Rapport financier semestriel

SOMMAIRE

Attestation du responsable du document
Première partie - Rapport d'activité
Deuxième partie - Comptes semestriels
Rapport des Commissaires aux comptes

Attestation du responsable du document

J'atteste, Å ma connaissance, que les comptes pour le semestre ÇcoulÇ sont Çtablis conformÇment aux normes comptables applicables et donnent une image fidÉle du patrimoine, de la situation financiÉre et du rÇsultat de la sociÇtÇ et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activitÇ prÇsente un tableau fidÉle des ÇvÇnements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liÇes ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Fait Å Paris, le 28 juillet 2009

Serge Grzybowski PrÇsident-directeur gÇnÇral

Rapport semestriel d'activitÅ au 30 juin2009

Foncière-développeur

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 30 JUIN 2009 7
II – ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS10
ER SEMESTRE 2009 A - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 1 10
er semestre 2009 1. Les faits marquants du 1 : 2. Les chiffres clÄs	10 12
ER SEMESTRE 2009 B - ACTIVITES ET RESULTATS 1 16
1. FonciÅre 2. Promotion 3. Services 4. Autres er semestre 2009 5. RÄsultat 1	16 35 43 47 47
III - ACTIF NET REEVALUE AU 30 JUIN 200948
A – EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 48
1. SynthÅse des valeurs expertisÄes du patrimoine d'Icade 2. Le PÉle FonciÅre Logement 2.1 MÇthodologie retenue 2.2 Evolution du patrimoine rÇsidentiel 3. Le pÉle FonciÅre Tertiaire 3.1 Le pÉle FonciÅre Tertiaire - Bureaux 3.1.1 MÇthodologie retenue par les experts 3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux 3.2 Le pÉle FonciÅre Tertiaire - Parcs Tertiaires 3.2.1 MÇthodologie retenue par les experts 3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires 3.3 Le pÉle FonciÅre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux 3.3.1 MÇthodologie retenue par l'expert 3.2.2 Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux 3.4. Le pÉle FonciÅre Tertiaire - Equipements 3.4.1 MÇthodologie retenue par les experts	48 49 49 50 51 52 52 53 54 54 56 57 57 57 58 58
B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION61
C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE61
D – CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION62
1. Capitaux propres consolidÄs 2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier 3. Plus-values latentes sur actifs incorporels 4. Valeur de marchÄ de la dette 5. Calcul des impÉts latents 6. Actions auto dÄtenues et titres donnant accÅs au capital	62 62 62 62 62 62
IV - RESSOURCES FINANCIERES64

A - LIQUIDITES64
B – STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 30 JUIN 200964
1. Dette par nature	64
2. Dette par maturité	65
3. Dette par métier	66
4. Coût moyen de la dette	66
C – GESTION DES RISQUES DE MARCHE 66
1. Risque de liquidité	66
2. Risque de contrepartie	67
3. Risque de taux	67
D – STRUCTURE FINANCIERE69
1. Ratio de structure financière	69
2. Ratio de couverture des intérêts	69
3. Tableau de suivi des covenants	69
V – PERSPECTIVES70

Rapport d'activitÉ

ICADE 2009

FonciÉre-dÇveloppeur

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 30 JUIN 2009

(en millions d'euros)	30 juin 2009	30 juin 2008
Chiffre d'affaires	714.3	762.5
ExcÉdent Brut OpÉrationnel	156.5	156.0
En % du chiffre d'affaires	21.9,%	20.5%
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement	(63.5)	(57.2)
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants	(37.8)	(1.2)
RÉsultat sur cessions	117.8	58.1
RÉsultat OpÉrationnel	173.0	155.7
RÉsultat Financier	(51.3)	(40.0)
ImpÑts sur les rÇsultats	(9.5)	(21.8)
RÇsultat Net	113.9	93.8
RÉsultat Net part du groupe	111.5	91.5

Cash flow net courant	99.3	111.6
Données par action en euros
Nombre d'actions retenu pour le calcul	48 737 303	48 868 870
RÅsultat Net part du groupe par action	2.29 €	1.87 €
Cash flow net courant par action	2.04 €	2.28 €

(en millions d'euros)	30 juin 2009	31 décembre 2008
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets	85.9	141.4
Immobilisations incorporelles, nettes	23,9	32.4
Immobilisations corporelles, nettes	142.5	463.3
Immeubles de placement, nets	3 142.2	3 0 27.7
Titres disponibles à la vente non courants	20.2	19.9
Titres mis en équivalence	2.9	0.7
Autres actifs financiers non courants	22.7	58.5
Actifs d'impôts différés	10.2	19.6
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	3 450.5	3763.5
Stocks et en-cours	411.6	391.0
Créances clients	387.4	399.6
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	206.5	186.9
Créances d'impôts	7.3	27.5
Créances diverses	555.5	646.3
Titres disponibles à la vente courants	0.1	0.7
Autres actifs financiers courants	81.7	61.6
Trésorerie et équivalents de trésorerie	476.6	656.1
Actifs destinés à être cédés	357.5	25.5
TOTAL ACTIFS COURANTS	2 484.2	2 3 9 5 . 2
TOTAL DES ACTIFS	5934.7	6 158.7

PASSIF
Capitaux propres - part du groupe	1 3 8 4 . 8	1468.9
Intérêts minoritaires	12.8	10.1
CAPITAUX PROPRES	1 397.6	1 479.0
Provisions non courantes	51.2	53.7
Dettes financières non courantes	2 3 9 3 . 6	2 539.1
Dettes d'impôts	5.6	57.5
Dettes d'impôts différés	21.8	26.9
Autres passifs financiers non courants	151.1	140.5
TOTAL PASSIFS NON COURANTS	2623.3	2817.7
Provisions courantes	34.4	41.8
Dettes financières courantes	771.5	605.1
Dettes d'impôts	82.2	81.9
Dettes fournisseurs	423.2	434.4
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	17.7	63.7
Dettes diverses courantes	520.3	628.9
Autres passifs financiers courants	35.5	6.2
Passifs destinés à être cédés	29.0	0.0
TOTAL PASSIFS COURANTS	1913.8	1862.0
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES	5934.7	6 158.7

ANR (en millions d'euros sauf donnÉes par action en euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation (en valeurs)	Variation (en %)
ANR de remplacement en part du groupe	4 609.4	5 351.7	(742.3)	(13.8)%
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	94.6	109.8	(15.2)	(13.8)%
ANR de liquidation en part du groupe	4 236.6	4 954.1	(717.5)	(14.5)%
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	86.9	101.6	(14.7)	(14.5)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation (en valeurs)	Variation (en %)
Dette financiÉre nette	2 717.6	2 458.8	258.8	10.5%
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 424.0	6 952.3	(528.3)	(7.6)%
Loan to value (LTV)	42.3%	35.4%

II - ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS

A - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 1^er semestre 2009

1. Les faits marquants du 1^er semestre 2009 :

Le premier semestre 2009 a été marqué, dans le prolongement de l'adoption en 2007 du régime des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées, par la poursuite de la transformation d'Icade. Malgré des conditions de marché difficiles, plusieurs opérations s'inscrivant dans la logique du modèle de foncièredéveloppeur ont été mises en œuvre. En effet, Icade a, d'une part, poursuivi le recentrage de ses activités en cédant deux de ses principales filiales de services immobiliers, Icade Administration de Biens et Icade Eurogem et a, d'autre part, accéléré la tertiarisation de son patrimoine en initiant la cession d'une part significative de son portefeuille logements et en poursuivant le développement de son patrimoine tertiaire :

Pôle Services :

Cession au 30 juin 2009 à Procivis Immobilier d'Icade Administration de Biens, société regroupant l'ensemble des activités d'administration de biens d'Icade à destination des particuliers. Le prix de cession, qui pourra être ajusté, à la hausse ou à la baisse, en fonction des performances opérationnelles pour l'année 2009 d'Icade Administration de Biens, s'élève à 24.1 millions d'euros. Sur cette base, cette cession permet de dégager une plus-value de 6.2 millions d'euros. Avec environ 450 salariés, l'activité administration de biens à destination des particuliers d'Icade a généré, sur l'année 2008, un chiffre d'affaires de l'ordre de 37 millions d'euros, pour un excédent brut opérationnel d'environ 2 millions d'euros. La société est déconsolidée à compter du 30 juin 2009.
Signature le 23 juin 2009 d'un contrat de cession avec le groupe TFN en vue de céder Icade Eurogem, société spécialisée dans le Facility Management, pour un prix de 18 millions d'euros. Cette cession reste uniquement soumise à l'autorisation des autorités de la concurrence ainsi qu'en application des dispositions de la loi n° 86-912 du 6 août 1986 relative aux privatisations, à l'approbation tacite du ministre chargé de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi. Ces différentes autorisations administratives devraient être obtenues sous 2 mois. La cession devrait donc être actée dans les comptes consolidés d'Icade du second semestre 2009, Icade Eurogem, avec environ 500 collaborateurs, a généré sur l'année 2008 un chiffre d'affaires de l'ordre de 63 millions d'euros et un résultat d'exploitation négatif.

Pôle Foncière Logement :

Signature le 30 juin 2009 d'un accord d'exclusivité avec un consortium formé par la Société Nationale Immobilière (SNI, filiale de la Caisse des Dépôts), les grands offices départementaux et bailleurs sociaux d'Ile-de-France, portant sur la cession de 26 034 logements pour un montant de près de 2.0 milliards d'euros.
Cet accord prévoit également l'apport de 6.647 logements par Icade à des structures ad hoc constituées avec la SNI. La gestion de ces structures sera assurée par la SNI et les actifs transférés seront cédés au fil de l'eau.
Seuls les logements en copropriété (1745 logements au 30 juin 2009) ne sont pas concernés par cet accord. Ces logements seront conservés par Icade qui en poursuivra la cession au fil de l'eau.

Pôle Foncière Tertiaire :

Poursuite des investissements sur les projets en cours de dÇveloppement, dont notamment :
37.9 millions d'euros pour les centres commerciaux dÇveloppÇs en partenariat avec KlÇpierre :
- o 13.2 millions d'euros pour le centre Odysseum localisÇ Å Montpellier, dont la commercialisation est quasi achevÇe. La zone de chalandise est de 750.000 personnes. Les principales enseignes qui seront prÇsentes sont Darty, Nature & DÇcouverte et Sephora,
- o 24.1 millions d'euros pour le centre Le MillÇnaire Å Aubervilliers dont la prÇcommercialisation dÇmarre avec succÉs. L'enseigne alimentaire Carrefour a dÇjÅ signÇ pour 4 100 m2.
25.7 millions d'euros pour le projet Metropolitan Å Villejuif, entiÉrement prÇ-louÇ Å LCL qui y installera son siÉge opÇrationnel sur 61 700 mä de bureaux dont les livraisons s'Çtaleront entre octobre 2008 et octobre 2011,
11.3 millions d'euros de travaux de rÇhabilitation de l'immeuble de bureaux situÇ Å Rueil-Malmaison. Ces travaux de rÇhabilitation, commencÇs en mai 2008, seront achevÇs en automne 2009,
9.3 millions d'euros pour la construction de l'immeuble de bureaux Å Munich de 19 311 mä, prÇ-louÇ Å Ernst & Young dont la livraison est prÇvue en octobre 2010,
Par ailleurs, conformÇment aux accords signÇs avec plusieurs groupes d'exploitation de cliniques, 36.0 millions d'euros ont ÇtÇ investis au cours de ce semestre. Ces investissements viennent renforcer la position d'Icade comme acteur de rÇfÇrence dans le domaine de l'Çquipement de santÇ et consolider les revenus rÇcurrents de cette activitÇ.

Pôle Promotion

Dans un contexte de marchÇ extrÖmement ralenti, le rÇsultat opÇrationnel du PÑle Promotion, au 30 juin 2009, ressort Å 25.3 millions d'euros en recul de seulement 0.9 million d'euros par rapport Å la mÖme Çpoque en 2008. Cette performance traduit le bon niveau de rentabilitÇ des opÇrations en cours et la politique prudente de provisionnement des fonciers et opÇrations Å risques menÇe fin 2008.

EvÇnements postÇrieurs Å la clÑture :

Aucun ÇvÇnement significatif n'est intervenu postÇrieurement Å la clÑture des comptes.

2. Les chiffres clés

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	714.3	762.5	$(6.3)$ %
Excédent Brut Opérationnel	156.5	156.0	0.3%
Résultat sur cessions	117.8	58.1	102.8%
Résultat Opérationnel	173.0	155.7	11.1%
Résultat Financier	(51.3)	(40.0)	$(28.5)\%$
Charge d'impôt	(9.5)	(21.8)	$(56.4)$ %
Résultat Net part du groupe	111.5	91.5	21.9%

Cash flow net courant	99.3	111.6	$(11.0)$ %

Le Chiffre d'Affaires d'Icade s'élève à 714.3 millions d'euros au 30 juin 2009, en diminution de 6.3% par rapport au 30 juin 2008. Cette diminution provient essentiellement de la baisse d'activité anticipée de la Promotion Logement. Il convient de noter que les cessions des activités Administration de biens à destination des particuliers et de Facility Management n'impacteront le chiffre d'affaires qu'à partir du 2ème semestre ; les accords n'avant été conclus qu'à la fin du 1^er semestre.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires
Foncière	210.8	197.6	6.7%
Promotion	499.3	524.3	$(4.8)$ %
Services	92.9	102.7	$(9.5)$ %
Autres *	(88.7)	(62.1)	42.8%
Total Chiffre d'affaires	714.3	762.5	(6.3)%

* L'activité « Autres » est constituée par les charges dites de « siège » du Groupe Icade et par les éliminations des opérations de synergies intra-groupes d'Icade.

La croissance du chiffre d'affaires du Pôle Foncière est une résultante des actions menées, à savoir une baisse de la contribution de l'activité Logement (-8.1 millions d'euros) corrélée aux cessions intervenues en 2008 et au début 2009, une augmentation de la contribution des cliniques acquises en mai 2008 (+15.7) millions d'euros) et une indexation moyenne des loyers de 5.7%.

La diminution du chiffre d'affaires du Pôle Promotion correspond essentiellement à la baisse de l'activité Promotion Logement. Cette baisse attendue résulte principalement du ralentissement du marché de la promotion logement, dans lequel Icade applique une gestion prudente des opérations en limitant le stock d'invendus et du ralentissement du lancement des opérations tertiaires.

L'augmentation des éliminations intra-groupes (Activité « Autres ») correspond à l'élimination du chiffre d'affaires lié aux opérations réalisées par la promotion pour le compte de la foncière, conséquence de la montée en puissance du modèle de foncière développeur.

Le chiffre d'affaires consolidé d'Icade, au 30 juin 2009, se répartit pour 30% sur l'activité Foncière, 70% sur l'activité Promotion, 13% sur l'activité Services et (13%) sur l'activité Autres.

L'Excédent Brut Opérationnel (EBO) s'élève à 156.5 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 156.0 millions d'euros au 30 juin 2008 et se répartit pour 94% sur l'activité Foncière, 17% sur l'activité Promotion, (0%) sur l'activité Services et (11%) sur l'activité Autres.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Excédent Brut Opérationnel
Foncière	147.0	130.9	12.3%
Promotion	27.3	36.8	$(25.8)$ %
Services	(0.6)	6.0	$(110.0)\%$
Autres	(17.2)	(17.7)	$(2.8)$ %
Total Excédent Brut Opérationnel	156.5	156.0	0.3%

L'augmentation de l'EBO du Pôle Foncière résulte des actions menées par Icade dans la tertiarisation de son pôle Foncière. Ainsi, l'augmentation du poids de l'activité Equipements Publics et Santé, conjuguée à la diminution de celui de la Foncière Logement a permis d'améliorer la marge du Pôle Foncière de 3.5 points. L'EBO en pourcentage du chiffre d'affaires des activités d'Equipements Publics et Santé et de la Foncière Logement sont en effet respectivement de 88.1% et de 45.0% au 30 juin 2009.

L'EBO du Pôle Promotion en pourcentage du chiffre d'affaires passe de 7.0% à 5.5% entre le 30 juin 2008 et le 30 juin 2009. Cette baisse est principalement imputable à l'activité de la Promotion Logement.

L'EBO du Pôle Services est une perte de 0.6 million d'euros. Retraité de la contribution des activités en cours de cession (Administration de biens à destination des particuliers et Facility Management), il devient un bénéfice de 3.1 millions d'euros au 30 juin 2009 à comparer à 7.3 millions d'euros à la même époque en 2008. Cette évolution est principalement liée au ralentissement, au cours du 1^er semestre 2009, de l'activité de transactions.

Le Résultat Opérationnel (RO) s'élève à 173.0 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 155.7 millions d'euros au 30 juin 2008.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Résultat Opérationnel
Foncière	161.9	139.1	16.4%
Promotion	25.3	26.1	$(3.1)$ %
Services	(1.4)	4.4	$(131.8)\%$
Autres	(12.8)	(13.9)	$(7.9)$ %
Total Résultat Opérationnel	173.0	155.7	11.1%

Cette augmentation nette de 17.3 millions d'euros est la conjugaison :

$\blacksquare$ D'un nombre plus important de cessions d'actifs de la Foncière Logement, 2 116 logements au 30 juin 2009 contre 1 128 au 30 juin 2008. Les plus-values nettes de cessions augmentent ainsi de 61.3 millions d'euros pour s'élever à 113.7 millions d'euros au 30 juin 2009,
Des charges liées aux pertes de valeurs totalisant 44.1 millions d'euros. Ces provisions ont $\mathbf{u}$ . essentiellement porté sur des actifs acquis en 2007 dont la commercialisation n'est pas encore finalisée. (28.7 millions d'euros pour la Tour Descartes et 7.8 millions d'euros pour l'immeuble de Rueil Malmaison),
$\mathbf{u}$ . D'une reprise de 6.8 millions d'euros des provisions, constituées fin 2008, destinées à couvrir les risques liés au portefeuille foncier et aux opérations en pré-commercialisation de la Promotion Logement ; le potentiel de commercialisation de ces opérations ayant été favorablement révisé,
D'une augmentation des charges d'amortissements qui passent de 57.2 millions d'euros au 30 juin 2008 à 63.5 millions d'euros au 30 juin 2009 en lien avec les investissements réalisés.

Le RÉsultat Net Part du Groupe atteint 111.5 millions d'euros contre 91.5 millions d'euros au 30 juin 2008.

Le Cash-Flow Net Courant (CFNC) s'Çtablit Å 99.3 millions d'euros au 30 juin 2009, en baisse de 11% par rapport au 30 juin 2008 (111.6 millions d'euros). La hausse de 38.7% de l'encours moyen de la dette brute (pour s'Çtablir Å 2 764 millions d'euros au 30 juin 2009) explique le niveau des charges financiÉres nettes. Par ailleurs, la baisse de l'activitÇ Promotion Logement contribue dÇfavorablement Å l'Çvolution du cash flow net courant.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Excédent Brut Opérationnel	156.5	156.0	0.3%
RÇsultat financier	(51.3)	(40.0)	(28.3)%
Effet de dÇsactualisation de l'exit tax	2.8	5.1	(45.1)%
Résultat Financier Courant	(48.5)	(34.9)	(39.0)%
ImpÑt sur les sociÇtÇs (*)	(9.5)	(21.8)	(56.4)%
ImpÑts sur plus-values d'apport et charge
d'exit tax	0.0	12.3	(100.0)%
ImpÑt sur plus-value de cession titres	0.8	0.0	100.0%
IS Courant	(8.7)	(9.5)	(8.4)%
CASH FLOW NET COURANT	99.3	111.6	(11.0)%

(*) L'impÑt sur les sociÇtÇs rÇsulte d'une part des activitÇs des pÑles Promotion et Services et d'autre part de l'activitÇ ã Holding å d'Icade (revenus en provenance des filiales soumis Å l'IS).

Loan to value (LTV) :

(en millions d'euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation
Dette financiÉre nette	2 717.6	2 458.8	10.5%
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 424.0	6 952.3	(7.6)%
Loan to value (LTV)	42.3%	35.4%

Au 30 juin 2009, l'endettement net d'Icade atteint 2 717.6 millions d'euros (contre 2 458.8 millions d'euros au 31 dÇcembre 2008).

La valeur d'expertise des actifs des fonciÉres (hors droits) d'Icade a ÇtÇ Çtablie par les experts indÇpendants pour tous les actifs Å l'exception des actifs de la FonciÉre Logement inclus dans l'accord d'exclusivitÇ avec le consortium ou en cours de cessions pour lesquels la valeur des offres a ÇtÇ retenue. Elle s'ÇlÉve Å 6 424.0 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 6 952.3 millions d'euros au 31 dÇcembre 2008.

Le ratio de Ö loan to value Ü (LTV) est calculÇ de maniÉre prudentielle comme Çtant le rapport entre l'endettement net du Groupe couvrant l'ensemble des activitÇs, y compris le financement des opÇrations de promotion et de services, et la valeur d'expertise (hors droits) des seuls actifs des fonciÉres atteint 42.3 % au 30 juin 2009 contre 35.4 % au 31 dÇcembre 2008.

ANR :

(en millions d'euros)	30/06/2009	31/12/2008	Variation
ANR de remplacement	4 609.4	5 351.7	(13.8)%
ANR de remplacement / action	94.6 €	109.8 €	(13.8)%
ANR de liquidation	4 236.6	4 954.1	(14.5)%
ANR de liquidation/action	86.9 €	101.6 €	(14.5)%

Au 30 juin 2009, l'Actif Net RÇÇvaluÇ en valeur de liquidation part du groupe s'ÇlÉve Å 4 236.6 millions d'euros, soit 86.9 euros par action, totalement diluÇ.

Une politique d'arbitrage active et une stratÉgie d'investissement sÉlective

Le montant des investissements nets de cessions s'ÇlÉve Å 21.7 millions d'euros au 1 er semestre 2009.

Les investissements au cours du 1 er semestre 2009 s'ÇlÉvent Å 196.3 millions d'euros dont 177.1 millions d'euros sont dÇdiÇs aux actifs de la FonciÉre.

Les produits de cessions de la pÇriode s'ÇlÉvent Å 175.2 millions d'euros dont 149.8 millions en provenance des cessions en bloc, intervenues au 1 er semestre 2009, sur le portefeuille de logements et 24.1 millions d'euros suite Å la cession des titres d'Icade Administration de biens.

Icade poursuit activement le programme de cession de son portefeuille de logements et un accord d'exclusivitÇ en ce sens a ÇtÇ signÇ fin juin 2009 avec un consortium formÇ par la SNI, les grands offices dÇpartementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France.

B - ACTIVITES ET RESULTATS 1 er semestre 2009

1. FonciÄre

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	210.8	197.6	6.7%
Tertiaire	120.5	99.0	21.7%
Bureaux en France	32.5	32.0	1.6%
Bureaux en Allemagne	8.4	7.5	12.0%
SIICInvest	5.3	5.0	6.0%
Parcs Tertiaires	43.6	39.4	10.7%
Equipements Publics et Santé	26.9	11.0	144.5%
Commerces et Centres Commerciaux	3.8	4.0	(5.0)%
Logement	90.5	98.6	(8.2)%
Intra-métier foncière	(0.2)	0.0	(100.0)%

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	147.0	130.9	12.3%
Tertiaire	106.3	83.5	27.3%
Bureaux en France	32.7	29.3	11.6%
Bureaux en Allemagne	6.1	5.6	8.9%
SIICInvest	4.1	3.9	5.1%
Parcs Tertiaires	36.3	32.2	12.7%
Equipements Publics et Santé	23.7	8.9	166.3%
Commerces et Centres Commerciaux	3.4	3.7	(8.1)%
Logement	40.7	47.4	(14.1)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

RESULTAT OPERATIONNEL	161.9	139.1	16.4%
Tertiaire	19.5	53.7	(63.7)%
Bureaux en France	(11.7)	22.1	(152.9)%
Bureaux en Allemagne	2.2	2.3	(4.3)%
SIICInvest	(0.8)	2.5	(132.0)%
Parcs Tertiaires	14.7	18.2	(19.2)%
Equipements Publics et Santé	15.2	7.0	117.1%
Commerces et Centres Commerciaux	(0.1)	1.7	(105.9)%
Logement	142.4	85.4	66.7%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
REVENUS LOCATIFS	209.6	196.6	6.6%
Tertiaire	120.0	98.8	(21.5)%
Bureaux en France	32.5	32.0	1.6%
Bureaux en Allemagne	8.4	7.5	12.0%
SIICInvest	5.3	5.0	6.0%
Parcs Tertiaires	43.5	39.4	10.4%
Equipements Publics et Santé	26.5	10.9	143.1%
Commerces et Centres Commerciaux	3.8	4.0	(5.0)%
Logement	89.6	97.8	(8.4)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

LOYERS NETS	162.4	144.3	12.5%
Tertiaire	113.0	91.8	(23.1)%
Bureaux en France	31.4	30.8	1.9%
Bureaux en Allemagne	7.5	7.1	5.6%
SIICInvest	4.9	4.7	4.2%
Parcs Tertiaires	39.7	34.8	14.1%
Equipements Publics et Santé	25.9	10.6	144.3%
Commerces et Centres Commerciaux	3.6	3.8	(5.3)%
Logement	49.4	52.5	(5.9)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

1.1 Données Générales

1.1.1 Présentation

La Foncière Tertiaire Icade est présente sur les principaux segments de l'immobilier tertiaire, principalement sur :

L'activité Bureaux : qui se distingue par des actifs matures générateurs de cash flow récurrent. Sur cette activité est menée une politique d'arbitrage sur les actifs les plus matures n'ayant plus de potentiel de réversion. Icade est en mesure de dégager par les arbitrages qui sont menés, des plus values de cessions substantielles.
L'activité Parcs Tertiaires : c'est par la volatilité de ses actifs et son fort potentiel de développement que la foncière Icade concentre une grande part de ses investissements (tant en restructuration d'actifs existants qu'en construction d'actifs neufs de type HQE). Cette activité est génératrice de cash flow futurs.

Et au titre de la diversification sur :

L'activité Equipements Publics et Santé : depuis 2007, Icade a investi pour 575 millions d'euros dans des établissements de santé afin de devenir un acteur majeur de ce marché générateur de Cash flow immédiat d'une part, des durées fermes de baux supérieures à 9 ans d'autre part et enfin avant la particularité pour la plupart des baux signés avec les exploitants d'avoir un taux de refacturation des charges sur immeubles proche de 100%. Icade profite ici d'une équipe et d'un savoir-faire reconnus sur le marché.
L'activité Centres Commerciaux : Icade est présent sur ce segment :
La détention d'actifs de type magasin « Mr Bricolage » générateur de cash flows immédiats,
La construction de 2 centres commerciaux de première catégorie.

1.1.2 Chiffres clés au 30 juin 2009

Le chiffre d'Affaires du pôle Foncière Tertiaires représente au 30 juin 2009 120.5 millions d'euros en augmentation de 21.7 % par rapport au 30 juin 2008. A périmètre constant l'évolution est de 6.9%.

Le tableau ci-dessous présente l'évolution 2008 / 2009 des revenus locatifs :

Les acquisitions (17.9 millions d'euros) concernent principalement les revenus des murs de cliniques achetés au 2^ème semestre 2008.

Les cessions (3.7 millions d'euros) représentent la perte de revenus locatifs liée à la vente du 31/33 rue de Mogador dans le 9^ème à Paris au 2^ème semestre 2008.

L'indexation est de 5.6 millions d'euros soit 5.7 %.

Le loyer net du PÑle FonciÉre Tertiaire est de 113,0 millions d'euros contre 91.8 millions d'euros au 30 juin 2008, soit un taux de marge de 94.2% en augmentation de 1.3 point par rapport au 30 juin 2008. Cette Çvolution est principalement liÇe aux acquisitions rÇcentes de murs de cliniques dont les baux permettent la refacturation au locataire de la majoritÇ des charges et des dÇpenses de gros entretien/renouvellement.

Le rÇsultat opÇrationnel reprÇsente 19.5 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 53.7 millions d'euros au 30 juin 2008. Le rÇsultat 2009 inclut des charges liÇes aux pertes de valeur constatÇes sur des actifs achetÇs en 2007 et sur lesquels existent des projets de restructuration. Le montant de ces charges reprÇsente 44.1 millions d'euros au 30 juin 2009 dont 7.8 millions d'euros pour l'immeuble H2O Å Rueil-Malmaison et 28.7 millions d'euros pour la Tour Descartes.

1.1.3 Activité Locative

La FonciÉre Tertiaire dÇtient pour 1.3 million de m2 de surfaces louables au 30 juin 2009 dont 32% pour l'activitÇ Bureaux et 36% pour l'activitÇ Parcs Tertiaires.

Le portefeuille diffus des clients de la FonciÉre Tertiaire (exception faite du locataire IBM sur la Tour Descartes) permet de limiter le risque locatif. En effet, les 15 locataires les plus significatifs sur le pÇrimÉtre, reprÇsentent 108.2 millions d'euros de loyers courants annuels (45% du montant total des revenus locatifs) et 607 500 m2 de surface soit 50 % du patrimoine locatif.

