Annual Report • Mar 15, 2021
Annual Report
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RAPPORT ANNUEL 2020
En tant qu'experts de grands projets immobiliers dans les métropoles européennes, nous créons des espaces architecturaux attrayants qui répondent aux besoins et usages de nos clients, pour aujourd'hui et demain. Forts de plus de 150 ans d'expérience, nous défendons nos engagements, nous investissons avec agilité et avec la volonté d'améliorer les espaces de vie et de travail.
Nous concevons des environnements urbains de qualité, à l'épreuve du temps, qui ont un impact positif sur la façon dont les habitants vivent, travaillent et se divertissent.
Réinventer les espaces pour en faire des lieux de vie agréables et durables.
EUR 650 mio CAPITALISATION BOURSIÈRE
85 PROJETS EN DÉVELOPPEMENT
1 600 000 m2
EN DÉVELOPPEMENT
EUR 5,1 mrd GROSS DEVELOPMENT VALUE
72 % DE PROJETS RÉSIDENTIELS EN PORTEFEUILLE
200 TALENTS H / F
Depuis notre fondation en 1863, la confiance est le pilier sur lequel nous avons développé le Groupe. Jour après jour, nous nous dépassons pour mériter cette confiance de la part de nos clients, de nos investisseurs et partenaires, ainsi que celle des citoyens.
Nous avons coutume de collaborer avec des acteurs très diversifiés, tout en laissant place à l'adaptation aux contraintes du marché dans un monde en constante évolution. Cependant, nous ne renonçons jamais à la qualité et aux enjeux cruciaux du développement responsable. Nous développons d'ailleurs des projets immobiliers qui répondent aux normes les plus exigeantes de la construction et de la rénovation urbaine.
Nous aimons notre travail ! Nos collaborateurs sont habités par cette passion au quotidien. Elle nous pousse tous à viser l'excellence pour que chaque problème trouve sa solution. Nous œuvrons ainsi dans une ambiance dynamique, où chacun s'attache à donner le meilleur de lui-même. Ce dévouement permet à tous nos projets de se distinguer par une valeur ajoutée unique.
176 RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX
2020 a été l'année du COVID-19, virus qui s'est emparé du monde entier et a bouleversé toutes les générations, causant des dégâts humains et économiques considérables. La pandémie entrera dans l'histoire comme l'un des événements les plus marquants depuis le siècle passé, aux côtés des grandes guerres, des bouleversements sociaux et politiques et de quelques crises financières.
Les situations de crise ouvrent, heureusement, aussi des opportunités. Le secteur médical a réalisé des progrès technologiques considérables, face notamment à l'urgence de la situation. Par ailleurs, grâce au recours accru à la technologie, l'ensemble de la société a généralisé le télétravail, les réunions et cours en ligne en un minimum de temps. Une tendance qui se poursuivra au cours de cette décennie et qui s'accompagnera, nous l'espérons, d'une amélioration de la productivité et de la qualité de vie.
Le COVID-19 a eu un impact sur les résultats financiers de notre entreprise, à un moment où nous sommes également confrontés à un cadre réglementaire difficile. Le chiffre d'affaires s'est établi à EUR 375,4 millions, l'EBITDA à EUR 52,8 millions et le résultat net (part du Groupe) à EUR 33,3 millions ou 3,58 EUR par action. Nous poursuivons cependant notre politique de dividende avec cohérence, en nous engageant sur un dividende de 2,77 EUR par action pour 2020.
Nous avons franchi des étapes positives s'agissant de la résistance à la crise et de la solidité financière. Ces dernières années, Immobel s'était déjà fortement investie pour accroître sa notoriété auprès d'un public institutionnel plus large, en vue du développement de son activité d'Investment Management. Cette nouvelle activité a vu le jour en 2020, avec la création de l'Immobel BeLux Office Development Fund. Nous souhaitons, en compagnie d'investisseurs institutionnels et qualifiés, investir dans des projets de promotion immobilière dans les grandes villes européennes. Ceci bénéficiera aux différentes parties, ainsi qu'aux villes tirant parti de cette combinaison de puissance financière et d'expertise immobilière. L'immobilier demeure une valeur sûre, offrant de nombreuses possibilités à Immobel et aux partenaires qui participent.
Malgré l'instabilité économique, notre entreprise a également réussi à lever plus de EUR 58 millions de capital, avec la vente de 900 000 actions privées. Les recettes ont servi à financer des projets en Belgique, en France et au Luxembourg. Cette levée de fonds, au même titre que la stabilité de notre cours boursier en 2020, témoigne de la confiance des investisseurs particuliers et institutionnels.
Le secteur immobilier a, quant à lui, connu une évolution contrastée en 2020. Les magasins étaient déjà sous pression en raison de la forte progression du commerce en ligne de ces dernières années et la pandémie est venue renforcer cette tendance. L'immobilier de loisirs connaît temporairement des difficultés, mais il ne fait aucun doute qu'il récupérera une fois la crise sanitaire sous contrôle. La logistique, le résiden-
tiel, les centres de données et l'immobilier médical ont le vent en poupe. Le marché des bureaux est en pleine mutation. Étant donné que les salariés ont davantage télétravaillé et ne reviendront probablement pas complètement à l'ancien modèle, une nouvelle approche s'impose. Elle implique que le lieu de travail soit adapté aux souhaits des collaborateurs qui peuvent travailler efficacement et sans risque pour la santé, à domicile et au bureau, avec le soutien technologique nécessaire.
Pour notre entreprise, ce fut une année de stress tests et de management vigilant consistant, davantage encore que d'habitude, à scruter le marché et à surveiller nos postes de coûts. L'expression « business as usual » a revêtu un sens nouveau : la sclérose temporaire de l'économie et de la société a freiné nos ventes et les procédures de permis ont pris du retard. Cela s'est observé partout, en particulier en France : les élections municipales ont interrompu les procédures, et celles-ci ont ensuite été reportées sous l'effet de la crise sanitaire. Fin 2020, nous avions des demandes de permis en cours pour 4 500 appartements et maisons sur l'ensemble du Groupe.
« Une nouvelle approche s'impose. Elle implique que le lieu de travail soit adapté aux souhaits des collaborateurs qui peuvent travailler efficacement sans risque pour la santé, à domicile et au bureau, avec le soutien technologique nécessaire. »
EUR 2,77 DE DIVIDENDE PAR ACTION
Le développement d'une grande partie de ces biens débutera donc en 2021. Ce portefeuille de projets étoffé sera un important catalyseur de croissance dans les années à venir. Nous avons toutefois obtenu des permis, notamment pour le projet de bureau Commerce 46 dans le quartier européen à Bruxelles, pour lequel nous avons également signé un bail stratégique avec ING, ainsi que pour Montrouge, un projet de bureaux important sur le périphérique parisien.
Nous avons pu réaliser des acquisitions tournées vers l'avenir dans plusieurs pays. À Bruxelles, nous avons remporté le projet SNCB Gare du Midi avec nos partenaires et nous avons acheté 50% des actions de la tour de bureaux Multi. Nous avons clôturé l'année par l'achat du siège social de Total à Bruxelles, lequel est présenté comme actif de départ de l'Immobel BeLux Office Development Fund. En Allemagne, nous avons accédé à une position privilégiée en vue de l'achat d'un deuxième projet, cette fois à Berlin. Au Luxembourg, nous avons opté pour l'achat d'un vaste projet « cradle-to-cradle ».
Par ailleurs, nous sommes fiers du prestigieux MIPIM Award décerné à Granary Island à Gdansk en reconnaissance de notre expertise dans la redynamisation de complexes urbains de grande envergure.
« Le bien-être et la durabilité étaient déjà des indicateurs de la qualité des projets, et la crise sanitaire de 2020 a renforcé cette évolution. Les citoyens, les pouvoirs publics, les investisseurs et les autres parties prenantes exigent un aménagement responsable des villes. »
En 2020, l'ESG a également occupé une place bien plus importante dans notre programme. Le bien-être et la durabilité étaient déjà des indicateurs de la qualité des projets, et la crise sanitaire de 2020 a renforcé cette évolution. Les citoyens, les pouvoirs publics, les investisseurs et les autres parties prenantes exigent un aménagement responsable des villes : plus d'espaces verts, de mobilité « douce », d'énergies renouvelables, de rénovation et de réutilisation des matériaux lorsque cette possibilité existe.
Nous voulons nous aussi prendre position à ce sujet. C'est la seule manière de rester pertinents et de jouer notre rôle dans la société. Afin de contribuer à des villes et communautés durables assurant une meilleure qualité de vie, dans lesquelles les ressources naturelles sont gérées intelligemment, nous avons élaboré un plan comprenant quatre objectifs concrets liés aux objectifs de durabilité des Nations Unies. Vous en saurez plus à ce sujet dans ce rapport annuel.
Les circonstances particulières de cette année nous ont également donné l'occasion de nous pencher sur l'évolution de notre entreprise. En effet, l'Immobel de 2020 présente un visage très différent de celui de l'Immobel du temps de la fusion avec Allfin, 4 ans plus tôt. Nous avons mené des discussions sur la manière dont nous entendons poursuivre notre croissance et nous positionner dans un avenir proche. Nous avons également profité de cette occasion pour demander leur avis à un certain nombre de parties prenantes externes (clients, journalistes, actionnaires, investisseurs institutionnels, collaborateurs des pouvoirs publics) à propos de notre entreprise. Nous avons mené des entretiens et organisé des ateliers (la plupart en vidéoconférence) aux différents niveaux et dans les différents pays de l'entreprise. Ce parcours a permis de moderniser notre positionnement et notre identité visuelle.
2020 est une année qui restera gravée à jamais dans nos mémoires. Compte tenu des circonstances particulières, nous n'avons pas de raison d'être insatisfaits. Avec notre management, et grâce à la flexibilité et à l'engagement sans faille des plus de 200 personnes qui travaillent pour Immobel, nous avons bien résisté à la crise et nous nous sommes préparés pour l'avenir. Nous sommes très reconnaissants de la confiance que nous témoignent déjà toutes nos parties prenantes et dont nous voulons nous montrer digne au quotidien, pour apporter une contribution significative à la construction de villes et de communautés plus durables.
Marnix Galle, président exécutif
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Bénéfice net, quote-part du Groupe | 52,5 | 11,0 | 56,8 | 102,4 | 33,3 |
| Capitaux propres, quote-part du Groupe |
311,0 | 303,6 | 344,6 | 426,2 | 491,9 |
| Capitalisation boursière (y compris les actions propres) |
530,0 | 551,8 | 503,9 | 663,8 | 681,8 |
| Capitalisation boursière | 464,7 | 484,2 | 442,4 | 583,3 | 655,0 |
| (hors actions propres) | |||||
| Données par action (EUR) (hors actions propres) | |||||
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| Nombre d'actions (milliers) en fin d'exercice |
8 767 | 8 772 | 8 777 | 8 785 | 9 605 |
| Bénéfice net, quote-part du Groupe | 6,0 | 1,3 | 6,5 | 11,7 | 3,6 |
| Valeur des capitaux propres | 35,5 | 34,6 | 39,3 | 48,5 | 51,2 |
| Dividende ordinaire brut | 2,00 | 2,20 | 2,42 | 2,66 | 2,77 |
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|
| 53,0 | 55,2 | 50,4 | 66,4 | 68,2 |
| 53,8 | 59,7 | 57,0 | 69,0 | 81,8 |
| 38,2 | 51,0 | 47,0 | 50,2 | 56,2 |
| 149,4 % | 159,5 % | 128,4 % | 136,9 % | 133,2 % |
| 25,3 % | 9,8 % | -4,8 % | 36,5 % | 6,7 % |
| 3,8 % | 4,0 % | 4,8 % | 4,0 % | 4,1 % |
| 2,6 % | 2,8 % | 3,4 % | 2,8 % | 2,8 % |
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 298,6 | 149,0 | 326,1 | 419,5 | 375,4 |
| Charges opérationnelles | -238,7 | -127,1 | -261,0 | -327,2 | -333,5 |
| Part dans le résultat des entreprises associées |
7,7 | 3,4 | 5,2 | 24,6 | 8,1 |
| Résultat opérationnel | 67,7 | 25,3 | 70,3 | 117,0 | 50,0 |
| Résultat financier | -3,9 | -4,8 | -4,8 | -5,3 | -7,3 |
| Résultat avant impôts | 63,8 | 20,5 | 65,5 | 111,6 | 42,7 |
| Impôts | -10,2 | -9,6 | -8,6 | -9,4 | -8,7 |
| Résultat de l'exercice | 53,6 | 10,9 | 56,9 | 102,2 | 34,0 |
| Part d'Immobel dans le résultat | 52,5 | 11,0 | 56,8 | 102,4 | 33,3 |
| ACTIFS | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 88,3 | 66,2 | 181,7 | 213,3 | 448,3 |
| Immobilisations incorporelles | 0,1 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,6 |
| Goodwill | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 43,8 | 43,8 |
| Immobilisations corporelles | 0,9 | 1,0 | 0,9 | 1,0 | 1,4 |
| Actifs avec titre de droit d'utilisation | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 6,4 | 4,4 |
| Immeubles de placement | 2,9 | 3,0 | 104,3 | 81,1 | 197,1 |
| Immobilisations financières | 70,2 | 50,7 | 70,6 | 65,4 | 182,8 |
| Autres | 14,2 | 11,0 | 5,4 | 15,0 | 18,2 |
| Actifs courants | 627,9 | 734,1 | 784,7 | 1 087,9 | 982,8 |
| Stocks | 443,1 | 518,5 | 511,8 | 694,6 | 683,1 |
| Trésorerie | 120,6 | 147,9 | 170,9 | 156,1 | 148,1 |
| Autres | 64,1 | 67,6 | 102,0 | 237,2 | 151,6 |
| TOTAL DES ACTIFS | 716,2 | 800,2 | 966,4 | 1 301,2 | 1 431,1 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capitaux propres totaux | 314,9 | 303,6 | 344,7 | 428,2 | 494,5 |
| Passifs non courants | 286,7 | 338,8 | 332,9 | 523,4 | 609,6 |
| Dettes financières | 281,6 | 330,1 | 322,0 | 507,0 | 571,1 |
| Autres | 5,1 | 8,7 | 10,8 | 16,4 | 38,5 |
| Passifs courants | 114,6 | 157,8 | 288,7 | 349,7 | 327,0 |
| Dettes financières | 40,5 | 68,8 | 193,7 | 200,1 | 180,8 |
| Autres | 74,1 | 89,0 | 95,0 | 149,6 | 146,2 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS |
716,2 | 800,2 | 966,4 | 1 301,2 | 1 431,1 |
EUR 494,5 mio DE CAPITAUX PROPRES
Bénéfice net, part du groupe
Immobel mène une politique de dividende aspirant à une augmentation de jusqu'à 10 % par an, sous réserve d'événements exceptionnels imprévus. Pour l'exercice 2020, le conseil d'administration d'Immobel confirme une augmentation de 4 % des dividendes, soit 2,77 EUR par action.
Actionnariat au 07/01/2021 (%)
En exécution de l'article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, Immobel a été informée par les actionnaires ci-après qu'ils détenaient la participation suivante :
| Actionnaires | Nombre d'actions |
% du total des actions |
|---|---|---|
| A³ Capital SA (et une société liée), ayant leur siège social à 1020 Bruxelles, avenue des Trembles 2 |
5 892 418 | 58,94 % |
| Immobel SA, ayant son siège social à 1000 Bruxelles, rue de la Régence 58 |
30 348 | 0,30 % |
| Free float | - | 40,76 % |
| Total des actionnaires connus | 5 922 766 | 59,24 % |
| Publication des résultats annuels 2020 | 4 mars 2021 |
|---|---|
| Assemblée Générale Ordinaire 2021 | 15 avril 2021 |
| Publication des résultats semestriels 2021 | 9 septembre 2021 |
| Publication des résultats annuels 2021 | 10 mars 2022 |
| Assemblée Générale Ordinaire 2022 | 21 avril 2022 |
18,7 % ROE - MOYENNE SUR LES 3 DERNIÈRES ANNÉES
68,20 EUR / ACTION (COURS AU 31/12/2020)
https://www.immobelgroup.com/fr/investor-relations
La construction est le secteur présentant l'empreinte écologique la plus importante. C'est pourquoi, en tant que développeur, nous sommes conscients de la différence que nous pouvons faire grâce à des méthodes de développement et de construction plus durables.
La notion de durabilité n'a cessé de gagner en importance ces dernières années et le COVID-19 a souligné la prise de conscience de notre dépendance à l'égard de la nature. Les citoyens demandent un cadre de vie et de travail plus qualitatif, où ils peuvent vivre et travailler confortablement et en bonne santé. La pandémie a également souligné les besoins des villes en matière d'espace ouvert et vert, ainsi que d'infrastructures pour se promener et faire du vélo. De plus en plus de parties prenantes, en particulier les autorités et les investisseurs, nous demandent comment nous contribuons à des villes plus durables.
Nous cherchons constamment des moyens de contribuer à un monde plus vivable. En 2020, nous avons lancé un plan pour renforcer encore nos performances en matière de durabilité. Il comporte quatre piliers liés aux objectifs de durabilité des Nations Unies. Ce faisant, nous entendons contribuer à créer des villes davantage tournées vers l'éco-responsabilité et à soutenir des communautés caractérisées par une plus grande qualité de vie, et où les ressources naturelles sont gérées avec attention.
Nous concevons nos bâtiments afin que leurs utilisateurs puissent y vivre et y travailler en bonne santé et de façon qualitative, et nous incluons l'espace public autour du bâtiment dans les plans. Nous nous engageons également à mener des actions ciblées en faveur d'une plus grande biodiversité et de villes plus écologiques.
Nous réduisons notre empreinte écologique en utilisant l'eau et l'énergie de façon consciente et en réduisant les émissions de CO2. Avec l'aide d'experts indépendants, nous allons identifier les gaz à effet de serre dans notre chaîne de valeur afin de mettre au point un plan de réduction ambitieux. Nous projetons également de lancer des programmes, des objectifs et des partenariats afin de travailler de manière la plus circulaire possible, en réutilisant des ressources et des matériaux pour un cycle de vie prolongé.
En tant que l'un des principaux acteurs du secteur immobilier en Europe, nous voulons jouer un rôle de pionnier dans la transition vers les villes et communautés durables de demain, ainsi qu'encourager la tendance à l'utilisation consciente des ressources dans notre secteur. Nous souhaitons contribuer à la mixité urbaine, favoriser l'économie locale et stimuler la mobilité douce. Nous prévoyons de collaborer avec des organisations, des groupes de réflexion, des autorités, des acteurs de changement et d'autres parties prenantes, afin de créer ensemble une société plus durable. Par le biais du Fonds Social Immobel, nous nous engageons de manière ciblée en faveur d'organisations et d'associations qui travaillent dans les domaines de la santé, de la culture et de l'intégration sociale.
Nous souhaitons que la durabilité devienne un réflexe dans nos projets et à tous les niveaux de notre organisation. Nous préparons des collaborations avec des start-ups ou des incubateurs afin de traduire les nouvelles tendances urbaines en solutions et services innovants. Nous favorisons une ambiance de travail saine et innovante grâce à laquelle les équipes se sentent bien.
Nos quatre piliers d'actions sont liés aux objectifs de développement durable suivants des Nations Unies Prochaines étapes
En 2021, nous traduirons nos ambitions en objectifs concrets et mesurables qui seront suivis à l'aide d'un tableau de bord de KPI.
Par ailleurs, nous mettons au point la gouvernance : un comité de durabilité assurera la formulation de la stratégie et des objectifs et feuilles de route pour les équipes.
Enfin, nous poursuivons une stratégie de certification ambitieuse pour l'intégralité de notre portefeuille de projets. En 2021, le Groupe confrontera la totalité de son portefeuille à la référence GRESB1. BREEAM2 et HQE3 restent des références importantes.
Très conscient du fait qu'un bâtiment s'inscrit dans la ville pour très longtemps, nous avons à cœur de faire de nos projets des lieux de vie agréables. 2020 nous aura montré, plus que jamais, ce qui compte pour le futur : la nécessité de vivre dans un environnement sain et confortable, d'avoir accès à la nature, de protéger l'environnement. Ces préoccupations se retrouvent dans tous nos projets et elles illustrent la volonté de toutes nos équipes de bâtir des espaces urbains dans lesquels les habitants bénéficient de la meilleure qualité de vie possible. Des ensembles bien conçus, connectés aux moyens de transports, dotés de services innovants et de constructions plus écologiques.
Dans les pages qui suivent, nous mettons en avant les lignes de force du Groupe, illustrées par des initiatives particulières qui montrent comment nous envisageons, concrètement, notre métier de développeur immobilier.
Les talents d'Immobel pensent les projets dans leur globalité et avec le soin de sélectionner les meilleures localisations.
Notre ambition pour les villes de demain : transformer des zones laissées à l'abandon en quartiers vivants et faciles à vivre.
Construire de façon plus durable et écologique est notre priorité pour la sécurité de nos habitants et celle des générations futures.
Le confort et le bien-être des habitants et usagers de nos bâtiments sont au cœur de nos priorités au quotidien.
Concevoir dans une démarche holistique, c'est pour le Groupe envisager les projets dans leur globalité, en portant son attention sur leur localisation, leurs connexions aux transports, ainsi qu'à tous les critères qui peuvent favoriser une mobilité douce. C'est également innover pour créer des synergies et commencer à co-créer avant même les phases de conception, comme la démarche Immpulse entamée par notre équipe parisienne.
Soucieux de proposer des solutions à vraie valeur ajoutée pour les habitants de ses immeubles dans une démarche innovante, Immobel se concentre notamment sur les réponses aux problématiques de mobilité. La collaboration avec MyMove, une initiative D'Ieteren, en est un exemple concret, appliqué à un projet très urbain : Royal Louise.
À terme, nous envisageons d'intégrer des solutions de smart mobility dès la phase de conception de nos projets.
MyMove a créé une application pour smartphone, très facile d'utilisation, qui permet le partage d'une flotte diversifiée de véhicules dans une communauté. « Le concept existait pour les sociétés et nous avons décidé de le développer pour des projets résidentiels. Dans le sous-sol du bâtiment du projet Royal Louise, nous installerons des trottinettes, des vélos électriques et des voitures. L'accès à l'application sera proposé à tous les utilisateurs de l'immeuble », explique Nicolas Deremince, développeur et Innovation Manager chez Immobel. Pour l'utilisateur, c'est un service de mobilité sur place, facile, sans tracas et à un coût inférieur de celui de l'entretien d'un véhicule ».
Objectif de l'opération : s'associer à un partenaire doté d'une forte expertise afin de créer un service flexible et adapté aux besoins des habitants. « Grâce à cette opération pilote, nous étudierons le comportement des utilisateurs, leurs besoins réels. Nous bâtirons une communauté de testeurs qui nous aident à comprendre leurs attentes en matière de types de véhicules, de modes d'utilisation, de budget etc., poursuit Nicolas Deremince. À terme, nous envisageons d'intégrer des solutions de smart mobility dès la phase de conception de nos projets. »
Dans la lignée de la vision du Groupe pour ses projets mixtes et urbains, ce partenariat a pour but de se positionner en tant que maillon dans la chaîne de la mobilité urbaine, incluant d'autres services comme la location de véhicules longue durée ou les transports en commun. « Nous souhaitons participer à l'évolution de cette chaîne et agir de manière vertueuse à notre niveau en créant une dynamique positive nouvelle dans les immeubles dans lesquelles les gens vivent. Nous pensons que ce type de réponse contribuera à l'amélioration de la problématique de congestion automobile dans les villes, en proposant une solution concrète et pertinente sur le lieu de vie des habitants ».
Immobel France entend améliorer la façon de travailler pour encourager une approche intégrée. Avec Immpulse, il développe une méthodologie de design thinking au service des projets tertiaire. Plus d'agilité pour des projets de plus grande qualité !
Partant de la constatation que les processus de développement de projets tertiaires pouvaient être améliorés pour mieux coller aux attentes des usagers, Immobel France utilise une démarche de co-création. « Nous avons voulu créer une méthodologie en réunissant, dès le début du projet, toutes les personnes qui ont quelque chose à y apporter. Pour passer d'un processus directif à un parcours plus collaboratif, explique Julien Michel, directeur général Immobel France Tertiaire. Concrètement pour Immpulse, on réunit pour quelques jours, en immersion, des intervenants internes - développeur, personne des services techniques, responsable marketing – et également externes – brokers, paysagiste, responsable des services, agence de communication. Nous pouvons aussi inviter un historien, un sociologue, un représentant de la commune concernée... »
« Des profils contribuent de façon constructive à l'élaboration du projet et permettent de produire une véritable feuille de route du projet. »
Des profils différents qui contribuent de façon constructive à l'élaboration du projet et qui permettent, en quelques jours, de produire une fiche programmatique, véritable feuille de route du projet, transmise ensuite à la maîtrise d'œuvres. Plusieurs atouts se cumulent dans cette démarche. « Le premier aspect positif est humain : en impliquant tout le monde, nous créons un état d'esprit très fluide dans l'équipe. Chacun est témoin de l'intégralité du cycle de conception, en comprend les enjeux. Cette absence de segmentation suscite une volonté de se comprendre les uns les autres et donne envie de travailler à l'élaboration d'un beau projet, ajoute Julien Michel. Ensuite, dans le prolongement de cet état d'esprit, les projets s'en trouvent transformés. Plus ambitieux, ils sont plus en phase avec les attentes des utilisateurs. En évaluant beaucoup plus tôt leurs besoins, nous pouvons adapter les services, les dimensionnements, les surfaces de salles de réunion. C'est un gain de temps considérable pour la conception et un gain financier sur le projet.
Déjà testée sur les projets Saint-Antoine et Montrouge, la méthodologie a convaincu les organisateurs et participants. « Pour Saint-Antoine, notre premier projet de restructuration d'un parking dans le quartier du Marais, l'intervention d'un historien et d'un commercialisateur nous ont permis de prendre conscience de l'intérêt de garder le parcours du parking. Nous avons donc fait le choix d'en conserver la structure - nous avons même transformé les rampes pour en faire des terrasses - une solution plus durable et qui maintient l'âme de ce lieu unique, reprend Julien Michel. Pour le projet Montrouge, le processus de co-création nous a conduit à rendre les espaces extérieurs du projet accessibles aux habitants du quartier, qui bénéficieront de l'accès à un jardin suspendu. Des solutions Immpulse trouvées grâce à notre volonté d'innover et de stimuler notre créativité. »
Julien Michel, Directeur général Immobel France Tertiaire
« Nous avons voulu créer une méthodologie en réunissant, dès le début du projet, toutes les personnes qui ont quelque chose à y apporter. Pour passer d'un processus directif à un parcours plus collaboratif. »
En transformant des zones abandonnées en lieux de vie, de travail et de loisirs, Immobel s'inscrit dans une démarche de réparation du tissu urbain de nos grandes villes européennes. Le Groupe ne craint pas non plus d'envisager un futur différent pour certains bâtiments iconiques, ou d'exporter ses compétences dans d'autres pays européens.
Très attendu en raison de sa localisation et de l'aspect iconique de son bâtiment des années 70, le projet Centre Monnaie prévoit la transformation de l'immeuble de bureaux actuel situé au-dessus du centre commercial « The Mint ».
Le redéveloppement devra procurer plus de mixité, lui donner une fonction 24 / 7 afin de contribuer à apporter plus de vie au quartier les soirs et les week-ends, après la fermeture des boutiques du centre. Outre le programme résidentiel, le bâtiment sera repensé pour abriter un hôtel de 250 chambres, un aparthotel de 86 unités, 43 903 m² de bureaux, plusieurs (rooftop)bars et restaurants et un jardin suspendu sur le toit du socle et plus généralement une grande accessibilité dans tout le bâtiment.
« Avec le nouveau Centre Monnaie, notre ambition majeure est de procéder de façon durable : nous héritons d'un bâtiment véritablement emblématique, connu de tous les Bruxellois, que nous souhaitons rénover de façon circulaire, en conservant un maximum de structure et en réutilisant le plus possible les matériaux, tout en respectant sa silhouette.
C'est un projet d'une grande complexité qui nous offre l'opportunité d'intervenir sur un bâtiment historiquement très connecté aux transports et aux voies d'accès, mais plutôt fermé au public, surtout sur les étages supérieurs. Notre travail consiste donc à repenser la relation entre l'échelle humaine et l'échelle monumentale du bâtiment, revoir sa structure et ses fonctions également. Miser sur une grande connectivité. Nous avons choisi l'équipe Snøhetta et Binst architectes pour leur savoir-faire en matière d'architecture plus écologique et pour leur faculté à ouvrir le bâtiment au public. La qualité de leur geste architectural, notamment pour les façades et le jardin collectif, permet d'apporter de l'oxygène et de la vie au nouveau bâtiment et à la ville. »
© Bjørnar Øvrebø
« Il nous était impossible de refuser un tel projet tant il réunit tout ce que nous aimons et essayons d'accomplir à travers notre architecture : l'aspect environnemental, la création de plus d'interactivité avec les usagers, le développement d'une mixité de fonctions. La réhabilitation d'un bâtiment existant dans le centre de Bruxelles, son héritage et son volume, sa taille imposante et la possibilité d'en faire un bâtiment actif étaient un énorme challenge. Nous avons été séduits par cette ambition de la part du développeur. De notre côté, nous avons à cœur de lui insuffler un aspect un peu plus émotionnel, d'en faire un point d'attraction et de ralliement vivant, pour la génération actuelle et pour les suivantes.
Nous avons étudié comment le public pouvait entrer dans le bâtiment, le traverser, y monter. Il communique avec la ville, non seulement au niveau de la rue mais également à l'intérieur et à travers les espaces extérieurs. Cette structure nourrit les interactions et la façon dont les habitants et les utilisateurs vont s'approprier le bâtiment. Quand on peut s'approcher de quelque chose, on se l'approprie également sur le plan émotionnel. C'est cette intimité que nous essayons de provoquer avec ce projet.
La durabilité est également une importante partie de notre réflexion. Bien entendu, les meilleurs matériaux sont ceux qui sont déjà présents dans le bâtiment. Pour les nouveaux matériaux de façade, nous avons effectué un choix en conscience, en fonction de leur capacité à durer et de leur potentiel de réutilisation. Avec en tête le confort des usagers, nous avons opté pour une certaine transparence et de la simplicité, combinée aux éléments métalliques, ce qui confère du rythme aux façades. Plus qu'un style scandinave, nous préférons parler de « réductionnisme », c'est-à-dire l'art d'abandonner ce qui est devenu inutile. Ce n'est pas un style, c'est une solution. »
CENTRE MONNAIE
PÉRIODE DE CONSTRUCTION : Q3 2022 / Q2 2025 ARCHITECTES : Snøhetta & Binst Architects SUPERFICIE TOTALE : 62 121 m² CARACTÉRISTIQUES : - 1 hôtel avec bars et restaurants accessibles au public - 715 emplacements parking vélo - Promenade publique - Toiture verte - Neutre en énergie - Sans énergie fossile
Immobel possède une véritable expertise pour investir dans une friche urbaine et en faire un lieu de vie dynamique, habité et confortable. Trois projets du Groupe en particulier illustrent ce savoir-faire.
Le meilleur des deux mondes, c'est l'idée qui sous-tend ce projet situé dans un cadre très vert, tout en bénéficiant d'un cadre urbain immédiat. Sur un ancien site industriel, composé de bâtiments abandonnés et d'entrepôts, Immobel redynamise un quartier existant de la partie basse de Luxembourg ville, à 10 minutes à pied de l'ascenseur qui mène au centre-ville. Avec pour but de conserver une partie du patrimoine historique, le Groupe valorise certains bâtiments, avec par exemple la transformation d'entrepôts en lofts et procède à l'assainissement complet du site, avant d'y développer des résidences à appartements, ainsi que des maisons triplex ou quadruplex. Une grande diversité dans les typologies pour plus de 200 logements en tout.
Aurélie Frédureau, développeuse d'Immobel Luxembourg en détaille les atouts : « Afin d'apporter une vraie qualité de vie, nous avons prévu des espaces extérieurs qualitatifs et privatifs pour la majorité des logements. Deux immeubles de bureaux pour les professions libérales contribuent également au dynamisme du projet, en apportant de la mixité. De plus, le site sera ouvert au reste du quartier grâce à la réalisation d'une piste cyclable qui offrira un raccourci vers la forêt environnante ou vers l'hyper-centre. Un vrai confort au quotidien grâce à un cadre verdoyant en plein cœur de la ville ! ».
Aurélie Frédureau, développeuse d'Immobel Luxembourg
« Afin d'apporter une vraie qualité de vie, nous avons prévu des espaces extérieurs qualitatifs et privatifs pour la majorité des logements. »
« Le programme tient surtout compte des besoins du quartier, notamment en matière de commerces, avec aussi des espaces piétonniers publics accessibles aux riverains. »
Le redéveloppement dans un esprit durable promet de faire d'une zone très industrielle d'anciens commerces et bâtiments de production un nouveau quartier dégagé et animé. Immobel et son partenaire ont décidé de mutualiser les expertises pour faire de cette friche abandonnée un îlot plein de vie à la tête du bassin de Biestebroeck. Outre les logements, l'ambition du projet est de créer un pôle économique, d'insuffler davantage de mixité. Plus de 500 logements seront répartis dans des bâtiments d'échelles variables, complétés par une offre de bureaux, une crèche ainsi que des boutiques et un jardin intérieur.
« Le programme tient surtout compte des besoins du quartier, notamment en matière de commerces, avec aussi des espaces piétonniers publics accessibles aux riverains. Une grande place pourra accueillir marchés et événements urbains, explique Rob Ragoen, développeur du projet, c'est une véritable redéfinition de la zone en un quartier accessible aux habitants, une destination active prévue pour s'ouvrir aux rives du Canal et restituer aux habitants leur accès à l'eau ».
Au sein de la ZAC (zone d'aménagement concerté) de l'écoquartier du « Fort d'Aubervilliers », une ancienne fortification parisienne, érigée à la fin des années 1930 et ayant connu de nombreuses fonctions, le programme prévoit la transformation d'une friche urbaine de 36 ha en un quartier mixte, ouvert sur la ville et respectueux des atouts du site. Immobel participe à ce réaménagement qui fera la part belle à l'architecture contemporaine.
« La transformation de cette friche urbaine va faire naître un quartier où le vivant humain et végétal cohabiteront et interagiront, précise Mathieu Chamard-Sablier, directeur opérationnel résidentiel d'Immobel France. En implantant de nouveaux équipements publics aux programmes innovants et en créant de nouveaux logements à volumétrie variable, nous allons conserver la mixité sociale historique de ce quartier tout en dynamisant le tissu urbain. Quant aux espaces publics, leur générosité et leurs orientations seront moteurs dans la revalorisation du Fort comme pièce maîtresse du site. »
Avant les phases d'exécution de ses projets, Immobel propose régulièrement la mise à disposition d'espaces pré-chantiers pour soutenir la culture ou des initiatives caritatives, en faisant profiter des acteurs d'espaces non occupés en attendant le début des chantiers. C'est ainsi qu'à Bruxelles, le Groupe a par exemple pu contribuer à la mise en place d'un « summer bar » au sein des espaces du projet Key West. Ou encore dans les bâtiments de Lebeau où les équipes de tournage d'une série de la RTBF ont eu la possibilité d'investir les lieux pour s'en servir de coulisses durant leurs prises de vue dans le quartier du Sablon.
Immobel ne craint pas d'exporter son savoir-faire sur de nouveaux marchés. En Espagne par exemple, dans un univers et une zone géographique très concurrentiels, le Groupe développe une expertise locale au travers d'un vaste projet « resort » en partenariat avec Four Seasons Hotels & Resorts.
Sur le front de mer et proche de la vieille ville de Marbella, Immobel et Fort Partners développent un nouveau complexe hôtelier de luxe de 78 000 m2. Le projet compte un hôtel 5 étoiles Four Seasons, ainsi que plus de 200 villas, maisons mitoyennes offrant de belles prestations et autres habitations de haut de gamme imaginées par l'architecte américain Richard Meier.
« L'hôtel et les bâtiments résidentiels seront construits et exploités selon les standards les plus écoresponsables possibles, notamment en terme d'utilisation de l'eau, d'ajout d'espaces verts d'essences méditerranéennes et d'utilisation limitée des pesticides. En outre, ce projet permettra la création de plus de 350 emplois directs dans la région. »
Javier Reviriego, directeur général Immobel Espagne
En plus d'inscrire son métier de développeur dans les ODD des Nations-Unies (voir page 12), Immobel intensifie ses efforts pour construire de façon plus durable, avec la conscience de son rôle pour favoriser des démarches d'avenir : miser sur la circularité en choisissant de conserver l'existant chaque fois qu'il est possible, puisque « le meilleur matériau est celui qui existe déjà » nous disent les architectes et les développeurs. Investir dans des technologies propres comme la géothermie pour proposer une solution sans énergie fossile, plus de confort aux utilisateurs, à un prix juste. Faire appel au savoir-faire des paysagistes pour ajouter du « vert », de la
A la recherche de solutions sans utilisation d'énergies fossiles, Immobel collabore avec des partenaires techniques talentueux tels que le spécialiste de géothermie, Jeroen Rabaey, CEO de Noven, afin de développer de nouvelles approches énergétiques dans ses projets.
« L'énergie géothermique permet la transition d'un système conventionnel – lorsque l'on brûle du fuel pour produire de la chaleur, par exemple - à un système plus durable, dans lequel on s'efforce de ne pas consommer d'énergie fossile. La façon la plus prometteuse de le mettre en œuvre actuellement est d'utiliser une pompe à chaleur, qu'elle soit à air ou à eau. La température du sol n'étant pas influencée par la température extérieure, l'eau nous permet d'obtenir une température beaucoup plus stable que l'air. Les performances de la production de chauffage sont donc bien meilleures qu'avec d'autres sources alternatives, et ce, sans combustible polluant.
Les applications de cette technologie durable et « propre » dépendent notamment de la typologie, des exigences du projet, de sa complexité ainsi que des conditions géologiques. Nous réfléchissons par exemple à des installations différentes s'il s'agit d'un bâtiment neuf ou d'une rénovation. »
« Pour le projet Lebeau à Bruxelles, nous avons décidé de déployer une solution géothermique couplée à un chauffage au sol dans les appartements. Nous avons ainsi pu introduire de la durabilité en réduisant les émissions de carbone de 50 % grâce à cette technologie, tout en fournissant un confort accru dans les logements.
S'agissant du projet Brouck'R, nous utilisons une géothermie avec une boucle en circuit fermé : l'eau en sous-sol est alors utilisée comme une sorte de batterie thermique géante.
Enfin, au Centre Monnaie, il s'agit d'une rénovation d'un bâtiment existant pour lequel nous prévoyons des panneaux solaires. De plus, nous mettons toutes les technologies en œuvre pour réduire les déperditions d'énergie. »
« Avec l'essor des normes passives de construction et l'effet du réchauffement climatique, la meilleure isolation des logements entraîne de plus en plus souvent des risques de surchauffe dans les appartements, en saison estivale. Les techniques de refroidissement passif permises par la géothermie sont donc désormais un véritable atout qui permet d'améliorer les questions de confort thermique. Avec un sol plus frais, on peut arriver à réduire la température de la pièce de 2 à 3 degrés, ce qui n'est pas négligeable ! Par ailleurs, il faut aussi souligner l'économie réalisée pour les habitants s'agissant des frais de chauffage : moins d'énergie à payer.
Nous pensons que le marché est prêt à développer ces nouvelles techniques et nous souhaitons aider les développeurs tels qu'Immobel à intégrer ces solutions pour leurs projets. Les solutions géothermiques nécessitent un investissement financier important, et si nous assumons la complexité de la mise en oeuvre, nous sommes très sélectifs sur le choix de nos collaborations. C'est pourquoi nous choisissons des partenaires qui partagent complètement notre vision de vouloir construire pour le futur de façon durable. »
Jeroen Rabaey, CEO de Noven
« Notre ambition est que les habitants ne soupçonnent pas la complexité des solutions mises en œuvre et qu'ils profitent d'une énergie propre à un prix compétitif. »
RAPPORT ANNUEL 2020 - 31
Le rôle du paysagiste dans les développements est essentiel. Anne-Marie Sauvat, fondatrice de l'Atelier EOLE, détaille son ambition : penser des palettes végétales subtiles et diversifiées, pour faire de notre sol urbain une véritable usine de biodiversité.
« Nous travaillons avec des éléments vivants dans leur complexité et nous concevons des ambiances de "nature urbaine". »
fondatrice de l'Atelier EOLE
« Notre rôle est de préserver ce qui existe et d'apporter une réelle plus-value en matière environnementale. Ce faisant, on améliore le cadre de vie des habitants. »
« Dans le cadre d'un programme comme Lebeau ou Universalis Park en plein Bruxelles, notre rôle est de préserver ce qui existe et d'apporter une réelle plus-value en matière environnementale. Ce faisant, on améliore le cadre de vie des habitants. L'un ne va pas sans l'autre : le bien-être lié à la présence de la nature est prouvé désormais, c'est une évidence pour tous depuis la crise sanitaire traversée. Nos critères de choix de végétaux sont basés sur des connaissances scientifiques, liées aux milieux naturels et aux sols, aux échanges avec la lumière, la présence de l'eau ainsi que la typologie des lieux, avec des usages différents. Nous travaillons avec des éléments vivants dans leur complexité et nous concevons des ambiances de « nature urbaine ». Avec les bonnes associations végétales, nous réfléchissons des assemblages, plus petits, mais plus denses, viables et anticipés avec leurs évolutions dans 5, 10, 15 ans et plus et en toutes saisons. Ces éléments sont cependant difficiles à exprimer sur un plan.
Ce projet près du Sablon concentre dans un petit espace une multitude d'objectifs : un jardin qui fonctionne, un entretien raisonnable, et des aménagements pour anticiper le futur de la ville avec tous ses excès : absence d'eau, surdensité, excès climatiques… Nous y développons une clairière urbaine, au sein d'un jardin densément planté qui n'existait pas, puisque l'intérieur d'îlot n'était pas planté puisque complètement minéralisé. Désormais, on arrivera à dégager plus de 1 500 m² et à offrir aux habitants un espace foisonnant et intime, inspiré de celui que l'on peut trouver en tapis forestier. Nous essayons également de limiter les surfaces minéralisées, d'utiliser l'architecture et les toits comme supports de biodiversité. Toutes les toitures sont végétalisées sur Lebeau, même si elles ne sont pas accessibles. On peut y générer des milieux vivants préservés et offrir ainsi des zones refuges aux insectes, oiseaux, …
« J'attache une grande importance à faire des aménagements qui vont faire naître, surtout chez les enfants, des plaisirs et des jeux. Pour les habitants du bâtiment, en traversant l'îlot pour aller à l'école par exemple, il doit se passer quelque chose ! Nous voulons leur apporter des sensations, pour réactiver des émotions et des souvenirs de nature. C'est en ayant eu cette éducation dans ses jeunes années qu'on va devenir un adulte respectueux et conscient de la valeur de la nature. »
« Ce projet près de l'ULB-VUB présente une échelle territoriale différente, avec un site qui fait plus de 6ha. Comme le maillon d'un territoire vivant, nos interventions doivent relier la parcelle à la nature aux alentours du projet. On réfléchit à l'échelle du territoire : la Forêt de Soignes, le Bois de Halle,… Ce qui nous intéresse, c'est de reconstituer l'enchevêtrement et le renforcement des milieux : lisière, frange herbeuse, ce tout construit une grande diversité. En définitive, nous cherchons toujours des solutions fondées sur la nature. »
Excellent exemple de projet incluant de la végétalisation en milieu urbain, le programme Bussy-Saint-Georges, en région parisienne, se situe dans une ville moyenne. Un quartier où il fait bon vivre entre campagne et ville, juste à l'orée d'un golf réputé. Pour ce projet, Immobel France a fait le choix de s'inscrire dans le prolongement visuel et végétal des abords du Golf. Le programme propose une mixité de logements – des bâtiments d'appartements, quelques villas avec prestations haut de gamme, une résidence-services pour seniors – et une grande qualité architecturale. Le point fort du projet est surtout son parti pris de privilégier des voies non carrossables. À l'exception d'une dizaine de places de parking à l'entrée de la résidence, aucun véhicule n'est visible en surface. Le programme mise sur la verdure, avec des arbres à haute tige, une décision prise en collaboration avec un paysagiste expert en agroforesterie. Le projet est d'ailleurs très bien accueilli par la commune et les riverains pour son intégration dans le paysage local.
Multi - le nouveau nom de l'ancienne tour Philips à Bruxelles - détenu par Immobel en partenariat, prévoit la rénovation d'un immeuble de bureaux à vocation unique. Un programme ambitieux, à forte valeur ajoutée pour le public et les occupants. Une rénovation qui coche de nombreuses cases vertueuses : circularité, réemploi et mobilité. Christine Conix, pour le bureau CONIX RDBM Architects, architecte du projet, en détaille les enjeux.
La transformation de cette tour moderniste a pour but de convertir un immeuble de bureaux à vocation unique en un programme à valeur ajoutée pour le public. L'ensemble servira de catalyseur au piétonnier, de connexion pour les espaces publics alentours. On passera d'une imposante boîte noire à un ensemble transparent et accueillant. Ce bâtiment moderniste a été conçu à l'époque en rupture avec le tissu urbanistique, sans souci du bâti existant et sans considération pour les riverains en tant que partie du projet Manhattan.
C'est pourquoi avec mes partenaires Jorden Goossenaerts et Frederik Jacobs nous avons orienté le projet vers la réparation de ce tissu et nous avons fait le choix de la circularité et de la transformation potentielle du bâtiment. Nous souhaitons aboutir à un projet urbain de très haute performance. Pour une démarche socialement pertinente et pour réagir à l'urgence de cet enjeu urbain, nous avons constitué une équipe apte à aborder ce projet emblématique sur plusieurs angles : la transparence du dialogue, la conception architecturale et urbaine, la mobilité, la recherche pour la durabilité (BREEAM notamment) et enfin la recherche pour la réutilisation optimale des matériaux.
S'agissant de la réutilisation, nous réfléchissons sur la base de présomptions de disponibilité et d'utilisabilité des matériaux. Le réemploi est lié au « temps ». Ce qui nécessite une attitude complètement nouvelle de la part du concepteur : rechercher des possibilités de conception, basées sur des décisions prises dans le passé. C'est ainsi que la pierre bleue de la façade actuelle est utilisée pour la reconstruction de la façade côté rue de Laeken. Ou que nous réutilisons 1 300 mètres linéaires de structures en aluminium existants du bâtiment pour les balustrades et les luminaires de l'atrium.
Nous avons orienté le projet vers la recherche d'une plus grande ouverture. Le choix s'est délibérément porté sur une palette de matériaux limitée, l'objectif étant de mettre en œuvre un ensemble épuré, sans fioritures. Pour la façade nous avons opté pour un aluminium mat et structuré apportant plus de profondeur et du relief. Le bâtiment vise la légèreté. D'où le choix d'une large part donnée au vitrage pour un passage maximal de la lumière naturelle et pour que le bâtiment absorbe son environnement, plutôt que d'être une boîte en miroir. Multi doit attirer le regard par sa simplicité.
Outre la dépollution, le projet Multi vise à donner le ton en matière de réemploi. Il ambitionne de créer un précédent pour l'application de ce type de matériau dans un grand bâtiment tertiaire : 89 % des matériaux in situ sont conservés dans le réaménagement puisque le bâtiment n'est pas détruit. Et au moins 2 % des matériaux de réemploi utilisées dans le projet sont issus de « l'urban mining », ils proviennent de chantiers hors site. Ce chiffre peut sembler réduit mais il constitue en réalité un défi très sérieux dans le cas d'un projet de cette envergure. À notre connaissance, ce serait le plus élevé jamais réalisé à Bruxelles.
Pour encadrer correctement l'image globale de la durabilité, le bâtiment est en cours pour un certificat BREEAM Excellent. Ainsi, nous avons la certitude que la durabilité est abordée sous tous ses aspects, et ce, depuis le tout début de la conception jusqu'à l'utilisation du bâtiment. Multi fait partie des lauréats de « Be.Exemplary 2017 », une démarche qui nous permet un suivi passionnant et garantit l'implication des partenaires.
L'intervention du projet Multi garantira une extension qualitative de la zone des boulevards centraux. Elle transformera cette barrière en connexion. En tant que « Plateforme Urbaine » et « Connecteur Urbain », le socle paré de grandes baies vitrées et équipé d'un jardin urbain ouvert au public constituera un lien fort entre les différents quartiers environnants et le piétonnier. Le trottoir sera agrandi, l'entrée et la sortie du parking disparaîtront de l'espace public, le passage de bus disparaîtra, créant une nouvelle place urbaine du côté de la rue de Laeken. Nous travaillons pour cela main dans la main avec la ville et avec les équipes du BMA-Maître Architecte. L'espace du côté du boulevard Anspach est conçu comme un espace intérieur public. En amenant l'atmosphère, l'agencement des matériaux et les fonctions de l'extérieur vers l'intérieur, nous cherchons à créer un intérieur urbain, une frontière moins nette entre l'intérieur et l'extérieur. Un grand atrium y sera aménagé. De quoi créer un lien visuel et spatial entre le piétonnier et la nouvelle plateforme publique située au-dessus du socle.
« On passera d'une imposante boîte noire à un ensemble transparent et accueillant. Comme un espace urbain vertical. »
« Au moins 2 % des matériaux de réemploi utilisées dans le projet sont issus de "l'urban mining". »
Le confort, le bien-être, nous l'avons bien compris avec le contexte sanitaire actuel, sont indispensables à la vie quotidienne, en particulier dans les zones urbaines. Grâce à l'accompagnement de nos équipes spécialisées dans le design et l'aménagement, les acquéreurs de nos programmes résidentiels peuvent personnaliser leurs biens avant de les investir. Quant aux complexes de bureaux, ils sont conçus dans le respect des meilleurs standards de bien-être et d'ergonomie, ainsi que dans une recherche de transformabilité, afin de s'adapter aux futures mutations des habitudes professionnelles.
