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Inclusio SA
Interim / Quarterly Report • Aug 29, 2025
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Interim / Quarterly Report
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Bruxelles, le 29 août 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Information réglementée
Equilibre entre impact et rendement financier : Inclusio poursuit sa croissance Rapport financier semestriel au 30 juin 2025
Au cours du premier semestre de 2025, Inclusio a continué de consolider son positionnement unique en tant qu'acteur de référence dans l'immobilier belge à impact social.
Impact social et environnemental
Au 30 juin 2025, Inclusio héberge 5.596 personnes dans ses immeubles, soit une augmentation de 7% en un an. Sur le plan environnemental, la performance énergétique moyenne du portefeuille immobilier a continué de s'améliorer, d'une part avec l'entrée en exploitation du projet Melkerij à Lochristi (consommation d'énergie primaire d'à peine 23 kWh/m²/an), d'autre part avec la vente d'une maison à Tournai (459 kWh/m²/an). Nos logements affichent une consommation moyenne (sur base des certificats PEB) de 137 kWh/m²/an, ce qui est bien inférieur aux moyennes régionales, et correspond à un label C à Bruxelles, et à un label B en Flandre et en Wallonie.
Portefeuille immobilier
Au cours de ce premier semestre, le portefeuille immobilier en exploitation a augmenté de 27 logements. Cinq projets de développement sont en cours (2 en chantier, 2 en attente de permis d'urbanisme et 1 qui sera acquis fin 2026). Ils représenteront à terme un investissement de 40 M€ pour 129 logements, 1 centre d'hébergement pour une dizaine de personnes porteuses de handicap et 1 unité d'infrastructure sociale. La juste valeur du portefeuille immobilier (immeubles en exploitation + projets de développement + actifs détenus en vue de la vente) est de 381 M€, en hausse de 1,7% par rapport au 31 décembre 2024.
Concrétisation des premières ventes
Les premières ventes d'actifs non stratégiques (commerces dans des copropriétés et logements avec une performance énergétique inférieure à la moyenne) ont été réalisées. Ces ventes se poursuivront sur le second semestre de l'année. Les prix de vente sont toujours supérieurs à la juste valeur.
Un premier dividende optionnel qui remporte un franc succès
En mai 2025, Inclusio a, pour la première fois, offert à ses actionnaires l'opportunité de convertir leur droit au dividende en actions. Environ 68% des droits au dividende ont été exercés (91% pour les actions au nominatif et 55% pour les actions dématérialisées), ce qui a conduit à l'émission de 201.939 actions nouvelles et une augmentation de capital d'environ 2,9 M€. Les actionnaires d'Inclusio ont ainsi clairement exprimé leur soutien fort dans la volonté de croissance de la société.
Un partenaire financier supplémentaire
La banque ING a signé une convention de crédit avec Inclusio, rejoignant les 5 autres partenaires financiers (Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d'Epargne des Hauts de France, KBC, Triodos).
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Performances financières solides
Les revenus locatifs nets ont atteint 8,4 M€, c-à-d une hausse de 16% en un an, due à un taux d'occupation élevé (99,0%), la mise en exploitation de plusieurs projets durant les 12 derniers mois et l'indexation des loyers. La durée résiduelle moyenne des baux est de 12,0 ans. Le résultat distribuable a progressé de 21,6%. Au 30 juin 2025, le taux d'endettement s'élève à 41,6%, légèrement en hausse en raison des projets de développement en cours, ainsi que du paiement du dividende de l'exercice 2024. La valeur intrinsèque par action atteint désormais 30,2 €, soit une baisse de 1,5% par rapport à son niveau du 31 décembre 2024.
Perspectives
Sur la base des excellents résultats du premier semestre et sauf circonstances imprévues, le Conseil d'administration anticipe un dividende brut pour l'exercice 2025 de minimum 0,92 €/action, en hausse de 12% par rapport à 2024.
Inclusio est fermement engagée à poursuivre sa croissance tout en maximisant son impact social et environnemental, et à offrir des performances financières robustes qui bénéficieront à l'ensemble de ses parties prenantes.
Lionel Van Rillaer, CEO d'Inclusio : « Nos immeubles hébergent près de 5.600 personnes, ce qui représente un impact social considérable. L'impact environnemental est aussi très important, avec un portefeuille immobilier qui a une excellente performance énergétique. Cerise sur le gâteau : au cours du premier semestre le cours de bourse a augmenté de 25%. Merci à toute l'équipe opérationnelle et à tous nos actionnaires ! »
Résumé des résultats financiers
- Revenus locatifs nets : 8,4 M€ (+16,0% par rapport au 30 juin 2024)
- Résultat d'exploitation des immeubles : 7,4 M€ (+18,3%)
- Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille : 6,0 M€ (+19,6%)
- Résultat distribuable : 4,1 M€ (0,54 €/action1 ) (3,4 M€ (0,45 €/action1 ) au 30 juin 2024)
- Taux d'endettement : 41,6 % (contre 41,4 % au 31 décembre 2024) à la suite de la poursuite des projets de développement, du paiement du dividende de l'exercice 2024 en juin 2025, et de l'augmentation de capital provenant du dividende optionnel.
- Coût de la dette : 2,79 % pour le 1 ersemestre 2025 (2,95% pour l'exercice 2024)
- Taux de couverture des dettes bancaires: 75 %
- Valeur intrinsèque au 30 juin 2025 : 30,2 €/action.
1 Hors actions en auto-contrôle dans le cadre du contrat de liquidity providing
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Table des matières
| 1 | Impact 4 | |
|---|---|---|
| 1.1 | Impact social4 | |
| 1.2 | Impact environnemental 4 | |
| 1.3 | Fonds social Inclusio 5 | |
| 1.4 | Certification B Corp5 | |
| 2 | Rapport d'activités 6 | |
| 2.1 | Faits marquants pour le portefeuille immobilier au cours du premier semestre 2025 6 | |
| 2.2 | Immeubles de placement disponibles à la location6 | |
| 2.3 | Portefeuille immobilier consolidé en développement9 | |
| 2.4 | Modifications importantes du portefeuille et des projets après le 30 juin 2025 10 | |
| 3 | Inclusio en bourse 11 | |
| 4 | Structure de l'actionnariat 12 | |
| 5 | Prévisions 12 | |
| 6 | Etats financiersintermédiaires résumés consolidés au 30 juin 2025 13 | |
| 6.1 | Commentaires sur l'état consolidé résumé de la situation financière au 30 juin 2025 15 | |
| 6.2 | Notes sur les états financiers intermédiaires résumés20 | |
| 6.3 | Note sur les méthodes comptables21 | |
| 6.4 | Normes et interprétations applicables pour la période ouverte à compter du 1er janvier 2025 21 | |
| 6.5 | Immeubles de placement 21 | |
| 6.6 | Annexe 3 : Immeubles de placement23 | |
| 6.7 | Annexe 4 : Informations sectorielles24 | |
| 6.8 | Annexe 5 : Actifs et passifs financiers27 | |
| 6.9 | Annexe 6 : Taux d'endettement 30 | |
| 6.10 | Annexe 7 : Créance de location financement31 | |
| 6.11 | Annexe 8 : Liste des filiales, entreprises associées et co-entreprises 31 | |
| 6.12 | Annexe 9 : Droits et engagements hors bilan 31 | |
| 6.13 | Annexe 10 : Transactions entre parties liées 31 | |
| 6.14 | Annexe 11 : Evénements survenus après le 30 juin 2025 31 | |
| 6.15 | Annexe 12 : Principaux risques et incertitudes31 | |
| 6.16 | Annexe 13 : Capital de la Société 32 | |
| 6.17 | Annexe 14 : EPRA 33 | |
| 7 | Extrait du rapport du Commissaire sur les comptes au 30 juin 2025 34 | |
| 7.1 | Rapport sur l'information financière intermédiaire consolidée 34 | |
| 7.2 | Etendue de l'examen limité 34 | |
| 7.3 | Conclusion 35 | |
| 8 | Agenda de l'actionnaire 35 | |
| 9 | Déclaration des personnes responsables 35 |
1 Impact
1.1 Impact social
Dans l'univers des sociétés cotées, Inclusio se distingue par le fort impact social dégagé par ses investissements immobiliers. Tous nos immeubles hébergent des personnes fragilisées (personnes à revenus financiers limités, personnes porteuses de handicap, demandeurs de protection internationale, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, etc.) ou ont une plus-value sociale (crèche, école).
Avec un portefeuille en exploitation qui compte 1.391 unités de logement à loyer abordable, 155 unités de logement pour personnes porteuses de handicap et 13 immeubles d'infrastructure sociale, le nombre de personnes hébergées au 30 juin 2025 est estimé à 5.596 :
| Marché | Nombre de personnes hébergées |
|---|---|
| Logement à loyer abordable | 3.793 |
| Hébergement handicap | 182 |
| Infrastructure sociale | 1.621 |
| Total | 5.596 |
1.2 Impact environnemental
Inclusio améliore en continu la performance énergétique moyenne de son portefeuille immobilier en exploitation : via l'acquisition ou la construction d'immeubles avec une bonne performance énergétique, via des travaux (isolation, remplacement d'installations de chauffage et d'eau chaude sanitaire, installations photovoltaïques) dans le portefeuille existant, et via la vente de biens avec une mauvaise performance énergétique.
Le dernier immeuble résidentiel entré dans le portefeuille en 2025 (projet Melkerij à Lochristi, 28 logements) a une consommation moyenne d'énergie primaire de 23 kWhEP/m²/an.
Au 30 juin 2025, sur base des certificats de performance énergétique, la consommation moyenne d'énergie primaire des logements du portefeuille en exploitation est de 107 kWh/m²/an à Bruxelles (score C à Bruxelles), 123 kWh/m²/an en Flandre (score B en Flandre) et 189 kWh/m²/an en Wallonie (score C en Wallonie). Ces valeurs sont sensiblement meilleures que les moyennes des parcs immobiliers régionaux :
Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82
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1.3 Fonds social Inclusio
Inclusio a alloué en 2024 un budget de 50.000 € à son fonds social. Un appel à projets a été lancé auprès de ses locataires fin 2024, et 14 projets ont été sélectionnés et bénéficient d'un soutien financier d'Inclusio. Ceci permet à nos locataires de réaliser des projets qui bénéficient aux occupants de nos immeubles (cohésion sociale, infrastructure, aménagements de jardins, etc.).
