Annual Report • Apr 19, 2019
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2018
Notre rapport annuel 2018 est également disponible en ligne : annualreport2018.immobelgroup.com/fr
POLOGNE 20
RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE DE L'ENTREPRISE 21
61
Rue de la Régence, 58 - 1000 Bruxelles - Belgique
RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675
Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863,
autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.
DURÉE Illimitée
Toute personne physique ou morale qui acquiert des titres de la société, représentatifs ou non du capital, conférant le droit de vote, doit déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances le nombre de titres qu'elle possède, lorsque les droits de vote afférents à ces titres atteignent une quotité de trois pour cent ou plus du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas d'acquisition additionnelle de titres visés à l'alinéa 1er, lorsqu'à la suite de cette acquisition, les droits de vote afférents aux titres qu'elle possède atteignent une quotité de cinq, dix, quinze pour cent, et ainsi de suite par tranches de cinq points, du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas de cession de titres lorsque, à la suite de cette cession, ses droits de vote sont ramenés en-deçà d'un des seuils visés à l'alinéa 1er ou à l'alinéa 2.
Lorsqu'une personne physique ou morale acquiert où cède le contrôle, direct ou indirect, de droit ou de fait, d'une société qui possède trois pour cent au moins du pouvoir votal de la société, elle doit le déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances.
Les déclarations visées ci-avant doivent être adressées à la Commission bancaire, financière et des assurances, ainsi qu'à la société, au plus tard le second jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu, sans préjudice du régime particulier prévu par la loi pour les titres acquis par succession.
SITE INTERNET www.immobelgroup.com
Publication des résultats annuels 2018 : 29 mars 2019 Assemblée Générale Ordinaire 2019 : 23 mai 2019 Publication des résultats semestriels 2019 : 19 septembre 2019 Publication des résultats annuels 2019 : mars 2020 Assemblée Générale Ordinaire 2020 : 22 mai 2020
BNP Paribas Fortis KBC Bank ING Belgique Banque Degroof Petercam
Karel Breda Tél. : +32 (0)2 422 53 50
ÉDITEUR RESPONSABLE Olivia Vastapane Tél. : +32 (0)2 422 53 30
IMPRESSION Snel
ChrisCom - www.chriscom.be
PRINCIPALES PHOTOGRAPHIES
IMMOBEL s'efforce de respecter les prescriptions légales relatives aux droits intellectuels. Elle invite toute personne qui se sentirait néanmoins lésée à la contacter.
Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. This report is available in English, in Dutch and in French.
Le texte original de ce rapport est en français. De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. The original text of this report is in French.
IMMOBEL est le plus grand développeur immobilier belge coté en bourse. Depuis sa fondation en 1863, le Groupe développe et commercialise des projets urbains novateurs, à l'écoute des besoins des villes et de leurs habitants. Grâce à sa stratégie intelligente et ses 200 talents, IMMOBEL a su diversifier son expertise dans les secteurs résidentiels, de bureaux, de commerces, urbains mixtes ainsi que dans ceux du lotissement et de l'hospitalité, atteignant une capitalisation boursière de plus de 500 MEUR, ce qui lui permet de s'imposer comme un des leaders sur le marché. IMMOBEL poursuit son expansion pan-européenne avec un portefeuille de plus de 820.000 m² en développement dans 6 pays (Belgique, Grand-Duché de Luxembourg, Pologne, France, Espagne, Allemagne) et exerce sa responsabilité sociétale en rétribuant une partie de ses bénéfices au soutien de projets caritatifs dans les domaines de la Santé, de la Culture et de l'Inclusion sociale. Le Groupe met en œuvre une vision durable du développement urbain et travaille à devenir une société soucieuse de son impact en CO2 .
POUR PLUS D'INFORMATION : WWW.IMMOBELGROUP.COM
Un portefeuille de projets emblématiques en Europe Une diversification financière et une expansion pan-européenne
Un groupe tourné vers l'expansion, la performance et l'inclusion
Une vision internationale et une expertise locale Des investissements dans des développements adaptés aux nouveaux besoins urbains
L'expertise et le savoir-faire d'un développeur de projets urbains mixtes
POUR PLUS DE DÉTAILS : WWW.IMMOBELGROUP.COM/FR/ PAGE/11-STRATEGIE-DU-GROUPE
MARNIX GALLE, EXECUTIVE CHAIRMAN 2018 a tenu ses promesses. Une ANNÉE D'EXCEPTION qui a fait d'IMMOBEL une véritable organisation PAN-EUROPÉENNE.
Chose promise, chose due.
Lors de la fusion d'IMMOBEL et ALLFIN, nous avions promis à nos actionnaires plus de récurrence, une entreprise plus solide, plus performante et plus rentable, avec une valeur actionnariale et des dividendes en hausse. Notre plan quinquennal reposait sur une expansion géographique et sectorielle, avec, à la clé, une croissance et une meilleure répartition des risques.
Nous pouvons aujourd'hui affirmer que cette fusion est une réussite importante. Nos équipes ont, avec une énergie décuplée, hissé cette entreprise au plus haut niveau. Nous ne sommes plus un acteur belge doté de quelques antennes internationales. Nous sommes devenus une organisation pan-européenne structurée, riche de talents exceptionnels dans tous les pays où elle opère, et agencée à la fois comme une institution de dimension internationale et comme une entreprise familiale.
2 3 MESSAGE DU PRÉSIDENT Les villes et les régions bien administrées ont conscience de l'importance vitale d'offrir à chacun un logement abordable sur leur territoire, à proximité de leur travail, des écoles, des lieux culturels et des commerces. Un lieu proche de l'expérience générale que la ville peut offrir. L'individu, quel qu'il soit, doit se sentir bien dans son environnement, dans une cité qui l'aide et le stimule, qui ne constitue pas un obstacle, mais, au contraire,
Les besoins en matière urbaine évoluent de plus en plus vite. Il y a dix ans, le secteur s'articulait autour de quatre grandes catégories d'activités : le résidentiel, les bureaux, les espaces commerciaux et la logistique. Aujourd'hui, il en compte une vingtaine. L'usage résidentiel se classe par âge, par durée, par groupe d'utilisateurs désireux de créer à nouveau des communautés soudées équipées de services partagés. S'agissant des hôtels, la classification se fait désormais pour tous les segments, durées de séjour et budgets possibles. Quant aux bureaux, ils se transforment en prestataires de services qui proposent l'utilisation commune d'espaces au sein des entreprises et entre ces dernières. L'immobilier commercial, de son côté, subit de profondes mutations sous l'effet de l'essor de la vente en ligne, tandis que la logistique se poursuit jusqu'au « dernier kilomètre ».
favorise l'efficacité, la satisfaction et la mobilité sociale. La ville de demain ne fera ni plus ni moins que perpétuer et améliorer notre modèle de société actuel, lequel, avouons-le, est sous pression.
IMMOBEL possède les connaissances et la culture d'entreprise nécessaires pour assumer pleinement sa responsabilité dans ce domaine. Notre savoir-faire - très apprécié en matière de rénovation urbaine - ainsi que notre intégrité constituent de précieux atouts. Ils ont convaincu Allianz de nous confier son quartier général actuel et sa nouvelle adresse à Bruxelles, et ING de nous vendre son siège central de la capitale. Ils nous ont également permis d'être invités à prendre une participation importante dans les 240.000 m² du Slachthuissite, les anciens abattoirs d'Anvers. De grands acteurs internationaux nous sollicitent pour que nous nous lancions avec eux dans d'importants projets et des collaborations structurelles. Vous en apprendrez certainement plus à ce sujet dans le courant de l'année ou dans un prochain courrier...
"Lors de la FUSION d'IMMOBEL et ALLFIN, nous avions promis à nos actionnaires PLUS DE RÉCURRENCE, une entreprise plus solide, plus performante et PLUS RENTABLE, avec une valeur actionnariale et des dividendes en hausse. Nous pouvons aujourd'hui affirmer que cette fusion est une RÉUSSITE IMPORTANTE."
4 5 MESSAGE DU CEO
ALEXANDER HODAC,
CEO 2018 fut une ANNÉE RECORD, marquée par un EBITDA DE 75,1 MEUR, un RÉSULTAT NET DE 56,8 MEUR, plus de 500 MEUR de capitalisation boursière, plus de 820.000 m² de projets en développement et notre expansion vers un sixième pays. Un bilan dont nous sommes très fiers tant il est le reflet des décisions stratégiques que nous avons prises et pour lesquelles nous avons œuvré sans relâche ces 4 dernières années.
Nous prenons également très à cœur notre responsabilité sociale et sociétale. IMMOBEL consacre jusqu'à 1 %* de ses bénéfices à de bonnes causes. Nous travaillons en parallèle à devenir une entreprise soucieuse de son impact en CO2 . De plus, nous mettons tout en œuvre pour que nos projets procurent à leurs communautés des avantages sur le plan économique et social, mais aussi en termes de bien-être. Ils doivent être durables et utiliser la technologie pour réduire le plus possible leur empreinte écologique. L'honnêteté et la transparence sont les valeurs fondamentales de notre entreprise. En tant qu'employeur, nous attachons une importance capitale au principe de l'égalité des chances. Ces valeurs sont au cœur de notre identité et seront défendues avec plus de conviction que jamais dans l'ensemble de nos filiales.
2018 a tenu ses promesses puisque nous avons clôturé l'exercice sur un bénéfice net de 56,8 MEUR.
Mais attention ! Partout dans le monde, des forces géopolitiques extrêmes malmènent les marchés, le cycle économique a atteint une phase de maturité et les premiers retards sont observés ici et là. Il est donc possible que le secteur de la promotion immobilière fasse les frais de ces tendances négatives potentielles.
Notre métier bénéficie d'une stratégie politique et administrative bien pensée, mais souffre en même temps de freins nombreux en matière de permis avec notamment un éventail déraisonnable de voies de recours. La mise en œuvre de notre stratégie et notre réussite dépendent largement de ces facteurs.
2018 a été un millésime d'exception. Sauf circonstances totalement imprévues, les trois prochaines années devraient être du même calibre. Nous continuerons donc à tout mettre en œuvre pour que vous restiez fiers et satisfaits de votre entreprise.
Sincères salutations,
Marnix Galle Executive Chairman
Les résultats du Groupe illustrent l'implication toujours plus forte de nos équipes que nous avons pris le temps de recruter, former et motiver depuis mon arrivée en 2015 et ce, à travers toutes nos filiales pan-européennes. Ces équipes totalisent désormais presque 200 talents dont l'énergie et l'enthousiasme nous permettent aujourd'hui de dépasser nos objectifs. Je les remercie pour le dévouement dont ils font preuve chaque jour.
Plus que jamais, notre métier de développeur se doit d'être un vecteur de solidarité. L'humain, l'évolution des modes de vies et de travail, ainsi que la mise en place d'une structure organisationnelle pérenne sont non seulement au centre de notre stratégie, mais également de nos préoccupations quotidiennes.
L'année 2018 nous a permis d'intensifier notre développement international. Nous avons su nous entourer de partenaires européens performants pour installer des cellules dans chacun des pays que nous avons choisi d'investir pour créer de la valeur. En France par exemple, nous avons déjà constitué une équipe dédiée de 5 professionnels, experts de ce marché, et nous nous efforçons d'intégrer progressivement les 80 talents du groupe
Nafilyan & Partners dans notre organisation. Nous ne sommes pas moins investis en Belgique où avons su nous positionner et revenir au cœur des quartiers vibrants de la capitale européenne avec des projets urbains mixtes et de bureaux.
Cette expertise alliée à notre maîtrise intégrée « in-house » des compétences du métier de développeur, de l'acquisition à la vente, a permis au Groupe de réaliser de très belles acquisitions (plus de 150.000 m² en 2018) qui confirment encore l'efficacité d'une stratégie intelligente. Nous menons des projets emblématiques et innovants afin de nous adapter toujours plus finement aux demandes et aux évolutions du marché. Cette agilité se conjugue avec une stratégie financière de diversification de nos sources de financement. Une démarche ambitieuse qui nous a permis de réaliser en octobre, avec grand succès, une nouvelle émission de deux tranches de 50 MEUR (sur 5 et 7 ans) d'emprunt obligataire retail.
Tous ces résultats montrent notre engagement à poursuivre le développement du portefeuille immobilier d'IMMOBEL en Europe, dans l'intérêt de nos actionnaires, de la ville et de ses habitants.
"Nous prenons également très à cœur notre RESPONSABILITÉ SOCIALE ET SOCIÉTALE. IMMOBEL consacre jusqu'à 1 %* de ses bénéfices à de bonnes causes. Nous travaillons en parallèle à devenir une entreprise soucieuse de son impact en CO2 ."
7 CHIFFRES CLÉS EN 2018
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Bénéfice net, quote-part du Groupe | 20,0 | 0,7 | 52,5 | 11,0 | 56,8 |
| Capitaux propres, quote-part du Groupe 196,7 | 194,4 | 311,0 | 303,6 | 344,6 | |
| Capitalisation boursière (y compris les actions propres) |
177,5 | 174,2 | 530,0 | 551,8 | 503,9 |
| Capitalisation boursière (hors actions propres) |
177,5 | 174,2 | 464,7 | 484,2 | 442,4 |
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions (milliers) en fin d'exercice |
4 122 | 4 122 | 8 767 | 8 772 | 8 777 |
| Bénéfice net, quote-part du Groupe | 4,9 | 0,2 | 6,0 | 1,3 | 6,5 |
| Valeur des capitaux propres | 47,7 | 47,2 | 35,5 | 34,6 | 39,3 |
| Dividende ordinaire brut | 2,40 | 0,00 | 2,00 | 2,20 | 2,42 |
| Dividende ordinaire net | 1,80 | 0,00 | 1,40 | 1,54 | 1,69 |
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cours au 31 décembre (EUR) | 43,1 | 42,3 | 53,0 | 55,2 | 50,4 |
| Cours maximum (EUR) | 44,5 | 52,7 | 53,8 | 59,7 | 57,0 |
| Cours minimum (EUR) | 36,5 | 40,1 | 38,2 | 51,0 | 47,0 |
| Cours / valeur nette comptable | 90,3% | 89,7% | 149,4% | 159,5% | 128,4% |
| Rendement brut sur 1 an* | 24,0% | 0,0% | 25,3% | 9,8% | -4,8% |
| Dividende ordinaire brut / cours | 5,6% | 0,0% | 3,8% | 4,0% | 4,8% |
| Dividende ordinaire net / cours | 4,2% | 0,0% | 2,6% | 2,8% | 3,4% |
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 41,2 | 60,6 | 298,6 | 149,0 | 326,1 |
| Charges opérationnelles | -38,4 | -53,1 | -238,7 | -127,1 | -261,0 |
| Part dans le résultat des entreprises associées |
24,9 | -0,4 | 7,7 | 3,4 | 5,2 |
| Résultat opérationnel | 27,6 | 7,1 | 67,7 | 25,3 | 70,3 |
| Résultat financier | -7,0 | -6,4 | -3,9 | -4,8 | -4,8 |
| Résultat avant impôts | 20,6 | 0,7 | 63,8 | 20,5 | 65,5 |
| Impôts | -0,6 | 0,1 | -10,2 | -9,6 | -8,6 |
| Résultat de l'exercice | 20,0 | 0,7 | 53,6 | 10,9 | 56,9 |
| Part d'IMMOBEL dans le résultat | 20,0 | 0,7 | 52,5 | 11,0 | 56,8 |
| ACTIFS | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | 77,5 | 67,5 | 88,3 | 66,2 | 181,7 |
| Immobilisations incorporelles et goodwills | 0,2 | 0,2 | 0,1 | 0,4 | 0,4 |
| Immobilisations corporelles | 0,9 | 0,7 | 0,9 | 1,0 | 0,9 |
| Immeubles de placement | 2,7 | 2,8 | 2,9 | 3,0 | 104,3 |
| Immobilisations financières | 73,4 | 63,4 | 70,2 | 50,7 | 70,6 |
| Autres | 0,4 | 0,4 | 14,2 | 11,0 | 5,4 |
| Actifs courants | 367,0 | 379,6 | 627,9 | 734,1 | 784,7 |
| Stocks | 311,0 | 334,5 | 443,1 | 518,5 | 511,8 |
| Trésorerie | 25,5 | 17,0 | 120,6 | 147,9 | 170,9 |
| Autres | 30,5 | 28,1 | 64,1 | 67,6 | 102,0 |
| TOTAL DES ACTIFS | 444,5 | 447,1 | 716,2 | 800,2 | 966,4 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capitaux propres totaux | 196,7 | 194,4 | 314,9 | 303,6 | 344,7 |
| Passifs non courants | 152,4 | 145,5 | 286,7 | 338,8 | 332,9 |
| Dettes financières | 150,5 | 143,8 | 281,6 | 330,1 | 322,0 |
| Autres | 2,0 | 1,8 | 5,1 | 8,7 | 10,8 |
| Passifs courants | 95,3 | 107,3 | 114,6 | 157,8 | 288,7 |
| Dettes financières | 67,7 | 62,3 | 40,5 | 68,8 | 193,7 |
| Autres | 27,6 | 45,0 | 74,1 | 89,0 | 95,0 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS |
444,5 | 447,1 | 716,2 | 800,2 | 966,4 |
*Rendement brut sur 1 an : (dernier cours de bourse de clôture + dividendes perçus durant l'exercice - premier cours de la période) / premier cours de la période.
**Return on Equity ou Rendement des Capitaux Propres: bénéfice net de l'exercice / fonds propres à l'issue de l'exercice précédent.
| 2018 | 2017 |
|---|---|
| 326,1 | 149.0 |
| -261.0 | $-127.1$ |
| 5,2 | 3.4 |
| 70,3 | 25.3 |
| -4.8 | -4.8 |
| 65.5 | 20.5 |
| -8.6 | -9.6 |
| 56.9 | 10.9 |
| 56,8 | 11,0 |
| 2018 | 2017 |
|---|---|
| 181,7 | 66,2 |
| 0,4 | 0.4 |
| 0,9 | 1.0 |
| 104,3 | 3.0 |
| 70,6 | 50.7 |
| 5,4 | 11.0 |
| 784,7 | 734,1 |
| 511,8 | 518.5 |
| 170,9 | 147.9 |
| 102.0 | 67.6 |
| 966,4 | 800,2 |
| 2017 |
|---|
| 303,6 |
| 338,8 |
| 330.1 |
| 8.7 |
| 157,8 |
| 68.8 |
| 89.0 |
| 800.2 |
DE REVENUS EN 2018
75,1 MEUR D'EBITDA
DE BÉNÉFICE NET
344,7 MEUR "Le société a réalisé un RETURN ON EQUITY** de 18,7 %, illustrant l'utilisation efficace de son bilan. "
En exécution de l'article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, IMMOBEL a été informée par les Actionnaires ci-après qu'ils détenaient la participation suivante :
| ACTIONNAIRES | NOMBRE D'ACTIONS |
% DU TOTAL DES ACTIONS |
|---|---|---|
| A³ CAPITAL NV (et une société liée), ayant leur siège social à 1000 Bruxelles, quai des Péniches 52 |
5.875.369 | 58,77 % |
| IMMOBEL SA, ayant son siège social à 1000 Bruxelles, rue de la Régence 58 |
1.185.603 | 11,86 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV ayant son siège social à 2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
412.196 | 4,12 % |
| FREE FLOAT | 2.524.188 | 25,25 % |
| TOTAL | 9.997.356 | 100 % |
| Publication des résultats annuels 2018 | 29 mars 2019 |
|---|---|
| Assemblée Générale Ordinaire 2019 | 23 mai 2019 |
| Publication des résultats semestriels 2019 | 19 septembre 2019 |
| Publication des résultats annuels 2019 | mars 2020 |
| Assemblée Générale Ordinaire 2020 | 22 mai 2020 |
Le Conseil d'Administration a arrêté une nouvelle politique de dividende depuis 2016 : un dividende qui devrait augmenter jusqu'à 10 % par an, sous réserve d'événements exceptionnels imprévus.
Pour l'exercice 2018, le Conseil d'Administration d'IMMOBEL confirme une augmentation de 10 % des dividendes, soit 2,42 EUR par action.
01/18 02/18 03/18 04/18 05/18 06/18 07/18 08/18 09/18 10/18 11/18 12/18
ALEXANDER HODAC, CEO
La première émission obligataire à 5 et 7 ans lancée par IMMOBEL à destination des investisseurs particuliers est sursouscrite plus de deux fois. Cette levée réussie confirme la stratégie financière du Groupe de diversifier ses sources de financement afin de poursuivre le développement de son portefeuille à l'international.
Le Groupe crée un fonds afin de soutenir financièrement des associations et organisations caritatives en 2018. Ses trois domaines d'intervention sont la Santé, la Culture et l'Inclusion sociale au travers de financements pour des initiatives novatrices à destination des jeunes.
Suite au concours lancé en mars dans le but d'offrir une qualité d'architecture à ce lieu d'exception, c'est le projet du duo anglo-néerlandais MaccreanorLavington et Korteknie Stuhlmacher Architecten qui a remporté les faveurs du jury. Cet ensemble urbain exclusif de plus de 41.500 m² situé dans le quartier du Sablon prévoit de relier le haut et le bas de la ville.
La filiale Luxembourgeoise du Groupe annonce l'acquisition de la société Thomas SA, propriétaire de l'immeuble de 5.700 m² situé au 1 rue Thomas Edison à Luxembourg. Ce bâtiment de grand potentiel bénéficie d'un emplacement excellent, à l'entrée d'un quartier en redéveloppement et proche de voies d'accès routières et futur tram.
UN NOUVEAU CFO POUR LE GROUPE Karel Breda rejoint IMMOBEL en qualité de Chief Financial Officer. Il était récemment devenu CFO d'Engie Solar pour le Moyen-Orient et l'Asie après avoir effectué le plus gros de sa carrière dans le leadership de groupes internationaux comme
GDF Suez.
IMMOBEL et Fort Partners sont en pourparlers exclusifs avec le groupe Four Seasons afin de développer un nouveau complexe hôtelier d'exception à Marbella. Ce projet incarne la volonté du Groupe de mettre en œuvre sa stratégie de diversification pour investir de nouveaux secteurs.
10 11FAITS MARQUANTS EN 2018 Le Groupe agrandit son terrain d'opération et intensifie son expansion européenne en s'implantant en France. Avec pour objectif de faire sa place sur ce marché très dynamique, IMMOBEL s'appuie sur Nafilyan & Partners, acteur de référence de l'immobilier résidentiel en Île-de-France, et constitue une équipe dynamique de 5 personnes, emmenée par Julien Michel, Directeur Général de IMMOBEL France Tertiaire. Le Groupe compte également sur un plan de développement des activité bureau, hôtel, multi-produit et commerce, en utilisant ses fonds propres et en développant une activité de gestion à disposition de tiers.
Le Groupe affiche un résultat net de 11 MEUR pour 2017. Conforme aux prévisions, ce chiffre reflète le caractère de transition de l'année écoulée : consolidation des acquis, renfort des équipes, acquisitions et expansion géographique et sectorielle. Fort de ce résultat, IMMOBEL confirme son intention d'accorder aux actionnaires un dividende augmenté de 10 %. DE TRÈS BON RÉSULTATS
Les revenus opérationnels du Groupe au 1er semestre 2018 sont en augmentation de 77 % pour atteindre 97,7 MEUR, tandis que son résultat net (part du Groupe) atteint 15 MEUR. Ce montant illustre les solides performances du portefeuille d'IMMOBEL, ainsi que le succès de sa stratégie axée sur le développement résidentiel et la croissance en Europe.
Avec l'acquisition de 30 % d'Urban Living SA, le Groupe consolide sa stratégie de progression en Belgique, principalement en Flandre. Il s'assure ainsi un potentiel de développement de quartiers urbains novateurs et qualitatifs.
Le Groupe se distingue lors de ce concours organisé par Leaders League, éditeur de de Décideurs Magazine, qui réunit depuis 2015 les acteurs juridiques les plus importants du monde de l'entreprise au niveau européen. IMMOBEL s'y illustre pour la diversité des réalisations menées et pour sa progression exceptionnelle ces trois dernières années.
CEDET VENDU À UN FONDS ASIATIQUE POUR 129,5 MEUR Un fonds géré par GLL Real Estate Partners pour le compte d'investisseurs coréens réalise l'acquisition de ce bâtiment emblématique du centre de Varsovie. Très bel immeuble de bureaux de plus de 20.000 m2 , Cedet avait fait l'objet d'une rénovation d'excellence et avait été entièrement loué avant même sa livraison.
Avec l'acquisition de Michaël Ostlund Property SA, propriétaire de l'immeuble Belliard 5-7 situé au coin des rues Belliard et du Commerce au cœur du quartier européen, le Groupe confirme son ambition de participer au développement de ce quartier en pleine mutation. Son expertise en matière de bureaux et son attention aux nouveaux modes de vie lui permettent de prévoir un projet urbain durable, innovant et ambitieux sur le plan architectural.
"Nous sommes particulièrement fiers d'investir de NOUVEAUX MARCHÉS ET SECTEUR D'ACTIVITÉ. Un projet de complexe hôtelier de luxe à MARBELLA et une tour résidentielle emblématique à FRANCFORT confirment le succès de notre stratégie d'acquisition à travers l'Europe."
Le prix moyen des maisons belges a augmenté de 3,9 % pour atteindre 223.333 EUR (durant le 3e trimestre de 2018), celui des appartements a grimpé de 2,5 %, passant ainsi à 182.000 EUR. - La construction résidentielle s'avère très solide et enregistre un record de 43.000 nouvelles unités d'appartements au cours de l'année dernière.
Les investisseurs institutionnels témoignent d'un intérêt croissant dans les investissements résidentiels multifamiliaux/en lots.
À Bruxelles, la prise en occupation de bureaux de 388.000 m² en 2018 est tout à fait conforme à la dernière décennie.
L'activité consacrée aux bureaux flexibles y a atteint un record de 64.000 m², soit 16 % de l'activité totale.
12 13ACTIVITÉS EN BELGIQUE O'SEA – 88.500 M² OSTENDE Phase 1 : (O'Sea Charme) : Construction en cours - 80 % vendus. Phase 2 : (O'Sea Beach) : Permis d'urbanisme rentré en mai 2018.
La Belgique est le pays majeur le plus développé d'Europe, avec des bâtiments couvrant jusqu'à 6 % du territoire.
Les développements en périphérie peuvent être compliqués étant donné que les villes promeuvent les constructions en centre-ville afin de protéger ces derniers.
La tendance des reconversions de bureaux en unités résidentielles continue avec des incidences foncières dans les marchés décentralisés de Bruxelles atteignant les 700 à 1.000 EUR/m².
UNIVERSALIS PARK – 110.000 M² BRUXELLES Phase 1 : 15.000 m² - 90 % vendus. Phase 2 : ± 40.000 m² - introduction permis d'urbanisme et permis d'environnement Q4 2018.
BRUXELLES
Procédure d'étude d'incidences sur l'environnement clôturée et permis modificatif introduit fin novembre 2018 pour un projet signé par l'architecte Max Dudler. Démarrage de la phase d'enquête publique du permis début 2019.
Phase 1 : Résidence pour étudiants & séniorie - 100 % vendu et entièrement livré. Espaces résidentiels : 99 % vendus et entièrement livré.
Phase 2 : logements en vente (plus de 80 % vendus), commerces, crèches et professions libérales en vente. Chantier de construction en cours.
Partie hôtelière : 100 % vendu. Parking « Keyenveld » : 53 % vendus.
PARC SENY – 13.200 M² AUDERGHEM Chantier en cours. Obtention du permis modificatif définitif Q4 2017. La commercialisation a débuté en juin 2017 – 68 % vendus.
SLACHTHUISSITE – 240.000 M² ANVERS
En cours de conception.
VUE VERTE – 17.500 M² JAMBES Phase 1 : 93 appartements – 18 % vendus. Phase 2 et 3 : 98 appartements prévu pour 2020.
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2018
LES CINQ SAPINS - 8.800 M² WAVRE
Viabilisation du terrain terminée et réception provisoire intervenue en octobre. Les permis des maisons et d'un des deux immeubles à appartements ont été obtenus, soit 41 unités sur 60.
14 15 Le permis du second immeuble à appartements est en cours d'instruction.
7 réservations signées (6 appartements et une maison).
DOMAINE DES VALLÉES - 37.000 M² GREZ-DOICEAU 93 % vendus.
Obtention du permis d'urbanisme Q4 2017.
'T ZOUT – 4.700 M²
COXYDE Lancement commercial Q3 2017. Début de la construction Q4 2017. 25 unités vendues sur 54 - 65 % vendus.
Excellente année de vente avec 31 ventes actées.
LICHTENBUSCH 6 premières ventes actées.
MIDDELKERKE – 119 LOTS
MIDDELKERKE
Vente de 8 lots (acte authentique). Convention d'option signée avec Havenzijde BVBA pour 15 lots
supplémentaires. ACHÊNE – 32 LOTS ACHÊNE
8 ventes actées.
Obtention du permis de lotir pour 173 lots, préparation du permis d'urbanisme pour les constructions des maisons et appartements.
6 actes de vente signés.
KEY WEST – 63.000 M² ANDERLECHT En cours de conception. Architects seront Henning Larsen et A2RC. Le permis sera introduit Q2 2019. Obtention du permis d'urbanisme prévue début 2020. COURS SAINT-MICHEL – 70.000 M² L'acte d'achat a été signé le 22 mars Leaseback pour ING de 5 à 7 ans à
RUE DOCQUIER – 45 LOTS WAREMME
5 actes de vente signés.
Travaux de voiries réceptionnés en fin d'année et 7 ventes signées.
CALA – 20.000 M² LIÈGE Chantier débuté début août 2018 – Fin prévue pour Q4 2020.
Location : 45 % signés – négociations avancées pour 25 %.
BELLIARD – 13.800 M² BRUXELLES
En cours de conception.
MÖBIUS – 60.000 M² BRUXELLES
Permis obtenus en décembre 2017.
Tour I (entièrement prise en occupation par Allianz) : le programme définitif a été arrêté.
Tour II : des contacts avec des occupants potentiels ont été pris, sans
discussions concrètes à ce stade.
Première phase d'assainissement finalisée et réceptionnée. Optimalisation du programme. Accord avec la Ville obtenu sur un projet plus dense et plus centré sur le logement obtenu Q3 2018. Obtention du permis pour Q4 2019.
BRUXELLES
2018.
ÎLOT SAINT-ROCH – 26.000 M² NIVELLES Les architectes MLA+ et KSA ont
partir du mois de cette date. Programmation en cours.
L'architecte Henning Larsen a rejoint l'équipe du projet.
LEBEAU – 41.500 M² BRUXELLES
été désignés à la suite du concours
international.
Le programme est déterminé et les plans de permis en cours
d'élaboration.
KONINGSLAAN – 5.300 M² KNOKKE-HEIST Permis délivré en mars 2018, recours de riverains en cours d'instruction auprès du Raad voor
Vergunningsbetwistingen.
Obtention du permis d'urbanisme exécutable Q3 2017. Les travaux ont commencé Q1 2018. Les ventes ont commencé et 74 % des appartements ont déjà été vendus.
vendus.
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2018
"En 2018, nous avons fait PROGRESSER NOTRE PORTEFEUILLE de 50 % en passant de 86.000 à 130.900 m² de PROJETS IDÉALEMENT LOCALISÉS, résidentiels pour la plupart. Il s'agit jusqu'ici de notre MEILLEURE ANNÉE en termes d'acquisitions et ceci malgré la rareté du foncier et un environnement concurrentiel rude."
16 17ACTIVITÉS AU LUXEMBOURG a démarré - Bureaux : La construction du gros œuvre est totalement achevée, la pose des façades - Commerces : La pose des toitures est en cours d'achèvement (90 %). 160 unités sont vendues et 3 sont réservées sur un total de 165. réservées. LAANGFUR – 22.600 M²
Réception de la convention d'exécution du projet en date du 26 juin 2017. Phase 1 : - Permis d'urbanisme reçu le 15 octobre
Phase 3 :
La construction a démarré en octobre 2017. - Logements : La construction du 12ème étage hors sol est achevée, la pose des façades
Le désamiantage et la démolition ont été achevés en 2018. L'assainissement de près de 90 % du site est terminé. Le site devrait être totalement assaini fin 2019.
NOVA (ANCIENNEMENT CENTRE ÉTOILE) – 4.200 M² LUXEMBOURG-VILLE
Immeuble actuellement loué jusqu'en 2020.
La demande de permis d'urbanisme a été déposée en juillet 2018 en vue du redéveloppement de l'immeuble à partir de début 2021.
Acquisition de la société Thomas SA en juillet 2018. Immeuble actuellement loué jusqu'en 2026.
FUUSSBANN – 8.100 M² DIFFERDANGE
Le bâtiment est en cours d'achèvement, la livraison est prévue en mars 2019. 43 unités sont vendues et 1 réservée sur un total de 48.
La principale surface de commerce est vendue et les deux surfaces restantes sont
Acquisition en octobre et décembre 2018 de terrains dans le périmètre du PAP Laangfur (Plan d'Aménagement Particulier). PAP à développer en collaboration avec les autres propriétaires (site de 24 ha). Terrain actuellement en état de terres agricoles.
Acquisition de terrains en décembre 2018. Terrain actuellement en l'état de terres agricoles.
Programmation à prévoir sur base du nouveau PAP (Plan d'Aménagement Particulier).
Acquisition des terrains en décembre 2018. Le site est actuellement occupé par plusieurs commerces, restaurants et bureaux.
Programmation à prévoir dans le cadre d'un PAP (Plan d'Aménagement Particulier).
"Dans la lignée de la stratégie d'expansion paneuropéenne du groupe, nous avons décidé, en 2018, d'étoffer encore davantage notre filiale française. C'est ainsi que j'ai récemment constitué une ÉQUIPE LOCALE de cinq professionnels dédiée aux PROJETS TERTIAIRES. Celle-ci sera en charge de déployer le savoir-faire du Groupe dans des projets de bureaux, d'hôtels et de résidences gérées sur le marché parisien. Un challenge à la hauteur des objectifs d'IMMOBEL qui souhaite faire de la France son premier centre de profit."
JULIEN MICHEL, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE IMMOBEL FRANCE TERTIAIRE
RÉSIDENTIEL (SÉLECTION DE PROJETS NAFILYAN & PARTNERS DONT IMMOBEL EST ACTIONNAIRE À 15 %)
ESPRIT VILLE – 10.600 M² CHELLES Projet en cours de construction de 165 logements
décomposé comme suit : - 112 logements en accession à la vente - 40 % vendus
LES TERRASSES DU CANAL – 6.300 M² AUBERVILLIERS
Réalisation d'un programme de 65 logements en accession et 1 commerce en rez-de-chaussée. Construction en cours.
LE CONTI – 7.000 M² LE PLESSIS TRÉVISE
Projet en cours de construction de 113 logements décomposé comme suit : - 86 logements en accession en vente - 50 % vendus
POUR PLUS DE DÉTAILS : WWW.IMMOBELFRANCE.COM/FR
JACEK WACHOWICZ, CEO D'IMMOBEL POLAND
"La VENTE de l'immeuble phare CEDET a constitué le temps fort de l'année 2018 et confirmé l'expertise d'IMMOBEL en terme de réhabilitation de bâtiments historiques en complexes urbains mixtes ainsi que l'efficacité des équipes en place."
GRANARY ISLAND – 62.000 M² GDANSK
CEDET – 22.300 M² VARSOVIE
Le bâtiment Cedet a été vendu le 30 novembre 2018 à un fonds géré par GLL Real Estate Partners pour le compte d'investisseurs coréens, pour un montant de
129,5 MEUR.
CENTRAL POINT – 19.100 M²
VARSOVIE Le contrat avec l'entrepreneur général a été signé en décembre 2018.
d'origines plus vulnérables, de se réintégrer socialement et sur le marché du travail. Ces soutiens ont pour mission d'aider les bénéficiaires à découvrir leurs talents et à regagner confiance en eux afin d'exercer leur impact sur la société de façon positive.
Outre son implication en faveur du développement durable, IMMOBEL a conçu un programme d'initiatives philanthropiques dont il a fait un axe prioritaire de son expansion et de son identité. Dans ce but, le Groupe a créé en 2018 un fonds ayant pour vocation de soutenir financièrement des associations et organisations professionnelles belges actives dans les 3 domaines suivants :
La création du fonds est née d'un constat sans appel : malgré les efforts déployés par l'école pour aplanir les inégalités dans la région bruxelloise, la réussite et le bien-être de chacun dépendent encore trop souvent du milieu social d'origine ou de l'implantation géographique. Pour certains jeunes, issus de quartiers défavorisés, le décrochage scolaire est une menace réelle avec les conséquences catastrophiques que cela peut avoir sur leur avenir, leur famille et la société dans son ensemble. En contribuant financièrement à des organisations professionnelles actives dans l'éducation au sens large, le fonds IMMOBEL souhaite redonner des chances, aux jeunes
LA SANTÉ
IMMOBEL s'engage auprès de la recherche médicale et apporte un soutien financier aux fonds Erasme, Bordet et Saint Luc.
Le Groupe contribue au développement d'associations qui opèrent dans la diffusion, la protection et la promotion de tous les arts ainsi que dans la conservation du patrimoine. C'est pourquoi, IMMOBEL soutient de manière structurelle La Monnaie et la Chapelle Reine Elisabeth.
IMMOBEL encourage et soutient financièrement des initiatives positives provenant d'associations professionnelles bruxelloises qui aident les jeunes issus de milieux fragilisés à découvrir leurs talents, à regagner de la confiance en eux et à se dépasser pour devenir des citoyens responsables.
