İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. IZAHNAME

Bu izahname, Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul)'nca .......................................... tarihinde onay anmıştır.

Ortaklığımızın çıkarılmış sermayesinin 50.000.000 TL'den 150.000.000 TL'ye çıkarılması nedeniyle artırılacak 100.000.000 TL Gen 150.000.000 TL ve arzına ilişkin izahnamedir.

İzahnamenin onaylanması, izahnamede yer alan bilgilerin doğru olduğunun Kurulca tekeffülü anlamına gelmeyeceği gibi, paylara ilişkin bir tarsiye olduğunun edilemez. Ayrıca halka arz edilecek payların fiyatının belirlenmesinde Kurul'un herhangi bir takdir ya da onay yetkisi yoktur.

Halka arz edilecek paylara ilişkin yatırım kararları izahnamenin bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucu verilmelidir.

Bu izahname, ortaklığımızın www.idcalistgvo.com ve halka arzda satışa aracılık edecek Piramit Menkul Kıymetler A.Ş.'nin www.piramitmenkul.com.tr adresli internet siteleri ile Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP)'nda (www.kap.org.tr) ayımlanmıştır. Ayrıca başvuru yerlerinde incelemeye açık tutulmaktadır.

Sermaye Piyasası Kanunu (SPKn)'nun 10'uncu maddesi uyarınca, izahnamede ve izahnamenin eklerinde yer alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden kaynaklanan zararlardan ihraççı sorumludur. Zararın ihraççıdan tazmin edilememesi veya edilemeyeceğinin açıkça belli olması halinde; halka arz edenler, ihraca aracılık eden lider yetkili kuruluş, varsa garantör ve ihraççının yönetim kurulu üyeleri kurulu ve durumun gereklerine göre zararlar kendilerine yükletilebildiği ölçüce sorumludur. Ancak, izahnamenin diğer kısımları ile birlikte okunduğu takdırde özetin vanıltırır. hatalıyeva tutarsız olması durumu hariç olmak üzere, sadece özete bağlı olarak ilgililere herhangi bir hukuki sorumluluk vüklenemez. Bağımsız denetim, derocelendirme ve değerleme kuruluşları gibi izahnameyi oluşturan belgelerde yer almak üzere hamme ve raporları hazırlayan kişi ve kurumlar da hazırladıkları raporlarda yer alan yanlarının yanıltıcı ve eksik bilgilerden SPKn hükümleri çerçevesinde sorumludur.

GELECEĞE YÖNELİK AÇIKLAMALAR

4Bu izahname, "düşünülmektedir", "planlanmaktadır", "hedeflenmektedir", "tahmin edilmektedir", "beklenmektedir" gibi kelimelerle ifade edilen geleceğe yönelik açıklamalar içermektedir. Bu tür açıklamalar belirsizlik ve risk içermekte oluş, sadece izahnamenin yayım tarihindeki öngörüleri ve beklentileri göstermektedir. Birçok faktor, ihraçanın geleceğe yönelik açıklamalarının öngörülenden çok daha fariht sonuçlanmasına yol açabilecektir."

İÇİNDEKİLER

1. İZAHNAMENİN SORUMLULUĞUNU YÜKLENEN KİŞİLER. Bananan manının manının və b
2. ÖZET
3. BAGIMSIZ DENETÇİLER
4. SEÇİLMİŞ FİNANSAL BİLGİLER ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5. RİSK FAKTÖRLERİ
6. İHRAÇÇI HAKKINDA BİLGİLER
7. FAALIYETLER HAKKINDA GENEL BILGILER.
8. GRUP HAKKINDA BİLGİLER ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
9. MADDI VE MADDI OLMAYAN DURAN VARLIKLAR HAKKINDA BİLGİLER
10. FAALİYETLERE VE FİNANSAL DURUMA İLİŞKİN DEĞERLENDİRMELER
II. İHRAÇÇININ FON KAYNAKLARI
12. EGILLIM BİLGİLERİ --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13. KAR TAHMİNLERİ VE BEKLENTİLERİ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14. İDARİ YAPI, YÖNETİM ORGANLARI VE ÜST DÜZEY YÖNETİCİLER. Mananın memalarının 50
15. ÜCRET VE BENZERİ MENFAATLER ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
16. YÖNETİM KURULU UYGULAMALARI ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
17. PERSONEL HAKKINDA BİLGİLER -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
18. ANA PAY SAHİPLERİ
19. İLİSKİLİ TARAFLAR VE İLİŞKİLİ TARAFLARLA YAPILAN İŞLEMLER HAKKINDA BİLGİLER. 63
20, DIGER BİLGİLER.
21. ONEMLİ SÖZLEŞMELER
22. İHRAÇÇININ FİNANSAL DURUMU VE FAALİYET SONUÇLARI HAKKINİA BİLGİLER
23. IHRAC VE HALKA ARZ EDILECEK PAYLARA ILİŞKİN BİLGİLER Şuray Aralı 1200 1
2

24. HALKA ARZA ILIŞKIN HUSUSLAR
25. BORSADA İŞLEM GÖRMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
26. MEVCUT PAYLARIN SATISINA ILİŞKİN BİLGİLER İLE TAAHHUTLER
27. HALKA ARZ GELİRİ VE MALİYETLERİ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
28. SULANMA ETKİSİ
29. UZMAN RAPORLARI VE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERDEN ALINAN BİLGİLER. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
30. İŞTİRAKLER HAKKINDA BİLGİLER----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
31. PAYLAR İLE İLGİLİ VERGİLENDİRME ESASLARI ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
32. İHRAÇÇI VEYA HALKA ARZ EDEN TARAFINDAN VERİLEN İZİN HAKKINDA BİLGİ
33. INCELEMEYE AÇIK BELGELER
34. FKLER

KISALTMA VE TANIMLAR

Aracı Kurum	: Piramit Menkul Kıymetler A.Ş
A.S.	: Anonim Sirket
Borsa, BIAŞ veya BIST	: Borsa İstanbul Anonim Şirketi
ETRO	: Amerikan Merkez Bankası
Emlak Konut GYO A.Ş.	: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
GVK	: Gelirler Vergisi Kanunu
GVO	: Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
GYO Tebligi "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"	Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı
GYODER	: Gayrımenkul Yatırımcıları Demeği
ISIN	: Uluslararası Menkul Kıymet Tanımlama Numarası
	Idealist GYO, Ihraççı, Şirket veya Ortaklık : İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ISO	: Istanbul Sanayı Odası
KAP	: Kamuyu Aydınlanma Platformu
KDV	: Katma Deger Vergisi
KVK	: Kurumlar Vergisi Kanunu
Kurul veya SPK	: Sermaye Piyasası Kurulu
MKK	: Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş.
MKS	: Merkezi Kaydi Sistem (MKK sistemi)
ODTU	: Ortadoğu Teknik Universitesi
SPKn	: 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu
T.C.	: Türkiye Cumhuriyeti
TCMB	: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
TTK	: Türk Ticaret Kanunu
TUIK	: Türkiye İstatistik Kurumu
TISG	: Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi
UFRS/UMS Uluslararası	: Uluslararası Finansal Raporlama Standartları
Muhasebe Standartları

网址利来国际网
利来官网利来

I. BORSA GÖRÜŞÜ:

Yoktur.

II. DİĞER KURUMLARDAN ALINAN GÖRÜŞ VE ONAYLAR: Yoktur.

1. İZAHNAMENİN SORUMLULUĞUNU YÜKLENEN KİŞİLER

Bu izahname ve eklerinde yer alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçeyesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve izahnamede bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü makul özenin gösterilmiş olduğunu beyan ederiz.

	Thraççı Idealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S.	Sorumlu Olduğu Kısımı:
Mustafa Eksi Yönetim Kurulu Başkan Vard. 22/03/2024	Ibrahim Eksi Yönetim Kurulu Başkanı 22/03/2024	IZAHNAMENIN TAMAMI

İzahnamenin bir parçası olan bu raporda yer alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü makul özenin gösterilmiş olduğunu beyan ederiz.

İmzalı sorumluluk beyanları izahname ekinde yer almaktadır.

Ilgili Denetim, Derecelendirme ve Değerleme Raporlarımı Hazırlayan Kuruluşun Ticaret Unvanı ve Yetkilisi	Sorumlu Olduğu Kısım:
Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.S. Sorumlu Denetçi Ali Osman Eflatun	Bağımsız Denetim Raporları 01/01/2021-31/12/2021
Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.S. Sorumlu Denetçi Ali Osman Eflatun	01/01/2022-31/12/2022
Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.S. Sorumlu Denetçi Ali Osman Eflatun	01/01/2023 - 31/12/2023

İlgili Degerieme Raporlarını Hazırlayan Kuruluş/Yetkilisi	Sorumlu Olduğu Kısım: İLGİLİ GAYRIMENKUL DEGERLEME RAPORLARI
Net Kurumsal Değerleme ve Danismanlık A.Ş. Erdeniz BALIKÇIOGLU / Sorumlu Degerieme Uzmani	(2022 Yılı Değerleme Raporu) 15.03.2023 Tarih - 2023/295 Sayılı
Reel Degerleme Berfin Kurtuluş Sever/Sorumlu Degerleme Uzmanı	(2023 Yılı Değerleme Raporu) 30.12.2023 Tarih - 2310062 Sayılı
Reel Degerleme Eren Kurt/Sorumlu Değerleme Üzmanı	(2023 Yılı Değerleme Raporu) 30.12.2023 Tarih - IDGY-2310063 Sayılı
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.	(2023 Yılı Değerleme Raporu) 26.12.2023 Tarih -EMLKKNT-2023- 096

THES

2. ÖZET

		A-GIRIŞ VE UYARILAR
	Başlık	Açıklama Yükümlülüğü
A.I	Giriş ve uyarılar	· Bu özet izahnameye giriş olarak okunmalıdır. Sermaye piyasası araçlarına ilişkin yatırım kararları izahnamenin bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucu verilmelidir. · Izahnamede yer alan bilgilere ilişkin iddiaların mahkemeye taşınması durumunda, davacı yatırımcı, halka arzın gerçekleştiği ülkenin yasal düzenlemeleri çerçevesinde, izahnamenin çevirisine ilişkin maliyetlere yasal süreçler başlatılmadan önce katlanmak zorunda kalabilir. · Ozete bağlı olarak (çevirisi dahil olmak üzere) ilgililerin hukuki sorumluluğuna ancak özetin izahnamenin diğer kısımları ile birlikte okunduğu takdirde yanıltıcı, hatalı veya tutarsız olması veya yatırımcıların yatırım kararını vermesine yardımcı olacak önemli bilgileri sağlamaması durumunda gidilir.
A.Z	İzahnamenin sonraki kullanımına ilişkin bilgi	· İzahnamenin tekrar kullanımını gündeme getirecek herhangi bir husus söz konusu değildir.
		B- THRACCI
B.I	Thracemin ticaret unvanı ve işletme adi	Thraççının ticaret unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dır.
B.2	Ihraççının hukuki statüsü. tabi olduğu mevzuat, kurulduğu ülke ve adresi	İhraççının hukuki statüsü anonim şirket olup, tabi olduğu mevzuat "T.C. Kanunları"dır. Ihraççının adresi Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No: 38 Kat: 3 Ofis: 6 Uskûdar / ISTANBUL olup, resmi web sitesi www.idealistgyo.com dur. Internet adresi: www.idealistgyo.com E-posta adresi: [email protected] : +90 216 443 82 90 Telefon : +90 216 523 13 58 Faks
B.3	Ana lirün/hizmet kategorilerini de sekilde içerecek ihraççının mevcut faaliyetlerinin ve faaliyetlerine etki onemli eden	Idealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun III.48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Ilişkin Esaslar Tebliği ile belirlenmiş usul ve esaslar Mahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım faalıyetlerinde bulumanık ge ynali

FRANS.

gösterilen sektörler/pazarlar hakkında bilgi koduyla işlem görmeye başlamıştır. Portfoy Bilgileri İşi İdealist GYO A.Ş. arasında İş Ortaklığı Sözleşmesi düzenlenmiştir.	faktörlerin tanımı faaliyet ile	piyasaların sunduğu imkanlardan en iyi şekilde faydalanmak amacıyla kurulmuştur.
		28 Kasım 2007 tarihınde kurulmuş olan İdealist Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. I Temmuz 2010 tarihinde BIST'te "IDGYO"

		1. İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı
		Istanbul Ili, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde "Hasılat Paylaşımı" modeli ile geliştirilen Idealist Cadde/Koru Projesi Idealist Inşaat Ticaret Ltd. Şti. & Idealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı tarafından yürütülmektedir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 13.07.2017 tarihinde ihale ettiği ve Idealist Inşaat Ticaret Ltd.Şti. & Idealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İş Ortaklığı üzerinde kalan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı yapım işinin yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. ile
		İş ortaklığı sözleşmesine göre, taraflar Ortak Girişime ilişkin bütün hak ve yükümlülükleri, giderleri, kar ve zararı, gerekli fonların sağlanmasını, Ortak Girişimce sağlanacak tüm malzeme ve ekipmanı veya bunların tasfiye sonuçlarını İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. 9651, İdealist GYO A.Ş. %49 oranında paylaşacaklardır. İş ortaklığı sözleşmesi, işin başından, kesin hesabı yapılıncaya ve işveren, idare, sosyal sigortalar, maliye, resmi ve özel bütün şahıslarla bütün ilişkiler kesilinceye ve teminatların tamamı iade edilinceye kadar, işin taraflarca ortaklaşa yapılması ile iş ortaklığının yönetim usulünü, kar zararın dağıtımını ve iş sonunda ortaklığın tasfiye usullınü saptamak gibi konuları ifa etmek için yapılmıştır. Projede arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. ile yüklenici firma Idealist Inşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.S. nin toplam hasılat payı oranı %22, yüklenici firma Idealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm malıyetleri, yüklenici kârını ve proje ile ilgili rıskleri kapsamaktadır. İdealist Cadde Etabı, 91/205 no.lu ada/parsel üzerinde 3.521,69 m2 ve Idealist Koru Etabı, 70/82 no.lu ada/parsel üzerinde 14.923,93 m2 yüzölçümüne sahiptır. Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili. Şile ilçesi. Çavuş Mahallesi'nde bulunan Ustanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleriç raporuna göre konu proje halihazırda %90,97 genej firsaat deviyesin

1:4

22.465.18 m2 olarak hesaplanmıştır. Proje kapsamında 91 ada 205 parsel. İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır.