Notre site internet comprend une nouvelle section dédiée au Fonds social Inclusio, qui décrit tous les projets soutenus : www.inclusio.be/fr/sociaal-fonds
Un nouveau budget de 50.000 € a été alloué pour l'année 2025, et l'appel à projets a été lancé auprès de nos locataires durant le deuxième trimestre 2025.
1.4 Certification B Corp
Inclusio était en mars 2015 une des toutes premières sociétés belges à obtenir le label B Corp.
Ce label, décerné par l'organisation internationale B Lab, analyse les performances des entreprises qui, par le biais de leurs activités commerciales, participent activement à la résolution de problèmes sociaux et environnementaux. Cinq aspects sont analysés : gouvernance, employés, communauté, environnement et clients.
La certification initiale a été décernée en 2015 et a été renouvelée en 2017, 2020 et 2024. Elle est valable jusqu'en 2027.
Pour plus d'informations et le détail du score obtenu par Inclusio : https://www.bcorporation.net/en-us/find-a-b-corp/company/inclusio/
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2 Rapport d'activités
2.1 Faits marquants pour le portefeuille immobilier au cours du premier semestre 2025
• 28 mai 2025 – Vente des premiers actifs non stratégiques : un commerce dans le projet Ekla (Molenbeek) et une maison unifamiliale à Tournai (Rue Bonnemaison 100).
• 1 er juin 2025 – Entrée en vigueur du contrat de location de 18 ans avec la Woonmaatschappij Woonpijler pour le projet Melkerij à Lochristi (anciennement Wachtebeke). Ce projet comporte 28 logements à haute performance énergétique, un local communautaire et 19 emplacements de parcage.
2.2 Immeubles de placement disponibles à la location
Cette catégorie reprend tous les immeubles en exploitation (sans tenir compte des immeubles de la société Inclusio Ostbelgien, dans laquelle Inclusio détient une participation de 51%).
Le portefeuille se compose de 224 immeubles répartissur 89 sites, avec un total de 148.215 m², 1.391 logements à loyer abordable, 155 unités locatives pour personnes en situation de handicap, 13 unités d'infrastructure sociale, 18 unités commerciales accessoires, et 1.026 emplacements de parking et garages.
Au 30 juin 2025, les immeubles de cette catégorie et les actifs détenus en vue de la vente ont une juste valeur de 366 M€ et génèrent des revenus locatifs bruts de 16,9 M€/an.
Aucun site et aucun locataire ne représente plus de 8,3 % de la juste valeur des immeubles en exploitation.
| Type | Logements |
|---|---|
| Maisons unifamiliales | 123 |
| Chambres d'étudiants | 18 |
| Studios | 267 |
| Appartements 1 chambre | 327 |
| Appartements 2 chambres | 468 |
| Appartements 3 chambres | 155 |
| Appartements 4 chambres | 25 |
| Appartements 5 chambres | 8 |
• Pour les logements à loyer abordable, les 1.391 logements se répartissent comme suit :
• Pour les logements et l'accueil de personnes en situation de handicap, les 155 unités locatives sont constituées de 118 chambres, 25 studios et appartements, 8 maisons et appartements pour des couples de soignants, et 4 centres de jour.
• Le portefeuille d'infrastructure sociale comprend 7 centres d'accueil pour demandeurs de protection internationale, 1 centre d'accueil pour personnes en situation de sans-abrisme, 1 centre d'accueil collectif et d'éducation pour enfants placés par le juge, 1 centre d'hébergement d'urgence pour femmes, 1 école, 1 crèche, et 1 immeuble de bureau.
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Région Immeubles Unités [#] Logement Accessoires Handicap Infra sociale [#] [#] [#] [#] Bruxelles 38 644 14 2 8 Flandre 51 389 2 113 2 Wallonie 135 358 2 40 3 TOTAL 224 1.391 18 155 13
Au 30 juin 2025, la répartition géographique et par destination des immeubles est la suivante :
Au 30 juin 2025, la répartition des loyers contractuels est la suivante :
| Région | Loyers contractuels au 30 juin 2025 [M€/an] |
|---|---|
| Bruxelles | 8,38 |
| Flandre | 4,20 |
| Wallonie | 4,29 |
| TOTAL | 16,87 |
Au 30 juin 2025, le vide locatif s'élève à 129 k€ sur base annuelle, soit 0,80% du loyer du portefeuille en exploitation. Aucun logement n'est vide. Seuls quelques emplacements de parking dans des immeubles de logement à loyer abordable et deux surfaces commerciales accessoires sont encore disponibles.
Au 30 juin 2025, le rendement locatif brut sur le portefeuille en exploitation est de (sur base de la juste valeur) :
- 4,59% en moyenne sur l'ensemble du portefeuille ;
- 4,66% à Bruxelles, 3,93% en Flandre et 5,32% en Wallonie ;
- 4,04% pour le logement à loyer abordable, 4,97% pour le handicap et 7,03% pour l'infrastructure sociale.
2.2.1 Répartition géographique
Au 30 juin 2025, tous les immeubles en exploitation sont situés en Belgique, et près de la moitié se situe à Bruxelles. Le portefeuille en exploitation se ventile comme suit dans les trois régions :
| Région | Sur base de la juste valeur | Sur base des loyers | ||
|---|---|---|---|---|
| au 30 juin 2025 | au 30 juin 2025 | |||
| [€] | [%] | [€/an] | [%] | |
| Bruxelles | 178.766.053 | 48,8% | 8.381.151 | 49,7% |
| Flandre | 107.114.832 | 29,2% | 4.199.329 | 24,9% |
| Wallonie | 80.640.347 | 22,0% | 4.289.373 | 25,4% |
| Total | 366.521.232 | 100,0% | 16.869.853 | 100,0% |
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2.2.2 Répartition par type d'immeuble
Le portefeuille en exploitation est principalement constitué de logements à loyer abordable, et se ventile comme suit selon le type d'immeuble :
| Type d'immeuble | Sur base de la juste valeur | Sur base des loyers | ||
|---|---|---|---|---|
| au 30 juin 2025 | au 30 juin 2025 | |||
| [€] | [%] | [€/an] | [%] | |
| Logement à loyer abordable | 279.576.165 | 76,3% | 11.294.426 | 67,0% |
| Infrastructure handicap | 27.664.565 | 7,5% | 1.364.464 | 8,1% |
| Infrastructure sociale | 59.280.502 | 16,2% | 4.210.964 | 25,0% |
| Total | 366.521.232 | 100,0% | 16.869.853 | 100,0% |
2.2.3 Répartition par type de locataire
Les immeubles d'Inclusio sont principalement loués à des Agences Immobilières Sociales (AIS) et des Woonmaatschappijen (WM) :
| Locataire | Sur base de la juste valeur | Sur base des loyers | ||
|---|---|---|---|---|
| au 30 juin 2025 | au 30 juin 2025 | |||
| [€] | [%] | [€] | [%] | |
| AIS et WM | 222.242.615 | 60,7% | 8.681.549 | 51,5% |
| Autres | 144.278.617 | 39,3% | 8.188.305 | 48,5% |
| Total | 366.521.232 | 100,0% | 16.869.853 | 100,0% |
2.2.4 Top 5 des immeubles
Les cinq immeubles en exploitation les plusimportantssont lessuivants au 30 juin 2025 :
| Immeuble | Sur base de la juste valeur | |
|---|---|---|
| [€] | [%] | |
| Domaine des Etangs | 29.362.667 | 8,0% |
| Middelweg | 25.142.222 | 6,9% |
| Antares | 21.232.000 | 5,8% |
| Ekla | 20.478.222 | 5,6% |
| Lima | 11.551.220 | 3,2% |
| Total du Top 5 des immeubles | 107.766.331 | 29,4% |
| Immeuble | Sur base des loyers | |
|---|---|---|
| [€/an] | [%] | |
| Middelweg | 1.120.389 | 6,6% |
| Domaine des Etangs | 1.091.227 | 6,5% |
| Ekla | 782.666 | 4,6% |
| Lima | 777.217 | 4,6% |
| Exclusiv | 720.000 | 4,3% |
| Total du Top 5 des immeubles | 4.491.498 | 26,6% |
Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82
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2.2.5 Top 5 des locataires
Les cinq locataires les plus importants des immeubles en exploitation au 30 juin 2025 :
| Locataire | Sur base de la juste valeur | |
|---|---|---|
| [€] | [%] | |
| AIS M.A.I.S. | 30.551.838 | 8,3% |
| New Samusocial | 28.995.122 | 7,9% |
| WM Rivierenland | 24.425.355 | 6,7% |
| AIS Baita | 22.035.902 | 6,0% |
| Croix-Rouge de Belgique | 21.809.322 | 6,0% |
| Total du Top 5 des locataires | 127.817.539 | 34,9% |
| Locataire | Sur base des loyers | |
|---|---|---|
| [€/an] | [%] | |
| New Samusocial | 2.107.673 | 12,5% |
| Croix-Rouge de Belgique | 1.445.103 | 8,6% |
| AIS M.A.I.S. | 1.155.165 | 6,8% |
| AIS Hector Denis | 907.992 | 5,4% |
| AIS Baita | 895.838 | 5,3% |
| Total du Top 5 des locataires | 6.511.770 | 38,6% |
2.3 Portefeuille immobilier consolidé en développement
Inclusio détient 3 projets en cours de développement et 2 options d'achat sur deux projets. L'entrée en exploitation de ces projets aura lieu de 2026 à 2027. Ces 5 projets généreront des revenus dès leur acquisition ou dès la réception provisoire des travaux.
Avec une surface locative totale de 28.914 m², ces 5 projets en développement et en cours d'acquisition comprennent 129 logements à loyer abordable, 1 immeuble d'hébergement pour une dizaine de personnes porteuses de handicap et 1 immeuble d'infrastructure sociale.
Le coût total d'investissement pour ces projets est actuellement estimé à 40,3 M€. Au 30 juin 2025, 13,8 M€ ont déjà été investis dans ces projets et il reste donc encore un solde à décaisser d'environ 26,5 M€ pour acquérir et terminer tous ces projets.
Lorsqu'ils seront mis en exploitation, ces projets généreront des revenus locatifs bruts estimés à 2,6 M€/an. Le rendement locatif brut de départ moyen pour ces projets est de 6,5%.