	Ci-dessous un tableau des principaux locataires :
--	---------------------------------------------------	--

Rang	Occupants	Surfaces	%
1	GROUPE MR BRICOLAGE	131 436	11%
2	VEDICI (8 Cliniques)	120 200	10%
3	CIE IBM FRANCE	76 775	6%
4	GENERALE DE SANTE (4 Cliniques)	59 110	5%
5	HARPIN (3 Cliniques)	55 724	5%
6	GMG (T-Systems)	40 017	3%
7	GROUPE EUROMEDIA	39 289	3%		Tot al
8	GROUPE RHODIA	37 416	3%		Sur
9	GROUPE ICADE	34 090	3%		fac
10	3H (3 Cliniques)	29 950	2%		es =
11	MINISTERE DE L'INTERIEUR	28 100	2%		725
12	LOGIDIS	27 850	2%	Tot al	298
13	GROUPE PIERRE ET VACANCES	16 395	1%	Sur	m2
14	L. E. M 888	14 637	1%	fac es	Soi t
15	CREDIT AGRICOLE SA	14 309	1%	=	59%
16	SOMEFOR	13 606	1%	782
17	CLUB MEDITERRANEE	12 489	1%	410
18	C2S (1 Cliniques)	10 477	1%	m2
19	Autohaus G.V.O. GmbH	10 410	1%	Soi t
20	DEUTSCHE BANK	10 130	1%	64%
	0 SOLDE	440 463	36%
		1 222 872,9

Rang	Occupants	Loyers Courants	%
1	CIE IBM FRANCE	29 756 927	12%
2	VEDICI (8 Cliniques)	15 172 694	6%
3	GENERALE DE SANTE (4 Cliniques)	13 700 000	6%
4	MINISTERE DE L'INTERIEUR	11 500 425	5%
5	GROUPE ICADE	10 086 966	4%
6	GROUPE MR BRICOLAGE	7 977 284	3%
7	GROUPE RHODIA	6 627 441	3%		Tot al
8	GMG (T-Systems)	6 590 120	3%		Loy
9	HARPIN (3 Cliniques)	6 316 900	3%		ers
10	DEUTSCHE BANK	5 608 832	2%		= 134
11	GROUPE PIERRE ET VACANCES	4 669 179	2%		434
12	CREDIT AGRICOLE SA	4 387 229	2%	Tot al	077
13	COCA COLA	4 204 207	2%	Loy	€
14	GROUPE EUROMEDIA	4 090 572	2%	ers	Soi t
15	TGI	3 745 303	2%	= 150	56%
16	RTE	3 526 778	1%	328
17	3H (3 Cliniques)	3 184 434	1%	397
18	L'URSSAF DE PARIS	3 170 788	1%	€
19	CLUB MEDITERRANEE	3 122 250	1%	Soi t
20	UBS	2 890 070	1%	63%
	0 SOLDE	89 442 182	37%
		239 770 579

Au 30 juin 2009, la durÇe moyenne ferme des baux est supÇrieure Å 4 ans. Afin de limiter le risque locatif, Icade propose Å ses principaux locataires d'allonger la durÇe ferme de leur bail avec pour contrepartie l'octroi de mesures d'accompagnement telles que des franchises de loyer ou le plafonnement pendant une certaine pÇriode du taux d'indexation des loyers. C'est ainsi qu'Icade a pu renÇgocier, au 1 er semestre 2009, les baux pour une durÇe ferme de 6 ans du locataire UBS sur l'immeuble du 69 boulevard Haussmann (5 400 m2 de surface) et du locataire Alain Afflelou sur le parc des Portes de Paris (3 900 m2 de surface).

Au mÖme titre que les autres fonciÉres, Icade est confrontÇ sur le 1 er semestre 2009 Å la possibilitÇ qu'ont certains locataires, de demander la rÇvision de leurs baux au titre de l'article L145-39 du code de commerce. En effet, si, par le jeu de l'indexation, le montant du loyer indexÇ est supÇrieur de 25% au montant du loyer de base initial, le locataire est en droit de demander la rÇvision de son loyer pour le porter Å la valeur de marchÇ. L'analyse faite sur le pÇrimÉtre de la FonciÉre tertiaire montre cependant que le risque est limitÇ puisque au 30 juin 2009, 20% des baux en risque, sont en nÇgociation pour un renouvellement (voir ci-dessus paragraphe sur le risque locatif).

En effet, le nombre de baux concernÇs est de 55 et reprÇsente un cumul annuel de loyers de 26.3 millions d'euros (loyers courants du locataire IBM exclus), soit 12% du total des loyers courants. Le risque potentiel de retour Å la valeur locative de marchÇ reprÇsente 3.6 millions d'euros, soit une perte potentielle de loyers de l'ordre de 1.5%.

Le taux d'occupation physique reprÇsente 92.2% au 30 juin 2009 contre 92.1% au 30 juin 2008. Les livraisons d'actifs intervenues depuis le 30 juin 2008 sont actuellement en cours de commercialisation.

Les surfaces vacantes au 30 juin 2009 reprÇsentent 104 200 m2 et portent principalement sur 3 actifs (64 000 m2 de surfaces). L'avancement commercial est le suivant :

Bétiment 521 sur le parc des portes de Paris. Ce bétiment, livrÇ au 2 Éme semestre 2008, s'inscrit dans le projet de dÇveloppement des Parcs Tertiaires. Il se situe Å proximitÇ de la future station MÇtro Proudhon Gardinoux en service en 2012. Il dÇveloppe 18 000 m2 de surface locative.
MillÇnaire 2 dans le 19Éme Arrondissement de Paris Å proximitÇ de la porte d'Aubervilliers. Ce bétiment, livrÇ en 2007, dÇveloppe 28 600 m2 et est louÇ, au 30 juin 2009, Å hauteur de 18%. En effet, un prospect a pris Å la location sur le 1 er semestre 2009, 2 500 m2 de surface. A ce jour, sur une quinzaine de contacts, quatre sont actifs concernant cet immeuble et sont, soit en nÇgociation, soit en phase d'Çtude.
EntrepÑt Eurofret Å Strasbourg, dÇveloppe 27 900 m2 de surfaces louables. Il est louÇ Å hauteur de 17% au 30 juin 2009. Ce bétiment, livrÇ en fÇvrier 2009 est en cours de commercialisation avancÇ avec un prospect pour 9 000 m2.

Au 31 dÇcembre 2009, plusieurs actifs en phase actuelle de construction ou de restructuration seront livrÇs et commercialisables. C'est le cas de :

Bétiment H2O Å Rueil-Malmaison : la livraison est prÇvue en septembre 2009 (22 000 m2). Cet actif est en phase de prÇ-commercialisation.
Centre Commercial Odysseum Å Montpellier : la livraison est prÇvue en septembre 2009. Le taux de prÇ-commercialisation est proche de 100%. La zone de chalandise est de 750.000 personnes. Les principales enseignes qui seront prÇsentes sont Darty, Nature & DÇcouvertes, Sephora.
Centre commercial Le Millénaire à Aubervilliers : la livraison est prévue en avril 2011. La zone de chalandise est d'un million de personnes. Le démarrage de la commercialisation est très réussi compte tenu de la signature déjà réalisée avec l'enseigne alimentaire Carrefour (4 100 m2).
Bâtiment Turlenstrasse situé en Allemagne : ce bâtiment, vacant, est en phase d'étude pour $\mathbf{r}$ restructuration. Des négociations avancées sont en cours avec un grand utilisateur régional pour la construction d'un immeuble qui lui serait dédié (environ 40 000 m2).

1.1.4 Activité Investissements

Icade a poursuivi la valorisation de son patrimoine afin d'augmenter à terme la production de cash flows et a parallèlement acquis des actifs de santé productifs de cash flows immédiats. Le montant des investissements sur la période s'élève à 127.3 millions d'euros.

Cette politique se décline en quatre types d'investissements :

Acquisitions d'actifs pour 8.3 millions d'euros : stratégie sélective sur des actifs à forte rentabilité $\mathbf{u}$ . et des cash-flows immédiats. Icade a donc acheté en février 2009 la clinique Brétéché à Nantes pour 8.3 millions d'euros (21 000 m2 - 180 lits).
Restructurations d'actifs pour 18.6 millions d'euros : stratégie sélective de valorisation des actifs $\mathbf{u} \in \mathbb{R}^n$ dégageant un potentiel de rentabilité important. C'est le cas de l'immeuble H2O à Rueil-Malmaison (11.3 millions d'euros d'investissements sur le 1^er semestre 2009).
Constructions/extensions d'actifs pour 93.9 millions d'euros : la politique menée pour ce type d'investissement consiste à pré-commercialiser le futur actif avant de lancer la construction ou l'extension.

Les investissements concernent principalement :

Les actifs de Villejuif loués au locataire LCL (60 000 m2 répartis en 4 bâtiments). L'investissement sur le semestre représente 25.7 millions d'euros,
Les 2 centres commerciaux Odysseum à Montpellier (commercialisation proche de 100% et Aubervilliers (commercialisation au 30 juin 2009 de la moyenne unité alimentaire). L'investissement semestriel est de 37.4 millions d'euros.
" L'immeuble situé à Munich (19 311 m2), pré-commercialisés à hauteur de 72% à Ernst & Young. L'investissement semestriel est de 9.4 millions d'euros,
Des extensions sur les cliniques achetées depuis 2007 qui sont commercialisées aux exploitants en place à la livraison des travaux. L'investissement semestriel est de 21.0 millions d'euros,
$\mathbf{u}$ . Divers Investissements : 6.4 millions d'euros représentent principalement les dépenses de rénovation des parcs tertiaires.

1.1.5 Activité Arbitrage

Icade mène une politique active d'arbitrage de son patrimoine qui consiste à sélectionner les actifs jugés matures, ne permettant plus de création de valeur, avec généralement un potentiel de réversion nul voire négatif et générant une probabilité de plus-value de cession importante. Au 1^er semestre 2009. Icade a donc intégré deux actifs dans son plan d'arbitrage. Les cessions effectives devraient intervenir au second semestre 2009.

1.2 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Bureaux

1.2.1 Activité Bureaux en France

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	32.5	32.0	1.6%
Excédent brut opérationnel	32.7	29.3	11.6%

Résultat opérationnel	(11.7)	22.1	$(152.9)$ %

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	32.5	32.0	1.6%
Charges locatives non refacturées	0.0	(0.2)	100.0%
Charges sur immeubles	(1.0)	(1.0)	0.0%
Loyers nets	31.5	30.8	1.9%
Loyers nets / Revenus locatifs	96.8%	96.4%

Autres revenus	0.0	0.	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(7.9)	(7.2)	$(9.7)$ %
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(36.4)	0.	$(100.0)\%$
Résultat sur cessions	0.0	0.	0.0%
Autres charges et produits	1.2	(1.5)	180.0%
Résultat opérationnel	(11.7)	22.1	(152.9)%

Le Chiffre d'affaires de l'activité « Bureaux en France » s'élève à 32.5 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 32.0 millions d'euros au 30 juin 2008, soit une augmentation de 1.5% dont 7.2% à périmètre constant. Cette évolution est la combinaison de plusieurs éléments :

(1.8) millions d'euros liés aux effets des variations de périmètre comme suit :
(1.3) million d'euros suite à la cession du 31 rue de Mogador au $2^{eme}$ semestre 2008,
(2.4) millions d'euros, conséquence de la neutralisation de l'actif situé à Rueil Malmaison pour $\mathbf{r}$ restructuration en mai 2008.
- 0.7 million d'euros provenant du 31 avenue Champs Elysées acquis en septembre 2008,
- 1.2 million d'euros liés à la mise en service en novembre 2008 de l'actif Opéra à Villejuif.
- 2.3 millions d'euros correspondant essentiellement à l'indexation des loyers (7.1% d'augmentation)

Les surfaces louées représentent 153 332 m² de locaux (contre 140 408 m² au 30 juin 2008), soit un taux d'occupation financière de 98.5% au 30 juin 2009 (contre 99.8% au 30 juin 2008).

Au 30 juin 2009, le lover moven atteint 423 euros du m².

Les loyers nets de l'activité « Bureaux en France » ressortent au 30 juin 2009 à 31.5 millions d'euros contre 30.8 millions au 30 juin 2008.

Le Résultat Opérationnel de l'activité « Bureaux en France » s'élève à (11.7) millions d'euros au 30 juin 2009 contre 22.1 millions d'euros au 30 juin 2008.

Cette évolution est la combinaison de :

(36.4) millions d'euros de charges liées aux pertes de valeurs dont 28.7 millions d'euros sur la Tour $\blacksquare$ Descartes et 7.8 millions d'euros sur l'immeuble de Rueil Malmaison.
- 3.3 millions d'euros d'indemnité transactionnelle signée avec le locataire IBM sur la Tour Descartes qui s'exonère ainsi des travaux de remise en état des locaux, qui auraient été à sa charge en fin de bail, suite à son départ en fin d'année 2009.

Le tableau ci-après indique les montants de maintenance, rénovation et développement réalisés par l'activité « bureaux » en France au 30 juin 2008 et 2009.

Montant (en millions d'euros) $HT$	30/06/2009	30/06/2008
Entretien - Maintenance	0.1
Rénovation - Immobilisation	0.1
Développement - Immobilisation	37.0	14.1

Icade a ainsi réalisé 37.1 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours du 1^er semestre 2009 :

11.3 millions d'euros de travaux réalisés sur l'immeuble de la rue Martinets à Rueil Malmaison, acquis $\blacksquare$ en mai 2007. Suite au départ prévu d'ESSO, unique locataire de l'immeuble, les travaux de réhabilitation ont commencé en mai 2008 et se termineront à l'automne 2009.
25.7 millions d'euros pour la construction de trois immeubles à Villeiuif, à destination du futur siège $\blacksquare$ opérationnel de LCL.
0.1 million d'euros correspondant à divers travaux sur le patrimoine. $\blacksquare$

Clients et baux

Il convient de noter que l'immeuble de la rue des Martinets à Rueil, faisant l'objet d'une restructuration lourde, est reclassé en immeuble en développement. De ce fait, il ne rentre pas dans les différents calculs des indicateurs (surfaces louées, loyers moyens, taux d'occupation financière).

Sur l'ensemble de ses actifs loués, Icade compte environ 10 locataires significatifs, représentant en cumulé un montant de lovers annuels de 59.7 millions d'euros au 30 juin 2009, soit près de 89% du montant total des revenus locatifs.

Le tableau ci-aprÉs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant Å ÇchÇance, et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÇs en 2009 pour chaque catÇgorie de bail concernÇ.

AnnÇe	Nombre de baux concernÇs	Montant des loyers comptabilisÇs en 2009 (en millions d'euros)
2009	70	2.3
2010	14	17.0 *
2011	15	4.0 **
2012	5	3.5 ***
2013 et suivantes	11	5.7

* dont IBM pour 14.9 millions d'euros, locataire de la Tour Descartes

** dont Coca-Cola pour 2.1 millions d'euros, locataire de l'immeuble Camille Desmoulins

*** dont Deutsche Bank pour 2.8 millions d'euros, locataire de l'immeuble du 3/5 avenue de Friedland

1.2.2 ActivitÉ Bureaux en Allemagne

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	8.4	7.5	12.0%
ExcÉdent brut opÉrationnel	6.1	5.6	8.9%

RÉsultat opÉrationnel	2.2	2.3	(4.3)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	8.4	7.5	12.0%
Charges locatives non refacturÇes	(0.3)	(0.1)	(200.0)%
Charges sur immeubles	(0.6)	(0.3)	(100.0)%
Loyers nets	7.5	7.1	5.6%
Loyers nets / Revenus locatifs	88.9%	94.7%

Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(3.5)	(3.3)	(6.1)%
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur	(0.5)	0.0	(100.0)%
RÇsultat sur cessions	0.1	0.0	100.0%
Autres charges et produits	(1.4)	(1.5)	6.7%
RÉsultat opÉrationnel	2.2	2.3	(4.3)%

Le Chiffre d'affaires des actifs tertiaires en Allemagne s'ÇlÉve Å 8.4 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 7.5 millions d'euros au 30 juin 2008, soit une progression de 12%.

Cette augmentation de 0.9 million d'euros s'explique principalement par :

- 0.5 million d'euros rÇsultant des contrats conclus au cours de l'exercice 2008 produisant leur effet en annÇe pleine en 2009,
- 0.1 million d'euros suite Å la conclusion de nouveaux baux au cours du premier semestre 2009 (extension du cabinet d'Çtudes aÇronautiques Atena Å Mènich, de la sociÇtÇ de production audiovisuelle Arena Å Berlin et de la garderie d'enfants Kid Castle Å Hambourg, ainsi que la nouvelle implantation du logisticien Team Trans Å Hambourg),
- 0.3 million d'euros rÇsultant de l'indexation par palier des loyers, spÇcifique en Allemagne.

Les surfaces louÇes au 30 juin 2009 reprÇsentent 112 785 m2. Au cours du premier semestre 2009, les nouveaux baux ont portÇ sur 5.397 mä dont 4.555 mä liÇs Å l'extension du bail Ernst & Young dans l'immeuble en cours de construction Å Munich. Le taux d'occupation financiÄre global est de 90.6% au 30 juin 2009 contre 83,2 % au 30 juin 2008. Au cours du 1 er semestre 2009, l'immeuble Turlenstrasse situÇ Å Munich a fait l'objet de nÇgociations avancÇes avec un grand utilisateur rÇgional pour la construction d'un immeuble qui lui serait dÇdiÇ. Il a ÇtÇ de ce fait reclassÇ en immeuble en dÇveloppement et ne rentre plus dans les diffÇrents calculs des indicateurs (surfaces louÇes, loyers moyens, taux d'occupation financiÉre).

Dans un contexte Çconomique et un marchÇ locatif de plus en plus tendu, Icade poursuit sa stratÇgie de remplissage de la vacance des immeubles en exploitation et de valorisation des rÇserves fonciÉres avec des preneurs potentiels.

Les loyers nets au 30 juin 2009 atteignent 7.5 millions d'euros contre 7.1 millions d'euros Å la mÖme Çpoque en 2008 (+5.6%).

La bonne dynamique de la commercialisation des surfaces vacantes et la maêtrise des charges de fonctionnement gÇnÉrent un ExcÉdent Brut OpÉrationnel en nette amÇlioration (+8,9%) Å 6.1 millions d'euros contre 5.6 millions d'euros en 2008.

Ceci concourt Å un RÉsultat OpÉrationnel de 2.2 millions d'euros au 30 juin 2009, niveau identique Å 2008 aprÉs prise en compte de dÇprÇciations prudentes d'actifs et de crÇances pour 0,5 million d'euros. ParallÉlement Å cette activitÇ soutenue, la valorisation des rÇserves fonciÉres se poursuit avec le dÇveloppement d'un bétiment tertiaire de 19.311 mä Å Munich dont 72 % des surfaces sont prÇ-louÇes Å Ernst & Young. En mars 2009, Ernst & Young a conclu avec Icade un avenant d'extension Å son bail principal, permettant d'atteindre un taux de prÇ-commercialisation de cet actif de 99 %, plus d'un an avant sa livraison en octobre 2010.

Les investissements de l'activitÇ ã Bureaux en Allemagne å au 1 er semestre 2009 s'ÇlÉvent Å 9.4 millions d'euros correspondant essentiellement Å l'encours-construction du projet de dÇveloppement Ernst & Young.

1.2.3 SIICInvest

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	5.3	5.0	6.0%
Excédent brut opérationnel	4.1	3.9	5.1%

Résultat opérationnel	(0, 8)	2.5	(132.0)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	5.3	5.0	6.0%
Charges locatives non refacturées	0.0	0.0	0.0%
Charges sur immeubles	(0.4)	(0.3)	$(33.3)\%$
Loyers nets	4.9	4.7	4.3%
Loyers nets / Revenus locatifs	91.5%	93.3%

Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(2.2)	(1.3)	$(69.2)$ %
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(2.8)	0.0	$(100.0)\%$
Résultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	(0.7)	(0.8)	12.5%
Résultat opérationnel	(0.8)	2.5	$(132.0)\%$

Dotée du régime SIIC (mais pas soumise au régime SIIC 4 du fait de sa détention par une autre SIIC), SIICInvest est spécialisée dans la détention d'actifs immobiliers de bureaux, de locaux d'activité et de commerces. SIICInvest est détenue à 89.65 % par Icade au 30 juin 2009.

Le Chiffre d'affaires de SIICInvest s'élève à 5.3 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 5.0 millions d'euros au 30 juin 2008. Cette évolution est la combinaison de plusieurs éléments :

- 0.3 million d'euros liés aux variations de périmètre dont 0.1 million d'euros correspondant à la livraison sur le premier semestre 2009 de l'entrepôt de Strasbourg et 0.1 million d'euros lié à l'extension de l'entrepôt de Sennecé les Macon.
- 0.3 million d'euros provenant de l'indexation des loyers (6.5%).
(0.3) million d'euros liés à des départs de locataires de la Tour Arago à la Défense et de Saint Ouentin Fallavier dans l'Isère.

Les loyers nets atteignent 4.9 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 4.7 millions d'euros à la même époque en 2008.

Les surfaces louées au 30 juin 2009 représentent 99 176 m² de bureaux et de locaux d'activités, soit un taux d'occupation financière de 84.4% en diminution par rapport au 30 juin 2008 (95.7%). Cette évolution s'explique par la mise en service au 1^er semestre 2009 de l'entrepôt de Strasbourg (27 900 m2), en commercialisation au 30 juin 2009.

Au 30 juin 2009, le Résultat Opérationnel de SIICInvest est une perte de 0.8 million d'euros contre un bénéfice de 2.5 millions d'euros au 30 juin 2008. Cette dégradation s'explique essentiellement par des charges liées aux pertes de valeurs s'élevant à 2.8 millions d'euros dont 1.3 millions d'euros liés à la Tour Arago.

Les investissements de SIICInvest au 1 er semestre 2009 s'ÇlÉvent Å 5.6 millions d'euros et se dÇcomposent comme suit :

2.7 millions d'euros correspondant aux derniers travaux avant livraison de l'entrepÑt de Strasbourg.
0.4 million d'euros correspondant au solde des travaux sur l'entrepÑt de SennecÇ les Macon en SaÑne et Loire.
2.5 millions d'euros de travaux de restructuration de l'entrepÑt de Saint Quentin Fallavier dans l'IsÉre.

1.3 PÑle FonciÄre Tertiaire – ActivitÉs Parcs Tertiaires

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	43.6	39.4	10.7%
ExcÉdent brut opÉrationnel	36.3	32.2	12.7%

RÉsultat opÉrationnel	14.7	18.2	(19.2)%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	43.5	39.4	10.4%
Charges locatives non refacturÇes	(1.6)	(2.2)	27.3%
Charges sur immeubles	(2.2)	(2.4)	12.5%
Loyers nets	39.7	34.8	14.1%
Loyers nets / Revenus locatifs	91.3%	88.4%

Autres revenus	0.1	0.0	100.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(14.7)	(14.3)	(2.8)%
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur	(4.2)	0.3	(150.0)%
RÇsultat sur cessions	(2.8)	0.1	(290.0)%
Autres charges et produits	(3.4)	(2.7)	(25.9)%
RÉsultat opÉrationnel	14.7	18.2	(19.2)%

Le Chiffre d'affaires de l'activitÇ Parcs Tertiaires s'ÇlÉve Å 43.6 millions d'euros au 30 juin 2009, Å comparer Å 39.4 millions d'euros au 30 juin 2008, soit une augmentation de 10.7% dont 10.3% Å pÇrimÉtre constant.

Cette augmentation de 4.2 millions d'euros est la combinaison des ÇlÇments suivants :

- 1.6 million d'euros de loyers supplÇmentaires provenant :
De la location du bétiment 520 Å TÇlÇcity Redbus en mars 2008 (+0.4 million d'euros)
De la location du bétiment 210 Å Visual TV en juin 2008 (+0.3 million d'euros)
De la location d'un plateau sur le MillÇnaire 2 Å Nokia (+0.5 million d'euros)
- 2.5 millions d'euros correspondant essentiellement Å l'indexation des loyers (6.3%).

Les surfaces louÇes reprÇsentent 418 646 mä de locaux (contre 407 396 mä au 30 juin 2008) et le taux d'occupation financiÄre atteint 85.5% au 30 juin 2009, contre 88.3 % au 30 juin 2008. La baisse du taux d'occupation rÇsulte essentiellement des libÇrations de surfaces intervenues en 2009 :

Bétiment 267 libÇrÇ en mai 2009 par le locataire Fnac Direct (4 200 m2 0.8 million d'euros de revenus locatifs annuel).
Bétiment 026 : un plateau (1400 m2) libÇrÇ en mai 2009 par le locataire Club MÇditerranÇe (0.4 million d'euros de revenus locatifs annuel).

Au 30 juin 2009, le loyer moyen des bureaux atteint 287 euros du mä. A la mÖme date, le loyer moyen des locaux d'activitÇ et des entrepÑts atteint 155 euros du mä.

Les loyers nets s'ÇlÉvent Å 39.7 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 34.8 millions d'euros Å la mÖme Çpoque en 2008.

Le tableau suivant indique, au 30 juin 2009, la surface du terrain, la surface bétie louable et le taux d'occupation financiÉre pour chacun des sept principaux parcs tertiaires :

	Surface du terrain (en ha)	Surface bétie louable (en mä)	Taux d'occupation financiÉre (30 juin 2009)
Parc Pont des Flandres	5.2	76 806	98.1%
Parc des Portes de Paris (Saint Denis)	16.3	68 119	89.4%
Parc des Portes de Paris (Aubervilliers)	32.5	242 774	85.8%
Quartier du Canal – PÑle tertiaire	6.7	10 827	100.0%
Parc du Mauvin	3.7	21 916	100.0%
Quartier du Canal – PÑle commercial (en projet)	7.2
Parc du MillÇnaire (lots 1 & 2)	7.2	58 287	61.9%
TOTAL	78.8	478 730	85.5%

Le RÉsultat OpÉrationnel de l'activitÇ ã Parcs Tertiaires å atteint 14.7 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 18.2 millions d'euros au 30 juin 2008.

Cette diminution de 3.5 millions d'euros est la combinaison des ÇlÇments suivants :

- 4.1 millions d'euros provenant de l'amÇlioration de l'EBO en lien avec la croissance du chiffre d'affaires,
(4.2) millions d'euros de charges liÇes aux pertes de valeurs sur divers actifs,
(4.8) millions d'euros d'honoraires d'Çtudes sur des projets abandonnÇs,
+2.1 millions d'euros de produit Å recevoir par notre assureur en remboursement d'un sinistre intervenu en juillet 2008.

Le tableau ci-après indique les montants investis dans la maintenance, la réhabilitation et le développement de son patrimoine au 30 juin 2008 et 2009.

Montant HT (millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008
Maintenance	0.1
Rénovation / immobilisation	6.3	9.4
Développement / immobilisation		34.8

Les investissements de l'activité « Parcs Tertiaires » au 1^er semestre 2009 se sont élevés à 8.6 millions d'euros dont et concernent principalement des travaux de rénovation sur les parcs.

Les cessions de l'activité « Parcs Tertiaires » s'élèvent à 0.2 million d'euros et concernent des mises aux rebuts d'immobilisations corporelles.

Clients et baux:

8 nouveaux baux (hors renouvellements et locations de courtes durées inférieures à 12 mois) ont été signés sur le 1^er semestre 2009 portant sur 5 100 m² (soit 1.2 million d'euros de loyers en année pleine). Il s'agit principalement de la commercialisation de 2 500 m2 sur le Millénaire 2 à la société Saint Louis Sucre (0.8 million d'euros en année pleine).

9 départs ou résiliations ont été enregistrés portant sur 7 200 m² sur un total de 424 baux au 30 juin 2009. Ils représentent une perte de loyer brut de 1.4 million d'euros en année pleine. A noter que sur les 9 départs ou résiliations, 2 baux ont été reloués en 2009 soit 550 m².

Sur le 1^er semestre 2009, 15 renouvellements de baux ont été enregistrés portant sur 29 350 m2. L'impact sur les revenus locatifs est globalement nul, mais les renouvellements ont permis un allongement de la durée moyenne des baux entre le 31 décembre 2008 et le 30 juin 2009.

Les principaux clients des parcs tertiaires exercent des activités très variées, ce qui garantit une saine dispersion du risque locatif : audiovisuel (Euromédia Group, AMP), e-business (Interxion, Télécity-Redbus), mode et distribution (Afflelou, Kookai), loisirs (Club Med et Pierre et Vacances), Industrie et recherche (Rhodia), public (Ministère de la Justice), autres (Oddo Finance, Publicis Events).

En outre, Icade maintient également une certaine mixité au sein de ses parcs entre les bureaux, les locaux d'activité et les commerces de gros.

Les baux consentis par l'activité « Parcs Tertiaires » d'Icade incluent depuis 2003 une indexation annuelle des loyers en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

Sur l'ensemble de ses actifs loués, Icade compte environ 10 locataires significatifs, représentant en cumulé un montant de lovers annuels de 41.5 millions d'euros au 30 juin 2009, soit près de 48% du montant total des revenus locatifs.

Le tableau ci-après indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant à échéance, et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisés en 2009 pour chaque catégorie de bail concerné. Ce tableau nous montre le caractère atomisé du risque locatif sur les parcs tertiaires.

