Inclusio SA — Earnings Release 2023

Feb 26, 2024

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Jaarresultaten 2023

Aanzienlijke toename van de sociale impact en groei van het dividend

Samenvatting

• Aanzienlijke toename van de sociale impact: 4.778 mensen gehuisvest (3.960 op 31 december 2022 = +21%)
• Aanhoudende groei van de vastgoedportefeuille in exploitatie:
  • o 4 acquisities: 42 woningen en 2 opvangcentra voor asielzoekers
  • o 4 voorlopige opleveringen: 33 woningen, 2 villa's voor mensen met een beperking en 1 opvangcentrum voor asielzoekers
  • o 1 deelname: Inclusio Ostbelgien NV (21 woningen)
• 4 projecten in ontwikkeling (137 woningen)
• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie: 319 M€ (+25%)
• Huurinkomsten : 13,3 M€ (+28%)
• Gemiddelde resterende looptijd van huurovereenkomsten: 13,3 jaar
• Bezettingsgraad: 98,35%
• Toename uitkeerbaar resultaat : +7,2%
• Schuldratio: 38,1%
• NAV per aandeel: 28,73 EUR (+14,6%)
• Voorstel van uitkering van een bruto dividend van 75 cent per aandeel (+7%)

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Lionel VAN RILLAER, CEO : "Inclusio's sociale en milieu-impact groeit door overnames en werken om de energieprestatie te verbeteren. Drie jaar na de beursgang laat Inclusio zien dat het mogelijk is om de juiste balans te vinden tussen impact en financieel rendement. Onze huurders betalen betaalbare huur om in kwaliteitsgebouwen te wonen en onze aandeelhouders genieten van een redelijk en stabiel dividend. Dit prachtige resultaat is bekomen door de dagelijkse inspanningen van het hele Inclusio team (bestuurders, commissieleden, operationeel team), die ik wil bedanken voor hun bekwaamheid en motivatie."

Jean-Luc COLSON, CFO : "De gezonde financiële structuur, het vertrouwen van onze aandeelhouders en van onze banken, de lange termijn huurovereenkomsten met publieke partners, de pipeline van projecten in ontwikkeling en investeringsopportuniteiten garanderen degelijke resultaten voor de komende jaren."

Inhoudstafel

1. Impact 3
1.1. Sociale impact 3
1.2. Milieu impact 3
1.3. Sociaal Fonds Inclusio 3
2. Evolutie van de kerncijfers 4
3. Vastgoedportefeuille 5
3.1. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen 5
3.2. Projectontwikkelingen 6
3.3. Vastgoed rendement en bezettingsgraad 8
4. Financiële resultaten 9
4.1. Geconsolideerde resultatenrekening 9
4.2. Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 10
4.3. Geconsolideerde balans 13
4.4. Toelichting op de geconsolideerde balans 14
4.5 Attest van de commissaris 15
5. Perspectieven voor 2024 16
6. Financiële kalender 16
7. Gebeurtenissen na 31 december 2023 16

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

1. Impact

1.1. Sociale impact

Onder beursgenoteerde bedrijven onderscheidt Inclusio zich door de sterke sociale impact van haar vastgoedinvesteringen. Al onze gebouwen bieden huisvesting aan mensen in kwetsbare situaties (mensen met een beperkt financieel inkomen, mensen met een beperking, asielzoekers, daklozen, pleegkinderen, enz.) of hebben een sociale meerwaarde (crèche, school, kantoren voor non-profit organisaties).

Met een portefeuille in exploitatie die 1.314 betaalbare huurwoningen, 155 woningen voor mensen met een beperking en 12 gebouwen voor sociale infrastructuur omvat, is het aantal gehuisveste mensen in 2023 sterk gestegen en zal het binnenkort de symbolische mijlpaal van 5.000 bereiken.

1.2. Milieu impact

Inclusio verbetert voortdurend de energieprestatie van haar vastgoedportefeuille: enerzijds door de aankoop van nieuwe gebouwen en anderzijds door werkzaamheden (isolatie, vervanging van verwarmingsinstallaties, plaatsing van fotovoltaïsche installaties) in de bestaande portefeuille.

Het laatste nieuwe gebouw dat in 2023 werd opgeleverd (project Dragon in Moeskroen, 33 huurwoningen) heeft een gemiddeld primair energieverbruik van 79 kWh/m²/jaar.

