Icade — Interim / Quarterly Report 2017

Apr 28, 2017

ICADE – DYNAMIQUE POSITIVE SUR L'ENSEMBLE DES METIERS AU 1 er TRIMESTRE 2017

• Foncière Tertiaire :
• o Poursuite de la hausse du taux d'occupation financier des actifs de la Foncière Tertiaire à 91,7%, soit +0,6pt vs fin 2016, dont +0,8 pt sur les Parcs d'affaires à périmètre constant ;
• o Commercialisation soutenue sur le trimestre : signature de nouveaux baux pour 37 400 m² ;
• o Renouvellement de baux pour 51 300 m² (dont 2 immeubles de bureaux situés à Villejuif), durée moyenne supérieure à 8 ans ;
• o Signature de promesses de vente de trois actifs de bureaux à Villejuif pour 225 M€ et 43 000 m².
• Foncière Santé :
• o Acquisition de 2 cliniques début avril 2017 pour près de 53 M€ (droits inclus) ;
• o Cession au 31 mars 2017 de la polyclinique Les Chênes d'Aire-sur-l'Adour pour 5,6 M€ net vendeur ;
• o Investissements en croissance dans le cadre des opérations en développement (37,5 M€ sur le trimestre).
• Promotion :
• o Hausse sensible du CA économique¹ à 217,3 M€ (+ 12,8%² ), portée par l'activité Promotion Logement (+24,8%) ;
• o Hausse de 10,3% des réservations sur l'activité de Promotion Logements² ;
• o Poursuite de la progression du backlog à 1 574 M€ au 31 mars 2017 ( +1,8%² ) ;
• o Partenariat avec Poste Immo visant à créer une société de promotion de plein exercice Arkadea.
• Concrétisation des opérations de synergies Foncière Tertiaire / Promotion en province : projet de 70 000 m² sur le site Latécoère à Toulouse
• Perspectives 2017 sur le Cash-flow net courant confirmées : hausse d'au moins 4% par rapport à 2016

¹Chiffre d'Affaires économique = Chiffre d'affaires IFRS retraité d'IFRS ¹¹

²vs mars 2016

1. CHIFFRE D'AFFAIRES AU 31 MARS 2017

Au 31 mars 2017, hausse du chiffre d'affaires consolidé d'Icade de 3,9% par rapport au 31 mars 2016, portée par l'activité de Promotion (+6,4%) et par la Foncière Santé (+2,9%).

(en millions d'euros)

	31/03/2017	31/03/2016	Variation (%)
Revenus Locatifs Foncière Tertiaire	93,6	93,8	(0,3)%
Revenus Locatifs Foncière Santé	52,7	51,2	2,9%
Chiffre d'Affaires Promotion	189,1	177,7	6,4%
Autres Chiffre d'Affaires	(1,4)	(1,2)	15,7%
CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDE	333,9	321,5	3,9%

2. PÔLE FONCIÈRE

2.1. Foncière Tertiaire

Evolution des revenus locatifs :

(en millions d'euros)	31/03/2016 retraité*	Acquisitions/ Livraisons	Cessions/ restructurations	Locative/Indexations 31/03/2017 Variation Activité		(%)	Variation à périmètre constant (%)
Bureaux	42,3	5,8	(5,1)	(0,3)	42,7	0,9%	(0,8)%
Parcs d'affaires	48,5	6,1	(6,0)	(0,3)	48,2	(0,7)%	(0,8)%
ACTIFS BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES	90,8	11,8	(11,1)	(0,6)	90,9	0,0%	(0,8)%
Autres Actifs	4,4	-	(0,2)	(0,0)	4,2	(5,7)%	(0,4)%
Intra-groupe Foncière Tertiaire	(1,4)	-	-	(0,0)	(1,5)		1,7%
REVENUS LOCATIFS	93,8	11,8	(11,4)	(0,6)	93,6	(0,3)%	(0,7)%

(*) Reclassement de l'actif Axe Seine des Parcs d'affaires vers les actifs de Bureaux, anciennement rattaché au Parc d'affaires de Nanterre Seine (cédé en 2016)

Sur le périmètre des Bureaux et Parcs d'affaires, les revenus locatifs représentent 90,9 millions d'euros, stable par rapport au 31 mars 2016 (90,8 millions d'euros).

