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Immobel NV
Earnings Release • Sep 12, 2025
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Earnings Release
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Bruxelles, 12/09/2025, à 7.00 AM CET
IMMOBEL ENREGISTRE DE SOLIDES RÉSULTATS AU PREMIER SEMESTRE 2025 ET ANTICIPE UN CHIFFRE D'AFFAIRES ANNUEL PROCHE DU HAUT DE SES PRÉVISIONS
Bruxelles, le 12 septembre 2025 – Immobel a réalisé un résultat net de 31,5 millions EUR au premier semestre 2025, porté par plusieurs transactions importantes qui ont permis de dépasser les attentes et de positionner le Groupe dans le haut de ses prévisions de chiffre d'affaires annuel entre 300 à 400 millions EUR. Ces résultats mettent en évidence l'orientation stratégique d'Immobel et la résilience de son portefeuille d'actifs, tout en apportant un dynamisme supplémentaire pour le second semestre. Pour l'avenir, Immobel conserve une approche mesurée quant aux perspectives de croissance sur ses marchés principaux. Les premiers signes de reprise donnent toutefois une base solide pour une création de valeur durable à long terme.
Après la clôture du premier semestre, Immobel a finalisé la vente de l'immeuble de bureaux Sainctelette à Bruxelles à l'AWEX et WBI. Cette transaction contribuera aux résultats financiers du Groupe au second semestre 2025.
Mise à jour financière – 1 er semestre 2025
• Résultat net : profit de 31,5 millions EUR, par rapport à une perte de 89,1 millions EUR au S1 2024. Cette amélioration est liée à la réussite de la commercialisation de projets tels que Brouck'R, Kiem2050 et O'Sea, ainsi que
la vente du permis de construire et du projet des Tours Proximus pour un prix de 18 millions EUR.
- Revenus opérationnels : 149 millions EUR (211 millions EUR en vue interne), par rapport à 114 millions EUR (137 millions EUR en vue interne) au S1 2024.
- Résultat avant résultat financier et impôts : 26 millions EUR, une nette amélioration par rapport au montant de -88 millions EUR au S1 2024. Ceci est le résultat de la bonne performance des projets résidentiels et des lancements de projets. Les dépréciations sont limitées à -1,7 millions EUR (par rapport à - 86 millions EUR au S1 2024).
- Résultat financier : -5 millions EUR (par rapport à -1 million EUR au S1 2024), principalement en raison de la charge d'intérêts moyenne de 4,4% (inchangée par rapport à fin 2024, contre 3,8 % au S1 2024) et des effets de change.
- Impôts : 10,2 millions EUR (par rapport à -0,2 million EUR l'an passé), principalement grâce à l'activation d'impôts différés, rendue possible par les résultats solides d'Immobel.
- Revenus locatifs annuels : supérieurs à 8 millions EUR, permettant d'atteindre 16 millions EUR en 2025.
- Situation de la trésorerie : 155 millions EUR (179 millions EUR en vue interne), permettant au Groupe de faire face à ses obligations financières sur les 12 prochains mois, y compris les emprunts obligataires de 50 millions EUR et 125 millions EUR qui viennent à échéance respectivement en octobre 2025 et en juin 2026.
- Ratio d'endettement : s'améliore pour atteindre 64 %, par rapport à 67 % fin 2024.
- Total des actifs : 1,5 milliards EUR, par rapport à 1,6 milliards EUR fin 2024 (au prix de revient).
- Composition du portefeuille : 71 % du portefeuille est composé d'immobilier résidentiel, tenant compte d'une valeur brute de développement (GDV) de 4 milliards EUR.
- Permis: l'obtention de permis purgés est en bonne voie pour des projets représentant une GDV de 200 à 400 millions EUR, principalement au
Luxembourg et en Allemagne, contribuant à une GDV totale purgée de 2 milliards EUR.
Le point sur les activités – 1er semestre 2025
- Vente finalisée de 4,500 m² d'espaces de bureaux supplémentaires à la Loterie Nationale dans le projet mixte Brouck'R à Bruxelles. Tous les bureaux et commerces adjacents sont désormais vendus.
- Objectif de vente de plus de 900 unités résidentielles en 2025, dont 588 déjà vendus au premier semestre.
