Immobel NV — Interim / Quarterly Report 2012

Aug 31, 2012

I M M O B E L

Rapport Financier Semestriel Pour la période clôturée le 30 juin 2012

Sommaire
	Pages
1. Rapport de gestion intermédiaire…………………………………………………………………….	1 - 2
2. Etats financiers consolidés intermédiaires résumés
2.1 Compte de résultats……………………………………………………………………	3
2.2 État du résultat global……………………………………………………….	3
2.3 État de la situation financière……………………………………………4
2.4 Etat des flux de trésorerie……………………………………………….5
2.5 État des variations des capitaux propres……………………………5	……
2.6 Notes sur les états financiers………………………………………………………	6 à 15
3. Décalaration conformément à l'Article 13 de l'A.R.
du 14.11.2007………………………………………………………………………………	16
4. Rapport du Commissaire……………………………………………………17 - 18

1. RAPPORT DE GESTION INTERMEDIAIRE

IMMOBEL enregistre au 30 juin 2012 un chiffre d'affaires de 42,09 MEUR générant un résultat opérationnel de 8,84 MEUR, à comparer à un chiffre d'affaires de 38,31 MEUR et à un résultat opérationnel de 11,04 MEUR au 30 juin 2011.

L'activité Bureaux enregistre un chiffre d'affaires de 21,43 MEUR à comparer à 9,82 au 30 juin 2011.

Le chiffre d'affaires Résidentiel s'établit à 14,62 MEUR contre 12,70 MEUR en 2011, le chiffre d'affaires Lotissement s'élève à 6,04 MEUR contre 15,79 en 2011.

Les coûts financiers nets s'élèvent à – 3,18 MEUR contre – 1,70 au 30 juin 2011. L'augmentation des coûts financiers nets est principalement liée à l'emprunt obligataire d'un montant de 40 MEUR au taux de 7 %, émis en décembre 2011 et février 2012.

Le résultat net de la période s'élève à 5,0 MEUR contre 9,7 MEUR au 30 juin 2011.

Activités du Groupe IMMOBEL

a) BELGIQUE

Ventes et livraisons :

• Résidentiel :
• Durant le premier semestre 2012, IMMOBEL a poursuivi les ventes d'appartements dans les projets Jardins des Sittelles à Bruxelles (Woluwe), Résidence Saint-Hubert à Liège (participation 50 %) et Résidence Vallée du Maelbeek (participation 50 %) à Bruxelles.
• La commercialisation du projet intergénérationnel Bella Vita à Waterloo (participation 50 %) a démarré en mai dernier. En un peu moins de 7 semaines, près de 40 % des 269 logements à vendre ont fait l'objet de réservations par des acquéreurs potentiels.
• Lotissement : Durant le premier semestre, le département Landbanking a vendu 88 terrains.

Finance :

Durant le 1er semestre 2012, le Groupe a obtenu ou renouvelé 8 lignes de crédit et de garantie pour un total de 473 MEUR à 100 % (la part d'IMMOBEL représentant 241 MEUR).

Ceci confirme une fois de plus la confiance des banques du Groupe dans la Société et ses projets.

Durant cette période IMMOBEL a aussi réalisé mi-février 2012 un complément de 10 MEUR aux 30 MEUR du placement privé d'obligations émis en décembre 2011 avec BNP Paribas Fortis, aux mêmes conditions.

Suite au développement des différents projets de croissance, le ratio d'endettement net financier sur fonds propres a augmenté et devrait encore augmenter.

b) GRAND DUCHE DE LUXEMBOURG

Les ventes d'appartements du projet Green Hill (participation 50 %) se poursuivent à un rythme soutenu (74 unités sur 127 appartements mis en vente).

c) POLOGNE

Ventes : En mars 2012, IMMOBEL a vendu un terrain non stratégique permettant un développement résidentiel de l'ordre de 5.000 m² à Varsovie, ainsi que, 80 % de sa participation (50 %) dans la société Bitra Enterprise Sp. z o.o. détenant un terrain situé à Varsovie permettant de développer environ 65.000 m² de bureaux.

Permis et travaux : En juin dernier IMMOBEL a obtenu un « Permis d'occupation » pour le projet de bureaux Okraglak à Poznan.

Par ailleurs, suite à l'acquisition de nouveaux projets, IMMOBEL a renforcé son équipe de développement.

Evènements survenus depuis le 1er juillet 2012

Aucun évènement significatif susceptible de modifier les états financiers n'est intervenu depuis la date du 1er juillet 2012.