2. İstanbul ili Şile İlçesinde 91 Ada 205 Parselde yer alan Cadde Koru Projesi bünyesindeki 9 adet bağımsız bölüm

İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91 ada 205 parsel arsa üzerinde geliştirilen İdealist Cadde Projesi'ne ait 18 adet ticari ünite, 1 adet konut alanı Emlak Konut GYO A.Ş. aracılığı ile E-Thale yöntemiyle 07.10.2021 - 14.10.2021 tarihleri arasında satışa sunulmuştur. Bu kapsamda, İhraççı tarafından söz konusu ihaleye katılma kararı alınmış ve bahsi geçen ihale sonucunda brüt 1.387,46 m2 alanlı ve toplam KDV dahil 16.370.000 TL bedel ile ihaleye çıkılan 9 adet ticari üniteye ilişkin olarak bahsi geçen ihale KDV dahil 16.965.000 TL ihale bedeli üzerinden Ihraççı lehine sonuçlanmıştır. 31 Mart 2022 tarihli KAP açıklamasında belirtildiği üzere, İstanbul ili Şile İlçesi Çavuş Mahallesi İdealist Cadde Projesi'ndeki 2 adet bağımsız bölüm BZG Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti. (COLDWELL BANKER)'ye 5(beş) yıl +5(beş) yıl süreyle kiraya verilmiştir.

21 Nisan 2022 tarihli KAP açıklamasında belirtildiği üzere , İstanbul ili Şile İlçesi Çavuş Mahallesi İdealist Cadde Projesi'ndeki 6 adet. bağımsız bölüm Migros Ticaret A.Ş.'ye 10 (on) yıl süreyle kiraya verilmiştir. İlgili 9 adet bağımsız bölüm için Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nde yer alan tapu devrinin hangi şartlar altında vapılacağını belirleyen madde hükümlerine göre gerekli taksıt ödemeleri yapılmış, 13.01.2023 tarihinde tapu devri İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına gerçekleşmiştir.

3. İzmir Aliağa Arsa

İhraççı. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından 09-10 Haziran 2021 tarihinde düzenlenen 3 ilde 278 muhtelif sanlık arsa ve 2 kiralık taşınmazın vadeli açık artırma konusu olan TOKİ Arsa Müzayedesine katılım sağlamıştır. Müzayede konusu olan arsalardan İzmir İli, Aliağa İlçesi, 1147 Ada, 1(A) Parsel, 10.000 m2 ve muhammen bedeli 12.044.000 TL olan arsa nitelikli taşınmaz 13.800.000 TL teklif ile İhraççı lehine sonuçlanmıştır. 22.06.2022 tarih ve 9903 yevmiye numarasıyla tapu İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir. Sözkonusu arsa üzerinde lojistik deposu geliştirme projesi halen devam etmekte olup inşaat ruhsatı Aliağa Belediyesinden 28.12.2023 tarihinde alınmıştır. Proje kapsamında 14.390 m² inşaat yapılması planlanmaktadır.

B.4a Thracciyi	ve Yurt içi ve küresel finansal piyasalardakı koşullar, dövüz kurumlakın
	faaliyet gösterdiği dalgalanmalar, deprem gibi doğal afetler, gayrimenkul sektionin eksi

	etkileyen sektoru önemli son en eğilimler hakkında bilgi	yatırım eğilimleri, finansmana erişim ve finansman maliyeti gibi hususlar Ihraççı'nın performansını etkileyen temel konulardır. Finansal piyasalar ve ekonominin genel gidişatı uyarınca şekillenme eğilimi nedeniyle yaşanabilecek ekonomik kriz ve dalgalanmalar ile imar, inşaat, çevre izinlerinin ve diğer izinlerin ya da ruhsatların alınmasında yaşanabilecek zorluklar Şirket'in gelirlerini olumsuz yönde etkileyebilir ve gelecekte yapılması planlanan yatırımların ertelenmesine veya iptaline neden olabilir. İnşaatların projeler aşamasından satılabilir döneme kadar maliyet kalemlerini etkileyen en büyük faktör döviz kurlarının ve finansman maliyetlerinin artış göstermesi sebebiyle mevcut maliyet beklentilerinin üstünde gerçekleşebilmektedir. Artmakta olan kredi maliyetleri Şirket'in üretim maliyetlerini etkileyebilmektedir. Şirket'in portföyünün bulunduğu bölgeler sebebiyle satışlar olumlu yönde etkilenebilecektir.			cografi
B.5	Thraccinin datril olduğu grup ve grup içindeki yeri	Yoktur.
B.6	Sermayedeki veya toplam ov hakkı payları içindeki	25.10.2023 tarihli Şirket ortaklık yapısı aşağıda yer almaktadır.
	doğrudan veya	Ad Soyad/Unvan	Grubu	TL	0/0
	dolaylı olarak %5	İbrahim Ekşi	A	2.500.000	5,00
	fazlası 030 ve	İbrahim Ekşi	B	5.255.000	10.51
	kişilerin	Mustafa Eksi	A	833 340	1.67
	isimleri/unvanları	Mustafa Eksi	B	1.501.665	3,00
	ile her birinin pay	Eyüp Ekşı	A	833.330	1.67
	sahipliği	Eyüp Eksi	B	1.001.665	2,00
	hakkında bilgi	Mehmet Akif Ekşi	A	83.330	1.67
	İhraççının hakim	Mehmet Akif Eksi	B	1.000.000	2.00
	ortaklarının farklı OV haklarına sahip olmadıkları olup	Idealist Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portfoy Yonclimi A.S.	B	1.750.000	3,50
	hakkında bilgi	Diğer (Halka Açık)	B	34.491.670	68.98
		Toplam		50.000.000	100
	doğrudan Varsa dolaylı veya olarak ihraççının yönetim hakimiyetine	Ortaklık payları 5.000.000 adet A grubu nama yazılı pay ve		45.000.000 adet B grubu hamiline yazılı paydan oluşmalışadır. A	grubu payların "Yönetim Kurulu Uyelerinin Seçiminde Aday

		Ortaklığa dolaylı yoldan sahip olan gerçek ya da tüzel kışı bulunmamaktadır.
B.7	Seçilmiş finansal bilgiler ile ihracçının finansal	Şirket'in finansal tabloları ve bunlara ilişkin bağımsız denetim www.idealistgvo.com www.kap.org.tr raporları. Internet Ve sitelerinde yer almaktadır.
	durumunda Ve faaliyet sonuclarında	Seçilmiş bilanço ve gelir tablosu kalemleri aşağıdakı gibidir.
	meydana gelen	VARLIKLAR	31.12.2023	31.12.2022	31.2 23.0 1
	onemli	Nakıl ve nıkit benzerleri	668 125	13:973.782	22:349.934
	değişiklikler	Stoklar	120/166 017	40.151.326	17.847.388
		Diğer dönen varlıklar	18:448.125	10.988 059	6.670.017
		· Hiskili olmayan taraflardan diğer dönen	16:448 125	10 888 059	6.670.017
		varliklar Toplam Dopen Viuliklar	222,016,327	108.429.515	46,758,899
		Ouran Varitklar
		Yatırım amaçlı gayrımenkuller	132.603.000	168 Day 307	36.165.000
		Maddı duran varlıklar	5,279,003	593.129	4913.129
		Ertelenmiş vergi variegi	14.982.038	673 341	1 444 995
		Toplam Duran Variaklar	202.891.343	167.388.170	42.527.458
		TOPLAM VARLIKLAR	424.907.670	275.817.685	89,286.357
		KAYNAKLAR
		Kisa Vadeli Yükumipinkler
		Kisa vadeli borçlarımalar	42.495.276	19.942630	3.DOM 695
		Tican borçin	13 374 972	33.875 676	20.044.362
		· Hışk ti olmayan taraflara ticari borçin	13.374.972	33.840.231	20.044.362
		Erielenmiş gelirler	80 345 496	22 353 009	2.940.688
		· Tişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	80.345.496	22353.009	5.950.688
		Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103
		TOPLAM YOKOMLÜLÜKLER	193.790.436	77.657.347	30 791 355
		Ana ortakliğa ait örkaynaklar	231,117,234	198,160,338	58:495.002
		Odenmiş sermaye	30.000.000	50.000:000	000 000 000
		Geçmiş yıllar karları veya zararları	+41,700-707	-drage 31	4 175 140
		Net dönem karı veya zaran	=0.456.629	SPATISOT	3.653.158
		TOPLAM OZKAYNAKLAR	231.117.234	198,160,338	58.495.002
		TOPLAM YUKUMLULUKLER VE OZKAYNAKLAR	424 907.670	275.817.685	89.286.357
		31.12.2023 Bağımsız denetimden geçmiş malı tablolarına göre, Şirket in toplam dönen varlıklarının %54'lük kısmı Sırket'in stoklarından oluşmaktadır. 31.12.2022 tarihine göre Şirket in stokları yaklaşık olarak 3 mıslı artış ile 60,8 milyon TL ye ulaşmıştır. Bunun temel sebebi, Istanbul Ili, Şile Ilçesi, Çavuş Mahallesi201/209 ve 70/82 no.lu ada/parsellerde bulunan Arsa Satus Karşılığı Golf

Paylaşımı İşi ihalesine istinaden (İdealist Cadde/Koru Projesi) İdealist GYO - İdealist İnşaat İş Ortaklığının devam ettirdiği proje maliyetlerinden oluşmaktadır. Arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. ile yüklenici fırma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. nin toplam hasılat payı oranı %22, yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, yüklenici karını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.
26 Aralık 2023 tarihî. itibarıyla Şirket'in stoklarının net gerçekleşebilir değeri, İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ihalesini gerçekleştiren Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından, Şirket ten bağımsız ve SPK tarafından yetkilendirilen bir değerleme şirketi olan Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından belirlenmiştir.
Stokların net gerçekleşebilir değeri ölçümünde projenin mevcut toplam değeri 584.476.991 TL olarak tespit edilmiş olup, Idealist Inşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı'na düşen pay 452.127.541 TL olarak tespit edilmiştir.

Şirket'in duran varlıklarının 103,8 milyon TL büyük bir çoğunluğu yatırım amaçlı gayrımenkullerden oluşmaktadır. Bunun 58 milyon TL'lik kısmı arsa ve arazilerden, 45,8 milyon TL'lik kısmı ise binalardan oluşmaktadır.
KAR VEYA ZARAR KISMI	31.12 7023	31.12.2022	31.12.2021
14150H	13,635,834	2.038 154	12:051 557
Satışların maliyeti	-16918275		-20 874 907
Tican Faaliyetlerden Brüt Kar/Zarar	3 342 441	2.038.154	-8.823 335
BRUT KAR/ZARAR	-3342.441	2.038.154	-8.823.355
Genei yonetim giderleri	· 1:143 222	140.042	-1 214.157
Sas laallyetlerden diger gelirler	9,223,249	1.069.403	2.536.923
Esas faallyetlerden differ giderler	550881	-4,126,141	-78.072
ESAS FAALIYET KARI/ZARARI	-3.042.968	-6,564 566	9 510.671
Yatırım taaliyetlerinden gelirler	92143332	סכו מטו נפ	9 590 214
FINANSMAN GIDERI ONCESI FAALIYET KARI/ZARARI	6.171.364	54.141.590	19,543

rinansman gelitleri	200,245	613 541	2.883 316
Finansman Eiderleri SURDURULEN FAALIYETLER VERGI ONCESI KARI/ZARARI	-10 892 821 -21.030.019	-1009 675 26.641.361	-528.108 5 3 4 321

	· Donem vergi gideri geltri					-36.705
	· Ertelenmis vergi gideri/geliri			14.573.390	30.140	1.316.292
						3.633.338

Secilmis onemli proforma finansal bilgiler	Yoktur.					8.653.318
Kar tahmini VC beklentileri	Yoktur.
Izahnamede ver alan finansal tablolara ilişkin denetim raporlarındaki olumlu görüs dışındaki	Yoktur.
İhraççının işletme sermay esinin mevcut vükümlülüklerini	Şirket net işletme sermayesi, (Dönen Varlıklar - Kısa Vadeli Yükümlülükler) şeklinde hesaplamakta olup, 31.12.2023. 31.12.2022, 31.12.2021 tarihinde sona eren yıllık hesap dönemlerine iliskin finansal tablolara göre hesaplanan net işletme sermayesi
	TL				31.12.202
					46.758.899
	Kisa Vudeli				30.255.103
					16.503.796


ve/veya borsada İşlem gorecek piyasası sermaye
krymet tanımlama numarası (ISIN) dahil tür ve	Grubu Nama/Hamilin		Pay Sayla	Sayisinin Toplam Pay Sayisinia Orani (%)	Toplam (TL)	Sermayeye Oram (%)
				20%	10:000.000	2000
	Toplam		100.000.000	200%	000,000.000	180% 200%
	vardir. grubu pay, (B) grubu hamiline pay karşılığı (B) grubu nay ihmç
	hususların içeriği karşılayamaması İhraç edilecek aracinin menkul gruplarına ilişkin bilgi	KARI/ZARARI Dönen Varliklir Yakümlülükler ANama B/Hamiling	DONEM KARI/ZARARI ತ Net İşletmesi Sermayesi Imtivazlar" imtiyazlı Yoktur.	SÜRDÜRÜLEN FAALIYETLER DÜNEM 31.12.202 222.016.327 42 495 276 179.52 1.051 10.000.000 00.000 D00	-6.456.629 -6.456.629 31.12.2022 C-SERMAY BIYASASI ARACI Pay 180%	26:671:501 26.671.501 tutarlarım gösteren tablo aşağıda yer almaktadır. 108.429.515 19.942.636 88.486.879 Şirket çıkarılmış sermayesini %200 oramında (bedelli sermaye artırımı) artırması sebebiyle 100.000.000 TL nominal değerli pay ihraç edecektir. Paylar 1 TL nominal değerden ihraç edilecektir. İhraç edilecek paylara ilişkin ayrıntılı tablo aşağıdakı gıbıdır. 90,000,000 *A grubu payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı Yapılacak sermaye artırımında (A) grubu nama pay karşılığı (A)

C.2	Sermaye piyasası aracının ihraç	Nama yazılı, imtiyazlı, (A) Grubu payların ISIN kodu TREIDGY00029, hamiline yazılı, imtiyazsız, (B) Grubu payların ISIN kodu TREIDGY00011'dur. İhraç edilmesi planlanan kıymetlerin İSIN kodları izahname onayına müteakip KAP'da duyurulacaktır. Paylar TL cinsinden satışa sunulacaktır.
edileceği para birimi C.3 İhrac edilmiş ve bedelleri tamamen ödenmis pay Sayls1 ile Varsa bedeli 13 111 ödenmemiş pay SAYISI		Sirketin cıkarılmış sermayesi 50.000.000 TL nominal olup, ihraç edilmiş ve bedelleri tamamen ödenmiş pay sayısı 50.000.000 adettir. Bedeli tam ödenmemiş pay bulunmamaktadır.
	Her bir paym nominal değeri	Her payın nominal değeri 1 TL'dir.
C 4	Sermaye piyasası aracının sağladığı haklar hakkında bilgi	Satışı yapılacak paylar için mevzuat uyarınca pay sahiplerine tanınmış olan haklar aşağıdakı gibidir. Kardan Pay Alma Hakkı (1 K madde 507, SPKn madde 19, II-19.1sayılı Kar Payı Tebliği) · Yeni Pay Alma Hakkı (TTK madde 461, kayıtlı sermaye sistemindeki ortaklıklar için SPKn madde 18, II-18.1 sayılı Kayıtlı Sermaye Sistemi Tebliği ) - Bedelsiz Pay Edinme Hakkı (TTK madde 462, SPKn madde 19. VII-128.1 sayılı Pay Tebliği ) - Tasfiyeden Pay Alma Hakkı (TTK madde 507) - Genel Kurula Davet ve Katılma Hakkı (TTK madde 414. 415, 419, 425, 1527, SPKn madde 29, 30, II-30.1 sayılı Vekaleten Oy Kullanılması ve Çağrı Yoluyla Vekalet Toplanması Tebliği) - Genel Kurul'da Müzakerelere Katılma Hakkı (TTK madde 407, 409, 417) - Oy Hakkı (TTK madde 432, 433, 434, 435, 436, SPKn madde 30): · Bilgi alma ve inceleme hakki ( TTK madde 437, SPKn madde 14, II-14.1 sayılı Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya Hişkin Esaslar Tebliği) - Iptal Davası Açma Hakkı (TTK madde 445, 446, kayıtlı sermaye sistemindeki ortaklıklar için SPKn madde 18/6, 20/2). · Azınlık Hakları (TTK madde 411, 412, 420, 439, 531, 559) - Ozel Denetim Isteme Hakkı (TTK madde 438, 439) - Ortaklıktan Ayrılma Hakkı (SPKn madde 24/11-23:1 sayılı) Onemli Nitelikteki İşlemlere Hişkin Ortakı Espeslar Ayrılma Hakkı Tebliği)

