Inclusio SA — Earnings Release 2023

Feb 26, 2024

Bruxelles, le 26 février 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

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Résultats annuels 2023

Augmentation significative de l'impact social et progression du dividende

Résumé

• Augmentation significative de l'impact social : 4.778 personnes hébergées (3.960 au 31 décembre 2022 = +21%)
• Poursuite de la croissance du portefeuille immobilier en exploitation :
  • o 4 acquisitions : 42 logements et 2 centres d'accueil pour demandeurs d'asile
  • o 4 réceptions provisoires : 33 logements, 2 centres d'hébergement pour personnes en situation de handicap et 1 centre d'accueil pour demandeurs d'asile
  • o 1 prise de participation : Inclusio Ostbelgien SA (21 logements)
• 4 projets en développement (137 logements)
• Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 319 M€ (+25%)
• Revenus locatifs : 13,3 M€ (+28%)
• Durée résiduelle moyenne des baux : 13,3 ans
• Taux d'occupation : 98,35%
• Augmentation du résultat distribuable : +7,2%
• Taux d'endettement : 38,1%
• NAV par action : 28,73 € (+14,6%)
• Proposition de distribution d'un dividende brut de 75 cents/action (+7%)

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Lionel VAN RILLAER, CEO : « L'impact social et environnemental d'Inclusio grandit au fur et à mesure des acquisitions et des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Trois ans après son introduction en bourse, Inclusio a démontré qu'il est possible de trouver un juste équilibre entre impact et rendement financier. Nos locataires paient un loyer abordable pour vivre dans des immeubles qualitatifs, et nos actionnaires bénéficient d'un dividende raisonnable et stable. Ce magnifique résultat est le fruit des efforts quotidiens de toute l'équipe d'Inclusio (administrateurs, membres des comités, équipe opérationnelle), que je remercie pour sa compétence et sa motivation. »

Jean-Luc COLSON, CFO : « La structure financière saine, la confiance de nos actionnaires et de nos banques, les baux long terme signés avec des partenaires publics, le pipeline des projets en cours de développement et les opportunités d'investissements garantissent des résultats solides pour les années à venir. »

Table des matières

	1. Impact 3
	1.1. Impact social 3
	1.2. Impact environnemental 3
	1.3. Fonds social Inclusio 3
	2. Evolution des chiffres clés 4
	3. Portefeuille immobilier 5
	3.1. Immeubles de placement en location 5
	3.2. Projets de développement 6
	3.3. Rendement immobilier et taux d'occupation 8
4. Résultats financiers 9
	4.1. Compte de résultats consolidé 9
	4.2. Commentaires sur le compte de résultats consolidés 10
	4.3. Bilan consolidé 13
	4.4. Commentaires sur le bilan consolidé 14
	4.5. Attestation du commissaire 15
	5. Perspectives pour 2024 16
6. Calendrier financier 16
	7. Evènements après la clôture du 31 décembre 2023 16

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1. Impact

1.1. Impact social

Dans l'univers des sociétés cotées, Inclusio se distingue par le fort impact social dégagé par ses investissements immobiliers. Tous nos immeubles hébergent des personnes fragilisées (personnes à revenus financiers limités, personnes en situation de handicap, demandeurs d'asile, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, etc.) ou ont une plus-value sociale (crèche, école, bureaux pour ASBL).

Avec un portefeuille en exploitation qui compte 1.314 unités de logement à loyer abordable, 155 unités de logement pour personnes en situation de handicap et 12 immeubles d'infrastructure sociale, le nombre de personnes hébergées a fortement augmenté durant l'année 2023, et atteint bientôt le cap symbolique de 5.000 personnes.

1.2. Impact environnemental

Inclusio améliore en continu la performance énergétique moyenne de son portefeuille immobilier en exploitation : d'une part via l'acquisition d'immeubles neufs, d'autre part via des travaux (isolation, remplacement de chaudières, installations photovoltaïques) dans le portefeuille existant.

Le dernier immeuble neuf livré en 2023 (projet Dragon à Mouscron, 33 logements) a une consommation moyenne d'énergie primaire de 79 kWhEP/m²/an.