■

Perspectives pour l'exercice 2012

Les conditions défavorables du marché immobilier bruxellois des bureaux perdurent et Immobel estime qu'aucun changement fondamental dans ce marché ne se réalisera à court terme. IMMOBEL tire par ailleurs profit de sa présence tant sur les marchés résidentiels que du lotissement en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg, que de ses activités croissantes en Pologne.

L'ensemble des résultats de l'exercice 2012 dépendent de la conclusion de certains contrats importants que la Société s'attend à conclure avant la fin de l'année ou durant le premier semestre de l'année prochaine.

Au vu de son portefeuille de projets de qualité ainsi que des négociations en cours, le Conseil d'Administration d'IMMOBEL est confiant dans le développement profitable de la Société

Principaux risques et incertitudes

Conformément à l'Article 13 de l'A.R. du 14.11.2007, il est précisé que les risques fondamentaux auxquels est confrontée l'entreprise pour le restant de l'exercice ne diffèrent pas de ceux décrits en page 76 du Rapport Annuel 2011.

Les incertitudes actuelles relatives à l'évolution de la conjoncture économique, aux marchés immobiliers, aux disponibilités de financement pourraient rendre nécessaires, dans des circonstances actuellement imprévisibles, l'évaluation de risques nouveaux.

IMMOBEL sera attentif à identifier et circonscrire ces risques nouveaux et limiter les effets défavorables pour l'entreprise et ses actionnaires.

2. ETATS FINANCIERS CONSOLIDES INTERMEDIAIRES RESUMES

2.1 Compte de résultats consolidé

en milliers d'EUR

	Notes	30-06-2012	30-06-2011
REVENUS OPÉRATIONNELS		42 811	39 177
Chiffre d'affaires	7	42 093	38 307
Autres produits opérationnels		718	870
CHARGES OPÉRATIONNELLES		-33 972	-28 138
Coût des ventes	8	-25 205	-19 047
Frais de personnel	9	-3 611	-3 253
Amortissements et dépréciations d'actifs (y compris les utilisations et reprises)		- 138	- 212
Autres charges opérationnelles	10	-5 018	-5 626
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL		8 839	11 039
Produits d'intérêt		530	312
Charges d'intérêt		-3 360	-2 393
Autres produits financiers		4	656
Autres charges financières		- 352	- 273
RÉSULTAT FINANCIER	11	-3 178	-1 698
Part dans le résultat des entreprises associées		10	172
RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS		5 671	9 513
Impôts	12	- 653	191
RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES		5 018	9 704
RÉSULTAT DE LA PÉRIODE		5 018	9 704
Parts ne donnant pas le contrôle		-5	- 7
PART D'IMMOBEL		5 023	9 711
RÉSULTAT DE BASE ET RÉSULTAT DILUÉ PAR ACTION (EN EUR)	13
Résultat des activités poursuivies / Résultat de la période		1,22	2,35

2.2 Etat consolidé du résultat global

en milliers d'EUR

	30-06-2012	30-06-2011
Résultat de la période	5 018	9 704
Autres éléments de résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats
Ecarts de conversion	816	0
Ecarts de conversion - recyclage en compte de résultats	- 256	0
Autres éléments de résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats	0	0
Autres éléments de résultat global	560	0
RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE	5 578	9 704
Parts ne donnant pas le contrôle	- 5	- 7
PART D'IMMOBEL	5 583	9 711

2.3 Etat consolidé de la situation financière

en milliers d'EUR

ACTIFS	Notes	30-06-2012	31-12-2011
ACTIFS NON COURANTS		7 473	5 844
Immobilisations incorporelles		222	47
Immobilisations corporelles		1 140	1 214
Immeubles de placement		2 286	2 286
Participations dans les entreprises associées	14	1 056	1 254
Participations disponibles à la vente	15	1 379	77
Actifs d'impôts différés	16	1 137	717
Autres actifs non courants		253	249
ACTIFS COURANTS		416 738	400 954
Stocks	17	361 213	327 863
Créances commerciales	18	12 006	10 956
Créances fiscales		22	5
Autres actifs courants	19	14 326	15 166
Trésorerie et équivalents de trésorerie	20	29 171	46 964
TOTAL DES ACTIFS		424 211	406 798

CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	Notes	30-06-2012	31-12-2011
CAPITAUX PROPRES TOTAUX		181 157	182 792
CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL		181 197	182 825
Capital		60 302	60 302
Résultats non distribués		120 328	122 517
Réserves		566	6
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE		- 40	- 33
PASSIFS NON COURANTS		103 895	112 644
Pensions et obligations similaires		299	299
Provisions	21	3 024	2 997
Dettes financières	20	100 572	109 348
PASSIFS COURANTS		139 159	111 362
Provisions	21	1 412	1 479
Dettes financières	20	78 121	74 330
Dettes commerciales	22	14 729	20 883
Dettes fiscales		2 543	1 476
Instruments financiers dérivés	20	2 070	1 807
Autres passifs courants	23	40 284	11 387
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS		424 211	406 798

2.4 Etat consolidé des flux de trésorerie

en milliers d'EUR

	Notes	30-06-2012	30-06-2011
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles	24	-6 023	-57 715
Flux de trésorerie provenant des activités d'investissement		- 17	3 824
Flux de trésorerie provenant des activités de financement	25	-11 753	37 300
Augmentation ou diminution (-) nette de la trésorerie et des équivalents		-17 793	-16 591
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L'EXERCICE		46 964	34 239
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L'EXERCICE		29 171	17 648

Les acquisitions et cessions de projets, que ce soit directement ou indirectement au travers de l'acquisition d'une société dédiée au projet ne sont pas considérées comme des opérations d'investissement et sont directement reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.

2.5 Etat consolidé des variations des capitaux propres

en milliers d'EUR
	Capital	Résultats non distribués	Ecarts de conversion	Réserves associées aux plans de pension	Capitaux propres attribu ables au Groupe	Parts ne donnant pas le contrôle	Capitaux propres totaux
2011
SITUATION AU 01-01-2011	60 302	111 485	-	365	172 152	- 23	172 129
Résultat global de la période		9 711			9 711	- 7	9 704
Dividende payés		-5 152			-5 152		-5 152
Mouvements de la période		4 559			4 559	- 7	4 552
SITUATION AU 30-06-2011	60 302	116 044	-	365	176 711	- 30	176 681
2012
SITUATION AU 01-01-2012	60 302	122 517	- 418	424	182 825	- 33	182 792
Résultat global de l'exercice		5 023	560		5 583	- 5	5 578
Dividendes payés		-7 213			-7 213		-7 213
Autres mouvements		1			1	- 2	- 1
Mouvements de la période	0	-2 189	560		-1 628	- 7	-1 635
SITUATION AU 30-06-2012	60 302	120 328	142	424	181 197	- 40	181 157

Suite à la fusion par absorption de la société Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen, en abrégé « INVESTIMMO », par IMMOBEL en date du 23 mai 2012, le capital social est représenté par 4.121.987 actions.

en milliers d'EUR

1. Base de préparation

Les états financiers consolidés semestriels ont été préparés conformément à la norme IAS 34, Information Financière Intermédiaire, telle qu'adoptée dans l'Union européenne.

2. Principes et méthodes comptables

Les états financiers consolidés semestriels ont été préparés sur la base du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des titres détenus à des fins de transaction, des titres disponibles à la vente et des instruments financiers dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.

Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers intermédiaires sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2011, sauf pour les normes suivantes qui sont d'application à partir du 1er janvier 2012 :

• Amendements à IFRS 1 Première adoption des IFRS Forte hyperinflation et élimination des dates fixes pour les premiers adoptants (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juillet 2011)
• Amendements à IFRS 7 Instruments financiers : informations à fournir Décomptabilisation (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juillet 2011)
• Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat Impôt différé: Recouvrement de la valeur comptable d'un actif (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2012)

Le groupe n'a pas anticipé les normes et interprétations suivantes dont l'application n'est pas obligatoire au 30 juin 2012 :

• IFRS 9 Instruments financiers et les amendements liés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2015)
• IFRS 10 Etats financiers consolidés (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• IFRS 11 Partenariats (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• IFRS 12 Informations à fournir sur les participations dans d'autres entités (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• IFRS 13 Evaluation de la juste valeur (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Améliorations aux IFRS (2009-2011) (normalement applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IFRS 1 Première adoption des IFRS Emprunts publics (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IFRS 7 Instruments financiers : informations à fournir Compensation des actifs et passifs financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IFRS 10, IFRS 11 et IFRS 12 Etats financiers consolidés, Partenariats et informations à fournir Dispositions transitoires (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers Présentation des autres éléments du résultat global (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juillet 2012)
• Amendements à IAS 19 Avantages du personnel (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IAS 27 Etats financiers individuels (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IAS 28 Participations dans des entreprises associées et coentreprises (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
• Amendements à IAS 32 Instruments financiers : présentation Compensation des actifs et passifs financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2014)
• IFRIC 20 Frais de découverture engagés pendant la phase d'exploitation d'une mine à ciel ouvert (applicable pour les les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)

Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du groupe est en cours.

en milliers d'EUR

3. Principaux jugements et estimations

Les principaux jugements et estimations sont identiques à ceux repris en page 94 (point 21) du rapport annuel 2011. Ils concernent essentiellement les actifs d'impôts différés, les amortissements et dépréciations d'actifs, les provisions, les projets en stocks et les contrats de construction.

4. Périmètre de consolidation

Le nombre d'entités comprises dans le périmètre de consolidation évolue comme suit :

	30-06-2012	31-12-2011
Filiales - Intégration globale	21	22
Coentreprises - Intégration proportionnelle	15	17
Entreprises associées - Mise en équivalence	3	4
Total	39	43

Durant le premier semestre de l'exercice 2012, le périmètre de consolidation a enregistré les mouvements suivants : Entrées :

Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen - société constituée le 28-06-2012, détenue à 100%.

Sorties :

• Vente de 80% de la participation détenue dans Bitra (50% de détention)
• Investimmo, détenue à 100%, fusionnée par voie d'absorption par Immobel
• Harmonia, détenue à 100%, fusionnée par voie d'absorption par Immobel
• Lex 2000, détenue à 50%, fusionnée par voie d'absorption par Société Espace Léopold
• Esplanade 64, détenue à 25%, mise en liquidation

5. Information sectorielle

L'activité de base du Groupe, le Développement Immobilier, englobe les activités de "Bureaux", de "Résidentiel",

et de "Lotissement". Les projets sont alloués aux secteurs sur base de leur affectation en immeubles de bureaux, immeubles résidentiels ou terrains lotis ou à lotir.

L'activité du Groupe s'exerce principalement en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne.

6. Données financières par secteur

Résultat	30-06-2012	30-06-2011
Résultat opérationnel
Bureaux	5 857	924
Résidentiel	713	2 742
Lotissement	2 269	7 373
Résultat opérationnel	8 839	11 039
Résultat financier	-3 178	-1 698
Part dans le résultat des entreprises associées	10	172
Impôts	- 653	191
Résultat des activités poursuivies	5 018	9 704
Résultat net	5 018	9 704

en milliers d'EUR

Eléments bilantaires	Bureaux	Résidentiel	Lotisse ment	Consolidé
30-06-2012
Actifs sectoriels	237 554	77 820	75 819	391 193
Eléments non affectés 1				33 018
Total des actifs				424 211
Passifs sectoriels	41 224	15 554	2 970	59 748
Eléments non affectés 1				183 306
Total des passifs				243 054

31-12-2011

Actifs sectoriels	205 073	78 675	73 784	357 532
Eléments non affectés 1				49 266
Total des actifs				406 798
Passifs sectoriels	18 931	14 104	4 010	37 045
Eléments non affectés 1				186 961
Total des passifs				224 006

		Belgique Grand Duché de	Pologne	Total
		Luxembourg
Actifs sectoriels 30-06-2012	278 760	54 293	58 140	391 193
Actifs sectoriels 31-12-2011	240 123	54 499	62 910	357 532

1. Eléments non affectés : Actif : Participations dans les entreprises associées et disponibles à la vente - Actifs d'impôts différés - Autres actifs non courants - Créances fiscales - Trésorerie et équivalents de trésorerie ; Passif : Passifs d'impôts différés - Dettes financières - Dettes fiscales - Instruments financiers dérivés. Les immobilisations incorporelles et corporelles sont affectées aux secteurs sur la base d'une clé de répartition.

7. Chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires se ventile comme suit par secteur :

	30-06-2012	30-06-2011
Bureaux 1	21 425	9 820
Résidentiel 2	14 628	12 696
Lotissement 3	6 039	15 791
Total chiffre d'affaires	42 093	38 307

La répartition du chiffre d'affaires par zone géographique est la suivante :

	30-06-2012	30-06-2011
Belgique	13 103	35 654
Grand-Duché de Luxembourg	7 464	1 701
Pologne	21 525	952
Total chiffre d'affaires	42 093	38 307

1 Le chiffre d'affaires "Bureaux" est principalement influencé par la cession de 80% de la participation dans la société Bitra 'Enterprise Sp. z o.o. détenant un terrain situé à Varsovie permettant de développer environ 65.000 m² de bureaux. 2 Les promotions Jardins des Sittelles à Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert), Résidence Saint-Hubert à Liège,

Résidence Vallée du Maelbeek à Bruxelles Ville et Green Hill au Grand Duché de Luxembourg contribuent essentiellement au chiffre d'affaires "Résidentiel".