C'est une des forces du Groupe : dans la majorité de ses localisations, une équipe spécialisée en design d'intérieur accompagne ses clients résidentiels et se dédie à leurs attentes pour personnaliser les aménagements de leur futur logement. Elle crée ainsi un aménagement à la fois beau, fonctionnel et efficace.
Les équipes dédiées à l'accompagnement des acquéreurs ont pour mission d'épauler les clients résidentiels qui font l'acquisition de leur appartement sur plan. Le niveau de qualité offert par Immobel permet en effet une personnalisation des aménagements, des sanitaires, des cuisines et des finitions. « L'équipe intervient en amont et tout au long du processus d'exécution », explique Valentine Van Malleghem, en charge du département en Belgique. « Nous modifions et optimisons les plans en tenant compte des envies des clients. Nous apaisons leurs inquiétudes et leur faisons des propositions afin d'obtenir un produit à la carte, le plus abouti possible, poursuit Virginie Brodka, Residential Project Advisory au Luxembourg. La construction peut être une étape stressante pour des acquéreurs sans expérience de chantier. Nos clients nous perçoivent donc comme des personnes de confiance. »
Valentine Van Malleghem, Head of Residential Project Advisory en Belgique
« L'équipe intervient en amont et tout au long du processus d'exécution. Nous modifions et optimisons les plans en tenant compte des envies des clients. »
Les équipes des Services Clientèle d'Immobel ont dû s'adapter à la crise du COVID-19 afin de garantir le respect des règles et des gestes barrières lors des visites de chantier, ainsi que pour gérer l'allongement des dates de construction et de livraison des matériaux. Enfin, ces départements ont pu apporter leur aide aux futurs acquéreurs pour l'optimisation des surfaces, afin de pouvoir, par exemple, inclure des espaces de bureau au sein des logements.
L'équipe française, quant à elle, a mis en place un configurateur digital à destination des acquéreurs des nouveaux projets Montévrain et Aubervilliers. Cette technologie 3D innovante appliquée à l'immobilier neuf offre aux clients Immobel de bénéficier d'un parcours digital orienté sur ses besoins d'utilisateur : un espace client en interaction avec les équipes Immobel, dans lequel il a non seulement accès à tous ses documents signés, ainsi que ses points de contacts privilégiés avec les commerciaux et les responsables de clientèle, mais également sa visite virtuelle du bien et le photoreportage de son chantier en évolution. « Au-delà de la visite du bien en 3D, le futur acquéreur peut effectuer des modifications de décoration parmi les plus demandées : changer les couleurs des murs et/ou des sols, transformer la douche en baignoire, ouvrir la cuisine… » détaille Philippe Martinho, directeur marketing et commercial résidentiel d'Immobel France. « Après avoir ainsi visualisé ses choix, le client reçoit ensuite son devis dématérialisé, enregistré dans son dossier en ligne, accompagné d'un budget et d'un planning. Il ne lui reste plus qu'à valider le projet et passer à la phase d'acquisition et aux étapes administratives, sans rompre le suivi. Un outil complètement pionnier dans le domaine immobilier ! » Enfin, une application prolonge le service en octroyant au client un espace où conserver les documents indispensables relatifs à ses équipements (chaudière, durée de garantie, SAV etc.). Pour les équipes commerciales, c'est également un formidable outil de rapport et d'évaluation du parcours de l'acheteur.
En matière de bureau comme pour les autres secteurs, Immobel se réfère à des standards élevés et vise des finitions de qualité.
Les maîtres mots de la démarche d'Immobel : luminosité, accessibilité, qualité de vie et de travail. Les localisations sont choisies avec soin, le Groupe se positionne sur les meilleures du marché. Il s'adapte aux nouvelles formes de travail, comme le smart working, en étant le plus flexible possible dans la conception des espaces et en faisant appel à des architectes connus et reconnus internationalement pour l'acuité de leurs propositions. En s'efforçant de favoriser un dialogue rapproché avec les autorités, Immobel met, si possible, également en place une concertation avec le client final en amont, pour un résultat qui convient à leur vision du développement urbanistique des quartiers. Immobel favorise également de plus en plus les rénovations durables et circulaires. À Bruxelles, c'est le cas de la tour Multi, place De Brouckère, ainsi que de la future transformation du siège de Total, rue de la Loi. Un projet de transformation de grande envergure, très ambitieux sur le plan de la circularité et de la durabilité. En France, on peut également citer le projet Saint-Antoine, qui conserve la structure d'un ancien parking parisien.
SUPERFICIE : 13 550 m2 SITUATION : Quartier européen, Bruxelles UTILISATION : Bureaux ARCHITECTES : Office KGDVS et Jaspers-Eyers
Adrien Puylaert, développeur Immobel COMMERCE 46, CONFORT ET
TRANSFORMABILITÉ
tion et d'adapter le projet à ses besoins - présents et futurs - dans le cadre du permis obtenu. Nous prévoyons d'ailleurs dans les plans un rez-de-chaussée plus facilement adaptable à de futurs usages. Cette transformabilité fait partie des piliers de durabilité que nous appliquons au projet.
« Nous avons signé un bail de location avec ING, qui occupe 100 % de ce
Nous étudions différents types d'aménagement et nous assurons qu'ils soient réalisables au niveau des couloirs, de la régularité des façades, des ascenseurs, des sorties de secours etc. Bureaux privés, ou open space, nous imaginons les deux extrêmes et les situations intermédiaires. Tout est conçu pour accueillir les employés dans la meilleure configuration. »
Au sein du Groupe, les développeurs sont attentifs aux nouveaux besoins de bien-être des habitants, en particulier avec le contexte pandémique. Ainsi, ils s'attachent de plus en plus souvent à réfléchir à des prestations particulières, tournées vers le slow living et l'introduction de plus de végétation et d'activités épanouissantes dans la ville.
Le nouveau complexe bruxellois offrira de nombreuses opportunités de loisirs avec son esplanade publique au bord de l'eau du canal et la toiture d'un des bâtiments réservé́ à l'agriculture urbaine. Un espace sera aussi prévu pour différentes activités de production et autres ateliers.
Le projet qui réunit 3 immeubles de bureaux possédait à l'origine également une parcelle supplémentaire sur laquelle les équipes d'Immobel France ont choisi de ne pas densifier davantage. Ils ont préféré y prévoir un espace d'agriculture urbaine à destination des usagers de l'immeuble. Un potager ouvert aux invités comme les écoles alentour, où l'on pourra envisager des animations ponctuelles, des moments conviviaux, la visite d'un food truck...
Situé au Luxembourg, ce projet combine la douceur de vivre et le dynamisme urbain. Pensé aussi bien pour les jeunes actifs que pour les familles, River Place propose un esprit village dans un cadre authentique, bordé par les rives du cours d'eau l'Alzette. Le projet offre une connexion immédiate au centre-ville, grâce à la gare toute proche, et innove avec la création de jardins et espaces partagés. Il mise également sur la mixité avec une offre d'appartements traditionnels et des logements en co-living.
Le Fonds Social Immobel réserve 1 % de ses bénéfices nets1 au soutien des organisations et associations qui œuvrent notamment dans les domaines de la santé, de la culture et de l'inclusion sociale.
La création du Fonds est née d'un constat sans appel : malgré les efforts déployés par l'école pour aplanir les inégalités dans la région bruxelloise, la réussite et le bienêtre de chacun dépendent encore trop souvent du milieu social d'origine ou de l'implantation géographique. Pour certains jeunes, issus de quartiers défavorisés, le décrochage scolaire est une menace réelle avec les conséquences catastrophiques que cela peut avoir sur leur avenir, leur famille et la société dans son ensemble. En contribuant financièrement à des organisations professionnelles actives dans « l'Education » au sens large, le Fonds Social Immobel souhaite redonner des chances aux jeunes d'origines plus vulnérables, de se réintégrer socialement et d'accéder au marché du travail. Ces soutiens ont pour mission d'aider les bénéficiaires à découvrir leurs talents et à regagner confiance en eux afin d'évoluer dans la société de façon positive.
Immobel a fait du Fonds un axe prioritaire de son expansion et de son identité. Il a pour vocation de soutenir financièrement des associations et organisations professionnelles actives dans les 3 domaines suivants :
Immobel s'engage auprès de la recherche médicale et apporte un soutien financier notamment à Bordet, à Saint-Luc et au Télévie.
Le Groupe contribue au développement d'associations qui opèrent dans la diffusion, la protection et la promotion de tous les arts, ainsi que dans la conservation du patrimoine. C'est pourquoi, Immobel soutient notamment la Chapelle Musicale Reine Elisabeth et le Fonds Quartier Européen.
Immobel encourage et soutient financièrement des initiatives positives provenant d'associations professionnelles bruxelloises qui aident les jeunes issus de milieux fragilisés à découvrir leurs talents, à regagner de la confiance en eux et à se dépasser pour devenir des citoyens responsables.
Elle finance la recherche clinique de haut niveau et la formation des équipes dans des centres de renommée en Belgique et à l'étranger. La démarche d'Immobel a permis le soutien d'un projet de recherche clinique en pneumologie.
Soucieux d'accompagner les chercheurs dans leur lutte contre le cancer, « Les Amis » soutiennent leurs travaux sur l'étude de l'environnement tumoral, la compréhension de la maladie métastasique et le potentiel des biopsies liquides.
Organisé par RTL au profit du Fonds de la Recherche Scientifique-FNRS, le Télévie a pour objectif de récolter des fonds afin de financer la recherche scientifique dans sa lutte contre le cancer chez l'enfant et chez l'adulte.
Cette fondation d'utilité publique promeut la jeunesse, la musique et le patrimoine belge en offrant la possibilité à de jeunes artistes de talent de se perfectionner dans un cadre unique, grâce à un programme « sur-mesure ».
Immobel est membre du Fonds Quartier Européen, géré par la Fondation Roi Baudouin. Le Fonds a été créé en 2001 pour améliorer l'image, l'aménagement et le fonctionnement du quartier européen. En 2020, Le Fonds Quartier Européen a terminé les préparations afin d'ouvrir début 2021 « StamEuropa », dans le cadre de l'occupation temporaire d'un bâtiment. Cet endroit abritera une démarche démocratique tournée vers le débat et l'innovation publique. Une partie de sa vocation sera d'expérimenter de nouvelles modalités de relations et d'échanges entre institutions européennes et citoyens européens, entre quartier européen et Bruxellois.
Le Fonds a également fait des études et créé des prototypes pour rendre le quartier plus agréable aux cyclistes. Enfin, le Fonds a lancé des réflexions sur l'impact de la crise du COVID -19 sur le quartier européen.
S'adressant aux jeunes de fin de primaire et secondaire de Saint-Josse, Bruxelles ville, Schaerbeek, Anderlecht, l'action de Calame consiste à privilégier le soutien scolaire comme outil de lutte contre les inégalités afin de leur offrir d'autres horizons.
Intégré au cursus scolaire de l'Ecole Saint-Pierre d'Anderlecht, le projet « ENVOL » a installé la pratique artistique au service des apprentissages scolaires, de la créativité et du vivre ensemble. Les ateliers hebdomadaires de musique, contes et arts de la scène sont assurés de la première maternelle à la 6è primaire, par des artistes professionnels engagés par l'ASBL.
L'ASBL est un réseau d'apprentissage pour l'émancipation et l'intégration des jeunes socialement vulnérables et de leur entourage. À Bruxelles, TADA coache plus de 1 300 jeunes via ses écoles du week-end et son réseau alumni. Le soutien d'Immobel est alloué à l'école du week-end de Molenbeek.
L'association s'occupe de l'inclusion sociale et procure une aide professionnelle aux jeunes à la recherche d'opportunités. Chaque jeune (environ 1 000 par an) bénéficie d'une offre intensive de formation, de monitoring et de mise en relation avec des postes vacants. Les formations sont dispensées par des formateurs YouthStart certifiés, des coachs entrepreneuriaux motivés, possédant de nombreuses connaissances, qui savent comment gagner la confiance des jeunes. Le fil conducteur de ce programme est le développement de l'esprit d'entreprise et de la passion du travail.
La VUB Kinderuniversiteit mène des recherches universitaires à l'échelle de l'enfant en 5e et 6e année à Bruxelles. Le soutien permettra aux enfants de se familiariser avec l'université dès leur plus jeune âge et de participer à des ateliers avec des chercheurs impliqués, qui souhaitent partager leur amour des sciences. La VUB Kinderuniversiteit souhaite mettre les enfants en contact avec la science et la recherche, à un stade précoce de leur parcours éducatif afin d'abaisser le seuil des études supérieures.
… ainsi que les Amis du Cercle Gaulois, l'Ambassade Belgique Luxembourg (sponsoring) et la Fondation Roi Baudouin.
Il est indéniable que cette année, l'activité sur le marché belge a connu des conditions difficiles. Toutefois, malgré les circonstances exceptionnelles, le travail efficace et la proactivité des équipes ont permis un certain nombre de belles réalisations.
Début 2020, nous avons vendu et livré à Allianz Benelux l'immeuble Möbius I situé dans le quartier Nord de Bruxelles, qui est devenu le nouveau siège social de la société.
Peu de temps après, avec nos partenaires, nous avons remporté le projet à usage mixte de rénovation des abords de la gare de Bruxelles-Midi et du nouveau siège de la Société Nationale des Chemins de fer belges (SNCB). Ce projet doit contribuer à transformer le quartier en profondeur, en proposant un ensemble de fonctions telles que des commerces, des bureaux, des logements, un hôtel et des espaces publics.
En mars, nous avons acquis 50 % des actions de Brouckère Tower Invest SA, propriétaire de la tour de bureaux Multi à Bruxelles. Également au printemps, nous avons passé un accord stratégique avec ING et conclu un bail de 9 ans pour Commerce 46, un immeuble de bureaux certifié « BREEAM Excellent » dans le quartier européen de Bruxelles.
Si le COVID-19 a impacté notre rythme de vente de mars à mai ainsi que les activités sur les chantiers, il a aussi retardé les processus de délivrance de permis. Toutefois, il a également provoqué des ventes majeures supplémentaires dès le mois de juin, à la fois sur le littoral belge et dans les zones périurbaines chez des acquéreurs désireux d'avoir accès à plus de verdure et d'espace.
Nous avons reçu le feu vert du comité consultatif pour avancer avec Key West, le projet de transformation d'une ancienne zone industrielle près du Canal à Bruxelles. Pour Brouck'R, autre projet pour lequel nous espérons obtenir le permis nécessaire en 2021, nous avons vendu 130 logements étudiants et signé un bail à long terme pour un hôtel de 154 chambres.
Le département Landbanking a diversifié et restructuré ses activités en vue de développer des projets de logement dans des zones péri-urbaines. Ce nouveau positionnement explique le nouveau nom donné au département : « Immobel Home ».
En novembre, nous avons vendu une résidence pour séniors dans le cadre du projet Vaartkom à Louvain à une société gérée par Swiss Life Asset Management.
Enfin, juste avant les fêtes de fin d'année, nous avons acquis des bâtiments et des terrains à Bruxelles auprès du groupe français Total, dans le cadre d'un ambitieux projet de redéveloppement qui appliquera le principe de circularité. Le redéveloppement du siège social a été proposé en tant qu'actif d'introduction pour le tout nouveau Immobel BeLux Office Development Fund.
| Nom | Superficie (m2) |
Situation | Utilisation | Période de construction |
Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|
| Slachthuissite | 240 000 | Anvers | Résidentiel Q3 2021 / 2030+ | 30 % | |
| SNCB | 200 000 | Bruxelles | Mixte | Q1 2023 / Q2 2034 | 40 % |
| Universalis Park 3 | 100 000 | Bruxelles | Mixte | Q4 2025 / Q4 2030 | 50 % |
| Cours Saint-Michel | 84 200 | Bruxelles | Mixte | Q1 2023 / Q1 2026 | 50 % |
| Centre Monnaie | 62 121 | Bruxelles | Mixte | Q3 2022 / Q2 2025 | 50 % |
| Key West | 61 300 | Bruxelles | Mixte | Q2 2021 / Q1 2028 | 50 % |
| Möbius | 60 000 | Bruxelles | Bureaux | Mobius I : Q4 2017 / Q1 2020 Mobius II : Q2 2019 / Q2 2021 |
100 % Mobius I 50 % Mobius II |
| Panorama | 58 100 | Bruxelles | Mixte | Q3 2021 / Q1 2027 | 40 % |
| Multi | 45 755 | Bruxelles | Bureaux | Q1 2019 / Q1 2022 | 50 % |
| Lebeau | 42 100 | Bruxelles | Mixte | Q1 2022 / Q1 2025 | 100 % |
| Brouck'R | 41 000 | Bruxelles | Mixte | Q4 2021 / Q1 2025 | 50 % |
| Theodore | 40 000 | Bruxelles | Mixte | Q3 2021 / Q3 2025 | 50 % |
| O'Sea (phase 3) | 33 600 | Ostende | Résidentiel Q2 2022 / Q1 2027 | 100 % | |
| Wonen aan het groen | 32 847 | Tielt | Résidentiel Q3 2022 / Q4 2024 | 100 % | |
| Ilôt Saint-Roch | 31 500 | Nivelles | Résidentiel Q3 2021 / Q3 2023 | 100 % | |
| Ernest (phase 2) | 26 600 | Bruxelles | Mixte | Q3 2017 / Q3 2020 | 50 % |
| Total | 26 000 | Bruxelles | Bureaux | Q4 2022 / Q4 2024 | 100 % |
| O'Sea (phase 2) | 24 000 | Ostende | Mixte | Q3 2019 / Q4 2022 | 100 % |
| Lalys | 23 400 | Astene | Résidentiel Q3 2020 / Q2 2024 | 100 % | |
| Cala | 20 098 | Liège | Bureaux | Q3 2018 / Q4 2020 | 30 % |
| Plateau d'Erpent | 19 297 | Erpent | Résidentiel Q2 2018 / Q4 2022 | 50 % | |
| Commerce 46 | 13 550 | Bruxelles | Bureaux | Q2 2020 / Q3 2022 | 100 % |
| Parc Seny | 13 200 | Bruxelles | Résidentiel Q4 2017 / Q1 2020 | 100 % | |
| Domaine du Fort | 12 739 | Barchon | Résidentiel Q3 2020 / Q2 2025 | 100 % | |
| The Woods | 9 861 | Hoeilaart | Bureaux | Q4 2020 / Q1 2021 | 100 % |
| Les Cinq Sapins | 8 800 | Wavre | Résidentiel Q1 2019 / Q1 2026 | 100 % | |
| Royal Louise | 8 000 | Bruxelles | Résidentiel Q4 2017 / Q1 2021 | 100 % | |
| Greenhill Park | 6 440 | Bruxelles | Résidentiel Q3 2017 / Q2 2020 | 100 % | |
| Crown | 5 500 | Knokke | Résidentiel Q2 2020 / Q4 2022 | 50 % |
TOTAL DU PORTEFEUILLE BELGE (HORS LOTISSEMENT)
8 520 UNITÉS RÉSIDENTIELLES2
290 ha DE STOCK DE LOTISSEMENT
Comme pour les autres promoteurs immobiliers en France, 2020 a été une année difficile pour nous, en raison des retards liés au COVID-19, mais aussi à cause du ralentissement des administrations dû aux élections municipales et à leur report.
En 2020, après l'acquisition de Nafilyan & Partners, la société a changé de nom pour s'appeler désormais Immobel France. Depuis le rachat, les équipes travaillent sur un certain nombre d'initiatives visant à soutenir et à s'approprier leur nouvelle marque. Nous avons introduit de nouveaux processus organisationnels, optimisé et fusionné les méthodes de travail existantes (par exemple, entre les secteurs d'activités résidentielles et de bureaux) et mis en place une nouvelle équipe de direction pour accompagner la mise en œuvre du business plan.
Nous avons reçu un certain nombre de permis de construire pour des projets de bureaux majeurs : Saint-Antoine dans le quartier du Marais, un ancien parking transformé en bureaux modernes, et Montrouge, un projet de bureaux à plusieurs étages sur le périphérique parisien. Immobel France a également obtenu le premier permis de construire de la ZAC d'Aubervilliers Fort pour 280 appartements.
À l'automne, nous avons digitalisé les processus administratifs avec les clients pour rendre les échanges et la signature des contrats plus efficaces. Nous avons également développé un outil numérique (un configurateur) permettant aux clients de choisir leurs éléments de décoration d'intérieur, dont le lancement est prévu en 2021.
223 000 m2
TOTAL DU PORTEFEUILLE FRANÇAIS
5 701 UNITÉS RÉSIDENTIELLES1
| Nom | Superficie (m2 ) |
Situation | Utilisation | Période de construction |
Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|
| Rueil-Malmaison | 28 500 | Rueil Malmaison |
Mixte | Q3 2022 / Q4 2024 |
100 % |
| Aubervilliers Fort Ilot A |
18 084 | Aubervilliers | Résidentiel Q2 2021 / | Q1 2024 | 50 % |
| Le Domaine de Montlhéry |
17 167 | Monthléry | Résidentiel Q4 2016 / | Q1 2019 | 100 % |
| Les Terrasses de la Marne |
13 041 | Vaires-sur Marne |
Résidentiel Q4 2017 / | Q4 2020 | 50 % |
| Golf | 12 995 | Bussy-Saint Georges |
Résidentiel Q4 2021 / | Q4 2023 | 100 % |
| 1 / 27 rue Chateaubriand |
12 570 | Savigny-sur Orge |
Résidentiel Q4 2021 / | Q4 2023 | 100 % |
| Créteil | 10 665 | Créteil | Résidentiel 2022 /2024 | 26 % | |
| Esprit Ville | 9 686 | Chelles | Résidentiel Q3 2018 / | Q3 2021 | 100 % |
| Paris 14 / Montrouge |
9 010 | Paris | Bureaux | Q4 2021 / Q2 2023 |
100 % |
| Ch des Poutils / Route D'Orléans |
8 851 | Monthléry | Résidentiel A déterminer 100 % | ||
| Aubervilliers Fort Ilot B |
8 561 | Aubervilliers | Résidentiel Q4 2021 / | Q4 2023 | 50 % |
| Esprit Verde | 6 949 | Bessancourt | Résidentiel Q1 2020 / | Q4 2022 | 50 % |
| Les Notes Florales | 6 181 | Combs-La-Ville Résidentiel Q4 2017 / | Q4 2020 | 60 % | |
| Le Conti | 6 090 | Le Plessis Trevise |
Résidentiel Q3 2018 / | Q2 2021 | 100 % |
| L'Aquila | 5 879 | La Garenne Colombes |
Résidentiel Q2 2019 / | Q2 2022 | 100 % |
| Les Terrasses du Canal |
5 824 | Aubervilliers | Résidentiel Q4 2018 / | Q2 2021 | 50 % |
| Saint-Antoine | 5 713 | Paris | Mixte | Q3 2021 / Q2 2023 |
100 % |
| Buttes Chaumont / Crimée |
5 420 | Paris | Mixte | Q4 2021 / Q4 2023 |
100 % |
| Angle JJ Rousseau - Tivoli |
5 390 | Houilles | Résidentiel A déterminer 50 % | ||
| Cœur Village | 5 229 | Saint-Arnoult en-Yvelines |
Résidentiel Q2 2017 / | Q3 2020 | 100 % |
| Le Clos Mazarine | 5 193 | Paris | Résidentiel Q2 2021 / | Q2 2023 | 100 % |
| Les Jardins d'Elisabeth |
4 952 | Aubergenville | Résidentiel Q3 2019 / | Q4 2021 | 100 % |
| Richelieu | 4 839 | Richelieu | Bureaux | Q3 2022 / Q3 2024 |
10 % |
| Horizon Nature | 4 806 | Montévrain | Résidentiel Q3 2021 / | Q2 2023 | 100 % |
| Le Fleurilege | 4 685 | Croissy-sur Seine |
Résidentiel Q4 2018 / | Q2 2021 | 46 % |
| Hélios | 4 664 | Drancy | Résidentiel Q1 2019 / | Q4 2021 | 100 % |
| Nom | Superficie (m2 ) |
Situation | Utilisation | Période de construction |
Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|
| Othis | 4 414 | Othis | Résidentiel A déterminer 100 % | ||
| Les Terrasses de l'Orge |
3 849 | Epinay-Sur Orge |
Résidentiel Q3 2020 / Q2 2022 |
50 % | |
| Villa Hurteaux | 3 638 | Franconville | Résidentiel Q4 2017 / Q1 2020 |
90 % | |
| Le Belair | 3 402 | Bezons | Résidentiel Q3 2018 / Q1 2021 |
100 % | |
| Villa Colomba | 3 264 | Charenton-le Pont |
Résidentiel Q2 2018 / Q1 2022 |
51 % | |
| Romainville | 2 975 | Romainville | Résidentiel A déterminer 100 % | ||
| 32 rue Saint Léger | 2 968 | Saint-Germain en-Laye |
Résidentiel Q1 2021 / Q1 2023 |
100 % | |
| Les Terrasses de Montmagny |
2 879 | Montmagny | Résidentiel Q2 2019 / Q2 2022 |
100 % | |
| 11 rue du Murget | 2 772 | Bougival | Résidentiel Q1 2022 / Q1 2024 |
100 % | |
| Villa du Petit Bois | 2 712 | Eaubonne | Résidentiel Q3 2020 / Q2 2022 |
100 % | |
| Bella Sylva | 2 511 | Bois d'Arcy | Résidentiel Q1 2018 / Q1 2020 |
100 % | |
| Le Wilson | 2 039 | Romainville | Résidentiel Q4 2017 / Q1 2020 |
100 % | |
| Cœur Saint Ambroise |
1 674 | Paris | Mixte | Q2 2018 / Q4 2020 |
100 % |
| Carré Royal | 1 323 | Saint-Germain en-Laye |
Résidentiel Q4 2017 / Q1 2020 |
100 % | |
| Cœur Meudon | 1 263 | Meudon | Résidentiel Q3 2018 / Q4 2020 |
100 % |
Voir les fiches projets détaillées sur http://immobelgroup.com/fr/projets-immobiliers
En 2020, l'investissement de bureaux en France s'élevait à EUR 18,274 milliards.
Source : CBRE, au 31 décembre 2020.
Bien que le COVID-19 ait également marqué l'organisation luxembourgeoise, Immobel Luxembourg a profité de cette année pour ajouter un certain nombre d'acquisitions intéressantes au portefeuille, investissant ainsi dans l'avenir.
En mai, nous avons obtenu l'exclusivité pour un nouveau projet de quelque 23 000 m², « cradle to cradle », dans un emplacement de choix à Luxembourg. Le mois suivant, nous avons acquis un projet rue du Canal à Esch-sur-Alzette, pour un bâtiment classé d'environ 6 000 m² que nous allons partiellement rénover, agrandir et réaménager en 73 logements et +/- 300 m² de services.
Nous avons également finalisé l'acquisition du projet River Place à Dommeldange, un programme mixte de +/- 8 000 m² dont l'objectif est la création d'unités de co-living.
En été, nous avons signé une convention sous conditions suspensives dans le cadre d'un partenariat à 50 / 50 avec BPI Real Estate pour la vente de 100 % des parts de deux sociétés détenant plusieurs parcelles de terrain dans le quartier Schoettermarial au Kirchberg (Luxembourg), en vue de développer un projet résidentiel d'environ 22 500 m².
Enfin, en octobre, notre équipe a signé une convention pour l'acquisition de 100 % des parts d'une société propriétaire de Scorpio, un immeuble de bureaux d'environ 3 700 m² au cœur de Gasperich destiné à être entièrement rénové.
Par ailleurs, nous avons bien avancé sur les projets en cours. Les travaux d'assainissement de Polvermillen sont terminés. Infinity Living, notre première tour résidentielle, est presque prête à être livrée à ses 165 habitants. Nous avons également préparé le lancement du projet Nova, situé en plein centre, sur la place de l'Étoile. Ces anciens locaux de bureaux seront entièrement transformés en un immeuble de bureaux moderne.
Voir les fiches projets détaillées sur 1. Source : CBRE, au 31 décembre 2020. http://immobelgroup.com/fr/projets-immobiliers
| Nom | Superficie (m2) |
Situation | Utilisation | Période de construction |
Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|
| Infinity | 33 300 | Luxembourg | Mixte | Working & Shopping : Q4 2017 / Q4 2019 Living : Q4 2017 / Q1 2021 |
100 % |
| Polvermillen | 27 022 | Luxembourg | Mixte | Q3 2022 / Q2 2025 | 100 % |
| Laangfur | 25 500 | Luxembourg | Mixte | Q2 2026 / Q1 2030 | 100 % |
| Kiem | 23 300 | Luxembourg | Mixte | Q3 2022 / Q4 2024 | 70 % |
| Schoettermarial | 22 430 | Luxembourg | Mixte | Q3 2027 / Q3 2029 | 50 % |
| Mamer | 13 800 | Mamer | Résidentiel Q3 2022 / Q2 2024 | 100 % | |
| Livingstone - Lot2a | 13 660 | Luxembourg | Mixte | Q3 2018 / Q1 2021 | 33 % |
| Livingstone - Lot1 | 12 683 | Luxembourg | Mixte | Q3 2020 / Q2 2023 | 33 % |
| Rue de Hollerich | 11 500 | Luxembourg | Mixte | Q4 2023 / Q4 2025 | 100 % |
| Livingstone - Lot2b | 9 697 | Luxembourg | Mixte | Q4 2018 / Q2 2021 | 33 % |
| River Place | 7 891 | Luxembourg | Mixte | Q2 2022 / Q2 2024 | 100 % |
| Canal 44 | 6 234 | Esch-sur Alzette |
Mixte | Q2 2022 / Q2 2024 | 100 % |
| Thomas | 5 567 | Strassen | Bureaux | Q3 2027 / Q1 2029 | 100 % |
| Nova | 4 200 | Luxembourg | Bureaux | Q1 2021 / Q4 2022 | 100 % |
| Scorpio | 3 693 | Luxembourg | Bureaux | Q4 2025 / Q2 2027 | 100 % |
1 826
UNITÉS RÉSIDENTIELLES2 (Y COMPRIS 263 POUR EDEN)
30 120 m2
DE BUREAUX
12 800 m2 DE COMMERCES
Par rapport à d'autres pays où nous déployons nos activités, l'impact du COVID-19 sur les travaux de construction et les activités commerciales a été assez limité en Pologne.
En 2020, nous avons réalisé la première des deux phases de notre projet Granary Island à Gdansk, un exemple typique de l'expertise d'Immobel dans le domaine de la redynamisation des centres-villes. Le projet mixte, comprenant plus de 700 unités résidentielles, une aire de restauration, un espace commercial et deux hôtels, a été récompensé par le prestigieux prix MIPIM dans la catégorie Meilleur Projet Urbain. Le jury a salué la contribution du projet visant à offrir de meilleures conditions de vie, à améliorer l'inclusion sociale, à accroître la croissance économique et à inventer la ville de demain, dans laquelle l'Humain est au centre de tout.
En ce qui concerne la phase 2 de Granary, dont nous avons commencé les travaux de construction en 2020, Immobel Pologne a vendu environ 160 appartements.
La construction de Central Point, une tour de bureaux de 21 étages à Varsovie, est en bonne voie. Nous avons signé les premiers contrats de location en 2020. Les premiers locataires emménageront à l'automne 2021.
| Nom | Superficie (m2) |
Situation | Utilisation | Période de construction | Quote-part Immobel |
|---|---|---|---|---|---|
| Granary Island 75 633 | Gdansk | Mixte | Phase 1: Q1 2017 / Q4 2019 |
90 % | |
| Phase 2: Q4 2020 / Q4 2023 |
|||||
| Central Point | 19 100 | Varsovie | Bureaux | Q2 2018 / Q2 2021 | 50 % |
Voir les fiches projets détaillées sur http://immobelgroup.com/fr/projets-immobiliers
Le volume d'investissement CRE en Pologne était d'environ EUR 5,08 milliards en 2020, dont près de EUR 2,8 milliards investis sur le marché des bureaux.
Source : CBRE, au 31 décembre 2020.
TOTAL DU PORTEFEUILLE POLONAIS
14 000 m2 DE BUREAUX
En Allemagne, nous restons concentrés sur les grandes villes. En 2020, nous avons progressé sur un certain nombre de projets, dans la perspective d'avancées majeures en 2021.
S'agissant de notre projet Eden1 à Francfort, l'équipe a terminé les travaux structurels du bâtiment et enregistre déjà un bon démarrage commercial. Les appartements de cette tour résidentielle à la façade végétalisée sont très appréciés des jeunes cadres de la ville. Fin 2020, nous avions vendu près de la moitié des 263 unités.
http://immobelgroup.com/fr/projets-immobiliers
Voir lA fiche détaillée sur
SUPERFICIE TOTALE : 20 000 m² SITUATION : Francfort UTILISATION : Résidentiel PÉRIODE DE CONSTRUCTION : Q3 2019 / Q1 2022 QUOTE-PART IMMOBEL : 90 %
Les travaux de conception pour l'hôtel cinq étoiles et les unités résidentielles (villas, maisons mitoyennes et appartements) du projet Four Seasons à Marbella sont terminés et donnent une idée concrète de ce que la station offrira à ses habitants. Immobel Espagne attend les permis de construire pour le projet. Le début de la construction est prévu pour le deuxième trimestre 2022.
MARBELLA RESORT SURFACE DE CONSTRUCTION : 78 000 m² SITUATION : Marbella UTILISATION : Leisure PÉRIODE DE CONSTRUCTION : Q2 2022 / Q4 2025 QUOTE-PART IMMOBEL : 50 %
Voir lA fiche détaillée sur http://immobelgroup.com/fr/projets-immobiliers
Le marché résidentiel en région bruxelloise connaît un boom depuis quelque temps. Une démographie favorable et une réponse lente aux besoins en logement ont contribué à cette tendance régulière. À l'instar des prix de vente, les loyers sont en hausse sur le long terme en Région bruxelloise. Ils se sont quelque peu stabilisés vers 2011, mais ont montré dernièrement des signes d'augmentation. La diversité des types d'unités est en hausse, notamment le co-logement, les investisseurs institutionnels s'intéressant de plus en plus au potentiel locatif de l'immobilier résidentiel bruxellois. Les nouveaux développements peuvent se vendre jusqu'à 6 000 €/m2, voire plus encore pour les biens de luxe.
La Belgique comptait 11,492 millions d'habitants au 1er janvier 2020. Cette augmentation de 0,54 % par rapport à l'année précédente suit une tendance à la hausse régulière de la démographie dont la moyenne annuelle était de 0,59 % au cours de la dernière décennie. La Région bruxelloise a, de loin, connu la croissance la plus rapide des trois régions, avec une croissance annuelle moyenne de 1,1 % contre 0,59 % en Flandre et 0,41 % en Wallonie au cours de la dernière décennie. Le Bureau fédéral du Plan prévoit une croissance de 50 000 (0,44 %) par an, ralentissant progressivement pour atteindre les 30 000 (0,22 %). Bien que plus lente que durant les années frénétiques du milieu des années 2000, cette prévision reste positive. L'évolution au cours de l'année 2020 constitue une exception majeure aux tendances passées. Une révision des prévisions intervenue cet été prévoit un changement de 0,15 % seulement (16 900), dans la mesure où la pandémie de COVID-19 a fortement entravé les mouvements internationaux.
La Belgique comptait 4,989 millions de ménages privés au 1er janvier 2020. Ce nombre a augmenté d'environ 0,7 % en un an, soit de 31 700 unités, pour atteindre un total de 4,989 millions. Cela donne une moyenne de 2,3 personnes par ménage. Le Bureau fédéral du Plan prévoit également l'apparition de nouveaux ménages. La tendance globale suit celle de la population. La croissance devrait être forte au début des années 2020 avant de ralentir tout en restant solide. Concernant les types de ménages, les foyers d'une personne continueront à mener l'expansion, tandis que le nombre de cohabitants avec et sans enfants et de parents célibataires augmentera. Le nombre de ménages mariés et avec enfants continuera de décliner, tandis que les personnes mariées sans enfants renvoient une image contrastée, même si leur nombre finira lui aussi par diminuer.
La Belgique comptait 5,577 millions de logements en 2020. L'année dernière, le nombre de logements a augmenté de 62 684. La Région bruxelloise et la Flandre ont enregistré la plus forte hausse d'activité de développement. Les développements neufs, dominés par les appartements, interviennent souvent au détriment des maisons traditionnelles, car l'espace disponible se raréfie, notamment en milieu urbain. À Bruxelles, 8191 nouveaux appartements ont été achevés en 2020.
Les prix médians du logement en Belgique ont suivi une tendance stable à la hausse. En 2020, le prix des maisons a continué de grimper pour atteindre un prix médian de 250 000 euros au troisième trimestre, ce qui représente la valeur la plus élevée atteinte à ce jour. Le prix médian des appartements a augmenté, le montant de la transaction s'établissant à 205 000 euros au troisième trimestre 2020. La Région de Bruxelles-Capitale est la région la plus chère, avec des prix médians pour des maisons et des appartements de respectivement 450 000 euros et 230 000 euros au troisième trimestre 2020.
Les constructions neuves sont généralement plus petites et de meilleure qualité que les unités existantes. Les prix de sortie des appartements neufs traditionnels à Bruxelles varient de 2500 €/m² côté ouest de la région à 6000 €/m² dans le centre-ville et le corridor Louise, avec des chiffres encore plus élevés pour les projets luxueux. À Anvers, les valeurs de sortie vont de 2 500 €/m² à 4 000 €/m², voire à plus de 5 000 €/m² dans certaines nouvelles tours. À Gand, les nouveaux appartements du centre-ville sont commercialisés à 5 000 €/m².
En 2020, la prise d'occupation des bureaux à Bruxelles était faible, avec un total de 272 000 m², ce qui représente une baisse de 50 % par rapport à l'année précédente. La faiblesse de la demande est principalement due à l'incertitude actuelle liée à la pandémie mondiale de COVID-19. Même s'il est encore trop tôt pour tirer des conclusions définitives sur l'impact de la crise, les occupants réévaluent leurs stratégies immobilières. Dans l'ensemble, les marchés de quartier d'affaires et les espaces de catégorie A continuent d'attirer la demande.
Malgré les difficultés du marché dues à la pandémie, la prise d'occupation des bureaux à l'échelle régionale était élevée en 2020 avec 311 000 m², 2020 étant la cinquième année consécutive à enregistrer une prise d'occupation supérieure à 300 000 m². Les marchés wallons se sont particulièrement bien portés, puisqu'ils représentent près de la moitié de la prise d'occupation régionale générée par les nombreuses transactions de prélocation dans le secteur public national. À Namur, notamment, la prise d'occupation a enregistré un record de 80 600 m². Les marchés flamands, et plus particulièrement à Anvers et à Gand, ont affiché de belles performances, avec respectivement 74 891 et 38 700 m² de prise d'occupation. Néanmoins, la demande dans les régions flamandes a pâti en 2020 du manque d'espace de qualité disponible.
Fait inhabituel, la demande de bureaux a été plus élevée en 2020 sur les marchés régionaux que sur le marché bruxellois, avec respectivement 311 000 et 272 300 m². En 2020, la prise d'occupation de bureaux en Belgique a atteint au total 583 300 m². Ce résultat modéré s'explique en partie par le fait que de nombreux locataires ont reporté leurs plans d'occupation à long terme et privilégié d'autres solutions (immédiates), dans un contexte où ils doivent faire face aux restrictions liées au COVID-19 et gérer les conséquences à long terme pour leur entreprise. Le risque lié au coworking mis en lumière durant la crise sanitaire a conduit à des transactions plus modestes et à la diversification des opérateurs.
Avec 7,57 %, le taux de vacance moyen sur le marché bruxellois est en légère hausse par rapport à l'année précédente. Néanmoins, les vides sur les marchés des quartiers d'affaires restent serrés, surtout compte tenu des retards de construction en 2020. Sur les marchés régionaux, on déplore un manque chronique d'espaces de qualité disponibles. Les projets spéculatifs ont atteint un taux d'occupation stabilisé et le pipeline immédiat est faible. Ces nouveaux développements spéculatifs limités et une demande forte ont exercé une pression à la baisse sur le parc existant. Les grands marchés wallons tels que Namur et Liège sont confrontés à des contraintes encore plus importantes, avec des espaces de qualité disponibles extrêmement limités et presque aucun nouveau développement spéculatif pour soulager cette pression, ce qui maintient la vacance à un niveau faible. Les espaces de catégorie A facilement disponibles sont limités sur tous les sous-marchés.
Après rééquilibrage, la surface de bureaux achevés à Bruxelles se chiffrait à 180 000 m² en 2020, certains projets étant repoussés à 2021 et 2022. Avec plus de 450 000 m², Bruxelles présente un pipeline de développement solide à l'horizon 2021, même si plus de 64 % de cette surface sont déjà pris en compte. Les projets les plus grands sont prévus dans le quartier Nord et le centre, le marché cherchant à se réinventer vis-à-vis de l'occupant moderne. Dans les régions, un important pipeline de projets a été constitué, notamment sur des marchés comme Anvers et Gand. Cependant, sur certains marchés régionaux plus petits, les promoteurs hésitent encore à prendre des risques, Malines étant le meilleur exemple. Et avec l'incertitude supplémentaire liée à la crise de coronavirus, le financement de grands projets devrait devenir plus compliqué, ce qui limitera davantage l'offre future, notamment sur ces marchés.
Le montant des loyers des emplacements de qualité sur le marché bruxellois est resté à 315 €/m2/an en 2020. De solides prélocations ont fait grimper ce type de loyer à 280 €/m²/an dans le quartier Nord et à 275 €/m²/an au centre-ville. Les marchés régionaux bénéficiant de nouvelles constructions audacieuses connaissent de nouveaux pics en matière de locations. Les loyers des emplacements de qualité ont légèrement augmenté à 160 €/m²/an à Gand et à 155 €/m²/an à Malines. En Wallonie, ces mêmes loyers ont augmenté pour atteindre 165 €/m²/an. Les loyers des emplacements de qualité à Anvers et à Liège sont restés inchangés, respectivement à 170 €/m²/an et à 160 €/m²/an. Une augmentation des loyers des emplacements de qualité est constatée dans les quartiers avec peu de projets de création de nouveaux espaces.
En 2020, les investisseurs ont conclu des transactions CRE en Belgique pour plus de 6 milliards d'euros. Il s'agit d'une hausse de 20 % par rapport à l'année précédente et de l'un des volumes d'investissement les plus élevés enregistrés sur le marché immobilier belge, la Belgique ayant surperformé sur la plupart des marchés européens. Les bureaux bruxellois représentaient 50 % du volume total, un pourcentage qui cadre avec l'évolution historique, bien qu'il soit élevé en termes de volume à près de 3 milliards d'euros. Même si des investisseurs opportunistes ont conclu des opérations à haut rendement, les propriétés principales ont dominé l'intérêt. Les investisseurs belges et étrangers représentaient chacun environ 50 % du capital total investi. Dans l'ensemble, les rendements primaires des bureaux pour les locations standard s'élèvent actuellement à 3,75 % à la suite d'une offre forte sur les biens de qualité dans les quartiers d'affaires.
Statistiques clés : 7,57 % de taux de vacance à Bruxelles ; 315 euros/m²/an pour les loyers prime ; 3,75 % de rendement primaire pour les locations standard
Sources : CBRE
Le parc de logements belge divisé en régions se répartit comme suit : 58 % en Flandre, 36 % en Wallonie et 6 % à Bruxelles. Compte tenu de la taille et de la densité des régions, la part des appartements sur le total du parc est de 59 % en Flandre, 19 % en Wallonie et 22 % à Bruxelles. La part des appartements sur le total du parc immobilier belge est passée de 19 % en 2001 à 27 % en 2020, au détriment, dans une certaine mesure, des logements mitoyens.
Les statistiques concernant les permis de bâtir sont disponibles pour l'année 2020 jusqu'en septembre. En Belgique, un total de 62 030 permis ont été délivrés pour de nouvelles unités durant cette période ; il s'agit plus spécifiquement de 40 399 permis pour des maisons et de 21 631 pour des appartements. C'est une baisse de 9 % pour les appartements et de 3 % pour les maisons par rapport à la même période en 2019.
Le SPF Économie ne communique plus les prix des terrains à bâtir. Il reste peu de parcelles vacantes et constructibles à Bruxelles. Par conséquent, les développements impliquent généralement la démolition/conversion de bâtiments existants pour un usage alternatif tel que le résidentiel. Au cours de la dernière année, nous avons constaté une augmentation des ventes de terrains avec permis ainsi qu'une hausse des prix des terrains avec permis d'urbanisme. Ces incidences peuvent être supérieures à 2500 €/m² pour les endroits les plus convoités présentant des valeurs de sortie élevées, comme le Châtelain, le Sablon ou l'avenue de Tervueren. Les terrains et bâtiments plus anciens à aménager sans permis d'urbanisme ont des valeurs proches de 1500 €/m². Sur d'autres sous-marchés, comme les zones décentralisées, ce chiffre est plus proche de 700 à 1000 €/m2.
Statistiques clés : 2,3 personnes par ménage en Belgique ; 62 684 nouveaux logements nets achevés en Belgique au 1er janvier 2020.
Sources : SPF Économie, IBSA, CBRE, Bureau fédéral du Plan
Au 1er janvier 2020, la France comptait 67 millions d'habitants. Ce chiffre représente une variation de 0,13 % par rapport à l'année précédente et une modération du rythme de croissance qui s'établissait en moyenne à 0,37 % par an sur la dernière décennie. Comme les années précédentes, le solde naturel net, qui est le principal facteur démographique, est supérieur à 140 000 habitants.
En France métropolitaine, les prix de l'immobilier résidentiel ont progressé de 5,0 % au T3 2020 (par rapport à l'année précédente). L'appréciation des logements d'occasion a dépassé celle des logements neufs de 5,2 % contre 2,5 % sur la même période. Paris a connu une hausse des prix plus soutenue malgré la baisse de l'activité transactionnelle liée aux mesures de confinement. Les prix ont dépassé les 10 860 €/m² en octobre pour les appartements d'occasion, soit une augmentation annuelle de plus de 6 %. Le rythme de cette croissance a toutefois ralenti au cours de l'année 2020. La hausse des loyers a été plus modérée. Au T3 2020, les loyers du secteur privé dans le Grand Paris ont augmenté de 0,8 % par rapport à l'année précédente, alors que les loyers du secteur public ont reculé de 0,6 %. Avec 34,5 €/m²/mois, les loyers des emplacements de qualité sont restés stables en 2020.
Hors de Paris, les prix des appartements d'occasion se sont mieux maintenus que dans la capitale, en particulier dans les centresvilles. Les grandes villes ont affiché une hausse des prix de 6,7 % (T3 2020 par rapport à l'année précédente), alors que les centresvilles ont connu une croissance moyenne de 7,8 % sur les 12 derniers mois. Lyon a ouvert la voie avec une hausse de 11,5 % à un prix moyen de 4969 €/m², s'imposant ainsi comme la ville la plus chère en région. Bordeaux et Nice comptent également des prix moyens élevés de respectivement 4446 €/m² et 4422 €/m² pour les appartements. Si les prix ont augmenté plus vite qu'à Paris, les loyers ont progressé plus lentement. Les loyers du secteur privé ont augmenté de 0,6 %, tandis que ceux du secteur social ont reculé de 0,7 % au T3 2020 (par rapport à l'année précédente). En 2020, les loyers des emplacements de qualité sont restés stables à Lyon avec 16,5 €/m²/mois.
Début 2020, le parc de logements français était estimé à 37 millions d'unités, dont 81,7 % de résidences principales, 9,9 % de résidences secondaires/occasionnelles et 8,4 % de vacance. Paris abrite 4,734 millions de ces logements. Depuis 30 ans, le parc total croît de 1,1 % par an, soit à un rythme plus rapide que la croissance démographique générale mais plus proche de l'expansion des ménages. Selon Eurostat, 64 % de la population possède son logement, et 36 % des individus sont locataires. Globalement, ces chiffres sont très similaires à la moyenne de la zone euro.
Le confinement lié à la pandémie a pesé sur la construction et l'octroi de permis en France. Les permis au 3e trimestre ont reculé de 16 % à 270 700 par rapport à la même période en 2019. Cela dit, les autorisations ont été plus nombreuses en septembre que durant le reste de l'année 2020, ce qui indique que le marché montre des signes d'amélioration. Le ralentissement du premier semestre de l'année se traduit aussi dans les offres et réservations de constructions neuves. Les offres ont enregistré les chiffres les plus faibles (37 961) en plus de dix ans, et les ventes ont reculé de 42 % au T2 par rapport à l'année précédente. En raison de la crise, les annulations ont été particulièrement nombreuses. Afin de contrôler les stocks, les promoteurs se sont tournés vers la location et d'autres options pour plus de 6000 biens destinés à la vente. Néanmoins, les prix des constructions neuves ont augmenté de 2,5 % au T3 par rapport à l'année précédente.
Statistiques clés : hausse des prix résidentiels de 5,0 % en France au 3e trimestre par rapport à l'année précédente ; prix moyen de 10 860 €/m² pour un appartement d'occasion à Paris ; les grands centres-villes régionaux ont vu le prix des appartements augmenter de 7,8 % au 3e trimestre par rapport à l'année précédente Sources : CBRE, Eurostat, INSEE, BTSLC, SDES
Le marché parisien des bureaux est l'un des plus dynamiques d'Europe. Avec 58,78 millions de m² fin 2020, le parc a progressé de 439 000 unités au cours de l'année (0,75 %).
