Inclusio SA — Earnings Release 2024

Feb 28, 2025

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Jaarresultaten 2024

Aanzienlijke toename van de sociale impact en

groei van het dividend

Inclusio is uitgegroeid tot een referentiepartner in residentieel vastgoed voor publieke maatschappelijke organisaties.

Samenvatting

• Aanzienlijke toename van de sociale impact : 5.546 gehuisveste personen (4.778 op 31 december 2023 = +16%)
• Consolidatie van ons ESG-strategisch kader
• Aanhoudende groei van de vastgoedportefeuille in exploitatie :
  • o 4 acquisities : 37 woningen, 1 opvangcentrum voor verzoekers om internationale bescherming en 1 noodopvangcentrum
  • o 1 voorlopige oplevering : 13 woningen
• 5 projecten in ontwikkeling (157 woningen + 1 sociale infrastructuur)
• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie : 360 M€ (+13%)
• Huurinkomsten : 15,3 M€ (+15%)
• Gemiddelde resterende looptijd van huurovereenkomsten : 12,3 jaar
• Bezettingsgraad : 98,98%
• Uitkeerbaar resultaat : 7,5 M€ (+9,2%)
• Schuldratio : 41,4%
• NAV : 30,61 €/aandeel (+6,5%)
• Voorstel van uitkering van een bruto dividend van 0,82 € per aandeel (+9,3%)

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Lionel VAN RILLAER, CEO : " 2024 was een uitstekend jaar voor Inclusio : een significante sociale impact gecombineerd met een redelijk financieel rendement. De vraag naar vastgoed met een sociaal karakter is enorm, zowel naar betaalbare huurwoningen als naar accommodatie voor mensen met een beperking, opvangcentra en noodopvang. Ons team staat klaar om de uitdaging aan te gaan! "

Jean-Luc COLSON, CFO : " Inclusio's business model is zeer robuust, en de cijfers spreken voor zich: de winst stijgt gestaag en het dividend neemt elk jaar toe, ondanks de verschillende crisissen van de afgelopen jaren. Dankzij deze uitstekende resultaten behouden we het vertrouwen van onze aandeelhouders en onze banken en zien we de toekomst met veel sereniteit tegemoet. "

Benoit DESUTTER, CIO : " In 2024 deden we 4 acquisities (2 in Brussel, 1 in Vlaanderen, 1 in Wallonië), steeds met hetzelfde doel voor ogen: het juiste evenwicht vinden tussen positieve-impact en een redelijk en stabiel financieel rendement. De huidige staat van de vastgoedmarkt kan aantrekkelijke opportuniteiten bieden voor Inclusio in 2025. "

1. Impact 4
1.1. Sociale impact 4
1.2. Milieu impact 4
1.3. Sociaal Fonds Inclusio 5
2. ESG 6
3. Evolutie van belangrijke financiële indicatoren 7
4. Vastgoedportefeuille 8
4.1. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen 8
4.2. Projectontwikkelingen 11
4.3. Vastgoed rendement en bezettingsgraad 13
5. Financiële resultaten 14
5.1. Geconsolideerde resultatenrekening 14
5.2. Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 15
5.3. Geconsolideerde balans 18
5.4. Toelichting op de geconsolideerde balans 19
5.5 Attest van de commissaris 20
6. Vooruitzichten voor 2025 21
7. Financiële kalender 21
8. Gebeurtenissen na 31 december 2024 21

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

1. Impact

1.1. Sociale impact

Onder beursgenoteerde bedrijven onderscheidt Inclusio zich door de sterke sociale impact van haar vastgoedinvesteringen. Al onze gebouwen bieden huisvesting aan mensen in kwetsbare situaties (mensen met een beperkt financieel inkomen, mensen met een beperking, verzoekers om internationale bescherming, daklozen, pleegkinderen, enz.) of hebben een sociale meerwaarde (crèche, school, kantoren voor non-profit organisaties).

Met een portefeuille in exploitatie die 1.364 betaalbare huurwoningen, 155 woningen voor mensen met een beperking en 14 gebouwen voor sociale infrastructuur omvat, is het aantal gehuisveste personen in 2024 sterk gestegen en geschat op 5.546 personen.

1.2. Milieu impact

Inclusio verbetert voortdurend de energieprestatie van haar vastgoedportefeuille: enerzijds door de aankoop van nieuwe gebouwen en anderzijds door werkzaamheden (isolatie, vervanging van buitenschrijnwerk, vervanging van verwarmingsinstallaties, plaatsing van fotovoltaïsche installaties) in de bestaande portefeuille.