Année	Nombre de baux concernés	Montant des loyers comptabilisés en 2009 (en millions d'euros)
2009	192	7.9
2010	93	11.2
2011	80	10.8
2012	41	5.7
2013 et suivantes	18	7.9

1.4 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Equipements Publics et Santé

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	26.9	11.0	144.5%
Excédent brut opérationnel	23.7	8.9	166.3%

Résultat opérationnel	15.2	7.0	117.1%

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	26.5	10.9	143.1%
Charges locatives non refacturées	0.0	0.0	0.0%
Charges sur immeubles	(0.6)	(0.3)	$(100.0)\%$
Loyers nets	25.9	10.6	144.3%
Loyers nets / Revenus locatifs	97.7%	97.4%

Autres revenus	0.4	0.1	300.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(8.4)	(1.8)	$(366.7)\%$
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	0.0	0.0	0.0%
Résultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	(2.7)	(1.9)	(42.1)%
Résultat opérationnel	15.2	7.0	117.1%

Le Chiffre d'affaires de l'activité « Equipements Publics et Santé » atteint 26.9 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 11.0 millions d'euros au 30 juin

Cette augmentation 15.9 millions d'euros est la combinaison de plusieurs éléments :

- 15.7 millions d'euros résultant des variations de périmètre comme suit :
15.0 millions d'euros générés par les murs des cliniques acquises en 2008, $\sim$
0.6 million d'euros provenant du commissariat de Meaux livré en 2008,
0.1 million d'euros provenant de la crèche de Blagnac livré en 2008,
- 0.3 million d'euros correspondant à l'indexation des loyers, soit une moyenne à périmètre constant de 5.7%.
(0.4) million d'euros lié à l'application de la norme IAS 17 (décroissance des loyers) et à l'impact de la renégociation des modalités de paiement des loyers de l'immeuble de Levallois.

Les surfaces louées représentent 307 541 m² de locaux au 30 juin 2009. Le taux d'occupation financière est proche de 100%.

Les loyers nets de l'activité « Equipements Publics et Santé» ressortent au 30 juin 2009 à 25.9 millions d'euros. Il convient de souligner le caractère très avantageux de cette activité où l'essentiel des baux inclut la prise en charge par le locataire des charges et dépenses de gros entretien et de renouvellement (loyer triple net).

Le Résultat Opérationnel de l'activité « Equipements Publics et Santé» atteint 15.2 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 7.0 millions d'euros au 30 juin 2008.

Les investissements de l'activité « Equipements Publics et Santé» au 1^er semestre 2009 se sont élevés à 36.0 millions d'euros et se décomposent comme suit :

20.9 millions d'euros de travaux d'extension du patrimoine des cliniques, $\blacksquare$
8.2 millions d'euros pour l'acquisition de la clinique Brétéché à Nantes, $\blacksquare$
$\blacksquare$ 6.9 millions d'euros d'investissements liés à l'activité de PPP.

Ces nouvelles acquisitions s'inscrivent dans la stratégie d'investissement qu'Icade mène dans la santé (stratégie de constitution d'un portefeuille attractif sur le plan du rendement net avec plusieurs opérateurs donc avec un risque locatif satisfaisant) et complètent sa couverture nationale, à l'instar de l'opération avec la Générale de Santé conclue en juillet 2008, avec un portefeuille total de 2767 lits et places pour une surface de 222 000 m² environ.

	1.5 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Commerces et Centres Commerciaux
--	--------------------------------------------------------------------------	--	--	--	--

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	3.8	4.0	(5.0)%
Excédent brut opérationnel	3.4	3.7	$(8.1)$ %

Résultat opérationnel	(0, 1)	1.7	$(105.9)\%$

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Revenus locatifs	3.8	4.0	(5.0)%
Charges locatives non refacturées	0.0	0.0	0.0%
Charges sur immeubles	(0.2)	(0.2)	0.0%
Loyers nets	3.6	3.8	(5.3)%
Loyers nets / Revenus locatifs	94.5%	94.4%

Autres revenus	0.0	0.0	0.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(2.1)	(2.0)	$(5.0)$ %
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(1.4)	0.0	$(100.0)\%$
Résultat sur cessions	0.0	0.0	0.0%
Autres charges et produits	(0.2)	(0.1)	$(100.0)\%$
Résultat opérationnel	(0.1)	1.7	(105.9)%

Le Chiffre d'affaires de l'activité « Commerces et Centres Commerciaux » s'élève à 3.8 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 4.0 millions d'euros au 30 juin 2008. Il résulte de 34 actifs immobiliers achetés le 1^er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage, qui en reste exploitant dans le cadre d'un accord datant de 2006.

Les loyers perçus sont composés d'un loyer minimum garanti et d'une part variable dépendant du chiffre d'affaires réalisé par les locataires dans les locaux commerciaux. La revue à la baisse du chiffre d'affaires 2008 réellement généré par les locataires a eu un impact de (0.2) million d'euros sur le chiffre d'affaires de l'activité « Commerces et Centres Commerciaux » au 1er semestre 2009.

Les surfaces louées représentent 131 719 m² de locaux commerciaux et le taux d'occupation financière est de 100 % au 30 juin 2009.

Les loyers nets s'élèvent à 3.6 millions d'euros au 30 juin 2009 contre 3.8 millions d'euros à la même époque en 2008.

Le Résultat Opérationnel est une perte de 0.1 million d'euros au 30 juin 2009 en diminution de 1.8 million d'euros dont 1.4 million d'euros au titre des charges liées aux pertes de valeurs.

Icade a réalisé 34.9 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours du 1^er semestre 2009 s'analysant comme suit :

Les investissements s'élèvent à 37.3 millions d'euros et ont porté sur :
13.2 millions d'euros en quote-part au titre de la VEFA Odysseum, en partenariat avec la société $\mathbf{r}$ Klépierre, en vue de la construction d'un centre commercial à Montpellier. Le contrat de VEFA a été signé en février 2007. La livraison de l'actif est prévue au deuxième semestre 2009,
- 24.1 millions d'euros en quote-part au titre des investissements du Centre Commercial d'Aubervilliers
Les cessions s'élèvent à 2.4 millions d'euros et se décomposent comme suit : $\blacksquare$
1.5 million d'euros liés à la cession du magasin de DAX,
0.3 million d'euros suite à la cession du terrain d'Abbeville,
0.6 million d'euros en complément de prix de la cession d'un magasin à Laval en 2007.

1.6 Pôle Foncière Logement

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
Chiffre d'affaires	90.5	98.6	$(8.2)$ %
Excédent brut opérationnel	40.7	47.4	$(14.1)$ %
EBO / CA	44.9%	48.1%

Résultat opérationnel	142.4	85.4	66.7%

Principaux indicateurs	30/06/2009	30/06/2008

Lovers nets	49.4	52.5
Loyers libres $(\epsilon/m2/m$ ois)	7.34	6.67
Loyers conventionnés (€/m2/mois)	5.73	5.42
Moyenne loyers libres / loyers conventionnés (€/m2/mois)	7.19	6.44
Lovers movens de relocation du secteur libre	10.23	10.04
Taux d'occupation financière	95.3%	96.2%
Taux de rotation	8.4%	7.9%
Cessions en bloc (en IdF et en régions)
. en nombre	1982	1 0 2 1
. prix de vente moyen par m2	1 132 €	895€
Cessions à l'unité (en IdF et en régions)
. en nombre	133	107
. prix de vente moyen par m2	2 126 €	1858€

Lors de son communiqué de presse du 30 juin 2009, Icade a annoncé être entrée en négociations exclusives pour la cession d'une part significative des logements après avoir reçu une offre d'un consortium formé par la Société Nationale Immobilière (SNI, filiale de la Caisse des Dépôts), les grands offices départementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France. Cette offre reste soumise à des duediligences confirmatoires, à l'obtention définitive des financements ainsi qu'à l'approbation des organes sociaux et/ou tutelles des différents membres du consortium. Elle s'accompagne d'un engagement de reprise des personnels attachés à ces actifs ainsi que des personnels administratifs nécessaires en charge de leur gestion.

Le loyer net au 30 juin 2009 des actifs concernés par l'exclusivité annoncée est comme suit :

(en millions d'euros)	30/06/2009
Actifs concernés par l'offre du consortium ou sous promesse (26 034 logements)	41.8
Actifs destinés à être apportés à des structures communes avec la SNI (6 647 logements)	7.0
	48.8

Le patrimoine au 30 juin 2009 est constituÇ de 33 536 logements. 2 115 logements ont ÇtÇ vendus dont 1 225 et 890 respectivement au cours des 1 er et 2É trimestres 2009.

	er trim. 2009 1	2É trim. 2009
Cessions en bloc
. en nombre	1 165	817
. prix de vente moyen par m2	1 094 €	1 181 €
Cessions Å l'unitÇ
. en nombre	60	73
. prix de vente moyen par m2	2 164 €	2 097 €

2. Promotion

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	499.3	524.3	(4.8)%
Promotion Logement	253.5	276.7	(8.4)%
Promotion Tertiaire	250.1	251.5	(0.6)%
Intra-métier promotion	(4.3)	(3.9)	(10.3)%

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	27.3	36.8	(25.8)%
Promotion Logement	3.2	15.6	(79.5)%
Promotion Tertiaire	24.1	21.2	13.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0	0.0%

RESULTAT OPERATIONNEL	25.3	26.1	(3.1)%
Promotion Logement	3.0	7.0	(57.1)%
Promotion Tertiaire	22.3	19.1	16.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0.	0.0%

2.1 DonnÉes gÉnÉrales

Principaux indicateurs et orientation de l'activitÉ au 1 er semestre 2009

Chiffre d'affaires : 499.3 millions d'euros, en baisse de 4.8% par rapport au S1 2008.
Logement : 2.565 rÇservations nettes de logements et lots de terrains Å bétir, soit +19.4% en volume par rapport au 1er semestre de 2008 (2.148 rÇservations).
459.4 millions d'euros TTC de rÇservations de logements et lots de terrains Å bétir, soit +17.9% en valeur par rapport au 1 er semestre 2008,
Faible niveau de stock achevÇ invendu : 210 logements Å fin juin reprÇsentant 33.5 millions d'euros de chiffre d'affaires en diminution par rapport au 31 dÇcembre 2008 (216 logements, soit un chiffre d'affaires de 46.6 millions d'euros),
Backlog Logement Å fin Juin : 581.6 millions d'euros,
StratÇgie de renouvellement du portefeuille rÇsidentiel orientÇ vers la primo-accession, l'investissement ã Scellier å, les ventes en blocs aux entreprises sociales Å l'habitat (E.S.H.) et la rÇsidence principale Å prix maitrisÇ.
Promotion Tertiaire
Ajustement du portefeuille tertiaire aux besoins et conditions des utilisateurs.
Participation active aux consultations en PPP et AMO lancÇes par le secteur public.

2.2 Chiffre d'affaires du 1 er semestre 2009

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation

Promotion Logement	253.5	276.7	(8.4)%
Promotion Tertiaire	250.1	251.6	(0.6)%
. Equipement et SantÇ	71.7	88.1	(18.6)%
. Tertiaire	102.1	76.0	34.3%
. Commerce	46.7	56.1	(16.8)%
. AMO	18.4	16.3	12.9%
. IngÇnierie	10.6	14.1	(25.1)%
. Autres	0.6	1.0	(40.0)%
Intra-mÇtiers promotion	(4.3)	(3.9)	10.3%
	499.3	524.4	(4.8)%

Le PÑle ICADE PROMOTION enregistre un chiffre d'affaires de 499.3 millions d'euros au 1er semestre 2009. Ce chiffre s'inscrit en retrait de 4.8% par rapport au chiffre d'affaires de la máme pÉriode en 2008.

Le chiffre d'affaires de la promotion rÉsidentielle est affectÇ par la chute des rÇservations intervenue en 2008 et le report de la mise en chantier des opÇrations, entrainant un recul de son activitÇ semestrielle de 8.4% Å 253.5 millions d'euros.

Les rÇservations affichent une progression de 19.4% en volume par rapport au premier semestre 2008, sous l'effet principalement des ventes en bloc et du marchÇ de la primo-accession.

L'action menÇe par ICADE PROMOTION en fin d'annÇe 2008 Å destination des bailleurs sociaux a permis de rÇserver plus de 1000 logements. Le secteur rÇsidentiel a ainsi enregistrÇ 2.565 rÇservations nettes de logements neufs et lots de terrains Å bétir durant le semestre. Le taux d'Çcoulement du stock ressort Å 9.17%

Le chiffre d'affaires de la promotion Tertiaire et Publique s'Çtablit Å 238.9 millions d'euros, stable par rapport au 1 er semestre 2008, dont :

102.1 millions d'euros pour le secteur tertiaire, en hausse de 34%, sous l'effet principalement de l'opÇration de Villejuif (30.9 millions d'euros) et du dÇveloppement des opÇrations en rÇgions (42.9 millions d'euros).
46.7 millions d'euros pour le secteur commerces qui inclut le programme de construction Centre Commercial Odysseum Å Montpellier, qui sera livrÇ en septembre 2009.
71.7 millions d'euros pour le secteur Equipements Publics et SantÇ en recul de 19% par rapport au premier semestre 2008. Compte tenu de l'accÇlÇration des chantiers prÇvus sur le second semestre (Saint Nazaire notamment), le chiffre d'affaires de l'annÇe devrait Ötre stable par rapport Å 2008.
18.4 millions d'euros pour l'activitÇ Service (AMO et Çtudes) en progression de 13% par rapport au 1 er semestre 2008.

Dans l'IngÇnierie, le chiffre d'affaires est de 10.6 millions d'euros, soit un recul de 25 % par rapport au 1 er semestre 2008 compte tenu du contexte Çconomique.

2.3 DÉtails par pÑle d'activitÉ

2.3.1 ActivitÉ Logements

RÉservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir

	30/06/2009	30/06/2008	Variation
RÇservations logements en nombre	2 418	2 002	20.8%
RÇservations logements en millions d'euros (TTC)	449.8	389.5	15.5%
Taux de dÇsistement logements	24%	19%
RÇservations lots Å bétir en nombre	147	146	0.7%
RÇservations lots Å bétir en millions d'euros (TTC)	9.6

Les rÇservations nettes enregistrÇes durant le 1er semestre 2009 s'inscrivent en progression de 19.4% par rapport au 1er semestre 2008.

Les rÇservations de logements neufs s'ÇlÉvent Å 2.418 unitÇs, en hausse de 20.8% par rapport au 1er semestre 2008. En valeur, les rÇservations de logements s'Çtablissent Å 449.8 millions d'euros, en hausse de 15.5%.

L'activitÇ lotissement est stable en volume avec 147 lots rÇservÇs contre 146 au 1er semestre 2008.

Le taux de dÇsistement ressort Å 24% en amÇlioration par rapport au taux de l'annÇe 2008 (26%), tout en restant encore Å un niveau supÇrieur Å celui du 1 er semestre 2008 (19%).

Prix moyen de vente et surface moyenne lors de la rÉservation

	30/06/2009	30/06/2008
Prix moyen TTC au m2 habitable (€/m2)	3 013	3 791
Budget moyen TTC par logement (K€)	186.0
Surface moyenne par logement (m2)	61.6

Le budget moyen des logements rÇservÇs sur le semestre s'Çtablit Å 186 K€.

Le recul du prix moyen TTC au mä (de 3.791 € Å 3.013 € le mä) observÇ s'explique notamment par l'Çvolution Å la baisse des prix de vente, mais surtout par l'impact des ventes en blocs, notamment celles rÇalisÇes avec les bailleurs sociaux en TVA 5.5%.

2.3.2 PÑle Tertiaire, Commerces, Equipements et SantÉ

L'activitÉ Tertiaire :

Le contexte gÇnÇral du marchÇ de l'investissement tertiaire en France et en Europe s'est considÇrablement dÇgradÇ durant le premier semestre 2009. AprÉs une baisse de 54% entre 2007 et 2008, le marchÇ a connu une nouvelle chute de 74% du volume des investissements en Europe entre le 1 er trimestre 2008 et le 1 er trimestre 2009 (source Cushman et Wakefield).
En deux ans, le marchÇ est passÇ de 260 milliards d'euros (2007) Å 120 milliards d'euros (2008) puis Å 24 milliards d'euros au 1 er semestre 2009 en Europe, dont 2.6 milliards pour la France.
Les rendements ont poursuivi leur hausse se situant désormais entre 6.0% et 7.0% pour les bureaux dans Paris OCA et autour de 8% en régions.
En Ile de France, la demande sur le marché locatif a baissé de 27% au 1^er semestre 2009 s'établissant à 862 618 m² essentiellement orientée sur les surfaces inférieures à 4 000m². La part dans la demande des surfaces supérieures à 4 000m² est passée de 43% à 8% en un an.

L'activité Commerces:

Le pôle commerces a achevé la commercialisation du Centre commercial ODYSSEUM de Montpellier et a démarré celle du Centre commercial Le Millénaire à Aubervilliers. Des projets à Nîmes, Paris Nord Est, Montrabé (près de Toulouse) et Marseille sont également en cours d'études ou de développement.

L'activité Promotion Equipements Publics et Santé :

Celle-ci a réalisé un Chiffre d'affaires de 71.7 millions d'euros portant sur 34 opérations.

A noter le démarrage du Contrat de Promotion Immobilière du Centre Hospitalier de Saint Nazaire.

Au 30 juin 2009, Icade dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la Promotion Tertiaire « bureaux et centres commerciaux » d'environ 660 726 m2 (595 000 m2 au 31 décembre 2008) qui se décompose en projets en cours de réalisation pour 201 907 m2 (209 000 m2 au 31 décembre 2008), soit un chiffre d'affaires restant à appréhender de 84,4 millions d'euros (212 millions d'euros au 31 décembre 2008), dont 63 % (35% au 31 décembre 2008) pour la foncière, et en projet en cours de montage pour 458 819 m2 (386 000 m2 au 31 décembre 2008), soit un chiffre d'affaires de 722 millions d'euros (784 millions d'euros au 31 décembre 2008). Ces derniers consistent en des projets non encore livrés pour lesquels ont été signés soit une promesse de vente du terrain d'assiette de l'immeuble à bâtir (s'il s'agit d'un projet sous forme de VEFA), soit d'un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur (s'il s'agit d'un projet sous forme de CPI), soit un protocole de partenariat pour une opération en commun. Certains peuvent avoir un permis de construire, instruit ou obtenu (purgé ou non d'éventuels recours) et les autres non.

Les principaux projets en cours de rÇalisation sont rÇsumÇs dans le tableau ci-aprÉs :

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux, commerces, etc…)	Localisation	Type d'opÇr ation	AcquÇreurs	Date prÇvue de livraison
Toulouse AZF (50%)	41 416	Laboratoires	Toulouse	CPI	Pierre Fabre	2009
Odysseum (77%)	50835	Centre co	Montpellier	VEFA	Icade / Casino	2009
Clichy (50%)	17 500	Bureaux	Clichy	VEFA	Mines de la Lucette	2009
Villejuif ilot 3	21 201	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Villejuif ilot 4	8 555	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Lyon Thiers	15 833	Bureaux	Lyon	VEFA	Generali	2009
Toulouse Cap Constellation	12 998	Bureaux	Toulouse	VEFA	UBS	2009
Lyon Valeo	14 769	Bureaux	Lyon	VEFA	CrÇdit Suisse	2009
Colomiers Colombe Parc	8 600	Bureaux	Colomiers	VEFA	UBS	2009
Nice MÇridia Tranche 1 (50%)	10 200	Bureaux	Nice	CPI	Cogedim Office Partners	2010
Total	201907

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maêtrisÇ et un permis de construire instruit ou obtenu sont rÇsumÇs dans le tableau ci-aprÉs :

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÉration	Date prÉvue de livraison
Le Perreux (72.5%)	11 000	Bureaux	Le Perreux	VEFA	2011
Villejuif ilot 1	10 839	Bureaux	Villejuif	CPI	2011
PyrÇnÇes *	29 840	Bureaux	Paris	VEFA / CPI	2013
Saint Denis (50%)	22 221	Bureaux	Saint Denis	CPI	2012
Lyon VAISE	6 270	BUREAUX	LYON	CPI	2010
Choisy tr 1 *	33 078	BUREAUX	CHOISY LE ROI	CPI	2012
Villejuif 6	22 000	Bureaux	Villejuif	CPI	2011-2012
Marseille Capelette 25%	59 303	Bureaux et centres commerciaux	Marseille	VEFA	2013
Bordeaux Ravesies *	3 243	Bureaux	Bordeaux	VEFA	2010
Lille Euralille lot E 2 *	2 264	Bureaux	Lille	VEFA	2012
Toulouse Blagnac Daurat *	17 160	Bureaux	Toulouse	VEFA	2012
Total	217 218

* Opérations en blanc avec engagement irréversible

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maêtrisÇ mais sans permis de construire, sont rÇsumÇs dans le tableau ci-aprÉs :

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÇration	Date prÇvue de livraison
Toulouse Zone Nord (50%)	15 000	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Zac de Rungis	19 000	Bureaux	Paris	CPI	2013
Choisy le roi TR2	44 600	Bureaux	Choisy le roi	CPI	2013
JOINVILLE	9 426	Bureaux	Joinville	VEFA	2011
CACHAN RN20	11 960	Centre Co	CACHAN	VEFA	2012
CACHAN DESMOULINS	8 500	Bureaux	CACHAN	VEFA	2012
Macdonald –Passage du Nord	31 614	Centre Co	Paris	CPI	2013
Nêmes Retail Parc (50%)	27 500	Centre Co	Nêmes	VEFA	2012
Borderouge	7 432	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Bordeaux Armagnac	9 350	Bureaux	Bordeaux	VEFA	2011
Nice MÇridia tr2 50%	8 535	Bureaux	Nice	CPI	2012
Nice MÇridia tr 3 50%	9 965	Bureaux	Nice	CPI	2013
Nice sophia amadeus	10 619	Bureaux	Nice	VEFA	2012
MontrabÇ 50%	28 100	Centre co	Toulouse	VEFA	2012
Total	241 601

Au 30 juin 2009, toutes les surfaces en cours de rÇalisation sont vendues. 63% des surfaces en cours de montage sont en blanc avec un engagement irrÇversible de 78 ,8 millions d'euros (hors taxes).

A noter pour le 1 er semestre 2009 :

La location au LCL de la totalitÇ de l'opÇration de Villejuif (60 000 mä), le LCL installera progressivement son siÉge social sur cette nouvelle zone tertiaire.
La livraison de Lyon Pixel (13385m2 de bureaux- investisseur LB IMMO INVEST).

Au 30 juin 2009, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la Promotion Tertiaire « Publique et Santé » correspond Å 230 379 m2 (271 286 mä au 31 dÇcembre 2008) de projets en cours de rÇalisation, dont 164 422 m2 (199 613mä au 31 dÇcembre 2008) pour les PPP et Å 32750 m2 (89 922 mä au 31 dÇcembre 2008) de projets en cours de montage, dont 0 m2 (25 659 mä au 31 dÇcembre 2008) pour les PPP.

Au 30 juin 2009, les principales opÇrations en cours de rÇalisation sont les suivantes :

OpÇrations en cours	Surface en arrondie (mä SHON)	Type ouvrage	Montage	Localisation	Date prÇvue de livraison
Centre Hospitalier de saint Nazaire	92 000	Equipements	CPI	Saint Nazaire	2012
CENTRE Hospitalier de Nancy	30 748	HÑpital	CPI	Nancy	2010
CollÉge de NOYERS	5000	CollÉge	CPI	Noyers	2009
CollÉge Avallon	7330	CollÉge	CPI	Avallon	2009
Tecnicampus Le mans	12650	Centre de formation	CPI	Le Mans	2010
Centre Hospitalier de Pontoise	7 844	HÑpital	CPI	Pontoise	2009
LycÇes de Guyane (3)	21 500	Equipements	CPI	Guyane	2009
GÇnÇral Lasalle (paris 19Éme)	7 783	Equipements	CPI	Paris	2010

Au cours du semestre, 52.2 millions d'euros ont ÇtÇ signÇs en CPI ou en VEFA tel que:

CPI Saint Aignan Daher signÇ le 08/06/09 pour 6 950 000 € HT
CPI EHPAD des 5 sens signÇ le 02/06/09 pour 7 583 000 € HT
CPI ST Nazaire Centre Hospitalier Saint Nazaire signÇ le 21/04/09 pour 7 995 000 € HT
CPI Blanchisserie CHU Toulouse signÇ en avril 2009 pour 2 821 000 € HT
CPI Lomme Helene Borel signÇ le 16/04/09 pour 10 226 000 € HT
VEFA Bureaux Zac St Cosme signÇe avec Chantim le 29/04/09 pour 3 103 500 € HT

L'activitÉ service et d'assistance à maitrise d'ouvrage :

40 nouveaux contrats ont ÇtÇ signÇs totalisant un chiffre d'affaires de 7.4 millions d'euros dont 4.2 millions d'euros pour le contrat d'Çtude du Centre Hospitalier Princesse Grace Å Monaco.

La politique des mandats et des PPP a ÇtÇ revue pour assurer une meilleure performance au groupe, l'activitÇ du mÇdico-social est en plein dÇveloppement.

2.4 RÉsultats au 30 juin

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	499.3	524.3	(4.8)%
Promotion Logement	253.5	276.7	(8.4)%
Promotion Tertiaire	250.1	251.5	(0.6)%
Intra-métier promotion	(4.3)	(3.9)	(10.3)%

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	27.3	36.8	(25.8)%
Promotion Logement	3.2	15.6	(79.5)%
Promotion Tertiaire	24.1	21.2	13.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0	0.0%

RESULTAT OPERATIONNEL	25.3	26.1	(3.1)%
Promotion Logement	3.0	7.0	(57.1)%
Promotion Tertiaire	22.3	19.1	16.7%
Intra-métier promotion	0.0	0.0.	0.0%

Le rÇsultat opÇrationnel du pÑle promotion ressort Å 25.3 millions d'euros soit 5% du CA, en lÇger recul sur celui du 1 er semestre 2008 (26.2 millions d'euros), traduisant le bon niveau de rentabilitÇ des opÇrations en cours et la politique prudente de provisionnement des fonciers et opÇrations Å risques menÇe fin 2008.

L'EBO recule de 9.4 millions d'euros (5.5%/CA) à 27.3 millions d'euros, sous l'effet de la dÇgradation de l'activitÇ logement (-12.4 millions d'euros) et du retard de Chiffre d'affaires Å mi-exercice de l'ingÇnierie (-3.1 millions d'euros). A contrario, le rÇsultat de l'activitÇ Tertiaire, Commerces, Equipements Publics et SantÇ progresse de 6.1 millions d'euros en raison notamment de l'amÇlioration des marges sur les opÇrations OdyssÇum, Claude Bernard, Porte de Clichy et Samicade.

Le RÉsultat opÉrationnel est impactÇ positivement par la reprise de provisions sur les opÇrations lancÇes Å hauteur de 6.8 millions d'euros, et nÇgativement par la dotation aux amortissements des contrats clientÉle d'Icade Promotion Logement pour 6.6 millions d'euros.

3. Services

La stratégie sur le pôle Services, annoncée fin 2008, consiste en un recentrage des activités de services comportant de réelles synergies avec les activités de foncière développeur et à plus forte rentabilité. Elle a été conduite sur le premier semestre 2009 avec succès :

L'activité d'administration de biens pour particuliers a été cédée au 1^er semestre 2009 comme cela $\mathbf{r}$ avait été annoncé par le management.
L'activité de facility management est en cours de cession avancée puisque la promesse d'achat a été signée avec le groupe TFN ; la cession effective aura lieu d'ici la fin de l'été.

Icade est fière d'avoir trouvé, après un processus compétitif ouvert et transparent, des partenaires qui assureront le développement de ces deux entités dans leur marché respectif.

Dans le même temps, Icade a conduit la structuration de son pôle d'activité de services pour faciliter leur pilotage et les synergies. Ces activités s'articulent désormais autour de trois centres de profits (activités de conseil et d'expertise, exploitation de résidences services, property management) avec pour objectif une rentabilité aux meilleurs standards du marché.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 retraité	30/06/2008	Variation Vs 2008 retraité
		$(*)$
CHIFFRE D'AFFAIRES	92.9	102.7	102.7	(9.5)%
Activités cible	51.0	51.3	41.6	$(0.6)$ %
Activités de Conseil et d'Expertise	14.0	16.6	11.9	$(15.7)$ %
Résidences Services	21.7	19.9	19.9	9.0%
Property Management	17.4	16.9	9.9	2.9%
Intra-métier services	(2.1)	(2.1)	(0.1)	0.0%

Activités en cours de cession	41.9	51.4	61.1	$(18.7)$ %
Administration de biens aux particuliers	18.1	17.9	28.6	1.1%
Facility Management	23.8	33.5	32.5	$(29.2)$ %

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	(0.6)	6.0	6.0	$(110.0)$ %
Activités cible	3.1	7.3	6.3	$(56.7)$ %
Activités de Conseil et d'Expertise	0.6	3.7	2.7	$(86.5)\%$
Résidences Services	1.8	3.3	3.3	$(42.4)$ %
Property Management	0.7	0.3	0.3	100.0%
Intra-métier services	0.0	0.0	0.0	0.0%

Activités en cours de cession	(3.7)	(1.3)	(0.3)	$(184.6)\%$
Administration de biens aux particuliers	(0.1)	(0.3)	0.7	66.7%
Facility Management	(3.6)	(1.0)	(1.0)	$(260.0)\%$

RESULTAT OPERATIONNEL	(1.4)	4.4	4.4	$(131.8)\%$
Activités cible	2.3	6.7	5.8	(64.2)%
Activités de Conseil et d'Expertise	0.4	3.6	2.5	$(88.9)$ %
Résidences Services	1.6	3.0	3.0	$(46.7)\%$
Property Management	0.3	0.1	0.2	100.0%
Intra-métier services	0.0	0.0	0.0	0.0%

Activités en cours de cession	(3.7)	(2.3)	(1.4)	$(65.2)$ %
Administration de biens aux particuliers	(0.3)	(0.7)	0.2	42.9%
Facility Management	(3.4)	(1.6)	(1.6)	(125.0%)

(*) Afin de permettre une meilleure lisibilité de l'évolution des activités du Pôle, les données du 30 juin 2008 relatives aux fonds de commerce, ayant fait l'objet de transfert interne au Pôle fin 2008, ont été retraitées et présentées en cohérence aux classifications du 30 juin 2009. Ces retraitements sont sans incidence sur les données globales du Pôle Services.

