Jaarresultaat 2022

27 februari 2023

VASTGOEDVENNOOTSCHAP MET UITGESPROKEN SOCIALE AMBITIES

Voorwoord

"We zijn bijzonder trots op onze verwezenlijkingen en onze resultaten van 2022. Met een portefeuille in exploitatie van meer dan 250 M€ bevestigen we de rol van Inclusio als belangrijke speler op het gebied van sociale huisvesting in België. Bijna 4.000 mensen wonen nu in gebouwen die eigendom zijn van Inclusio.

Deze sociale meerwaarde gaat gepaard met solide financiële resultaten waardoor we onze aandeelhouders iets meer kunnen uitkeren. Gezien de investeringscapaciteit die we nog hebben, zoeken we naar nieuwe projecten om het aanbod van kwaliteitsvolle

betaalbare huurwoningen te vergroten, zoals het project Middelweg dat eind 2022 werd ingehuldigd, en hopen we het aantal gebouwen dat sociale organisaties en verenigingen kan huisvesten te kunnen uitbreiden."

Marc Brisack CEO Inclusio

Sterke groei van de vastgoedportefeuille en zijn sociale impact

Overzicht

De huurinkomsten bedragen nu meer dan 10 M€. Er wordt verwacht dat zij in 2023 12 M€ zullen bedragen.
Sterke groei van de vastgoedportefeuille in exploitatie tot 256 M€ op 31 december 2022, ten opzichte van 214 M€ op 31 december 2021, hetzij een stijging van 20% op één jaar en zelfs 41% meer dan eerder gepland bij de beursintroductie.
Bedrijfsresultaat voor portefeuilleresultaat van 7,1 M€, een stijging van 62% ten opzichte van 2021.
Schuldgraad van 36,5% op 31 december 2022.
Woningen tegen een betaalbare huurprijs : aankoop van de projecten Middelweg in Haren (123 appartementen), Borgerstein in Sint-Katelijne-Waver (23 appartementen) en Nationale in Stekene (18 appartementen); aankoop van bestaande gebouwen in exploitatie in Moeskroen (33 appartementen) en Hamont-Achel (10 appartementen). Aankoop van gebouwen en gronden voor ontwikkeling in Anderlecht, Moeskroen en Doornik.
Sociale infrastructuur : aankoop van het opvangcentrum voor asielzoekers in Nonceveux (Aywaille), oplevering van de benedenverdieping in de Paviljoenstraat 7-9 in Schaarbeek (twee units voor vzw's die personen met een beperking opvangen), aankoop van een hotel dat zal worden ingericht voor de opvang van 60 niet-begeleide minderjarige vreemdelingen, aankoop van een herenhuis voor de huisvesting van 17 kinderen die gespecialiseerde hulp nodig hebben buiten hun gezinssituatie.
De projecten in ontwikkeling omvatten de bouw van meer dan 100 betaalbare huurwoningen en twee Thomashuizen voor de huisvesting van 19 personen met een beperking.
Bezettingsgraad van 99,2% en een gemiddelde huurtermijn van 13 jaar.
NIW per aandeel van 25,08 EUR op 31 december 2022 (een stijging van 11% ten opzichte van 31 december 2021).
Brutodividend van 70 cent betaalbaar op 26 mei 2023, dat een pay-out van 82% vertegenwoordigt.

Inhoudstafel

1.	Operationele activiteiten	6
1.1.	Vastgoedbeleggingen in verhuur	6
1.2.	Projecten in ontwikkeling	10
1.3.	Overzicht van de vastgoedportefeuille	10
2.	Financiële resultaten	11
2.1.	Geconsolideerde resultatenrekening	11
2.2.	Geconsolideerde balans	13
3.	Een onderneming met grote impact	15
4.	Perspectieven voor 2023	16
5.	Financiële kalender	16

1. Operationele activiteiten van het boekjaar 2022

1.1. Vastgoedbeleggingen in verhuur

De operationele portefeuille van Inclusio is in 2022 aanzienlijk gegroeid tot een omvang van 256 M€ op 31 december 2022 (hetzij + 20% ten opzichte van 31 december 2021).

Betaalbare huurwoningen

Inclusio heeft haar gebouwenbestand met bijna 200 eenheden uitgebreid door de aankoop van bestaande gebouwen en de oplevering van verschillende nieuwe projecten.

AANKOOP VAN BESTAANDE GEBOUWEN

Verwerving van de vennootschap Trifax in juni 2022

Aantal woningen : 33
2 verschillende gebouwen
Huurder : Sociaal Verhuurkantoor (SVK) Mouscron-Logement
Duur van de huurovereenkomst : 15 jaar.

