Icade — Audit Report / Information 2009

Feb 17, 2010

Paris, le 17 fÄvrier 2010

Un résultat en hausse significative de 69% au 31 décembre 2009 et un ANR résistant

Icade publie un bÄnÄfice net (part du groupe) de 527 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009 en augmentation de 69% par rapport au 31 dÄcembre 2008, fruit de la stratÄgie mise en œuvre depuis 2 ans consistant É extraire les plus-values des actifs matures et É utiliser ces ressources pour acquÄrir des cash-flows immÄdiats et relutifs.

En 2009, dans une situation Äconomique difficile, Icade a :

• engagÄ la cession de son portefeuille de logements pour rÄinvestir dans l'immobilier tertiaire en bas de cycle. Icade aura ainsi vendu en bloc en 2009 et 2010 pour plus de 2 milliards d'euros de logement pour un rendement d'environ 4% et acquis Compagnie la Lucette (1,5 milliard d'euros d'actifs au 30 juin 2009, principalement de bureaux situÄs dans les zones les plus dynamiques de l'Ile-de-France) pour un rendement implicite attractif de 8% environ ;
• restructurÄ son pÄrimÑtre en cÄdant deux de ses principales filiales de services immobiliers, l'administration de biens aux particuliers et le facility management (chiffre d'affaires combinÄ de 100 millions d'euros en 2008 - environ 1 000 salariÄs), et fusionnÄ avec sa filiale SIICINVEST ;
• traitÄ de maniÑre prudentielle les activitÄs de promotion logement permettant la reprise de provisions en 2009 suite É la rÄvision du potentiel de commercialisation de certaines opÄrations.

Le portefeuille d'actifs d'Icade, dÄsormais constituÄ majoritairement de bureaux et de parcs tertiaires, offre une grande visibilitÄ en termes de cash-flow et une amÄlioration du couple rendement / risque.

• Le chiffre d'affaires consolidÄ diminue de 6% au 31 dÄcembre 2009 É 1 506 millions d'euros essentiellement en lien avec les cessions de logements et des activitÄs d'administration de biens aux particuliers et de facility management.
• L'excÄdent brut opÄrationnel (EBO) du pÖle fonciÑre atteint 286 millions d'euros en augmentation de 5% par rapport au 31 dÄcembre 2008, compte tenu de la trÑs bonne tenue du pÖle fonciÑre tertiaire. Au total, l'EBO s'ÄlÑve É 302 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009, en diminution de 10% par rapport au 31 dÄcembre 2008 en raison de la baisse de la rentabilitÄ du pÖle promotion, comme prÄvu.
• Le rÄsultat opÄrationnel (RO) atteint 665 millions d'euros, en augmentation de 49% par rapport au 31 dÄcembre 2008, consÄquence d'une politique d'arbitrage active des actifs matures dans le logement et le tertiaire.
• Le cash-flow net courant par action diminue, comme attendu, de 11% et s'Ätablit É 3,77 € par action au 31 dÄcembre 2009 en raison de la baisse de l'excÄdent brut opÄrationnel et ce malgrÄ un coát de l'endettement quasi stable.
• La valeur du patrimoine s'Ätablit É 5 804 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009, en baisse de 10,3% É pÄrimÑtre constant, dÄmontrant le caractÑre rÄsistant du portefeuille d'actifs d'Icade. Compte tenu d'une valorisation prudente des activitÄs de promotion et services, de la prise en compte d'une dÄcote de portefeuille sur le logement et de la variation limitÄe É -2,3% É pÄrimÑtre constant du portefeuille tertiaire sur le second semestre 2009, l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation s'ÄlÑve É 84,5 € par action au 31 dÄcembre 2009 en lÄgÑre baisse de 2,8% par rapport au 30 juin 2009.

Cette présentation ne prend pas en compte les indicateurs financiers au 31 décembre 2009 de Compagnie la Lucette, société cotée détenue par Icade à 95% qui publiera ses comptes le 5 mars 2010 et qui sera consolidée en 2010.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Chiffre d'affaires	1 505,6	1 598,7	(5,8)%
ExcÅdent brut opÅrationnel	302,3	335,2	(9,8)%
RÅsultat sur cessions	533,2	296,2	+ 80,0%
RÅsultat opÅrationnel	665,1	446,8	+ 48,9%
RÅsultat financier	(100,2)	(99,1)	+ 1,1%
Charge d'impÇt	(34,4)	(31,2)	+ 10,5%
RÅsultat net part du groupe	527,1	312,5	+ 68,6%
Cash-flow net courant	183,9	206,3	(10,8)%
Cash-flow net courant par action	3,77€	4,23€	(10,9)%
Nb d'actions moyen	48 766 616	48 744 985

Chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires s'ÄlÑve É 1 505,6 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009, en diminution de 5,8% par rapport au 31 dÄcembre 2008. La baisse s'explique notamment par les cessions de l'annÄe (activitÄs d'administration de biens É destination des particuliers et de facility management, portefeuille de logement) et une lÄgÑre baisse de 4,4% du pÖle promotion. Cette baisse est limitÄe par la croissance de 14,2% du chiffre d'affaires du pÖle fonciÑre tertiaire.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Chiffre d'affaires
FonciÑre	421,8	409,4	3,0%
Promotion	1 091,8	1 142,3	(4,4)%
Services	151,0	204,1	(26,0)%
Autres *	(159,0)	(157,0)	+ 1,3%
Total Chiffre d'affaires	1 505,6	1 598,7	(5,8)%

* L'activitÄ à Autres â est constituÄe par les charges dites de à siÑge â et par les Äliminations des opÄrations intra-groupe

La croissance du chiffre d'affaires de l'activitÄ de la fonciÑre de 3% s'inscrit dans la stratÄgie de tertiarisation d'Icade. L'effet de diminution des loyers, correspondant É la cession des actifs de logement (-18,1 millions d'euros), est compensÄ par les revenus en annÄe pleine des murs des cliniques acquises au 2 e semestre 2008 (+20,8 millions d'euros) et par une indexation des loyers des actifs tertaires de 4,3% (+9,6 millions d'euros). Au total, les revenus locatifs augmentent de 3,4% É pÄrimÑtre constant en 2009.

Le chiffre d'affaires du pÖle promotion recule de 4,4% par rapport É 2008. Les deux principaux facteurs du ralentissement de l'activitÄ en 2009 sont la fin des travaux du centre commercial Odysseum, livrÄ en septembre, et un lancement en nombre limitÄ d'opÄrations tertiaires, en adaptation É un marchÄ en retrait. ParallÑlement, l'activitÄ de promotion logement a lÄgÑrement repris sous l'effet des mesures de relance gouvernementales. Les Äquipements public et santÄ ont une activitÄ soutenue en lien avec l'avancement de plusieurs opÄrations d'envergure, dont les centres hospitaliers de Saint-Nazaire et Nancy et les lycÄes de Guyane.

La baisse du chiffre d'affaires du pÖle services s'explique essentiellement par la sortie des activitÄs d'administration de biens É destination des particuliers et de facility management, qui ont cessÄ de contribuer au chiffre d'affaires consolidÄ d'Icade au 2 e semestre 2009.

ExcÅdent Brut opÅrationnel

L'excÄdent brut opÄrationnel (EBO) s'ÄlÑve É 302,3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009 contre 335,2 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008. Il se rÄpartit pour 95% sur l'activitÄ fonciÑre, 15% sur le pÖle promotion, 1% sur le pÖle services et (11%) sur l'activitÄ autres.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
ExcÅdent brut opÅrationnel
FonciÑre	285,7	273,2	+4,6%
Promotion	45,7	87,9	(48,0)%
Services	3,7	11,9	(68,7)%
Autres*	(32,8)	(37,8)	(13,2)%
Total excÅdent brut opÅrationnel	302,3	335,2	(9,8)%

* L'activitÄ à Autres â est constituÄe par les charges dites de à siÑge â et par les Äliminations des opÄrations intra-groupe.

L'augmentation de l'EBO de l'activitÄ fonciÑre rÄsulte des actions menÄes par Icade dans la tertiarisation de son portefeuille d'actifs immobiliers. Les bonnes performances du pÖle fonciÑre tertiaire permettent de largement compenser la baisse de la contribution du pÖle fonciÑre logement. Le taux moyen de l'EBO / CA de l'activitÄ fonciÑre augmente d'un point pour atteindre 67,7%. Les taux moyens des pÖles fonciÑre tertiaire et fonciÑre logement sont respectivement de 86,3% et de 42,6% au 31 dÄcembre 2009.

L'EBO du pÖle promotion, en pourcentage du chiffre d'affaires, recule de 3,5 points entre 2008 et 2009 pour se situer É 4,2%. Ceci s'explique essentiellement par une moindre contribution des opÄrations tertiaires et commerces et la baisse de la rentabilitÄ du logement. Le taux moyen de marge brute de la promotion logement se situe É 17,9% en 2009, en diminution de 4,6 points par rapport É 2008, principalement sous l'impact des baisses de prix consentis sur les fins de programme et des ventes en bloc.

La diminution de l'EBO du pÖle services rÄsulte É la fois d'une contribution nÄgative de 2,9 millions d'euros des activitÄs cÄdÄes, d'une baisse des produits financiers liÄs É l'activitÄ de 1,5 million d'euros, consÄquence de la baisse des taux d'intÄrät, et d'un ralentissement des volumes d'affaires liÄ É une conjoncture dÄfavorable en 2009.

RÅsultat opÅrationnel

Le rÄsultat opÄrationnel (RO) s'ÄlÑve É 665,1 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009 contre 446,8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008, soit une augmentation de 48,9%.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
RÅsultat opÅrationnel
FonciÑre	646,9	443,4	45,9%
Promotion	45,0	26,4	70,8%
Services	2,6	9,2	(72,0)%
Autres*	(29,5)	(32,2)	(8,5)%
Total rÅsultat opÅrationnel	665,1	446,8	48,9%

* L'activitÄ à Autres â est constituÄe par les charges dites de à siÑge â et par les Äliminations des opÄrations intra-groupe.

Cette augmentation nette de 218,3 millions d'euros rÄsulte d'une politique d'arbitrage active des actifs matures et se dÄcompose principalement comme suit :

• Un nombre plus important de cessions d'actifs de logements, 6 959 logements au 31 dÄcembre 2009 (dont 6 698 en bloc au prix moyen de 1 479 €/mã et 261 É l'unitÄ au prix moyen de 2 018 €/mã) contre 5 164 au 31 dÄcembre 2008. Les plus-values nettes sur cessions augmentent de 226,4 millions d'euros pour s'Älever É 488,8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009.
• Des plus-values sur cessions de 2 immeubles haussmanniens É Paris (avenue de Friedland et avenue des Champs ElysÄes), cÄdÄs avec une lÄgÑre prime par rapport aux valeurs d'expertise du

30 juin 2009 et d'un immeuble d'activitÄ É Francfort (Allemagne), totalisant 48,2 millions d'euros (+27,8 millions d'euros par rapport É 2008).

• Des charges liÄes aux pertes de valeur de l'activitÄ de la fonciÑre totalisant 82,3 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009, en augmentation de 69,2 millions d'euros par rapport É 2008. Ces provisions portent essentiellement sur des actifs acquis en 2006 et 2007, en restructuration, dont la commercialisation n'est pas encore finalisÄe (36,3 millions d'euros pour la Tour Descartes, 15,5 millions d'euros pour l'immeuble de Rueil-Malmaison et 18,0 millions d'euros pour plusieurs actifs des parcs tertiaires).
• Des impacts liÄs aux variations de valeur du pÖle promotion consistant en une reprise nette des provisions de 15,8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2009 tandis qu'en 2008 des charges nettes de 44,9 millions d'euros ont ÄtÄ constatÄes, essentiellement destinÄes É couvrir les risques liÄs au portefeuille foncier et aux opÄrations en prÄ-commercialisation de la promotion logement. Sur les provisions constituÄes en 2008, 20,9 millions d'euros ont ÄtÄ reprises suite É l'abandon de 31 opÄrations et É la rÄvision du potentiel de commercialisation de 23 opÄrations. ParallÑlement, 5,1 millions d'euros de nouvelles provisions ont ÄtÄ constituÄes fin 2009.
• La variation des charges d'amortissement qui passent de (123,5) millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 É (117,8) millions d'euros au 31 dÄcembre 2009.

Résultat net

Le rÄsultat net part du groupe atteint 527,1 millions d'euros (10,81 € par action) contre 312,5 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008 (6,41 € par action), en hausse de 69%.

Il sera proposÄ É l'assemblÄe gÄnÄrale annuelle du 15 avril 2009 la distribution d'un dividende de 3,25 euros par action, soit 167,8 millions d'euros, stable par rapport É l'exercice 2008. Le dividende sera mis en paiement le 30 avril 2010. Ce dividende reprÄsente un taux de distribution de 87% du cash-flow net courant par action 2009 d'Icade (3,77 euros) contre 77% en 2008 (4,23 euros). Bien qu'ayant indiquÄ que l'Ävolution du dividende suivrait celle du cash-flow net courant, Icade propose un dividende stable pour affirmer sa confiance sur ses perspectives É moyen terme.

Au second semestre 2010, il sera proposÄ au Conseil d'Administration d'Icade de dÄcider de la distribution d'un acompte exceptionnel d'au moins 4 €, aprÑs la rÄalisation effective des cessions des logements annoncÄes dans le cadre du protocole d'accord signÄ avec les organismes sociaux le 13 novembre 2009. Cet acompte serait mis en paiement au dernier trimestre 2010.

Cash-flow net courant

Le cash-flow net courant par action diminue de 11% et s'Ätablit É 3,77 € par action au 31 dÄcembre 2009, en raison principalement de la baisse de l'excÄdent brut opÄrationnel du pÖle promotion, et ce malgrÄ un coát de l'endettement quasi stable.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Excédent brut opérationnel	302,3	335,2	(9,8)%
RÄsultat financier	(100,2)	(99,1)	1,1%
Effet de dÄsactualisation de l'exit tax	5,0	8,7	(42,8)%
Résultat Financier Courant	(95,2)	(90,4)	5,3%
ImpÖt sur les sociÄtÄs *	(34,4)	(31,2)	10,5%
ImpÖts sur plus-values d'apport et charge d'exit tax	0,0	12,1	(100,0)%
ImpÖts sur dotation amortissement contrats clientÑle et dotation nette de reprise des provisions foncier – PÖle Promotion **	2,5	(19,6)	(111,2)%
ImpÖt sur plus-value de cession ***	8,7	0,2
IS Courant	(23,2)	(38,5)	(39,7)%
Cash-flow net courant	183,9	206,3	(10,8)%

* L'impÖt sur les sociÄtÄs rÄsulte d'une part des activitÄs des pÖles promotion et services et d'autre part de l'activitÄ à Holding â d'Icade.

** Dotation de provisions en 2008 (45,7 millions d'euros) vs reprise de provision nette de dotation en 2009 (20,2 millions d'euros)

*** Incluant en 2009 l'IS sur les plus-values de cession aux sociÄtÄs liÄes non SIIC

ANR

Le patrimoine du groupe ressort É 5 803,9 millions d'euros en valeur hors droits contre 6 952,3 millions d'euros É fin 2008, soit une variation de -1 148,4 millions d'euros sur l'annÄe 2009 (-16.5%). A pÄrimÑtre constant, c'est-É-dire aprÑs neutralisation des investissements et des cessions de l'exercice, la variation annuelle de la valeur du patrimoine s'Ätablit É -626,9 millions d'euros, soit une baisse limitÄe É 10,3% par rapport au 31 dÄcembre 2008 en raison de la trÑs bonne rÄsistance du patrimoine tertiaire (baisse de 2,3% É pÄrimÑtre constant au second semestre 2009).

