CPI Europe AG

Quarterly Report • May 28, 2025

1. Quartal 2025 Konzernzwischenmitteilung

IMMOFINANZ wird

CPI Europe

Nach einem Beschluss der Hauptversammlung Ende Jänner 2025 erfolgte am 11. März mit der Eintragung in das Firmenbuch die Namensänderung unseres Unternehmens von IMMOFINANZ in CPI Europe*. Damit erscheinen unsere Finanzberichte beginnend mit dem Geschäftsbericht 2024 bereits unter neuem Namen.

Wir freuen uns über diesen Schritt, der uns noch näher an unsere Muttergesellschaft CPI Property Group heranrücken lässt und nicht zuletzt auch für Prozessharmonisierung und Effizienzsteigerung steht.

		Finanzkalender30
		Impressum30

Kennzahlen

Ergebnis

		Q1 2025		Q1 2024 Veränderung in %
Mieterlöse	in MEUR	139,0	143,2	–2,9
Ergebnis aus Asset Management	in MEUR	116,5	120,0	–2,9
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	in MEUR	–0,9	0,4	n. a.
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	in MEUR	9,4	0,4	≥ +100,0%
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	in MEUR	–0,2	–0,5	62,3
Operatives Ergebnis	in MEUR	105,7	104,3	1,4
Neubewertungen	in MEUR	–14,3	–9,9	–44,4
EBIT	in MEUR	90,7	93,7	–3,2
Finanzergebnis	in MEUR	–28,9	–22,3	–29,6
EBT	in MEUR	61,7	71,3	–13,4
Konzernergebnis	in MEUR	47,5	49,7	–4,3
FFO 1 nach Steuern	in MEUR	57,1	69,7	–18,0

Vermögen

		31.03.2025		31.12.2024 Veränderung in %
Bilanzsumme	in MEUR	9.068,9	9.145,3	–0,8
Bilanzielle Eigenkapitalquote	in %	44,2	43,2	n. a.
Nettofinanzverbindlichkeiten	in MEUR	3.584,9	3.755,6	–4,5
Liquide Mittel1	in MEUR	619,9	531,7	16,6
Loan to Value (netto)	in %	45,2	46,4	n. a.
Gearing	in %	90,9	96,5	n. a.
Gesamtdurchschnittszinssatz inklusive Kosten für Derivate	in %	3,3	3,2	n. a.

1 Inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel

Immobilienvermögen

		31.03.2025		31.12.2024 Veränderung in %
Gesamtanzahl der Immobilien		389	417	–6,7
Vermietbare Fläche	in m2	3.287.437	3.409.320	–3,6
Vermietungsgrad	in %	93,7	93,2	n. a.
Bruttorendite1	in %	7,2	7,4	n. a.
Portfoliowert1	in MEUR	7.816,0	7.983,6	–2,1
Unbelastetes Gesamtvermögen	in MEUR	2.134,5	2.344,7	–9,0

1 Gemäß "Portfoliobericht"

KONZERNZWISCHENMITTEILUNG Kennzahlen

EPRA

		31.03.2025		31.12.2024 Veränderung in %
EPRA Net Reinstatement Value	in MEUR	4.538,2	4.510,6	0,6
EPRA Net Reinstatement Value je Aktie	in EUR	32,89	32,69	0,6
EPRA Net Tangible Assets	in MEUR	4.292,6	4.243,4	1,2
EPRA Net Tangible Assets je Aktie	in EUR	31,11	30,75	1,2
EPRA Net Disposal Value	in MEUR	4.033,6	3.960,9	1,8
EPRA Net Disposal Value je Aktie	in EUR	29,23	28,71	1,8
EPRA-Leerstandsquote1	in %	6,3	6,3	n. a.
EPRA-Loan-to-Value	in %	45,5	49,5	n. a.
		Q1 2025		Q1 2024 Veränderung in %
EPRA-Ergebnis	in MEUR	52,8	44,4	19,0
EPRA-Ergebnis je Aktie	in EUR	0,38	0,32	19,0
EPRA-Ergebnis nach unternehmensspezifischen Bereinigungen	in MEUR	47,6	49,9	–4,4
EPRA-Ergebnis je Aktie nach unternehmensspezifischen Bereinigungen	in EUR	0,35	0,36	–4,4
EPRA Net Initial Yield	in %	6,8	6,9	n. a.
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield	in %	7,0	7,2	n. a.
EPRA-Kostenquote inklusive direkter Leerstandskosten	in %	13,6	14,9	n. a.
EPRA-Kostenquote exklusive direkter Leerstandskosten	in %	12,3	13,7	n. a.
EPRA-Investitionsausgaben	in MEUR	9,9	18,4	–46,4

1 Die EPRA-Leerstandsquote basiert auf dem Verhältnis der geschätzten Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios.

Aktienkennzahlen

		31.03.2025		31.12.2024 Veränderung in %
Buchwert je Aktie	in EUR	29,02	28,60	1,5
Ultimokurs der Aktie	in EUR	16,84	14,92	12,9
Abschlag Aktienkurs zum EPRA NTA verwässert je Aktie	in %	45,9	51,5	n. a.
Gesamtanzahl der Aktien		138.669.711	138.669.711	0,0
davon Anzahl eigene Aktien		695.585	695.585	0,0
Ultimo-Börsenkapitalisierung	in MEUR	2.335,2	2.069,0	12,9
		Q1 2025		Q1 2024 Veränderung in %
Ergebnis je Aktie (unverwässert)1	in EUR	0,38	0,40	–4,8
Ergebnis je Aktie (verwässert)1	in EUR	0,38	0,40	–4,8

1 Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1 2025 und Q1 2024: 137.974.126

Die Vorzeichenangabe bei Veränderungen entspricht einer betriebswirtschaftlichen Sichtweise: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Sehr hohe positive bzw. negative prozentuelle Veränderungen werden als ≥ +100% oder ≤ -100% dargestellt. Bei Vorzeichenwechsel von Ergebnisgrößen sowie bei Veränderungen von Prozentwerten werden die prozentuellen Veränderungen als "nicht anwendbar" (n. a.) gekennzeichnet. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch die Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. Personenbezogene Bezeichnungen in diesem Finanzbericht beziehen sich auf alle Geschlechter in gleicher Weise.

Konzernzwischenmitteilung

Geschäftsentwicklung CPI Europe startete solide in das Geschäftsjahr 2025. Die Mieterlöse beliefen sich im 1. Quartal 2025 auf EUR 139,0 Mio. Dies liegt zwar unter dem Vergleichswert der Vorjahresperiode von EUR 143,2 Mio., ist allerdings auf die im Geschäftsjahr 2024 getätigten Immobilienverkäufe zurückzuführen. Die Optimierung des Portfolios durch gezielte Verkäufe ist ein wesentlicher Bestandteil der fokussierten Portfolioaufstellung von CPI Europe. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe zeigten die Like-for-like-Mieterlöse im 1. Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine positive Entwicklung mit plus 1,9%. Das Ergebnis aus Asset Management reduzierte sich auf EUR 116,5 Mio. nach EUR 120,0 Mio. im 1. Quartal des Vorjahres. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen erhöhte sich auf EUR 9,4 Mio. (Q1 2024: EUR 0,4 Mio.) und das operative Ergebnis verbesserte sich um 1,4% auf EUR 105,7 Mio. Der FFO 1 nach Steuern lag im 1. Quartal 2025 bei EUR 57,1 Mio. (Q1 2024: EUR 69,7 Mio.).

