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Inclusio SA Annual Report 2025
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Annual Report
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COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Bruxelles, le 26 février 2026, 07:30 CET
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Résultats annuels 2025
Progression de l'impact social et augmentation significative du dividende
Inclusio est le partenaire de référence des organismes publics belges pour l'immobilier résidentiel et les infrastructures sociales
Résumé
- Progression de l'impact social : 5.756 personnes hébergées (5.546 au 31 décembre 2024 = +4%)
- Poursuite de la croissance du portefeuille immobilier en exploitation :
- 2 acquisitions : 48 logements
- 1 réception provisoire : 23 logements + 1 équipement collectif
- 5 projets en développement (129 logements + 1 infrastructure sociale)
- Vente d'actifs pour un total brut de 8,3 M€, à un prix de vente net en moyenne 4,5% plus élevé que la juste valeur
- Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 368 M€ (+2%)
- Revenus locatifs : 16,8 M€ (+10%)
- Durée résiduelle moyenne des baux : 11,9 ans
- Taux d'occupation : 99,24%
- Résultat distribuable : 8,7 M€ (+15,5%)
- Taux d'endettement : 41,3%
- NAV : 31,43 €/action (+2,7%)
- Proposition de distribution d'un dividende brut de 0,92 €/action (+12,2%)
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Lionel VAN RILLAER, CEO : « L'année 2025 a été excellente pour Inclusio : un impact social significatif combiné à une rentabilité financière raisonnable. La demande en immobilier à caractère social est énorme, aussi bien pour les logements à loyer abordable que pour l'hébergement pour personnes en situation de handicap, les centres d'accueil, l'hébergement d'urgence. Notre équipe est prête à poursuivre la croissance en 2026. »
Jean-Luc COLSON, CFO : « Le modèle économique d'Inclusio est très robuste, et les chiffres parlent d'eux-mêmes : les résultats progressent continuellement, le dividende augmente chaque année, et cela malgré les différentes crises de ces dernières années. Grâce à ces beaux résultats, nous conservons la confiance de nos actionnaires et de nos banques, et nous voyons l'avenir avec beaucoup de sérénité. »
Benoit DESUTTER, CIO : « Durant l'année 2025, nous avons réalisé 3 acquisitions (1 en Flandre d'un immeuble à reconvertir et 2 en Wallonie d'immeubles en exploitation), avec toujours le même objectif : trouver le bon équilibre entre impact positif pour la société et rendement financier raisonnable et stable pour les actionnaires. »
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Table des matières
-
Impact... 4
1.1. Impact social... 4
1.2. Impact environnemental... 4
1.3. Fonds social Inclusio... 5 -
Engagement ESG... 7
-
Evolution de paramètres financiers de référence... 8
-
Portefeuille immobilier... 9
4.1. Immeubles de placement en location... 9
4.2. Projets de développement... 12
4.3. Rendement immobilier et taux d'occupation... 14 -
Résultats financiers... 15
5.1. Compte de résultats consolidé... 15
5.2. Commentaires sur le compte de résultats consolidés... 16
5.3. Bilan consolidé... 19
5.4. Commentaires sur le bilan consolidé... 20
5.5. Attestation du commissaire... 21 -
Perspectives pour 2026... 22
-
Calendrier financier... 22
-
Evénements après la clôture du 31 décembre 2025... 22
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1. Impact
1.1. Impact social
Dans l'univers des sociétés cotées, Inclusio se distingue par le fort impact social de ses investissements immobiliers. Tous nos immeubles hébergent des personnes fragilisées (personnes à revenus financiers limités, personnes en situation de handicap, demandeurs de protection internationale, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, etc.) ou ont une plus-value sociale (crèche, école, bureaux pour ASBL).
Au 31 décembre 2025, le portefeuille en exploitation compte 1.396 unités de logement à loyer abordable, 155 unités pour personnes en situation de handicap et 13 unités d'infrastructure sociale. Le nombre de personnes hébergées a une fois de plus augmenté durant l'année 2025, et est estimé à 5.756 personnes.
1.2. Impact environnemental
Inclusio améliore en continu la performance énergétique de son portefeuille immobilier : via l'acquisition d'immeubles neufs, via des travaux (isolation, remplacement des menuiseries extérieures, remplacement de chaudières, installations photovoltaïques) dans le portefeuille existant, et enfin via la vente d'immeubles ayant une performance énergétique difficile à améliorer.
