Inclusio SA — Earnings Release 2024

Aug 30, 2024

Solide prestaties en grotere impact: Inclusio blijft groeien Halfjaarlijks financieel verslag op 30 juni 2024

In de eerste helft van 2024 heeft Inclusio haar unieke positie als benchmarkspeler in vastgoed met een sociale impact verder geconsolideerd.

Sociale en milieu impact

Inclusio heeft een belangrijke stap voorwaarts gezet door het aantal mensen dat gehuisvest wordt in de faciliteiten te verhogen naar 5.250 op 30 juni 2024, een stijging van 15% ten opzichte van het voorgaande jaar. De inzet van het bedrijf voor verantwoordelijk management werd erkend door de verlenging van onze B Corp certificering voor drie jaar. Op milieugebied blijft de vastgoedportefeuille zich onderscheiden door uitstekende energieprestaties. Onze woningen verbruiken veel minder energie dan het regionale gemiddelde.

Onze vastgoedportefeuille uitbreiden

Onze aankoop- en ontwikkelingsstrategie wordt met succes voortgezet. In de eerste helft van het jaar bleef de vastgoedportefeuille groeien, met de aankoop van 37 nieuwe woningen en een opvangcentrum voor mensen die internationale bescherming zoeken, en de voorlopige oplevering van 13 extra woningen. Deze transacties brachten de reële waarde van de portefeuille op 345 M€, een stijging van 8% ten opzichte van vorig jaar. De pijplijn van projecten toont ook de vooruitzichten voor groei, met drie projecten in ontwikkeling die 124 woningen vertegenwoordigen en twee nieuwe opvangcentra in aanwervingsfase.

Solide financiële prestaties

De huurinkomsten stegen met 13% naar 7,2 M€, ondersteund door een hoge bezettingsgraad van 98,10% en een gemiddelde resterende huurtermijn van 12,6 jaar. Het uitkeerbaar resultaat stijgt met 6,4%, wat Inclusio's vermogen om waarde te genereren voor haar aandeelhouders versterkt. Op 30 juni 2024 bedroeg de schuldgraad 41,7%, een lichte stijging door overnames en projecten in uitvoering, evenals de betaling van het dividend over het boekjaar 2023. De intrinsieke waarde per aandeel is nu 29,22 €, een stijging van 1,7%.

Vooruitzichten

Op basis van de uitstekende resultaten over het eerste halfjaar verwacht de Raad van Bestuur voor het boekjaar 2024 een bruto dividend van ten minste 0,78 € per aandeel, een stijging van 4% ten opzichte van 2023. Op basis van de slotkoers van het aandeel van 13,90 € eind juni 2024, komt dit neer op een bruto rendement van 5,6%.

Inclusio is vastbesloten om haar groei voort te zetten en tegelijkertijd haar sociale en milieu impact te maximaliseren en om robuuste financiële prestaties te leveren die ten goede komen aan al haar belanghebbenden.

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

Lionel Van Rillaer, CEO van Inclusio: "Inclusio heeft haar sociale-maatschappelijke doel nagestreefd door uitsluitend te investeren in vastgoed met een sociale impact. Ons team is erg trots op het overschrijden van de symbolische mijlpaal van 5.000 mensen die in onze gebouwen wonen. De impact op het milieu is ook zeer aanwezig, met een vastgoedportefeuille die uitstekende energieprestaties heeft. Onze solide financiële structuur, de pijplijn van projecten die momenteel in ontwikkeling zijn en de lange termijn huurcontracten met partners uit de publieke sector garanderen dat onze resultaten de komende boekjaren zullen blijven verbeteren. Ik wil al mijn collega's bedanken voor hun inzet en professionaliteit."

Samenvatting van financiële resultaten

• Stijging van de huurinkomsten tot 7,2 M€ (+13% vergeleken met 30 juni 2023)
• Bedrijfsresultaat van gebouwen stijgen tot 6,3 M€ (+11,2%)
• Bedrijfsresultaat vóór portefeuille resultaat staat op 5,1 M€ (+18,9%)
• Uitkeerbaar resultaat van 3,4 M€ (0,45€/aandeel¹ ), vergeleken met 3,2 M€ (0,43€/aandeel¹ ) op 30 juni 2023.
• De schuldgraad bedraagt 41,7% op 30 juni 2024 (tegenover 38,1% op 31 december 2023) als gevolg van de gerealiseerde acquisities, de voortzetting van de projecten in ontwikkeling en de uitbetaling van het dividend voor het boekjaar 2023 in mei 2024.
• De financieringskost bedroeg 2,93% voor de eerste helft van 2024 en 81% van de opgenomen bankschulden zijn gedekt door indekkingsinstrumenten.
• De intrinsieke waarde op 30 juni 2024 was 29,22€ per aandeel (een stijging van 1,7% ten opzichte van 31 december 2023, ondanks de betaling van het dividend in mei 2024).

1 Exclusief eigen aandelen gehouden onder het liquiditeitscontract

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

Inhoudstafel

1	Impact 4
1.1	Sociale impact 4
1.2	Milieu-Impact 4
1.3	Sociaal fonds Inclusio 5
1.4	B Corp certificering 6
2	Activiteitenverslag 7
2.1	Hoogtepunten voor de vastgoedportefeuille in het eerste semester 2024 7
2.2	Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur 7
2.3	Geconsolideerde vastgoedportefeuille in ontwikkeling 11
2.4	Belangrijke wijzigingen van de portefeuille en van de projecten na 30 juni 2024 12
3	Inclusio op de beurs 13
4	Aandeelhoudersstructuur 14
5	Vooruitzichten 14
6	Geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2024 15
6.1	Toelichtingen bij de geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2024 17
6.2	Toelichting op de verkorte tussentijdse financiële overzichten 22
6.3	Toelichting op de financiële overzichten 23
6.4	Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar beginnend op of na 1 januari
2024 23
6.5	Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van toepassing voor het boekjaar
	beginnend op 1 januari 2024 23
6.6	Vastgoedbeleggingen 24
6.7	Toelichting 3: Vastgoedbeleggingen 26
6.8	Toelichting 4 : Segmentinformatie 28
6.9	Toelichting 5: Financiële activa en passiva 31
6.10	Toelichting 6 : Schuldratio 33
6.11	Toelichting 7 : Financiële leasevorderingen 34
6.12	Toelichting 8 : Lijst van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures34
6.13	Toelichting 9 : Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen 34
6.14	Toelichting 10 : Transacties met verbonden partijen 34
6.15	Toelichting 11 : Gebeurtenissen na 30 juni 2024 34
6.16	Toelichting 12 : Belangrijkste risico's en onzekerheden 34
6.17	Toelichting 13 : Eigen vermogen 35
6.18	Toelichting 14 : EPRA 36
7	Uittreksel uit het verslag van de Commissaris over de jaarrekening per 30 juni 2024 37
7.1	Verslag over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie 37
7.2	Reikwijdte van de beperkte evaluatie 37
7.3	Conclusie 38
8	Agenda van de aandeelhouder 38
9	Verklaring door verantwoordelijke personen 38

PERSBERICHT Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

1 Impact

1.1 Sociale impact

Onder beursgenoteerde bedrijven onderscheidt Inclusio zich door de sterke sociale impact van haar vastgoedinvesteringen. Al onze panden bieden onderdak aan mensen in kwetsbare situaties (mensen met een beperkt financieel inkomen, mensen met een beperking, verzoekers om internationale bescherming, daklozen, pleegkinderen, enz.) of hebben een sociale meerwaarde (crèche, school, kantoren voor non-profit organisaties).

Met een portefeuille in exploitatie die 1.364 betaalbare woningen, 155 woningen voor mensen met een beperking en 13 gebouwen voor sociale infrastructuur omvat, wordt het aantal gehuisveste mensen op 30 juni 2024 geschat op 5.250 :

Markt	Aantal gehuisveste mensen
Betaalbare huurwoningen	3.707
Opvang van personen met een beperking	182
Sociale infrastructuur	1.361
Totaal	5.250

1.2 Milieu-Impact

Inclusio verbetert continu de energieprestaties van haar vastgoedportefeuille in exploitatie: enerzijds door de aankoop van gebouwen met goede energieprestaties, anderzijds door werkzaamheden (isolatie, vervanging van verwarmings- en warmwaterinstallaties, fotovoltaïsche installaties) in de bestaande portefeuille.

Het laatste residentiële gebouw dat in 2024 in de portefeuille bijgevoegd is (project Omalius in Ciney, 27 woningen) heeft een gemiddeld primair energieverbruik van 76 kWh/m²/jaar.

Op 30 juni 2024, op basis van de energieprestatiecertificaten, bedroeg het gemiddelde primaire energieverbruik van de woningen in de portefeuille in exploitatie 109 kWh/m²/jaar in Brussel (score C in Brussel), 133 kWh/m²/jaar in Vlaanderen (score B in Vlaanderen) en 190 kWh/m²/jaar in Wallonië (score C in Wallonië). Deze waarden zijn aanzienlijk beter dan de gemiddelden voor het gewestelijke gebouwenbestand:

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

PERSBERICHT Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

1.3 Sociaal fonds Inclusio

Inclusio heeft een budget van 50.000 € toegewezen aan haar sociale fonds in 2023. Eind 2023 is er een oproep voor projecten gedaan aan onze huurders en 11 projecten zijn geselecteerd om financiële steun van Inclusio te ontvangen. Dit stelt onze huurders in staat om projecten uit te voeren die ten goede komen aan de bewoners van onze gebouwen (sociale cohesie, infrastructuur, landschapsarchitectuur, etc.).

De volgende projecten zijn in de eerste helft van 2024 uitgevoerd uit het budget van 2023:

• Huiswerkschool en diverse activiteiten op Domaine des Etangs in Anderlecht (SVK Logement pour Tous in samenwerking met VZW Générations Anderlecht):

• Aankoop van meubilair voor de gemeenschapsruimte in het gebouwencomplex Middelweg in Haren (SVK Baita en SVK Hector Denis) :

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

• Muurschilderingen gemaakt door de huurders in het voormalige Lambermont hotel dat verhuurd is aan Fedasil voor de opvang en huisvesting van alleenstaande minderjarige vreemdelingen:

Andere projecten worden momenteel uitgevoerd door huurders.

Er is een nieuw budget van 50.000 € toegewezen voor 2024 en de oproep voor projecten zal in de tweede helft van 2024 aan onze huurders worden gedaan.

1.4 B Corp certificering

In maart 2015 behaalde Inclusio als een van de allereerste Belgische bedrijven het B Corp label.