Compte tenu des actifs résiduels (logements, entrepôts), l'activité du 1er trimestre 2017 s'inscrit en légère diminution, avec des revenus locatifs globaux qui s'établissent à 93,6 millions d'euros. A périmètre constant, le repli est de -0,7 million d'euros (-0,7%).

Des variations de périmètre ont impacté l'évolution des revenus locatifs sur la période du T1 - 2016/2017, dont :

• 5,3 millions d'euros d'effets positifs liés aux trois acquisitions réalisées au cours du 2ème semestre 2016 dans le secteur des bureaux (Parissy, Arc Ouest et Orsud) ;

• • 6,6 millions d'euros millions d'euros d'effets positifs liés aux livraisons intervenues sur le parc du Millénaire (siège social de Véolia et Millénaire 4) et sur les bureaux (1ère tranche de la VEFA Go Spring livrée en mars 2017 et prise à bail sur Défense 4/5/6 le 1er février 2017) ;
• 10,9 millions d'euros d'impacts négatifs liés à la cession des 5 parcs d'affaires périphériques non core réalisée en 2016 (-5,8 millions d'euros) et à la vente des immeubles de bureaux (-5.1 millions d'euros) essentiellement Levallois et Haussmann ;
• 0.3 million d'euros au titre des pertes de loyers sur les actifs mis en restructuration.

Les loyers relatifs aux acquisitions et livraisons d'actifs survenues en 2016 ont permis de compenser les effets des cessions réalisées dans le cadre du plan stratégique.

Analyse de l'activité locative :

	31/12/2016 retraité*	Mouvements T1 2017		Nouvelles signatures 31/03/2017 T1 2017			Total nouvelles signatures T1 2017
	Surfaces louées	Entrées locatives	Sorties locatives	Surfaces louées	Effet T1 2017	Effet postérieur à T1 2017
Classes d'actif		(m²)	(m²)	(m²)	(m²)	(m²)	(m²)
Bureaux	516 637	6 181	(1 575)	521 243	1 298	1 029	2 327
Parcs d'affaires	1 023 774	20 598	(17 138)	1 027 234	8 993	14 704	23 697
Entrepôts	64 039	285	-	64 324	285	-	285
PERIMETRE CONSTANT ( A)	1 604 450	27 064	(18 713)	1 612 801	10 576	15 733	26 309
Bureaux	-	14 299	-	14 299		11 088	11 088
Parcs d'affaires	-	-	-	-	-	-	-
Entrepôts	-	-	-	-	-	-	-
AQUISITIONS / LIVRAISON ( B)		14 299	-	14 299	-	11 088	11 088
SOUS TOTAL	1 604 450	41 363	(18 713)	1 627 100	10 576	26 820	37 397
CESSIONS ( C)	-	-	-	-	-	-	-
FONCIÈRE TERTIAIRE (A)+(B)+(C)	1 604 450	41 363	(18 713)	1 627 100	10 576	26 821	37 397

(*) Reclassement des surfaces louées sur Axe Seine (11 614 m²) des parcs d'affaires vers les bureaux

Les prises d'effet des nouveaux baux ont porté sur 41 363 m².

• Sur le patrimoine constant, les principales entrées sur le patrimoine représentent 27 064 m².
• Au titre des variations de périmètres, les prises d'effet de nouveaux baux ont porté sur 14 299 m² et concernent exclusivement Go Spring (période de garantie locative) dont la livraison de la 1ère tranche est intervenue en mars 2017.

A périmètre constant, les départs sur la période ont porté sur 18 713 m².

Les renouvellements ont porté sur 15 baux, représentant une surface totale de 51 337 m², assortis de loyers faciaux annualisés de 14,0 millions d'euros représentant une décote de 7,1% par rapport aux précédents baux. La durée ferme moyenne de ces renouvellements est de 8,3 années.

Compte tenu de ces mouvements, la durée moyenne ferme des baux du pôle Foncière Tertiaire représente 4,9 années, en très légère hausse par rapport à fin 2016 (4,8 années).

