Icade — Earnings Release 2010

Jul 26, 2010

Paris, le 26 juillet 2010

Une mutation réussie

Icade publie un bÄnÄfice net (part du groupe) de 906 millions d'euros au 30 juin 2010, en augmentation trÇs significative par rapport au 30 juin 2009 (112 millions d'euros), fruit de la stratÄgie mise en œuvre depuis 2 ans consistant Ñ cÄder son portefeuille de logements en haut de cycle pour rÄinvestir dans l'immobilier tertiaire en bas de cycle.

Ainsi, Icade a :

• vendu en bloc 17 286 logements pour 1 180 millions d'euros au cours du premier semestre, conformÄment au protocole signÄ en novembre 2009 et 3 852 logements pour un montant de 264 millions d'euros, au cours du mois de juillet 2010. Icade finalisera la cession au consortium d'ici octobre 2010 de 2 296 logements aujourd'hui sous promesse de vente pour un montant estimÄ de 103 millions d'euros ;
• rÄussi l'intÄgration de Compagnie la Lucette en mettant en œuvre le retrait de la cote de la sociÄtÄ le 14 mai 2010. Compagnie la Lucette est consolidÄe par Icade depuis le 17 fÄvrier 2010 ;
• concrÄtisÄ une dÄmarche de gestion locative trÇs active en 2010 : nÄgociations exclusives pour la location d'un tiers de l'immeuble H2O (7 500 mÖ), location Ñ 100% du MillÄnaire 2 (15 600 mÖ), prÄ-location de l'immeuble Tolbiac Ñ Villejuif (12 000 mÖ), signature d'un bail sur l'immeuble Link Ñ Paris 15Äme (10 500 mÖ), prÄcommercialisation de 66% des surfaces du centre commercial le MillÄnaire.

Le portefeuille d'actifs d'Icade, dÄsormais constituÄ majoritairement de bureaux et de parcs tertiaires, offre une grande visibilitÄ en termes de cash-flow et une amÄlioration du couple rendement / risque.

• Le chiffre d'affaires du pÜle fonciÇre est en croissance d'environ 1%. Il reflÇte la consolidation de Compagnie la Lucette, compensant la vente des logements et la mise en rÄnovation de la tour Descartes. Le chiffre d'affaires consolidÄ diminue de 9% au 30 juin 2010 Ñ 651 millions d'euros essentiellement en lien avec la baisse attendue de l'activitÄ promotion tertiaire.
• Au total, l'EBO s'ÄlÇve Ñ 141 millions d'euros au 30 juin 2010, en diminution de 10% par rapport au 30 juin 2009 en raison de la rentabilitÄ limitÄe et anticipÄe du pÜle promotion et de la prise en compte au premier semestre de mesures non rÄcurrentes d'accompagnement du dÄpart du personnel du pÜle fonciÇre logement, liÄes Ñ sa cession, pour 11 millions d'euros. RetraitÄe de ces mesures d'accompagnement non rÄcurrentes, la baisse de l'EBO est limitÄe Ñ 3%.
• En consÄquence, le cash-flow net courant par action diminue de 21% et s'Ätablit Ñ 1,62 € par action au 30 juin 2010 en raison de la baisse de l'EBO, le coàt de l'endettement restant quasi stable. RetraitÄe des mesures d'accompagnement non rÄcurrentes du 1 er semestre la baisse du cash-flow net courant par action est limitÄe Ñ 10%.

• Le rÄsultat opÄrationnel (RO) atteint 970 millions d'euros, en trÇs forte augmentation par rapport au 30 juin 2009 (173 millions d'euros), consÄquence de la mise en œuvre de la stratÄgie d'arbitrage du patrimoine rÄsidentiel.

• La valeur du patrimoine s'Ätablit Ñ 6 102 millions d'euros au 30 juin 2010, en augmentation de 5% et de 1% Ñ pÄrimÇtre constant, dÄmontrant le positionnement pertinent du portefeuille d'actifs d'Icade. Compte tenu d'une valorisation prudente des activitÄs de promotion et services et de la distribution du dividende de 3,25 € versÄ en avril 2010, l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation s'ÄlÇve Ñ 80,3€ par action au 30 juin 2010 en baisse de 5% par rapport au 31 dÄcembre 2009.

• Le LTV atteint 38,3% au 30 juin 2010 contre 35,8% au 31 dÄcembre 2009 en tenant compte des cessions de logements signÄes en juin et encaissÄes postÄrieurement (284 millions d'euros).

Prochains ÄvÄnements

Chiffre d'affaires du troisiÇme trimestre : le 21 octobre 2010

Le rapport financier semestriel au 30 juin 2010 a ÄtÄ dÄposÄ auprÇs de l'AutoritÄ des MarchÄs financiers (AMF) et est consultable dans son intÄgralitÄ sur le site internet de la sociÄtÄ : : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,information-reglementee,rapport-financier-semestriel.do

A propos d'Icade :

Icade est une sociÄtÄ immobiliÇre cotÄe, filiale de la Caisse des DÄpÜts, qui exerce, les mÄtiers de fonciÇre, de promotion, et de services associÄs dans les secteurs des bureaux, parcs tertiaires, centres commerciaux, Äquipements publics, santÄ et logement. La maâtrise de ses diffÄrents mÄtiers permet Ñ Icade d'apporter des solutions adaptÄes aux besoins de ses clients et d'intervenir de maniÇre globale sur les problÄmatiques actuelles de l'immobilier. En 2009, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 506 millions d'euros et un cash-flow net courant de 184 millions d'euros. Au 30 juin 2010, l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation atteint 4 117 millions d'euros soit 80,3 euros par action.

Les comptes consolidÄs semestriels ont fait l'objet d'un examen limitÄ par les commissaires aux comptes

Ce communiquÄ ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'Ächange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution de ce communiquÄ peut Çtre limitÄe dans certains pays par la lÄgislation ou la rÄglementation. Les personnes entrant par consÄquent en possession de ce communiquÄ sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisÄes par la loi applicable, Icade dÄcline toute responsabilitÄ ou tout engagement quant É la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

Serge Grzybowski prÄsentera les rÄsultats semestriels 2010 aux analystes le 27 juillet É 8h30. Le slide-show sera disponible par les liens suivants :

pour la version franäaise :

http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-ex-icade-emgp,presentations-financieres.do pour la version anglaise :

http://www.icade.fr/fo/en/category/finance,icade-ex-icade-emgp,presentations-financieres.do

Pour les participants qui souhaitent Äcouter la confÄrence en franäais ou en anglais, nous vous conseillions de vous inscrire par avance via les liens suivants :

pour la version franäaise :

https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=201943 pour la version anglaise : https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=201942

Chaque participant recevra le code d'accÑs participant, le code d'accÑs confÄrence et le numÄro de tÄlÄphone É appeler ainsi que les instructions pour joindre la confÄrence.

Pour les participants qui choisissent de ne pas se prÄenregistrer sur les liens ci-dessus, nous vous recommandons d'appeler entre 10 et 15 minutes avant le dÄbut de la confÄrence. Cela permettra ainsi d'obtenir les informations nÄcessaires demandÄes et d'assurer le commencement de la confÄrence Ñ l'heure prÄvue. Les numÄros sont les suivants :

France : +33 (0) 1 70 99 32 12 UK : +44 (0) 20 71 62 01 77 Code de rÄfÄrence : 869496

L'enregistrement en franÅais et en anglais de cette prÇsentation sera disponible 10 jours É partir du 27 juillet 2010 jusqu'É minuit le 6 aoÑt 2010.

Pour la rÄÄcoute les informations de connexion sont : +33 (0) 170993529 -- France Paris 020 7031 4064 -- UK London Access Code: 869496French version - Access Code : 2728663English version

Annexes

Foncière-développeur

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 30 JUIN 2010
II - ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS
A - FAITS MARQUANTS / CHIFFRES-CLES - 1 er semestre 2010
1. Les faits marquants du 1 er semestre 2010 :
2. Les chiffres clés B - ACTIVITES ET RESULTATS 1 er semestre 2010
1. Foncière
2. Promotion
3. Services
4. Autres
5. Résultat 1 er semestre 2010
III - ACTIF NET REEVALUE AU 30 juin 2010
A - EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
1. Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine d'Icade
2. Le Pôle Foncière Logement
2.1 Méthodologie retenue
2.2 Evolution du patrimoine résidentiel
3. Le pôle Foncière Tertiaire
3.1 Le pôle Foncière Tertiaire - Bureaux
3.1.1 Méthodologie retenue par les experts
3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux
3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires
3.2.1 Méthodologie retenue par les experts
3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires 3.3 Le pôle Foncière Tertiaire - Commerces et Centres Commerciaux 45
3.3.1 Méthodologie retenue par l'expert
3.3.2 Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux 45
3.4. Le pôle Foncière Tertiaire - Equipements publics et santé
3.4.1 Méthodologie retenue par les experts
3.5 Le pôle Foncière Tertiaire - Entrepôts
3.5.1 Méthodologie retenue par les experts
3.5.2 Evolution du patrimoine des Entrepôts
B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION
C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE
D - CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION
1. Capitaux propres consolidés
2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier
3. Plus-values latentes sur actifs incorporels
4. Valeur de marché de la dette
5. Calcul des impôts latents
6. Actions auto détenues et titres donnant accès au capital
IV - RESSOURCES FINANCIERES A - LIQUIDITES
B - STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 30 JUIN 2010
1. Dette par nature
2. Dette par maturité
3. Dette par métier
4. Coût moyen de la dette
C - GESTION DES RISQUES DE MARCHE
1. Risque de liquidité
2. Risque de contrepartie
3. Risque de taux
D - STRUCTURE FINANCIERE
1. Ratio de structure financière
2. Ratio de couverture des intérêts
3. Tableau de suivi des covenants
V - PERSPECTIVES

ICADE 2010

FonciÄre-dÅveloppeur

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 30 JUIN 2010

(en millions d'euros)	30 juin 2010	30 juin 2009
Chiffre d'affaires	650,7	714,3
ExcÅdent Brut OpÅrationnel	141,1	156,5
En % du chiffre d'affaires	21,7%	21,9%
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement	(76,7)	(63,5)
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants	4,3	(37,8)
RÅsultat sur cessions	901,6	117,8
RÅsultat OpÅrationnel	970,3	173,0
RÅsultat financier	(52,1)	(51,3)
ImpÑts sur les rÇsultats	(11,2)	(9,5)
RÇsultat Net	909,2	113,9
RÅsultat Net Part du Groupe	906,2	111,5
Cash-flow net courant	81,8	99,3
Données par action en euros
Nombre d'actions retenu pour le calcul	50 662 582	48 737 303
RÅsultat Net part du groupe par action (totalement diluÅ)	17,89 €	2,29 €
Cash-flow net courant par action(totalement diluÅ)	1,62 €	2,04 €

(en millions d'euros)	30 juin 2010	31 décembre 2009
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets	84,3	84,2
Immobilisations incorporelles, nettes	9,8	17,0
Immobilisations corporelles, nettes	136,5	139,2
Immeubles de placement, nets	4 3 28, 1	3 0 45,5
Titres disponibles à la vente non courants	22,3	111,7
Titres mis en équivalence	3,0	6,1
Autres actifs financiers non courants	31,6	20,1
Actifs d'impôts différés	17,4	16,8
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	4633,0	3 4 4 0 , 6
Stocks et en-cours	446,1	385,0
Créances clients	530,6	420,1
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	35,1	157,9
Créances d'impôts	10,0	4,0
Créances diverses	716,9	471,1
Titres disponibles à la vente courants	0,1	0,1
Autres actifs financiers courants	41,3	97,7
Trésorerie et équivalents de trésorerie	943,1	709,3
Actifs destinés à être cédés	170,8	309,7
TOTAL ACTIFS COURANTS	2894,0	2 5 5 4 , 9
TOTAL DES ACTIFS	7 527,0	5995,5
PASSIF
Capitaux propres - part du groupe	2676,7	1809,9
Intérêts minoritaires	0,0	10,5
CAPITAUX PROPRES	2676,7	1820,4
Provisions non courantes	58,8	50,5
Dettes financières non courantes	2 437,0	2 4 2 1 , 3
Dettes d'impôts	2,7	2,7
Dettes d'impôts différés	6,1	5,5
Autres passifs financiers non courants	209,7	155,2
TOTAL PASSIFS NON COURANTS	2 7 1 4 , 3	2635,2
Provisions courantes	23,0	34,6
Dettes financières courantes	1 0 3 2 , 8	445,6
Dettes d'impôts	17,1	97,7
Dettes fournisseurs	481,1	464,7
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	0,9	17,7
Dettes diverses courantes	504,2	446,3
Autres passifs financiers courants	30,2	33,3
Passifs destinés à être cédés	46,6	0,0
TOTAL PASSIFS COURANTS	2 136,0	1 539,9
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES	7 5 2 7 , 0	5 995,5

ANR (en millions d'euros sauf donnÅes par action en euros)	30/06/2010	31/12/2009	Variation (en valeur)	Variation (en %)
ANR de remplacement en part du groupe	4 434,2	4 444,7	(10,5)	(0,2)%
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	86,6 €	91,0 €	(4,4)	(4,8)%
ANR de liquidation en part du groupe	4 117,1	4 129,6	(12,5)	(0,3)%
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	80,3 €	84,5 €	(4,2)	(4,9)%

(en millions d'euros)	30/06/2010	31/12/2009	Variation (en valeurs)	Variation (en %)
Dette financiÉre nette (*)	2 335,7	2 075,5	260,2	12,5%
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 102,5	5 803,9	298,6	5,1%
Loan to value (LTV)	38,3%	35,8%

(*) Endettement net au 30 juin 2010 : retraitÅ des cessions de juin encaissÅes postÅrieurement (282,4 millions d'euros)

II - ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS

A - FAITS MAROUANTS / CHIFFRES-CLES - 1^er semestre 2010

1. Les faits marquants du 1^er semestre 2010 :

Icade a mis en œuvre les opérations annoncées en fin d'année 2009 consistant à renforcer la Foncière Tertiaire et à déboucler l'accord de cession des logements signé en novembre 2009.

Au cours du 1^er semestre 2010, les principales réalisations d'Icade sont donc :

Cession du patrimoine logement conformément au protocole signé en novembre 2009 :

• En novembre 2009, Icade a signé un protocole, avec un consortium constitué de 26 bailleurs sociaux, l'engageant à la cession de l'essentiel de son portefeuille logement.
• Au 1^er semestre 2010, le portefeuille logement a évolué comme suit :

EVOLUTION DU PORTEFEUILLE LOGEMENT EN NOMBRE

Chiffres clés des cessions en bloc des logements :

	30-juin-10	30-juin-09
Nombre de logements cédés	17 286	1982
Prix de cession (en $M\epsilon$ )	1 1 8 0	122
Résultat de cession (en M€)	843	102

Développement du patrimoine tertiaire - intégration de Compagnie la Lucette (CLL) :

• Le rapprochement entre Icade et Compagnie la Lucette s'est finalisé conformément au protocole signé et annoncé fin décembre 2009. Aux termes de ces opérations, Icade détient 99,78% des actions de Compagnie la Lucette. MSREF est devenu le deuxième actionnaire d'Icade après la Caisse des dépôts, avec une participation d'environ 4,5% du capital. Les actions Compagnie la Lucette ont été radiées de la cote le 14 mai 2010.
• Les comptes de Compagnie la Lucette sont consolidés dans les comptes d'Icade depuis le 17 février 2010, date de prise de contrôle effectif. Les comptes au 30 juin 2010 intègrent donc environ 4,5 mois d'activité de Compagnie la Lucette.
• La tertiairisation du patrimoine Foncière s'est réalisée comme annoncé : $\blacksquare$

Au 1 er semestre 2010, les activitÇs de la FonciÉre Tertiaire, en chiffre d'affaires, ont ÇvoluÇ comme suit :

Accroissement de la valeur du patrimoine tertiaire par une commercialisation active et des développements sécurisés :

Au cours du 1 er semestre 2010, les principaux indicateurs sont les suivants :

Le taux d'occupation financier passe de 88,5% au 31 dÇcembre 2009 á 91,9% au 30 juin 2010, gräce notamment á la fin de la commercialisation du MillÇnaire 2 - Paris 19^e (installation du siÉge social de l'IFOP : 2 600 mã, et de l'ARS (Agence RÇgionale de SantÇ) d'Ile-de- France : 16 000 mã), et á la commercialisation de 7 400 mã de bureaux de l'immeuble H2O (Rueil-Malmaison).

Icade a signÇ en juillet 2010 un bail de 6 ans avec une sociÇtÇ de tout premier ordre pour l'immeuble LINK (10 488 mã). La prise d'effet reste soumise á des conditions suspensives qui devraient Ütre rÇalisÇes avant fin septembre 2010. Cet immeuble se situe au 28-32 Boulevard de Grenelle, Paris 15^e , en limite du 7 e arrondissement. EntiÉrement rÇnovÇ depuis son acquisition par Compagnie la Lucette en mars 2008, il a ÇtÇ livrÇ le 10 dÇcembre 2009. Il est HQE et se compose de 14 Çtages de bureaux et de commerces en rez-de-rue et comprend prÉs de 80 places de stationnement.

• La durÇe moyenne ferme des baux est supÇrieure á 6 ans.
• Les dÇveloppements majeurs de la pÇriode ont portÇ sur des actifs devant gÇnÇrer des revenus sÇcurisÇs :

			m²
		Livraison prévue	commercialisés	Commentaires
Munich	Bureaux Allemagne	Oct. 2010	19 311	Cession à Deka Immobilien en déc. 2010
CHU Nancy	Equip publics & santé	Août 2010	30 748	Bail emphytéotique hospitalier
Aubervilliers	Centres commerciaux	Avril 2011	36 960	Taux d'occupation physique : 66%
Villejuif	Bureaux France	Juil. 2010_Fév. 2012	42 500	Taux d'occupation physique : 100%
Mistral - Paris				VEFA vendu à l'Agence Française de
Gare de Lyon	Bureaux France	Début 2012	7 100	Développement

• Depuis janvier 2010, les travaux de rÇnovation complÉte de la tour Descartes (79 000 mã, La DÇfense Paris) ont dÇmarrÇ en vue d'une livraison en dÇcembre 2012. Le montant total de l'investissement est prÇvu á 263 millions d'euros.
• Les travaux sur le Beauvaisis, la 1 e opÇration parisienne labellisÇe BBC RÇnovation, ont dÇmarrÇ. Ils consistent en une rÇhabilitation trÉs lourde, avec pour cible une certification HQE/THPE. Le coÖt prÇvisionnel des travaux reprÇsente 43,6 millions d'euros. Le Beauvaisis est situÇ dans le parc du Pont de Flandre (Paris 19^e ), qui offre plus de 90 000 mã de bureaux et des locaux d'activitÇ sur 13 bätiments, entourÇs de 10 000 mã d'espaces verts paysagers. La livraison du Beauvaisis est prÇvue au dernier trimestre 2011.