In 2024 heeft Inclusio zo de geïnstalleerde capaciteit van haar fotovoltaïsche installaties in Brussel 8 keer vermenigvuldigd, van minder dan 10 kWc tot meer dan 80 kWc.

Op 31 december 2024 was, op basis van de energieprestatiecertificaten voor wooneenheden, het gemiddelde primaire energieverbruik van woningen in de portefeuille in exploitatie aanzienlijk lager dan de gewestelijke gemiddelden :

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

1.3. Sociaal Fonds Inclusio

In 2024, net als in 2022 en 2023, heeft Inclusio een budget van 50.000 € toegewezen aan haar Sociaal Fonds. Eind 2024 is er een projectoproep gelanceerd voor huurders en 10 projecten zullen financiële steun krijgen van Inclusio. Dit stelt onze huurders in staat om projecten uit te voeren die ten goede komen aan de bewoners van onze gebouwen (sociale cohesie, infrastructuur, tuinaanleg, enz.).

Betaalbare huurwoningen

• Sociaal Verhuurkantoor Jette Carton de Wiart (Jette) Schenking van kerstmanden aan de huurders (15 families)
• Sociaal Verhuurkantoor Ieder zijn Woning / Vzw AB Générations Domaine des Etangs (Anderlecht)

Organisatie van evenementen om de sociale cohesie onder de huurders te versterken

• Sociaal Verhuurkantoor BAITA Middelweg (Haren) Aankoop van uitrusting voor de gemeenschappelijke ruimte en de organisatie van een evenement voor alle huurders
• Woonmaatschappij Vlaamse Ardennen Linde (Herzele)

Schenking van cadeaubonnen aan de huurders voor het Eindejaarsfeest (18 families)

• Woonmaatschappij Thuiswest - Perelaar (Izegem) Aanleg groenzones, aankoop van een picknickbank + organisatie bewonersmoment

Sociale infrastructuur

• Vzw P.A.S.S.A.J.E. Lambermont 382 (Schaarbeek) Herinrichting van de tuin en aankoop van materiaal om de tuin te onderhouden
• Fedasil Lambermont 322 (Schaarbeek) Schilderen en decoreren van de gangmuren en inrichting van een ontspannings- en bibliotheekruimte
• Rode-Kruis van België Lalieux (Genappe) Aankoop van tuinmeubelen

Huisvesting voor mensen met een beperking

• Thomashuizen België Thomashuis Meldert (Aalst) Sponsoring van een minibus, waarmee de bewoners met een beperking worden vervoerd
• Vzw Le Jardin du Sart-Tilman Fraipont (Trooz) Aankoop van een VéloPlus fiets voor het transport van een rolstoelgebruiker

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

2. ESG

Hoewel de verplichting om aan de CSRD richtlijn te voldoen pas in 2027 voor Inclusio geldt, heeft Inclusio de proactieve beslissing genomen om al in 2024 te beginnen met het proces om aan deze richtlijn te voldoen. Deze beslissing weerspiegelt Inclusio's wens om de transparantie te vergroten en haar strategische kader te consolideren.

Een sterker strategisch kader voor een blijvende positieve impact

• Geformaliseerde duurzaamheidsstrategie : Inclusio heeft een duidelijke duurzaamheidsstrategie ontwikkeld en geïmplementeerd, vergezeld van charters, beleid en een gedragscode om ervoor te zorgen dat het in lijn is met de beste praktijken in de sector.
• Sterk ESG bestuur : robuust ESG bestuur is opgezet om effectief en verantwoord beheer van duurzaamheid te garanderen.
• Dubbele materialiteitsanalyse (DMA) : Inclusio heeft een dubbele materialiteitsanalyse uitgevoerd. Dit proces heeft de uitwisseling met belanghebbenden versterkt en het bedrijf een waardevolle kans gegeven om hun verwachtingen beter te begrijpen.
• ESG doelstellingen : Inclusio heeft doelstellingen gedefinieerd om haar acties op de korte, middellange en lange termijn te structureren en te sturen. Het doel is om effectief te reageren op de uitdagingen van betaalbare huisvesting en sociale inclusie, terwijl ESG-kwesties volledig geïntegreerd worden in al haar initiatieven.

