İDEALİST GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Audit Report / Information • Jan 12, 2024

Finansal Dönem
30.06.2023	Bağımsız Denetim Unvanı ve Adresi	Sorumlu Denetçi
	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara	Ali Osman Eflatun
31.12.2022	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara
31.12.2021		Ali Osman Eflatun
	Karar Bağımsız Denetim ve Danışmanlık A.Ş. - Bahçelievler Mah. 35 Cad. No: 24/8 Çankaya/Ankara	Ali Osman Eflatun

3.2. Bağmsız denetim kuruluşlarının/sorumlu ortak baş denetçinin görevden Alı Usman E
görevden çekilmesi ya da değişmesine ilişkin bilgi: görevden çekilmesi ya da değişmesine ilişkin bilgi:
Yoktur Yoktur.

4. SEÇİLMİŞ FİNANSAL BİLGİLER

Şirket'in konsolide olmayan finansal tabloları ve bunlara ilişkin bağımsız denetim raporları
e: 1 rte ban konsonde omayan tınansal tabloları ve bunlara ilişkin bağımsız dener
(www.idealistgyo.com.tr) ve (www.kap.org.tr) internet sitelerinde yer almaktadır.

Şirkete ait

Şirkete ait temel konsolide olmayan bilanço büyüklüklerine yer almaktadır.
VARLIKI AP

AND 1771
Nakit ve nakit benzerleri	30.06.2023	31.12.2022	31.12.2021
Ticari alacaklar	882.229	8.480.630	22.349.934
İlişkili olmayan taraflardan ticari alacaklar		389.767
Diğer alacaklar		389.767
• İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	73.532	90.978	94.893
Stoklar	73.532	90.978	94.893
Peşin ödenmiş giderler	60.852.405	19.767.402	17.547.388
• İlişkili taraflara peşin ödenmiş giderler	39.123.300	25.764.996	43.092
· İlişkili olmayan taraflara peşin ödenmiş giderler	38.290.286	24.332.776
Cari dönem vergisiyle ilgili varlıklar	833.014	1.432.220	43.092
Diğer dönen varlıklar	12.776	42.771	53.575
• İlişkili olmayan taraflardan diğer dönen varlıklar	9.391.138	6.668.607	6.670.017
Toplam Dönen Varlıklar	9.391.138	6.668.607	6.670.017
Duran Varlıklar	110.335.380	61.205.151	46.758.899
Diğer alacaklar
• İlişkili olmayan taraflardan diğer alacaklar	10.685	10.685	94.893
Yatırım amaçlı gayrimenkuller	10.685	10.685	94.893
Maddi duran varlıklar	103.811.117	100.802.000	36.165.000
Maddi olmayan duran varlıklar	163.151	170.074	4.913.129
Ertelenmiş vergi varlığı
Toplam Duran Varlıklar		1.463.632	1.444.995
TOPLAM VARLIKLAR	103.984.953	102.446.391	42.527.458
AYNAKLAR	214.320.333	163.651.54%	89.286.357
ısa Vadeli Yükümlülükler

Kısa vadeli borçlanmalar

Unianiye V.D.

Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları

21

14.679.134

12.103.

FR 4.5.

Dığer finansal yükümlülükler
Ticari borçlar	184.631	22.943	54.768
• İlişkili taraflara ticari borçlar	19.663.672	20.559.007	20.044.362
• İlişkili olmayan taraflara ticari borçlar		21.511
Çalışanlara sağlanan faydalar kapsamında borçlar	19.663.672	20.537.496	20.044.362
Diğer borçlar	522.553	391.551	197.298
· İlişkili taraflara diğer borçlar	6.304	55.080	61.668
• İlişkili olmayan taraflara diğer borçlar		47.840	45.264
Ertelenmiş gelirler	6.304	7.240	16.404
• İlişkili olmayan taraflardan ertelenmiş gelirler	44.500.064	13.565.948	5.950.688
Kısa vadeli karşılıklar	44.500.064	13.565.948	5.950.688
• Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin kısa vadeli karşılıklar	196.838	82.827	60.994
· Diğer kısa vadeli karşılıklar	63.969	33.753	11.920
Diğer kısa vadeli yükümlülükler	132.869	49.074	49.074
· İlişkili olmayan taraflara diğer kısa vadeli yükümlülükler	3.144.530	41.801	36.582
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler	3.144.530	41.801	36.582
Uzun Vadeli Yükümlülükler	82.897.726	46.861.802	30.255.103
Uzun vadeli karşılıklar
• Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin uzun vadeli karşılıklar	379.023	268.118	69.936
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü	379.023	268.118	69.936
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler	342.275
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	721.298	268.118	536.252
Özkaynaklar	83.619.024	47.129.920	30.791.355
Ana ortaklığa ait özkaynaklar
Odenmiş sermaye	130.701.309	116.521.622	58.495.002
Paylara ilişkin primler (iskontolar)	50.000.000	50.000.000	50.000.000
Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak birikmiş diğer	318.597	318.597	318.597
kapsamlı gelirler (giderler)	70.667	12.492
Kardan ayrılan kısıtlanmış yedekler			59.384
Geçmiş yıllar karları veya zararları	9.893.461	288.543	288.543
Net dönem karı veya zararı	67.632.941	7.828.478	4.175.140
TOPLAM ÖZKAYNAKLAR	2.785.643	58.073.512	3.653.338
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER VE ÖZKAYNAKLAR	130.701.309	116.521.622	58.495.002
	214.320.333	163.651.542	89.286.357

	KAR VEYA ZARAR KISMI			30.06.2023 31.12.2022	31.12.2021
	Hasilat
	Satışların maliyeti			396.311	12.051.552
					-20.874.907
	Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar/Zarar			396.311	-8.823.355
	BRÜT KAR/ZARAR			396.311	-8.823.355
	Genel yönetim giderleri		-3.061.739	-4.022.561	-3.214.167
	Esas faaliyetlerden diğer gelirler		9.329.154	1.779.069	2.536.923
	Esas faaliyetlerden diğer giderler		-1.666.168	-2.463.157	-70.072
	ESAS FAALIYET KARI/ZARARI		4.601.247	-4.310.33B . 1-9.570.6
AKLIG	YRIME Yatırım faaliyetlerinden gelirler			62.582.80%	19.590.21
	ABUL	22

FINANSMAN GIDERİ ÖNCESİ
FAALİYET KARI/ZARARI	4.601.247	58.272.470	19.543
Finansman gelirleri Finansman giderleri	213.783	292.448	2.882.316
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER VERGİ ÖNCESİ KARI/ZARARI	-225.002	-509.698	-528.108
	4.590.028	58.055.220	2.373.751
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri/Geliri	-1.804.385	18.292	1.279.587
· Dönem vergi gideri/geliri			-36.705
· Ertelenmiş vergi gideri/geliri	-1.804.385	18.292	1.316.292
SÜRDÜRÜLEN FAALİYETLER DÖNEM KARI/ZARARI	2.785.643	58.073.512	3.653.338
DÖNEM KARI/ZARARI	2.785.643	58.073.512	3.653.338
Dönem Karı/Zararının Dağılımı		58.073.512	3.653.338
Ana ortaklık payları		58.073.512
Pay Başına Kazanç Sürdürülen faaliyetlerden pay başına		1,1615	3.653.338 0,0731
kazanç Durdurulan faaliyetlerden pay başına kazanç	0,0557	1,1615	0,0731
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacaklar
Tanımlanmış Fayda Planları Yeniden	58.175	46.892	80.930
Ölçüm Kazançları (Kayıpları)	59.697	47.237	83.072
Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Diğer Kapsamlı Gelire Ilişkin Vergiler
	-1.522	-345	-2.142
· Ertelenmiş Vergi (Gideri) Geliri DİĞER KAPSAMLI GELİR	-1.522
TOPLAM KAPSAMLI GELIR	58.175	46.892	80.930
	2.843.818	58.120.404	3734 268

Portföy Sınırlamaları Tablosu

1

Portföy Sınırlamalarına Uyumun Kontrolü" tablosunda yer verilen bilgiler; SPK II 14.1 no'lu "Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebiliği"nin 16. Maddesi uyarına finansal tablolardan türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 2013 Mayıs 2013 Marinde 2860 sayılır.
Resmi Gazete'de yayımlanan III 48 1 no'lu "Gayrimonlul Yet Mayıs 2 Resmi Gazete'de yayımlanan III.48.1 no'lu "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esasları
Tebliği" ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Patırım Ortaklıklarına İlişkin Tebliği" ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Graklıklarına İlişkin Esasları
"Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Fesalar Tazarete yayımlanan III 48.1 no'lu "Gayrimenkul Yatırım Otraklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmanan Dışı Tebliği"nin portföy sınırlanma inşkin Esaslar Tebliğinde Dağişiklik Yapılmasına Dair
hazırlanmıştır. hazırlanmıştır.