En 2020, la pandémie de COVID-19 a pesé sur l'activité des bureaux à Paris et dans toute la France. La prise d'occupation en Île-de-France était de 1,32 million de m², ce qui représente une baisse de 45 % par rapport à 2019. Les occupants des principaux marchés ont suivi la tendance à renégocier l'espace actuel et à retarder la prise de décision jusqu'à ce qu'une plus grande clarté revienne sur le marché et que les stratégies immobilières puissent être revues. C'est le segment des grandes surfaces (> 5000 m²) qui a le plus souffert, tandis que les espaces inférieurs à 5 000 m² ont été plus résilients. En chiffres bruts, La Défense a connu une activité de prise d'occupation accrue et constitue le seul sous-marché parisien à s'être comporté de la sorte.
La vacance a augmenté en raison de la baisse d'activité et de la réalisation de grands projets. Pour autant, la vacance francilienne était faible fin 2020 à 6,3 %. Avec environ 4 %, les disponibilités dans le centre de Paris sont plus faibles (Paris Centre Ouest), tandis que celles de la Défense (10,7 %) et du Croissant Ouest (10,7 %) sont plus élevées.
Malgré l'incertitude sur les marchés de bureaux, les loyers des emplacements de qualité continuent de grimper au regard de la qualité des nouveaux projets et de la demande d'espaces de qualité bien situés. Le quartier d'affaires a enregistré une hausse de 6 % à 930 €/m²/an par rapport à l'année précédente. Les projets au sud de Paris ont connu une augmentation encore plus importante de 18 % pour atteindre 900 €/m²/an. Les loyers des emplacements de qualité de La Défense reculent légèrement à 530 €/m²/an.
Si Paris reste la destination la plus plébiscitée, les marchés régionaux offrent de vastes espaces pour des valeurs locatives plus faibles. Les marchés de Lyon (le plus grand), Lille, Toulouse, Marseille et Bordeaux comptent au total 22 millions de m². Toutefois, ces marchés n'ont pas échappé à l'incertitude liée à la pandémie, les prises d'occupation ayant reculé de 46 % en 2020 à 603 000 m². L'évolution de la vacance est contrastée selon les marchés et les loyers des emplacements de qualité se portent bien, Lille et Toulouse enregistrant de légères hausses.
Durant les premiers mois de la pandémie, on a enregistré un gel des marchés d'investissement en raison de l'incertitude et des restrictions de déplacement liées au confinement. Les transactions se sont poursuivies, chacun ayant appris progressivement à travailler dans les limites imposées. Ainsi, l'investissement total de CRE en France en 2020 s'élevait à 28,98 milliards d'euros, ce qui représente une baisse de 38 % par rapport à l'année précédente. Les bureaux constituaient 63 % de cette activité, soit un montant de 18,274 milliards d'euros. L'investissement dans les bureaux parisiens était précisément de 15,74 milliards d'euros, soit 86 % de l'investissement total des bureaux en France, ce qui cadre avec l'activité récente.
En termes de prix, l'écart de rendement entre les marchés centraux et périphériques s'est creusé en 2020. Les marchés centraux ont subi une légère compression des rendements de 5 à 15 pb, tandis que ceux de la périphérie ont vu leurs rendements augmenter de 25 à 50 pb. Plusieurs facteurs influencent cette évolution, notamment la sécurité relative des actifs de bureaux au centre de Paris et l'augmentation du risque perçu par les banques et les investisseurs pour d'autres marchés ou classes de bureaux.
Statistiques clés : 1,32 million de m² de bureaux en Île-de-France ; 3,7 % de vacance dans le quartier d'affaires ; 930 €/m²/an de loyer des biens de qualité ; 15,74 milliards d'euros investis dans des bureaux parisiens Sources : CBRE
Le Luxembourg reste l'un des pays d'Europe à la croissance la plus rapide. Au 1er janvier 2020, la population du Grand-Duché était de 626 108 habitants, ce qui constitue une hausse de 2,0 % par rapport à l'année précédente. Cela correspond à la moyenne de 2,15 % des cinq dernières années. Avec 47,4 %, les étrangers représentent une part importante de la population, toutefois en léger recul ces deux dernières années.
Le marché résidentiel luxembourgeois continue d'afficher de bonnes performances, soutenu par une forte croissance démographique, une économie solide et des taux d'intérêt toujours bas. L'offre peine toutefois à suivre le rythme de l'expansion démographique, poussant les prix à la hausse et la population aux revenus plus modérés vers la périphérie de la ville. Les prix moyens des appartements au T3 2020 étaient de 583 072 €, ce qui correspond à une hausse de 10,2 % par rapport à l'année précédente. En termes relatifs, cela représente 7 363 €/m², soit une hausse de 10,6 % par rapport à l'année précédente. Le nombre de transactions a diminué au cours des trois premiers trimestres de l'année en raison du confinement et des restrictions de déplacement. Sur cette période, on comptabilise 4 624 transactions pour des appartements, soit 13,5 % de moins que sur la même période l'année précédente. La valeur totale des transactions a toutefois augmenté.
Au 1er janvier 2020, la ville de Luxembourg comptait 122 273 habitants, ce qui correspond à une croissance de 2,6 %. La demande de logements est élevée, soutenue par la forte croissance démographique qui occupe une place centrale dans l'économie du Grand-Duché, et par des taux d'intérêt toujours bas dans l'ensemble. Les prix moyens des transactions pour les appartements existants sont de 9 900 €/m², tandis que le niveau de prix le plus élevé pour ce genre de biens peut dépasser les 13 000 €/m². Les appartements neufs coûtent en moyenne 11 500 €/m², le niveau de prix le plus élevé atteignant 14 000 €/m².
Alors que la ville devient chère et très peuplée, les gens se tournent de plus en plus vers les zones décentralisées et périphériques pour des valeurs plus accommodantes. Des développements de luxe sont en cours pour les personnes toujours en quête d'un certain confort, pour lequel il est courant de devoir débourser entre 5 000 et 7 000 €/m². Les nouveaux projets peuvent être vendus à des prix supérieurs à 8 000 €/m².
De nouvelles réglementations sur les baux sont actuellement débattues au Parlement pour renforcer les droits des locataires, en particulier ceux des personnes aux revenus bas et moyens qui pâtissent le plus financièrement du coût élevé du logement. Parallèlement, les loyers continuent d'augmenter. Pour l'année précédant le deuxième trimestre 2020, le loyer moyen demandé au Luxembourg était de 1 550 €/mois, soit 29,4 €/m². En termes relatifs, la ville de Luxembourg affiche les loyers les plus élevés avec 34,5 €/m², suivie par Leudelange (33,7 €/m²) et Mamer (30,5 €/m²).
Les transactions pour des appartements neufs récents au Luxembourg coûtent en moyenne quelque 15 % de plus que pour les biens existants, atteignant 7 900 €/m² ou un prix de 628 400 €. Vu de plus près, c'est Bertrange qui, durant la période d'octobre 2019 à septembre 2020, enregistrait les prix de transaction moyens les plus élevés pour des appartements neufs avec 11 001 €/m², la fourchette de prix variant entre 8 600 et 15 300 €/m².
Au cours des six premiers mois de l'année, le nombre de permis de construire pour des appartements neufs était en recul de 8,8 % par rapport à l'année précédente. Toutes les régions n'ont pas connu une évolution égale des permis. La ville de Luxembourg a enregistré une hausse de 72 %, tandis que les cantons du Nord et de l'Ouest ont enregistré une baisse de près de 34 %.
Statistiques clés : 58 3 072 € de prix moyen pour les appartements au T3 2020 ; augmentation de 72 % du nombre de permis pour des résidences à logements multiples dans la ville de Luxembourg au S1 2020 ; le niveau de prix le plus élevé pour des appartements dans la ville de Luxembourg peut atteindre 13 000 €/m².
Sources : Statec, LISER, Observatoire de l'Habitat
Malgré une grande anxiété et beaucoup d'interrogations, 2020 reste une très bonne année pour le marché des bureaux. Deux quartiers de la ville ont particulièrement surperformé en termes de prise d'occupation – le Kirchberg et la Gare – car ils ont profité de l'activité importante des institutions gouvernementales et européennes, avec la prélocation de la troisième extension de la Banque européenne d'investissement (65 000 m²) au Kirchberg et de la Caisse nationale de santé (50 000 m²) dans le quartier de la Gare.
Le quartier de la Cloche d'or connaît également une activité intense et diversifiée, qu'il s'agisse d'opérations de location ou d'investissement, notamment dans la nouvelle zone de développement Extensa Cloche d'or avec les bâtiments Bijou, Kocklescheuer et Darwin II entièrement préloués dans l'année.
Leudelange et Belval ont été le centre de nombreuses activités en 2020. Leudelange a connu une forte activité de location dans les bâtiments récemment livrés comme W4 et Altitude où Northern Trust a pris en location de l'espace supplémentaire (6600 m²). Des prélocations ont par ailleurs été effectuées dans le cadre du projet de co-développement Wooden IKO/BPI (Baloise) et pour un bloc du projet Urbaterre Promobe (Bonn Steichen Partners). Deux transactions majeures ont été conclues à Belval : Deloitte occupe désormais 10 000 m² dans le bâtiment Terres Rouges, et l'État luxembourgeois a pris en prélocation 10 000 m² dans le projet Twist.
Des quartiers comme l'aéroport et Hamm ont enregistré une bonne absorption des surfaces vacantes, l'État luxembourgeois prenant 16 000 m² du bâtiment Ikaros dans le quartier de l'aéroport. Ailleurs, Bertrange a connu une hausse d'activité en 2020, principalement en raison de la conclusion de transactions locatives dans le complexe Atrium Business Park.
Globalement, l'État luxembourgeois s'est montré très actif dans les quartiers périphériques comme Belval, Leudelange et Strassen.
Malgré l'arrêt brutal de l'activité transactionnelle lors du premier confinement, un plus grand nombre de transactions ont été conclues cette année pour un total de près de 350 000 m². Plus de la moitié représente des opérations de prélocation, comme c'est le cas pour le nouveau siège de la CNS dans le quartier de la Gare avec 50 000 m² ou la dernière extension de la BEI avec 65 000 m², déjà comptabilisés à l'achèvement du bâtiment.
Cette année a été marquée par un rééquilibrage des intérêts entre la ville de Luxembourg et la périphérie. Alors que l'activité a été ralentie dans la ville de Luxembourg en raison du manque de place disponible, les marchés périphériques gagnent en crédibilité auprès des occupants au fur et à mesure de leur développement. Offrir un environnement de travail attractif à ses collaborateurs deviendra essentiel, non seulement en termes de mobilité, mais aussi de bien-être et de services.
Le gouvernement et les institutions européennes ont été les plus performants en 2020 et ont enregistré respectivement 101 000 m² et 82 000 m² de prise d'occupation.
Selon les dernières données disponibles, environ 140 000 m² de bureaux étaient considérés comme vacants au T3 sur un parc totalisant 4,40 millions de m², ce qui ramène le taux de vacance à un très faible 3,2 % au terme du troisième trimestre. Les zones urbaines restent bien occupées : le taux de vacance est inférieur à 2 % dans le quartier d'affaires, le Kirchberg et le quartier de la Gare. Certains marchés en dehors de la ville ont connu des baisses majeures, Bertrange passant par exemple de 18 % en 2019 à 8 % en 2020, ou Hamm de 19 à 6 %, et Belval en recul plus significatif encore de 4 à 1 %. Pour la première fois, les taux de vacance dans tous les quartiers sont inférieurs à 10 %.
La pandémie n'a pas retardé les chantiers de façon significative, puisque 92 000 m² de bureaux ont été livrés en 2020. En fonction de l'extension KAD 2 du Parlement européen, le pipeline 2021 variera entre 125 000 et 295 000 m². Globalement, les projets sont diversifiés tant en termes de taille que de marchés.
La solidité du marché locatif et la dynamique de l'offre et de la demande sont telles que les valeurs locatives bénéficient d'un bon soutien. Compte tenu du dynamisme du marché global, les loyers des emplacements de qualité au Luxembourg sont passés de 50 à 52 €/m²/mois (HT) dans le quartier d'affaires, de 30 à 35 €/m²/mois à la Cloche d'Or et de 39 à 42 €/m²/mois au Kirchberg. Les loyers moyens dans les quartiers urbains s'élèvent à 38 €/m²/mois, tandis que la moyenne en périphérie est de 23 €/m²/mois.
Avec un volume d'investissement d'un peu plus de 1,6 milliard d'euros et l'arrivée de nouveaux investisseurs institutionnels, le Luxembourg confirme son statut de marché attractif pour ce type d'investisseurs. Le volume d'investissement a été exceptionnel au T1 et s'est redressé au T4 après deux trimestres plus faibles.
Le quartier de la Cloche d'Or, toujours en plein développement, s'est concentré sur son propre tiers du volume investi, soit 500 millions d'euros. Il fait désormais partie des quartiers institutionnels, tout comme le quartier d'affaires, le quartier de la Gare et le Kirchberg.
Statistiques clés : 3,4 % de taux de vacance au T3 2020 ; loyers des biens de qualité de 52 €/m²/mois ; rendement primaire d'investissement de 3,40 %
Sources : CBRE
Le marché du logement polonais affichait des chiffres globalement positifs en 2020 malgré les complications dues à la pandémie de COVID-19 et une croissance démographique limitée. La construction a continué sur sa lancée en 2020, augmentant de 6 % (en novembre par rapport à l'année précédente) à 196 000 unités, dont 127 300 construites par des promoteurs et 65 700 par des investisseurs privés. En 2020, les mises en chantier et les permis de construire ont toutefois baissé en raison des mesures de confinement.
Les prix de l'immobilier en 2020 ont connu l'une des hausses les plus rapides d'Europe. Tout au long du T3 2020, les prix de vente moyens ont augmenté de 14 % par rapport à l'année précédente, soutenus par des taux d'intérêt bas, l'augmentation des coûts de construction et des salaires en hausse. Le prix de vente moyen d'un appartement était de 4 987 PLN/m² au T3, en léger recul par rapport au prix record du T2 de 5 000 PLN/m².
Les dynamiques contrastées liées à la pandémie ont entraîné des divergences de prix sur les marchés primaire et secondaire de Varsovie et d'autres grandes villes. À Varsovie, le marché primaire a enregistré un fort écart entre les offres et ventes d'appartements de près de 1 300 PLN/m² au T2, corrigé au T3. Le marché secondaire a, quant à lui, connu l'effet inverse. Les promoteurs semblent également stabiliser les prix demandés, alors que les investisseurs privés se montrent un peu plus agressifs dans leur approche commerciale. Néanmoins, les prix sur les deux marchés de Varsovie affichaient jusqu'au T3 2020 des prix en hausse par rapport à 2019.
L'activité commerciale du T3 a progressé par rapport au trimestre précédent. Sur les principaux marchés polonais, les ventes ont doublé par rapport au T2. Ainsi, le nombre de ventes nettes d'appartements à Varsovie s'élève à 4 603 unités.
Le marché résidentiel polonais est toujours dominé par les propriétaires privés. Plus de 84 % des occupants sont propriétaires de leur logement, ce qui est bien au-dessus de la moyenne européenne. Les loyers des emplacements de qualité dans les résidences multifamiliales sont les plus élevés à Varsovie avec 18,2 €/m²/mois, devant Wroclaw (16,2 €/m²/mois), Gdansk (14,8 €/m²/mois) et Cracovie (14,2 €/m²/mois). L'évolution des loyers des emplacements de qualité est toutefois contrastée : Varsovie a connu une baisse de 6,8 % par rapport à l'année précédente, tandis que Wroclaw a enregistré une hausse de 11,8 %. Une récente enquête de CBRE montre que près des deux tiers des locataires louent leur logement parce qu'ils ne peuvent pas se permettre d'acheter un appartement. Par conséquent, le facteur le plus important lors du choix d'un logement à louer est le prix locatif (pour 51 % des répondants) et la localisation (43 % des répondants).
Sources : Banque Nationale de Pologne (NBP), Statistiques centrales Pologne, CBRE, Eurostat
Le marché de l'immobilier de bureaux à Varsovie est de loin le plus important de Pologne, représentant la moitié du parc national de bureaux avec 5,8 millions de m². 23 4 000 m² supplémentaires de bureaux ont été ajoutés au parc existant au cours du T3 2020, dont environ 85 % sur les marchés centraux. 650 000 m² supplémentaires sont en construction, également concentrés dans le quartier d'affaires.
L'activité de location à Varsovie est dominée par les sociétés financières, les services aux entreprises et les sociétés technologiques. Cependant, la pandémie a pesé sur l'activité en 2020. La demande de bureaux à Varsovie totalisait 448 000 m² au T3 2020, soit une baisse de 35 % par rapport à la même période l'année précédente. La demande (hors renégociations) a atteint 293 000 m². La prélocation a été forte au premier semestre avant de diminuer, surtout au T3.
La vacance a augmenté au cours des derniers trimestres, principalement en raison de nouvelles livraisons prélouées à 66 % d'occupation en moyenne. Comme la plupart des développements ont eu lieu dans le quartier d'affaires, c'est là que l'augmentation de la vacance est la plus notable. À la fin du T3, 559 000 m² de surface étaient immédiatement disponibles, ce qui se traduit par un taux de vacance de 9,6 % sur le marché de Varsovie.
Les loyers faciaux sont restés stables dans un contexte de turbulences sur le marché. Les loyers des emplacements de qualité pour les meilleurs espaces de bureau dans le quartier d'affaires de Varsovie s'élèvent à 25 €/m²/mois, contre 15,50 €/m²/mois en dehors de ce quartier. Dans le contexte actuel, certains propriétaires ont dû faire preuve de plus de flexibilité dans leur approche locative en offrant des incitations plus généreuses aux locataires.
Les marchés des bureaux régionaux polonais continuent de se développer et offrent de nouveaux espaces attractifs. Au T3, le parc des huit plus grands marchés s'est élargi de 345 000 m² pour atteindre plus de 5,7 millions de m².
Au premier semestre 2020, le chiffre record de 334 800 m² de contrats signés a été atteint, notamment grâce à la forte activité du T1 et aux transactions en cours. Le T3 a enregistré 126 500 m² supplémentaires de nouveaux baux sur les huit plus grands marchés régionaux. Si cette activité est supérieure de quelque 10 % à celle du trimestre précédent, elle représente près d'un tiers de moins qu'au T3 de l'année précédente. Néanmoins, certains marchés ont enregistré de bonnes performances en termes d'activité locative comme Krakow Lodz et TriCity. Le secteur informatique a été le plus actif, notamment à Cracovie. Au deuxième trimestre, lorsque les conséquences de la pandémie se sont précisées, les renégociations ont repris et les prélocations ont diminué.
Le taux de vacance sur les marchés régionaux est reparti à la hausse au 3e trimestre 2020 pour s'établir à 11,8 %, un record depuis 2010. Le taux de vacance a toutefois été influencé par la réalisation de grands projets avec un taux d'occupation moyen de 45 %. Les propriétaires de nouveaux bâtiments et d'autres actuellement en construction offrent certains aménagements intérieurs tout en maintenant les loyers faciaux. Plus généralement, les loyers prime ont bien résisté. Katowice et Cracovie ont enregistré de légères baisses au T3, tandis qu'à Lublin, Poznan et Wroclaw, on a noté des hausses de loyers des emplacements de qualité depuis le début de l'année.
La Pologne est l'un des principaux marchés d'investissement d'Europe centrale, représentant ces dernières années 40 % de ce marché par an.
En 2020, l'investissement commercial immobilier en Pologne s'élevait à 5,08 milliards d'euros, ce qui représente une baisse de 34 % par rapport à l'année précédente. Malgré une baisse notable, il s'agit toujours du troisième volume le plus élevé des 14 dernières années. L'industrie et la logistique ont été les classes d'actifs les plus plébiscitées, suivies par les bureaux avec près de 2 milliards d'euros. Varsovie est la destination privilégiée par la grande majorité des investisseurs dans le secteur des bureaux.
Selon le premier rapport de l'Office fédéral de la Statistique (Destatis), environ 83,2 millions de personnes vivaient en Allemagne fin 2020. En raison d'une immigration nette plus faible, d'une mortalité plus élevée et d'un nombre de naissances légèrement en recul par rapport à l'année précédente, la population n'a pas augmenté pour la première fois depuis 2011.
Les prix résidentiels en Allemagne ont stagné du début des années 2000 jusqu'en 2009. Depuis 2010, les prix ont connu l'une des hausses les plus rapides d'Europe. Selon l'indice des prix de la Bundesbank, les sept premières villes ont vu les prix plus que doubler depuis 2010. La Deutsche Bank prévoit des hausses de prix similaires au moins jusqu'en 2022, en grande partie sous l'effet du retard pris par les nouvelles constructions. Avec 9 480 €/m², c'est Munich qui affiche actuellement les prix de vente les plus élevés pour des appartements de bonne qualité de 60 à 80 m². Francfort et Stuttgart suivent avec respectivement 7 235 €/m² et 6 985 €/m². Berlin est septième sur la liste avec 5 929 €/m², mais a enregistré la deuxième plus forte hausse des prix (65 %) entre 2015 et 2019.
Compte tenu de ces prix d'achat élevés combinés à des loyers abordables gérés par des sociétés de logement public, et de l'absence de législation favorisant la propriété, l'Allemagne est connue pour son faible taux d'accession à la propriété. Seuls 51 % des personnes possèdent leur logement. Ce chiffre est réparti équitablement entre les personnes qui remboursent un prêt hypothécaire et celles qui possèdent purement et simplement leur logement. Les 49 % restants louent leur logement. Ce pourcentage est après la Suisse le deuxième le plus élevé d'Europe. En 2018/2019, le gouvernement allemand a réalisé une enquête auprès des locataires. Les loyers résidentiels bruts moyens en Allemagne ont été enregistrés à 7,9 €/m²/mois. Hambourg affiche les loyers les plus élevés avec 10,4 €/m²/mois, suivie par Munich (9 €/m²/mois) et Berlin (8,8 €/m²/mois).
Fin 2019, l'Allemagne comptait 42,513 millions d'unités résidentielles. La croissance du parc de logements n'a été que de 0,57 % par an en moyenne sur la dernière décennie, ce qui est très modeste. Avec 92 m², la taille moyenne des logements a augmenté d'un mètre carré au cours de la dernière décennie. L'unité résidentielle moyenne comprend 4,4 chambres.
L'Allemagne connaît actuellement un grave déséquilibre dans le secteur du logement. Le développement ne suit tout simplement pas la demande et constitue le plus grand défi du marché résidentiel actuel. Le développement de quelque 270 000 unités par an représente environ 100 000 unités de moins que prévu par le gouvernement. Pourtant, 360 000 permis de construire résidentiels ont été délivrés en 2019. Et en novembre 2020, on comptabilisait déjà 332 000 permis résidentiels délivrés depuis le début de l'année. Les coûts de construction estimés sont déclarés dans le cadre des demandes de permis. Ils ont augmenté de plus de 3 % par an en moyenne et dépassent 3 100 €/m² pour les permis accordés en 2020. Cela représente plus de 300 000 euros par unité en moyenne. Compte tenu de l'évolution de la composition des ménages et de la proportion croissante de célibataires, la surface de vie moyenne par habitant est passée au fil du temps de 42,5 m²/personne en 2009 à 47 m²/personne en 2018. Autrement dit, l'intensité de la ressource résidentielle par habitant a augmenté.
Statistiques clés : le parc de logements allemand compte 42,513 millions d'immeubles résidentiels ; avec 9 480 €/m², Munich enregistre les prix les plus élevés pour les nouveaux appartements mis en vente ; en novembre 2020, 33 2 000 permis de construire avaient été délivrés depuis le début de l'année.
Sources : Destatis
En 2020, 2,16 millions de m² ont été nouvellement loués ou repris par de nouveaux propriétaires sur les cinq plus importants marchés de bureaux d'Allemagne (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich), ce qui correspond à une baisse de 36 % par rapport à 2019. L'incertitude actuelle concernant l'évolution de la pandémie se fait sentir dans les cinq grandes villes, Berlin conservant son avance de 2019 en tant que marché de bureaux le plus actif du pays avec 660 000 m² de prise d'occupation. Le deuxième marché de bureaux le plus populaire était celui de Munich avec une prise d'occupation de 558 500 (-26,9 %), suivi par Francfort avec 330 200 (-40,2 %), Hambourg avec 318 300 et Düsseldorf avec 293 500 (-43 %).
Malgré l'incertitude qui règne sur les marchés de bureaux, les loyers moyens pondérés ont progressé ou sont restés stables sur la quasi-totalité des marchés du Top 5. Berlin (+8,1 %), Munich (+6,7 %) et Francfort (+7,4 %) démontrent en particulier que les utilisateurs sont toujours disposés à payer les loyers demandés, surtout sur des marchés où un espace contemporain de qualité dans un emplacement central constitue une denrée rare. À Hambourg, la hausse était plus modérée avec +1,0 %. Düsseldorf est la seule ville où les loyers étaient en baisse, ce qui s'explique surtout par une série de locations de grande envergure conclues pour des loyers de marché moins élevés en périphérie de la ville et sur des sous-marchés. Les loyers des emplacements de qualité restent stables, même s'ils ont été plus élevés que l'année précédente pour les espaces de bureaux de standing à Berlin et Hambourg.
La vacance sur l'ensemble des 5 premiers marchés allemands a légèrement augmenté de 0,5 % à 3,9 % en 2020. Le rebond le plus significatif du taux de vacance a été enregistré à Berlin (+ 1,1 %). Toutefois, avec un taux de vacance de 2,3 %, la capitale enregistre toujours le taux le plus faible des 5 métropoles allemandes. Le taux de vacance à Hambourg est également passé sous la barre des 3 % (2,7 %) malgré une hausse de 0,3 %. À Munich, le taux de vacance a augmenté de 0,6 % pour atteindre 3,3 %. Le taux de vacance à Francfort a baissé de 0,4 % à 6,4 %, ce qui signifie que parmi les marchés du Top 5, Düsseldorf affiche actuellement le taux de vacance le plus élevé avec 6,0 %.
Malgré les défis macroéconomiques posés par la pandémie et avec un secteur des services particulièrement touché, le marché allemand de l'investissement immobilier de bureaux a réalisé l'un des meilleurs résultats de ces dernières années, puisque 26,7 milliards d'euros ont été investis en 2020. Si, comme prévu, le résultat global a baissé de 31 % par rapport à l'année record exceptionnelle de 2019, la moyenne sur dix ans et les très bons résultats enregistrés de 2014 à 2016 ont été en partie largement dépassés.
Les immeubles de bureaux restent l'objectif de placement principal des investisseurs nationaux et internationaux qui ont foi en le développement durable et stable de l'Allemagne en tant que destination de bureaux. Mesurés par leur proportion relative dans le volume global des transactions, les immeubles de bureaux sont donc restés la classe d'actifs dominante avec 35 %, devant le résidentiel avec 25 %, le commerce de détail avec 15 % et le secteur logistique avec 10 %.
Les transactions d'actifs uniques les plus importantes sont également imputables à ces marchés, en particulier Francfort, où ont eu lieu les trois plus importantes transactions de ce type. Avec un volume d'investissement de 5,6 milliards d'euros égal au niveau de l'année précédente, Francfort a ainsi été le marché le plus fort parmi les villes du Top 5, suivie par Berlin avec 5,5 milliards d'euros (-43 %) et par Hambourg avec 3,45 milliards d'euros (+3 %). Munich s'est hissée à la quatrième place avec 3,1 milliards d'euros (-64 %), talonnée par Düsseldorf avec 3,0 milliards d'euros (-27 %). Par ailleurs, environ 5,45 milliards d'euros ont été investis en dehors des principaux marchés en 2020, ce volume se concentrant majoritairement sur les centres régionaux de Nuremberg, Wiesbaden, Essen et Leipzig.
Malgré la crise, le secteur immobilier de bureaux allemand est arrivé en tête des investisseurs nationaux et internationaux en 2020. Cette forte demande persistante des investisseurs est corroborée par le rendement moyen prime des 7 principaux marchés qui a cédé six points de base à 2,85 % en 2020, ce qui marque un nouveau niveau record.
Statistiques clés : le loyer des biens de qualité le plus élevé pour les bureaux en Allemagne est de 44 €/m²/mois à Francfort ; la plus faible vacance d'Allemagne est celle de Berlin avec 2,3 % ; le volume d'investissement dans les bureaux allemands est de 26,7 milliards d'euros Sources : CBRE
RAPPORT ANNUEL 2020 - 6 9
Mesdames et messieurs
Nous avons le plaisir de présenter notre rapport d'activité 2020.
Immobel a clôturé ses résultats annuels au 31 décembre, 2020.
Forte reprise au cours du deuxième semestre, pipeline au plus haut historique. Immobel maintient sa politique de dividende.
1 EBITDA (Earnings Before Interest, Depreciation & Amortization : bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au Résultat d'exploitation avant amortissement et dépréciations d'actifs (tel qu'il est inclus dans les Frais d'administration)
2 Valeur commerciale ou valeur brute de développement : le chiffre d'affaires futur total attendu (part du groupe) des divers projets
3 Nombre total d'appartements et de maisons sur une base de 100 %
4 Comprenant la vente d'actions propres du 5 janvier 2021.
Le tableau ci-dessous présente les chiffres consolidés principaux pour l'exercice fiscal 2020 (en millions d'euros) :
| Résultats | 31/12/2020 | 31/12/2019 | Variation |
|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 375,4 | 419,5 | -11% |
| EBITDA | 52,8 | 124,6 | -58% |
| Bénéfice net - part du Groupe | 33,3 | 102,4 | -68% |
| Bénéfice net par action (EUR/action) | 3,58 | 11,66 | -69% |
| ROE | 7,80% | 29,70% | -74% |
| Bilan | 31/12/2020 | 31/12/2019 | Variation |
| Stock | 1.140,80 | 961,1 | 19% |
| Capitaux propres | 491,9 | 428,2 | 15% |
| Dette nette | 603,9 | 550,9 | 10% |
| Valeur brute de développement (en milliards d'euros) | 5,1 | 4,5 | 13% |
Le chiffre d'affaires de l'exercice fiscal 2020 a été principalement porté par la vente d'un immeuble de bureaux (Möbius I) en Belgique et de logements dans tous les pays (264 millions d'euros).
Alors que chacun des indicateurs financiers P&L a été affecté par l'arrêt des ventes et la réduction des activités de construction au 2ème trimestre en raison du confinement, l'évolution de l'EBITDA et du bénéfice net est également affectée par les ventes exceptionnelles de Centre Etoile au Luxembourg et de Möbius II en Belgique, l'année dernière.
La valeur commerciale du portefeuille de la société a progressé de 13 %, de 4,5 à 5,1 milliards d'euros, tandis que les stocks sous-jacents5 ont progressé de 19 % pour atteindre 1,1 milliard d'euros, stimulés par les nouvelles acquisitions réalisées en 2020. L'augmentation de l'endettement net est relativement limitée compte tenu du produit du placement de 900 000 actions propres (en 2020 ; 262 179 actions propres supplémentaires ont été cédées en janvier 2021), conduisant à un levier financier de 55 % (contre 56 % fin 2019).
En 2020, Immobel a lancé ses services de gestion d'investissements immobiliers pour tiers, en offrant ses capacités de développement à des investisseurs, que ce soit dans des joint-ventures spécifiques à des actifs dans des villes européennes ou par le biais de fonds discrétionnaires réglementés. L'Immobel BeLux Office Development Fund a déjà réussi à organiser une levée de fonds de plus de 75 millions d'euros auprès d'investisseurs institutionnels et de particuliers fortunés. Le siège de Total à Bruxelles ainsi que l'actif Scorpio à Luxembourg seront proposés au Fonds comme premiers investissements, en vue de les développer et de les vendre une fois loués.
La stratégie de gestion des investissements immobiliers pour tiers permettra à Immobel d'accélérer son développement en Europe, d'investir son bilan dans davantage d'opérations, de diversifier ses risques de projets. Enfin Immobel créera une ligne de revenus stable supplémentaire, en plus de ses revenus de projets de développement résultant de son investissement aux côtés d'investisseurs.
La société a réalisé 10 % de ventes résidentielles en moins en 2020 par rapport à ses objectifs en raison d'un arrêt des ventes pendant le confinement du 2ème trimestre de l'année. Au second semestre, les ventes se sont redressées sur
5 La rubrique Stock comprend les immeubles de placement, les participations dans les coentreprises et entreprises associées, les avances aux coentreprises et entreprises associées, les stocks et les actifs de contrats.
chacun de ses marchés. En partie en raison de l'effet du COVID-19, il y a eu une forte demande pour des maisons et des appartements plus spacieux aussi bien en zone urbaine que périurbaine. Les projets attractifs sont O'Sea à Ostende, Eden à Francfort, Crown à Knokke, Lalys à Astene et Plateau d'Erpent à Erpent. À Gdansk également, la vente d'appartements dans le projet Granary Island (phase 2) a été couronnée de succès ; 180 d'entre eux ont été vendus fin 2020. Dans le cadre du projet Vaartkom à Louvain, la société a vendu un complexe résidentiel pour personnes âgées. Immobel a en outre signé un contrat de bail de 9 ans avec ING pour un grand projet de bureaux dans le quartier européen de Bruxelles.
La crise sanitaire ainsi qu'un environnement réglementaire plus difficiles ont conduit à une diminution des permis pour de nouveaux projets immobiliers en 2020 sur les marchés dans lesquels Immobel est actif. Cela s'est traduit par une offre de projets résidentiels neufs à un niveau historiquement bas, soutenant encore davantage la forte demande et les prix pour l'immobilier résidentiel. Immobel a obtenu en 2020 des permis représentant une valeur commerciale de 314 millions d'euros et a actuellement des demandes de permis en attente d'une valeur commerciale de plus de 1,4 milliard d'euros. Les principaux projets pour lesquels Immobel prévoit d'obtenir des permis en 2021 sont A'Rive (ex-Key West) (529 unités), Brouck'R (303 unités) et Ilot Saint Roch (291 unités) en Belgique, Polvermillen (216 unités) au Luxembourg, Buttes Chaumont (60 unités) et Bussy Saint Georges (223 unités) en France. Le lancement de la construction et de la commercialisation de ces projets est prévu dans le courant de 2021. Ces derniers contribueront significativement aux résultats à partir de 2022.
Grâce à son solide bilan avec 148,1 millions d'euros de trésorerie et 75,7 millions d'euros de fonds propres supplémentaires levés par la vente de ses actions propres, Immobel a augmenté son portefeuille de plus de 13 % à 5,1 milliards d'euros en acquérant des actifs d'une valeur commerciale de 845 millions d'euros.
En Belgique (portefeuille de valeur commerciale : 2,6 milliards d'euros), Immobel a remporté le projet Brussels South Station (en partenariat) et a acheté 50 % des parts de Brouckère Tower Invest SA pour la tour de bureaux Multi dans le centre-ville de Bruxelles. Fin 2020, elle a fait l'acquisition d'immeubles de bureaux et de sites à Bruxelles auprès de la société française Total, un ambitieux projet de réaménagement durable.
Immobel Luxembourg (portefeuille de valeur commerciale : 1,1 milliard d'euros) a acheté des parcelles de terrain à Schoettermarial en vue de développer un projet résidentiel d'environ 22 000 m² (un partenariat à 50/50 avec BPI Real Estate). Elle a également obtenu l'exclusivité pour un projet « cradle to cradle » de quelque 23 000 m² dans la ville de Luxembourg. Immobel Luxembourg a également acheté le projet Scorpio, un immeuble de bureaux de 3 700 m² situé dans le quartier de Cloche d'Or qui sera entièrement rénové. Enfin, elle a acquis Canal à Esch-sur-Alzette : un bâtiment classé de quelque 6 000 m², pour lequel une rénovation et une extension à usage d'habitation et de services est prévu.
En France (portefeuille de valeur commerciale : 0,9 milliard d'euros), l'équipe a signé un compromis de vente pour un projet de bureaux de 3 000 m² à Pantin (Seine-Saint-Denis) et a conclu des options d'achat pour de nouveaux projets résidentiels pour une valeur de vente de 114 millions d'euros à Buttes Chaumont, Montévrain, Neuilly-sur-Marne, Othis et Romainville.
Pour accroître encore l'engagement de la société à intégrer structurellement la durabilité dans ses projets, la société a élaboré un plan basé sur quatre piliers concrets liés aux objectifs de développement durable des Nations Unies. En 2021, la société prendra les mesures suivantes à cet égard, avec des KPI concrets et une évaluation de nos projets à l'aide du benchmarking du GRESB.
Depuis la fusion en 2016, Immobel a considérablement évolué. Pour cette raison, la société a revu son positionnement et sa communication en 2020. Sur la base d'enquêtes auprès de différentes parties prenantes et d'ateliers internes à tous les niveaux de la société et dans tous les pays où Immobel est présente, une nouvelle identité visuelle a été créée et sera reflétée dans toutes les communications à l'avenir.
Le Commissaire aux Comptes, Deloitte Réviseurs d'Entreprises SCRL, représenté par Kurt Dehoorne, a confirmé que l'audit complet n'a à ce jour révélé aucune anomalie significative dans le projet de compte de résultat consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé de la situation financière et l'état consolidé des flux de trésorerie, et que les données comptables présentées dans le communiqué de presse sont cohérentes, à tous égards importants, avec le projet de compte de résultat consolidé, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé de la situation financière et l'état consolidé des flux de trésorerie dont il est issu.
| AVANT IFRS 11 | APRES IFRS 11 | |
|---|---|---|
| Belgique | 240,91 | 217,24 |
| Grand-Duché du Luxembourg | 44,77 | 26,90 |
| France | 64,06 | 56,06 |
| Pologne | 29,00 | 29,27 |
| Allemagne | 35,01 | 35,01 |
| Total | 413,75 | 364,48 |
| AVANT IFRS 11 | APRES IFRS 11 | |
|---|---|---|
| Belgique | 555,04 | 311,03 |
| Grand-Duché du Luxembourg | 201,72 | 196,19 |
| France | 95,20 | 92,29 |
| Pologne | 49,37 | 21,40 |
| Allemagne | 61,88 | 61,88 |
| Espagne | 33,95 | 0,33 |
| Total | 997,16 | 683,12 |
| NOTES | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 375 390 | 419 547 | |
| Chiffre d'affaires | 2 | 364 479 | 408 784 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 10 911 | 10 763 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -333 526 | -327 192 | |
| Coût des ventes | 4 | -300 766 | -291 027 |
| Frais de commercialisation | 5 | -1 702 | -3 160 |
| Frais d'administration | 6 | -31 057 | -33 005 |
| CESSION D'ENTREPRISES LIEES | 133 | 19 618 | |
| Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 7 | 133 | 19 618 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 7 994 | 4 985 | |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 8 | 7 994 | 4 985 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 49 991 | 116 958 | |
| Produits d'intérêt | 5 773 | 3 240 | |
| Charges d'intérêt | -11 859 | -7 524 | |
| Autres produits financiers | 1 440 | 738 | |
| Autres charges financières | -2 649 | -1 782 | |
| RÉSULTAT FINANCIER | 9 | -7 295 | -5 328 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 42 696 | 111 630 | |
| Impôts | 10 | -8 650 | -9 390 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 34 047 | 102 240 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 34 047 | 102 240 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 775 | - 196 | |
| PART D'IMMOBEL | 33 272 | 102 436 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 34 047 | 102 240 | |
| Autres éléments de résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage | 2 282 | ||
| ultérieur en compte de résultats | |||
| Ecarts de conversion | 2 282 | ||
| Autres éléments de résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un | 27 | 201 | - 1 |
| recyclage ultérieur en compte de résultats | |||
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations | 27 | 201 | - 1 |
| définies | |||
| Impôts différés | |||
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DE RÉSULTAT GLOBAL | 2 483 | - 1 | |
| RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE | 36 530 | 102 239 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 964 | - 196 | |
| PART D'IMMOBEL | 35 566 | 102 435 | |
| RÉSULTAT NET PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE) | 11 | 3,58 | 11,66 |
| RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE) | 11 | 3,82 | 11,66 |
| RÉSULTAT NET PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) | 11 | 3,58 | 11,65 |
| RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) | 11 | 3,82 | 11,65 |
| ACTIFS NON COURANTS 448 370 213 311 Immobilisations incorporelles 12 582 543 Goodwill 13 43 789 43 789 Immobilisations corporelles 14 1 388 983 Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation 15 4 390 6 441 Immeubles de placement 16 197 149 81 123 Participations dans les coentreprises et entreprises associées 17 106 195 55 899 Avances aux coentreprises et entreprises associées 17 76 644 9 492 Autres actifs financiers non-courants 18 175 4 920 Actifs d'impôts différés 19 16 369 6 374 Autres actifs non courants 20 1 689 3 747 ACTIFS COURANTS 982 768 1087 903 Stocks 21 683 121 694 580 Créances commerciales 22 33 168 72 516 Actifs de contrats 23 57 251 42 228 Créances fiscales 3 450 2 703 Autres actifs courants 24 37 269 41 937 Avances aux coentreprises et entreprises associées 20 399 77 743 Autres actifs financiers courants 49 50 Trésorerie et équivalents de trésorerie 25 148 059 156 146 TOTAL DES ACTIFS 1 431 137 1 301 214 CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS NOTES 31/12/2020 31/12/2019 CAPITAUX PROPRES TOTAUX 26 494 490 428 162 CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL 491 922 426 151 Capital 97 256 97 256 Résultats non distribués 392 143 328 693 Réserves 2 524 202 PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE 2 568 2 011 PASSIFS NON COURANTS 609 602 523 379 Pensions et obligations similaires 27 603 633 Impôts différés 19 37 301 15 447 Dettes financières 25 571 139 507 008 Instruments financiers dérivés 25 560 291 PASSIFS COURANTS 327 045 349 673 Provisions 28 2 114 3 882 Dettes financières 25 180 810 200 063 Dettes commerciales 29 60 927 59 564 Passifs de contrats 30 3 896 5 690 Dettes fiscales 7 110 1 354 Autres passifs courants 31 72 188 79 120 |
||||
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | NOTES | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 431 137 | 1 301 214 |
Le résultat opérationnel s'élève à 4,2 millions d'euros pour l'exercice précédent.
Le résultat financier s'élève à 72,2 millions d'euros, soit le montant net des frais d'intérêt sur le financement collectif (obligations et lignes d'entreprise) et les revenus d'intérêts provenant de prêts aux différentes filiales, généré principalement par des remontées de dividendes et ventes d'actions propres.
L'exercice de Immobel s'est terminé avec un bénéfice net de 76,1 millions d'euros.
Le bilan total s'élève à 940 millions d'euros et est principalement composé d'investissements financiers dans des filiales et des créances sur ces filiales (821 millions d'euros), le stock de projet directement détenu par Immobel SA (47,8 millions d'euros), d'actions propres (13,1 millions d'euros) et des équivalents en espèces et en espèces (34,5 millions d'euros).
Les fonds propres s'élèvent à 322,5 millions d'euros au 31 décembre 2020. Les passifs sont principalement constitués de dettes à long terme (380 millions d'euros) et de dettes à court terme (231,7 millions d'euros).
Le bénéfice à allouer, compte tenu du montant reporté de l'année précédente s'élève à 146 millions d'euros.
Compte tenu de la politique de dividende approuvée par le Conseil d'administration et des résultats au 31 décembre 2020, le Conseil d'administration propose à l'assemblée générale des actionnaires du 15 avril 2021 de distribuer un dividende brut de 2,77 euros par action en circulation pour l'année 2020, un montant qui devrait augmenter chaque année, sous réserve de l'absence d'événements exceptionnels actuellement imprévus.
Le Groupe Immobel est confronté aux risques et aux incertitudes inhérents au secteur du développement immobilier ainsi qu'à ceux associés à la situation économique et au monde financier.
Sans que la liste soit exhaustive, nous tenons à mentionner ce qui suit en particulier :
Des changements des conditions économiques globales sur les marchés dans lesquels Immobel possède des biens peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille immobilier, sur sa stratégie de développement et, partant, sur ses perspectives de croissance.
Immobel dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d'événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier : le marché des immeubles de bureaux et résidentiels (appartements et lotissements) en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne.
Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet d'adresser des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents.
Les changements liés aux indicateurs-clés macroéconomiques, un ralentissement économique général ou sur (l'un) des autres marchés d'Immobel ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et biens résidentiels ou en terrains à bâtir, un accroissement des taux d'inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier d'Immobel, et partant, sur ses perspectives de développement.
Immobel a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l'impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets.
Les revenus d'Immobel sont tributaires des cessions de projets immobiliers. Par conséquent, les résultats d'Immobel peuvent varier sensiblement d'une année à l'autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l'année donnée.
De plus, rien ne garantit qu'Immobel trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L'incapacité d'Immobel à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats.
La diversification menée depuis quelques années par Immobel et la fusion avec ALLFIN lui a permis de réduire sa concentration et donc son exposition aux bureaux à Bruxelles avec un portefeuille accru en résidentiel et lotissements, devant lui procurer une base de revenus et de cash-flow réguliers.
En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, Immobel procède à une série d'estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d'un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s'avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie d'Immobel inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'Immobel.
Immobel a une approche prudente dans l'acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d'approbation.
Avant d'acquérir un nouveau projet, Immobel procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d'un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d'un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme.
Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction : (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l'avancement des travaux, de l'insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d'équipement ou de matériaux de construction, d'accidents ou de problèmes techniques imprévus ; (ii) des difficultés d'obtention de permis d'occupation ou d'autres autorisations requises pour la réalisation du projet ; (iii) d'un refus d'approuver les plans de développement par les services d'urbanisme des pays dans lesquels Immobel est active ; (iv) des demandes émanant des services d'urbanisme de modifier les plans existants ; (v) de l'intervention de groupes de pression lors de l'enquête publique ou dans d'autres circonstances; et (vi) des taux d'occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l'issue du projet.
Compte tenu de ces risques, Immobel ne peut avoir l'assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court. C'est dans le cadre de la gestion de ce risque entre autres qu'Immobel a accru sa diversification métiers/pays/clients qui permet ainsi de réduire la concentration d'un projet ou l'autre.
En outre, Immobel possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou pré-vendu à une tierce partie et pour lesquels Immobel pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus.
Les activités et le portefeuille de développement immobilier d'Immobel sont soumis, dans les pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l'environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité.
De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l'obtention par Immobel de certains permis ou licences, qu'elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. Immobel pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire.
En tant que promoteur immobilier, Immobel pourrait également être exposée à des amendes ou d'autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d'assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur.
La perte de son équipe de direction et d'autres membres-clés du personnel ou l'incapacité à recruter et conserver du personnel compétent pourrait menacer la capacité d'Immobel à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales.
Immobel pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d'une expérience des marchés et des activités propres à Immobel. Immobel pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu'en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d'employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification.
La perte inopinée d'un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d'une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'Immobel.
La gestion de ses équipes dirigeantes, tant en Belgique, Luxembourg, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne, fait ainsi l'objet d'un suivi régulier par le CEO et le Comité de Nomination, organe du Conseil d'Administration.
Dans le cours normal des activités d'Immobel, des actions en justice, plaintes à l'encontre et émanant d'Immobel et de ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant Immobel et ses filiales ne sont pas à exclure. Immobel pourrait encourir d'autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-) employés ou d'autres tiers.
En particulier, Immobel pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s'appliquer à des vices de construction inconnus d'Immobel mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés.
Immobel pourrait également encourir des réclamations émanant d'acquéreurs de ses biens et résultant d'assurances et de garanties sur ces biens données par Immobel au moment de la cession.
Immobel veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d'assurances adéquates.
Immobel s'expose à un risque en termes de liquidités et de financement qui pourrait résulter d'un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d'annulation de ses contrats de financement en cours ou d'incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements.
Immobel n'initie pas le développement de projets si le financement de celui-ci n'est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu'externes.
Immobel se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges de premier plan avec qui il entretient de longue date une relation forte et de confiance réciproque.
En raison de son endettement actuel et futur, Immobel est soumise à une variation à court ou long terme des taux d'intérêts, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement.
Le financement d'Immobel est principalement assuré sur la base de taux d'intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l'exception des émissions obligataires de 2017, 2018 et 2019 qui sont à taux fixe. Dans le cadre d'un programme global de couverture de gestion des risques, Immobel a instauré une politique visant à mettre le cas échéant en place une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d'intérêts sur ses dettes au moyen d'instruments financiers.
Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme.
Suite à son introduction sur le marché polonais, Immobel s'expose à des risques liés aux taux de change, à savoir le risque lié aux transactions en devises étrangères et le risque de conversion des devises.
Immobel veille ainsi quand c'est possible à mener en EUR l'ensemble de ses opérations hors de la zone Euro, via des contrats d'achat, de location et de vente libellés pour l'essentiel en EUR.
Tout projet de développement est soumis à l'obtention du permis d'urbanisme, de lotir, d'urbanisation, de bâtir et d'environnement. Un retard dans l'octroi de ces permis ou le non-octroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités d'Immobel.
Par ailleurs, l'octroi d'un permis ne veut pas dire qu'il est immédiatement exécutoire. Il peut faire l'objet de recours.
De plus, Immobel doit respecter plusieurs règles d'urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités d'Immobel.
Immobel entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L'incapacité de l'une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière d'Immobel. Immobel accorde une attention particulière, par le biais d'études ad hoc, au choix de ses contreparties.
Des modifications des règles de fiscalité directe ou indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'Immobel.
Immobel est active en Belgique, au Luxembourg, en France et en Pologne. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'Immobel.