Die gesamten Neubewertungen (inklusive Immobilienentwicklungen und Immobilienverkäufe) beliefen sich auf EUR –14,3 Mio. nach EUR –9,9 Mio. in der Vorjahresperiode. Auch das Finanzergebnis lag mit EUR –28,9 Mio. unter dem Vergleichswert des Vorjahres (Q1 2024: EUR –22,3 Mio.). Dies resultierte vor allem aus deutlich geringeren unbaren positiven Bewertungseffekten von Zinsderivaten für das 1. Quartal 2025. Insgesamt erwirtschaftete CPI Europe im Berichtszeitraum einen Konzerngewinn von EUR 47,5 Mio.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Kurzfassung der Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich wie folgt dar:

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Mieterlöse	139.007	143.158
Ergebnis aus Asset Management	116.520	119.960
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	–936	397
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	9.378	354
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	–179	–475
Sonstige betriebliche Erträge	1.264	3.337
Sonstige betriebliche Aufwendungen	–20.313	–19.317
Operatives Ergebnis	105.734	104.256
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	–15.041	–10.585
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	90.693	93.671
Finanzergebnis	–28.944	–22.327
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	61.749	71.344
Konzernergebnis	47.514	49.671

CPI Europe setzte im 1. Quartal 2025 ihre strategischen Immobilienverkäufe in Form von Asset und Share Deals im Volumen von insgesamt EUR 185,3 Mio. fort. Dabei handelte es sich vor allem um Transaktionen in Österreich, Deutschland, Tschechien und Ungarn. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich auf EUR 9,4 Mio. (Q1 2024: EUR 0,4 Mio.).

Das operative Ergebnis stieg um 1,4% auf EUR 105,7 Mio. (Q1 2024: EUR 104,3 Mio.).

Bewertungsergebnis und Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte in Höhe von EUR –15,0 Mio. (Q1 2024: EUR –10,6 Mio.) basiert – wie regelmäßig in Q1 und Q3 eines Geschäftsjahres – auf einer internen Bewertung.

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) lag damit bei EUR 90,7 Mio. nach EUR 93,7 Mio. im 1. Quartal 2024.

Finanzergebnis

Der Finanzierungsaufwand erhöhte sich leicht vor allem infolge gestiegener Finanzierungsvolumina und höheren Finanzierungskosten auf EUR –50,8 Mio. (Q1 2024: EUR –49,8 Mio.). Die Ausgleichszahlungen aus den Derivaten sowie Zinserträgen entwickelten sich aufgrund gesunkener Euribor-Sätze rückläufig. Damit reduzierte sich der Finanzierungsertrag im 1. Quartal 2025 auf EUR 13,5 Mio. nach EUR 20,9 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das sonstige Finanzergebnis verringerte sich aufgrund der unbaren Bewertung von Zinsderivaten auf EUR 1,9 Mio. (Q1 2024: EUR 16,9 Mio.) nachdem die langfristigen Zinsen im Euroraum im 1. Quartal 2025 rückläufig gewesen waren.

Das Finanzergebnis lag somit bei EUR –28,9 Mio. nach EUR –22,3 Mio. im 1. Quartal 2024.

Konzernergebnis

Das Ergebnis vor Ertragsteuern betrug EUR 61,7 Mio. (Q1 2024: EUR 71,3 Mio.). Die Ertragsteuern reduzierten sich auf EUR –14,2 Mio. (Q1 2024: EUR –21,7 Mio.). Auf die darin enthaltenen laufenden Ertragsteuern entfielen EUR –17,0 Mio., auf latente Ertragsteuern weitere EUR 2,7 Mio.

Somit lag das Konzernergebnis bei EUR 47,5 Mio. nach EUR 49,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie^∗ von EUR 0,38 (Q1 2024: EUR 0,40).

Funds from Operations (FFO)

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Konzernergebnis	47.514	49.671
Latente Ertragsteuern	–2.746	11.369
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	15.041	10.585
Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	–64	127
Im sonstigen Finanzergebnis ausgewiesene Bewertungseffekte aus Finanzinstrumenten	2.254	–18.178
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	–9.378	–354
Abschreibung und Wertminderungen/-aufholungen von selbst genutzten Immobilien im Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien ausgewiesen	3.357	–1.676
Wechselkursveränderungen	–6.156	10.604
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen	1.251	7.511
Laufende Einkommensteuer-Einmaleffekte aufgrund von Immobilienverkäufen	6.016	0
FFO 1 nach Steuern	57.089	69.659

Der FFO 1 nach Steuern betrug im 1. Quartal 2025 EUR 57,1 Mio. nach EUR 69,7 Mio. im Vorjahreszeitraum. Dieser Rückgang ist vor allem auf Immobilienverkäufe und damit einhergehend geringere Mieterlöse sowie auf höhere Verwaltungsgebühren und Finanzierungskosten zurückzuführen.

Bilanz

Die Kurzfassung der Bilanz stellt sich wie folgt dar:

Werte in TEUR	31.03.2025	in %	31.12.2024	in %
Immobilienvermögen	7.477.006		7.678.645
In Bau befindliches Immobilienvermögen	22.400		38.280
Selbst genutzte Immobilien	236.956	88,9	236.971	90,0
Immobilienvorräte	4.837		4.880
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte1	323.119		275.190
Sonstige Vermögenswerte	159.286	1,8	164.323	1,8
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen	15.604	0,2	16.651	0,2
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	211.727	2,3	203.009	2,2
Liquide Mittel	617.921	6,8	527.360	5,8
Aktiva	9.068.856	100,0	9.145.309	100,0
Eigenkapital	4.005.830	44,2	3.951.597	43,2
Finanzverbindlichkeiten	4.176.162	46,0	4.330.991	47,4
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	275.418	3,0	322.404	3,5
Sonstige Verbindlichkeiten	207.348	2,3	121.056	1,3
Latente Steuerschulden	404.098	4,5	419.261	4,6
Passiva	9.068.856	100,0	9.145.309	100,0

1 Umfasst neben dem Immobilienvermögen auch sonstige Vermögenswerte, die bei einem Verkauf an den Erwerber übertragen werden.

Die Bilanzsumme von CPI Europe lag per 31. März 2025 bei EUR 9,1 Mrd. Davon entfielen EUR 8,1 Mrd. oder 88,9% auf das gesamte Immobilienportfolio. Der Rückgang im Immobilienvermögen im Vergleich zum Jahresende 2024 ist vor allem auf strategiekonforme Verkäufe zurückzuführen. Das in Bau befindliche Immobilienvermögen reduzierte sich aufgrund der Fertigstellung von Projektentwicklungen.

