Icade — Interim / Quarterly Report 2009

Oct 22, 2009

CommuniquÄ de presse Paris, le 22 octobre 2009

Bonne tenue du chiffre d'affaires de l'activitÅ FonciÇre au 30 septembre 2009 (+5,0%) Location de 15 000 mÉ sur les parcs tertiaires

Cession de 1 148 logements en bloc au troisiÇme trimestre 2009 pour un montant de 126 millions d'euros

Cession de l'immeuble situÅ 114 avenue des Champs ElysÅes pour un montant de 90 millions d'euros dans des conditions favorables

Chiffre d'affaires du pÑle Promotion en baisse trÇs limitÅe (-1,3%), malgrÅ une conjoncture difficile

Au 30 septembre 2009, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 089 millions d'euros, en baisse de 5,5% par rapport au 30 septembre 2008 (1 153 millions d'euros). La bonne tenue de l'activitÄ FonciÇre (chiffre d'affaires en hausse de 5,0%) a compensÄ en partie la baisse du chiffre d'affaires liÄe É la cession, courant 2009, des activitÄs d'administration de biens aux particuliers et de facility management, et la forte augmentation des Äliminations intra-groupe, consÄquence de la montÄe en puissance du modÇle de fonciÇre-dÄveloppeur et la baisse maitrisÄe du chiffre d'affaires du pÑle Promotion.

Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2009	30/09/2008	Variation en %
FonciÇre	316,9	301,8	+5,0%
Promotion	778,6	788,9	-1,3%
Services	120,8	151,5	-20,3%
Eliminations intra-groupe	(127,4)	(89,5)	+42,2%
TOTAL	1 089,0	1 152,7	-5,5%

FONCIERE

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ FonciÇre augmente de 5,0% au 30 septembre 2009 par rapport au 30 septembre 2008. Le chiffre d'affaires du pÑle FonciÇre Tertiaire atteint 181,2 millions d'euros au 30 septembre 2009, soit une augmentation de 18,0% par rapport au 30 septembre 2008. ParallÇlement, le chiffre d'affaires du pÑle FonciÇre Logement diminue de 8,2% en raison des cessions rÄalisÄes. En consÄquence, le chiffre d'affaires du pÑle FonciÇre Tertiaire reprÄsente dÄsormais 57,1% du chiffre d'affaires de l'activitÄ FonciÇre contre 50,9% au 30 septembre 2008. Cette augmentation est le fruit de la stratÄgie de tertiarisation engagÄe par Icade depuis 2 ans, consistant É cÄder un portefeuille de logements É faible rentabilitÄ pour affecter ces ressources au dÄveloppement de projets porteurs de cash-flows et de crÄation de valeur et É l'acquisition d'actifs tertiaires assortis de cash-flows immÄdiats et relutifs en phase de retournement de cycle.

	Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2009	30/09/2008	Variation en $%$
Foncière Tertiaire	TOTAL	181,2	153,6	$+18,0%$
	Bureaux en France	48,1	47,4	$+1.5%$
	SIICInvest	7,9	7,6	$+3.9%$
	Bureaux en Allemagne	12,4	11,6	$+6,9%$
	Parcs Tertiaires	65,5	59,9	$+9,3%$
	Equipements Publics et Santé	41.2	21,0	$+96,3%$
	Commerces-Centres Commerciaux	6,1	6,1	0,0%
Foncière Logement		136,0	148,2	$-8,2%$
Intra-métier Foncière		(0,3)	0,0
FONCIERE	TOTAL	316.9	301.8	$+5.0%$

PÑle FonciÇre Tertiaire

Chiffres clÅs au 30 septembre 2009

Le chiffre d'affaires du pÑle FonciÇre Tertiaire reprÄsente, au 30 septembre 2009, 181,2 millions d'euros en augmentation de 18,0% par rapport au 30 septembre 2008. A pÄrimÇtre constant, l'Ävolution est de 5,6%.

