CommuniquÄ de presse Paris, le 9 fÄvrier 2009

Un rÄsultat en hausse de 18% et un portefeuille d'actifs rÄsistant en augmentation de 11%

Icade publie un bÄnÄfice net (part du groupe) de 313 millions d'euros pour l'exercice 2008. Ce rÄsultat est le fruit de la stratÄgie mise en œuvre par le groupe qui consiste É extraire les plusvalues du portefeuille logement et É utiliser ces ressources pour acquÄrir des cash-flows immÄdiats et relutifs.

Icade s'appuie sur un passif dÄfensif, caractÄrisÄ par un ratio d'endettement limitÄ, et sur un actif immobilier solide et diversifiÄ.

Face É l'Ävolution brutale du contexte de la promotion logement, Icade a mis en œuvre une politique prudente É la fois au plan opÄrationnel et comptable sur cette activitÄ.

Le chiffre d'affaires consolidÄ augmente de 8% Ç 1 599 millions d'euros grÉce Ç la bonne tenue des loyers de la fonciÑre et de l'activitÄ du pÖle promotion dans son ensemble.
L'excÄdent brut opÄrationnel et le rÄsultat opÄrationnel s'ÄlÑvent Ç 335 millions d'euros et 447 millions d'euros en augmentation respective de 15% et 34%, consÄquence de la fonciarisation de l'entreprise engagÄe depuis fin 2007.
Le cash-flow net courant par action diminue de 11% et s'Ätablit Ç 4,23 € par action en raison notamment du traitement prudentiel des opÄrations de promotion logement.
La valeur du patrimoine s'Ätablit Ç 6 952 millions d'euros en hausse de 11,6% et de 2,4% Ç pÄrimÑtre constant dÄmontrant la rÄsistance du portefeuille d'actifs immobiliers. Compte tenu d'une valorisation prudente des activitÄs de promotion et services (impact nÄgatif de 10 € par action liÄ Ç la baisse de la valorisation des activitÄs de promotion et de services), l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation diminue lÄgÑrement de 6% Ç 101,6 € par action.
Le rÄsultat net part du groupe atteint 313 millions en augmentation de 18% par rapport Ç 2007 (hors effet de l'exit-tax en 2007) et tient compte de la constitution d'une provision de 45 millions d'euros destinÄe Ç couvrir les risques de l'activitÄ promotion logement.

Un chiffre d'affaires en croissance de 8%

Au 31 dÄcembre 2008, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 598,7 millions d'euros, en augmentation de 8% par rapport au 31 dÄcembre 2007. Il se rÄpartit pour 26% sur l'activitÄ fonciÑre, 71% sur l'activitÄ promotion et 13% sur l'activitÄ services :

(en millions d'euros)	2008	2007*	Variation
FonciÑre	409,4	358,4	+14%
Promotion	1 142,3	998,5	+14%
Services	204,1	210,7	-3%
Autres (siège et éliminations intra groupe)	-157,0	-85,9
Total Chiffre d'affaires	1 598,7	1 481,8	+8%

* les activitÄs d'ingÄnierie initialement intÄgrÄes dans le mÄtier de services en 2007 ont ÄtÄ reclassÄes dans le mÄtier de promotion sur l'exercice 2008. Les donnÄes ont ÄtÄ retraitÄes au 31 dÄcembre 2007 en consÄquence afin de prÄsenter des informations homogÑnes sur l'ensemble des pÄriodes.

Cette augmentation est principalement liÄe Ç la bonne performance du mÄtier de fonciÑre, dont la variation Ç pÄrimÑtre constant des loyers atteint 4,6% en 2008, et Ç la bonne tenue du mÄtier de promotion dans son ensemble (+14% par rapport Ç 2007). En effet, l'activitÄ de promotion logement a dá faire face Ç la conjoncture peu favorable du marchÄ qui a conduit Ç la baisse du taux d'Äcoulement des opÄrations et au report des mises en chantier au cours de l'annÄe 2008. Toutefois, l'activitÄ promotion tertiaire et publique offre un relais de croissance au sein du pÖle promotion avec un risque trÑs limitÄ de commercialisation (79 millions d'euros d'opÄrations en blanc avec engagement irrÄversible).

Un EBO en augmentation de 15%

L'ExcÄdent Brut OpÄrationnel (EBO) s'ÄlÑve Ç 335,2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 290,9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007. Il se rÄpartit pour 81% sur l'activitÄ fonciÑre, 26% sur l'activitÄ promotion et 4% sur l'activitÄ services. La marge d'EBO augmente de 140 points de base en 2008 et reprÄsente 21% du chiffre d'affaires, illustrant la fonciarisation entamÄe de l'entreprise depuis l'extension au rÄgime SIIC fin 2007. En effet, l'essentiel de la progression de la marge est liÄe Ç l'augmentation du poids des fonciÑres dans Icade conformÄment Ç la stratÄgie mise en œuvre.

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	Variation
FonciÑre	273,2	216,0	26%
Promotion	87,9	105,3	-17%
Services	11,9	12,7	-6%
Autres (siège et éliminations intra groupe)	-37,8	-43,2
Total Excédent Brut Opérationnel	335,2	290,9	15%

Le RÄsultat OpÄrationnel (RO) s'ÄlÑve Ç 446,8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 333,6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 soit une augmentation de 34%.

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	Variation
FonciÑre	443,4	282,1	57%
Promotion	26,4	93,1	-72%
Services	9,2	10,8	-15%
Autres (siège et éliminations intra groupe)	-32,2	-52,6
Total Résultat Opérationnel	446,8	333,6	34%

Cette augmentation nette est la conjugaison de plusieurs ÄlÄments :

L'annÄe 2008 a ÄtÄ marquÄe par une rupture brutale et violente de l'activitÄ Äconomique et financiÑre. Celle-ci a immÄdiatement eu des consÄquences sur la promotion logement pour laquelle Icade a pris, dÑs octobre 2008, les mesures suivantes.
Abandon de 50 opÄrations dont le potentiel commercial ne remplissait pas les critÑres de rentabilitÄ et de dÄveloppement attendus (soit 3 072 logements). L'impact de ces abandons dans l'EBO s'ÄlÑve Ç 9,1 millions d'euros.
PrÄcaution prise pour assurer le dÄveloppement de l'offre future en constituant une provision de 45,7 millions d'euros portant sur les projets dont les Ordres de Services ne sont pas encore lancÄs. Le nombre de projets concernÄs est de 102 sur un total de 247. Les coáts provisionnÄs correspondent soit Ç des frais d'Ätudes engagÄs soit Ç des indemnitÄs d'immobilisation Ç verser en cas de promesses d'acquisition de foncier non levÄes.
Adaptation du portefeuille foncier aux nouvelles conditions de marchÄ en nÄgociant les engagements d'acquisition du terrain (prix et dÄlai).
Autorisation du comitÄ d'engagement pour acquÄrir les terrains.
Lancement des programmes en travaux si la prÄ-commercialisation est supÄrieure Ç 50%.
Cession d'opÄration aux organismes sociaux dans le cadre du plan de relance gouvernemental.
RÄduction des charges opÄrationnelles notamment la masse salariale et les achats.

Ces dÄcisions permettront de maintenir un outil de production pour âtre prâts lors de la reprise de l'activitÄ avec pour principal objectif de limiter la constitution de stocks achevÄs invendus, de prÄparer une offre adaptÄe aux nouvelles conditions de marchÄ pour l'accession Ç la propriÄtÄ et Ç l'investissement locatif notamment et de vendre Ç prix dÄterminÄ des programmes aux investisseurs sociaux et institutionnels.

La variation des charges d'amortissements qui passent de (97,0) millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 Ç (123,5) millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 liÄe aux acquisitions rÄalisÄes.
La constitution d'une provision pour dÄprÄciation de 14,7 millions d'euros sur un immeuble situÄ Ç Rueil et acquis en 2007, actuellement en restructuration aprÑs le dÄpart d'Esso en mai 2008.
L'augmentation du rÄsultat sur cessions qui atteint 296,2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 (essentiellement la cession de 4 864 logements en bloc et 300 logements Ç l'unitÄ, Ç un prix moyen respectif de 964 €/mä et 1 996 €/mä, et la cession de l'immeuble de bureaux situÄ rue Mogador). Au 31 dÄcembre 2007, le rÄsultat de cessions Ätait de 139,3 millions d'euros (cession de 3 131 logements en bloc et 198 Ç l'unitÄ).

Un cash-flow net courant par action en baisse de 11%

Le cash-flow net courant s'Ätablit Ç 4,23 € par action soit 206,3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, en baisse de 11% par rapport au 31 dÄcembre 2007 (4,75 € par action) et dÄcompose de la faãon suivante :

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007
ExcÄdent Brut OpÄrationnel	335,2	290,7
RÄsultat Financier Courant *	-90,4	-40,7
IS Courant	-38,5	-26,5
Cash flow net courant	206,3	223,6
Cash flow net courant par action	4,23 €	4,75 €
nb d'action moyen	48 739 684	47 110 641

* hors effet de dÄsactualisation de l'exit tax

Dans le cadre du traitement prudent de l'activitÄ de promotion logement, 9 millions d'euros ont ÄtÄ passÄs en pertes sur 50 opÄrations, venant directement impacter le cash-flow net courant.

Par ailleurs, l'augmentation des charges financiÑres n'est liÄe qu'au financement des derniers investissements, l'impact des augmentations des taux de marchÄ infra annuelles ayant ÄtÄ limitÄ par une politique de couverture efficace.

Les opÄrations en cours de dÄveloppement telles que å MÄtropolitan ç Ç Villejuif, l'immeuble Ernst & Young Ç Munich ou la rÄnovation de l'ancien siÑge d'ESSO Ç Rueil-Malmaison seront ou ne pourront âtre productives de cash-flow, conformÄment Ç leur calendrier de livraison, qu'Ç compter des annÄes 2009 et suivantes.

Un rÄsultat net de 313 millions d'euros

Le rÄsultat net part du groupe atteint 313 millions d'euros soit 6,41 € par action contre 36,9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 (265,6 millions d'euros hors exit-tax). Hors effet de l'exit-tax en 2007, le rÄsultat net augmente de 18% en 2008.

Ce rÄsultat net ÄlevÄ est le fruit de la stratÄgie mise en œuvre par Icade depuis 18 mois :

des relais de cash-flows immÄdiats sur les acquisitions de cliniques,
des provisions prudentes prises en compte dans la promotion logement,
une poursuite des Äconomies de charges par la rationalisation de l'organisation,
des plus-values significatives issues d'une politique de cession dynamique et fructueuse sur le portefeuille de logements.

Il sera donc proposÄ Ç l'assemblÄe gÄnÄrale annuelle du 15 avril 2009 la distribution d'un dividende de 3,25 € par action, soit 159,9 millions d'euros, stable par rapport Ç l'exercice 2007. Le dividende sera mis en paiement le 30 avril 2009. Ce dividende reprÄsente un taux de distribution de 77% du cash-flow net courant par action 2008 d'Icade (4,23 €) contre 68% en 2007 (4,75 €). Bien qu'ayant indiquÄ que l'Ävolution du dividende suivrait celle du cash-flow net courant, Icade propose un dividende stable pour affirmer sa confiance sur ses perspectives Ç moyen terme.

Un actif immobilier solide et diversifiÄ

La valeur du patrimoine hors droits au 31 dÄcembre 2008 s'ÄlÑve Ç 6 952 millions d'euros, en augmentation de 11,6% par rapport au 31 dÄcembre 2007, et de 2,4% Ç pÄrimÑtre constant, dÄmontrant le caractÑre rÄsistant et diversifiÄ des actifs d'Icade dans le contexte actuel. L'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation d'Icade s'Ätablit Ç 4 954,1 millions d'euros, soit 101,6 euros par action, en baisse de 6% sur l'annÄe 2008, tenant compte d'une valorisation prudente des sociÄtÄs de promotion et de services de 484 millions d'euros en baisse de 50% par rapport au 1er janvier 2008.

Le PrÄsident directeur gÄnÄral d'Icade ayant ÄtÄ mandatÄ par le conseil d'administration du 12 dÄcembre 2008 pour explorer la cession de l'ensemble du pÖle logement Ç un ou plusieurs investisseurs, les experts immobiliers ont estimÄ qu'un abattement pour portefeuille pourrait âtre appliquÄ pour dÄterminer la valeur en bloc de l'ensemble en cas de cession Ç un acquÄreur unique.

Une politique d'arbitrage active et une stratÄgie d'investissement sÄlective

Le montant des investissements nets de cessions atteint 467 millions d'euros en 2008 dont 867 millions d'euros d'investissement et 400 millions de cessions.

Icade a poursuivi activement le programme d'arbitrage de son portefeuille de logements. Les cessions de logements d'un montant total de 299,0 millions d'euros ont ÄtÄ rÄalisÄes avec une prime significative par rapport Ç la valeur d'expertise au 31 dÄcembre 2007 (62%) et sur la base d'un taux de rendement net de 4,2%. Icade a cÄdÄ Ägalement le 31 rue de Mogador Ç Paris en novembre 2008 pour 51,0 millions d'euros (soit 7% au-dessus de la derniÑre valeur d'expertise). En outre, le programme de cessions de logements 2009 est d'ores et dÄjÇ sÄcurisÄ Ç hauteur de 3 100 appartements.

Les ressources issues des cessions ont ÄtÄ rÄallouÄes Ç l'immobilier tertiaire plus rentable. Ainsi, les investissements concernent Ç hauteur de 107,4 millions d'euros la fonciÑre bureaux en France, 59,3 millions d'euros la fonciÑre parcs tertiaires, 64,3 millions d'euros la fonciÑre commerces et centres commerciaux, 441,8 millions d'euros la fonciÑre Äquipements, 18,0 millions d'euros pour SIIC Invest et 12,4 millions d'euros la fonciÑre bureaux en Allemagne. Les acquisitions de l'exercice ont ÄtÄ faites sur la base d'un taux de rendement de 7,1%, significativement relutif par rapport aux cessions.

Ces investissements, qui ont ÄtÄ rÄalisÄs principalement dans le domaine des bureaux, des cliniques et des centres commerciaux, contribuent Ç ancrer l'activitÄ d'Icade dans l'immobilier tertiaire et Ç sÄcuriser des cash-flows rÄcurrents.

Un profil d'endettement dÄfensif

Le ratio de å loan to value ç (LTV), qui est calculÄ de maniÑre prudentielle comme Ätant le rapport entre l'endettement net du groupe couvrant l'ensemble des activitÄs, y compris le financement des opÄrations de

promotion et de services, et la seule valeur d'expertise du patrimoine (hors droits) des fonciÑres, atteint 35,4% Ç fin 2008 contre 25,3% Ç fin 2007, compte tenu de la politique d'investissements du groupe.

Dans le cadre du financement de son plan de dÄveloppement moyen terme, Icade sÄcurise depuis plusieurs mois des facilitÄs de crÄdit. En 2008, Icade a ainsi signÄ des lignes de crÄdits d'un montant total de 926 millions d'euros reprÄsentant un spread moyen de 70 pb sur euribor 3 mois pour une maturitÄ moyenne de 4,2 ans. GrÉce Ç une politique de couverture efficace, l'impact de l'augmentation des taux est limitÄ sur le coát moyen de la dette qui s'Ätablit Ç 4,8% au 31 dÄcembre 2008 pour une maturitÄ moyenne favorable de 5,4 ans.

Perspectives

Dans un contexte de marchÄ et de financement plus difficile, Icade entend, d'une part, poursuivre des arbitrages sur :

le logement dans le cadre de la tertiarisation de la fonciÑre ; il est Ç noter que la cession de 3 100 logements est d'ores et dÄjÇ sÄcurisÄe pour 2009 ;
les bureaux matures, notamment en Allemagne, en vue d'un recentrage affirmÄ sur le marchÄ domestique conformÄment au statut SIIC ;
les services : dans le cadre de l'organisation du groupe en cÄdant les activitÄs qui n'offrent pas de synergies avec le reste du groupe.

Et d'autre part, poursuivre des investissements tertiaires sÄlectifs et opportunistes dans un marchÄ non stabilisÄ en renforãant le pÖle fonciÑre tertiaire qui offre de meilleurs rendements et cash-flows. Sur les 5 annÄes Ç venir, le pipeline d'investissements identifiÄs engagÄs s'ÄlÑve Ç 1,3 milliard d'euros et est assorti d'un rendement de 6,8%. En outre, Icade examinera sa politique de rÄinvestissement en fonction des cessions rÄalisÄes.

Icade confirme qu'elle prÄvoit sur une moyenne pÄriode :

une croissance Ç deux chiffres du cash-flow net courant, en moyenne,
un dividende alignÄ sur la croissance moyenne des cash-flows et tenant compte du rÄsultat distribuable des cessions,
un ratio d'endettement prudent et maétrisÄ.

Chiffres clÄs consolidÄs :

En millions d'euros	31/12/08	31/12/07	Variation
Chiffre d'affaires	1 599	1 482	8%
ExcÄdent Brut OpÄrationnel	335	291	15%
Marge d'EBO%	21%	19,6%
Dotations aux amortissements	(124)	(97)
RÄsultat sur cessions	296	139	113%
RÄsultat opÄrationnel	447	334	34%
RÄsultat financier	(99)	(41)
Charge d'impÑt	(31)	(247)
RÄsultat net part du groupe	313	37
Cash-flow net courant Cash flow net courant par action	206 4,23€	224 4,75€	(-8%) (-11%)

En millions d'euros	31/12/08	31/12/07
Dette financiÜre nette	2 459	1 574
LTV	35%	25%

En millions d'euros	31/12/08	31/12/07
ANR de remplacement	5 352	5 709
En € par action	109,8	116,4
ANR de liquidation	4 954	5 317
En € par action	101,6	108,4

* Nombre d'actions diluÄ pour le calcul de l'ANR par action au 31/12/2008 : 48 756 762

Prochains événements

AssemblÄe GÄnÄrale : le 15 avril 2009 Mise en paiement du dividende : 30 avril 2009 Chiffre d'affaires du T1 2009 : le 13 mai 2009 post clÖture

A propos d'Icade

FonciÑre-dÄveloppeur Icade, prÄsidÄe par Serge Grzybowski, est un intervenant majeur du marchÄ immobilier, dont les activitÄs couvrent l'ensemble de la chaéne de valeur : l'investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, des bureaux, des parcs tertiaires, des commerces et centres commerciaux et des Äquipements public-santÄ. Concevoir, dÄvelopper, investir, dÄtenir et arbitrer, exploiter et gÄrer sont les savoir-faire de la sociÄtÄ. La maétrise de ses diffÄrents mÄtiers permet Ç Icade d'apporter des solutions adaptÄes aux besoins de ses clients et d'intervenir de maniÑre globale sur les problÄmatiques actuelles du secteur. En 2008, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 599 millions d'euros et un cash flow net courant de 206 millions d'euros. L'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation atteint 4 954 millions d'euros soit 101,6 euros par action.

Serge Grzybowski présentera les résultats annuels 2008 aux analystes le 10 février, à 11h30. Le slide-show sera disponible à compter de 10h30 par le lien suivant : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-ex-icade-emgp,presentationsfinancieres.do

La présentation pourra être écoutée en anglais via le lien suivant : https://eventreg1.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=970589&Conf=163644 Elle sera disponible, via le même lien, pendant 6 jours É partir de 10 fÄvrier 2009.

