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Inclusio SA
Quarterly Report • Nov 28, 2025
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Quarterly Report
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Bruxelles, le 28 novembre 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR
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Déclaration intermédiaire Rapport financier trimestriel au 30 septembre 2025
Résumé
- 5.559 personnes hébergées dans les immeubles d'Inclusio (personnes avec moyens financiers limités, personnes porteuses de handicap, demandeurs de protection internationale, sans-abris, femmes victimes de violences conjugales, enfants placés par le juge)
- Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 355 M€
- Revenus locatifs : 12,6 M€ (11,2 M€ sur la même période en 2024 = +13%)
- 5 projets en développement (129 logements à loyer abordable, 1 Thomashuis pour l'hébergement de personnes porteuses de handicap, 1 centre d'accueil pour demandeurs de protection internationale) et 1 projet en phase d'acquisition (11 logements à loyer abordable)
- 2 permis d'urbanisme octroyés : projets Pavillon 1-3 à Schaerbeek (33 logements à loyer abordable) et Thomashuis Beerse
- Poursuite des travaux des projets Vander Bruggen à Anderlecht (23 logements à loyer abordable) et Bonnemaison à Tournai (73 logements à loyer abordable)
- Durée résiduelle moyenne des baux : 11,9 ans
- Taux d'occupation : 99,2% (EPRA vacancy Rate: 0,81%)
- Résultat distribuable : 6,6 M€ (5,5 M€ sur la même période en 2024 = +19,2%)
- EPRA Earnings : 0,90 €/action
- Taux d'endettement : 40,64% (EPRA LTV 41,83%)
- NAV : 30,65 €/action
- Confirmation de l'objectif de distribution d'un dividende brut de 0,92 €/action pour l'exercice 2025 (+12% par rapport à l'exercice 2024)
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Lionel VAN RILLAER (CEO) : « Durant le deuxième et le troisième trimestres Inclusio a vendu plusieurs biens immobiliers non stratégiques (commerces dans des copropriétés) et des logements pour lesquels les coûts de rénovation énergétique auraient été excessifs. La valeur nette des ventes (= valeur de vente moins les frais de notaire et d'agents immobiliers) est en moyenne 6% plus élevée que la juste valeur, ce qui confirme que le portefeuille est correctement évalué par notre expert indépendant. Ces ventes ont permis d'améliorer la performance énergétique moyenne du portefeuille en exploitation, et de maintenir le taux d'endettement à un niveau bas. »
Jean-Luc COLSON (CFO) : « Inclusio a pu élargir ses sources de financement en signant avec ING Belgique un nouveau crédit de 10 M€ pour une période de 5 ans. ING Belgique est le 6ème banquier qui soutient les activités d'Inclusio. »
Benoit DESUTTER (CIO) : « La cession de nos actifs non stratégiques a permis de générer un levier d'investissement complémentaire, tout en confirmant la valorisation de notre portefeuille. Nous poursuivons ainsi notre stratégie de croissance et travaillons activement sur plusieurs opportunités d'investissement visant l'acquisition d'immeubles pouvant être directement mis à disposition de nos publics-cibles, ainsi que la constitution d'un pipeline de développement solide. »
Table des matières
| 1. Impact 3 | |
|---|---|
| 1.1. Impact social 3 | |
| 1.2. Impact environnemental 3 | |
| 2. Portefeuille immobilier 4 | |
| 2.1. Immeubles de placement disponibles à la location 4 | |
| 2.2. Projets de développement 4 | |
| 2.3. Rendement immobilier et taux d'occupation 7 | |
| 3. Résultats financiers 8 | |
| 3.1. Compte de résultats consolidé 8 | |
| 3.2. Commentaires sur le compte de résultats consolidé 9 | |
| 3.3. Bilan consolidé 12 | |
| 3.4. Commentaires sur le bilan consolidé 13 | |
| 3.5. Audit des comptes 14 | |
| 4. Perspectives pour 2025 et 2026 15 | |
| 5. Calendrier financier 15 | |
| 6. Evènements après la clôture du 30 septembre 2025 15 |
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1. Impact
1.1. Impact social
Dans l'univers des sociétés cotées, Inclusio se distingue par le fort impact social dégagé par ses investissements immobiliers. Tous nos immeubles hébergent des personnes fragilisées (personnes à revenus limités, personnes porteuses de handicap, demandeurs de protection internationale, personnes en situation de sans-abrisme, femmes victimes de violences conjugales, enfants placés par le juge, etc.) ou ont une plus-value sociétale (crèche, école, bureaux pour ASBL).