Le Chiffre d'affaires des services atteint 92.9 millions d'euros au 30 juin 2009 pour 102.7 millions d'euros au 30 juin 2008, la baisse étant principalement constatée sur les activités en cours de cession.

L'Excédent Brut Opérationnel au 30 juin 2009 est une perte de 0.6 million d'euros. Toutefois, si l'on isole les activités qui ont vocation à rester dans le périmètre d'Icade, un excédent de 3.1 millions d'euros est dégagé, ce qui confirme la pertinence des arbitrages décidés (en effet, 3.7 millions d'euros de perte résultent des activités cédées d'administration de biens à destination des particuliers et du Facility Management - Cf. § 3.4 -).

Les conditions de cette rentabilité et de la croissance future sont progressivement mises en place avec un renforcement des synergies avec les activités de foncière et de promotion et la mise en chantier des processus de production destinés à augmenter la rentabilité du property management et de l'exploitation des résidences services.

Le Résultat Opérationnel des activités de services atteint (1.4) million d'euros au 30 juin 2009 (comparé à 4.4 millions d'euros au 30 juin 2008). Toutefois, ce résultat devient positif et s'élève à 2.3 millions d'euros si l'on considère les activités conservées.

3.1 Les activités de Conseil et d'Expertise

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 (*)	Variation
Chiffre d'affaires	14.0	16.6	(15.6)%
Excédent brut opérationnel	0.6	3.7	(83.8)%
Taux de marge (EBO/CA)	4.3%	22.3%

Résultat opérationnel	0.4	3.6	$(88.9)$ %

Le 1^er semestre 2009 est marqué par un marché immobilier atone qui s'est traduit par une forte baisse de l'activité de transactions.

Au delà de l'activité de transactions, les sociétés de conseil présentent une activité soutenue par la commande publique qui vient compenser l'attentisme constaté sur la commande privée. Ainsi, le volume des commandes enregistrées reste globalement soutenu sur la période (environ 9 millions d'euros au 30 juin 2009).

L'EBO s'élève à 0.6 million d'euros au 30 juin 2009, soit une régression de (3.1 millions d'euros), essentiellement liée à l'impact de la baisse de l'activité de transaction constatée.

3.2 Les activités de Résidences Services

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 (*)	Variation
Chiffre d'affaires	21.7	19.9	9.0%
Excédent brut opérationnel	1.8	3.3	(45.5)%
Taux de marge (EBO/CA)	8.3%	16.6%

Résultat opérationnel	1.6	3.0	(46.7)%

En France,

L'évolution du Chiffre d'affaires résulte de deux facteurs présentant un effet opposé :

Une croissance sur l'activité de gestion de résidences étudiantes avec un écart positif de 1.8 million d'euros essentiellement dû aux nouvelles résidences livrées fin 2008 dont 7 en France pour 998 lots. Avec près de 13 000 lots, l'activité génère un chiffre d'affaires de 21.7 millions d'euros dont 17 millions en France,
Une baisse du chiffre d'affaires notamment sur la vente de meubles. En 2008, le nombre des livraisons de nouvelles résidences a permis de générer un chiffre d'affaires, à ce titre, plus élevé.

L'EBO de cette activité a été fortement impacté en France par la croissance des loyers indexés sur l'ICC qui a cru de plus de 20% sur trois ans. Ainsi, l'augmentation des loyers garantis aux propriétaires des résidences n'a pas pu être répercutée à due concurrence aux étudiants. L'EBO passe en conséquence de 3.3 millions d'euros au 30 juin 2008 à 1.8 million d'euros au 30 juin 2009. Toutefois, les actions correctrices destinées à une meilleure maîtrise de l'évolution des loyers versés ont été mises en place et sont en cours de généralisation. Par ailleurs, l'industrialisation des processus, génératrice de rentabilité, est en cours de mise en œuvre.

A l'international,

A contre courant des cycles économiques et immobiliers, notre activité espagnole de gestion et d'investissement en résidences universitaires résiste à la crise en Espagne, malgré un tassement de l'activité para-hôtelière et contribue à générer un résultat net de 0.3 million d'euros au 30 juin 2009.

(en millions d'euros)	30/06/2009	30/06/2008 Retraité (*)	Variation
Chiffre d'affaires	17.4	16.9	3.0%
Excédent brut opérationnel	0.7	0.3	133.3%
Taux de marge (EBO/CA)	4.0%	1.8%

Résultat opérationnel	0.3	0.1	200.0%

3.3 Les activités de Property Management

En France.

L'objectif d'amélioration de la marge du Property Management est en cours de réalisation, même s'il convient de rester prudent du fait d'une dégradation possible du niveau des honoraires causée par leur indexation sur les loyers encaissés pour le compte de propriétaires. Aussi, la stratégie de conquête de nouveaux clients a été payante sur le premier semestre puisque le chiffre d'affaires a progressé tout en présentant une marge opérationnelle au 30 juin 2009 en progression.

Ainsi, l'Excédent Brut Opérationnel au 30 juin 2009 s'élève à 0.7 million d'euros, en progression de 0.3 million d'euros par rapport au 30 juin 2008 et ce malgré la baisse significative des produits financiers liés à l'activité par rapport au 30 juin 2008 compte tenu de la baisse générale des taux au cours du 1^er semestre 2009.

A l'international,

Malgré un fléchissement de l'activité dû partiellement à une sélectivité renforcée du portefeuille clients et des mesures vigoureuses de restructuration et rationalisation des coûts et effectifs, l'équilibre d'exploitation d'Icade Italie est atteint, libérant un résultat net de 0.1 million d'euros au 30 juin 2009 contre une perte de 0.2 million d'euros au 30 juin 2008.

3.4 Les activités en cours de cession

Comme indiqué dans son communiqué de presse du 23 juin 2009, Icade et le Groupe TFN ont annoncé avoir signé un accord pour la cession d'Icade Eurogem, la filiale de Facility Management d'Icade pour un prix de 18 millions d'euros. Cet accord reste soumis à l'autorisation des autorités de la concurrence et à l'approbation tacite du Ministre chargé de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi.

L'activité de Facility Management, au 30 juin 2009, a contribué au chiffre d'affaires consolidé et à l'EBO consolidé d'Icade, respectivement à hauteur de 23.8 et (3.6) millions d'euros.

La réduction du chiffre d'affaires de 9.7 millions d'euros est constatée sur les entités francaises de Facility Manageme nt : 94% de cette baisse se rattachent aux activités de chauffe cédées en 2008.

La partie francaise de l'activité d'administration de biens à destination des particuliers qui représente un chiffre d'affaires et un EBO respectivement de 18.1 et (0.1) millions d'euros au 30 juin 2009, a été cédée fin juin 2009 à Provicis Immobilier pour un montant de 24.1 millions d'euros.

4. Autres

L'activitÇ ã Autres å est constituÇe par les charges dites de ã siÉge å du Groupe Icade et par les Çliminations des opÇrations intra-groupes d'Icade.

Le Chiffre d'affaires ã Autres Ü atteint (88.7) millions d'euros au 30 juin 2009 et correspond essentiellement Å l'Çlimination du chiffre d'affaires liÇ aux opÇrations intra-groupes.

La fonciÉre achÉte :

En tertiaire : des VEFA au PÑle Promotion Tertiaire : Villejuif, Centre Commercial Odysseum Å Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de (53.0) millions d'euros au 30 juin 2009,
En rÇsidentiel : des VEFA et CPI au PÑle Promotion Logement, inclus dans l'accord d'exclusivitÇ signÇ avec le consortium. Impact sur le chiffre d'affaires de (19.5) millions d'euros au 30 juin 2009.

Le RÉsultat OpÉrationnel ã Autres Ü atteint (12.8) millions d'euros au 30 juin 2009. Il se dÇcompose essentiellement comme suit :

(13.3) millions d'euros d'Çliminations de marges sur les opÇrations intra-groupes d'Icade,
(4.2) millions d'euros de la contribution nÇgative des charges d'Icade en amÇlioration de 2.5 millions d'euros par rapport au 30 juin 2008. La forte baisse des charges de structure entre 2008 et 2009 est le fruit d'un ensemble de mesures prises au cours de l'annÇe 2009 concernant notamment l'ensemble des frais gÇnÇraux,
4.9 millions d'euros de rÇsultat sur cessions dont 6.2 millions d'euros de plus-value sur la cession des titres d'Icade Administration de biens et 1.3 millions d'euros de frais accessoires, engagÇs au cours du 1 er semestre 2009, en vue de la cession de l'activitÇ Facility Management.

5. RÉsultat 1 er semestre 2009

5.1 RÉsultat Financier

Le rÇsultat financier d'Icade au 30 juin 2009 s'ÇlÉve Å (51.3) millions d'euros contre (40.0) millions d'euros au 30 juin 2008. Cette Çvolution s'explique essentiellement par une augmentation de l'encours moyen de la dette financiÉre brute.

5.2 Charge d'impÑt

La charge d'impÑt du premier semestre 2009 s'ÇlÉve Å (9.5) millions d'euros en diminution de 12.3 millions d'euros par rapport Å la mÖme Çpoque en 2008. La charge d'impÑt du premier semestre 2008 incluait 12.3 millions d'euros de charges non rÇcurrentes comme suit :

10.1 millions d'euros liÇ Å l'apport du crÇdit-bail du pÑle ã parcs tertaires å et du crÇdit-bail dÇtenus par Icade Bricolage Å des sociÇtÇs ayant optÇ pour le rÇgime SIIC,
2.2 millions d'euros correspondant Å la charge d'exit tax suite Å l'option pour le rÇgime SIIC par une sociÇtÇ dÇdiÇe Å la santÇ.

5.3 RÉsultat net part du Groupe

Après prise en compte des éléments ci-dessus, le Résultat Net Part du Groupe atteint 111.5 millions d'euros au 30 juin 2009, contre 91.5 millions d'euros au 30 juin 2008.

III - ACTIF NET REEVALUE AU 30 juin 2009

Au 30 juin 2009, l'actif net réévalué en valeur de remplacement s'élève à 4 609.4 millions d'euros, soit 94.6 euros par action, totalement dilué et à 4 236.6 millions d'euros en valeur de liquidation, soit 86.9 euros par action, totalement dilué.

A - EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine d'Icade

Le patrimoine du groupe ressort à 6 424.0 millions d'euros en valeur hors droits contre 6 952.3 millions d'euros à fin 2008, soit une variation de -528.3 millions d'euros sur le premier semestre 2009 (-7.6%). A périmètre constant, après neutralisation des investissements et des cessions de la période, la variation semestrielle de la valeur du patrimoine s'établit à -584.2 millions d'euros, soit une diminution de 8.6% par rapport au 31 décembre 2008.

Valeur du patrimoine en $M\epsilon$ hors droits (1)	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation ^(M€) pér. constant (2)	Variation ^(%) pér. constant (2)
Pôle Foncière Logement	2 5 2 4 . 7	2935.3	$-410.6$	$-14.0%$	$-324.0$	$-11.6%$
Pôle Foncière Tertiaire	3899.3	4 0 1 7 . 0	$-117.7$	$-2.9%$	$-260.2$	$-6.5%$
Valeur du patrimoine immobilier	6424.0	6952.3	$-528.3$	$-7.6%$	$-584.2$	-8.6%

$(1)$ Selon périmètre de consolidation au 30/06/09 (intégration à 100% des actifs consolidés par intégration globale et à hauteur du pourcentage de participation pour les autres actifs consolidés).

$(2)$ Variation nette des cessions et investissements de l'exercice

Le patrimoine immobilier d'Icade a fait l'objet d'une évaluation par des experts immobiliers indépendants. Les missions d'expertises immobilières ont été confiées à CB Richard Ellis Valuation pour l'ensemble des actifs immobiliers du Groupe, à l'exception :

du pôle foncière logements pour lequel les immeubles sont expertisés par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise,
des immeubles du pôle foncière bureaux, des immeubles du parc du Pont de Flandre et de trois cliniques qui sont expertisés par CB Richard Ellis Valuation et Jones Lang LaSalle,
des actifs d'Icade Bricolage qui sont expertisés par Jones Lang LaSalle. $\blacksquare$

Les missions des experts, dont les principales méthodes d'évaluation et conclusions sont présentées ciaprès, sont réalisées selon les normes de la profession, notamment :

la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, troisième édition, publiée en juin 2006 ;
le rapport COB (AMF) du 3 février 2000 dit « Barthès de Ruyter » sur l'évaluation du patrimoine immobilier des sociétés faisant appel public à l'épargne;
au plan international, les normes d'expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association) publiées en 2000 en langue anglaise et traduites en francais en 2005, ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Ces différents textes prévoient la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que les définitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales méthodes d'évaluation).

Les valeurs sont établies en valeur droits inclus et en valeur hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits et frais d'acte calculés forfaitairement par les experts. En cas d'immeubles évalués par deux experts, la valorisation retenue correspond à la moyenne des deux valeurs d'expertise.

Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité de la valeur du patrimoine d'Icade a fait l'objet d'une expertise au 30 juin 2009, à l'exception néanmoins :

des immeubles en cours d'arbitrage, dont ceux qui sont sous promesse de vente au moment de la clôture des comptes sont valorisés sur la base du prix de vente contractualisé ; en particulier, les immeubles du pôle Foncière Logement ont été valorisés au 30 juin 2009 sur la base de l'offre formulée par le consortium formé par la SNL les grands offices départementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France (voir développements au paragraphe §2).
des immeubles sous-jacents à une opération de financement (ie, crédit bail ou location avec option d'achat lorsque lcade est crédit bailleur à titre exceptionnel) qui sont maintenus à leur coût de revient ou le cas échéant au prix de l'option d'achat figurant au contrat ; l'immeuble de bureaux loué par Icade Foncière Publique au ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA) constitue le seul immeuble relevant de cette catégorie au 30 juin 2009 ;
des immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de PPP (Partenariat Public Privé) qui ne font pas l'objet d'une expertise, leur propriété revenant in fine à l'Etat à l'issue des concessions. Ces actifs restent maintenus à leur valeur nette comptable et ne sont par ailleurs pas inscrits dans le patrimoine immobilier actuellement publié par Icade ;
des immeubles acquis en VEFA et/ou auprès de promoteurs du groupe qui sont également valorisés à leur coût de revient jusqu'à leur date de livraison, à l'instar des immeubles de bureaux de Villejuif et du centre commercial Odysseum ; ces actifs sont maintenus à leur coût de revient décaissé au 30 juin $2009:$
des immeubles acquis moins de trois mois avant la date de clôture semestrielle ou annuelle qui sont maintenus à leur valeur nette comptable.

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 Méthodologie retenue

Dans le cadre du mandat confié au Président Directeur Général d'Icade par le conseil d'administration du 12 décembre 2008 pour examiner la cession de l'ensemble du pôle logement à un ou plusieurs investisseurs, Icade a annoncé le 30 juin 2009 être entrée en négociations exclusives après avoir recu une offre d'un consortium formé entres autres par la Société Nationale Immobilière (SNI). Cette offre porte sur l'acquisition de la totalité des actifs immobiliers du pôle Foncière Logement à l'exception :

de 6.647 logements qui seraient apportés à des structures communes avec la SNI qui en assurerait la gestion ;
des logements en copropriété dont l'arbitrage sera poursuivi et de divers actifs incluant des réserves foncières et quelques surfaces commerciales en pied d'immeubles.

Bien que soumise à des due diligences confirmatoires, le patrimoine du Pôle Foncière Logement a été valorisé au 30 juin 2009 sur la base de l'offre formulée par le consortium. Les autres actifs ont quant à eux été valorisés selon les principes habituellement retenus par Icade et repris en synthèse dans le tableau suivant:

Typologie des actifs du Pôle Foncière Logement	Principes de valorisation retenus au 30 juin 2009
Actifs en cours de cession ou sous promesse	Prix de l'offre ou de la promesse
Actifs apportÇs Å des structures communes avec la SNI	Expertises immobiliÉres au 30 juin 2009 (1)
Logements en copropriÇtÇ et divers	Expertises immobiliÉres au 30 juin 2009 (2)

(1) Pour mÇmoire, l'approche privilÇgiÇe par les experts immobiliers sur les logements est la mÇthode par actualisation des cashflows futurs (DCF) afin de pouvoir prendre en compte les investissements prÇvus de rÇhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17c).

(2) Les logements destinÇs Å la vente aux occupants sont ÇvaluÇs selon la mÇthode dite de comparaison.

2.2 Evolution du patrimoine résidentiel

La valeur du portefeuille du PÑle FonciÉre Logement ressort Å 2 524.7 millions d'euros hors droits Å fin juin 2009 contre 2 935.3 millions d'euros au 31 dÇcembre 2008, soit une variation de -410.6 millions d'euros (- 14%).

Valeur du patrimoine en M€ hors droits (1)	30/06/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÇr. constant	Variation (%) pÇr. constant
PÑle FonciÉre Logement	2 524.7	2 935.3	-410.6	-14.0%	-324.0	-11.6%

Cette variation s'explique principalement par l'effet des cessions rÇalisÇes au cours du premier semestre et par la prise en compte de l'offre formulÇe par le consortium sur une part significative du patrimoine de logements. Le prix de cette offre s'inscrit naturellement en baisse par rapport aux valeurs publiÇes au 31 dÇcembre 2008 s'agissant d'une cession en bloc Å un consortium et non pas du prix qui aurait pu rÇsulter de la cession sÇparÇe par unitÇs. La diffÇrence entre les deux qui reprÇsente un abattement pour ãeffet de portefeuille å a ÇtÇ chiffrÇe Å -12.6% dans le cadre de la prÇsente offre et des cessions en cours, soit un abattement en parfaite adÇquation avec la taille du portefeuille et le nombre limitÇ d'acquÇreurs potentiels (voir dÇtails dans le tableau infra). Cet abattement est d'autant plus cohÇrent qu'il doit s'apprÇcier au regard de la tendance baissiÉre des prix du marchÇ rÇsidentiel qui s'est poursuivie au cours du 1 er semestre 2009 (selon la Chambre des Notaires de Paris, le prix moyen au mä des appartements anciens en Ile de France a variÇ de -2.8% sur le seul premier trimestre 2009).

Chiffrage de l'abattement pour effet de portefeuille (en M€)	Valeur 31/12/08 (1)	Valeur au prix de l'offre (2)	Ecart	Ecart (%)
Valeur du patrimoine à fin 2008	2 935.3	-	-	-
Actifs non concernÇs par une offre de cession (3)	<652.7>	-	-	-
er trimestre 2009 Actifs cÇdÇs au cours du 1	<52.6>	-	-	-
Valeur des actifs destinés au consortium et en cours de cession (2)	2 230.0	1 948.2	<281.8>	<12.6%>

(1) Valeur hors droits publiÇe au 31/12/08 sur la base de la moyenne des valeurs d'expertise Çtablies par CBRE Valuation et Foncier Expertise

(2) Inclut Çgalement les actifs hors consortium en cours de cession au moment de la rÇception de l'offre et/ou cÇdÇs au cours du second trimestre 2009

(3) Comprend principalement les actifs apportÇs Å des structures communes Å la SNI et les logements en vente Å l'unitÇ

A pÇrimÉtre constant, aprÉs neutralisation des cessions et investissements rÇalisÇs au cours du premier semestre 2009, la variation de la valeur du patrimoine du pÑle rÇsidentiel est ramenÇe Å -324.1 millions d'euros (-11.6%).

Répartition par destination des actifs du pôle Foncière Logement

		Valorisation hors droits	Prix $E/m^2$	Prix $\epsilon$ /
Evaluation du patrimoine immobilier logement par catégorie	M€ % 1903.5 75.4%		moyen des logements	logement moyen
Actifs en cours de cession ou sous promesse			1 1 8 2	70 424
Actifs apportés à des structures communes avec la SNI	419.2	16.6%	1054	60 364
Sous total	2 3 2 2 . 7	92.0%	1 1 5 6	68 316
Logements en copropriété et divers	202.0	8.0%	1679	105 044
TOTAL	2 5 2 4 . 7	100.0%	n/a	n/a

Au 30 juin 2009, le prix moyen au m² des logements hors logements en vente aux occupants ressort à 1 156 euros. Le prix des logements destinés à être vendus aux occupants est quant à lui estimé à 1 679 euros par m² en moyenne, sur la base de la méthode par comparaison.

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier logement	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net
	en M $\epsilon$ (1)	en M $\epsilon$ (2)	(hors droits) (3)
Actifs en cours de cession ou sous promesse	2 0 1 6 . 3	1 903.5	4.05%
Actifs apportés à des structures communes avec la SNI	445.2	419.2	2.96%
Sous total	2 4 6 1 . 5	2 3 2 2 . 7	3.85%
Logements en copropriété et divers	213.8	202.0	n/a
TOTAL	2675.3	2 5 2 4 . 7

(1) Valeur des actifs évalués selon les principes définis au paragraphe 2.1 et après application de droits et frais d'actes calculés forfaitairement au taux de 6,2% pour l'ensemble des actifs hors projets en développement et réserves foncières pour lesquelles un taux de 1,8% est appliqué

(2) Valeur des actifs hors droits évalués selon les principes définis au paragraphe 2.1

(3) Loyers annualisés nets des logements rapportés à leur valeur hors droits.

Rapportés à leur valeur hors droits, le rendement net des logements s'élève à 3.85% en moyenne à fin juin 2009

3. Le pôle Foncière Tertiaire

La valeur globale du portefeuille du pôle Foncière Tertiaire s'établit à 3 899.3 millions d'euros hors droits à fin juin 2009 contre 4 017.0 millions d'euros à fin 2008, soit une baisse de 117.7 millions d'euros (-2.9%).

Valeur patrimoine du tertiaire en M $\epsilon$	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation $(ME)$ pér. constant	Variation (%) pér. constant
Pôle Bureaux	1 576.4	1653.7	$-77.3$	$-4.7%$	$-131.4$	$-7.9%$
Pôle Parcs Tertiaires	1 3 1 6 . 5	1,423.2	$-106.7$	$-7.5%$	$-114.8$	$-8.1%$
Pôle Commerces et Centres Commerciaux	230.7	206.1	$+24.6$	$+11.9%$	$-2.7$	$-1.3%$
Pôle Equipements	775.7	734.0	$+41.7$	$+5.7%$	$-11.4$	$-1.5%$
Pôle Total Foncière Tertiaire	3899.3	4 0 1 7 .0	$-117.7$	$-2.9%$	$-260.2$	$-6.5%$

En neutralisant l'impact des investissements et cessions rÇalisÇes au premier semestre 2009, la variation de la valeur du patrimoine de la FonciÉre Tertiaire est de -6.5% Å pÇrimÉtre constant. Cette diminution contenue de la valeur tÇmoigne de la trÉs bonne rÇsistance des actifs de la FonciÉre Tertiaire au regard des tendances de marchÇ observÇes sur le marchÇ de l'investissement en immobilier d'entreprise au cours du 1 er semestre 2009.

En valeur, ce portefeuille est essentiellement localisÇ en Ile de France qui reprÇsente prÉs des trois quarts du portefeuille, avec une prÇdominance pour Paris et la premiÉre couronne. Les immeubles situÇs Å Paris et La DÇfense reprÇsentant Å eux seuls 36 % de l'ensemble. Les actifs situÇs en Allemagne reprÇsentent 9.1% du portefeuille.

Evaluation du patrimoine immobilier tertiaire par secteur gÉographique	Valorisation hors droits M€		Variations M€	Variations M€	Variations %
	30/06/09	31/12/08		pÉr. constant	pÉr. constant
Paris QCA	339	380	-41	-41	-10.8%
Paris (hors QCA)	623	704	-81	-81	-11.5%
La DÇfense	426	472	-46	-55	-11.6%
Croissant Ouest	363	374	-11	-24	-6.6%
PremiÉre couronne	1 021	999	+22	-30	-3.0%
DeuxiÉme couronne	132	134	-2	-2	-1.9%
S/T Ile de France	2 904	3 063	-159	-233	-7.6%
Province	640	588	+52	-16	-2.7%
Allemagne	355	366	-11	-11	-3.0%
TOTAL	3 899	4 017	-118	-260	-6.5%

Sont repris ci-aprÉs les principales mÇthodes d'Çvaluation retenues par les experts immobiliers et les valeurs au 30 juin 2009 pour chacun des portefeuilles immobiliers constitutifs du pÑle FonciÉre Tertiaire : Bureaux, Parcs Tertiaires, Commerces et Centres Commerciaux et Equipements.

3.1 Le pÑle FonciÄre Tertiaire - Bureaux

3.1.1 MÉthodologie retenue par les experts

Les immeubles de bureaux de placement sont ÇvaluÇs par les experts par le croisement de deux mÇthodes : la mÇthode par le revenu (l'expert retenant la mÇthode la plus adaptÇe entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) avec un recoupement avec la mÇthode par comparaison directe avec les prix des transactions constatÇs sur le marchÇ sur des biens Çquivalents en nature et en localisation (prix Å l'unitÇ, en bloc, par immeuble).

La mÇthode par capitalisation du revenu net consiste Å appliquer un taux de rendement Å un revenu, que ce revenu soit constatÇ, existant, thÇorique ou potentiel (valeur locative de marchÇ). Cette approche peut Ötre dÇclinÇe de diffÇrentes faíons selon l'assiette des revenus considÇrÇs (loyer effectif, loyer de marchÇ, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

La mÇthode par actualisation des cash-flows est la mÖme que celle dÇcrite supra. Qu'il s'agisse de capitalisation ou d'actualisation, les calculs d'Çvaluation sont effectuÇs, sauf cas particulier et exception justifiÇe, bail par bail.

Pour les immeubles d'exploitation (siÉge notamment), ceux-ci sont ÇvaluÇs sur la valeur d'un immeuble en service louÇ aux conditions de marchÇ Å la date d'expertise (en d'autres termes, les immeubles d'exploitation notamment Å usage de bureaux, ne sont pas considÇrÇs comme vacants et les baux internes ne sont pas pris en compte).

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Cette activité comprend principalement les immeubles de la Foncière Bureaux (ex - Icade Foncière des Pimonts et ex-Icade SA) ainsi que de la totalité des actifs immobiliers de SIICInvest et d'Icade REIT en Allemagne. Après application des méthodes d'expertise décrites au paragraphe précédent, la valeur globale de ce portefeuille s'établit à 1 576.4 millions d'euros hors droits à fin juin 2009 contre 1 653.7 millions d'euros à fin 2008, soit une baisse de 77.3 millions d'euros (-4.7%).

Valeur du patrimoine en M€	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation (M€) pér. constant	Variation (%) pér. constant
Foncière Bureaux (hors centre commercial)	1 074.0	1 1 3 5 . 9	$-61.9$	$-5.4%$	$-109.3$	$-9.6%$
SIICInvest	147.5	151.3	$-3.8$	$-2.5%$	$-10.5$	$-6.9%$
Icade REIT	354.9	366.5	$-11.6$	$-3.2%$	$-11.6$	$-3.2%$
Pôle Bureaux	1 576.4	1 653.7	$-77.3$	$-4.7%$	$-131.4$	$-7.9%$

Au cours du premier semestre 2009, Icade a réalisé 54 millions d'euros d'investissements de maintenance et de développement sur son patrimoine de bureaux. En neutralisant l'impact de ces investissements, la variation de la valeur du patrimoine des Bureaux à fin juin 2009 s'élève à -131.4 millions d'euros à périmètre constant, soit -7.9%.

Cette variation s'explique, à hauteur de -81 millions d'euros environ, par la hausse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts compte tenu de l'évolution du marché immobilier sur le premier semestre. Cette baisse s'explique également par la revue des hypothèses des business plans des immeubles pour environ -51 millions d'euros (e.g. évolution des loyers, renégociation des baux à échéance, plan de travaux, etc.).

Répartition géographique des actifs de bureaux

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux par		Valorisation hors droits
secteur géographique	$M\epsilon$	%
Paris - Quartier Central d'Affaires (QCA)	339	21.5%
Paris (hors QCA)	17	1.1%
Paris - La Défense	426	27.0%
Croissant Ouest (Hauts-de-Seine)	193	12.3%
1ère couronne (hors Hauts-de-Seine)	151	9.6%
2ème Couronne	7	0.4%
TOTAL IIe de France	1 1 3 3	71.9%
Province	88	5.6%
Allemagne	355	22.5%
TOTAL	1576	100%

En valeur, le portefeuille immobilier de bureaux est essentiellement localisé en Ile de France qui représente 71.9% du portefeuille, les immeubles situés à Paris et La Défense représentant à eux seuls la moitié de l'ensemble. 22.5% des actifs sont situés en Allemagne et détenus par Icade REIT.

