Interim / Quarterly Report • Dec 22, 2016
Interim / Quarterly Report
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Information règlementée
21 décembre 2016
| Profil Immo Moury |
|---|
| Conseil d'administration du gérant statutaire |
| Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle |
| Rapport de gestion intermédiaire du gérant statutaire |
| Principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques |
| Commentaires sur les activités d'Immo Moury sca |
| Événements significatifs du premier semestre |
| Transactions avec les parties liées |
| L'action Immo Moury |
| Structure de l'actionnariat |
| Perspectives |
| Evénements significatifs postérieurs au 30 septembre 2016 |
| Rapport immobilier |
| Patrimoine immobilier |
| Chiffres clés |
| Répartition du portefeuille |
| Portefeuille immobilier |
| Rapport d'évaluation Cushman & Wakefield au 30 septembre 2016 |
| Etats financiers résumés |
| Déclaration du management |
| Rapport du commissaire |
Constituée le 18 juillet 2007, Immo Moury SCA a acquis le statut de Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) le 7 novembre 2014.
Au 30 septembre 2016, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s'élève à € 27.923 milliers.
Le portefeuille immobilier actuel est constitué d'immeubles et d'un terrain situés essentiellement en province de Liège mais également ailleurs en région wallonne et en région bruxelloise, dont la juste valeur s'élève à € 23.544 milliers au 30 septembre 2016. Les immeubles en portefeuille au 30 septembre 2016 représentent une surface de 37.639 m² et de 11.167 m2 de terrain à développer.
Le portefeuille est également constitué de titres d'autres sociétés immobilières réglementées dont la juste valeur est de € 4.379 milliers selon le cours de bourse au 30 septembre 2016.
La stratégie d'Immo Moury est orientée vers les immeubles commerciaux, de bureaux, (semi) industriels et résidentiels.
Immo Moury SCA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est d'environ € 26,2 millions suivant le cours de bourse de l'action Immo Moury au 20 décembre 2016.
Moury Management SA est l'associé commandité et gérant statutaire unique d'Immo Moury s.c.a.
Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la SIR Immo Moury et n'exerce aucun autre mandat. Moury Management SA est représentée par son Conseil d'administration qui est composé comme suit :
| Nom de l'administrateur | Fonction de l'administrateur | Critère d'indépendance | Période de fonction pendant le semestre |
|---|---|---|---|
| WL Consulting s.p.r.l. représentée par Mr Willy Legros |
Administrateur non exécutif (Président du Conseil) |
Indépendant | Tout le semestre |
| Mr Georges Moury | Administrateur exécutif | Non indépendant | Tout le semestre |
| Mr Gilles Olivier Moury | Administrateur exécutif | Non indépendant | Tout le semestre |
| Mr William Ancion | Administrateur non exécutif | Indépendant | Tout le semestre |
| C Desseille s.c.a. représentée par Mr Claude Desseille |
Administrateur non exécutif | Indépendant | Tout le semestre |
Conformément à l'article 39 de la loi du 3 aout 2012, la direction effective d'Immo Moury est confiée à Messieurs Georges Moury et Gilles-Olivier Moury, tous deux administrateurs de Moury Management SA. Messieurs Moury exercent cette fonction à titre gratuit.
Immo Moury SCA dispose d'une équipe opérationnelle de cinq personnes.
Compte tenu de la petite taille d'Immo Moury, du nombre très limité d'intervenants et de la forte implication directe et continue des dirigeants effectifs, l'organisation administrative et comptable existante est peu complexe et les canaux de communication sont très courts.
Le contrôle interne en matière d'information financière et comptable au sein d'Immo Moury repose sur les éléments suivants :
La qualité du contrôle interne est évaluée au fil de l'exercice :
Toute activité comporte, par essence, des risques. L'objectif d'Immo Moury est de gérer au mieux ces risques afin de générer des revenus stables et récurrents. Les principaux facteurs de risques auxquels Immo Moury est confrontée font l'objet d'un suivi régulier.
Les principaux risques auxquels Immo Moury est confrontée ainsi que les réponses mises en place pour contrôler ces risques sont détaillés ci-dessous :
Immo Moury sca est exposée au risque de chômage immobilier en fonction de l'offre et de la demande sur le marché immobilier. Ce risque est étroitement lié à la diversification commerciale, géographique et sectorielle.
La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante :
La totalité du chiffres d'affaires d'Immo Moury est constitué des loyers générés par la location d'une part et par la perception des dividendes des titres détenus dans d'autres SIR d'autre part. La société est dès lors exposée au risque de la perte de revenus locatifs liée au départ de locataires, au risque de défaillance financière des locataires ainsi qu'au risque lié à l'évolution des autres SIR dans lesquelles Immo Moury détient des titres quant au montant et moment des dividendes octroyés. La diminution du taux d'occupation des immeubles, le défaut de paiement de loyers et la baisse des dividendes perçus sont susceptibles d'avoir une incidence négative sur les résultats d'Immo Moury. De plus, suite à la conjoncture actuelle, en cas de départ de locataire suite à une échéance de bail, dans le cas où de nouveaux locataires seraient trouvés, les nouveaux baux pourraient prévoir des revenus inférieurs à ceux des baux en cours. Ceci affecte bien évidemment les revenus de la société et sa trésorerie.
Concernant la défaillance financière des locataires, des procédures de suivi de paiement rigoureuses sont mises en place.
Les immeubles amenant de manière récurrente des locataires avec une situation financière non solide sont identifiés et analysé en termes de rentabilité pour décider si il est opportun de les maintenir en portefeuille ou si il est préférable de les mettre en vente afin d'investir dans des biens immobiliers plus rentables.
La Société est exposée au risque de variation négative de la juste valeur de son portefeuille immobilier telle qu'elle résulte des expertises indépendantes. La variation négative de la juste valeur du portefeuille a une incidence sur le résultat net, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.
La Société est également exposée au risque de surévaluation ou de sous-évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants par rapport à la réalité du marché.
Immo Moury mène une politique d'entretien et de rénovation constante de son portefeuille d'immeubles afin de maintenir, voire d'augmenter, les loyers existants, mais aussi de faciliter la relocation de ses actifs immobiliers.
Afin de limiter le risque de surévaluation ou de sous – évaluation des immeubles par les experts immobiliers indépendants, Immo Moury organise des réunions et visites de chantier avec les experts immobiliers.
Ces mesures n'éliminent cependant pas le risque de dépréciation des immeubles.
Ce risque concerne l'évolution de la juste valeur des titres de SIR en portefeuille qui sont cotées sur Euronext. L'évolution de la valeur de marché des titres de SIR en portefeuille est disponible respectivement sur les sites internet officiels de ces SIR et sur des sites boursiers. La variation du portefeuille a une incidence sur le résultat global, sur les fonds propres et sur le ratio d'endettement de la Société.
Afin de limiter ce risque Immo Moury a acquis des titres Cofinimmo et Befimmo dont le rendement est stable et pour lesquels la liquidité est suffisante en cas de nécessité de vente immédiate.
La Société est exposée au risque de devoir supporter les conséquences financières liées à la survenance d'un sinistre majeur, au risque de dépréciation de ses immeubles à la suite de l'usure résultant de leur utilisation par ses locataires, etc.
Ces risques sont couverts par des assurances dont la valeur totale de couverture des immeubles est en concordance avec leur juste valeur.
Les risques environnementaux auxquels Immo Moury, en tant que propriétaire d'immeubles, est exposé sont principalement les risques de pollution du sol, les risques liés à la présence éventuelle de matériaux contenant de l'amiante, les risques liés à la présence de produits interdits en vertu des réglementations en vigueur tels que des transformateurs qui contiendraient des PCB, des groupes de froid contenant des CFC, etc. Ces risques environnementaux, s'ils surviennent, pourraient avoir des conséquences financières relativement importantes pour Immo Moury (travaux de dépollution du sol, d'assainissement...).
À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnemental et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé. De plus, le risque de pollution des sols et de présence d'amiante est atténué par les déclarations effectuées et, en ce qui concerne la présence d'amiante, les garanties apportées par les sociétés apporteuses ou leurs actionnaires dans le cadre des opérations de scissions partielles, de fusion et d'acquisitions d'immeubles :
En dépit des déclarations et garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossibles à déterminer pour la Société.
Actuellement, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».
Un nombre important d'immeubles constituant le portefeuille immobilier a été acquis dans le cadre de fusion ou de scission partielle de sociétés ou d'acquisition. Il ne peut être exclu que des passifs occultes aient été transférés à la Société lors de ces opérations.
Immo Moury a pris toutes les mesures d'usage dans ce type d'opérations, notamment en procédant à des audits de due diligence sur les biens apportés et sur la société absorbée et en exigeant des garanties.