Avec un portefeuille en exploitation qui compte 1.353 unités de logement à loyer abordable, 155 unités pour personnes en situation de handicap et 13 unités d'infrastructure sociale, Inclusio héberge environ 5.559 personnes.
1.2. Impact environnemental
Inclusio améliore en continu la performance énergétique de son portefeuille immobilier, en construisant des immeubles neufs, en rénovant le portefeuille existant (isolation, remplacement des menuiseries extérieures, remplacement de chaudières, installations photovoltaïques), et également en arbitrant des immeubles dont la performance énergétique est mauvaise et dont le coût de rénovation énergétique est prohibitif.
Au 30 septembre 2025, sur base des certificats de performance énergétique, la consommation moyenne d'énergie primaire des logements du portefeuille résidentiel en exploitation est nettement plus faible que celle des moyennes régionales et ce, dans les 3 régions du pays :
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2. Portefeuille immobilier
2.1. Immeubles de placement disponibles à la location
Durant les 2 ème et 3 ème trimestres 2025, Inclusio a vendu 3 maisons unifamiliales à Tournai, 2 commerces dans des copropriétés (Molenbeek-Saint-Jean et Anderlecht) et 1 immeuble comportant 36 logements pour étudiants (Bruxelles).
Il n'y a eu aucune réception provisoire et aucune acquisition d'immeuble en exploitation durant le 3ème trimestre 2025.
2.2. Projets de développement
5 projetssont en développement et 1 projet est en cours d'acquisition au 30 septembre 2025, pour une valeur d'investissement totale estimée à 43 M€, dont 17 M€ ont déjà été décaissés.
Projet de logements à loyer abordable Vander Bruggen à Anderlecht : les travaux sont presque terminés, les locataires emménageront durant le premier trimestre 2026. Ce projet est développé en interne, en collaboration avec l'Agence Immobilière Sociale SoHab. Il consiste en la reconversion d'un ancien site industriel en 23 logements, un équipement d'intérêt collectif (qui sera loué à une ASBL du quartier) et 3 commerces. Les logementsseront donnés en gestion à l'AIS SoHab pour une durée de 30 ans.
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Projet de logements à loyer abordable Bonnemaison à Tournai : les travaux sont en cours. Ce projet développé en interne consiste en la reconversion d'un ancien immeuble du CPAS et la construction d'un nouvel immeuble, pour un total de 73 logements.
Projet de logements à loyer abordable Pavillon 1-3 à Schaerbeek : le permis d'urbanisme a été délivré par la Région de Bruxelles-Capitale en octobre 2025. Ce projet développé en interne consiste en la reconversion d'un ancien immeuble de bureaux en 33 logements qui seront donnés en gestion à l'Agence Immobilière Sociale de Schaerbeek pour une durée de 27 ans. Les travaux viennent de démarrer.
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Projet d'hébergement de personnes porteuses de handicap Thomashuis Beerse : Inclusio a acquis une villa début juillet 2025, dans le but de la reconvertir en une Thomashuis. La demande de permis d'urbanisme a été introduite fin juillet 2025, et le permis a été délivré fin septembre 2025. Les travaux débuteront en 2026.
Projet d'infrastructure sociale IMC à Tournai : une convention a été signée avec le Centre Hospitalier de Wallonie Picarde en vue de l'acquisition par Inclusio fin 2026 de cet immeuble hospitalier, en vue de sa reconversion en unité d'infrastructure sociale.
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Acquisition de logements à loyer abordable : immeuble Coron à Quaregnon : Inclusio a signé en octobre 2025 un compromis pour l'acquisition d'un immeuble de 11 logements donnés en gestion à l'Agence Immobilière Sociale Des Rivières. L'acte de vente sera signé en décembre 2025.
2.3. Rendement immobilier et taux d'occupation
Le rendement immobilier brut du portefeuille en exploitation (calculé sur base de la juste valeur) s'élève à 4,6 % au 30 septembre 2025.
