İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Prospectus • Aug 8, 2024

İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İZAHNAME

Bu izahname, Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul)'nca ....../....../............ tarihinde onaylanmıştır.

Ortaklığımızın çıkarılmış sermayesinin 50.000.000 TL'den 150.000.000 TL've çıkarılması nedeniyle artırılacak 100.000.000 TL nominal değerli paylarının halka arzına ilişkin izahnamedir.

İzahnamenin onaylanması, izahnamede yer alan bilgilerin doğru olduğunun Kurulca tekeffülü anlamına gelmeyeceği gibi, paylara ilişkin bir tavsiye olarak da kabul edilemez. Avrıca halka arz edilecek payların fiyatının belirlenmesinde Kurul'un herhangi bir takdir va da onav vetkisi voktur.

Halka arz edilecek paylara iliskin yatırım kararları izahnamenin bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucu verilmelidir.

Bu izahname, ortaklığımızın www.idealistgyo.com ve halka arzda satısa aracılık edecek Piramit Menkul Kıymetler A.Ş.'nin www.piramitmenkul.com.tr adresli internet siteleri ile Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP)'nda (www.kap.org.tr) yayımlanmıştır. Ayrıca başvuru yerlerinde incelemeye açık tutulmaktadır.

Sermaye Piyasası Kanunu (SPKn)'nun 10'uncu maddesi uyarınca, izahnamede ve izahnamenin eklerinde yer alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden kaynaklanan zararlardan ihraccı sorumludur. Zararın ihraccıdan tazmin edilememesi veya edilemeyeceğinin açıkça belli olması halinde; halka arz edenler, ihraca aracılık eden lider yetkili kuruluş, varsa garantör ve ihraççının yönetim kurulu üyeleri kusurlarına ve durumun gereklerine göre zararlar kendilerine vükletilebildiği ölcüde sorumludur. Ancak, izahnamenin diğer kısımları ile birlikte okunduğu takdirde özetin yanıltıcı, hatalı veya tutarsız olması durumu hariç olmak üzere, sadece özete bağlı olarak ilgililere herhangi bir hukuki sorumluluk yüklenemez. Bağımsız denetim, derecelendirme ve değerleme kuruluşları gibi izahnameyi oluşturan belgelerde yer almak üzere hazırlanan raporları hazırlayan kişi ve kurumlar da hazırladıkları raporlarda ver alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden SPKn hükümleri çerçevesinde sorumludur.

GELECEĞE YÖNELİK ACIKLAMALAR

"Bu izahname, "düşünülmektedir", "planlanmaktadır", "hedeflenmektedir", "tahmin edilmektedir", "beklenmektedir" gibi kelimelerle ifade edilen geleceğe vönelik açıklamalar içermektedir. Bu tür açıklamalar belirsizlik ve risk içermekte olup, sadece izahnamenin yayım tarihindeki öngörüleri ve beklentileri göstermektedir. Birçok faktör, ihraççının geleceğe yönelik açıklamalarının öngörülenden cok daha farklı sonuçlanmasına vol açabilecektir."

İÇİNDEKİLER

$\mathbb{V}$

1. İZAHNAMENİN SORUMLULUĞUNU YÜKLENEN KİŞİLER
2. ÖZET
3. BAĞIMSIZ DENETÇİLER
4. SEÇİLMİŞ FİNANSAL BİLGİLER
5. RISK FAKTÖRLERI
6. İHRAÇÇI HAKKINDA BİLGİLER
7. FAALIYETLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
8. GRUP HAKKINDA BİLGİLER
9. MADDİ VE MADDİ OLMAYAN DURAN VARLIKLAR HAKKINDA BİLGİLER
10. FAALİYETLERE VE FİNANSAL DURUMA İLİŞKİN DEĞERLENDİRMELER
11. İHRAÇÇININ FON KAYNAKLARI
12. EĞİLİM BİLGİLERİ
13. KAR TAHMİNLERİ VE BEKLENTİLERİ
14. IDARİ YAPI, YÖNETİM ORGANLARI VE ÜST DÜZEY YÖNETİCİLER
15. ÜCRET VE BENZERİ MENFAATLER
16. YÖNETİM KURULU UYGULAMALARI
17. PERSONEL HAKKINDA BILGILER
18. ANA PAY SAHİPLERİ
19. İLİŞKİLİ TARAFLAR VE İLİŞKİLİ TARAFLARLA YAPILAN İŞLEMLER HAKKINDA BİLGİLER 70
20. DİĞER BİLGİLER
21. ÖNEMLI SÖZLESMELER
22. İHRAÇÇININ FİNANSAL DURUMU VE TA UYET SONUÇLARI HAKKINDA BILGİLER
FRAMEKINBILGILER 23. İHRAÇ VE HALKA ARZ EDİLECEK PAY	80

24. HALKA ARZA İLİŞKİN HUSUSLAR
25. BORSADA İŞLEM GÖRMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
26. MEVCUT PAYLARIN SATIŞINA İLİŞKİN BİLGİLER İLE TAAHHÜTLER
27. HALKA ARZ GELİRİ VE MALİYETLERİ
28. SULANMA ETKİSİ
29. UZMAN RAPORLARI VE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERDEN ALINAN BİLGİLER
30. İŞTİRAKLER HAKKINDA BİLGİLER
31. PAYLAR İLE İLGİLİ VERGİLENDİRME ESASLARI
32. İHRAÇÇI VEYA HALKA ARZ EDEN TARAFINDAN VERİLEN İZİN HAKKINDA BİLGİ 108
33. INCELEMEYE ACIK BELGELER
34. EKLER 110

š

$\hat{\mathbf{r}}$

$\frac{1}{2}$

$\tau_{\rm h}$

KISALTMA VE TANIMLAR

: Piramit Menkul Kıvmetler A.S. Aracı Kurum : Anonim Sirket A.S. : Borsa İstanbul Anonim Şirketi Borsa, BİAS veya BIST : Amerikan Merkez Bankası FED : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Emlak Konut GYO A.S. : Gelirler Vergisi Kanunu GVK : Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı GYO : Sermave Pivasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı "Gayrimenkul GYO Tebliği Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" : Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği GYODER : Uluslararası Menkul Kıymet Tanımlama Numarası ISIN : İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İdealist GYO, İhraççı, Şirket veya Ortaklık : Istanbul Sanavi Odası iso : Kamuyu Aydınlarıma Platformu KAP KDV ; Katma Değer Vergisi : Kurumlar Vergisi Kanunu KVK Kurul veya SPK : Sermaye Piyasası Kurulu : Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş. MKK : Merkezi Kaydi Sistem (MKK sistemi) MKS : Ortadoğu Teknik Üniversitesi ODTÜ : 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu $SPKn$ T.C. : Türkiye Cumhuriyeti : Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası TCMB : Türk Ticaret Kanunu TTK : Türkiye İstatistik Kurumu THİK : Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi TTSG : Uluslararası Finansal Raporlama Standartları / Uluslararası UFRS/UMS Muhasebe Standartları

4

L. BORSA GÖRÜŞÜ:

Yoktur.

II. DİĞER KURUMLARDAN ALINAN GÖRÜŞ VE ONAYLAR:

Yoktur.

š.

ă.

$\mathcal{X}$

$\lesssim$

5 TEAMER $611.615$ R.L.X. $\overline{ }$

$\sim$

$\hat{\mathbf{y}}$

$\frac{3}{2}$

1. İZAHNAMENİN SORUMLULUĞUNU YÜKLENEN KİŞİLER

Bu izahname ve eklerinde ver alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve izahnamede bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü makul özenin gösterilmiş olduğunu beyan ederiz.

İzahnamenin bir parçası olan bu raporda yer alan bilgilerin, sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde, gerçeğe uygun olduğunu ve bu bilgilerin anlamını değiştirecek nitelikte bir eksiklik bulunmaması için her türlü makul özenin gösterilmiş olduğunu beyan ederiz.

İmzalı sorumluluk beyanları izahname ekinde yer almaktadır.

İlgili Denetim, Derecelendirme ve Değerleme Raporlarını Hazırlayan Kuruluşun Ticaret Unvanı ve Yetkilisi	Sorumlu Olduğu Kısım:
Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.S. Sorumlu Denetçi Ali Osman Eflatun	Bağımsız Denetim Raporları $01/01/2021 - 31/12/2021$
Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.S. Sorumlu Denetçi Ali Osman Eflatun	$01/01/2022 - 31/12/2022$
Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.S. Sorumlu Denetçi Ali Osman Eflatun	$01/01/2023 - 31/12/2023$

İlgili Değerleme Raporlarını Hazırlayan Kuruluş/Yetkilisi	Sorumlu Olduğu Kısım: İLGİLİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI
Net Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Erdeniz BALIKÇIOĞLU / Sorumlu Değerleme Uzmanı	(2022 Yılı Değerleme Raporu) 15.03.2023 Tarih - 2023/295 Sayfu
Reel Değerleme Berrin Kurtuluş Sever/Sorumlu Değerleme Uzmanı	(2023 Yılı Değerleme Raporu) 30.12.2023 Tarih - 2310062 Sayılı
Reel Değerleme Eren Kurt/Sorumlu Değerleme Uzmanı	(2023 Yılı Değerleme Raporu) 30.12.2023 Tarih - IDGY-2310063 Sayılı
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.	(2023 Yılı Değerleme Raporu) 26.12.2023 Tarih - EMLKKNT-2023- 096

2. ÖZET

$\mathbb{Z}$

		A-GIRIS VE UYARILAR
	Başlık	Açıklama Yükümlülüğü
A.1	Giriş ve uyarılar	Bu özet izahnameye giriş olarak okunmalıdır. ۰ Sermaye piyasası araçlarına ilişkin yatırım kararları izahnamenin bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucu verilmelidir. Izahnamede yer alan bilgilere ilişkin iddiaların mahkemeye taşınması durumunda, davacı yatırımcı, halka arzın gerçekleştiği ülkenin yasal düzenlemeleri çerçevesinde, izahnamenin çevirisine ilişkin maliyetlere yasal süreçler başlatılmadan önce katlanmak zorunda kalabilir. Özete bağlı olarak (çevirisi dahil olmak üzere) ilgililerin hukuki sorumluluğuna ancak özetin izahnamenin diğer kısımları ile birlikte okunduğu takdirde yanıltıcı, hatalı veya tutarsız olması veya yatırımcıların yatırım kararını vermesine yardımcı olacak önemli bilgileri sağlamaması durumunda gidilir.
A.2	İzahnamenin sonraki kullanımına ilişkin bilgi	Izahnamenin tekrar kullanımını gündeme getirecek herhangi bir ۰ husus söz konusu değildir.

		B—IHRACCI
B.1	Ihraççının ticaret unvanı ve işletme adı	İhraççının ticaret unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S.'dir.
B.2	İhracçının hukuki statüsü, tabi olduğu mevzuat, kurulduğu ülke ve adresi	İhraççının hukuki statüsü anonim şirket olup, tabi olduğu mevzuat "T.C. Kanunları"dır. İhraççının adresi Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No: 38 Kat: 3 Ofis: 6 Üsküdar / İSTANBUL olup, resmi web sitesi www.idealistgyo.com dur. Internet adresi: www.idealistgyo.com E-posta adresi: info@idealistgyo.com $: +902164438290$ Telefon $: +902165231358$ Faks
B.3	Ana ürün/hizmet kategorilerini de icerecek sekilde ihraççının mevcut faaliyetlerinin ve faaliyetlerine etki eden önemli	İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun III.48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkulkere, gayrimenkule dayah sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projektine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasasi araçlarına yatının faaliyetlerinde bulunmak ve mali $h = \sqrt{2}$

$\boldsymbol{8}$

CRAS

faktörlerin tanımı faaliyet ile gösterilen	piyasaların sunduğu imkânlardan en iyi şekilde faydalanmak amacıyla kurulmuştur.
sektörler/pazarlar hakkında bilgi	28 Kasım 2007 tarihinde kurulmuş olan İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1 Temmuz 2010 tarihinde BIST'te "IDGYO" koduyla işlem görmeye başlamıştır.
	Portföy Bilgileri
	1. İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi
	İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde "Hasılat Paylaşımı" modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı tarafından yürütülmektedir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin 13.07.2017 tarihinde ihale ettiği ve İdealist İnşaat Ticaret Ltd.Şti. & İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İş Ortaklığı üzerinde kalan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı yapım işinin yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde Idealist Inșaat Ticaret Ltd. Ști. ile Idealist GYO A.Ş. arasında İş Ortaklığı Sözleşmesi düzenlenmiştir.
	Iş ortaklığı sözleşmesine göre, taraflar Ortak Girişime ilişkin bütün hak ve yükümlülükleri, giderleri, kar ve zararı, gerekli fonların sağlanmasını, Ortak Girişimce sağlanacak tüm malzeme ve ekipmam veya bunların tasfiye sonuçlarını İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. %51, Idealist GYO A.Ş. %49 oranında paylaşacaklardır. İş ortaklığı sözleşmesi, işin başından, kesin hesabı yapılıncaya ve işveren, idare, sosyal sigortalar, maliye, resmi ve özel bütün şahıslarla bütün ilişkiler kesilineeye ve teminatların tamamı iade edilineeye kadar, işin taraflarca ortaklaşa yapılması ile iş ortaklığının yönetim usulünü, kar zararın dağıtımını ve iş sonunda ortaklığın tasfiye usulünü saptamak gibi konuları ifa etmek için yapılmıştır. Projede arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. ile yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %22, yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, yüklenici kârını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır. İdealist Cadde Etabı, 91/205 no.lu ada/parsel üzerinde 3.521,69 m 2 ve İdealist Koru Etabı, 70/82 no.lu ada/parsel üzerinde 14.923,93 m 2 yüzölçümüne sahiptir. Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş Mahallesi'nde bulunan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleme raporuna göre konu proje hâlihazırda %90,97 genel insaat seviyesine sahiptir. (Temmuz 2024 tarihi itibariyla %99) Idealist Galde Koru Rrojesi'nin toplam insaat alanı 22.465.18 m'
	9.

PIYASH

olarak hesaplanmıştır. Proje kapsamında 91 ada 205 parsel, İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır.

137 adet bağımsız bölümden 122 adetinin satışı yapılmış ve Emlak Konut GYO ile İdealist GYO A.S&Idealist İns. Ltd. Sti. İs Ortaklığı arasında yapılan sözleşmede belirtilen hisse oranları doğrultusunda hasılat paylasımı yapılmaktadır. Sözleşmede hasılat paylaşım oranı Emlak Konut GYO %22 . İs Ortaklığı %78 olacak şekilde düzenlenmistir.İs Ortaklığı ise kendi arasında İdealist GYO %49, İdealist İnşaat Ltd. Şti. %51 olacak şekilde paylaşım yapmaktadır. 28.03.2024 tarihinde Emlak Konut GYO ile satışı yapılmayan kalan 15 adet bağımsız bölümün paylaşımı yapılmıştır. Bu paylaşımda İş Ortaklığı'na kalan bağımsız bölümler şu şekildedir:7 adet ticari ünite ve 5 adet villa listesi ise aşağıdaki şekildedir:

Ada/Parsele göre Proje Adı	Ada	Parsel	Blok No	Kapı No	Nitelik
	91	205	A	19	TİCARİ
	91	205	A	20	TÍCARÍ
	91	205	A	21	TİCARİ
İDEALIST CADDE	91	205	Α	23	TICARI
	91	205	Α	24	TICARI
	91	205	B	23	TÍCARI
	91	205	С	12	TİCARİ
	70	82	C1	$\overline{2}$	3+1TRIPLEKS
	70	82	C2	1	3+1TRIPLEKS
İDEALIST KORU	70	82	C2	$\overline{2}$	3+1TRIPLEKS
	70	82	C 3	1	3+1TRIPLEKS
	70	82	C 3	$\overline{2}$	3+1TRIPLEKS

Paylaşımla ilgili tapu işlemleri devam etmekte olup İdealist GYO ilgili mallardan hissesi oranında bağımsız bölümü portföyüne ekleyecektir. Yukarıda bahsi geçen bağımsız bölümlerden 91/205 ada/parselde ver alan A-21 ve A-23 nolu bağımsız bölümler 13.06.2024 tarihinde İdealist GYO'nun portfövüne eklenmiştir.Paylaşımla ilgili çalışma devam etmekte olup nihai hali henüz belirlenmemiştir.

1. İstanbul ili Şile İlçesinde 91 Ada 205 Parselde yer alan Cadde Koru Projesi bünyesindeki 9 adet bağımsız bölüm

İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91 ada 205 parsel arsa üzerinde geliştirilen İdealist Cadde Projesi'ne ait 18 adet ticari ünite. 1 adet kortu, alam Badak Konut GYO A.Ş. aracılığı ile E-İhale vöntemis le * 07.10.2021 - 14.10.2021 tarihleri arasında satışa

sunulmuştur. Bu kapsamda, İhraccı tarafından söz konusu ihaleye katılma kararı alınmış ve bahsi geçen ihale sonucunda brüt 1.387.46 m2 alanlı ve toplam KDV dahil 16.370.000 TL bedel ile ihaleve cıkılan 9 adet ticari üniteye ilişkin olarak bahsi geçen ihale KDV dahil 16.965.000 TL ihale bedeli üzerinden İhraccı lehine sonuclanmıstır. 31 Mart 2022 tarihli KAP açıklamasında belirtildiği üzere, İstanbul ili Sile İlcesi Cavus Mahallesi İdealist Cadde Projesi'ndeki 2 adet bağımsız bölüm BZG Gavrimenkul Danısmanlık Hizmetleri İnsaat Sanavi ve Ticaret Ltd.Sti. (COLDWELL BANKER)'ve 5(bes) vil +5(bes) yıl süreyle kiraya verilmiştir.

21 Nisan 2022 tarihli KAP acıklamasında belirtildiği üzere, İstanbul ili Sile İlçesi Cavuş Mahallesi İdealist Cadde Projesi'ndeki 6 adet bağımsız bölüm Migros Ticaret A.S.'ve 10 (on) vil sürevle kirava verilmiştir. İlgili 9 adet bağımsız bölüm (İdealist Cadde 'de bulunan A-25, A-26, B-24, B-25, B-26, B-28, C-13, C-14 ve C-15 nolu bağımsız bölümler) icin Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nde ver alan tapu devrinin hangi sartlar altında vapılacağını belirleyen madde hükümlerine göre gerekli taksit ödemeleri vapılmıs, 13.01.2023 tarihinde tapu devri İdealist Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S. adına gerceklesmistir.

28.03.2024 tarihinde Emlak Konut ile vapılan pavlasım neticesinde İdealist Gyo ve İs Ortaklığı arasında devam eden pavlasım neticesinde ise 13.06.2024 tarihinde A-21 ve A-23 nolu bağımsız bölümler de Idealist Gvo'nun portfövüne dahil olmuştur.