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux	Valorisation droits inclus en M $\epsilon$ (1)	Valorisation hors droits en M $\epsilon$ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix $E/m^2$ moyen (4)
Paris QCA	360	339	6.3%	9654
Paris (hors QCA)	18	17	7.7%	4 1 1 0
La Défense	453	426	8.6%	4 5 6 7
Croissant Ouest	93	88	8.0%	5 3 7 8
1 ^ère Couronne	69	68	6.5%	4721
2ème Couronne	7	7	9.3%	607
Total IDF	1 0 0 0	944	7.6%	5419
Province	92	88	9.0%	837
Allemagne	284	273	7.1%	1896
TOTAL	1 3 7 6	1 3 0 5	7.6%	3 0 8 3
Réserves foncières et projets en développement (5)	280	271	n/a	n/a
TOTAL	1656	1576

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine de bureaux établie à partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 30 juin 2009

(2) Valorisation hors droits du patrimoine de bureaux établie à partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 30 juin 2009 (après déduction des droits et frais d'actes calculés forfaitairement par les experts).

(3) Lovers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux lovers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport à la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les terrains et les projets de développement en Allemagne (Arnulfstrasse 61 à Munich, Goldsteinstrasse à Francfort, Mercedesstrasse à Düsseldorf, Hohenzollerndamm et Salzufer à Berlin et Ahrensdorf à Ludwigsfelde), ainsi que les acquisitions de bureaux à Villejuif (avenue de Paris)

Le rendement des immeubles du pôle bureaux est de 7.6% à fin juin 2009 pour un potentiel de réversion valorisé à -1.1% d'après les valeurs locatives de marché estimées par CB Richard Ellis Valuation.

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Les actifs immobiliers des parcs tertiaires sont constitués d'un patrimoine bâti en exploitation mais également de réserves foncières et de droits à construire pour lesquels des projets immobiliers ont été identifiés et/ou sont en cours de développement.

Le patrimoine bâti en exploitation des parcs tertiaires est évalué par les experts selon les mêmes méthodes que celles retenues pour les Bureaux (voir supra § 3.1). S'agissant des réserves foncières et des immeubles en développement, les principes de valorisation de ces actifs sont détaillés ci-dessous. Il est à noter que leur champ d'application s'étend à l'ensemble des actifs immobiliers d'Icade, et non pas exclusivement aux seuls immeubles des parcs tertiaires, même si ces derniers comptent une part significative de projets immobiliers en développement dans le patrimoine d'Icade.

Cas particulier des immeubles en développement sur terrain propre

La notion d'immeubles en développement recouvre une très vaste diversité de situations et la question n'est actuellement que très peu traitée dans les textes réglementaires ou professionnels. Seul le traitement comptable de cette classe d'actifs fait l'objet, en fonction du régime applicable, d'une affectation déterminée. Avant d'exposer les principales méthodes utilisées pour valoriser ces actifs, sont recensées en préambule les principales catégories d'immeubles en développement, sachant que chaque catégorie peut elle-même recouvrir plusieurs variantes :

Principales catégories d'actifs en développement

(1) Les rÇserves fonciÉres

Cette catÇgorie d'actifs regroupe les grandes unitÇs fonciÉres qui ne sont que partiellement viabilisÇes, dont la constructibilitÇ est parfois soumise Å des complÇments d'amÇnagement et dont la constructibilitÇ ne peut pas Ötre mise en œuvre globalement et immÇdiatement (question de dÇlai pour obtenir les autorisations, nÇcessitÇ d'effectuer les travaux d'amÇnagement, problÇmatique d'absorption par le marchÇ). Ces rÇserves peuvent Ötre ÇvaluÇes puisqu'elles constituent un actif mais avec une certaine prudence liÇe aux conditions dÇcrites plus haut.

(2) Les terrains Å bétir ou les droits Å construire

Cette deuxiÉme classification concerne les unitÇs fonciÉres individualisÇes correspondant Å une taille moyenne commercialisable telle quelle sur le marchÇ en milieu urbain ou pÇriurbain, viabilisÇe et disposant d'une constructibilitÇ qui peut Ötre exercÇe Å moyen terme.

(3) Les constructibilitÇs rÇsiduelles

Les constructibilitÇs rÇsiduelles sont des constructibilitÇs non consommÇes sur des parcelles individualisÇes accueillant d'ores et dÇjÅ des constructions. La constructibilitÇ rÇsiduelle peut Çgalement Ötre ÇvaluÇe Å partir du moment oë elle peut juridiquement et techniquement Ötre mise en œuvre, sous rÇserve des droits d'Çventuels locataires implantÇs dans les constructions et des contraintes d'urbanisme attachÇes.

(4) Immeubles en dÇveloppement

Les immeubles en dÇveloppement recouvrent les terrains Å bétir disposant des autorisations telles que permis de dÇmolir, permis de construire, autorisation CDEC, oë l'horizon de sortie se situe gÇnÇralement dans une pÇriode de deux Å quatre ans avec un degrÇ de risque et de revalorisation qui Çvolue au fil du temps jusqu'Å la livraison de l'immeuble, sa commercialisation et sa mise en service.

(5) Immeubles en redÇveloppement

Les immeubles en redÇveloppement concernent les parcelles individualisÇes accueillant des constructions, occupÇes ou non, qui ont ÇtÇ considÇrÇes initialement comme immeubles de placement mais qui du fait, soit d'une dÇcision d'urbanisme, soit d'une dÇcision stratÇgique du propriÇtaire, passent dans la catÇgorie ã redÇveloppement å (locataire partant ou ÇvincÇ, travaux de dÇmolition et redÇveloppement).

MÅthodes d'Åvaluation retenues par les experts pour les immeubles en dÅveloppement

Pour les besoins du calcul de l'ANR, les projets en dÇveloppement sont valorisÇs sur la base d'un projet clairement identifiÇ et actÇ, dÉs lors que l'autorisation de construire peut Ötre instruite et mise en œuvre. Les immeubles dits ã en redÇveloppement å ou en ã restructuration å, dans la mesure oë ils ont ÇtÇ initialement expertisÇs comme immeuble de placement, peuvent Ötre expertisÇs en considÇration de leur projet dÉs leur approbation par le comitÇ d'engagement d'Icade.

Les mÇthodes retenues par les experts pour Çvaluer les projets en dÇveloppement comprennent principalement la mÇthode Çtablie sur la base d'un bilan promoteur et/ou l'actualisation des cash-flows complÇtÇe(s) le cas ÇchÇant par la mÇthode par comparaison (voir supra le dÇtail des deux derniÉres mÇthodes).

La mÇthode Çtablie sur la base d'un bilan promoteur consiste Å Çtablir le bilan financier du projet selon l'approche d'un promoteur immobilier auquel le terrain serait proposÇ. A partir du prix de vente de l'immeuble Å la livraison, l'expert en dÇduit l'ensemble des coâts Å engager, coâts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui pourrait Ötre consacrÇ Å la charge fonciÉre.

Quelle que soit la mÇthode retenue, il revient in fine aux experts immobiliers de retenir une valeur et un taux d'actualisation en adÇquation avec les risques inhÇrents Å chaque projet et notamment l'Çtat d'avancement des diffÇrentes phases d'autorisation et de construction (permis de dÇmolir, permis de construire, recours, avancement des travaux, Çventuelle prÇ-commercialisation ou garantie locative). Les experts doivent expliquer Å partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degrÇ de risque et de revalorisation attaché à l'immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des éléments mis à leur disposition.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires

La valeur vénale des actifs des Parcs Tertiaires telle que découlant des méthodes décrites supra est évaluée à 1 316.5 millions d'euros hors droits au 30 juin 2009 contre 1 423.2 millions d'euros au 31 décembre 2008, soit une variation à la baisse de -106.7 millions d'euros (-7.5%).

Valeur du patrimoine immobilier en M€	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation (M€) pér. constant	Variation (%) pér. Constant
Parc du Pont de Flandres	319.0	385.8	$-66.8$	$-17.3%$	$-68.7$	$-17.8%$
Parc des Portes de Paris	455.7	478.2	$-22.5$	$-4.7%$	$-24.5$	$-5.1%$
Parc du Millénaire	280.5	294.1	$-13.6$	$-4.6%$	$-14.4$	$-4.9%$
Parc le Mauvin	34.0	38.2	$-4.2$	$-10.8%$	$-4.2$	$-11.0%$
Parc Pilier Sud	25.5	26.7	$-1.1$	$-4.2%$	$-1.2$	$-4.3%$
Parc CFI	126.4	130.5	$-4.2$	$-3.2%$	$-1.1$	$-0.9%$
Autres	75.4	69.7	$+5.7$	$+8.2%$	$-0.7$	$-1.0%$
Pôle Parcs Tertiaires	1316.5	1423.2	$-106.7$	$-7.5%$	$-114.8$	$-8.1%$

Au cours du premier semestre 2009, Icade a réalisé 8 millions d'euros d'investissement de maintenance et de développement sur les Parcs Tertiaires.

A périmètre constant, après neutralisation des investissements du semestre, la valeur du patrimoine d'Icade Parcs Tertiaires diminue de -114.8 millions d'euros, soit -8.1%. Cette variation s'explique à hauteur de -25 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers et à hauteur de -90 millions d'euros par la revue des hypothèses des business plans des immeubles (e.g. plans de travaux, évolution des loyers, renégociation des baux à échéance, etc.).

Ventilation géographique des actifs :

Evaluation du patrimoine immobilier des parcs	Valorisation hors droits
tertiaires	M€	%
Paris (75)	600	45.6%
Saint Denis (93)	127	9.6%
Aubervilliers (93)	590	44.8%
TOTAL	1 3 1 7	100%

La valeur des parcs localisés en Seine-Saint Denis (93) représente environ 55% de la valeur totale des parcs tertiaires, les parcs situés dans Paris représentant les 45% restants (Parc du Pont de Flandres et Parc du Millénaire).

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Evaluation du patrimoine immobilier de parcs tertiaires	Valorisation droits inclus en M $\epsilon$ (1)	Valorisation hors droits en M $\epsilon$ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix $E/m^2$ moyen $(4)$
Parc du Pont de Flandre	319	301	7.2%	4 0 0 0
Parc des Portes de Paris	471	445	8.5%	2023
Parc Pilier du Sud	27	25	9.1%	973
Parc CFI	131	125	7.6%	2022
Parc du Millénaire	239	235	8.2%	4 0 24
Parc du Quartier du Canal	17	16	9.6%	1 479
Parc le Mauvin	36	34	8.7%	1 5 5 3
TOTAL	1 2 4 0	1 181	8.0%	2490
Actifs en développement (5)	138	136	n/a	n/a
TOTAL	1 3 7 8	1317

(1) Valeur d'expertises droits inclus du patrimoine de parcs tertiaires au 30 juin 2009.

(2) Valeur d'expertises hors droits du patrimoine de parcs tertiaires au 30 juin 2009 (après déduction des droits et frais d'actes calculés forfaitairement par les experts).

(4) Etabli par rapport à la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les bâtiments en restructuration (Parc du Pont de Flandre : bâtiment E028, Parc des Portes de Paris: bâtiments E114, E262, E291, Parc du Quartier du canal: bâtiments 323 et 324), les projets de développement (Parc du millénaire : bâtiments 3 & 4) et les terrains acquis en 2008.

Le rendement des actifs des parcs tertiaires ressort à 8.0%, le potentiel de réversion du portefeuille étant estimé à 2.1% d'après les valeurs locatives de marché retenues par CB Richard Ellis Valuation.

3.3 Le pôle Foncière Tertiaire - Commerces et Centres Commerciaux

3.3.1 Méthodologie retenue par l'expert

De facon générale, l'approche retenue par les experts immobiliers pour évaluer les centres commerciaux est identique à celles retenues pour les bureaux (voir supra), sauf cas particuliers (e.g. centres commerciaux de proximité). Les centres commerciaux d'Icade sont constitués de deux projets en développement situés l'un à Aubervilliers et anciennement détenu par Icade EMGP, l'autre à Montpellier (Odysseum) et acquis en VEFA auprès d'Icade Tertial (livraison prévue en 2010). Ces deux projets sont développés en partenariat avec Klépierre à 50/50 et leur valorisation suit les principes retenus pour les projets en développement et les acquisitions en VEFA décrits plus haut. Cette classe d'actifs comprend également le portefeuille de murs des magasins de Mr Bricolage acquis au 1^er janvier 2008. Ces derniers sont évalués par la méthode de la capitalisation du revenu net recoupé par la méthode de l'actualisation des cash-flows.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux

Au 30 juin 2009, la valeur globale des actifs des Commerces et Centres Commerciaux ressort à 230.7 millions d'euros hors droits contre 206,1 millions d'euros à fin 2008, soit une hausse de 24.6 millions d'euros.

Après retraitement des coûts de développement engagés pendant l'année sur les deux projets de centres commerciaux, la variation de valeur annuelle des Commerces et Centres Commerciaux s'élève à -2.7 millions d'euros sur le semestre (-1.3%). Cette variation s'explique à hauteur de -8 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers.

Cette baisse est néanmoins compensée en partie par une amélioration des hypothèses des business plans des immeubles pour +5 millions d'euros (e.g. plans de travaux, évolution des loyers, etc.).

Ventilation géographique des actifs

	Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	M€	℅
Paris (75)		3.0%
Première couronne	72	31.3%
Total IIe de France	79	34.2%
Province	152	65.8%
TOTAL	231	100%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net	Prix $\epsilon/m^2$ moyen
	en M $\epsilon$ (1)	en M $\epsilon$ (2)	(hors droits) (3)	(4)
Paris			7.3%	2 7 5 7
Province	93	87	8.6%	676
TOTAL	100	94	8.5%	715
Projets en développement (5)	141	137	n/a	n/a
TOTAL	241	231

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine de centres commerciaux au 30 juin 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine de centres commerciaux au 30 juin 2009 (après déduction des droits et frais d'acte calculés forfaitairement par les experts).

(3) Lovers annualisés nets des charges non récupérables des actifs rapportés à leur valeur d'expertise hors droits

(4) Etabli par rapport à la valeur d'expertise hors droits.

(5) Centres commerciaux d'Aubervilliers et Odysseum

Le rendement net du portefeuille de commerces ressort à 8.5% au 30 juin 2009.

3.4. Le pôle Foncière Tertiaire - Equipements

3.4.1 Méthodologie retenue par les experts

Le portefeuille immobilier d'Equipements est principalement constitué des murs de cliniques et d'établissements de santé et d'un immeuble de bureaux situé à Levallois Perret (92).

Les murs des cliniques ou des établissements de santé qui sont considérés comme des actifs immobiliers monovalents sont estimés par les experts immobiliers par capitalisation du loyer (ou de la valeur locative) ou par actualisation des flux futurs.

Il est à noter que la valeur marchande d'un établissement hospitalier dépend essentiellement de l'exploitation et de sa capacité à générer un chiffre d'affaires suffisant permettant d'assurer la rémunération normale de l'investissement immobilier. Ces immeubles relèvent de la catégorie des immeubles « monovalents » et la valeur retenue par l'expert reste néanmoins totalement liée au fonctionnement de l'exploitation et par voie de conséquence à la valeur du fonds de commerce. Inadaptés à l'exercice d'une activité différente sans des travaux de transformation importants, ces locaux ne sont par ailleurs soumis ni au plafonnement du loyer de renouvellement ou de révision, ni aux règles traditionnelles de détermination de la valeur locative, car la configuration et la spécialisation de

l'immeuble imposent à l'exploitant, quelles que soient ses qualités, des limites matérielles objectives (nombre de lits ou de chambres, etc.).

La valeur locative de marché utilisée par les experts immobiliers est donc fondée notamment sur la prise en compte d'une quote-part du chiffre d'affaires moyen ou de l'excédent brut d'exploitation que l'établissement a réalisé durant ces dernières années d'exploitation, avec ou sans correctif, eu égard à sa catégorie, sa consistance, son environnement administratif, la qualité de sa structure d'exploitation (positionnement du prix, conventionnement, comptes d'exploitation...) et son éventuelle concurrence. A défaut, les murs de l'établissement peuvent être évalués par capitalisation du revenu locatif communiqué par Icade.

Icade est également propriétaire d'un immeuble de bureaux d'environ 30.000 m² Shon situé à Levallois Perret (92) et accueillant les services du Ministère de l'Intérieur. Cet immeuble acquis en 2006 pour 179.2 millions d'euros frais et travaux inclus a été loué au Ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opération à un financement immobilier et compte tenu de la qualité de la signature de la contrepartie, l'immeuble ne fait l'objet d'une expertise immobilière. Ce contrat de location, dont l'encours financier net ressort à 166.5 millions d'euros au 30 juin 2009, a été retenu dans le calcul d'ANR pour une valeur correspondant au prix de l'option d'achat prévu contractuellement soit 170.1M€.

Comme indiqué précédemment, les immeubles et ouvrages publics détenus par les entités porteuses de projets en Partenariat Public Privé (PPP) ne sont pas inscrits dans le patrimoine immobilier publié par Icade ; ceux-ci ne font pas l'objet d'une évaluation en valeur de marché et sont maintenus à leur valeur nette comptable dans le calcul de l'ANR.

3.4.2 Evolution du patrimoine du pôle Equipements

La valeur globale de ce portefeuille qui correspond à celui anciennement détenu par Icade Foncière Publique est estimée à 775.7 millions d'euros hors droits à fin juin 2009 contre 734 millions d'euros à fin 2008, soit une hausse de 41.7 millions d'euros.

Valeur du patrimoine immobilier en M $\epsilon$	30/06/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation $(ME)$ pér. constant	Variation (%) pér. constant
Cliniques et établissements de santé	597.0	550.9	$+46.1$	$+8.4%$	$-6.9$	$-1.3%$
Immeuble de Levallois	170.1	174.2	$-4.1$	$-2.3%$	$-4.1$	$-2.3%$
Autres	8.6	8.9	$-0.3$	$-4.0%$	$-0.4$	$-4.0%$
Equipements	775.7	734.0	$-41.7$	$+5.7%$	$-11.4$	$-1.5%$

Cette évolution de la valeur est principalement attribuable à l'acquisition en février 2009 des murs de la clinique Brétéché situés à Nantes (44) et valorisés à 27.1 millions d'euros ainsi qu'aux travaux réalisés sur le semestre.

A périmètre constant, la valeur du portefeuille varie de -11.4 millions d'euros, soit -1.5%. Cette variation s'explique à hauteur de -25 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts compte tenu de l'évolution du marché immobilier sur le premier semestre 2009. Cette baisse est en partie compensée par la revue des hypothèses des business plans des cliniques à hauteur de +14 millions d'euros (e.g. plans de travaux, évolution des loyers, etc.).

Ventilation gÇographique des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Çquipements	Valorisation hors droits
	M€	%
Croissant Ouest	170	21.9%
PremiÉre couronne (hors hauts de Seine)	80	10.4%
DeuxiÉme couronne	125	16.1%
Total Ile de France	375	48.4%
Province	400	51.6%
TOTAL	775	100%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net	Prix €/mä moyen
	en M€ (1)	en M€ (2)	(hors droits) (3)	(4)
Cliniques et Çtablissements de santÇ	614	579	7.2%	2103
Autres (5)	196	196	n/a	n/a
TOTAL	810	775

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine d'Çquipements au 30 juin 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine d'Çquipements au 30 juin 2009.

(3) Loyers annualisÇs nets des charges non rÇcupÇrables des actifs rapportÇs Å leur valeur d'expertise hors droits

(4) Etabli par rapport Å la valeur d'expertise hors droits.

(5) Immeubles de Levallois et PÇrigueux, crÉche de Toulouse Blagnac et projets en dÇveloppement

Le rendement net du portefeuille de cliniques ressort Å 7.2% au 30 juin 2009.

B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

Les sociÇtÇs de services et de promotion d'Icade ont fait l'objet d'une Çvaluation par un cabinet indÇpendant pour les besoins du calcul de l'Actif Net RÇÇvaluÇ. Comme au 31 dÇcembre 2008, la mÇthode retenue par l'Çvaluateur repose essentiellement sur une actualisation des flux de trÇsorerie (DCF) sur la pÇriode du business plan de chaque sociÇtÇ, assortie d'une valeur terminale fondÇe sur un cash-flow normatif croissant Å l'infini.

Sur ces bases, au 30 juin 2009, la valeur des sociÇtÇs de services et de promotion s'Çtablit Å 429.5 millions d'euros contre 484.1 millions d'euros au 1 er janvier 2009, soit une variation semestrielle de -11.2%. La valeur de ces sociÇtÇs au 30 juin 2009 se rÇpartit Å hauteur de 78% pour les sociÇtÇs de promotion et de 22% pour les sociÇtÇs de service.

Parmi les paramÉtres financiers retenus, l'expert a utilisÇ un coât moyen pondÇrÇ du capital en baisse par rapport Å l'Çvaluation rÇalisÇe Å fin 2008, s'Çtablissant Å 9.37% pour les sociÇtÇs de services et compris entre 9.37% et 13.75% pour les sociÇtÇs de promotion. Selon les sociÇtÇs, le coât moyen pondÇrÇ du capital a diminuÇ de 80 Å 100 bp par rapport Å l'exercice prÇcÇdent, soit de -7% Å -8%.

La baisse de valeur des sociÇtÇs de services et de promotion sur l'annÇe s'explique in fine par la cession au cours du 1 er semestre 2009 d'Icade Administration de Biens (AdB), par l'actualisation des taux utilisÇs par l'Çvaluateur indÇpendant et par la mise Å jour des business plans des sociÇtÇs de promotion et services sur la pÇriode 2009-2013 en raison de l'Çvolution rÇcente des marchÇs financiers et immobiliers et de leurs perspectives Å moyen terme.

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

L'Actif Net RÇÇvaluÇ (ANR) a ÇtÇ calculÇ en valeur de remplacement et en valeur de liquidation. L'ANR en valeur de remplacement correspond aux fonds propres consolidÇs Çtablis selon les normes IFRS retraitÇs des ÇlÇments suivants :

(+) la plus-value latente sur les actifs immobiliers Çtablie sur la base des expertises immobiliÉres, droits de mutation et coâts de cession des actifs inclus. Pour les actifs sous promesse de vente signÇe sur l'exercice, la valeur de rÇfÇrence est celle figurant dans la promesse.
(+) la plus-value latente sur les valeurs des sociÇtÇs de promotion et de services Çtablies sur la base de l'Çvaluation indÇpendante rÇalisÇe;
(+/-) les effets positifs ou nÇgatifs de la mise en valeur de marchÇ des dettes financiÉres non pris en compte en principes IFRS (en application des normes IFRS, seuls les instruments financiers dÇrivÇs apparaissent Å leur juste valeur au bilan).

L'ANR en valeur de liquidation correspond Å l'ANR de remplacement retraitÇ des ÇlÇments suivants:

(-) les droits de mutation et les coâts de cession des actifs immobiliers estimÇs par les experts immobiliers ;
(-) la fiscalitÇ sur les plus-values latentes des immeubles (cette fiscalitÇ Çtant limitÇe aux plus-values latentes des actifs non Çligibles au rÇgime SIIC) et sur les plus-values latentes des participations dans les sociÇtÇs de promotion et de services.

Les capitaux propres servant de rÇfÇrence au calcul de l'ANR incluent le rÇsultat net de la pÇriode de rÇfÇrence. L'ANR est calculÇ en part du groupe et par action diluÇe, aprÉs annulation des Çventuelles actions auto dÇtenues et prise en compte de l'impact dilutif des stocks options.

D - CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION

1. Capitaux propres consolidés

Au 30 juin 2009, les capitaux propres consolidés part du groupe s'élèvent à 1 384.9 millions d'euros incluant un résultat net part du groupe de 111.5 millions d'euros ainsi qu'un impact négatif de 35.2 millions d'euros de la mise en valeur de marché des instruments financiers de couverture de flux de trésorerie et des titres disponibles à la vente.

2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier

Les plus-values latentes à prendre en compte résultent de l'évaluation des actifs immobiliers dont la comptabilisation reste au coût au bilan. Au 30 juin 2009, les plus-values latentes hors droits et frais s'élèvent à 2 715.9 millions d'euros.

3. Plus-values latentes sur actifs incorporels

L'évaluation des sociétés de promotion et de services a été effectuée au 30 juin 2009 par un expert indépendant. Il en résulte une plus-value latente de 170.9 millions d'euros qui a été prise en compte dans le calcul de l'ANR au 30 juin 2009.

4. Valeur de marché de la dette

En application des normes IFRS, les instruments financiers dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur au bilan consolidé d'Icade. La mise à la juste valeur de la dette à taux fixe a un impact positif de 1.7 millions d'euros pris en compte dans le calcul de l'Actif Net Réévalué.

5. Calcul des impôts latents

La fiscalité sur les plus-values latentes des immeubles non éligibles au régime SIIC est calculée au taux de 34.43% sur l'écart entre la juste valeur des actifs et leur VNC. Elle s'élève à 20.1 millions d'euros au 30 juin 2009. Cette fiscalité s'applique principalement aux actifs portés par Icade Commerces et aux actifs d'Icade REIT en Allemagne fiscalisés à 15.8%.

La fiscalité sur les plus-values latentes des participations dans les sociétés de promotion et de services est calculée au taux de 34.43% pour les titres détenus depuis moins de deux ans et au taux de 1.72% pour les titres détenus depuis plus de deux ans. Elle s'élève à 16.7 millions d'euros à fin juin 2009.

6. Actions auto détenues et titres donnant accès au capital

Le nombre d'actions totalement dilué pris en compte dans le calcul de l'Actif Net Réévalué au 30 juin 2009 s'élève à 48 728 262, après annulation des actions auto-détenues. L'impact de la dilution lié aux stocks options, calculé selon la méthode du rachat d'action, est nul au 30 juin 2009.

L'actif Net Réévalué en valeur de remplacement part du groupe ressort donc à 4 609.4 millions d'euros au 30 juin 2009, soit 94.6 euros par action totalement dilué contre 5 351.7 millions d'euros à fin 2008, soit 109.8 euros par action.

L'actif Net Réévalué en valeur de liquidation part du groupe ressort à 4 236.6 millions d'euros au 30 juin 2009, soit 86.9 euros par action totalement dilué contre 4 954.1 millions d'euros à fin 2008, soit 101.6 euros par action totalement dilué.

DÉtermination de l'Actif Net RÉÉvaluÉ part du groupe en valeur de liquidation (en M€)	RÅel	RÅel
		30/06/09	31/12/2008
Capitaux propres consolidÇs en part du groupe	(1)	1 384.9	1 468.9
Plus-values latentes brutes sur actifs immobiliers (droits inclus)	(2)	3 051.9	3 648.5
Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de promotion	(3)	117.8	164.8
Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de services	(4)	53.1	69.7
Plus-values latentes sur la dette Å taux fixe	(5)	1.7	-0.3
ANR de remplacement en part du groupe	(6)=(1)+(2)+(3)+(4)+/-(5)	4 609.4	5 351.7
Nombre d'actions totalement diluÇ en millions	n	48.7	48.8
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(6)/n	94.6	109.8
Droits et frais de cession des actifs immobiliers	(7)	336.0	367.8
FiscalitÇ sur plus-values latentes des actifs immobiliers (hors droits)	(8)	20.1	22.5
FiscalitÇ sur plus-values latentes des titres de sociÇtÇs de promotion	(9)	3.3	3.9
FiscalitÇ sur plus-values latentes des titres des sociÇtÇs de service	(10)	13.4	3.4
ANR de liquidation en part du groupe	(11)=(6)-(7)-(8)-(9)-(10)	4 236.6	4 954.1
Nombre d'actions totalement diluÇ en millions	n	48.7	48.8
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(12)=(11)/n	86.9	101.6
Progression annuelle		-14,5%

Les plus-values latentes nettes d'IS prises en compte dans le calcul de l'ANR de liquidation comprennent les plus-values relatives aux activitÇs promotion et services Å hauteur de 6% au 30 juin 2009, Å comparer Å 7% Å fin 2008.

Variation de l'ANR de liquidation en euros par action

ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/08 (en €uros par action diluÉe)	101,6 €
Variation des capitaux propres consolidÇs 31/12/08 - 30/06/09 (part du groupe)	-1,7 €
- dont dividende versÄ en 2009	-3,3 €
- dont rÄsultat consolidÄ en part du groupe au 30/06/09	2,3 €
- dont variation de la juste valeur des instruments de couverture et des titres disponibles Ñ la vente	-0,7 €
- dont "autres"	0,0 €
Variation de la plus value sur actifs immobiliers	-11,6 €
Variation de la plus value sur sociétés de promotion et services	-1,3 €
Variation de l'imposition latente sur plus values	-0,1 €
Impact de la rÇÇvaluation de la dette Å taux fixe non prise en compte en IFRS	0,0 €
Impact du nombre d'actions diluÇ sur l'ANR par action	0,0 €
ANR de liquidation en part du groupe au 30/06/09 (en €uros par action diluÉe)	86,9 €

Comme l'indique le tableau supra, l'ANR de liquidation en part du groupe ressort in fine en baisse de 14.5% sur le premier semestre 2009, soit -14.7 euros par action diluÇe.

