Annual Report • Apr 24, 2013
Annual Report
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150ans 1863 — 2013
immobel est, depuis 150 ans, un acteur majeur du développement immobilier en Belgique. Elle exerce également ses activités au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne. Ses métiers se déploient dans les secteurs du bureau, du résidentiel, du lotissement, ainsi qu'en fonction des opportunités dans le «retail», assurant la diversification de son portefeuille de projets. Sa vision du marché et son expertise lui permettent de concevoir, promouvoir et gérer d'ambitieux projets immobiliers, créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société.
| 02 — Entretien avec le Président et l'Administrateur Délégué |
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|---|---|
| 04 — | 150 ans en images |
| 08 — | 2012 en bref |
| 11 — Informations financières | |
| 14 — Gouvernance d'entreprise | |
| 24 — Marché immobilier | |
| 34 — Développement durable |
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| 38 — Développement immobilier 40 — Belgique 58 — Grand-Duché de Luxembourg 64 — Pologne |
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| 72 — Le portefeuille en tableaux | |
| 74 — Rapport de Gestion | |
| 86 — Rapport de Rémunération | |
| 93 — Comptes consolidés Comptes Statutaires Abrégés |
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| 128 — Rapport du Commissaire | |
| 129 — Comptes statutaires abrégés (SA) |
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| 132 — Renseignements généraux |
La diversification géographique et sectorielle est le meilleur rempart contre les aléas du marché.
Baron Buysse – La situation économique en Europe pèse sur l'ensemble du marché immobilier. La Belgique, et plus particulièrement Bruxelles, n'y échappe pas. Le marché des bureaux stagne depuis plusieurs années et c'est surtout la demande qui est moins forte qu'auparavant. Par contre, à Varsovie, le marché des bureaux s'est montré particulièrement actif avec une année record en matière de nombre de m2 loués.
Gaëtan Piret – Nous avons de plus constaté en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg, un léger fléchissement des ventes en matière de résidentiel et de lotissement depuis le second semestre 2012.
B.B. – Le nombre de transactions est en diminution malgré des taux d'intérêts à un niveau historiquement bas. Mais nous croyons au potentiel à moyen et long terme des secteurs résidentiel et de lotissement et nous poursuivrons notre stratégie de développement sur ces marchés. Par ailleurs, à Bruxelles et à Luxembourg nous constatons une demande pour des bureaux neufs, de qualité, bien situés.
G.P. – immobel a poursuivi le développement de ses différents projets, dans les 3 secteurs qu'elle connaît bien. Son activité a été marquée par des locations, l'obtention de permis exécutoires, la réception de certains immeubles et le démarrage de nouveaux projets. Mais 2012 a aussi été une année d'acquisitions, très ciblées. immobel a procédé, seule ou en partenariat, à 3 acquisitions majeures : Parc Seny à Bruxelles (résidentiel), Gateway à Zaventem (bureaux) et Kons à Luxembourg (bureaux, «retail» et résidentiel), acquisition finalisée en février 2013. Dans le secteur du lotissement également, immobel a poursuivi activement sa politique d'acquisition et de diversification avec des acquisitions, tant en Flandre qu'en Wallonie. En Pologne, des négociations avancées devraient nous permettre de renforcer, dès le 1er semestre 2013, notre présence à Varsovie.
B.B. – Oui. Nous continuons à nous y étendre. Nous avons déjà récolté les premiers résultats de nos investissements. Nous avons revendu avec succès plusieurs terrains acquis dans un portefeuille. Plusieurs opportunités nouvelles sont, par ailleurs, à l'examen.
G.P. – Dans le centre de Poznan nous avons rénové en profondeur, un immeuble classé de bureaux et commerces, de 7.600 m2, qui a été réceptionné en septembre 2012. Le bâtiment, construit dans les années 50, est un exemple remarquable de l'architecture moderniste. immobel a été récompensée pour cette réhabilitation dans la catégorie «Best Modernisation of the Year» en Pologne. 66 % de la surface est aujourd'hui louée. L'équipe d'immobel poland, que nous avons mise sur pied en 2012 pour gérer nos projets, compte maintenant de l'ordre de 15 personnes.
G.P. – Au Luxembourg, nous avons atteint un niveau locatif de plus de 75 % au WestSide Village et signé un bail de longue durée avec ING pour une partie très significative de la phase bureaux du projet Kons. A Bruxelles, nous avons livré la dernière phase du projet Forum à la Chambre des Représentants de Belgique et signé un bail de longue durée avec Deloitte pour la totalité du projet Gateway (34.000 m2), dans lequel nous avons acquis 50 %. Dans le résidentiel : Bella Vita (à Waterloo), Lindepark (à Tervuren), Charmeraie (à Uccle) - dont les constructions ont démarré -, ainsi que Bredene, Etterbeek et Eupen, sont des projets que nous considérons comme exemplaires à plus d'un titre.
B.B. – En matière d'acquisitions nous nous concentrons sur des localisations de premier plan. Ces localisations rendent possible, soit des accords de pré-locations, soit des pré-ventes. Cela sécurise les projets et implique de facto une diminution du risque de développement.
G.P. – Nous nous focalisons, tant pour le résidentiel que pour le secteur des bureaux, sur des investissements où, à échéance courte ou moyenne, nous maximisons les chances de signer, au moins pour une partie significative du projet, un bail de longue durée avec un locataire de premier ordre pour ce qui concerne les bureaux ou, des ventes au détail en tout début de phase de construction pour les projets résidentiels.
G.P. – Tout à fait. Nous poursuivons cette stratégie de diversification géographique mais également sectorielle et en terme d'investisseur final, entamée il y a presque 6 ans. C'est un excellent rempart contre les aléas du marché. La Belgique, le Grand-Duché de Luxembourg et la Pologne représentaient fin 2012 de l'ordre de respectivement 72 %, 12 % et 16 % de notre portefeuille, tous secteurs confondus.
Fin 2012 nous avons en développement un portefeuille équilibré, comportant pour notre part 190.000 m2 de projets résidentiels, 153.000 m2 de bureaux et 416 ha de lotissements. immobel participe au développement de l'ordre de 650.000 m2 de bureaux et résidentiel, tous pays confondus.
B.B. – Dans la situation économique actuelle, les résultats réalisés en 2012 peuvent être considérés comme fort acceptables, même s'ils sont inférieurs à ceux de 2011. Les résultats d'un groupe comme immobel doivent être analysés sur une longue période, puisque les projets ont une durée de vie de 5 à 10 ans. Ainsi, la récurrence des résultats ne peut être assurée d'une année à l'autre.
G.P. – Ces dernières années, immobel a investi des sommes considérables dans l'acquisition de nouveaux projets. Ceuxci, choisis avec soin, devraient permettre le renouvellement et l'accroissement des cash-flows et résultats futurs. Une attention particulière a été portée au raccourcissement des délais de développement de ces projets ainsi qu'au contrôle des risques qui leur sont inhérents. Enfin, l'ensemble des projets développés par immobel, intègre les critères du développement durable et les grands enjeux sociétaux comme en témoignent les certificats breeam obtenus et la reconnaissance par les autorités ou acteurs de la société de la qualité des immeubles développés par immobel. Dans ce cadre, le Black Pearl a été sélectionné comme «Bâtiment exemplaire 2012» par la Région de Bruxelles-Capitale, pour ces performances énergétiques et environnementales remarquables.
B.B. – Nos collaborateurs et partenaires s'investissent chaque jour dans la bonne marche de nos projets. Qu'ils en soient chaleureusement remerciés. Nous remercions également nos clients qui nous accompagnent dans notre démarche à long terme. Enfin, «last, but certainly not least», nous sommes très reconnaissants à nos actionnaires et nos banquiers, qui nous apportent tout leur soutien et leur confiance.
Baron Buysse cmg cbe, Président du Conseil d'Administration & Gaëtan Piret1 , Administrateur Délégué
immobel, créée sous la dénomination Compagnie immobilière de Belgique, est cotée en bourse depuis 1863.
Créée le 9 juillet 1863 par MM. J.r. Bischoffsheim - son président -, henri de Brouckère et Jules Malou, avec l'appui financier de la Société générale, la Compagnie immobilière de Belgique ambitionne de se mesurer aux grands défis urbains nés de l'industrialisation au milieu du xixème siècle.
1863
la Compagnie immobilière de Belgique, dont la Société générale devient le premier actionnaire, s'assigne comme objectif prioritaire la valorisation de terrains situés dans l'agglomération bruxelloise ainsi que dans l'enceinte fortifiée du sud d'anvers.
la Compagnie inscrit son action dans un ambitieux programme de développement urbain à Bruxelles : création de logements sociaux, construction d'un marché couvert à Saint-Josse et du palais du Midi, assainissement d'un quartier de 10 ha dans le centre-ville, aménagement des étangs d'ixelles et du Square Jardin du roi, sous l'impulsion de léopold ii.
la Compagnie immobilière de Belgique, à travers sa filiale quartier léopold ii, réalise l'aménagement de plus de 80 ha de terrains situés autour de la Basilique de Koekelberg.
la Compagnie immobilière de Belgique étend son champ d'action à l'ensemble du pays. de grands projets s'érigent dans les périphéries vertes pour satisfaire le mouvement général de l'époque vers un habitat plus aéré. les projets de lotissements sont en pleine expansion.
l'intégration de la Compagnie Jacques de duve en 1977 renforce le pôle gérance et consultance de la Société. la participation à l'acquisition de l'immeuble glaverbel ou la vente du projet de rénovation de l'ancien siège de l'union Minière à la générale de Banque illustrent cette nouvelle dynamique.
la fusion avec le Consortium immobilier dote la Compagnie immobilière de Belgique d'un portefeuille immobilier qui lui assure des revenus récurrents. Cette opération est suivie, un an plus tard, d'une augmentation de capital, souscrite en espèces, triplant les fonds propres de la société.
pour répondre à l'intérêt des investisseurs pour les Sicafi, la Compagnie crée la société Cibix à laquelle est fait apport d'une partie de son portefeuille immobilier ainsi que des immeubles de tiers. troisième Sicafi en Belgique par sa taille dès l'année de sa création. la première cotation boursière a lieu le 18 mai 1998 et Cibix se spécialise dans la détention d'immeubles de bureaux de premier plan, situés principalement à
la Compagnie reprend investimmo qui devient son bras immobilier axé sur le développement et la promotion, principalement dans la périphérie bruxelloise et en région flamande.
Sous l'impulsion de tractebel, un rapprochement avec le groupe de Waele aboutit à l'absorption par la Compagnie de la société faîtière de ce groupe et apporte un portefeuille de projets de développement dans l'agglomération bruxelloise. Cette fusion marque le départ d'une nouvelle expansion dans la promotion d'immeubles de bureaux.
l'année 2001 marque un tournant dans l'histoire de la Compagnie immobilière de Belgique : réduction de l'endettement, vente d'actifs, recentrage sur l'activité de base de promotion et développement immobilier. Cibix fusionne avec Befimmo.
L'année 2007 est marquée par l'arrivée d'un nouvel actionnaire de référence, la constitution d'un nouveau Conseil d'Administration, la nomination d'un nouveau Président et d'un nouvel Administrateur Délégué. La société repense sa stratégie.
2013
150ans
1863 — 2013
La Compagnie Immobilière de Belgique adopte sa dénomination boursière immobel. La Société recentre son action autour de ses trois activités et de deux pays : la Belgique et le Grand-Duché de Luxembourg.
immobel célèbre son cent-cinquantième anniversaire. A l'avant-garde de la construction durable, immobel est une référence dans le secteur immobilier, un acteur responsable, attentif à inscrire ses actions dans une perspective de long terme, intégrant les grands enjeux de société.
Un nouvel actionnaire de référence se substitue au précédent. L'expérience industrielle de cet actionnaire, déjà actif dans l'immobilier, offre de nouveaux horizons à immobel qui poursuit la transformation radicale de la Société. La Pologne, avec l'appui du nouvel actionnaire, devient un axe de développement.
Importantes acquisitions et développements pour 126 MEUR
Le chantier de la phase 2 du projet Forum, situé à Bruxelles, s'est terminé en décembre 2012. Pour rappel, il s'agit de 18.547 m² de bureaux pré-vendus fin 2009, à la Chambre des Représentants. L'immeuble, qui fait l'objet une certification breeam «Very Good», a été agréé par l'acquéreur en date du 21 décembre 2012.
immobel a été sélectionnée, avec un partenaire, pour la réalisation des projets de PPP (Partenariat Public-Privé) de Grez-Doiceau (Gastuche) (environ 220 logements dans le Brabant wallon) et de Knokke (42 appartements en Flandre occidentale).
LINDEPARK ∙ Tervuren ∙ Jaspers, Eyers & Partners - A.-concept
Lindepark · Tervuren – immobel a obtenu, en mai 2012, les permis relatifs à la phase 1, soit 45 appartements sur un total prévu de 60 unités, dont 6 appartements sociaux. Les travaux ont été entamés en février 2013. Au 31 décembre 2012, 28 appartements étaient déjà réservés.
Le taux d'occupation de l'immeuble WestSide Village est passé de 41 % à plus de 70 % en 2012.
La construction du projet Okraglak à Poznan s'est achevée en septembre 2012. Ce projet a remporté le prix «Best Modernisation of the Year» dans un concours organisé chaque année par le «Central & Eastern European Construction & Investment Journal».
Black Pearl · BruxellesSuite à l'obtention de l'ensemble des permis nécessaires en 2011, et dès le départ du dernier occupant, immobel a entamé, en avril 2012, les travaux de démolition et de reconstruction de ce projet de 11.000 m² de bureaux. Outre la certification breeam «Excellent», le projet Black Pearl bénéficiera également de la qualification «Immeuble passif» et a été nommé «Bâtiment exemplaire 2012» le 19 février dernier par la Région de Bruxelles-Capitale.
Charmeraie · UccleAprès réalisation des travaux d'infrastructures en 2011 et l'obtention des permis d'urbanisme pour la première phase en juillet 2012, immobel (en partenariat à 80 %) a entamé les travaux de construction du premier immeuble à appartements et 8 maisons sur ce site unique, attenant à une zone verte classée Natura 2000. Le projet entièrement réalisé comptera 39 maisons et 32 appartements, répartis en 2 immeubles.
Suite au volume croissant de projets en Pologne, «immobel poland» a recruté des professionnels spécialisés dans le développement immobilier de bureaux et de «retail» en vue de renforcer son équipe (de l'ordre de 15 collaborateurs en fin d'année).
Les 3 premiers immeubles B4, B5 et B6 du projet Green Hill, ont été réceptionnés en 2012. Par ailleurs, les ventes se sont poursuivies à un très bon rythme puisque 45 appartements ont été vendus en 2012. Fin 2012, 118 appartements sur les 164 commercialisés étaient vendus.
En mars 2012, immobel a vendu 80 % de sa participation (50 %) dans la société détenant un terrain situé à Varsovie permettant de développer environ 65.000 m² de bureaux (Wronia/rue Prosta).
Ratio endettement financier net / capitaux propres et loan-to-cost ratio* (%)
L'endettement financier net comprend l'ensemble des dettes financières (courantes et non courantes) diminué de la trésorerie et des équivalents de trésorerie. * Dettes financières/stocks
Le rendement sur capitaux propres correspond au ratio entre le bénéfice net et les capitaux propres moyens (moyenne des capitaux propres en début et fin d'exercice).
Gearing ratio: capitaux
| compte de résultats | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus opérationnels | 58,5 | 113,0 | 85,6 | 81,1 | 133,7 |
| Charges opérationnelles | -47,4 | -93,5 | -72,4 | -58,6 | -114,3 |
| Résultat opérationnel | 11,1 | 19,4 | 13,2 | 22,6 | 19,4 |
| Résultat financier | -4,3 | -4,0 | -4,9 | -5,4 | -6,8 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 2,3 | 0,0 | 2,9 | 0,3 | 0,0 |
| Résultat avant impôts | 9,1 | 15,4 | 11,2 | 17,5 | 12,6 |
| Impôts | -2,0 | -0,7 | -0,7 | -1,3 | -0,9 |
| Résultat des activités poursuivies | 7,1 | 14,7 | 10,5 | 16,2 | 11,7 |
| Résultat des activités abandonnées | -0,2 | 0,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Résultat de l'exercice | 6,9 | 15,6 | 10,5 | 16,2 | 11,7 |
| Part d'immobel dans le résultat | 6,9 | 15,6 | 10,6 | 16,2 | 11,7 |
| SITUATION FINANCIÈRE | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| ACTIFS | |||||
| Actifs non courants | 15,9 | 13,2 | 11,4 | 5,8 | 7,7 |
| Immobilisations incorporelles et goodwills | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Immobilisations corporelles et immeubles de placement |
2,9 | 3,4 | 3,6 | 2,5 | 3,9 |
| Immobilisations financières | 12,7 | 9,3 | 7,5 | 1,3 | 2,4 |
| Autres | 0,3 | 0,6 | 0,3 | 1,0 | 1,4 |
| Actifs courants | 303,3 | 345,3 | 292,1 | 401,0 | 409,9 |
| Stocks | 262,0 | 260,3 | 240,8 | 327,9 | 359,9 |
| Trésorerie | 15,8 | 67,7 | 34,2 | 47,0 | 26,9 |
| Autres | 25,5 | 17,3 | 17,1 | 26,1 | 23,1 |
| Total des actifs | 319,2 | 358,5 | 303,5 | 406,8 | 417,6 |
| Capitaux propre s et passifs |
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Capitaux propres totaux | 152,7 | 168,7 | 172,1 | 182,8 | 187,8 |
| Passifs non courants | 86,6 | 69,3 | 71,9 | 112,6 | 136,1 |
| Dettes financières | 71,2 | 58,8 | 65,6 | 109,3 | 135,5 |
| Autres | 15,4 | 10,4 | 6,3 | 3,3 | 0,6 |
| Passifs courants | 79,9 | 120,5 | 59,4 | 111,4 | 93,7 |
| Dettes financières | 30,5 | 44,9 | 22,5 | 74,3 | 51,8 |
| Instruments financiers dérivés | 1,5 | 2,2 | 1,8 | 1,8 | 2,1 |
| Autres | 47,9 | 73,4 | 35,1 | 35,2 | 39,8 |
| Total des capitaux propres et passifs | 319,2 | 358,5 | 303,5 | 406,8 | 417,6 |
| Chiffre s clés du Groupe imm obel (en MEUR) |
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Cash-flow1 | 0,7 | 17,2 | 8,5 | 14,0 | 8,0 |
| Bénéfice net, quote-part du Groupe | 6,9 | 15,6 | 10,6 | 16,2 | 11,7 |
| Capitaux propres, quote-part du Groupe | 152,7 | 168,7 | 172,2 | 182,8 | 187,8 |
| Capitalisation boursière | 61,8 | 101,8 | 130,2 | 101,8 | 116,4 |
| Données par action (en EUR) | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Nombre d'actions (milliers) en fin d'exercice | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 | 4 122 |
| Cash-flow | 0,2 | 4,2 | 2,1 | 3,4 | 1,9 |
| Bénéfice net, part du Groupe | 1,7 | 3,8 | 2,6 | 3,9 | 2,8 |
| Valeur des capitaux propres | 37,1 | 40,9 | 41,8 | 44,4 | 45,6 |
| Dividende ordinaire brut | 0,0 | 2,0 | 1,25 | 1,75 | 1,40 |
| Dividende ordinaire net | 0,0 | 1,5 | 0,94 | 1,3125 | 1,05 |
| Ratios boursier s |
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Cours au 31 décembre (EUR) | 15,0 | 24,7 | 31,6 | 24,7 | 28,3 |
| Cours maximum (EUR) | 43,4 | 24,7 | 32,9 | 34,0 | 28,9 |
| Cours minimum (EUR) | 11,2 | 11,0 | 23,0 | 23,4 | 24,2 |
| Cours/valeur nette comptable | 0,4 | 0,6 | 0,8 | 0,6 | 0,6 |
| Rendement brut sur 1 an2 | -31,7 % | 64,8 % | 36,0 % | -17,8 % | 21,5% |
| Dividende ordinaire brut/cours | 0,0 % | 8,1 % | 4,0 % | 7,1 % | 5,0% |
| Dividende ordinaire net/cours | 0,0 % | 6,1 % | 3,0 % | 5,3 % | 3,7% |
Comparaison du return d'immobel au return de la bourse belge sur 10 ans
cours de la période)/premier cours de la période
11,7 MEUR de résultat net consolidé
360 MEUR de projets en portefeuille
13immobel • Rapport
Annuel 2012
immobel adhère aux principes de gouvernance d'entreprise contenus dans le Code belge de Gouvernance d'Entreprise publié le 12 mars 2009 (ciaprès Code 2009), qui est disponible sur le site Internet de GUBERNA : www.guberna.be.
immobel estime que sa Charte de Gouvernance d'Entreprise ainsi que la présente Déclaration de Gouvernance d'Entreprise reflètent à la fois l'esprit et les prescriptions du Code belge de Gouvernance d'Entreprise.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise décrit de manière détaillée la structure de gouvernance de l'entreprise, les politiques et procédures de la Société en matière de gouvernance. Cette Charte peut être consultée sur le site Internet de la Société : www.immobel.be.
Cette section du Rapport Annuel comprend des informations concernant la pratique par immobel des principes de gouvernance au cours de l'exercice écoulé.
Le «curriculum vitae» de chacun des Administrateurs (ou de leur représentant permanent) peut être résumé comme suit :
cmg cbe, 67 ans, après une carrière internationale à Londres où il était Executive Director de BTR Plc et Chief Executive Officer de Vickers Plc, il est actuellement Président de Bekaert, une société du Bel20. Il est à la base du Code Buysse de Corporate Governance à l'attention des entreprises non cotées en bourse. Il est Président du Collège des Censeurs de la Banque Nationale de Belgique et Administrateur ou Président d'autres institutions.
57 ans, a obtenu un diplôme en Economie et Administration des Affaires de l'ULB (Ecole de Commerce de Solvay) et est l'Administrateur Délégué de Belgacom depuis mars 2003. Il est également Membre du Comité International NYSE. Précédemment il était CEO de RTL Group et Administrateur Délégué de GBL (Groupe Bruxelles Lambert).
49 ans, est diplômé en Informatique et en Administration des Affaires des Universités de Varsovie et de Stuttgart. Il a rejoint Eastbridge en 1994. Il occupe actuellement le poste de CEO d'Eastbridge Group et de Président d'EM&F Group. Il est responsable de la stratégie de croissance du groupe, de la gestion de ses opérations en Europe et aux Etats-Unis et le maintien des relations avec ses partenaires et investisseurs. Précédemment, il travaillait dans des sociétés de consultance en Europe et aux Etats-Unis. Il est Membre du Cercle d'Affaires polonais, de la Chambre de Commerce germano-polonaise et de l'Association des Allemands en Pologne.
54 ans, a obtenu une Maîtrise en Droit de l'Université de Varsovie et de Hambourg. Il a également étudié le Droit International à l'Institut Max Planck. Il est, depuis 1997, associé chez Concordia, société située à Varsovie et à Bruxelles et spécialisée en transactions M&A et corporate finance en Pologne et en Europe. En 2006-2008, il était Senior Banker pour Concordia Espirito Santo Investment, une joint venture entre Concordia et le groupe portugais Espirito Santo Group. Actuellement il est Membre du Conseil de Surveillance de Pegas Nonwovens SA (République tchèque) et Empik M&F SA.
57 ans, est licencié et Maître en Sciences Economiques et Sociales (FNDP Namur) en 1981. Il a également suivi le programme Entrepreneurial Management de l'Université de Boston. Actuellement il est Administrateur de la Compagnie Européenne de Constructions Immobilières SA et Gérant de Antibes Investissements S.à r.l. Il est également Conseiller Economique et Social du Gouvernement Princier et Consul Honoraire du Royaume de Belgique en Principauté de Monaco, deux mandats publics exercés à Monaco.
48 ans, est diplômé de la Faculté de Philosophie et de Sociologie et de la Faculté de Management de l'Université de Varsovie. Il a également obtenu un MBA de l'Université de l'Illinois à Urbana-Champaign. Il a rejoint Eastbridge en 1995. Depuis juin 2009, il est Administrateur et CFO d'Eastbridge Group et Membre du Conseil de Surveillance d'EM&F Group. Depuis 2002, il est Membre du Conseil d'Administration et CFO du département Commercial Real Estate d'Eastbridge Group. Précédemment il travaillait comme CFO dans diverses entreprises en Pologne.
58 ans, a complété sa Maîtrise de l'Institut Supérieur de Gestion par un MBA de la Harvard Business School, obtenu en 1982. Il est, depuis 1978, cofondateur et CEO de Celio, le numéro 1 du prêt-àporter masculin en Europe, avec 1.600 magasins dans 65 pays. Depuis 2006, il est actionnaire majoritaire de l'enseigne de prêt-à-porter féminin Jennyfer. Il est également Membre du Conseil de Surveillance d'Eastbridge Sàrl et Administrateur de Bata Shoes.
54 ans, est depuis 1985 actif dans l'immobilier résidentiel, retail et bureaux. Il a initié, développé, géré avec succès, de nombreux projets de développement immobiliers, seul ou en association, notamment avec Interparking et la Société de Développement Régionale de Bruxelles (SDRB), tant en Belgique qu'à l'étranger, en Europe Centrale, ou aux Etats-Unis. Parmi ces différents projets, il est à l'origine des acquisitions depuis 1992, de grands immeubles de bureaux à Manhattan, qui ont été transformés en immeubles résidentiels. Il est par ailleurs actionnaire et Membre du Supervisory Board d'Eastbridge.
54 ans, a étudié les Sciences Economiques à la VUB (Vrije Universiteit Brussel) et obtenu un Master en Management Financier à la VLEKHO Brussel. Il a aussi suivi le programme IEP de l'INSEAD. Il est actuellement Président du Directoire Groupe Euler Hermes, Membre d'Allianz qu'il a rejoint en 2007 en tant que CFO d'Allianz Global Corporate & Specialty. Il a été Président du Directoire de l'assureur de crédit néerlandais Atradius NV de mai 2004 à octobre 2006. Il était, de 1996 à 2004, CFO successivement de Mobistar, Wanadoo et Orange, tous faisant partie du Groupe France Télécom.
15immobel • Rapport Annuel 2012
| Nom | Fonction | Date première nomin ation |
Fin mandat |
Adresse professionne lle |
|---|---|---|---|---|
| Baron BUYSSE |
Président du Conseil (Indépendant) |
13 novembre 2007 2016 | c/o Bekaert SA, Diamant Building, Boulevard Auguste Reyers 80 1030 Bruxelles |
|
| Gaëtan PIRET1 |
Administrateur Délégué |
10 mai 1995 | 2015 | Rue de la Régence, 58 1000 Bruxelles |
| Didier BELLENS2 |
Administrateur (Indépendant) |
29 août 2007 | 2015 | c/o Belgacom SA Boulevard du Roi Albert II 27 1030 Bruxelles |
| Maciej DROZD |
Administrateur | 8 septembre 2010 | 2013 | c/o Eastbridge Group, c/o Global Asset Management Sp. z o.o., 104/122 rue Marszalkowska, PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
| Dany DWEK |
Administrateur | 24 mai 2012 | 2016 | c/o Eastbridge Group, c/o Global Asset Management Sp. z o.o., 104/122 rue Marszalkowska, PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
| Maciej DYJAS |
Administrateur | 8 septembre 2010 | 2014 | c/o Eastbridge Group, c/o Global Asset Management Sp. z o.o., 104/122 rue Marszalkowska, PL-00-017 Varsovie (Pologne) |
| Marc GROSMAN |
Administrateur | 8 septembre 2010 | 2014 | c/o Celio International SA, South Center Titanium Place Marcel Broodthaers 8b2 1060 Bruxelles |
| Marek MODECKI |
Administrateur (Indépendant) |
8 septembre 2010 | 2015 | c/o Concordia Sp. z o.o. Aleje Jerzolimskie 65/79 PL-00-697 Varsovie (Pologne) |
| Wilfried VERSTRAETE |
Administrateur (Indépendant) |
29 août 2007 | 2015 | c/o Euler Hermes SA 1 rue Euler F-75008 Paris (France) |
| Laurent WASTEELS |
Administrateur (Indépendant) |
8 septembre 2010 | 2015 | c/o Wasteels S.à r.l. 5 allée Guillaume Apollinaire MC-98000 Monaco |
L'article 18 des Statuts dispose que le Conseil d'Administration est convoqué par le Président du Conseil, par l'Administrateur Délégué ou par deux Administrateurs.
En principe, il se réunit au moins trois fois par an (en mars, en août et en décembre). Des réunions supplémentaires peuvent être organisées à tout moment moyennant des délais de convocation raisonnables. Cette fréquence permet entre autres d'examiner les comptes semestriels (en août), annuels (en mars) ainsi que les budgets (en décembre). En 2012, il s'est réuni à six reprises.
En matière de diversité des sexes, le Conseil d'Administration d'immobel va concentrer ses efforts sur ce sujet au courant des prochaines années étant donné que la loi ne devrait s'appliquer à son Conseil d'Administration au plus tôt qu'à partir du 1er janvier 2017, voire même 2019. A cette fin un Comité s'est déjà réuni en 2012. Lors de ce Comité, il a été décidé de proposer au Conseil d'Administration une réflexion quant à son évolution future et ses implications pour immobel.
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Gaëtan PIRET agit en qualité de représentant permanent de la société GAETAN PIRET sprl.
Pour l'exercice des fonctions reprises dans le présent rapport, M. Didier BELLENS agit en qualité de représentant permanent de la société ARSEMA sprl.
Le Comité d'Audit & Financier (ciaprès dénommé «CAF») assiste le Conseil d'Administration notamment en matière, d'une part, de surveillance des rapports financiers et informations financières destinées aux actionnaires et aux tiers, et de la qualité du contrôle interne et de la gestion des risques, et d'autre part, de suivi des devoirs accomplis par les commissaires, et de la trésorerie et du financement de la Société.
Le CAF est composé de trois Administrateurs au moins qui n'ont pas de compétences exécutives au sein d'immobel ; la majorité des Membres de ce Comité est composée d'Administrateurs indépendants et au moins un Membre de ce Comité est compétent en matière de comptabilité et d'audit.
Les Membres du CAF et son Président sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Wilfried VERSTRAETE, Président, Didier BELLENS et Maciej DROZD, Membres.
En 2012, le CAF s'est réuni quatre fois sur convocation de son Président.
Le Comité de Rémunération & de Nomination (ci-après dénommé «CRN») a pour mission principale de formuler des propositions au Conseil d'Administration en matière de rémunération (éléments de la rémunération des Administrateurs, des Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif, des dirigeants et des personnes chargées de la gestion journalière ; politique d'actionnariat des salariés, …) et en matière de nominations (nomination ou réélection de Membres des Comités, …). Le CRN, en application de la Loi concernant le Gouvernement d'Entreprise du 6 avril 2010, prépare le Rapport de Rémunération que le Conseil d'Administration insère dans la Déclaration de Gouvernance d'Entreprise qui sera commenté lors de l'Assemblée Générale des Actionnaires (voir infra p. 86).
Le CRN est composé uniquement d'Administrateurs non exécutifs, dont une majorité d'Administrateurs indépendants et possédant l'expertise nécessaire en matière de politique de rémunération.