Sur base des certificats de performance énergétique des unités résidentielles, la consommation moyenne d'énergie primaire des logements du portefeuille en exploitation est nettement plus faible que celle des moyennes régionales :
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1.3. Fonds social Inclusio
Tout comme en 2022, 2023 et 2024, Inclusio a alloué en 2025 un budget de 50.000 € à son fonds social. Un appel à projets a été lancé auprès de ses locataires en 2025 et 15 projets ont été sélectionnés et bénéficieront d'un soutien financier d'Inclusio. Ceci permet à nos locataires de réaliser des projets qui augmentent le bien-être des occupants de nos immeubles (cohésion sociale, infrastructure, aménagements de jardins, etc.).
Logements à loyer abordable
-
Agence Immobilière Sociale de Jette - Carton de Wiart (Jette)
Achat de kits de nettoyage pour les locataires (15 familles) -
Agence Immobilière Sociale Logement pour Tous / ASBL AB Générations - Domaine des Etangs (Anderlecht)
Organisation d'événements pour renforcer la cohésion sociale entre les locataires -
Agence Immobilière Sociale de Woluwe-Saint-Lambert - Antares (Woluwe-St-Lambert)
Achat de matériel pour un potager collectif -
Agence Immobilières Sociale SoHab – Vander Bruggen (Anderlecht)
Achat de mobilier pour le jardin et des bacs potagers surélevés
-
Binnenstad – Den Indruk (Brugge)
Remise en peinture des parties communes -
Agence Immobilière Sociale Mons Logement - Auflette (Cuesmes)
Deux événements-ateliers avec les locataires + spectacle ludique -
Locataire particulier 1 – SHT (Tournai)
Remplacement de la baignoire par une douche adaptée PMR -
Locataire particulier 2 – SHT (Tournai)
Installation de rampes d'escalier supplémentaires -
Agence Immobilière Sociale Un Toit pour Tous - Omalius (Ciney)
Fête de Saint-Nicolas avec tous les enfants de l'immeuble et le personnel de l'AIS
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Logements pour personnes en situation de handicap
-
Thomashuizen België (Meldert, Keerbergen, Westmalle)
Organisation d'une fête pour les 5 ans d'existence de Thomashuizen België -
Pegode - Cortienslei (Boechout)
Achat d'une table de pique-nique adaptée pour personnes à mobilité réduite -
VillaVip Herzele (Herzele)
Installation d'un ascenseur dans l'escalier -
Thomashuis Meldert (Aalst)
Voyage en Ardennes avec les résidents -
Thomashuis Westmalle
Aménagement d'un potager avec des bacs surélevés
Infrastructure sociale
- ASBL P.A.S.S.A.J.E. - Lambermont 382 (Schaerbeek)
Aménagement d'un nouvel escalier pour l'accès au jardin
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2. Engagement ESG
L'année 2025 a marqué une étape clé dans la trajectoire ESG d'Inclusio, avec le déploiement opérationnel et ambitieux de notre feuille de route. Après une phase de structuration, notre démarche est désormais pleinement entrée dans une logique d'exécution, portée par des actions concrètes et mesurables. Notre engagement s'articule autour de trois piliers fondamentaux.
a. Croissance de l'impact social
L'année 2025 a vu le nombre de personnes hébergées au sein de notre parc augmenter de 4%, illustrant notre contribution directe à la lutte contre la précarité et à la réponse à la crise du logement. Afin de soutenir cet impact au plus près des réalités de terrain, Inclusio a alloué 50 000 € au Fonds Social Inclusio, permettant de financer des projets de vie, d'autonomie et de cohésion sociale portés par nos locataires.
b. Performance énergétique et trajectoire de décarbonation
Au-delà des investissements continus réalisés dans l'amélioration de l'efficacité énergétique de nos bâtiments, notamment en matière d'isolation, de déploiement d'installations photovoltaïques et de modernisation des systèmes de chauffage, Inclusio a franchi un cap structurant en 2025 sur le plan analytique. Nous avons en effet réalisé notre premier bilan carbone complet, couvrant les Scopes 1, 2 et 3, sur les exercices 2023 à 2025.
Par ailleurs, dans une logique de réduction immédiate de notre empreinte environnementale, l'ensemble des contrats d'énergie sous le contrôle d'Inclusio est désormais couvert par des contrats d'électricité verte, garantissant une production issue de sources renouvelables.
c. Transparence, gouvernance et finance durable
L'exercice 2025 a marqué une étape clé dans la maturité de notre modèle ESG, à travers trois accomplissements majeurs :
- Reporting volontaire et directive Omnibus : bien que les évolutions législatives européennes à venir (directive Omnibus) soient susceptibles de nous exonérer des obligations de la CSRD, Inclusio a fait le choix de maintenir un haut niveau de transparence volontaire, aligné sur les meilleurs standards du marché et les attentes de ses parties prenantes.