Verplichtingen en naleving van internationale normen

• B Corp certificering : Inclusio heeft voor de derde keer met succes haar B Corp certificering vernieuwd. Dit bevestigt haar inzet voor hoge standaarden op het gebied van milieu, sociale en bestuurlijke prestaties.
• United Nations Global Pact : Inclusio heeft zich geëngageerd aan de Tien Principes van de United Nations Global Pact, die betrekking hebben op belangrijke gebieden zoals mensenrechten, arbeid, milieu en anti-corruptie. Dit laat zien dat Inclusio een positieve bijdrage wil leveren aan de samenleving.
• CRREM : Inclusio heeft een eerste belangrijke stap gezet door een analyse van haar vastgoedportefeuille uit te voeren met behulp van het CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Deze analyse stelt niet alleen in staat om de afstemming van de portefeuille met de decarbonisatietrajecten te evalueren, maar ook om het bedrijf te positioneren ten opzichte van de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs.
• CSRD richtlijn : Inclusio heeft de eerste stappen gezet om zich aan te passen aan de Europese Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD): versterking van haar rapportageproces en zorgen voor naleving van de Europese verplichtingen omtrent duurzaamheid en transparantie tegen 2027.
• Verhoogde transparantie : Inclusio heeft op haar website alle ESG informatie bijgevoegd, om deze toegankelijk en begrijpelijk te maken voor al haar belanghebbenden.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

3. Evolutie van belangrijke financiële indicatoren

De financiële prestatie-indicatoren evolueren al enkele jaren positief :

Jaarlijkse huuropbrengsten [€]

Reële waarde van de portefeuille in exploitatie [M€]

Dividend per aandeel [€/aandeel]

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4. Vastgoedportefeuille

4.1. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen

De belangrijkste feiten in het boekjaar 2024 waren de volgende :

4.1.1. Betaalbare huurwoningen

28/05/2024 – Aankoop van het Populier-gebouw in Mortsel, bestaande uit 10 betaalbare huurwoningen verhuurd aan ouderen + een sociaal restaurant en een gemeenschapscentrum verhuurd aan het OCMW van Mortsel.

31/05/2024 – Voorlopige oplevering van het Marvis-gebouw in Doornik, met 13 betaalbare huurwoningen verhuurd aan particulieren.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

17/06/2024 – Verwerving van 100% van de aandelen van NV Rebirth Development, eigenaar van het Omalius-gebouw in Ciney, bestaande uit 27 betaalbare huurwoningen verhuurd aan het Sociaal Verhuurkantoor Un Toit Pour Tous voor een periode van 18 jaar.

Het segment betaalbare huurwoningen bestaat uit 1.364 wooneenheden (waar 3.743 personen wonen) en 18 commerciële ruimtes.

4.1.2. Huisvesting en opvang voor mensen met een beperking

Het segment huisvesting en opvang voor mensen met een beperking bestaat uit 151 wooneenheden (waar 182 personen wonen) en 4 dagcentra.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4.1.3. Sociale infrastructuur

27/06/2024 – Aankoop van het gebouw Lima in Laken, voormalig rusthuis omgebouwd tot opvangcentrum voor verzoekers om internationale bescherming, gehuurd voor 12 jaar aan Samusocial.

04/09/2024 – Aankoop van de twee gebouwen Exclusiv in Evere, voormalige rusthuis omgebouwd tot een noodopvangcentrum voor vrouwen, gehuurd voor 12 jaar aan Samusocial.

Het segment sociale infrastructuur omvat 14 huureenheden, waarvan de overgrote meerderheid een woonfunctie heeft (waar 1.621 personen wonen).

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4.2. Projectontwikkelingen

Vijf projecten zijn in ontwikkeling op 31/12/2024, voor een totale investeringswaarde geschat op 44,3 M€, waarvan 14,1 M€ reeds gespendeerd zijn.

Betaalbare huurwoningen project Vander Bruggen in Anderlecht : de werken zijn aan de gang. Dit project wordt ontwikkeld door Inclusio, in samenwerking met het Sociaal Verhuurkantoor SoHab en Vzw Spullenhulp. Het gaat om de verbouwing van een voormalige industriële site tot 23 woningen, een gelijkvloers voor collectieve voorzieningen en 3 commerciële panden.

Betaalbare huurwoningen project Melkerij in Wachtebeke : de werken zijn in juni 2023 gestart en werden opgeleverd in februari 2025. Dit project van 28 nieuwe woningen is verhuurd aan de Woonmaatschappij Woonpijler voor een periode van 18 jaar.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Betaalbare huurwoningen project Bonnemaison in Doornik : de werken zijn gestart in september 2024. Het project omvat de verbouwing van een voormalig OCMW-gebouw en de bouw van een nieuw gebouw, voor in totaal 73 woningen.