Au 31 dÄcembre 2009, l'Actif Net RÄÄvaluÄ en valeur de liquidation part du groupe s'ÄlÑve É 4 129,6 millions d'euros, soit 84,5 euros par action totalement diluÄ, en trÑs lÄgÑre baisse par rapport au second semestre 2009 (-2,8%).

(en millions d'euros)	31/12/2009	30/06/2009	31/12/2008	Variation 31/12/09/ 30/06/09
ANR de remplacement en part du groupe ANR de remplacement par action (en part du groupe – totalement dilué en $\epsilon$ )	4 4 4 4 7 91.0 $\in$	4 609,4 94.6 $\in$	5 3 5 1 .7 $109.8 \in$	$(3,6\%)$ $(3,8\%)$
ANR de liquidation en part du groupe	4 1 29,6	4 2 3 6 6	4 9 5 4 1	$(2,5\%)$
ANR de liquidation par action (en part du groupe – totalement dilué en $\epsilon$ )	84,5 $\epsilon$	$86,9 \in$	101,6 $\epsilon$	(2,8%)

Nombre d'actions diluÄ pour le calcul de l'ANR par action au 31/12/2009 : 48 851 614

Endettement

(en millions d'euros)	31/12/2009	30/06/2009	31/12/2008
Dette financière nette	2 0 7 5 .5	2 7 1 7 . 6	2458.8
Valeur d'expertise des foncières	5 803.9	6424.0	6952.3
Loan to value (LTV)	35.8%	42.3%	35,4%

Au 31 dÄcembre 2009, l'endettement net d'Icade atteint 2 075,5 millions d'euros (contre 2 458,8 millions d'euros au 31 dÄcembre 2008).

Les principales opÄrations de financement sur l'annÄe 2009 ont ÄtÄ les suivantes :

• renouvellement et/ou mise en place de 260 millions d'euros de lignes de crÄdit court terme,
• renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crÄdit bilatÄrales bancaires pour un montant total de 243 millions d'euros

Ces lignes sont assorties d'un spread moyen de 140 points de base.

Icade est forte d'un accÑs trÑs favorable É la liquiditÄ. Plus de 360 millions d'euros de lignes non tirÄes sont disponibles au 31 dÄcembre 2009 pour assurer les besoins du groupe. Le coát moyen de la dette s'Ätablit É 4,23% au 31 dÄcembre 2009 pour une maturitÄ moyenne de 4 ans.

Le ratio de Ö loan to value Ü (LTV) qui est calculÄ de maniÑre prudentielle comme Ätant le rapport entre l'endettement net du groupe couvrant l'ensemble des activitÄs, y compris le financement des opÄrations de promotion et de services, et la valeur d'expertise des actifs (hors droits) du pÖle fonciÑre atteint 35,8 % au 31 dÄcembre 2009 contre 35,4 % au 31 dÄcembre 2008.

Faits marquants 2010

Icade indique ätre en nÄgociation trÑs avancÄe pour la prise É bail d'une surface de 7 300 mã dans les trois derniers Ätages de l'immeuble H2O É Rueil-Malmaison. D'une surface totale de 21 600 mã de bureaux et 450 places de parking, H2O a ÄtÄ acquis par Icade en 2006 et a fait l'objet d'une restructuration lourde. Il a ÄtÄ livrÄ en octobre 2009.

Un bail de 9 ans a ÄtÄ signÄ en fÄvrier 2010 avec le groupe IFOP, portant sur une surface de 2 600 mã de l'immeuble MillÄnaire 2. Icade indique ätre en nÄgociation trÑs avancÄe pour la prise É bail du solde des surfaces disponibles de cet immeuble, permettant de porter le taux d'occupation É 100%.

Ces succÑs sont le fruit d'une politique de gestion locative active menÄe depuis 2 ans.

Perspectives

A court terme, Icade poursuivra sa stratÄgie de tertiarisation engagÄe depuis deux ans par :

• l'intÄgration de Compagnie la Lucette fortement relutive sur les cash-flows. Elle permettra É Icade de consolider sa position de fonciÑre de rÄfÄrence dans le paysage immobilier tertiaire franéais, avec le deuxiÑme portefeuille de bureaux parmi les fonciÑres cotÄes en France ;
• la rÄalisation des cessions de logements en 2010 dans le cadre du protocole signÄ aves les organismes sociaux permettant une distribution volontariste de dividendes ;
• la cession d'actifs matures notamment en Allemagne disposant d'un potentiel de crÄation de valeur limitÄ ;
• la maètrise du LTV (aucun enjeu d'endettement) permettant de conserver des marges de manœuvre pour la rÄalisation de nouvelles opÄrations relutives en cash-flow.

A moyen terme, les perspectives de crÄation de valeur sont attractives et sont liÄes :

• É un pipeline de prÑs d'un milliard d'euros. Ce pipeline de projets d'investissements identifiÄs et engagÄs d'un montant de 0,9 milliard d'euros environ caractÄrise la volontÄ d'Icade de s'appuyer sur l'expertise de l'activitÄ promotion tertiaire pour dÄvelopper des projets gÄnÄrateurs de cashflows futurs et crÄateurs de valeur É moyen terme. Il est assorti d'un rendement brut moyen de 6,6% hors capex ;
• É la reprise attendue du marchÄ de la promotion ;
• au dÄveloppement des parcs tertiaires, relais de croissance important avec des rÄserves fonciÑres d'environ 80 hectares idÄalement localisÄes dans le Nord-Est parisien, qui s'inscrivent parfaitement dans le cadre du projet du Grand Paris. La maètrise de ces rÄserves fonciÑres uniques permettra un dÄveloppement cadencÄ en fonction des besoins du marchÄ.

Prochains ÅvÅnements

AssemblÄe GÄnÄrale : le 15 avril 2010 É 9h30 chez Icade – MillÄnaire 1

A propos d'Icade :

Icade est une sociÄtÄ immobiliÑre cotÄe, filiale de la Caisse des DÄpÖts, qui exerce, les mÄtiers de fonciÑre, de promotion, et de services associÄs dans les secteurs des bureaux, parcs tertiaires, centres commerciaux, Äquipements publics, santÄ et logement. La maètrise de ses diffÄrents mÄtiers permet É Icade d'apporter des solutions adaptÄes aux besoins de ses clients et d'intervenir de maniÑre globale sur les problÄmatiques actuelles de l'immobilier. En 2009, Icade a rÄalisÄ un chiffre d'affaires consolidÄ de 1 506 millions d'euros et un cash-flow net courant de 184 millions d'euros. Au 31 dÄcembre 2009, l'actif net rÄÄvaluÄ de liquidation atteint 4 130 millions d'euros soit 84,5 euros par action.

Ce communiquÄ ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d'offre de vente ou d'Ächange de titres, ni une recommandation, de souscription, d'achat ou de vente de titres d'Icade. La distribution de ce communiquÄ peut Çtre limitÄe dans certains pays par la lÄgislation ou la rÄglementation. Les personnes entrant par consÄquent en possession de ce communiquÄ sont tenues de s'informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisÄes par la loi applicable, Icade dÄcline toute responsabilitÄ ou tout engagement quant É la violation d'une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

Serge Grzybowski prÄsentera les rÄsultats annuels 2010 aux analystes le 18 fÄvrier É 8h30. Le slideshow sera disponible par les liens suivants :

pour la version franÄaise : http://www.icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-ex-icadeemgp,presentations-financieres.do pour la version anglaise : http://www.icade.fr/fo/en/category/finance,icade-ex-icadeemgp,presentations-financieres.do

Pour les participants qui souhaitent Åcouter la confÅrence en franÄais ou en anglais, nous vous conseillions de vous inscrire par avance via les liens suivants : pour la version franÄaise : https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=200759

pour la version anglaise : https://eventreg2.conferencing.com/webportal3/reg.html?Acc=442938&Conf=200760

Chaque participant recevra le code d'accÑs participant, le code d'accÑs confÄrence et le numÄro de tÄlÄphone É appeler ainsi que les instructions pour joindre la confÄrence.

Pour les participants qui choisissent de ne pas se prÅenregistrer sur les liens ci-dessus, nous vous recommandons d'appeler entre 10 et 15 minutes avant le dÅbut de la confÅrence. Cela permettra ainsi d'obtenir les informations nÅcessaires demandÅes et d'assurer le commencement de la confÅrence É l'heure prÅvue. Les numÅros sont les suivants :

France : +33 (0) 1 70 99 32 12 UK : +44 (0) 20 71 62 01 77 Code de rÅfÅrence : 856917

L'enregistrement en franÅais et en anglais de cette prÇsentation sera disponible 10 jours É partir du 18 fÇvrier 2010 jusqu'É minuit le 28 fÇvrier 2010.

Pour la rÄÄcoute les informations de connexion sont : +33 (0) 170993529 -- France Paris 020 7031 4064 -- UK London Access Code: 856917 French version Access Code : 569178 English version

Annexes

I- COMPTE DE RESULTAT ET BILAN CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2009

(en millions d'euros)	31 dÅcembre 2009	31 dÅcembre 2008
Chiffre d'affaires	1 505.6	1 598.7
ExcÅdent Brut OpÅrationnel	302.3	335.2
En % du chiffre d'affaires	20.1%	21.0%
Charges d'amortissements nettes de subventions d'investissement	(117.8)	(123.5)
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants	(52.6)	(61.2)
RÅsultat sur cessions	533.2	296.2
Pertes de valeur sur Åcarts d'acquisition et immobilisations incorporelles	0.0	0.1
RÅsultat OpÅrationnel	665.1	446.8
RÅsultat Financier	(100.2)	(99.1)
ImpÇts sur les rÅsultats	(34.4)	(31.2)
RÅsultat Net	535.4	317.6
RÅsultat Net part du groupe	527.1	312.5
Cash-flow net courant	183.9	206.3
DonnÄes par action en euros
Nombre d'actions en circulation diluÄ retenu pour le calcul	48 766 616	48 744 985
RÄsultat Net part du groupe par action diluÄ	10.81 €	6.41 €
Cash-flow net courant par action diluÄ	3.77 €	4.23 €

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008
ACTIF
Ecarts d'acquisition, nets	84.2	141.4
Immobilisations incorporelles, nettes	17.0	32.4
Immobilisations corporelles, nettes	139.2	463.3
Immeubles de placement, nets	3 045.5	3 0 2 7 . 7
Titres disponibles à la vente non courants	111.7	19.9
Titres mis en équivalence	6.1	0.7
Autres actifs financiers non courants	20.1	58.5
Actifs d'impôts différés	16.8	19.6
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	3 440.6	3763.5
Stocks et en-cours	385.0	391.0
Créances clients	420.1	399.6
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)	157.9	186.9
Créances d'impôts	4.0	27.5
Créances diverses	471.1	646.3
Titres disponibles à la vente courants	0.1	0.7
Autres actifs financiers courants	97.7	61.6
Trésorerie et équivalents de trésorerie	709.3	656.1
Actifs destinés à être cédés	309.7	25.5
TOTAL ACTIFS COURANTS	2 5 5 4 . 9	2 3 9 5 . 2
TOTAL DES ACTIFS	5995.5	6 158.7

PASSIF
Capitaux propres - part du groupe	1809.9	1468.9
Intérêts minoritaires	10.5	10.1
CAPITAUX PROPRES	1820.4	1 479.0
Provisions non courantes	50.5	53.7
Dettes financières non courantes	2,421.3	2 539.1
Dettes d'impôts	2.7	57.5
Dettes d'impôts différés	5.5	26.9
Autres passifs financiers non courants	155.2	140.5
TOTAL PASSIFS NON COURANTS	2 635.2	2817.7
Provisions courantes	34.6	41.8
Dettes financières courantes	445.6	605.1
Dettes d'impôts	97.7	81.9
Dettes fournisseurs	464.7	434.4
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)	17.7	63.7
Dettes diverses courantes	446.3	628.9
Autres passifs financiers courants	33.3	6.2
Passifs destinés à être cédés	0.0	0.0
TOTAL PASSIFS COURANTS	1 539.9	1862.0
TOTAL DES PASSIFS ET DES CAPITAUX PROPRES	5995.5	6 158.7

ANR (en millions d'euros)	31/12/2009	30/06/2009	31/12/2008
ANR de remplacement en part du groupe	4 444.7	4 609.4	5 351.7
ANR de remplacement par action (en part du groupe – totalement diluÅ en €)	91.0 €	94.6 €	109.8 €
ANR de liquidation en part du groupe	4 129.6	4 236.6	4 954.1
ANR de liquidation par action (en part du groupe – totalement diluÅ en €)	84.5 €	86.9 €	101.6 €

(en millions d'euros)	31/12/2009	30/06/2009	31/12/2008
Dette financiÖre nette	2 075.5	2 717.6	2 458.8
Valeur d'expertise des fonciÖres	5 803.9	6 424.0	6 952.3
Loan to value (LTV)	35.8%	42.3%	35.4%

II – ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L'ACTIVITE ET DES RESULTATS

A – PRINCIPES COMPTABLES / PERIMETRES DE CONSOLIDATION

Les Åtats financiers consolidÅs du groupe Icade ('le groupe') sont Åtablis au 31 dÅcembre 2009 conformÅment aux normes comptables internationales (IFRS) telles qu'adoptÅes dans l'Union EuropÅenne en application du rÖglement europÅen nâ1606/2002 du 19 juillet 2002. Ils ont ÅtÅ arrÑtÅs par le Conseil d'administration d'Icade le 17 fÅvrier 2010. Les Åtats financiers consolidÅs publiÅs par le groupe au 31 dÅcembre 2008 avaient ÅtÅ arrÑtÅs selon les mÑmes principes et mÅthodes, É l'exception de ce qui est indiquÅ au 1.1 de l'annexe aux comptes consolidÅs.

Au 31 dÅcembre 2009, le pÅrimÖtre de consolidation comprend 350 sociÅtÅs dont 73 dans les mÅtiers de FonciÖre, 259 dans ceux de la Promotion et 18 dans ceux des Services.

La liste des sociÅtÅs consolidÅes par intÅgration globale, intÅgration proportionnelle ou mise en Åquivalence est prÅsentÅe en note 37 ä pÅrimÖtre ã de l'annexe consolidÅe.

B - FAITS MARQUANTS - 2009

L'annÅe 2009 est marquÅe, dans le prolongement de l'adoption en 2007 du rÅgime des SociÅtÅs d'Investissements Immobiliers CotÅes, par la poursuite de la transformation d'Icade. MalgrÅ des conditions de marchÅ difficiles, plusieurs opÅrations s'inscrivant dans la logique du modÖle de fonciÖre-dÅveloppeur ont ÅtÅ mises en œuvre.

Icade, par ces opÅrations, accÅlÖre le processus de tertiarisation de son patrimoine (engagement de cession d'une part significative de son portefeuille logements) et poursuit le dÅveloppement de son patrimoine tertiaire (rapprochement engagÅ avec Compagnie la Lucette). ParallÖlement, Icade recentre ses activitÅs de services en cÅdant au cours de l'ÅtÅ 2009 deux de ses principales filiales de services immobiliers, Icade Administration de Biens et Icade Eurogem.