- Reconnaissance EPRA : la rigueur et la qualité de notre reporting extra-financier ont été doublement reconnues par l'EPRA, avec l'obtention d'une médaille de bronze des Sustainability Best Practice Recommendations (sBPR), ainsi que du prix « Most Improved », récompensant la meilleure progression en matière de reporting de durabilité.
- Innovation financière : la signature d'un crédit Sustainability-Linked Loan (SLL) avec la Caisse d'Épargne Belgium permet de corrélérer directement notre coût de financement à l'atteinte d'objectifs ESG concrets, ancrant durablement la durabilité au cœur de notre stratégie financière et de notre gouvernance.
Dans le prolongement de cette dynamique, Inclusio a également renforcé ses investissements dans le développement des compétences de ses équipes, avec une augmentation significative du nombre de formations suivies en 2025. Ces formations, définies notamment dans le cadre des entretiens d'évaluation, visent à soutenir l'évolution professionnelle des collaborateurs et à renforcer l'expertise interne nécessaire à la mise en œuvre durable de notre stratégie ESG.
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3. Evolution de paramètres financiers de référence
Les indices de performance clés financiers évoluent positivement depuis plusieurs années :
Revenus locatifs annuels [M€]
Juste valeur du portefeuille en exploitation [M€]
Dividende par action [€/action]
(pour 2025 : sous réserve de l'approbation par l'AGO du 20 mai 2026)
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4. Portefeuille immobilier
4.1. Immeubles de placement en location
Les faits marquant durant l'exercice 2025 ont été les suivants :
4.1.1. Logements à loyer abordable
01/06/2025 – Mise en exploitation de l'immeuble Melkerij à Lochristi, comprenant 27 logements à loyer abordable loués à la Woonmaatschappij Woonpijler pour une durée de 18 ans.
17/12/2025 – Acquisition de l'immeuble Coron à Quaregnon, comprenant 11 logements à loyer abordable loués à des particuliers.
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19/12/2025 – Acquisition de 100% des actions de la SRL Au Joli Bois, propriétaire de l'immeuble Berotte à Saint-Georges-sur-Meuse, comprenant 37 logements à loyer abordable loués à l'Agence Immobilière Sociale du Pays de Huy pour une durée de 18 ans.
Dates diverses – Vente d'actifs immobiliers non stratégiques (7 commerces dans des copropriétés) et de logements dont le coût de rénovation énergétique aurait été prohibitif (5 appartements et 1 immeuble avec 36 logements pour étudiants à Bruxelles, 3 maisons unifamiliales à Tournai), pour un prix de vente total de 8.257.500 €. La valeur nette de vente (prix de vente moins frais de notaires et d'agents immobiliers) était en moyenne 4,5% plus élevée que la juste valeur.
Le segment des logements à loyer abordable compte 1.396 unités de logement (hébergeant 3.881 personnes) et 12 unités commerciales accessoires.
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4.1.2. Hébergement et accueil de personnes en situation de handicap
Le segment de l'hébergement et l'accueil de personnes en situation de handicap compte 151 unités de logement (hébergeant 182 personnes) et 4 centres de jour.
4.1.3. Infrastructure sociale
Le segment de l'infrastructure sociale compte 13 unités locatives, dont la très grande majorité a une fonction résidentielle (hébergeant 1.693 personnes).
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4.2. Projets de développement
Cinq projets sont en développement au 31/12/2025, pour une valeur d'investissement totale estimée à 41,1 M€, dont 20,9 M€ ont déjà été décaissés.
Projet de logements à loyer abordable Vander Bruggen à Anderlecht : les travaux ont été réceptionnés en janvier 2026, et les locataires ont emménagé en février 2026. Ce projet a été développé en interne, en collaboration avec l'Agence Immobilière Sociale SoHab. Il consiste en la reconversion d'un ancien site industriel en 23 logements dont une majorité d'appartements cinq chambres, un rez-de-chaussée d'équipement collectif, 1 crèche et 1 bureau pour l'Agence Immobilière Sociale.
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Projet de logements à loyer abordable Bonnemaison 16-22 à Tournai : les travaux ont démarré en septembre 2024. Ce projet consiste en la reconversion d'un ancien immeuble du CPAS et la construction d'un nouvel immeuble, pour un total de 73 logements.
Projet de logements à loyer abordable Pavillon 1-3 à Schaerbeek : le permis d'urbanisme a été délivré par la Région de Bruxelles-Capitale en octobre 2025, et les travaux ont démarré en novembre 2025. Ce projet consiste en la reconversion d'un ancien immeuble de bureaux en 33 logements, qui seront donnés en gestion à l'Agence Immobilière Sociale de Schaerbeek pour une durée de 27 ans.