Reprise de l'activité de la Promotion Logement soutenue notamment par les mesures gouvernementales et des taux d'intérêt faibles :

	30-juin-10	30-juin-09	Var. (en %)
Mises en chantier
. En nombre	2 1 6 0	1819	18,7%
. En CA potentiel ( $M\epsilon$ )	405	284	42,6%
Backlog (en M€)	755,2	581,6	29.8%
Taux de désistement	16%	24%

Montée en puissance des opérations Equipements publicset santé de la Promotion Tertiaire :

• Le portefeuille projets de la Promotion Equipements publicset santé progresse de 12.4% pour atteindre 279 281 m².
• Les principales opérations en cours de réalisation sont les centres hospitaliers de Nancy $(30, 748 \text{ m}^2)$ et de Saint-Nazaire $(92, 000 \text{ m}^2)$ dont les dates prévisionnelles de livraison sont, respectivement, juillet 2010 et 2012.

Poursuite du recentrage du pôle Services et développement du portefeuille clients :

• Cession en mars 2010 d'Icade Italia, société de property management en Italie (chiffre d'affaires 2009 : environ 5 millions d'euros).
• Mandats de Property management pour le compte de tiers signés lors du 1^er semestre 2010 :
  • o L'ensemble immobilier de bureaux CB 20 Les Miroirs, situés à la Défense, 4 bâtiments classés IGH (90 000 m²).
  • o Les entrepôts abritant la logistique de CD Discount (commerce électronique), situés à Cestas $(33)$ $(100 000 m²)$ ,
  • o L'immeuble Canopée, situé à Guyancourt et en totalité loué à Sodexho (17 000 m²),
  • $\circ$ Le Carat à Lyon (14 400 m²).
• Activités:
• o Icade Conseil : Mission d'assistance à Allianz dans le cadre de l'acquisition du centre commercial régional Espace Saint-Quentin (Yvelines 78).
• o Icade Suretis : Contrat d'assistance stratégique et opérationnelle de 3 ans avec la Ville de la Courneuve (93).
• Icade Transactions : Mandat de commercialisation d'une partie du patrimoine francilien de France Habitation (plusieurs centaines de logements chaque année).

Evénements postérieurs à la clôture :

Aucun événement significatif n'est intervenu postérieurement à la clôture des comptes.

2. Les chiffres clés

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	650,7	714,3	$(8,9)$ %
Excédent Brut Opérationnel	141,1	156,5	$(9,9)$ %
Résultat sur cessions	901,6	117,8	665,5%
Résultat Opérationnel	970,3	173,0	460,6%
Résultat financier	(52, 1)	(51,3)	1,3%
Charge d'impôt	(11,2)	(9,5)	18,7%
Résultat Net Part du Groupe	906,2	111,5	712,4%
Cash-flow net courant	81,8	99,3	(17,6)%

Le chiffre d'affaires d'Icade s'élève à 650.7 millions d'euros au 30 juin 2010, en diminution de 8.9% par rapport au 30 juin 2009. Cette diminution provient essentiellement de la baisse conjoncturelle du volume d'activités de la Promotion Tertiaire.

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires
Foncière	212.2	210,8	0,7%
Promotion	437.8	499,3	$(12,3)$ %
Services	51.3	92.9	$(44,8)\%$
Autres *	(50, 6)	(88,7)	$(42,8)\%$
Total Chiffre d'affaires	650.7	714.3	$(8,9)$ %

* L'activité « Autres » est constituée par les charges dites de « siège » du Groupe Icade et par les éliminations des opérations intra-groupe d'Icade.

La croissance du chiffre d'affaires du Pôle Foncière reflète principalement l'entrée en périmètre des actifs de Compagnie la Lucette, compensant ainsi la diminution du chiffre d'affaires suite à la mise en restructuration de la tour Descartes en janvier 2010 et suite aux arbitrages (logements et actifs tertiaires cédés fin 2009 - immeubles situés au 3-5 avenue de Friedland et au 114 Champs Elysées, Paris).

La diminution du chiffre d'affaires du Pôle Promotion correspond à la baisse de l'activité Promotion Tertiaire, essentiellement liée au ralentissement du marché de la promotion Bureaux. Cet effet est atténué par la montée en puissance d'opérations d'envergure de l'activité Equipements publicset santé (les centres hospitaliers de Saint-Nazaire et de Nancy, ainsi que l'hôpital psychiatrique Maison Blanche à Paris 19).

Le chiffre d'affaires du Pôle Services décroît suite à la cession en 2009 des activités d'administration de biens à destination des particuliers et de facility management. Ces activités ont cessé de contribuer au chiffre d'affaires consolidé d'Icade dès le début du 2^nd semestre 2009.

La diminution des éliminations intra-groupe (Activité « Autres ») traduit la baisse du nombre des opérations réalisées par la promotion pour le compte de la foncière (notamment nonrenouvellement des programmes logement).

Le chiffre d'affaires consolidé d'Icade, au 30 juin 2010, se répartit pour 33% sur l'activité Foncière, 67% sur l'activité Promotion, 8% sur l'activité Services et (8%) sur l'activité Autres.

L'Excédent Brut Opérationnel (EBO) s'élève à 141.1 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 156.5 millions d'euros au 30 juin 2009.

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Excédent Brut Opérationnel
Foncière	142.2	147.0	$(3,3)$ %
Promotion	20,1	27,3	$(26, 4)$ %
Services	1,3	(0,6)	$(316,2)\%$
Autres	(22,5)	(17,2)	31,1%
Total Excédent Brut Opérationnel	141,1	156.5	$(9,9)$ %

L'EBO du Pôle Foncière est impacté favorablement (+12 millions d'euros) :

• par l'entrée en périmètre des actifs de Compagnie la Lucette, $\blacksquare$
• $\blacksquare$ par la livraison de bureaux à Villeiuif et du centre commercial Odysseum (Montpellier) courant 2009 et.
• par l'exploitation des cliniques acquises courant 2009 et début 2010.

Ces actifs compensent largement la disparition des revenus des immeubles de bureaux cédés fin 2009 ou mis en restructuration début 2010 (tels que la tour Descartes).

Parallèlement, la contribution de la Foncière Logement se réduit (-17 millions d'euros) au rythme des cessions et des charges liées aux mesures d'accompagnement à la cession.

La diminution de l'EBO du Pôle Promotion reflète la contribution grandissante des opérations d'Equipements publicset santé, activité à marges plus faibles que celles générées par la Promotion Bureaux et Centres commerciaux. L'EBO de la Promotion Logement se maintient au 30 juin 2010 à un niveau comparable à celui du 30 juin 2009.

L'EBO du Pôle Services s'établit à 1,3 million d'euros au 30 juin 2010 incluant une perte de 1,6 million d'euros pour les activités de conseil et d'expertise. Ces activités ont en effet développé des projets dont le dénouement et les revenus afférents n'interviendront qu'au 2^nd semestre 2010. Au 30 juin 2009, la perte de 0,6 million d'euros comprenait une contribution négative de 3,7 millions d'euros des activités cédées (administration de biens à destination des particuliers et facility management).

Le Résultat Opérationnel (RO) s'élève à 970,3 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 173,0 millions d'euros au 30 iuin 2009.

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Résultat Opérationnel
Foncière	959.8	161.9	492,8%
Promotion	19,8	25,3	$(21, 8)$ %
Services	0,6	(1,4)	$(139, 4)$ %
Autres	(9, 8)	(12, 8)	$(23,6)$ %
Total Résultat Opérationnel	970,3	173,0	460.9%

Cette augmentation nette de 797,3 millions d'euros est la conjugaison :

• De la mise en œuvre du protocole de cession des logements, 17 381 logements cédés au 30 juin 2010 contre 2 116 logements au 30 juin 2009. Les plus-values nettes de cessions passent ainsi de 113,7 millions d'euros au 30 juin 2009 à 892,2 millions d'euros au 30 juin 2010,
• D'une augmentation des charges d'amortissements qui passent de 63,5 millions d'euros au 30 juin 2009 à 76,7 millions d'euros au 30 juin 2010, principalement en lien avec l'entrée en périmètre des actifs de Compagnie la Lucette,
• Des charges et reprises liées aux pertes de valeurs correspondant à une reprise nette de 4,3 millions d'euros se rattachant essentiellement à la reprise de provisions, constituées fin 2008, destinées à couvrir les risques liés au portefeuille foncier et aux opérations en précommercialisation de la Promotion Logement ; le potentiel de commercialisation de ces opérations ayant été favorablement révisé.

Le Résultat Net Part du Groupe atteint 906,2 millions d'euros contre 111,5 millions d'euros au 30 juin 2009.

Le Cash-flow Net Courant (CFNC) s'établit à 81.8 millions d'euros au 30 juin 2010, en baisse, comme attendu, de 17,6% par rapport au 30 juin 2009 (99,3 millions d'euros). Le CFNC au 30 juin 2010 inclut, en effet, environ 11,2 millions d'euros de mesures d'accompagnement à la cession des logements (éléments non récurrents). Après intégration de Compagnie la Lucette, le résultat financier courant demeure relativement stable entre 2009 et 2010, grâce principalement aux 1^es opérations de restructuration de la dette mises en place au cours du 1^er semestre 2010.

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Excédent Brut Opérationnel	141,1	156,5	(9,9)%
RÇsultat financier	(52,1)	(51,3)	1,3%
Effet de dÇsactualisation de l'exit tax	1,4	2,8	(51,9)%
Résultat Financier Courant	(50,7)	(48,5)	4,4%
ImpÑt sur les sociÇtÇs (*)	(11,2)	(9,5)	18,7%
ImpÑts sur dotation amortissement contrats clientÉle et dotation nette de reprise des provisions foncier – PÑle Promotion	(0,1)	(0,0)	(324,6)%
ImpÑt sur plus-value de cession	2,7	0,8	227,9%
IS Courant	(8,6)	(8,7)	(5,5)%
CASH FLOW NET COURANT	81,8	99,3	(17,3)%

(*) L'impÜt sur les sociÅtÅs rÅsulte d'une part des activitÅs des pÜles Promotion et Services et d'autre part de l'activitÅ Ñ Holding Ö d'Icade.

Loan to value (LTV) :

(en millions d'euros)	30/06/2010	31/12/2009	Variation
Dette financiÉre nette (*)	2 335,7	2 075,5	12,5%
Valeur d'expertise des fonciÉres	6 102,5	5 803,9	5,1%
Loan to value (LTV)	38,3%	35,8%

(*) Endettement net au 30 juin 2010 : retraitÅ des cessions de juin encaissÅes postÅrieurement (282,4 millions d'euros)

Au 30 juin 2010, l'endettement net (*) d'Icade atteint 2 335,7 millions d'euros (contre 2 075,5 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009) avant opÇrations de restructuration mises en œuvre en juillet 2010 (cf. chapitre IV B 1).

La valeur d'expertise des actifs des fonciÉres (hors droits) d'Icade a ÇtÇ Çtablie par des experts indÇpendants. Elle s'ÇlÉve á 6 102,5 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 5 803,9 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009.

Le ratio de Ü loan to value á (LTV) est calculÇ de maniÉre prudentielle comme Çtant le rapport entre l'endettement net du Groupe couvrant l'ensemble des activitÇs, y compris le financement des opÇrations de promotion et de services, et la valeur d'expertise (hors droits) des seuls actifs des fonciÉres. Il atteint 38,3 % au 30 juin 2010 contre 35,8 % au 31 dÇcembre 2009.

ANR :
(en millions d'euros)	30/06/2010	31/12/2009	Variation
ANR de remplacement	4 434,2	4 444,7	(0,2)%
ANR de remplacement / action	86,6 €	91,0 €	(4,8)%
ANR de liquidation	4 117,1	4 129,6	(0,3)%
ANR de liquidation/action	80,3 €	84,5 €	(4,9)%

Au 30 juin 2010, l'Actif Net RÇÇvaluÇ en valeur de liquidation part du groupe s'ÇlÉve á 4 117,1 millions d'euros, soit 80,3 euros par action, totalement diluÇ.

B - ACTIVITES ET RESULTATS - 1^er semestre 2010

1. Foncière

$\sim$

1.1 Pôle Foncière Tertiaire - Données Générales

1.1.1 Chiffres clés au 30 juin 2010

Le chiffre d'affaires du pôle Foncière Tertiaire représente, au 30 juin 2010, 142,2 millions d'euros, en augmentation de 18,0% par rapport au 30 juin 2009.

En millions d'euros
Activités	iuin-09	Acquisit°	Cessions	Indexations	Relocation	Autres	juin-10
Bureaux France	35,9	27.1	$-20.1$	0,0	$-1,9$		41,0
Bureaux Allemagne	8,4		$-0,3$		$-0,2$		7,9
Parcs Tertiaires	43,5			$.0^{\circ}$	$-0,3$		44,2
Commerces et Centres Commerciaux	3,8	3.4	0,0	$\mathbf{0}$		0.0	7,3
Equipements Publics et Santé	26.5	4.3		0,4	$-0.7$	0.3	31,4
Entrepôts	ا 9، ا	7.5 1		0,0	$-0.1$		9,3
Revenus Locatifs (M€)	119.9	42,3	$-20,3$	1,4	$-2,5$	0,4	141,1
Autres Chiffre d'Affaires	0,6					0.5	1,1
FONCIERE TERTIAIRE - Chiffre d'Affaires (M€)	120,5	42,3	$-20,3$	1,4	$-2,5$	0,9	142,2

Le tableau ci-dessous présente l'évolution 2009 / 2010 des revenus locatifs (en millions d'euros) :

Les revenus locatifs sont, à périmètre constant, en recul de 0,6% par rapport au 30 juin 2009. Cette évolution s'explique principalement par la politique locative menée par la foncière Icade qui consiste à proposer le renouvellement des baux de ses principaux locataires en contrepartie du retour de leurs loyers à des valeurs locatives de marché, et/ou l'octroi de mesures d'accompagnement (franchises ou paliers de loyers).

Il s'agit d'une démarche volontaire de la foncière afin de sécuriser durablement ses cash-flows.

Le loyer net du Pôle Foncière Tertiaire est de 129,1 millions d'euros contre 112,9 millions d'euros au 30 juin 2009, soit un taux de marge de 91,5% en diminution de 2,7 points par rapport au 30 juin 2009. Cette évolution s'explique essentiellement par les dépenses d'exploitation non récupérées sur les actifs vacants (ex : H₂O Rueil-Malmaison) ou en cours de restructuration (ex : Tour Descartes).

Le résultat opérationnel représente 49,6 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 19,5 millions d'euros au 30 juin 2009 du fait principalement des provisions pour dépréciations d'actifs constatées au 30 juin 2009.

1.1.2 Activité Locative

Répartition des indicateurs par activité

Activités	Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat° Physique	Taux d'Occupat° Financier	Loyers Annualisés $M\in$ (*)
Bureaux France	272 914	236 327	86,6%	87.0%	101,4
Bureaux Allemagne	119 712	103 826	86,7%	90.5%	15,9
Parcs Tertiaires	473 387	434 051	91.7%	92,0%	88,2
Commerces et Centres Commerciaux	161 718	161 718	100,0%	100,0%	14,7
Equipements Publics et Santé	382 727	382727	100.0%	100.0%	59,4
Entrepôts	597 924	543 549	90,9%	91,1%	24,4
FONCIERE TERTIAIRE	2 008 382	1862198	92,7%	91,9%	303,9

(*) Lovers Annualisés hors surfaces vacantes

Répartition par principaux locataires au 30 juin 2010

Le classement des principaux locataires en valeur et en surface a été significativement modifié par l'arrivée des clients de Compagnie la Lucette (PwC, Casino, SCOR, etc.) et par le départ du locataire IBM sur la Tour Descartes.

Au 30 juin 2010, les 10 locataires les plus importants représentent un total de loyers annualisés de 133,4 millions d'euros (44% des lovers annualisés) et près de un million de m² de surfaces louées (53% des surfaces louées).

Activités	Bureaux France	Bureaux Allemagne	Parcs Tertiaires	Commerces et Centres Commerciaux	Equipements Publics et Santé	Entrepôts	Total	%
2010	3,8	0,3	20,8				26,0	8,6%
2011	5,6	0,5	13,9	0,1			21,3	7,0%
2012	20,2	1,8	14,5	2,3		4,6	43,3	14,3%
$2013$ (*)	12,4	2,0	9,5	0,1	2,1		26,0	8,6%
2014	4,7	2,5	7,9			2,8	17,9	5,9%
2015	8,2	0,3	3,7	3,3		3,4	18,8	6,2%
2016	1,51	1,4,	7,9				10,8	3,6%
2017	4,7	0,5	1,4		0,2	2,4	9,2	3,0%
2018	6,4	6,6	1,2	0,9			15,0	4,9%
>2018	34,0	0,1	7,3	8,1	57,1	8,9	115,4	38,0%
Total	101,4	15,9	88,2	14,7	59,4	24,4	303,9	100,0%

Echéancier des baux par activité (en millions d'euros)

(*) dont Icade Échéance 2013 pour 8,7 millions d'euros

Au 30 juin 2010, la durée moyenne ferme des baux représente 6,1 ans en hausse de 0,3 an par rapport au 31 décembre 2009 (5,8 ans) résultant d'une part, d'un travail actif du département Asset Management auprès des locataires sur le 1^er semestre 2010 et, d'autre part, à l'intégration, à compter du 17 février 2010, des actifs de Compagnie La Lucette dont les baux ont une échéance movenne supérieure à 6 ans.

La durée movenne ferme des baux des 10 locataires les plus importants représente, au 30 juin 2010, près de neuf années.

Activités	Loyers Annualisés M€	Loyers en risque (M€)	%	Loyers de Marché (M€)	Risque Potentiel (ME)
Bureaux France	101,4	18,6	18.3%	16,8	$-1,7$
Bureaux Allemagne	15.9	0,0	0.0%	0,0	0,0
Parcs Tertiaires	88,2	12.1	13.7%	9.7	$-2,4$
Commerces et Centres Commerciaux	14,7	0,0	0.0%	0.0	0,0
Equipements Publics et Santé	59,4	0,0	0.0%	0,0	0,0
Entrepôts	24,4	0,6	2,6%	0,5	$-0,1$
FONCIERE TERTIAIRE	303.9	31,3	10.3%	27,1	$-4,2$

Situation locative - Risques de révisions de loyers

(*) Loyers Annualisés hors surfaces vacantes

Icade, qui a bénéficié de hausses continues de loyers, doit parfois répondre aux demandes de certains locataires de réviser leurs baux au titre de l'article L145-39 du code de Commerce. En effet, celui-ci précise que si, par le jeu de l'indexation, le montant du lover indexé est supérieur de 25% au montant du lover de base initial, le locataire est en droit de demander la révision de son lover pour le porter à la valeur de marché.

