CPI Europe AG

Quarterly Report • Aug 28, 2024

Inhalt

Brief des Vorstands	6
IMMOFINANZ auf dem Kapitalmarkt	X9

Konzernzwischenlagebericht

Allgemeine Angaben	X12
Wirtschaftlicher Überblick und Immobilienmärkte	X12
Portfoliobericht	X14
Immobilienbewertung	X19
Finanzierung	X20
Geschäftsentwicklung	X23
EPRA-Finanzkennzahlen	X26
Risikobericht	X31

Konzernzwischenabschluss

Konzernbilanz	X34
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung	X35
Konzern-Gesamtergebnisrechnung	X36
Konzern-Geldflussrechnung	X37
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung	X38
Konzernanhang	X40

Finanzkalender	X65
Impressum	X65

Kennzahlen

Ergebnis

		Q1–2 2024		Q1–2 2023 Veränderung in %
Mieterlöse	in MEUR	292,5	258,9	13,0
Ergebnis aus Asset Management	in MEUR	249,8	216,8	15,2
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	in MEUR	5,5	-53,0	n. a.
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	in MEUR	-0,3	-4,0	93,7
Operatives Ergebnis	in MEUR	221,9	118,0	88,0
Neubewertungen	in MEUR	-81,6	-197,2	58,6
EBIT	in MEUR	139,4	-73,0	n. a.
Finanzergebnis	in MEUR	-41,7	-72,8	42,7
EBT	in MEUR	97,7	-145,8	n. a.
Konzernergebnis	in MEUR	43,0	-144,5	n. a.
FFO 1 nach Steuern1	in MEUR	149,9	102,2	46,6

1 Vergleichswert Q1–2 2023 wurde gemäß neuer Berechnungsformel angepasst. Berechnung siehe im Kapitel "Geschäftsentwicklung".

Vermögen

	30.06.2024		31.12.2023 Veränderung in %
in MEUR	9.624,6	9.649,9	-0,3
in %	47,7	47,3	n. a.
in MEUR	3.431,3	3.539,3	-3,1
in MEUR	767,9	697,1	10,2
in %	41,6	42,5	n. a.
in %	76,0	78,9	n. a.
in %	3,0	2,9	n. a.
in Jahren	3,6	4,0	-10,0

1 Inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel

2 Vergleichswert zum 31. Dezember 2023 wurde gemäß neuer Berechnungsformel angepasst. Berechnung siehe im Kapitel "Finanzierung".

Immobilienvermögen

		30.06.2024		31.12.2023 Veränderung in %
Gesamtanzahl der Immobilien		491	518	-5,2
Vermietbare Fläche	in m2	3.566.384	3.558.305	0,2
Vermietungsgrad	in %	92,2	92,2	n. a.
Bruttorendite1	in %	7,3	7,2	n. a.
Portfoliowert1	in MEUR	8.165,0	8.174,3	-0,1
Unbelastetes Gesamtvermögen2	in MEUR	2.616,2	2.609,4	0,3

1 Gemäß "Portfoliobericht"

2 Berechnungsformel wurde zum 31. März 2024 angepasst. Vergleichswert zum 31. Dezember 2023 wurde gemäß neuer Berechnungsformel angepasst.

EPRA1

		30.06.2024		31.12.2023 Veränderung in %
EPRA Net Reinstatement Value	in MEUR	4.182,0	4.196,3	-0,3
EPRA Net Reinstatement Value je Aktie	in EUR	30,31	30,41	-0,3
EPRA Net Tangible Assets	in MEUR	3.897,3	3.863,8	0,9
EPRA Net Tangible Assets je Aktie	in EUR	28,25	28,00	0,9
EPRA Net Disposal Value	in MEUR	3.790,5	3.677,1	3,1
EPRA Net Disposal Value je Aktie	in EUR	27,47	26,65	3,1
EPRA-Leerstandsquote2	in %	8,0	7,8	n. a.
EPRA Loan to Value	in %	40,2	42,8	n. a.
		Q1–2 2024		Q1–2 2023 Veränderung in %
EPRA-Ergebnis	in MEUR	70,3	73,4	-4,2
EPRA-Ergebnis je Aktie	in EUR	0,51	0,53	-3,9
EPRA-Ergebnis nach unternehmensspezifischen Bereinigungen	in MEUR	74,0	69,3	6,8
EPRA-Ergebnis je Aktie nach unternehmensspezifischen Bereinigungen	in EUR	0,54	0,50	7,2
EPRA Net Initial Yield	in %	6,9	6,4	n. a.
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield	in %	7,1	6,6	n. a.
EPRA-Kostenquote inklusive direkter Leerstandskosten	in %	13,4	15,0	n. a.
EPRA-Kostenquote exklusive direkter Leerstandskosten	in %	12,3	13,3	n. a.
EPRA-Investitionsausgaben	in MEUR	499.4	235,3	≥ +100

1 Siehe Berechnung im Kapitel "EPRA-Finanzkennzahlen".

2 Die EPRA-Leerstandsquote (inklusive S IMMO) basiert auf dem Verhältnis der geschätzten Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios. Vergleichswert zum 31. Dezember 2023 wurde angepasst und wird nun inklusive S IMMO dargestellt.

Aktienkennzahlen

		30.06.2024		31.12.2023 Veränderung in %
Buchwert je Aktie	in EUR	26,85	26,60	1,0
Ultimokurs der Aktie	in EUR	25,90	21,05	23,0
Abschlag Aktienkurs zum EPRA NTA verwässert je Aktie	in %	8,3	24,8	n. a.
Gesamtanzahl der Aktien		138.669.711	138.669.711	0,0
davon Anzahl eigene Aktien		695.585	695.585	0,0
Ultimo-Börsenkapitalisierung	in MEUR	3.591,5	2.919,0	23,0
		Q1–2 2024		Q1–2 2023 Veränderung in %
Ergebnis je Aktie (unverwässert)1	in EUR	0,19	-0,59	n. a.
Ergebnis je Aktie (verwässert)1	in EUR	0,19	-0,59	n. a.

1 Anzahl der berücksichtigten Aktien für Q1–2 2024 und Q1–2 2023: 137.974.126.

Die Vorzeichenangabe bei Veränderungen entspricht einer betriebswirtschaftlichen Sichtweise: Verbesserungen werden mit Plus (+) bezeichnet, Verschlechterungen mit Minus (-). Sehr hohe positive bzw. negative prozentuelle Veränderungen werden als ≥ +100% oder ≤ -100% dargestellt. Bei Vorzeichenwechsel von Ergebnisgrößen sowie bei Veränderungen von Prozentwerten werden die prozentuellen Veränderungen als "nicht anwendbar" (n. a.) gekennzeichnet. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch die Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. Personenbezogene Bezeichnungen in diesem Finanzbericht beziehen sich auf alle Geschlechter in gleicher Weise.

Brief des Vorstands

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

nach einem durchwegs erfreulichen Ergebnis im 1. Quartal 2024 können wie auch für die ersten sechs Monate des Jahres ein sehr gutes Ergebnis vorlegen. Trotz des anhaltend volatilen Marktumfelds erzielten wir Steigerungen in nahezu allen wesentlichen Kennzahlen: Die Mieterlöse erreichten im 1. Halbjahr 2024 mit EUR 292,5 Mio. ein hohes Niveau, das Ergebnis aus Asset Management lag mit EUR 249,8 Mio. um 15,2% und das operative Ergebnis mit EUR 221,9 Mio. sogar um 88,0% über dem Vorjahreswert. Der FFO 1 nach Steuern erhöhte sich auf EUR 149,9 Mio. Insgesamt erwirtschaftete die IMMOFINANZ Group einen Konzerngewinn von EUR 43,0 Mio. Dies bestärkt unseren Kurs ebenso wie unsere weiterhin überaus solide Finanzbasis: Die Eigenkapitalquote der IMMOFINANZ Group betrug zum Halbjahr robuste 47,7%, die Verschuldung gemessen am Netto-Loan-to-Value lag mit 41,6% unverändert auf konservativem Niveau.

Diese positive Entwicklung der IMMOFINANZ Group führen wir neben unserer ausgezeichneten operativen Performance auch auf unsere wertschaffende Portfoliostrategie zurück. Darin setzen wir einerseits auf weiteres Wachstum in ausgewählten Bereichen und andererseits auf eine fokussierte Neuaufstellung unseres Portfolios. Konkret bestand es zum Bilanzstichtag am 30. Juni 2024 aus 491 Objekte mit einem Portfoliowert von EUR 8,2 Mrd. Auf das Bestandsportfolio entfielen davon EUR 7,9 Mrd. mit einer Bruttorendite von 7,3% und einem Vermietungsgrad von 92,2%. Die durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) lag bei 3,8 Jahren.

Wachstum und strategische Verkäufe

Einen klaren Wachstumskurs verfolgen wir im Bereich Einzelhandel. Hier wollen wir vor allem von steigenden Besucherzahlen in Fachmarktzentren und kleineren Shopping Centern sowie von wachsenden Umsatzmieten profitieren. Zuletzt eröffneten wir im Mai 2024 in der kroatischen Stadt Vukovar ein neues Fachmarktzentrum unserer Marke STOP SHOP. Damit lag die von der IMMOFINANZ exklusive S IMMO verwaltete Fläche im Einzelhandelsbereich Ende Juni bei insgesamt 1,5 Mio. Quadratmetern.

Im Bürobereich setzten wir im 1. Halbjahr unser strategisches Verkaufsprogramm fort. In Summe belief sich das Volumen der Verkäufe der IMMOFINANZ Group auf EUR 446,6 Mio. Unter den veräußerten Objekten befanden sich Büroimmobilien in Österreich, Kroatien, Polen und Deutschland. Gleichzeitig wurden im April attraktive Büroobjekte und Fachmarktzentren von der CPI Property Group in Tschechien erworben. All dies geschah im Sinne einer nachhaltigen Optimierung unseres Gesamtportfolios.

Erfolgreich auf dem Kapitalmarkt

Trotz der grundlegend veränderten Zinslandschaft zeigt sich, dass der Kapitalmarkt nach wie vor intakt ist. Zwar standen im 1. Halbjahr keine substanziellen Refinanzierungen für die IMMOFINANZ Group an, dennoch sind wir in diesem Zusammenhang auch mittelfristig optimistisch. Wir stehen in guten Gesprächen mit Banken, sodass wir auch für die Zukunft keine Refinanzierungsschwächen befürchten müssen.

Pläne für Squeeze-out bei S IMMO

Zur weiteren Optimierung der IMMOFINANZ Group streben wir bei der S IMMO AG einen Squeeze-out an. Wir versprechen uns davon eine Bereinigung der Konzernstruktur sowie weitere Synergien und Kostenvorteile, um die Wirtschaftlichkeit unserer Gruppe weiter zu steigern. Über die Durchführung des Squeeze-out wird die Hauptversammlung der S IMMO voraussichtlich im Herbst entscheiden. Wir gehen davon aus, dass wir in der Folge den Squeeze-out-Prozess bis Jahresende abschließen werden.

Evaluierung einer weiteren Integration und möglichen Zusammenführung mit CPIPG

Im Juli 2024 haben wir entschieden, mit unserer Mehrheitsaktionärin CPI Property Group (CPIPG) einen gemeinsamen Evaluierungsprozess zur Prüfung von möglichen Unternehmenszusammenführungen, grenzüberschreitender Verschmelzung oder anderen Formen der Integration oder einer Zusammenführung von Vermögenswerten, Funktionen und wichtigen Unternehmenseinheiten zu starten. Ziel ist es, die Kapitalstruktur der Gruppe zu optimieren und sowohl Betriebs- als auch Kosteneffizienzen zum Nutzen aller Stakeholder zu erzielen.

Fortschritte im Bereich Nachhaltigkeit

Fortschritte erzielten wir in der ersten Jahreshälfte 2024 auch im Bereich ESG, allem voran im Hinblick auf die Emissionsreduktion in unserem Portfolio. Durch die Inbetriebnahme neuer Photovoltaikanlagen auf den Dächern unserer STOP SHOP Standorte in Österreich und Slowenien – sie erreichen eine Jahresproduktion von bis zu 3,0 Gigawattstunden – kommen wir dem Ziel, unseren gesamten Bedarf an elektrischem Strom aus emissionsfreier Erzeugung zu decken, einen bedeutenden Schritt näher. Am österreichischen myhive Standort am Wienerberg nahmen wir im April zudem eine Ammoniak-Kälteanlage in Betrieb, die sowohl den Energieaufwand als auch die Wartungs- und Betriebskosten deutlich verringert. Wir leisten damit also nicht nur einen Beitrag zum Klimaschutz, sondern reduzieren auch die Kosten für unsere Mieter.

Ausblick

Die Wirtschaft in der Europäischen Union (+1,1%) und der Eurozone (+1%) entwickelte sich im 1. Halbjahr 2024 leicht über den Prognosen der EU, allerdings mit großen Unterschieden zwischen den einzelnen Ländern. So hat Deutschland etwa mit einer leicht rezessiven Entwicklung zu kämpfen. Diese Volatilität dürfte auch in den kommenden Quartalen anhalten.

Die nachlassende Inflation führte bereits zu einer ersten Zinssenkung, für die zweite Jahreshälfte ist jedoch eine weitere Anpassung der Immobilienrenditen und Marktwerte zu erwarten. Der Immobilienmarkt zeigte mit einem Anstieg des Transaktionsumsatzvolumens um rund 10% in der ersten Jahreshälfte 2024 eine positive Dynamik, die sich so gut wie ausschließlich auf Westeuropa konzentrierte. Für die zweite Jahreshälfte sagen Experten dem Transaktionsmarkt einen weiteren Zuwachs von 10% voraus. Während Hotels und Wohnimmobilien dabei stark nachgefragt wurden, waren die Umsätze bei Einzelhandelsimmobilien und im Bürobereich rückläufig. Experten erwarten jedoch angesichts der nachlassenden Inflation für die kommenden Monate leicht steigende Einzelhandelsumsätze. Damit sollten sich auch die Mieten stabil entwickeln.

Was unser Portfolio betrifft, setzen wir unseren Wachstumskurs im Einzelhandelsbereich unverändert fort. Für das 2. Halbjahr planen wir die Eröffnung von drei neuen STOP SHOPs in Kroatien, langfristig planen wir die Neueröffnung von vier STOP SHOP Standorten pro Jahr. Parallel dazu verfolgen wir unser strategisches Verkaufs- und Akquisitionsprogramm zur Portfoliooptimierung auch in anderen Segmenten weiter.

Auf dem Kapitalmarkt zeichnet sich derzeit eine Entspannung ab. In Reaktion auf die nachlassende Inflation senkte die Europäische Zentralbank den Leitzinssatz zuletzt um 25 Basispunkte auf 4,25%, und der 3-Monats-Euribor, einer der wichtigsten Referenzzinssätze im Euroraum, entwickelt sich bereits seit April 2024 rückläufig. Aus aktueller Sicht dürften wir die Hochphase beim Zinsniveau in der Eurozone bereits hinter uns haben. Wir gehen daher von sinkenden Geldmarktzinsen in den nächsten zwölf Monaten aus.

Um die Anforderungen der neuen European Sustainability Reporting Standards nach doppelter Wesentlichkeit zu erfüllen, führen wir heuer eine gruppenweit einheitliche, erneuerte Wesentlichkeitsanalyse durch. Sie wird eine Basis für unsere Nachhaltigkeitsberichterstattung bilden. Außerdem planen wir bis zum Jahresende die Fertigstellung weiterer Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von rund 7 Megawatt peak. Die geografischen Schwerpunkte liegen hier in Kroatien und Serbien.

Unser hervorragendes Team aus kompetenten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern wird unser hochwertiges und flexibles Immobilienangebot auch in Zukunft weiterentwickeln. Für ihren Einsatz möchten wir uns ausdrücklich bedanken, denn ihre Expertise und ihr Engagement bilden die zentrale Grundlage für den Erfolg der IMMOFNANZ Group. Bedanken möchten wir uns an dieser Stelle aber auch bei unseren zahlreichen Anlegerinnen und Anlegern. Ihr langjähriges Vertrauen betrachten wir als klare Bestätigung unseres Engagements und sehen darin einen Ansporn, ihre hohen Erwartungen an die Entwicklung unseres Unternehmenswerts auch in Zukunft zu erfüllen.

Wien, am 28. August 2024

Der Vorstand

Radka Doehring Pavel Měchura

IMMOFINANZ auf dem Kapitalmarkt

Kursentwicklung der IMMOFINANZ-Aktie

Die IMMOFINANZ-Aktie startete mit einem Kurs von EUR 21,05 in das Geschäftsjahr 2024 und konnte bis Ende Juni ein Kursplus von 23,0% auf EUR 25,90 verbuchen. Auch der Immobilien-ATX (IATX) entwickelte sich mit Plus 22,0% positiv. Im Vergleich dazu erzielte der ATX nur ein Plus von rund 5%. Der Immobilien-Branchenindex EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK gab im Vergleichszeitraum sogar um rund 6% nach. Das bisherige Jahrestief erreichte die IMMOFINANZ-Aktie am 9. Jänner 2024 mit EUR 20,90. Zum Redaktionsschluss dieses Berichts am 23. August 2024 lag die Aktie bei EUR 30,80 was einer Year-to-Date-Performance von 46,3% seit Jahresbeginn entspricht.

Entwicklung der IMMOFINANZ-Aktie im Vergleich zu ausgewählten Indizes

Performancevergleich

in %
23,0
5,1
22,0
6,8
-6,3

Stammdaten zur Aktie

ISIN	AT0000A21KS2
Segment	ATX, WIG
Reuters	IMFI.VI
Bloomberg	IIA:AV
Geschäftsjahr	1. Jänner bis 31. Dezember

Quelle: Bloomberg

Hauptversammlung, Gewinnverwendung und Änderungen im Management

Die 31. ordentliche Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG, die über das Geschäftsjahr 2023 abstimmte, fand am 29. Mai 2024 statt. Die Veranstaltung wurde in diesem Jahr als Präsenzveranstaltung abgehalten. Der Tagesordnung folgend wurde dabei beschlossen, keine Dividende auszuschütten und den gesamten ausgewiesenen Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen, um die Mittel zur Bilanzstärkung zu verwenden.

Alle Unterlagen und Abstimmungsergebnisse zur Hauptversammlung finden sich unter https://immofinanz.com/de/investor-relations/hauptversammlung.