3 Les ventes récurrentes de l'activité "Lotissement" restent stables par rapport à la période précédente, période qui comprenait notamment le produit de la vente d'un projet commercial à Wavre.

en milliers d'EUR

8. Coût des ventes

Les coûts des ventes se ventilent comme suit par secteur :

	30-06-2012	30-06-2011
Bureaux	-10 454	-3 958
Résidentiel	-12 136	-8 269
Lotissement	-2 615	-6 820
Total coût des ventes	-25 205	-19 047

et sont relatifs aux chiffre d'affaires et projets ci-dessus.

9. Frais de personnel

Cette rubrique reprend les rémunérations et honoraires du personnel, des membres du management exécutif et des administrateurs non exécutifs.

10. Autres charges opérationnelles

Se décomposent comme suit :
	30-06-2012	30-06-2011
Services et biens divers	-4 018	-4 195
Provisions	37	- 145
Autres charges d'exploitation	-1 037	-1 286
Autres charges opérationnelles	-5 018	-5 626

11. Résultat financier

Le résultat financier se ventile de la manière suivante :

	30-06-2012	30-06-2011
Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti	-4 958	-2 847
Variation de la juste valeur des instruments financiers	- 263	640
Produits d'intérêts	530	312
Autres charges financières	- 89	- 273
Autres produits financiers	4	16
Coûts financiers activés sur projets en développement	1 598	454
Résultat financier	-3 178	-1 698

L'augmentation des charges d'intérêts est principalement liée à l'emprunt obligataire d'un montant de 40 MEUR au taux de 7 %, émis en décembre 2011 pour 30 MEUR et en février 2012 pour 10 MEUR.

L'évolution de l'endettement financier net est donnéé en note 20.

12. Impôts sur le résultat

Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :

	30-06-2012	30-06-2011
Charge d'impôts courants	-1 073	- 423
Reconnaissance d'actifs d'impôts différés sur pertes fiscales et intérêts notionnels	420	614
Total de la charge d'impôts reprise au résultat global	- 653	191

13. Résultat par action

Etant donné qu'il n'existe pas d'actions ordinaires potentielles dilutives en circulation, le résultat de base par action est identique au résultat dilué par action.

Le résultat de base et le résultat dilué par action sont déterminés à l'aide des données suivantes :

	30-06-2012	30-06-2011
Nombre moyen d'actions considérées pour le résultat de base et le résultat dilué	4 121 987	4 121 934
Résultat net des activités poursuivies	5 018	9 704
Part du Groupe dans le résultat net de l'exercice	5 023	9 711
Net par action (en EUR) :
- Résultat des activités poursuivies	1,22	2,35
- Part d'IMMOBEL dans le résultat net de l'exercice	1,22	2,36
9

en milliers d'EUR

Saisonnalité des résultats

Dû au caractère intrinsèque de son activité, le Développement Immobilier, les résultats du premier semestre 2012 ne sont pas extrapolables à l'ensemble de l'année. Ceux-ci dépendent des opérations qui seront définitivement conclues avant le 31 décembre 2012.

14. Participations dans les entreprises associées

Les participations dans les entreprises associées concernent l'activité "Bureaux" et se détaillent comme suit :

	30-06-2012	31-12-2011
Valeur au 1er janvier	1 254	7 445
Part dans le résultat	10	305
Acquisitions et transferts de rubriques	13	13
Cessions et désaffectations	- 220	-
Dividendes versés par les sociétés	-	-4 634
Remboursements de capital par les sociétés	-	-1 875
Mutations de l'exercice	- 198	-6 191
Valeur au 30 juin / 31 décembre	1 056	1 254

15. Participations disponibles à la vente

Les participations disponibles à la vente ont évolué comme suit :

	30-06-2012	31-12-2011
Valeur au 1er janvier	77	77
Cessions	0	0
Acquisitions	1 302	-
Mutations de l'exercice	1 302	0
Valeur au 30 juin / 31 décembre	1.379	77