L'Administrateur Délégué prend part aux réunions du CRN avec voix consultative lorsque ce Comité traite de la rémunération des autres Administrateurs exécutifs, des autres Membres du Comité de Gestion ainsi que des autres Membres du Comité Exécutif.
Les Membres du CRN et son Président sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans.
Composition : Didier BELLENS, Président, Dany DWEK, Marek MODECKI et Laurent WASTEELS, Membres.
En 2012, le CRN s'est réuni quatre fois sur convocation de son Président.
Le Comité d'Investissements & de Gestion des Actifs (ci-après dénommé «CIGA») assiste le Conseil d'Administration dans la gestion stratégique de tout actif d'immobel excédant une valeur de 5 MEUR et dans l'identification et la compréhension des défis stratégiques de nouveaux projets immobiliers potentiels excédant 5 MEUR.
Le CIGA est composé de trois Administrateurs au moins, dont l'Administrateur Délégué.
Les Membres du CIGA sont nommés par le Conseil d'Administration pour une durée maximum de quatre ans. L'Administrateur Délégué est le Président du CIGA.
Composition : Gaëtan PIRET, Président, Dany DWEK, Maciej DYJAS, Marc GROSMAN et Wilfried VERSTRAETE, Membres.
En 2012, le CIGA s'est réuni quatre fois sur convocation de son Président.
Le Comité de Gestion a principalement pour rôle :
Composition :
Gaëtan PIRET, Président, Philippe HELLEPUTTE, Christian KARKAN et Philippe OPSOMER, Membres.
Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité de Gestion.
En 2012, le Comité de Gestion s'est réuni quatre fois sur convocation de son Président.
Les curriculum vitae des Membres du Comité de Gestion peuvent être résumés comme suit :
Le Comité Exécutif a pour rôle de mettre en place un système de contrôle interne et de gestion des risques efficients ainsi que d'assurer la gestion journalière des activités. Il élabore et met en œuvre les politiques d'immobel que l'Administrateur Délégué estime relever des compétences du Comité Exécutif.
Sous la responsabilité de l'Administrateur Délégué, il :
Gaëtan PIRET, Président, Pierre DELHAISE1, Bartlomiej HOFMAN2, Philippe HELLEPUTTE3, Christian KARKAN4, Sophie LAMBRIGHS5, Jean-Louis MAZY6, Joëlle MICHA7, Paul MUYLDERMANS8 et Philippe OPSOMER9, Membres. Il n'y a aucun lien de parenté entre les Membres du Comité Exécutif.
Les curriculum vitae des Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif peuvent être résumés comme suit :
61 ans, a rejoint immobel en 1977 en qualité de Conseiller juridique, après avoir travaillé 2 ans pour Coopers & Lybrand. Il est, depuis 1984, responsable des activités de lotissement du Groupe, Administrateur Délégué de Lotinvest, Administrateur de diverses filiales du Groupe immobel et Membre du Comité Exécutif depuis 1987. Il est licencié en Droit (UCL), Membre de l'IPI et Conseiller Général à l'UPSI.
54 ans, a obtenu un diplôme d'Ingénieur de Gestion de l'Université Libre de Bruxelles. Il est PMD 1989 de la Harvard Business School, Fellow Member de la Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) et Membre de l'IPI. Entré à la Compagnie Immobilière de Belgique en 1992, il en est l'Administrateur Délégué depuis le 29 juin 2007. Il est, en outre, Administrateur de SITQ Les Tours SA (Caisse de Dépôt et Placement du Québec) et Membre du Conseil de Direction de l'UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier).
62 ans, a rejoint immobel en 1984 en qualité de Juriste d'Entreprise après avoir travaillé au sein de l'étude du Notaire Marc Bernaerts à Bruxelles pendant 7 ans. Il est actuellement Head of Legal Services d'immobel et est Membre de l'Institut des Juristes d'Entreprises. Il est licencié en Droit (RUG) et titulaire d'une Licence en Notariat (VUB) et d'une Licence en Droit Européen (ULB). Il est également titulaire d'un Common Law certificate de St. Catherine's College (Cambridge).
38 ans, a rejoint le Groupe en 2011 en qualité de responsable de la filiale polonaise (Head of immobel poland) et est Membre du RICS. Avant de rejoindre immobel il a travaillé, à partir de 1999, chez Knight Frank et DTZ, spécialisés dans le secteur des bureaux, et depuis 2005, en qualité d'Administrateur Délégué du fonds d'investissement autrichien Europolis. Il est titulaire d'une Licence en Relations Internationales de l'Université de Varsovie et d'un Post Graduat en Evaluation de Biens (Warsaw Technical University).
57 ans, a rejoint immobel en 2001 en qualité de Conseiller et ensuite de Membre du Comité Exécutif. Précédemment, il a été Membre du Comité Exécutif de la sicafi Cibix SCA (de 1999 à 2001). Il a débuté sa vie professionnelle comme Inspecteur des Finances (1979 à 1996). Ensuite, il fut CFO du Groupe P&V (de 1990 à 1997). Il est titulaire d'une Licence en Sciences Economiques (ULB) et d'un Advanced Management Program (Harvard Business School).
49 ans, Membre de l'IPI et du RICS, a rejoint immobel en qualité de Head of Development en 2009. Il a démarré sa carrière en 1986 chez Healey & Baker (actuellement Cushman & Wakefield) où il était agent spécialisé en bureaux, locations et investissements. Entre 1989 et 1993 il était en charge des projets immobiliers chez Fibelaf. En 1995 il est devenu Associé chez Cushman & Wakefield et Equity Partner en 2000 lorsqu'il est devenu responsable de l'équipe des investissements. Il a étudié le Marketing à l'EPHEC et est titulaire d'un diplôme en Gestion d'Entreprises.
41 ans, a rejoint immobel en janvier 2013 en qualité de Conseiller et Membre du Comité Exécutif. Elle a démarré sa carrière dans la construction, exerçant des fonctions liées à la conception de bâtiments et ouvrages d'art, à Bruxelles et à Paris. En 2003, elle a rejoint le département immobilier d'AXA Belgium, comme Project Manager puis comme Investment Manager. Elle a également été Administrateur de la sicafi Retail Estates et Membre du Comité d'Investissement de Home Invest. Elle est titulaire d'un diplôme d'Ingénieur Civil en Constructions (ULB) et d'un Executive Master in Management (Solvay Brussels School).
43 ans, était en 2000 Secrétaire Générale de la sicafi Cibix (Reit). Puis, depuis 2007, Head of Corporate Affairs et Compliance Officer d'immobel. Auparavant elle était Avocate chez Loeff Claeys Verbeke (actuel Allen & Overy), puis Fondée de Pouvoirs dans une banque privée, ensuite elle a travaillé auprès de la FSMA au sein du département Surveillance des marchés. Elle est titulaire d'une Licence en Droit (UCL), d'une Licence en Droit Fiscal (HEC-Liège) et a obtenu le certificat «Certified European Financial Analyst» (ABAF). Elle est également Administrateur de sociétés en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg.
50 ans, a rejoint immobel en tant que CFO en 2007. Après avoir démarré sa carrière dans le secteur bancaire, il a rejoint Nestlé Belgique en avril 1989 où il a passé 9 ans au sein des départements Finance, Audit, IT et Logistique. En novembre 1997 il a rejoint Econocom Belux, groupe dans lequel il a exercé diverses fonctions de senior management durant 10 années, tant pour le Belux que pour la France, en matière de Finance, Operations et IT. Il a quitté Econocom en novembre 2007 (en qualité de CFO, Products & Services Benelux). Il est Ingénieur de Gestion (Solvay Business School 1987).
Le cadre législatif belge pour la gestion de contrôle interne et de gestion des risques est régi par la Loi du 17 décembre 2008 (application de la Directive Européenne 2006/43 concernant le contrôle financier des entreprises), la Loi de Gouvernement d'Entreprise du 6 avril 2010 (Loi GE) et le Code 2009.
Néanmoins, le cadre législatif et normatif belge actuel ne précise ni le modèle de contrôle interne auquel les sociétés visées doivent se conformer, ni les modalités de mise en place (niveau de détail requis).
immobel utilise un système de gestion de risques et de contrôle interne défini en interne et qui se base sur le modèle de contrôle interne «COSO».
La méthodologie COSO s'organise autour de cinq éléments :
L'élément «environnement de contrôle interne» s'articule autour des composants suivants :
«immobel se présente comme une société cotée belge leader dans l'immobilier et ce, dans les domaines du bureau, du résidentiel et du lotissement, ainsi qu'en fonction des opportunités en retail/commercial. immobel a pour objectif, par le biais de ces trois domaines d'activités, d'assurer une diversification de son portefeuille de projets et de concevoir, gérer et promouvoir des projets immobiliers créateurs de valeur à long terme, respectueux de l'environnement et intégrant les grands enjeux de société».
immobel dispose d'un Conseil d'Administration, d'un CIGA, d'un CAF, d'un CRN, d'un Comité de Gestion ainsi que d'un Comité Exécutif.
La responsabilité de la définition de la stratégie d'immobel et du contrôle de la conduite des affaires incombe avant tout au Conseil d'Administration. Les principales prérogatives des Comités ont été abordées plus haut sous la rubrique «Organes de décision».
immobel adopte une attitude prudente, la Société, par le biais de ses trois domaines d'activité, gère un portefeuille de projets diversifiés et créateurs de valeur à long terme.
immobel dispose d'un Code de Bonne Conduite qui décrit les principes de bonne conduite qui s'appliquent à chaque Administrateur mais également aux Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif ainsi qu'à l'ensemble des collaborateurs et intervenants externes. Ce Code aborde les aspects de conflit d'intérêts, de secret professionnel, d'achat et vente d'action, de corruption et abus de biens sociaux, de cadeaux d'affaires ou encore de dignité humaine. Une fonction de Compliance Officer a été mise en place.
basée sur la réalisation d'objectifs réalistes et mesurables permettent d'assurer la compétence des collaborateurs d'immobel. Une procédure abordant la politique de rémunération des Administrateurs et des Membres du Comité de Gestion et du Comité Exécutif : immobel a mis en place une procédure de rémunération conforme aux exigences de la Loi GE du 6 avril 2010.
immobel réalise régulièrement un exercice d'identification et d'évaluation de ses risques. Ces risques ont été cartographiés. Ceux d'entre eux pour lesquels le niveau de contrôle a été jugé insuffisant ont fait l'objet d'un plan d'action formalisé. La mise en place du plan d'action est suivie par le CAF.
Les principaux risques auxquels immobel est exposée sont détaillés à la section I.B du Rapport de Gestion.
Les activités de contrôle correspondent aux règles et procédures mises en œuvre pour traiter les principaux risques identifiés. Parmi les principales règles et procédures définies au sein d'immobel, signalons :
• Le principe d'approbation multiple présent à chaque phase du processus d'engagement : le processus de double signatures s'applique à l'approbation de l'ensemble des transactions et les signataires sont définis en fonction de l'importance des montants de la transaction.
immobel utilise comme système d'information de gestion financière le logiciel Navision dont la maintenance et le développement sont sous-traités à un partenaire.
La pérennité des données informatiques est également sous-traitée à un partenaire qui est tenu contractuellement de suivre une procédure stricte concernant la mise en place d'un système de maintenance d'information fiable et sécurisé.
La comptabilité est, pour la grande majorité des entités du Groupe immobel, externalisée auprès d'une société spécialisée dans les services financiers. La comptabilité est tenue sur l'ERP d'immobel, le progiciel de gestion intégrée Navision. Le département financier d'immobel reste toutefois en charge du processus de clôture et de l'établissement du Rapport Annuel, des Etats Financiers Consolidés établis selon les normes IFRS et des Comptes Annuels. La communication aux membres du personnel et aux différents collaborateurs d'immobel est adaptée à la taille de l'entreprise. Elle repose principalement sur des réunions de travail, des communications verbales faites par la direction à l'ensemble du personnel ou encore l'envoi par courrier électronique d'une communication interne signée par l'Administrateur Délégué.
Pour assurer une communication rapide et un traitement égal des Actionnaires, immobel publie l'Ordre du Jour et les procès-verbaux des Assemblées Générales, les résultats financiers semestriels et annuels, les communiqués de presse, les Statuts, la Charte de Gouvernance d'Entreprise et le Rapport Annuel, sur son site Internet. Certaines informations sont également publiées dans la presse.
Le CAF est responsable de la surveillance du contrôle interne. Etant donné la taille et les activités de la Société et du Groupe, il n'estime pas nécessaire de créer une fonction d'audit interne pour l'assister dans cette mission.
Pour évaluer de manière régulière l'environnement de contrôle, le CAF confie au Commissaire certaines missions ponctuelles d'examen plus approfondi du contrôle interne, consistant à tester les contrôles existants et à identifier les faiblesses éventuelles en comparaison avec les meilleures pratiques. Le CAF s'assure de la mise en œuvre des recommandations le cas échéant.
Si la nature et la taille des activités du Groupe venaient à changer, le CAF réexaminerait la nécessité de faire appel à un auditeur interne.
Philippe Garin & Frédéric Hovine
Durant l'année 2012, les Administrateurs ont recouru deux fois à la procédure applicable en cas de conflit d'intérêts, telle que prévue par les articles 523 et 524 du Code des Sociétés et décrite dans la Charte de Gouvernance d'Entreprise. Ainsi, il y a eu une transaction entre d'une part le Groupe immobel et, d'autre part, un Membre du Comité de Gestion qui a fait l'objet de l'application de la procédure susmentionnée. L'article 524 § 5 C. Soc. a, quant à lui, été appliqué à une reprise par soucis de prudence dans le cadre d'opérations envisagées entre filiales (sociétés liées) d'immobel.
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
La Charte de Gouvernance d'Entreprise prévoit des règles dans son Code de Bonne Conduite, qui sont destinées à prévenir les abus de marché, applicables aux Administrateurs, aux dirigeants effectifs et à toute autre personne susceptible de disposer d'informations privilégiées en raison de son implication dans la préparation d'une opération déterminée.
Ces règles ont été complétées par une communication interne reprenant les principales obligations légales en la matière, en tenant compte notamment de l'Arrêté Royal du 5 mars 2006 relatif aux abus de marché, en vue de sensibiliser les intéressés à leurs obligations.
Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect desdites règles afin de réduire le risque d'abus de marché par délit d'initié. Ainsi, il établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations privilégiées ou susceptibles d'en disposer et qui savent ou ne peuvent raisonnablement ignorer le caractère privilégié de cette information.
Lorsque ces personnes envisagent de réaliser des opérations sur des titres émis par immobel, elles doivent aviser préalablement par écrit ou par courrier électronique le Compliance Officer de l'intention de réaliser l'opération. Dans les 5 jours ouvrables de la réception de cet avis préalable, le Compliance Officer informera ces personnes s'il existe des raisons de penser que l'opération envisagée constitue un délit d'initié. Le cas échéant, il sera déconseillé de réaliser cette opération. Ces personnes doivent notifier à la FSMA les opérations effectuées pour leur compte propre et portant sur les actions de la Société dans les cinq jours ouvrables suivant l'exécution de l'opération concernée, cette notification pouvant cependant, conformément à la loi, être reportée aussi longtemps que le montant total des opérations effectuées durant l'année civile en cours ne dépasse pas le seuil de 5.000 EUR.
Pendant des périodes dites «interdites», il est interdit à ces personnes d'effectuer des opérations sur les titres d'immobel.
Durant l'exercice écoulé, les fonctions de Compliance Officer d'immobel ont été assurées par Madame Joëlle Micha, Head of Corporate Affairs.
L'application des règles précitées n'a donné lieu à aucune difficulté.
Le Conseil d'Administration d'immobel déclare qu'il n'existe aucune intervention gouvernementale, aucun procès ou aucune procédure d'arbitrage qui pourraient avoir une influence importante, ou l'auraient eue dans un passé récent, sur la position financière ou la rentabilité de la Société et qu'il n'y a pas, à sa connaissance, de situations ou faits qui pourraient causer ces interventions gouvernementales, procès ou arbitrage.
| 31 décembre 2012 |
Nombre | Droits de vote y aff éren t |
|---|---|---|
| Actions ordinaires | 4 121 987 | 4 121 987 |
En exécution de l'article 29 de la Loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé, immobel a été informée par les Actionnaires suivants qu'ils détenaient la participation suivante (au 7 mars 2013) :
| Actionnaire s |
Nombre | Droits de vote y aff éren t |
|---|---|---|
| CRESIDA INVESTMENT S.à r.l. ayant son siège social à L-1469 Luxembourg, Rue Ermesinde 67 |
1 030 484 | 24,99 % |
| JER AUDREY S.à r.l. ayant son siège social à L-1931 Luxembourg, Avenue de la Liberté 41 |
228 081 | 5,53 % |
| CAPFI DELEN ASSET MANAGEMENT NV1 ayant son siège social à 2020 Anvers, Jan Van Rijswijcklaan 178 |
208 516 | 5,06 % |
L'Assemblée Générale des Actionnaires a autorisé le 19 novembre 2007 le Conseil d'Administration à augmenter le capital social dans le cadre du capital autorisé en une ou plusieurs fois, à concurrence d'un montant maximum de 50.000.000 EUR aux dates et suivant les modalités à fixer par le Conseil d'Administration et ce, pendant un terme de 5 années à compter de la publication de la présente autorisation aux annexes du Moniteur belge. Cette autorisation est venue à expiration le 7 décembre 2012. Il sera proposé à une prochaine Assemblée Générale Extraordinaire de renouveler cette autorisation.
La société peut acquérir ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Le Conseil d'Administration est autorisé à aliéner en bourse ou hors bourse les actions de la société acquises par cette dernière, aux conditions qu'il détermine, sans autorisation préalable de l'Assemblée Générale, conformément à la loi.
Par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir et à aliéner des actions de la Société lorsque cette acquisition ou cette aliénation est nécessaire pour éviter à la Société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est consentie pour une période de trois (3) ans à dater de la publication de cette autorisation aux annexes du Moniteur belge. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition ou l'aliénation d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du C. Soc. Le Conseil d'Administration est autorisé à annuler les actions ainsi acquises par la Société, à faire constater cette annulation par acte notarié et à adapter et coordonner les Statuts afin de les mettre en conformité avec les décisions prises.
En outre, par décision de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011, le Conseil d'Administration est autorisé à acquérir des actions de la Société à concurrence de maximum vingt pour cent (20 %) des actions émises, à un prix unitaire qui ne pourra être inférieur à dix (10) EUR ni supérieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus élevé des vingt derniers jours de cotation de l'action de la Société sur Euronext Bruxelles précédant l'acquisition. Cette autorisation est consentie pour une période de cinq (5) ans à dater de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 13 avril 2011. Cette autorisation est également valable pour l'acquisition d'actions de la Société par une société filiale directe, selon l'article 627 du C. Soc. Le Conseil d'Administration est autorisé à annuler les actions ainsi acquises par la Société, à faire constater cette annulation par acte notarié et à adapter et coordonner les Statuts afin de les mettre en conformité avec les décisions prises.
Les règles applicables à la nomination et au remplacement des Administrateurs ainsi qu'à la modification des Statuts de la Société sont celles prévues par le C. Soc.
Les clauses de changement de contrôle figurant dans des conventions de crédit conclues avec des institutions financières ont été approuvées par l'Assemblée Générale du 24 mai 2012, conformément à l'article 556 du C. Soc.
Le Commissaire est Deloitte Reviseurs d'Entreprises, représenté par M. Laurent Boxus, qui a établi son siège social à 1831 Diegem, Berkenlaan 8B. Les honoraires fixes du Commissaire Deloitte Reviseurs d'Entreprises pour l'examen et la révision des comptes statutaires et consolidés d'immobel se sont élevés à 65.000 EUR (hors TVA). Ses honoraires pour la révision des comptes statutaires des filiales se sont élevés à 125.500 EUR (hors TVA).
Fortis Banque est l'Agent Payeur Centralisateur d'immobel pour une durée indéterminée. La rémunération est une commission calculée comme suit :
| Bruxelles | 2011 | 2012 | Per spectives 12 mois |
|---|---|---|---|
| Stock (en million de m²) | 13,0 | 13,1 | |
| Prise en occupation totale (en m²) |
350 000 | 423 000 | |
| Taux de disponibilité (en %) | 11,1 | 10,4 | |
| CBD (en %) | 6,8 | 6,2 | |
| Hors CBD (en %) | 18,8 | 17,6 | |
| Livraisons (en m²) | 111 000 | 85 000 | |
| Loyer haut de gamme (en EUR/m²/an) |
300 | 285 | |
| Loyer du quartile supérieur (en EUR/m²/an) |
222 | 219 | |
| Moyenne pondérée des loyers (en EUR/m²/an) |
171 | 172 |
| Bruxelles | 2011 | 2012 | Moyenne à 10 ans |
Ten dance 2013 |
|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 1 077 | 857 | 1 570 | |
| Industriels | 255 | 191 | 201 | |
| Retail | 295 | 755 | 491 | |
| Maisons de repos | 135 | 302 | 134 | |
| Autres | 82 | 94 | 126 | |
| Total | 1 850 | 2 200 | 2 700 |
Le marché locatif des bureaux à Bruxelles tend vers un certain équilibre, avec une diminution constante de la vacance locative grâce à un rebond de l'activité des occupants, en particulier depuis l'été 2012. Le recul de la disponibilité touche tous les quartiers, en particulier au CBD où le taux de disponibilité a atteint 6,2 %. Le climat économique n'a jusqu'ici pas été propice à la multiplication de développements à risque, aussi la hausse de la demande induit-elle une diminution de l'offre de surfaces neuves, qui n'est pas ou peu renouvelée. Bien qu'en recul ces derniers trimestres, la disponibilité reste cependant élevée dans les quartiers décentralisés et en périphérie. La reprise de l'activité sur le marché locatif augure d'une confirmation de la baisse de la disponibilité dans ces quartiers, de même que la tendance à la reconversion d'immeubles structurellement vides en d'autres fonctions.
Le volume d'investissement pour tous types d'immeubles a augmenté de 20 % à environ 2,21 milliards EUR en 2012, soit un niveau supérieur à la moyenne des 5 dernières années qui s'établit à 1,8 milliard EUR. Le marché de l'investissement s'est nettement polarisé, avec d'un côté une demande élevée pour des produits d'investissements procurant des flux de revenus sécurisés et avec un risque perçu comme étant bas (tels que des bureaux loués à long terme et des «shopping centres» bien établis), et d'un autre côté la demande pour des biens secondaires avec un potentiel de redéveloppement en d'autres fonctions a connu une embellie notable et une liquidité accrue. Entre ces extrêmes, la demande a été faible et la liquidité réduite.
Le marché locatif de bureaux à Bruxelles s'est sensiblement amélioré en 2012 avec un total de 423.000 m² de transactions, soit 21 % de plus qu'en 2011. Ce chiffre reste légèrement en dessous de la moyenne à 5 ans, mais illustre le rebond du marché dans un contexte économique cependant difficile. Ce sont surtout les «corporates» qui ont soutenu le marché, avec une contribution de 68 % à la prise en occupation totale, et en particulier avec plusieurs transactions de grande taille en périphérie, dont la pré-location par Deloitte de 34.000 m² au projet Gateway à l'aéroport de Bruxelles-National. L'Europe a également été très active avec un volume de 85.000 m², réparti sur plusieurs grands immeubles au Quartier Léopold et à l'Espace Nord. Les administrations belges ont été virtuellement absentes du marché locatif en 2012, notamment en raison des mesures d'austérité imposées par les contraintes budgétaires. La principale transaction des administrations belges a été la prélocation de 12.000 m² dans Belair.
La phase descendante du taux de disponibilité a été amplifiée en 2012, alors que celui-ci était de 11,1 % à la fin 2011. Il a graduellement diminué vers 10,4 % au 4ème trimestre
«Les taux d'intérêts historiquement bas et l'aversion aux risques manifestés par de très nombreux investisseurs ont confi rmé l'attrait pour les investissements immobiliers loués à long terme.»
Gaétan Clermont CEO Belgium, Luxembourg & Switzerland – CBRE
En 2012, les loyers faciaux sont restés relativement stables, illustrés par le niveau quasi inchangé des loyers du quartile supérieur, ainsi que de la moyenne pondérée des loyers. Les loyers haut de gamme pour des bâtiments exceptionnels ont par contre pour la seconde année consécutive légèrement baissé, de 300 EUR/m²/ an à 285 EUR/m²/an.
Les avantages accordés restent élevés et l'analyse d'une sélection de transactions réalisées au cours de l'année écoulée, révèle un delta moyen de 15 à 25 % entre les loyers nominaux et les loyers économiques, avec une tendance à la stabilisation dans les quartiers hors CBD et les prémisses d'une diminution dans le CBD.
La demande des institutions Européennes ainsi que du secteur public belge devrait maintenir l'activité du marché locatif à un niveau similaire à celui de 2012. La faiblesse des livraisons spéculatives devrait impliquer un nouveau recul de la disponibilité tant dans le CBD qu'en dehors.
La mobilité et l'accessibilité par des moyens de transports en commun performants sont des facteurs clés dans le choix des entreprises en cas de relocalisation. L'attention est également portée sur l'efficacité des espaces de travail, aussi la surface moyenne par employé est-elle en diminution, le recours à l'open space tend à se généraliser chez une plus grande variété d'occupants, et la solution de flex-desk est envisagée par un nombre croissant d'entreprises.
Le volume total d'investissement en Belgique pour l'année 2012 a atteint approximativement 2,2 milliards EUR, une augmentation de 20 % par rapport à 2011. Le secteur du «retail» a connu une activité en nette hausse et au-delà de la moyenne à 10 ans, tandis que les bureaux ont enregistré un recul sensible, de même que le secteur industriel. Les maisons de repos sont désormais considérées comme une classe d'actif à part entière ; ce secteur a connu une forte augmentation en 2012 et les volumes sont mêmes supérieurs à ceux du secteur industriel.
Les investisseurs belges (69 %) représentent toujours la part du lion du volume total d'investissement. Les investisseurs institutionnels, particulièrement les compagnies d'assurance, ont été actifs dans le secteur des produits «core», surtout des bureaux mais aussi des maisons de repos dont ils ont été les principaux acquéreurs. Les investisseurs privés et les promoteurs ont été actifs dans des acquisitions plus opportunistes, tant dans le «retail» que les bureaux, ou des transactions de redéveloppement.
Les rendements pour des bureaux haut de gamme avec des baux standards demeurent stables à 6-6,5 % dans le CBD, bien que la disponibilité de produits «prime» soit encore limitée. Hors CBD, la demande de la part d'investisseurs spécialisés est en recul, avec pour conséquence une hausse des rendements à 7,25- 7,50 %. Les rendements pour les immeubles de bureaux avec des baux de longue durée sont restés stables aux alentours de 5,25 %.
Les rendements pour les biens industriels haut de gamme sont restés stables à 7 %.
Évolution de la prise en occupation à Bruxelles par secteur
Take-up par trimestre (en milliers de m2)
Les rendements pour les immeubles commerciaux sont restés bas suite à une forte concurrence entre investisseurs pour tous les types de produits haut de gamme, tant pour les «shopping centres» que pour le «high street». La demande d'investisseurs privés pour des biens «high street» situés aux meilleurs endroits reste très ferme et les rendements se sont tassés jusqu'à 4,25 %. En 2012, plusieurs transactions de grande taille ont porté sur des «shopping centres» bien situés. Les rendements sont stables et se situent entre 5 et 5,25 %.
Il subsiste toujours un monde de différence entre le «retail» qui a déjà démontré sa force de frappe et des produits plus spéculatifs qui n'ont pas encore démontré qu'ils peuvent aligner de solides performances dans le temps. En raison de la législation entourant les baux commerciaux en Belgique, le revenu sur les produits n'est garanti que par le succès de la localisation, qu'il s'agisse de «high street», «shopping centre» ou «retail park».
Le marché des maisons de repos et sa liquidité sont assez récents ; nous estimons les rendements entre 5 % et 6,50 %.
Nous pensons que les investissements dans le secteur des bureaux repartiront à la hausse en 2013, tandis que les secteurs industriels et «retail» devraient rester stables.
Les rendements issus de l'immobilier continueront à rester attractifs par rapport aux autres produits d'investissement, l'écart entre les taux des obligations souveraines ou «corporates» et ceux de l'immobilier ayant atteint des niveaux élevés. Ceci est conditionné bien entendu par des baux de longue durée avec des locataires solvables (bureaux) ou conforté par la possibilité de re-louer à des conditions attrayantes («shopping centres» de grandes villes, magasins «high street» ou logistique).
Pour les immeubles qui ne réunissent pas ces paramètres, les investisseurs privés et les sociétés patrimoniales privées devraient continuer à se montrer actives et à saisir des opportunités présentant un certain degré de risque mais également un potentiel de plus-value à moyen terme.
Enfin, nous sommes d'avis que le nombre de transactions de redéveloppement de bureaux anciens devraient rester élevé, essentiellement dans le cadre de reconversions dans du résidentiel moyen à haut de gamme ainsi que des maisons de repos ou encore des écoles. La rentabilité de ce type de transaction est conditionnée par le prix d'achat de l'immeuble et le prix de revient de sa nouvelle affectation. Nous pensons dès lors qu'une sélectivité sévère s'impose, entre autres en matière de localisation.
Nous considérons que le marché immobilier du Brabant Wallon fait partie de la périphérie bruxelloise. Par conséquent, Liège, Charleroi et Namur sont les trois marchés majeurs pour les surfaces de bureaux en Wallonie, avec un stock combiné d'approximativement 1 million de m².
La prise en occupation totale au cours de l'année 2012 était de l'ordre de 33.000 m² de bureaux, en recul de 27 % sur un an, dont 17.000 m² à Liège et sa région. La principale transaction à Liège a été la location de 7.000 m² par le service Population de la Ville de Liège. Le marché locatif a été également très actif à Namur, avec un total d'environ 7.000 m² pris en location, environ 10 % de plus qu'en 2011, dont 5.000 m² par Atradius dans le projet Montagne du Parc. Il est remarquable de constater qu'alors que Namur est traditionnellement soutenue par le secteur public, la plus importante transaction de l'année ait été le fait du secteur privé.
Aucune livraison n'a eu lieu en 2012 dans les trois marchés principaux en Wallonie, et aucun projet ne devrait sortir de terre en 2013. Fin 2014, les 38.000 m² de la Tour Paradis de Liège, pré-louée par le SPF Finance, pourraient être achevés. Le taux de disponibilité est resté très bas, variant selon les villes entre 3 et 5 %.
Les loyers haut de gamme à Liège, Charleroi et à Namur sont restés stables à respectivement 135 EUR/ m²/an, 125 EUR/m²/an et 160 EUR/ m²/an.
Le marché de l'investissement n'a pas connu de transaction significative en 2012. Toutefois nous pensons que si une opportunité d'un produit «core» loué à long terme à un locataire solvable se présentait, elle trouverait rapidement preneur.
Le stock total en Région flamande, à l'exception des communes du Brabant flamand faisant partie de la périphérie bruxelloise, est estimé à environ 4,5 millions de mètres carrés, dont 40 % à Anvers. Ces dernières années nous avons observé une plus grande concurrence entre les principales villes de Flandres ; Anvers n'est désormais plus la seule ville disposant d'un marché des bureaux actif. Malines, Gand, Hasselt, Louvain et même Alost rivalisent avec des produits neuf et accessibles. La prise en occupation a ainsi reculé de 14 % à Anvers, à 90.000 m², alors que pour toute la Flandre elle a augmenté de 45 %. Par exemple, les transactions ont quintuplé à Malines pour atteindre 28.000 m² et ont augmenté de 153 % à 36.000 m² à Gand. Les difficultés en matière de mobilité à Anvers expliquent cette concurrence exacerbée.