Änderungen im Aufsichtsrat

Bei der 31. ordentlichen Hauptversammlung kam es zu einer Änderung im Aufsichtsgremium der IMMOFINANZ: Mit Wirkung zum 31. Dezember 2023 schied die Kapitalvertreterin Gayatri Narayan aus dem Aufsichtsrat aus. Weiters teilte der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrats Martin Němeček mit, sein Mandat mit Beendigung der 31. ordentlichen Hauptversammlung zurückzulegen. Zudem lief die Funktionsperiode der Vorsitzenden des Aufsichtsrats Miroslava Greštiaková ab.

Auf Vorschlag der CPI Property Group (CPIPG) und nach Prüfung und Evaluierung durch den Aufsichtsrat wurde der Hauptversammlung die Wiederwahl der Vorsitzenden Miroslava Greštiaková, die Wahl von zwei neuen Kandidaten in den Aufsichtsrat sowie die vorzeitige Verlängerung des Aufsichtsratsmandats von Martin Matula vorgeschlagen, letzteres zur Vereinheitlichung der Mandatslaufzeiten der Aufsichtsratsmitglieder.

Die Hauptversammlung folgte den Vorschlägen, sodass sich der Aufsichtsrat seit 29. Mai 2024 aus den Kapitalvertretern Miroslava Greštiaková (Vorsitzende), Martin Matula (stellvertretender Vorsitzender), Iveta Krašovicová und Matúš Sura sowie Philipp Amadeus Obermair und Anton Weichselbaum als von der Arbeitnehmervertretung entsandten Mitgliedern zusammensetzt.

Aktionärsstruktur

Die Aktien der IMMOFINANZ befinden sich überwiegend im Festbesitz bzw. im Besitz österreichischer Privatanleger sowie institutioneller Index-Investoren aus den USA und Europa. Nachfolgend eine Übersicht jener Aktionäre, die zum Abschlussstichtag mehr als 4% der Aktien hielten:

	Stimmrechte in % (Basis Grundkapital per 30.06.2024)	Letzter Meldezeitpunkt
Radovan Vitek (über die CPI Property Group S.A.)1	75,00	21.05.2024
Klaus Umek (über Klaus Umek, Petrus Advisers Investments Fund L.P.)2	6,24	30.01.2024
SIH Partners, LLLP (über Susquehanna International Securities Limited, Susquehanna International Group Limited)3	5,73	26.06.2024

1 Gemäß Beteiligungsmeldung vom 21. Mai 2024

2 Klaus Umek hielt gemäß Beteiligungsmeldung vom 30. Jänner 2024 zurechenbare Stimmrechtsanteile von insgesamt 6,24% (1,12% aus Aktien und 5,12% aus Finanz-/sonstigen Instrumenten via Call-Optionen).

3 SIH Partners hielt gemäß Beteiligungsmeldung vom 26. Juni 2024 zurechenbare Stimmrechtsanteile von insgesamt 5,73% (2,35% aus Aktien und 3,38% aus Finanz-/ sonstigen Instrumenten via Call- und Put-Optionen sowie Stock Futures). Nach dem Berichtszeitraum hat SIH Partners ihre Beteiligung mit Meldung vom 23. Juli auf insgesamt 0,16% Stimmrechte reduziert.

Darüber hinaus liegen keine Meldungen zu Über- bzw. Unterschreitungen von Beteiligungsschwellenwerten vor.

IMMOFINANZ und S IMMO

Nachdem die IMMOFINANZ im Jahr 2018 rund 26,5% (19.499.437 Aktien) an der S IMMO erworben hatte, stockte sie diese Beteiligung Ende Dezember 2022 durch den Ankauf von 17.305.012 S IMMO-Aktien (AT0000652250) von der CPIPG auf. Damit erlangte sie eine Mehrheitsbeteiligung an der S IMMO in Höhe von 50% plus einer Aktie und konsolidiert die S IMMO seither voll im Konzernabschluss.

Mit dem Erwerb der Mehrheitsbeteiligung erreichte die IMMOFINANZ ein langfristiges strategisches Ziel: Die Konsolidierung beider Unternehmen ist wertsteigernd, führt zu einer stärkeren Marktposition und ermöglicht die Realisierung von Synergien. Weitere Informationen über die gemeinsame strategische Ausrichtung der beiden Unternehmen finden sich im Geschäftsbericht 2023 der IMMOFINANZ.

Vorbereitungen für einen Squeeze-out bei S IMMO

Am 24. Mai 2024 teilte die IMMOFINANZ in einer Ad-hoc-Meldung mit, bei der S IMMO einen Gesellschafterausschluss (Squeeze-out) nach dem Gesellschafter-Ausschlussgesetz vorzubereiten. Mit dem Squeeze-out sollen die von Minderheitsaktionären gehaltenen Aktien der S IMMO gegen eine angemessene Barabfindung auf die IMMOFINANZ als Hauptgesellschafterin übertragen werden.

Zu Beginn des Verfahrens nach dem Gesellschafter-Ausschlussgesetz und vorbehaltlich weiterer rechtlicher, steuerlicher und finanzieller Prüfungen wird die IMMOFINANZ als Hauptgesellschafterin ein Verlangen an die S IMMO richten. Die Barabfindung zum Erwerb der S IMMO-Aktien soll auf Grundlage eines Bewertungsgutachtens festgesetzt werden. Ein Gesellschafterausschluss ist dann in einer Hauptversammlung der S IMMO zu beschließen, die voraussichtlich im Herbst 2024 stattfinden wird.

IMMOFINANZ kauft S IMMO-Aktien

Zudem wurden der IMMOFINANZ nach dem Berichtszeitraum von einem Aktionär Aktien der S IMMO angeboten. Da der Kaufpreis zu diesem Zeitpunkt dem Aktienkurs entsprach (18. Juli 2024: EUR 22,10), nahm die IMMOFINANZ das Angebot an und kaufte weitere 442.631 Aktien um insgesamt rund EUR 9,8 Mio.

Damit hält die IMMOFINANZ derzeit 50,6% bzw. 37.247.080 Aktien der S IMMO.

Die S IMMO-Aktie

Die S IMMO-Aktie startete mit einem Kurs von EUR 12,50 in das Geschäftsjahr 2024. Ende Juni notierte sie bei EUR 22,00, was einer Year-to-Date-Performance von 76,0% entspricht. Die Marktkapitalisierung der S IMMO lag zum 30. Juni 2024 bei EUR 1.619,4 Mio.

Analystenempfehlungen

Zwei Finanzhäuser veröffentlichen regelmäßig ihre Einschätzungen zur IMMOFINANZ. Ihre laufend aktualisierten Bewertungen sind auf der Website der IMMOFINANZ über den Reiter "Analysen" abrufbar: https://immofinanz.com/de/investor-relations/aktie.

ESG-Ratings

Nachhaltigkeitsthemen gewinnen bei Investoren, Mietern und in der Öffentlichkeit immer mehr an Bedeutung. Um die Transparenz für ihre Stakeholder weiter zu erhöhen, nahm die IMMOFINANZ im Berichtszeitraum erneut an mehreren ESG-Ratings und -Rankings teil. So erfolgte 2024 unter anderem ein Update des Sustainalytics-Ratings. Die Gesamt-ESG-Risikobewertung wurde dabei als gering eingestuft und erhielt für das Geschäftsjahr 2023 ein Rating von 13,9 (auf einer Skala von 0 bis 100). Dies stellt eine Verbesserung gegenüber den 15,6 zu Beginn des Ratings im Jahr 2020 dar.

Finanzkalender

1. November 20241 Veröffentlichung des Ergebnisses für die ersten drei Quartale 2024

1 Veröffentlichung erfolgt nach Börsenschluss der Wiener Börse.

IR-Kontakt

Gerne stehen wir Ihnen für Fragen und Auskünfte zur IMMOFINANZ und Ihrer Aktie zur Verfügung.

Simone Korbelius T: +43 1 88090 2291 investor@immofinanz.com

Konzernzwischenlagebericht

Allgemeine Angaben

Die IMMOFINANZ AG ist das Mutterunternehmen der IMMOFINANZ Group. Da die IMMOFINANZ AG seit Jahresende 2022 einen Anteil von 50% plus eine Aktie an der S IMMO hält, wird die S IMMO im Konzernabschluss vollkonsolidiert. Für Angaben, die die IMMOFINANZ inklusive S IMMO betreffen, findet die Bezeichnung "IMMOFINANZ Group" Anwendung. Angaben exklusive S IMMO sind als "IMMOFINANZ" gekennzeichnet.

IMMOFINANZ und S IMMO halten komplementäre Portfolios und sind in folgenden Ländern präsent: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und Kroatien. Die IMMOFINANZ ist zusätzlich noch in Polen, Serbien, Slowenien und Italien tätig. Sowohl das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ als auch jenes der S IMMO besteht überwiegend aus Gewerbeimmobilien der Assetklassen Büro und Einzelhandel, darüber hinaus besitzt die S IMMO Hotels und Wohnimmobilien.

Wirtschaftlicher Überblick und Immobilienmärkte der IMMOFINANZ Group

Die EU-Kommission zeigte sich in ihrer Frühjahrsprognose hinsichtlich des Wirtschaftswachstums in der EU (1,0%) und in der Eurozone (0,8%) vorsichtig. Zum Halbjahr lag das Wachstum in der EU bei 1,1% und im Euroraum bei 1,0%. Im Hinblick auf die einzelnen Mitgliedsländer bietet sich dabei ein uneinheitliches Bild: Während Deutschland mit einer leicht rezessiven Entwicklung zu kämpfen hat, verzeichnen Lettland, Schweden und Ungarn einen tatsächlichen Rückgang ihres Bruttoinlandsprodukts. Gleichzeitig zeigen Irland sowie Litauen deutliches Wachstum. Die Volatilität für die kommenden Quartale dürfte unverändert hoch bleiben. Während der private Konsum das Wirtschaftswachstum stützt, ist die Nachfrage nach Investitionsgütern derzeit schwach.

Die Inflation sank Ende Juni 2024 auf 2,6% in der EU und auf 2,5% im Euroraum. Analog zum Wirtschaftswachstum lassen sich dabei große länderspezifische Abweichungen beobachten. Diese reichen von einer Inflationsrate von 5,4% in Belgien bis hin zu 0,5% in Finnland. Vor dem Hintergrund der politischen Situation weltweit dürfte die Volatilität der Inflationsentwicklung in der zweiten Jahreshälfte unverändert hoch bleiben. Zwar erfolgte im 1. Halbjahr eine erste Senkung des Leitzinses, doch ist in der zweiten Jahreshälfte eine weitere Anpassung der Immobilienrenditen und Marktwerte an das derzeitige Zinsumfeld zu erwarten.

Ende Juni erreichte die Arbeitslosenquote in der EU 6,0% und im Euroraum 6,5%. Dies entspricht der Prognose der EU-Kommission für das kommende Jahr. Trotz der getrübten wirtschaftlichen Stimmung blieb die Beschäftigtenzahl in den letzten Monaten relativ stabil. Einmal mehr zeigen sich auch hier große Unterschiede zwischen den einzelnen EU-Staaten: Die höchste Arbeitslosigkeit hat Spanien mit 11,5% vorzuweisen, dagegen beträgt die Arbeitslosenquote in Tschechien 2,7%. In den Kernländern der IMMOFINANZ Group schwankt die Quote zwischen 2,7% in Tschechien und 9,4% in Serbien.

Transaktions- und Vermietungsmarkt

Das Umsatzvolumen im europäischen Transaktionsmarkt lag in der ersten Jahreshälfte 2024 mit EUR 86,5 Mrd. um ca. 10% über dem Vorjahreswert (EUR 74 Mrd.). Dieser Zuwachs stammt zur Gänze aus Westeuropa, wo die Benelux-Staaten mit einem Plus von 71% den mit Abstand größten Zuwachs verzeichneten. Auch der deutsche Markt wuchs um 15%, gefolgt vom UK-Markt, der um 10% zulegte. Die Transaktionsmärkte im CEE- und im SEE-Raum haben diese Erholungsphase bislang nicht erreicht. Betrachtet nach Assetklassen konnten im Berichtszeitraum vor allem Hotels überraschen. Die Transaktionsumsätze in diesem Sektor wuchsen um 21%, gefolgt von Wohnimmobilien, die ebenfalls einen Zuwachs von 6% verzeichnen konnten. Demgegenüber waren die Umsätze bei Einzelhandelsimmobilien um 22% rückläufig, im Bürobereich betrug der Rückgang sogar 39%. Für die zweite Jahreshälfte sagen Experten dem Transaktionsmarkt einen weiteren Zuwachs von 10% voraus.

Die wirtschaftliche Unsicherheit führte auch im 1. Halbjahr 2024 zu einer Zurückhaltung bei der Nachfrage nach Büroflächen. Für Neuabschlüsse spielen die Qualität der Immobilie und deren ESG-Konformität eine wesentlich größere Rolle als bisher. Im Hinblick auf die Kernländer der IMMOFINANZ Group weisen Budapest (13,9%), Bratislava (13,3%) und Bukarest (13,2%) derzeit die höchsten Leerstandsraten im Officebereich auf. Dies führt dazu, dass ältere, qualitativ schlechtere Bürogebäude vom Markt genommen werden. Aufgrund der Neuflächenproduktion kommt es allerdings zu keiner Reduktion des Marktleerstands. Zu beobachten ist ebenfalls ein Anstieg der Spitzenmieten, während die Durchschnittsmieten unverändert bleiben. Dies weist auf einen gesteigerten Bedarf an Mietanreizen bei Neuvermietungen hin.

Seit Ende 2021 hat die hohe Inflation in Europa zu einem Kaufkraftrückgang geführt. Trotz der hohen Inflation und des im Gefolge des Ukrainekriegs gesunkenen Konsumentenvertrauens haben sich die Einzelhandelsumsätze jedoch als sehr widerstandsfähig erwiesen. Für die kommenden Monate erwarten Experten dank der abnehmenden Inflation leicht steigende Einzelhandelsumsätze. Die Mieten sollten sich stabil entwickeln, mit Spitzenmieten im Fachmarktbereich von bis zu EUR 17,0/m2/Monat.

Der Tourismus hat sich mittlerweile von der Coronapandemie erholt. Davon zeugt auch die gestiegene Nachfrage von Investoren an Hotels, bei denen vor allem auf die Lage großer Wert gelegt wird. Die Kernmärkte der IMMOFINANZ Group weisen derzeit eine geringe Neuproduktion von Hotels auf, sodass hier ein Anstieg der Profitabilität erwartet wird.

Portfoliobericht

Die IMMOFINANZ Group konzentriert sich auf ihr Kerngeschäft als wachstumsorientierter Bestandshalter sowie auf die laufende Optimierung ihres Portfolios. Dies schließt auch Akquisitionen und fallweise Projektentwicklungen mit ein. Dabei richtet das Unternehmen den Fokus auf hoch rentierende Objekte.

Die Portfoliostrategie der IMMOFINANZ Group basiert auf ihren flexiblen und innovativen Immobilienangeboten mit starker Kundenorientierung. Ein aktives Portfoliomanagement stellt sicher, dass die Immobilien nicht nur für die Mieter attraktiv sind, sondern auch in sozialer Hinsicht und aus ökologischer Perspektive im Einklang mit dem Prinzip der Nachhaltigkeit stehen. Damit wird die IMMOFINANZ Group auch künftig die Bedürfnisse von Mietern und Konsumenten im Einzelhandels- sowie von Mietern und deren Mitarbeitern im Bürobereich erfüllen.

Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group

Zum 30. Juni 2024 umfasste das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group (IMMOFINANZ inklusive S IMMO) 491 Objekte^∗ mit einem Portfoliowert^∗ von EUR 8.165,0 Mio. (31. Dezember 2023: 518 Objekte bzw. EUR 8.174,3 Mio. Buchwert). Davon entfiel mit EUR 7.932,0 Mio. bzw. 97,1% des Buchwerts der Großteil auf Bestandsimmobilien^∗ mit einer vermietbaren Fläche von 3,6 Mio. m2, die laufende Mieterlöse erwirtschaften. Den Projektentwicklungen^∗ sind EUR 83,5 Mio. bzw. 1,0% des Buchwerts zuzurechnen. Ein Buchwert in Höhe von EUR 149,5 Mio. bzw. 1,8% entfiel auf Pipelineprojekte^∗ , die zukünftig geplante Projektentwicklungen, unbebaute Grundstücke und Immobilienvorräte umfassen. Die selbst genutzten Immobilien der S IMMO (Vienna Marriott, Budapest Marriott und Novotel Bucharest City Center) mit einer Gesamtmietfläche von 61.075 m2 werden in diesem Portfoliobericht nicht berücksichtigt.

Aufgrund der Anwendung von IFRS 16 seit dem 1. Quartal 2019 ergaben sich bisher Abweichungen zwischen den im Portfoliobericht dargestellten und den in der Bilanz enthaltenen Werten. Beginnend mit dem 1. Quartal 2024 enthalten die im Portfoliobericht angeführten Portfoliowerte analog zu den bilanzierten Immobilienwerten auch die aktivierten Nutzungsrechte auf Erbbaurechte. In den Vergleichszahlen des Vorjahres sind diese Rightof-Use-Werte allerdings nicht enthalten.

Die Darstellung im Portfoliobericht erfolgt auf Basis der Hauptnutzungsart der Objekte.