	Finansal Tablo Ana Hesap Kalemleri	Tebliğdeki İlgili Düzenleme	30.06.2023	31 12.2022	31.12.2021
A	Para ve Şermaye Piyasası Araçları	Seri: III-48.la sayılı Tebliğ Md.24/(b)	882.229	8.480.630	2.349.934
(Jeon a Dipt		23

13	Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Seri: 111-48.1a Tebliğ Md.24/(a)	sayılı	164.663.522	120.569.402	53.712.388
C	İştirakler	Seri: 111-48.1a Tebliğ Md.24/(b)	sayılı
	İlişkili Taraflardan Alacaklar (Ticari Olmayan) Seri:	III-48.1a Tebliğ Md.23/(f)	sayılı
	Diğer Varlıklar
D	Toplam Varlıklar (Aktif Toplamı)			48.774.582	34.601.510	13.224.035
		Seri: 111-48.1a Tebliğ Md.3/(p)	sayılı	214.320.333	163.651.542	89.286.357
E	Finansal Borçlar	Seri: III-48.1a Tebliğ Md.31	sayılı	14.679.134	12.142.645	4.278.354
F	Diğer Finansal Yükümlülükler	Seri: 111-48.1a Tebliğ Md.31	sayılı	184.631	22.943	54.768
G	Finansal Kiralama Borçları	Seri: 111-48.1a Tebliğ Md.31	sayılı
H	İlişkili Taraflara Borçlar (Ticari Olmayan)	Seri: III-48.1a Tebliğ Md.23/(f)	sayılı		47.840	45.264
I	Özkaynaklar	Seri: III-48.1a Tebliğ Md.31	sayılı	130.701.309	116.822.165	58.495.002
	Diğer Kaynaklar
D				68.755.259	34.615.949	26.412.969
	Toplam Kaynaklar	Seri: 111-48.1a Tebliğ Md.3/(p)	sayılı	214.320.333	163.651.542	89.286.357

	Diğer Finansal Bilgiler	Tebliğdeki İlgili Düzenleme	30.06.2023 31.12.2022		31.12.2021
	A Para ve Sermaye Piyasası Araçlarının 3 yıllık Seri: III-48.1a sayılı Gayrimenkul Ödemeleri İçin Tutulan Kısmı	Tebliğ Md.24/(b)
A 2	TL ve Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Seri: III-48.1a sayılı Mevduat / Özel Cari-Katılma Hesab1	Tebliğ Md.24/(b)	491.116	8.103.384	3.010.354
A 3	Yabancı Sermaye Piyasası Araçları	Seri: III-48.la sayılı Tebliğ Md.24/(d)
BI	Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Seri: III-48.la sayılı Tebliğ Md.24/(d)
B2	Atıl Tutulan Arsa/Araziler	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(c)
CI	Yabancı İştirakler	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(d)
C2	İşletmeci Şirkete İştirak	Seri: III-48.la sayılı Tebliğ Md.28/1(a)	9.800	9.800	9.800
J	Gayrinakdi Krediler	Seri: III-48.la sayılı Tebliğ Md.31
	K Üzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Seri: III-48.1a sayılı Ortaklığa Ait Olmayan İpotekli Arsaların Tebliğ Md.22/(c) İpotek Bedelleri
	L Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Seri: HI-48.1a sayılı Araçları Yatırımlarının Toplamı	Tebliğ Md.22 (1)	359.849
	GAYRIMENKUL A ORZAKLIGIA	24			TERAS

	Portföy Sınırlamaları	Tebliğdeki Ilgili Düzenleme	30.06.2023	31.12.2022	31.12.2021	Asgari/Azami Oran
	Uzerinde Proje Geliştirilecek Mülkiyeti Ortaklığa Ait Olmayan lpotekli Arsaların Ipotek Bedelleri	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.22/(e)	%0	0/0	960	< %10
	2 Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(a) (b)	%77	%74	%60	> %51
	3 Para ve Sermaye Piyasası Araçları ile Seri: III-48.1a İştirakler	sayılı Tebliğ Md.24/(b)	000	0/5	%25	< %49
	4 Yabancı Gayrimenkuller, Gayrimenkule Dayalı Projeler, Gayrimenkule Dayalı Haklar, İştirakler, Sermaye Piyasası Araçları	Seri: III-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(d)	0/0	%0	960	< %49
	5 Atıl Tutulan Arsa/Araziler	Seri: 111-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(c)	%0	0/60	0/00	< %20
6	İşletmeci Şirkete İştirak	Seri: III-48.la sayılı Tebliğ Md.28/1(a)	%0	960	0/0	< %10
1	Borçlanma Sınırı	Seri: 111-48.1a sayılı Tebliğ Md.31	%11	%10	9/7	< %500
	8 TL ve Döviz Cinsinden Vadeli-Vadesiz Mevduat / Ozel Cari-Katılma Hesabı	Seri: 111-48.1a sayılı Tebliğ Md.24/(b)	%0	0/5	9/3	< %10
	9 Tek Bir Şirketteki Para ve Sermaye Piyasası Araçları Yatırımlarının Toplamı	Seri: III-48.1a Tebliğ sayılı Md.22/(1)	0/00	060	960	< %10

"Yatırımcı, yatırım kararını vermeden önce ihraççının finansal durum ve faaliyet sonuçlarına ilişkin ayrıntılı bilgilerin yer aldığı işbu izahnamenin 10 ve 33 oluğu bölümlerini de dikkate almalıdır."

5. RİSK FAKTÖRLERİ

5.1. İhraççıya ve faaliyetlerine ilişkin riskler:

· Küresel ekonomik veya finansal riskler

Küresel bazda yaşanabilecek ekonomik ve finansal krizler Türkiye'de konut piyasasında dalgalanma yaşanmasına ve bu da Şirketin gelirlerinin olumsuz şekilde etkilenmesine verden olabilir.

Şirket'in gelir ve maliyetlerinin global ve yerel makroekonomik koşullardan etkikenmesi nedeniyle, bu koşullarda meydana gelebilecek olumsuz gelişmeler operasyonel maliyet kalemlerinde de artışa neden olabilir.