Poursuite de la tertiarisation du patrimoine d'Icade – engagement de cession d'une part significative du portefeuille logements :

• Signature le 13 novembre 2009 d'un protocole d'accord entÅrinant l'offre reçue du consortium formÅ par la SociÅtÅ Nationale ImmobiliÖre (SNI, filiale de la Caisse des DÅpÇts), les grands offices dÅpartementaux et bailleurs sociaux d'Ile-de-France.
• Dans ce cadre, les signatures des promesses devraient se dÅboucler pour l'essentiel au cours du premier semestre 2010. Les promesses restent soumises É des conditions suspensives usuelles en matiÖre d'immobilier et de financement, la SNI se portant fort de la signature de ces promesses par les membres du consortium jusqu'au 31 mars 2010. Les cessions en 2010 porteraient sur 22 404 logements.
• Cet accord prÅvoit Ågalement l'apport de 4 745 logements par Icade É des structures ad hoc constituÅes avec la SNI. La gestion de ces structures sera assurÅe par la SNI et les actifs transfÅrÅs seront cÅdÅs au fil de l'eau.
• Seuls les logements en copropriÅtÅ (1 553 logements au 31 dÅcembre 2009) ne sont pas concernÅs par cet accord. Ces logements seront conservÅs par Icade qui en poursuivra la cession.
• Cette offre est Ågalement assortie d'un engagement de reprise des personnels attachÅs É ces actifs ainsi que des personnels administratifs nÅcessaires É leur gestion.

DÅveloppement majeur du patrimoine tertiaire d'Icade - rapprochement entre Icade et Compagnie la Lucette :

Le 23 dÅcembre 2009, signature d'un protocole d'accord entre Icade et MSREF Turque S.É.r.l en vue de la reprise par Icade de la totalitÅ de la participation dÅtenue par MSREF (94.5% de son capital) dans Compagnie la Lucette, sociÅtÅ fonciÖre cotÅe sur le compartiment B d'Euronext Paris, ayant optÅ pour le rÅgime SIIC.

• Le 24 dÅcembre 2009, acquisition par Icade de 35% du capital de Compagnie la Lucette pour un montant total de 90.2 millions d'euros (frais inclus).
• Compagnie la Lucette est l'une des principales sociÅtÅs fonciÖres de bureaux en France, dont le patrimoine, composÅ principalement d'immeubles de bureaux de qualitÅ au cœur des quartiers d'affaires les plus recherchÅs d'Ile de France, s'Ålevait au 30 juin 2009 É environ 1.5 milliards d'euros.
• La reprise de Compagnie la Lucette permet de confirmer la tertiarisation d'Icade tout en rÅpondant É l'ensemble de ses critÖres de rÅinvestissement :
• Un portefeuille tertiaire de qualitÅ et complÅmentaire du patrimoine d'Icade ;
• Un rendement locatif moyen, implicite de la transaction, attractif avec des baux de longue durÅe en place ;
• Une Åquipe de gestion d'actifs immobiliers de qualitÅ reconnue et complÅmentaire aux Åquipes d'Icade.
• Cette reprise est structurÅe en 3 grandes Åtapes, qui sont dÅcrites dans les ä EvÅnements postÅrieurs É la clÇture ã.

Poursuite des investissements sur les projets en cours de développement de la Foncière Tertiaire, dont notamment :

• 90.5 millions d'euros pour les activitÅs Commerces et Centres commerciaux :
• 25.6 millions d'euros pour le centre Odysseum, dÅveloppÅ en partenariat avec KlÅpierre, localisÅ É Montpellier, dont la commercialisation est totalement achevÅe. La zone de chalandise est de 750.000 personnes. Les principales enseignes prÅsentes sont Darty, Nature & DÅcouverte et Sephora,
• 53.3 millions d'euros pour le centre Le MillÅnaire É Aubervilliers, dÅveloppÅ en partenariat avec KlÅpierre, dont la commercialisation dÅmarre avec succÖs. L'enseigne alimentaire Carrefour a dÅjÉ signÅ pour 4 100 mé,
• 11.6 millions d'euros pour les murs des magasins Mr. Bricolage, acquisitions rÅalisÅes conformÅment É l'accord passÅ avec le groupe Mr. Bricolage, en accompagnement de leur expansion.
• 123.0 millions d'euros pour la construction, l'extension ou la restructuration des actifs de Bureaux :
• 69.2 millions d'euros pour le projet Metropolitan É Villejuif, entiÖrement prÅ-louÅ É LCL qui y installera son siÖge opÅrationnel sur 61 700 mé de bureaux dont les livraisons s'Åtaleront entre octobre 2008 et octobre 2011,
• 22.7 millions d'euros de travaux de rÅhabilitation de l'immeuble de bureaux situÅ É Rueil-Malmaison. Ces travaux de rÅhabilitation, commencÅs en mai 2008, ont ÅtÅ achevÅs É l'automne 2009,
• 19.6 millions d'euros essentiellement pour la construction de l'immeuble de bureaux É Munich de 19 311 mé, prÅ-louÅ É Ernst & Young dont la livraison est prÅvue en octobre 2010,
• 8.7 millions d'euros pour l'achÖvement des entrepÇts situÅs É Strasbourg et É Saint Quentin Fallavier (IsÖre) dÅveloppant une surface totale de 68 000 mé. Ces actifs, livrÅs respectivement en fÅvrier et en octobre 2009, sont actuellement en cours de commercialisation. Leur taux d'occupation est respectivement de 17% et de 26% au 31 dÅcembre 2009.
• Par ailleurs, conformÅment aux accords signÅs avec plusieurs groupes d'exploitation de cliniques, 129.2 millions d'euros ont ÅtÅ investis au cours de l'annÅe. Ces investissements viennent renforcer la position d'Icade comme acteur de rÅfÅrence dans le domaine de l'Åquipement de santÅ et consolider les revenus rÅcurrents de cette activitÅ.

Arbitrage des actifs jugés matures - cession de 2 immeubles au cours du dernier trimestre 2009 :

• Dans le cadre de sa politique d'arbitrage de son patrimoine, consistant É sÅlectionner les actifs jugÅs matures, ne permettant plus de crÅation de valeur, sans potentiel de rÅversion et gÅnÅrant une probabilitÅ de plus-value de cession importante, Icade a cédé

• le 31 octobre 2009, un immeuble situÅ au 3-5, avenue de Friedland, É Paris (8e),

• le 31 dÅcembre 2009, un immeuble situÅ au 114, avenue des Champs-ElysÅes, É Paris (8e).

Recentrage du Pôle Services :

• Cession au 30 juin 2009 É Procivis Immobilier, filiale du CIF, d'Icade Administration de Biens, sociÅtÅ regroupant l'ensemble des activitÅs d'administration de biens d'Icade É destination des particuliers. Le prix de cession s'ÅlÖve É 21.6 millions d'euros. Sur cette base, cette cession permet de dÅgager une plus-value de 3.1 millions d'euros. Avec environ 450 salariÅs, l'activitÅ administration de biens É destination des particuliers d'Icade a gÅnÅrÅ, sur l'annÅe 2008, un chiffre d'affaires de l'ordre de 37 millions d'euros, pour un excÅdent brut opÅrationnel d'environ 2 millions d'euros. La sociÅtÅ est dÅconsolidÅe É compter du 30 juin 2009.
• Cession le 26 aoèt 2009 au groupe TFN d'Icade Eurogem, sociÅtÅ spÅcialisÅe dans le Facility Management, pour un prix de 18 millions d'euros dÅgageant ainsi une plus-value de 1.4 millions d'euros. Icade Eurogem, avec environ 500 collaborateurs, a gÅnÅrÅ sur l'annÅe 2008 un chiffre d'affaires de l'ordre de 63 millions d'euros et un rÅsultat d'exploitation nÅgatif. La sociÅtÅ est dÅconsolidÅe au second semestre 2009.

Pôle Promotion

Dans un contexte de marchÅ extrÑmement ralenti, le rÅsultat opÅrationnel du PÇle Promotion, au 31 dÅcembre 2009, ressort É 45.0 millions d'euros en augmentation de 18.6 millions d'euros par rapport É la mÑme Åpoque en 2008. Cette performance traduit le bon niveau de rentabilitÅ des opÅrations en cours et la politique prudente de provisionnement des fonciers et opÅrations É risques menÅe fin 2008.

Evénements postérieurs à la clôture :

La reprise de Compagnie la Lucette par Icade est structurÅe en 3 grandes Åtapes :

• Dans un premier temps, MSREF Turque S.É.r.l. a cÅdÅ É Icade le 24 dÅcembre 2009 et dans le cadre d'une transaction hors marchÅ, 35% du capital de Compagnie la Lucette pour un montant total de 90.2 millions d'euros (frais inclus) au prix de 9.61 euros par action Compagnie la Lucette. Cette cession est rÅalisÅe sous condition rÅsolutoire de la non obtention de l'autorisation de la transaction par l'AutoritÅ de la concurrence et de la non rÅalisation, au plus tard le 15 mars 2010, de l'apport qui en constitue la deuxiÖme Åtape.
• Dans un second temps et É la suite de l'autorisation de l'opÅration par l'AutoritÅ de la concurrence, MSREF a apportÅ É Icade le 16 fÅvrier 2010 le solde de sa participation reprÅsentant 59.5% du capital de Compagnie la Lucette, sur la base de la mÑme valeur par action Compagnie la Lucette que la cession mentionnÅe ci-dessus. Cet apport en nature a ÅtÅ approuvÅ par l'assemblÅe gÅnÅrale mixte des actionnaires d'Icade le 16 fÅvrier 2010. En rÅmunÅration de l'apport, 1 759 289 actions nouvelles Icade ont ÅtÅ attribuÅes É MSREF. L'apport a fait l'objet d'un rapport de Messieurs Gillet et Ledouble, commissaires aux apports, dÅposÅ au greffe du tribunal de commerce de Paris et mis É la disposition des actionnaires.
• MSREF a rÅinvesti le 16 fÅvrier 2010 une partie du produit de la cession, É hauteur de 49.5 millions d'euros, en souscrivant É 584 971 actions nouvelles Icade dans le cadre d'une augmentation de capital rÅservÅe approuvÅe par l'assemblÅe gÅnÅrale mixte des actionnaires d'Icade le 16 fÅvrier 2010.

A l'issue de ces trois opÅrations, MSREF dÅtient 2 344 260 actions Icade, soit environ 4.5% du capital d'Icade.

C - ACTIVITES ET RESULTATS 2009

1. FonciÑre

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
CHIFFRE D'AFFAIRES	421.8	409.4	3.0%
Tertiaire	242.5	212.4	14.2%
Bureaux en France (yc ex-SIIC Invest)	75.0	73.1	2.5%
Bureaux en Allemagne	16.5	15.7	5.3%
Parcs Tertiaires	86.9	81.3	6.9%
Equipements Publics et Santé	55.0	34.2	61.0%
Commerces et Centres Commerciaux	9.1	8.1	13.4%
Logement	179.4	197.5	(9.2)%
Intra-métier foncière	(0.1)	(0.5)	(80.0)%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	285.7	273.2	4.6%
Tertiaire	209.3	177.6	17.8%
Bureaux en France (yc ex-SIIC Invest)	68.2	64.9	5.2%
Bureaux en Allemagne	12.7	11.4	11.3%
Parcs Tertiaires	71.9	64.7	11.1%
Equipements Publics et Santé	48.8	29.6	64.5%
Commerces et Centres Commerciaux	7.7	7.0	10.1%
Logement	76.4	95.5	(20.1)%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%
RESULTAT OPERATIONNEL	646.9	443.4	45.9%
Tertiaire	96.3	114.8	(16.1)%
Bureaux en France (yc ex-SIIC Invest)	32.6	53.4	(39.0)%
Bureaux en Allemagne	8.8	4.6	91.4%
Parcs Tertiaires	22.4	33.1	(32.2)%
Equipements Publics et Santé	31.7	20.8	52.6%
Commerces et Centres Commerciaux	0.8	2.9	(72.2)%
Logement	550.6	328.6	67.5%
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
REVENUS LOCATIFS	418.9	406.8	2.9%
Tertiaire	241.3	211.5	14.1%
Bureaux en France (yc ex-SIIC Invest)	74.7	73.2	2.1%
Bureaux en Allemagne	16.4	15.7	4.4%
Parcs Tertiaires	86.6	81.2	6.7%
Equipements Publics et Santé	54.5	33.3	63.6%
Commerces et Centres Commerciaux	9.1	8.1	13.3%
Logement	177.5	195.4	$(9.2)\%$
Intra-métier foncière	0.0	0.0	0.0%
LOYERS NETS	324.5	311.8	4.0%
Tertiaire	225.3	196.5	14.6%
Bureaux en France (yc ex-SIIC Invest)	70.2	69.8	0.5%
Bureaux en Allemagne	15.1	14.5	4.1%
Parcs Tertiaires	78.5	72.0	9.1%
Equipements Publics et Santé	53.1	32.6	63.0%
Commerces et Centres Commerciaux	8.3	7.6	8.9%
Logement	99.1	115.3	$(14.0)\%$
Intra-métier foncière	0.1	0.0	$-\frac{9}{6}$

1.1 DonnÅes GÅnÅrales

1.1.1 PrÅsentation

La FonciÑre Tertiaire Icade est prÅsente sur les principaux segments de l'immobilier tertiaire.

Principalement sur :

• L'activitÅ Bureaux :
• En France : Icade est propriÅtaire d'immeubles de bureaux (d'une surface totale de 175 000 mé) principalement É Paris, dans le Quartier Central des Affaires, mais aussi É la DÅfense, É Villejuif, É Boulogne Billancourt et É Issy les Moulineaux. Icade dÅtient Ågalement pour 125 000 mé d'entrepÇts situÅs en province.
• En Allemagne : Icade est propriÅtaire d'un portefeuille de bureaux en Allemagne, composÅ de huit immeubles (d'une surface totale de 140 000 mé) localisÅs principalement É Munich, Hambourg et Berlin et de 80 hectares de rÅserves fonciÖres. L'activitÅ Bureaux se distingue par des actifs matures gÅnÅrateurs de cash-flow rÅcurrent. Sur cette activitÅ est menÅe une politique d'arbitrage sur les actifs les plus matures n'ayant plus de potentiel de rÅversion. Icade est en mesure de dÅgager par les arbitrages qui sont menÅs, des plus values de cessions substantielles.
• L'activitÅ Parcs Tertiaires : Icade est propriÅtaire d'un territoire de 79 hectares (d'une superficie louable de 474 200 mé) sur les communes de Paris 19Öme , Saint-Denis et Aubervilliers. Elle y a crÅÅ un äcampus d'entreprises ã alliant diversitÅ, mixitÅ et services dans une volontÅ de dÅveloppement durable.

L'activitÅ Parcs Tertiaires se distingue par la volatilitÅ de ses actifs et son fort potentiel de dÅveloppement. C'est la raison pour laquelle la fonciÖre Icade y concentre une grande part de ses investissements É moyen terme (tant en restructuration d'actifs existants qu'en construction d'actifs neufs de type HQE). Cette activitÅ est gÅnÅratrice de cash-flow futurs.

Et au titre de la diversification sur :

L'activitÅ Equipements Publics et SantÅ : Icade est propriÅtaire de 23 Åtablissements de santÅ au 31 dÅcembre 2009. Ce patrimoine, d'une valeur d'acquisition de 653 millions d'euros, gÅnÖre des cash-flows rÅcurrents sur des durÅes fermes supÅrieures É 9 ans et des taux de marge (loyers nets / loyers bruts) proche de 100%. Icade bÅnÅficie ici d'une Åquipe et d'un savoir-faire reconnus sur le marchÅ.