Parmi les 5 projets de développement au 30 juin 2025, les deux projets les plus importants sont les suivants :
• Bonnemaison 10 : la Société d'Habitations de Tournai (entretemps fusionnée avec Inclusio) a acheté en décembre 2022 un complexe immobilier au CPAS de Tournai, en vue de le rénover entièrement et concomitamment de construire un immeuble neuf sur un terrain adjacent qui lui appartenait déjà. Le permis d'urbanisme, pour un total de 73 logements, a été délivré en février
Inclusio SA
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2024 et les travaux sont en cours. Le coût total d'investissement est estimé à 16,4 M€.
• Vander Bruggen : Inclusio a acheté en octobre 2022 la société Buimmo SRL, propriétaire d'un ancien site industriel à Anderlecht. Le projet de reconversion du site comprend 23 logements (qui seront donnés en gestion à l'Agence Immobilière SoHab durant 30 ans), une unité d'équipement collectif (qui sera louée à l'ASBL de quartier SAFA) et 3 commerces. Le permis d'urbanisme a été délivré en octobre 2023 et les travaux sont en cours. Le coût total d'investissement est estimé à 8,1 M€.
2.4 Modificationsimportantes du portefeuille et des projets aprèsle 30 juin 2025
Quatre immeubles ont été vendus entre le 1er juillet 2025 et la date de publication de ce rapport : un immeuble comportant 36 logements pour étudiants à Bruxelles, 2 maisons unifamiliales à Tournai, et 1 commerce à Anderlecht.
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3 Inclusio en bourse
Depuis le début de l'année 2025, le cours de bourse a évolué de 13,55 € au 2 janvier 2025 à 17,00 € au 30 juin 2025. Le cours de bourse a donc augmenté de plus de 25% durant ce premier semestre.
| Période du 01/01/2025 au 30/06/2025 | |||
|---|---|---|---|
| Prix moyen [€/action] |
Prix minimum [€/action] |
Prix maximum [€/action] |
Volume total [nombre d'actions] |
| 14,88 | 13,30 | 17,60 | 243.129 |
Considérant que le marché principal sur lequel opère Inclusio est celui du logement à loyer abordable (pour 76% de la juste valeur du portefeuille), que les contrats de location sont conclus sur le long terme avec des partenaires sociaux (principalement des Agences Immobilières Sociales et des Woonmaatschappijen), l'environnement économique actuel ne devrait pas engendrer de correction significative de la juste valeursignificative à court, moyen ou long terme. L'évolution positive de la Net Asset Value reflète la stabilité des activités et des actifs d'Inclusio.
Inclusio a signé avec Kepler Cheuvreux un contrat d'apporteur de liquidité fin 2022. Les transactions réalisées dans ce cadre sont publiées sur le site internet d'Inclusio.
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4 Structure de l'actionnariat
Aucune modification de l'actionnariat n'a été notifiée à Inclusio durant le premier semestre 2025, l'actionnaire principal étant toujours l'Etat belge :
| Situation au 30 juin 2025 sur base des déclarations de transparence reçues | [actions] | [%] |
|---|---|---|
| L'Etat belge - Société Fédérale de Participations et d'Investissement | 2.029.135 | 26,6% |
| - SFPIM Real Estate SA | 1.059.491 | 13,9% |
| - Belfius Insurance SA | 876.186 | 11,5% |
| - Capline SA | 93.458 | 1,2% |
| FMR Invest LLC | 292.861 | 3,84% |
| Solant | 289.319 | 3,79% |
| Autres Actionnaires (< 3%) | 5.018.971 | 65,78% |
| Total en circulation | 7.630.286 | 100,00% |
5 Prévisions
Inclusio anticipe d'atteindre pour l'exercice 2025 un chiffre d'affaires dépassant 16,5 M€ (à comparer à 15,3 M€ pour 2024).
Considérant les bons résultats du premier semestre, sur base des informations actuellement disponibles et en l'absence d'événements majeurs imprévus, le Conseil d'administration prévoit de proposer lors de l'assemblée générale ordinaire 2026 la distribution d'un dividende brut de minimum de 0,92 €/action pour l'exercice 2025 (à comparer à 0,82 €/action pour l'exercice 2024, soit une augmentation de 12%).
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6 Etats financiers intermédiaires résumés consolidés au 30 juin 2025
Bilan
| En € | Note | 30/06/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|---|
| I | Actifs non courants | 380.449.808 | 387.393.296 | |
| I C | Immeubles de placement | 3 | 368.712.539 | 375.098.854 |
| I C. a. | Immeubles disponibles à la location | 3 | 353.833.428 | 359.700.160 |
| I C. b. | Projet de développement | 3 | 14.879.111 | 15.398.694 |
| I D | Autres immobilisations corporelles | 225.523 | 279.521 | |
| I E | Actifs financiers non courants | 5 | 2.106.112 | 2.666.450 |
| I F. | Créances de location financement | 7 | 8.295.610 | 8.295.610 |
| I I. | Participations dans des entreprises associées et | |||
| co-entreprises | 8 | 1.110.025 | 1.052.861 | |
| II | Actifs courants | 14.144.237 | 785.666 | |
| II A | Actifs détenus en vue de la vente | 3 | 12.687.803 | 0 |
| II D | Créances commerciales | 105.549 | 56.818 | |
| II E | Créances fiscales et autres actifs courants | 478.161 | 204.165 | |
| II F | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 495.114 | 259.725 | |
| II G | Comptes de régularisation | 377.610 | 264.957 | |
| TOTAL ACTIF | 394.594.045 | 388.178.963 | ||
| CAPITAUX PROPRES | 229.820.489 | 227.110.555 | ||
| A | Capital | 145.746.512 | 142.916.788 | |
| B | Primes d'émission | 8.750.150 | 8.750.150 | |
| C | Réserves | 69.404.042 | 55.981.075 | |
| D | Résultat net de l'exercice | 5.919.784 | 19.462.542 | |
| PASSIF | 164.773.557 | 161.068.408 | ||
| I | Passifs non courants | 148.007.778 | 144.174.270 | |
| I B | Dettes financières non courantes | 5 | 146.500.000 | 142.550.000 |
| I C | Autres passifs financiers non courants | 1.507.778 | 1.624.270 | |
| II | Passifs courants | 16.765.779 | 16.894.138 | |
| II B | Dettes financières courantes | 5 | 12.840.650 | 12.854.315 |
| II D | Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3.687.928 | 3.906.491 | |
| II F | Comptes de régularisation | 237.201 | 133.333 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF | 394.594.045 | 388.178.963 | ||
| Nombre d'actions en fin de période | 7.630.286 | 7.428.347 | ||
| Nombre d'actions en auto contrôle | 10.155 | 9.201 | ||
| Valeur nette par action | ||||
| (hors actions en auto-contrôle) | 30,16 | 30,61 | ||
| Endettement SIR | 163.203.573 | 159.489.976 | ||
| Taux d'endettement SIR | 41,57% | 41,36% |
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Etat consolidé résumé du résultat global
| En € | Note | 30/06/2025 | 30/06/2024 | |
|---|---|---|---|---|
| I | Revenus locatifs | 8.402.667 | 7.245.347 | |
| III | Charges relatives à la location | 7.746 | 2.898 | |
| RESULTAT LOCATIF NET | 8.410.413 | 7.248.245 | ||
| IV | Récupération de charges immobilières | 150 | 990 | |
| V | Récupération de charges locatives et de taxesnormalement assumées par le locataire |
77.732 | 135.561 | |
| VII | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-534.296 | -649.482 | |
| RESULTAT IMMOBILIER | 7.953.999 | 6.735.314 | ||
| IX | Frais techniques | -168.269 | -145.827 | |
| X | Frais commerciaux | -36.322 | -33.797 | |
| XI | Charges et taxes sur immeubles non loués | -1.436 | -2.980 | |
| XII | Frais de gestion immobilière | -356.265 | -301.729 | |
| CHARGES IMMOBILIERES | -562.291 | -484.333 | ||
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 7.391.707 | 6.250.982 | ||
| XIV | Frais généraux de la société | -1.298.056 | -1.145.874 | |
| XV | Autres revenus et charges d'exploitation | -48.734 | -49.166 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE |
6.044.918 | 5.055.941 | ||
| XVI | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 46.969 | 0 | |
| XVIII | Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 2.206.812 | 5.136.022 | |
| XIX | Autre résultat sur portefeuille | 0 | -1.933 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 8.298.699 | 10.190.030 | ||
| XX | Revenus financiers | 7 | 77.038 | 89.052 |
| XXI | Charges d'intérêts nettes | -1.991.571 | -1.762.068 | |
| XXII | Autres charges financières | -38.133 | -3.681 | |
| XXIII | Variation la juste valeur des actifs et passifs financiers | 5 | -450.671 | 677.361 |
| RESULTAT FINANCIER | -2.403.336 | -999.336 | ||
| XXIV | QP du résultat des entreprises associées et co- entreprises | 57.164 | 63.931 | |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 5.952.526 | 9.254.625 | ||
| XXV | Impôts des sociétés | -60.961 | -77.707 | |
| XXVI | Exit Tax | 28.219 | 11.984 | |
| IMPOTS | -32.742 | -65.723 | ||
| RESULTAT NET | 5.919.784 | 9.188.902 | ||
| Autres éléments du résultat global | 0 | 0 | ||
| RESULTAT GLOBAL | 5.919.784 | 9.188.902 | ||
| Résultat net par action (dilué) | 0,78 | 1,24 | ||
| Résultat distribuable | 4.099.313 | 3.370.219 | ||
| Nombre moyen d'actions hors actions en auto-contrôle | 7.620.152 | 7.418.491 | ||
| Résultat distribuable par action | 0,54 | 0,45 |
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6.1 Commentaires sur l'état consolidé résumé de la situation financière au 30 juin 2025
Bilan
Inclusio a poursuivi l'expansion de son portefeuille immobilier dont la juste valeur est passée de 375 M€ fin 2024 à 381 M€ au 30 juin 2025. Les opérations immobilières réalisées durant le premier semestre 2025 sont détaillées ci-dessus.
La juste valeur des immeubles de placement en exploitation est passée de de 360 M€ à 354 M€. Cette diminution s'explique par le reclassement des immeubles destinés à la vente au sein des actifs courants. À la suite d'une entrée en exploitation (immeuble Melkerij à Lochristi), et de l'avancement de deux chantiers (Vander Bruggen et Bonnemaison 10) durant ce 1er semestre 2025, la juste valeur des projets de développement passe de 15,4 M€ à 14,9 M€.