Çin'in en büyük gayrimenkul şirketlerinden biri olan Evergrande'nin 2021 yılı içinde k rsi astigi mali kıja ile başlayan ve 2022 yılının Temmuz ayı başından bu yapa çırıdeki çok sayıda fazla

RAS

şehirde başlayan eylemlerde, ev satın alan milyonlarca kişi gayrimenkul şirketlerinin henüz bitirmediği evler için ipotek ödemelerini yapmalarım reddetmeleri neticesinde konut projelerinin henüz yaşanan gecikmeler ve tişen emlak fiyatları reticesinde konut projelerinde konut projelerinde
global anlamda zincirleme bir etki yatları nedeniyle inşaat projectinin duma nok global anlamda zincirleme bir etki yaratarı nedeniyle inşaat projelerinin duma noktasına gelerinin

Gayrimenkul sektöründe oluşabilecek bir durgunluk ya da kriz, talebin ve bunun yatalalılır.
fiyatlarının gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda türe saları, k fiyatlarının gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda tüm sektörde olduğu gibi Şirket konut
gerek portföy değerinin gerekse gayimenkullerin satışından olda ede çolduğu gerek portföy değerinin gerekse gayrımenkullerin satışından elde edeceği gelirlerinin etkilerinin etkilerinin etkilerinin etkilenmesi

Ayrıca Şirketin faaliyet gösterdiği sektör itibarıyla bağlı olduğu sektörler olan hizmet sektörü ve temel malzeme girdisini oluşturan şimento ve demir-çelik sektörler olan hizmet sektörü ve
Şirket'in gelirlerini oluşturan şimento ve demir-çelik sektöründe olumsuzlukları Şirket'in gelirlerini oruşturar çinelile ve demir-çelk sektöründe oluşabilecek olumsuzlukları
öngörülerini olumsuz şekilde etkileyebilir. İşçilik maliyetlerinde meydana gelen öngörülemeyen artışlar ile, temel malzeme girdilerini oluşturan inemir-çelik sektöründe meydana gelen
yaşanabilecek öngörülemeyen fiyat artışları ve krizler. Şirkelir çelik s yaşanabilecek öngörülemen fiyat artışları ve kizler, Şirket'in maliyetlerine doğrudan yansıyabilir.
ve bu durum da Şirket'in projeleri için avırmış olduğu bitir. İlk doğrudan ve bu durum da Şirketin projeleri için ayımış olduğu bütçelerin dışınan yansıyabilir.
Ayrıca, çimento, demir-çelik ve diğer hammaddelerin dişına çıkmasına yol açabilir. Ayıca, çıkmanın yalıyeceri için ayırmış olduğu bütçelerin dışına çıkmasına yol açabilir.
Ayrıca, çimento, demir-çelik ve diğer hammadelerin fiyatları, arabel artabilir ve bu durum da inşaat maliyetlerinin artmasına sebebiyet verebilir.

Küresel ekonomide ve iç piyasada oluşabilecek ekonomik ve politik riskler, Şirket'in portföyünde yer alan gayrimenkullerin satışlarını doğrudan etkiler, Şirket'in portüyünde
faaliyet sonuçlarını olumsuz yönde etkileyebilir ve bu durum Şirket'in mali durumu ve
faaliyet so faaliyet sonuçlarını olumsuz yönde etkileyebilir.

Şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin satışı yapılsa dahi yürürlikteki mevzuata göre alıcılar, gayrimenkulleri erdirebilir ve Şirket'in nakit akışı bu durumdan ötürü olumsuz yönde etkilenebilir.

• Projelerin zamanında bitirilememesi riski

Şirket, konut projelerine ilişkin olarak, yüklenicilerle gayrimenkul projeleri geliştirme konusunda
sözleşmeler yapmaktadır. Anahtar teslimi imzalanacek incesterile k sözleşmeler yapmaktadır. Anahtar teslimi inzalanacak inşatı şeliştime konusunda
gerçekleştirme yükümlülüğü ana müteshhide verilmektedir. Şirkçe ile proje inş gerçekleştirme yükümlülüğü ana müteahhide verilmektedir. Şirket, yüklenicilerin işlerini yakından denetlemekte olup, tüm planların projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığına dair onayları
vermektedir.

Projelerin, alt yüklenicilerinden kaynaklan ve öngörülemeyen nedenlerden ötürü planlanan zamanda tamamlı ası nedeniyle, söz konusi projelerin İhraççı'ya teslimi gecikebilir. Buanlanan projelerden elde edilmesi planları projelerin ihraççı'ya teslimi gecikebilir. Bu da
olabilir.

· Gerçekleşebilecek İş Kazaları

Şirket'in gerçekleştirmekte olduğu inşaat ve taahüt projelerinde meydana gelebilecek iş ç
kazaları nedeni ile Sirket tazminat ödemek zorunda kalak ili kazaları nedeni ile Şirket tazminat ödemek zorunda kalabilir.

• Öngörülemeyen Piyasa Koşulları ve Maliyetlerin Yükselmesi Riski

Şirketin üstlediği projeleri yaparken kullandığı hammade ve malzeme tedarik süreçlerinde yaşanabilecek aksaklıklar kunancığı hammade ve malzeme tedarık süreçlerinde
etkileyebilir.

IMENKUL

TI ER A.S.

Piyasa koşulları ve genel ekonomik durumun kötüleşmesi, talep azalmasına ve satışların düşmesine yol açabilir. Düğer yandan maliyetlerin yükselmesi Şirket'in katılılığını
azaltabilecektir.

Olumsuz piyasa yada ekonomik kriz koşulları Şirket'in yaratan bir faaliyetinin kalmamasına yada çıkan birini kelir köşülları Şirket'in gelir yaratan bir faaliyetinin ölüşmasına

Diğer yandan Şirket'in gelir ve maliyetlerinin global ve ulusal makroekonomik koşullara bağlı olması nedeniyle bu koşullarda meydana gelebilecek olumsuzluklara başılılara
operasyonel maliyet kalemlerinde tahmin edilemeyen onul operasyonel maliyet Kalemierinde fieydana gelebilecek olamsuzluklara bağlı olarak
operasyonel maliyet kalemlerinde tahmin edilemeyen artışlar yaşanabi ekonomik duruma bağlı olarak veya olmayarak emlak sektoründe oluşanilecek bir kriz genel
ve buna paralel fiyatların gerilemesine seben oluşabilecek bir kriz talebin ve buna paralel fiyatların gerilemesine sebep olabilir. Böyle bir durumda tüm sektion in
Şirket de projelerin satışı ve bu satıstan elde edeceği edir durumda tüm sektör gibi Şirket de projelerin satışı gelirenlesine 'sebep'olabilir. Böyle bir durumda tüm sektör
Şirket de projelerin satışı ve bu satıştan elde edeceği gelirler noktasında sorun aşay

• İnşaat Sektörü ile İlgili Diğer Riskler

Tüketici güven endeksinde düşüş ile beraber iskanı alınmamış konut satışlarında ülke genelinde ciddi bir düşüş görülebilmektedir. İnşat sektöründe yaşanan bu tür satışlarında ülke daralmaları ve zayıf cirolar Şirket'in nakit akışını olumsuz etkileyebilir.
İ

İnşaat sektöründe yapısal ve finansal denetimlerin yaygın yocackili olarak yapıladığı durumlarda kurumsal yapıl ile faaliyetlerini sürdürmerin yaygın ve ekkili olarak yapıladığı
zayıflayabilmektedir. zayıflayabilmektedir.

Konut arzının konut talebinden yüksek olması halinde satış fiyatları üzerinde baskı oluşabilir ve fiyat dalgalanmaları Şirket'in finansal programını zora solabilir.

İhraççının faaliyetlerine ilişkin diğer riskler aşağıdaki gibi sıralanmıştır.

Kredi Riski: Şirket'in kredi riski esas olarak ticari alacaklarından doğabilmektedir. Şirket yönetimi, ticari alacaklarını geçmiş tecrübeler ve cari ekonomik durmu göz önünektedir. Şirket
değerlendirmektedir. Sirket yönetimi ticari alacakları ile değili bir y değerlendirmektedir. Şirket yönetimi ticari alacakları ile ilgili ek risk öngörmemektedir.

Şirketin 30.06.2023 tarihli finansal tablolara göre 955.761 TL kredi riski bulunmaktadır.

Likidite Dielsi İletinetleri ili ili ili

Likidite Riski: İhtiyatlı likidite riski yönetimi, yeterli ölçüde nakit ve menkul kıymettumayı,
yeterli miktarda kredi ile fon yeterli miktarda kredi ilisi jolucinin, yeteril olçude naktı ve menkul kıymet tutmayı,
pozisyonlarını kapatabilme gücünü ifade eder pozisyonlarını kapatabilme gücünü ifade eder.

Şirket'in 30.06.2023 yıllık hesap dönemi finansal tablolarına göre net işletme sermayesi
tutarları aşağıda yer almaktadır. tutarları aşağıda yer almaktadır.