Immobilienportfolio	Anzahl der Immobilien	Bestands immobilien in MEUR	Projekt entwicklungen in MEUR	Pipeline projekte in MEUR1	Immobilien portfolio in MEUR	Immobilien portfolio in %
Österreich	17	228,6	0,0	9,2	237,8	2,9
Deutschland	5	468,7	0,0	4,5	473,2	5,8
Polen	28	955,7	0,0	0,0	955,7	11,7
Tschechien	72	929,2	0,0	0,0	929,2	11,4
Ungarn	19	223,3	0,0	2,7	226,0	2,8
Rumänien	29	620,8	25,4	55,1	701,3	8,6
Slowakei	35	429,8	0,0	1,3	431,1	5,3
Adriatic2	61	572,8	41,4	31,0	645,2	7,9
S IMMO	225	3.503,1	16,7	45,6	3.565,5	43,7
IMMOFINANZ Group	491	7.932,0	83,5	149,5	8.165,0	100,0
in %		97,1	1,0	1,8	100,0

Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group nach Kernmärkten und Klassifikation

1 Inklusive Immobilienvorräte

2 Immobilienportfolio in nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Kroatien, Serbien, Slowenien und Italien

Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group nach Kategorie und Klassifikation

Immobilienportfolio	Anzahl der Immobilien	Bestands immobilien in MEUR	Projekt entwicklungen in MEUR	Pipeline projekte in MEUR1	Immobilien portfolio in MEUR	Immobilien portfolio in %
Büro	36	1.737,5	25,4	38,5	1.801,4	22,1
Einzelhandel	219	2.676,3	41,4	22,5	2.740,2	33,6
Sonstige	11	15,1	0,0	42,8	57,9	0,7
S IMMO	225	3.503,1	16,7	45,6	3.565,5	43,7
IMMOFINANZ Group	491,0	7.932,0	83,5	149,5	8.165,0	100,0

1 Inklusive Immobilienvorräte

Akquisitionen und strategische Verkäufe der IMMOFINANZ Group

Die IMMOFINANZ Group setzte im 1. Halbjahr 2024 ihre strategischen Immobilienverkäufe im Volumen von insgesamt EUR 446,6 Mio. (inklusive S IMMO) fort. Darunter befanden sich unter anderem von der IMMOFINANZ das kroatische Bürogebäude Grand Center Zagreb, ein Büroimmobilienkomplex in Warschau und zwei Büroimmobilien im 20. Wiener Gemeindebezirk. Außerdem wurde im Mai das Bürogebäude Justizzentrum Wien Mitte an die Euro Real Estate über die United Benefits Holding verkauft. Mit einem Verkaufspreis von mehr als EUR 150 Mio. stellte dies zu diesem Zeitpunkt die größte Transaktion am Wiener Büroimmobilienmarkt des Jahres 2024 dar. Weitere Verkäufe betrafen Transaktionen der S IMMO in Österreich und Deutschland – darunter ein Share und Asset Deal über ein großes Portfolio bestehend aus 18 deutschen Gewerbeimmobilien (größtenteils Büros) und einer Wohnimmobilie mit einem Transaktionswert von EUR 255,0 Mio., dessen Closing in mehreren Stufen bis Herbst 2024 abgewickelt wird – sowie den Zagrebtower in Kroatien, dessen Closing für das dritte Quartal 2024 geplant ist.

Zudem erwarb die S IMMO Ende April 2024 ein Portfolio von der CPI Property Group in Tschechien. Der Ankauf umfasste vier Büro- und vier Gewerbeimmobilien (Fachmarktzentren) mit einer Gesamtmietfläche von rund 136.000 m2, einem Immobilienwert von rund EUR 463 Mio. und jährlichen Mieteinnahmen von ca. EUR 28,3 Mio.

Nach dem Berichtszeitraum im Juli verkaufte die S IMMO mit dem HOTO Business Tower ihre letzte bestehende Immobilie in Zagreb und vollzog damit den Marktaustritt aus Kroatien. Die IMMOFINANZ verkaufte im August das Bukarester Büroentwicklungsprojekt myhive Victoriei an AFI Europe, einen führenden Immobilienentwickler in SEE und CEE. Dieser Bürokomplex steht aktuell leer, um generalsaniert zu werden. Die entsprechende Baugenehmigung für den Umbau ging an den Käufer über.

Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group

Das Bestandsportfolio der IMMOFINANZ Group umfasste zum 30. Juni 2024 411 Immobilien, die einen Buchwert von EUR 7.932,0 Mio. aufwiesen (31. Dezember 2023: 432 Immobilien bzw. EUR 7.840,2 Mio. Buchwert). Davon entfielen 21,9% auf Büros, 33,7% auf den Einzelhandelsbereich und 44,2% auf die S IMMO. Gemessen am Buchwert lag der Schwerpunkt der Bestandsobjekte nach Segmenten auf den Märkten Polen (EUR 955,7 Mio.), Tschechien (EUR 929,2 Mio.) und Rumänien (EUR 620,8 Mio.) sowie auf der S IMMO (EUR 3.503,1 Mio.).

Der im November 2023 eröffnete STOP SHOP Retail Park Đakovo, ein Entwicklungsprojekt der IMMOFINANZ in Kroatien, wurde im 2. Quartal 2024 in das Bestandsportfolio umgegliedert. Die vermietbare Fläche des Bestandsportfolios betrug Ende Juni insgesamt 3,6 Mio. m2 und wies eine Bruttorendite von 7,3% auf Basis der IFRS-Mieterlöse auf. Dabei erfolgt die Abgrenzung von Mietanreizen wie etwa der marktüblichen mietfreien Zeiten oder Ausbaukosten (Fit-outs) gemäß IFRS linear über die Vertragslaufzeit. Der Vermietungsgrad lag bei 92,2% (31. Dezember 2023: 92,2%). Die durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT^∗ ) der IMMOFINANZ Group lag bei 3,8 Jahren.

Mietauslaufprofil der IMMOFINANZ – Bestandsimmobilien gesamt

Befristete Mietverträge bis zum Vertragsende, unbefristete Mietverträge bis zum frühestmöglichen Ausstiegsdatum im Verhältnis zur vermieteten Bruttogesamtmietfläche (in GLA-Flächen1; exklusive S IMMO):

1 Jahr in %	2 Jahre in % 3 Jahre in %		4 Jahre in %	5 Jahre in %	> 5 Jahre in %	> 10 Jahre in %
11	15	16	16	16	19	7

1 Bruttogesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.

Like-for-like-Mieterlöse der IMMOFINANZ mit solidem Plus von 5,1%

In einer Like-for-like-Betrachtung (d. h. Vergleichsperioden bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe) verbesserten sich die Mieterlöse der IMMOFINANZ (exklusive S IMMO) im 1. Halbjahr 2024 erneut um 5,1% bzw. EUR 7,5 Mio. auf EUR 154,2 Mio. nach EUR 146,7 Mio. im 1. Halbjahr 2023. Treibende Faktoren waren dabei vor allem die Indexierung der Mietverträge aufgrund der weiterhin hohen Inflation und eine positive Entwicklung der Umsatzmieten.

Im Vergleich des 2. Quartals 2024 mit dem Vorjahreszeitraum wiesen die Like-for-like-Mieterlöse ein Plus von 4,1% bzw. EUR 3,0 Mio. auf EUR 77,0 Mio. auf.

Nachhaltigkeitszertifizierungen der IMMOFINANZ Group

Insgesamt beliefen sich die zertifizierten Flächen der IMMOFINANZ Group per Ende Juni 2024 auf rund 1.486.000 m2 in Gebäuden mit einem Buchwert von EUR 4,0 Mrd. Somit wiesen 50,7% des Buchwerts bzw. 41,7% der Gesamtfläche des Bestandsportfolios Nachhaltigkeitszertifikate auf.

^∗ Durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Unexpired Lease Term). Zur Berechnung wird bei befristeten Verträgen entweder das Laufzeitende oder – so vorhanden – die Laufzeit bis zur Break-Option (Sonderkündigungsrecht des Mieters) berücksichtigt. Bei unbefristeten Verträgen werden mindestens zwei Jahre als Restlaufzeit berücksichtigt, oder ein längerer Zeitraum, falls die Break-Option erst später als nach zwei Jahren greift.

Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group nach Kernmärkten

Bestandsimmobilien	Anzahl der Immobilien	Buchwert in MEUR	Buchwert in %	Vermietbare Fläche in m2	Vermietete Fläche in m2
Österreich	15	228,6	2,9	89.109	87.523
Deutschland	3	468,7	5,9	87.652	70.822
Polen	28	955,7	12,0	400.307	384.907
Tschechien	72	929,2	11,7	383.404	368.671
Ungarn	16	223,3	2,8	169.268	165.992
Rumänien	15	620,8	7,8	351.114	316.796
Slowakei	34	429,8	5,4	259.706	248.743
Adriatic1	43	572,8	7,2	379.738	378.174
S IMMO	185	3.503,1	44,2	1.446.086	1.264.919
IMMOFINANZ Group	411	7.932,0	100,0	3.566.384	3.286.548

Vermietungsgrad in %	Mieterlöse Q2 2024 in MEUR	Bruttorendite in %	Finanzierungs kosten inkl. Derivate in %
			3,1
			3,3
96,2	16,9	7,1	2,8
96,2	16,2	7,0	3,7
98,1	5,6	10,0	2,3
90,2	14,5	9,3	0,0
95,8	9,1	8,5	3,3
99,6	13,5	9,4	5,4
87,5	60,4	6,9	2,8
92,2	144,5	7,3	3,1
	0,2		0,0
	4,6		n. a.
	n. a.		2,5
	n. a.		2,6
	149,4		3,0
	98,2 80,8	3,5 4,9	6,1 4,2

1 In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Serbien, Kroatien, Slowenien und Italien

Projektentwicklungen der IMMOFINANZ Group

Per 30. Juni 2024 wiesen die Projektentwicklungen der IMMOFINANZ Group einen Buchwert von EUR 83,5 Mio. auf (31. Dezember 2023: EUR 138,3 Mio.). Dies entspricht 1,0% des gesamten Immobilienportfolios (31. Dezember 2023: 1,7%). Davon entfielen EUR 35,7 Mio. auf aktive Projektentwicklungen, die alle der IMMOFINANZ zuzurechnen sind. Weitere EUR 47,8 Mio. sind Projekten in der Vorbereitungs- bzw. Konzeptphase zuzurechnen, für die noch keine offenen Baukosten angegeben werden können. Der erwartete Verkehrswert der aktiven Projekte nach Fertigstellung belief sich auf EUR 96,2 Mio. und ist dem Kernmarkt Adriatic zuzuordnen. Die S IMMO hatte per Ende Juni 2024 keine aktiven Projektentwicklungen.

Projektentwicklungen der IMMOFINANZ Group

Projektentwicklungen	Anzahl der Immobilien	Buchwert in MEUR	Buchwert in %	Offene Baukosten in MEUR	Geplante vermietbare Fläche in m2	Voraussichtlicher Verkehrswert nach Fertigstellung in MEUR	Erwartete Mieterlöse bei Vollauslastung in MEUR	Erwartete Rendite nach Fertigstel lung in %1
Adriatic2	7	35,7	100,0	52,8	64.742	96,2	8,1	9,1
Aktive Projekte IMMOFINANZ	7	35,7	100,0	52,8	64.742	96,2	8,1	9,1
Projekte in Vorbereitung IMMOFINANZ		31,1
Projekte in Vorbereitung S IMMO		16,7
IMMOFINANZ Group		83,5

1 Erwartete Mieterlöse nach Fertigstellung im Verhältnis zum aktuellen Buchwert inklusive offener Baukosten 2 Kroatien

Aktueller Schwerpunkt im Bereich Projektentwicklung – Kroatien

Adriatic

In Kroatien entstehen sieben neue Retail Parks der Marke STOP SHOP in den Städten Dugo Selo (9.000 m2), Ivanec (7.600 m2), Krapina (8.100 m2), Nova Gradiška (8.100 m2), Sinj (7.400 m2), Vukovar (9.000 m2) und Virovitica (9.800 m2). Der STOP SHOP Retail Park in Vukovar wurde bereits im Mai 2024 eröffnet. Für die STOP SHOPs Dugo Selo, Krapina und Virovitica sind die Eröffnungen für das 2. Halbjahr 2024 geplant. Der STOP SHOP Đakovo (8.400 m2) wurde im 2. Quartal 2024 in das Bestandsportfolio umgegliedert.

Pipelineprojekte der IMMOFINANZ Group

Pipelineprojekte umfassen für die Zukunft geplante Projektentwicklungen, Grundstücksreserven oder temporär eingestellte Projekte. Per 30. Juni 2024 wiesen sie einen Buchwert von EUR 149,5 Mio. bzw. 1,8% des Gesamtimmobilienportfolios der IMMOFINANZ Group auf. Davon entfielen EUR 103,8 Mio. bzw. 2,3% auf die IMMOFINANZ exklusive S IMMO (31. Dezember 2023: EUR 124,3 Mio. bzw. 2,6%). Der S IMMO sind EUR 45,6 Mio. zuzurechnen. Die Pipelineprojekte der IMMOFINANZ Group lagen mit einem Volumen von EUR 55,1 Mio. überwiegend in Rumänien. Die IMMOFINANZ Group plant, den Umfang der Pipelineprojekte – insbesondere der Grundstücksreserven in Rumänien – auch weiterhin durch strategiekonforme Verkäufe zu verringern.

Immobilienbewertung

Die IMMOFINANZ Group erstellt ihren Konzernabschluss entsprechend den Grundsätzen der IFRS (International Financial Reporting Standards) und lässt ihre Immobilien regelmäßig durch unabhängige Experten neu bewerten. Diese externe Bewertung des Immobilienportfolios erfolgt mindestens einmal pro Jahr zum 31. Dezember und entspricht den EPRA-Empfehlungen (EPRA Best Practices Policy Recommendations) nach der Verkehrswertmethode gemäß IFRS.

In die Bewertung fließen objektbezogene Faktoren wie der Vermietungsgrad, die Höhe der Mieterlöse, die Restlaufzeit der Mietverträge sowie Alter und Qualität der Immobilien ein. Des Weiteren werden externe Faktoren wie die Entwicklung des regionalen und allgemeinen Marktumfelds, der Wirtschaft und des Finanzierungsumfelds berücksichtigt. Aber auch ESG-Aspekte wie etwa Risiken durch den Klimawandel, die Energieeffizienz der Immobilien oder der gesellschaftliche Mehrwert der Liegenschaften werden beleuchtet und deren potenzielle zukünftige Wertauswirkungen in der Bewertung berücksichtigt. Mit 30. Juni 2024 wurde der Großteil des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group mit einem Portfoliowert von EUR 8,2 Mrd. von externen unabhängigen Gesellschaften (54,0%) bewertet. Auf die S IMMO und deren Bewertung entfielen weitere 43,6%, lediglich 1,7% wurden intern durch die IMMOFINANZ Group bewertet. 0,7% betragen sonstige Werte gemäß IFRS 16.

Entwicklung der Immobilienbewertung der IMMOFINANZ Group im 1. Halbjahr 2024

Die gesamten Neubewertungen (inklusive Immobilienentwicklungen und Immobilienverkäufe) der IMMOFINANZ Group beliefen sich auf EUR -81,6 Mio. (Q1–2 2023: EUR -197,2 Mio.). Sie spiegeln das weiterhin volatile Marktumfeld wider, das von den gestiegenen Zinsen und anhaltend hohen Baukosten geprägt ist. Das Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens (Bestand und Grundstücksreserven) belief sich auf EUR -82,5 Mio. nach EUR -190,9 Mio. im 1. Halbjahr 2023. Die Büros der IMMOFINANZ verzeichneten Abwertungen von EUR -28,6 Mio. bzw. -1,6% des Buchwerts per 30. Juni 2024, wobei die größten Einzeleffekte auf Bürogebäude in Warschau, Bukarest und Prag entfielen. Bei den Einzelhandelsimmobilien der IMMOFINANZ betrugen die Aufwertungen EUR 5,9 Mio. bzw. 0,2% des Buchwerts, was vor allem auf die in Tschechien erfolgten Zukäufe sowie auf VIVO! Shopping Center in Polen zurückzuführen ist. Auf das Portfolio der S IMMO entfielen -1,6% des Buchwerts.

Immobilienvermögen	Buchwert in MEUR	Bewertungseffekte Q1–2 2024 in MEUR	Anteil Bewertung am Buchwert in %
Österreich	237,8	0,5	0,2
Deutschland	468,7	0,5	0,1
Polen	955,7	-6,5	-0,7
Tschechien	929,2	-2,2	-0,2
Ungarn	226,0	-0,3	-0,2
Rumänien	662,2	-22,0	-3,3
Slowakei	431,1	0,0	0,0
Adriatic1	603,8	1,7	0,3
IMMOFINANZ	4.514,5	-28,3	-0,6
S IMMO	3.282,0	-54,1	-1,6
IMMOFINANZ Group	7.796,5	-82,5	-1,1

1 Serbien, Slowenien, Italien und Kroatien

Immobilienvermögen	Buchwert in MEUR	Bewertungseffekte Q1–2 2024 in MEUR	Anteil Bewertung am Buchwert in %
Büro	1.763,0	-28,6	-1,6
Einzelhandel	2.698,8	5,9	0,2
Sonstige	52,7	-5,7	-10,9
IMMOFINANZ	4.514,5	-28,3	-0,6
S IMMO	3.282,0	-54,1	-1,6
IMMOFINANZ Group	7.796,5	-82,5	-1,1

Finanzierung

Die IMMOFINANZ Group wies zum 30. Juni 2024 eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 47,7% (31. Dezember 2023: 47,3%) sowie einem soliden Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 41,6% (31. Dezember 2023: 42,5%^∗ ) auf. Die Finanzverbindlichkeiten beliefen sich per 30. Juni 2024 auf insgesamt EUR 4,2 Mrd. (31. Dezember 2023: EUR 4,2 Mrd.). Die liquiden Mittel betrugen EUR 767,9 Mio. (inklusive zur Veräußerung gehaltener Mittel). Die Nettoverschuldung, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, reduzierte sich auf EUR 3,4 Mrd. (31. Dezember 2023: EUR 3,5 Mrd.).

Entwicklung des Netto-LTV der IMMOFINANZ Group

31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 30.06.2024

Berechnung Netto-LTV der IMMOFINANZ Group per 30. Juni 2024

Werte in TEUR

Finanzverbindlichkeiten	4.208.540,3
Zur Veräußerung gehaltene Nettofinanzverbindlichkeiten1	45.807,9
- Liquide Mittel	766.091,4
Buchwerte der Immobilien	8.395.512,9
Netto-LTV in %	41,6

1 Zur Veräußerung gehaltene Finanzverbindlichkeiten abzüglich zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel

Finanzierungskosten

Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ Group inklusive Derivate lagen per 30. Juni 2024 bei 2,97% p.a. (31. Dezember 2023: 2,86% p.a.). Die Hedging-Quote lag bei hohen 96,2% (31. Dezember 2023: 95,1%).

Fälligkeitsprofil

Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group lag bei 3,6 Jahren. Die nachstehende Grafik zeigt das Fälligkeitsprofil der IMMOFINANZ Group (inklusive S IMMO) per 30. Juni 2024 geordnet nach Jahren.

∗ Vergleichswert zum 31. Dezember 2023 gemäß neuer Berechnungsformel (siehe Tabelle Berechnung Netto-LTV) von 42,1% auf 42,5% angepasst

Fälligkeit Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group

nach Geschäftsjahren per 30. Juni 2024, in MEUR

Das Fälligkeitsprofil der IMMOFINANZ Group entspricht der Strategie einer ausgewogenen Fälligkeitsstruktur.