L'établissement de l'information financière que cela soit en termes d'adéquation des systèmes, de remontée et de compilation de l'information financière, de prise en compte de variations de périmètre ou d'évolutions de normes comptables est un enjeu majeur pour Immobel, qui plus est étant donné la complexité du Groupe et le nombre de ses filiales. Veuillez également mentionner dans ce risque la complexité du Groupe Immobel est active en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne. Des équipes compétentes en charge de la produire et des outils et systèmes adaptés doivent permettre d'éviter que cette information financière ne soit pas produite dans les temps ou présente des manquements quant à la qualité requise.
Le 5 janvier 2021, Immobel SA / NV a vendu 262 179 actions propres, représentant l'équivalent de 2,6% du capital social actuellement en vigueur, par le biais d'un placement privé, auprès d'investisseurs institutionnels internationaux qualifiés.
À la connaissance des Administrateurs, il ne devrait y avoir aucune circonstance susceptible d'avoir une influence notable sur le développement de l'entreprise. En ce qui concerne la conjoncture économique liée au Covid-19 et la performance financière de l'entreprise, le conseil d'administration évalue en permanence l'hypothèse de continuité d'exploitation de l'entreprise sur la base d'un cas plancher qui est régulièrement mis à jour.
Le COVID-19 a actuellement encore un impact sur l'activité de l'entreprise et sur le secteur dans son ensemble, principalement en ce qui concerne les progrès en matière de permis ainsi que pour les activités commerciales liées aux bureaux.
Pour amortir ces conditions de marché, la société dispose d'une trésorerie de 148 millions d'euros à fin décembre 2020, de lignes de crédit corporate disponibles de 76 millions d'euros, de « commercial paper » non émis pour un montant de 26,5 millions d'euros et d'une marge de manœuvre importante sur ses principales clauses restrictives.
Sur la base des lignes de crédit disponibles et engagées et de la trésorerie disponible et en tenant compte du cas plancher, le conseil d'administration est d'avis que la société est en mesure de maintenir l'hypothèse de continuité d'exploitation.
Au courant de 2020, Immobel a investi dans les connaissances en matière de durabilité. Le développement durable, en relation avec les objectifs ESG, est pour Immobel un élément clé de sa stratégie de développement. Par conséquent, des investissements ont été réalisés dans la connaissance de la neutralité carbone, et plus particulièrement en matière de géothermie. La géothermie est maintenant utilisée dans plusieurs projets d'Immobel.
En 2021, Immobel continuera à investir, dans tous les aspects de sa stratégie ESG, en matière de durabilité
Le Conseil d'Administration confirme qu'Immobel a utilisé des instruments financiers destinés à couvrir toute hausse des taux d'intérêt.
A l'exception de Michèle SOEN, tous les membres du Comité d'Audit & des Risques (actuellement composé Pierre NOTHOMB6, Karin KOKS – van der SLUIJS, Wolfgang de LIMBURG STIRUM7 et de Michèle SIOEN8), répondent à tous les critères d'indépendance mentionnés tant à l'art. 7:87 CSA qu'à la disposition 3.5 du Code 2020 et siègent au conseil d'administration et au Comité d'Audit & des Risques d'Immobel en qualité d'administrateurs indépendants. Ils détiennent des diplômes universitaires, occupent des fonctions d'administrateur dans des groupes internationaux et, à ce titre, exercent des mandats au sein de comités d'audit d'autres sociétés et organisations.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle :
De plus, le conseil d'administration confirme qu'au cours de l'exercice écoulé
| nombre d'actions | valeur/action | produit brut | identité acquéreur |
|---|---|---|---|
| 800.000 actions | 65,00 EUR | 52.000.000 EUR | Placement privé9 |
| 10.766 actions | 65,00 EUR | 699.790 EUR | senior management |
| 100.000 actions | 64,40 EUR | 6.440.000 EUR | ALYCHLO NV10 |
6 en qualité de représentant permanent de PIERRE NOTHOMB SRL.
7 en qualité de représentant permanent de LSIM SA.
8 en qualité de représentant permanent de M.J.S. Consulting BV.
9 auquel a participé Marnix GALLE par le biais de la société A³ CAPITAL SA.
10 société de Marc COUCKE.
Le Conseil d'Administration précise que, durant l'exercice sous revue, la procédure de conflit d'intérêts prescrite par l'article 7:97 CSA (ancien article 524 du Code des sociétés) n'a pas du être appliquée, alors que celle prescrite par l'article 7:96 CSA (ancien article 523 du Code des sociétés) a été appliquée, et plus particulièrement durant le Conseil d'administration du 10 décembre 2020, en ce qui concerne le Nouveau Plan d'Actions de Performance (ci-après "Performance Share Plan" ou "PSP") applicable à certains membres du Comité Exécutif pour la période 2020 - 2022.
La procédure relative aux "Corporate Opportunities" n'a pas dû être mise en œuvre au cours de l'exercice examiné.
Ci-dessous un extrait du procès-verbal du Conseil d'administration du 10 décembre 2020
"Sur recommandation du Conseil d'Administration, une Assemblée Générale des Actionnaires a approuvé le 28 mai 2020 le Performance Share Plan 2020 - 2022 de la SA Immobel ("le Plan"). Le Plan donnera la possibilité d'acquérir des actions existantes ou nouvellement émises d'Immobel à certains Membres du Comité Exécutif.
Une fois les Conditions de Performance remplies, les Actions de Performance attribuées dans le cadre du Plan permettront aux bénéficiaires de participer financièrement à la valeur ajoutée et à la croissance d'Immobel. La mise en œuvre du Plan sera donc à l'avantage d'Immobel, de ses Actionnaires et des Bénéficiaires du plan.
Une attribution aura lieu pour chacune des années de 2020 jusqu'à 2022 inclus. Le nombre d'Actions de Performance à attribuer chaque année sera déterminé par le Conseil d'Administration sur recommandation du Comité de Rémunération. Les Conditions de Performance, auxquelles l'acquisition des Actions de Performance sera soumise, seront déterminées chaque année par le Conseil d'Administration, en accord avec la stratégie de la Société. Les actions de performance seront attribuées gratuitement aux bénéficiaires.
La proposition de Nouveau Performance Share Plan 2020 - 2022 est basée sur le plan précédent - à l'exception d'une clause de bon et mauvais départ - dans les deux cas de résiliation volontaire ou involontaire de leur contrat de prestation de services, le Bénéficiaire perd les droits sur les Actions de Performance non encore définitivement acquises.
Il appartient au Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, de fixer annuellement les conditions de performance applicables au PSP, à sa seule discrétion.
Les Administrateurs ont discuté de la proposition du Comité de Rémunération de :
En ce qui concerne les bénéficiaires, seul le CFO est actuellement éligible.
Marnix Galle a déclaré qu'en tant que bénéficiaire potentiel des récompenses PSP, il a un conflit d'intérêt potentiel conformément à l'article 7 :96 du CSA et quittera donc la réunion.
Filip Depaz a également quitté la réunion.
Les Administrateurs ont discuté de la proposition du Comité de Rémunération d'inclure les autres fonctions Groupe du Comité Exécutif ainsi que de ce qui suit :
Le Conseil d'Administration a indiqué que l'attribution au Président Exécutif représenterait un coût potentiel de 480 KEUR pour la Société étant donné qu'il représenterait 25 % par an sur la rémunération fixe annuelle de 640 KEUR pendant les années 2020 - 2021 - 2022, "payable" en actions uniquement à partir de 2023 - 2024 et 2025. Donc, 25% x 640 KEUR x 3 ans = 480 KEUR au total. Le résultat est calculé à 100%. Etant entendu que le résultat peut être inférieur, puisque le multiplicateur est une combinaison de ROE et ROCE, avec un maximum de 100% à l'objectif.
L'attribution vise à motiver davantage les membres de l'ExCo au niveau Groupe et le Conseil d'Administration a donc estimé que la subvention est dans l'intérêt de la Société.
Résolution : Sur proposition du Comité de Rémunération, les Administrateurs participant au vote ont décidé à l'unanimité d'approuver le Performance Share Plan 2020 - 2022 tel que préparé pour le bénéficiaire existant actuellement (le CFO) et de l'étendre aux autres fonctions ExCo Group, à savoir le Président Exécutif du Conseil d'Administration, le COO et le CIO.
Les Administrateurs participant au vote ont également approuvé à l'unanimité les critères et les niveaux proposés par le Comité de Rémunération, à savoir
Les Administrateurs ont mandaté :
Marnix Galle et Filip Depaz se joignent à la réunion".
La Déclaration de Gouvernance d'Entreprise fait partie intégrante de ce Rapport de Gestion.
En application de l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, le conseil d'administration d'Immobel expose que les informations suivantes pourraient avoir une incidence en cas d'O.P.A. (les autres éléments étant actuellement nonapplicables pour Immobel) :
Il vous sera proposé lors de l'assemblée générale ordinaire du 15 avril prochain, de vous prononcer sur le renouvellement de mandat de la société M.J.S. CONSULTING bv pour une période de 4 ans expirant lors de l'assemblée générale ordinaire qui se tiendra en 2025.
Lors de cette même assemblée générale vous aurez, suite à la démission de DELOITTE REVISEURS D'ENTREPRISES/ BEDRIJFSREVISOREN scrl/cvba représentée par Kurt DEHOORNE en qualité de Commissaire de la Société avec effet au 15 avril prochain, en application de l'article 41 du Règlement (UE) n° 537/2014 du Parlement Européen et du Conseil du 16 avril 2014, relatif aux exigences spécifiques applicables au contrôle légal des comptes des entités d'intérêt public, à vous prononcer sur la désignation de la société KPMG REVISEURS D'ENTREPRISES/ BEDRIJFSREVISOREN scrl/cvba, représentée par Filip DE BOCK, en qualité de Commissaire, pour une période de 3 ans expirant lors de l'Assemblée Générale Ordinaire qui se tiendra en 2023, moyennant des honoraires de EUR 105.000 par an (hors frais et débours, indexables annuellement).
Il vous est rappelé que la fonction exercée par Johan BOHETS* en qualité de membre du comité exécutif d'Immobel a pris au courant du premier trimestre 2020. Actuellement le comité exécutif est composé comme suit :
* Agissant pour le compte d'une société.
* * *
Nous vous demandons donc d'approuver les modalités de ce rapport et d'accorder la décharge aux Administrateurs et au Commissaire aux Comptes.
* * *
Arrêté en séance du conseil d'administration le 4 mars 2021
PIERRE NOTHOMB SRL représentée par Pierre Nothomb Administrateur
A³ MANAGEMENT BV représentée par Marnix Galle Président du Conseil d'Administration
En plus du respect des lois et règlements applicables, Immobel établit des standards élevés pour sa gouvernance d'entreprise. Dans ce cadre, la Société a décidé d'adopter le Code belge de Gouvernance d'Entreprise1 publié le 17 mai 2019 (le « Code 2020 ») comme code de référence dans le sens de l'article 3 :6, §2, alinéa 1 du Code des Sociétés et Associations (le « CSA ») et de s'y conformer, à l'exception de ce qui suit et sauf modifications :
Immobel estime que sa Charte de Gouvernance d'Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d'Entreprise reflètent à la fois l'esprit et les prescriptions du Code 2020.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de l'entreprise, les politiques et procédures de la Société en matière de gouvernance. Cette Charte peut être consultée sur le site Internet de la Société à l'adresse www.immobelgroup.com.
En matière de politique de diversité, le Conseil d'Administration d'Immobel tient à préciser qu'il remplit les critères qu'au moins un tiers des Membres soient de sexe différent. Plus d'informations en matière de diversité sont reprises sous le point : III. Réglementations et Procédures (cfr. infra).
Cette section du Rapport Financier Annuel comprend des informations concernant la pratique par Immobel des principes de gouvernance au cours de l'exercice écoulé.
1 Disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be.
| Nom Fonction |
Date première nomination |
Fin mandat | Adresse professionnelle |
Mandats d'Administrateur dans d'autres sociétés cotées |
|---|---|---|---|---|
| Marnix GALLE2 Président Exécutif |
25/09/2014 | AGO 2022 | Rue de la Régence 58, 1000 Bruxelles |
Néant |
| Astrid DE LATHAUWER3 Administrateur (Indépendant) |
26/08/2015 | AGO 2024 | c/o Ontex BV – Aalst Office, Korte Keppestraat 21, 9320 Erembodegem |
Etablissements Fr. Colruyt - Etablissementen Fr. Colruyt NV, cotée sur Euronext Bruxelles |
| Wolfgang de LIMBURG STIRUM4 Administrateur (Indépendant) |
01/01/2019 | AGO 2024 | c/o Ergon Capital Advisors SA/ NV, Avenue Louise 326, 1050 Bruxelles |
Néant |
| Karin KOKS - van der SLUIJS Administrateur (Indépendant) |
17/11/2016 | AGO 2024 | 't Breede Weer 10, 2265 EH Leidschendam (Nederland) |
NSI N.V., cotée sur Euronext Amsterdam |
| Pierre NOTHOMB5 Administrateur (Indépendant) |
25/09/2015 | AGO 2023 | c/o Deminor SA/NV Rue Joseph Stevens 7, 1000 Bruxelles |
Néant |
| Michèle SIOEN6 Administrateur |
20/12/2018 | AGO 2021 | c/o Sioen Industries NV Fabriekstraat 23, 8850 Ardooie |
Sioen Industries NV, D'Ieteren SA/NV et Sofina SA, toutes cotées sur Euronext Bruxelles |
| Annick VAN OVERSTRAETEN7 Administrateur (Indépendant) |
28/09/2016 | AGO 2022 | c/o PQ Belgium SA/NV Avenue du Port 6C, 1000 Bruxelles |
Financière de Tubize SA, cotée sur Euronext Bruxelles |
3Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Astrid DE LATHAUWER agit en qualité de représentant permanent de la société ADL CommV. 4 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Wolfgang de LIMBURG STIRUM agit en qualité de représentant permanent de la société LSIM SA.
2 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Marnix GALLE agit en qualité de représentant permanent de la société A³ Management SRL.
5 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Pierre NOTHOMB agit en sa qualité de représentant permanent de la société Pierre Nothomb SRL.
6 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Michèle SIOEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société M.J.S. Consulting SRL.
7 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Annick VAN OVERSTRAETEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société A.V.O. - Management SRL.
Les « curriculum vitae » peuvent être résumés comme suit :
Marnix GALLE, 57 ans, après ses études d'économie à la Tulane University à New Orleans, en Louisiane, aux États-Unis, il a commencé sa carrière professionnelle en 1987 chez Cegos Belgique en qualité de consultant. Marnix a fait ses premiers pas dans le secteur de l'immobilier en 1989 (portefeuille familial). Après avoir développé sa propre société Allfin (°2001) et en avoir fait l'un des groupes prépondérants de développement immobilier en Belgique, Allfin Group a pris, en 2014, une participation de 29 % dans Immobel, cotée en bourse sur Euronext depuis 1863. Après la fusion entre Allfin Group et Immobel en 2016, il est devenu président exécutif du nouveau groupe et préside, depuis le 1er juillet 2020, l'Urban Land Institute (ULI) Europe. Il est également Administrateur, Membre et Trustee de diverses associations de premier plan, européennes et américaines.
Astrid DE LATHAUWER, 57 ans, est diplômée en politique internationale et en sciences diplomatiques (KU Leuven), titulaire d'une licence en histoire de l'art (RU Gand) et a obtenu un Executive MBA à Stanford, en Californie. Elle apporte plus de 30 ans d'expérience dans le domaine des ressources humaines en Belgique et à l'étranger pour des entreprises telles que Proximus, AT&T et Monsanto. Depuis 2014, elle est vice-présidente exécutive des ressources humaines et membre du comité de direction chez Ontex. Outre son mandat d'administrateur indépendant et de présidente du comité de rémunérations chez Immobel, elle siège également au conseil d'administration de Colruyt, une société de vente au détail cotée au BEL20, en tant qu'administrateur indépendant et présidente du comité de rémunérations, depuis 2011.
Wolfgang de LIMBURG STIRUM, 49 ans, est titulaire d'un MBA de la Booth School of Business de l'Université de Chicago (États-Unis), d'un bachelier en ingénieur de gestion et d'un Master en économie appliquée et gestion de la Louvain School of Management (Belgique). En vingt ans, il s'est forgé une solide expérience dans les domaines de la finance et du private equity en Europe et aux États-Unis, en investissant dans de nombreux secteurs, tels que les soins de santé, les produits chimiques spécialisés, les produits industriels de niche, les services, les loisirs et les médias. Depuis 2005, il est Managing Partner d'Ergon Capital, un fonds de private equity actif dans le segment « mid-market », qui gère un portefeuille de plus de 1,5 milliard EUR. Avant cela, il a passé la majeure partie de sa carrière dans le secteur de la banque d'investissement (fusions et acquisitions) chez Lehman Brothers à New York et à Londres, où il est devenu co-head de l'équipe européenne M&A Healthcare. Il est actuellement également administrateur chez Haudecoeur, Telenco, Sausalitos, Opseo, SVT, Stationary Care Group et VPK Group.
Karin KOKS - van der SLUIJS, 52 ans, est titulaire d'un baccalauréat en économie commerciale de la Hoge School voor Economische Studies de Rotterdam et d'une maîtrise en économie d'entreprise de l'Université Erasme de Rotterdam. Elle est aussi analyste financière agréée (CFA). Au cours de ses plus de 25 années d'expérience, elle a occupé de nombreux postes de direction dans le secteur de l'immobilier. Elle a récemment dirigé sa propre entreprise de conseil en immobilier et gestion, dans le cadre de laquelle elle a assisté de nombreux conseils de surveillance de sociétés immobilières, tant cotées en Bourse que privées. Elle est actuellement Managing Director, Portfolio Management pour l'Europe chez Greystar. En outre, elle est aussi Supervisory Board Member de la société immobilière cotée en bourse néerlandaise NSI.
Pierre NOTHOMB, 58 ans, est titulaire d'un diplôme en sciences économiques appliquées (UCL Louvain-la-Neuve). Il a rejoint Deminor lors de sa création il y a plus de 30 ans et a exercé des mandats d'administrateur dans diverses sociétés ou associations telles que ForSettlement (Fortis), Kimbal, Imperbel, Epsylon et différentes sociétés du groupe Deminor. Il est également membre du comité d'audit d'Imperbel et du réseau de soins psychiatriques de La Ramée - Fond'Roy. Avant d'entrer chez Deminor en 1991, il a exercé la fonction de Senior Auditor chez Coopers & Lybrand (actuellement PricewaterhouseCoopers) et ensuite de consultant financier chez Petercam Securities.
Michèle SIOEN, 56 ans, titulaire d'un Master en économie, Madame Sioen a aussi suivi divers programmes d'études pour cadres, notamment à la Vlerick Management School. Elle est CEO de Sioen Industries, un groupe belge coté en bourse spécialisé dans la production de textiles techniques et de vêtements de protection professionnels. Elle a été Présidente de la FEB de 2015 à 2017 et en est aujourd'hui présidente honoraire. En plus de son implication quotidienne au sein de Sioen Industries, elle est également administratrice de diverses sociétés cotées belges, dont D'Ieteren et Sofina, ainsi que d'associations telles que Fedustria et Vlerick Business School. Enfin, elle est aussi très active dans les arts et la culture en tant que présidente de KANAL et membre du conseil d'administration de la Chapelle musicale Reine Elisabeth.
Annick VAN OVERSTRAETEN, 55 ans, est diplômée en sciences économiques (KUL – 1987) et a obtenu un Master en management (IAG-UCL – 1992). Elle a démarré sa carrière en 1987 chez Philips, en qualité de chef de projet au sein du département des ressources humaines. Entre 1991 et 1999, elle a travaillé dans le commerce de détail, plus particulièrement dans le secteur du textile (New-D, Mayerline). Elle a ensuite occupé le poste de directrice commerciale et marketing chez Confiserie Leonidas (1999 – 2004). De 2004 à 2009, elle a été directrice des opérations chez Quick Restaurants Belux SA. De 2010 à 2020, elle était CEO et administratrice de Lunch Garden Group. En 2020, elle a été nommée CEO du Pain Quotidien. Elle est administratrice indépendante chez QSR Belgium NV/SA, Financière de Tubize SA ainsi que chez Euro Shoe Group NV.
L'article 16 des Statuts dispose que le Conseil d'Administration est convoqué par le Président du Conseil, par l'Administrateur Délégué ou par deux Administrateurs.
Le Conseil se réunit au moins quatre fois par an. Cette fréquence permet entre autres d'examiner les comptes semestriels (en septembre), annuels (en mars) ainsi que les budgets (en décembre). En outre des réunions supplémentaires peuvent être organisées à tout moment moyennant des délais de convocation raisonnables, chaque fois qu'il est jugé nécessaire ou souhaitable pour son bon fonctionnement.
En 2020, il s'est réuni à six reprises.
Début mars 2020, le Conseil d'administration a finalisé son évaluation interne commencée fin 2019. Bien que l'examen ait identifié certaines possibilités d'amélioration, il a confirmé que le Conseil d'Administration fonctionne efficacement et atteint un équilibre entre la gouvernance et les questions stratégiques et opérationnelles.
Le Comité d'Audit & des Risques est au moins chargé des missions suivantes :
La Charte prévoit que le Comité d'Audit & des Risques est composé de trois membres au moins qui n'ont pas de compétences exécutives et la majorité de ses membres est composée d'Administrateurs indépendants. Au moins un membre de ce Comité est compétent en matière de comptabilité et d'audit. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 7 décembre 2016, le Président du Comité d'Audit & des Risques est désigné par le Comité lui-même. Il ne peut être le Président du Conseil.
Le Conseil d'Administration s'assure que le Comité d'Audit & des Risques dispose de suffisamment d'expertise pertinente, à savoir en matière de comptabilité et d'audit, afin qu'il puisse remplir son rôle de manière effective.
Pierre NOTHOMB, Président, Karin KOKS - van der SLUIJS, Michèle SIOEN, et Wolfgang de LIMBURG STIRUM8, Membres.
En 2020, le Comité d'Audit & des Risques s'est réuni quatre fois, sur convocation de son Président.
8 Depuis le 17 avril 2020.
Le Comité de Rémunération a pour mission de :
Le Comité de Rémunération est composé uniquement d'Administrateurs indépendants, qui disposent de l'expertise nécessaire en matière de rémunération. Un Administrateur non exécutif préside le Comité de Rémunération.
Astrid DE LATHAUWER, Présidente, Annick VAN OVERSTRAETEN, et Pierre NOTHOMB, Membres.
En 2020, le Comité de Rémunération s'est réuni quatre fois, sur convocation de sa Présidente.
La mission du Comité de Nomination consiste à :
Le Comité de Nomination est composé majoritairement d'Administrateurs non exécutifs et indépendants.
Le Président du Conseil préside le Comité. Le Président peut être impliqué mais ne préside pas le Comité de Nomination lorsqu'il discute de la nomination de son successeur.
Marnix GALLE, Président, Astrid DE LATHAUWER, et Annick VAN OVERSTRAETEN, Membres.
En 2020, le Comité de Nomination s'est réuni deux fois, sur convocation de son Président.
Le Comité d'Investissement est chargé de :
Le Conseil d'Administration a délégué au Comité Exécutif le pouvoir d'approuver toutes les décisions relatives à l'acquisition, au développement, à la syndication et à la cession d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat, ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société, jusqu'à un coût d'investissement d'un montant total estimé de 70 MEUR par actif (lequel comprendra le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement, tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des tiers).
En outre, le Conseil d'Administration a délégué au Comité d'Investissement le pouvoir de prendre des décisions au sujet de et d'approuver toutes acquisitions, tout développement, toute syndication et toutes cessions d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société, jusqu'à un coût d'investissement total estimé de 200 MEUR par actif (lequel comprendra le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement tels que les coûts de construction, les coûts de financement et les honoraires dus à des tiers).
Le Président des Comités respectifs informera le Conseil d'Administration des décisions d'investissement lors de la prochaine réunion du Conseil d'Administration.
Le Comité d'Investissement est composé de quatre membres au moins, dont notamment le Président Exécutif, qui en est également le Président.
Marnix GALLE, Président, Karin KOKS – van der SLUIJS, Alexis PREVOT9, Chief Investment Officer, Thierry VANDEN HENDE, et Piet VERCRUYSSE, Membres.
En 2020, le Comité d'Investissement s'est réuni huit fois, sur convocation de son Président.
Le Comité Exécutif de la Société se compose du Président Exécutif et des Membres du Comité Exécutif (tel que mentionné sur le site Internet de la Société). Le Comité est principalement chargé des taches suivantes :
9 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Alexis PREVOT agit en qualité de représentant permanent de la société AP2L SRL.
• dans les limites du mandat donné par le Conseil d'Administration, approuver toutes les acquisitions, tous les développements, toute syndication et toute cession d'actifs ou, dans le cas d'un actif développé en partenariat, ou syndiqué avec un tiers, au prorata de la part de la Société (cfr. supra).
Marnix GALLE, Président, Karel BREDA10, Chief Financial Officer, Filip DEPAZ11, Chief Operating Officer, Alexis PREVOT, Chief Investment Officer, Fabien ACERBIS, Managing Director Immobel France, Olivier BASTIN, Managing Director Immobel Luxembourg, et Adel YAHIA12, Managing Director Immobel Belgium, Membres.
Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité Exécutif.
Les « curriculum vitae » des Membres du Comité Exécutif en fonction (à l'exception de celui de Marnix GALLE déjà repris ci-dessus) peuvent être résumés comme suit :
Karel BREDA, 46 ans, après ses études de sciences économiques appliquées à la KU Leuven et l'obtention d'un MBA à la Booth School of Business de l'Université de Chicago, Karel a entamé sa carrière professionnelle en 1999 en développant quelques start-ups internet en Europe. En 2002, il a rejoint GDF Suez (devenu Engie) où il a occupé différentes positions de direction dans les départements M&A et Project Finance en Europe, en Asie du Sud, au Moyen-Orient et en Afrique. En 2011, il est devenu Chief Financial Officer pour la région d'Asie du Sud, du Moyen-Orient et d'Afrique à Dubai et en 2014 pour Engie E&P aux Pays-Bas. Avant de rejoindre Immobel le 1er août 2018, Karel était Managing Director pour le Moyen-Orient, l'Asie du Sud et centrale et la Turquie pour Engie Solar, et était basé à Dubai et en Inde.
Filip DEPAZ, 51 ans, a commencé sa carrière professionnelle chez Citibank et l'a poursuivie au sein des départements financiers du Ministère fédéral de la fonction publique et de la Région flamande. En 1999, il a rejoint Swiss Life où, après quelques années, il est devenu Accounting Manager au sein du département Finance. Entre-temps, Filip a obtenu un diplôme en Financial Accounting (2005) de l'Ehsal Management School, et a terminé le Middle Management Program de la Vlerick Business School (2008). En 2008, il a rejoint la division International Employee Benefits de Swiss Life au Luxembourg en tant que Program Manager. En 2012, il rentre en Belgique pour devenir COO de Delta Lloyd Life. En 2016, il devient CEO de Delta Lloyd Life. Après la reprise de Delta Lloyd Life par NN Insurance, il a été nommé Integration Lead et COO de la société fusionnée, fonction qu'il a assumée jusqu'à la fin du mois de mai 2019. Il a fait son entrée chez Immobel le 1er août 2019. Filip est ingénieur commercial (KUL).
Alexis PREVOT, 46 ans, après avoir obtenu son diplôme d'ingénierie urbaine à l'École des Ingénieurs de la Ville de Paris (EIVP), Alexis a commencé sa carrière dans le groupe Bouygues en tant qu'ingénieur commercial spécialisé dans les programmes conception, construction, financement et exploitation (DBFO). En 2000, il est devenu Senior Consultant au département Real Estate and Capital Project Management de PriceWaterhouseCoopers. En 2006, Alexis a obtenu son MBA de la London Business School et a rejoint l'équipe M&A Real Estate de Lehman Brothers à Londres et à Francfort, qui se concentrait sur les grandes sociétés immobilières européennes par l'intermédiaire de banques d'investissement et de marchés des capitaux. Avant de rejoindre Immobel en 2019, Alexis était Senior Portfolio Manager de l'équipe d'investissement européenne du département Immobilier et Infrastructures de l'Abu Dhabi Investment Authority.
Adel YAHIA, 42 ans, a rejoint Immobel en décembre 2017 en qualité de Chief Operating Officer en charge des départements Développement, Technique, Ventes et Lotissement. Il était actif chez AG Real Estate, depuis 2015, en qualité de Responsable du département Résidentiel ainsi qu'en qualité de co-Head of Development. Entre 2010 et 2015 il a travaillé chez Matexi comme Directeur de diverses business units. Il a commencé sa carrière en 2004 en qualité de développeur immobilier et a également travaillé en real estate investment banking. Il a obtenu son diplôme en droit à la KU Leuven, ainsi qu'un Master en General Management (PUB) à la Vlerick Management School. Il a aussi obtenu un Master en Real Estate (Postgraduaat Vastgoedkunde) à la KU Leuven en 2006 et a terminé, en 2014, la formation
10 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Karel BREDA agit en qualité de représentant permanent de la société KB Financial Services SRL.
11 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Filip DEPAZ agit en qualité de représentant permanent de la société Filip Depaz Consultancy SRL.
12 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Adel YAHIA agit en qualité de représentant permanent de la société Adel Yahia Consult SRL.
"Executive Program in Real Estate Management" à la Solvay Business School (ULB). Depuis 2010 il est également conférencier à la KU Leuven, et depuis 2015, à la Solvay Business School.
Fabien ACERBIS, 48 ans, est diplômé de l'ESTP, école de référence internationale de la construction, Fabien a débuté sa carrière en 1997 chez Bouygues Construction avant de rejoindre en 1999 la SCIC, filiale de la Caisse des Dépôts spécialisée dans la Maîtrise d'Ouvrage Déléguée. En 2004 il est entré chez Bouygues Immobilier en tant que responsable des résidences services en Île-de-France, où ensuite il est devenu directeur régional Île-de-France Nord puis directeur régional Île-de-France Est en 2012. Directeur général des Filiales et des Participations de Bouygues Immobilier en France depuis 2014, il est devenu Directeur général Logement de la Région Ile-de-France en 2017. À l'automne 2019, il a rejoint Immobel en tant que Directeur Général France.
Olivier BASTIN, 50 ans, a démarré sa carrière dans le secteur bancaire (BACOB, 1994-1995) avant de s'orienter vers l'immobilier chez Intermarché, où il a contribué à l'expansion de l'enseigne en Wallonie (1995-1996). En 1997, il a rejoint Jones Lang LaSalle où il a pris la tête du département Office Agency pour la Belgique (1997-2005), avant de devenir Managing Director de l'implantation luxembourgeoise du groupe (2005-2011). En 2010, il a combiné cette fonction avec celle de Head of Capital Markets pour le Belux. Il a quitté JLL fin 2011 pour rejoindre Allfin Group en tant que CEO de l'entité luxembourgeoise. Il a également la charge de l'entrée et de l'expansion d'Immobel sur le marché allemand. Olivier est titulaire d'un diplôme d'économie appliquée (ULG, 1988-1992) et d'un MBA (ULG & Université de Maastricht, 1993- 1994).
Le Comité Exécutif a constitué des Équipes dans chaque pays qui l'assistent dans la mise en œuvre pratique des pouvoirs exécutifs (les «Équipes de Gestion»). Leur constitution est approuvée par le Conseil d'Administration. Le Comité Exécutif détermine la mission des Équipes de Gestion, leur composition et leurs responsabilités.
Ces Équipes de Gestion rendent compte de l'exercice de leurs compétences au Comité Exécutif.
Adel YAHIA, Managing Director, Président,
Alain DELVAULX, Head of Financial Planning & Analysis,
Filip DEPAZ, Chief Operating Officer,
Stephanie DE WILDE13, Head of Legal Services,
Inge HEYVAERT14, HR & Talent Manager,
Thierry LEDOUX15, Head of Technical Department,
Marnix MELLAERTS16, Head of Sales,
Joëlle MICHA17, Head of Corporate Affairs,
Eric SCHARTZ18, Head of Immobel Home,
Olivier THIEL19, Head of Development,
Hans VAN AUDENAERDE20, Head of Acquisitions, Investments & Financial Advisory,
Valentine VAN MALLEGHEM, Head of Residential Projects Advisory, et
Lian VERHOEVEN21, Head of Corporate Communications.
13 Représentant permanent de la société Lady at Work SRL.
14 Représentant permanent de la société HDS Consulting SRL.
15 Représentant permanent de la société GABALEX SRL.
16 Représentant permanent de la société H&J Trust SRL.
17 Représentant permanent de la société JOMI SRL. 18 Représentant permanent de la société DREAMS SRL.
19 Représentant permanent de la société Queen-K SRL.
20 Représentant permanent de la société AUDIUS SRL.
21 Représentant permanent de la société LV Communications SRL.
Olivier BASTIN, Managing Director, Président, Maxime DIERICKX, Head of Finance, Nicolas ECTOR, Head of Technical, Valérie FLAUS, Head of Legal Services, et Muriel SAM, Head of Development.
Fabien ACERBIS, Managing Director, Président, Julien MICHEL, Managing Director Tertiaire, Mathieu CHAMARD-SABLIER, Directeur opérationnel Résidentiel, Yves EVEILLARD, Directeur Département technique, Carole FELICI, Directrice RH, Gérald FRUCHTENREICH, Directeur Financier. Philippe MARTINHO, Directeur des Ventes, Marie SUDRE, Directrice Département juridique, et Sandrine THIEBAUT, Directrice de la relation Clients,
Olivier THIEL22, Managing Director, Marcin CHARCHUT, Head of Legal, et Andrzej PLATEK, Chief Financial Officer,
Marnix GALLE, Président Exécutif du Conseil – Immobel Group,
Olivier BASTIN, Managing Director Immobel Luxembourg – en charge de l'expansion de Immobel Group en Allemagne, et
Michael HENN, Managing Director de Immobel Germany.
Le cadre législatif belge pour la gestion de contrôle interne et la gestion des risques est repris dans la Loi du 17 décembre 2008 (en application de la Directive européenne 2006/43 concernant le contrôle financier des entreprises), le Code 2020 et la Loi du 6 avril 2010 (Loi GE).
Par ailleurs, l'IFRS 7 définit des exigences complémentaires en matière de gestion des risques liés aux instruments financiers.
Néanmoins, le cadre législatif et normatif belge actuel ne précise ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés visées doivent se conformer, ni les modalités de mise en place (soit le niveau de détail requis).
Immobel utilise un système de gestion des risques et de contrôle interne, défini en interne, qui se base sur le modèle de contrôle interne «COSO23».
La méthodologie COSO s'organise autour de cinq éléments :
22 Representant de la société Queen-K SRL.
23 Abréviation de "Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission".
L'élément « environnement de contrôle interne » s'articule autour des composants suivants :
Immobel est le plus grand promoteur immobilier coté en bourse en Belgique. Le Groupe, dont l'origine remonte à 1863, conçoit des environnements urbains de qualité, à l'épreuve du temps, qui ont un impact positif sur la façon dont les gens vivent, travaillent et se divertissent. L'entreprise est spécialisée dans les biens immobiliers mixtes avec différentes fonctions. Avec une valeur boursière de plus de EUR 650 millions et un portefeuille de plus de 1 600 000 m² de développement de projets dans 6 pays (Belgique, Grand-Duché de Luxembourg, Pologne, France, Espagne, Allemagne), Immobel occupe une position de premier plan dans le paysage immobilier européen. Le Groupe vise la durabilité en matière de développement urbain. En outre, il cède une partie de ses bénéfices à des associations caritatives dans le domaine de la santé, de la culture et de l'inclusion sociale. Immobel compte environ 200 talents engagés au quotidien.
Pour plus d'informations : www.immobelgroup.com
Immobel dispose d'un Conseil d'Administration, d'un Comité d'Investissement, d'un Comité d'Audit & des Risques, d'un Comité de Rémunération, d'un Comité de Nomination et d'un Comité Exécutif.
La responsabilité de la stratégie d'Immobel et de la supervision des affaires incombe avant tout au Conseil d'Administration. Les principales prérogatives des Comités ont été abordées plus haut sous la rubrique « Organes de décision ».
Immobel adopte une attitude prudente, par le biais de ses domaines d'activité, gère un portefeuille de projets diversifiés et créateurs de valeur à long terme.
Immobel dispose d'un Code de Bonne Conduite qui décrit les principes d'éthique et d'intégrité qui s'appliquent à chaque Administrateur mais également aux Membres du Comité Exécutif ainsi qu'à l'ensemble des collaborateurs et des intervenants externes. Ce Code aborde notamment les aspects de conflit d'intérêts, de secret professionnel, de corruption et d'abus de biens sociaux ainsi que de cadeaux d'affaires. Immobel dispose également d'un Code de Dealing et de Communication qui a principalement pour objectif de, entre autres, veiller à ce que les Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes n'utilisent pas de manière abusive, ou ne se fassent pas soupçonner, d'utiliser de manière abusive certaines informations susceptibles d'influencer les cours (« Informations Privilégiées », telles que définies dans le Code de Dealing et de Communication). Certaines obligations s'imposent également aux personnes qui leur sont étroitement liées (comme certains de leurs parents ou des entités qu'ils contrôlent). La conformité avec ces Codes est suivie par le Compliance Officer.
Voir également le point C. "Activités de Contrôle" à ce sujet.
Suite à une étude de marché, l'Assemblée Générale Extraordinaire du 28 mai 2020 a, sur proposition du Comité de Rémunération, décidé de revoir et augmenter la rémunération des Administrateurs non-exécutifs, avec effet à l'exercice financier 2021.
Actuellement deux Plans d'Actions de Performance existent pour certains Membres du Comité Exécutif :
Immobel réalise régulièrement un exercice d'identification et d'évaluation de ses risques. Ils ont été cartographiés. Ceux d'entre eux pour lesquels le niveau de contrôle a été jugé insuffisant ont fait l'objet d'un plan d'action formalisé. La mise en place du plan d'action est suivie par le Comité d'Audit & des Risques.
Les principaux risques auxquels Immobel est exposée sont détaillés à la section I.B du Rapport de Gestion.
Les activités de contrôle correspondent aux règles et procédures mises en œuvre pour traiter les principaux risques identifiés. Voici les principales règles et procédures définies au sein d'Immobel :
Immobel utilise comme système d'information de gestion financière un logiciel adapté. La maintenance et le développement de ce logiciel sont sous-traités à un partenaire.
La pérennité des données informatiques est également sous-traitée à un partenaire qui est tenu contractuellement de suivre une procédure stricte concernant la mise en place d'un système de maintenance d'information fiable et sécurisé.
Le département financier d'Immobel est en charge du processus de clôture et de l'établissement du Rapport Annuel, des Etats Financiers Consolidés établis selon les normes IFRS et des Comptes Annuels.
La communication aux membres du personnel et aux différents collaborateurs d'Immobel est adaptée à la taille de l'entreprise. Elle repose principalement sur des réunions de travail, des communications verbales faites par la direction à l'ensemble du personnel ou encore sur l'envoi par courrier électronique d'une communication interne signée, le plus souvent, par le Président Exécutif / Chief Executive Officer.
Le Comité d'Audit & des Risques est responsable de la surveillance du contrôle interne. Vu l'augmentation de la taille et des activités de la Société et du Groupe, le Comité d'Audit & des Risques évaluera plus en détail en 2021 la nécessité de créer une fonction d'audit interne pour l'assister dans cette mission.
Pour évaluer de manière régulière l'environnement de contrôle, le Comité d'Audit & des Risques confie au Commissaire certaines missions ponctuelles d'examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à identifier les faiblesses éventuelles. Le Comité d'Audit & des Risques s'assure de la mise en œuvre des recommandations le cas échéant.
Au courant de l'exercice financier 2020, il n'y a pas eu de transaction entre Immobel (sociétés liées incluses) et un Membre de son Management Team ni d'autre transaction entre Immobel et ses Administrateurs, les Membres de son Comité Exécutif ou ses autres Collaborateurs.
En vertu des nouvelles dispositions de ladite Loi, Immobel précise que la politique de diversité appliquée dans tous les organes de la Société va au-delà du genre. L'Age et les compétences y sont également pris en compte.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise d'Immobel précise que la composition de son Conseil d'Administration garantit une prise de décision dans l'intérêt social. A cette fin, le Conseil d'Administration est attentif à la mixité des genres et à la diversité en général, ainsi qu'à la complémentarité de compétences, d'expériences et de connaissances. Les dispositions de l'article 7 :86 Code des Sociétés et Associations relative à la diversité des genres, sont à cet égard respectées.
Actuellement le Conseil d'Administration est composé de sept Membres. Suite à son adhésion aux principes de Gouvernance d'Entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2020, et plus particulièrement les dispositions 3.1 et 3.3 dudit Code, il estime que ce nombre est suffisamment restreint pour permettre la prise efficace de décisions, et suffisamment étoffé pour que ses Membres y apportent l'expérience et la connaissance de différents domaines et que les changements dans sa composition soient gérés sans perturbation. En effet, le Conseil d'Administration partage l'avis de la Commission Européenne que la diversité nourrit le débat, favorise la vigilance et relève les enjeux en son sein.
Suite à la politique de diversité en vigueur chez Immobel au cours de l'exercice sous revue, la ventilation de la composition du Conseil d'Administration est la suivante (au 31 décembre 2020) :
Politique de diversité appliquée à tout le personnel, y compris les Membres du Comité Exécutif et de l'Equipe de Gestion
Immobel reconnaît que ses forces vives talentueuses et diversifiées constituent un avantage concurrentiel clé dans le secteur de l'Immobilier. Pour réussir en tant qu'entreprise, il est nécessaire de disposer de la qualité et des compétences de tous les employés et collaborateurs.
Immobel reconnaît que chacun apporte sa propre expérience et ses capacités dans son domaine d'expertise. Cette diversité est un élément clé pour réussir à tous les niveaux de l'entreprise. La diversité est reconnue au sein d'Immobel comme un intérêt commercial, conduisant à de meilleures performances globales et à des produits, services et décisions commerciales de haute qualité.
Immobel s'efforce de créer un environnement favorable où chacun peut faire preuve de son potentiel maximum au sein d'Immobel, quelles que soient ses différences. Immobel s'efforce de trouver les meilleurs employés et collaborateurs dans leur domaine d'expertise pour faire le meilleur travail possible.
Immobel attache une grande importance à ce que ses effectifs reflètent la diversité de ses clients et de ses marchés. Cette diversité englobe les différences de sexe, de langue, d'ethnicité, d'âge, d'orientation sexuelle, de religion, de statut socioéconomique, d'expérience et d'éducation.
Immobel donne des chances égales aux individus, indépendamment de leurs origines, dans son recrutement, sa rétention et sa gestion des talents en général. La diversité des équipes sous tous ses aspects est une source d'innovation, de croissance et de prospérité.
Immobel s'engage à :
Immobel considère le développement de son personnel comme une priorité. Elle veille à la motivation et à l'implication de son personnel et s'assure qu'ils disposent toujours des compétences nécessaires à la réussite de leurs missions.
En d'autres termes, l'ambition RH d'Immobel reflète ses promesses : améliorer et développer le capital humain du Groupe, riche en diversité, par une politique de ressources humaines ouverte et innovante et ainsi créer des opportunités pour tous et construire l'avenir de son personnel et de ses clients.
Suite à cette politique de diversité qu'Immobel a mise en œuvre au cours de l'année sous revue, la répartition des équipes opérationnelles d'Immobel, dans les six pays, est la suivante (au 31 décembre 2020) :
Dans le cadre des politiques de diversité, Immobel promeut la variété à tous les niveaux (équipe opérationnelle, Membres de l'Equipe de Gestion, Membres du Comité Exécutif & Administrateurs).
Le Code de Dealing et de Communication vise à assurer que les Administrateurs, dirigeants et autres membres du personnel d'Immobel et de ses entités liées n'utilisent pas de manière abusive les informations qu'ils peuvent avoir concernant Immobel et qui ne sont pas mises à la disposition des autres investisseurs.
Ces règles ont été complétées par une communication interne reprenant les principales obligations légales en la matière, en tenant compte notamment du nouveau Règlement relatif aux abus de marché tel qu'il est entré en vigueur le 3 juillet 2016, en vue de sensibiliser les intéressés à leurs obligations.
Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect de ces règles afin de réduire le risque d'abus de marché par des délits d'initiés. Le Compliance Officer tient des listes de personnes qui disposent ou sont susceptibles de disposer d'informations privilégiées et qui ont accès, peuvent avoir accès ou ne peuvent raisonnablement ignorer la nature privilégiée de ces informations.
Ces règles prévoient notamment :
notification peuvent, mais ne doivent pas, autoriser Immobel à faire ces notifications à la FSMA en leur nom. Dans ce cas, elles doivent toujours notifier à Immobel ces transactions pertinentes, rapidement et au plus tard deux jours ouvrables à compter de la date de la transaction ;
• L'obligation aux Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes de s'assurer que leurs gestionnaires de placement, les personnes qui organisent ou exécutent des transactions à titre professionnel en leur nom ou tout autre personne qui organise ou exécute des transactions en leur nom ne négocient pas pendant les Périodes d'Arrêt ni les Périodes d'Interdiction, y compris lorsque les gestionnaires de placement sont des intermédiaires financiers agréés agissant en vertu d'un mandat de gestion de placements entièrement discrétionnaire.
Durant l'exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer d'Immobel ont été assurées par Joëlle MICHA.
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
Le conseil d'administration d'Immobel estime que, à l'exception de ce qui est indiqué dans la note 32 des états financiers consolidés "Principaux actifs et passifs éventuels", il n'existe aucune procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage qui pourrait raisonnablement avoir, ou a eu dans un passé récent, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la société.
Sur la base des déclarations de transparence reçues par Immobel, les actionnaires les plus importants de la Société sont les suivants (depuis le 7 janvier 2021) :
| Actionnaires | Droits de vote | % du total des actions24 |
|---|---|---|
| A³ Capital SA (et une société liée)25 ayant son siège à 1020 Bruxelles, Av. des Trembles 2 |
5.892.418 | 58,94 % |
| Immobel SA/NV (actions propres) ayant son siège à 1000 Bruxelles, rue de la Régence 58 |
30.348 | 0,3 % |
Il n'existe pas de droits de vote particuliers, ni, dans la mesure connue de la Société, de convention d'actionnaires. Sur décision du Conseil d'Administration les droits au dividende des actions propres détenues par Immobel ont été suspendus. En vertu du Code des Sociétés et des Associations ces actions n'ont pas de droit de vote.
24 Sur un total de 9.997.356 titres émis.
25 Sociétés contrôlées par Marnix GALLE.
En Assemblée Générale Extraordinaire du 28 mai 2020, les Actionnaires ont autorisé le Conseil d'Administration
• à augmenter le capital social dans le cadre du capital autorisé en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 97.000.000 EUR aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration et ce, pendant un terme de 5 années à compter de la publication de la présente autorisation aux annexes du Moniteur belge.
La Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Le Conseil d'Administration est autorisé à aliéner en bourse ou hors bourse les actions de la Société acquises par cette dernière, aux conditions qu'il détermine, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, conformément à la loi.
Le conseil d'administration a tous les pouvoirs pour annuler les actions ainsi acquises par la société, pour faire certifier l'annulation par acte notarié et pour modifier et coordonner les statuts afin de les mettre en conformité avec les décisions prises.
Les règles applicables à la nomination et au remplacement des Administrateurs ainsi qu'à la modification des Statuts de la Société sont celles prévues par le Code des Sociétés et des Associations ainsi que par la Charte de Gouvernance d'Entreprise d'Immobel.
Les clauses de changement de contrôle figurant dans des conventions de crédit conclues avec des institutions financières ont été approuvées par l'Assemblée Générale du 28 mai 2020, conformément à l'article 7 :151 Code des Sociétés et Associations.
Le Commissaire est Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représenté par Kurt Dehoorne, qui a établi son siège social à 1930 Zaventem, Gateway building, Luchthaven Nationaal 1J. Les honoraires fixes du Commissaire Deloitte Reviseurs d'Entreprise facturés à Immobel SA pour I'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés se sont élevés à 139 KEUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales se sont élevés à 144 KEUR (hors TVA).
Le total des émoluments facturés par le Commissaire et son réseau en 2020 dans le cadre du mandat au niveau du Groupe s'est élevé à 429 KEUR (hors TVA).
BNP Paribas Fortis Banque est l'Agent Payeur Centralisateur d'Immobel pour une durée indéterminée. La rémunération s'élève à 0,20 % (hors TVA) du montant net du coupon et des revenus de titres présentés en compte-titres.
Arrêté en Conseil d'Administration du 4 mars 2021,
PIERRE NOTHOMB SRL représentée par Pierre Nothomb Administrateur
A³ MANAGEMENT SRL représentée par Marnix Galle Président du Conseil
Nous avons le plaisir de présenter la Politique de Rémunération d'Immobel pour les quatre prochaines années. Cette Politique est en ligne et contribue à la stratégie commerciale d'Immobel, à ses intérêts et à sa pérennité à long terme.
Cette nouvelle Politique de Rémunération remplace la Politique de Rémunération des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif telle que décrite dans la Charte de Gouvernance d'Entreprise d'Immobel, Annexe 2 "Politique de rémunération et évaluation des performances", telle que publiée le 7 janvier 2021 (voir le site www.immobelgroup.com pour plus de détails).
Il est important qu'Immobel soit en mesure d'attirer des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif ayant la capacité, l'expérience, les compétences, les valeurs et les comportements nécessaires pour réaliser la stratégie et les objectifs de la Société et soutenir l'objectif d'Immobel. Immobel s'efforce d'avoir une composition diversifiée des deux organes en ce qui concerne le sexe, l'origine ethnique et la génération.