• L'activitÅ Centres Commerciaux : qui se traduit par :
• La dÅtention d'actifs de type magasin ä Mr Bricolage ã gÅnÅrateur de cash-flows immÅdiats,
• L'exploitation, depuis sa livraison en septembre 2009, d'un centre commercial É Montpellier,
• La construction d'un centre commercial de premiÖre catÅgorie É Aubervilliers.

1.1.2 Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009

Le chiffre d'Affaires du pÇle FonciÖre Tertiaire reprÅsente, au 31 dÅcembre 2009, 242.5 millions d'euros en augmentation de 14.2 % par rapport au 31 dÅcembre 2008. A pÅrimÖtre constant, l'Åvolution est de 4.2%.

Le tableau ci-dessous prÅsente l'Åvolution 2008 / 2009 des revenus locatifs (en millions d'euros) :

Les acquisitions (26.8 millions d'euros) concernent principalement les revenus des murs de cliniques achetÅs au 2 Öme semestre 2008.

Les cessions (5.7 millions d'euros) reprÅsentent la perte de revenus locatifs liÅe É la vente de l'immeuble du 31/33 rue de Mogador dans le 9 Öme É Paris, au 2 Öme semestre 2008, et la neutralisation en 2008 de l'immeuble H2O, É Rueil Malmaison, pour restructuration.

L'indexation est de 9.6 millions d'euros soit 4.3 %.

Le loyer net du PÇle FonciÖre Tertiaire est de 225.3 millions d'euros contre 196.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit un taux de marge de 93.4% en augmentation de 0.4 point par rapport au 31 dÅcembre 2008. Cette Åvolution est principalement liÅe aux acquisitions rÅcentes de murs de cliniques dont les baux permettent la refacturation au locataire de la majoritÅ des charges et des dÅpenses de gros entretien/renouvellement.

Le rÅsultat opÅrationnel reprÅsente 96.3 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 114.8 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008. Cette Åvolution s'explique notamment par :

• Des charges liÅes aux pertes de valeur latente constatÅes sur des actifs acquis en 2006 et au 1 er semestre 2007, sur lesquels existent des projets de restructuration. Le montant de ces charges reprÅsente 71.0 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 dont 15.5 millions d'euros pour l'immeuble H2O É Rueil-Malmaison et 36.3 millions d'euros pour la Tour Descartes.
• Des produits liÅs aux plus-values dÅgagÅes par les cessions d'actifs É hauteur de 48.2 millions d'euros et concernent les immeubles du 114 Avenue des Champs ElysÅes et du 3/5 Avenue de Friedland É Paris, ainsi qu'un immeuble d'activitÅs situÅ É Franckfort en Allemagne.

1.1.3 Activité Locative

La FonciÖre Tertiaire dÅtient pour 1.4 million de mé de surfaces louables au 31 dÅcembre 2009 dont 26% pour l'activitÅ Bureaux et 35% pour l'activitÅ Parcs Tertiaires.

Sur l'activitÅ Bureaux en France, Icade est propriÅtaire de la Tour Descartes, immeuble de 89 000 mé SHON situÅe É La DÅfense (92). Icade profite du dÅpart prÅvu au 31 dÅcembre 2009 de son mono-locataire pour restructurer entiÖrement cet immeuble. Cet actif, considÅrÅ comme un immeuble en dÅveloppement, ne rentre donc plus dans le calcul des diffÅrents indicateurs de l'activitÅ locative.

Le portefeuille diffus des clients de la FonciÖre Tertiaire permet de limiter le risque locatif. En effet, les 15 locataires les plus significatifs sur le pÅrimÖtre, reprÅsentent 109.7 millions d'euros de loyers courants annuels (52% du montant total des revenus locatifs) et prÖs de 716 000 mé de surface soit 60 % du patrimoine locatif.

Rang	Occupants	Surfaces	%
1	GROUPE MR BRICOLAGE	136 744	11%
2	VEDICI	119 913	10%
3	GENERALE DE SANTE	84 898	7%
4	3H	52 742	4%
5	HARPIN	50 964	4%
6	GMG (T-Systems)	40 017	3%
7	GROUPE EUROMEDIA	39 289	3%		Tot al
8	GROUPE RHODIA	37 416	3%		Sur
9	GROUPE ICADE	33 980	3%		fac es
10	MINISTERE DE L'INTERIEUR	29 989	3%		=
11	LOGIDIS	27 850	2%		715
12	C2S	20 665	2%	Tot al	822
13	CREDIT AGRICOLE SA	14 309	1%	Sur	m2
14	SOMEFOR	13 606	1%	fac es	Soi t
15	GROUPE PIERRE ET VACANCES	13 440	1%	=	60%
16	CLUB MEDITERRANEE	12 505	1%	768
17	L. E. M 888	12 113	1%	812
18	EUROSITES	9 617	1%	m2
19	TELECITY REDBUS	9 570	1%	Soi t
20	COCA COLA	9 185	1%	64%
	0 SOLDE	430 688	36%
		1 199 499 m 2

Ci-dessous un tableau des principaux locataires :

Rang	Occupants	Loyers Courants		Échéa nces
				Baux
1	GENERALE DE SANTE	17 115	8%	10,9
2	VEDICI	15 470	7%	10,5
3	MINISTERE DE L'INTERIEUR	11 500	5%	17,0
4	GROUPE ICADE	10 077	5%	0,8
5	GROUPE MR BRICOLAGE	8 280	4%	10,0
6	GROUPE RHODIA	6 627	3%	2,6
7	GMG (T-Systems)	6 590	3%	8,8
8	HARPIN	5 430	3%	9,0
9	3H	5 281	3%	10,5
10	CREDIT AGRICOLE SA	4 387	2%	7,8
11	GROUPE EUROMEDIA	4 247	2%	3,3
12	GROUPE PIERRE ET VACANCES	3 882	2%	4,9
13	TGI	3 745	2%	2,2
14	COCA COLA	3 563	2%	4,8
15	RTE	3 527	2%	6,0
16	L'URSSAF DE PARIS	3 427	2%	1,3
17	CLUB MEDITERRANEE	3 376	2%	4,8
18	UBS	2 890	1%	5,5
19	NEXITIS	2 555	1%	4,0
20	LOCABER	2 258	1%	0,7
	0 SOLDE	85 416	41%
		209 644 k€

Au 31 dÅcembre 2009, la durée moyenne ferme des baux reprÅsente 5 ans et 9 mois en hausse de 12 mois par rapport au 31 dÅcembre 2008 (4 ans et 9 mois) suite É un travail actif du dÅpartement Asset Management auprÖs des locataires sur l'exercice ÅcoulÅ.

En effet, profitant de l'arrivÅe d'ÅchÅance de renouvellement et en vue de sÅcuriser durablement ses cash-flows, Icade propose É ses principaux locataires de nÅgocier un allongement de la durÅe ferme de leur bail en contrepartie d'octroi de mesures d'accompagnement telles que des franchises ou paliers de loyer ou le plafonnement pendant une certaine pÅriode du taux d'indexation des loyers.

Sur l'exercice 2009, 71 baux ont donc fait l'objet d'un renouvellement soit 215 000 mé (18% des surfaces louÅes) et 29.4 millions d'euros (14% des loyers courants).

Par ailleurs, sur quelques baux, Icade, qui a bÅnÅficiÅ de hausses continues de loyers, a pu se trouver en limite du seuil de hausse et doit donc rÅpondre aux demandes de certains locataires de rÅviser leurs baux au titre de l'article L145-39 du code de commerce. En effet, si par le jeu de l'indexation le montant du loyer indexÅ est supÅrieur de 25% au montant du loyer de base initial, le locataire est en droit de demander la rÅvision de son loyer pour le porter É la valeur de marchÅ.

L'analyse faite sur le pÅrimÖtre de la FonciÖre Tertiaire montre cependant que le risque est limitÅ.

En effet, le nombre de baux concernÅs est de 108 et reprÅsente un cumul annuel de loyers de 26.3 millions d'euros, soit 13% du total des loyers courants. Le risque potentiel de retour É la valeur locative de marchÅ reprÅsente 4.2 millions d'euros, soit un risque de perte potentielle de loyers de l'ordre de 2.0% sur l'ensemble de la FonciÖre Tertiaire.

Le taux d'occupation physique reprÅsente 88.6% au 31 dÅcembre 2009 contre 93.0% au 31 dÅcembre 2008. Cette Åvolution s'explique principalement par la prise en compte en fin d'exercice de livraisons d'actifs restructurÅes au cours de l'exercice 2009 qui sont en phase de commercialisation.

Les surfaces vacantes au 31 dÅcembre 2009, de natures diffÅrentes, doivent Ñtre modulÅes en termes d'impacts selon leur affectation. Elles portent principalement sur les actifs suivants :

• Bêtiment 521 sur le parc des portes de Paris. Ce bêtiment, livrÅ au 2 Öme semestre 2008, s'inscrit dans le projet de dÅveloppement des Parcs Tertiaires. Il se situe É proximitÅ de la future station MÅtro Proudhon Gardinoux en service en 2012. Il dÅveloppe 18 000 mé de surface locative. Commercialisation en juillet 2009 de 3 200 mé au locataire Rexel. Le solde vacant, qui reprÅsente 15 000 mé environ, est en phase de commercialisation.
• MillÅnaire 2 dans le 19Öme Arrondissement de Paris É proximitÅ de la porte d'Aubervilliers. Ce bêtiment, livrÅ en 2007, dÅveloppe 28 600 mé et est louÅ, au 31 dÅcembre 2009, É hauteur de 36%. En effet, sur l'exercice 2009, 7 800 mé de surfaces ont ÅtÅ louÅes É deux locataires Saint Louis Sucre (2 500 mé en fÅvrier 2009) et Sage (5 300 mé en juillet 2009). Au 31 dÅcembre 2009, des nÅgociations avancÅes sont en cours avec plusieurs prospects pour la location du solde des surfaces vacantes.
• EntrepÇt Eurofret É Strasbourg, dÅveloppe 27 900 mé de surfaces louables. Il est louÅ É hauteur de 17% au 31 dÅcembre 2009. Ce bêtiment, livrÅ en fÅvrier 2009 est en cours de commercialisation.
• EntrepÇt Saint Quentin Fallavier, dÅveloppe 40 000 mé d'entrepÇts et fait l'objet d'une restructuration. Sa livraison est intervenue en septembre 2009. Il est actuellement occupÅ É hauteur de 26%.
• Immeuble H2O É Rueil Malmaison. Ce bêtiment, achetÅ mi-2007 a fait l'objet d'une restructuration lourde. LivrÅ en octobre 2009, il dÅveloppe 22 000 mé de bureaux. Cet immeuble a fait l'objet depuis sa livraison de marques nombreuses d'intÅrÑt ; l'ajustement de l'offre aux besoins des clients et la stratÅgie offensive tant sur les mesures d'accompagnement que sur le niveau de loyer se traduisent par des discussions avancÅes sur le 1/3 de l'immeuble au terme de 4 mois de commercialisation.
• Bêtiment Turlenstrasse situÅ en Allemagne : ce bêtiment, vacant, est en phase d'Åtude pour restructuration. Des nÅgociations avancÅes sont en cours avec un grand utilisateur rÅgional pour la construction d'un immeuble qui lui serait dÅdiÅ (environ 40 000 mé).

1.1.4 ActivitÅ Investissements

Icade a poursuivi la valorisation de son patrimoine afin d'augmenter É terme la production de cashflows et a parallÖlement acquis des actifs de santÅ productifs de cash-flows immÅdiats. Le montant des investissements sur la pÅriode s'ÅlÖve É 448.3 millions d'euros.

Cette politique se dÅcline en quatre types d'investissements :

• Acquisitions d'actifs pour 149.3 millions d'euros : stratÅgie sÅlective sur des actifs É forte rentabilitÅ et des cash-flows immÅdiats.

• Achat le 24 dÅcembre de 35% du capital de la Compagnie la Lucette, valorisÅs É 90.2 millions d'euros (frais inclus). La Compagnie la Lucette exploite et dÅveloppe 684 155 mé dont 28.8% correspondent É des bureaux et 69.3% É des entrepÇts. Les bureaux sont principalement situÅs É Neuilly, É la DÅfense et É Paris (Crystal Park, Scor, Messine,…). Les entrepÇts sont pour la plupart sous bail avec le groupe Casino. Les loyers courants sont estimÅs, au 31 dÅcembre 2009, É 99 millions d'euros.

• Achat, au cours de l'annÅe, de 4 Åtablissements de santÅ et 2 magasins exploitÅs par le groupe Mr Bricolage pour un montant total d'acquisition de 59.1 millions d'euros.

• Restructurations d'actifs pour 36.7 millions d'euros : stratÅgie sÅlective de valorisation des actifs dÅgageant un potentiel de rentabilitÅ important.
• C'est le cas de l'immeuble H2O É Rueil-Malmaison livrÅ en octobre 2009 (22.7 millions d'euros d'investissements sur 2009).
• C'est Ågalement le cas de la restructuration de la Tour Descartes (2.3 millions d'euros de frais et Åtudes dÅpensÅs en 2009). LancÅe en dÅcembre 2009, cette restructuration, qui s'Åchelonnera jusqu'É fin 2012, reprÅsente un investissement total de 250 millions d'euros.

Cette rÅnovation s'intÖgre complÖtement dans la stratÅgie de FonciÖre DÅveloppeur d'Icade puisque Icade en a le rÇle de promoteur et d'investisseur. De plus, elle reprÅsentera, É l'issue des travaux, un exemple de rÅnovation offrant une dÅmarche de dÅveloppement durable, une certification HQE/BREEAM.

Les travaux concerneront notamment la rÅnovation complÖte des plateaux de bureaux, des Åquipements techniques et des espaces communs. De conception avancÅe, cette tour bÅnÅficie d'une façade double peau. Le projet de rÅnovation prÅvoit le remplacement de la totalitÅ de la façade intÅrieure.

Cet actif reprÅsente un des enjeux majeurs pour Icade sur les trois prochaines annÅes. En effet, au delÉ du montant de l'investissement, la Tour Descartes reprÅsente, É ce jour, la seule restructuration annoncÅe d'un immeuble de plus de 20 000 mé livrable en 2012 É la DÅfense. Le respect des dÅlais, des coèts et une bonne commercialisation de l'actif permettront É terme de mesurer la performance de cette opÅration audacieuse.

Constructions/extensions d'actifs pour 248.8 millions d'euros : la politique menÅe pour ce type d'investissements consiste É prÅ-commercialiser le futur actif avant de lancer la construction ou l'extension.

Les investissements concernent principalement :

• Les actifs de Villejuif louÅs au locataire LCL (60 000 mé rÅpartis en 4 bêtiments). L'investissement 2009 reprÅsente 68.5 millions d'euros,
• Les 2 centres commerciaux (l'investissement 2009 est de 78.9 millions d'euros) :
• o Centre Commercial Odysseum É Montpellier (livrÅ en septembre 2009 et totalement commercialisÅ)
• o Centre Commercial Le MillÅnaire É Aubervilliers (commercialisation au 30 juin 2009 de la moyenne unitÅ alimentaire). Des nÅgociations sont en cours avec de grandes enseignes nationales et internationales pour la commercialisation des surfaces commerciales.
• L'immeuble situÅ É Munich (19 311 mé) prÅ-commercialisÅ É Ernst & Young. L'investissement 2009 est de 19.0 millions d'euros,
• Des extensions sur les cliniques achetÅes depuis 2007 qui sont commercialisÅes aux exploitants en place É la livraison des travaux. L'investissement 2009 est de 45.3 millions d'euros.
• RÅnovations / Gros Entretiens & RÅparations (GER) : 13.4 millions d'euros reprÅsentent principalement les dÅpenses de rÅnovation des parcs tertiaires.