C5	Sermaye piyasası aracının devir ve tedavülünü kisitlayici husus ar hakkında bilgi	27.1 sayılı Ortaklıktan Çıkarma ve Satma Hakları Tebliği) - Itfa Geri Satma Hakkı (II-15.1 sayılı İzahname ve İhraç Belgesi Tebliği) İhraç edilecek paylar üzerinde, payların devir ve tedavülünü kısıtlayıcı veya pay sahibinin haklarını kullanmasına engel olacak herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
C.6 Halka arz edilen sermaye pivasası araçlarının borsada işlem görmesi için başvuru yapılıp yapılmadığı veya yapılıp yapılmayacağı hususu ile islem görülecek pazara ilişkin bilgi		Şirket payları IDGYO kodu ile BIST Alt Pazar'da işlem görmektedir. Sermaye artırımı neticesinde ihraç edilecek B grubu hamiline yazılı paylar da BIST Alt Pazarda işlem görecektir. A grubu nama yazılı paylar Borsa'da işlem görmeyecektir.
0.7	Kar dağıtım politikası hakkında bilgi	Kar dağıtımı konusunda Şırket paylarında herhangı bir imtiyaz yoktur. Şirketin "Kar Dağıtım Politikası" metni Şirket internet sitesinde (www.idealistgyo.com) yayınlanmış olup, Genel Kurul kararı ile kar dağıtımı yapılmaktadır.
		D-RISKLER
DI	Thraççıya, faaliyetlerine ve içinde bulunduğu sektore ilişkin önemli risk faktörleri hakkında bilgi	İhraççıya ilişkin riskler aşağıdakı gibidir. Kredi Riski: Şirket'in kredi riski esas olarak ticari alacaklarından doğabilmektedir. Şirket yönetimi, ticarı alacaklarımı geçmiş tecrübeler ve cari ekonomik durumu göz önüne alarak değerlendirmektedir. Şirket yönetimi ticari alacakları ile ilgili ek risk öngörmemektedir. Şirketin 31.12.2023 tarihli finansal tablolara göre 955.761 TL kredi riski bulunmaktadır. Likidite Riski: İhtiyatlı likidite riski yönetimi, yeterli ölçüde nakit
		ve menkul kıymet tutmayı, yeterli miktarda kredi işlemleri ile fon kaynaklarının kullanılabilirliğini ve piyasa pozisyonlarımı kapatabilme gücünü ifade eder. Şirket'in 31.12.2023 yıllık hesap dönemi finansal tablolarına göre net işletme sermayesi tutarları aşağıda yer almaktadır.

		Dönen Varlıklar	222.016.327
		Kısa Vadeli Yükümülükler	42.495276
		Net Isletme Sermayesi	179.521.051
		Kur Riski Yabancı para varlıklar, yükümlülükler ve yükümlülüklere sahip olma durumunda ortaya çıkan hareketlerinden kaynaklanacak etkilere kur riski denir. 31.12.2023 tarihinde Sirket'in sahip olduğu Şirket'in sahip olduğu yabancı para tanımlı varlık ve borçları bulunmamaktadır. Faiz Oramı Değişim Riski Şirket'in 31 Aralık 2023 tarihi itibariyle değişken faizli borçlanması bulunmamaktadır. Diğer yandan ihraççının içinde bulunduğu sektör; Küresel ekonomik veya finansal riskleri, insaat sektörü ile ilgili riskleri, projelerin zamanında bitirilememe riskini, iş kazalarına dair riskleri ihtiva	dışı bilanco kur
D.3	Sermaye piyasası ilişkin aracina önemli risk	etmektedir. Ihraç Edilen Payların Temettü Gelirlerine Ilişkin Riskler: Kar payı (temettü geliri) şirketlerin yılsonunda elde ettikleri karın
	faktörleri hakkında bilgi	dağıtılmasından elde edilen gelirdir. İhraççı dağıtılabilir kar olduğu durumlarda genel kurul onayı ile kar dağıtabilmekle beraber, zarar ettiği dönemlerde kar payı dağıtmaz. Ayrıca Ihraççı karını bünyesinde tutup kar payı dağıtmamaya karar verebilir. İhraç Edilen Payların Sermaye Kazancına Ilişkin Riskler: İhraççının faaliyetleri, piyasa koşulları, malı performans ve diğer koşulların ortaya çıkması neticesinde payların fiyatı yatırımcıların beklentilerini karşılayamayabilir. Sonuç olarak bu halka arz işlemi kapsamında payları satın almış olan yatırımcılar, paylara yapmış
		oldukları yatırımların tamamını ya da bir kısmını kaybedebilirler.
EST		E-HALKA ARZ
	Halka arza ilişkin ihraççının/halka	Halka arz edilecek payların nominal değeri 100.000.000 TL olup, Şirketin ödemesi gereken toplam maliyet ve pay başına maliye tutarı
	arz edenin elde	tablodakı gibidir.
	edeceği net gelir	Sermaye Artırım Tutarı	100.000.000
	katlanacağı ile	SPK Kayıt Ucreti (Payların ihraç değeri üzerinden %0,2)	200.000
	tahmini toplam	BIST Kota Alma Ucreti (%0,03 + BSMV)	31.500
	maliyet ve talepte	BIST Kota Alma Ucreti (%0,03)	30,000
	bulunan	BIST Kota Alma Ucreti BSMV	1500
	yatırımcılardan	Rekabeti Koruma Fonu (%0,04)	40.000
	edilecek talep	MKK Ihraççı Hizmet Bedeli (%0,005)	15.000
	tahmini	Aracılık Komisyonu (BSMV Dahil)	B67.500
	maliyetler	llan Tescil ve Diğer Giderler Tahmını	60.000

		1 TL Nominal Değerli Pay Başına Gider		0.00704
		Tahmini toplam maliyet 704.000 TL tutarında olmak ile birlikte halka arz edilecek payların nominal değeri 100.000.000 TL'dir. Halka arz edilecek 1 TL nominal değerli pay başına düşen maliyet 0,00704 TL dir. Mevcut ortakların yeni pay alma haklarını tamamen kullanmaları
		durumunda halka arzdan elde edilecek tahmını nakit girişi ile net nakit girişi tabloda gösterilmiştir.
		Açıklama		TEE
		Satıştan Elde Edilecek Tahmini Brüt Gelir		100,000,000
		Tahmini Toplam Maliyet		704 000
		Halka Arzdan Elde Edilecek Tahmini Nakit Girişi		99.296.000
E.28
	Halka arzin gerekçesi, halka gelirlerinin 317 kullanım verleri ve elde edilecek tahmini net gelir hakkında bilgi	Talepte bulunan yatırımcılar başvurdukları aracı kurumların aracılık komisyonu, masraf, hizmet ücreti gibi ücretlendirme politikalarına tabi olacaktır. MKK tarafından aracı kuruluşlara tahakkuk ettirilen ve pay tutarı üzerinden hesaplanan hizmet bedeli aracı kurumların uygulamalarına istinaden yatırımcılardan tahsil edilebilir. Sermaye artırımı ile Şirket'in İzmir Aliağa'da geliştirdiği ve halen devam eden lojistik depo projesinin finansmanının sağlanmasının, Şirket'in faaliyetlerine ve gelişimine olumlu katkıda bulunacağı, projenin kısa sürede bitirilerek kıra getiri sağlanması ile birlikte Şirket'in faaliyet alanlarında büyüme amaçlı yeni gayrımenkul projelerine yatırım yapmasına imkân vereceği ve böylelikle sermaye artırımının Şirket'e fayda sağlayacağı değerlendirilmiştir. Açıklamalar	Sermaye Artırımı Sonucu Elde Edilecek Fonun Kullanım Yerleri Tutar (TL)	9/6
		İzmir Aliağa Projesi / Lojistik Depo Insaatı	100.000.000	100

		Toplam Şirket bedelli sermaye artırımı neticesinde elde edeceği fonu, büyük	100.000.000	100

Halka arza ilişkin	Şirketin 50.000.000 TL (Elli milyon Türk Lirası) olan çıkarılmış
bilgiler ve koşulları	sermayesi tamamen ve nakden karşılanmak kaydıyla %200 oranında nakit (bedelli) olarak artırılarak 150.000.000 TL'ye (yüzelli milyon Türk Lirası) çıkarılacaktır.
	Şirketin yapacağı sermaye artırımında (A) grubu nama pay karşılığı (A) grubu pay. (B) grubu hamiline pay karşılığı (B) grubu pay ihraç edilecektir.
	Sermaye artırımında yeni pay alma hakları kısıtlanmamış olup mevcut ortakların %200 oranında yeni pay alma hakkı bulunmaktadır.
	Yeni pay alma hakkını kullanmak isteyen ortaklar tarafından pay bedelleri sermaye artırımında kullamılmak üzere, İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye ait Vakıf Katılım Bankası A.S. nezdindeki TR96 0021 0000 0002 2187 2000 08 IBAN numaralı hesaba yatırılacaktır.
	Yeni pay alma hakkı için 1 TL nominal değerli pay 1 TL fiyattan kullandırılacaktır. Yeni pay alma haklarının kullanılmasına SPK onaylı izahnamenin ilanından itibaren en geç 10 gün içinde baslanacaktır. Mevcut ortaklar için yeni pay alma hakkı kullanım süresi 15 (on bes) gündür. Bu sürenin son gününün resmi tatile rastlaması halınde yeni pay alma hakkı kullanım süresi izleyen iş günü akşamı sona erecektir.
	Yeni pay alma hakkının başlangıç ve bitiş tarihleri KAP aracılığı ile kamuya duyurulacaktır. Yeni pay alma haklarının kullanılmasından sonra kalan B grubu paylar 2 iş günü suretiyle Borsa İstanbul A.S.'de (BIST ve/veya Borsa İstanbul) satışa sumulacaktır. Satışa sunulacak kalan payların nominal tutarları ve halka arz tarihleri "Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu" ile birlikte Şirket'in kurumsal internet sitesinde (www.idealistgyo.com), Kamuyu Aydınlatma Platformu (www.kap.org.tr) ve Piramit Menkul Kıymetler A.Ş. sitesinde (https://www.piramitmenkul.com.tr) internet 13n edilecektir.
E 4 Catisan menfaatler de dahil olmak üzere halka arza ilişkin ilgili kişilerin onemli menfactleri	Şirket paylarının halka arzında; Şirket sermaye sağlayacak, aracılık hızmeti veren Piramit Menkul Kıymetler A.Ş. aracılık komisyonu elde edecektir. Bunun dışında halka arza ilişkin menfaati bulunan kışı ya da kurum yoktur.
E.S Sermaye piyasası aracini halka arz eden kişinin ihraççının	Thraççının unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (dir.

İhraççının ve/veya ortaklarının taahnüdü bulunmamaktadır.
Mevcut ortakların halka arzda yeni pay alma haklarını % 200 oranında kullandıkları varsayımı ile mevcut ortakların 1 TL nominal değerli payı için sulanma etkisinin miktarı -2,42 TL ve yüzdesi - 52,32'dir.
Mevcut pay sahiplerinin sermaye artırımında yeni pay alma haklarını alma hiç kullanmaması ve kalan payların tamamının Borsa'da satılması kullanımının söz durumunda sulanma etkisinin miktarı - 1,38 TL ve yüzdesi - 29,77'dır.
Aracı kurumlar, yeni pay alma haklarının kullanılması, kullanılmak istenmeyen yenı pay alma haklarının rüçhan hakkı pazarında satılması, sonrasında kalan payların BIST birinci piyasada halka arz edilmesi işlemlerinde aracılık yapacakları için söz konusu işlemleri yapan yatırımcılardan ücret, komisyon ve benzeri taleplerde bulunabilitler. Talepte bulunan yatırımcılar başvurdukları aracı kurumun aracılık komisyonu, masraf, hizmet ücreti gibi ücretlendirme politikalarına tabi olacaktır.

1995 6.8

3. BAĞIMSIZ DENETÇİLER

3.1. İzahnamede yer alan finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının bağımsız denetim kuruluşlarının ticaret unvanları ile adresleri (üye oldukları profesyonel meslek kuruluşları ile birlikte):

Finansal Donem	Bağımsız Denetim Unvanı ve Adresi	Sorumlu Denetei
31.12.2023	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Cankaya/Ankara	Ali Osman Eriatun
31.12.2022	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara	Ali Osman Batto
31.12.2021	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Cankaya/Ankara	Ali Osman El atun

3.2. Bağımsız denetim kuruluşlarının/sorumlu ortak baş denetçinin görevden alınması, görevden çekilmesi ya da değişmesine ilişkin bilgi:

Yoktur.

4. SEÇİLMİŞ FİNANSAL BİLGİLER

Şirket in konsolide olmayan finansal tabloları ve bunlara ilişkin bağımsız denetim raporları (www.idealistgyo.com.tr) ve (www.kap.org.tr) internet sitelerinde yer almaktadır.

Şirkete ait temel konsolide olmayan bilanço büyüklüklerine ve seçilmiş gelir tablosu kalemlerine aşağıda yer verilmektedir.