30.06.2023
Dönen Varlıklar	TL
	110.335.380 '
Kısa Vadeli Yükümlülükler	82.897.726
Net İşletme Sermayesi	27.437.654
V --- D. 1 .

Kur Kiski

Yabancı para varlıklar, yükümlülükler ve bilanço dışı yükümlülüklere sahip olma durumunda oyaya çıkan kur hareketlerinden kaynaklanacak etkilere sanip olma durumunda
Şirket in sahip olduğu Net Yapaklanacak etkilere kur riski denir. 50.06.2023 tarihinde ğirket'in sahip olduğu Netmacak etklere kur rıskı denir 36.06.2012
ST ← AYRİMENKUL

FRAC

Faiz Oranı Değişim Riski

Şirket'in 30 Haziran 2023 tarihi itibariyle değişken faizli borçlanması bulunmamaktadır.

5.2. İhraççının içinde bulunduğu sektöre ilişkin riskler:

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) sektörüne ilişkin riskler

Şirket, SPK düzenlemelerine uygun olarak GYO statüsünde faaliyet göstermektedir. Sektörün büyüme, enflasyon, işsizlik ve tüketici güveni başta olmak üzet göstermektedir. Sektörün
hassasiyeti yüksektir. Ekonomik büyümede vayaşıyında üzete maktroekonomik gelişmelere hassasiyeti yüksektir. Ekonomik büyümede yavaşlama, kişte maktoekonomi'in çeliştir.
İye gayrimenkul talebinde büyümede yavaşlama, kişi başına düşen milli gelişen milli geliş ve gayın yansekin. Ekonomik buyumede yavaşlama, kişi başına düşen milli gelerişdir.
Ve gayrimenkul talebinde düşüşe neden olarak, sektörün büyüme performansı üzerinde risk
o

Şirket, SPK düzenlemelerine uygun olarak faaliyet gösteremenesi durumunda GYO statüsünü devam ettiremeyeceğinden GYO'lara uygulanacak vergi mununda GYO
yararlanamayacaktır. GYO'lara uygulanacak vergi mualiyetlerinden yararlanamayacaktır. GYO statüsünün kaybedilmesi vergi muafiyetlerinden
mevzuatta yapılacak herhangi bir depiedilmesi vergilendirme oranları ilgili mevzuatta yapılacak herhangi bir değişiklik Şirket'in mali durumunu önemlirni ilgili
etkileyebilecektir.

Türkiye'de gayrimenkul piyasası pek çoğu makroekonomik nitelikte olan ve Şirket kontrolü dışında birçok faktörden etkilenmektedir. Genel olarak geyrimenkul pirket kontrolür.
dışında bulunan birçok faktörden etkilenmektedir. Genel olarak geyrimenkul piyasa koşulları, tüketicilerin satın alma gücü ve harcama düzeyleri, müşterilerin mali durumları, fair oranlarındaki değişiklikler, enflarcama düzeyleri, müşterilerin mali durumları, faiz
yönetmelikler, imar, inşat ve iskân ve yönetmeliyeti, çevreyle ilgili yasa ve yönetmelikler, inşakantılı, tinatsyon oranları, finansman maliyeti, çevreyle ilgili yasa
Bu etkenlerden barbaşçı kişi

Bu etkenlerden herhangi biri nedeniyle Şirket'in konut satış hasılatlarını tahsil edemeneri,
harcama planlarındaki değişiklikler, gayrimenkul satış hasılatlarını tahsil edeme harcama planlarındaki değişiklikler, gayrimenkul satış hasılatlarını tahsil edemensi,
beklentilerinde düşüşe neden olabilir. Bu etkenler avar zemendan azamalar nedeniyle geli beklentilerinde düşüşe neden olabilir. Bu ekenler aynı zamada gayımenkullerin değerlerini gelir.
düşürebilir ve beklenenden olabilir. Bu ekenler aynı zamanda geyimenkullerin düşürebilir ve beklenenden daha düşük yatırım kârlılığına yol açabilir.
5.2. İy

5.3. İhraç edilecek paylara ilişkin riskler:

İhraç Edilen Payların Temettü Gelirlerine İlişkin Riskler:

Kar payı (temettü geliri) şirketlerin yılsonunda elde ettikleri karın dağıtılmasından elde edilen gelirdir. İhraççı dağıtlarını yıksılan yılısında elde ettikleri karın dağıtılmasından elde edilen
beraber, zarar ettiği dönemlerde kar payı dağıtmaz genel kurul onayı ile kar beraber, zarar ettiği dönemlerde biturularda genel kurul onayı ile kar dağıtabilmekle
payı dağıtmamaya karar yerebilir. payı dağıtmamaya karar verebilir.

İhraç Edilen Payların Sermaye Kazancına İlişkin Riskler:

İlkraççının faaliyetleri, piyasa koşulları, mali performans ve diğer koşulların otaya çıkması
neticesinde payların fiyatı yatırımcıların beklentilerini karalarını bilik ve ya neticesinde payların fiyatı yatırımcıların beklentilerini karşılayamayabilir. Sonuç çıkması
halka arz işlemi kapsamında payları şatın almış olan yabılır. Sonuç olarak bu halka arz işlemi kapsamında payları satın almış olan yatırımcılar, Şonuç olarak bu
yatırımların tanamında payları satın almış olan yatırımcılar, paylara yapmış oldukları yatırımların tamamını ya da bir kısmını kaybedebilirler.

5.4. Diğer riskler:

Küresel ve/veya ulusal ekonomide olumsuz koşulların ortaya çıkması, İhraççının faaliyetlerini
olumsuz olarak etkileyebilecektir. olumsuz olarak etkileyebilecektir.

Şirket'in faaliyetleri, Türkiye'de süregelen mevzual ve kanunlarda ve bunların yorumlanmasındaki değişikliklerin de etkileri dâhil olmak üzere, mevzuat rişkine tabidir.

Diğer yandan İhraççının faaliyetleri savaş, doğal afetler gibi olağan üstür isklere tabidir.

6. İYRAÇÇI HAKKINDA BİLGİLER

1. İhraççı hakkında genel bilgi:

28

6.1.1. İhraççının ticaret unvanı ve işletme adı:

İhraççının ticaret unvanı İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'dir.

6.1.2. İhraççının kayıtlı olduğu ticaret sicili ve sicil numarası:

İlinaççının ticaret siciline tescil edilen merkez adresi:
No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 ÜsküdarİSTANRIL", "Kısıklı katırıları başları başları No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/İSTANBUL' olup bağlı bulunduğu Hanımseti Sokak,
No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/İSTANBUL' olup bağlı bulunduğu ticaret sicil müdürlüğü İstanbul ve ticaret sicil numarası 646759'dur.

6.1.3. İhraççının kuruluş tarihi ve süresiz değilse, öngörülen süresi:

İhraççı, İstanbul Ticaret Siciline 28.11.2007 teğise, öngorulen suresi:
kurulmuştur.

6.1.4. İhraççının hukuki statüsü, tabi olduğu mevzuat, ihraçonun kurulduğu ülke, kayıtlı merkezinin ve fiili yönetim merkezinin adresi, ihraçonun kurulduğu ülke,

numaraları: numaraları:

İhraççının hukuki statüsü anonim şirket olup, tabi olduğu mevzuti "T.C. Kanunları"dır.
İlkaçiının 30.06.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş Frencel İlraççının 30.06.2023 tarihli bağımsız denetimden geçmiş finansal raporuna çöre, başkanı"
ülkenin kanununa tabi bağımsız denetimden geçmiş finansal raporuna göre, başka bir ülkenin kanununa tabi bağlı ortaklığı, üçtiraki, şubesi, tinansal raporuna çöre, başka bir
İhracçı Türkiye'de kırılmış alını çiçi

İhraççı Türkiye'de kurulmuş olup, fiili yönetim yeri adresi "Kısıklı Mahallesi, Hanımamaktadır.
Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/İSTANBILL dur Sokak, No:38 Kat:3 Ofis:6 34696 Üsküdar/İSTANBUL" deresen
İ

İhraççının ticaret siciline kayıtlı merkezinin güncel internet adresi www.idealistgyo.com olup,
telefon ve faks numaraları asağıda belirtilmiştir telefon ve faks numaraları aşağıda belirtilmiştir.