Op 31 december 2023, gebaseerd op energieprestatiecertificaten, bedraagt het gemiddelde primaire energieverbruik van woningen in de portefeuille in exploitatie 111 kWh/m²/jaar in Brussel (score C in Brussel), 132 kWh/m²/jaar in Vlaanderen (score B in Vlaanderen) en 197 kWh/m²/jaar in Wallonië (score C in Wallonië). Deze waarden zijn aanzienlijk beter dan de gemiddelden voor het regionale gebouwenbestand (210 kWh/m²/jaar in Brussel, 356 kWh/m²/jaar in Vlaanderen en 340 kWh/m²/jaar in Wallonië). Dit zorgt ervoor dat onze huurders genieten van lage energierekeningen.

1.3. Sociaal Fonds Inclusio

Net als in 2022 heeft Inclusio een budget van 50.000 € toegewezen aan haar sociaal fonds in 2023. Eind 2023 is er een oproep voor projecten gedaan aan onze huurders en 11 projecten zijn geselecteerd om financiële steun van Inclusio te ontvangen. Dit stelt onze huurders in staat om projecten uit te voeren die ten goede komen aan de bewoners van onze gebouwen (sociale cohesie, infrastructuur, tuinaanleg, enz.).

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

2. Evolutie van de kerncijfers

In het IPO-prospectus dat in 2020 werd gepubliceerd, deed Inclusio voorspellingen voor de boekjaren 2021 tot 2023. De resultaten zijn beter dan de voorspellingen in het IPO-prospectus:

Jaarlijkse huuropbrengsten [M€]

Reële waarde van de portefeuille in exploitatie [M€]

Dividend per aandeel [€/aandeel]

(voor 2023: onder voorbehoud van goedkeuring door de AGO van 15 mei 2024)

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

3. Vastgoedportefeuille

3.1. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen

De transacties in 2023 waren de volgende :

3.1.1. Betaalbare huurwoningen

06/03/2023 – Aankoop van het gebouw Zwijgershoek in Sint-Niklaas (12 betaalbare woningen verhuurd aan de Woonmaatschappij WoonST).

24/05/2023 – Voorlopige oplevering van het project Dragon in Moeskroen (33 betaalbare huurwoningen, 2 commerciële ruimtes en 34 parkeerplaatsen). De woningen worden voor 18 jaar verhuurd aan het Sociaal Verhuurkantoor Mouscron-Logement.

02/06/2023 – Verwerving van 51% van de aandelen van Inclusio Ostbelgien NV, eigenaar van 2 gebouwen in Eupen, met in totaal 21 betaalbare huurwoningen, verhuurd aan het Sociaal Verhuurkantoor Tri-Landum.

29/06/2023 – Aankoop van het Perelaar-gebouw in Izegem (30 betaalbare huurwoningen, verhuurd aan de Woonmaatschappij Thuiswest).

Het segment betaalbare huurwoningen bestaat uit 1.314 wooneenheden, waar 3.585 mensen wonen en 18 commerciële panden.

3.1.2. Huisvesting en opvang voor mensen met een beperking

28/07/2023 – Voorlopige oplevering van het 2 de Belgische Thomashuis in Keerbergen.

20/09/2023 – Voorlopige oplevering van het 3 de Belgische Thomashuis in Westmalle.

Het segment huisvesting en opvang voor mensen met een beperking bestaat uit 151 wooneenheden (waar 182 mensen wonen) en 4 dagcentra.

3.1.3. Sociale infrastructuur

15/03/2023 – Aankoop van de NV Immo Genappe, eigenaar van het opvangcentrum voor asielzoekers in Genappe (verhuurd aan het Rode Kruis, 244 plaatsen).

11/04/2023 – Voorlopige oplevering van de werken voor de verbouwing van een hotel tot opvangcentrum voor asielzoekers in Schaarbeek (verhuurd aan Fedasil, 74 plaatsen).

14/12/2023 – Aankoop van het gebouw Vigneron in Ransart (voormalig rusthuis omgebouwd tot opvangcentrum voor asielzoekers; verhuurd aan Fedasil, 151 plaatsen).