Les baux d'Immo Moury prévoient des clauses d'indexation des loyers liées à l'évolution de l'indice santé. De ce fait, la Société est exposée à un risque de déflation sur ses revenus. Par ailleurs, Immo Moury est également exposée au risque que les coûts auxquels elle doit faire face soient indexés sur une base qui évolue plus rapidement que l'indice-santé.
En cas d'inflation ou de déflation, les coûts et les revenus sont impactés, ce qui limite l'impact global.
L'endettement de la Société consiste en une dette de leasing financier dont les termes sont fixés jusqu'au 23 avril 2019 et à la signature de deux lignes de crédit à taux flottant pour un montant maximum de € 5 millions.
Au 30 septembre 2016, le ratio d'endettement tel défini par l'AR du 13 juillet 2014 s'élève à 21,3 %. Le taux flottant permet à Immo Moury de bénéficier de taux court terme très bas actuellement. Toutefois, pour limiter le risque sur la volatilité du taux d'intérêt, Immo Moury a contracté une couverture de taux d'intérêt à un taux IRS plus marge de 2,05% pour un montant de € 1,6 millions sur une durée de 20 ans.
De plus, une analyse régulière est réalisée afin d'évaluer si il est opportun de signer d'autre contrat de couverture de taux pour le montant restant de ligne de crédit à taux flottant, c'est-à-dire € 3,4 millions.
La Société est confrontée au risque d'insolvabilité de ses partenaires financiers, ce qui pourrait engendrer une perte de dépôt ou la résiliation de lignes de crédit existantes.
Immo Moury fait appel à différentes banques de référence pour assurer une certaine diversification et limiter le risque de défaillance d'une institution financière.
La Société détient des actions dans d'autres sociétés immobilières règlementées. Comme le statut fiscal d'Immo Moury ne lui permet pas de récupérer le précompte mobilier retenu à la source sur le dividende payé, une hausse de taux du précompte mobilier diminue le rendement net obtenu sur les actions.
La société limite ce risque en veillant à maintenir une diversification suffisante de ses actifs : entre les immeubles et titres de SIR. De plus, Immo Moury analyse périodiquement le rendement net des actions en portefeuille (déduction faite du précompte mobilier) et le compare avec le rendement obtenu sur les immeubles. Ceci permet de juger s'il est opportun de maintenir les actions en portefeuille ou s'il est préférable d'investir dans de nouveaux projets immobiliers identifiés ou de diminuer l'endettement.
Description du risque La Société est, et peut être à l'avenir, partie à des procédures judiciaires.
Actuellement, la Société a lancé des procédures judiciaires de recouvrement de créances envers un de ses locataires.
La Société fait appel à des avocats spécialisés dans les domaines en litige pour maximiser les chances d'obtenir gain de cause.
La Société est exposée au risque de non-respect de règlementations de plus en plus nombreuses et complexes et en constante évolution, ainsi qu'à la possible évolution de leur interprétation ou de leur application par les administrations ou par les tribunaux, notamment en matière fiscale, environnementale et d'urbanisme. Le non-respect de la règlementation expose la Société à des risques de mise en cause de sa responsabilité, de condamnations, de sanctions civiles, pénales ou administratives, ainsi qu'au risque de non-obtention ou de non-renouvellement de permis. De telles sanctions pourraient influencer négativement l'activité de la Société et sa rentabilité.
La Société dispose d'une juriste en interne licenciée en notariat et peut faire appel à des consultants externes qui ont les compétences nécessaires pour veiller au respect des réglementations en vigueur.
Conformément à l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, les promoteurs de la Société doivent veiller à ce qu'au moins 30% des titres conférant le droit de vote d'Immo Moury soient aux mains du public de manière continue et permanente.
Le promoteur ainsi que les personnes agissant de concert avec le promoteur ont été informées du seuil de 30% de free float à respecter. Toute acquisition de titres réalisée par ceux-ci doit immédiatement être communiquée à Immo Moury qui vérifie le respect de l'article 22 de la loi du 22 mai 2014 et l'envoi de déclaration de transparence si nécessaire. Au 30 septembre 2016, le free float s'élève à 33,86%.
Immo Moury est confrontée au risque de défaillance du système informatique. Ceci pourrait engendrer des pertes de données et la paralysie de certaines tâches pendant la période de défaillance.
Un plan de continuité d'activité est en place et a été revu pour la dernière fois en juin 2014. La continuité d'activité se définit comme l'ensemble des mesures permettant, en cas de crise, d'assurer la permanence des activités et services essentiels, puis la reprise planifiée des activités. Elle couvre à la fois les aspects fonctionnels et la dimension informatique.
Par ailleurs, la Société a souscrit à un contrat d'assistance et de maintenance informatique avec un partenaire externe qui gère également les back-ups quotidiens sur son serveur localisé à l'extérieur de la Société.
Compte tenu de l'actionnariat de Immo Moury et de la composition du conseil d'administration du Gérant, il peut arriver que Immo Moury conclue une opération (notamment, une acquisition d'un bien immobilier ou la signature d'un contrat d'entreprise en vue de la construction, de la rénovation ou de l'extension d'un immeuble) avec des sociétés liées. Dans telle situation, il est important de vérifier que l'octroi d'un contrat à une de ces sociétés est ou non de nature à occasionner un préjudice à la Société à la lumière de sa stratégie à long terme.
Dans de telles situations, Immo Moury applique strictement les dispositions légales en matière de conflits d'intérêts (articles 523 et 524 du Code des sociétés et l'article 37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux SIR) ainsi que la procédure plus stricte développée spécifiquement dans sa chartre de gouvernance.
Actuellement, Immo Moury internalise la gestion technique, administrative et comptable de son portefeuille immobilier. Compte tenu du caractère réduit de son équipe, la société est exposée à un certain risque de désorganisation en cas de départ de certains membres « clés » de son équipe. Le départ inattendu de certain membre de son équipe pourrait avoir un impact négatif sur son développement.
Le travail en équipe et le partage d'informations sont privilégiés pour permettre la reprise temporaire de travail d'une personne en cas d'absence ou le temps d'un recrutement.
| en milliers € | 30 09 2016 | 31 03 2016 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille | 27.923 | 27.439 |
| Immeubles de placement | 23.544 | 23.214 |
| Titres SIR | 4.379 | 4.225 |
| Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1 |
8,3% | 7,9% |
| Taux d'occupation en %2 | 98,3% | 92,9% |
| en milliers € | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Résultat locatif net | 1.095 | 1.025 |
| Résultat immobilier | 1.058 | 1.018 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 889 | 845 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 795 | 767 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placements | 118 | -115 |
| Résultat d'exploitation | 913 | 652 |
| Résultat financier | -135 | -30 |
| Impôts | 3 | -37 |
| Résultat de la période | 782 | 586 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| a) Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résul tat net |
||
| - Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation es timés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des im |
||
| meubles de placement | 0 | 0 |
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
24 | -508 |
| Résultat global total de la période | 805 | 77 |
| Résultat net de l'exercice, hors variation de la juste valeur du | ||
| portefeuille immobilier et des instruments de couverture | 752 | 701 |
1 Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2016 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées cidessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.
2 Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains, des immeubles en construction et des immeubles détenus en vue de la vente.
| en milliers € | 30 09 2016 | 31 03 2016 |
|---|---|---|
| Total des actifs non courants | 26.941 | 26.459 |
| Total des actifs courants | 1.374 | 1.433 |
| Total des actifs | 28.315 | 27.892 |
| Total des capitaux propres | 22.062 | 22.320 |
| Total des passifs non courants | 662 | 569 |
| Total des passifs courants | 5.591 | 5.003 |
| Total du passif | 28.315 | 27.892 |
| Ratio d'endettement | 21,3% | 19,5% |
Au 30 septembre 2016, le portefeuille immobilier global d'Immo Moury s'élève à € 27.923 milliers dont € 23.544 milliers en immeubles de placement et € 4.379 milliers en titres d'autres SIR.
La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement enregistre une hausse de € 118 milliers par rapport à l'évaluation au 31 mars 2016. Cette hausse est essentiellement liée à un renouvellement de bail à des conditions plus avantageuses compensée notamment par la baisse de la juste valeur de biens suite à l'approche de la fin de bail d'immeubles loués.
La juste valeur du portefeuille de titres SIR augmente de € 154 milliers. Cette augmentation résulte de la combinaison de deux effets qui sont (i) l'acquisition de titres Befinimmo pour une valeur de € 130 milliers lors de l'augmentation de capital de la société en date du 27 septembre 2017 et (ii) la hausse nette des cours boursiers des titres en portefeuille de € 24 milliers au 30 septembre 2016 par rapport au 31 mars 2016.
Le taux d'occupation est élevé (98,3%) pour un taux d'endettement faible (21,3%).
Le résultat locatif net (€ 1.095 milliers) au 30 septembre 2016 est composé principalement des loyers à hauteur de € 971 milliers et de dividendes des titres de SIR (Cofinimmo et Befimmo) en portefeuille qui ont été perçus au cours de la période à hauteur de € 160 milliers. Le résultat locatif net augmente de 6,8% par rapport à la même période de l'année précédente grâce à la location des appartements de la Résidence Vitra.