Contacts

Nathalie Palladitcheff Membre du comitÄ exÄcutif, en charge des finances +33 (0)1 41 57 70 12 [email protected]

RÄmi Lemay Responsable communication financiÑre et externe +33 (0)1 41 57 71 05 [email protected]

ANNEXES

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2008

(en millions d'euros)	31 dÄcembre 2008	31 dÄcembre 2007
Chiffre d'affaires	1 598.7	1 481.8
ExcÄdent Brut OpÄrationnel	335.2	290.9
En % du chiffre d'affaires	21.0%	19.6%
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement	-123.5	-97.0
Charges et reprises liÄes aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants	-61.2	-0.3
RÄsultat sur cessions	296.2	139.3
Pertes de valeur sur Äcarts d'acquisition et immobilisations incorporelles	0.1	0.7
RÄsultat OpÄrationnel	446.8	333.6
RÄsultat Financier	-99.1	-40.7
ImpÖts sur les rÄsultats	-31.2	-247.5
RÄsultat Net	317.6	45.7
RÄsultat Net part du groupe	312.5	36.9

(en millions d'euros)	31 dÄcembre 2008	31 dÄcembre 2007
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets	141.4	140.7
Immobilisations incorporelles, nettes	32.4	46.6
Immobilisations corporelles, nettes	463.3	243.3
Immeubles de placement, nets	3 027.7	2 549.5
Titres disponibles Ç la vente non courants	19.9	61.9
Titres mis en Äquivalence	0.7	(0.1)
Autres actifs financiers non courants	58.5	79.4
Actifs d'impÖts diffÄrÄs	19.6	23.0
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	3 763.5	3 144.3
Stocks et en-cours	391.0	345.8
CrÄances clients	399.6	370.6
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	186.9	124.6
CrÄances d'impÖts	27.5	24.0
CrÄances diverses	646.3	689.4
Titres disponibles Ç la vente courants	0.7	21.5
Autres actifs financiers courants	61.6	58.3
TrÄsorerie et Äquivalents de trÄsorerie	656.1	585.8
Actifs destinÄs Ç âtre cÄdÄs	25.5	10.1
TOTAL ACTIFS COURANTS	2 395.2	2 230.1
TOTAL DE L'ACTIF	6 158.7	5 374.4

PASSIF
Capitaux propres – part du groupe	1 468.9	1 419.8
IntÄrâts minoritaires	10.1	8.2
CAPITAUX PROPRES	1 479.0	1 428.0
Provisions non courants	53.7	53.2
Dettes financiÑres non courants	2 539.1	1 765.1
Dettes d'impÖts	57.5	122.0
Dettes d'impÖts diffÄrÄs	26.9	30.9
Autres passifs financiers non courants	140.5	55.2
TOTAL PASSIFS NON COURANTS	2 817.7	2 026.4
Provisions courantes	41.8	42.6
Dettes financiÑres courantes	605.1	595.5
Dettes d'impÖts	81.9	132.0
Dettes fournisseurs	434.4	433.3
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	63.7	81.6
Dettes diverses courantes	628.9	630.9
Autres passifs financiers courants	6.2	4.1
TOTAL PASSIFS COURANTS	1 862.0	1 920.0
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES	6 158.7	5 374.4

II -ACTIVITES ET RESULTATS 2008

1. Foncière

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	409.4	358.4	51.0
Logement	197.5	201.0	-3.5
Bureaux en France	62.9	51.3	11.6
SIICInvest	10.2	5.6	4.6
Bureaux en Allemagne	15.7	14.7	1.0
Parcs Tertiaires	81.3	70.0	11.3
Equipements	34.2	16.0	18.2
Commerces et Centres Commerciaux	8.1	0.0	8.1
Intra-mÄtier fonciÑre	-0.5	-0.3	-0.2

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	273.2	216.0	57.2
Logement	95.5	88.8	6.7
Bureaux en France	57.5	46.8	10.7
SIICInvest	7.4	3.7	3.7
Bureaux en Allemagne	11.4	10.3	1.1
Parcs Tertiaires	64.7	53.6	11.1
Equipements	29.6	12.7	16.9
Commerces et Centres Commerciaux	7.0	0.0	7.0
Intra-mÄtier fonciÑre	0.0	0.0	0.0

RESULTAT OPERATIONNEL	443.4	282.1	161.3
Logement	328.6	198.1	130.5
Bureaux en France	48.9	39.2	9.7
SIICInvest	4.5	2.7	1.8
Bureaux en Allemagne	4.6	4.6	0.0
Parcs Tertiaires	33.1	25.9	7.2
Equipements	20.8	11.6	9.2
Commerces et Centres Commerciaux	2.9	0.0	2.9
Intra-mÄtier fonciÜre	0.0	0.0	0.0

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	Variation
REVENUS LOCATIFS	406.8	355.5	51.3
Logement	195.4	198.7	-3.3
Bureaux en France	63.0	51.3	11.7
SIICInvest	10.2	5.6	4.6
Bureaux en Allemagne	15.7	14.7	1.0
Parcs Tertiaires	81.2	69.5	11.7
Equipements	33.3	16.0	17.3
Commerces et Centres Commerciaux	8.1	0.0	8.1
Intra-mÄtier fonciÑre	0.0	-0.3	0.3

LOYERS NETS	311.8	255.4	56.4
Logement	115.3	111.0	4.3
Bureaux en France	60.6	49.3	11.3
SIICInvest	9.2	5.4	3.8
Bureaux en Allemagne	14.5	13.7	0.8
Parcs Tertiaires	72.0	60.9	11.1
Equipements	32.6	15.4	17.2
Commerces et Centres Commerciaux	7.6	0.0	7.6
Intra-mÄtier fonciÜre	0.0	-0.3	0.3

1.1 PÑle FonciÜre Logement

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	197.5	201.0	-3.5
ExcÄdent brut opÄrationnel	95.5	88.8	6.7

RÄsultat opÄrationnel	328.6	198.1	130.5

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	195.4	198.7	-3.3
Charges locatives non refacturÄes	0.4	-1.6	2.0
Charges sur immeubles	-80.5	-86.1	5.6
Loyers nets	115.3	111.0	4.3
Loyers nets / Revenus locatifs	59.0%	55.9%

Autres revenus	1.8	2.3	-0.5
Charges d'amortissements nettes de subventions	-31.4	-32.5	1.1
Charges et reprises liÄes aux pertes de valeur	2.0	1.1	0.9
RÄsultat sur cessions	262.5	140.8	121.7
Autres charges et produits	-21.6	-24.5	2.9
RÄsultat opÄrationnel	328.6	198.1	130.5

Avec 35 651 logements au 31 dÄcembre 2008 soit plus de 2.1 millions de mä, le Chiffre d'affaires de l'activitÄ FonciÑre Logement atteint 197.5 millions d'euros, contre 201.0 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 soit une baisse de 1.8% compte tenu des cessions rÄalisÄes et une augmentation de +2.3% Ç pÄrimÑtre constant.

Les principales Ävolutions portent sur :

La diminution de revenus locatifs liÄe aux cessions de logements en bloc ou Ç l'unitÄ pour 8.7 millions d'euros.
L'impact de l'indexation des loyers sur la base de l'IRL (3.23% en juillet 2007 produisant son effet en annÄe pleine en 2008 et de 1.36% en juillet 2008) qui atteint 4.3 millions d'euros en 2008.
L'effet de la politique tarifaire, lors de la relocation Ç un nouveau loyer ou bien de l'application de l'art. 17C (hausse de loyer ÄtalÄe sur la durÄe du bail pour combler la moitiÄ de l'Äcart entre loyer pratiquÄ et loyer de marchÄ) net de la vacance financiÑre a produit 0.9 million d'euros de revenus locatifs supplÄmentaires.

Le taux d'occupation financiÜre sur les logements louables atteint 97.1% au 31 dÄcembre 2008. Il est de 95.5% pour le taux d'occupation financiÑre global. Le taux de rotation se fixe Ç 8.4% en lÄgÑre hausse de 0.4 point par rapport au 31 dÄcembre 2007.

Le loyer mensuel moyen par mä habitable (hors charges et hors vacances) s'Ätablit, au 31 dÄcembre 2008 Ç 7.41 euros (contre 6.65 euros en 2007) avec 5.80 euros (contre 5.53 euros en 2007) pour les baux dits conventionnÄs qui ne reprÄsentent plus, au 31 dÄcembre 2008, que 9.1% des logements en portefeuille et 7.65 euros (contre 6.93 euros en 2007) pour les baux de droit commun.

Le loyer mensuel moyen par mä habitable (hors charges y compris vacances) s'Ätablit, au 31 dÄcembre 2008 Ç 7.03 euros (contre 6.30 euros en 2007) avec 5.69 euros (contre 5.31 euros en 2007) pour les baux dits conventionnÄs qui ne reprÄsentent plus, au 31 dÄcembre 2008, que 9.1% des logements en portefeuille et 7.22 euros (contre 6.57 euros en 2007) pour les baux de droit commun.

Le loyer moyen de relocation d'un logement du secteur libre d'ICADE s'est ÄlevÄ Ç 10.16 euros par mä avec une surface moyenne de prÑs de 55mä.

Pour la valorisation de son patrimoine rÄsidentiel, ICADE a consacrÄ 91.2 millions d'euros Ç la maintenance et la rÄnovation en 2008.

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007
Maintenance	23.8	25.7
RÄnovation - Immobilisation	67.4	57.6
DÄveloppement - Immobilisation	33.1	30.0

A noter que 90% du parc est d'ores et dÄjÇ Äligible au volet du grenelle applicable en 2012.

AprÑs affectation des charges sur immeubles, les loyers nets de l'activitÄ å FonciÑre logement ç d'ICADE atteignent 115.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008. La marge locative est en augmentation au 31 dÄcembre 2008 (59.0%) par rapport Ç celle du 31 dÄcembre 2007 (55.9%).

Le RÄsultat OpÄrationnel s'ÄlÑve Ç 328.6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 et bÄnÄficie des rÄsultats sur cessions opÄrÄes au cours de l'annÄe 2008 qui s'ÄlÑvent Ç 262.5 millions d'euros contre 140.8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

Ces cessions sont le fruit d'une politique intense d'arbitrage d'actifs avec 300 logements vendus Ç l'unitÄ (pour un prix de vente moyen par mä en Ile-de-France de 2 058 euros) et 4 864 logements vendus en blocs (Villejuif : 605 logements, Poissy : 416 logements, Blanc-Mesnil : 1 138 logements, CrÄteil : 928 logements, Epinay-Sous-SÄnart : 442 logements, Rueil les Godardes : 168 logements et Sarcelles : 1167 logements) (pour un prix de vente moyen par mä de 964 euros).

Les cessions engagÄes dont la rÄalisation effective interviendra en 2009 portent sur 3 076 logements.

La sÄlection des logements Ç vendre s'effectue sur la base de critÑres tels que la localisation, le taux de marge d'exploitation, la constructibilitÄ et le niveau de revenus des habitants. Ces actifs ne sont cÄdÄs qu'Ç des Organismes de Logement Social qui bÄnÄficient de financement favorable, qui malgrÄ le contexte Äconomique gÄnÄral demeure des acquÄreurs significatifs des logements de notre portefeuille.

A noter Ägalement que des cessions de commerces et de parcelles de terrain attachÄs Ç ces logements ont ÄtÄ rÄalisÄes.

Les cessions en blocs rÄalisÄes en 2008 portent pour 68% sur des logements conventionnÄs pour lesquels les loyers sont soumis Ç des plafonds rÄglementÄs et dont le tableau ci-dessous prÄsente les futures dates d'ÄchÄance des conventions :

Calendrier d'ÄchÄance des baux :

Année	Nombre de Baux de droit commun (*)	Nombre de Baux conventionnés (**)
2009	2462	48
2010	2866	2686
2011	5 1 6 3	215
2012	4785
2013	4 2 8 4	13
2014	8848	210
2015 et suivantes	155	74
Total	28 5 63	3 2 4 6

(*) Hors incidences liÄes Ç d'Äventuels cessions et changements de locataires.

(**) Sortie de conventionnement effective au 1 juillet de l'annÄe (n+1).

Tout en poursuivant sa politique d'arbitrage, ICADE construit actuellement avec le PÖle Promotion Logement, 684 logements afin de diversifier ses sites et optimiser les fonciers disponibles pour un montant global prÄvisionnel de 103 millions d'euros.

1.2 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Bureaux

1.2.1 ActivitÄ Bureaux en France

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	62.9	51.3	11.6
Excédent brut opérationnel	57.5	46.8	10.7

Résultat opérationnel	48.9	39.2	9.7

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	63.0	51.3	11.7
Charges locatives non refacturÄes	0.0	-0.5	0.5
Charges sur immeubles	-2.4	-1.5	-0.9
Loyers nets	60.6	49.3	11.3
Loyers nets / Revenus locatifs	96.3%	96.1%

Autres revenus	0.0	0.0	0.0
Charges d'amortissements nettes de subventions	-14.3	-11.5	-2.8
Charges et reprises liÄes aux pertes de valeur	-14.7	0.5	-15.2
RÄsultat sur cessions	20.5	3.5	17.0
Autres charges et produits	-3.1	-2.6	-0.5
RÄsultat opÄrationnel	48.9	39.2	9.7

Le Chiffre d'affaires de l'activitÄ Bureaux en France s'ÄlÑve Ç 62.9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 51.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007, soit une augmentation de 22.5% et 2.9% Ç pÄrimÑtre constant. Cette Ävolution est la combinaison de plusieurs ÄlÄments :

9.1 millions d'euros de loyers supplÄmentaires provenant de l'acquisition de la Tour Descartes (sur les deux tiers acquis le 3 juillet 2007).
0.9 million d'euros de loyers supplÄmentaires provenant de la mise en service et de la commercialisation Ç LCL de l'immeuble OpÄra Ç Villejuif au dernier trimestre 2008.
Le solde, soit 1.6 million d'euros, correspond essentiellement Ç l'indexation des loyers pour 1.5 million d'euros et Ç la relocation de l'intÄgralitÄ de l'immeuble Morizet (1.7 million d'euros). Les impacts positifs sont compensÄs par le dÄpart du locataire Esso sur l'immeuble de Rueil Malmaison en mai 2008 (2.0 millions d'euros de perte de loyer).

Les surfaces louÄes reprÄsentent 152 366 mä de locaux (contre 154 838 mä au 31 dÄcembre 2007), soit un taux d'occupation financiÜre de 99.1% au 31 dÄcembre 2008 (contre 96.8% au 31 dÄcembre 2007).

Au 31 dÄcembre 2008, le loyer moyen atteint 410 euros du mä.

Les loyers nets de l'activitÄ Bureaux en France ressortent au 31 dÄcembre 2008 Ç 60.6 millions d'euros, soit un taux de marge locative de 96.3% qui s'amÄliore lÄgÑrement par rapport au taux du 31 dÄcembre 2007 (96.1%). Cette Ävolution s'explique principalement par la relocation au 1er fÄvrier 2008 de l'intÄgralitÄ de l'immeuble Morizet.

Le RÄsultat OpÄrationnel de l'activitÄ Bureaux en France s'ÄlÑve Ç 48.9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008. Il s'Ätablissait Ç 39.2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

Cette augmentation nette est la conjugaison d' :

Un rÄsultat sur cessions liÄ Ç la vente de l'immeuble Mogador (20.5 millions d'euros).
Une provision pour dÄprÄciation d'actif de 14.7 millions d'euros sur l'immeuble de Rueil Malmaison.

Le tableau ci-aprÑs indique les montants de maintenance, rÄnovation et dÄveloppement rÄalisÄs par l'activitÄ å bureaux ç en France au 31 dÄcembre 2007 et 2008.

Montant (en millions d'euros) HT	31/12/2008	31/12/2007
Entretien – Maintenance	0.1	0.2
RÄnovation – Immobilisation	1.4	2.6
DÄveloppement - Immobilisation	106.0	393.7

Icade a ainsi rÄalisÄ 47.4 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours de l'exercice 2008 :

Les investissements les plus significatifs sont :
11.4 millions d'euros de travaux rÄalisÄs sur l'immeuble de Rueil Malmaison achetÄ en mai 2007. Les travaux de rÄhabilitation ont dÄbutÄ en mai 2008 suite au dÄpart attendu du locataire (livraison prÄvue en septembre 2009, budget total de 34.6 millions d'euros).
65.2 millions d'euros dans le cadre du projet Metropolitan. Icade va construire et louer Ç LCL son futur siÑge opÄrationnel. Ce programme, qui reprÄsente 61 700 mä de Bureaux sur 4 bÉtiments Ç Villejuif, le long de la nationale 7, se situe au pied de la station de mÄtro LÄo Lagrange. Ce programme s'intÑgre complÑtement dans la stratÄgie de FonciÑre DÄveloppeur d'Icade puisque dans cette opÄration, Icade a le rÖle de promoteur et d'investisseur. La livraison des bÉtiments sera progressive puisque 14 000 mä de bureaux ont ÄtÄ livrÄs en octobre 2008 et le solde s'Ätalera entre 1er mars 2010 et le 1er octobre 2011.

L'investissement 2008 se dÄcompose ainsi :

28.4 millions d'euros pour l'acquisition de 3 terrains Ç Villejuif.
36.8 millions d'euros sur 2008 reprÄsentant les appels de fonds du promoteur.
Le 30 septembre 2008, Icade a acquis le 31 avenue des Champs ElysÄes pour un montant de 29.5 millions d'euros droits inclus. Le 31 avenue des champs ElysÄes s'intÑgre dans un ensemble immobilier composÄ du 27, du 29, du 31. Icade envisage d'acquÄrir en 2009 le 27 avenue des champs ElysÄes et ainsi de devenir propriÄtaire de tout l'ensemble immobilier afin d'y effectuer une restructuration lourde Ç horizon 2012.
Les cessions rÄalisÄes en 2008 sont :
10.8 millions d'euros correspondant Ç la cession des titres non consolidÄs de la SCS Atrium qui porte l'immeuble l'Atrium ; 6 Place Abel Gance Ç Boulogne. Cette opÄration s'effectuait dans le cadre d'un partenariat Ç 50/50 avec un tiers, qui prÄvoyait des clauses de sortie. Les deux associÄs avaient donc nÄgociÄ des promesses de vente et d'achat des titres de la SCS dÄtenus par ICADE, dont le dÄbouclage est intervenu au cours de l'exercice 2008.
51.0 millions d'euros correspondant Ç la cession de l'actif du 31 rue de Mogador Ç Paris en novembre 2008.

Clients et baux

L'activitÄ de commercialisation a ÄtÄ dynamique sur l'exercice 2008.

Un bail a ÄtÄ signÄ avec la sociÄtÄ OMNICOM sur la totalitÄ de l'immeuble de la rue Morizet Ç Boulogne Billancourt pour un loyer hors taxes et hors charges de 1.9 million d'euros.

Cette transaction a contribuÄ Ç ramener le taux de vacance physique proche de 0% au 31 dÄcembre 2008.

Le 30 avril 2008, Icade a enregistrÄ comme prÄvu le dÄpart de la sociÄtÄ Esso, locataire unique de l'immeuble de la rue des Martinets Ç Rueil Malmaison. A partir du 1er mai, l'actif a ÄtÄ reclassÄ en immeuble en dÄveloppement et fait l'objet d'une restructuration lourde. Il ne rentre donc pas dans les diffÄrents calculs des indicateurs (surfaces louÄes, loyers moyens, taux d'occupation financiÑre).

Sur l'ensemble de ses actifs louÄs, Icade compte environ 10 locataires significatifs, reprÄsentant en cumulÄ un montant de loyers annuels de 52.5 millions d'euros en 2008, soit prÑs de 83% du montant total des revenus locatifs.

Le tableau ci-aprÑs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant Ç ÄchÄance, et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÄs en 2008 pour chaque catÄgorie de bail concernÄ.

AnnÄe	Nombre de baux concernÄs	Montant des loyers comptabilisÄs en 2008 (en millions d'euros)
2008	30	7.5 (*)
2009	32	30.4 (**)
2010	14	4.5
2011	7	11.3 (***)
2012 et suivantes	13	9.3

* dont ESSO dans l'immeuble de Rueil Malmaison pour 2.4 millions d'euros

** dont IBM dans la tour Descartes pour 27.5 millions d'euros

*** dont Deutsche Bank dans l'immeuble de l'avenue de Friedland pour 5.2 millions d'euros

1.2.2 SIICInvest

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	10.2	5.6	4.6
ExcÄdent brut opÄrationnel	7.4	3.7	3.7

RÄsultat opÄrationnel	4.5	2.7	1.8

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	10.2	5.6	4.6
Charges locatives non refacturÄes	-0.1	0.0	-0.1
Charges sur immeubles	-0.9	-0.2	-0.7
Loyers nets	9.2	5.4	3.8
Loyers nets / Revenus locatifs	89.9%	95.7%

Autres revenus	0.0	0.0	0.0
Charges d'amortissements nettes de subventions	-2.9	-1.6	-1.3
Charges et reprises liÄes aux pertes de valeur	0.0	0.5	-0.5
RÄsultat sur cessions	0.0	0.0	0.0
Autres charges et produits	-1.8	-1.6	-0.2
RÄsultat opÄrationnel	4.5	2.7	1.8

DotÄe du rÄgime SIIC (mais pas soumise au rÄgime SIIC 4 du fait de sa dÄtention par une autre SIIC), SIICInvest est spÄcialisÄe dans la dÄtention d'actifs immobiliers de bureaux et de locaux d'activitÄ. SIICInvest est dÄtenue Ç 89.65 % par Icade au 31 dÄcembre 2008.

Le Chiffre d'affaires de SIICInvest s'ÄlÑve Ç 10.2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 5.6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007. Cette Ävolution de 4.6 millions d'euros est la combinaison de plusieurs ÄlÄments :

4.1 millions d'euros liÄs Ç l'entrÄe de SIICInvest chez Icade le 30/04/2007,
le solde, soit 0.5 million d'euros, correspond Ç l'indexation des loyers pour 0.3 million d'euros et Ç un impact de relocation de 0.1 million d'euros.