Les actifs financiers non courants correspondent aux instruments de couverture de taux d'intérêt dont la valeur est positive ainsi qu'aux fonds de roulement versés à des copropriétés.
La créance de location financement concerne le bail emphytéotique avec l'Ecole Active à Uccle.
Inclusio dispose d'une seule participation dans des co-entreprises à concurrence de 51% (Inclusio Ostbelgien SA).
Dans le cadre de la gestion proactive de son portefeuille immobilier, Inclusio met en vente des actifs non stratégiques (surfaces commerciales) et quelques immeubles de logement avec une performance énergétique à améliorer et pour lesquels les investissements nécessaires sont excessivement chers (et ne bénéficient pas ou plus de primes à la rénovation). Les actifs détenus en vue de la vente représentent 12,7 M€.
Les créances fiscales et autres actifs courants s'élèvent à 0,5 M€ et correspondent majoritairement à des versements anticipés réalisés et à un acompte versé en vue de l'acquisition d'un immeuble (Thomashuis Beerse) en juillet 2025.
Le total bilantaire s'élève à 395 M€, en augmentation de 1,7% par rapport au 31 décembre 2024.
Les fonds propres ont évolué par rapport à la situation au 31 décembre 2024 avec le résultat net de l'exercice (commenté ci-dessous), l'affectation du résultat 2024 (en ce compris la mise en paiement du dividende de l'exercice 2024) et l'augmentation de capital liée au dividende optionnel. Au 30 juin 2025, ils s'élèvent à 230 M€. Compte tenu des 7.630.286 actions en circulation au 30 juin 2025 corrigée du nombre d'actions en auto-contrôle (10.155 actions), la valeur nette d'inventaire s'élève à 30,2 €/action (comparé à 30,6 €/action au 31 décembre 2024, soit une baisse d'à peine 1,3% malgré une augmentation du nombre d'actions de 2,7%).
L'accroissement du portefeuille immobilier a été financé par le tirage sur les lignes de crédit existantes ou récemment négociées, et par la vente de deux actifs non stratégiques (commerce dans le projet Ekla et maison unifamiliale Rue Bonnemaison 100 à Tournai). Sur un total de 187,5 M€ de
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lignes de crédit ouvertes, Inclusio a prélevé 159 M€ à la date du 30 juin 2025. Relevons qu'Inclusio a élargi ses sources de financement en signant avec ING Banque un nouveau crédit de 10 M€ pour une période de 5ans.
Les dettes commerciales sont de 3,7 M€. Elles sont principalement constituées de dettes fournisseurs (2,0 M€ de dettes provenant principalement de factures reçues sur les états d'avancement des chantiers) et de dettesfiscales (1,4 M€ dont 900 k€ de précomptes immobiliers).
Le taux d'endettement est par conséquent en très légère augmentation, passant de 41,4% fin 2024 à 41,6% au 30 juin 2025.
Compte de résultats
L'élargissement du portefeuille immobilier en exploitation a permis à Inclusio de faire croître son chiffre d'affaires. Les revenus locatifs du premier semestre s'élèvent à 8,4 M€, à comparer à 7,2 M€ au premier semestre 2024.
L'évolution des loyers "Like for like" entre le 1ersemestre 2024 et le 1ersemestre 2025 est de +3,87%.
| des éventuels préavis à donner : | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En € | 30/06/2025 | 31/12/2024 | ||||||
| Moins d'un an | 15.675.192 | 12.262.357 | ||||||
| Entre 1 an et 2 ans | 14.513.576 | 11.974.681 | ||||||
| Entre 2 ans et 3 ans | 13.352.332 | 11.353.067 | ||||||
| Entre 3 ans et 4 ans | 12.516.952 | 10.836.702 | ||||||
| Entre 4 ans et 5 ans | 12.009.260 | 10.297.353 | ||||||
| Au-delà de 5 ans | 122.825.036 | 103.356.633 | ||||||
| Total | 190.892.348 | 160.080794 |
Le tableau suivant détaille les loyers futurs non actualisés tenant compte des échéances des baux et des éventuels préavis à donner :
Les charges locatives comprennent majoritairement les précomptes immobiliers pour lesquels une refacturation auprès de certains locataires est opérée.
Le résultat immobilier s'élève à 8,0 M€ comparé à 6,7 M€ au 30 juin 2024.
Les charges immobilières sont principalement composées des frais techniques (0,2 M€) et des frais de gestion immobilière externes et internes (0,4 M€) ; le résultat d'exploitation des immeubles s'élève à 7,4 M€.
Les frais généraux se répartissent en quatre catégories :
− les ressources humaines et les frais y afférents : ce poste comprend les coûts des membres de la direction effective, du personnel, des avantages au personnel (voitures de société, chèques repas, assurance groupe, assurance hospitalisation, frais de représentation), les frais du
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secrétariat social, les formations et séminaires, et les cotisations à des groupements professionnels. Ce poste s'élève à 625 k€ au 30 juin 2025.
- − les charges relatives aux bureaux et à l'infrastructure nécessaire au fonctionnement de la Société : ce poste comprend la location et les charges afférentes au bureau situé Avenue Herrmann-Debroux 40 à 1160 Auderghem, les assurances y relatives, les aménagements de ce bureau, le mobilier, les fournitures de bureau. Il comprend également toutes les charges relatives à l'informatique (hardware et logiciels) et la téléphonie. Ces coûts s'élèvent à 123 k€.
- − les frais des prestataires externes concernent les prestations exécutées par les conseils externes, les apporteurs d'affaires, le commissaire etl'expert immobilier indépendant. Ilss'élèvent à 90 k€.
- − les frais "corporate" englobent entre autres les émoluments des administrateurs, l'assurance dirigeants, les frais de publication et traductions du rapport annuel, la taxe d'abonnement, les redevances à la FSMA, Euroclear, Euronext. Ils s'élèvent à 461 k€.
Relevons que, conformément à la norme IFRIC 21, la taxe d'abonnement et les précomptes immobiliers sont reconnus dans leur entièreté dès le 1er janvier de l'année et ne viendront donc pas en complément sur le 2 ème semestre.
Après prise en charge des frais généraux et des autres revenus et charges d'exploitation, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'élève à 6,0 M€ comparé à 5,1 M€ fin juin 2024 (+19,6%).
Durant le 1er semestre, deux ventes d'actifs non stratégiques ont été réalisées (un commerce dans le projet Ekla et une maison unifamiliale à Tournai). Le prix de vente brut est de 2,4 M€ permettant de générer une plus-value réalisée nette par rapport à la dernière juste valeur de ces biens de 47 k€.
Les plus et moins-values latentes comptabilisées sur base de la valorisation de l'expert indépendant font apparaître une augmentation de valeur du portefeuille immobilier de 2,2 M€. Dans un marché immobilier complexe, les valeurs expertisées sur le marché résidentiel locatif belge continuent de croitre, soutenues par une demande locative accrue pour des biens énergétiquement efficaces.
Le résultat d'exploitation s'élève à 8,3 M€. Le résultat financier de -2,4 M€ est composé des revenus financiers issus principalement de la location financement du terrain de l'Ecole Active et des charges financières sur les crédits bancaires et les instruments de couverture en cours mais également de la variation de la juste valeur des instruments financiers conclus et détaillés à l'Annexe 5 (variation purement latente).
Après prise en compte des impôts, le résultat net consolidé au 30 juin 2025 s'élève à 5,9 M€. En tenant compte du nombre de 7.620.152 actions ayant jouissance (nombre moyen d'actions en autocontrôle exclu), le résultat net par action est de 0,78 €.
Le résultat distribuable s'élève à 4,1 M€ comparé à 3,4 M€ au 30 juin 2024 (+21,7%).