1.1.5 Activité Arbitrage

Icade mÖne une politique active d'arbitrage de son patrimoine qui consiste É sÅlectionner les actifs jugÅs matures, ne permettant plus de crÅation de valeur, avec gÅnÅralement un potentiel de rÅversion nul voire nÅgatif et gÅnÅrant une probabilitÅ de plus-value de cession importante.

Sur l'exercice 2009, Icade a donc cÅdÅ trois actifs en octobre et dÅcembre É des valeurs lÅgÖrement supÅrieures aux expertises du 30 juin 2009. Il s'agit de deux immeubles de bureaux situÅs dans le Quartier Central des Affaires É Paris (immeubles du 3/5 Avenue de Friedland et du 114 Avenue des Champs ElysÅes) et d'un immeuble d'activitÅs situÅ É Francfort, Allemagne.

Les plus-values dÅgagÅes reprÅsentent 48.2 millions d'euros.

1.2 PÖle FonciÑre Tertiaire – ActivitÅs Bureaux

1.2.1 ActivitÅ Bureaux en France

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Chiffre d'affaires	75.0	73.1	2.5%
Excédent brut opérationnel	68.2	64.9	5.2%
Résultat opérationnel	32.6	53.4	$(39.0)\%$

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Revenus locatifs	74.7	73.2	2.1%
Charges locatives non refacturées	(0.6)	(0.1)
Charges sur immeubles	(4.0)	(3.3)
Loyers nets	70.2	69.8	0.5%
Loyers nets / Revenus locatifs	93.9%	95.4%
Autres revenus	0.2	0.0
Charges d'amortissements nettes de subventions	(20.4)	(17.2)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(60.4)	(14.7)
Résultat sur cessions	45.2	20.5
Autres charges et produits	(2.2)	(4.9)
Résultat opérationnel	32.6	53.4	(39.0)%

1.2.1.1 Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009

Les Revenus locatifs de l'activitÅ Bureaux en France s'ÅlÖvent É 74.7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 73.2 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une augmentation de 2.1%. Le tableau ci-dessous prÅsente l'Åvolution 2008/2009 des revenus locatifs (en millions d'euros) :

• Les acquisitions et mises en services reprÅsentent 4.3 millions d'euros et concernent principalement la livraison en octobre 2008 d'un immeuble É Villejuif, louÅ É LCL (2.8 millions d'euros) ainsi que l'acquisition en septembre 2008 du 31 avenue des Champs ElysÅes (0.9 millions d'euros).
• Les cessions reprÅsentent 5.5 millions d'euros et concernent principalement l'arbitrage fin 2008 de l'immeuble du 31/33 rue de Mogador (Paris – 9 Öme) pour 2.3 millions d'euros, et la neutralisation en mai 2008 de l'immeuble H2O pour restructuration pour 2.4 millions d'euros.

L'indexation reprÅsente 4.6 millions d'euros soit 6.0% en moyenne.

Le loyer net de l'activitÅ Bureaux en France ressort au 31 dÅcembre 2009 É 70.2 millions d'euros, soit un taux de marge locative de 93.9% qui se dÅgrade de 1.45 point par rapport au taux du 31 dÅcembre 2008 (95.4%). Cette Åvolution s'explique principalement par l'augmentation du taux de vacance locative entre 2008 et 2009.

Le RÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ Bureaux en France s'ÅlÖve É 32.6 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009. Il s'Åtablissait É 53.4 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008.

Cette diminution nette de 20.8 millions d'euros entre les deux exercices est la conjugaison :

• D'un rÅsultat sur cessions en augmentation de 25.0 millions d'euros du fait des cessions du 114 avenue des Champs ElysÅes et 3/5 avenue de Friedland,
• De provisions pour dÅprÅciations d'actifs de 60.4 millions d'euros sur 2009 (contre 14.8 millions d'euros en 2008) dont 36.3 millions d'euros pour la Tour Descartes et 15.5 millions d'euros pour l'immeuble H2O É Rueil-Malmaison.

1.2.1.2 ActivitÅ locative

L'activitÅ Bureaux en France reprÅsente pour 238 000 mé de surfaces louables et se compose d'immeubles de Bureaux (98 000 mé), des entrepÇts (124 000 mé), et de commerces en pieds d'immeubles (16 000 mé).

La Tour Descartes, vacante au 31 dÅcembre 2009 depuis le dÅpart du locataire IBM a ÅtÅ reclassÅe en actif en dÅveloppement, du fait d'une restructuration lourde É venir. Cet actif ne rentre donc pas dans les diffÅrents indicateurs locatifs.

Les surfaces louÅes reprÅsentent 157 000 mé de locaux, soit un taux d'occupation financiÑre de 73.3% au 31 dÅcembre 2009 (contre 97.8% au 31 dÅcembre 2008). Cette Åvolution est principalement expliquÅe par les livraisons, en 2009, d'immeubles en cours de restructuration ou de construction en 2008.

Au 31 dÅcembre 2009, le loyer moyen des bureaux atteint 422 euros du mé.

Au 31 dÅcembre 2009, la durÅe moyenne ferme des baux reprÅsente 3 ans et 11 mois. Afin d'augmenter la durÅe moyenne des baux de son patrimoine et ainsi limiter le risque locatif, Icade s'est donc rapprochÅ de ses locataires les plus importants afin de leur proposer le renouvellement de leurs baux.

Ces nÅgociations avec les principaux locataires ont conduit au renouvellement de 22% des loyers de l'activitÅ Bureaux en France et ont ainsi permis de limiter le risque locatif tant au niveau de la durÅe ferme des baux qu'au niveau du risque liÅ É l'article L145-39 du code du commerce.

Sur l'ensemble de ses actifs louÅs, Icade compte environ 10 locataires significatifs, reprÅsentant en cumulÅ un montant de loyers courant de 23.8 millions d'euros, soit prÖs de 66% du montant total des revenus locatifs de l'activitÅ Bureaux en France.

Le tableau ci-aprÖs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant É ÅchÅance et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÅs en 2009 pour chaque catÅgorie de bail concernÅ.

AnnÅe	Nombre de baux concernÅs	Montant des loyers comptabilisÅs en 2009 (en millions d'euros)
2009	35	42.6 (*)
2010	61	3.4
2011	21	5.8
2012	7	2.1
2013 et suivantes	35	20.8

* dont IBM dans la tour Descartes pour 29.8 millions d'euros

* dont revenus locatifs 114 Avenue des Champs ElysÅes pour 4.8 millions d'euros

* dont revenus locatifs 3/5 Avenue de Friedland pour 4.6 millions d'euros

1.2.1.3 ActivitÅ Investissements

Les investissements de la pÅriode reprÅsentent pour l'activitÅ Bureaux en France 193.7 millions d'euros et se dÅclinent-en :

• Acquisition d'actifs pour 90.2 millions d'euros correspondant É 35% du capital de la Compagnie la Lucette.
• Restructurations d'actifs pour 33.7 millions d'euros : les actifs concernÅs sont :
• Immeuble H2O É Rueil-Malmaison : 22.7 millions d'euros en 2009. Ce bêtiment a fait l'objet d'une restructuration lourde entre 2008 et 2009. Il a ÅtÅ livrÅ en octobre 2009 et dÅveloppe 22 000 mé de bureaux.
• EntrepÇt Saint Quentin Fallavier : 5.9 millions d'euros en 2009. Ce bêtiment, restructurÅ par cellule a ÅtÅ livrÅ en septembre É hauteur de 80%. Il dÅveloppe 40 000 mé d'entrepÇt dans la pÅriphÅrie de Lyon.
• EntrepÇt Eurofret É Strasbourg : 2.8 millions d'euros. Livraison intervenue en fÅvrier 2009. Il dÅveloppe 28 000 mé d'entrepÇt.
• Construction / Extension d'actifs pour 69.2 millions d'euros. Il s'agit principalement de la construction de 3 immeubles de bureaux situÅs É Villejuif et prÅ-commercialisÅs au locataire LCL. Dans le cadre du projet MÅtropolitan, Icade va construire et louer É LCL son futur siÖge opÅrationnel. Ce programme reprÅsente 61 700 mé de bureaux sur 4 bêtiments É Villejuif, le long de la nationale 7 et se situe au pied de la station de mÅtro LÅo Lagrange. Il s'intÖgre complÖtement dans la stratÅgie de FonciÖre DÅveloppeur d'Icade puisque dans cette opÅration, Icade a le rÇle de promoteur et d'investisseur. La livraison des bêtiments est progressive puisque 14 000 mé de bureaux ont ÅtÅ livrÅs en octobre 2008 et le solde s'Åtalera entre le 1er mars 2010 et le 1er octobre 2011.
• RÅnovation Immobilisation (Gros Entretiens et RÅparations) : 0.6 million d'euros.

Le tableau ci-aprÖs indique les montants de maintenance, rÅnovation et dÅveloppement rÅalisÅs par l'activitÅ ä bureaux ã en France au 31 dÅcembre 2008 et 2009.

Montant (en millions d'euros) HT	31/12/2009	31/12/2008
Entretien – Maintenance	0.2	0.1
RÅnovation – Immobilisation	0.6	1.4
DÅveloppement - Immobilisation	102.9	106.0

1.2.1.4 ActivitÅ Arbitrage

Icade a cÅdÅ au cours de l'exercice 2009 deux actifs jugÅs matures. Il s'agit de :

• L'actif du 3/5 Avenue de Friedland : d'une superficie louable de 10 000 mé et louÅ intÅgralement au locataire Deutsch Bank. L'immeuble a ÅtÅ cÅdÅ le 30 octobre 2009 É une valeur d'actif de 84.3 millions d'euros.
• L'actif du 114 Avenue des Champs ElysÅes : d'une superficie louable de 6 000 mé et louÅ intÅgralement au locataire Shearman & Sterling pour les surface bureaux. L'immeuble a ÅtÅ cÅdÅ le 31 dÅcembre 2009 É une valeur d'actif de 90.0 millions d'euros.

Les plus-values dÅgagÅes reprÅsentent sur ces deux opÅrations 45.2 millions d'euros.

1.2.2 ActivitÅ Bureaux en Allemagne

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Chiffre d'affaires	16.5	15.7	5.3%
ExcÅdent brut opÅrationnel	12.7	11.4	11.3%
RÅsultat opÅrationnel	8.8	4.6	91.4%

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Revenus locatifs	16.4	15.7	4.4%
Charges locatives non refacturÅes	(0.7)	(0.7)
Charges sur immeubles	(0.5)	(0.5)
Loyers nets	15.1	14.5	4.1%
Loyers nets / Revenus locatifs	92.3%	92.5%
Autres revenus	0.1	0.2
Charges d'amortissements nettes de subventions	(6.9)	(6.8)
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	0.0	0.0
RÅsultat sur cessions	3.0	0.0
Autres charges et produits	(2.6)	(3.3)
RÅsultat opÅrationnel	8.8	4.6	91.4%

1.2.2.1 Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009

Les Revenus locatifs des actifs tertiaires en Allemagne s'ÅlÖvent É 16.4 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 15.7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une progression de 4.4%.

1.2.2.2 ActivitÅ locative

Cette progression est essentiellement due É l'impact des nouveaux contrats conclus en cours de l'annÅe 2008 et de l'annÅe 2009, parmi lesquels on trouve la sociÅtÅ MAN Financial É Munich, la sociÅtÅ de production audiovisuelle Arena, la sociÅtÅ de fournitures de bureaux Mac Paper É Berlin, la garderie d'enfants Kid Castle et la nouvelle implantation du logisticien Team Trans É Hambourg.

Les surfaces louÅes au cours de l'annÅe ÅcoulÅe reprÅsentent 16 876 mé pour les immeubles en exploitation et 4 555 mé d'extension du bail Ernst & Young dans le bêtiment en cours de construction É Munich. Le taux d'occupation financiÑre global est de 89.9 % au 31 dÅcembre 2009 contre 83.4% l'annÅe derniÖre. Au cours du 1 er semestre 2009, l'immeuble Turlenstrasse situÅ É Munich a fait l'objet de nÅgociations avancÅes avec un grand utilisateur rÅgional pour la construction d'un immeuble qui lui serait dÅdiÅ. Il a ÅtÅ de ce fait reclassÅ en immeuble en dÅveloppement et ne rentre plus dans les diffÅrents calculs des indicateurs (surfaces louÅes, loyer moyen, taux d'occupation financiÖre).

Dans un contexte Åconomique et un marchÅ locatif trÖs tendus, Icade n'a constatÅ aucun retard de paiement et poursuit sa stratÅgie de fidÅlisation de ses locataires par allongement de la durÅe des baux, de remplissage de la vacance des immeubles en exploitation et de valorisation des rÅserves fonciÖres avec des preneurs potentiels.

Les loyers nets au 31 dÅcembre 2009 atteignent 15.1 millions d'euros contre 14.5 millions d'euros l'annÅe derniÖre, soit une progression de + 4.1 %.

Le maintien du taux d'occupation des actifs et la maítrise des charges de fonctionnement (comme l'internalisation de la comptabilitÅ) gÅnÖrent un ExcÅdent Brut OpÅrationnel en trÖs nette amÅlioration (+11.3%) É 12.7 millions d'euros contre 11.4 millions d'euros en 2008.

ParallÖlement É cette activitÅ soutenue, la valorisation des rÅserves fonciÖres se poursuit avec la poursuite du dÅveloppement d'un bêtiment tertiaire de 19.311 mé É Munich dont 72 % des surfaces Åtaient prÅ-louÅes É Ernst & Young au lancement de l'opÅration. En mars 2009, Ernst & Young a conclu avec Icade un avenant d'extension É son bail principal, permettant d'atteindre un taux de prÅ-commercialisation de cet actif de 99 %, plus d'un an avant sa livraison en octobre 2010 et É peine 2 ans aprÖs son acquisition. Cet immeuble a par ailleurs obtenu, en octobre 2009, la prÅcertification Gold DGNB (Åquivalent HQE), la certification dÅfinitive devant intervenir É la livraison.

Par sa trÖs bonne localisation, l'occupation du bêtiment par un locataire de renom et la signature d'un bail long terme et sÅcurisÅ, le projet a suscitÅ l'intÅrÑt du gestionnaire de fonds immobiliers, Deka Immobilien (groupe des Caisses d'Epargne allemandes). Le 2 dÅcembre 2009, un contrat de vente a ÅtÅ conclu. La cession sera effective aprÖs l'achÖvement total des travaux et la livraison de l'immeuble fin 2010. ParallÖlement, une politique d'arbitrage des actifs mèrs s'est opÅrÅe avec la vente d'un terrain de 1 702 mé É Bad Hombourg, puis celle d'un immeuble entiÖrement occupÅ de 10 410 mé situÅ É Frankfurt, permettant de rÅaliser une plus-value de 3.0 millions d'euros. Ces cessions portent le RÅsultat OpÅrationnel É 8.8 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 affichant une progression de 91.4% par rapport É 2008.

1.2.2.3 ActivitÅ Investissements

Les investissements de l'activitÅ ä Bureaux en Allemagne ã au 31 dÅcembre 2009 se sont ÅlevÅs É 19.6 millions d'euros correspondant aux travaux destinÅs aux nouveaux locataires et É l'entretien des immeubles mais aussi et surtout É l'encours-construction du projet de dÅveloppement Munich Haus 1 Arnulfstrasse Ernst & Young.