Les loyers nets atteignent 9.2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008.

Les surfaces louÄes au 31 dÄcembre 2008 reprÄsentent 100 470 mä de bureaux et de locaux d'activitÄs, soit un taux d'occupation financiÜre de 82.5%.

SIICInvest contribue au RÄsultat OpÄrationnel Ç hauteur de 4.5 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 2.7 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

Les investissements de SIICInvest en 2008 se sont ÄlevÄs Ç 18.0 millions d'euros dont :

acquisition des titres de la SCI Marignane pour 3.9 millions d'euros,
travaux sur Strasbourg, SennecÄ les Macons, et Saint Quentin Fallavier pour 14.1 millions d'euros.

1.2.3 ActivitÄ Bureaux en Allemagne

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	15.7	14.7	1.0
ExcÄdent brut opÄrationnel	11.4	10.3	1.1

RÄsultat opÄrationnel	4.6	4.6	0.0

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	15.7	14.7	1.0
Charges locatives non refacturÄes	-0.7	-0.3	-0.4
Charges sur immeubles	-0.5	-0.7	0.2
Loyers nets	14.5	13.7	0.8
Loyers nets / Revenus locatifs	92.5%	93.1%

Autres revenus	0.2	0.0	0.2
Charges d'amortissements nettes de subventions	-6.8	-6.4	-0.4
Charges et reprises liÄes aux pertes de valeur	0.0	0.0	0.0
RÄsultat sur cessions	0.0	0.7	-0.7
Autres charges et produits	-3.3	-3.4	0.1
RÄsultat opÄrationnel	4.6	4.6	0.0

Le Chiffre d'affaires des actifs tertiaires en Allemagne s'ÄlÑve Ç 15.7 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 14.7 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007, soit une progression de 6,7%.

Cette Ävolution est essentiellement due aux ÄlÄments suivants:

l'impact en annÄe pleine des contrats conclus au cours de l'exercice 2007 pour 0.1 million d'euros (MAN Ç Munich et AXA Ç Hambourg),
la conclusion de nouveaux baux pour 0.8 million d'euros au cours de l'exercice 2008 (Berliner Hëuser, INSE, Stoebe Menhert…),
l'effet, sur 6 mois en 2008, de l'indexation par palier des loyers, spÄcifique en Allemagne, pour 0.4 million d'euros,
la rÄduction des surfaces occupÄes par Deutsche Post et le dÄpart simultanÄ du locataire PSI Ç Berlin-Hohenzollerndamm entrainant une baisse du chiffre d'affaires de 0.3 million d'euros.

Au 31 dÄcembre 2008, les surfaces louÄes reprÄsentent 112 073 mä et permettent d'atteindre un taux d'occupation financiÜre global de 83.4 %.

Icade poursuit sa stratÄgie de remplissage de la vacance des immeubles en exploitation et de valorisation des rÄserves fonciÑres avec des preneurs potentiels.

Ainsi, l'activitÄ soutenue de commercialisation sur Berlin et Hambourg a permis la location de 12 112 mä de bureaux. L'annÄe 2008 a vu l'arrivÄe de locataires tels que le fournisseur d'articles de bureaux Mac Paper, le property manager Berliner Hëuser, l'entreprise d'ÄvÄnementiel Sarah Wiener, l'institut de formation INSE… Ç Berlin et Ç Hambourg et les extensions de surface Ç Munich de nos locataires, le constructeur de vÄhicules industriels MAN et le bureau d'ingÄnierie aÄronautique Atena, sous-traitant de notre autre locataire MTU, pour des durÄes minimales de bail de 5 ans.

L'impact de ces nouveaux baux vient compenser partiellement la restitution d'une partie des surfaces qu'occupe Deutsche Post et le dÄpart du logisticien PSI, tous deux locataires du parc tertiaire de Hohenzollerndamm Ç Berlin.

Les loyers nets au 31 dÄcembre 2008 atteignent 14.5 millions d'euros contre 13.7 millions d'euros (+6.6%).

L'accroissement significatif des revenus locatifs gÄnÑre un ExcÄdent Brut OpÄrationnel en nette amÄlioration (+10.6%) Ç 11.4 millions d'euros contre 10.3 millions d'euros en 2007. Ceci concourt Ç un RÄsultat OpÄrationnel de 4.6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, niveau identique Ç 2007 qui intÄgrait la plus-value de cession d'une rÄserve fonciÑre Ç Berlin pour un montant de 0.7 million d'euros.

ParallÑlement Ç cette activitÄ soutenue, la valorisation des rÄserves fonciÑres dÄmarre avec le dÄveloppement d'un bÉtiment de 19 600 mä Ç Munich. La livraison est prÄvue fin 2010 et 80% sont d'ores et dÄjÇ prÄ-louÄs Ç Ernst & Young. Le permis de construire a ÄtÄ dÄlivrÄ en septembre 2008 et les travaux ont immÄdiatement commencÄ.

Les investissements de l'activitÄ å Bureaux en Allemagne ç au cours de l'exercice 2008 se sont ÄlevÄs Ç 12.4 millions d'euros correspondant Ç l'encours-construction du projet de dÄveloppement Ernst & Young (8.4 millions d'euros), aux travaux destinÄs aux nouveaux locataires (1.0 million d'euros) et Ç l'acquisition des terrains (3 millions d'euros) d'une superficie de 2 ha Ç Bad Homburg telle que prÄvue au protocole initial conclu avec Daimler.

1.3 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Parcs Tertiaires

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	81.3	70.0	11.3
ExcÄdent brut opÄrationnel	64.7	53.6	11.1

RÄsultat opÄrationnel	33.1	25.9	7.2

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	81.2	69.5	11.7
Charges locatives non refacturÄes	-2.1	-7.2	5.1
Charges sur immeubles	-7.0	-1.4	-5.6
Loyers nets	72.0	60.9	11.1
Loyers nets / Revenus locatifs	88.7%	87.6%

Autres revenus	0.1	0.5	-0.4
Charges d'amortissements nettes de subventions	-30.2	-27.8	-2.4
Charges et reprises liÄes aux pertes de valeur	-0.4	0.2	-0.6
RÄsultat sur cessions	-1.2	-0.1	-1.1
Autres charges et produits	-7.4	-7.7	0.3
RÄsultat opÄrationnel	33.1	25.9	7.2

Le Chiffre d'affaires de l'activitÄ Parcs Tertiaires s'ÄlÑve Ç 81.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, Ç comparer Ç 70.0 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007, soit une augmentation de 16.1% dont 7.4% Ç pÄrimÑtre constant.

Cette Ävolution est la combinaison de plusieurs ÄlÄments :

Effet des Variations de pÄrimÑtre : 6.5 millions d'euros
Acquisition en dÄbut d'annÄe 2008 de terrains proches du futur mÄtro å Proudhon Gardinoux ç pour 26.4 millions d'euros. Les revenus locatifs sur 2008 reprÄsentent 0.4 million d'euros.
MillÄnaire 1 : commercialisation en juillet et octobre 2007 Ç ICADE et Oddo de l'intÄgralitÄ de l'immeuble. L'impact reprÄsente 5.4 millions d'euros.
Mise en service au 2Ñme semestre 2007 du MillÄnaire 2 et commercialisation de 2 600 mä Ç la sociÄtÄ Nokia au 1er dÄcembre 2007. L'impact sur 2008 est de 0.7 million d'euros.
Effet des Relocations / DÄparts : 2.0 millions d'euros. Les plus significatifs sont :
Porte de Paris Aubervilliers : Commercialisation du bÉtiment 520 Ç TÄlÄcity Redbus en 2008 (Impact 2008 de 0.6 million d'euros).
Porte de Paris Saint-Denis : Commercialisation du BÉtiment 134 Ç GÄnÄrale de TÄlÄphone en septembre 2007 (Impact 2008 de 0.6 million d'euros).
Parc du Pont de Flandre : Mise en place du groupement RIE en 2008 (Impact 2008 de 0.4 million d'euros).
Effet de l'indexation : 3.2 millions d'euros soit une moyenne Ç pÄrimÑtre constant de 5.0%.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 416 867 mä de locaux (contre 395 226 mä au 31 dÄcembre 2007) et le taux d'occupation financiÜre atteint 85.3% au 31 dÄcembre 2008 contre 86.5% au 31 dÄcembre 2007. La baisse du taux d'occupation rÄsulte essentiellement de la livraison du bÉtiment 521 en juillet 2008 et actuellement en cours de commercialisation.

Au 31 dÄcembre 2008, le loyer moyen des bureaux atteint 275 euros du mä. A la mâme date, le loyer moyen des locaux d'activitÄ et des entrepÖts atteint respectivement 151 euros du mä et 129 euros du m2.

Les loyers nets s'ÄlÑvent Ç 72.0 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008.

Le tableau suivant indique, au 31 dÄcembre 2008, la surface du terrain, la surface bÉtie louable et le taux d'occupation financiÑre pour chacun des sept principaux parcs tertiaires :

	Surface du terrain (en ha)	Surface bàtie louable (en mâ)	Taux d'occupation financiÜre (31 dÄcembre 2008)
Parc Pont des Flandres	5.2	75 220	99.8 %
Parc des Portes de Paris (Saint Denis)	16.3	68 119	89.7 %
Parc des Portes de Paris (Aubervilliers)	32.5	240 285	86.8 %
Quartier du Canal – PÖle tertiaire	6.7	10 827	100.0 %
Parc du Mauvin	3.7	21 916	100.0 %
Quartier du Canal – PÖle commercial (en projet)	7.2		N/A
Parc du MillÄnaire (lots 1 & 2)	7.2	58 408	55.8 %
TOTAL	78.8	474 775	85.3 %

Le RÄsultat OpÄrationnel de l'activitÄ Parcs Tertiaires atteint 33.1 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 25.9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 soit une augmentation de 27.8%

Le tableau ci-aprÑs indique les montants investis dans la maintenance, la rÄhabilitation et le dÄveloppement de son patrimoine au 31 dÄcembre 2007 et 2008.

Montant HT (millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007

Maintenance	2.9	6.4
RÄnovation / Immobilisation	8.1	13.2
DÄveloppement / Immobilisation	51.2	74.6

Les investissements de l'activitÄ Parcs Tertiaires au cours de l'exercice 2008 se sont ÄlevÄs Ç 59.2 millions d'euros :

Les principaux investissements sont :

26.4 millions d'euros pour l'acquisition de terrains proche du futur mÄtro å Proudhon Gardinoux ç
12.2 millions d'euros pour le bÉtiment 521
8.0 millions d'euros pour des travaux sur le millÄnaire 2
0.9 million d'euros pour des travaux sur le millÄnaire 1
1.2 million d'euros pour des travaux sur le bÉtiment 291
0.6 million d'euros pour l'achat de la 1Ñre tranche des terrains des anciennes gares militaires
0.9 million d'euros pour des travaux sur le bÉtiment 028
1.2 million d'euros pour le bÉtiment 114
le solde, soit 8.1 millions d'euros correspondant aux travaux de rÄnovation sur les parcs.

Clients et baux :

38 baux ont ÄtÄ signÄs sur l'exercice 2008 portant sur 38 600 mä (soit 6.7 millions d'euros de loyer en annÄe pleine). Les opÄrations de commercialisation les plus significatives ont portÄ sur les immeubles suivants :

location du bÉtiment 520 (6 532 mä) Ç TÄlÄcity-Redbus : 0.7 million d'euros par an
location du bÉtiment 210 (4 117 mä) Ç Visual TV : 0.7 million d'euros par an
location de 2 607 mä au 1er Ätage du MillÄnaire 2 Ç Nokia France : 0.8 million d'euros par an

Des nÄgociations sont actuellement en cours pour la commercialisation de 2 500 mä sur l'immeuble du MillÄnaire 2.

Des rÄflexions sont en cours pour mettre en œuvre une stratÄgie de cession plutÖt qu'une stratÄgie de location de l'immeuble 521.

34 dÄparts ou rÄsiliations ont ÄtÄ enregistrÄs portant sur 18 700 mä sur un total de 460 baux au 31 dÄcembre 2008. Ils reprÄsentent une perte de loyer brut de 3.3 millions d'euros en annÄe pleine. A noter que sur les 34 dÄparts ou rÄsiliations, 15 baux ont ÄtÄ relouÄs en 2008 soit 9 776 mä.

Les principaux clients des parcs tertiaires exercent des activitÄs trÑs variÄes, ce qui garantit une saine dispersion du risque locatif : audiovisuel (EuromÄdia Group, AMP), e-business (Interxion, TÄlÄcity-Redbus), mode et distribution (Afflelou, Kookai), loisirs (Club Med et Pierre et Vacances), Industrie et recherche (Rhodia), public (MinistÑre de la Justice), autres (Oddo Finance, Publicis Events).

En outre, Icade maintient Ägalement une certaine mixitÄ au sein de ses parcs entre les bureaux, les locaux d'activitÄ et les commerces de gros.

Les baux consentis par l'activitÄ å Parcs Tertiaires ç d'Icade incluent depuis 2003 une indexation annuelle des loyers en fonction des variations de l'indice du coát de la construction publiÄ par l'INSEE.

Sur l'ensemble de ses actifs louÄs, Icade compte environ 10 locataires significatifs, reprÄsentant en cumulÄ un montant de loyers annuels de 41.9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, soit prÑs de 50% du montant total des revenus locatifs.

Année	Nombre de baux concernés	Montant des loyers comptabilisés en 2008 (en millions d'euros)
2008	168	7.6
2009	106	21.7
2010	88	22.8
2011	74	14.9
2012 et suivantes	24	14.2

1.4 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Equipements

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	34.2	16.0	18.2
Excédent brut opérationnel	29.6	12.7	16.9

Résultat opérationnel	20.8	11.6	9.2

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	33.3	16.0	17.3
Charges locatives non refacturées	0.2	0.0	0.2
Charges sur immeubles	$-0.9$	$-0.6$	$-0.3$
Loyers nets	32.6	15.4	17.2
Loyers nets / Revenus locatifs	97.9%	96.3%

Autres revenus	0.8	0.0	0.8
Charges d'amortissements nettes de subventions	$-8.8$	$-1.4$	$-7.4$
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	0.0	0.3	$-0.3$
Résultat sur cessions	0.0	0.0	0.0
Autres charges et produits	$-3.8$	$-2.8$	$-1.0$
Résultat opérationnel	20.8	11.6	9.2

Le Chiffre d'affaires de l'activitÄ Equipements atteint 34.2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 16.0 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

Cette Ävolution de 18.2 millions d'euros est la combinaison de plusieurs ÄlÄments :

Effet des Variations de pÄrimÑtre : 17.4 millions d'euros
Des revenus des cliniques acquises en 2007 pour 5.7 millions d'euros.
Des revenus des cliniques acquises en 2008 pour 10.6 millions d'euros.
De la livraison du commissariat de Meaux en 2008 pour 1.0 million d'euros.
De la livraison de la crÑche de Blagnac pour 0.1 million d'euros.
Effet des Relocations / DÄparts : 0.4 million d'euros. Il s'agit de la prise en compte en annÄe pleine de la commercialisation de l'immeuble de PÄrigueux fin 2007.
Effet de l'indexation : 0.4 million d'euros soit une moyenne Ç pÄrimÑtre constant de 2.6%.
Divers : 0.4 million d'euros liÄ Ç des refacturations de prestations de services.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 286 625 mä de locaux au 31 dÄcembre 2008. Le taux d'occupation financiÜre est proche de 100%.

Les loyers nets de l'activitÄ Equipements ressortent au 31 dÄcembre 2008 Ç 32.6 millions d'euros. Il est Ç noter le caractÑre trÑs favorable de l'essentiel des baux de cette activitÄ oì les charges et les dÄpenses de gros entretien/renouvellement sont contractuellement Ç la charge du locataire (loyer triple net).

Le RÄsultat OpÄrationnel de l'activitÄ Equipements atteint 20.8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 11.6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

Icade a ainsi rÄalisÄ 441.8 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours de l'exercice 2008 :

63.8 millions d'euros dans le cadre de l'acquisition au groupe Vedici de la polyclinique de Nantes (32 506 mä) en avril 2008.
9.3 millions d'euros pour l'acquisition au groupe Vedici du centre de convalescence de Roz Arvor (4 124 mä) en avril 2008.
1.1 millions d'euros pour l'acquisition d'un terrain + droit Ç construire de 31 000 mä Ç Olivet en mai 2008.
18.8 millions d'euros pour l'acquisition au groupe 3H de la clinique Saint Charles Ç la Roche sur Yon en juin 2008 (17 773 mä).
20.3 millions d'euros pour l'acquisition au groupe 3H de la polyclinique du Maine Ç Laval en juin 2008 (10 261 mä).
1.8 millions d'euros pour l'acquisition au groupe 3H du centre de convalescence des Essarts en juin 2008 (1 916 mä).
37.3 millions d'euros pour l'acquisition au groupe Vedici de la clinique de l'Occitanie Ç Muret en juillet 2008 (12 707 mä).
70.9 millions d'euros pour l'acquisition au groupe GÄnÄrale de SantÄ de la clinique CMC Parly II au Chesnay en septembre 2008 (18 500 mä).
54.9 millions d'euros pour l'acquisition au groupe GÄnÄrale de SantÄ de l'hÖpital privÄ de l'Ouest Parisien Ç Trappes en septembre 2008 (16 360 mä).
38.5 millions d'euros pour l'acquisition au groupe GÄnÄrale de SantÄ de l'hÖpital privÄ Paul d'Egine Ç Champigny sur marne en septembre 2008 (12 800 mä).
37.6 millions d'euros pour l'acquisition au groupe GÄnÄrale de SantÄ de l'hÖpital privÄ Armand Brillard Ç Nogent sur Marne en septembre 2008 (11 450 mä).
32.6 millions d'euros pour l'acquisition au groupe Vedici de la polyclinique de Poitiers en septembre 2008 (19 378 mä).
5.3 millions d'euros pour l'acquisition au groupe Vedici de la clinique Saint-Charles Ç Poitiers en septembre 2008 (4 110 mä).
14.0 millions d'euros pour l'acquisition au groupe C2S de la clinique du Parc Ç Saint Priest en Jarez en Octobre 2008 (10 477 mä).
26.0 millions d'euros d'investissements liÄs Ç l'activitÄ de PPP.
4.2 millions d'euros d'immobilisations en cours dans le cadre de la construction du pÖle de santÄ les Olonnes Ç Olonnes sur mer (livraison prÄvue en janvier 2010).
1.2 million d'euros pour la construction d'une crÑche situÄe Ç Blagnac et livrÄe en mai 2008.
Le solde, soit 5.5 millions d'euros correspond Ç des travaux rÄalisÄs sur le patrimoine.

Ces nouvelles acquisitions s'inscrivent dans la stratÄgie d'investissement qu'Icade mÑne dans la santÄ (stratÄgie de constitution d'un portefeuille attractif sur le plan du rendement net avec plusieurs opÄrateurs donc avec un risque locatif satisfaisant) et complÑtent sa couverture nationale, avec un portefeuille total de 3 226 lits et places pour une surface de 270 000 mä environ.

1.5 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Commerces et Centres Commerciaux

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	8.1	N/A	N/A
Excédent brut opérationnel	7.0	N/A	N/A
Résultat opérationnel	2.9	N/A	N/A
(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Revenus locatifs	8.1	N/A	N/A
Charges locatives non refacturées		N/A	N/A
Charges sur immeubles	$-0.5$	N/A	N/A
Loyers nets	7.6	N/A	N/A
Loyers nets / Revenus locatifs	94.5%	N/A
Autres revenus	0	N/A	N/A
Charges d'amortissements nettes de subventions	$-4.1$	N/A	N/A
Charges et reprises liées aux pertes de valeur		N/A	N/A
Résultat sur cessions		N/A	N/A
Autres charges et produits	$-0.6$	N/A	N/A
Résultat opérationnel	2.9	N/A	N/A

Le Chiffre d'affaires de l'activitÄ Commerces et Centres Commerciaux s'ÄlÑve Ç 8,1 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008. Il concerne 35 actifs immobiliers achetÄs le 1er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage, qui en reste exploitant dans le cadre d'un accord datant de 2006.

Les surfaces louÄes reprÄsentent 135 976 mä de locaux commerciaux et le taux d'occupation financiÑre est de 100 % au 31 dÄcembre 2008.