Le taux d'occupation financier s'établit à 91,7% au 31 mars 2017, en hausse de 0,6 point par rapport au 31 décembre 2016, porté principalement par les Parcs d'affaires, et dans une moindre mesure par le portefeuille de Bureaux. A périmètre constant, la hausse est identique et s'établit à 0,6 point.

L'amélioration constatée résulte essentiellement des prises à bail enregistrées sur le parc du Pont de Flandre (location au Grand Paris Aménagement), Défense 4/5/6 (La Direccte) et de la livraison de la 1ère tranche de Go Spring à Nanterre.

		Taux d'occupation financier (en %)**	Durée moyenne des baux (en années)**
Classes d'actif	31/03/2017	31/12/2016 Retraité***	Variation à périmètre constant*		31/03/2017 31/12/2016
Bureaux	95,1%	94,6%	+0,4 pt	6,0	5,9
Parcs d'affaires	88,8%	88,1%	+0,8 pt	3,8	3,9
ACTIFS BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES	91,8%	91,1%	+0,6 pt	4,9	4,8
Entrepôts	84,9%	84,7%	+0,3 pt	1,8	1,3
FONCIÈRE TERTIAIRE	91,7%	91,1%	+0,6 pt	4,9	4,8

* Hors livraisons, acquisitions et cessions de la période

** En quote-part de détention des actifs

*** Reclassement de l'actif Axe Seine de Parcs d'affaires vers les actifs de Bureaux

Les nouvelles signatures (44 sur le trimestre) représentent un volume de 37 397 m² pour un montant de 7,6 millions d'euros de loyers faciaux. Celles ayant une prise à bail postérieure au 31 mars 2017 représentent un volume de surface de 26 821 m².

Le trimestre a été marqué par la signature avec l'URSAFF d'un BEFA portant sur la livraison de 8 450 m² à l'été 2019 sur le parc du Pont de Flandre. Ceci démontre la forte attractivité de ce site qui affiche un taux d'occupation proche de 100%. Le bail est assorti d'une durée ferme de 9 ans.

Enfin, le trimestre est marqué par la concrétisation de synergies business avec les activités de la Promotion sur le site de Latécoère à Toulouse (70 000 m 2 ). La Foncière Tertiaire ayant signé, à ce jour, une acquisition avec un BEFA portant sur 11 000 m² de bureaux loués à Latécoère. Le BEFA prévoit une durée de 12 ans fermes et une livraison de l'immeuble en 2019.

Investissements cumulés depuis le 1er janvier 2017 :

(en millions d'euros)	Acquisitions en VEFA	Opérations en développement	Autres CAPEX	Autres	Total
Bureaux	19,8	7,9	0,3	8,5	36,6
Parcs d'affaires	0,0	2,7	5,7	2,0	10,3
BUREAUX ET PARCS D'AFFAIRES	19,8	10,6	6,0	10,5	46,9
Autres actifs			0,2	0,1	0,3
FONCIÈRE TERTIAIRE	19,8	10,6	6,2	10,6	47,2

Les investissements de la période s'élèvent à 47,2 millions d'euros (contre 56,5 millions d'euros au 31 mars 2016).

Les acquisitions en VEFA du 1er trimestre 2017 se sont élevées à 19,8 millions d'euros. Elles concernent pour l'essentiel la poursuite des travaux sur l'actif Go Spring à Nanterre.

Les investissements du pipeline de développements (10,6 millions d'euros) ont concerné pour l'essentiel le projet Origine et Défense 4/5/6.

Les investissements relatifs au déploiement du plan Coach Your Growth with Icade se sont élevés sur le 1er trimestre à 3,4 millions d'euros.

Arbitrages :

Sur le 1er trimestre 2017, Icade a signé avec son locataire LCL 3 promesses de vente portant sur la cession des immeubles Seine (14 342 m²), Rhône (8 007 m²), et Garonne (20 652 m²), sis à Villejuif, pour un montant total de 225 millions d'euros (actes en mains). Le 12 avril l'immeuble Seine a été cédé pour un montant de 73,2 millions d'euros (acte en mains). La cession définitive des immeubles Rhône et Garonne devrait avoir lieu dans le courant des deuxième et troisième trimestres 2017 sous réserve de la levée des conditions suspensives d'usage.