Cette variation s'explique principalement par la baisse de valeur des actifs immobiliers de -11.6 euros par action compte tenu de l'abattement pour portefeuille liÇ Å la cession en bloc d'une part significative du portefeuille logements. Cette diminution est nÇanmoins en partie ã compensÇe å par la bonne rÇsistance des actifs du pÑle fonciÉre tertiaire qui enregistrent une variation relativement contenue de leur valeur au 30 juin 2009 (-6.5% Å pÇrimÉtre constant pour mÇmoire).

La baisse de l'ANR par action est Çgalement attribuable Å la variation nÇgative des capitaux propres consolidÇs pour environ -1.7 euro par action compte tenu du plein impact sur le semestre de la distribution annuelle du dividende et de la prise en compte du rÇsultat net en part du groupe sur une pÇriode de 6 mois. Il est Å noter que cette mÖme variation des capitaux propres consolidÇs est impactÇe nÇgativement pour 0.7 euro par action par l'effet de la mise en valeur marchÇ des instruments financiers de couverture qualifiÇs en ã cash-flow hedge å selon les normes IFRS.

IV - RESSOURCES FINANCIERES

A - LIQUIDITES

Les ressources financières ont été obtenues au cours du premier semestre 2009 par le renouvellement et/ou la mise en place de nouvelles lignes de crédit confirmées.

Les principales opérations de financement sur le premier semestre 2009 ont été les suivantes :

renouvellement et/ou mise en place de 230 millions d'euros de lignes de crédit court terme :
renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crédit bilatérales bancaires pour un montant total de 132 millions d'euros.

Ces lignes sont assorties d'un spread moyen de 156 points de base.

Icade a poursuivi sa politique de mise en place de financements bancaires et a pu bénéficier de conditions plus favorables que les marges observées sur son secteur.

Fort de ses accès à la liquidité, plus de 200 millions d'euros de lignes, non tirées, sont disponibles au 30 juin 2009 pour assurer les besoins du groupe.

B - STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 30 JUIN 2009

1. Dette par nature

La dette financière brute de 3 165.1 millions d'euros est constituée au 30 juin 2009 de :

2 684.8 millions d'euros d'emprunts corporate ;
84.3 millions d'euros de crédits hypothécaires et assortis d'un privilège de prêteurs de deniers ;
99.5 millions d'euros de locations-financement ;
49 millions d'euros d'autres dettes (prêts collecteurs ...) ;
247.2 millions d'euros de découverts bancaires.
0.3 million d'euros d'Obligations Remboursables en Actions (ORA) ;

La dette financière nette s'élève à 2 717.6 millions d'euros au 30 juin 2009, en augmentation de 258.8 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2008. Cette évolution s'explique essentiellement par :

les flux de remboursements de la période : environ 56.2 millions d'euros, $\blacksquare$
le tirage de 150 millions d'euros de lignes bilatérales bancaires, de 32.6 millions d'euros de ligne $\blacksquare$ hypothécaire Icade Santé,
$\blacksquare$ un accroissement des locations-financement et emprunts (acquisition de la SCI Socrate, porteuse de la clinique Brétéché) et de l'assiette des financements PPP pour 31.6 millions d'euros.

Echéancier de la Dette

L'exercice 2009, est totalement assurÇ en termes de remboursement de dette compte tenu des liquiditÇs disponibles.

(en millions d'euros)	2É sem. 2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
ÇchÇances	184.0	350.0	133.0	147.5	418.3	1 000.1	233.7	81.3

2. Dette par maturité

L'ÇchÇancier de l'endettement tirÇ d'Icade au 30 juin 2009 est reprÇsentÇ ci-dessous :

La proportion de dette à moins d'1 an est en augmentation compte tenu des conditions de marchés difficiles et de la mise en place plus importante de ligne de crédit revolving 1 an, en lieu et place de ligne de prêts classiques. Malgré ces conditions difficiles, plus de la moitié de l'endettement demeure à plus de 5 ans, en adéquation avec l'actif du bilan.

La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 4.2 ans. Celle des couvertures associées avoisine elle aussi les 4.5 ans, en très bonne corrélation avec le sous-jacent.

3. Dette par métier

Après neutralisation des financements intragroupe, près de 85% des dettes bancaires du groupe concernent le métier de foncière et 14% le métier de la promotion.

4. Coût moyen de la dette

Le coût de financement moven s'élève au 1^er semestre 2009 à 3.24% avant couverture et 4.42% après couverture, contre respectivement 5,07% et 4,80% en 2008.

Compte tenu des couvertures en place, la dette d'Icade ne peut bénéficier de la baisse des taux d'intérêts sur la période. La gestion dynamique de son risque de taux d'intérêt lui permet tout de même d'en profiter en partie. Icade a réussi, dans un contexte de marché incertain et de forte pression des marges de financements à la hausse, à maîtriser son coût de financement et à le maintenir à un niveau bas.

C - GESTION DES RISQUES DE MARCHE

Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein du Pôle Trésorerie et Dettes de la Direction Financière.

Celui-ci reporte de manière mensuelle au Comité des Risques, Taux, Trésorerie et Financements d'Icade sur l'ensemble des sujets liés aux problématiques de politiques de financements, de placements, de gestion du risque de taux et de liquidité.

1. Risque de liquidité

Icade dispose d'une capacité de tirage en lignes court et moven terme de près de 460 millions d'euros. dont moins de la moitié est utilisée. Compte tenu du profil d'amortissement et du report sur des maturités plus longues d'un certain nombre de dettes, ces lignes de backup permettent de couvrir plus d'une année de remboursement en capital et intérêts.

Icade a continué de bénéficier, au cours du 1^er Semestre 2009, de conditions favorables d'accès à la liquidité.

2. Risque de contrepartie

Icade travaille exclusivement avec des établissements financiers de premier plan afin de limiter le risque de contrepartie et donc toute défaillance éventuelle d'un émetteur, tant sur les opérations de crédit et de dérivés que sur les placements.

3. Risque de taux

L'évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d'intérêt se traduisant le cas échéant, par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilégie le recours à l'endettement à taux variable, afin d'être en mesure de rembourser par anticipation sans pénalités : celui-ci représente, avant couverture, près de 91% de sa dette au 30 juin 2009 (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires).

Icade a poursuivi au 1^er semestre 2009 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitée au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriés (swaps vanille exclusivement sur l'exercice). Les dettes de maturités inférieures à un an n'ont pas été couvertes.

Ainsi, en avril 2009, un swap vanille échéance 2014, à hauteur de 30 millions d'euros, a été mis en place pour couvrir un prêt hypothécaire.

Au total la majeure partie de la dette (80%) est protégée contre une remontée des taux d'intérêt via des caps et des swaps, ou par dette à taux fixe : après retraitement des couvertures, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires) privilégie les taux fixes : l'endettement à taux variable non couvert ne représente plus que 20% de la dette si l'on tient compte de l'ensemble des couvertures et 24.6% si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiées de couvertures de flux de trésorerie selon les IFRS.

Les encours notionnels de couverture sur les années futures sont les suivants (en millions d'euros) :

Compte tenu des actifs financiers et des nouvelles couvertures mises en place, la position nette est dÇtaillÇe dans le tableau suivant :

(en millions d'euros)	JJ à 1 an ***	1 an à 5 ans	Au-delà	30-juin-09
Dette financiÅre brute Actifs financiers *	2 934,5 (553,9)	49,9	180,7	3 165,1 (553,9)
Position nette avant gestion Hors bilan **	2 380,6 (2 267,1)	49,9 -	180,7 -	(2 267,1)
Position nette après gestion	113,5

* Hors titres de participation, titres immobilisÄs, provisions sur titres

** Notionnel des contrats de couverture (swap, cap …)

*** Y compris actifs et dettes Ü taux variables

Enfin, Icade privilÇgie la qualification en ã cash-flow hedge å selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de constater les variations de juste valeur de ses instruments en capitaux propres, et non en rÇsultat.

Au cours de ce semestre, le notionnel des couvertures ã cash-flow hedge å est restÇ stable. Compte tenu du profil du semestre, nous constatons un impact significatif dans les fonds propres de (34.8) millions d'euros.

D - STRUCTURE FINANCIERE

1. Ratio de structure financière

Le ratio LTV (« Loan To Value » : Dettes financières nettes / Patrimoine réévalué) ressort à 42.3% au 30 juin 2009 (contre 35.4% au 31 décembre 2008). Cette augmentation s'explique à hauteur d'environ 4% par la hausse de la dette nette et d'environ 3% par la baisse de la valeur du Patrimoine réévalué. Ce ratio reste cependant inférieur aux nouveaux plafonds à respecter dans le cadre des covenants financiers liés à la dette (50% dans la majorité des cas où ce ratio est mentionné en tant que covenant).

Par ailleurs, ce chiffre est le résultat d'un calcul prudentiel puisqu'il intègre l'ensemble des dettes d'Icade (dettes liées aux activités de promotion, des services ...) sans prendre en contrepartie la valeur de ces actifs ou de ces sociétés, puisqu'il est calculé sur la seule valeur du patrimoine de la foncière.

2. Ratio de couverture des intérêts

Le ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (corrigé des amortissements) ressort à 4.41 sur le 1^er semestre 2009. Ce ratio est en diminution par rapport aux niveaux des années précédentes (5.73 en 2008), compte tenu de l'accroissement de la dette. Ramené à l'Excédent Brut Opérationnel, c'est-àdire avant plus-values de cessions, et non au Résultat Opérationnel, ce ratio ressort à 4.10 et très au-delà des covenants bancaires.

RATIOS FINANCIERS	30-06-2009	31-12-2008
Dette financière nette / Patrimoine réévalué (LTV)	42.3%	35.4 %
Ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (ICR)	4.41	5.73

3. Tableau de suivi des covenants

		Covenants	30 juin 2009
LTV	Maximum	< 45% et < 50% *	42.3%
ICR	Minimum	> 2	4.41
Détention CDC	Minimum	50.1%	61.58%
	Minimum		6.424 milliards
Valeur du Patrimoine Foncier		> 3 milliards d'euros	d'euros
	Maximum	< 20% du patrimoine
Sûreté sur actifs		foncier	$2.13%$ **

*environ 90% de la dette concernée par un covenant sur LTV a pour limite 50%, les 10% restant l'étant pour une limite à 45%

** calcul maximum au regard des clauses des prêts

V - PERSPECTIVES

Le pipeline des investissements identifiés et engagés par année, pour les quatre années à venir, serait d'environ :

(en millions d'euros)	2è semest re 2009	2010	2011	2012	2013	Du 2è semestre 2009 à 2013
Investissements	278.0	413.0	208.0	68.0	13.0	980.0

Prochains rendez-vous : 22 octobre 2009 : 15 février 2010 :

C.A. $\mathcal{F}^{me}$ trimestre 2009 Résultats annuels 2009

ETATS FINANCIERS SEMESTRIELS CONSOLIDES

30 Juin 2009

	COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
	BILAN CONSOLIDE
	TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
	TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES
	ANNEXE AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDES
$\blacksquare$	PRINCIPES COMPTABLES
2 ¹	PRINCIPALES VARIATIONS DU PERIMETRE DE CONSOLIDATION AU COURS DU PREMIER SEMESTRE 2009
$\overline{\mathbf{3}}$	SECTEURS OPERATIONNELS
4	RESULTAT FINANCIER
5	IMPOTS
6	ECARTS D'ACQUISITION
$\overline{7}$	IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
8	IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT
9	STOCKS ET EN-COURS
	10 CONTRATS DE CONSTRUCTION ET VEFA
	11 CREANCES ET DETTES DIVERSES COURANTES
	12 IMMEUBLES DE PLACEMENT ET AUTRES ACTIFS DESTINES A ETRE CEDES
	13 CAPITAUX PROPRES
	14 PROVISIONS
	15 DETTES FINANCIERES

16 RESULTAT PAR ACTION
17 ENGAGEMENTS ENVERS LE PERSONNEL
18 DESCRIPTIF DES PLANS DE STOCK-OPTIONS EN COURS
19 ENGAGEMENTS HORS BILAN
20 PARTIES LIEES
21 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
22 LISTE DES NORMES ET INTERPRETATIONS NON APPLIQUEES

COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE

(en millions d'euros)	Notes	30/06/09	30/06/08	31/12/08
Chiffres d'affaires	3	714,3	762,5	1 598,7
Autres produits liés à l'activité		6,1	3,1	7,3
Produits financiers liés à l'activité		2,1	5,0	9,2
Produits des activités opérationnelles		722,5	770,6	1 615,2
Achats consommés		(321,8)	(352,9)	(759,8)
Services extérieurs		(93,0)	(114,5)	(227,9)
Impôts, taxes et versements assimilés		(23,1)	(21,6)	(47,2)
Charges de personnel, intéressement et participation		(122,6)	(122,1)	(232,7)

Autres charges liées à l'activité		(5,5)	(3,5)	(12,4)
Charges des activités opérationnelles		(566,0)	(614,6)	(1 280,0)
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	3	156,5	156,0	335,2
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement		(63,5)	(57,2)	(123,5)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers
et autres actifs courants	3	(37,8)	(1,2)	(61,2)
Résultats sur cessions		117,8	58,1	296,2
Pertes de valeur sur écarts d'acquisition et immobilisations incorporelles		-	-	0,1
RESULTAT OPERATIONNEL	3	173,0	155,7	446,8
Coût de l'endettement brut		(55,3)	(48,6)	(104,1)
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie		1,7	1,8	4,0
Coût de l'endettement net		(53,6)	(46,8)	(100,1)
Autres produits et charges financiers		2,3	6,8	1,0
RESULTAT FINANCIER	4	(51,3)	(40,0)	(99,1)
Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence		1,7	(0,1)	1,1
Impôts sur les résultats	5	(9,5)	(21,8)	(31,2)
Résultats des activités abandonnées		-	-	-
RESULTAT NET		113,9	93,8	317,6
Résultat : part des minoritaires		2,4	2,3	5,1
Résultat net : part groupe		111,5	91,5	312,5


Résultat net, part du groupe par action (en euros)	16	2,29	1,88	6,41
dont résultat net part du groupe des activités abandonnées par action		-	-	-
Nombre d'actions retenu pour le calcul		48 737 303	48 787 221	48 739 684
Résultat net, part du groupe par action après dilution (en euros)	16	2,29	1,87	6,41
dont résultat net part du groupe des activités abandonnées par action		-	-	-
Nombre d'actions retenu pour le calcul		48 737 303	48 868 870	48 744 985
(en millions d'euros)		30/06/09	30/06/08	31/12/08
Résultat net de la période		113,9	93,8	317,6
Autres éléments du résultat global :
Actifs financiers disponibles à la vente		(0,5)	(4,9)	(0,7)
*ajustements de reclassement relatifs aux pertes et gains latents comptabilisés en capitaux propres		(0,5)	(4,5)	(4,2)
*ajustements de reclassement relatifs aux transferts en résultat du fait d'une cession		-	(0,4)	3,5
Différence de conversion		-	-	-
Couverture de flux de trésorerie		(34,8)	36,7	(94,0)
* ajustements de reclassement relatifs aux montants comptabilisés en capitaux propres		(34,8)	36,5	(94,2)
* ajustements de reclassement relatifs aux montants inclus dans le résultat net		-	0,2	0,2
Ecarts actuariels et ajustements de plafonnement des actifs		-	-	-
Impôts sur les éléments directement reconnus en capitaux propres (*)		-	-	-
Autres ajustements		-	-	-
Total du résultat global reconnu en capitaux propres		(35,3)	31,8	(94,7)
- dont transféré dans le résultat net		-	(0,2)	3,7
Total du résultat global pour la période		78,6	125,6	222,9
- Part des minoritaires		2,4	2,3	5,1
- Part du groupe		76,2	123,3	217,8

(*) Il s'agit principalement des impôts sur les variations de juste valeur des titres disponibles à la vente et sur les couvertures de flux de trésorerie futurs.

BILAN CONSOLIDE

(en millions d'euros)	Notes	30/06/09	31/12/08
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets	6	85,9	141,4
Immobilisations incorporelles, nettes	7	23,9	32,4
Immobilisations corporelles, nettes	8	142,5	463,3
Immeubles de placements, nets	8	3 142,2	3 027,7
Titres disponibles à la vente non courants		20,2	19,9
Titres mis en équivalence		2,9	0,7
Autres actifs financiers non courants		22,7	58,5
Actifs d'impôts différés		10,2	19,6
TOTAL ACTIFS NON COURANTS		3 450,5	3 763,5
Stocks et en-cours	9	411,6	391,0
Créances clients		387,4	399,6
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	10	206,5	186,9
Créances d'impôts		7,3	27,5
Créances diverses	11	555,5	646,3
Titres disponibles à la vente courants		0,1	0,7
Autres actifs financiers courants		81,7	61,6
Trésorerie et équivalents de trésorerie		476,6	656,1
Actifs destinés à être cédés	12	357,5	25,5
TOTAL ACTIFS COURANTS		2 484,2	2 395,2
TOTAL DES ACTIFS		5 934,7	6 158,7

(en millions d'euros)	Notes	30/06/09	31/12/08
PASSIF
Capital	13	75,0	75,0
Primes		1 109,5	1 109,5
Actions propres		(37,0)	(33,6)
Réserves de réévaluation		(130,1)	(94,8)
Autres réserves		255,9	100,3
Résultat net part du groupe		111,5	312,5
Capitaux propres - part du groupe		1 384,8	1 468,9
Intérêts minoritaires		12,8	10,1
CAPITAUX PROPRES		1 397,6	1 479,0
Provisions non courantes	14	51,2	53,7
Dettes financières non courantes	15	2 393,6	2 539,1
Dettes d'impôts		5,6	57,5
Passifs d'impôts différés		21,8	26,9
Autres passifs financiers non courants et dérivés		151,1	140,5
TOTAL PASSIFS NON COURANTS		2 623,3	2 817,7
Provisions courantes	14	34,4	41,8
Dettes financières courantes	15	771,5	605,1
Dettes d'impôts		82,2	81,9
Dettes fournisseurs		423,2	434,4
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	10	17,7	63,7
Dettes diverses courantes	11	520,3	628,9
Autres passifs financiers courants		35,5	6,2
Passifs destinés à être cédés	12	29,0	-
TOTAL PASSIFS COURANTS		1 913,8	1 862,0
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES		5 934,7	6 158,7

TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES

I OPERATIONS LIEES A L'ACTIVITE OPERATIONNELLE Résultat net 113,9 317,6 93,8 Dotations nettes aux amortissements et provisions 99,4 167,9 53,5 Gains et pertes latents résultant des variations de juste valeur (0,7) (6,9) (1,2) Autres produits et charges calculés 4,2 12,7 1,6 Plus et moins values de cession d'actifs (126,8) (295,7) (55,5) Plus et moins values de dilution 3,5 2,6 - Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence (1,7) (0,7) - Dividendes reçus (0,7) (2,2) (0,2) Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts 91,1 195,3 92,0 Coût de la dette financière nette 65,1 126,9 52,5 Charge d'impôt 12,1 31,7 22,3 Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts 168,3 353,9 166,8 Intérêts payés (50,6) (66,0) (119,2) Impôt payé (111,4) (39,2) (173,2) Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité opérationnelle (1) (91,3) (146,0) (126,1) FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE OPERATIONNELLE (28,2) (84,5) (121,3) II OPERATIONS D'INVESTISSEMENT Immobilisations incorporelles, corporelles et immeubles de placement - acquisitions (170,4) (777,9) (283,1) - cessions 149,8 349,7 59,1 Subventions d'investissement reçues 1,1 1,7 0,8 Variation des dépôts de garantie versés et reçus (2,4) - (0,4) Variation des créances financières clients (6,9) (33,4) (14,9) Investissements opérationnels (28,8) (459,9) (238,5) Titres disponibles à la vente - acquisitions (0,8) (28,3) (5,0) - cessions 0,8 40,8 16,2 Titres consolidés - acquisitions (8,5) (23,3) (7,9) - cessions 24,6 9,1 - - incidence des variations de périmètre (9,7) (7,6) (0,3) Dividendes reçus 0,7 2,2 0,1 Investissements financiers 7,1 (7,1) 3,1 FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT (21,7) (467,0) (235,4) III OPERATIONS DE FINANCEMENT Sommes reçues des actionnaires lors des augmentations de capital : - versées par les actionnaires d'Icade - - - - versées par les minoritaires des filiales consolidées - - (0,4) Dividendes mis en paiement au cours de l'exercice : - dividendes (y compris précompte) et acomptes versés dans l'exercice par Icade (158,5) (158,4) (158,6) - dividendes et acomptes versés dans l'exercice aux minoritaires des filiales consolidées 0,7 (5,3) (0,4) Rachat de titres en auto-contrôle (0,9) (11,8) (10,7) Variation de la trésorerie issue des opérations en capital (158,7) (175,5) (170,1) Emissions ou souscriptions d'emprunts et dettes financières 300,8 961,7 420,5 Remboursements d'emprunts et dettes financières (115,0) (144,5) (59,5) Acquisitions et cessions d'actifs financiers courants 14,8 2,8 (6,0) Variation de la trésorerie issue des opérations de financement 200,6 820,0 355,0 FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT 41,9 644,5 184,9 VARIATION NETTE DE LA TRESORERIE (I+II+III) (8,0) 93,0 (171,8) TRESORERIE NETTE A L'OUVERTURE 246,2 153,2 153,2 REQUALIFICATION (8,8) - - TRESORERIE NETTE A LA CLOTURE 229,4 246,2 (18,6) Trésorerie et équivalents de trésorerie 476,6 656,1 755,5 Découverts bancaires (247,2) (409,9) (774,1) TRESORERIE NETTE 229,4 246,2 (18,6)	(en millions d'euros)	30/06/09	31/12/08	30/06/08

(1) hors créances financières clients

TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES

(en millions d'euros)		Capital Prime de fusion	Couverture de flux de trésorerie net d'IS	Titres disponibles à la vente	Autres réserves	Total capitaux propres part du Groupe	Intérêts minoritaires	Total capitaux propres
Au 1er janvier 2009	75,0	1 109,5	(93,9)	(0,9)	379,2	1 468,9	10,1	1 479,0
Instruments de couverture de flux de trÄsorerie : - variations de valeur directement reconnues en capitaux propres (a) - transfert en rÄsultat des instruments non	-	-	(34,8)	-	-	(34,8)	-	(34,8) -
qualifiÄs de couverture au 1er janvier 2009 Juste valeur des titres disponibles Ü la vente - variation de juste valeur - transfert en rÄsultat de la pÄriode	- - -	- - -	- - -	- (0,5) -	- - -	- (0,5) -	- - -	(0,5) -
Total des variations directement reconnues sur les comptes de réserves (1)	-	-	(34,8)	(0,5)	-	(35,3)	-	(35,3)
Résultat net (2)	-	-	-	-	111,5	111,5	2,4	113,9
Total des charges et produits comptabilisés (1) + (2)	-	-	(34,8)	(0,5)	111,5	76,2	2,4	78,6
Dividendes au titre de 2008	-	-	-	-	(158,5)	(158,5)	0,3	(158,2)
Variation de pourcentage d'intÄrát EntrÄe de pÄrimÅtre	- -	- -	- -	- -	- -	- -	- -	- -
Augmentation de capital Diminution de capital	- -	- -	- -	- -	- -	- -	- -	- -
Actions propres (b) Autres (c)	-	-	-	-	(3,4)	(3,4) 1,6	-	(3,4) 1,6
Au 30 juin 2009	- 75,0	- 1 109,5	- (128,7)	- (1,4)	1,6 330,4	1 384,8	12,8	1 397,6

(a) La baisse des taux d'intÄrát sur le premier semestre 2009 a eu comme consÄquence un impact nÄgatif de la juste valeur des instruments dÄrivÄs de couverture de 34,8 millions d'euros sur les capitaux propres (cf. note 15 : analyse de la sensibilitÄ du groupe Ü l'Ävolution des taux d'intÄráts).

(b) Au 30 juin 2009, Icade dÄtient 474 835 actions propres pour un coàt de 37,0 millions d'euros.
(c) Ce poste comprend notamment l'impact positif sur les rÄserves des stock-options soumises Ü conditions Ü hauteur de 2,3 millions d'euros.

(en millions d'euros)	Capital	Prime de fusion	Couverture de flux de trésorerie net d'IS	Titres disponibles à la vente	Autres réserves	Total capitaux propres part du Groupe	Intérêts minoritaires	Total capitaux propres
Au 1er janvier 2008	75,0	1 139,7	(0,2)	(0,2)	205,5	1 419,8	8,2	1 428,0
Instruments de couverture de flux de trÄsorerie :
- variations de valeur directement reconnues en capitaux propres (a)	-	-	(94,2)	-	-	(94,2)	-	(94,2)
- transfert en rÄsultat des instruments non qualifiÄs de couverture au 1er janvier 2008 Juste valeur des titres disponibles Ü la vente	-	-	0,2	-	-	0,2	-	0,2
- variation de juste valeur	-	-	-	(4,2)	-	(4,2)	-	(4,2)
- transfert en rÄsultat de la pÄriode	-	-	-	3,5	-	3,5	-	3,5
Total des variations directement reconnues sur les comptes de réserves (1)	-	-	(94,0)	(0,7)	-	(94,7)	-	(94,7)
Résultat net (2)	-	-	-	-	312,5	312,5	5,1	317,6
Total des charges et produits comptabilisés (1) + (2)	-	-	(94,0)	(0,7)	312,5	217,8	5,1	222,9
Dividendes au titre de 2007	-	(30,3)	-	-	(128,3)	(158,6)	(0,6)	(159,2)
Variation de pourcentage d'intÄrát	-	-	-	-	-	-	-	-
EntrÄe de pÄrimÅtre	-	-	0,3	-	(0,3)	-	-	-
Augmentation de capital	-	-	-	-	-	-	-	-
Diminution de capital	-	-	-	-	-	-	-	-
Actions propres (b)	-	-	-	-	(11,7)	(11,7)	-	(11,7)
Autres (c)	-	-	-	-	1,6	1,6	(2,6)	(1,0)
Au 31 décembre 2008	75,0	1 109,4	(93,9)	(0,9)	379,3	1 468,9	10,1	1 479,0

(a) La baisse des taux d'intÄrát conjuguÄe Ü une augmentation de la dette et de sa couverture, sur l'exercice 2008, a eu comme consÄquence un impact nÄgatif de la juste valeur des instruments dÄrivÄs de couverture de 94,2 millions d'euros sur les capitaux propres (cf. note 26 des Ätats financiers consolidÄs au 31 dÄcembre 2008 : analyse de la sensibilitÄ du groupe Ü l'Ävolution des taux d'intÄráts).
(b) Au 31 dÄcembre 2008, Icade dÄtient 446 335 actions propres pour un coàt de 33,6 millions d'euros.
(c) Ce poste comprend notamment l'impact positif, sur les rÄserves, ou des stocks options soumises Ü conditions Ü hauteur de 4 millions d'euros.

(en millions d'euros)		Capital Prime de fusion	Couverture de flux de trésorerie net d'IS	Titres disponibles à la vente	Autres réserves	Total capitaux propres part du Groupe	Intérêts minoritaires	Total capitaux propres
Au 1er janvier 2008	75,0	1 139,7	(0,2)	(0,2)	205,5	1 419,8	8,2	1 428,0
Instruments de couverture de flux de trÄsorerie : - variations de valeur directement reconnues en capitaux propres (a) - transfert en rÄsultat des instruments non	-	-	36,5	-	-	36,5	-	36,5 0,2
qualifiÄs de couverture au 1er janvier 2008	-	-	0,2	-	-	0,2	-
Juste valeur des titres disponibles Ü la vente - variation de juste valeur	-	-	-	(4,5)	-	(4,5) (0,4)	-	(4,5) (0,4)
- transfert en rÄsultat de la pÄriode Total des variations directement reconnues sur les comptes de réserves (1)	- -	- -	- 36,7	(0,4) (4,9)	- -	31,8	- -	31,8
Résultat net (2)	-	-	-	-	91,5	91,5	2,3	93,8
Total des charges et produits comptabilisés (1) + (2)	-	-	36,7	(4,9)	91,5	123,3	2,3	125,6
Dividendes au titre de 2007	-	(30,2)	-	-	(128,4)	(158,6)	(0,5)	(159,1)
Variation de pourcentage d'intÄrát	-	-	-	-	-	-	-	-
EntrÄe de pÄrimÅtre	-	-	0,2	-	(0,2)	-	3,4	3,4
Augmentation de capital	-	-	-	-	-	-	-	-
Diminution de capital	-	-	-	-	-	-	-	-
Actions propres (b)	-	-	-	-	(1,0)	(1,0)	-	(1,0)
Autres (c)	-	-	-	-	(8,1)	(8,1)	-	(8,1)
Au 30 juin 2008	75,0	1 109,5	36,7	(5,1)	159,3	1 375,4	13,4	1 388,8

(a) La hausse des taux d'intÄrát conjuguÄe Ü une augmentation de la dette et de sa couverture, sur le premier semestre 2008, a eu comme consÄquence un impact positif de la juste valeur des instruments dÄrivÄs de couverture de 36,5 millions d'euros sur les capitaux propres (cf. note 15 des comptes consolidÄs au 30 juin 2008 : analyse de la sensibilitÄ du groupe Ü l'Ävolution des taux d'intÄráts).
(b) Au 30 juin 2008, Icade dÄtient 426 929 actions propres pour un montant de 39,2 millions d'euros.
(c) Ce poste comprend notamment Ü hauteur de 9,7 millions d'euros le remboursement de 3 300 ORA Pimonts janvier 1992 par 98 571 actions Icade auto dÄtenues ainsi que l'impact positif sur les rÄserves des stock options soumises Ü conditions Ü hauteur de 1,8 millions d'euros.