A Anvers, comme dans les autres villes, le secteur privé a monopolisé la demande, le secteur public étant virtuellement absent du marché, à l'exception d'une transaction de 9.000 m² pour la Police Fédérale à Dendermonde. La disponibilité recule légèrement à Anvers mais reste élevée à 11,6 %, tandis qu'à Malines et à Gand elle s'établit respectivement à 10,3 % et 3,7 %. Nous estimons la disponibilité de Louvain à 10,7 %.
Les développements à Anvers sont actuellement limités. Pour 2013 et 2014 seulement 23.000 m² devraient être livrés. A plus long terme, les projets Antwerpen X et Nieuw Zuid devraient redynamiser l'offre de biens neufs. Seulement une petite partie de ces projets dispose d'un permis. A court ou moyen terme, ceci aura pour conséquence de réduire le taux de disponibilité mais aussi de renforcer la concurrence avec les autres villes dont Gand qui offre des opportunités.
Les loyers haut de gamme à Anvers sont restés stables à 145 EUR/m²/an, ce niveau étant d'application dans le CBD. Dans le district du Ring, les loyers haut de gamme sont inchangés à 140 EUR/m²/an, ce niveau étant désormais également atteint à Malines (+4 % sur un an). A Gand, les loyers haut de gamme sont également en hausse de 4 % et ont atteint 145 EUR/m²/an, soit le même niveau qu'Anvers. A Louvain, les loyers sont restés inchangés à 155 EUR/m²/an.
Les avantages accordés forment toujours une composante importante des négociations de baux. Des avantages équivalents à 8-10 % de réduction du loyer nominal sont courants, ce qui est significatif mais toujours en dessous des niveaux des «incentives» concédés dans les zones décentralisées et périphériques de Bruxelles.
En ce qui concerne le marché de l'investissement, les plus importantes transactions du pays ont été réalisées en Flandre, avec la vente au fonds souverain d'Abu Dhabi du Zuiderpoort à Gand pour 110 MEUR ainsi que la vente à Belfius Insurance du Palais de Justice de Hasselt pour 95 MEUR. Si la vente du Zuiderpoort est à ranger dans la catégorie «distressed sale», la transaction d'Hasselt est un bien «core», loué à très long terme à la Régie des Bâtiments.
Les rendements pour des biens «core» se situent entre 6,75 % et 7,5 % à Anvers Ring, Malines, Gand et Louvain.
2012 est une année record pour le marché de l'investissement immobilier dans le secteur de la santé. C'est aussi l'année de l'hébergement pour les étudiants et enfin une année de concrétisation de la transformation de bureaux en logement.
Le marché des maisons de repos a bien performé durant toute l'année 2012 pour un volume global investi de 301 MEUR. Les opérations majeures sont 1) AG Real Estate qui reprend des maisons de repos de Vulpia, 2) Belfius Insurance qui reprend 3 maisons de repos d'Orpéa, 3) Ethias qui reprend trois maisons de repos pour un investissement de 129 MEUR.
Après les investisseurs privés, les investisseurs institutionnels se sont lancés dans l'acquisition d'immeubles pour étudiants. En mai 2012, Cofinimmo a fait l'acquisition de 2 immeubles à Etterbeek destinés aux étudiants de l'ULB, suivi par Home Invest pour un immeuble à Louvain-la-Neuve. À Courtrai, Hecta a investi dans un immeuble dont les travaux commenceront en 2013 et Wereldhave a acquis un immeuble à Gand. Ce marché permet de profiter de rendements immédiats élevés mais implique une gestion plus
Dans le secteur de la réhabilitation des bureaux en logement, un volume de 80 MEUR a été atteint. Citons l'acquisition de l'Antwerp Tower par Wilma Project Development, le Parc Seny par immobel, Marcel Thiry 208 par Home Invest Belgium, les Pleiades par Senior Assist, Marcel Thiry 83 par Immogra. Souverain 2 et La Hulpe 154 ont été achetés par Eaglestone.
Dans le même état d'esprit, rappelons que Cofinimmo a lancé la rénovation de 2 immeubles de bureaux à Bruxelles pour un total de 191 unités de logements.
Le marché immobilier bruxellois a montré des signes de reprise en 2011.
Le problème majeur est certainement la diminution des délivrances des permis en 2011 qui entraîne une diminution de 9 % du nombre d'appartements neufs disponibles à la vente. active. 1. Source : Latour & Petit
En Flandre, on parle de 11 % de moins, soit 16.000 appartements au lieu de 17.950 (moyenne sur 5 ans). À Bruxelles, c'est 1,3 % de moins soit 2.108 appartements au lieu de 2.290 (moyenne sur 5 ans). En Wallonie, il y a 6 % de moins soit 5.200 appartements au lieu de 5.970 (moyenne sur 5 ans).
Le début 2012 est positif pour l'obtention des permis en Belgique.
En janvier, des permis ont été délivrés pour 1.962 appartements, soit une progression de 26 % par rapport à janvier 2011 et de 17 % par rapport à janvier 2010. En février, des permis ont été délivrés pour 1.984 unités, soit 7 % de mieux qu'en février 2011. En avril 2012, on parle de record avec le doublement des chiffres de 2011 et 3.493 permis délivrés.
Sur base des chiffres du SPF Économie, il s'est vendu en Belgique sur le 1er semestre 2012 moins d'appartements existants mais d'un budget plus élevé, soit un volume de 9 % de moins par rapport aux 6 premiers mois de 2011.
A l'échelle des prix de vente, la progression est de 5,5 % sur les 6 premiers mois de l'année, par rapport à la même période en 2011.
La fin d'année est moins positive, au niveau de l'octroi de permis : 2.318 appartements, -11 % par rapport au même mois en 2011.
Pour les appartements les prix ont progressé de 2,25 % et le volume total des ventes a progressé de 3,2 % par rapport à la même période en 2011.
Pour les maisons, les prix ont progressé de 2,45 %, mais le volume total des ventes a diminué de 3,7 % par rapport à la même période en 2011.
Pour les villas les prix ont diminué de 1,2 %, le volume total des ventes enregistré est de -6 % par rapport à la même période en 2011.
En Flandre, les prix varient entre 1.750 EUR/m² (à Hasselt) et 2.450 EUR/m² (à Leuven). En Wallonie, les prix varient entre 1.450 EUR/ m² (à Charleroi) et 2.100 EUR/m² (à Namur).
Bruxelles reste l'endroit le plus cher du pays avec un prix moyen de 2.600 EUR/m².
Les communes les plus chères sont Woluwé-Saint-Pierre avec une évolution de 17 % par rapport à 2011, Etterbeek avec une évolution de 8,8 %, Ixelles avec une évolution de 2,1 %, Uccle avec une évolution de 0,4 % et Bruxelles Ville avec des prix qui varient entre 2.900 EUR/m² et 3.200 EUR/m².
A l'ouest de Bruxelles se trouvent les communes ou les prix au m² sont les moins élevés entre 2.000 EUR/m² et 2.200 EUR/m².
Les chiffres communiqués par la Chambre des Notaires en ce début de mois de février sur le nombre de transactions sont très positifs. Ils parlent d'une augmentation de 3,8 % sur 2012, que ce soit pour les appartements ou pour les maisons, soit autant de transactions qu'en 2007.
Le prix des maisons bruxelloises a encore augmenté pour atteindre une moyenne de 403.900 EUR, soit une augmentation de 10 %, alors que l'augmentation moyenne nationale est de 5,8 %.
C'est à Ixelles qu'il faudra débourser le plus gros montant, soit 545.000 EUR. En 2012, le prix moyen pour acquérir un appartement à Bruxelles était de 185.000 EUR, soit une hausse de 5,7 %.
Le marché immobilier belge ne dégage pas de grandes tendances. Les avis des acteurs immobiliers belges sont fort contradictoires, car le contexte économique actuel est trouble et compliqué.
La Belgique, contrairement aux autres pays Européens, se porte bien et évolue de manière constante et positive.
D'après Standard and Poor's, les prix du marché résidentiel belge continueront à augmenter en 2013 et 2014, mais de manière modérée.
Dans notre rapport annuel 2011, nous prévoyions pour l'année 2011 un nombre de transactions en terrains à bâtir inférieur à celui de 2010, ce qui s'est avéré exact. Finalement en 2011, le nombre de ventes de terrains à bâtir s'est élevé à 18.657 unités, pour un prix total de 2.322 MEUR, représentant une superficie de 22.622.925 m².
Pour les 3 premiers trimestres 2012, on dénombre 12.025 transactions, contre 12.806 pour les 3 premiers trimestres en 2011 - représentant un total de prix de vente de 1.519 MEUR et une superficie de 14.297.338 m² -, soit encore une fois une légère diminution du nombre de transactions, avec une augmentation moyenne des prix de 3 %.
Cette moyenne des prix cache cependant de grosses différences : en Région flamande, le prix moyen s'élève à 168 EUR/m², en Région bruxelloise à 695 EUR/m² et en Région wallonne à 52 EUR/m².
Faut-il rappeler qu'en 1989, il y avait 46.271 ventes de terrains à bâtir, représentant un total de prix de vente de 1.219 MEUR, pour une superficie vendue de 57.987.509 m². Ces quelques chiffres amènent aux conclusions suivantes : en 22 ans le prix moyen des terrains à bâtir a été multiplié par 5 (par 8 en Région flamande, par 4 en Région bruxelloise et en Région wallonne), le nombre de transactions ainsi que la superficie urbanisée ont été réduits de 60 %. A titre de comparaison, durant la même période le prix moyen des maisons d'habitation a été multiplié par 4.
L'augmentation du prix de vente des terrains à batir est due à différents facteurs : l'augmentation du prix de l'immobilier en général, supérieure à l'inflation, la relative rareté des terrains à bâtir disponibles - principalement en Région flamande - , l'augmentation constante du prix de revient de l'équipement des terrains à bâtir, celle-ci provenant de deux éléments : une exigence plus grande de la part des autorités dans le niveau de finition de ces équipements et une augmentation très sensible du coût des impétrants (eau, gaz, électricité, éclairage public, …).
Le nombre de demandes de permis de bâtir sera, pour 2012, environ semblable à celui de 2011 (23.513 permis délivrés), mais il est malgré tout en constante diminution. L'année 2006 dénombrait des permis délivrés pour 61.083 logements, pour retomber à 44.355 unités en 2011. Depuis 2004, la proportion de demandes visant des appartements est supérieure à celle des maisons.
La croissance de la démographie et la diminution de la taille des ménages, due principalement au phénomène de vieillissement de la population, accroît la demande de nouveaux logements, nécessitant dès lors la mise à disposition de terrains équipés, bien situés, proches des moyens de communication et d'équipements commerciaux, culturels, scolaires, …
Une diminution de la taille des ménages de 2,4 à 2,3 personnes entraînerait une demande supplémentaire de 200.000 logements.
12.025
transactions pour les trois premiers trimestres de 2012
La densification et la performance énergétique sont les thèmes qui conditionnent et conditionneront les évolutions législatives des prochaines années. Celles-ci auront pour effet que tant les terrains à bâtir que les logements seront de taille plus réduite, le logement existant et plus ancien sera lui aussi divisé pour répondre au budget des ménages, aux performances énergétiques et au besoin de logements complémentaires.
Dans les trois Régions, d'importantes modifications législatives en matière d'urbanisme sont dans un stade d'étude très avancé et pourraient aboutir en 2013, qu'il s'agisse du PRAS Démographique (Le Plan Régional d'Affectation du Sol Démographique) en Région bruxelloise, du SDER (Schéma de Développement de l'Espace Régional) et du CWA-TUPE (Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine et de l'Energie) en Région wallonne ou du BRV (Beleidsplan Ruimte Vlaanderen) en Région flamande.
Le marché des bureaux à Luxembourg a affiché un recul par rapport à 2011 avec une prise en occupation de 145.000 m², soit 12 % de moins que l'année précédente. Les banques et les services financiers soutiennent la demande et ont contribué à 37 % des transactions. Paradoxalement, la restructuration du secteur bancaire est favorable au marché immobilier, plusieurs institutions telles que la Société Générale regroupant leurs services, jusqu'ici répartis dans plusieurs immeubles dans des ensembles uniques neufs, plus efficaces en matière de consommation énergétique et plus accessibles.
«Le volume d'investissement au Grand-Duché de Luxembourg pour l'année 2012 a augmenté par rapport à 2011. Les rendements pour des immeubles 'prime' ont poursuivi leur baisse, mais restent attractifs à environ 5,25 %.»
Vincent Bechet Managing Director & Partner – Property Partners
La vacance est une des plus faibles en Europe, en décembre 2012 le taux de disponibilité atteignait 6,2 %, contre une moyenne en Europe de 9,6 %. Ce niveau est inchangé par rapport à fin 2011. Fin 2012, la disponibilité dans le CBD s'élevait à 4,6 %, tandis qu'au Kirchberg et dans le quartier de la gare elle était de respectivement 2,5 % et 3,4 %. En périphérie et dans le décentralisé, le taux de vacance s'établissait à respectivement 14,5 % et 10,8 %.
Les livraisons attendues en 2013 s'élèvent à 56.000 m², en dessous de la moyenne à 5 ans de 121.000 m², et l'on s'attend à une amélioration vers 132.000 m² en 2014. Nous pensons dès lors que le taux de disponibilité devrait repartir à la baisse dans le courant de l'année 2013 pour autant que la demande reste à son niveau actuel.
Les loyers haut de gamme ont augmenté au début de l'année 2012, et sont passés de 38 EUR/m²/an à 40 EUR/m²/an au CBD. Nous sommes d'avis que ce niveau restera inchangé en 2013.
Le marché de l'investissement a nettement progressé en 2012, avec un volume de 552 MEUR, soit 49 % de plus qu'en 2011. 72 % du volume représentait des bureaux, tandis que le «retail» représentait 20 %. La liquidité est en augmentation avec davantage d'opportunités sur le marché, ceci étant entre autres illustré par une taille moyenne des transactions de l'ordre de 31 MEUR contre 13 MEUR en 2011.
Avec 57 % du volume total, les investisseurs belges ont été majoritaires, suivis par les luxembourgeois (27 %) et les allemands (absents en 2011) avec 12 %. Les principales transactions comprennent l'acquisition par AG Real Estate du futur siège de PwC (30.000 m²) dans le décentralisé, et l'acquisition par Union Investment de l'immeuble K-Point, loué à plusieurs occupants et situé sur le plateau du Kirchberg.
Les rendements pour des bureaux haut de gamme avec des baux standards s'élèvent à 5,75 % et sont inchangés par rapport à l'année précédente. Pour des baux à long terme et des biens de haute qualité, les rendements peuvent descendre jusque 5 %.
Les prix moyens par m² des appartements sont en hausse : +5 % pour les appartements existants et +1,4 % pour les appartements en construction. On observe également une hausse signifi cative des surfaces moyennes des biens vendus. Les appartements neufs d'une surface inférieure à 80 m² ont connu une hausse de prix, le prix moyen s'élevant à 4.771 EUR/m².
32immobel • rapport annuel 2012
A Varsovie, le marché de l'immobilier de bureaux a été marqué par une demande soutenue de la part des occupants tout au long de l'année 2012, représentant un niveau élevé de «take-up» brut de 608.000 m2. Ce résultat dépasse de 6 % le précédent volume déjà record de 2011. Ces chiffres ont également grimpé en termes de «take-up» net (hors renouvellements de contrats), représenté par un volume de transactions de 440.000 m2 (soit 9 % de hausse par rapport à l'année précédente), dont près de la moitié en pré-locations. Fin 2012, environ 8,8 % du stock de bureaux modernes restait inoccupé, pour un stock total à Varsovie de 3,9 millions de m2.
Les loyers faciaux les plus élevés à Varsovie sont restés stables en 2012, variant autour de 22-25 EUR/m2/ mois.
A Poznan, le marché de l'immobilier de bureaux représente une surface totale de 288.000 m2. Le taux de disponibilité a augmenté en 2012 et se situe actuellement à 10,3 %. Les loyers faciaux les plus élevés sont restés stables, de l'ordre de 14 à 16 EUR/m2/mois. Le «take-up» à Poznan en 2012 atteignait 20.500 m2.
La situation actuelle sur le marché de l'immobilier résidentiel à Varsovie est stable. Le volume élevé de nouveaux appartements livrés a été compensé par un «take-up» important. Le pourcentage d'appartements invendus a connu une légère tendance à la hausse. Le prix de vente moyen à Varsovie a légèrement diminué, passant à près de 1.900 EUR/m2 (TVAC).
Le volume total des transactions en 2012 s'élevait à 1,09 milliard EUR en bureaux et environ 1,07 milliard EUR en surfaces commerciales. En 2012 il y a eu 11 transactions supérieures à 100 MEUR, prouvant qu'il reste un capital significatif à placer dans les produits de qualité en Pologne. Les rendements les plus élevés des bureaux sont restés stables, entre 6,25 % et 6,50 %. L'écart de rendement entre les investissements «prime» et secondaires était de l'ordre de 100 à 250 points de base et devrait se maintenir à ce niveau, voire s'accroître.
«La Pologne reste une destination attractive, tant pour les investissements 'corporate' que pour les marchés de capitaux. L'économie polonaise a confi rmé sa réputation de marché de consommation stable et croissant. Un nombre croissant d'entreprises, issues des secteurs industriels et de services, considèrent la Pologne comme tremplin afi n de desservir l'Europe Centrale et de l'Est, ainsi que plus largement, l'entière région Européenne. Le 'take-up' de bureaux, qui a atteint le niveau de 978.000 m2 (chiffre pour Varsovie et les principaux marchés de bureaux en Pologne) en 2012, en augmentation de 12 % par rapport à l'année dernière, en est le parfait exemple. Cette tendance souligne l'attractivité continue de la Pologne pour des biens d'investissements qualitatifs parmi une multitude d'investisseurs domestiques et internationaux.»
John Duckworth Administrateur Délégué – Jones Lang LaSalle Poland/CEE
Depuis 150 ans immobel inscrit ses projets dans une vision à long terme. Implantés dans des lieux stratégiques, au cœur de l'activité humaine, les immeubles d'immobel sont autant de référence en matière de construction durable. immobel s'est toujours efforcée d'anticiper les standards de demain concernant la préservation de l'environnement. Les projets développés par le Groupe intègrent les évolutions technologiques les plus innovatrices, tant au niveau des énergies renouvelables, du design, que du bien-être des occupants. immobel se réfère au label breeam qui certifie les qualités énergétiques et environnementales des immeubles.
Entretien avec Paul Muyldermans, Head of Project Management et responsable de la construction durable chez immobel.
Le développement durable est plus que jamais au cœur de tous les nouveaux projets développés, à la fois en termes d'obligations légales que de volonté d'immobel de se conformer aux souhaits des acheteurs toujours plus sensibles aux performances énergétiques des immeubles. immobel reste-t-elle à l'avant-garde en ce domaine ?
Paul Muyldermans – Nous avons intégré très tôt cette réalité de terrain dans nos réflexions au niveau du développement de projets ambitieux dans les secteurs des bureaux et du résidentiel. Bruxelles, où nous sommes très présents, est une ville à l'avant-garde en matière de nouveaux standards environnementaux. Notre Groupe s'inscrit totalement dans cette politique et l'anticipe. Nous n'attendons pas 2015, année où toute nouvelle construction à Bruxelles devra répondre au standard «passif», pour appliquer dans nos projets l'ensemble des techniques industrielles et organisationnelles en matière de construction durable. Ceci nous donne une longueur d'avance sur d'autres projets moins avant-gardistes. C'est un challenge positif qui anime l'ensemble des équipes.
P.M. – Nous avons choisi le label breeam comme référentiel de base pour nos projets de bureaux. L'ensemble des référentiels existants ont une check-list qui permet de se remettre en question sur chaque projet. Cela concerne à la fois l'énergie, l'utilisation des matériaux, le confort et le bien-être des futurs occupants. La Communauté flamande a son propre label «Waardering van kantoorgebouwen». Dans le secteur résidentiel, le référentiel principal est le calcul PEB1 de la performance énergétique des bâtiments suivant la réglementation régionale.
Tout cela a un coût. Reste-t-il raisonnable ? L'acheteur est-il gagnant au final ?
P.M. – Le coût de l'investissement est bien entendu supérieur, mais les économies d'énergie à long terme sont considérables.
L'acheteur et l'ensemble de la communauté sont gagnants à terme. immobel s'inscrit, avec cette démarche, dans une responsabilité citoyenne en matière d'environnement.
Les performances énergétiques des bâtiments prennent-elles parfois le pas sur la fonctionnalité, le caractère pratique de ceux-ci ?
P.M. – Les projets signés immobel témoignent que l'édification de bâtiments neufs répondant aux nouvelles normes, en matière de construction passive notamment, n'est pas incompatible avec la notion de confort de vie pour les occupants de ces immeubles. Bien au contraire. Nous sommes très attentifs à en tenir compte. Dans le secteur des bureaux par exemple nous ne réduisons pas la taille des fenêtres pour répondre aux critères, nous en améliorons les performances.
Et quant à l'esthétique ? Le choix de la performance énergétique est-il compatible avec la volonté d'innover dans le design et les matériaux ?
P.M. – Oui. Construire un bâtiment «basse énergie» ne signifie pas automatiquement une façade avec crépi sur isolant. En fonction du projet, on explore également de nouvelles solutions plus sophistiquées et moins classiques … comme le marbre, par exemple. Pour le projet Lindepark, un ensemble résidentiel à Tervuren, les façades sont recouvertes de pierre naturelle. L'objectif est double : un choix esthétique mais également énergétique. Les performances des façades seront excellentes.
«Je tiens à féliciter IMMOBEL pour la qualité de son projet Black Pearl, sélectionné comme 'Bâtiment exemplaire' en 2012 pour ses performances énergétiques et environnementales remarquables. C'est grâce à de telles réalisations que nous construisons ensemble la Ville Durable.»
Evelyne Huytebroeck Ministre bruxelloise de l'Environnement, de l'Energie et de la Rénovation urbaine
Les nouveaux bâtiments que vous construisez font appel à des technologies de plus en plus sophistiquées. Qu'en estil au niveau de la gestion de la performance énergétique de ces bâtiments ? Le client final est-il outillé pour prendre cette responsabilité en charge ?
P.M. – breeam et d'autres référentiels ont bien compris cette problématique. Ils accordent une importance particulière à la formation des équipes, en charge de la gestion journalière des bâtiments. Pour éviter au maximum les inconforts pour les occupants, immobel contrôle le bon fonctionnement et la bonne conduite des installations techniques pendant les premières saisons de leur mise en service, «seasonal commissioning».
Au niveau des technologies mises en œuvre par immobel en termes de construction durable, ou des initiatives prises dans le cadre de la construction de nouveaux bâtiments, quelles évolutions constatez-vous ?
P.M. – L'évolution la plus prometteuse, outre les importantes améliorations progressives des technologies et des matériaux couramment utilisés, est sûrement la géothermie. Le Black Pearl sera le premier bâtiment immobel, équipé d'un système de géothermie. Cette technologie ne peut être appliquée que dans un contexte où l'on peut accéder au sol. Ce n'est pas possible, ou tout simplement trop coûteux, dans le cadre d'une simple rénovation. C'est un procédé qui a un grand avenir à Bruxelles. Il est économiquement très intéressant et n'est pas tributaire des conditions climatologiques. Par ailleurs, nous anticipons une évolution vers l'utilisation de voitures électriques. Nous avons dès lors prévu que plus de la moitié des emplacements soient pourvus de bornes de rechargement pour véhicules électriques. Pour l'immeuble Belair, l'installation d'une géothermie n'était pas possible ; là nous avons mis en œuvre des tours de refroidissement avec un gain de consommation de près de 50 % par rapport aux technologies plus traditionnelles. Nos projets restent à la pointe également en matière de production et de régulation de la lumière avec des détecteurs de présence et d'absence et l'utilisation de la luminosité naturelle. L'éclairage s'adapte aux besoins. Les économies d'électricité sont importantes.
P.M. – Nous sommes dans un secteur où les évolutions se font lentement ... mais sûrement. Outre la demande pour la construction de bâtiments de moins en moins énergivores, la tendance reste à la densification de l'occupation. Pour répondre aux besoins des clients, les bâtiments de bureaux immobel sont, en priorité, réfléchis en termes d'efficacité, de flexibilité et de capacité de postes de travail.
immobel développe des projets caractérisés par un équilibre optimal entre le confort, la flexibilité et les techniques innovantes. L'aspect «développement durable» y occupe une place importante depuis des années. Outre les aspects éthiques et ceux liés au bien-être des utilisateurs, le développement durable gagne également en importance pour la valorisation des bâtiments.
immobel applique systématiquement la certification breeam Europe Commercial depuis 2009. Outre une évaluation des aspects durables des projets, le processus de certification breeam constitue également un outil permettant aux équipes de conception d'appréhender tous les aspects du développement durable.
breeam Europe Commercial vise à minimiser l'impact négatif des bâtiments sur l'environnement, tant aux niveaux global que local, tout en favorisant un environnement de qualité pour les utilisateurs du bâtiment.
L'impact environnemental d'un bâtiment neuf est évalué tant lors des phases de conception, que de postconstruction et est comparé par des experts indépendants avec les règles de «bonne pratique». Pour l'évaluation globale des performances d'un bâtiment, il y a différents niveaux de certification : «Pass» (score > 30), «Good» (score > 45), «Very Good» (score > 55), «Excellent» (score > 70) et «Outstanding» (score > 85). Pour chaque niveau de certification, il faut également satisfaire à des exigences minimum.
Les bâtiments Forum 1, Forum 2, Belair 1 (RAC1) et Belair 2 (RAC2) ont reçu la certification breeam et se sont tous vus attribuer la mention «Very Good». Le bâtiment Black Pearl devrait obtenir la mention «Excellent» (score visé : 78 %). Même la rénovation des immeubles historiques Okraglak et Kwadraciak à Poznan, en Pologne, a décroché une mention «Pass» au certificat breeam.
78 %
«Excellent» est le score visé pour le projet Black Pearl
Mention breeam visée : «Excellent» avec un score de 78 %.
Principales caractéristiques de durabilité :
Le bâtiment est situé à l'angle des rues Montoyer et du Commerce dans le quartier Léopold et profite donc de liaisons optimales en transports en commun (bus, métro, train, «Villo») et d'un excellent accès aux services. Il est composé d'un rez et de 8 étages, chacun pouvant être divisé en deux et permettant un aménagement très flexible. Le sous-sol accueillera un parking, dont plus de la moitié des emplacements seront pourvus de bornes de rechargement pour véhicules électriques, ainsi qu'un parking pour vélos et des douches. Une toiture végétale et des terrasses contribueront au caractère écologique du projet. Les occupants auront accès à un jardin en intérieur d'îlot.
La façade est pourvue de triple vitrage et est équipée de stores extérieurs fixes et mobiles sur les façades sud et est, ainsi qu'aux étages supérieurs de la façade ouest. Le bâtiment a obtenu une valeur d'isolation globale (réglementation EPB) de K22.
L'installation électrique se compose d'un éclairage fluorescent avec commutateurs haute fréquence à capteur d'ensoleillement, détecteurs de présence et d'absence et commande utilisateurs. L'installation HVAC comprend un système de pompes à chaleur réversible, couplé à un réseau de géothermie, qui assure le chauffage et le refroidissement, associé à des brûleurs gaz et des «chillers» à condensation par eau en cas de débit maximal. Des plafonds de refroidissement réversibles assurent le chauffage et la climatisation. La ventilation comporte un échangeur d'énergie à haut rendement avec récupération de l'humidité et un système «Variable Air Volume» (VAV) pour les salles de réunion. Le bâtiment a ainsi atteint le score énergétique E47 selon la réglementation EPB, ce qui répond même aux critères breeam donnant lieu à la mention «Exceptionnel».
L'eau de pluie est récupérée et utilisée pour les toilettes, l'arrosage et l'entretien.
Le bâtiment est en outre équipé d'une Gestion BLACK PEARL ∙ Bruxelles ∙ Technique du Bâtiment (GTB) performante.
belgique
Répartition des actifs par pays (au 31 décembre 2012)
40immobel • rapport annuel 2012
belgique
| Résidentiel | ||
|---|---|---|
| Bella Vita | > Waterloo | 6 |
| Charmeraie | > Bruxelles (Uccle) | 7 |
| Duinenzicht | > Bredene | 8 |
| Forum | > Bruxelles | 9 |
| Hôpital Français | > Bruxelles (Berchem-Sainte-Agathe) | 10 |
| Jardin des Sittelles (phase 2) | > Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert) | 11 |
| Lindepark | > Tervuren | 12 |
| Parc Seny | > Bruxelles (Auderghem) | 13 |
| Père Eudore Devroye | > Bruxelles (Etterbeek) | 14 |
| Résidence Saint-Hubert | > Liège | 15 |
| Vallée du Maelbeek | > Bruxelles | 16 |
| Zur alten Brauerei | > Eupen | 17 |
| Lotissements1 | |
|---|---|
| Achêne | 18 |
| Ans | 19 |
| Avernas-le-Bauduin-Hannut | 20 |
| Berloz | 21 |
| Bolinne | 22 |
| Bolland | 23 |
| Braine-l'Alleud | 24 |
| Bredene | 25 |
| Burdinne | 26 |
| Chastre | 27 |
| Ciney | 28 |
| Clavier | 29 |
| Cortil-Noirmont | 30 |
| Dolembreux | 31 |
| Enghien | 32 |
| Erpent | 33 |
| Eupen | 34 |
| Fléron | 35 |
| Forchies-la-Marche | 36 |
| Gesves | 37 |
| Herstal | 38 |
| Hoeilaart | 39 |
| Kettenis | 40 |
| La Calamine | 41 |
| Limbourg | 42 |
| Lontzen | 43 |
| Montzen | 44 |
| Neupré | 45 |
| Oleye | 46 |
| Olne | 47 |
| Rhisnes | 48 |
| Raeren | 49 |
| Sart-Bernard | 50 |
| Soignies | 51 |
| Soumagne | 52 |
| Stavelot | 53 |
| Temploux | 54 |
| Tongeren | 55 |
| Uccle | 56 |
| Walhain | 57 |
| Wanfercée-Baulet | 58 |
| Waterloo | 59 |
le chantier de la phase 2 du projet Forum, comprenant 18.547 m2 de bureaux et 6 grandes salles de réunion, s'est terminé et a été livré en décembre 2012.
La plus grande partie de la phase 1 de bureaux (64.308 m2 hors-sol), développé en partenariat (à 40 %), a été louée en 2011 pour 18 ans à la Régie des Bâtiments pour compte de la Police Fédérale. En mai 2012, un avenant a été signé, en vue de la prise en location du solde du projet de bureaux, phase 1. Ainsi la totalité des 64.308 m2 hors-sol de cette 1ère phase de bureaux est louée. La rénovation lourde de ce projet a été entamée courant 2012.
Un bail est en négociation avec le SIAMU (Service de secours) pour 1.081 m2.