Telefon	+90 216 443 82 90
Fax numaraları	+90 216 523 13 58

6.1.5. Depo sertifikasını ihraç eden hakkındaki bilgiler

Yoktur.

6.2. Yatırımlar:

6.2.1. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının önemli yatırımları ve bu yatırımların finansal tablo dönemleri itiba

İstanbul İli çil Ü

İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 v. alankalına bilgi:
paylaşımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Brasissi İler üzerinde hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticarinde hasılat
İdealist GYO A.Ş.'nin iş ortaklığı tarafından vürüüüler İnşaat Ticaret İdealist GYO A.Ş.'nin iş ortaklığı tarafından yürütülen projesi İldealist G.İ. &
İdealist GYO A.Ş.'nin iş ortaklığı tarafından yürütülen projenin mali tutarlar aşağıdadır.

TL
	30.06.2023	31.12.2022	31.12.2021
Yatırımlar	60.852.405	19.767.402	17.547.390
Toplam
	60.852.405	19.767.402	17.547.390

Yatırımların finansmanı banka kredileri, özkaynaklar ve ertelenmiş gelirler (alınan avanslar)
ile sağlanmıştır.

6.2. İhraççı tarafından yapılmakta olan yatırımlarının niteliği, tamamlanma derecesi,
coğrafi dağılımı ve finansman sekli hakkında bilgicoğrafi dağılımı ve finansman şekli hakkında bilgi:

RIMENKUL

Şirket tarafından 2017 yılında yapımına başlanan İdealist Cadde/Koru Projesi İstanbul ilindedir. Söz konusu proje işbu izahname tarihi Tücalisi Cadde/Koru Projesi

6.2.3. İhraççının yönetim organı tarafından geleceğe yönelik önemli yatırımlar hakkında ihraççıyı bağlayıcı olarak alınanın çeleceğe yollenk onemli yatırımlar hakkında
hakkında bilgi: hakkında bilgi:

Yoktır.

7. FAALİYETLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

7.1. Ana faaliyet alanları:

Şirketin faaliyet alanları Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konuları Yatırım Ortaklıklarına
gayrimenkullere davalı sermaya piyasası sayan ile esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara yatırım araçlarına, gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.

7.1.1. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ana ürün/hizmet kategorilerini de içerecek şekilde ihraççı faaliyetleri hakkına bilgi:

Girleri

Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı baklara yatına araçlarına, gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere, kayıtlı sermayeli olarak ve paylarını ve paylarını halka arz etmek üzere kurulmuş anonim ortaklıktır.

Şirket'in ana stratejisi, yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge ve gayrimenkul çeşitlerinde fırsatları değerlendirerek sektörde öncü rol almaktır.

Gayrimenkul sektöründe bilgi ve tecrübe birikimiyle İbrahim EKŞİ'nin yönetiminde modern ve geleceğe yön verecek olan projeler üretin gerek müşterilerinin gerekse yatırımcılarının güven ve memnuniyetini sağlamak bedefleriyle hareket eden Şirket ağırlıklı olarak İstanbul'da faaliyet göstermektedir. Şirket'in devam eden şırket ağırlıklı olarak
asağıdaki gibidir: aşağıdaki gibidir:

İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi

İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi 91/205 ve 70/82 no.lu ada/parseller üzerinde hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilen İdealist Cadde/Koru Projesi İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı tarafından yürütülmektedir.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.nin 13.07.2017 tarihinde ihale ettiği ve İdealist İnş. Tic. Ltd. Şti. & İdealist Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İş Ortaklığı üzerinde kaları İstanbul Şile Çavuş Arsa Satış Karşılığı A.Ş. İş Ortaklığı üzerinde
09 08 2017 tarihində İdealist İnsant Tip Kılı Paylaşımı yapım işinin yapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde İdealist İnşaat Tic. Ltd. Şti. İle İdealist GYO A.Ş. arasında İş Ortaklığı Sözleşmesi düzenlenmiştir.

İş ortaklığı sözleşmesi, işin başından, kesin hesabı yapılıncaya ve işveren, idare, sosyal sigortalar, maliye, resmi ve özel bütün şahıslarlarık yütün ilişkiler kesilinceye ve teminatların tamamı iade edilinceye kadar, işin taraflarca ortaklaşa yapılması ile iş ortaklığının yönetim usulünü, kar zaran dağıtımını ve iş sonunda ortaklığın tasfiye usulünü saptamak gibi konuları ifa etmek için yapılmıştır.

İş ortaklığı sözleşmesi uyarınca taraflar Ortak Girişime ilişkin bütün hak ve yükümlülükler, giderleri, kar ve zararı, gerekli fonların sağlanmasını, Ortak Girişimce sağlanmak tüm malzeme ye ekipmanı veya bunları tasfiye sonuçlarını İdealist İnç. Lid Şiti 245 (1) 2451) İldenist GyoA.S. %49 oranında paylaşacaklardır.

Projede arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. ile yüklenici firma İdealist İnşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı arasında bir hasılat paylaşımı sözleşmesi Ticaret T.d.
sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut ÇXO. Anat paylaşımı sözleşmesi mevcuttur sözleşmeye göre arsa maliki Emlak Konut GYO A.Ş. nin toplamı sözleşmesi mevuttur. Bu
yüklenici firma İdealist İnşat Titaret Ltd. Sti - A.Ş. inin toplam hasılat payı oranı %22 yüklenici firma İdealist İnsat Tirmas Kolul Cr (V A.Ş. nın toplam hasılat payı oranı %22,
oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat navı presimisi GYO A.Ş.'nin toplam hasılat pa oranı %78'dir. Yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için şerekliat payı
maliyetleri, yüklenici firma hasılat payı projenin tamamlanması için gerekli olan tü maliyetleri, yüklenici kârını ve proje ile ilgili riskleri kapsamaktadır.

İdealist Cadde Etabı, 91/205 no.lu ada/parsel üzerinde 3.521,69 m² ve İdealist Koru Etabı, 70/82 no.lu ada/parsel üzerinde 14.923,93 m² yüzölçümüne 3.521,69 m²
70/82 no.lu ada/parsel üzerinde 14.923,93 m² yüzölçümüne sahiptir.

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihii 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul İli, Şile İlçesi, Çavuş Mahallesi'nde bulunan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşmı İşi değerleme raporuna İstanbul Şile
hâlihazırda %90.97 genel inşaat seyivesine sakintir. İşi değerleme aporuna göre konu p hâlihazırda %90,97 genel inşast seviyesine sahiptir. İdealist Cadde/Koru projesi'nın projesi'nın projesi'nin projesi'nin toplam inşaat alanı 22.465,18 m² olarak hesaplamıştır. Tacalist Cadde/Koru Projesi'nin toplam
Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmıştır. Proje kapsamında 91 ada 205 parsel, İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır.

Proje kapsamında 91 ada 205 parsel, İdealist Cadde Etabı üzerinde 3 blok bulunmaktadır. Blok bazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo üzerinde 3 blok
Blok bazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo halinde sunulmuştur.