Le résultat d'exploitation s'élève à € 913 milliers au 30 septembre 2016. Il est en augmentation de 40% suite principalement à l'impact des variations de juste valeur des immeubles de placements.
Le résultat financier correspondant à une charge de € 135 milliers est composé principalement des charges d'intérêts (€ 44 milliers) ainsi que de la variation de juste valeur de l'instrument de couverture contractée en mars 2016 (€ 88 milliers).
Compte tenu de ce qui précède, le résultat net au 30 septembre 2016 s'élève à € 782 milliers contre € 586 milliers au 30 septembre 2015, soit une augmentation de 25%.
Le 27 septembre 2016, Immo Moury a participé à l'augmentation de capital de Befimmo en acquérant 2.619 actions au prix de souscription de 49,75 EUR par action grâce à ses droits de préférence. Cette acquisition a représenté un investissement de € 130 milliers.
Au cours de du premier semestre 2016-2017, Immo Moury a finalisé les aménagements de La Résidence Vitra situé dans le quartier des Guillemin à Liège pour € 177 milliers afin de permettre la mise en location de ses 13 appartements.
Cette Résidence est entièrement louée depuis juin 2016 et généré des revenus locatifs de € 54 milliers sur les 6 premiers mois de l'année 2016-2017.
Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi que les opérations visées par l'article 18 de l'AR du 7 décembre 2010 sont commentées ci-dessous.
Le gérant statutaire d'Immo Moury, la SA Moury Management, est contrôlée par la famille Moury. Différents immeubles sont entrés dans le portefeuille immobilier de la société via des fusions, des scissions partielles et des acquisitions conclues avec des sociétés sur lesquelles le groupe Moury Construct, contrôlé par la famille Moury, a le contrôle. Toutes ces opérations ont été effectuées sur base des rapports d'évaluation d'experts immobiliers indépendants et, le cas échéant, sur base des rapports spéciaux du commissaire d'Immo Moury.
Depuis le 1er avril 2014, la rémunération du gérant est fixée annuellement par l'assemblée générale ordinaire de la Société.
L'assemblée générale du 13 septembre 2016 a fixé la rémunération annuelle du Gérant pour l'exercice 2016-2017 à 75.000 €.
Les bureaux du siège social d'Immo Moury sont pris en location auprès de la SA Sari, actionnaire d'Immo Moury. L'intérêt de l'opération réside d'une part dans le fait que la SA Sari possède des bureaux adaptés aux activités de la société et, d'autre part, permet d'éviter le risque de conclure un bail commercial avec un tiers. Le contrat de bail, conclu aux conditions du marché, a été conclu pour une durée de 9 ans et court à partir du 1er mai 2008. Ce contrat de bail prévoit un loyer mensuel de € 1.700 charges comprises.
Immo Moury loue des immeubles de son portefeuille immobilier à certaines sociétés du Groupe Moury Construct.
Toutes les transactions avec des parties liées dont question ci-dessus ont été et sont réalisées à des conditions ne s'éloignant pas de manière significative des conditions du marché.
Au 30 septembre 2016, la valeur nette d'inventaire1 par action s'établit à € 47,74 contre une cotation boursière de € 57,5.
| 30 09 2016 | 30 09 2015 | |
|---|---|---|
| Cours boursier (en €) | 57,5 | 54,06 |
| Nombre d'actions | 463.154 | 463.154 |
| Nombre d'actions propres | 1.030 | 1.030 |
| Valeur nette d'inventaire des actions (en €)1 | 47,74 | 47,91 |
| Résultat net de la période par action de base et diluée (en €)2 | 1,69 | 1,27 |
| Résultat global de la période par action de base et diluée (en €)3 | 1,74 | 0,17 |
| Rendement brut par action de base4 | 6,0% | 4,6% |
La structure de l'actionnariat au 30 septembre 2016 se présente comme suit :
| Actionnaires | Nombre actions | Pourcentage |
|---|---|---|
| Anne-Christelle Horion | 123.093 | 26,58% |
| Geoffroy Horion | 123.062 | 26,57% |
| Georges Moury | 1 | 0,00% |
| SARI Finance SA (contrôlée par Georges Moury) | 56.865 | 12,28% |
| Moury Management (contrôlée par Georges Moury) | 1.000 | 0,22% |
| Total famille MOURY | 304.021 | 65,64% |
| Action propres | 1.030 | 0,22% |
| Moury Construct | 820 | 0,18% |
| Public | 157.283 | 33,96% |
| TOTAL | 463.154 | 100,00% |
Il n'y a pas eu de changement important dans l'actionnariat depuis le 31 mars 2016.
Le dividende de € 1.063 milliers approuvé lors de l'Assemblée générale ordinaire du 13 septembre 2016 sera mis en paiement le 16 décembre 2016 suivant décision du conseil d'administration du 16 juin 2016.
1 La valeur d'inventaire des actions est calculée comme le rapport entre l'actif net de la société et le nombre total d'actions sous déduction des actions propres détenues par la société.
2 Calculé comme étant le rapport entre le résultat de l'exercice et le nombre d'actions ayant droit au dividende.
3 Calculé comme étant le rapport entre le résultat global total de la période et le nombre d'actions ayant droit au dividende.
4 Calculé comme le rapport entre le résultat net de la période, part du groupe, par action (annualisé) et le cours de bourse moyen de la période (56,31€ au 30 septembre 2016 et 54,71€ au 30 septembre 2015).
A court terme, Immo Moury continue le développement et la rénovation de son patrimoine. En fonction des opportunités, Immo Moury envisage des investissements dans les secteurs du commerce et du résidentiel.
Il est à noter qu'Immo Moury dispose d'une capacité d'endettement très importante suite à son faible taux d'endettement au 30 septembre 2016.
Le Conseil n'a pas eu connaissance à ce jour d'évènements qui seraient survenus après le 30 septembre 2016 et qui pourraient avoir une incidence sur la situation financière au 30 septembre 2016.
Au 30 septembre 2016, la juste valeur du portefeuille immobilier d'Immo Moury est de € 27.923 milliers. Ce portefeuille est constitué de plusieurs immeubles de placement pour une surface d'environ 48.806 m² et de titres d'autres SIR cotées sur Euronext Bruxelles. La juste valeur du portefeuille d'immeubles de placement s'élève à € 23.544 milliers (juste valeur selon l'expert immobilier, Cushman Wakefield, au 30 septembre 2016) et la juste valeur des titres SIR dans lesquels Immo Moury SCA a investi s'élève à € 4.379 milliers (juste valeur selon les cours de bourse au 30 septembre 2016).
Au cours du premier semestre, la juste valeur du portefeuille immobilier total enregistre une hausse de € 484 milliers.
Cette hausse s'explique essentiellement par :
| en milliers € | 30 09 2016 | 31 03 2016 |
|---|---|---|
| Juste valeur du portefeuille | 27.923 | 27.439 |
| Immeubles de placement | 23.544 | 23.214 |
| Titres SIR | 4.379 | 4.225 |
| Rendement brut annuel des immeubles de placement (en %)1 |
8,3% | 7,9% |
| Taux d'occupation en %2 | 98,3% | 92,9% |
1 Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus annualisés au cours de la période et la juste valeur du portefeuille à la date de clôture de cette période. Le rendement brut des titres SIR (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n'est pas présenté car d'une part la totalité des dividendes de la période des titres SIR en portefeuille n'a pas encore été perçue au 30 septembre 2016 et, d'autre part, les dividendes perçus ne concernent pas les périodes présentées cidessus mais des périodes différentes. Les informations concernant les rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille.
2 Le taux d'occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre les loyers effectivement perçus pour les surfaces louées au cours de l'exercice et (i) le total des loyers effectivement perçus pour les surfaces louées au cours de l'exercice plus (ii) le total des loyers de marché pour les biens inoccupés au cours de l'exercice.