Au 31 décembre 2023, sur base des certificats de performance énergétique, la consommation moyenne d'énergie primaire des logements du portefeuille en exploitation est de 111 kWhEP/m²/an à Bruxelles (score C à Bruxelles), 132 kWhEP/m²/an en Flandre (score B en Flandre) et 197 kWhEP/m²/an en Wallonie (score C en Wallonie). Ces valeurs sont sensiblement meilleures que les moyennes des parcs immobiliers régionaux (210 kWhEP/m²/an à Bruxelles, 356 kWhEP/m²/an en Flandre et 340 kWhEP/m²/an en Wallonie). Ceci permet aux occupants de bénéficier de factures énergétiques limitées.

1.3. Fonds social Inclusio

Tout comme en 2022, Inclusio a alloué en 2023 un budget de 50.000 € à son fonds social. Un appel à projets a été lancé auprès de ses locataires fin 2023, et 11 projets ont été sélectionnés et bénéficient d'un soutien financier d'Inclusio. Ceci permet à nos locataires de réaliser des projets qui bénéficient aux occupants de nos immeubles (cohésion sociale, infrastructure, aménagements de jardins, etc.).

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2. Evolution des chiffres clés

Dans le prospectus de l'IPO diffusé en 2020, Inclusio avait fait des prévisions pour les exercices comptables 2021 à 2023. Les résultats sont depuis 3 exercices consécutifs meilleurs que les prévisions du prospectus IPO:

Revenus locatifs annuels [M€]

Juste valeur du portefeuille en exploitation [M€]

Dividende par action [€/action]

(pour 2023 : sous réserve de l'approbation par l'AGO du 15 mai 2024)

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3. Portefeuille immobilier

3.1. Immeubles de placement en location

Les transactions sur l'exercice 2023 ont été les suivantes :

3.1.1. Logements à loyer abordable

06/03/2023 – Acquisition de l'immeuble Zwijgershoek à Sint-Niklaas (12 logements à loyer abordable loués à la Woonmaatschappij WoonST).

24/05/2023 – Réception provisoire du projet Dragon à Mouscron (33 logements à loyer abordable, 2 espaces commerciaux et 34 emplacements de parking). Les logements sont loués à l'Agence Immobilière Sociale Mouscron-Logement pour une durée de 18 ans.

02/06/2023 – Acquisition de 51% des actions de la SA Inclusio Ostbelgien, propriétaire de 2 immeubles à Eupen, totalisant 21 logements à loyer abordable loués à l'Agence Immobilière Sociale Tri-Landum.

29/06/2023 – Acquisition de l'immeuble Perelaar à Izegem (30 logements à loyer abordable loués à la Woonmaatschappij Thuiswest).

Le segment des logements à loyer abordable compte 1.314 unités de logement (hébergeant 3.585 personnes) et 18 unités commerciales accessoires.

3.1.2. Hébergement et accueil de personnes en situation de handicap

28/07/2023 – Réception provisoire de la 2ème Thomashuis belge à Keerbergen.

20/09/2023 – Réception provisoire de la 3ème Thomashuis belge à Westmalle.

Le segment de l'hébergement et l'accueil de personnes en situation de handicap compte 151 unités de logement (hébergeant 182 personnes) et 4 centres de jour.

3.1.3. Infrastructure sociale

15/03/2023 – Acquisition de la SA Immo Genappe, propriétaire du centre d'accueil pour demandeurs d'asile de Genappe (loué à la Croix-Rouge, 244 places).

11/04/2023 – Réception provisoire des travaux de reconversion d'un hôtel en centre d'accueil pour demandeurs d'asile à Schaerbeek (loué à Fedasil, 74 places).

14/12/2023 – Acquisition de l'immeuble Vigneron à Ransart (ancienne maison de repos reconvertie en centre d'accueil pour demandeurs d'asile; loué à Fedasil, 151 places).

Le segment de l'infrastructure sociale compte 12 unités locatives (hébergeant 1.011 personnes).