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Projet d'hébergement de personnes porteuses de handicap Thomashuis Beerse : Inclusio a acquis une villa début juillet 2025, dans le but de la reconvertir en une Thomashuis. La demande de permis d'urbanisme a été introduite fin juillet 2025, et le permis a été délivré fin septembre 2025. Les travaux débuteront en 2026.
Projet d'infrastructure sociale IMC à Tournai. Une convention a été signée en vue de l'acquisition par Inclusio fin 2026 de cet immeuble hospitalier, en vue de sa reconversion en unité d'infrastructure sociale.
4.3. Rendement immobilier et taux d'occupation
Le rendement immobilier brut du portefeuille en exploitation (calculé sur base de la juste valeur) s'élève à 4,54 % au 31 décembre 2025 (4,55% au 31 décembre 2024).
Le taux d'occupation du portefeuille immobilier en exploitation au 31 décembre 2025 se maintient à un niveau très élevé : 99,24%. Seuls quelques emplacements de parking et une surface commerciale sont inoccupés fin 2025.
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5. Résultats financiers
5.1. Compte de résultats consolidé
| En € | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| I | Revenus locatifs | 16.831.491 | 15.329.982 |
| III | Charges relatives à la location | 10.557 | 22.960 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 16.842.048 | 15.352.942 | |
| IV | Récupération de charges immobilières | 9.551 | 990 |
| V | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | 51.589 | 237.913 |
| VII | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués | -550.134 | -780.287 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 16.353.055 | 14.811.559 | |
| IX | Frais techniques | -410.786 | -339.447 |
| X | Frais commerciaux | -67.247 | -44.073 |
| XI | Charges et taxes sur immeubles non loués | -1.313 | -3.941 |
| XII | Frais de gestion immobilière | -655.660 | -544.953 |
| CHARGES IMMOBILIÈRES | -1.135.006 | -932.414 | |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 15.218.049 | 13.879.144 | |
| XIV | Frais généraux de la société | -2.628.269 | -2.401.699 |
| XV | Autres revenus et charges d'exploitation | -48.907 | -47.790 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 12.540.874 | 11.429.655 | |
| XVI | Résultat sur vente d'immeubles de placement | 410.274 | 2.500 |
| XVIII | Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 6.226.449 | 13.980.850 |
| XIX | Autre résultat sur portefeuille | 6.567 | -12.873 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 19.184.163 | 25.400.132 | |
| XX | Revenus financiers | 202.128 | 165.852 |
| XXI | Charges d'intérêts nettes | -3.931.906 | -3.949.190 |
| XXII | Autres charges financières | -96.409 | -50.374 |
| XXIII | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 87.525 | -2.052.260 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -3.738.662 | -5.885.971 | |
| XXIV | Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises | 61.870 | 103.439 |
| RÉSULTAT AVANT IMPOT | 15.507.371 | 19.617.601 | |
| XXV | Impôts des sociétés | -115.961 | -166.327 |
| XXVI | Exit Tax | 28.219 | 11.268 |
| IMPOTS | -87.742 | -155.059 | |
| RÉSULTAT NET | 15.419.629 | 19.462.542 | |
| Nombre moyen d'actions ayant jouissance | 7.618.743 | 7.419.107 | |
| Résultat net par action | 2,02 | 2,62 | |
| Résultat distribuable total | 8.704.226 | 7.537.629 | |
| Résultat distribuable par action | 1,14 | 1,02 |
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5.2. Commentaires sur le compte de résultats consolidés
Résultat locatif net
Le résultat locatif net a progressé de 15,4 M€ en 2024 à 16,8 M€ en 2025, et ce nonobstant les ventes opérées, soit une progression de 9,7%. Cette augmentation est la conséquence de la mise en exploitation de plusieurs projets de développement et de l'indexation des loyers. Inclusio a indexé tous ses loyers conformément aux contrats de location et mandats de gestion.
L'évolution des loyers « Like for like » entre les exercices 2024 et 2025 est de +3,3% (+4,2% entre les exercices 2023 et 2024).
Résultat immobilier
Après prise en charge et refacturation éventuelle des charges locatives et des précomptes immobiliers et taxes, le résultat immobilier s'élève à 16,4 M€ comparé à 14,8 M€ l'année précédente (+10,4%).
Charges immobilières et résultat d'exploitation des immeubles
Les frais techniques s'élèvent à 411 k€ (+21% par rapport à 2024) et comprennent les frais de réparation et d'entretien ainsi que les primes d'assurance à charge du propriétaire.