Par ailleurs, les arbitrages d'actifs non stratégiques ont représenté un prix de cession global de 8,7 millions d'euros générant une plus-value de 3,1 millions d'euros.

2.2. Foncière Santé

Evolution des Revenus locatifs :

		Acquisitions/	Cessions/		Activité		Variation	Variation à périmètre constant
(en millions d'euros)	31/03/2016	Livraisons	restructurations Indexations		locative	31/03/2017	(%)	(%)
REVENUS LOCATIFS*	51,2	1,4	-	0,1		52,7	2,9%	0,2%

* Données à 100%

Les revenus locatifs s'établissent au 1er trimestre 2017 à 52,7 millions d'euros en hausse de 2,9% par rapport au 31 mars 2016 (51,2 millions d'euros). A périmètre constant, la hausse est de 0,2%.

Au titre des variations de périmètre (acquisitions/livraisons), +1,4 million de loyers ont été facturés sur le trimestre.

Analyse de l'activité locative à périmètre constant :

	Taux d'occupation financier (en %)			Durée moyenne des baux (en années)
Classes d'actif		31/03/2017 31/12/2016	Variation à périmètre constant*		31/03/2017 31/12/2016
FONCIÈRE SANTE	100,0%	100,0%	+0,0 pt	7,9	8,2

* Hors livraisons, acquisitions et cessions de la période

Le taux d'occupation financier à 100% au 31 mars 2016 est identique à celui du 31 décembre 2016. La durée moyenne ferme des baux représente 7,9 ans, en légère baisse par rapport à 2016 (-0,3 point).

Investissements cumulés depuis le 1er janvier :

(en millions d'euros)	Opérations en développement	Autres CAPEX	Autres	Total
FONCIÈRE SANTE*	37,5	0,3	0,3	38,1

* Données à 100%

Les investissements au titre du pipeline de développement sont en hausse sensible par rapport à la même période en 2016, à 38,1 millions d'euros (contre 19,3 millions d'euros au 1er trimestre 2016). Les travaux de développement concernent essentiellement les établissements de Courlancy à Bezannes (51) et Croix du Sud à Quint-Fonsegrives (31).

Par ailleurs, début avril 2017, le pôle Foncière Santé a acquis deux établissements de santé pour 52,7 millions d'euros (droits inclus), avec :

• La polyclinique MCO de l'Ormeau à Tarbes (65) auprès du groupe Médipôle Partenaires pour 43,0 millions d'euros
• La Maison d'Accueil Spécialisée Helios à Saint Germé (32) avec le Groupe Clinipôle pour 9,7 millions d'euros

Arbitrages :

Sur le 1er trimestre 2017, le pôle Foncière Santé a procédé à la cession de la polyclinique Les Chênes d'Aire-sur-l'Adour à son nouvel exploitant, le groupe Clinifutur, pour 5,6 millions d'euros (net vendeur), en ligne avec la valeur d'expertise de l'actif.

3. PÔLE PROMOTION

	31/03/2017				31/03/2016
(en millions d'euros)	IFRS	Reclassement des co entreprises	Total	IFRS	Reclassement des co entreprises	Total	Variation
Promotion Logement	134,8	10,7	145,5	110,1	6,5	116,6	24,8%
Promotion Tertiaire	54,3	17,6	71,8	67,6	8,4	76,0	(5,5%)
CHIFFRE D'AFFAIRES (a)	189,1	28,2	217,3	177,7	14,9	192,6	12,8%

(a) Chiffre d'affaires à l'avancement après prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opération.

Le chiffre d'affaires économique du Pôle Promotion s'établit à 217,3 millions d'euros, en croissance de 12,8 % par rapport au chiffre d'affaires du 1 er trimestre 2016, porté par l'activité promotion Résidentiel qui s'élève à fin mars à 145,5 millions d'euros, en augmentation de 24,8% par rapport à la même période en 2016. Une amélioration sensible du chiffre d'affaires de l'activité promotion Résidentiel est attendue sur l'année 2017 par rapport à 2016.