Le Conseil d'Administration détermine la rémunération des Administrateurs et du Comité Exécutif conformément aux dispositions du Code des sociétés et des associations et du Code belge de Gouvernance d'Entreprise, tout en respectant les prérogatives de l'assemblée générale des actionnaires. Les niveaux de rémunération doivent être suffisants pour attirer, retenir et motiver les Administrateurs et les Membres du Comité Exécutif qui ont le profil déterminé par le Conseil d'Administration, pour promouvoir la réalisation des objectifs stratégiques conformément à l'appétit pour le risque et aux normes comportementales de la Société et pour promouvoir la création de valeur durable. En ce qui concerne la rémunération des Administrateurs non exécutifs et des Membres du Comité Exécutif, le Comité de Rémunération fait des propositions détaillées au Conseil d'Administration. Les Administrateurs non exécutifs ne reçoivent aucune rémunération liée à la performance qui soit directement liée aux résultats de la Société. Lorsqu'il fait des propositions sur la rémunération des Membres du Comité Exécutif, le Comité de Rémunération observe les principes suivants :
Le niveau et la structure de la rémunération des Administrateurs non exécutifs sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché. Cette rémunération comprend une rémunération de base fixe ainsi que des jetons de présence pour la participation aux réunions du Conseil d'Administration ainsi qu'à celles d'un ou de plusieurs Comités constitués par le Conseil d'Administration ou pour chaque présidence de Comité.
Vous trouverez ci-après le tableau récapitulatif contenant les rémunérations en vigueur pour l'exercice 2021 :
| Conseil d'Administration | Président = Néant |
|---|---|
| Administrateur : | |
| 20 000 EUR (forfait annuel) | |
| 2 100 EUR/ réunion physique | |
| 1 050 EUR/ réunion téléphonique | |
| Comité d'Audit & des Risques | Président : |
| 3 100 EUR/ réunion physique | |
| 1 050 EUR/ réunion téléphonique | |
| Membres : | |
| 2 100 EUR/réunion physique | |
| 1 050 EUR/ réunion téléphonique | |
| Comité d'Investissement | Président = Néant |
| Membres : | |
| 2 100 EUR/ réunion physique | |
| 1 050 EUR/ réunion téléphonique | |
| Comité de Nomination | Président = Néant |
| Membres : | |
| 1 050 EUR/ réunion physique | |
| 525 EUR/ réunion téléphonique | |
| Comité de Rémunération | Président : |
| 1 200 EUR/ réunion physique | |
| 525 EUR/ réunion téléphonique | |
| Membres : | |
| 1 050 EUR/réunion physique | |
| 525 EUR/ réunion téléphonique |
Rémunération & jetons de présence
La Société rembourse aux Administrateurs leurs frais de voyage et de séjour à l'international pour les séances et l'exercice de leur fonction au sein du Conseil d'Administration et de ses Comités. La Société veille par ailleurs à prendre des polices d'assurance habituelles pour couvrir les responsabilités des Membres du Conseil d'Administration dans le cadre de l'exercice de leur mandat.
Les Administrateurs non exécutifs ne bénéficient ni d'un bonus annuel, ni d'options sur actions, ni encore d'une participation à des plans de retraite. Ils n'ont droit à aucune indemnité lorsque leur mandat prend fin.
Nonobstant la disposition 7.6 du Code, les Administrateurs non exécutifs ne sont pas partiellement rémunérés sous forme d'actions de la Société. Néanmoins, le Conseil d'Administration a invité tous les Administrateurs à investir un montant d'au moins 20.000 EUR en actions (soit la rémunération fixe annuelle) de la Société et à les conserver au moins un an après la fin de leur mandat.
La rémunération accordée aux Membres du Comité Exécutif peut comprendre une rémunération (fixe) de base, une rémunération variable (short term incentive (ci-après « STI »), long term incentive (ci-après « LTI », espèces), des bonus (bonus annuel supplémentaire garanti, signing bonus), des Plans d'Actions de Performance et d'autres avantages quelle que soit leur forme (participation à des frais de voiture, assurance soins de santé).
La rémunération variable STI des Membres du Comité Exécutif (incluant le du Président Exécutif / CEO) est égale à 50 % de la rémunération fixe, si tous les objectives (quantitatif et qualitatif) sont réalisés à 100%.
La rémunération variable est partiellement liée à des critères quantitatifs et partiellement liée à des critères qualitatifs.
La proportion pour les Membres exerçant des fonctions au niveau du Groupe est de 80% quantitatif – 20% pour les critères qualitatifs, alors que la proportion our les Membres exerçant des fonctions de Directeur Général d'un pays est de 50 % - 50 %.
Si les résultats quantitatifs au niveau du Groupe dépassent l'objectif fixé par le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, la rémunération variable peut dépasser 100 % de la rémunération variable prévue. En conséquence, la rémunération variable peut être supérieure à 50 % de la rémunération fixe.
Si les résultats quantitatifs au niveau du groupe sont inférieurs à l'objectif prédéfini par le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, la rémunération variable quantitative sera égale à 0.
Pour autant que de besoin, il est rappelé que suite à l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, il a été expressément prévu par les statuts qu'Immobel puisse, au cas où la rémunération variable des personnes entrant dans le champ d'application des articles 7 :91 alinéa 1 et 2 et 7 :121 dernier alinéa du Code des Sociétés et des Associations s'élève à plus de 25 % de leurs rémunérations annuelles respectives, déroger auxdites dispositions.
Le Comité de Rémunération peut proposer des exceptions à ces règles, en fonction de la logique liée à l'activité. Des exceptions aux règles susmentionnées ne peuvent être accordées que sur proposition du Comité de Rémunération et sur décision du Conseil d'Administration.
En outre, les Membres du Comité exécutif, exerçant une fonction au niveau du Groupe, se voient attribuer une rémunération variable LTI (Long-term Incentive), à savoir des "Performance Shares".
Les Membres du Comité Exécutif, exerçant une fonction de Directeur Général (ci-après "DG") d'un pays, peuvent bénéficier d'un plan d'incitation à long terme (ci-après "LTI"), basé sur la surperformance des activités du pays concerné (voir cidessous pour les détails).
Immobel veut attirer des employés / collaborateurs talentueux, qui allient expertise et passion pour le secteur de la Promotion immobilière et s'efforcent de faire croître l'entreprise, en tenant compte de la gouvernance et des procédures de travail mises en place par Immobel. C'est pourquoi Immobel verse des salaires compétitifs. Immobel peut récompenser les employés / collaborateurs avec des Primes de Performance, si les performances de la Société le permettent, et en fonction des performances individuelles et de la pratique du marché, où Immobel opère.
Pour les collaborateurs d'Immobel, la rémunération se compose d'un salaire fixe compétitif, récompensant leurs compétences, leur expertise et leur expérience, et si les résultats de la Société le permettent, d'une rémunération variable, récompensant des objectifs quantitatifs ou qualitatifs spécifiques.
Un cycle annuel de fixation et d'évaluation des objectifs définit les objectifs de chaque collaborateur. Un processus d'évaluation intermédiaire et de fin d'année évalue les objectifs et les résultats réels pour tous les collaborateurs, ce qui peut conduire à une rémunération variable, basée sur ce processus.
Les critères appliqués pour l'attribution de la rémunération variable sont soit de nature quantitative, soit de nature qualitative. Chaque année, le Conseil d'Administration détermine, sur proposition du Comité de Rémunération, les critères et paramètres à appliquer pour la rémunération variable.
Les critères appliqués pour fixer la rémunération individuelle STI du Président Exécutif / CEO comprennent, d'une part, la rentabilité sur fonds propres ("ROE") comme critère quantitatif, et d'autre part, des critères qualitatifs. Ces derniers changent annuellement. Le Président Exécutif / CEO peut également bénéficier d'un Plan d'Actions de Performance, pour lequel les éléments à prendre en compte sont, à partir de 2020, la rentabilité sur fonds propres ("ROE") de la Société et le rendement des capitaux employés ("ROCE") de la Société.
La rémunération variable (STI) des autres Membres du Comité Exécutif comprend :
En outre, les Membres du Comité Exécutif exerçant une fonction Groupe se sont vu accorder des « Actions de Performance » (LTI). Les critères quantitatifs applicables à cette rémunération sont, d'une part, d'atteindre les objectifs de performance prédéfinis, basés sur le rendement moyen sur fonds propres sur trois ans, ainsi que le revenu net moyen par action (à l'exclusion des Actions de Trésorerie) sur trois ans (Performance Share Plan 2017 - 2019) ainsi que, d'autre part, la réalisation d'objectifs de performance prédéfinis, sur la base du rendement moyen des capitaux propres (ROE) sur trois ans ainsi que du rendement moyen des capitaux employés (ROCE) sur trois ans (Performance Share Plan 2020 - 2022).
Les Membres du Comité Exécutif, exerçant un rôle de Managing Director (ci-après "MD") d'un pays, peuvent bénéficier d'un plan d'incitation à long terme (ci-après "LTI"), basé sur la surperformance de l'unité commerciale. Pour bénéficier de ce LTI, le ROE au niveau local doit dépasser 15 % du ROE (seuil stratégique de la Société). Un pourcentage du bénéfice excédentaire, supérieur à 15% du ROE, peut être accordé aux MD des pays. Ce LTI est partiellement payé en espèces, partiellement attribué en actions, qui doivent être conservées pendant 3 ans après l'attribution (période d'indisponibilité).
Les critères mentionnés ci-dessus expriment d'une part les critères financiers et les facteurs de pilotage de l'entreprise (rendement des capitaux propres, rendement des capitaux employés, excédent de bénéfices,...). D'autre part, les critères qualitatifs définissent des objectifs qui rendent la Société plus forte à court, moyen ou long terme. Les thèmes suivants peuvent être mentionnés : alimentation du pipeline de projets, obtention des permis de construire, livraison des projets dans les délais, mise en œuvre d'un plan de qualité sur un sujet défini, amélioration des processus commerciaux, financiers, de contrôle ou de soutien, gestion et amélioration des aspects de durabilité des activités de la Société (qu'ils soient environnementaux, sociaux ou de gouvernance).
Afin de stimuler une gestion saine des risques et la durabilité, une partie de la rémunération variable n'est pas acquise immédiatement et ne peut être versée qu'après trois ans. Afin de retenir les talents, la Société a également choisi de n'attribuer ces éléments de la rémunération variable que si le bénéficiaire est toujours actif pour Immobel.
Chaque année, sur proposition du Comité de Rémunération, le Conseil d'Administration arrête les objectifs du Président Exécutif / CEO et du Comité Exécutif pour l'exercice à venir, et évalue leurs performances pour la période précédente, conformément à la procédure existante. Cette évaluation des performances sert aussi à fixer la partie variable de leur rémunération annuelle.
Il n'existe pas de droit spécifique pour récupérer la rémunération variable octroyée sur la base d'informations financières incorrectes ; le droit commun s'appliquera. Les Plans d'Actions de Performance contiennent une clause « Claw Back ». Les rémunérations variables (« Short Term Incentive ») seront payées aux Membres du Comité Exécutif / Administrateurs Exécutifs après le Conseil d'Administration qui établit les Comptes Annuels de l'année sous revue, sous réserve d'une approbation finale par l'Assemblée Générale Ordinaire.
Les « Actions de Performance » accordées à certains Membres du Comité Exécutif en application du «Performance Share Plan 2017 - 2019» et du «Performance Share Plan 2020 - 2022» seront acquises définitivement après une période de trois années civiles complètes, s'ils atteignent les objectifs de performance prédéfinis sur trois ans. A noter que conformément à l'article 8.1 du Plan, les Actions de Performance sont perdues pour les bénéficiaires du plan qui ne sont plus en fonction au sein du Groupe et qui ne se sont pas encore vu acquérir les Actions de Performance :"le titulaire d'actions de performance qui résilie de manière anticipée son contrat de services de gestion avec la Société ou dont le contrat de services de gestion est résilié pour un motif valable à cause du titulaire d'actions de performance, perd ses actions de performance qui ne sont pas encore acquises le jour de la notification ou de la notification écrite du départ ou de la résiliation."
La rémunération en actions vise à contribuer à la stratégie commerciale, aux intérêts à long terme et à la pérennité d'Immobel en incitant les bénéficiaires à créer de la valeur pour les actionnaires, en ligne avec ses procédures et dans le cadre de se Gouvernance.
En application des Statuts d'Immobel, la durée des mandats des Administrateurs est fixée pour une période maximale de quatre ans, renouvelable.
La durée du contrat de prestation de services avec les Membres du Comité Exécutif varie en fonction des termes et conditions de chaque contrat concerné.
Le délai de préavis ou l'indemnité de licenciement due par Immobel en cas de résiliation des contrats des Membres du Comité Exécutif / Administrateur Exécutif, qui exercent leur fonction sous le statut d'indépendant, actifs au sein d'Immobel est de 3 mois1 . Des exceptions peuvent seulement être accordées après validation du Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération.
Pour ceux exerçant leur fonction sous le statut d'employé, les délais et modalités légales sont applicables.
1 Exceptés Marnix Galle et Karel Breda, lesquels bénéficient d'un délai de préavis ou d'indemnité de licenciement respectives de 12 mois et 6 mois en cas de résiliation de leur contrat.
Le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, valide la Politique de Rémunération et la soumet à l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires pour approbation. Le Conseil d'Administration évalue, sur une base annuelle, si la Politique de Rémunération doit être adaptée.
Le Comité de Rémunération évalue chaque année si tous les éléments de la Politique sont conformes aux objectifs stratégiques de la Société et propose, le cas échéant, des améliorations au Conseil d'Administration.
Comme mentionné dans la Charte de Gouvernance d'Entreprise révisée en dernier lieu le 7 janvier 2021, tous les Administrateurs (donc les Membres du Comité de Rémunération, ou de tout autre Comité concerné) doivent éviter de prendre toute mesure, position ou intérêt qui est, ou semble être, en conflit avec les intérêts de la Société.
L'Assemblée Générale des Actionnaires du 28 mai 2020 a décidé de modifier la rémunération annuelle fixe de chaque Administrateur non exécutif à partir de l'année 2021, de sorte que la rémunération annuelle fixe s'élèvera à 20.000 EUR (contre 14.000 EUR pour l'année précédente), étant entendu que les jetons de présence octroyés resteront inchangés.
En 2020, en ligne avec le Plan d'Actions de Performance 2017 – 2019, un Plan d'Actions de Performance 2020 - 2022 a été approuvé, tel que décrit ci-dessus.
L'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires (représentant 61,19 % du capital social) a approuvé le 28 mai 2020 le dernier rapport sur les rémunérations (y compris la Politique de Rémunération) par 5.902.716 voix "pour", 199.150 voix "contre" et 15.350 abstentions.
* * *
Nous vous demandons donc d'approuver les termes de cette Politique de Rémunération pour les quatre prochaines années, étant entendu que cette Politique sera mise à la disposition du grand public (avec la date d'approbation et les résultats du vote contraignant des actionnaires) sur le site Internet d'Immobel aussi longtemps qu'elle sera applicable.
* * *
Approuvé lors de la réunion du Conseil d'Administration du 4 mars 2021.
ADL CommV (représentée par Astrid De Lathauwer) Présidente du Comité de Rémunération A³ Management BV (représentée par Marnix Galle) Président Exécutif du Conseil d'Administration
Mesdames et Messieurs
Nous avons le plaisir de présenter notre Rapport de Rémunération pour l'exercice sous revue.
L'année 2020 est caractérisée par la pandémie Covid-19, qui frappe notre économie et notre vie sociale de manière dramatique. Immobel a dès le début de la pandémie pris les mesures nécessaires pour protéger au mieux la continuité de l'entreprise et des activités. Plusieurs mesures ont été prises, également au niveau des rémunérations, pour assurer la continuité et atténuer l'impact financier de la pandémie.
Le Conseil d'Administration n'a vu aucun changement dans sa composition en 2020 par rapport à 2019. Un benchmark, réalisé en 2019, a montré que la rémunération fixe des Administrateurs était inférieure à celle de Sociétés comparables. Il a donc été proposé d'augmenter cette rémunération fixe de 14.000 à 20.000 euros. En raison de la pandémie, la mise en oeuvre de cette augmentation a été reportée de 2020 à 2021.
Aucune déviation ou dérogation n'a été faite à la Politique de Rémunération des Administrateurs existante (une nouvelle Politique de Rémunération sera soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale des Actionnaires de la Société à tenir en avril 2021).
En 2020, deux nouveaux Membres ont rejoint le Comité Exécutif d'Immobel (le Managing Director d'Immobel Luxembourg, Olivier Bastin, et le Managing Director d'Immobel France, Fabien Acerbis). Johan Bohets (Chief Legal Officer) a mis fins à ses missions pour la Société le 31 mars 2020.
Le Conseil d'Administration et le Comité de Rémunérations ont évalué en 2020 si les rémunérations des Membres du Comité Exécutif étaient conformes à la Politique de Rémunération et aux pratiques du marché. À cet égard, le Conseil d'Administration a revu la Politique de Rémunération afin de l'aligner sur les objectifs stratégiques à long terme de la Société. La composition des packages (rémunération fixe, STI, LTI et Plan d'Actions de Performance) a été maintenue et les packages des Membres du Comité Exécutif ont été évalués et adaptés lorsque cela a été jugé approprié, afin de récompenser les performances et les compétences. Un nouveau Plan d'Actions de Performance 2020-2022 a été approuvé par les Actionnaires lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 28 mai 2020 ; sur cette base le Conseil d'Administration a décidé d'octroyer ce Plan aux Membres du Comité Exécutif exerçant une fonction Groupe. En 2021, a benchmarking sera fait pour la rémunération globale du Président Exécutif / CEO.
Les montants individuels des rémunérations versées directement ou indirectement à l'ensemble des Administrateurs et Membres du Comité Exécutif pour 2020 sont indiqués dans le tableau ci-dessous. Tous les montants indiqués sont, le cas échéant, bruts, c'est-à-dire avant déduction de l'impôt.
En 2019, une étude comparative concernant la rémunération des Administrateurs non exécutifs a été réalisée. Elle a révélé que les jetons de présence pour les réunions du Conseil d'Administration et de ses Comités étaient conformes à la rémunération de Sociétés comparables, tandis que la rémunération fixe était inférieure à l'analyse comparative. La mise en œuvre de l'augmentation de cette rémunération fixe a toutefois été reportée de 2020 à 2021, en raison de l'impact de la pandémie Covid-19 sur l'entreprise. L'augmentation, à partir de 2021, portera la rémunération fixe des Administrateurs non exécutifs de 14.000 EUR à 20.000 EUR.
Le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunérations, a décidé le 10 décembre 2020 que chaque Administrateur devrait acheter des actions Immobel avant l'Assemblée Générale qui se tiendra en avril 2022 pour un montant minimum de 20.000 EUR, soit la rémunération annuelle fixe pour l'année 2021 pour chacun d'entre eux, et conserver les actions au moins 3 ans après l'acquisition et jusqu'à 1 an après la fin du mandat.
En application de la Disposition 7.5 du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2020, les Administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de rémunérations liées aux performances, c'est-à-dire liés directement aux performances de la Société.
| Nom Administrateur, |
Rémunération fixe en EUR | Rémunération variable en EUR |
Autres compo- santes1 |
Frais de pension |
Rémuné- ration totale | Proportion rémuné- ration fixe/ |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| position | Rémuné- ration de base |
Jetons de présence |
Avantages en nature |
Variable s/ un an |
Variable pluriannuel |
en EUR2 | variable | ||
| ADL COMM.V représentée par Astrid DE LATHAUWER |
14.000 | 11.475 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 25.475 | 100% |
| Pierre Nothomb SRL, représentée par Pierre NOTHOMB |
14.000 | 21.875 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 35.875 | 100% |
| A.V.O.- Management SRL représentée par Annick VAN OVERSTRAETEN |
14.000 | 12.600 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 26.600 | 100% |
| Mme Karin KOKS | 14.000 | 16.800 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 30.800 | 100% |
| M.J.S. Consulting BV représentée par Michèle SIOEN |
14.000 | 14.700 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 28.700 | 100% |
| LSIM SA représentée par Wolfgang DE LIMBURG STIRUM |
14.000 | 6.300 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 20.300 | 100% |
| Total administrateurs |
84.000 | 83.750 | 167.750 |
1 Comme le coût ou la valeur des assurances et autres prestations en nature, avec une explication des détails des principaux éléments.
2 Cela comprend les avantages qui ont été accordés / octroyés / dus (mais non matérialisés) au cours de l'exercice financier sous revue.
En 2020, la Société a poursuivi les principes de la Politique de Rémunération des Membres du Comité Exécutif tels que décrits dans l'Annexe 2 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise. Le Conseil d'Administration approuve les propositions de nomination du Comité Exécutif, sur proposition du Comité de Nomination, et décide de leur rémunération, sur la base des recommandations du Comité de Rémunérations.
En raison du fait que la pandémie de Covid-19 a eu un impact important sur l'économie en général et sur les activités d'Immobel en particulier, les Membres du Comité Exécutif ont décidé de renoncer à leur rémunération variable pour 2020 (tant Short Term Incentive que Long Term Incentive (non-PSP), sauf pour 1 membre pour lequel cette rémunération variable avait été contractuellement convenue au moment de son entrée en fonctions chez Immobel. Cette renonciation a été décidée au début de la pandémie en Europe et maintenue pendant l'année, car l'impact du virus est resté pendant toute l'année 2020.
En 2020, les Managing Director d'Immobel France et d'Immobel Luxembourg, respectivement Fabien Acerbis et Olivier Bastin, ont rejoint le Comité Exécutif d'Immobel. Le Comité de Rémunérations et le Conseil d'Administration ont donc évalué si la rémunération de tous les Membres était toujours conforme aux objectifs de la Société et aux pratiques du marché. Même s'il a été renoncé à la rémunération variable pour l'année 2020, une révision de l'ensemble des rémunérations a été effectuée, afin de rester attractif pour les années à venir.
Johan Bohets, comme réprésentant de Moirai management SRL, (Chief Legal Officer) a mis fins à ses missions pour la Société le 31 mars 2020. Aucun autre changement n'a été apporté à la composition du Comité Exécutif.
En ce qui concerne les principes de la Politique de Rémunération, le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, a proposé de modifier la structure de rémunération variable des Membres avec les éléments suivants : 1° un plan d'incitation à long terme pour les Managing Directors des pays qui contribuent le plus au résultat du Groupe, comme incitation à surperformer au niveau de leur pays et 2° un plan d'incitation à long terme pour les Membres du Comité Exécutif, exécutant une fonction Groupe. Ces nouveaux éléments sont soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale Annuelle de la Société à tenir en avril 2021.
Conformément à la Politique de Rémunération applicable pour 2020, sauf accord contractuel contraire, la rémunération des Membres du Comité Exécutif comprend trois éléments : 1° une rémunération fixe, 2° un plan d'incitation à court terme et 3° un plan d'incitation à long terme.
Sur proposition du Comité de Rémunérations, le Conseil d'Administration a accordé au Président Exécutif du Conseil d'Administration / CEO :
La rémunération fixe des autres Membres du Comité Exécutif au 31 décembre 2020, ainsi que les critères quantitatifs et qualitatifs de leur rémunération variable à court terme et les critères et objectifs de la rémunération à long terme pour certains des Membres sont fixés par le Conseil d'Administration, sur recommandation du Comité de Rémunérations, et sur proposition du Président Exécutif du Conseil d'Administration / CEO.
| Nom membre Comité Exécutif position |
Rémunération fixe en EUR | Rémunération variable en EUR |
Autres compo santes3 |
Frais de pension |
Rémuné ration totale en EUR4 |
Proportion rémuné ration fixe/ variable |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rémuné- ration de base |
Jetons de présence |
Avantages en nature |
Variable s/ un an |
Variable pluri- annuel5 |
|||||
| A3 MANAGEMENT BV, représentée par Marnix GALLE Président Exécutif du Conseil |
640.000 | N/A | N/A | RENONCÉ | 139.3326 | N/A | N/A | 640.000 | 100% |
| Total de tous les autres Membres du Momité Exécutif |
12.056.263 | N/A | N/A | 172.000 | 198.2207 | 58.125 | N/A | 2.181.293 | 90% |
| Total | 2.696.263 | 172.000 | 337.552 | 58.125 | 2.821.293 |
| Nom | Conditions principales du Performance Share Plan | Informations relative à l'exercice sous revue | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Administrateur position |
Durant l'année |
Balance de clôture | |||||||||
| Description du plan | performance Période de |
Date de proposition/ d' attribution |
Date d' acquisition définitive |
Fin de la période de conservation |
attribuées en début de Actions proposées/ période |
Actions acquises définitivement |
Actions proposées | Actions soumises à une condition de performance |
attribuées et acquises définitivement en fin Actions proposées/ d' exercice |
Actions soumises à une période de conservation |
|
| 01/01/2017 -31/12/2019 |
07/12/2016 | 28/05/2020 | N/A | 1.806 | 2.049 | - | 2.049 | N/A | |||
| PSP 2017 - 2019 |
01/01/2018 -31/12/2020 |
13/03/2018 | 15/04/2021 | N/A | 1.477 | - | - | 1.058 | N/A | ||
| A³ MANAGEMENT |
01/01/2019 -31/12/2021 |
29/03/2019 | 14/04/2022 | N/A | 1.606 | - | - | 267 | - | N/A | |
| bv Président Exécutif / CEO PSP |
01/01/2020 -31/12/2022 |
10/12/2020 | 20/04/2023 | N/A | 2.424 | 2.424 | - | N/A | |||
| 2020 - | 01/01/2021 -31/12/2023 |
04/03/2021 | 18/04/2024 | N/A | - | - | - | - | N/A | ||
| 2022 | 01/01/2022 -31/12/2024 |
MARCH/2022 | 17/04/2025 | N/A | - | - | - | - | N/A | ||
| 7.313 | 2.049 | 2.691 | 3.107 |
3 Montant payé comme indemnité de préavis à Moirai Management BV, représentée par Johan Bohets.
4 Cela comprend les avantages qui ont été accordés / octroyés / dus (mais non matérialisés) au cours de l'exercice financier sous revue.
5 Le montant de la rémunération à base d'actions est égal à la somme du montant indiqué dans le tableau relatif aux "Attributions d'actions".
6 Soit 2.049 actions à 68,00 EUR au 04/01/2021.
7 Soit 2.915 actions à 68,00 EUR au 04/01/2021.
| Nom | Conditions principales du Performance Share Plan | Informations relative à l'exercice sous revue | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| membre Comité Exécutif position |
Balance d'ouver ture |
Durant l'année |
Balance de clôture | ||||||||||
| Description du plan | performance Période de |
Date de proposition/ d' attribution |
Date d' acquisition définitive |
Fin de la période de conservation |
attribuées en début de Actions proposées/ période |
Actions acquises définitivement |
Actions proposées | Actions soumises à une condition de performance |
attribuées et acquises définitivement en fin Actions proposées/ d' exercice |
Actions soumises à une période de conservation |
|||
| 01/01/2017- 31/12/2019 |
- | - | N/A | - | - | - | - | - | N/A | ||||
| PSP 2017 - 2019 |
01/01/2018- 31/12/2020 |
11/09/2018 | 15/04/2021 | N/A | 205 | - | - | - | 293 | N/A | |||
| KB FINANCIAL | 01/01/2019- 31/12/2021 |
29/03/2019 | 14/04/2022 | N/A | 534 | - | - | 534 | - | N/A | |||
| SERVICES bv Executif (CFO) |
01/01/2020- 31/12/2022 |
10/12/2020 | 20/04/2023 | N/A | 489 | - | - | 489 | - | N/A | |||
| 2020 - 2022 |
PSP | 01/01/2021- 31/12/2023 |
04/03/2021 | 18/04/2024 | N/A | - | - | - | - | N/A | |||
| 01/01/2022- 31/12/2024 |
MARCH/2022 | 17/04/2025 | N/A | - | - | - | - | N/A | |||||
| 01/01/2020- 31/12/2022 |
10/12/2020 | 20/04/2023 | N/A | 505 | - | - | 505 | - | N/A | ||||
| AP2L SRL Executif (CIO) |
PSP 2020 - |
01/01/2021- 31/12/2023 |
04/03/2021 | 18/04/2024 | N/A | - | - | - | - | N/A | |||
| 2022 | 01/01/2022- 31/12/2024 |
MARCH/2022 | 17/04/2025 | N/A | - | - | - | - | N/A | ||||
| FILIP DEPAZ | 01/01/2020- 31/12/2022 |
10/12/2020 | 20/04/2023 | N/A | 454 | - | - | 454 | - | N/A | |||
| CONSULTANCY bv |
PSP 2020 - |
01/01/2021- 31/12/2023 |
04/03/2021 | 18/04/2024 | N/A | - | - | - | - | N/A | |||
| Executif (COO) | 2022 | 01/01/2022- 31/12/2024 |
MARCH/2022 | 17/04/2025 | N/A | - | - | - | - | N/A | |||
| ADEL YAHIA CONSULT BV Executif (MD Belgium) |
LTI 2019 | 728 | - | - | - | - | 728 | ||||||
| 2.915 | - | - | 1.982 | 293 | 728 |
Il existe actuellement deux Plans d'Actions de Performance (ci-après également dénommé « Performance Share Plan ») pour certains Membres du Comité Exécutif. Le 24 mai 2017, les Actionnaires ont validé un Plan d'Actions de Performance au profit de certains Membres du Comité Exécutif (dont le Président Exécutif et le précédent CEO) pour les années 2017 à 2019 ; et le 28 mai 2020, un Plan d'Actions de Performance a été approuvé au profit de certains Membres du Comité Exécutif pour les années 2020 à 2022.
Ces "Performance Share Plans" attribuent annuellement, sous certaines conditions, des Actions de Performance au Président Exécutif / CEO et à certains autres Membres du Comité Exécutif. Ces "Actions de Performance" seront définitivement acquises après une période de trois années civiles complètes, si elles atteignent les objectifs de performance prédéfinis basés sur le rendement moyen des capitaux propres sur trois ans et le revenu net moyen par action (à l'exclusion des actions propres) sur trois ans (pour le premier plan 2017 - 2019). Ce Plan PSP 2017 - 2019 est basé sur le rendement moyen des capitaux propres sur trois ans et le revenu moyen par actions sur 3 ans.
En 2020, un total de 1.054 actions, attribuées dans le cadre du "Performance Share Plan 2017 - 2019" (pour le cycle 2018 - 2020), ont été définitivement acquises par le Président Exécutif / CEO (toujours membre du Comité Exécutif) sous réserve de la réalisation des objectifs de performance.
Les principales dispositions de ce Performance Share Plan sont reprises ci-après:
« Dans le cadre de ce plan, les bénéficiaires reçoivent une attribution conditionnelle d'actions ("Performance Shares") qui seront acquises définitivement à la fin de la période de performance, sous réserve et à la réalisation des conditions de performance.
Les Actions de Performance attribuées deviendront inconditionnelles / seront acquises définitivement après une Période de Performance / période d'acquisition définitive de trois années civiles complètes, sous réserve de la réalisation de deux Conditions de Performance qui sont pondérées de manière égale :
Le niveau d'acquisition définitive précis des actions de performance dépendra du niveau de réalisation réel des conditions de performance
La réalisation des Conditions de Performance sera déterminée sur une Période de Performance de trois années civiles complètes, c'est-à-dire du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019.
Lors de l'acquisition, les bénéficiaires ne reçoivent pas la valeur des dividendes relatifs aux trois années précédentes en ce qui concerne les Performance Shares acquises définitivement.
Les Actions de Performance attribuées dans le cadre du Plan seront acquises définitivement à la fin de la Période de Performance, sous réserve et à la réalisation des Conditions de Performance. Les Actions de Performance qui ne sont pas acquises définitivement sont perdues et prennent fin. En outre, des dispositions de bon et mauvais départ s'appliquent en cas de résiliation du contrat de prestation de services conclu entre le membre du Comité Exécutif et Immobel pendant la Période de Performance ».
Un nouveau Performance Share Plan 2020 - 2022 a été approuvé par les Actionnaires lors de l'Assemblée Générale du 28 mai 2020. En application de ce « Performance Share Plan 2020-2022 » certains Membres du Comité Exécutif pourraient se voir accorder annuellement, sous certaines conditions, des Actions de Performance. Ces « Actions de Performance » seront acquises définitivement après une période de 3 années civiles complètes, sous réserve de la réalisation d'objectifs de performance prédéfinis, sur la base du rendement moyen des capitaux propres (ROE) sur 3 ans ainsi que du rendement moyen des capitaux employés (ROCE) sur 3 ans.
Pour 2020, le seuil inférieur du ROE moyen sur 3 ans est défini par le Conseil d'Administration à 10 %, tandis que le seuil supérieur est de 15 %.
Pour le ROCE moyen sur 3 ans, le seuil inférieur est défini par le Conseil d'Administration à 7 %, tandis que le seuil supérieur est fixé à 8 %.
Il y aurait une attribution d'Actions de Performance pour chacune des années 2020 à 2022 et le nombre total d'Actions de Performance à offrir serait déterminé chaque année par le Conseil d'Administration sur proposition du Comité de Rémunération. Dans le cadre de ce Plan, pour l'attribution à effectuer pour 2020, un nombre total maximum de 3.872 actions ont été proposées, sous réserve de la réalisation des objectifs de performance à 100%, ventilés comme suit :
| Président Exécutif : | 2.424 Actions de Performance. |
|---|---|
| Chief Financial Officer : | 489 Actions de Performance. |
| Chief Investment Officer: | 505 Actions de Performance. |
| Chief Operational Officer: | 454 Actions de Performance. |
Les principales dispositions de ce Performance Share Plan sont reprises ci-après:
Les Actions de Performance offertes par le plan prénommé, sont offertes gratuitement et incluent les mêmes droits que les actions existantes. Les objectifs sont fixés chaque année par le Conseil d'Administration, conformément à la stratégie et à la Politique de Rémunération de la Société.
Le degré exact auxquels les Actions de Performance des deux plans seront définitivement acquises, dépendra du niveau de performance des objectifs réellement atteint :
Au moment de l'acquisition définitive, les bénéficiaires ne percevront pas la valeur des dividendes des trois dernières années auxquelles les Actions de Performance acquises se rapportent.
Enfin, 5 % du plan LTI complémentaire de certains Membres, axé sur la surperformance de chaque pays concerné, sont alloués sous forme d'Actions. Ces Actions seront acquises définitivement 3 ans après leur attribution.
Il n'y a pas de droit spécifique de recouvrement de la rémunération variable attribuée sur la base d'informations financières erronées, sauf dans les Performance Share Plan mentionné plus haut qui contiennent une clause Claw Back. Le Conseil d'Administration a décidé que les rémunérations variables (« Short Term Incentive ») seront payées aux Membres du Comité Exécutif / Administrateurs Exécutifs après le Conseil d'Administration du 4 mars 2021 qui établit les Comptes Annuels au 31 décembre 2020, sous réserve d'une approbation finale par l'Assemblée Générale d'avril 2021.
En application de la Disposition 7.8 du Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2020, afin de faire correspondre les intérêts des managers exécutifs aux objectifs de création durable de valeur de la Société, la part variable de la rémunération des Membres du Comité Exécutif est structurée de façon à être liée à leurs performances individuelles et à celles, globales, d'Immobel. Ainsi la rémunération des Membres du Comité Exécutif (y compris celle du Président Exécutif, telle que détaillée ci-dessus), est répartie en une partie fixe, une partie variable STI (« Short Term Incentive ») et, pour certains d'entre eux, une partie variable LTI (« Long Term Incentive »).
La partie variable STI comprend :
Comme décidé par le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération, certains Membres du Comité Exécutif bénéficient d'une pondération, par rapport à la rémunération variable totale, de 80 % pour les aspects quantitatifs, et de 20 % pour les aspects qualitatifs. Les Directeurs Généraux des pays bénéficient d'une pondération de 50 % - 50 %, à l'exeption du Directeur Général France qui bénéficie d'une pondération 20 % quantitative, 80 % qualitative.
En ce qui concerne la partie variable du Long Term Incentive (LTI), il convient de faire une distinction entre, d'une part, les Plans d'Actions de Performance d'Immobel (2017 - 2019 et 2020 - 2022) et, d'autre part, un plan spécifique de Long Term Incentive pour les autres Membres.
Le PSP donne à certains Membres du Comité Exécutif une rémunération variable en actions si les objectifs de ROE et de prix de l'action (Plan 2017 - 2019) sont atteints ou si les objectifs de ROE et de ROCE (Plan 2020 - 2022) sont atteints.
Le 2ème Plan LTI, qui incite plus spécifiquement à la surperformance au niveau d'un pays, est basé sur la surperformance du ROE au niveau national et calculé en fonction de l'excédent du bénéfice net (au-dessus du niveau du ROE de 15%). Dans ce Plan LTI, une partie du montant est acquise et versée en espèces (95% sur 2 ans), tandis que les 5% restants sont alloués en actions et acquis endéans une période de 3 ans après attribution.
Les Membres du Comité Exécutif exerçant une fonction au niveau du Groupe, ont reçu des actions dans le cadre du Plan PSP 2020 - 2022, selon a certain % en fonction de leur rémunération (25 % pour le Président Exécutif / CEO et 10 % pour les autres Membres exerçant une fonction au niveau du Groupe).
Le Conseil d'Administration a décidé que les rémunérations variables " Short Term Incentive » seront versées aux Membres du Comité Exécutif après le Conseil d'Administration de mars 2021 établissant les comptes annuels au 31 décembre 2020, sous réserve de l'approbation finale par l'Assemblée Générale d'avril 2021.
Sur la base des performances globales de la Société en 2020 et de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité Exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020, la partie variable de la rémunération globale (qualitative et quantitative) versée pour 2020, représente 8 % de la rémunération de base des Membres du Comité Exécutif (à l'exclusion de celle du Président Exécutif / CEO, détaillée ci-dessous). La partie variable comprend d'une part le montant STI convenu contractuellement et d'autre part les montants dûs dans le cadre des Plans d'actions de performance (à la fois alloués et acquis).
En concordance avec la Politique de Rémunération, le délai de préavis ou l'indemnité de licenciement due par Immobel en cas de résiliation des contrats des Membres du Comité Exécutif / Administrateur Exécutif, qui exercent leur fonction sous le statut d'indépendant, actifs au sein d'Immobel est de 3 mois. Des exceptions peuvent seulement être accordées après validation du Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de Rémunération.
Pour ceux exerçant leur fonctions sous le statut d'employé, les délais et modalités légales sont applicables.
Les périodes de préavis pour les Membres du Comité Exécutif sont :
| Nom Membre Comité Exécutif, |
Description des critères de |
Ponderation relative des |
Information sur les objectifs de performance |
Performance mesurée (a) et |
|
|---|---|---|---|---|---|
| position | performance et type de rémunération applicable |
critères de performance |
Performance cible/seuil minimum (a) et attribution correspondante (b) |
Performance cible/seuil maximum (a) et attribution correspondante (b) |
résultat effectif de l'attribution (b) |
| Rentabilité sur | (a) ROE de 15% | (a) - | (a) - | ||
| A³ MANAGEMENT bv, Président Exécutif / CEO |
Fonds Propres – rém. variable quantitative |
80% | (b) 256.000 EUR | (b) - | (b) 0 EUR du au Covid |
| Développement | (a) | (a) - | (a) | ||
| de l'activité dans toutes les entités |
10% | (b) 32.000 EUR | (b) | (b) 0 EUR du au Covid |
|
| Constitution | (a) | (a) | (a) | ||
| d'une équipe de direction (ExCo) solide |
10% | (b) 32.000 EUR | (b) | (b) renoncé du au Covid |
|
| Critères | Dépendant de | (a) ROE de 10% | (a) ROE de 15% | (a) Sous 10% | |
| Autres Membres du Comité Exécutif |
quantitatifs la fonction au sein du Comité Exécutif |
(b) 0 EUR | b) 478.000 EUR | (b) 0 EUR, renoncé du au Covid |
|
| Critères qualitatifs divers (généraux et |
Dépendant de la fonction au sein du Comité |
(a) / | (a) / | (a) scores indivuduels par membre |
|
| individuels) | Exécutif | (b) / | (b) 412.000 EUR | (b) 172.000 EUR |
Sur base de la performance globale de la Société durant l'année 2020 et sur base de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité Exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020, la partie variable globale (qualitative et quantitative) des rémunérations versées au titre de l'exercice 2020 représente 8% de la rémunération de base pour les Membres du Comité Exécutif (à l'exclusion de celle du Président Exécutif).
La rémunération variable du Président Exécutif et des autres Membres du Comité Exécutif s'élève dès lors à moins de 25 % de leurs rémunérations annuelles respectives. Suite à l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, il a été expressément prévu dans les statuts que la Société peut déroger aux dispositions des articles 7 :91 al. 1 et 2 et 7 :121 dernier alinéa CSA, pour toute personne entrant dans le champ d'application de ces dispositions.
En 2020, il n'y a pas eu d'écarts par rapport à la Politique de Rémunération ou à sa mise en œuvre, à l'exception de la renonciation volontaire des Membres du Comité Exécutif de leur rémunération variable STI (à l'exception d'un Membre).
| Evolution annuelle | 2019 | 2020 | 2020 vs. 2019 | Information relative à l'année sous revue |
|---|---|---|---|---|
| A³ MANAGEMENT bv8 Président exécutif |
+157.500 | À partir du 01/07/2019, Marnix Galle est également devenu CEO de la Société, en plus de son rôle de Président Exécutif du Conseil d'Administration. |
||
| ADL CommV9 Non-exécutif |
34.175 | 25.475 | -8.700 | Diminution des frais de participation en raison du nombre réduit de réunions et de réunions par téléphone/Teams |
| PIERRE NOTHOMB srl10 Non-exécutif |
43.175 | 35.875 | -7.850 | Diminution des frais de participation en raison du nombre réduit de réunions et de réunions par téléphone/Teams |
| A.V.O.-MANAGEMENT bv11 Non-exécutif |
35.525 | 26.600 | -8.925 | Diminution des frais de participation en raison du nombre réduit de réunions et de réunions par téléphone/Teams |
| Karin KOKS-van der SLUIJS Non-exécutif |
46.550 | 30.800 | -15.750 | Diminution des frais de participation en raison du nombre réduit de réunions et de réunions par téléphone/Teams |
| M.J.S. CONSULTING bv12 Non-exécutif |
29.750 | 28.700 | -1.050 | Diminution des frais de participation en raison du nombre réduit de réunions et de réunions par téléphone/Teams |
| LSIM sa13 Non-exécutif |
23.450 | 20.300 | -3.150 | Diminution des frais de participation en raison du nombre réduit de réunions et de réunions par téléphone/Teams |
| Rémunération totale accordée aux Administrateurs |
212.625 | 167.750 | -44.875 | |
| Rémunération moyenne par collaborateur (coût total) 14 |
14 - |
126.452 | ||
| Performance de la Société | ||||
| EBITDA | 132 MEUR | 59 MEUR | -73 MEUR | |
| Bénéfice net | 101,4 MEUR | 32,5 MEUR | -69,9 MEUR |
8 Représentée par son représentant permanent Marnix GALLE.
9 Représentée par son représentant permanent Astrid DE LATHAUWER.
10 Représentée par son représentant permanent Pierre NOTHOMB.
11 Représentée par son représentant permanent Annick van OVERSTRAETEN.
12 Représentée par son représentant permanent Michèle SIOEN.
13 Représentée par son representant permanent Wolfgang de LIMBURG STIRUM.
14 Le salaire moyen des collaborateurs, à travers du Groupe, sera communiqué à partir de 2020.
Le rapport entre la rémunération la plus élevée et la rémunération la plus faible, en équivalent temps plein, dans le Groupe Immobel s'élève à un facteur de 14,7 en 2020. Cette information s'applique à toutes les entités du Groupe, dans toutes les implantations (Belgique, Luxembourg, France, Allemagne, Pologne et Espagne).
Immobel est tenue d'expliquer dans le rapport comment le vote consultatif sur le précédent rapport de rémunération adopté par la dernière assemblée générale a été pris en compte :
Dans un souci d'exhaustivité, il est spécialement mentionné aux actionnaires que l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires (représentant 61,19% du capital social) a approuvé le 28 mai 2020 le dernier Rapport de Rémunération (y compris la Politique de Rémunération) par 5.902.716 voix "pour", 199.150 voix "contre" et 15.350 abstentions.
* * *
Nous vous demandons donc d'approuver les modalités de ce rapport de rémunération pour l'exercice 2020.
* * *
Arrêté lors de la réunion du Conseil d'Administration le 4 mars 2021.