Les frais commerciaux englobent les frais de commercialisation et les frais juridiques liés aux litiges locatifs. Ils représentent un montant de 67 k€.
Les frais de gestion immobilière d'un montant de 656 k€ comprennent les honoraires payés aux Agences Immobilières Sociales bruxelloises sur certains mandats de gestion et aux prestataires externes (syndics dans les copropriétés) et ce pour un montant total de 101 k€. Ils comprennent également les charges internes de gestion d'immeubles (département Property Management en charge du suivi des immeubles en exploitation) et ce pour un montant de 555 k€.
Globalement, les charges immobilières s'élèvent à 1,1 M€ (932 k€ en 2024).
Il en résulte un résultat d'exploitation des immeubles de 15,2 M€ comparé à 13,9 M€ en 2024, soit une augmentation de +9,6 %.
Frais généraux
Les frais généraux progressent de 9,4 % pour s'établir à 2,6 M€.
Ces frais généraux peuvent être subdivisés en 4 postes distincts :
- les frais liés aux salariés et à la direction effective pour 1,46 M€ (1,30 M€ en 2024) ;
- les coûts liés à la location des bureaux et aux équipements informatiques pour 271 k€ (216 k€ en 2024) ;
- les frais liés aux prestations externes (expert immobilier, commissaire, consultants,...) pour 211 k€ (242 k€ en 2024) ;
- les frais corporate comme la rémunération des administrateurs, les frais de communication, les frais liés à la cotation et au régime SIR (taxe d'abonnement, FSMA, Euronext, Euroclear, Liquidity Provider,...) pour 688 k€ (648 k€ en 2024).
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Les autres revenus et charges d'exploitation concernent des récupérations diverses sur des immeubles mis en exploitation ainsi que le fonds social Inclusio 2025 (50 k€) décrit ci-dessus.
Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 12,5 M€, en hausse de 9,7 % par rapport à 2024.
Résultat sur vente d'immeubles de placement
Inclusio a déclassé pour 14,4 M€ d'immeubles destinés à la vente. Un total de 7,6 M€ (juste valeur) a été vendu sur l'exercice 2025, le solde devrait être vendu courant de l'exercice 2026.
Variation de la juste valeur
La variation de la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 6,2 M€, à comparer à 14,0 M€ en 2024. Cette augmentation de la juste valeur est la conséquence de l'augmentation des loyers sous l'effet de l'indexation et de l'évolution des prix sur le marché immobilier belge.
L'expert immobilier détermine la juste valeur des actifs immobiliers individuellement si ces actifs sont vendables à la pièce (c'est le cas par exemple des immeubles à appartements dont les appartements peuvent être vendus à la découpe). Dans les autres cas, la juste valeur est déterminée sur l'immeuble en bloc (c'est le cas par exemple pour les centres d'accueil pour demandeurs de protection internationale).
Les autres résultats sur portefeuille concernent les impôts différés sur la filiale consolidée SRL Au Joli Bois.
Résultat financier
Le résultat financier en 2025 s'élève à -3,7 M€, comparé à -5,9 M€ en 2024.
Ce résultat financier est composé d'une variation positive de juste valeur des instruments financiers (montant purement latent) de 88 k€, d'intérêts payés sur les crédits bancaires et instruments de couverture de taux d'intérêt à concurrence de -3,93 M€ (à comparer à -3,95 M€ en 2024), de frais payés aux banques (principalement dans le cadre de nouvelles lignes de crédit) pour -96 k€ et enfin de revenus financiers majoritairement liés au leasing immobilier du site de l'École Active pour +202 k€.
Le coût moyen de la dette, hors commissions de non-utilisation sur les lignes négociées pour financer la poursuite de la croissance, est de 2,70% sur l'exercice 2025 (à comparer à 2,95% sur l'exercice 2024). Le ratio de couverture des taux sur les crédits prélevés est quant à lui de 70%.
Impôts
Les impôts sont constitués principalement de l'impôt des sociétés que doit supporter Inclusio sur ses dépenses non admises et également de l'impôt des sociétés lié à l'exploitation des filiales d'Inclusio. Il représente -116 k€, tandis que la variation de l'Exit Tax sur les fusions représente +28 k€.
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Résultat Net
Le résultat net s'élève à 15,4 M€ comparé à 19,5 M€ l'exercice précédent. Compte tenu du nombre moyen pondéré d'actions de 7.618.743 actions, le résultat net par action s'établit pour 2025 à 2,02 €/action (2,62 €/action en 2024).