Bağımsız Bölüm Listesi ise aşağıdaki şekildedir:

Blok No	B.Bölüm No	Bulunduğu Kat	Brüt Alan (m 2 )
Α	25	ZEMIN	154,68
A	26	ZEMIN	47,88
B	24	ZEMIN	378.83
B	25	ZEMIN	110.52
B	26	ZEMIN	63,49
B	28	ZEMİN	85.34
C	13	ZEMIN	314.92
C	14	ZEMIN	110,06
$\overline{C}$	15	ZEMIN	121,74
А	21	1.BODRUM	101,2
A	23	ZEMIN	97,82
			1.586,42

$\overline{11}$

		3. İzmir Aliağa Arsa
		İhraççı, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından 09-10 Haziran 2021 tarihinde düzenlenen 3 ilde 278 muhtelif satılık arsa ve 2 kiralık taşınmazın vadeli açık artırma konusu olan TOKİ Arsa Müzayedesine katılım sağlamıştır. Müzayede konusu olan arsalardan İzmir İli, Aliağa Ilçesi, 1147 Ada, 1(A) Parsel, 10.000 m2 ve muhammen bedeli 12,044.000 TL olan arsa nitelikli taşınmaz 13.800.000 TL teklif ile İhraççı lehine sonuçlanmıştır. 22.06.2022 tarih ve 9903 yevmiye numarasıyla tapu İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir. Sözkonusu arsa üzerinde lojistik deposu geliştirme projesi halen devam etmekte olup inşaat ruhsatı Aliağa Belediyesinden 28.12.2023 tarihinde alınmıştır. Proje kapsamında 14.390 m2 inşaat yapılması planlanmaktadır.
B.4a	Ihraccivi ve faaliyet gösterdiği sektörü etkileyen önemli en son	Yurt içi ve küresel finansal piyasalardaki koşullar, döviz kurundaki dalgalanmalar, deprem gibi doğal afetler, gayrimenkul sektöründeki yatırım eğilimleri, finansmana erişim ve finansman maliyeti gibi hususlar İhraççı'nın performansını etkileyen temel konulardır.
	eğilimler hakkında bilgi	Finansal piyasalar ve ekonominin genel gidişatı uyarınca şekillenme eğilimi nedeniyle yaşanabilecek ekonomik kriz ve dalgalanmalar ile imar, inşaat, çevre izinlerinin ve diğer izinlerin ya da ruhsatların alınmasında yaşanabilecek zorluklar Şirket'in gelirlerini olumsuz yönde etkileyebilir ve gelecekte yapılması planlanan yatırımların ertelenmesine veya iptaline neden olabilir.
	ÿ.	İnşaatların projeler aşamasından satılabilir döneme kadar maliyet kalemlerini etkileyen en büyük faktör döviz kurlarının ve finansman maliyetlerinin artış göstermesi sebebiyle beklentilerinin üstünde gerçekleşebilmektedir.			meyeut maliyet
		Artmakta olan kredi maliyetleri Şirket'in üretim maliyetlerini etkileyebilmektedir. Şirket'in portföyünün bulunduğu coğrafi bölgeler sebebiyle satışlar olumlu yönde etkilenebilecektir.
B.5	Ihraççının dahil olduğu grup ve grup içindeki yeri	Yoktur.
B.6	Sermayedeki veya toplam oy hakkı içindeki payları	22.07.2024 tarihli Şirket ortaklık yapısı aşağıda yer almaktadır.
	doğrudan veya	Ad Soyad/Unvan	Grubu	TL.	$\frac{9}{6}$
	dolaylı olarak %5	İbrahim Ekşi	A	2.500.000	5,00
	fazlası olan ve kişilerin	İbrahim Ekşi	B	5.255,000	10.51
	isimleri/unvanları	Mustafa Ekşi	A	833.340	1,67
	ile her birinin pay	Mustafa Ekşi Evüp Eksiz	B	1.501.665 833.330	3,00 1,67
	sahipliği	Eyüp Elgi	A $\overline{\mathbf{B}}$	1.001.665	2,00

		Mehmet Akif Ekşi	A		833.330	1,67
	Ihraççının hakim	Mehmet Akif Eksi	B		1.000.000	2,00
	ortaklarının	Idealist Gayrimenkul
	farklı oy sahip haklarına	ve Girişim Sermayesi
	olup olmadıkları	Portföy Yönetimi A.Ş.
	hakkında bilgi		B		1.750.000	3,50
		Diğer (Halka Açık)	$\mathbf B$	34.491.670		68,98
	Varsa doğrudan dolaylı veya	Toplam		50.000.000		100
	olarak ihraççının yönetim hakimiyetine sahip olanların ya da ihracciyi kontrol edenlerin isimleri/unvanları ile bu kontrolün kaynağı hakkında bilgi	Ortaklık payları 5.000.000 adet A grubu nama yazılı pay ve 45.000.000 adet B grubu hamiline yazılı paydan oluşmaktadır. A grubu payların "Yönetim Kurulu Üyelerinin Seçiminde Aday Gösterme İmtiyazı" bulunmakta olup, en az 5 kişiden oluşan yönetim kurulu üyelerinin 3 adedi A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından olmak üzere genel kurul tarafından seçilir.
		Ortaklığa dolaylı yoldan sahip olan gerçek ya da tüzel kişi bulunmamaktadır.				denetim
	Seçilmiş finansal bilgiler ile ihraccinin finansal durumunda ve faalivet	Sirket'in finansal tabloları ve bunlara ilişkin bağımsız raporları, sitelerinde yer almaktadır. Seçilmiş bilanço ve gelir tablosu kalemleri aşağıdaki gibidir.	www.kap.org.tr ve www.idealistgyo.com			internet
	sonuçlarında meydana gelen	VARLIKLAR		31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
	önemli
	değişiklikler	Dönen Varlıklar
		Nakit ve nakit benzerleri		321899	13,973.782	22 349 934
		Ticari Alacaklar Stoklar		12.922.274 120,166 917	642.230 40.151.326	17.547.388
		Pesin Odenmis Giderler		72.060.025	42:453.735	43.092
		Diğer dönen varlıklar		16:448.125	10.988.059	6.670.017
		· İlişkili olmayan taraflardan diğer dönen		16,448.125	10.988.059	6 670 017
		varlıklar
B.7		Toplam Dönen Varlıklar Duran Varlıklar		222.016.327		108.429.515 46.758.899
		Yatırım amaçlı gayrımenkuller		182,603,000	166.094.397	36.165.000
		Maddi duran varlıklar		5 279.003	593.129	4,913,129
		Ertelenmiş vergi varlığı		14.982.038	673.341	1,444,995
		Toplam Duran Varlıklar		202.891.343	167.388.170	42,527.458
		TOPLAM VARLIKLAR		424.907.670	275.817.685	89.286.357
		KAYNAKLAR
		Kisa Vadeli Y kumulukler Kisa vadeli boretanmara		42 495 276	19:942.636	1004695

清华

Ticari borclar	13 374 972	33.875.676	20.044.362
- İlişkili olmayan taraflara ticari börçlər	B374972	33.840.231	20 044 362
Ertelenmiş gelirler	80 345 496	22.353.009	5.950.688
· Ilişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	80.345.496	22353009	5.950.688
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	166,735.367	77,215,560	30,255,103
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Uzun Vadeli Borçlanmalar	26.754.754		466 316
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	27.055.069	441.787	536.252
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	193.790.436	77.657.347	30.791.355
Ana ortaklığa ait özkaynaklar	231.117.234	198,160,338	58.495.002
Odenmis sermaye	50,000.000	56,000,000	50.000.000
Geçmiş yıllar karları veya zararları	$-41700707$	$-91.935.711$	4 175 140
Net dönem karı veya zararı	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
TOPLAM ÖZKAYNAKLAR	231.117.234	198, 160, 338	58.495.002
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER VE OZKAYNAKLAR	424.907.670	275.817.685	89,286,357

31.12.2023 Bağımsız denetimden geçmiş mali tablolarına göre, Sirket'in toplam dönen varlıklarının %54'lük kısmı Sirket'in stoklarından oluşmaktadır. 31.12.2022 tarihine göre Şirket'in stokları vaklasık olarak 3 misli artış ile 120,2 milyon TL'ye ulaşmıştır. 31.12.2022 tarihinde 108,4 milyon TL olan dönen varlıkların 31.12.2023 tarihinde 222 milyon TL'ye yükselmesindeki en önemli etken stoklardaki artış olmuştur. İlgili dönemlerde peşin ödenmiş giderler 42,5 milyon TL'den 72,1 milyon TL'ye ve ticari alacaklar 642 bin TL'den 12,9 milyon TL'ye ulaşmıştır.

Sirket'in stoklarındaki artışın temel sebebi, İstanbul İli, Sile İlçesi, Cavus Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parsellerde bulunan Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı^® İşi ihalesine istinaden (İdealist Cadde/Koru Projesi) Idealist GYO - Idealist Insaat Is Ortaklığının devam ettirdiği proje maliyetlerinden oluşmaktadır. Arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. ile yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Sti. & İdealist GYO A.S. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözlesmesi mevcuttur. Bu sözlesmeve göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.S.'nin toplam hasılat payı oranı %22, yüklenici firma İdealist Insaat Ticaret Ltd. Sti. & Idealist GYO A.S.'nin toplam hasilat payi oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, yüklenici karını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.

Aralık 2023 tarihi itibarıyla Sirket'in stoklarının net 26 gerçekleşebilir değeri, İstanbul Sile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ihalesini gerçekleştiren Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından, Şirket'ten bağımsız ve SPK tarafından yetkilendirilen bir değerleme sirketi olan Acar Tasınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından belirlenmiştir.

$14$

gelmektedir. muhasebeleştirilmiştir. listelenmiştir: BACISESIZ POTER EDEN IFOTEK EDEN A /luce DERECE IPOTEK BELIEVE ADA PARSEL BLOK IPOTER TABIN DERICI POTEK HEDELI IFOTEKTARN BANKA BÖLÜM DANKA VAN VE KEEN VAN VE KRETI SIE/CAVIS $50$ 305 25 1 29.395.000.00 27.11.2023 × 7.155.000.00 14.83.2004 Æ. RANKASTAS BANKASKAS RAFI VE KEED VAPI VE KRECH SEE FOUNDS 205 w 敦 28 $\ddot{x}$ 75.3 lb 000,00 27.11.2023 7 155 000,00 14:03.2024 BAKASA! BANKAY AS VAPI VE KREDI VAH VE KEEDI s. SILL / CAVLIS 35 a. 105 73 395 000:00 27.11.2023 T 159.000,09 14 03, 2020 25 BANKASEAS BANNASIAS YAITYE KREAK VAPENS WHICH SEE F CAVILS â $\overline{E}\overline{E}$ 75.715.000.00 14.03.2034 51 25 $\ddot{\mathbf{z}}$ 27.11.2021 7.315.000.00 BANKASI A.S. Barekaskin.s FAPILY KREDI YAPI VE KREEK 75.975.000,00 VILLANDS 21 295 E 28 22.11.2024 7.155.000,00 14.05.2024 SANKILLES Mindsins VAIN VE KREDI VYN NE KBSDI $\mathbf{C}$ 75 395 000.00 SILE/ CAVIDS 91 28 25 × 27.11-2023 7.155.000.00 14/03/2024 BRINGSTAS BANKAN A.S VAPE VE KREDI Valla VI Alcol × SALICAVUS 91 54 207 Ŧ 75-395-000.00 27.11.2016 7.155.000.00 14.01.2024 HANKASIAS BANGASIAS MUJIANT KATUJW SELFCAYATE 93 20% ×. 21.000.000,00 35 12.10.2023 w BANKASIAS IRAA1 KATILIM SILE/CAVUS VI 305 H. 28 $\mathcal{X}$ 43.875.000.00 17:30.2021 BANKASI AS T.C. CAVILE SEMPERING: VAPLVA KREDI 12548 / AUAGA 1147 $\ddot{\phantom{1}}$ IELINA DEGISIALIĞI 16.818.750.00 22.06.7022 s. 100,000.000,00 17.63.2024 n BARRASE A.S. BAKANLIĞI TORLU LEBUALE TUNISM milyon TL'lik artış duran varlıklarda meydana gelmiştir.	31.12.2023 tarihinde 72,1 milyon TL'ye ulaşan peşin ödenmiş giderlerin tamamı Türk lirası cinsi tutarlardan oluşmaktadır. Peşin ödenmiş giderlerin 71,2 milyon TL'lik önemli kısmı ilişkili taraflara verilen sipariş avanslarından kaynaklanmaktadır. İlişkili taraflara verilen sipariş avansları, İdealist Koru projesi kapsamında taşeronlara verilen avanslardan oluşmaktadır. 31.12.2023 tarihinde 12,9 milyon TL olan ticari alacaklar ilişkili olmayan taraflardan meydana 31.12.2023 tarihinde Şirket'in duran varlıkları 202,9 milyon TL olup büyük bir çoğunluğu yatırım amaçlı gayrimenkullerden (182,6 milyon TL) oluşmaktadır. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin 101 milyon TL'si (İzmir / Aliağa'da bulunan üzerinde lojistik depo projesi geliştirilen arsa) arsa ve arazilerde, 81,6 milyon TL'si ise (Şile İdealist Cadde projesinde bulunan 9 adet ticari ünite) binalar kaleminde Yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerinde bulunan 31.12.2023 tarihli bağımsız denetim raporunda belirtilen ipotek detayı aşağıda Şirket'in toplam varlıkları 2022 yılı sonuna kıyasla 149,1 milyon TL artarak 424,9 milyon TL'ye ulaşmıştır. Yukarıda açıklandığı üzere ilgili artışın 113,6 milyon TL'si dönen varlıklarda ve geri kalan 35,5 Toplam yükümlülükler 31.12.2022'de 77,7 milyon TL ilken 31.12.2023 tarihinde 116,1 milyon TL artışla 193,8 milyon TL olmuştur. İlgili artışın 89,5 milyon TL'lik önemli kısmı kısa vadeli yükümlülüklerde ve geri kalan 26,6 milyon TL'lik artış uzun vadeli yükümlükuklerde greydana gelmiştir. Şirket'in Emlak Konut GYO	Stokların net gerçekleşebilir değeri ölçümünde projenin mevcut toplam değeri 584.476.991 TL olarak tespit edilmiş olup, İdealist İnsaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı'na düşen pay 481.244.419 TL olarak tespit edilmiştir.
		A.Ş. den yerlef siparı, avansları kısa vadeli yükümlülükler içerisinde
		izlenmekte sup 22,4 milyon TL'den 80,3 milyon TL'ye yükselmiştir.

$\mathcal{L}$

Yükümlülüklerde görülen artışın diğer kısmının tamamına yakını finansal borçlardan oluşmaktadır. Banka kredilerinin kısa vadeli kısmı 19.9 milyon TL'den 42,5 milyon TL'ye ve uzun vadelinin kısa vadeli kısmı 65 bin TL'den 22,1 milyon TL'ye çıkmıştır. Ayrıca 31.12.2022'de uzun vadeli banka kredisi bulunmamakta iken 31.12.2023'te 26.8 milyon TL'lik yükümlülük bulunmaktadır.

31.12.2023 tarihi itibarıyla Şirket'in esas olarak kısa vadeli yükümlülüklerinde artış gerçekleştiği olup görülmekte bu yükümlülüklerin Şirket tarafından karşılanması önem arz etmektedir. Bunun ile ilgili olarak Şirket'in, yukarıda değinildiği üzere stokların artmasında temel sebep olan İdealist Cadde/Koru Projesinden satıs karşılığı elde edebileceği geliri bulunmaktadır. Arsa maliki Emlak Konut GYO A.S.'nin Sirket ile paylastığı 28.03.2024 tarihli yazısında projeden İdealist GYO&idealist İns. Ltd. Sti. İs Ortaklığı payına düsen satışa hazır bağımsız bölümler olduğu ifade edilmiştir. İlgili bölümlerin güncel satış rakamının 178,05 milyon TL olduğu ve %49'unun İdealist GYO A.S.'nin payına düştüğü (yaklaşık 87,2 milyon TL'ye tekabül etmektedir.) belirtilmiştir. Satışa hazır olan bağımsız bölümler ile ilgili asağıdaki tabloda detaylıca ver verilmiştir.

8i fæ	AdalParsele göre Proje Adi	Ad a.	Pars el	田 tik. No	Ka pı No	Kat	Oda Sayısı	Yonu.	Kullanik z Sekil	Bru t M2	Net W 2	Gene Brut M2	SATIS FIVATI (TL)
Ä		91	305	W	tg.	1 BOOR UM KAT	TICARL	GD	DÜKKÄN	121. ×	110. 'ő	121.4	11,200,000,00 TL
$\overline{z}$		54	205	A	20	I BODR UNI KAT	TICARI	GB	HANKICH	105	06.3 a	105.9	10.000.000,00 TL
э		91	205	Ä	21	1.BODR UM KAT	TICARL	GB	DUKKÄN	101. 2	83.3 в	101.1 G.	9 300,000.00 TL
$\pmb{4}$	IDEALIST CADDE	ŵ.	205	Ä	23	ZEMIN KAT	TICARI	KB-K- KD	DUKKAN	97.8 2	92.6 ž	97.82	9.000.000.00 TL
iS.		ā1	205	ñ	24	ZEMIN KAT	TICARI	G8-KD	ASMA KATLI DOKKAN	205 з	189.	205.2 B.	17.350.000.00 TL
B.		$\overline{u}$	205	B	23	LBODR UM KAT	TICARI	B-K	DÜKKÄN	326.	309	326.1 6	29.000.000.00 TL
g		Ħ۱	205	ċ	12	1.BODR UM KAT	TICARI	ĸ	DOIGGAN	124. з	114. ٠	124,3 ٠	11 400,000,00 TL
ð		70	岖	C1	$\overline{2}$	ZEMIN KAT	3*1TRIPLE KS	IC-D-G	VILLA	TBB	147 8	185.0 H	16 200,000,00 TL
¥		70	67	CŽ.	y.	ZEMIN KAT	34 TRIPLE XS	KD-KB- GB	VILA	186	147 s	1869 8	16.100.000.00 TL
A D	DEALIST KORU	70	82	c 2	z	ZEMIN KAT	3+1TRIPLE KS	GB-GD- KO	VILLA	186	147 5	185.0 8	16 350 900,00 TL
4.						ZEMIN	3+3TRIPLE
		70	82	C3		KAT	鸡	$D - K - B$	VILLA	186	147. 5	1859 ō
		TO	幽	ca	ź	ZEMIN KAT	SHITRIPLE KS	$B-G.D$	VILLA	186	147. ъ	185.9 a	16.000.000.00.7L 16 150 000,00 TL 170.050.000.00 π.
4 t ž	KAR VEYA ZARAR KISMI							31.12.2023			31.12.2022		31.12.2021
	Hasilat							13.635.834				2.038.154	12,051.552
	Satislarin maliyeti							$-16.978.275$					20:874.907
	Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar/Zarar							$-3.342.441$				2.038.154
	BRUT KAR ZARAF							$-3.342.441$				2.038.154	$-8.823.355$ $-8.823.355$

DEAL IST CADDE LKORU BASIMS C AN UM LISTES!