Le graphe ci-dessous prÄsente l'Ävolution des revenus locatifs sur la pÄriode :

L'impact positif des acquisitions (23,4 millions d'euros) rÄsulte principalement de la prise en compte en annÄe pleine des revenus des murs de cliniques acquis au 2 nd semestre 2008. L'impact nÄgatif des cessions (4,6 millions d'euros) correspond É la perte de revenus locatifs liÄe É la cession du 31/33 rue de Mogador dans le 9 e É Paris au 2 nd semestre 2008 et É la neutralisation pour restructuration de l'immeuble de Rueil-Malmaison au 1 er semestre 2008. L'impact de l'indexation reprÄsente 8,7 millions d'euros, soit 6,1%.

ActivitÅ Locative

Le pÑle FonciÇre Tertiaire dÄtient 1,3 million de mÖ de surfaces au 30 septembre 2009. La rÄpartition par activitÄ des surfaces se prÄsente comme suit : parcs tertiaires (35%), bureaux (31%), Äquipements santÄ (23%) et commerces et centre commerciaux (11%). Le taux d'occupation financier reprÄsente 92,6% au 30 septembre 2009.

IBM quittera comme prÄvu la Tour Descartes au 31 dÄcembre 2009. Cet actif fera l'objet d'un projet de restructuration significative permettant de livrer en 2012 une tour rÄpondant aux attentes du marchÄ.

GrÜce É un travail actif effectuÄ par les Äquipes d'asset-management, plusieurs baux significatifs ont fait l'objet d'un renouvellement, en 2009, permettant l'extension de la durÄe du bail :

Locataires	Surfaces renouvellÅes (hors parkings) en mÉ	Date d'effet
UBS	5 365	Juillet 09
Pierre & Vacances	12 357	Janvier 09
Coca-Cola	9 185	Janvier 09
Groupe Euromedia	15 321	Juillet 09
Groupe Alain Afflelou	3 888	Juillet 09
TOTAL	46 116

Icade est peu exposÄe aux risques de rÄvision des baux qui dÄcoule de l'article L145-39 du Code de commerce. Le risque potentiel de retour É la valeur locative de marchÄ ne reprÄsente en effet que 3,3 millions d'euros, soit une perte potentielle maximum de loyers de l'ordre de 1,3%.

Les principales locations du trimestre ont ÄtÄ rÄalisÄes sur les parcs tertiaires pour 15 000 mÖ environ :

• 5 000 mÖ ont ÄtÄ louÄs au groupe Sage au MillÄnaire 2 (Parc du MillÄnaire), dÄjÉ occupÄ par Nokia et Saint Louis Sucre (taux d'occupation de 36% environ).
• La sociÄtÄ Pierre & Vacances, dÄjÉ locataire d'une grande partie de l'immeuble á l'Artois à dans le Parc du Pont de Flandre, prendra, en juillet 2010, 6 278 mÖ de surfaces supplÄmentaires et plus de 300 mÖ d'archives occupant ainsi la surface totale du bÜtiment, soit 20 000 mÖ.
• La sociÄtÄ Rexel, leader mondial de la distribution de matÄriel Älectrique, vient de louer le rez-dechaussÄe, d'une surface de 2 647 mÖ d'activitÄs et 510 mÖ de bureaux, du BÜtiment 521, situÄ dans le Parc des Portes de Paris. Cet immeuble mixte de bureaux et activitÄs de plus de 19 000 mÖ est certifiÄ HQE.

Arbitrage

Dans le cadre de sa politique d'arbitrage de son patrimoine, consistant É sÄlectionner les actifs jugÄs matures, ne permettant plus de crÄation de valeur, sans potentiel de rÄversion et gÄnÄrant une probabilitÄ de plus-value de cession importante, Icade a signÄ une promesse de vente sur un immeuble haussmannien situÄ au 114, avenue des Champs-ElysÄes, É Paris (8^e ), pour un prix de 90 millions d'euros (hors droits). Ce prix est en ligne avec la valeur expertisÄe de l'immeuble au 30 juin 2009.