Sur base de la juste valeur du portefeuille Détail de la juste valeur des titres d'autres SIR
Sur base de la source des revenus locatifs perçus Détail de revenus des titres d'autres SIR
La diversification géographique du portefeuille d'immeubles de placement au 30 septembre 2016 se ventile comme suit :
Sur base de la juste valeur du portefeuille
Sur base de la source des revenus locatifs perçus
| Portefeuille immobilier | Date de cons truction ou de rénovation |
Surfaces locatives (en m2 ) |
Taux d'occupation (en%) |
Quote part du portefeuille (en%) |
|---|---|---|---|---|
| Trois commerces et trois appartements rue du Pot d'Or à Liège | de l'immeuble 1940 et 1976 |
769 | 100% | 15,0% |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 2016 | 1.259 | 100% | 11,0% |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 1961 | 3.530 | 100% | 8,6% |
| Hall semi-industriel à Milmort | 2004 | 3.003 | 100% | 8,4% |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 1907 | 1.424 | 100% | 6,8% |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Liège | 1968 et 1973 | 6.965 | 100% | 5,8% |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège | 1930 | 1.672 | 72% | 4,8% |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 2004 | 2.313 | 100% | 3,2% |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 1965 | 7.999 | 100% | 2,5% |
| Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly | Antérieur à 1952 | 1.030 | 100% | 2,3% |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège | 1975 | 446 | 100% | 1,8% |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 1993 | 1.188 | 100% | 1,7% |
| Résidence Astrid -8 appartements et 1 rez commercial - Avenue de Nancy à Liège | 1959 | 700 | NA | 1,7% |
| Terrain rue des Anglais à Ans | NA | 11.167 | NA | 1,7% |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 1959 | 1.600 | 100% | 1,4% |
| Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège | 1981 | 558 | 100% | 1,4% |
| Maison rue Justin Sauvenier 22 à Barchon | 1973 | 1.719 | NA | 1,1% |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège | 1955 | 166 | 100% | 0,8% |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège | 1953 | 153 | 100% | 0,8% |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles | 2014 | 79 | NA | 0,8% |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège | 1961 | 180 | 50% | 0,7% |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 2008 | 101 | 100% | 0,5% |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | NA | 359 | NA | 0,4% |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 1966 | 157 | 100% | 0,4% |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 1955 | 138 | 100% | 0,4% |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège | 1983 | 81 | 100% | 0,3% |
| Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège | 1956 | 50 | 100% | 0,0% |
| Total des immeubles de placement | 48.806 | 98,3% | 84,3% | |
| Total titres d'autres SIR | 15,7% | |||
| Total portefeuille global | 100% |
NA – Non applicable car ces biens sont disponibles à la vente.
Primes d'assurances au 30 sept. 2016 (en milliers EUR)
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 3.260 | 2.400 | 2.537 | 2 |
|---|---|---|---|---|
| Hall semi-industriel à Milmort | 1.570 | 2.340 | 2.384 | 3 |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 1.845 | 1.910 | 1.993 | 1 |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin 320 à Liège2 | 2.610 | 1.630 | 2.607 | 3 |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège1 |
800 | 1.350 | 1.278 | 2 |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 1.400 | 890 | 956 | 1 |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 720 | 690 | 2.800 | 0 |
| Bureaux et entrepôts rue du Rond-Point à Gilly2 | 460 | 650 | 423 | 1 |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège1 | 570 | 500 | 1.000 | 0 |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 470 | 490 | 473 | 1 |
| Résidence Astrid -8 appartements et 1 rez commercial - Avenue de Nancy à Liège |
405 | 490 | 412 | 1 |
| Terrain rue des Anglais à Ans | 446 | 450 | NA | 0 |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 430 | 400 | 400 | 1 |
| Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège1 | 420 | 390 | 310 | 0 |
| Maison rue Justin Sauvenier 22 à Barchon | 270 | 300 | 302 | 0 |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège1 | 179 | 210 | 155 | 0 |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège1 | 235 | 220 | 340 | 0 |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles1 | 80 | 220 | 168 | 0 |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège1 | 279 | 200 | 346 | 0 |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 140 | 150 | 142 | 0 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | 100 | 110 | 100 | 0 |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 140 | 100 | 173 | 0 |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 99 | 110 | 110 | 0 |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège1 | 100 | 80 | 109 | 0 |
| Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège1 | 4 | 4 | 0 | 0 |
| Total des immeubles de placement | 22.722 | 23.544 | 26.043 | 20 |
1-La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l'ensemble de l'immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. 2-Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
3-Le prix d'acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après leur acquisition.
CI-DESSOUS SONT REPRIS LES LOCATAIRES DES BIENS IMMOBILIERS QUI REPRÉSENTENT PLUS DE 5% DU PORTEFEUILLE D'IMMEUBLES DE PLACEMENT AU 30 SEPTEMBRE 2016 :
| Immeubles de placement | Locataires |
|---|---|
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin 320 à Liège | Les Entreprises G. Moury – Mosabois - Asbl Edit et Micro bus |
| Bureaux av. des Tilleuls 62 à Liège | SPW Wallonie |
| Bureau rue des Urbanistes 2 à Liège | Deutsche Bank |
| Hall semi industriel à Milmort | G-Tec |
| Appartements et commerces rue du Pot d'Or 9-11 à Liège | IKKS –Petit Bateau – Zaff Optical – Centre esthétique |
| Résidence Vitra rue du Paradis à Liège | 13 locataires différents en personnes physiques |
| Résidence Confort - place Théodore Gobert 7 à Liège | 12 locataires différents en personnes physiques |
Au 30 septembre 2016, le taux d'occupation est de 98,3%. La période du 1e avril au 30 septembre 2016 n'a pas été impactée par des vides locatifs importants.
| Immeubles de placement | Montant des loyers perçus annualisés en milliers EUR |
Garantie bancaire en milliers EUR |
Caution bancaire en milliers EUR |
Loyers de marché annuels 1 en milliers EUR |
|---|---|---|---|---|
| Trois commerces et trois appartements rue du Pot d'Or à Liège | 226 | 91 | 12 | 239 |
| Résidence Vitra rue Paradis à Liège | 115 | 0 | 21 | 129 |
| Bureaux av. des Tilleuls à Liège | 385 | 0 | 0 | 237 |
| Hall semi-industriel à Milmort | 177 | 26 | 0 | 179 |
| Bureau rue des Urbanistes à Liège | 136 | 125 | 0 | 134 |
| Bureaux et entrepôts rue du Moulin à Liège | 305 | 146 | 0 | 209 |
| Résidence Confort - 14 appartements - Place Théodore Gobert 7 à Liège | 69 | 4 | 7 | 74 |
| Hall semi-industriel à Courcelles | 92 | 45 | 0 | 92 |
| Deux halls semi-industriels rue du Gay Village à Jupille | 86 | 9 | 0 | 83 |
| Bureaux et entrepôts rue du rond point à Gilly | 55 | 27 | 0 | 54 |
| Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège | 32 | 2 | 2 | 32 |
| Trois halls semi-industriels à Alleur | 59 | 21 | 0 | 43 |
| Résidence Astrid -8 appartements et 1 rez commercial - Avenue de Nancy à Liège |
38 | 0 | 4 | 39 |
| Terrain rue des Anglais à Ans | 0 | 0 | 0 | - |
| Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège | 42 | 20 | 0 | 30 |
| Quatre bureaux - Rue Féronstrée 23 à Liège | 28 | 0 | 0 | 28 |
| Maison rue Justin Sauvenier 22 à Barchon2 | 0 | 0 | 0 | - |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège2 | 0 | 0 | 0 | - |
| Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois à Liège | 7 | 0 | 0 | 7 |
| Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège | 11 | 0 | 0 | 11 |
| Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles2 | 0 | 0 | 0 | - |
| Résidence Mahiels - 2 appartements - Avenue Mahiels 9 à Liège | 13 | 1 | 0 | 14 |
| Commerce rue du Sart Tilman à Angleur | 15 | 7 | 0 | 13 |
| Immeuble rue de la Wache 7 - 9 à Liège | 0 | 0 | 0 | - |
| Trois commerces rue du Gay Village à Jupille | 22 | 0 | 4 | 9 |
| Maison Rue du Moulin 363 à Liège | 6 | 0 | 1 | 6 |
| Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège | 6 | 0 | 0 | 6 |
| Résidence Boitsfort - (garage) Place du Parc à Liège | 0 | 0 | 0 | - |
| Total des immeubles de placement | 1.926 | 523 | 52 | 1.668 |
| Titres Cofinimmo | 140 | |||
| Titres Befimmo | 64 | |||
| Total titres d'autres SIR | 204 | |||
| Total portefeuille global | 2.130 |
1 - Selon l'expert indépendant Cushman&Wakefield au 30 septembre 2016. Comme les loyers de marché ne sont pas disponibles pour les biens résidentiels, les valeurs indiquées représentent les loyers passants.
2 – Ce bien est disponible à la vente.
Ardalan Azari Immo Moury S.c.a Associate M. Moury +32.2.510.08.29 Rue Sainte Marie 24 [email protected] 4000 Liège
Bruxelles, le 30 septembre 2016
Cher Monsieur,
Nous avons l'honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport concernant l'estimation à la date du 30 septembre 2016 du portefeuille Immo Moury S.c.a.