Esas faaliyetlerden diğer gelirler	9.223.249	3.069.463	2.536.923
Esas faaliyetlerden diger giderler	$-1.780.554$	$-4.126.141$	$-70.072$
ESAS FAALIYET KARI/ZARARI	$-3.042.968$	$-6,564,566$	-9.570.671
Yatırım faaliyetlerinden gelirler	9.214.332	60.706.156	9.590.214
FİNANSMAN GİDERİ ÖNCESİ FAALIYET KARI/ZARARI	6.171.364	54.141.590	19.543
Finansman gelirleri	260.245	603.541	2.882.316
Finansman giderleri	$-10.892.821$	$-1.009.679$	$-528.108$
Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları)	$-16568.807$	$-27.094.091$
SÜRDÜRÜLEN FAALIYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI/ZARARI	-21.030.019	26,641,361	2.373.751
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri/Geliri	14.573.390	30.140	1,279,587
- Dönem vergi gideri/geliri			$-36.705$
· Ertelenmiş vergi gideri/geliri	14.573.390	30.140	1.316.292
SÜRDÜRÜLEN FAALIYETLER DÖNEM KARI/ZARARI	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
DÖNEM KARI/ZARARI	$-6,456.629$	26.671.501	3.653.338

31.12.2023 tarihli gelir tablosuna göre hâsılat 2022 yılına kıyasla 2 milyon TL'den 13,6 milyon TL'ye yükselmiştir. 2023 yılı hâsılatının 1.2 milyon TL'si kira gelirlerinden ve 12,4 milyon TL'si ise gavrimenkul satış gelirinden elde edilmiştir. Hâsılattaki yükselişe karşın satışların maliyetinin 17 milyon TL olmasıyla 3,3 milyon TL'lik brüt zarar gerçekleşmiştir. 2022 yılında 2 milyon TL'lik brüt kâr kaydedilmişti.

Sirket'in 2022 yılında 1,1 milyon TL'lik esas faaliyetlerden diğer net gideri oluşmuştu. Diğer net giderde 3,9 milyon TL'lik reeskont faiz giderleri etkili olmuştu. 2023 yılında reeskont faiz giderinin 1.5 milyon TL'ye gerilemesi ve 7,9 milyon TL'lik konusu kalmayan karşılık muhasebeleştirilmesi diğer gelir/gider dengesinde etkili oldu. Böylece 2023 yılında 7.4 milyon TL'lik esas faaliyetlerden diğer net gelir gerçekleşti. Genel yönetim giderlerinden oluşan faaliyet giderlerinin 2023 yılında 7,1 milyon TL olmasıyla beraber Şirket 3 milyon TL'lik esas faaliyet zararı kaydetmiştir. 2022 yılında 6,6 milvon TL'lik esas faaliyet zararı görülmüştü.

Sirket 2022 yılında 53.1 milyon TL'lik yatırım amaçlı gayrimenkullerde değer artışı ve 7,6 milyon TL'lik duran varlık satıs kârı kavdetmisti. Böylece toplamda 60.7 milyon TL'lik yatırım faaliyetlerinden gelir elde edilmesi net kârın en önemli unsuru olmuştu. 2023 yılında duran varlık satış kârının olmaması ve yatırım amaclı gayrimenkul değer artışının 9,2 milyon TL'ye gerilemesiyle yatırım faaliyetleri geliri 9,2 milyon TL'ye indi.

Yukarıda bilançb analizinde değinildiği üzere 2023 yılında Şirket'in finansál borçlarında artış görülmüştü. Bu durumun etkisiyle Şirket'in

17

	piyasası sermaye menkul aracının kıymet tanımlama numarası (ISIN) dahil tür ve gruplarına ilişkin bilgi	GrubuNama/H amiline A/Nama B/Hamiline Toplam *A gruja nyuna yönetim kurulu üyelerinin seçiminde adav gösterme imtiyazı	Intiyazlar* Imtiyazlı Yoktur.	Pay Sayısı 10.000.000 90.000.000 100.000.000	Pay Sayısının Toplam Pay Sayısına Oranı (%) 20% 180% 200%	Toplam (TL) 10.000.000 90.000.000 100.000.000	Sermayeye Orant $(\%)$ 20% 180% 200%
C.1	İhraç edilecek ve/veya borsada islem görecek	Şirket çıkarılmış sermayesini %200 oranında (bedelli sermaye artırımı) artırması sebebiyle 100.000.000 TL nominal değerli pay ihraç edecektir. Paylar 1 TL nominal değerden ihraç edilecektir. İhraç edilecek paylara ilişkin ayrıntılı tablo aşağıdaki gibidir.
		C-SERMAYE PİYASASI ARACI
		Yükümlülükler Net İşletmesi Sermayesi		55.280.960	31.213.955		16.503.796
		Kısa Vadeli		166.735.367	77.215.560		30.255.103
	n.	TL. Dönen Varlıklar		31.12.2023 222.016.327	31.12.2022 108.429.515	31.12.2021	46.758.899
B.11	İhraççının işletme sermayesinin mevcut yükümlülüklerini karşılayamaması	Şirket net işletme sermayesi, Dönen Varlıklar - Kısa Vadeli Yükümlülükler şeklinde hesaplamakta olup, 31.12.2023, 31.12.2022, 31.12.2021 tarihinde sona eren yıllık hesap dönemlerine ilişkin finansal tablolara göre hesaplanan net işletme sermayesi tutarlarını gösteren tablo aşağıda yer almaktadır.
	finansal alan tablolara iliskin denetim raporlarındaki olumlu görüş dışındaki hususların içeriği
B.9 B.10	Kar tahmini ve beklentileri İzahnamede ver	Yoktur. Yoktur.
B.8	Secilmis önemli proforma finansal bilgiler	Yoktur.
		muhasebesi) raporlaması kapsamında, 2022 yılına dair 27.1 milyon TL ve 2023 yılına dair 16,6 milyon TL net parasal pozisyon kaybı kaydetmiştir. Şirket'in 2022 yılı sürdürülen faaliyetlere ilişkin vergi geliri 30 bin TL iken 2023 yılı vergi geliri 14,6 milyon TL'ye yükselmiştir. Buna karşın 2022 yılında Şirket'in 26,7 milyon TL net kârı bulunurken 2023 yılında 6,5 milyon TL zararı gerçekleşmiştir.
		2022 yılında 889 bin TL olan faiz giderleri 2023 yılında 10,2 milyon TL'ye yükselmiştir. Bu bağlamda net finansman giderleri 406 bin TL'den 10,6 milyon TL'ye yükselmiştir. Şirket; TMS-29 (Enflasyon

BURNIE WAS LIKE

$\mathbb{A}$

$\rightarrow$

		grubu pay, (B) grubu hamiline pay karşılığı (B) grubu pay ihraç edilecektir. Nama yazılı, imtiyazlı, (A) Grubu payların ISIN kodu TREIDGY00029, hamiline yazılı, imtiyazsız, (B) Grubu payların ISIN kodu TREIDGY00011'dur. İhraç edilmesi planlanan kıymetlerin ISIN kodları izahname onayına müteakip KAP'da duyurulacaktır.
C.2	Sermaye piyasası ihraç aracının edileceği para birimi	Paylar TL cinsinden satışa sunulacaktır.
C.3	Ihrac edilmis ve bedelleri tamamen ödenmiş ile sayısı pay varsa bedeli tam ödenmemiş pay sayısı Her bir paym	Sirketin çıkarılmış sermayesi 50.000.000 TL nominal olup, ihraç edilmiş ve bedelleri tamamen ödenmiş pay sayısı 50.000.000 adettir. Bedeli tam ödenmemiş pay bulunmamaktadır.
C.4	nominal değeri Sermaye piyasası aracının sağladığı haklar hakkında bilgi	Her payın nominal değeri 1 TL'dir. Satışı yapılacak paylar için mevzuat uyarınca pay sahiplerine tanınmış olan haklar aşağıdaki gibidir. Kardan Pay Alma Hakkı (TTK madde 507, SPKn madde 19, i. II-19.1 sayılı Kar Payı Tebliği) Yeni Pay Alma Hakkı (TTK madde 461, kayıtlı sermaye sistemindeki ortaklıklar için SPKn madde 18, II-18.1 sayılı Kayıtlı Sermaye Sistemi Tebliği) Bedelsiz Pay Edinme Hakkı (TTK madde 462, SPKn madde 19, VII-128.1 sayılı Pay Tebliği) Tasfiyeden Pay Alma Hakkı (TTK madde 507) Genel Kurula Davet ve Katılma Hakkı (TTK madde 414, 415, 419, 425, 1527, SPKn madde 29, 30, II-30.1 sayılı Vekaleten Oy Kullanılması ve Çağrı Yoluyla Vekalet Toplanması Tebliği) Genel Kurul'da Müzakerelere Katılma Hakkı (TTK madde 407, 409, 417) Oy Hakkı (TTK madde 432, 433, 434, 435, 436, SPKn madde 30): Bilgi alma ve inceleme hakkı (TTK madde 437, SPKn madde 14, II-14.1 sayılı Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği) İptal-Dayası Açma Hakkı (TTK madde 445, 446, kayıtlı sermaye sistemindeki ortaklıklar için SPKn madde 18/6, 20/2)

		Özel Denetim İsteme Hakkı (TTK madde 438, 439) Ortaklıktan Ayrılma Hakkı (SPKn madde 24, II-23.1 sayılı Önemli Nitelikteki İşlemlere İlişkin Ortak Esaslar ve Ayrılma Hakkı Tebliği) Ortaklıktan Çıkarma ve Satma Hakkı (SPKn madde 27, II- 27.1 sayılı Ortaklıktan Çıkarma ve Satma Hakları Tebliği). İtfa Geri Satma Hakkı (II-15.1 sayılı İzahname ve İhraç Belgesi Tebliği)
C.5	Sermaye piyasası aracının devir ve tedavülünü kisitlayici hususlar hakkında bilgi	İhraç edilecek paylar üzerinde, payların devir ve tedavülünü kısıtlayıcı veya pay sahibinin haklarını kullanmasına engel olacak herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
C.6	Halka arz edilen sermaye piyasası araçlarının borsada işlem görmesi için başvuru yapılıp yapılmadığı veya yapılıp yapılmayacağı hususu ile işlem görülecek pazara ilişkin bilgi	Sirket payları IDGYO kodu ile BIST Alt Pazar'da işlem görmektedir. Sermaye artırımı neticesinde ihraç edilecek B grubu hamiline yazılı paylar da BIST Alt Pazarda işlem görecektir. A grubu nama yazılı paylar Borsa'da işlem görmeyecektir.
C.7	Kar dağıtım politikası hakkında bilgi	İhraççının kar dağıtım politikası: Sirket Yönetim Kurulu, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Mevzuatı, Sermaye Piyasası Kurulu Düzenleme ve İlke Kararları, Vergi Mevzuatı, ilgili diğer yasal mevzuat hükümleri ile Ana Sözleşme hükümleri dikkate alarak kâr dağıtımı kararlarını belirlemektedir. Şirket, Sermaye Piyasası Mevzuatınca belirlenen oran ve miktardan az olmamak üzere, şirketin uzun vadeli stratejileri, politikaları, karlılık ve nakit durumu analizi ve makroekonomik gelişmeleri, içinde yer aldığı sektörün durumu analiz edilerek şirketimiz ve menfaat sahipleri arasında Genel Kurul'da alınan karar doğrultusunda dağıtılacak kâr payı miktarının belirlenmesi ve yasal süreler içerisinde dağıtılması esasını benimsemiştir. Genel kurulda alınacak karara bağlı olarak dağıtılacak temettü, tamamı nakit veya tamamı bedelsiz hisse şeklinde olabileceği gibi, kısmen nakit ve kısmen bedelsiz hisse şeklinde de belirlenebilir.
		Yönetim Kurulumun teklifi üzerine, genel kurul tarafından kararlaştırılan yıllık karın ortaklara dağıtımında yasal süreler içinde

AB

		D-RİSKLER
D.1	Ihraççıya, faaliyetlerine ve içinde bulunduğu sektöre ilişkin önemli risk faktörleri hakkında bilgi	İhraççıya ilişkin riskler aşağıdaki gibidir. Kredi Riski: Şirket'in kredi riski esas olarak ticari alacaklarından doğabilmektedir. Şirket yönetimi, ticari alacaklarını tecrübeler ve cari ekonomik durumu değerlendirmektedir. Şirket yönetimi ticari alacakları ile ilgili ek risk öngörmemektedir. Şirketin 31.12.2023 tarihli finansal tablolara göre 955.761 TL kredi riski bulunmaktadır. Likidite Riski: İhtiyatlı likidite riski yönetimi, yeterli ölçüde nakit ve menkul kıymet tutmayı, yeterli miktarda kredi işlemleri ile fon kaynaklarının kullanılabilirliğini ve piyasa kapatabilme gücünü ifade eder. Şirket'in 31.12.2023 yıllık hesap dönemi finansal tablolarına göre net isletme	geçmiş göz önüne alarak pozisyonlarını
		sermayesi tutarları aşağıda yer almaktadır.
		31.12.2023	TL
		Dönen Varlıklar	222.016.327
		Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367
		Net İşletme Sermayesi	55.280.960
		Kur Riski Yabancı para varlıklar, yükümlülükler ve bilanço dışı yükümlülüklere sahip olma durumunda ortaya çıkan kur hareketlerinden kaynaklanacak etkilere kur riski denir. 31.12.2023 tarihinde Şirket'in sahip olduğu Şirket'in sahip olduğu yabancı para tanımlı varlık ve borçları bulunmamaktadır. Faiz Oranı Değişim Riski Şirket'in 31 Aralık 2023 tarihi itibariyle değişken faizli borçlanması bulunmamaktadır. Diğer yandan ihraççının içinde bulunduğu sektör; Küresel ekonomik veya finansal riskleri, inşaat sektörü ile ilgili riskleri, projelerin zamanında bitirilememe riskini, iş kazalarına dair riskler ihtiva

ę.

	faktörleri hakkında bilgi	Kar payı (temettü geliri) şirketlerin yılsonunda elde ettikleri karın dağıtılmasından elde edilen gelirdir. İhraççı dağıtılabilir kar olduğu durumlarda genel kurul onayı ile kar dağıtabilmekle beraber, zarar ettiği dönemlerde kar payı dağıtmaz. Ayrıca İhraççı karını bünyesinde tutup kar payı dağıtmamaya karar verebilir. İhraç Edilen Payların Sermaye Kazancına İlişkin Riskler: İhraççının faaliyetleri, piyasa koşulları, mali performans ve diğer koşulların ortaya çıkması neticesinde payların fiyatı yatırımcıların beklentilerini karşılayamayabilir. Sonuç olarak bu halka arz işlemi
		kapsamında payları satın almış olan yatırımcılar, paylara yapmış oldukları yatırımların tamamını ya da bir kısmını kaybedebilirler.
E.1	Halka arza ilişkin	E-HALKA ARZ Halka arz edilecek payların nominal değeri 100.000.000 TL olup,
	ihraccının/halka arz edenin elde	Şirketin ödemesi gereken toplam maliyet ve pay başına maliye tutarı tablodaki gibidir.
	edeceği net gelir	Sermaye Artırım Tutarı	100.000.000
	katlanacağı ile	SPK Kayıt Ücreti (Payların ihraç değeri üzerinden %0,2)	200.000
	tahmini toplam	BIST Kota Alma Ücreti (%0,03 + BSMV)	31.500
	maliyet ve talepte	BIST Kota Alma Ucreti (%0,03)	30.000
	bulunan	BIST Kota Alma Ücreti BSMV	1500
	yatırımcılardan	Rekabeti Koruma Fonu (%0,04)	40.000
	talep edilecek	MKK İhraççı Hizmet Bedeli (%0,005)	5.000
	tahmini	Aracılık Komisyonu (BSMV Dahil)	367.500
	maliyetler	Îlan Tescil ve Diğer Giderler Tahmini	60.000
	hakkında bilgi	Toplam Maliyet	704.000
		1 TL Nominal Değerli Pay Başına Gider	0,00704
			Tahmini toplam maliyet 704.000 TL tutarında olmak ile birlikte halka
đ		arz edilecek payların nominal değeri 100.000.000 TL'dir. Halka arz edilecek 1 TL nominal değerli pay başına düşen maliyet 0,00704 TL'dir. Mevcut ortakların yeni pay alma haklarını tamamen kullanmaları durumunda halka arzdan elde edilecek tahmini nakit girişi ile net nakit girişi tabloda gösterilmiştir.
		Açıklama	TL
		Satıştan Elde Edilecek Tahmini Brüt Gelir	100.000.000
		Tahmini Toplam Maliyet	704.000
		Halka Arzdan Elde Edilecek Tahmini Nakit Girişi Yeni pay alma haklarının kullanımından sonra kalan paylar için nominal değerin altında kalmamak suretiyle BIST Birincil Piyasada oluşacak fiyattan satışa sunulacaktır. Talepte ordukan yatırmıcılar başvurdukları aracı kurumların aracılık	99.296.000
IDE		komisyonu, masraf, hizmet ücreti gibi ücretlendirme politikalarına tabi Blacakyy, MKK qaralından aracı kuruluşlara tahakkuk ettiyilen ve

فيستعيد

E.2a	Halka arzın gerekçesi, halka gelirlerinin arz kullanım yerleri ve elde edilecek tahmini net gelir hakkında bilgi	uygulamalarına istinaden yatırımcılardan tahsil edilebilir. Sermaye artırımı ile Şirket'in İzmir Aliağa'da geliştirdiği ve halen devam eden lojistik depo projesinin finansmanının sağlanmasının, Şirket'in faaliyetlerine ve gelişimine olumlu katkıda bulunacağı, projenin kısa sürede bitirilerek kira getiri sağlanması ile birlikte Şirket'in faaliyet alanlarında büyüme amaçlı yeni gayrimenkul projelerine yatırım yapmasına imkân vereceği ve böylelikle sermaye artırımının Şirket'e fayda sağlayacağı değerlendirilmiştir.
			Sermaye Artırımı Sonucu Elde Edilecek Fonun Kullanım Yerleri
		Açıklamalar	Tutar (TL)	$\frac{0}{6}$
		İzmir Aliağa Projesi / Lojistik Depo Inșaatı	100.000.000	100
		Toplam	100.000.000	100
こき	ă.	tamamını, İzmir Aliağa Projesi kapsamında lojistik depo inşaatı yapımında kullanacaktır. 10.000 m 2 arsa üzerine 14.390 m 2 kapalı alana sahip lojistik depo inşaatının projesi ile müşterisinin hazır olduğu, müşteriden bir yıllık kira bedelinin peşin tahsil edileceği Şirket yönetimi tarafından ifade edilmiştir. Projenin hayata geçirebilmesi için mevcut şartlarda 200 milyon TL'lik bütçeyle mümkün olabileceği bütçelenmiştir. Söz konusu kaynak depo inşaatı yapımında kullanılacaktır. Başka bir amaçla kullanım olmayacaktır. Alişan Lojistik A.Ş. den alınan kiralama opsiyonu dışında herhangi bir anlaşma yapılmamıştır.
		Ekşihan İnşaat Gayrimenkul Enerji Yatırım A.Ş. ile yüklenici sözleşmesi yapılmış olup, Ekşihan İnşaat'a avans ödemesi yapılmış ve bunun karşılığında Ekşihan İnş. mobilizasyon çalışmalarına başlamış ve gerekli imalat bağlantılarını yapmaktadır.
E.3	Halka arza ilişkin bilgiler ve koşulları	Şirketin 50.000.000 TL (Elli milyon Türk Lirası) olan çıkarılmış sermayesi tamamen ve nakden karşılanmak kaydıyla %200 oranında nakit (bedelli) olarak artırılarak 150.000.000 TL'ye (yüzelli milyon Türk Lirası) çıkarılacaktır. Şirketin yapacağı sermaye artırımında (A) grubu nama pay karşılığı (A) grubu pay, (B) grubu hamiline pay karşılığı (B) grubu pay ihraç edilecektir.