VARLIKLAR	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Nakit ve nakit benzerleri	321.899	13.973.782	22 349 934
Ticari alacaklar	12 922 274	642.230
· Thiskili olmayan taraflardan ticari alacaklar	12.922 274	642 230
Diger alacaklar	81.987	149.908	94.893
· Hişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81 987	149.008	04 893
Stoklar	120,166,917	40.151.326	17.547 388
Peşin ödenmiş giderler	72.060.025	42.453.735	43.092
· İlişkili taraflara peşin ödenmiş giderler	71249.597	40.093.826
· Hişkili olmayan taraflara peşin ödenmiş giderler	810-428	2359.909	43.092
Cari dönem vergisiyle ilgili varlıklar	15.100	70475	53.875
Diğer dönen varlıklar	16:448.125	10.988.059	6.670.017
· liişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıklar	16.448.125	10.988.059	6.670.017
Toplam Dönen Varlıklar	222.016.327	108.429.515	46.758.899
Duran Varlıklar
Diğer alacaklar	81,987	149.908	94 893
· Ilişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81.987	149.908	94.893
Yatırım amaçlı gayrımenkuller	182.603.000	166.094:397	36.165.000
Maddi duran varlıklar	279.003	593.129	4.913.129
Maddi olmayan duran varlıklar
Ertelenmiş vergi varlığı	14 982 038	673.341	1 444 99
Toplan Duran Varlıklar	202.891.343	167388170

TOPLAM VARLIKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357
KAYNAKLAR
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Kısa vadeli borçlarımalar	42.495.276	19.942.636	3.004.695
Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları	22.147.398	65.155	807-343
Diğer finansal yükümlülükler	123.765	37804	54.768
Ticari borçlar	13.374.972	33.875.676	20.044.362
· Hiskili taraflara ticari borçlar		35:445
· Ilişkili olmayan taraflara ticari borçlar	3374972	33,840,231	20.044.362
Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar	907 287	645 169	197298
Diğer borçlar	7.018 555	90.758	61.668
· Hişkili taraflara diğer borçlar	7.018.555	78.828	45.264
· Ilişkili olmayan taraflara diğer borçlar		11930	16:404
Ertelenmiş gelirler	80 345,496	500 ESE 32	5.950.688
· Ilişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	80.345.496	22 353 009	2.950.088
Kısa vadeli karşılıklar	219925	136.477	60.994
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa vadeli karşılıklar	36.646	55.615	11.920
· Diğer kısa vadeli karşılıklar	183.279	80.861	49.074
Diğer kısa vadeli yüklimlülükler	102.693	68.876	35.582
· İlişkili olmayan taraflara diğer kısa vadeli yükümlülükler	102 693	68.876	30:282
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103
Lizun Vadeli Yükümlülükler
Uzun yudeli karşılıklar	300.315	441787	69.936
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar	300315	441,787	69.936
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	27.055.069	441.787	336.252
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	193.790.436	77.657.347	30.791.355
Ozkaynaklar
Ana ortaklığa ait özkaynaklar	231.117.234	198.160.338	58.495.002
Odenmiş sermaye	50.000.000	50.000.000	50.000.000
Paylara ilişkin primler (iskontolar)	1.062.851	1062 851	318.597
Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer kapsamlı gelirler (giderler)	44:302	20.583	59.384
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler	16.889.102	1:062 799	288.543
Geçmiş yıllar karları veya zararları	-41.100.707	-91.935.711	4.175.140
Net dönem kan veya zararı	-6.450.629	26.671.501	3.653.338
TOPLAM ÖZKAYNAKLAR	231 77234	198.160.338	58.495.002
TOPLAM YÜKUMLÜLÜKLER VE ÖZKAYNAKLAR	424.907.670	275.817.685	89.280 357

KAR VEYA ZARAR KISMI Hastlat Satışların mahyeti

13.635.834 -16,978.275

31.12.2023

31.12.2022

31.12.2021

12.05

FALAKU

107

不可用有人

TOPLAM KAPSAMLI GELIR	-6.432.910	25.748.767	3.734.268
DIGER KAPSAMLI GELIR	23.779	77.266	80.930
· Ertelenmiş Vergi (Gideri) Gefiri	2961	-568
Kar veva Zararda Yeniden Siniflandırılmayacak Diğer Kapsamlı Gelire lliskin Vergiler	5 agl	-588	-2 142
Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Qlçtim Kazançları (Kayıpları)	20.758	77834	83.072
Kar veya Zararda Yeniden Similandırılmayacaklar	23,719	77266	80.930
Durdurulan faaliyetlerden pay başına lazanç
Pay Başına Kazanç Sürdürülen faaliyetlerden pay başına lazanç	-0,1291	0:5334	0.0331 0.0731
Ana ortaklık payları			3.653.338
Donem Kari/Zararının Dağılımı			3.653.338
DONEM KARIZARARI	+6.456.629	26.671.501	3.633.338
SURDURULEN FAAL YETLER DÖNEM KARI/ZARARI	-6.456.629	26.671501	3.653 338
· Ertelenmiş vergi gideri/geliri	14.573.390	30.140	1.316.292
· Dönem vergi gideri/geliri			-36.705
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri/Geliri	14:573.390	30.140	1.279.587
SURDURULEN FAALIYETLER VERGI ONCESI KARI/ZARARI	-21.030.019	26.641.361	2.373.751
Finansman giderleri	-10-892 821	-1009.679	-528.108
Finansman gelirleri	260 245	603 547	2.882.316
FINANSMAN GIDERI ONCESI FAALIYET KARI/ZARARI	6.171.364	54.141.590	19.543
Yatırım faaliyetlerinden gelirler	9.214.332	60.706.156	9.590-214
BSAS FAALIYET KARI/ZARARI	-3.042.968	-6.564.566	-9.570.671
Esas fanliyetlerden diğer giderler	-1,780 554	-4 126 141	-70.072
Esus fanliyetlerden diger gelirler	9,223,249	3.069.463	2.536.923
Genel yönetim giderleri	-1.43.272	-7 546 042	-3.214.167
BRUT KAR/ZARAR	-3.342.441	2.038.154	-8.823.355
Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar/Zarar	-3.342.441	2.038.154	-8.823.355

Portfoy Sınırlamaları Tablosu

Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü" tablosunda yer verilen bilgiler; ŞPK II 14.1 no'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"nin 16| Maddesi uyarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan III.48.1 no'lu "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Ulişkin Esaylar Tebligi" ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Gazete'de yaguplanan UIN 48 ho'lu "Gayımenkul Yatırım Ortaklıklarına Hişkin Esaslar Tebliğinde Degraklik Traplınasına Dair

时乐属

Tebliği"nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

	Finansal Tablo Ana Hesap Kalemleri	Tebliftdeki Ilgili Duzenleme		31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
A	Para Ve Sermaye Piyasası Araçları	Sett: 111-48-18 Teblig Md.24/(b)	sylli	321.899	13.973.782	22:349.934
ਜ਼ਿ	Gavrimenkuller. Gayrimenkule Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Dayah Seri: 11-48.1a Teblig Md.24/(a)	Saville	302-169 01 1	206,245,723	53.712 388
C	İştirakler	Seri: 111-48.1a Teblig Md 24/(b)	Sayth
	İlişkili Taraflardan Alacaklar (Ticari Olmayan)	Seri: 11-48.1a Teblie Md 33/(1)	sayılı
	Diğer Varlıklar			121815.854	55,598,780	13 2241035
D	Toplam Varitkinr (Aktif Toplami)	11-48. In Seri: Teblig Md.3/(p)	sayılı	424.907.6 70	275.817.685	89.286.357
ਜ਼ਿ	Finansal Borçlar	HI-48. la Seri: Teblie Md 31	say ti	64.642.674	20,007:391	4 278 354
F	Diğer Finansal Yakûmiülükler	HI-48.1n Seri: Teblig Md 31	Sayılı	123,765	37,804	24,768
ਿੰ	Finarsal Kiralama Borglari	11-48. a Seri: Teblie Md 31	sayılı
ાન	Hişkili Taraflara Borçlar (Tican Olmayan)	111-48.11 Seri: Teblie Md. 23/(1)	sayılı	7.018.555	78.828	45.264
-	Ozkusnaklar	Seri: 111-48.10 Teblig Md 31	sayılı	231.117.234	198.160.338	58:495.002
	Diğer Kaynaklar			122.005.44 പ്ര	57 532 924	26.412.969
D	Toplan Kaynaklar	Sen: 11-48 14 Teblig Md 3/(p)	sayılı	424.907.6 70	275.817.685	89.286.337
	Diger Finansal Bilgiler	Tebligdeki Hgili Düzenleme		31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
	Al Para Ne Sermaye Piyasası Araçlarının 3 yılık Seri: III-48.1a Gayrımenkul Odemeleri İçin Tutulan Kısmı	Teblig Md 24/(b)	11.485
	A2 TL Ne Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Seri: III-48.lu Mevduat / Ozel Cari-Katilma Hesabi	Teblig Md.24/(b)	SUVER		13.352.181	3.010.354
	A3 Yabahcı Sermaye Piyasası Araçları	Seri. 111-48-12 Teblig Md.24/(d)	Savill
	BI Yabancı Gayrigaenkuller, Gayrimenkule Seri: 11-48.1a sayılı Dayalı Projeler Gayrimenkule Dayalı Haklar	Teblig Md 24/(d)
		24

	B2 Aul Tutulan Arsa Araziler	111-48 la sawtli Seri: Teblig Md.24/(c)
Cli	Yabancı İştirakler	H-48. La Sen: Teblig Md.24(d)	SILVIII
	C2 İşletmeci Şirkete İştirak	III-48. a sayilt Seri: Teblig Md.28/1(a)		9.800	0.800	9.800
1	Gayrinakdi Krediler	Scrip H-48. a sayılı Teblig Md 31			1
	K Czerinde Proje Gelistirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Art Olmayan Ipotekli Arsaların Ipotek Bedelleri	III-48.In sayılı Serit Teblig Md.22 (e)
Li	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Seri: Araçan Yatırımlarımın Toplamı	11-48. a Teblio Md 22 (1)	SSYH1	40.259	5.480:436

	Portfoy Sınırlamaları	Tebliğdeki llgili Düzenleme	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	Asgari/Azami Oran
	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortuklips Aft Olmayan notekli Arsallirin Ipotek Bedelleri	Serit 11-48.1a Sayılı Teblié Md 22/te)	00	్రాంగ	960	≤ 810
	2 Gaynimenkuller. Gayrimenkule Dayalı Seri: III-48.Ia Projer, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Teblig suyili Md.24/(a) (b)	9677	%74	4660	> 9651
	3 Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile Seri: III-48.1a İştirakler	SAVIH Teblip Md.24/(b)	്കുന്ന	મુદ્દ	6635	≤9,49
	4 Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Seri: III-48.1a Duyalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı sayılı Haklur, Istirakler, Sermaye Piyasası Md.24/(d) Araçları	Teblig	160	000	460	< 0 mg
న్	Aul Tutulan Arsa/Araziler	Sert: 111-48.11 Teblig HVIH Md:24/(c)	1776	a 20	్రామ	< 9120
	6 İşletmeci Şirkete İştirak	Seri: 111-48 15 sayilı Teblip Md.28/1(a)	160	460	950	≤ 3810
7	Borclanma Sinin	Sen: III-48. In sayili Teplie Md.31	%11	9810	047	≤ %500
	8 TL ve Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Sen: Mevduat / Ozel Cari-Katılma Hesabt	111-48. Ia 117488 Tehlig Md.24/(b)	990	965	63	≤9810
	9 Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Seri: Presistasi Thems themplanting A Araçları Toplam	HI-48. In Tealig Md.22/(1)	000	പ്പെ	പ്പെട്	≤ 9/10

"Yatırımcı, yatırım kararını vermeden önce ihraççının finansal durum ve faaliyet
sonuçlarına ilişkin ayrıntılı bilgilerin yer aldığı işbu izahnamenin 10 ve 23, no'lu bölümlerini de dikkate almalıdır."

图片 (1) 4.5

5. RISK FAKTÖRLERİ

5.1. Ihraççıya ve faaliyetlerine ilişkin riskler:

· Küresel ekonomik veya finansal riskler

Küresel bazda yaşanabilecek ekonomik ve finansal krizler Türkiye'de konut piyasasında daigalanma yaşanmasına ve bu da Şirket'in gelirlerinin olumsuz şekilde etkilenmesine neden olabilir.

Şirketin gelir ve maliyetlerinin global ve yerel makroekonomik koşullardan etkilenmesi nedeniyle, bu koşullarda meydana gelebilecek olumsuz gelişmeler operasyonel maliyet kalemlerinde de artışa neden olabilir.

Çin'in en büyük gayrimenkul şirketlerinden biri olan Evergrande'nin 2021 yılı içinde karşılaştığı malı kriz ile başlayan ve 2022 yılının Temmuz ayı başından bu yana Çin'deki çok sayıda fazla şehirde başlayan eylemlerde, ev satın alan milyonlarca kişi gayrimenkul şirketlerinin henüz bitirmediği evler için ipotek ödemelerini yapmalarım reddetmeleri neticesinde konut projelerinde yaşanan gecikmeler ve düşen emlak fiyatları nedeniyle inşaat projelerinin duma noktasına gelmesi, globallanlamda zincirleme bir etki yaratarak, gayrimenkul piyasasında durgunluk yaratabilir.

Gayrimenkul sektöründe oluşabilecek bir durgunluk ya da kriz, talebin ve buna paralel olarak konut fiyatlarının gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda tüm sektörde olduğu gibi Şirket'in de gerek portföy değerinin gerekse gayrimenkullerin satışından elde edeceği gelirlerinin etkilenmesi söz konusu olabilir.

Ayrıca Şirket'in faaliyet gösterdiği sektör itibarıyla bağlı olduğu sektörler olan hizmet sektörü ve temel malzeme girdisini oluşturan çimento ve demir-çelik sektöründe oluşabilecek olumsuzluklar Şirketin gelirlerini olumsuz şekilde etkileyebilir. İşçilik maliyetlerinde meydana gelen öngörülemeyen artışlar ile, temel malzeme girdilerini oluşturan demir-çelik sektöründe yaşanabilecek öngörülemeyen fiyat artışları ve krizler, Şirket'in maliyetlerine doğrudan yansıyabilir ve bu durum da Şirket'in projeleri için ayırmış olduğu bütçelerin dışına çıkmasına yol açabilir. Ayrıca, çimento, demir-çelik ve diğer hammaddelerin fiyatları, kurlardaki artışa paralel olarak artabilir ve bu durum da inşaat maliyetlerinin artmasına sebebiyet verebilir.

Küresel ekonomide ve iç piyasada oluşabilecek ekonomik ve politik riskler, Şirket'in portföyünde yer alan gayrimenkullerin satışlarını doğrudan etkileyebilir ve bu durum Şirket'in mali durumu ve faaliyet sonuçlarını olumsuz yönde etkileyebilir.

Şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin satışı yapılsa dahi yürürlükteki mevzuata göre alıcılar, gayrımenkuller kendilerine teslim edilinceye kadar geçen sürede satış sözleşmelerini sona erdirenilir ve Şirket'in nakit akışı bu durumdan ötürü olumsuz yönde etkilenebilir.

· | Projelerin zamanında bitirilememesi riski

Şirket konut projelerine ilişkin olarak, yüklenicilerle gayrimenkul projeleri geliştirme konusunda sözleşmeler yapmaktadır. Anahtar teslimi imzalanacak inşaat sözleşmeleri ile proje inşaatlarım gerçekleştirme yükümlülüğü ana müteahhide verilmektedir. Şirket, yüklenicilerin yakından denetlemekte olup, tüm planların projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığına dair onayları vermektedir.