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3.2. Projets de développement

Le permis d'urbanisme a été octroyé par la Région de Bruxelles-Capitale pour le projet de logements à loyer abordable « Vander Bruggen » à Anderlecht. Ce projet est développé en interne, en collaboration avec l'Agence Immobilière Sociale Habitat et Rénovation et l'ASBL Les Petits Riens. Il consiste en la reconversion d'un ancien site industriel en 23 logements et un rez-de-chaussée d'intérêt collectif.

Le chantier de construction du projet de logements à loyer abordable « Melkerij » à Wachtebeke a démarré en juin 2023. Ce projet de 28 logements neufs sera donné en location à la Woonmaatschappij Woonpijler.

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Les travaux extérieurs du projet « Marvis » à Tournai (immeuble de style Louis XIV classé au patrimoine) sont terminés, et les travaux intérieurs sont en cours. Les 13 logements seront mis en location au cours du deuxième trimestre 2024.

Pour le projet « Bonnemaison » à Tournai, le dossier de demande de permis d'urbanisme a été déclaré complet. Ce projet prévoit la reconversion d'un ancien immeuble du CPAS et la construction d'un nouvel immeuble, pour un total de 73 logements.

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3.3. Rendement immobilier et taux d'occupation

Le rendement immobilier brut du portefeuille en exploitation (calculé sur base de la juste valeur) s'élève à 4,5 % au 31 décembre 2023 (4,6% au 31 décembre 2022).

Le taux d'occupation du portefeuille immobilier en exploitation au 31 décembre 2023 se maintient à un niveau très élevé : 98,35%. Seuls quelques emplacements de parking, quelques surfaces de bureaux et deux surfaces commerciales sont inoccupés fin 2023.

Projet Middelweg à Haren

Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82

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4. Résultats financiers

4.1. Compte de résultats consolidé

En €		31/12/2023	31/12/2022
I	Revenus locatifs	13.302.033	10.438.631
III	Charges relatives à la location	-1.254	-97.295
	RESULTAT LOCATIF NET	13.300.779	10.341.336
IV	Récupération de charges immobilières	375	5.608
V	Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	503.272	556.003
VII	Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués	-817.836	-706.871
	RESULTAT IMMOBILIER	12.986.590	10.196.076
IX	Frais techniques	-269.976	-355.538
X	Frais commerciaux	-24.448	-16.012
XI	Charges et taxes sur immeubles non loués	2.999	-4.729
XII	Frais de gestion immobilière	-489.481	-398.558
	CHARGES IMMOBILIERES	-780.906	-774.837
	RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	12.205.684	9.421.239
XIV	Frais généraux de la société	-2.332.524	-2.261.403
XV	Autres revenus et charges d'exploitation	-48.249	-43.513
	RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	9.824.912	7.116.324
XVIII	Variations de la juste valeur des immeubles de placement	28.157.878	10.478.643
XIX	Autres résultats sur portefeuille	48.993	35.746
	RESULTAT D'EXPLOITATION	38.031.783	17.630.713
XX	Revenus financiers	159.528	80.578
XXI	Charges d'intérêts nettes	-2.900.073	-778.618
XXII	Autres charges financières	-132.302	-21.854
XXIII	Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-2.844.767	5.364.381
	RESULTAT FINANCIER	-5.717.614	4.644.487
XXIV	Quote-part dans le résultat des entreprises associées et co-entreprises	19.422	71.302
	RESULTAT AVANT IMPOTS	32.333.591	22.346.503
XXV	Impôts des sociétés	-117.304	-140.677
XXVI	Exit Tax	-39.242	24.074
	IMPOTS	-156.546	-116.602
	RESULTAT NET	32.177.046	22.229.900
	Nombre moyen d'actions ayant jouissance	7.420.644	7.428.238
	Résultat net par action	4,34	2,99
	Résultat distribuable total	6.902.184	6.440.697
	Résultat distribuable par action	0,93	0,87

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4.2. Commentaires sur le compte de résultats consolidés

Résultat locatif net

Le résultat locatif net a progressé de 10,3 M€ en 2022 à 13,3 M€ en 2023, soit une progression de 28,6%. Cette augmentation significative est la conséquence de la mise en exploitation de plusieurs projets de développement, des acquisitions, et de l'indexation des loyers.

L'évolution des loyers "Like for like" entre les exercices 2022 et 2023 est de +7,81% (+6,23% entre les exercices 2021 et 2022).