水相干

		Yeni pay alma hakkını kullanmak isteyen ortaklar tarafından pay bedelleri sermaye artırımında kullanılmak üzere, İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait Vakıf Katılım Bankası A.Ş. nezdindeki TR31 0021 0000 0002 2187 2000 08 IBAN numaralı hesaba yatırılacaktır.
		Yeni pay alma hakkı için 1 TL nominal değerli pay 1 TL fiyattan kullandırılacaktır. Yeni pay alma haklarının kullanılmasına SPK onaylı izahnamenin ilanından itibaren en geç 10 gün içinde başlanacaktır. Mevcut ortaklar için yeni pay alma hakkı kullanım süresi 15 (on beş) gündür. Bu sürenin son gününün resmi tatile rastlaması halinde yeni pay alma hakkı kullanım süresi izleyen iş günü akşamı sona erecektir.
		Yeni pay alma hakkının başlangıç ve bitiş tarihleri KAP aracılığı ile kamuya duyurulacaktır. Yeni pay alma haklarının kullanılmasından sonra kalan B grubu paylar 2 iş günü suretiyle Borsa İstanbul A.Ş.'de (BIST ve/veya Borsa İstanbul) satışa sunulacaktır. Satışa sunulacak kalan payların nominal tutarları ve halka arz tarihleri "Tasarruf Sahiplerine Satış Duyurusu" ile birlikte Şirket'in kurumsal internet sitesinde (www.idealistgyo.com), Kamuyu Aydınlatma Platformu (www.kap.org.tr) ve Piramit Menkul Kıymetler A.Ş. internet sitesinde (https://www.piramitmenkul.com.tr) ilan edilecektir.
E.4	Catisan menfaatler de dahil olmak üzere halka arza ilişkin ilgili kişilerin önemli menfaatleri	Şirket paylarının halka arzında; Şirket sermaye sağlayacak, aracılık hizmeti veren Piramit Menkul Kıymetler A.Ş. aracılık komisyonu elde edecektir. Bunun dışında halka arza ilişkin menfaati bulunan kişi ya da kurum yoktur.
E.5	Sermaye piyasası aracını halka arz eden kişinin/ihraççının ismi/unvanı	İhraççının unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'dir.
	Kim tarafından ve ne kadar süre ile taahhüt verildiği hususlarını içerecek şekilde dolaşımdaki pay miktarının artırılmamasına verilen ilişkin taahhütler	İhraççının ve/veya ortaklarının taahhüdü bulunmamaktadır.

E.6	Halka arzdan kaynaklanan sulanma etkisinin miktarı ve yüzdesi	Mevcut ortakların halka arzda yeni pay alma haklarını % 200 oranında kullandıkları varsayımı ile mevcut ortakların 1 TL nominal değerli payı için sulanma etkisinin miktarı -2,42 TL ve yüzdesi -52,38'dir.
	alma Yeni pay hakkı söz kullanımının olması konusu durumunda, meveut hissedarların halka arzdan pay almamaları durumunda sulanma etkisinin miktarı ve yüzdesi	Mevcut pay sahiplerinin sermaye artırımında yeni pay alma haklarını hiç kullanmaması ve kalan payların tamamının Borsa'da satılması durumunda sulanma etkisinin miktarı -1,31 TL ve yüzdesi -28,35'tir.
E.7	Talepte bulunan yatırımcılardan talep edilecek tahmini maliyetler hakkında bilgi	Aracı kurumlar, yeni pay alma haklarının kullanılması, kullanılmak istenmeyen yeni pay alma haklarının rüçhan hakkı pazarında satılması, sonrasında kalan payların BIST birinci piyasada halka arz edilmesi işlemlerinde aracılık yapacakları için söz konusu işlemleri yapan yatırımcılardan ücret, komisyon ve benzeri taleplerde bulunabilirler. Talepte bulunan yatırımcılar başvurdukları aracı kurumun aracılık komisyonu, masraf, hizmet ücreti gibi ücretlendirme politikalarına tabi olacaktır.

3. BAĞIMSIZ DENETÇİLER

$\frac{1}{2}$ +

à

3.1. İzahnamede ver alan finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının bağımsız denetim kuruluşlarının ticaret unvanları ile adresleri (üye oldukları profesyonel meslek kuruluşları ile birlikte):

ä,

ý.

RAAITT MIG

$\ddot{\phantom{1}}$

FM 425

$\tilde{\chi}^{\prime}$ .

Finansal Dönem	Bağımsız Denetim Unvanı ve Adresi	Sorumlu Denetçi
31.12.2023	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara	Ali Osman Eflatun
31.12.2022	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara	Ali Osman Eflatun
31.12.2021	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara	Ali Osman Eflatun

3.2. Bağımsız denetim kuruluşlarının/sorumlu ortak baş denetçinin görevlen alınması, görevden çekilmesi ya da değişmesine ilişkin bilgi:

25

4. SEÇİLMİŞ FİNANSAL BİLGİLER

Şirket'in konsolide olmayan finansal tabloları ve bunlara ilişkin bağımsız denetim raporları (www.idealistgyo.com.tr) ve (www.kap.org.tr) internet sitelerinde yer almaktadır.

Şirkete ait temel konsolide olmayan bilanço büyüklüklerine ve seçilmiş gelir tablosu kalemlerine aşağıda yer verilmektedir.

VARLIKLAR	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Nakit ve nakit benzerleri	321.899	13.973.782	22.349.934
Ticari alacaklar	12.922.274	642.230
· İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar	12.922.274	642,230
Diğer alacaklar	81.987	149.908	94.893
· İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81.987	149.908	94.893
Stoklar	120.166.917	40.151.326	17.547.388
Peşin ödenmiş giderler	72.060.025	42.453.735	43.092
· İlişkili taraflara peşin ödenmiş giderler	71.249.597	40.093.826
· İlişkili olmayan taraflara peşin ödenmiş giderler	810.428	2.359.909	43.092
Cari dönem vergisiyle ilgili varlıklar	15.100	70.475	53.575
Diğer dönen varlıklar	16.448.125	10.988.059	6.670.017
· İlişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıklar	16.448.125	10.988.059	6.670.017
Toplam Dönen Varlıklar	222.016.327	108.429.515	46.758.899
Duran Varlıklar
Diğer alacaklar	81.987	149.908	94.893
· İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81.987	149.908	94.893
Yatırım amaçlı gayrimenkuller	182.603.000	166.094.397	36.165.000
Maddi duran varlıklar	5.279.003	593.129	4.913.129
Maddi olmayan duran varlıklar
Ertelenmiş vergi varlığı	14.982.038	673.341	1.444.995
Toplam Duran Varlıklar	202.891.343	167.388.170	42.527.458
TOPLAM VARLIKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357
KAYNAKLAR
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Kısa vadeli borçlanmalar	42.495.276	19.942.636	3.004.695
Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları	22.147.398	65.155	807.343
Diğer finansal yükümlülükler	123.765	37.804	54.768
Ticari borçlar	13.374.972	33.875.676	20.044.362
· İlişkili taraflara ticari borçlar		35.445
· İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar	13.374.972	33.840.231	20.044.362
Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar	907.287	645.169	197.298
Diğer borçlar	7.018.555	90.758	61.668
· İlişkili taraflara diğer borçlar	7.018.555	78.828	45,264
· İlişkili olmayan taraflara diğer borçlar		11.930	16.404
Ertelenmiş gelirler	80.345.496	22.353.009	5.950.688
· İlişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelizler	80.345.496	22.353.009	5.950.688
Kısa vadeli karşılıklar	219.925	136,477	60.994
vadeli kar lıklar · Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa	36.646	55.616	1.920
ALIST GAYRIMENRUL SER MORTAKLIG ah Hannoketi Sek 1 Ofis: 6 Us FULLZEN IS TAYN Sic. 478 957 2219 mranive

· Diğer kısa vadeli karşılıklar	183.279	80.861	49.074
Diğer kısa vadeli yükümlülükler	102.693	68.876	36.582
• Hişkili olmayan taraflara diğer kısa vadeli yükümlülükler	102.693	68.876	36.582
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255,103
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Uzun vadeli karşılıklar	300.315	441.787	69.936
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar	300.315	441.787	69.936
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	27.055.069	441.787	536.252
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	193.790.436	77.657.347	30.791.355
Özkaynaklar
Ana ortaklığa ait özkaynaklar	231.117.234	198.160.338	58.495.002
Ödenmiş sermaye	50.000.000	50,000,000	50.000.000
Paylara ilişkin primler (iskontolar)	1.062.851	1.062.851	318.597
Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer kapsamlı gelirler (giderler)	44.302	20.583	59.384
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler	16.889.102	1.062.799	288.543
Geçmiş yıllar karları veya zararları	-41.700.707	$-91.935.711$	4.175.140
Net dönem karı veya zararı	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
TOPLAM ÖZKAYNAKLAR	231.117.234	198,160,338	58.495.002
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER VE ÖZKAYNAKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357

	KÂR VEYA ZARAR KISMI	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
	Hasılat	13.635.834	2.038.154	12.051.552
	Satışların maliyeti	$-16.978.275$		$-20.874.907$
	Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar/Zarar	$-3.342.441$	2.038.154	$-8.823.355$
	BRÜT KAR/ZARAR	$-3.342.441$	2.038.154	$-8.823.355$
	Genel yönetim giderleri	$-7.143.222$	$-7.546.042$	$-3.214.167$
	Esas faaliyetlerden diğer gelirler	9.223.249	3.069.463	2.536.923
	Esas faaliyetlerden diğer giderler	$-1.780.554$	$-4.126.141$	$-70.072$
	ESAS FAALIYET KARI/ZARARI	$-3.042.968$	$-6.564.566$	$-9.570.671$
	Yatırım faaliyetlerinden gelirler	9.214.332	60.706.156	9.590.214
	FİNANSMAN GİDERİ ÖNCESİ FAALİYET KÂRI/ZARARI	6.171.364	54.141.590	19.543
	Finansman gelirleri	260.245	603.541	2.882.316
	Finansman giderleri	$-10.892.821$	$-1.009.679$	$-528.108$
	SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI/ZARARI	$-21.030.019$	26.641.361	2.373.751
	Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri/Geliri	14.573.390	30.140	1.279.587
	· Dönem vergi gideri/geliri			$-36.705$
	· Ertelenmiş vergi gideri/geliri	14.573.390	30.140	1.316.292
	SÜRDÜRÜLEN FAALIYETEER DANEM KARI/ZARARI	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
Olis	GAYRIMENKU 雨湖 $6.5 B \sim N$ ANBUL Unitallyse V.D. 1470 057 223

ž

ł

DÖNEM KARI/ZARARI	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
Dönem Karı/Zararının Dağılımı			3.653,338
Ana ortaklık payları			3.653,338
Pay Başına Kazanç			0.0731
Sürdürülen faaliyetlerden pay başına kazanç	$-0,1291$	0.5334	0.0731
Durdurulan faaliyetlerden pay başına kazanç
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacaklar	23.719	77.266	80.930
Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden Ölçüm Kazançları (Kayıpları)	20.758	77.834	83.072
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Diğer Kapsamlı Gelire İlişkin Vergiler	2.961	$-568$	$-2.142$
• Ertelenmiş Vergi (Gideri) Geliri	2.961	$-568$
DIGER KAPSAMLI GELIR	23.719	77.266	80.930
TOPLAM KAPSAMLI GELIR	$-6.432.910$	26,748,767	3.734.268

Portföy Sınırlamaları Tablosu

$\mathfrak{a}$

Portföv Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü" tablosunda yer verilen bilgiler; SPK II 14.1 no'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği"nin 16. Maddesi uvarınca finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan III.48.1 no'lu "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği" ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan III 48.1 no'lu "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği"nin portföy sınırlamalarına uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

	Finansal Tablo Ana Hesap Kalemleri	Tebliğdeki İlgili Düzenleme	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
A	Para ve Sermaye Piyasası Araçları	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(b)	321.899	13.973.782	22.349.934
B	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(a)	302.769.917	206.245.723	53.712.388
С	İştirakler	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(b)
	lliskili Taraflardan Alacaklar (Ticari) Olmayan)	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.23/(f)
	Diğer Varlıklar		121.815.854	55.598.180	13.224.035
D	Toplam Varlıklar (Aktif Toplamı)	Seri: III-48,1a sayılı Teblig Md.3/(p)	424.907.670	275.817.685	89.286.357
Е	Finansal Borclar	Seri: III-48.1a sayılı Fablig Md.31	64.642.674	20.007.791	4.278.354
F	Diğer Finansal Yükümlülükler/	W-48.1a sayılı Seri: colig Md.31	123.765	37.804	54.768
	ST GAYRMMEMKUL ą INKLIPS 2215	28

G	Finansal Kiralama Borcları	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.31
$\rm H$	İlişkili Taraflara Borçlar (Ticari Olmayan)	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.23/(f)	7.018.555	78.828	45,264
İ	Özkaynaklar	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.31	231.117.234	198.160.338	58.495.002
	Diğer Kaynaklar		122.005.442	57.532.924	26.412.969
D	Toplam Kaynaklar	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.3/(p)	424.907.670	275.817.685	89.286.357
	Diğer Finansal Bilgiler	Tebliğdeki İlgili Düzenleme	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
A A.	Para ve Sermaye Piyasası Araçlarının 3 yıllık Gayrimenkul Ödemeleri İçin Tebliğ Md.24/(b) Tutulan Kısmı	Seri: III-48.1a sayılı
A $\overline{2}$	TL ve Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesabı	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.24/(b)		13.352.181	3.010.354
A $\overline{3}$	Yabancı Sermaye Piyasası Araçları	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(d)
B $\mathbf{I}$	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Tebliğ Md.24/(d) Haklar	Seri: III-48.1a sayılı
B 2	Atıl Tutulan Arsa/Araziler	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(c)
С	Yabancı İştirakler	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.24/(d)
C $\mathfrak{2}$	Işletmeci Şirkete İştirak	Seri: III-48.1a sayılı Teblig Md.28/1(a)	9.800	9.800	9.800
J	Gayrinakdi Krediler	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.31
K	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan İpotekli Arsaların Ipotek Bedelleri	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.22/(e)
	L Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	Seri: III-48 la sayılı Teblig Md.22 (1)	40.259	5.480.436
	Portföy Smirlamaları	Tebliğdeki 31.12.2023 İlgili Düzenleme	31.12.2022	31.12.2021	Asgari/Azami Oran
	Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan lpotekli sayılı Arsaların İpotek Bedelleri	$\%0$ Seri: III-48.1a Teblig Md 22/(e)	%0	$^{0.00}$	$\leq$ %10
2.	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayah Projeler, Gayrimenkule Dayah Haklar	Seri: 11-48.1a %77 savitr's Teblig Md.24/(a) (b)	%74	$^{0.060}$	29651

3	Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile Istirakter	Seri: $11-48.1a$ Teblic sayılı Md.24/(b)	%0	%5	%25	< 9/49
	Yahancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Davalı Projeler, Gayrimenkule Dayah Haklar, İştirakler, Sermaye Piyasası Araçları	Seri: $III-48.1a$ savili Teblig Md.24/(d)	$\%$	%0	260	< 0.49
	Atıl Tutulan Arsa/Araziler	$II1-48.1a$ Seri: Teblig sayılı Md.24/(c)	$^{0}/_{0}$ $()$	$\%0$	$\%0$	< 9/20
6	Isletmeci Sirkete Istirak	$II-48.1a$ Seri: Teblig sayılı Md.28/1(a)	$^{0}$ 0 0	%0	$\%0$	$\leq$ %10
	Borçlanma Sinin	$[11-48.1a]$ Seri: Teblig sayılı Md.31	$^{5611}$	%10	%7	< 96500
8	TL ve Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesabı	$111 - 48.1a$ Seri: Teblig sayılı Md.24/(b)	%0	%5	%3	${}^{<9610}$
9	Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Yatırımlarının Piyasası Araçları Toplami	$III-48.1a$ Seri: Teblig savili Md.22/(1)	$\%0$	$\frac{9}{6}$ ()	%0	< 9/610

"Yatırımcı, yatırım kararını vermeden önce ihraççının finansal durum ve faaliyet sonuçlarına ilişkin ayrıntılı bilgilerin yer aldığı işbu izahnamenin 10 ve 23 no'lu bölümlerini de dikkate almalıdır."

5. RÍSK FAKTÖRLERÍ

5.1. Ihraççıya ve faaliyetlerine ilişkin riskler:

Küresel ekonomik veva finansal riskler

Küresel bazda yaşanabilecek ekonomik ve finansal krizler Türkiye'de konut piyasasında dalgalanma yaşanmasına ve bu da Şirket'in gelirlerinin olumsuz şekilde etkilenmesine neden olabilir.

Sirket'in gelir ve maliyetlerinin global ve yerel makroekonomik kosullardan etkilenmesi nedeniyle, bu koşullarda meydana gelebilecek olumsuz gelişmeler operasyonel maliyet kalemlerinde de artışa neden olabilir.

Cin'in en büyük gayrimenkul şirketlerinden biri olan Evergrande'nin 2021 yılı içinde karsılastığı mali kriz ile başlayan ve 2022 yılının Temmuz ayı başından bu yana Çin'deki çok sayıda fazla şehirde başlayan eylemlerde, ev satın alan milyonlarca kişi gayrimenkul şirketlerinin henüz bitirmediği eyler için ipotek ödemelerini yapmalarım reddetmeleri neticesinde konut projelerinde yaşanan gecikmeler ve düsen emlak fiyatları nedeniyle insaat projelerinin duma noktasına gelmesi, global anlamda zincirleme bir etki yaratarak, gayrimenkul piyasasında durgunluk yaratabilir.

Gayrimenkul sektöründe olusabilecek bir durgunluk va da kriz, talebin ve buna paralel olarak konut fiyatlarının gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda tüm sektörde olduğu gibi Şirket'in de gerek portföy değerinin gerekse gayrimenkellerin satışından elde edeceği gelirlerinin etkilenmesi söz konusu olabilir.

GAYRIMENI Umraniy- 9.D $n₀$

Ayrıca Şirket'in faaliyet gösterdiği sektör itibarıyla bağlı olduğu sektörler olan hizmet sektörü ve temel malzeme girdisini oluşturan çimento ve demir-çelik sektöründe oluşabilecek olumsuzluklar Sirket'in gelirlerini olumsuz şekilde etkileyebilir. İşçilik maliyetlerinde meydana gelen öngörülemeven artıslar ile, temel malzeme girdilerini oluşturan demir-çelik sektöründe yaşanabilecek öngörülemeyen fiyat artışları ve krizler, Sirket'in maliyetlerine doğrudan vansıyabilir ve bu durum da Şirket'in projeleri için ayırmış olduğu bütçelerin dışına çıkmasına yol açabilir. Ayrıca, çimento, demir-çelik ve diğer hammaddelerin fiyatları, kurlardaki artışa paralel olarak artabilir ve bu durum da insaat malivetlerinin artmasına sebebivet verebilir.