Het segment sociale infrastructuur omvat 12 huureenheden, waar 1.011 mensen wonen.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

3.2. Projectontwikkelingen

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft de stedenbouwkundige vergunning toegekend voor het project "Vander Bruggen" in Anderlecht. Het project wordt intern ontwikkeld, in samenwerking met het Sociaal Verhuurkantoor Habitat et Rénovation en VZW Spullenhulp. Het gaat om de verbouwing van een voormalige industriële site tot 23 woningen en een gelijkvloers met collectieve voorzieningen.

De bouw van het project voor betaalbare huurwoningen "Melkerij" in Wachtebeke begon in juni 2023. Dit project van 28 nieuwe woningen zal worden verhuurd aan de Woonmaatschappij Woonpijler.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

De werkzaamheden van de buitenschil van het "Marvis"-project in Doornik (een monumentaal geklasseerd gebouw in Lodewijk XIV-stijl) zijn voltooid en de werkzaamheden aan de binnenkant zijn aan de gang. De 13 woningen zullen in het tweede kwartaal van 2024 worden verhuurd.

De aanvraag voor een bouwvergunning voor het project "Bonnemaison" in Doornik is volledig verklaard. Het project omvat de verbouwing van een voormalig OCMW-gebouw en de bouw van een nieuw gebouw, voor in totaal 73 woningen.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

3.3. Vastgoed rendement en bezettingsgraad

Het bruto vastgoed rendement van de portefeuille in exploitatie (berekend op basis van de reële waarde) was 4,5% op 31 december 2023 (4,6% op 31 december 2022).

De bezettingsgraad van de portefeuille in exploitatie op 31 december 2023 blijft zeer hoog: 98,35%. Slechts een paar parkeerplaatsen, een paar kantoorruimtes en twee winkelpanden stonden eind 2023 leeg.

Project Middelweg in Haren

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4. Financiële resultaten

4.1. Geconsolideerde resultatenrekening

In €		31/12/2023	31/12/2022
I	Huurinkomsten	13.302.033	10.438.631
III	Met verhuur verbonden kosten	-1.254	-97.295
	NETTO HUURRESULTAAT	13.300.779	10.341.336
IV	Recuperatie van vastgoedkosten	375	5.608
V	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	503.272	556.003
VII	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-817.836	-706.871
	VASTGOEDRESULTAAT	12.986.590	10.196.076
IX	Technische kosten	-269.976	-355.538
X	Commerciële kosten	-24.448	-16.012
XI	Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	2.999	-4.729
XII	Beheerskosten vastgoed	-489.481	-398.558
	VASTGOEDKOSTEN	-780.906	-774.837
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	12.205.684	9.421.239
XIV	Algemene kosten van de vennootschap	-2.332.524	-2.261.403
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten	-48.249	-43.513
	OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	9.824.912	7.116.324
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	28.157.878	10.478.643
XIX	Ander portefeuilleresultaat	48.993	35.746
	OPERATIONEEL RESULTAAT	38.031.783	17.630.713
XX	Financiële inkomsten	159.528	80.578
XXI	Netto interestkosten	-2.900.073	-778.618
XXII	Andere financiële kosten	-132.302	-21.854
XXIII	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	-2.844.767	5.364.381
	FINANCIEEL RESULTAAT	-5.717.614	4.644.487
XXIV	Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	19.422	71.302
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	32.333.591	22.346.503
XXV	Vennootschapsbelasting	-117.304	-140.677
XXVI	Exit taks	-39.242	24.074
	BELASTINGEN	-156.546	-116.602
	NETTO RESULTAAT	32.177.046	22.229.900
	Gemiddeld aantal dividendgerechtigde aandelen	7.420.644	7.428.238
	Resultaat per aandeel	4,34	2,99
	Totale uitkeerbare resultaat	6.902.184	6.440.697
	Uitkeerbare resultaat per aandeel	0,93	0,87

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4.2. Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening

Netto huurresultaat

Het netto huurresultaat is gestegen van 10,3 M€ in 2022 naar 13,3 M€ in 2023, een stijging van 28,6%. Deze aanzienlijke stijging is het resultaat van verschillende ontwikkelingsprojecten die opgeleverd zijn, acquisities en de huurindexatie.

De "Like for like" evolutie van de huurinkomsten tussen boekjaar 2022 en 2023 is een stijging van +7,81% (+6,23% tussen boekjaar 2021 en 2022).