- Location à Brunello Cucinelli d'un bien développé par Immobel pour sa boutique phare dans un emplacement de choix de la rue Saint-Honoré à Paris.
- Red Bull a établi son siège français dans un bien développé par Immobel dans le quartier prisé du Marais à Paris.
- Démarrage des travaux du projet Kiem2050 au Luxembourg.
Karel Breda* Chief Financial Officer +32 (0)2 422 53 11 [email protected]
*comme représentant permanent de KB Financial Services BV
À propos d'Immobel : Immobel, fondé en 1863, est un des principaux promoteurs immobiliers belges, spécialisé dans la création d'environnements urbains durables de haute qualité dans des lieux de premier choix, qui ont un impact positif sur la façon dont les gens vivent, travaillent et se divertissent. L'entreprise se concentre sur des projets immobiliers à usage mixte et opère dans plusieurs pays d'Europe, notamment en Belgique, au Luxembourg, en Pologne, en France, en Espagne, en Allemagne et au Royaume-Uni.
Ses projets se distinguent par leur conception innovante, leur durabilité et leur emplacement stratégique dans des zones urbaines de premier plan, garantissant une valeur à long terme et une contribution positive aux villes qu'ils transforment. Immobel s'engage en faveur d'une croissance urbaine durable, en intégrant des solutions innovantes dans ses développements sur de nombreux marchés. Pour plus d'informations, veuillez consulter le site : immobelgroup.com
ÉTAT CONSOLIDÉ CONDENSÉ DES PERTES ET PROFITS, ET AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL (EN MILLIERS D'EUROS)
| NOTES | 30/06/2025 | 30/06/2024 | |
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 149 222 | 113 553 | |
| Chiffre d'affaires | 7 | 145 389 | 108 272 |
| Revenus locatifs | 8 | 2 885 | 3 173 |
| Autres revenus operationnels | 9 | 948 | 2 108 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -127 830 | -193 907 | |
| Coût des ventes | 10 | -115 868 | -102 053 |
| Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement | 11 | -1 668 | -85 970 |
| Frais d'administration | 12 | -10 294 | -5 884 |
| RESULTAT OPÉRATIONNEl | 21 391 | -80 354 | |
| CESSION D'ENTREPRISES LIEES | - 11 | ||
| Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées | - 11 | ||
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 4 560 | -7 619 | |
| Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt | 13 | 4 560 | -7 619 |
| RESULTAT AVANT RESULTAT FINANCIER ET IMPÔTS | 25 951 | -87 983 | |
| Produits d'intérêt | 3 083 | 3 597 | |
| Charges d'intérêt | -7 933 | -6 060 | |
| Autres produits financiers | 1 033 | 2 011 | |
| Autres charges financières | - 915 | - 423 | |
| RESULTAT FINANCIER | 14 | -4 731 | - 875 |
| RESULTAT AVANT IMPÔTS | 21 220 | -88 858 | |
| Impôts | 15 | 10 176 | - 167 |
| RESULTAT DE LA PERIODE | 31 395 | -89 025 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | - 116 | 113 | |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 31 512 | -89 138 | |
| RESULTAT DE LA PERIODE | 31 395 | -89 025 | |
| Autres éléments du résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en | 76 | 3 284 | |
| compte de résultats | |||
| Ecarts de conversion | 1 257 | 267 | |
| Cash flow hedging | -1 181 | 3 017 | |
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DU RESULTAT GLOBAL | 76 | 3 284 | |
| RESULTAT GLOBAL DE LA PERIODE | 31 471 | -85 741 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | - 118 | 233 | |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 31 589 | -85 974 | |
| BENEFICE PAR ACTION (EUR) (BASE/DILUÉ) | 16 | 3,08 | -8,87 |
ÉTAT CONSOLIDÉ CONDENSÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS D'EUROS)
| ACTIFS | NOTES | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 349 892 | 330 536 | |
| Immobilisations incorporelles | 1 606 | 1 648 | |
| Immobilisations corporelles | 2 467 | 2 883 | |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation | 17 | 7 534 | 8 175 |