Icade a rÄalisÄ 64.3 millions d'euros d'investissements nets de cessions au cours de l'exercice 2008 :

31.8 millions d'euros pour la construction en VEFA d'un centre commercial Ç Montpellier (partenariat avec la sociÄtÄ KlÄpierre). Le contrat de VEFA a ÄtÄ signÄ en fÄvrier 2007.
30.3 millions d'euros pour la construction du Centre Commercial d'Aubervilliers (partenariat avec la sociÄtÄ Klepierre).
2.2 millions d'euros correspondant aux frais d'acquisitions des titres d'Icade-Bricolage.

2. Promotion

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	1 142.3	998.5	143.8
Promotion Logement	604.2	641.8	-37.6
Promotion Tertiaire et Publique	548.3	363.3	185.0
Intra-mÄtier promotion	-10.2	-6.6	-3.6
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	87.9	105.3	-17.4
Promotion Logement	27.3	79.3	-52.0
Promotion Tertiaire et Publique	60.6	26.2	34.4
Intra-mÄtier promotion	0.0	-0.2	0.2
RESULTAT OPERATIONNEL	26.4	93.1	-66.7
Promotion Logement	-30.6	69.5	-100.1
Promotion Tertiaire et Publique	57.0	23.8	33.2
Intra-mÄtier promotion	0.0	-0.2	0.2

2.1 Promotion Logement

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	604.2	641.8	-37.6
ExcÄdent brut opÄrationnel	27.3	79.3	-52.0
Taux de marge (EBO/CA)	4.5%	12.4%

RÄsultat opÄrationnel	-30.6	69.5	-100.1

L'annÄe 2008 a ÄtÄ marquÄe par une rupture brutale et violente de l'activitÄ Äconomique et financiÑre. Celle-ci a immÄdiatement eu des consÄquences sur la promotion rÄsidentielle pour laquelle nous avons pris dÑs octobre 2008 les mesures suivantes :

Abandon de 50 opÄrations dont le potentiel commercial ne remplissait pas les critÑres de rentabilitÄ et de dÄveloppement attendus (soit 3 072 logements). L'impact de ces abandons dans l'EBO s'ÄlÑve Ç 9.1 millions d'euros.
PrÄcaution prise pour assurer le dÄveloppement de l'offre future en constituant une provision de 45.7 millions d'euros portant sur les projets dont les Ordres de Services ne sont pas encore lancÄs. Le nombre de projets concernÄ est de 102 sur un total de 247. Les coáts provisionnÄs correspondent soit Ç des frais d'Ätudes engagÄs soit Ç des indemnitÄs d'immobilisation Ç verser en cas de promesses d'acquisition de foncier non levÄes.
Adaptation du portefeuille foncier aux nouvelles conditions de marchÄ en nÄgociant les engagements d'acquisition du terrain (prix et dÄlai).
Autorisation du comitÄ d'engagement pour acquÄrir les terrains.
Lancement des programmes en travaux si la prÄ-commercialisation est supÄrieure Ç 50%.
Cession d'opÄration aux organismes sociaux dans le cadre du plan de relance gouvernemental.
RÄduction des charges opÄrationnelles notamment la masse salariale et les achats.

L'activitÄ de Promotion Logement rÄalise un Chiffre d'affaires de 604.2 millions d'euros et un ExcÄdent Brut OpÄrationnel de 27.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008. Hormis l'intÄgration d'OpÄra Construction sur le deuxiÑme semestre 2007, l'Äcart de chiffre d'affaires avec le 31 dÄcembre 2007 s'explique essentiellement par la baisse du taux d'Äcoulement des opÄrations (le taux d'Äcoulement moyen

mensuel est de 5.36 %) et le report des mises en chantier au cours de l'annÄe 2008 liÄs au contexte Äconomique et financier gÄnÄral. L'Äcart sur l'EBO est liÄ Ç une prise en compte volontariste des risques de marchÄ (abandon d'opÄrations, baisse des grilles de prix) qui a pour but de limiter les risques de portage de stocks invendus pour les mois Ç venir.

Des provisions d'un montant de 45.7 millions d'euros ont ÄtÄ constituÄes afin d'apprÄhender les risques et engagements liÄs au portefeuille foncier et aux opÄrations en prÄ-commercialisation.

Les ventes notariÄes de l'annÄe 2008 s'ÄlÑvent Ç 726 millions d'euros pour 3 533 logements (852 millions d'euros pour 4 196 logements en 2007) auxquels s'ajoutent 25 millions d'euros pour 306 lots de lotissement-amÄnagement (45 millions d'euros pour 465 lots en 2007). La rÄpartition gÄographique des ventes est ÄquilibrÄe avec 38 % des ventes rÄalisÄes en Ile de France. Afin de compenser une baisse d'activitÄ sur le segment des particuliers, Icade a engagÄ une stratÄgie alternative de vente en bloc auprÑs d'institutionnels qui a permis la vente de 840 logements au cours de l'annÄe 2008. En 2008, le prix de vente moyen par mä d'un logement lancÄ par Icade s'Ätablit Ç 3 154 euros.

L'intÄgration au chiffre d'affaires de ces ventes de logements est constatÄe au fur et Ç mesure de l'avancement des travaux de construction pour les logements et Ç la signature de l'acte notariÄ de vente pour les lots de terrains dans le cadre d'une permanence des mÄthodes.

En amont des ventes notariÄes, les rÄservations (promesses d'achat signÄes pour lesquelles un dÄpÖt de garantie a ÄtÄ encaissÄ et le dÄlai de rÄtractation de 7 jours est expirÄ) atteignent 3 052 logements et 328 lots contre 4 120 logements et 431 lots en 2007. Celles-ci gÄnÑreront un chiffre d'affaires de 619 millions d'euros contre 901 millions d'euros pour celles signÄes en 2007.

Dans le cadre du plan de relance du gouvernement, les Organismes de Logement Social ont ÄtÄ sollicitÄs pour acquÄrir des opÄrations prâtes Ç âtre mises en construction. Dans ce contexte, au 31 dÄcembre, un accord a ÄtÄ finalisÄ par Icade pour vendre 1 000 logements qui feront l'objet d'une rÄservation et d'une mise en construction au cours de l'annÄe 2009.

Au cours de l'annÄe 2008, le taux de dÄsistement annuel net moyen (aprÑs le dÄlai lÄgal de rÄtractation de 7 jours) s'est ÄlevÄ Ç 26% sur les rÄservations. Au 31 dÄcembre 2008, 171 lots livrÄs restent invendus pour un total de chiffre d'affaires de 36.3 millions d'euros. Il est Ç noter que le taux de dÄsistement a fortement augmentÄ au cours du 4Ñme trimestre 2008 (36%).

Le backlog (carnet de commandes) reprÄsente le chiffre d'affaires (hors taxes) non encore comptabilisÄ compte tenu de l'avancement du projet sur les logements et les lots rÄservÄs. Au 31 dÄcembre 2008, il atteint un montant total de 519 millions d'euros en intÄgrant celui d'OpÄra Construction. Le backlog ne comprend pas les 1 000 logements qui feront l'objet d'une rÄservation par les Organismes de Logement Social.

Le portefeuille foncier maétrisÄ (ou maétrise fonciÑre) correspond aux terrains sous promesses de vente qui permettent Ç Icade, sous rÄserve de la levÄe des conditions suspensives, de disposer d'une visibilitÄ sur son activitÄ future. Ce portefeuille est notamment mesurÄ en nombre de logements et de lots Ç bÉtir qu'Icade pourrait produire si toutes les conditions suspensives de rÄalisation et de commercialisation Ätaient levÄes en estimant le chiffre d'affaires potentiel. Au 31 dÄcembre 2008, il reprÄsente un chiffre d'affaires potentiel de 1 842 millions d'euros.

Enfin, pour le compte de la FonciÑre Logement, la Promotion Logement construit des logements situÄs Ç Fresnes, l'Haî-les-roses, ChÉtenay-Malabry, Massy, Juvisy, St Fargeau pour un chiffre d'affaires comptabilisÄ au 31 dÄcembre 2008 de 32.1 millions d'euros.

Les objectifs pour l'annÄe 2009 sont :

De maintenir un outil de production pour âtre prât lors de la reprise de l'activitÄ.
De prÄparer une offre adaptÄe aux nouvelles conditions de marchÄ pour l'accession Ç la propriÄtÄ et Ç l'investissement locatif.
De limiter la constitution de stocks achevÄs invendus.
De vendre Ç prix dÄterminÄ des programmes aux investisseurs sociaux et institutionnels.

2.2 Promotion Tertiaire et Publique

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	548.3	363.3	185.0
ExcÄdent brut opÄrationnel	60.6	26.2	34.4
Taux de marge (EBO/CA)	11.1%	7.2%

RÄsultat opÄrationnel	57.0	23.8	33.2

Le chiffre d'affaires de l'activitÄ Promotion Tertiaire et Publique atteint 548.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 en augmentation de 51% par rapport au 31 dÄcembre 2007 (363.3 millions d'euros), reflÄtant la bonne tenue de l'activitÄ commerciale ; ce qui assure une bonne visibilitÄ du chiffre d'affaires de la promotion tertiaire pour les annÄes Ç venir et un relais de croissance face au ralentissement de l'activitÄ Promotion Logement.

Au 31 dÄcembre 2008, Icade dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la Promotion Tertiaire ä bureaux et centres commerciaux ã d'environ 595 000 mä qui se dÄcompose en projets en cours de rÄalisation pour 209 000 mä, soit un chiffre d'affaires restant Ç apprÄhender de 212 millions d'euros (dont 35% pour la fonciÑre) et en projets en cours de montage pour 386 000 mä, soit un chiffre d'affaires de 784 millions d'euros. Ces derniers consistent en des projets non encore livrÄs pour lesquels ont ÄtÄ signÄs soit une promesse de vente du terrain d'assiette de l'immeuble Ç bÉtir (s'il s'agit d'un projet sous forme de VEFA), soit un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur (s'il s'agit d'un projet sous forme de CPI), soit un protocole de partenariat pour une opÄration en commun. Certains peuvent avoir un permis de construire, instruit ou obtenu (purgÄ ou non d'Äventuels recours) et les autres non.

Les principaux projets en cours de rÄalisation sont rÄsumÄs dans le tableau ci-aprÑs :

	Surface totale arrondie (en mâ SHON)	Type d'ouvrage (bureaux, commerces, etc…)	Localisation	Type d'opÄr ation	AcquÄreurs	Date prÄvue de livraison
Toulouse AZF (50%)	41 416	Laboratoires	Toulouse	CPI	Pierre Fabre	2009
Odysseum (77%)	44 350	Centre co	Montpellier	VEFA	Icade / Casino	2009
Clichy (50%)	17 500	Bureaux	Clichy	VEFA	Mines de la Lucette	2009
Villejuif ilot 3	21 201	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Villejuif ilot 4	8 555	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Lyon Pixel	13 385	Bureaux	Lyon	VEFA	LB Immo Invest	2009
Lyon Thiers	15 833	Bureaux	Lyon	VEFA	Generali	2009
Toulouse Cap Constellation	12 998	Bureaux	Toulouse	VEFA	UBS	2009
Lyon Valeo	14 769	Bureaux	Lyon	VEFA	CrÄdit Suisse	2009
Colomiers Colombe Parc	8 574	Bureaux	Colomiers	VEFA	UBS	2009
Nice MÄridia Tranche 1 (50%)	10 200	Bureaux	Nice	CPI	Cogedim Office Partners	2010
Total	208 781

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maétrisÄ et un permis de construire instruit ou obtenu sont rÄsumÄs dans le tableau ci-aprÑs :

	Surface totale arrondie (en mä SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÄration	Date prÄvue de livraison
Le Perreux (72.5%) *	11 000	Bureaux	Le Perreux	VEFA	2011
Villejuif ilot 1 *	10 839	Bureaux	Villejuif	CPI	2011
PyrÄnÄes *	29 840	Bureaux	Paris	VEFA / CPI	2013
Saint Denis (50%)	22 000	Bureaux	Saint Denis	VEFA	2011
Capelette (50%) *	51 592	Centre Co	Marseille	VEFA	2013
Villejuif ilot 6	22 000	Bureaux	Villejuif	CPI	2011 - 2012
Claude Bernard (50%)	40 990	Bureaux	Paris	CPI	2012 É 2014
Bordeaux Ravesies *	3 250	Bureaux	Bordeaux	VEFA	2010
Lyon Nexans bat M (50%)	12 150	Bureaux	Lyon	VEFA	2011
Lyon Nexans bat L (50%)	12 620	Bureaux	Lyon	VEFA	2013
Toulouse Blagnac Daurat	16 930	Bureaux	Toulouse	CPI	2012
Total	233 211

* Opérations en blanc avec engagement irréversible

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maétrisÄ mais sans permis de construire, sont rÄsumÄs dans le tableau ci-aprÑs :

	Surface totale arrondie (en mâ SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÄration	Date prÄvue de livraison
Toulouse Zone Nord (50%)	40 000	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Zac de Rungis	19 000	Bureaux	Paris	CPI	2013
Choisy le roi (2 tranches) *	29 210	Bureaux	Choisy le roi	CPI	2012 - 2013
Macdonald –Passage du Nord	26 029	Centre Co	Paris	CPI	2013
Némes Retail Parc (50%)	26 840	Centre Co	Némes	CPI	2012
Borderouge	8 842	Bureaux	Toulouse	VEFA	2011
Montpellier HÖtel de Ville	2 500	Bureaux	Montpellier	VEFA	2011
Total	152 421

* Opérations en blanc avec engagement irréversible

Au 31 dÄcembre 2008, toutes les surfaces en cours de rÄalisation sont vendues. 35% des surfaces en cours de montage sont en blanc avec un engagement irrÄversible de 78.8 millions d'euros.

A noter pour l'annÄe 2008 :

La location au LCL de la totalitÄ de l'opÄration de Villejuif (60 000 mä), le LCL installera progressivement son siÑge social sur cette nouvelle zone tertiaire.
La livraison de 2 opÄrations de promotion immobiliÑre : Montrouge (13 000 mä, investisseur : IVG) et, pour la FonciÑre Bureaux, l'opÄration de Villejuif 5 (15 000 mä louÄe Ç LCL).
La vente de l'opÄration Claude Bernard Ç Paris Ç IVG.
La signature de la VEFA de l'opÄration Colombe Parc (Toulouse) Ç UBS.
La signature du CPI de l'opÄration MÄrida Ç Nice.
La location du bÉtiment le CARAT (opÄration Thiers Ç Lyon) Ç Egis.
Le lancement du centre commercial Les Portes de Paris Ç Aubervilliers (54 000 mä) de commerces rÄalisÄ en MOD en partie pour le compte de la fonciÑre Icade.

Au 31 dÄcembre 2008, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la Promotion Tertiaire « Publique et Santé » correspond Ç 271 286 mä de projets en cours de rÄalisation (dont 199 613mä pour les PPP) et Ç 89 922 mä de projets en cours de montage (dont 25 659 mä pour les PPP).

Au 31 dÄcembre 2008, les principales opÄrations en cours de rÄalisation sont les suivantes :

Opérations en cours	Surface en arrondie (m² SHON)	Type ouvrage	Montage	Localisation	Date prévue de livraison
Centre Hospitalier de saint Nazaire	92 000	Equipements	CPI	Saint Nazaire	2012
CENTRE Hospitalier de Nancy	30 748	HÖpital	CPI	Nancy	2010
Archives du MAE	27 233	Equipements	CPI	La Courneuve	2009
Centre Hospitalier de Pontoise	7 844	HÖpital	CPI	Pontoise	2009
LycÄes de Guyane (3)	21 500	Equipements	CPI	Guyane	2009
GÄnÄral Lasalle (paris 19Ñme)	7 783	Equipements	CPI	Paris	2010

A noter la livraison en 2008 de 14 opÄrations de promotion (soit 83 602 m2) dont Institut de la Vision (11 426 mä), Docks en Seine (16 150 m2), Bureaux Saint Martin du Touch (20 000 mä), CRS de Meaux (8 600 mä), Commissariat de Nice (5 507 mä).

L'EBO de l'activitÄ Promotion Tertiaire et Publique atteint 60.6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 (soit 11.1% du chiffre d'affaires) contre 26.2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 (soit 7.2% du chiffre d'affaires), soit une hausse de 34.4 millions d'euros due aux opÄrations livrÄes en 2008 et Ägalement au dÄveloppement de l'activitÄ å Centres Commerciaux ç.

AprÑs prise en compte des ÄlÄments ci-dessus, le Résultat Opérationnel atteint 57.0 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 (contre 23.8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007).

3. Services

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	204.1	210.7	-6.6
Logement	98.6	96.8	1.8
Tertiaire	106.3	114.6	-8.3
Intra-mÄtier services	-0.8	-0.7	0.1

EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	11.9	12.7	-0.8
Logement	9.3	6.1	3.2
Tertiaire	2.6	6.6	-4.0
Intra-mÄtier services	0.0	0.0	0.0

RESULTAT OPERATIONNEL	9.2	10.8	-1.6
Logement	6.3	4.7	1.6
Tertiaire	2.9	6.1	-3.2
Intra-mÄtier services	0.0	0.0	0.0

3.1 Les activitÄs de Services au logement

(en millions d'euros)	31/12/2008	31/12/2007	variation
Chiffre d'affaires	98.6	96.8	1.8
ExcÄdent brut opÄrationnel	9.3	6.1	3.2
Taux de marge (EBO/CA)	9.4%	6.3%

RÄsultat opÄrationnel	6.3	4.7	1.6

GÄnÄrÄ par les activitÄs d'administration de biens d'institutionnels ou de particuliers et de la gestion de rÄsidences Ätudiantes, le Chiffre d'affaires des services aux logements progresse de 1.9% par les effets opposÄs :

d'une croissance sur l'activitÄ de gestion de rÄsidences Ätudiantes avec un Äcart positif de 8.4 millions d'euros essentiellement dá aux nouvelles rÄsidences livrÄes fin 2008 dont 7 en France pour 998 lots ainsi que l'impact en annÄe pleine des 5 rÄsidences livrÄes fin 2007. Avec ses 12 000 lots, l'activitÄ gÄnÑre en France un Chiffre d'affaires de 33.7 millions d'euros.
d'une baisse du chiffre d'affaires de l'activitÄ d'Administration de Biens de 6.7 millions d'euros qui est essentiellement gÄnÄrÄe par le transfert vers Icade Property Management (ex IGT) de la gestion des biens d'Institutionnels de renom comme la CNP, la CDC. En 2007 et 2008, ce transfert a portÄ sur prÑs de 1 170 000 mä de bureau.

L'ExcÄdent Brut OpÄrationnel, en progression de 3.2 millions d'euros, atteint 9.3 millions d'euros fin 2008 (soit 9.4% du chiffre d'affaires) dont 2.4 millions imputables Ç la gestion de rÄsidences Ätudiantes en France.

AprÑs dotations aux amortissements, le RÄsultat OpÄrationnel des activitÄs de services aux logements atteint 6.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 4.7 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

3.2 Les activitÄs de Services au Tertiaire

(en millions d'euros)	31/12/2008 31/12/2007		variation
Chiffre d'affaires	106.3	114.6	-8.3
ExcÄdent brut opÄrationnel	2.6	6.6	-4.0
Taux de marge (EBO/CA)	2.4%	5.8%

RÄsultat opÄrationnel	2.9	6.1	-3.2

Le Chiffre d'affaires des services au Tertiaire composÄs d'activitÄs de Property Management, Facilty Management et de conseil, atteint 106.3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 contre 114.6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007.

Cette Ävolution provient principalement :

d'une croissance de 7.3 millions d'euros de l'activitÄ de Property Management pour atteindre un Chiffre d'affaires de 18.2 millions d'euros fin 2008. Grace Ç l'intÄgration de l'activitÄ d'administration de biens pour institutionnels, en provenance d'Icade ADB, Icade se dote d'un acteur essentiel sur le marchÄ du Property Management.
d'une contraction de l'activitÄ pour les filiales franãaises de Facility Management du pÄrimÑtre d'Icade Eurogem pour 4.6 millions d'euros et
de la cession des activitÄs de chauffe en 2007 et 2008 pour un impact global sur le chiffre d'affaires 2008 de (9.8) millions d'euros.
d'une baisse d'activitÄ sur les filiales ÄtrangÑres pour 1 million d'euros.
d'une stabilitÄ des activitÄs de conseil et d'expertise cÄdant seulement 0.2 million d'euros sur le Chiffre d'affaires 2007 pour atteindre 23.4 millions d'euros fin 2008.

AssociÄs Ç ces activitÄs, les montants d'ExcÄdent Brut OpÄrationnel s'ÄlÑvent Ç 2.2 millions d'euros pour le Property Management, (1.2) millions pour les filiales ÄtrangÑres, (2.3) millions pour les autres entitÄs de Facility Management et 3.8 millions pour les activitÄs de conseil et d'expertise pour un total global de 2.6 millions d'euros.