Vastgoedresultaat

Na de mogelijke herfacturatie van huurkosten, onroerende voorheffing en belastingen, bedraagt het vastgoedresultaat 13,0 M€, tegenover 10,2 M€ het jaar daarvoor (+27,4%).

Vastgoedkosten en operationeel vastgoedresultaat

De technische kosten bedragen 270 k€ (-24% vergeleken met 2022) en omvatten reparatie- en onderhoudskosten en verzekeringspremies te betalen door de eigenaar.

Commerciële kosten omvatten marketing- en juridische kosten met betrekking tot huurgeschillen. Deze bedragen 24 k€.

De vastgoedbeheerkosten, voor een totaal van 489 k€, omvatten vergoedingen betaald aan Brusselse Sociale Verhuurkantoren voor bepaalde beheersmandaten en aan externe dienstverleners (syndici van mede-eigendommen) voor een totaal van 107 k€. Ze omvatten ook interne kosten voor vastgoedbeheer (Property Management departement dat verantwoordelijk is voor de opvolging van de gebouwen in exploitatie) voor een totaal van 382 k€.

In totaal bedragen de vastgoedkosten 781 k€ (775 k€ in 2022).

Als gevolg hiervan bedraagt het operationeel vastgoedresultaat 12,2 M€ vergeleken met 9,4 M€ in 2022, een stijging van +30%.

Algemene kosten

Ondanks de aanzienlijke toename van de omvang van de portefeuille in exploitatie, stegen de algemene kosten met slechts 3,1% (minder dan de geregistreerde inflatie op het boekjaar 2023) tot 2,3 M€.

Deze algemene kosten kunnen worden onderverdeeld in 4 afzonderlijke rubrieken:

• Personeels- en managementkosten van 1,2 M€;
• Kosten voor kantoorhuur en IT van 295 k€;
• Externe prestaties (vastgoeddeskundigen, commissaris, adviseurs,...) van 230 k€;
• Corporate kosten zoals de vergoeding van bestuurders, communicatiekosten, kosten in verband met de notering en het GVV-regime (inschrijvingstaks, FSMA, Euronext, Euroclear, Liquidity Provider,...) van 601 k€.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Andere operationele opbrengsten en kosten hebben betrekking op diverse terugvorderingen van gebouwen in exploitatie en het hierboven beschreven sociaal fonds Inclusio 2023 (50.000 €).

Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille bedraagt 9,8 M€, een stijging van 38% ten opzichte van 2022.

Variaties in de reële waarde

De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen steeg met 28,2 M€, vergeleken met 10,5 M€ in 2022. Deze stijging is het gevolg van de stijging van de huurprijzen als gevolg van de indexatie, de prijstrends in de Belgische residentiële markt en een aanpassing van de waarderingsmethode.

Op basis van de gezondheidsindex werden de huren op 1 januari 2023 geïndexeerd met 8,28%. Dit percentage daalde geleidelijk naar 0,30% op 1 oktober 2023 en steeg vervolgens naar 1,28% op 1 december 2023 (gemiddelde stijging "Like for Like" in 2023: +7,8%). Inclusio heeft al haar huurprijzen geïndexeerd in overeenstemming met de huurovereenkomsten en beheersmandaten en in lijn met de nieuwe gewestelijke wetgevingen die de indexering van residentiele huurcontracten beperkt met de EPC (Energie Prestatie Certificaat) score.

Daarnaast heeft Inclusio, om de marktwaarde van haar vastgoedportefeuille beter weer te geven, de waarderingsmethode licht aangepast. De vastgoeddeskundige bepaalt nu de reële waarde van vastgoedactiva afzonderlijk als deze activa stuk voor stuk kunnen worden verkocht (dit is bijvoorbeeld het geval bij appartementsgebouwen waarvan de appartementen stuk voor stuk kunnen worden verkocht). In andere gevallen wordt de reële waarde bepaald voor het gebouw als één geheel (dit is bijvoorbeeld het geval voor opvangcentra voor asielzoekers). Deze aanpassing van de waarderingsmethode verandert echter niets aan Inclusio's 'buy and hold' strategie.

Ander portefeuilleresultaat heeft betrekking tot uitgestelde belastingen op de geconsolideerde dochteronderneming Immo-Genappe.