Outre la poursuite des travaux relatifs à cet immeuble, immobel et son partenaire ont également entamé le redéveloppement/reconstruction de l'immeuble de bureaux phase 2, portant sur 9.500 m2 de bureaux et 7.500 m2 de surfaces résidentielles.
«La rénovation de la Cité Administrative de l'Etat (Belair) est, pour l'instant, le plus grand projet de rénovation en Belgique. C'est un défi mais également une importante référence pour notre entreprise, dans un secteur en demande croissante.»
ir Johan Willemen Administrateur Délégué – Willemen
de bureaux prévus dans le projet Black Pearl
immobel a acquis ce projet de bureaux (à redévelopper), situé à Bruxelles, à l'angle des rues Montoyer et du Commerce, en 2010. En 2011 immobel a déposé et obtenu les permis d'urbanisme et d'environnement exécutoires relatifs à un nouvel immeuble de bureaux de 11.000 m².
Dès le départ du dernier occupant, immobel a entamé, en avril 2012, les travaux de démolition et de reconstruction de ce projet. Outre la certification breeam «Excellent», le projet Black Pearl bénéficiera également de la qualification «Immeuble passif» et a été nommé «Bâtiment exemplaire 2012» le 19 février dernier par la Région de Bruxelles-Capitale.
La construction du projet devrait être terminée à l'automne 2014.
BLACK PEARL ∙ Bruxelles ∙ Art&Build
«Nous avons participé et remporté l'appel d'offres relatif à la construction du projet ambitieux Black Pearl. Nous sommes ravis de pouvoir être associés à la construction du premier immeuble de plus de 10.000 m 2 développé dans le quartier Européen et visant une certifi cation BREEAM 'Excellent'.»
Olivier Herpain Administrateur Délégué – Herpain Enteprise
«Le complexe Forum, destiné au Parlement Fédéral, est un bel exemple de réussite. Ce véritable partenariat, entre le développeur, les auteurs de projets et l'entrepreneur, a permis, outre le respect de tous les engagements, d'obtenir une certifi cation BREEAM, ainsi qu'un très haut niveau de qualité.»
Maurice de Montjoye Administrateur Délégué – Les Entreprises Louis De Waele
Comme prévu, les travaux de la phase 2 du projet Château-Rempart à Tournai (5.633 m² de bureaux et de salles de réunion loués à la Régie des Bâtiments pour compte du SPF Justice) se sont achevés en 2012, ce qui a également permis de clôturer la dernière étape de la vente déjà réalisée en 2011, à un investisseur privé et à la Caisse d'Epargne Nord France Europe.
Ce vaste projet de plus de 43.000 m² de bureaux, situé à proximité immédiate du Parlement Fédéral, dans l'îlot délimité par les rues du Parlement, de la Croix de Fer, de la Presse et de Louvain, est constitué de 3 phases :
5.633 m2 de bureaux et de salles de réunion loués à la régie des Bâtiments à tournai
immobel a pris, en novembre 2012, une participation de 50 % dans le projet Gateway, celui-ci prévoit la construction/reconstruction, sur le site de l'ancien terminal à l'aéroport de Zaventem, d'un immeuble de bureaux de l'ordre de 36.000 m2 hors-sol, avec certificat breeam élevé. L'immeuble, situé sur l'aéroport sera particulièrement visible. De concert avec The Brussels Airport Company, la demande de permis sera déposée prochainement.
La totalité du projet a été pré-louée, sous réserve de la réception des permis ad hoc, au consultant Deloitte dans le cadre d'un bail d'une durée de 18 ans.
Le projet Gateway est un bel exemple de reconversion durable respectueux du concept d'origine. Au total, il offrira une surface de bureaux capables d'accueillir 2.000 collaborateurs.
Sa situation unique est un atout de taille : situé au coeur de l'aéroport, au-dessus d'une gare ferroviaire accueillant des trains à grande vitesse ainsi que des trains régionaux avec l'une des plus grandes stations de bus du pays et une offre permanente de taxis. Avec plus de 610 vols, 140 trains et 1.000 bus par jour et 19 millions de passagers par an, ainsi que 17.000 places de parking sur le site de l'aéroport, Brussels Airport est le lieu de travail qui bénéficie d'une des meilleures connectivités en matière de transport en Belgique.
2.000 collaborateurs pourront être accueillis dans l'espace de bureaux de Gateway
36.000 m2
hors-sol pour le projet Gateway
Patrick De Meirleir & Charles-Antoine Schobbens
48immobel • Rapport
Annuel 2012
«Par ce développement exemplaire, immobel montre sa volonté de créer des immeubles d'avant-garde et de répondre aux défis énergétiques de demain».
Le projet Black Pearl est un immeuble de bureaux de 11.000 m² hors-sol, situé au cœur du quartier Léopold, à l'angle des rues Montoyer et du Commerce. Outre des performances énergétiques élevées (K22–E47), permettant des consommations réduites tant en besoins de chauffage qu'en besoins de refroidissement, l'immeuble sera passif. Il recevra également le label breeam «Excellent».
L'utilisation de la géothermie, la récupération de l'eau de pluie par des toitures vertes, une enveloppe étanche et performante, du triple vitrage, des détecteurs de présence et d'absence ainsi que des capteurs d'ensoleillement pour diminuer les apports en lumière artificielle, des stores extérieurs automatiques, une batterie d'ascenseurs avec commandes «à destination», seront quelquesunes de ses qualités techniques.
Dans ce cadre, immobel a été nommée lauréate de l'appel à projets «Bâtiments Exemplaires 2012» pour ce projet. Cet appel à projets, organisé par la Région de Bruxelles-Capitale, a pour but d'encourager les projets ambitieux et exemplaires en matière de construction et de rénovation durable à Bruxelles. Les projets ont été évalués notamment selon leurs performances énergétiques, leur impact environnemental, ainsi que leur qualité architecturale et leur bonne intégration urbaine.
Le prix a été remis le 19 février 2013 par Evelyne Huytebroeck, Ministre de l'Environnement, de l'Énergie et de la Rénovation urbaine du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Le sous-sol accueillera un parking, dont plus de la moitié des emplacements seront pourvus de bornes de rechargement pour véhicules électriques, ainsi qu'un parking pour vélos et des douches.
L'architecture ambitieuse et singulière de l'angle qui découpe le paysage donne naissance à une courbe sur toute la hauteur. Des espaces lumineux seront créés, grâce à des ouvertures sur toute la hauteur, apportant ainsi un éclairage naturel dans les espaces de bureaux. La typologie de l'immeuble permettra également de dégager l'intérieur de l'îlot pour créer un espace de jardin (qui était anciennement totalement construit sur deux niveaux). Le jardin s'ouvrira vers la rue, grâce à la transparence du rez-de-chaussée.
le marché résidentiel a confirmé sa bonne santé en 2012. tant l'évolution démographique que la demande accrue d'investisseurs ont soutenu cette tendance favorable.
Disposant de tous les permis exécutoires nécessaires, immobel (en partenariat à 50 %), a entamé le vaste programme de travaux d'infrastructure. Elle a également lancé, avec succès, la commercialisation du projet, puisqu'au 31 décembre 2012, 34 % des unités de logement prévues, faisaient l'objet d'une réservation signée.
Après la réalisation des travaux d'infrastructures en 2011 et l'obtention des permis d'urbanisme pour la première phase en juillet 2012, immobel (en partenariat à 80 %) a entamé les travaux de construction de la première phase, qui comprend 8 maisons et un immeuble de 14 appartements, au 2ème semestre 2012. Le projet entièrement réalisé, sur ce site unique, attenant à une zone verte classée Natura 2000, comptera 39 maisons et 32 appartements, répartis en 2 immeubles.
immobel (en partenariat à 50 %) a entamé en septembre 2012 les travaux de construction d'un immeuble de 24 appartements, sur un terrain idéalement situé à 250 m de la mer. A la fin 2012, 50 % des appartements étaient déjà vendus. Le projet, qui comptait également la réalisation d'infrastructures et un lotissement (entièrement vendu à ce jour), se terminera en 2015 avec le développement d'un deuxième immeuble de 25 appartements.
La construction des 32 appartements s'est poursuivie en 2012. Pour rappel, 5 ont été cédés à la Ville de Bruxelles dans le cadre des charges d'urbanisme liées au projet Forum – Bureaux, vendu à la Chambre des Représentants.
En ce qui concerne les 27 appartements et 3 commerces mis en vente, 24 unités ont été vendues en 2012.
Celles-ci seront livrées en 2013.
L'immeuble «Orchidées», comprenant 32 appartements, a été réceptionné en 2012. Tous les appartements sont vendus.
«Nous nous réjouissons de pouvoir apporter notre expérience et notre savoir-faire dans le cadre du projet Parc Seny, portant sur une reconversion d'anciens bureaux en logements répondant aux normes environnementales et de confort les plus élevées.»
Michel Verliefden Architecte, Administrateur Délégué – A2RC Architects
La dernière phase de construction de ce développement résidentiel a été entamée en 2012. Elle comprend 17 appartements dont 14 ont été vendus en 2012. L'immeuble sera réceptionné en 2013.
L'ensemble de ce développement représente 68 maisons unifamiliales et 77 appartements.
immobel a obtenu, en mai 2012, les permis relatifs à la phase 1, soit 45 appartements sur un total prévu de 60 unités, dont 6 appartements sociaux. Les travaux ont été entamés en février 2013. Au 31 décembre 2012, 28 appartements étaient déjà réservés.
Les travaux de ce projet résidentiel (en partenariat à 50 %) situé à Liège, rue Mont Saint-Martin, sur les hauteurs du boulevard de la Sauvenière, se sont achevés en août 2012.
Suite aux 10 ventes complémentaires réalisées au cours de l'année, il ne reste qu'un commerce à vendre.
Les ventes de ce projet, situé à Bruxelles (en partenariat à 50 %) se sont poursuivies en 2012. Au 31 décembre 2012, 61 appartements sur 66 et 5 rez commerciaux sur 7 étaient vendus.
La construction (en partenariat à 34 %) d'un immeuble, situé en plein centre-ville et comprenant 25 appartements et 2 unités de bureaux, a été entamée en septembre 2012. 60 % des logements sont soit vendus soit font l'objet d'une réservation.
Une nouvelle demande de permis d'urbanisme, comprenant des logements passifs conventionnés, a été introduite pour la réalisation de 78 appartements.
immobel a acheté en septembre 2012 les actions de la SA SPI Parc Seny détenant l'immeuble «Parc Seny», situé dans la commune verdoyante d'Auderghem, face au parc éponyme.
L'immeuble de plus de 13.000 m2 est actuellement utilisé en bureaux. Il est notamment loué à la Société Sodexo.
immobel y envisage à terme, dans le cadre d'une rénovation totale, une reconversion en logements.
Parc Seny jouit en effet d'un environnement verdoyant, tout en bénéficiant de facilités d'accès et de communication de premier plan tels que le métro et le ring, situés à proximité immédiate. Le produit final (logements de qualité intégrant les dernières technologies de l'environnement) qu'immobel souhaite y développer, correspond à une demande structurelle importante et s'intègre dans les grands enjeux sociétaux de la Région de Bruxelles-Capitale.
Une demande de permis pour une première phase de 140 appartements a été introduite en 2012. D'autres phases sont à l'étude.
Le projet Bella Vita est le premier projet intergénérationnel de cette envergure en Belgique ; il est situé
dans le cœur de Waterloo. Il se compose de 269 logements, d'un pôle de services : restaurant, piscine, crèche, magasin de proximité, polyclinique, maison de repos, résidence services, et d'un Club Bella Vita qui organise des activités et qui facilite la vie de tous les jours à la demande des habitants.
Le projet se construit sur un site historique et revalorise l'architecture classée tout en la mariant avec de l'architecture contemporaine. Le tout est développé dans un esprit de «cité-jardin» autour d'un parc central et une attention particulière est portée à la mobilité douce.
Un chauffage urbain à la biomasse, des zones d'infiltration d'eau pluviale, l'isolation thermique des bâtiments et les zones de biodiversité, ne sont que quelques points dans l'approche globale du respect de l'environnement. Différents logements sont adaptés aux moins valides.
L'objectif de ce projet est de créer un lieu de vie où peuvent cohabiter plusieurs générations de façon harmonieuse, dans un quartier qui rassemble qualités techniques, esthétiques et environnementales, le tout dans un cadre exceptionnel.
Harry Chkolar & Griet Trekels
«En 2012, plus de 30 % des 269 logements de ce projet ont fait l'objet de réservations par des acquéreurs séduits par le concept.»
Le Groupe contrôle 416 ha de terrains, dont 319 ha en zone urbanisable, 26 ha en zone agricole et 71 ha sous condition suspensive d'obtention de permis.
Le département Lotissement est propriétaire de ou détient des droits sur 416 ha de terrain, dont 71 ha sous condition suspensive d'obtention de permis.
Des demandes de permis sont soit introduites, soit à l'étude pour plus de 140 ha (dont 128 ha constituent la part du Groupe immobel).
Les acquisitions de terrains ont porté sur 9 ha 59 a ; des partenariats pour 6 ha 73 a sont entrés en vigueur à la suite de la délivrance de permis de lotir ; une participation de 60 % a été prise dans une société détenant 40 ha de terrains dans la région anversoise, et des acquisitions sous condition suspensive d'obtention de permis pour 9,99 ha ont été finalisées.
En association avec des partenaires, la candidature du Groupe immobel pour un PPP (Partenariat Public-Privé) à Grez-Doiceau (Gastuche)
(environ 10 ha et 220 logements) a été retenue ainsi qu'à Knokke (pour la construction de 42 appartements).
La candidature du Groupe, en partenariat, a également été retenue, parmi d'autres, pour participer au dialogue compétitif visant à l'urbanisation d'environ 8 ha de terrains sur le site des sucreries de Genappe.
En 2012, de nouveaux permis de lotir pour environ 8 ha 26 a ont été délivrés, et des permis d'urbanisme pour voiries ou immeubles ont été délivrés à Bredene, Clavier, Etterbeek, Eupen, Olne, Soignies, Soumagne, Uccle, Vilvoorde et Woluwe-Saint-Lambert.
Des chantiers de voiries ont été entamés, poursuivis ou réceptionnés dans les lotissements de Achêne, Berloz, Chastre, Enghien, Eupen, Fleurus, Kettenis, Lontzen, Montzen, Olne, Soumagne, Sprimont, Wanfercée-Baulet et Waterloo.
140 ha
de demandes de permis introduites ou à l'étude
Les ventes de terrains ont représenté durant l'exercice 2012, 155 transactions. Elles ont porté sur 93.000 m2 nets (part du Groupe immobel), en zone urbanisable.
Les lotissements qui ont fait l'objet de ventes les plus nombreuses sont situés à Bredene (24 lots), Chastre (7 lots), Eupen (12 lots), Herstal (13 lots), Sart-Bernard (7 lots), Soumagne (12 lots), Temploux (9 lots) et Woluwe-Saint-Lambert (19 lots).
93.000 m2 vendus
Le Groupe a réalisé dans cette entité communale, de nombreux développements et ce depuis plusieurs dizaines d'années.
Sont actuellement en cours, en association avec un constructeur de maisons unifamiliales, un lotissement d'environ 10 ha, comprenant plus de 300 logements (Grote Polder) ainsi qu' un lotissement sur lequel en 2011-2012 ont été réalisées différentes opérations, à savoir : la cession d'un terrain de 5.000 m2 au CPAS de Bredene, en vue de la construction par la NV Serviceflats, d'une maison de repos comprenant 50 unités, un lotissement résidentiel vendu en 2012, et enfin une promotion résidentielle de 49 appartements (en partenariat à 50 %), dont la première phase de 24 appartements a été entamée avec succès en 2012.
Enfin, en 2012, le Groupe a vendu en bloc à un développeur, un terrain de 10.000 m2 , situé en zone d'extension d'habitat, faisant partie d'un développement dans lequel notre Société était minoritaire.
Wauthier Dumont de Chassart, Marina Blijkers & Nicolas Mommens
57immobel • Rapport Annuel 2012
11.700 m2 d'espace de bureaux
GREEN HILL ∙ Luxembourg Ville (Dommeldange) ∙ Christian Bauer & Associés
immobel • Rapport Annuel 2012
grand-duché de luxembourg
Le taux d'occupation de l'immeuble WestSide Village, est passé de 41 % à plus de 70 % en 2012, grâce aux locations à Grant Thornton (940 m2), Initio (362 m2), Business Training (551 m2), Oracle (648 m2), Easi (325 m2), EMC (548 m2) et l'extension de Fujitsu Technology Solutions (295 m2).
Le développement de ce projet (en partenariat à 50 %), s'est poursuivi en 2012. Pour rappel, il s'agit de 174 appartements, situés à Dommeldange, répartis en 14 immeubles. Ils offrent notamment des prestations environnementales de premier plan : indice A/B de performance énergétique (sur une échelle de A à I) grâce, entre autres, au système de chauffage urbain à plaquettes de bois.
Les premiers immeubles, B4, B5 et B6 ont été réceptionnés en 2012.
Les ventes se sont poursuivies à un rythme élevé, puisque 45 appartements ont été vendus en 2012. Au 31 décembre 2012, 118 appartements sur les 164 commercialisés étaient déjà vendus.
174 appartements
répartis en 14 immeubles dans le projet Green Hill
Pascale Devuyst, Jean-Louis Amandt & Patrick Morant
Le projet Green Hill (en partenariat à 50 %) est situé à Dommeldange, au nord du territoire de la Ville de Luxembourg.
Il comporte un ensemble de 174 appartements répartis sur 14 immeubles disposés sur le flan d'une colline, offrant ainsi aux occupants un ensoleillement optimal et une vue imprenable sur la vallée de l'Alzette.
Le projet est développé en éco-quartier disposant d'un chauffage urbain à biomasse et dont les immeubles présentent des performances énergétiques de premier rang (classes énergétiques A et B sur une échelle de A à I).
Les châssis triple vitrages, le chauffage par le sol, la ventilation double flux à récupération d'énergie, les aménagements des abords et jardins favorisant le développement de la biodiversité, les finitions de haut standing dans une architecture sobre et contemporaine qui est l'œuvre de l'architecte renommé Christian Bauer, font de Green Hill un projet constituant déjà une référence à Luxembourg.
Les travaux ont débuté en mars 2011 et à la fin de l'année 2012, 3 immeubles (comportant un total de 51 appartements) avaient été livrés aux acquéreurs. Six immeubles supplémentaires devraient être livrés en 2013.
Le succès de Green Hill ne s'est jamais démenti depuis le début de la commercialisation ; en effet, à la fin de l'année 2012, 118 ventes avaient été réalisées sur les 164 appartements commercialisés.
immobel poland a recruté des professionnels spécialisés dans le développement immobilier de bureaux et de «retail», en vue de renforcer son équipe (de l'ordre de 15 en fin d'année) suite au volume croissant de projets en Pologne.
En 2012, un temps considérable a été consacré aux plans de développement du projet Cedet situé en plein centre de Varsovie, comprenant environ 21.000 m2 de bureaux et d'espaces commerciaux destinés à la location. En décembre 2012, le projet de construction a été soumis à l'approbation des services du Conservateur de Varsovie. La construction du projet pourrait débuter en 2013, après l'obtention de l'ensemble des permis nécessaires.
En ce qui concerne le terrain sis à Varsovie, Al. Krakowska, immobel a introduit une demande de décision de zonage pour un immeuble commercial d'une surface de 4.500 m2,
comprenant deux niveaux de garage hors-sol. La décision de zonage est prévue au courant du 3ème trimestre 2013. Les démarches en vue de l'obtention du permis de construire, prévu au 1er semestre 2014, se poursuivent. Les travaux de démolition devraient être finalisés au cours du 2ème trimestre 2013.
En septembre 2012, immobel a terminé la rénovation lourde du projet Okraglak, comprenant 7.600 m2 d'espaces à louer dans Okraglak et dans l'immeuble Kwadraciak adjacent, tous deux certifiés breeam. Ce projet a remporté le prix «Best Modernisation of the Year» du concours organisé chaque année par le «Central & Eastern European Construction & Investment Journal». Fin 2012, près de 50 % du projet avaient déjà été loués à des entreprises renommées. Le projet compte d'ores et déjà parmi ses locataires des entreprises telles que Nordea Bank, Kredyt Bank, Open Finance, GWW (Grynhoff), Citytravel, Intermax, Tuxbel, Exorigo et Colliers. À ce jour, 66 % sont déjà loués.
immobel a revendu sa participation dans un projet de bureaux de 15.000 m2 à Cracovie (av. Pokoju) du portefeuille Ruch en juillet 2012.
En mars 2012, immobel a vendu 80 % de sa participation (50 %) dans la société détenant un terrain situé à Varsovie (Wronia/rue Prosta) permettant de développer environ 65.000 m2 de bureaux. Ce site avait été racheté à Ruch en novembre 2011, en partenariat à 50 % avec Griffin Real Estate.
Début 2013, immobel a revendu le solde de ses 50 % de parts dans cette entreprise.
immobel a également revendu, en mars 2012, sa participation dans un projet résidentiel du portefeuille Ruch, acquis en 2011 en partenariat à 50 %, situé rue Duracza à Varsovie, avec un potentiel de 5.200 m2 de surfaces commerciales.
Les plans d'architecture de ce projet immobilier résidentiel d'une surface de près de 35.000 m2 sont finalisés et immobel a obtenu une décision de principe pour un projet résidentiel. Les démarches en vue du permis de zonage se poursuivent et les travaux de démolition sont en cours. Ils se termineront au 2ème trimestre 2013.
Ce site se prête à un projet immobilier résidentiel d'une surface d'environ 16.000 m2. immobel a déjà obtenu une décision de zonage et un permis pour la démolition des bâtiments existants. Les démarches en vue de la demande de permis de bâtir, qui sera introduite au 3ème trimestre 2013, se poursuivent. Les travaux de démolition sont en cours.
Les démarches se poursuivent sur le site de Gdansk (Kopernika), offrant un potentiel de 4.000 m2 d'espaces résidentiels selon les dispositions du plan directeur et des plans conceptuels.
«Varsovie vit actuellement une nouvelle phase de croissance. D'anciens quartiers issus de l'ère post-industrielle comptant des entrepôts et des immeubles de bureaux bas de gamme, sont transformés en sites modernes de première qualité. Ceci est une excellente opportunité, et un défi , pour nous architectes, de créer, conjointement avec IMMOBEL, un environnement de travail qualitatif pour les générations futures.»
Andrzej Ryba & Tomasz Kazimierski Architectes – Biuro Projektow Kazimierski i Ryba
Poznan (Pologne)
immobel a terminé la réhabilitation totale de son projet mixte de bureaux et commerces situé en plein centre de Poznan (environ 7.600 m2 dans Okraglak et Kwadraciak). L'immeuble, construit dans les années 1950, d'après les plans de l'architecte Marek Leykam, est une icône du modernisme et l'un des symboles de Poznan.
L'immeuble Okraglak compte déjà comme locataires des entreprises du monde financier et bancaire tels que Kredyt Bank, Nordea, Open Finance et un cabinet d'avocats.
immobel poland a transformé Okraglak en l'un des immeubles de bureaux les plus modernes de Poznan tout en maintenant l'architecture originale du bâtiment. Plusieurs solutions environnementales ont été mises en place, grâce auxquelles le projet a rejoint le groupe de «Green Office Buildings» et a obtenu une certification breeam.
immobel poland a été honorée dans la catégorie «Best Modernisation of the Year» pour le projet Okraglak lors du concours annuel organisé par le «Central & Eastern European Construction & Investment Journal» (CEE CIJ), un des principaux magazines spécialisés dans le secteur du développement de projets en Europe de l'Est et centrale.
La «CIJ Awards Poland Competition» est organisée depuis onze ans. Le jury, composé de spécialistes issus des secteurs de l'immobilier et de la construction, sélectionne les lauréats dans les différentes catégories.
71immobel • Rapport Annuel 2012
| Pays | Projet | Situation Participation | Surf ace (m2 hors-sol) |
Part d'imm obel (m2 ) |
Date de mise à la disposition |
Etat de la commer cialisation et/ou de la construction |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | Belair (RAC 1) | Bruxelles | 40 % | 64 308 | 25 723 | Décembre 2013 | Loué dans sa totalité; construction en cours |
| Belgique | Belair (RAC 2) | Bruxelles | 40 % | 9 500 | 3 800 | Q2 2014 | Redéveloppement/ reconstruction entamés en 2012 |
| Belgique | Black Pearl | Bruxelles | 100 % | 11 013 | 11 013 | Octobre 2014 | Travaux de démolition et reconstruction entamés en avril 2012; commercialisation en cours |
| Belgique | Brussels Tower | Bruxelles | 50 % | 59 327 | 29 664 | En cours | |
| Belgique | Château-Rempart (phase 2) |
Tournai | 100 % | 5 633 | 5 633 | Mi 2012 | Cédé |
| Belgique | Forum | Bruxelles | 100 % | 43 053 | 43 053 | - Phase 1 : Q1 2010 - Phase 2 : Q4 2012 - Phase 3 : Q2 2011 |
Cédé |
| Belgique | Gateway | Zaventem | 50 % | 36 000 | 18 000 | 2016 | Bail de 18 ans signé avec Deloitte pour la totalité du projet |
| Luxembourg | WestSide Village | Capellen | 100 % | 11 667 | 11 667 | Achevé | Plus de 70 % loués, solde en cours |
| Pologne | Cedet | Varsovie | 100 % | 21 000 | 21 000 | 2016 | En cours |
| Pologne | Okraglak | Poznan | 100 % | 7 600 | 7 600 | Achevé | 50 % loués, solde en cours |
| Pays | PRojet | situation PaRticiPation | unités | |
|---|---|---|---|---|
| Belgique | Belair | Bruxelles | 40% | 70 appartements en cours de construction et de commercialisation |
| Belgique | Bella Vita | Waterloo | 50 % | 269 unités de logements dont 34 % faisaient l'objet d'une réservation |
| Belgique | Charmeraie (phase 1) | Bruxelles (Uccle) | 80 % | 8 maisons, 14 appartements |
| Belgique | Duinenzicht | Bredene | 50 % | 24 appartements dont 50 % ont été vendus en 2012 |
| Belgique | Forum | Bruxelles | 100 % | 32 appartements dont 24 vendus en 2012 et 5 cédés à la Ville de Bruxelles |
| Belgique | Jardin des Sittelles (phase 2) |
Bruxelles (Woluwe-Saint Lambert) |
80 % | La totalité des 32 appartements a été vendue en 2012 |
| Belgique | Lindepark (phase 1) | Tervuren | 100 % | 28 appartements réservés sur un total de 45 |
| Belgique | Parc Seny | Bruxelles (Auderghem) |
100 % | Demande de permis à introduire en 2013 |
| Belgique | Père Eudore Devroye | Bruxelles (Etterbeek) |
33 % | 12 appartements dont 6 font l'objet d'un compromis de vente signé |
| Belgique | Résidence Saint-Hubert (appartements) |
Liège | 50 % | La totalité des 25 appartements est vendue ; reste une unité commerciale |
| Belgique | South City Hotel | Bruxelles (Saint-Gilles) |
10 % | Hôtel de 142 chambres |
| Belgique | Universalis Park | Bruxelles (Ixelles) | 50 % | Demande de permis introduite en 2012 pour une première phase de 140 appartements |
| Belgique | Vallée du Maelbeek | Bruxelles | 50 % | 61 appartements sur 66 et 5 rez commerciaux sur 7 sont vendus |
| Belgique | Zur alten Brauerei | Eupen | 33 % | 25 appartements dont 17 ont été vendus en 2012 |
| Luxembourg | Green Hill | Luxembourg Ville (Dommeldange) |
50 % | 118 appartements vendus sur un total de 164 commercialisés |
| stock teRRains (en m2 ) 1 |
2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| En exploitation | 545 887 | 653 136 | 573 012 | 501 953 | 569 384 | 581 099 | 544 161 | 675 145 |
| En réserve | 2 557 573 | 2 294 693 | 2 267 505 | 2 392 694 | 2 436 762 | 2 315 857 | 2 511 758 | 2 509 943 |
| Total au 31 décembre | 3 103 460 | 2 947 829 | 2 840 517 | 2 894 647 | 3 006 146 | 2 896 9562 | 3 055 9193 | 3 188 3084 |
| Superficie nette vendue | 115 596 | 184 316 | 132 582 | 215 824 | 97 178 | 253 340 | 205 603 | 93 048 |
| Nombre de transactions | 222 | 232 | 141 | 150 | 159 | 174 | 168 | 155 |
Part du Groupe immobel
A augmenter de 91 ha acquis sous conditions
A augmenter de 69 ha acquis sous conditions
A augmenter de 71 ha acquis sous conditions
Mesdames, Messieurs,
Nous avons l'honneur de vous présenter notre rapport sur les activités du Groupe immobel pendant l'exercice 2012.
Malgré une situation conjoncturelle toujours difficile et un marché immobilier des bureaux à Bruxelles globalement très défavorable, immobel clôture l'année 2012 par un résultat opérationnel de 19,4 MEUR, par rapport à 22,6 MEUR en 2011.
Ce résultat a généré un bénéfice net consolidé de 11,7 MEUR, contre 16,2 MEUR en 2011.
Le chiffre d'affaires atteint pour l'exercice écoulé 126,77 MEUR par rapport à 76,10 MEUR en 2011.
Durant cette année 2012, immobel a poursuivi son plan de développement dans ses domaines d'activité : Bureaux, Résidentiel et Lotissement, dans les trois pays où elle est maintenant active : Belgique, Grand-Duché de Luxembourg et Pologne. Elle a ainsi réalisé plusieurs opérations significatives d'acquisitions, de ventes ou de locations, conformément à ses objectifs, comme nous le décrivons ci-après :
Le chantier de la phase 2 du projet Forum, comprenant 18.547 m² de bureaux et six grandes salles de réunion, s'est terminé en décembre 2012. L'immeuble, qui fait l'objet d'une certification breeam «Very Good», a été livré à l'acquéreur le 21 décembre 2012.
Comme prévu, les travaux de la phase 2 du projet Château-Rempart à Tournai (5.633 m² de bureaux et de salles de réunion loués à la Régie des Bâtiments pour compte du SPF Justice) se sont achevés en 2012, ce qui a également permis de clôturer la dernière étape de la vente déjà réalisée en 2011, à un investisseur privé et à la Caisse d'Epargne Nord France Europe.
les bureaux ont été pré-loués en totalité à Deloitte dans le cadre d'un bail de 18 ans.
le développement d'un deuxième immeuble de 25 appartements.
Suite aux cessions et locations citées ci-dessus, le chiffre d'affaires de l'activité «bureaux» en Belgique atteint, pour l'exercice écoulé, 59,03 MEUR par rapport à 11,20 MEUR en 2011. Le résultat opérationnel s'élève à 4,73 MEUR en 2012 à comparer à -1,19 MEUR en 2011.
En ce qui concerne l'activité «résidentiel», le chiffre d'affaires de l'activité atteint pour l'exercice écoulé 18,59 MEUR en Belgique, contre 35,17 MEUR en 2011.
Le résultat opérationnel dégagé est de 0,39 MEUR en 2012 à comparer à 11,25 MEUR en 2011.
Quant à l'activité «lotissement» en Belgique, son chiffre d'affaires a atteint 11,42 MEUR pour l'exercice écoulé contre 25,70 MEUR en 2011.