Hamont-Achel (aankoop in augustus 2022)

Aantal woningen : 10
4 appartementen met 1 kamer en 6 appartementen met 2 kamers

OPGELEVERDE PROJECTEN

Project Borgerstein te Sint-Katelijne-Waver

Aantal woningen : 23
Voorlopige oplevering : 22 september 2022
Huurder : Sociaal Verhuurkantoor Onderdak
Duur van de huurovereenkomst : 18 jaar

Project Middelweg te Haren

Aantal woningen : 123
Voorlopige oplevering : 6 december 2022
Huurders : SVK Hector Denis en SVK Baita
Duur van de beheersmandaten : 16 jaar

Project Nationale te Stekene

Aantal woningen : 18
Voorlopige oplevering : 14 december 2022
Huurder : SVK Waasland
Duur van de huurovereenkomst : 18 jaar

SOCIALE INFRASTRUCTUUR

Project Nonceveux (Aywaille)

Type : opvangcentrum voor asielzoekers
Huurder : Rode Kruis van België
Duur van de huurovereenkomst : 9 jaar
Aantal opvangplaatsen : 220

Project Paviljoen 7-9 (Schaarbeek) – gelijkvloers

Type : dagcentrum voor personen met een beperking
Huurders : VZW Les Tof-Services en VZW Bataclan
Duur van de huurovereenkomsten : 99 jaar

Project Lambermont 382 (Schaarbeek)

Type : opvang- en opvoedingscentrum voor jongeren die gespecialiseerde hulp nodig hebben buiten hun gezinssituatie
Huurder : VZW P.A.S.S.A.J.E. (Promotion d'Activités de Soutien et de Services d'Accompagnement de Jeunes et d'Enfants)
Duur van de huurovereenkomst : 5 jaar
Aantal opvangplaatsen : 17 jongeren

1.2. Projecten in ontwikkeling

Op 31 december 2022 zijn de belangrijkste projecten in ontwikkeling en verbintenissen, die buiten de balans vallen, de volgende :

Project	Gewest	Gemeente	Segment	Aantal eenheden
Lambermont 322	Brussel	Schaarbeek	Sociale infra	1
Vander Bruggen	Brussel	Anderlecht	Woningen	23
Thomashuis	Vlaanderen	Keerbergen	Beperking	10
Thomashuis	Vlaanderen	Westmalle	Beperking	11
Melkerij	Vlaanderen	Wachtebeke	Woningen	28
Dragon	Wallonië	Moeskroen	Woningen	33
Marvis	Wallonië	Doornik	Woningen	13
Bonnemaison 10	Wallonië	Doornik	Woningen	71

1.3. Overzicht van de vastgoedportefeuille

De tabel hieronder toont de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Inclusio en de verdeling ervan over de drie categorieën waarin de strategie van de vennootschap is gericht op investeringen (uitsluitend vastgoedbeleggingen in verhuur).

Reële waarde van de Gebouwen in exploitatie (in M€)	31/12/2022	31/12/2021
Betaalbare huurwoningen	210	171
Opvang van personen met een beperking	23	22
Sociale infrastructuur	23	21
Totaal	256	214

Het gemiddelde bruto huurrendement van de portefeuille in exploitatie bedraagt 4,62% (als percentage van de reële waarde) per 31 december 2021, ten opzichte van 4,43% per 31 december 2021.

De bezettingsgraad van de portefeuille bedraagt 99,2% per 31 december 2022 (ten opzichte van 99,4% per 31 december 2021). Er zijn nog twee commerciële units te huur in het project Middelweg te Haren en enkele parkeerplaatsen in verschillende gebouwen van de portefeuille.

De vastgoedportefeuille van Inclusio is over het algemeen zeer recent: 85% van de gebouwen in bezit is minder dan 5 jaar oud en voldoet dus aan de strengste energienormen.