Financieel resultaat

Het financieel resultaat in 2023 bedraagt -5,7 M€, vergeleken met +4,6 M€ in 2023.

Dit financiële resultaat is samengesteld uit een negatieve variatie van de reële waarde van financiële instrumenten van -2,8 M€, betaalde intresten op bankleningen en intrestenindekkingsinstrumenten van -2,9 M€, betaalde vergoedingen aan banken (voornamelijk in verband met de afsluiting van nieuwe kredietlijnen) van -132 k€ en tot slot financiële inkomsten, voornamelijk met betrekking tot de leasing van de site van Ecole Active voor +159 k€.

De stijging van de betaalde intresten is deels te wijten aan de toename van de bankschulden om de uitbreiding van de portefeuille te financieren en deels aan de stijging van de intresten. De gemiddelde kost van schulden, inclusief vergoedingen voor niet-gebruik op lijnen die zijn afgesloten om verdere expansie te financieren, bedragen 2,76% voor het boekjaar 2023 (vergeleken met 1,56% voor het boekjaar 2022). De rentedekkingsratio is 78%.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Belastingen

Belastingen bestaan voornamelijk uit vennootschapsbelasting die gedragen wordt door de dochterondernemingen van Inclusio, wat een last van -117 k€ vertegenwoordigt. Exit taks op fusies vertegenwoordigt -39 k€.

Netto resultaat

Het netto resultaat bedraagt 32,2 M€, vergeleken met 22,2 M€ vorig boekjaar. Op basis van een gewogen gemiddeld aantal aandelen van 7.420.644, bedraagt het netto resultaat per aandeel 4,34 € (2,99 €/aandeel in 2022).

Uitkeerbaar resultaat

Het totale en per aandeel uitkeerbare resultaat stijgt van 6,4 M€ (= 0,87 €/aandeel) voor het boekjaar 2022 naar 6,9 M€ (= 0,93 €/aandeel) voor het boekjaar 2023 (+7,2%).

Dividend

Op de Algemene Vergadering van 15 mei 2024 zal de Raad van Bestuur een bruto dividend van 0,75 € per aandeel (+7,1%) voorstellen. Vergeleken met het uitkeerbare resultaat vertegenwoordigt dit dividend een uitbetaling van iets meer dan 80% en zal Inclusio in staat stellen haar eigen vermogen verder te versterken met het oog op de voortzetting van haar expansie en de versterking van haar sociale en milieu-impact.

Goede Herder gebouw in Evere

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4.3. Geconsolideerde balans

In €		31/12/2023	31/12/2022
I	Vaste activa	341.918.575	288.735.254
I B	Immateriële vaste activa	10.293	30.336
I C	Vastgoedbeleggingen	328.469.909	274.234.324
	a. Voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen	318.870.376	255.942.719
	b. Projectontwikkelingen	9.599.533	18.291.605
I D	Andere materiële activa	334.614	112.623
I E	Financiële vaste activa	3.858.727	6.062.360
I F	Vorderingen financiële leasing	8.295.610	8.295.610
I I	Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint	949.422	0
	ventures
II	Vlottende activa	1.344.917	1.519.282
II D	Handelsvorderingen	66.565	52.461
II E	Belastingvorderingen en andere vlottende activa	278.143	321.272
II F	Kas en kasequivalenten	658.046	593.077
II G	Overlopende rekeningen	342.164	552.472
	TOTAAL ACTIVA	343.263.492	290.254.536
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN	213.154.232	186.248.933
A	Kapitaal	142.916.788	142.916.788
B	Uitgiftepremies	8.750.150	8.750.150
C	Reserves	29.310.248	12.352.094
D	Nettoresultaat van het boekjaar	32.177.046	22.229.900
	VERPLICHTINGEN	130.109.260	104.005.603
I	Langlopende verplichtingen	125.560.732	83.700.000
I B	Langlopende financiële schulden	124.800.000	71.200.000
I C	Andere langlopende financiële verplichtingen	760.732	0
II	Kortlopende verplichtingen	4.548.528	32.805.603
II B	Kortlopende financiële schulden	746.307	28.067.878
II D	Handelsschulden en andere kortlopende schulden	3.655.121	4.425.698
II F	Overlopende rekeningen	147.100	312.028
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	343.263.492	290.254.536
	Aantal aandelen aan het einde van de periode	7.428.347	7.428.347
	Aantal eigen aandelen	9.756	2.851
	Intrinsieke waarde per aandeel	28,73	25,08
	Schuldratio (KB-GVV)1	38,05%	36,48%