Conformément aux attentes, le chiffre d'affaires de l'activité promotion Tertiaire est en repli de 5,5 % sur le premier trimestre 2017 à 71,8 millions d'euros, compte tenu du planning de construction des opérations en cours sur cette période. Cet effet devrait se lisser sur l'ensemble de l'exercice, le chiffre d'affaires de cette activité étant attendu en hausse en 2017.

	31/03/2017	31/03/2016	Variation (%)	31/12/2016
Réservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir
Réservations de logements (en unités)1	1 139	1 066	6,8%	5 665
Réservations de logements (en millions d'euros, TTC)	233,0	211,3	10,3%	1 114,8
Taux de désistement logements (en %)	18%	14%	4,0%	14%
Prix moyen de vente et surface moyenne sur la base des réservations
Prix moyen TTC au m2 habitable (en €/m²)	3 704	3 597	3,0%	3 671
Budget moyen TTC par logement (en k€)	206,0	200,0	3,0%	198,0
Surface moyenne par logement (en m²)	55,5	55,7	(0,4)%	54,0
Réservations par typologie de clients (en %)
Accédants	28,5%	28,0%	0,5%	20,9%
Investisseurs privés	45,0%	36,9%	8,1%	39,7%
Investisseurs institutionnels	26,5%	35,1%	(8,6)%	39,4%
Backlog Promotion et Carnet de commandes	1 574,3	1 545,9	1,8%	1 597,0
Promotion Logement (inclus lotissements)	1 087,4	866,0	25,6%	1 058,2
Promotion Tertiaire et Equipements publics et Santé	453,3	653,6	(30,6)%	509,1
Carnet de commandes AMO-Services	33,6	26,3	27,8%	29,7

1 Les unités permettent de définir le nombre de logements ou d'équivalents logements (pour les programmes mixtes) d'un programme donné.

Le nombre d'unités des équivalents logements se détermine en rapportant la surface par type (locaux d'activité, commerces, bureaux) à la surface moyenne des logements calculés lors du précédent trimestre.

3.1. Résidentiel

Les réservations nettes de logements neufs (et de lots de terrains à bâtir) réalisées par le pôle Promotion au 1er trimestre 2017 progressent de 6,8% en volume par rapport à l'année précédente, pour atteindre 1 139 lots. En valeur, le chiffre d'affaires réservé augmente de 10,3 %, compte tenu d'une importance moindre des réservations faites par les bailleurs professionnels (dont le prix de vente unitaire est inférieur).

A fin mars 2017, les réservations réalisées auprès des investisseurs institutionnels représentent 26,5%, en baisse par rapport à la même période de 2016 (-8,6%), sans que cela ne soit réellement représentatif de l'activité sur l'ensemble de l'exercice (effet de saisonnalité négatif en début d'exercice). Cette proportion plus faible de réservations en bloc explique l'augmentation du prix moyen au m² à 3 704 euros TTC (+3% vs mars 2016).

Concernant les particuliers, la proportion des investisseurs ayant recours au dispositif Pinel continue à être prépondérante, elle représente 45 % du total des réservations (+8,1% vs mars 2016).

Le backlog de la Promotion logement est en forte croissance de 25,6 % par rapport au 31 mars 2016 en lien avec l'accroissement des réservations.

Le portefeuille foncier des logements et lots à bâtir s'élève à 11 253 lots pour un chiffre d'affaires TTC potentiel de 2,2 milliards d'euros, soit +25% par rapport au 1er trimestre 2016 (8 623 lots pour 1,8 milliard d'euros). Cette forte progression traduit l'accélération de la stratégie de développement mise en œuvre par le pôle Promotion depuis le début de l'année 2016.

3.2. Tertiaire

Sur le premier trimestre de l'année 2017, le pôle Promotion et BNP Paribas Diversipierre ont signé un acte de VEFA portant sur l'immeuble de bureaux KARRE (9 800 m²), situé au cœur du pôle multimodal du Carré de Soie (Grand Lyon).