1.3 PÖle FonciÑre Tertiaire – ActivitÅs Parcs Tertiaires

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Chiffre d'affaires	86.9	81.3	6.9%
Excédent brut opérationnel	71.9	64.7	11.1%
Résultat opérationnel	22.4	33.1	$(32.2)\%$

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Revenus locatifs	86.6	81.2	6.7%
Charges locatives non refacturées	(3.7)	(2.1)
Charges sur immeubles	(4.4)	(7.0)
Loyers nets	78.5	72.0	9.1%
Loyers nets / Revenus locatifs	90.7%	88.7%
Autres revenus	0.3	0.1
Charges d'amortissements nettes de subventions	(29.6)	(30.2)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	(8.6)	(0.4)
Résultat sur cessions	(11.3)	(1.2)
Autres charges et produits	(6.9)	(7.4)
Résultat opérationnel	22.4	33.1	$(32.2)\%$

1.3.1 Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009

Les Revenus locatifs de l'activitÅ Parcs Tertiaires s'ÅlÖvent É 86.6 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, É comparer É 81.2 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une augmentation de 6.76%.

Le tableau ci-dessous prÅsente l'Åvolution 2008/2009 des revenus locatifs (en millions d'euros) :

Cette Åvolution est la combinaison de plusieurs ÅlÅments :

• Effet des Relocations / DÅparts : 1.4 million d'euros.
• Effet de l'indexation : 4.0 millions d'euros, soit une moyenne É pÅrimÖtre constant de 4.6%.

Les loyers nets de l'activitÅ Parcs Tertiaire s'ÅlÖvent É 78.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, soit un taux de marge locative de 90.7% qui s'amÅliore de 2 points par rapport au taux du 31 dÅcembre 2008 (88.7%). Cette Åvolution s'explique d'une part, par l'augmentation des revenus locatifs, et d'autre part, par une diminution importante des charges de Gros Entretiens et RÅparations non rÅcupÅrables entre 2008 et 2009.

Le RÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ Parcs Tertiaires atteint 22.4 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 33.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une diminution de 32.3%.

Cette Åvolution s'explique par :

• Des provisions pour dÅprÅciations d'actifs É hauteur de 8.6 millions d'euros en 2009 dont 5.3 millions d'euros pour les bêtiments 522 et 291 sur le parc des Portes de Paris É Aubervilliers.
• Des mises au rebut de frais d'Åtudes et de travaux sur diffÅrents actifs.
• Une indemnisation d'assurance, É hauteur de 2.0 millions d'euros, consÅcutive É un sinistre intervenu en juillet 2008.

1.3.2 ActivitÅ locative

L'activitÅ Parcs Tertiaire dÅtient pour 474 200 mé de surfaces louables et se compose d'immeubles de Bureaux (227 000 mé), de locaux d'activitÅ (196 000 mé) et d'entrepÇts (51 000 mé)

Le tableau suivant indique, au 31 dÅcembre 2009, la surface du terrain, la surface bêtie louable et le taux d'occupation financiÖre pour chacun des sept principaux parcs tertiaires :

	Surface du terrain (en ha)	Surface bÜtie louable (en má)	Taux d'occupation financiÑre (31 dÅcembre 2009)
Parc Pont des Flandres	5.2	75 200	94.2 %
Parc des Portes de Paris (Saint Denis)	16.3	68 400	91.6 %
Parc des Portes de Paris (Aubervilliers)	32.5	242 800	88.2 %
Quartier du Canal – PÇle tertiaire	6.7	7 600	100.0 %
Parc du Mauvin	3.7	21 900	100.0 %
Quartier du Canal – PÇle commercial (en projet)	7.2		N/A
Parc du MillÅnaire (lots 1 & 2)	7.2	58 300	70.2 %
TOTAL	78.8	474 200	87.5 %

Les surfaces louÅes reprÅsentent 418 000 mé, soit un taux d'occupation financiÖre de 87.5% au 31 dÅcembre 2009 (contre 85.3% au 31 dÅcembre 2008). Cette Åvolution est principalement liÅe É la commercialisation en 2009 de 7 800 mé sur le millÅnaire 2 et de 3 150 mé sur le bêtiment 521.

Au 31 dÅcembre 2009, le loyer moyen des bureaux atteint 288 euros du mé. A la mÑme date, le loyer moyen des locaux d'activitÅ et des entrepÇts atteint respectivement 160 euros du mé et 167 euros du mé.

Au 31 dÅcembre 2009, la durÅe moyenne ferme des baux reprÅsente 2 ans et 5 mois. Afin d'augmenter la durÅe moyenne des baux de son patrimoine et ainsi limiter le risque locatif, Icade s'est donc rapprochÅ de ses principaux locataires afin de leur proposer le renouvellement de baux.

Les nÅgociations ont donc abouti aux renouvellements de 65 500 mé (soit 15% du patrimoine louÅ) et 13.7 millions d'euros des loyers (soit 15% des loyers).

26 nouveaux baux ont ÅtÅ signÅs sur l'exercice 2009 portant sur 26 500 mé (soit 7.4 millions d'euros de loyer en annÅe pleine). Les opÅrations de commercialisation les plus significatives ont portÅ sur les immeubles suivants :

• location du bêtiment 521 (3 200 mé) É Rexel : 1.6 millions d'euros par an

• location du bêtiment 10 (6 600 mé) É Pierre & Vacances : 1.9 millions d'euros par an

• location du MillÅnaire 2 (5 200 mé) É Sage : 1.6 millions d'euros par an

• location du MillÅnaire 2 (2 500 mé) É Saint Louis Sucre : 0.8 million d'euros par an

28 dÅparts ou rÅsiliations ont ÅtÅ enregistrÅs portant sur 20 000 mé au 31 dÅcembre 2009. Ils reprÅsentent une perte de loyer brut de 4.2 millions d'euros en annÅe pleine. A noter que sur les 28 dÅparts ou rÅsiliations, 6 baux ont ÅtÅ relouÅs en 2009 soit 4 000 mé.

Les principaux clients des parcs tertiaires exercent des activitÅs trÖs variÅes, ce qui garantit une saine dispersion du risque locatif : audiovisuel, e-business, mode et distribution, loisirs, industrie et recherche, public, autres.

En outre, Icade maintient Ågalement une certaine mixitÅ au sein de ses parcs entre les bureaux, les locaux d'activitÅ et les commerces de gros.

Sur l'ensemble de ses actifs louÅs, Icade compte environ 10 locataires significatifs reprÅsentant en cumulÅ un montant de loyers annuels de 41.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, soit prÖs de 48% du montant total des revenus locatifs.

Le tableau ci-aprÖs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant É ÅchÅance et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÅs en 2009 pour chaque catÅgorie de bail concernÅ. Ce tableau nous montre le bon Åtalement dans le temps du risque locatif sur les parcs tertiaires.

AnnÅe	Nombre de baux concernÅs	Montant des loyers comptabilisÅs en 2009 (en millions d'euros)
2009	87	7.8
2010	90	21.8
2011	83	18.3
2012	82	17.3
2013 et suivantes	44	21.3
	386	86.6

1.3.3 ActivitÅ Investissements

Les investissements de la pÅriode reprÅsentent pour l'activitÅ Parcs Tertiaire 15.4 millions d'euros et se dÅclinent-en :

• Restructurations d'Actifs pour 3.1 millions d'euros. Les actifs concernÅs sont :
• Bêtiment 521 : 0.8 million d'euros
• MillÅnaire 3 : 0.2 million d'euros
• Bêtiment 28 : 1.2 million d'euros
• Bêtiment 291 : 0.9 million d'euros
• RÅnovation, Gros Entretiens & RÅparations pour 12.3 millions d'euros. Ce poste correspond aux travaux de rÅnovation sur les Parcs Tertiaires.

Le tableau ci-aprÖs indique les montants investis dans la maintenance, la rÅhabilitation et le dÅveloppement de son patrimoine au 31 dÅcembre 2008 et 2009.

Montant HT (millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008
Maintenance	0.9	2.9
RÅnovation / Immobilisation	12.3	8.1
DÅveloppement / Immobilisation	3.1	51.2

1.3.4 ActivitÅ Arbitrage

Les arbitrages concernant l'activitÅ Parcs Tertiaires reprÅsentent 0.5 million d'euros. Il s'agit de rÅtrocessions de voiries É Plaine Commune dans le cadre de travaux d'Ålargissements des voiries permettant l'accÖs au centre commercial le MillÅnaire.

1.4 PÖle FonciÑre Tertiaire – ActivitÅs Equipements Publics et SantÅ

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Chiffre d'affaires	55.0	34.2	61.0%
Excédent brut opérationnel	48.8	29.6	64.5%
Résultat opérationnel	31.7	20.8	52.6%

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Revenus locatifs	54.5	33.3	63.6%
Charges locatives non refacturées	(0.1)	0.2
Charges sur immeubles	(1.3)	(0.9)
Loyers nets	53.1	32.6	63.0%
Loyers nets / Revenus locatifs	97.5%	97.9%
Autres revenus	0.5	0.8
Charges d'amortissements nettes de subventions	(17.0)	(8.8)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur	0.0	0.0
Résultat sur cessions	0.0	0.0
Autres charges et produits	(4.9)	(3.8)
Résultat opérationnel	31.7	20.8	52.6%

1.4.1 Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009

Les Revenus Locatifs de l'activitÅ Equipements Publics et SantÅ atteignent 54.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 33.3 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008 soit une augmentation de 63.6%.

(en millions d'euros)

Cette Åvolution de 21.2 millions d'euros est la combinaison de principaux ÅlÅments suivants :

• Effet des Variations de pÅrimÖtre : 20.9 millions d'euros
• Des revenus des cliniques acquises en 2008 pour 16.7 millions d'euros.
• Des revenus des cliniques acquises en 2009 pour 2.1 millions d'euros.

• Des revenus gÅnÅrÅs par la livraison d'extensions de cliniques pour 1.1 million d'euros.

• De la livraison de l'hÇtel de police / Caserne de CRS de Meaux en 2008 pour 0.6 million d'euros.

• De la livraison du Bêtiment Sud du Centre Hospitalier de Pontoise en septembre 2009 pour 0.3 million d'euros.
• De la livraison de la crÖche de Blagnac pour 0.1 million d'euros.
• Effet de l'indexation : 0.7 million d'euros soit une moyenne É pÅrimÖtre constant de 3.4%.

Le loyer Net de l'activitÅ Equipements Publics et SantÅ ressort au 31 dÅcembre 2009 É 53.1 millions d'euros, soit un taux de marge locative de 97.5%.

Il est É noter le caractÖre trÖs favorable de l'essentiel des baux de l'activitÅ des Cliniques oì les charges et les dÅpenses de gros entretien/renouvellement sont contractuellement É la charge du locataire (loyer triple net).

Le RÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ Equipements atteint 31.7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 20.8 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008.

1.4.2 ActivitÅ locative

L'activitÅ Equipements Publics et SantÅ est composÅe de deux catÅgories :

• Des cliniques reprÅsentant 329 000 mé de surfaces louables (3 927 lits) rÅparties en 23 Åtablissements achetÅs entre 2007 et 2009.
• Des actifs divers dont un immeuble de bureaux situÅ É Levallois (92) et louÅ au MinistÖre de l'IntÅrieur reprÅsentant une surface totale louable de 35 000 mé.

Au cours de l'exercice 2009, la clinique des ChÑnes É Aire sur l'Adour exploitÅe par le groupe Harpin, a connu des difficultÅs. Dans le cadre d'une procÅdure de sauvegarde, Icade, en accord avec les autoritÅs judiciaires, administratives et sanitaires locales, a signÅ un nouveau bail de 12 ans (avec quelques mesures d'accompagnement temporaires) avec C2S, dÅjÉ partenaire d'Icade, pour la reprise de l'exploitation de la clinique. L'impact financier est globalement neutre puisque il reprÅsente une diminution de loyer sur l'exercice de l'ordre de 0.1 million d'euros.

Les surfaces louÅes reprÅsentent 364 000 mé, soit un taux d'occupation financiÑre de 100%.

Au 31 dÅcembre 2009, la durÅe moyenne ferme des baux est de 11 ans et 8 mois.

Le tableau ci-aprÖs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant É ÅchÅance et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÅs en 2009 pour chaque catÅgorie de bail concernÅ. Ce tableau nous montre le caractÖre atomisÅ du risque locatif sur les Åtablissements de santÅ.

AnnÅe	Nombre de baux concernÅs	Montant des loyers comptabilisÅs en 2009 (en millions d'euros)
2009 É 2016	0	0
2017 et suivantes	28	54.5
	28	54.5

1.4.3 ActivitÅ Investissements

Les investissements de la pÅriode reprÅsentent pour l'activitÅ Equipements Publics et SantÅ 129.2 millions d'euros et se dÅclinent comme suit :

Acquisitions d'actifs pour 47.5 millions d'euros. Il s'agit de l'acquisition de 4 Åtablissements de SantÅ exploitÅs par Vedici (20 916 mé – 180 lits) et GÅnÅrale de SantÅ (28 200 mé – 436 lits).

• Constructions / extensions d'actifs pour 81.7 millions d'euros. Il s'agit de :
• La construction d'extensions sur les cliniques acquises entre 2007 et 2009 pour 19.6 millions d'euros.
• L'achÖvement du PÇle de SantÅ des Olonnes pour 17.8 millions d'euros. Ce bêtiment a ÅtÅ livrÅ au dernier trimestre 2009 (14 300 mé / 90 lits / loyer annuel de 2.0 millions d'euros).
• Le rachat par Icade en dÅcembre 2009 des travaux d'investissements en cours de l'hÇpital privÅ d'Arras et de la clinique de la Roseraie pour un montant total de 7.9 millions d'euros.
• L'investissement total sur l'activitÅ PPP reprÅsente en 2009 36.5 millions d'euros et concerne principalement les contrats du CHU de Nancy et du BSP Pontoise.

Ces nouvelles acquisitions s'inscrivent dans la stratÅgie d'investissements qu'Icade mÖne dans la santÅ (stratÅgie de constitution d'un portefeuille attractif sur le plan du rendement net avec plusieurs opÅrateurs donc avec un risque locatif satisfaisant) et complÖtent sa couverture nationale.

Le tableau ci-aprÖs, indique les montants investis dans la maintenance, la rÅhabilitation et le dÅveloppement de son patrimoine au 31 dÅcembre 2008 et 2009.

Montant HT (millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008
Maintenance	0.0	0.1
RÅnovation / Immobilisation	0.0	0.0
DÅveloppement / Immobilisation	129.2	441.8

1.4.4 ActivitÅ Arbitrage

Les arbitrages concernant l'activitÅ Equipements Publics et SantÅ reprÅsentent 0.2 million d'euros. Il s'agit de la vente de lots de copropriÅtÅ É la SCI des Magnolias sur le site de la polyclinique Marzet É Pau.

1.5 PÖle FonciÑre Tertiaire – ActivitÅs Commerces et Centres Commerciaux

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Chiffre d'affaires	9.1	8.1	13.4%
ExcÅdent brut opÅrationnel	7.7	7.0	10.1%
RÅsultat opÅrationnel	0.8	2.9	(72.2)%

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Revenus locatifs	9.1	8.1	13.3%
Charges locatives non refacturÅes	0.0	0.0
Charges sur immeubles	(0.8)	(0.5)
Loyers nets	8.3	7.6	8.9%
Loyers nets / Revenus locatifs	90.8%	94.5%
Autres revenus	0.0	0.0
Charges d'amortissements nettes de subventions	(4.9)	(4.1)
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	(2.0)	0.0
RÅsultat sur cessions	0.0	0.0
Autres charges et produits	(0.6)	(0.6)
RÅsultat opÅrationnel	0.8	2.9	(72.2)%

1.5.1 Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009

Les Revenus locatifs de l'activitÅ Commerces et Centres Commerciaux s'ÅlÖvent É 9.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 8.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une augmentation de 13.3%.