¹ Deze schuldratio is berekend overeenkomstig het KB GVV.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

4.4. Toelichting op de geconsolideerde balans

Reële waarde van vastgoedbeleggingen

Tijdens het boekjaar 2023 steeg de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van 274 M€ eind 2022 naar 328 M€ eind 2023, een stijging van 20 %. Het omvat 318,9 M€ aan gebouwen in exploitatie en 9,6 M€ aan projecten in ontwikkeling. Deze stijging is toe te schrijven aan de nieuwe investeringen, aan de start van de exploitatie van ontwikkelingsprojecten opgeleverd tijdens het jaar, evenals aan de stijging van de reële waarde die werd geschat en toegelicht hierboven.

Financiële vaste activa

Financiële vaste activa vertegenwoordigen de reële waarde van onze afdekkingsinstrumenten, die ons in staat stellen om de variabele rente te ruilen tegen een vaste rente en zo het risico af te dekken van een opwaartse trend in de rente op onze bankleningen met variabele rente.

Vorderingen financiële leasing

De verlenging van de looptijd van de erfpachtovereenkomst voor de grond van Ecole Active (van 50 tot 99 jaar) heeft ertoe geleid dat dit gebouw met ingang van 1 juli 2022 is geherclassificeerd als vastgoed leasing (in plaats van vastgoedbelegging). De langlopende vordering onder dit contract is teruggeboekt voor een totaal van 8,3 M€.

Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures

Op 31 december 2023 heeft Inclusio slechts één deelneming verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode. Dit is het bedrijf Inclusio Ostbelgien, dat vastgoed exploiteert in de Oostkantons (Duitstalige gemeenten in België). Inclusio bezit 51% van deze vennootschap sinds juni 2023. De rest van de aandelen is in handen van de familieholding Nomainvest en de participatiemaatschappij van de Duitstalige Gemeenschap Proma.

De totale geconsolideerde activa bedraagt 343 M€ (een stijging van +18% ten opzichte van eind 2022).

Eigen vermogen

Op 31/12/2023 bedroeg het eigen vermogen 213 M€, een stijging van 14,5% ten opzichte van eind 2022. Deze stijging is het gevolg van de opname van de nettowinst voor het boekjaar van 32,2 M€ na de toewijzing van het netto resultaat van 2022 en de betaling van coupon n°2 in mei 2023.

Het totaal aantal uitgegeven aandelen is identiek aan dat van het boekjaar 2022, namelijk 7.428.347. Eind 2022 sloot Inclusio een Liquidity Provider overeenkomst met Kepler Cheuvreux. De aandeleninkoop georganiseerd onder deze overeenkomst wordt geboekt als een vermindering van het eigen vermogen van de vennootschap en vertegenwoordigt op het einde van het boekjaar 2023 een totaal van 9.756 eigen aandelen. Bijgevolg bedraagt het totale aantal aandelen dat in aanmerking wordt genomen voor de berekening van de nettovermogenswaarde 7.418.591.

De nettowaarde per aandeel bedraagt 28,73 €, tegenover 25,08 € eind 2022 (+14,6%).

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Verplichtingen

De langlopende verplichtingen bestaan voornamelijk uit bankschulden met een looptijd van meer dan een jaar voor 125 M€. Het saldo vertegenwoordigt de negatieve reële waarde van afdekkingsinstrumenten en de schuld met betrekking tot het gebruiksrecht van de door Inclusio gehuurde kantoren.

De kortlopende schulden bestaan uit kortlopende bankleningen van 100 k€, huurwaarborgen van 139k€ en diverse financiële verplichtingen van 507 k€.

De handelsschulden en overige schulden bedragen 3,7 M€ en bestaan uit exit taksen van 1,7 M€, handelsschulden (voornamelijk met betrekking tot de projecten in ontwikkelingen) van 1,2 M€, huurdersschulden (vooruitbetaalde huur) van 170 k€ en belastingen, bezoldigingen en sociale lasten van 645 k€.