Résultat immobilier

Après prise en charge et refacturation éventuelle des charges locatives et des précomptes immobiliers et taxes, le résultat immobilier s'élève à 13,0 M€ comparé à 10,2 M€ l'année précédente (+27,4%).

Charges immobilières et résultat d'exploitation des immeubles

Les frais techniques s'élèvent à 270 k€ (-24% par rapport à 2022) et comprennent les frais de réparation et d'entretien ainsi que les primes d'assurance à charge du propriétaire.

Les frais commerciaux englobent les frais de commercialisation et les frais juridiques liés aux litiges locatifs. Ils représentent un montant de 24 k€.

Les frais de gestion immobilière d'un montant de 489 k€ comprennent les honoraires payés aux Agences Immobilières Sociales bruxelloises sur certains mandats de gestion et aux prestataires externes (syndics dans les copropriétés) et ce pour un montant total de 107 k€. Ils comprennent également les charges internes de gestion d'immeubles (département Property Management en charge du suivi des immeubles en exploitation) et ce pour un montant de 382 k€.

Globalement, les charges immobilières s'élèvent à 781 k€ (775 k€ en 2022).

Il en résulte un résultat d'exploitation des immeubles de 12,2 M€ comparé à 9,4 M€ en 2022, soit une progression de +30 %.

Frais généraux

Malgré l'augmentation significative de la taille du portefeuille en exploitation, les frais généraux progressent à peine de 3,1 % (inférieur à l'inflation enregistrée sur l'exercice 2023) pour s'établir à 2,3 M€.

Ces frais généraux peuvent être subdivisés en 4 postes distincts :

• Les frais liés aux salariés et à la direction effective pour 1,2 M€ ;
• Les coûts liés à la location des bureaux et aux équipements informatiques pour 295 k€ ;
• Les frais liés aux prestations externes (expert immobilier, commissaire, consultants,…) pour 230 k€ ;
• Les frais corporate comme la rémunération des administrateurs, les frais de communication, les frais liés à la cotation et au régime SIR (taxe d'abonnement, FSMA, Euronext, Euroclear, Liquidity Provider,…) pour 601 k€.

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Les autres revenus et charges d'exploitation concernent des récupérations diverses sur des immeubles mis en exploitation ainsi que le fonds social Inclusio 2023 (50.000 €) décrit ci-dessus.

Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 9,8 M€, en hausse de 38 % par rapport à 2022.

Variation de la juste valeur

La variation de la juste valeur des immeubles de placement enregistre une augmentation de 28,2 M€, à comparer à 10,5 M€ en 2022. Cette augmentation est la conséquence de l'augmentation des loyers sous l'effet de l'indexation, de l'évolution des prix sur le marché résidentiel belge, et d'une adaptation de la méthode de valorisation.

Sur base de l'indice santé, les loyers ont été indexés au 1er janvier 2023 de 8,28%. Ce taux a diminué progressivement pour atteindre 0,30% au 1er octobre 2023 et est ensuite remonté à 1,28% au 1er décembre 2023 (évolution moyenne « Like for like » en 2023 : +7,8%). Inclusio a indexé tous ses loyers conformément aux contrats de location et mandats de gestion et conformément aux nouvelles législations régionales limitant l'indexation des baux de résidence principale en fonction du score PEB (Performance Energétique du Bâtiment).

De plus, afin de mieux représenter la valeur de marché de ses biens immobiliers, Inclusio a fait évoluer la méthode de valorisation de son portefeuille immobilier. L'expert immobilier détermine à présent la juste valeur des actifs immobiliers individuellement si ces actifs sont vendables à la pièce (c'est le cas par exemple des immeubles à appartements dont les appartements peuvent être vendus à la découpe). Dans les autres cas, la juste valeur est déterminée sur l'immeuble en bloc (c'est le cas par exemple pour les centres d'accueil pour demandeurs d'asile). Cette adaptation de la méthode de valorisation ne modifie en rien notre stratégie « buy and hold ».

Les autres résultats sur portefeuille concernent les impôts différés sur la filiale consolidée Immo-Genappe.