Dit label, dat wordt toegekend door de internationale organisatie B Lab, analyseert de prestaties van bedrijven die via hun commerciële activiteiten een actieve rol spelen bij het oplossen van sociale en milieuproblemen. Vijf aspecten worden geanalyseerd: bestuur, werknemers, gemeenschap, milieu en klanten.

De eerste certificering werd toegekend in 2015 en werd vernieuwd in 2017 en 2020. Het is onlangs voor een derde keer verlengd en is geldig tot 2027.

Voor meer informatie en details over de door Inclusio behaalde score: https://www.bcorporation.net/en-us/find-a-b-corp/company/inclusio/

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

2 Activiteitenverslag

2.1 Hoogtepunten voor de vastgoedportefeuille in het eerste semester 2024

• 15 februari 2024 – Inclusio heeft een cruciale mijlpaal bereikt met de toekenning van de bouwvergunning voor het Bonnemaison project in Doornik, dat de bouw van 73 woningen omvat. Dit ambitieuze project, gelegen in het hart van Doornik, illustreert Inclusio's voortdurende inzet voor de ontwikkeling van hoogwaardige wooninfrastructuur die voldoet aan de groeiende behoefte aan toegankelijke woningen met respect voor de lokale stedelijke planning.

• 28 mei 2024 – Inclusio breidt haar vastgoedportefeuille uit met de aankoop van het "Populier" gebouw in Mortsel, een pand dat door het OCMW van Mortsel te koop werd aangeboden. Dit multifunctionele gebouw, bestaande uit een gemeenschapscentrum, een sociaal restaurant en 10 woningen, past perfect in Inclusio's missie om woonruimtes te promoten die sociale inclusie en het welzijn van de gemeenschap bevorderen.

• 31 mei 2024 – Inclusio boekt een nieuw succes met de voorlopige oplevering van het Marvis gebouw in Doornik, een architectonisch meesterwerk in de Louis XIV stijl, nu gerenoveerd om 13 betaalbare huurappartementen te huisvesten. De inhuldiging, die werd bijgewoond door de burgemeester, de voorzitter van het OCMW en de schepen van Huisvesting, onderstreept het belang van dit project om het historisch erfgoed van Doornik nieuw leven in te blazen en tegelijkertijd tegemoet te komen aan sociale behoeften.

• 17 juni 2024 – Inclusio verwerft haar eerste portefeuille in de provincie Namen met de aankoop van 100% van de aandelen van Rebirth Development, eigenaar van het Omalius gebouw in Ciney. Het gebouw, met 27 woningen, is al 18 jaar toevertrouwd aan het Sociale Verhuurkantoor Un Toit Pour Tous. Deze strategische overname laat zien dat Inclusio zich inzet voor het leveren van kwaliteitswoningen met uitstekende energieprestaties, in samenwerking met betrouwbare sociale spelers.

• 27 juni 2024 – Inclusio rondt de aankoop af van het Lima gebouw in Laken, een voormalig rusthuis omgebouwd tot een opvangcentrum voor mensen die internationale bescherming zoeken. Het gebouw wordt voor 12 jaar verhuurd aan New Samusocial en weerspiegelt Inclusio's toewijding om de hedendaagse humanitaire uitdagingen aan te gaan door tijdelijke maar waardige en veilige huisvestingsoplossingen te bieden voor mensen in kwetsbare situaties.

2.2 Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur

Deze categorie omvat alle gebouwen in exploitatie, zowel via Inclusio als via haar dochteronderneming Rebirth Development (deze categorie omvat niet de gebouwen van de vennootschap Inclusio Ostbelgien, waarin Inclusio een belang van 51% heeft).

De portefeuille bestaat uit 222 gebouwen verspreid over 87 locaties, met een totaal van 147.531 m², 1.364 betaalbare huurwoningen, 155 woningen voor mensen met een beperking, 13 gebouwen voor sociale infrastructuur, 19 commerciële panden en 1.015 parkeerplaatsen en garages.

Op 30 juni 2024 hadden de gebouwen in deze categorie een reële waarde van 345 M€ en genereerden ze bruto huurinkomsten van 15,6 M€/jaar.

Geen enkele locatie of huurder vertegenwoordigt meer dan 8,5% van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie.

• Voor betaalbare huurwoningen zijn de 1.364 huurwoningen als volgt verdeeld:

Type	Woningen
Eengezinswoningen	124
Studentenkamers	18
Studio's	259
Eénkamerappartementen	313
Tweekamerappartementen	462
Driekamerappartementen	155
Vierkamerappartementen	25
Vijfkamerappartementen	8

• Voor de opvang en huisvesting voor personen met een beperking, bestaan de 155 verhuureenheden uit 118 kamers, 25 studio's en appartementen, 8 huizen en appartementen voor zorgkoppels en 4 dagcentra.
• De portefeuille van sociale infrastructuur bestaat uit 7 opvangcentra voor verzoekers om internationale bescherming, 1 opvangcentrum voor daklozen, 1 collectief opvang- en onderwijscentrum voor pleegkinderen, 1 school, 1 crèche en 2 kantoorgebouwen.

Op 30 juni 2024 is de geografische verdeling van de gebouwen en huureenheden als volgt:

Gewest	Gebouwen	Eenheden
		Woningen	Commerciële	Handicap	Sociale
	[#]		panden		infrastructuur
		[#]	[#]	[#]	[#]
Brussel	36	644	15	2	8
Vlaanderen	50	361	2	113	2
Wallonië	136	359	2	40	3
TOTAAL	222	1.364	19	144	15

Op 30 juni 2024 zijn de huurgelden verdeeld per gewest als volgt :

Gewest	Contractuele huurgelden op 30 juni 2024 [M€/jaar]
Brussel	7,60
Vlaanderen	3,87
Wallonië	4,13
TOTAAL	15,60

Op 30 juni 2024 bedraagt de huurleegstand 277 k€ op jaarbasis, of 1,90% van de portefeuille in exploitatie. Er zijn geen leegstaande woningen. Er zijn nog slechts enkele parkeerplaatsen in

gebouwen van betaalbare huurwoningen, 5 kantoorruimten en twee commerciële panden beschikbaar.

• Op 30 juni 2024 bedraagt het bruto huurrendement op de portefeuille in exploitatie (gebaseerd op de reële waarde):
• 4,52% gemiddeld voor de gehele portefeuille;
• 4,52% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 3,92% in het Vlaams Gewest en 5,27% in het Waals Gewest;
• 4,08% voor betaalbare huurwoningen, 4,95% voor infrastructuur voor personen met een beperking en 6,55% voor sociale infrastructuur.

2.2.1 Geografische spreiding

Op 30 juni 2024 liggen alle gebouwen in exploitatie in België, waarvan de meesten in Brussel. De portefeuille in exploitatie is als volgt opgesplitst in de drie gewesten:

Gewest	Op basis van de reële waarde		Op basis van de huurgelden
	op 30 juni 2024		op 30 juni 2023
	[€]	[%]	[€/jaar]	[%]
Brussel	168.031.715	48,7%	7.597.844	48,7%
Vlaanderen	98.796.080	28,6%	3.872.834	24,8%
Wallonië	78.231.654	22,7%	4.125.842	26,5%
Totaal	345.059.449	100,0%	15.596.519	100,0%

2.2.2 Spreiding per markt

De portefeuille in exploitatie bestaat hoofdzakelijk uit betaalbare huurwoningen, en is opgesplitst als volgt per markt:

Markt	Op basis van de reële waarde		Op basis van de huurgelden
	op 30 juni 2024		op 30 juni 2024
	[€]	[%]	[€/jaar]	[%]
Betaalbare huurwoningen	266.507.925	77,2%	10.880.437	69,8%
Infrastructuur voor mensen
met een beperking	26.730.745	7,7%	1.323.510	8,5%
Sociale infrastructuur	51.820.779	15,0%	3.392.573	21,8%
Totaal	345.059.449	100,0%	15.596.519	100,0%

2.2.3 Spreiding per type huurder

De gebouwen van Inclusio zijn voornamelijk verhuurd aan Sociaal Verhuur Kantoren (SVK) en Woonmaatschappijen (WM):

Huurder	Op basis van de reële waarde op 30 juni 2024		Op basis van de huurgelden op 30 juni 2024
	[€]	[%]	[€]	[%]
SVK en WM	206.045.775	59,7%	8.206.693	52,6%
Andere	139.013.674	40,3%	7.389.827	47,4%
Totaal	345.059.449	100,0%	15.596.519	100,0%

2.2.4 Top 5 van de gebouwen

De vijf belangrijkste gebouwen in exploitatie zijn de volgende op 30 juni 2024 :

Gebouw	Op basis van de reële waarde
	[€]	[%]
Domaine des Etangs	27.642.667	8,0%
Middelweg	23.970.667	6,9%
Ekla	21.537.778	6,2%
Antares	20.187.556	5,9%
Lima	11.425.366	3,3%
Totaal Top 5 van de gebouwen	104.764.034	30,4%

Gebouw	Op basis van de huurgelden
	[€/jaar]	[%]
Middelweg	1.070.535	6,9%
Domaine des Etangs	1.047.295	6,7%
Ekla	886.526	5,7%
Lima	749.514	4,8%
Antares	706.612	4,5%
Totaal Top 5 van de gebouwen	4.460.483	28,6%

Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

2.2.5 Top 5 van de huurders

De vijf belangrijkste huurders van de gebouwen in exploitatie zijn de volgende op 30 juni 2024:

Huurder	Op basis van de reële waarde
	[€]	[%]
SVK M.A.I.S.	28.701.823	8,3%
WM Rivierenland	23.004.083	6,7%
Rode Kruis van België	21.993.605	6,4%
SVK Baita	20.661.391	6,0%
SVK Hector Denis	19.710.783	5,7%
Total du Top 5 des locataires	114.071.686	33,1%

Huurder	Op basis van de huurgelden
	[€/jaar]	[%]
Rode Kruis van België	1.400.428	9,0%
New Samusocial	1.343.206	8,6%
SVK M.A.I.S.	1.115.607	7,2%
SVK Hector Denis	874.052	5,6%
SVK Baita	859.974	5,5%
Totaal Top 5 van de huurders	5.593.267	35,9%

2.3 Geconsolideerde vastgoedportefeuille in ontwikkeling

Inclusio heeft momenteel 3 projecten in ontwikkeling, die in 2025 en 2026 zullen worden opgeleverd. Daarnaast wachten 2 bijkomende projecten op de ondertekening van de aankoopakte (compromis of koopovereenkomst al getekend). Deze 5 projecten zullen inkomsten genereren zodra ze zijn verworven of vanaf de voorlopige oplevering.