Betaalbare huurwoningen project Paviljoen 1-3 in Schaarbeek : de bouwaanvraag werd volledig verklaard in augustus 2024 en de overlegcommissie kwam bijeen in december 2024. De stedenbouwkundige vergunning zou in 2025 moeten worden toegekend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het project bestaat uit de verbouwing van een voormalig kantoorgebouw tot 33 woningen, die voor een periode van 27 jaar beheerd zullen worden door het Sociaal Verhuurkantoor van Schaarbeek.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Sociale infrastructuur project IMC in Doornik. Er is een overeenkomst getekend voor de aankoop door Inclusio van dit ziekenhuisgebouw eind 2026, met als doel het om te zetten in een sociale infrastructuur eenheid.

4.3. Vastgoed rendement en bezettingsgraad

Het bruto vastgoed rendement van de portefeuille in exploitatie (berekend op basis van de reële waarde) was 4,6 % op 31 december 2024 (4,5% op 31 december 2023).

De bezettingsgraad van de portefeuille in exploitatie op 31 december 2024 blijft zeer hoog : 98,98%. Slechts een paar parkeerplaatsen en twee winkelpanden stonden eind 2024 leeg.

Project Anderlecht 168-174 in Brussel

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

5. Financiële resultaten

5.1. Geconsolideerde resultatenrekening

In €		31/12/2024	31/12/2023
I	Huurinkomsten	15.329.982	13.302.033
III	Met verhuur verbonden kosten	22.960	-1.254
	NETTO HUURRESULTAAT	15.352.942	13.300.779
IV	Recuperatie van vastgoedkosten	990	375
V	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	237.913	503.272
VII	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-780.287	-817.836
	VASTGOEDRESULTAAT	14.811.559	12.986.590
IX	Technische kosten	-339.447	-269.976
X	Commerciële kosten	-44.073	-24.448
XI	Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	-3.941	2.999
XII	Beheerskosten vastgoed	-544.953	-489.481
	VASTGOEDKOSTEN	-932.414	-780.906
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	13.879.144	12.205.684
XIV	Algemene kosten van de vennootschap	-2.401.699	-2.332.524
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten	-47.790	-48.249
	OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	11.429.655	9.824.912
XVI	Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	2.500	0
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	13.980.850	28.157.878
XIX	Ander portefeuilleresultaat	-12.873	48.993
	OPERATIONEEL RESULTAAT	25.400.132	38.031.783
XX	Financiële inkomsten	165.852	159.528
XXI	Netto interestkosten	-3.949.190	-2.900.073
XXII	Andere financiële kosten	-50.374	-132.302
XXIII	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-2.052.260	-2.844.767
	FINANCIEEL RESULTAAT	-5.885.971	-5.717.614
XXIV	Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	103.439	19.422
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	19.617.601	32.333.591
XXV	Vennootschapsbelasting	-166.327	-117.304
XXVI	Exit taks	11.268	-39.242
	BELASTINGEN	-155.059	-156.546
	NETTO RESULTAAT	19.462.542	32.177.046
	Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen	7.419.107	7.420.644
	Resultaat per aandeel	2,62	4,34
	Totale uitkeerbare resultaat	7.537.629	6.902.184
	Uitkeerbare resultaat per aandeel	1,02	0,93

Inclusio NV

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

5.2. Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening

Netto huurresultaat

Het netto huurresultaat is gestegen van 13,3 M€ in 2023 naar 15,4 M€ en 2024, een stijging van 15,4%. Deze aanzienlijke stijging is het resultaat van verschillende ontwikkelingsprojecten die opgeleverd zijn, acquisities en de huurindexatie.

De "Like for like" evolutie van de huurinkomsten tussen boekjaar 2023 en 2024 is een stijging van +4,2% (+7,8% tussen boekjaar 2022 et 2023).

Vastgoedresultaat

Na de mogelijke herfacturatie van huurkosten, onroerende voorheffing en belastingen, bedraagt het vastgoedresultaat 14,8 M€ tegenover 13,0 M€ het jaar daarvoor (+14,1%).

Vastgoedkosten en operationeel vastgoedresultaat

De technische kosten bedragen 339 k€ (+25,7% vergeleken met 2023) en omvatten reparatie- en onderhoudskosten en verzekeringspremies te betalen door de eigenaar.

Commerciële kosten omvatten marketing- en juridische kosten met betrekking tot huurgeschillen. Deze bedragen 44 k€.

De vastgoedbeheerkosten, voor een totaal van 545 k€ omvatten vergoedingen betaald aan Brusselse Sociale Verhuurkantoren voor bepaalde beheersmandaten en aan externe dienstverleners (syndici van mede-eigendommen) voor een totaal van 99 k€. Ze omvatten ook interne kosten voor vastgoedbeheer (Property Management departement dat verantwoordelijk is voor de opvolging van de gebouwen in exploitatie) voor een totaal van 446 k€.

In totaal bedragen de vastgoedkosten 932 k€ (781 k€ in 2023).