En tant qu'acteur majeur du développement urbain, IMMOBEL est déterminée à exercer pleinement sa responsabilité sociétale. Le Groupe a créé en 2018 un fonds destiné à SOUTENIR DES ORGANISATIONS ET ASSOCIATIONS qui œuvrent notamment dans les domaines de la santé, de la culture et de l'inclusion sociale. Il s'est également donné pour objectif de devenir une société soucieuse de son impact en CO2 .
POUR PLUS DE DÉTAILS : WWW.IMMOBELPOLAND.COM/ EN/PROJECTS
S'adressant aux jeunes de fin de primaire et secondaire de Saint-Josse, Bruxelles
ville, Schaerbeek, Anderlecht, l'action de Calame consiste à privilégier le soutien scolaire comme outil de lutte contre les inégalités. L'asbl associe parents et partenaires privilégiés dans le but de favoriser l'autonomie du jeune. L'objectif : lui permettre de se réapproprier son parcours de vie, regagner confiance en ses capacités par le biais d'espace de paroles, d'ateliers de méthodologie (« Apprendre à apprendre »), de rencontre et de visites d'entreprises. Ces activités contribuent à ouvrir l'horizon de plus d'une soixantaine de jeunes par an et à les préparer à mieux exercer leur citoyenneté.
ENVOL est un programme artistique et culturel intégré au cursus scolaire car appliqué depuis 12 ans à 140 élèves dans une implantation de l'Ecole Saint-Pierre d'Anderlecht. Il offre, pour les enfants de 6 à 12 ans, une série d'Ateliers de 1h toutes les 2 semaines : musique, chant, bases de solfège, rythmes, contes, arts de la scène, spectacle annuel, sorties culturelles… En faisant appel à des artistes professionnels de la musique, du théâtre et du conte pour animer ces activités, l'association utilise la pratique musicale comme vecteur d'apprentissages pour raffermir les compétences « lire, écrire, compter ». Plus globalement, l'asbl se donne pour mission de susciter le plaisir dans l'apprentissage et la joie de progresser en démocratisant l'accès à la culture. Elle étend actuellement encore ce programme pour que plus de 200 autres enfants puissent en bénéficier.
Try-Out s'adresse aux jeunes de 12 à 18 ans de Vilvorde qui éprouvent des difficultés au cours de leurs études, ou se trouvent en situation de décrochage scolaire. Cette structure leur offre un lieu où leur sont proposées des initiatives pour les aider à se reconnecter à leurs talents et au sein duquel ils peuvent se sentir eux-mêmes. Le jeune vient à Tryout pour 5 à 6 semaines, 2 à 3 jours par semaine, selon sa situation. Au travers de diverses activités telles que la création d'un court-métrage ou des sorties dans la nature, ils acquièrent peu à peu des compétences numériques et sociales. Ils bénéficient également d'opportunités de réflexion sur leurs propres aptitudes et sur le chemin à emprunter pour les mettre en œuvre et les développer. Au cours de cette démarche, chaque jeune peut puiser en lui-même le courage de se remettre au travail afin de reprendre une trajectoire plus classique.
LA MUSIQUE, SOUTIEN À L'APPRENTISSAGE ET OUTIL D'ÉVEIL DES ENFANTS
Chaque année une trentaine d'enfants de 5 ans et demi à 13 ans du quartier de Cureghem à Anderlecht profite de cette action. En partenariat avec l'Université Populaire d'Anderlecht, elle consiste à apprendre aux enfants de milieux fragilisés, qui fréquentent le soutien scolaire du mercredi, les bienfaits de la musique. L'asbl organise des ateliers musicaux et ludiques - histoire, tempo, rythme, travail du son avec l'informatique, création de chansons - afin de renforcer les apprentissages de base des enfants. Ces sessions leur permettent également de révéler leur créativité, d'apprendre à s'exprimer en groupe et d'acquérir l'envie de persévérer.
22 23RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE DE L'ENTREPRISE Stapsteen se veut une pierre dans un lit de rivière, un point d'appui sur le chemin. La structure s'appuie sur un réseau de travailleurs sociaux bénévoles formés pour offrir un soutien à domicile à une douzaine de familles en situation de vulnérabilité – particulièrement du point de vue social – du nord-est au sud-ouest de la région bruxelloise. En se positionnant en tant qu'amis des familles, les bénévoles fournissent une prise en charge concrète et adaptée aux besoins des bénéficiaires : relations avec l'école, support linguistique, renforcement des compétences pédagogiques chez les parents, recherche d'opportunités de jeu et de formation ou encore l'établissement de liens avec le quartier. Cette aide individualisée permet d'agir en prévention et ainsi d'exercer un impact positif sur une soixantaine d'enfants au total.
FARO est une collaboration entre le CLB Pieter Breughel et PAika, département de pédopsychiatrie de l'UZ Brussel, afin de proposer un programme de lutte contre la violence scolaire. FARO offre son expertise aux équipes éducatives de plusieurs écoles bruxelloises pour atteindre quelque 800 élèves, ainsi que leurs parents. Les enseignants reçoivent des ressources qui s'appuient sur la méthode d'opposition non-violente et apprennent à collaborer pour prévenir les situations et les comportements d'intimidation, d'humiliation et d'agression. De cette manière, se met en place un climat scolaire positif dans lequel les jeunes les plus vulnérables se sentent en sécurité. Un contexte qui bénéficie à tous les élèves pour mieux répondre aux défis posés par la diversité de la société bruxelloise.
TADA est une école du week-end pour les jeunes issus de quartiers défavorisés. Elle œuvre dans le sens de la prévention en proposant un enseignement complémentaire. Chaque samedi de l'année scolaire, durant 3 ans, l'asbl propose à des jeunes de 9 ou 10 ans, nés dans la précarité, de participer à des ateliers pratiques animés par des professionnels passionnés par leur métier-journalistes, avocats, infirmiers, ingénieurs, chefs-cuisiniers au sein des antennes de Saint-Josse, Anderlecht et Molenbeek. Plus de 640 jeunes en ont déjà bénéficié. D'ici 2020, ce sont entre 1.000 et 1.500 nouveaux participants qui auront l'opportunité d'élargir leurs perspectives d'avenir. Ils pourront également développer leurs connaissances générales afin de faire grandir leur sentiment d'appartenance à la société et l'envie de repousser leurs limites.
Centrum West une maison de jeunes de Molenbeek ouverte aux enfants et aux jeunes peu sensibilisés à des activités de loisirs saines. Avec souvent un parcours scolaire chaotique ou un séjour dans une institution fermée, ils connaissent des difficultés à l'école ou dans la famille. Dans une optique de résilience sociale et en essayant de soutenir ces enfants et adolescents le plus possible de façon individuelle, Centrum West développe des projets pour répondre à leurs besoins d'activités dans le quartier. Elle propose notamment des sports et des jeux pour tous, les samedis deux fois par mois pour leur permettre de repousser leurs limites dans des domaines différents de ceux du cadre scolaire. L'initiative consiste également à rapprocher les jeunes par des randonnées à vélo pendant les vacances scolaires ainsi qu'à développer un projet graphique et créatif autour du mur d'enceinte de la structure.
LA PASSION DES SCIENCES
La VUB Children's University souhaite offrir à des enfants de 5 et 6ème primaires l'opportunité de goûter à la science et à la recherche dès le début de leur parcours éducatif. Son objectif : toucher les enfants de manière ludique et accessible en leur faisant passer le message que l'étude s'adresse à tous, indépendamment de l'origine sociale, économique ou culturelle. Elle se propose d'emmener ces enfants sur le campus, comme de véritables étudiants, afin qu'ils assistent à des ateliers animés par des chercheurs et scientifiques préparés à leur présenter une conférence pour leur transmettre leur passion. Concentrée sur les écoles de la région bruxelloise, cette initiative permet d'ouvrir de nouvelles portes pour ces enfants en leur montrant la possibilité d'obtenir un diplôme, tout en stimulant leur curiosité naturelle.
Avec le concours de la Fondation Roi Baudouin, IMMOBEL a lancé un appel à projet début 2018 auprès d'associations sociales de la région bruxelloise. Les 9 projets sélectionnés ont fait l'objet d'une analyse précise par un jury de professionnels indépendants, en étroite collaboration avec un Comité de Gestion interne au Groupe dédié au suivi de ces initiatives. Les associations suivantes bénéficient désormais de financements afin de développer des actions innovantes et efficaces à long terme auprès d'un nombre conséquent de bénéficiaires sur le terrain.
Mesdames, Messieurs,
Nous avons l'honneur de vous présenter notre rapport sur les activités de IMMOBEL pendant l'exercice 2018.
IMMOBEL publie ses résultats annuels au 31 décembre 2018.
• IMMOBEL a plus que doublé son chiffre d'affaires en 2018 à 326,1 millions EUR tandis que son EBITDA et son résultat net ont atteint un niveau record de 75,1 millions EUR et 56,8 millions EUR respectivement,
• IMMOBEL a dépassé son objectif d'acquisition de 2018 de près de 90 % en ajoutant 189 200 m² de projets
• Le bilan de la société reste solide, avec des fonds propres de 344,7 millions EUR et un endettement net de 341,1 millions EUR à la fin 2018, conduisant à un ratio endettement net/capitaux propres de 50 %. Cette position lui donne la latitude financière nécessaire pour poursuivre sa croissance et diversifier ses gains.
• 2019, 2020 et 2021 fourniront, selon les prévisions, de solides résultats basés sur le portefeuille existant et
• Pour l'exercice 2018, le conseil d'administration d'IMMOBEL confirme une augmentation de 10 % des
Nous détaillons ci-dessous les activités de l'année 2018.
Résultats financiers record…
Le tableau ci-dessous présente les chiffres consolidés principaux pour l'exercice 2018 (millions EUR) :
| Variation |
|---|
| + 219 % |
| + 291 % |
| + 514 % |
| + 514 % |
| + 10 % |
| Bilan | 31/12/2018 | 31/12/2017 | Variation |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 344,7 | 306,9 | + 12 % |
| Endettement net | 341,1 | 251,0 | + 36 % |
| Projet | m² | % vendus | Construction | Achèvement |
|---|---|---|---|---|
| Universalis Park | 110 000 (Phase 1 : | 91 % (de la phase 1) | début T4 2015 | T4 2018 |
| O'Sea | 15 000) 88 500 (Phase 1 : 18 000) |
75 % (de la phase 1) | début T1 2017 | T2 2019 |
| Mobius | 60 000 (Phase 1 : 28 000) |
100 % (de la phase 1) | début T1 2018 | T4 2019 |
| Ernest | 50 000 (Phase 1 : 23 800) |
100 % (de la phase 1) | début en 2014 | 2016 |
| (Phase 2 : 26 200) | 84 % (de la phase 2) | début T4 2017 | T2 2020 | |
| Lake Front | 12 000 (Phase 1 : 7 000) | 100 % (de la phase 1) | début T3 2014 | T3 2016 |
| (Phase 2 : 5 000) | 96 % (de la phase 2) | début T2 2016 | T3 2018 | |
| Riverview | 11 000 | 99 % | début T3 2015 | T4 2017 |
Le portefeuille de développement actuel comprend plus de 822 000 m², dont 800 000 m² sont répartis dans toute la Belgique, le Luxembourg et la Pologne et 22 000 m² représentent une part de 15 % dans Nafilyan & Partners, une société liée de développement résidentiel en France et des lotissements de 400 hectares en Belgique.
En Belgique, IMMOBEL a continué de travailler sur plus de 10 projets résidentiels lancés en 2017 (154 200 m²) et a réalisé un chiffre d'affaires de 122,9 millions EUR.
• Divers projets d'envergure sont en cours de commercialisation et en phase de construction. Le tableau ci-dessous illustre les excellentes ventes des équipes d'IMMOBEL :
| Parc Seny | 13 200 | 68 % | début T4 2017 | T2 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Royal Louise | 8 000 | 74 % | début T1 2018 | T2 2020 |
| Greenhill Park | 6 000 | 76 % | début T3 2017 | T3 2019 |
| 't Zout | 4 700 | 65 % | début T4 2017 | T3 2019 |
• La demande de permis a été soumise ou est sur le point de l'être pour divers projets tels que la deuxième phase d'O'Sea (24 000 m²), Universalis Park (57 000 m²), De Brouckère (43 800 m²), Îlot Saint-Roch (26 000 m²), et RAC 4 (56 100 m²). • Outre les projets résidentiels précédents en Belgique, la division Lotissements a vendu 243 terrains à bâtir en 2018.
Au Luxembourg, IMMOBEL a réalisé un chiffre d'affaires de 61,1 millions EUR en 2018 après le succès remarquable de la commercialisation de projets principalement résidentiels en cours de développement. Le tableau ci-dessous indique différents projets majeurs actuellement au stade de la prévente :
| Projet | m² | % vendus | Construction | Achèvement |
|---|---|---|---|---|
| Livingstone | 36 000 (Phase 1 : 13 700) |
100 % (de la phase 1) | début T4 2018 | T4 2020 |
| (Phase 2 : 9 700) | 99 % (de la phase 2) | début T1 2018 | T1 2020 | |
| Infinity | 33 300 (Working : 6 800 - Shopping : 6 500) |
100 % (Working & Shopping) |
début T4 2017 | T4 2019 |
| (Living : 20 000) | 99 % (Living) | début T4 2017 | T2 2020 | |
| Fuussbann | 8 100 | 92 % | début T1 2017 | T2 2019 |
• Par ailleurs, les projets Polvermillen (26 600 m²) et Nova (ex-Centre Etoile) (4 200 m²) sont au stade de la demande de permis.
En Pologne, IMMOBEL a réalisé un chiffre d'affaires de 129,4 millions EUR provenant de la vente de Cedet et par le biais de la première phase du projet Granary Island (62 000 m²), qui est déjà prévendu à 90,9 %.
En France, le chiffre d'affaires de Nafilyan & Partners (dont IMMOBEL détient 15 %) a atteint 169,7 millions en 2018, avec 17 projets en cours de commercialisation et 822 appartements vendus.
CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDE PAR SECTEUR ET PAR PAYS (MEUR)
| AVANT IFRS 11 | APRE S IFRS 11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique Grand-Duché du Luxemboug |
Pologne | Tota l | Belgique Grand-Duché du Luxemboug |
Pologne | Tota l | |||
| Bureaux | 0,00 | 0,00 | 125,41 | 125,41 | 0,00 | 0,00 | 120,09 | 120,09 |
| Résidentiel | 137 ,06 | 64,22 | 9,33 | 210,61 | 101,78 | 61,11 | 9,33 | 172,22 |
| Lotissement | 21,11 | 0,00 | 0,00 | 21,11 | 21,11 | 0,00 | 0,00 | 21,11 |
| Tota l | 158,17 | 64,22 | 134,74 | 357 ,13 | 122,89 | 61,11 | 129,42 | 313,42 |
| AVANT IFRS 11 | APRE S IFRS 11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique Grand-Duché du Luxemboug |
Pologne | Tota l | Belgique Grand-Duché du Luxemboug |
Pologne | Tota l | |||
| Bureaux | 101,05 | 31,38 | 13,54 | 145,97 | 96,33 | 31,38 | 0,33 | 128,04 |
| Résidentiel | 182,52 | 150,85 | 18,82 | 352,19 | 134,03 | 131,11 | 18,82 | 283,96 |
| Lotissement | 99,89 | 0,00 | 0,00 | 99,89 | 99,84 | 0,00 | 0,00 | 99,84 |
| Tota l | 383,46 | 182,23 | 32,36 | 598,05 | 330,20 | 162,49 | 19,15 | 511,84 |
| NOTE S 31/12/2018 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNE LS | 326 131 | 148 999 | |
| Chiffre d'affaires | 2 | 313 420 | 145 000 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 12 711 | 3 999 |
| CHARGE S OPÉRATIONNE LLE S | -260 953 | -127 082 | |
| Coût des ventes | 4 | -235 325 | -106 711 |
| Frais de commercialisation | 5 | -1 193 | -2 177 |
| Frais d'administration | 6 | -24 435 | -18 194 |
| COENTREPRISE S E T ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S | 5 17 1 | 3 379 | |
| Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 7 | - 114 | 4 368 |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 7 | 5 285 | - 989 |
| RÉ SULTAT OPÉRATIONNE L | 70 349 | 25 296 | |
| Produits d'intérêt | 2 099 | 2 199 | |
| Charges d'intérêt | -5 215 | -4 178 | |
| Autres produits financiers | 1 095 | 1 152 | |
| Autres charges financières | -2 786 | -3 941 | |
| RÉ SULTAT FINANCIER | 8 | -4 807 | -4 768 |
| RÉ SULTAT DE S ACTIVITÉ S POURSUIVIE S AVANT IMPÔTS | 65 542 | 20 529 | |
| Impôts | 9 | -8 629 | -9 596 |
| RÉ SULTAT DE S ACTIVITÉ S POURSUIVIE S | 56 913 | 10 933 | |
| RÉ SULTAT DE L'EXERCICE | 56 913 | 10 933 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | |
| PART D'IMMOBE L | 56 814 | 11 035 | |
| RÉ SULTAT DE L'EXERCICE | 56 913 | 10 933 | |
| Autres éléments de résulta t globa l - éléments fa isant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résulta ts |
7 7 | 21 | |
| Ecarts de conversion | 77 | 21 | |
| Autres éléments de résulta t globa l - éléments ne fa isant pa s l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résulta ts |
22 | 45 | - 560 |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies | 22 | 45 | - 560 |
| Impôts différés | |||
| TOTAL DE S AUTRE S É LÉMENTS DE RÉ SULTAT GLOBAL | 122 | - 539 | |
| RÉ SULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE | 57 035 | 10 394 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | |
| PART D'IMMOBE L | 56 936 | 10 496 | |
| RÉ SULTAT NE T PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ) | 10 | 6.48 | 1.26 |
| RÉ SULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ) | 10 | 6.49 | 1.20 |
| RÉ SULTAT NE T PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ ) | 10 | 6.47 | 1.26 |
| RÉ SULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ ) | 10 | 6.48 | 1.20 |
| NOTE S 31/12/2018 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNE LS | 326 131 | 148 999 | |
| Chiffre d'affaires | 2 | 313 420 | 145 000 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 12 711 | 3 999 |
| CHARGE S OPÉRATIONNE LLE S | -260 953 | -127 082 | |
| Coût des ventes | 4 | -235 325 | -106 711 |
| Frais de commercialisation | 5 | -1 193 | -2 177 |
| Frais d'administration | 6 | -24 435 | -18 194 |
| COENTREPRISE S E T ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S | 5 17 1 | 3 379 | |
| Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 7 | - 114 | 4 368 |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 7 | 5 285 | - 989 |
| RÉ SULTAT OPÉRATIONNE L | 70 349 | 25 296 | |
| Produits d'intérêt | 2 099 | 2 199 | |
| Charges d'intérêt | -5 215 | -4 178 | |
| Autres produits financiers | 1 095 | 1 152 | |
| Autres charges financières | -2 786 | -3 941 | |
| RÉ SULTAT FINANCIER | 8 | -4 807 | -4 768 |
| RÉ SULTAT DE S ACTIVITÉ S POURSUIVIE S AVANT IMPÔTS | 65 542 | 20 529 | |
| Impôts | 9 | -8 629 | -9 596 |
| RÉ SULTAT DE S ACTIVITÉ S POURSUIVIE S | 56 913 | 10 933 | |
| RÉ SULTAT DE L'EXERCICE | 56 913 | 10 933 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | |
| PART D'IMMOBE L | 56 814 | 11 035 | |
| RÉ SULTAT DE L'EXERCICE | 56 913 | 10 933 | |
| Autres éléments de résulta t globa l - éléments fa isant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résulta ts |
7 7 | 21 | |
| Ecarts de conversion | 77 | 21 | |
| Autres éléments de résulta t globa l - éléments ne fa isant pa s l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résulta ts |
22 | 45 | - 560 |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies | 22 | 45 | - 560 |
| Impôts différés | |||
| TOTAL DE S AUTRE S É LÉMENTS DE RÉ SULTAT GLOBAL | 122 | - 539 | |
| RÉ SULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE | 57 035 | 10 394 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | |
| PART D'IMMOBE L | 56 936 | 10 496 | |
| RÉ SULTAT NE T PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ) | 10 | 6.48 | 1.26 |
| RÉ SULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (BASE ) | 10 | 6.49 | 1.20 |
| RÉ SULTAT NE T PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ ) | 10 | 6.47 | 1.26 |
| RÉ SULTAT GLOBAL PART DU GROUPE PAR ACTION (EUR) (DILUÉ ) | 10 | 6.48 | 1.20 |
Le résultat d'exploitation s'élève à -2,3 MEUR pour l'exercice clôturé, les frais de structure n'étant que partiellement absorbés par les ventes de l'activité lotissement et des projets résidentiels (Parc Saint-Anne, Oostduinkerke, Gastuche).
Le résultat financier s'élève lui à 1,9 MEUR. Il est principalement composé de reprises de réductions de valeur sur participations d'une part, et des charges d'intérêts sur les financements groupe (obligations et lignes corporate) d'autre part, compensées partiellement par les intérêts provenant des prêts aux différentes filiales.
L'exercice social d'IMMOBEL se clôture par une perte nette de -0,9 MEUR.
| ACTIFS | NOTE S | 31/12/2018 | 31/12/2017 (retra ité IFRS 15) |
31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 181 670 | 66 454 | 66 179 | |
| Immobilisations incorporelles | 11 | 427 | 405 | 405 |
| Immobilisations corporelles | 12 | 947 | 1 034 | 1 034 |
| Immeubles de placement | 13 | 104 290 | 2 960 | 2 960 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 14 | 46 451 | 26 452 | 26 387 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 14 | 24 151 | 24 345 | 24 345 |
| Autres actifs financiers non-courants | 806 | 1 259 | 1 259 | |
| Actifs d'impôts différés | 15 | 4 501 | 4 377 | 4 167 |
| Autres actifs non courants | 97 | 5 623 | 5 623 | |
| ACTIFS COURANTS | 784 700 | 738 985 | 734 063 | |
| Stocks | 16 | 511 837 | 519 973 | 518 514 |
| Créances commerciales | 17 | 20 734 | 11 694 | 11 694 |
| Actifs de contrats | 18 | 10 954 | 8 280 | |
| Créances fiscales | 921 | 165 | 165 | |
| Autres actifs courants | 19 | 22 562 | 31 246 | 36 063 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 46 328 | 18 934 | 18 934 | |
| Autres actifs financiers courants | 478 | 768 | 768 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 20 | 170 886 | 147 926 | 147 926 |
| TOTAL DE S ACTIFS | 966 370 | 805 439 | 800 242 |
| CAPITAUX PROPRE S E T PASSIFS | NOTE S | 31/12/2018 | 31/12/2017 (retra ité IFRS 15) |
31/12/2017 |
|---|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRE SS TOTAUX | 21 | 344 749 | 306 958 | 303 578 |
| CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL | 344 633 | 306 941 | 303 561 | |
| Capital | 97 256 | 97 256 | 97 256 | |
| Résultats non distribués | 247 174 | 209 603 | 206 224 | |
| Réserves | 203 | 82 | 82 | |
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE | 116 | 17 | 17 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 332 875 | 340 185 | 338 838 | |
| Pensions et obligations similaires | 22 | 618 | 672 | 672 |
| Impôts différés | 15 | 9 681 | 7 854 | 6 507 |
| Dettes financières | 20 | 322 040 | 330 090 | 330 090 |
| Instruments financiers dérivés | 20 | 536 | 1 568 | 1 568 |
| Dettes commerciales | - | - | - | |
| PASSIFS COURANTS | 288 746 | 158 296 | 157 826 | |
| Provisions | 23 | 1 896 | 1 355 | 1 355 |
| Dettes financières | 20 | 193 749 | 68 816 | 68 816 |
| Instruments financiers dérivés | - | - | - | |
| Dettes commerciales | 24 | 48 470 | 41 493 | 41 493 |
| Passifs de contrats | 25 | 7 259 | 470 | |
| Dettes fiscales | 5 303 | 6 211 | 6 211 | |
| Autres passifs courants | 26 | 32 069 | 39 952 | 39 952 |
| TOTAL DE S CAPITAUX PROPRE S E T PASSIFS | 966 370 | 805 439 | 800 242 |
Le total du bilan s'élève à 661,2 MEUR et est principalement composé des participations dans les filiales et de créances sur ces filiales (430,9 MEUR), du stock de projets directement détenus par IMMOBEL SA (62,9 MEUR), d'actions propres (54,5 MEUR) et de liquidités (93,3 MEUR).
Les capitaux propres s'élèvent au 31 décembre 2018 à 285,5 MEUR. Les passifs sont essentiellement composés de dettes long terme (230,7 MEUR) et court terme (139,5 MEUR).
Le bénéfice à affecter, compte tenu du report de l'exercice précédent s'élève à 102,3 MEUR.
Au vu de la politique de dividende arrêtée par le Conseil d'Administration et des résultats au 31 décembre 2018, le Conseil d'Administration propose à l'Assemblée Générale Ordinaire du 23 mai 2019 de distribuer un dividende brut de 2,42 EUR par action en circulation au titre de l'exercice 2018, montant qui devrait augmenter chaque année, sous réserve d'événements exceptionnels imprévus.
Le Groupe IMMOBEL est confronté aux risques et incertitudes inhérents ou liés au secteur du développement immobilier ainsi que ceux liés à la conjoncture et au monde financier. Parmi ceux-ci, et sans que cette liste ne soit exhaustive, nous pouvons notamment mentionner :
30 31RAPPORT DE GESTION Avant d'acquérir un nouveau projet, IMMOBEL procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d'un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d'un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme.
perspectives de croissance.
IMMOBEL dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d'événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier : le marché des immeubles de bureaux et résidentiels (appartements et lotissements) en Belgique, au Luxembourg, en Pologne et en France. Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet d'adresser des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents.
Les changements liés aux indicateurs-clés macroéconomiques, un ralentissement économique général en Belgique ou sur (l'un) des autres marchés d'IMMOBEL ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et biens résidentiels ou en terrains à bâtir, un accroissement des taux d'inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier d'IMMOBEL, et partant, sur ses perspectives de développement.
IMMOBEL a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l'impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets.
IMMOBEL pourrait ne pas réussir à céder une partie ou la totalité de ses projets immobiliers.
Les revenus d'IMMOBEL sont tributaires des cessions de projets immobiliers. Par conséquent, les résultats d'IMMOBEL peuvent varier sensiblement d'une année à l'autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l'année donnée.
De plus, rien ne garantit qu'IMMOBEL trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L'incapacité d'IMMOBEL à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats.
La diversification menée depuis quelques années par IMMOBEL et la fusion avec ALLFIN lui a permis de réduire sa concentration et donc son exposition aux bureaux à Bruxelles avec un portefeuille accru en résidentiel et lotissements, devant lui procurer une base de revenus et de cash-flow réguliers.
En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, IMMOBEL procède à une série d'estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d'un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s'avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie d'IMMOBEL inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'IMMOBEL.
IMMOBEL a une approche prudente dans l'acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d'approbation.
Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction : (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l'avancement des travaux, de l'insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d'équipement ou de matériaux de construction, d'accidents ou de problèmes techniques imprévus ; (ii) des difficultés d'obtention de permis d'occupation ou d'autres autorisations requises pour la réalisation du projet ; (iii) d'un refus d'approuver les plans de développement par les services d'urbanisme des pays dans lesquels IMMOBEL est active ; (iv) des demandes émanant des services d'urbanisme de modifier les plans existants ; (v) de l'intervention de groupes de pression lors de l'enquête publique ou dans d'autres circonstances; et (vi) des taux d'occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l'issue du projet.
Compte tenu de ces risques, IMMOBEL ne peut avoir l'assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court. C'est dans le cadre de la gestion de ce risque entre autres qu'IMMOBEL a accru sa diversification métiers/pays/clients qui permet ainsi de réduire la concentration d'un projet ou l'autre.
En outre, IMMOBEL possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou pré-vendu à une tierce partie et pour lesquels IMMOBEL pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus.
Les activités et le portefeuille de développement immobilier d'IMMOBEL sont soumis, dans les pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l'environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité.
De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l'obtention par IMMOBEL de certains permis ou licences, qu'elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. IMMOBEL pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire.
En tant que promoteur immobilier, IMMOBEL pourrait également être exposée à des amendes ou d'autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d'assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur.
La perte de son équipe de direction et d'autres membres-clés du personnel ou l'incapacité à recruter et conserver du personnel compétent pourrait menacer la capacité d'IMMOBEL à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales.
IMMOBEL pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d'une expérience des marchés et des activités propres à IMMOBEL. IMMOBEL pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu'en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d'employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification.
La perte inopinée d'un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d'une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'IMMOBEL.
La gestion de ses équipes dirigeantes, tant en Belux qu'en Pologne, est ainsi l'objet d'un suivi régulier par le CEO et le Comité de Nomination, organe du Conseil d'Administration.
Dans le cours normal des activités d'IMMOBEL, des actions en justice, plaintes à l'encontre et émanant d'IMMOBEL et de ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant IMMOBEL et ses filiales ne sont pas à exclure. IMMOBEL pourrait encourir d'autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-) employés ou d'autres tiers.
En particulier, IMMOBEL pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s'appliquer à des vices de construction inconnus d'IMMOBEL mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés.
32 33RAPPORT DE GESTION A la connaissance des Administrateurs, il ne devrait pas y avoir de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la Société.
IMMOBEL pourrait également encourir des réclamations émanant d'acquéreurs de ses biens et résultant d'assurances et de garanties sur ces biens données par IMMOBEL au moment de la cession.
IMMOBEL veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d'assurances adéquates.
IMMOBEL s'expose à un risque en termes de liquidités et de financement qui pourrait résulter d'un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d'annulation de ses contrats de financement en cours ou d'incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements.
IMMOBEL n'initie pas le développement de projets si le financement de celui-ci n'est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu'externes.
IMMOBEL se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges de premier plan avec qui il entretient de longue date une relation forte et de confiance réciproque.
En raison de son endettement actuel et futur, IMMOBEL est soumise à une variation à court ou long terme des taux d'intérêts, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement.
Le financement d'IMMOBEL est principalement assuré sur la base de taux d'intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l'exception des émissions obligataires de 2013, de 2017 et de 2018 qui sont à taux fixe. Dans le cadre d'un programme global de couverture de gestion des risques, IMMOBEL a instauré une politique visant à mettre le cas échéant en place une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d'intérêts sur ses dettes au moyen d'instruments financiers.
Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme.
IMMOBEL s'expose à un risque de taux de change qui pourrait avoir un impact matériel sur ses résultats et sa position financière.
Suite à son introduction sur le marché polonais, IMMOBEL s'expose à des risques liés aux taux de change, à savoir le risque lié aux transactions en devises étrangères et le risque de conversion des devises.
IMMOBEL veille ainsi quand c'est possible à mener en EUR l'ensemble de ses opérations hors de la zone Euro, via des contrats d'achat, de location et de vente libellés pour l'essentiel en EUR.
Tout projet de développement est soumis à l'obtention du permis d'urbanisme, de lotir, d'urbanisation, de bâtir et d'environnement. Un retard dans l'octroi de ces permis ou le non-octroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités d'IMMOBEL.
Par ailleurs, l'octroi d'un permis ne veut pas dire qu'il est immédiatement exécutoire. Il peut faire l'objet de recours. De plus, IMMOBEL doit respecter plusieurs règles d'urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités d'IMMOBEL.
IMMOBEL entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L'incapacité de l'une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière d'IMMOBEL. IMMOBEL accorde une attention particulière, par le biais d'études ad hoc, au choix de ses contreparties.
IMMOBEL est active en Belgique, au Luxembourg, en France et en Pologne. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'IMMOBEL.
L'établissement de l'information financière que cela soit en termes d'adéquation des systèmes, de remontée et de compilation de l'information financière, de prise en compte de variations de périmètre ou d'évolutions de normes comptables est un enjeu majeur pour IMMOBEL, qui plus est étant donné la complexité du Groupe et le nombre de ses filiales (près d'une centaine). Veuillez également mentionner dans ce risque la complexité du Groupe IMMOBEL est active en Belgique, au Luxembourg, en France et en Pologne. Des équipes compétentes en charge de la produire et des outils et systèmes adaptés doivent permettre d'éviter que cette information financière ne soit pas produite dans les temps ou présente des manquements quant à la qualité requise.
Il n'y a pas eu d'événements postérieurs à la clôture ayant un impact significatif sur les comptes de la Société.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle que, vu la nature de son activité, la Société n'a exercé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice clôturé.
Le Conseil d'Administration confirme qu'IMMOBEL a utilisé des instruments financiers destinés à couvrir une hausse éventuelle des taux d'intérêts. La valeur de marché de ces instruments financiers s'élève à 0,5 MEUR au 31 décembre 2018.
Madame Karin KOKS – van der SLUIJS et Monsieur Pierre NOTHOMB1 appelés aux fonctions d'Administrateurs en date respectivement du 17 novembre 2016 et du 25 septembre 2015, répondent à tous les critères d'indépendance mentionnés tant à l'art. 524 qu'à l'art. 526ter du Code des Sociétés et siègent au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit & Financier d'IMMOBEL en qualité d'Administrateurs indépendants. Ils détiennent des diplômes universitaires, occupent des fonctions d'Administrateur dans des groupes internationaux et, à ce titre, exercent des mandats au sein de Comités d'Audit d'autres sociétés et organisations.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle :
Au sujet de l'information à insérer en vertu de l'art. 96 § 1, 7° du C. Soc., le Conseil d'Administration signale :
Le Conseil d'Administration signale qu'au courant de l'exercice sous revue il n'a, ni appliqué la procédure de conflit d'intérêts ni la procédure en matière de « Corporate Opportunities ».
La Déclaration de Gouvernance d'Entreprise fait partie intégrante de ce Rapport de Gestion.
En application de l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, le Conseil d'Administration d'IMMOBEL expose que les informations suivantes pourraient avoir une incidence en cas d'O.P.A. (les autres éléments étant actuellement non-applicables pour IMMOBEL) :
1° le capital s'élève à 97.356.533,86 EUR représenté par 9.997.356 actions, sans mention de valeur nominale, représentant
chacune une partie égale du capital (art. 4 des Statuts).
2° le Conseil d'Administration est autorisé à augmenter le capital social à concurrence d'un montant maximum de 97.000.000,00 EUR (art. 13 des Statuts), étant rappelé que l'exercice de ce pouvoir est limité en cas d'offre publique d'acquisition par l'article 607 C. Soc.- le Conseil d'Administration est autorisé, pour une durée de 3 ans à compter de la publication au Moniteur belge de celle-ci à acquérir et à aliéner des actions de la société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter un dommage grave et imminent (art. 14 des Statuts) ;
3° en ce qui concerne la nomination et le remplacement des Membres du Conseil d'Administration, les statuts précisent que le Conseil d'Administration se compose de 5 Membres au moins, nommés par l'Assemblée Générale, sur proposition du Comité de Nomination, et pour une durée de 4 ans au plus;
4° pour les modifications des Statuts, il n'y a pas de réglementation autre que celle déterminée par le Code des Sociétés.
Il vous sera proposé lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 23 mai prochain, d'élire définitivement la société M.J.S. CONSULTING bvba2 ainsi que la société LSIM sa3 en vue d'achever les mandats de, respectivement, la société ZOU2 sprl4, jusqu'à l'Assemblée Générale Ordinaire à tenir en 2021 et de Monsieur Piet VERCRUYSSE, jusqu'à l'Assemblée Générale Ordinaire à tenir en 2020. Le Conseil remercie Mme LAMBRIGHS5 et M. VERCRUYSSE pour l'exercice de leurs mandats respectifs.
Par ailleurs, lors de cette même Assemblée Générale vous aurez à vous prononcer sur le renouvellement de mandat des sociétés AHO CONSULTING bvba6 et ARFIN sprl7 , pour une période de 4 ans expirant lors de l'Assemblée Générale Ordinaire qui se tiendra en 2023.
Au vu des critères d'indépendance repris à l'article 526ter C. Soc., il vous sera également proposé de confirmer :
7 Représentée par son représentant permanent, Monsieur Pierre NOTHOMB.
34 35RAPPORT DE GESTION 6 Représentée par son représentant permanent, Monsieur Alexander HODAC.
2 Représentée par son représentant permanent, Mme Michèle SIOEN.
3 Représentée par son représentant permanent, M. Wolfgang de LIMBURG STIRUM. 4 Représentée par son représentant permanent, Mme Sophie LAMBRIGHS.
5 Représentant permanent de la société ZOU2 sprl.
Il vous est également rappelé que les fonctions exercées par Monsieur Valéry AUTIN* et Madame Hilde DE VALCK* en qualité de Membres du Comité Exécutif d'IMMOBEL ont pris fin au courant du 2ième semestre 2018. Le Conseil leur exprime ses remerciements. Monsieur Rudi op't ROODT, n'est plus Membre du Comité Exécutif8 , mais exerce toujours ses fonctions de Head of Technical.
Monsieur Karel BREDA* a, en sa qualité de nouveau Chief Financial Officer, été appelé à siéger en tant que Membre du Comité Exécutif9 , lequel est actuellement composé comme suit :
*Agissant pour le compte d'une société.
* * *
Dès lors, nous vous demandons de bien vouloir approuver les termes du présent Rapport et de donner décharge aux Administrateurs ainsi qu'au Commissaire.
* * *
Arrêté en séance du Conseil d'Administration du 29 mars 2019.