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Etat consolidé des variations de capitaux propres
| Capital | Primes | Réserves | Résultat net |
TOTAL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital souscrit |
Frais d'augmenta tion de capital |
d'émission | Réserve du soldedes variations dejuste valeur des biens immobiliers |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve de la quote part du résultat de participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
de l'exercice |
||
| Solde au 31/12/2023 |
147.590.601 | -4.673.813 | 8.750.150 | 20.925.217 | 5.982.657 | 0 | -114.781 | 101.751 | 3.365.529 | 32.177.046 | 213.154.232 |
| Affectation du résultat 2023 |
28.157.878 | -2.844.767 | 19.422 | 1.273.252 | -26.605.785 | 0 | |||||
| Dividende | -5.571.260 | -5.571.260 | |||||||||
| Dividende non distribué sur actions en auto contrôle |
7.174 | 7.174 | |||||||||
| Résultat de l'exercice 2024 |
-2.057 | 9.188.902 | 9.186.845 | ||||||||
| Solde au 30/06/2024 |
147.590.601 | -4.673.813 | 8.750.150 | 48.132.970 | 3.137.890 | 19.422 | -116.838 | 101.751 | 4.645.954 | 9.188.902 | 216.776.990 |
| Solde au 31/12/2024 |
147.590.601 | -4.673.813 | 8.750.150 | 48.132.970 | 3.137.890 | 19.422 | -56.914 | 101.751 | 4.645.954 | 19.462.542 | 227.110.555 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affectation du résultat 2024 |
13.980.850 | -2.052.260 | 103.439 | 7.430.512 | -19.462.542 | 0 | |||||
| Dividende (optionnel) |
2.897.825 | -68.100 | -6.091.245 | -3.261.520 | |||||||
| Dividende non distribué sur |
|||||||||||
| actions en auto contrôle |
8.230 | 8.230 | |||||||||
| Actions propres détenues | 43.439 | 43.439 | |||||||||
| Transfert de réserves suite à la cession d'actifs |
-679.589 | 679.589 | 0 | ||||||||
| Résultat de l'exercice 2025 |
5.919.784 | 5.919.784 | |||||||||
| Solde au 30/06/2025 |
150.488.426 | -4.741.913 | 8.750.150 | 61.434.232 | 1.085.631 | 122.861 | -13.474 | 101.751 | 6.673.041 | 9.188.902 | 229.820.489 |
Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82
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| Tableau consolidé des flux de trésorerie - En € | Note | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de période | 259.725 | 658.046 | |
| 1. Activités opérationnelles | 3.372.045 | 1.296.214 | |
| Résultat de l'exercice ajusté | 7.905.192 | 10.931.322 | |
| Résultat de l'exercice | 5.919.784 | 9.188.902 | |
| Revenus financiers | -77.038 | -89.052 | |
| Charges d'intérêts nettes | 1.991.571 | 1.762.068 | |
| Autres charges financières | 38.133 | 3.681 | |
| Impôts | 32.742 | 65.723 | |
| Ajustements pour des transactions sans effets de trésorerie | -1.642.768 | -5.708.396 | |
| Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 47.549 | 59.595 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -2.206.812 | -5.136.022 | |
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | 450.671 | -677.361 | |
| Variation de valeur sur les participations mises en équivalence | -57.164 | -63.931 | |
| Provision pour Exit Tax | 122.989 | 109.322 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 1.058.110 | -2.929.949 | |
| Mouvement des éléments d'actif | |||
| Créances commerciales | -48.731 | -34.955 | |
| Comptes de régularisations | -112.653 | -88.803 | |
| Mouvement des éléments du passif | |||
| Dettes commerciales et Autres Dettes courantes | 1.115.625 | -2.411.628 | |
| Comptes de régularisation | 103.868 | 305.437 | |
| Autres éléments des activités opérationnelles | -3.948.489 | -1.696.764 | |
| Créances et dettes fiscales | -1.763.914 | 150.483 | |
| Intérêts payés | -2.223.479 | -1.932.617 | |
| Intérêts reçus | 77.038 | 89.052 | |
| Autres charges financières | -38.133 | -3.681 | |
| 2. Activités d'investissement | -3.863.141 | -18.461.404 | |
| Immeubles de placement - investissements activés | 3 | -1.019.686 | -835.431 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | 3 | 0 | -12.900.173 |
| Immeubles de placement – acompte versé | 0 | -700.000 | |
| Désinvestissements | 3 | 2.303.103 | 0 |
| Projets de développement | 3 | -5.146.182 | -3.322.645 |
| Autres immobilisations corporelles | 2.273 | -19.871 | |
| Autres actifs financiers non courants | -2.649 | 0 | |
| Acquisitions de filiales | 3 | 0 | -683.284 |
| 3. Activités de financement | 726.484 | 16.838.042 | |
| Augmentation (+) des dettes financières | 13.950.000 | 22.500.000 | |
| Réduction (-) des dettes financières | -10.000.000 | 0 | |
| Augmentation (+) / Réduction (-) d'autres passifs financiers | -13.665 | -95.815 | |
| Augmentation de capital | 0 | 0 | |
| Variation des réserves (dividende sur actions en auto contrôle) | 51.670 | -2.057 | |
| Dividende de l'exercice précédent | -3.261.520 | -5.564.087 | |
| Flux total de trésorerie de la période | 235.389 | -332.149 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de période | 495.114 | 325.898 |
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6.2 Notes sur les états financiers intermédiaires résumés
6.2.1 Annexe 1: Informations générales
Inclusio SA (dénommée dans les états financiers intermédiaires résumés "la Société") est une société anonyme de droit belge. L'adresse du siège social de la Société est Avenue Herrmann-Debroux, 40 à 1160 Bruxelles.
Inclusio SA est une Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) investissant dans l'immobilier à caractère social. Elle s'est fixée pour mission d'offrir sur le long terme, à des populations fragilisées, des logements de qualité à un loyer abordable. Son segment prioritaire consiste en l'acquisition, le développement et la gestion d'immeubles mis à la disposition de locataires à revenus faibles ou moyens.
La plupart des immeubles sont loués ou donnés en gestion à des Agences Immobilières Sociales (AIS) qui bénéficient de subsides régionaux pour pouvoir offrir des logements à loyer abordables à des publics fragilisés.
Les états financiers consolidés ont été approuvés pour publication par le Conseil d'Administration le 26 août 2025.
Le commissaire Deloitte, Réviseurs d'Entreprises, représenté par Monsieur Ben VANDEWEYER, a clôturé ses travaux de revue limitée et a confirmé que les informations comptables reprises dans le présent rapport financier semestriel n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers arrêtés par le Conseil d'administration.
6.2.2 Annexe 2 : Principes comptables significatifs sous référentiel IFRS
Annexe 2.1 Base d'évaluation
Les états financiers consolidés couvrent la période de 6 mois clôturée le 30 juin 2025.
Les états financiers consolidés ont été établis en conformité avec le statut de SIR (Société Immobilière Réglementée) et préparés conformément à l'IAS 34.
Les états financiers consolidés sont établis en euros. Ils sont préparés sur une base de coûts historiques, à l'exception des immeubles de placement et certains instruments financiers qui sont valorisés à leur juste valeur.
Les méthodes de comptabilisation ont été appliquées de façon consistante aux méthodes comptables publiées dans les états financiers consolidés pour la période clôturée au 31 décembre 2024. Pour un aperçu des méthodes comptables appliquées, nous faisons référence aux états financiers consolidés 2024.
Dans le cadre de l'établissement de ses états financiers intermédiaires consolidés résumés, la Société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des méthodes comptables et à procéder à un certain nombre d'estimations. Pour formuler ces hypothèses, la direction se fonde sur son expérience, l'assistance de tiers (notamment les experts immobiliers) et sur d'autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées en conséquence.
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6.3 Note sur les méthodes comptables
Dans le cadre de la préparation des présents états financiers résumés au 30 juin 2025, le Conseil d'administration estime que la situation en Ukraine, et les conséquences induites par les sanctions prises à l'égard de la Russie ainsi que les tensions au Moyen-Orient n'ont aucun impact direct sur l'activité du groupe et ses résultats financiers.
Par ailleurs la société n'anticipe aucun impact sur la mise en application des nouvelles normes IFRS à partir du 1er janvier 2025.
6.4 Normes et interprétations applicables pour la période ouverte à compter du 1er janvier 2025
• Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères : Absence de Convertibilité
6.5 Immeubles de placement
Les immeubles de placement disponibles à la location sont des investissements en biens immobiliers (immeubles ou terrains) détenus pour en retirer des loyers, ou pour réaliser une plus-value en capital ou les deux.
Les immeubles de placement disponibles à la location sont initialement comptabilisés à leur coût en ce compris les frais de transaction et la TVA non déductible. Lorsque l'immeuble est acquis au travers d'une fusion, les taxes dues sur le gain potentiel de l'actif intégré sont comprises dans le coût de l'actif considéré.
Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement disponibles à la location sont valorisés à leur juste valeur. Cette juste valeur (« fair value ») est égale au montant pour lequel l'immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale.
Toute variation de juste valeur des immeubles au cours de l'exercice est reconnue directement en compte de résultats sous la rubrique « Variation de la juste valeur des immeubles de placement » en distinguant les variations positives des variations négatives. L'ajustement des droits de mutations lié à l'évolution subséquente de la juste valeur d'un immeuble ou à la réalisation d'un immeuble est déterminé de manière indirecte lors de l'affectation des réserves sous la rubrique « Réserves - Réserve de la variation de juste valeur des immeubles de placement ».
Chaque trimestre, un expert immobilier indépendant évalue le portefeuille immobilier, incluant les coûts, les droits d'enregistrement et les commissions. L'expert immobilier évalue les propriétés conformément aux spécifications et notes informatives en vigueur pour l'évaluation de biens éditées par l'IVS (International Valuation Standards) et le RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) et détermine la méthode de vente la plus probable (vente à l'unité individuelle ou vente intégrale de l'immeuble expertisé).
Pour la réalisation des expertises, la Société communique chaque trimestre aux experts la situation
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locative de ses biens immobiliers, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux réalisés ou à réaliser ainsi que tout autre élément pouvant influencer la juste valeur des immeubles. Ces éléments sont entre autres, les certificats de performance énergétique, le niveau énergétique obtenu par rapport au marché concerné et la localisation ou encore les aspects environnementaux (risque d'inondation, de pollution,…). Suivant le type d'actifs immobiliers à expertiser, les experts déterminent les méthodes les plus appropriées pour déterminer la valeur d'investissement ; ces méthodes sont entre autres, la capitalisation des loyers, la méthode du « Discounted Cash Flow » et la méthode du prix unitaire.
Afin de déterminer la juste valeur des actifs ainsi évalués, l'expert applique les ajustements suivants :
-Si la valeur d'investissement par unité locative déterminée par l'expert immobilier est supérieure à 2.500.000 €, cette valeur d'investissement est corrigée en la divisant par (1+2,5 %). Cette correction a été arrêtée au niveau du secteur, sur base d'un large échantillon de transactions, et correspond à la moyenne des frais de transaction effectivement payés en Belgique sur des transactions de ce type.
-Si la valeur d'investissement par unité locative déterminée par l'expert immobilier est inférieure à 2.500.000 €, cette valeur d'investissement est corrigée en la divisant par (1+12,5 % ou 1+12,0 %), pour tenir compte des droits de mutation applicables dans la Région où l'immeuble est situé.
La valeur comptable initiale des actifs inclut les commissions relatives à l'acquisition d'immeubles de placement. Il en va de même lors de l'achat d'actions d'une société immobilière, d'un apport en nature d'un immeuble en contrepartie de nouvelles actions, ou d'un apport d'actifs par fusion ou reprise d'une société immobilière. Cependant, lorsque la transaction constitue un regroupement d'entreprises, les frais associés à la transaction sont directement comptabilisés comme charges au compte de résultats. Les commissions relatives à la location des immeubles sont comptabilisées comme charges au compte de résultats.
Acquisition de sociétés
Lorsque le Groupe prend le contrôle d'un ensemble intégré d'activités et d'actifs répondant à la définition d'une entreprise ('business') conformément à IFRS 3 – Regroupements d'entreprises, les actifs et passifs éventuels identifiables de l'entreprise acquise sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. De plus, des impôts différés sont comptabilisés sur les différences temporelles générées et sont intégrés dans l'actif net acquis. Le goodwill représente la différence positive entre le coût d'acquisition (hors frais connexes à l'acquisition), majoré des intérêts minoritaires éventuels, et la juste valeur de l'actif net acquis. Si cette différence est négative ('goodwill négatif'), celle-ci est immédiatement comptabilisée en compte de résultats après confirmation des valeurs.
Si l'acquisition d'une société comprenant un ou plusieurs immeubles de placement et un groupe d'actifs (et/ou passifs) ne répond pas à la définition d'une entreprise (business) selon IFRS3, l'acquisition est comptabilisée comme une acquisition d'actifs et passifs individuels identifiables (y compris les immeubles de placement). Le coût d'acquisition est affecté aux actifs et passifs individuels identifiables d'après leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Ainsi, une telle acquisition n'engendre pas la comptabilisation de goodwill. En application d'IAS 40, les immeubles
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de placement sont valorisés à leur juste valeur après la comptabilisation initiale.