L'analyse faite sur le périmètre de la Foncière Tertiaire montre cependant que le risque est limité.

En effet, le nombre de baux concernés est de 102 et représente un cumul annuel de loyers de 31,3 millions d'euros, soit 10.3% du total des lovers courants. Le risque potentiel de retour à la valeur locative de marché représente 4,2 millions d'euros, soit un risque de perte potentielle de loyers de l'ordre de 1,4% sur l'ensemble de la Foncière Tertiaire.

Age moven du patrimoine par activité

(Expertise droits inclus: en $K \in \mathbb{R}$ )

			Age moyen du patrimoine
Activités	Expertises DI	$< 10$ ans	$> 10$ ans
Bureaux France	1728 133	1 253 080	475 053
Bureaux Allemagne	251810	217 130	34 680
Parcs Tertiaires	1 269 251	686 225	583026
Commerces et Centres Commerciaux	210 492	147 541	62 952
Equipements Publics et Santé	926 418	641 382	285 036
Entrepôts	266 845	194 217	72 628
FONCIERE TERTIAIRE	4 652 949	3 139 574	1 5 1 3 3 7 5
		67%	33%

L'âge moyen du patrimoine a été calculé en tenant compte des dernières restructurations intervenues sur les actifs.

Sur le patrimoine de la Foncière Tertiaire et sur la base des valeurs d'expertises droits inclus (DI) au 30 juin 2010 des actifs en exploitation, près de 67% des actifs ont été construits ou restructurés depuis moins de 10 ans.

%

1,4%

$7,5%$

$8,1%$

25,6%

$\overline{51,5%}$

$6,0%$

100.0%

Répartition géographique du patrimoine

Zone Géographique	Loyers Annualisés $M\in$ (*)	%	Surfaces Louables
Paris QCA	14,9	4,9%	27 522
Banlieue Ouest	68,0	22,4%	149 931
Autres Paris	45,1	14,8%	162 168
Autre banlieue	87,1	28,7%	514 457
Province	72,9	24,0%	1 034 591
Etranger	15,9	5,2%	119 712
	303.9	.0%	2 008 382

Le patrimoine Bureaux et Parcs Tertiaires de la Foncière Tertiaire se situe essentiellement à Paris et en Ile-de-France.

Le patrimoine Commerces et Centres Commerciaux et Cliniques situe se essentiellement en province.

(*) Loyers Annualisés hors surfaces vacantes

1 1 3 Activité Investissements

Icade a poursuivi la valorisation de son patrimoine afin d'augmenter à terme la production de cashflows et a parallèlement acquis des actifs de santé productifs de cash-flows immédiats. Le montant des investissements sur la période s'élève à 154,3 millions d'euros.

Cette politique se décline en quatre types d'investissements :

• Acquisitions d'actifs : stratégie sélective sur des actifs à forte rentabilité et des cash-flows immédiats.
• Restructurations d'actifs : stratégie sélective de valorisation des actifs dégageant un potentiel de rentabilité important.
• Constructions/extensions d'actifs : la politique menée pour ce type d'investissements consiste $\blacksquare$ à pré-commercialiser le futur actif avant de lancer sa construction ou son extension.
• Rénovations/Gros Entretiens & Réparations (GER) : représentent principalement les dépenses de rénovation des parcs tertiaires.

Au 30 juin 2010, l'essentiel des investissements a porté sur les constructions/extensions, montrant la volonté d'Icade d'investir dans des projets maîtrisés.

Actifs	Total	Acquisitions d'Actifs	ons d'Actifs	Restructurati Constructions Extensions	Rénovation Gros Entretien
Bureaux France	39,2	0,0	8,7	27.6	2,8
Bureaux Allemagne	16.4	0,0	0,0	16.4	0,0
Parcs Tertiaires	14.1	0,0	8,8	0.1	5,2
Commerces & Centres Commerciaux	43,9	4,9	0,2	38,7	0,0
Equipements Publics & Santé	39.3	11.8	0,0	27.5	0,0
Entrepôts	1,5	0.0	1,0	0.0 l	0,5
FONCIERE TERTIAIRE	154.3	16.7	18.8	110.4	8.6

En millions d'euros

1.1.4 Activité Arbitrage

Icade mène une politique active d'arbitrage de son patrimoine qui s'articule autour de 3 grands principes:

• Optimisation : vente d'actifs « primes » dont l'essentiel du travail d'asset management a été fait et dont la probabilité de plus-value de cession est importante.
• Rationalisation du portefeuille : vente d'actifs de taille modeste ou détenus en copropriété.
• Tertiarisation : vente d'actifs qui n'appartiennent pas au cœur de métier de la Foncière Tertiaire.

Sur le 1^er semestre 2010, le montant des cessions réalisées représente 3,3 millions d'euros.

1.2 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Bureaux et Parcs Tertiaires

1.2.1 Activité Bureaux en France
(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	41,6	35,9	15.6%
Excédent brut opérationnel	32,3	35,4	$(13,2)$ %
Résultat opérationnel	14.1	(12,5)

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Revenus locatifs	41,0	35,9	14,2%
Charges locatives non refacturées	(1,4)	0,1
Charges sur immeubles	(3,6)	(1,2)
Loyers nets	36,0	34,8	3,5%
Loyers nets / Revenus locatifs	87,8%	96,9%
Autres revenus	0,6	0,0
Charges d'amortissements nettes de subventions	(22,5)	(8,7)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	4,5	(39,2)
Résultat sur cessions	(0,2)	0,0
Autres charges et produits	(4, 3)	0, 5
Résultat opérationnel	14,1	(12, 5)

1.2.1.1 Chiffres clés au 30 juin 2010

Le Chiffre d'affaires de l'activité Bureaux en France s'élève à 41,6 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 35,9 millions d'euros au 30 juin 2009, soit une augmentation de 15,6%. A périmètre constant, l'évolution est négative à hauteur de 5,3%.

Le tableau ci-dessous présente l'évolution 2009/2010 des revenus locatifs en millions d'euros :

pc : périmètre constant

• Les « acquisitions, mises en services » représentent 27,1 millions d'euros et concernent $\blacksquare$ principalement la livraison en mars 2010 de l'immeuble « LOIRE » à Villejuif, loué au locataire LCL (2,1 millions d'euros) ainsi que l'entrée dans le périmètre Icade au 17 février 2010 des actifs bureaux de Compagnie la Lucette pour 24,9 millions d'euros.
• Les « cessions, neutralisations » représentent 20,1 millions d'euros et concernent $\blacksquare$ principalement les arbitrages fin 2009 des actifs du 114 avenue des Champs Elysées et 3/5 avenue de Friedland pour 5,2 millions d'euros, et la neutralisation en janvier 2010 de l'immeuble Tour Descartes pour restructuration pour 14.9 millions d'euros.
• L'impact des « relocations, départs » est négatif à hauteur de 1,9 million d'euros et s'explique principalement par :
• o une augmentation du taux de vacance sur l'immeuble de 29-33 avenue des Champs Elysées (0,5 million d'euros de perte de loyers),
• o les mesures d'accompagnement accordées au locataire sur l'immeuble Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux (0,4 million d'euros de perte de loyers),

o les mesures d'accompagnement accordées au locataire sur l'immeuble situé 69, Boulevard Haussmann à Paris $8^{\circ}$ (0.7 million d'euros de perte de lovers).

Le lover net de l'activité Bureaux en France ressort au 30 juin 2010 à 36.0 millions d'euros, soit un taux de marge locative de 87,8% qui se dégrade de 9,0 points par rapport au taux du 30 juin 2009 (96.9%). Cette évolution s'explique par une augmentation des charges non récupérées sur les actifs vacants ou en cours de restructuration lourde :

• Immeuble H₂O (augmentation de 0.4 million d'euros des charges non récupérées)
• Tour Descartes (augmentation de 1,0 million d'euros des charges non récupérées)

Le Résultat Opérationnel de l'activité Bureaux en France s'élève à 14,1 millions d'euros au 30 juin 2010. Il était négatif à hauteur de 12,5 millions d'euros au 30 juin 2009 du fait essentiellement des provisions pour dépréciations d'actifs constatées.

1.2.1.2 Activité locative

Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat° Physique	Taux d'Occupat° Financier	Loyers Annualisés $M\in$ (*)
	236 327	86.6%	87.0%	101,4
		272 914

(*) Lovers Annualisés hors surfaces vacantes

Malgré un contexte difficile, Icade enregistre sur le 1^er semestre 2010 la signature de 24 nouveaux baux portant sur 12 700 m² et représentant 4,7 millions d'euros de loyers annualisés. Le plus important est :

H₂O Rueil-Malmaison: Commercialisation d'1/3 des surfaces vacantes (7 500 m²) pour un loyer total de 2,8 millions d'euros (Bail de 9 ans ferme). Le solde des surfaces vacantes de cet immeuble (14 500 m²) est en cours de commercialisation au 30 juin 2010.

Le bail de l'immeuble Atrium à Paris 12^e a été renouvelé au 1^er semestre 2010 par le mono-locataire ministère des Finances.

Icade a signé en juillet 2010 un bail de 6 ans avec une société de tout premier ordre pour l'immeuble LINK (10 488 m²). La prise d'effet reste soumise à des conditions suspensives qui devraient être réalisées avant fin septembre 2010. Cet immeuble se situe au 28-32 Boulevard de Grenelle, Paris 15^e, en limite du 7^e arrondissement. Entièrement rénové depuis son acquisition par Compagnie la Lucette en mars 2008, il a été livré le 10 décembre 2009. Il est HOE et se compose de 14 étages de bureaux et de commerces en rez-de-rue et comprend près de 80 places de stationnement.

Sur le 1^er semestre 2010, Icade a finalisé les négociations avec le locataire LCL pour la prise à bail de l'immeuble le Tolbiac en cours de construction et situé à Villejuif (Dept 94 - 10 000 m²). La livraison est prévue en février 2012.

Les départs sur le 1^er semestre 2010 ont porté sur 11 baux (850 m²) et représentent une perte de loyers de 0,2 million d'euros.

Au 30 juin 2010, le loyer moyen des bureaux atteint 447 euros du m².

Au 30 juin 2010, les surfaces vacantes représentent 36 600 $m²$ et sont composées principalement des actifs suivants :

• H₂O Rueil-Malmaison. Solde de 14 500 m² restant à commercialiser.
• Immeuble Messine 7 Avenue de Messine, solde de 2 200 m² restant à commercialiser.

Au 30 juin 2010, la durée moyenne ferme des baux représente 5,8 ans. Le travail de sécurisation des baux réalisé par l'asset management et l'intégration dans le périmètre d'Icade des actifs de Compagnie la Lucette ont permis d'augmenter, depuis le 31 décembre 2009, de plus de 2 ans la durée ferme des baux de l'activité Bureaux en France.

Sur l'ensemble de ses actifs loués, Icade compte environ 10 locataires significatifs, représentant en cumulé un montant de loyers courant de 72,9 millions d'euros, soit près de 72% du montant total des revenus locatifs de l'activité Bureaux en France.

1.2.1.3 Activité Investissements

Les investissements de la période représentent, pour l'activité Bureaux en France, 39,2 millions $d'$ euros et se déclinent ainsi:

En millions d'euros

Actifs	Total	Acquisitions d'Actifs	ons d'Actifs	Restructurati Constructions Extensions	Rénovation Gros Entretien
VILLEJUIF METROPOLITAN	23,0	0,0	0,0	23,0	0,0
TOUR DESCARTES	6,3	0,0	6,3	0,0	0,0
BOULOGNE	0,9	0,0	0,0	0,9	0,0
GRENELLE	2,4	0,0	2,4	0,0	0,0
AUTRES BUREAUX	6,6	0,0	0,0	3,8	2,8
BUREAUX France	39,2	0,0	8,7	27,6	2,8

1.2.2 Activité Bureaux en Allemagne

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	7.9	8.4	$(5,6)$ %
Excédent brut opérationnel	6.4	6.	5,2%
Résultat opérationnel	3.2	2.2	43,2%

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Revenus locatifs	7,9	8,4	$(6,0)$ %
Charges locatives non refacturées	(0, 2)	(0, 3)	$(33,3)$ %
Charges sur immeubles	(0, 5)	(0,6)	$(16,7)$ %
Loyers nets	7,1	7,5	$(5,3)$ %
Loyers nets / Revenus locatifs	89,9%	88,9%
Autres revenus	0,2	0,0	100,0%
Charges d'amortissements nettes de subventions	(3,2)	(3, 5)	$(8,6)\%$
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(0,0)	(0, 5)	100,0%
Résultat sur cessions	(0,0)	0,1	$(100, 0)$ %
Autres charges et produits	(0, 9)	(1,4)	$(47,0)$ %
Résultat opérationnel	3,2	2,2	$(45, 5)$ %

1.2.2.1 Chiffres clés au 30 juin 2010

Le Chiffre d'affaires des actifs tertiaires en Allemagne s'élève à 7,9 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 8,4 millions d'euros au 30 juin 2009 (-5,6%) du fait de la cession, fin 2009, de l'immeuble de Frankfort. A périmètre constant, la baisse est de 2,7%.

1.2.2.2 Activité locative

Activités	Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat ° Physique	Taux d'Occupat ° Financier	Lovers Annualisés $M\in$ (*)
Bureaux Allemagne	119 712	103826	86.7%	90,5%	15,9
			$\sim$

(*) Loyers Annualisés hors surfaces vacantes

Icade poursuit la commercialisation de ses actifs en Allemagne en vue de leur cession ultérieure.

1.2.2.3 Activité Investissements

La construction du bâtiment tertiaire de 19 311 m² à Munich pré-loué à Ernst & Young se poursuit en vue de sa livraison en octobre 2010. Cet actif fait l'objet d'un contrat de cession, conclu en décembre 2009 avec Deka Immobilien (groupe des Caisses d'Epargne allemandes). La cession sera effective à la livraison de l'immeuble fin 2010.

1.2.3 ActivitÅ Parcs Tertiaires

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	variation
Chiffre d'affaires	44,4	43,6	1,6%
ExcÅdent brut opÅrationnel	36,4	36,3	0,0%
RÅsultat opÅrationnel	18,4	14,7	25,6%

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	variation
Revenus locatifs	44,2	43,5	1,7%
Charges locatives non refacturÇes	(1,7)	(1,6)
Charges sur immeubles	(2,9)	(2,2)
Loyers nets	39,6	39,7	0,0%
Loyers nets / Revenus locatifs	89,4%	91,3%
Autres revenus	0,0	0,1
Charges d'amortissements nettes de subventions	(14,8)	(14,7)
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur	1,7	(4,2)
RÇsultat sur cessions	(4,9)	(2,8)
Autres charges et produits	(3,2)	(3,4)
RÅsultat opÅrationnel	18,4	14,7	25,6%

1.2.3.1 Chiffres clÇs au 30 juin 2010

Le Chiffre d'affaires de l'activitÇ Parcs Tertiaires s'ÇlÉve á 44,4 millions d'euros au 30 juin 2010, á comparer á 43,6 millions d'euros au 30 juin 2009, soit une augmentation de 1,6%.

Le tableau ci-dessous prÇsente l'Çvolution 2009/2010 des revenus locatifs :

pc : périmètre constant

Les loyers nets de l'activitÇ Parcs Tertiaire s'ÇlÉvent á 39,6 millions d'euros au 30 juin 2010, soit un taux de marge locative de 89,4% qui se dÇgrade de 1,9 point par rapport au taux du 30 juin 2009 du fait d'une augmentation entre 2009 et 2010 des travaux non immobilisables (0,6 M€) et de pertes sur crÇances irrÇcouvrables (0,2 M€).

Les charges et reprises liÇes aux pertes de valeur, ainsi que les rÇsultats de cessions au 30 juin 2010 se dÇtaillent comme suit :

• Des reprises de provisions pour dÇprÇciations d'actifs á hauteur de 1,7 million d'euros en 2009 pour le bätiment 291 sur le parc des Portes de Paris á Aubervilliers (au 30 juin 2009, 4,2 millions d'euros de provisions ont ÇtÇ dotÇs).
• Des mises au rebut d'actifs á hauteur de 4,2 millions d'euros dont 3,2 millions d'euros pour le bätiment 291 sur le parc des Portes de Paris á Aubervilliers. En effet, l'analyse de la commercialitÇ du bätiment 291 a montrÇ que l'affectation des locaux, dans le cadre d'un projet datant de 2007, n'Çtait pas en phase avec le marchÇ (locaux d'activitÇ en Çtage non louables), remettant en cause son lancement. Une partie des Çtudes rÇalisÇes et frais engagÇs Çtant devenus obsolÉtes et non rÇ exploitables dans le cadre d'un nouveau projet, il a donc ÇtÇ dÇcidÇ de les passer en perte.
• Des moins-values de cessions sur des actifs situÇs place du Front Populaire, sur le parc des Portes de Paris á Aubervilliers, pour 0,7 million d'euros. Cette cession a pour objectif la finalisation de l'amÇnagement de la place Proudhon-Gardinoux.

Compte tenu des ÇlÇments ci-dessus, le Résultat Opérationnel de l'activitÇ Parcs Tertiaires atteint 18,4 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 14,7 millions d'euros au 30 juin 2009, soit une augmentation de 25,6%.

ActivitÅs	Surfaces Louables	Surfaces LouÅes	Taux d'OccupatÇ Physique	Taux d'OccupatÇ Financier	Loyers AnnualisÅs M€ (*)	Surface du Terrain (en ha)
PARC DU MAUVIN	21 916	21 916	100,0%	100,0%	3,2	3,7
PARC DU MILLÉNAIRE	58 286	56 201	96,4%	99,6%	16,1	7,2
PONT DE FLANDRE	75 736	70 253	92,8%	92,7%	20,8	5,2
PORTE DE PARIS AUBERVILLIERS	241 443	215 459	89,2%	88,6%	35,9	32,5
PORTE DE PARIS SAINT-DENIS	68 399	62 615	91,5%	87,5%	9,6	16,3
QUARTIER DU CANAL	7 606	7 606	100,0%	100,0%	2,6	13,9
Total Parcs Tertiaires	473 387	434 051	91,7%	92,0%	88,2	78,8

1.2.3.2 ActivitÇ locative

(*) Loyers Annualisés hors surfaces vacantes

Icade enregistre, sur le 1 er semestre 2010, la signature de 21 nouveaux baux portant sur 33 200 mã et reprÇsentant 8,4 millions d'euros de loyers annualisÇs.