Projelerin, alt yüklenicilerinden kaynaklan ve öngörülemeyen nedenlerden ötürü planlanan zamanda tamaml ası nedeniyle, söz konusü projelerin Thraççı'ya teslimi gecikebilir. Bu da projelerden elde edilmesi planlanan satış gelirlerinin planlanan zamanda sağlanamamasına neden olabilir.

· Gerçekleşebilecek İş Kazaları

Şirket iin gerçekleştirmekte olduğu inşaat ve taahüt projelerinde meydana gelebilecek iş kazaları nedeni ile Şirket tazminat ödemek zorunda kalabilir.

· Öngörülemeyen Piyasa Koşulları ve Maliyetlerin Yükselmesi Riski

Şirketin üstlediği projeleri yaparken kullandığı hammade ve malzeme tedarik süreçlerinde yaşanabilecek aksaklıklar veya maliyet artışları Şirket'in finansal performansını olumsuz etkileyebilir.

Piyasa koşulları ve genel ekonomik durumun kötüleşmesi, talep azalmasına ve satışların düşmesine yol açabilir. Diğer yandan maliyetlerin yükselmesi Şirket'in karlılığını azaltabilecektir.

Olumsuz piyasa yada ekonomik kriz koşulları Şirket'in gelir yaratan bir faaliyetinin kalmamasına yada Şirket'in ticari ve finansal borçlarım ödeyememe riskinin oluşmasına sebebiyet verebilir.

Diğer yandan Şirket'in gelir ve maliyetlerinin global ve ulusal makroekonomik koşullara bağlı piması nedeniyle bu koşullarda meydana gelebilecek olumsuzluklara bağlı olarak operasyonel maliyet kalemlerinde tahmin edilemeyen artışlar yaşanabilir. Ayrıca genel ekonomik duruma bağlı olarak veya olmayarak emlak sektöründe oluşabilecek bir kriz talebin ve buna paralel fiyatların gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda tüm sektör gibi Şirket de projelerin satışı ve bu satıştan elde edeceği gelirler noktasında sorun aşayabilir.

· Inşaat Sektörü ile İlgili Diğer Riskler

Tüketici güven endeksinde düşüş ile beraber iskam alınmamış konut satışlarında ülke genelinde ciddi bir düşüş görülebilmektedir. İnşaat sektöründe yaşanan bu tür talep daralmaları ve zayıf cirolar Şirket'in nakit akışını olumsuz etkileyebilir.

İnşaat sektöründe yapısal ve finansal denetimlerin yaygın ve etkili olarak yapıladığı durumlarda kurumsal yapıl ile faaliyetlerini sürdürmeyi amaçlayan firmaların rekabet gücü zayıflayabilmektedir.

Konun arzının konut talebinden yüksek olması halinde satış fiyatları üzerinde baskı oluşabilir ve fiyat dalgalanmaları Şirket'in finansal programını zora sokabilir.

İhraççının faaliyetlerine ilişkin diğer riskler aşağıdaki gibi sıralanmıştır.

Kredi Riski: Şirket'in kredi riski esas olarak ticari alacaklarından doğabilmektedir. Şirket yönetimi, ticari alacaklarını geçmiş tecrübeler ve cari ekonomik durumu göz önüne alarak değerlendirmektedir. Şirket yönetimi ticari alacakları ile ilgili ek risk öngörmemektedir.

Şirketin 31.12.2023 tarihli finansal tablolara göre 13.326.160 TL kredi riski bulunmaktadır.

Likidite Riski: Ihtiyath likidite riski yönetimi, yeterli ölçüde nakit ve menkul kıymet tutmayı, yeterli miktarda kredi işlemleri ile fon kaynaklarının kullamlabilirliğini ve piyas pozisyonlarını kapatabilme gücünü ifade eder.

PITTE LES.

Şirket in 31.12.2023 yıllık hesap dönemi finansal tablolarına göre net işletme sermayesi tutarları aşağıda yer almaktadır.

31.12.2023	TL
Dönen Varlıklar	222.016.327
Kısa Vadeli Yükümlülükler	42.495.276
Net İşletme Sermayesi	179.521.051

Kur Riski

Yabancı para varlıklar, yükümlülükler ve bilanço dışı yükümlülüklere sahip olma durumunda ortaya çıkan kur hareketlerinden kaynaklanacak etkilere kur riski denir. 31.12.2023 tarihinde Şirket in sahip olduğu Net Yabancı Para Varlık / (Yükümlülük) Pozisyonu yoktur.

Faiz Oranı Değişim Riski

Şirket in 31 Aralık 2023 tarihi itibariyle değişken faizli borçlanması bulunmamaktadır.

5.2. İliraççının içinde bulunduğu sektöre ilişkin riskler:

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) sektörüne ilişkin riskler

Şirket SPK düzenlemelerine uygun olarak GYO statüsünde faaliyet göstermektedir. Sektörün büyüme, enflasyon, işsizlik ve tüketici güveni başta olmak üzere makroekonomik gelişmelere hassas yeti yüksektir. Ekonomik büyümede yavaşlama, kişi başına düşen milli gelirde azalışa ve gayrimenkul talebinde düşüşe neden olarak, sektörün büyüme performansı üzerinde risk oluşturabilir.

Şirket SPK düzenlemelerine uygun olarak faaliyet gösterememesi durumunda GYO statüsünü devam ettiremeyeceğinden GYO'lara uygulanacak vergi muafiyetlerinden yararlanamayacaktır. GYO statüsünün kaybedilmesi veya vergilendirme oranları ilgili mevzuatta yapılacak herhangi bir değişiklik Şirket'in mali durumunu önemli oranda etkileyebilecektir.

Türkiye'de gayrimenkul piyasası pek çoğu makroekonomik nitelikte olan ve Şirket kontrolü dışında bulunan birçok faktörden etkilenmektedir. Genel olarak gayrimenkul piyasasının koşulları, tüketicilerin satın alma gücü ve harcama düzeyleri, müşterilerin mali durumları, faiz oranlarındaki değişiklikler. enflasyon oranları, finansman maliyeti, çevreyle ilgili yasa ve yönetmelikler, imar, inşaat ve iskân yasaları ve yönetmelikleri gibi etkenler yer almaktadır.

Bu etkenlerden herhangi biri nedeniyle Şirket'in konut satış hasılatlarını tahsil edememesi, harcama planlarındaki değişiklikler, gayrimenkul satış hızındaki azalmalar nedeniyle gelir beklentilerinde düşüşe neden olabilir. Bu etkenler aynı zamanda gayrimenkullerin değerlerini düşürebilir ve beklenenden daha düşük yatırım kârlılığına yol açabilir.

5.3. Ihraç edilecek paylara ilişkin riskler:

İhraç Edilen Payların Temettü Gelirlerine Hişkin Riskler:

Kar payı (temettü geliri) şirketlerin yılsonunda elde ettikleri karın dağıtılmasından elde edilen gelirdir. İhraççı dağıtılabilir kar olduğu durumlarda genel kurul onayı ile kar dağıtabilmekle beraber, zarar ettiği dönemlerde kar payı dağıtmaz. Ayrıca İhraççı karını bünyesinde tutup kar payı dağıtmamaya karar verebilir.

11.4 52

Thraç Edilen Payların Sermaye Kazanema İlişkin Riskler:

İhraççının faaliyetleri, piyasa koşulları, mali performans ve diğer koşulların ortaya çıkması neticesinde payların fiyatı yatırımcıların beklentilerini karşılayamayabilir. Sonuç olarak bu halka urz işlemi kapsamında payları satın almış olan yatırımcılar, paylara yapmış oldukları yatırımların tamamını ya da bir kısmını kaybedebilirler.

5.4. Diğer riskler:

Küresel ve/veya ulusal ekonomide olumsuz koşulların ortaya çıkması, İhraççının faaliyetlerini olumsuz olarak etkileyebilecektir.

Şirket in faaliyetleri. Türkiye'de süregelen mevzuat ve kanunlarda ve bunların yorumlanmasındaki değişikliklerin de etkileri dahil olmak üzere, mevzuat riskinc tabidir.

Diğer yandan İhraççının faaliyetleri savaş, doğal afetler gibi olağan üstü risklere de tabidir.

6. İHRAÇÇI HAKKINDA BİLGİLER

6.1. İlraççı hakkında genel bilgi:

6.1.1. Ihraççının ticaret unvanı ve işletme adı:

İhraççının ticaret unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dir.

6.1.2. Ihraççının kayıtlı olduğu ticaret sicili ve sicil numarası:

İhraççının ticaret siciline tescil edilen merkez adresi, "Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No:38| Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/ISTANBUL" olup bağlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğü İstanbul ve ticaret sicil numarası 646759'dur.

6.1.3. Ihraççının kuruluş tarihi ve süresiz değilse, öngörülen süresi:

Ihraççı, İstanbul Ticaret Siciline 28.11.2007 tarihinde tescil edilmiş ve süresiz olarak kurulmuştur.

6.1.4. Thraççının hukuki statüsü, tabi olduğu mevzuat, ihraççımın kurulduğu ülke, kayıtlı merkezinin ve fiili yönetim merkezinin adresi, internet adresi ve telefon ve fax numaraları:

İhraççının hukuki statüsü anonim şirket olup, tabi olduğu mevzuat "T.C. Kanunları"dır. İhraççının 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş finansal raporuna göre, başka bir ülkenin kanununa tabi bağlı ortaklığı, iştiraki, şubesi, ticari operasyonu vs. bulunmamaktadır.

İhraççı Türkiye'de kurulmuş olup, fiili yönetim yeri adresi "Kısıklı Mahallesi, Hamımseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/ISTANBUL" dur.

Ihraçonın ticaret siciline kayıtlı merkezinin güncel internet adresi www.idealistgyo.com olup, telefon ve faks numaraları aşağıda belirtilmiştir.

Telefon	+90 216 443 82 90
Fax numaraları	+90 216 523 13 58

6.1.5. Depo sertifikasını ihraç eden hakkındaki bilgiler

Yoktır.

6.2. Yatırımlar:

4.4.52

6.2.1. Izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının önemli yatırımları ve bu yatırımların finansman şekilleri hakkında bilgi:

İstanbul IIi, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde hasılat paylasımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin iş ortaklığı tarafından yürütülen projenin maliyetlerini oluşturan tutarlar aşağıdadır.

FINE	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Yatırımlar	120.166.917	40.15 326	7547.390
Toplam	120.166.917	40.151.326	17.547.390

Yatırımların finansmanı banka kredileri, özkaynaklar ve ertelenmiş gelirler (alınan avanslar) ile sağlanmıştır.

6.2.2. İhraççı tarafından yapılmakta olan yatırımlarının niteliği, tamamlanma derecesi, coğrafi dağılımı ve finansman şekli hakkında bilgi:

Şirket tarafından 2017 yılında yapımına başlanan İdealist Cadde/Koru Projesi İstanbul ilindedir. Söz konusu proje işbu izahname tarihi ile %99 tamamlanma oranına sahiptir.

6.2.3. İhraççının yönetim organı tarafından geleceğe yönelik önemli yatırımlar hakkında ihraçeıyı bağlayıcı olarak alınan kararlar, yapılan sözleşmeler ve diğer girisimler hakkında bilgi:

Yoktur.

7. FAALIYETLER HAKKINDA GENEL BILGILER

7.1. Ana faaliyet alanları:

Şirketin faaliyet alanları Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konular ile esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrımenkul projelerine ve gayrımenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

7.1.1. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ana ürün/hizmet kategorilerini de içerecek şekilde ihraççı faaliyetleri hakkında bilgi:

Şirket Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrımenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere, kayıtlı sermayeli olarak ve paylarını halka arz etmek üzere kurulmuş anonim ortaklıktır.

Şirket in ana stratejisi, yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge ve gayrımenkul çeşitlerinde fırsatları değerlendirerek sektörde öncü rol almaktır.

Gayrimenkul sektöründe bilgi ve tecrübe birikimiyle Ibrahim EKŞI'nın yönetiminde modern ve geleceğe yön verecek olan projeler üretip gerek müşterilerinin gerekse yatırımcılarımın güven ve memnuniyetini sağlamak hedefleriyle hareket eden Şirket ağırlıklı olarak İstanbul'da faaliyet göstermektedir. Şirket'in devam eden projesi hakkındaki bilgiler aşağıdakı gibidir:

İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi

İstanbul IIi, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & Idealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı tarafından yürütülmektedir.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.nin 13.07.2017 tarihinde ihale ettiği ve ldealist İnş. Tic. Ltd. Şti. & İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İş Ortaklığı üzerinde kalan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde Idealist Inşaat Tic. Ltd. Şti. ile Idealist GYO A.Ş. arasında İş Ortaklığı Sözlesmesi düzenlenmiştir.

lş ortaklığı sözleşmesi, işin başından, kesin hesabı yapılıncaya ve işveren, idare, sosyal sigortalar, maliye, resmi ve özel bütün şahıslarla bütün ilişkiler kesilinceye ve teminatların tamamı iade edilinceye kadar, işin taraflarca ortaklaşa yapılması ile iş ortaklığının yönetim usulünü, kar zararın dağıtımını ve iş sonunda ortaklığın tasfiye usulünü saptamak gibi konuları ifa etmek için yapılmıştır.

İş ortaklığı sözleşmesi uyarınca taraflar Ortak Girişime ilişkin hak ve yükümlülükler, giderleri, kar ve zaran, gerekli fonların sağlanmasını, Ortak Girişimce sağlanacak tüm malzeme ve ekipmanı veya bunları tasfiye sonuçlarını İdealist İnş. Tic. Ltd.Şti. 1651, İdealist Gyo A.Ş. %49 oranında paylaşacaklardır.

Projede arsa maliki Emlak Konut GYO A.S. ile yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İldealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %22, yükletici firma Idealist Inşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. nin toplam hasılat payı oranı %78'dır. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, yüklenici karını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.

Idealist Cadde Etabı, 91/205 no.lu ada/parsel üzerinde 3.521.69 m2 ve Idealist Koru Etabı, 70/82 no.lu ada/parsel üzerinde 14.923,93 m2 yüzölçümüne sahiptir.

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numanısı ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş Mahallesi'nde bulunan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleme raporuna göre konu proje halihazırda %90,97 genel inşaat seviyesine sahiptir. İdealist Cadde/Koru Projesi'nin toplam inşaat alanı 22.465,18 m2 olarak hesaplanmıştır. Proje kapsamında 91 ada 205 parsel, İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır.

Proje kapsamında 91 ada 205 parsel, İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır. Blok hazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo halinde sunulmuştur.

Blok No	Bağımsız Bölüm	Toplam Kat Adedi	Satılabilir Alan(m2)
A	26	6	5.102.99
B	28	б	5,946,82
C	15	6	3.008.65
TOPLAM	69		14.058,46 C

Proje kapsamında 70 ada 82 parsel Idealist Koru Etabı üzerinde 17 blok bulunmaktadır. Blok bazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo halinde sunulmuştur.