Die selbst genutzten Immobilien in Höhe von EUR 237,0 Mio. (31. März 2024: EUR 237,0 Mio.) umfassen Hotels der S IMMO. Diese Hotels werden selbst und größtenteils in Form von Managementverträgen betrieben.

Finanzierung

CPI Europe wies zum 31. März 2025 eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 44,2% (31. Dezember 2024: 43,2%) sowie einem soliden Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 45,2% (31. Dezember 2024: 46,4%) auf. Ihre Finanzverbindlichkeiten beliefen sich per 31. März 2025 auf insgesamt EUR 4,2 Mrd. (31. Dezember 2024: EUR 4,3 Mrd.). Die liquiden Mittel betrugen EUR 619,9 Mio. (inklusive zur Veräußerung gehaltener Mittel). Die Nettoverschuldung, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, reduzierte sich auf EUR 3,6 Mrd. (31. Dezember 2024: EUR 3,8 Mrd.).

Berechnung Netto-LTV per 31. März 2025

Werte in TEUR
Finanzverbindlichkeiten	4.176.160,7
Zur Veräußerung gehaltene Nettofinanzverbindlichkeiten1	84.292,6
– Liquide Mittel	617.921,2
Buchwerte der Immobilien	8.052.906,9
Netto-LTV in %	45,2

1 Zur Veräußerung gehaltene Finanzverbindlichkeiten abzüglich zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel

Finanzierungskosten

Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten von CPI Europe inklusive Derivate lagen per 31. März 2025 bei 3,26% p.a. (31. Dezember 2024: 3,24% p.a.). Die Hedging-Quote lag bei hohen 94,1% (31. Dezember 2024: 89,5%).

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

Die Finanzverbindlichkeiten von CPI Europe beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Versicherungen sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 31. März 2025 setzten sich diese wie folgt zusammen:

Bilanzielle Restschuld per 31.03.2025 in TEUR	Gesamtdurchschnittszinssatz inkl. Kosten für Derivate in %1
735.490,8	2,57
3.467.800,2	3,41
4.203.291,0	3,26

1 Auf Basis nomineller Restschuld 2 Inklusive IFRS 5; exklusive Leasingverbindlichkeiten IFRS 16

In Summe belief sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten von CPI Europe per 31. März 2025 auf EUR 4.203,3 Mio. Dabei handelte es sich ausschließlich um Eurofinanzierungen. CPI Europe setzt auf Diversifizierung ihrer Finanzierungsquellen und profitiert dabei von langjährigen Geschäftsbeziehungen zu europäischen Großbanken.

Anleihen

CPI Europe wies zum 31. März 2025 ein ausstehendes Nominale von insgesamt EUR 758,4 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 758,4 Mio.) aus. Im 1. Quartal 2025 entfielen davon EUR 520,6 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 520,6 Mio.) auf die S IMMO.

Im Zusammenhang mit der Emission der Unternehmensanleihe 2020–2027 verpflichtete sich CPI Europe zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen, die auf Basis des konsolidierten Abschlusses gemäß IFRS ermittelt werden:

Verpflichtung	Grenzwert in %	Wert per 31.03.2025 in %
Verschuldungsgrad (Net-Debt-to-Value Ratio)1	Max. 60,0	43,0
Besicherter Verschuldungsgrad (Secured-Net-Debt-to-Value Ratio)1	Max. 45,0	30,5
Zinsdeckungsgrad (Interest-Coverage Ratio)	Min. 150,0	222,9

1 Werte beziehen sich auf letztgültige Berechnung gemäß Anleihebedingungen zum oder vor dem Stichtag.

Portfoliobericht

CPI Europe konzentriert sich auf ihr Kerngeschäft als wachstumsorientierter Bestandshalter sowie auf die laufende Optimierung ihres Portfolios. Dies schließt selektive Akquisitionen und Projektentwicklungen mit ein. Dabei richtet das Unternehmen den Fokus auf hoch rentierende Objekte. Zudem sind gezielte Verkäufe ein wesentlicher Bestandteil seiner fokussierten Portfolioaufstellung.

Die Portfoliostrategie von CPI Europe basiert auf ihren flexiblen und innovativen Immobilienangeboten mit starker Kundenorientierung. Ein aktives Portfoliomanagement stellt sicher, dass die Immobilien nicht nur für die Mieter attraktiv sind, sondern auch in sozialer Hinsicht und aus ökologischer Perspektive im Einklang mit dem Prinzip der Nachhaltigkeit stehen. Damit wird CPI Europe auch künftig die Bedürfnisse von Mietern und Konsumenten im Einzelhandels- sowie von Mietern und deren Mitarbeitern im Bürobereich erfüllen.

Immobilienportfolio

Beginnend mit dem 1. Quartal 2025 änderte CPI Europe ihre Segmentberichterstattung. Das Portfolio der S IMMO wird seither nicht mehr als eigenes Segment berichtet, sondern den einzelnen Länderportfoliosegmenten von CPI Europe zugeordnet. Diese neue Segmentberichterstattung erfolgt unter anderem aufgrund von Änderungen in der Unternehmens- und Organisationsstruktur und ermöglicht eine transparentere Portfoliodarstellung.

Zum 31. März 2025 umfasste das Immobilienportfolio von CPI Europe 389 Objekte^∗ mit einem Portfoliowert^∗ von EUR 7.816,0 Mio. (31. Dezember 2024: 417 Objekte bzw. EUR 7.983,6 Mio. Buchwert). Davon entfiel mit EUR 7.621,1 Mio. bzw. 97,5% des Buchwerts der Großteil auf Bestandsimmobilien^∗ mit einer vermietbaren Fläche von 3,3 Mio. m2, die laufende Mieterlöse erwirtschaften (31. Dezember 2024: EUR 7.797,6 Mio. Buchwert mit 3,4 Mio. m2 vermietbarer Fläche). Den Projektentwicklungen^∗ sind EUR 22,4 Mio. bzw. 0,3% des Buchwerts zuzurechnen (31. Dezember 2024: EUR 38,3 Mio. Buchwert). Ein Buchwert in Höhe von EUR 172,5 Mio. bzw. 2,2% entfiel auf Pipelineprojekte^∗ (31. Dezember 2024: EUR 147,8 Mio. Buchwert), die zukünftig geplante Projektentwicklungen, unbebaute Grundstücke und Immobilienvorräte umfassen. Die selbst genutzten Hotelimmobilien der S IMMO (Vienna Marriott, Budapest Marriott und Novotel Bucharest City Center) mit einer Gesamtmietfläche von 61.075 m2 werden in diesem Portfoliobericht nicht berücksichtigt.

Die Darstellung im Portfoliobericht erfolgt auf Basis der Hauptnutzungsart der Objekte.