AHO CONSULTING bvba représentée par Alexander Hodac Administrateur Délégué
A³ MANAGEMENT bvba représentée par Marnix Galle Président du Conseil
8 Depuis le 1er juillet 2018. 9 Depuis le 1er août 2018.
IMMOBEL adhère aux principes de Gouvernance d'Entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise publié le 12 mars 2009 (ci-après Code 2009), qui est disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be.
IMMOBEL estime que sa Charte de Gouvernance d'Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d'Entreprise reflètent à la fois l'esprit et les prescriptions du Code belge de Gouvernance d'Entreprise. DÉCLARATION DE
La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de l'entreprise, les politiques et procédures de la Société en matière de gouvernance. Cette Charte peut être consultée sur le site Internet de la Société à l'adresse www.immobelgroup.com. GOUVERNANCE D'ENTREPRISE
En matière de politique de diversité, le Conseil d'Administration d'IMMOBEL tient à préciser qu'il remplit les critères qu'au moins un tiers des Membres soient de sexe différent : en effet, actuellement il y a une parité entre hommes et femmes. Plus d'informations en matière de diversité sont reprises sous le point : III. Réglementations et Procédures (cfr. infra). IMMOBEL adhère aux principes de Gouvernance d'Entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise publié le 12 mars 2009 (ci-après Code 2009), qui est disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be.
Cette section du Rapport Financier Annuel comprend des informations concernant la pratique par IMMOBEL des principes de gouvernance au cours de l'exercice écoulé. IMMOBEL estime que sa Charte de Gouvernance d'Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d'Entreprise reflètent à la fois l'esprit et les prescriptions du Code belge de Gouvernance d'Entreprise. La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de l'entreprise, les politiques et
| gouvernance au cours de l'exercice écoulé. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nom Fonction I. ORGANES DE DÉCISION (AU 29 |
Date première nomination |
Fin MARS 2019) mandat |
Adresse professionnelle | Mandats d'Administrateur dans d'autres sociétés cotées |
| A. Marnix GALLE1 LE CONSEIL D'ADMINISTRATION Président Exécutif A) COMPOSITION |
25/09/2014 | AGO 2022 | Rue de la Régence 58, 1000 Bruxelles |
Néant |
| Alexander HODAC2 Administrateur Délégué Nom |
01/12/2015 Date première |
AGO 2019 Fin |
Rue de la Régence 58, 1000 Bruxelles Adresse professionnelle |
Néant Mandats d'Administrateur dans |
| Fonction LATHAUWER3 Astrid DE Administrateur (Indépendant) Marnix GALLE1 Président Exécutif |
nomination 26/08/2015 25/09/2014 |
mandat AGO 2020 AGO 2022 |
c/o Ontex BVBA – Aalst Office, Korte Keppestraat Rue de la Régence 58, 1000 21, 9320 Erembodegem Bruxelles |
d'autres sociétés cotées Etablissements Fr. Colruyt - Etablissementen Fr. Colruyt NV, Néant cotée sur Euronext Bruxelles |
| Wolfgang de LIMBURG Alexander HODAC2 STIRUM4 5 Administrateur Délégué Administrateur (Indépendant) |
01/01/2019 01/12/2015 |
AGO 2021 AGO 2019 |
c/o Ergon Capital Advisors Rue de la Régence 58, 1000 SA/ NV, Avenue Marnix 24, Bruxelles 1000 Bruxelles |
Néant Néant |
| LATHAUWER3 Astrid DE Karin KOKS - van der SLUIJS Administrateur (Indépendant) Administrateur (Indépendant) |
26/08/2015 17/11/2016 |
AGO 2020 AGO 2020 |
c/o Ontex BVBA – Aalst 't Breede Weer 10, 2265 EH Office, Korte Keppestraat Leidschendam 21, 9320 Erembodegem (Nederland) |
Etablissements Fr. Colruyt - NSI N.V., cotée sur Euronext Etablissementen Fr. Colruyt NV, Amsterdam cotée sur Euronext Bruxelles |
38 39DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE Karin KOKS - van der SLUIJS, 50 ans, est titulaire d'une maîtrise en économie d'entreprise et d'un baccalauréat en économie commerciale et est détentrice d'une charte CFA. Au courant de sa carrière de plus de 25 ans dans le secteur immobilier, dont 19 ans dans l'immobilier international non coté, elle a travaillé avec des clients institutionnels, chargée de la sélection et de la gestion de fonds immobiliers non cotés européens et mondiaux. En ses cinq ans chez MN Vermogensbeheer elle a géré le portefeuille immobilier européen. Par la suite, elle a travaillé chez Aberdeen Asset Management pendant 10 ans. Actuellement elle occupe le poste de membre non-exécutif du Conseil d'Administration Genesta Nordic Capital Fund Management S.à r.l., ainsi que de Président du Comité d'Investissements. En outre, elle est membre du Conseil de Surveillance (et membre du Comité d'Audit, membre du Comité d'Investissement et Présidente du Comité de Rémunération) de la société immobilière cotée en bourse néerlandaise NSI N.V. Elle est
3 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Mme Astrid DE LATHAUWER agit en qualité de représentant permanent de la société ADL Comm. V.
4 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Wolfgang de LIMBURG STIRUM agit en qualité de représentant permanent de la société LSIM
sa.
| Pierre NOTHOMB6 Administrateur (Indépendant) |
25/09/2015 | AGO 2019 | c/o Deminor SA/NV Rue Joseph Stevens 7, 1000 Bruxelles |
Néant |
|---|---|---|---|---|
| Michèle SIOEN7 8 Administrateur |
20/12/2018 | AGO 2020 | c/o Sioen Industries NV Fabriekstraat 23, 8850 Ardooie |
Sioen Industries NV, cotée sur Euronext Bruxelles |
| Annick VAN OVERSTRAETEN9 Administrateur (Indépendant) |
28/09/2016 | AGO 2022 | c/o Lunch Garden SA/NV Avenue des Olympiades 2, 1140 Bruxelles |
Néant |
| Piet VERCRUYSSE Administrateur |
25/09/2014 | 31/12/2018 | Rue Clément Delpierre 67, 1310 La Hulpe |
Néant |
Les « curriculum vitae » peuvent être résumés comme suit :
Marnix GALLE, 55 ans, a obtenu son diplôme universitaire en économie à la Tulane University à New Orleans, en Louisiane, aux USA. Il a commencé sa carrière professionnelle en 1987 chez Cegos Belgique en qualité de consultant. Il a fait ses premiers pas dans l'immobilier dès 1989 (portefeuille familial). Il a créé sa propre société ALLFIN en 2001 laquelle est devenue un des groupes prépondérants de développement immobilier en Belgique. ALLFIN Group a pris en 2014 une participation de 29% dans IMMOBEL, cotée en bourse sur Euronext depuis 1863. Après la fusion entre ALLFIN Group et IMMOBEL en 2016 il en est devenu le Président Exécutif. Durant la période 2015-2018, il a été Président de Urban Land Institute Belgium et exerce en outre, actuellement des mandats d'Administrateur, Membre et Trustee de diverses associations de premier plan, européennes et américaines. Il a épousé Michèle SIOEN; ils ont six enfants.
Alexander HODAC, 38 ans, après avoir obtenu le diplôme d'ingénieur commercial (Solvay/VUB), il a entamé sa carrière professionnelle auprès de Deloitte Corporate Finance-Real Estate (2005-2013). Ensuite il est devenu Chief Commercial Officer de la SIR belge résidentielle Home Invest Belgium de 2013 à 2015. Dans cette dernière fonction, il était responsable de l'ensemble des processus d'acquisition et de cession d'actifs/ des portefeuilles existants et des projets de développement.
Astrid DE LATHAUWER, 55 ans, après avoir étudié l'histoire de l'art à Gand et la politique internationale et les sciences diplomatiques à la KU Leuven, elle démarre sa carrière chez Monsanto, tout d'abord au Département Marketing, puis en tant que HR Manager pour l'Europe de l'Est. Elle rejoint ensuite AT&T, où elle exerce pendant huit ans diverses fonctions en Europe et aux États-Unis. En 2000, elle est revenue en Belgique et a commencé sa carrière chez Belgacom où elle devint Executive Vice-President Human Resources de l'ensemble du Groupe à partir de 2003. De janvier 2012 à septembre 2014, elle a travaillé chez Acerta en tant que Directeur Général de la branche Acerta Consult. Depuis octobre 2014 elle est Group HR Director chez Ontex. Elle est également Administrateur Indépendant chez Colruyt Group depuis septembre 2011.
Wolfgang de LIMBURG STIRUM, 47 ans, est titulaire d'un MBA de la University of Chicago, Booth School of Business (États-Unis), d'un bachelier en ingénieur de gestion et d'un master en Gestion et Sciences Économiques Appliquées de la Louvain School of Management (Belgique). En vingt ans, il s'est forgé une solde expérience en Europe et aux États-Unis, en investissant dans de nombreux secteurs, dont les soins de santé, les produits chimiques spécialisés, les produits industriels de niche, les services, les loisirs et les médias. Il est Administrateur Délégué d'Ergon Capital Partners, un fonds de private equity actif dans le segment « mid-market » qui gère un portefeuille de près de €1,0 milliard, qu'il a rejoint en 2005. Avant cela, il a passé la majeure partie de sa carrière dans les services bancaires en fusions et acquisitions chez Lehman Brothers à New York et à Londres, où il est devenu co-head de l'équipe M&A Healthcare européenne. Il est également Administrateur non-exécutif de Keesing Media Group, Sausalitos, Opseo, Looping Group, SVT et VPK Packaging Group.
1 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Marnix GALLE agit en qualité de représentant permanent de la société A³ Management sprl. 2 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Alexander HODAC agit en qualité de représentant permanent de la société AHO Consulting sprl.
5 Depuis le 1er janvier 2019, en remplacement de M. Piet VERCRUYSSE.
6 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Pierre NOTHOMB agit en sa qualité de représentant permanent de la société ARFIN sprl. 7 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Mme Michèle SIOEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société M.J.S. Consulting sprl.
8 Depuis le 20 décembre 2018, en remplacement de Mme Sophie LAMBRIGHS.
9 Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, Mme Annick VAN OVERSTRAETEN agit en sa qualité de représentant permanent de la société civile A.V.O. - Management sprl.
également Administrateur de Iberia Shopping Centre Venture Coöperatief U.A., un véhicule d'investissement néerlandais chargé d'investir dans des centres commerciaux au Portugal et en Espagne.
Pierre NOTHOMB, 56 ans, diplômé en sciences économiques appliquées (UCL Louvain-la-Neuve). Il a rejoint Deminor lors de sa création il y a plus de 25 ans, et exerce (ou a exercé) divers mandats en tant qu'Administrateur au sein de diverses sociétés ou associations, tels que ForSettlement (Fortis), Modulart, Imperbel, DBAssociates, Cercle de Lorraine, Domaine du Pont d'Oye, DIM Funds, Epsylon et des sociétés du groupe Deminor. Accessoirement, il est également membre du comité d'audit de la Sabam, d'Imperbel et du réseau de soins psychiatriques Epsylon (La Ramée - Fond'Roy). Avant d'entrer chez Deminor en 1991, il a exercé la fonction de Senior Auditor chez Coopers & Lybrand (actuellement PriceWaterhouse Coopers) et a ensuite été chargé de Corporate Finance chez Petercam Securities.
Michèle SIOEN, 54 ans, titulaire d'un Master en économie et de programmes d'études pour cadres à la Vlerick Management School notamment, elle est CEO de Sioen Industries, un groupe belge coté en bourse spécialisé dans la production de textiles techniques et de vêtements de protection professionnels. Elle a été Présidente de la FEB de 2015 à 2017 et est actuellement Présidente Honoraire. En plus de son implication quotidienne au sein de Sioen Industries, elle est également Administrateur de diverses sociétés cotées belges, dont D'Ieteren et Sofina, ainsi que d'associations telles que Fedustria et Guberna. Enfin, elle est profondément impliquée dans les Arts et la Culture à travers sa Présidence de KANAL et en tant que membre du Conseil d'Administration de la Chapelle Musicale Reine Elisabeth.
Annick VAN OVERSTRAETEN, 53 ans, est diplômée en sciences économiques (KUL – 1987) et a obtenu un Master en Management (IAG-UCL – 1992) et démarra sa carrière en 1987 chez Philips, en qualité de chef de projet au sein du département des ressources humaines. Durant la période 1991-1999, elle poursuit sa carrière dans le commerce au détail, et plus particulièrement dans le secteur du textile (New-D, Mayerline), avant de s'orienter vers le monde alimentaire chez Confiserie Leonidas, où elle était Directeur Commercial & Marketing (1999 – 2004). De 2004 jusqu'en 2009, elle était Directeur des Opérations de Quick Restaurants Belux SA. Actuellement elle est Chief Executive Officer et Administrateur de Lunch Garden Group depuis 2010, Administrateur indépendant de QSR Belgium NV/SA et de Euro Shoe Group NV.
40 41DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE La Charte prévoit que le Comité d'Audit & Financier est composé de trois membres au moins qui n'ont pas de compétences exécutives et la majorité de ses membres est composée d'Administrateurs indépendants. Au moins un membre de ce Comité est compétent en matière de comptabilité et d'audit. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 7 décembre 2016, le Président du Comité d'Audit & Financier est désigné par le Comité lui-même. Il ne peut être le Président du Conseil.
Piet VERCRUYSSE, 69 ans, après des études d'enseignement technique il a obtenu une licence en droit (magna cum laude) à la KU Leuven en 1973. Inscrit au Barreau de Bruxelles en 1973, il a également été assistant à la KU Leuven de 1976 à 1979. Il est cofondateur du cabinet d'avocats Vercruysse & Kadaner. Il est devenu avocat honoraire en 2003 et était Administrateur d'ALLFIN et ALLFIN Group entre 2004 et 2010. Il a été Administrateur d'IMMOBEL jusque fin 2018 et est actuellement Membre de son Comité d'Investissement. Il est également Administrateur de quatre sociétés holding non cotées.
L'article 18 des Statuts dispose que le Conseil d'Administration est convoqué par le Président du Conseil, par l'Administrateur Délégué ou par deux Administrateurs.
En principe, il se réunit au moins trois fois par an (en mars, en septembre et en décembre). Des réunions supplémentaires peuvent être organisées à tout moment moyennant des délais de convocation raisonnables. Cette fréquence permet entre autres d'examiner les comptes semestriels (en août), annuels (en mars) ainsi que les budgets (en décembre). En 2018, il s'est réuni à cinq reprises.
Le Comité d'Audit & Financier est au moins chargé des missions suivantes :
Le Conseil d'Administration s'assure que le Comité d'Audit & Financier dispose de suffisamment d'expertise pertinente, à savoir dans les domaines de la comptabilité, de l'audit et des matières financières, afin qu'il puisse remplir son rôle de manière effective.
Pierre NOTHOMB, Président, Karin KOKS - van der SLUIJS, et Michèle SIOEN10, Membres.
En 2018, le Comité d'Audit & Financier s'est réuni quatre fois, sur convocation de son Président.
Le Comité de Rémunération a pour mission de :
la politique de rémunération des Administrateurs non exécutifs et des Membres du Comité Exécutif et, si approprié, sur
formuler des propositions au Conseil d'Administration sur :
expliquer ce rapport lors de l'Assemblée Générale Annuelle.
la rémunération des Administrateurs et des Membres du Comité Exécutif, y compris sur la rémunération variable et les formules d'intéressement à long terme, liées ou non aux actions, octroyées sous forme d'options sur actions ou d'autres instruments financiers ainsi que sur les accords conclus en matière de cessation anticipée de fonction et, le cas échéant,
Le Comité de Rémunération est composé uniquement d'Administrateurs non exécutifs. Au moins une majorité d'entre eux sont des Administrateurs indépendants qui disposent de l'expertise nécessaire en matière de politique de rémunération. Un Administrateur non exécutif préside le Comité de Rémunération.
Astrid DE LATHAUWER, Présidente, Annick VAN OVERSTRAETEN, et Pierre NOTHOMB11, Membres.
En 2018, le Comité de Rémunération s'est réuni quatre fois, sur convocation de sa Présidente.
La mission du Comité de Nomination consiste à :
Le Comité de Nomination est composé majoritairement d'Administrateurs non exécutifs et indépendants. Le Président du Conseil préside le Comité. Le Président peut être impliqué mais ne préside pas le Comité de Nomination lorsqu'il
discute de la nomination de son successeur.
Marnix GALLE, Président, Astrid DE LATHAUWER, et Annick VAN OVERSTRAETEN, Membres.
10 Membre depuis le 1er janvier 2019, en remplacement de M. Piet VERCRUYSSE. 11 Membre depuis le 1er janvier 2019, en remplacement de M. Piet VERCRUYSSE.
Le Comité d'Investissement est chargé de :
Le Conseil d'Administration se réunit en principe quatre fois par an, ce qui ne lui permet pas de prendre des décisions d'investissement en ligne avec les attentes du secteur. Le Conseil d'Administration délègue par conséquent au Comité Exécutif le pouvoir de réaliser des investissements d'un montant de 40 MEUR maximum par projet, y compris le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement (incluant p. ex. les frais de construction, les frais de financement, les honoraires et les impôts) sur base des études de faisabilité proposées, prenant en compte la participation de la Société pour les projets en partenariat. Cela signifie que le Comité Exécutif peut, discrétionnairement, acquérir des droits de propriété ou d'autres droits similaires pour des projets dont le coût total ne dépasse pas 40 MEUR, sans accord préalable du Comité d'Investissement ou du Conseil d'Administration. Tant le Comité d'Investissement que le Conseil d'Administration ratifieront la décision d'acquisition lors de leur première réunion suivant cette décision.
Le Conseil d'Administration délègue en outre au Comité d'Investissement le pouvoir de réaliser des investissements d'un montant de 140 MEUR maximum par projet, y compris le prix d'acquisition et les coûts totaux de développement (incluant p. ex. les frais de construction, les frais de financement, les honoraires et les impôts) sur base des études de faisabilité proposées, prenant en compte la participation de la Société pour les projets en partenariat. Cela signifie que le Comité d'Investissement peut, discrétionnairement, mandater le Comité Exécutif pour l'acquisition de droits de propriété ou d'autres droits similaires pour des projets dont le coût total ne dépasse pas 140 MEUR, sans accord préalable du Conseil d'Administration. Le Conseil d'Administration ratifiera la décision d'acquisition lors de sa première réunion suivant cette décision.
Tout processus d'investissement doit être basé sur une recherche approfondie, comprenant une étude de faisabilité.
Le Comité d'Investissement est composé de quatre membres au moins, dont le Président Exécutif et le Chief Executive Officer.
Alexander HODAC, Président, Marnix GALLE, Karin KOKS – van der SLUIJS, Sophie LAMBRIGHS12, et Piet VERCRUYSSE, Membres.
En 2018, le Comité d'Investissement s'est réuni dix fois, sur convocation de son Président.
Le Comité Exécutif de la Société se compose du Président Exécutif, du Chief Executive Officer et des Membres du Comité Exécutif. Il est principalement chargé des taches suivantes :
suivre les performances des départements de la Société conformément à leurs objectifs stratégiques, plans et budgets ;
élaborer et mettre en œuvre les politiques de la Société que le Président Exécutif et le Chief Executive Officer estiment relever des compétences du Comité Exécutif.
Composition (au 31 décembre 2018) :
Alexander HODAC, Président, Marnix GALLE, Karel BREDA13, Chief Financial Officer, et
Adel YAHIA, Chief Development Officer, Membres. Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité Exécutif.
Les « curriculum vitae » des Membres du Comité Exécutif en fonction (à l'exception de ceux de Marnix GALLE et d'Alexander HODAC, déjà repris ci-dessus) peuvent être résumés comme suit :
Karel BREDA, 43 ans, était, avant de rejoindre IMMOBEL le 1er août 2018, CEO du Moyen Orient, de l'Asie du Sud et Centrale et de la Turquie pour Engie Solar basé à Dubai et en Inde. Après avoir étudié les Sciences Economiques Appliquées à la KU Leuven et décroché un MBA à l'University of Chicago, Booth School of Business, il a entamé sa carrière professionnelle en 1999 en développant quelques start-up internet en Europe. En 2002, il rejoint GDF Suez (devenu Engie par la suite) pour y prendre différentes fonctions de direction dans les départements M&A et Project Finance en Europe, en Asie du Sud, dans le Moyen Orient et en Afrique. En 2011, il a été promu et est devenu le Chief Financial Officer pour la région d'Asie du Sud, du Moyen Orient et d'Afrique et en 2014 pour Engie E&P aux Pays-Bas.
Adel YAHIA, 40 ans, a rejoint IMMOBEL en décembre 2017 afin de diriger les départements Développement, Technique, Ventes et Lotissement. Il était actif chez AG Real Estate, depuis 2015, en qualité de Responsable du département Résidentiel ainsi qu'en qualité de co-Head of Development. Entre 2010 et 2015 il a travaillé chez Matexi comme Directeur de diverses business units. Il a commencé sa carrière en 2004 en qualité de développeur immobilier et a également travaillé en real estate investment banking. Il a obtenu son diplôme en droit à la KU Leuven, ainsi qu'un Master en General Management (PUB) à la Vlerick Management School. Il a aussi obtenu un Master en Real Estate (Postgraduaat Vastgoedkunde) à la KU Leuven en 2006 et a terminé, en 2014, la formation "Executive Program in Real Estate Management" à la Solvay Business School (ULB). Depuis 2010 il est également conférencier à la KU Leuven, et depuis 2015, à la Solvay Business School.
Le Président Exécutif et le Chief Executive Officer ont constitué un Comité qui les assiste dans la mise en oeuvre pratique des pouvoirs exécutifs (l'«Équipe de Gestion»). La constitution de ce Comité a été approuvée par le Conseil d'Administration. L'Equipe de Gestion rend compte de l'exercice de ses compétences au Président Exécutif et au Chief Executive Officer, et a pour rôle de mettre en place un système de contrôle interne et de gestion des risques efficients ainsi que d'assurer la gestion journalière des activités. Elle élabore et met en œuvre les politiques d'IMMOBEL que le Président Exécutif et le Chief Executive Officer estiment relever
de ses compétences.
Sous la responsabilité du Président Exécutif et du Chief Executive Officer, elle :
Composition (au 31 décembre 2018) : Alexander HODAC14, CEO IMMOBEL, Président, Marnix GALLE15, Président Exécutif, Karel BREDA16, Chief Financial Officer, Olivier BASTIN, CEO IMMOBEL Luxembourg, Sophie GRULOIS17, Head of Legal Services, Sandrine JACOBS18, Head of Marketing & Communication,
13 Depuis le 1er août 2018 en remplacement de M. Valéry AUTIN.
14 Représentant permanent de la société AHO Consulting sprl.
15 Représentant permanent de la société A³ Management sprl.
16 Représentant permanent de la société KB Financial Services sprl.
17 Représentant permanent de la société SG Management sprl.
18 Représentant permanent de la société Happybizz sprl.
Joëlle MICHA19, Head of Corporate Affairs, Julien MICHEL20, Directeur Général de IMMOBEL France Tertiaire, Rudi op 't ROODT21, Head of Technical Department, Jacek WACHOWICZ, CEO IMMOBEL Poland, Olivier XHONNEUX22, Head of Landbanking23, et Adel YAHIA24, Chief Development Officer.
Les « curriculum vitae » des Membres de l'Equipe de Gestion en fonction (à l'exception de ceux des Membres du Comité Exécutif, déjà repris ci-dessus) peuvent être résumés comme suit :
Olivier BASTIN, 48 ans, entama sa carrière dans le secteur bancaire (BACOB, 1994-1995) avant de s'orienter vers l'immobilier chez Intermarché où il contribua à l'expansion de l'enseigne en Wallonie (1995-1996). En 1997, il rejoint Jones Lang LaSalle où il prendra la tête du département Office agency pour la Belgique (1997-2005) avant de devenir Managing Director de l'implantation luxembourgeoise du groupe (2005-2011). En 2010, il cumulera cette fonction avec celle de Head of Capital Markets pour le Belux. Il a quitté JLL fin 2011 pour rejoindre ALLFIN Group en tant que CEO de l'entité luxembourgeoise. Il est titulaire d'un diplôme d'économie appliquée (ULG, 1988-1992) et d'un MBA (ULG & Université de Maastricht, 1993-1994).
Sophie GRULOIS, 43 ans, a rejoint IMMOBEL suite à la fusion avec ALLFIN Group en juin 2016 ; elle était legal counsel de cette dernière depuis 2013. Auparavant, elle a travaillé pendant 2 ans chez PwC - Financial Services & Real Estate (FSRE) et a acquis son expérience dans l'immobilier chez Goodman où elle a travaillé pendant plus de 7 ans en tant que juriste in-house. Elle a commencé sa carrière au barreau et a travaillé pour Freshfields pendant 2 ans. Elle a obtenu son diplôme en droit à la KUL et a obtenu un LL.M. en "International Business Law" à King's College London.
Sandrine JACOBS, 44 ans, a rejoint IMMOBEL suite à la fusion avec ALLFIN Group en juin 2016, où elle était déjà en charge de la gestion du département Marketing & Communications depuis janvier 2015. Elle intégra le secteur immobilier en 2007 en rejoignant le promoteur coté en bourse Atenor Group, qui débutait alors ses projets de grande ampleur et créa pour eux son département Marketing & Communications, son identité Corporate et celle de leurs projets. Après avoir obtenu son diplôme en Sciences Economiques, Politiques et Sociales à l'UCL (1997), elle débuta sa carrière dans le domaine de la publicité, en gérant pendant 10 ans de grands comptes au sein des agences Publicis et DDB.
Joëlle MICHA, 49 ans. Elle était en 2000 Secrétaire Générale de la sicafi Cibix. Puis, depuis 2007, Head of Corporate Affairs et Compliance Officer d'IMMOBEL. Auparavant elle était Avocate chez Loeff Claeys Verbeke (actuellement Allen & Overy), puis Fondée de Pouvoirs dans une banque privée (Banque Delen), ensuite elle a travaillé à la CBFA (actuellement FSMA) au sein du département Surveillance des marchés. Elle est titulaire d'une Licence en Droit (UCL), d'une Licence en Droit Fiscal (HEC-Liège), a obtenu le certificat «Certified European Financial Analyst» (ABAF) et est Membre de l'IPI (Titulaire, Courtier et Syndic). Elle est également Administrateur de sociétés.
Julien MICHEL, 36 ans, a rejoint IMMOBEL en sa qualité de Directeur Général de IMMOBEL France Tertiaire. Il a débuté comme responsable de projets chez Bouygues Construction dans le Grand Est en 2007 avant de poursuivre cette première expérience en tant que chef de projets chez Linkcity, la filiale francilienne de développement immobilier où il a pu travailler sur des projets tertiaires de grande ampleur. Il a ensuite rejoint Demathieu Bard Immobilier, promoteur et développeur immobilier. Depuis 2015, il est directeur de projets développement chez Axa Investment Managers où il a pu accompagner différents investisseurs dans le développement de nombreux projets emblématiques et variés. Cette dernière expérience chez AXA IM lui a permis de parfaire sa connaissance du cycle immobilier et d'avoir une vision 360° des enjeux de projets de grande ampleur.
Rudi op 't ROODT, 55 ans, a rejoint l'équipe d'ALLFIN en 2013, en tant que Head of Technical Department. Depuis la fusion avec ALLFIN Group il est le responsable de la gestion technique et du bon développement de tous les projets chez IMMOBEL, en Belgique et à l'étranger. Il a démarré sa carrière chez Van Roey (Entreprise Générale), où, en tant que Project Manager, il était responsable de la réalisation de grands projets de construction (immeubles industriels, hôpitaux, bureaux, hôtels,…). En 1996, il devient Administrateur de la société Vernibouw/Eribel, active dans le domaine de finitions d'immeubles. En 2006, après plus de 19 ans dans le domaine de la construction, il intègre le secteur immobilier : d'abord chez CIP et CIP Luxembourg (Project Director), et plus tard Project T&T (Operational Director). Il est Ingénieur Civil de formation (KUL 1987).
44 45DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE IMMOBEL dispose d'un Code de Bonne Conduite qui décrit les principes d'éthique et d'intégrité qui s'appliquent à chaque Administrateur mais également aux Membres du Comité Exécutif ainsi qu'à l'ensemble des collaborateurs et des intervenants externes. Ce Code aborde notamment les aspects de conflit d'intérêts, de secret professionnel, de corruption et d'abus de biens sociaux ainsi que de cadeaux d'affaires.
Jacek WACHOWICZ, 52 ans, a rejoint IMMOBEL en septembre 2017 en qualité de CEO de l'entité polonaise. Après avoir étudié à l'Université de Varsovie, il a commencé sa carrière chez Raiffeisen Bank à Varsovie. Ensuite, il rejoint Cargill à Cobham (Royaume-Uni). En 2007, après avoir travaillé chez Heitman à Londres et Varsovie, il a rejoint TriGranit Development en tant que Managing Director pour la Pologne. Ensuite il est temporairement entré en partenariat avec ALLFIN Lux, en vue de l'acquisition et du développement d'actifs immobiliers en Pologne. Précédemment il a également été Conseiller pour Warimpex (2009-2010), ainsi que
Chief Investment Officer et membre du Conseil d'Administration de GTC (2010-2017), deux sociétés de développement immobilier cotées en bourse à Varsovie. De février 2016 à fin août 2017, il était également Administrateur d'IMMOBEL.
Olivier XHONNEUX, 47 ans, a rejoint IMMOBEL en 2012 pour assurer le développement des activités du Département « Lotissement » en tant qu'Operations and Project Manager. Dans ce cadre il a contribué à développer une nouvelle stratégie et des outils marketings ciblés pour le Département « Lotissement ». Passionné d'immobilier et d'aménagement du territoire, il a commencé sa carrière en gérant et développant des actifs immobiliers comme juriste d'entreprise chez Redevco (1996-2002) avant de se consacrer au développement de projets de centres commerciaux chez Foruminvest (2002-2010) puis chez City Mall (2010-2012). Il est Membre de l'IPI, titulaire d'une licence en droit (UCL), d'un certificat en droit international et européen (Leiden -NL) et a suivi l'Executive Programme en immobilier de la Solvay Business School.
Le cadre législatif belge pour la gestion de contrôle interne et la gestion des risques est repris dans la Loi du 17 décembre 2008 (en application de la Directive européenne 2006/43 concernant le contrôle financier des entreprises), le Code belge 2009 de Gouvernance d'Entreprise et la Loi du 6 avril 2010 (Loi GE).
Par ailleurs, l'IFRS 7 définit des exigences complémentaires en matière de gestion des risques liés aux instruments financiers. Néanmoins, le cadre législatif et normatif belge actuel ne précise ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés visées doivent se conformer, ni les modalités de mise en place (soit le niveau de détail requis).
IMMOBEL utilise un système de gestion des risques et de contrôle interne, défini en interne, qui se base sur le modèle de contrôle interne «COSO25».
La méthodologie COSO s'organise autour de cinq éléments :
L'élément « environnement de contrôle interne » s'articule autour des composants suivants :
IMMOBEL est le plus grand développeur immobilier belge coté en bourse. Depuis sa fondation en 1863, le Groupe développe et commercialise des projets urbains novateurs, à l'écoute des besoins des villes et de leurs habitants. Grâce à sa stratégie intelligente et ses 200 talents, IMMOBEL a su diversifier son expertise dans les secteurs résidentiels, de bureaux, de commerces, urbains mixtes ainsi que dans ceux du lotissement et de l'hospitalité, atteignant une capitalisation boursière de plus de 500 MEUR, ce qui lui permet de s'imposer comme un des leaders sur le marché. IMMOBEL poursuit son expansion pan-européenne avec un portefeuille de plus de 820.000 m² en développement dans 6 pays (Belgique, Grand-Duché de Luxembourg, Pologne, France, Espagne, Allemagne) et exerce sa responsabilité sociétale en rétribuant une partie de ses bénéfices au soutien de projets caritatifs dans les domaines de la Santé, de la Culture et de l'Inclusion sociale. Le Groupe met en œuvre une vision durable du développement urbain et travaille à devenir une société soucieuse de son impact en CO2.
IMMOBEL dispose d'un Conseil d'Administration, d'un Comité d'Investissement, d'un Comité d'Audit & Financier, d'un Comité de Rémunération, d'un Comité de Nomination et d'un Comité Exécutif.
La responsabilité de la définition de la stratégie d'IMMOBEL et du contrôle de la conduite des affaires incombe avant tout au Conseil d'Administration. Les principales prérogatives des Comités ont été abordées plus haut sous la rubrique « Organes de décision ».
IMMOBEL adopte une attitude prudente. La Société, par le biais de ses trois domaines d'activité, gère un portefeuille de projets diversifiés et créateurs de valeur à long terme.
19 Représentant permanent de la société JOMI sprl.
20 Depuis le 29 octobre 2018.
21 Représentant permanent de la société 2Build Consultancy sprl.
22 Représentant permanent de la société Avimore sprl.
23 Jusqu'au 28 février 2019 inclus.
24 Représentant permanent de la société Adel Yahia Consult sprl.
25 Abréviation de "Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission".
IMMOBEL dispose également d'un Code de Dealing et de Communication qui a principalement pour objectif de, entre autres, veiller à ce que les Personnes Exerçant des Responsabilités Dirigeantes n'utilisent pas de manière abusive, ou ne se fassent pas soupçonner, d'utiliser de manière abusive certaines informations susceptibles d'influencer les cours (« Informations Privilégiées », telles que définies dans le Code de Dealing et de Communication). Certaines obligations s'imposent également aux personnes qui leur sont étroitement liées (comme certains de leurs parents ou des entités qu'ils contrôlent).
Une fonction de Compliance Officer existe.
IMMOBEL réalise régulièrement un exercice d'identification et d'évaluation de ses risques. Ils ont été cartographiés. Ceux d'entre eux pour lesquels le niveau de contrôle a été jugé insuffisant ont fait l'objet d'un plan d'action formalisé. La mise en place du plan d'action est suivie par le Comité d'Audit & Financier.
Les principaux risques auxquels IMMOBEL est exposée sont détaillés à la section I.B du Rapport de Gestion.
Les activités de contrôle correspondent aux règles et procédures mises en œuvre pour traiter les principaux risques identifiés. Voici les principales règles et procédures définies au sein d'IMMOBEL :
IMMOBEL utilise comme système d'information de gestion financière un logiciel adapté. La maintenance et le développement de ce logicielest sous-traités à un partenaire.
La pérennité des données informatiques est également sous-traitée à un partenaire qui est tenu contractuellement de suivre une procédure stricte concernant la mise en place d'un système de maintenance d'information fiable et sécurisé.
Le département financier d'IMMOBEL est en charge du processus de clôture et de l'établissement du Rapport Annuel, des Etats Financiers Consolidés établis selon les normes IFRS et des Comptes Annuels.
La communication aux membres du personnel et aux différents collaborateurs d'IMMOBEL est adaptée à la taille de l'entreprise. Elle repose principalement sur des réunions de travail, des communications verbales faites par la direction à l'ensemble du personnel ou encore sur l'envoi par courrier électronique d'une communication interne signée, le plus souvent, par le Président Exécutif/ Chief Executive Officer.
Pour assurer une communication rapide et un traitement égal des Actionnaires, IMMOBEL publie l'Ordre du Jour et les Procès-Verbaux des Assemblées Générales, les Résultats financiers semestriels et annuels, les Communiqués de Presse, les Statuts, la Charte de Gouvernance d'Entreprise et le Rapport Annuel, sur son site Internet. Certaines informations sont également publiées dans la presse.
Le Comité d'Audit & Financier est responsable de la surveillance du contrôle interne. Pour l'année 2018 et les précédentes, le Comité d'Audit & Financier n'a pas estimé nécessaire la création de la position d'auditeur interne afin de l'assister dans sa mission, vu la taille et les activités de la Société et du Groupe.
Vu l'augmentation de la taille et des activités de la Société et du Groupe, le Comité d'Audit & Financier compte évaluer au courant de 2019 la nécessité de créer (ou pas) une fonction d'audit interne pour l'assister dans cette mission.
Pour évaluer de manière régulière l'environnement de contrôle, le Comité d'Audit & Financier confie au Commissaire certaines missions ponctuelles d'examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à identifier les faiblesses éventuelles en comparaison avec les meilleures pratiques. Le Comité d'Audit & Financier s'assure de la mise en œuvre des recommandations le cas échéant.
Au courant de l'exercice financier 2018, il n'y a pas eu de telles transactions entre IMMOBEL (sociétés liées incluses) et ses Administrateurs, les Membres de son Comité Exécutif ou ses Collaborateurs.
En vertu des nouvelles dispositions de ladite Loi, IMMOBEL précise que la politique de diversité appliquée dans tous les organes de l'entreprise va au-delà du genre. L'Age et les compétences y sont également pris en compte.
Politique de diversité appliquée aux Membres du Conseil d'Administration
La Charte de Gouvernance d'Entreprise d'IMMOBEL précise que la composition de son Conseil d'Administration garantit une prise de décision dans l'intérêt social. A cette fin, le Conseil d'Administration est attentif à la mixité des genres et à la diversité en général, ainsi qu'à la complémentarité de compétences, d'expériences et de connaissances. Les dispositions de l'article 518bis du Code des Sociétés relative à la diversité des genres, sont à cet égard respectées.