Küresel ekonomide ve iç piyasada oluşabilecek ekonomik ve politik riskler. Sirket'in portfövünde ver alan gayrimenkullerin satışlarını doğrudan etkileyebilir ve bu durum Sirket'in mali durumu ve faaliyet sonuclarını olumsuz yönde etkileyebilir.

Sirket portföyünde ver alan gayrimenkullerin satısı yapılsa dahi yürürlükteki mevzuata göre alıcılar. gayrimenkuller kendilerine teslim edilinceye kadar geçen sürede satış sözleşmelerini sona erdirebilir ve Şirket'in nakit akışı bu durumdan ötürü olumsuz yönde etkilenebilir.

Projelerin zamanında bitirilememesi riski

Şirket, konut projelerine ilişkin olarak, yüklenicilerle gayrimenkul projeleri geliştirme konusunda sözleşmeler yapmaktadır. Anahtar teslimi imzalanacak insaat sözlesmeleri ile proje insaatlarım gerçekleştirme yükümlülüğü ana müteahhide verilmektedir. Sirket, yüklenicilerin islerini yakından denetlemekte olup, tüm planların projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığına dair onayları vermektedir.

Projelerin, alt yüklenicilerinden kaynaklan ve öngörülemeyen nedenlerden ötürü planlanan zamanda tamaml ası nedeniyle, söz konusü projelerin İhraççı'ya teslimi gecikebilir. Bu da projelerden elde edilmesi planlanan satış gelirlerinin planlanan zamanda sağlanamamasına neden olabilir.

Gerçekleşebilecek İs Kazaları

Sirket'in gerçekleştirmekte olduğu inşaat ve taahüt projelerinde meydana gelebilecek iş kazaları nedeni ile Şirket tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Öngörülemeyen Piyasa Koşulları ve Maliyetlerin Yükselmesi Riski ٠

Şirketin üstlediği projeleri yaparken kullandığı hammade ve malzeme tedarik süreçlerinde yaşanabilecek aksaklıklar veya maliyet artışları Şirket'in finansal performansını olumsuz etkileyebilir.

Piyasa koşulları ve genel ekonomik durumun kötüleşmesi, talep azalmasına ve satışların düsmesine vol acabilir. Diğer vandan maliyetlerin yükselmesi Sirket'in karlılığını azaltabilecektir.

Olumsuz piyasa yada ekonomik kriz koşulları Şirket'in gelir yaratan bir faaliyetinin kalmamasına vada Şirket'in ticari ve finansal borçlarını ödeyememe riskinin oluşmasına sebebiyet verebilir.

Diğer yandan Şirket'in gelir ve maliyetlerinin global ve ulusal makroekonomik koşullara bağlı olması nedeniyle bu kosullarda meydana gelebilecek olumsuzluklara bağlı olarak operasyonel maliyet kalemlerinde tahmin edilemeyen artışlar yaşanabilir. Ayrıca genel ekonomik duruma bağlı olarak veya olmayarak emlak sektöründe oluşabilecek bir kriz talebin verbuna paralel fiyatların gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda tüm sektör gibi Şirket de projelerin satısı ve bu satıştan elde edeceği gelirler noktasında sorun aşayabilir.

A.R 1145 Solis: 6 Us KLUGAT TANBUL Vitre Sic No: 656759

$\rightarrow$

31

· İnsaat Sektörü ile İlgili Diğer Riskler

Tüketici güven endeksinde düşüs ile beraber iskanı alınmamış konut satışlarında ülke genelinde ciddi bir düsüs görülebilmektedir. İnsaat sektöründe yaşanan bu tür talep daralmaları ve zayıf cirolar Sirket'in nakit akısını olumsuz etkileyebilir.

İnsaat sektöründe vapısal ve finansal denetimlerin yaygın ve etkili olarak yapıladığı durumlarda kurumsal yapıl ile faaliyetlerini sürdürmeyi amaclayan firmaların rekabet gücü zavıflayabilmektedir.

Konut arzının konut talebinden yüksek olması halinde satıs fivatları üzerinde baskı olusabilir ve fivat dalgalanmaları Sirket'in finansal programını zora sokabilir.

İhraççının faaliyetlerine ilişkin diğer riskler aşağıdaki gibi sıralanmıştır.

Kredi Riski: Sirket'in kredi riski esas olarak ticari alacaklarından doğabilmektedir. Sirket vönetimi, ticari alacaklarını geçmiş tecrübeler ve çari ekonomik durumu göz önüne alarak değerlendirmektedir. Sirket yönetimi ticari alacakları ile ilgili ek risk öngörmemektedir.

Sirketin 31,12,2023 tarihli finansal tablolara göre 13,326,160 TL kredi riski bulunmaktadır.

Likidite Riski: Likidite riski bir şirketin fonlama ihtiyaçlarını karşılayamama riskidir. Piyasalarda meydana gelen bozulmalar veya kredi puanının düşürülmesi gibi fon kavnaklarının azalması sonucunu doğuran olayların meydana gelmesi, likidite riskinin oluşmasına sebebiyet verebilir. İhraccı'nın kredibilitesinin bozulması halinde ihtiyaç halinde fonları sağlayamaması ve kavnak maliyetinin artması durumunda ihraccı zararla karsılasabilir.

Likidite riskini olusturan en önemli konulardan birisi de, müsterilerden alacakların zamanında tahsil edilememesi, tahsilatın gecikmesi veya hiç tahsil edilememesidir. Bu durum şirketi kısa vadeli yükümlülüklerini zamanında yerine getirememe veya hiç karşılayamama riski ile karşı karsıya bırakabilir. Benzer sekilde, stokların nakde dönüs sürecinde aksama olması (üretim satış - tahsilat döngüsünün herhangi bir aşamasında gecikme veya kırılma yaşanması) durumunda da Sirketin likidite riski ortava çıkabilecektir. Bu tür likidite riski zaman zaman sirketleri iflasa kadar götüren beklenmedik sürecleri ortaya çıkarabilmektedir.

İhtiyatlı likidite riski yönetimi, yeterli ölçüde nakit ve menkul kıymet tutmayı, yeterli miktarda kredi islemleri ile fon kavnaklarının kullanılabilirliğini ve piyasa pozisyonlarını kapatabilme gücünü ifade eder.

Sirket'in 31.12.2023 villik hesap dönemi finansal tablolarına göre net isletme sermayesi tutarları asağıda yer almaktadır.

Dönen Varlıklar	222.016.327
Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367
Net İşletme Sermayesi	55.280.960

Tic. Sic. No. Intentive V.D.

Kur Riski

Yabancı para varlıklar, yükümlülükler ve bilanço dışı yükümlülüklere sahip olma durumunda ortava çıkan kur hareketlerinden kaynaklanacak etkilere kur riski denir. 31.12.2023 tarihinde Sirket'in sahip olduğu Net Yabancı Para Varlık / (Yükümlülük) Pozisyonu yoktur.

Faiz Oranı Değişim Riski

Sirket'in 31 Aralık 2023 tarihi itibariyle değişken faizli borclanması bulunmamaktadır.

5.2. İhracçının içinde bulunduğu sektöre ilişkin riskler:

Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) sektörüne iliskin riskler

Sirket, SPK düzenlemelerine uvgun olarak GYO statüsünde faaliyet göstermektedir. Sektörün büyüme, enflasyon, issizlik ve tüketici güveni basta olmak üzere makroekonomik gelişmelere hassasiyeti yüksektir. Ekonomik büyümede yavaşlama, kişi başına düşen milli gelirde azalısa ve gayrimenkul talebinde düşüşe neden olarak, sektörün büyüme performansı üzerinde risk oluşturabilir.

Sirket, SPK düzenlemelerine uygun olarak faaliyet gösterememesi durumunda GYO statüsünü devam ettiremeyeceğinden GYO'lara uygulanacak vergi muafiyetlerinden yararlanamayacaktır. GYO statüsünün kaybedilmesi veya vergilendirme oranları ilgili mevzuatta yapılacak herhangi bir değişiklik Şirket'in mali durumunu önemli oranda etkileyebilecektir.

Türkiye'de gayrimenkul piyasası pek çoğu makroekonomik nitelikte olan ve Şirket kontrolü dışında bulunan birçok faktörden etkilenmektedir. Genel olarak gayrimenkul piyasasının koşulları, tüketicilerin satın alma gücü ve harcama düzevleri, müşterilerin mali durumları, faiz oranlarındaki değişiklikler, enflasyon oranları, finansman maliyeti, çevreyle ilgili yasa ve yönetmelikler, imar, insaat ve iskân yasaları ve yönetmelikleri gibi etkenler yer almaktadır.

Bu etkenlerden herhangi biri nedeniyle Şirket'in konut satış hasılatlarını tahsil edememesi. harcama planlarındaki değişiklikler, gayrimenkul satış hızındaki azalmalar nedeniyle gelir beklentilerinde düsüse neden olabilir. Bu etkenler aynı zamanda gayrimenkullerin değerlerini llüşürebilir ve beklenenden daha düşük yatırım kârlılığına vol açabilir.

5.3. İhraç edilecek paylara ilişkin riskler:

İhraç Edilen Payların Temettü Gelirlerine İlişkin Riskler:

Kar payı (temettü geliri) şirketlerin yılsonunda elde ettikleri karın dağıtılmasından elde edilen gelirdir. İhraççı dağıtılabilir kar olduğu durumlarda genel kurul onayı ile kar dağıtabilmekle beraber, zarar ettiği dönemlerde kar payı dağıtmaz. Ayrıca İhraccı karını bünyesinde tutup kar payı dağıtmamaya karar verebilir.

İhraç Edilen Payların Sermaye Kazancına İlişkin Riskler:

İhracçının faaliyetleri, piyasa koşulları, mali performans ve diğer koşulların ortaya çıkması neticesinde payların fiyatı yatırımcıların beklentilerini karşılayamayabilir. Sonuç olarak bu halka arz işlemi kapsamında payları satın almış olan yatırımcılar, paylara yapmış oldukları yatırımların tamamını ya da bir kısmını kaybedebilirler.

5.4. Diğer riskler:

64678 ATP 657 22

Tir. Su

waive V.P

Kila.

Küresel ve/veya ulusal ekonomide olumsuz koşulların ortaya çıkması, İhraççının faaliyetlerini olumsuz olarak etkileyebilecektif.

Turkive de stiregelen mevzuat ve kanunlarda ve Sirket'in faaliyetleri. bunlarm yorumlanmasındaki değişikliklerin de elkileri dâhil olmak üzere, mevzuat riskine tabidir. RIM ORTA 33 Iv Mab Ofis: 6 Ushydal ANEUL

Diğer yandan İhraççının faaliyetleri savaş, doğal afetler gibi olağan üstü risklere de tabidir.

6. İHRACCI HAKKINDA BİLGİLER

6.1. İhracçı hakkında genel bilgi:

6.1.1. İhracçının ticaret unvanı ve işletme adı:

İhraccının ticaret unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S.'dir.

6.1.2. İhraççının kayıtlı olduğu ticaret sicili ve sicil numarası:

İhraççının ticaret siciline tescil edilen merkez adresi, "Kısıklı Mahallesi, Hammseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/İSTANBUL" olup bağlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğü Istanbul ve ticaret sicil numarası 646759'dur.

6.1.3. İhracçının kuruluş tarihi ve süresiz değilse, öngörülen süresi:

İhraccı, İstanbul Ticaret Siciline 28.11.2007 tarihinde tescil edilmiş ve süresiz olarak kurulmustur.

6.1.4. İhraccının hukuki statüsü, tabi olduğu mevzuat, ihraccının kurulduğu ülke, kayıtlı merkezinin ve fiili yönetim merkezinin adresi, internet adresi ve telefon ve fax numaraları:

İhraccının hukuki statüsü anonim sirket olup, tabi olduğu mevzuat "T.C. Kanunları"dır. İbraççının 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş finansal raporuna göre, başka bir ülkenin kanununa tabi bağlı ortaklığı, iştiraki, şubesi, ticari operasyonu vs. bulunmamaktadır.

İhraççı Türkiye'de kurulmuş olup, fiili yönetim yeri adresi "Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/İSTANBUL" dur.

İhraççının ticaret siciline kayıtlı merkezinin güncel internet adresi www.idealistgyo.com olup, telefon ve faks numaraları asağıda belirtilmistir.

Telefon	٠	+90 216 443 82 90
Fax numaraları	٠ ٠	$+902165231358$

6.1.5. Depo sertifikasını ihraç eden hakkındaki bilgiler

Yoktur.

6.2. Yatırımlar:

6.2.1. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraccının önemli yatırımları ve bu yatırımların finansman şekilleri hakkında bilgi:

İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde hasilat paylaşımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin iş ortaklığı tarafından yürütülen projenin maliyetlerini oluşturan tutarlar asaērdadır.

TL	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Yatırımlar	120.166.917	40.151.326	17.547.390
Toplam	120.166.917	40.151.326	17.547.390

34

Yatırımların finansmanı banka kredileri, özkaynaklar ve ertelenmiş gelirler (alınan avanslar) ile sağlanmıştır.

6.2.2. İhraççı tarafından yapılmakta olan yatırımlarının niteliği, tamamlanma derecesi, coğrafi dağılımı ve finansman sekli hakkında bilgi:

Sirket tarafından 2017 yılında yapımına başlanan İdealist Cadde/Koru Projesi İstanbul ilindedir. Söz konusu proje isbu izahname tarihi (Temmuz 2024) ile %99 tamamlanma oranına sahiptir.

6.2.3. İhraççının yönetim organı tarafından geleceğe yönelik önemli yatırımlar hakkında ihraccıyı bağlayıcı olarak alınan kararlar, yapılan sözlesmeler ve diğer girisimler hakkında bilgi:

Yoktur.

7. FAALIYETLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

7.1. Ana faalivet alanları:

Sirketin faaliyet alanları Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konular ile esas olarak gayrimenkullere. gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

7.1.1. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ana ürün/hizmet kategorilerini de içerecek şekilde ihraççı faaliyetleri hakkında bilgi:

Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Sirket. düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere. gayrimenkullere dayah sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere, kayıtlı sermayeli olarak ve paylarını halka arz etmek üzere kurulmuş anonim ortaklıktır.

Şirket'in ana stratejisi, yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge ve gayrimenkul çeşitlerinde firsatları değerlendirerek sektörde öncü rol almaktır.

Gayrimenkul sektöründe bilgi ve tecrübe birikimiyle İbrahim#EKŞİ'nin yönetiminde modern ve geleceğe yön verecek olan projeler üretip gerek müşterilerinin gerekse vatırımcılarının güven ve memnunivetini sağlamak hedefleriyle hareket eden Sirket ağırlıklı olarak İstanbul'da faaliyet göstermektedir. Sirket'in devam eden projesi hakkındaki bilgiler aşağıdaki gibidir:

İstanbul Sile Cavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi

İstanbul İli, Şile İlçesi, Cavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde hasılat paylasımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı tarafından yürütülmektedir.

Emlak Konut Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.nin 13.07.2017 tarihinde ihale ettiği ve Idealist İnş. Tic. Ltd. Şti. & İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İş Ortaklığı üzerinde kalan İstanbul Sile Cavus Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı yapım isinin yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde İdealist İnşaat Tic. Ltd. Şti. ile İdealist GYO A.S. arasında İs Ortaklığı Sözlesmesi düzenlenmistir.

Iş ortaklığı sözleşmesi, işin başından, kesin hesabı yapılıncaya ve işveren, idare, sosyal sigortalar, maliye, resmi ve özel bütün şahıslarla bütün ilişkiler kesilinceye ve teminatların tamamı iade edilinceye kadar, işinstaratlarca ortaklaşa yapılması ile iş ortaklığının yönetim usulünü, kar zararın dağıtımını ve iş sonunda ortaklığın tasfiye usulünü saptamak gibi konuları

ifa etmek için yapılmıştır. IDEALIST-GAYRIN RIM ORTAKL GMah. Hammset-1. 3 0(1). 5 Ust year ANBUL Umraniye VID 470 057 2819

35

İş ortaklığı sözleşmesi uyarınca taraflar Ortak Girişime ilişkin bütün hak ve yükümlülükler, giderleri, kar ve zararı, gerekli fonların sağlanmasını. Ortak Girişimce sağlanacak tüm malzeme ve ekipmanı veya bunları tasfiye sonuçlarını İdealist İns.Tic. Ltd.Sti. %51, İdealist Gvo A.S. %49 oranında paylasacaklardır.

Projede arsa maliki Emlak Konut GYO A.S. ile yüklenici firma İdealist İnsaat Ticaret Ltd. Sti. & İdealist GYO A.S. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %22, yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş.'nin toplam hasılat payı oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, yüklenici kârını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.

İdealist Cadde Etabı, 91/205 no.lu ada/parsel üzerinde 3.521,69 m² ve İdealist Koru Etabı, 70/82 no.lu ada/parsel üzerinde 14.923,93 m² yüzölçümüne sahiptir.

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş Mahallesi'nde bulunan İstanbul Sile Cavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleme raporuna göre konu proje hâlihazırda %90,97 (Temmuz 2024 tarihi itibarıyla %99) genel inşaat seviyesine sahiptir. İdealist Cadde/Koru Projesi'nin toplam insaat alanı 22.465,18 m² olarak hesaplanmıştır. Proje kapsamında 91 ada 205 parsel, İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır. Blok bazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo halinde sunulmuştur.

Blok No	Bağımsız Bölüm	Toplam Kat Adedi	Satılabilir Alan(m 2 )
	26	o	5.102,99
В	28		5.946.82
	∍		3.008,65
TOPLAM	69		14.058,46

Proje kapsamında 70 ada 82 parsel İdealist Koru Etabı üzerinde 17 blok bulunmaktadır. Blok bazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo halinde sunulmuştur.

Blok No	Bağımsız Bölüm Adedi	Toplam Kat Adedi	Satılabilir Alan(m 2 )
Al	6	3	546,30
A2	6	$\overline{3}$	546,30
A 3	6	$\beta$	546,30
A4	$\sqrt{6}$	3	546,30
A5	$\overline{6}$	3	546,30
A6	6	3	546,30
B1	$\overline{4}$	3	452.44
B 2	4	$\overline{\mathbf{3}}$	452,44
B3	4	3	452,44
B4	$\overline{4}$	3	452.44

TOPLAM	68		7.719,43
C6	$\overline{c}$	$\overline{c}$	356,60
C5	$\overline{\mathbf{2}}$	э	356,60
C4	2	I	356,60
C3	2	n	356,60
C 2	2	$\overline{2}$	356,60
C1	$\overline{2}$	2	396,43
B5	4	3	452,44

Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan 70/82 ve 91/205 no.lu ada parsellerin toplam değerleri için KDV hariç toplam 584.476.991 -TL değer hesap ve takdir edilmiştir.

Gerçekleşmiş olan satış verisi de dikkate alınarak projenin tahmin edilen yıllara yaygın satış hızları aşağıda gösterilmiştir.