Le résultat opérationnel dégagé est de 2,66 MEUR contre 11,12 MEUR en 2011.
Les 3 premiers immeubles B4, B5 et B6 du projet Green Hill, ont été réceptionnés en 2012. Par ailleurs, les ventes se sont poursuivies à un rythme élevé puisque 45 appartements ont été vendus pendant cette année. Au 31 décembre 2012, 118 appartements sur les 164 commercialisés étaient déjà vendus.
Le taux d'occupation de l'immeuble WestSide Village, est passé de 41 % à plus de 70 % en 2012.
Le résultat opérationnel de l'activité «bureaux» au Grand-Duché de Luxembourg a atteint 0,84 MEUR pour l'exercice écoulé (par rapport à 0,49 MEUR en 2011).
En ce qui concerne l'activité «résidentiel», le chiffre d'affaires au Grand-Duché de Luxembourg atteint pour l'exercice écoulé 16,22 MEUR contre 4,03 MEUR en 2011.
Le résultat opérationnel dégagé est de 2,18 MEUR à comparer à 0,77 MEUR en 2011.
En mars 2012, immobel a vendu 80 % de sa participation (50 %) dans la société détenant un terrain situé à Varsovie permettant de développer environ 65.000 m² de bureaux (Wronia).
Le projet Okraglak à Poznan (7.600 m²) a été livré en septembre 2012. Okraglak a été récompensé dans la catégorie «Meilleur Modernisation de l'Année», au concours organisé chaque année par le Central & Eastern European Construction & Investment Journal (CEE CIJ).
Le chiffre d'affaires de l'activité bureaux en Pologne a atteint 19,09 MEUR pour l'exercice écoulé (0 en 2011). Le résultat opérationnel s'élève à 8,59 MEUR en 2012 contre 0,15 MEUR en 2011.
Le chiffre d'affaires de l'activité résidentiel en Pologne a atteint 2,42 MEUR pour l'exercice écoulé (0 en 2011).
Compte de résultat
| (meuR) | 31-12-2012 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 19,39 | 22,59 |
| Résultat financier | -6,79 | -5,42 |
| Part du Groupe immobel dans le résultat des entreprises associées |
0,02 | 0,30 |
| Résultat avant impôts | 12,62 | 17,47 |
| Impôts | -0,91 | -1,30 |
| Résultats des activités poursuivies | 11,71 | 16,17 |
| Résultat de l'exercice | 11,71 | 16,17 |
| Part du Groupe immobel dans le résultat | 11,72 | 16,18 |
| (meuR) | 31-12-2012 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Stocks | 359,9 | 327,9 |
| Participations disponibles à la vente et associés | 2,4 | 1,3 |
| Créances commerciales & autres actifs | 28,4 | 30,6 |
| Cash | 26,9 | 47,0 |
| Total Actif | 417,6 | 406,8 |
| Capitaux propres | 187,8 | 182,8 |
| Provisions | 2,4 | 4,8 |
| Dettes financières à long terme | 135,5 | 109,3 |
| Dettes financières à court terme | 51,8 | 74,3 |
| Dettes fournisseurs et autres | 40,1 | 35,6 |
| Total capitaux propres et dettes | 417,6 | 406,8 |
Le Compte de Résultats
Le résultat d'exploitation s'élève à 3,86 MEUR pour l'exercice clôturé par rapport à 8,75 MEUR pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2011.
Le résultat financier s'élève à 2,58 MEUR contre 6,96 MEUR en 2011. La diminution du résultat financier est principalement liée aux charges de l'emprunt obligataire d'un montant de 40 MEUR au taux de 7 % émis en décembre 2011 et février 2012.
Le résultat exceptionnel, influencé par la plus-value résultant de la fusion par absorption de la SA immobilën Vennootschap Van Vlaanderen, s'élève à 5,15 MEUR.
L'exercice social d'immobel se clôture par un bénéfice net de 11,59 MEUR, par rapport à un bénéfice net de 18,92 MEUR au 31 décembre 2011.
Le total du bilan s'élève à 270,20 MEUR par rapport à 313,66 MEUR pour l'exercice clôturé au 31 décembre 2011.
Les capitaux propres s'élèvent au 31 décembre 2012 à 189,47 MEUR. Ils s'élevaient à 183,65 MEUR en 2011.
Affectation des résultats
Le bénéfice à affecter, compte tenu du report de l'exercice précédent, s'élève à 124,86 MEUR.
Le Conseil d'Administration propose à l'Assemblée Générale Ordinaire du 23 mai 2013 de distribuer un dividende brut au titre de l'exercice 2012 de 1,40 EUR par action.
Le solde bénéficiaire sera dès lors affecté de la manière suivante :
• Dividende de l'année : 5,77 MEUR
• Bénéfice à reporter : 119,09 MEUR
Le dividende sera mis en paiement le 31 mai 2013 contre remise du coupon n° 24.
Le Groupe immobel est confronté aux risques et incertitudes inhérents ou liés au secteur du développement immobilier ainsi que ceux liés à la conjoncture et au monde financier. Parmi ceux-ci, et sans que cette liste ne soit exhaustive, nous pouvons notamment mentionner :
Des changements des conditions économiques globales sur les marchés dans lesquels immobel possède des biens peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de son portefeuille immobilier, sur sa stratégie de développement et, partant, sur ses perspectives de croissance.
immobel dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d'événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier : le marché des immeubles de bureaux en Belgique (principalement à Bruxelles), au Luxembourg et en Pologne et le marché résidentiel (appartements et lotissements) (Belgique, Luxembourg et Pologne).
Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet de s'adresser à des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents.
Les changements liés aux indicateurs-clés macroéconomiques, un ralentissement économique général en Belgique ou sur (l'un) des autres marchés d'immobel ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et biens résidentiels ou en terrains à bâtir, un accroissement des taux d'inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier d'immobel, et partant, sur ses perspectives de développement.
immobel a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l'impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets.
immobel pourrait ne pas réussir à céder une partie ou la totalité de ses projets immobiliers.
Les revenus d'immobel sont tributaires des cessions de projets immobiliers. Par conséquent, les résultats d'immobel peuvent varier sensiblement d'une année à l'autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l'année donnée.
De plus, rien ne garantit qu'immobel trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L'incapacité d'immobel à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats.
La diversification menée depuis quelques années par immobel lui a permis de réduire sa concentration et donc son exposition aux bureaux à Bruxelles avec un portefeuille accru en résidentiel et lotissements, devant lui procurer une base de revenus et de cash-flow réguliers.
En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, immobel procède à une série d'estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d'un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s'avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie d'immobel inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'immobel.
immobel a une approche prudente dans l'acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d'approbation.
immobel a fait l'acquisition depuis 2011 de plusieurs projets de bureaux/ résidentiels/de commerces en phase de développement ou à développer en Pologne, confirmant ainsi sa stratégie visant à poursuivre son expansion en Pologne.
Si immobel a déjà réalisé des projets de développement en Pologne par le passé, son expérience dans la gestion de projets en dehors du Belux et ses connaissances de ce nouveau marché, de sa réglementation et de ses normes sont plus restreintes.
C'est la raison pour laquelle immobel ne se lance dans un nouveau marché que quand elle peut compter sur place sur l'expertise et le réseau d'un partenaire local, qui lui permet ainsi de limiter les risques liés à ce nouveau marché.
Avant d'acquérir un nouveau projet, immobel procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d'un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d'un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme.
Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction : (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l'avancement des travaux, de l'insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d'équipement ou de matériaux de construction, d'accidents ou de problèmes techniques imprévus ; (ii) des difficultés d'obtention de permis d'occupation ou d'autres autorisations requises pour la réalisation du projet ; (iii) d'un refus d'approuver les plans de développement par les services d'urbanisme des pays dans lesquels immobel est active ; (iv) des demandes émanant des services d'urbanisme de modifier les plans existants ; (v) de l'intervention de groupes de pression lors de l'enquête publique ou dans d'autres circonstances ; et (vi) des taux d'occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l'issue du projet.
Compte tenu de ces risques, immobel ne peut avoir l'assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court. C'est dans le cadre de la gestion de ce risque entre autres qu'immobel a accru sa diversification métiers/pays/ clients qui permet ainsi de réduire la concentration d'un projet ou l'autre.
En outre, immobel possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou prévendu à une tierce partie et pour lesquels immobel pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus.
Les activités et le portefeuille de développement immobilier d'immobel sont soumis, dans les pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l'environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité.
De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l'obtention par immobel de certains permis ou licences, qu'elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. immobel pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire.
En tant que promoteur immobilier, immobel pourrait également être exposée à des amendes ou d'autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d'assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur.
immobel pourrait perdre ses principaux dirigeants et son personnelclé ou ne pas parvenir à recruter et conserver du personnel compétent.
La perte de son équipe de direction et d'autres membres-clés du personnel ou l'incapacité à recruter et conserver du personnel compétent pourrait menacer la capacité d'immobel à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales.
immobel pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d'une expérience des marchés et des activités propres à immobel. immobel pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu'en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d'employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification.
La perte inopinée d'un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d'une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières d'immobel.
La gestion de ses équipes dirigeantes, tant en Belux qu'en Pologne, fait ainsi l'objet d'un suivi régulier par le CEO et le Comité de Rémunération & de Nomination (ci-après «CRN»), organe du Conseil d'Administration.
immobel encourt le risque de litiges, y compris de réclamations de garanties potentielles liées à la location, au développement et à la vente de biens immobiliers.
Dans le cours normal des activités d'immobel, des actions en justice, plaintes à l'encontre et émanant d'immobel et de ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant immobel et ses filiales ne sont pas à exclure. immobel pourrait encourir d'autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-) employés ou d'autres tiers.
En particulier, immobel pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s'appliquer à des vices de construction inconnus d'immobel mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés.
immobel pourrait également encourir des réclamations émanant d'acquéreurs de ses biens et résultant d'assurances et de garanties sur ces biens données par immobel au moment de la cession.
immobel veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d'assurances adéquates.
immobel s'expose à un risque en terme de liquidités et de financement qui pourrait résulter d'un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d'annulation de ses contrats de financement en cours ou d'incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements.
immobel n'initie pas le développement de projets si le financement de celuici n'est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu'externes.
immobel se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges de premier plan avec qui elle entretient de longue date une relation forte et de confiance réciproque. Durant l'année 2012, immobel a ainsi, seule ou avec ses partenaires, renouvelé ou négocié des lignes de crédit pour 520 MEUR (à 100 % de participation), et a levé le 13 février 2012 10 MEUR complémentaires via une émission obligataire complémentaire au placement privé de mi-décembre 2011.
immobel s'expose à un risque lié au taux d'intérêt susceptible d'avoir un impact matériel sur ses résultats financiers.
En raison de son endettement actuel et futur, immobel est soumise à une variation à court ou long terme des taux d'intérêts, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement.
Le financement d'immobel est principalement assuré sur la base de taux d'intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l'exception de l'émission obligataire de fin 2011 qui est à taux fixe. Dans le cadre d'un programme global de couverture de gestion des risques, immobel a instauré une politique visant à mettre en place une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d'intérêts sur ses dettes au moyen d'instruments financiers.
Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme.
immobel s'expose à un risque de taux de change qui pourrait avoir un impact matériel sur ses résultats et sa position financière.
Suite à son introduction sur le marché polonais, immobel s'expose à des risques liés aux taux de change, à savoir le risque lié aux transactions en devises étrangères et le risque de conversion des devises.
immobel veille ainsi quand c'est possible à mener en EUR l'ensemble des ses opérations hors de la zone Euro, via des contrats d'achat, de location et de vente libellés pour l'essentiel en EUR.
Tout projet de développement est soumis à l'obtention du permis d'urbanisme, de lotir, d'urbanisation, de bâtir et d'environnement. Un retard dans l'octroi de ces permis ou le nonoctroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités d'immobel.
De plus, immobel doit respecter plusieurs règles d'urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités d'immobel.
immobel s'expose au risque de contrepartie.
immobel entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L'incapacité de l'une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière d'immobel. immobel accorde une attention particulière, par le biais d'études ad hoc, au choix de ses contreparties.
Des modifications des règles de fiscalité directe ou indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'immobel.
immobel est active en Belgique, au Luxembourg et en Pologne. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière d'immobel.
Depuis le 1er janvier 2013, immobel a acquis avec deux autres partenaires, chacun pour un tiers, la société anonyme de droit luxembourgeois PEF Kons Investment, propriétaire du complexe «Galerie Kons», situé face à la gare de Luxembourg, ainsi que 50 % d'une société détenant un projet en plein centre de Varsovie.
A la connaissance des Administrateurs, il n'y a pas eu, en dehors des évènements ci-dessus, d'autres événements importants survenus après la clôture de l'exercice.
A la connaissance des Administrateurs, il ne devrait pas y avoir de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement du Groupe.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle que, vu la nature de son activité, le Groupe n'a exercé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice clôturé.
Le Conseil d'Administration confirme qu'immobel a utilisé des instruments financiers destinés à couvrir une hausse éventuelle des taux d'intérêts. La valeur de marché de ces instruments financiers s'élève à -2,13 MEUR au 31 décembre 2012.
Les actionnaires ont, sur proposition du Conseil d'Administration, nommé M. Wilfried Verstraete (lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 29 août 2007) et ARSEMA sprl, représentée par M. Didier Bellens, (lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 28 mai 2009) en qualité d'Administrateurs.
Ces Administrateurs répondent à tous les critères d'indépendance mentionnés tant à l'art. 524 qu'à l'art. 526ter C. Soc. et siègent au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit & Financier d'immobel en qualité d'Administrateurs indépendants. Ces Administrateurs détiennent des diplômes universitaires en matière d'Economie ou de Gestion des Affaires (MBA) et ont occupé ou continuent d'occuper des fonctions de Chief Executive Officer dans des groupes internationaux.
M. Maciej Drozd, actuel CFO de Eastbridge Group, dispose quant à lui également des compétences requises en matière de comptabilité et d'audit.
Pour autant que de besoin, le Conseil d'Administration rappelle :
tifier l'application des règles comptables de continuité (art. 96 § 1, 6° C. Soc.).
Au sujet de l'information à insérer en vertu de l'art. 96 § 1, 7° du Code des Sociétés, le Conseil d'Administration signale :
Le Conseil d'Administration signale qu'il a appliqué la procédure prévue à l'article 524 C. Soc. lors de la prise de décision quant aux opérations envisagées dans le cadre du projet Belair, détenu par les sociétés RAC1, RAC2, RAC3 et RAC4. En particulier, il s'agissait pour la société RAC4 de faire apport en nature des parkings dont elle est propriétaire aux sociétés RAC1 et RAC2, de faire facturer des frais historiques aux sociétés RAC1 et RAC2 par RAC3, ainsi que de mettre en place l'émission de garanties par RAC1, RAC2 et RAC4.
Les sociétés RAC1, RAC2, RAC3 et RAC4 sont chacune directement liées au Groupe immobel par détention directe de 40 % des actions représentatives du capital de ces sociétés.
Le Comité des Administrateurs Indépendants, en date du 4 juillet 2012, a émis un avis (cfr. Annexe 1) sur l'apport en nature et la refacturation de frais historiques dont question plus haut.
Sur base de ce rapport du Comité des Administrateurs Indépendants et du rapport du reviseur Jean-François Cats, lequel a assisté le Comité des Administrateurs Indépendants dans l'appréciation des éventuelles conséquences financières, tant pour lesdites sociétés RAC1, RAC2, RAC3 et RAC4 que du Groupe immobel des opérations envisagées, le Conseil d'Administration du 30 août 2012 a décidé d'approuver les opérations envisagées.
Le Commissaire a rendu une appréciation (cfr. Annexe 2) quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du Comité des Administrateurs Indépendants en date du 4 juillet 2012 et dans le procès-verbal du Conseil d'Administration du 30 août 2012.
La Déclaration de Gouvernance d'Entreprise fait partie intégrante de ce Rapport de Gestion (cfr. page 14 du Rapport Annuel).
En application de l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé, immobel expose que :
50.000.000 EUR (art. 13 des Statuts), étant rappelé que l'exercice de ce pouvoir est limité en cas d'offre publique d'acquisition par l'article 607 C. Soc., est venue à échéance le 7 décembre 2012. Il est prévu de renouveler cette autorisation lors d'une prochaine Assemblée Générale Extraordinaire.
• Le Conseil d'Administration du 30 août 2012 a pris acte de la démission de M. Luc LUYTEN en qualité d'Administrateur de la Société et a désigné M. Dany DWEK en qualité de Membre du CRN.
• Lors de la réunion du 18 octobre 2012 le Conseil d'Administration a pris acte de la démission de M. Laurent WASTEELS comme Membre du Comité d'Investissement & de Gestion des Actifs et l'a nommé Membre du CRN. Ce même Conseil d'Administration a désigné M. Dany DWEK en qualité de Membre du Comité d'Investissement & de Gestion des Actifs, en remplacement de M. Laurent WASTEELS.
Dès lors, nous vous demandons de bien vouloir approuver les termes du présent rapport et de donner décharge aux Administrateurs ainsi qu'au Commissaire.
Arrêté en séance du Conseil d'Administration du 11 mars 2013
Président du Conseil
Gaëtan Piret sprl Administrateur Délégué
avis au conseil d'administration du 30 août 2012 sur les transactions envisagées qui seront accomplies par les filiales mixtes d'immobel
Bruxelles, le 4 juillet 2012
En conformité avec la procédure prévue à l'article 524 du Code des Sociétés, nous avons analysé les opérations envisagées.
Même si la législation n'avait pas l'intention de viser, pour l'application de la disposition prénommée, les filiales d'une société cotée dans la notion de sociétés liées, nous avons appliqué l'article 524 § 5 aux opérations envisagées entre les sociétés RAC 1, RAC 2, RAC 3 et RAC 4 (les «sociétés RAC»), sociétés chargées du développement des projets immobiliers entrepris sur le site de la Cité Administrative de l'Etat (le projet «Belair») ; ces sociétés RAC étant des filiales mixtes d'immobel, société cotée.
Dans le contexte du financement principal de 224 MEUR, applicable par extension à RAC 1 et RAC 2, les garanties suivantes seront créées et les transactions suivantes seront conclues entre les sociétés RAC, dont notamment :
Nous avons fait appel à Jean-François CATS, reviseur d'entreprises, membre de RSM InterAudit, afin de nous aider à évaluer les conséquences financières possibles des opérations envisagées, tant pour immobel que pour les sociétés RAC (en particulier, tant pour RAC 4, la société apporteuse, que pour RAC 1 et RAC 2, les sociétés bénéficiaires ainsi qu'au sujet de la refacturation de certains coûts historiques par RAC 3). Comme expliqué ci-dessous, il n'y a pas de conséquence financière pour autant que sa participation dans les sociétés concernées reste identique (40 %).
D'un point de vue financier, la valeur des apports aux sociétés bénéficiaires RAC 1 et RAC 2, au 31 décembre 2011 est reprise dans le tableau ci-dessous :
| RAC 1 (681 parkings en B) | 7.190.000 EUR |
|---|---|
| RAC 2 (301 parkings en B) | 5.110.000 EUR |
Les apports en nature seront rémunérés en nouvelles actions de catégorie C (après modification des statuts de RAC 1 et RAC 2) de la façon suivante :
| RAC 1 | par l'émission de 8 nouvelles actions de catégorie C, en contrepartie de l'augmentation de capital d'un montant de 135.352,69 EUR ainsi que d'une prime d'émission de 7.054.647,30 EUR |
|---|---|
| RAC 2 | par l'émission de 71 nouvelles actions de catégorie C, en contrepartie de l'augmentation de capital d'un montant de 181.361,41 EUR ainsi que d'une prime d'émission de 4.928.638,59 EUR |
L'intérêt de l'opération réside pour RAC 1 et RAC 2, filiales mixtes à 40 % d'immobel, dans l'opportunité de pouvoir boucler le financement des projets immobiliers entrepris sur le site de la Cité Administrative de l'Etat (le projet Belair). L'intérêt pour RAC 4, également filiale mixte à 40 %, est de pouvoir réaliser une partie de son stock de biens immobiliers destinés à la vente sous forme d'une prise de participation dans RAC 1 et RAC 2.
Etant donné que les opérations concernent des filiales mixtes d'immobel, toutes des sociétés sœurs dans lesquelles immobel détient 40 %, les conséquences financières pour le Groupe immobel sont plutôt limitées, voire inexistantes et ce pour les raisons suivantes :
En conformité avec ce qui est susmentionné, le Comité des Administrateurs Indépendants considère que les opérations envisagées ne sont pas de nature à causer des dommages manifestement abusifs à la Société à la lumière de sa politique.
Laurent Wasteels Luc Luyten Arsema sprl Baron Buysse Indépendant Indépendant Administrateur Indépendant Administrateur Indépendant
Administrateur Administrateur représentée par Mr. Didier Bellens Président du Conseil d'Administration,
En 2012, la Société a appliqué la politique de rémunération pour les Administrateurs telle que décrite dans l'Annexe 2 du règlement du Conseil d'Administration, et au point I.2.8. de la Charte de Gouvernance d'Entreprise, disponible sur le site Internet de la Société (www.immobel.be).
L'Assemblée Générale des Actionnaires fixe la rémunération des Administrateurs sur proposition du Conseil d'Administration.
La rémunération des Administrateurs non exécutifs, le Comité de Rémunération & de Nomination (ci-après «CRN») formule des propositions détaillées au Conseil d'Administration.
Le niveau et la structure de la rémunération sont déterminés d'après leurs responsabilités générales et spécifiques et d'après la pratique sur le marché (et plus spécialement dans d'autres sociétés cotées). Cette rémunération comprend une rémunération de base pour l'appartenance au Conseil d'Administration et une rémunération additionnelle pour la participation aux réunions d'un ou plusieurs Comités constitués par le Conseil d'Administration ou pour chaque Présidence ou Vice-Présidence de Comité ou du Conseil. Les Administrateurs non exécutifs ne perçoivent pas de rémunérations liées aux performances et/ou avantages en nature et avantages liés aux plans de pension, ne bénéficient ni d'un bonus annuel, ni d'options sur actions, ni de participation à des plans de retraite. Ils n'ont droit à aucune indemnité lorsque leur mandat prend fin.
La rémunération des Administrateurs non exécutifs prend également en compte le temps consacré à leurs fonctions. Les Administrateurs non exécutifs peuvent percevoir une rémunération déterminée conformément aux dispositions légales et à la politique de rémunération des Administrateurs.
Le mandat des Administrateurs exécutifs peut également être rémunéré. Dans ce cas, la rémunération est prise en compte dans le cadre global des rémunérations attribuées aux Administrateurs exécutifs pour les fonctions exécutives qu'ils assument au sein d'immobel en conformité avec la politique de rémunération des Administrateurs et du Comité de Gestion.
Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération en 2012.
En 2012, la Société a appliqué la politique de rémunération pour les Membres du Comité de Gestion telle que décrite au point III.4 de la Charte de Gouvernance d'Entreprise sur le site Internet de la Société (www.immobel.be).
Le Conseil d'Administration approuve les contrats de nomination des Membres du Comité de Gestion et décide de leur rémunération, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué.
Le niveau et la structure de la rémunération des Membres du Comité de Gestion d'immobel sont revus annuellement, et sont tels qu'ils permettent le recrutement, la fidélisation et la motivation de professionnels qualifiés et compétents compte tenu de la nature et de l'étendue de leurs responsabilités individuelles. Une procédure existe pour l'évaluation de leurs performances :
L'Administrateur Délégué établit une proposition de rémunération au CRN qui évalue à son tour les prestations du Comité de Gestion. La décision finale quant à la rémunération variable à octroyer appartient au Conseil d'Administration. A l'initiative du CRN, le Conseil d'Administration analyse la compétitivité de la structure de rémunération d'immobel.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion vise à :
geants et des Actionnaires à court, moyen et long terme
• stimuler, reconnaître et récompenser tant les contributions individuelles significatives que les bonnes performances collectives.
Aucun changement n'a été apporté à la politique de rémunération des Membres du Comité de Gestion en 2012, étant entendu que les nouvelles dispositions concernant l'étalement des rémunérations variables sont applicables depuis l'exercice 2012.
• Le Conseil d'Administration du 27 août 2008 a décidé de fixer, à partir de l'exercice 2008, la rémunération des Administrateurs (excepté le Président du Conseil) de la manière suivante : attribution d'émoluments annuels bruts fixes de 12.500 EUR par Administrateur et par dépendance à un Comité (hors représentants de l'Actionnaire de référence). Ces émoluments sont doublés en cas de Présidence du Conseil ou de Comité. La rémunération due aux Administrateurs représentant l'actionnaire de référence, est rétrocédée à ce dernier.
cice de leur fonction au Conseil d'Administration et à ses Comités. Le Président du Conseil d'Administration est le seul Administrateur non exécutif à disposer d'une infrastructure permanente (bureau et secrétariat). Les autres Administrateurs non exécutifs reçoivent l'appui logistique du Secrétariat Général en fonction de leur besoin.
La Société veille par ailleurs à prendre des polices d'assurance habituelles pour couvrir les activités que les Membres du Conseil d'Administration exercent dans le cadre de leur mandat.
• Montant des rémunérations et autres avantages accordés, directement ou indirectement, aux Administrateurs non exécutifs par immobel ou par une société liée. Le montant individuel des rémunérations octroyées, directement ou indirectement, aux Administrateurs (non exécutifs) pour l'exercice 2012 est repris dans le tableau cidessous. Tous les montants présentés sont des montants bruts, avant déduction du précompte professionnel.
| PRésences aux ca |
PRésences aux caF |
PRésences aux cRn |
PRésences aux ciGa |
RémunéRation | |
|---|---|---|---|---|---|
| Baron Buysse | 6/6 | 4/4 (invité) | 4/4 (invité) | 4/4 (invité) | 450 000 EUR1 |
| GAETAN PIRET sprl2 | 6/6 | 4/4 (invité) | 4/4 (invité) | 4/4 | Cfr. page 88 |
| ARSEMA sprl3 | 6/6 | 4/4 | 4/4 | - | 50 000 EUR |
| Maciej Drozd | 5/6 | 4/4 | - | - | 12 500 EUR |
| Maciej Dyjas | 5/6 | - | - | 4/4 | 12 500 EUR |
| Dany Dwek | 3/3 | 2/2 | 1/1 | 7 603 EUR | |
| Marc Grosman | 3/6 | - | - | 3/4 | 12 500 EUR |
| Luc Luyten | 4/4 | - | 2/2 | - | 16 575 EUR |
| Marek Modecki | 5/6 | - | 2/4 | - | 25 000 EUR |
| Wilfried Verstraete | 5/6 | 4/4 | - | 4/4 | 50 000 EUR |
| Laurent Wasteels | 6/6 | - | - | - | 25 000 EUR |
| Rémunération brute totale | 661 678 EUR |
Incluant une participation à des frais de leasing pour voiture
Représentée par son représentant permanent M. Gaëtan PIRET
Représentée par son représentant permanent M. Didier BELLENS
La rémunération du Président et des Membres du Comité de Gestion est déterminée globalement au niveau brut. Elle comprend dès lors non seulement la rémunération brute pro-méritée chez immobel, mais aussi celle, que ce soit au titre contractuel ou comme mandataire social, provenant des sociétés dans lesquelles immobel possède des participations majoritaires ou non.
La rémunération individuelle est fixée par le Conseil d'Administration, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué. Une rémunération variable des Membres du Comité de Gestion est prévue : leur rémunération est liée aux résultats de la Société en tenant compte des critères d'évaluation de la performance par rapport aux objectifs, de la période d'évaluation et de la méthode d'évaluation.
La rémunération variable est attribuée, sur proposition du CRN, après le Conseil d'Administration qui arrête les Comptes au 31 décembre de l'année écoulée.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion est répartie en une partie fixe et une partie variable ; cette dernière comprend :
Ces trois critères interviennent chacun à concurrence d'1/3 dans la détermination du variable quantitatif et sont liés aux performances réalisées par le Groupe.
De manière générale, les Membres du Comité de Gestion bénéficient d'une pondération, par rapport à la rémunération variable totale, de 60 % pour les aspects quantitatifs, et d'une pondération de 40 % pour les aspects qualitatifs.
Sur base de la performance de la Société durant l'année 2012 et sur base de la réalisation des objectifs individuels des Membres du Comité de Gestion entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012, la partie variable globale des rémunérations versées au titre de l'exercice 2012 a représenté 30,10 % de sa rémunération de base pour l'Administrateur Délégué et 32,91 % pour les autres Membres.
Depuis l'exercice 2012 (variable dû en 2013) et conformément à la loi, lorsque les rémunérations variables d'un Membre du Comité de Gestion sont supérieures au 1/4 de la rémunération totale, elles sont étalées dans le temps ; ainsi seule la moitié du variable global sera attribuée pour 2012 et les 3ème et 4ème quarts du variable de 2012 sont attribués, pour autant que les objectifs liés à ces variables soient réalisés, respectivement sur une période de deux ans (2012-2013) et sur une période de trois ans (2012-2013-2014). Pour cet étalement, le critère quantitatif pris en compte est la rentabilité sur fonds propres.
montant des rémunérations et autres avantages accordés, directement ou indirectement, à l'administrateur Délégué et aux autres membres du comité de Gestion (cfr. composition en page 18)
| aDministRateuR DéLéGué |
autRes membRes | |
|---|---|---|
| Rémunération de base | 498 279,20 EUR | 849 616,24 EUR |
| Rémunération variable | 150 000,00 EUR | 279 600,00 EUR |
| Engagement individuel de pension | Néant | 53 414,54 EUR |
| Véhicule de société | 24 000,00 EUR | 23 097,50 EUR |
| Autres avantages | Néant | Néant |
Un Membre du Comité de Gestion bénéficie d'un Engagement Individuel de Pension de type «contributions définies» financé par la Société qui comporte une assurance vie, une assurance décès, une assurance invalidité ainsi qu'une exonération de prime.
Les Membres du Comité de Gestion, y compris le Président, appliquent en matière de frais professionnels à charge de la Société les mêmes règles que celles applicables à tous les collaborateurs, à savoir la justification poste par poste des frais professionnels encourus. Les frais privés ne sont pas pris en charge.
Comme déjà précisé plus haut, le mandat de Membre du Comité de Gestion ne comporte pas de droit à des «stock options».
A partir de l'année 2013 la rémunération variable quantitative sera basée exclusivement sur la Rentabilité sur Fonds Propres.
Sous la direction de son Président, le Conseil d'Administration examine et évalue régulièrement ses propres performances et celle de ses Comités, ainsi que l'efficacité de la structure de gouvernement d'immobel, y compris le nombre, le rôle et les responsabilités des différents Comités constitués par le Conseil d'Administration.
Une évaluation périodique de la contribution de chaque Administrateur a lieu en vue d'adapter la composition du Conseil d'Administration pour tenir compte des changements de circonstances. La performance des Administrateurs individuels est évaluée dans le cadre de la procédure de réélection.
Chaque année, sur proposition du CRN, le Conseil d'Administration arrête les objectifs de l'Administrateur Délégué pour l'exercice à venir, et évalue ses performances pour la période écoulée, conformément à la procédure existante. Cette évaluation des performances de l'Administrateur Délégué sert aussi à fixer la partie variable de sa rémunération annuelle.