Blok No	Bağımsız Bölüm	Toplam Kat Adedi	Satılabilir Alan(m2)
A	26	6	5.102,99
B	28	6	5.946,82
C	ાર	6	3.008,65
TOPLAM	69		14.058,46

Proje kapsamında 70 ada 82 parsel İdealist Koru Etabı üzerinde 17 blok bulunmaktadır. Blok bazında bağımsız bölüm adedi ve kat adetleri tablo üzerinde 17 blok

Blok No	Bağımsız Bölüm Adedi	Toplam Kat Adedi	Satılabilir Alan(m²)
Al	6	3	546,30
A2	6	3
A3	6	3	546,30
A4	6	3	546,30
A5	6		546,30
A6	6	3	546,30
BI		3	546,30
B2	4	3	452,44
B3	4	3	452,44
	4	3	452,44
B4	4	3	452,44
B5	4	3	452,44
Gl	2		N396,43
YRIMENK G AKLIGI A.S	31	PR	TETFRAS.
NBU:

2 C5 2 2 CR 2 2 TOPLAM 68	356,60
	356,60
	356,60
C4 2
2 2	356,60
2 C3	356,60
C2 2

Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan 70/82 ve 91/205 no.lu ada parsellerin troplam değerleri için KDV hariç toplam 584.476.991 -TL değer hesap ve takdir edilmiştir.
Gerceklemiş oların satırımız toplam 584.476.991 -TL değer hesap ve takdir edilmiştir.

Gerçekleşmiş olan satış verisi de dikkate alınarak projenin takın edilmiştir.
hızları aşağıda gösterilmiştir. hızları aşağıda gösterilmiştir.

Yıllar	2021	2022	2023/06
Konut	%30	%90	%10
Villa	%50	%50	%50
Dükkân	%70	%55	%45

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstanbul İli, Şile ilçesi, Çavuş mahallesi'nde bulunan İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi değerleme raporuna göre;

Projenin mevcut durumuyla KDV hariç toplam değeri 584.476.991 TL olarak belirlenmiştir.
Projenin mevcut durumuyla İdealişt GVO A S Projenin mevcut durumuyla İdealist GYO A.Ş. payına düşen değeri 221.542.495 TL'dir
(%49'u).

Projenin tamamlanması durumunda bugünkü değeri 818.914.512 TL olarak belirlenmiştir. Projenin tamamlanması durumunda İdealika Taşaat Ticaret Ltd. Şti. & İdealist Grin
payına düşen gelirlerin bugünkü değeri 638.752.20 Tira Kelidealist GYO A.S., payına düşen gelirlerin bugünkü değeri 638.753.319 TL'diçe

Şirket'in 30.06.2023 döneminde 428.829 TL kira geliri elde etmiştir.

31.12.2022 yılında oluşan 396.311 TE xura geliri elde emiştir.
tutarındaki satış hasılatı. Sirket aktifində satılmaya katılmaya 12.051.552 TL tutarındaki satış hasılatı, Şirket aktifinde satılmaya hazır konut satışlarından ve portlöyünde yer alan ticari ünitelerin kiralarından elde edilmiştir.

Şirketin izahnamede yer alması gereken dönemleri itibariyla satışlarını gösterir tablo aşağıda

NET SATIŞLAR (TL) 30.06.2023		1 % .	31.12.2022	%	31.12.2021	0/0
Kira Gelirleri*	428.829	100	396.311	100
Konut Satışları	Talla Value		-		12.051.552 100
TOPLAM	428.829 100 '		396.311	100	1750 SUSCE

TIFR FO

Bağımsız denetim raporuna göre kira gelirleri esas faaliyetlerden diğer gelirler kaleminde yer
almaktadır.

7.1.2. Araştırma ve geliştirme süreci devam eden önemli nitelikte ürün ve hizmetler ile
kelde ve hizmetlere ilişkin araştırma ve geliştirme süreci eden bel söz konusu ürün ve geliştirme süreci devam eden önemli nitelikte ürün ve hizmetler ile
hakkında ürün ve hizmetlere ilişkin araştırma ve geliştirme sürecinde gelinen aşama hakkında ticari sıranıncılere ilişkin araştırma ve geliştirme sürecinde gel
Yoktur

Yoktur.

7.2. Başlıca sektörler/pazarlar:

7.2.1. Faaliyet gösterilen sektörler/pazarlar ve ihraççının bu sektörlerdeki/pazarlardaki

yeri ile avantaj ve dezavantajları hakkında bilgi: yeri ile avantaj ve dezavantajları hakkında bilgi:

Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkullere,
gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkullere, e geyrimenkere - dayan - sermaya - gıyasası - araçlarına, - gayrimenkul - geytimenkul - projelerinan vere
halka arz etmek üzere kurulmuş anonim yapmak üzere ve kayıtlı serma halka arz etmek üzere kurulmuş anonim yapılak uze

Gayrimenkul Sektörünün Etkileyen Temel Küresel Gelişmeler ve Dinamikler:

Pandemi sürecinde ortaya çıkan enflasyonist baskıları azaltabilmek hedefiyle öncü ülke merkez
bankaları sıkı para politikası izlemeye başlamışlardır bankaları sıkı para politikası izlemeye başlamışlardır.

Küresel fon kaynak maliyetlerinin artığı bu dönemde ülke büyümelerinde de yavaşlamalar
belir görülmüştür. Bir yandan yüksek enflasyon, diğer yandan artan parasal maliyetler ile azalanalar
beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesson vasaması bel başlar. Dir yündan yüksek enflasyon, diğer yandan artan parasalı maliyetler ile yaraşalınanan
beklenen talep düşünüldüğünde batı ekonomilerinde resesyon yaşan

Yılın ilk yarısında Fed'in aldığı önlemlerle ABD enflasyonu geri çekilmeye başlamış çistihişin.
kaybının çok az olması talebin dengeli seyretmesi durumunu ortaya ede kaybının çok az olması onlargı onlemlerle ABD entlasyonu geri çekilme
kaybının çok az olması talebin dengeli seyretmesi durumunu ortaya çıkmıştır.

IMF https://www.imf.org/cr/imanar a - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Rapora göre Temel tahmin, küresel büyümenin 2022'deki %3,5ten 2023'te %3,0'a ve 2024'te
%2,9'a yavaşlayarak, %3,8 olan tarihsel (2000-19) ortalamasının sahəsinə kənd en bir geler bir takımın, kurcser buyumenin 2022'deki %3,5'ten 2023'te %3,0'a ve 2024
%2,9'a yavaşlayarak, %3,8 olan tarihsel (2000-19) ortalamasının çok altında olacağ

Gelişmiş ekonomilerin politika sıkılaştırmasının can yakmaya başlamasıyla birlikte 2022'deki
%2,6'dan 2023'te %1,5'e ve 2024'te %1 4'ç yayaşlaması keld %2,6'dan 2023'te %1,5'e ve 2024'te %1,4'e yavaşlaması beklenmekte.

Yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerin büyüme oranlarının 2022'deki %4,1'den 2023 ve 2024'te %4,0'a hafif bir düşüş göstermesi öngörülüyor.

Küresel enflasyonun 2022'deki %8,7'den 2023'te %6,9'a ve 2023'te %5,8'e istikyarlı bir şekilde
düşeceği tahmin ediliyor. düşeceği tahmin ediliyor.

MENKU

ABD'de bu süreç, büyüme kaybının az-olduğu ekonomik bir yapya evirilerek yumuşak iniş
bankaları, da senaryosuna bürce kaybının az olduğu ekonomik bir yapya evirilerek yumuşak iniş
bankaları da para politikalarını sıkı futmak bir yapıya evirilerek yunuşak baylaşmış daşılıştır. Taşınlıştır. Buna rağmen başta Fed olmak üzeriya bir yere BolE gibi mişak "inişak "inişak "inişak "inişak "inişak "inişak "inişak "ileş der baş da "patır "patı" folis çekçeliyanın. Genşilekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyasa ile
seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte, dış kaynağa ulaşma maliyetinin a

Gelişmekte olan ülkelerde, kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de
nara ve onflasına çözl dış bakla bakır taklerde, kendi çılırında farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de
par ve enflasyonu önleme politikalarında uğraşısı içine girmişlerdir. Bu par yanın borunanın çoxmeye çalışma yerinişlerdir. Burunlaşma, yem de
makrockonomik değişken iştir. Bara da belirginleşmiştir. Burumu şama, yıyın özeleyen makroskonomik değişken ise 'büyüm' rakanları olarak kaşımızdır. Bir iyi özeliznin özelizini özerilinin ölür iyi özelizində yöhrəindən bir iyi özelisində yöhdə değişin analiz değişken ise "büyüme" rakanları olarak karşımıza çıkmaktadır. Sürecin e yözeltəyen geliyenin e yövelirənin ey öyesindən itikesin ey örvein növündən itibarə ülke merkez bankaları politikaları 2022 yılı ikinci yanınan fither in yünde yanda itibarın ne yonda yünde yanda büyüme ocanlıdan politikaları ve yukarda belirtiler risk unsundan httpartili birçoiliye çevişmel
hissedilmiştir. Benzer bir yayanmış bu etki özellikle son çey hisedilmiştir. Benzer bir yaşamaya başlamış, bu etki özellikle son çeyreldesi iyie kirisen iyesen iyie iyinden ititler iyinden ititler iyinden ititler iyin iyinden ititlere eler birinçar. Dönece on yavaşlamanın 2023 boyunca sürmüştür. 2024 yılından ittbaren iyaye iştirelir. İyan çıkış iştire
başlamıştır.