Die im März 2020 abgeschlossene unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. kann optional bis 30. Juni 2025 beansprucht werden. Die Kreditlinie war zum Berichtsstichtag nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung.

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

Die Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Versicherungen sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 30. Juni 2024 setzten sich diese wie folgt zusammen:

Gewichteter Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten	Bilanzielle Restschuld in TEUR per 30.06.2024	Gesamtdurchschnittszinssatz inkl. Kosten für Derivate in %1
Unternehmensanleihe IMMOFINANZ	238.321,9	2,50
Bank- und sonstige Finanzverbindlichkeiten2	1.787.669,0	3,29
S IMMO	2.173.154,0	2,77
IMMOFINANZ Group	4.199.144,9	2,97

1 Auf Basis nomineller Restschuld 2 Inklusive IFRS 5; exklusive Leasingverbindlichkeiten nach IFRS 16

In Summe belief sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten per 30. Juni 2024 auf EUR 4.199,1 Mio. Dabei handelte es sich ausschließlich um Eurofinanzierungen. Die IMMOFINANZ Group setzt auf eine Diversifizierung ihrer Finanzierungsquellen und profitiert dabei von langjährigen Geschäftsbeziehungen zu europäischen Großbanken.

Derivate

Zur Absicherung gegen Zinserhöhungen setzt die IMMOFINANZ Derivate ein. Zum Stichtag 30. Juni 2024 betrug das Volumen der durch Zinsderivate abgesicherten Finanzverbindlichkeiten EUR 3.240,8 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 3.108,3 Mio.).

Finanzverbindlichkeiten – Verzinsung per 30. Juni 2024

Anleihen der IMMOFINANZ Group

Die IMMOFINANZ Group wies zum 30. Juni 2024 ein ausstehendes Nominale von insgesamt EUR 758,4 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 858,4 Mio.) aus. Zum Halbjahr 2024 entfielen davon EUR 237,8 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 237,8 Mio.) auf die IMMOFINANZ.

Im Zusammenhang mit der Emission der Unternehmensanleihe 2020–2027 verpflichtete sich die IMMOFINANZ zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen, die auf Basis des konsolidierten Abschlusses gemäß IFRS ermittelt werden:

Verpflichtung	Grenzwert in %	Wert per 30.06.2024 in %
Verschuldungsgrad (Net-Debt-to-Value Ratio)1	Max. 60,0	42,5
Besicherter Verschuldungsgrad (Secured-Net-Debt-to-Value Ratio)1	Max. 45,0	34,9
Zinsdeckungsgrad (Interest-Coverage Ratio)	Min. 150,0	230,3

1 Werte beziehen sich auf letztgültige Berechnung gemäß Anleihebedingungen zum oder vor dem Stichtag.

Geschäftsentwicklung

Das 1. Halbjahr 2024 erwies sich für die IMMOFINANZ Group als operativ erfolgreich. Dies ist vor allem auf Immobilienankäufe und höhere Like-for-like-Mieterlöse zurückzuführen. Die Mieterlöse erhöhten sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 13,0% auf EUR 292,5 Mio. Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe legten auch die Like-for-like-Mieterlöse der IMMOFINANZ (ohne S IMMO) um solide 5,1% Yearto-Date zu. Treibende Faktoren waren dabei vor allem die Indexierung der Mietverträge aufgrund der weiterhin hohen Inflation und eine positive Entwicklung der Umsatzmieten.

Das Ergebnis aus Asset Management lag mit EUR 249,8 Mio. um 15,2% über dem Vorjahreswert und das operative Ergebnis verbesserte sich deutlich um 88,0% auf EUR 221,9 Mio. Der FFO 1 nach Steuern konnte im Vergleich zum Vorjahr um 46,6% auf EUR 149,9 Mio. (Q1–2 2023: EUR 102,2 Mio.^∗ ) gesteigert werden.

Die gesamten Neubewertungen (inklusive Immobilienentwicklungen und Immobilienverkäufe) beliefen sich auf EUR -81,6 Mio. nach EUR -197,2 Mio. im Vorjahrszeitraum. Sie spiegeln damit das weiterhin volatile Marktumfeld wider. Das Finanzergebnis verbesserte sich auf EUR -41,7 Mio. (Q1–2 2023: EUR -72,8 Mio.). Dies resultierte vor allem aus unbaren Bewertungseffekten von Zinsderivaten für das 1. Halbjahr 2024. Insgesamt erwirtschaftete die IMMOFINANZ Group einen Konzerngewinn von EUR 43,0 Mio.

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Mieterlöse	292.546	258.927
Ergebnis aus Asset Management	249.806	216.819
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	3.429	1.461
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	5.482	-52.994
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	-251	-3.990
Sonstige betriebliche Erträge	4.594	4.502
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-41.152	-47.753
Operatives Ergebnis	221.908	118.045
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	-82.481	-191.049
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	139.427	-73.004
Finanzergebnis	-41.714	-72.797
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	97.713	-145.801
Konzernergebnis	42.988	-144.506

Gewinn- und Verlustrechnung

Die IMMOFINANZ Group setzte im 1. Halbjahr 2024 ihre strategischen Immobilienverkäufe (Asset und Share Deals) im Volumen von insgesamt EUR 446,6 Mio. fort. Dabei handelte es sich vor allem um Transaktionen in Österreich, Kroatien, Polen und Deutschland. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen drehte mit EUR 5,5 Mio. ins Plus nachdem es im Vorjahreszeitraum durch einen Einmaleffekt vor allem aufgrund der ergebniswirksamen Ausbuchung von historischen Fremdwährungseffekten als Folge der Endkonsolidierung einer Tochtergesellschaft in der Türkei belastet gewesen war (Q1–2 2023: EUR -53,0 Mio.). Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verbesserte sich auf EUR -0,3 Mio. (Q1–2 2023: EUR -4,0 Mio.) und reflektiert positive Bewertungseffekte sowie niedrigere Aufwendungen für Immobilienentwicklungen.

Operatives Ergebnis

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich auf EUR -41,2 Mio. (Q1–2 2023: EUR -47,8 Mio.) nachdem das Vorjahr durch Rückstellungen für Rechtstreitigkeiten in Rumänien negativ beeinflusst gewesen war. Das operative Ergebnis stieg damit deutlich um 88,0% auf EUR 221,9 Mio. (Q1–2 2023: EUR 118,0 Mio.).

Bewertungsergebnis und Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte belief sich auf EUR -82,5 Mio. nach EUR -191,0 Mio. im Vorjahreszeitraum. Die im Berichtszeitraum gebuchten Wertminderungen entsprachen -1,1% der Buchwerte des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ Group per Ende Juni 2024. Das Portfolio der S IMMO wurde um EUR -54,1 Mio. (-1,6% der Buchwerte) und die Bürogebäude der IMMOFINANZ um EUR -28,6 Mio. (-1,6% der Buchwerte) abgewertet. Gegenläufig wirkten sich positive Effekte im Einzelhandelsportfolio der IMMOFINANZ mit EUR 5,9 Mio. (0,2% der Buchwerte) aus. Weitere Details dazu im Kapitel "Immobilienbewertung".

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) lag damit bei EUR 139,4 Mio. nachdem es im 1. Halbjahr 2023 aufgrund des negativen Bewertungsergebnisses EUR -73,0 Mio. betragen hatte.

Finanzergebnis

Der Finanzierungsaufwand erhöhte sich vor allem infolge gestiegener Finanzierungsvolumina auf EUR -111,5 Mio. (Q1–2 2023: EUR -104,3 Mio.). Das sonstige Finanzergebnis verbesserte sich aufgrund der unbaren Bewertung von Zinsderivaten auf EUR 28,7 Mio. (Q1–2 2023: EUR -18,2 Mio.), nachdem die langfristigen Zinsen im Euroraum im 1. Halbjahr 2024 gestiegen waren. Die Ausgleichszahlungen aus den Derivaten sowie Zinserträgen entwickelten sich ebenfalls positiv und trugen zum Finanzierungsertrag im Ausmaß von EUR 48,4 Mio. (Q1–2 2023: EUR 42,3 Mio.) bei.

Das Finanzergebnis lag somit bei EUR -41,7 Mio. nach EUR -72,8 Mio. im Vorjahrzeitraum.

Konzernergebnis

Das Ergebnis vor Ertragsteuern betrug EUR 97,7 Mio. (Q1–2 2023: EUR -145,8 Mio.). Die Ertragsteuern erhöhten sich im Berichtszeitraum auf EUR -54,7 Mio. (Q1–2 2023: EUR 1,3 Mio.). Darin enthalten ist ein latenter Steueraufwand von EUR -22,4 Mio. Das Konzernergebnis lag somit bei EUR 43,0 Mio. (Q1–2 2023: EUR -144,5 Mio.). Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie^∗ von EUR 0,19 (Q1–2 2023: EUR -0,59).

Funds from Operations (FFO)

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Konzernergebnis	42.988	-144.506
Latente Ertragsteuern	22.387	-44.160
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	82.481	191.049
Neubewertung von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	-340	2.367
Im sonstigen Finanzergebnis ausgewiesene Bewertungseffekte aus Finanzinstrumenten	-29.347	17.563
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	-5.482	52.994
Abschreibung von selbst genutzten Immobilien im Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien ausgewiesen	4.606	6.496
Wechselkursveränderungen	8.007	-4.866
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen	7.049	3.342
Laufende Einkommensteuer Einmaleffekte aufgrund von Immobilienverkäufen	17.589	21.965
FFO 1 nach Steuern1	149.938	102.244

1 Vergleichswert zum Q1–2 2023 wurde angepasst.

Der nachhaltige FFO 1 nach Steuern der IMMOFINANZ Group erhöhte sich um 46,6% auf EUR 149,9 Mio. nach EUR 102,2 Mio.^∗ im Vorjahreszeitraum.

Die Berechnungsmethode des FFO 1 wurde innerhalb der Gruppe vereinheitlicht und wird nun nach Steuern dargestellt. Der Vergleichswert des Vorjahres wurde entsprechend angepasst.

Bilanz

Die Kurzfassung der Bilanz stellt sich wie folgt dar:

Werte in TEUR	30.06.2024	in %	31.12.2023	in %
Immobilienvermögen	7.796.548		7.830.746
In Bau befindliches Immobilienvermögen	83.510		142.960
Selbst genutzte Immobilien	230.497	87,3	229.634	87,7
Immobilienvorräte	4.837		4.841
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte1	286.648		258.577
Sonstige Vermögenswerte	235.785	2,4	219.207	2,3
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen	26.101	0,3	33.151	0,3
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	194.629	2,0	233.682	2,4
Liquide Mittel	766.091	8,0	697.119	7,2
Aktiva	9.624.646	100,0	9.649.917	100,0
Eigenkapital	4.592.047	47,7	4.563.084	47,3
Finanzverbindlichkeiten	4.208.540	43,7	4.283.531	44,4
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	262.194	2,7	289.951	3,0
Sonstige Verbindlichkeiten	175.193	1,8	117.744	1,2
Latente Steuerschulden	386.672	4,0	395.607	4,1
Passiva	9.624.646	100,0	9.649.917	100,0

1 Umfasst neben dem Immobilienvermögen auch noch sonstige Vermögenswerte, die bei einem Verkauf an den Erwerber übertragen werden.

Die Bilanzsumme der IMMOFINANZ Group lag per 30. Juni 2024 bei EUR 9,6 Mrd. Davon entfielen EUR 8,4 Mrd. oder 87,3% auf das gesamte Immobilienportfolio. Der leichte Rückgang im Immobilienvermögen im Vergleich zum Jahresende 2023 ist vor allem auf strategiekonforme Verkäufe zurückzuführen. Die Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich infolge der Rückzahlung einer Anleihe der S IMMO.

Die selbst genutzten Immobilien in Höhe von EUR 230,5 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 229,6 Mio.) umfassen Hotels der S IMMO. Diese Hotels werden selbst und größtenteils in Form von Managementverträgen betrieben.

Mit einer Eigenkapitalquote von 47,7% (31. Dezember 2023: 47,3%) und liquiden Mitteln von EUR 767,9 Mio. (inklusive zur Veräußerung gehaltener Mittel) weist die IMMOFINANZ Group eine sehr solide Bilanzstruktur auf.

EPRA-Finanzkennzahlen

Die IMMOFINANZ Group veröffentlicht detaillierte Angaben zu ihren EPRA-Finanzkennzahlen entsprechend den Best Practices Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA). Die genaue Beschreibung der Kennzahlen befinden sich auf der Website der EPRA (www.epra.com).

EPRA-Nettovermögenswert der IMMOFINANZ Group

Bei den Net-Asset-Value-Kennzahlen (NAV-Kennzahlen) werden ausgehend vom IFRS-Eigenkapital Anpassungen vorgenommen, um den Stakeholdern möglichst klare Information bezüglich des Marktwerts des Vermögens und der Schulden des Immobilienunternehmens in verschiedenen Szenarien bereitzustellen. Der Net Tangible Assets nach EPRA ist als die relevanteste Kennzahl für die Geschäftstätigkeit der IMMOFINANZ Group anzusehen und dient daher als primäre Kennzahl für den Nettovermögenswert.

EPRA-NAV-Kennzahlen der IMMOFINANZ Group

30.06.2024			31.12.2023
Net Reinstatement Value (NRV)	Net Tangible Assets (NTA)	Net Disposal Value (NDV)	Net Reinstatement Value (NRV)	Net Tangible Assets (NTA)	Net Disposal Value (NDV)
3.704.757	3.704.757	3.704.757	3.669.797	3.669.797	3.669.797
3.704.757	3.704.757	3.704.757	3.669.797	3.669.797	3.669.797
-161.069	-161.069	-	-123.064	-123.064	-
34.789	34.789	-	9.993	9.993	-
353.259	265.123	-	388.890	262.934	-
-18.967	-18.967	-18.967	-19.312	-19.312	-19.312
-	-1.590	-	-	-1.233	-
-	-	135.936	-	-	35.028
-	-	-31.265	-	-	-8.407
269.195	74.307	0	270.036	64.643	0
4.181.963	3.897.349	3.790.460	4.196.339	3.863.757	3.677.106
137.974.126	137.974.126	137.974.126	137.974.126	137.974.126	137.974.126
30,31	28,25	27,47	30,41	28,00	26,65

Der EPRA-NTA je Aktie verbesserte sich per 30. Juni 2024 aufgrund des höheren Eigenkapitals um 0,9% auf EUR 28,25 nach EUR 28,00 per Ende Dezember 2023.

Der IFRS-Buchwert je Aktie erhöhte sich um 1,0% auf EUR 26,85 (31. Dezember 2023: EUR 26,60).^∗

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien in 1.000 Stück	137.974	137.974
Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen exklusive nicht beherrschender Anteile	45.150	-115.197
Neubewertung von Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen und sonstige Effekte	82.134	193.231
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	-5.484	52.993
Firmenwertabschreibungen, negative Unterschiedsbeträge und Ergebniseffekte aus Kaufpreisanpassungen	0	186
Zeitwertbewertung von Finanzinstrumenten	-27.380	18.723
Steuern in Bezug auf EPRA-Anpassungen	-10.434	-52.835
EPRA-Anpassungen in Bezug auf Gemeinschaftsunternehmen und nicht beherrschende Anteile	-13.726	-23.729
EPRA-Ergebnis	70.260	73.372
EPRA-Ergebnis je Aktie in EUR	0,51	0,53
Unternehmensspezifische Anpassungen
Fremdwährungsgewinne und -verluste	8.007	-4.865
Latente Steuern in Bezug auf unternehmensspezifische Anpassungen	-1.529	710
EPRA-Anpassungen in Bezug auf Gemeinschaftsunternehmen und nicht beherrschende Anteile für unternehmensspezifische Anpassungen	-2.754	52
EPRA-Ergebnis nach unternehmensspezifischen Anpassungen	73.983	69.270
EPRA-Ergebnis je Aktie nach unternehmensspezifischen Anpassungen in EUR	0,54	0,50

EPRA-Ergebnis je Aktie der IMMOFINANZ Group

Das EPRA-Ergebnis je Aktie betrug im 1. Halbjahr 2024 EUR 0,51, nach EUR 0,53 im Vorjahrszeitraum. Nach unternehmensspezifischer Bereinigung erhöhte sich das Ergebnis je Aktie auf EUR 0,54 (Q1–2 2023: EUR 0,50), was einem Plus von 7,2% entspricht. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf die starke operative Performance in den ersten sechs Monaten 2024 zurückzuführen.

EPRA-Nettoanfangsrendite der IMMOFINANZ Group

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Immobilienvermögen	8.021.190	7.578.180
Immobilienvermögen – anteilig in Gemeinschaftsunternehmen
Abzüglich unbebauter Grundstücke	-99.340	-127.230
Abzüglich unbebauter Grundstücke – anteilig in Gemeinschaftsunternehmen
Gesamtimmobilienvermögen	7.921.850	7.450.950
Aufschlag für geschätzte, vom Käufer zu tragende Nebenkosten	176.245	165.769
Gesamtportfoliowert an Bestandsimmobilien	8.098.095	7.616.718
Mieterlöse – zahlungswirksam, auf das Geschäftsjahr hochgerechnet	585.088	517.852
Nicht verrechenbare Immobilienaufwendungen	-24.441	-33.149
Nettomieterlöse – auf das Geschäftsjahr hochgerechnet	560.647	484.703
Fiktives Mietende von mietfreien Zeiten oder anderen Mietanreizen	16.416	15.890
"Topped-up"-Nettojahresmiete	577.063	500.593
EPRA Net Initial Yield in %	6,9	6,4
EPRA "Topped-up" Net Initial Yield in %	7,1	6,6

Die EPRA-Nettoanfangsrendite erhöhte sich auf 6,9% und "Topped-up" auf 7,1%, was im Wesentlichen der positiven Entwicklung der Mieterlöse im 1. Halbjahr 2024 geschuldet ist.