TirÄ Ç la baisse par les activitÄs de F.M., cela induit une diminution du taux de marge (EBO/CA) qui s'ÄlÑve Ç 2.4% au 31 dÄcembre 2008 (contre 5.8% au 31 dÄcembre 2007).

AprÑs prise en compte des ÄlÄments ci-dessus, le RÄsultat OpÄrationnel des activitÄs de services au tertiaire atteint 2.9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 (contre 6.1 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007).

Comme indiquÄ dans son communiquÄ de presse du 9 octobre 2008, Icade a lancÄ un projet de rÄorganisation de ses activitÄs de services aux fins de recentrer son pÖle de services immobiliers sur ses activitÄs pour lesquelles les synergies sont rÄelles avec la fonciÑre dÄveloppeur (c'est-Ç-dire le conseil, la gestion de rÄsidences Ätudiantes) et le Property Management aux institutionnels et d'adosser ses activitÄs d'administration de biens pour particuliers et de Facility Management Ç des partenaires externes prÄsentant une alternative industrielle crÄdible.

En consÄquence et conformÄment Ç l'autorisation qui a ÄtÄ consentie par son Conseil d'Administration, le mangement d'Icade, conjointement avec les Äquipes des entitÄs concernÄes du pÖle services, a engagÄ le processus de recherche d'un partenaire stratÄgique en vue de mettre en œuvre le projet de rÄorganisation susvisÄe.

4. Autres

L'activitÄ å Autres ç est constituÄe par les charges dites de å siÑge ç du Groupe Icade et par les Äliminations des opÄrations intra-groupes d'Icade.

Le chiffre d'affaires å Autres ã atteint (157.0) millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 et correspond essentiellement Ç l'Älimination du chiffre d'affaires liÄs aux opÄrations intra-groupes.

La fonciÑre achÑte :

En tertiaire : des VEFA au PÖle Promotion Tertiaire : Villejuif, Centre Commercial Odysseum Ç Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de (90.9) millions d'euros en 2008.
En rÄsidentiel : des VEFA et CPI au PÖle Promotion Logement : L'Haî-les-Roses, Fresnes, ChÉtenay–Malabry, Massy, Juvisy, St Fargeau, Le Plessis TrÄvise et Chatillon. Impact sur le chiffre d'affaires de (32.1) millions d'euros en 2008.

Le RÄsultat OpÄrationnel å Autres ã atteint (32.2) millions d'euros au 31 dÄcembre 2008. Il se compose, d'une part, des Äliminations de marge sur les opÄrations intra-groupes d'Icade, soit (20.5) millions d'euros et d'autre part, de la contribution nÄgative des charges å siÑge ç d'Icade soit (11.7) millions d'euros. A noter la forte baisse des charges de structure entre 2007 et 2008 qui est le fruit d'un ensemble de mesures prises au cours de l'annÄe 2008 concernant notamment les domaines des ressources humaines et des frais gÄnÄraux.

5. Résultat 2008

5.1 RÄsultat Financier

Le rÄsultat financier d'Icade au 31 dÄcembre 2008 s'ÄlÑve Ç (99.1) millions d'euros contre (40.7) millions d'euros au 31 dÄcembre 2007. Cette Ävolution s'explique essentiellement par la hausse des charges financiÑres de la dette brute liÄe:

essentiellement Ç l'augmentation de la dette : LevÄe de l'emprunt syndiquÄ de 800 millions d'euros en juillet 2007 et tirage de 961.7 millions d'euros supplÄmentaires en 2008.
de maniÑre plus marginale Ç une hausse des taux : l'Euribor 3 mois moyen 2008 se situe Ç 4.63%, Ç comparer Ç 4.28% en 2007. La politique de couverture prudentielle d'Icade a en effet permis de limiter trÑs nettement la hausse des taux sur le coát moyen de la dette.

5.2 Charge d'impÑt

Compte tenu de l'extension du rÄgime SIIC au sein d'Icade Ç compter du 1 er janvier 2007, la charge d'impÖt de l'exercice 2008 ne peut âtre directement comparable Ç celle de l'exercice 2007. La charge d'impÖt au titre de l'exercice 2007 s'ÄlÑve Ç (247.4) millions d'euros compte tenu d'une charge d'exit tax actualisÄe de (228.7) millions d'euros.

La charge d'impÖt de 2008 s'ÄlÑve Ç (31.2) millions d'euros et inclut 12.3 millions d'euros de charges non rÄcurrentes qui s'analysent comme suit :

L'apport des crÄdits-baux du pÖle å parcs tertiaires ç et des crÄdits-baux dÄtenus par Icade Bricolage Ç des sociÄtÄs dÄdiÄes ayant optÄ pour le rÄgime SIIC, a eu comme impact une charge d'impÖt supplÄmentaire de 10.1 millions d'euros, correspondant au montant de l'impÖt sur les plus values d'apport (19.7 millions d'euros) diminuÄ de la reprise de l'impÖt diffÄrÄ calculÄ au taux de droit commun au 31 dÄcembre 2007 (9.6 millions d'euros).
L'option pour le rÄgime SIIC par la sociÄtÄ Icade SantÄ a eu comme consÄquence une charge d'impÖt supplÄmentaire de 2.2 millions d'euros, correspondant Ç la charge d'exit tax (4.6 millions d'euros) diminuÄe de la reprise de l'impÖt diffÄrÄ calculÄ au taux de droit commun au 31 dÄcembre 2007 (2.4 millions d'euros).

5.3 Résultat net part du Groupe

AprÑs prise en compte des ÄlÄments ci-dessus, le Résultat Net Part du Groupe atteint 312.5 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, contre 36.9 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007 (265.6 millions d'euros hors exit tax).

6. Obligations du régime SIIC et distribution

Le ratio d'activitÄs non Äligibles au rÄgime SIIC dans le bilan de la sociÄtÄ mÑre s'ÄlÑve Ç 15.5% au 31 dÄcembre 2008.

Le rÄsultat comptable 2008 d'Icade s'ÄlÑve Ç 367.4 millions d'euros, correspondant Ç un rÄsultat fiscal de 184.6 millions d'euros.

Cette base fiscale se dÄcompose sur les diffÄrents secteurs de la faãon suivante :

23.8 millions d'euros de rÄsultat courant de l'activitÄ SIIC exonÄrÄ et soumis Ç une obligation de distribution Ç 85% ;
aucune obligation de distribution au titre des dividendes de filiales SIIC ;
164.2 millions d'euros de rÄsultat des cessions, soumis Ç une obligation de distribution de 50% dans les 2 annÄes Ç venir ;
le rÄsultat taxable qui s'ÄlÑve Ç 17.9 millions d'euros.

L'obligation de distribution s'ÄlÑve Ç 102.3 millions d'euros en 2008 dont :

20.2 millions d'euros au titre de l'activitÄ locative (obligation de 85%).
82.1 millions d'euros au titre des cessions (obligation de 50% sur 2 ans maximum) dont on dÄcide de s'acquitter en une seule fois.

L'obligation 2008 sera donc respectÄe au travers de 3.25 euros par action, soit 159.9 millions d'euros, proposÄe au vote de l'assemblÄe gÄnÄrale.

III - ACTIF NET REEVALUE AU 31 DECEMBRE 2008

Au 31 dÄcembre 2008, l'actif net rÄÄvaluÄ en valeur de remplacement s'ÄlÑve Ç 5 351.7 millions d'euros, soit 109.8 euros par action, totalement diluÄ et Ç 4 954.1 millions d'euros en valeur de liquidation, soit 101.6 euros par action, totalement diluÄ.

A – EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. SynthÇse des valeurs expertisÉes du patrimoine d'Icade

Le patrimoine du groupe ressort Ç 6 952.3 millions d'euros en valeur hors droits contre 6 231.0 millions d'euros Ç fin 2007, soit une variation de 721.3 millions d'euros sur l'annÄe 2008 (+11.6%). A pÄrimÑtre constant, c'est-Ç-dire aprÑs neutralisation des investissements et des cessions de l'exercice, la variation annuelle de la valeur du patrimoine s'Ätablit Ç 141.0 millions d'euros, soit une progression de 2.4% par rapport au 31 dÄcembre 2007. Cette Ävolution traduit la bonne rÄsistance du portefeuille d'actifs immobiliers d'Icade, compte tenu de l'Ävolution rÄcente des marchÄs financiers et immobiliers.

Naleur du patrimoine en M€ hors droits $(1)$	31/12/08	31/12/07	Variation (ME)	Variation (%)	Variation ^(M€) pér. constant (2)	Variation ^(%) pér. constant
Pôle Foncière Logement	2935.3	2581.5	$+353.8$	$+13.7%$	$+459.3$	$+19.3%$
Pôle Foncière Tertiaire	4 0 1 7 .0	3649.5	$+367.6$	$+10.1%$	$-318.3$	$-8.8%$
Valeur du patrimoine immobilier	6952.3	6 231.0	721.3	$+11.6%$	141.0	$+2.4%$

(1) Selon pÄrimÑtre de consolidation au 31/12/08 (intÄgration Ç 100% des actifs consolidÄs par intÄgration globale et Ç hauteur du pourcentage de participation pour les autres actifs consolidÄs).

(2) Variation nette des cessions et investissements de l'exercice

Le patrimoine immobilier d'Icade a fait l'objet d'une Ävaluation par des experts immobiliers indÄpendants. Les missions d'expertises immobiliÑres ont ÄtÄ confiÄes Ç CB Richard Ellis Valuation pour l'ensemble des actifs immobiliers du Groupe Ç l'exception du pÖle fonciÑre logements pour lequel les immeubles sont expertisÄs par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise, des immeubles du pÖle fonciÑre bureaux qui sont expertisÄs par CB Richard Ellis Valuation et Jones Lang LaSalle et des actifs d'Icade Bricolage acquis en 2008 qui sont expertisÄs par Jones Lang LaSalle

Les missions des experts, dont les principales mÄthodes d'Ävaluation et conclusions sont prÄsentÄes ciaprÑs, sont rÄalisÄes selon les normes de la profession, notamment :

la Charte de l'Expertise en Evaluation ImmobiliÅre, troisiÑme Ädition, publiÄe en juin 2006 ;
le rapport COB (AMF) du 3 fÄvrier 2000 dit å BarthÑs de Ruyter ç sur l'Ävaluation du patrimoine immobilier des sociÄtÄs faisant appel public Ç l'Äpargne ;
au plan international, les normes d'expertise europÄennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association) publiÄes en 2000 en langue anglaise et traduites en franãais en 2005, ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Ces diffÄrents textes prÄvoient la qualification des Ävaluateurs, les principes de bonne conduite et de dÄontologie ainsi que les dÄfinitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales mÄthodes d'Ävaluation).

Les valeurs sont Ätablies en valeur droits inclus et en valeur hors droits, les valeurs hors droits Ätant dÄterminÄes aprÑs dÄduction des droits et frais d'acte calculÄs forfaitairement par les experts. En cas d'immeubles ÄvaluÄs par deux experts, la valorisation retenue correspond Ç la moyenne des deux valeurs d'expertise.

Selon les procÄdures en vigueur au sein du Groupe, la quasi totalitÄ de la valeur du patrimoine d'Icade a fait l'objet d'une expertise au 31 dÄcembre 2008, Ç l'exception nÄanmoins :

des immeubles en cours d'arbitrage, dont ceux qui sont sous promesse de vente au moment de la clÖture des comptes sont valorisÄs sur la base du prix de vente contractualisÄ ; au 31 dÄcembre 2008, cette classe d'actifs concerne exclusivement les ventes de logements en bloc ou Ç l'unitÄ du pÖle fonciÑre logements ;
des immeubles sous-jacents Ç une opÄration de financement (ie. crÄdit bail ou location avec option d'achat lorsque Icade est crÄdit bailleur Ç titre exceptionnel) qui sont maintenus Ç leur coát de revient ou le cas ÄchÄant au prix de l'option d'achat figurant au contrat ; l'immeuble de bureaux louÄ par Icade FonciÑre Publique au ministÑre de l'IntÄrieur sur une durÄe de 20 ans avec une option d'achat (LOA) constitue le seul immeuble relevant de cette catÄgorie au 31 dÄcembre 2008 ;
des immeubles et ouvrages publics dÄtenus dans le cadre de PPP (Partenariat Public PrivÄ) qui ne font pas l'objet d'une expertise, leur propriÄtÄ revenant in fine Ç l'Etat Ç l'issue des concessions. Ces actifs restent maintenus Ç leur valeur nette comptable et ne sont par ailleurs pas inscrits dans le patrimoine immobilier actuellement publiÄ par Icade ;
des immeubles acquis en VEFA et/ou auprÑs de promoteurs du groupe qui sont Ägalement valorisÄs Ç leur coát de revient jusqu'Ç leur date de livraison, Ç l'instar des immeubles de bureaux de Villejuif et du centre commercial Odysseum acquis par l'ex-Icade FonciÑre des Pimonts ; ces actifs sont maintenus Ç leur coát de revient dÄcaissÄ au 31 dÄcembre 2008 ;
des immeubles acquis moins de trois mois avant la date de clÖture semestrielle ou annuelle qui sont maintenus Ç leur valeur nette comptable.

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 MÄthodologie retenue par les experts

2.1.1 Immeubles rÄsidentiels d'investissement (en exploitation)

De faãon gÄnÄrale, l'approche privilÄgiÄe par des experts immobiliers pour Ävaluer des immeubles de logements est la capitalisation du loyer brut ou l'actualisation des flux sur dix ans (DCF), cette derniÑre technique Ätant plus adaptÄe lorsqu'il existe des plans de travaux Ç long terme, des loyers conventionnÄs ou plafonnÄs avec des fenâtres de sortie ÄchelonnÄes dans le futur.

La mÄthode par capitalisation du loyer brut consiste Ç appliquer aux loyers bruts un taux de rendement par catÄgorie de baux homogÑnes.

La mÄthode des DCF considÑre que la valeur des actifs est Ägale Ç la somme actualisÄe des flux financiers attendus par l'investisseur, parmi lesquels figure la revente au terme de la durÄe de dÄtention. Outre la valeur de revente obtenue par application d'un taux de rendement thÄorique diffÄrent selon les sites sur les loyers de la derniÑre annÄe, les flux financiers intÑgrent les loyers, les diffÄrentes charges non rÄcupÄrÄes par le propriÄtaire ainsi que les travaux de gros entretien et de rÄparation. Il est Ç noter que le taux d'actualisation retenu est assis sur trois critÑres : le taux de l'argent Ç faible risque, une prime relative au marchÄ immobilier, enfin une prime relative Ç l'immeuble, tenant compte de ses qualitÄs (emplacement, construction, sÄcuritÄ des revenus).

Cette Ävaluation est recoupÄe par une approche par comparaison Ätablie par rapport Ç des valeurs de marchÄ au mä de logements Ç l'unitÄ, libre et vacant, affectÄe de deux abattements : le premier pour occupation en fonction de la nature du bail et des conditions de celui-ci, le deuxiÑme pour tenir compte du passage entre une valeur Ç l'unitÄ et une valeur de l'immeuble å en bloc ç.

S'agissant du cas spÄcifique des logements d'Icade constituÄs aujourd'hui du portefeuille de l'ex-Icade Patrimoine, les experts immobiliers ont retenu la mÄthode par actualisation des revenus afin de pouvoir

prendre en compte les investissements prÄvus de rÄhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17c). En outre, ces rÄsultats sont ajustÄs via le taux d'actualisation pour tenir compte des transactions connues et analysables et prÄsentant des caractÄristiques semblables.

2.1.2 Immeubles rÄsidentiels destinÄs É çtre vendus

Immeubles rÄsidentiels destinÄs É çtre vendus en bloc, É l'unitÄ ou aux occupants

Icade communique Ç l'expert lors de chaque campagne d'expertise la ventilation de son portefeuille, les caractÄristiques de son plan de cession, les dates et conditions de mises en vente de ses logements, en bloc ou aux occupants, de telle sorte que soit Ätablie par ce dernier une valeur nette de frais (mise en copropriÄtÄ, travaux Äventuels, dÄlais de cession, frais de commercialisation et le cas ÄchÄant, marge) Ç partir d'une somme de valeurs de sortie. Le portefeuille de logements destinÄs Ç la vente aux occupants est qualifiÄ comme tel par le comitÄ d'engagement de la FonciÑre logement statuant aprÑs la tenue d'une premiÑre rÄunion avec les locataires.

Sur la base des ÄlÄments communiquÄs et de la ventilation du portefeuille retenue, les logements destinÄs Ç la vente en bloc sont ÄvaluÄs par les experts selon la mâme mÄthode que les immeubles en exploitation. Les logements destinÄs Ç la vente aux occupants sont quant Ç eux ÄvaluÄs selon la mÄthode dite de comparaison dÄcrite supra.

Cas particulier d'une cession en bloc de la totalitÄ du portefeuille d'immeubles rÄsidentiels É un seul acquÄreur

Les mÄthodes d'Ävaluation dÄcrites au paragraphe prÄcÄdent sont applicables sur des ensembles de propriÄtÄs ou de droits immobiliers estimÄs de faãon unitaire, constituÄs selon les cas par des immeubles ou par des lots. En cas de cession, il convient de bien distinguer la valeur du portefeuille tirÄe d'une cession en bloc Ç un seul acquÄreur de celle rÄsultant de la cession sÄparÄe par unitÄs. La diffÄrence entre les deux reprÄsente ce qu'il est convenu d'appeler un abattement pour åeffet de portefeuille ç. Celui-ci est gÄnÄralement nÄgatif (å portfolio discount ç), plus le volume Ç l'acquisition Ätant ÄlevÄ, plus le nombre d'acquÄreurs Ätant rÄduit. Cet å effet portefeuille ç peut Ägalement constituer une survaleur (å portfolio premium ç) liÄe Ç des considÄrations stratÄgiques ou d'Äconomie rÄalisÄe lors de l'acquisition par l'acheteur. Il s'exprime en gÄnÄral sur des valeurs de portefeuille plus faibles et lorsque les marchÄs immobiliers sont trÑs porteurs.

Le PrÄsident Directeur GÄnÄral d'Icade ayant ÄtÄ mandatÄ par le conseil d'administration du 12 dÄcembre 2008 pour explorer la cession de l'ensemble du pÖle logement Ç un ou plusieurs investisseurs, les experts immobiliers ont estimÄ qu'un abattement pour portefeuille devrait âtre appliquÄ pour dÄterminer la valeur en bloc de l'ensemble en cas de cession Ç un acquÄreur unique.

La valeur du pÖle FonciÑre Logement publiÄe au 31 dÄcembre 2008 et dÄtaillÄe infra s'entend comme Ätant Ätablie sur la base des mâmes mÄthodes que l'annÄe prÄcÄdente, c'est-Ç-dire avant prise en compte de l'abattement potentiel mentionnÄ plus haut.

2.2 Evolution du patrimoine rÄsidentiel

Le patrimoine du pÖle FonciÑre Logement est constituÄ des actifs immobiliers anciennement dÄtenus par Icade Patrimoine. A mÄthodologie d'expertise constante, la valeur moyenne de ce portefeuille ressort Ç 2 935.3 millions d'euros hors droits Ç fin dÄcembre 2008 contre 2 581.5 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007, soit une variation de +353.8 millions d'euros (+13.7%). Ces valeurs s'entendent hors impact de l'abattement pour portefeuille ÄvoquÄ prÄcÄdemment.

Valeur du patrimoine en M€ hors droits (1)	31/12/08	31/12/07	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÄr. constant	Variation (%) pÄr. constant
PÖle FonciÑre Logement	2 935.3	2 581.5	+353.8	+13.7%	+459.3	+19.3%

Les cessions d'actifs rÄalisÄes par le pÖle FonciÑre Logement en 2008, en bloc et Ç l'occupant, ont portÄ sur un total de 5 164 logements et ont gÄnÄrÄ une plus value brute de 269.7 millions d'euros sur la base d'un prix de 309.4 millions d'euros. Les cessions en bloc ont ÄtÄ rÄalisÄes Ç un niveau supÄrieur de 62% par rapport Ç la valeur moyenne expertisÄe Ç fin 2007 desdits actifs. Les investissements (acquisitions en VEFA et investissements de maintenance) ont reprÄsentÄ un volume total de 93.8 millions d'euros.

A pÄrimÑtre constant, c'est-Ç-dire aprÑs neutralisation des cessions et investissements, la variation de la valeur du patrimoine du pÖle rÄsidentiel ressort Ç +459.8 millions d'euros (+19.3%). Cette variation s'explique principalement par l'impact du business plan des immeubles Ç hauteur de +417.7 millions d'euros. Le solde de la variation s'explique par la poursuite de la rÄvision Ç la baisse des taux retenus par les experts.