Les plus significatives sont :

• MillÇnaire 2, occupÇ á hauteur de 36% au 31 dÇcembre 2009, qui a fait l'objet de 2 signatures portant sur le solde des surfaces vacantes (16 200 mã – 4,6 millions d'euros – 6 ans fermes).
• Bätiment 123-124 Parc des Portes de Paris : Commercialisation du bätiment laissÇ vacant par Publicis (5 600 mã – 1,3 million d'euros – 9 ans fermes) au locataire Quick France.

Icade a poursuivi sur le 1 er semestre 2010 sa politique locative qui consiste á proposer á ses principaux locataires le renouvellement de leur bail afin de sÇcuriser durablement ses cash-flows. Ce travail d'asset management s'est traduit par la signature de 10 baux portant sur 31 900 mã. L'impact financier reprÇsente une perte de loyers en annÇe pleine de 0,5 million d'euros.

Les renouvellements ont ainsi permis de sÇcuriser 7,7 millions d'euros de loyers faciaux sur une pÇriode ferme moyenne de 9 ans.

Les dÇparts ont portÇ sur 12 baux (10 700 mã) et reprÇsentent une perte de loyers de 2 millions d'euros, dont le dÇpart de la sociÇtÇ Publicis portant sur 5 600 mã et relouÇs sur le semestre au locataire Quick France.

Au 30 juin 2010, le loyer moyen des bureaux des parcs tertiaires atteint 285 euros du mã.

Au 30 juin 2010, les surfaces vacantes reprÇsentent 39 300 mã et se composent essentiellement du bätiment 521 sur le Parc des Portes de Paris (15 000 mã vacants au 30 juin).

Au 30 juin 2010, la durée moyenne ferme des baux reprÇsente 3,1 ans contre 2,4 ans au 31 dÇcembre 2009. Les nouvelles signatures intervenues sur le semestre ont permis un allongement de 8 mois de la durÇe moyenne ferme des baux de cette activitÇ.

Les principaux clients des parcs tertiaires exercent des activitÇs trÉs variÇes, ce qui garantit une saine dispersion du risque locatif : audiovisuel (EuromÇdia Group, AMP), e-business (Interxion, TÇlÇcityRedbus), mode et distribution (Afflelou, Kookai), loisirs (Club Med et Pierre et Vacances), Industrie et recherche (Rhodia), public (ministÉre de la Justice), autres (Oddo Finance, Publicis Events).

En outre, Icade maintient Çgalement une certaine mixitÇ au sein de ses parcs entre les bureaux, les locaux d'activitÇ et les commerces de gros.

Sur l'ensemble de ses actifs louÇs, Icade compte environ 10 locataires significatifs reprÇsentant en cumulÇ un montant de loyers annuels de 45,3 millions d'euros au 30 juin 2010, soit prÉs de 51% du montant total des revenus locatifs annualisÇs.

1.2.3.3 ActivitÇ Investissements

Les investissements de la pÇriode reprÇsentent pour l'activitÇ Parcs Tertiaires 14,1 millions d'euros et concernent essentiellement les investissements du bätiment Le Beauvaisis pour 9,2 millions d'euros.

Le Beauvaisis est situÇ dans le Parc du Pont de Flandre, Paris 19^e . Ce parc s'Çtend sur 5 ha clos et offre plus de 90 000 mã de bureaux et des locaux d'activitÇs sur 13 bätiments. Le parc se situe á proximitÇ immÇdiate de la Porte de la Villette, au pied du mÇtro Corentin Cariou (ligne 7). Le parc bÇnÇficie de deux restaurants interentreprises, de deux cafÇtÇrias, d'une salle de fitness, d'une crÉche. Il est entourÇ de 10 000 mã d'espaces verts paysagers.

Les travaux sur le Beauvaisis consistent en une rÇhabilitation trÉs lourde, avec pour cible une certification HQE/THPE. Le coÖt de revient prÇvisionnel des travaux de rÇhabilitation reprÇsente 43,6 millions d'euros. La livraison est prÇvue au dernier trimestre 2011.

Ce projet a fait l'objet depuis son lancement d'une dÇmarche de certification HQE. La certification a ÇtÇ obtenue en avril 2009 pour la phase programme sur les bases des profils trÉs performants cidessous :

• Relation du bätiment avec son environnement,
• Gestion de l'Çnergie,
• Gestion des dÇchets d'activitÇ,
• Maintenance et pÇrennitÇ des performances environnementales.

Il s'agit de la 1 e opÇration parisienne obtenant la labellisation BBC RÇnovation.

Le solde, soit 4,9 millions d'euros, correspond pour l'essentiel aux travaux de rÇnovation sur les parcs tertiaires.

1.2.3.4 ActivitÇ Arbitrage

Les arbitrages concernant l'activitÇ Parcs Tertiaires reprÇsentent 2,2 millions d'euros. Ils concernent la cession de parcelles de terrain au profit de la SEM Plaine Commune.

Cette cession permettra la rÇalisation des travaux d'amÇnagement de la place publique du Front Populaire, sur le parc des Portes de Paris á Aubervilliers, et l'arrivÇe du mÇtro en 2012, ce qui contribuera sensiblement á la valorisation du parc.

1.3 PÑle FonciÖre Tertiaire – Diversification

1.3.1 ActivitÅ Commerces et Centres Commerciaux

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	7,3	3,8	93,5%
ExcÅdent brut opÅrationnel	6,3	3,4	85,6%
RÅsultat opÅrationnel	2,8	(0, 1)

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Revenus locatifs	7,3	3,8	93,5%
Charges locatives non refacturÇes	0,0	0,0
Charges sur immeubles	(0,5)	(0,2)
Loyers nets	6,8	3,6	88,8%
Loyers nets / Revenus locatifs	92,9%	94,5%
Autres revenus	0,0	0,0
Charges d'amortissements nettes de subventions	(3,8)	(2,1)
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur	0,3	(1,4)
RÇsultat sur cessions	0,0	0,0
Autres charges et produits	(0,5)	(0,2)
RÅsultat opÅrationnel	2,8	(0,1)

1.3.1.1 Chiffres clÇs au 30 juin 2010

Le chiffre d'affaires de l'activitÇ Commerces et Centres Commerciaux s'ÇlÉve á 7,3 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 3,8 millions d'euros au 30 juin 2009. A pÇrimÉtre constant, l'Çvolution 2009/2010 reprÇsente 4,1%.

pc : périmètre constant

• Les ç acquisitions, mises en services é reprÇsentent 3,4 millions d'euros et concernent essentiellement la livraison en septembre 2009 du centre commercial Odysseum á Montpellier (3,0 millions d'euros au 30 juin 2010).
• L'indexation reprÇsente 0,1 million d'euros soit 3,0% en moyenne

Le loyer net de l'activitÇ Commerces et Centres Commerciaux ressort á 6,8 millions d'euros au 30 juin 2010, soit un taux de marge de 92,9%.

Le rÅsultat OpÅrationnel de l'activitÇ Commerces et Centres Commerciaux s'ÇlÉve á 2,8 millions d'euros au 30 juin 2010. Il reprÇsentait une perte de 0,1 million d'euros au 30 juin 2009 compte tenu des provisions pour dÇprÇciations d'actifs constatÇes en 2009 sur certains actifs occupÇs par le groupe Mr Bricolage.

1.3.1.2 Activité locative

Activités	Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat° Physique	Taux d'Occupat° Financier	Lovers Annualisés $M\in$ (*)
lCommerces et Centres Commerciaux	161 718	161 718	100.0%	100.0%	14,7
			$\mathcal{L}$ and $\mathcal{L}$

(*) Lovers Annualisés hors surfaces vacantes

L'activité Commerces et Centres Commerciaux détient un peu plus de 161 700 m² de surfaces louables et se distingue en deux catégories :

• Centres Commerciaux : Le seul actif en exploitation dans cette catégorie est le centre commercial Odysseum à Montpellier. Il développe 12 600 m² de commerces (en quote-part). Depuis sa livraison et son inauguration en septembre 2009, cet actif est intégralement loué. Son taux d'occupation financière est donc de 100%.
• Retail Parks : Cette catégorie se caractérise par la détention au 30 juin 2010 de 36 actifs immobiliers achetés pour la plupart le 1^er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage, qui en reste exploitant dans le cadre d'un accord datant de 2006. Les surfaces louables représentent 148 800 m² et sont intégralement louées.
• Le taux d'occupation financière est donc de 100%.

Cette activité se compose également d'un actif en développement. Il s'agit de la construction du centre commercial « Le Millénaire » à Aubervilliers, en partenariat avec Klépierre. Ce projet, certifié HQE, est composé d'un centre commercial (56 000 m²) et de deux immeubles de bureaux (17 200 m²). L'ensemble sera livré en avril 2011. Au 30 juin 2010, le taux de réservation ou pré-réservation des surfaces commerciales représente environ 66%, dont Carrefour (4 100 m² de vente), Fnac, Séphora ou Boulanger.

Au 30 juin 2010, le loyer moyen atteint 91 euros du m² incluant 445 euros du m² pour le Centre Commercial Odysseum et 60 euros du m² pour les commerces retail parks.

Au 30 juin 2010, la durée moyenne ferme des baux représente 7,1 ans.

1.3.1.3 Activité Investissements

Les investissements de la période représentent pour l'activité Commerces et Centres Commerciaux 43,9 millions d'euros et concernent principalement la construction du centre commercial le Millénaire à Aubervilliers (36,3 millions d'euros)

1.3.1.4 Activité Arbitrage

Les arbitrages s'élèvent à 0,9 million d'euros et concernent la cession d'un actif exploité par le groupe Mr Bricolage.

1.3.2 Activités Equipements publics et Santé

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	31.	26,9	17.6%
Excédent brut opérationnel	28,7	23	.2% 21
Résultat opérationnel	17.4	15.2	13.8%

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Revenus locatifs	31,4	26,5	18,4%
Charges locatives non refacturÇes	0,0	0,0
Charges sur immeubles	(0,5)	(0,6)
Loyers nets	30,9	25,9	19,3%
Loyers nets / Revenus locatifs	98,6%	97,7%
Autres revenus	0,3	0,4
Charges d'amortissements nettes de subventions	(11,1)	(8,4)
Charges et reprises liÇes aux pertes de valeur	(0,2)	0,0
RÇsultat sur cessions	0,0	0,0
Autres charges et produits	(2,6)	(2,7)
RÅsultat opÅrationnel	17,4	15,2	13,8%

1.3.2.1 Chiffres clÇs au 30 juin 2010

Le Chiffre d'affaires de l'activitÇ Equipements publics et SantÇ atteint 31,7 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 26,9 millions d'euros au 30 juin 2009, soit une augmentation de 17,6%. A pÇrimÉtre constant l'Çvolution est de 2,4%.

pc : périmètre constant

Cette Çvolution de 4,9 millions d'euros est principalement liÇe aux effets de variation de pÇrimÉtre qui se composent de :

• 1,6 million d'euros de loyers complÇmentaires liÇs aux acquisitions de cliniques en fin d'annÇe 2009 (HÑpital privÇ d'Arras, Clinique du Bois d'amour á Drancy) et en dÇbut d'annÇe 2010 (Clinique du Renaison á Roanne).
• 1,6 million d'euros de loyers complÇmentaires liÇs á la livraison fin 2009 des travaux de construction de la clinique du PÑle de SantÇ á Olonne-sur-Mer et du PPP á Pontoise.
• 0,8 million d'euros de loyers complÇmentaires suite á l'intÇgration en fÇvrier 2010 de deux actifs dÇtenus par Compagnie la Lucette.
• 0,4 million d'euros de loyers complÇmentaires liÇs á la rÇception de travaux et d'extensions sur les cliniques.

Le loyer net de l'activitÇ Equipements publics et SantÇ ressort au 30 juin 2010 á 30,9 millions d'euros, soit un taux de marge locative de 98,6%.

Il est á noter le caractÉre trÉs favorable de l'essentiel des baux de l'activitÇ des Cliniques oè les charges et les dÇpenses de gros entretien/renouvellement sont contractuellement á la charge du locataire (loyer triple net).

Le Résultat Opérationnel de l'activité Equipements atteint 17.4 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 15,2 millions d'euros au 30 juin 2009.

1.3.2.2 Activité locative

Activités	Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat° Physique	Taux d'Occupat° Financier	Loyers Annualisés $M\in$ (*)
Cliniques	347 783	347 783	100,0%	100,0%	45,1
Autres EPS	34 944	34 944	100,0%	100,0%	14,3
Total Equipements Publics et Santé	382 727	382 727	100,0%	100,0%	59,4

(*) Loyers Annualisés hors surfaces vacantes

L'activité Equipements publics et Santé est composée de deux catégories :

• Des cliniques représentant 347 800 m² de surfaces louables réparties en 26 établissements achetés entre 2007 et 2010.
• Des actifs divers dont un immeuble de bureaux situé à Levallois (92) et loué au ministère de l'Intérieur représentant une surface totale louable de 35 000 m².

Au 30 juin 2010, la durée moyenne ferme des baux est supérieure à 11 ans.

1.3.2.3 Activité Investissements

Les investissements de la période représentent pour l'activité Equipements publics et Santé 39.3 millions d'euros et se déclinent comme suit :

En millions d'ourne

Actifs	Total	Acquisitions d'Actifs	ons d'Actifs	Restructurati Constructions Extensions	Rénovation Gros Entretien
CLINIQUE DU RENAISON / ROANNE CB	10,8	10,8	0,0	0,0	0,0
TERRAIN CHAMPIGNY-SUR-MARNE	1,0	1,0	0,0	0,0	0,0
TRAVAUX CLINIQUES	19,7	0,0	0,0	19,7	0,0
INVESTISSEMENTS PPP	7,8	0,0	0,0	7,81	0,0
AUTRES EPS	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
EQUIPEMENTS PUBLICS & SANTE	39,3	11,8	0,0	27,5	0,0

Ces nouvelles acquisitions s'inscrivent dans la stratégie d'investissements qu'Icade mène dans la santé (stratégie de constitution d'un portefeuille attractif sur le plan du rendement net avec plusieurs opérateurs donc avec un risque locatif satisfaisant) et complètent sa couverture nationale, avec un portefeuille total de 4 261 lits et places pour une surface de 348 000 m² environ.

1.4 Pôle Foncière Tertiaire - Activités Entrepôts

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	9.3	1.9	402.9%
Excédent brut opérationnel	8.5	1.4	494.7% ⊧
Résultat opérationnel	(6,3)	0.0

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Revenus locatifs	9,3	1,9	402,9%
Charges locatives non refacturées	(0, 1)	(0,2)
Charges sur immeubles	(0,5)	(0,2)
Loyers nets	8,7	1,5	480,0%
Loyers nets / Revenus locatifs	93,6%	81,3%
Autres revenus	0,0	0,0
Charges d'amortissements nettes de subventions	(7,7)	(1,4)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(7, 0)	0,0
Résultat sur cessions	0,0	0,0
Autres charges et produits	(0,2)	(0,1)
Résultat opérationnel	(6,3)	0,0

1.4.1 Chiffres clés au 30 juin 2010

Le Chiffre d'affaires de l'activité Entrepôts s'élève à 9,3 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 1,9 million d'euros au 30 juin 2009. A périmètre constant, l'évolution est négative à hauteur de 5,1%.

Le tableau ci-dessous présente l'évolution 2009/2010 des revenus locatifs :

pc : périmètre constant

Les « acquisitions, mises en services » représentent 7,5 millions d'euros et concernent l'entrée dans le périmètre Icade au 17 février 2010 des actifs entrepôts de Compagnie la Lucette.

Le loyer net de l'activité Entrepôts ressort à 8,7 millions d'euros au 30 juin 2010, soit un taux de marge de 93,6%, qui est en progression de 12,3 points entre 2009 et 2010. Cette évolution est liée au taux de marge des entrepôts, intégrés dans le périmètre en février 2010, qui est proche de 100%.

Le résultat Opérationnel de l'activité Entrepôts est négatif à hauteur de 6,3 millions d'euros du fait principalement de provisions pour dépréciations d'actifs.

1.4.2 Activité locative

Activités	Surfaces Louables	Surfaces Louées	Taux d'Occupat ° Physique	Taux d'Occupat° Financier	Lovers Annualisés $M\in$ (*)
IEntrepôts	597 924	543 549	90.9%	91.1%	24.4

(*) Lovers Annualisés hors surfaces vacantes

L'activité Entrepôts d'Icade représente près de 600 000 m² de surfaces louables au 30 juin 2010 contre 125 000 m² au 31 décembre 2009. Cette évolution s'explique par l'intégration dans le périmètre de 474 000 m² d'entrepôts lors de l'acquisition de Compagnie la Lucette. Le patrimoine comprend notamment 12 entrepôts représentant 431 000 m² et loués intégralement au groupe Casino.

Au 30 juin 2010, le lover moven atteint 45 euros du m².

Au 30 juin 2010, les surfaces vacantes représentent 54 400 m² et sont composées de 2 entrepôts restructurés en 2009 et en cours de commercialisation.

La majorité des baux des entrepôts de Compagnie la Lucette ont été renouvelés en 2009, permettant ainsi de sécuriser les loyers pour une durée moyenne supérieure à 7 ans.

Au 30 juin 2010, la durée movenne ferme des baux représente 6.1 ans. L'intégration dans le périmètre d'Icade des actifs de Compagnie la Lucette a permis d'augmenter, depuis le 31 décembre 2009, de près de 5 ans la durée ferme des baux de l'activité Entrepôts.

1.4.3 Activité Investissements

Les investissements de la période représentent pour l'activité Entrepôts 1.5 million d'euros et concernent essentiellement le solde de la restructuration de l'entrepôt de Saint-Quentin Fallavier (1,0 million d'euros).

1.5 Pôle Foncière Logement

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	70,4	90,5	$(22,2)$ %
Excédent brut opérationnel	23,7	40,7	$(41, 9)$ %
EBO / CA	33.6%	44.9%
Résultat opérationnel	910.2	142.4	539,3%

1.5.1 Réalisations du protocole de cessions signé en novembre 2009

Au 30 juin 2010, 81% du patrimoine existant au 31 décembre 2009 a été cédé ou a fait l'objet d'une signature de promesse de vente au consortium constitué de 26 bailleurs sociaux.