EPRA-Kostenquote der IMMOFINANZ Group

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-27.667	-28.044
Nettobetriebskostenaufwendungen exklusive Nebenkosten, die über die Mieten umgelegt, aber nicht separat abgerechnet werden	-10.807	-10.035
EPRA-Kosten (inklusive direkter Leerstandskosten)	-38.474	-38.079
Leerstandsaufwand	-3.272	-4.306
EPRA-Kosten (exklusive direkter Leerstandskosten)	-35.202	-33.773
Bruttomieterlöse inklusive Servicegebühr und Nebenkostenbestandteile	292.546	258.927
Abzüglich Servicegebühren und Nebenkostenbestandteile der Bruttomieteinnahmen	5.510	5.432
Bruttomieterlöse	287.036	253.495
EPRA-Kostenquote (inklusive direkter Leerstandskosten) in %	13,4	15,0
EPRA-Kostenquote (exklusive direkter Leerstandskosten) in %	12,3	13,3

Die EPRA-Kostenquote inklusive direkter Leerstandskosten verbesserte sich auf 13,4% (Q1–2 2023: 15,0%). Exklusive direkter Leerstandskosten reduzierten sie sich auf 12,3% nach 13,3% im Vorjahrszeitraum. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf höhere Mieterlöse bei gleichbleibenden Aufwendungen zurückzuführen.

Bei der Berechnung der EPRA-Kostenquote aktiviert die IMMOFINANZ Group nur jene Ausgaben, die zu einem künftigen wirtschaftlichen Nutzen im Zusammenhang mit der Immobilie führen. Dies ist regelmäßig bei Instandhaltungs- und Ausbaukosten für Immobilienvermögen bzw. Entwicklungskosten für in Bau befindliches Immobilienvermögen der Fall. Gemein- und Betriebskosten werden grundsätzlich nicht aktiviert.

EPRA-Investitionsausgaben der IMMOFINANZ Group

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Akquisitionen	464.563	188.565
Projektentwicklungen	15.295	33.534
Immobilienvermögen	19.497	13.169
davon kein Zuwachs an vermietbarer Fläche	19.001	11.439
davon Mieteranreize	496	1.730
EPRA-Investitionsausgaben	499.354	235.268

Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den EPRA-Vorgaben in der Berechnung der Investitionsausgaben berücksichtigt, aufgrund fehlender Werte aber nicht ausgewiesen.

Die EPRA-Investitionsausgaben der IMMOFINANZ Group stiegen im 1. Halbjahr 2024 deutlich auf EUR 499,4 Mio., was im Wesentlichen auf den Erwerb eines Portfolios in Tschechien durch die S IMMO zurückzuführen ist.

Die Investitionen im 1. Halbjahr 2024 betrafen vor allem Bestandsimmobilien in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group sowie mehrere Projektentwicklungen der Marke STOP SHOP in Kroatien.

Für weitere Details zum Portfolio siehe Kapitel "Portfoliobericht".

		31.12.2023
Werte in TEUR	IMMOFINANZ AG	S IMMO AG (50,0% + 1 Aktie)	Gesamt (anteilig)	Gesamt (anteilig)
Zuzüglich:
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und konzern interne Verbindlichkeiten	1.788.797	856.638	2.645.435	2.691.723
Wertpapiere und IFRS-16-Leasingverbindlichkeiten	56.998	0	56.998	56.240
Anleihen	237.800	260.299	498.099	548.099
Sonstige Verbindlichkeiten (netto)	0	23.311	23.311	37.507
Abzüglich:
Liquide Mittel	421.678	173.712	595.390	477.560
Nettoverschuldung (a)	1.661.917	966.535	2.628.452	2.856.009
Zuzüglich:
Selbst genutzte Immobilien	0	115.248	115.248	114.817
Immobilienvermögen (Verkehrswert)	4.514.517	1.677.977	6.192.494	6.224.145
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	13.760	133.180	146.940	213.615
In Bau befindliches Immobilienvermögen	66.800	0	66.800	126.450
Forderungen (netto)	11.103	0	11.103	0
Finanzielle Vermögenswerte	449	0	449	667
Immobilienvermögen (gesamt) (b)	4.606.629	1.926.405	6.533.034	6.679.695
EPRA-Loan-to-Value in % (a/b)	36,1	50,2	40,2	42,8

EPRA-Loan-to-Value der IMMOFINANZ Group

Der Loan to Value bestimmt den Prozentsatz der Schulden im Vergleich zum Marktwert der Immobilien. Der EPRA-LTV belief sich per Ende Juni 2024 auf 40,2%.

Die Berechnung des EPRA-LTV unterscheidet sich im Wesentlichen durch folgende Punkte von der üblichen Netto-LTV-Berechnung der IMMOFINANZ Group:

	EPRA-LTV	Netto-LTV IMMOFINANZ Group
Finanzverbindlichkeiten	Nominelle Restschuldstände	Buchwerte
Kurzfristige Forderungen/ Netto-Saldo als Vermögenswert oder Verbindlichkeiten Schulden berücksichtigt		Keine Berücksichtigung
Wesentliche vollkonsolidierte Tochtergesellschaften (S IMMO)	Vermögenswerte sowie Schulden gemäß Anteil am Gesamtkapital berücksichtigt	Berücksichtigung zu 100%

EPRA-Leerstandsquote der IMMOFINANZ Group

EPRA-Leerstandsquote nach Kernmärkten

		31.12.2023
Bestandsimmobilien	Vermietbare Fläche in m2	Marktmiete Leerstand/ Monat in MEUR	Marktmiete gesamt/Monat in MEUR	EPRA-Leer standsquote in %	EPRA-Leer standsquote in %1
Österreich	89.109	0,0	1,1	1,6	0,9
Deutschland	87.652	0,4	2,1	17,9	22,4
Polen	400.307	0,2	6,1	3,9	3,6
Tschechien	383.404	0,2	5,2	3,7	3,1
Ungarn	169.268	0,0	1,6	1,8	0,6
Rumänien	351.114	0,5	5,1	8,9	8,2
Slowakei	259.706	0,1	2,9	5,0	5,2
Adriatic2	379.738	0,0	3,6	0,4	0,6
S IMMO	1.446.086	2,3	19,8	11,8	11,7
IMMOFINANZ Group	3.566.384	3,8	47,5	8,0	7,8

1 Vergleichswert zum 31. Dezember 2023 wurde angepasst und wird nun inklusive S IMMO dargestellt. 2 In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Serbien, Kroatien, Slowenien und Italien

EPRA-Leerstandsquote nach Nutzungsart und Marken

	30.06.2024				31.12.2023
Bestandsimmobilien	Vermietbare Fläche in m2	Marktmiete Leerstand/ Monat in MEUR	Marktmiete gesamt/Monat in MEUR	EPRA-Leer standsquote in %	EPRA-Leer standsquote in %1
Büro	599.625	1,0	10,0	10,0	11,3
davon myhive	391.209	0,5	6,5	7,7	8,7
davon Büro Sonstige	208.415	0,5	3,5	14,2	15,5
Einzelhandel	1.509.434	0,5	17,6	2,7	1,5
davon VIVO!/Shopping Center	359.965	0,3	6,4	4,5	2,3
davon STOP SHOP/Retail Park	1.021.846	0,2	10,0	1,8	1,1
davon Einzelhandel Sonstige	127.623	0,0	1,1	0,5	0,4
Sonstige	11.240	0,0	0,2	0,0	0,0
S IMMO	1.446.086	2,3	19,8	11,8	11,7
IMMOFINANZ Group	3.566.384	3,8	47,5	8,0	7,8

1 Vergleichswert zum 31. Dezember 2023 wurde angepasst und wird nun inklusive S IMMO dargestellt.

Die EPRA-Leerstandsquote der IMMOFINANZ Group belief sich zum 30. Juni 2024 auf 8,0% (31. Dezember 2023: 7,8%). Dabei reduzierte sich der Leerstand im Bürobereich auf 10,0%, was überwiegend auf immobilienspezifische Faktoren (gestiegener Vermietungsgrad in Deutschland) zurückzuführen ist. Das Einzelhandelsportfolio lag bei 2,7%, wobei die STOP SHOP Retail Parks mit 1,8% den geringsten Leerstand aufwiesen und nahezu voll vermietet waren. Für weitere Details zum Portfolio siehe Kapitel "Portfoliobericht".

Risikobericht

Die IMMOFINANZ Group ist als international tätiger Immobilieninvestor, Bestandhalter und Projektentwickler in ihrer Geschäftstätigkeit unterschiedlichen allgemeinen sowie branchenspezifischen Risiken ausgesetzt. Mit einem integrierten Risikomanagement verfügt der Konzern über eine solide Grundlage, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und mögliche Folgen daraus einzuschätzen.

Auf Basis der bereits eingesetzten Sicherungs- und Steuerungsinstrumente sind zurzeit keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. In gesamthafter Beurteilung war die Risikosituation im 1. Halbjahr 2024 jedoch als erhöht einzustufen. Diese Einschätzung basiert insbesondere auf den makroökonomischen Rahmenbedingungen und dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld.

Risiken im 1. Halbjahr 2024

Wesentliche Markt- und immobilienspezifische Risiken

Das langsame Wachstum der Weltwirtschaft sowie hartnäckig anhaltende Unsicherheitsfaktoren beeinträchtigen die Stimmung in der Wirtschaft deutlich. Vor allem für exportorientierte Branchen ist eine Verbesserung der Lage derzeit nicht absehbar. Dies hat eine spürbare Zurückhaltung bei Investitionen zur Folge, die sich auch auf den Immobilienbereich erstreckt. Die abwartende Haltung von Investoren hinsichtlich Immobilieninvestments ist derzeit vor allem im CEE- und SEE-Raum deutlich spürbar. Ebenso bleibt die Nachfrage nach Neuflächen im Bürobereich weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die IMMOFINANZ Group setzt in diesem Umfeld ihre Strategie der Mieterbindung erfolgreich fort. Weiterhin liegt der Leerstand im Bestandsportfolio unter den Durchschnittswerten des Marktes. Im Einzelhandel wiederum sorgt eine robuste Konsumnachfrage für eine stabile Vermietungssituation. Die Fokussierung auf Fachmärkte und kleinere Shopping Center ermöglicht es, den Vermietungsgrad trotz Insolvenzen im Einzelhandel zu halten. Dank der Erholung des Tourismus von der Coronapandemie erfreuen sich derzeit Hotels wieder eines stärkeren Investoreninteresses. Die Zurückhaltung bei neuen Hotelprojekten in den letzten Jahren trägt auch zur Steigerung der Profitabilität in diesem Sektor bei.

Spürbaren Einfluss auf die Immobilienbranche haben die neuen Regularien im Zusammenhang mit dem Green Deal der EU. Derzeit stehen noch die EU-Taxonomieverordnung und die Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen im Vordergrund, jedoch werfen die Einbeziehung der Immobilienbranche in den Europäischen Emissionszertifikatehandel und die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden bereits ihre Schatten voraus. Während derzeit noch von ESG-konformen Gebäuden gesprochen wird, steigen die energetischen Anforderungen an den Gebäudebestand kontinuierlich. In den kommenden Jahren werden daher signifikante Investitionen in den Gebäudebestand notwendig werden. Die IMMOFINANZ Group setzt in diesem Zusammenhang die Errichtung von Photovoltaikanlagen fort. Für die kommenden Jahre sind zudem Investitionen in die Digitalisierung und die Sanierung des Gebäudebestands geplant.

Wesentliche Unternehmens- und sonstige Risiken

Derzeit leidet die Immobilienbranche noch unter dem rasch gestiegenen Zinsniveau. Durch das Nachziehen der Mietrenditen und Marktwerte ist jedoch eine Verbesserung der Ertragslage in der Branche absehbar. Die IMMOFINANZ Group ist dank ihres ausgeglichenen Bestandsportfolios und ihrer ausgewogene Kapitalstruktur zudem weniger stark vom Zinsanstieg betroffen als andere Marktteilnehmer. Aufgrund des Ukrainekriegs besteht derzeit ein ausgeprägtes Sanktionsregime. Die IMMOFINANZ Group hat ihre Bemühungen im Zusammenhang mit Korruptionsbekämpfung und Geldwäsche vor diesem Hintergrund deutlich verstärkt. Prozessuale Änderungen und neue interne Richtlinien tragen zur Reduktion von Risiken in diesem Bereich bei.

Die IMMOFINANZ Group ist aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit auch rechtlichen und steuerlichen Risiken, Organisationsrisiken und sonstigen Risiken ausgesetzt. Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023 blieben diese im Wesentlichen unverändert.

Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen sowie Ereignisse nach dem Bilanzstichtag werden im Konzernzwischenabschluss in Kapitel 7 bzw. Kapitel 8 erläutert.

Wien, am 28. August 2024

Der Vorstand

Radka Doehring Pavel Měchura

Konzernzwischenabschluss

Konzernbilanz 34
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 35
Konzern-Gesamtergebnisrechnung 36
Konzern-Geldflussrechnung 37
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung 38
Konzernanhang 40
1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 40
2. Konsolidierungskreis 41
3. Informationen zu den Geschäftssegmenten 43
4. Erläuterungen zur Konzernbilanz 49
5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 55
6. Sonstige Angaben zu Finanzinstrumenten 59
7. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 62
8. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 63
Erklärung des Vorstands 64

Konzernbilanz

Werte in TEUR	Anhang	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	4.1	7.796.548	7.830.746
In Bau befindliches Immobilienvermögen	4.2	83.510	142.960
Selbst genutzte Immobilien	4.3	230.497	229.634
Sonstige Sachanlagen		8.965	9.990
Immaterielle Vermögenswerte		20.558	20.547
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen	4.4	26.101	33.151
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	4.5	24.604	30.897
Steuererstattungsansprüche		5	5
Sonstige finanzielle Vermögenswerte		178.937	164.119
Latente Steuererstattungsansprüche		7.463	6.630
Langfristiges Vermögen		8.377.188	8.468.679
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	4.5	170.025	202.785
Steuererstattungsansprüche		15.699	17.664
Sonstige finanzielle Vermögenswerte		4.158	252
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	4.6	286.648	258.577
Immobilienvorräte		4.837	4.841
Liquide Mittel		766.091	697.119
Kurzfristiges Vermögen		1.247.458	1.181.238
Aktiva		9.624.646	9.649.917
Grundkapital		138.670	138.670
Kapitalrücklagen		4.825.650	4.825.650
Eigene Aktien		-10.149	-10.149
Kumuliertes übriges Eigenkapital		-135.267	-127.784
Erwirtschaftete Ergebnisse		-1.114.147	-1.156.590
Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG		3.704.757	3.669.797
Nicht beherrschende Anteile		887.290	893.287
Eigenkapital	4.7	4.592.047	4.563.084
Finanzverbindlichkeiten	4.8	3.578.502	3.850.773
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	4.9	58.987	92.348
Steuerschulden		74	77
Rückstellungen		32.641	31.044
Latente Steuerschulden		386.672	395.607
Langfristige Verbindlichkeiten		4.056.876	4.369.849
Finanzverbindlichkeiten	4.8	630.038	432.758
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	4.9	203.207	197.603
Steuerschulden		72.455	49.443
Rückstellungen		7.522	11.245
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	4.6	62.501	25.935
Kurzfristige Verbindlichkeiten		975.723	716.984
Passiva		9.624.646	9.649.917

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Werte in TEUR	Anhang	Q2 2024	Q1–2 2024	Q2 2023	Q1–2 2023
Mieterlöse	5.1	149.388	292.546	130.504	258.927
Weiterverrechnete Betriebskosten		50.239	98.788	49.803	103.254
Sonstige Umsatzerlöse		751	1.243	78	1.404
Umsatzerlöse aus Asset Management		200.378	392.577	180.385	363.585
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	5.2	-12.751	-27.667	-13.628	-28.044
Betriebskostenaufwendungen		-57.781	-115.104	-54.874	-118.722
Ergebnis aus Asset Management		129.846	249.806	111.883	216.819
Erlöse aus selbst genutzten Hotelimmobilien	5.3	19.699	33.807	18.037	31.387
Aufwendungen aus selbst genutzten Hotelimmobilien	5.3	-16.667	-30.378	-15.914	-29.926
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	5.3	3.032	3.429	2.123	1.461
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	5.4	5.128	5.482	-47.909	-52.994
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	5.5	224	-251	-2.631	-3.990
Sonstige betriebliche Erträge	5.6	1.257	4.594	1.709	4.502
Sonstige betriebliche Aufwendungen	5.7	-21.835	-41.152	-29.589	-47.753
Operatives Ergebnis		117.652	221.908	35.586	118.045
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	5.8	-71.896	-82.481	-185.960	-191.049
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)		45.756	139.427	-150.374	-73.004
Finanzierungsaufwand		-61.733	-111.525	-64.495	-104.330
Finanzierungsertrag		27.474	48.406	31.771	42.330
Wechselkursveränderungen		2.597	-8.007	844	4.866
Sonstiges Finanzergebnis		11.813	28.691	6.596	-18.218
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen		462	721	1.000	2.555
Finanzergebnis	5.9	-19.387	-41.714	-24.284	-72.797
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		26.369	97.713	-174.658	-145.801
Laufende Ertragsteuern		-22.034	-32.338	-12.213	-42.865
Latente Ertragsteuern		-11.018	-22.387	23.925	44.160
Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen		-6.683	42.988	-162.946	-144.506
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen		0	0	0	0
Konzernergebnis		-6.683	42.988	-162.946	-144.506
davon Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG		-9.773	45.150	-138.247	-115.197
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile		3.090	-2.162	-24.699	-29.309
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR		-0,16	0,19	-0,75	-0,59
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR		-0,16	0,19	-0,75	-0,59

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Werte in TEUR	Anhang	Q2 2024	Q1–2 2024	Q2 2023	Q1–2 2023
Konzernergebnis		-6.683	42.988	-162.946	-144.506
Sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar)
Differenzen aus der Währungsumrechnung		-11.294	-11.567	47.943	50.105
davon Änderungen im Geschäftsjahr		-9.404	-8.097	-593	1.569
davon Reklassifizierungen in den Gewinn oder Verlust		-1.890	-3.470	48.536	48.536
Summe sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar)		-11.294	-11.567	47.943	50.105
Sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar)
Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten		-875	-880	1.349	1.366
davon Änderungen im Geschäftsjahr		-1.098	-1.105	1.753	1.822
davon Ertragsteuern		223	225	-404	-456
Neubewertung von selbst genutzten Immobilien		2.746	4.342	2.915	5.584
davon Änderungen im Geschäftsjahr		3.242	4.996	3.471	6.632
davon Ertragsteuern		-496	-654	-556	-1.048
Summe sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar)		1.871	3.462	4.264	6.950
Summe sonstiges Ergebnis nach Ertragsteuern		-9.423	-8.105	52.207	57.055
Gesamtkonzernergebnis		-16.106	34.883	-110.739	-87.451
davon Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG		-14.222	37.654	-86.481	-57.811
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile		-1.884	-2.771	-24.258	-29.640