Résultat financier

Le résultat financier en 2023 s'élève à -5,7 M€ comparé à +4,6 M€ en 2023.

Ce résultat financier est composé d'une variation négative de juste valeur des instruments financiers (montant purement latent) de -2,8 M€, d'intérêts payés sur les crédits bancaires et instruments de couverture de taux d'intérêt à concurrence de -2,9 M€, de frais payés aux banques (principalement dans le cadre de la négociation de nouvelles lignes de crédit) pour -132 k€ et enfin de revenus financiers majoritairement liés au leasing immobilier du site de l'Ecole Active pour +159 k€.

L'augmentation des intérêts payés est la conséquence d'une part de l'augmentation de l'endettement bancaire pour financer l'expansion des activités et d'autre part de la hausse des taux d'intérêt sur les marchés. Le coût moyen de la dette, en ce inclus les commissions de non utilisation sur les lignes négociées pour financer la poursuite de l'expansion, est de 2,76% sur l'exercice 2023 (à comparer à 1,56% sur l'exercice 2022). Le ratio de couverture des taux sur les crédits prélevés est quant à lui de 78%.

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Impôts

Les impôts sont constitués principalement de l'impôt des sociétés supporté par les filiales d'Inclusio et représente -117 k€, tandis que les Exit Tax sur les fusions représentent -39 k€.

Résultat Net

Le résultat net s'élève à 32,2 M€ comparé à 22,2 M€ l'exercice précédent. Compte tenu du nombre moyen pondéré d'actions de 7.420.644 actions, le résultat net par action s'établit pour 2023 à 4,34 €/action (2,99 €/action en 2022).

Résultat distribuable

Le résultat distribuable total et par action augmente, passant de 6,4 M€ (= 0,87 €/action) pour l'exercice 2022 à 6,9 M€ (= 0,93 €/action) pour l'exercice 2023 (+7,2%).

Dividende

Le Conseil d'administration proposera à l'assemblée générale ordinaire du 15 mai 2024 la distribution d'un dividende brut de 0,75 € par action (+7,1%). Comparé au résultat distribuable, ce dividende représente un payout d'un peu plus de 80% et permet à la société de renforcer à nouveau ses fonds propres en vue de la poursuite de son expansion et le renforcement de son impact social et environnemental.

Immeuble Bon Pasteur à Evere

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4.3. Bilan consolidé

En €		31/12/2023	31/12/2022
I	Actifs non courants	341.918.575	288.735.254
I B	Immobilisations incorporelles	10.293	30.336
I C	Immeubles de placement	328.469.909	274.234.324
	a. Immeubles disponibles à la location	318.870.376	255.942.719
	b. Projet de développement	9.599.533	18.291.605
I D	Autres immobilisations corporelles	334.614	112.623
I E	Actifs financiers non courants	3.858.727	6.062.360
I F	Créances de location financement	8.295.610	8.295.610
I I	Participation dans des co-entreprise	949.422	0
II	Actifs courants	1.344.917	1.519.282
II D	Créances commerciales	66.565	52.461
II E	Créances fiscales et autres actifs courants	278.143	321.272
II F	Trésorerie et équivalents de trésorerie	658.046	593.077
II G	Comptes de régularisation	342.164	552.472
	TOTAL ACTIF	343.263.492	290.254.536
	CAPITAUX PROPRES	213.154.232	186.248.933
A	Capital	142.916.788	142.916.788
B	Primes d'émission	8.750.150	8.750.150
C	Réserves	29.310.248	12.352.094
D	Résultat net de l'exercice	32.177.046	22.229.900
	PASSIF	130.109.260	104.005.603
I	Passifs non courants	125.560.732	83.700.000
I B	Dettes financières non courantes	124.800.000	71.200.000
I C	Autres passifs financiers non courants	760.732	0
II	Passifs courants	4.548.528	32.805.603
II B	Dettes financières courantes	746.307	28.067.878
II D	Dettes commerciales et autres dettes courantes	3.655.121	4.425.698
II F	Comptes de régularisation	147.100	312.028
	TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIF	343.263.492	290.254.536
	Nombre d'actions en fin de période	7.428.347	7.428.347
	Nombre d'actions en auto contrôle	9.756	2.851
	Valeur de l'actif net par action	28,73	25,08
	Taux d'endettement (AR-SIR)1	38,05%	36,48%