Le taux d'occupation du portefeuille immobilier en exploitation au 30 septembre 2025 se maintient à un niveau très élevé : 99,2%. Seuls quelques emplacements de parking et une surface commerciale sont inoccupés au 30 septembre 2025.
Immeuble Melkerij à Lochristi
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3. Résultats financiers
3.1. Compte de résultats consolidé
| En € | 30/09/2025 | 30/09/2024 | |
|---|---|---|---|
| I | Revenus locatifs | 12.637.553 | 11.216.464 |
| III | Charges relatives à la location | 6.502 | 14.378 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 12.644.055 | 11.230.842 | |
| IV | Récupération de charges immobilières | 150 | 990 |
| Récupération de charges locatives et de taxes normalement | |||
| V | assumées par le locataire sur immeubles loués | 38.545 | 176.328 |
| VII | Charges locatives et taxes normalement assumées par le | -503.301 | -671.616 |
| locataire sur immeubles loués | |||
| RESULTAT IMMOBILIER | 12.179.449 | 10.736.544 | |
| IX | Frais techniques | -231.940 | -198.298 |
| X | Frais commerciaux | -43.385 | -49.310 |
| XI | Charges et taxes sur immeubles non loués | -1.219 | -2.987 |
| XII | Frais de gestion immobilière | -504.355 | -408.845 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -780.899 | -659.441 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 11.398.550 | 10.077.103 | |
| XIV | Frais généraux de la société | -1.925.305 | -1.743.899 |
| XV | Autres revenus et charges d'exploitation | -48.678 | -48.230 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR | 9.424.567 | 8.284.974 | |
| PORTEFEUILLE | |||
| XVI | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 329.515 | 0 |
| XVIII | Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 2.903.685 | 10.117.105 |
| XIX | Autres résultats sur portefeuille | 0 | -7.783 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 12.657.767 | 18.394.296 | |
| XX | Revenus financiers | 140.093 | 126.941 |
| XXI | Charges d'intérêts nettes | -2.967.559 | -2.891.864 |
| XXII | Autres charges financières | -41.058 | -5.114 |
| XXIII | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | -226.071 | -1.900.422 |
| RESULTAT FINANCIER | -3.094.596 | -4.670.458 | |
| XXIV | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co entreprises |
72.185 | 73.301 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 9.635.356 | 13.797.138 | |
| XXV | Impôts des sociétés | -88.461 | -102.518 |
| XXVI | Exit Tax | 28.219 | 11.984 |
| IMPOTS | -60.242 | -90.534 | |
| RESULTAT NET | 9.575.114 | 13.706.605 | |
| Nombre moyen d'actions ayant jouissance | 7.619.862 | 7.418.789 | |
| Résultat net par action | 1,26 | 1,85 | |
| Résultat distribuable total | 6.558.173 | 5.500.097 | |
| Résultat distribuable par action | 0,86 | 0,74 |
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3.2. Commentaires sur le compte de résultats consolidé
Résultat locatif net
Le résultat locatif net des trois premiers trimestres a progressé de 11,2 M€ en 2024 à 12,6 M€ en 2025 (+12,7%). Cette augmentation significative est la conséquence de la mise en exploitation de plusieurs projets de développement au cours de l'année 2024, et des acquisitions réalisées en cours d'année 2024.
Résultat immobilier
Le résultat immobilier s'élève à 12,2 M€ au 30 septembre 2025 (contre 10,7 M€ au 30 septembre 2024). En application de la norme IFRIC 21, les précomptes immobiliers ainsi que la taxe d'abonnement sur les OPC sont comptabilisés, pour l'année entière, au 1er janvier. Ceci impacte donc de manière négative les résultats des trois premiers trimestres.
Charges immobilières
Les frais techniques s'élèvent à 232 k€ et comprennent les frais de réparation et d'entretien ainsi que les primes d'assurance à charge du propriétaire.
Les frais commerciaux s'élèvent à 43 k€ et comprennent les frais de commercialisation et les frais juridiques liés aux litiges locatifs.
Les frais de gestion immobilière s'élèvent à 504 k€ et comprennent les honoraires payés aux Agences Immobilières Sociales bruxelloises sur certains mandats de gestion et aux prestataires externes (syndics dans les copropriétés), et les charges internes de gestion d'immeubles (département Property Management en charge du suivi des immeubles en exploitation).