Konzern-Geldflussrechnung

Werte in TEUR	Anhang	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Konzernergebnis vor Steuern		97.713	-145.801
Neubewertungen von Immobilienvermögen		81.598	197.194
Firmenwertabschreibungen und nachträgliche Kaufpreisanpassungen		0	186
Wertminderungen und -aufholungen von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten		878	-290
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen		-721	-2.739
Fremdwährungsbewertung und Bewertung zum beizulegenden Zeitwert von Finanzinstrumenten		-21.340	13.992
Zinsensaldo		69.135	67.074
Ergebnis aus der Endkonsolidierung		-5.637	45.845
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen bzw. Umgliederungen		-35.410	3.280
Cashflow aus dem Ergebnis vor Steuern		186.216	178.741
Gezahlte Ertragsteuern		-5.262	-7.061
Cashflow aus dem Ergebnis nach Steuern		180.954	171.680
Veränderung von Immobilienvorräten		3	0
Veränderungen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Forderungen		13.424	14.256
Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Verbindlichkeiten		-46.863	-15.280
Veränderungen von Rückstellungen		38.316	9.304
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit		185.834	179.960
Erwerb von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen		-51.969	-45.533
Unternehmenszusammenschlüsse und andere Erwerbe abzüglich liquider Mittel		-411.979	-145.597
Auszahlungen für Erwerbe von Tochterunternehmen von nahestehenden Unternehmen		0	-125.714
Erhaltene Gegenleistung aus der Veräußerung von Tochterunternehmen abzüglich liquider Mittel		233.660	232.016
Erwerb von sonstigen langfristigen Vermögenswerten		-1.095	-2.409
Veräußerung von Immobilienvermögen und in Bau befindlichem Immobilienvermögen		111.945	225.321
Veräußerung der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen und Zahlungen aus zur Nettoinvestition zählenden Forderungsposten		0	-6.174
Erhaltene Dividenden aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen		7.770	5.897
Erhaltene Zinsen und Dividenden aus Finanzinstrumenten		8.493	1.468
Cashflow aus Investitionstätigkeit		-103.175	139.275
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten einschließlich Verminderung gesperrter liquider Mittel		353.755	290.133
Rückführung von Finanzverbindlichkeiten einschließlich Erhöhung gesperrter liquider Mittel		-294.598	-506.686
Derivate		33.336	12.953
Gezahlte Zinsen		-102.567	-67.023
Ausschüttung/Dividende		-4.649	0
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern		-746	0
Sonstige Veränderungen im Eigenkapitalspiegel		-1	0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit		-15.470	-270.623
Währungsdifferenzen		3.578	-4.135
Veränderung der liquiden Mittel		70.767	44.477
Anfangsbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert)		697.119	652.750
Zuzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen		0	31.946
Anfangsbestand an liquiden Mitteln		697.119	684.696
Endbestand an liquiden Mitteln		767.886	729.173
Abzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen	4.6	1.795	288
Endbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert)		766.091	728.885

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

			Kapital
Werte in TEUR	Anhang	Grundkapital		rücklagen Eigene Aktien
Stand zum 31. Dezember 2023		138.670	4.825.650	-10.149
Sonstiges Ergebnis
Konzernergebnis
Gesamtkonzernergebnis
Ausschüttung/Dividende
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern
Stand zum 30. Juni 2024		138.670	4.825.650	-10.149
Stand zum 31. Dezember 2022		138.670	4.825.650	-10.149
Sonstiges Ergebnis
Konzernergebnis
Gesamtkonzernergebnis
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern
Stand zum 30. Juni 2023		138.670	4.825.650	-10.149

Kumuliertes übriges Eigenkapital
Erfolgsneutrale Bewertungs rücklage	IAS-19- Rücklage	Rücklage Hedge Accounting	Neubewer tungsrücklage IAS 16	Währungs umrechnungs rücklage	Erwirtschaftete Ergebnisse	Nicht beherr schende Anteile	Summe Eigenkapital
-2.431	-388	0	5.932	-130.897	-1.156.590	893.287	4.563.084
-484			2.171	-9.183		-609	-8.105
					45.150	-2.162	42.988
-484			2.171	-9.183	45.150	-2.771	34.883
						-4.649	-4.649
1			5	7	-2.707	1.423	-1.271
-2.914	-388	0	8.108	-140.073	-1.114.147	887.290	4.592.047
-2.756	-383	0	0	-183.061	-977.748	951.329	4.741.552
657			5.584	51.145		-331	57.055
					-115.197	-29.309	-144.506
657			5.584	51.145	-115.197	-29.640	-87.451
					811	-811	0
-2.099	-383	0	5.584	-131.916	-1.092.134	920.878	4.654.101

Konzernanhang

1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Der Konzernzwischenabschluss der IMMOFINANZ zum 30. Juni 2024 wurde für den Zeitraum 1. Jänner 2024 bis 30. Juni 2024 (1. Halbjahr 2024) in Übereinstimmung mit den für Zwischenberichte maßgeblichen International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, aufgestellt.

Der verkürzte Berichtsumfang des Konzernzwischenabschlusses der IMMOFINANZ steht im Einklang mit IAS 34. Hinsichtlich der angewendeten IFRS, der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie weiterer Informationen und Angaben wird auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2023 verwiesen. Dieser bildet die Basis für den vorliegenden Konzernzwischenabschluss der IMMOFINANZ. Ausgenommen davon ist die Berechnung der laufenden Steuerpositionen für die Zwischenabschlussperiode, für die der geschätzte tatsächliche Durchschnittssteuersatz des Konzerns Anwendung findet. Im Hinblick auf die Anwendung des Mindestbesteuerungsreformgesetzes, das seit dem 1. Januar 2024 gilt, wird derzeit eine Evaluierung der quantitativen Auswirkungen durchgeführt. Aufgrund der Komplexität der Ermittlungs- und Berechnungsmethode für laufende Steuern im Zwischenberichtszeitraum wurde zum 30. Juni 2024 keine Rückstellung gebildet.

Der vorliegende Konzernzwischenabschluss der IMMOFINANZ wurde weder einer vollständigen Prüfung noch einer prüferischen Durchsicht durch den Abschlussprüfer, der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H., unterzogen.

Der Konzernzwischenabschluss wurde in Tausend Euro (gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode) aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen Rundungsdifferenzen auftreten.

2. Konsolidierungskreis

2.1 Entwicklung Konsolidierungskreis

Vollkonsolidierte Tochter unternehmen	Gemeinschafts unternehmen at Equity	Assoziierte Unternehmen at Equity	Summe
282	1	9	292
6	0	0	6
-7	0	0	-7
281	1	9	291
201	0	2	203

2.2 Veräußerung von Tochterunternehmen

In nachfolgender Tabelle werden die Auswirkungen auf die wesentlichen Bilanzpositionen sowie auf das Ergebnis aus Endkonsolidierungen zusammengefasst dargestellt. Die Verkäufe betreffen im Wesentlichen eine Büroimmobilie in Wien und eine in Zagreb sowie mehrere Büroimmobilien des S IMMO Segments.

Werte in TEUR	Q1–2 2024
Immobilienvermögen (siehe 4.1)	190.686
Sonstige Sachanlagen	262
Firmenwerte	345
Andere Finanzinstrumente	1.629
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	2.908
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen (siehe 4.6)	152.717
Liquide Mittel	9.033
Finanzverbindlichkeiten	-157.390
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	-3.629
Sonstige Verbindlichkeiten	-5.932
Rückstellungen	-6.544
Latente Steuerschulden	-14.420
Veräußertes Nettovermögen	169.666
In liquiden Mitteln erhaltene Gegenleistung	172.206
Offene Kaufpreisforderungen	187
Abzüglich veräußerten Nettovermögens	-169.666
Reklassifizierung von Differenzen aus der Währungsumrechnungsrücklage in den Gewinn oder Verlust	1.580
Abgrenzung vorläufiges Endkonsolidierungsergebnis	1.329
Ergebnis aus der Endkonsolidierung	5.636
In liquiden Mitteln erhaltene Gegenleistung	172.206
Abzüglich veräußerten Bestands an liquiden Mitteln	-9.033
Nettozuflüsse an liquiden Mitteln	163.173

2.3 Erwerb von Tochterunternehmen

Die nachfolgende Tabelle zeigt die übernommenen Vermögenswerte und Schulden sowie den in liquiden Mitteln bezahlten Kaufpreis und die im Zuge der Abwicklung der Ankäufe abgelösten Verbindlichkeiten. Es handelt sich dabei um Ankäufe von der CPI Property Group (siehe 7).

Werte in TEUR	Q1–2 2024
Immobilienvermögen	422.775
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	10.386
Liquide Mittel	1.364
Finanzverbindlichkeiten	-235.740
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	-22.743
Erworbenes Nettovermögen	176.042
In liquiden Mitteln bezahlter Kaufpreis	-176.042
Abgelöste Verbindlichkeiten	-235.740
Gesamte Gegenleistung	-411.782
Abzüglich liquider Mittel	1.364
Nettoabfluss an liquiden Mitteln	-410.418

3. Informationen zu den Geschäftssegmenten

Im Folgenden sind die berichtspflichtigen Segmente der IMMOFINANZ dargestellt.

	Österreich		Deutschland
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	4.396	16.048	9.131	8.160
Einzelhandel	5.333	5.794	0	0
Sonstige	42	24	0	0
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	162	330	362	331
Mieterlöse	9.933	22.196	9.493	8.491
Weiterverrechnete Betriebskosten	1.842	6.668	2.608	1.416
Sonstige Umsatzerlöse	67	277	61	96
Umsatzerlöse aus Asset Management	11.842	29.141	12.162	10.003
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-966	-5.800	-1.430	-1.921
Betriebskostenaufwendungen	-2.141	-6.675	-4.389	-2.430
Ergebnis aus Asset Management	8.735	16.666	6.343	5.652
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	0	0	0	0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	3.423	-6.133	-6	-63
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	-131	-3.853	0	-17
Sonstige betriebliche Erträge	188	168	221	979
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.099	-999	-979	-907
Operatives Ergebnis	11.116	5.849	5.579	5.644
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	501	-34.645	543	-51.128
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	11.617	-28.796	6.122	-45.484
	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	237.805	263.924	468.700	467.600
In Bau befindliches Immobilienvermögen	0	0	0	0
Firmenwerte	0	0	0	0
Selbst genutzte Immobilien	0	0	0	0
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	0	152.717	0	0
Immobilienvorräte	0	0	4.485	4.485
Segmentvermögen	237.805	416.641	473.185	472.085
	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Segmentinvestitionen	1.096	16.779	363	4.187

	Polen		Tschechien
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	19.867	18.944	7.071	7.381
Einzelhandel	14.292	13.105	24.427	14.569
Sonstige	0	0	0	0
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	2.155	1.878	0	164
Mieterlöse	36.314	33.927	31.498	22.114
Weiterverrechnete Betriebskosten	15.624	14.306	1.399	5.076
Sonstige Umsatzerlöse	470	492	67	24
Umsatzerlöse aus Asset Management	52.408	48.725	32.964	27.214
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-4.586	-3.760	-1.339	-1.382
Betriebskostenaufwendungen	-17.433	-16.235	-2.023	-5.030
Ergebnis aus Asset Management	30.389	28.730	29.602	20.802
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	0	0	0	0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	-574	-33	-6	-13
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	874	-274	-24	-37
Sonstige betriebliche Erträge	250	100	516	183
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-1.727	-1.204	-1.154	-1.174
Operatives Ergebnis	29.212	27.319	28.934	19.761
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	-6.575	-21.843	-2.208	2.414
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	22.637	5.476	26.726	22.175
	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	955.700	962.035	929.200	933.600
In Bau befindliches Immobilienvermögen	0	33.350	0	0
Firmenwerte	32	32	2.921	2.921
Selbst genutzte Immobilien	0	0	0	0
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	0	0	0	0
Immobilienvorräte	0	0	0	0
Segmentvermögen	955.732	995.417	932.121	936.521
	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Segmentinvestitionen	1.720	1.475	3.649	227.527

KONZERNZWISCHENABSCHLUSS Informationen zu den Geschäftssegmenten

	Slowakei		Ungarn
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	2.212	2.211	76	-10
Einzelhandel	15.406	15.278	10.563	9.902
Sonstige	0	0	0	0
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	208	360	388	370
Mieterlöse	17.826	17.849	11.027	10.262
Weiterverrechnete Betriebskosten	6.669	9.046	5.426	6.482
Sonstige Umsatzerlöse	80	74	39	27
Umsatzerlöse aus Asset Management	24.575	26.969	16.492	16.771
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-1.303	-2.929	-704	-1.079
Betriebskostenaufwendungen	-6.133	-7.943	-5.333	-6.349
Ergebnis aus Asset Management	17.139	16.097	10.455	9.343
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	0	0	0	0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	-329	-20	-71	-206
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	-10	-14	-5	-1
Sonstige betriebliche Erträge	151	126	2	935
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-993	-460	-500	-247
Operatives Ergebnis	15.958	15.729	9.881	9.824
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	-23	405	-345	-761
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	15.935	16.134	9.536	9.063
	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	431.100	429.414	226.032	227.536
In Bau befindliches Immobilienvermögen	0	0	0	0
Firmenwerte	89	89	202	202
Selbst genutzte Immobilien	0	0	0	0
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	0	0	0	0
Immobilienvorräte	0	0	0	0
Segmentvermögen	431.189	429.503	226.234	227.738
	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Segmentinvestitionen	4.133	5.049	130	423

	Rumänien		Adriatic
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	9.221	8.736	375	1.133
Einzelhandel	16.725	15.627	26.460	21.870
Sonstige	765	120	0	0
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	1.926	1.690	308	310
Mieterlöse	28.637	26.173	27.143	23.313
Weiterverrechnete Betriebskosten	16.035	17.340	7.002	6.730
Sonstige Umsatzerlöse	7	243	452	173
Umsatzerlöse aus Asset Management	44.679	43.756	34.597	30.216
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-3.870	-3.324	-2.578	-1.966
Betriebskostenaufwendungen	-17.599	-19.678	-7.117	-6.887
Ergebnis aus Asset Management	23.210	20.754	24.902	21.363
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	0	0	0	0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	1.925	-624	1.121	-44
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	-658	1.596	-297	-1.391
Sonstige betriebliche Erträge	394	459	41	6
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.980	-11.103	-1.358	-1.708
Operatives Ergebnis	20.891	11.082	24.409	18.226
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	-21.954	-10.232	1.678	-1.599
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	-1.063	850	26.087	16.627
	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	662.180	649.186	603.800	619.520
In Bau befindliches Immobilienvermögen	25.400	65.070	41.400	28.030
Firmenwerte	12.887	12.887	654	999
Selbst genutzte Immobilien	0	0	0	0
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	13.760	18.640	0	0
Immobilienvorräte	0	0	0	0
Segmentvermögen	714.227	745.783	645.854	648.549
	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Segmentinvestitionen	1.068	4.270	25.158	58.400

KONZERNZWISCHENABSCHLUSS Informationen zu den Geschäftssegmenten

	S IMMO			Weitere Länder
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	66.934	56.521	0	0
Einzelhandel	37.842	19.111	0	0
Sonstige	11.433	15.023	0	0
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	4.466	3.947	0	0
Mieterlöse	120.675	94.602	0	0
Weiterverrechnete Betriebskosten	42.184	36.189	0	1
Sonstige Umsatzerlöse	0	0	0	-2
Umsatzerlöse aus Asset Management	162.859	130.791	0	-1
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-10.888	-5.884	0	1
Betriebskostenaufwendungen	-52.937	-47.495	0	0
Ergebnis aus Asset Management	99.034	77.412	0	0
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	3.429	1.461	0	0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	0	68	0	-45.520
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	0	0	0	1
Sonstige betriebliche Erträge	2.789	882	0	44
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-17.960	-18.888	0	-71
Operatives Ergebnis	87.292	60.935	0	-45.546
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	-54.101	-81.203	0	7.543
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	33.191	-20.268	0	-38.003
	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	3.282.032	3.277.932	0	0
In Bau befindliches Immobilienvermögen	16.710	16.510	0	0
Firmenwerte	2.183	2.183	0	0
Selbst genutzte Immobilien	230.497	229.634	0	0
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	266.360	84.515	0	0
Immobilienvorräte	352	356	0	0
Segmentvermögen	3.798.134	3.611.130	0	0
	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Segmentinvestitionen	442.257	624.212	0	0

	Summe berichtspflichtige Geschäftssegmente		Überleitung auf den Konzernabschluss		IMMOFINANZ Group
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	119.283	119.124	0	0	119.283	119.124
Einzelhandel	151.048	115.256	0	0	151.048	115.256
Sonstige	12.240	15.167	0	0	12.240	15.167
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	9.975	9.380	0	0	9.975	9.380
Mieterlöse	292.546	258.927	0	0	292.546	258.927
Weiterverrechnete Betriebskosten	98.788	103.254	0	0	98.788	103.254
Sonstige Umsatzerlöse	1.243	1.404	0	0	1.243	1.404
Umsatzerlöse aus Asset Management	392.577	363.585	0	0	392.577	363.585
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen	-27.667	-28.044	0	0	-27.667	-28.044
Betriebskostenaufwendungen	-115.104	-118.722	0	0	-115.104	-118.722
Ergebnis aus Asset Management	249.806	216.819	0	0	249.806	216.819
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien	3.429	1.461	0	0	3.429	1.461
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	5.482	-52.588	0	-406	5.482	-52.994
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung	-251	-3.990	0	0	-251	-3.990
Sonstige betriebliche Erträge	4.552	3.882	42	620	4.594	4.502
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-29.750	-36.761	-11.402	-10.992	-41.152	-47.753
Operatives Ergebnis	233.268	128.823	-11.360	-10.778	221.908	118.045
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte	-82.481	-191.049	0	0	-82.481	-191.049
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	150.787	-62.226	-11.360	-10.778	139.427	-73.004
	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Immobilienvermögen	7.796.548	7.830.746	0	0	7.796.548	7.830.746
In Bau befindliches Immobilienvermögen	83.510	142.960	0	0	83.510	142.960
Firmenwerte	18.967	19.312	0	0	18.968	19.312
Selbst genutzte Immobilien	230.497	229.634	0	0	230.497	229.634
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	280.120	255.872	0	0	280.120	255.872
Immobilienvorräte	4.837	4.841	0	0	4.837	4.841
Segmentvermögen	8.414.479	8.483.365	0	0	8.414.480	8.483.365
	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Segmentinvestitionen	479.573	942.321	0	0	479.573	942.321

4. Erläuterungen zur Konzernbilanz

4.1 Immobilienvermögen

Die Entwicklung des Immobilienvermögens stellt sich im 1. Halbjahr 2024 wie folgt dar:

Werte in TEUR	Q1–2 2024
Anfangsbestand	7.830.746
Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen	-190.686
Veränderung Konsolidierungskreis	428.374
Währungsänderungen	-6.490
Zugänge	35.672
Abgänge	-33.228
Neubewertung	-82.473
Umbuchungen	38.421
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	-223.788
Endbestand	7.796.548

Die Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen betreffen im Wesentlichen Gewerbeimmobilien in Deutschland sowie eine Büroimmobilie in Zagreb. Die Veränderung des Konsolidierungskreises resultiert aus dem Erwerb eines Portfolios von Büro- und Gewerbeimmobilien in Tschechien von der CPI Property Group durch die S IMMO. Die Zugänge resultieren überwiegend aus Investitionen in Bestandsimmobilien in Tschechien, Ungarn, Rumänien, der Slowakei und Serbien. Die Abgänge des Immobilienvermögens betreffen im Wesentlichen den Verkauf von zwei Büroimmobilien in Wien. Die negativen Neubewertungen sind insbesondere Büroimmobilien in Rumänien, Tschechien, Polen und dem Segment S IMMO sowie Immobilien der Assetklasse Sonstige in Rumänien zuzurechnen, wohingegen Einzelhandelsimmobilien in Kroatien, Tschechien und der Slowakei positive Neubewertungsergebnisse verzeichnen.