¹ Ce taux d'endettement est calculé conformément à l'AR SIR

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4.4. Commentaires sur le bilan consolidé

Juste valeur des immeubles de placement

Au cours de l'exercice 2023, la juste valeur des immeubles de placement est passée de 274 M€ fin 2022 à 328 M€ fin 2023, soit une augmentation de 20 %. Elle se compose d'immeubles en exploitation à concurrence de 318,9 M€ et de projets en cours de développement à concurrence de 9,6 M€. Cette augmentation s'explique par les nouveaux investissements réalisés, la mise en exploitation de projets de développement en cours d'exercice, et la croissance de la juste valeur expertisée et commentée ci-dessus.

Actifs financiers non courants

Les actifs financiers non courants représentent la juste valeur de nos instruments financiers de couverture permettant d'échanger le taux d'intérêt flottant par un taux fixe et ainsi couvrir le risque d'évolution à la hausse des taux d'intérêt sur nos crédits bancaires à taux flottant.

Créances de location-financement

L'extension de la durée du bail emphytéotique du terrain de l'Ecole Active (de 50 à 99 ans) a engendré au 1er juillet 2022 une requalification de cet immeuble en leasing immobilier (et non plus en immeuble de placement). La créance long terme de ce contrat est reprise pour un total de 8,3 M€.

Participation dans des entreprises associées et des coentreprises

Inclusio détient au 31 décembre 2023 une seule participation mise en équivalence. Il s'agit de la société Inclusio Ostbelgien qui opère des biens immobiliers dans les Cantons de l'Est (communes germanophones de Belgique). Inclusio détient 51% de cette société depuis juin 2023. Le reste de la participation est détenue par la holding familiale Nomainvest et par la société de participation de la Communauté germanophone Proma.

Le total de l'actif consolidé s'élève à 343 M€ (+ 18 % par rapport à fin 2022).

Capitaux propres

Au 31/12/2023 les capitaux propres s'élevaient à 213 M€, en augmentation de 14,5 % par rapport à leur niveau de fin 2022. Cette croissance provient de l'intégration du résultat net de l'exercice pour 32,2 M€ après affectation du résultat 2022 et mise en paiement du coupon n°2 en mai 2023.

Le nombre total d'actions émises est identique à celui de l'exercice 2022, soit 7.428.347. Fin 2022, Inclusio a mis en place un contrat de Liquidity Provider avec Kepler Cheuvreux. Le rachat d'actions propres organisé dans le cadre de ce contrat est comptabilisé en diminution des fonds propres de la société et représente, à l'issue de l'exercice 2023, un total de 9.756 actions détenues en autocontrôle. En conséquence, le nombre total d'actions pris en compte pour le calcul de la valeur nette de l'actif net s'élève à 7.418.591.

La valeur nette par action s'élève à 28,73 € contre 25,08 € fin 2022 (+14,6%).

Bruxelles, le 26 février 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

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Passifs

Les passifs non courants sont composés majoritairement des dettes bancaires à plus d'un an pour 125 M€. Le solde représentant d'une part la juste valeur négative des instruments de couverture et d'autre part la dette liée au droit d'usage des bureaux loués par Inclusio.

Les passifs courants se composent de dettes financières courantes envers les banques pour 100 k€, de garanties locatives pour 139 k€ et de diverses dettes financières à concurrence de 507 k€.

Les dettes commerciales et autres dettes courantes représentent 3,7 M€ et se composent de dettes d'exit tax à concurrence de 1,7 M€, de dettes fournisseurs (principalement sur les états d'avancement des chantiers) pour 1,2 M€, de dettes locataires (loyers payés d'avance) pour 170 k€ et d'impôts, rémunérations et charges sociales à concurrence de 645 k€.

L'endettement selon l'AR-SIR s'élève à 129,2 M€ représentant un taux d'endettement de 38,05 % comparé à 36,5 % fin 2022.

Inclusio dispose d'une capacité d'endettement complémentaire d'environ 81 M€ avant d'atteindre un taux d'endettement de 50 %.

