AI assistant
Inclusio SA — Interim / Quarterly Report 2021
Nov 18, 2021
3965_10-q_2021-11-18_8b2fcc57-62fe-4429-ae48-d80943f0bb8b.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Tussentijdse verklaring van de Raad van Bestuur m.b.t. de eerste 9 maanden van het boekjaar 2021
Belangrijkste punten
- Inclusio ligt voor op schema in haar uitbreidingsplan met de oplevering van 94 nieuwe appartementen in het derde kwartaal (79 in het ANTARES project en 15 in de laatste fase van het AUFLETTE project) en de aankoop van de vennootschap SCHOOLSTRAAT NV (eigenaar van 7 woningen en 2 gemeenschappelijke ruimten).
- Dit brengt het aantal personen dat gehuisvest is in de woningen van Inclusio op bijna 3.000: 2.600 in 995 betaalbare woningen, 130 in woningen voor personen met een handicap en 140 in gebouwen voor sociale infrastructuur (asielzoekers).
- Netto huurresultaat van 4,86 MEUR (hetzij 7,3% beter dan het bij de beursintroductie aangekondigde budget) op 30 september 2021.
- Algemene kosten nog steeds goed onder controle met 1,48 MEUR.
- Operationele marge vóór resultaat op de portefeuille van 58,3%.
- Sterke positieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen: +€6,3 MEUR (hetzij +3% bij een constante portefeuille). Dit is hoofdzakelijk het resultaat van de ingebruikneming van de intern ontwikkelde projecten (Antares, Paviljoen 7-9).
- Schuldratio stijgt, maar nog steeds onder 20%.
- Een duidelijke stijging van de intrinsieke waarde: NAV van 21,93 EUR op 30 september 2021 (d.w.z. +6,5% in vergelijking met de NAV op 31 december 2020).
- Bevestiging van het beoogde brutodividend van ten minste 44 cent per aandeel.
1. Operationele activiteiten
In Brussel, in het derde kwartaal van het boekjaar 2021 werd het Antares gebouw opgeleverd. Dit voormalige kantoorgebouw van 8.000 m² werd omgebouwd tot 79 betaalbare woningen, die voor 27 jaar werden verhuurd aan het Sociaal Verhuurkantoor (SVK) van Sint-Lambrechts-Woluwe. Dit project werd met opmerkelijke snelheid voltooid. Het gebouw werd in april 2019 aangekocht, de stedenbouwkundige vergunning werd in april 2020 afgeleverd door het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest (in volle coronacrisis), de werkzaamheden zijn begonnen in augustus 2020 en de voorlopige oplevering vond eind juli 2021 plaats. Het SVK zal een jaarlijkse huur betalen van 600.000 EUR.
Antares - Bruxelles
Auflette – Mons
In Wallonië werd de vierde (en laatste) fase van het AUFLETTE project in Bergen eind september opgeleverd. Het bestaat uit 15 betaalbare woningen en het hele project (68 appartementen) is volledig verhuurd aan AIS MONS LOGEMENT. Dit project zal Inclusio toelaten om een jaarlijkse huur van 370.000 EUR te innen.
In Vlaanderen heeft Inclusio eind september de vennootschap SCHOOLSTRAAT NV verworven, eigenaar van een gebouwencomplex gelegen in de Schoolstraaat te Wijnegem. Het bestaat uit 5 tuinwoningen, 2 appartementen en 2 gemeenschappelijke ruimten. Het ganse complex is verhuurd aan de VZW ASTOR voor het onthaal en de huisvesting van koppels waarvan één persoon dementie heeft. Het geheel wordt verhuurd aan 88.000 EUR per jaar aan VZW ASTOR.
Schoolstraat – Wijnegem
Daarnaast lopen er verschillende projecten in de 3 Belgische regio's (Haren, Keerbergen, Sint-Katelijne-Waver, Stekene, Doornik en Moeskroen).