La rémunération individuelle des Membres du Comité de Gestion est fixée par le Conseil d'Administration, sur recommandation du CRN, après proposition de l'Administrateur Délégué. Une rémunération variable des Membres du Comité de Gestion est prévue : leur rémunération est liée aux résultats de la Société en tenant compte des critères d'évaluation de la performance par rapport aux objectifs, de la période d'évaluation et de la méthode d'évaluation.
La rémunération des Membres du Comité de Gestion ne comporte pas d'actions et/ou des options sur actions.
Les dispositions les plus importantes de leur relation contractuelle avec immobel et/ ou une société liée, y compris les dispositions relatives à la rémunération en cas de départ anticipé
Les Membres du Comité de Gestion accomplissent leurs prestations pour la Société en exécution d'un contrat de prestation de services. Ces contrats sont semblables aux contrats généralement conclus par d'autres sociétés cotées avec les Membres de leur Comité de Gestion.
L'indemnité éventuellement due par le Groupe immobel à un Membre du Comité de Gestion en cas de résiliation de son contrat de prestation de services varie en fonction des conditions du contrat concerné, telle que précisée ci-après, augmentée le cas échéant d'une partie de la rémunération variable du Membre du Comité de Gestion liée aux résultats d'immobel.
Le tableau ci-dessous reprend l'indemnité due par le Groupe en cas de résiliation des contrats avec les Membres du Comité de Gestion suivants :
| Gaëtan PIRET | 24 mois |
|---|---|
| Christian KARKAN | 18 mois |
| Philippe OPSOMER | 12 mois |
| Philippe HELLEPUTTE | |
| - en cas de résiliation entre le 01-01-2012 et le 31-12-2013 |
24 mois |
| - en cas de résiliation après le 01-01-2014 |
18 mois |
Il n'y a pas de droit spécifique de recouvrement de la rémunération variable attribuée sur la base d'informations financières erronées étant donné que la rémunération variable ne serait attribuée qu'après l'approbation des Comptes Annuels par l'Assemblée Générale Ordinaire.
Comptes consolidés et Comptes Statutaires Abrégés
| NOTES | 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|---|
| Revenus opéRationnels | 133 706 | 81 146 | |
| Chiffre d'affaires | 2 | 126 771 | 76 101 |
| Autres produits opérationnels | 3 | 6 935 | 5 045 |
| ChaRges opéRationnelles | -114 319 | -58 556 | |
| Coût des ventes | 4 | -95 135 | -42 479 |
| Frais de personnel | 5 | -7 999 | -7 097 |
| Amortissements et dépréciations d'actifs (y compris les utilisations et reprises) | 6 | -675 | 614 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 13 | 377 | 6 |
| Autres charges opérationnelles | 7 | -10 887 | -9 600 |
| RéSulTaT OpéRaTiONNEl | 19 387 | 22 590 | |
| Produits d'intérêt | 465 | 284 | |
| Charges d'intérêt | -6 529 | -5 221 | |
| Autres produits financiers | 57 | 14 | |
| Autres charges financières | -784 | -501 | |
| Résultat finanCieR | 8 | -6 791 | -5 424 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 14 | 23 | 305 |
| Résultat des aCtivités pouRsuivies avant impôts | 12 619 | 17 471 | |
| Impôts | 9 | -910 | -1 297 |
| Résultat des aCtivités pouRsuivies | 11 709 | 16 174 | |
| RéSulTaT DE l'EXERCiCE | 11 709 | 16 174 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | -10 | -10 | |
| paRt d'immobel | 11 719 | 16 184 | |
| Résultat de l'exeRCiCe | 11 709 | 16 174 | |
| Autres éléments de résultat global - éléments faisant l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats |
827 | -418 | |
| Ecarts de conversion | 1 083 | -418 | |
| Ecarts de conversion - recyclage en compte de résultats | -256 | 0 | |
| Autres éléments de résultat global - éléments ne faisant pas l'objet d'un recyclage ultérieur en compte de résultats |
-304 | 59 | |
| Profits et pertes (-) actuariels sur les régimes à prestations définies | -304 | 59 | |
| Impôts différés | - | - | |
| total des autRes éléments de Résultat global | 523 | -359 | |
| Résultat global de la péRiode | 12 232 | 15 815 | |
| Parts ne donnant pas le contrôle | -10 | -10 | |
| paRt d'immobel | 12 242 | 15 825 | |
| Résultat net paRt du gRoupe paR aCtion (euR) (base et dilué) | 10 | 2,84 | 3,93 |
| Résultat global paR aCtion (euR) (base et dilué) | 2,97 | 3,84 |
| aCTiFS | NOTES | 31-12-2012 | 31-12-2011 |
|---|---|---|---|
| aCTiFS NON COuRaNTS | 7 693 | 5 844 | |
| Immobilisations incorporelles | 11 | 36 | 47 |
| Immobilisations corporelles | 12 | 1 255 | 1 214 |
| Immeubles de placement | 13 | 2 663 | 2 286 |
| Participations dans les entreprises associées | 14 | 1 069 | 1 254 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 15 | 1 300 | 77 |
| Actifs d'impôts différés | 16 | 1 117 | 717 |
| Autres actifs non courants | 253 | 249 | |
| aCTiFS COuRaNTS | 409 874 | 400 954 | |
| Stocks | 17 | 359 924 | 327 863 |
| Créances commerciales | 18 | 12 816 | 10 956 |
| Créances fiscales | 9 | 376 | 5 |
| Autres actifs courants | 19 | 9 840 | 15 166 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 20 | 26 918 | 46 964 |
| TOTal DES aCTiFS | 417 567 | 406 798 | |
| CapiTauX pROpRES ET paSSiFS | NOTES | 31-12-2012 | 31-12-2011 |
| CapiTauX pROpRES TOTauX | 21 | 187 811 | 182 792 |
| Capitaux pRopRes paRt d'immobel | 187 855 | 182 825 | |
| Capital | 60 302 | 60 302 | |
| Résultats non distribués | 127 024 | 122 517 | |
| Réserves | 529 | 6 | |
| paRts ne donnant pas le ContRole | -44 | -33 | |
| paSSiFS NON COuRaNTS | 136 144 | 112 644 | |
| Pensions et obligations similaires | 22 | 605 | 299 |
| Provisions | 23 | 11 | 2 997 |
| Dettes financières | 20 | 135 528 | 109 348 |
| paSSiFS COuRaNTS | 93 612 | 111 362 | |
| Provisions | 23 | 1 785 | 1 479 |
| Dettes financières | 20 | 51 788 | 74 330 |
| Dettes commerciales | 24 | 21 509 | 20 883 |
| Dettes fiscales | 9 | 1 424 | 1 476 |
| Instruments financiers dérivés | 20 | 2 132 | 1 807 |
| Autres passifs courants | 25 | 14 974 | 11 387 |
| TOTal DES CapiTauX pROpRES ET paSSiFS | 417 567 | 406 798 |
| NOTES | 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 19 387 | 22 590 | |
| Amortissements et dépréciations d'actifs | 6 | 675 | -614 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 13 | -377 | -6 |
| Variation des provisions | 7, 23 | -2 678 | -872 |
| Cessions de participations | - | 59 | |
| tRésoReRie des aCtivités opéRationnelles avant vaRiation du fonds de Roulement |
17 007 | 21 157 | |
| Variation du fonds de roulement | 26 | -21 725 | -89 935 |
| tRésoReRie des aCtivités opéRationnelles avant intéRêts et impôts paYés |
-4 718 | -68 778 | |
| Intérêts payés | 8 | -10 016 | -4 997 |
| Impôts payés | 9 | -1 733 | -490 |
| FluX DE TRéSORERiE pROVENaNT DES aCTiViTéS OpéRaTiONNEllES | -16 467 | -74 265 | |
| Cessions de participations | 14 | 220 | 241 |
| Remboursement de capital et dividendes perçus d'entreprises associées | - | 6 509 | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'autres actifs non courants |
-286 | -144 | |
| FluX DE TRéSORERiE pROVENaNT DES aCTiViTéS D'iNVESTiSSEMENT | -66 | 6 606 | |
| Nouveaux emprunts | 20 | 81 442 | 90 922 |
| Remboursements d'emprunts | 20 | -77 804 | -5 424 |
| Intérêts reçus | 8 | 465 | 284 |
| Autres flux de trésorerie de financement | 8 | -403 | -246 |
| Dividendes bruts payés | -7 213 | -5 152 | |
| FluX DE TRéSORERiE pROVENaNT DES aCTiViTéS DE FiNaNCEMENT | -3 513 | 80 384 | |
| auGMENTaTiON Ou DiMiNuTiON (-) NETTE DE la TRéSORERiE ET DES éQuiValENTS DE TRéSORERiE |
-20 046 | 12 725 | |
| tRésoReRie et éQuivalents de tRésoReRie au début de l'exeRCiCe |
46 964 | 34 239 | |
| tRésoReRie et éQuivalents de tRésoReRie à la fin de l'exeRCiCe |
26 918 | 46 964 |
Les acquisitions et cessions de projets, que ce soit directement ou indirectement au travers de l'acquisition ou la cession d'une société dédiée au projet ne sont pas considérées comme des opérations d'investissement et sont directement reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
| CapiTal | RéSulTaTS NON DiSTRibuéS |
éCaRTS DE CONVERSiON |
RéSERVES aSSOCiéES auX plaNS DE pENSiON |
CapiTauX pROpRES aTTRibu ablES au GROupE |
paRTS NE DONNaNT paS lE CONTRôlE |
CapiTauX pROpRES TOTauX |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | |||||||
| situation au 01-01-2011 | 60 302 | 111 485 | 0 | 365 | 172 152 | -23 | 172 129 |
| Résultat global de l'exercice | - | 16 184 | -418 | 59 | 15 825 | -10 | 15 815 |
| Dividendes payés | - | -5 152 | - | - | -5 152 | - | -5 152 |
| mouvements de l'exeRCiCe | - | 11 032 | -418 | 59 | 10 673 | -10 | 10 663 |
| SiTuaTiON au 31-12-2011 | 60 302 | 122 517 | -418 | 424 | 182 825 | -33 | 182 792 |
| 2012 | |||||||
| situation au 01-01-2012 | 60 302 | 122 517 | -418 | 424 | 182 825 | -33 | 182 792 |
| Résultat global de l'exercice | - | 11 719 | 827 | -304 | 12 242 | -10 | 12 232 |
| Dividendes payés | - | -7 213 | - | - | -7 213 | - | -7 213 |
| Autres mouvements | - | 1 | - | - | 1 | -1 | - |
| mouvements de l'exeRCiCe | - | 4 507 | 827 | -304 | 5 030 | -11 | 5 019 |
| SiTuaTiON au 31-12-2012 | 60 302 | 127 024 | 409 | 120 | 187 855 | -44 | 187 811 |
Suite à la fusion par absorption de la société Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen, en abrégé « investimmo », par immobel en date du 23 mai 2012, le capital social est représenté par 4.121.987 actions.
Un dividende de 5.771 KEUR, correspondant à 1,40 EUR brut par action, a été proposé par le Conseil d'Administration du 11 mars 2013 et sera soumis à l'approbation des Actionnaires lors de l'Assemblée Générale du 23 mai 2013. L'affectation du résultat n'est pas comptabilisée dans les états financiers consolidés au 31 décembre 2012.
immobel (ci-après dénommée la «Société») est une société anonyme de droit belge dont le siège social est établi Rue de la Régence 58 à 1000 Bruxelles.
Les états financiers consolidés ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union Européenne. Le Conseil d'Administration de la Société a arrêté les états financiers consolidés et autorisé leur publication en date du 11 mars 2013.
Normes et Interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er janvier 2012 :
•Amendements à IFRS 7 Instruments financiers : informations à fournir – Transferts d'actifs financiers (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er juillet 2011)
Normes et interprétations émises, mais pas encore applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er janvier 2012 :
•Améliorations aux IFRS (2009-2011) (normalement applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
•Amendements à IFRS 1 Première adoption des IFRS Forte hyperinflation et élimination des dates fixes pour les premiers adoptants (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2013)
L'application de IFRS 11 Partenariats conduira à revoir la classification des participations dans les coentreprises, en raison de l'application de la méthode de mise en équivalence au lieu de la consolidation proportionnelle, entraînant une diminution des montants de stocks et de dettes au bilan.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Ils sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des titres détenus à des fins de transaction, des titres disponibles à la vente et des instruments financiers dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés comprennent ceux de la Société et de ses filiales ainsi que les participations dans des coentreprises consolidées selon la méthode proportionnelle et dans des entreprises associées comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
Tous les soldes, les transactions, les produits et les charges intragroupes sont éliminés.
Par filiale, il faut entendre les entreprises que le Groupe contrôle. Le contrôle se définit comme le pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles de l'entité afin d'obtenir des avantages de ses activités. Le contrôle est présumé exister lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement, plus de la moitié des droits de vote.
Les états financiers des filiales sont intégrés dans les états consolidés à partir de la date d'exercice du contrôle jusqu'à la date où le contrôle cesse.
Une coentreprise est un accord contractuel en vertu duquel le Groupe et une ou plusieurs parties conviennent d'exercer une activité économique sous contrôle conjoint. L'accord de coentreprise implique généralement la création d'une ou plusieurs entités distinctes contrôlées conjointement.
Le Groupe consolide ses participations dans les coentreprises par la méthode proportionnelle et ce jusqu'à la date à laquelle le contrôle conjoint cesse.
Une entreprise associée est une entreprise dans laquelle le Groupe a une influence notable, de par sa participation aux décisions de politique financière et opérationnelle de l'entreprise détenue mais qui n'est ni une filiale, ni une coentreprise du Groupe.
L'influence notable est présumée lorsque le Groupe détient, directement ou indirectement par le biais de ses filiales, 20 % ou plus des droits de vote mais moins de 50 %.
Les participations dans les entreprises associées sont incluses dans les états financiers consolidés selon la méthode de la mise en équivalence à partir de la date de commencement de l'influence notable jusqu'à la date à laquelle cette influence cesse. La valeur comptable des participations est réduite, le cas échéant, pour constater toute perte de valeur des participations individuelles.
Les états financiers des filiales, coentreprises et entreprises associées dont la clôture n'est pas réalisée au 31 décembre (date de reporting de la Société) sont ajustés pour tenir compte des effets des transactions et événements significatifs qui se sont produits entre la date de clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée et le 31 décembre. La différence entre le 31 décembre et la date clôture de la filiale, coentreprise ou entreprise associée n'est jamais supérieure à 3 mois.
Le goodwill représente l'excédent du prix du regroupement d'entreprises (y compris l'estimation des ajustements de prix futurs mais coûts annexes non inclus) augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales) par rapport à la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables de l'entreprise acquise à la date de l'acquisition. Le goodwill est considéré comme un actif et ne fait pas l'objet d'amortissements mais bien d'un test de dépréciation annuel à la date de clôture (ou plus fréquemment s'il y a des indices de perte de valeur). Les dépréciations sont comptabilisées immédiatement en résultats et ne sont pas reprises ultérieurement.
Le goodwill résultant de l'acquisition d'une entreprise associée est inclus dans la valeur comptable de l'entreprise associée. Le goodwill provenant de l'acquisition de filiales et d'entités contrôlées conjointement est présenté séparément dans le bilan.
Dans le cas de la cession d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, la valeur comptable du goodwill est reprise pour la détermination du résultat sur la vente.
Le goodwill négatif représente l'excédent de la juste valeur nette des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables d'une filiale, d'une entité contrôlée conjointement ou d'une entreprise associée, à la date de l'acquisition, par rapport au prix du regroupement d'entreprises augmenté de la valeur des participations ne donnant pas le contrôle (détenues par les actionnaires minoritaires des filiales). Dans la mesure où un excédent subsiste après réexamen et réestimation des valeurs, le goodwill négatif est comptabilisé en résultats immédiatement.
Les bilans des sociétés étrangères sont convertis en euros au taux de change officiel à la clôture de l'exercice, et les comptes de résultats au taux moyen de l'exercice.
Les écarts de conversion qui en résultent sont repris dans les capitaux propres sous la rubrique «écarts de conversion». Les écarts de conversion sont comptabilisés en résultats lors de la cession de la société concernée.
Dans un premier temps, les transactions sont enregistrées au taux prévalant à la date de la transaction. A la clôture de l'exercice, les actifs et passifs monétaires sont convertis aux taux de clôture du bilan. Les gains ou pertes résultant de cette conversion sont comptabilisés en résultat financier.
Des immobilisations incorporelles sont comptabilisées au bilan s'il est probable que les avantages économiques futurs attendus qui sont attribuables à l'actif reviendront à la Société et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur la base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée et le mode d'amortissement sont réexaminés à chaque date de clôture.
Les immobilisations corporelles sont évaluées au coût diminué des amortissements cumulés et des éventuelles pertes de valeur. Les immobilisations corporelles sont amorties prorata temporis de façon linéaire sur leur durée d'utilité. Les durées d'utilité ont été fixées comme suit :
Les terrains ne font pas l'objet d'amortissements étant donné qu'ils ont une durée de vie illimitée.
Les dépenses ultérieures liées à des immobilisations corporelles sont capitalisées uniquement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l'entité et si leur coût peut être évalué de façon fiable.
Les immeubles en cours de construction à des fins de production, de location ou d'occupation administrative, sont repris à leur coût diminué d'éventuelles pertes de valeur. Les amortissements de ces actifs débutent lorsque l'actif est prêt à être utilisé.
Les immeubles de placement sont évalués sur la base du modèle de la juste valeur conformément à IAS 40 – Immeubles de placement. Ils représentent les biens immobiliers (terrains et/oubâtimentsenconstructionoudisponibles)détenusparleGroupe pour en retirer des loyers et/ou pour valoriser les biens plutôt que pour les utiliser ou les vendre. Les immeubles de placement (en construction) sont initialement évalués au coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. Les variations de la juste valeur sont comptabilisées directement en compte de résultats.
Le Groupe distingue les locations-financement des locations simples en déterminant si des critères objectifs tendent à démontrer que la majeure partie de la valeur de l'actif sera consommée par le groupe :
Les actifs détenus en location-financement par le Groupe sont comptabilisés initialement au montant le plus faible entre leur juste valeur et la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location. La dette envers le bailleur relative à cet actif est reprise au bilan en tant que dette de location-financement.
Les paiements locatifs sont répartis proportionnellement entre les frais financiers et la réduction de la dette locative et ce, à un taux d'intérêt constant par rapport au solde de la dette. Les frais financiers sont directement pris en compte de résultats. Les immobilisations détenues en location-financement sont amorties de manière linéaire sur la durée la plus courte entre leur durée d'utilité et la durée du contrat de location.
Les paiements relatifs à des contrats de location simple sont comptabilisés en charges dans le compte de résultats sur une base linéaire sur la durée du contrat de location.
Les actifs et passifs financiers sont comptabilisés dans le bilan lorsque le Groupe devient partie aux dispositions contractuelles de l'instrument.
Les créances commerciales à court terme sont évaluées à leur valeur nominale diminuée des réductions de valeur adéquates couvrant les montants considérés comme non recouvrables. Une estimation du caractère durable des créances commerciales douteuses est effectuée et un éventuel ajustement de valeur est enregistré.
La trésorerie comprend les fonds en caisse et les dépôts à vue (dépôts de moins de 3 mois). Les équivalents de trésorerie sont des placements à très court terme, très liquides qui sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont portés au bilan au coût amorti.
Les flux de trésorerie sont les entrées et les sorties de trésorerie et d'équivalents de trésorerie.
Les activités opérationnelles sont les principales activités génératrices de produits de l'entité et toutes les autres activités qui ne sont pas des activités d'investissement ou de financement. Les acquisitions et les ventes de projets, soit directement par l'achat ou la vente des actifs, soit indirectement au travers de l'acquisition ou la vente d'une société dédiée au projet, sont considérées comme des activités opérationnelles et sont reprises dans les flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles.
Les activités d'investissement sont les acquisitions et sorties d'actifs à long terme et autres placements qui ne sont pas inclus dans les équivalents de trésorerie.
Les activités de financement sont les activités qui résultent des changements dans l'importance et la composition du capital apporté et des emprunts de l'entité.
Le montant des flux de trésorerie opérationnelle résultant de l'acquisition de sociétés dédiées à des projets s'élève à 23.870 KEUR pour l'exercice 2012 (voir note 31).
Les coûts d'émission directement attribuables à une transaction sur capitaux propres sont comptabilisés en déduction des capitaux propres, ce qui implique que les augmentations de capital sont comptabilisées à hauteur des montants reçus, nets des coûts d'émission. De même, les transactions sur les actions propres sont comptabilisées directement dans les capitaux propres.
Les emprunts et les découverts bancaires productifs d'intérêts sont comptabilisés à hauteur du montant de la trésorerie obtenu, sous déduction des éventuels coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, ils sont portés au coût amorti. Toute différence entre la contrepartie reçue et la valeur de remboursement est comptabilisée en résultats sur la période de l'emprunt sur base du taux d'intérêt effectif.
Les dettes commerciales à court terme sont enregistrées à leur valeur nominale.
Les instruments financiers dérivés sont initialement évalués à leur coût pour être ultérieurement portés à leur juste valeur. La méthode de comptabilisation des résultats latents liés aux dérivés dépend de la nature de l'élément couvert. A la date de conclusion d'un contrat dérivé, l'instrument est désigné soit comme couverture de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé (couverture de juste valeur), soit comme couverture de flux de trésorerie futurs (couverture de flux de trésorerie). Les variations de la juste valeur des instruments dérivés désignés comme couverture de juste valeur sont enregistrées en résultat en même temps que les variations de la juste valeur de l'actif ou du passif couvert. Quant aux couvertures de flux de trésorerie, les variations de la juste valeur sont comptabilisées parmi les autres éléments de l'état consolidé du résultat global. La partie inefficace de la couverture est enregistrée directement en résultat. Les variations de la juste valeur des instruments dérivés qui ne rencontrent pas les conditions de la comptabilité de couverture sont directement comptabilisées en résultat.
Les produits et charges d'un contrat sont comptabilisés en fonction du degré d'avancement du contrat sur base de la méthode des coûts (le rapport existant entre les coûts déjà encourus pour les travaux réalisés et les coûts totaux estimés du contrat) en excluant les coûts ne reflétant pas le travail effectué (coûts du terrain, goodwill affecté au terrain, coûts d'installation…).
Les produits du contrat comprennent les montants convenus dans le contrat initial ainsi que dans les avenants à ce contrat, les montants des indemnités et autres primes et incitants dans la mesure où il est probable qu'ils seront acquis et s'ils peuvent être évalués de façon fiable.
Les coûts du contrat comprennent les coûts qui sont directement relatifs au contrat spécifique, les charges qui peuvent être attribuées à l'activité des contrats en général et qui peuvent raisonnablement être attribuées au contrat, tout comme d'autres charges semblables qui peuvent être spécifiquement facturées au client selon les termes du contrat.
S'il apparaît que le total des coûts du contrat dépassera le total des produits du contrat, les pertes attendues seront comptabilisées immédiatement en charges.
Pour les projets ayant démarré après le 1er janvier 2009, les intérêts intercalaires sont capitalisés.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation.
Le coût d'acquisition des produits achetés comprend le coût d'acquisition et les frais accessoires. Pour les produits finis et les stocks en cours de production, le coût de revient tient compte des frais directs et d'une quote-part de frais indirects de production, sans incorporation de charges d'administration, ni de charges financières.
Pour les projets ayant démarré après le 1er janvier 2009, les intérêts intercalaires sont capitalisés.
Lorsque l'identification spécifique n'est pas possible, le coût est déterminé sur la base du coût moyen pondéré. La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité, diminué des coûts estimés pour l'achèvement et des coûts estimés nécessaires pour la réalisation de la vente. La dépréciation ou la perte sur stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation est comptabilisée en charge de l'exercice au cours duquel la dépréciation ou la perte se produit.
Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, lorsqu'il est probable qu'une sortie de ressources sera nécessaire pour régler l'obligation et lorsque le montant de l'obligation peut être estimé de manière fiable.
Le montant de la provision correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actualisée si nécessaire.
Une provision pour garanties est constituée lorsque les produits ou services sous-jacents sont vendus. Le montant de la provision est évalué sur base des données historiques et de la pondération de l'ensemble des résultats possibles auxquels des probabilités sont associées (méthode de la valeur attendue).
Les passifs éventuels, dont la survenance n'est pas probable, ne sont pas comptabilisés comme provision et sont mentionnés dans les annexes aux états financiers, pour autant que le risque soit significatif.
Les actifs éventuels ne sont pas reconnus dans les états financiers.
Le régime en vigueur au sein du Groupe est à prestations définies (but à atteindre). Pour ces régimes, le coût des engagements correspondants est déterminé selon la méthode des unités de crédit projetées («Projected Unit Credit Method»), avec un calcul des valeurs actualisées à la date de clôture.
Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan et du coût des services passés non encore comptabilisés. Tout actif résultant de ce calcul est limité à la valeur actualisée des remboursements possibles pour le Groupe et des diminutions des cotisations futures dans le cadre du plan.
Les gains et pertes actuariels sont directement comptabilisés et présentés dans l'état consolidé du résultat global.
Les subsides à l'investissement reçus sont comptabilisés au bilan (présentés dans les autres passifs non courants ou dans les autres passifs courants) en tant que produits différés. Ils sont comptabilisés en produits suivant le même rythme que la reconnaissance de la marge des actifs auxquels ils se rapportent.
Les revenus du Groupe proviennent des produits des activités de Développement Immobilier (y inclus les services liés au Project Management) et accessoirement des contrats de location.
Les revenus des activités de «Développement Immobilier» sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir.
Dans la mesure où le contrat de vente prévoit plusieurs parties distinctes, dont la livraison est séparée, ces parties font l'objet d'une reconnaissance du produit de la vente séparée.
Dans la mesure où le contrat de vente d'un développement immobilier (ou une partie de ce contrat) qualifie de contrat de construction, le produit de la vente est reconnu à l'avancement du projet, comme détaillé au paragraphe 11.
Dans la mesure où le contrat de vente d'un développement immobilier (ou une partie de ce contrat) ne qualifie pas de contrat de construction, le produit de la vente est reconnu à la date de livraison, à moins que le contrat ne prévoie un transfert de propriété continu permettant de reconnaître le produit de la vente au fur et à mesure de ce transfert, soit à l'avancement des travaux.
En ce qui concerne les contrats de location simple, les loyers sont comptabilisés en résultat de façon linéaire sur la durée du contrat de location et ce, même si les paiements ne sont pas effectués sur cette base. Les avantages consentis par le Groupe lors de la négociation ou du renouvellement d'un contrat de location simple sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail. Les loyers sont comptabilisés en autres revenus opérationnels dans l'état consolidé du résultat global.
La valeur comptable des actifs non courants (à l'exception des actifs financiers entrant dans le champ d'application de l'IAS 39, des impôts différés et des actifs non courants détenus en vue de la vente) est revue à chaque date de clôture afin de déterminer s'il existe une indication qu'un actif ait perdu de sa valeur. Si une telle indication existe, la valeur recouvrable est alors estimée. Pour ce qui est des immobilisations incorporelles ayant une durée d'utilité indéfinie et des goodwills, la valeur recouvrable est estimée à chaque clôture. Une dépréciation est comptabilisée lorsque la valeur comptable de cet actif ou de son unité génératrice de trésorerie dépasse sa valeur recouvrable. Les dépréciations sont enregistrées au compte de résultats.
Lorsque la valeur recouvrable ne peut être déterminée pour un actif individuellement, y compris pour le goodwill, elle est estimée au niveau de l'unité génératrice de trésorerie à laquelle appartient cet actif.
La valeur recouvrable des créances et des placements de la société détenus jusqu'à leur échéance est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs, escomptés au taux d'intérêt originel effectif inhérent à ces actifs.
La valeur recouvrable des autres actifs ou d'une unité génératrice de trésorerie est le montant le plus élevé entre sa juste valeur diminuée des coûts de vente et sa valeur d'utilité. Cette dernière correspond à la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant de l'actif ou de l'unité génératrice de trésorerie concerné. Afin de déterminer la valeur d'utilité, les flux futurs estimés de trésorerie sont actualisés, en utilisant un taux d'intérêt avant impôts qui reflète à la fois l'intérêt du marché actuel et les risques spécifiques liés à l'actif.
Une reprise de perte de valeur est comptabilisée en produits si la valeur recouvrable excède la valeur nette comptable. Néanmoins, la reprise ne peut engendrer une valeur comptable qui serait supérieure à celle qui aurait été déterminée si aucune perte de valeur n'avait été initialement enregistrée sur cet actif (unité génératrice de trésorerie). Aucune reprise de perte de valeur n'est comptabilisée sur les goodwill.
Les coûts d'emprunt comprennent les intérêts sur découverts bancaires et emprunts à court terme et à long terme, l'amortissement des primes d'émission ou de remboursement relatives aux emprunts, l'amortissement des coûts accessoires encourus pour la mise en place des emprunts. Ces coûts sont comptabilisés en résultat ou capitalisés dans le coût des actifs éligibles. Les ajustements de juste valeur des instruments financiers dérivés liés aux dettes financières relatives à des projets spécifiques sont capitalisés, et ce même si le dérivé n'est comptablement pas qualifié d'instrument de couverture.
L'impôt sur le résultat de l'exercice comporte l'impôt courant et l'impôt différé. Les impôts courants et différés sont comptabilisés en résultat sauf s'ils se rapportent à des éléments comptabilisés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont également enregistrés en capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts exigibles (ou récupérables) sur le bénéfice (ou la perte) d'un exercice et les ajustements des charges d'impôts des exercices précédents.
L'impôt différé est comptabilisé en utilisant la méthode du report variable basée sur les différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et passifs dans les comptes consolidés et leur base fiscale.
Les passifs d'impôts différés sont comptabilisés pour toutes les différences temporelles imposables.
Les actifs d'impôts différés ne sont comptabilisés pour les différences temporelles déductibles que dans la mesure où il est probable que celles-ci pourront être imputées à l'avenir sur un bénéfice imposable. Ce critère est réévalué à chaque date de clôture.
Une activité abandonnée est une composante du Groupe dont il s'est séparé ou qui est classée comme étant détenue en vue de la vente. Une telle composante constitue une ligne d'activité ou une région géographique principale et distincte qui peut être clairement distinguée sur le plan opérationnel et pour la communication d'informations financières. Le résultat net des activités abandonnées (y compris l'éventuel résultat sur cession et les impôts) est présenté séparément des activités poursuivies dans le compte de résultats.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés uniquement dans la mesure où il est probable que ceux-ci pourront être imputés à l'avenir sur un bénéfice imposable.
Les immobilisations corporelles et incorporelles ayant une durée d'utilité définie sont amorties selon la méthode linéaire sur base d'une estimation de la durée d'utilité de l'immobilisation en question.
La juste valeur des immeubles de placement est estimée par des experts indépendants conformément aux principes développés en note 13 des états financiers.
Dans le cadre de tests de dépréciation de valeur, la valeur recouvrable d'un actif est estimée sur base de la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus générés par cet actif.
Pour les provisions, le montant comptabilisé correspond à la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation actuelle (juridique ou implicite) à la date de clôture.
Les projets en stocks et les contrats de construction font l'objet d'études de faisabilité servant au dégagement de la marge et au calcul du degré d'avancement. A chaque clôture, une estimation des coûts restant à encourir est effectuée.