16. Actifs d'impôts différés

Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :

	30-06-2012	31-12-2011
Pertes fiscales	1 137	717
TOTAL	1 137	717

	30-06-2012	31-12-2011
Au 1er janvier	717	74
Reconnaissance d'actifs d'impôts différés	420	643
Valeur au 30 juin / 31 décembre	1 137	717

17. Stocks

Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente. La ventilation de cette rubrique par secteur est la suivante :

	30-06-2012	31-12-2011
Bureaux	225 877	190 381
Résidentiel	67 281	71 500
Lotissement	68 055	65 982
Total stocks	361 213	327 863

La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :

	30-06-2012	31-12-2011
Belgique	257 570	217 141
Grand-Duché de Luxembourg	46 849	49 866
Pologne	56 793	60 856
Total stocks	361 213	327 863

en milliers d'EUR

La valeur comptable des stocks évolue comme suit :

	30-06-2012	31-12-2011
Stocks au 1er janvier	327 863	240 769
Achats et développements de l'exercice	57 297	127 668
Cessions de l'exercice	-25 538	-41 757
Coûts financiers activés	1 598	989
Transfert d'autres comptes	-	- 263
Réductions de valeurs actées	- 7	- 471
Réductions de valeurs reprises	-	928
Mutations de l'exercice	33 350	87 094
Valeur au 30 juin / 31 décembre	361 213	327 863

Composantes par secteur des mouvements de l'exercice :

	Achats et	Cessions	Coûts		Transferts Dépréciation	Net
	développe		financiers		s
	ments		activés
Bureaux	41 385	-9 995	1 534	2 578	- 5	35 496
Résidentiel	11 205	-12 909	64	-2 578	- 1	-4 220
Lotissement	4 708	-2 634				2 074
Total	57 297	-25 538	1 598		- 7	33 350

Composantes par zone géographique des mouvements de l'exercice :

	Achats et	Cessions	Coûts	Transferts Dépréciation	Net
	développe		financiers	s
	ments		activés
Belgique	47 800	-8 795	1 431	- 7	40 429
Grand-Duché de Luxembourg	3 153	-6 233	64		-3 017
Pologne	6 345	-10 510	103		-4 063
Total	57 297	-25 538	1 598	- 7	33 350

18. Créances commerciales

Les créances commerciales sont relatives aux secteurs suivants :

	30-06-2012	31-12-2011
Bureaux	869	2 174
Résidentiel	5 438	2 893
Lotissement	5 699	5 889
Total créances commerciales	12 006	10 956

19. Autres actifs courants

Les composantes de cette rubrique sont :

	30-06-2012	31-12-2011
Autres créances	9 475	10 634
dont : avances à des coentreprises, des entreprises associées et sur projets en participation	3 709	4 205
impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer	2 542	3 530
subsides et indemnités à recevoir	1 358	1 358
autres	1 866	1 541
Charges à reporter et produits acquis	4 851	4 532
dont : sur projets en développement	3 982	3 833
autres	869	699
Total autres actifs courants	14 326	15 166

en milliers d'EUR

et sont relatives aux secteurs suivants :

	30-06-2012	31-12-2011
Bureaux	7 853	9 675
Résidentiel	4 900	4 074
Lotissement	1 573	1 417
Total autres actifs courants	14 326	15 166

20. Informations relatives à l'endettement financier net

L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à -149.522 KEUR au 30 juin 2012 contre - 136.714 KEUR au 31 décembre 2011.

	30-06-2012	31-12-2011
Trésorerie et équivalents de trésorerie (+)	29 171	46 964
Dettes financières non courantes (-)	100 572	109 348
Dettes financières courantes (-)	78 121	74 330
Endettement financier net	-149 522	-136 714

Le ratio d'endettement du Groupe s'élève à 82,5 % au 30 juin 2012 contre 75% à fin 2011.

Dettes financières

Les dettes financières diminuent de 4.985 KEUR, passant de 183.678 KEUR au 31 décembre 2011 à 178.693 KEUR au 30 juin 2012. Les dettes financières s'établissent comme suit :

	30-06-2012	31-12-2011
Emprunt obligataire non subordonné échéance 21-12-2016 taux de 7% - valeur nominale 40 MEUR	39 283	29 403
au 30-06-2012/ 30 MEUR au 31-12-2011
Emprunts bancaires	61 289	79 945
Total des dettes financières non courantes	100 572	109 348
Emprunts bancaires	78 121	74 330
Total des dettes financières courantes	78 121	74 330
Total des dettes financières	178 693	183 678

Les dettes financières ont évolué comme suit :

	30-06-2012	31-12-2011
Dettes financières au 1er janvier	183 678	88 180
Dettes contractées	29 021	100 922
Dettes remboursées	-34 006	-5 424
Dettes financières au 30 juin / 31 décembre	178 693	183 678

Toutes les dettes financières sont libellées en EUR.