(en millions d'euros)

• Les ä acquisitions, mises en services ã reprÅsentent 1.6 million d'euros et concernent la livraison en septembre 2009 du centre commercial Odysseum É Montpellier.
• Les ä cessions et neutralisations ã reprÅsentent 0.2 million d'euros et concernent la cession du magasin de Dax exploitÅ par Mr Bricolage au 1 er semestre 2009.
• L'indexation reprÅsente 0.3 million d'euros soit 4.5% en moyenne
• La classification ä Autres ã de (0.6) million d'euros correspond É l'impact de la rÅgularisation 2008 de la partie variable des loyers sur le pÅrimÖtre des commerces exploitÅs par Mr Bricolage (en fonction du Chiffre d'Affaires des magasins).

Le loyer net de l'activitÅ Commerces et Centres Commerciaux ressort É 8.3 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, soit un taux de marge de 90.8%, qui se dÅgrade de 3.7 points entre 2008 et 2009 pour les raisons suivantes :

• Prise en compte en annÅe pleine de la redevance du bail É construction du centre commercial Le MillÅnaire É Aubervilliers (0.3 million d'euros),
• Baisse des revenus locatifs sur le pÅrimÖtre des commerces exploitÅs par Mr Bricolage (-0.5 millions d'euros).

Le rÅsultat OpÅrationnel de l'activitÅ Commerces et Centres Commerciaux s'ÅlÖve É 0.8 million d'euros au 31 dÅcembre 2009. Il s'Åtablissait É 2.9 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008.

Cette diminution nette de 2.1 millions d'euros est principalement liÅe É des provisions pour dÅprÅciations d'actifs (2.0 millions d'euros) et concernent les bêtiments de Longwy et Allonne exploitÅs par le groupe Mr Bricolage.

1.5.2 ActivitÅ locative

L'activitÅ Commerces et Centre Commerciaux dÅtient pour 158 000 mé de surfaces louables et se distingue en deux catÅgories :

• Centres Commerciaux : Le seul actif en exploitation dans cette catÅgorie est le centre commercial Odysseum. Il dÅveloppe 12 600 mé de commerces (en quote part). Depuis sa livraison et son inauguration en septembre 2009, cet actif est intÅgralement louÅ. Son taux d'occupation financiÑre est donc de 100%.
• Retails Parks : Cette catÅgorie se caractÅrise par la dÅtention au 31 dÅcembre 2009 de 36 actifs immobiliers achetÅs pour la plupart le 1 er janvier 2008 au groupe Mr Bricolage, qui en reste exploitant dans le cadre d'un accord datant de 2006. Les surfaces louables reprÅsentent 145 400 mé et sont intÅgralement louÅes.

Le taux d'occupation financiÑre est donc de 100%.

Au 31 dÅcembre 2009, le loyer moyen atteint 91 euros du mé dont 435 euros du mé pour le Centre Commercial Odysseum et 61 euros du mé pour les commerces retails parks.

Au 31 dÅcembre 2009, la durÅe moyenne ferme des baux reprÅsente 7 ans et 8 mois. Afin d'augmenter la durÅe moyenne des baux de son patrimoine et ainsi limiter le risque locatif, Icade s'est donc rapprochÅ de ses locataires les plus importants afin de leur proposer le renouvellement de leurs baux.

Des nÅgociations ont donc eu lieu sur l'exercice 2009 avec les dirigeants du groupe Mr Bricolage et ont abouti É un allongement de la durÅe de l'intÅgralitÅ des baux jusqu'au 31 dÅcembre 2019, en contrepartie d'une modification contractuelle du type d'indexation annuelle. En effet, É compter du 1 er janvier 2009, les loyers sont indexÅs sur la base de l'indice des locaux commerciaux (ILC) en remplacement de l'indice du coèt de la construction (ICC).

Le tableau ci-aprÖs indique, sur une base annuelle, le nombre de baux arrivant É ÅchÅance et le montant des loyers (en quote-part du Groupe) comptabilisÅs en 2009 pour chaque catÅgorie de bail concernÅ.

AnnÅe	Nombre de baux concernÅs	Montant des loyers comptabilisÅs en 2009 (en millions d'euros)
2009		0.0
2010		0.0
2011		0.0
2012	24	0.6
2013 et suivantes	103	8.5
	127	9.1

1.5.3 ActivitÅ Investissements

Les investissements de la pÅriode reprÅsentent pour l'activitÅ Commerces et Centres Commerciaux 90.5 millions d'euros et se dÅclinent comme suit :

• Constructions / Extensions pour 78.9 millions d'euros. Les actifs concernÅs sont :
• Centre Commercial Odysseum : 25.6 millions d'euros pour la construction en VEFA d'un centre commercial É Montpellier (partenariat avec la sociÅtÅ KlÅpierre). Le contrat de VEFA a ÅtÅ signÅ en fÅvrier 2007. La livraison est intervenue en septembre 2009 et reprÅsente 12 600 mé de surfaces louables (en quote part).
• Centre Commercial le MillÅnaire É Aubervilliers : 53.3 millions d'euros pour la construction, en partenariat avec Klepierre, d'un centre commercial et deux immeubles de bureaux É Aubervilliers proche de la porte d'Aubervilliers. Cet ensemble sera livrÅ en avril 2011 et dÅveloppera 29 600 mé (en quote part) de surface commerciale et 8 750 mé (en quote part) de bureaux.
• Acquisitions d'Actifs pour 11.6 millions d'euros. Afin de permettre leur expansion, Icade s'est engagÅ, avec le groupe Mr Bricolage, É Åtudier la possibilitÅ d'acquÅrir des murs de magasins Mr Bricolage. Au dernier trimestre 2009, Icade a donc acquis 2 magasins situÅs É Ballaruc le Vieux dans l'HÅrault (8 700 mé de surfaces louables) et É Montereau Fault Yonne en Seine et Marne (5 300 mé de surfaces louables).

Le tableau ci-aprÖs indique les montants investis dans la maintenance, la rÅhabilitation et le dÅveloppement de son patrimoine au 31 dÅcembre 2008 et 2009.

Montant HT (millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008
Maintenance	0.0	0.0
RÅnovation / Immobilisation	0.0	0.0
DÅveloppement / Immobilisation	90.5	64.3

1.5.4 ActivitÅ Arbitrage

Les arbitrages s'ÅlÖvent É 2.4 millions d'euros et concernent des cessions d'actifs exploitÅes par le groupe Mr Bricolage.

1.6 PÖle FonciÑre Logement

Faisant suite au communiquÅ du 30 juin 2009 annonçant l'entrÅe en nÅgociations exclusives avec la SNI reprÅsentant un consortium de 25 bailleurs sociaux, Icade a signÅ le 13 novembre 2009 un protocole d'accord entÅrinant l'offre dÅfinitive reçue de ce consortium.

Cette offre est, en outre, assortie d'un engagement de reprise des personnels attachÅs É ces actifs ainsi que des personnels administratifs nÅcessaires É leur gestion.

ParallÖlement, Icade apportera dans la structure ad hoc dÅtenue avec la SNI, qui en assurera la gestion, 4 745 logements pour une valeur d'expertise de 214 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009.

Dans ce cadre, les signatures des promesses devraient se dÅboucler pour l'essentiel au cours du premier semestre 2010. Les promesses restent soumises É des conditions suspensives usuelles en matiÖre d'immobilier et de financement, la SNI se portant fort de la signature de ces promesses par les membres du consortium jusqu'au 31 mars 2010. Les cessions en 2010 porteraient sur 22 404 logements.

A l'issue des opÅrations annoncÅes, Icade poursuivra, comme prÅvu, la vente É l'unitÅ des logements dÅtenus en copropriÅtÅ (1 553 logements pour une valeur d'expertise de 153.9 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009).

Chiffres clÅs au 31 dÅcembre 2009 :

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Chiffre d'affaires	179.4	197.5	$(9.2)$ %
Excédent brut opérationnel	76.4	95.5	$(20.1)\%$
Résultat opérationnel	550.6	328.6	67.5%

Principaux indicateurs	31/12/2009	31/12/2008
Lovers nets	99.1	115.3
Lovers libres (€/m 2 /mois)	7.64	7.22
Loyers conventionnés (€/m 2 /mois)	5.82	5.69
Moyenne loyers libres / loyers conventionnés (€/m 2 /mois)	7.47	7.03
Loyers moyens de relocation du secteur libre	10.49	10.16
Taux d'occupation financière	95.5%	95.5%
Taux de rotation	8.3%	8.4%
Cessions en bloc (en IdF et en régions)
. en nombre	6698	4 8 6 4
. prix de vente moyen par $m2$	1479€	964€
Cessions à l'unité (en IdF et en régions)
. en nombre	261	300
. prix de vente moyen par $m2$	2 018 €	1 996 €

Le patrimoine au 31 dÅcembre 2009 est constituÅ de 28 564 logements. 6 959 logements ont ÅtÅ vendus dont 2 115 au cours du 1 er semestre et 4 844 au cours du 2 Öme semestre 2009.

	er semestre 2009 1	Öme semestre 2009 2
Cessions en bloc
. en nombre	1 982	4 716
. prix de vente moyen par mé	1 132 €	1 540 €
Cessions É l'unitÅ
. en nombre	133	128
. prix de vente moyen par mé	2 126 €	1 878 €

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Revenus locatifs	177.5	195.4	(9.2)%
Charges locatives non refacturÅes	(0.5)	0.4
Charges sur immeubles	(77.9)	(80.5)
Loyers nets	99.1	115.3	(14.0)%
Loyers nets / Revenus locatifs	55.8%	59.0%
Autres revenus	1.7	1.8
Charges d'amortissements nettes de subventions	(17.0)	(31.4)
Charges et reprises liÅes aux pertes de valeur	2.4	2.0
RÅsultat sur cessions	488.8	262.5
Autres charges et produits	(24.5)	(21.6)
RÅsultat opÅrationnel	550.6	328.6	67.5%

Avec 28 564 logements au 31 dÅcembre 2009, soit prÖs de 1.7 millions de mé, le Chiffre d'affaires de l'activitÅ FonciÖre Logement atteint 179.4 millions d'euros, contre 197.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008 soit une baisse de 9.2% compte tenu des cessions rÅalisÅes et une augmentation de 3.0% É pÅrimÖtre constant.

Les principales Åvolutions portent sur :

• La diminution de revenus locatifs liÅe aux cessions de logements en bloc ou É l'unitÅ pour 22.5 millions d'euros.
• L'impact de l'indexation des loyers sur la base de l'IRL (1.36% en juillet 2008 produisant son effet en annÅe pleine en 2009 et de 2.83% en juillet 2009), soit 2.4 millions d'euros en 2009.
• L'effet de la politique tarifaire, lors de la relocation É un nouveau loyer ou bien de l'application de l'art. 17C (hausse de loyer ÅtalÅe sur la durÅe du bail pour combler la moitiÅ de l'Åcart entre loyer pratiquÅ et loyer de marchÅ) net de la vacance financiÖre a produit 2.3 million d'euros de revenus locatifs supplÅmentaires.

Pour la valorisation de son patrimoine rÅsidentiel, ICADE a consacrÅ 109.0 millions d'euros É la maintenance et la rÅnovation en 2009.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008
Maintenance	20.9	23.8
RÅnovation - Immobilisation	51.1	67.4
DÅveloppement - Immobilisation	36.5	33.1

A noter que 90% du parc est d'ores et dÅjÉ Åligible au volet du grenelle applicable en 2012 (cf V H 1.1).

AprÖs affectation des charges sur immeubles, les loyers nets de l'activitÅ ä FonciÖre logement ã d'ICADE atteignent 99.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009. La marge locative est en diminution au 31 dÅcembre 2009 (55.8%) par rapport É celle du 31 dÅcembre 2008 (59.0%).

Le RÅsultat OpÅrationnel s'ÅlÖve É 550.6 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 et bÅnÅficie des rÅsultats sur cessions opÅrÅes au cours de l'annÅe 2009 qui s'ÅlÖvent É 488.9 millions d'euros contre 262.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008.

Ces cessions sont le fruit d'une politique intense d'arbitrage d'actifs avec 261 logements vendus É l'unitÅ et 6 698 logements vendus en blocs.

2. Promotion

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
CHIFFRE D'AFFAIRES (*)	1 091.8	1 142.3	(4.4)%
Promotion Logement	616.0	604.2	2.0%
Promotion Tertiaire	486.5	548.3	(11.3)%
Intra-métier promotion	(10.7)	(10.2)	4.8%
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	45.7	87.9	(48.0)%
Promotion Logement	7.2	27.3	(73.5)%
Promotion Tertiaire	38.5	60.6	(36.5)%
Intra-métier promotion	0.0	0.0	-
RESULTAT OPERATIONNEL	45.0	26.4	70.8%
Promotion Logement	8.4	(30.6)	(127.3)%
Promotion Tertiaire	36.7	57.0	(35.7)%
Intra-métier promotion	0.0	0.0	-

(*) Chiffre d'affaires É l'avancement, aprÖs prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opÅration.

2.1 Promotion Logement

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Chiffre d'affaires (*)	616.0	604.2	2.0%
ExcÅdent brut opÅrationnel	7.2	27.3	(73.5)%
Taux de marge (EBO/CA)	1.2%	4.5%
RÅsultat opÅrationnel	8.4	(30.6)	(127.3)%

(*) Chiffre d'affaires É l'avancement, aprÖs prise en compte de l'avancement commercial et de l'avancement travaux de chaque opÅration.

AprÖs un dÅbut d'annÅe 2009 difficile, l'activitÅ de la promotion logement s'est rapidement redressÅe dÖs la fin du 1 er trimestre 2009 sous l'effet conjuguÅ des mesures gouvernementales (Dispositif Scellier, doublement du prÑt É taux zÅro, plan 30.000 logements pour les E.S.H.) et de la baisse importante des taux d'intÅrÑts long terme.

Le marchÅ fragilisÅ par le contexte Åconomique gÅnÅral et un marchÅ de l'immobilier ancien peu actif rendent difficile les reventes et donc le rÅinvestissement dans des logements neufs d'une partie des acheteurs.

Le chiffre d'affaires de la promotion rÅsidentiel progresse lÅgÖrement sous l'effet des mesures de relance gouvernementale.

Les principaux indicateurs en 2009 sont comme suit :

MISES EN COMMERCIALISATION EN 2009

	Ile de France	RÅgions	TOTAL
Lots (en nombre)	1 388	2 659	4 047
Chiffre d'Affaires (potentiel, en millions d'euros)	321.7	425.0	746.7

LANCEMENTS D'OPERATIONS EN 2009

	Ile de France	RÅgions	TOTAL
Lots (en nombre)	906	2 265	3 171
Chiffre d'Affaires (potentiel, en millions d'euros)	154.3	332.6	486.9

RESERVATIONS DE LOGEMENTS NEUFS ET LOTS DE TERRAINS A BATIR

	31/12/2009	31/12/2008	Variation
RÅservations logements en nombre	5 057	3 052	65.7%
RÅservations logements en millions d'euros (TTC)	947.5	594.0	59.5%
Taux de dÅsistement logements	22%	26%
RÅservations lots É bêtir en nombre	345	328	5.2%
RÅservations lots É bêtir en millions d'euros (TTC)	23.5	25.0	(6.0)%

L'action menÅe par ICADE PROMOTION en fin d'annÅe 2008 É destination des bailleurs sociaux a permis de rÅserver 1 600 logements. Le secteur rÅsidentiel a ainsi enregistrÅ 5 402 rÅservations nettes de logements neufs et lots de terrains É bêtir durant l'exercice (+60.0% par rapport É 2008) reprÅsentant 971.0 millions d'euros. Le taux d'Åcoulement du stock ressort É 9.24%. Les rÅservations nettes enregistrÅes sur l'annÅe s'inscrivent en trÖs forte progression par rapport É 2008.