L'exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de l'agrément d'une société belge comme SIR (ou FIIS) ou de la fusion d'une société n'ayant pasle statut de SIR avec une SIR. Lorsque la société, qui ne dispose pas du statut de SIR mais qui est éligible à ce régime, entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du Groupe, une provision pour exit tax est enregistrée. Tout ajustement subséquent à ce passif d'exit tax est reconnu dans le compte de résultats. Lorsque l'agrément ou la fusion intervient, la provision se transforme en dette, et toute différence est également reconnue dans le compte de résultats.
6.6 Annexe 3 : Immeubles de placement
Tel que prescrit dans la norme IAS 40, les immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location, sont intégrés parmi les immeubles de placement. Les immeubles repris dans cette catégorie sont ceux qui, soit sont en cours de construction ou font l'objet d'une lourde rénovation, soit ne génèrent pas de revenu en raison de leur nature (terrains).
| En € | Immeubles disponibles à la |
Projets de développement |
Actifs détenus en vue |
Total immeuble de |
|---|---|---|---|---|
| location | de la vente | placement | ||
| Solde au 31/12/2023 | 318.870.376 | 9.599.533 | 0 | 328.469.909 |
| Immeubles en cours de construction achevés |
3.349.434 | -3.349.434 | 0 | |
| Acquisitions | 20.796.429 | 20.796.429 | ||
| Investissements | 1.616.703 | 6.161.211 | 7.777.914 | |
| Intérêts capitalisés | 373.752 | 373.752 | ||
| Acquisitions de filiale | 3.700.000 | 3.700.000 | ||
| Transferts vers les projets de développement |
-2.860.488 | 2.860.488 | 0 | |
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur |
14.227.706 | -246.855 | 13.980.850 | |
| Solde au 31/12/2024 | 359.700.160 | 15.398.694 | 0 | 375.098.854 |
| Solde au 31/12/2024 | 359.700.160 | 15.398.694 | 0 | 375.098.854 |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles en cours de construction achevés |
5.869.177 | -5.869.177 | 0 | |
| Investissements | 1.002.059 | 5.146.182 | 17.627 | 6.165.869 |
| Intérêts capitalisés | 231.909 | 231.909 | ||
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente |
-15.039.794 | 15.039.794 | 0 | |
| Vente réalisée (Fair value) | -2.303.103 | -2.303.103 | ||
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur |
2.301.826 | -28.497 | -66.516 | 2.206.812 |
| Solde au 30/06/2025 | 353.833.428 | 14.879.111 | 12.687.803 | 381.400.342 |
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Les mouvements sur le portefeuille immobilier sont commentés à la section 1.
Les chantiers portant sur les projets de développement se sont poursuivis. Inclusio compte 3 projets en cours de chantier au 30 juin 2025 :
| En € | Juste valeur au 30/06/2025 | Juste valeur au 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Pavillon 1-3 | 3.238.222 | 3.056.000 |
| Vander Bruggen | 5.255.111 | 3.302.222 |
| Melkerij | 0 | 5.106.250 |
| Bonnemaison | 6.385.778 | 3.934.222 |
| TOTAL | 14.879.111 | 15.398.694 |
6.7 Annexe 4 : Informations sectorielles
| (en €) | Bilan consolidé – Segmentation | Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté | 30/06/2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I | Actifs non courants | 174.905.964 | 107.114.830 | 86.691.744 | 11.737.270 | 380.449.808 |
| I C | Immeubles de placement | 174.905.964 | 107.114.830 | 86.691.744 | 368.712.539 | |
| I C a | Immeubles disponibles à la location |
166.412.631 | 107.114.830 | 80.305.967 | 353.833.428 | |
| I C b | Projets de développement | 8.493.333 | 0 | 6.385.778 | 14.879.111 | |
| II | Actifs courants | 12.353.422 | 0 | 334.380 | 1.456.434 | 14.144.237 |
| TOTAL ACTIF | 187.259.386 | 107.114.830 | 87.026.125 | 13.193.704 | 394.594.045 | |
| Pourcentage par secteur | 47,5% | 27,1% | 22,1% | 3,3% |
| (en €) | Bilan consolidé – Segmentation | Région Bruxelloise |
Région Flamande |
Région Wallonne |
Non affecté | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| I | Actifs non courants | 185.484.539 | 105.331.315 | 84.288.001 | 12.289.442 | 387.393.296 |
| I C | Immeubles de placement | 185.484.539 | 105.326.315 | 84.288.001 | 375.098.854 | |
| I C a | Immeubles disponibles à la location |
179.126.317 | 100.220.065 | 80.353.778 | 359.700.160 | |
| I C b | Projets de développement | 6.358.222 | 5.106.250 | 3.934.222 | 15.398.694 | |
| II | Actifs courants | 0 | 0 | 22.229 | 763.437 | 785.666 |
| TOTAL ACTIF | 185.484.539 | 105.331.315 | 84.310.230 | 13.052.880 | 388.178.963 | |
| Pourcentage par secteur | 47,8% | 27,1% | 21,7% | 3,4% |
Bruxelles, le 29 août 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Information réglementée
| Compte de résultats consolidé (en €) | Région | Région | Région | Non affecté 30/06/2025 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruxelloise | Flamande | Wallonne | ||||
| I | Revenus locatifs | 4.273.228 | 1.997.581 | 2.131.858 | 8.402.667 | |
| III | Charges relatives à la location | 14.085 | -6.339 | 7.746 | ||
| RESULTAT LOCATIF NET | 4.287.313 | 1.991.242 | 2.131.858 | 0 | 8.410.413 | |
| IV | Récupération de charges immobilières | 150 | 150 | |||
| Récupération de charges locatives | ||||||
| V | et detaxes normalement assumées | 58.960 | 16.409 | 2.363 | 77.732 | |
| par le locataire sur immeubles loués | ||||||
| Charges locatives et taxes | ||||||
| VII | normalement assumées par le | -116.644 | -243.813 | -173.840 | -534.296 | |
| locataire sur immeubles loués | ||||||
| RESULTAT IMMOBILIER | 4.229.629 | 1.763.988 | 1.960.382 | 0 | 7.953.999 | |
| IX | Frais techniques | -58.963 | -66.151 | -43.155 | -168.269 | |
| X | Frais commerciaux | -36.471 | 883 | -733 | -36.322 | |
| XI | Charges et taxes sur immeubles non loués |
-406 | -114 | -915 | -1.436 | |
| XII | Frais de gestion immobilière | -47.418 | -6.788 | 0 | -302.059 | -356.265 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -143.258 | -72.170 | -44.804 | -302.059 | -562.291 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES |
4.086.371 | 1.691.818 | 1.915.578 | -302.059 | 7.391.707 | |
| XIV | Frais généraux de la société | -1.298.056 | -1.298.056 | |||
| XV | Autres revenus et charges d'exploitation |
-48.734 | -48.734 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT | ||||||
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 4.086.371 | 1.691.818 | 1.915.578 | -1.648.849 | 6.044.918 | |
| XVI | Résultat sur vente d'immeubles de placement |
55.956 | -971 | -2.188 | -5.828 | 46.969 |
| Variations de la juste valeur des | ||||||
| XVIII | immeubles de placement | 1.621.268 | 689.160 | -103.615 | 2.206.812 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 5.763.595 | 2.380.006 | 1.809.774 | -1.654.677 | 8.298.699 | |
| XX | Revenus financiers | 75.005 | 2.033 | 77.038 | ||
| XXI | Charges d'intérêts nettes | -1.991.571 | -1.991.571 | |||
| XXII | Autres charges financières | -38.133 | -38.133 | |||
| XXIII | Variations de la juste valeur des | -450.671 | -450.671 | |||
| actifs etpassifs financiers | ||||||
| RESULTAT FINANCIER | 75.005 | 0 | 0 | -2.478.341 | -2.403.336 | |
| Quote-part dans le résultat des | ||||||
| XXIV | entreprises associées et co | 57.164 | 57.164 | |||
| entreprises | ||||||
| RESULTAT AVANT IMPOT | 5.838.600 | 2.380.006 | 1.809.774 | -4.075.854 | 5.952.526 | |
| XXV | Impôts des sociétés | -60.961 | -60.961 | |||
| XXVI | Exit Tax | 28.219 | 28.219 | |||
| IMPOT | 0 | 0 | 0 | -32.742 | -32.742 | |
| RESULTAT NET | 5.838.600 | 2.380.006 | 1.809.774 | -4.108.596 | 5.919.784 |
Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82
Bruxelles, le 29 août 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Information réglementée
| Compte de résultats consolidé (en €) | Région | Région | Région | Non affecté | 30/06/2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruxelloise | Flamande | Wallonne | ||||
| I | Revenus locatifs | 3.451.340 | 1.865.056 | 1.928.950 | 7.245.347 | |
| III | Charges relatives à la location | -15.085 | 18.683 | -700 | 2.898 | |
| RESULTAT LOCATIF NET | 3.436.256 | 1.883.739 | 1.928.250 | 7.248.245 | ||
| IV | Récupération de charges immobilières 0 | 990 | 0 | 990 | ||
| Récupération de charges locatives | ||||||
| V | et detaxes normalement assumées | 78.293 | 53.792 | 3.475 | 135.561 | |
| par le locataire sur immeubles loués | ||||||
| Charges locatives et taxes | ||||||
| VII | normalement assumées par le | -165.737 | -283.381 | -200.363 | -649.482 | |
| locataire sur immeubles loués | ||||||
| RESULTAT IMMOBILIER | 3.348.812 | 1.655.139 | 1.731.363 | 6.735.314 | ||
| IX | Frais techniques | -54.033 | -52.377 | -39.416 | -145.827 | |
| X | Frais commerciaux | -14.012 | -8.222 | -11.563 | -33.797 | |
| XI | Charges et taxes sur immeubles non loués |
-2.864 | -116 | -2.980 | ||
| XII | Frais de gestion immobilière | -44.322 | -3.457 | -253.949 | -301.729 | |
| CHARGES IMMOBILIERES | -115.231 | -64.173 | -50.979 | -253.949 | -484.333 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES | ||||||
| IMMEUBLES | 3.233.580 | 1.590.967 | 1.680.384 | -253.949 | 6.250.982 | |
| XIV | Frais généraux de la société | -1.145.874 | -1.145.874 | |||
| XV | Autres revenus et charges d'exploitation |
-49.166 | -49.166 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT | 3.233.580 | 1.590.967 | 1.680.384 | -1.448.989 | 5.055.941 | |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE Variations de la juste valeur |