Au regard de notre analyse du marché et des hypothèses faites dans ce rapport, nous évaluons le portefeuille comme suit :
Nous restons à votre disposition pour vous fournir tout élément d'information qui pourrait vous sembler utile sur le présent rapport et vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
Ardalan AZARI Koen NEVENS Associate Managing Partner Valuation & Advisory Belgium & Luxemburg
Pour le Compte de: Cushman & Wakefield VOF Avenue des Arts 56 1000 Bruxelles Tel. : +32 (0)2 546 08 66 Fax : +32 (0) 2 512 04 42 www.cushmanwakefield.be
Conformément à vos instructions, nous avons le plaisir de vous soumettre ce qui suit :
Nous confirmons également ne pas avoir identifié de conflits d'intérêts concernant la mission que vous nous avez confiée.
| En milliers d'€ | Notes | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 3 | 1.123 | 1.050 |
| Charges relatives à la location | -28 | -25 | |
| RESULTAT LOCATIF NET | 1.095 | 1.025 | |
| Récupération de charges immobilières | 0 | 0 | |
| Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le lo cataire sur immeubles loués |
4 | 64 | 75 |
| Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur im meubles loués |
4 | -101 | -81 |
| Autres recettes et dépenses relatives à la location | 1 | -1 | |
| RESULTAT IMMOBILIER | 1.058 | 1.018 | |
| Frais techniques | -46 | -74 | |
| Frais commerciaux | -1 | -9 | |
| Charges et taxes sur immeubles non loués | -1 | 0 | |
| Frais de gestion immobilière | 5 | -98 | -74 |
| Autres charges immobilières | -24 | -15 | |
| Charges immobilières | -170 | -173 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 889 | 845 | |
| Frais généraux de la Société | 6 | -94 | -78 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 795 | 767 | |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 9 | 118 | -115 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 913 | 652 | |
| Revenus financiers | 0 | 0 | |
| Charges d'intérêts nettes | -44 | -25 | |
| Autres charges financières | -3 | -5 | |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 13 | -88 | 0 |
| RESULTAT FINANCIER | 7 | -135 | -30 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 778 | 622 | |
| Impôts (-) | 8 | 3 | -37 |
| RESULTAT NET DE LA PERIODE | 782 | 586 |
| Autres éléments du résultat global, après impôt sur le résultat | |||
|---|---|---|---|
| a) Eléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net : |
|||
| - Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | 0 | |
| - Variation de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
10 | 24 | -508 |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PERIODE | 805 | 77 | |
| Nombre d'actions de bases | 463.154 | 463.154 | |
| Nombre d'actions diluées | 463.154 | 463.154 | |
| RESULTAT GLOBAL TOTAL DE LA PERIODE, PART DU GROUPE, PAR ACTION DE BASE ET DILUEE |
12 | 1,74 | 0,17 |
1 Il s'agit des états financiers statutaires. Immo Moury prépare en effet uniquement des comptes statutaires. Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.
| ACTIF (en milliers d'EUR) | Notes | 30 sept. 2016 | 31 mars 2016 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 26.941 | 26.459 | |
| Immeubles de placement | 9 | 22.534 | 22.204 |
| Autres immobilisations corporelles | 11 | 13 | |
| Actifs financiers non courants | 10 | 4.396 | 4.242 |
| ACTIFS COURANTS | 1.374 | 1.433 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 9 | 1.010 | 1.010 |
| Créances commerciales | 121 | 158 | |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 4 | 69 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 218 | 169 | |
| Comptes de régularisation | 22 | 27 | |
| TOTAL ACTIF | 28.315 | 27.892 |
| PASSIF (en milliers d'EUR) | Notes | 30 sept. 2016 | 31 mars 2016 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 22.062 | 22.319 | |
| Capital | 22.067 | 22.067 | |
| Réserves | -787 | -670 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers |
-1.498 | -1.315 | |
| Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-1.157 | -1.157 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
-95 | 0 | |
| Réserve pour actions propres | -51 | -51 | |
| Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
323 | 298 | |
| Résultat reporté exercices antérieurs | 1.691 | 1.555 | |
| Résultat net de l'exercice | 782 | 922 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 662 | 569 | |
| Dettes financières non courantes | 11 | 479 | 474 |
| Autres passifs financiers non courants | 13 | 183 | 95 |
| PASSIFS COURANTS | 5.591 | 5.004 | |
| Dettes financières courantes | 11 | 4.121 | 4.570 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 1.443 | 405 | |
| Comptes de régularisation | 27 | 29 | |
| TOTAL PASSIF | 28.315 | 27.892 |
| En milliers € | NOTES | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 782 | 586 | |
| Impôts | 8 | -3 | 37 |
| Résultat financier | 7 | 135 | 30 |
| Amortissements | 2 | 3 | |
| Réductions de valeur | 18 | 14 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 9 | -118 | 115 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Variation du fond de roulement | 3 | -66 | |
| Flux de trésorerie des activités opérationnelles | 818 | 718 | |
| Impôts payés | 8 | -43 | -37 |
| Dégrèvement d'impôts obtenu | 8 | 112 | 0 |
| Flux de trésorerie opérationnels nets | 887 | 681 | |
| Acquisition d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Investissements sur immeubles de placement (travaux) | 9 | -212 | 0 |
| Investissement net dans des titres de SIR | 10 | -130 | -364 |
| Acquisition d'immobilisations corporelles | 0 | -5 | |
| Cession d'immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Flux de trésorerie d'investissement | -342 | -369 | |
| Dividende payé | 0 | 0 | |
| Utilisation des lignes de crédit bancaires | 11 | -390 | -70 |
| Diminution des dettes de leasing | 11 | -59 | -56 |
| Intérêts reçus | 0 | 0 | |
| Intérêts payés | 7 | -44 | -25 |
| Autres charges financières | 7 | -3 | -5 |
| Flux de trésorerie de financement | -496 | -156 | |
| Variation de trésorerie | |||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période | 169 | 156 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de la période | 218 | 312 | |
| Flux de trésorerie totaux de la période | 49 | 156 |
| 31 -15 22 .07 3 -5 -96 5 -60 2 0 -51 40 7 1.3 60 90 7 23 .12 -m ars n d e la leu r d ub les de lac Va ria tio ju im ste va es me p e- -35 0 35 0 0 nt me Aff du ré sul de l'e nté ati cic rie 90 7 -90 7 0 ect tat on xer e a ur Ré sul de la éri od 58 6 58 6 tat p e s é lém s d ésu lta lob al Au tre ent t g u r n d e la leu r d ifs fin Va ria tio ju ier ste act va es anc s - -50 8 -50 8 dis nib les à l ent po a v e r la leu r d fra t d ts d - I ju is e roi act ste mp su va es e ion stim és int lor s d e l' alié ion hy 0 0 tat nt nat mu s e erv ena thé des ub les de lac tiq im ent po ue me p em ué Div ide nd dis trib -1. 06 3 -1. 06 es s 5 -5 5 -51 1.5 54 58 30 t-1 22 .07 3 -1. 31 -60 2 0 -10 1 6 22 .13 -se p Ré sul de la éri od 33 6 33 6 tat p e Au s é lém s d ésu lta lob al tre ent t g u r n d e la leu r d ifs fin dis Va ria tio ju cie ste act va es an rs - 39 9 39 9 nib les à l ent po a v e Im la j ale des fr ais dro its de ct s ust et pa ur e v ur mu - és lor s d e l' alié hy -55 5 -55 5 ion stim int ion tat nt nat s e erv ena po thé des ub les de lac tiq im ent ue me p em -5 5 15 -51 1.5 54 31 -16 22 .07 3 -1. 31 -1. 7 0 29 8 92 2 22 .31 -m ars |
ital Cap |
is d 'au Fra g tion nta me de ital cap |
Rés e d old erv u s e des s d riat ion va e la j ale ur d ust e v es bie obi lier imm ns s |
Rés iée x fr es l ais erv s au et d s de roit tati mu on imé s in est ter ant ven lor s d e l' alié ion hy nat hét e d iqu es i pot m ubl es d lac ent me e p em |
Rés e d old e d aria erv u s es v s d leu r de tion e ju s in ste va s de tru nts rtu uto me co uve re a risé els la c bili té pta s au xqu om de lle dé fini tur e te cou ver que e IFR S n 'est pliq uée en pa s ap |
Act ion s pro pre s |
Rés es l iée s à la erv réé val de la ion uat ale ur d jus te v es ifs sifs fi act et pas cie nan rs |
Rés ulta ts r e tés de por s rcic exe es a n tér ieu rs |
Rés ulta t net |
al Tot |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | ||||||||||
| 3 | ||||||||||
| 9 | ||||||||||
| 9 |
| ital Cap |
Fra is d 'au g tion nta me de ital cap |
Rés e d old erv u s e des s d riat ion va e la j ale ur d ust e v es bie obi lier imm ns s |
Rés es l iée x fr ais erv s au et d roit s de tati mu on imé s in est ter ant ven lor s d e l' alié ion hy nat hét e d iqu es i pot m ubl es d lac ent me e p em |
Rés e d old e d aria erv u s es v tion s d e ju leu r de s in ste va s de tru nts rtu uto me co uve re a risé els la c bili té pta s au xqu om de lle dé fini tur e te cou ver que e IFR S n 'est pliq uée en pa s ap |
Act ion s pro pre s |
Rés es l iée s à la erv réé val ion de la uat ale ur d jus te v es ifs sifs fi act et pas cie nan rs |
Rés ulta ts r e tés de por s rcic exe es a n tér ieu rs |
Rés ulta t net |
al Tot |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31 -16 -m ars |
22 .07 3 |
-5 | 5 -1. 31 |
15 -1. 7 |
0 | -51 | 29 8 |
1.5 54 |
92 2 |
22 .31 9 |
| n d e la leu r d ub les de lac Va ria tio ju im ste va es me p e- nt me |
-18 2 |
18 2 |
0 | |||||||
| Va ria tio de jus ale des in s d te v str ent ns ur um e c ouv er és ité ris els la bil de tur uto pta rtu e a aux qu com co uve re tel le q déf 'es liq ué ini n I FR S n t p ue e e as app e |
-95 | 95 | 0 | |||||||
| Aff du ré sul de l'e nté ati cic rie ect tat on xer e a ur |
92 2 |
-92 2 |
0 | |||||||
| Ré éri sul de la od tat p e |
78 2 |
78 2 |
||||||||
| Au s é lém s d ésu lta lob al tre ent t g u r - V de la j ale des tifs fin ari ati ier ust on e v ur ac anc s dis nib les à l ent po a v e la j ale des fr dro de Im ais its ct s ust et pa ur e v ur - és lor s d e l' alié hy ion stim int ion tat nt nat mu s e erv ena thé des ub les de lac tiq im ent po ue me p em |
0 | 24 | 24 0 |
|||||||
| Div ide nd dis trib ué es s |
-1. 06 3 |
-1. 06 3 |
||||||||
| 30 t-1 6 -se p |
22 .07 3 |
-5 | -1. 49 7 |
-1. 15 7 |
-95 | -51 | 32 2 |
1.6 90 |
78 2 |
22 .06 1 |
Immo Moury SCA (ci-après dénommée « Immo Moury » ou la « Société » est une Société Immobilière Réglementée publique (« SIR » publique) ayant son siège social et administratif à 4000 Liège, Rue Sainte-Marie, 24. Les états financiers résumés de la société couvrant la période du 1er avril 2016 au 30 septembre 2016 ont été arrêtés par le gérant statutaire, Moury Management SA, lors du Conseil d'Administration du 8 décembre 2016.