Konut Satış Verileri:

TUİK tarafından yayınlanan Kasım 2023 dönemine ilişkin konut satış istatistiklerine göre https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Kasim-2023-49524;
https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satistikleri-Kasim-2023-49524;

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak
93.514 olarak gerçekleşmiştir.

Konut satışlarında İstanbul 15.187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu.
~

Satış sayılarına göre İstanbul'u 8.250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5.105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi.

Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73
konut ile Gümüşhane oldu.

RIMENKII

24 S.

Kaynak: TUİK

Konut satışları 2023 yılının Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1.087.349 olarak gerçekleşti.

	Kasım			Ocak - Kasım
	2023	2022	Değişim (70)	2023	2022	Degişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	93 514	117 806	-20,6	1 087 349	1 277 659	-14.9
lpotekli satış	5 245	16 655	-68,5	171 706	258 524	-33,6
Diğer satış	88 269	101 151	-12.7	915 643	1019 135	-10,2
Satış durumuna göre toplam satış	93 514	117 806	-20,6	1 087 349	1 277 659	-14,9
lik el satis	30 472	37 380	-18,5	328 299	382 190	-14,1
Ikinci el satis	63 042	80 426	-21,6	759 050	895 469	-15,2

Kaynak: TUİK

Satış Şekillerine Göre Konut Satışları:

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5.245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payıt %3,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları işe hir por vizyo vılın anı dönemine göre %33,6 azalışla 171.706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, 30.472'si; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 328.299'u ilk el satış olarak gerçekleşti.

TIFRAS.

Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi:

Endeksa GYODER 2023 yılı 2. Çeyrek verilerine göre konut yatırımı geri dönüş süresi 18,9 yıl olarak gerçekleşmiştir.

Endeksa Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi 12.77
Eyl.20	18,4
Eyl.21	17,4
Eyl.22	20.7
Eyl.23	17,6

İnşaat Maliyet Endeksi:

TÜİK tarafından yayımlanan Ekim 2023 inşaat maliyet istatitiklerine göre https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Insaat-Maliyet-Endeksi-Ekim-2023-49486 maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,2, bir önceki yılın ayna ayna göre %65,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,43, işçilik endeksi %1,67 artı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzene endeksi %62,-3, işçilik endeksi %1,07 artır.
artmıştır artmıştır.

RIMENKUL BUI

TIFRAS

TÜİK'in yayınladığı https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Hizmet,-Perakende-Ticaret-ve-Insaat-Güven ED
Güven, endeksi, kinner, ender Porakende-Ticaret-ve-Insaat-Guven-

Güven endeksi hizmet sektöründe %2,4 azaldı, perakende ticaret sektöründe %1,9 azaldı,
inşaat sektöründe %2,2 arttı. inşaat sektöründe %2,2 arttı.

Mevsim etkilerinden arındırılmış güven endeksi Kasım ayında bir önceki aya göre; hizmet sektöründe %2,4 oranında azalarak 110,9 değerini, perakende ticaret sektöründe %1,9
oranında azalarak 111,7 değerini ve insaat ticaret sektöründe %1,9 oranında azalarak 111,7 değerini ve inşat sektöründe ticaret sektöründe %1,9
aldı. aldı.

Konut Kredisi Verileri

GYODER'in yayınlamış olduğu Gösterge 2023 yılı 3. Çeyrek raporuna göre 2023 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milya TL olarak geçekleşmiştir. Rapora göre 2023 yılı Eylül
faiz oranı 2023 yılının ikinci çevrek sonunda 261,81 çevirekleşmiştir. Rapor faiz oranı 2023 yılının ikinci çeyrek sonunda %1,81 seviyelerinde seyrederken yılın üçün çıkır.
çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Avnı sekilde seyrederken yılın üçüncü çeyreğinde %3,01 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyrederken yılın içüncü
seviyelerinde seyreden çıkmıştır. Aynı şekilde 2023 ikinci çeyr seviyelerinde seyreden yıkılışın. "Aynı şekilde 2023 ikinci çeyreşinde %23,98
itibarıyla yıllık faiz oranı 2023 Eylül ayını %42,79 ile tamamlamıştır. Ekim ayı
itibarıy itibarıyla yıllık faiz %41,46 olarak seyretmektedir.

2023 Alı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 445,9 milyar TL seviyosunde ger

37

uştir.

12 1 C

Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2022 Eylül ayında %66,54 seviyesinden, 2023 yılı Eylül ayında %61,01 seviyesine düşmüştür.
2020-

2020 yılı ikinci çeyrekten itibaren 2023 yılı üçüncü çeyrek dönemine kadar kullandırılan
konut kredilerini gösterir tablo asağıdaki gibidir konut kredilerini gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

Dönem 02.20 C3'20 CI21 CALCO CRIZON Kullandırılan C1123 3.323 55.001 53397 13.975 11.692 14.269 20 051 32.169 26.698 kredi toplamı 51.170 23.733 22.685 46.703 62.480 (milyon TL) Kullandırılan 151.445 230.193 64.062 47.418 59.572 79.258 113.022 72.723 105.584 58.083 55.292 kredi savısı 60.683 66.458 (adet)

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörünün Avantaj ve Dezavantajları

Avantajlar:

• Yeterli ve eğitimli insan kaynağı
• Türkiye'nin dinamik pazar yapısı
• Türkiye'nin stratejik coğrafi konumu ve yabancı ilgisi
• Genç nüfus yapısının ileriye dönük satın alma gücü potansiyeli oluşturması
• Kentsel dönüşüm politikaları

Dezavantajlar:

• Kur ve faizlerde gerçekleşen dalgalanmaların talebe olumsuz etkisi
• Kur cinsinde girdi maliyetleri ve enerji maliyetlerinin yüksek oluşu
• Küresel emtia fiyatlarındaki kırılganlık ve dalgalanmaların sektöre olumsuz etkisi,

7.2.2. İzahnamede yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibariyle ihraççının net satış tutarının faaliyet alanına ye pazarın coğrafi yapısına göre dağılımı hakkında bilgi:

İstanbul dışı satış yoktur.

7.3. Madde 7.1.1 ve 7.2.'de sayılan bilgilerin olağanüstü unsurlardan etkilenme durumu hakkında bilgi:

Deprem, savaş, iç savaş, politik çalkantılar gibi olağan üstü durumların ortaya çıkması halinde satışlar düşebilecek ve ortaklık negatif olarak etkilenebilecektir.

7.4. İhraççının ticari faaliyetleri ve karlılığı açısından önemli olan patent, lisans, sınaiticari, finansal vb. anlaşmalar ile ihraçcanın faaliyetlerinin ve finansal durumunun ne ölçüde bu anlaşmalara bağlı olduğuna ya da yeni üretim süreçlerine ilişkin özet bilgi:

Yoktur.

7.5. İhraççının rekabet konumuna ilişkin olarak yaptığı açıklamaların dayanağı:

İşbu izahnamenin 7.2.1. maddesinde yer alan açıklamalarda geçen sektörel bilgilerde TUİK, GYODER, İSO, KPMG verileri kullanılmıştır.