||||||
| XVIII | desimmeubles de placement | 4.112.904 | 499.225 | 523.894 | 5.136.022 | |
| XIX | Autre résultat sur portefeuille | -1.933 | -1.933 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 7.346.484 | 2.090.191 | 2.202.344 | -1.448.989 | 10.190.030 | |
| XX | Revenus financiers | 82.512 | 6.540 | 89.052 | ||
| XXI | Charges d'intérêts nettes | -1.762.068 | -1.762.068 | |||
| XXII | Autres charges financières | -3.681 | -3.681 | |||
| Variations de la juste valeur des actifs | ||||||
| XXIII | et passifs financiers | 677.361 | 677.361 | |||
| RESULTAT FINANCIER | 82.512 | -1.081.849 | -999.336 | |||
| Quote-part dans le résultat des | ||||||
| entreprises associées et co | 63.931 | 63.931 | ||||
| XXIV | entreprises | |||||
| RESULTAT AVANT IMPOT | 7.428.996 | 2.090.191 | 2.202.344 | -2.466.610 | 9.254.625 | |
| XXV | Impôts des sociétés | -77.707 | -77.707 | |||
| XXVI | Exit Tax | 11.984 | 11.984 | |||
| IMPOT | -65.723 | -65.723 | ||||
| RESULTAT NET | 7.428.996 | 2.090.191 | 2.202.344 | -2.532.630 | 9.188.902 |
Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82
Bruxelles, le 29 août 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Information réglementée
6.8 Annexe 5 : Actifs et passifs financiers
La Société finance ses activités par ses fonds propres mais également par des lignes de crédit bancaires. Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédit négociées, les montants prélevés à la date de clôture ainsi que l'échéance finale. Les conventions de crédit précisent les engagements que la Société prend à l'égard des banques. Ces engagements sont de diverses natures : respect de la réglementation SIR, limite d'endettement, couverture des frais financiers,…
| Banque | Type de financement |
Montant maximal [M€] |
Dette 30/06/2025 [M€] |
Dette 31/12/2024 [M€] |
Echéance | Taux d'intérêt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BNP Paribas Fortis | Revolving | 7,5 | 7,5 | 7,5 | 06-10-2026 | euribor |
| BNP Paribas Fortis | Revolving | 7,5 | 7,5 | 7,5 | 06-10-2027 | euribor |
| BNP Paribas Fortis | Revolving | 10 | 10 | 10 | 02-05-2027 | euribor |
| BNP Paribas Fortis | Revolving | 10 | 10 | 10 | 02-05-2028 | euribor |
| BNP Paribas Fortis | Revolving | 15 | 15 | 15 | 30-09-2027 | euribor |
| Banque Triodos | Revolving | 15 | 1,8 | 7,5 | 31-10-2029 | euribor |
| Banque Triodos | Revolving | 10 | 1,3 | 5,5 | 31-10-2030 | euribor |
| KBC Bank | Revolving | 20 | 20 | 20 | 31-12-2027 | euribor |
| KBC Bank | Revolving | 10 | 10 | 10 | 30-04-2029 | euribor |
| Belfius Banque | Revolving | 5 | 5 | 5 | 31-05-2027 | euribor |
| Belfius Banque | Revolving | 7,5 | 7,5 | 7,5 | 31-05-2028 | euribor |
| Belfius Banque | Revolving | 15 | 15 | 15,0 | 31-05-2029 | euribor |
| Belfius Banque | Revolving | 10 | 10 | 9,55 | 31-12-2029 | euribor |
| Belfius Banque | Revolving | 10 | 3,4 | 0 | 31-12-2030 | euribor |
| Caisse d'épargne HdF | Term loan | 12,5 | 12,5 | 12,5 | 29-12-2025 | Taux fixe |
| Caisse d'épargne HdF | Term loan | 12,5 | 12,5 | 12,5 | 28-12-2026 | Taux fixe |
| ING | Term loan | 10 | 10 | NA | 11-06-2030 | euribor |
| Total | 180,5 | 159,0 | 155,05 | |||
| Dont non courant | 146,5 | 142,55 | ||||
| Dont courant | 12,5 | 12,5 |
Les dettes financières venant à échéance à plus d'un an sont reprises pour 146,5 M€ dans les dettes financières non courantes tandis que les crédits échéant dans les 12 mois sont repris dans les dettes financières courantes à concurrence de 12,5 M€.
Par ailleurs, la société a souscrit à divers instruments de couverture de taux d'intérêt et ce afin d'échanger les taux variables prévus dans certaines conventions de crédits avec un taux fixe. Ces instruments ne font pas l'objet d'une comptabilité de couverture. Au 30 juin 2025, le montant nominal total des IRS était de 94,5 M€.
La juste valeur de ces IRS est de 634.960 € repris dans les actifs et passifs financiers non courants. La variation sur le semestre est négative à concurrence de 450.671 € repris dans les variations de juste valeur des actifs et passifs financiers.
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Le tableau ci-dessous présente l'ensemble des instruments actifs ; il n'existe aucun instrument futur non actif au 30 juin 2025.
| Banque | Type de couverture |
Montant souscrit au 30/06/2025 |
Départ | Echéance | Fair Value 30/06/2025 |
Fair Value 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| [M€] | [€] | [€] | ||||
| BNP Paribas Fortis | IRS flooré | 7,5 | 21-05-2020 | 21-05-2026 | 127.461 | 223.487 |
| BNP Paribas Fortis | IRS flooré | 7,5 | 21-05-2020 | 21-05-2027 | 241.809 | 347.758 |
| BNP Paribas Fortis | IRS flooré | 10 | 21-05-2020 | 21-05-2028 | 494.360 | 637.036 |
| Belfius Banque | IRS flooré | 7,5 | 28-07-2020 | 29-01-2029 | 516.948 | 629.389 |
| Belfius Banque | IRS flooré | 7,5 | 28-07-2020 | 30-07-2029 | 587.165 | 693.060 |
| Belfius Banque | IRS non flooré | 10 | 28-06-2024 | 31-12-2031 | -399.402 | -468.094 |
| Belfius Banque | IRS non flooré | 8 | 28-06-2024 | 30-06-2030 | -315.866 | -263.454 |
| Belfius Banque | Collar | 14 | 28-06-2024 | 30-06-2031 | -246.659 | -380.053 |
| KBC Bank | IRS non flooré | 10 | 08-12-2022 | 08-12-2028 | -191.246 | -42.639 |
| KBC Bank | Collar | 5 | 08-12-2022 | 08-12-2027 | -40.655 | -163.357 |
| KBC Bank | IRS non flooré | 7,5 | 15-12-2023 | 15-06-2027 | -138.955 | -127.501 |
| Total | 94,5 | 634.960 | 1.085.631 |
Au 30 juin 2025, Inclusio dispose de 94,5 M€ de couverture contre 134 M€ de crédits à taux flottants prélevés. Les positions IRS ne sont pas de nature spéculative.
La base des évaluations conduisant aux justes valeurs peut être qualifiée selon IFRS 13 en :
- Niveau 1 : prix cotés observables sur des marchés actifs ;
-
Niveau 2 : données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1 ;
-
Niveau 3 : données non observables.
La juste valeur de l'ensemble des actifs et passifs financiers sont de niveau 2.
Inclusio a pour stratégie de couvrir à chaque date de clôture au moins 75% des montants prélevés des crédits. Cette couverture s'effectue soit par la souscription de crédit à taux fixe, soit par la négociation d'instruments de couverture.
Cette stratégie permet à Inclusio de limiter son risque quant à une hausse soudaine et trop importante des taux d'intérêt du marché. Sans couverture, Inclusio pourrait ainsi être confrontée à une charge financière trop importante, venant réduire le résultat distribuable de la société.
Le graphique ci-dessous illustre la répartition entre les crédits à taux fixe, la proportion des crédits à taux flottant couverts et la proportion des crédits flottants non couverts, l'ensemble tenant compte des échéances de chaque produit.
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Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82
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| Résumé à la date de clôture (en €) | Catégorie | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| Actifs financiers non-courants | |||
| Créances | Au coût amorti | 138.369 | 135.721 |
| Instruments dérivés | A la juste valeur | 1.969.742 | 2.530.730 |
| Actifs financiers courants | |||
| Créances commerciales | Au coût amorti | 105.549 | 56.818 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | Au coût amorti | 495.114 | 259.725 |
| Total actifs financiers | 2.706.775 | 2.982.995 | |
| Dettes financières non-courantes | |||
| Emprunts bancaires | Au coût amorti | 146.500.000 | 142.550.000 |
| Instruments dérivés | A la juste valeur | 1.332.783 | 1.445.099 |
| Passif locatif | Au coût amorti | 174.995 | 179.171 |
| Dettesfinancières courantes | |||
| Emprunts bancaires | Au coût amorti | 12.500.000 | 12.500.000 |
| Garanties locatives | Au coût amorti | 154.346 | 148.011 |
| Solde d'acquisition à payer | Au coût amorti | 81.394 | 101.394 |
| Compte courant | Au coût amorti | 104.910 | 104.910 |
| Dettes commerciales | Au coût amorti | 3.687.928 | 3.906.491 |
| Total passifs financiers | 164.536.356 | 160.935.075 |
La valeur comptable des actifs financiers et passifs financiers au coût amorti présentés ci-dessus représente une bonne approximation de la juste valeur, soit parce que leur échéance est à court terme, soit parce que les taux d'intérêt sont majoritairement à taux variables.
6.9 Annexe 6 : Taux d'endettement
Le taux d'endettement calculé conformément à l'AR des SIR est de 41,6% et se décompose comme suit :
| (en €) | 30/06/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| I B. | Dettes financières non courantes | 146.500.000 | 142.550.000 |
| I C. | Autres passifs financiers non courants | 1.507.778 | 179.171 |
| II B. | Dettes financières courantes | 12.840.650 | 12.854.315 |
| II D. | Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3.687.928 | 3.906.491 |
| Total endettement | 163.203.573 | 159.489.976 | |
| Total actif corrigé des instruments de couverture | 392.626.303 | 385.648.233 | |
| Taux d'endettement | 41,57% | 41,36% |
Compte tenu de la stratégie de la Société qui vise un taux d'endettement maximal compris entre 45% et 50%, Inclusio dispose encore d'une capacité d'endettement pour financer de nouveaux investissements comprise entre 22 M€ et 61 M€.