La réalisation des cessions est comme suit :

	Cessions au 31 décembre 2009	Cessions au 1er semestre 2010	Cessions mois de juillet 2010 (*)	Cessions août à décembre 2010 (*)	Cessions 2009 & 2010
Nombre de logements cédés . en bloc	6698	17 286	3852	2 2 9 6	30 132
. à l'unité	261	96
Prix de cession (en $M\epsilon$ )	609	1 2 0 5	264	103	2 1 8 1
Résultat de cession (en M€)	489	892

(*) estimé sur la base des informations connues au 30 juin 2010

La totalité des cessions annoncées dans le communiqué du 16 novembre 2009 aura bien été achevée d'ici la fin de l'année. En outre, la structure ad hoc*, prévue initialement avec 4745 logements, a d'ores et déjà été réduite par la cession au-delà du protocole, sur le 1^er semestre 2010, des actifs situés à Villiers le Bel (874 logements).

* La structure ad hoc, constituée avec la SNI, détenue à 99,99% par Icade, a été créée le 01 juillet 2010. Les actifs apportés ne représentent donc plus que 3 813 logements situés à Epinay sur Seine et à Sarcelles. Ils seront gérés opérationnellement, administrativement et patrimonialement par la SNI, ce qui permet le transfert du personnel attaché.

Des 3 813 logements apportés, 248 logements localisés à Sarcelles ont fait l'objet, début juillet 2010, d'une promesse de vente. Cette cession à venir est prise en compte dans les cessions prévisionnelles du mois de juillet indiquées dans le tableau ci-dessus.

Parallèlement, du patrimoine existant au 31 décembre 2009, restent 1 528 logements, destinés à être cédés à l'unité. Ils ont été mis en gestion auprès d'Icade Property Management.

1.5.2 Charges exceptionnelles liées aux cessions

Au 1^er semestre 2010, environ 11,2 millions d'euros de charges non récurrentes ont été engagées afin de faciliter le processus des cessions. Elles consistent essentiellement en des primes de transfert versées aux salariés quittant la société, rejoignant les équipes des 26 bailleurs sociaux, parties prenantes au protocole signé en novembre 2009.

2. Promotion

Dans un contexte économique fragile, le pôle Promotion poursuit sa stratégie d'amélioration de rentabilité par une politique prudentielle dans ses engagements et par une optimisation des opérations en développement et en commercialisation.

L'activité résidentielle reste orientée vers la primo-accession, les ventes en bloc et les investisseurs bénéficiant du dispositif Scellier.

L'activité tertiaire poursuit son activité en recherchant des utilisateurs ou investisseurs.

L'activité publique et santé est orientée vers les mandats à forte contribution, les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) et les PPP (partenariats public & privé).

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES(*)	437,8	499,3	$(12,3)$ %
Promotion Logement	263,9	253,5	4,1%
Promotion Tertiaire	177,6	250,1	$(29,0)$ %
Intra-métier promotion	(3,7)	(4,3)	$(16,0)\%$
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	20,1	27,3	$(26, 4)$ %
Promotion Logement	1,1	3,2	$(66, 3)$ %
Promotion Tertiaire	19,0	24,1	$(20, 9)$ %
Intra-métier promotion	0,0	0,0
RESULTAT OPERATIONNEL	19,8	25,3	(21,8)%
Promotion Logement	0,9	3,0	$(71, 2)$ %
Promotion Tertiaire	18,9	22,3	$(14, 8)$ %
Intra-métier promotion	0,0	0,0

(*) Chiffre d'affaires à l'avancement, après prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opération.

Pour le 1^er semestre 2010, le recul du chiffre d'affaires est la conséquence de la promotion tertiaire qui subit un marché de bureaux en manque de lancements de nouveaux projets.

2.1 Promotion Logement

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires (*)	263,9	253.5	$4.1\%$
Excédent brut opérationnel	1,1	3,2	$(66, 3)$ %
Taux de marge (EBO/CA)	0.4%	$1.3\%$
Résultat opérationnel	0,9	3,0	$(71,2)$ %

(*) Chiffre d'affaires à l'avancement, après prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opération.

L'activité de la Promotion Logement est restée très soutenue sur le 1^er semestre 2010, sous l'effet de la poursuite du dispositif Scellier, des mesures en faveur de la primo-accession et des taux d'intérêts historiquement bas.

Selon le ministÉre de l'Ecologie, les mises en chantier de logements neufs en France ont augmentÇ de 14,6% (80 593 logements) pour la pÇriode de mars á mai 2010 par rapport á la mÜme pÇriode de l'an dernier. Le nombre de logements mis en chantier s'Çlevant á 300 331 unitÇs sur les 12 derniers mois (de juin 2009 á mai 2010).

Sur les mÜmes pÇriodes, le nombre de permis de construire a lui progressÇ de 41,9% (101 153 unitÇs). Selon la FPC, le volume des ventes de 2010 devrait Ütre sensiblement identique á celui de 2009 (106 000 unitÇs).

Dans un contexte Çconomique gÇnÇral difficile, l'activitÇ immobilier ancien, peu active l'an dernier, a redÇmarrÇ (en volume et en prix), permettant par lá-mÜme un rÇinvestissement plus facile, dans des logements neufs d'une partie des acheteurs.

Il faut noter que le stock disponible á la vente, dans le neuf en France, reste insuffisant (moins de 6 mois d'activitÇ), entrainant des tensions sur le prix des fonciers.

Au 30 juin 2010, le chiffre d'affaires de la Promotion Logement progresse de 4% par rapport á juin 2009.

Mise en commercialisation de logements neufs & lots de terrains à bâtir au 1 er semestre 2010 :

	Ile de France	RÇgions	TOTAL
Lots en nombre	873	1 065	1 938
Chiffre d'affaires ( Potentiel en millions d'euros)	147,7	192,1	339,8

Lancement d'opÅrations de logements neufs & lots de terrains à bâtir au 1 er semestre 2010 :

	Ile de France	RÇgions	TOTAL
Lots en nombre	606	1 554	2 160
Chiffre d'affaires ( Potentiel en millions d'euros)	128,8	276,5	405,3

RÅservations de logements neufs et lots de terrains à bâtir

	30/06/2010	30/06/2009	Variation
RÇservations logements en nombre	2 392	2 418	(1,1)%
RÇservations logements en millions d'euros (TTC)	443,4	449,8	(1,4)%
Taux de dÇsistement logements	16%	24%	(33,3)%
RÇservations lots á bätir en nombre	254	147	72,8%
RÇservations lots á bätir en millions d'euros (TTC)	16,8	9,6	75,0%

L'activitÇ commerciale du 1 er semestre 2010 a ÇtÇ soutenue et atteint quasiment le mÜme niveau qu'en 2009. En effet, les ventes en bloc faites auprÉs des ESH (entreprises sociales pour l'habitat) en 2009 ont ÇtÇ compensÇes en 2010 par celles rÇalisÇes auprÉs des acquÇreurs en rÇsidence principale et ceux en investissement locatif dÇfiscalisÇ.

Les rÇservations de logements aux accÇdants ont reprÇsentÇ 973 lots, soit 41% des rÇservations (28,5% en 2009) ; les investisseurs institutionnels et sociaux ont rÇservÇ 17% des logements (32,5% en 2009) et les investisseurs particuliers ont reprÇsentÇ 42 % des rÇservations (38,9% en 2009).

L'activitÇ lotissement est en nette augmentation en volume, avec 254 lots rÇservÇs pour une valeur de 16,8 millions d'euros contre 147 lots au 1 er semestre 2009 (valeur 9,6 millions d'euros).

Le taux de dÇsistement ressort á 16%, traduisant une amÇlioration de l'activitÇ (ratio de 24% au 1 er semestre 2009).

Répartition par clients logement

Prix moven de vente et surface movenne sur la base des réservations :

	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Prix moyen TTC au m 2 habitable (€/m 2 )	3 474	3013	15,3%
Budget moven TTC par logement $(KE)$	185.4	186,0	$(0,5)$ %
Surface movenne par logement $(m2)$	53,4	61.6	$(13,3)\%$

L'évolution du prix moyen TTC est la conséquence du changement de profil des acquéreurs qui ont été en majorité les ESH du plan gouvernemental « 30 000 logements » au cours du 1^er semestre 2009, alors qu'au cours de ce 1^er semestre, ce sont des particuliers en résidence principale ou en investissement locatif défiscalisé.

L'évolution de la surface moyenne par logement est déséquilibrée sur la période par la mise en commercialisation de 2 résidences étudiantes dont l'impact se retrouve également sur le budget moven TTC.

Les ventes notariées du 1^er semestre 2010 s'établissent à 300,9 millions d'euros pour 1701 logements et lots de terrain à bâtir.

$Stock:$

Le taux d'écoulement du stock ressort à 12,38% en nette progression (9,17% au 1^er semestre 2009).

Le niveau du stock achevé invendu reste faible et ressort à 262 lots pour une valeur de 34,7 millions d'euros (dont 117 lots de résidences services pour 16,6 millions d'euros), à comparer au stock du 31 décembre 2009 de 264 lots pour une valeur de 40.1 millions d'euros (dont 113 lots de résidences services pour 16.0 millions d'euros).

Backlog & portefeuille foncier :

Le backlog de la Promotion Logement au 30 juin 2010 s'élève à 755,2 millions d'euros, soit une progression de 31% par rapport au 30 juin 2009 (581,6 millions d'euros). Il représente environ 14,5 mois d'activité.

Le portefeuille foncier représente un chiffre d'affaires estimé à 1 518,9 millions d'euros pour un potentiel de 8 253 lots et logements. Il est en légère baisse par rapport à décembre 2009 en raison de la politique prudente d'engagement foncier menée par le Groupe. Les nouvelles opérations seront éligibles au label BBC (basse consommation énergétique).

Les revenus potentiels du portefeuille foncier représentent environ 24 mois de chiffre d'affaires.

L'EBO de l'activité Promotion Logements passe de 3,2 millions d'euros au 30 juin 2009 à 1,1 million d'euros au 30 juin 2010.

2.2 Promotion Tertiaire

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Chiffre d'affaires	177.6	250.1	$(29,0)$ %
Excédent brut opérationnel	19.1	24,1	$(20, 9)$ %
Taux de marge (EBO/CA)	10.7%	9.6%
Résultat opérationnel	18.9	22.3	(14,8)%

Sur le 1^er semestre 2010, le contexte du marché et de nos activités dans la promotion Tertiaire a $\acute{e}$ té le suivant $\cdot$

Equipements et santé :

Le développement se poursuit dans les EHPAD et les mandats publics. Le marché des PPP est très concurrentiel

Tertiaire et Commerces:

Les investisseurs manifestent à nouveau un regain d'intérêt pour les opérations à cash flow sécurisé. Les locataires restent dans une perspective d'obtenir les meilleures conditions locatives.

Ingénierie:

L'orientation de l'ingénierie vers le secteur public commence à porter ses fruits. Par ailleurs, plusieurs succès récents dans le domaine de la santé confortent la stratégie poursuivie.

Le chiffre d'affaires de la Promotion Tertiaire atteint 177,6 millions d'euros au 30 Juin 2010, en baisse de 29% par rapport au 30 Juin 2009 (250,1 millions d'euros).

L'activité Equipements et Santé progresse fortement (+50%) sous l'effet des contrats des centres hospitaliers de Saint-Nazaire et de Nancy. L'assistance à maîtrise d'ouvrage progresse également de 23%.

A contrario, l'activité Tertiaire se contracte (-69%) en raison d'une conjoncture toujours difficile dans l'investissement.

La Promotion Commerces marque le pas, comme attendu, en l'absence de nouvelles opérations de promotion en cours de construction.

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
Promotion Tertiaire	177,6	250,1	$(29,0)\%$
. Equipements et Santé	107.7	71,7	50,2%
. Tertiaire	32,1	102,1	$(68, 6)$ %
. Commerce	2,2	46,7	$(95,3)$ %
. Assistance à maîtrise d'ouvrage	22,7	18,4	23,4%
Ingénierie	12,3	10,6	16,0%
. Autres	0,6	0,6	0,0%

Au 30 juin 2010, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la Promotion Equipements et Santé correspond à 279 281 m² (248 853 m² au 31 décembre 2009) de projets en cours de réalisation, dont 122 748 m² (122 748 m² au 31 décembre 2009) pour les PPP et à 20 914 m² (14 804 m² au 31 décembre 2009) de projets en cours de montage.

Au 30 juin 2010, les principales opérations en cours de réalisation sont les suivantes :

Opérations en cours	Surface arrondie (m² SHON)	Type ouvrage	Montage	Localisation	Date prévue de livraison
Centre Hospitalier de Saint-Nazaire	92 000	HÑpital	CPI	Saint-Nazaire (44)	2012
Centre Hospitalier de Nancy	30 748	HÑpital	CPI	Nancy (54)	2010
Pezilla La RiviÉre	4 294	EHPAD	CPI	Pezilla (66)	2010
Tecnicampus Le Mans	12 650	Centre de formation	CPI	Le Mans (72)	2010
Lomme HÇlÉne Borel	5 094	Foyer mÇdicalisÇ	CPI	Lomme (59)	2010
GÇnÇral Lasalle-Maison Blanche (Paris 19)	7 783	Ets mÇdicalisÇ	CPI	Paris (75)	2010
St Nazaire Pen Bron	4 475	Ets mÇdicalisÇ	CPI	Saint-Nazaire (44)	2011

Au cours du 1 er semestre 2010, 84,6 millions d'euros (en quote-part Icade) de contrats ont ÇtÇ signÇs en VEFA ou CPI :

• CPI de Paris Zoo de Vincennes (75) signÇ en fÇvrier 2010 pour 47,1 millions d'euros HT.
• CPI Centre de Soins-Etudes de SablÇ sur Sarthe (72) signÇ en fÇvrier 2010 pour 10,1 millions d'euros HT.
• CPI MuCEM Centre de conservation des archives á Marseille (13) signÇ en janvier 2010 pour 20,0 millions d'euros HT.
• VEFA EHPAD de Layrac (47) signÇe en mai 2010 pour 7,3 millions d'euros HT.

Au 30 juin 2010, Icade Promotion dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la Promotion Tertiaire et Commerces d'environ 597 032 mã (514 984 mã au 31 dÇcembre 2009) qui se dÇcompose en :

• projets en cours de rÇalisation pour 64 898 mã (87 417 mã au 31 dÇcembre 2009), soit un chiffre d'affaires restant á apprÇhender de 124,4 millions d'euros (118,2 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009), dont 71% (69% au 31 dÇcembre 2009) pour la fonciÉre,
• projets en cours de montage pour 532 134 mã (427 567 mã au 31 dÇcembre 2009), soit un chiffre d'affaires de 1 172,5 millions d'euros (717,4 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009). Ces derniers reprÇsentent les projets non encore lancÇs ou livrÇs pour lesquels ont ÇtÇ signÇs soit une promesse de vente du terrain d'assiette de l'immeuble á bätir (s'il s'agit d'un projet sous forme de VEFA), soit un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur (s'il s'agit d'un projet sous forme de CPI), soit un protocole de partenariat pour une opÇration en commun. Certains peuvent avoir un permis de construire, instruit ou obtenu (purgÇ ou non d'Çventuels recours) et les autres non.

Les principaux projets en cours de réalisation sont résumés dans le tableau ci-après :

	Surface totale arrondie (en m 2 SHON)	Type d'ouvrage (bureaux, commerces, $etc.$ )	Localisation	Type d'opér ation	Acquéreurs	Date prévue de l livraison
Saint Denis Landy (50%)	22 001	Bureaux	Saint Denis (93)	CPI	SILIC	2013
Villejuif Tolbiac	10839	Bureaux	Villejuif (94)	CPI	Icade	2012
Villejuif Rhône	8 5 5 5	Bureaux	Villejuif (94)	CPI	Icade	2010
Villejuif Rhin Garonne	20 260	Bureaux	Villejuif (94)	CPI	Icade	2011
Bordeaux Ravesies - Lumine & Sens *	3 2 4 3	Bureaux	Bordeaux (33)	VEFA	$(*)$	2010
Total	64898

* Opération en blanc avec engagement limité au terrain et aux études

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maîtrisé et un permis de construire instruit ou obtenu, sont résumés dans le tableau ci-après :

	Surface totale arrondie (en $m2$ SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces)	Localisation	Type d'opération	Date prévue de livraison
Le Perreux *	11 000	Bureaux	Le Perreux (94)	VEFA	2012
Cachan RN20 *	11 960	Bureaux	Cachan (94)	VEFA	2012
Pyrénées **	29 840	Bureaux	Paris (75)	VEFA / CPI	2014
Lyon Vaise	6618	Bureaux	Lyon $(69)$	CPI	2012
Choisy tr1 *	33 090	Bureaux	Choisy le Roi (94)	VEFA	2013
Bordeaux Armagnac Prélude *	9 3 4 7	Bureaux	Bordeaux (33)	VEFA	2012
Toulouse Blagnac Daurat *	17 160	Bureaux	Toulouse (31)	VEFA	2014
Total	119 015

* Opérations en blanc avec engagement limité au terrain et aux études

** Opération avec engagement sur le lancement de l'opération

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maîtrisé mais sans permis de construire, sont résumés dans le tableau ci-après :

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
Ivry sur Seine	31 000	Bureaux + logements	Ivry (94)	VEFA	2013
Zac de Rungis Gare	19 000	Bureaux	Paris (75)	VEFA	2013
Choisy le Roi TR2	44 600	Bureaux	Choisy le roi (94)	VEFA	2013
Joinville *	18 000	Bureaux	Joinville (94)	VEFA	2011
Paris Nord Est – Passage du Nord (50%)	28 000	Bureaux	Paris (75)	VEFA	2013
Nåmes - Parc CostiÉres *	27 976	Centre Commercial	Nåmes (30)	VEFA	2013
Toulouse Zone Nord	20 000	Bureaux	Toulouse (31)	VEFA	2013
Marseille Capelette 50% *	58 982	Centre Commercial	Marseille (13)	VEFA	2014
Nice MÇridia tr2 50%	8 535	Bureaux	Nice (06)	CPI	2013
Nice MÇridia tr 3 50%	9 965	Bureaux	Nice (06)	CPI	2014
Total	266 058

* Opérations en blanc avec engagement limité au terrain et aux études

Au 30 juin 2010, 95% des surfaces en cours de rÇalisation sont vendues.

Les opÇrations en blanc reprÇsentent un engagement irrÇversible de 186,4 millions d'euros (hors taxes).

A noter pour le 1 er semestre 2010 :

• La livraison au LCL de l'opÇration de Villejuif Ilot 3 (21 201 mã de bureaux) pour installer les services de son futur siÉge social.
• La livraison á Cogedim Office Partners de l'opÇration de Nice MÇridia 1 (10 200mã bureaux).