Crédits bancaires

Inclusio dispose d'un total de 170 M€ de lignes de crédit signées auprès de 5 banques. La capacité de tirage restante à l'issue de l'exercice est de 45,1 M€. Tenant compte des lignes de crédit à taux fixe et des instruments de couverture négociés, le coût moyen global de la dette en 2023, en ce compris les commissions de réservation sur les montants non utilisés des lignes de crédit, est de 2,76%.

Ces disponibilités financières permettent à Inclusio d'assurer la poursuite de la réalisation des projets de développement en cours mais également de poursuivre l'expansion du portefeuille immobilier via de nouvelles acquisitions.

4.5. Attestation du commissaire

Le commissaire Deloitte, Réviseurs d'Entreprises, représenté par Monsieur Ben Vandeweyer, réviseur agréé, a clôturé ses travaux d'audit plénier et a confirmé que les informations comptables reprises dans ce communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers arrêtés par le conseil d'administration.

Bruxelles, le 26 février 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

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5. Perspectives pour 2024

L'offre et la demande sur le marché résidentiel locatif en Belgique est de plus en plus déséquilibrée, ce qui entraîne une augmentation des loyers sur le marché plus rapide que l'inflation. Ceci garantit à Inclusio un taux d'occupation élevé, la prolongation des contrats de location qui arriveront à échéance en 2024, et l'indexation des loyers. Inclusio table pour l'exercice 2024 sur des revenus locatifs de minimum 14,5 M€ (+8,6% par rapport à 2023).

Inclusio analyse de nombreux dossiers d'investissements, en particulier de reconversion d'immeubles existants (bureaux, maisons de repos), et plusieurs acquisitions sont envisagées en 2024.

6. Calendrier financier

Sujet	Date
Publication du rapport annuel 2023	12 avril 2024
Publication des résultats au 31 mars 2024	14 mai 2024
Assemblée générale ordinaire	15 mai 2024
Publication des résultats au 30 juin 2024	30 août 2024
Publication des résultats au 30 septembre 2024	29 novembre 2024
Publication des résultats annuels 2024	28 février 2025

7. Evènements après la clôture du 31 décembre 2023

Aucun événement significatif ne s'est produit depuis le 31 décembre 2023.

Immeuble Villa Vip à Bredene

Inclusio SA Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) de droit belge Avenue Herrmann-Debroux 40, 1160 Bruxelles, Belgique www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tél + 32 2 675 78 82

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À propos d'Inclusio

Inclusio est une société à impact spécialisée en immobilier à caractère social en Belgique.

Elle a le statut de SIRP (Société Immobilière Réglementée Publique) de droit belge et est active dans 3 secteurs :

• Le logement à loyer abordable (1.314 unités) : kots d'étudiants, appartements, maisons
• L'hébergement et l'accueil de personnes en situation de handicap (155 unités) : centres d'hébergement et centres de jour
• L'infrastructure sociale (12 unités) : centres d'accueil pour demandeurs d'asile, personnes en situation de sans-abrisme, enfants placés par le juge, école, crèche, bureaux pour ASBL

Chiffres clés au 31 décembre 2023 :

• Nombre de personnes hébergées : 4.778
• Juste valeur du portefeuille immobilier en exploitation : 319 M€
• Taux d'endettement : 38,1%
• Valeur intrinsèque : 28,7 €/action
• Résultat distribuable pour l'exercice 2023 : 0,93 €/action
• Dividende brut qui sera proposé à l'AG pour l'exercice 2023 : 0,75 €/action

Inclusio est cotée sur Euronext Brussels sous la dénomination « INCLU » depuis décembre 2020, et est à ce titre soumise aux réglementations et au contrôle de la FSMA (Autorité des services et marchés financiers).

Pour plus d'information, veuillez contacter :

Lionel VAN RILLAER	Jean-Luc COLSON
Chief Executive Officer	Chief Financial Officer
T : +32 499 54 45 47	T : +32 475 32 35 74
lionel.vanrillaer@inclusio.be	jean-luc.colson@inclusio.be

Centre d'accueil pour demandeurs d'asile géré par la Croix-Rouge à Nonceveux (Aywaille)