De schuld berekend conform het KB-GVV bedraagt 129,2 M€, wat een schuldratio van 38,05% vertegenwoordigt, vergeleken met 36,5% op het einde van 2022.

Inclusio heeft een extra schuldcapaciteit van ongeveer 81 M€ voordat het een schuldratio van 50% bereikt.

Bankleningen

Inclusio heeft in totaal 170 M€ aan kredietlijnen getekend bij 5 banken. De resterende opnamecapaciteit aan het einde van het boekjaar was 45,1 M€. Rekening houdend met de kredietlijnen met vaste rente en de onderhandelde afdekkingsinstrumenten, bedragen de totale gemiddelde kosten van de schuld in 2023, inclusief reserveringscommissies op niet-opgenomen kredietlijnen, 2,76%.

Met deze financiële middelen kan Inclusio doorgaan met haar huidige ontwikkelingsprojecten en haar vastgoedportefeuille uitbreiden door nieuwe aankopen.

4.5 Attest van de commissaris

De commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ben Vandeweyer, erkende bedrijfsrevisor, heeft zijn volledige audit uitgevoerd en heeft bevestigd dat de boekhoudkundige informatie in dit persbericht geen aanleiding geeft tot enig voorbehoud en overeenstemt met de jaarrekening die door de Raad van Bestuur werd goedgekeurd.

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

5. Vooruitzichten voor 2024

Vraag en aanbod op de Belgische residentiële huurmarkt raken steeds meer uit balans, waardoor de markthuren sneller stijgen dan de inflatie. Dit garandeert Inclusio een hoge bezettingsgraad, de verlenging van huurcontracten die in 2024 aflopen en de indexering van de huren. Inclusio verwacht huurinkomsten van ten minste 14,5 M€ in 2024 (+8,6% hoger dan in 2023).

Inclusio analyseert een aantal investeringsprojecten, met name de verbouwing van bestaande gebouwen (kantoren, verpleeghuizen), en er zijn verschillende nieuwe acquisities gepland voor 2024.

6. Financiële kalender

Onderwerp	Datum
Publicatie van het jaarverslag van 2023	12 april 2024
Publicatie van resultaten op 31 maart 2024	14 mei 2024
Jaarlijkse algemene vergadering	15 mei 2024
Publicatie van resultaten op 30 juni 2024	30 augustus 2024
Publicatie van resultaten op 30 september 2024	29 november 2024
Publicatie jaarresultaten 2024	28 februari 2025

7. Gebeurtenissen na 31 december 2023

Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan sinds december 2023.

Villa Vip gebouw in Bredene

Brussel, 26 februari 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Over Inclusio

Inclusio is een impact vennootschap gespecialiseerd in sociaal vastgoed in België.

Het heeft de status van OGVV (Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) naar Belgisch recht en is actief in 3 sectoren :

• Betaalbare huurwoningen (1.314 eenheden): studentenhuisvesting, appartementen, eengezinswoningen
• Huisvesting en opvang voor mensen met een beperking (155 eenheden): opvanghuizen en dagcentra
• Sociale infrastructuur (12 eenheden): opvangcentra voor asielzoekers, daklozen, pleegkinderen, scholen, crèches, kantoren voor non-profitorganisaties

Kerncijfers op 31 december 2023:

• Aantal gehuisveste personen: 4.778
• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie: 319 M€
• Schuldratio: 38,1%
• Intrinsieke waarde: 28,7 €/aandeel
• Uitkeerbaar resultaat voor het boekjaar 2023: 0,93 €/aandeel
• Bruto dividend dat zal voorgesteld worden tijdens de algemene vergadering van de

aandeelhouders voor het boekjaar 2023: 0,75 €/aandeel

Inclusio is sinds december 2020 genoteerd op Euronext Brussels onder de naam "INCLU" en is daarmee onderworpen aan de regels en het toezicht van de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met :

Lionel VAN RILLAER Jean-Luc COLSON Chief Executive Officer T : +32 499 54 45 47 lionel.vanrillaer@inclusio.be jean-luc.colson@inclusio.be

Chief Financial Officer T : +32 475 32 35 74

Opvangcentrum voor asielzoekers in Nonceveux (Aywaille), beheerd door het Rode Kruis