Globalement, les charges immobilières s'élèvent à 781 k€.
Résultat d'exploitation des immeubles
Le résultat d'exploitation des immeubles progresse de 10,1 M€ à fin septembre 2024 à 11,4 M€ à fin septembre 2025 (+13,1 %).
Frais généraux
Les frais généraux augmentent de 10,4% (1,93 M€ pour les trois premiers trimestres 2025 à comparer à 1,74 M€ pour les trois premiers trimestres 2024).
Ces frais généraux peuvent être subdivisés en 4 postes distincts :
- Frais liés aux salariés et à la direction effective : 1.049 k€ ;
- Coûts liés à la location des bureaux et aux équipements informatiques : 196 k€ ;
- Frais liés aux prestations externes (expert immobilier, commissaire, consultants,…) : 129 k€ ;
- Frais corporate comme la rémunération des administrateurs, les frais de communication, les frais liés à la cotation et au régime SIR (taxe d'abonnement, FSMA, Euronext, Euroclear, Liquidity Provider,…) : 550 k€.
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Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille
Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 9,4 M€ au 30 septembre 2025, à comparer à 8,3 M€ au 30 septembre 2024 (+13,8%).
Vente d'immeubles de placement
Le prix de vente net des frais des immeubles de placement s'est élevé à 5,9 M€. Déduction faite de la dernière juste valeur de ces biens, le résultat de ces ventes fait apparaître un résultat positif de 330 k€.
Variation de la juste valeur
La variation de la juste valeur des immeubles de placement pour les trois premiers trimestres fait apparaître une plus-value latente de 2,9 M€.
Résultat financier
Le résultat financier des trois premiers trimestres 2025 s'élève à -3.1 M€.
Les revenus financiers (+140 k€) proviennent principalement du leasing de l'Ecole Active.
Les charges d'intérêt nettes ont marginalement progressé de 2,9 M€ (trois premiers trimestres 2024) à 3,0 M€ (+2,6 %). Le coût moyen de la dette, hors commissions de non-utilisation sur les lignes négociées pour financer la poursuite de la croissance, est de 2,73% sur les trois premiers trimestres 2025.
Le ratio de couverture des taux sur les crédits prélevés est quant à lui de 76,7%.
Une diminution de 0,2 M€ a été enregistrée au cours des trois premiers trimestres sur la juste valeur des instruments de couverture.
Impôts
Les impôts (-88 k€) sont constitués de l'impôt des sociétés supporté par les filiales d'Inclusio ainsi que l'impôt des sociétés sur les dépenses non admises d'Inclusio.
Résultat Net
Le résultat net s'élève à 9,6 M€ comparé à 13,7 M€ aux trois premiers trimestres 2024. Compte tenu du nombre moyen pondéré de 7.619.862 actions, le résultat net s'établit à 1,26 €/action pour les trois premiers trimestres de 2025.
Résultat distribuable
Le résultat distribuable total et par action augmente significativement, passant de 5,50 M€ (= 0,74 €/action) pour lestrois premierstrimestres de 2024 à 6,56 M€ (= 0,86 €/action) pour lestrois premiers trimestres de 2025 (+16,1%).
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Dividende
Le conseil d'administration prévoit un résultat distribuable de 1,15 €/action pour l'exercice 2025, et confirme sa prévision d'un dividende brut de 0,92 €/action pour l'exercice 2025.
Inclusio a distribué un dividende dès la première année après son introduction en bourse, et ce dividende a depuis augmenté chaque année, et ce malgré les différentes crises vécues en Belgique depuis 2020 (pandémie de Covid-19, crise énergétique, guerre en Ukraine, absence prolongée de gouvernement régional bruxellois). Ceci confirme la robustesse du modèle économique d'Inclusio.