Evaluation du patrimoine immobilier résidentiel par	Valorisation hors droits
secteur géographique	M€	%
Paris (75)	80	2.7%
Seine et Marne (77)	10	0.4%
Yvelines (78)	130	$4.4\%$
Essonne (91)	312	10.6%
Hauts-de-Seine (92)	884	30.1%
Seine-Saint Denis (93)	560	19.1%
Val de Marne (94)	611	20.8%
Val d'Oise (95)	343	11.7%
TOTAL lie de France	2930	99.8%
Province	5	0.2%
TOTAL	2935	100%

Répartition géographique des actifs du pôle Foncière Logement :

Le patrimoine immobilier du pÖle FonciÑre Logement est constituÄ de logements quasi-exclusivement localisÄs en Ile-de-France, avec, en valeur, une prÄdominance dans les Hauts-de-Seine (92), en Val de Marne (94) et en Seine-Saint Denis (93).

Répartition par destination des actifs du pôle Foncière Logement

		Valorisation hors droits		Prix $\in I$
Evaluation du patrimoine immobilier logement par catégorie	M€	$\frac{9}{6}$	Prix $\epsilon/m^2$ moven	logement moyen
Logements en exploitation	1 3 5 7	46.2%	1612	93 143
Logements en exploitation destinés à la vente en bloc	1 206	41.1%	1054	62 8 29
Total logements en exploitation	2563	87.3%	1 2 9 0	75912
Logements en vente aux occupants	206	7.0%	1761	109 648
Total logements Autres (Foyers, Résidences pour personnes âgées,	2769	94.3%	1317	77 688
terrains, et projets en développement)	166	5.7%	n/a	n/a
TOTAL	2935	100%

Au 31 dÄcembre 2008, le portefeuille de logements en exploitation, incluant les logements destinÄs Ç la vente en bloc sans prise en compte de l'hypothÑse d'une vente de la totalitÄ du portefeuille Ç un seul acquÄreur, reprÄsente 87.3% de la valeur de ce pÖle (voir tableau supra). Le prix moyen au mä de ces logements est expertisÄ Ç 1 290 euros selon les valeurs obtenues par les experts immobiliers aprÑs application de la mÄthode des DCF. Le prix des logements destinÄs Ç âtre vendus aux occupants, c'est-Çdire ceux qui ont ÄtÄ considÄrÄs comme tels par le comitÄ d'engagement du pÖle FonciÑre logement

statuant aprÑs la tenue d'une premiÑre rÄunion avec les locataires, est quant Ç lui estimÄ Ç 1 761 euros par mä en moyenne, sur la base de la mÄthode par comparaison.

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Evaluation du patrimoine immobilier	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net	Potentiel de réversion	Prix $\epsilon/m^2$ moyen
logement	en M€ (1)	en M $\epsilon$ (2)	(hors droits) (3)	(4)	(5)
Paris (75)	82	77	3.2%	61.4%	2787
Yvelines (78)	103	97	4.7%	29.0%	1 2 9 5
Essonne (91)	240	226	4.2%	31.6%	1212
Hauts-de-Seine (92)	877	826	3.4%	26.9%	1723
Seine-Saint Denis (93)	532	501	4.1%	29.4%	1076
Val de Marne (94)	601	566	3.5%	33.9%	1 3 0 4
Val d'Oise (95)	287	270	3.9%	18.2%	849
TOTAL	2722	2563	3.7%	29.1%	1 2 9 0
Patrimoine en vente et autres actifs (6)	392	372	n/a	n/a	n/a
TOTAL	3 1 1 4	2935

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine logement Ätablie Ç partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 dÄcembre 2008.

(2) Valorisation hors droits du patrimoine logement Ätablie Ç partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 dÄcembre 2008 (aprÑs dÄduction des droits et frais d'actes calculÄs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÄs nets des actifs en exploitation rapportÄs Ç leur valeur d'expertise hors droits.

(4) Ecart constatÄ entre le loyer brut de marchÄ des surfaces occupÄes et le loyer brut annuel des mâmes surfaces (exprimÄ en pourcentage du loyer annuel). Le potentiel de rÄversion tel que calculÄ ci-dessus est Ätabli sans considÄration de l'ÄchÄancier des baux et ne fait pas l'objet d'une actualisation.

(5) Etabli par rapport Ç la valeur d'expertise hors droits.

(6) Comprend principalement les logements en vente Ç l'unitÄ, les commerces, les rÄsidences pour personnes ÉgÄes

et les projets de dÄveloppement sur sol propre

RapportÄs Ç leur valeur hors droits, le rendement net des logements s'ÄlÑve Ç 3.7% en moyenne Ç fin 2008 et le potentiel de rÄversion des logements non conventionnÄs, calculÄ Ç partir des valeurs locatives de marchÄ, ressort Ç +29.1%.

3. Le pôle Foncière Tertiaire

La valeur globale du portefeuille du pÖle FonciÑre Tertiaire s'Ätablit Ç 4 017.0 millions d'euros hors droits Ç fin dÄcembre 2008 contre 3 649.5 millions d'euros Ç fin 2007, soit une hausse de 367.6 millions d'euros (+10.1%).

Valeur patrimoine du tertiaire en M€	31/12/08	31/12/07	Variation (M€)	Variation (%)	Variation $(M \in \mathbb{R})$ pér. constant	(%) Variation pér. constant
Pôle Bureaux	653.7	1748.9	$-95.2$	$-5.4%$	$-189.3$	$-11.1%$
Pôle Parcs Tertiaires	1423.2	1503.1	$-79.9$	$-5.3%$	$-136.6$	$-9.1%$
Pôle Equipements	734.0	307.6	$+426.4$	$+138.6%$	$+2.9$	$+0.9%$
Pôle Commerces et Centres Commerciaux	206.1	89.9	$+116.3$	$+129.3%$	$+4.7$	$+5.2%$
Total Pôle Foncière Tertiaire	4 0 1 7 .0	3649.5	$+367.6$	$+10.1%$	$-318.3$	$-8.8%$

En neutralisant l'impact des acquisitions et cessions rÄalisÄes en 2008, la variation de la valeur du patrimoine tertiaire est de -8.8% Ç pÄrimÑtre constant.

En valeur, ce portefeuille est essentiellement localisÄ en Ile de France qui reprÄsente 76.2% du portefeuille, avec une prÄdominance pour Paris et la premiÑre couronne. Les immeubles situÄs Ç Paris et La DÄfense reprÄsentant Ç eux seuls 39 % de l'ensemble. Les actifs situÄs en Allemagne reprÄsentent 9.1% du portefeuille.

Evaluation du patrimoine immobilier tertiaire par	Valorisation hors droits
secteur gÄographique	M€	%
Paris QCA	380	9.5%
Paris (hors QCA)	704	17.5%
La DÄfense	472	11.7%
Croissant Ouest	374	9.3%
PremiÑre couronne	999	24.9%
DeuxiÑme couronne	134	3.3%
S/T Ile de France	3 063	76.2%
Province	588	14.7%
Allemagne	366	9.1%
TOTAL	4 017	100%

Sont repris ci-aprÑs les principales mÄthodes d'Ävaluation retenues par les experts immobiliers et les valeurs au 31 dÄcembre 2008 pour chacun des portefeuilles immobiliers constitutifs du pÖle FonciÑre Tertiaire : Bureaux, Parcs Tertiaires, Commerces et Centres Commerciaux et Equipements.

3.1 Le pôle Foncière Tertiaire - Bureaux

3.1.1 Méthodologie retenue par les experts

Les immeubles de bureaux de placement sont ÄvaluÄs par les experts par le croisement de deux mÄthodes : la mÄthode par le revenu (l'expert retenant la mÄthode la plus adaptÄe entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) avec un recoupement avec la mÄthode par comparaison directe avec les prix des transactions constatÄs sur le marchÄ sur des biens Äquivalents en nature et en localisation (prix Ç l'unitÄ, en bloc, par immeuble).

La mÄthode par capitalisation du revenu net consiste Ç appliquer un taux de rendement Ç un revenu, que ce revenu soit constatÄ, existant, thÄorique ou potentiel (valeur locative de marchÄ). Cette approche peut âtre dÄclinÄe de diffÄrentes faãons selon l'assiette des revenus considÄrÄs (loyer effectif, loyer de marchÄ, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

La mÄthode par actualisation des cash-flows est la mâme que celle dÄcrite supra. Qu'il s'agisse de capitalisation ou d'actualisation, les calculs d'Ävaluation sont effectuÄs, sauf cas particulier et exception justifiÄe, bail par bail.

Pour les immeubles d'exploitation (siÑge notamment), ceux-ci sont ÄvaluÄs sur la valeur d'un immeuble en service louÄ aux conditions de marchÄ Ç la date d'expertise (en d'autres termes, les immeubles d'exploitation notamment Ç usage de bureaux, ne sont pas considÄrÄs comme vacants et les baux internes ne sont pas pris en compte).

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Cette activitÄ comprend principalement les immeubles de la FonciÑre Bureaux (ex - Icade FonciÑre des Pimonts et ex-Icade sa) ainsi que de la totalitÄ des actifs immobiliers de SIICInvest et d'Icade REIT en Allemagne. AprÑs application des mÄthodes d'expertise dÄcrites au paragraphe prÄcÄdent, la valeur globale de ce portefeuille s'Ätablit Ç 1 653.7 millions d'euros hors droits Ç fin dÄcembre 2008 contre 1 748.9 millions d'euros Ç fin 2007, soit une baisse de 95.2 millions d'euros (-5.4%).

Valeur du patrimoine en M€	31/12/08	31/12/07	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÄr. constant	Variation (%) pÄr. constant
FonciÑre Bureaux (hors centre commercial)	1 135.9	1 226.2	-90.2	-7.4%	-148.1	-12.6%
SIICInvest	151.3	136.5	+14.8	+10.9%	-8.5	-6.2%
Icade REIT	366.5	386.3	-19.8	-5.1%	-32.7	-8.5%
Pôle Bureaux	1 653.7	1 748.9	-95.2	-5.4%	-189.3	-11.1%

Au cours de l'annÄe 2008, Icade a rÄalisÄ les acquisitions suivantes :

acquisition sur le second semestre 2008 de quatre terrains Ç Villejuif, maintenus Ç leur coát de revient au 31 dÄcembre 2008, soit 58.9 millions d'euros ;
acquisition sur le second semestre 2008 du 31 avenue des Champs-ElysÄes pour 29 millions d'euros ;
acquisition par la sociÄtÄ SIICInvest au cours du 1er semestre 2008 d'un entrepÖt d'une surface de 12.500 mä situÄ Ç Marignane (13) expertisÄ pour 7,3 millions d'euros hors droits au 31 dÄcembre 2008 ;
acquisition par Icade REIT en avril 2008 de 4 terrains situÄs Ç Bad Hombourg expertisÄs pour un total de 4,6 millions d'euros hors droits.

En neutralisant l'impact de ces acquisitions, la variation de la valeur du patrimoine des Bureaux sur 2008 s'ÄlÑve Ç -189.3 millions d'euros Ç pÄrimÑtre constant, soit -11.1%. Cette variation s'explique, Ç hauteur de -303 millions d'euros environ, par la hausse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts compte tenu de l'Ävolution du marchÄ immobilier sur l'annÄe. Cette baisse est nÄanmoins en partie compensÄe par une amÄlioration du business plan des actifs Ç hauteur de 113 millions d'euros (e.g. indexation des loyers, renÄgociation des baux Ç ÄchÄance, etc.).

Répartition géographique des actifs de bureaux

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux par		Valorisation hors droits
secteur gÄographique	M€	%
Paris - Quartier Central d'Affaires (QCA)	379	22.9%
Paris (hors QCA)	17	1.0%
Paris - La DÄfense	472	28.5%
Croissant Ouest (Hauts-de-Seine)	200	12.1%
1Ñre couronne (hors Hauts-de-Seine)	126	7.6%
2Ñme Couronne	8	0.5%
TOTAL Ile de France	1 202	72.6%
Province	86	5.2%
Allemagne	366	22.2%
TOTAL	1 654	100%

En valeur, le portefeuille immobilier de bureaux est essentiellement localisÄ en l'Ile de France qui reprÄsente 72.6% du portefeuille, les immeubles situÄs Ç Paris et La DÄfense reprÄsentant Ç eux seuls

52.4% de l'ensemble. 22.2% des actifs sont situÄs en Allemagne et dÄtenus par Icade REIT.

Rendement des actifs et potentiel de réversion

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Potentiel de réversion (4)	Prix $\epsilon/m^2$ moyen (5)
Paris QCA	403	379	5.4%	$+7.6%$	11 0 20
Paris (hors QCA)	18	17	7.6%	$-3.9%$	4 1 7 8
La Défense	501	472	7.2%	$-7.3\%$	5 1 1 4
Croissant Ouest	105	99	7.3%	$-7.7\%$	6098
1 ^ère Couronne	68	67	6.1%	$+0.5%$	4670
2ème Couronne	9	8	9.4%	$-4.4%$	677
Total IDF	1 1 0 4	1042	6.5%	$+0.6%$	6042
Province	72	68	9.5%	$+4.9%$	753
Allemagne	293	282	7.1%	$-8.6%$	1958
TOTAL	1468	1 3 9 2	6.8%	$-0.8%$	3419
Réserves foncières et projets en développement (6)	271	262	n/a	n/a	n/a
TOTAL	1739	1654

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine de bureaux Ätablie Ç partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 dÄcembre 2008.

(2) Valorisation hors droits du patrimoine de bureaux Ätablie Ç partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 dÄcembre 2008 (aprÑs dÄduction des droits et frais d'actes calculÄs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÄs nets des surfaces louÄes additionnÄs aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes Ç la valeur locative de marchÄ rapportÄs Ç la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Ecart constatÄ lors de la campagne d'expertise entre la valeur locative de marchÄ des surfaces louÄes, estimÄe par CB Richard Ellis Valuation, et les loyers annualisÄs nets des charges non rÄcupÄrables des mâmes surfaces (exprimÄ en pourcentage des loyers nets). Le potentiel de rÄversion tel que calculÄ ci-dessus par CB Richard Ellis Valuation est Ätabli sans considÄration de l'ÄchÄancier des baux et ne fait pas l'objet d'une actualisation.

(5) Etabli par rapport Ç la valeur d'expertise hors droits.

(6) Comprend principalement les terrains et les projets de dÄveloppement en Allemagne (Arnulfstrasse 61 Ç Munich, Goldsteinstrasse Ç Francfort, Mercedesstrasse Ç Dïsseldorf, Hohenzollerndamm et Salzufer Ç Berlin et Ahrensdorf Ç Ludwigsfelde), de SIICInvest (Strasbourg Zone Eurofret) ainsi que les acquisitions de bureaux Ç Villejuif (avenue de Paris)

Le rendement des immeubles du pÖle bureaux est de 6.8% Ç fin 2008 pour un potentiel de rÄversion valorisÄ Ç -0.8% d'aprÑs les valeurs locatives de marchÄ estimÄes par CB Richard Ellis Valuation.

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Les actifs immobiliers des parcs tertiaires sont constituÄs d'un patrimoine bÉti en exploitation mais Ägalement de rÄserves fonciÑres et de droits Ç construire pour lesquels des projets immobiliers ont ÄtÄ identifiÄs et/ou sont en cours de dÄveloppement.

Le patrimoine bÉti en exploitation des parcs tertiaires est ÄvaluÄ par les experts selon les mâmes mÄthodes que celles retenues pour les Bureaux (voir supra ñ 3.1). S'agissant des rÄserves fonciÑres et des immeubles en dÄveloppement, les principes de valorisation de ces actifs sont dÄtaillÄs ci-dessous. Il est Ç noter que leur champ d'application s'Ätend Ç l'ensemble des actifs immobiliers d'Icade, et non pas exclusivement aux seuls immeubles des parcs tertiaires, mâme si ces derniers comptent une part significative de projets immobiliers en dÄveloppement dans le patrimoine d'Icade.

Cas particulier des immeubles en dÄveloppement sur terrain propre

La notion d'immeubles en dÄveloppement recouvre une trÑs vaste diversitÄ de situations et la question n'est actuellement que trÑs peu traitÄe dans les textes rÄglementaires ou professionnels. Seul le traitement comptable de cette classe d'actifs fait l'objet, en fonction du rÄgime applicable, d'une affectation dÄterminÄe. Avant d'exposer les principales mÄthodes utilisÄes pour valoriser ces actifs, sont recensÄes en prÄambule les principales catÄgories d'immeubles en dÄveloppement, sachant que chaque catÄgorie peut elle-mâme recouvrir plusieurs variantes :

Principales catÄgories d'immeubles en dÄveloppement

(1) Les rÄserves fonciÑres

Cette catÄgorie d'actifs regroupe les grandes unitÄs fonciÑres qui ne sont que partiellement viabilisÄes, dont la constructibilitÄ est parfois soumise Ç des complÄments d'amÄnagement et dont la constructibilitÄ ne peut pas âtre mise en œuvre globalement et immÄdiatement (question de dÄlai pour obtenir les autorisations, nÄcessitÄ d'effectuer les travaux d'amÄnagement, problÄmatique d'absorption par le marchÄ). Ces rÄserves peuvent âtre ÄvaluÄes puisqu'elles constituent un actif mais avec une certaine prudence liÄe aux conditions dÄcrites plus haut.

(2) Les terrains Ç bÉtir ou les droits Ç construire

Cette deuxiÑme classification concerne les unitÄs fonciÑres individualisÄes correspondant Ç une taille moyenne commercialisable telle quelle sur le marchÄ en milieu urbain ou pÄriurbain, viabilisÄe et disposant d'une constructibilitÄ qui peut âtre exercÄe Ç moyen terme.

(3) Les constructibilitÄs rÄsiduelles

Les constructibilitÄs rÄsiduelles sont des constructibilitÄs non consommÄes sur des parcelles individualisÄes accueillant d'ores et dÄjÇ des constructions. La constructibilitÄ rÄsiduelle peut Ägalement âtre ÄvaluÄe Ç partir du moment oì elle peut juridiquement et techniquement âtre mise en œuvre, sous rÄserve des droits d'Äventuels locataires implantÄs dans les constructions et des contraintes d'urbanisme attachÄes.

(4) Immeubles en dÄveloppement

Les immeubles en dÄveloppement recouvrent les terrains Ç bÉtir disposant des autorisations telles que permis de dÄmolir, permis de construire, autorisation CDEC, oì l'horizon de sortie se situe gÄnÄralement dans une pÄriode de deux Ç quatre ans avec un degrÄ de risque et de revalorisation qui Ävolue au fil du temps jusqu'Ç la livraison de l'immeuble, sa commercialisation et sa mise en service.

(5) Immeubles en redÄveloppement

Les immeubles en redÄveloppement concernent les parcelles individualisÄes accueillant des constructions, occupÄes ou non, qui ont ÄtÄ considÄrÄes initialement comme immeubles de placement mais qui du fait, soit d'une dÄcision d'urbanisme, soit d'une dÄcision stratÄgique du propriÄtaire, passent dans la catÄgorie å redÄveloppement ç (locataire partant ou ÄvincÄ, travaux de dÄmolition et redÄveloppement).

MÄthodes d'Ävaluation retenues par les experts pour les immeubles en dÄveloppement

Pour les besoins du calcul de l'ANR, les projets en dÄveloppement sont valorisÄs sur la base d'un projet clairement identifiÄ et actÄ, dÑs lors que l'autorisation de construire peut âtre instruite et mise en œuvre. Les immeubles dits å en redÄveloppement ç ou en å restructuration ç, dans la mesure oì ils ont ÄtÄ initialement expertisÄs comme immeuble de placement, peuvent âtre expertisÄs en considÄration de leur projet dÑs leur approbation par le comitÄ d'engagement d'Icade.

Les mÄthodes retenues par les experts pour Ävaluer les projets en dÄveloppement comprennent

principalement la mÄthode Ätablie sur la base d'un bilan promoteur et/ou l'actualisation des cash-flows complÄtÄe(s) le cas ÄchÄant par la mÄthode par comparaison (voir supra le dÄtail des deux derniÑres mÄthodes).

La mÄthode Ätablie sur la base d'un bilan promoteur consiste Ç Ätablir le bilan financier du projet selon l'approche d'un promoteur immobilier auquel le terrain serait proposÄ. A partir du prix de vente de l'immeuble Ç la livraison, l'expert en dÄduit l'ensemble des coáts Ç engager, coáts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui pourrait âtre consacrÄ Ç la charge fonciÑre.