Actuellement le Conseil d'Administration est composé de huit Membres. Suite à son adhésion aux principes de Gouvernance d'Entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise 2009, et plus particulièrement la disposition 2.1 dudit Code, il estime que ce nombre est suffisamment restreint pour permettre la prise efficace de décisions, et suffisamment étoffé pour que ses Membres y apportent l'expérience et la connaissance de différents domaines et que les changements dans sa composition soient gérés sans perturbation. En effet, le Conseil d'Administration partage l'avis de la Commission Européenne que la diversité nourrit le débat, favorise la vigilance et relève les enjeux en son sein.
Suite à la politique de diversité en vigueur chez IMMOBEL au cours de l'exercice sous revue, la ventilation de la composition du Conseil
d'Administration est la suivante (au 31 décembre 2018) : - Experience & (Educational) Background mix : o Real Estate & Finance : 6 o Other (HR, Legal): 2 - Gender mix : o 4 H/4 F - Generation mix : o < 50 : 2 o > 50 : 6 - Executive v. Non-Executive : o Executive : 2 o Non-Executive : 6 - National v. Non-National : o National : 7 o Non-national : 1 - Linguistic mix : o NL : 6 o FR : 2.
IMMOBEL place au cœur de sa politique de ressources humaines sa volonté de dialogue, de progrès continu et de partage des meilleures pratiques. Ces ambitions se manifestent à travers les opérations de recrutement, de développement des talents ou encore de fidélisation des collaborateurs talentueux aux connaissances et expériences complémentaires. Les collaborateurs d'IMMOBEL sont les ambassadeurs de ses valeurs fondamentales. La philosophie de gestion repose sur le travail d'équipe et la confiance réciproque. La diversité des équipes, la mixité, le mélange des talents sont source de richesse et d'innovation.
IMMOBEL considère le développement de l'employabilité de ses collaborateurs comme une priorité. Elle veille à entretenir la motivation et l'engagement de ses collaborateurs, et s'assure que ceux-ci aient en permanence le niveau de compétence nécessaire à la réussite de leurs missions.
En d'autres termes, l'ambition RH d'IMMOBEL est le reflet de ses engagements : valoriser et développer le capital humain du Groupe, riche de ses diversités, en menant une politique ouverte et innovante de ressources humaines et ainsi créer des opportunités "Creating opportunities." pour chacun et construire le futur "Building the future.", tant pour IMMOBEL que pour ses collaborateurs et ses clients. Cette ambition se concrétise dans la culture managériale du Groupe, l'association des collaborateurs aux résultats et aux objectifs stratégiques, et le développement d'un dialogue social de qualité.
Afin de faire de la diversité des équipes une réalité effective, IMMOBEL veille au respect du principe de l'égalité des chances dans l'accès à l'emploi, avec une attention particulière à :
Le statut des collaborateurs (employé/ indépendant), la politique de sélection et de promotion et les systèmes d'évaluation n'opèrent aucune distinction sur la base du sexe, des convictions, de l'origine ou de l'orientation sexuelle. Le Groupe interdit par ailleurs toute forme de discrimination lors du recrutement et de la promotion.
Suite à la politique de diversité mise en œuvre par IMMOBEL au cours de l'exercice sous revue, la ventilation des équipes opérationnelles d'IMMOBEL dans les quatre pays, est la suivante (au 31 décembre 2018) :
Hommes : 59, répartis comme suit
Femmes : 46, répartis comme suit :
Collaborateurs : 43
50 : 17
FR : 50
Autres : 16.
48 49DÉCLARATION DE GOUVERNANCE D'ENTREPRISE Durant l'exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer d'IMMOBEL ont été assurées par Madame Joëlle MICHA. L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
Dans le cadre des politiques de diversité, IMMOBEL promeut la variété à tous les niveaux (équipe opérationnelle, Membres de l'Equipe de Gestion, Membres du Comité Exécutif & Administrateurs).
Le Code de Dealing et de Communication vise à assurer que les Administrateurs, dirigeants et autres membres du personnel d'IMMOBEL et de ses entités liées n'utilisent pas de manière abusive les informations qu'ils peuvent avoir concernant IMMOBEL et qui ne sont pas mises à la disposition des autres investisseurs.
Ces règles ont été complétées par une communication interne reprenant les principales obligations légales en la matière, en tenant compte notamment du nouveau Règlement relatif aux abus de marché tel qu'il est entré en vigueur le 3 juillet 2016, en vue de sensibiliser les intéressés à leurs obligations.
Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect desdites règles afin de réduire le risque d'abus de marché par opération d'initié. Ainsi, il établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations privilégiées ou susceptibles d'en disposer et qui savent ou ne peuvent raisonnablement ignorer le caractère privilégié de cette information. Ces règles prévoient notamment :
compte propre ou pour le compte d'un tiers, que ce soit directement ou indirectement, se rapportant aux actions ou à des titres de créance d'IMMOBEL ou à des instruments dérivés ou à d'autres Instruments Financiers qui leur sont liés durant les Périodes
négociation, sous leur propre responsabilité, pour leur compte propre, se rapportant aux actions ou à des titres de créance d'IMMOBEL ou à des instruments dérivés ou à d'autres Instruments Financiers qui leur sont liés, en dehors des Périodes d'Arrêt
au Compliance Officer et à la FSMA toute transaction qu'elles ont effectuée pour leur compte propre sur des actions ou des titres de créance de ces émetteurs ou sur des instruments dérivés ou d'autres instruments financiers qui leur sont liés. Cette notification doit être opérée dans un délai de trois jours ouvrables à compter de la date de la transaction. Cette obligation de notification ne s'applique pas aussi longtemps que le montant total des transactions effectuées au cours de la même année civile ne dépasse pas le seuil de 5.000 EUR. Ces personnes tenues de notification peuvent, mais ne doivent pas, autoriser IMMOBEL à faire ces notifications à la FSMA en leur nom. Dans ce cas, elles doivent toujours notifier à IMMOBEL ces transactions pertinentes,
personnes qui organisent ou exécutent des transactions à titre professionnel en leur nom ou tout autre personne qui organise ou exécute des transactions en leur nom ne négocient pas pendant les Périodes d'Arrêt ni les Périodes d'Interdiction, y compris lorsque les gestionnaires de placement sont des intermédiaires financiers agréés agissant en vertu d'un mandat de gestion de
26 Ce terme comprend aussi bien les salariés que les personnes liées par un contrat de prestation de services.
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2018
Le Conseil d'Administration d'IMMOBEL déclare qu'il n'existe, à l'exception de ceux dont il est fait mention à la Note 27 des Etats Financiers Consolidés « Principaux Actifs et Passifs éventuels » aucune intervention gouvernementale, aucun procès ou aucune procédure d'arbitrage qui pourraient avoir une influence importante, ou l'auraient eue dans un passé récent, sur la position financière ou la rentabilité de la Société et qu'il n'y a pas, à sa connaissance, de situations ou faits qui pourraient causer ces interventions gouvernementales, procès ou arbitrage.
Sur la base des déclarations de transparence reçues par IMMOBEL, les actionnaires les plus importants de la Société sont les suivants (depuis le 29 mars 2019) :
| Actionnaires | Droits de vote | % du total des actions27 |
|---|---|---|
| A³ CAPITAL sa (et une société liée)28 ayant son siège social à 1000 Bruxelles, Quai des Péniches 52 |
5.875.369 | 58,77 % |
| IMMOBEL sa/nv (actions propres) ayant son siège social à 1000 Bruxelles, rue de la Régence 58 |
1.214.75029 | 12,15 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT nv30 ayant son siège social à 2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
412.196 | 4,12 % |
Il n'existe pas de droits de vote particuliers, ni, dans la mesure connue de la Société, de convention d'actionnaires. Sur décision du Conseil d'Administration les droits au dividende des actions propres détenues par IMMOBEL ont été suspendus. En vertu du Code des Sociétés ces actions n'ont pas de droit de vote.
En Assemblée Générale du 17 novembre 2016, les Actionnaires ont autorisé le Conseil d'Administration à augmenter le capital social dans le cadre du capital autorisé en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 97.000.000 EUR aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration et ce, pendant un terme de 5 années à compter de la publication de la présente autorisation aux annexes du Moniteur belge.
La Société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Le Conseil d'Administration est autorisé à aliéner en bourse ou hors bourse les actions de la Société acquises par cette dernière, aux conditions qu'il détermine, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, conformément à la loi.
Par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir et à aliéner des actions de la Société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la Société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est consentie pour une période de trois (3) ans à dater de la publication de cette autorisation aux annexes du Moniteur Belge. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition ou l'aliénation d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du Code des sociétés.
En outre, par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir ou à aliéner des actions de la Société à concurrence de maximum vingt pourcent (20%) des actions émises, à un prix unitaire qui ne pourra être inférieur à dix (10) euros ni supérieur de plus de vingt pour cent (20%) au cours de clôture le plus élevé des vingt derniers jours de cotation de l'action de la Société sur Euronext Bruxelles précédant l'acquisition ou l'aliénation. Cette autorisation est consentie pour une période de cinq (5) ans à dater de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition ou l'aliénation d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du Code des sociétés.
Sur un total de 9.997.356 titres émis. Sociétés contrôlées par M. Marnix GALLE. Soit 1.185.603 actions nominatives et 29.147 actions dématérialisées. Organisme de placement collectif.
Les règles applicables à la nomination et au remplacement des Administrateurs ainsi qu'à la modification des Statuts de la Société sont celles prévues par le C. Soc. ainsi que par la Charte de Gouvernance d'Entreprise d'IMMOBEL. Les clauses de changement de contrôle figurant dans des conventions de crédit conclues avec des institutions financières ont été approuvées par l'Assemblée Générale Ordinaire du 24 mai 2018, conformément à l'article 556 du C. Soc.
Le Commissaire est Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représenté par M. Kurt Dehoorne, qui a établi son siège social à 1930 Zaventem, Gateway building, Luchthaven Nationaal 1J. Les honoraires fixes du Commissaire Deloitte Reviseurs d'Entreprise facturés à IMMOBEL SA pour I'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés se sont élevés à 127 KEUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales se sont élevés à 116 KEUR (hors TVA). Le total des émoluments facturés par le Commissaire et son réseau en 2018 dans le cadre du mandat au niveau du Groupe s'est élevé à 307 KEUR (hors TVA).
BNP Paribas Fortis Banque est l'Agent Payeur Centralisateur d'IMMOBEL pour une durée indéterminée. La rémunération s'élève à 0,20 % (hors TVA) du montant net du coupon et des revenus de titres présentés en compte-titres.
AHO Consulting sprl représentée par Alexander Hodac Administrateur Délégué
A³ Management sprl représentée par Marnix Galle Président du Conseil
En 2018, la Société a poursuivi la politique de rémunération pour les Administrateurs telle que décrite à l'Annexe 2 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise, disponible sur le site Internet de la Société (www.immobelgroup.com).
Le niveau et la structure de la rémunération des Administrateurs non exécutifs sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché. Cette rémunération comprend une rémunération de base fixe ainsi qu'une rémunération variable pour la participation aux réunions du Conseil d'Administration ainsi qu'à celles d'un ou de plusieurs Comités constitués par le Conseil d'Administration ou pour chaque mandat de président de Comité.
Les Administrateurs non exécutifs ne bénéficient ni d'un bonus annuel, ni d'options sur actions, ni encore d'une participation à des plans de retraite. Ils n'ont droit à aucune indemnité lorsque leur mandat prend fin. Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération des Administrateurs en 2018.
En 2018, la Société a poursuivi la politique de rémunération pour les Membres du Comité Exécutif telle que décrite à l'Annexe 2 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise, disponible sur le site Internet de la Société (www.immobelgroup.com). Le Conseil d'Administration approuve, sur recommandation du Comité de Nomination, les propositions de nomination des Membres du Comité Exécutif et décide de leur rémunération, sur recommandation du Comité de Rémunération.
Le niveau et la structure de la rémunération des Membres du Comité Exécutif d'IMMOBEL sont revus annuellement, et sont tels qu'ils permettent le recrutement, la fidélisation et la motivation de professionnels qualifiés et compétents compte tenu de la nature et de l'étendue de leurs responsabilités individuelles.
Une procédure existe pour l'évaluation de leurs performances. La décision finale quant à la rémunération variable à octroyer aux Membres du Comité Exécutif appartient au Conseil d'Administration (après l'évaluation des performances au vu des objectifs/critères de performance prédéfinis). A l'initiative du Comité de Rémunération, le Conseil d'Administration analyse la compétitivité de la structure de rémunération d'IMMOBEL.
La rémunération des Membres du Comité Exécutif vise à :
encourager la réalisation d'objectifs de performance ambitieux afin de faire coïncider les intérêts des dirigeants et des Actionnaires à court, moyen et long terme ;
stimuler, reconnaître et récompenser tant les contributions individuelles significatives que les bonnes performances collectives. Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération des Membres du Comité Exécutif en 2018.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise d'IMMOBEL prévoit que le Conseil d'Administration désigne un Président parmi ses Membres. Le Président est nommé sur base de ses connaissances, de ses compétences, de son expérience et de ses aptitudes de médiation.
La rémunération du Président du Conseil s'élève à 50.000 EUR (hors TVA) par an, pour ses fonctions non exécutives, lesquelles comprennent notamment :
Au-delà de son rôle de gestion en tant que Président du Conseil, il lui incombe, en sa qualité de Président Exécutif, notamment de prendre la direction et de superviser (i) la préparation d'une stratégie de Développement Immobilier adoptée dans le cadre des lignes directrices établies par le Conseil d'Administration et, (ii) conjointement avec le Chief Executive Officer, les départements « Développement », « Technique » et « Marketing & Communication ».
Sur proposition d'un expert indépendant externe, le Conseil d'Administration a décidé d'attribuer les rémunérations suivantes au Président du Conseil d'Administration, pour l'exercice de ses fonctions exécutives au sein de la Société :
Plus particulièrement, les critères appliqués pour fixer la rémunération individuelle du Président Exécutif comprennent, d'une part, la rentabilité sur fonds propres ("Return on Equity") comme critère quantitatif (à concurrence de 80 % de la rémunération variable totale à 100%), tel que défini et arrêté par le Conseil d'Administration.
D'autre part, les critères qualitatifs (à concurrence de 20 % de la rémunération variable totale à 100 %) comprennent (à pondération identique pour chacun d'eux – 10 %) :
Le Comité de Rémunération examine si les critères de prestations prédéfinis ont été atteints. En finale, il incombera à l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires de se prononcer sur le Rapport de Rémunération, et de l'approuver ou non.
Sur proposition d'un expert indépendant externe, la rémunération du Chief Executive Officer comprend :
Plus particulièrement, les critères appliqués pour fixer la rémunération individuelle du Chief Executive Officer comprennent, d'une part, la rentabilité sur fonds propres ("Return on Equity") comme critère quantitatif (à concurrence de 80 % de la rémunération variable totale à 100 %), tel que défini et arrêté par le Conseil d'Administration.
D'autre part, les critères qualitatifs (à concurrence de 20 % de la rémunération variable totale à 100 %) comprennent (à pondération identique pour chacun d'eux – 10 %) :
Le Comité de Rémunération examine si les critères de prestations prédéfinis ont été atteints. En finale, il incombera à l'Assemblée Générale Ordinaire des Actionnaires de se prononcer sur le Rapport de Rémunération, et de l'approuver ou non.
Vous trouverez ci-après le tableau récapitulatif contenant les rémunérations en vigueur :
| Fréquence estimée des réunions | Rémunération & jetons de présence | |
|---|---|---|
| Conseil d'Administration | 4 | Président = 50.000 EUR (forfait annuel) Administrateur : ▪ 14.000 EUR (forfait annuel) ▪ 2.100 EUR/ réunion physique ▪ 1.050 EUR/ réunion téléphonique |
| Comité d'Audit & Financier | 4 | Président : ▪ 3.100 EUR/ réunion physique ▪ 1.050 EUR/ réunion téléphonique Membres : ▪ 2.100 EUR/réunion physique ▪ 1.050 EUR/ réunion téléphonique |
| Comité d'Investissement | 4 (+ 6 – en fonction des nécessités par téléphone) |
Président = CEO - Néant Membres : ▪ 2.100 EUR/ réunion physique ▪ 1.050 EUR/ réunion téléphonique |
| Comité de Nomination | 2 | Président = Néant Membres : ▪ 1.050 EUR/ réunion physique ▪ 525 EUR/ réunion téléphonique |
| Comité de Rémunération | 3 | Président : ▪ 1.200 EUR/ réunion physique ▪ 525 EUR/ réunion téléphonique Membres : ▪ 1.050 EUR/réunion physique ▪ 525 EUR/ réunion téléphonique |
La Société rembourse aux Administrateurs leurs frais de voyage et de séjour à l'international pour les séances et l'exercice de leur fonction au sein du Conseil d'Administration et de ses Comités. La Société veille par ailleurs à prendre des polices d'assurance habituelles pour couvrir les responsabilités des Membres du Conseil d'Administration dans le cadre de l'exercice de leur mandat.
La rémunération des Membres du Comité Exécutif et les critères quantitatifs et qualitatifs de leur rémunération variable sont fixés par le Conseil d'Administration, sur recommandation du Comité de Rémunération et sur proposition du Président Exécutif et du Chief Executive Officer.
Le montant individuel des rémunérations octroyées, directement ou indirectement, aux Administrateurs non exécutifs et au Président du Conseil dans ses fonctions non exécutives, pour l'exercice 2018, est repris dans le tableau ci-dessous. Tous les montants présentés sont, le cas échéant, des montants bruts, avant déduction du précompte professionnel.
A l'exception de celle du Chief Development Officer, la rémunération des Membres du Comité Exécutif (y compris celle du Président Exécutif ainsi que du Chief Executive Officer, telle que détaillée ci-dessus), est répartie en une partie fixe, une partie variable STI (« Short Term Incentive ») et une partie variable LTI (« Long Term Incentive »).
La partie variable STI comprend :
En ce qui concerne la partie variable LTI, les principales dispositions de l'IMMOBEL Performance Share Plan, sont reprises ci-après:
"Under this plan, you will receive a conditional grant of shares ("Performance Shares") that vest at the end of the Performance Period, subject to and upon realization of the Performance Conditions.
| Présences | Rémunération | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| CA | CAF | CR | CN | CI | de base (hors TVA) | |
| A³ MANAGEMENT bvba1 | 4 | 4 | 3 | 3 | 10 | 50.000 |
| ADL Comm.V2 | 4 | 3 | 2 | 27.050 | ||
| ARFIN sprl3 | 5 | 4 | 1 | 1 | 1 | 39.000 |
| ZOU2 sprl4 | 4 | 7 | 29.227 | |||
| Piet VERCRUYSSE | 5 | 4 | 4 | 10 | 49.175 | |
| A.V.O.-MANAGEMENT bvba5 | 5 | 4 | 3 | 30.800 | ||
| Karin KOKS-van der SLUIJS | 5 | 4 | 10 | 45.500 | ||
| REMUNERATION BRUTE TOTALE | 270.752 |
56 57RAPPORT DE RÉMUNÉRATION IMMOBEL a introduit un plan d'intéressement à long terme au bénéfice du Président Exécutif, du Chief Executive Officer et d'autres Membres du Comité Exécutif (comme détaillé ci-dessous).
The Performance Shares granted will become unconditional / will vest following a Performance Period / vesting period of three full calendar years, conditional to the achievement of two Performance Conditions which are equally weighted:
The precise vesting level of the Performance Shares will depend upon the actual achievement level of the Performance Conditions:
Performance Period
The achievement of the Performance Conditions will be determined over a three-full calendar year Performance Period, i.e. January 1st, 2017 – December 31st, 2019.
Upon vesting, you will not receive the value of the dividends relating to the previous three years with respect to the Performance Shares vested.
The Performance Shares granted under the Plan will vest at the end of the Performance Period, subject to and upon realization of the Performance Conditions. Performance Shares that do not become vested are forfeited and lapse. In addition, good leaver / bad leaver provisions apply in case of termination of the management services agreement entered into between the Member of the Executive Committee and IMMOBEL during the Performance Period."
Certains Membres du Comité Exécutif bénéficient d'une pondération, par rapport à la rémunération variable totale de 80 % pour les aspects quantitatifs, et de 20 % pour les aspects qualitatifs ; d'autres bénéficient d'une pondération de 50 % - 50 %. Sur base de la performance globale de la Société durant l'année 2018 et sur base de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité Exécutif entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018, la partie variable globale (qualitative et quantitative) des rémunérations versées au titre de l'exercice 2018 représente 20,91 % de la rémunération de base pour les Membres du Comité Exécutif (à l'exclusion de celles du Président Exécutif et du Chief Executive Officer, détaillée ci-dessus).
La rémunération variable du Président Exécutif, du Chief Executive Officer et d'autres Membres du Comité Exécutif s'élève à plus de 25 % de leurs rémunérations annuelles respectives. Suite à l'Assemblée Générale Extraordinaire du 17 novembre 2016, il a été expressément prévu à l'article 16 des statuts que la Société peut déroger aux dispositions de l'article 520ter alinéa 1 et 2 et de l'article 525 dernier alinéa du Code des Sociétés, pour toute personne entrant dans le champ d'application de ces dispositions. Ainsi leurs rémunérations variables ne sont pas étalées dans le temps.
1 Représentée par son représentant permanent M. Marnix GALLE.
4 Représentée par son représentant permanent Mme Sophie LAMBRIGHS jusqu'au 21 novembre 2018.
5 Représentée par son représentant permanent Mme Annick van OVERSTRAETEN.
IMMOBEL RAPPORT ANNUEL 2018
| (01.01.2018-31.12.2018) | Président Exécutif | CEO | Comité Exécutif6 |
|---|---|---|---|
| Rémunération de base | 325.000 | 325.000 | 1.279.4027 |
| Rémunération variable STI8 | 254.638 | 254.638 | 267.5009 |
| Rémunération variable LTI10 | 1.477 actions | 1.477 actions | 1.052 actions11 |
| Engagement individuel de pension |
Néant | Néant | Néant |
| Autres | 25.00012 | Néant | 1.24613 |
Le Conseil d'Administration a décidé que les rémunérations variables (« Short Term Incentive ») seront payées aux Membres du Comité Exécutif après le Conseil d'Administration de mars 2019 qui établit les Comptes Annuels au 31 décembre 2018, sous réserve d'une approbation finale par l'Assemblée Générale de mai 2019.
Il est rappelé que les Actionnaires ont, en date des 17 novembre 2016 et 24 mai 2017, décidé d'approuver un plan d'actions de performance « Performance Share Plan 2017-2019 ». Ce plan offre annuellement, sous certaines conditions, des actions de performance au Président Exécutif, au Chief Executive Officer et à d'autres Membres du Comité Exécutif. Ces « Actions de Performance », offertes gratuitement aux bénéficiaires, seront acquises définitivement après une période de trois années civiles complètes, à condition d'atteindre les objectifs de performance prédéfinis, basés sur le rendement moyen sur fonds propres sur trois ans, ainsi que le revenu net moyen par action (à l'exclusion des Actions de Trésorerie) sur trois ans. Ces Actions de Performance sont des actions ordinaires, et incluent les mêmes droits que les actions existantes. Les objectifs sont fixés chaque année par le Conseil d'Administration, conformément à la stratégie de la Société.
Le degré exact auxquels les Actions de Performance seront définitivement acquises, dépendra du niveau de performance des objectifs réellement atteint :
Au moment de l'acquisition définitive, les bénéficiaires ne percevront pas la valeur des dividendes des trois dernières années auxquelles les Actions de Performance acquises se rapportent.
En vertu dudit plan, il y a une attribution d'Actions de Performance au cours de chacune des années 2017 à 2019 et le nombre total d'Actions de Performance s'élève, pour le Président Exécutif et le Chief Executive Officer, en 'target' à 25 % par année de la rémunération de base, et à 10 % ou 15 % pour certains autres Membres du Comité Exécutif.
En 2018, 4.406 actions14 ont été accordées sous condition de la réalisation des objectifs de performance à 100 %, ventilés comme suit :
Les Actions de Performance attribuées dans le cadre du Plan sont acquises à la fin de la Période de Performance, sous réserve de la réalisation des Conditions de Performance. En conséquence, en 2018, aucune option n'a encore été exercée.
En 2019, un total 3.746 actions seront accordées sous condition de la réalisation des objectifs de performance à 100 %, réparties comme suit (sur base de la valeur de l'action IMMOBEL au 2 janvier 2019) :
La Charte de Gouvernance d'Entreprise prévoit que le Conseil d'Administration examine et évalue régulièrement ses propres performances et celle de ses Comités, ainsi que l'efficience de la structure de gouvernance d'IMMOBEL, y compris le nombre, le rôle et les responsabilités des différents Comités constitués par le Conseil d'Administration, sous la conduite de son Président.
L'interaction entre les Administrateurs non-exécutifs et le Management Exécutif a été évaluée durant l'année 2018.
Une évaluation périodique de la contribution de chaque Administrateur aura lieu en vue d'adapter la composition du Conseil d'Administration pour tenir compte des changements de circonstances. La performance des Administrateurs individuels est évaluée dans le cadre de la procédure de réélection.
Chaque année, sur proposition du Comité de Rémunération, le Conseil d'Administration arrête les objectifs du Président Exécutif et du Chief Executive Officer pour l'exercice à venir, et évalue leurs performances pour la période précédente, conformément à la procédure existante. Cette évaluation des performances sert aussi à fixer la partie variable de leur rémunération annuelle.
Les Actionnaires ont en date des 17 novembre 2016 et 24 mai 2017 accepté un plan d'actions de performance (« Performance Share Plan 2017-2019 »), au bénéfice du Président Exécutif, du Chief Executive Officer et d'autres Membres du Comité Exécutif, pour les exercices 2017, 2018 et 2019 (voir le détail des conditions et des Actions concernées ci-dessus).
Comme indiqué précédemment, les Actions de Performance sont du type "actions ordinaires", et donnent les mêmes droits aux bénéficiaires que ceux liés aux actions existantes, sans droit aux dividendes pour le passé.
Pour autant que de besoin, il est rappelé que la politique de rémunération a été revue durant les années 2016 et 2017 pour les années à venir (cfr. supra, point II).
58 59RAPPORT DE RÉMUNÉRATION 11 Y compris les actions attribuées à M. Valéry AUTIN et à Monsieur Rudi op 't ROODT, et/ou leurs sociétés respectives, jusque respectivement le 31 juillet 2018 et
6 Voir composition du Comité Exécutif supra.
7 Y compris les montants payés à M. Valéry AUTIN, à Mme Hilde DE VALCK et à Monsieur Rudi op 't ROODT, et/ou leurs sociétés respectives.
8 Relatif à l'exercice 2018, mais payable en 2019.
9 Y compris les montants payés à Monsieur Rudi op 't ROODT et/ou sa société jusqu'au 30 juin 2018 inclus.
10 Relatif à l'exercice 2018.
le 30 juin 2018 inclus.
12 Ce montant représente une participation à des frais de voiture.
13 Ce montant représente des remboursements de frais de GSM.
14 Dont 400 annulées suite à la signature d'une « convention de sortie » avec Mme Hilde DE VALCK et sa société. 15 Jusqu'au 31 juillet 2018 inclus, M. Valéry AUTIN, représentant permanent de la société Val U Invest sprl.
16 Depuis le 1er août 2018, M. Karel BREDA, représentant permanent de la société KB Financial Services sprl.
17 Plan annulé suite à la signature d'une « convention de sortie ».
COMPTES CONSOLIDÉS et COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
Les Membres du Comité Exécutif accomplissent leurs prestations pour la Société en exécution d'un contrat de prestation de services. Ces contrats sont semblables aux contrats généralement conclus par d'autres sociétés cotées avec les Membres de leur Comité Exécutif.
L'indemnité éventuellement due par IMMOBEL à un Membre du Comité Exécutif/ Administrateur Exécutif en cas de résiliation de son contrat de prestation de services varie en fonction des conditions du contrat concerné, telle que précisée ci-après, augmentée le cas échéant d'une partie de la rémunération variable du Membre du Comité Exécutif/ Administrateur Exécutif liée aux résultats d'IMMOBEL.
La liste ci-dessous reprend les délais de préavis ou l'indemnité compensatoire de préavis due par IMMOBEL lors de la résiliation des contrats avec les Membres du Comité Exécutif/ Administrateurs Exécutifs, actifs au sein de IMMOBEL au 31 décembre 2018, suivants :
Ci-après vous trouverez les délais de préavis ou l'indemnité compensatoire de préavis effectivement payés par IMMOBEL lors de la résiliation des contrats avec les Membres du Comité Exécutif suivants :
- Valéry Autin : 4 mois19 - Hilde De Valck : 6 mois20
Pour autant que de besoin, il est précisé que les indemnités de sortie ont été négociées puis payées en tenant compte au minimum des dispositions contractuelles existantes.
Il n'y a pas de droit spécifique de recouvrement de la rémunération variable attribuée sur la base d'informations financières erronées, sauf dans le Performance Share Plan mentionné plus haut qui contient une Claw Back clause. Comme indiqué ci-dessus (point V.), le Conseil d'Administration a décidé que les rémunérations variables (« Short Term Incentive ») seront payées aux Membres du Comité Exécutif/ Administrateurs Exécutifs après le Conseil d'Administration du 29 mars 2019 qui établit les Comptes Annuels au 31 décembre 2018, sous réserve d'une approbation finale par l'Assemblée Générale de mai 2019.
ADL Comm.V (représentée par Astrid De Lathauwer) Présidente du Comité de Rémunération
A³ Management bvba (représentée par Marnix Galle) Président Exécutif du Conseil d'Administration
18 Néanmoins, contractuellement jusque décembre 2019, l'indemnité de préavis compensatoire s'élève à 12 mois. 19 Qui ont été complétés de 16.833 EUR. 20 Qui ont été complétés de 115.000 EUR, pour solde de tout compte.
| I. | COMPTES CONSOLIDÉS 64 | ||
|---|---|---|---|
| A. | ÉTAT CONSOLIDÉ DU RÉSULTAT GLOBAL (EN MILLIERS EUR)64 | ||
| B. | ÉTAT CONSOLIDÉ DE LA SITUATION FINANCIÈRE (EN MILLIERS EUR) 65 | ||
| C. | ÉTAT CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE (EN MILLIERS EUR)66 | ||
| D. | ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES (EN MILLIERS EUR) 67 | ||
| E. | PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES 68 | ||
| 1) | INFORMATIONS GÉNÉRALES 68 | ||
| 2) | DÉCLARATION DE CONFORMITÉS AUX IFRS 68 | ||
| 3) | PRÉPARATION ET PRÉSENTATION DES ÉTATS FINANCIERS 71 | ||
| 4) | PRINCIPES DE CONSOLIDATION 71 | ||
| 5) | DEVISES ÉTRANGÈRES72 | ||
| 6) | IMMOBILISATIONS INCORPORELLES72 | ||
| 7) | IMMOBILISATIONS CORPORELLES72 | ||
| 8) | IMMEUBLES DE PLACEMENT 73 | ||
| 9) | CONTRATS DE LOCATION 73 | ||
| 10) | INSTRUMENTS FINANCIERS73 | ||
| 11) | STOCKS75 | ||
| 12) | PROVISIONS75 | ||
| 13) | AVANTAGES DU PERSONNEL76 | ||
| 14) | SUBSIDES À L'INVESTISSEMENT 76 | ||
| 15) | REVENUS OPERATIONNELS 76 | ||
| 16) | DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS77 | ||
| 17) | IMPÔTS 77 | ||
| 18) | ACTIVITÉS ABANDONNÉES 78 | ||
| 19) | PRINCIPAUX JUGEMENTS ET PRINCIPALES SOURCES D'INCERTITUDE RELATIVES AUX ESTIMATIONS 78 | ||
| 20) | SOCIETES MOMENTANEES 78 | ||
| 21) | INFORMATION SECTORIELLE78 | ||
| F. | NOTES SUR LES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS (EN MILLIERS EUR)79 | ||
| 1) | INFORMATION SECTORIELLE - DONNÉES FINANCIÈRES PAR SECTEUR79 | ||
| 2) | CHIFFRE D'AFFAIRES 81 | ||
| 3) | AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS 83 | ||
| 4) | COÛT DES VENTES 83 | ||
| 5) | FRAIS DE COMMERCIALISATION 83 | ||
| 6) | FRAIS D'ADMINISTRATION 83 | ||
| 7) | COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 84 | ||
| 8) | RÉSULTAT FINANCIER 85 | ||
| 9) | IMPÔTS SUR LE RÉSULTAT85 | ||
| 10) | RÉSULTAT PAR ACTION85 | ||
| 11) | IMMOBILISATIONS INCORPORELLES86 | ||
| 12) | IMMOBILISATIONS CORPORELLES86 | ||
| 13) | IMMEUBLES DE PLACEMENT 87 | ||
| 14) | PARTICIPATIONS DANS LES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES 88 | ||
| 15) | IMPÔTS DIFFÉRÉS92 | ||
| 16) | STOCKS93 | ||
| 17) | CRÉANCES COMMERCIALES 94 | ||
| AUTRES ACTIFS COURANTS | |
|---|---|
| ------------------------ | -- |
| 20) INFORMATIONS RELATIVES A L'ENDETTEMENT F |
|
|---|---|
| ------------------------------------------------- | -- |
| . | |
|---|---|
| . NCIER NET |
|
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | |
| . | 113 |
| . | |
| . | |
| N O T E S |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|---|
| R E V E N U S O P É R A T I O N N E L S |
3 2 6 1 3 1 |
1 4 8 9 9 9 |
|
| Chiffre d'affaires | 2 | 313 420 | 145 000 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 12 711 | 3 999 |
| C H A R G E S O P É R A T I O N N E L L E S |
- 2 6 0 9 5 3 |
- 1 2 7 0 8 2 |
|
| Coût des ventes | 4 | -235 325 | -106 711 |
| Frais de commercialisation | 5 | -1 193 | -2 177 |
| Frais d'administration | 6 | -24 435 | -18 194 |
| C O E N T R E P R I S E S E T E N T R E P R I S E S A S S O C I É E S |
5 1 7 1 |
3 3 7 9 |
|
| Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées | 7 | - 114 | 4 368 |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | 7 | 5 285 | - 989 |
| R É S U L T A T O P É R A T I O N N E L |
7 0 3 4 9 |
2 5 2 9 6 |
|
| Produits d'intérêt | 2 099 | 2 199 | |
| Charges d'intérêt | -5 215 | -4 178 | |
| Autres produits financiers | 1 095 | 1 152 | |
| Autres charges financières | -2 786 | -3 941 | |
| R É S U L T A T F I N A N C I E R |
8 | - 4 8 0 7 |
- 4 7 6 8 |
| R É S U L T A T D E S A C T I V I T É S P O U R S U I V I E S A V A N T I M P Ô T S |
6 5 5 4 2 |
2 0 5 2 9 |
|
| Impôts | 9 | -8 629 | -9 596 |
| R É S U L T A T D E S A C T I V I T É S P O U R S U I V I E S |
5 6 9 1 3 |
1 0 9 3 3 |
|
| R É S U L T A T D E L ' E X E R C I C E |
5 6 9 1 3 |
1 0 9 3 3 |
|
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | |
| P A R T D ' I M M O B E L |
5 6 8 1 4 |
1 1 0 3 5 |
|
| R É S U L T A T D E L ' E X E R C I C E |
5 6 9 1 3 |
1 0 9 3 3 |
|
| A u t r e s é l é m e n t s d e r é s u l t a t g l o b a l - é l é m e n t s f a i s a n t l ' o b j e t d ' u n r e c y c l a g e |
|||
| u l t é r i e u r e n c o m p t e d e r é s u l t a t s |
7 7 |
2 1 |
|
| Ecarts de conversion | 77 | 21 | |
| A u t r e s é l é m e n t s d e r é s u l t a t g l o b a l - é l é m e n t s n e f a i s a n t p a s l ' o b j e t d ' u n r e c y c l a g e |
22 | 4 5 |
- 5 6 0 |
| u l t é r i e u r e n c o m p t e d e r é s u l t a t s |
|||
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies | 22 | 45 | - 560 |
| I m p ô t s d i f f é r é s |
|||
| T O T A L D E S A U T R E S É L É M E N T S D E R É S U L T A T G L O B A L |
1 2 2 |
- 5 3 9 |
|
| R É S U L T A T G L O B A L D E L A P É R I O D E |
5 7 0 3 5 |
1 0 3 9 4 |
|
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | |
| P A R T D ' I M M O B E L |
5 6 9 3 6 |
1 0 4 9 6 |
|
| R É S U L T A T N E T P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( B A S E ) |
10 | 6 , 4 8 |
1 , 2 6 |
| R É S U L T A T G L O B A L P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( B A S E ) |
10 | 6 , 4 9 |
1 , 2 0 |
| R É S U L T A T N E T P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( D I L U É ) |
10 | 6 , 4 7 |
1 , 2 6 |
| R É S U L T A T G L O B A L P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( D I L U É ) |
10 | 6 , 4 8 |
1 , 2 0 |
| P A R T D ' I M M O B E L |
5 6 8 1 4 |
1 1 0 3 5 |
C A P I T A U X P R O P R E S E T P A S S I F S |
N O T E S |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R É S U L T A T D E L ' E X E R C I C E |
5 6 9 1 3 |
1 0 9 3 3 |
|||||
| C A P I T A U X P R O P R E S T O T A U X |
21 | 3 4 4 7 4 9 |
3 0 3 5 7 8 |
||||
| A u t r e s é l é m e n t s d e r é s u l t a t g l o b a l - é l é m e n t s f a i s a n t l ' o b j e t d ' u n r e c y c l a g e |
7 7 |
2 1 |
C A P I T A U X P R O P R E S P A R T D ' I M M O B E L |
344 633 | 303 561 | ||
| u l t é r i e u r e n c o m p t e d e r é s u l t a t s Ecarts de conversion |
77 | 21 | Capital | 97 256 | 97 256 | ||
| A u t r e s é l é m e n t s d e r é s u l t a t g l o b a l - é l é m e n t s n e f a i s a n t p a s l ' o b j e t d ' u n r e c y c l a g e |
Résultats non distribués | 247 174 | 206 224 | ||||
| u l t é r i e u r e n c o m p t e d e r é s u l t a t s |
22 | 4 5 |
- 5 6 0 |
Réserves | 203 | 82 | |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes de pension à prestations définies | 22 | 45 | - 560 | P A R T S N E D O N N A N T P A S L E C O N T R O L E |
116 | 17 | |
| m p ô t s d i f f é r é s |
P A S S I F S N O N C O U R A N T S |
3 3 2 8 7 5 |
3 3 8 8 3 8 |
||||
| O T A L D E S A U T R E S É L É M E N T S D E R É S U L T A T G L O B A L |
1 2 2 |
- 5 3 9 |
Pensions et obligations similaires | 22 | 618 | 672 | |
| É S U L T A T G L O B A L D E L A P É R I O D E |
5 7 0 3 5 |
1 0 3 9 4 |
Impôts différés | 15 | 9 681 | 6 507 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 | Dettes financières | 20 | 322 040 | 330 090 | |
| A R T D ' I M M O B E L |
5 6 9 3 6 |
1 0 4 9 6 |
Instruments financiers dérivés | 20 | 536 | 1 568 | |
| Dettes commerciales | - | ||||||
| É S U L T A T N E T P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( B A S E ) |
10 | 6 , 4 8 |
1 , 2 6 |
P A S S I F S C O U R A N T S |
2 8 8 7 4 6 |
1 5 7 8 2 |
|
| S U L T A T G L O B A L P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( B A S E ) |
10 | 6 , 4 9 |
1 , 2 0 |
Provisions | 23 | 1 896 | 1 355 |
| É | Dettes financières | 20 | 193 749 | 68 816 | |||
| É S U L T A T N E T P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( D I L U É ) |
10 | 6 , 4 7 |
1 , 2 6 |
Instruments financiers dérivés | - | ||
| É S U L T A T G L O B A L P A R T D U G R O U P E P A R A C T I O N ( E U R ) ( D I L U É ) |
10 | 6 , 4 8 |
1 , 2 0 |
Dettes commerciales | 24 | 48 470 | 41 493 |
| Passifs de contrats | 25 | 7 259 | |||||
| Dettes fiscales | 5 303 | 6 211 | |||||
| Autres passifs courants | 26 | 32 069 | 39 952 | ||||
| T O T A L D E S C A P I T A U X P R O P R E S E T P A S S I F S |
9 6 6 3 7 0 |
8 0 0 2 4 |
| ACTIFS | N O T E S |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|---|---|---|---|
| A C T I F S N O N C O U R A N T S |
1 8 1 6 7 0 |
6 6 1 7 9 |
|
| Immobilisations incorporelles | 11 | 427 | 405 |
| Immobilisations corporelles | 12 | 947 | 1 034 |
| Immeubles de placement | 13 | 104 290 | 2 960 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 14 | 46 451 | 26 387 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 14 | 24 151 | 24 345 |
| Autres actifs financiers non-courants | 806 | 1 259 | |
| Actifs d'impôts différés | 15 | 4 501 | 4 167 |
| Autres actifs non courants | 97 | 5 623 | |
| A C T I F S C O U R A N T S |
7 8 4 7 0 0 |
7 3 4 0 6 3 |
|
| Stocks | 16 | 511 837 | 518 514 |
| Créances commerciales | 17 | 20 734 | 11 694 |
| Actifs de contrats | 18 | 10 954 | |
| Créances fiscales | 921 | 165 | |
| Autres actifs courants | 19 | 22 562 | 36 063 |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 46 328 | 18 934 | |
| Autres actifs financiers courants | 478 | 768 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 20 | 170 886 | 147 926 |
| T O T A L D E S A C T I F S |
9 6 6 3 7 0 |
8 0 0 2 4 2 |
| C A P I T A U X P R O P R E S T O T A U X |
21 | 3 4 4 7 4 9 |
|---|---|---|
| C A P I T A U X P R O P R E S P A R T D ' I M M O B E L |
344 633 | |
| Capital | 97 256 | |
| Résultats non distribués | 247 174 | |
| Réserves | 203 | |
| P A R T S N E D O N N A N T P A S L E C O N T R O L E |
116 | |
| P A S S I F S N O N C O U R A N T S |
3 3 2 8 7 5 |
|
| Pensions et obligations similaires | 22 | 618 |
| Impôts différés | 15 | 9 681 |
| Dettes financières | 20 | 322 040 |
| Instruments financiers dérivés | 20 | 536 |
| Dettes commerciales | - | |
| P A S S I F S C O U R A N T S |
2 8 8 7 4 6 |
|
| Provisions | 23 | 1 896 |
| Dettes financières | 20 | 193 749 |
| Instruments financiers dérivés | - | |
| Dettes commerciales | 24 | 48 470 |
| Passifs de contrats | 25 | 7 259 |
| Dettes fiscales | 5 303 | |
| Autres passifs courants | 26 | 32 069 |
Les acquisitions et cessions de projets, que ce soit directement ou indirectement au travers de l'acquisition ou la cession d'une société dédiée à un projet (filiales, coentreprises et entreprises associées) ne sont pas considérées comme des opérations d'investissement et sont directement reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles, essentiellement "Revenus opérationnels / Charges opérationnelles et Variation du besoin en fonds de roulement". Suivant cette approche, les acquisitions de coentreprises et entreprises associées mentionnées dans les flux de trésorerie provenant des activités d'investissement en 2017 concernaient spécifiquement une acquisition qui n'était pas liée à un projet.