Immobilienportfolio Anzahl der Immobilien Bestandsimmobilien in MEUR Projektentwicklungen in MEUR Pipelineprojekte in MEUR1 Immobilienportfolio in MEUR Immobilienportfolio in % Österreich 33 839,5 0,0 15,6 855,1 10,9 Deutschland 56 492,9 0,0 55,4 548,4 7,0 Polen 28 964,4 0,0 0,0 964,4 12,3 Tschechien 94 2.069,9 0,0 0,1 2.070,0 26,5 Ungarn 41 878,8 0,0 15,2 894,0 11,4 Rumänien 34 1.157,2 0,0 56,7 1.213,8 15,5 Slowakei 42 584,1 0,0 6,7 590,8 7,6 Adriatic2 61 634,3 22,4 22,8 679,5 8,7 CPI Europe 389 7.621,1 22,4 172,5 7.816,0 100,0 Anteil in % 97,5 0,3 2,2 100,0

Immobilienportfolio nach Kernmärkten und Klassifikation

1 Inklusive Immobilienvorräte

2 Immobilienportfolio in nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Kroatien, Serbien, Slowenien und Italien

Immobilienportfolio nach Hauptnutzungsart und Klassifikation

Immobilienportfolio	Anzahl der Immobilien	Bestands immobilien in MEUR	Projekt entwicklungen in MEUR	Pipeline projekte in MEUR1	Immobilien portfolio in MEUR	Immobilien portfolio in %
Büro	90	3.873,8	0,0	46,1	3.919,9	50,2
Einzelhandel	234	3.647,1	22,4	22,7	3.692,2	47,2
Sonstige	65	100,2	0,0	103,7	203,9	2,6
CPI Europe	389	7.621,1	22,4	172,5	7.816,0	100,0

1 Inklusive Immobilienvorräte

Strategische Verkäufe

Im Februar 2025 vereinbarte CPI Europe den Verkauf eines Immobilienportfolio bestehend aus zwei myhive-Bürogebäuden, einem VIVO!-Einkaufszentrum sowie einem 3.200 m2 großen Grundstück in Bratislava an WOOD & Company. Der gemischt genutzte Komplex umfasst eine Nutzfläche von rund 70.000 m2. Der Verkauf an WOOD & Company wird im Zuge eines Share Deals in zwei Tranchen bis Ende 2026 durchgeführt. Tranche 1 sieht die Gründung eines Joint Ventures zwischen CPI Europe und WOOD & Company vor, während Tranche 2 den vollständigen Verkauf des Portfolios umfasst. Der Abschluss von Tranche 1 erfolgte nach dem Berichtszeitraum am 29. April 2025. Weitere Verkäufe betrafen unter anderem die Büroimmobilien IP TWO am Lerchenfelder Gürtel und Franz-Jonas-Platz in Wien sowie das Hotel Ramada und der Bürokomplex myhive Pankrac House in Prag, wobei die beiden Büroimmobilien in Wien sowie das Hotel in Prag Teil des S IMMO-Portfolios gewesen waren.

Insgesamt schloss CPI Europe im 1. Quartal 2025 strategische Verkäufe mit einem Gesamtvolumen von EUR 185,3 Mio. in Form von Asset und Share Deals ab.

Bestandsimmobilien

Das Bestandsportfolio von CPI Europe umfasste zum 31. März 2025 316 Immobilien, die einen Buchwert von EUR 7.621,1 Mio. aufwiesen (31. Dezember 2024: 345 Immobilien bzw. EUR 7.797,6 Mio. Buchwert). Davon entfielen 50,8% auf Büros, 47,9% auf den Einzelhandelsbereich und 1,3% auf die Assetklasse Sonstige. Gemessen am Buchwert lag der Schwerpunkt der Bestandsobjekte nach Segmenten auf den Märkten Tschechien (EUR 2.069,9 Mio.), Rumänien (EUR 1.157,2 Mio.) und Polen (EUR 964,4 Mio.).

Die vermietbare Fläche des Bestandsportfolios betrug Ende März insgesamt 3,3 Mio. m2 und wies eine Bruttorendite von 7,2% auf Basis der IFRS-Mieterlöse auf. Dabei erfolgt die Abgrenzung von Mietanreizen wie etwa der marktüblichen mietfreien Zeiten oder Ausbaukosten (Fit-outs) gemäß IFRS linear über die Vertragslaufzeit. Der Vermietungsgrad lag bei 93,7% (31. Dezember 2024: 93,2%). Die durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT^∗ ) von CPI Europe lag bei 3,6 Jahren.

Bestandsimmobilien nach Kernmärkten

Bestandsimmobilien	Anzahl der Immobilien	Buchwert in MEUR	Buchwert in %	Vermietbare Fläche in m2	Vermietete Fläche in m2
Österreich	30	839,5	11,0	288.765	264.930
Deutschland	20	492,9	6,5	111.370	91.245
Polen	28	964,4	12,7	400.302	377.583
Tschechien	93	2.069,9	27,2	694.235	673.286
Ungarn	36	878,8	11,5	475.632	424.586
Rumänien	22	1.157,2	15,2	546.081	509.810
Slowakei	40	584,1	7,7	349.730	327.897
Adriatic1	47	634,3	8,3	421.321	412.357
CPI Europe	316	7.621,1	100,0	3.287.437	3.081.694

Vermietungsgrad in %	Mieterlöse Q1 2025 in MEUR	Bruttorendite in %	Finanzierungs kosten inkl. Derivate in %
91,7	13,1	6,2	2,9
81,9	5,9	4,8	3,3
94,3	16,8	7,0	3,7
97,0	30,8	5,9	3,4
89,3	18,7	8,5	2,8
93,4	25,9	8,9	2,0
93,8	11,4	7,8	3,3
97,9	13,8	8,7	5,0
93,7	136,4	7,2	3,3
Projektentwicklungen bzw. Pipelineprojekte			3,0
Mieterlöse aus veräußerten Objekten und Anpassungen			n. a.
Konzernfinanzierungen			3,0
CPI Europe			3,3
		0,2 2,4 n. a. 139,0

1 Bestandsimmobilien in nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Kroatien, Serbien, Slowenien und Italien

Like-for-like-Mieterlöse mit Plus von 1,9%

In einer Like-for-like-Betrachtung (d. h. Vergleichsperioden bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe) verbesserten sich die Mieterlöse von CPI Europe im 1. Quartal 2025 erneut um 1,9% bzw. EUR 2,5 Mio. auf EUR 128,5 Mio. nach EUR 126,0 Mio. im Vorjahreszeitraum. Treibende Faktoren waren dabei vor allem inflationsbedingte Mietsteigerungen.

^∗ Durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Unexpired Lease Term). Zur Berechnung wird bei befristeten Verträgen entweder das Laufzeitende oder – so vorhanden – die Laufzeit bis zur Break-Option (Sonderkündigungsrecht des Mieters) berücksichtigt. Bei unbefristeten Verträgen werden mindestens zwei Jahre als Restlaufzeit berücksichtigt, oder ein längerer Zeitraum, falls ein etwaiger Kündigungsverzicht über die zwei Jahre hinausgeht.