2. Financiële resultaten

2.1. Geconsolideerde resultatenrekening

In €		31/12/2022	31/12/2021
I	Huurinkomsten	10.438.631	7.044.064
III	Met verhuur verbonden kosten	-97.295	14.074
	NETTO HUURRESULTAAT	10.341.336	7.058.138
IV	Recuperatie van huurlasten	5.608	1.915
	Recuperatie van huurlasten en belastingen
V	normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	556.003	357.766
VII	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-706.871	-504.458
	VASTGOEDRESULTAAT	10.196.076	6.913.361
IX	Technische kosten	-355.538	-218.873
X	Commerciële kosten	-16.012	-28.383
XI	Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen	-4.729	-1.679
XII	Beheerkosten vastgoed	-398.558	-274.061
	VASTGOEDKOSTEN	-774.837	-522.996
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	9.421.239	6.390.365
XIV	Algemene kosten van de vennootschap	-2.261.403	-1.995.456
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten	-43.513	-3.425
	OPERATIONEEL RESTULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE	7.116.324	4.398.334
XVI	Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen	0	19.840
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	10.478.643	9.532.176
XIX	Andere portefeuilleresultaten	35.746	100.909
	OPERATIONEEL RESULTAAT	17.630.713	14.051.259
XX	Financiële inkomsten	80.578	423
XXI	Netto interestkosten	-778.618	-307.228
XXII	Andere financiële kosten	-21.854	-4.372
XXIII	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	5.364.381	840.056
	FINANCIEEL RESULTAAT	4.644.487	528.879
XXIV	Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures	71.302	91.582
	RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	22.346.503	14.671.720
XXV	Vennootschapsbelasting	-140.677	34.534
XXVI	Exit tax	24.074	-54.282
	BELASTINGEN	-116.602	-19.748
	NETTO RESULTAAT	22.229.900	14.651.972

Netto huurresultaat

De netto huurinkomsten zijn gestegen van 7,1 M€ in 2021 naar 10,3 M€ in 2022. Deze stijging is het resultaat van de verschillende hierboven beschreven overnames en een indexering van de lopende huurprijzen (like-for-like stijging van 6,23%).

Resultaat eigendommen

Na verrekening en herfacturering van huurlasten, onroerende voorheffing en belastingen, bedraagt het vastgoedresultaat 10,2 M€ voor het boekjaar 2022, tegen 6,9 M€ in het vorige boekjaar.

Vastgoedkosten

De vastgoedkosten bedragen 775 k€ (hetzij 7,5% van de huurinkomsten). Het exploitatieresultaat van de gebouwen bedraagt dus 9,4 M€, hetzij 91,1% van de huurinkomsten. Dit bijzonder hoge niveau wordt verklaard door het "B to B"-model van Inclusio, waarbij de sociale verhuurkantoren de hoofdrol spelen in het dagelijkse beheer van de vastgoedportefeuille (innen en terugvorderen van de huur, plaatsbeschrijvingen, kleine herstellingen, enz.)

Algemene kosten

De algemene kosten bleven onder controle op 2,3 M€, 13% hoger dan in het boekjaar 2021.

Bedrijfsresultaat vóór resultaat op de portefeuille

Het bedrijfsresultaat vóór het resultaat op de portefeuille bedraagt 7,1 M€ voor het boekjaar 2022, tegen 4,4 M€ in 2021.

Wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

De verandering in de reële waarde van vastgoedbeleggingen laat een niet-gerealiseerde winst zien van € 10,5 M€ voor het jaar 2022, vergeleken met € 9,5 M€ in 2021. Deze positieve wijziging is gedeeltelijk toe te schrijven aan de indexering van de huurinkomsten en aan de start van de exploitatie van eigen bouwprojecten.

Financieel resultaat

De netto-interestlasten stegen tot 0,8 M€ als gevolg van de stijging van de financiële schuld in de loop van het boekjaar om de overnames te financieren. Anderzijds werd een niet-gerealiseerde winst van 5,4 M€ (tegen 0,8 M€ in 2021) geboekt op de wijziging in de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten als gevolg van de stijging van de rentevoeten.

De gemiddelde kostprijs van opgenomen bankleningen, inclusief afdekkingsinstrumenten en exclusief boekingskosten, bedroeg 1,49% in 2022 (tegen 1,73% in 2021). Deze daling is toe te schrijven aan het feit dat de niet-gebruiksvergoedingen grotendeels zijn gedaald als gevolg van het grote investeringsprogramma dat werd gefinancierd door gebruik te maken van de beschikbare kredietlijnen.

Netto resultaat

Het geconsolideerde nettoresultaat bedraagt 22,2 M€ vergeleken met 14,7 M€ in het vorige boekjaar.