Umbuchungen beziehen sich überwiegend auf Umgliederungen eines Büroobjekts in Rumänien sowie einer Einzelhandelsimmobilie in Kroatien von in Bau befindlichem Immobilienvermögen in das Immobilienvermögen. Die Umgliederungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte betreffen insbesondere Büro-, Wohnund Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, ein Bürogebäude in Zagreb des S IMMO-Portfolios sowie ein Grundstück in Rumänien.

Im Immobilienvermögen sind IFRS-16-Nutzungsrechte in Höhe von EUR 55,5 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 55,3 Mio.) enthalten.

4.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen

Die Entwicklung des in Bau befindlichen Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:

Werte in TEUR	Q1–2 2024
Anfangsbestand	142.960
Zugänge	15.527
Abgänge	-19
Neubewertung	340
Umbuchungen	-42.195
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	-33.103
Endbestand	83.510

Die Zugänge betreffen vor allem Investitionen an STOP SHOP Standorten in Kroatien. Umbuchungen beziehen sich im Wesentlichen auf Umgliederungen von in Bau befindlichem Immobilienvermögen in das Immobilienvermögen. Die Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bezieht sich auf den Verkauf eines aus drei in Bau befindlichen Immobilien bestehenden Portfolios in Warschau.

Sowohl zum Stichtag als auch in der Vergleichsperiode befanden sich im in Bau befindlichen Immobilienvermögen keine IFRS-16-Nutzungsrechte.

4.3 Selbst genutzte Immobilien

Die selbst genutzten Immobilien betreffen Hotels der S IMMO Gruppe. Die Hotels werden selbst und größtenteils in Form von Managementverträgen betrieben, wodurch das Risiko der Auslastung bei der IMMOFINANZ Group liegt. Derartige Hotels fallen nicht unter den Anwendungsbereich des IAS 40, sondern sind als Sachanlagevermögen gemäß IAS 16 zu behandeln. Darüber hinaus bestehen Leasingverhältnisse gemäß IFRS 16 über Gebäude, die selbst genutzt werden. Die daraus resultierenden Nutzungsrechte werden im Posten "Selbst genutzte Immobilien" ausgewiesen und betrugen zum 30. Juni 2024 EUR 1,1 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 1,1 Mio.). Die Nutzungsrechte werden planmäßig über die Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben.

4.4 Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen:

Werte in TEUR	Q1–2 2024
Anfangsbestand	33.151
Laufende Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen	721
Dividende	-7.770
Endbestand	26.101

4.5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen

		davon Restlaufzeit	davon Restlaufzeit zwischen 1 und	davon Restlaufzeit
Werte in TEUR	30.06.2024	unter 1 Jahr	5 Jahren	über 5 Jahre	31.12.2023
Mietforderungen	59.170	59.170	0	0	58.966
Übrige	19.741	19.741	0	0	21.926
Summe Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	78.911	78.911	0	0	80.892
Liquide Mittel gesperrt	35.605	17.381	15.215	3.009	39.289
Finanzierungen	3.740	8	0	3.732	3.932
Hausverwaltung	10.927	10.841	86	0	12.353
Offene Kaufpreisforderungen Immobilienverkauf	1.300	1.300	0	0	12.100
Offene Kaufpreisforderungen Anteilsverkauf	10.816	10.816	0	0	18.361
Übrige	42.212	39.650	2.510	52	52.943
Summe sonstige finanzielle Forderungen	104.600	79.996	17.811	6.793	138.978
Finanzamt	11.118	11.118	0	0	13.812
Summe sonstige nicht finanzielle Forderungen	11.118	11.118	0	0	13.812
Summe	194.629	170.025	17.811	6.793	233.682

4.6 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten

Von den zum 31. Dezember 2023 als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten wurden im 1. Halbjahr 2024 Veräußerungen einer Büroimmobilie in Wien und eines Grundstücks in Bukarest sowie von der S IMMO Gewerbe- und Wohnimmobilien in Höhe von insgesamt EUR 187,1 Mio. abgeschlossen. Für die zum 31. Dezember 2023 bereits als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und zum 30. Juni 2024 noch nicht realisierten Veräußerungen wird vom Management unverändert an der Veräußerungsabsicht festgehalten. Neu in diese Kategorie umgegliedert wurden Immobilien in Deutschland sowie ein Bürogebäude in Zagreb des S IMMO-Portfolios. Das aus drei in Bau befindlichen Immobilien bestehende Portfolio in Warschau (siehe 4.2) sowie Immobilien in Deutschland und ein Grundstück in Rumänien (siehe 4.1) wurden im Laufe des Geschäftsjahres in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte umgegliedert und bis zum 30. Juni 2024 veräußert.

Zum 30. Juni 2024 stellten sich die als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zusammengefasst wie folgt dar:

Werte in TEUR	Buchwert zum 30.06.2024	Buchwert zum 31.12.2023
Immobilienvermögen	280.120	255.872
Sonstige Sachanlagen	39	2.705
Immaterielle Vermögenswerte	2	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	1.204	0
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.488	0
Liquide Mittel	1.795	0
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	286.648	258.577
Finanzverbindlichkeiten	47.603	14.786
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	1.831	856
Latente Steuerschulden	13.067	10.293
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten	62.501	25.935

In dem zur Veräußerung gehaltenen Immobilienvermögen sind keine IFRS-16-Nutzungsrechte enthalten.

4.7 Eigenkapital

Zum 30. Juni 2024 betrug der Bestand an eigenen Aktien 695.585 Stück (31. Dezember 2023: 695.585 Stück).

Wandelschuldverschreibung und bedingtes Kapital

Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 174 Abs. 2 AktG binnen fünf Jahren mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt EUR 618.092.498,00, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 69.334.855 auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 69.334.855,00 verbunden sind, auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen. Das Grundkapital wurde gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 69.334.855,00 durch Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuer auf Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht. Der Zweck der bedingten Kapitalerhöhung ist die Ausgabe von Aktien an Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 3. Mai 2023 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen. Die Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.

Ermächtigungsbeschlüsse der Hauptversammlung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eigener Aktien

In der 31. ordentlichen Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG am 29. Mai 2024 wurden folgende Beschlüsse gefasst:

Die in der 30. ordentlichen Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 erteilte Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener Aktien im nicht ausgenutzten Umfang wird aufgehoben und der Vorstand wird gleichzeitig gemäß § 65 Abs 1 Z 8 sowie Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien der Gesellschaft im Ausmaß von bis zu 10% des Grundkapitals der Gesellschaft sowohl über die Börse oder öffentliches Angebot als auch auf andere Art, auch unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts der Aktionäre, das mit einem solchen Erwerb einhergehen kann, zu erwerben. Die Ermächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Die wiederholte Ausnutzung der Ermächtigung ist zulässig. Die Ermächtigung ist vom Vorstand in der Weise auszuüben, dass der mit dem von der Gesellschaft aufgrund dieser Ermächtigung oder sonst erworbenen Aktien verbundene Anteil des Grundkapitals zu keinem Zeitpunkt 10% des Grundkapitals übersteigen darf. Der Gegenwert je Stückaktie darf die Untergrenze in Höhe von EUR 1,00 nicht unterschreiten. Der höchste beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert je Stückaktie darf nicht mehr als 15% über dem durchschnittlichen nach den jeweiligen Handelsvolumina gewichteten Tages-Schlusskurs der Aktien der Gesellschaft der vorangegangenen 10 Handelstage an der Wiener Börse vor der Vereinbarung des jeweiligen Erwerbs liegen. Im Falle eines öffentlichen Angebots ist der Stichtag für das Ende des Durchrechnungszeitraums der Tag, an dem die Absicht bekannt gemacht wird, ein öffentliches Angebot zu stellen (§ 5 Abs 2 und 3 ÜbG). Erfolgt im Rahmen von Finanzierungsgeschäften (etwa Pensions- oder Swapgeschäften) oder Wertpapierleihe- oder Wertpapierdarlehensgeschäften eine Veräußerung und ein Rückerwerb von eigenen Aktien durch die Gesellschaft, gilt der Veräußerungspreis zuzüglich einer angemessen Verzinsung als höchster Gegenwert für den Rückerwerb.

Die in der 30. ordentlichen Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 erteilte Ermächtigung des Vorstands zur Veräußerung eigener Aktien wird im nicht ausgenutzten Umfang aufgehoben und der Vorstand wird gleichzeitig für die Dauer von 5 Jahren ab Beschlussfassung gemäß § 65 Abs 1b AktG ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates eigene Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu veräußern oder zu verwenden und hierbei auch das quotenmäßige Kaufrecht der Aktionäre auszuschließen (Ausschluss des Bezugsrechts). Die Ermächtigung kann einmal oder mehrmals, ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden.

Die in der 30. ordentlichen Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 erteilte Ermächtigung des Vorstands zur Einziehung eigener Aktien im nicht ausgenutzten Umfang wird aufgehoben und der Vorstand wird gleichzeitig ermächtigt, ohne weitere Befassung der Hauptversammlung, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien einzuziehen. Der Aufsichtsrat wird ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Einziehung von Aktien ergeben, zu beschließen.

Genehmigtes Kapital

Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 169 AktG bis 21. Juli 2028, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 69.334.855,00 durch die Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen. Auf die Summe der nach dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gegen Bareinlagen ausgegebenen Aktien darf rechnerisch ein Anteil am Grundkapital von insgesamt nicht mehr als EUR 13.866.971,00, das entspricht rund 10% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung, entfallen. Die Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.

Squeeze-out bei S IMMO AG durch IMMOFINANZ AG

Die IMMOFINANZ AG erhielt am 24. Mai 2024 die Zustimmung Ihres Aufsichtsrats, mit der Vorbereitung eines Gesellschafterausschlusses (Squeeze-out) nach dem Gesellschafter-Ausschlussgesetz (GesAusG) bei der S IMMO AG zu beginnen. Mit dem Gesellschafterausschluss sollen die von Minderheitsaktionären gehaltenen Aktien der S IMMO (AT0000652250) auf die IMMOFINANZ als Hauptgesellschafter gegen angemessene Barabfindung übertragen werden. Die IMMOFINANZ hält zusammen mit ihrer Muttergesellschaft CPI Property Group S.A. (CPIPG) einen Anteil am Grundkapital der S IMMO von rund 88,37% (unter Berücksichtigung der eigenen Aktien der S IMMO rund 92,54%), sodass die IMMOFINANZ ein Hauptgesellschafter gemäß GesAusG ist. Der Gesellschafterausschluss betrifft derzeit 5.246.664 S IMMO-Aktien, was einem Anteil von rund 7,13% am Grundkapital entspricht. Dies sind jene Aktien, die nicht von der IMMOFINANZ, der CPIPG oder von der S IMMO als eigene Aktien gehalten werden. Zu Beginn des Verfahrens nach dem Gesellschafter-Ausschlussgesetz wird die IMMOFINANZ als Hauptgesellschafter ein Verlangen an die S IMMO richten. Die Barabfindung zum Erwerb der S IMMO Aktien soll auf Grundlage eines einzuholenden Bewertungsgutachtens festgesetzt werden. Ein Gesellschafterausschluss ist dann in einer Hauptversammlung der S IMMO zu beschließen, die für den Herbst 2024 in Aussicht genommen wird.

4.8 Finanzverbindlichkeiten

Folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten zum 30. Juni 2024:

Werte in TEUR	30.06.2024	davon Restlaufzeit unter 1 Jahr	davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	davon Restlaufzeit über 5 Jahre	31.12.2023
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.275.166	536.459	2.508.835	229.872	3.296.541
davon besichert	3.275.166	536.459	2.508.835	229.872	3.296.354
davon nicht besichert	0	0	0	0	187
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen	727.155	19.494	579.251	128.410	820.539
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	206.219	74.085	87.014	45.120	166.451
Summe	4.208.540	630.038	3.175.100	403.402	4.283.531

Die Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen stellen festverzinsliche, unbesicherte nicht nachrangige Verbindlichkeiten dar. Sie beinhaltet eine von der IMMOFINANZ AG begebene Anleihe mit einem ausstehenden Nominale von insgesamt EUR 237,8 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 237,8 Mio.) sowie acht Anleihen, die von der S IMMO AG begeben wurden, mit einem ausstehenden Nominale von insgesamt EUR 520,6 Mio. (31. Dezember 2023: neun Anleihen, Nominale EUR 620,6 Mio.).

Die sonstigen Finanzverbindlichkeiten enthalten eine Verbindlichkeit gegenüber der CPI Property Group in Höhe von EUR 78,2 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 29,4 Mio.), Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen in Höhe von EUR 71,0 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 75,2 Mio.) und Leasingverbindlichkeiten in Höhe von EUR 57,0 Mio. (31. Dezember 2023: EUR 61,9 Mio.).

4.9	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten

			davon Restlaufzeit
		davon Restlaufzeit	zwischen 1 und	davon Restlaufzeit
Werte in TEUR	30.06.2024	unter 1 Jahr	5 Jahren	über 5 Jahre	31.12.2023
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	66.650	65.770	869	11	93.122
Derivative Finanzinstrumente	6.326	0	6.102	224	25.600
Hausverwaltung	5.483	5.483	0	0	4.133
Kautionen und erhaltene Garantien	59.517	14.388	41.245	3.884	53.950
Erhaltene Anzahlungen aus Immobilienverkäufen	5.002	5.002	0	0	739
Ausbau und Renovierungen	123	52	71	0	340
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf)	1.102	1.102	0	0	16.876
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Liegenschaftsankauf)	149	21	128	0	149
Übrige	47.144	42.656	2.792	1.696	36.280
Summe sonstige finanzielle Verbindlichkeiten	124.846	68.704	50.338	5.804	138.067
Finanzamt	27.273	27.273	0	0	11.423
Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen	40.862	38.897	627	1.338	42.738
Sonstige vertragliche Verbindlichkeiten	2.563	2.563	0	0	4.601
Summe sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten	70.698	68.733	627	1.338	58.762
Summe	262.194	203.207	51.834	7.153	289.951

5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

5.1 Mieterlöse

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	119.283	119.124
Einzelhandel	151.048	115.256
Sonstige	12.240	15.167
davon Hotel	4.590	2.688
davon Wohnimmobilien	6.843	12.335
davon andere	807	144
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten	9.975	9.380
Summe	292.546	258.927

Der Anstieg der Mieterlöse ist insbesondere auf Akquisitionen von Einzelhandelsimmobilien zurückzuführen.

5.2 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Provisionsaufwendungen	-850	-1.243
Instandhaltungsaufwendungen	-8.737	-8.923
Hauseigentümerbetriebskosten	-7.595	-10.260
Immobilienmarketing	-1.293	-1.139
Personalaufwand aus Asset Management	-4.165	-980
Sonstige Aufwendungen aus Asset Management	-2.672	-2.522
Ausbaukosten	-164	-743
Forderungsabschreibungen aus Asset Management	-1.299	-893
Sonstiger Aufwand	-892	-1.341
Summe	-27.667	-28.044

5.3 Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien

Das Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien für das erste Halbjahr stellt sich zusammengefasst wie folgt dar:

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Erlöse aus selbst genutzten Hotelimmobilien	33.807	31.387
Aufwände aus selbst genutzten Hotelimmobilien	-25.772	-23.430
Abschreibung und Wertminderung von selbst genutzten Hotelimmobilien	-4.606	-6.496
Summe	3.429	1.461

5.4 Ergebnis aus Immobilienverkäufen

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Büro	62.020	112.634
Einzelhandel	0	5.680
Sonstige	41.168	110.220
Summe Erlöse aus Immobilienverkäufen	103.188	228.534
Abzüglich Buchwertabgänge	-103.188	-228.534
Summe Buchgewinn/-verlust aus Immobilienverkäufen	0	0
Summe Ergebnis aus Endkonsolidierung	5.636	-45.845
Verkaufsprovisionen	-21	-254
Personalaufwand aus Immobilienverkäufen	-326	-322
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand aus Immobilienverkäufen	-568	-402
Vorsteuerberichtigungen aus Immobilienverkäufen	-1.624	-660
Sonstige Aufwendungen	1.819	-1.548
Summe Aufwendungen aus Immobilienverkäufen	-720	-3.186
Neubewertungsergebnis von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen	566	-3.963
Summe	5.482	-52.994

Die Veräußerungen in der aktuellen Periode betrafen insbesondere Büroimmobilien in Deutschland durch die S IMMO Gruppe sowie zwei Büroimmobilien in Wien, ein aus drei in Bau befindlichen Immobilien bestehendes Portfolio in Warschau und zwei Grundstücke in Rumänien. Bezüglich dem Ergebnis aus der Endkonsolidierung siehe 2.2.