DATICKS

Blok No	Bağımsız Bölüm Adedi	Toplam Kat Adedi	Satılabilir Alan(m2)
AI	6	3	546,30
A2	б	3	546,30
A3	6	ﻧﻬﺎ	546,30
A4	6	ﺗﺒﺎ	546,30
A5	б	3	546,30
A6	6	3	546,30
BI	4	3	452,44
B2	4	تبا	452,44
ਿਤੇ ਤੋਂ	4	3	452,44
B4	4	ﺗﺎ	452,44
BS	4	3	452,44
C1	2	2	396,43
C2	2	2	356,60
C3	2	2	356,60
C4	2	2	356.60
િક	2	2	356.60
CE	2	2	356.60
TOPLAM	68		7.719,43

Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan 70/82 ve 91/205 no.lu ada parsellerin toplam değerleri için KDV hariç toplam 584.476.991 -TL değer hesap ve takdir edilmiştir.

Gerçekleşmiş olan satış verisi de dikkate almarak projenin tahmin edilen yıllara yaygın satış hızları aşağıda gösterilmiştir.

Yıllar	2021	2022	2023/06
Konut	%30	9690	%10
Villa	9650	%50	9650
Dükkün	%70	%55	9645

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde bulunan İştanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleme raporuna göre;

Projenin meveut durumuyla KDV haric toplam değeri 584.476.991 TL plarak belinenning Projenin mevcut durumuyla Idealist GYO A.Ş. payma düşen değeri 2 21.512-495 dir

(%49'u).

(THE K.C.

Projenin tamamlanması durumunda bugünkü değeri 818.914.512 TL olarak belirlenmiştir. Projenin tamamlanması durumunda İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. payına düşen gelirlerin bugünkü değeri 638.753.319 TL'dir.

Şirket in 31.12.2023 döneminde 1.201.982 TL kira geliri elde etmiştir.

31.12.2022 yılında oluşan 396.311 TL ve 31.12.2021 yılında oluşan 12.051.552 TL tutarındaki satış hasılatı, Şirket aktifinde satılmaya hazır konut satışlarından ve portlöyünde yer alan ticari ünitelerin kiralarından elde edilmiştir.

Şirketin izahnamede yer alması gereken dönemleri itibariyla satışlarını gösterir tablo aşağıda yer almaktadır.

	NET SATISLAR (TL)	31.12.2023	0/6	31.12.2022	31.12.2021
	Kira Gelirleri*	1.201.982	8.81	2.038.154 100
	Konut Satışları	12.433.852	91.18		12.051.552 100
TOPLAM		13.635.834	100	2.038.154 100	12.051.552 100

Bağımsız denetim raporuna göre kira gelirleri esas faaliyetlerden diğer gelirler kaleminde yer almaktadır.

7.1.2. Araştırma ve geliştirme süreci devam eden önemli nitelikte ürün ve hizmetler ile söz konusu ürün ve hizmetlere ilişkin araştırma ve geliştirme sürecinde gelinen aşama hakkında ticari sırı açığa çıkarmayacak nitelikte kamuya duyurulmuş bilgi:

Yoktur.

7.2. Başlıca sektörler/pazarlar:

7.2.1. Faaliyet gösterilen sektörler/pazarlar ve ihraççının bu sektörlerdeki/pazarlardaki yeri ile avantaj ve dezavantajları hakkında bilgi:

Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrımenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak ve paylarını halka arz etmek üzere kurulmuş anonim ortaklıktır.

Gayrimenkul Sektörünün Etkileyen Temel Küresel Gelişmeler ve Dinamikler:

Pandemi sürecinde ortaya çıkan enflasyonist baskıları azaltabilmek hedefiyle öncü ülke merkez bankaları sıkı para politikası izlemeye başlamışlardır.

Küresel fon kaynak maliyetlerinin arttığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaşlamalar görülmüştür. Bir yandan yüksek enflasyon, diğer yandan artan parasal maliyetler ile azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon yaşanma olasılığı gündeme gelmiştir.

Yılım ilk yarısında Fed'in aldığı önlemlerle ABD enflasyonu geri çekilmeye başlamış, istihdan kaybının çok az olması talebin dengeli seyretmesi durumunu ortaya çıkmıştır.

Crick

IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu-') https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlook-october-2023 yaporunda Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini %4, 2024 yılı büyümesi %3 olarak tahmin edilmiştir.

Rapora göre Temel tahmin, küresel büyümenin 2022'deki %3,5'ten 2023'te %3,0'a ve 2024'te %2,9'a yavaşlayarak, %3,8 olan tarihsel (2000-19) ortalamasının çok altında olacağı yönündedir.

Gelişmiş ekonomilerin politika sıkılaştırmasının can yakmaya başlamasıyla birlikte 2022'deki %2,6'dan 2023'te %1,5'e ve 2024'te %1,4'e yavaslaması beklenmekte.

Yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerin büyüme oranlarının 2022'deki %4,1'den 2023 ve 2024'te %4,0'a hafif bir düşüş göstermesi öngörülüyor.

Küresel enflasyonun 2022'deki %8,7'den 2023'te %6,9'a ve 2023'te %5,8'e istikrarlı bir şekilde düşeceği tahmin ediliyor.

ABD'de bu süreç, büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Buna rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları da para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte, dış kaynağa ulaşma maliyetinin artması ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmektedir.

Gelişmekte olan ülkelerde, kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözmeye çalışma uğraşısı içine girmişlerdir. Bu farklılaşma, uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Durumu en iyi özetleyen makrockonomik değişken ise "büyüme' rakamları olarak karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yönde değişime uğradığını analız etmek yerinde olacaktır. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren gelismis ülke merkez bankaları politikaları ve yukarıda belirtilen risk unsurlarının artması ile küresel büyüme oranlarında ivme kaybı yaşanmaya başlamış, bu etki özellikle son çeyrekte iyiden iyiye hissedilmiştir. Benzer bir yavaşlamanın 2023 boyunca sürmüştür. 2024 yılından ititbaren ise ABD ekonomisinde görece Avrupa Ekonomisi nde büyüme patikasına geçiş beklentisi ağırlık kazanmaya başlamıştır.

Konut Satış Verileri:

TUIK tarafından yayınlanan Aralık 2023 dönemine ilişkin konut satış istatistiklerine göre https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516;

Türkiye genelinde konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,4 azalarak 138.577 olarak gerçekleşmiştir.

Konun satışlarında İstanbul 23. 714 konut satışı ve %17,1 ile en yüksek paya palqıp pidu

611-68 33.

Satış sayılarına göre İstanbul'u 11.458 konut satışı ve %8,3 pay ile Ankara, 7.166 konut satışı ve %5,2 pay ile İzmir izledi.

Konut satış sayısının en az olduğu il sırasıyla 65 konut ile Hakkari oldu.

Kaynak: TUIK

Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalışla 1.225.926 olarak gerçekleşti.

		Aruhk		Ocak - Aralık
	2020	2022	Degisim (2)	20725	2022	Değişim (%)
Salis sekline gore toplam satis	138 577	207 963	-33.4	1 225 926	1 485 622	-17,5
lpotekli saus	6 042	21 795	-723	177 748	280 320	-36.6
Diger sans	132 535	186 187	-28.8	1:048 178	1205 302	-13.0
Satis durumuna gore toplam satus	138 577	207 963	-33.4	1 225 926	1 485 622	-17,5
Kel salış	51 243	77 889	-34.2	379 542	480 079	-17.5
Inci el salis	87 334	130 074	-32 d	846 384	1 025 543	-17.5

Kaynak TUIK

Satış Şekillerine Göre Konut Satışları:

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında bir önceki yılım aynı ayna göre %72,3 azalış göstererek 6.042 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %4.4 olarak gerçekleşti. 2023 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine gere %36,6 azalışla 177.748 oldu.

111-11-11

Aralık ayındaki ipotekli satışların, 1.831'i; 2023 yılı genelinde ipotekli satışların ise 379.452'si ilk el satış olarak gerçekleşti.

Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi:

Endeksa GYODER 2023 yılı 2. Çeyrek verilerine göre konut yatırımı geri dönüş süresi 18,9 yıl olarak gerçekleşmiştir.

Ey 20	18.4
ES121	17.4
EV 22	20.7
Eyl 23	17,6

Inşaat Maliyet Endeksi:

TUİK tarafından yayımlanan Ekim 2023 inşast maliyet istatitiklerine göre https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Aralik-2023-49488 inşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %1,94 bir önceki yılın aynı ayına göre %67,31 artı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,05, işçilik endeksi %1,67 artı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,26 işçilik endeksi %111.83

TÜİK in yayınladığı Hizmet, Perakende Ticaret ve İnşaat Güven Endeksleri https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Hizmet .- Perakende-Ticaret-ve-Insaat-Guven-Endeksleri-Aralik-2023-

Aralık 2023 Güven endeksi hizmet sektöründe %1,2 arttı ve perakende ticaret sektöründe %4,5 artarken inşaat sektöründe %3,3 geriledi.

Mevsim etkilerinden arındırılmış güven endeksi Aralık ayında bir önceki aya göre; hizmet sektöründe %1,2 oranında artarken 112,3 değerini, perakende ticaret sektöründe %4,5 oranında artarken 116,8 değerini ve inşaat sektöründe %3,3 oranında azalarak 88 değerini aldı.

DAVAN

Konut Kredisi Verileri

GYODER'in yayınlamış olduğu Gösterge 2023 yılı 3. Çeyrek raporuna göre 2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Rapora göre Aylık faiz oranı 2023 yılının ikinci çeyrek sonunda %1,81 seviyelerinde seyrederken yılım üçüncü çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyreğinde %23,98 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı 2023 Eylül ayını %42,79 ile tamamlamıştır. Ekim ayı itibarıyla yıllık faiz %41,46 olarak seyretmektedir.

2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Eylül ayında %66,54 seviyesinden, 2023 yılı Eylül ayında %61,01 seviyesine düşmüştür.

2020 yılı ikinci çeyrekten itibaren 2023 yılı üçüncü çeyrek dönemine kadar kullandırılan konut kredilerini gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

Dogem R	C 128	(3.30	Calleon	CITY C	Caller	12 21	CARLI	CHINEZ	Called	Carl	C41229	CITY
Kullandminn kredi toplame (milyon TL)	3.323	55.001	13 केंद्र के बाद में बाद में होती है। इस में होगी है कि में ही है कि में ही है कि कि में ही है कि में ही है कि कि में ही है कि कि में ही है कि कि में ही है कि कि में ही है कि	11.692	14 389	20.051	10 169	26 698	51.170	21.733	22.685	46.703	62:486
Kullandirilan kredi sayısı (mict)		151.445 230.193					64.062 47.418 59.572 79.258 13.022		72.723 105.584 58.083			53292 60.683	06.458

Yeterli ve eğitimli insan kaynağı
Türkiye nın dinamik pazar yapısı
Türkiye'nin stratejik coğrafi konumu ve yabancı ilgisi
Genç nüfus yapısının ileriye dönük satın alma gücü potansiyeli oluşturması
Kentsel dönüşüm politikaları

Dezavantajlar:

Kur ve faizlerde gerçekleşen dalgalanmaların talebe olumsuz etkisi
| Kur cinsinde girdi maliyetleri ve enerji maliyetlerinin yüksek oluşu
Küresel emtia fiyatlarındaki kırılganlık ve dalgalanmaların sektöre olumsuz etkisi,

7.2.2. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının net satış tutarının faaliyet alanına ve pazarın coğrafi yapısına göre dağılımı hakkında bilgi:

İstanbul dışı satış yoktur.

7.3. Madde 7.1.1 ve 7.2.'de sayılan bilgilerin olağanüstü unsurlardan etkilenme durumu hakkında bilgi:

Deprem, savaş, iç savaş, politik çalkantılar gibi olağan üstü durumların ortaya çıkması halinde satışlar düşebilecek ve ortaklık negatif olarak etkilenebilecektir.

7.4. Ihraçqının ticari faaliyetleri ve karlılığı açısından önemli olan patent, lisans, sınaiticari, finansal vb. anlaşmalar ile ihraççının faaliyetlerinin ve finansal durumunun ne ölçüde bu anlaşmalara bağlı olduğuna ya da yeni üretim süreçlerine ilişkin özet bilgî:

Yoktır.

7.5. Thraççının rekabet konumuna ilişkin olarak yaptığı açıklamaların dayanağı:

İşbu izahnamenin 7.2.1. maddesinde yer alan açıklamalarda geçen sektörel bilgilerde TUİK, GYOPER, ISO, KPMG verileri kullanılmıştır.

7.6. Son 12 ayda finansal durumu önemli ölçüde etkilemiş veya etkileyebilecek, işe ara verme haline iliskin bilgiler:

Yoktur.

8. GRUP HAKKINDA BİLGİLER

8.1. İhraççının dahil olduğu grup hakkında özet bilgi, grup şirketlerinin faaliyet konuları, ihraççıyla olan ilişkileri ve ihraççının grup içindeki yeri:

Şirket herhangi bir şirketler grubuna dahil değildir. İstanbul Şile Çavuş Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı kurulmuştur. Şirket'in iştirak veya bağlı ortaklığı da yoktur.

8.2. İhraççının doğrudan veya dolaylı önemli bağlı ortaklıklarının dökümü:

Şirket in iştirak veya bağlı ortaklığı da yoktur.

MADDI VE MADDI OLMAYAN DURAN VARLIKLAR HAKKINDA BİLGİLER

9.1. Maddi duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.1.1. İzahnamede yer alması gereken son finansal tablo tarihi itibariyle ihraççının finansal kiralama yolu ile edinilmiş bulunanlar dahil olmak üzere sahip olduğu ve yönetim kurulu kararı uyarınca ihraççı tarafından edinilmesi planlanan önemli maddi duran varlıklara ilişkin bilgi:

Varlıklar	31.12.2023	31.12.2022
Taşıtlar	451.878
Demirbaslar	363 747	451.878 238.986 147332
Yapılmakta olan yatırımlar	4.753.630
Toplam	5.569.255	838.196
Amortisman	31.12.2023	31.12.2022
Binalar
Taşıtlar		-42 986
Demirbaşlar	1	-202 081
Toplam	-	-245.067
NET DEGER	5.279.003	0Ch 607

Şirket in 31.12.2023 tarihi itibari ile sahip olduğu maddi duran varlıklar tablodaki gibidir

31 Aralık 2023 ve 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla satılan veya kayıtlardan ihraç edilen maddi ve maddi olmayan duran varlık bulunmamaktadır.

İhraççının finansal ya da faaliyet kiralaması yoluyla edinilen maddi duran varlığı bulunmamaktadır.

9.1.2. İhraççının maddi duran varlıklarının kullanımını etkileyecek çevre ile ilgili tüm hususlar hakkında bilgi:

Yokur.