Quelle que soit la mÄthode retenue, il revient in fine aux experts immobiliers de retenir une valeur et un taux d'actualisation en adÄquation avec les risques inhÄrents Ç chaque projet et notamment l'Ätat d'avancement des diffÄrentes phases d'autorisation et de construction (permis de dÄmolir, permis de construire, recours, avancement des travaux, Äventuelle prÄ-commercialisation ou garantie locative). Les experts doivent expliquer Ç partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degrÄ de risque et de revalorisation attachÄ Ç l'immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des ÄlÄments mis Ç leur disposition.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires

La valeur vÄnale des actifs des Parcs Tertiaires telle que dÄcoulant des mÄthodes dÄcrites supra est ÄvaluÄe Ç 1 423.2 millions d'euros hors droits au 31 dÄcembre 2008 contre 1 503.1 millions d'euros au 31 dÄcembre 2007, soit une variation Ç la baisse de -79.9 millions d'euros (-5.3%).

Valeur du patrimoine immobilier en M€	31/12/08	31/12/07	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÄr. constant	Variation (%) pÄr. Constant
Parc du Pont de Flandres	385.8	425.9	-40.1	-9.4%	-41.4	-9.7%
Parc des Portes de Paris	478.2	509.4	-31.2	-6.1%	-38.9	-7.6%
Parc du MillÄnaire	294.1	323.5	-29.4	-9.1%	-30.2	-9.3%
Parc le Mauvin	38.2	41.4	-3.2	-7.8%	-3.2	-7.8%
Parc Pillier Sud	26.7	27.6	-1	-3.4%	-1.0	-3.4%
Parc CFI	130.5	134.2	-3.7	-2.7%	-17.3	-12.9%
Autres	69.7	41.1	+28.7	+69.9%	-4.7	-11.4%
Pôle Parcs Tertiaires	1 423.2	1 503.1	-79.9	-5.3%	-136.6	-9.1%

Au cours du premier semestre 2008, Icade a rÄalisÄ l'acquisition de terrains, proches du futur mÄtro å Proudhon Gardinoux ç et sur les anciennes gares militaires, valorisÄs au 31 dÄcembre 2008 Ç 29.9 millions d'euros hors droits.

A pÄrimÑtre constant, aprÑs neutralisation des investissements de l'annÄe, la valeur du patrimoine d'Icade Parcs Tertiaires diminue de -136.6 millions d'euros sur l'annÄe 2008, soit -9.1%. Cette variation s'explique Ç hauteur de -183 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers compte tenu de l'Ävolution du marchÄ immobilier sur l'annÄe. Cette baisse est nÄanmoins compensÄe en partie par une amÄlioration du business plan des immeubles pour +46 millions d'euros (e.g. plans de travaux, Ävolution des loyers, etc.).

Ventilation géographique des actifs :

	Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier des parcs tertiaires	M€	%
Paris (75)	680	47.8%
Saint Denis (93)	138	9.7%
Aubervilliers (93)	605	42.5%
TOTAL	1 423	100%

La valeur des parcs localisÄs en Seine-Saint Denis (93) reprÄsente environ 52% de la valeur totale des parcs tertiaires, les parcs situÄs dans Paris reprÄsentant les 48% restants (Parc du Pont de Flandres et Parc du MillÄnaire).

Rendement des actifs et potentiel de réversion :

Evaluation du patrimoine immobilier de parcs tertiaires	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Potentiel de rÄversion (4)	Prix €/mä moyen (5)
Parc du Pont de Flandre	365	346	6.6%	+4.6%	4 599
Parc des Portes de Paris	491	466	7.9%	+10.9%	2 147
Parc Pilier du Sud	28	27	7.4%	+22.4%	1 254
Parc CFI	135	130	7.4%	-7.6%	2 089
Parc du MillÄnaire	252	247	7.5%	-5.6%	4 232
Parc du Quartier du Canal	15	14	8.8%	+5.8%	1 330
Parc le Mauvin	41	38	7.9%	+4.4%	1 742
TOTAL RÄserves fonciÑres et projets en dÄveloppement (6)	1 327 159	1 268 155	7.4% n/a	+5.3% n/a	2 716 n/a
TOTAL	1 486	1 423

(1) Valeur d'expertises droits inclus du patrimoine de parcs tertiaires au 31 dÄcembre 2008.

(2) Valeur d'expertises hors droits du patrimoine de parcs tertiaires au 31 dÄcembre 2008 (aprÑs dÄduction des droits et frais d'actes calculÄs forfaitairement par les experts).

(5) Etabli par rapport Ç la valeur d'expertise hors droits.

(6) Comprend principalement les bÉtiments en restructuration (Parc du Pont de Flandre : bÉtiment E028, Parc des Portes de Paris: bÉtiments E114, E262, E286 et E287, Parc du Quartier du canal: bÉtiments 323 et 324),les projets de dÄveloppement (Parc CFI: bÉtiment C521, Parc du millÄnaire : bÉtiments 3 & 4) et les terrains acquis en 2008.

Sur la base des loyers Ç fin 2008, le rendement des actifs des parcs tertiaires ressort Ç 7.4%, le potentiel de rÄversion du portefeuille Ätant estimÄ Ç 5.3% d'aprÑs les valeurs locatives de marchÄ retenues par CB Richard Ellis Valuation.

3.3 Le pÑle FonciÜre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux

MÄthodologie retenue par l'expert

De faãon gÄnÄrale, l'approche retenue par les experts immobiliers pour Ävaluer les centres commerciaux est identique Ç celles retenues pour les bureaux (voir supra), sauf cas particuliers (e.g. centres commerciaux de proximitÄ). A fin 2008, les centres commerciaux d'Icade sont constituÄs de deux projets en dÄveloppement situÄ l'un Ç Aubervilliers et anciennement dÄtenu par Icade EMGP, l'autre Ç Montpellier (Odysseum) et acquis en VEFA auprÑs d'Icade Tertial (livraison prÄvue dÄbut 2010). Ces deux projets sont dÄveloppÄs en partenariat avec KlÄpierre Ç 50/50 et leur valorisation suit les principes retenus pour les projets en dÄveloppement et les acquisitions en VEFA dÄcrits plus haut. Cette classe d'actifs comprend Ägalement le portefeuille de murs des magasins de Mr Bricolage acquis au 1 er janvier 2008. Ces derniers sont ÄvaluÄs par la mÄthode de la capitalisation du revenu net recoupÄ par la mÄthode de l'actualisation des cash-flows.

Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux.

Au 31 dÄcembre 2008, la valeur globale des actifs des Commerces et Centres Commerciaux ressort Ç 206.1 millions d'euros hors droits contre 89.9 millions d'euros Ç fin 2007, soit une hausse de 116.3 millions d'euros.

AprÑs retraitement des coáts de dÄveloppement engagÄs pendant l'annÄe sur les deux projets de centres commerciaux et neutralisation de l'investissement Mr Bricolage, la variation de valeur annuelle des Commerces et Centres Commerciaux s'ÄlÑve Ç +4.7 millions d'euros.

Ventilation géographique des actifs :

	Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	M€	%
Paris (75)	7	3.4%
PremiÑre couronne	55	26.7%
Total Ile de France	62	30.1%
Province	144	69.9%
TOTAL	206	100%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net	Prix €/mä moyen
	en M€ (1)	en M€ (2)	(hors droits) (3)	(4)
Paris	8	7	6.5%	2 879
Province	97	92	7.9%	691
TOTAL	105	99	7.8%	731
Projets en dÄveloppement (5)	110	107	n/a	n/a
TOTAL	215	206

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine de centres commerciaux au 31 dÄcembre 2008.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine de centres commerciaux au 31 dÄcembre 2008 (aprÑs dÄduction des droits et frais d'acte calculÄs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÄs nets des charges non rÄcupÄrables des actifs rapportÄs Ç leur valeur d'expertise hors droits

(4) Etabli par rapport Ç la valeur d'expertise hors droits.

(5) Centres commerciaux d'Aubervilliers et Odysseum

Le rendement net du portefeuille de commerces ressort Ç 7.8% au 31 dÄcembre 2008.

3.4. Le pôle Foncière Tertiaire - Equipements

3.4.1 Méthodologie retenue par les experts

Le portefeuille immobilier d'Equipements est principalement constituÄ des murs de cliniques et d'Ätablissements de santÄ et d'un immeuble de bureaux situÄ Ç Levallois Perret (92).

Les murs des cliniques ou des Ätablissements de santÄ qui sont considÄrÄs comme des actifs immobiliers monovalents sont estimÄs par les experts immobiliers par capitalisation du loyer (ou de la valeur locative) ou par actualisation des flux futurs.

Il est Ç noter que la valeur marchande d'un Ätablissement hospitalier dÄpend essentiellement de

l'exploitation et de sa capacitÄ Ç gÄnÄrer un chiffre d'affaires suffisant permettant d'assurer la rÄmunÄration normale de l'investissement immobilier. Ces immeubles relÑvent de la catÄgorie des immeubles å monovalents ç et la valeur retenue par l'expert reste nÄanmoins totalement liÄe au fonctionnement de l'exploitation et par voie de consÄquence Ç la valeur du fonds de commerce. InadaptÄs Ç l'exercice d'une activitÄ diffÄrente sans des travaux de transformation importants, ces locaux ne sont par ailleurs soumis ni au plafonnement du loyer de renouvellement ou de rÄvision, ni aux rÑgles traditionnelles de dÄtermination de la valeur locative, car la configuration et la spÄcialisation de l'immeuble imposent Ç l'exploitant, quelles que soient ses qualitÄs, des limites matÄrielles objectives (nombre de lits ou de chambres, etc.).

La valeur locative de marchÄ utilisÄe par les experts immobiliers est donc fondÄe notamment sur la prise en compte d'une quote-part du chiffre d'affaires moyen ou de l'excÄdent brut d'exploitation que l'Ätablissement a rÄalisÄ durant ces derniÑres annÄes d'exploitation, avec ou sans correctif, eu Ägard Ç sa catÄgorie, sa consistance, son environnement administratif, la qualitÄ de sa structure d'exploitation (positionnement du prix, conventionnement, comptes d'exploitation…) et son Äventuelle concurrence. A dÄfaut, les murs de l'Ätablissement peuvent âtre ÄvaluÄs par capitalisation du revenu locatif communiquÄ par Icade.

Icade est Ägalement propriÄtaire d'un immeuble de bureaux d'environ 30.000 mä Shon situÄ Ç Levallois Perret (92) et accueillant les services du MinistÑre de l'IntÄrieur. Cet immeuble acquis en 2006 pour 179.2 millions d'euros frais et travaux inclus a ÄtÄ louÄ au MinistÑre de l'IntÄrieur sur une durÄe de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opÄration Ç un financement immobilier, l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une expertise immobiliÑre au 31 dÄcembre 2008 comme au 31 dÄcembre 2007. Ce contrat de location, dont l'encours financier net ressort Ç 174.2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, a ÄtÄ retenu dans le calcul d'ANR pour une valeur correspondant au prix de l'option d'achat prÄvu contractuellement.

Comme indiquÄ prÄcÄdemment, les immeubles et ouvrages publics dÄtenus par les entitÄs porteuses de projets en Partenariat Public PrivÄ (PPP) ne sont pas inscrits dans le patrimoine immobilier publiÄ par Icade ; ceux-ci ne font pas l'objet d'une Ävaluation en valeur de marchÄ et sont maintenus Ç leur valeur nette comptable dans le calcul de l'ANR.

Evolution du patrimoine du pôle Equipements

La valeur globale de ce portefeuille qui correspond Ç celui anciennement dÄtenu par Icade FonciÑre Publique est estimÄe Ç 734.0 millions d'euros hors droits Ç fin dÄcembre 2008 contre 307.6 millions d'euros Ç fin 2007, soit une hausse de 426.4 millions d'euros.

Valeur du patrimoine immobilier en M $\epsilon$	31/12/08	31/12/07	Variation $(M \in )$	Variation (%)	Variation (M€) pér. constant	Variation (%) pér. constant
Cliniques et établissements de santé	550.9	124.2	$+426.7$	$+343.6%$	$+5.4$	4.4%
Immeuble de Levallois	174.2	177.1	$-3.0$	$-1.7%$	$-3.0$	$-1.7%$
Autres	8.9	6.3	$+2.6$	$+41.1%$	$+0.5$	7.4%
Equipements	734.0	307.6	426.4	+138.6%	$+2.9$	$0.9\%$

Cette Ävolution de la valeur est principalement attribuable aux acquisitions rÄalisÄes au cours de l'annÄe:

acquisition en avril 2008 des murs d'une clinique et d'un centre de convalescence situÄs Ç Saint Herblain (44) et Nantes (44) auprÑs du groupe exploitant Vedici; ces murs sont valorisÄs au 31/12/08 Ç 75.1 millions d'euros ;
acquisition en juin 2008 de l'immobilier de deux cliniques situÄes Ç la Roche-sur-Yon (85) et aux Essarts (85) et d'un centre de convalescence situÄ Ç Laval (53), auprÑs du groupe-exploitant 3H ; ces murs sont valorisÄs au 31/12/08 Ç 41.7 millions d'euros ;
acquisition en juillet 2008 de l'immobilier de la clinique d'Occitanie situÄe Ç Muret, auprÑs du groupeexploitant Vedici ; ces murs sont valorisÄs au 31/12/08 Ç 38 millions d'euros.
acquisition en septembre 2008 de l'immobilier de 4 cliniques situÄes Ç Nogent, Champigny, Trappes et le Chesnay, auprÑs du groupe-exploitant GÄnÄrale de SantÄ, valorisÄ au 31/12/08 Ç 201.9 millions d'euros ainsi que de l'immobilier de 2 cliniques situÄes Ç Poitiers, auprÑs du groupe-exploitant Vedici, valorisÄ au 31/12/08 Ç 39.1 millions d'euros ;
acquisition en octobre 2008 de l'immobilier de la clinique du Parc situÄe Ç Saint-Priest-en-Jarez auprÑs du groupe C2S ; ces murs sont maintenus Ç leur coát de revient au 31/12/08, compte tenu de leur acquisition moins de trois avant la clÖture des comptes.

A pÄrimÑtre constant, la valeur du portefeuille varie de +2.9 millions d'euros sur l'annÄe 2008, soit +0.9%. Cette variation s'explique par une amÄlioration du business plan des cliniques Ç hauteur de +5.8 millions d'euros (plan de travaux, loyers, etc.), principalement sur les Ätablissements d'Agen, de Pau et d'OrlÄans. Cette hausse est partiellement attÄnuÄe par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts, ce qui souligne le caractÑre trÑs rÄsistant des murs de cliniques et de leur moindre corrÄlation avec l'Ävolution du marchÄ et des autres classes d'actifs immobiliers.

Ventilation géographique des actifs :

Evaluation du patrimoine immobilier des Äquipements	Valorisation hors droits
	M€	%
Croissant Ouest	174	23.7%
PremiÑre couronne (hors hauts de Seine)	76	10.3%
DeuxiÑme couronne	126	17.2%
Total Ile de France	376	51.2%
Province	358	48.8%
TOTAL	734	100%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements	Valorisation droits inclus	Valorisation hors droits	Taux de rendement net	Prix €/mä moyen
	en M€ (1)	en M€ (2)	(hors droits) (3)	(4)
Cliniques et Ätablissements de santÄ	579	546	6.9%	2 146
Autres (5)	188	188	n/a	n/a
TOTAL	767	734

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine d'Äquipements au 31 dÄcembre 2008.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine d'Äquipements au 31 dÄcembre 2008.

(3) Loyers annualisÄs nets des charges non rÄcupÄrables des actifs rapportÄs Ç leur valeur d'expertise hors droits

(4) Etabli par rapport Ç la valeur d'expertise hors droits.

(5) Immeubles de Levallois et Perigueux, crÑche de Toulouse Blagnac et projets en dÄveloppement

Le rendement net du portefeuille de cliniques ressort Ç 6.9% au 31 dÄcembre 2008.

B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

Les sociÄtÄs de services et de promotion d'Icade ont fait l'objet d'une Ävaluation par un cabinet indÄpendant pour les besoins du calcul de l'Actif Net RÄÄvaluÄ. Comme au 31/12/07, la mÄthode retenue par l'Ävaluateur repose essentiellement sur une actualisation des flux de trÄsorerie (DCF) sur la pÄriode du business plan de chaque sociÄtÄ, assortie d'une valeur terminale fondÄe sur un cash-flow normatif croissant Ç l'infini. Cette approche de valeur est ensuite recoupÄe avec une mÄthode de valorisation par les comparables.

Sur ces bases, au 31 dÄcembre 2008, la valeur des sociÄtÄs de services et de promotion s'Ätablit Ç 484.1 millions d'euros contre 962.6 millions d'euros au 1 er janvier 2008, soit une diminution annuelle de 50%. La valeur de ces sociÄtÄs au 31 dÄcembre 2008 se rÄpartit Ç hauteur de 75% pour les sociÄtÄs de promotion et de 25% pour les sociÄtÄs de service.

Parmi les paramÑtres financiers retenus, l'expert a utilisÄ un coát moyen pondÄrÄ du capital en hausse par rapport Ç l'Ävaluation rÄalisÄe Ç fin 2007, s'Ätablissant Ç 10.2% pour l'ensemble des sociÄtÄs de services et compris entre 10.2% et 15.5% pour les sociÄtÄs de promotion pour tenir compte de l'Ävolution de l'environnement. Selon les sociÄtÄs, le coát moyen pondÄrÄ du capital a progressÄ de 200 Ç 400 bp par rapport Ç l'exercice prÄcÄdent, soit de 25 Ç 40%.

La variation de valeur des sociÄtÄs de services et de promotion sur l'annÄe s'explique par cette augmentation des taux d'actualisation retenus par l'expert et par la mise Ç jour prudentielle des business plans des sociÄtÄs de promotion et services sur la pÄriode 2009-2013 en raison de l'Ävolution rÄcente des marchÄs financiers et immobiliers et de leurs perspectives Ç moyen terme.

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

L'Actif Net RÄÄvaluÄ (ANR) a ÄtÄ calculÄ en valeur de remplacement et en valeur de liquidation. L'ANR en valeur de remplacement correspond aux fonds propres consolidÄs Ätablis selon les normes IFRS auxquels sont ajoutÄs ou retraitÄs les ÄlÄments suivants :

(+) la plus-value latente sur les actifs immobiliers Ätablie sur la base des expertises immobiliÑres, droits de mutation et coáts de cession des actifs inclus. Pour les actifs sous promesse de vente signÄe sur l'exercice, la valeur de rÄfÄrence est celle figurant dans la promesse.
(+) la plus-value latente sur les valeurs des sociÄtÄs de promotion et de services Ätablies sur la base de l'Ävaluation indÄpendante rÄalisÄe;
(+/-) les effets positifs ou nÄgatifs de la mise en valeur de marchÄ des dettes financiÑres non pris en compte en principes IFRS (en application des normes IFRS, seuls les instruments financiers dÄrivÄs apparaissent Ç leur juste valeur au bilan).

L'ANR en valeur de liquidation correspond Ç l'ANR de remplacement retraitÄ des ÄlÄments suivants:

(-) les droits de mutation et les coáts de cession des actifs immobiliers estimÄs par les experts immobiliers ;
(-) la fiscalitÄ sur les plus-values latentes des immeubles (cette fiscalitÄ Ätant limitÄe aux plus-values latentes des actifs non Äligibles au rÄgime SIIC) et sur les plus-values latentes des participations dans les sociÄtÄs de promotion et de services.

Les capitaux propres servant de rÄfÄrence au calcul de l'ANR incluent le rÄsultat net de la pÄriode de rÄfÄrence. L'ANR est calculÄ en part du groupe et par action diluÄe, aprÑs annulation des Äventuelles actions auto dÄtenues et prise en compte de l'impact dilutif des stocks options.

D – CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION

1. Capitaux propres consolidÉs

Au 31 dÄcembre 2008, les capitaux propres consolidÄs part du groupe s'ÄlÑvent Ç 1 468.9 millions d'euros incluant un rÄsultat net part du groupe de 312.5 millions d'euros ainsi qu'un impact nÄgatif de 94.8 millions d'euros de la mise en valeur de marchÄ des instruments financiers de couverture de flux de trÄsorerie et des titres disponibles Ç la vente.

2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier

Les plus-values latentes Ç prendre en compte rÄsultent de l'Ävaluation des actifs immobiliers dont la comptabilisation reste au coát au bilan. Au 31 dÄcembre 2008, les plus-values latentes hors droits et frais s'ÄlÑvent Ç 3 280.8 millions d'euros.