Yıllar	2021	2022	2023/06
Konut	%30	%90	%10
Villa	%50	%50	%50
Dükkân	%70	%55	%45

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde bulunan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleme raporuna göre;

Projenin mevcut durumuyla KDV hariç toplam değeri 584,476.991 TL olarak belirlenmiştir. Projenin mevcut durumuyla İdealist GYO A.Ş. payına düşen değeri 223.387.106 TL'dir (%49'u).

Projenin tamamlanması durumunda bugünkü değeri 818.914.512 TL olarak belirlenmiştir. Projenin tamamlanması durumunda İdealist İnsaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. payına düşen gelirlerin bugünkü değeri 638.753.319 TL'dir.

Şirket'in 31.12.2023 döneminde 1.201.982 TL kira geliri elde etmiştir.

31.12.2022 yılında oluşan 2.038.154 TL kira gelirinden ve 31.12.2021 yılında oluşan 12.051.552 TL tutarındaki satış hasılatı, Şirket aktifinde satılmaya hazır konut satışlarından elde edilmiştir.

137 adet bağımsız bölümden 122 adetinin satışı yapılmış ve Emlak Konut GYO ile İdealist GYO A.Ş&Idealist İnş. Ltd. Şti. İş Ortaklığı arasında yapılan sözleşmede belirtilen hisse oranları doğrultusunda hasılat paylaşımı yapılmaktadır. Sözleşmede hasılat paylaşım oranı Emlak Konut GYO %22, İş Ortaklığı %78 olacak şekilde düzenlenmiştir.İş Ortaklığı ise kendi arasında İdealist GYO %49, Idealist İnşaat Ltd. Şti %51 olacak şekilde paylaşım yapmaktadır.

28.03.2024 tarihinde Emlak Korun GYO ile satışı yapılmayan kalan 15 adet bağımsız bölümün paylaşımı yapılmıştır. Bu yaylaşımda İş Ortekliği'na kalan bağımsız bölümler şu şekildedir:7 adet ticari ünite ve 5 adet villa Istesi ise aşağıdaki kekildedir:

37

IDEALIST GAYR YATARIM ORTAL th Mah, Hangg $3$ Offs: $6$ Us 2210 ranive

Ada/Parsele göre Proje Adı	Ada	Parsel	Blok No	Kapı No	Nitelik
	91	205	A	19	TICARI
	91	205	Α	20	TICARI
	91	205	Α	21	TİCARI
IDEALIST CADDE	91	205	A	23	TÍCARÍ
	91	205	Α	24	TİCARİ
	91	205	B	23	TİCARİ
	91	205	c	12	TİCARİ
	70	82	C 1	$\overline{2}$	3+1TRIPLEKS
	70	82	C 2	1	3+1TRIPLEKS
ÍDEALIST KORU	70	82	C2	$\overline{c}$	3+1TRIPLEKS
	70	82	C 3	$\overline{1}$	3+1TRIPLEKS
	70	82	C 3	$\overline{2}$	3+1TRIPLEKS

Paylaşımla ilgili tapu işlemleri devam etmekte olup İdealist GYO ilgili mallardan hissesi oranında bağımsız bölümü portföyüne ekleyecektir. Yukarıda bahsi geçen bağımsız bölümlerden 91/205 ada/parselde yer alan A-21 ve A-23 nolu bağımsız bölümler 13.06.2024 tarihinde, İdealist GYO'nun portföyüne eklenmiştir. Paylaşımla ilgili çalışma devam etmekte olup nihai hali henüz belirlenmemiştir. Şirketin izahnamede yer alması gereken dönemleri itibariyla satışlarını gösterir tablo aşağıda yer almaktadır.

NET SATISLAR (TL)	31.12.2023	$\%$	31.12.2022	$\frac{9}{6}$	31.12.2021.	$\frac{0}{6}$
Kira Gelirleri*	1.201.982	8.81	2.038.154	100	$\sim$
Konut Satışları	12.433.852	91.18	min.		12.051.552	100
TOPLAM	13.635.834	100	2.038.154	100	12.051.552	100

Bağımsız denetim raporuna göre kira gelirleri brüt satuşlar kaleminde yer almaktadır.

7.1.2. Araştırma ve geliştirme süreci devam eden önemli nitelikte ürün ve hizmetler ile söz konusu ürün ve hizmetlere ilişkin araştırma ve geliştirme sürecinde gelinen aşama hakkında ticari sırrı açığa çıkarmayacak nitelikte kamuya duyurulmuş bilgi:

Yoktur.

7.2. Başlıca sektörler/pazarlar:

7.2.1. Faaliyet gösterilen sektörler/pazarlar ve ihraççının bu sektörlerdeki/pazarlardaki yeri ile avantaj ve dezavantajlav hakkinda bilgi:

gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere ve kayıtlı sermayeli olarak ve paylarını halka arz etmek üzere kurulmus anonim ortaklıktır.

Gayrimenkul Sektörünün Etkileyen Temel Küresel Gelişmeler ve Dinamikler:

Pandemi sürecinde ortaya çıkan enflasyonist baskıları azaltabilmek hedefiyle öncü ülke merkez bankaları sıkı para politikası izlemeye başlamışlardır.

Küresel fon kaynak maliyetlerinin arttığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaşlamalar görülmüstür. Bir yandan yüksek enflasyon, diğer yandan artan parasal maliyetler ile azalması beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon yaşanma olasılığı gündeme gelmistir.

Yılın ilk yarısında Fed'in aldığı önlemlerle ABD enflasyonu geri cekilmeye başlamış, istihdam kavbının çok az olması talebin dengeli seyretmesi durumunu ortaya çıkmıştır.

(Ekim-2023) IMF tarafından yayınlanan Dünya Ekonomik Görünüm Raporu-') https://www.imf.org/en/Publications/WEO/Issues/2023/10/10/world-economic-outlookoctober-2023 raporunda Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini %4, 2024 yılı büyümesi %3 olarak tahmin edilmiştir.

Rapora göre Temel tahmin, küresel büyümenin 2022'deki %3,5'ten 2023'te %3,0'a ve 2024'te %2,9'a yavaşlayarak, %3,8 olan tarihsel (2000-19) ortalamasının çok altında olacağı yönündedir.

Gelişmiş ekonomilerin politika sıkılaştırmasının can yakmaya başlamasıyla birlikte 2022'deki %2,6'dan 2023'te %1.5'e ve 2024'te %1.4'e yavaslaması beklenmekte.

Yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerin büyüme oranlarının 2022'deki %4,1'den 2023 ve 2024'te %4,0'a hafif bir düşüş göstermesi öngörülüyor.

ř. Küresel enflasyonun 2022'deki %8,7'den 2023'te %6,9'a ve 2023'te %5,8'e istikrarlı bir sekilde düşeceği tahmin ediliyor.

ABD'de bu süreç, büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek yumusak inis senaryosunu gündeme taşımıştır. Buna rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları da para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır. Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte, dış kaynağa ulaşma maliyetinin artması ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmektedir.

Gelismekte olan ülkelerde, kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözmeye çalışma uğraşısı içine girmişlerdir. Bu farklılaşma, uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Durumu en ivi özetleyen makroekonomik değişken ise 'büyüme' rakamları olarak karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yönde değişime uğradığını analiz etmek yerinde olacaktır. 2022 yılı ikinci yarısından itibaren gelişmiş ülke merkez bankaları politikaları ye yukamda belirtilen risk unsurlarının artması ile küresel büyüme oranlarında ivme kaybı yaşarımaya başlanmış, bu etki özellikle son çeyrekte iyiden iyiye hissedilmiştir.

DEALIST GAYRIMENRUL a Ofis. 6 Uskudó Imranive V.C

Benzer bir yavaşlamanın 2023 boyunca sürmüştür. 2024 yılından ititbaren ise ABD ekonomisinde görece Avrupa Ekonomisi'nde büyüme patikasına geçiş beklentisi ağırlık kazanmaya başlamıştır.

Konut Satış Verileri:

TUİK tarafından yayınlanan Aralık 2023 dönemine ilişkin konut satış istatistiklerine göre https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516;

Türkiye genelinde konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,4 azalarak 138.577 olarak gerçekleşmiştir.

Konut satışlarında İstanbul 23, 714 konut satışı ve %17,1 ile en yüksek paya sahip oldu.

Satış sayılarına göre İstanbul'u 11.458 konut satışı ve %8,3 pay ile Ankara, 7.166 konut satışı ve %5,2 pay ile İzmir izledi.

Konut satış sayısının en az olduğu il sırasıyla 65 konut ile Hakkari oldu.

Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalışla 1.225.926 olarak gerçekleşti.

DEALIST CAYBIME IS. 640759 $3700$ anive

Ple off7

AT

Kaynak: TUİK

		Aralık		Ocak - Aralık
	2023	2022	Değişim $($ %)	2023	2022	Degisim (5)
Satis sekline göre toplam satis	138 577	207 963	$-33.4$	1 225 926	1485622	$-17.5$
Ipotekli satis	6042	21796	$-72,3$	177 748	280 320	$-36.6$
Dider satis	132 535	186 167	$-28.8$	1048 178	1205302	$-13.0$
Satis durumuna göre toplam satis	138 577	207 963	$-33,4$	1225926	1485622	$-17.5$
ilk el satis	51243	77889	$-34.2$	379542	460 079	$-17.5$
kinci el satis	87334	130 074	$-32.9$	846 384	1025 543	$-17,5$

Kaynak: TUİK

Satış Şekillerine Göre Konut Satışları:

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %72,3 azalış göstererek 6.042 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %4,4 olarak gerçekleşti. 2023 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %36,6 azalışla 177.748 oldu.

Aralık ayındaki ipotekli satışların, 1.831'i; 2023 yılı genelinde ipotekli satışların ise 379.452'si ilk el satış olarak gerçekleşti.

Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi:

Endeksa GYODER 2023 yılı 2. Çeyrek verilerine göre konut yatırımı geri dönüş süresi 18,9 yıl olarak gerçekleşmiştir.

Endeksa Konat Yatırımı Geri Dönüş Süresi
	Ev1.20		18.4 5
	Ev1.21		17.4
	Ey1.22		20.7
	Ev1.23		176

$\overline{a}$

Insaat Maliyet Endeksi:

透

TUİK tarafından yayımlanan Ekim 2023 inşaat maliyet istatitiklerine göre https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Aralik-2023-49488 insaat maliyet endeksi, 2023 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %1,94 bir önceki yılın aynı ayına göre %67,31 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,05, işçilik endeksi %1,67 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,26 işçilik endeksi %111,83

DEALIST ANRUL $0 - 845$ Sit κŋ Umranlye V.D. 470 057

42

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Hizmet.-Perakende-Ticaret-ve-Insaat-Guven-Endeksleri-Aralik-2023-

Aralık 2023 Güven endeksi hizmet sektöründe %1,2 arttı ve perakende ticaret sektöründe %4,5 artarken insaat sektöründe %3.3 geriledi.

Mevsim etkilerinden arındırılmış güven endeksi Aralık ayında bir önceki ava göre; hizmet sektöründe %1,2 oranında artarken 112,3 değerini, perakende ticaret sektöründe %4,5 oranında artarken 116.8 değerini ve insaat sektöründe %3,3 oranında azalarak 88 değerini aldı.

Konut Kredisi Verileri

GYODER'in yayınlamış olduğu Gösterge 2023 yılı 3. Çeyrek raporuna göre 2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Rapora göre Aylık faiz oranı 2023 yılının ikinci çeyrek sonunda %1,81 seviyelerinde seyrederken yılın üçüncü çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyreğinde %23,98 seviyelerinde seyreden yıllık faiz oranı 2023 Eylül ayını %42,79 ile tamamlamıştır. Ekim ayı itibarıyla yıllık faiz %41,46 olarak seyretmektedir.

2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Eylül ayında %66,54 sevivesinden, 2023 yılı Eylül ayında %61,01 seviyesine düşmüştür.

2020 yılı ikinci çeyrekten itibaren 2023 yılı üçüncü çeyrek dönemine kadar kullandırılan konut kredilerini gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

KUL IDEALIST GAYR $A.S$ NBUL Parisi

Döuem	(2'20)	C3'20	$-420$	C1'21	$C221$ .	C321	$C_{4'21}$	C1'22	C3'22	C3'22	0492	f1'23	0.2523
Kullandirilan kredi toplamı (milvon TL)	3.323	55.001	13.975	.692	14.269	20.051	32.169	26.698	51 170	23, 733	22 685	46.703	62.486
Kullaudirilan kredi savısı (ade)	151 445	230.193	64.062	47.418	59.572	79.258	113.022	72.723	105 584	58.083	55 292	60.683	66458

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Avantaj ve Dezavantajları

Avantajlar:

• Yeterli ve eğitimli insan kaynağı
• Türkive'nin dinamik pazar vapısı
• Türkiye'nin stratejik coğrafi konumu ve yabancı ilgisi
• Genç nüfus yapısının ileriye dönük satın alma gücü potansiyeli oluşturması
• Kentsel dönüşüm politikaları

Dezavantailar:

• Kur ve faizlerde gereeklesen dalgalanmaların talebe olumsuz etkisi
• Kur cinsinde girdi maliyetleri ve enerji maliyetlerinin yüksek oluşu
• Küresel emtia fiyatlarındaki kırılganlık ve dalgalanmaların sektöre olumsuz etkisi,

7.2.2. Izahnamede ver alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının net satış tutarının faaliyet alanına ve pazarın coğrafi yapısına göre dağılımı hakkında bilgi:

İstanbul dışı satış yoktur.

7.3. Madde 7.1.1 ve 7.2.'de savılan bilgilerin olağanüstü unsurlardan etkilenme durumu hakkında bilgi:

Deprem, savas, iç savas, politik çalkantılar gibi olağan üstü durumların ortava çıkması halinde satışlar düşebilecek ve ortaklık negatif olarak etkilenebilecektir.

7.4. İhraccının ticari faaliyetleri ve karlılığı açısından önemli olan patent, lisans, smaiticari, finansal vb. anlaşmalar ile ihraççının faaliyetlerinin ve finansal durumunun ne ölçüde bu anlaşmalara bağlı olduğuna va da yeni üretim süreçlerine ilişkin özet bilgi:

Yoktur.

7.5. İhraccının rekabet konumuna iliskin olarak yaptığı açıklamaların dayanağı:

İsbu izahnamenin 7.2.1. maddesinde yer alan açıklamalarda geçen sektörel bilgilerde TUİK, GYODER, ISO, KPMG verileri kullanılmıştır.

7.6. Son 12 avda finansal durumu önemli ölçüde etkilemiş veya etkileyebilecek, ise ara verme haline ilişkin bilgiler:

Yoktur.

8. GRUP HAKKINDA BİLGİLER

8.1. İhraççının dahil olduğu grup hakkında özet bilgi, grup şirketlerinin faaliyet konuları, olan ilişkileri ve ihraç yamış tep içindeki yeri:

		mraech la onan moune
		IDEALIST GAYRIMENKUL
YATIRIM ORTAKLIGI M.
Nothin Maby Hammset Sol
StyJ OHS: 6 USKLONT/ ISZANBLU	Je Sit Not G46759
"Instantos V.O. 37, 057.223

Sirket herhangi bir sirketler grubuna dahil değildir. İstanbul Sile Cavus Arsa Satış Karşılığı Gelir Pavlasını vapım isinin yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde İdealist İnsaat Ticaret Ltd. Sti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı kurulmuştur. Şirket'in iştirak veya bağlı ortaklığı da voktur.

8.2. İhraccının doğrudan veya dolaylı önemli bağlı ortaklıklarının dökümü:

Sirket'in istirak veva bağlı ortaklığı da yoktur.

9. MADDİ VE MADDI OLMAYAN DURAN VARLIKLAR HAKKINDA BİLGİLER

9.1. Maddi duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.1.1. Izahnamede yer alması gereken son finansal tablo tarihi itibariyle ihraççının finansal kiralama volu ile edinilmiş bulunanlar dahil olmak üzere sahip olduğu ve yönetim kurulu kararı uvarınca ihraccı tarafından edinilmesi planlanan önemli maddi duran varlıklara ilişkin bilgi:

Sirket'in 31.12.2023 tarihi itibari ile sahip olduğu maddi duran varlıklar tablodaki gibidir

Varlıklar	31.12.2023	31.12.2022
Taşıtlar	451.878	451.878
Demirbaşlar	363.747	238.986
Yapılmakta olan yatırımlar	4.753.630	147.332
Toplam	5.569.255	838.196
Amortisman	31.12.2023	31.12.2022
Binalar
Taşıtlar	70.084	$-42.986$
Demirbaşlar	220.168	$-202.081$
Toplam	290.252	$-245.067$
NET DEĞER	5.279.003	593.129

∴ 31 Aralık 2023 we 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla satılan yeya kayıtlardan ihraç edilen maddi. ve maddi olmavan duran varlık bulunmamaktadır.

Ihracçının finansal ya da faaliyet kiralaması yoluyla edinilen maddi duran varlığı bulunmamaktadır.

9.1.2. İhracçının maddi duran yarlıklarının kullanımını etkileyecek çevre ile ilgili tüm hususlar hakkında bilgi:

Yoktur.

9.1.3. Maddi duran varlıklar üzerinde yer alan kısıtlamalar, ayni haklar ve ipotek tutarları hakkında bilgi:

Yoktur.

9.1.4. Maddi duran varlıkların rayiç/gerçeğe uygun değerinin bilinmesi halinde rayiç değer ve davandığı değer tespit raporu hakkında bilgi:

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parsaller üzerine geliştirilen idealist Cadde/Koru Projesi'nin KDV haric toplam değeri

SEAS

IDEALIST GAYRIMENRUL ATIRIM ORTANLICI sikli Mah, Hamidariti Kok G Offis: 6 UskGdar / ISTANBUI TIC. SICHNOLG40780 Unicanive V.D. 470 857 2210

584.476.991 TL olarak belirlenmiştir. İdaelist GYO payına düşen tutar KDV hariç 223.387.106 TL'dir.

Sirket'in 23.12.2022 tarihli KAP acıklaması ile, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S. ile imzalamış olduğu İstanbul Sile Cavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi (İdealist Cadde-idealist Koru) Sözleşmesi'ne göre 68.500.000 TL olan Asgari Sirket Payı Toplam Geliri Ek Protokol ile 122.713.481 TL'ye yükselmistir.

Buna göre, Emlak Konut Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Asgari Sirket Payı Toplam Geliri (%22) 26.996.965.82 TL'ye, İdealist İnş.Tic. Ltd.Şti&İdealist GYO A.Ş İs Ortaklığı'nın Yüklenici Payı Toplam Geliri (%78) 95.716.515,18 TL'ye yükselmiştir.

İs Ortaklığı Yüklenici Payı Toplam Geliri dağılımı İdealist GYO A.Ş. %49, İdealist İnş. Tic. Ltd. Sti. %51 seklindedir.