| Immeubles de placement | 18 | 52 779 | 53 017 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 19 | 173 653 | 170 838 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 19 | 90 867 | 76 112 |
| Actifs d'impôts différés | 20 | 19 613 | 16 187 |
| Autres actifs financiers non courants | 54 | 349 | |
| Garanties et cautions en espèces | 1 319 | 1 328 | |
| ACTIFS COURANTS | 1 138 687 | 1 239 125 | |
| Stocks | 21 | 916 854 | 952 669 |
| Créances commerciales | 22 | 31 740 | 33 945 |
| Actifs de contrats | 23 | 4 938 | 11 389 |
| Créances fiscales | 733 | 848 | |
| Acomptes et autres créances | 24 | 22 354 | 31 428 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 19 | 6 276 | 25 918 |
| Autres actifs financiers courants | 359 | 1 126 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 25 | 155 433 | 181 802 |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 488 579 | 1 569 661 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES |
30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 431 696 | 400 167 |
| CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 413 170 | 381 461 |
| Capital et prime d'émission | 103 678 | 103 678 |
| Résultats non distribués | 309 323 | 277 692 |
| Réserves | 170 | 92 |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE | 18 526 | 18 706 |
| PASSIFS NON COURANTS | 463 229 | 460 735 |
| Pensions et obligations similaires | 243 | 243 |
| Impôts différés 20 |
15 443 | 23 307 |
| Dettes financières 25 |
444 573 | 430 580 |
| Instruments financiers dérivés 25 |
2 970 | 6 605 |
| PASSIFS COURANTS | 593 654 | 708 759 |
| Provisions | 2 206 | 2 364 |
| Dettes financières 25 |
474 537 | 552 047 |
| Instruments financiers dérivés 25 |
3 332 | |
| Dettes commerciales 26 |
48 229 | 55 398 |
| Passifs de contrats 27 |
31 061 | 44 889 |
| Dettes fiscales | 3 542 | 4 719 |
| Dettes sociales, TVA et autres dettes fiscales 28 |
6 589 | 15 897 |
| Charges à payer et autres montants à payer 28 |
5 771 | 12 775 |
| Avances des entreprises et entreprises associées 19 |
18 390 | 20 669 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 488 579 | 1 569 661 |
ÉTAT CONSOLIDÉ CONDENSÉ DES PERTES ET PROFITS (VUE INTERNE) (EN MILLIERS D'EUROS)
| COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ EUR ('000) |
30/06/2025 | 30/06/2024 |
|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 210 571 | 137 022 |
| Chiffre d'affaires | 196 600 | 123 228 |
| Revenus locatifs | 9 202 | 10 855 |
| Autres revenus opérationnels | 4 769 | 2 939 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -175 412 | -218 119 |
| Coût des ventes | -157 067 | -115 507 |
| Réductions de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement | -1 668 | -93 443 |
| Frais d'administration | -16 677 | -9 169 |
| RESULTAT OPÉRATIONNEL | 35 158 | -81 097 |
| CESSION D'ENTREPRISES LIEES | - 11 | |
| Gains (Pertes) sur ventes d'entreprises liées | - 11 | |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | - 2 | |
| Part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées, net d'impôt | - 2 | |
| RESULTAT AVANT RESULTAT FINANCIER ET IMPÔTS | 35 158 | -81 110 |
| Produits d'intérêt | 2 232 | 2 578 |
| Charges d'intérêt | -12 552 | -10 999 |
| Autres produits et charges | 479 | 1 657 |
| RESULTAT FINANCIER | -9 841 | -6 764 |
| RESULTAT AVANT IMPÔTS | 25 318 | -87 874 |
| Impôts | 6 078 | -1 256 |
| RESULTAT DE LA PERIODE | 31 395 | -89 130 |
| Parts ne donnant pas le contrôle | - 116 | 8 |
| PART ATTRIBUABLE AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ | 31 512 | -89 138 |
ÉTAT CONSOLIDÉ CONDENSÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (VUE INTERNE) (EN MILLIERS D'EUROS)
| ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | EUR ('000) | 30/06/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 229 776 | 215 260 | |
| Immobilisations incorporelles et corporelles | 4 073 | 4 530 | |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation | 7 534 | 8 175 | |