Met een totale verhuurbare oppervlakte van 32.536 m² omvatten de projecten in ontwikkeling en in aankoop 124 betaalbare huurwoningen en 2 gebouwen voor sociale infrastructuur (1 rusthuis en 1 ziekenhuis, die zullen worden omgebouwd tot opvangcentra voor verzoekers om internationale bescherming).

De totale investeringskosten van deze projecten worden momenteel geschat op 44,7M€. Op 30 juni 2024 was er al 10,1 M€ geïnvesteerd in deze projecten, waardoor er nog een saldo van ongeveer 34,5 M€ moet worden uitbetaald om ze allemaal te verwerven en te voltooien.

Eenmaal in exploitatie zullen deze projecten brutohuuropbrengsten genereren van naar schatting 3,1 M€/jaar. Het gemiddelde initiële bruto huurrendement voor deze projecten is 6,9%.

Van de 3 ontwikkelingsprojecten op 30 juni 2024 zijn de twee grootste de volgende:

• Bonnemaison 10 : in december 2022 kocht de vennootschap Société d'Habitations de Tournai (ondertussen gefuseerd met Inclusio) een gebouwencomplex van het OCMW van Doornik om het volledig te renoveren en tegelijkertijd een nieuw gebouw op te trekken op

een aangrenzend perceel dat het al bezat. De bouwvergunning voor in totaal 73 woningen werd in februari 2024 toegekend. De werkzaamheden zullen in september 2024 starten. De totale investeringskost wordt geraamd op 16,1 M€.

• Vander Bruggen : in oktober 2022 verwierf Inclusio de vennootschap Buimmo BV, eigenaar van een voormalige industriële site in Anderlecht. Het project om de site te verbouwen omvat 23 woningen (die gedurende 30 jaar beheerd zullen worden door het Sociaal Verhuurkantoor Habitat & Rénovation), een unit voor openbare voorzieningen (die verhuurd zal worden aan de vzw SAFA) en 3 commerciële panden. De bouwvergunning werd in oktober 2023 verleend en de werkzaamheden zijn momenteel aan de gang. De totale investeringskost wordt geschat op 7,8 M€.

2.4 Belangrijke wijzigingen van de portefeuille en van de projecten na 30 juni 2024

Na 30 juni 2024 zijn er geen significante wijzigingen in de portefeuille of ontwikkelingsprojecten te vermelden.

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

3 Inclusio op de beurs

Sinds het begin van 2024 is de koers van het aandeel gestegen van 13,05 € op 2 januari 2024 naar 13,90 € op 30 juni 2024. De aandelenkoers steeg dus in het eerste halfjaar met 6,5%. De gemiddelde koers van het Inclusio aandeel in het eerste halfjaar was 13,33 €.

Periode van 01/01/2024 tot 30/06/2024
Gemiddelde prijs	Maximum prijs	Minimum prijs	Totaal volume
[€/aandeel]	[€/aandeel]	[€/aandeel]	[aantal aandelen]
13,33	14,90	12,10	279.806

Aangezien de belangrijkste markt waarin Inclusio opereert die van betaalbare huurwoningen is (voor bijna 80% van de reële waarde van de portefeuille), en de huurcontracten op lange termijn worden afgesloten met sociale partners (voornamelijk Sociale Verhuurkantoren en Woonmaatschappijen), zou het huidige economische klimaat niet moeten leiden tot een significante correctie van de reële waarde op korte, middellange of lange termijn. De positieve trend in de Net Asset Value weerspiegelt de stabiliteit van Inclusio's activiteiten en activa.

Inclusio heeft eind 2022 een liquidity provider overeenkomst getekend met Kepler Cheuvreux. Transacties uitgevoerd onder deze overeenkomst worden gepubliceerd op de Inclusio website.

Gereglementeerde informatie

4 Aandeelhoudersstructuur

Inclusio is niet in kennis gesteld van enige wijziging in haar aandeelhoudersstructuur in de eerste helft van 2024; de belangrijkste aandeelhouder is nog steeds de Belgische staat:

Situatie op 30 juni 2024	[aandelen]	[%]
De Belgische Staat – Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij	2.029.135	27,32%
- SFPIM Real Estate SA	1.059.491	14,26%
- Belfius Insurance SA	876.186	11,80%
- Capline SA	93.458	1,26%
Solant	305.319	4,11%
FMR Invest LLC	292.861	3,94%
Andere aandeelhouders (< 3%)	4.801.032	64,63%
Totaal aantal in omloop	7.428.347	100,00%

5 Vooruitzichten

Na de recente overnames en rekening houdend met het opleveringsschema van de belangrijkste projecten, verwacht Inclusio een omzet van meer dan 15 M€ voor het boekjaar 2024 (vergeleken met 13,3 M€ voor 2023).

Met het oog op de goede resultaten van het eerste halfjaar, op basis van de momenteel beschikbare informatie en in afwezigheid van belangrijke onvoorziene gebeurtenissen, is de Raad van Bestuur van plan om tijdens de Gewone Algemene Vergadering van 2025 voor te stellen om een brutodividend van minimum 0,78 €/aandeel uit te keren voor het boekjaar 2024 (vergeleken met 0,75 €/aandeel voor het boekjaar 2023, zijnde een verhoging met +4%).

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

6 Geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2024

Balans

In €		Toelicht ing	30/06/2024	31/12/2023
I	Vaste activa		368.308.886	341.918.575
I B	Immateriële vaste activa		927	10.293
I C	Vastgoedbeleggingen	3	354.534.729	328.469.909
I C. a.	Vastgoed beschikbaar voor verhuur	3	345.059.448	318.870.376
I C. b.	Projectontwikkelingen	3	9.475.282	9.599.533
I D	Andere materiële vaste activa		308.457	334.614
I E	Financiële vaste activa	5	4.155.810	3.858.727
I F.	Vorderingen financiële leasing	7	8.295.610	8.295.610
I I.	Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures	8	1.013.353	949.422
II	Vlottende activa		1.694.137	1.344.917
II D	Handelsvorderingen		101.520	66.565
II E	Belastingvorderingen en andere vlottende activa		835.754	278.143
II F	Kas en kasequivalenten		325.898	658.046
II G	Overlopende rekeningen		430.966	342.164
	TOTAAL ACTIVA		370.003.024	343.263.492
	EIGEN VERMOGEN		216.776.991	213.154.232
A	Kapitaal		142.916.788	142.916.788
B	Uitgiftepremies		8.750.150	8.750.150
C	Reserves		55.921.150	29.310.248
D	Nettoresultaat van het boekjaar		9.188.902	32.177.046
	VERPLICHTINGEN		153.226.033	130.109.260
I	Langlopende verplichtingen		144.479.656	125.560.732
I B	Langlopende financiële schulden	5	144.100.000	124.800.000
I C	Andere langlopende financiële verplichtingen		379.656	760.732
II	Kortlopende verplichtingen		8.746.377	4.548.528
II B	Kortlopende financiële schulden	5	3.850.492	746.307
II D	Handelsschulden en andere kortlopende schulden		4.443.348	3.655.121
II F	Overlopende rekeningen		452.537	147.100
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		370.003.024	343.263.492
	Aantal aandelen op het einde van de periode		7.428.347	7.428.347
	Aantal eigen aandelen		10.115	9.756
	Intrinsieke waarde per aandeel (exclusief ingekochte eigen aandelen)		29,22	28,73
	Schulden GVV		152.568.658	129.201.428
	Schuldratio GVV		41,69%	38,05%

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

Tussentijdse geconsolideerde rekening van het totaalresultaat

In €		Toelichting	30-06-2024	30-06-2023
I	Huurinkomsten		7.245.347	6.409.269
III	Met verhuur verbonden kosten		2.898	-57.550
	NETTO HUURRESULTAAT		7.248.245	6.351.719
IV	Recuperatie van vastgoedkosten		990	159
V	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen		135.561	385.275
VII	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen		-649.482	-676.736
	VASTGOEDRESULTAAT		6.735.314	6.060.417
IX	Technische kosten		-145.827	-196.463
X	Commerciële kosten		-33.797	-14.384
XI	Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen		-2.980	765
XII	Beheerkosten vastgoed		-301.729	-229.709
	VASTGOEDKOSTEN		-484.333	-439.790
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		6.250.982	5.620.626
XIV	Algemene kosten van de vennootschap		-1.145.874	-1.368.237
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten		-49.166	-67
	OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE		5.055.941	4.252.322
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen		5.136.022	4.981.367
XIX	Ander portefeuilleresultaat		-1.933	75.696
	OPERATIONEEL RESULTAAT		10.190.030	9.309.384
XX	Financiële inkomsten	7	89.052	79.673
XXI	Netto interestkosten		-1.762.068	-1.046.436
XXII	Andere financiële kosten		-3.681	-81.523
XXIII	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	5	677.361	-174.454
	FINANCIEEL RESULTAAT		-999.336	-1.222.739
XXIV	Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures		63.931	0
	RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN		9.254.625	8.086.645
XXV	Vennootschapsbelasting		-77.707	-45.252
XXVI	Exit taks		11.984	-94.574
	BELASTINGEN		-65.723	-139.825
	NETTO RESULTAAT		9.188.902	7.946.820
	Andere elementen van het totaalresultaat		0	0
	GLOBAAL RESULTAAT		9.188.902	7.946.820
	Nettoresultaat per aandeel		1,24	1,07
	Uitkeerbaar resultaat 2		3.370.219	3.166.075
	Gemiddeld aantal aandelen exclusief eigen aandelen		7.418.491	7.422.840
	Uitkeerbaar resultaat per aandeel2		0,45	0,43

² Dit uitkeerbare resultaat wordt berekend op geconsolideerde basis. Het dividend zal worden toegekend op basis van het statutair uitkeerbaar resultaat in overeenstemming met de OGVV-wetgeving.

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

6.1 Toelichtingen bij de geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2024

Balans

Inclusio bleef haar vastgoedportefeuille uitbreiden, waarvan de reële waarde steeg van 328 M€ eind 2023 tot 355 M€ op 30 juni 2024. De vastgoedtransacties in de eerste helft van 2024 zijn hierboven beschreven.