IMMOBEL a réalisé en février 2012 un complément de 10 MEUR au placement privé d'obligations émis le 15 décembre 2011 aux mêmes conditions que le 1er placement de 30 MEUR, soit à échéance le 21 décembre 2016 et avec un intérêt de 7% payable annuellement à terme échu.

Excepté l'emprunt obligataire, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, + marge commerciale.

Immobel dispose au 30 juin 2012 d'une ligne de crédit ( Crédit Corporate signé en mai 2011) de 60 MEUR, dont 30 MEUR utilisés à fin juin 2012, venant à échéance en juin 2014.

De plus, Immobel dispose au 30 juin 2012 de lignes de crédit bancaires confirmées de 208 MEUR dont 109 MEUR utilisés à fin juin 2012. Ces lignes de crédit (Crédits Project Financing) sont spécifiques pour le développement de certains projets.

En mars 2012, un consortium bancaire a accordé un financement spécifique de 224 MEUR (à 100%) dans le cadre du projet BelAir co-développé par Immobel à concurrence de 40%; ce crédit est à échéance mars 2014.

Au 30 juin 2012, la valeur comptable des actifs du Groupe gagés pour garantir le Crédit Corporate et les Crédits Project Financing s'élèvent à 305 MEUR.

en milliers d'EUR

Echéancier des dettes financières du Groupe

Echéant en	2012	2013	2014	2016	Total
Emprunt obligataire	-	-	-	39 283	39.283
Crédit Corporate	-	-	30 000	-	30 000
Crédits Project Financing	44 775	35 996	28 639	-	109 410
Montant total des dettes	44 775	35 996	58 639	39 283	178 693

Risque de taux d'intérêt

Dans le cadre de la mise à disposition de crédits long terme, Corporate ou Project Financing, le Groupe utilise des instruments financiers dérivés afin de couvrir les fluctuations de taux d'intérêts.

Au 30 juin 2012, les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs sont les suivants :

Periodes	Instruments	Prix	Montants
		d'exercice	notionnels
02/2011 - 06/2013	CAP achetée	3,50%	15 750
06/2011 - 06/2014	CAP achetée	4,00%	36 000
09/2011 - 09/2012	CAP achetée	5,00%	19 775
03/2010 - 03/2014	IRS	3,02%	10 000
03/2010 - 03/2014	IRS	3,07%	8 000
03/2010 - 03/2014	IRS	2,99%	7 000
06/2010 - 06/2013	IRS	2,88%	20 000
03/2012 - 06/2014	IRS	0,94%	22 964
		Total	139 489

La variation de la juste valeur des instruments financiers est comptabilisée par le biais du compte de résultats.

	30-06-2012	31-12-2011
Juste valeur des instruments financiers
Instruments de couverture :
- Options CAP achetées	11	20
- IRS achetées	-2 081	-1 827
TOTAL	-2 070	-1 807

	30-06-2012	31-12-2011
Variation de la juste valeur des instruments financiers
Situation au 1er janvier	-1 807	-1 824
Variation de la période	- 263	17
Situation au 30 juin / 31 décembre	-2 070	-1 807

Aucun instrument n'a fait l'objet d'une documentation de couverture au 30 juin 2012.

21. Provisions

Les composantes des provisions évoluent comme suit :

				30-06-2012	31-12-2011
Provisions attachées aux ventes				1 250	1 278
Provisions pour litiges en cours				3 007	2 980
Autres provisions				179	218
Total des provisions	Attachées	Litiges en	Autres	4 436	4 476
	aux ventes	cours
Provisions au 1er janvier	1 278	2 980	218	4 476	5 360
Dotations	2	27		29	266
Utilisations	- 30	-	- 39	- 69	-1 050
Reprises	-	-	-	-	- 100
Variations de l'exercice	- 29	27	- 39	- 40	- 884
Provisions au 30 juin / 31 décembre	1 249	3 007	179	4 436	4 476
Dont provisions courantes				1 412	1 479

en milliers d'EUR

La ventilation des provisions par secteur est la suivante :