3. Plus-values latentes sur actifs incorporels

L'Ävaluation des sociÄtÄs de promotion et de services a ÄtÄ effectuÄe au 31 dÄcembre 2008 par un expert indÄpendant. Il en rÄsulte une plus-value latente de 234.5 millions d'euros qui a ÄtÄ prise en compte dans le calcul de l'ANR au 31 dÄcembre 2008.

4. Valeur de marchÉ de la dette

En application des normes IFRS, les instruments financiers dÄrivÄs sont comptabilisÄs Ç leur juste valeur au bilan consolidÄ d'Icade. La mise Ç la juste valeur de la dette Ç taux fixe a un impact nÄgatif de -0.3 millions d'euros pris en compte dans le calcul de l'Actif Net RÄÄvaluÄ.

5. Calcul des impÑts latents

La fiscalitÄ sur les plus-values latentes des immeubles non Äligibles au rÄgime SIIC est calculÄe au taux de 34.43% sur l'Äcart entre la juste valeur des actifs et leur VNC. Elle s'ÄlÑve Ç 22.5 M€ au 31 dÄcembre 2008. Cette fiscalitÄ s'applique principalement aux actifs portÄs par Icade Commerces et aux actifs d'Icade REIT en Allemagne fiscalisÄs Ç 15.8%.

La fiscalitÄ sur les plus-values latentes des participations dans les sociÄtÄs de promotion et de services est calculÄe au taux de 34.43% pour les titres dÄtenus depuis moins de deux ans et au taux de 1.72% pour les titres dÄtenus depuis plus de deux ans. Elle s'ÄlÑve Ç 7.3 millions d'euros Ç fin dÄcembre 2008.

6. Actions auto dÉtenues et titres donnant accÇs au capital

Le nombre d'actions totalement diluÄ pris en compte dans le calcul de l'Actif Net RÄÄvaluÄ au 31 dÄcembre 2008 s'ÄlÑve Ç 48 756 762, aprÑs annulation des actions auto-dÄtenues. L'impact de la dilution liÄ aux stocks options, calculÄ selon la mÄthode du rachat d'action, est nul au 31 dÄcembre 2008.

L'actif Net RÄÄvaluÄ en valeur de remplacement part du groupe ressort donc Ç 5 351.7 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, soit 109.8 euros par action totalement diluÄ contre 5 709.3 millions d'euros Ç fin 2007, soit 116.4 euros par action.

L'actif Net RÄÄvaluÄ en valeur de liquidation part du groupe ressort Ç 4 954.1 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, soit 101.6 euros par action totalement diluÄ contre 5 316.9 millions d'euros Ç fin 2007,

soit 108.4 euros par action totalement diluÄ.

DÄtermination de l'Actif Net RÄÄvaluÄ part du groupe en valeur de liquidation			RÇel
(en M€)		31/12/2008	31/12/2007
Capitaux propres consolidÄs en part du groupe	(1)	1 468.9	1419.8
Plus-values latentes brutes sur actifs immobiliers (droits inclus)	(2)	3 648.5	3 550.7
Plus-values latentes sur les sociÄtÄs de promotion	(3)	164.8	585.6
Plus-values latentes sur les sociÄtÄs de services	(4)	69.7	151.7
Plus-values latentes sur la dette Ç taux fixe	(5)	-0.3	1.5
ANR de remplacement en part du groupe	(6)=(1)+(2)+(3)+(4)+/-(5)	5 351.7	5 709.3
Nombre d'actions totalement diluÄ en millions	n	48.8	49.0
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÇ en €)	(6)/n	109.8	116.4 €
Droits et frais de cession des actifs immobiliers	(7)	367.8	307.5
FiscalitÄ sur plus-values latentes des actifs immobiliers (hors droits)	(8)	22.5	60.9
FiscalitÄ sur plus-values latentes des titres de sociÄtÄs de promotion	(9)	3.9	21.4
FiscalitÄ sur plus-values latentes des titres des sociÄtÄs de service	(10)	3.4	2.6
ANR de liquidation en part du groupe	(11)=(6)-(7)-(8)-(9)-(10)	4 954.1	5 316.9
Nombre d'actions totalement diluÄ en millions	n	48.8	49.0
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÇ en €)	(12)=(11)/n	101.6	108.4 €
Progression annuelle			-6.3%

Les plus- values latentes nettes d'IS prises en compte dans le calcul de l'ANR de liquidation comprennent les plus-values relatives aux activitÄs promotion et services Ç hauteur de 7% au 31 dÄcembre 2008, Ç comparer Ç 18% Ç fin 2007.

Variation de l'ANR de liquidation en euros par action

L'ANR de liquidation ressort in fine en baisse de 6.3% sur l'annÄe 2008 soit -6.8 euros par action, compte tenu principalement de l'impact de la variation de la valeur des sociÄtÄs de promotion et services Ç hauteur de 10.3 euros par action. Comme le montre le tableau suivant, cette variation est compensÄe pour partie par la bonne tenue des valeurs du portefeuille immobilier de la fonciÑre qui progresse de 0.8 euro par action et pour partie par la variation des capitaux propres consolidÄs Ç prÑs de 1 euro par action. Il est Ç noter que cette mâme variation des capitaux propres consolidÄs est impactÄe nÄgativement pour 1.9 euro par action par l'effet de la mise en valeur marchÄ des instruments financiers de couverture qualifiÄs en å cash-flow hedge ç selon les normes IFRS.

ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/07 (en €uros par action)	108,4 €
Variation des capitaux propres consolidÄs 31/12/07 - 31/12/08 (part du groupe)	1,0 €
- dont dividende versÇ en 2008	-3,3 €
- dont rÇsultat consolidÇ en part du groupe au 31/12/08	6,4 €
- dont variation de la juste valeur des instruments de couverture et des titres disponibles Ñ la vente	-1,9 €
- dont "autres"	-0,2 €
Variation de la plus value sur actifs immobiliers	0,8 €
Variation de la plus value sur sociÄtÄs de promotion et services	-10,3 €
Variation de l'imposition latente sur plus values	1,1 €
Impact de la rÄÄvaluation de la dette Ç taux fixe non prise en compte en IFRS	0,0 €
Impact du nombre d'actions diluÄ sur l'ANR par action	0,6 €
ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/08 (en €uros par action)	101,6 €

Impact potentiel de la cession de la totalitÄ du portefeuille d'immeubles rÄsidentiels sur l'ANR de liquidation au 31/12/08

En cas de cession en bloc auprÑs d'un acquÄreur unique de l'ensemble des actifs constitutifs du pÖle FonciÑre Logements, un abattement pour portefeuille devrait potentiellement s'appliquer sur la valeur du patrimoine publiÄe au 31/12/08 (voir paragraphe ñ2.1 supra relatif aux mÄthodes retenues par les experts immobiliers).

IV - RESSOURCES FINANCIERES

A - LIQUIDITES

Les ressources financiÑres ont ÄtÄ obtenues au cours de l'exercice 2008 par le renouvellement et/ou la mise en place de nouvelles lignes de crÄdit confirmÄes.

Les principales opÄrations de financement sur l'annÄe 2008 ont ÄtÄ les suivantes :

renouvellement et/ou mise en place de 141 millions d'euros de lignes de crÄdit court terme ;
renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crÄdit bilatÄrales bancaires pour un montant total de 742 millions d'euros

Ces lignes sont assorties d'un spread moyen de 70 points de base.

Ces financements ont permis de faire face aux remboursements des tombÄes d'emprunts bancaires pour environ 120 millions d'euros en 2008, et aux besoins liÄs aux investissements et aux acquisitions Ç hauteur d'environ 800 millions d'euros.

B – STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 31 dÉcembre 2008

1. Dette par nature

La dette financiÑre brute de 3 144.2 millions d'euros est constituÄe au 31 dÄcembre 2008 de :

0.3 million d'euros d'Obligations Remboursables en Actions (ORA) ;
2 541.9 millions d'euros d'emprunts corporate ;
42.5 millions d'euros de crÄdits hypothÄcaires et PPD ;
97.7 millions d'euros de locations-financement ;
51.9 millions d'euros d'autres dettes (prâts collecteurs …) ;
409.9 millions d'euros de dÄcouverts bancaires (dont plus de la moitiÄ couvert par des soldes bancaires positifs).

La dette financiÑre nette s'ÄlÑve Ç 2 458.8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, en augmentation de 884.8 millions d'euros par rapport au 31 dÄcembre 2007. Cette Ävolution s'explique essentiellement par :

les flux de remboursements de la pÄriode pour ICADE : environ 120 millions d'euros,
le tirage de 680 millions d'euros de lignes bilatÄrales bancaires, de 42.5 millions d'euros de ligne hypothÄcaire Icade SantÄ, et 80 millions d'euros de ligne court terme,
un accroissement des locations-financement (dont acquisition Icade Bricolage) et de l'assiette des financements PPP pour 45 millions d'euros,
le tirage de la tranche B du crÄdit SyndiquÄ de 2007, pour 100 millions d'euros.

Echéancier de la dette

2. Dette par maturité

L'ÄchÄancier de l'endettement tirÄ d'Icade au 31 dÄcembre 2008 est reprÄsentÄ ci-dessous :

Environ 2/3 de la dette Ç moins d'un an est constituÄe de dÄcouverts bancaires renouvelables.

La proportion de dette Ç moins de 5 ans est en augmentation compte tenu de l'accÑs plus difficile dans les marchÄs financiers Ç des maturitÄs longues. MalgrÄ ces conditions difficiles, plus de la moitiÄ de l'endettement demeure Ç plus de 5 ans, en adÄquation avec l'actif du bilan.

La durÄe de vie moyenne de la dette Ç taux variable ressort Ç 4.9 ans. Celle des couvertures associÄes avoisine elle aussi les 4.9 ans, en trÑs bonne corrÄlation.

3. Dette par mÉtiers

AprÑs affectation des refinancements intragroupe, prÑs de 83% des dettes bancaires du groupe concernent le mÄtier de fonciÑre et 16% sur le mÄtier de la promotion.

4. CoÖt moyen de la dette

Le coát de financement moyen s'ÄlÑve en 2008 Ç 5.07% avant couverture et 4.80% aprÑs couverture, contre respectivement 4.46% et 4.47% en 2007.

MalgrÄ une augmentation trÑs significative des taux d'intÄrât court terme moyens sur la pÄriode (Euribor 3 mois moyen Ç 4.63% en 2008 contre 4.28% en 2007) qui ont pesÄ sur le coát global des lignes de financement Ç taux variable et l'augmentation des niveaux de marges sur les nouveaux emprunts, la dÄgradation du coát de financement a ÄtÄ limitÄe.

La poursuite d'une couverture du risque de taux d'intÄrât toujours plus prudente a permis de rÄduire la marge moyenne par rapport Ç l'Euribor 3 mois et de maintenir un coát de financement aprÑs couverture faible.

C – GESTION DES RISQUES DE MARCHE

Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisÄs au sein du PÖle TrÄsorerie et Dettes de la Direction FinanciÑre.

Celui-ci reporte de maniÑre mensuelle au ComitÄ des Risques, Taux, TrÄsorerie et Financements d'Icade sur l'ensemble des sujets liÄs aux problÄmatiques de politiques de financements, de placements, de gestion du risque de taux et liquiditÄ.

1. Risque de liquiditÉ

Icade dispose de lignes de backup court terme Ç hauteur de prÑs de 210 millions d'euros, dont moins de la moitiÄ sont utilisÄes. Compte tenu du profil d'amortissement et du report sur des maturitÄs plus longues d'un certain nombre de dettes, ces lignes de backup permettent de couvrir prÑs de deux annÄes de remboursement en capital et intÄrâts.

2. Risque de contrepartie

Icade travaille exclusivement avec des Ätablissements financiers de premier plan afin de limiter le risque de contrepartie et donc toute dÄfaillance Äventuelle d'un Ämetteur, tant sur les opÄrations de crÄdit et de dÄrivÄs que sur les placements.

3. Risque de taux

L'Ävolution des marchÄs financiers peut entraéner une variation des taux d'intÄrât se traduisant le cas ÄchÄant par une augmentation du coát de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilÄgie le recours Ç l'endettement Ç taux variable, afin d'âtre en mesure de rembourser par anticipation sans pÄnalitÄs : celui-ci reprÄsente, avant couverture, prÑs de 91% de sa dette au 31 dÄcembre 2008 (hors dettes rattachÄes Ç des participations et dÄcouverts bancaires).

Icade a poursuivi en 2008 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitÄe au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriÄs (swaps vanille exclusivement sur l'exercice).

Ainsi, en fÄvrier et mars 2008, des swaps vanille ÄchÄance 2014, Ç hauteur de 100 millions d'euros, ont ÄtÄ mis en place pour couvrir la tranche B du crÄdit syndiquÄ de 2007 sur un niveau moyen de 3.77 %. En mai 2008 d'autres swaps vanille, Ç hauteur de 400 millions d'euros ont ÄtÄ conclus pour couvrir les diffÄrentes levÄes de dette effectuÄes, sur des niveaux de taux infÄrieurs Ç 4.50 %. Enfin, lors du dernier trimestre de l'exercice, 300 millions d'euros de swaps vanille ont ÄtÄ mis en place pour couvrir les tirages du dernier semestre sur des niveaux de taux allant de 3.59 % Ç 4.28 % suivant les maturitÄs.

Au total la majeure partie de la dette Ç taux variable (87%) est protÄgÄe contre une remontÄe des taux d'intÄrât via des caps et des swaps : aprÑs retraitement des couvertures, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachÄes Ç des participations et dÄcouverts bancaires) privilÄgie les taux fixes : l'endettement Ç taux variable non couvert ne reprÄsente plus que 13% de la dette au sens Äconomique du terme (et 19% si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiÄes de couvertures de flux de trÄsorerie selon les IFRS).

Les encours notionnels de couverture sur les annÄes futures sont les suivants (en millions d'euros) :

Compte tenu des actifs financiers et des nouvelles couvertures mises en place, la position nette est dÄtaillÄe dans le tableau suivant :

(en millions d'euros)	JJ à 1 an ***	1 an à 5 ans	Au-delà	31-déc-08
Dette financiÑre brute Actifs financiers *	2 914,2 (758,6)	62,1	167,9	3 144,2 (758,6)
Position nette avant gestion Hors bilan **	2 155,6 (2 268,3)	62,1 -	167,9 -	(2 268,3)
Position nette après gestion	(112,7)

* Hors titres de participation, titres immobilisÄs, provisions sur titres pour 51 M€

** Notionnel des contrats de couverture (swap, cap …)

*** Y compris actifs et dettes Ç taux variables

Enfin, Icade privilÄgie la qualification en å cash-flow hedge ç selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de constater les variations de juste valeur de ses instruments en capitaux propres, et non en rÄsultat.

Au cours de l'exercice 2008, l'euribor 3 mois et le swap 5 ans ont ÄvoluÄ respectivement de 4.68% et 4.55% Ç 2.89% et 3.22%.

Au cours de ce mâme exercice, et conformÄment Ç la politique prudente de couverture du risque de taux d'Icade, le notionnel des couvertures å cash-flow hedge ç a augmentÄ de 758 millions d'euros. Compte tenu du profil de l'exercice, nous constatons un impact significatif des fonds propres de (94.2) millions d'euros.

D – STRUCTURE FINANCIERE

1. Ratio de structure financiÇre

Le ratio LTV (å Loan To Value ç : Dettes financiÑres nettes / Patrimoine rÄÄvaluÄ) ressort Ç 35.4% au 31 dÄcembre 2008 (contre 25.3% au 31 dÄcembre 2007). Cette augmentation s'explique par la poursuite du financement de la croissance par endettement en 2008.

Ce ratio reste cependant trÑs infÄrieur aux niveaux plafond Ç respecter dans le cadre des covenants financiers liÄs Ç la dette (50% dans la majoritÄ des cas oì ce ratio est mentionnÄ en tant que covenant).

Par ailleurs, ce chiffre est le rÄsultat d'un calcul prudentiel puisqu'il intÑgre l'ensemble des dettes d'Icade (dettes liÄes aux activitÄs de promotion, des services …) sans prendre en contrepartie la valeur de ces actifs ou de ces sociÄtÄs, puisqu'il est calculÄ sur la seule valeur du patrimoine de la fonciÑre.

2. Ratio de couverture des intÉrÜts

Le ratio de couverture des intÄrâts par le rÄsultat opÄrationnel (corrigÄ des amortissements) ressort Ç 5.73 sur 2008. Ce ratio est en diminution par rapport aux niveaux des annÄes prÄcÄdentes (8.11 en 2007), compte tenu de l'accroissement de la dette. RamenÄ Ç l'ExcÄdent Brut OpÄrationnel, c'est-Ç-dire avant plus-values de cessions, et non au RÄsultat OpÄrationnel, ce ratio ressort Ç 4.58.

RATIOS FINANCIERS	31-12-2007	31-12-2008
Dette financiÑre nette / Patrimoine rÄÄvaluÄ (LTV)	25.3	35.4
Ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel (ICR)	8.11	5.73

3. Tableau de suivi des covenants

		Covenants	31 dÄcembre 2008
LTV	Maximum	< 45%	35.4%
ICR	Minimum	> 2	5.73
DÄtention CDC	Minimum	50.1%	61.58%
	Minimum		6.952 milliards
Valeur du Patrimoine Foncier		> 3 milliards d'euros	d'euros
	Maximum	< 20% du patrimoine
SuretÄ sur actifs		foncier	0.64%

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Icade — Earnings Release 2008

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Un chiffre d'affaires en croissance de 8%

Un EBO en augmentation de 15%

Un cash-flow net courant par action en baisse de 11%

Un rÄsultat net de 313 millions d'euros

Un actif immobilier solide et diversifiÄ

Une politique d'arbitrage active et une stratÄgie d'investissement sÄlective

Un profil d'endettement dÄfensif

Perspectives

Chiffres clÄs consolidÄs :

Prochains événements

A propos d'Icade

Contacts

ANNEXES

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2008

II -ACTIVITES ET RESULTATS 2008

1. Foncière

1.1 PÑle FonciÜre Logement

Calendrier d'ÄchÄance des baux :

1.2 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Bureaux

1.2.1 ActivitÄ Bureaux en France

Clients et baux

1.2.2 SIICInvest

1.2.3 ActivitÄ Bureaux en Allemagne

1.3 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Parcs Tertiaires

Clients et baux :

1.4 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Equipements

1.5 PÑle FonciÜre Tertiaire – ActivitÄs Commerces et Centres Commerciaux

2. Promotion

2.1 Promotion Logement

2.2 Promotion Tertiaire et Publique

3. Services

3.1 Les activitÄs de Services au logement

3.2 Les activitÄs de Services au Tertiaire

4. Autres

5. Résultat 2008

5.1 RÄsultat Financier

5.2 Charge d'impÑt

5.3 Résultat net part du Groupe

6. Obligations du régime SIIC et distribution

III - ACTIF NET REEVALUE AU 31 DECEMBRE 2008

A – EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. SynthÇse des valeurs expertisÉes du patrimoine d'Icade

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 MÄthodologie retenue par les experts

2.1.1 Immeubles rÄsidentiels d'investissement (en exploitation)

2.1.2 Immeubles rÄsidentiels destinÄs É çtre vendus

Immeubles rÄsidentiels destinÄs É çtre vendus en bloc, É l'unitÄ ou aux occupants

Cas particulier d'une cession en bloc de la totalitÄ du portefeuille d'immeubles rÄsidentiels É un seul acquÄreur

2.2 Evolution du patrimoine rÄsidentiel

Rendement des actifs et potentiel de réversion

3. Le pôle Foncière Tertiaire

3.1 Le pôle Foncière Tertiaire - Bureaux

3.1.1 Méthodologie retenue par les experts

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Rendement des actifs et potentiel de réversion

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Cas particulier des immeubles en dÄveloppement sur terrain propre

Principales catÄgories d'immeubles en dÄveloppement

(1) Les rÄserves fonciÑres

(2) Les terrains Ç bÉtir ou les droits Ç construire

(3) Les constructibilitÄs rÄsiduelles

(4) Immeubles en dÄveloppement

(5) Immeubles en redÄveloppement

MÄthodes d'Ävaluation retenues par les experts pour les immeubles en dÄveloppement

3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires

3.3 Le pÑle FonciÜre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux

MÄthodologie retenue par l'expert

Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux.

Ventilation géographique des actifs :

3.4. Le pôle Foncière Tertiaire - Equipements

3.4.1 Méthodologie retenue par les experts

Evolution du patrimoine du pôle Equipements

B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

D – CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION

1. Capitaux propres consolidÉs

Icade Earnings Release 2008