De reële waarde van vastgoedbeleggingen in exploitatie is sinds 31 december 2023 gestegen van 319 M€ naar 345 M€. Na een voorlopige oplevering (Marvis-gebouw in Doornik) en vooruitgang op twee werven (Melkerij en Vander Bruggen) in de eerste helft van 2024, daalden de ontwikkelingsprojecten van 9,6 M€ naar 9,5 M€.

Financiële vaste activa bestaan uit rente-indekkingsinstrumenten met een positieve waarde en werkkapitaal betaald aan mede-eigenaars.

De financiële leasevordering heeft betrekking op de erfpacht met Ecole Active in Ukkel.

Inclusio heeft één participatie in een joint ventures ter hoogte van 51% (Inclusio Ostbelgien NV).

Belastingvorderingen en andere vlottende activa bedragen 0,8 M€, wat voornamelijk overeenkomt met een vooruitbetaling voor de aankoop van een gebouw in september 2024.

De totale activa bedraagt 370M€, een stijging van 7,8% ten opzichte van december 2023.

Met uitzondering van de hieronder toegelichte netto resultaat van het jaar en de bestemming van het resultaat van 2023 (met inbegrip van de uitkering van het dividend voor het boekjaar 2023), is het eigen vermogen niet gewijzigd ten opzichte van de situatie op 31 december 2023. Op 30 juni 2024 bedroeg het 216,8 M€. Rekening houdend met de 7.428.347 aandelen in omloop op 30 juni 2024, gecorrigeerd voor het aantal eigen aandelen (10.115 aandelen), bedraagt de intrinsieke waarde 29,22 € per aandeel (tegenover 28,73 € per aandeel op 31 december 2023).

De groei van de portefeuille werd gefinancierd door gebruik te maken van bestaande kredietlijnen. Op een totaal van 170 M€ aan open kredietlijnen, heeft Inclusio 147,4 M€ opgenomen per 30 juni 2024.

De handelsschulden bedragen 4,4 M€. Zij bestaan hoofdzakelijk uit Exit Tax schulden op dochterondernemingen (1,8 M€), leveranciersschulden (1,1 M€ voornamelijk uit facturen ontvangen in verband met de vordering van de werven) en belastingschulden (1,3 M€).

De schuldratio is bijgevolg gestegen van 38,1% op het einde van 2023 tot 41,7% op 30 juni 2024.

Resultatenrekening

De uitbreiding van de vastgoedportefeuille in exploitatie heeft Inclusio in staat gesteld haar omzet te verhogen. De huurinkomsten voor het eerste halfjaar bedragen 7,2 M€, vergeleken met 6,4 M€ voor het eerste halfjaar van 2023.

De "Like for like" huurinkomsten stijgen met 4,52% tussen de eerste helft van 2023 en de eerste helft van 2024 (na een stijging met 7,81% tussen 2022 en 2023).

De onderstaande tabel bevat de toekomstige niet-geïndexeerde huurprijzen:

In €	30/06/2024	30/06/2023
Minder dan één jaar	11.871.410	10.496.225
Tussen 1 en 2 jaar	11.252.950	9.748.905
Tussen 2 en 3 jaar	10.943.176	9.548.143
Tussen 3 en 4 jaar	10.253.819	8.943.716
Tussen 4 en 5 jaar	9.712.397	8.432.201
Meer dan 5 jaar	114.428.643	96.975.311
Totaal	168.462.394	144.144.502

De huurlasten omvatten onroerende voorheffingen, belastingen en gemeenschappelijke kosten voor bepaalde gebouwen die door Inclusio worden beheerd (elektriciteit, verwarming, liften, verzekeringen, enz.). Daarnaast komen de terugvorderingen van huurlasten overeen met de herfacturatie aan bepaalde huurders van vastgoedlasten en belastingen, provisies voor lasten ontvangen van bewoners en de gerelateerde jaarlijkse afrekeningen. Na verrekening en recuperatie van deze lasten bedraagt het vastgoedresultaat 6,7 M€, tegenover 6,1 M€ op 30 juni 2023.

De vastgoedkosten bestaan voornamelijk uit technische kosten (0,1 M€) en externe en interne vastgoedbeheerskosten (0,3 M€); het operationeel vastgoedresultaat bedraagt 6,3 M€.

De algemene kosten worden onderverdeeld in vier afzonderlijke categorieën:

• − human resources en aanverwante kosten: deze post omvat de kosten van de effectieve leiding, het personeel, personeelsvoordelen (bedrijfswagens, maaltijdcheques, groepsverzekering, hospitalisatieverzekering, representatiekosten), maar ook de kosten van het sociaal secretariaat, opleidingen en seminaries, en lidgelden van beroepsgroepen. Deze post bedraagt 514.304 € op 30 juni 2024.
• − kosten in verband met kantoorruimte en infrastructuur nodig voor de werking van de Vennootschap: deze post omvat de huur en de kosten in verband met de kantoren gelegen aan de Herrmann-Debrouxlaan 40 te 1160 Oudergem, de eraan verbonden verzekeringen, de inrichting van deze kantoren, het meubilair en de kantoorbenodigdheden. Het omvat ook alle kosten in verband met IT, of het nu gaat om hardware, software of telefonie. Deze kosten bedragen 108.437 €.

• − kosten van externe dienstverleners hebben betrekking op de diensten die worden verleend door de adviseurs van de Vennootschap, zakenaanbrengers, de Commissaris en de onafhankelijke vastgoeddeskundige. Zij bedragen 84.609 €.
• − "corporate" kosten omvatten honoraria van bestuurders, verzekering van bestuurders, uitgaveen vertaalkosten van het jaarverslag en de persberichten, bijdragen aan de FSMA, Euroclear, Euronext. Zij bedragen 438.524 €.

Er moet worden opgemerkt dat, in overeenstemming met IFRIC 21, de inschrijvingstaks en de onroerende voorheffing in hun geheel worden opgenomen vanaf 1 januari van het jaar en dus niet zullen worden toegevoegd in het tweede semester.

Rekening houdend met algemene kosten en andere bedrijfsopbrengsten en -kosten, bedraagt het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 5,1 M€, tegenover 4,3 M€ eind juni 2023 (+18,9%).

De ongerealiseerde winsten en verliezen die zijn opgenomen op basis van de waardering van de onafhankelijke expert laten een waardestijging van de vastgoedportefeuille zien van 5,1M€. In een complexe vastgoedmarkt die onder druk staat van hoge rentetarieven, blijven de geschatte reële waarden in de residentiële huurmarkt stijgen, ondersteund door een toegenomen huurvraag naar energiezuinig vastgoed. De overige resultaten op de portefeuille hebben betrekking op de verandering in de uitgestelde belastingverplichting op participaties.

Het financiële resultaat bestaat uit financiële opbrengsten voornamelijk uit de financiële leasing van de site van Ecole Active en de financiële kosten op bankleningen en afdekkingsinstrumenten, evenals de wijziging in de reële waarde van de financiële instrumenten die werden aangegaan en gedetailleerd in toelichting 5 (puur latente variatie).

Rekening houdend met de belastingen bedraagt het geconsolideerde nettoresultaat op 30 juni 2024 9,2 M€. Rekening houdend met de 7.418.491 aandelen met dividendrechten (exclusief het gemiddelde aantal eigen aandelen), bedraagt het nettoresultaat per aandeel 1,24 €.

Het uitkeerbare resultaat bedraagt 3.370.219 €, vergeleken met 3.166.075 € op 30 juni 2023 (+6,5%).

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

Geconsolideerd mutatieoverzicht van het eigen vermogen

	Kapitaal		Uitgifte premies	Reserves						Netto resultaat van het	TOTAAL eigen vermogen
	Geplaatst kapitaal	Kosten kapitaal verhoging		Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed	Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van afdekkings instrument en	Reserve voor aandeel in het nettoresultaat en niet-gerealiseerde resultaten van investeringen verwerkt volgens de 'equity'-methode	Reserve voor eigen aandelen	Andere reserves	Overge dragen resultaten van vorige boekjaren	boekjaar
Eigen vermogen op 31/12/2022	147.590.601	-4.673.813	8.750.150	10.375.272	618.276		-38.054	101.751	1.294.849	22.229.900	186.248.933
Toewijzing van het resultaat 2022				10.549.946	5.364.381				1.115.731	-17.030.057	0
Dividend										-5.199.843	-5.199.843
Niet-uitgekeerd dividend op eigen aandelen									4.824		4.824
Resultaat van het boekjaar 2023							-54.593			7.946.820	7.892.227
Saldo per 30/06/2023	147.590.601	-4.673.813	8.750.150	20.925.217	5.982.657		-92.647	101.751	2.415.404	7.946.820	188.946.141

Eigen vermogen op 31/12/2023	147.590.601	-4.673.813	8.750.150	20.925.217	5.982.657	0	-114.781	101.751	3.365.529	32.177.046	213.154.232
Toewijzing van het resultaat 2023				28.157.878	-2.844.767	19.422			1.273.252	-26.605.785	0
Dividend										-5.571.260	-5.571.260
Niet-uitgekeerd dividend op
eigen aandelen									7.174		7.174
Resultaat van het boekjaar 2024							-2.057			9.188.902	9.186.845
Saldo per 30/06/2024	147.590.601	-4.673.813	8.750.150	48.132.970	3.137.890	19.422	-116.838	101.751	4.645.954	9.188.902	216.776.990