PÑle FonciÇre Logement

Principaux indicateurs	30/09/2009	30/09/2008
Chiffre d'affaires	136,0	148,2
Loyers libres (€/mÉ/mois)	7,92	7,08
Loyers conventionnÅs (€/mÉ/mois)	6,01	5,70
Moyenne loyers libres / loyers conventionnÅs (€/mÉ/mois)	7,77	6,88
Loyers moyens de relocation du secteur libre	10,54	10,15
Taux d'occupation financiÅre	95,5%	95,8%
Taux de rotation	8,2%	8,5%
Cessions en bloc
. en nombre	3 130	1 021
. prix de vente moyen par mÉ	1 375 €	895 €
Cessions Ü l'unitÅ
. en nombre	206	181
. prix de vente moyen par mÉ	2 083 €	1 908 €

Avec 32 245 logements au 30 septembre 2009, soit prÇs de 1,9 million de mÖ, le chiffre d'affaires du pÑle FonciÇre Logement atteint 136,0 millions d'euros, contre 148,2 millions d'euros au 30 septembre 2008 soit une variation de (8,2)% compte tenu des cessions rÄalisÄes.

Les principales Ävolutions portent sur :

• L'impact de l'indexation des loyers sur la base de l'IRL (1,36% en juillet 2008 produisant son effet en annÄe pleine en 2009) qui atteint 1,6 million d'euros en 2009.
• L'effet de la politique tarifaire, lors de la relocation É un nouveau loyer ou bien de l'application de l'art. 17C (hausse de loyer ÄtalÄe sur la durÄe du bail pour combler la moitiÄ de l'Äcart entre loyer pratiquÄ et loyer de marchÄ), qui a produit 2,5 millions d'euros de revenus locatifs supplÄmentaires.
• La perte de revenus locatifs liÄe aux cessions de logements en bloc ou É l'unitÄ pour 16,1 millions d'euros.

Icade a annoncÄ, le 30 juin 2009, ätre entrÄe en nÄgociations exclusives pour la cession d'une part trÇs significative de ses logements aprÇs avoir reãu une offre d'un consortium formÄ par la SociÄtÄ Nationale ImmobiliÇre (SNI, filiale de la Caisse des DÄpÑts), les grands offices dÄpartementaux et bailleurs sociaux d'Ile-de-France. Cette offre reste soumise É des due diligences confirmatoires, É l'obtention dÄfinitive des financements ainsi qu'É l'approbation des organes sociaux et/ou tutelles des diffÄrents membres du consortium. Elle s'accompagne d'un engagement de reprise des personnels attachÄs É ces actifs ainsi que des personnels administratifs nÄcessaires en charge de leur gestion.

ParallÇlement É ces nÄgociations, 3 336 logements ont ÄtÄ cÄdÄs au cours des 9 premiers mois 2009 dont 1 148 logements en bloc (125,6 millions d'euros) et 73 logements É l'unitÄ (8,6 millions d'euros) au troisiÇme trimestre 2009.

	er trim. 2009 1	e 2 trim. 2009	e 3 trim. 2009	TOTAL
Cessions en bloc
. en nombre	1 165	817	1 148	3 130
. prix de vente moyen par mÉ	1 094 €	1 181 €	1 737 €
Cessions Ü l'unitÅ
. en nombre	60	73	73	206
. prix de vente moyen par mÉ	2 164 €	2 097 €	1 737 €

PROMOTION

Le pÑle Promotion rÄalise un chiffre d'affaires de 778,6 millions d'euros au 30 septembre 2009, en diminution de 1,3% par rapport au 30 septembre 2008, compte tenu d'une conjoncture difficile.

Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2009	30/09/2008	Variation en %
Promotion Tertiaire (bureaux, centres commerciaux et public-santÅ)	368,6	364,6	+1,1%
Promotion Logement	416,7	431,1	-3,3%
Intra-mÅtier promotion	-6,7	-6,8	-1,5%
TOTAL	778,6	788,9	-1,3%

Promotion Tertiaire (bureaux, centres commerciaux et public-santÅ)

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Promotion Tertiaire (bureaux, centre commerciaux et public-santÄ) atteint 368,6 millions d'euros au 30 septembre 2009, soit une hausse de 1,1% par rapport au 30 septembre 2008.

L'activitÄ á Bureaux et Centres Commerciaux à progresse de 0,7% par rapport au 3 e trimestre 2008 malgrÄ le ralentissement de l'activitÄ á Centres commerciaux à, liÄ principalement É la livraison en septembre 2009 du centre commercial ODYSSEUM É Montpellier.

L'activitÄ Promotion á Public-SantÄ à progresse de 5% au 30 septembre 2009 par rapport É la mäme Äpoque en 2008, en lien avec la montÄe en puissance des chantiers du Centre Hospitalier de Saint-Nazaire et du Centre Hospitalier de Nancy.

L'activitÄ á IngÄnierie à, dans un marchÄ fortement concurrentiel, recule de 17%, suite au dÄcalage dans le temps de plusieurs projets.

Au 30 septembre 2009, le portefeuille en promotion Bureaux et Centres commerciaux comprend 173 293 mÖ en cours de rÄalisation et 562 574 mÖ en cours de montage. Les principales opÄrations gÄnÄratrices de cash-flow pour la FonciÇre Tertiaire (notamment les immeubles de bureaux É Villejuif et le centre commercial du MillÄnaire) seront livrÄes sur la pÄriode 2010-2012.

Au 30 septembre 2009, le portefeuille dans le domaine de la Promotion Tertiaire Public-SantÄ se compose de 243 551 mÖ de projets en cours de rÄalisation et de 32 750 mÖ de projets en cours de montage.

Promotion Logement

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Promotion Logement s'ÄlÇve É 416,7 millions d'euros au 30 septembre 2009, soit une diminution de 3,3% par rapport au 30 septembre 2008.

Face au retournement du marchÄ de la promotion logement, Icade a mis en œuvre au dernier trimestre 2008 une politique prudente de traitements des opÄrations en limitant au maximum le stock d'invendus et en rÄduisant immÄdiatement les mises en chantier. ParallÇlement, Icade a dÄveloppÄ une offre adaptÄe pour l'accession É la propriÄtÄ, l'investissement locatif (loi Scellier), les investisseurs sociaux et institutionnels.

Les ventes notariÄes s'Ätablissent É 374,5 millions d'euros pour 1 981 logements et lots contre 577,3 millions d'euros et 2 967 logements et lots au 30 septembre 2008. En amont des ventes notariÄes, les rÄservations atteignent 3 908 logements (dont 1 514 logements vendus en bloc É des institutionnels) contre 2 687 logements et lots au 30 septembre 2008. Celles-ci gÄnÇreront un chiffre d'affaires de 689,2 millions d'euros contre 524,3 millions d'euros pour celles signÄes en 2008. Cette augmentation rÄsulte principalement de la mise en place de la loi Scellier et de la vente en bloc de logements É des organismes sociaux dans le cadre du plan gouvernemental.

Au 30 septembre 2009, le taux de dÄsistement moyen des 9 premiers mois de l'annÄe (aprÇs le dÄlai lÄgal de rÄtractation de 7 jours) atteint 24% des rÄservations. Le taux moyen d'Äcoulement du stock est en augmentation par rapport É la moyenne constatÄe en 2008 (5,4%) et s'ÄlÇve É 8,4% au 30 septembre 2009. Le stock de 123 logements invendus au 30 septembre 2009, trÇs limitÄ, en baisse par rapport au 30 septembre 2008 (244 logements), reprÄsente un montant de 23,5 millions d'euros.

Le backlog s'Ätablit É 608,7 millions d'euros au 30 septembre 2009 en augmentation de 17,3% par rapport au 31 dÄcembre 2008. Le portefeuille foncier reprÄsente un potentiel de construction de 9 667 logements et lots pour un chiffre d'affaires prÄvisionnel de 1 728 millions d'euros.

Dans un environnement de marchÄ qui devrait rester difficile, Icade envisage une baisse du chiffre d'affaires de la promotion logement en 2009 et une marge d'EBO rÄduite par rapport É 2008.

SERVICES

(en millions d'euros)	30/09/2009	30/09/2008 retraitÅ *	30/09/2008	Variation Vs 2008 retraitÅ
ActivitÅs cible
Property Management	27,6	25,3	4,1	9,1%
RÄsidences Services	32,9	29,5	29,5	11,5%
ActivitÄs de Conseil et d'Expertise	20,4	23,3	10,0	-12,4%
	80,9	78,1	43,6	3,6%
ActivitÅs cÅdÅes
Administration de biens aux particuliers	18,1	29,2	44,6	-37,8%
Facility Management	23,8	45,8	63,6	-48,2%
	41,9	75,0	108,2	-44,1%
Intra-mÄtier services	-2,0	-1,6	-0,3	25,0%
TOTAL	120,8	151,5	151,5	-20,3%

* retraitÄ des transferts internes de fonds de commerce, non auditÄ par les CAC

La stratÄgie sur le pÑle Services, annoncÄe fin 2008, consiste en un recentrage sur les activitÄs comportant de rÄelles synergies avec les activitÄs de fonciÇre dÄveloppeur et É plus forte rentabilitÄ. Elle a ÄtÄ conduite sur le premier semestre 2009 avec succÇs :

• L'activitÄ d'administration de biens pour particuliers a ÄtÄ cÄdÄe É Procivis Immobilier au mois de juin 2009
• L'activitÄ de facility management a ÄtÄ cÄdÄe au groupe TFN au mois d'aoçt 2009

Dans le mäme temps, Icade a conduit la structuration de son pÑle de services pour faciliter leur pilotage et la mise en œuvre de synergies. Ces activitÄs s'articulent dÄsormais autour de trois mÄtiers (property management, exploitation de rÄsidences services, activitÄ de conseil et d'expertise).

En property management, la baisse conjoncturelle des honoraires, liÄs É la rÄalisation de travaux en particulier, a ÄtÄ compensÄe par le dÄveloppement d'activitÄ avec de nouveaux clients mais aussi grÜce É un Älargissement de mandats sur les clients actuels. Pour cette activitÄ, tout en assurant la dÄfense de son portefeuille de grands clients comme CNP, la Caisse des DÄpÑts, La Tour Montparnasse, La Poste, de nouvelles prestations seront dÄveloppÄes.

En France, en 2009, seules 2 rÄsidences services ont ÄtÄ livrÄes contre 7 au dernier trimestre 2008. En Espagne, l'annÄe 2009 a ÄtÄ marquÄe par l'ouverture d'une nouvelle rÄsidence situÄe É Valence et une autre, situÄe dans les environs de Barcelone, actuellement en phase de travaux, dont la livraison est programmÄe pour le 1 er janvier 2010.

L'activitÄ de conseil et d'expertise est marquÄe par un marchÄ immobilier atone qui s'est traduit par une forte baisse de l'activitÄ de transactions. Au-delÉ de l'activitÄ de transactions plus volatile, les activitÄs de conseil prÄsentent une activitÄ soutenue par l'investissement public qui vient compenser l'attentisme constatÄ sur l'investissement privÄ.

ELIMINATIONS INTRA-GROUPE

Les Äliminations intra-groupe atteignent 127,4 millions d'euros au 30 septembre 2009. Elles augmentent fortement, conformÄment au modÇle de fonciÇre-dÄveloppeur et correspondent essentiellement É l'Älimination du chiffre d'affaires liÄ aux opÄrations rÄalisÄes par le pÑle Promotion pour le compte du pÑle FonciÇre.

Le pÑle FonciÇre a investi auprÇs du pÑle Promotion dans les opÄrations suivantes :

• En tertiaire : deuxiÇme immeuble destinÄ É LCL É Villejuif, Centre Commercial Odysseum É Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de -72,6 millions d'euros au 30 septembre 2009.
• En logement : Impact sur le chiffre d'affaires de -30,9 millions d'euros au 30 septembre 2009.

POINT SUR LA POLITIQUE DE FINANCEMENT

Icade confirme une situation de passif saine et liquide et dispose de lignes de back-up non tirÄes de 360 millions d'euros.

PERSPECTIVES

Icade poursuit sa stratÄgie de tertiarisation grÜce notamment au rÄinvestissement É horizon 2010 du produit de la cession de son portefeuille logement dans des actifs tertiaires aux cash-flows immÄdiats, sÄcurisÄs et relutifs et en se concentrant sur des classes d'actifs dans lesquelles elle est dÄjÉ prÄsente et dans lesquelles ses Äquipes disposent d'un savoir-faire reconnu :

• bureaux en rÄgion parisienne ;
• centres commerciaux en rÄgion parisienne et dans les grandes mÄtropoles rÄgionales ;
• murs de cliniques en France.

La pÄriode 2010-2014 verra la livraison de plusieurs projets identifiÄs et pour certains dÄjÉ en cours de dÄveloppement. Ce pipeline de projets d'investissements d'un montant d'un milliard d'euros caractÄrise la volontÄ d'Icade de s'appuyer sur l'expertise de l'activitÄ Promotion Tertiaire pour dÄvelopper des projets gÄnÄrateurs de cash-flows futurs et crÄateurs de valeur É moyen terme.

A plus long terme, le positionnement d'Icade s'appuie sur l'important relais de croissance que reprÄsente le dÄveloppement de ses parcs tertiaires aux portes de Paris. La maétrise de ces rÄserves fonciÇres uniques (76 ha) permettra un dÄveloppement cadencÄ en fonction des besoins du marchÄ.

Cette stratÄgie d'acquisition et de dÄveloppement, s'appuyant sur les forces et les caractÄristiques spÄcifiques de son patrimoine et de ses Äquipes, doit permettre É Icade de renforcer sa position de fonciÇre tertiaire de rÄfÄrence avec une large composante de bureaux et bÄnÄficiant d'une diversification d'actifs offrant une meilleure rÄsilience aux cycles immobiliers.

AGENDA

RÄsultats annuels 2009 : le 17 fÄvrier 2010 post clÑture

A PROPOS D'ICADE

Icade est une sociÄtÄ immobiliÇre cotÄe, filiale de la Caisse des DÄpÑts, qui exerce les mÄtiers de fonciÇre, de promotion, et de services associÄs dans les secteurs des bureaux, parcs tertiaires, centre commerciaux, Äquipements publics - santÄ et logement. La maétrise de ses diffÄrents mÄtiers permet É Icade d'apporter des solutions adaptÄes aux besoins de ses clients et d'intervenir de maniÇre globale sur les problÄmatiques actuelles de l'immobilier. En 2008, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 599 millions d'euros et un cash flow net courant de 206 millions d'euros. Au 30 juin 2009, l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation atteint 4 236,6 millions d'euros soit 86,9 euros par action.

Ce communiquÄ ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'Ächange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'ICADE. La distribution de ce communiquÄ peut Çtre limitÄe dans certains pays par la lÄgislation ou la rÄglementation. Les personnes entrant par consÄquent en possession de ce communiquÄ sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisÄes par la loi applicable, ICADE dÄcline toute responsabilitÄ ou tout engagement quant É la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

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