	30-06-2012	31-12-2011
Bureaux	2 977	2 988
Résidentiel	1 032	1 062
Lotissement	426	426
Total	4 436	4 476

22. Dettes commerciales

Cette rubrique se ventile comme suit par secteur :

	30-06-2012	31-12-2011
Bureaux	8 096	12 441
Résidentiel	5 136	6 156
Lotissement	1 497	2 286
Total dettes commerciales	14 729	20 883

23. Autres passifs courants

Les composantes de cette rubrique sont :

	30-06-2012	31-12-2011
Dettes sociales	695	611
Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer	4 682	286
Acomptes reçus 1	25 989	3 088
Avances de coentreprises et entreprises associées	2 731	2 313
Charges à imputer et produits à reporter	2 694	1 052
Subsides d'exploitation	2 263	2 263
Autres passifs courants	1 230	1 774
Total des autres passifs coutants	40 284	11 387

1 Outre des acomptes reçus dans le cadre de projets résidentiels, ce poste comprend l'avance reçue sur la vente des constructions de la phase II du projet Forum.

Les autres passifs courants se ventilent comme suit par secteur :

	30-06-2012	31-12-2011
Bureaux	29 964	3 359
Résidentiel	9 330	6 832
Lotissement	990	1 196
Autres passifs courants	40 284	11 387

Evolution des créances et dettes commerciales et autres créances et autres dettes

	30-06-2012	31-12-2011
Créances commerciales	12 006	10 956
Autres actifs courants	14 326	15 166
Total des créances commerciales et des autres actifs courants	26 332	26 122
Dettes commerciales	14 729	20 883
Autres passifs courants	40 284	11 387
Total des dettes commerciales et des autres passifs courants	55 013	32 270
Situation nette des créances et dettes d'exploitation	-28 681	-6 148

en milliers d'EUR

24. Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles

Composantes par nature :
	30-06-2012	30-06-2011
Résultat opérationnel	8 839	11 039
Eléments non-cash	-1 204	416
Trésorerie opérationnelle avant variation du fonds de roulement, des intérêts et impôts payés	7 635	11 455
Variation du fonds de roulement	-9 716	-66 616
Trésorerie opérationnelle avant intérêts et impôts payés	-2 081	-55 161
Intérêts payés	-3 919	-2 367
Impôts payés	- 23	- 187
Flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles	-6 023	-57 715

La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :

	30-06-2012	30-06-2011
Stocks, incluant les acquisitions et cessions de sociétés qui ne sont pas considérées comme des
activités d'investissement	-31 199	-55 945
Acomptes reçus	22 901	-3 760
Dettes commerciales	-6 154	- 476
Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer	4 396	-1 835
Autres actifs et passifs courant	340	-4 600
Variation du fonds de roulement	-9 716	-66 616

25. Flux de trésorerie provenant des activités de financement

Composantes par nature :
	30-06-2012	30-06-2011
Nouveaux emprunts contractés	29 021	47 452
Remboursements d'emprunts	-34 006	-5 000
Dividendes payés aux actionnaires	-7 213	-5 152
Autres flux de trésorerie	445	-
Flux de trésorerie provenant des activités de financement	-11 753	37 300

26. Principaux engagements

	30-06-2012	31-12-2011
Engagements d'acquisition de stocks	4 051	15 124
Engagements de cession de stocks	39 819	26 607

27. Evénements postérieurs à la clôture

Aucun événement significatif susceptible de modifier les états financiers n'est intervenu depuis la date de clôture du 30 juin 2012 jusqu'à la date du 30 août 2012, date à laquelle les états financiers ont été approuvés par le Conseil d'Administration.

3. DECLARATION CONFORMEMENT A L'ARTICLE 13 de l'A.R. du 14.11.2007

Le Baron Buysse, en qualité de Président du Conseil d'Administration, Gaëtan Piret SPRL, représentée par M. Gaëtan Piret, en qualité d'Administrateur Délégué et M. Philippe Opsomer, en qualité de Head of Finance, déclarent qu'à leur connaissance :

• a. le rapport intermédiaire contient un exposé fidèle des événements importants et, le cas échéant, des principales transactions entre parties liées survenus au cours des 6 premiers mois de d'exercice, et de leur incidence sur le jeu d'états financiers résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice
• b. le jeu d'états financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables et ayant fait l'objet d'une revue limitée par le commissaire, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats du Groupe IMMOBEL et des filiales comprises dans la consolidation.