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

P. 20 van 39

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

Geconsolideerd kasstroomoverzicht - In €	Toe	30/06/2024	30/06/2023
	lichting
Geldmiddelen en kasequivalenten aan het begin van de periode		658.046	593.077
1. Operationele activiteiten		1.296.214	-387.207
Resultaat van het boekjaar vóór rente en belastingen		10.931.322	9.134.930
Resultaat van het boekjaar		9.188.902	7.946.820
Financiële inkomsten		-89.052	-79.673
Netto interestkosten		1.762.068	1.046.436
Andere financiële kosten		3.681	81.523
Belastingen		65.723	139.825
Aanpassingen voor transacties zonder kaseffecten		-5.708.396	-4.762.599
Afschrijvingen / Waardeverminderingen op materiële vaste activa		59.595	44.314
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen		-5.136.022	-4.981.367
Variaties in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten		-677.361	174.454
Waardeverandering op investeringen in geassocieerde		109.322
deelnemingen
Wijzigingen in werkkapitaal		-2.929.949	-3.750.741
Variaties van rubrieken in activa
Handelsvorderingen		-34.955	-312.531
Overlopende passiva		-88.803	196.738
Variaties van rubrieken in verplichtingen
Handelsschulden en overige schulden		-2.411.628	-3.598.129
Overlopende rekeningen		305.437	-36.820
Andere elementen van de operationele activiteiten		-1.696.764	-1.213.323
Vorderingen en schulden belastingen		150.483	39.488
Betaalde interesten		-1.932.617	-1.250.962
Ontvangen interesten		89.052	79.673
Andere financiële kosten		-3.681	-81.523
2. Investeringsactiviteiten		-18.466.404	-18.071.815
Vastgoedbeleggingen – Geactiveerde investeringen	3	-835.431	-276.773
Vastgoedbeleggingen – Nieuwe verwervingen	3	-12.900.173	-7.359.921
Vastgoedbeleggingen – betaalde voorschot		-700.000
Projectontwikkelingen	3	-3.322.645	-2.298.094
Andere immateriële vaste activa		0	-18.396
Andere materiële vaste activa		-19.871	-125.951
Andere langlopende financiële activa		0	-382
Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures		0	-930.000
Overname van dochterondernemingen	3	-683.284	-7.062.298
3. Financieringsactiviteiten		16.838.042	19.339.215
Toename (+) van de financiële schulden		22.500.000	24.800.000
Toename (+) / Afname (-) van de andere financiële verplichtingen		-95.815	-211.172
Variaties in de reserves (dividend op eigen aandelen)		-2.057	-54.593
Dividend vorig boekjaar		-5.564.087	-5.195.019
Totale kasstroom van het boekjaar		-332.149	675.668
Geldmiddelen en kasequivalenten aan het einde van de periode		325.898	1.268.745

P. 21 van 39

6.2 Toelichting op de verkorte tussentijdse financiële overzichten

6.2.1 Bijlage 1: Algemene informatie

Inclusio (vermeld als''de Vennootschap'' in de tussentijdse financiële jaarrekening) is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. De maatschappelijke zetel van de Vennootschap is gevestigd op 40 Herrmann-Debrouxlaan te 1160 Brussel.

Inclusio is een Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht die investeert in sociaal vastgoed. Ze heeft zich tot doel gesteld om op lange termijn kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen aan te bieden aan kwetsbare bevolkingsgroepen. Haar prioritair investeringssegment is de verwerving, de ontwikkeling en het beheer van vastgoed dat ter beschikking wordt gesteld van huurders met een laag of matig inkomen.

De meeste panden worden verhuurd of in beheer gegeven aan sociale Verhuurkantoren (SVK) die genieten van gewestelijke subsidies om woningen tegen een betaalbare huurprijs te kunnen aanbieden aan een kwetsbaar publiek.

De geconsolideerde tussentijdse financiële staten op 30 juni 2024 zijn op 27 augustus 2024 door de Raad van Bestuur goedgekeurd voor publicatie.

De commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ben VANDEWEYER, heeft een beperkt nazicht uitgevoerd en heeft bevestigd dat de boekhoudkundige informatie in dit halfjaarlijks financieel verslag geen aanleiding geeft tot enig voorbehoud vanwege hem en overeenstemt met de financiële staten goedgekeurd door de Raad van Bestuur.

6.2.2 Bijlage 2 : Voornaamste grondslagen voor financiële verslaggeving volgens IFRS Bijlage 2.1 Waarderingsgrondslag

De geconsolideerde jaarrekening dekt de periode van 6 maanden eindigend op 30 juni 2024.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de GVV-status (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) en IAS 34.

De geconsolideerde jaarrekening wordt gepresenteerd in euro. Ze zijn opgesteld op basis van historische kosten, met uitzondering van vastgoedbeleggingen en bepaalde financiële instrumenten, die tegen reële waarde worden gewaardeerd.

De waarderingsgrondslagen zijn consistent toegepast met de waarderingsgrondslagen gepubliceerd in de geconsolideerde jaarrekening voor de periode eindigend op 31 december 2023. Voor een overzicht van de toegepaste grondslagen wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening 2023.

In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekening moet de Vennootschap een aantal significante beoordelingen formuleren inzake de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving en een aantal schattingen maken.

Om die hypothesen te formuleren, baseert de effectieve leiding zich op haarervaring, de hulp van derden (met name vastgoeddeskundigen) en andere factoren die als relevant worden beschouwd. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. Deze laatste worden regelmatig herzien en overeenkomstig aangepast.

6.3 Toelichting op de financiële overzichten

Bij het opstellen van deze verkorte financiële staten per 30 juni 2024, is de Raad van Bestuur van oordeel dat de situatie in Oekraïne en de gevolgen van de sancties tegen Rusland, evenals de spanningen in het Midden-Oosten, geen rechtstreekse invloed hebben op de activiteiten en financiële resultaten van de groep.

Verder verwacht de onderneming geen significante impact op de toepassing van de nieuwe IFRSnormen vanaf 1 januari 2024.

6.4 Standaarden en interpretaties toepasbaar voor het boekjaar beginnend op of na 1 januari 2024

• Aanpassingen aan IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: Classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend en Langlopende Verplichtingen met Convenanten
• Aanpassingen aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback
• Aanpassingen aan IAS 7 Het Kasstroomoverzicht en IFRS 7 Financiële Instrumenten: Toelichtingen: Regelingen voor Leveranciersfinancieringen

6.5 Standaarden en interpretaties gepubliceerd, maar nog niet van toepassing voor het boekjaar beginnend op 1 januari 2024

• Aanpassingen aan IAS 21 De gevolgen van wisselkoerswijzigingen: Gebrek aan inwisselbaarheid (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2025 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
• IFRS 18 Presentatie en toelichting in de jaarrekening (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2027 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
• IFRS 19 Dochterondernemingen zonder publieke verantwoordingsplicht Toelichtingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2027 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)
• Aanpassingen aan IFRS 9 en IFRS 7 Classificatie en waardering van financiële instrumenten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2026 maar nog niet goedgekeurd binnen de Europese Unie)

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

6.6 Vastgoedbeleggingen

De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen zijn investeringen in onroerend goed (gebouwen of terreinen) die worden aangehouden om huuropbrengsten, een waardestijging of beide, te realiseren.

De voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen worden initieel opgenomen tegen kostprijs, inclusief transactiekosten en niet-aftrekbare btw. Wanneer het onroerend goed is verworven door fusie, worden de verschuldigde belastingen op de potentiële winst van het opgenomen actief, opgenomen in de kostprijs van het beschouwde actief.

Na de initiële opname worden de voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde. Deze reële waarde ("fair value") is het bedrag waarvoor het gebouw verhandeld zou kunnen worden tussen goed geïnformeerde, instemmende partijen die handelen in normale concurrentieomstandigheden.

Elke verandering in de reële waarde van vastgoedbeleggingen gedurende het boekjaar wordt direct opgenomen in de winst- en verliesrekening onder "Veranderingen in de reële waarde van vastgoedbeleggingen", waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen positieve en negatieve veranderingen. Aanpassingen aan overdrachtsbelasting die voortvloeien uit latere veranderingen in de reële waarde van een onroerend goed of uit de verkoop van een onroerend goed worden indirect bepaald wanneer reserves worden toegewezen onder "Reserves - Reserve voor veranderingen in de reële waarde van vastgoedbeleggingen".

Elk kwartaal evalueert een onafhankelijk vastgoeddeskundige de vastgoedportefeuille, inclusief kosten, registratierechten en commissies. De vastgoeddeskundige evalueert de eigendommen volgens de specificaties en toelichtingen die gelden voor de waardering van goederen uitgevaardigd door het "Royal Institute of Chartered Surveyors", en vervat in de "RICS Appraisal and Valuation Standards" en bepaalt de meest waarschijnlijke verkoopmethode (verkoop van de individuele eenheid of verkoop van het gehele getaxeerde onroerend goed).

Om haar schattingen uit te voeren, informeert de Vennootschap de deskundigen elk kwartaal over de huurtoestand van haar vastgoed, de kosten en belastingen te betalen door de verhuurder, de uitgevoerde of uit te voeren werkzaamheden en alle andere factoren die de reële waarde van de gebouwen kunnen beïnvloeden. Deze omvatten Energie Prestatie Certificaten, energieprestaties in relatie tot de relevante markt en locatie, en milieuaspecten (risico op overstroming, verontreiniging, enz.). Afhankelijk van het te beoordelen type vastgoed, bepalen de experts de meest geschikte methoden om de investeringswaarde te bepalen. Deze methoden omvatten de kapitalisatie van huurinkomsten, de DCF-methode of de methode op basis van de kostprijs.

Om de reële waarde van de aldus gewaardeerde activa te bepalen, maakt de Vennootschap de volgende aanpassingen :

-Als de investeringswaarde per verhuureenheid bepaald door de vastgoeddeskundige hoger is dan 2.500.000 €, wordt deze investeringswaarde gecorrigeerd door ze te delen door (1+2,5%). Deze correctie werd bepaald op sectorniveau, op basis van een grote steekproef van transacties, en stemt

overeen met de gemiddelde transactiekosten die daadwerkelijk in België worden betaald voor transacties van dit type.

-Als de investeringswaarde per verhuureenheid bepaald door de vastgoeddeskundige lager is dan 2.500.000 €, wordt deze investeringswaarde gecorrigeerd door ze te delen door (1+12,5% of 1+12,0%), om rekening te houden met de registratierechten die van toepassing zijn in het Gewest waar het onroerend goed gelegen is.

-De initiële boekwaarde van de activa omvat de commissies verbonden aan de aankoop van vastgoedbeleggingen. Dit geldt ook bij de aankoop van aandelen van een vastgoedonderneming, een inbreng in natura van een gebouw tegen de uitgifte van nieuwe aandelen of een inbreng van activa door fusie of overname van een vastgoedonderneming.

Wanneer door de transactie echter een bedrijfscombinatie ontstaat, worden de bijhorende kosten rechtstreeks als lasten geboekt in de resultatenrekening. Commissies met betrekking tot de verhuur van vastgoed worden als lasten geboekt in de resultatenrekening.

Overname van bedrijven

Wanneer Inclusio de controle neemt over een geïntegreerde groep van activiteiten en activa die beantwoorden aan de definitie van een Vennootschap in overeenstemming met IFRS 3 – Bedrijfscombinatie, worden de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen van de overgenomen partij opgenomen tegen reële waarde op de overnamedatum. Bovendien worden uitgestelde belastingen geboekt op de ontstane tijdelijke verschillen en opgenomen in de verworven netto activa. Goodwill is het positieve verschil tussen de overnameprijs (exclusief aan de overname gerelateerde kosten), vermeerderd met eventuele minderheidsbelangen, en de reële waarde van de verworven netto activa. Indien dit verschil negatief is ("negatieve goodwill"), wordt het onmiddellijk in de resultatenrekening opgenomen na bevestiging van de waarden.