Les acquisitions d'immeubles de placement, dans la mesure où elles sont relatives à un projet de développement futur, sont également reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
| NOTE S 31/12/2018 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 326 131 | 148 999 | |
| Charges opérationnelles | -260 953 | -127 082 | |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 4 698 | 470 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | - 86 | ||
| Variation des provisions & autres éléments | 32 | - 468 | |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées | 226 | ||
| Cessions de coentreprises et entreprises associées | 14 | 117 | 15 361 |
| Remboursement de capital et d'avances par les coentreprises et entreprises associées | 4 635 | 24 841 | |
| Acquisitions, injections de capital et avances aux coentreprises et entreprises associées | -15 846 | -9 269 | |
| TRÉ SORERIE DE S ACTIVITÉ S OPÉRATIONNE LLE S AVANT VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT |
59 040 | 52 766 | |
| Variation du besoin en fonds de roulement | 28 | -97 996 | -45 862 |
| TRÉ SORERIE DE S ACTIVITÉ S OPÉRATIONNE LLE S AVANT INTÉRÊ TS E T IMPÔTS PAYÉ S |
-38 956 | 6 904 | |
| Intérêts payés | 8 | -13 064 | -14 020 |
| Intérêts reçus | 2 056 | 2 199 | |
| Autres flux de trésorerie | -2 389 | -1 638 | |
| Impôts payés | 9 | -8 589 | -7 997 |
| FLUX DE TRÉ SORERIE PROVENANT DE S ACTIVITÉ S OPÉRATIONNE LLE S | -60 942 | -14 552 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants | - 354 | - 895 | |
| Acquisitions des coentreprises et entreprises associées | -10 000 | ||
| Cessions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants | 215 | ||
| FLUX DE TRÉ SORERIE PROVENANT DE S ACTIVITÉ S D'INVE STISSEMENT | - 354 | -10 680 | |
| Nouveaux emprunts | 224 153 | 168 833 | |
| Remboursements d'emprunts | -120 599 | -95 944 | |
| Dividendes payés | -19 298 | -20 369 | |
| FLUX DE TRÉ SORERIE PROVENANT DE S ACTIVITÉ S DE FINANCEMENT | 84 256 | 52 520 | |
| AUGMENTATION OU DIMINUTION (-) NE TTE DE LA TRÉ SORERIE E T DE S ÉQUIVALENTS DE TRÉ SORERIE |
22 960 | 27 288 | |
| TRÉ SORERIE E T ÉQUIVALENTS DE TRÉ SORERIE AU DÉBUT DE LA PERIODE | 147 926 | 120 638 | |
| TRÉ SORERIE E T ÉQUIVALENTS DE TRÉ SORERIE À LA FIN DE LA PERIODE | 170 886 | 147 926 |
Un dividende unitaire brut de 2,42 EUR par action (hors actions propres) a été proposé par le conseil d'administration le 29 mars 2019. Il sera soumis à l'approbation des actionnaires lors de l'assemblée générale. L'affectation du résultat n'a pas été comptabilisée dans les états financiers au 31 décembre 2018.
Au 31 décembre 2018, le solde des actions propres acquises au travers de la fusion avec ALLFIN, restent valorisées au cours de bourse de 29 juin 2016, date de l'opération.
| CAPITAL | RÉSULTATS NON DISTRIBUÉS |
RESERVES D'ACQUISI TION |
ECARTS DE CONVERSION |
RÉSERVES ASSOCIÉES AUX PLANS DE PENSION |
CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES AU GROUPE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRES TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | ||||||||
| Situation au 01-01-2017 | 97 189 | 143 694 | 69 501 | - 43 | 691 | 311 032 | 3 917 | 314 949 |
| Hors actions propres | 97 189 | 143 694 | 124 869 | - 43 | 691 | 366 400 | 3 917 | 370 317 |
| Actions propres | -55 368 | -55 368 | -55 368 | |||||
| Résultat global de la période | 10 821 | 214 | 11 035 | - 102 | 10 933 | |||
| Autres éléments de résultat global | 21 | - 560 | - 539 | - 539 | ||||
| Dividendes et autres allocataires payés | -18 059 | -18 059 | -2 310 | -20 369 | ||||
| Autres mouvements | 66 | 26 | 92 | -1 488 | -1 396 | |||
| Mouvements de l'exercice | 66 | -7 212 | 214 | 21 | - 560 | -7 471 | -3 900 | -11 371 |
| Situation au 31-12-2017 | 97 256 | 136 482 | 69 715 | - 22 | 131 | 303 561 | 17 | 303 578 |
| Hors actions propres | 97 256 | 136 482 | 124 869 | - 22 | 131 | 358 715 | 17 | 358 732 |
| Actions propres | -55 154 | -55 154 | -55 154 |
| CAPITAL | RÉ SULTATS NON DISTRIBUÉ S |
RE SERVE S D'ACQUISI TION |
ECARTS DE CONVERSION |
RÉ SERVE S ASSOCIÉ E S AUX PLANS DE PENSION |
CAPITAUX PROPRE S ATTRIBU ABLE S AU GROUPE |
PARTS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE |
CAPITAUX PROPRE S TOTAUX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | ||||||||
| Situa tion au 01-01-2018 (a vant correction à l'ouverture IFRS 15) |
97 256 | 136 482 | 69 7 15 | - 22 | 131 | 303 562 | 17 | 303 579 |
| Hors actions propres | 97 256 | 136 482 | 124 869 | - 22 | 131 | 358 716 | 17 | 358 733 |
| Actions propres | -55 154 | -55 154 | -55 154 | |||||
| Retra itement IFRS 15 à l'ouverture (voir note E .2.) |
- | 3 379 | - | - | - | 3 379 | - | 3 379 |
| Résultat global de la période | - | 56 569 | 245 | 56 814 | 99 | 56 913 | ||
| Autres éléments de résultat global | - | - | - | 77 | 45 | 122 | - | 122 |
| Dividendes et autres allocataires payés | - | -19 298 | - | - | - | -19 298 | - | -19 298 |
| Autres mouvements | - | 55 | - | - | 55 | - | 55 | |
| Variation de la juste valeur des actions propres | - | - | - | - | - | |||
| Mouvements de l'exercice | 40 705 | 245 | 7 7 | 45 | 41 072 | 99 | 41 17 1 | |
| Situa tion au 31-12-2018 | 97 256 | 17 7 187 | 69 960 | 55 | 176 | 344 634 | 116 | 344 750 |
| Hors actions propres | 97 256 | 177 187 | 124 869 | 55 | 176 | 399 543 | 116 | 399 659 |
| Actions propres | -54 909 | -54 909 | -54 909 |
IMMOBEL (ci-après dénommée la « Société ») est une société anonyme de droit belge dont le siège social est établi Rue de la Régence 58 à 1000 Bruxelles.
Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne. Le Conseil d'Administration de la Société a arrêté les états financiers consolidés et autorisé leur publication en date du 29 mars 2019.
Les principes comptables retenus sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des états financiers consolidés annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2017, à l'exception de l'impact des normes IFRS 15 et IFRS 9, ainsi que des amendements à IAS 40, applicables à compter du 1er janvier 2018, qui est détaillé ci-dessous. Un changement de méthode comptable est également intervenu pour la valorisation des immeubles de placement à dater du 1er janvier 2018.
NORMES ET INTERPRÉTATIONS APPLICABLES POUR LA PÉRIODE ANNUELLE OUVERTE À COMPTER DU 1ER JANVIER 2018
L'impact de ces normes est présenté ci-après.
Le groupe n'a pas anticipé les normes et interprétations suivantes dont l'application n'est pas obligatoire au 31 décembre 2018 :
Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les états financiers consolidés du groupe est en cours. A l'exception d'IFRS 16, dont l'impact est détaillé ci-dessous, le groupe ne s'attend pas à des modifications résultant de l'application de ces normes.
Concernant la norme IFRS 16 Contrats de location, le Groupe a choisi d'appliquer la méthode rétrospective simplifiée au 1er janvier 2019. L'option de transition retenue consiste à valoriser l'actif au même montant que la dette. Les actifs de faible valeur et les locations à court terme seront toutefois exclues et comptabilisées au compte de résultats. Selon les estimations, le montant des actifs et des dettes qui seront portés au bilan au 1er janvier 2019 en application de la norme IFRS 16 s'élève à € 2,9 millions.
68 69COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS Pour la mise en œuvre de la norme IFRS 15, le Groupe a opté pour la méthode rétrospective simplifiée. Les états financiers comparatifs n'ont pas fait l'objet d'un retraitement, l'impact net étant comptabilisé dans la situation d'ouverture au 1er janvier 2018. Les données de l'exercice 2017, présentées à titre de comparatif n'ont pas été ajustées et continuent à être présentées conformément au référentiel comptable d'application en 2017.
IFRS 15 – PRODUITS DES ACTIVITÉS ORDINAIRES (CHIFFRE D'AFFAIRES) TIRÉS DE CONTRATS CONCLUS AVEC DES
CLIENTS (APPLICABLE POUR LES PÉRIODES ANNUELLES OUVERTES À COMPTER DU 1ER JANVIER 2018) En mai 2014, l'IASB a publié une nouvelle norme relative à la comptabilisation du chiffre d'affaires. En application de cette norme, le chiffre d'affaires doit être reconnu lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens ou services.
IFRS 15 est applicable de manière obligatoire depuis le 1er janvier 2018.
Les principales catégories de contrats de vente retenues par le Groupe comprennent : VENTES DE BUREAUX
Le revenu issu des contrats de vente de bureaux était comptabilisé sous l'ancienne norme IAS 18 comme une ou deux obligation(s) de prestations dont le produit de la vente était reconnu à la date de livraison, à moins que le contrat ne qualifie de contrat de construction ou ne prévoie un transfert de propriété continu permettant de reconnaître le produit de la vente au fur et à mesure de ce transfert, soit à l'avancement des travaux.
Conformément à IFRS 15, IMMOBEL évalue désormais, au cas par cas :
le troisième critère défini par IFRS 15.36 (« prestation créant un actif spécifique et donnant lieu à un droit exécutoire à un paiement
Etant donné qu'aucun contrat « Bureau » en cours au 31 décembre 2017 n'a été identifié comme organisant un transfert progressif, aucune modification matérielle n'est d'application au 1er janvier 2018.
Pour les projets de type « Résidentiel », l'analyse a permis de distinguer les revenus qui sont issus des contrats pour lesquels les dispositions contractuelles et le contexte légal (Loi Breyne en Belgique ou équivalent au Luxembourg) organise le transfert progressif du contrôle de l'actif à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement de la construction des autres revenus lié à l'achèvement d'une obligation.
Unité résidentielle d'un projet - contrats de type Loi Breyne (Belgique/Luxembourg)
Le cadre légal en Belgique et au Luxembourg transfère progressivement la propriété des unités à l'acheteur au cours de la période de construction. Dans une telle situation, l'obligation de prestation est satisfaite progressivement dès lors que le contrôle sur l'actif est transféré au fur et à mesure de la construction. Le fait de considérer une obligation de prestation unique (sans distinction « terrain » et « construction ») représente un changement par rapport au mode de comptabilisation actuel. En effet, le Groupe reconnaissait jusqu'ici une marge terrain (à l'acte) et une marge construction (au fur et à mesure de l'avancement).
Une marge unique est désormais reconnue pour chaque vente au fur et à mesure du transfert de l'actif développé.
L'application de l'IFRS 15 engendre donc un retraitement conduisant à augmenter les fonds propres d'ouverture au 1er janvier 2018 d'un montant de 3.380 milliers d'euros.
Unité résidentielle d'un projet – autres dispositions (Pologne)
L'analyse du cadre règlementaire en Pologne a conclu à l'obligation de reconnaître le revenu à l'accomplissement de l'obligation de prestation (à la signature de l'acte final, une fois l'unité vendue livrée), sans impact sur les fonds propres d'ouverture. Autres ventes de projets résidentiels
D'autres types de vente peuvent intervenir (vente en bloc d'un projet, hôtel, surface commerciale, …). Ces transactions font dès lors l'objet d'une analyse au cas par cas selon une approche similaire à celle décrite pour les projets « Bureaux ». LOTISSEMENT
Le Groupe n'a pas identifié d'impact sur ce segment d'activité, le revenu des ventes restant comptabilisé au transfert de l'actif.
Les effets de la mise en œuvre d'IFRS 15 sur l'état de la situation financière au 31 décembre 2017 sont présentés dans le tableau suivant :
| ACTIFS | 31 /1 2/201 7 | Reclassi | fications Ajustements 01 /01 /201 8 | |
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 66 179 | 0 | 275 | 66 454 |
| Immobilisations incorporelles | 405 | 405 | ||
| Immobilisations corporelles | 1 034 | 1 034 | ||
| Immeubles de placement | 2 960 | 2 960 | ||
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 26 387 | 65 | 26 452 | |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 24 345 | 24 345 | ||
| Autres actifs financiers non-courants | 1 259 | 1 259 | ||
| Actifs d'impôts différés | 4 167 | 210 | 4 377 | |
| Autres actifs non courants | 5 623 | 5 623 | ||
| ACTIFS COURANTS | 734 063 | 0 | 4 922 | 738 985 |
| Stocks | 518 514 | 1 459 | 519 973 | |
| Créances commerciales | 11 694 | 11 694 | ||
| Actifs de contrats | 4 817 | 3 463 | 8 280 | |
| Créances fiscales | 165 | 165 | ||
| Autres actifs courants | 36 063 | -4 817 | 31 246 | |
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 18 934 | 18 934 | ||
| Autres actifs financiers courants | 768 | 768 | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 147 926 | 147 926 | ||
| TOTAL DES ACTIFS | 800 242 | 0 | 5 197 | 805 439 |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 31 /1 2/201 7 | Reclassi | fications Ajustements 01 /01 /201 8 | |
| CAPITAUX PROPRES TOTAUX | 303 579 | 0 | 3 380 | 306 958 |
| CAPITAUX PROPRES PART D'IMMOBEL | 303 562 | 0 | 3 380 | 306 941 |
| Capital | 97 256 | 97 256 | ||
| Résultats non distribués | 206 224 | 3 380 | 209 604 | |
| Réserves | 82 | 82 | ||
| PARTS NE DONNANT PAS LE CONTROLE | 17 | 17 | ||
| PASSIFS NON COURANTS | 338 838 | 0 | 1 347 | 340 185 |
| Pensions et obligations similaires | 672 | 672 | ||
| Impôts différés | 6 507 | 1 347 | 7 854 | |
| Dettes financières | 330 090 | 330 090 | ||
| Instruments financiers dérivés | 1 568 | 1 568 | ||
| Dettes commerciales | - | 0 | ||
| PASSIFS COURANTS | 157 826 | 0 | 470 | 158 296 |
| Provisions | 1 355 | 1 355 | ||
| Dettes financières | 68 816 | 68 816 | ||
| Instruments financiers dérivés | - | 0 | ||
| Dettes commerciales | 41 493 | 41 493 | ||
| Passifs de contrats | 470 | 470 | ||
| Dettes fiscales | 6 211 | 6 211 | ||
| Autres passifs courants | 39 952 | 39 952 | ||
| 800 243 | 0 | 5 197 | 805 439 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | ||||
| IFRS 9 – INSTRUMENTS FINANCIERS (APPLICABLE POUR LES PÉRIODES ANNUELLES OUVERTES À COMPTER DU 1ER JANVIER 2018) En juillet 2014, l'IASB a publié une nouvelle norme sur les instruments financiers. IFRS 9 inclut les trois volets principaux suivants : Classification et évaluation des actifs/passifs financiers |
Les instruments classés comme « prêts et créances » selon IAS 39 ont été classés comme « actifs financiers au coût amorti ». Les instruments « disponibles à la vente » ont été classés comme « actifs financiers à la juste valeur par le compte de résultats ». Dépréciation
Une entreprise associée est une entreprise dans laquelle le Groupe a une influence notable, de par sa participation aux décisions de politique financière et opérationnelle de l'entreprise détenue mais qui n'est ni une filiale, ni une coentreprise du Groupe.
L'influence notable est présumée lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement par le biais de ses filiales, 20 % ou plus des droits de vote mais moins de 50 %.
Les participations dans les entreprises associées sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence à partir de la date de commencement de l'influence notable jusqu'à la date à laquelle cette influence cesse. La valeur comptable des participations est réduite, le cas échéant, pour constater toute perte de valeur des participations individuelles.
Les états financiers des filiales, coentreprises et entreprises associées dont la clôture n'est pas réalisée au 31 décembre (date de reporting de la Société) sont ajustés pour tenir compte des effets des transactions et événements significatifs qui se sont produits entre la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée et le 31 décembre. La différence entre le 31 décembre et la date clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée n'est jamais supérieure à 3 mois.
IMMOBEL analyse toute acquisition de filiale sur base de la norme IFRS 3 et intègre les critères suggérés par IFRS 3 § B5 à B12 pour identifier tout regroupement d'entreprises et définir une entreprise. Conformément à la norme IFRS 3, si les actifs acquis ne constituent pas une entreprise, l'acquisition est traitée comme une "une acquisition d'actifs".
Le goodwill représente l'excédent du prix du regroupement d'entreprises (y compris l'estimation des ajustements de prix futurs mais coûts annexes non inclus) augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales) par rapport à la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l'entreprise acquise à la date de l'acquisition. Le goodwill est considéré comme un actif et ne fait pas l'objet d'amortissements mais bien d'un test de dépréciation annuel à la date de clôture (ou plus fréquemment s'il y a des indices de perte de valeur). Les dépréciations sont comptabilisées immédiatement en résultats et ne sont pas reprises ultérieurement.
Le goodwill résultant de l'acquisition d'une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de l'entreprise associée. Le goodwill provenant de l'acquisition de filiales et d'entités contrôlées est présenté séparément dans le bilan.
Dans le cas de la cession d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, la valeur comptable du goodwill est reprise pour la détermination du résultat sur la vente.
Le goodwill négatif représente l'excédent de la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, à la date de l'acquisition, par rapport au prix du regroupement d'entreprises augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales). Dans la mesure où un excédent subsiste après réexamen et réestimation des valeurs, le goodwill négatif est comptabilisé en résultats immédiatement.
Les bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux de change officiel à la clôture de l'exercice, et les comptes de résultats au taux moyen de l'exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont repris dans les capitaux propres sous la rubrique « écarts de conversion ». Les écarts de conversion sont comptabilisés en résultats lors de la cession de la société concernée.
Dans un premier temps, les transactions sont enregistrées au taux prévalant à la date de la transaction. A la clôture de l'exercice, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier.
Des immobilisations incorporelles sont comptabilisées au bilan s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui sont attribuables à l'actif reviendront à la Société et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur.
72 73COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS Les actifs financiers comprennent les placements dans des instruments de capitaux propres comptabilisés à la juste valeur par le biais du compte de résultats, les prêts à des parties liées, les créances, y compris les créances clients et autres créances, les instruments financiers dérivés, la trésorerie et les équivalents de trésorerie.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée et le mode d'amortissement sont réexaminés à chaque date de clôture.
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis de façon linéaire sur leur durée d'utilité. Les durées d'utilité ont été fixées comme suit :
équipements et mobiliers : 3 à 10 ans.
installations, complexes, machines et outillage spécifique : 5 à 20 ans.
Les dépenses ultérieures liées à des immobilisations corporelles sont capitalisées uniquement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l'entité et si leur coût peut être évalué de façon fiable. Les immeubles en cours de construction à des fins de production, de location ou d'occupation administrative, sont repris à leur coût
Les immeubles de placement sont évalués sur la base du modèle du coût conformément à IAS 40 – Immeubles de placement. Ils représentent les biens immobiliers (terrains et/ou bâtiments en construction ou disponibles) détenus par le Groupe pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser les biens plutôt que pour les utiliser ou les vendre. Il s'agit principalement de d'immeubles acquis en vue d'être développés et loués jusqu'au début du développement.
Les immeubles de placement sont amortis sur une durée allant jusqu'au début du développement, date à laquelle ils sont transférés dans les stocks, et tenant compte d'une valeur résiduelle estimée à cette date.
Le Groupe distingue les locations-financement des locations simples en déterminant si des critères objectifs tendent à démontrer que la majeure partie de la valeur de l'actif sera consommée par le Groupe :
Les actifs détenus en location-financement par le Groupe sont comptabilisés initialement au montant le plus faible entre leur juste valeur et la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. La dette envers le bailleur relative à cet actif est reprise au bilan en tant que dette de location-financement.
Les paiements locatifs sont répartis proportionnellement entre les frais financiers et la réduction de la dette locative et ce, à un taux d'intérêt constant par rapport au solde de la dette. Les frais financiers sont directement pris en compte de résultats. Les immobilisations détenues en location-financement sont amorties de manière linéaire sur la durée la plus courte entre leur durée d'utilité et la durée du contrat de location.
IMMOBEL n'a pas des contrats pour lesquels IMMOBEL détiendrait un actif en location-financement ni pour lesquels IMMOBEL serait le bailleur.
Les paiements relatifs à des contrats de location simple sont comptabilisés en charges dans le compte de résultats sur une base linéaire sur la durée du contrat de location.
Les actifs et les passifs financiers sont comptabilisés dans le bilan lorsque le Groupe devient partie aux dispositions contractuelles de l'instrument.
Les actifs et les passifs financiers sont initialement évalués à la juste valeur. Les coûts de transaction directement imputables à l'acquisition ou à l'émission d'actifs financiers et de passifs financiers (autres que les actifs financiers et les passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net) sont ajoutés ou déduits de la juste valeur des actifs financiers ou des passifs financiers, selon le cas, lors de la reconnaissance initiale. Les coûts de transaction directement attribuables à l'acquisition d'actifs financiers ou de passifs financiers à la juste valeur par résultat sont immédiatement comptabilisés en résultat net.
Les acquisitions et les ventes d'actifs financiers sont comptabilisées à la date de transaction.
Tous les actifs financiers comptabilisés sont ensuite intégralement évalués au coût amorti ou à la juste valeur, en fonction du classement des actifs financiers.
Les titres de créance qui remplissent les conditions suivantes sont ultérieurement évalués au coût amorti :
Les titres de créance comprennent :
Lors de la comptabilisation initiale, le Groupe a fait un choix irrévocable (instrument par instrument) pour désigner les investissements dans des instruments de capitaux propres à la juste valeur par le biais du résultat net. Les placements dans les instruments de capitaux propres à la juste valeur par le biais du résultat net sont initialement évalués à la juste valeur majorée des coûts de transaction. Par la suite, ils sont évalués à la juste valeur, les gains et les pertes résultant des variations de la juste valeur étant comptabilisés dans le compte de résultat.
La méthode de l'intérêts effectif est une méthode de calcul du coût amorti d'un instrument d'emprunt et de la répartition du revenu d'intérêts sur la période considérée.
Pour les instruments financiers autres que les actifs financiers dépréciés acquis ou créés, le taux d'intérêt effectif est le taux qui actualise exactement les recettes futures estimées (y compris tous les frais et points de base payés ou reçus qui font partie intégrante du taux d'intérêt effectif, les coûts de transaction et les autres primes ou escomptes) en excluant les pertes de crédit attendues, sur la durée de vie prévue de l'instrument de dette ou, le cas échéant, sur une période plus courte, à la valeur comptable brute de l'instrument de dette lors de sa comptabilisation initiale.
Le coût amorti d'un actif financier est le montant auquel l'actif financier est évalué lors de la comptabilisation initiale moins les remboursements de capital, majoré de l'amortissement cumulé selon la méthode de l'intérêt effectif de tout écart entre ce montant initial et le montant à l'échéance, ajusté pour tenir compte de toute provision pour perte éventuelle. D'autre part, la valeur comptable brute d'un actif financier est le coût amorti d'un actif financier avant ajustement pour tenir compte de toute provision pour perte éventuelle.
74 75COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS Selon IFRS 9, le Groupe doit évaluer la provision pour perte liée à un instrument financier à un montant égal à la valeur des pertes sur créances escomptées si le risque de crédit associé à cet instrument financier a considérablement augmenté depuis la comptabilisation initiale. En revanche, si le risque de crédit sur un instrument financier n'a pas augmenté de manière significative depuis la comptabilisation initiale, le Groupe est tenu d'évaluer la provision pour perte relative à cet instrument financier à un montant égal à 12 mois de pertes sur créances attendues. Pour les créances à long terme, IFRS 9 offre la possibilité de mesurer les pertes de crédit attendues selon le modèle des pertes de crédit attendues sur toute la durée de vie ou sur 12 mois. Le Groupe a sélectionné le modèle des pertes de crédit attendues sur toute la durée de vie. Les pertes de crédit attendues sont évaluées pour chaque actif financier sur une base individuelle et sont généralement non significatives du fait qu'un actif physique peut servir de garantie dans l'évaluation de ces pertes de crédit attendues. En effet, les créances commerciales concernent généralement des ventes de biens résidentiels en cours de construction et les avances aux coentreprises et aux entreprises associées concernent le financement de projets en développement.
Les instruments financiers dérivés sont initialement évalués à leur coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur des instruments dérivés sont directement comptabilisées en résultat car le Groupe n'applique pas la comptabilité de couverture.
Un dérivé avec une juste valeur positive est comptabilisé comme un actif financier, tandis qu'un dérivé avec une juste valeur négative est comptabilisé comme un passif financier. Un dérivé est présenté comme actif non courant ou comme passif non courant si la durée résiduelle jusqu'à l'échéance de l'instrument est supérieure à 12 mois et si on ne s'attend pas à ce que l'actif soit réalisé ou le passif réglé dans un délai de 12 mois. Les autres dérivés sont présentés comme actifs courants ou comme passifs courants.
En ce qui concerne la dépréciation des actifs financiers, un modèle de perte de crédit attendue est appliqué. Le modèle de pertes de crédit attendues exige que le Groupe comptabilise les pertes de crédit attendues et les variations de ces pertes de crédit attendues à chaque date de clôture afin de refléter les variations du risque de crédit depuis la comptabilisation initiale des actifs financiers. Plus précisément, les actifs suivants sont inclus dans le périmètre d'évaluation de la dépréciation du Groupe : 1) créances commerciales ; 2) créances et prêts courants et non courants à des parties liées; 3) trésorerie et équivalents de trésorerie.
Le Groupe décomptabilise un actif financier uniquement lorsque les droits contractuels sur les flux de trésorerie liés à cet actif expirent ou lorsqu'il transfère l'actif financier et la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif à une autre partie. Si le Groupe ne transfère ni ne conserve la quasi-totalité des risques et avantages de la propriété et continue de contrôler l'actif transféré, le Groupe comptabilise ses droits conservés sur l'actif et un passif correspondant pour les montants qu'il pourrait être amené à payer. Si le Groupe conserve la quasi-totalité des risques et avantages liés à la propriété d'un actif financier transféré, le Groupe continue de comptabiliser l'actif financier et comptabilise également un emprunt garanti pour le produit reçu.
Lors de la décomptabilisation d'un actif financier évalué au coût amorti, la différence entre la valeur comptable de l'actif et la somme de la contrepartie reçue et à recevoir est comptabilisée en résultat.
Tous les passifs financiers du Groupe sont ensuite évalués au coût amorti en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les emprunts et les découverts bancaires productifs d'intérêts sont comptabilisés à hauteur du montant de la trésorerie obtenu, sous déduction des éventuels coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, ils sont portés au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de remboursement est comptabilisée en résultats sur la période de l'emprunt sur base du taux d'intérêt effectif.
Le Groupe décomptabilise les passifs financiers lorsque, et seulement lorsque, ses obligations sont acquittées, annulées ou arrivent à échéance. La différence entre la valeur comptable du passif financier décomptabilisé et la contrepartie payée et à payer, y compris les actifs non monétaires transférés ou les passifs repris, est comptabilisée en résultat net.
Les coûts d'émission directement attribuables à une transaction sur capitaux propres sont comptabilisés en déduction des capitaux propres, ce qui implique que les augmentations de capital sont comptabilisées à hauteur des montants reçus, nets des coûts d'émission. De même, les transactions sur les actions propres sont comptabilisées directement dans les capitaux propres.
Les flux de trésorerie sont les entrées et les sorties de trésorerie et d'équivalents de trésorerie.
Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de produits de l'entité et toutes les autres activités qui ne sont pas des activités d'investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets, soit directement par l'achat ou la vente des actifs, soit indirectement au travers de l'acquisition ou la vente d'une société dédiée au projet, sont considérées comme des activités opérationnelles et sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles. Toutes les acquisitions de projets sont considérées comme des activités opérationnelles, que le projet doit classé en stock ou en immeuble de placement s'il fait l'objet d'une location avant son développement.
Les activités d'investissement sont les acquisitions et sorties d'actifs à long terme et autres placements qui ne sont pas inclus dans les équivalents de trésorerie.
Les activités de financement sont les activités qui résultent des changements dans l'importance et la composition du capital apporté et des emprunts de l'entité.
Les stocks sont évalués au coût de l'actif spécifique ou à la valeur nette de réalisation si cette dernière est inférieure. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité sous déduction des coûts engagés et restant à engager.
Le coût d'acquisition des produits achetés comprend le coût d'acquisition et les frais accessoires. Pour les produits finis et les stocks en cours de production, le coût de revient tient compte des frais directs et d'une quote-part de frais indirects de production, sans incorporation de charges d'administration, ni de charges financières.
La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité, diminué des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. La dépréciation ou la perte sur stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation est comptabilisée en charge de l'exercice au cours duquel la dépréciation ou la perte se produit.
Les intérêts intercalaires sont capitalisés. Les coûts d'emprunts activés le sont en fonction de la nature du financement. Les coûts des financements « Project financing » sont affectés entièrement aux projets financés. Les coûts des financements « Corporate » et « Obligations » sont affectés en partie sur la base d'une clé de répartition tenant compte des projets en cours de développement et des montants investis. L'activation des coûts d'emprunts cesse dès la réception provisoire du projet ou à la réception d'un acompte qui serait supérieur à la valeur du stock.
Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l'obligation et lorsque le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable.
Le montant de la provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actualisée si nécessaire.
Une provision pour garanties est constituée lorsque les produits ou services sous-jacents sont vendus. Le montant de la provision est évalué sur base des données historiques et de la pondération de l'ensemble des résultats possibles auxquels des probabilités sont associées (méthode de la valeur attendue).
Les passifs éventuels, dont la survenance n'est pas probable, ne sont pas comptabilisés comme provision et sont mentionnés dans les annexes aux états financiers, pour autant que le risque soit significatif.
Les actifs éventuels ne sont pas reconnus dans les états financiers.
Le Groupe met en œuvre des plans de pension de type « Cotisations définies » et de type «Prestations définies».
Les contributions à ces plans de pension sont enregistrées dans le compte de résultats de l'exercice durant lequel elles surviennent.
Pour ce régime, le coût des engagements correspondants est déterminé selon la méthode des unités de crédit projetées (Projected Unit Credit Method), avec un calcul des valeurs actualisées à la date de clôture.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée des remboursements possibles pour le Groupe et des diminutions des cotisations futures dans le cadre du plan.
Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés et présentés dans l'état consolidé du résultat global.
Les bonus octroyés aux employés et cadres supérieurs sont basés sur des objectifs résultant d'indicateurs financiers clés. Le montant estimé de ces bonus est reconnu comme une charge de l'exercice auquel ils se rattachent.
Les subsides à l'investissement reçus sont comptabilisés au bilan (présentés dans les autres passifs non courants ou dans les autres passifs courants) en tant que produits différés. Ils sont comptabilisés en produits suivant le même rythme que la reconnaissance de la marge des actifs auxquels ils se rapportent.
Les revenus du Groupe proviennent des produits des activités de Développement Immobilier (y inclus les services liés au Project Management) et accessoirement des contrats de location.
En application de la norme IFRS 15, le chiffre d'affaires doit être reconnu lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens ou services.