ANNEXE AUX ETATS FINANCIERS CONSOLIDES

1 PRINCIPES COMPTABLES

1.1 Textes appliqués

Les Ätats financiers consolidÄs semestriels du groupe Icade ('le groupe') sont Ätablis au 30 juin 2009 conformÄment aux normes comptables internationales (IFRS), y compris IAS 34, telles qu'adoptÄes dans l'Union EuropÄenne en application du rÅglement europÄen nä1606/2002 du 19 juillet 2002. Les normes comptables internationales sont publiÄes par l'IASB (International Accounting Standards Board) et adoptÄes par l'Union EuropÄenne. Elles comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), les IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprÄtations d'application obligatoire Ü la date d'arrátÄ.

S'agissant d'Ätats financiers rÄsumÄs, ils n'incluent pas toute l'information requise par le rÄfÄrentiel IFRS pour la prÄparation des Ätats financiers consolidÄs annuels et doivent donc átre lus en relation avec les Ätats financiers consolidÄs de l'exercice clos le 31 dÄcembre 2008 qui avaient ÄtÄ arrátÄs selon les mámes principes et mÄthodes, Ü l'exception des points dÄveloppÄs ci aprÅs.

Par rapport aux Ätats financiers consolidÄs prÄsentÄs au 31 dÄcembre 2008, les normes et interprÄtations d'application obligatoire au 1 er janvier 2009, ont ÄtÄ mises en œuvre au 1 er janvier 2009 par le groupe.

I ] L'application des normes suivantes au 1 er janvier 2009 n'a pas eu d'incidence sur les mÄthodes de comptabilisation et d'Ävaluation appliquÄes par le groupe au 31 dÄcembre 2008, mais a eu comme consÄquences, la modification de la prÄsentation des Ätats financiers consolidÄs du groupe et la publication d'informations complÄmentaires dans les notes annexes
1) L'application de la norme IAS 1 rÄvisÄe å PrÄsentation des Ätats financiers ç a conduit le groupe Ü complÄter le compte de rÄsultat consolidÄ par un Ätat prÄsentant les autres ÄlÄments du rÄsultat global, Ü savoir les charges et produits directement reconnus en capitaux propres ; les changements de terminologie n'ont pas ÄtÄ retenus car non obligatoires dans le cadre de la prÄsentation d'Ätats financiers semestriels rÄsumÄs.
2) L'application de la norme IFRS 8 å Secteurs opÄrationnels ç, n'a eu aucune incidence sur les Ätats financiers du groupe, l'information sectorielle publiÄe dans le cadre d'IAS 14 Ätant dÄjÜ prÄsentÄe selon l'organisation du reporting interne. Les principes comptables relatifs aux secteurs opÄrationnels sont dÄsormais dÄfinis de la maniÅre suivante :

å Les secteurs opÄrationnels prÄsentÄs correspondent Ü l'organisation du reporting interne Ü destination du management du groupe.

Le groupe Icade a adoptÄ un positionnement de å FonciÅre dÄveloppeur ç et s'est structurÄ en fonction de l'identification de diffÄrents mÄtiers. L'activitÄ est segmentÄe en trois mÄtiers, qui ont chacun des risques et avantages spÄcifiques :

l'activitÄ de fonciÅre consiste essentiellement Ü dÄtenir des biens immobiliers en vue de leur location et de procÄder Ü des arbitrages sur ces actifs ;
la promotion immobiliÅre correspond essentiellement Ü la construction en vue de vente de biens immobiliers ;
les services rassemblent principalement la gestion d'administration de biens, les å facilities management immobilier ç ainsi que l'assistance Ü maétrise d'ouvrage pour les clients publics.

Le management examine le rÄsultat sectoriel de chacun des trois mÄtiers afin de prendre des dÄcisions en matiÅre d'affectation des ressources et d'Ävaluer les performances de chacun des mÄtiers.

Le rÄsultat sectoriel correspond au rÄsultat opÄrationnel des mÄtiers et donc ne prend pas en compte, contrairement au rÄsultat prÄsentÄ dans les Ätats financiers consolidÄs, le rÄsultat financier ainsi que les charges d'impÉts qui sont analysÄs globalement au niveau du groupe. Les opÄrations rÄalisÄes au sein d'un máme mÄtier et entre des mÄtiers diffÄrents sont prÄsentÄes dans l'information sectorielle de maniÅre identique aux opÄrations rÄalisÄes avec des tiers. Les Äliminations et reclassements liÄs Ü ces opÄrations figurent dans des colonnes distinctes. ç

La premiÅre application des normes IAS 1 rÄvisÄe et d'IFRS 8, constituant des changements de mÄthodes, est traitÄe de maniÅre rÄtrospective ; en consÄquence l'information comparative publiÄe au 30 juin 2008 et au 31 dÄcembre 2008 a ÄtÄ retraitÄe.
3) L'application du texte d'amÄliorations annuelles portÄes Ü la norme IAS 40 relative aux å immeubles de placement ç a eu comme consÄquence pour le groupe le reclassement des en cours rattachÄs Ü des immeubles de placement, prÄcÄdemment comptabilisÄs en immobilisations corporelles, en immeubles de placement (cf note 8).

Les immeubles de placement, sont Ü compter du 1 er janvier 2009, dÄfinis de la maniÅre suivante :

å Les immeubles en cours de construction ou d'amÄnagement en vue d'une utilisation ultÄrieure en tant qu'immeubles de placement, ainsi que les avances versÄes sur ces immeubles, sont classÄs dans les immeubles de placement.ç

L'application de cet amendement Ü la norme IAS 40 est traitÄe de maniÅre prospective Ü compter du 1er janvier 2009.

II] L'application des normes et interprÄtations suivantes au 1er janvier 2009 n'a pas eu d'incidence sur les mÄthodes de comptabilisation et d'Ävaluation ni sur les Ätats financiers consolidÄs du groupe :
1) Amendements Ü IAS 32 et IAS 1 : Amendements relatifs aux å instruments financiers remboursables au grÄ du porteur et obligations Ü la suite d'une liquidationç ;
2) Amendements Ü IFRS 1 et Ü IAS 27 å Coàt d'une participation dans une filiale, une entitÄ contrÉlÄe conjointement ou une entreprise associÄe ç ;
3) Amendements Ü IFRS 2 : Amendements relatifs aux å Conditions d'acquisition et annulations ç ;
4) AmÄliorations annuelles (publiÄes en mai 2008 par l'IASB) portÄes Ü diffÄrentes normes Ü l'exclusion des modifications relatives Ü la norme IAS 40 prÄcitÄes et aux normes IFRS 1 et IFRS 5 non encore applicables (cf. note 22) ;
5) IFRIC 13 : å Programmes de fidÄlisation de la clientÅle ç.
III] Le groupe n'a appliquÄ aucune norme ou interprÄtation par anticipation.

1.2 Base d'Åvaluation, jugement et utilisation d'estimations

La prÄparation des Ätats financiers nÄcessite l'utilisation d'estimations et d'hypothÅses pour la dÄtermination de la valeur des actifs et des passifs, l'Ävaluation des alÄas positifs et nÄgatifs Ü la date de l'arrátÄ semestriel, ainsi que les produits et charges du semestre.

En raison des incertitudes inhÄrentes Ü tout processus d'Ävaluation, le groupe rÄvise ses estimations sur la base d'informations rÄguliÅrement mises Ü jour. Ainsi, le groupe procÅde notamment Ü :

une Ävaluation semestrielle de ses actifs immobiliers par des experts indÄpendants selon les mámes mÄthodes que celles utilisÄes et dÄcrites dans la note 10 des Ätats financiers consolidÄs au 31 dÄcembre 2008;
une revue semestrielle des projets de programmes de promotion immobiliÅre faisant l'objet d'une maétrise fonciÅre ;
une Ävaluation semestrielle des provisions et avantages au personnel (notes 14 et 17) ;
la dÄtermination de la charge d'impÉt semestrielle, en appliquant pour chaque sociÄtÄ le taux effectif moyen estimÄ pour l'exercice complet au rÄsultat avant impÉt de la pÄriode intermÄdiaire; ce taux estimÄ est calculÄ sur la base du budget 2009 validÄ par la direction (note 5).

2 PRINCIPALES VARIATIONS DU PERIMETRE DE CONSOLIDATION AU COURS DU PREMIER SEMESTRE 2009

Foncière

Acquisition de la Sci Socrate

La Sas Icade SantÄ a acquis le 26 fÄvrier 2009 la totalitÄ des titres de la Sci Socrate pour un coàt d'acquisition de 8,2 millions d'euros, incluant 0,6 million d'euros de frais d'acquisition. Cette sociÄtÄ, dÄtenant les murs de la clinique BrÄtÄchÄ -Viaud, a ÄtÄ consolidÄe par intÄgration globale Ü compter du 1er janvier 2009.

Promotion

Arkadéa

La sociÄtÄ ArkadÄa, a ÄtÄ crÄÄe en partenariat avec Poste Immo le 18 mars 2009.

La sociÄtÄ ArkadÄa, dÄtenue Ü 50% respectivement par Icade Promotion et Poste Immo est consolidÄe par intÄgration proportionnelle.

S'agissant d'une sociÄtÄ dont l'activitÄ est en phase de dÄmarrage, le rÄsultat consolidÄ rÄalisÄ au cours du premier semestre 2009 n'est pas significatif.

Services

Cession Icade ADB

La cession de la sociÄtÄ Icade ADB, dÄtenue Ü 100% par Icade Sa et spÄcialisÄe dans l'administration de biens Ü destination des particuliers est effective au 30 juin 2009, aprÅs levÄe des conditions suspensives. PrÄalablement Ü la cession, l'activitÄ institutionnelle d'Icade ADB avait ÄtÄ apportÄe Ü Icade Property Management.

Le prix de cession de 24,1 millions d'euros pourra átre ajustÄ, Ü la hausse comme Ü la baisse, en fonction des performances opÄrationnelles pour l'annÄe 2009 d'Icade ADB. Le rÄsultat de cession consolidÄ s'ÄlÅve Ü 6,2 millions d'euros.

3 SECTEURS OPERATIONNELS

(en millions d'euros)	30/06/09
	FONCIERE	PROMOTION	SERVICES (2)	AUTRES	Eliminations internes inter-métiers	Non affectable	TOTAL
COMPTE DE RESULTAT
Chiffre d'affaires consolidé - Ventes inter-activitÄs (groupe)	210,8 (1,8)	499,3 (12,0)	92,8 (2,6)	0,1 (0,1)	(88,7) (88,7)	- -	714,3 (105,2)
- Ventes totales, ventes inter-activitÄs incluses (groupe) EBO	212,5 147,0	511,3 27,3	95,0 (0,6)	0,2 (1,8)	- (15,4)	- -	819,5 156,5
- Dotations aux amortissements nettes des subventions d'investissement - Pertes de valeur sur actifs (1) - Reprises de pertes de valeur sur actifs (1) - RÄsultat de cessions	(52,1) (50,0) 6,0 111,0	(8,1) (1,8) 7,9 -	(1,0) (0,3) 0,4 -	(2,4) - - 4,9	0,1 - - 1,9	- - - -	(63,5) (52,1) 14,3 117,8
Résultat opérationnel Part dans les entreprises associÄes	161,9 -	25,3 1,7	(1,5) -	0,7 -	(13,4) -	- -	173,0 1,7
- Coàt de l'endettement net - Autres produits et charges financiers - ImpÉt sur les rÄsultats	- - -	- - -	- - -	- - -	- - -	(53,6) 2,3 (9,5)	(53,6) 2,3 (9,5)
Résultat net							113,9
BILAN
Acquisition d'immobilisations incorporelles et corporelles et d'immeubles de placement	166,6	0,7	0,8	2,1	5,0		175,2
Participations dans les entreprises associÄes	-	2,9	-	-	-	-	2,9
Actifs sectoriels Autres actifs non sectoriels (a) Total des actifs	3 736,3 -	1 142,1 -	155,9 -	36,2 -	(115,1) -	- 979,3	4 955,4 979,3 5 934,7
Passifs sectoriels Autres passifs non sectoriels (b) Total des passifs hors capitaux propres	246,2 -	699,0	118,9 -	42,5 -	(59,9) -	- 4 888,0	1 046,7 3 490,4 4 537,1
FLUX DE TRESORERIE
Investissements corporels et incorporels & immeubles de placement Cessions d'actifs corporels et incorporels & immeubles de placement	(162,0) 147,3	(0,6) 0,3	(0,7) 2,2	(2,1) -	(5,0) -	- -	(170,4) 149,8

(a) Les autres actifs non sectoriels sont composÄs des actifs financiers courants et non courants, des actifs d'impÉts diffÄrÄs courants et non courants, de la trÄsorerie et Äquivalents trÄsorerie et des actifs destinÄs Ü átre cÄdÄs.

(b) Les autres passifs non sectoriels sont composÄs des dettes financiÅres courantes et non courantes, des dettes d'impÉts et des autres passifs financiers courants et non courants.

(1) Sur le premier semestre 2009, 44,1 millions d'euros de pertes de valeur ont ÄtÄ comptabilisÄes sur les immeubles de placement.
(2) La diminution des actifs et passifs sectoriels des Services est principalement liÄe Ü la cession d'Icade ADB au 30 juin 2009.

(en millions d'euros)	30/06/08
	FONCIERE	PROMOTION	SERVICES	AUTRES	Eliminations internes inter-métiers	Non affectable	TOTAL
COMPTE DE RESULTAT
Chiffre d'affaires consolidé - Ventes inter-activités (groupe) - Ventes totales, ventes inter-activités incluses (groupe)	197,6 (1,3) 198,9	524,3 (20,4) 544,7	102,7 (3,2) 105,9	0,2 - 0,2	(62,3) (62,3) -	- - -	762,5 (87,2) 849,7
EBO	130,9	36,8	6,0	(4,9)	(12,8)	-	156,0
- Dotations aux amortissements nettes des subventions d'investissement - Pertes de valeur sur actifs - Reprises de pertes de valeur sur actifs - Résultat de cessions	(45,3) (3,8) 4,9 52,5	(8,6) (2,6) 0,6 (0,1)	(1,5) (0,6) 0,3 0,1	(1,8) - - -	- - - 5,6	- - - -	(57,2) (7,0) 5,8 58,1
Résultat opérationnel Part dans les entreprises associées	139,1 -	26,1 (0,1)	4,4 -	(6,7) -	(7,2) -	- -	155,7 (0,1)
- Coût de l'endettement net - Autres produits et charges financiers - Impôt sur les résultats	- - -	- - -	- - -	- - -	- - -	(46,8) 6,8 (21,8)	(46,8) 6,8 (21,8)
Résultat net							93,8
BILAN
Acquisition d'immobilisations incorporelles et corporelles et d'immeubles de placement Participations dans les entreprises associées	271,2 0,8	0,6 (0,4)	2,0 -	3,9 -	14,8 -	-	292,5 0,4
Actifs sectoriels Autres actifs non sectoriels (a) Total de l'actif	3 499,9 -	1 137,3 -	283,9 -	27,7 -	(63,2) -	- 1 033,9	4 885,6 1 033,9 5 919,5
Passifs sectoriels Autres passifs non sectoriels (b) Total des passifs hors capitaux propres	236,9 -	757,7 -	227,6 -	35,0 -	(34,9) -	- 3 308,4	1 222,3 3 308,4 4 530,7
FLUX DE TRESORERIE
Investissements corporels et incorporels & immeubles de placement Cessions d'actifs corporels et incorporels & immeubles de placement	(262,1) 58,7	(0,2) -	(2,1) 0,3	(3,9) 0,1	(14,8) -	- -	(283,1) 59,1

(a) Les autres actifs non sectoriels sont composés des actifs financiers courants et non courants, des actifs d'impôts différés courants et non courants, de la trésorerie et équivalents trésorerie et des actifs destinés à être cédés.
(b) Les autres passifs non sectoriels sont composés des dettes financières courantes et non courantes, des dettes d'impôts et des autres passifs financiers courants et non courants.

(en millions d'euros)	31/12/08
	FONCIERE	PROMOTION	SERVICES	AUTRES	Eliminations internes inter-métiers	Non affectable	TOTAL
COMPTE DE RESULTAT
Chiffre d'affaires consolidé - Ventes inter-activitÄs (groupe) - Ventes totales, ventes inter-activitÄs incluses (groupe)	409,4 (4,7) 414,1	1 142,3 (46,3) 1 188,6	204,0 (7,2) 211,2	0,6 - 0,6	(157,6) (157,6) -	- - -	1 598,7 (215,8) 1 814,5
EBO	273,2	87,9	11,9	(7,6)	(30,2)	-	335,2
- Dotations aux amortissements nettes des subventions d'investissement - Pertes de valeur sur actifs (1) - Reprises de pertes de valeur sur actifs (1) - RÄsultat de cessions	101,8 (23,6) 10,4 281,8	61,6 (47,6) 2,7 0,6	1,8 (3,5) 0,4 4,2	2,7 - - -	- - - 9,6	- - - -	167,9 (74,7) 13,5 296,2
Résultat opérationnel Part dans les entreprises associÄes	443,4 -	26,4 1,1	9,2 -	(11,7) -	(20,5) -	- -	446,8 1,1
- Coàt de l'endettement net - Autres produits et charges financiers - ImpÉt sur les rÄsultats	- - -	- - -	- - -	- - -	- - -	(100,1) 1,0 (31,2)	(100,1) 1,0 (31,2)
Résultat net							317,6
BILAN
Acquisition d'immobilisations incorporelles et corporelles et d'immeubles de placement	768,3	1,1	3,9	9,4	15,3		798,0
Participations dans les entreprises associÄes	-	0,7	-	-	-		0,7
Actifs sectoriels Autres actifs non sectoriels (a) Total des actifs	3 940,1 -	1 090,7 -	303,0 -	34,6 -	(79,8) -	- 870,1	5 288,6 870,1 6 158,7
Passifs sectoriels Autres passifs non sectoriels (b) Total des passifs hors capitaux propres	223,5 -	739,2	246,5 -	51,3 -	(37,9) -	- 3 457,0	1 222,6 3 457,0 4 679,6
FLUX DE TRESORERIE
Investissements corporels et incorporels & immeubles de placement Cessions d'actifs corporels et incorporels & immeubles de placement	(747,9) 350,3	(1,1) -	(2,9) -	(9,4) (0,6)	(16,6) -	- -	(777,9) 349,7

(a) Les autres actifs non sectoriels sont composÄs des actifs financiers courants et non courants, des actifs d'impÉts diffÄrÄs courants et non courants, de la trÄsorerie et Äquivalents trÄsorerie et des actifs destinÄs Ü átre cÄdÄs.
(b) Les autres passifs non sectoriels sont composÄs des dettes financiÅres courantes et non courantes, des dettes d'impÉts et des autres passifs financiers courants et non courants.
(1) Sur l'exercice 2008, les pertes de valeurs sur actifs nettes des reprises s'ÄlÅvent Ü 61,2 millions d'euros :
14,7 millions d'euros de pertes de valeur ont ÄtÄ constatÄes sur les immeubles de placement,
45,7 millions d'euros de pertes de valeur ont ÄtÄ constatÄes sur le portefeuille foncier, les indemnitÄs d'immobilisation et sur les frais avancÄs des opÄrations en prÄ commercialisation dans le mÄtier de la Promotion.

4 RESULTAT FINANCIER

(en millions d'euros)	30/06/09	30/06/08	31/12/08
Charges d'intérêts sur emprunts	(55,3)	(48,3)	(103,9)
Recyclage en résultat des instruments dérivés couverture de taux	-	(0,3)	(0,2)
Coût de l'endettement brut	(55,3)	(48,6)	(104,1)
Produits d'intérêts de la trésorerie et équivalents de trésorerie	0,6	0,8	1,2
Résultat de cession d'équivalents de trésorerie	1,1	1,0	2,8
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie	1,7	1,8	4,0
Coût de l'endettement net	(53,6)	(46,8)	(100,1)
Revenus des titres disponibles à la vente	-	0,2	0,5
Résultats de cessions des titres disponibles à la vente	-	0,3	0,4
Recyclage de la variation de juste valeur des titres disponibles à la vente cédés	-	-	(3,9)
Résultats sur cessions des autres actifs financiers en juste valeur	-
par résultat	-	-	0,1
Résultat sur actifs financiers évalués en juste valeur par résultat	-	0,4	0,7
Variation de juste valeur par résultat des autres actifs financiers	-	-	-
Total produits nets de participation	0,8	0,2	2,2
Dotations et reprises sur pertes de valeurs des titres disponibles à la vente	-	-	(0,5)
Variation de juste valeur des instruments dérivés de transaction	0,8	1,0	-
Revenus des prêts et créances	0,2	0,7	2,0
Résultats sur cessions des prêts et créances	-	1,4	1,4
Dotations et reprises sur pertes de valeur des prêts et créances	-	0,3	0,4
Autres produits financiers	2,1	7,3	7,5
Autres charges financières	(1,6)	(5,0)	(9,8)
Autres produits et charges financiers	2,3	6,8	1,0
Résultat financier	(51,3)	(40,0)	(99,1)

5 IMPOTS

ANALYSE DE LA CHARGE

(en millions d'euros)	30/06/09	30/06/08	31/12/08
ImpÉts	(9,5)	(17,2)	(35,6)
Exit tax (rÄgime SIIC)	-	(4,6)	(4,6)
ImpÉts diffÄrÄs	-	-	9,0
Charge totale d'impôt comptabilisée en résultat	(9,5)	(21,8)	(31,2)
Impôts sur éléments comptabilisés en capitaux propres	-	(2,1)	0,1

La charge d'impÉt du premier semestre 2009 s'ÄlÅve Ü 9,5 millions d'euros. Cette charge d'impÉt n'est pas comparable Ü celle comptabilisÄe sur l'exercice 2008.

En effet, les charges d'impÉt comptabilisÄes sur le premier semestre 2008 et sur l'exercice 2008, s'Älevant respectivement Ü 21,8 millions d'euros et 31,2 millions d'euros, incluent 12,3 millions d'euros de charges non rÄcurrentes correspondant Ü des impÉts sur plus values d'apport et Ü des charges d'exit tax suite Ü l'entrÄe des crÄdits baux dans le champ du rÄgime SIIC.

La charge d'impÉt sur le rÄsultat au titre de la pÄriode intermÄdiaire au 30 juin 2009 est calculÄe en appliquant au rÄsultat avant impÉt de la pÄriode intermÄdiaire le taux effectif moyen estimÄ pour l'exercice complet.

Sur cette base, les taux effectifs moyens d'impÉt par mÄtier s'appliquant aux rÄsultats positifs s'Ätablissent au 30 juin 2009 Ü 2,33% pour la FonciÅre compte tenu des effets du rÄgime SIIC, Ü 32,68% pour la Promotion et Ü 31,99% pour les Services.

6 ECARTS D'ACQUISITION

VARIATIONS

(en millions d'euros)	Valeur brute	Pertes de valeur	Valeur nette
Solde au 31 dÅcembre 2008	145,9	(4,5)	141,4
Charges liÄes aux pertes de valeur	-	-	-
Effets des variations de pÄrimÅtre	(19,7)	-	(19,7)
Autres mouvements	(38,9)	3,1	(35,8)
Solde au 30 juin 2009	87,3	(1,4)	85,9

La diminution de la valeur nette des Äcarts d'acquisition provient essentiellement :

d'Icade ADB Ü hauteur de 19,7 millions d'euros, suite Ü la cession de la sociÄtÄ ;
des transferts en actifs dÄtenus en vue de la vente des logements et d'Icade Eurogem pour des montants respectifs de 17,7 millions d'euros et de 13,3 millions d'euros (cf. note 12).

7 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

TABLEAU DES VARIATIONS

(en millions d'euros)	Contrats et Autres Relations clientÉle acquis		TOTAL
Valeur nette au 31 dÅcembre 2008	20,3	12,1	32,4
Augmentations	-	1,6	1,6
Dotation aux amortissements	(6,7)	(2,0)	(8,7)
Production immobilisÄe	-	-	-
Diminutions	-	-	-
Effets des variations de pÄrimÅtre	-	(1,3)	(1,3)
Autres mouvements	(0,1)	-	(0,1)
Valeur nette au 30 juin 2009	13,5	10,4	23,9

IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT 8

8.1. TABLEAU DES VARIATIONS

(en millions d'euros)	Terrains	autres immobilisations corporelles	Immobilisations corporelles en cours	acomptes sur immobilisations corporelles	TOTAL immobilisations corporelles	Immeubles de placement	dont immobilisations en location- financement
valeur brute au 31 décembre 2008	142,5	162.0	171.9	23,6	500.0	3 960.2	201,8
Augmentations (*)		0.8	1.5		2,3	119.3
Production immobilisée						52.0
Diminutions		(1,3)			(1,3)	(13.5)
Effets des variations de périmètre (**)	(0,3)	(5,0)			(5,3)	26.6	6,4
Ilmmobilisations reclassées en "actifs destinés à être cédés"						(812, 4)
Autres mouvements(***)	(122, 7)	1.2	(172, 4)	(23, 6)	(317, 5)	311.0
valeur brute au 30 juin 2009	19.5	157.7	1.0		178.2	3 643,2	208.2
$\vert$ (*) : dont 5,9 M€ de coûts d'emprunt incorporés dans le coût des actifs au cours de l'exercice.
l(**) : dont 26.6M€ liés à l'entrée de SCI Socrate
(***): Dont 316,2 M€ de reclassement en immeubles de placement des en cours précédemment comptabilisés en immobilisations corporelles

Amortissements au 31 décembre 2008		(36, 0)			(36, 0)	(912, 2)	(17, 9)
Augmentations		(5,1)			(5, 1)	(51,1)	(3,4)
Diminutions		0,6			0,6	5,7
Effets des variations de périmètre		3,4			3,4
Immobilisations reclassées en "actifs destinés à être cédés"						515,8
Autres mouvements	и.	1,4			1,4	0.2
Amortissements au 30 juin 2009		(35,7)			(35,7)	(441, 6)	(21, 3)

Perte de valeur au 31 décembre 2008	(0,7)	$\blacksquare$	$\blacksquare$	٠	(0,7)	(20, 3)	$\overline{\phantom{a}}$
Augmentations						(44,1)
Diminutions						1,0
Effets des variations de périmètre
Immobilisations reclassées en "actifs destinés à être cédés"						4,7
Autres mouvements(***	0.7				0,7	(0,7)
Perte de valeur au 30 juin 2009					.	(59, 4)
(***) : Dont (0,7) M€ de reclassement en immeubles de placement des pertes de valeur précédemment comptabilisés en immobilisations corporelles
Valeur nette au 31 décembre 2008	141,8	126,0	171,9	23,6	463,3	3 0 27,7	183,9
Augmentations (*)		(4,3)	1,5		(2,8)	24.1	(3,4)
Production immobilisée						52,0
Diminutions		(0,7)			(0,7)	(6,8)
Effets des variations de périmètre (**)	(0,3)	(1,6)			(1, 9)	26,6	6,3
Immobilisations reclassées en "actifs destinés à être cédés"						(291, 9)
Autres mouvements(***	(122, 0)	2,6	(172, 4)	(23, 6)	(315, 4)	310,5
Valeur nette au 30 juin 2009	19.5	122.0	1.0		142.5	3 142.2	186.8

valeur netre au 30 juin 2003

(*): dont 5,9 ME de coûts d'emprunt incorporés dans le coût des actifs au cours de l'exercice.

(**): dont 26,6ME liés à l'entrée de SCI Socrate

(***): Dont 315,5 ME de reclassement en immeub

8.2. JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Les justes valeurs prÄsentÄes ci-aprÅs sont les valeurs d'expertises hors droits.

(en millions d'euros)	Valeur nette comptable	Juste valeur 30/06/09	Valeur nette comptable	Juste valeur 31/12/08
	30/06/09		31/12/08
FonciÅre Logement	195,2	721,5	404,1	2 763,8
Parcs Tertiaires	795,1	1 216,6	716,9	1 178,3
FonciÅre Bureaux - France	1 092,0	1 218,7	1 011,5	1 159,9
FonciÅre Bureaux - Allemagne	326,0	354,9	255,5	282,8
Autres actifs expertisÄs dont immobilisations en cours	1 356,3	2 912,4	1 302,7	1 567,5
Total	3 764,6	6 424,1	3 690,7	6 952,3
dont immeubles de placement (*)	3 142,2	4 254,8	3 027,7	6 078,4
dont immobilisations corporelles et immobilisations	455,9	1 999,2	488,8	699,7
destinÄes Ü átre cÄdÄes
dont crÄances financiÅres	166,5	170,1	174,2	174,2


(*) : ce poste inclut des immeubles de	186,8	250,7	183,9	263,1
placement en location - financement

Le rapport de la dette financiÅre nette sur la valeur des actifs fonciers (Loan To Value) s'ÄlÅve Ü 42,3 % au 30 juin 2009 contre 35,4% au 31 dÄcembre 2008.