Indien de overname van een onderneming bestaande uit één of meer vastgoedbeleggingen en een groep activa (en/ of verplichtingen) niet beantwoordt aan de definitie van een bedrijf volgens IFRS 3, wordt de overname verwerkt als een overname van individueel identificeerbare activa en verplichtingen (met inbegrip van vastgoedbeleggingen). De kostprijs van de overname wordt toegerekend aan de afzonderlijke identificeerbare activa en verplichtingen op basis van hun relatieve reële waarde op de datum van overname. Bijgevolg geeft een dergelijke verwerving geen aanleiding tot de opname van goodwill. Overeenkomstig IAS 40 worden vastgoedbeleggingen na de eerste opname gewaardeerd tegen reële waarde. De exit taks is de taks op de meerwaarde die voortvloeit uit de erkenning van een Belgische vennootschap als GVV (of GVBF) of uit de fusie van een niet-GVV-Vennootschap met een GVV. Wanneer de Vennootschap, die niet de status van een GVV heeft maar wel voor deze regeling in aanmerking komt, voor het eerst in de consolidatie- kring van de Groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks aangelegd. Elke latere aanpassing van deze verplichting wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen. Wanneer de goedkeuring of fusie plaatsvindt, wordt de voorziening omgezet in een schuld, en elk verschil wordt eveneens opgenomen in de resultatenrekening..

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

6.7 Toelichting 3: Vastgoedbeleggingen

Zoals voorgeschreven in de standaard IAS 40, wordt het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring, opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Het vastgoed dat in deze categorie wordt opgenomen, is het vastgoed dat in aanbouw is of een zware renovatie ondergaat, of het vastgoed dat geen opbrengsten genereert omwille van zijn aard (gronden).

In €	Vastgoed beschikbaar voor verhuur	Projectontwik kelingen	Totaal vastgoed beleggingen
Saldo per 31-12-2022	255.942.719	18.291.605	274.234.324
Voltooide gebouwen in aanbouw	13.696.241	-13.696.241
Verwervingen	9.458.029	443.686	9.901715
Investeringen	1.523.664	4.165.865	5.689.529
Geactiveerde rente		326.462	326.462
Aankoop via overname van vennootschappen	10.160.000		10.160.000
Aanpassingen van de reële waarde	28.089.723	68.155	28.157.878
Saldo per 31-12-2023	318.870.376	9.599.533	328.469.909

Saldo per 31-12-2023	318.870.376	9.599.533	328.469.909
Voltooide gebouwen in aanbouw	3.349.434	-3.349.434
Verwervingen	12.900.173	0	12.900.173
Investeringen	835.431	3.322.645	4.158.076
Geactiveerde rente		170.549	170.549
Aankoop via overname van vennootschappen	3.700.000		3.700.000
Aanpassingen van de reële waarde	5.404.034	-268.012	5.136.022
Saldo per 30-06-2024	345.059.448	9.475.282	354.534.730

Bewegingen in de vastgoedportefeuille worden besproken in hoofdstuk 1.

De bouwprojecten worden voortgezet. Inclusio heeft 3 projecten in aanbouw op 30 juni 2024:

In €		Reële waarde op 30/06/2024 Reële waarde op 31/12/2023
Vander Bruggen	2.626.667	1.868.444
Melkerij	3.538.393	1.663.393
Bonnemaison	3.310.222	2.930.807
Marvis	0	3.136.889
TOTAAL	9.475.282	9.599.533

Onderstaande tabel geeft de aansluitingsgegevens van de aankoop van de dochterondernemingen.

Aankoop van vennootschappen

In €	Rebirth Development
Vastgoedbeleggingen	3.700.000
Geldmiddelen en kasequivalenten	7.981
Voorzieningen	-5.157
Handelsschulden	-222.427
Financiële schulden	-2.541.500
Andere schulden	-140.243
Exit Taks	-107.389
Totaal verworven netto-activa	691.265

In €	Rebirth Development
Geldmiddelen betaald bij verwerving	-691.265
Minus overgenomen geldmiddelen	7.981
Netto kasuitstroom uit investeringsactiviteiten	-683.284

Er zijn geen huurinkomsten van deze aankoop in de geconsolideerde staten voor de eerste helft van 2024. Op jaarbasis is de verwachte huur 163.944 €.

Aankoop van vennootschappen bestaande uit één of meer vastgoedbeleggingen en een groep activa (en/of passiva) die niet voldoen aan de definitie van een bedrijf (business) onder IFRS3 zijn verwerkt als een acquisitie van individuele identificeerbare activa en passiva.

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

6.8 Toelichting 4 : Segmentinformatie

(in €)	Geconsolideerde balans – Segment	Brussels Gewest	Vlaams Gewest	Waals Gewest	Niet toegewezen	30/06/2024
I	Vaste activa	170.658.381	102.339.494	81.541.854	13.769.157	368.308.886
I C	Vastgoedbeleggingen	170.658.381	102.334.494	81.541.854		354.534.729
I C a	Vastgoed beschikbaar voor verhuur	168.031.714	98.796.101	78.231.632		345.059.448
I C b	Ontwikkelingsprojecten	2.626.667	3.538.393	3.310.222		9.475.282
II	Vlottende activa				1.694.137	1.694.137
TOTAAL ACTIVA		170.658.381	102.339.494	81.541.854	15.463.294	370.003.024
	Percent per segment	46,1%	27,7%	22,0%	4,2%

(in €)	Geconsolideerde balans – Segment	Brussels Gewest	Vlaams Gewest	Waals Gewest	Niet toegewezen	31/12/2023
	Vaste activa
I		154.647.436	98.045.225	76.076.585	13.149.329	341.918.575
I C	Vastgoedbeleggingen	154.358.980	98.034.343	76.076.585		328.469.909
I C a	Vastgoed beschikbaar voor verhuur	152.490.536	96.371.254	70.008.585		318.870.376
I C b	Projecten in ontwikkeling	1.868.444	1.663.089	6.068.000		9.599.533
II	Vlottende activa	0	0	0	1.344.917	1.344.917
	TOTAAL ACTIVA	154.647.436	98.045.225	76.076.585	14.494.246	343.263.492
	Percent per segment	45,1%	28,6%	22,2%	4,2%

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

	Geconsolideerde resultatenrekening	Brussels	Vlaams	Waals	Niet	30/06/2024
(in €)		Gewest	Gewest	Gewest	toegewezen
I	Huurinkomsten	3.451.340	1.865.056	1.928.950		7.245.347
III	Met verhuur verbonden kosten	-15.085	18.683	-700		2.898
	NETTO HUURRESULTAAT	3.436.256	1.883.739	1.928.250		7.248.245
IV	Recuperatie van vastgoedkosten	0	990	0		990
	Recuperatie van huurlasten en
	belastingen normaal gedragen door de	78.293	53.792	3.475		135.561
V	huurder op verhuurde gebouwen
	Huurlasten en belastingen normaal
	gedragen door de huurder op	-165.737	-283.381	-200.363		-649.482
VII	verhuurde gebouwen
	VASTGOEDRESULTAAT	3.348.812	1.655.139	1.731.363		6.735.314
IX	Technische kosten	-54.033	-52.377	-39.416		-145.827
X	Commerciële kosten	-14.012	-8.222	-11.563		-33.797
XI	Kosten en taksen van niet verhuurde	-2.864	-116			-2.980
	goederen
XII	Beheerskosten vastgoed	-44.322	-3.457		-253.949	-301.729
	VASTGOEDKOSTEN	-115.231	-64.173	-50.979	-253.949	-484.333
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	3.233.580	1.590.967	1.680.384	-253.949	6.250.982
XIV	Algemene kosten van de vennootschap				-1.145.874	-1.145.874
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten				-49.166	-49.166
	OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	3.233.580	1.590.967	1.680.384	-1.448.989	5.055.941
	Variaties in de reële waarde van
XVIII	vastgoedbeleggingen	4.112.904	499.225	523.894		5.136.022
XIX	Ander portefeuilleresultaat			-1.933		-1.933
	OPERATIONEEL RESULTAAT	7.346.484	2.090.191	2.202.344	-1.448.989	10.190.030
XX	Financiële inkomsten	82.512			6.540	89.052
XXI	Netto interestkosten				-1.762.068	-1.762.068
XXII	Andere financiële kosten				-3.681	-3.681
	Variaties in de reële waarde van
XXIII	financiële activa en passiva				677.361	677.361
	FINANCEEL RESULTAAT	82.512			-1.081.849	-999.336
	Aandeel in het resultaat van
XXIV	geassocieerde deelnemingen en joint				63.931	63.931
	ventures
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	7.428.996	2.090.191	2.202.344	-2.466.610	9.254.625
XXV	Vennootschapsbelasting				-77.707	-77.707
XXVI	Exit taks				11.984	11.984
	BELASTINGEN				-65.723	-65.723
	NETTORESULTAAT	7.428.996	2.090.191	2.202.344	-2.532.630	9.188.902