2.2. Geconsolideerde balans

In €		31/12/2022	31/12/2021
I	Vaste activa	288.735.254	219.870.015
I B	Immateriële vaste activa	30.336	50.380
I C	Vastgoedbeleggingen	274.234.324	218.539.805
I D	Andere materiële vaste activa	112.623	51.408
I E	Langlopende financiële activa	6.062.360	685.096
I F	Financiële leasevorderingen	8.295.610	0
I I	Investeringen in geassocieerde deelnemingen en joint-ventures	0	543.329
II	Vlottende activa	1.519.282	1.659.105
II D	Handelsvorderingen	52.461	161.633
II E	Belastingvorderingen en andere vlottende activa	321.272	141.381
II F	Geldmiddelen en kasequivalenten	593.077	944.387
II G	Overlopende rekeningen	552.472	411.704
	TOTAAL ACTIVA	290.254.536	221.529.123

	EIGEN VERMOGEN	186.248.933	167.771.260
A	Kapitaal	142.916.788	142.916.788
B	Uitgiftepremies	8.750.150	8.750.150
C	Reserves	12.352.094	1.452.350
D	Nettoresultaat van het boekjaar	22.229.900	14.651.972
	VERPLICHTINGEN	104.005.603	53.757.863
I	Langlopende verplichtingen	71.200.000	51.476.469
I B	Langlopende financiële schulden	71.200.000	51.476.469
II	Kortlopende verplichtingen	32.805.603	2.281.394
II B	Kortlopende financiële schulden	28.067.878	361.478
II D	Handelsschulden en andere kortlopende	4.425.698	1.842.940
II F	Overlopende rekeningen	312.028	76.975
	TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	290.254.536	221.529.123

	Aantal aandelen op het einde van de periode	7.428.347	7.428.347
	Intrisieke waarde per aandeel	25,08	22,59
	Schuldratio (KB-GVV)	36,48%	24,30%

Vaste activa

In 2022 is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van 219 M€ eind 2021 tot 274 M€ eind 2022 toegenomen, hetzij een stijging van 25%. De portefeuille bestaat uit 256 M€ aan vastgoed in exploitatie en 18 M€ aan projecten in ontwikkeling. Na de ondertekening van een erfpachtovereenkomst voor 99 jaar met Ecole Active, wordt dit project nu beschouwd als een financiële leasing en staat het op de actiefzijde van de balans voor 8,3 M€ onder vorderingen financiële leasing.

Opmerking : de in de balans opgenomen reële waarde van de afdekkingsinstrumenten bedraagt inmiddels 5,9 M€ als gevolg van de in 2022 geboekte rentewijziging.

Eigen vermogen

Op 31 december 2022 bedroeg het eigen vermogen van de groep 186,2 M€, een stijging van 13,4% vergeleken met het niveau van eind 2021.

Op 31 december 2022 bedraagt het totale aantal uitgegeven aandelen 7.428.347. 2.851, die worden aangehouden als eigen aandelen in het kader van de liquiditeitsverschaffingsovereenkomst die in december 2022 met Kepler Chevreux is gesloten. Bijgevolg bedraagt de intrinsieke waarde 25,08 € per aandeel, tegen 22,59 € per aandeel eind 2021.

Schuldratio en bankschulden

De kortlopende en langlopende financiële verplichtingen bedragen 99,3 M€.

Inclusio onderhandelde in het laatste kwartaal van het boekjaar over nieuwe kredietlijnen voor een bedrag van 30 M€ en maakte van de gelegenheid gebruik om het aantal financiële instellingen waarmee het werkt uit te breiden. Op 31 december 2022 heeft Inclusio nog steeds meer dan 16 M€ aan opnamecapaciteit op haar huidige bankkredietlijnen.

De schuldgraad volgens het KB-GVV is 36,5% op 31 december 2022 tegen 24,3% eind 2021. Het bedrijf heeft dus nog een investeringscapaciteit van ongeveer 82,5 M€ voordat het een schuldratio van 50% bereikt.

Dividend

Aan de algemene vergadering zal worden voorgesteld de uitkering goed te keuren van een brutodividend van 70 cent per aandeel (d.w.z. een nettodividend van 49 cent per aandeel na een inhouding van 30% roerende voorheffing). Dit dividend is 13% hoger dan het dividend dat bij de beursintroductie in het prospectus werd aangekondigd, hoewel de pay-out ratio slechts 82% bedraagt.

Het dividend zal worden uitbetaald op 26 mei 2023 (Ex-date 24 mei 2023 en Record date 25 mei 2023).

3. Een onderneming met grote impact

Sociale impact

Het belangrijkste onderscheid van Inclusio in de wereld van beursgenoteerde ondernemingen is de sterke sociale impact van haar vastgoedinvesteringen.

Het project Middelweg, dat bestaat uit 123 nieuwe appartementen in 3 afzonderlijke gebouwen, werd in december 2022 opgeleverd en is het grootste nieuw project dat in Brussel aan de sociale verhuurkantoren in 2022 ter beschikking werd gesteld.