Bestandsimmobilien – Büro

Der Buchwert der 82 Bürobestandsimmobilien von CPI Europe belief sich zum 31. März 2025 auf EUR 3.873,8 Mio. (31. Dezember 2024: 86 Büroimmobilien bzw. EUR 3.929,2 Mio. Buchwert). Der Vermietungsgrad des Büroportfolios betrug 89,6% (31. Dezember 2024: 88,5%).

Bestandsimmobilien – Einzelhandel

Der Buchwert der 215 Bestandsimmobilien von CPI Europe im Einzelhandelsbereich belief sich per 31. März 2025 auf EUR 3.647,1 Mio. (31. Dezember 2024: 216 Einzelhandelsimmobilien bzw. EUR 3.662,5 Mio. Buchwert). Der Vermietungsgrad lag bei hohen 97,0% (31. Dezember 2024: 97,2%).

Projektentwicklungen

Per 31. März 2025 wiesen die Projektentwicklungen von CPI Europe einen Buchwert von EUR 22,4 Mio. auf (31. Dezember 2024: EUR 38,3 Mio.). Dies entspricht 0,3% des gesamten Immobilienportfolios (31. Dezember 2024: 0,5%). Davon entfielen EUR 17,9 Mio. auf aktive Projektentwicklungen. Weitere EUR 4,5 Mio. sind Projekte in Vorbereitungs- bzw. Konzeptphase, für die noch keine offenen Baukosten angegeben werden können. Der erwartete Verkehrswert der aktiven Projekte nach Fertigstellung belief sich auf EUR 88,5 Mio. und ist dem Kernmarkt Adriatic zuzuordnen.

Projektentwicklungen

Projektentwick lungen	Anzahl der Immobilien	Buchwert in MEUR	Buchwert in %	Offene Baukosten in MEUR	Geplante vermietbare Fläche in m2	Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in MEUR	Erwartete Mieterlöse bei Vollauslastung in MEUR	Erwartete Rendite nach Fertigstel lung in %1
Adriatic2	6	17,9	100,0	67,5	57.039	88,5	7,2	8,5
Aktive Projekte	6	17,9	100,0	67,5	57.039	88,5	7,2	8,5
Projekte in Vorbereitung		4,5

CPI Europe 22,4

1 Erwartete Mieterlöse nach Fertigstellung im Verhältnis zum aktuellen Buchwert inklusive offener Baukosten 2 Kroatien

Aktuelle Schwerpunkte im Bereich Projektentwicklung

Adriatic

In Kroatien entstehen aktuell sechs neue Retail Parks der Marke STOP SHOP in den Städten Bjelovar (10.600 m2), Ivanec (7.600 m2), Knin (8.400 m2), Nova Gradiška (8.100 m2), Samobor (14.300 m2) und Sinj (7.400 m2). Für die STOP SHOP Standorte Ivanec und Nova Gradiška sind die Eröffnungen für September und Oktober 2025 geplant. Die Standorte Bjelovar, Knin, Samobor und Sinj sollen 2026 eröffnet werden.

Pipelineprojekte

Pipelineprojekte umfassen für die Zukunft geplante Projektentwicklungen, Grundstücksreserven oder temporär eingestellte Projekte. Per 31. März 2025 wiesen sie einen Buchwert von EUR 172,5 Mio. bzw. 2,2% des Gesamtimmobilienportfolios von CPI Europe auf (31. Dezember 2024: EUR 147,8 Mio. bzw. 1,9%). Die Pipelineprojekte lagen mit einem Volumen von EUR 55,4 Mio. bzw. EUR 56,7 Mio. überwiegend in Deutschland und Rumänien. CPI Europe plant, den Umfang der Pipelineprojekte – insbesondere der Grundstücksreserven in Rumänien – auch weiterhin durch strategiekonforme Verkäufe zu verringern.

Verkürzter Konzernzwischenabschluss

Inhaltsverzeichnis

Konzernbilanz 16
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 17
Konzern-Gesamtergebnisrechnung 18
Konzern-Geldflussrechnung 19
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung 20
1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 22
2. Konsolidierungskreis 22
3. Erläuterungen zur Konzernbilanz 24
4. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 26
5. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 29

Konzernbilanz

Werte in TEUR Anhang	31.03.2025	31.12.2024
Immobilienvermögen 3.1	7.477.006	7.678.645
In Bau befindliches Immobilienvermögen	22.400	38.280
Selbst genutzte Immobilien	236.956	236.971
Sonstige Sachanlagen	8.730	10.699
Immaterielle Vermögenswerte	19.241	21.009
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen	15.604	16.651
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	32.274	33.177
Steuererstattungsansprüche	5	5
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	88.585	96.058
Latente Steuererstattungsansprüche	13.219	11.941
Langfristiges Vermögen	7.914.020	8.143.436
Sonstige Forderungen	179.453	169.832
Steuererstattungsansprüche	22.615	22.208
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	6.891	2.403
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 3.2	323.119	275.190
Immobilienvorräte	4.837	4.880
Liquide Mittel	617.921	527.360
Kurzfristiges Vermögen	1.154.836	1.001.873
Aktiva	9.068.856	9.145.309
Grundkapital	138.670	138.670
Kapitalrücklagen	4.824.858	4.824.905
Eigene Aktien	–10.149	–10.149
Kumuliertes übriges Eigenkapital	–108.257	–112.237
Erwirtschaftete Ergebnisse	–841.308	–895.214
Anteil der Gesellschafter der CPI Europe AG	4.003.814	3.945.975
Nicht beherrschende Anteile	2.016	5.622
Eigenkapital	4.005.830	3.951.597
Finanzverbindlichkeiten 3.3	3.970.956	4.064.763
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	74.182	71.972
Steuerschulden	6	5
Rückstellungen	32.469	34.932
Latente Steuerschulden	404.098	419.261
Langfristige Verbindlichkeiten	4.481.711	4.590.933
Finanzverbindlichkeiten 3.3	205.206	266.228
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	201.236	250.432
Steuerschulden	61.352	50.964
Rückstellungen	7.913	8.357
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten 3.2	105.608	26.798
Kurzfristige Verbindlichkeiten	581.315	602.779
Passiva	9.068.856	9.145.309

Konzern-Gewinn- und

Verlustrechnung
Werte in TEUR	Anhang	Q1 2025	Q1 2024
Mieterlöse	4.1	139.007	143.158
Weiterverrechnete Betriebskosten		49.015	48.549
Sonstige Umsatzerlöse		400	492
Umsatzerlöse aus Asset Management		188.422	192.199
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	4.2	–11.989	–14.916
Betriebskostenaufwendungen		–59.913	–57.323
Ergebnis aus Asset Management		116.520	119.960
Erlöse aus selbst genutzten Hotelimmobilien	4.3	14.590	14.108
Aufwendungen aus selbst genutzten Hotelimmobilien	4.3	–15.526	–13.711
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	4.3	–936	397
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	4.4	9.378	354
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	4.5	–179	–475
Sonstige betriebliche Erträge	4.6	1.264	3.337
Sonstige betriebliche Aufwendungen	4.7	–20.313	–19.317
Operatives Ergebnis		105.734	104.256
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten		–15.041	–10.585
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)		90.693	93.671
Finanzierungsaufwand		–50.784	–49.792
Finanzierungsertrag		13.479	20.932
Wechselkursveränderungen		6.156	–10.604
Sonstiges Finanzergebnis		1.865	16.878
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen		340	259
Finanzergebnis	4.8	–28.944	–22.327
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		61.749	71.344
Laufende Ertragsteuern		–16.981	–10.304
Latente Ertragsteuern		2.746	–11.369
Konzernergebnis		47.514	49.671
davon Anteil der Gesellschafter der CPI Europe AG		52.527	54.923
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile		–5.013	–5.252
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR		0,38	0,40
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR		0,38	0,40