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

	Geconsolideerde resultatenrekening	Brussels	Vlaams	Waals	Niet	30/06/2023
(in €)		Gewest	Gewest	Gewest	toegewezen
I	Huuropbrengsten	3.284.799	1.653.012	1.471.459		6.409.269
III	Met verhuur verbonden kosten	-24.766	-32.784			-57.550
	NETTO HUURRESULTAAT	3.260.032	1.620.228	1.471.459		6.351.719
IV	Recuperatie van huurlasten		159			159
	Recuperatie van huurlasten en
V	belastingen normaal gedragen door	202.695	155.759	26.821		385.275
	de huurder op verhuurde
	gebouwen
	Huurlasten en belastingen normaal
VII	gedragen door de huurder op	-166.048	-345.614	-165.074		-676.736
	verhuurde gebouwen
	VASTGOEDRESULTAAT	3.296.679	1.430.532	1.333.206		6.060.417
IX	Technische kosten	-77.488	-59.375	-59.600		-196.463
X	Commerciële kosten	-13.059	-810	-515		-14.384
XI	Kosten en belastingen op		765			765
	onverhuurde goederen
XII	Beheerskosten vastgoed VASTGOEDKOSTEN	-47.099 -137.645	-3.614 -63.033	-60.116	-178.996 -178.996	-229.709 -439.790
	OPERATIONEEL
	VASTGOEDRESULTAAT	3.159.034	1.367.498	1.273.090	-178.996	5.620.626
XIV	Algemene kosten van de				-1.368.237	-1.368.237
	Vennootschap
XV	Andere operationele opbrengsten en				-67	-67
	kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR
	HET RESULTAAT OP DE	3.159.034	1.367.498	1.273.090	-1.547.300	4.252.322
	PORTEFEUILLE
XVIII	Variaties in de reële waarde van	3.118.330	608.644	1.254.393		4.981.367
	vastgoedbeleggingen
XIX	Andere resultaten op portefeuille			75.696		75.696
	OPERATIONEEL RESULTAAT	6.291.278	1.976.142	2.653.620	-1.611.656	9.309.384
XX	Financiële inkomsten	75.000			4.673	79.673
XXI XXII	Netto interestkosten Andere financiële kosten				-1.046.436 -81.523	-1.046.436 -81.523
	Variaties in de reële waarde van
XXIII	financiële activa en verplichtingen				-174.454	-174.454
	FINANCEEL RESULTAAT	75.000			-1.297.739	-1.222.739
	Aandeel in het resultaat van
XXIV	geassocieerde deelnemingen en joint
	ventures
	RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN	6.366.278	1.976.142	2.653.620	-2.909.395	8.086.645
XXV	Vennootschapsbelasting				-45.252	-45.252
XXVI	Exit Taks BELASTINGEN				-94.574 -139.825	-94.574 -139.825
	NETTORESULTAAT	6.366.278	1.976.142	2.653.620	-3.049.220	7.946.820

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

P. 30 van 39

6.9 Toelichting 5: Financiële activa en passiva

De Vennootschap financiert haar activiteiten met eigen middelen, maar ook via bankkredietlijnen. De onderstaande tabel toont de afgesloten kredietlijnen, de opgenomen bedragen op de balansdatum en de eindvervaldatum. De kredietovereenkomsten omschrijven de verplichtingen die de Vennootschap jegens de banken aangaat. Deze verplichtingen zijn van uiteenlopende aard: naleving van de GVV-regelgeving, schuldlimieten, dekking van de financiële kosten, enz. .

Bank	Type van financiering	Maxima al bedrag [M€]	Geboekte schuld op 30/06/2024 [M€]	Geboekte schuld op 31/12/2023 [M€]	Vervaldag	Rentevoet
BNP Paribas Fortis	Revolving	7,5	7,5	7,5	06-10-2026	Euribor
BNP Paribas Fortis	Revolving	7,5	7,5	7,5	06-10-2027	Euribor
BNP Paribas Fortis	Revolving	10	10	10	02-05-2027	Euribor
BNP Paribas Fortis	Revolving	10	10	5	02-05-2028	Euribor
BNP Paribas Fortis	Revolving	15	15	15	30-09-2027	Euribor
Triodos Bank	Revolving	15	7,5	6,2	31-10-2029	Euribor
Triodos Bank	Revolving	10	4,1	4,1	31-10-2030	Euribor
KBC Bank	Revolving	20	20	20	31-12-2027	Euribor
KBC Bank	Revolving	10	10	10	30-04-2029	Euribor
Belfius Bank	Revolving	12,5	3,3	0,1	31-12-2024	Euribor
Belfius Bank	Revolving	5	5	5	31-05-2027	Euribor
Belfius Bank	Revolving	7,5	7,5	7,5	31-05-2028	Euribor
Belfius Bank	Revolving	15	15	2,0	31-05-2029	Euribor
Caisse d'épargne HdF	Term loan	12,5	12,5	12,5	29-12-2025	Vast
Caisse d'épargne HdF	Term loan	12,5	12,5	12,5	28-12-2026	Vast
Totaal		170	147,4	124,9
Waarvan langlopend			144,1	124,8
Waarvan kortlopend			3,3	0,1

Leningen met een looptijd van meer dan een jaar zijn opgenomen onder langlopende leningen voor een bedrag van 144,1 M€, terwijl leningen met een looptijd van minder dan 12 maanden zijn opgenomen onder kortlopende leningen voor een bedrag van 3,3 M€.

Daarnaast heeft de Vennootschap verschillende rente-indekkingsinstrumenten afgesloten om de variabele rentevoet in bepaalde kredietovereenkomsten om te ruilen voor een vaste rente. Deze instrumenten worden niet onderworpen aan de afdekkingsboekhouding. Op 30 juni 2024 bedroeg het totale nominale bedrag van de IRS 94,5 M€.

De reële waarde van deze IRS bedraagt 3.815.251 € en is opgenomen onder langlopende financiële activa en verplichtingen. De variatie gedurende het halfjaar was positief en bedroeg 677.361 €, opgenomen in de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva.

Bank	Type van indekking	Onder schreven bedrag 30/06/2024	Begin	Vervaldatum	Reële waarde 30/06/2024	Reële waarde 31/12/2023
		[M€]			[€]	[€]
BNP Paribas Fortis	IRS floored	7,5	21-05-2020	21-05-2026	432.051	445.688
BNP Paribas Fortis	IRS floored	7,5	21-05-2020	21-05-2027	590.032	567.320
BNP Paribas Fortis	IRS floored	10	21-05-2020	21-05-2028	987.016	927.550
Belfius Bank	IRS floored	7,5	28-07-2020	29-01-2029	906.814	861.162
Belfius Bank	IRS floored	7,5	28-07-2020	30-07-2029	976.017	926.286
Belfius Bank	IRS unfloored	10	15-06-2023	28-06-2024	Clôturé	-325.475
Belfius Bank	IRS unfloored	10	28-06-2024	31-12-2031	-140.448	-
Belfius Bank	IRS unfloored	8	28-06-2024	30-06-2030	-35.391	-
Belfius Bank	Collar	14	28-06-2024	30-06-2031	-28.999	-
KBC Bank	IRS unfloored	10	08-12-2022	08-12-2028	95.634	-48.507
KBC Bank	Collar	5	08-12-2022	08-12-2027	9.742	-110.224
KBC Bank	IRS unfloored	5	15-06-2023	16-06-2025	22.784	-105.910
Totaal		94,5			3.815.251	3.137.890

Op 30 juni 2024 heeft Inclusio 94,5 M€ aan afdekkingen tegen 122,4 M€ aan leningen met variabele rente opgenomen. IRS posities zijn niet speculatief van aard.

De basis voor waarderingen die leiden tot reële waarden kunnen onder IFRS 13 worden gekwalificeerd als :

• Niveau 1: beursgenoteerde prijzen waarneembaar in actieve markten;
• Niveau 2: waarneembare inputs anders dan beursgenoteerde prijzen inbegrepen in niveau 1;
• Niveau 3: niet-waarneembare inputs.

De reële waarden van alle financiële activa en passiva zijn van niveau 2.

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

Overzicht op balansdatum (in €)	Categorie	30/06/2024	31/12/2023
Financiële vaste activa
Vorderingen	Tegen afgeschreven kostprijs	135.721	130.721
Afdekkingsinstrumenten	Tegen reële waarde	4.020.089	3.728.006
Vlottende financiële activa
Handelsvorderingen	Tegen afgeschreven kostprijs	101.520	66.565
Geldmiddelen en kasequivalenten	Tegen afgeschreven kostprijs	325.898	658.046
Totaal financiële activa		4.583.227	4.583.338
Langlopende financiële schulden
Bankschulden	Tegen afgeschreven kostprijs	144.100.000	124.800.000
Afdekkingsinstrumenten	Tegen reële waarde	204.838	590.116
Handelsschulden	Tegen afgeschreven kostprijs	174.818	170.616
Kortlopende financiële schulden
Bankschulden	Tegen afgeschreven kostprijs	3.300.000	100.000
Huurwaarborgen	Tegen afgeschreven kostprijs	143.464	139.190
Saldo van de overnameprijs te	Tegen afgeschreven kostprijs	166394	117.435
betalen
Andere rekening-courant	Tegen afgeschreven kostprijs	240.634	389.683
Handelsschulden	Tegen afgeschreven kostprijs	4.443.348	3.655.121
Totaal financiële verplichtingen		152.773.496	129.791.544

De boekwaarde van de financiële activa en financiële verplichtingen tegen afgeschreven kostprijs zoals hierboven vermeld, benadert de reële waarde, hetzij omdat zij een korte looptijd hebben, hetzij omdat zij rente dragen tegen variabele rentevoeten.

6.10 Toelichting 6 : Schuldratio

De schuldratio, berekend in overeenstemming met het KB GVV, bedraagt 41,69% en is als volgt samengesteld:

(in €)		30-06-2024	31-12-2023
I B.	Langlopende financiële schulden	144.100.000	124.800.000
I C.	Andere langlopende financiële verplichtingen	174.818	0
II B.	Kortlopende financiële schulden	3.850.492	746.307
II D.	Handelsschulden en andere kortlopende schulden	4.443.348	3.655.121
Totaal schulden		152.568.658	129.201.428
Totaal activa aangepast voor indekkingsinstrumenten		365.982.935	339.535.486
Schuldratio		41,69%	38,05%

Volgens de strategie van de Vennootschap, die streeft naar een maximale schuldratio tussen 45% en 50%, heeft Inclusio nog steeds een schuldcapaciteit tussen 22 en 61 M€ om nieuwe investeringen te financieren.

6.11 Toelichting 7 : Financiële leasevorderingen

Op 31/01/2023 werd een notariële akte van verlenging van de erfpachtovereenkomst ondertekend met L'Ecole Active betreffende het terrein in Ukkel dat als school wordt gebruikt. De initiële looptijd van vijftig jaar voor de periode van 1 juli 2014 tot 30 juni 2064 werd verlengd tot 99 jaar tot 30 juni 2113. De verlenging van dit contract heeft geleid tot de herclassificatie van deze activa, in 2022, van vastgoedbeleggingen naar financiële leasevorderingen. De canon die per kwartaal moet worden betaald, wordt daarom opgenomen als kapitaal en rente op basis van een afschrijvingsschema.

Periode	Jaarlijkse aflossing	Rente	Kapitaal	Uitstaand kapitaal aan het einde van de periode
2024	145.000	145.000	0	8.295.610
2025 tot 2028	921.357	844.693	76.664	8.218.946
2029 tot 2113	20.518.546	12.299.600	8.218.946	0

6.12 Toelichting 8 : Lijst van dochterondernemingen, geassocieerde deelnemingen en joint ventures

Naam	% in bezit	Consolidatie methode	Ondernemings-nummer
Rebirth Development	100%	Integraal	0715.840.402
Inclusio Ostbelgien	50,82%	Equity-methode	0778.320.377

6.13 Toelichting 9 : Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Inclusio heeft twee bijkomende aankopen afgerond die wachten op de ondertekening van de verkoopakte (compromis of koopovereenkomst al getekend). Deze 2 gebouwen zullen het segment sociale infrastructuur versterken (1 rusthuis en 1 ziekenhuis, die zullen worden omgevormd tot opvangcentra voor verzoekers om internationale bescherming).