Het project valt ook op doordat meer dan een derde van de appartementen minstens drie slaapkamers heeft. Dit zorgt voor een grote verscheidenheid aan bewoners in het complex, van alleenstaanden tot grote gezinnen.

In de sector sociale infrastructuur heeft de aankoop van een nieuw opvangcentrum voor asielzoekers in het afgelopen begrotingsjaar de capaciteit van de collectieve huisvestingsvoorzieningen van Inclusio met 70% vergroot, waarbij er 518 opvangplaatsen zijn.

Opmerkelijk is ook dat het sociale fonds van Inclusio, met een budget van 50.000 € in het eerste jaar, financiële steun heeft gegeven aan een aantal initiatieven van onze huurders. Zo is een fresco aangebracht in de inkomhal van het Antares-gebouw (Sint-Lambrechts-Woluwe), is een huiswerkklas gefinancierd in een zaal die ter beschikking is gesteld van het SVK in Domaine des Etangs (Anderlecht) en is nieuw meubilair aangeschaft voor het speeltuintje in de tuin van het opvangcentrum voor asielzoekers van het Rode Kruis in Jette.

Milieu-impact

Het gemiddelde primaire energieverbruik van de woningen in de portefeuille in exploitatie bedraagt 131 kWhEP/m²/jaar in Brussel (score C in Brussel), 136 kWhEP/m²/jaar in Vlaanderen (score B in Vlaanderen) en 214 kWhEP/m²/jaar in Wallonië (score C in Wallonië).

Deze statistiek omvat de gebouwen van de dochteronderneming Société d'Habitations de Tournai, meestal voormalige arbeiderswoningen die Inclusio geleidelijk renoveert telkens nadat de huurders zijn vertrokken.

De nieuwe gebouwen opgeleverd in 2022 hebben een opmerkelijke energieprestatie (bijvoorbeeld 58 kWhEP/m²/jaar voor het project Nationale in Stekene).

Inclusio streeft er ook naar de energie- en milieuprestaties van haar gebouwen in exploitatie te verbeteren. In 2022 werden de volgende werken uitgevoerd: vervanging van elektrische radiatoren door centrale verwarming op gas in het gebouw Anderlechtstraat 168-174 (Brussel), vervanging van de laatste stookolieketel in de portefeuille door een gasketel (Paviljoenstraat 1-3 in Schaarbeek), vervanging van ketels en buitenschrijnwerk in talrijke gebouwen, volledige renovatie van 3 woningen van het filiaal Société d'Habitations de Tournai.

4. Perspectieven voor 2023

Inclusio verwacht huurinkomsten van minstens 12 M€ (een stijging van bijna 20% ten opzichte van 2022). Behoudens onvoorziene omstandigheden zou het de bedoeling zijn in 2024 een brutodividend van minstens 75 cent uit te keren.

Het economische klimaat is bijzonder onzeker in 2023, waardoor het moeilijk te voorzien is hoeveel investeringsmogelijkheden zich voor het bedrijf zullen voordoen.

5. Financiële kalender

Onderwerp	Datum
Publicatie van het jaarlijks rapport 2022	17 april 2023
Publicatie van de resultaten op 31 maart 2023	16 mei 2023
Algemene vergadering	17 mei 2023
Betaling van het dividend van het boekjaar 2022	26 mei 2023
Publicatie van de resultaten op 30 juni 2022	30 augustus 2023
Publicatie van de resultaten op 30 september 2022	30 november 2023
Publicatie van de jaarlijkse resultaten 2022	26 februari 2024

Voor bijkomende informatie, gelieve contact op te nemen met

T : +32 475 20 01 94 T : +32 475 32 35 74 T : +32 499 54 45 47 [email protected] [email protected] [email protected]

Marc BRISACK, CEO Jean-Luc COLSON, CFO Lionel VAN RILLAER, COO

Over Inclusio

INCLUSIO NV is een Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare GVV) naar Belgisch recht. Zij is gespecialiseerd in sociaal vastgoed en is momenteel actief in België in drie sectoren:

betaalbare huurwoningen
opvang en huisvesting van personen met een beperking
sociale infrastructuur (scholen, kinderdagverblijven, opvangcentra voor asielzoekers, kantoren voor vzw's enz.).

INCLUSIO is genoteerd onder de benaming INCLU op Euronext Brussel sinds 2020. De vastgoedportefeuille had op 31 december 2022 een reële waarde van 274 M€.

jaarresultaat | 17

Volg ons op