Les états financiers sont établis conformément à IAS 34 tels qu'adoptés dans l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique en tenant compte des dispositions particulières de l'Arrêté Royal SIR. Les états financiers semestriels sont établis selon les mêmes règles d'évaluation que celles retenues pour la rédaction du rapport financier annuel au 31 mars 2016 à l'exception de l'adoption de :
Normes et Interprétations applicable pour la période annuelle ouverte à compter du 1er avril 2016
Normes et interprétations émises, mais pas encore applicable pour la période annuelle ouverte à compter du 1 er avril 2016
IFRS 14 Comptes de report réglementaires (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2016, mais non encore adopté au niveau européen)
IFRS 15 Produits des activités ordinaires tirés de contrats avec des clients (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2018) – L'application de cette norme ne devrait pas avoir d'impact sur les revenus d'Immo Moury.
Le processus de détermination des impacts potentiels de ces normes et interprétations sur les comptes d'Immo Moury est en cours.
Aucun impact significatif n'est attendu sur les états financiers futurs du Groupe des autres nouvelles Normes, Interprétations et Amendements, entrant en vigueur après le 31 mars 2017, et n'ayant pas été appliquées de manière rétroactive dans les présents états financiers.
Certaines informations financières dans ce rapport financier semestriel ont été arrondies et en conséquence, les nombres figurant en total dans ce rapport peuvent légèrement différer de la somme arithmétique exacte.
| mil lier En s € |
Co mm |
erc es |
Ré | sid tie l en |
Bu | rea ux |
mi Se |
du iel In str |
Tit res |
SI R |
No n a |
ffe cté |
TO | TA L |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 16 |
30 09 15 |
30 09 16 |
30 09 15 |
30 09 16 |
30 09 15 |
30 09 16 |
30 09 15 |
30 09 16 |
30 09 15 |
30 09 16 |
30 09 15 |
30 09 16 |
30 09 15 |
|
| loc fs Re i at ts ve nu s ne |
12 5 |
12 8 |
15 8 |
10 5 |
45 5 |
45 4 |
20 7 |
20 3 |
16 0 |
14 6 |
-10 | -11 | 1.0 95 |
1.0 25 |
| Po nt cte ur ce ag e p ar se ur |
11 % |
13 % |
14 % |
10 % |
42 % |
44 % |
19 % |
20 % |
15 % |
14 % |
-1% | -1% | 10 0% |
10 0% |
| Va ria ion de la jus leu de im b les t te va r s me u |
30 0 |
80 | -2 | -15 | -14 0 |
-25 0 |
-40 | 70 | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 8 |
-11 5 |
| és lta d 'im b le de lac R t s nte u ur ve me u p e nt me |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| du its ha d 'ex lo ita ion Au tre et t s p ro c rge s p |
-30 0 |
-25 8 |
-30 0 |
-25 8 |
||||||||||
| és lta d 'ex lo ita ion R t t u p |
91 3 |
65 2 |
||||||||||||
| és lta fin ier R t u an c |
-13 5 |
-30 | -13 5 |
-30 | ||||||||||
| ôt Im p s |
3 | -37 | 3 | -37 | ||||||||||
| és lta de la ér io de R t u p |
78 2 |
58 6 |
1 Etablie conformément à la norme IFRS 8.
| mil lier En s € |
Co | mm erc es |
Ré | sid tie l en |
Bu | rea ux |
Se mi |
In du iel str |
SIR | No | cté ffe n a |
TO | TA L |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
|
| b les de lac Im t me u p em en |
4.8 30 |
30 4.5 |
5.8 64 |
5.6 54 |
30 7.4 |
70 7.5 |
10 4.4 |
50 4.4 |
0 | 0 | 0 | 0 | 22 .53 4 |
22 .20 4 |
| Po tag cte urc en e p ar se ur |
% 21 |
% 20 |
% 26 |
% 25 |
% 33 |
% 34 |
% 20 |
% 20 |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% 10 |
0% 10 |
| éa les Cr ia nc es co mm erc |
14 | 8 | 10 | 28 | 52 | 1 | 45 | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12 1 |
40 |
| fs fin Ac i ier t nts an c s n on co ura |
8 | 8 | 10 | 10 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.3 79 |
4.2 25 |
0 | 0 | 4.3 96 |
4.2 43 |
| tifs dé e d e l Ac ten te us en vu a v en |
0 | 0 | 1.0 10 |
1.0 10 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.0 10 |
1.0 10 |
| f s ls Ac i ie t to ec r |
4.8 52 |
4.5 46 |
6.8 94 |
6.7 02 |
7.4 82 |
7.5 71 |
4.4 55 |
4.4 53 |
4.3 79 |
4.2 25 |
0 | 0 | 28 .06 1 |
27 .49 7 |
| Po tag cte urc en e p ar se ur |
17 % |
17 % |
25 % |
24 % |
27 % |
28 % |
16 % |
16 % |
16 % |
15 % |
0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| i fs ris i- de Au tre ct s a no n r ep c ssu s |
25 4 |
39 5 |
25 4 |
39 5 |
||||||||||
| AC TIF |
28 .31 5 |
27 .89 2 |
||||||||||||
| is it ion im b les de lac Ac t qu en me u p em en |
0 | 0 | 0 | 2.6 44 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.6 44 |
| iv és im b les de lac Tr ct t av au x a en me u p em en |
0 | 0 | 21 1 |
30 | 0 | 18 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 48 |
| b lisa l les Inv iss im i ion t ts t es em en en mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 13 | 5 | 13 |
| iss de im b i lisa ion l les Am ort ts t em en s mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 5 | 3 | 5 |
| llie En mi € rs |
Liè | ge | Bru xe |
lle s |
ina Ha |
ut | SIR | No n a |
ffe cté |
TO | TA L |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
30 09 16 |
31 03 16 |
|
| ub les de lac Im t me p em en |
20 .99 4 |
20 .67 4 |
0 | 0 | 1.5 40 |
1.5 30 |
0 | 0 | 0 | 0 | 22 .53 4 |
22 .20 4 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
93 % |
93 % |
0% | 0% | 7% | 7% | 0% | 0% | 0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| Cré iale an ces co mm erc s |
10 3 |
39 | 0 | 0 | 18 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12 1 |
40 |
| tifs fin Ac cie ts an rs no n c ou ran |
17 | 18 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.3 79 |
4.2 25 |
0 | 0 | 4.3 96 |
4.2 43 |
| tifs dé e d e l Ac ten te us en vu a v en |
79 0 |
79 0 |
22 0 |
22 0 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.0 10 |
1.0 10 |
| Ac tif rie ls to sec |
21 .90 4 |
21 .52 1 |
22 0 |
22 0 |
1.5 58 |
1.5 32 |
4.3 79 |
4.2 25 |
0 | 0 | 28 .06 1 |
27 .49 7 |
| Po tag teu urc en e p ar sec r |
78 % |
78 % |
1% | 1% | 6% | 6% | 16 % |
15 % |
0% | 0% | 10 0% |
10 0% |
| Au cti fs ris ci- de tre s a no n r ep ssu s |
25 4 |
39 5 |
25 4 |
39 5 |
||||||||
| AC TIF |
28 .31 5 |
27 .89 2 |
||||||||||
| b les de lac Ac is it ion im t qu en me u p em en |
0 | 2.6 44 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.6 44 |
| és b les de lac Tr iv im ct t av au x a en me p em en u |
0 | 48 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 48 |
| b lisa l les Inv iss im i ion t ts t es em en en mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 13 | 5 | 13 |
| Am iss de im b i lisa ion l les ort ts t em en s mo s c or po re |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | 5 | 3 | 5 |
| En milliers € | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 1.123 | 1.050 |
| Loyers perçus | 972 | 903 |
| Gratuités locatives | -9 | 0 |
| Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers | 160 | 147 |
Les loyers perçus au cours de la période ont augmenté de 7,5% en comparaison avec la même période de l'année précédente. Cette augmentation est principalement due à la Résidence Vitra qui a été progressivement louée au cours des premiers mois de l'année 2016. En juin 2016, tous les appartements de la Résidence étaient loués.