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Werte in TEUR	Anhang	Q1 2025	Q1 2024
Konzernergebnis		47.514	49.671
Sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar)
Differenzen aus der Währungsumrechnung		3.486	–273
davon Änderungen im Geschäftsjahr		3.486	1.307
davon Reklassifizierungen in den Gewinn oder Verlust		0	–1.580
Summe sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar)		3.486	–273
Sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar)
Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten		0	–5
davon Änderungen im Geschäftsjahr		0	–7
davon Ertragsteuern		0	2
Neubewertung von selbst genutzten Immobilien		494	1.596
davon Änderungen im Geschäftsjahr		441	1.754
davon Ertragsteuern		53	–158
Summe sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar)		494	1.591
Summe sonstiges Ergebnis nach Ertragsteuern		3.980	1.318
Gesamtkonzernergebnis		51.494	50.989
davon Anteil der Gesellschafter der CPI Europe AG		56.507	51.876
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile		–5.013	–887

Konzern-Geldflussrechnung
Werte in TEUR	Anhang	Q1 2025	Q1 2024
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		61.749	71.344
Bewertungen von Immobilienvermögen zum beizulegenden Zeitwert		14.300	9.717
Wertminderungen und -aufholungen von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten		–415	1.177
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen		–340	–521
Bewertung zum beizulegenden Zeitwert von Finanzinstrumenten		–2.254	–8.466
Zinsensaldo		38.145	29.247
Ergebnis aus der Endkonsolidierung		–9.062	–924
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen bzw. Umgliederungen		–5.370	–15.577
Cashflow aus dem Ergebnis vor Steuern		96.753	85.997
Gezahlte Ertragsteuern		–4.599	–929
Cashflow aus dem Ergebnis nach Steuern		92.154	85.068
Veränderung von Immobilienvorräten		0	3
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen		–30.305	–109
Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Verbindlichkeiten		–5.493	–15.323
Veränderungen von Rückstellungen		6.665	16.014
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		63.021	85.653
Erwerb von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen		–20.547	–24.069
Unternehmenszusammenschlüsse und andere Erwerbe abzüglich liquider Mittel		1.005	–388
Erhaltene Gegenleistung aus der Veräußerung von Tochterunternehmen abzüglich liquider Mittel		51.617	13.881
Erwerb von sonstigen langfristigen Vermögenswerten		–3.418	–513
Veräußerung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen		81.484	64.535
Veräußerung der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen und Zahlungen aus zur Nettoinvestition zählenden Forderungsposten		9.800	0
Erhaltene Dividenden aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen		1.591	7.770
Erhaltene Zinsen und Dividenden aus Finanzinstrumenten		3.731	3.824
Cashflow aus Investitionstätigkeit		125.263	65.040
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten		195.748	4.507
Rückführung von Finanzverbindlichkeiten		–116.969	–176.686
Derivate		9.873	17.694
Gezahlte Zinsen		–38.975	–47.770
Ausschüttung/Dividende		0	–4.649
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern		–148.809	–746
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		–99.132	–207.650
Währungsdifferenzen		–919	–617
Veränderung der liquiden Mittel		88.233	–57.574
Anfangsbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert)		527.360	697.119
Zuzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen		4.322	0
Anfangsbestand an liquiden Mitteln		531.682	697.119
Endbestand an liquiden Mitteln		619.915	639.545
Abzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen		1.994	947
Endbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert)		617.921	638.598

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Werte in TEUR	Anhang	Grundkapital	Kapital rücklagen	Eigene Aktien	Erfolgsneutrale Bewertungs rücklage
Stand zum 31. Dezember 2024		138.670	4.824.905	–10.149	–3.769
Sonstiges Ergebnis
Konzernergebnis
Gesamtkonzernergebnis
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern			–47
Stand zum 31. März 2025		138.670	4.824.858	–10.149	–3.769
Stand zum 31. Dezember 2023		138.670	4.825.650	–10.149	–2.431
Sonstiges Ergebnis
Konzernergebnis
Gesamtkonzernergebnis
Ausschüttung/Dividende
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern					1
Stand zum 31. März 2024		138.670	4.825.650	–10.149	–2.430

IAS-19- Rücklage	Neubewertungs rücklage IAS 16	Währungs umrechnungs rücklage	Erwirtschaftete Ergebnisse	Anteil der Gesellschafter der CPI Europe AG	Nicht beherrschende Anteile	Summe Eigenkapital
–391	28.097	–136.174	–895.214	3.945.975	5.622	3.951.597
	494	3.486		3.980		3.980
			52.527	52.527	–5.013	47.514
	494	3.486	52.527	56.507	–5.013	51.494
			1.379	1.332	1.407	2.739
–391	28.591	–132.688	–841.308	4.003.814	2.016	4.005.830
–388	5.932	–130.897	–1.156.590	3.669.798	893.287	4.563.084
	798	–3.845		–3.047	4.365	1.318
			54.923	54.923	–5.252	49.671
	798	–3.845	54.923	51.876	–887	50.989
				0	–4.649	–4.649
	4	8	–462	–449	–828	–1.277
–388	6.734	–134.734	–1.102.129	3.721.224	886.923	4.608.147

Kumuliertes übriges Eigenkapital

Ergänzende Informationen

1. Bilanzierungs- und

Bewertungsgrundsätze Die Konzernzwischenmitteilung von CPI Europe zum 31. März 2025 wurde für den Zeitraum 1. Jänner 2025 bis 31. März 2025 (Q1 2025) aufgestellt und stellt keinen Bericht nach IAS 34 dar. Hinsichtlich der angewendeten IFRS, der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie weiterer Informationen und Angaben wird auf den Konzernabschluss von CPI Europe zum 31. Dezember 2024 verwiesen. Dieser bildet die Basis für die vorliegende Konzernzwischenmitteilung von CPI Europe. Ausgenommen davon ist die Berechnung der laufenden Steuerpositionen für die Zwischenabschlussperiode, für die der geschätzte tatsächliche Durchschnittssteuersatz des Konzerns Anwendung findet.

Die Konzernzwischenmitteilung wurde in Tausend Euro (gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen Rundungsdifferenzen auftreten.