Evolution du dividende brut par action [€/action]
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3.3. Bilan consolidé
| En € | 30/09/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| I | Actifs non courants | 383.663.910 | 387.393.296 |
| I C | Immeubles de placement | 372.010.762 | 375.098.854 |
| a. Immeubles disponibles à la location |
355.096.718 | 359.700.160 | |
| b. Projet de développement |
16.914.044 | 15.398.694 | |
| I D | Autres immobilisations corporelles | 196.072 | 279.521 |
| I E | Actifs financiers non courants | 2.036.420 | 2.666.450 |
| I F | Créances de location financement | 8.295.610 | 8.295.610 |
| I I | Participation dans des co-entreprise | 1.125.046 | 1.052.861 |
| II | Actifs courants | 10.382.285 | 785.666 |
| II A | Actifs détenus en vue de la vente | 9.461.035 | |
| II D | Créances commerciales | 76.404 | 56.818 |
| II E | Créances fiscales et autres actifs courants | 334.255 | 204.165 |
| II F | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 228.853 | 259.725 |
| II G | Comptes de régularisation | 281.739 | 264.957 |
| TOTAL ACTIF | 394.046.195 | 388.178.963 | |
| CAPITAUX PROPRES | 233.445.915 | 227.110.555 | |
| A | Capital | 145.745.286 | 142.916.788 |
| B | Primes d'émission | 8.750.150 | 8.750.150 |
| C | Réserves | 69.375.365 | 55.981.075 |
| D | Résultat net de l'exercice | 9.575.114 | 19.462.542 |
| PASSIF | 160.600.280 | 161.068.408 | |
| I | Passifs non courants | 144.503.136 | 144.174.270 |
| I B | Dettes financières non courantes | 143.300.000 | 142.550.000 |
| I C | Autres passifs financiers non courants | 1.203.136 | 1.624.270 |
| II | Passifs courants | 16.097.144 | 16.894.138 |
| II B | Dettes financières courantes | 12.841.629 | 12.854.315 |
| II D | Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3.049.787 | 3.906.491 |
| II F | Comptes de régularisation | 205.729 | 133.333 |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 394.046.195 | 388.178.963 | |
| Nombre d'actions en fin de période | 7.630.286 | 7.428.347 | |
| Nombre d'actions en auto contrôle | 13.359 | 9.201 | |
| Valeur de l'actif net par action | 30,65 | 30,61 | |
| Taux d'endettement (AR-SIR)1 | 40,64% | 41,36% |
1 Ce taux d'endettement est calculé conformément à l'AR SIR
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3.4. Commentaires sur le bilan consolidé
Juste valeur des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement est passée de 375 M€ au 31 décembre 2024 à 372 M€ au 30 septembre 2025 (355 M€ d'immeubles en exploitation + 17 M€ de projets en développement), soit une diminution de 0,8 %. Cette diminution provient du reclassement de 15 M€ vers les actifs détenus en vue de la vente, dont il reste 9,5 M€ encore au 30 septembre 2025. Dans le cadre de la gestion proactive de son portefeuille immobilier, Inclusio a mis en vente d'une part des actifs non stratégiques (commerces dans des copropriétés) et d'autre part des immeubles de logement pour lesquels les investissements nécessaires pour l'amélioration de la performance énergétique sont excessivement chers (et ne bénéficient pas ou plus de primes à la rénovation).
Actifs financiers non courants
Les actifs financiers non courants représentent la juste valeur des instruments financiers de couverture permettant d'échanger le taux d'intérêt flottant par un taux fixe et ainsi couvrir le risque d'évolution à la hausse des taux d'intérêt sur nos crédits bancaires à taux flottant.
Créances de location-financement
La créance de location financement (8,3 M€) concerne le bail emphytéotique (99 ans) du terrain de l'Ecole Active.
Participation dans des entreprises associées et des coentreprises
Inclusio détient au 30 septembre 2025 une seule participation mise en équivalence : la société Inclusio Ostbelgien, qui est propriétaire de biens immobiliers dans les communes germanophones de Belgique. Inclusio détient 51% de cette société. Le reste est détenu par la holding familiale Nomainvest et par la société de participation de la Communauté germanophone Proma.
Le total de l'actif consolidé s'élève à 394 M€ (+1,5 % par rapport au 31 décembre 2024).
Capitaux propres
Au 30 septembre 2025 les capitaux propres s'élevaient à 233 M€, en augmentation de 2,8 % par rapport au 31 décembre 2024. Cette augmentation provient d'une part de l'augmentation de capital réalisée en juin 2025 (dividende optionnel) et d'autre part de l'intégration du résultat net des trois premiers trimestres de l'année 2025.
Le nombre total d'actions émises est supérieur à celui au 31 décembre 2024 (201.939 nouvelles actions émises avec le dividende optionnel). Le total des titres émis est de 7.630.286 actions.