ADL CommV (représentée par Astrid De Lathauwer) Présidente du Comité de Rémunération A³ Management BV (représentée par Marnix Galle) Président Exécutif du Conseil d'Administration
| I. | COMPTES CONSOLIDÉS 120 | |
|---|---|---|
| A. | ÉTAT CONSOLIDÉ DU RÉSULTAT GLOBAL (EN MILLIERS EUR) 120 | |
| B. | ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS EUR) 121 | |
| C. | ÉTAT CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE (EN MILLIERS EUR) 122 | |
| D. | ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES (EN MILLIERS EUR) 123 | |
| E. | PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES 124 | |
| 1) | INFORMATIONS GÉNÉRALES 124 | |
| 2) | DÉCLARATION DE CONFORMITÉS AUX IFRS 124 | |
| 3) | PRÉPARATION ET PRÉSENTATION DES ÉTATS FINANCIERS 125 | |
| 4) | PRINCIPES DE CONSOLIDATION 126 | |
| 5) | DEVISES ÉTRANGÈRES 127 | |
| 6) | IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 127 | |
| 7) | GOODWILL 127 | |
| 8) | IMMOBILISATIONS CORPORELLES 128 | |
| 9) | IMMEUBLES DE PLACEMENT 128 | |
| 10) | CONTRATS DE LOCATION 128 | |
| 11) | INSTRUMENTS FINANCIERS 129 | |
| 12) | STOCKS 131 | |
| 13) | PROVISIONS 131 | |
| 14) | AVANTAGES DU PERSONNEL 131 | |
| 15) | SUBSIDES À L'INVESTISSEMENT 132 | |
| 16) | REVENUS OPERATIONNELS 132 | |
| 17) | DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS 133 | |
| 18) | IMPÔTS 133 | |
| 19) | ACTIVITÉS ABANDONNÉES 133 | |
| 20) | PRINCIPAUX JUGEMENTS ET PRINCIPALES SOURCES D'INCERTITUDE RELATIVES AUX ESTIMATIONS 133 | |
| 21) | ACTIVITES COMMUNES 134 | |
| 22) | INFORMATION SECTORIELLE 134 | |
| F. | NOTES SUR LES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (EN MILLIERS EUR) 134 | |
| 1) | INFORMATION SECTORIELLE - DONNÉES FINANCIÈRES PAR SECTEUR 134 | |
| 2) | CHIFFRE D'AFFAIRES 137 | |
| 3) | AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS 139 |
| 4) | COÛT DES VENTES 139 | ||
|---|---|---|---|
| 5) | FRAIS DE COMMERCIALISATION 139 | ||
| 6) | FRAIS D'ADMINISTRATION 139 | ||
| 7) | GAINS SUR CESSIONS D'ENTREPRISES LIÉES 140 | ||
| 8) | COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 141 | ||
| 9) | RÉSULTAT FINANCIER 141 | ||
| 10) | IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT 141 | ||
| 11) | RÉSULTAT PAR ACTION 142 | ||
| 12) | IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 142 | ||
| 13) | GOODWILL 142 | ||
| 14) | IMMOBILISATIONS CORPORELLES 144 | ||
| 15) | ACTIFS COMPTABILISES AU TITRE DE DROIT D'UTILISATION 144 | ||
| 16) | IMMEUBLES DE PLACEMENT 144 | ||
| 17) | PARTICIPATIONS DANS LES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 145 | ||
| 18) | AUTRES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS 151 | ||
| 19) | IMPÔTS DIFFÉRÉS 151 | ||
| 20) | AUTRES ACTIFS NON COURANTS 152 | ||
| 21) | STOCKS 152 | ||
| 22) | CRÉANCES COMMERCIALES 153 | ||
| 23) | ACTIFS DE CONTRATS 153 | ||
| 24) | AUTRES ACTIFS COURANTS 154 | ||
| 25) | INFORMATIONS RELATIVES À L'ENDETTEMENT FINANCIER NET 154 | ||
| 26) | CAPITAUX PROPRES 157 | ||
| 27) | PENSIONS ET OBLIGATIONS SIMILAIRES 158 | ||
| 28) | PROVISIONS 159 | ||
| 29) | DETTES COMMERCIALES 159 | ||
| 30) | PASSIFS DE CONTRATS 159 | ||
| 31) | AUTRES PASSIFS COURANTS 160 | ||
| 32) | PRINCIPAUX ACTIFS ET PASSIFS ÉVENTUELS 160 | ||
| 33) | VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT 160 | ||
| 34) | INFORMATIONS SUR LES PARTIES LIÉES 161 | ||
| 35) | EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE 161 | ||
| 36) | ENTREPRISES APPARTENANT AU GROUPE IMMOBEL 162 | ||
| G. | DÉCLARATION DES PERSONNES RESPONSABLES 166 | ||
| H. | RAPPORT DU COMMISSAIRE 167 | ||
| COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS 173 | |||
| A. | SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS EUR) 173 | ||
| B. | RÉSULTAT GLOBAL (EN MILLIERS EUR) 174 | ||
| C. | AFFECTATION ET PRÉLÈVEMENTS (EN MILLIERS EUR) 174 | ||
| D. | RÉSUMÉ DES RÈGLES D'ÉVALUATION 175 |
| NOTES | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 375 390 | 419 547 | |
| Chiffre d'affaires | 2 | 364 479 | 408 784 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 10 911 | 10 763 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -333 526 | -327 192 | |
| Coût des ventes | 4 | -300 766 | -291 027 |
| Frais de commercialisation | 5 | -1 702 | -3 160 |
| Frais d'administration | 6 | -31 057 | -33 005 |
| CESSION D'ENTREPRISES LIÉES | 133 | 19 618 | |
| Gains sur cession d'entreprises liées | 7 | 133 | 19 618 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 7 994 | 4 985 | |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 8 | 7 994 | 4 985 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 49 991 | 116 958 | |
| Produits d'intérêt | 5 773 | 3 240 | |
| Charges d'intérêt | -11 859 | -7 524 | |
| Autres produits financiers | 1 440 | 738 | |
| Autres charges financières | -2 649 | -1 782 | |
| RÉSULTAT FINANCIER | 9 | -7 295 | -5 328 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 42 696 | 111 630 | |
| Impôts | 10 | -8 650 | -9 390 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 34 047 | 102 240 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 34 047 | 102 240 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 775 | - 196 | |
| PART D'IMMOBEL | 33 272 | 102 436 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 34 047 | 102 240 | |
| Autres éléments de résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur | |||
| en compte de résultats | 2 282 | ||
| Ecarts de conversion | 2 282 | ||
| Autres éléments de résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage | 27 | 201 | - 1 |
| ultérieur en compte de résultats | |||
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies | 27 | 201 | - 1 |
| Impôts différés | |||
| TOTAL DES AUTRES ÉLÉMENTS DE RÉSULTAT GLOBAL | 2 483 | - 1 | |
| RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE | 36 530 | 102 239 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 964 | - 196 | |
| PART D'IMMOBEL | 35 566 | 102 435 | |
| RÉSULTAT NET PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE) | 11 | 3,58 | 11,66 |
| RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE) | 11 | 3,82 | 11,66 |
| RÉSULTAT NET PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) | 11 | 3,58 | 11,65 |
| RÉSULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ) | 11 | 3,82 | 11,65 |
| ACTIFS | NOTES | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 448 370 | 213 311 | |
| Immobilisations incorporelles | 12 | 582 | 543 |
| Goodwill | 13 | 43 789 | 43 789 |
| Immobilisations corporelles | 14 | 1 388 | 983 |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation | 15 | 4 390 | 6 441 |
| Immeubles de placement | 16 | 197 149 | 81 123 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 17 | 106 195 | 55 899 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 17 | 76 644 | 9 492 |
| Autres actifs financiers non-courants | 18 | 175 | 4 920 |
| Actifs d'impôts différés | 19 | 16 369 | 6 374 |
| Autres actifs non courants | 20 | 1 689 | 3 747 |
| ACTIFS COURANTS | 982 768 | 1 087 903 | |
| Stocks | 21 | 683 121 | 694 580 |
| Créances commerciales | 22 | 33 168 | 72 516 |
| Actifs de contrats | 23 | 57 251 | 42 228 |
| Créances fiscales | 3 450 | 2 703 | |
| Autres actifs courants | 24 | 37 269 | 41 937 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 20 399 | 77 743 | |
| Autres actifs financiers courants | 49 | 50 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 25 | 148 059 | 156 146 |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 431 137 | 1 301 214 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | NOTES | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 26 | 494 490 | 428 162 |
| CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL | 491 922 | 426 151 | |
| Capital | 97 256 | 97 256 | |
| Résultats non distribués | 392 143 | 328 693 | |
| Réserves | 2 524 | 202 | |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE | 2 568 | 2 011 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 609 602 | 523 379 | |
| Pensions et obligations similaires | 27 | 603 | 633 |
| Impôts différés | 19 | 37 301 | 15 447 |
| Dettes financières | 25 | 571 139 | 507 008 |
| Instruments financiers dérivés | 25 | 560 | 291 |
| PASSIFS COURANTS | 327 045 | 349 673 | |
| Provisions | 28 | 2 114 | 3 882 |
| Dettes financières | 25 | 180 810 | 200 063 |
| Dettes commerciales | 29 | 60 927 | 59 564 |
| Passifs de contrats | 30 | 3 896 | 5 690 |
| Dettes fiscales | 7 110 | 1 354 | |
| Autres passifs courants | 31 | 72 188 | 79 120 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 431 137 | 1 301 214 |
| NOTES | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 375 390 | 419 547 | |
| Charges opérationnelles | -333 526 | -327 192 | |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 3 684 | 5 788 | |
| Variation des provisions & autres éléments | -1 198 | 1 839 | |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées | 10 533 | 2 630 | |
| Cessions de coentreprises et entreprises associées | 17 | 66 | |
| Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées | 17 113 | 23 608 | |
| Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées | -70 095 | -41 775 | |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT |
1 901 | 84 511 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 33 | -80 846 | -210 565 |
| TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES AVANT INTÉRÊTS ET IMPÔTS PAYÉS | -78 945 | -126 054 | |
| Intérêts payés | 9 | -18 936 | -12 539 |
| Intérêts reçus | 5 773 | 3 240 | |
| Autres flux de trésorerie | - 552 | -2 534 | |
| Impôts payés | 10 | -6 011 | -10 606 |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | -98 671 | -148 493 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants | - 878 | -5 837 | |
| Acquisitions d'entreprises liées | 13 | -67 019 | |
| Cessions d'entreprises liées | 7 | 9 792 | 28 508 |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | 8 914 | -44 348 | |
| Nouveaux emprunts | 151 931 | 291 307 | |
| Remboursements d'emprunts | -100 881 | -91 965 | |
| Ventes actions propres | 57 600 | ||
| Dividendes payés | -26 981 | -21 241 | |
| FLUX DE TRÉSORERIE PROVENANT DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | 81 669 | 178 101 | |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NETTE DE LA TRÉSORERIE ET DES ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE |
-8 088 | -14 740 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE LA PERIODE | 156 146 | 170 886 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE LA PERIODE | 148 058 | 156 146 |
Les acquisitions et cessions de projets, que ce soit directement ou indirectement au travers de l'acquisition de la cession d'une société dédiée à un projet (filiales, coentreprises et entreprises associées) sont généralement directement reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles, essentiellement "Revenus opérationnels / Charges opérationnelles et Variation du besoin en fonds de roulement".
Les acquisitions d'immeubles de placement, dans la mesure où elles sont relatives à un projet de développement futur, sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
RESERVES D'ACQUISI TION |
ECARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AU GROUPE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | |||||||||
| Situation au 01-01-2020 | 97 256 | 258 344 | 70 321 | 55 | 175 | 426 151 | 2 011 | 428 162 | |
| Hors actions propres | 97 256 | 258 344 | 124 869 | 55 | 175 | 480 699 | 2 011 | 482 710 | |
| Actions propres | -54 548 | -54 548 | -54 548 | ||||||
| Résultat global de la période | 33 272 | 33 272 | 775 | 34 047 | |||||
| Autres éléments de résultat global | 2 092 | 202 | 2 294 | 189 | 2 483 | ||||
| Dividendes et autres allocataires payés | -26 551 | -26 551 | - 430 | -26 981 | |||||
| Cash flow hedging | - 560 | - 560 | - 560 | ||||||
| Variations de périmètre | - 23 | - 23 | 23 | ||||||
| Transactions sur actions propres | 16 216 | 41 384 | 57 600 | 57 600 | |||||
| Autres mouvements | - 261 | - 261 | - 261 | ||||||
| Mouvements de l'exercice | 22 653 | 41 384 | 2 092 | 202 | - 560 | 65 771 | 557 | 66 328 | |
| Situation au 31-12-2020 | 97 256 | 280 997 | 111 705 | 2 147 | 377 | - 560 | 491 922 | 2 568 | 494 490 |
| Hors actions propres | 97 256 | 280 997 | 124 869 | 2 147 | 377 | - 560 | 505 086 | 2 568 | 507 654 |
| Actions propres | -13 164 | -13 164 | -13 164 |
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
RESERVES D'ACQUISI TION |
ECARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AU HEDGING FINANCIER |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBU-ABLES AU GROUPE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | |||||||||
| Situation au 01-01-2019 | 97 256 | 177 187 | 69 960 | 55 | 176 | 344 634 | 116 | 344 750 | |
| Hors actions propres | 97 256 | 177 187 | 124 869 | 55 | 176 | 399 543 | 116 | 399 659 | |
| Actions propres | -54 909 | -54 909 | -54 909 | ||||||
| Résultat global de la période | 102 436 | 102 436 | - 196 | 102 240 | |||||
| Autres éléments de résultat global | - 1 | - 1 | - 1 | ||||||
| Dividendes et autres allocataires payés | -21 241 | -21 241 | -21 241 | ||||||
| Variation de périmètre | 2 091 | 2 091 | |||||||
| Autres mouvements | - 38 | 361 | 323 | 323 | |||||
| Mouvements de l'exercice | 81 157 | 361 | - 1 | 81 517 | 1 895 | 83 412 | |||
| Situation au 31-12-2019 | 97 256 | 258 344 | 70 321 | 55 | 175 | 426 151 | 2 011 | 428 162 | |
| Hors actions propres | 97 256 | 258 344 | 124 869 | 55 | 175 | 480 699 | 2 011 | 482 710 | |
| Actions propres | -54 548 | -54 548 | -54 548 |
Un dividende brut de 2,77 EUR par action (hors actions propres) a été proposé par le conseil d'administration le 4 mars 2021. Il sera soumis à l'approbation des actionnaires lors de l'assemblée générale. L'affectation du résultat n'a pas été comptabilisée dans les états financiers au 31 décembre 2020.
Au 31 décembre 2020, le solde des actions propres acquises au travers de la fusion avec ALLFIN, restent valorisées au cours de bourse du 29 juin 2016, date de l'opération.
Les ajustements de conversion de devise sont liés aux entités polonaises dont la devise fonctionnelle est le zloty.
IMMOBEL (ci-après dénommée la « Société ») est une société anonyme de droit belge dont le siège social est établi Rue de la Régence 58 à 1000 Bruxelles.
Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. Le Conseil d'Administration de la Société a arrêté les états financiers consolidés et autorisé leur publication en date du 4 mars 2021.
Les principes comptables retenus sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des états financiers consolidés annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2019,
NORMES ET INTERPRÉTATIONS APPLICABLES POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2020
Bien que la liste des nouvelles normes soit fournie ci-dessous, toutes ces nouvelles normes n'auront pas nécessairement d'incidence sur ces états financiers.
NORMES ET INTERPRÉTATIONS ÉMISES MAIS PAS ENCORE APPLICABLES POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2020
Le groupe n'a pas anticipé les normes et interprétations suivantes dont l'application n'est pas obligatoire au 31 décembre 2020 :
Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du groupe est en cours. Le groupe ne s'attend pas à des modifications résultant de l'application de ces normes.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Ils sont préparés sur la base du coût historique, à l'exception de certains instruments financiers qui sont évalués à leur juste valeur, tel qu'expliqué dans les méthodes comptables présentées ci-après.
Compte tenu de l'impact du Covid-19 sur la conjoncture économique et sur la performance financière actuelle de la société, le Conseil d'Administration a réévalué en date du 4 mars 2021 l'hypothèse de continuité d'exploitation de la société sur la base du FY budget 2021.
Dans ce contexte de crise, le Groupe a accordé une attention particulière pour refléter adéquatement l'impact actuel et attendu de la situation du COVID-19 sur la situation financière, la performance et les flux de trésorerie de la société, en appliquant les principes comptables IFRS de manière cohérente.
• Performance générale des entreprises
La crise du Covid-19 a actuellement encore un impact sur l'activité de l'entreprise et sur le secteur dans son ensemble,
À la lumière de la pandémie du COVID-19, le Groupe a évalué si ses actifs non financiers, en particulier l'écart d'acquisition découlant de l'acquisition de Nafilyan & Partners, pouvaient être compromis. Le Groupe a ainsi procédé à une analyse des indicateurs de dépréciation potentielle, conformément aux dispositions de l'IAS 36 – Dépréciation d'actifs.
Le ralentissement des ventes, également observé en France, a été considéré par la direction comme un événement déclencheur, en particulier dans ce contexte de COVID-19. Un test de dépréciation a été effectué sur la base du plan d'affaires révisé, notant aucun risque de dépréciation au 31 décembre 2020 – voir la note 13.
• Évaluation des actifs financiers et pertes de crédit attendues
La crise du COVID-19 entraîne une augmentation potentielle du risque de crédit et peut donc influer sur le montant des pertes de dépréciation à reconnaître en ce qui concerne les pertes de crédit prévues. Le Groupe a donc suivi de plus près les recettes de paiement et les risques de contrepartie, ne notant aucune détérioration significative. L'impact de l'"expected credit losses" (ECL) reste sans importance, d'autant plus qu'un actif physique peut être considéré, dans la plupart des cas, comme une garantie (garantie) dans l'évaluation.
En ce qui concerne les inventaires (projets à développer), les hypothèses utilisées pour évaluer la récupération du projet en cours d'élaboration ont été constamment examinées et mises à jour en fonction des données de marché les plus récentes, sans incidence significative. Aucune déficience n'a été identifiée au 31 décembre 2020.
• Risques financiers (financement, liquidité, respect du ratio financier)
Les risques financiers ont été surveillés de près.
Pour amortir ces conditions de marché, la société dispose d'une trésorerie de 148 millions d'euros à fin décembre 2020, de lignes de crédit corporate disponibles de 76 millions d'euros, de « commercial paper » non émis pour un montant de 26,5 millions d'euros et d'une marge de manœuvre importante sur ses principales clauses restrictives.
Le risque de liquidité et les tendances des marchés des taux d'intérêt et des taux de change ont été examinés et les informations connexes ont été mises à jour sur la base des données disponibles au 31 décembre 2020 – voir la note 25.
• Actifs fiscaux différés
Les positions d'actifs d'impôt différé d'Immobel ont été revues afin d'assurer leur recouvrement par le biais du revenu imposable futur. Le Groupe a également suivi les modifications législatives, les révisions des taux d'imposition et les autres mesures fiscales prises en réponse à la crise.
La société n'a pas identifié d'impact significatif de la crise du COVID-19 sur le bénéfice imposable futur estimé.
• Dispositions
Le Groupe a examiné si des obligations actuelles étaient susceptibles d'être à l'avant-cause de la reconnaissance des dispositions, sans tenir compte d'un risque spécifique.
• Indicateurs de rendement et présentation des incidences du COVID-19 dans l'état des résultats
Les effets financiers de la crise ont été plutôt limités, sauf en termes de rythme des ventes, qui a ralenti, et les progrès sur les chantiers de construction.
Le Groupe n'a ni ajusté ses indicateurs de performance, ni inclus de nouveaux indicateurs pour décrire les impacts du COVID-19.
• Application des mesures de soutien
En Belgique, ainsi que dans d'autres pays, le Groupe a utilisé des régimes gouvernementaux de chômage temporaire et a reporté le décaissement de certaines dettes fiscales, toutes payées au 31 décembre 2020.
• Événements ultérieurs
Compte tenu des incertitudes liées à la crise sanitaire et à l'évolution constante de l'environnement, le Groupe a accordé une attention particulière aux événements survenus au cours de la période allant du 31 décembre 2020 jusqu'à l'approbation des états financiers par le Conseil d'administration – voir note 32.
• Continuité opérationnelle
Les chiffres de 2020 montrent que la crise a un impact sur les résultats financiers d'Immobel dans une moindre mesure que par rapport au stress case développé par la direction en avril 2020. Sur la base du FY budget 2021, la direction a réévalué la continuité opérationnelle de l'entreprise et a confirmé qu'elle restait appropriée.
Les états financiers consolidés comprennent ceux de la Société et de ses filiales ainsi que les participations dans des coentreprises et dans des entreprises associées comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
Tous les soldes, les transactions, les produits et les charges intragroupes sont éliminés.
Par filiale, il faut entendre les entreprises que le Groupe contrôle.
Le Groupe a le contrôle lorsqu'il :
Le Groupe doit réévaluer s'il contrôle l'entité émettrice lorsque les faits et circonstances indiquent qu'un ou plusieurs des trois éléments du contrôle énumérés ci-dessus ont changé.
Les états financiers des filiales sont intégrés dans les états consolidés à partir de la date d'exercice du contrôle jusqu'à la date où le contrôle cesse.
Une coentreprise est un accord contractuel en vertu duquel le Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d'exercer une activité économique sous contrôle conjoint. L'accord de coentreprise implique généralement la création d'une ou plusieurs entités distinctes contrôlées conjointement.
Depuis le 1er janvier 2014, les coentreprises, qui étaient auparavant consolidées selon la méthode proportionnelle, sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence.
Une entreprise associée est une entreprise dans laquelle le Groupe a une influence notable, de par sa participation aux décisions de politique financière et opérationnelle de l'entreprise détenue mais qui n'est ni une filiale, ni une coentreprise du Groupe.
L'influence notable est présumée lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement par le biais de ses filiales, 20 % ou plus des droits de vote mais moins de 50 %.
Les participations dans les entreprises associées sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence à partir de la date de commencement de l'influence notable jusqu'à la date à laquelle cette influence cesse. La valeur comptable des participations est réduite, le cas échéant, pour constater toute perte de valeur des participations individuelles.
Les états financiers des filiales, coentreprises et entreprises associées dont la clôture n'est pas réalisée au 31 décembre (date de reporting de la Société) sont ajustés pour tenir compte des effets des transactions et événements significatifs qui se sont produits entre la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée et le 31 décembre. La différence entre le 31 décembre et la date clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée n'est jamais supérieure à 3 mois.
Le Groupe IMMOBEL analyse toute acquisition de filiale sur base de la norme IFRS 3 et intègre les critères suggérés par IFRS 3 § B5 à B12 pour identifier tout regroupement d'entreprises et définir une entreprise. Conformément à la norme IFRS 3, si les actifs acquis ne constituent pas une entreprise, l'acquisition est traitée comme une "acquisition d'actifs".
Le goodwill est mesuré comme l'excédent de la somme de la contrepartie transférée, du montant de toute participation ne donnant pas le contrôle dans l'entreprise acquise et (le cas échéant) de la juste valeur de la participation précédemment détenue par l'acquéreur dans l'entreprise acquise par rapport à la part du Groupe dans la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l'entité acquise à la date d'acquisition. Le goodwill est considéré comme un actif et ne fait pas l'objet d'amortissements mais bien d'un test de réduction de valeur annuel à la date de clôture (ou plus fréquemment s'il y a des indices de perte de valeur). Les dépréciations sont comptabilisées immédiatement en résultats et ne sont pas reprises ultérieurement.
Le goodwill résultant de l'acquisition d'une coentreprise ou d'une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de la participation dans la coentreprise ou l'entreprise associée. Le goodwill provenant de l'acquisition de filiales est présenté séparément dans le bilan.
Dans le cas de la cession d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, la valeur comptable du goodwill est reprise pour la détermination du résultat sur la vente.
Le goodwill négatif représente l'excédent de la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables d'une filiale à la date de l'acquisition, par rapport au prix du regroupement d'entreprises augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales). Dans la mesure où un excédent subsiste après réexamen et réestimation des valeurs, le goodwill négatif est comptabilisé en résultats immédiatement.
Les bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux de change officiel à la clôture de l'exercice, et les comptes de résultats au taux moyen de l'exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont repris dans les capitaux propres sous la rubrique « écarts de conversion ». Les écarts de conversion sont comptabilisés en résultats lors de la cession de la société concernée.
Dans un premier temps, les transactions sont enregistrées au taux prévalant à la date de la transaction. A la clôture de l'exercice, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier.
Des immobilisations incorporelles sont comptabilisées au bilan s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui sont attribuables à l'actif reviendront à la Société et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée et le mode d'amortissement sont réexaminés à chaque date de clôture.
Le goodwill est initialement comptabilisé et mesuré comme indiqué ci-dessus.
Le goodwill n'est pas amorti mais fait l'objet d'un test de réduction de valeur au moins une fois par an.
Aux fins du test de réduction de valeur, le goodwill est alloué à chacune des unités génératrices de trésorerie (ou groupes d'unités génératrices de trésorerie) du Groupe qui devraient bénéficier des synergies du rapprochement. Les unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté sont soumises à un test de réduction de valeur chaque année, ou plus fréquemment lorsqu'il existe un indice de perte de valeur de l'unité. Si la valeur recouvrable de l'unité génératrice de trésorerie est inférieure à la valeur comptable de l'unité, la perte de valeur est affectée d'abord à la réduction de la valeur comptable de tout goodwill affecté à l'unité puis aux autres actifs de l'unité au prorata sur la base de la valeur comptable de chaque actif de l'unité. Une perte de valeur comptabilisée pour le goodwill n'est pas reprise au cours d'une période ultérieure.
Lors de la cession d'une unité génératrice de trésorerie, le montant attribuable du goodwill est inclus dans la détermination du résultat de cession.
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis de façon linéaire sur leur durée d'utilité. Les durées d'utilité ont été fixées comme suit :
Les terrains ne font pas l'objet d'amortissements étant donné qu'ils ont une durée de vie illimitée.
Les dépenses ultérieures liées à des immobilisations corporelles sont capitalisées uniquement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l'entité et si leur coût peut être évalué de façon fiable.
Les immeubles en cours de construction à des fins de production, de location ou d'occupation administrative, sont repris à leur coût diminué d'éventuelles pertes de valeur. Les amortissements de ces actifs débutent lorsque l'actif est prêt à être utilisé.
Les immeubles de placement sont évalués sur la base du modèle du coût conformément à IAS 40 – Immeubles de placement. Ils représentent les biens immobiliers (terrains et/ou bâtiments en construction ou disponibles) détenus par le Groupe pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser les biens plutôt que pour les utiliser ou les vendre. Il s'agit principalement d'immeubles acquis en vue d'être développés et loués jusqu'au début du développement.
Les immeubles de placement sont amortis sur une durée allant jusqu'au début du développement, date à laquelle ils sont transférés dans les stocks, et tenant compte d'une valeur résiduelle estimée à cette date.
Le Groupe évalue si un contrat est ou contient un contrat de location, au début du contrat. En ce qui concerne tous les contrats de location dont le Groupe est le preneur, un passif locatif (c'est-à-dire une obligation de payer des loyers) sera comptabilisé, ainsi qu'un actif au titre de droit d'utilisation (c'est-à-dire un actif représentant le droit d'utiliser le bien sous-jacent pendant la durée du contrat de location), à l'exception des contrats de location à court terme (définis comme des contrats d'une durée de 12 mois ou moins) et des contrats de location pour des actifs de faible valeur (comme les tablettes et les ordinateurs personnels, les petits équipements de bureau et les téléphones). Pour ces contrats de location, le Groupe comptabilise les paiements de location comme une charge d'exploitation sur une base linéaire sur la durée du contrat de location, sauf si une autre base systématique est plus représentative de la chronologie dans laquelle les avantages économiques des actifs loués sont consommés.
Les actifs pris en location par le Groupe concernent principalement des bâtiments et du matériel de transport. Les actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation sont présentés séparément dans l'état consolidé de la situation financière et les passifs locatifs sont présentés comme faisant partie de la dette financière.
L'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est initialement évalué au montant du passif locatif majoré des éventuels coûts directs initiaux supportés par le preneur. Des ajustements peuvent également être nécessaires pour tenir compte des éventuels avantages obtenus pour la location (incitants), d'éventuels paiements préalables ou en date du début du contrat, et d'éventuelles obligations de restauration ou obligations similaires.
Après le début du contrat de location, l'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est évalué sur base du modèle de coût.
Selon le modèle du coût, un actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est évalué au coût moins l'amortissement cumulé et la perte de valeur cumulée. Les actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation sont amortis sur la période la plus courte entre la durée de location et la durée de vie utile de l'actif sous-jacent. Si un contrat de location transfère la propriété de l'actif sous-jacent ou lorsque le coût de l'actif associé au droit d'utilisation indique que le Groupe prévoit d'exercer une option d'achat, l'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation est amorti sur la durée de vie utile de l'actif sous-jacent. L'amortissement commence à la date de début du contrat de location.
Le Groupe applique IAS 36 pour déterminer si un actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation a subi une perte de valeur et comptabilise toute perte de valeur identifiée comme décrit à la section 17 ci-dessous.
Le passif locatif est initialement évalué à la valeur actualisée des loyers restant à payer sur la durée du contrat de location, en utilisant le taux implicite du contrat de location si celui-ci peut être facilement déterminé. Si ce taux ne peut pas être facilement déterminé, le Groupe utilise son taux d'emprunt marginal.
Le passif locatif est par la suite réévalué pour refléter les changements au niveau :
des paiements attendus au titre de garantie de valeur résiduelle (en utilisant un taux d'actualisation inchangé) ; ou
des loyers futurs résultant d'une variation d'un indice ou d'un taux utilisé pour déterminer ces paiements (en utilisant un taux d'actualisation inchangé).
Les réévaluations sont traitées comme des ajustements de l'actif comptabilisé au titre de droit d'utilisation.
Le Groupe conclut des contrats de location en qualité de bailleur pour ses immeubles de placement. Il s'agit principalement d'immeubles acquis en vue de leur développement futur et qui sont loués jusqu'au début du développement. Ces contrats sont classés comme des contrats de location simple.
Les revenus de location des contrats de location simple sont comptabilisés selon la méthode linéaire sur la durée du contrat de location concerné. Les coûts directs initiaux engagés lors de la négociation et la conclusion d'un contrat de location simple sont ajoutés à la valeur comptable de l'actif loué et comptabilisés de façon linéaire sur la durée du contrat de location.
Les actifs et les passifs financiers sont comptabilisés dans le bilan lorsque le Groupe devient partie aux dispositions contractuelles de l'instrument.
Les actifs et les passifs financiers sont initialement évalués à la juste valeur. Les coûts de transaction directement imputables à l'acquisition ou à l'émission d'actifs financiers et de passifs financiers (autres que les actifs financiers et les passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net) sont ajoutés ou déduits de la juste valeur des actifs financiers ou des passifs financiers, selon le cas, lors de la reconnaissance initiale. Les coûts de transaction directement attribuables à l'acquisition d'actifs financiers ou de passifs financiers à la juste valeur par résultat sont immédiatement comptabilisés en résultat net.
Les actifs financiers comprennent les placements dans des instruments de capitaux propres comptabilisés à la juste valeur par le biais du compte de résultats, les prêts à des parties liées, les créances, y compris les créances clients et autres créances, les instruments financiers dérivés, les actifs financiers à la juste valeur par le biais du compte de résultats, la trésorerie et les équivalents de trésorerie.
Les acquisitions et les ventes d'actifs financiers sont comptabilisées à la date de transaction.
Tous les actifs financiers comptabilisés sont ensuite intégralement évalués au coût amorti ou à la juste valeur, en fonction du classement des actifs financiers.
Les titres de créance qui remplissent les conditions suivantes sont ultérieurement évalués au coût amorti :
Lors de la comptabilisation initiale, le Groupe a fait un choix irrévocable (instrument par instrument) pour désigner les investissements dans des instruments de capitaux propres à la juste valeur par le biais du résultat net. Les placements dans les instruments de capitaux propres à la juste valeur par le biais du résultat net sont initialement évalués à la juste valeur majorée des coûts de transaction. Par la suite, ils sont évalués à la juste valeur, les gains et les pertes résultant des variations de la juste valeur étant comptabilisés dans le compte de résultat.
La méthode de l'intérêts effectif est une méthode de calcul du coût amorti d'un instrument d'emprunt et de la répartition du revenu d'intérêts sur la période considérée.
Pour les instruments financiers autres que les actifs financiers dépréciés acquis ou créés, le taux d'intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les recettes futures estimées (y compris tous les frais et points de base payés ou reçus qui font partie intégrante du taux d'intérêt effectif, les coûts de transaction et les autres primes ou escomptes) en excluant les pertes de crédit attendues, sur la durée de vie prévue de l'instrument de dette ou, le cas échéant, sur une période plus courte, à la valeur comptable brute de l'instrument de dette lors de sa comptabilisation initiale.
Le coût amorti d'un actif financier est le montant auquel l'actif financier est évalué lors de la comptabilisation initiale moins les remboursements de capital, majoré de l'amortissement cumulé selon la méthode de l'intérêt effectif de tout écart entre ce montant initial et le montant à l'échéance, ajusté pour tenir compte de toute provision pour perte éventuelle. D'autre part, la valeur comptable brute d'un actif financier est le coût amorti d'un actif financier avant ajustement pour tenir compte de toute provision pour perte éventuelle.
Le Groupe a choisi d'appliquer les normes comptables de couverture sur les instruments financiers d'IFRS 9 lorsque l'instrument de couverture et l'élément couvert correspondent en matière d'efficacité de couverture.
La partie efficace des variations de juste valeur des dérivés et autres instruments de couverture éligibles qualifiés de couverture de flux de trésorerie est comptabilisée en autres éléments du résultat global d'une part et en réserve pour couverture de flux de trésorerie d'autre part. Le gain ou la perte au titre de la partie inefficace est immédiatement comptabilisé dans le compte de résultat sous la rubrique «autres gains et pertes».
En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers, un modèle de perte de crédit attendue est appliqué. Le modèle de pertes de crédit attendues exige que le Groupe comptabilise les pertes de crédit attendues et les variations de ces pertes de crédit attendues à chaque date de clôture afin de refléter les variations du risque de crédit depuis la comptabilisation initiale des actifs financiers. Plus précisément, les actifs suivants sont inclus dans le périmètre d'évaluation de la dépréciation du Groupe : 1) créances commerciales ; 2) créances et prêts courants et non courants à des parties liées ; 3) actifs de contrats ; 4) trésorerie et équivalents de trésorerie.
Selon IFRS 9, le Groupe doit évaluer la provision pour perte liée à un instrument financier à un montant égal à la valeur des pertes sur créances escomptées si le risque de crédit associé à cet instrument financier a considérablement augmenté depuis la comptabilisation initiale. En revanche, si le risque de crédit sur un instrument financier n'a pas augmenté de manière significative depuis la comptabilisation initiale, le Groupe est tenu d'évaluer la provision pour perte relative à cet instrument financier à un montant égal à 12 mois de pertes sur créances attendues. Pour les créances à long terme, IFRS 9 offre la possibilité de mesurer les pertes de crédit attendues selon le modèle des pertes de crédit attendues sur toute la durée de vie ou sur 12 mois. Le Groupe a sélectionné le modèle des pertes de crédit attendues sur toute la durée de vie.
Les pertes de crédit attendues sont évaluées pour chaque actif financier sur une base individuelle et sont généralement non significatives du fait qu'un actif physique peut servir de garantie dans l'évaluation de ces pertes de crédit attendues. En effet, les créances commerciales concernent généralement des ventes de biens résidentiels en cours de construction et les avances aux coentreprises et aux entreprises associées concernent le financement de projets en développement.
Le Groupe décomptabilise un actif financier uniquement lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie liés à cet actif expirent ou lorsqu'il transfère l'actif financier et la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif à une autre partie. Si le Groupe ne transfère ni ne conserve la quasi-totalité des risques et avantages de la propriété et continue de contrôler l'actif transféré, le Groupe comptabilise ses droits conservés sur l'actif et un passif correspondant pour les montants qu'il pourrait être amené à payer. Si le Groupe conserve la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété d'un actif financier transféré, le Groupe continue de comptabiliser l'actif financier et comptabilise également un emprunt garanti pour le produit reçu.
Lors de la décomptabilisation d'un actif financier évalué au coût amorti, la différence entre la valeur comptable de l'actif et la somme de la contrepartie reçue et à recevoir est comptabilisée en résultat.
Tous les passifs financiers du Groupe sont ensuite évalués au coût amorti en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les emprunts et les découverts bancaires productifs d'intérêts sont comptabilisés à hauteur du montant de la trésorerie obtenu, sous déduction des éventuels coûts de transaction.
Après la comptabilisation initiale, ils sont évalués au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de remboursement est comptabilisée en résultats sur la période de l'emprunt sur base du taux d'intérêt effectif.
Le Groupe décomptabilise les passifs financiers lorsque, et seulement lorsque, ses obligations sont acquittées, annulées ou arrivent à échéance. La différence entre la valeur comptable du passif financier décomptabilisé et la contrepartie payée et à payer, y compris les actifs non monétaires transférés ou les passifs repris, est comptabilisée en résultat net.
Les coûts d'émission directement attribuables à une transaction sur capitaux propres sont comptabilisés en déduction des capitaux propres, ce qui implique que les augmentations de capital sont comptabilisées à hauteur des montants reçus, nets des coûts d'émission. De même, les transactions sur les actions propres sont comptabilisées directement dans les capitaux propres.
Les flux de trésorerie sont les entrées et les sorties de trésorerie et d'équivalents de trésorerie.
Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de produits de l'entité et toutes les autres activités qui ne sont pas des activités d'investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets, soit directement par l'achat ou la vente des actifs, soit indirectement au travers de l'acquisition ou la vente d'une société dédiée au projet, sont considérées comme des activités opérationnelles et sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles. Toutes les acquisitions de projets sont considérées comme des activités opérationnelles, que le projet soit classé en stock ou en immeuble de placement s'il fait l'objet d'une location avant son développement.
Les activités d'investissement sont les acquisitions et sorties d'actifs à long terme et autres placements qui ne sont pas inclus dans les équivalents de trésorerie.
Les activités de financement sont les activités qui résultent des changements dans l'importance et la composition du capital apporté et des emprunts de l'entité.
Les stocks sont évalués au coût de l'actif spécifique ou à la valeur nette de réalisation si cette dernière est inférieure. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité sous déduction des coûts engagés et restant à engager.
Le coût d'acquisition des produits achetés comprend le coût d'acquisition et les frais accessoires. Pour les produits finis et les stocks en cours de production, le coût de revient tient compte des frais directs et d'une quote-part de frais indirects de production, sans incorporation de charges d'administration, ni de charges financières.
La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité, diminué des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. La dépréciation ou la perte sur stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation est comptabilisée en charge de l'exercice au cours duquel la dépréciation ou la perte se produit.
Les intérêts intercalaires sont capitalisés. Les coûts d'emprunts activés le sont en fonction de la nature du financement. Les coûts des financements « Project financing » sont affectés entièrement aux projets financés. Les coûts des financements « Corporate » et « Obligations » sont affectés en partie sur la base d'une clé de répartition tenant compte des projets en cours de développement et des montants investis. L'activation des coûts d'emprunts cesse dès que le projet est en vente.
Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l'obligation et lorsque le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable.
Le montant de la provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actualisée si nécessaire.
Une provision pour garanties est constituée lorsque les produits ou services sous-jacents sont vendus. Le montant de la provision est évalué sur base des données historiques et de la pondération de l'ensemble des résultats possibles auxquels des probabilités sont associées (méthode de la valeur attendue).
Les passifs éventuels, dont la survenance n'est pas probable, ne sont pas comptabilisés comme provision et sont mentionnés dans les annexes aux états financiers, pour autant que le risque soit significatif.
Les actifs éventuels ne sont pas reconnus dans les états financiers.
Le Groupe met en œuvre des plans de pension de type « Cotisations définies » et de type «Prestations définies».
Les contributions à ces plans de pension sont enregistrées dans le compte de résultats de l'exercice durant lequel elles surviennent.
Pour ce régime, le coût des engagements correspondants est déterminé selon la méthode des unités de crédit projetées (Projected Unit Credit Method), avec un calcul des valeurs actualisées à la date de clôture.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée des remboursements possibles pour le Groupe et des diminutions des cotisations futures dans le cadre du plan.
Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés et présentés dans l'état consolidé du résultat global.
Les bonus octroyés aux employés et cadres supérieurs sont basés sur des objectifs résultant d'indicateurs financiers clés. Le montant estimé de ces bonus est reconnu comme une charge de l'exercice auquel ils se rattachent.
Les subsides à l'investissement reçus sont comptabilisés au bilan (présentés dans les autres passifs non courants ou dans les autres passifs courants) en tant que produits différés. Ils sont comptabilisés en produits suivant le même rythme que la reconnaissance de la marge des actifs auxquels ils se rapportent.
Les revenus du Groupe proviennent des produits des activités de Développement Immobilier (y inclus les services liés au Project Management) et accessoirement des contrats de location.
En application de la norme IFRS 15, le chiffre d'affaires doit être reconnu lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens ou services.
Les principales catégories de contrats de vente retenues par le Groupe comprennent :
Conformément à IFRS 15, IMMOBEL évalue au cas par cas :
Pour les projets de type « Résidentiel », il y a lieu de distinguer les revenus qui sont issus des contrats pour lesquels les dispositions contractuelles et le contexte légal (Loi Breyne en Belgique ou équivalent au Luxembourg, France et Allemagne) organise le transfert progressif du contrôle de l'actif à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement de la construction des autres revenus lié à l'achèvement d'une obligation.
Le cadre légal en Belgique et au Luxembourg transfère progressivement la propriété des unités à l'acheteur au cours de la période de construction. Dans une telle situation, l'obligation de prestation est satisfaite progressivement dès lors que le contrôle sur l'actif est transféré au fur et à mesure de la construction.
Une marge unique (sans distinction « terrain » et « construction ») est reconnue pour chaque vente au fur et à mesure du transfert de l'actif développé.
Le cadre règlementaire en Pologne impose de reconnaître le revenu à l'accomplissement de l'obligation de prestation (à la signature de l'acte final, une fois l'unité vendue livrée).
D'autres types de vente peuvent intervenir (vente en bloc d'un projet, hôtel, surface commerciale, …). Ces transactions font dès lors l'objet d'une analyse au cas par cas selon une approche similaire à celle décrite pour les projets « Bureaux ».
Pour ce segment, le revenu des ventes est comptabilisé au transfert de l'actif.
Le résultat de cession d'un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes) quel que soit la structure de la transaction (share deal / asset deal). Les cessions de sociétés contrôlées dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l'activité normale du Groupe et sont, en conséquence, reconnues en chiffre d'affaires et en coût de ventes (IFRS 15). Dans d'autres circonstances, IFRS 10 sera d'application.
Le mode de détention juridique n'a pas d'impact sur la reconnaissance de la marge mais bien sur sa présentation, qui différera selon qu'il s'agisse de :
Lorsque le groupe perd le contrôle d'une filiale qui ne contient pas d'activité au sens d'IFRS 3 et conserve un investissement (cession partielle d'une société dédiée à un projet), la transaction est traitée comme une transaction entre un investisseur et une coentreprise ou une entreprise associée et le gain ou la perte n'est comptabilisé qu'à concurrence de la participation détenue par l'investisseur tiers dans la coentreprise ou l'entreprise associée.
En ce qui concerne les contrats de location simple, les loyers sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée du contrat de location et ce, même si les paiements ne sont pas effectués sur cette base. Les avantages consentis par le Groupe lors de la négociation ou du renouvellement d'un contrat de location simple sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail. Les loyers sont comptabilisés en autres revenus opérationnels dans l'état consolidé du résultat global.
La valeur comptable des actifs non courants (à l'exception des actifs financiers entrant dans le champ d'application de l'IFRS 9, des impôts différés et des actifs non courants détenus en vue de la vente) est revue à chaque date de clôture afin de déterminer s'il existe une indication qu'un actif ait perdu de sa valeur. Si une telle indication existe, la valeur recouvrable est alors estimée.
Pour ce qui est des immobilisations incorporelles ayant une durée d'utilité indéfinie et des goodwills, la valeur recouvrable est estimée à chaque clôture. Une réduction de valeur est comptabilisée lorsque la valeur comptable de cet actif ou de son unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur recouvrable. Les réduction de valeur sont enregistrées au compte de résultats.
Lorsque la valeur recouvrable ne peut être déterminée pour un actif individuellement, y compris pour le goodwill, elle est estimée au niveau de l'unité génératrice de trésorerie à laquelle appartient cet actif.
La valeur recouvrable d'un actif ou d'une unité génératrice de trésorerie est le montant le plus élevé entre sa juste valeur diminuée des coûts de vente et sa valeur d'utilité. Cette dernière correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant de l'actif ou de l'unité génératrice de trésorerie concerné. Afin de déterminer la valeur d'utilité, les flux futurs estimés de trésorerie sont actualisés, en utilisant un taux d'intérêt avant impôts qui reflète à la fois l'intérêt du marché actuel et les risques spécifiques liés à l'actif.
Une reprise de perte de valeur est comptabilisée en produits si la valeur recouvrable excède la valeur nette comptable. Néanmoins, la reprise ne peut engendrer une valeur comptable qui serait supérieure à celle qui aurait été déterminée si aucune perte de valeur n'avait été initialement enregistrée sur cet actif (unité génératrice de trésorerie). Aucune reprise de perte de valeur n'est comptabilisée sur le goodwill.
L'impôt sur le résultat de l'exercice comporte l'impôt courant et l'impôt différé. Les impôts courants et différés sont comptabilisés en résultats sauf s'ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont également enregistrés en capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts exigibles (ou récupérables) sur le bénéfice (ou la perte) d'un exercice et les ajustements des charges d'impôts des exercices précédents.
L'impôt différé est comptabilisé en utilisant la méthode du report variable basée sur les différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et passifs dans les comptes consolidés et leur base fiscale.
Les passifs d'impôts différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables.
Les actifs d'impôts différés ne sont comptabilisés pour les différences temporelles déductibles que dans la mesure où il est probable que celles-ci pourront être imputées à l'avenir sur un bénéfice imposable. Ce critère est réévalué à chaque date de clôture.
Une activité abandonnée est une composante du Groupe dont il s'est séparé ou qui est classée comme étant détenue en vue de la vente. Une telle composante constitue une ligne d'activité ou une région géographique principale et distincte qui peut être clairement distinguée sur le plan opérationnel et pour la communication d'informations financières. Le résultat net des activités abandonnées (y compris l'éventuel résultat sur cession et les impôts) est présenté séparément des activités poursuivies dans le compte de résultat.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable que ceux-ci pourront être imputés à l'avenir sur un bénéfice imposable.
Les immobilisations corporelles et incorporelles ayant une durée d'utilité définie sont amorties selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée d'utilité de l'immobilisation en question.
Les immeubles de placement sont amortis selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée allant jusqu'au début du développement du projet, date à laquelle ils sont transférés dans les stocks, et tenant compte d'une valeur résiduelle estimée à cette date de l'immobilisation en question.
Le goodwill n'est pas amorti mais fait l'objet d'un test de réduction de valeur au moins une fois par an, ou plus fréquemment lorsqu'il existe une indication qu'une ou plusieurs unités génératrices de trésorerie auxquelles le goodwill a été affecté peuvent être dépréciées.
Dans le cadre de tests de réduction de valeur, la valeur recouvrable d'un actif (ou d'une unité génératrice de trésorerie) est estimée sur base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus générés par cet actif (ou cette unité génératrice de trésorerie).
Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de clôture.
Les projets en stocks et les contrats de construction font l'objet d'études de faisabilité servant à la détermination de la valeur nette réalisable et d'éventuelles dépréciations, et si applicable, au dégagement de la marge et au calcul du degré d'avancement. A chaque clôture, une estimation des coûts restant à encourir est effectuée.
L'évaluation de la valeur recouvrable d'un projet implique des hypothèses sur des événements futurs qui sont par définition sujets à des risques de changement. Ces hypothèses portent notamment sur les prix de vente attendus (en fonction de la nature du projet, de sa localisation…), les coûts totaux estimés par projet, les conditions économiques de marché. Ces hypothèses sont suivies au cours du projet par le chef de projet au travers de la mise à jour d'étude de faisabilité et sur une base trimestrielle par la direction.
L'évaluation du revenu issu des ventes de projets de développement implique des jugements importants, principalement liés à la détermination de l'existence d'un contrat effectif selon IFRS 15, l'évaluation du moment auquel IMMOBEL remplit l'obligation de prestation (à un moment précis ou au fur et à mesure que la construction progresse (sur base du pourcentage d'avancement)), l'évaluation des coûts à encourir, et, dans le cas d'une reconnaissance du revenu à l'avancement, la détermination du pourcentage d'avancement du projet tenant compte des coûts du contrat déjà encourus et du total des coûts estimés.
Le résultat de la cession d'un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes) quelle que soit la structure de la transaction (share deal / asset deal). Les cessions de sociétés contrôlées dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l'activité normale du Groupe et sont, en conséquence, reconnues en chiffre d'affaires et en coût des ventes. Cette présentation comptable est un choix que le Groupe a décidé de considérer pour tenir compte des spécificités de son secteur d'activité.
Fin décembre 2019, IMMOBEL a été notifiée de deux décisions du Conseil d'État belge dans un dossier historique relatif à l'achat de terrains en 2007 à l'Université Libre de Bruxelles. Une joint-venture entre IMMOBEL et son partenaire, Thomas & Piron, a obtenu en 2014 tous les permis de construire nécessaires au développement d'un projet résidentiel sur le terrain concerné. Les décisions du Conseil d'État de fin 2019 entraînent cependant l'annulation des permis de construire obtenus en 2014 en raison d'une exigence procédurale manquante lors de l'achat du terrain à l'Université Libre de Bruxelles en 2007. Les acheteurs des logements concernés ont été dûment informés de la procédure judiciaire en cours devant le Conseil d'État au moment de l'achat de leur logement et leur acte d'achat prévoit le droit de demander l'annulation judiciaire de la vente de leur logement dans certaines circonstances, y compris en cas de régularisation intempestive des permis de construire concernés. L'exigence procédurale manquante est éligible à la régularisation et, à la date des présentes, IMMOBEL et son partenaire Thomas & Piron s'attendent à ce que l'impact financier de ce droit de rétractation n'ait pas d'incidence significative sur la situation financière des partenaires de la coentreprise.
À la connaissance des Administrateurs, il ne devrait y avoir aucune circonstance susceptible d'avoir une influence notable sur le développement de l'entreprise. En ce qui concerne la conjoncture économique liée au Covid-19 et la performance financière de l'entreprise, le conseil d'administration évalue en permanence l'hypothèse de continuité d'exploitation de l'entreprise sur la base du FY budget 2021.
IMMOBEL considère que les activités réalisées au travers de sociétés momentanées, qui n'ont pas de personnalité juridique, répondent à la définition proposée par la norme IFRS 11 d'activité commune, c'est-à-dire, d'accord conjoint par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs.
En conséquence, les actifs, passifs, produits et charges des sociétés momentanées sont inclus dans les états financiers du Groupe sous chaque rubrique pertinente du bilan et du compte de résultat au prorata de la part détenue par le Groupe dans lesdites sociétés momentanées.
Un secteur est une composante distincte du Groupe IMMOBEL qui génère des revenus et encourt des charges.
Les résultats opérationnels sont régulièrement revus par le Comité de Direction en vue d'assurer le suivi de la performance des différents secteurs par rapport aux objectifs stratégiques, plans et budgets. Dans ce contexte, la direction a opté pour un suivi des résultats opérationnels par pays.
L'information sectorielle est présentée en tenant compte des secteurs opérationnels utilisés par le Conseil d'Administration et la Direction pour suivre la performance financière du Groupe, à savoir les segments géographiques (par pays). Le choix de la Direction de se concentrer sur le segment géographique plutôt que sur d'autres segments opérationnels possibles est motivé par les nouveaux investissements ou projets dans plusieurs nouveaux pays, qui ont rendu ce critère plus pertinent pour le suivi des affaires et reflétant mieux l'organisation du Groupe.
L'activité de base du Groupe, le développement immobilier, s'exerce en Belgique, au Luxembourg, en France, en Allemagne, en Pologne et en Espagne.
La répartition du chiffre d'affaires par pays est fonction du pays où les prestations sont réalisées.
Les résultats et les éléments d'actif et de passif des secteurs comprennent des éléments attribuables à un secteur, soit directement, soit sur la base d'une clé de répartition.
Conformément aux règles IFRS, la Société applique, depuis le 1er janvier 2014, la norme IFRS 11. Cette norme modifie fortement la lecture des états financiers de la Société sans toutefois modifier le résultat net et les capitaux propres.
Le Conseil d'Administration considère que les données financières en application de la méthode de consolidation proportionnelle (hors IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers.