6.14 Toelichting 10 : Transacties met verbonden partijen

Er zijn geen transacties aangegaan met verbonden partijen (dochterondernemingen, bestuurders of directeuren). Er zijn geen financieringen verstrekt aan geassocieerde deelnemingen.

6.15 Toelichting 11 : Gebeurtenissen na 30 juni 2024

Er hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan tussen 30 juni 2024 en de publicatiedatum van dit tussentijdse verslag.

6.16 Toelichting 12 : Belangrijkste risico's en onzekerheden

De belangrijkste risico's en onzekerheden voor de resterende 6 maanden van het huidige boekjaar zijn identiek aan de risico's en onzekerheden die zijn beschreven op pagina's 99 tot en met 105 van het Jaarverslag 2023, gepubliceerd in april 2024 en beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.inclusio.be).

PERSBERICHT Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR

Gereglementeerde informatie

6.17 Toelichting 13 : Eigen vermogen

De evolutie van het kapitaal wordt hieronder weergegeven :

Datum	Aantal	Gecumuleerd	Kapitaal	Gecumuleerd
	gecreëerde	aantal		kapitaal
	aandelen	aandelen	[€]	[€]
Akte van 06/11/2011 (oprichting)
	615	615	61.500	61.500
Akte van 23/12/2011	25.215	25.830	2.521.500	2.583.000
Akte van 23/09/2014	34.000	59.830	3.400.000	5.983.000
Akte van 20/05/2015	58.025	117.855	5.802.500	11.785.500
Akte van 24/06/2016	71.506	189.361	7.150.600	18.936.100
Akte van 29/09/2016	95.342	284.703	9.534.200	28.470.300
Akte van 17/05/2017	169.033	453.736	16.903.300	45.373.600
Akte van 22/12/2017	98.424	552.160	9.842.400	55.216.000
Akte van 03/04/2019	313.763	865.923	31.376.300	86.592.300
Subtotaal voor de akte van
29/10/2020	865.923	865.923	86.592.300	86.592.300
Akte van 29/10/2020
deling van het aantal aandelen door 5	4.329.615	4.329.615	86.592.300	86.592.300
IPO van 10/12/2020	2.857.943	7.187.558	57.158.860	143.751.160
Akte kapitaalsvermindering van
11/06/2021			-945.037	142.806.123
Inbrengen in natura van	240.789	7.428.347	4.784.477	147.590.601
25/06/2021
Verrichtingen in	-	-	-	-
2021-2024 :
Saldo op 30/06/2024		7.428.347		147.590.601

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

6.18 Toelichting 14 : EPRA

Indicatoren	Definities	30/06/2024	31/12/2023
EPRA LTV	EPRA Loan to Value Deze indicator relateert het bedrag van de schulden aan de reële waarde van het gebouw.	41,86%	38,17%
EPRA NRV	EPRA Net Reinstatement Value Deze indicator gaat ervan uit dat de Vennootschap zijn activa niet verkoopt en weerspiegelt de waarde die nodig zou zijn om het bedrijf opnieuw op te bouwen op basis van zijn huidige structuur.	33,84	33,11
EPRA NTA	EPRA Net Tangible Assets Deze indicator gaat ervan uit dat het bedrijf activa aan- en verkooptransacties uitvoert, wat resulteert in uitgestelde belastingen.	28,71	28,31
EPRA NDV	EPRA Net Disposal Value Deze indicator vertegenwoordigt de waarde van aandelen in een scenario van verkoop van alle activa die leidt tot de afwikkeling van uitgestelde belastingen en de terugbetaling van schulden en financiële instrumenten.	29,22	28,73
EPRA NIY	EPRA Net Initial Yield Geannualiseerde brutohuuropbrengsten op basis van de contractuele huren op de afsluitingsdatum van de jaarrekening, verminderd met vastgoedkosten, alles gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille, vermeerderd met de kosten en overdrachtsrechten geschat tijdens de hypothetische vervreemding van de plaatsing van de gebouwen.	3,89%	3,72%
EPRA 'topped-up' NIY	EPRA Net Initial Yield 'topped-up' Deze ratio omvat een bijkomende aanpassing aan de EPRA NIY om rekening te houden met het einde van de toegekende huurvrije periodes.	3,89%	3,72%
EPRA Vacancy Rate	Deze maatstaf geeft de verhouding weer van de geschatte huurwaarde (ELV) van leegstaande ruimte gedeeld door de ELV van de gehele portefeuille die beschikbaar is voor verhuur.	1,81%	1,58%
Indicatoren	Definities	30/06/2024	30/06/2023
EPRA Cost Ratios (included)	De kostenratio (inclusief directe leegstandskosten) relateert alle exploitatie- en vastgoedkosten aan de brutohuuropbrengsten.	29,53%	33,60%
EPRA Cost Ratios (excluded)	De kostenratio (exclusief directe leegstandskosten) relateert alle exploitatie- en vastgoedkosten aan de brutohuuropbrengsten.	29,53%	33,60%
EPRA Earnings	Resultaat uit operationele activiteiten	0,45	0,42

Inclusio NV Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (OGVV) naar Belgisch recht Herrmann-Debrouxlaan 40, 1160 Brussel, België www.inclusio.be – BE 0840.020.295 – Tel + 32 2 675 78 82

P. 36 van 39

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

7 Uittreksel uit het verslag van de Commissaris over de jaarrekening per 30 juni 2024

DELOITTE

Verslag van het beperkte nazicht van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie voor het semester afgesloten op 30 juni 2024

In het kader van ons mandaat van commissaris-revisor brengen wij u verslag uit over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie. Deze tussentijdse geconsolideerde financiële informatie bestaat uit de verkorte geconsolideerde financiële positie per 30 juni 2024, de verkorte geconsolideerde winst- en verliesrekening, het verkorte geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het verkorte geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het verkorte geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden die op die datum is afgesloten, en de selectieve toelichtingen 1 tot en met 13.

7.1 Verslag over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie

Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Inclusio NV ("de Vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep"), opgesteld in overeenstemming met de International Standard IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving" zoals aanvaard door de Europese Unie.

Het totaal van de in de verkorte geconsolideerde financiële staten vermelde activa bedraagt 370 003 (000) € en de geconsolideerde winst (aandeel van de Groep) voor de periode bedraagt 9 189 (000) €.

De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en van een oprechte presentatie van deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving" zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij deze geconsolideerde tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling.

7.2 Reikwijdte van de beperkte evaluatie

Wij hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaard voor de beoordeling van tussentijdse financiële informatie (ISRE 2410), "A Review of Interim Financial Information Performed by the Entity's Independent Auditor". Een onderzoek van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, hoofdzakelijk bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiële en boekhoudkundige aangelegenheden, en het toepassen van analytische en andere onderzoeksprocedures. Een beoordeling is aanzienlijk minder uitgebreid dan een controle die wordt uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaarden voor accountantscontrole en stelt ons derhalve niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Bijgevolg verstrekken wij geen controleverslag over de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie.

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

7.3 Conclusie

Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Inclusio NV niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met de International Standard IAS 34 "Tussentijdse Financiële Verslaggeving" zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

Ondertekend in Antwerpen. De commissaris Deloitte Bedrijfsrevisoren BV Vertegenwoordigd door Ben VANDEWEYER

8 Agenda van de aandeelhouder

Evenementen	Datum
Publicatie van de resultaten op 30 juni 2024	30/08/2024
Publicatie van de resultaten op 30 september 2024	29/11/2024
Publicatie van de jaarresultaten 2024	28/02/2025
Publicatie van het jaarverslag 2024	18/04/2025
Publicatie van resultaten op 31 maart 2025	20/05/2025
Algemene gewone vergadering	21/05/2025
Publicatie van resultaten op 30 juni 2025	29/08/2025
Publicatie van de resultaten op 30 september 2025	28/11/2025

9 Verklaring door verantwoordelijke personen

De Raad van Bestuur, Lionel VAN RILLAER (CEO) en Jean-Luc COLSON (CFO) verklaren dat, voor zover hen bekend, dat:

• De verkorte financiële staten in dit tussentijds financieel verslag, opgesteld in overeenstemming met de van toepassing zijnde standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële toestand en de resultaten van Inclusio en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; en
• Dit tussentijds financieel verslag op 30 juni 2024 een getrouw overzicht bevat van de belangrijke gebeurtenissen die zich de eerste zes maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en het effect daarvan op de samenvattende financiële staten. Het bevat ook een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar en vermeldt de belangrijkste transacties met verbonden partijen en hun impact op de samenvattende financiële staten.

Brussel, 30 augustus 2024, 07:30 CET Euronext Brussels, ISIN BE0974374069 / INCLU.BR Gereglementeerde informatie

Over Inclusio

Inclusio is een impactvennootschap gespecialiseerd in vastgoed met een sociaal karakter in België.

Het heeft het OGVV-statuut (Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) naar Belgisch recht en is actief in 3 sectoren (cijfers op 31 juni 2024):

• Betaalbare huurwoningen (1.364 eenheden; 3.707 personen gehuisvest): studentenkamers, appartementen, huizen
• Huisvesting en zorg voor mensen met een beperking (155 eenheden; 182 personen gehuisvest): opvanghuizen en dagcentra
• Sociale infrastructuur (13 eenheden; 1.361 personen gehuisvest): opvangcentra voor asielzoekers, daklozen, pleegkinderen, scholen, crèches, kantoren voor vzw's
• Totaal: 1.532 eenheden; 5.250 personen gehuisvest

Kerncijfers op 31 juni 2024:

• Reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie: 345 M€
• Schuldratio: 41,7%
• Intrinsieke waarde: 29,2 €/aandeel

Inclusio is sinds 2020 genoteerd op Euronext Brussel onder de naam "INCLU" en is als zodanig onderworpen aan de regelgeving en het toezicht van de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Lionel VAN RILLAER Jean-Luc COLSON Benoit DESUTTER Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer lionel.vanrillaer@inclusio.be jean-luc.colson@inclusio.be benoit.desutter@inclusio.be