Fin 2022, Inclusio a mis en place un contrat de Liquidity Provider avec Kepler Cheuvreux. Le rachat d'actions propres organisé dans le cadre de ce contrat est comptabilisé en diminution des fonds propres de la société et représente, à l'issue du troisième trimestre 2025, un total de 13.359 actions détenues en auto-contrôle. En conséquence, le nombre total d'actions pris en compte pour le calcul de la valeur de l'actif net s'élève à 7.616.927.
La valeur nette par action s'élève à 30,65 € contre 30,61 € au 31 décembre 2024.
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Passifs
Les passifs non courants sont composés majoritairement des dettes bancaires à plus d'un an pour 143 M€. Le solde (1,2 M€) représente d'une part la juste valeur négative des instruments de couverture et d'autre part la dette liée au droit d'usage des bureaux loués par Inclusio.
Les passifs courants sont composés de dettes financières courantes liées à un crédit venant à échéance fin 2025 pour 12,5 M€, de garanties locatives pour 155 k€ et de diverses dettes financières à concurrence de 186 k€.
Les dettes commerciales et autres dettes courantes représentent 3,0 M€ et se composent de dettes d'exit tax à concurrence de 122 k€, de dettes fournisseurs (principalement sur les états d'avancement des chantiers) pour 1,5 M€, de dettes locataires (loyers payés d'avance) pour 336 k€ et d'impôts, rémunérations et charges sociales à concurrence de 1,1 M€ (principalement des précomptes immobiliers à charge de la société).
L'endettement selon l'AR-SIR s'élève à 159,4 M€ au 30 septembre 2025, représentant un taux d'endettement de 40,6 % (il était de 41,4 % au 31 décembre 2024).
Inclusio dispose d'une capacité d'endettement complémentaire d'environ 73 M€ avant d'atteindre un taux d'endettement de 50 %.
Crédits bancaires
Inclusio dispose d'un total de 187,5 M€ de lignes de crédit signées auprès de 6 banques. La capacité de tirage restante à fin septembre 2025 s'élève à 31,7 M€. Tenant compte des lignes de crédit à taux fixe et des instruments de couverture négociés, le coût moyen global de la dette sur les trois premiers trimestres 2025, hors commissions de réservation sur les montants non utilisés des lignes de crédit, est de 2,73 %.
3.5. Audit des comptes
Les présents comptes n'ont pas été audités par le commissaire Deloitte, Réviseurs d'Entreprises, représenté par Monsieur Ben Vandeweyer, réviseur agréé.
Bruxelles, le 28 novembre 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR
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4. Perspectives pour 2025 et 2026
L'offre et la demande sur le marché résidentiel locatif en Belgique sont de plus en plus déséquilibrées, ce qui entraîne une augmentation des loyers sur le marché plus rapide que l'inflation. Ceci garantit à Inclusio un taux d'occupation élevé et la prolongation des contrats de location qui arriveront à échéance dans les mois ou années à venir. Inclusio table pour l'exercice 2025 sur des revenus locatifs de 16,8 M€ (+10% par rapport à 2024), et d'environ 17,0 M€ en 2026.
Inclusio analyse de nombreux dossiers d'investissements, en particulier de reconversion d'immeubles existants (maisons de repos, bureaux), et plusieurs acquisitions sont envisagées en 2026.
5. Calendrier financier
| Sujet | Date |
|---|---|
| Publication des résultats annuels 2025 | 26 février 2026 |
| Publication du rapport annuel 2025 | 17 avril 2026 |
| Publication des résultats au 31 mars 2026 | 18 mai 2026 |
| Assemblée générale ordinaire | 20 mai 2026 |
| Publication des résultats au 30 juin 2026 | 27 août 2026 |
| Publication des résultats au 30 septembre 2026 | 26 novembre 2026 |
| Publication des résultats annuels 2026 | 25 février 2027 |
| Publication du rapport annuel 2026 | 16 avril 2027 |
| Publication des résultats au 31 mars 2027 | 13 mai 2027 |
| Assemblée générale ordinaire | 19 mai 2027 |
| Publication des résultats au 30 juin 2027 | 26 août 2027 |
| Publication des résultats au 30 septembre 2027 | 25 novembre 2027 |
6. Evènements après la clôture du 30 septembre 2025
Aucun événement significatif ne s'est produit depuis le 30 septembre 2025.