Als gevolg hiervan bedraagt het operationeel vastgoedresultaat 13,9 M€ vergeleken met 12,2 M€ in 2023, een stijging van 13,7 %.

Algemene kosten

Ondanks de aanzienlijke toename van de omvang van de portefeuille in exploitatie, stegen de algemene kosten met slechts 3,0 % (minder dan de geregistreerde inflatie op het boekjaar 2024) tot 2,4 M€.

Deze algemene kosten kunnen worden onderverdeeld in 4 afzonderlijke rubrieken :

• Personeels- en managementkosten van 1,3 M€ (1,2 M€ in 2023) ;
• Kosten voor kantoorhuur en IT van 216 k€ (259 k€ in 2023) ;
• Externe prestaties (vastgoeddeskundigen, commissaris, adviseurs,...) van 242 k€ (230 k€ in 2023) ;
• Corporate kosten zoals de vergoeding van bestuurders, communicatiekosten, kosten in verband met de notering en het GVV-regime (inschrijvingstaks, FSMA, Euronext, Euroclear, Liquidity Provider,...) van 648 k€ (601 k€ in 2023).

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Andere operationele opbrengsten en kosten hebben betrekking op diverse terugvorderingen van gebouwen in exploitatie en het hierboven beschreven sociaal fonds Inclusio 2024 (50 k€).

Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille bedraagt 11,4 M€, een stijging van 16,3% ten opzichte van 2023.

Variaties in de reële waarde

De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedraagt 14,0 M€, vergeleken met 28,2 M€ in 2023. Deze stijging is het gevolg van de stijging van de huurprijzen als gevolg van de indexatie en de prijstrends op de Belgische vastgoed markt.

Op basis van de gezondheidsindex werden de huurprijzen op 1 januari 2024 geïndexeerd met 1,71%. Dit percentage steeg tot 3,22% voor de indexering op 1 februari 2024 en bleef daarna redelijk stabiel voor de rest van het jaar. De gemiddelde indexatie voor 2024 is 3,29%. Inclusio heeft al haar huurprijzen geïndexeerd in overeenstemming met de huurovereenkomsten en beheermandaten.

De vastgoeddeskundige bepaalt de reële waarde van vastgoedactiva afzonderlijk als deze activa afzonderlijk kunnen worden verkocht (dit is bijvoorbeeld het geval voor appartementsgebouwen waarvan de appartementen afzonderlijk kunnen worden verkocht). In andere gevallen wordt de reële waarde bepaald voor het gebouw als geheel (dit is bijvoorbeeld het geval voor opvangcentra voor verzoekers om internationale bescherming).

Ander portefeuilleresultaat heeft betrekking tot uitgestelde belastingen op de geconsolideerde dochteronderneming Rebirth Development.

Financieel resultaat

Het financieel resultaat in 2024 bedraagt -5,9 M€ vergeleken met -5,7 M€ in 2023.

Dit financiële resultaat is samengesteld uit een negatieve variatie van de reële waarde van financiële instrumenten (zuiver ongerealiseerd bedrag) van -2,1 M€, betaalde intresten op bankleningen en intresten-indekkingsinstrumenten van -3,9 M€, betaalde vergoedingen aan banken (voornamelijk in verband met de afsluiting van nieuwe kredietlijnen) van -50 k€ en tot slot financiële inkomsten, voornamelijk met betrekking tot de leasing van de site van Ecole Active voor +166 k€.

De stijging van de betaalde intresten op bankleningen is deels te wijten aan de toename van de bankschulden om de uitbreiding van de portefeuille te financieren en deels aan de stijging van de intresten. De gemiddelde kost van schulden, inclusief vergoedingen voor niet-gebruik op lijnen die zijn afgesloten om verdere expansie te financieren, bedragen 2,95% voor het boekjaar 2024 (vergeleken met 2,66% voor het boekjaar 2023). De rentedekkingsratio op opgenomen leningen is 77%.

Belastingen

Belasting bestaat voornamelijk uit vennootschapsbelasting te betalen door Inclusio op haar verworpen uitgaven en ook vennootschapsbelasting met betrekking tot de activiteiten van

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Inclusio's dochterondernemingen. Het vertegenwoordigt -166 k€, terwijl de verandering in Exit Taks op fusies +11 k€ vertegenwoordigt.

Netto resultaat

Het netto resultaat bedraagt 19,5 M€ vergeleken met 32,2 M€ vorig boekjaar. Op basis van een gewogen gemiddeld aantal aandelen van 7.419.107 aandelen, bedraagt het netto resultaat per aandeel voor 2024, 2,62 €/aandeel (4,34 €/aandeel in 2023).