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6.10 Annexe 7 : Créance de location financement
Le 31/01/2023, un acte notarié de prolongation de bail emphytéotique a été signé avec L'Ecole Active concernant le terrain d'un l'immeuble situé à Uccle à usage d'école. La durée initiale de 50 ans couvrant la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2064 a été prolongée à 99 ans jusqu'au 30 juin 2113. L'extension de ce bail emphytéotique a généré un reclassement de cet actif, en 2022, de la rubrique des immeubles de placement vers la rubrique des créances de location financement. Le canon payable trimestriellement est donc reconnu en capital et intérêts sur base d'un tableau d'amortissement.
| Période | Annuité | Intérêts | Capital | Capital restant dû en fin de période |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 195.000 | 195.000 | 0 | 8.295.610 |
| 2026 à 2029 | 968.489 | 864.907 | 103.582 | 8.192.028 |
| 2030 à 2113 | 20.276.412 | 12.084.385 | 8.192.026 | 0 |
6.11 Annexe 8 : Liste des filiales, entreprises associées et co-entreprises
| Dénomination | % | Mode de | Registre des |
|---|---|---|---|
| Détention | consolidation | personnes morales | |
| Inclusio Ostbelgien | 50,82% | Mise en équivalence | 0778.320.377 |
6.12 Annexe 9 : Droits et engagements hors bilan
Inclusio a conclu deux acquisitions complémentaires quisont en attente de signature d'acte de vente (compromis ou convention d'achat déjà signé). Ces 2 immeubles viendront renforcer les segments du handicap et de l'infrastructure sociale. Nous renvoyons au rapport immobilier ci-dessus.
6.13 Annexe 10 : Transactions entre parties liées
Aucune transaction n'a été conclue avec des parties liées (filiales, administrateurs ou dirigeants). Aucun financement n'est consenti aux participations mises en équivalence.
6.14 Annexe 11 : Evénements survenus après le 30 juin 2025
Aucun évènement n'est survenu entre le 30 juin 2025 et la date de publication du présent rapport semestriel.
6.15 Annexe 12 : Principaux risques et incertitudes
Les principaux risques et incertitudes pour les 6 mois restants de l'exercice en cours sont identiques à ceux repris pages 154 à 159 du Rapport Annuel 2024, publié en avril 2025 et disponible sur le site internet de la Société (www.inclusio.be).
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6.16 Annexe 13 : Capital de la Société
Le tableau ci-dessous retrace l'évolution du nombre d'actions depuis l'entrée en bourse :
| Date | Nombre | Nombre | Capital | Capital |
|---|---|---|---|---|
| d'actions | cumulé | souscrit | souscrit | |
| créées | d'actions | [€] | Cumulé [€] | |
| IPO du 10/12/2020 | 2.857.943 | 7.187.558 | 57.158.860 | 143.751.160 |
| 11/06/2021 - Réduction de capital | -945.037 | 142.806.123 | ||
| 25/06/2021 - Apports en nature | 240.789 | 7.428.347 | 4.784.477 | 147.590.601 |
| 12/06/2025 - Dividende optionnel | 201.939 | 7.630.286 | 2.897.825 | 150.488.426 |
| Solde au 30/06/2025 | 7.630.286 | 150.488.426 |
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6.17 Annexe 14 : EPRA
| Indicateurs | Définitions | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| EPRA LTV | EPRA Loan to Value Cet indicateur relate le montant de la dette sur la juste valeur des immeubles. |
43,05% | 41,43% |
| EPRA NRV | EPRA Net Reinstatement Value Cet indicateur suppose que la société n'effectue aucune vente de ses actifs et reflète la valeur qui serait nécessaire pour reconstituer l'entreprise en fonction de sa structure actuelle. |
35,35 | 35,81 |
| EPRA NTA | EPRA Net Tangible Assets Cet indicateur suppose que la société effectue des opérations d'achat et de vente d'actifs entrainant ainsi des impôts différés. |
30,08 | 30,47 |
| EPRA NDV | EPRA Net Disposal Value Cet indicateur représente la valeur des actions dans un scénario de cession de l'ensemble des actifs entraînant le règlement d'impôts différés et le remboursement des dettes et des instruments financiers. |
30,16 | 30,61 |
| EPRA NIY | EPRA Net Initial Yield Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers contractuels à la date de clôture des comptes annuels, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. |
4,05% | 3,75% |
| EPRA 'topped-up' NIY |
EPRA Net Initial Yield 'topped-up' Cette mesure intègre un ajustement complémentaire sur l'EPRA NIY pour tenir compte de la fin des gratuités concédées. |
4,05% | 3,75% |
| EPRA Vacancy Rate |
Cette mesure donne le ratio de la Valeur locative estimée (VLE) des surfaces inoccupées divisée par la VLE de l'ensemble du portefeuille disponible à la location. |
0,94% | 0,96% |
| Indicateurs | Définitions | 30/06/2025 | 30/06/2024 |
| EPRA Cost Ratios (included) |
Le ratio de coût (incluant les coûts directs de vacances) rapporte l'ensemble des coûts opérationnels et immobiliers sur les revenus locatifs bruts. |
27,46% | 29,53% |
| EPRA Cost Ratios (excluded) |
Le ratio de coût (excluant les coûts directs de vacances) rapporte l'ensemble des coûts opérationnels et immobiliers sur les revenus locatifs bruts. |
27,46% | 29,53% |
| EPRA Earnings |
Résultat provenant des activités opérationnelles | 0,54 | 0,45 |
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7 Extrait du rapport du Commissaire sur les comptes au 30 juin 2025
DELOITTE
Rapport d'examen limité sur l'information financière intermédiaire consolidée de Inclusio SA pour le semestre clôturé le 30 juin 2025
Dans le cadre de notre mandat de commissaire, nous vous faisons rapport sur l'information financière intermédiaire consolidée. Cette information financière intermédiaire consolidée comprend la situation financière consolidée résumée clôturée le 30 juin 2025, le compte de résultats consolidé résumé, l'état consolidé résumé du résultat global, l'état consolidé résumé des variations des capitaux propres et le tableau consolidé résumé des flux de trésorerie pour le semestre clôturé à cette date, ainsi que les notes sélectives 1 à 13.
7.1 Rapport sur l'information financière intermédiaire consolidée
Nous avons effectué l'examen limité de l'information financière intermédiaire consolidée de Inclusio SA (« la société ») et ses filiales (conjointement « le groupe »), préparée conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union européenne.
Le total de l'actif mentionné dans la situation financière consolidée résumée s'élève à 394 594 (000) € et le bénéfice consolidé (part du groupe) de la période s'élève à 5 920 (000) €.
L'organe d'administration est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire consolidée conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union européenne. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaireconsolidée sur la base de notre examen limité.
7.2 Etendue de l'examen limité
Nous avons effectué notre examen limité selon la norme internationale ISRE 2410 « Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité ». Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables, et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing) et en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit sur l'information financière intermédiaire consolidée.
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7.3 Conclusion
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que l'information financière intermédiaire consolidée d'Inclusio SA n'est pas établie, à tous les égards importants, conformément à la norme internationale IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée dans l'Union européenne.
Signé à Anvers. Le commissaire Deloitte Réviseurs d'Entreprises SRL Représentée par Ben VANDEWEYER
8 Agenda de l'actionnaire
| Evènements | Date |
|---|---|
| Publication des résultats au 30 juin 2025 | 29/08/2025 |
| Publication des résultats au 30 septembre 2025 | 28/11/2025 |
| Publication des résultats annuels 2025 | 26/02/2026 |
| Publication du Rapport Annuel 2025 | 17/04/2026 |
| Publication des résultats au 31 mars 2026 | 18/05/2026 |
| Assemblée Générale Ordinaire | 20/05/2026 |
| Publication des résultats au 30 juin 2026 | 27/08/2026 |
| Publication des résultats au 30 septembre 2026 | 26/11/2026 |
9 Déclaration des personnes responsables
Le Conseil d'administration, Lionel VAN RILLAER (CEO) et Jean-Luc COLSON (CFO), attestent que, à leur connaissance :
- Le jeu d'états financiers résumés repris dans le présent rapport financier semestriel, établi conformément aux normes comptables applicables, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats d'Inclusio et des entreprises comprises dans la consolidation ; et
- Le présent rapport de gestion intermédiaire au 30 juin 2025 contient un exposé fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice et leur incidence sur le jeu d'états financiers résumés. Il comporte également une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les mois restants de l'exercice et fait également état des principales transactions entre parties liées et l'incidence sur le jeu d'états financiers résumés.
À propos d'Inclusio
Inclusio est une société à impact spécialisée en immobilier à caractère social en Belgique.
Depuis sa création, sa mission est claire : mettre l'immobilier au service de la cohésion sociale et de l'inclusion de populations fragilisées. Le modèle d'Inclusio repose sur le juste équilibre entre rendement financier et impact social.
Inclusio a le statut de SIRP (Société Immobilière Réglementée Publique) de droit belge et est active dans 3 secteurs (chiffres au 30 juin 2025) :
- Le logement à loyer abordable (1.391 unités ; 3.793 personnes hébergées) : chambres d'étudiants, appartements, maisons
- L'hébergement et l'accueil de personnes en situation de handicap (155 unités ; 182 personnes hébergées) : centres d'hébergement et centres de jour
- L'infrastructure sociale (13 unités ; 1.621 personnes hébergées) : centres d'accueil pour demandeurs de protection internationale, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, hébergement d'urgence, école, crèche
Total : 1.560 unités ; 5.596 personnes hébergées
Chiffres clés au 30 juin 2025 :
- Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 354 M€
- Taux d'endettement : 41,6%
- Valeur intrinsèque : 30,2 €/action
Inclusio est cotée sur Euronext Brussels sous la dénomination « INCLU » depuis 2020, et est à ce titre soumise aux réglementations et au contrôle de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers).
Pour plus d'information, veuillez contacter :
Lionel VAN RILLAER Jean-Luc COLSON Benoit DESUTTER Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer
[email protected] [email protected] [email protected]
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