La diminution des valeurs nettes comptables et des justes valeurs de la FonciÅre Logement sur le premier semestre 2009 est principalement liÄe au reclassement des logements en actifs non courants destinÄs Ü átre cÄdÄs pour des montants respectifs de 284,9 millions d'euros et de 2 milliards d'euros (cf. note 12).

9 STOCKS ET EN-COURS

ANALYSE DES STOCKS

(en millions d'euros)	30/06/09	31/12/08
Terrains et rÄserves fonciÅres	21,4	18,5
Travaux en-cours	419,3	405,4
Lots finis non vendus	4,1	5,2
Autres	0,1	0,6
Valeur brute	444,9	429,7
Pertes de valeur	(33,3)	(38,7)
Valeur nette	411,6	391,0

10 CONTRATS DE CONSTRUCTION ET VEFA

(en millions d'euros)	30/06/09
	Tertiaire	Logement	Eliminations internes inter métiers	Total
CrÄances TTC cumulÄes selon la mÄthode de l'avancement	808,1	788,0	(273,3)	1 322,8
Travaux en cours	12,6	38,4	(7,9)	43,1
Perte Ü terminaison	(1,0)	(1,3)	0,4	(1,9)
Appels de fonds encaissÄs	(669,7)	(754,0)	248,5	(1 175,2)
Montant dû par les clients	161,2	82,6	(37,3)	206,5
Montant dû aux clients	(11,2)	(11,5)	5,0	(17,7)

(en millions d'euros)	31/12/08
	Tertiaire	Logement	Eliminations internes inter métiers	Total
CrÄances TTC cumulÄes selon la mÄthode de l'avancement	876,7	1 020,1	(240,7)	1 656,1
Travaux en cours	16,6	68,8	(11,9)	73,5
Perte Ü terminaison	(1,0)	(2,3)	0,4	(2,9)
Appels de fonds encaissÄs	(825,3)	(1 013,7)	235,5	(1 603,5)
Montant dû par les clients	86,8	122,6	(22,5)	186,9
Montant dû aux clients	(19,8)	(49,7)	5,8	(63,7)

11 CREANCES ET DETTES DIVERSES COURANTES

Les crÄances et dettes diverses sont principalement relatives aux opÄrations rÄalisÄes sur mandats pour des montants respectifs, identiques Ü l'actif et au passif, de 250,7 millions d'euros et de 353,2 millions d'euros au 30 juin 2009 et au 31 dÄcembre 2008. La baisse du niveau de ces opÄrations constatÄe au 30 juin 2009 s'explique essentiellement par la cession d'Icade ADB.

12 IMMEUBLES DE PLACEMENT ET AUTRES ACTIFS DESTINES A ETRE CEDES

(en millions d'euros)	Immeubles de placement	Autres actifs destinés à être	Total actifs destinés à être	dont immobilisations
	destinés à	cédés	cédés	en location
	être cédés			financement
Valeur brute au 31 décembre 2008	64,9	-	64,9	-
Actifs reclassÄs en "actifs destinÄs Ü átre cÄdÄs"	830,1	44,1	874,2	-
Effets des variations de pÄrimÅtre		-	-	-
Diminutions	(61,1)	-	(61,1)	-
Autres mouvements	0,1	-	0,1	-
Valeur brute au 30 juin 2009	834,0	44,1	878,1	-

Amortissements au 31 décembre 2008	(39,4)	-	(39,4)	-
Actifs reclassÄs en "actifs destinÄs Ü átre cÄdÄs"	(515,8)	-	(515,8)	-
Effets des variations de pÄrimÅtre		-	-	-
Diminutions	39,3	-	39,3	-
Autres mouvements		-	-	-
Amortissements au 30 juin 2009	(515,9)	-	(515,9)	-

Perte de valeur au 31 décembre 2008	-	-	-	-
Actifs reclassÄs en "actifs destinÄs Ü átre cÄdÄs"	(4,7)	-	(4,7)	-
Effets des variations de pÄrimÅtre	-	-	-	-
Diminutions	-	-	-	-
Autres mouvements	-	-	-	-
Perte de valeur au 30 juin 2009	(4,7)	-	(4,7)	-

Valeur nette au 31 décembre 2008	25,5	-	25,5	-
Actifs reclassÄs en "actifs destinÄs Ü átre cÄdÄs"	309,6	44,1	353,7	-
Effets des variations de pÄrimÅtre	-	-	-	-
Diminutions	(21,8)	-	(21,8)	-
Autres mouvements	0,1	-	0,1	-
Valeur nette au 30 juin 2009	313,4	44,1	357,5	-

La forte augmentation intervenue au cours du premier semestre 2009 est essentiellement due aux logements qui ont fait l'objet d'une offre de l'ordre de 2 milliards d'euros par un consortium menÄ par la SociÄtÄ Nationale ImmobiliÅre. Sur cette base, un montant de 302,6 millions d'euros, incluant la valeur nette comptable des logements concernÄs et les Äcarts d'acquisition correspondants a ÄtÄ classÄ en immeubles de placement destinÄs Ü átre cÄdÄs.

Les passifs pouvant potentiellement átre rattachÄs Ü ces logements n'ont pas ÄtÄ classÄs en passifs dÄtenus en vue de la vente, car correspondent principalement aux engagements de reprise des personnels dont les modalitÄs sont en cours d'analyse.

D'autre part, les actifs et passifs liÄs Ü la cession d'Icade Eurogem, consÄcutivement Ü la signature d'un accord conclu en juin 2009, ont ÄtÄ classÄs en actifs et passifs destinÄs Ü átre cÄdÄs pour des montants respectifs de 44,1 millions d'euros et 29,0 millions d'euros.

13 CAPITAUX PROPRES

Capital

Au 30 juin 2009, le capital social d'Icade n'a pas ÄvoluÄ par rapport au 31 dÄcembre 2008 et s'ÄlÅve Ü 74.995.908 euros divisÄ en 49.194.091 actions.

Dividendes

(en millions d'euros)	30/06/09	31/12/08
Versement aux actionnaires d'Icade SA
- dividendes prÄlevÄs sur le rÄsultat fiscal exonÄrÄ (en application du rÄgime SIIC)	140,6	135,2
- dividendes prÄlevÄs sur le rÄsultat taxable au taux de droit commun	17,9	23,4
TOTAL	158,5	158,6

Le dividende par action distribuÄ sur le premier semestre 2009 au titre des rÄsultats de l'exercice 2008 s'ÄlÅve Ü 3,25 euros.

14 PROVISIONS

(en millions d'euros)	Notes	30/06/09	31/12/08
Provisions pour :
IndemnitÄs de fin de carriÅre et engagements assimilÄs	17	27,3	30,2
Risques et charges		23,9	23,5
Provisions - non courantes		51,2	53,7
Provisions pour :
Pertes sur contrats		2,4	2,0
Risques fiscaux		5,4	8,0
Risques et charges		26,6	31,8
Provisions - courantes		34,4	41,8
Total		85,6	95,5

(en millions d'euros)	31/12/08		Dotations Utilisations	Reprises	Variations de périmètre	Autres	30/06/09
IndemnitÄs de fin de carriÅre et engagements
assimilÄs	30,2	1,9	(0,7)	-	(1,1)	(3,0)	27,3
Pertes sur contrats	2,0	0,4	-	-	-	-	2,4
Risques fiscaux	8,0	-	-	(2,7)	-	0,1	5,4
Risques - autres	51,3	4,6	(3,8)	(1,0)	(2,7)	(0,6)	47,8
Charges - autres	4,0	0,2	(0,6)	(0,6)	-	(0,3)	2,7
Total	95,5	7,1	(5,1)	(4,3)	(3,8)	(3,8)	85,6
dont : rÄsultat opÄrationnel		7,1	(4,9)	(1,6)	-	-
rÄsultat financier		-	(0,1)	-	-	-
charges d'impÉt		-	-	(2,7)	-	-

Les provisions pour risques n'ont pas ÄvoluÄ de maniÅre significative sur le premier semestre 2009 par rapport aux montants comptabilisÄs au 31 dÄcembre 2008.

15 DETTES FINANCIERES

DETTE FINANCIERE NETTE

(en millions d'euros)	30/06/09	31/12/08
Dette financière long terme et moyen terme (non courante)	2 393,6	2 539,1
Dette financière court terme (courante)	771,5	605,1
Dette financière brute	3 165,1	3 144,2
Instruments dérivés sur risque de taux d'intérêt (actifs et passifs)	106,4	73,2
Dette financière brute après prise en compte des instruments dérivés	3 271,5	3 217,4
Titres disponibles à la vente et autres actifs financiers non courants (hors instruments dérivés sur risque de taux d'intérêt et dépôts de garantie versés)	(30,4)	(65,4)
Titres disponibles à la vente et autres actifs financiers courants (hors instruments dérivés sur risque de taux d'intérêt et dépôts de garantie versés)	(46,9)	(37,1)
Trésorerie et équivalents de trésorerie	(476,6)	(656,1)
Dette financière nette	2 717,6	2 458,8

DETTES FINANCIERES PAR NATURE

(en millions d'euros)	30/06/09	31/12/08
Emprunts obligataires remboursables en actions (ORA)	0,3	0,3
Emprunts auprès des établissements de crédit	2 289,1	2 431,0
Locations-financement	89,9	88,8
Autres emprunts et dettes assimilées	14,1	15,8
Dettes rattachées à des participations	0,2	3,2
Dettes financières à long terme et moyen terme	2 393,6	2 539,1
Emprunts obligataires remboursables en actions (ORA)	-	-
Emprunts auprès des établissements de crédit	480,0	153,4
Locations-financement	9,6	8,9
Autres emprunts et dettes assimilées	5,7	7,5
Dettes rattachées à des participations	29,0	25,4
Découverts bancaires	247,2	409,9
Dettes financières à court terme	771,5	605,1
Total dette financière brute	3 165,1	3 144,2

DETTES FINANCIERES PAR ECHEANCE

(en millions d'euros)	30/06/09	Part à moins d'un an	Part à plus d'un an et moins de cinq ans	Part à plus de cinq ans
Emprunts obligataires remboursables en actions (ORA)	0,3	-	0,3	-
Emprunts auprÅs des Ätablissements de crÄdit	2 769,1	480,0	770,3	1 518,8
Locations-financement	99,5	9,6	53,1	36,8
Autres emprunts et dettes assimilÄes	19,8	5,7	9,6	4,5
Dettes rattachÄes Ü des participations	29,2	29,0	0,2	-
DÄcouverts bancaires	247,2	247,2	-	-
Total dettes financières	3 165,1	771,5	833,5	1 560,1

La proportion de dettes Ü long terme a diminuÄ par rapport au 31 dÄcembre 2008 par la signature et le tirage de lignes infÄrieures Ü 5 ans, compte tenu d'un environnement Äconomique et financier mondial.

La durÄe de vie moyenne de l'endettement d'Icade (hors dÄcouverts bancaires) s'Ätablit Ü 4,5 annÄes au 30 juin 2009 : la durÄe de vie moyenne de la dette Ü taux variable ressort Ü 4,2 ans, tandis que celle des couvertures associÄes avoisine les 4,5 ans.

DETTES FINANCIERES PAR TYPE DE TAUX

(en millions d'euros)	30/06/09
	Répartition par taux
	Total	Fixe	Variable
Emprunts obligataires remboursables en actions (ORA)	0,3	0,3	-
Emprunts auprÅs des Ätablissements de crÄdit	2 769,1	217,6	2 551,5
Locations-financement	99,5	8,2	91,3
Autres emprunts et dettes assimilÄes	19,8	19,8	-
Dettes rattachÄes Ü des participations	29,2	-	29,2
DÄcouverts bancaires	247,2	-	247,2
Total dettes financières	3 165,1	245,9	2 919,2

(en millions d'euros)	31/12/08
	Répartition par taux
	Total	Fixe	Variable
Emprunts obligataires remboursables en actions (ORA)	0,3	0,3	-
Emprunts auprÅs des Ätablissements de crÄdit	2 584,3	224,8	2 359,5
Locations-financement	97,6	3,2	94,4
Autres emprunts et dettes assimilÄes	23,4	8,4	15,0
Dettes rattachÄes Ü des participations	28,7	-	28,7
DÄcouverts bancaires	409,9	-	409,9
Total dettes financières	3 144,2	236,7	2 907,5

Icade a poursuivi au cours du premier semestre 2009 une politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitÄe au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriÄs (swaps essentiellement). Les dettes de maturitÄs infÄrieures Ü un an n'ont pas ÄtÄ couvertes.

Ainsi, en avril 2009, un swap vanille ÄchÄance 2014, Ü hauteur de 30 millions d'euros, a ÄtÄ mis en place pour couvrir un prát hypothÄcaire.

Compte tenu du niveau de la dette Ü taux fixe ainsi que des caps et swaps de taux d'intÄrát adossÄs Ü la dette Ü taux variable, la majeure partie de la dette du groupe est protÄgÄe contre une remontÄe des taux d'intÄrát.

AprÅs retraitement des couvertures, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachÄes Ü des participations et dÄcouverts bancaires) privilÄgie les taux fixes : l'endettement Ü taux variable non couvert ne reprÄsente plus que 20% de la dette au sens Äconomique du terme (et 24,6% si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiÄes de couvertures de flux de trÄsorerie selon les IFRS).

AprÅs prise en compte des instruments dÄrivÄs,

Une variation instantanÄe Ü la hausse de 0,5% des taux d'intÄráts Ü court terme appliquÄe aux passifs financiers nets de trÄsorerie aurait un impact positif maximum de 38,7 millions d'euros sur les capitaux propres et nÄgatif de 1,4 millions d'euros sur le compte de rÄsultat.
Une variation instantanÄe Ü la baisse de 0,5% des taux d'intÄráts Ü court terme appliquÄe aux passifs financiers nets de trÄsorerie aurait un impact nÄgatif maximum de 39,9 millions d'euros sur les capitaux propres et un impact positif de 2 millions d'euros sur le compte de rÄsultat.

Au 30 juin 2009, le groupe Icade respecte l'ensemble de ses covenants basÄs sur des ratios financiers.

A cette máme date, le groupe dispose de plus de 200 millions d'euros de lignes de crÄdits non tirÄes.

16 RESULTAT PAR ACTION

	30/06/09	30/06/08	31/12/08
Bénéfice net pour le calcul du résultat par action (en euros)
Résultat net part du groupe	111 500 000	91 531 000	312 546 000
Impact des instruments dilutifs :		-	-
Résultat net part du groupe dilué	111 500 000	91 531 000	312 546 000
Résultat net part du groupe des activités abandonnées	-	-	-
Impact des instruments dilutifs	-	-	-
Résultat net part du groupe des activités abandonnées dilué	-	-	-
Résultat net part du groupe des activités poursuivies	111 500 000	91 531 000	312 546 000
Impact des instruments dilutifs			-
Résultat net part du groupe des activités poursuivies dilué	111 500 000	91 531 000	312 546 000
Nombre d'actions retenu pour le calcul du résultat par action
Nombre moyen d'actions en circulation (1)	48 728 297	48 778 121	48 730 678
Actions à remettre en remboursement des ORA	9 006	9 100	9 006
Nombre moyen d'actions retenu pour le calcul	48 737 303	48 787 221	48 739 684
Impact des instruments dilutifs	-	81 649	5 301
Nombre moyen d'actions en circulation dilué	48 737 303	48 868 870	48 744 985
Résultat par action (en euros)
Résultat net part du groupe par action	2,29	1,88	6,41
Résultat net part du groupe par action dilué	2,29	1,87	6,41
Résultat net part du groupe des activités abandonnées par action	-	-	-
Résultat net part du groupe des activités abandonnées par action dilué	-	-	-

Résultat net part du groupe des activités poursuivies par action	2,29	1,88	6,41
Résultat net part du groupe des activités poursuivies par action dilué	2,29	1,87	6,41
Note (1)
Nombre d'actions à l'ouverture de l'exercice :	49 194 091	49 193 780	49 193 780
Augmentation du nombre moyen d'actions lié au remboursement des ORA	-	178	244
Nombre moyen d'actions propres en circulation :	465 794	415 837	463 346
Nombre moyen d'actions retenu pour le calcul :	48 728 297	48 778 121	48 730 678

17 ENGAGEMENTS ENVERS LE PERSONNEL

VARIATIONS DU PASSIF NET COMPTABILISE AU BILAN

(en millions d'euros)	30/06/09				31/12/08
	Engagement couvert	Engagement non couvert	Total	Engagement couvert	Engagement non couvert	Total
Passif net d'ouverture	27,5	-	27,5	28,2	-	28,2
Effet des variations de périmètres et autres mouvements	(3,1)	-	(3,1)	(0,4)	-	(0,4)
Charge comptabilisÄe au compte de rÄsultat	1,8	-	1,8	1,3	-	1,3
Prestations versÄes	(0,4)	-	(0,4)	(1,6)	-	(1,6)
Cotisations versÄes		-		-	-	-
Passif net à la clôture	25,8	-	25,8	27,5	-	27,5

Les hypothÅses actuarielles retenues sont les suivantes :

taux d'actualisation : 3,40% au 30 juin 2009 et 4,20% au 31dÄcembre 2008 ;
table de mortalitÄ hommes / femmes : TH 04-06 et TF 04-06 ;
taux d'inflation : 2% ;
êge de dÄpart en retraite : 62 ans pour les catÄgories ETAM et 64 ans pour les cadres.

18 DESCRIPTIF DES PLANS DE STOCK-OPTIONS EN COURS

Les plans de stock options sont les mámes que ceux existant au 31 dÄcembre 2008.

Les caractÄristiques des plans de stock options en cours au 30 juin 2009 et les mouvements intervenus au cours du premier semestre 2009 sont prÄsentÄs dans le tableau suivant :

	Plans 2006		Plans 2007		Plans 2008		Total des	Prix moyen d'exercice
		"1- 2006" (a) "2- 2006" (b) "1- 2007" (a) "2- 2007" (b)				"1- 2008" (a) "1.2- 2008" (c)	plans	par action (€)
Date d'octroi	29/06/06	29/06/06	08/01/07	08/01/07	03/01/08	24/07/08
Date d'amendement des conditions de performance non liÄes au marchÄ	14/12/06	-	-	-	-	-
DurÄe d'acquisition	3,8 ans	4 ans	4 ans	4 ans	4 ans	4 ans
DurÄe de vie des plans	6 ans	6 ans	6 ans	6 ans	6 ans	7 ans
Nombre d'options octroyÅes Prix d'exercice (€) (*)	430 240 31,72	816 650 31,72	456 000 47,31	188 000 47,31	54 500 103,01	145 000 66,61	2 090 390
Nombre d'options au 1er janvier 2009	356 348	664 950	383 838	158 402	55 045	145 000	1 763 583	74,74
Nombre d'options attribuÄes sur la pÄriode Ajustements (*)	-	7 768	-	4 074	-	-	11 842 -	74,17 -
Nombre d'options exercÄes pendant la pÄriode Nombre d'options annulÄes pendant la pÄriode	- 6 720	- 21 546	- 7 128	- 4 076	- -	- 5 000	- 44 470	- 71,14
Nombre d'options en circulation au 30 juin 2009	349 628	651 172	376 710	158 400	55 045	140 000	1 730 955	74,83
Dont attribuées aux parties liées Dont exerçables à la fin de la période	-	-	-	-	-		-
Réalisation des conditions de performance
 conditions de performance liées au marché	22,5%	NA	15,0%	NA	7,5%	0,0%
 conditions de performance non liées au marché	22,5%	NA	15,0%	NA	7,5%	NA
ParitÅ (**)	1 option = 0,5 action				1 option=1 action 1 option=1 action
Nombre d'actions potentielles	174 814	325 586	188 355	79 200	55 045	140 000	963 000
Prix d'exercice par action (€)	63,44	63,44	94,62	94,62	103,01	66,61		74,83
Cours moyen de l'action Ö date d'exercice des options (€)								59,48

(*) : aprÅs prise en compte des dÄcisions du conseil d'administration des 31 aoàt 2007 et 11 juin 2008 d'ajuster le prix et le nombre d'options de souscription des Plans 2006, 2007 et 2008, suite Ü la distribution d'une partie des dividendes 2006 et 2007 par prÄlÅvement sur les rÄserves.

(**) : aprÅs transformation en options Icade Emgp renommÄe Icade en application de la paritÄ de fusion (1 action nouvelle pour 2 anciennes) pour les Plans 2006 et 2007.

MÅthodologie de valorisation : juste valeur des stock options des plans 2006, 2007 et 2008

	Plans 2006		Plans 2007		Plans 2008
	"1- 2006"	"2- 2006"	"1- 2007"	"2- 2007"	" 1 - 2008"	"1.2 - 2008"
	Plan 1	Plan 2	Plan 1	Plan 2	Plan 1	Plan 2
Juste Valeur moyenne pondÄrÄe de l'option	8,57 €	8,70 €	12,81 €	12,81 €	35,75 €	13,92 €
ProbabilitÄ de prÄsence	98,44%	93,45%	98,21%	89,20%	82,75%	85,26%
Taux d'intÄrát sans risque	3,93%	3,93%	3,95%	3,95%	4,00%	4,75%
VolatilitÄ attendue	20%	20%	20%	20%	40%	32%
Taux Dividendes Attendus	1,32%	1,32%	1,32%	1,32%	3,19%	4,73%
Prix du sous jacent	33,45 €	33,45 €	49,61 €	49,61 €	105,00 €	71,90 €
Prix d'exercice	31,72 €	31,72 €	47,31 €	47,31 €	103,01 €	66,61 €
ModÅle utilisÄ	Trinomial	Trinomial	Trinomial	Trinomial	Trinomial	Trinomial

19 ENGAGEMENTS HORS BILAN

Il n'y a pas eu d'Ävolution significative en matiÅre d'engagements hors bilan au cours du premier semestre 2009.

20 PARTIES LIEES

Il n'y a pas eu d'Ävolution significative ni de transaction inhabituelle avec les parties liÄes sur le premier semestre 2009.

21 EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE

NÄant

22 LISTE DES NORMES ET INTERPRETATIONS NON APPLIQUEES

	Date d'adoption par l'Union Européenne	Date d'adoption obligatoire (1)
IFRIC 12 : Accords de concession de services	25 mars 2009	29 mars 2009
IFRIC 16 : Couverture d'un investissement net dans une activité à l'étranger	4 juin 2009	1 juillet 2009
Améliorations publiées par l'IASB en mai 2008 portant sur les normes IFRS 1 et IFRS 5	23 janvier 2009	1 juillet 2009
IAS 27 amendée : Etats financiers consolidés et individuels	3 juin 2009	1 juillet 2009
IFRS 3 révisée : Regroupements d'entreprise	3 juin 2009	1 juillet 2009

(1) : exercices ouverts Ü compter du :

Le groupe estime que l'application de ces normes et interprÄtations ne devrait pas avoir d'incidence significative sur les mÄthodes de comptabilisation et d'Ävaluation ainsi que sur la prÄsentation des Ätats financiers.

Rapport des Commissaires aux Comptes

KPMG Audit 1, cours Valmy 92923 Paris La Défense Cedex France

ICADE - Société anonyme

Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financiÅre semestrielle 2009

PÇriode du 1er janvier 2009 au 30 juin 2009 ICADE - SociÇtÇ anonyme 35, rue de la gare - 75019 Paris Ce rapport contient 34 pages IG 093 04

KPMG Audit 1, cours Valmy 92923 Paris La DÄfense Cedex France

ICADE - SociÅtÅ anonyme

SiÅge social : 35, rue de la gare - 75019 Paris Capital social : €.74.995.908,41

Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financiÉre semestrielle 2009

PÄriode du 1er janvier 2009 au 30 juin 2009

Mesdames, Messieurs les Actionnaires,

En exÄcution de la mission qui nous a ÄtÄ confiÄe par votre AssemblÄe gÄnÄrale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monÄtaire et financier, nous avons procÄdÄ Ü :

l'examen limitÄ des comptes semestriels consolidÄs rÄsumÄs de la sociÄtÄ ICADE, relatifs Ü la pÄriode du 1 er janvier 2009 au 30 juin 2009, tels qu'ils sont joints au prÄsent rapport ;
la vÄrification des informations donnÄes dans le rapport semestriel d'activitÄ.

Ces comptes semestriels consolidÄs rÄsumÄs ont ÄtÄ Ätablis sous la responsabilitÄ de votre Conseil d'administration dans un contexte de crise Äconomique et financiÅre caractÄrisÄ par une difficultÄ certaine Ü apprÄhender les perspectives d'avenir qui prÄvalait dÄjÜ Ü la clÉture de l'exercice 2008. Il nous appartient, sur la base de notre examen limitÄ, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

I – Conclusion sur les comptes

Nous avons effectuÄ notre examen limitÄ selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limitÄ consiste essentiellement Ü s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et Ü mettre en œuvre des procÄdures analytiques. Ces travaux sont moins Ätendus que ceux requis pour un audit effectuÄ selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En consÄquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limitÄ est une assurance modÄrÄe, moins ÄlevÄe que celle obtenue dans le cadre d'un audit.

Sur la base de notre examen limitÄ, nous n'avons pas relevÄ d'anomalies significatives de nature Ü remettre en cause la conformitÄ des comptes semestriels consolidÄs rÄsumÄs avec la norme IAS 34 - norme du rÄfÄrentiel IFRS tel qu'adoptÄ dans l'Union europÄenne relative Ü l'information financiÅre intermÄdiaire.

Sans remettre en cause la conclusion exprimÄe ci-dessus, nous attirons votre attention sur la note 1.1 de l'annexe qui prÄsente notamment l'application de nouvelles normes IFRS concernant pour l'essentiel les aspects de prÄsentation sans impact sur le rÄsultat consolidÄ.

II – VÅrification spÅcifique

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.

Paris La Défense, le 28 juillet 2009 Courbevoie, le 28 juillet 2009

KPMG Audit Mazars DÄpartement de KPMG S.A.

Isabelle Goalec Denis Grison Loïc Wallaert

AssociÄe AssociÄ AssociÄ

AI assistant

Icade — Interim / Quarterly Report 2009

1424_ir_2009-07-28_59566ff0-18e7-4a0a-8d38-be69a0d9fa7c.pdf

Rapport financier semestriel

SOMMAIRE

Attestation du responsable du document

Rapport semestriel d'activitÅ au 30 juin2009

Rapport d'activitÉ

ICADE 2009

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 30 JUIN 2009

II - ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS

A - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 1er semestre 2009

1. Les faits marquants du 1er semestre 2009 :

Pôle Promotion

EvÇnements postÇrieurs Å la clÑture :

2. Les chiffres clés

Loan to value (LTV) :

Une politique d'arbitrage active et une stratÉgie d'investissement sÉlective

B - ACTIVITES ET RESULTATS 1 er semestre 2009

1. FonciÄre

1.1 Données Générales

1.1.1 Présentation

1.1.2 Chiffres clés au 30 juin 2009

1.1.3 Activité Locative

1.1.4 Activité Investissements

1.1.5 Activité Arbitrage

1.2 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Bureaux

1.2.1 Activité Bureaux en France

Clients et baux

1.2.2 ActivitÉ Bureaux en Allemagne

1.2.3 SIICInvest

1.3 PÑle FonciÄre Tertiaire – ActivitÉs Parcs Tertiaires

Clients et baux:

1.4 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Equipements Publics et Santé

1.6 Pôle Foncière Logement

2. Promotion

2.1 DonnÉes gÉnÉrales

2.2 Chiffre d'affaires du 1 er semestre 2009

2.3 DÉtails par pÑle d'activitÉ

2.3.1 ActivitÉ Logements

RÉservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir

Prix moyen de vente et surface moyenne lors de la rÉservation

2.3.2 PÑle Tertiaire, Commerces, Equipements et SantÉ

L'activitÉ Tertiaire :

L'activité Commerces:

L'activité Promotion Equipements Publics et Santé :

L'activitÉ service et d'assistance à maitrise d'ouvrage :

2.4 RÉsultats au 30 juin

3. Services

3.1 Les activités de Conseil et d'Expertise

3.2 Les activités de Résidences Services

En France,

A l'international,

3.3 Les activités de Property Management

En France.

A l'international,

3.4 Les activités en cours de cession

4. Autres

5. RÉsultat 1 er semestre 2009

5.1 RÉsultat Financier

5.2 Charge d'impÑt

5.3 RÉsultat net part du Groupe

III - ACTIF NET REEVALUE AU 30 juin 2009

A - EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine d'Icade

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 Méthodologie retenue

2.2 Evolution du patrimoine résidentiel

Répartition par destination des actifs du pôle Foncière Logement

Rendement des actifs

3. Le pôle Foncière Tertiaire

3.1 Le pÑle FonciÄre Tertiaire - Bureaux

3.1.1 MÉthodologie retenue par les experts

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Rendement des actifs et potentiel de réversion

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Cas particulier des immeubles en développement sur terrain propre

(1) Les rÇserves fonciÉres

(3) Les constructibilitÇs rÇsiduelles

Icade Interim / Quarterly Report 2009

A - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 1^er semestre 2009

1. Les faits marquants du 1^er semestre 2009 :