Uitkeerbaar resultaat

Het totale en per aandeel uitkeerbare resultaat stijgt van 6,9 M€ (= 0,93 €/aandeel) voor het boekjaar 2023 naar 7,5 M€ (= 1,02 €/aandeel) voor het boekjaar 2024 (+9,2%).

Dividend

Op de Algemene Vergadering van 21 mei 2025 zal de Raad van Bestuur een bruto dividend van 0,82 €/aandeel (+9,3%) voorstellen. Vergeleken met de uitkeerbare inkomsten vertegenwoordigt dit dividend een payout van 80%, wat Inclusio in staat stelt haar eigen vermogen verder te versterken met het oog op de voortzetting van haar groei en de versterking van haar sociale en milieu-impact.

Gebouw Goede Herder in Evere

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

5.3. Geconsolideerde balans

In €		31/12/2024	31/12/2023
I	Vaste activa	387.393.296	341.918.575
I B	Immateriële vaste activa	0	10.293
I C	Vastgoedbeleggingen	375.098.854	328.469.909
	a. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen	359.700.160	318.870.376
	b. Projectontwikkelingen	15.398.694	9.599.533
I D	Andere materiële activa	279.521	334.614
I E	Financiële vaste activa	2.666.450	3.858.727
I F	Vorderingen financiële leasing	8.295.610	8.295.610
	Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint	1.052.861	949.422
I I	ventures
II	Vlottende activa	785.666	1.344.917
II D	Handelsvorderingen	56.818	66.565
II E	Belastingvorderingen en andere vlottende activa	204.165	278.143
II F	Kas en kasequivalenten	259.725	658.046
II G	Overlopende rekeningen	264.957	342.164
	TOTAAL ACTIVA	388.178.963	343.263.492
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN	227.110.555	213.154.232
A	Kapitaal	142.916.788	142.916.788
B	Uitgiftepremies	8.750.150	8.750.150
C	Reserves	55.981.075	29.310.248
D	Nettoresultaat van het boekjaar	19.462.542	32.177.046
	VERPLICHTINGEN	161.068.408	130.109.260
I	Langlopende verplichtingen	144.174.270	125.560.732
I B	Langlopende financiële schulden	142.550.000	124.800.000
I C	Andere langlopende financiële verplichtingen	1.624.270	760.732
II	Kortlopende verplichtingen	16.894.138	4.548.528
II B	Kortlopende financiële schulden	12.854.315	746.307
II D	Handelsschulden en andere kortlopende schulden	3.906.491	3.655.121
II F	Overlopende rekeningen	133.333	147.100
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	388.178.963	343.263.492
	Aantal aandelen aan het einde van de periode	7.428.347	7.428.347
	Aantal eigen aandelen	9.201	9.756
	Intrinsieke waarde per aandeel	30,61	28,73
	Schuldratio (KB-GVV)1	41,36%	38,05%

¹ Deze schuldratio is berekend overeenkomstig het KB GVV.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

5.4. Toelichting op de geconsolideerde balans

Reële waarde van vastgoedbeleggingen

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen steeg van 328 M€ eind 2023 naar 375 M€ eind 2024, een stijging van 14 %. Het omvat 359,7 M€ aan gebouwen in exploitatie en 15,4 M€ aan projecten in ontwikkeling. Deze stijging is toe te schrijven aan de nieuwe investeringen, aan de start van de exploitatie van ontwikkelingsprojecten opgeleverd tijdens het jaar, evenals aan de stijging van de reële waarde die werd geschat en toegelicht hierboven.

Financiële vaste activa

Financiële vaste activa vertegenwoordigen de reële waarde van onze afdekkingsinstrumenten, die ons in staat stellen om de variabele rente te ruilen tegen een vaste rente en zo het risico af te dekken van een opwaartse trend in de rente op onze bankleningen met variabele rente.

Vorderingen financiële leasing

De verlenging van de looptijd van de erfpachtovereenkomst voor de grond van Ecole Active (van 50 tot 99 jaar) heeft ertoe geleid dat dit gebouw met ingang van 1 juli 2022 is geherclassificeerd als vastgoed leasing (in plaats van vastgoedbelegging). De langlopende vordering onder dit contract is teruggeboekt voor een totaal van 8,3 M€.

Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures

Op 31 december 2024 heeft Inclusio slechts één deelneming die volgens de vermogensmutatiemethode wordt verwerkt. Dit is de vennootschap Inclusio Ostbelgien, dat vastgoed exploiteert in de Oostkantons (Duitstalige gemeenten in België). Inclusio bezit 51% van deze vennootschap sinds juni 2023. De rest van de aandelen is in handen van de familieholding Nomainvest en de participatiemaatschappij van de Duitstalige Gemeenschap Proma.