Le backlog Tertiaire au 30 juin 2010 s'ÇlÉve á 117,8 millions d'euros.

L'activitÇ Assistance à maåtrise d'ouvrage á destination des clients des secteurs Equipements publics et SantÇ progresse de 23% par rapport á son niveau de 2009. La politique des mandats et des PPP a ÇtÇ revue pour assurer une meilleure performance au groupe.

Le carnet de commandes au 30 juin 2010 s'ÇlÉve á 96,8 millions d'euros reprÇsentant environ 28 mois de chiffre d'affaires.

Dans l'IngÅnierie, le chiffre d'affaires ressort á 12,3 millions d'euros, soit une progression de 16% par rapport au 1 er semestre 2009. Le carnet de commandes s'ÇlÉve au 30 juin 2010 á 55,1 millions d'euros reprÇsentant 24 mois d'activitÇ. Tous les indicateurs sont en amÇlioration par rapport á la mÜme pÇriode de 2009.

L'EBO de l'activitÇ Promotion Tertiaire atteint 19,0 millions d'euros au 30 Juin 2010 contre 24,1 millions d'euros au 30 juin 2009, soit une baisse de 20,9%, en raison de la baisse du niveau d'activitÇ dans les Bureaux et Commerces et á la contribution plus importante de l'activitÇ Equipements et SantÇ, á plus faibles marges.

Le RÅsultat OpÅrationnel atteint 18,9 millions d'euros au 30 juin 2010 (contre 22,3 millions d'euros au 30 juin 2009).

3. Services

Le pôle Services développe principalement les activités de property management, d'exploitation des résidences services et de conseil et d'expertise.

A la fin du 1^er semestre 2009, les activités d'administration de biens pour particuliers et de facility management ont été cédées. La comparaison des résultats au 30 juin 2010 est, en conséquence, impactée par les résultats de ces deux activités conservées jusqu'au 30 juin 2009.

Le recentrage du pôle Services s'est poursuivi en 2010 par la cession courant mars d'Icade Italia, société de property management en Italie réalisant un chiffre d'affaires annuel d'environ 5 millions d'euros.

(en millions d'euros)	30/06/2010	30/06/2009	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	51,3	92,9	(44,8)%
Activités cibles	50,3	48,5	3,9%
Property Management	15,6	14,9	4,5%
Résidences Services	23,1	21,7	6,6%
Activités de Conseil et d'Expertise	11,9	14,0	$(13,7)$ %
Intra-métier services	(0, 3)	(2, 1)	$(86, 4)$ %
Activités cédées	1,0	44,4	$(97, 8)$ %
Administration de biens aux particuliers	0,0	18,1	$(100, 0)$ %
Facility Management	0,0	23,8	$(100, 0)$ %
Property Management	1,0	2,5	$(61, 4)$ %
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	1,3	(0, 6)	$(316, 2)$ %
Activités cibles	0, 5	2,9	$(84, 6)$ %
Property Management	0,6	0, 5	19,6%
Résidences Services	1,5	1,8	$(21, 1)$ %
Activités de Conseil et d'Expertise	(1,6)	0,6	$(386,7)$ %
Intra-métier services	0,0	0,0
Activités cédées	0,8	(3, 5)	$(123,7)$ %
Administration de biens aux particuliers	0,0	(0, 1)	$(100, 0)$ %
Facility Management	0,0	(3, 6)	$(100, 0)$ %
Property Management	0, 8	0,2	266,5%
RESULTAT OPERATIONNEL	0,6	(1, 4)	$(139, 0)\%$
Activités cibles	(0, 3)	2,2	$(113, 0)$ %
Property Management	0,4	0,2	106,8%
Résidences Services	1,2	1,6	$(25, 3)$ %
Activités de Conseil et d'Expertise	(1, 9)	0,4	$(549, 4)$ %
Intra-métier services	0,0	0,0
Activités cédées	0,8	(3, 6)	$(123, 1)\%$
Administration de biens aux particuliers	0,0	(0,3)	$(100, 0)$ %
Facility Management	0,0	(3, 4)	$(100, 0)$ %
Property Management	0,8	0,1	524,6%

Le Chiffre d'affaires des activités cibles atteint 50.3 millions d'euros au 30 juin 2010 contre 48.5 millions d'euros au 30 juin 2009.

Les principales réalisations du 1^er semestre 2010 sont :

• Pour le Property Management, la signature du mandat de syndic de la tour CB 20 Les Miroirs, 4 bâtiments représentant 90 000 m², renforçant la présence d'Icade à la Défense (400 000 m² gérés),
• Pour les Résidences services, le nombre de lits gérés des résidences étudiantes, en France et en Espagne, a augmenté d'environ 5% pour se situer à 13 800 au 30 juin 2010.
• Pour les activités de Conseil et d'Expertise, les projets rémunérés par des commissions de succès à l'issue des opérations se déboucleront au 2^nd semestre 2010.

L'Excédent Brut Opérationnel des activités cibles s'élève à 0,5 million d'euros au 30 juin 2010 contre 2.9 millions d'euros au 30 juin 2009. Cette baisse se rattache d'une part, aux activités de conseil et d'expertise en attente du dénouement des projets en success fees, et d'autre part à la baisse continue des produits financiers liés aux activités de Property Management en lien avec la faiblesse des taux de placement du 1^er semestre 2010.

Le Résultat Opérationnel des activités cibles est une perte de 0,3 million d'euros au 30 juin 2010, comparé à un bénéfice de 2,2 millions d'euros au 30 juin 2009. Il est impacté des mêmes variations que l'EBO. Conformément à sa stratégie, Icade met en œuvre dans chacune de ces activités tous les movens d'amélioration de la performance.

4. Autres

L'activité « Autres » est constituée par les charges dites de « siège » du Groupe Icade et par les éliminations des opérations intra-groupe d'Icade.

Le Chiffre d'affaires « Autres » s'établit à (50,6) millions d'euros au 30 juin 2010 et correspond essentiellement à l'élimination du chiffre d'affaires lié aux opérations intra-groupe.

La foncière achète :

• En tertiaire : des VEFA, des CPI et de l'assistance à la maîtrise d'ouvrage au Pôle Promotion Tertiaire : Villejuif, tour Descartes à la Défense Paris, Centre Commercial Le Millénaire à Aubervilliers. Impact sur le chiffre d'affaires de (35,6) millions d'euros au 30 juin 2010.
• En résidentiel : des VEFA au Pôle Promotion Logement, contrats cédés au cours du 1^er semestre 2010 à la SNI. Impact sur le chiffre d'affaires de (3,5) millions d'euros au 30 juin 2010.

Le Résultat Opérationnel « Autres » (opérations intra-groupe et activité Holding) atteint (9.8) millions d'euros au 30 juin 2010 contre (12,8) millions d'euros au 30 juin 2009. Cette évolution s'explique principalement par la diminution des opérations intra-groupe.

5. Résultats 1^er semestre 2010

5.1 Résultat Financier

Le résultat financier d'Icade au 30 juin 2010 s'élève à (52,1) millions d'euros contre (51,3) millions d'euros au 30 juin 2009.

Après intégration de Compagnie la Lucette, les charges financières nettes demeurent relativement stables grâce essentiellement au remboursement d'une partie de la dette de Compagnie la Lucette.

5.2 Charge d'impôt

La charge d'impôt du premier semestre 2010 s'élève à (11,2) millions d'euros en augmentation de 1,7 million d'euros par rapport à la même époque en 2009. Cette hausse se rattache essentiellement à l'impôt sur des plus-values de cessions imposables de la Foncière Logement (opérations faites par une filiale non SIIC soumise à l'IS).

5.3 Résultat Net Part du Groupe

AprÉs prise en compte des ÇlÇments ci-dessus, le Résultat Net Part du Groupe atteint 906,2 millions d'euros au 30 juin 2010, contre 111,5 millions d'euros au 30 juin 2009.

III - ACTIF NET REEVALUE AU 30 juin 2010

Au 30 juin 2010, l'actif net réévalué en valeur de remplacement s'élève à 4 434,0 millions d'euros, soit 86,5 euros par action, totalement dilué et à 4 117,0 millions d'euros en valeur de liquidation, soit 80,3 euros par action, totalement dilué.

A - EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. Synthèse des valeurs expertisées du patrimoine d'Icade

Le patrimoine du groupe ressort à 6 102.5 millions d'euros en valeur hors droits contre 5 803.9 millions d'euros à fin 2009, soit une variation de +298,6 millions d'euros sur le premier semestre 2010 (+5.1%). Celui-ci intègre pour la première fois au 30 juin 2010 le patrimoine de Compagnie la Lucette acquis au cours du premier semestre. A périmètre constant, après neutralisation des investissements (en ce compris les actifs de Compagnie la Lucette) et des cessions de la période, la variation semestrielle de la valeur du patrimoine s'établit à +35.1 millions d'euros, soit une augmentation de 0.6% par rapport au 31 décembre 2009, comme détaillé dans le tableau cidessous:

Valeur du patrimoine hors droits en M $\epsilon$ (1)	30/06/10	31/12/09	Variation (en M€)	Variation (en %)	Variation pér. constant (en M€) (2)	Variation pér. constant (en %) (2)
Pôle Foncière Logement	732.1	1992.1	(1, 260, 0)	$(63,3)\%$	(15,0)	$(2,0)$ %
Pôle Foncière Tertiaire	5 3 7 0 . 4	3 8 1 1 . 8	1 558.6	40.9%	50,1	1,0%
Valeur du patrimoine immobilier	6 102,5	5 803,9	298,6	5.1%	35,1	0,6%

$\overline{(1)}$ Selon périmètre de consolidation au 30/06/10 (intégration à 100% des actifs consolidés par intégration globale et à hauteur du pourcentage de participation pour les autres actifs consolidés).

Variation nette des cessions et investissements de l'exercice. $(2)$

Le patrimoine immobilier d'Icade fait l'objet d'une évaluation par des experts immobiliers indépendants deux fois par an, à l'occasion de la publication des comptes semestriels et annuels, selon un dispositif conforme au code de déontologie des SIIC publié en juillet 2008 par la Fédération des sociétés immobilières et foncières.

Les missions d'expertises immobilières ont été confiées à CB Richard Ellis Valuation, Jones Lang LaSalle, DTZ et Foncier Expertise.

Ces experts ont été retenus selon des critères d'indépendance, de qualification, de réputation et de compétence en matière d'évaluation immobilière et en tenant compte de la localisation géographique et des caractéristiques des immeubles. Chaque année ou à chaque campagne d'évaluation, un contrat d'expertise est établi entre Icade et les experts immobiliers sur la base d'une rémunération forfaitaire tenant compte des spécificités des immeubles (nombre de lots, nombre de mètres carrés, nombre de baux en cours, etc.) et indépendante de la valeur des actifs. Les mandats confiés à chaque société d'expertise sont renouvelables chaque année et ont depuis l'introduction en bourse d'Icade une antériorité moyenne de trois ans à cinq ans ; pour les mandats confiés depuis une date antérieure à l'introduction en bourse, les experts procèdent au terme de sept années à la rotation interne de leurs équipes.

Les missions des experts, dont les principales méthodes d'évaluation et conclusions sont présentées ci-après, sont réalisées selon les normes de la profession, notamment :

• $\blacksquare$ la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, troisième édition, publiée en juin 2006 ;
• le rapport COB (AMF) du 3 février 2000 dit « Barthès de Ruyter » sur l'évaluation du patrimoine $\blacksquare$ immobilier des sociétés faisant appel public à l'épargne ;
• au plan international, les normes d'expertise européennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association) publiées en avril 2009 dans le Blue Book, ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Ces différents textes prévoient la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que les définitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales méthodes d'évaluation).

Les valeurs sont établies en valeur droits inclus et en valeur hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits et frais d'acte calculés forfaitairement par les experts. En cas d'immeubles évalués par deux experts, la valorisation retenue correspond à la moyenne des deux valeurs d'expertise.

Les sites font l'objet de visites systématiques par les experts pour tous les nouveaux actifs entrant en portefeuille. De nouvelles visites de site sont ensuite organisées selon une rotation pluriannuelle ou à chaque fois qu'un évènement particulier de la vie de l'immeuble l'exige (survenance de modifications notables dans sa structure ou son environnement). A l'issue de leurs travaux, les experts émettent un rapport d'expertise qui se présente généralement sous la forme d'un rapport d'expertise résumé et/ou d'un certificat d'expertise. Pour les actifs n'avant pas fait l'objet d'une visite. les experts établissent une actualisation de leur précédent rapport d'expertise après revue des modifications intervenues dans leur situation juridique, urbanistique ou locative.

Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité de la valeur du patrimoine d'Icade a fait l'obiet d'une expertise au 30 juin 2010, à l'exception néanmoins :

• des immeubles en cours d'arbitrage, dont ceux qui sont sous promesse de vente au moment de la clôture des comptes et qui sont valorisés sur la base du prix de vente contractualisé ; en particulier, les immeubles résiduels du pôle Foncière Logement ont été valorisés au 30 juin 2010 sur la base du protocole d'accord du 13 novembre 2009 (et des promesses de vente en découlant) conclu avec le consortium formé par la SNI, les grands offices départementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France (voir développements au paragraphe § 2) ;
• des immeubles sous-jacents à une opération de financement (i.e. crédit bail ou location avec $\blacksquare$ option d'achat lorsque lcade est crédit bailleur à titre exceptionnel) qui sont maintenus à leur coût de revient ou le cas échéant au prix de l'option d'achat figurant au contrat ; l'immeuble de bureaux loué par Icade Foncière Publique au ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA) constitue le seul immeuble relevant de cette catégorie au 30 juin 2010 ;
• des immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de PPP (Partenariat Public Privé) qui ne font pas l'objet d'une expertise, leur propriété revenant in fine à l'Etat à l'issue des concessions. Ces actifs restent maintenus à leur valeur nette comptable et ne sont par ailleurs pas inscrits dans le patrimoine immobilier actuellement publié par Icade;
• des immeubles acquis en VEFA et/ou auprès de promoteurs du Groupe qui sont également valorisés à leur coût de revient jusqu'à leur date de livraison, à l'instar des immeubles de bureaux de Villejuif ; ces actifs sont maintenus à leur coût de revient décaissé au 30 juin $2010:$
• des immeubles acquis moins de trois mois avant la date de clôture semestrielle ou annuelle qui sont maintenus à leur valeur nette comptable. Au 30 juin 2010, seul le magasin de Mr Bricolage de Saint-Dizier a été retenu à son prix d'acquisition soit 4,8 millions d'euros.

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 Méthodologie retenue

Compte tenu des importantes cessions réalisées sur le premier semestre 2010 dans le cadre du protocole d'accord conclu avec le consortium, le patrimoine du pôle Foncière Logement est constitué au 30 juin 2010 :

• des immeubles restant à céder dans le cadre du protocole de novembre 2009 ; ces actifs sont principalement valorisés sur la base des promesses de vente signées au 30 juin 2010 et/ou du prix de cession prévu dans le dit protocole ;
• des immeubles apportés à la structure commune avec la SNI en vertu du protocole de novembre 2009 ainsi que les logements en copropriété et les divers actifs résiduels du pôle Foncière Logement qui sont valorisés sur la base des expertises immobilières.

Les principes de valorisation de l'ensemble de ces actifs sont repris dans le tableau suivant :

Typologie des actifs du PÑle FonciÖre Logement	Principes de valorisation retenus au 30 juin 2010
Actifs en cours de cession ou sous promesse	Prix du protocole d'accord ou de la promesse
Actifs apportÇs á des structures communes avec la SNI	Expertises immobiliÉres au 30 juin 2010 (1)
Logements en copropriÇtÇ et divers	Expertises immobiliÉres au 30 juin 2010 (2)

(1) Pour mÅmoire, l'approche privilÅgiÅe par les experts immobiliers sur les logements est la mÅthode par actualisation des cash-flows futurs (DCF) afin de pouvoir prendre en compte les investissements prÅvus de rÅhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17C).

(2) Les logements destinÅs á la vente aux occupants sont ÅvaluÅs selon la mÅthode dite de comparaison.

2.2 Evolution du patrimoine rÅsidentiel

La valeur du portefeuille du PÑle FonciÉre Logement ressort á 732,1 millions d'euros hors droits á fin juin 2010 contre 1 992,1 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009, soit une variation de (1 260,0) millions d'euros (-63,3%).

Valeur du patrimoine en M€		Valorisation hors droits (en M€) Variation		Variation	Variation pÅr.	Variation pÅr.
	30/06/10	31/12/09	(en M€)	(en %)	constant (en M€)	constant (en %)
PÑle FonciÉre Logement	732,1	1 992,1	(1 260,0)	(63,3)%	(15,0)	(2,0)%

Cette variation s'explique principalement par l'effet des cessions rÇalisÇes au cours du 1 er semestre. A pÇrimÉtre constant, aprÉs neutralisation principalement des cessions rÇalisÇes au cours du 1 er semestre 2010, la variation de la valeur du patrimoine du pÑle rÇsidentiel est de (15,0) millions d'euros (-2,0%).

3. Le pÑle FonciÖre Tertiaire

La valeur globale du portefeuille du pÑle FonciÉre Tertiaire s'Çtablit á 5 370,4 millions d'euros hors droits á fin juin 2010 contre 3 811,8 millions d'euros á fin 2009, soit une hausse significative de 1 558,6 millions d'euros (+40,9%) principalement attribuable á l'intÇgration du portefeuille d'actifs de Compagnie la Lucette.

Valeur du patrimoine tertiaire en M€		Valorisation hors droits (en M€) Variation		Variation	Variation pÅr.	Variation pÅr.
	30/06/10	31/12/09	(en M€)	(en %)	constant (en M€)	constant (en %)
PÑle Bureaux	2 566,6	1 339,3	1 227,3	91,6%	28,2	1,2%
PÑle Parcs Tertiaires	1 330,4	1 288,7	41,7	3,2%	16,9	1,3%
PÑle Commerces et Centres Commerciaux	327,2	281,2	46,0	16,3%	8,1	2,9%
PÑle Equipements publics et SantÇ	893,9	841,7	52,2	6,2%	7,3	0,8%
PÑle EntrepÑts	252,3	60,9 (1)	191,4	313,9%	(10,4)	(4,0)%
Total PÑle FonciÖre Tertiaire	5 370,4	3 811,8	1 558,6	40,9%	50,1	1,0%

(1) EntrepÜts de l'ex-SIICInvest regroupÅs dans la ligne Ñ Bureaux Ö au 31/12/09.