7.6. Son 12 ayda finansal durumu önemli ölçüde etkilemiş veya etkileyebilecek, işe ara verme haline ilişkin bilgiler:

Voktor.

PR

RAS

8. GRUP HAKKINDA BİLGİLER

8.1. İlhraççının dahil olduğu grup hakkında özet bilgi, grup şirketlerinin faaliyet
konuları, ihraççıyla olan ilişkileri ve ihraçcımın grup içindeki yeri konuları, ihraççıyla olan ilişkileri ve ihraççının grup içindeki yeri:

Şirket herhangi bir şirketler grubuna dahil değildir. İstanbul Şile Çavuş Arsa Satış Karşılığı
Sti. & İdealist GMC Şabına dahil değildir. İstanbul Şile Çavuş Arsa Satı ğı - Tarihangı on şirketir grupuna dahil değildir. İstanbul Şile Çaruş Arşa Satış Karşılığı
Şti. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı kırılmıştır. Şirket inşatı Tisatı Tisatı Ti ştır. Bu aştırıl yapım şapımı amacıyla 09.08.2017 tarihinde İdealist İnşakt Tışakt Tışakt Tişaret İrkatı
Ştir. & İdealist GYO A.Ş. İş Ortaklığı kurulmuştur. Şirket'in şitirk

8.2. İhraççının doğrudan veya dolaylı önemli bağlı ortaklıklarının dökümü:
Şirket'in iştirak veya bağlı ortaklığı deya i

Şirket'in iştirak veya bağlı ortaklığı da yoktur.

9. MADDİ VE MADDİ OLMAYAN DURAN VARLIKLAR HAKKINDA BİLGİLER

9.1. Maddi duran yarlıklar beklerde kilçi

9.1. Maddi duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.1.1. İzahnamede yer alması gereken son finansal tablo tarihi itibariyle ihraççının
yönetim karak ile edinilmiş bulunanlar dahil olmak ü finansal kiralama yer aması gereken son finansal tablo tarihi itibariyle ihraçmın
yönetim kararı yarınca ihraççı tarafından dahil olmak üzere sahip olduğu yönetim kurulu kararı uyarınca ihraççı tarafından edinilmesi üzere sahip olduğu
duran varlıklara ilişkin bilgi:

Şirket'in 30.06.2023 tarihi itibari ile sahip olduğu maddi duran varlıklar tablodaki gibidir.
Varlıklar

Varlıklar	ını varirklar tabioqakl ğibidir
Taşıtlar	30.06.2023	31.12.2022
Demirbaşlar	133.050	133.050
Yapılmakta olan yatırımlar	41.511	41.511
Toplam	40.000	40.000
Amortisman	214.561	214.561
Binalar	30.06.2023	31.12.2022
Taşıtlar
Demirbaşlar	-16.034	-12.642
Toplam	-35.376	-31.845
NET DEGER	-51.410	-44.487
20 IT-	163.151	170 071

30 Haziran 2023 ve 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla satılan veya kayıtlardan ihraç edilen il
maddi ve maddi olmayan duran varlık bulunmamaktadır maddi ve maddi olmayan duran varlık bulunmamaktadır.
1

İhraççının finansal ya da faaliyet kiralaması yoluyla edinilen maddi duran varlığı

9.1.2. İhraççının maddi duran varlıklarının kullanımını etkileyecek çevre ile ilgili tüm
hususlar hakkında bilgi: hususlar hakkında bilgi:

Yoktur.

9.1.3. Maddi duran varlıklar üzerinde yer alan kısıtlamalar, ayni haklar ve ipotek
tutarları hakkında bilgi: tutarları hakkında bilgi:

Yoktur.

9.1.4. Maddi duran varlıkların rayiç/gerçeğe uygun değerinin bilinmesi değer ve dayandığı değer tespit raporu hakkında bilgi:

LERAS

Acar Taşınmaz. Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin 26.12.2023 tarihli 2023-096 sayılı rapor numarası ile tanzim ediler. İstanbul ili, Şile İlçesi, Çavuş mahallesi'nde 91/205 ve 70/8/2
ada/parsaller üzerine gelişt Çaddayî Çaddeyî çavuş mahallesi'nde 91/205 ve 70/82 n ada/parsaller üzerine geliştirilen İdealist Çade/Koru Projesi'nin KDV hariç topları
584.476.991 TL olarak belirilen İdealist Cadde/Koru Projesi'nin KDV hariç toplam değeri 584.476.991 TL olarak belirler iteanst CaddeKoru Projesî nin KDV hariç toplam değeri
221.542.495 TL'dir.

Şirket'in 23.12.2022 tarihli KAP açıklaması ile, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile imzalamış olduğu İstanbul Şile Çavuş Arsa Satışı Karşılığı Gelirm Ortaklığı
(İdealist Cadde-idealist Koru) Sözlesmesi'ne görə Satışı Karşılığı Geli (İdealist Cadde-identist Koru) Sözleşmesi'ne göre Çavtışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi
Toplam Geliri Ek Protokol ile 122 713 481 TL ve vüleri Şara Asgari Şirket Pay Toplam Geliri Ek Protokol ile 122.713.481 TL'ye yükselmiştir.

Buna göre, Emlak Konut Payı Toplam Geliri (%22) 26.996.965,82 TL'ye, İdealist İnş. Tic. Ltd. Ştiket İ İş Ortaklığı'nın Yüklenici Payı Toplam Geliri (%78) 95.716.515, 18.Tır. Ştireklerinin Türkleriniştir.

İş Ortaklığı Yüklenici Payı Toplam Geliri dağılımı İdealist GYO A.Ş. 949, İdealist
İnş.Tic.Ltd. Şti. %51 şeklindedir İnş.Tic.Ltd. Şti. %51 şeklindedir.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 30.12.2023 tarihli IDGY-2310063 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İstinadlar Sözlerinç Süreli İDGY-2310063 sayılı rapor parselde yer alan Cadde Koru projesi bünyesindeki 9 adet bağımsız bulunan 91 Ada 205
değeri 81.640.000 TL olarak belirlemmiştir değeri 81.640.000 TL olarak belirlenmiştir.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin 30.12.2023 tarihli IDGY-2310062 sayılı rapor numarası ile tanzim edilen İzmir - 10.12.2023 tarihli 1131-2310062 sayılı rapor
4 parselde yer alan arsanın KDV haric toplam dağırı 100 oca çevinde bulunan 1147 Ada 4 parselde yer alan arsanın Kınan Tinaga manallesi aygaz caddesi üzerinde bulunan 1147 A

İlgili raporun 8. Sayfasında yer alan Takyidat bilgilerine göre, T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) İrk. Çevre Şehircilik ve İklim
16.818.750.-TL tutarında 1. dereseken inotak bir 12.06.2022 tarih 9903 yevmiye ile 16.818.750.-TL tutarında 1. dereceden ipotek bulunmaktadır. Taşınmaz üzerindeki ipotekin satış sözleşmesine isitnaden, tebliğ kapsamında konulduğuna dair yazı rapor eklerindeki ipotekin
sunulmuş olup. Gayrimenkul Yaturu Ortaklıkların ilkin Razı r sunulmuş olup, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği'nin 22. madasının birinci fikrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgilir izlen
beyanların taşınmazın devrine ve değerine oluman etkişikli ilgili şerh ve beyanların taşınmak (1) "Senalerinde" benirinen" hukumler çerçevesin
"Beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

9.2. Maddi olmayan duran varlıklar hakkında bilgiler:

9.2.1. İhraççı bilgi dokümanında yer alması gereken finansal tablo dönemleri itibarıyla ihraççının sahip olduğu maddi olmayan duran varlıkların itibilerini itibarıyla
bilgi:

Şirket'in izahnamede yer alması gereken yıllar itibari ile maddi olmayan duran varlık
bakiyelerini gösterir tablo asağıdaki gibidir. bakiyelerini gösterir tablo aşağıdaki gibidir.

Maddi Olmayan Duran Varlıklar	30.06.2023	31.12.2022 1JI
	40