Les comptes des Sociétés Momentanées sont inclus dans les états financiers selon la méthode proportionnelle, chaque rubrique du bilan et du compte de résultats est intégrée en proportion de la quote-part détenue par le partenaire dans la société momentanée.
Un secteur est une composante distincte du Groupe immobel qui génère des revenus et encourt des charges. Les résultats opérationnels sont régulièrement revus par le Comité de Gestion en vue d'assurer le suivi de la performance des différents secteurs par rapport aux objectifs stratégiques, plans et budgets.
Le Groupe immobel est composé de 3 secteurs : bureaux, résidentiel et lotissement.
L'information sectorielle est présentée en tenant compte des secteurs opérationnels. Les résultats et les éléments d'actif et de passif des secteurs comprennent des éléments attribuables à un secteur, soit directement, soit sur la base d'une clé de répartition.
L'activité de base du Groupe, le développement immobilier, englobe les activités de «bureaux», de «résidentiel», et de «lotissement».
Il n'y a pas de transaction entre les différents secteurs. L'activité du Groupe s'exerce en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en Pologne. La répartition du chiffre d'affaires par pays est fonction du pays où les prestations sont réalisées.
| ChiFFRE D'aFFaiRES | RéSulTaT OpéRaTiONNEl | |||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
| buReaux | ||||
| Belgique | 59 039 | 11 204 | 4 725 | -1 186 |
| Grand-Duché de Luxembourg | - | - | 842 | 494 |
| Pologne | 19 091 | - | 8 590 | 150 |
| sous-total buReaux | 78 130 | 11 204 | 14 157 | -542 |
| Résidentiel | ||||
| Belgique | 18 585 | 35 173 | 394 | 11 249 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 16 220 | 4 029 | 2 179 | 768 |
| Pologne | 2 417 | - | - | - |
| sous-total Résidentiel | 37 222 | 39 202 | 2 573 | 12 017 |
| lotissement | ||||
| Belgique | 11 419 | 25 695 | 2 657 | 11 115 |
| sous-total lotissement | 11 419 | 25 695 | 2 657 | 11 115 |
| TOTal CONSOliDé | 126 771 | 76 101 | 19 387 | 22 590 |
| Belgique | 89 043 | 72 072 | 7 776 | 21 178 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 16 220 | 4 029 | 3 021 | 1 262 |
| Pologne | 21 508 | - | 8 590 | 150 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Résultat financier | -6 791 | -5 424 |
| Part dans le résultat des entreprises associées | 23 | 305 |
| Impôts | -910 | -1 297 |
| Résultat des aCtivités pouRsuivies | 11 709 | 16 174 |
| Résultat net | 11 709 | 16 174 |
| buREauX | RéSiDENTiEl | lOTiSSEMENT | CONSOliDé | |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | ||||
| Résultat opérationnel | 14 157 | 2 573 | 2 657 | 19 387 |
| Amortissements & dépréciations d'actifs | 219 | 378 | 78 | 675 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -377 | - | - | -377 |
| Variation des provisions | -2 620 | -33 | -25 | -2 678 |
| Variation du fonds de roulement | 3 286 | -20 491 | -4 520 | -21 725 |
| tRésoReRie opéRationnelle avant intéRêts et impôts paYés |
14 665 | -17 573 | -1 810 | -4 718 |
| tRésoReRie d'investissement | 67 | -65 | -68 | -66 |
| 2011 | ||||
| Résultat opérationnel | -542 | 12 017 | 11 115 | 22 590 |
| Amortissements & dépréciations d'actifs | -227 | -434 | 47 | -614 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -6 | - | - | -6 |
| Variation des provisions | -886 | 34 | -20 | -872 |
| Cessions de participations | - | 59 | - | 59 |
| Variation du fonds de roulement | -71 372 | -1 092 | -17 471 | -89 935 |
| tRésoReRie opéRationnelle avant intéRêts et impôts paYés |
-73 033 | 10 584 | -6 329 | -68 778 |
| tRésoReRie d'investissement | 6 428 | 241 | -63 | 6 606 |
| buREauX | RéSiDENTiEl | lOTiSSEMENT | CONSOliDé | |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | ||||
| Actifs sectoriels | 210 786 | 96 103 | 79 645 | 386 534 |
| Eléments non affectés1 | - | - | - | 31 033 |
| total des aCtifs | 417 567 | |||
| Passifs sectoriels | 23 901 | 10 022 | 4 961 | 38 884 |
| Eléments non affectés1 | - | - | - | 190 872 |
| total des passifs | 229 756 | |||
| 2011 | ||||
| Actifs sectoriels | 205 073 | 78 675 | 73 784 | 357 532 |
| Eléments non affectés1 | - | - | - | 49 266 |
| total des aCtifs | 406 798 | |||
| Passifs sectoriels | 18 931 | 14 104 | 4 010 | 37 045 |
| Eléments non affectés1 | - | - | - | 186 961 |
| total des passifs | 224 006 |
104immobel • Rapport Annuel 2012
| bElGiQuE | GRaND-DuChé DE luXEMbOuRG |
pOlOGNE | TOTal | |
|---|---|---|---|---|
| Actifs sectoriels 31-12-2012 | 279 053 | 47 920 | 59 561 | 386 534 |
| Actifs sectoriels 31-12-2011 | 240 123 | 54 499 | 62 910 | 357 532 |
| Actifs sectoriels non-courants 31-12-2012 | 5 047 | 225 | 1 304 | 6 576 |
| Actifs sectoriels non-courants 31-12-2011 | 4 900 | 225 | 2 | 5 127 |
Les composantes du chiffre d'affaires évoluent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Ventes de biens | 125 324 | 75 591 |
| Prestations de services | 1 447 | 510 |
| total ChiffRe d'affaiRes | 126 771 | 76 101 |
Le chiffre d'affaires se ventile comme suit par secteur :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux1 | 78 130 | 11 204 |
| Résidentiel2 | 37 222 | 39 202 |
| Lotissement3 | 11 419 | 25 695 |
| total ChiffRe d'affaiRes | 126 771 | 76 101 |
Les seuls clients représentant plus de 10 % du chiffre d'affaires sont ceux résultant de la vente de la dernière phase du projet Forum à Bruxelles et de la vente de 80 % de la société Bitra Enterprise Sp. z.o.o.
Ces clients font partie du chiffre d'affaires «Bureaux».
Les autres produits opérationnels se ventilent comme suit par secteur :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 6 017 | 4 633 |
| Résidentiel | 727 | 183 |
| Lotissement | 191 | 229 |
| total autRes pRoduits opéRationnels | 6 935 | 5 045 |
Cette rubrique comprend des loyers perçus (3.990 KEUR contre 3.122 KEUR en 2011) sur des projets destinés à la vente ou en attente de développement, des récupérations de taxes et de précomptes, des refacturations de frais et autres remboursements divers.
Le chiffre d'affaires «Bureaux» est principalement influencé par la vente de la dernière phase du projet Forum à Bruxelles, la vente de la phase 2 du projet Château-Rempart à Tournai et par la cession de 80 % de la participation (50 %) dans la société Bitra Enterprise Sp. z o.o. détenant un terrain situé à Varsovie permettant de développer environ 65.000 m² de bureaux.
Les promotions Jardin des Sittelles à Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert), Vallée du Maelbeek et Forum à Bruxelles, Résidence Saint-Hubert à Liège et Green Hill au Grand-Duché de Luxemburg contribuent essentiellement au chiffre d'affaires «Résidentiel».
Les principales ventes récurrentes (chiffre d'affaires supérieur à 200 KEUR) de l'année se rapportent aux lotissements de Bredene, Bolline, Chastre, Cortil Noirmont, Enghien, Eupen, Limbourg, Sart-Bernard, Soumagne, Temploux, Waterloo et Woluwe-Saint-Lambert.
Les coûts des ventes se ventilent comme suit par secteur :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | -58 768 | -6 936 |
| Résidentiel | -30 512 | -24 158 |
| Lotissement | -5 855 | -11 385 |
| total Coût des ventes | -95 135 | -42 479 |
et sont relatifs aux chiffre d'affaires et projets ci-dessus en note 2.
Cette rubrique reprend les rémunérations et honoraires du personnel, des Membres du Comité Exécutif et des Administrateurs non exécutifs.
Ils se décomposent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Rémunérations et honoraires du personnel et des Membres du Comité Exécutif | -6 676 | -5 760 |
| Rémunérations des Administrateurs non exécutifs | -656 | -662 |
| Charges de sécurité sociale | -483 | -424 |
| Charges de retraite - régime à prestations définies | -123 | -209 |
| Autres | -61 | -42 |
| fRais de peRsonnel | -7 999 | -7 097 |
Le nombre d'équivalents temps plein (effectif moyen total) s'élève en 2012 à 28 contre 18 pour 2011. L'augmentation des charges de personnel, aussi que le nombre du personnel, est liée à l'expansion du Groupe en Pologne.
Se décomposent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Amortissements sur immobilisations incorporelles et corporelles | -251 | -174 |
| Perte de valeur sur participations disponibles à la vente | -77 | - |
| Réductions de valeur sur stocks | -506 | -471 |
| Reprises de réductions de valeur sur stocks | 158 | 928 |
| Réductions de valeur sur créances | - | -5 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances | 1 | 336 |
| amoRtissements et dépRéCiations d'aCtifs | -675 | 614 |
Se décomposent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Services et biens divers | -9 631 | -8 274 |
| Autres charges d'exploitation | -3 894 | -2 205 |
| Provisions | 2 638 | 879 |
| autRes ChaRges opéRationnelles | -10 887 | -9 600 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Loyers et charges locatives, incluant notamment le loyer et les charges locatives du siège social |
-679 | -508 |
| Rétribution de tiers, comprennant notamment les honoraires payés à des tiers et relatifs au chiffre d'affaires |
-7 337 | -6 301 |
| Autres services et biens divers, reprenant les fournitures faites à l'entreprise, les frais de publicité, d'entretien et de réparations |
-1 615 | -1 465 |
| total des seRviCes et biens diveRs | -9 631 | -8 274 |
| Obligations en matière de location simple : | ||
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
| Montant total des paiements comptabilisés en charge de la période | -429 | -424 |
| Montant total des paiements minimaux à effectuer : | ||
|---|---|---|
| - à moins d'un an | -416 | -389 |
| - à plus d'un an mais moins de 5 ans | -1 622 | -1 465 |
| - à plus de 5 ans | -60 | -408 |
Ces montants correspondent principalement au loyer du siège social et à des loyers de véhicules.
Montant des honoraires attribués au cours de l'exercice à la SC s.f.d. SCRL Deloitte Reviseurs d'Entreprises :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Honoraires du commissaire au sein du Groupe | -190 | -175 |
| Honoraires pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies au sein du Groupe1 : |
-105 | -28 |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | -105 | -28 |
Outre des taxes (précomptes immobiliers, taxes régionales, communales...) non activées sur des actifs repris en stocks, les autres charges d'exploitation de -3.894 KEUR comprennent une indemnité de -1.537 KEUR payée dans le cadre d'un litige relatif au secteur «Bureaux». Cette indemnité avait été provisionnée antérieurement à 2012, voir ci-dessous utilisations des provisions.
Principales composantes des variations des provisions :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Provisions relatives aux ventes | 2 638 | 861 |
| Autres provisions | - | 18 |
| total des vaRiations des pRovisions | 2 638 | 879 |
| Dotations | -400 | -267 |
| Utilisations | 1 538 | 1 046 |
| Reprises | 1 500 | 100 |
Une provision de 400 KEUR a été constituée pour couvrir le risque d'un litige relatif à une vente antérieure à 2012. L'utilisation des provisions est à mettre en relation avec les autres charges d'exploitation - voir ci-dessus. Les reprises de provisions sont liées à un ancien projet de construction. Suite à une issue favorable pour immobel, la provision de 1.500 KEUR, constituée en 2007, a été reprise.
Le résultat financier se ventile de la manière suivante :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -9 473 | -6 210 |
| Intérêts activés sur projets en développement | 2 944 | 989 |
| Variation de la juste valeur des instruments financiers | -464 | -241 |
| Produits d'intérêts | 465 | 284 |
| Autres charges financières | -320 | -260 |
| Autres produits financiers | 57 | 14 |
| Résultat finanCieR | -6 791 | -5 424 |
| Charges d'intérêts des dettes financières au coût amorti | -9 473 |
| Intérêts payés (état consolidé des flux de trésorerie) | -10 016 |
|---|---|
| Intérêts relatifs à l'exercice 2012 payables en 2013 | 140 |
| Intérêts payés en 2012 relatifs à l'exercice 2011 | -683 |
L'augmentation des charges d'intérêts est principalement liée à l'emprunt obligataire d'un montant de 40 MEUR au taux de 7 %, émis en décembre 2011.
Les montants relatifs à la variation de la juste valeur proviennent des instruments financiers acquis dans un but de couverture, mais qui n'ont pas été comptablement qualifiés d'instruments de couverture au sens de IAS 39. Ces instruments sont détaillés à la note 20.
Les impôts sur le résultat s'établissent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Impôts courants relatifs à l'année en cours | -1 308 | -2 065 |
| Impôts courants relatifs aux exercices antérieurs | -2 | 53 |
| Impôts différés | 400 | 715 |
| total de la ChaRge d'impôts RepRise au Résultat global | -910 | -1 297 |
| Impôts courants | -1 310 |
|---|---|
| Augmentation des créances fiscales : | -371 |
| - excédents de versements anticipés | -353 |
| - autres | -18 |
| Diminution des dettes fiscales : | -52 |
| - charge d'impôts estimée | 746 |
| - charge d'impôts payée sur exercices précédents | -798 |
| Impôts payés (état consolidé des flux de trésorerie) | -1 733 |
108immobel • Rapport Annuel 2012
La réconciliation de la charge d'impôts effective avec la charge fiscale théorique se résume comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Résultat avant impôts | 12 619 | 17 471 |
| Moins la part dans les résultats des entreprises associées | -23 | -305 |
| Résultat avant impôts et paRt dans les Résultats des entRepRises assoCiées |
12 596 | 17 166 |
| impôts au taux moYen d'imposition de 33,99 % | -4 281 | -5 835 |
| Effets fiscaux : | ||
| - des revenus non imposables | 2 774 | - |
| - des dépenses non déductibles | -239 | -181 |
| - d'utilisation de pertes fiscales et d'intérêts notionnels sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu les années précédentes |
1 312 | 5 595 |
| - de pertes fiscales et intérêts notionnels de l'exercice 2012, sur lesquels aucun actif d'impôt différé n'a été reconnu |
-507 | -1 366 |
| - reconnaissance durant l'exercice d'actifs d'impôts différés sur pertes fiscales et intérêts notionnels générés lors d'exercices précédents |
- | 445 |
| Impôts d'exercices antérieurs | 31 | 45 |
| ChaRge fisCale | -910 | -1 297 |
| taux d'impôt effeCtif | 7,2 % | 7,6 % |
Etant donné qu'il n'existe pas d'actions ordinaires potentielles dilutives en circulation, le résultat de base par action est identique au résultat dilué par action.
Le résultat de base et le résultat dilué par action sont déterminés à l'aide des données suivantes :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Nombre moyen d'actions considérées pour le résultat de base et le résultat dilué | 4 121 987 | 4 121 934 |
| Résultat net des activités poursuivies | 11 709 | 16 174 |
| Part du Groupe dans le résultat net de l'exercice | 11 719 | 16 184 |
| Net par action (en EUR) : | ||
| - résultat des activités poursuivies | 2,84 | 3,92 |
| - Part du Groupe dans le résultat net de l'exercice | 2,84 | 3,93 |
Les immobilisations incorporelles évoluent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Coûts d'aCQuisition au teRme de l'exeRCiCe pRéCédent | 184 | 144 |
| Acquisitions | 47 | 40 |
| Transfert à la rubrique immobilisations corporelles | -36 | - |
| Coûts d'aCQuisition au teRme de l'exeRCiCe | 195 | 184 |
| amoRtissements et dépRéCiations au teRme de l'exeRCiCe pRéCédent |
-137 | -132 |
| Amortissements | -22 | -5 |
| amoRtissements et dépRéCiations au teRme de l'exeRCiCe | -159 | -137 |
| valeuR nette Comptable au 31 déCembRe | 36 | 47 |
Les immobilisations corporelles évoluent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Coûts d'aCQuisition au teRme de l'exeRCiCe pRéCédent | 1 742 | 1 682 |
| Acquisitions | 234 | 104 |
| Transfert de la rubrique immobilisations incorporelles | 36 | - |
| Cessions et désaffectations | - | -44 |
| Coûts d'aCQuisition au teRme de l'exeRCiCe | 2 012 | 1 742 |
| amoRtissements et dépRéCiations au teRme de l'exeRCiCe pRéCédent |
-528 | -404 |
| Amortissements | -229 | -168 |
| Cessions et désaffectations | - | 44 |
| amoRtissements et dépRéCiations au teRme de l'exeRCiCe | -757 | -528 |
| valeuR nette Comptable au 31 déCembRe | 1 255 | 1 214 |
Les immobilisations corporelles comprennent essentiellement les frais d'aménagement du siège social, amortis sur la durée du bail, soit 9 ans.
Les immeubles de placement sont évalués par des experts indépendants sur la base du modèle de la juste valeur conformément à la norme IAS 40.
Les immeubles de placement ont évolué comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Juste valeuR au 1eR JanvieR | 2 286 | 2 280 |
| Variation de la juste valeur reconnue dans l'état consolidé du résultat global | 377 | 6 |
| Juste valeuR au 31 déCembRe | 2 663 | 2 286 |
Cette rubrique reprend le tréfonds d'emphytéose d'un immeuble de bureaux.
La valeur vénale de ce bien est estimée en considérant que les frais de mutation sont à charge de l'acquéreur.
Principales hypothèses retenues pour déterminer la juste valeur :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Prix de location (EUR) du m² de bureaux | 175 | 185 |
| Taux d'actualisation | 7,40 % | 8,15 % |
Les participations dans les entreprises associées concernent l'activité «bureaux» et se détaillent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| valeuR au 1eR JanvieR | 1 254 | 7 445 |
| Part dans le résultat | 23 | 305 |
| Acquisitions et reclassifications | 12 | 13 |
| Cessions et désaffectations | -220 | - |
| Dividendes versés par les entreprises associées | - | -4 634 |
| Remboursements de capital par les entreprises associées | - | -1 875 |
| mutations de l'exeRCiCe | -185 | -6 191 |
| valeuR au 31 déCembRe | 1 069 | 1 254 |
Les états financiers résumés de ces entités se détaillent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Total des actifs | 10 990 | 11 474 |
| Total des passifs | 7 684 | 7 394 |
| Actif net | 3 306 | 4 080 |
| Part dans l'actif net du Groupe immobel | 853 | 1 055 |
| Chiffre d'affaires | 596 | 6 534 |
| Résultat net de l'année | 136 | 1 651 |
| Part d'immobel dans le résultat net de l'année | 23 | 305 |
Les sociétés associées sont mentionnées à la note 31.
Les participations disponibles à la vente ont évolué comme suit :
| valeuR au 31 déCembRe | 1 300 | 77 |
|---|---|---|
| mutations de l'exeRCiCe | 1 223 | 0 |
| Perte de valeur sur participations | -77 | - |
| Acquisitions | 1 300 | - |
| valeuR au 1eR JanvieR | 77 | 77 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 |
La valeur comptable au 31 décembre 2012 des participations disponibles à la vente est jugée représentative de leur juste valeur.
Des impôts différés actifs ou passifs sont enregistrés au bilan sur les différences temporelles imposables ou déductibles, le report des pertes fiscales et des crédits d'impôts. Les variations des impôts différés bilantaires survenues au cours de l'exercice sont enregistrées dans l'état consolidé du résultat global sauf si elles se rapportent à des éléments comptabilisés directement dans les capitaux propres.
Les impôts différés figurant au bilan se rapportent aux différences temporelles suivantes :
| iMpôTS DiFFéRéS aCTiFS | ||
|---|---|---|
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
| Pertes fiscales | 1 012 | 717 |
| Juste valeur des instruments financiers | 105 | - |
| total | 1 117 | 717 |
| au 1eR JanvieR | 717 |
|---|---|
| Impôts différés reconnus dans l'état consolidé du résultat global | 400 |
| au 31 déCembRe | 1 117 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| montants des peRtes fisCales et autRes déduCtions pouR lesQuelles auCun aCtif d'impôt difféRé n'a été Comptabilisé : |
56 203 | 33 327 |
|---|---|---|
| Expirant fin 2013 | 164 | 92 |
| Expirant fin 2014 | 631 | 176 |
| Expirant fin 2015 | 1 672 | 850 |
| Expirant fin 2016 | 2 610 | 1 019 |
| Expirant fin 2017 | 1 514 | 732 |
| Expirant fin 2018 | 1 036 | 1 210 |
| Expirant fin 2019 | 2 418 | - |
| Non limitées dans le temps | 46 158 | 29 248 |
Les stocks se composent d'immeubles et de terrains acquis en vue de leur développement et leur revente. La ventilation des stocks par secteur est la suivante :
| total stoCKs | 359 924 | 327 863 |
|---|---|---|
| Lotissement | 71 747 | 65 982 |
| Résidentiel | 88 881 | 71 500 |
| Bureaux | 199 296 | 190 381 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 |
La répartition des stocks par zone géographique est la suivante :
| total stoCKs | 359 924 | 327 863 |
|---|---|---|
| Pologne | 58 843 | 60 856 |
| Grand-Duché de Luxembourg | 43 441 | 49 866 |
| Belgique | 257 640 | 217 141 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 |
La valeur comptable des stock s évolue comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| stoCKs au 1eR JanvieR | 327 863 | 240 769 |
| Achats de l'exercice | 126 183 | 127 668 |
| Cessions de l'exercice | -96 718 | -41 757 |
| Coûts d'emprunts | 2 944 | 989 |
| Reclassifications | - | -263 |
| Réductions de valeurs actées | -506 | -471 |
| Réductions de valeurs reprises | 158 | 928 |
| mouvements de la péRiode | 32 061 | 87 094 |
| stoCKs au 31 déCembRe | 359 924 | 327 863 |
| Valeur comptable des stocks mis en gage pour sûretés de crédits bancaires | 335 913 | 274 022 |
Composantes par secteur des mouvements de l'exercice :
| aChaTS | CESSiONS | COûTS D'EMpRuNTS |
REClaSSiFiCaTiONS | DépRéCiaTiONS NETTES |
NET | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 70 006 | -58 621 | 2 792 | -5 232 | -30 | 8 915 |
| Résidentiel | 43 278 | -32 361 | 152 | 6 630 | -318 | 17 381 |
| Lotissement | 12 899 | -5 736 | - | -1 398 | - | 5 765 |
| total | 126 183 | -96 718 | 2 944 | - | -348 | 32 061 |
Les achats du secteur «Bureaux» concernent principalement les projets Belair, Black Pearl, Forum, Château-Rempart et Okraglak (Pologne); les cessions comprennent la dernière phase du projet Forum, la phase 2 du projet Château-Rempart et la vente du projet Bitra (Pologne).
Les achats et les ventes du secteur «Residentiel» concernent essentiellement les projets Bella Vita, Charmeraie, Vallée du Maelbeek, Forum, Green Hill et Saint-Hubert. Les achats comprennent aussi l'acquisition de la société propriétaire de l'immeuble Parc Seny à Auderghem (voir note 31).
Composantes par zone géographique des mouvements de l'exercice :
| aChaTS | CESSiONS | COûTS D'EMpRuNTS |
REClaSSiFiCaTiONS | DépRéCiaTiONS NETTES |
NET | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 109 061 | -71 219 | 2 681 | - | -24 | 40 499 |
| Grand-Duché de Luxembourg |
7 719 | -14 144 | - | - | - | -6 425 |
| Pologne | 9 403 | -11 355 | 263 | - | -324 | -2 013 |
| total | 126 183 | -96 718 | 2 944 | - | -348 | 32 061 |
A l'exception des risques et incertitudes inhérents au métier exercé par le Groupe (tels que notamment une hausse significative des taux d'intérêts, le retournement du marché immobilier, l'évolution de la conjoncture économique mondiale, le désintéressement des investisseurs dans le marché immobilier, un resserrement des conditions de crédit de la part des banquiers, …) et au vu des permis de bâtir déjà délivrés, le Conseil d'Administration est confiant dans l'obtention des permis nécessaires en vue du développement des projets actuels du Groupe et n'a pas noté aujourd'hui, sur base des informations en sa possession, de risques ou incertitudes majeurs pouvant nuire significativement aux résultats futurs du Groupe.
Les principaux risques et incertitudes sont développés dans le Rapport de Gestion.
Les créances commerciales sont relatives aux secteurs suivants :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 3 422 | 2 174 |
| Résidentiel | 3 470 | 2 893 |
| Lotissement | 5 924 | 5 889 |
| total CRéanCes CommeRCiales | 12 816 | 10 956 |
L'analyse du retard de paiement fin 2012 se présente comme suit :
| 31-12-2012 | |
|---|---|
| Échus < 3 mois | 4 112 |
| Echus > 3 mois < 6 mois | 216 |
| Echus > 6 mois < 12 mois | 367 |
| Échus > 1 an | 111 |
Le risque de crédit est lié aux éventuelles défaillances des clients lorsqu'ils ne respectent pas leurs engagements vis-à-vis du Groupe.
De par la nature des clients qui sont essentiellement soit des investisseurs connus, soit des clients publics ou assimilés, le Groupe ne recourt à aucun instrument de couverture de risque de crédit client.
Les clients sont suivis de façon régulière et des réductions de valeur adéquates sont actées pour couvrir les montants considérés comme non recouvrables.
Au 31 décembre 2012, il n'y a pas de concentration de risque de crédit avec une seule contrepartie. Le risque maximum s'élève à la valeur comptable des créances.
Les réductions de valeur actées sur créances commerciales évoluent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| situation au 1eR JanvieR | 222 | 553 |
| Additions | - | 5 |
| Reprises | -1 | -336 |
| mutations de l'exeRCiCe | -1 | -331 |
| situation au 31 deCembRe | 221 | 222 |
Les composantes de cette rubrique sont :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | ||
|---|---|---|---|
| Autres créances | 7 072 | 10 634 | |
| dont : | avances à des coentreprises, des entreprises associées et sur projets en participation |
2 193 | 4 205 |
| impôts (autres que sur les revenus) et TVA à récupérer | 2 118 | 3 518 | |
| subsides et indémnités à recevoir | 1 238 | 1 358 | |
| autres | 1 523 | 1 553 | |
| Charges à reporter et produits acquis | 2 768 | 4 532 | |
| dont : | sur projets en développement | 1 873 | 3 833 |
| autres | 895 | 699 | |
| total autRes aCtifs CouRants | 9 840 | 15 166 |
Les autres actifs non courants sont relatifs aux secteurs suivants :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 4 849 | 9 675 |
| Résidentiel | 3 499 | 4 074 |
| Lotissement | 1 492 | 1 417 |
| total autRes aCtifs CouRants | 9 840 | 15 166 |
L'endettement financier net du Groupe est le solde entre la trésorerie et les équivalents de trésorerie et les dettes financières (courantes et non courantes). Il s'élève à -160.398 KEUR au 31 décembre 2012 contre -136.714 KEUR au 31 décembre 2011.
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie (+) | 26 918 | 46 964 |
| Dettes financières non courantes (-) | 135 528 | 109 348 |
| Dettes financières courantes (-) | 51 788 | 74 330 |
| endettement finanCieR net | -160 398 | -136 714 |
Le ratio d'endettement du Groupe (endettement financier net / fonds propres) s'élève à 85 % au 31 décembre 2012 contre 75 % à fin 2011.
Les placements de trésorerie et les valeurs disponibles s'élèvent à 26.918 KEUR par rapport à 46.964 KEUR à fin 2011, soit une diminution de 20.046 KEUR.
Les valeurs disponibles ont évolué comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Dépôts à terme d'une durée inférieure à 3 mois | - | 2 191 |
| Valeurs disponibles | 26 918 | 44 773 |
| tRésoReRie et éQuivalents de tRésoReRie | 26 918 | 46 964 |
L'explication de la variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie est mentionnée à l'état consolidé des flux de trésorerie. La trésorerie et les équivalents de trésorerie sont entièrement disponibles, soit pour distribution aux actionnaires, soit pour financer les projets détenus par les différentes sociétés.
Les dettes financières augmentent de 3.638 KEUR, passant de 183.678 KEUR au 31 décembre 2011 à 187.316 KEUR au 31 décembre 2012. Les dettes financières s'établissent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Emprunt obligataire non subordonné échéance 21-12-2016 taux de 7 % - | ||
| valeur nominale 40 MEUR au 31-12-2012/ 30 MEUR au 31-12-2011 | 39 363 | 29 403 |
| Emprunts bancaires | 96 165 | 79 945 |
| total des dettes finanCièRes non CouRantes | 135 528 | 109 348 |
| Emprunts bancaires | 51 788 | 74 330 |
| total des dettes finanCièRes CouRantes | 51 788 | 74 330 |
| total des dettes finanCièRes | 187 316 | 183 678 |
| Montant des dettes garanties par des sûretés | 147 953 | 154 275 |
| Valeur comptables des actifs du Groupe mis en gage pour garantie de ces sûretés | 338 576 | 276 808 |
Les dettes financières ont évolué comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| dettes finanCièRes au 1eR JanvieR | 183 678 | 88 180 |
| Dettes contractées | 81 442 | 100 922 |
| Dettes remboursées | -77 804 | -5 424 |
| dettes finanCièRes au 31 déCembRe | 187 316 | 183 678 |
Toutes les dettes financières sont libellées en EUR.
immobel a réalisé en février 2012 un complément de 10 MEUR au placement privé d'obligations émis le 15 décembre 2011 aux mêmes conditions que le 1er placement de 30 MEUR, soit à échéance le 21 décembre 2016 et avec un intérêt de 7 % payable annuellement à terme échu.
En mars 2012, un consortium bancaire a accordé un financement spécifique de 224 MEUR (à 100 %) dans le cadre du projet Belair co-développé par immobel à concurrence de 40 %; ce crédit est à échéance mars 2014.
Excepté l'emprunt obligataire, le financement du Groupe et les financements des projets du Groupe sont assurés sur base de taux à court terme, euribor de 1 à 12 mois, + marge commerciale.
immobel dispose au 31 décembre 2012 d'une ligne de crédit (Crédit Corporate signé en mai 2011) de 60 MEUR, dont 10 MEUR utilisés à fin décembre, venant à échéance en juin 2014. De plus, immobel dispose au 31 décembre 2012 de lignes de crédit bancaires confirmées de 221 MEUR dont 138 MEUR utilisés à fin décembre 2012. Ces lignes de crédit (Crédits Project Financing) sont spécifiques pour le développement de certains projets et comprennent notamment la part d'immobel dans le crédit du projet Belair.
Le tableau ci-après résume l'échéancier des dettes financières du Groupe :
| eChéant en | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | total |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunt obligataire | - | - | - | 40 000 | 40 0001 |
| Crédit Corporate | - | 10 000 | - | - | 10 000 |
| Crédits Project Financing | 51 788 | 44 445 | 41 720 | - | 137 953 |
| montant total des dettes | 51 788 | 54 445 | 41 720 | 40 000 | 187 953 |
Sur la base de la situation au 31 décembre 2012, toute variation des taux d'intérêt de 1 % entraîne une augmentation ou une diminution annuelle de la charge d'intérêts des dettes à taux variable de 1.480 KEUR.