2. Financiële resultaten op 30 september 2021
2.1. Resultatenrekening
| In € | 30-09-2021 |
|---|---|
| Huuropbrengsten | 4.853.537 |
| Kosten m.b.t. verhuurde gebouwen | 9-- -9.7649.7694 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 4.863.301 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen | 258.763 |
| Huurlasten en belastingen gedragen door de huurder | -462.343 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 4.659.721 |
| Technische en commerciële kosten, lasten op onverhuurde gebouwen | -154.484 |
| Beheerskosten vastgoed | -191.536 |
| BEDRIJFSRESULTAAT VAN DE GEBOUWEN | 4.313.701 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -1.479.975 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP PORTEFEUILLE | 2.833.727 |
| Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 19.840 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 6.304.919 |
| Ander resultaat op de portefeuille | -183.385 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 8.975.101 |
| Financieel resultaat exclusief variatie in reële waarde | -153.163 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 399.611 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures | 566.514 |
| Vennootschapsbelasting | 2.109 |
| NETTORESULTAAT | 9.790.172 |
| NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN | 2.682.672 |
| per aandeel | 0,36 |
Analyse van de resultaten
Het nettoresultaat voor de eerste negen maanden bedraagt €4,86 MEUR (hetzij 7,3% boven het bij de beursintroductie aangekondigde budget voor 2021).
Het operationeel resultaat van de gebouwen bedraagt 4,31 MEUR. De operationele marge van de gebouwen bedraagt dus 88,7 MEUR, hetgeen volledig in overeenstemming is met de begroting, terwijl het bedrijfsresultaat van het vastgoed vóór het resultaat op de portefeuille €2,83 MEUR bedraagt. De operationele marge bedraagt bijgevolg 58,3% sinds het begin van dit jaar (in vergelijking met een raming van 52,9%).
Sinds 31 december 2020 heeft de vastgoedportefeuille een verandering in de reële waarde van €6,3 MEUR laten optekenen. Het is interessant op te merken dat de ingebruikneming van de gebouwen Antares en Paviljoen 7-9 heeft geleid tot een waardestijging van meer dan 3,2 MEUR voor deze twee gebouwen. De rest van de waardeverandering is te verklaren door een daling van de rendementen.
1. Jaarrekening
| In € | 30-09-2021 | 31-12-2020 | |
|---|---|---|---|
| I | Vaste activa | 198.809.349 | 151.370.428 |
| I B. | Immateriële vaste activa | 55.391 | 83.300 |
| I C. | Vastgoedbeleggingen | 197.227.568 | 150.766.582 |
| I C. a. | Gebouwen beschikbaar voor verhuur | 194.698.787 | 129.244.698 |
| I C. b. | Projectontwikkelingen | 2.528.780 | 21.521.885 |
| I D. | Andere immateriële vaste activa | 55.849 | 19.341 |
| I E. | Financiële vaste activa | 272.951 | 49.456 |
| I I. | Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures | 1.197.590 | 451.747 |
| II | Vlottende activa | 2.168.232 | 11.902.876 |
| II D. | Handelsvorderingen | 202.256 | 96.873 |
| II E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 284.541 | 250.016 |
| II F. | Geldmiddelen en kasequivalenten | 1.315.577 | 11.059.315 |
| II G. | Overlopende rekeningen | 365.859 | 496.672 |
| TOTAAL ACTIVA | 200.977.581 | 163.273.304 | |
| EIGEN VERMOGEN | 162.909.823 | 147.966.767 | |
| A | Kapitaal | 142.916.788 | 139.077.347 |
| B | Uitgiftepremies | 8.750.150 | 8.381.743 |
| C | Reserves | 1.452.713 | 474.128 |
| D | Nettoresultaat van het boekjaar | 9.790.172 | 33.549 |
| PASSIVA | 38.067.758 | 15.306.537 | |
| I | Langlopende verplichtingen | 32.917.268 | 10.221.779 |
| I B | Langlopende financiële schulden | 32.883.969 | 10.000.000 |
| I C | Andere langlopende financiële verplichtingen | 33.299 | 221.779 |
| II | Kortlopende verplichtingen | 5.150.490 | 5.084.758 |
| II B | Kortlopende financiële schulden | 423.867 | 154.696 |
| II D | Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 4.609.101 | 4.871.730 |
| II E | Overlopende rekeningen | 117.521 | 58.332 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 200.977.581 | 163.273.304 | |
| Aantal aandelen | 7.428.347 | 7.187.558 | |
| NAV | 21,93 | 20,59 | |
| Schulden GVV | 37.916.938 | 15.026.426 | |
| 1 Schuldratio (KB-GVV) |
18,89% | 9,20% |
Analyse van de jaarrekening
De waardestijging van de vastgoedbeleggingen is het resultaat van de oplevering van projecten in aanbouw, van verwervingen sinds 1 januari en van de stijging van de reële waarde die de onafhankelijke vastgoeddeskundige sinds het begin van het jaar heeft vastgesteld.