2. Konsolidierungskreis

2.1 Entwicklung Konsolidierungskreis

Konsolidierungskreis	Vollkonsolidierte Tochter unternehmen	Gemeinschafts unternehmen at Equity	Assoziierte Unternehmen at Equity	Summe
Stand zum 31. Dezember 2024	275	1	7	283
Erstmals einbezogene Unternehmen
Gründungen	1	0	0	1
Nicht mehr einbezogene Unternehmen
Verkäufe	–3	0	0	–3
Liquidationen	–1	0	0	–1
Stand zum 31. März 2025	272	1	7	280
davon ausländische Unternehmen	208	1	1	210

2.2 Veräußerte Tochtergesellschaften

In nachfolgender Tabelle werden die Auswirkungen auf die wesentlichen Bilanzpositionen sowie auf das Ergebnis aus Endkonsolidierung zusammengefasst dargestellt. Die Verkäufe betreffen im Wesentlichen eine Büroimmobilie in Prag sowie ein Wohnobjekt und eine Hotelimmobilie aus dem S IMMO-Portfolio.

Werte in TEUR	Q1 2025
Immobilienvermögen (siehe 3.1)	44.500
Firmenwerte	1.673
Andere Finanzinstrumente	66
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	9.127
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	59.300
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	7.101
Zur Veräußerung gehaltene liquide Mittel	630
Liquide Mittel	246
Finanzverbindlichkeiten	–34.134
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	–348
Sonstige Verbindlichkeiten	–6.599
Steuerschulden	–91
Latente Steuerschulden	–7.599
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	–23.269
Veräußertes Nettovermögen	50.602
In liquiden Mitteln erhaltene Gegenleistung	52.492
Offene Kaufpreisforderungen	7.172
Abzüglich veräußerten Nettovermögens	–50.602
Ergebnis aus der Endkonsolidierung	9.063
In liquiden Mitteln erhaltene Gegenleistung	52.492
Abzüglich veräußerter Bestand an liquiden Mitteln	–876
Nettozuflüsse an liquiden Mitteln	51.616

3. Erläuterungen zur Konzernbilanz

3.1 Immobilienvermögen

Werte in TEUR	Q1 2025	31.12.2024
Anfangsbestand	7.678.645	7.830.746
Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen (siehe 2.2)	–44.500	–190.699
Währungsänderungen	10.250	–11.063
Zugänge	11.879	79.473
Abgänge	–28.400	–79.103
Bewertungen zum beizulegenden Zeitwert	–15.041	20.399
Umbuchungen	26.473	73.793
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	–162.300	–459.490
Endbestand	7.477.006	7.678.645

Der Abgang infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen betrifft eine Büroimmobilie in Prag. Die Zugänge betrafen hauptsächlich Investitionen in Kroatien, Serbien, Ungarn und Italien im Einzelhandelsportfolio, während in Tschechien und Polen Investitionen im Büroportfolio erfolgten. Die Abgänge des Immobilienvermögens betreffen im Wesentlichen den Verkauf eines Einzelhandelsobjekts in Wien aus dem S IMMO Portfolio. Die Neubewertungen resultieren im Wesentlichen aus negativen Effekten aus dem polnischen, tschechischen und ungarischen Portfolio sowie aus positiven Effekten bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien im rumänischen und serbischen Portfolio. Die Umbuchungen beziehen sich auf Einzelhandelsimmobilien in Kroatien. Drei Objekte wurden dabei vom Immobilienvermögen in das in Bau befindliche Immobilienvermögen umgegliedert, während ein weiteres Objekt aus dem in Bau befindlichen Immobilienvermögen in das Immobilienvermögen übertragen wurde. Darüber hinaus wurde aus dem S IMMO Portfolio eine Büroimmobilie in Österreich vom in Bau befindlichen Immobilienvermögen in das Immobilienvermögen umgegliedert. Die Umgliederungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bezogen sich im Wesentlichen auf ein Grundstück, zwei Büroimmobilien sowie eine Einzelhandelsimmobilie in Rumänien.

3.2 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten

Von den zum 31. Dezember 2024 als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wurden im 1. Quartal 2025 mehrere Wohnimmobilien aus dem Deutschland-Portfolio, zwei Bürogebäude in Österreich und Ungarn sowie ein Hotel in Tschechien in Höhe von insgesamt EUR 112,4 Mio. veräußert. Für die zum 31. Dezember 2024 bereits als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und zum 31. März 2025 noch nicht realisierten Veräußerungen wird vom Management unverändert an der Veräußerungsabsicht festgehalten. Neu in diese Kategorie wurden im 1. Quartal 2025 ein Grundstück in Rumänien im Rahmen eines Asset Deals sowie ein Grundstück, zwei Bürogebäude und ein Einzelhandelsobjekt in der Slowakei und ein weiteres Grundstück in Rumänien im Rahmen von zwei Share Deals umgegliedert.

Zum 31. März 2025 stellten sich die als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zusammengefasst wie folgt dar:

Werte in TEUR	Buchwert zum 31.03.2025	Buchwert zum 31.12.2024
Immobilienvermögen	311.707	261.836
Sonstige Sachanlagen	120	0
Latente Steuererstattungsansprüche	374	33
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	5.538	149
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.386	8.850
Liquide Mittel	1.994	4.322
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	323.119	275.190
Finanzverbindlichkeiten	86.287	14.401
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	6.517	2.185
Rückstellungen	1.580	0
Latente Steuerschulden	11.224	10.212
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	105.608	26.798

3.3 Finanzverbindlichkeiten

Folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten zum 31. März 2025:

Werte in TEUR	31.03.2025	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	davon Restlaufzeit über 5 Jahre	31.12.2024
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten	3.160.491	166.397	2.790.174	203.920	3.174.455
davon besichert	3.160.491	166.397	2.790.174	203.920	3.174.455
Verbindlichkeiten aus der Begebung
von Anleihen	735.491	34.208	701.283	0	730.760
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	280.180	4.601	229.877	45.702	425.776
Summe	4.176.162	205.206	3.721.334	249.622	4.330.991

Die Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen stellen festverzinsliche, unbesicherte, nicht nachrangige Verbindlichkeiten dar. Sie beinhalten eine von der CPI Europe AG begebene Anleihe mit einem ausstehenden Nominale von EUR 237,8 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 237,8 Mio.) sowie acht (31. Dezember 2024: acht) Anleihen, die von der S IMMO AG begeben wurden, mit einem ausstehenden Nominale von insgesamt EUR 520,6 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 520,6 Mio.).

Die sonstigen Finanzverbindlichkeiten enthalten eine Verbindlichkeit gegenüber der CPI Property Group in Höhe von EUR 221,0 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 365,6 Mio.), Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen in Höhe von EUR 1,5 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 2,0 Mio.) und Leasingverbindlichkeiten in Höhe von EUR 57,6 Mio. (31. Dezember 2024: EUR 58,1 Mio.).

4. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Mieterlöse

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Büro	58.610	61.441
Einzelhandel	73.433	71.170
Sonstige	2.341	6.028
davon Hotel	1.710	2.207
davon Wohnimmobilien	294	3.470
davon andere	337	351
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	4.623	4.519
Summe	139.007	143.158

Der Rückgang der Mieterlöse ist insbesondere auf Verkäufe von Büro- und Wohnimmobilien zurückzuführen.