Les "Revenus des titres d'autres SIR en portefeuille assimilés à des loyers" consistent en dividendes mis en paiement au cours de la période.
| En milliers € | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Récupération de charges locatives et de taxes et charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur les immeubles |
||
| loués | 64 | 75 |
| Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 62 | 75 |
| Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 2 | 0 |
| Charges locatives et de taxes et charges locatives et taxes normale | ||
| ment assumées par le locataire sur les immeubles loués | -101 | -81 |
| Charges locatives exposées par le propriétaire | -90 | -81 |
| Précomptes et taxes sur immeubles loués | 11 | 0 |
Pour rappel, l'application de l'interprétation IFRIC 21 impose de reconnaître dès le 1er janvier les taxes immobilières pour toute l'année. Durant la période du 1er avril au 30 septembre, aucune charge de précompte et aucune refacturation n'est donc prise en compte excepté les éventuelles différences entre les montants estimés à la clôture précédente et les produits et charges réelles.
| En milliers € | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Frais de gestion immobilière | 98 | 74 |
| Honoraires versés au gérant | 38 | 30 |
| Charges internes de gestion d'immeubles | 60 | 44 |
Pour l'exercice se clôturant au 31 mars 2017, les honoraires versés au gérant ont été fixés à € 75 milliers par l'assemblée générale du 13 septembre 2016 de la société selon l'article 16 des statuts d'Immo Moury SCA.
Les charges internes de gestion immobilière correspondent aux frais de personnel relatifs aux fonctions technique, commerciale et juridique.
| En milliers € | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Frais généraux | 94 | 78 |
| Frais de fonctionnement | 29 | 22 |
| Frais liés au statut de SIR | 42 | 33 |
| Frais relatif au personnel administratif | 23 | 23 |
Les frais généraux d'Immo Moury couvrent tous les frais qui ne sont pas imputables à la gestion, à l'entretien et à la maintenance des immeubles.
Ils reprennent les frais de fonctionnement (frais du personnel comptable et de la direction financière, amortissements des autres immobilisations corporelles, fournitures de bureaux, etc.), les honoraires payés à divers consultants externes (juristes, fiscaliste, etc.) et les frais liés au statut de SIR. Ces derniers comprennent toutes les charges requises par la cotation sur un marché public (Euronext, taxe OPC, quote-part dans les frais de fonctionnement de la FSMA, frais lié à l'audit interne, etc).
| En milliers d'€ | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Résultat financier | -135 | -30 |
| Revenus financiers | 0 | 0 |
| Intérêts et dividendes perçus | 0 | 0 |
| Charges d'intérêts nettes (-) | 44 | 25 |
| Intérêts sur emprunts | 32 | 25 |
| Charges résultant d'instruments de couverture autorisés | 12 | 0 |
| Autres charges financières (-) | 3 | 5 |
| Frais bancaires et autres commissions | 3 | 5 |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -88 | 0 |
Les charges d'intérêts concernent les intérêts sur la dette de location-financement relatif à l'immeuble de Courcelles ainsi que les intérêts sur les lignes de crédits court terme.
La variation de juste valeur négative sur le passif financier est due à la valorisation de la couverture bancaire contractée le 16 mars 2016 pour fixer le taux d'intérêt à un taux fixe de 2,05% sur un montant de € 1.600 milliers jusqu'en mars 2036.
| En milliers d'€ | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Impôt | 3 | -37 |
| Impôts des sociétés | 0 | -37 |
| Impôts et précomptes dus ou versés | -43 | -37 |
| Régularisations d'impôts et reprises de provisions fiscales | 46 | 0 |
| Exit tax | 0 | 0 |
Au 30 septembre 2016, l'impôt est composé de deux éléments :
| en milliers € | 30 09 2016 | 31 03 2016 | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 | Immeubles de placement |
Immeubles détenus en vue de la vente |
Immeubles de placement |
Immeubles détenus en vue de la vente |
| Valeur comptable au début de la période | 22.204 | 1.010 | 20.464 | 505 |
| Acquisition | 0 | 0 | 2.644 | 0 |
| Autres investissements (travaux activables) | 212 | 0 | 48 | 0 |
| Cession | 0 | 0 | 0 | -265 |
| Transfert aux actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 | -790 | +790 |
| Variation de la juste valeur | 118 | 0 | -162 | -20 |
| Valeur comptable en fin de période | 22.534 | 1.010 | 22.204 | 1.010 |
| Valorisation de l'expert immobilier | 23.544 | 23.214 |
La juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente découle des rapports d'évaluation de l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Elle s'élève à € 23.544 milliers au 30 septembre 2016.
Au 30 septembre 2016, les immeubles détenus en vue leur vente sont une maison et un terrain à bâtir à Barchon, un immeuble à appartements Avenue de Nancy à Bressoux ainsi qu'un appartement Avenue Genicot à Bruxelles.
Les actifs financiers disponibles à la vente consistent uniquement en des titres d'autres SIR. Les variations de juste valeur sont directement enregistrées dans les fonds propres dans la rubrique «Variation de juste valeur des actifs et passifs financiers».
La juste valeur des titres SIR est déterminée sur base des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs (niveau 1 selon IFRS 7).
Les mutations de la période concernant les titres SIR en portefeuille sont les suivantes:
| En quantité | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2015 | 23.000 | 23.572 | 46.572 |
| Acquisitions | 3.833 | 3.833 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2015 | 26.833 | 23.572 | 50.405 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 31 mars 2016 | 26.833 | 23.572 | 50.405 |
| Acquisitions | 2.619 | 2.619 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2016 | 26.833 | 26.191 | 53.024 |
| En valeur d'acquisition | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2015 | 2.209 | 1.352 | 3.561 |
| Acquisitions | 364 | 364 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2015 | 2.573 | 1.352 | 3.925 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 31mars 2016 | 2.573 | 1.352 | 3.925 |
| Acquisitions | 130 | 130 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Au 30 septembre 2016 | 2.573 | 1.482 | 4.055 |
| En juste valeur | Cofinimmo | Befimmo | Total |
|---|---|---|---|
| Au 31 mars 2015 | 2.480 | 1.490 | 3.970 |
| Acquisitions | 364 | 364 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | -312 | -196 | -508 |
| Au 30 septembre 2015 | 2.532 | 1.294 | 3.826 |
| Acquisitions | 0 | ||
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | |||
| Au 31 mars 2016 | 2.894 | 1.331 | 4.225 |
| Acquisitions | 130 | 130 | |
| Souscriptions | 0 | ||
| Cessions (-) | 0 | ||
| Variation de la juste valeur | 76 | -53 | 23 |
| Au 30 septembre 2016 | 2.970 | 1.408 | 4.378 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 30 septembre 2015 |
-42 | -58 | -100 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 31 mars 2016 |
320 | -22 | 298 |
| Solde de la variation de la juste valeur comptabilisée en fonds propres au 30 septembre 2016 |
397 | -74 | 323 |
| En milliers d'€ | 30 09 2016 | 31 03 2016 |
|---|---|---|
| Dettes financières non courantes | 479 | 474 |
| Dettes de location financement | 424 | 424 |
| Garanties locatives reçues | 55 | 50 |
| Dettes financières courantes | 4.121 | 4.570 |
| Straight loan KBC | 860 | 1.250 |
| Straight loan BNP | 3.200 | 3.200 |
| Dettes de location financement | 61 | 120 |
| En milliers d'€ | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
| Etat du résultat global | 32 | 25 |
| Charges d'intérêts sur la dette location financement | 16 | 18 |
| Charges d'intérêts sur straight loans | 16 | 7 |
La juste valeur des dettes de location de financement s'élève à € 506 milliers et est déterminée sur base du taux d'intérêt du marché (niveau 2 selon IFRS 13).