Ces états financiers internes sont ceux utilisés par le Conseil d'Administration et le Management pour suivre les performances financières du Groupe et sont présentés ci-après.
| COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 431 153 | 486 298 |
| Chiffre d'affaires | 413 751 | 470 626 |
| Autres produits opérationnels | 17 402 | 15 672 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -378 746 | -379 551 |
| Coût des ventes | -341 373 | -340 310 |
| Frais de commercialisation des ventes | -2 410 | -3 253 |
| Frais d'administration et de marketing | -34 964 | -35 988 |
| CESSION D'ENTREPRISES LIEES | 133 | 19 618 |
| Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 133 | 19 618 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | 90 | -2 563 |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 90 | -2 563 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 52 630 | 123 802 |
| Produits d'intérêt | 4 810 | 2 374 |
| Charges d'intérêt | -12 587 | -9 394 |
| Autres produits et charges | - 973 | - 949 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -8 750 | -7 969 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 43 880 | 115 833 |
| Impôts | -10 587 | -13 482 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 33 293 | 102 351 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 33 293 | 102 351 |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 21 | - 85 |
| PART D'IMMOBEL | 33 272 | 102 436 |
| CHIFFRE D'AFFAIRES |
RÉSULTAT | OPÉRATIONNEL CHIFFRE D'AFFAIRES | RÉSULTAT OPÉRATIONNEL |
|
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2020 | 31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2019 | |
| Belgique | 240 913 | 43 456 | 174 657 | 57 603 |
| Luxembourg | 44 773 | 11 106 | 204 734 | 65 216 |
| France | 64 057 | -8 686 | 70 263 | - 162 |
| Allemagne | 35 010 | 5 375 | 17 171 | 2 506 |
| Pologne | 28 999 | 1 379 | 3 801 | -1 361 |
| Espagne | ||||
| TOTAL CONSOLIDÉ | 413 751 | 52 630 | 470 626 | 123 802 |
| ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 420 271 | 252 412 |
| Immobilisations incorporelles et corporelles | 2 021 | 1 526 |
| Goodwill | 43 789 | 43 789 |
| Actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation | 4 390 | 6 441 |
| Immeubles de placement | 294 494 | 179 597 |
| Participations et avances aux entreprises associées | 46 945 | 3 740 |
| Impôts différés | 19 813 | 8 321 |
| Autres actifs non courants | 8 819 | 8 998 |
| ACTIFS COURANTS | 1 356 329 | 1 279 702 |
| Stocks | 997 161 | 860 718 |
| Créances commerciales | 39 327 | 80 498 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 145 363 | 160 521 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 174 478 | 177 965 |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 776 600 | 1 532 114 |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 492 907 | 426 182 |
| PASSIFS NON COURANTS | 731 077 | 642 663 |
| Dettes financières | 685 169 | 625 530 |
| Impôts différés | 44 745 | 16 209 |
| Autres passifs non courants | 1 163 | 924 |
| PASSIFS COURANTS | 552 616 | 463 269 |
| Dettes financières | 291 112 | 219 978 |
| Dettes commerciales | 83 177 | 75 884 |
| Dettes fiscales et autres passifs courants | 178 327 | 167 407 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 776 600 | 1 532 114 |
SYNTHÈSE DES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (VUE INTERNE)
| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION | ACTIFS | ACTIFS | ÉLÉMENTS NON | CONSOLIDÉ |
|---|---|---|---|---|
| FINANCIÈRE | SECTORIELS | SECTORIELS | AFFECTÉS ¹ | |
| NON | COURANTS | |||
| COURANTS | ||||
| Belgique | 209 336 | 878 317 | 1 087 653 | |
| Luxembourg | 43 866 | 244 031 | 287 897 | |
| France | 91 536 | 22 737 | 114 273 | |
| Allemagne | 1 | 42 286 | 42 287 | |
| Pologne | 10 | 10 888 | 10 898 | |
| Espagne | 51 | 26 856 | 26 907 | |
| Eléments non affectés 1 | 206 685 | 206 685 | ||
| TOTAL DES ACTIFS | 344 800 | 1 225 115 | 206 685 | 1 776 600 |
| ÉLÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE |
PASSIFS SECTORIELS |
ÉLÉMENTS NON AFFECTÉS ¹ |
CONSOLIDÉ |
|---|---|---|---|
| Belgique | 845 990 | 845 990 | |
| Luxembourg | 184 339 | 184 339 | |
| France | 96 596 | 96 596 | |
| Allemagne | 39 789 | 39 789 | |
| Pologne | 32 694 | 32 694 | |
| Espagne | 24 778 | 24 778 | |
| Eléments non affectés 1 | 59 507 | 59 507 | |
| TOTAL DES PASSIFS | 1 224 186 | 59 507 | 1 283 693 |
(1) Eléments non affectés : Actif : Actifs d'impôts différés - Autres actifs financiers non courants - Autres actifs non courants - Créances fiscales - Autres actifs financiers courants -Trésorerie et équivalents de trésorerie ; Passif : Pensions et obligations similaires – Provisions - Passifs d'impôts différés - Dettes fiscales - Instruments financiers dérivés.
Pour l'analyse des projets en cours par secteur opérationnel, il convient de prendre en considération les stocks, mais également les immeubles de placement dans la mesure où cette dernière rubrique contient les biens acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur.
| STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| Belgique | 761 788 | 631 718 |
| Luxembourg | 245 067 | 175 562 |
| France | 139 603 | 117 458 |
| Allemagne | 61 875 | 54 955 |
| Pologne | 49 367 | 56 925 |
| Espagne | 33 955 | 3 697 |
| TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 1 291 655 | 1 040 315 |
| 31/12/2020 | |||
|---|---|---|---|
| Information | Ajustements | Information | |
| Sectorielle | Publiée | ||
| Chiffre d'affaires | 413 751 | -49 272 | 364 479 |
| Résultat opérationnel | 52 630 | - 2 639 | 49 991 |
| Total bilantaire | 1 776 600 | - 345 463 | 1 431 137 |
Les coentreprises sont, pour l'information sectorielle, consolidées selon la méthode de l'intégration proportionnelle. Les ajustements résultent de l'application de la norme IFRS 11, entraînant la consolidation des coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence.
Le groupe génère ses revenus au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans les principales catégories de revenus suivantes :
| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | 100 243 | 97 330 | 19 668 | 217 241 |
| Luxembourg | 1 415 | 25 491 | 26 906 | |
| France | 625 | 55 431 | 56 056 | |
| Allemagne | 35 010 | 35 010 | ||
| Pologne | 562 | 28 704 | 29 266 | |
| Total | 102 846 | 241 965 | 19 668 | 364 479 |
| Ventilation croisée par type de projet et par zone géographique | Bureaux | Résidentiel | Lotissement | 31/12/2019 |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | 6 519 | 100 559 | 37 908 | 144 986 |
| Luxembourg | 137 051 | 37 648 | 174 699 | |
| France | 68 243 | 68 243 | ||
| Allemagne | 17 171 | 17 171 | ||
| Pologne | 3 585 | 100 | 3 685 | |
| Total | 147 155 | 223 721 | 37 908 | 408 784 |
La diversification du portefeuille "clients" du Groupe lui garantit son indépendance sur le marché.
Les promotions Mobius I, Vaartkom, Parc Seny, O'sea ainsi que l'activité de lotissement, contribuent essentiellement au chiffre d'affaires pour la Belgique.
Au niveau international, les projets Infinity au Luxembourg, Eden en Allemagne et Granaria en Pologne ont également contribué au chiffre d'affaires.
Le chiffre d'affaires sur contrats commerciaux est comptabilisé lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens et services.
L'analyse contractuelle des contrats de vente du Groupe a conduit à appliquer les principes suivants de reconnaissance du chiffre d'affaires :
Le revenu issu des contrats de vente de bureaux est comptabilisé après analyse au cas par cas des obligations de performance prévues dans le contrat (terrain, constructions, commercialisation). Le revenu alloué à chaque obligation de performance est reconnu :
Au 31 décembre 2020, aucun contrat « Bureau » organisant un transfert progressif du contrôle n'est en cours.
Pour les projets de type « Résidentiel », le revenu est reconnu en fonction des dispositions contractuelles et légales en vigueur dans chaque pays pour régir le transfert du contrôle de projets vendus en l'état futur d'achèvement.
Le revenu des ventes est généralement comptabilisé au transfert de l'actif.
La ventilation du chiffre d'affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit :
| Moment de reconnaissance du revenu | |||
|---|---|---|---|
| Moment précis | Progressivement | 31/12/2020 | |
| BUREAUX | 102 846 | 102 846 | |
| RESIDENTIEL | 28 704 | 213 261 | 241 965 |
| Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent | 213 261 | 213 261 | |
| Unité résidentielle d'un projet - Autres | 28 704 | 28 704 | |
| LOTISSEMENT | 19 668 | 19 668 | |
| TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES | 151 218 | 213 261 | 364 479 |
| Moment de reconnaissance du revenu | |||
|---|---|---|---|
| Moment précis | Progressivement | 31/12/2019 | |
| BUREAUX | 147 155 | 147 155 | |
| RESIDENTIEL | 100 | 223 621 | 223 721 |
| Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne ou équivalent | 223 621 | 223 621 | |
| Unité résidentielle d'un projet - Autres | 100 | 100 | |
| LOTISSEMENT | 37 908 | 37 908 | |
| TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRES | 185 163 | 223 621 | 408 784 |
Le chiffre d'affaires relatif aux obligations de performance non réalisées ou partiellement réalisées au 31 décembre 2020 s'élève à EUR 57,6 million.
Il concerne essentiellement les ventes d'unités résidentielles dont la construction est en cours (pour la totalité de leur valeur ou le solde non reconnu sur base de l'avancement) ainsi que les ventes de bureaux dont l'analyse du contrat a conduit à conclure que les critères de comptabilisation n'étaient pas rencontrés en application d'IFRS 15.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| BUREAUX | ||
| Construction, commercialisation et autres dispositions contractuelles | 10 618 | 143 603 |
| RESIDENTIEL | ||
| Construction d'unités vendues | 46 942 | 70 127 |
| LOTISSEMENT | ||
| TOTAL | 57 560 | 213 730 |
La direction estime que 83% du prix alloué à ces obligations de performance non satisfaites au 31 décembre 2020 seront reconnus comme revenus dans le courant de l'exercice 2021.
Les autres produits opérationnels se décomposent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Produits locatifs de projets en attente d'un développement futur | 5 031 | 6 832 |
| Autres produits (récupération taxes, refacturations diverses…) | 5 879 | 3 931 |
| TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS | 10 911 | 10 763 |
Les produits locatifs sont intégralement relatifs aux immeubles loués en attente de développement qui sont désormais présentés en immeubles de placement.
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par zone géographique :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | -171 341 | -103 156 |
| Luxembourg | -19 569 | -103 534 |
| France | -53 899 | -65 622 |
| Allemagne | -28 873 | -14 112 |
| Pologne | -27 084 | -4 603 |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -300 766 | -291 027 |
et sont relatifs au chiffre d'affaires et projets repris ci-dessus en note 2.
Sont repris sous cette rubrique les honoraires et les frais de marketing payés à des tiers relatifs au chiffre d'affaires, et qui ne sont pas capitalisés sous la rubrique Stocks.
Les frais de commercialisation se ventilent comme suit par zone géographique :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | - 599 | -1 396 |
| France | -1 104 | -1 764 |
| TOTAL FRAIS DE COMMERCIALISATION | -1 702 | -3 160 |
Les frais d'administration se décomposent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Frais de personnel | -9 149 | -10 519 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | -3 684 | -5 788 |
| Autres charges opérationnelles | -18 224 | -16 698 |
| FRAIS D'ADMINISTRATION | -31 057 | -33 005 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif | -19 592 | -21 093 |
| Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique "stock" | 13 388 | 13 801 |
| Rémunérations des Administrateurs non exécutifs | - 217 | - 290 |
| Charges de sécurité sociale | -2 770 | -2 644 |
| Charges de retraite | - 172 | - 14 |
| Autres | 214 | - 279 |
| TOTAL FRAIS DE PERSONNEL | -9 149 | -10 519 |
La diminution des frais de personnel (avant capitalisation) s'explique principalement par les mesures de réduction de coûts décidées par la direction.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles, et immeubles de placement | -3 531 | -5 677 |
| Réductions de valeur sur stocks | - 6 | |
| Réductions de valeur sur créances | - 153 | - 105 |
| TOTAL AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS D'ACTIFS | -3 684 | -5 788 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Services et biens divers | -17 610 | -12 461 |
| Autres charges d'exploitation | -1 813 | -2 398 |
| Provisions | 1 198 | -1 839 |
| TOTAL DES AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES | -18 224 | -16 698 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Charges locatives des différents sièges | -1 599 | - 531 |
| Rétribution de tiers, comprennant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires | -7 531 | -7 077 |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, les frais d'entretien et de | ||
| réparations des immeubles destinés à la vente ou en attente de développement | -8 480 | -4 853 |
| TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS | -17 610 | -12 461 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Honoraires du Commissaire au sein du Groupe | - 429 | - 448 |
| Honoraires pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein du Groupe: | - 180 | - 75 |
| - Missions de conseils légaux | - 12 | - 10 |
| - Missions de conseils fiscaux et autres | - 138 | - 11 |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | - 30 | - 54 |
Les missions extérieures à la mission révisorale ont été approuvées par le Comité d'Audit & Financier.
Principales composantes des variations des provisions :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Provisions relatives aux ventes | - 430 | 695 |
| Autres provisions | 1 629 | -2 534 |
| TOTAL DES VARIATIONS DE PROVISIONS | 1 198 | -1 839 |
| Dotations | -1 322 | -2 534 |
| Utilisations et reprises | 2 520 | 695 |
Le gain net réalisé concerne la vente de 50% des actions de De Brouckère Land dans le cadre de la restructuration avec un nouveau partenaire.
Ces gains se résument comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Prix de cession des entreprises liées | 9 792 | 28 508 |
| Valeur d'inventaire des participations cédées ou liquidées | -9 659 | -8 890 |
| GAINS SUR CESSIONS D'ENTREPRISES LIÉES | 133 | 19 618 |
La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se décompose comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 13 343 | 11 947 |
| Résultat financier | -2 195 | -2 767 |
| Impôts | -3 154 | -4 195 |
| RÉSULTAT DE LA PÉRIODE | 7 994 | 4 985 |
De plus amples informations relatives aux coentreprises et entreprises associées sont données en note 17.
Le résultat financier se ventile de la manière suivante :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -15 543 | -12 314 |
| Coûts financiers activés sur projets en développement | 3 684 | 5 413 |
| Variation de juste valeur | 291 | 227 |
| Produits d'intérêts | 5 773 | 3 240 |
| Autres produits et charges financières | -1 500 | -1 894 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -7 295 | -5 328 |
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -15 543 | -12 314 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts | 292 | 370 |
| Variation des interêts payés / non payés | -3 684 | - 595 |
| INTERETS PAYES (ETAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE) | -18 936 | -12 539 |
Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -10 756 | -6 643 |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | - 265 | 1 768 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | 2 371 | -4 515 |
| Impôt différé actif non reconnu | ||
| TOTAL DE LA CHARGE D'IMPOTS REPRISE AU RESULTAT GLOBAL | -8 650 | -9 390 |
| Impôts courants | -11 021 | -4 875 |
| Variation des créances et des dettes fiscales | 5 009 | -5 731 |
| IMPOTS PAYES (ETAT CONSOLIDE DES FLUX DE TRESORERIE) | -6 011 | -10 606 |
La réconciliation de la charge d'impôts effective avec la charge fiscale théorique se résume comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Résultat des activités poursuivies avant impôts | 42 696 | 111 630 |
| Résultat des coentreprises et entreprises associées | -7 994 | -4 985 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS ET PART DANS LES RESULTATS DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES |
34 702 | 106 645 |
| IMPOTS AU TAUX MOYEN D'IMPOSITION DE: | 25,00% | 29,58% |
| -8 675 | -26 661 | |
| Effets fiscaux: | ||
| - Des revenus non imposables | 1 047 | 19 667 |
| - Des dépenses non déductibles | - 703 | -3 421 |
| - D'utilisations de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu les années précédentes |
685 | 634 |
| - De pertes fiscales de l'exercice sur lesquelles aucun actif d'impôts différé n'a été reconnu | -1 511 | -1 899 |
| - De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d'impôts différé a été reconnu | 925 | 1 034 |
| - De latences fiscales (non) reconnues | 251 | 54 |
| - De taux d'imposition différents | 822 | - 566 |
| Impôts d'exercices antérieurs | -1 491 | 1 768 |
| CHARGE FISCALE | -8 650 | -9 390 |
| TAUX D'IMPOT EFFECTIF | 24,93% | 8,80% |
L'augmentation des revenus non imposables est principalement liée aux transactions sur les actions des filiales qui ont été cédées ou liquidées au cours de l'exercice.
Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice par le nombre moyen d'actions (résultat net et résultat global).
Le résultat de base par action est déterminé à l'aide des données suivantes :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Résultat net de l'exercice | 33 272 | 102 436 |
| Résultat global de la periode | 35 566 | 102 435 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: | ||
| Actions ordinaires au 1 janvier | 9.997.356 | 9 997 356 |
| Acitons propres au 1 janvier | -1.212.179 | -1 220 190 |
| Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif | ||
| Actions propres vendues | 819.652 | 8 011 |
| Actions ordinaires au 31 décembre | 9 604 829 | 8 785 177 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires | 9.303.809 | 8 782 429 |
| Résultat net (part du Groupe) par action | 3,576 | 11,664 |
| Résultat global (part du Groupe) par action | 3,823 | 11,664 |
Pour tenir compte du potentiel impact dilutif des actions liées au plan de performance, le résultat par action dilué est calculé. Le résultat dilué par action est déterminé à l'aide des données suivantes :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Résultat net de l'exercice | 33 272 | 102 436 |
| Résultat global de la période | 35 566 | 102 435 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: | 9.303.809 | 8 782 429 |
| Elément dilutif : actions de performance | 1.606 | 12 486 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions dilué | 9 305 415 | 8 794 915 |
| Résultat net dilué par action | 3,576 | 11,647 |
| Résultat global dilué par action | 3,822 | 11,647 |
Les immobilisations incorporelles évoluent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | 1 563 | 975 |
| Entrée dans le périmètre | 518 | |
| Acquisitions | 201 | 87 |
| Cessions/désaffectations | -138 | - 17 |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 1 626 | 1 563 |
| AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | -1 020 | - 549 |
| Entrée dans le périmètre | - 346 | |
| Amortissements | -162 | - 142 |
| Amortissements annulés sur cessions/désaffectations | 138 | 17 |
| AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | -1 044 | -1 020 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 582 | 543 |
Le goodwill provient de l'acquisition en 2019 de Nafilyan & Partners, société non cotée basée en France et spécialisée dans le développement immobilier.
L'acquisition confère à IMMOBEL S.A. 100% des droits de vote et le contrôle de Nafilyan & Partners. L'acquisition est qualifiée de regroupement d'entreprises au sens de la norme IFRS 3. Le Groupe a acquis Nafilyan & Partners pour étendre sa couverture sur le marché français en partageant le savoir-faire, l'expertise et les synergies potentielles avec Immobel France.
Le rapprochement de la valeur comptable du goodwill au début et au terme de l'exercice se présente comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 43 789 | |
| Acquisition de Nafilyan & Partners | 43 789 | |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 43 789 | 43 789 |
| DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | ||
| Dépréciations de l'exercice | ||
| DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | ||
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 43 789 | 43 789 |
La valeur comptable du goodwill a été allouée aux unités génératrices de trésorerie comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| France | 43 789 | 43 789 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 43 789 | 43 789 |
Le groupe Immobel teste le goodwill annuellement pour dépréciation, ou plus fréquemment s'il y a des indications que le goodwill pourrait être déprécié.
La valeur recouvrable du segment français en tant qu'unité génératrice de trésorerie (y compris les projets actuellement connus et les projets futurs supposés) est déterminée sur la base d'un calcul de la valeur d'utilité qui utilise des projections de flux de trésorerie, sur la base d'un « modèle d'actualisation des dividendes » couvrant une période de cinq ans, afin d'évaluer les capitaux propres
Cette évaluation permet d'estimer les futurs versements de dividendes, actualisés à leur valeur actuelle.
Cette valeur actuelle nette se base sur:
Neuf simulations ont soutenu l'analyse de la dépréciation, basée sur différentes combinaisons, comme ci-dessous :
| Taux de croissance à long terme | 2,00% | |||
|---|---|---|---|---|
| avec un taux sans risque | 1,14% | |||
| Coût des Fonds propres | ||||
| Beta | Beta | Prime de marché | ||
| sans effet de levier | avec effet de levier | 4,00% | 5,00% | 6,00% |
| 0,65 | 1,14 | 5,7% | 6,8% | 8,0% |
| 0,70 | 1,23 | 6,0% | 7,3% | 8,5% |
| 0,75 | 1,31 | 6,4% | 7,7% | 9,0% |
À la suite de cette analyse, la juste valeur dépasse la valeur comptable, quel que soit le niveau de coût des capitaux propres considéré. Par conséquent, la direction a décidé de ne comptabiliser aucune charge de réduction de valeur au cours de l'exercice en cours sur le goodwill.
1 D'après la formule suivante : (taux sans risque) + ((prime de marché) * (beta industrie à effet de levier))
2 Basé sur OLO 30 ans, moyenne pour l'année 2019 de la BNB (Banque Nationale de Belgique)
Les immobilisations corporelles évoluent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 4 181 | 4 155 |
| Entrée dans le périmètre | 659 | |
| Acquisitions | 677 | 438 |
| Cessions/désaffectations | - 716 | -1 071 |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 4 142 | 4 181 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | -3 198 | -3 208 |
| Entrée dans le périmètre | - 245 | |
| Amortissements | - 269 | - 801 |
| Amortissements annulés sur cessions/désaffectations | 713 | 1 056 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | -2 754 | -3 198 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 1 388 | 983 |
Les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les frais d'aménagement des différents sièges.
Les actifs comptabilisés au titre de droit d'utilisation évoluent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 7 976 | |
| Adoption d'IFRS 16 au 1er janvier 2019 | 3 891 | |
| Entrée dans le périmètre | 3 664 | |
| Acquisitions | 421 | |
| Cessions/désaffectations | - 679 | |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 7 297 | 7 976 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | -1 535 | |
| Entrée dans le périmètre | - 298 | |
| Amortissements | -1 372 | -1 237 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | -2 907 | -1 535 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 4 390 | 6 441 |
Cette rubrique comprend des immeubles acquis en vue d'être développés et loués jusqu'au début du développement. Les immeubles de placement ont évolué comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRÉCÉDENT | 87 838 | 108 465 |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks | -9 471 | |
| Entrée dans le périmètre/acquisitions | 127 088 | |
| Cession/sortie de périmètre/transferts | -6 040 | -20 627 |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 199 415 | 87 838 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | -6 715 | -4 175 |
| Amortissements | -1 591 | -3 497 |
| Amortissements annulés suite à cession/sortie de périmètre/transferts | 6 040 | 957 |
| AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | -2 266 | -6 715 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 197 149 | 81 123 |
L'augmentation de la valeur nette comptable est principalement due à l'acquisition de deux projets (Total et Scorpio).
La juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2020 s'élève à EUR 197,4 million. Ce montant est déterminé sur base d'une valorisation de niveau 3 qui n'intègre pas des données de marché observables et se base sur des analyses internes (études de faisabilité sensibles au loyer attendu après redéveloppement, au taux de rendement estimé et aux frais de construction à encourir).
Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global se résument comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Participations dans les coentreprises | 98 663 | 47 385 |
| Participations dans les entreprises associées | 7 532 | 8 514 |
| TOTAL DES PARTICIPATIONS DANS L'ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE | 106 195 | 55 899 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
| Quote-part dans le résultat net des coentreprises | 7 987 | 9 649 |
| Quote-part dans le résultat net des entreprises associées | 7 | -4 664 |
| QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIEES | ||
| DANS LE RESULTAT GLOBAL | 7 994 | 4 985 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
| Gain (perte) sur vente ou liquidation de coentreprises et entreprises associées | - 3 | |
| Valeur d'inventaire des participations cédées ou liquidées | 69 | |
| FLUX DE TRESORERIE RESULTANT DE CESSION OU LIQUIDATION DES COENTREPRISES | ||
| ET ENTREPRISES ASSOCIEES | 66 |
L'évolution de la valeur d'inventaire des coentreprises et des entreprises associées évolue comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 55 899 | 46 451 |
| Part dans le résultat | 7 994 | 4 985 |
| Acquisitions et injections de capital | 44 214 | 5 488 |
| Variations de périmètre | 9 660 | 1 674 |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées | -10 533 | -2 630 |
| Cession ou liquidation de coentreprises et entreprises associées | - 69 | |
| Remboursement de capital | -1 039 | |
| Ecarts de conversion | ||
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 50 296 | 9 448 |
| VALEUR AU 31 DECEMBRE | 106 195 | 55 899 |
Le tableau ci-après reprend la contribution des coentreprises et entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global.
| % INTÉRÊT | VALEUR D'INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS |
QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NOMS | 31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
| Bella Vita | 50% | 50% | 54 | 70 | - 16 | - 42 |
| Boralina Investments, S.L. | 50% | -2 884 | ||||
| Brouckère Tower Invest | 50% | 29 059 | 386 | |||
| CBD International | 50% | 50% | -1 431 | -1 938 | 508 | - 140 |
| Château de Beggen | 50% | 50% | 17 | 655 | 78 | |
| Cityzen Holding | 50% | 50% | - 19 | - 13 | - 7 | - 13 |
| Cityzen Hotel | 50% | 50% | 564 | 510 | 55 | 66 |
| Cityzen Office | 50% | 50% | 1 546 | 1 382 | 164 | 163 |
| Cityzen Residence | 50% | 50% | 561 | 483 | 78 | 40 |
| CP Development Sp. z o.o. CSM Development |
50% 50% |
50% 50% |
- 59 24 |
- 83 29 |
23 - 5 |
- 83 - 1 |
| CSM Properties | 50% | 50% | 3 900 | 3 609 | 291 | 75 |
| Debrouckère Development | 50% | 50% | 548 | 616 | - 68 | - 9 |
| Debrouckère Land (ex-Mobius I) | 50% | 102 | 67 | |||
| Debrouckère Leisure | 50% | 2 310 | - 15 | |||
| Debrouckère Office | 50% | 3 770 | 20 | |||
| Gateway | 50% | 50% | 322 | 325 | - 3 | - 2 |
| Goodways SA | 50% | 50% | 3 237 | 3 300 | - 63 | 155 |
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 165 | 168 | - 3 | - 6 |
| Immo Keyenveld 1 | - 7 | |||||
| Immo Keyenveld 2 | - 7 | |||||
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 1 272 | 1 436 | - 35 | 131 |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 683 | 846 | - 13 | 218 |
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 2 385 | 2 643 | 416 | 711 |
| Immobel Marial SàRL | 50% | 8 | 2 | |||
| Key West Development | 50% | 50% | 471 | 522 | - 52 | - 103 |
| Les Deux Princes Develop. | 50% | 50% | -1 755 | 1 970 | 1 075 | 1 656 |
| Livingstone Retail S.à.r.l. | 33% | 4 | ||||
| M1 | 33% | 33% | 5 603 | 4 984 | 2 993 | 6 096 |
| M7 | 33% | 33% | 132 | 756 | 46 | 280 |
| Mobius II | 50% | 50% | 8 121 | 8 171 | - 50 | - 37 |
| NP_AUBER NP_AUBER_VH |
50% 50% |
50% 50% |
- 89 681 |
11 474 |
- 100 207 |
- 13 206 |
| NP_AUBERVIL | 50% | 50% | - 17 | - 14 | - 2 | - 9 |
| NP_BESSANC2 | 50% | 50% | 149 | - 17 | 219 | - 42 |
| NP_BESSANCOU | 50% | 50% | 185 | - 70 | 202 | - 10 |
| NP_CHARENT1 | 50% | 51% | 34 | 58 | - 24 | - 78 |
| NP_CRETEIL | 50% | 50% | - 1 | - 1 | ||
| NP_EPINAY | 50% | 50% | - 49 | - 93 | 44 | - 22 |
| NP_VAIRES | 50% | 50% | 1 417 | 1 001 | 416 | 370 |
| ODD Construct | 50% | 50% | 682 | 17 | 665 | - 9 |
| PA_VILLA | 51% | 51% | - 40 | - 47 | 7 | - 9 |
| Plateau d'Erpent | 50% | 50% | 838 | 170 | 668 | 158 |
| RAC3 | 40% | 40% | 3 264 | 3 129 | 135 | 125 |
| RAC4 | 40% | 40% | 1 331 | 2 856 | 438 | - 247 |
| RAC4 Developt | 40% | 40% | 1 587 | 1 349 | - 2 | - 12 |
| RAC5 | 40% | 40% | 5 451 | 5 259 | 192 | 132 |
| RAC6 | 40% | 2 168 | 206 | |||
| Surf Club Marbella Beach, S.L. Surf Club Spain Invest Property SL |
50% 50% |
50% | 19 855 - 61 |
- 35 | - 775 23 |
- 86 |
| Unipark | 50% | 50% | 4 063 | 4 033 | 30 | 160 |
| Universalis Park 2 | 50% | 50% | -1 627 | -1 470 | - 156 | - 147 |
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -2 249 | -2 058 | - 192 | - 191 |
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 1 967 | 1 970 | - 4 | 281 |
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 418 | 421 | - 4 | - 127 |
| TOTAL DES COENTREPRISES | 98 663 | 47 385 | 7 987 | 9 649 | ||
| DHR Clos du Château | 33% | 33% | 106 | 16 | 90 | - 9 |
| Elba Advies | 151 | |||||
| Graspa Development | ||||||
| Nafilyan ULB Holding |
60% | 60% | -5 363 | -5 152 | - 210 | -2 553 - 319 |
| Urban Living Belgium | 30% | 30% | 12 789 | 13 650 | 128 | -1 934 |
| TOTAL DES ENTREPRISES ASSOCIÉES | 7 532 | 8 514 | 7 | -4 664 | ||
| TOTAL DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES |
106 195 | 55 899 | 7 994 | 4 985 |
Le tableau ci-après présente les informations financières résumées des coentreprises et entreprises associées du Groupe. Les montants présentés sont les montants établis en application des normes IFRS, avant élimination des intragroupes.
| CHIFFRES À 100% | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CHIFFRES | TOTAL DES | TOTAL DES | CAPITAUX | VALEURS DES | AVANCES ACTIONNAIRES PAR |
||
| AU 31 DÉCEMBER 2020 Bella Vita |
D'AFFAIRES | RÉSULTAT GLOBAL | ACTIFS | PASSIFS | PROPRES | PARTICIPATIONS | LE GROUPE |
| Boralina Investments, S.L. | 0 | - 33 | 375 | 268 | 108 | 54 | 0 |
| Brouckère Tower Invest | 0 | - 1 | 41 705 | 6 108 | 35 597 | -2 884 | 0 |
| CBD International | 0 7 |
772 1 016 |
154 834 41 853 |
96 717 45 137 |
58 117 -3 284 |
29 059 -1 431 |
0 18 720 |
| Château de Beggen | 0 | 0 | 239 | 204 | 35 | 17 | 0 |
| Cityzen Holding | |||||||
| Cityzen Hotel | 0 | - 14 | 20 454 | 16 282 | 4 172 | - 19 | 8 138 |
| Cityzen Office | 0 | 109 | 19 287 | 18 158 | 1 129 | 564 | 15 234 |
| Cityzen Residence | 0 | 328 | 82 970 | 79 878 | 3 091 | 1 546 | 0 |
| CP Development Sp. z o.o. | 0 | 155 | 19 354 | 18 232 | 1 121 | 561 | 15 217 |
| CSM Development | 0 | 46 | 46 863 | 46 982 | - 119 | - 59 | 0 |
| CSM Properties | 0 | - 11 | 2 833 | 2 785 | 48 | 24 | 1 646 |
| Debrouckère Development | 0 | 583 | 104 041 | 96 241 | 7 800 | 3 900 | 44 |
| Debrouckère Land (ex-Mobius I) | 1 906 | - 135 | 4 176 | 3 080 | 1 096 | 548 | 1 338 |
| Debrouckère Leisure | 43 004 | 11 550 | 25 734 | 25 530 | 203 | 102 | 0 |
| Debrouckère Office | 0 | - 30 | 5 458 | 838 | 4 620 | 2 310 | 29 |
| 0 | 40 | 16 237 | 8 697 | 7 540 | 3 770 | 0 | |
| Gateway | 0 | - 6 | 647 | 3 | 644 | 322 | 0 |
| Goodways SA | 0 | - 126 | 21 711 | 17 928 | 3 783 | 3 237 | 2 858 |
| Ilot Ecluse | 0 | - 6 | 375 | 45 | 330 | 165 | 40 |
| Immo PA 33 1 | 537 | - 69 | 3 496 | 953 | 2 543 | 1 272 | 0 |
| Immo PA 44 1 | 1 360 | - 26 | 2 741 | 1 375 | 1 366 | 683 | 0 |
| Immo PA 44 2 | 4 081 | 832 | 9 543 | 4 774 | 4 769 | 2 385 | 0 |
| Immobel Marial SàRL | 0 | 4 | 2 181 | 2 165 | 16 | 8 | 958 |
| Key West Development | 0 | - 104 | 10 729 | 9 787 | 941 | 471 | 4 733 |
| Les Deux Princes Develop. | 14 545 | 2 150 | 3 419 | 6 929 | -3 510 | -1 755 | 0 |
| Livingstone Retail S.à.r.l. | 0 | 0 | 12 | 0 | 12 | 4 | 0 |
| M1 | 54 660 | 8 979 | 52 610 | 35 788 | 16 822 | 5 603 | -2 500 |
| M7 | 0 | 137 | 1 006 | 611 | 395 | 132 | 0 |
| Mobius II | 0 | - 100 | 56 356 | 40 113 | 16 242 | 8 121 | 7 913 |
| NP_AUBER | 0 | - 199 | 1 147 | 1 325 | - 178 | - 89 | 251 |
| NP_AUBER_VH | 4 940 | 413 | 5 044 | 3 685 | 1 359 | 681 | 158 |
| NP_AUBERVIL | 0 | - 5 | 1 984 | 2 017 | - 33 | - 17 | 922 |
| NP_BESSANC2 | 6 540 | 438 | 6 477 | 6 179 | 298 | 149 | 1 322 |
| NP_BESSANCOU | 66 | 403 | 509 | 140 | 370 | 185 | 145 |
| NP_CHARENT1 | 2 947 | - 48 | 7 591 | 7 524 | 67 | 34 | 475 |
| NP_CRETEIL | 0 | - 1 | 708 | 710 | - 2 | - 1 | 380 |
| NP_EPINAY | 3 838 | 89 | 3 808 | 3 906 | - 98 | - 49 | 1 177 |
| NP_VAIRES | 6 770 | 830 | 11 472 | 8 644 | 2 828 | 1 417 | 1 851 |
| ODD Construct | 7 710 | 1 330 | 3 747 | 2 383 | 1 364 | 682 | 562 |
| PA_VILLA | 0 | 13 | 4 030 | 4 110 | - 79 | - 40 | 47 |
| Plateau d'Erpent | 9 125 | 1 335 | 20 395 | 18 720 | 1 675 | 838 | 1 679 |
| RAC3 | 11 | 338 | 8 173 | 14 | 8 159 | 3 264 | 0 |
| RAC4 | 0 | 1 094 | 31 619 | 28 290 | 3 329 | 1 331 | 0 |
| RAC4 Developt | 0 | - 4 | 4 640 | 672 | 3 968 | 1 587 | 160 |
| RAC5 | 0 | 481 | 14 056 | 428 | 13 628 | 5 451 | 0 |
| RAC6 | 0 | 515 | 13 495 | 8 075 | 5 420 | 2 168 | 0 |
| Surf Club Marbella Beach, S.L. | 0 | -1 549 | 81 303 | 41 593 | 39 710 | 19 855 | 3 000 |
| Surf Club Spain Invest Property SL | 0 | 46 | 7 809 | 7 932 | - 123 | - 61 | 0 |
| Unipark | 1 | 61 | 10 517 | 2 391 | 8 126 | 4 063 | 0 |
| Universalis Park 2 | 0 | - 313 | 22 514 | 25 768 | -3 254 | -1 627 | 6 532 |
| Universalis Park 3 | 0 | - 383 | 32 783 | 37 281 | -4 499 | -2 249 | 8 588 |
| Universalis Park 3AB | 0 | - 8 | 4 365 | 432 | 3 933 | 1 967 | 0 |
| Universalis Park 3C | 0 | - 7 | 1 009 | 174 | 835 | 418 | 0 |
| TOTAL JOINT VENTURES | 162 047 | 30 910 | 1050 433 | 798 001 | 252 431 | 98 667 | 101 617 |
| DHR Clos du Château | 1 625 | 270 | 1 491 | 1 172 | 319 | 106 | 376 |
| ULB Holding | 0 | - 351 | 18 245 | 18 678 | - 432 | -5 363 | 5 593 |
| Urban Living Belgium | 16 477 | 989 | 192 165 | 172 452 | 19 713 | 12 789 | 21 022 |
| TOTAL ASSOCIATES | 18 101 | 908 | 211 901 | 192 302 | 19 599 | 7 532 | 26 991 |
| TOTAL JOINT VENTURES | |||||||
| AND ASSOCIATES | 180 148 | 31 818 | 1262 334 | 990 303 | 272 031 | 106 199 | 128 608 |
| INVENTORIES AND | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Main components of assets and liabilities: | Main projects and fiancial debts | INVESTMENT | |||
| PROPERTY FINANCIAL DEBTS | |||||
| Investment property | 195 255 | Cityzen Office | 54 675 | 68 000 | |
| Other fixed assets | 76 985 | CSM Properties | 102 372 | 96 150 | |
| Inventories | 674 872 | Mobius II | 55 931 | 22 470 | |
| Cash and cash equivalents | 67 246 | RAC4 | 22 777 | 28 000 | |
| Receivables and other assets | 247 976 | Universalis Park 2 | 22 183 | 12 700 | |
| Non-current financial debts | 205 315 | Universalis Park 3 | 32 598 | 18 930 | |
| Current Financial debts | 279 950 | Urban Living Belgium | 151 376 | 76 982 | |
| Deferred tax liabilities | 16 459 | Debrouckère Land (ex-Mobius I) | 21 318 | 21 150 | |
| Shareholder's loans | 151 017 | CP Development Sp. z o.o. | 44 717 | 15 968 | |
| Other Liabilities | 337 562 | Brouckère Tower Invest | 148 601 | 92 977 | |
| Total | 1 262 334 | 990 303 | Surf Club Marbella Beach, S.L. | 61 752 | |
| Others | 151 825 | 31 937 | |||
| Total | 870 127 | 485 265 |
| CHIFFRE S À 100% | VALEUR DE S | AVANCE S | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AU 31 DÉCEMBRE 2019 | CHIFFRE S | D'AFFAIRE S RÉ SULTAT GLOBAL | TOTAL DE S ACTIFS |
TOTAL DE S PASSIFS |
CAPITAUX PROPRE S |
PARTICI PATIONS |
ACTIONNAIRE S PAR LE GROUPE |
| Bella Vita | 12 | - 84 | 400 | 259 | 141 | 70 | |
| CBD International | 231 | - 281 | 34 523 | 38 823 | -4 300 | -1 938 | 14 201 |
| Château de Beggen | 155 | 1 569 | 259 | 1 310 | 655 | ||
| Cityzen Holding | - 25 | 20 168 | 15 983 | 4 185 | - 13 | 7 990 | |
| Cityzen Hotel | 132 | 19 227 | 18 208 | 1 019 | 510 | 14 937 | |
| Cityzen Office | 326 | 82 203 | 79 440 | 2 763 | 1 382 | -27 702 | |
| Cityzen Residence | 79 | 19 219 | 18 253 | 966 | 483 | 14 937 | |
| CSM Development | - 3 | 409 | 350 | 59 | 29 | 141 | |
| CSM Properties | 150 | 107 306 | 100 089 | 7 217 | 3 609 | 810 | |
| Debrouckère Development | - 18 | 2 808 | 1 577 | 1 231 | 616 | 250 | |
| Gateway | - 3 | 651 | 1 | 650 | 325 | ||
| Goodways | 309 | 22 221 | 18 312 | 3 909 | 3 300 | 7 709 | |
| Ilot Ecluse | - 12 | 379 | 43 | 336 | 168 | 39 | |
| Immo Keyenveld 1 | - 14 | ||||||
| Immo Keyenveld 2 | - 14 | ||||||
| Immo PA 33 1 | 2 702 | 262 | 4 148 | 1 276 | 2 872 | 1 436 | |
| Immo PA 44 1 | 2 182 | 436 | 2 974 | 1 282 | 1 692 | 846 | |
| Immo PA 44 2 | 6 551 | 1 422 | 9 315 | 4 028 | 5 287 | 2 643 | |
| Key West Development | - 205 | 10 041 | 8 996 | 1 045 | 522 | ||
| Les Deux Princes Developement | 24 058 | 3 313 | 5 819 | 1 879 | 3 940 | 1 970 | |
| M1 | 83 297 | 18 290 | 65 894 | 50 940 | 14 954 | 4 984 | |
| M7 | 7 230 | 840 | 3 640 | 1 372 | 2 268 | 756 | |
| Möbius II | - 74 | 34 635 | 18 293 | 16 342 | 8 171 | 3 723 | |
| NP Auber RE SCCV | - 41 | 1 149 | 373 | 776 | 11 | 607 | |
| NP Auber Victor Hugo SCCV | - 29 | 3 828 | 4 020 | - 192 | 474 | 157 | |
| NP Aubervilliers 1 SCCV | - 17 | 1 260 | 1 288 | - 28 | - 14 | 555 | |
| NP Bessancourt 1 SCCV | -1 011 | 339 | 702 | - 363 | - 17 | 145 | |
| NP Bessancourt 2 SCCV | - 141 | 635 | 774 | - 139 | - 70 | 535 | |
| NP Charenton Le Pont SCCV | - 2 | 4 836 | 4 945 | - 109 | 58 | 476 | |
| NP Creteil SCCV | 670 | 670 | 360 | ||||
| NP Epinay s/ Orge SCCV | - 189 | 3 423 | 3 612 | - 189 | - 93 | 1 035 | |
| NP Vaires s/ Marne SCCV | - 53 | 5 101 | 5 538 | - 437 | 1 001 | 1 851 | |
| ODD Construct | 600 | - 18 | 1 572 | 1 538 | 34 | 17 | 551 |
| PA Villa Colomba SCCV | 2 063 | 2 136 | - 73 | - 47 | 48 | ||
| Plateau d'Erpent | 201 | 16 726 | 16 386 | 340 | 170 | 4 006 | |
| RAC 3 | 313 | 7 854 | 32 | 7 822 | 3 129 | ||
| RAC 4 | - 618 | 41 778 | 34 639 | 7 139 | 2 856 | ||
| RAC4 Developement | - 31 | 3 393 | 21 | 3 372 | 1 349 | ||
| RAC 5 | 331 | 13 499 | 352 | 13 147 | 5 259 | ||
| SPV WW 13 | - 166 | 23 023 | 23 188 | - 165 | - 83 | ||
| Surf Club Spain Invest Property | - 172 | 7 587 | 7 656 | - 69 | - 35 | 3 799 | |
| Unipark | 7 002 | 319 | 10 796 | 2 731 | 8 065 | 4 033 | |
| Universalis Park 2 | - 294 | 21 729 | 24 670 | -2 941 | -1 470 | 6 070 | |
| Universalis Park 3 | - 383 | 31 945 | 36 061 | -4 116 | -2 058 | 7 993 | |
| Universalis Park 3AB | 2 519 | 562 | 4 797 | 857 | 3 940 | 1 970 | 229 |
| Universalis Park 3C | - 253 | 1 327 | 485 | 842 | 421 | 159 | |
| TOTAL COENTREPRISE S | 136 384 | 23 289 | 656 879 | 552 337 | 104 542 | 47 385 | 65 611 |
| DHR Clos du Château | - 28 | 2 098 | 2 049 | 49 | 16 | 372 | |
| Elba Advies | 251 | ||||||
| ULB Holding | - 532 | 18 234 | 18 316 | - 82 | -5 152 | ||
| Urban Living Belgium | 24 548 | -5 846 | 175 089 | 155 375 | 19 714 | 13 650 | 21 252 |
| TOTAL ENTREPRISE S | |||||||
| ASSOCIÉ E S | 24 548 | -6 155 | 195 421 | 175 740 | 19 681 | 8 514 | 21 624 |
| TOTAL DE S COENTREPRISE S E T ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S |
160 932 | 17 134 | 852 300 | 728 07 7 | 124 223 | 55 899 | 87 235 |
| Principa les composantes des a ctifs et pa ssifs: | Principaux projets et dettes financières: |
STOCKS E T IMMEUBLE S DE PLACEMENT |
DE TTE S FINANCIÈRE S |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | 197 552 | Central Point | 33 230 | ||
| Autres actifs immobilisés | 22 054 | Cityzen | 90 903 | 70 500 | |
| Stocks | 440 046 | CSM | 104 220 | 97 637 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 58 885 | Goodways | 20 609 | 3 944 | |
| Créances et autres actifs | 133 763 | Möbius II | 33 286 | 9 074 | |
| Dettes financières bancaires long terme | 269 359 | M1 M7 | 25 569 | ||
| Dettes financières bancaires court terme | 42 322 | Nafilyan | 51 486 | 2 781 | |
| Impôts différés | 1 801 | RAC(s) | 30 348 | 28 000 | |
| Avances d'actionnaires | 120 990 | Universalis Park | 54 936 | 31 630 | |
| Autres dettes | 293 605 | Urban Living Belgium | 149 477 | 67 461 | |
| TOTAL | 852 300 | 728 07 7 | Autres | 43 534 | 654 |
| TOTAL | 637 598 | 311 681 |
En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés aux remboursements des crédits bancaires.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Montant des dettes garanties par des sûretés | 285 484 | 356 018 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 265 939 | 311 681 |
Pour la plupart des crédits bancaires ci-avant, la société IMMOBEL S.A. s'est engagée à fournir les moyens nécessaires à ses filiales pour mener à bien les différents projets (engagements « cash deficiency » et « cost overrun »).
Il n'y a pas de restrictions importantes qui limitent la faculté du Groupe à accéder aux actifs des coentreprises et entreprises associées, ni de risques spécifiques ou d'engagements hormis ceux relatifs aux crédits bancaires.
Les autres actifs financiers non courants concernent des investissements en actions et obligations, et se ventilent comme suit par zone géographique :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 175 | 29 |
| France | 4 891 | |
| TOTAL AUTRES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS | 175 | 4 920 |
Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fiscales et des crédits d'impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans le compte de résultat sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés en autres éléments du résultat global ou directement en capitaux propres.
Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :
| ACTIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS | PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS | |||
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
| Pertes et latences fiscales | 18 202 | 11 574 | ||
| Reconnaissance des revenus | 2 115 | 1 344 | 41 380 | 22 155 |
| Dettes financières | ||||
| Juste valeur des instruments financiers | 40 | 73 | 4 | |
| Autres éléments | 21 | 91 | - 74 | |
| Netting (situation fiscale nette par entité) | -4 009 | -6 708 | -4 009 | -6 708 |
| TOTAL | 16 369 | 6 374 | 37 301 | 15 447 |
| VALEUR AU 1ER JANVIER | 6 374 | 15 447 |
|---|---|---|
| Variations de périmètre | 1 605 | -1 099 |
| Impôts différés reconnus dans l'état consolidé du résultat global |
8 390 | 22 953 |
| VALEUR AU 31 DECEMBRE | 16 369 | 37 301 |
Sur la base de la situation au 31 décembre 2020, toute variation du taux d'imposition de 1 % entraîne une augmentation ou une diminution de la charge nette d'impôts de EUR 837 milliers.
| MONTANTS DES PERTES FISCALES ET AUTRES DÉDUCTIONS POUR LESQUELLES AUCUN ACTIF | |
|---|---|
| D'IMPÔT DIFFÉRÉ N'A ÉTÉ COMPTABILISÉ : | 24 981 |
| Expirant fin 2021 | 111 |
| Expirant fin 2022 | 528 |
| Expirant fin 2023 | 102 |
| Expirant fin 2024 | 2 022 |
| Expirant fin 2025 | 1 813 |
| Non limitées dans le temps | 20 405 |
Les autres actifs non courants concernent exclusivement des cautionnements en numéraire et se ventilent comme suit par zone géographique :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 556 | 72 |
| Luxembourg | ||
| France | 839 | 785 |
| Allemagne | 148 | 2 890 |
| Pologne | 146 | |
| TOTAL AUTRES ACTIFS NON COURANTS | 1 689 | 3 747 |
Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente.
La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 311 038 | 338 496 |
| Luxembourg | 196 192 | 143 595 |
| France | 92 290 | 117 142 |
| Allemagne | 61 875 | 54 955 |
| Pologne | 21 396 | 40 098 |
| Espagne | 331 | 294 |
| TOTAL STOCKS | 683 121 | 694 580 |
La valeur comptable des stocks évolue comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| STOCKS AU 1ER JANVIER | 694 580 | 511 837 |
| Valeur comptable nette des immeubles de placement transférée de/vers stocks | 9 471 | |
| Achats de l'exercice | 10 976 | 51 376 |
| Développements | 271 981 | 373 721 |
| Cessions de l'exercice | -300 766 | -291 027 |
| Coûts d'emprunts | 3 684 | 4 892 |
| Variations de périmètre | -6 805 | 43 787 |
| Réductions de valeurs actées | - 6 | |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | -11 459 | 182 743 |
| STOCKS AU 31 DECEMBRE | 683 121 | 694 580 |
| Composantes par secteur opérationnel des mouvements de la période : |
Achats/ Développe ments |
Cessions | Coûts d'emprunts |
Variations de périmètre |
Transfert de valeur comptable |
Net |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 95 595 | -171 341 | 372 | -6 805 | 54 720 | -27 458 |
| Luxembourg | 70 983 | -19 569 | 1 183 | 52 597 | ||
| France | 72 334 | -53 899 | 1 962 | -45 249 | -24 852 | |
| Allemagne | 35 793 | -28 873 | 6 920 | |||
| Pologne | 8 216 | -27 084 | 166 | -18 702 | ||
| Espagne | 37 | 37 | ||||
| Total | 282 958 | -300 766 | 3 684 | -6 805 | 9 471 | -11 459 |
| > 12 mois 155 196 |
|
|---|---|
| La répartition des stocks par type | |
| Sans permis 483 442 |
|
| Permis obtenu, mais pas encore en développement | |
| En développement 199 679 |
Les créances commerciales sont relatives aux secteurs opérationnels suivants :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|
| 7 206 | 10 733 |
| 2 404 | 520 |
| 13 116 | 56 063 |
| 8 050 | 1 948 |
| 240 | 3 252 |
| 2 152 | |
| 33 168 | 72 516 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 |
| 9 388 | 31/12/2019 5 151 |
| 845 | 5 151 826 |
| 2 389 | 826 2 742 |
| 1 248 5 885 |
2 742 885 885 |
| 31/12/2020 9 014 2 278 2 861 |
Le risque de crédit est lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu'ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe et est considéré comme non significatif, d'autant plus que dans la plupart des cas, l'actif vendu sert de collatéral (garantie).
Au 31 décembre 2019, il n'y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s'élève à la valeur comptable des créances. Au sens de la norme IFRS 9, il n'y a cependant pas de perte de crédit attendue qui puisse être jugée significative à cette date.
Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 473 | 368 |
| Additions | 69 | 105 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 69 | 105 |
| SITUATION AU 31 DECEMBRE | 542 | 473 |
Les actifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs aux secteurs opérationnels suivants :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 9 315 | 7 278 |
| Luxembourg | 7 610 | 21 060 |
| France | 21 108 | |
| Allemagne | 19 218 | 13 890 |
| TOTAL ACTIFS DE CONTRATS | 57 251 | 42 228 |
L'augmentation des actifs sur contrats en France est due à un reclassement des créances commerciales en actifs sur contrats.
Lors de leur comptabilisation initiale, le Groupe évalue les créances commerciales à leur prix de transaction au sens de la norme IFRS 15. Les actifs de contrats regroupent les montants auxquels l'entité a droit en échange de biens ou de services qu'elle a déjà fournis à un client mais pour lesquels le paiement n'est pas encore exigible ou est subordonné à la réalisation d'une condition particulière prévue au contrat.
Lorsqu'un montant devient exigible, il est transféré au compte de créance.
Une créance client est comptabilisée dès que l'entité a un droit inconditionnel à percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe dès l'instant où seul l'écoulement du temps rend le paiement exigible.
Il est attendu que la totalité du montant reflété au 31 décembre 2020 devienne exigible et soit encaissé au cours de l'exercice 2021.
Les actifs de contrats font l'objet, au même titre que les créances commerciales et autres débiteurs, d'un test de réduction de valeur conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit attendues. Ce test ne démontre pas d'impact significatif potentiel dès lors que ces actifs de contrats (et leurs créances y relatives) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents que représente l'immeuble à transférer.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Autres créances | 30 435 | 36 636 |
| dont : avances et garanties versées | 2 013 | |
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer | 17 589 | 26 656 |
| créance sur vente (escrow account) | 3 075 | 142 |
| autres | 9 771 | 7 825 |
| Charges à reporter et produits acquis | 6 834 | 5 301 |
| dont : sur projets en développement | 190 | |
| autres | 6 644 | 5 301 |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 37 269 | 41 937 |
L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à EUR -603 890 milliers au 31 décembre 2020 contre EUR -550 925 milliers au 31 décembre 2019.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 148 059 | 156 146 |
| Dettes financières non courantes (-) | 571 139 | 507 008 |
| Dettes financières courantes (-) | 180 810 | 200 063 |
| ENDETTEMENT FINANCIER NET | -603 890 | -550 925 |
Le ratio d'endettement du Groupe (endettement financier net / fonds propres) s'élève à 122,1% au 31 décembre 2020 contre 128,7% au 31 décembre 2019.
Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s'élèvent à EUR 148 059 milliers par rapport à EUR 156 146 milliers à fin 2019, soit une diminution de EUR 8 087 milliers. Les valeurs disponibles se détaillent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois | ||
| Valeurs disponibles | 148 059 | 156 146 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 148 059 | 156 146 |
L'explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer les projets détenus par les différentes sociétés.
Les dettes financières augmentent de EUR 48 878 milliers, passant de EUR 707 071 milliers au 31 décembre 2019 à EUR 751 949 milliers au 31 décembre 2020. Les dettes financières s'établissent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires non subordonnés : | ||
| - échéance 31-05-2022 taux de 3,00 % - valeur nominale 100 MEUR | 99 709 | 99 515 |
| - échéance 17-10-2023 taux de 3,00 % - valeur nominale 50 MEUR | 50 000 | 50 000 |
| - échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR | 50 000 | 50 000 |
| - échéance 14-04-2027 taux de 3,00 % - valeur nominale 75 MEUR | 75 000 | 75 000 |
| Contrats de location | 2 872 | 5 060 |
| Emprunts bancaires | 293 558 | 227 433 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES NON COURANTES | 571 139 | 507 008 |
| Emprunts bancaires | 175 131 | 195 590 |
| Contrats de location | 1 614 | 1 502 |
| Intérêts non échus | 4 065 | 2 971 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES COURANTES | 180 810 | 200 063 |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES | 751 949 | 707 071 |
| Dettes financières à taux fixes | 274 709 | 274 515 |
| Dettes financières à taux variables | 473 175 | 429 585 |
| Intérêts non échus | 4 065 | 2 971 |
| Montant des dettes garanties par des sûretés | 468 690 | 423 023 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 816 694 | 590 941 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| DETTES FINANCIÈRES AU 1ER JANVIER | 707 071 | 515 789 |
| Dettes résultant de l'application d'IFRS 16 (contrats de location) | 3 891 | |
| Dettes remboursées des contrats de location | -2 872 | |
| Dettes contractées | 303 861 | 291 307 |
| Dettes remboursées | -252 905 | -91 965 |
| Variation de juste valeur reconnue dans l'état consolidé du résultat global | ||
| Effets de variation de périmètre | -10 986 | |
| Intérêts sur emprunts obligataires payés | -8 500 | -7 453 |
| Intérêts sur emprunts obligataires non échus | 1 094 | 4 021 |
| Intérêts sur autres emprunts non échus | 4 005 | 2 097 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts obligataires | 195 | 370 |
| VARIATION DE L'EXERCICE | 44 878 | 191 282 |
| DETTES FINANCIÈRES AU 31 DECEMBRE | 751 949 | 707 071 |
Toutes les dettes financières sont libellées en EUR.
Excepté les emprunts obligataires, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, augmenté de la marge.
Au 31 décembre 2020, IMMOBEL dispose de lignes de crédit corporate disponibles de EUR 76 millions, de « commercial paper » non émis pour un montant de EUR 26,5 millions et de EUR 639 millions de lignes de financement de projets confirmées, dont EUR 354 millions ont été utilisés.
Ces lignes de crédit (Crédits Project Financing) sont spécifiques pour le développement de certains projets.
Au 31 décembre 2020, la valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantir le Crédit Corporate et les Crédits Project Financing s'élève à EUR 817 million.
| ECHÉANT EN | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 et plus | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires (*) | 100 000 | 50 000 | 125 000 | 275 000 | |||
| Crédits Project Financing | 126 631 | 89 224 | 35 376 | 73 823 | 12 779 | 337 835 | |
| Corporate Credit lines | 25 000 | 38 500 | 2 000 | 2 500 | 23 000 | 91 000 | |
| Commercial paper | 23 500 | 16 355 | 39 855 | ||||
| Intérêts à payer | 17 459 | 10 299 | 7 621 | 5 059 | 4 104 | 3 047 | 47 588 |
| IRS - cash flow hedge | 150 | 150 | 150 | 150 | 12 | 612 | |
| MONTANT TOTAL DES DETTES | 192 740 | 238 173 | 45 148 | 131 532 | 39 895 | 144 402 | 791 889 |
* Le montant inscrit au bilan est de EUR 274 515 milliers, incluant les frais d'émission.
Pour couvrir son exposition aux taux d'intérêt variables, la société utilise divers types d'instruments financiers. En avril 2020, la société a conclu un accord de plafonnement du taux d'intérêt à 0,5% pour environ 75% de l'exposition sur la partie variable de la dette (sur la base de la vision interne, c'est-à-dire avant application d'IFRS 11) jusqu'à 1er juillet 2023. En décembre 2020, Immobel a conclu un nouveau contrat de couverture d'un emprunt à taux variable. La Société utilise des swaps de taux d'intérêt pour convertir une partie de son exposition aux taux d'intérêt, des taux variables en taux fixes afin de réduire le risque d'une augmentation du taux d'intérêt EURIBOR. Le montant notionnel s'élève à EUR 30 million. Le swap d'intérêt remplace le taux Euribor par un taux d'intérêt fixe par an sur l'encours. Le produit dérivé se définit comme un instrument de couverture du flux de trésorerie et est comptabilisé à la juste valeur dans les bilans consolidés dans les autres actifs et/ou autres passifs. Le swap de taux d'intérêt et la dette ont les mêmes conditions.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| PRODUITS DÉRIVES PAS DÉFINIS COMME INSTRUMENTS DE COUVERTURE | ||
| Interest rate swaps | 291 | |
| PRODUITS DÉRIVES DÉFINIS COMME INSTRUMENTS DE COUVERTURE | ||
| Interest rate swaps - cash flow hedges | 560 | |
| TOTAL | 560 | 291 |
| VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 291 | 536 |
| Variation reconnue dans le compte de résultats consolidé | - 291 | - 245 |
| Variation reconnue dans les autres éléments de résultat global | 560 | |
| SITUATION AU 31 DECEMBRE | 560 | 291 |
L'augmentation du taux d'intérêt se traduirait par une augmentation annuelle de la charge d'intérêts sur la dette de EUR 1 549 milliers par augmentation de 1% pour environ 25% de la partie variable de la dette et un maximum de EUR 2 323 milliers au total pour environ 75% de la part variable de la dette dans la mesure où le taux EURIBOR applicable est de 0%. Étant donné que les taux EURIBOR actuellement applicables sont inférieurs à 0%, l'impact d'une telle augmentation serait encore plus faible que ces montants respectifs.
Le tableau ci-après présente les différentes classes d'actifs et passifs financiers avec leur valeur comptable tel que présentée au bilan et leur juste valeur respective et ventilée selon la catégorie d'évaluation.
La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :
Les évaluations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être classées dans un des niveaux suivants :
| Montants comptabilisés conformément à IFRS 9 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Niveau de la juste valeur |
Valeur comptable 31/12/2020 |
Au coût amorti | A la juste valeur par le biais du compte de résultats |
Juste valeur 31/12/2020 |
Cash flow hedging 31/12/2020 |
|
| ACTIFS | ||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | Niveau 1 | 148 059 | 148 059 | 148 059 | ||
| Autres actifs financiers non courants | Niveau 1 | 175 | 175 | 175 | ||
| Autres actifs non courants | Niveau 2 | 1 689 | 1 689 | 1 689 | ||
| Créances commerciales | Niveau 2 | 33 168 | 33 168 | 33 168 | ||
| Actifs de contrats | Niveau 2 | 57 251 | 57 251 | 57 251 | ||
| Autres créances d'exploitation | Niveau 2 | 137 762 | 137 762 | 137 762 | ||
| Autres actifs financiers courants | Niveau 1 | 49 | 49 | 49 | ||
| TOTAL | 378 154 | 377 929 | 225 | 378 154 | ||
| PASSIFS | ||||||
| Dettes portant intérêts | Niveaux 1 & 2 | 751 949 | 751 949 | 751 949 | ||
| Dettes commerciales | Niveau 2 | 60 927 | 60 927 | 60 927 | ||
| Passifs de contrats | Niveau 2 | 3 896 | 3 896 | 3 896 | ||
| Autres dettes d'exploitation | Niveau 2 | 79 298 | 79 298 | 79 298 | ||
| Instruments financiers dérivés | Niveau 2 | 560 | 560 | |||
| TOTAL | 896 629 | 896 069 | 896 069 | 560 |
Les comptes bancaires sont détenus par des banques notées «investment grade» (Baa3 / BBB- ou mieux).
Le Groupe ne s'engagent dans de nouveaux projets que sur base d'analyses de faisabilités rigoureuses, et lorsqu'elle a le financement ad-hoc, par moyens corporate, financements spécifiques ou préventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d'un projet est très limité.
Le Groupe est soumis, pour les obligations et lignes de crédit mentionnées ci-dessus, à un certain nombre d'engagements financiers.
Ces engagements tiennent compte des fonds propres, de l'endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les fonds propres et les stocks. Au 31 décembre 2020, comme les années précédentes, le Groupe est en conformité avec tous ces engagements financiers.
Le Groupe dispose d'une couverture limitée sur les risques de change sur ses activités de développement. La monnaie fonctionnelle de l'activité de bureaux actuellement développée en Pologne est convertie de PLN en EUR (sauf pour le Central Point dont la gestion se fait en EUR), avec un impact sur les autres éléments du résultat global.
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions au 31 décembre | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Nombre d'actions libérées | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Actions propres au 31 décembre | 392 527 | 1 212 179 |
| Valeur nominale par action | 9,740 | 9,740 |
| Nombre d'actions ordinaires au 1 janvier | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Nombre d'actions propres au 1 janvier | -1 212 179 | -1 220 190 |
| Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif | ||
| Actions propres vendues | 819 652 | 8 011 |
| Nombre d'actions (hors actions propres) au 31 décembre | 9 604 829 | 8 785 177 |
IMMOBEL veille à optimiser sa structure de capitaux permanents par un rapport équilibré entre le capital et l'endettement long terme. L'objectif est de maximiser la valeur pour l'actionnaire tout en gardant la flexibilité financière requise pour mener à bien les projets de développement. D'autres éléments interviennent dans la prise de décision tels que le retour attendu de chaque projet et le maintien de certains ratios bilantaires.
Les pensions et obligations similaires couvrent les obligations du Groupe en matière d'assurance groupe.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies (DBO) diminuée de la juste valeur des actifs du plan.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE | ||
| Valeur actuelle des obligations | 1 963 | 1 674 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | -1 360 | -1 041 |
| PASSIF NET DECOULANT DE L'OBLIGATION AU TITRE DES PRESTATIONS DEFINIES | 603 | 633 |
| ETAT DU RESULTAT GLOBAL | ||
| Coût des services rendus | - 53 | - 50 |
| Coût ou règlement des services passés | - 178 | |
| Charge d'intérêt découlant de l'obligation au titre des prestations définies | - 8 | - 20 |
| Produit d'intérêt sur les actifs du régime | 5 | 12 |
| Coûts administratifs hors gestion des actifs du régime | - 4 | - 3 |
| MONTANTS COMPTABILISES AU COMPTE DE RESULTATS | - 238 | - 61 |
| (Gains)/pertes actuariels découlant des obligations au titre des prestations définies, provenant de: | ||
| - modifications des hypothèses financières | ||
| - rendement sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | 32 | 65 |
| - ajustements découlant de l'expérience | 170 | - 66 |
| REEVALUATIONS DU PASSIF NET AU TITRE DES PRESTATIONS DEFINIES COMPTABILISEES DANS LES AUTRES ELEMENTS DU RESULTAT GLOBAL |
202 | - 1 |
| COUT DES REGIMES A PRESTATIONS DEFINIES | - 36 | - 62 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| VALEUR ACTUELLE DES OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 1 674 | 1 576 |
| Coûts des services rendus | 53 | 50 |
| Coût d'intérêt | 8 | 20 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 10 |
| (Gains)/pertes actuariels | - 170 | 66 |
| Avantages versés | - 8 | - 48 |
| Coût des services passés, règlement ou regroupement d'entreprises | 395 | |
| VALEUR ACTUELLE DES OBLIGATIONS AU 31 DECEMBRE | 1 963 | 1 674 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| JUSTE VALEUR DES ACTIFS DU PLAN AU 1ER JANVIER | 1 042 | 959 |
| Produit d'intérêt sur les actifs des régimes | 5 | 12 |
| Cotisations de l'employeur | 66 | 47 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 10 |
| Avantages versés | - 8 | - 48 |
| Rendements sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | 32 | 65 |
| Coûts administratifs | - 4 | - 3 |
| Règlement ou regroupement d'entreprises | 217 | |
| JUSTE VALEUR DES ACTIFS DU PLAN AU 31 DECEMBRE | 1 360 | 1 042 |
| COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR ATTENDUE POUR L'EXERCICE 2019 / 2020 | 103 | 48 |
|---|---|---|
| Taux d'actualisation | 0,30% |
|---|---|
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,10% |
| Taux d'inflation moyen | 1,71% |
| Table de mortalité utilisée | MR-3/FR-3 (BE) INSEE H/F 14-16 (FR) |
| SENSITIVITE DES OBLIGATIONS AU 31/12/2019 | |||
|---|---|---|---|
| Taux d'actualisation | -0,20% | 0,30% | 0,80% |
| Montant des obligations | 2 086 | 1 963 | 1 850 |
Le régime de retraite belge à prestations définies et les plans de retraite à cotisations définies avec rendement garanti sont financés par des contrats d'assurance de groupe. Les régimes sont financés par les cotisations des employeurs et des employés. Les actifs sous-jacents des contrats d'assurance sont principalement investis en obligations. Le régime à prestations définies est fermé pour les nouveaux employés. Les participants au régime ont droit à une somme forfaitaire à la retraite. Les membres actifs reçoivent également une prestation en cas de décès en cours de service.
Le régime français d'indemnisation de la retraite propose une indemnité de départ à la retraite telle que définie par la convention collective du secteur immobilier. Le plan n'est pas financé et ouvert aux nouveaux employés.
Les passifs des plans à cotisations définies belges à rendement garanti et du plan français d'indemnisation de la retraite sont reconnus pour la première fois, et ce au travers d'un coût des services passés de EUR - 178 milliers.
COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR DANS LE CADRE DU PLAN À COTISATIONS DÉFINIES (DC) 111
Les composants des provisions évoluent comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Provisions attachées aux ventes | 1 217 | 332 |
| Autres provisions | 897 | 3 550 |
| TOTAL DES PROVISIONS | 2 114 | 3 882 |
| Attachées aux ventes |
Autres | 31/12/2020 | |
|---|---|---|---|
| PROVISIONS AU 1ER JANVIER | 332 | 3 550 | 3 882 |
| Variations de périmètre | 454 | -2 346 | -1 892 |
| Dotations | 693 | 579 | 1 272 |
| Utilisations/Reprises | - 262 | - 886 | -1 148 |
| VARIATION DE L'EXERCICE | 885 | -2 653 | -1 768 |
| PROVISIONS AU 31 DECEMBRE | 1 217 | 897 | 2 114 |
La ventilation des provisions par secteur opérationnel est la suivante :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 134 | 2 319 |
| Luxembourg | 500 | 542 |
| France | 1 480 | 1 021 |
| TOTAL PROVISIONS | 2 114 | 3 882 |
Les provisions constituées correspondent à la meilleure estimation de la sortie de ressources considérée comme probable par le Conseil d'Administration. Le Groupe n'a pas d'indication sur le montant final du décaissement, ni sur le moment du décaissement, celui-ci dépendant notamment de décisions de justice.
Les risques liés aux ventes et aux litiges en cours font l'objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance de ces passifs sont rencontrées. En ce qui concerne les provisions attachées aux ventes, il s'agit généralement de garanties de loyers, de bonne exécution de travaux ...
Aucune provision n'est enregistrée pour les autres litiges en cours qui concernent principalement :
Cette rubrique se ventile comme suit par secteur opérationnel :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 29 181 | 25 207 |
| Luxembourg | 6 449 | 2 518 |
| France | 9 764 | 29 585 |
| Allemagne | 4 295 | 990 |
| Pologne | 7 190 | 1 262 |
| Espagne | 4 048 | 2 |
| TOTAL DETTES COMMERCIALES | 60 927 | 59 564 |
Les passifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs au secteur opérationnel suivant :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Belgique | 2 362 | 5 690 |
| France | 1 534 | |
| TOTAL PASSIFS DE CONTRATS | 3 896 | 5 690 |
Les passifs des contrats comprennent les montants reçus par l'entité en compensation de biens ou de services qui n'ont pas encore été fournis au client. Le passif des contrats est réglé par la reconnaissance du chiffre d'affaires.
Les passifs des contrats courants incluent un produit à comptabiliser de EUR 3 896 milliers au 31 décembre 2019. 100% des passifs de contrats existant au 31 décembre 2019 ont été comptabilisés en chiffre d'affaires en 2020.
Tous les montants reflétés dans les passifs des contrats sont liés aux activités résidentielles pour lesquelles les revenus sont comptabilisés en pourcentage de l'avancement, créant ainsi des écarts entre les paiements et la réalisation des avantages.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Dettes sociales | 3 578 | 1 655 |
| Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer | 16 240 | 22 179 |
| Acomptes reçus sur ventes | 2 181 | 25 481 |
| Avances de coentreprises et entreprises associées | 28 544 | 18 416 |
| Charges à imputer et produits à reporter | 3 305 | 2 155 |
| Loyers garantis découlant de ventes | ||
| Prix d'acquisition à payer | 2 038 | 2 038 |
| Autres passifs courants | 16 302 | 7 196 |
| TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS | 72 188 | 79 120 |
Les autres passifs courants sont principalement composés d'impôts (autres que sur les revenues), du solde non éliminé des avances reçues des coentreprises et entreprises associées, ainsi que des acomptes reçus de clients dans le cadre de contrats commerciaux dont la reconnaissance du revenu est prévue à un moment précis.
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives: | ||
| - à des stocks | 198 192 | 160 304 |
| - à d'autres actifs | ||
| TOTAL DES GARANTIES CONSTITUEES PAR DES TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE | 198 192 | 160 304 |
| Ces garanties consistent en: | ||
| - garanties "Marchand de biens" (acquisitions avec droits d'enregistrement taux réduit) | 15 518 | 27 305 |
| - garanties "Loi Breyne" (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) | 162 683 | 109 684 |
| - garanties "Bonne fin d'exécution" (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et "Autres" (bonne fin de paiement, | ||
| locatives, …) | 19 991 | 23 315 |
| TOTAL | 198 192 | 160 304 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 810 140 | 463 941 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks | 758 676 | 590 941 |
| VALEUR COMPTABLE DES ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE | 758 676 | 590 941 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant: | ||
| - dettes non courantes | 289 028 | 227 433 |
| - dettes courantes | 179 662 | 195 590 |
| TOTAL | 468 690 | 423 023 |
La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Stocks, incluant les acquisitions de sociétés et d'immeubles de placement qui ne sont pas considérées | ||
| comme des activités d'investissement | -122 815 | -134 070 |
| Autres actifs | 35 796 | -45 015 |
| Autres passifs | -7 363 | -31 480 |
| VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT | -94 382 | -210 565 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| A3 Capital NV & A3 Management BVBA | 58,94% | 58,82% |
| IMMOBEL (actions propres) | 2,90% | 12,12% |
| Nombre d'actions représentatives du capital | 9 997 356 | 9 997 356 |
Il s'agit des rémunérations des Membres du Comité Exécutif et du Conseil d'Administration.
| Président Exécutif/ CEO | Comité Exécutif | |
|---|---|---|
| Rémunération de base | 640 000 | 2 056 263 |
| Rémunération variable STI | renoncé | 172 000 |
| Rémunération variable LTI | 139 332 | 198 220 |
| Engagement individuel de pension | Néant | Néant |
| Autres | Néant | 58 125 |
Les relations avec des coentreprises ou entreprises associées consistent essentiellement en prêts ou avances, dont les montants sont inscrits dans les états financiers sous les rubriques :
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 76 644 | 9 492 |
| Autres actifs courants | 20 399 | 77 743 |
| Autres passifs courants | 28 544 | 18 416 |
| Produits d'intérêts | 4 630 | 2 982 |
| Charges d'intérêts | 1 287 | 636 |
Ces relations sont conduites conformément aux conditions formelles convenues avec le Groupe et ses partenaires. Le taux d'intérêt applicable à ces prêts et avances est l'Euribor + marge, défini sur la base des principes internes de Transfer Pricing.
Voir en note 17 pour de plus amples informations sur les coentreprises et entreprises associées.
Le 5 janvier 2021, Immobel SA / NV a vendu 262 179 actions propres, représentant l'équivalent de 2,6% du capital social actuellement en vigueur, par le biais d'un placement privé, auprès d'investisseurs institutionnels qualifiés.
Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2020 :
| NOM SIEGE SOCIAL ARGENT RESIDENTIAL NV 837 845 319 Brussels 100 BEIESTACK HOLDING SARL B 247.602 Luxemburg 100 BEIESTACK S.A. B 183 641 Luxemburg 100 BEYAERT NV 837 807 014 Brussels 100 BOITEUX RESIDENTIAL NV 837 797 314 Brussels 100 BRUSSELS EAST REAL ESTATE SA 478 120 522 Brussels 100 BULL'S EYE PROPERTY LUX SA B 138 135 Luxemburg 100 CANAL DEVELOPEMENT SARL B 250 642 Luxemburg 100 CHAMBON NV 837 807 509 Brussels 100 CLUSTER CHAMBON NV 843 656 906 Brussels 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE PARTICIPATIONS FINANCIÈRES (CIPAF) SA 454 107 082 Brussels 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA 401 541 990 Brussels 100 COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA B 29 696 Luxemburg 100 EDEN TOWER FRANKFURT GMBH B235375 Frankfurt 100 EMPEREUR FROISSART NV 871 449 879 Brussels 100 ENTREPRISE ET GESTION IMMOBILIÈRES (EGIMO) SA 403 360 741 Brussels 100 ESPACE NIVELLES SA 472 279 241 Brussels 100 FLINT CONSTRUCT NV 506 899 135 Brussels 65 FLINT LAND NV 506 823 614 Brussels 65 FONCIÈRE JENNIFER SA 464 582 884 Brussels 100 FONCIÈRE MONTOYER SA 826 862 642 Brussels 100 GARDEN POINT SP. Z.O.O. 0000 38 84 76 Warsaw 100 GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS SP. Z.O.O. 0000 48 02 78 Warsaw 90 GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK SP. Z.O.O. 0000 51 06 69 Warsaw 90 HERMES BROWN II NV 890 572 539 Brussels 100 HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 51 06 64 Warsaw 90 ILOT SAINT ROCH SA 675 860 861 Brussels 100 IMMO DEVAUX I NV 694 904 337 Brussels 100 IMMO DEVAUX II NV 694 897 013 Brussels 100 IMMOBEL FRANCE GESTION SARL 809 724 974 Paris 100 IMMOBEL FRANCE SAS 800 676 850 Paris 100 IMMOBEL FRANCE TERTIAIRE SAS 833 654 221 Paris 100 IMMOBEL GERMANY GMBH 5050 817 557 Köln 100 IMMOBEL GERMANY SARL B231 412 Luxemburg 100 IMMOBEL GP SARL B 247 503 Luxemburg 100 IMMOBEL GUTENBERG BERLIN INVESTMENT GMBH HRB 90319 Dusseldorf 100 IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. B 881 229 62 Madrid 100 IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL B 138 090 Luxemburg 100 IMMOBEL LUX SA B 130 313 Luxemburg 100 |
NUMERO | INTERET DU GROUPE (%) (Intérêt |
||
|---|---|---|---|---|
| D'ENTREPRISE | économique) | |||
| IMMOBEL PM SPAIN S.L. | B 882 567 06 | Madrid | 100 |
| IMMOBEL POLAND SP. Z.O.O. | 0000 37 22 17 | Warsaw | 100 |
|---|---|---|---|
| IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA | 475 729 174 | Brussels | 100 |
| IMMOBEL R.E.M. FUND SARL | B 228 335 | Luxemburg | 100 |
| IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC | B 228 393 | Luxemburg | 100 |
| IMMOBEL URBAN LIVING | 695 672 419 | Brussels | 100 |
| IMMO-PUYHOEK SA | 847 201 958 | Brussels | 100 |
| IMZ NV | 444 236 838 | Brussels | 100 |
| INDUSTRIE 52 BV | 759 472 584 | Brussels | 100 |
| INFINITO S.A. | 403 062 219 | Brussels | 100 |
| INFINITY LIVING SA | B 211 415 | Luxemburg | 100 |
| LAKE FRONT SA | 562 818 447 | Brussels | 100 |
| LEBEAU DEVELOPMENT | 711 809 556 | Brussels | 100 |
| LEBEAU SABLON SA | 551 947 123 | Brussels | 100 |
| LES JARDINS DU NORD SA | 444 857 737 | Brussels | 96,2 |
| LOTINVEST DEVELOPMENT SA | 417 100 196 | Brussels | 100 |
| MICHAEL OSTLUND PROPERTY SA | 436 089 927 | Brussels | 100 |
| MILAWEY INVESTMENTS SP. ZO.O. | 0000 63 51 51 | Warsaw | 100 |
| MÖBIUS CONSTRUCT SA | 681 630 183 | Brussels | 100 |
| MONTAGNE RESIDENTIAL SA | 837 806 420 | Brussels | 100 |
| NENNIG DEVELOPPEMENT SARL | B 250.824 | Luxemburg | 100 |
| NP EXPANSION | 829 708 981 | Paris | 100 |
| NP EXPANSION RIVE GAUCHE | 829 683 093 | Paris | 100 |
| NP SHOWROOM SNC | 837 908 086 | Paris | 100 |
| OKRAGLAK DEVELOPMENT SP. Z.O.O. | 0000 26 74 81 | Warsaw | 100 |
| PERCIPI NV | 478 273 940 | Brussels | 100 |
| POLVERMILLEN SARL | B 207 813 | Luxemburg | 100 |
| PORCELYNEGOED NV | 429 538 269 | Brussels | 100 |
| PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA | 633 872 927 | Brussels | 100 |
| QUOMAGO SA | 425 480 206 | Brussels | 100 |
| RIGOLETTO SA | 536 987 545 | Brussels | 100 |
| SAS NP CROISSANCE | 817 733 249 | Paris | 100 |
| SAS NP DEVELOPPEMENT | 817 733 264 | Paris | 100 |
| SAS PARIS LANNELONGUE | 851 891 721 | Paris | 100 |
| SAS RUEIL COLMAR | 852 152 412 | Paris | 100 |
| SAS SAINT ANTOINE COUR BERARD | 851 891 721 | Paris | 100 |
| SCCV BUTTES CHAUMONT | 882 258 510 | Paris | 100 |
| SCCV IMMO BOUGIVAL 1 | 883460420 | Paris | 100 |
| SCCV IMMO MONTEVRAIN 1 | 884552308 | Paris | 100 |
| SCCV IMMO TREMBLAY 1 | 883461238 | Paris | 100 |
| SCCV NP ASNIERES SUR SEINE 1 | 813 388 188 | Paris | 100 |
| SCCV NP AUBERGENVILLE 1 | 837 935 857 | Paris | 100 |
| SCCV NP AULNAY SOUS BOIS 1 | 811 446 699 | Paris | 100 |
| SCCV NP BEZONS 1 | 820 345 718 | Paris | 100 |
| SCCV NP BEZONS 2 | 829 707 348 | Paris | 100 |
| SCCV NP BOIS D'ARCY 1 | 829 739 515 | Paris | 100 |
| SCCV NP BONDOUFLE 1 | 815 057 435 | Paris | 100 |
| SCCV NP BUSSY SAINT GEORGES 1 | 812 264 448 | Paris | 100 |
| SCCV NP CHATENAY-MALABRY 1 | 837 914 126 | Paris | 100 |
| 824 117 196 | Paris | 100 |
| SCCV NP CHILLY-MAZARIN 1 838 112 332 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 1 817 842 487 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 2 822 760 732 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 3 822 760 625 Paris 100 SCCV NP CROISSY SUR SEINE 4 832 311 047 Paris 46 SCCV NP DOURDAN 1 820 366 227 Paris 100 SCCV NP DRANCY 1 829 982 180 Paris 100 SCCV NP EAUBONNE 1 850 406 562 Paris 100 SCCV NP FONTENAY AUX ROSES 1 838 330 397 Paris 100 SCCV NP FRANCONVILLE 1 828 852 038 Paris 90 SCCV NP GARGENVILLE 1 837 914 456 Paris 100 SCCV NP ISSY LES MOULINEAUX 1 820 102 770 Paris 85 SCCV NP LA GARENNE-COLOMBES 1 842 234 064 Paris 100 SCCV NP LE PLESSIS TREVISE 1 829 675 545 Paris 100 SCCV NP LE VESINET 1 848 225 884 Paris 51 SCCV NP LIVRY-GARGAN 1 844 512 632 Paris 100 SCCV NP LONGPONT-SUR-ORGE 1 820 373 462 Paris 100 SCCV NP LOUVECIENNES 1 827 572 173 Paris 100 SCCV NP MEUDON 1 829 707 421 Paris 100 SCCV NP MOISSY-CRAMAYEL 1 838 348 738 Paris 100 SCCV NP MONTESSON 1 851 834 119 Paris 51 SCCV NP MONTLHERY 1 823 496 559 Paris 100 SCCV NP MONTLHERY 2 837 935 881 Paris 100 SCCV NP MONTMAGNY 1 838 080 091 Paris 100 SCCV NP NEUILLY SUR MARNE 1 819 611 013 Paris 100 SCCV NP PARIS 1 829 707 157 Paris 100 SCCV NP PARIS 2 842 239 816 Paris 100 SCCV NP RAMBOUILLET 1 833 416 365 Paris 100 SCCV NP ROMAINVILLE 1 829 706 589 Paris 100 SCCV NP SAINT ARNOULT EN YVELINES 1 828 405 837 Paris 100 SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 1 829 739 739 Paris 100 SCCV NP SAINT GERMAIN EN LAYE 2 844 464 768 Paris 100 SCCV NP VAUJOURS 1 829 678 960 Paris 100 SCCV NP VILLE D'AVRAY 1 829 743 087 Paris 100 SCCV NP VILLEJUIF 1 829 674 134 Paris 100 SCCV NP VILLEMOMBLE 1 847 809 068 Paris 100 SCCV NP VILLEPINTE 1 810 518 530 Paris 100 SCCV NP VILLIERS SUR MARNE 1 820 147 072 Paris 100 SCCV SCI COMBS LES NOTES FLORALES 820 955 888 Paris 60 SCI LE COEUR DES REMPARTS DE SAINT-ARNOULT-EN-YVELINES 831 266 820 Paris 100 SNC IMMO MDB 882328339 Paris 100 T ZOUT CONSTRUCT SA 656 754 831 Brussels 100 THOMAS SA B 33 819 Luxemburg 100 VAARTKOM SA 656 758 393 Brussels 100 VAL D'OR CONSTRUCT SA 656 752 257 Brussels 100 VELDIMMO SA 430 622 986 Brussels 100 VESALIUS CONSTRUCT NV 543 851 185 Brussels 100 ZIELNA DEVELOPMENT SP. Z.O.O. 0000 52 76 58 Warsaw 100 |
||
|---|---|---|
| NUMERO | INTERET DU GROUPE (%) (Intérêt |
||
|---|---|---|---|
| NOM | D'ENTREPRISE | SIEGE SOCIAL | économique) |
| BELLA VITA SA | 890 019 738 | Brussels | 50 |
| BORALINA INVESTMENTS SL | B 884 669 33 | Madrid | 50 |
| BROUCKERE TOWER INVEST NV | 874 491 622 | Brussels | 50 |
| CBD INTERNATIONAL Sp. z.o.o. | 0000 22 82 37 | Warsaw | 50 |
| CHÂTEAU DE BEGGEN SA | B 133 856 | Luxemburg | 50 |
| CITYZEN HOLDING SA | 721 884 985 | Brussels | 50 |
| CITYZEN HOTEL SA | 721 520 444 | Brussels | 50 |
| CITYZEN OFFICE SA | 721 520 840 | Brussels | 50 |
| CITYZEN RESIDENCE SA | 721 520 642 | Brussels | 50 |
| CP DEVELOPMENT Sp. z o.o. | 0000 63 51 51 | Warsaw | 50 |
| CSM DEVELOPMENT NV | 692 645 524 | Brussels | 50 |
| CSM PROPERTIES NV | 692 645 425 | Brussels | 50 |
| DEBROUCKERE DEVELOPMENT SA | 700 731 661 | Brussels | 50 |
| DEBROUCKERE LAND NV | 662 473 277 | Brussels | 50 |
| DEBROUCKERE LEISURE NV | 750 734 567 | Brussels | 50 |
| DEBROUCKERE OFFICE NV | 750 735 557 | Brussels | 50 |
| GATEWAY SA | 501 968 664 | Brussels | 50 |
| GOODWAYS SA | 405 773 467 | Brussels | 50 |
| ILOT ECLUSE SA | 441 544 592 | Gilly | 50 |
| IMMO PA 33 1 SA | 845 710 336 | Brussels | 50 |
| IMMO PA 44 1 SA | 845 708 257 | Brussels | 50 |
| IMMO PA 44 2 SA | 845 709 049 | Brussels | 50 |
| KEY WEST DEVELOPMENT SA | 738 738 439 | Brussels | 50 |
| LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA | 849 400 294 | Brussels | 50 |
| LIVINGSTONE RETAIL SARL | B 250 233 | Luxemburg | 33,33 |
| M1 SA | B 197 932 | Strassen | 33,33 |
| M7 SA | B 197 934 | Strassen | 33,33 |
| MÖBIUS II SA | 662 474 069 | Brussels | 50 |
| ODD CONSTRUCT SA | 682 966 706 | Knokke-Heist | 50 |
| PLATEAU D'ERPENT | 696 967 368 | Namur | 50 |
| RAC 3 SA | 819 588 830 | Antwerp | 40 |
| RAC 4 DEVELOPMENT SA | 673 640 551 | Brussels | 40 |
| RAC 4 SA | 819 593 481 | Brussels | 40 |
| RAC5 SA | 665 775 534 | Antwerp | 40 |
| RAC6 SA | 738 392 110 | Brussels | 40 |
| SCCV NP AUBER RE | 813 595 956 | Paris | 50,1 |
| SCCV NP AUBER VICTOR HUGO | 833 883 762 | Paris | 50,12 |
| SCCV NP AUBERVILLIERS 1 | 824 416 002 | Paris | 50,1 |
| SCCV NP BESSANCOURT 1 | 808 351 969 | Paris | 50,1 |
| SCCV NP BESSANCOURT 2 | 843 586 397 | Paris | 50,1 |
| SCCV NP CHARENTON LE PONT 1 | 833 414 675 | Paris | 50,98 |
| SCCV NP CRETEIL 1 | 824 393 300 | Paris | 50,1 |
| SCCV NP EPINAY SUR ORGE 1 | 838 577 419 | Paris | 50,1 |
|---|---|---|---|
| SCCV NP VAIRES SUR MARNE 1 | 813 440 864 | Paris | 50,1 |
| SCCV PA VILLA COLOMBA | 838 112 449 | Paris | 51 |
| SCHOETTERMARIAL SARL | B 245 380 | Luxemburg | 50 |
| SURF CLUB HOSPITALITY GROUP SL | B 935 517 86 | Madrid | 50 |
| SURF CLUB MARBELLA BEACH SL | B 875 448 21 | Madrid | 50 |
| UNIPARK SA | 686 566 889 | Brussels | 50 |
| UNIVERSALIS PARK 2 SA | 665 921 529 | Brussels | 50 |
| UNIVERSALIS PARK 3 SA | 665 921 133 | Brussels | 50 |
| UNIVERSALIS PARK 3AB SA | 665 922 420 | Brussels | 50 |
| UNIVERSALIS PARK 3C SA | 665 921 430 | Brussels | 50 |
ENTREPRISES ASSOCIÉES – CONSOLIDÉES SELON LA MÉTHODE DE MISE EN ÉQUIVALENCE
| NOM | NUMERO D'ENTREPRISE |
SIEGE SOCIAL | INTERET DU GROUPE (%) (Intérêt économique) |
|---|---|---|---|
| DHR CLOS DU CHÂTEAU SA | 895 524 784 | Brussels | 33,33 |
| URBAN LIVING BELGIUM HOLDING NV | 831 672 258 | Antwerp | 60 |
| URBAN LIVING BELGIUM NV | 831 672 258 | Antwerp | 30 |
A l'exception des éléments mentionnés à la note 17, il n'y a pas de restrictions importantes qui limitent la faculté du Groupe à accéder aux actifs et à régler les passifs des filiales.
En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés aux remboursements des crédits bancaires.
Les soussignés déclarent, qu'à leur connaissance :
Au nom du Conseil d'Administration :
Marnix Galle3 Président du Conseil d'Administration
3 Représentant permanent de la société A3 Management bvba
Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés d'Immobel SA (« la société ») et de ses filiales (conjointement « le groupe »), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable. Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 28 mai 2020, conformément à la proposition de l'organe de gestion émise sur recommandation du comité d'audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 31 décembre 2020, en accord avec l'Article 41 du règlement UE n° 537/2014 qui stipule, qu'à partir du 17 juin 2020, un mandat d'audit ne peut être prolongé pour ces mandats d'une durée de 20 ans ou plus au moment de la date d'entrée en vigueur du règlement. Etant donné l'absence d'archives électroniques antérieures à 1997, nous sommes dans l'impossibilité de déterminer avec précision la première année de mission. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes consolidés de Immobel SA durant au moins 24 exercices consécutifs.
Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant l'état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2020, ainsi que l'état consolidé du résultat global l'état consolidé des variations des capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie de l'exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives, dont le total de l'état de la situation financière consolidé s'élève à 1 431 millions EUR et dont l'état consolidé du résultat global se solde par un bénéfice de l'exercice de 37 millions EUR.
A notre avis, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 décembre 2020, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS) telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA), telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par l'IAASB applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.
Nous avons obtenu de l'organe d'administration et des préposés de la société, les explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
Reconnaissance du revenu et des coûts de développement des projets (en ce compris les revenus et les coûts comptabilisés selon la méthode de mise en équivalence)
• Nous avons défini nos procédures d'audit afin de répondre à ce point d'audit clé. Nos procédures
d'audit ont consisté en:
Le revenu généré par les projets de développement et reconnu au cours de la période est commenté en note F.2 des Etats Financiers Consolidés. Le coût des projets est détaillé en note F.4.
La note E.16 présente les règles d'évaluation que le groupe applique pour reconnaitre le produit des activités de développement immobilier.
Recouvrabilité des projets en cours de développement - valeur comptable des stocks, en ce compris ceux comptabilisés selon la méthode de mise en équivalence
• Le groupe capitalise les coûts de développement en stocks durant la durée de vie des projets. Les stocks s'élèvent 997 millions EUR au 31 décembre 2020 (en ce compris 314 millions EUR pour les stocks des entités
consolidées par mise en équivalence).
Des changements dans les hypothèses retenues par le groupe peuvent impacter significativement la valeur de réalisation d'un projet et conduire en conséquence à reconnaitre une perte de valeur.
• Ceci a été considéré comme un point d'audit clé au vu de l'importance des stocks dans l'état consolidé de la situation financière du groupe et du niveau de jugement significatif appliqué pour déterminer les valeurs de réalisation et les coûts à reconnaitre en compte de résultats au cours d'une période donnée.
| • revu le calcul du revenu et des coûts y relatifs reconnus durant la période en application des critères établis par les normes comptables; |
|---|
| • confirmé que la valeur comptable du projet est au plus bas de la valeur d'acquisition ou de réalisation probable. |
| ‒ Un contrôle des coûts financiers alloués aux activités de développement de projets et capitalisés aux différents projets individuels. |
Les coûts des projets en cours de développement sont rapportés en note F.17 (pour les projets détenus dans des entités consolidées par mise en équivalence) et en note F.21 (Stocks) des états financiers consolidés.
La note E.12 reprend les règles d'évaluation applicables à la comptabilisation des stocks par le groupe.
L'organe d'administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS) telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à l'organe d'administration d'évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation, sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses activités ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.
Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s'applique à l'audit des comptes consolidés en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'organe d'administration a mené ou mènera les affaires de la société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre:
Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la réglementation en interdit la publication.
L'organe de gestion est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés et des autres informations contenues dans le rapport annuel sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) telles qu'applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés, ainsi que de faire rapport sur cet élément.
A l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous sommes d'avis que celuici concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été établi conformément à l'article 3:32 du Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés et les autres informations contenues dans le rapport annuel, à savoir:
comportent une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous communiquer.
• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Deloitte Réviseurs d'Entreprises SCRL Représentée par Kurt Dehoorne
Les Comptes Annuels de la société mère, IMMOBEL SA, sont présentés ci-dessous selon un schéma abrégé.
Conformément au Code des Sociétés belge, le Rapport de Gestion et les Comptes Annuels de la société mère, IMMOBEL SA, ainsi que le Rapport du Commissaire, sont déposés à la Banque Nationale de Belgique.
Ces rapports sont disponibles sur demande à : IMMOBEL SA Rue de la Régence 58 BE-1000 Bruxelles Belgique www.immobelgroup.com
Le Commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les Comptes Annuels Statutaires d'IMMOBEL SA.
| ACTIFS | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| ACTIFS IMMOBILISE S | 346 615 | 289 7 7 1 |
| Frais d'établissement | 113 | 193 |
| Immobilisations incorporelles | 285 | 303 |
| Immobilisations corporelles | 846 | 424 |
| Immobilisations financières | 345 371 | 288 851 |
| ACTIFS CIRCULANTS | 592 886 | 512 887 |
| Créances à plus d'un an | 327 | 327 |
| Stocks | 47 887 | 54 069 |
| Créances à un an au plus | 491 618 | 364 208 |
| Actions propres | 13 076 | 54 186 |
| Valeurs disponibles et autres placements | 34 476 | 35 453 |
| Comptes de régularisation | 5 502 | 4 644 |
| TOTAL DE S ACTIFS | 939 501 | 802 658 |
| PASSIF | 31/12/2020 | 31/12/2019 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRE S | 322 491 | 276 443 |
| Capital | 97 357 | 97 357 |
| Réserves | 107 076 | 107 076 |
| Bénéfice reporté | 118 058 | 72 010 |
| PROVISONS E T IMPÖTS DIFFERE S | 478 | 1 725 |
| Provisions pour risques et charges | 478 | 1 725 |
| DE TTE S | 616 532 | 524 490 |
| Dettes à plus d'un an | 380 006 | 300 332 |
| Dettes à un an au plus | 231 710 | 220 579 |
| Comptes de régularisation | 4 816 | 3 579 |
| TOTAL DU PASSIF | 939 501 | 802 658 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| Ventes et prestations | 20 162 | 37 136 |
| Coût des ventes et des prestations | -15 993 | -21 669 |
| RÉ SULTAT D'EXPLOITATION | 4 169 | 15 467 |
| Produits financiers | 87 727 | 10 956 |
| Charges financières | -15 528 | -11 096 |
| RÉ SULTAT FINANCIER | 72 199 | - 140 |
| BENE FICE DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS | 76 368 | 15 327 |
| Impôts | - 220 | |
| BENE FICE DE L'EXERCICE | 76 148 | 15 327 |
| BENE FICE DE L'EXERCICE A AFFECTER | 76 148 | 15 327 |
| 31/12/2020 | 31/12/2019 | |
|---|---|---|
| BENE FICE DE L'EXERCICE A AFFECTER | 146 000 | 96 401 |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | 76 148 | 15 327 |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent | 69 852 | 81 074 |
| AFFECTATION AUX CAPITAUX PROPRE S | ||
| Aux autres réserves | ||
| RE SULTAT A REPORTER | 118 058 | 72 010 |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 118 058 | 72 010 |
| BENE FICE A DISTRIBUER | 69 852 | 81 074 |
| Rémunération du capital | 27 609 | 23 369 |
| Autres allocataires | 333 | 1 022 |
Les immobilisations corporelles sont portées à l'actif du bilan, déduction faite des amortissements, à leur valeur d'acquisition ou d'apport qui comprend les frais accessoires et la TVA non déductible. Les amortissements sont calculés de façon linéaire.
Les principaux taux d'amortissement sont les suivants :
| - | Immeubles | 3 % |
|---|---|---|
| - | Frais d'aménagement | 5 % |
| - | Mobilier et matériel de bureau | 10 % |
| - | Matériel informatique | 33 % |
| - | Matériel roulant | 20 % |
Les immobilisations financières sont inscrites à leur valeur d'acquisition compte tenu des éventuels montants restant à libérer et des réductions de valeur y afférents. Des réductions de valeur sont actées en cas de moins-values durables.
Les créances à plus d'un an et les créances à un an au plus sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable ou si la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
Les stocks sont comptabilisés à leur valeur d'acquisition qui comprend, outre le prix d'achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d'infrastructure sont comptabilisés à leur coût de revient. Les sorties de stocks sont enregistrées au prix moyen pondéré. Les commandes en cours d'exécution sont évaluées à leur coût de revient. Les résultats sont en principe dégagés à l'avancement des travaux. Des réductions de valeur sont actées en fonction de la valeur de réalisation.
Les ventes et les achats de biens immeubles sont comptabilisés à l'acte authentique pour autant que les conditions suspensives éventuelles soient levées et qu'une clause de transfert de propriété soit prévue dans le compromis sous seing privé.
Les placements de trésorerie sont portés à l'actif du bilan à leur prix d'acquisition, frais accessoires exclus. Ils font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable.
Les valeurs disponibles sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur lorsque la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
À la clôture de chaque exercice, le Conseil d'Administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les provisions pour risques et charges à constituer pour couvrir les grosses réparations ou gros entretiens et les risques découlant de l'exécution de commandes passées ou reçues, d'avances consenties, de garanties techniques après-vente ou livraison et de litiges en cours. Les provisions afférentes aux exercices antérieurs sont régulièrement revues et reprises en résultat si elles sont devenues excédentaires ou sans objet.
Les dettes sont comptabilisées à leur valeur nominale.
Immobel
Rue de la Régence, 58 - 1000 Bruxelles - Belgique RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675
Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863, autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.
Illimitée
(Art. 10 des Statuts - extrait)
En plus des seuils de déclaration de transparence prévus par la législation belge applicable, l'obligation de déclaration prévue par cette législation est également applicable dès que le nombre de titres avec droit de vote détenues par une personne agissant seule ou par des personnes agissant de concert, atteint, dépasse ou tombe en-dessous d'un seuil de 3 % du total des droits de vote existants. Toute obligation imposée par la législation applicable aux titulaires de 5 % (ou de tout multiple de 5 %) du total des titres avec droit de vote existant est également applicable aux seuils complémentaires de 3 %.
www.immobelgroup.com
Publication des résultats annuels 2020 : 4 mars 2021 Assemblée Générale Ordinaire 2021 : 15 avril 2021 Publication des résultats semestriels 2021 : 9 septembre 2021 Publication des résultats annuels 2021 : 10 mars 2022 Assemblée Générale Ordinaire 2022 : 21 avril 2022
BNP Paribas Fortis KBC Bank ING Belgique Banque Degroof Petercam Relations avec les investisseurs Karel Breda +32 (0)2 422 53 50
Lian Verhoeven +32 (0)2 422 53 38
Triptyque, Marc Detiffe, Olivier Anbergen
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Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais.
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