4.2 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Provisionsaufwendungen	–834	–402
Instandhaltungsaufwendungen	–3.498	–3.670
Hauseigentümerbetriebskosten	–3.782	–5.241
Immobilienmarketing	–359	–469
Personalaufwand aus Asset Management	–1.966	–1.782
Sonstige Aufwendungen aus Asset Management	–1.422	–1.585
Ausbaukosten	–113	–49
Forderungsabschreibungen aus Asset Management	179	–1.267
Sonstiger Aufwand	–194	–451
Summe	–11.989	–14.916

4.3 Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien

Das Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien für das 1. Quartal stellt sich zusammengefasst wie folgt dar:

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Erlöse aus selbst genutzten Hotelimmobilien	14.590	14.108
Aufwände aus selbst genutzten Hotelimmobilien	–12.169	–12.035
Abschreibung und Wertminderung/Wertaufholung von selbst genutzten Hotelimmobilien	–3.357	–1.676
Summe	–936	397

4.4 Ergebnis aus Immobilienverkäufen

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Büro	22.447	44.970
Einzelhandel	28.400	15.000
Sonstige	30.646	1.786
Summe Erlöse aus Immobilienverkäufen	81.493	61.756
Abzüglich Buchwertabgänge	–81.493	–61.785
Summe Buchgewinn/-verlust aus Immobilienverkäufen	0	–29
Summe Ergebnis aus Endkonsolidierung	9.063	923
Verkaufsprovisionen	–86	–315
Personalaufwand aus Immobilienverkäufen	–154	–163
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand aus Immobilienverkäufen	–84	–343
Vorsteuerberichtigungen aus Immobilienverkäufen	0	–460
Sonstige Aufwendungen	–40	–48
Summe Aufwendungen aus Immobilienverkäufen	–364	–1.329
Bewertungsergebnis von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem
Immobilienvermögen Summe	679 9.378	806 354

Die Veräußerungen in der aktuellen Periode betrafen insbesondere Büroimmobilien in Österreich und Ungarn sowie Wohnimmobilien in Deutschland durch die S IMMO Gruppe.

4.5 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Sonstige Aufwendungen aus Immobilienvorräten	–1	0
Summe Aufwendungen aus Immobilienvorräten	–1	0
Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung	–242	–348
Bewertungsergebnis von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	64	–127
Summe	–179	–475

4.6 Sonstige betriebliche Erträge

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Weiterverrechnungen	343	8
Versicherungsvergütungen	109	300
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten	332	1.784
Rückvergütung für Pönalen	0	1
Übrige	480	1.244
Summe	1.264	3.337

4.7 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Verwaltungsaufwendungen	–7.032	–2.963
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen	–2.532	–2.846
Pönalen und Versicherungsaufwand	–126	–49
Steuern und Gebühren	–426	–676
Aufwendungen für Hauptversammlung und Aufsichtsrat	–167	–49
Werbung	–358	–581
EDV- und Kommunikationsaufwand	–798	–1.200
Gutachten	–42	–78
Personalaufwand	–5.716	–7.278
Dotierung/Auflösung Rückstellung Restitutionsverfahren Grundstück Rumänien	0	0
Sonstige Abschreibungen	–1.416	–887
Übrige	–1.700	–2.710
Summe	–20.313	–19.317

4.8 Finanzergebnis

Werte in TEUR	Q1 2025	Q1 2024
Für finanzielle Verbindlichkeiten AC	–50.253	–50.605
Für derivative Finanzinstrumente	–531	813
Summe Finanzierungsaufwand	–50.784	–49.792
Für finanzielle Forderungen AC	3.283	3.912
Für derivative Finanzinstrumente	10.196	17.020
Summe Finanzierungsertrag	13.479	20.932
Wechselkursveränderungen	6.156	–10.604
Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten	–735	–1.725
Ergebniswirksame Bewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten	2.254	18.178
Ausschüttungen	347	425
Forderungszu- und -abschreibungen	–1	0
Sonstiges Finanzergebnis	1.865	16.878
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen	340	259
Summe	–28.944	–22.327

AC: zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten (Financial Assets/Liabilities Measured at Amortised Cost)

Das Ergebnis aus zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten enthält im Wesentlichen die Bewertung derivativer Finanzinstrumente (Zinsswaps).

5. Ereignisse nach dem

Bilanzstichtag Der Gewinnverwendungsbeschluss der Hauptversammlung der S IMMO vom 14. April 2025 sah vor, aus dem zum 31. Dezember 2024 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von TEUR 511.873 eine Dividende von TEUR 100.000 auszuschütten. Der verbleibende Betrag wurde auf neue Rechnung vorgetragen. Die Auszahlung der Dividende erfolgte am 15. April 2025.

Am 29. April 2025 wurde Tranche 1 des im Februar 2025 vereinbarten Verkaufs eines Immobilienportfolios in Bratislava an WOOD & Company abgeschlossen. Die Transaktion erfolgte im Rahmen eines Share Deals und umfasst, wie bereits im Geschäftsbericht 2024 beschrieben, die Gründung eines Joint Ventures.

Die S IMMO unterzeichnete am 22. Mai 2025 einen Vertrag über die Veräußerung der PCC Hotelbetriebserrichtungs GmbH & Co KG. Das Closing erfolgt in mehreren Tranchen: Die erste betrifft den Immobilienverkauf und ist für das zweite Quartal 2025 geplant. Die zweite Tranche – die Übergabe des Hotelbetriebs – ist für Januar 2026 vorgesehen.

Finanzkalender 2025

28. August 20251	Veröffentlichung des Ergebnisses für das 1. Halbjahr 2025
27. November 20251	Veröffentlichung des Ergebnisses für die ersten drei Quartale 2025

1 Veröffentlichung erfolgt nach Börsenschluss der Wiener Börse.

Impressum

Fotos: CPI Europe AG

Konzept und Gestaltung: Male Huber Friends GmbH und Rosebud, inhouse produziert mit firesys (Seiten 4–29)

Disclaimer

Wir haben diesen Bericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs-, Satz- oder Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Der Bericht enthält Annahmen und Prognosen, die auf Basis aller zum Zeitpunkt der Erstellung zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Einschätzungen nicht eintreffen, können die tatsächlichen Ergebnisse von den derzeit erwarteten abweichen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit bzw. des Leseflusses wurden genderspezifische Bezeichnungen nicht berücksichtigt. Der Bericht erscheint in deutscher und englischer Sprache und kann von unserer Website im Bereich Investor Relations heruntergeladen werden. Maßgeblich ist in Zweifelsfällen die deutsche Version. Mit diesem Bericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CPI Europe verbunden.

Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

CPI Europe AG

Wienerbergstraße 9 1100 Wien, Österreich T +43 (0)1 880 90

investor.relations@cpi-europe.com https://cpi-europe.com