Dans le cadre de la mise à disposition de crédits long terme, «corporate» ou «project financing», le Groupe utilise des instruments financiers dérivés afin de couvrir les fluctuations de taux d'intérêts.
Au 31 décembre 2012, les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs sont les suivants :
| pERiODES | OpTiONS | pRiX D'EXERCiCE |
MONTaNTS NOTiONNElS |
|
|---|---|---|---|---|
| 02/2011 - 06/2013 | CAP achetée | 3,50 % | 15 750 | |
| 06/2011 - 06/2014 | CAP achetée | 4,00 % | 36 000 | |
| 09/2012 - 09/2013 | CAP achetée | 1,00 % | 19 775 | |
| 07/2014 - 07/2017 | CAP achetée | 2,00 % | 20 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS achetée | 3,02 % | 10 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS achetée | 3,07 % | 8 000 | |
| 03/2010 - 03/2014 | IRS achetée | 2,99 % | 7 000 | |
| 06/2010 - 06/2013 | IRS achetée | 2,88 % | 20 000 | |
| 07/2012 - 07/2015 | IRS achetée | 0,75 % | 26 000 | |
| 03/2012 - 03/2014 | IRS achetée | 0,94 % | 89 600 | |
| total | 252 125 |
La juste valeur des instruments financiers dérivés (de niveau 2) est déterminée sur base de modèles d'évaluation et des taux d'intérêt à terme. La variation de la juste valeur des instruments financiers est comptabilisée par le biais de l'état consolidé du résultat global.
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Juste valeuR des instRuments finanCieRs | ||
| Couverture de flux de trésorerie : | ||
| - Options CAP achetées | 80 | 20 |
| - Options IRS achetées | -2 212 | -1 827 |
| total | -2 132 | -1 807 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
| vaRiation de la Juste valeuR des instRuments finanCieRs | ||
| situation au 1eR JanvieR | -1 807 | -1 824 |
| Variation de la période : | ||
| - Primes payées | 139 | 258 |
| - Variation de juste valeur reconnue dans l'état consolidé du résultat global | -464 | -241 |
Aucun instrument n'a fait l'objet d'une documentation de couverture au 31 décembre 2012.
Le Groupe ne s'engage dans de nouveaux projets que lorsqu'elle a le financement ad-hoc, par moyens corporate, financements spécifiques ou pré-ventes. De ce fait, le risque de liquidité lié au déroulement d'un projet est très limité.
Le Groupe est soumis, pour la plupart des dettes financières mentionnées ci-avant, à certains engagements financiers. Ces engagements tiennent compte entre autre des capitaux propres, de l'endettement financier net et de la relation de celui-ci avec les capitaux propres et les stocks. Au 31 décembre 2012, tout comme les exercices précédents, le Groupe était en conformité avec tous ces engagements financiers.
l'EUR, ce qui élimine tout risque de change.
Le Groupe n'a recours à aucune couverture de taux de change pour ses activités de développement. La monnaie fonctionnelle de l'activité «bureaux» actuellement développée en Pologne a été déterminée comme étant
Les capitaux propres s'élèvent à 187.811 KEUR contre 182.792 KEUR au 31 décembre 2011, soit une augmentation de 5.019 KEUR. L'explication de la variation des capitaux propres totaux est mentionnée au tableau consolidé des variations des capitaux propres.
immobel veille à optimiser sa structure de capitaux permanents par un rapport équilibré entre le capital et l'endettement long terme. L'objectif est de maximiser la valeur pour l'actionnaire tout en gardant la flexibilité financière requise pour mener à bien les projets de développement. D'autres éléments interviennent dans la prise de décision tels que le retour attendu de chaque projet et le maintien de certains ratios bilantaires.
Les pensions et obligations similaires couvrent les obligations du Groupe en matière d'assurance groupe. Le montant comptabilisé au bilan représente la valeur actualisée des engagements en matière de plans de retraite à prestations définies diminuée de la juste valeur des actifs du plan.
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| MONTaNTS iNSCRiTS au bilaN | ||
| Valeur actuelle des obligations | 2 281 | 2 200 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | -1 676 | -1 901 |
| DéFiCiT DES plaNS FiNaNCéS | 605 | 299 |
| MOuVEMENTS DES ObliGaTiONS NETTES au bilaN | ||
| obligations au 1eR JanvieR | 299 | 346 |
| Charge totale se décomposant comme suit : | 81 | 115 |
| - Coût des services rendus au cours de la période | 78 | 93 |
| - Coût financier | 78 | 99 |
| - Rendement attendu des actifs du régime | -75 | -77 |
| Cotisations du Groupe | -79 | -103 |
| Montant reconnu dans l'état consolidé du résultat global | 304 | -59 |
| obligations au 31 déCembRe | 605 | 299 |
| valeuR aCtuelle des obligations au 1eR JanvieR | 2 200 | 2 222 |
| Coût des services rendus au cours de la période | 78 | 93 |
| Participation des employés | 27 | 37 |
| Coût financier | 78 | 99 |
| Bénéfices/(Pertes) actuariels | 254 | -109 |
| Avantages payés | -356 | -142 |
| valeuR aCtuelle des obligations au 31 déCembRe | 2 281 | 2 200 |
| Juste valeuR des aCtifs du plan au 1eR JanvieR | 1 901 | 1 876 |
| Rendement attendu des actifs du plan | 75 | 77 |
| Participation du Groupe | 79 | 103 |
| Participation des employés | 27 | 37 |
| Bénéfices/(Pertes) actuariels | -50 | -50 |
| Avantages payés | -356 | -142 |
| Juste valeuR des aCtifs du plan au 31 déCembRe | 1 676 | 1 901 |
| Participation de l'employeur attendue pour l'exercice 2013/2012 | 76 | 104 |
| Rendement effeCtif des aCtifs du plan | 25 | 26 |
| hYpOThèSES aCTuaRiEllES uTiliSéES pOuR DéTERMiNER lES ObliGaTiONS |
||
| Taux d'actualisation | 2,00 % | 3,80 % |
| Taux de rendement attendu des actifs du plan1 | - | 4,10 % |
| Taux de croissance attendu des salaires | 3,50 % | 3,50 % |
| Taux d'inflation moyen | 2,00 % | 2,00 % |
Les régimes de retraite sont financés par une assurance de groupe. Les actifs sous-jacents sont principalement investis en obligations. Le taux de rendement attendu des actifs du plan reflète le taux d'intérêt garanti par la compagnie d'assurance. La perte actuarielle reconnue dans l'état consolidé du résultat global s'élève à -304 KEUR.
Le montant cumulé des gains et pertes actuariels reconnus dans l'état consolidé du résultat global s'élève à 120 KEUR.
Revue historique des données clés des quatre dernières années :
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|
| Valeur actuelle des obligations | 2 281 | 2 200 | 2 222 | 2 540 |
| Juste valeur des actifs du plan en fin de période | 1 676 | 1 901 | 1 876 | 1 754 |
| Déficit des plans financés | 605 | 299 | 346 | 786 |
| Ajustements liés à l'expérience sur les : | ||||
| - passifs du régime | 77 | 223 | 136 | 1 168 |
| - actifs du régime | -50 | -50 | -51 | -83 |
Les composantes des provisions évoluent comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Provisions attachées aux ventes | 1 620 | 1 278 | ||||
| Provisions pour litiges en cours | - | 2 980 | ||||
| Autres provisions | 176 | 218 | ||||
| total des pRovisions | 1 796 | 4 476 | ||||
| aTTaChéES auX VENTES |
liTiGES | EN COuRS SOuS-TOTal | auTRES | |||
| pRovisions au 1eR JanvieR | 1 278 | 2 980 | 4 258 | 218 | 4 476 | 5 360 |
| Dotations | 400 | - | 400 | - | 400 | 266 |
| Utilisations (autres charges opérationnelles) |
-58 | -1 480 | -1 538 | - | -1 538 | -1 050 |
| Reprises (autres charges opérationnelles) | -1 500 | -1 500 | - | -1 500 | -100 | |
| Utilisations (frais de personnel) | - | - | -42 | -42 | - | |
| vaRiations de l'exeRCiCe | 342 | -2 980 | -2 638 | -42 | -2 680 | -884 |
| pRovisions au 31 déCembRe | 1 620 | - | 1 620 | 176 | 1 796 | 4 476 |
| Dont provisions courantes | 1 785 | 1 479 |
La ventilation des provisions par secteur est la suivante :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 1 004 | 2 988 |
| Résidentiel | 697 | 1 062 |
| Lotissement | 95 | 426 |
| total | 1 796 | 4 476 |
| Variation des provisions ci-avant | -2 680 | |
| Variation des provisions liées aux pensions | 2 | |
| Variation des provisions (état consolidé des flux de trésorerie) | -2 678 | |
Les provisions constituées correspondent à la meilleure estimation de la sortie de ressources considérée comme probable par le Conseil d'Administration. Le Groupe n'a pas d'indication sur le montant final du décaissement, ni sur le montant du décaissement, celui-ci dépendant notamment de décisions de justice.
Les risques liés aux ventes et aux litiges en cours font l'objet de provisions lorsque les conditions de reconnaissance de ces passifs sont rencontrées. En ce qui concerne les provisions attachées aux ventes, il s'agit généralement de garanties de loyers, de bonne exécution de travaux ...
Aucune provision n'est enregistrée pour les autres litiges en cours qui concernent principalement :
Cette rubrique se ventile comme suit par secteur :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 13 893 | 12 441 |
| Résidentiel | 5 231 | 6 156 |
| Lotissement | 2 385 | 2 286 |
| total dettes CommeRCiales | 21 509 | 20 883 |
Les composantes de cette rubrique sont :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Dettes sociales | 736 | 611 |
| Impôts (autres que sur les revenus) et TVA à payer | 5 093 | 286 |
| Acomptes reçus (principalement relatifs à des projets résidentiels) | 715 | 3 088 |
| Avances de coentreprises et entreprises associées | 1 436 | 2 313 |
| Charges à imputer et produits à reporter | 1 550 | 1 052 |
| Subsides d'exploitation | 2 263 | 2 263 |
| Autres passifs courants | 3 181 | 1 774 |
| total des autRes passifs CouRants | 14 974 | 11 387 |
Les autres passifs courants sont relatifs aux secteurs suivants :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Bureaux | 8 671 | 3 359 |
| Résidentiel | 3 943 | 6 832 |
| Lotissement | 2 360 | 1 196 |
| total autRes passifs CouRants | 14 974 | 11 387 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Créances commerciales | 12 816 | 10 956 |
| Autres actifs courants | 9 840 | 15 166 |
| total des CRéanCes CommeRCiales et des autRes aCtifs CouRants |
22 656 | 26 122 |
| Dettes commerciales | 21 509 | 20 883 |
| Autres passifs courants | 14 974 | 11 387 |
| total des dettes CommeRCiales et des autRes passifs CouRants |
36 483 | 32 270 |
| situation nette des CRéanCes et dettes d'exploitation | -13 827 | -6 148 |
La variation du fonds de roulement par nature s'établit comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Stocks, incluant les acquisitions de sociétés qui ne sont pas considérées comme des activités |
-30 765 | -77 055 |
| Créances commerciales | -1 859 | -744 |
| Dettes commerciales | 626 | 4 916 |
| Autres actifs et passifs courants | 10 273 | -17 052 |
| vaRiation du fonds de Roulement | -21 725 | -89 935 |
La variation par secteur est donnée à la note 1 (données financières par secteur).
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Garanties constituées par des tiers pour le compte du Groupe relatives : | ||
| - à des stocks | 42 836 | 48 085 |
| - à des contrats de construction | 215 | 215 |
| - à d'autres actifs | 111 | 329 |
| total des gaRanties Constituées paR des tieRs pouR le Compte du gRoupe |
43 162 | 48 629 |
| Ces garanties consistent en : | ||
| - garanties «Marchand de biens» (acquisitions avec droits d'enregistrement au taux réduit) |
13 615 | 13 615 |
| - garanties «Loi Breyne» (données dans le cadre de ventes de maisons ou d'appartements en construction) |
11 667 | 7 036 |
| - garanties «Bonne fin d'excécution» (données dans le cadre de la réalisation de travaux) |
17 769 | 16 718 |
| - garanties «Autres» (bonne fin de paiement, locatives ) | 111 | 11 260 |
| total | 43 162 | 48 629 |
| Mandat hypothécaire - Montant de l'inscription | 59 631 | 49 036 |
| Valeur comptable des actifs du Groupe mis en gage pour sûretés de dettes relatives à l'ensemble du patrimoine et des stocks |
338 576 | 276 308 |
| valeuR Comptable des aCtifs du gRoupe mis en gage | 338 576 | 276 308 |
| Montant des dettes garanties par les sûretés ci-avant : | ||
| - dettes non courantes | 96 165 | 79 945 |
| - dettes courantes | 51 788 | 74 330 |
| total | 147 953 | 154 275 |
| Engagements d'acquisition de stocks | 21 412 | 15 124 |
| Engagements de cession de stocks | 11 199 | 26 607 |
| Les engagements dont la valeur d'acquisition ou de cession ne peut être déterminée car dépendant d'événements futurs (conditions suspensives, obtention de permis, nombre de m2 constructibles ) ne sont pas repris ci-avant. |
La liste des filiales, coentreprises et entreprises associées est reprise à la note 31.
Les transactions entre immobel, les filiales et les coentreprises ont été éliminées en consolidation. Les relations avec des entreprises associées consistent essentiellement en prêts ou avances, dont les montants sont inscrits au bilan sous les rubriques :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Autres actifs courants | 1 253 | 1 229 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Cresida Investment S.à r.l. | 24,99 % | 25,00 % |
| JER Audrey S.à r.l. | 5,53 % | 5,53 % |
| Capfi Delen Asset Management n.v. | 5,06 % | 5,06 % |
| Fidea n.v. | 3,46 % | 3,46 % |
| KBC Assurances n.v. | - | 1,73 % |
| Autres | 60,95 % | 59,22 % |
| Nombres d'actions représentatives du capital | 4 121 987 | 4 121 934 |
Il s'agit des rémunérations des Membres du Comité de Gestion, du Comité Exécutif et du Conseil d'Administration.
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Rémunérations | 3 635 | 3 897 |
| Avantages postérieurs à l'emploi | 91 | 81 |
| Autres avantages | 9 | 9 |
| total | 3 735 | 3 987 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Montants enregistrés en revenus - prestations de service | 1 007 | 0 |
| Montants enregistrés en revenus - ventes de biens | 491 | - |
| Montants enregistrés en charges | 472 | 276 |
| Montants capitalisés en stocks | 200 | 200 |
| Montants dûs aux parties liées | 124 | 33 |
| Montants dûs par les parties liées | 102 | 0 |
Depuis le 1er janvier 2013, immobel a acquis :
Excepté ces 2 acquisitions, aucun événement significatif susceptible de modifier les états financiers n'est intervenu depuis la date de clôture du 31 décembre 2012 jusqu'à la date du 11 mars 2013, date à laquelle les états financiers ont été approuvés par le Conseil d'Administration.
Les sociétés contrôlées conjointement sont mentionnées à la note 31. Les intérêts du Groupe dans ces sociétés sont rapportés en utilisant la méthode de consolidation proportionnelle par regroupement des éléments ligne par ligne. La quote-part des coentreprises dans les états financiers consolidés se détaille comme suit :
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| Total des actifs non courants | 1 | 2 |
| Total des actifs courants | 122 245 | 117 200 |
| Total des passifs non courants | 36 454 | 7 565 |
| Total des passifs courants | 27 915 | 42 718 |
| Total des produits | 20 793 | 6 970 |
| Total des charges | 21 015 | 7 828 |
Sociétés faisant partie du Groupe au 31 décembre 2012 :
| DéNOMiNaTiON | N° D'ENTREpRiSE | SièGE | FRaCTiON Du CapiTal DéTENuE EN %1 |
|---|---|---|---|
| Cedet | - | Varsovie | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Lotissements (Lotinvest) | 0451 565 088 | Bruxelles | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Participations Financières (CIPAF) |
0454 107 082 | Bruxelles | 100,00 |
| Compagnie Immobilière de Wallonie (CIW) | 0401 541 990 | Wavre | 100,00 |
| Compagnie Immobilière Luxembourgeoise | - | Luxembourg | 100,00 |
| Entreprise et Gestion Immobilières (Egimo) | 0403 360 741 | Bruxelles | 100,00 |
| Espace Nivelles | 0472 279 241 | Bruxelles | 100,00 |
| Foncière Jennifer | 0464 582 884 | Bruxelles | 100,00 |
| Foncière Montoyer | 0826 862 642 | Bruxelles | 100,00 |
| Garden Point | - | Varsovie | 100,00 |
| immobel poland | - | Varsovie | 100,00 |
| Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen | 0403 342 826 | Bruxelles | 100,00 |
| Immobilière Deka | 0417 100 196 | Bruxelles | 100,00 |
| Immo-Puyhoek | 0847 201 958 | Bruxelles | 100,00 |
| Katavia Invesment | - | Varsovie | 100,00 |
| Les Jardins du Nord | 0444 857 737 | Bruxelles | 76,00 |
| Okraglak Development | - | Varsovie | 100,00 |
| Project Papeblok | 0831 193 097 | Bruxelles | 100,00 |
| Quomago | 0425 480 206 | Bruxelles | 100,00 |
| SPI Parc Seny | 0478 120 522 | Bruxelles | 100,00 |
| The Green Corner | 0443 551 997 | Bruxelles | 100,00 |
| Torres Investment | - | Varsovie | 100,00 |
| Veldimmo | 0430 622 986 | Bruxelles | 100,00 |
| WestSide | - | Luxembourg | 100,00 |
| DéNOMiNaTiON | N° D'ENTREpRiSE | SièGE | FRaCTiON Du CapiTal DéTENuE EN %1 |
|---|---|---|---|
| Bella Vita | 0890 019 738 | Bruxelles | 50,00 |
| Château de Beggen | - | Luxembourg | 50,00 |
| Espace Trianon | 0450 883 417 | Embourg | 50,00 |
| Fanster Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Foncière du Parc | 0433 168 544 | Bruxelles | 50,00 |
| Gateway | 0501 968 664 | Bruxelles | 50,00 |
| Ilot Ecluse | 0441 544 592 | Gilly | 50,00 |
| Intergénérationnel de Waterloo | 0890 182 460 | Brussels | 50,50 |
| RAC 1 | 0819 582 791 | Anvers | 40,00 |
| RAC 2 | 0819 585 959 | Anvers | 40,00 |
| RAC 3 | 0819 588 830 | Anvers | 40,00 |
| RAC 4 | 0819 593 481 | Anvers | 40,00 |
| Société Espace Léopold | 0435 890 977 | Bruxelles | 50,00 |
| Temider Enterprise | - | Varsovie | 50,00 |
| Universalis Park | 0891 775 438 | Bruxelles | 50,00 |
| Vilpro | 0437 858 295 | Bruxelles | 50,00 |
| DéNOMiNaTiON | N° D'ENTREpRiSE | SièGE | FRaCTiON Du CapiTal DéTENuE EN %1 |
|---|---|---|---|
| DHR Clos du Château | 0895 524 784 | Bruxelles | 33,33 |
| Espace Midi | 0402 594 342 | Bruxelles | 20,00 |
| Promotion Léopold | 0439 904 896 | Bruxelles | 35,50 |
| éVOluTiON Du péRiMèTRE DE CONSOliDaTiON - NOMbRES D'ENTiTéS | 31-12-2012 | 31-12-2011 |
|---|---|---|
| Filiales - Intégration globale | 24 | 22 |
| Coentreprises - Intégration proportionnelle | 16 | 17 |
| Entreprises associées - Mise en équivalence | 3 | 4 |
| total | 43 | 43 |
Durant l'exercice 2012, le périmètre de consolidation a enregistré les mouvements suivants :
| 31-12-2012 | |
|---|---|
| Stocks | 23 970 |
| Autres actifs | 253 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 312 |
| total des aCtifs | 24 535 |
| Autres passifs | 353 |
| total des passifs | 353 |
| pRix paYé | 24 182 |
| Prix d'achat payé en espèces | -24 182 |
| Trésorerie acquise | 312 |
| flux de tRésoReRie opéRationnelle | -23 870 |
Les acquisitions ne sont pas comptabilisées comme regroupements d'entreprises selon la norme IFRS 3 dans la mesure où les actifs et passifs acquis ne constituent pas des activités («business»). Les actifs et passifs acquis sont dès lors comptabilisés selon la norme applicable (principalement l'IAS 2 - «Stock»). Les sorties de trésorerie liées à de telles acquisitions sont classifiées comme trésorerie opérationnelle.
Les cessions de sociétés dédiées à un projet sont considérées comme faisant partie de l'activité normale du groupe et sont donc reconnues en chiffre d'affaires et en coût des ventes. Les cessions sont classifiées comme trésorerie opérationnelle. Ce traitement comptable est conforme à l'acquisition de sociétés tel que décrit ci-dessus.
Les soussignés déclarent, qu'à leur connaissance :
Au nom du Conseil d'Administration :
GAëTAN PIRET sprl Baron Buysse cmg cbe
Administrateur Délégué Président du Conseil d'Administration
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre rapport sur les états financiers consolidés tels que définis ci-dessous, ainsi que notre rapport sur d'autres obligations légales et réglementaires.
Nous avons procédé au contrôle des états financiers consolidés de la Compagnie Immobilière de Belgique, en abrégé : immobel sa (la « société ») et de ses filiales (conjointement le « groupe »), établis en conformité avec les normes internationales d'information financière (International Financial Reporting Standards - IFRS) telles qu'adoptées par l'Union européenne et les dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique. Ces états financiers consolidés comprennent l'état consolidé de la situation financière clôturée le 31 décembre 2012, l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres et l'état consolidé des flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, ainsi que les principes et méthodes comptables et les notes aux états financiers consolidés. Le total de l'actif mentionné dans l'état consolidé de la situation financière s'élève à 417.567 (000) EUR et le bénéfice consolidé (part du groupe) de l'exercice s'élève à 11.719 (000) EUR.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement d'états financiers consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il juge nécessaire pour permettre l'établissement d'états financiers consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces états financiers consolidés sur base de notre contrôle. Nous avons effectué notre contrôle selon les normes internationales d'audit. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les états financiers consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants repris et les informations fournies dans les états financiers consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les états financiers consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne du groupe relatif à l'établissement d'états financiers consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne du groupe. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par le conseil d'administration, et la présentation d'ensemble des états financiers consolidés. Nous avons obtenu des préposés de la société et du conseil d'administration les explications et informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
A notre avis, les états financiers consolidés de la Compagnie Immobilière de Belgique, en abrégé : immobel sa donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du groupe au 31 décembre 2012, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clôturé à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Le conseil d'administration est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les états financiers consolidés.
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est, à tous égards significatifs, de vérifier le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la mention complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les états financiers consolidés:
•Le rapportdegestionsur lesétatsfinanciersconsolidéstraitedes informations requisespar la loi,concordedanstoussesaspectssignificatifs avec les états financiers consolidés et ne comprend pas d'informations manifestement incohérentes par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Diegem, le 12 mars 2013
Le commissaire
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Laurent Boxus
Les Comptes Annuels de la société mère, immobel sa, sont présentés ci-dessous selon un schéma abrégé.
Conformément au Code des Sociétés belge, le Rapport de Gestion et les Comptes Annuels de la société mère, immobel sa, ainsi que le Rapport du Commissaire, sont déposés à la Banque Nationale de Belgique.
Ces rapports sont disponibles sur demande à :
immobel sa Rue de la Régence 58 BE-1000 Bruxelles Belgique www.immobel.be
Le Commissaire a exprimé une opinion sans réserve sur les Comptes Annuels Statutaires d'immobel sa.
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| -- | ------------ | ------------ |
| aCTiFS | ||
|---|---|---|
| aCtifs immobilisés | 93 936 | 105 848 |
| Frais d'établissement | 637 | 597 |
| Immobilisations incorporelles | 36 | 47 |
| Immobilisations corporelles | 1 565 | 1 155 |
| Immobilisations financières | 91 698 | 104 049 |
| aCtifs CiRCulants | 176 264 | 207 813 |
| Stocks | 39 879 | 63 235 |
| Créances à un an au plus | 128 930 | 109 170 |
| Placements de trésorerie | 0 | 192 |
| Valeurs disponibles | 7 086 | 34 128 |
| Comptes de régularisation | 369 | 1 088 |
| TOTal DE l'aCTiF | 270 200 | 313 661 |
| paSSiF | ||
| Capitaux pRopRes | 189 467 | 183 645 |
| Capital | 60 302 | 60 302 |
| Réserves | 10 076 | 10 075 |
| Bénéfice reporté | 119 089 | 113 268 |
| pRovisions et impôts difféRés | 1 035 | 3 024 |
| Provisions pour risques et charges | 1 035 | 3 024 |
| dettes | 79 698 | 126 992 |
| Dettes à plus d'un an | 50 000 | 83 700 |
| Dettes à un an au plus | 29 628 | 43 019 |
| Comptes de régularisaion | 70 | 273 |
| TOTal Du paSSiF | 270 200 | 313 661 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 |
|---|---|
| 14 931 | 22 407 |
| -11 070 | -13 655 |
| 3 861 | 8 752 |
| 7 979 | 9 576 |
| -5 396 | -2 615 |
| 2 583 | 6 961 |
| 6 444 | 15 713 |
| 5 216 | 7 209 |
| -65 | -3 996 |
| 5 151 | 3 213 |
| 11 595 | 18 926 |
| -3 | -4 |
| 11 592 | 18 922 |
| 11 592 | 18 922 |
| 31-12-2012 | 31-12-2011 | |
|---|---|---|
| bénéfiCe à affeCteR | 124 860 | 120 481 |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | 11 592 | 18 922 |
| Bénéfice reporté de l'exercice précédent | 113 268 | 101 559 |
| Résultat à RepoRteR | 119 089 | 113 268 |
| Bénéfice à reporter | 119 089 | 113 268 |
| bénéfiCe à distRibueR | 5 771 | 7 213 |
| Rémunération du capital | 5 771 | 7 213 |
Les immobilisations corporelles sont portées à l'actif du bilan, déduction faite des amortissements, à leur valeur d'acquisition ou d'apport qui comprend les frais accessoires et la TVA non déductible. Les amortissements sont calculés de façon linéaire.
Les principaux taux d'amortissement sont les suivants:
| •Immeubles | 3 % |
|---|---|
| •Frais d'aménagement | 5 % |
| •Mobilier et matériel de bureau | 10 % |
| •Matériel informatique | 33 % |
| •Matériel roulant | 20 % |
Les immobilisations financières sont inscrites à leur valeur d'acquisition compte tenu des éventuels montants restant à libérer et des réductions de valeur y afférents. Des réductions de valeur sont actées en cas de moins-values durables.
Les créances à plus d'un an et les créances à un an au plus sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable ou si la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
Les stocks sont comptabilisés à leur valeur d'acquisition qui comprend, outre le prix d'achat, les frais accessoires, droits et taxes y afférents. Les frais d'infrastructure sont comptabilisés à leur coût de revient. Les sorties de stocks sont enregistrées au prix moyen pondéré. Les commandes en cours d'exécution sont évaluées à leur coût de revient. Les résultats sont en principe dégagés à l'avancement des travaux. Des réductions de valeur sont actées en fonction de la valeur de réalisation.
Les ventes et les achats de bien immeubles sont comptabilisés à l'acte authentique pour autant que les conditions suspensives éventuelles soient levées et qu'une clause de transfert de propriété soit prévue dans le compromis sous seing privé.
Les placements de trésorerie sont portés à l'actif du bilan à leur prix d'acquisition, frais accessoires exclus. Ils font l'objet de réductions de valeur en cas de dépréciation durable.
Les valeurs disponibles sont comptabilisées à leur valeur nominale. Elles font l'objet de réductions de valeur lorsque la valeur de réalisation à la date de clôture est inférieure à la valeur comptable.
À la clôture de chaque exercice, le Conseil d'Administration, statuant avec prudence, sincérité et bonne foi, examine les provisions pour risques et charges à constituer pour couvrir les grosses réparations ou gros entretiens et les risques découlant de l'exécution de commandes passées ou reçues, d'avances consenties, de garanties techniques après-vente ou livraison et de litiges en cours. Les provisions afférentes aux exercices antérieurs sont régulièrement revues et reprises en résultat si elles sont devenues excédentaires ou sans objet.
Les dettes sont comptabilisées à leur valeur nominale.
immobel
Rue de la Régence, 58 - 1000 Bruxelles - Belgique RPM Bruxelles - TVA BE 0405.966.675
Société anonyme de droit belge, constituée le 9 juillet 1863, autorisée par Arrêté Royal du 23 juillet 1863.
Illimitée
(Art. 12 des Statuts - extraits)
Toute personne physique ou morale qui acquiert des titres de la société, représentatifs ou non du capital, conférant le droit de vote, doit déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances le nombre de titres qu'elle possède, lorsque les droits de vote afférents à ces titres atteignent une quotité de trois pour cent ou plus du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas d'acquisition additionnelle de titres visés à l'alinéa 1er, lorsqu'à la suite de cette acquisition, les droits de vote afférents aux titres qu'elle possède atteignent une quotité de cinq, dix, quinze pour cent, et ainsi de suite par tranches de cinq points, du total des droits de vote existants.
Elle doit faire la même déclaration en cas de cession de titres lorsque, à la suite de cette cession, ses droits de vote sont ramenés en-deçà d'un des seuils visés à l'alinéa 1er ou à l'alinéa 2.
Lorsqu'une personne physique ou morale acquiert où cède le contrôle, direct ou indirect, de droit ou de fait, d'une société qui possède trois pour cent au moins du pouvoir votal de la société, elle doit le déclarer à celle-ci et à la Commission bancaire, financière et des assurances. Les déclarations visées ci-avant doivent être adressées à la Commission bancaire, financière et des assurances, ainsi qu'à la société, au plus tard le second jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu, sans préjudice du régime particulier prévu par la loi pour les titres acquis par succession.
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Publication des résultats annuels 2012 : 12 mars 2013 Assemblée Générale Ordinaire 2013 : 23 mai 2013 Publication des résultats semestriels 2013 : 30 août 2013 Publication des résultats annuels 2013 : 21 mars 2014 Assemblée Générale Ordinaire 2014 : 22 mai 2014
Philippe Opsomer Tél. : 32(0)2/422.53.61 - Fax : 32(0)2/422.53.02 E-mail : [email protected]
Joëlle Micha
Tél. : 32(0)2/422.53.57 - Fax : 32(0)2/422.53.02 E-mail : [email protected]
Lindsay Edwards – Christine Leroy
Massoz
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© Georges De Kinder (Projets)
© Laurent van Steensel (Portraits)
Autres photographies et images de synthèse © Airprint - Gabari (Advanced Real Estate Communication www.gabari.be) – Christian Bauer & Associés Architectes + Digital Studio – Studio Arne Quinze – Ellen Goegebuer
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Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels. This report is available in English, in Dutch and in French.
Le texte original de ce rapport est en français. De oorspronkelijke tekst van dit verslag is in het Frans. The original text of this report is in French.
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