De cashflow is gedaald omdat de verschillende overnames zijn betaald uit liquide middelen die eind 2020 beschikbaar waren en door gebruik te maken van kredietlijnen die bij verschillende bankinstellingen beschikbaar waren. Over de eerste 9 maanden van het jaar bedroeg de gemiddelde kostprijs van de schuld 1,96% (inclusief de kosten van afdekkingsinstrumenten en reserveringskosten op niet-opgenomen bedragen). Exclusief reserveringskosten bedraagt het gemiddelde tarief 1,41%.
1 Deze schuldratio is berekend overeenkomstig het KB GVV.
Het eigen vermogen bedroeg op 30 september 2021 162,9 MEUR, wat resulteert in een intrinsieke waarde van 21,93 EUR per aandeel (een stijging met 6,5% ten opzichte van de intrinsieke waarde van 20,59 EUR op 31 december 2020).
De schuldratio blijft beperkt op 18,89% per 30 september 2021.
2.3. Perspectieven voor het einde van het jaar 2021
Dankzij de oplevering van projecten in het derde kwartaal en de recente verwervingen, zouden de huurinkomsten voor het vierde kwartaal meer dan 2,1 MEUR moeten bedragen. Indien zich geen uitzonderlijke gebeurtenissen voordoen, zou het geconsolideerde uitkeerbare resultaat ongeveer 10% hoger moeten liggen dan geraamd in de prospectus van de beursintroductie en het brutodividend dat de vennootschap verwacht uit te keren, zou bijgevolg ten minste gelijk moeten zijn aan de eerder aangekondigde 44 cent per aandeel.
3. ESG aanpak : E(Environment) S(Social) en G(Governance)
De strategie van Inclusio legt duidelijk de nadruk op het sociaal karakter van de projecten waarin Inclusio verkiest te investeren (of het nu gaat om betaalbare huisvesting, huisvesting voor mensen met een handicap of sociale infrastructuur).
Bovendien voldoen alle recent opgetrokken gebouwen aan de door de verschillende gewesten opgelegde normen inzake energieprestaties en Inclusio investeert voortdurend in de verbetering van de energieprestaties van haar vastgoedportefeuille (isolatie van daken en gevels, installatie van ventilatiesystemen, vervanging van oude ketels door condensatieketels, installatie van warmtekrachtkoppeling, fotovoltaïsche installaties)
Van de door de Verenigde Naties vastgestelde doelstellingen voor duurzame ontwikkeling heeft Inclusio er daarom voor gekozen zich te concentreren op de doelstellingen die het meest relevant zijn voor haar sociale streefdoelen.
De vennootschap doet er alles aan om bij haar huurders feitelijke informatie in te winnen om te kunnen communiceren over de belangrijkste kernpunten die zij heeft geselecteerd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Marc BRISACK, CEO Jean-Luc COLSON, CFO T : +32 475 20 01 94 T : +32 475 32 35 74 [email protected] [email protected]
Over Inclusio
Inclusio is een vennootschap naar Belgisch recht die actief is in de sociale vastgoedsector in België. Inclusio verkreeg in december 2020 het openbaar GVV-stelsel en is genoteerd op Euronext Brussel sinds december 2020. Haar eigen vermogen, gecombineerd met de kredietlijnen, heeft Inclusio in staat gesteld haar investeringsactiviteiten te ontwikkelen, voornamelijk in betaalbare huurwoningen in de gehandicaptensector en in de sociale infrastructuur. Hierdoor heeft ze een portefeuille in exploitatie opgebouwd die per 30 september 2021 gewaardeerd wordt op 200 MEUR.
www.inclusio.be Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel - BE 0840.020.295