De totale geconsolideerde activa bedraagt 388 M€ (+ 13 % ten opzichte van eind 2023).

Eigen vermogen

Op 31 december 2024 bedroeg het eigen vermogen 227 M€, een stijging van 6,5 % ten opzichte van eind 2023. Deze stijging is het gevolg van de opname van de nettowinst voor het boekjaar van 19,5 M€, na de toewijzing van het netto resultaat van 2023 en niettegenstaande de betaling van coupon n°3 in mei 2024.

Het totaal aantal uitgegeven aandelen is identiek aan dat van het voorgaande jaar, namelijk 7.428.347. Met Kepler Cheuvreux is een Liquidity Provider-contract gesloten. De inkoop van eigen aandelen in het kader van dit contract wordt in mindering gebracht van het eigen vermogen van de onderneming en vertegenwoordigt aan het einde van het boekjaar 2024 een totaal van 9.201 aandelen aangehouden in eigen aandelen. Als gevolg hiervan bedraagt het totale aantal aandelen dat in aanmerking wordt genomen voor de berekening van de intrinsieke waarde 7.419.146.

De nettowaarde per aandeel bedraagt 30,6 € tegenover 28,7 € eind 2023 (+6,5%).

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Verplichtingen

De langlopende verplichtingen bestaan voornamelijk uit bankschulden met een looptijd van meer dan een jaar voor 143 M€. Het saldo vertegenwoordigt de negatieve reële waarde van afdekkingsinstrumenten en de schuld met betrekking tot het gebruiksrecht van de door Inclusio gehuurde kantoren.

Kortlopende schulden bestaan uit kortlopende financiële schulden gekoppeld aan een lening die vervalt aan het einde van het jaar 2025 voor 12,5 M€, huurwaarborgen voor 148 k€ en de diverse financiële schulden voor 206 k€.

De handelsschulden en overige schulden bedragen 3,9 M€ en bestaan uit exit taksen voor 1,5 M€, handelsschulden (voornamelijk op voortgangsrapporten) vorrn 1,3 M€, huurschulden (vooruitbetaalde huur) voor 256 k€ en belastingen, bezoldigingen en sociale lasten voor 914 k€.

De schuld berekend conform het KB-GVV bedraagt 159,5 M€ wat een schuldratio van 41,36 % vertegenwoordigt (38,05 % eind 2023).

Inclusio heeft een extra schuldcapaciteit van ongeveer 67 M€ voordat het een schuldratio van 50 % bereikt.

Bankleningen

Inclusio heeft in totaal 177,5 M€ aan kredietlijnen getekend bij 5 banken. De resterende opnamecapaciteit aan het einde van het boekjaar was 22,5 M€. Rekening houdend met de kredietlijnen met vaste rente en de onderhandelde afdekkingsinstrumenten, bedragen de totale gemiddelde kosten van de schuld in 2024, exclusief reserveringscommissies op niet-opgenomen kredietlijnen, 2,95%.

Met deze financiële middelen kan Inclusio doorgaan met haar huidige ontwikkelingsprojecten en haar vastgoedportefeuille uitbreiden door nieuwe aankopen.

5.5 Attest van de commissaris

De commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ben Vandeweyer, erkende bedrijfsrevisor, heeft zijn volledige audit uitgevoerd en heeft bevestigd dat de boekhoudkundige informatie in dit persbericht geen aanleiding geeft tot enig voorbehoud en overeenstemt met de jaarrekening die door de Raad van Bestuur werd goedgekeurd.

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

6. Vooruitzichten voor 2025

Vraag en aanbod op de Belgische residentiële huurmarkt raken steeds meer uit balans, waardoor de markthuren sneller stijgen dan de inflatie. Dit garandeert Inclusio een hoge bezettingsgraad en de verlenging van huurcontracten die in 2025 aflopen. Inclusio verwacht in 2025 huurinkomsten van ten minste 16,5 M€ (+8% t.o.v. 2024).

Inclusio analyseert een aantal investeringsprojecten, met name de verbouwing van bestaande gebouwen (kantoren, rusthuizen), en er zijn verschillende nieuwe acquisities gepland voor 2025.

7. Financiële kalender

Onderwerp	Datum
Publicatie van het jaarverslag van 2024	18 april 2025
Publicatie van resultaten op 31 maart 2025	20 mei 2025
Jaarlijkse algemene vergadering	21 mei 2025
Publicatie van resultaten op 30 juni 2025	29 augustus 2025
Publicatie van resultaten op 30 september 2025	28 november 2025
Publicatie jaarresultaten 2025	27 februari 2026

8. Gebeurtenissen na 31 december 2024

Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan sinds 31 december 2024.