Les principales catégories de contrats de vente retenues par le Groupe comprennent :
Conformément à IFRS 15, IMMOBEL évalue au cas par cas :
Pour les projets de type « Résidentiel », il y a lieu de distinguer les revenus qui sont issus des contrats pour lesquels les dispositions contractuelles et le contexte légal (Loi Breyne en Belgique ou équivalent au Luxembourg) organise le transfert progressif du contrôle de l'actif à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement de la construction des autres revenus lié à l'achèvement d'une obligation.
Unité résidentielle d'un projet - contrats de type Loi Breyne (Belgique/Luxembourg)
Le cadre légal en Belgique et au Luxembourg transfère progressivement la propriété des unités à l'acheteur au cours de la période de construction. Dans une telle situation, l'obligation de prestation est satisfaite progressivement dès lors que le contrôle sur l'actif est transféré au fur et à mesure de la construction.
Une marge unique (sans distinction « terrain » et « construction ») est reconnue pour chaque vente au fur et à mesure du transfert de l'actif développé.
Unité résidentielle d'un projet – autres dispositions (Pologne)
Le cadre règlementaire en Pologne impose de reconnaître le revenu à l'accomplissement de l'obligation de prestation (à la signature de l'acte final, une fois l'unité vendue livrée).
76 77COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS L'impôt sur le résultat de l'exercice comporte l'impôt courant et l'impôt différé. Les impôts courants et différés sont comptabilisés en résultats sauf s'ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont également enregistrés en capitaux propres.
D'autres types de vente peuvent intervenir (vente en bloc d'un projet, hôtel, surface commerciale, …). Ces transactions font dès lors l'objet d'une analyse au cas par cas selon une approche similaire à celle décrite pour les projets « Bureaux ».
Pour ce segment, le revenu des ventes est comptabilisé au transfert de l'actif.
Le résultat de cession d'un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes) quel que soit la structure de la transaction (share deal / asset deal). Les cessions de sociétés contrôlées dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l'activité normale du Groupe et sont, en conséquence, reconnues en chiffre d'affaires et en coût de ventes. Le mode de détention juridique n'a pas d'impact sur la reconnaissance de la marge mais bien sur sa présentation, qui différera selon
qu'il s'agisse de :
l'actif net, IMMOBEL comptabilise un placement pour sa participation dans la coentreprise et le comptabilise en appliquant la méthode de la mise en équivalence (IAS 28). Le résultat des ventes est dès lors présenté sous la ligne "Part dans le résultat net
contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs, IMMOBEL comptabilise les actifs, passifs et
En ce qui concerne les contrats de location simple, les loyers sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée du contrat de location et ce, même si les paiements ne sont pas effectués sur cette base. Les avantages consentis par le Groupe lors de la négociation ou du renouvellement d'un contrat de location simple sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail. Les loyers sont comptabilisés en autres revenus opérationnels dans l'état consolidé du résultat global.
La valeur comptable des actifs non courants (à l'exception des actifs financiers entrant dans le champ d'application de l'IFRS 9, des impôts différés et des actifs non courants détenus en vue de la vente) est revue à chaque date de clôture afin de déterminer s'il existe une indication qu'un actif ait perdu de sa valeur. Si une telle indication existe, la valeur recouvrable est alors estimée. Pour ce qui est des immobilisations incorporelles ayant une durée d'utilité indéfinie et des goodwills, la valeur recouvrable est estimée à chaque clôture. Une dépréciation est comptabilisée lorsque la valeur comptable de cet actif ou de son unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur recouvrable. Les dépréciations sont enregistrées au compte de résultats.
Lorsque la valeur recouvrable ne peut être déterminée pour un actif individuellement, y compris pour le goodwill, elle est estimée au niveau de l'unité génératrice de trésorerie à laquelle appartient cet actif.
La valeur recouvrable des créances et des placements de la société détenus jusqu'à leur échéance est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs, escomptés au taux d'intérêt originel effectif inhérent à ces actifs.
La valeur recouvrable des autres actifs ou d'une unité génératrice de trésorerie est le montant le plus élevé entre sa juste valeur diminuée des coûts de vente et sa valeur d'utilité. Cette dernière correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant de l'actif ou de l'unité génératrice de trésorerie concerné. Afin de déterminer la valeur d'utilité, les flux futurs estimés de trésorerie sont actualisés, en utilisant un taux d'intérêt avant impôts qui reflète à la fois l'intérêt du marché actuel et les risques spécifiques liés à l'actif.
Une reprise de perte de valeur est comptabilisée en produits si la valeur recouvrable excède la valeur nette comptable. Néanmoins, la reprise ne peut engendrer une valeur comptable qui serait supérieure à celle qui aurait été déterminée si aucune perte de valeur n'avait été initialement enregistrée sur cet actif (unité génératrice de trésorerie). Aucune reprise de perte de valeur n'est comptabilisée sur les goodwill.
L'impôt courant est le montant des impôts exigibles (ou récupérables) sur le bénéfice (ou la perte) d'un exercice et les ajustements des charges d'impôts des exercices précédents.
L'impôt différé est comptabilisé en utilisant la méthode du report variable basée sur les différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et passifs dans les comptes consolidés et leur base fiscale.
Les passifs d'impôts différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables.
Les actifs d'impôts différés ne sont comptabilisés pour les différences temporelles déductibles que dans la mesure où il est probable que celles-ci pourront être imputées à l'avenir sur un bénéfice imposable. Ce critère est réévalué à chaque date de clôture.
Une activité abandonnée est une composante du Groupe dont il s'est séparé ou qui est classée comme étant détenue en vue de la vente. Une telle composante constitue une ligne d'activité ou une région géographique principale et distincte qui peut être clairement distinguée sur le plan opérationnel et pour la communication d'informations financières. Le résultat net des activités abandonnées (y compris l'éventuel résultat sur cession et les impôts) est présenté séparément des activités poursuivies dans le compte de résultat.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable que ceux-ci pourront être imputés à l'avenir sur un bénéfice imposable.
Les immobilisations corporelles et incorporelles ayant une durée d'utilité définie sont amorties selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée d'utilité de l'immobilisation en question.
Les immeubles de placement sont amortis selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée allant jusqu'au début du développement du projet, date à laquelle ils sont transférés dans les stocks, et tenant compte d'une valeur résiduelle estimée à cette date de l'immobilisation en question.
Dans le cadre de tests de dépréciation de valeur, la valeur recouvrable d'un actif est estimée sur base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus générés par cet actif.
Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de clôture.
Les projets en stocks et les contrats de construction font l'objet d'études de faisabilité servant au dégagement de la marge et au calcul du degré d'avancement. A chaque clôture, une estimation des coûts restant à encourir est effectuée.
78 79COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS Un secteur est une composante distincte du Groupe IMMOBEL qui génère des revenus et encourt des charges. Les résultats opérationnels sont régulièrement revus par le Comité de Gestion en vue d'assurer le suivi de la performance des différents secteurs par rapport aux objectifs stratégiques, plans et budgets. Le Groupe IMMOBEL est composé de 3 secteurs : bureaux, résidentiel et lotissement.
L'évaluation de la valeur recouvrable d'un projet implique des hypothèses sur des événements futurs qui sont par définition sujets à des risques de changement. Ces hypothèses portent notamment sur les prix de vente attendus (en fonction de la nature du projet, de sa localisation…), les coûts totaux estimés par projet, les conditions économiques de marché. Ces hypothèses sont suivies au cours du projet par le chef de projet au travers la mise à jour d'étude de faisabilité et sur une base trimestrielle par la direction.
L'évaluation du revenu issu des ventes de projets de développement implique des jugements importants, principalement liés à la détermination de l'existence d'un contrat effectif selon IFRS 15, l'évaluation du moment auquel IMMOBEL remplit l'obligation de prestation (à un moment précis ou au fur et à mesure que la construction progresse (sur base du pourcentage d'avancement)), l'évaluation des coûts à encourir, et, dans le cas d'une reconnaissance du revenu à l'avancement, la détermination du pourcentage d'avancement du projet tenant compte des coûts du contrat déjà encourus et du total des coûts estimés.
Comme mentionné en note E.15, le résultat de cession d'un projet est comptabilisé en brut (prix de vente et coût des ventes) quel que soit la structure de la transaction (share deal / asset deal). Les cessions de sociétés contrôlées dédiées à un projet sont donc considérées comme faisant partie de l'activité normale du Groupe et sont, en conséquence, reconnues en chiffre d'affaires et en coût des ventes. Cette présentation comptable est un choix que le Groupe a décidé pour tenir compte des spécificités de son secteur d'activité.
Les comptes des Sociétés Momentanées sont inclus dans les états financiers selon la méthode proportionnelle, chaque rubrique du bilan et du compte de résultats est intégrée en proportion de la quote-part détenue dans la société momentanée.
IMMOBEL considère que les activités réalisées au travers de sociétés momentanées, qui n'ont pas de personnalité juridique, répondent à la définition proposée par la norme IFRS 11 d'activité commune, c'est-à-dire, d'accord conjoint par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs.
L'information sectorielle est présentée en tenant compte des secteurs opérationnels. Les résultats et les éléments d'actif et de passif des secteurs comprennent des éléments attribuables à un secteur, soit directement, soit sur la base d'une clé de répartition.
L'activité de base du Groupe, le développement immobilier, englobe les activités de « bureaux », de « résidentiel », et de « lotissement».
Il n'y a pas de transaction entre les différents secteurs. L'activité du Groupe s'exerce en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne.
La répartition du chiffre d'affaires par pays est fonction du pays où les prestations sont réalisées.
Le Conseil d'Administration considère que les données financières en application de la méthode de consolidation proportionnelle (hors IFRS 11) donnent une meilleure image des activités et des états financiers. Cette vue interne avant IFRS 11 implique que tous les résultats dans les projets du Groupe sont repris pour leur quote-part dans les revenus et charges opérationnelles à l'exception de ceux qui proviennent des entreprises associées (liste en note 31).
Le résultat de cession d'un projet détenu par une coentreprise est en vue interne, présenté en brut pour la quote-part d'IMMOBEL dans les produits et charges de la vente.
Ces états financiers internes sont ceux utilisés par le Conseil d'Administration et le Management pour suivre les performances financières du Groupe et sont présentés ci-après.
URBAN LIVING BELGIUM et NAFILYAN sont traitées comme des entreprises associées dans la vue interne.
| COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| REVENUS OPÉRATIONNELS | 371 265 | 226 716 |
| Chiffre d'affaires | 357 131 | 222 165 |
| Autres produits opérationnels | 14 134 | 4 551 |
| CHARGES OPÉRATIONNELLES | -297 440 | -198 940 |
| Coût des ventes | -270 994 | -176 778 |
| Frais de commercialisation des ventes | -1 288 | -2 741 |
| Frais d'administration et de marketing | -25 158 | -19 421 |
| COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIÉES | - 445 | - 326 |
| Gains sur ventes de coentreprises et entreprises associées | - 114 | |
| Part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées | - 331 | - 326 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 73 380 | 27 450 |
| Produits d'intérêt | 1 736 | 1 732 |
| Charges d'intérêt | -5 746 | -5 159 |
| Autres produits et charges | -1 766 | -2 954 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -5 776 | -6 381 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES AVANT IMPÔTS | 67 604 | 21 069 |
| Impôts | -10 691 | -10 140 |
| RÉSULTAT DES ACTIVITÉS POURSUIVIES | 56 913 | 10 930 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | 56 913 | 10 930 |
| Parts ne donnant pas le contrôle | 99 | - 102 |
| PART D'IMMOBEL | 56 814 | 11 032 |
| CHIFFRE D'AFFAIRE S |
RÉ SULTAT OPÉRATION NE L |
CHIFFRE D'AFFAIRE S |
RÉ SULTAT OPÉRATION NE L |
|
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2017 | |
| BUREAUX | ||||
| Belgique | - 57 | 9 963 | 4 608 | |
| Grand-Duché de Luxembourg | 55 050 | - 769 | ||
| Pologne | 125 413 | 21 534 | -1 959 | |
| SOUS-TOTAL BUREAUX | 125 413 | 21 47 7 | 65 013 | 1 880 |
| RÉ SIDENTIE L | ||||
| Belgique | 137 057 | 26 996 | 110 448 | 18 161 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 64 216 | 15 443 | 24 515 | 3 114 |
| Pologne | 9 330 | 2 328 | - 792 | |
| SOUS-TOTAL RÉ SIDENTIE L | 210 603 | 44 767 | 134 963 | 20 483 |
| LOTISSEMENT | ||||
| Belgique | 21 115 | 7 136 | 22 190 | 5 087 |
| SOUS-TOTAL LOTISSEMENT | 21 115 | 7 136 | 22 190 | 5 087 |
| TOTAL CONSOLIDÉ | 357 131 | 73 380 | 222 166 | 27 450 |
| Belgique | 158 172 | 34 075 | 142 601 | 27 856 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 64 216 | 15 443 | 79 565 | 2 345 |
| Pologne | 134 743 | 23 862 | -2 751 |
| É LÉMENTS DE LA SITUATION FINANCIÈRE |
BUREAUX | RÉ SIDENTIE L LOTISSEMENT | CONSOLIDÉ | Ventilation croisée par secteur et | Belgique Grand-Duché de | Pologne | 31/12/2017 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs sectoriels | 207 896 | 575 305 | 106 066 | 889 267 | zone géographique | Luxembourg | |||||
| Eléments non affectés 1 | 194 047 | Bureaux | 5 098 | 5 098 | |||||||
| TOTAL DE S ACTIFS | 1 083 314 | Résidentiel | 94 592 | 23 121 | 117 713 | ||||||
| Passifs sectoriels | 167 905 | 492 785 | 57 959 | 718 649 | Lotissement | 22 189 | 22 189 | ||||
| Eléments non affectés 1 | 19 916 | Tota l | 121 879 | 23 121 | 145 000 | ||||||
| TOTAL DE S PASSIFS | 738 565 | ||||||||||
| BE LGIQUE | DE LUXEMBOURG |
POLOGNE | FRANCE | E SPAGNE | TOTAL | La diversification du portefeuille "clients" du Groupe lui garantit son indépendance sur le marché. Les promotions Chambon et Ste Anne à Bruxelles, Lake Front à Knokke-Heist, Riverview à Nieuport, O'Sea à Ostende, ainsi que |
|||||
| Actifs sectoriels Actifs sectoriels non courants |
591 264 126 813 |
245 677 43 987 |
42 322 83 |
10 000 10 000 |
4 4 |
889 267 180 887 |
Greenhill Park, Royal Louise, 't Zout et Parc Sény contribuent essentiellement au chiffre d'affaires "Résidentiel" pour la Belgique. | ||||
| (1) Eléments non affectés : Actif : Actifs d'impôts différés - Autres actifs financiers non courants - Autres actifs non courants - Créances fiscales - Autres actifs financiers courants -Trésorerie et équivalents de trésorerie ; Passif : Passifs d'impôts différés - Dettes fiscales - Instruments financiers dérivés. Les actifs non courants sont affectés aux secteurs sur la base d'une clé de répartition. |
Au niveau international, les projets Infinity au Grand-Duché de Luxembourg, ainsi que Cedet et Granaria en Pologne ont également contribué au chiffre d'affaires. |
| É TAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 187 279 | 25 398 |
| Immobilisations incorporelles et corporelles | 1 374 | 1 439 |
| Immeubles de placement | 158 284 | 2 960 |
| Participations dans les entreprises associées | 21 224 | 9 627 |
| Impôts différés | 5 487 | 4 487 |
| Autres actifs non courants | 910 | 6 885 |
| ACTIFS COURANTS | 896 035 | 845 576 |
| Stocks | 598 057 | 606 585 |
| Créances commerciales | 21 558 | 11 773 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 90 327 | 67 884 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 186 093 | 159 334 |
| TOTAL DE S ACTIFS | 1 083 314 | 870 974 |
| CAPITAUX PROPRE S TOTAUX | 344 749 | 303 578 |
|---|---|---|
| PASSIFS NON COURANTS | 414 87 7 | 383 990 |
| Dettes financières | 403 805 | 368 671 |
| Impôts différés | 9 918 | 6 507 |
| Autres passifs non courants | 1 154 | 8 812 |
| PASSIFS COURANTS | 323 688 | 183 406 |
| Dettes financières | 194 522 | 68 888 |
| Dettes commerciales | 56 328 | 46 068 |
| Dettes fiscales et autres passifs courants | 72 838 | 68 450 |
| TOTAL DE S CAPITAUX PROPRE S E T PASSIFS | 1 083 314 | 870 974 |
Pour l'analyse des projets en cours par secteur et par zone géographique, il convient de prendre en considération les stocks, mais également les immeubles de placement dans la mesure où cette dernière rubrique contient les biens acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur.
Les coentreprises sont, pour l'information sectorielle, consolidées selon la méthode de l'intégration proportionnelle. Les ajustements résultent de l'application de la norme IFRS 11, entraînant la consolidation des coentreprises selon la méthode de la mise en équivalence.
Le groupe génère ses revenus au travers de contrats commerciaux portant sur le transfert de biens et de services dans les principales catégories de revenus suivantes :
| STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|---|
| Ventilation des stocks et immeubles de placement par secteur : | ||
| Bureaux | 192 522 | 167 372 |
| Résidentiel | 463 925 | 352 575 |
| Lotissement | 99 894 | 89 598 |
| TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 756 341 | 609 545 |
| Ventilation des stocks et immeubles de placement par zone géographique : | ||
| Belgique | 498 156 | 393 855 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 225 818 | 114 944 |
| Pologne | 32 367 | 100 746 |
| TOTAL STOCKS ET IMMEUBLES DE PLACEMENT | 756 341 | 609 545 |
| 31 I r | ARI IX . |
||
|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | |||
|---|---|---|---|
| Information Sectorielle |
Ajustements | Information Publiée |
|
| Chiffre d'affaires | 357 131 | -43 711 | 313 420 |
| Résultat opérationnel | 73 380 | -3 031 | 70 349 |
| Total bilantaire | 1083 314 | -116 944 | 966 370 |
| Luxembourg | Pologne | 31/12/2018 |
|---|---|---|
| Ventilation croisée par secteur et zone géographique |
Belgique Grand-Duché de Luxembourg |
Pologne | 31/12/2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 120 092 | 120 092 | ||
| Résidentiel | 101 776 | 61 107 | 9 330 | 172 213 |
| Lotissement | 21 115 | 21 115 | ||
| Tota l | 122 891 | 61 107 | 129 422 | 313 420 |
| Ventilation croisée par secteur et zone géographique |
Belgique Grand-Duché de Luxembourg |
Pologne | 31/12/2017 | |
| Bureaux | 5 098 | 5 098 | ||
| Résidentiel | 94 592 | 23 121 | 117 713 | |
| Lotissement | 22 189 | 22 189 |
| Ventilation croisée par secteur et zone géographique |
Belgique Grand-Duché de Luxembourg |
Pologne | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 5 098 | 5 098 | ||
| Résidentiel | 94 592 | 23 121 | 117 713 | |
| Lotissement | 22 189 | 22 189 | ||
| Tota l | 121 879 | 23 121 | 145 000 |
Le chiffre d'affaires sur contrats commerciaux est comptabilisé lorsque le client obtient le contrôle des biens ou des services vendus, pour une somme qui reflète ce que l'entité s'attend à recevoir pour ces biens et services.
L'analyse contractuelle des contrats de vente du Groupe a conduit à appliquer les principes suivants de reconnaissance du chiffre d'affaires :
Le revenu issu des contrats de vente de bureaux est comptabilisé après analyse au cas par cas des obligations de performance prévues dans le contrat (terrain, constructions, commercialisation). Le revenu alloué à chaque obligation de performance est reconnu :
Pour les projets de type « Résidentiel », le revenu est reconnu en fonction des dispositions contractuelles et légales en vigueur dans chaque pays pour régir le transfert du contrôle de projets vendus en l'état futur d'achèvement.
Le revenu des ventes est généralement comptabilisé au transfert de l'actif.
La ventilation du chiffre d'affaires selon ces différents principes de comptabilisation se présente comme suit :
Le chiffre d'affaires relatif aux obligations de performance non réalisées ou partiellement réalisées au 31 décembre 2018 s'élève à € 314,2 millions.
Il concerne essentiellement les ventes d'unités résidentielles dont la construction est en cours (pour la totalité de leur valeur ou le solde non reconnu sur base de l'avancement) ainsi que les ventes de bureaux dont l'analyse du contrat a conduit à conclure que les critères de comptabilisation n'étaient pas rencontrés en application d'IFRS 15.
| Moment de reconna issance du revenu | |||
|---|---|---|---|
| Moment précis | Progressivement | Tota l | |
| BUREAUX | 120 092 | 120 092 | |
| Terrain | |||
| Construction | |||
| Autre projet | 120 092 | 120 092 | |
| RE SIDENTIE L | 9 330 | 162 883 | 172 213 |
| Unité résidentielle d'un projet - Loi Breyne | 162 883 | 162 883 | |
| Unité résidentielle d'un projet - Autres | |||
| Autre projet | 9 330 | 9 330 | |
| LOTISSEMENT | 21 115 | 21 115 | |
| TOTAL DU CHIFFRE D'AFFAIRE S | 150 537 | 162 883 | 313 420 |
| La direction estime que 56% du prix alloué à ces obligations de performance non satisfaites au 31 décembre 2018 seront reconnus AMORTISSEMENTS ET DÉPRÉCIATIONS D'ACTIFS comme revenus dans le courant de l'exercice 2019. Se décomposent comme suit : 31/12/2018 31/12/2017 Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles, et immeubles de placement -4 596 - 496 |
|---|
| Réductions de valeur sur stocks |
| Réductions de valeur sur créances - 102 |
| TOTAL AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS D'ACTIFS -4 698 - 470 |
| 31/12/2018 | |
|---|---|
| BUREAUX | |
| Construction, commercialisation et autres dispositions contractuelles | 97 627 |
| RESIDENTIE L | |
| Construction d'unités vendues | 216 578 |
| Construction, commercialisation et autres dispositions contractuelles | 4 630 |
| LOTISSEMENT | - |
| TOTAL | 318 835 |
Se décomposent comme suit :
Les produits locatifs sont intégralement relatifs aux immeubles loués en attente de développement qui sont désormais présentés en immeubles de placement.
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par secteur :
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par zone géographique :
et sont relatifs au chiffre d'affaires et projets repris ci-dessus en note 2.
Sont repris sous cette rubrique les honoraires et les frais de marketing payés à des tiers relatifs au chiffre d'affaires, honoraires qui ne sont pas capitalisés à la rubrique Stocks.
Se décomposent comme suit :
Se décomposent comme suit :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Produits locatifs de projets en attente d'un développement futur | 5 831 | |
| Autres produits (récupération taxes, refacturations diverses…) | 6 880 | 3 999 |
| TOTAL AUTRES PRODUITS OPÉRATIONNELS | 12 711 | 3 999 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Bureaux | -94 996 | -2 697 |
| Résidentiel | -134 079 | -91 357 |
| Lotissement | -12 739 | -12 657 |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -241 814 | -106 711 |
| 31/12/2018 | 31/12/217 | |
|---|---|---|
| Belgique | -103 872 | -87 151 |
| Grand-Duché de Luxembourg | -43 013 | -19 560 |
| Pologne | -94 929 | |
| TOTAL COÛT DES VENTES | -241 814 | -106 711 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Frais de personnel | -9 334 | -8 584 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | -4 698 | - 470 |
| Autres charges opérationnelles | -10 403 | -9 140 |
| FRAIS D'ADMINISTRATION | -24 435 | -18 194 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Rémunération et honoraires du personnel et des membres du Comité Exécutif | -14 645 | -12 773 |
| Frais de suivi de projets capitalisés sous la rubrique "stock" | 6 378 | 5 399 |
| Rémunérations des Administrateurs non exécutifs | - 270 | - 300 |
| Charges de sécurité sociale | - 641 | - 670 |
| Charges de retraite | 10 | - 12 |
| Autres | - 166 | - 228 |
| TOTAL FRAIS DE PERSONNE L | -9 334 | -8 584 |
Se décomposent comme suit :
Ces montants correspondent principalement au loyer du siège social et à des loyers de véhicules.
Montant des honoraires attribués au cours de l'exercice à la SC s.f.d. SCRL Deloitte Reviseurs d'Entreprises et son réseau :
Les missions extérieures à la mission révisorale ont été approuvées par le Comité d'Audit & Financier.
Principales composantes des variations des provisions :
Ces gains se résument comme suit :
La part dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées se décompose comme suit :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Services et biens divers | -9 052 | -7 963 |
| Autres charges d'exploitation | -1 309 | -1 645 |
| Provisions | - 42 | 468 |
| TOTAL DES AUTRES CHARGES OPERATIONNELLES | -10 403 | -9 140 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Loyers et charges locatives, incluant notamment le loyer et les charges locatives du siège social | -1 161 | - 846 |
| Rétribution de tiers, comprennant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires | -4 979 | -5 464 |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, les frais d'entretien et de réparations des immeubles destinés à la vente ou en attente de développement |
-2 912 | -1 653 |
| TOTAL DES SERVICES ET BIENS DIVERS | -9 052 | -7 963 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | CHARGE FISCALE | -8 630 | -9 596 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 9 083 | 1 168 | TAUX D'IMPOT E FFECTIF | 14,32% | 44,59% |
| Résultat financier | -3 176 | -1 613 | |||
| Impôts | - 622 | - 544 | |||
| RÉSULTAT DE LA PÉRIODE | 5 285 | - 989 | |||
| De plus amples informations relatives aux coentreprises et entreprises associées sont données en note 14. | 10) RÉSULTAT PAR ACTION Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice par le nombre moyen d'actions (résultat net et résultat global). Le calcul du nombre moyen d'actions est défini par IFRS 3 B 26. |
||||
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Montant total des paiements comptabilisés en charge de la période | -1 161 | - 846 |
| Montant total des paiements minimaux à effectuer | ||
| - à moins d'un an | - 829 | - 827 |
| - à plus d'un an mais moins de 5 ans | -2 938 | -2 043 |
| - à plus de 5 ans | - 169 | - 1 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Honoraires du Commissaire au sein du Groupe | - 307 | - 258 |
| Honoraires pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein du Groupe: | - 76 | - 104 |
| - Missions de conseils légaux | ||
| - Missions de conseils fiscaux et autres | - 6 | - 7 |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | - 70 | - 97 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Provisions relatives aux ventes | 325 | |
| Autres provisions | - 367 | 468 |
| TOTAL DES VARIATIONS DE PROVISIONS | - 42 | 468 |
| Dotations | - 230 | |
| Utilisations et reprises | 188 | 468 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Prix de cession de coentreprises | 117 | 15 361 |
| Valeur d'inventaire des participations cédées ou liquidées | - 231 | -10 993 |
| GAINS (PERTES) SUR VENTES DE COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES | - 114 | 4 368 |
Le résultat financier se ventile de la manière suivante :
Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :
| ECULEAR AVANT IN BORD ER BABE BANG LEG BEGULEARD |
|---|
| Résultat des coentreprises et entreprises associées |
| Résultat des activités poursuivies avant impôts |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -11 392 | -15 806 |
| Coûts financiers activés sur projets en développement | 5 280 | 9 648 |
| Variation de juste valeur | 970 | 1 980 |
| Produits d'intérêts | 2 099 | 2 199 |
| Autres produits et charges financières | -1 764 | -2 789 |
| RÉ SULTAT FINANCIER | -4 807 | -4 768 |
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -11 392 | -15 806 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts | 238 | 410 |
| Variation des interêts payés / non payés | -1 910 | 1 376 |
| INTERETS PAYE S (ETAT CONSOLIDE DE S FLUX DE TRE SORERIE ) | -13 064 | -14 020 |
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -11 392 | -15 806 |
|---|---|---|
| Coûts financiers activés sur projets en développement | 5 280 | 9 648 |
| Variation de juste valeur | 970 | 1 980 |
| Produits d'intérêts | 2 099 | 2 199 |
| Autres produits et charges financières | -1 764 | -2 789 |
| RÉ SULTAT FINANCIER | -4 807 | -4 768 |
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -11 392 | -15 806 |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts | 238 | 410 |
| Variation des interêts payés / non payés | -1 910 | 1 376 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -6 330 | -3 481 |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | - 596 | 535 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | -1 703 | -5 950 |
| Impôt différé actif non reconnu | - 700 | |
| TOTAL DE LA CHARGE D'IMPOTS REPRISE AU RE SULTAT GLOBAL | -8 629 | -9 596 |
| Impôts courants | -6 926 | -2 946 |
| Variation des créances et des dettes fiscales | -1 663 | -5 051 |
| IMPOTS PAYE S (ETAT CONSOLIDE DE S FLUX DE TRE SORERIE ) | -8 589 | -7 997 |
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -6 330 | -3 481 |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | - 596 | 535 |
| Impôts différés sur les différences temporaires | -1 703 | -5 950 |
| Impôt différé actif non reconnu | - 700 | |
| TOTAL DE LA CHARGE D'IMPOTS REPRISE AU RE SULTAT GLOBAL | -8 629 | -9 596 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Résultat des activités poursuivies avant impôts | 65 542 | 20 529 |
| Résultat des coentreprises et entreprises associées | -5 285 | 989 |
| RE SULTAT AVANT IMPOTS E T PART DANS LE S RE SULTATS DE S COENTREPRISE S E T ENTREPRISE S ASSOCIE E S |
60 257 | 21 518 |
| IMPOTS AU TAUX MOYEN D'IMPOSITION DE: | 29,58% | 33,99% |
| -17 824 | -7 314 | |
| Effets fiscaux: | ||
| - Des revenus non imposables | 3 239 | 1 542 |
| - Des dépenses non déductibles | - 948 | - 646 |
| - D'utilisations de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu les années précédentes |
1 128 | 142 |
| - De pertes fiscales de l'exercice sur lesquelles aucun actif d'impôts différé n'a été reconnu | -2 084 | -3 855 |
| - De pertes fiscales des exercices antérieurs sur lesquelles un actif d'impôts différé a été reconnu | 5 180 | |
| - De latences fiscales reconnues | - 461 | |
| - De latences fiscales non reconnues | 840 | |
| - De taux d'imposition différents | 2 896 | |
| Impôts d'exercices antérieurs | - 596 | 535 |
| CHARGE FISCALE | -8 630 | -9 596 |
| TAUX D'IMPOT E FFECTIF | 14,32% | 44,59% |
Le résultat de base par action est déterminé à l'aide des données suivantes :
Pour tenir compte du potentiel impact dilutif des actions liées au plan de performance, le résultat par action dilué est calculé. Le résultat dilué par action est déterminé à l'aide des données suivantes :
Les immobilisations incorporelles évoluent comme suit :
Les immobilisations corporelles évoluent comme suit :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Résultat net de l'exercice | 56 814 | 11 035 |
| Résultat global de la periode | 56 936 | 10 496 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: | ||
| Actions ordinaires au 1 janvier | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Acitons propres au 1 janvier | -1 225 603 | -1 230 398 |
| Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif | 4 795 | |
| Actions propres vendues | 5 413 | |
| Actions ordinaires au 31 décembre | 8 777 166 | 8 771 753 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires | 8 771 991 | 8 767 169 |
| Résultat net (part du Groupe) par action | 6,477 | 1,259 |
| Résultat global (part du Groupe) par action | 6,491 | 1,197 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Les éléments de dilution | ||
| Résultat net de l'exercice | 56 814 | 11 035 |
| Résultat global de la période | 56 936 | 10 496 |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions ordinaires: | 8 771 991 | 8 767 169 |
| Elément dilutif : actions de performance | 8 279 | |
| Moyenne pondérée du nombre d'actions dilué | 8 780 270 | 8 767 169 |
| Résultat net dilué par action | 6,471 | 1,259 |
| Résultat global dilué par action | 6,485 | 1,197 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | 823 | 474 |
| Acquisitions | 152 | 349 |
| COUTS D'ACQUISITION AU TERME DE L'EXERCICE | 975 | 823 |
| AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE PRECEDENT | - 419 | - 333 |
| Amortissements | - 130 | - 86 |
| AMORTISSEMENTS ET DEPRECIATIONS AU TERME DE L'EXERCICE | - 549 | - 419 |
| VALEUR NETTE COMPTABLE AU 31 DECEMBRE | 426 | 404 |
Jusqu'au 31 décembre 2017, cette rubrique reprenait le tréfonds d'emphytéose d'un immeuble de bureaux dont le bail emphytéotique vient à échéance le 31 octobre 2025. Ce bien a précédemment été évalué par des experts indépendants selon le modèle de la juste valeur conformément à la norme IAS 40.
Depuis le 1er janvier 2018, cette rubrique comprend également les biens acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur. Ceci représente un changement de méthode comptable appliqué à ces biens par rapport aux années précédentes, au cours desquelles les coûts jusqu'à leur développement futur étaient comptabilisés en stocks.
Dans ce contexte, la règle d'évaluation appliquée aux immeubles de placement à compter du 1er janvier 2018 a été modifiée pour appliquer dorénavant le modèle du coût, qui a été considéré par la direction comme étant plus approprié pour évaluer ces biens loués en attente de développement.
Dès lors, à compter des états financiers 2018, les règles suivantes ont été appliquées : (i) classer en tant qu'immeubles de placement tous les immeubles acquis dans le but d'être redéveloppés et générant un revenu locatif dans l'attente de leur développement futur, (ii) reconnaître les revenus locatifs dans l'état du résultat global et (iii) évaluer les immeubles de placement après leur comptabilisation initiale selon le modèle du coût (coût d'acquisition moins amortissements et dépréciations éventuelles).
Comme expliqué ci-dessus, l'application du modèle du coût représente un changement de la règle d'évaluation appliquée jusqu'à présent au tréfonds d'emphytéose qui était auparavant l'unique propriété incluse dans cette rubrique. Le changement de méthode d'évaluation de ce bien n'a cependant pas d'incidence sur les comptes au 1er janvier 2018, étant donné que l'impact de l'application du modèle de la juste valeur a toujours été très limité dans le passé et qu'aucun amortissement n'est applicable (terrain).
Les immeubles de placement ont évolué comme suit :
La juste valeur des immeubles de placement au 31 décembre 2018 s'élève à € 105,7 millions. Ce montant est déterminé sur base d'une valorisation de niveau 3 qui n'intègre pas des données de marché observables et se base sur des analyses internes (études de faisabilité sensibles au loyer attendu après redéveloppement, au taux de rendement estimé et aux frais de construction à encourir).
| 31/12/2018 | |
|---|---|
| 2 960 | |
| 81 387 | |
| 24 118 | |
| 108 465 | |
| -4 175 | |
| -4 175 | |
| 104 290 | |
| 31/12/2017 | |
| 2 874 | |
| 86 | |
| 2 960 | |
Les contributions des coentreprises et des entreprises associées dans l'état de la situation financière et dans l'état du résultat global se résument comme suit :
L'évolution de la valeur d'inventaire des coentreprises et des entreprises associées évolue comme suit :
Les acquisitions réalisées au cours de l'exercice concernent principalement l'acquisition de 30% d'Urban Living Belgium SA. Cette acquisition a été considérée comme l'acquisition d'un groupe d'actifs et non comme un regroupement d'entreprises dans l'application de la méthode de mise en équivalence.