9.1.3. Maddi duran varlıklar üzerinde yer alan kısıtlamalar, aynı haklar ve ipotek tutarları hakkında bilgi:

Yoktur.

9.1.4. Maddi duran varlıkların rayiç/gerçeğe uygun değerinin bilinmesi halinde rayiç değer ve dayandığı değer tespit raporu hakkında bilgi:

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parsaller üzerine geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi'nin KDV hariç toplam değeri 584.476.991 TL olarak belirlenmiştir. İdaelist GYO payına düşen tutar KDV hariç 221.542.495 TL'dir.

Şirket in 23.12.2022 tarihli KAP açıklaması ile, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile imzalamış olduğu İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi (Idealist Cadde-idealist Koru) Sözleşmesi'ne göre 68.500.000 TL olan Asgar Sirket Payı Toplam Geliri Ek Protokol ile 122.713.481 TL'ye yükselmiştir.

Buna göre, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin, Asgati Payı Toplam Geliri (%22) 26.996.965,82 TL'ye, Idealist Ins. Tic. Ltd. \$1& Joealist İş Ortaklığı'nın Yüklenici Payı Toplam Geliri (%78) 95.716.515,18 TL'yy AM setmişti 27 8. 16

İş Ortaklığı Yüklenici Payı Toplam Geliri dağılımı İdealist GYO A.Ş. %49, İdealist İnş. Tiç.Ltd. Şti. %51 şeklindedir.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 30.12.2023 tarihli IDGY-2310063 sayılı rapor numanası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde bulunan 91 Ada 205 parselde yer alan Cadde Koru projesi bünyesindeki 9 adet bağımsız bölüm KDV hariç toplam değeri 81.640.000 TL olarak belirlenmiştir.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 30.12.2023 tarihli IDGY-2310062 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İzmir Aliağa mahallesi aygaz caddesi üzerinde bulunan 1147 Ada 4 parselde yer alan arsanın KDV hariç toplam değeri 100.963.000 TL olarak belirlenmiştir.

İlgili raporun 8. Sayfasında yer alan Takyidat bilgilerine göre, T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) lehine 22.06.2022 tarih 9903 yevmiye ile 16.818.750 .- TL tutarında 1. dereceden ipotek bulunmaktadır. Taşımmaz üzerindeki ipotekin satış sözleşmesine isitnaden, tebliğ kapsamında konulduğuna dair yazı rapor eklerinde sunulmuş olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır

9.2. Maddi olmayan duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.2.1. Thraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla ihraççının sahip olduğu maddi olmayan duran varlıkların kompozisyonu hakkında bilgi:

Şirket in izahnamede yer alması gereken yıllar itibari ile maddi olmayan duran varlık bakiyelerini gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

Maddi Olmayan Duran Varlıklar	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Yazılım Bedelleri

9.2.2. Maddi olmayan duran varlıkların, ihraççının faaliyetleri içerisindeki rolü ve faaliyetlerin maddi olmayan duran varlıklara bağımlılık derecesi hakkında bilgiler:

Yoktur.

9.2.3. İşletme içi yaratılan maddi olmayan duran varlıkların bulunması halinde, ihraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla bu varlıklar için yapılan geliştirme harcamalarının detayı hakkında bilgi:

Yoktur.

9.2.4. Maddi olmayan duran varlıkların rayiç/gerçeğe uygun değerinin bilinmesi halinde rayiç değer ve dayandığı değer tespit raporu hakkında bilgi:

Yoktur.

9.2.5. Maddi olmayan duran variıklarınını veya satışını kasıtlaran sözleşmele veya diğer kısıtlayıcı hükümler hakkında bilgi:

11812 元火

Yoktur.

9.2.6. Maddi olmayan duran varlıklar içerisinde şerefiye kaleminin bulunması halinde, ihraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla şerefiye edinimine yol açan işlemler hakkında bilgi:

Yoktur.

FAALİYETLERE VE FİNANSAL DURUMA İLİŞKİN DEĞERLENDİRMELER

10.1. Finansal durum:

10.1.1. İhraççının izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle finansal durumu, finansal durumunda yıldan yıla meydana gelen değişiklikler ve bu değişikliklerin nedenleri:

Şirket in 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan finansal durum tablolarının önemli kalemleri karşılaştırmalı olarak aşağıda yer almaktadır.

VARLIKLAR	31.12.2023	31.12.2022	31.12.201
Nakit ye nakit benzerleri	321899	13,973,782	22 349 934
Ticari alacaklar	12 922 274	642.230
· Thşkili olmayan taraflardım ticari alacaklar	12 922 274	642 230
Diğer alacaklar	81987	149.908	94.893
· Ilişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81.987	149.908	94.893
Stoklar	120.166.917	40.151.326	17547388
Peşin ödenmiş giderler	72.060.025	42.453.735	43.092
· Hişkili taraflara peşin ödenmiş giderler	71.249597	40.093.826
· Ilişkili olmayan taraflara peşin ödenmiş giderler	810:458	2.3 Para ada	43.092
Cari dönem vergisiyle ilgili varlıklar	15:100	70.475	53.575
Diğer dönen varlıklar	16:448 125	10 aB8 059	6.670.017
· Ilişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıklar	16.448.125	10 988.059	6.670.017
Toplam Dönen Varlıklar	222.016.327	108.429.515	46.758.899
Duran Varlıklar
Diğer alacaklar	81987	149.008	94.893
· Hişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81.987	149 998	94.893
Yatırım amaçlı gayrımenkuller	182 603 000	166.094 397	36.165.000
Maddi duran varlıklar	5,279,003	593.129	4.913.129
Maddi olmayan duran var liklar
Ertelenmiş vergi varlığı	14.982.038	673.341	1.444.995
Toplan Duran Varlıklar	202.891.343	167.388.70	42 527 458
TOPLAM VARLIKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357
KAYNAKLAR
Kısa Vadeli Yükümlükler
Kısa vadeli borçlanmalar	42.495.276	19.942.63	3.004.695
Üzun yadeli borçlarımaların kısa vadeli kısımları	22.147398	65.15	807.343
Diğer finansal yükümülükler	123.765	37804	4.768
Ticari borçlar	13:374:972	This	20.044.362
43

TOPLAM YÜKUMLÜLÜKLER VE ÖZKAYNAKLAR	424.907.670	275.8 7.685	89.286 357
TOPLAM OZKAYNAKLAR	231.117.234	198.160.338	58.495.002
Net dünem karı veya zaran	-6:456.629	26:671.501	3.65 338
Geçmiş yıllar karları veya zararları	-41.700.707	-91935.711	4.175.140
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler	16,889,102	1.062 799	288,543
Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer kapsamlı gelirler (giderler)	44.302	201583	59.384
Paylara ilişkin primler (iskontolar)	1.062.851	1082 851	318.297
Odenmis sermaye	50.000.000	50,000.000	50.000.000
Ana ontaklığa ait özkaynaklar	231.117.234	198.160.338	58.495.002
Ozkaynaklar
TOPLAM YUKUMLULUKLER	193.790.436	77.657.347	30.791.355
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	27.055.069	441.787	536.252
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar Ertelenmiş vergi yükümlülüğü	300.315	44 787	69.936
Uzun vadeli karşılıklar	300 315	441.787	69.930
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103
· Tişkili olmayan taraflara diğer kısa vadeli yükümlülükler	102 693	68.876	30.582
Diğer kısa vadeli yükümlülükler	102,693	68:876	36.582
· Diğer kısa vadeli karşılıklar	JAB 279	80.861	49.074
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa vadeli karşılıklar	36.646	55.616	11.920
Kısa vadeli karşılıklar	219,925	136.477	60,994
· Hişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	BO 345 496	22:353:039	5.950.688
Ertelenmiş gelirler	80.345.496	22.353.009	5.950.688
· Ilişkili olmayan taraflara diğer borçlar		11,930	16.404
· Hiskili taraflara diğer borçlar	7018.555	78.828	45.264
Diger borclar	7.018.555	90.788	61.608
Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar	907 287	645.169	197 298
· Ilişkili olmayan taraflara ticari borçlar	33/49/2	33,840,231	20.044.362
· Hişkili taraflara ticari borçlar		35 445

Varlıklar:

Şirket in toplam varlıkları 2022 sonunda 276 milyon TL iken 2023 yılı sonunda %54 oranında artışla 424,9 milyon TL'ye ulaşmıştır.

Şirket in 31.12.2023 itibanyla toplam varlıklarının %43'lük kısmı olan 182,6 milyon TL yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşmaktadır. Bunun 91 milyon TL'si arsa ve arazilerden 75 milyon TL'si de binalardan oluşmaktadır.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerinde 609.458.750 TL gayrimenkul ipoteği bulunmaktadır.

amaçlı gayrimenkuller üzerinde 609.458.750 TL gayrımenkul ipoteği bulunmaktadır.

Şirket in yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değeri, SPK, İşselsiz ve şirketler bağımsız değerleme kuruluşu tarafından 182,6 milyon TL tespit ile 31 Arable 1202 3 tarminde gerçekleştirilen değerlemeye göre elde edilmiştir.

LMAS

Şirket in 31.12.2023 itibarıyla toplam varlıklarının %54'lük kısmı olan 120 milyon TL stoklardan oluşmaktadır. Bunun 110 milyon TL'si yarı mamullerden ve 10 milyon TL'si de mamullerden oluşmaktadır.

Geliştirilen projelere ait maliyetler finansal raporlarında Stoklar kaleminde gösterilir. Stoklar, net gerçekleşebilir değer ya da maliyet bedelinden düşük olanı ile değerlenir. Stokların net gerçekleşebilir değeri maliyetinin altına düştüğünde, stoklar net gerçekleşebilir değerine indirgenir ve değer düşüklüğünün oluştuğu yılda gelir tablosuna gider olarak yansıtılır.

Yarı mamuller: İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parsellerde bulunan Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşını İşi ihalesine istinaden (İdealist Cadde/Koru Projesi) İdealist GYO - İdealist İnşaat İş Ortaklığının devam ettirdiği proje maliyetlerinden oluşmaktadır. Arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. ile yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. nin toplam hasılat payı oranı %22, yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, yüklenici karını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.

26 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Şirket'in stoklarının net gerçekleşebilir değeri, İstanbul Şile Çavuş Arsa Şatışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ihalesini gerçekleştiren Emlak Konut GYO A.S. tarafından, Şirket ten bağımsız ve SPK tarafından yetkilendirilen bir değerleme şirketi olan Acar Taşımnaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından belirlenmiştir.

Stokların net gerçekleşebilir değeri ölçümünde projenin mevcut toplam değeri 584.476.991 TL olarak tespit edilmiş olup, İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı'na düşen pay 452.127.541 TL olarak tespit edilmiştir.

Şirket in ilişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıkları kaleminde yer alan devreden KDV'si 9,4 milyon TL'dir.

Yükümlülükler:

Şirket in toplam yükümlülüklerinin büyük bir ağırlığı 83 milyon TL ile kısa vadeli yükümlülüklerden oluşmaktadır. Kısa vadeli yükümlülüklerin 2022 sonuna göre %77 oranında artmışır. 44,5 milyon TL olan ilişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler kısa vadeli yükümlülüklerin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Ertelenmiş gelirler Emlak Konut GYO A.Ş. den alman sipariş avanslarından oluşmaktadır ve Türk Lirası cinsindendir. Ertelenmis gelirlerin beklenen vadesi 3-12 ay aralığındadır.

Şirket in 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 dönemleri itibariyle finansal borçların gerçeğe uygun değerleri aşağıdaki gibidir.

Finansal Borçlar (TL)	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Finansal Borçlar	130.102.325	21.492.032	3.812.038

Banka kredilerinin vadelerine göre dağılımımı gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

31.12.2023	31.12.2022	34.12.2021
37.406.726	6.411.497	1 898 8
43

3-12 av	51.502.852	15.080.583	2.886.870

Şirket in yabancı para cinsinden kredisi ve değişken faizli kredisi bulunmamaktadır.

Şirket in ilişkili olmayan taraflara ticari borçlar kalemi 31.12.2023 tarihi itibariyle 14 milyon TL'dir. Cari dönemde ticari borçların 5.085.095 TL'lik kısmı, Emlak Konut GYO A.S.'ye olan, İdealişt Cadde'den satın alınan 9 bağımsız bölüm (yatırım amaçlı gayrimenkul) karşılığı henüz vadesi gelmeyen borçlardan ve ticari borçların 11.616.150 TL'lik kısmı, T.C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na olan, İzmir Aliağa'da alınan arsa karşılığı henüz vadesi gelmeyen borçlardan oluşmaktadır. Ticari borçların tamamı Türk Lirası cinsinden oluşmaktadır.

Ozkaynaklar:

Şirket in özkaynakları 2022 yılı sonunda 198 milyon TL'den 2023 onunda %17 artışla 231 milyon TL seviyesine ulaşmıştır. Şirketin 2023 sonunda 6,4 milyon TL net dönem zararı elde etmiştir.

10.2. Faaliyet sonuçları:

10.2.1. İhraççının izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle faaliyet sonuçlarına ilişkin bilgi:

Şirket in 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan gelir tabloları karşılaştırmalı olarak aşağıda yer almaktadır.

KAR VEYA ZARAR KISMI		31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021
Hastill	13.635.834	2.038.154	12.051.552
Satışların maliyeti	-16.978 275		20,874,907
Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar/Zarar	-3.342.441	2.038.154	-8.823 355
BRUT KAR/ZARAR	-3.342.441	2.038.154	-8.823.355
Genel yönetim giderleri	-7.143.222	-7546.042	-3.2 4.167
Esus faaliyetlerden diğer gelirler	9 223 249	3.069.463	2.536.923
Esas faaliyetlerden diğer giderler	-1.780 554	-4.126.141	-70.072
ESAS FAALIYET KARIZARARI	3.042.968	-6.564.566	-9 570.671
Yatırım faaliyetlerinden gelirler	9:214:332	60.706.156	9 590 214
FINANSMAN GIDERI ONCESI FAALIYET KARI/ZARARI	6.171.364	54.141.590	19 543
Finansman gelirieri	260.245	603 541	2882316
Finansman giderleri	-10.892.821	-1.009.679	-528.108
SURDURULEN FAALIYETLER VERGI ONCESI KARI/ZARARI	21.030.019	26.641.361	2 373.751
Sürdürülen Faalıyetler Vergi Gideri/Geliri	14.573.390	30.140	1.279.587
· Dönem vergi gideri/geliri			-36.705
· Ertelenmis vergi gideri/geliri	14.573.390	30.140	1:316.292
SURDURULEN FAALIYETLER DONEM KARI/ZARARI	6.456.629	26.671.501	.653 338

Şirket hasılatı 2022 yılında 2 milyon TL iken 2023 sonunda 13.6 milyon TL olmuştur.

Şirket in genel yönetim giderleri 2021 yılında 3,2 milyon TL iken 2022 yılında %134 artış ile 7,5 milyon TL olmustur.