Résultat distribuable
Le résultat distribuable total et par action augmente, passant de 7,5 M€ (= 1,02 €/action) pour l'exercice 2024 à 8,7 M€ (= 1,14 €/action) pour l'exercice 2025 (+12,5%).
Dividende
Le Conseil d'administration proposera à l'assemblée générale ordinaire du 20 mai 2026 la distribution d'un dividende brut de 0,92 €/action (+12,2%). Comparé au résultat distribuable, ce dividende représente un payout d'un peu plus de 80%, ce qui permet à Inclusio de renforcer à nouveau ses fonds propres en vue de la poursuite de sa croissance et la progression de son impact social et environnemental.
Immeuble Bon Pasteur à Evere
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5.3. Bilan consolidé
| En € | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|
| I | Actifs non courants | 400.152.991 | 387.393.296 |
| I C | Immeubles de placement | 388.569.245 | 375.098.854 |
| a. Immeubles disponibles à la location | 367.626.586 | 359.700.160 | |
| b. Projets de développement | 20.942.659 | 15.398.694 | |
| I D | Autres immobilisations corporelles | 168.984 | 279.521 |
| I E | Actifs financiers non courants | 2.004.421 | 2.666.450 |
| I F | Créances de location-financement | 8.295.610 | 8.295.610 |
| I I | Participation dans des co-entreprises | 1.114.731 | 1.052.861 |
| II | Actifs courants | 7.536.224 | 785.666 |
| II A | Actifs détenus en vue de la vente | 6.786.556 | 0 |
| II D | Créances commerciales | 47.569 | 56.818 |
| II E | Créances fiscales et autres actifs courants | 245.597 | 204.165 |
| II F | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 270.259 | 259.725 |
| II G | Comptes de régularisation | 186.243 | 264.957 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 407.689.214 | 388.178.963 | |
| CAPITAUX PROPRES | 239.236.464 | 227.110.555 | |
| A | Capital | 145.743.908 | 142.916.788 |
| B | Primes d'émission | 8.750.150 | 8.750.150 |
| C | Réserves | 69.322.777 | 55.981.075 |
| D | Résultat net de l'exercice | 15.419.629 | 19.462.542 |
| PASSIF | 168.452.750 | 161.068.408 | |
| I | Passifs non courants | 143.348.144 | 144.174.270 |
| I B | Dettes financières non courantes | 142.500.000 | 142.550.000 |
| I C | Autres passifs financiers non courants | 848.144 | 1.624.270 |
| II | Passifs courants | 25.104.606 | 16.894.138 |
| II B | Dettes financières courantes | 20.480.153 | 12.854.315 |
| II D | Dettes commerciales et autres dettes courantes | 4.445.946 | 3.906.491 |
| II F | Comptes de régularisation | 178.506 | 133.333 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 407.689.214 | 388.178.963 | |
| Nombre d'actions en fin de période | 7.630.286 | 7.428.347 | |
| Nombre d'actions en auto contrôle | 17.544 | 9.201 | |
| Valeur de l'actif net par action | 31,43 | 30,61 | |
| Taux d'endettement (AR-SIR)¹ | 41,29% | 41,36% |
¹ Ce taux d'endettement est calculé conformément à l'AR SIR
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5.4. Commentaires sur le bilan consolidé
Juste valeur des immeubles de placement
La juste valeur des immeubles de placement est passée de 375 M€ fin 2024 à 389 M€ fin 2025 nonobstant les actifs vendus en 2025 (7,7 M€) et les actifs détenus en vue de la vente (6,8 M€), soit une augmentation de 3,6 %. Elle se compose d'immeubles en exploitation à concurrence de 367,6 M€ et de projets en cours de développement à concurrence de 20,9 M€. Cette augmentation s'explique par les nouveaux investissements réalisés, la mise en exploitation d'un projet de développement en cours d'exercice, et la croissance de la juste valeur expertisée et commentée ci-dessous.
Actifs financiers non courants
Les actifs financiers non courants représentent la juste valeur de nos instruments financiers de couverture permettant d'échanger le taux d'intérêt flottant par un taux fixe et ainsi couvrir le risque d'évolution à la hausse des taux d'intérêt sur nos crédits bancaires à taux flottant.
Créances de location-financement
L'extension de la durée du bail emphytéotique du terrain de l'École Active (de 50 à 99 ans) a engendré au 1er juillet 2022 une requalification de cet immeuble en leasing immobilier (et non plus en immeuble de placement). La créance long terme de ce contrat est reprise pour un total de 8,3 M€.