Le projet de Multiplexe de Cinéma de 1 940 places et un parking silo de 499 places, situé à Tours, a été vendu en mars 2017 au groupe Davoine, 4ème groupe d'exploitation cinématographique en France. Ce projet s'intègre dans une opération immobilière multi-activités développant 25 600 m² de logements, de bureaux et d'équipements.

Début février, le pôle Promotion a signé l'acte de vente de 6 580 m² d'entrepôts et bureaux d'accompagnement, situé à Marseille, réalisé en co-promotion avec EIFFAGE pour le compte de la société Alliance Healthcare Repartition.

A fin mars 2017, le portefeuille de projets « Tertiaire Bureaux » porte sur 448 433 m² d'opérations, comprenant des projets en cours de réalisation pour 174 694 m² et des projets en cours de montage pour 273 739 m².

Dans le domaine de la promotion « Equipements publics et Santé », le portefeuille de projets compte 190 232 m² d'opérations, dont 90 904 m² en cours de réalisation et 99 328 m² en cours de montage.

Après un niveau élevé en 2016, le backlog de l'activité Promotion « Tertiaire et Equipements publics et Santé » à fin mars 2017 est en baisse et s'établit à 453,3 millions d'euros (-30,6% par rapport au premier trimestre 2016).

3.3. Partenariat avec Poste Immo

Icade et Poste Immo ont signé au premier trimestre un protocole d'accord en vue de créer une société de plein exercice de promotion immobilière, Arkadea.

Cette nouvelle société commune de promotion avec un partenaire de premier plan s'inscrit dans la stratégie de développement d'Icade Promotion. La société sera détenue à 50/50 par chacune des entités. Elle a pour ambition de réaliser des opérations de promotion immobilière sur l'ensemble du territoire national et ce, sur des projets tant résidentiels que tertiaires.

Le partenariat projeté repose sur un apport conjoint et à parité de fonciers ou d'actifs en vue de leur développement et de leur valorisation.

A terme, la société commune aurait également vocation à se développer de manière autonome par l'acquisition de fonciers et/ou la réalisation d'opérations d'aménagement.

Pour Icade, ce partenariat doit permettre de valoriser son savoir-faire de promoteur auprès d'un grand propriétaire immobilier et d'accélérer la réalisation de la feuille de route d'Icade Promotion en accroissant son activité dans les prochaines années.

La finalisation définitive de ces accords reste soumise à la levée d'un certain nombre de conditions suspensives dont notamment l'autorisation préalable de l'Autorité de la concurrence. Cette filiale devrait être effective à l'été 2017.

4. PERSPECTIVES 2017

Icade confirme son objectif de croissance du Cash-flow net courant - Groupe d'au moins 4% par rapport à 2016.

Le Conseil d'Administration a également confirmé que la politique de dividende reste fondée sur l'évolution du Cash-flow net courant par action.

Calendrier financier

Résultats semestriels : 24 juillet 2017, avant bourse Informations financières du 3ème trimestre : 20 octobre 2017, après bourse Investor day : 27 novembre 2017, avant bourse

Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

A PROPOS D'ICADE

L'immobilier de tous vos futurs

Foncière, développeur et promoteur, Icade est un opérateur immobilier intégré, qui conçoit des produits et des services immobiliers innovants pour répondre aux nouveaux usages et mode de vie urbains. Plaçant la RSE et l'innovation au cœur de sa stratégie, Icade est au plus près des acteurs et des utilisateurs qui font la ville - collectivités et habitants, entreprises et salariés, institutions et associations... Icade allie l'investissement en immobilier tertiaire et de santé (patrimoine au 31/12/16 : de 9,7 Md€) à la promotion (CA 2016 de 1 005 M€) pour réinventer le métier de l'immobilier et contribuer à l'émergence des villes de demain, vertes, intelligentes et responsables. Icade est un acteur majeur du Grand Paris et des métropoles régionales. Icade est une société cotée (SIIC) sur Euronext Paris. Son actionnaire de référence est le groupe Caisse des Dépôts.

Le texte de ce communiqué est disponible sur le site internet d'Icade : www.icade.fr.

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