| Immeubles de placement | 116 707 | 118 710 | |
| Participations et avances aux coentreprise et entreprises associées | 68 829 | 54 172 | |
| Impôts différés | 25 526 | 24 130 | |
| Autres actifs non courants | 7 107 | 5 542 | |
| ACTIFS COURANTS | 1 664 283 | 1 734 635 | |
| Stocks | 1 376 557 | 1386 769 | |
| Créances commerciales | 42 129 | 38 131 | |
| Actifs de contrats | 10 388 | 20 895 | |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 48 940 | 56 569 | |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 6 817 | 22 961 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 179 451 | 209 310 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 894 059 | 1 949 895 | |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | EUR ('000) | 431 696 | 400 167 |
| PASSIFS NON COURANTS | 583 973 | 585 725 | |
| Dettes financières | 560 694 | 551 735 | |
| Impôts différés | 18 416 | 25 812 | |
| Autres passifs non courants | 4 863 | 8 177 | |
| PASSIFS COURANTS | 878 390 | 964 004 | |
| Dettes financières | 636 770 | 698 134 | |
| Dettes commerciales | 67 139 | 70 270 | |
| Passifs de contrats | 53 111 | 57 818 | |
| Dettes fiscales et autres passifs courants | 112 017 | 127 181 | |
| Avances des entreprises et entreprises associées | 9 353 | 10 601 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 894 059 | 1 949 895 |
APM (ALTERNATIVE PERFORMANCE REVIEW)
Vue externe
La vue externe fait référence aux états financiers consolidés publiés de la Société, lesquels ont été établis conformément aux IFRS (Normes internationales d'information financière) telles qu'adoptées par l'Union européenne.
Vue interne
La vue interne désigne les informations financières dans lesquelles les coentreprises sont consolidées selon la méthode proportionnelle (où une société comptabilise sa quote-part des actifs, passifs, produits et charges liés à une opération conjointe, en fonction de son pourcentage de participation) plutôt que selon la méthode de la mise en équivalence appliquée dans les états financiers consolidés publiés tel qu'indiqué dans la note 1 des états financiers consolidés et dans la note 6 des états financiers condensés intermediaires (informations sectorielles).
EBITDA sous-jacent vue interne
L'EBITDA sous-jacent vue interne (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat avant résultat financier et impôts avant amortissement, réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement et provisions (tel qu'il est inclus dans les frais d'administration), à l'exclusion des ajustements. Il est établi sur la base de la vue interne, dans laquelle les coentreprises sont consolidées selon la méthode proportionnelle (où une société comptabilise sa quote-part des actifs, passifs, produits et charges liés à une opération conjointe, en fonction de son pourcentage de participation), plutôt que selon la méthode de la mise en équivalence appliquée dans les états financiers publiés.
| en KEUR | 30-06-25 | 31-12-24 | 30-06-24 Reference rapport annuel |
|---|---|---|---|
| Résultat avant résultat financier et impôts | 35.158 | -71.547 | -81.110 Informations sectorielles |
| Amortissements et provisions | 2.843 | 5.921 | 1.797 N/A (inclut dans les frais d'administrations informations sectorielles) |
| Réductions de valeur sur stocks | 1.668 | 93.615 | 93.443 Informations sectorielles |
| Dépréciation sur immeubles de placement | 0 | 5.807 | 0 Informations sectorielles |
| EBITDA vue interne | 39.669 | 33.796 | 14.130 |
| Ajustements | 0 | 0 | 0 N/A |
| EBITDA sous-jacent vue interne | 39.669 | 33.796 | 14.130 |
EBITDA sous-jacent vue externe
L'EBITDA sous-jacent vue externe (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat avant résultat financier et impôts avant amortissement, réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement et provisions (tel qu'il est inclus dans les frais d'administration), à l'exclusion des ajustements.