La juste valeur des dettes financières relative au straight loan est estimée identique à sa valeur comptable vu que le taux d'intérêt est variable (niveau 2 selon IFRS 13).
Les loyers futurs à payer (capital et intérêts) pour le contrat de location de financement se décomposent comme suit :
| En milliers d'€ | 30 09 2016 | |
|---|---|---|
| Loyers à payer | 485 | |
| A moins d'un an | 61 | |
| Entre 1 et 5 ans | 424 | |
| Plus de 5 ans | 0 |
Le ratio d'endettement d'Immo Moury est passé de 19,5% au 31 mars 2016 à 21,3% au 30 septembre 2016. Le calcul du ratio d'endettement se détaille comme suit :
| En milliers d'EUR | 30 09 2016 |
|---|---|
| Passif | 6.252 |
| I.Passifs non courants | |
| A.Provisions | 0 |
| C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés | -183 |
| F. Passifs d'impôts différés | 0 |
| II.Passifs courants | |
| A.Provisions | 0 |
| C.Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés | 0 |
| F. Comptes de régularisation | -28 |
| Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur) : | 6.043 |
| Total de l'actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénominateur) : |
28.315 |
| Taux d'endettement au 30 septembre 2016 | 21,3% |
| (En nombre d'actions) | 30 09 2016 | 30 09 2015 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions souscrites | 463.154 | 463.154 |
| Nombre d'actions propres | 1.030 | 1.030 |
| Nombre d'actions de base ayant droit au dividende (1) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre moyen d'actions de base en circulation (2) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre d'actions diluées ayant droit au dividende (3) | 462.124 | 462.124 |
| Nombre moyen d'actions diluées en circulation (3) | 462.124 | 462.124 |
| Résultat de la période (en milliers d'€) | 782 | 586 |
| Résultat global de la période (en milliers d'€) | 805 | 77 |
| Résultat de la période par action de base et diluée en € | 1,69 | 1,27 |
| Résultat global de la période par action de base et diluée en € | 1,74 | 0,17 |
(1) Actions propres déduites
(2) Ce nombre moyen est calculé conformément à l'IAS 33
(3) Il s'agit du nombre d'actions théoriquement sur le marché si, en plus des actions actuellement en circulation, les stock-options, les bons de souscription d'actions, etc. étaient exercés. Au 30 septembre 2015 et 30 septembre 2016, il n'y a aucun effet diluant.
Les principaux risques financiers sont exposés et commentés dans le rapport de gestion dans la section « Informations sur les risques ».
La sensibilité au risque de liquidité est présentée en note 11.
La sensibilité au risque d'intérêt ne concerne que les deux lignes de crédit :
Une augmentation du taux d'intérêt Euribor de 0,5 % génèrerait une augmentation de la charge d'intérêts annuelle de € 8 milliers dans l'hypothèse où la ligne de crédit serait utilisée à concurrence de € 3.200 milliers de manière ininterrompue pendant un an.
La dette de location-financement est à taux d'intérêt fixe. Elle n'est par conséquent pas sensible aux variations du taux d'intérêt.
Concernant la couverture à taux fixe mentionnée ci-dessus, Immo Moury a conclu le 16 mars 2016 un IRS à 2,05% contre Euribor 6 mois couvrant la période du 31 mars 2016 au 31 mars 2036 et portant sur un montant notionnel de € 1,6 millions. Au 30 septembre 2016, sa juste valeur comptabilisée en « Autres passifs financiers non courants » s'élève à un passif de € 183 milliers.
Au 30 septembre 2016, le résultat financier comprend une charge de € 88 milliers, représentant la variation de la juste valeur de l'instrument financier pour lequel la comptabilité de couverture (au sens de l'IAS 39) n'est pas appliquée. Cet élément du résultat n'affecte pas le cash-flow de la Société. A la date d'échéance finale de l'instrument financier, sa valeur sera nulle et les variations de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en résultats.
Une simulation a été réalisée et indique qu'une baisse supplémentaire de 25 points de base des taux d'intérêts long terme (20 ans) se traduirait par une charge (non monétaire) de € 78 milliers.
La sensibilité au risque crédit est faible puisque les créances ouvertes au 30 septembre 2016 s'élèvent à € 121 milliers et que les deux seules créances ouverte dépassant 10% de ce montant ont été payés depuis.
Les opérations non inscrites au bilan sont reprises ci-dessous :
De manière générale, Immo Moury obtient des garanties locatives conformes aux pratiques du marché et à la législation applicable, essentiellement sous la forme de garantie bancaire, ou de compte bloqué, dans le cadre de la location de ses immeubles.
Au 30 septembre 2016, les garanties bancaires s'élèvent à € 523 milliers.
Le contrat de location financement en cours concernant l'immeuble de placement de Courcelles comporte une option d'achat à terme équivalente à 10 % de la valeur initiale de l'immeuble pris en location financement, soit € 129 milliers. Cette option pourra être levée le 23 avril 2019.
Lors des fusions, acquisitions et scissions partielles, les sociétés Bemat SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA, et Sari Finance SA ont apportés à Immo Moury les garanties suivantes :
Toutefois, en dépit des garanties précitées, il ne peut être exclu que, dans l'hypothèse où les engagements des sociétés apporteuses ne paraîtraient pas suffisants, un recours soit fait contre Immo Moury qui pourrait, s'il se présentait, avoir des conséquences financières importantes mais actuellement impossible à déterminer pour Immo Moury.
À ce jour, Immo Moury n'a connaissance d'aucun litige, réclamation ou autre problème potentiel en matière environnementale et n'a jamais été confrontée à des problèmes similaires par le passé.
Au 30 septembre 2016, les seules informations dont dispose Immo Moury au sujet de la qualité des sols consiste en différents courriers de la Spaque qui indiquent soit que le terrain n'est pas repris sur la liste d'inventaire dressée par la Spaque (ce qui implique qu'il n'existe aucun élément connu relatif à une éventuelle pollution du sol), soit que, s'il existe un risque faible de pollution, la Spaque « ne dispose d'aucune donnée analytique permettant de se prononcer objectivement sur la qualité des sols ».
Le Conseil d'administration de Moury Management SA, composé des membres suivants :
atteste que, à sa connaissance :
Le Conseil d'administration de Moury Management SA déclare également que, pour autant qu'il en soit au courant :
Dans le cadre de notre mandat de commissaire, nous vous faisons rapport sur l'information financière intermédiaire. Cette information financière intermédiaire comprend la situation financière résumée clôturée le 30 septembre 2016, l'état résumé du résultat global, l'état résumé des flux de trésorerie et l'état résumé des variations des capitaux propres pour le semestre clôturé à cette date, ainsi que les notes sélectives 1 à 14.
Nous avons effectué l'examen limité de l'information financière intermédiaire de Immo Moury SCA (la «société»), préparée conformément au référentiel IFRS tel qu'exécuté par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et conformément à la norme internationale d'information financière IAS 34 – Information financière intermédiaire telle qu'adoptée dans l'Union Européenne.
Le total de l'actif mentionné dans la situation financière résumée s'élève à 28.315 (000) EUR et le bénéfice de la période s'élève à 782 (000) EUR.
Le gérant est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire conformément au référentiel IFRS tel qu'exécuté par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et conformément à la norme internationale d'information financière IAS 34 – Information financière intermédiaire telle qu'adoptée dans l'Union Européenne. Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la norme internationale ISRE 2410 – Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité. Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables, et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les normes internationales d'audit (International Standards on Auditing) et en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit sur l'information financière intermédiaire.
Conclusion
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que l'information financière intermédiaire de Immo Moury SCA n'est pas établie, à tous les égards importants, conformément au référentiel IFRS tel qu'exécuté par l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et conformément à la norme internationale d'information financière IAS 34 – Information financière intermédiaire telle qu'adoptée dans l'Union Européenne.
Diegem, le 15 décembre 2016
Le commissaire
DELOITTE Reviseurs d'Entreprises SC s.f.d. SCRL Représentée par Rik Neckebroeck
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| Publication du rapport financier annuel au 31 mars 2017 | courant juillet 2017 |
|---|---|
| Assemblée générale ordinaire | 12 septembre 2017 |
| Paiement du dividende | 17 octobre 2017 |
POUR TOUTES INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :
Gilles-Olivier Moury Sonia Laschet
[email protected] [email protected]
Administrateur Directrice financière
Tél : 04/221.03.10 Tél : 04/221.03.10
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