Reel Gavrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 30.12.2023 tarihli IDGY-2310063 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul ili, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde bulunan 91 Ada 205 parselde yer alan Cadde Koru projesi bünyesindeki 9 adet bağımsız bölüm KDV hariç toplam değeri 81,640,000 TL olarak belirlenmistir.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 30.12.2023 tarihli IDGY-2310062 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İzmir Aliağa mahallesi aygaz caddesi üzerinde bulunan 1147 Ada 4 parselde yer alan arsanın KDV hariç toplam değeri 100.963.000 TL olarak belirlenmiştir.

İlgili raporun 8. Savfasında yer alan Takyidat bilgilerine göre, T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) lehine 22.06.2022 tarih 9903 yevmiye ile 16.818.750.-TL tutarında 1. dereceden ipotek bulunmaktadır. Taşınmaz üzerindeki ipotekin^t satış sözleşmesine isitnaden, tebliğ kapsamında konulduğuna dair yazı rapor eklerinde sunulmus olup, Gavrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların tasınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır

9.2. Maddi olmayan duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.2.1. İhraccı bilgi dokümanında ver alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla ihraccının sahip olduğu maddi olmayan duran varlıkların kompozisyonu hakkında bilgi:

Şirket'in izahnamede yer alması gereken yıllar itibari ile maddi olmayan duran varlık bakiyelerini gösterir tablo asağıdaki gibidir.

Maddi Olmayan Duran Varlıklar	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Yazılım Bedelleri

9.2.2. Maddi olmayan duran varlıkların, ihraççının faaliyetleri içerisindeki rolü ve faaliyetlerin maddi olmayan düran varlıklara bağımlılık derecesi hakkında bilgiler:

Yoktu AYRIMENKUL
YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Kisikli Mah, Hangusok/Sok No:38. Gtt 3XDfis: 6 Uskuga LJ87ANBUL
Yic. Sit No: 64G? 57 2210 Umranive V.D.

9.2.3. İsletme içi yaratılan maddi olmayan duran varlıkların bulunması halinde, ihraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla bu varlıklar için vapılan gelistirme harcamalarının detayı hakkında bilgi:

Yoktur.

9.2.4. Maddi olmayan duran varlıkların rayiç/gerçeğe uygun değerinin bilinmesi halinde ravic değer ve dayandığı değer tespit raporu hakkında bilgi:

Yoktur.

9.2.5. Maddi olmayan duran varlıkların kullanımını veya satışını kısıtlayan sözleşmeler veya diğer kısıtlayıcı hükümler hakkında bilgi:

Yoktur.

9.2.6. Maddi olmayan duran varlıklar içerisinde şerefiye kaleminin bulunması halinde, ihraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla şerefiye edinimine vol açan islemler hakkında bilgi:

Yoktur.

1. FAALİYETLERE VE FİNANSAL DURUMA İLİŞKİN DEĞERLENDİRMELER

10.1. Finansal durum:

10.1.1. İhracçının izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle finansal durumu, finansal durumunda yıldan yıla meydana gelen değişiklikler ve bu değişikliklerin nedenleri:

Şirket'in 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan finansal durum tablolarının önemli kalemleri karşılaştırmalı olarak aşağıda yer almaktadır.

VARLIKLAR	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Dönen Varlıklar
Nakit ve nakit benzerleri	321.899	13.973.782	22.349.934
Ticari alacaklar	12.922.274	642.230
· İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar	12.922.274	642.230
Diğer alacaklar	81,987	149.908	94.893
· İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	81.987	149,908	94.893
Stoklar	120,166,917	40.151.326	17.547.388
Peşin ödenmiş giderler	72.060.025	42.453.735	43.092
· Ilişkili taraflara peşin ödenmiş giderler	71.249.597	40.093.826
· İlişkili olmayan taraflara peşin ödenmiş giderler	810.428	2.359.909	43.092
Cari dönem vergisiyle ilgili varlıklar	15.100	70.475	53.575
Diğer dönen varlıklar	16.448.125	10.988.059	6.670.017
· İlişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıklar	16.448.125	10.988.059	6.670.017
Toplam Dönen Varlıklar	1.222.016.327	108.429.515	46.758.899
Duran Varlıklar
Diğer alacakları MENKU ORTAXLIG	š 27 102	27.303	1.851
Jmranlye	ITASAS

· İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	27.302	27303	1.851
Yatırım amaçlı gayrimenkuller	182.603.000	166.094.397	36.165.000
Maddi duran varlıklar	5.279.003	593.129	4,913,129
Maddi olmayan duran varlıklar
Peşin Ödenmiş Giderler			2.483
İlişkili Olmayan Taraflara Peşin Ödenmiş Giderler			2.483
· Ertelenmiş vergi varlığı	14.982.038	673.341	1444.995
Toplam Duran Varlıklar	202.891,343	167.388.170	42.527.458
TOPLAM VARLIKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357
KAYNAKLAR
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Kısa vadeli borçlanmalar	42.495.276	19.942.636	3.004.695
Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları	22147.398	65.155	807.343
Diğer finansal yükümlülükler	123.765	37.804	54.768
Ticari borçlar	13.374.972	33.875.676	20,044.362
· İlişkili taraflara ticari borçlar		35,445
· İlişkili olmayan taraflara ticari borclar	13.374.972	33.840.231	20.044.362
Çalışanlara sağlanan faydalar	907287	645.169	197.298
kapsamında borçlar Diğer borçlar	7.018.555	90.758	61.668
· İlişkili taraflara diğer borçlar	7.018.555	78.828	45.264
· İlişkili olmayan taraflara diğer
borçlar		11.930	16.404
Ertelenmiş gelirler	80.345.496	22.353.009	5.950,688
· İlişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	80.345.496	22.353.009	5.950.688
Dönem Kârı Vergi Yükümlülüğü			36.705
Kısa vadeli karşılıklar	219.925	136.477	60.994
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa vadeli karşılıklar	36.646	55.616	11.920
· Diğer kısa vadeli karşılıklar	183,279	80.861	49.074
Diğer kısa vadeli yükümlülükler	102.693	68.876	36.582
· İlişkili olmayan taraflara diğer kısa vadeli yükümlülükler	102.693	68.876	36,582
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Uzun vadeli borçlanmalar	26.754.754		466.316
· İlişkili olmayan taraflardan uzun vadeli borçlanmalar	26.754.754		466.316
Uzun vadeli karşılıklar	300.315	441.787	69.936
· Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar	300315	441.787	69.936
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	27.055,069	441.787	536.252
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	193.790.436	77.657.347	30.791.355
Özkaynaklar
Ana ortaklığa ait özkaynaklar/	831.117.234	198.160.338	58.495.002
Ödenmiş sermayev k UL MORTOKLIKI th. Hansosalyson, No.35 3 Offis: 6 USROOM JETANBUL 470 057 2210 nranive	0.000.000 OBO 49	50.000.000	800.000

k

LOT
YA'
Kis

Sermaye Düzeltme Farkları	211.278.315	211,278,315
Paylara ilişkin primler (iskontolar)	1.062.851	1.062.851	318.597
Kar veya zararda yeniden smıflandırılmayacak birikmiş diğer kapsamlı gelirler (giderler)	44.302	20.583	59.384
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler	16,889.102	1.062.799	288.543
Geçmiş yıllar karları veya zararları	$-41.700.707$	$-91.935.711$	4 175.140
Net dönem karı veya zararı	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
TOPLAM ÖZKAYNAKLAR	231.117.234	198.160.338	58.495.002
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER VE OZKAYNAKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357

Varlıklar:

Sirket'in toplam varlıkları 2022 sonunda 275,8 milyon TL iken 2023 yılı sonunda %54 oranında artisla 424,9 milyon TL'ye ulaşmıştır.

Sirket'in 31.12.2023 itibarıyla toplam varlıklarının %43'lük kısmı olan 182,6 milyon TL yatırım amach gayrimenkullerden oluşmaktadır. 01.01.2023 tarihi itibarıyla 90,6 milyon TL olan arsa ve arazilere 7,3 milyon TL giriş yapılmış olup 3 milyon TL değerleme farkı gerçekleşmiştir. Ayrıca 01.01.2023 tarihinde 75,5 milyon TL olan binalar kaleminde 6,2 milyon TL değerleme gerçekleşmiştir. Böylelikle 31.12.2023'te arsa ve araziler (İzmir / Aliağa'da bulunan üzerinde lojistik depo projesi geliştirilen arsa) (101 milyon TL) ile binaların (Sile İdealist Cadde projesinde bulunan 9 adet ticari ünite) (81,6 milyon TL) toplamı 182,6 milyon TL olmuştur.

Yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde bulunan 609.458.750 TL ipotek Yapı Kredi Bankası ve Ziraat Katılım Bankası'na verilen ipoteklerden oluşmaktadır. Yapı Kredi Bankası lehine ipotek verilen 7 adet bağımsız bölüm (İdealist Cadde A-25, A-26, B-25, B-26, B-28, C-13 ve C-14) karşılığında 100 milyon TL kredi kullanılmıştır. Ziraat Katılım Bankası A.Ş. lehine ipotek verilen 2 adet bağımsız bölüm (İdealist Cadde B-24 ve C-15) karşılığında 34.7 milyon TL kredi kullanımı gerçekleştirilmiştir. Ayrıca Yapı Kredi Bankası ile kredi limit artışı ile ilgili görüşmeler devam etmektedir.

Sirket'in yatırım amaçlı gayrimenkullerinin gerçeğe uygun değeri, SPK lisanslı ve şirketten bağımsız değerleme kuruluşu tarafından 182,6 milyon TL tespit ile 31 Aralık 2023 tarihinde gerçekleştirilen değerlemeye göre elde edilmiştir.

Sirket'in 31.12.2023 itibarıyla toplam varlıklarının %28'lik kısmı olan 120,2 milyon TL stoklardan oluşmaktadır. Bunun 110,2 milyon TL'si yarı mamullerden ve 9,9 milyon TL'si de mamullerden oluşmaktadır.

Geliştirilen projelere ait maliyetler finansal raporlarında Stoklar kaleminde gösterilir. Stoklar, net gerçekleşebilir değer ya da maliyet bedelinden düşük olanı ile değerlenir. Stokların net gerçekleşebilir değeri maliyetinin altına düştüğünde, stoklar net gerçekleşebilir değerine indirgenir ve değer düşüklüğünün oluştuğu yılda gelir tablosuna gider olarak yansıtılır.

Yarı mamuller: İstanbul İli, Şile Ilçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parsellerde bulunan Arsa Satışı Karşılığı Gêlir Paylaşım İşi ihalesine istinaden (İdealist Cadde/Koru Projesi) Idealist GYQ - İdealist İnşaat'lş Ortaklığının devam ettirdiği proje maliyetle inden oluşmaktadır.

ATIR M ORTAW 161 DEALIST Sic. Md 10 05 2210 Umtaniye V.D

Arsa maliki Emlak Konut GYO A.S. ile yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Sti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur. Bu sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.S.'nin toplam hasılat pavı oranı %22. vüklenici firma İdealist İnsaat Ticaret Ltd. Sti. & Idealist GYO A.S.'nin toplam hasılat payı oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tüm maliyetleri, vüklenici karını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.

26 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Şirket'in stoklarının net gerçekleşebilir değeri, İstanbul Sile Cavus Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ihalesini gerçekleştiren Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından, Sirket'ten bağımsız ve SPK tarafından vetkilendirilen bir değerleme sirketi olan Acar Tasınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.S. tarafından belirlenmiştir.

Stokların net gerçeklesebilir değeri ölcümünde projenin meycut toplam değeri 584.476.991 TL olarak tespit edilmis olup, İdealist İnsaat Ticaret Ltd. Sti. & İdealist GYO A.S. İs Ortaklığı'na düsen pay 481.244.419 TL olarak tespit edilmiştir.

Şirket'in ilişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıkları kaleminde yer alan devreden KDV'si 16.4 milvon TL'dir.

Sirket'in iliskili olmayan taraflardan diğer alacaklarının uzun vadeli kısmı 31.12.2022 tarihli finansal durum tablosunda 27.303 TL ve 31.12.2023 tarihli finansal durum tablosunda 27.302 TL olarak gerçekleşmiştir. Tamamı TL cinsi olan diğer alaçakların uzun vadeli kısımda yer almaya devam etmesiyle tutarda belirgin değişiklik olmamıştır.

Vükümlülükler:

Sirket'in toplam yükümlülüklerinin büyük bir ağırlığı 166,7 milyon TL ile kısa vadeli vükümlülüklerden oluşmaktadır. Kısa vadeli vükümlülükler 2022 sonuna göre %116 oranında artmıştır. 80,3 milyon TL olan ilişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler kısa vadeli yükümlülüklerin önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Ertelenmiş gelirler Emlak Konut GYO A.Ş.'den alınan siparis avanslarından olusmaktadır ve Türk Lirası cinsindendir. Ertelenmiş gelirlerin beklenen vadesi 3-12 av aralığındadır.

Sirket'in 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 dönemleri itibariyle finansal borçların gerçeğe uygun değerleri asağıdaki gibidir.

Finansal Borclar (TL)	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Finansal Borclar	130.102.325	21.492.032	4.749.319

130.1 milyon TL'lik finansal borcun yaklaşık 77 milyon TL'si İdealist GYO'nun İzmir Aliğa Lojistik depo yapımı için Yapı Kredi Bankası'ndan çekmiş olduğu krediden oluşmaktadır. Kalan kısmı ise İs Ortaklığı'nın İdealist Cadde/Koru Projesi için Burgan Bank ve Vakıf Katılım Bankası'ndan cekilen kredilerin %49'undan oluşmaktadır.

Banka kredilerinin vadelerine göre dağılımını gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

Vadeler (TL)	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
$0-3$ av	37.406.726	6.411.449	1.368.111
$3 - 12$ ay	51.502.852	15.080.583	2,886,870
$1-5$ $\text{V1}$	41.192.747		494.338

Sirket'in yabancı para cinsinden kredisi'ye değişken faizli kredisi bulunmamaktadı

51

Sirket'in ilişkili olmayan taraflara ticari borçlar kalemi 31.12.2023 tarihi itibariyle 13,4 milyon TL'dir. Cari dönemde ticari borcların 3,7 milyon TL'lik kısmı, Emlak Konut GYO A.S.'ve olan. İdealist Cadde'den satın alınan 9 bağımsız bölüm (yatırım amaclı gayrimenkul) karşılığı henüz yadesi gelmeven borclardan ve ticari borcların 9.7 milyon TL'lik kısmı, T.C. Toplu Konut İdaresi Baskanlığı'na olan. İzmir Aliağa'da alınan arsa karşılığı henüz vadesi gelmeyen borçlardan oluşmaktadır. Ticari borçların tamamı Türk Lirası cinsinden oluşmaktadır.

Idealist Cadde/ Koru projesinde Emlak Konut Gyo ile 28.03.2024 tarihinde vapılan satısı yapılmayan kalan 15 adet bağımsız bölüme ait mal ayrımı sonucunda 12 adet bağımsız bölüm İdealist İns. Tic. Ltd. Sti& İdealist Gvo İs ortaklığı'na kalmıştır. Güncel satış tutarı Emlak Konut GYO tarafından yapılan değerleme ve belirlenen satış rakamı 178 milyon TL (%49'u İdealist GYO'ya kalmakta olup yaklaşık 87,2 milyon TL ye tekabül etmektedir) olup belirtilen yükümlülüklerin bu satışlar neticesinde karsılanması planlanmaktadır. Belirtilen 12 adet bağımsız bölümün değer tespiti Emlak Konut GYO A.S. tarafından talep edilerek yaptırılan, 26.12.2023 tarihli EMLKKNT-2023-096 sayılı Acar Tasınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin hazırlamış olduğu raporun ekinde yer almaktadır.

Is Ortaklığı'na kalan 12 adet bağımsız bölümün mal paylasımı ise İdealist Gyo ve İdealist İns. Tic. Ltd. Sti arasında hisseleri oranında tapu devirleri yapılmak suretiyle yapılacaktır.

Özkaynaklar:

Sirket'in özkaynakları 2022 yılı sonunda 198 milyon TL'den 2023 onun da %17 artısla 231 milyon TL seviyesine ulaşmıştır. Şirketin 2023 sonunda 6,4 milyon TL net dönem zararı elde etmiştir.

Sirket'in sermaye düzeltme farkları 31.12.2022 ve 31.12.2023 tarihli finansal durum tablosunda 211.278.315 TL olarak gerçekleşmiştir. TMS-29 (Enflasyon muhasebesi) raporlaması kapsamında sermave düzeltme farkları, sermayeye yapılan nakit ve nakit benzeri ilavelerin SPK Finansal Raporlama Standartları'na göre düzeltilmiş toplam tutarları ile düzeltme öncesindeki tutarları arasındaki farkı ifade eder. Sermaye düzeltmesi farklarının sermayeye eklenmek dışında bir kullanımı voktur.

10.2. Faaliyet sonuçları:

10.2.1. İhraccının izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle faaliyet sonuçlarına ilişkin bilgi:

Sirket'in 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan gelir tabloları karşılaştırmalı olarak aşağıda yer almaktadır.

	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
KÅR VEYA ZARAR KISMI
Hasilat	13.635.834	2.038.154	12051552
Satışların maliyeti	$-16.978.275$		$-20.874.907$
Ticari Faalivetlerden Brüt Kar/Zarar	$-3.342.441$	2.038.154	$-8.823.355$
BRÜT KAR/ZARAR	$-3.342.441$	2.038.154	$-8.823.355$
Genel yönetim giderleri	$-7.143.222$	$-7,546,042$	$-3.214.167$
Esas faaliyetlerden diğer gelirler	9.223.249	3.069.463	2.536.923
Esas faaliyetlerden diğer giderler	$-1.780.554$	$-4.126.141$	$-70.072$
1.した ESAS FAALIYET KARI/ZARARI	$-3.042.968$	$-6.564.566$	$-9.570.67$
Yatırım faaliyetlerinden gelirler	9214.332	60.706.156	9.590.214
ALIST GAYRIMENKUL
AKISTOLAS
Linear materials

FİNANSMAN GİDERİ ÖNCESİ FAALİYET KARI/ZARARI	6.171.364	54.141.590	19.543
Finansman gelirleri	260,245	603.541	2.882.316
Finansman giderleri	$-10.892.821$	$-1.009.679$	$-528,108$
Net Parasal Pozisyon Kazançları (Kayıpları)	$-16.568.807$	$-27.094.091$
SÜRDÜRÜLEN FAALIYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI/ZARARI	$-21.030.019$	26.641.361	2.373,751
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri/Geliri	14.573.390	30.140	1.279.587
· Dönem vergi gideri/geliri			$-36.705$
· Ertelenmiş vergi gideri/geliri	14.573.390	30.140	1316.292
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI/ZARARI	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338
DÖNEM KARI/ZARARI	$-6.456.629$	26.671.501	3.653.338

31.12.2023 tarihli gelir tablosuna göre hâsılat 2022 yılına kıyasla 2 milyon TL'den 13,6 milyon TL'ye yükselmiştir. 2023 yılı hâsılatının 1,2 milyon TL'si kira gelirlerinden ve 12,4 milyon TL'si ise gayrimenkul satış gelirinden elde edilmiştir. Böylece 2023 yılı hâsılatı önceki yılın hâsılatına kıyasla %569 artmıştır. Hâsılattaki yükselişe karşın 2022 yılında 0 TL tutarında olan satışların maliyetinin 2023 yılında 17 milyon TL olmasıyla 3.3 milyon TL'lik brüt zarar gerceklesmistir. 2022 yılında 2 milvon TL'lik brüt kâr kavdedilmisti.