Participation dans des entreprises associées et des co-entreprises
Inclusio détient au 31 décembre 2025 une participation mise en équivalence. Il s'agit de la société Inclusio Ostbelgien qui opère des biens immobiliers dans les Cantons de l'Est (communes germanophones de Belgique). Inclusio détient 51% de cette société depuis juin 2023. Le reste de la participation est détenue par la holding familiale Nomainvest et par la société de participation de la Communauté germanophone Proma. Par ailleurs, Inclusio détient depuis le 19 décembre 2025 la totalité des actions de la SRL Au Joli Bois, société propriétaire d'un immeuble loué à une Agence Immobilière Sociale dans la commune de Saint-Georges-sur-Meuse.
Le total de l'actif consolidé s'élève à 408 M€ (+5,0% par rapport à fin 2024).
Capitaux propres
Au 31 décembre 2025, les capitaux propres s'élevaient à 239 M€, en augmentation de 5,3 % par rapport à leur niveau de fin 2024. Cette croissance provient de l'intégration du résultat net de l'exercice pour 15,4 M€ après affectation du résultat 2024, de la mise en paiement du coupon n°4 en juin 2025 et de l'augmentation de capital à la suite de la souscription du dividende optionnel.
Consécutivement à l'augmentation de capital de juin 2025 liée à l'exercice du dividende optionnel, le nombre total d'actions émises est passé de 7.428.347 à 7.630.286. A l'issue de l'exercice 2025, la société détient 17.544 actions en auto-contrôle. En conséquence, le nombre total d'actions pris en compte pour le calcul de la valeur nette de l'actif net s'élève à 7.612.742.
La valeur nette par action s'élève à 31,4 € contre 30,6 € fin 2024 (+2,7%).
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Passifs
Les passifs non courants sont composés majoritairement des dettes bancaires à plus d'un an pour 143 M€. Le solde représente d'une part la juste valeur négative des instruments de couverture et d'autre part la dette liée au droit d'usage des bureaux loués par Inclusio.
Les passifs courants se composent de dettes financières courantes liées à deux crédits venant à échéance fin 2026 pour un total de 20 M€, de garanties locatives pour 143 k€ et de diverses dettes financières à concurrence de 337 k€.
Les dettes commerciales et autres dettes courantes représentent 4,4 M€ et se composent de dettes d'exit tax à concurrence de 0,4 M€, de dettes fournisseurs (principalement sur les états d'avancement des chantiers) pour 2,6 M€, de dettes locataires (loyers payés d'avance) pour 266 k€ et d'impôts, rémunérations et charges sociales à concurrence de 1,2 M€.
L'endettement selon l'AR-SIR s'élève à 168 M€, représentant un taux d'endettement de 41,29 % (41,36 % fin 2024).
Inclusio dispose d'une capacité d'endettement complémentaire d'environ 28 M€ et 71 M€ avant d'atteindre un taux d'endettement de respectivement 45% et 50%.
Crédits bancaires
Inclusio dispose d'un total de 197,5 M€ de lignes de crédit signées auprès de 7 banques dont deux nouvelles contractées durant l'exercice 2025 avec ING Banque et vdk Bank. La capacité de tirage restante à l'issue de l'exercice est de 35 M€.
Tenant compte des lignes de crédit à taux fixe et des instruments de couverture négociés, le coût moyen global de la dette en 2025, hors commissions de réservation sur les montants non utilisés des lignes de crédit, est de 2,70%, en diminution par rapport à son niveau de 2024 (2,95%).
Ces disponibilités financières permettent à Inclusio d'assurer la poursuite de la réalisation des projets de développement en cours, et également de poursuivre la croissance du portefeuille immobilier via de nouvelles acquisitions.
5.5. Attestation du commissaire
Le commissaire Deloitte, Réviseurs d'Entreprises, représenté par Monsieur Ben VANDEWEYER, réviseur agréé, a clôturé ses travaux d'audit plénier et a confirmé que les informations comptables reprises dans ce communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers arrêtés par le conseil d'administration.
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6. Perspectives pour 2026
L'offre et la demande sur le marché résidentiel locatif en Belgique est toujours déséquilibrée, ce qui entraîne une augmentation des loyers sur le marché plus rapide que l'inflation. Ceci garantit à Inclusio un taux d'occupation élevé et la prolongation des contrats de location qui arriveront à échéance en 2026. Inclusio table pour l'exercice 2026 sur des revenus locatifs de minimum 17,3 M€ (+3% par rapport à 2025).
Inclusio analyse de nombreux dossiers d'investissements, et plusieurs acquisitions sont envisagées en 2026.