Par ailleurs, IMMOBEL a effectué au cours de l'exercice 2018 une révision de sa quote-part dans la juste valeur de l'actif net identifiable de NAFILYAN & PARTNERS, dont IMMOBEL avait acquis 15% en décembre 2017. Cette révision peut se résumer comme suit :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Participations dans les entreprises associées | 21 224 | 9 627 |
| Participations dans les coentreprises | 25 227 | 16 759 |
| TOTAL DES PARTICIPATIONS DANS L'ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE | 46 451 | 26 386 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Quote-part dans le résultat net des coentreprises | 5 616 | - 663 |
| Quote-part dans le résultat net des entreprises associées | - 331 | - 326 |
| QUOTE-PART DES COENTREPRISES ET DES ENTREPRISES ASSOCIEES | ||
| DANS LE RESULTAT GLOBAL | 5 285 | - 989 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Gain sur vente de coentreprises et entreprises associées | - 114 | 4 368 |
| Valeur d'inventaire des participations cédées ou liquidées | 231 | 10 993 |
| FLUX DE TRESORERIE RESULTANT DE CESSIONS DES COENTREPRISES ET ENTREPRISES ASSOCIEES |
117 | 15 361 |
| Actifs non courants Actifs courants |
2 232 244 390 |
|---|---|
| TOTAL DE S ACTIFS | 246 622 |
| Capitaux propres | 5 916 |
| Parts ne donnant pas le controle | 3 201 |
| Passifs non courants | 32 059 |
| Passifs courants | 205 446 |
| TOTAL DE S CAPITAUX PROPRE S E T PASSIFS | 246 622 |
| ACTIFS NE TS AU 31 DÉCEMBRE 2017 | 5 916 |
| Ajustemens de juste va leur | |
| Options sur terrains et projets | 6 100 |
| Dettes financières à taux fixe | - 665 |
| Impôts diff sur les ajustements à la juste valeur | -1 522 |
| Impôts diff sur les pertes fiscales | 2 918 |
| Tota l a justements de juste va leur | 12 747 |
| ACTIFS NE TS APRÈ S AJUSTEMENTS DE JUSTE VALEUR (100%) | 12 747 |
| PART D'IMMOBE L (15%) | 1 912 |
| PRIX D'ACQUISITION | 9 999 |
| Goodwill | 8 087 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| VALEUR AU 1ER JANVIER (a vant correction à l'ouverture IFRS 15) | 26 387 | 35 388 |
| Impact IFRS 15 (correction des fonds propres à l'ouverture) | 65 | |
| Part dans le résultat | 5 285 | - 989 |
| Acquisitions et injections de capital | 16 569 | 12 893 |
| Dividendes perçus de coentreprises et entreprises associées | - 226 | |
| Cessions de coentreprises et entreprises associées | 622 | -10 993 |
| Remboursement de capital | -2 257 | -9 902 |
| Ecarts de conversion | 6 | - 10 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 20 064 | -9 001 |
| VALEUR AU 31 DECEMBRE | 46 451 | 26 387 |
Le tableau ci-après reprend la contribution des coentreprises et entreprises associées dans l'état de la situation financière:
| % INTÉRÊT | VALEUR D'INVENTAIRE DES PARTICIPATIONS |
QUOTE-PART DANS LE RÉSULTAT GLOBAL | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NOMS | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
| Bella Vita | 50% | 50% | 112 | 2 670 | - 75 | - 250 |
| CBD International | 50% | 50% | -1 798 | -1 465 | - 334 | - 476 |
| Château de Beggen | 50% | 50% | 577 | 546 | 31 | 234 |
| CSM Development | 50% | 31 | ||||
| CSM Properties | 50% | 3 533 | - 367 | |||
| Debrouckère Development | 50% | 625 | ||||
| Fanster Enterprise | 50% | 25 | ||||
| Foncière du Parc | 50% | 119 | - 2 | |||
| Gateway | 50% | 50% | 326 | 328 | - 2 | - 17 |
| Ilot Ecluse | 50% | 50% | 174 | 177 | - 2 | - 11 |
| Immo Keyenveld 1 | 50% | 50% | 88 | - 21 | 108 | - 15 |
| Immo Keyenveld 2 | 50% | 50% | 85 | - 26 | 111 | - 10 |
| Immo PA 33 1 | 50% | 50% | 1 595 | 1 849 | - 254 | - 709 |
| Immo PA 44 1 | 50% | 50% | 658 | 421 | 263 | 214 |
| Immo PA 44 2 | 50% | 50% | 2 262 | 1 551 | 790 | 736 |
| Kons Investment | 33% | - 116 | ||||
| Les Deux Princes Developement | 50% | 50% | 2 204 | - 51 | 2 085 | - 83 |
| M1 | 33% | 33% | -1 112 | - 850 | - 262 | - 448 |
| M7 | 33% | 33% | 476 | 137 | 234 | 104 |
| ODD Construct | 50% | 50% | 26 | 30 | - 4 | - 1 |
| Plateau d'Erpent | 50% | 12 | - 19 | |||
| RAC 3 | 40% | 40% | 3 003 | 2 982 | 21 | 55 |
| RAC 4 | 40% | 40% | 3 103 | 3 614 | - 511 | - 448 |
| RAC4 Developement | 40% | 40% | 1 201 | 396 | 6 | - 4 |
| RAC 5 | 40% | 40% | 5 126 | 4 848 | 278 | - 74 |
| SPV WW 13 | 50% | 50% | 1 | |||
| Unipark | 50% | 50% | 3 873 | 2 530 | 1 323 | 68 |
| Universalis Park 2 | 50% | 50% | -1 324 | -1 324 | - 42 | |
| Universalis Park 3 | 50% | 50% | -1 866 | -1 867 | - 55 | |
| Universalis Park 3AB | 50% | 50% | 1 689 | 43 | 1 651 | 434 |
| Universalis Park 3C | 50% | 50% | 548 | 122 | 546 | 231 |
| Vilpro | 50% | - 7 | ||||
| TOTAL DE S COENTREPRISE S | 25 227 | 16 759 | 5 616 | - 665 | ||
| DHR Clos du Château | 33% | 33% | 26 | 33 | - 8 | - 3 |
| Elba Advies | 60% | 2 946 | - 156 | |||
| Graspa Development | 25% | 25% | - 406 | - 339 | - 323 | |
| Nafilyan | 15% | 15% | 10 000 | 10 000 | ||
| ULB Holding | 60% | -4 792 | - 4 | |||
| Urban Living Belgium | 30% | 13 044 | 176 | |||
| TOTAL DE S ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S | 21 224 | 9 627 | - 331 | - 326 | ||
| TOTAL DE S COENTREPRISE S E T ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S |
46 451 | 26 386 | 5 285 | - 991 |
Le tableau ci-après présente les informations financières résumées des coentreprises et entreprises associées du Groupe. Les montants présentés sont les montants établis en application des normes IFRS, avant élimination des intragroupes.
| CHIFFRE S À 100% | VALEUR DE S | AVANCE S | CHIFFRE S | RÉ SULTAT | TOTAL DE S | TOTAL DE S | CAPITAUX | PARTICI PATIONS |
ACTIONNAIRE S PAR LE GROUPE |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AU 31 DÉCEMBRE 2018 | CHIFFRE S D'AFFAIRE S |
RÉ SULTAT GLOBAL |
TOTAL DE S ACTIFS |
TOTAL DE S PASSIFS |
CAPITAUX PROPRE S |
PARTICI PATIONS |
ACTIONNAIRE S PAR LE GROUPE |
AU 31 DÉCEMBRE 2017 Bella Vita |
D'AFFAIRE S 6 554 |
GLOBAL - 500 |
ACTIFS 6 481 |
PASSIFS 1 142 |
PROPRE S 5 339 |
2 670 | |
| Bella Vita | - 9 | - 149 | 1 088 | 864 | 224 | 112 | CBD International | - 952 | 22 057 | 25 408 | -3 352 | -1 465 | |||
| Château de Beggen | 469 | 2 346 | 1 255 | 1 092 | 546 | ||||||||||
| CBD International | 10 643 | - 668 | 26 772 | 30 791 | -4 019 | -1 798 | 11 510 | Fanster Enterprise | 50 | ||||||
| Château de Beggen | 63 | 2 323 | 1 168 | 1 155 | 577 | Fonc. du Parc | 23 | - 1 | 240 | 3 | 237 | 119 | |||
| CSM Development | 76 | 14 | 62 | 31 | Gateway | - 33 | 659 | 2 | 657 | 328 | |||||
| CSM Properties | 1 | - 733 | 106 895 | 99 828 | 7 067 | 3 533 | 62 | Ilot Ecluse | - 22 | 361 | 8 | 354 | 177 | ||
| Debrouckère Development | - 1 | 1 997 | 748 | 1 249 | 625 | Immo Keyenveld 1 | - 31 | 522 | 564 | - 41 | - 21 | ||||
| Foncière du Parc | - 2 | 0 | 0 | Immo Keyenveld 2 | - 20 | 523 | 576 | - 53 | - 26 | ||||||
| Gateway | - 4 | 655 | 2 | 653 | 326 | Immo PA 33 1 | 4 652 | -1 417 | 7 280 | 3 582 | 3 697 | 1 849 | |||
| Ilot Ecluse | - 5 | 355 | 6 | 349 | 174 | 4 | |||||||||
| Immo Keyenveld 1 | 840 | 216 | 217 | 42 | 175 | 88 | Immo PA 44 1 | 2 950 | 429 | 3 928 | 3 085 | 842 | 421 | ||
| Immo Keyenveld 2 | 840 | 226 | 211 | 42 | 169 | 85 | Immo PA 44 2 | 8 850 | 1 472 | 12 301 | 9 199 | 3 102 | 1 551 | ||
| Immo PA 33 1 | 1 321 | - 507 | 4 750 | 1 560 | 3 190 | 1 595 | Kons Investment | -68 470 | |||||||
| Immo PA 44 1 | 1 491 | 527 | 3 561 | 2 245 | 1 316 | 658 | 503 | Les Deux Princes Develop. | 3 024 | - 167 | 11 394 | 11 495 | - 101 | - 51 | |
| Immo PA 44 2 | 4 472 | 1 580 | 11 010 | 6 485 | 4 525 | 2 262 | 1 366 | M1 | -1 343 | 52 351 | 54 901 | -2 550 | - 850 | ||
| Les Deux Princes Developement | 29 268 | 4 171 | 9 905 | 5 498 | 4 407 | 2 204 | 1 956 | M7 | 4 039 | 312 | 9 020 | 8 609 | 411 | 137 | |
| M1 | - 786 | 58 385 | 61 721 | -3 336 | -1 112 | 8 817 | ODD Construct | - 2 | 62 | 2 | 60 | 30 | |||
| M7 | 10 349 | 701 | 7 935 | 6 507 | 1 428 | 476 | 856 | RAC3 | 396 | 137 | 9 223 | 1 766 | 7 456 | 2 983 | |
| ODD Construct | - 7 | 163 | 110 | 53 | 26 | 11 | RAC4 | -1 120 | 27 921 | 18 887 | 9 034 | 3 614 | |||
| Plateau d'Erpent | - 38 | 6 455 | 6 431 | 24 | 12 | 2 204 | RAC4 Developt | - 11 | 1 096 | 107 | 989 | 396 | |||
| RAC 3 | 52 | 9 400 | 1 891 | 7 509 | 3 003 | 782 | RAC5 | - 185 | 12 471 | 350 | 12 121 | 4 848 | |||
| RAC 4 | -1 277 | 29 085 | 21 328 | 7 757 | 3 103 | 6 078 | SPV WW 13 | - 3 | 2 | 3 | - 1 | ||||
| RAC4 Developement | 14 | 2 977 | - 26 | 3 003 | 1 201 | Unipark | 4 683 | 137 | 16 034 | 10 973 | 5 061 | 2 530 | |||
| RAC 5 | 696 | 12 970 | 154 | 12 816 | 5 126 | Universalis Park 2 | - 84 | 20 582 | 23 229 | -2 648 | -1 324 | ||||
| SPV WW 13 | 1 | 21 442 | 21 441 | 1 | Universalis Park 3 | - 110 | 29 165 | 32 898 | -3 733 | -1 867 | |||||
| Unipark | 24 855 | 2 645 | 13 360 | 5 614 | 7 746 | 3 873 | 352 | Universalis Park 3AB | 3 248 | 869 | 6 556 | 6 469 | 87 | 43 | |
| Universalis Park 2 | 20 902 | 23 549 | -2 647 | -1 324 | 5 504 | Universalis Park 3C | 1 724 | 462 | 1 185 | 942 | 243 | 121 | |||
| Universalis Park 3 | 29 624 | 33 357 | -3 733 | -1 866 | 7 225 | Vilpro | - 15 | ||||||||
| Universalis Park 3AB | 6 833 | 3 301 | 4 366 | 988 | 3 378 | 1 689 | 228 | ||||||||
| TOTAL COENTREPRISE S | 40 143 | -70 148 | 253 761 | 215 457 | 38 303 | 16 759 | 42 735 | ||||||||
| Universalis Park 3C | 1 564 | 1 092 | 1 862 | 766 | 1 096 | 548 | 3 057 | ||||||||
| TOTAL COENTREPRISE S | 92 468 | 11 108 | 388 741 | 333 124 | 55 617 | 25 227 | 50 515 | DHR Clos du Château | 32 | - 8 | 1 576 | 1 476 | 100 | 33 | |
| Graspa Dev. | -1 292 | 24 551 | 26 173 | -1 622 | - 406 | ||||||||||
| DHR Clos du Château | 14 | - 24 | 1 557 | 1 480 | 77 | 26 | 366 | Nafilyan* | 94 657 | 3 185 | 83 446 | 81 593 | 1 853 | 10 000 | |
| Elba Advies | 33 | 1 257 | 1 057 | 200 | 2 946 | TOTAL ENTREPRISE S | 94 689 | 1 885 | 109 573 | 109 242 | 331 | 9 628 | |||
| Graspa Dev. | -1 357 | 0 | 0 | ASSOCIÉ E S TOTAL DE S COENTREPRISE S |
|||||||||||
| Nafilyan* | 169 665 | 3 801 | 283 098 | 271 534 | 11 564 | 10 000 | E T ENTREPRISE S | 134 832 | -68 263 | 363 334 | 324 699 | 38 635 | 26 387 | 43 279 | |
| ULB Holding | - 7 | 15 652 | 15 597 | 55 | -4 792 | ASSOCIÉ E S | |||||||||
| Urban Living Belgium | 6 711 | 586 | 166 725 | 157 970 | 8 755 | 13 044 | 19 598 | ||||||||
| TOTAL ENTREPRISE S | 176 390 | 3 032 | 468 289 | 447 638 | 20 651 | 21 224 | 19 964 | Principa les composantes des a ctifs et pa ssifs: | Principaux projets et dettes | DE TTE S | |||||
| ASSOCIÉ E S TOTAL DE S COENTREPRISE S |
financières: | STOCKS | FINANCIÈRE S | ||||||||||||
| E T ENTREPRISE S | 268 858 | 14 140 | 857 030 | 780 762 | 76 268 | 46 451 | 70 479 | Stocks | 225 757 | CBD International | 21 780 | ||||
| ASSOCIÉ E S | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 24 804 | M1 M7 | 57 281 | |||||||||||
| Créances et autres actifs | 13 151 | RAC(s) | 27 004 | ||||||||||||
| * chiffres non audités | Principaux projets et dettes | STOCKS E T IMMEUBLE S DE |
DE TTE S | Dettes financières bancaires long terme | 88 315 Universalis Park | 66 428 | |||||||||
| Dettes financières bancaires court terme | 12 227 Solvay | 27 562 | |||||||||||||
| Principa les composantes des a ctifs et pa ssifs: | financières: | PLACEMENT | FINANCIÈRE S | Avances d'actionnaires | 111 692 Graspa | 24 120 | |||||||||
| Immeubles de placement | 108 519 | CSM Properties | 105 308 | 98 950 | Autres dettes | 30 872 Autres | 1 583 | ||||||||
| Autres actifs immobilisés | 26 805 | Immo PA | 13 915 | TOTAL | 263 7 12 | 243 106 | TOTAL | 225 757 | 100 541 | ||||||
| Stocks | 383 497 | M1 M7 | 59 196 | 32 379 | |||||||||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 76 540 | Nafilyan | 41 329 | 58 761 | |||||||||||
| Créances et autres actifs | 261 669 | RAC(s) | 29 466 | ||||||||||||
| Dettes financières bancaires long terme | 205 079 | Universalis Park | 52 491 | 31 630 | |||||||||||
| Dettes financières bancaires court terme | 79 438 | Urban Living Belgium | 143 637 | 62 420 | |||||||||||
| Impôts différés | 477 | Autres | 46 674 | 377 | |||||||||||
| Avances d'actionnaires | 197 765 | TOTAL | 492 016 | 284 517 | |||||||||||
| Autres dettes | 298 003 |
| CHIFFRE S À 100% | VALEUR DE S | AVANCE S | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AU 31 DÉCEMBRE 2017 | CHIFFRE S D'AFFAIRE S |
RÉ SULTAT GLOBAL |
TOTAL DE S ACTIFS |
TOTAL DE S PASSIFS |
CAPITAUX PROPRE S |
PARTICI PATIONS |
ACTIONNAIRE S PAR LE GROUPE |
| Bella Vita | 6 554 | - 500 | 6 481 | 1 142 | 5 339 | 2 670 | |
| CBD International | - 952 | 22 057 | 25 408 | -3 352 | -1 465 | 8 975 | |
| Château de Beggen | 469 | 2 346 | 1 255 | 1 092 | 546 | ||
| Fanster Enterprise | 50 | ||||||
| Fonc. du Parc | 23 | - 1 | 240 | 3 | 237 | 119 | |
| Gateway | - 33 | 659 | 2 | 657 | 328 | ||
| Ilot Ecluse | - 22 | 361 | 8 | 354 | 177 | ||
| Immo Keyenveld 1 | - 31 | 522 | 564 | - 41 | - 21 | 280 | |
| Immo Keyenveld 2 | - 20 | 523 | 576 | - 53 | - 26 | 286 | |
| Immo PA 33 1 | 4 652 | -1 417 | 7 280 | 3 582 | 3 697 | 1 849 | 530 |
| Immo PA 44 1 | 2 950 | 429 | 3 928 | 3 085 | 842 | 421 | 488 |
| Immo PA 44 2 | 8 850 | 1 472 | 12 301 | 9 199 | 3 102 | 1 551 | 1 345 |
| Kons Investment | -68 470 | ||||||
| Les Deux Princes Develop. | 3 024 | - 167 | 11 394 | 11 495 | - 101 | - 51 | 1 898 |
| M1 | -1 343 | 52 351 | 54 901 | -2 550 | - 850 | 7 141 | |
| M7 | 4 039 | 312 | 9 020 | 8 609 | 411 | 137 | 814 |
| ODD Construct | - 2 | 62 | 2 | 60 | 30 | ||
| RAC3 | 396 | 137 | 9 223 | 1 766 | 7 456 | 2 983 | 723 |
| RAC4 | -1 120 | 27 921 | 18 887 | 9 034 | 3 614 | 7 596 | |
| RAC4 Developt | - 11 | 1 096 | 107 | 989 | 396 | ||
| RAC5 | - 185 | 12 471 | 350 | 12 121 | 4 848 | ||
| SPV WW 13 | - 3 | 2 | 3 | - 1 | |||
| Unipark | 4 683 | 137 | 16 034 | 10 973 | 5 061 | 2 530 | |
| Universalis Park 2 | - 84 | 20 582 | 23 229 | -2 648 | -1 324 | 5 326 | |
| Universalis Park 3 | - 110 | 29 165 | 32 898 | -3 733 | -1 867 | 6 952 | |
| Universalis Park 3AB | 3 248 | 869 | 6 556 | 6 469 | 87 | 43 | 226 |
| Universalis Park 3C | 1 724 | 462 | 1 185 | 942 | 243 | 121 | 156 |
| Vilpro | - 15 | ||||||
| TOTAL COENTREPRISE S | 40 143 | -70 148 | 253 761 | 215 457 | 38 303 | 16 759 | 42 735 |
| DHR Clos du Château | 32 | - 8 | 1 576 | 1 476 | 100 | 33 | 138 |
| Graspa Dev. | -1 292 | 24 551 | 26 173 | -1 622 | - 406 | 406 | |
| Nafilyan* | 94 657 | 3 185 | 83 446 | 81 593 | 1 853 | 10 000 | |
| TOTAL ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S |
94 689 | 1 885 | 109 573 | 109 242 | 331 | 9 628 | 544 |
| TOTAL DE S COENTREPRISE S E T ENTREPRISE S ASSOCIÉ E S |
134 832 | -68 263 | 363 334 | 324 699 | 38 635 | 26 387 | 43 279 |
| Principa les composantes des a ctifs et pa ssifs: | Principaux projets et dettes financières: |
STOCKS | DE TTE S FINANCIÈRE S |
||||
| Stocks | 225 757 | CBD International | 21 780 | ||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 24 804 | M1 M7 | 57 281 | 33 678 | |||
| Créances et autres actifs | 13 151 | RAC(s) | 27 004 | ||||
| Dettes financières bancaires long terme | 88 315 Universalis Park | 66 428 | 44 758 | ||||
| Dettes financières bancaires court terme | 12 227 Solvay | 27 562 | 10 096 | ||||
| Avances d'actionnaires | 111 692 Graspa | 24 120 | 11 632 | ||||
| Autres dettes | 30 872 Autres | 1 583 | 377 | ||||
| TOTAL | 263 7 12 | 243 106 | TOTAL | 225 757 | 100 541 |
En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés aux remboursements des crédits bancaires.
Pour la plupart des crédits bancaires ci-avant, la société IMMOBEL SA s'est engagée à fournir les moyens nécessaires à ses filiales pour mener à bien les différents projets (engagements « cash deficiency » et « cost overrun »).
Il n'y a pas de restrictions importantes qui limitent la faculté du Groupe à accéder aux actifs des coentreprises et entreprises associées, ni de risques spécifiques ou d'engagements hormis ceux relatifs aux crédits bancaires.
Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fiscales et des crédits d'impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans le compte de résultat sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés en autres éléments du résultat global ou directement en capitaux propres.
Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :
| MONTANTS DES PERTES FISCALES ET AUTRES DÉDUCTIONS POUR LESQUELLES AUCUN ACTIF D'IMPÔT DIFFÉRÉ N'A ÉTÉ COMPTABILISÉ : |
26 800 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Expirant fin 2019 | 172 | La valeur des stocks à récupérer dans : | |||
| Expirant fin 2020 | 269 | 12 mois | 121 880 | ||
| Expirant fin 2021 | 26 | > 12 mois | 389 957 | ||
| Expirant fin 2022 | 62 | ||||
| Expirant fin 2023 | 124 | La répartition des stocks par type | |||
| Sans permis | 286 067 | ||||
| Non limitées dans le temps | 26 147 | Permis obtenu, mais pas encore en développement | 13 380 | ||
| En développement | 212 390 | ||||
Sur la base de la situation au 31 décembre 2018, toute variation du taux d'imposition de 1 % entraîne une augmentation ou une diminution de la charge nette d'impôts de € 207 milliers.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Valeur comptable des actifs mis en gage pour sûretés de dettes | 334 058 | 176 886 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant | 284 517 | 100 541 |
| ACTIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉ S | PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉ S | |||
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| Pertes fiscales | 4 329 | |||
| Reconnaissance des revenus | 1 734 | 3 487 | 11 476 | 6 361 |
| Dettes financières | 112 | |||
| Juste valeur des instruments financiers | 134 | 568 | 32 | |
| Autres éléments | - 99 | 114 | ||
| Netting (situation fiscale nette par entité) | -1 696 | -1 696 | ||
| TOTAL | 4 501 | 4 167 | 9 681 | 6 507 |
| VALEUR AU 1ER JANVIER (a vant correction à l'ouverture IFRS 15) |
4 167 | 6 507 |
|---|---|---|
| Impact IFRS 15 (correction des fonds propres à l'ouverture) | 210 | 1 347 |
| Impôts différés reconnus dans l'état consolidé du résultat global |
124 | 1 827 |
| VALEUR AU 31 DECEMBRE | 4 501 | 9 681 |
Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente. La ventilation de cette rubrique par secteur est la suivante :
La valeur comptable des stocks évolue comme suit :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 128 039 | 153 239 |
| Résidentiel | 283 962 | 275 676 |
| Lotissement | 99 836 | 89 599 |
| TOTAL STOCKS | 511 837 | 518 514 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Belgique | 330 187 | 333 020 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 162 496 | 95 850 |
| Pologne | 19 154 | 89 644 |
| TOTAL STOCKS | 511 837 | 518 514 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| STOCKS AU 1ER JANVIER (avant correction à l'ouverture IFRS 15) | 518 514 | 443 115 |
| Impact IFRS 15 (correction des fonds propres à l'ouverture) | 1 459 | |
| Transfert de la valeur comptable nette des immeubles de placement au terme de l'exercice précédent | -70 354 | |
| Achats de l'exercice | 121 971 | 56 926 |
| Développements | 170 355 | 115 538 |
| Cessions de l'exercice | -235 325 | -106 713 |
| Coûts d'emprunts | 5 217 | 9 648 |
| Réductions de valeurs actées | ||
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | -6 677 | 75 399 |
| STOCKS AU 31 DECEMBRE | 511 837 | 518 514 |
| Composantes par secteur des mouvements de la période : |
Impact IFRS 15 | Transfert immeubles de placement |
Achats/ Développe ments/ Cessions |
Coûts d'emprunts |
Net |
|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | -17 267 | -9 236 | 1 303 | -25 200 | |
| Résidentiel | 1 459 | -53 087 | 56 675 | 3 239 | 8 286 |
| Lotissement | 9 562 | 675 | 10 237 | ||
| Total | 1 459 | -70 354 | 57 001 | 5 217 | -6 677 |
| Composantes par zone géographique des mouvements de la période : |
Impact IFRS 15 | Transfert immeubles de placement |
Achats/ Développe ments/ Cessions |
Coûts d'emprunts |
Net |
| Belgique | 201 | -53 087 | 46 347 | 3 706 | -2 833 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 1 258 | -17 267 | 81 057 | 1 598 | 66 646 |
| Pologne | -70 403 | - 87 | -70 490 |
| 12 mois | 121 880 |
|---|---|
| > 12 mois | 389 957 |
| La répartition des stocks par type | |
| Sans permis | 286 067 |
| Permis obtenu, mais pas encore en développement | 13 380 |
| En développement | 212 390 |
Les créances commerciales sont relatives aux secteurs suivants :
Le risque de crédit est lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu'ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe.
De par la nature des clients qui sont essentiellement soit des investisseurs connus, soit des clients publics ou assimilés, le Groupe ne recourt à aucun instrument de couverture de risque de crédit client. Les clients sont suivis de façon régulière et des réductions de valeur adéquates sont actées pour couvrir les montants considérés comme non recouvrables.
Au 31 décembre 2018, il n'y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s'élève à la valeur comptable des créances. Au sens d'IFRS 9, il n'y a cependant pas de perte de crédit attendue qui puisse être jugée significative à cette date.
Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit :
Les actifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs aux secteurs suivants :
94 95COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS Les actifs de contrats font l'objet, au même titre que les créances commerciales et autres débiteurs, d'un test de dépréciation conformément aux dispositions de la norme IFRS 9 sur les pertes de crédit attendues. Ce test ne démontre pas d'impact significatif potentiel dès lors que ces actifs de contrats (et leurs créances y relatives) sont généralement couverts par les actifs sous-jacents que représente l'immeuble à transférer.
Lors de leur comptabilisation initiale, le Groupe évalue les créances commerciales à leur prix de transaction au sens de la norme IFRS 15. Les actifs de contrats regroupent les montants auxquels l'entité a droit en échange de biens ou de services qu'elle a déjà fournis à un client mais pour lesquels le paiement n'est pas encore exigible ou est subordonné à la réalisation d'une condition particulière prévue au contrat.
Lorsqu'un montant devient exigible, il est transféré au compte de créance.
Une créance client est comptabilisée dès que l'entité a un droit inconditionnel à percevoir un paiement. Ce droit inconditionnel existe dès l'instant où seul l'écoulement du temps rend le paiement exigible.
Il est attendu que la totalité du montant reflété au 31 décembre 2018 devienne exigible et soit encaissé au cours l'exercice 2019.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 1 538 | 839 |
| Résidentiel | 15 943 | 10 078 |
| Lotissement | 3 253 | 777 |
| TOTAL CRÉANCE S COMMERCIALE S | 20 734 | 11 694 |
| L'analyse de l'échéancier clients se présente comme suit: | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
| Echus < 3 mois | 631 | 6 650 |
|---|---|---|
| Echus > 3 mois < 6 mois | 203 | 231 |
| Echus > 6 mois < 12 mois | 443 | 406 |
| Echus > 1 an | 657 | 1 962 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 275 | 301 |
| Additions | 93 | - 26 |
| MUTATIONS DE L'EXERCICE | 93 | - 26 |
| SITUATION AU 31 DECEMBRE | 368 | 275 |
| 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Bureaux | |||
| Résidentiel | 10 954 | 8 280 | |
| Lotissement | |||
| TOTAL ACTIFS DE CONTRATS | 10 954 | 8 280 | |
Les composantes de cette rubrique sont :
Les autres actifs courants sont relatifs aux secteurs suivants :
L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à € -344 903 milliers au 31 décembre 2018 contre € -250 980 milliers au 31 décembre 2017.
Le ratio d'endettement du Groupe (endettement financier net / fonds propres) s'élève à 100,1% au 31 décembre 2018 contre 82,7% au 31 décembre 2017.
Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s'élèvent à € 170 886 milliers par rapport à € 147 926 milliers à fin 2017, soit une augmentation de € 22 960 milliers. Les valeurs disponibles se détaillent comme suit :
L'explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer les projets détenus par les différentes sociétés.
Un montant de € 17.888 milliers concerne des comptes en nantissement. Ces comptes sont utilisés pour le développement des projets liés et sont libérés lorsque le projet progresse.
| 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Autres créances | 20 232 | 28 217 | 28 217 |
| dont : acomptes et garanties versées | 1 399 | 6 974 | 6 974 |
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer | 11 674 | 7 445 | 7 445 |
| créance sur vente (escrow account) | 1 000 | 1 094 | 1 094 |
| subsides et indemnités à recevoir | 358 | 358 | |
| loyers non échus sur projets en développement | 11 033 | 11 033 | |
| autres | 6 159 | 1 313 | 1 313 |
| Charges à reporter et produits acquis | 2 330 | 3 029 | 7 846 |
| dont : sur projets en développement | |||
| autres | 2 330 | 3 029 | 7 846 |
| TOTAL AUTRE S ACTIFS COURANTS | 22 562 | 31 246 | 36 063 |
| 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Bureaux | 11 479 | 14 587 | 14 587 |
| Résidentiel | 10 022 | 15 574 | 20 391 |
| Lotissement | 1 061 | 1 085 | 1 085 |
| TOTAL AUTRES ACTIFS COURANTS | 22 562 | 31 246 | 36 063 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 170 886 | 147 926 |
| Dettes financières non courantes (-) | 322 040 | 330 090 |
| Dettes financières courantes (-) | 193 749 | 68 816 |
| ENDETTEMENT FINANCIER NET | -344 903 | -250 980 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois | 60 000 | |
| Valeurs disponibles | 170 886 | 87 926 |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE | 170 886 | 147 926 |
Les dettes financières augmentent de € 116 883 milliers, passant de € 398 906 milliers au 31 décembre 2017 à € 515 789 milliers au 31 décembre 2018. Les dettes financières s'établissent comme suit :
Les dettes financières ont évolué comme suit :
Toutes les dettes financières sont libellées en EUR. Excepté les emprunts obligataires, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, + marge commerciale. Au 31 décembre 2018, IMMOBEL dispose d'une ligne de crédit Corporate de € 10 millions, non utilisée, et de lignes de crédit bancaires confirmées de € 465 millions dont € 276 millions utilisés à fin décembre 2018.
Ces lignes de crédit (Crédits Project Financing) sont spécifiques pour le développement de certains projets.
Au 31 décembre 2018, la valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantir le Crédit Corporate et les Crédits Project Financing s'élève à € 370 millions.
Le tableau ci-après résume l'échéancier des dettes financières du Groupe :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires non subordonnés : | ||
| - échéance 27-06-2019 taux de 6,75 % - valeur nominale 35,65 MEUR | 35 518 | |
| - échéance 31-05-2022 taux de 3,00 % - valeur nominale 100 MEUR | 99 885 | 99 647 |
| - échéance 17-10-2023 taux de 3,00 % - valeur nominale 50 MEUR | 50 000 | |
| - échéance 17-10-2025 taux de 3,50 % - valeur nominale 50 MEUR | 50 000 | |
| Emprunts bancaires | 122 155 | 194 925 |
| TOTAL DE S DE TTE S FINANCIÈRE S NON COURANTE S | 322 040 | 330 090 |
| Emprunt obligataire non subordonné : | ||
| - échéance 28-03-2018 taux de 5,5 % - valeur nominale 60 MEUR | 59 936 | |
| - échéance 28-03-2018 taux de 5,5 % - valeur nominale 60 MEUR - juste valeur | 330 | |
| - échéance 27-06-2019 taux de 6,75 % - valeur nominale 35,65 MEUR | 35 517 | |
| Emprunts bancaires | 154 666 | 3 074 |
| Intérêts non échus | 3 566 | 5 476 |
| TOTAL DE S DE TTE S FINANCIÈRE S COURANTE S | 193 749 | 68 816 |
| TOTAL DE S DE TTE S FINANCIÈRE S | 515 789 | 398 906 |
| Dettes financières à taux fixes | 235 402 | 195 431 |
| Dettes financières à taux variables | 276 821 | 197 999 |
| Intérêts non échus | 3 566 | 5 476 |
| Montant des dettes garanties par des sûretés | 276 821 | 197 999 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 369 690 | 385 919 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| DETTE S FINANCIÈRE S AU 1ER JANVIER | 398 906 | 322 110 |
| Dettes contractées | 239 485 | 168 833 |
| Dettes remboursées | -120 600 | -95 944 |
| Variation de juste valeur reconnue dans l'état consolidé du résultat global | - 330 | -1 980 |
| Intérêts sur emprunts obligataires payés | -5 476 | |
| Intérêts sur emprunts obligataires non échus | 3 392 | 5 476 |
| Intérêts sur autres emprunts non échus | 174 | |
| Amortissements des frais d'émission d'emprunts obligataires | 238 | 411 |
| VARIATION DE L'EXERCICE | 116 883 | 76 796 |
| DETTE S FINANCIÈRE S AU 31 DECEMBRE | 515 789 | 398 906 |
| ECHÉANT EN | 2019 | 2020 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 et plus | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires (*) | 35 650 | 100 000 | 50 000 | 50 000 | 235 650 | ||
| Crédits Project Financing | 108 961 | 83 332 | 8 600 | 46 443 | 11 150 | 18 335 | 276 821 |
| Intérêts à payer | 8 656 | 6 250 | 4 500 | 3 063 | 1 750 | 1 531 | 25 750 |
| MONTANT TOTAL DES DETTES | 153 267 | 89 582 | 113 100 | 99 506 | 12 900 | 69 866 | 538 221 |
| MONTANT TOTAL DES DETTES 153 267 89 582 113 100 99 506 12 900 69 866 538 221 |
Autres actifs non courants | Niveau 2 | 97 | 97 | 97 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Créances commerciales | Niveau 2 | 20 734 | 20 734 | 20 734 | ||
| * Le montant inscrit au bilan, € 235 402 milliers, comprend € 248 milliers de frais restant à amortir jusqu'aux échéances en 2019 et | Actifs de contrats | Niveau 2 | 10 954 | 10 954 | 10 954 | |
| 2022. | Autres créances d'exploitation | Niveau 2 | 93 962 | 93 962 | 93 962 | |
| Autres actifs financiers courants | Niveau 1 | 478 | 478 | 478 | ||
| TOTAL | 297 917 | 296 633 | 1 284 | 297 917 | ||
| RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT | ||||||
| Sur la base de la situation au 31 décembre 2018, toute variation des taux d'intérêt de 1 % entraîne une augmentation ou une diminution | PASSIFS | |||||
| Dettes portant intérêts | Niveaux 1 & 2 | 515 789 | 515 789 | 515 789 | ||
| annuelle de la charge d'intérêts des dettes à taux variable de € 2 768 milliers. | Dettes commerciales | Niveau 2 | 48 470 | 48 470 | 48 470 | |
| Dans le cadre de la mise à disposition de crédits long terme, «corporate» ou «project financing», le Groupe utilise des instruments | Passifs de contrats | Niveau 2 | 7 259 | 7 259 | 7 259 | |
| financiers dérivés afin de couvrir les fluctuations de taux d'intérêts. | Autres dettes d'exploitation | Niveau 2 | 37 372 | 37 372 | 37 372 | |
| Instruments financiers dérivés | Niveau 2 | 536 | 536 | 536 | ||
| TOTAL | 609 426 | 608 890 | 536 | 609 426 |
Au 31 décembre 2018, les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs sont les suivants :
La juste valeur des instruments financiers dérivés (de niveau 2) est déterminée sur base de modèles d'évaluation et des taux d'intérêt à terme. La variation de la juste valeur des instruments financiers est comptabilisée par le biais du compte de résultats consolidé, étant donné qu'ils ne sont pas comptabilisés comme des instruments de couverture.
INFORMATIONS SUR LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS Le tableau ci-après présente les différentes classes d'actifs et passifs financiers avec leur valeur comptable tel que présentée au bilan et leur juste valeur respective et ventilée selon la catégorie d'évaluation.
La juste valeur des instruments financiers est déterminée comme suit :
Si leur échéance est à court terme (ex : dettes et créances commerciales), la juste valeur est présumée similaire au coût amorti,
Pour les dettes à taux fixe, sur base d'une actualisation des flux à taux de marché,
Les évaluations de la juste valeur des actifs et passifs financiers peuvent être classées dans un des niveaux suivants:
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| Options IRS achetées | 536 | 1 568 |
| TOTAL | 536 | 1 568 |
| VARIATION DE LA JUSTE VALEUR DES INSTRUMENTS FINANCIERS | ||
| SITUATION AU 1ER JANVIER | 1 568 | |
| Variation de juste valeur reconnue dans le compte de résultats consolidé | -1 032 | |
| SITUATION AU 31 DECEMBRE | 536 | |
| Aucun instrument n'a fait l'objet d'une documentation de couverture au 31 décembre 2018. |
| Périodes | Options | Prix d'exercice | Montants notionnels |
|---|---|---|---|
| 09/2014 - 12/2019 | IRS achetée | 0,86% | 57 370 |
| Total | 57 370 |
| Niveau de la juste valeur |
Valeur comptable 31/12/2018 |
Au coût amorti | A la juste valeur par le biais du compte de résultats |
Juste valeur 31/12/2018 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | |||||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | Niveau 1 | 170 886 | 170 886 | 170 886 | |
| Autres actifs financiers non courants | Niveau 1 | 806 | 806 | 806 | |
| Autres actifs non courants | Niveau 2 | 97 | 97 | 97 | |
| Créances commerciales | Niveau 2 | 20 734 | 20 734 | 20 734 | |
| Actifs de contrats | Niveau 2 | 10 954 | 10 954 | 10 954 | |
| Autres créances d'exploitation | Niveau 2 | 93 962 | 93 962 | 93 962 | |
| Autres actifs financiers courants | Niveau 1 | 478 | 478 | 478 | |
| TOTAL | 297 917 | 296 633 | 1 284 | 297 917 |
Le Groupe ne s'engagent dans de nouveaux projets que sur base d'analyses de faisabilités rigoureuses, et lorsqu'elle a le financement ad-hoc, par moyens corporate, financements spécifiques ou préventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d'un projet est très limité.