2023 sonunda ise bir önceki yılın aynı dönemine göre küçük bir gerilemeyle 7,1 milyon TL olmuştur. Bunun 3,5 milyon TL'lik kısmı personel giderlerinden oluşmaktadır.

Şirket in bir önceki yılın aynı dönemi 3 milyon TL olan esas faaliyetlerden diğer gelirler kalemi 2023 sonunda 9,2 milyon TL olmuştur. Bunun 7,9 milyon TL'si konusu kalmayan karşılıklardır. Stokların net gerçekleşebilir değerinde meydana gelen değer artışı sonucunda ayrılan karşılık iptal edilmiştir.

10.2.2. Net satışlar veya gelirlerde meydana gelen önemli değişiklikler ile bu değişikliklerin nedenlerine ilişkin açıklama:

Şirket in 2022 yılında 2 milyon TL olan hasılatı 2023 yılında ise 13,6 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.

Şirket in Idealist Cadde de portföyünde bulunan 9 adet dükkânın 8 inden kira gelin elde edilmektedir.

10.2.3. Thraççının, izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle meydana gelen faaliyetlerini doğrudan veya dolaylı olarak önemli derecede etkilemiş veya etkileyebilecek kamusal, ekonomik, finansal veya parasal politikalar hakkında bilgiler:

Şirket in izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle meydana gelen faaliyetlerini doğrudan veya dolaylı olarak önemli derecede etkilemiş veya etkileyebilecek kamusal, ekonomik, finansal veya parasal politikalar bulunmamaktadır.

10.3. Ihraççının borçluluk durumu

Şirket in, 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 dönemlerine ilişkin borçluluk durumunu gösterir tablo aşağıda sunulmuştur.

Borchuuk Durumu (TL)	31.12.2023		31.12.2022 31.12.2021 31.12.2020
Kısa vadeli yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103	15.365.505
Garantili
Teminath
Garantisiz/Teminatsız	166.735.367	77.215.560	30,255.103	15:365.505
Uzun vadeli yükümlülükler (uzun vadeli borçların kısa vadeli kısımları	27.055.069	441.787		69.936 1 -197.660

haric)
Garantili
Teminati
Garantisiz/Teminatsiz			69.936	107,660
Kısa ve Üzun Vadeli Yükümlülükler Toplami	193.790.436	77.657.347	30.325.039	15.473.165
Ozkaynaklar	231.17/234	198.160.338	58.495.002	14.442.137
Odenmiş/çıkarılmış sermaye	50.000.000	50.000.000	50.000.000	10.000.000
Yasal yedekler	1.062.799	1.062.799	288,543	0
Diğer yedekler				4.442.137
TOPLAM KAYNAKLAR	231.117.234	198.160.338	89,286,357	29.915.302
Net Borcluluk Durumu
A. Nakit	321.899	13.973.782	22 349 932	10.802.262
B. Nakit Benzerleri
C. Alım Satım Amaçlı Finansal Varlıklar
D. Likidite (A+B+C)	321.899	13.973.782	22.349.932	10.802.262
E. Kısa Vadeli Finansal Alacaklar
F. Kısa Vadeli Banka Kredileri	42.495.276	19.942.636	3.004.695	0
G. Uzun Vadeli Banka Kredilerinin Kısa Vadeli Kısmı			807,343	1.167.034
H. Diğer Kısa Vadeli Finansal Borçlar	-			91:449
1. Kısa Vadeli Finansal Borçlar (F+G+H)	42.495.276	19.942.636	3.812.038	1.258.483
J. Kısa Vadeli Net Finansal Borçluluk (I-E-D)	42.173.377	5.968.854	18.537.894	-9.543.779
K. Uzun Vadeli Banka Kredileri	0			0
L. Tahviller	0			0
M. Diğer Uzun Vadeli Krediler	0			0
N. Uzun Vadeli Finansal Borçluluk (K+L+M)	0			0
O. Net Finansal Borgluluk (J+N)	42.173.377	5,968,854	18637.894	-9.543.779

11. İHRAÇÇININ FON KAYNAKLARI

11.1. İşletme sermayesi beyanı:

Şirket net işletme sermayesi, (Dönen Varlıklar - Kısa Vadeli Yükümlülükler) şeklinde hesaplamakta olup, 31.12.2023, 31.12.2022, 31.12.2021 tarihinde sona eren yılık hesap dönemlerine ilişkin finansal tablolara göre hesaplanan net işletme sermayesi tutarlarını gösteren tablo aşağıda yer almaktadır.

TL	31 2 2023		31.12.2022 31.12.2021
Dönen Varlıklar	222.016.327	108.429.515	46.758.899
Kısa Madeli Yükümlülükler	42.495.276	19.942.636	30.255.103
Net Işletmesi Sermayesi	179.521.051	88.486.879	16.503.796

Şirketin izahname tarihinden itibaren 12 aylık dönem için yeterli işletme sermayesi vardır.

12. EĞİLİM BİLGİLERİ

12.1. Üretim, satış, stoklar, maliyetler ve satış fiyatlarında görülen önemli en son eğilimler hakkında bilgi:

Şirketin 31.12.2023 tarihli son hesap yılının bitiminden izahname tarihine kadar olan süre içinde USD/TRY döviz kuru ve gösterge faiz niteliğindeki devlet tahvili faiz oranında artış gerçekleşmiştir. 31.12.2023 tarihi kapanış verileri itibari ile USD/TRY kuru 29,57 iken izahname yazımı tarihi itibariyle 32,30 seviyesindedir. Diğer yandan gösterge faiz niteligindeki TRT01102ST16 ISIN kodlu devlet tahvili faizi, 30.06.2023 foreks veri terminali verilerine göre %14,91 iken, işbu izahname yazımı tarihi itibari ile %49 seviyesindedir.

İnşaat sektöründe üretim maliyetlerinin önemli bir kısmını beton, demir - çelik ürünleri, nakliye gibi maliyetler oluşturduğu düşünüldüğünde mevzu bahis kur ve faiz artışı söz konusu maliyet kalemlerinin artmasına neden olabilir.

12.2. İhraççının beklentilerini önemli ölçüde etkileyebilecek eğilimler, belirsizlikler, talepler, taahhütler veya olaylar hakkında bilgiler:

İşbu İzahnamenin 5 no'lu maddesinde belirtilen riskler dışında finansal durumunu ve faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyebilecek eğilimler, belirsizlikler, talepler, taahhütler veya olaylar bulunmamaktadır.

13. KAR TAHMİNLERİ VE BEKLENTİLERİ

13.1. İlhraççının kar beklentileri ile içinde bulunulan ya da takip eden hesap dönemlerine ilişkin kar tahminleri:

Yoktur.

13.2. Thraççının kar tahminleri ve beklentilerine esas teşkil eden varsayımlar:

Yoktur.

13.3. Kar tahmin ve beklentilerine ilişkin bağımsız güvence raporu:

Yoktur.

13.4. Kar tahmini veya beklentilerinin, geçmiş finansal bilgilerle karşılaştırıllıbilecek şekilde hazırlandığına ilişkin açıklama:

14.8.

Yoktur.

13.5. Daha önce yapılmış kar tahminleri ile bu tahminlerin işbu izahname tarihi itibariyle hala doğru olup olmadığı hakkında bilgi:

Yoktur.

14. İDARİ YAPI, YÖNETİM ORGANLARI VE ÜST DÜZEY YÖNETİCİLER

14.1. Thraççının genel organizasyon şeması:

İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin organizasyon şeması aşağıda yer almaktadır.

14.2. İdari vapı:

14.2.1. İhraççının yönetim kurulu üyeleri hakkında bilgi:

Şirket esas sözleşmesinin 14. maddesine göre Şirketin idaresi, üçüncü kişilere karşı temsil ve ilzamı, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde genel kurul tarafından en çok 3 (üç) yıl için seçilen Türk Ticaret Kanunu ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen şartlara haiz çoğunluğu icrada görevli olmayan en az 5 (beş) üyeden oluşan bir yönetim kuruluna aittir.

İbrahim Ekşi	Yonetim Kurulu Baskanı	Kısıklı Mahallesi,Hanımseti Sokak,No:38 Kat:3 Ofis:6 Usküdar/Istanbul	Yönetim Kurtili	04.08.2023- 04.08.2026	7.755.000 TL	15,51%
Mustafa Eksi	Yönetim Kurulu Baskan Vekili	Kisikli Mahallesi Hanmseti Sokak,No:38 Kat:3 Ofis:6 Usküdar/Istanbul	Yönetim Kurulu Baskan Vekili	04.08.2023- 04.08.2026	2.335.005 TL	4.67%
Eyüp Ekşı	Yonetim Kurulu Uyesi	Kısıklı Mahallesi.Hanimseti Sokak,No:38 Kat:3 Ofis:6 Usküdar/Istanbul		04.08.2023- 04.08.2026	1.834.995 TL	3,67%
Mehmet Levent Hacıislamoğlu	Bagimsiz Yönetim Kurulu Uyesi	Kisikli Mahallesi, Hanımseti Sokak,No:38 Kat:3 Ofis:6 Usküdar/İstanbul		04.08.2023- 04.08.2026	ri
Dildar Sevdil Yildirim	Bagimsiz Yönetim Kurulu Üyesi	Kisikli Mahallesi, Hanımseti Sokak,No:38 Kat:3 Ofis:6 Usküdar/Istanbul		04.08.2023- 04.08.2026

14.2.2. Yönetimde söz sahibi olan personel hakkında bilgi:

Yönetimde söz sahibi personel bilgisi aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Adı Sovadı	Gorevi	İş Adresi	Son 5 Yılda Thracçıda Ustlendiği Görevler	Sermaye Payı
				(TL)	(%)
İbrahim Ekşi	Yönetim Kurulu Başkam-Genel Müdür	Kısıklı Mahallesi, Hanimseti Sokak. No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/Istanbul	Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür	7.755.000	15,51
		51

AI Terminal

İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8802_rns_2024-03-25_529d2c3e-eed1-401c-8a59-4690c145debb.pdf

İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. IZAHNAME

GELECEĞE YÖNELİK AÇIKLAMALAR

İÇİNDEKİLER

KISALTMA VE TANIMLAR

I. BORSA GÖRÜŞÜ:

1. İZAHNAMENİN SORUMLULUĞUNU YÜKLENEN KİŞİLER

2. ÖZET

2. İstanbul ili Şile İlçesinde 91 Ada 205 Parselde yer alan Cadde Koru Projesi bünyesindeki 9 adet bağımsız bölüm

3. İzmir Aliağa Arsa

3. BAĞIMSIZ DENETÇİLER

3.2. Bağımsız denetim kuruluşlarının/sorumlu ortak baş denetçinin görevden alınması, görevden çekilmesi ya da değişmesine ilişkin bilgi:

4. SEÇİLMİŞ FİNANSAL BİLGİLER

Portfoy Sınırlamaları Tablosu

5. RISK FAKTÖRLERİ

5.1. Ihraççıya ve faaliyetlerine ilişkin riskler:

· Küresel ekonomik veya finansal riskler

· | Projelerin zamanında bitirilememesi riski

· Gerçekleşebilecek İş Kazaları

· Öngörülemeyen Piyasa Koşulları ve Maliyetlerin Yükselmesi Riski

· Inşaat Sektörü ile İlgili Diğer Riskler

Kur Riski

Faiz Oranı Değişim Riski

5.2. İliraççının içinde bulunduğu sektöre ilişkin riskler:

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) sektörüne ilişkin riskler

5.3. Ihraç edilecek paylara ilişkin riskler:

İhraç Edilen Payların Temettü Gelirlerine Hişkin Riskler:

Thraç Edilen Payların Sermaye Kazanema İlişkin Riskler:

5.4. Diğer riskler:

6. İHRAÇÇI HAKKINDA BİLGİLER

6.1. İlraççı hakkında genel bilgi:

6.1.1. Ihraççının ticaret unvanı ve işletme adı:

6.1.2. Ihraççının kayıtlı olduğu ticaret sicili ve sicil numarası:

6.1.3. Ihraççının kuruluş tarihi ve süresiz değilse, öngörülen süresi:

6.1.4. Thraççının hukuki statüsü, tabi olduğu mevzuat, ihraççımın kurulduğu ülke, kayıtlı merkezinin ve fiili yönetim merkezinin adresi, internet adresi ve telefon ve fax numaraları:

6.1.5. Depo sertifikasını ihraç eden hakkındaki bilgiler

6.2.1. Izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının önemli yatırımları ve bu yatırımların finansman şekilleri hakkında bilgi:

6.2.2. İhraççı tarafından yapılmakta olan yatırımlarının niteliği, tamamlanma derecesi, coğrafi dağılımı ve finansman şekli hakkında bilgi:

7. FAALIYETLER HAKKINDA GENEL BILGILER

7.1. Ana faaliyet alanları:

7.1.1. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ana ürün/hizmet kategorilerini de içerecek şekilde ihraççı faaliyetleri hakkında bilgi:

7.2. Başlıca sektörler/pazarlar:

Gayrimenkul Sektörünün Etkileyen Temel Küresel Gelişmeler ve Dinamikler:

Konut Satış Verileri:

Satış Şekillerine Göre Konut Satışları:

Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi:

Inşaat Maliyet Endeksi:

Konut Kredisi Verileri

Dezavantajlar:

7.3. Madde 7.1.1 ve 7.2.'de sayılan bilgilerin olağanüstü unsurlardan etkilenme durumu hakkında bilgi:

7.6. Son 12 ayda finansal durumu önemli ölçüde etkilemiş veya etkileyebilecek, işe ara verme haline iliskin bilgiler:

8. GRUP HAKKINDA BİLGİLER

9.2. Maddi olmayan duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.2.1. Thraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla ihraççının sahip olduğu maddi olmayan duran varlıkların kompozisyonu hakkında bilgi:

Varlıklar:

Yükümlülükler:

Ozkaynaklar:

10.2. Faaliyet sonuçları:

10.2.1. İhraççının izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle faaliyet sonuçlarına ilişkin bilgi:

10.2.2. Net satışlar veya gelirlerde meydana gelen önemli değişiklikler ile bu değişikliklerin nedenlerine ilişkin açıklama:

10.3. Ihraççının borçluluk durumu

11. İHRAÇÇININ FON KAYNAKLARI

11.1. İşletme sermayesi beyanı:

12. EĞİLİM BİLGİLERİ

12.1. Üretim, satış, stoklar, maliyetler ve satış fiyatlarında görülen önemli en son eğilimler hakkında bilgi:

12.2. İhraççının beklentilerini önemli ölçüde etkileyebilecek eğilimler, belirsizlikler, talepler, taahhütler veya olaylar hakkında bilgiler:

13. KAR TAHMİNLERİ VE BEKLENTİLERİ

14. İDARİ YAPI, YÖNETİM ORGANLARI VE ÜST DÜZEY YÖNETİCİLER

14.1. Thraççının genel organizasyon şeması:

14.2. İdari vapı:

14.2.1. İhraççının yönetim kurulu üyeleri hakkında bilgi:

14.2.2. Yönetimde söz sahibi olan personel hakkında bilgi:

More from İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert