Icade — Interim / Quarterly Report 2008

Oct 22, 2008

CommuniquÄ de presse Paris, le 22 octobre 2008

Chiffre d'affaires en hausse de 12,9% au 30 septembre 2008

Au 30 septembre 2008, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 152,7 millions d'euros, en augmentation de 12,9% par rapport au 30 septembre 2007 (1 020,9 millions d'euros).

Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2008	30/09/2007	Variation en %
FONCIERE	301,8	262,5	+15,0%
PROMOTION	788,9	653,4	+20,8%
SERVICES	151,5	153,5	-1,3%
Eliminations intra-groupe	-89,5	-48,5
TOTAL	1 152,7	1 020,9	+12,9%

FONCIERE

Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2008	30/09/2007	Variation en %
Logement	148,2	150,8	-1,8%
Bureaux en France	47,4	35,4	+34,0%
SIICInvest	7,6	3,5	+115,8%
Bureaux en Allemagne	11,6	11,0	+5,6%
Parcs Tertiaires	59,9	50,9	+17,7%
Equipements	21,0	11,0	+90,6%
Commerces et Centres Commerciaux	6,0	0,0
Intra-mÄtier fonciÇre	0,0	-0,2
TOTAL	301,8	262,5	+15,0%

PÅle FonciÇre Logement

Avec 39 578 logements au 30 septembre 2008, soit plus de 2,3 millions de mÉ, le chiffre d'affaires du pÑle fonciÇre logement s'ÄlÇve Ö 148,2 millions d'euros (soit 49% des loyers de la fonciÇre), contre 150,8 millions d'euros au 30 septembre 2007 soit une variation de -1,8 % compte tenu des cessions rÄalisÄes et de + 2,8 % Ö pÄrimÇtre constant.

Les principales Ävolutions portent sur :

• L'impact de l'indexation des loyers sur la base de l'IRL (3,23 % en juillet 2007 produisant son effet en annÄe pleine en 2008) qui atteint 3,6 millions d'euros en 2008.
• L'effet de la politique tarifaire, lors de la relocation Ö un nouveau loyer ou bien de l'application de l'art. 17C (hausse de loyer ÄtalÄe sur la durÄe du bail pour combler la moitiÄ de l'Äcart entre loyer pratiquÄ et loyer de marchÄ), qui a produit 0,7 million d'euros de revenus locatifs supplÄmentaires.
• Et, par ailleurs, la perte de revenus locatifs liÄe aux cessions de logements en bloc ou Ö l'unitÄ pour 6,6 millions d'euros.

Le taux d'occupation financiÇre s'Ätablit Ö 95,8% au 30 septembre 2008, en diminution de 1,5 point par rapport au 30 septembre 2007. Les opÄrations de relocation pour proposer des logements Ö la vente Ö l'unitÄ ont un impact nÄgatif sur la vacance. Le taux de rotation ressort Ö 8,5%, en lÄgÇre hausse de 0,7 point par rapport au 30 septembre 2007.

Le loyer mensuel moyen par mÉ habitable louÄ (hors charges) s'Ätablit, au 30 septembre 2008, Ö 6,88 euros avec 7,08 euros pour les baux de droit commun et 5,70 euros pour les baux dits conventionnÄs (14% des baux). Le loyer moyen de relocation d'un logement du secteur libre d'Icade s'est ÄlevÄ, sur le trimestre, Ö 10,15 euros par mÉ.

Au cours des trois premiers trimestres de 2008, Icade a cÄdÄ 181 logements Ö l'unitÄ pour un prix moyen de 1 908 €/mÉ et 1 021 logements en bloc pour un prix moyen de 895 €/mÉ. Comme annoncÄ lors de la publication des rÄsultats semestriels, cette politique d'arbitrage engagÄe en 2007 va átre poursuivie dans les mois Ö venir et devrait gÄnÄrer de substantielles plus-values. Le volume engagÄ de cessions de logements d'ici la fin 2008 est ainsi de l'ordre de 4 870 logements cÄdÄs en bloc et 300 logements cÄdÄs Ö l'unitÄ pour un prix de cession moyen respectif de l'ordre de 978 euros par mÉ et 1 934 euros par mÉ. En outre, plus de 1 800 logements sont d'ores et dÄjÖ sous appel d'offres pour une vente programmÄe au premier semestre 2009.

Tout en poursuivant sa politique d'arbitrage, Icade dÄveloppe pour son propre compte (notamment sur ses terrains), 789 logements et chambres afin d'optimiser les fonciers disponibles pour un montant global prÄvisionnel de 113 millions d'euros. Ces logements seront livrÄs sur la pÄriode 2008-2012.

PÅle FonciÇre Tertiaire – ActivitÑ Bureaux

ActivitÑ Bureaux en France

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Bureaux en France s'ÄlÇve Ö 47,4 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 35,4 millions d'euros au 30 septembre 2007, soit une variation de +34% dont 8% Ö pÄrimÇtre constant. Cette Ävolution est la combinaison de plusieurs ÄlÄments :

• 9,2 millions d'euros de loyers supplÄmentaires provenant de l'acquisition de la Tour Descartes le 3 juillet 2007.
• Le solde, soit 2,9 millions d'euros, correspond Ö l'indexation des loyers pour 1,6 million d'euros et la relocation de l'immeuble de Morizet au 1 er fÄvrier 2008 pour 1,3 million d'euros.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 143 562 mÉ de locaux (contre 154 522 mÉ au 30 septembre 2007), soit un taux d'occupation financiÇre de 99,7 % au 30 septembre 2008 (contre 95,2 % au 30 septembre 2007). Au 30 septembre 2008, le loyer moyen atteint 418 € du mÉ.

Dans le contexte actuel de marchÄ, Icade adopte une stratÄgie sÄlective dans ses choix d'investissement. Comme prÄvu lors de son acquisition, des travaux de rÄnovation ont ÄtÄ engagÄs sur l'immeuble de bureaux situÄ Ö Rueil-Malmaison (22 500 mÉ) suite au dÄpart le 30 avril 2008 d'Esso. Le montant des travaux devrait s'Ätablir Ö 39,5 millions d'euros et la mise en location de cet immeuble devrait intervenir au dernier trimestre 2009.

Par ailleurs, une promesse de vente a ÄtÄ signÄe pour la cession d'un immeuble situÄ rue Mogador pour un prix d'environ 51 millions d'euros, supÄrieur de 7% Ö la valeur d'expertise au 30 juin 2008.

SIICInvest

Le chiffre d'affaires de SIICInvest s'ÄlÇve Ö 7,6 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 3,5 millions d'euros au 30 septembre 2007 (acquisition de la sociÄtÄ en avril 2007).

Les surfaces louÄes au 30 septembre 2008 reprÄsentent 112 650 mÉ de bureaux et de locaux d'activitÄs, soit un taux d'occupation financiÇre de 99,5%.

ActivitÑ Bureaux en Allemagne

Le chiffre d'affaires des actifs de bureaux en Allemagne s'ÄlÇve Ö 11,6 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 11,0 millions d'euros au 30 septembre 2007 soit une variation Ö pÄrimÇtre constant de +5,6%. Au 30 septembre 2008, les surfaces louÄes reprÄsentent 111 478 mÉ permettant d'atteindre un taux d'occupation financiÇre global de 83,1% contre 80,3% au 30 septembre 2007. Au 30 septembre 2008, le loyer moyen de ces bureaux atteint 131 € par mÉ.

Par ailleurs, Icade a mis en œuvre un processus de cession d'un immeuble de bureaux de taille trÇs significative en Allemagne. Cette vente devrait se concrÄtiser au premier semestre 2009.

PÅle FonciÇre Tertiaire – ActivitÑ Parcs Tertiaires

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Parcs Tertiaires s'ÄlÇve Ö 59,9 millions d'euros au 30 septembre 2008, Ö comparer Ö 50,9 millions d'euros au 30 septembre 2007.

Cette Ävolution s'explique par :

• une progression de 5,9% des loyers Ö pÄrimÇtre constant (2,9 millions d'euros),
• par la location, Ö compter du deuxiÇme semestre 2007, du MillÄnaire 1 Ö Icade reprÄsentant 5,6 millions d'euros de loyer supplÄmentaire,
• et par la location, Ö compter du 1 er janvier 2008, de 2 600 mÉ sur le MillÄnaire 2 pour 0,5 million d'euros de loyer.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 415 867 mÉ de locaux (contre 387 032 mÉ au 30 septembre 2007) et le taux d'occupation financiÇre atteint 84,8% au 30 septembre 2008, contre 92,6% au 30 septembre 2007. Le niveau de vacance est liÄ Ö la livraison du bâtiment 521, intervenue en avril 2008, et actuellement en cours de commercialisation et au MillÄnaire 2 (location de 2 607 mÉ Ö Nokia sur un total de 30 000 mÉ).

Le loyer moyen des bureaux atteint 268 € du mÉ au 30 septembre 2008.

PÅle FonciÇre Tertiaire – ActivitÑ Commerces et Centres Commerciaux

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Commerces et Centres Commerciaux s'ÄlÇve Ö 6,0 millions d'euros au 30 septembre 2008. Il concerne pour l'instant 36 actifs immobiliers achetÄs le 1 er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage qui reste exploitant. Les surfaces louÄes reprÄsentent 135 976 mÉ de locaux commerciaux et le taux d'occupation financiÇre est de 100% au 30 septembre 2008.

Les centres commerciaux d'Aubervilliers et d'Odysseum seront livrÄs en 2010 et 2011 et viendront conforter le cash-flow de cette activitÄ Ö cet horizon.

PÅle FonciÇre Tertiaire - ActivitÑ Equipements

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Equipements atteint 21,0 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 11,0 millions d'euros au 30 septembre 2007.

Cette Ävolution est la combinaison des ÄlÄments suivants :

• les revenus de 3 cliniques pour 3,0 millions d'euros, achetÄes au groupe Harpin en juillet 2007,
• les revenus de 2 cliniques pour 2,0 millions, achetÄes au groupe Vedici en fin d'annÄe 2007,
• les revenus de 5 cliniques pour 3,0 millions d'euros, achetÄes au groupe Vedici en 2008,
• les revenus de 3 cliniques pour 0,3 million d'euros, achetÄes au groupe 3H en 2008,
• les revenus de 4 cliniques pour 0,5 million d'euros, achetÄes en 2008 Ö la GÄnÄrale de SantÄ.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 269 592 mÉ de locaux au 30 septembre 2008. Le taux d'occupation financiÇre est proche de 100%.

Ces nouvelles acquisitions, qui assurent des cash-flows immÄdiats indexÄs sur une longue pÄriode, s'inscrivent dans la stratÄgie d'investissement qu'Icade mÇne dans la santÄ et complÇtent sa couverture nationale. Elles permettent de lisser le profil de cash-flow de la fonciÇre tertiaire qui porte aujourd'hui des opÄrations en cours de dÄveloppement.

PROMOTION

L'activitÄ de promotion rÄalise un chiffre d'affaires de 789 millions d'euros au 30 septembre 2008, en augmentation de 21 % par rapport au 30 septembre 2007, alors que les chiffres de la promotion logement marquent un fort ralentissement.

Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2008	30/09/2007	Variation en %
Promotion Logement	431,1	423,2	+1,9%
Promotion Tertiaire	197,9	91,7	+115,9%
Promotion Publique et SantÄ	145,3	121,8	+19,2%
Autres (IngÄnierie et AmÄnagement)	21,5	21,8	-1,5%
Intra-mÄtier promotion	-6,8	-5,2
TOTAL	788,9	653,4	+20,8%

Promotion Logement

Le chiffre d'affaires de la promotion logement s'ÄlÇve Ö 431,1 millions d'euros au 30 septembre 2008, soit une augmentation de 1,9% par rapport au 30 septembre 2007.

Les ventes notariÄes s'Ätablissent Ö 577 millions d'euros pour 2 967 logements et lots contre 544 millions d'euros et 2 770 logements et lots au 30 septembre 2007. En amont des ventes notariÄes, les rÄservations atteignent 2 505 logements (dont 681 logements vendus en bloc Ö des institutionnels) et 182 lots (contre 3 077 logements et 304 lots au 30 septembre 2007). Celles-ci gÄnÇreront un chiffre d'affaires de 524 millions d'euros (contre 664 millions d'euros pour celles signÄes en 2007).

Au 30 septembre 2008, le taux de dÄsistement (aprÇs le dÄlai lÄgal de rÄtractation de 7 jours) sur les 9 derniers mois se monte Ö 23% sur les rÄservations. Le taux de dÄsistement constatÄ au 30 septembre s'Ätablit Ö 34% et le taux moyen d'Äcoulement du stock s'ÄlÇve Ö 5,99%. 116 logements et 42 lots sont invendus au 30 septembre 2008, reprÄsentant des montants respectifs de 28 et 4 millions d'euros.

Le backlog s'Ätablit Ö 623 millions d'euros en intÄgrant celui d'OpÄra Construction. Le portefeuille foncier reprÄsente un potentiel de construction de 10 133 logements et 1 222 lots pour un chiffre d'affaires prÄvisionnel respectivement de 2 258 millions d'euros et 91 millions d'euros.

Face Ö la crise profonde et rapide du marchÄ de la promotion logement liÄe Ö l'absence de liquiditÄ, Icade met en œuvre une politique prudente de traitements des opÄrations en limitant au maximum le stock d'invendus et en rÄduisant immÄdiatement les mises en chantier.

En raison de ce fort ralentissement, Icade envisage une baisse du chiffre d'affaires de la promotion logement en 2008 et une marge d'EBO infÄrieure Ö celle constatÄe au 30 juin 2008 (5,6%).

Promotion Tertiaire

Le chiffre d'affaires de la promotion tertiaire atteint 197,9 millions d'euros au 30 septembre 2008, soit une augmentation de 106,2 millions d'euros par rapport au 30 septembre 2007. Au 30 septembre 2008, 23% du chiffre d'affaires de la promotion tertiaire a ÄtÄ dÄveloppÄ pour le compte de la fonciÇre tertiaire, soit 45 millions d'euros, avec notamment le programme de bureaux de Villejuif (15 250 mÉ) et le centre commercial Odysseum Ö Montpellier (51 317 mÉ).

Au 30 septembre 2008, Icade dispose d'un portefeuille de projets de 680 076 mÉ comprenant des projets en cours de rÄalisation pour 225 685 mÉ et des projets en cours de montage pour 454 391 mÉ. Les opÄrations suivantes ont ÄtÄ livrÄes en 2008 : Montrouge en mars et Villejuif Ilot 5 en juillet.

Cette activitÄ reprÄsente un relais de croissance pour le pÑle promotion avec des opÄrations en blancs limitÄes et des opÄrations importantes adossÄes Ö la fonciÇre. Les principales opÄrations gÄnÄratrices de cash-flows pour la fonciÇre tertiaire (immeubles de bureaux Ö Villejuif, centres commerciaux d'Odysseum et d'Aubervilliers, restructuration de la tour Descartes…) seront livrÄes sur la pÄriode 2010-2012.

Promotion Publique et SantÑ

L'activitÄ de promotion publique et santÄ est en trÇs nette progression. Le chiffre d'affaires au 30 septembre 2008 est en augmentation de prÇs de 23 millions d'euros par rapport au 30 septembre 2007, s'Älevant Ö 145,3 millions d'euros contre 121,8 millions d'euros au 30 septembre 2007.

Ce chiffre d'affaires se compose, d'une part, des opÄrations de promotion dont la contribution 2008 s'ÄlÇve Ö 120,8 millions d'euros contre 93,6 millions d'euros au 30 septembre 2007 et, d'autre part, des activitÄs d'assistance Ö maãtrise d'ouvrage qui s'ÄlÇvent Ö 24,4 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 28,2 millions d'euros au 30 septembre 2007.

Cela reflÇte l'orientation stratÄgique de cette activitÄ, qui se caractÄrise par une activitÄ se tournant de plus en plus vers le dÄveloppement d'opÄrations de promotion rÄalisÄes en Partenariat Public PrivÄ (PPP), Ö risque trÇs limitÄ.

Au 30 septembre 2008, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la promotion publique et santÄ correspond Ö 301 820 mÉ de projets en cours de rÄalisation et Ö 118 362 mÉ de projets en cours de montage.

A noter la livraison au cours des 9 premiers mois de 2008 de 9 opÄrations de promotion (soit 48 544 m 2 ) : Laval (Ehpad de 7 005 mÉ), Bourg Les Valence (1 990 mÉ), Chatellerault (5 047 mÉ), St-Martin du Touch (20 000 mÉ), Pont de l'Arche (2 302 mÉ), Saint-Amand (1 497 mÉ), Castelnau (1 130 mÉ), CRS de Meaux (8 600 mÉ) et Blagnac (973 mÉ).

Promotion IngÑnierie et AmÑnagement

L'activitÄ d'ingÄnierie et d'amÄnagement rÄalise un chiffre d'affaires de 21,5 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 21,8 millions d'euros au 30 septembre 2007.

SERVICES

Chiffre d'affaires en millions d'euros	30/09/2008	30/09/2007	Variation en %
Logement	73,6	70,6	+4,2%
Tertiaire	78,3	83,5	-6,2%
Intra-mÄtier services	-0,3	-0,5
TOTAL	151,5	153,5	-1,3%

Icade entend recentrer son pÑle de services immobiliers sur les activitÄs pour lesquelles les synergies sont rÄelles avec la fonciÇre-dÄveloppeur, c'est-Ö-dire le conseil, la gestion de rÄsidences Ätudiantes et le property management aux institutionnels.

Ce recentrage passe Ägalement par un adossement des activitÄs d'administration de biens pour particuliers et de facility management Ö des partenaires externes devant prÄsenter une alternative industrielle crÄdible, Icade maintenant ses relations contractuelles avec les activitÄs concernÄes.

Le conseil d'administration d'Icade du 9 octobre 2008 a, en consÄquence, autorisÄ son prÄsidentdirecteur gÄnÄral Ö engager le processus de recherche d'un partenaire stratÄgique pour chacune de ces deux activitÄs.

Services au Logement

Les services au logement d'Icade (l'Administration de Biens et la gestion de RÄsidences avec services) gÇrent, au 30 septembre 2008, environ 150 000 lots de syndic et gÄrance en France et 12 000 lots en Espagne. Ils assurent Ägalement la gestion de prÇs de 7 300 unitÄs en rÄsidences Ätudiantes (dont 793 livrÄs ce trimestre) en France et 5 500 en Espagne. Par ailleurs, ils gÇrent plus de 570 000 mÉ de bureaux pour le compte de clients institutionnels.

Le chiffre d'affaires des services au logement augmente de 4% pour atteindre 73,6 millions d'euros sous les effets conjuguÄs au 30 septembre 2008 :

• de l'impact en annÄe pleine des livraisons fin 2007 de 5 nouvelles rÄsidences Ätudiantes dont 3 en France,
• de l'optimisation de l'activitÄ de gestion de bureaux induisant un transfert de chiffre d'affaires vers les Services au Tertiaire.

Services au Tertiaire

Au 30 septembre 2008, avec ses activitÄs de Facility et Property Management, Icade exploite en France prÇs de 2,2 millions de mÉ de bureaux et gÇre prÇs de 3,6 millions de mÉ (gÄrance et syndic). En Italie, Icade exerce ces activitÄs sur un total de 2,2 millions de mÉ. Icade opÇre en parallÇle dans le domaine du conseil tertiaire. Le chiffre d'affaires des services au tertiaire atteint 78,3 millions d'euros au 30 septembre 2008 contre 83,5 millions d'euros au 30 septembre 2007 avec une diminution centrÄe sur l'activitÄ de facility management avec la cession de Protertia.

ELIMINATIONS INTER-METIERS

Les Äliminations inter-mÄtiers atteignent 89,9 millions d'euros au 30 septembre 2008. Elles augmentent fortement, conformÄment au modÇle de fonciÇre-dÄveloppeur et correspondent essentiellement Ö l'Älimination du chiffre d'affaires liÄ aux opÄrations rÄalisÄes par la promotion pour le compte de la fonciÇre.

La fonciÇre a acquis auprÇs de la promotion les opÄrations suivantes :

• En tertiaire : Villejuif 5, Centre Commercial Odysseum Ö Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de -44,7 millions d'euros au 30 septembre 2008.
• En logement : L'Haå-les-Roses, Fresnes, Châtenay–Malabry. Impact sur le chiffre d'affaires de -20,1 millions d'euros au 30 septembre 2008.

POINT SUR LA POLITIQUE DE FINANCEMENT

Au cours de 2008, Icade a signÄ 7 lignes de crÄdits d'un montant total de 753 millions d'euros reprÄsentant un spread moyen de 60 pb sur euribor 3 mois pour une maturitÄ moyenne de 4,6 ans. Il n'y a pas d'ÄchÄance significative de remboursement de la dette dans les prochains mois.

AGENDA

RÄsultats annuels 2008 : le 9 fÄvrier 2009 post clÑture

SFAF le 10 fÄvrier 2009, Ö 10h – MillÄnaire 1 – 35 rue de la gare – 75019 Paris

A PROPOS D'ICADE

Icade, FonciÇre-dÄveloppeur, prÄsidÄe par Serge Grzybowski, est un intervenant majeur du marchÄ immobilier, dont les activitÄs couvrent l'ensemble de la chaãne de valeur : l'investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, des bureaux, des parcs tertiaires, des commerces et centres commerciaux et des Äquipements public-santÄ. Concevoir, dÄvelopper, investir, dÄtenir et arbitrer, exploiter et gÄrer sont les savoir-faire de la sociÄtÄ. La maãtrise de ses diffÄrents mÄtiers permet Ö Icade d'apporter des solutions adaptÄes aux besoins de ses clients et d'intervenir de maniÇre globale sur les problÄmatiques actuelles du secteur. En 2007, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 482 millions d'euros et un cash- flow net courant de 224 millions d'euros. L'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation atteint 5 317 millions d'euros soit 110,4 euros par action au 30 juin 2008.

CONTACTS

Nathalie Palladitcheff Membre du comitÄ exÄcutif, en charge des finances, juridique et informatique +33 (0)1 41 57 70 12 nathalie.palladitcheff@icade.fr

RÄmi Lemay Responsable communication financiÇre et externe +33 (0)1 41 57 71 05 remi.lemay@icade.fr