| en KEUR | 30-06-25 | 31-12-24 30-06-24 Reference rapport annuel | |
|---|---|---|---|
| Résultat avant résultat financier et impôts | 25.951 | -83.185 | -87.984 État consolidé des pertes et profits Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de |
| Dépréciation sur immeubles de placement | 0 | 5.807 | 6.229 placement Annexe réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de |
| Réductions de valeur sur stocks et autres actifs | 1.668 | 86.143 | 79.741 placement |
| Amortissement d'immobilisations incorporelles, corporelles et | |||
| d'immeubles de placement | 1.545 | 3.416 | 1.719 Annexe frais d'administration |
| Provisions | 9 | -1.438 | -1.272 Annexe frais d'administration |
| EBITDA | 29.173 | 10.743 | -1.567 |
| Ajustements | 0 | 0 | 0 N/A |
| Réductions de valeur sur stocks et autres actifs et dépréciation sur | |||
| immeubles de placement repris dans la part dans le résultat des | N/A (inclut dans la part dans le résultat des coentreprises et entreprises | ||
| coentreprises et entreprises associées | 0 | 7.472 | 7.473 associées, net d'impôt) |
| EBITDA sous-jacent vue externe | 29.173 | 18.215 | 5.906 |
Résultat net
Part attributable aux actionnaires de la société.
Résultat net sous-jacent
Résultat net hors réduction de valeur sur stocks et dépréciation sur immeubles de placement (y compris la part dans les entreprises mises en equivalence) et ajustements.
| en KEUR | 30-06-25 | 31-12-24 30-06-24 Reference rapport annuel | ||
|---|---|---|---|---|
| Part attribuable aux actionnaires de la société | 31.512 | -93.704 | -89.138 État consolidé des pertes et profits | |
| Réductions de valeur sur stocks et autres actifs | 1.668 | 93.615 | 93.443 Informations sectorielles | |
| Dépréciation sur immeubles de placement | 0 | 5.807 | 0 Informations sectorielles | |
| Ajustements | 0 | 0 | 0 N/A | |
| Résultat net sous-jacent | 33.180 | 5.719 | 4.305 | |
Ratio d'endettement
Le ratio d'endettement est calculé en divisant la dette financière nette par la somme de la dette financière nette et des capitaux propres.
| en KEUR | 30-06-25 | 31-12-24 30-06-24 Reference rapport annuel | |
|---|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 155.433 | 181.802 | 100.034 État consolidé de la situation financière |
| Dettes financières non-courantes | -444.573 | -430.580 | -647.943 État consolidé de la situation financière |
| Dettes financières courantes | -474.537 | -552.047 | -322.702 État consolidé de la situation financière |
| Endettement financier net | -763.677 | -800.825 | -870.611 |
| Capitaux propres totaux | -431.696 | -400.167 | -411.131 État consolidé de la situation financière |
| Somme de l'endettement financier net et les capitaux propres | -1.195.373 | -1.200.992 -1.281.742 | |
| Ratio d'endettement | 63,9% | 66,7% | 67,9% |
Trésorerie
La trésorerie comprend les liquidités et les lignes de crédit d'entreprise non utilisées.
| en KEUR | 30-06-25 | 31-12-24 30-06-24 Reference rapport annuel | |
|---|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 155.433 | 181.802 | 100.034 État consolidé de la situation financière |
| Lignes de crédit non utilisées | 0 | 0 | 65.400 N/A |
| Trésorerie | 155.433 | 181.802 | 165.434 |
Revenu locatif annualisé
Le revenu locatif annualisé fait référence aux revenus, calculés sur une base de 12 mois, provenant de baux à long terme de bureaux loués, classés comme immeubles de placement et stocks, ainsi qu'aux immeubles de placement et stocks dans des entités consolidées par mise en équivalence. Il est inclus dans les revenus locatifs dans les informations sectorielles.
Ajustements
Produits et charges liées à des activités ou événements qui ne sont pas représentatifs des opérations normales et récurrentes de l'entreprise.
Portfolio total
Portfolio total désigne l'ensemble des projets classés comme immeubles de placement ou stocks dans la vue interne
Valeur brute de développement
Valeur brute de développement est le chiffre d'affaires futur total attendu (part du groupe) d'un projet ou de tous les projets du portefeuille actuel (y compris les projets soumis à des conditions suspensives pour lesquels la direction estime qu'il existe une forte probabilité de clôture).
Coût moyen de la dette
Le coût moyen de la dette est défini comme les charges d'intérêts totales encourues, nettes de tout produit provenant d'instruments de couverture financière, divisées par la position de dette en cours à la fin de la période de reporting.