Le Groupe est soumis, pour les emprunts obligataires et la ligne de crédit de € 10 millions ci-avant, à certains engagements financiers. Ces engagements tiennent compte entre autres des capitaux propres, de l'endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les capitaux propres et les stocks. Ces engagements financiers sont testés deux fois par an. Au 31 décembre 2018, comme tous les exercices précédents, le Groupe était en conformité avec tous ces engagements financiers.
Le Groupe n'a recours à aucune couverture de taux de change pour ses activités de développement. La monnaie fonctionnelle de l'activité « bureaux » actuellement développée en Pologne a été déterminée comme étant l'EUR, ce qui élimine tout risque de change.
IMMOBEL veille à optimiser sa structure de capitaux permanents par un rapport équilibré entre le capital et l'endettement long terme. L'objectif est de maximiser la valeur pour l'actionnaire tout en gardant la flexibilité financière requise pour mener à bien les projets de développement. D'autres éléments interviennent dans la prise de décision tels que le retour attendu de chaque projet et le maintien de certains ratios bilantaires.
Les pensions et obligations similaires couvrent les obligations du Groupe en matière d'assurance groupe.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies (DBO) diminuée de la juste valeur des actifs du plan.
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions au 31 décembre | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Nombre d'actions libérées | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Actions propres au 31 décembre | 1 220 190 | 1 225 603 |
| Valeur nominale par action | 9,740 | 9,740 |
| Nombre d'a ctions ordina ires au 1 janvier | 9 997 356 | 9 997 356 |
| Nombre d'a ctions propres au 1 janvier | -1 225 603 | -1 230 398 |
| Actions propres octroyées à un membre du comité exécutif | 4 795 | |
| Actions propres vendues | 5 413 | |
| Nombre d'a ctions (hor s a ctions propres) au 31 décembre | 8 7 7 7 166 | 8 7 7 1 753 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| E TAT DE LA SITUATION FINANCIERE | ||
| Valeur actuelle des obligations | 1 576 | 1 870 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | - 958 | -1 198 |
| PASSIF NE T DECOULANT DE L'OBLIGATION AU TITRE DE S PRE STATIONS DE FINIE S | 618 | 672 |
| E TAT DU RE SULTAT GLOBAL | ||
| Coût des services rendus | - 67 | - 73 |
| Charge d'intérêt découlant de l'obligation au titre des prestations définies | - 20 | - 15 |
| Produit d'intérêt sur les actifs du régime | 13 | 15 |
| Coûts administratifs hors gestion des actifs du régime | - 5 | - 4 |
| MONTANTS COMPTABILISE S AU COMPTE DE RE SULTATS | - 79 | - 7 7 |
| (Gains)/pertes actuariels découlant des obligations au titre des prestations définies, provenant de: | ||
| - modifications des hypothèses financières | ||
| - rendement sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | - 63 | 106 |
| - ajustements découlant de l'expérience | 108 | - 666 |
| RE EVALUATIONS DU PASSIF NE T AU TITRE DE S PRE STATIONS DE FINIE S COMPTABILISE E S DANS LE S AUTRE S E LEMENTS DU RE SULTAT GLOBAL |
45 | - 560 |
| COUT DE S REGIME S A PRE STATIONS DE FINIE S | - 34 | - 637 |
| MONTANTS COMPTABILISE S AU COMPTE DE RE SULTATS | - 79 | - 7 7 | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (Gains)/pertes actuariels découlant des obligations au titre des prestations définies, provenant de: | Provisions attachées aux ventes | 1 028 | 1 354 | ||||
| - modifications des hypothèses financières | |||||||
| - rendement sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | - 63 | 106 | Autres provisions | 868 | |||
| - ajustements découlant de l'expérience | 108 | - 666 | TOTAL DES PROVISIONS | 1 896 | 1 355 | ||
| RE EVALUATIONS DU PASSIF NE T AU TITRE DE S PRE STATIONS DE FINIE S COMPTABILISE E S DANS LE S AUTRE S E LEMENTS DU RE SULTAT GLOBAL |
45 | - 560 | Attachées aux ventes |
Autres | 31/12/2018 | ||
| COUT DE S REGIME S A PRE STATIONS DE FINIE S | - 34 | - 637 | PROVISIONS AU 1ER JANVIER | 1 354 | 1 | 1 355 | |
| Dotations | 729 | 729 | |||||
| Utilisations | - 91 | - 91 | |||||
| Reprises | - 97 | - 97 | |||||
| VARIATION DE L'EXERCICE | - 188 | 729 | 541 | ||||
| PROVISIONS AU 31 DECEMBRE | 1 166 | 730 | 1 896 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |||
|---|---|---|---|---|
| Provisions attachées aux ventes | 1 028 | 1 354 | ||
| Autres provisions | 868 | 1 | ||
| TOTAL DES PROVISIONS | 1 896 | 1 355 | ||
| Attachées aux | ||||
| ventes | Autres | 31/12/2018 | ||
| PROVISIONS AU 1ER JANVIER | 1 354 | 1 | 1 355 | |
| Dotations | 729 | 729 | ||
| Utilisations | - 91 | - 91 | ||
| Reprises | - 97 | - 97 | ||
| VARIATION DE L'EXERCICE | - 188 | 729 | 541 | |
| PROVISIONS AU 31 DECEMBRE | 1 166 | 730 | 1 896 |
Les régimes de retraite sont financés par une assurance de groupe. Les actifs sous-jacents sont principalement investis en obligations. Le gain actuariel reconnu dans l'état consolidé du résultat global s'élève à € 45 milliers.
Le montant cumulé des gains et pertes actuariels reconnus dans l'état consolidé du résultat global s'élève à € 176 milliers.
Plans de pension belges avec garantie de rendement : 20 employés bénéficient de plans à cotisations soumis à la loi belge sur les pensions complémentaires (garantie de rendement minimum). La loi du 18 décembre 2015 fixe le taux minimum garanti comme suit :
des rendements des 24 derniers mois des OLO multipliée par un pourcentage. Ce nouveau taux doit être compris entre 1,75 % et
Au vu de ces taux minimums garantis, ces plans qualifient de plans à prestations définies. Toutefois, une comparaison entre le rendement réalisé et le taux minimum garanti a été effectuée et la société a conclu sur cette base à l'absence de sous-financement.
Les composants des provisions évoluent comme suit :
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| VALEUR ACTUE LLE DE S OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 1 870 | 2 899 |
| Coûts des services rendus | 67 | 73 |
| Coût d'intérêt | 20 | 15 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 16 |
| (Gains)/pertes actuariels | - 108 | 452 |
| Avantages versés | - 283 | -1 585 |
| VALEUR ACTUE LLE DE S OBLIGATIONS AU 31 DECEMBRE | 1 576 | 1 870 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| JUSTE VALEUR DE S ACTIFS DU PLAN AU 1ER JANVIER | 1 198 | 2 797 |
| Produit d'intérêt sur les actifs des régimes | 13 | 15 |
| Cotisations de l'employeur | 89 | 67 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 16 |
| Avantages versés | - 283 | -1 585 |
| Rendements sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | - 63 | - 108 |
| Coûts administratifs | - 5 | - 4 |
| JUSTE VALEUR DE S ACTIFS DU PLAN AU 31 DECEMBRE | 959 | 1 198 |
| COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR ATTENDUE POUR L'EXERCICE 2019 / 2018 | 43 | 68 |
| HYPOTHE SE S ACTUARIE LLE S UTILISE E S POUR DE TERMINER LE S OBLIGATIONS | ||
| Taux d'actualisation | 1,30% | |
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,30% | |
| Taux d'inflation moyen | 1,80% | |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| VALEUR ACTUE LLE DE S OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 1 870 | 2 899 |
| Coûts des services rendus | 67 | 73 |
| Coût d'intérêt | 20 | 15 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 16 |
| (Gains)/pertes actuariels | - 108 | 452 |
| Avantages versés | - 283 | -1 585 |
| VALEUR ACTUE LLE DE S OBLIGATIONS AU 31 DECEMBRE | 1 576 | 1 870 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| JUSTE VALEUR DE S ACTIFS DU PLAN AU 1ER JANVIER | 1 198 | 2 797 |
| Produit d'intérêt sur les actifs des régimes | 13 | 15 |
| Cotisations de l'employeur | 89 | 67 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 16 |
| Avantages versés | - 283 | -1 585 |
| Rendements sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | - 63 | - 108 |
| Coûts administratifs | - 5 | - 4 |
| JUSTE VALEUR DE S ACTIFS DU PLAN AU 31 DECEMBRE | 959 | 1 198 |
| COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR ATTENDUE POUR L'EXERCICE 2019 / 2018 | 43 | 68 |
| HYPOTHE SE S ACTUARIE LLE S UTILISE E S POUR DE TERMINER LE S OBLIGATIONS | ||
| Taux d'actualisation | 1,30% | |
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,30% | |
| Taux d'inflation moyen | 1,80% | |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| VALEUR ACTUE LLE DE S OBLIGATIONS AU 1ER JANVIER | 1 870 | 2 899 |
| Coûts des services rendus | 67 | 73 |
| Coût d'intérêt | 20 | 15 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 16 |
| (Gains)/pertes actuariels | - 108 | 452 |
| Avantages versés | - 283 | -1 585 |
| VALEUR ACTUE LLE DE S OBLIGATIONS AU 31 DECEMBRE | 1 576 | 1 870 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
| JUSTE VALEUR DE S ACTIFS DU PLAN AU 1ER JANVIER | 1 198 | 2 797 |
| Produit d'intérêt sur les actifs des régimes | 13 | 15 |
| Cotisations de l'employeur | 89 | 67 |
| Cotisations des participants des régimes | 10 | 16 |
| Avantages versés | - 283 | -1 585 |
| Rendements sur les actifs du plan (hors produits d'intérêts) | - 63 | - 108 |
| Coûts administratifs | - 5 | - 4 |
| JUSTE VALEUR DE S ACTIFS DU PLAN AU 31 DECEMBRE | 959 | 1 198 |
| COTISATIONS DE L'EMPLOYEUR ATTENDUE POUR L'EXERCICE 2019 / 2018 | 43 | 68 |
| HYPOTHE SE S ACTUARIE LLE S UTILISE E S POUR DE TERMINER LE S OBLIGATIONS | ||
| Taux d'actualisation | 1,30% | |
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,30% | |
| Taux d'inflation moyen | 1,80% | |
| Table de mortalité utilisée | MR/FR-3 | |
| SENSITIVITE DE S OBLIGATIONS AU 31/12/2018 | |||
|---|---|---|---|
| Taux d'actualisation | 0,80% | 1,30% | 1,80% |
| Montant des obligations | 1 67 1 | 1 576 | 1 489 |
La ventilation des provisions par secteur est la suivante :
Les provisions constituées correspondent à la meilleure estimation de la sortie de ressources considérée comme probable par le Conseil d'Administration. Le Groupe n'a pas d'indication sur le montant final du décaissement, ni sur le moment du décaissement, celui-ci dépendant notamment de décisions de justice.
Les risques liés aux ventes et aux litiges en cours font l'objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance de ces passifs sont rencontrées. En ce qui concerne les provisions attachées aux ventes, il s'agit généralement de garanties de loyers, de bonne exécution de travaux ...
Aucune provision n'est enregistrée pour les autres litiges en cours qui concernent principalement :
des problèmes de garantie décennale pour lesquels le Groupe a un recours contre l'entreprise générale qui à son tour est en général couverte par une assurance « garantie décennale » à cet effet,
recours purement administratifs concernant des permis d'urbanisme et/ou d'environnement introduits par des tiers auprès du Conseil d'Etat sans conséquence pécuniaire pour le Groupe.
Cette rubrique se ventile comme suit par secteur :
Les passifs de contrats, provenant de l'application de la norme IFRS 15, sont relatifs aux secteurs suivants :
Les passifs de contrats regroupent les montants perçus par l'entité en rémunération de biens ou de service qu'elle n'a pas encore fournis au client. Le passif de contrat est soldé par la constatation du chiffre d'affaires.
| Nombre d'actions représentatives du capital 9 997 356 Dettes sociales 450 450 Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer 5 004 2 784 Acomptes reçus sur ventes 10 999 8 894 8 254 7 166 3 421 1 749 1 498 13 320 3 941 4 091 32 069 39 952 |
31/12/2018 | 31/12/2017 | IMMOBEL (actions propres) | 12,21% | 12,26% | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 997 356 | ||||||
| Avances de coentreprises et entreprises associées | ||||||
| Charges à imputer et produits à reporter | ||||||
| Loyers garantis découlant de ventes | ||||||
| Prix d'acquisition à payer | ||||||
| Autres passifs courants | ||||||
| TOTAL AUTRES PASSIFS COURANTS | ||||||
Les passifs de contrats courants incluent au 31 décembre 2018 des produits encore à constater pour € 7.259 milliers.
La totalité des montants reflétés en passifs de contrats sont liés aux activités résidentielles pour lesquelles du chiffre d'affaires est constaté à l'avancement, engendrant ainsi des décalages entre les paiements et la réalisation des prestations.
Les autres avances et acomptes reçus pour € 10.999 milliers, qui sont également des passifs de contrats selon IFRS 15, restent présentés en Autres passifs courants (voir note 26).
La totalité des passifs de contrats en au 1er janvier 2018 ont fait l'objet d'une constatation en chiffre d'affaires au cours de 2018. Il est attendu que le montant reflété au 31 décembre 2018 soit intégralement constaté au cours de 2019.
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 1 326 | 1 041 |
| Résidentiel | 500 | 219 |
| Lotissement | 70 | 95 |
| TOTAL PROVISIONS | 1 896 | 1 355 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 16 627 | 17 412 |
| Résidentiel | 30 636 | 20 001 |
| Lotissement | 1 207 | 4 080 |
| TOTAL DETTES COMMERCIALES | 48 470 | 41 493 |
| 31/12/2018 | 01/01/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| Bureaux | |||
| Résidentiel | 7 259 | 470 | |
| Lotissement | |||
| TOTAL PASSIFS DE CONTRATS | 7 259 | 470 |
Les autres passifs courants sont principalement composés du solde non éliminé des avances reçues des coentreprises et entreprises associées ainsi que des acomptes reçus de clients dans le cadre de contrats commerciaux dont la reconnaissance du revenu est prévue à un moment précis.
Ils sont relatifs aux secteurs suivants :
La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :
| A3 Capital NV & A3 Management BVBA |
|---|
| Capfi Dolon Accot Managament ny |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 |
|---|---|
| 390 | 10 013 |
| 31 460 | 29 003 |
| 219 | 936 |
| 32 069 | 39 952 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives: | ||
| - à des stocks | 143 394 | 189 353 |
| - à d'autres actifs | 114 | |
| TOTAL DE S GARANTIE S CONSTITUE E S PAR DE S TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE | 143 394 | 189 467 |
| Ces garanties consistent en: | ||
| - garanties "Marchand de biens" (acquisitions avec droits d'enregistrement taux réduit) | 18 553 | 27 409 |
| - garanties "Loi Breyne" (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) | 64 972 | 139 995 |
| - garanties "Bonne fin d'exécution" (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et "Autres" (bonne fin de paiement, locatives, …) |
59 869 | 22 063 |
| TOTAL | 143 394 | 189 467 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 552 987 | 751 271 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks |
369 690 | 385 919 |
| VALEUR COMPTABLE DE S ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE | 369 690 | 385 919 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant: | ||
| - dettes non courantes | 146 154 | 194 925 |
| - dettes courantes | 130 667 | 3 074 |
| TOTAL | 276 821 | 197 999 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives: | ||
| - à des stocks | 143 394 | 189 353 |
| - à d'autres actifs | 114 | |
| TOTAL DE S GARANTIE S CONSTITUE E S PAR DE S TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE | 143 394 | 189 467 |
| Ces garanties consistent en: | ||
| - garanties "Marchand de biens" (acquisitions avec droits d'enregistrement taux réduit) | 18 553 | 27 409 |
| - garanties "Loi Breyne" (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) | 64 972 | 139 995 |
| - garanties "Bonne fin d'exécution" (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et "Autres" (bonne fin de paiement, locatives, …) |
59 869 | 22 063 |
| TOTAL | 143 394 | 189 467 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 552 987 | 751 271 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks |
369 690 | 385 919 |
| VALEUR COMPTABLE DE S ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE | 369 690 | 385 919 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant: | ||
| - dettes non courantes | 146 154 | 194 925 |
| - dettes courantes | 130 667 | 3 074 |
| TOTAL | 276 821 | 197 999 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives: | ||
| - à des stocks | 143 394 | 189 353 |
| - à d'autres actifs | 114 | |
| TOTAL DE S GARANTIE S CONSTITUE E S PAR DE S TIERS POUR LE COMPTE DU GROUPE | 143 394 | 189 467 |
| Ces garanties consistent en: | ||
| - garanties "Marchand de biens" (acquisitions avec droits d'enregistrement taux réduit) | 18 553 | 27 409 |
| - garanties "Loi Breyne" (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) | 64 972 | 139 995 |
| - garanties "Bonne fin d'exécution" (données dans le cadre de la réalisation de travaux) et "Autres" (bonne fin de paiement, locatives, …) |
59 869 | 22 063 |
| TOTAL | 143 394 | 189 467 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 552 987 | 751 271 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks |
369 690 | 385 919 |
| VALEUR COMPTABLE DE S ACTIFS DU GROUPE MIS EN GAGE | 369 690 | 385 919 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant: | ||
| - dettes non courantes | 146 154 | 194 925 |
| - dettes courantes | 130 667 | 3 074 |
| TOTAL | 276 821 | 197 999 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Stocks, incluant les acquisitions de sociétés et d'immeubles de placement qui ne sont pas considérées | ||
| comme des activités d'investissement | -38 341 | -65 751 |
| Autres actifs | -39 561 | -3 999 |
| Autres passifs | -20 094 | 23 888 |
| VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT | -97 996 | -45 862 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| A3 Capital NV & A3 Management BVBA | 58,77% | 58,77% |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 4,12% | 4,12% |
| IMMOBEL (actions propres) | 12,21% | 12,26% |
| Nombre d'actions représentatives du capital | 9 997 356 | 9 997 356 |
Il s'agit des rémunérations des Membres du Comité Exécutif et du Conseil d'Administration.
| (01.01.2018 - 31.12.2018) | Président Exécutif | CEO | Comité Exécutif |
|---|---|---|---|
| Rémunération de base | 325 000 | 325 000 | 1 279 402 |
| Rémunération variable STI | 254 638 | 254 638 | 267 500 |
| Rémunération variable LTI | 1 477 actions | 1 477 actions | 1 052 actions |
| Engagement individuel de pension | Néant | Néant | Néant |
| Autres | 25 000 | Néant | 1 246 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 24 151 | 24 345 |
| Autres actifs courants | 46 328 | 18 934 |
| Autres passifs courants | 8 254 | 7 166 |
| Produits d'intérêts | 1 428 | 1 092 |
| Charges d'intérêts | 448 | 344 |
Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2018 : FILIALES – CONSOLIDÉES SELON LA MÉTHODE D'INTÉGRATION GLOBALE
| Rémunération variable STI | 325 000 254 638 |
CEO 325 000 254 638 |
Comité Exécutif 1 279 402 267 500 |
NUMERO | INTERE T DU GROUPE (%) (Intérêt |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rémunération variable LTI | 1 477 actions | 1 477 actions | 1 052 actions | NOM | D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL | économique) | |
| Engagement individuel de pension | Néant | Néant | Néant | ARGENT RESIDENTIAL NV | 0837 845 319 | Brussels | 100,00 |
| Autres | 25 000 | Néant | 1 246 | BEYAERT NV | 0837 807 014 | Brussels | 100,00 |
| BOITEUX RESIDENTIAL NV | 0837 797 314 | Brussels | 100,00 | ||||
| BRUSSELS EAST REAL ESTATE SA | 0478 120 522 | Brussels | 100,00 | ||||
| BULL'S EYE PROPERTY LUX SA | B 138 135 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| RELATIONS AVEC LES COENTREPRISES ET LES ENTREPRISES ASSOCIÉES | CEDET Sp. z.o.o. | 0000 30 58 51 | Warsaw | 100,00 | |||
| Les relations avec des coentreprises ou entreprises associées consistent essentiellement en prêts ou avances, dont les montants sont | CEDET DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 31 88 63 | Warsaw | 100,00 | |||
| inscrits dans les états financiers sous les rubriques : | CENTRE ETOILE SARL | B 204 563 | Luxemburg | 100,00 | |||
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | CHAMBON NV | 0837 807 509 | Brussels | 100,00 | ||
| Avances aux coentreprises et entreprises associées | 24 151 | 24 345 | CLUSTER CHAMBON NV | 0843 656 906 | Brussels | 100,00 | |
| Autres actifs courants | 46 328 | 18 934 | COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE PARTICIPATIONS FINANCIÈRES (CIPAF) SA | 0454 107 082 | Brussels | 100,00 | |
| Autres passifs courants | 8 254 | 7 166 | COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE WALLONIE (CIW) SA | 0401 541 990 | Brussels | 100,00 | |
| COMPAGNIE IMMOBILIÈRE LUXEMBOURGEOISE SA | B 29 696 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| Produits d'intérêts | 1 428 | 1 092 | EDISON IMMOBILIER Sarl | B 226 603 | Luxemburg | 100,00 | |
| Charges d'intérêts | 448 | 344 | EMPEREUR FROISSART NV | 0871 449 879 | Brussels | 100,00 | |
| Voir en note 14 pour de plus amples informations sur les coentreprises et entreprises associées. | ENTREPRISE ET GESTION IMMOBILIÈRES (EGIMO) SA | 0403 360 741 | Brussels | 100,00 | |||
| ESPACE NIVELLES SA | 0472 279 241 | Brussels | 100,00 | ||||
| FLINT CONSTRUCT NV | 0506 899 135 | Brussels | 65,00 | ||||
| 30) EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE | FLINT LAND NV | 0506 823 614 | Brussels | 65,00 | |||
| Aucun événement significatif susceptible de modifier les états financiers n'est intervenu depuis la date de clôture du 31 décembre | FONCIÈRE JENNIFER SA | 0464 582 884 | Brussels | 100,00 | |||
| 2018 jusqu'à la date du 29 mars 2019, date à laquelle les états financiers ont été approuvés par le Conseil d'Administration. | FONCIÈRE MONTOYER SA | 0826 862 642 | Brussels | 100,00 | |||
| GARDEN POINT Sp. z.o.o. | 0000 38 84 76 | Warsaw | 100,00 | ||||
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK Sp. z.o.o. | 0000 51 06 69 | Warsaw | 90,00 | ||||
| GRANARIA DEVELOPMENT GDANSK BIS Sp. z.o.o. | 0000 48 02 78 | Warsaw | 90,00 | ||||
| HERMES BROWN II NV | 0890 572 539 | Brussels | 100,00 | ||||
| HOTEL GRANARIA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. | 0000 51 06 64 | Warsaw | 90,00 | ||||
| ILOT SAINT ROCH SA | 0675 860 861 | Brussels | 100,00 | ||||
| IMMO DEVAUX | 0694 904 337 | Brussels | 100,00 | ||||
| IMMO DEVAUX II | 0694 897 013 | Brussels | 100,00 | ||||
| IMMOBEL FRANCE SAS | 833 654 221 | Paris | 100,00 | ||||
| IMMOBEL HOLDCO SPAIN S.L. | B 881 229 62 | Madrid | 100,00 | ||||
| IMMOBEL HOLDING LUXEMBOURG SARL | B 138 090 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| IMMOBEL LUX SA | B 130 313 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| IMMOBEL POLAND Sp. z.o.o. | 0000 37 22 17 | Warsaw | 100,00 | ||||
| IMMOBEL PROJECT MANAGEMENT SA | 0475 729 174 | Brussels | 100,00 | ||||
| IMMOBEL R.E.M. FUND Sarl | B228335 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| IMMOBEL REAL ESTATE FUND SC | B228393 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| IMMOBEL URBAN LIVING | 0695 672 419 | Brussels | 100,00 | ||||
| IMMO-PUYHOEK SA | 0847 201 958 | Brussels | 100,00 | ||||
| INFINITY LIVING SA | B 211 415 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| INFINITY WORKING & SHOPPING SA | B 211 410 | Luxemburg | 100,00 | ||||
| LAKE FRONT SA | 0562 818 447 | Brussels | 100,00 | ||||
| LEBEAU DEVELOPMENT | 0711 809 556 | Brussels | 100,00 | ||||
| LEBEAU SABLON SA | 0551 947 123 | Brussels | 100,00 | ||||
| LES JARDINS DU NORD SA | 0444 857 737 | Brussels | 96,20 | ||||
| LOTINVEST DEVELOPMENT SA | 0417 100 196 | Brussels | 100,00 | ||||
| MICHAEL OSTLUND PROPERTY SA MILAWEY |
0436 089 927 0000 63 51 51 |
Brussels Warsaw |
100,00 100,00 |
| ECONOMIQUE NUMERO DU GROUPE |
(%) |
|---|---|
| NOM D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL |
|
| MÖBIUS I SA 0662 473 277 Brussels |
100,00 |
| MÖBIUS II SA 0662 474 069 Brussels |
100,00 |
| MÖBIUS CONSTRUCT SA 0681 630 183 Brussels |
100,00 |
| MONTAGNE RESIDENTIAL SA 0837 806 420 Brussels |
100,00 |
| MOULIN SA B 179 263 Luxemburg |
100,00 |
| OD 214 Sp. z.o.o. 0000 53 59 20 Warsaw |
100,00 |
| OKRAGLAK DEVELOPMENT Sp. z.o.o. 0000 26 74 81 Warsaw |
100,00 |
| PERCIPI NV 0478 273 940 Brussels |
100,00 |
| POLVERMILLEN SARL B 207 813 Luxemburg |
100,00 |
| QUOMAGO SA 0425 480 206 Brussels |
100,00 |
| RIGOLETTO SA 0536 987 545 Brussels |
100,00 |
| PRINCE ROYAL CONSTRUCT SA 0633 872 927 Brussels |
100,00 |
| t ZOUT CONSTRUCT SA 0656 754 831 Brussels |
100,00 |
| THOMAS B 33 819 Luxemburg |
100,00 |
| TRACTIM SARL B 98 174 Luxemburg |
100,00 |
| VAARTKOM SA 0656 758 393 Brussels |
100,00 |
| VAL D'OR CONSTRUCT SA 0656 752 257 Brussels |
100,00 |
| VELDIMMO SA 0430 622 986 Brussels |
100,00 |
| VESALIUS CONSTRUCT NV 0543 851 185 Brussels |
100,00 |
| ZIELNA DEVELOPMENT Sp. z.o.o. 0000 52 76 58 Warsaw |
100,00 |
| INTERET ECONOMIQUE |
principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe IMMOBEL est confronté. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| NUMERO | DU GROUPE | Au nom du Conseil d'Administration : | |||
| NOM | D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL | (%) | |||
| BELLA VITA SA | 0890 019 738 | Brussels | 50,00 | ||
| CBD INTERNATIONAL Sp. z.o.o. | 0000 22 82 37 | Warsaw | 50,00 | ||
| CHÂTEAU DE BEGGEN SA | B 133 856 | Luxembourg | 50,00 | ||
| CSM DEVELOPMENT | 0692 645 524 | Brussels | 50,00 | ||
| CSM PROPERTIES | 0692 645 425 | Brussels | 50,00 | ||
| DEBROUCKERE DEVELOPMENT | 0700 731 661 | Brussels | 50,00 | ||
| FANSTER ENTERPRISE Sp. z.o.o. | 0000 39 60 31 | Warsaw | 50,00 | ||
| GATEWAY SA | 0501 968 664 | Brussels | 50,00 | ||
| ILOT ECLUSE SA | 0441 544 592 | Gilly | 50,00 | ||
| IMMO KEYENVELD 1 SA | 0845 714 096 | Brussels | 50,00 | ||
| IMMO KEYENVELD 2 SA | 0845 714 492 | Brussels | 50,00 | Alexander Hodac1 | Marnix Galle2 |
| IMMO PA 33 1 SA | 0845 710 336 | Brussels | 50,00 | Administrateur Délégué | Président du Conseil d'Administration |
| IMMO PA 44 1 SA | 0845 708 257 | Brussels | 50,00 | ||
| IMMO PA 44 2 SA | 0845 709 049 | Brussels | 50,00 | ||
| LES 2 PRINCES DEVELOPMENT SA | 0849 400 294 | Brussels | 50,00 | ||
| M1 SA | B 197 932 | Strassen | 33,33 | ||
| M7 SA | B 197 934 | Strassen | 33,33 | ||
| ODD CONSTRUCT SA | 0682 966 706 | Knokke-Heist | 50,00 | ||
| PLATEAU D'ERPENT | 0696 967 368 | Namur | 50,00 | ||
| RAC 3 SA | 0819 588 830 | Antwerp | 40,00 | ||
| RAC 4 SA | 0819 593 481 | Brussels | 40,00 | ||
| RAC 4 DEVELOPMENT SA | 0673 640 551 | Brussels | 40,00 | ||
| RAC5 SA | 0665 775 535 | Antwerp | 40,00 | ||
| UNIPARK SA | 0686 566 889 | Brussels | 50,00 | ||
| UNIVERSALIS PARK 2 SA | 0665 921 529 | Brussels | 50,00 | ||
| UNIVERSALIS PARK 3 SA | 0665 921 133 | Brussels | 50,00 | ||
| UNIVERSALIS PARK 3AB SA | 0665 922 420 | Brussels | 50,00 | ||
| UNIVERSALIS PARK 3C SA | 0665 921 430 | Brussels | 50,00 | 1 Représentant permanent de la société AHO Consulting bvba 2 Représentant permanent de la société A3 Management bvba |
A l'exception des éléments mentionnés à la note 14, il n'y a pas de restrictions importantes qui limitent la faculté du Groupe à accéder aux actifs et à régler les passifs des filiales.
En cas de dettes financières bancaires, les remboursements d'avances actionnaires (remontées de cash vers les sociétés mères) sont subordonnés aux remboursements des crédits bancaires.
Les soussignés déclarent, qu'à leur connaissance :
Financial Reporting Standards » et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats consolidés
résultats et de la situation du Groupe IMMOBEL et de ses filiales comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des
| INTERET | |||
|---|---|---|---|
| ECONOMIQUE | |||
| NUMERO | DU GROUPE | ||
| NOM | D'ENTREPRISE SIEGE SOCIAL | (%) | |
| DHR CLOS DU CHÂTEAU SA | 0895 524 784 | Brussels | 33,33 |
| ELBA ADVIES | 0819 335 244 | Antwerp | 60,00 |
| NAFILYAN & PARTNERS SAS | 800 676 850 | Paris | 15,00 |
| ULB HOLDING | 0688 610 720 | Antwerp | 60,00 |
| URBAN LIVING BELGIUM | 831672 258 | Antwerp | 30,00 |
106 107COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS
| Pour l'échantillon sélectionné, nous avons: | |
|---|---|
| discuté avec les responsables de projets et la direction pour (i) acquérir une compréhension de l'avancement du projet, des risques qui y sont associés et des résultats attendus et (ii) évaluer les estimations de valeurs de réalisation retenues; |
|
| contrôlé les analyses de faisabilité et évalué les hypothèses utilisées pour réaliser les projections de revenus et de coûts à encourir par comparaison avec des données de marché ou des transactions similaires: |
|
| retracé aux factures un échantillon de coûts capitalisés durant la période et validé la correcte allocation au projet concerné; |
|
| revu le calcul du revenu et des coûts y relatifs reconnus durant la période en application des critères établis par les normes comptables; |
|
| confirmé que la valeur comptable du projet est au plus bas de la valeur d'acquisition ou de réalisation probable. |
|
| Un contrôle des coûts financiers alloués aux activités de développement de projets et |
Les Comptes Annuels de la société mère, IMMOBEL SA, sont présentés ci -dessous selon un schéma abrégé. Conformément au Code des Sociétés belge, le Rapport de Gestion et les Comptes Annuels de la société mère, IMMOBEL SA, ainsi que le Rapport du Commissaire, sont déposés à la Banque Nationale de Belgique.
Ces rapports sont disponibles sur demande à : IMMOBEL SA Rue de la Régence 58 BE -1000 Bruxelles Belgique www.immobelgroup.com
Le Commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les Comptes Annuels Statutaires d'IMMOBEL SA.
| PASSIF | 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRE S | 285 507 | 307 598 | |
| Capital | 97 357 | 97 357 | |
| Réserves | 107 076 | 107 076 | |
| Bénéfice reporté | 81 074 | 103 166 | |
| PROVISIONS E T IMPÔTS DIFFÉRÉ S | 831 | 789 | |
| Provisions pour risques et charges | 831 | 789 | |
| DE TTE S | 374 885 | 298 235 | |
| Dettes à plus d'un an | 230 750 | 167 421 | |
| Dettes à un an au plus | 139 554 | 124 898 | |
| Comptes de régularisaion | 4 581 | 5 915 | |
| TOTAL DU PASSIF | 661 223 | 606 623 | |
| RAPPORT ANNUEL 2018 IMMOBEL |
COMPTES CONSOLIDÉS ET COMPTES STATUTAIRES ABRÉGÉS | ||
| 112 | 113 |
| A C T I F S |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 8 |
3 1 / 1 2 / 2 0 1 7 |
|---|---|---|
| A C T I F S I M M O B I L I S É S |
2 5 1 5 5 7 |
2 3 8 5 8 6 |
| Frais d'établissement | 345 | 650 |
| Immobilisations incorporelles | 398 | 405 |
| Immobilisations corporelles | 745 | 820 |
| Immobilisations financières | 250 069 | 236 712 |
| ACTIFS CIRCULANTS | 409 666 | 368 037 |
| Créances à plus d'un an | 725 | 1 802 |
| Stocks | 62 903 | 68 987 |
| Créances à un an au plus | 194 062 | 143 995 |
| Actions propres | 54 544 | 54 786 |
| Valeurs disponibles et autres placements | 93 312 | 94 156 |
| Comptes de régularisation | 4 120 | 4 312 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 661 223 | 606 623 |
| PASSIF | 31/12/2018 | 31/12/2017 |
| CAPITAUX PROPRE S | 285 507 | 307 598 |
| Capital | 97 357 | 97 357 |
| Réserves | 107 076 | 107 076 |
| Capital |
|---|
| Réserves |
| Bénéfice reporté |
| PROVISIONS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS |
| Provisions pour risques et charges |
| DETTES |
| Dettes à plus d'un an |
| Dettes à un an au plus |
| Comptes de régularisaion |
| TOTAL DU PASSIF |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| Ventes et prestations | 10 328 | 14 286 |
| Coût des ventes et des prestations | -12 639 | -16 986 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | -2 311 | -2 701 |
| Produits financiers | 14 023 | 33 908 |
| Charges financières | -12 076 | -12 358 |
| RÉSULTAT FINANCIER | 1 947 | 21 551 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE AVANT IMPÔTS | - 364 | 18 850 |
| Impôts | - 487 | 517 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE | - 851 | 19 367 |
| BÉNÉFICE DE L'EXERCICE À AFFECTER | - 851 | 19 367 |
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | |
|---|---|---|
| BÉNÉFICE À AFFECTER | 102 315 | 122 464 |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | - 851 | 19 367 |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent | 103 166 | 103 097 |
| AFFECTATION AUX CAPITAUX PROPRES | ||
| Aux autres réserves | ||
| RÉSULTAT À REPORTER | 81 074 | 103 166 |
| Bénéfice à reporter | 81 074 | 103 166 |
| BÉNÉFICE À DISTRIBUER | 21 241 | 19 298 |
| Rémunération du capital | 21 241 | 19 298 |
| Autres allocataires |
Les immobilisations corporelles sont portées à l'actif du bilan, déduction faite des amortissements, à leur valeur d'acquisition ou d'apport qui comprend les frais accessoires et la TVA non déductible. Les amortissements sont calculés de façon linéaire. Les principaux taux d'amortissement sont les suivants :
| - Immeubles | 3 % |
|---|---|
| - Frais d'aménagement | 5 % |
| - Mobilier et matériel de bureau | 10 % |
| - Matériel informatique | 33 % |
| - Matériel roulant | 20 % |
Les immobilisations financières sont inscrites à leur valeur d'acquisition compte tenu des éventuels montants restant à libérer et des réductions de valeur y afférents. Des réductions de valeur sont actées en cas de moins-values durables.
Les créances à plus d'un an et les créances à un an au plus sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable ou si la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
Les stocks sont comptabilisés à leur valeur d'acquisition qui comprend, outre le prix d'achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d'infrastructure sont comptabilisés à leur coût de revient. Les sorties de stocks sont enregistrées au prix moyen pondéré. Les commandes en cours d'exécution sont évaluées à leur coût de revient. Les résultats sont en principe dégagés à l'avancement des travaux. Des réductions de valeur sont actées en fonction de la valeur de réalisation.
Les ventes et les achats de biens immeubles sont comptabilisés à l'acte authentique pour autant que les conditions suspensives éventuelles soient levées et qu'une clause de transfert de propriété soit prévue dans le compromis sous seing privé.
Les placements de trésorerie sont portés à l'actif du bilan à leur prix d'acquisition, frais accessoires exclus. Ils font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable.
Les valeurs disponibles sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur lorsque la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
À la clôture de chaque exercice, le Conseil d'Administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les provisions pour risques et charges à constituer pour couvrir les grosses réparations ou gros entretiens et les risques découlant de l'exécution de commandes passées ou reçues, d'avances consenties, de garanties techniques après-vente ou livraison et de litiges en cours. Les provisions afférentes aux exercices antérieurs sont régulièrement revues et reprises en résultat si elles sont devenues excédentaires ou sans objet.
Les dettes sont comptabilisées à leur valeur nominale.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.