5.5 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte	0	-2
Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung	-591	-1.621
Neubewertungsergebnis von in Bau befindlichem Immobilienvermögen	340	-2.367
Summe	-251	-3.990

5.6 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Weiterverrechnungen	587	171
Versicherungsvergütungen	1.750	46
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten	449	1.154
Rückvergütung für Pönalen	0	222
Übrige	1.808	2.909
Summe	4.594	4.502

5.7 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Verwaltungsaufwendungen	-5.850	-3.645
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen	-6.620	-4.789
Pönalen	-100	-18
Steuern und Gebühren	-1.466	-2.499
Werbung	-1.039	-1.354
EDV- und Kommunikationsaufwand	-1.791	-2.006
Gutachten	-330	-341
Personalaufwand	-14.353	-17.306
Sonstige Abschreibungen	-2.333	-2.026
Übrige	-7.270	-13.769
Summe	-41.152	-47.753

In der Zeile Übrige waren 2023 aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung Aufwendungen für die Anpassung der Rückstellung in Zusammenhang mit einem Restitutionsverfahren in Bezug auf ein Grundstück, auf dem ein rumänisches Tochterunternehmen ein Einkaufszentrum errichtet hat, enthalten. Die Gerichtsentscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

5.8 Bewertungsergebnis aus Immobilienvermögen und Firmenwerte

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilienvermögen und Firmenwerte enthielt zum 30. Juni 2024 fast ausschließlich Effekte aus der Immobilienbewertung.

Die Neubewertungen von Immobilien verteilen sich wie folgt auf Neubewertungsgewinne (Aufwertungen) und -verluste (Abwertungen):

		Q1–2 2024		Q1–2 2023
Werte in TEUR	Aufwertung	Abwertung	Summe	Aufwertung	Abwertung	Summe
Immobilienvermögen	208.177	-290.650	-82.473	32.962	-223.826	-190.864
In Bau befindliches Immobilien vermögen	1.168	-828	340	2.059	-4.426	-2.367
Verkauftes und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	1.347	-781	566	230	-4.193	-3.963
Summe	210.693	-292.260	-81.567	35.251	-232.445	-197.194

5.9 Finanzergebnis

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Für finanzielle Verbindlichkeiten AC	-109.463	-84.749
Für derivative Finanzinstrumente	-2.062	-19.581
Summe Finanzierungsaufwand	-111.525	-104.330
Für finanzielle Forderungen AC	8.392	1.147
Für derivative Finanzinstrumente	40.014	41.183
Summe Finanzierungsertrag	48.406	42.330
Wechselkursveränderungen	-8.007	4.866
Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten	-1.966	-1.160
Ergebniswirksame Bewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten	29.347	-17.563
Ausschüttungen	1.318	535
Forderungszu- und -abschreibungen	-8	0
Negativzinsen auf liquide Mittel	0	-30
Sonstiges Finanzergebnis	28.691	-18.218
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen	721	2.555
Summe	-41.714	-72.797

AC: zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten (Financial Assets/Liabilities Measured at Amortised Cost)

Das Ergebnis aus zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten enthält im Wesentlichen die Bewertung derivativer Finanzinstrumente (Zinsswaps).

Bezüglich der Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen siehe 4.4.

6. Sonstige Angaben zu Finanzinstrumenten

6.1 Klassen und Kategorien von Finanzinstrumenten

Die nachfolgende Tabelle stellt die Buchwerte und die beizulegenden Zeitwerte der einzelnen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten für jede vom Unternehmen definierte Klasse dar und leitet diese auf die entsprechenden Bilanzposten über.

	Buchwert finanzielle Vermögens werte	Buchwert Non-FI	Buchwert gesamt	Buchwert gesamt	Beizulegender Zeitwert gesamt	Beizulegender Zeitwert gesamt
Werte in TEUR	30.06.2024	30.06.2024	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	78.911	0	78.911	80.892	78.911	80.892
Finanzierungsforderungen	3.740	0	3.740	3.932	3.740	3.932
Kredite und sonstige Forderungen	100.860	11.118	111.978	148.858	111.978	148.858
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen	183.511	11.118	194.629	233.682	194.629	233.682
Derivate	167.396	0	167.396	147.585	167.396	147.585
Übrige andere Finanz instrumente	15.698	0	15.698	16.785	15.698	16.785
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	183.094	0	183.094	164.370	183.094	164.370
Liquide Mittel	766.091	0	766.091	697.119	766.091	697.119
Summe Aktiva	1.132.696	11.118	1.143.814	1.095.171	1.143.814	1.095.171

Non-FI: nicht finanzielle Vermögenswerte (Non-financial Assets)

	Buchwert finanzielle Verbindlich Buchwert keiten Non-FI		Buchwert gesamt	Buchwert gesamt	Beizulegender Zeitwert gesamt	Beizulegender Zeitwert gesamt
Werte in TEUR	30.06.2024	30.06.2024	30.06.2024	31.12.2023	30.06.2024	31.12.2023
Anleihen	727.155	0	727.155	820.539	689.623	734.422
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.275.166	0	3.275.166	3.296.541	3.175.128	3.263.676
Übrige Finanzverbindlichkeiten	206.219	0	206.219	166.451	207.853	164.288
Finanzverbindlichkeiten	4.208.540	0	4.208.540	4.283.531	4.072.605	4.162.386
Verbindlichkeiten aus Lieferun gen und Leistungen	66.650	0	66.650	93.122	66.650	93.122
Derivate	6.326	0	6.326	25.600	6.326	25.600
Übrige sonstige Verbindlich keiten	118.520	70.698	189.218	171.229	189.218	171.229
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	191.496	70.698	262.194	289.951	262.194	289.951
Summe Passiva	4.400.036	70.698	4.470.734	4.573.482	4.334.799	4.452.337

Non-FI: nicht finanzielle Verbindlichkeiten (Non-financial Liabilities)

6.2 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten

Im Folgenden werden jene Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, analysiert. Dafür wurde eine hierarchische Einstufung in die Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 vorgenommen. Diese umfasst die folgenden Stufen:

• Stufe 1: Preisnotierung für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten in einem aktiven Markt (ohne Anpassung)
• Stufe 2: Inputs, die für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten entweder direkt (z. B. als Preise) oder indirekt (z. B. abgeleitet von Preisen) beobachtbar sind und nicht unter Stufe 1 fallen
• Stufe 3: Inputs für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, die nicht auf am Markt beobachtbaren Daten basieren

				30.06.2024
Werte in TEUR	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Gesamt
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Übrige andere Finanzinstrumente	-	-	7.562	7.562
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Derivate	-	-	167.396	167.396
Übrige andere Finanzinstrumente	8.133	-	3	8.136
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Derivate	-	-	6.326	6.326
Werte in TEUR	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	31.12.2023 Gesamt
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Übrige andere Finanzinstrumente	-	-	8.650	8.650
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte
Derivate	-	-	147.585	147.585
Übrige andere Finanzinstrumente	8.043	-	92	8.135
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
Derivate	-	-	25.600	25.600

Eine Überleitungsrechnung von den Eröffnungs- zu den Schlusswerten von Finanzinstrumenten, die nach Stufe 3 ermittelt wurden, stellt sich wie folgt dar:

			Übrige andere Finanzinstru
	Derivate		mente		Summe
Werte in TEUR	Q1–2 2024	2023	Q1–2 2024	2023	Q1–2 2024	2023
Anfangsbestand	121.985	235.983	8.742	7.717	130.727	243.700
In der Konzern Gewinn- und Verlust rechnung erfasst	29.078	-119.244	-90	-162	28.988	-119.406
Im sonstigen Ergebnis erfasst	0	0	-1.105	1.187	-1.105	1.187
Zugänge	9.349	34.066	0	0	9.349	34.066
Abgänge	658	-28.820	18	0	676	-28.820
Endbestand	161.070	121.985	7.565	8.742	168.635	130.727

Die in der Tabelle dargestellten Ergebnisse in Höhe von EUR 29,0 Mio. sind in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst und ausschließlich solchen Finanzinstrumenten zuzurechnen, die zum 30. Juni 2024 gehalten wurden. Der Ausweis erfolgte im sonstigen Finanzergebnis.

Die Bewertungsverfahren und bewertungsrelevanten Inputfaktoren bei der Ermittlung beizulegender Zeitwerte von wesentlichen Finanzinstrumenten sind wie folgt:

Stufe	Finanzinstrumente	Bewertungsverfahren	Wesentliche, beobachtbare Inputfaktoren	Wesentliche, nicht beobachtbare Inputfaktoren
3	Derivate (Zinsswaps)	Kapitalwertorientierte Verfahren	Am Markt beobachtbare Zinskur ven, Ausfallwahrscheinlichkeiten, Ausfallquoten, Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt	Kreditmarge: 1,50% bis 2,50%

Die IMMOFINANZ berechnet den beizulegenden Zeitwert der Derivate durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis kapitalwertorientierter Bewertungsverfahren. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve ermittelt. Zur Berechnung des Credit Value Adjustments (CVA) und des Debt Value Adjustments (DVA) sind folgende drei Parameter notwendig: Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD), Ausfallquote (Loss Given Default, LGD) und die Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt (Exposure at Default, EAD). Die Ausfallwahrscheinlichkeit wird aus Credit-Default-Swaps Spreads (CDS Spreads) des jeweiligen Kontrahenten abgeleitet. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Derivate positiv, stellen sie eine Forderung für die IMMOFINANZ dar, und somit wird eine CVA-Ermittlung für diesen Forderungsbetrag vorgenommen. Hierzu werden die Ausfallwahrscheinlichkeiten der Kontrahenten benötigt. Die IMMOFINANZ kontrahiert mit über zehn Finanzinstituten. Für eine große Anzahl sind am Markt beobachtbare CDS Spreads verfügbar. In den Ausnahmefällen der Nichtverfügbarkeit wurden durchschnittliche Branchen-Benchmarks herangezogen. In der Bemessungshierarchie für beizulegende Zeitwerte entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 1 und 2. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Derivate negativ, stellen sie eine Verbindlichkeit für die IMMOFINANZ dar, und somit wird eine DVA-Ermittlung für diese Verbindlichkeit vorgenommen. In diesem Fall muss die eigene Ausfallwahrscheinlichkeit ermittelt werden. Die IMMOFINANZ schließt Derivate zum Großteil auf der Ebene der die Immobilien bewirtschaftenden Objektgesellschaften ab. Für diese gibt es weder am Markt beobachtbare CDS Spreads, noch lassen sich für diese Benchmarks finden. Als Schätzer für CDS Spreads werden daher Kreditmargen herangezogen; aus diesen wird die Ausfallwahrscheinlichkeit abgeleitet. Die Ermittlung der Kreditmargen für die IMMOFINANZ erfolgt in zwei Schritten. Im ersten Schritt wird ein Durchschnitt der Margen aus unterschriebenen Kreditverträgen und Term Sheets gebildet. Der Zeithorizont für die verwendeten Margen beträgt zwölf Monate. Im zweiten Schritt werden indikative Kreditmargenangebote von Banken eingeholt und diese Werte mit den Kreditvertrags- und Term-Sheet-Werten gemittelt. Diese Angebote werden nach Ländern und Assetklassen gruppiert. Die einzelnen Objektgesellschaften, die Finanzinstrumente abgeschlossen haben, werden nach Land und Assetklasse einer Gruppe zugeordnet. Zusätzlich werden die ermittelten Kreditmargen über externe Marktberichte plausibilisiert. Das Ergebnis sind marktkonforme Kreditmargen, die als Schätzer für die Bewertung des Eigenbonitätsrisikos herangezogen werden können. In der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 3. Die Ausfallquote (LGD) ist jener relative Wert, der zum Zeitpunkt des Ausfalls verloren geht. Die IMMOFINANZ hat zur Berechnung des CVA und DVA eine marktübliche Ausfallquote herangezogen. Die Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt ist jener Wert, der die erwartete Höhe der Forderung oder Verbindlichkeit zum Zeitpunkt des Ausfalls ausdrückt. Die Berechnung der Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt erfolgt über eine Monte-Carlo-Simulation.

Bei kapitalwertorientierten Verfahren führt eine Erhöhung des Diskontierungszinssatzes, des Exit Yields oder der Kontrahenten-CDS-Werte zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, während eine Verringerung dieser Inputfaktoren den beizulegenden Zeitwert erhöht.

Bei der Bewertung des Ausfallrisikos fließen Ausfallwahrscheinlichkeiten, Annahmen über Ausfallquoten sowie die zum Zeitpunkt des angenommenen Ausfalls aushaftenden Beträge ein. Eine Erhöhung der Ausfallwahrscheinlichkeit und der Ausfallquote führt bei einem Derivat mit positivem Aushaftungsbetrag (Forderung) zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, bei einem Derivat mit negativem aushaftendem Betrag (Verbindlichkeit) zu einer Verminderung der Verbindlichkeit; ein Sinken der Ausfallwahrscheinlichkeit und -quote führt zum gegenteiligen Effekt.

7. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Werte in TEUR	30.06.2024	31.12.2023
Beziehungen mit der CPI Property Group
Forderungen	3.967	12.481
Verbindlichkeiten	84.652	39.364
Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Beziehungen mit der CPI Property Group
Sonstige Erträge	429	1.763
Sonstige Aufwendungen	-14.864	-15.379
Zinserträge	0	20
Zinsaufwendungen	-1.355	-9.194

Die S IMMO erwarb im zweiten Quartal ein Portfolio von insgesamt acht Objekten der Czech Property Investments, a.s., einer Tochtergesellschaft der CPI Property Group S.A., in Tschechien mittels Share Deals. Die Kaufpreise (exklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von insgesamt EUR 176,0 Mio. bestanden zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Die im langfristigen Fremdkapital der erworbenen Gesellschaften enthaltenen Darlehen von insgesamt EUR 235,7 Mio. wurden im Zuge der Abwicklung der Ankäufe getilgt. Im Zuge dieses Erwerbs wurden auch Zinsderivate übertragen, die mit dem positiven beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt in Höhe von EUR 8,3 Mio. erfasst wurden. Dadurch haben sich die Anschaffungskosten des erworbenen Immobilienvermögens entsprechend reduziert.

Die Geschäftsfälle mit nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen führten im 1. Halbjahr 2024 im Konzernzwischenabschluss der IMMOFINANZ zu folgenden Salden:

Werte in TEUR	Q1–2 2024	Q1–2 2023
Beziehungen mit assoziierten Unternehmen
Sonstige Erträge	1	238
Sonstige Aufwendungen	-78	-1.405

Im 1. Halbjahr 2024 gab es keine angabepflichtigen Geschäftsfälle mit nahestehenden Personen der IMMOFINANZ.

8. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die S IMMO hat den Verkauf des HOTO Business Tower in Zagreb am 12. Juli 2024 erfolgreich abgeschlossen. Das Bürogebäude umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 15.500 m2.

Die Organe der IMMOFINANZ haben am 23. Juli 2024 beschlossen, mit dem Mehrheitsaktionär der IMMOFINANZ, der CPI Property Group S.A., die rund 75% an der IMMOFINANZ hält (104.004.581 Aktien), einen Rahmenvertrag abzuschließen, um einen gemeinsamen Evaluierungsprozess zur Prüfung von möglichen Unternehmenszusammenführungen, grenzüberschreitender Verschmelzung oder anderen Formen der Integration oder einer Zusammenführung von Vermögenswerten, Funktionen und wichtigen Unternehmenseinheiten zu starten. Ziel ist es, die Kapitalstruktur der Gruppe zu optimieren und sowohl Betriebs- als auch Kosteneffizienzen zum Nutzen aller Aktionäre zu erzielen.

Am 20. August 2024 wurde das Büroentwicklungsprojekt myhive Victoriei in der Altstadt von Bukarest um rund EUR 27 Mio. verkauft. Der Verkauf an AFI Europe erfolgt über dem aktuellen Buchwert der Immobilie. Bei dem Bürokomplex handelt es sich um das höchste Gebäude im Zentrum von Bukarest mit einer Gesamtnutzfläche von rund 31.000 m2.

Zudem wurden der IMMOFINANZ nach dem Berichtszeitraum von einem Aktionär Aktien der S IMMO angeboten. Da der Kaufpreis zu diesem Zeitpunkt dem Aktienkurs entsprach (18. Juli 2024: EUR 22,10), nahm die IMMOFINANZ das Angebot an und kaufte weitere 442.631 Aktien um insgesamt rund EUR 9,8 Mio. Damit hält die IMMOFINANZ derzeit 50,6% bzw. 37.247.080 Aktien der S IMMO.

Erklärung des Vorstands

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den Regelungen für Zwischenberichte in den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellte Konzernzwischenabschluss der IMMOFINANZ zum 30. Juni 2024 ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns im Sinne der börsenrechtlichen Anforderungen vermittelt und dass der Konzernzwischenlagebericht ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns bezüglich der wichtigen Ereignisse während der ersten sechs Monate des Geschäftsjahres und ihrer Auswirkungen auf den Konzernzwischenabschluss sowie bezüglich der wesentlichen Risiken und Unsicherheiten in den restlichen sechs Monaten des Geschäftsjahres und der offenzulegenden Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen vermittelt.

Wien, am 28. August 2024

Der Vorstand

Radka Doehring Pavel Měchura

Finanzkalender 2024

1. November 20241 Veröffentlichung des Ergebnisses für die ersten drei Quartale 2024

1 Veröffentlichung erfolgt nach Börsenschluss der Wiener Börse.

Impressum

Fotos und Illustrationen: IMMOFINANZ AG, Overmann, CPI Property Group, Goodstudio Konzept und Gestaltung: Male Huber Friends GmbH und Rosebud, inhouse produziert mit firesys (Seiten 4–64)

Disclaimer

Wir haben diesen Bericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs-, Satz- oder Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Der Bericht enthält Annahmen und Prognosen, die auf Basis aller zum Zeitpunkt der Erstellung zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Einschätzungen nicht eintreffen, können die tatsächlichen Ergebnisse von den derzeit erwarteten abweichen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit bzw. des Leseflusses wurden genderspezifische Bezeichnungen nicht berücksichtigt. Der Bericht erscheint in deutscher und englischer Sprache und kann von unserer Website im Bereich Investor Relations heruntergeladen werden. Maßgeblich ist in Zweifelsfällen die deutsche Version. Mit diesem Bericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der IMMOFINANZ verbunden.

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