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Annexe : Indicateurs EPRA
| Indicateurs | Définitions | 30/09/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| EPRA LTV | EPRA Loan to Value | ||
| Cet indicateur relate le montant de la dette sur la juste valeur | 41,83% | 41,73% | |
| des immeubles. | |||
| EPRA NRV | EPRA Net Reinstatement Value | ||
| Cet indicateur suppose que la société n'effectue aucune vente | 35,81 | 35,81 | |
| de ses actifs et reflète la valeur qui serait nécessaire pour | |||
| reconstituer l'entreprise en fonction de sa structure actuelle. | |||
| EPRA NTA | EPRA Net Tangible Assets | ||
| Cet indicateur suppose que la société effectue des opérations | 30,54 | 30,47 | |
| d'achat et de vente d'actifs entrainant ainsi des impôts différés. | |||
| EPRA NDV | EPRA Net Disposal Value | ||
| Cet indicateur représente la valeur des actions dans un scénario | |||
| de cession de l'ensemble des actifs entraînant le règlement | 30,65 | 30,61 | |
| d'impôts différés et le remboursement des dettes et des | |||
| instruments financiers. | |||
| EPRA NIY | EPRA Net Initial Yield | ||
| Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers |
|||
| contractuels à la date de clôture des comptes, moins les | |||
| charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du | 3,85% | 3,80% | |
| portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés | |||
| lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. | |||
| EPRA | EPRA Net Initial Yield 'topped-up' | ||
| 'topped-up' | Cette mesure intègre un ajustement complémentaire sur | 3,85% | 3,80% |
| NIY | l'EPRA NIY pour tenir compte de la fin des gratuités concédées. | ||
| EPRA | Cette mesure donne le ratio de la Valeur locative estimée | ||
| Vacancy | (VLE) des surfaces inoccupées divisée par la VLE de l'ensemble | 0,81% | 0,96% |
| Rate | du portefeuille disponible à la location. | ||
| Indicateurs | Définitions | 30/09/2025 | 30/09/2024 |
| EPRA Cost | Le ratio de coût (incluant les coûts directs de vacances) | ||
| Ratios | rapporte l'ensemble des coûts opérationnels et immobiliers sur | 25,03% | 25,70% |
| (included) | les revenus locatifs bruts. | ||
| EPRA Cost | Le ratio de coût (excluant les coûts directs de vacances) | ||
| Ratios | rapporte l'ensemble des coûts opérationnels et immobiliers sur | 25,03% | 25,70% |
| (excluded) | les revenus locatifs bruts. | ||
| EPRA | Résultat par action provenant des activités opérationnelles | 0,90 | 0,73 |
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À propos d'Inclusio
Inclusio est une société à impact spécialisée en immobilier à caractère social en Belgique.
Depuis sa création, sa mission est claire : mettre l'immobilier au service de la cohésion sociale et de l'inclusion de populations fragilisées. Le modèle d'Inclusio repose sur le juste équilibre entre rendement financier et impact (social et environnemental).
Inclusio a le statut de SIRP (Société Immobilière Réglementée Publique) de droit belge et est active dans 3 secteurs (chiffres au 30 septembre 2025) :
- Le logement à loyer abordable (1.353 unités ; 3.754 personnes hébergées) : chambres d'étudiants, appartements, maisons
- L'hébergement et l'accueil de personnes porteuses de handicap (155 unités ; 182 personnes hébergées) : centres d'hébergement et centres de jour
- L'infrastructure sociale (13 unités ; 1.623 personnes hébergées) : centres d'accueil pour demandeurs de protection internationale, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, hébergement d'urgence pour femmes, école, crèche, bureaux pour ASBL
- Total : 1.521 unités ; 5.559 personnes hébergées
Chiffres clés au 30 septembre 2025 :
• Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 355 M€
• Taux d'endettement : 40,6%
• Valeur intrinsèque : 30,65 €/action
Inclusio est cotée sur Euronext Brussels sous la dénomination « INCLU » depuis 2020, et est à ce titre soumise aux réglementations et au contrôle de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers).
Pour plus d'information, veuillez contacter :
Lionel VAN RILLAER Jean-Luc COLSON Benoit DESUTTER Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer [email protected] [email protected] [email protected]