2023 vılında satışların maliyeti kaleminin hâsılattan vüksek olmasıyla brüt zarar gerceklesmesinin sebebi; faaliyette bulunulan sektör gereği İdealist Cadde/Koru Projesi'ndeki bağımsız bölümlerin satışında 2020 ve 2021 yılları cari dönem fiyatlarının dikkate alınmasıdır. Akabinde ülke genelinde enflasyonist ortam oluşması durumu inşaat sektörü maliyet kalemlerinde beklenenden daha vüksek gerçekleşmesine neden olmuştur. Satışı yapılan ilgili bağımsız bölümlerin bir artıs muhasebeleştirilmesi ise dönemsellik ilkesi gereğince 2023 yılında teslimatın yapılmasıyla yükselen fiyatlar üzerinden maliyetler kayda geçmiştir. Bu durumun neticesinde maliyetler, hâşılatın üzerinde bir sevivede gerceklesmistir.

Şirket'in genel yönetim giderleri 2022 yılında 7,5 milyon TL iken 2023 yılında %5 azalarak 7,1 milyon TL olmuştur. 2022 yılında 7,5 milyon TL olan genel yönetim giderleri kaleminin 2023 yılında 7,1 milyon TL olmasının başlıca sebebi vergi, resim ve harçlar giderlerinin 1,4 milyon TL'den 705 bin TL'ye gerilemesidir.

Şirket'in bir önceki yılın aynı dönemi 3 milyon TL olan esas faaliyetlerden diğer gelirler kalemi 2023 sonunda 9.2 milyon TL olmustur. Bunun 7.9 milyon TL'si konusu kalmayan karsılıklardır. Stokların net gerçekleşebilir değerinde meydana gelen değer artışı sonucunda ayrılan karşılık iptal edilmiştir.

10.2.2. Net satıslar veya gelirlerde meydana gelen önemli değisiklikler ile bu değisikliklerin nedenlerine iliskin acıklama:

Sirket'in 2022 yılında 2 milyon TE olan hasılatı 2023 yılında ise 13.6 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.

SILAS

Şirket'in İdealist Cadde de portföyünde bulunan 9 adet dükkânın 8'inden kira geliri elde edilmektedir.

10.2.3. İhraccının, izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle meydana gelen faaliyetlerini doğrudan veya dolaylı olarak önemli derecede etkilemiş veya etkileyebilecek kamusal, ekonomik, finansal veya parasal politikalar hakkında bilgiler:

Şirket'in izahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle meydana gelen faaliyetlerini doğrudan veya dolaylı olarak önemli derecede etkilemiş veya etkileyebilecek kamusal, ekonomik, finansal veya parasal politikalar bulunmamaktadır.

10.3. İhraccının borcluluk durumu

Nice Sie

Şirket'in, 31.12.2021, 31.12.2022, 31.12.2023 dönemlerine ilişkin borçluluk durumunu gösterir tablo asağıda sunulmuştur.

Borcluluk Durumu (TL)	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Kısa vadeli yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103
Garantili
Teminatlı
Garantisiz/Teminatsız	166.735.367	77.215.560	30.255.103
Uzun vadeli yükümlülükler (uzun vadeli borçların kısa vadeli kısımları hariç)	27.055.069	441.787	69.936
Garantili	ý. 漤	烹
Teminath
Garantisiz/Teminatsız			69.936
Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler Toplamı	193,790,436	77.657.347	30.325.039
Özkaynaklar	231.117.234	198.160.338	58.495.002
Ödenmiş/çıkarılmış sermaye	50.000.000	50.000.000	50.000.000
Yasal yedekler	1.062.799	1.062.799	288.543
Diğer yedekler
TOPLAM KAYNAKLAR	424.907.670	275.817.685	89.286.357
Net Borcluluk Durumu	E.C.

A. Nakit	321.899	13.973.782	22.349.932
B. Nakit Benzerleri
C. Alim Satim Amaçlı Finansal Varlıklar
D. Likidite (A+B+C)	321.899	13.973.782	22.349.932
E. Kısa Vadeli Finansal Alacaklar
F. Kısa Vadeli Banka Kredileri	42.495.276	19.942.636	3.004.695
G. Uzun Vadeli Banka Kredilerinin Kısa Vadeli Kısmı	22.147.398	65.155	807.343
H. Diğer Kısa Vadeli Finansal Borçlar
I. Kısa Vadeli Finansal Borçlar $(F+G+H)$	64.642.674	20.007.791	3.812.038
J. Kısa Vadeli Net Finansal Borcluluk (I- $E-D$	64.320.775	6.034.009	$-18.537.894$
K. Uzun Vadeli Banka Kredileri	26.754.754
L. Tahviller	$\mathbf 0$
M. Diğer Uzun Vadeli Krediler	$\ddot{0}$	$\approx$ Ý.
N. Uzun Vadeli Finansal Borçluluk $(K+L+M)$	26.754.754
O. Net Finansal Borçluluk (J+N)	91.075.529	6.034.009	$-18,537.894$

11. İHRAÇÇININ FON KAYNAKLARI

11.1. İşletme sermayesi beyanı:

Şirket net işletme sermayesi, (Dönen Varlıklar - Kısa Vadeli Yükümlülükler) şeklinde hesaplamakta olup, 31.12.2023, 31.12.2022, 31.12.2021 tarihinde sona eren yıllık hesap dönemlerine ilişkin finansal tablolara göre hesaplanan net işletme sermayesi tutarlarını gösteren

tablo aşağıda yer almaktadır.

$\frac{\alpha}{4}$

13.0.4/5.

TL	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021
Dönen Varlıklar	222.016.327	108.429.515	46.758.899
Kısa Vadeli Yükümlülükler	166.735.367	77.215.560	30.255.103
Net Isletmesi Sermayesi	55.280.960	31.213.955	16.503.796

Şirketin izahname tarihinden itibaren 12 aylık dönem için yeterli işletme sermayesi vardır.

12. EĞİLİM BİLGİLERİ

12.1. Üretim, satış, stoklar, maliyetler ve satış fiyatlarında görülen önemli en son eğilimler hakkında bilgi:

Sirketin 31.12.2023 tarihli son hesap vılının bitiminden izahname tarihine kadar olan süre içinde USD/TRY döviz kuru ve gösterge faiz niteliğindeki devlet tahvili faiz oranında artış gerçekleşmiştir. 31.12.2023 tarihi kapanış verileri itibari ile USD/TRY kuru 29.57 iken izahname yazımı tarihi itibariyle 33,25 sevivesindedir. Diğer yandan gösterge faiz niteliğindeki TRT011025T16 ISIN kodlu devlet tahvili faizi, 30.06.2023 foreks veri terminali verilerine göre %14.91 iken, isbu izahname vazımı tarihi itibari ile %49 seviyesindedir.

İnsaat sektöründe üretim maliyetlerinin önemli bir kısmını beton, demir – çelik ürünleri, nakliye gibi maliyetler oluşturduğu düşünüldüğünde mevzu bahis kur ve faiz artışı söz konusu maliyet kalemlerinin artmasına neden olabilir.

12.2. İhraccının beklentilerini önemli ölçüde etkileyebilecek eğilimler, belirsizlikler, talepler, taahhütler veya olaylar hakkında bilgiler:

Isbu izahnamenin 5 no'lu maddesinde belirtilen riskler dışında finansal durumunu ve faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyebilecek eğilimler, belirsizlikler, talepler, taahhütler veya olaylar bulunmamaktadır.

13. KAR TAHMINLERI VE BEKLENTILERI

13.1. İhraççının kar beklentileri ile içinde bulunulan ya da takip eden hesap dönemlerine iliskin kar tahminleri:

Voktur.

13.2. İhraççının kar tahminleri ve beklentilerine esas teşkil eden varsayımlar:

Yoktur.

13.3. Kar tahmin ve beklentilerine ilişkin bağımsız güvence raporu:

Yoktur.

13.4. Kar tahmini veya beklentilerinin, geçmiş finansal bilgilerle karşılaştırılabilecek sekilde hazırlandığına iliskin açıklama:

Yoktur.

13.5. Daha önce vapılmış kar tahminleri ile bu tahminlerin işbu izahname tarihi itibariyle hala doğru olup olmadığı hakkında bilgi:

Yoktur.

1. İDARİ YAPI, YÖNETİM ORGANLARI VE ÜST DÜZEY YÖNETİCİLER

14.1. İhracçının genel organizasyon somasıs

Sinin prganizasyon şeması aşağıda yer almaktadır İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

IDEALIST GAYRIMENKUL
YATIRIM ORTAKIAGI A.S.
Kisseli Malt Humingsell Sok No:38
of Statis Misturear ISTANBUL
Sic. Ap: 646769
Unit arrive V.D. 470.057 2219

14.2. İdari yapı:

14.2.1. İhraççının yönetim kurulu üyeleri hakkında bilgi:

Sirket esas sözleşmesinin 14. maddesine göre Şirketin idaresi, üçüncü kişilere karşı temsil ve ilzamı, Türk Ticaret Kanunu hükümleri çerçevesinde genel kurul tarafından en çok 3 (üç) yıl için seçilen Türk Ticaret Kanunu ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen şartlara haiz çoğunluğu icrada görevli olmayan en az 5 (beş) üyeden oluşan bir yönetim kuruluna aittir.

Adı Soyadı	Görevi	Is Adresi	Son 5 Yılda Ihraççıda Ustlendiği Görevler	Görev	Sermaye Payı
				Süresi/ Kalan Görev Süresi	(TL)	(°/6)
İbrahim Eksi	Yönetim Kurulu Baskanı	Kısıklı Mahallesi, Hanimseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul	Yönetim Kurulu	04.08.2023- 7.755.000 04.08.2026	TL	15.51%

PIRAMITAL SE

S.

Mustafa Eksi	Yönetim Kurulu Başkan Vekili	Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak.No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul	Yönetim Kurulu Başkan Vekili	04.08.2023- 04.08.2026	2.335.005 TL	4,67%
Eyüp Ekşi	Yönetim Kurulu Üyesi	Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul	-	04.08.2023- 04.08.2026	1.834.995 TL	3,67%
Didar Sevdil Yıldırım	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi	Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul		04.08.2023- 04.08.2026
Mehmet Serif Cem ATAC	Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi à.	Kısıklı Mahallesi, Hanımseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul ă.		04.06.2024 tarihli vönetim kurulu karan ile yapılacak olan ilk genel kurula kadar ataması yapılmıştır.	٠	ź.

$\frac{1}{4}$

Ú,

14.2.2. Yönetimde söz sahibi olan personel hakkında bilgi:

Yönetimde söz sahibi personel bilgisi aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Adı Soyadı	Görevi	Is Adresi	Son 5 Yılda Ihraccida Üstlendiği	Sermaye Payı
			Görevler	(TL)	(%)
İbrahim Ekşi	Yönetim Kurulu Başkanı-Genel Müdür	Kısıklı Mahallesi, Hanmseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Gowiday Istanbul	Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür	7.755.000	15,51
TIC, Sig		58

Mustafa Ekşi	Yönetim Kurulu Başkan Vekili-Mali İşlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı	Kısıklı Mahallesi, Hanimseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul	Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Mali İşlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı	2.335.005	4.67
Mehmet Akif Ekşi	Proje ve Is Gelistirmeden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı	Kısıklı Mahallesi. Hammseti Sokak. No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul	Proje ve Is Geliştirmeden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı	1.834.995	3,67
Muhammed Ali Demirci	Ihale ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı	Kısıklı Mahallesi, Hanimseti Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 Üsküdar/İstanbul	Thale ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı

14.2.3. Ihraççı son 5 yıl içerisinde kurulmuş ise ihraççının kurucuları hakkında bilgi: Sirket tescil tarihi 28/11/2007'dir.

14.2.4. İhraççının mevcut yönetim kurulu üyeleri ve yönetimde söz sahibi olan personel ile ihraccı son 5 vil icerisinde kurulmuş ise kurucuların birbiriyle akrabalık ilişkileri hakkında bilgi:

Sirket tescil tarihi 28/11/2007 olup, son 5 yıl içerisinde kurulmamıştır.

14.3. İhracemin yönetim kurulu üyeleri ile yönetimde söz sahibi olan personelin yönetim ve uzmanlık deneyimleri hakkında bilgi:

İbrahim Eksi-Yönetim Kurulu Başkanı-Genel Müdür

1960 yılında Rize'nin İkizdere İlçesinde doğan İbrahim Ekşi, 1991 yılında Anadolu Üniversitesi İktisat Bölümü'nden mezun olmuştur. 1958 yılında babası Hakkı Ekşi tarafından kurulan insaat firmasının her kademesinde çalışarak şirketin büyümesinde önemli görevler üstlenmistir. 1998 vılında kurdukları aile şirketi olan Hektaş Grup Gayrimenkul Ltd.Şti., inşaat, gayrimenkul, enerji ve eğitim başta olmak üzere, birçok alanda proje tamamlamıştır. Hektaş Grup Gavrimenkul Ümraniye Çekmeköy'de 333 bin metrekarelik arsa üzerine inşa edilen İdealist Kent projesini hayata geçirmiştir.

Gayrimenkul sektöründe bilgi ve tecrübe birikimiyle Yönetim Kurulu Başkanlığı'nı ve Genel Müdürlük görevini yürüttüğü İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 2011 yılında uluslararası BID (Business Initiative Directions) kuruluşunun International Gold Star For Quality Award ödülüne layık görülmüştür.

Bunların yanı sıra GYODER ve ULI TURKEY'in icra kurulu üyesidir. DEİK Türkiye-Kuveyt İş Konseyi Eski Başkanı, Türkiye-Suud Eski Başkan Yardımcısı ve Türkiye-Bahreyn İş Konseyleri Eski Başkan Yardımcısı Ekşioğlu Vakfı Eski Meclis başkanlığı görevini yürütmüştür. Recep Tayyip Erdoğan Üniversitesi Gelistirme Vakfı Kurucu Üyesi, İstanbul Medenivet Üniversitesi Destekleme Vakfı Kurucu Üyesi ve Başkan Vekili görevlerini yürütmektedir. İbrahim Eksir Yamanda Sosyal yardım vakıf ve dernekler alanında başta vakti başkan vekilliği ve Dünya Yetimler Vakfı kurucu ve Hakkı Eksi Eğitim Sağlık Kültür

470 057 2219

59

MT

T. CLO

genel baskan vardımcılığı ve Rize Dernekler ve Vakıflar Birliği Vakfı Kurucu Mütevelli Heyet Üvesi görevlerini de vürütmektedir. İbrahim Eksi evli ve dört çocuk babasıdır.

Mustafa Ekşi-Yönetim Kurulu Başkan Vekili-Mali İşlerden Sorumlu Genel Müdür Vardimeisi

1980 yılında Rize'de doğmuştur. Üsküdar Ticaret Meslek Lisesi mezunudur. 1998 yılında kurdukları insaat, gavrimenkul, enerii ve eğitim alanlarında faaliyet gösteren aile sirketlerinde bütçe ve planlama, finansman, satınalma, iş geliştirme ve satış kademelerinde görev vapmıştır. 2007 yılında kurulan ve 2010 yılında halka arz edilen İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. de Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği ve Mali İşlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı görevini yürütmektedir. Evli ve üç çocuk babasıdır.

Evün Eksi-Yönetim Kurulu Üyesi

1982 yılında İstanbul'da doğmuştur. İlköğrenimini İstanbul Üsküdar Semsi Paşa İlköğretim Okulu'nda tamamlamış, lise öğrenimine ise Üsküdar Fazilet Erkek Lisesinde baslavıp, Ahmet Simsek Kolejinde devam etmistir. Yükseköğrenimine Doğus Üniversitesi Dıs Ticaret bölümünde başlamakla birlikte, eğitim hayatına Emlak ve Emlak Yönetimi bölümünde devam eden Eyüp Ekşi, iş ve eğitim hayatını birlikte yürütmektedir. Girisimci özelliğiyle 1998 yılında kurdukları insaat, gavrimenkul, enerji ve eğitim alanlarında faaliyet gösteren aile şirketlerinde bütçe ve planlama, finansman, satınalma, iş geliştirme ve satış kademelerinde görev yapmıştır. İdealist Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'de yönetim kurulu üyeliği görevini yürütmektedir. Sosyal sorumluluk projelerinde de aktif yer alan Eyüp Eksi, aynı zaman da aile vakıfları olan Hakkı Eksi Eğitim Sağlık Vakfı'nda Yönetim Kurulu Üyeliğine devam etmektedir. Eyli ve iki cocuk babasıdır.

Mehmet Akif Eksi-Proje ve İs Gelistirmeden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı

1994 yılında İstanbul'da doğmuştur. Aydın Üniversitesi Mimarlık ve Tasarım Fakültesi İç Mimarlık bölümünde eğitimine devam etmektedir. 2012 yılından itibaren 1998 yılında kurdukları aile sirketlerinde insaat, gayrimenkul, enerji ve eğitim alanlarında faaliyet gösteren is gelistirme, satınalma, proje, ihale ve danışmanlık kademelerinde görev yapmıştır. İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı: A.S.'de Proje ve İş Geliştirmeden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı görevini yürütmektedir. Evli ve bir cocuk babasıdır.

Muhammed Ali Demirci-İhale ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı

1981 vilinda Erzurum'da doğmuştur. Anadolu Üniversitesi işletme bölümü mezunu olup, 18 villik özel sektör tecrübesine sahiptir. 2004 yılından itibaren çeşitli kademelerde yönetici olarak görev yapmıştır. 2018 yılından itibaren İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'de Şirketin'de Satınalma, Bütçe Planlama ve Satış kademelerinde görev alan Muhammed Ali Demirci, halihazırda İhale ve Pazarlamadan Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı görevini vürütmektedir.

Mehmet Şerif Cem ATAÇ - Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi

Orta ve lise öğrenimini Galatasaray Lisesi'nde tamamladıktan sonra Paris Sorbonne Üniversitesi, İsletme Bilimleri" bölümünü dereceyle bitirip, Lisans ve Lisansüstü diplomalarını aldı. Daha sonra Boston Northeastern Universitesi'nde "Ekonomik Politika ve Planlama" konusunda Yüksek Lisans vaptı.

Çeşitli uluslararası bankalarda (Chemical Bank, Credit Lyonnais) üst düzey yöneticilik görevlerinde bulundu. Daha sonra, İngiltere'nin önde gelen bankalarından Barclays Bank'ın Türkiye Ofisini kurdu ve Genek Müsis olarak görev yaptı.

Profesyonel hayatına yuruda devam eti ve Yatırım Bankacılığı alanında faaliyet gösteren Ata Yatırım'ın Dubai Muslararası Einan Merkezi'ndeki ofisini kurarak burada Genel

IST-GAYRIMENAUL TIRIM ORTANLICA $\Delta$ I Mah. Hanjinsen Sax N ISTANBUL Olls: 6 Uskyrtay Tip, Sic. No. 6467 $7.5710$

60