7. Calendrier financier
| Sujet | Date |
|---|---|
| Publication du rapport annuel 2025 | 17 avril 2026 |
| Publication des résultats au 31 mars 2026 | 18 mai 2026 |
| Assemblée générale ordinaire | 20 mai 2026 |
| Publication des résultats au 30 juin 2026 | 27 août 2026 |
| Publication des résultats au 30 septembre 2026 | 26 novembre 2026 |
| Publication des résultats annuels 2026 | 25 février 2027 |
8. Evénements après la clôture du 31 décembre 2025
Aucun événement significatif ne s'est produit depuis le 31 décembre 2025.
Immeuble Villa Vip à Bredene
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Annexe : Indicateurs EPRA
| Indicateurs | Définitions | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| EPRA LTV | EPRA Loan to Value | ||
| Cet indicateur relate le montant de la dette sur la juste valeur des immeubles. | 42,11% | 41,43% | |
| EPRA NRV | EPRA Net Reinstatement Value | ||
| Cet indicateur suppose que la société n'effectue aucune vente de ses actifs et reflète la valeur qui serait nécessaire pour reconstituer l'entreprise en fonction de sa structure actuelle. | 36,76 | 35,81 | |
| EPRA NTA | EPRA Net Tangible Assets | ||
| Cet indicateur suppose que la société effectue des opérations d'achat et de vente d'actifs entraînant ainsi des impôts différés. | 31,27 | 30,47 | |
| EPRA NDV | EPRA Net Disposal Value | ||
| Cet indicateur représente la valeur des actions dans un scénario de cession de l'ensemble des actifs entraînant le règlement d'impôts différés et le remboursement des dettes et des instruments financiers. | 31,43 | 30,61 | |
| EPRA NIY | EPRA Net Initial Yield | ||
| Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers contractuels à la date de clôture des comptes, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement. | 3,71% | 3,75% | |
| EPRA 'topped-up' NIY | EPRA Net Initial Yield 'topped-up' | ||
| Cette mesure intègre un ajustement complémentaire sur l'EPRA NIY pour tenir compte de la fin des gratuits concédées. | 3,71% | 3,75% | |
| EPRA Vacancy Rate | Cette mesure donne le ratio de la Valeur locative estimée (VLE) des surfaces inoccupées divisée par la VLE de l'ensemble du portefeuille disponible à la location. | 0,71% | 0,96% |
| Indicateurs | Définitions | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
| EPRA Cost Ratios (included) | Le ratio de coût (incluant les coûts directs de vacances) rapporte l'ensemble des coûts opérationnels et immobiliers sur les revenus locatifs bruts. | 25,19% | 25,12% |
| EPRA Cost Ratios (excluded) | Le ratio de coût (excluant les coûts directs de vacances) rapporte l'ensemble des coûts opérationnels et immobiliers sur les revenus locatifs bruts. | 25,19% | 25,12% |
| EPRA Earnings | Résultat par action provenant des activités opérationnelles | 1,19 | 1,00 |
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À propos d'Inclusio
Inclusio est une société à impact spécialisée en immobilier à caractère social en Belgique.
Depuis sa création, sa mission est claire : mettre l'immobilier au service de la cohésion sociale et de l'inclusion de populations fragilisées. Le modèle d'Inclusio repose sur le juste équilibre entre rendement financier et impacts (sociaux et environnementaux) positifs.
Inclusio a le statut de SIRP (Société Immobilière Réglementée Publique) de droit belge et est active dans 3 secteurs (chiffres au 31 décembre 2025) :
- Le logement à loyer abordable (1.396 unités ; 3.881 personnes hébergées) : logement pour d'étudiants, appartements, maisons
- L'hébergement et l'accueil de personnes en situation de handicap (155 unités ; 182 personnes hébergées) : centres d'hébergement et centres de jour
- L'infrastructure sociale (13 unités ; 1.693 personnes hébergées) : centres d'accueil pour demandeurs de protection internationale, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, hébergement d'urgence, école, crèche, bureaux pour ASBL
- Total : 1.564 unités ; 5.756 personnes hébergées
Chiffres clés au 31 décembre 2025 :
- Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 368 M€
- Taux d'endettement : 41,3%
- Valeur intrinsèque : 31,4 €/action
- Résultat distribuable pour l'exercice 2025 : 1,14 €/action
- Dividende brut qui sera proposé à l'AG pour l'exercice 2025 : 0,92 €/action
Inclusio est cotée sur Euronext Brussels sous la dénomination « INCLU » depuis 2020, et est à ce titre soumise aux réglementations et au contrôle de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers).
Pour plus d'information, veuillez contacter :
Lionel VAN RILLAER
Chief Executive Officer
[email protected]
Jean-Luc COLSON
Chief Financial Officer
[email protected]
Benoit DESUTTER
Chief Investment Officer
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