En neutralisant l'impact des investissements et cessions rÇalisÇs au 1 er semestre 2010, la variation de la valeur du patrimoine de la FonciÉre Tertiaire est de +1,0% á pÇrimÉtre constant. Cette augmentation de la valeur tÇmoigne de la trÉs bonne rÇsistance des actifs de la FonciÉre Tertiaire au regard des tendances de marchÇ observÇes sur le marchÇ de l'investissement en immobilier d'entreprise au cours du 1 er semestre 2010.

En valeur, ce portefeuille est essentiellement localisÇ en Ile-de-France (75%), avec une prÇdominance pour Paris et la premiÉre couronne, les immeubles situÇs á Paris et La DÇfense reprÇsentant á eux seuls 32% de l'ensemble. Les actifs situÇs en Allemagne reprÇsentent 7% du portefeuille.

Evaluation du patrimoine immobilier	Valorisation hors droits Variations (en M€) (en M€) 30/06/10 31/12/09			Variation pÅr.	Variation pÅr.
tertiaire par secteur gÅographique			constant (en M€)	constant (en %)
Paris QCA	273	168	105	8	3,2%
Paris (hors QCA)	870	620	250	24	2,8%
La DÇfense	582	406	176	(15)	(2,7)%
Croissant Ouest	986	363	623	11	1,2%
PremiÉre couronne	1 148	1 047	101	28	2,6%
DeuxiÉme couronne	173	134	39	(1)	(0,6)%
S/T Ile de France	4 032	2 738	1 294	55	1,4%
Province	966	716	250	(1)	(0,1)%
Allemagne	372	358	14	(4)	(1,0)%
TOTAL	5 370	3 812	1 558	50	1,0%

Sont repris ci-aprÉs les principales mÇthodes d'Çvaluation retenues par les experts immobiliers et les valeurs au 30 juin 2010 pour chacun des portefeuilles immobiliers constitutifs du pÑle FonciÉre Tertiaire : Bureaux, Parcs Tertiaires, Commerces et Centres Commerciaux, Equipements publics et SantÇ et EntrepÑts.

3.1 Le pÑle FonciÖre Tertiaire - Bureaux

3.1.1 MÅthodologie retenue par les experts

Les immeubles de bureaux de la FonciÉre Tertiaire ont ÇtÇ valorisÇs par les experts selon les mÜmes mÇthodes que celles retenues au 31 dÇcembre 2009.

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Cette activitÇ comprend les immeubles de la FonciÉre Bureaux France ainsi que les actifs immobiliers d'Icade REIT en Allemagne. La valeur globale de ce portefeuille s'Çtablit á 2 566,6 millions d'euros hors droits á fin juin 2010 contre 1 339,3 millions d'euros á fin 2009, soit une hausse de 1 227,3 millions d'euros (+91,6%).

Valeur du patrimoine en M€	Valorisation hors droits (en M€)		Variation	Variation	Variation pÅr.	Variation pÅr.
	30/06/10	31/12/09	(en M€)	(en %)	constant (en M€)	constant (en %)
FonciÉre Bureaux (France)	2 194,7	(1) 981,2	1 213,5	123,7%	31,6	1,5%
Icade REIT (Allemagne)	371,9	358,1	13,8	3,9%	(3,4)	(1,0)%
PÑle Bureaux	2 566,6	1 339,3	1 227,3	91,6%	28,2	1,2%

(1) AprÄs retraitement des entrepÜts de l'ex-SIICInvest regroupÅs dans la ligne Ñ Bureaux Ö lors de la clÜture au 31/12/09

Au cours du premier semestre 2010, les investissements rÇalisÇs dans des actifs de bureaux qui comprennent principalement l'acquisition du portefeuille de bureaux de Compagnie la Lucette se sont ÇlevÇs á un total de 1 199,2 millions d'euros. En neutralisant l'impact de ces investissements, la variation de la valeur du patrimoine du pÑle Bureaux á fin juin 2010 s'ÇlÉve á +28,2 millions d'euros á pÇrimÉtre constant, soit +1,2%. Pour information, depuis leur acquisition en fÇvrier 2010, la valeur des actifs de Bureaux de la Compagnie la Lucette a augmentÇ de 1,2% aprÉs retraitement des investissements.

Cette variation s'explique principalement par l'effet de la baisse des taux entraînant une augmentation des valeurs d'environ +37,0 millions d'euros, augmentation légèrement atténuée par l'impact business plan des immeubles à hauteur de (9.0) millions d'euros sur le semestre.

Répartition géographique des actifs de Bureaux :

Evaluation du patrimoine immobilier de Bureaux par secteur		Valorisation hors droits
géographique	en M€	en %
Paris - Quartier Central d'Affaires (QCA)	273	10,6%
Paris (hors QCA)	244	9,5%
Paris - La Défense	582	22,7%
Croissant Ouest	821	32,0%
Première couronne	210	8,2%
Deuxième couronne	36	1,4%
S/T Ile de France	2 1 6 6	84,4%
Province	29	1,1%
Allemagne	372	14,5%
TOTAL	2 5 6 7	100,0%

En valeur, le portefeuille immobilier de bureaux est essentiellement localisé en Ile-de-France qui représente 84,4% du portefeuille, les immeubles situés à Paris et La Défense représentant à eux seuls 42,8% de l'ensemble. 14,5% des actifs sont situés en Allemagne et détenus par Icade REIT.

Rendement des actifs et potentiel de réversion :

Evaluation du patrimoine immobilier de Bureaux	Valorisation droits inclus en M $\epsilon$ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix $\epsilon/m^2$ moyen (4)
Paris QCA	289	273	6,3%	9 9 6 2
Paris (hors QCA)	212	203	6,6%	7881
La Défense	255	241	8,6%	5 1 3 9
Croissant Ouest	774	731	6,5%	8 3 7 7
Première couronne	130	130	8,1%	3 3 3 3
Deuxième couronne	38	36	11,1%	1 3 4 2
S/T Ile de France	1698	1614	7,0%	6 3 8 1
Province	31	29	9,4%	1 4 4 5
Allemagne	251	241	6,9%	2 0 1 7
TOTAL	1980	1884	7,0%	4799
Réserves foncières et projets en développement (5)	691	683	n/a	n/a
TOTAL	2671	2567

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine de Bureaux établie à partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 30 juin 2010.

$(2)$ Valorisation hors droits du patrimoine de Bureaux établie à partir de la movenne des valeurs d'expertises au 30 juin 2010 (après déduction des droits et frais d'actes calculés forfaitairement par les experts).

Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur $(3)$ locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport à la valeur d'expertise hors droits.

Comprend principalement les terrains et les projets de développement en Allemagne (Arnulfstrasse 61 à Munich, $(5)$ Goldsteinstrasse à Francfort, Mercedesstrasse à Düsseldorf, Hohenzollerndamm et Salzufer à Berlin et Ahrensdorf à Ludwigsfelde), les immeubles en construction à Villejuif (avenue de Paris), la Tour Descartes et les projets Le Factory à Boulogne et le Mistral à Paris 15ème.

Le rendement des immeubles du pôle Bureaux est de 7,0% à fin juin 2010 pour un potentiel de réversion* valorisé à (4,2)% d'après les valeurs locatives de marché estimées par les experts immobiliers.

* potentiel de réversion : écart constaté entre la valeur locative de marché des surfaces louées et les loyers annualisés nets des charges non récupérables de ces mêmes surfaces (exprimé en pourcentage de lovers nets). Le potentiel de réversion tel que calculé ci-dessus est établi sans considération de l'échéancier des baux et ne fait pas l'objet d'une actualisation.

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Les actifs immobiliers des parcs tertiaires ont été valorisés par les experts selon les mêmes méthodes que celles retenues au 31 décembre 2009.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires

La valeur vénale des actifs des Parcs Tertiaires est évaluée à 1 330.4 millions d'euros hors droits au 30 juin 2010 contre 1 288,7 millions d'euros au 31 décembre 2009, soit une variation à la hausse de 41,7 millions d'euros (+3,2%).

Au cours du premier semestre 2010, Icade a réalisé 24,8 millions d'euros d'investissement de maintenance et de développement sur les Parcs Tertiaires. A périmètre constant, après neutralisation des investissements du semestre, la valeur du patrimoine d'Icade Parcs Tertiaires augmente de 16,9 millions d'euros, soit +1,3%. Cette variation s'explique à hauteur de +26,0 millions d'euros environ par l'ajustement à la baisse des taux et à hauteur de (9,0) millions d'euros par l'impact business plan des immeubles.

Ventilation géographique des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Parcs Tertiaires par secteur	Valorisation hors droits
géographique	M€	%
Paris (75)	619	46,5%
Saint Denis (93)	125	9,4%
Aubervilliers (93)	587	44,1%
TOTAL	1 3 3 0	100.0%

La valeur des parcs localisés en Seine-Saint Denis (93) représente environ 54% de la valeur totale des Parcs Tertiaires, les parcs situés dans Paris représentant les 46% restants (Parc du Pont de Flandre et Parc du Millénaire).

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Sur la base des loyers à fin juin 2010, le rendement des actifs des Parcs Tertiaires ressort à 8,0%, le potentiel de réversion* du portefeuille étant estimé à +4.5% d'après les valeurs locatives de marché retenues par CB Richard Ellis Valuation.

* potentiel de réversion : écart constaté entre la valeur locative de marché des surfaces louées et les lovers annualisés nets des charges non récupérables de ces mêmes surfaces (exprimé en pourcentage de loyers nets). Le potentiel de réversion tel que calculé ci-dessus est établi sans considération de l'échéancier des baux et ne fait pas l'obiet d'une actualisation.

3.3 Le pôle Foncière Tertiaire - Commerces et Centres Commerciaux

3.3.1 Méthodologie retenue par l'expert

Les commerces et centres commerciaux ont été valorisés par les experts selon les mêmes méthodes que celles retenues au 31 décembre 2009.

3.3.2 Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux

Au 30 juin 2010, la valeur globale des actifs des Commerces et Centres Commerciaux ressort à 327,2 millions d'euros hors droits contre 281,2 millions d'euros à fin 2009, soit une hausse de 46,0 millions d'euros (+16,3%).

√Valeur du patrimoine en M€		Valorisation hors droits (en M€)	Variation	Variation	Variation pér.	Variation pér.
	30/06/10	31/12/09	(en M€)	(en %)	constant (en M $\epsilon$ )	constant (en %)
Centres commerciaux	217,6	177.8	39,8	22.3%	5,9	3,3%
Icade Bricolage	109,6	103,4	6,2	6.0%	2,2	2,2%
Pôle Commerces et Centres Commerciaux	327,2	281,2	46,0	16,3%	8,1	2,9%

Après retraitements des coûts de développement engagés pendant le 1^er semestre, de l'acquisition du magasin de Mr Bricolage de St Dizier et de la cession en 2010 du magasin de Mr Bricolage de Ruffec, la variation de valeur à périmètre constant des Commerces et Centres Commerciaux s'élève $\dot{a}$ +8,1 millions d'euros sur le semestre (+2,9%). Cette variation s'explique à hauteur de +4,0 millions d'euros environ par un léger ajustement à la baisse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers et par la révision des hypothèses des business plans des immeubles pour +4,0 millions d'euros.

Rendement des actifs

Le rendement net du portefeuille de Commerces et Centres commerciaux ressort à 7.0% au 30 juin 2010.

3.4 Le pôle Foncière Tertiaire - Equipements publics et Santé

3.4.1 Méthodologie retenue par les experts

Les actifs immobiliers d'Equipements publics et Santé ont été valorisés par les experts selon les mêmes méthodes que celles retenues au 31 décembre 2009.

3.4.2 Evolution du patrimoine du pôle Equipements publics et Santé

La valeur globale de ce portefeuille est estimée à 893,9 millions d'euros hors droits à fin juin 2010 contre 841,7 millions d'euros à fin 2009, soit une hausse de 52,3 millions d'euros (+6,2%).

Valeur du patrimoine en M€		Valorisation hors droits (en ME)		Variation (en %)	Variation pér. constant	Variation pér. constant
	30/06/10	31/12/09	(en $M\epsilon$ )		(en M€)	(en %)
Cliniques et établissements de santé	714,2	660,6	53,6	8,1%	6,3	0,9%
Immeuble de Levallois	164,7	172,6	(7, 9)	$(4,6)$ %	0,0	0,0%
Autres	15,0	8,5	6,6	77.9%	1,0	7,2%
Pôle Equipements publics et Santé	893,9	841.7	52,3	6,2%	7.3	0,8%

Cette évolution de la valeur est principalement attribuable aux investissements du semestre pour un montant d'environ 45,0 millions d'euros : intégration de deux actifs de la Compagnie la Lucette localisés à Cap Breton, acquisition des murs de la clinique du Renaison situés à Roanne (42) et travaux réalisés sur plusieurs cliniques du portefeuille Equipements publics et Santé.

A périmètre constant, la valeur du portefeuille varie de +7,3 millions d'euros, soit +0,8%. Cette variation s'explique à hauteur de +5.0 millions d'euros environ par l'impact des taux et à hauteur de +2,0 millions d'euros par l'impact des business plan des immeubles.

Ventilation gÅographique des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements publics et	Valorisation hors droits
SantÅ par secteur gÅographique	M€	%
Croissant Ouest	165	18,4%
PremiÉre couronne	103	11,6%
DeuxiÉme couronne	124	13,9%
S/T Ile de France	392	43,9%
Province	502	56,1%
TOTAL	894	100,0%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements publics et SantÅ	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mä moyen (4)
Cliniques et Çtablissements de santÇ	747	706	7,0%	2 057
Autres (5)	188	188	n/a	n/a
TOTAL	935	894

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine d'Equipements publics et SantÅ au 30 juin 2010.

(2) Valorisation hors droits du patrimoine d'Equipements publics et SantÅ au 30 juin 2010.

(3) Loyers annualisÅs nets des charges non rÅcupÅrables des actifs rapportÅs á leur valeur d'expertise hors droits, complÅtÅs le cas ÅchÅant des complÅments de loyers contractualisÅs en cas de rÅalisation de travaux.

• (4) Etabli par rapport á la valeur d'expertise hors droits.
• (5) Immeubles de Levallois et PÅrigueux, hÜtel du Cap Breton, crÄche de Toulouse Blagnac et projets en dÅveloppement (clinique de la Roseraie á Soissons).

Le rendement net du portefeuille de cliniques ressort á 7,0% au 30 juin 2010.

3.5 Le pÑle FonciÖre Tertiaire - EntrepÑts

3.5.1 MÅthodologie retenue par les experts

Les entrepÑts de la FonciÉre Tertiaire ont ÇtÇ valorisÇs par les experts selon les mÜmes mÇthodes que celles retenues au 31 dÇcembre 2009.

3.5.2 Evolution du patrimoine des EntrepÑts

Au 30 juin 2010, cette activitÇ comprend les entrepÑts de l'ex-SIICInvest et de la Compagnie la Lucette. Il est á noter qu'á fin 2009, les entrepÑts de l'ex-SIICInvest Çtaient classÇs dans le pÑle Bureaux.

La valeur vÇnale des actifs des EntrepÑts est ÇvaluÇe á 252,3 millions d'euros hors droits au 30 juin 2010 contre 61,0 millions d'euros au 31 dÇcembre 2009, soit une variation á la hausse de 191,3 millions d'euros (+313,9%).

Valeur du patrimoine en M€	Valorisation hors droits (en M€)		Variation	Variation (en %)	Variation pÅr. constant	Variation pÅr.
	30/06/10	31/12/09	(en M€)		(en M€)	constant (en %)
EntrepÑts	252,3	(1) 61,0	191,3	313,9%	(10,4)	(4,0)%
PÑle EntrepÑts	252,3	61,0	191,3	313,9%	(10,4)	(4,0)%

(1) EntrepÜts de l'ex-SiicInvest regroupÅs dans la ligne Ñ Bureaux Ö au 31/12/09

Au cours du premier semestre 2010, Icade a rÇalisÇ environ 200,0 millions d'euros d'investissements dans les entrepÑts parmi lesquels l'acquisition du portefeuille de Compagnie la Lucette.

A périmètre constant, après neutralisation des investissements du semestre, la valeur de ces actifs diminue de 10,4 millions d'euros, soit (4,0)%. Cette variation s'explique par l'effet combiné d'une augmentation des taux entraînant une diminution des valeurs d'environ 14.0 millions d'euros contrebalancée par un effet business plan des immeubles ayant un impact positif de 3,0 millions d'euros.

Le rendement des actifs d'Entrepôts ressort à 10,5% au 30 juin 2010.

B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

Les sociétés de services et de promotion d'Icade ont, comme à chaque arrêté, fait l'objet d'une évaluation par un cabinet indépendant pour les besoins du calcul de l'Actif Net Réévalué. La méthode retenue par l'évaluateur, qui reste identique à celle du dernier exercice, repose essentiellement sur une actualisation des flux de trésorerie (DCF) sur la période du business plan de chaque société, assortie d'une valeur terminale fondée sur un cash-flow normatif croissant à l'infini.

Sur ces bases, au 30 juin 2010, la valeur des sociétés de services et de promotion s'établit à 416.6 millions d'euros contre 444,5 millions d'euros au 1^er janvier 2010, soit une variation semestrielle de (6,3)%. La valeur de ces sociétés au 30 juin 2010 se répartit à hauteur de 81% pour les sociétés de promotion et de 19% pour les sociétés de services.

Parmi les paramètres financiers retenus, l'expert a utilisé un coût moyen pondéré du capital s'établissant généralement à 8,75% pour les sociétés de services, soit à un niveau stable par rapport à fin 2009. En revanche, le coût moven pondéré du capital utilisé pour les sociétés de promotion est compris entre 8,75% et 13,04% et s'inscrit en légère hausse par rapport à 2009, entre +17 et +36 bp, soit $+2\%$ à $+3\%$ .

La baisse de valeur des sociétés de services et de promotion sur l'année s'explique in fine par l'actualisation des taux utilisés par l'évaluateur indépendant (voir supra) et par la mise à jour des business plans des sociétés de promotion et services sur la période 2010-2014.

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

L'Actif Net Réévalué (ANR) a été calculé en valeur de remplacement et en valeur de liquidation. L'ANR en valeur de remplacement correspond aux fonds propres consolidés établis selon les normes IFRS retraités des éléments suivants :

• (+) la plus-value latente sur les actifs immobiliers établie sur la base des expertises immobilières, droits de mutation et coûts de cession des actifs inclus. Pour les actifs sous promesse de vente signée sur l'exercice, la valeur de référence est celle figurant dans la promesse ;
• (+) la plus-value latente sur les valeurs des sociétés de promotion et de services établies sur la base de l'évaluation indépendante réalisée ;
• (+/-) les effets positifs ou négatifs de la mise en valeur de marché des dettes financières à taux fixe non pris en compte en principes IFRS (en application des normes IFRS, seuls les instruments financiers dérivés apparaissent à leur juste valeur au bilan).