Gebouw Villa Vip in Bredene

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Toelichting : Indicatoren EPRA

Indicatoren	Definities	31/12/2024	31/12/2023
EPRA LTV	EPRA Loan to Value
	Deze indicator relateert het bedrag van de schulden aan de	41,43%	38,17%
	reële waarde van het gebouw.
EPRA NRV	EPRA Net Reinstatement Value
	Deze indicator gaat ervan uit dat de Vennootschap zijn activa
	niet verkoopt en weerspiegelt de waarde die nodig zou zijn	35,81	33,11
	om het bedrijf opnieuw op te bouwen op basis van zijn
	huidige structuur.
EPRA NTA	EPRA Net Tangible Assets
	Deze indicator gaat ervan uit dat het bedrijf activa aan- en	30,47	28,31
	verkooptransacties uitvoert, wat resulteert in uitgestelde
	belastingen.
EPRA NDV	EPRA Net Disposal Value
	Deze indicator vertegenwoordigt de waarde van aandelen in
	een scenario van verkoop van alle activa die leidt tot de	30,61	28,73
	afwikkeling van uitgestelde belastingen en de terugbetaling
	van schulden en financiële instrumenten.
EPRA NIY	EPRA Net Initial Yield
	Geannualiseerde brutohuuropbrengsten op basis van de
	contractuele huren op de afsluitingsdatum van de jaarrekening,
	verminderd met vastgoedkosten, alles gedeeld door de	3,75%	3,72%
	marktwaarde van de portefeuille, vermeerderd met de kosten
	en overdrachtsrechten geschat tijdens de hypothetische
	vervreemding van de plaatsing van de gebouwen.
EPRA	EPRA Net Initial Yield 'topped-up'
'topped-up' NIY	Deze ratio omvat een bijkomende aanpassing aan de EPRA NIY om rekening te houden met het einde van de toegekende	3,75%	3,72%
	huurvrije periodes.
EPRA	Deze maatstaf geeft de verhouding weer van de geschatte
Vacancy	huurwaarde (ELV) van leegstaande ruimte gedeeld door de
Rate	ELV van de gehele portefeuille die beschikbaar is voor	0,96%	1,58%
	verhuur.
Indicatoren	Definities	31/12/2024	31/12/2023
EPRA Cost	De kostenratio (inclusief directe leegstandskosten) relateert
Ratios	alle exploitatie- en vastgoedkosten aan de	25,12%	25,75%
(included)	brutohuuropbrengsten.
EPRA Cost	De kostenratio (exclusief directe leegstandskosten) relateert
Ratios	alle exploitatie- en vastgoedkosten aan de	25,12%	25,75%
(excluded)	brutohuuropbrengsten.
EPRA
Earnings	Resultaat uit operationele activiteiten	1,00	0,92
Inclusio NV
Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht

Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

Brussel, 28 februari 2025, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Over Inclusio

Inclusio is een impact vennootschap gespecialiseerd in vastgoed met een sociaal karakter in België.

Het heeft de status van OGVV (Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) naar Belgisch recht en is actief in 3 sectoren (cijfers op 31 december 2024) :

• Betaalbare huurwoningen (1.364 eenheden; 3.743 gehuisveste personen) : studentenhuisvesting, appartementen, eengezinswoningen
• Huisvesting en opvang voor mensen met een beperking (155 eenheden; 182 gehuisveste personen) : opvanghuizen en dagcentra
• Sociale infrastructuur (14 eenheden; 1.621 gehuisveste personen) : opvangcentra voor verzoekers om internationale bescherming, daklozen, pleegkinderen, scholen, crèches, kantoren voor non-profitorganisaties
• Totaal : 1.533 eenheden ; 5.546 gehuisveste personen

Kerncijfers op 31 december 2024 :

• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie : 360 M€
• Schuldratio : 41,36%
• Intrinsieke waarde : 30,61 €/aandeel
• Uitkeerbaar resultaat voor het boekjaar 2024 : 1,02 €/aandeel
• Bruto dividend dat zal voorgesteld worden tijdens de algemene vergadering van de aandeelhouders voor het boekjaar 2024 : 0,82 €/aandeel

Inclusio is sinds december 2020 genoteerd op Euronext Brussels onder de naam "INCLU" en is daarmee onderworpen aan de regels en het toezicht van de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Lionel VAN RILLAER Jean-Luc COLSON Benoit DESUTTER Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer lionel.vanrillaer@inclusio.be jean-luc.colson@inclusio.be benoit.desutter@inclusio.be