L'ANR en valeur de liquidation correspond à l'ANR de remplacement retraité des éléments suivants:

• (-) les droits de mutation et les coûts de cession des actifs immobiliers estimés par les experts immobiliers:
• (-) la fiscalité sur les plus-values latentes des immeubles (cette fiscalité étant limitée aux plusvalues latentes des actifs non éligibles au régime SIIC) et sur les plus-values latentes des participations dans les sociétés de promotion et de services.

Les capitaux propres servant de référence au calcul de l'ANR incluent le résultat net de la période de référence. L'ANR est calculé en part du groupe et par action diluée, après annulation des éventuelles actions auto détenues et prise en compte de l'impact dilutif des stocks options.

D - CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION

1. Capitaux propres consolidés

Au 30 juin 2010, les capitaux propres consolidés part du groupe s'élèvent à 2 676.7 millions d'euros incluant un résultat net part du groupe de 906,2 millions d'euros ainsi qu'un impact négatif de 38,9 millions d'euros de la mise en valeur de marché des instruments financiers de couverture de flux de trésorerie et des titres disponibles à la vente.

2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier

Les plus-values latentes à prendre en compte résultent de l'évaluation des actifs immobiliers dont la comptabilisation reste au coût au bilan. Au 30 juin 2010, les plus-values latentes hors droits et frais s'élèvent à 1 348,9 millions d'euros.

3. Plus-values latentes sur actifs incorporels

L'évaluation des sociétés de promotion et de services a été effectuée au 30 juin 2010 par un expert indépendant. Il en résulte une plus-value latente de 132.3 millions d'euros qui a été prise en compte dans le calcul de l'ANR au 30 juin 2010.

4. Valeur de marché de la dette

En application des normes IFRS, les instruments financiers dérivés sont comptabilisés à leur juste valeur au bilan consolidé d'Icade. La mise à la juste valeur de la dette à taux fixe a un impact négatif de 7,2 millions d'euros pris en compte dans le calcul de l'Actif Net Réévalué.

5. Calcul des impôts latents

La fiscalité sur les plus-values latentes des immeubles non éligibles au régime SIIC est calculée au taux de 34,43% sur l'écart entre la juste valeur des actifs et leur VNC. Elle s'élève à 15,1 millions d'euros au 30 juin 2010. Cette fiscalité s'applique principalement aux actifs portés par Icade Commerces et aux actifs d'Icade REIT en Allemagne fiscalisés à 15,83%.

La fiscalité sur les plus-values latentes des participations dans les sociétés de promotion et de services est calculée au taux de 34,43% pour les titres détenus depuis moins de deux ans et au taux de 1,72% pour les titres détenus depuis plus de deux ans. Elle s'élève à 18,5 millions d'euros à fin juin 2010.

6. Actions auto détenues et titres donnant accès au capital

Le nombre d'actions totalement dilué pris en compte dans le calcul de l'Actif Net Réévalué au 30 juin 2010 s'élève à 51 240 577, après annulation des actions auto-détenues. L'impact de la dilution lié aux stocks options, calculé selon la méthode du rachat d'action, est de +42 353 actions au 30 juin 2010.

L'actif Net Réévalué en valeur de remplacement part du groupe ressort donc à 4 434,0 millions d'euros au 30 juin 2010, soit 86,5 euros par action totalement dilué contre 4 444,7 millions d'euros à fin 2009, soit 91 euros par action.

L'actif Net Réévalué en valeur de liquidation part du groupe ressort à 4 117,0 millions d'euros au 30 juin 2010, soit 80,3 euros par action totalement dilué contre 4 129,6 millions d'euros à fin 2009, soit 84.5 euros par action totalement dilué.

DÅtermination de l'Actif Net RÅÅvaluÅ part du groupe en valeur de liquidation	RÅel	RÅel
(en M€)	30/06/10	31/12/2009
Capitaux propres consolidÇs en part du groupe	(1)	2 676,7	1 809,9
Plus-values latentes brutes sur actifs immobiliers (droits inclus)	(2)	1 632,2	2 441,6
Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de promotion	(3)	93,7	140,8
Plus-values latentes sur les sociÇtÇs de services	(4)	38,6	51,9
Plus-values latentes sur la dette á taux fixe	(5)	(7,2)	0,5
ANR de remplacement en part du groupe	(6)=(1)+(2)+(3)+(4)+/-(5)	4 434,0	4 444,7
Nombre d'actions totalement diluÇ en millions	n	51,2	48,9
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(6)/n	86,5	91,0
Droits et frais de cession des actifs immobiliers	(7)	283,4	278,0
FiscalitÇ sur plus-values latentes des actifs immobiliers (hors droits)	(8)	15,1	18,1
FiscalitÇ sur plus-values latentes des titres de sociÇtÇs de promotion	(9)	3,4	3,7
FiscalitÇ sur plus-values latentes des titres des sociÇtÇs de service	(10)	15,1	15,3
ANR de liquidation en part du groupe	(11)=(6)-(7)-(8)-(9)-(10)	4 117,0	4 129,6
Nombre d'actions totalement diluÇ en millions	n	51,2	48,9
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÅ en €)	(12)=(11)/n	80,3	84,5
Progression semestrielle	(4,9)%

Les plus-values latentes nettes d'IS prises en compte dans le calcul de l'ANR de liquidation comprennent les plus-values relatives aux activitÇs promotion et services á hauteur de 8% au 30 juin 2010 comparables au niveau de fin 2009 (8%).

Variation de l'ANR de liquidation en euros par action

ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/09 (en €uros par action diluÅe)	84,5 €
RÇsultat net consolidÇ retraitÇ du rÇsultat s/cession et dotations aux amort/prov	1,3 €
Dividende versÇ au 1er semestre 2010	(3,3 €)
Augmentation de capital et impact du nombre d'actions diluÇ sur l'ANR par action	(0,1 €)
Variation de la juste valeur des instruments dÇrivÇs et de la dette á taux fixe	(0,9 €)
Autres variations capitaux propres consolidÇs en part du groupe	(0,6 €)
Variation de valeur du patrimoine retraitÇe des plus values de cession	0,5 €
Variation de la plus-value sur sociÇtÇs de promotion et services	(1,2 €)
Variation de l'imposition latente sur les plus-values	0,1 €
ANR de liquidation en part du groupe au 30/06/10 (en €uros par action diluÅe)	80,3 €

Comme l'indique le tableau supra, l'ANR de liquidation en part du groupe ressort in fine en baisse de 5,0% sur le 1 er semestre 2010, soit (4,2) euros par action diluÇe.

Cette variation de (4,2) euros par action s'explique principalement par la distribution du dividende sur le semestre (-3,3 euros par action), ainsi que la variation de la juste valeur des instruments dÇrivÇs et de la dette á taux fixe (-0,9 euro par action) contrebalancÇe par l'impact positif du rÇsultat du semestre retraitÇ des plus values de cession (1,3 euros par action) et de la progression de la valeur du patrimoine sur le semestre (0,5 euro par action).

IV - RESSOURCES FINANCIERES

A - LIOUIDITES

Les ressources financières ont été obtenues au cours du 1^er semestre 2010 par le renouvellement, la mise en place de nouvelles lignes de crédit confirmées, et la trésorerie liée à l'encaissement des ventes du Pôle Foncière Logement.

Les principales opérations de financement sur le 1^er semestre 2010 ont été les suivantes :

• renouvellement et/ou mise en place de 110 millions d'euros de lignes de crédit court terme ;
• renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crédit bilatérales bancaires pour un $\blacksquare$ montant total de 150 millions d'euros.

Ces lignes sont assorties d'un spread moven de 91 points de base.

Dans un contexte d'incertitude sur la liquidité du marché, Icade a poursuivi sa politique de mise en place de financements bancaires et a pu bénéficier de conditions plus favorables que les marges observées sur son secteur.

Fort de ses accès à la liquidité, plus de 260 millions d'euros de lignes, non tirées, sont disponibles au 30 juin 2010 pour assurer les besoins futurs du groupe.

B - STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 30 JUIN 2010

1. Dette par nature

La dette financière brute de 3 469.8 millions d'euros est constituée au 30 juin 2010 de :

• 2 470,6 millions d'euros d'emprunts corporate ; $\blacksquare$
• 787,6 millions d'euros de crédits hypothécaires assortis d'un privilège de prêteurs de deniers ; $\blacksquare$
• 98,3 millions d'euros de locations-financement ; п
• 8,3 millions d'euros d'autres dettes (prêts collecteurs ...) ; $\blacksquare$
• 105.0 millions d'euros de découverts bancaires. $\blacksquare$

Elle a été réduite, au 15 juillet 2010, de 513 millions d'euros suite à un remboursement anticipé sur une dette Compagnie la Lucette prélevée sur les encaissements du pôle Foncière Logement.

La dette financière nette s'élève à 2 618.1 millions d'euros au 30 juin 2010, en augmentation de 542,6 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2009. Cette évolution s'explique essentiellement par :

• les flux de remboursements de la période : environ 97,8 millions d'euros,
• l'acquisition de Compagnie la Lucette pour 702,9 millions d'euros de dettes après $\blacksquare$ remboursements de la période,
• une augmentation de la trésorerie disponible de 90 millions d'euros

2. Dette par maturité

* dont 513 M€ remboursés par anticipation le 15 juillet 2010

$\epsilon$ (en millions d'euros)	2è' sem. 2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Echéances	227,8	709,4 *	204,5	535,3	998,9	232,7	80,	35,6	106,2

* dont 513 M€ remboursés par anticipation le 15 juillet 2010

L'échéancier de l'endettement tiré d'Icade au 30 juin 2010 est représenté ci-dessous :

La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 3,1 ans. Celle des couvertures associées avoisine elle aussi les 3,2 ans, en parfaite corrélation avec le sous-jacent.

La durée de vie moyenne de la totalité de la dette est de 3,4 ans.

La proportion de dette à court terme est en forte augmentation, en tenant compte, en grande partie, de l'intégration des passifs financiers, à majorité court terme, de Compagnie la Lucette.

Icade est en cours de restructuration de ces passifs, et négocie actuellement un refinancement hypothécaire à 7 ans, dans le but de rallonger la maturité moyenne de l'endettement groupe. Cela portera la durée de vie moyenne de la dette à taux variable à 3,9 ans, et à 4,1 ans sur la dette totale.

3. Dette par métier

Après affectation des refinancements intragroupe, près de 92% des dettes bancaires du groupe concernent le métier de foncière et 8% le métier de la promotion, la part affectée au métier des services étant non significative.

4. Coût moyen de la dette

Le coût de financement moyen s'élève au 1^er semestre 2010 à 1,81% avant couverture et 3,85% après couverture, contre respectivement 2,43% et 4,23% en 2009.

Compte tenu des couvertures en place, la dette d'Icade ne peut bénéficier de la totalité de la baisse des taux d'intérêts sur la période. La gestion dynamique de son risque de taux d'intérêt lui permet tout de même d'en profiter en partie.

Icade a réussi, dans un contexte de marché incertain et de forte pression des marges de financements à la hausse, à maîtriser son coût de financement et à le maintenir à un niveau bas.

C - GESTION DES RISQUES DE MARCHE

Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein du Pôle Trésorerie et Dettes de la Direction Financière.

Celui-ci reporte de manière mensuelle au Comité des Risques, Taux, Trésorerie et Financements d'Icade sur l'ensemble des sujets liés aux problématiques de politiques de financements, de placements, de gestion du risque de taux et de liquidité.

1. Risque de liquidité

Icade dispose d'une capacité de tirage en lignes court et moyen terme de près de 260 millions d'euros, totalement libres d'utilisation. Compte tenu du profil d'amortissement et des restructurations en cours d'un certain nombre de dettes, ces lignes de backup et les liquidités disponibles au 30 juin 2010, permettent de couvrir près d'un an et demi de remboursement en capital et intérêts.

Icade a continué de bénéficier, au cours du 1^er semestre 2010, de conditions favorables d'accès à la liquidité, et dispose d'une marge de manœuvre substantielle en termes de mobilisation de fonds.

2. Risque de contrepartie

Icade travaille exclusivement avec des établissements financiers de premier plan afin de limiter le risque de contrepartie et donc toute défaillance éventuelle d'un émetteur, tant sur les opérations de crédit et de dérivés que sur les placements.

3. Risque de taux

L'évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d'intérêt se traduisant le cas échéant, par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilégie le recours à l'endettement à taux variable, afin d'être en mesure de rembourser par anticipation sans pénalités : celui-ci représente, avant couverture, près de 90% de sa dette au 30 juin 2010 (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires).

Icade a poursuivi au 1^er semestre 2010 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitée au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriés (cap vanille exclusivement sur la période). Les dettes de maturités inférieures à un an n'ont pas été couvertes.

Ainsi, en février 2010, un cap vanille échéance 2012, à hauteur de 61 millions d'euros, a été mis en place pour couvrir un prêt corporate.

Au total la majeure partie de la dette (88%) est protégée contre une remontée des taux d'intérêt via des caps et des swaps, ou par dette à taux fixe : après retraitement des couvertures, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachées à des participations et découverts bancaires) privilégie les taux fixes : l'endettement à taux variable non couvert ne représente plus que 12% de la dette, si l'on tient compte de l'ensemble des couvertures, et 38,4% si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiées de couvertures de flux de trésorerie selon les IFRS.

Les encours notionnels de couverture sur les années futures sont les suivants (en millions d'euros) :

Compte tenu des actifs financiers et des nouvelles couvertures mises en place, la position nette est détaillée dans le tableau suivant :

30/06/2010	Actifs Financiers (*) (a)		Passifs Financiers (**) (b)			Exposition Nette avant Instrument de couverture de taux $1 + 1 + 1$ Couverture $(c) = (a) - (b)$ (d)				Exposition Nette après Couverture $(e) = (c) + (d)$
	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable
Moins d'un an		1001.7	81,1	951.7	81.1	50,0		754.4	81.1	804,5
de 1 an à 5 ans		20,1	39.1	1755.3	39.1	735.2		1503.3	39.1	231,9
Plus de 5 ans		7.9	207.4	435.2	207.4	427.4		367.8	207.4	59,6
Total		1029.7	327.6	3 142.2	327.6	2 1 1 2 .5		2 6 2 5 .5	327.6	513,0

* Actifs financiers courants, non courants et Trésorerie et équivalents de trésorerie

** Dette financière brute *** Instruments de couverture hors swaptions

Enfin, Icade privilégie la qualification en « cash-flow hedge » selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de constater les variations de juste valeur de ses instruments en capitaux propres, et non en résultat.

Au cours de ce semestre, le notionnel des couvertures « cash-flow hedge » est resté stable. Compte tenu du profil du semestre, nous constatons un impact négatif dans les fonds propres de 39.6 millions d'euros.

D - STRUCTURE FINANCIERE

1. Ratio de structure financière

Le ratio « Loan To Value » (LTV), correspondant au rapport de la dette financière nette (2618,1) millions d'euros), retraitée des montants en numéraire restant à encaisser des cessions de logements réalisées au 30 juin 2010 (282,4 millions d'euros), sur la valeur des actifs fonciers (6 102,5 millions d'euros), s'établit à 38,3%, au 30 juin 2010 contre 35,8% au 31 décembre 2009. Cette augmentation s'explique à hauteur d'environ 4.3% par la hausse de la dette nette et d'environ -2.0% par la hausse de la valeur du patrimoine réévalué.

Ce ratio reste cependant inférieur aux nouveaux plafonds à respecter dans le cadre des covenants financiers liés à la dette (50% dans la maiorité des cas où ce ratio est mentionné en tant que covenant).

Par ailleurs, ce chiffre est le résultat d'un calcul prudentiel puisqu'il intègre l'ensemble des dettes d'Icade (dettes liées aux activités de promotion, des services ...) sans prendre en contrepartie la valeur de ces actifs ou de ces sociétés, puisqu'il est calculé sur la seule valeur du patrimoine de la foncière.

2. Ratio de couverture des intérêts

Le ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (corrigé des amortissements) ressort à 18,8 sur le 1^er semestre 2010. Ce ratio est en augmentation par rapport aux niveaux des années précédentes (7,41 en 2009), compte tenu des cessions du 1^er semestre 2010.

RATIOS FINANCIERS	30/06/2010	31/12/2009
Dette financière nette / Patrimoine réévalué $(LTV)^*$	38.3%	35.8%
Ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (ICR)	18.76	7.41

(*) Dette nette retraitée des cessions réalisées en juin encaissées postérieurement (282,4 millions d'euros)

3. Tableau de suivi des covenants

		Covenants	30/06/2010
LTV	Maximum	< 45% et < 50% *	38,3%
ICR	Minimum	> 2	18,76
Détention CDC	Minimum	51%	55,93%
Valeur du Patrimoine Foncier	Minimum	> 3 milliards d'euros	6 102,5M€
Sûreté sur actifs	Maximum	< 20% du patrimoine foncier	13,8%**

tenviron 90% de la dette concernée par un covenant sur LTV a pour limite 50%, les 10% restant l'étant pour une limite à 45% ** calcul maximum au regard des clauses des prêts

V - PERSPECTIVES

A court terme, le positionnement d'Icade s'appuiera sur la stratégie engagée depuis deux ans par :

• $\blacksquare$ la poursuite de la tertiarisation
• $\blacksquare$ la cession d'actifs matures ou non stratégiques notamment en Allemagne
• la maîtrise du LTV (environ 40%), permettant la conservation de marge de manoeuvre pour la $\blacksquare$ réalisation d'opérations relutives en cash flow

A moyen terme et long terme, les perspectives de création de valeur sont attractives et sont liées :

• à un pipeline d'environ 0,8 milliard d'euros $\blacksquare$
• à la reprise du marché de la promotion $\blacksquare$
• au développement des parcs tertiaires grâce à des réserves foncières d'environ 80 hectares $\blacksquare$ idéalement localisées dans le cadre du projet Grand Paris

2010 sera une année moins favorable en terme de cash-flow étant donné l'importance des projets en développement, le point bas atteint par la promotion et les charges non récurrentes du pôle Foncière Logement (mesures d'accompagnement à la cession des logements).

2011-2012 devraient être des années de forte croissance du cash flow avec la livraison de nombreux projets et la reprise annoncée du marché de la promotion.

Au 2^nd semestre 2010, il sera proposé au Conseil d'administration de décider de la distribution et du paiement d'un acompte exceptionnel d'au moins 4 euros par action.

Prochains rendez-vous :

21 octobre 2010 :

17 février 2011 :

Chiffre d'affaires 3^e trimestre 2010 Résultats annuels 2010