Le taux de dÅsistement des logements ressort sur l'annÅe É 22% en amÅlioration sur celui de l'annÅe 2008 (26%) mais Ågalement sur celui des 6 premiers mois de l'annÅe 2009 (24%).

L'activitÅ lotissement progresse lÅgÖrement en volume avec 345 lots rÅservÅs contre 328 sur 2008.

REPARTITION PAR CLIENTS

Les rÅservations aux accÅdants ont reprÅsentÅ 1 542 logements soit 28.5% de l'activitÅ.

Les investisseurs particuliers ont reprÅsentÅ 38.9% des rÅservations, les investisseurs institutionnels et sociaux ont pour leur part rÅservÅ 32.5% des logements.

PRIX MOYEN DE VENTE ET SURFACE MOYENNE LORS DE LA RESERVATION

	31/12/2009
Prix moyen TTC au mé habitable (€/mé)	3 113
Budget moyen TTC par logement (K€)	187.3
Surface moyenne par logement (mé)	60.2

En 2009, le prix moyen TTC au mé s'inscrit en lÅgÖre baisse par rapport É 2008 (3 154 €/mé) sous l'impact des baisses de prix consentis sur les fins de programme et l'impact des ventes en blocs, notamment celles rÅalisÅes avec les bailleurs sociaux en TVA 5.5%..

Les ventes notariÅes de l'annÅe 2009 s'ÅlÖvent É 751.2 millions d'euros pour 4 114 logements et lots (750.5 millions d'euros pour 3 839 logements et lots en 2008).

Le niveau de stock achevÅ invendu demeure faible : 264 logements É fin dÅcembre reprÅsentant 40.1 M€ de CA.

Le backlog Logement É fin 2009 s'ÅlÖve É 649.7 millions d'euros, soit 12.7 mois d'activitÅ. La stratÅgie de renouvellement du portefeuille rÅsidentiel est orientÅe vers la primo-accession, l'investissement ä Scellier ã, les ventes en blocs aux E.S.H. et la rÅsidence principale É prix maitrisÅ.

Le portefeuille logements reprÅsente 9 175 logements pour un Chiffre d'affaires estimÅ de 1 658 millions d'euros (contre 1 842 millions d'euros É fin 2008). Il diminue sous l'effet des nombreux lancements d'opÅrations effectuÅs sur le 1 er semestre et de la politique prudente d'engagement foncier menÅe par le groupe. La production en dÅveloppement reprÅsente environ 2 annÅes d'activitÅ.

L'EBO de l'activitÅ Promotion Logements passe de 27.3 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008 É 7.2 millions d'euros en 2009, consÅquence de la baisse des taux de marge brute.

Le RÅsultat OpÅrationnel est impactÅ principalement :

• En positif par les reprises nettes de provisions foncier sur les opÅrations lancÅes ou abandonnÅes É hauteur de 20.9 millions d'euros,
• En nÅgatif par la dotation aux amortissements des contrats clientÖle issus du portefeuille d'OpÅra Construction, acquise en 2007, pour 13.2 millions d'euros et les provisions constituÅes sur les opÅrations de rÅsidence service.

2.2 Promotion Tertiaire

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	variation
Chiffre d'affaires	486.5	548.3	(11.3)%
ExcÅdent brut opÅrationnel	38.5	60.6	(36.5)%
Taux de marge (EBO/CA)	7.9%	11.1%
RÅsultat opÅrationnel	36.7	57.0	(35.7)%

En 2009, le contexte du marchÅ de la promotion Tertiaire a ÅtÅ le suivant :

Le Tertiaire :

En volume le marchÅ de l'investissement est en retrait de 5.0 milliards d'euros, passant de 12.6 milliards d'euros É 7.6 milliards d'euros

Les valeurs locatives ont poursuivi leur baisse tandis que les taux de rendement se stabilisaient. Les investisseurs, malgrÅ des capacitÅs et une volontÅ affichÅe d'investissement, continuent de rester attentistes, anticipant une poursuite de la baisse des valeurs locatives.

Dans ce contexte ICADE a poursuivi l'adaptation de son offre aux nouvelles conditions de marchÅ.

Le Public :

Le marchÅ de la promotion publique et de santÅ a ÅtÅ fortement soutenu par les pouvoirs publics en cette annÅe de crise, particuliÖrement dans le domaine de la santÅ (Plan HÇpital 2012) et de l'enseignement supÅrieur de la recherche (Plan Campus), qui sont les 2 premiers domaines d'intervention d'ICADE en immobilier public. La commande des collectivitÅs locales n'a pas flÅchi (LycÅes, CollÖges notamment) que ce soit en AMO ou en PPP. L'activitÅ du secteur du MÅdico-social connait pour sa part un fort dÅveloppement.

L'ingÅnierie :

L'activitÅ de l'ingÅnierie rÅsiste bien É la baisse du nombre de lancement d'opÅrations, portÅe par les besoins croissants des maitres d'Ouvrages d'expertise dans les domaines des Åconomies d'Ånergie et de DÅveloppement durable.

Le chiffre d'affaires de l'activitÅ Promotion Tertiaire atteint 486.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 en baisse de 11.3% par rapport au 31 dÅcembre 2008 (548.3 millions d'euros), reflÅtant le contexte de marchÅ de 2009.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008	Variation
Promotion Tertiaire	486.5	548.3	(11.3)%
. Equipement et SantÅ	189.7	168.7	12.4%
. Tertiaire	169.7	192.8	(12.0)%
. Commerce	62.3	120.4	(48.3)%
. Assistance É maítrise d'ouvrage	37.3	35.6	4.7%
. IngÅnierie	25.6	28.7	(10.8)%
. Autres	1.9	2.1	(9.5)%

Le chiffre d'affaires de la promotion Equipement Public et de SantÅ s'Åtablit É 189.7 millions d'euros, en progression de 12.4% sur 2008, principalement liÅe É l'avancement des opÅrations de santÅ de Saint Nazaire (36.4 millions d'euros) et de Nancy (33.4 millions d'euros), des CPI sur les LycÅes de Guyane (16.5 millions d'euros) et de l'opÅration Maison Blanche (11.8 millions d'euros).

A 169.7 millions d'euros, le chiffre d'affaires promotion du Tertiaire recule de 12.0% par rapport É 2008 en raison du peu de lancements d'opÅrations nouvelles. Les principales opÅrations ont ÅtÅ Villejuif (Ilots 3, 4 et 6), dÅveloppÅ pour la FonciÖre Tertiaire d'Icade, pour 66.9 millions d'euros, Lyon Valeo (24.7 millions d'euros), Porte de Clichy (19 millions d'euros) et Lyon Thiers (17.1 millions d'euros).

L'activitÅ Commerces a livrÅ avec succÖs en septembre le Centre commercial Odysseum de Montpellier et a dÅmarrÅ les travaux en Assistance É maítrise d'ouvrage du Centre commercial Le MillÅnaire É Aubervilliers. Des projets É Nímes, Paris Nord Est, MontrabÅ et Marseille sont Ågalement en cours de dÅveloppement.

Le backlog Tertiaire, Commerces, Equipement, SantÅ, É savoir le chiffre d'affaires signÅ (hors taxes) non encore comptabilisÅ sur les opÅrations de promotion compte tenu de l'avancement et les rÅservations signÅes (hors taxes), s'ÅlÖve É 464.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, soit 13.4 mois d'activitÅ.

Au 31 dÅcembre 2009, Icade dispose d'un portefeuille de projets dans le domaine de la Promotion Tertiaire ä bureaux et centres commerciaux ã d'environ 514 984 mé (595 000 mé au 31 dÅcembre 2008) qui se dÅcompose en :

projets en cours de rÅalisation pour 87 417 mé (209 000 mé au 31 dÅcembre 2008), soit un chiffre d'affaires restant É apprÅhender de 118.2 millions d'euros (212 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008), dont 69 % (35% au 31 dÅcembre 2008) pour la fonciÖre,

projets en cours de montage pour 427.567 mé (386 000 mé au 31 dÅcembre 2008), soit un chiffre d'affaires de 717.4 millions d'euros (784 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008). Ces derniers consistent en des projets non encore lancÅs ou livrÅs pour lesquels ont ÅtÅ signÅs soit une promesse de vente du terrain d'assiette de l'immeuble É bêtir (s'il s'agit d'un projet sous forme de VEFA), soit d'un avant-contrat avec le client investisseur ou utilisateur (s'il s'agit d'un projet sous forme de CPI), soit un protocole de partenariat pour une opÅration en commun. Certains peuvent avoir un permis de construire, instruit ou obtenu (purgÅ ou non d'Åventuels recours) et les autres non.

	Surface totale arrondie (en mé SHON)	Type d'ouvrage (bureaux, commerces, etc…)	Localisation	Type d'opÅr ation	AcquÅreurs	Date prÅvue de livraison
Saint Denis (50%)	22 221	Bureaux	Saint Denis	CPI	SILIC	2013
Villejuif 6	21 997	Bureaux	Villejuif	CPI	ICADE	2011
Villejuif ilot 3	21 201	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Villejuif ilot 4	8 555	Bureaux	Villejuif	CPI	Icade	2010
Bordeaux Ravesies *	3 243	Bureaux	Bordeaux	VEFA	*	2010
Nice MÅridia Tranche 1 (50%)	10 200	Bureaux	Nice	CPI	Cogedim Office Partners	2010
Total	87 417 má

Les principaux projets en cours de rÅalisation sont rÅsumÅs dans le tableau ci-aprÖs :

* OpÅrations en blanc avec engagement irrÅversible

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maítrisÅ et un permis de construire instruit ou obtenu sont rÅsumÅs dans le tableau ci-aprÖs :

	Surface totale arrondie (en má SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
Le Perreux *	11 000	Bureaux	Le Perreux	VEFA	2012
Villejuif ilot 1	10 839	Bureaux	Villejuif	CPI	2012
PyrÅnÅes *	29 840	Bureaux	Paris	VEFA / CPI	2014
Lyon Vaise	6 270	Bureaux	LYON	CPI	2012
Joinville *	9 426	Bureaux	Joinville	VEFA	2012
Toulouse Blagnac Daurat *	17 160	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Choisy le roi TR1 *	33 078	Bureaux	Choisy le roi	VEFA	2013
Bordeaux Armagnac	9 350	Bureaux	Bordeaux	VEFA	2011
Total	93 885 má

* OpÅrations en blanc avec engagement irrÅversible

Les principaux projets en cours de montage, avec un foncier maítrisÅ mais sans permis de construire, sont rÅsumÅs dans le tableau ci-aprÖs :

	Surface totale arrondie (en mé SHON)	Type d'ouvrage (bureaux commerces …)	Localisation	Type d'opÅration	Date prÅvue de livraison
Toulouse Zone Nord (50%)	15 000	Bureaux	Toulouse	VEFA	2015
Zac de Rungis	19 000	Bureaux	Paris	VEFA	2013
Choisy le roi TR2	44 600	Bureaux	Choisy le roi	VEFA	2013
Joinville 2	18 000	Bureaux	Joinville	VEFA	2013
Cachan RN20	11 960	Bureaux	CACHAN	VEFA	2012
Cachan Desmoulins	8 500	Bureaux	CACHAN	VEFA	2012
Macdonald –Passage du Nord	31 614	Centre Commercial	Paris	CPI	2013
Marseille Capelette (25%)	59 303	Centre Commercial	Marseille	VEFA	2013
Nímes Retail Parc (100%)	27 976	Centre Commercial	Nímes	VEFA	2012
Toulouse Borderouge	7 432	Bureaux	Toulouse	VEFA	2013
Nice MÅridia tr2 (50%)	8 535	Bureaux	Nice	CPI	2013
Nice MÅridia tr 3 (50%)	9 965	Bureaux	Nice	CPI	2014
Nice sophia amadeus	10 619	Bureaux	Nice	VEFA	2012
MontrabÅ (100%)	28 100	Centre Commercial	Toulouse	VEFA	2013
Total	333 682 m²

* Opérations en blanc avec engagement irréversible

Au 31 12 2009, 96% des surfaces en cours de rÅalisation sont vendues. 23% des surfaces en cours de montage sont en blanc avec un engagement irrÅversible de 158.3 millions d'euros (hors taxes).

A noter, les livraisons en 2009 :

• La location É LCL de la totalitÅ de l'opÅration de Villejuif (60 000 mé), LCL installera progressivement son siÖge social sur cette nouvelle zone tertiaire.
• La livraison de Lyon ä Pixel ã (13 385mé de bureaux- investisseur LB IMMO INVEST) ; d'un immeuble de bureaux Lyon ä ValÅo ã (14 769 mé – investisseur CrÅdit Suisse) ; de Lyon ä Thiers ã (15 833 mé de bureaux – investisseur GÅnÅrali).
• La livraison d'un immeuble de bureaux É Clichy (92) (17 500mé acquÅreur : Compagnie la Lucette).
• La livraison des laboratoires Pierre Fabre É Toulouse (41 416mé investisseur : Cicobail) ; d'un immeuble de bureaux É Colomiers (31) ä Colombe Ramassiers ã (8 600mé - investisseur Cicobail) ; d'un immeuble de bureaux É Toulouse-Blagnac ä Cap Constellation ã (12 998 mé – investisseur UBS).
• La livraison du Centre Commercial Odysseum É Montpellier (50 835mé investisseurs ICADE / KlÅpierre / FonciÖre Casino).

Au 31 dÅcembre 2009, le portefeuille de projets d'Icade dans le domaine de la Promotion Tertiaire « Publique et Santé » correspond É 248 853 mé (271 286 mé au 31 dÅcembre 2008) de projets en cours de rÅalisation, dont 122 748 mé (199 613mé au 31 dÅcembre 2008) pour les PPP et É 14 804 mé (89 922 mé au 31 dÅcembre 2008) de projets en cours de montage, dont 0 mé (25 659 mé au 31 dÅcembre 2008) pour les PPP.

A noter, les principales opÅrations en cours de rÅalisation au 31 dÅcembre 2009 :

• Le centre hospitalier de Saint Nazaire (92 000 mé),
• Le centre hospitalier de Nancy (30 748 mé).

Au cours de l'annÅe, 132.8 millions d'euros ont ÅtÅ signÅs en CPI ou en VEFA tel que notamment :

• Locaux tertiaires et industriels É Saint Aignan, signÅ le 08 juin 2009 (5.6 millions d'euros)
• Centre mÅdico-social (EHPAD des 5 sens), signÅ le 02 juin 2009 (7.6 millions d'euros)
• Centre hospitalier Saint Nazaire PEN-BRON, signÅ le 21 avril 2009 (7.9 millions d'euros)
• Blanchisserie du CHU Toulouse, signÅ en avril 2009 (2.8 millions d'euros)
• Centre mÅdico-social É Lomme, signÅ le 16 avril 2009 (10.2 millions d'euros)
• Logements É Chevilly Larue, tranche B1 signÅe le 30 juillet 2009 (8.0 millions d'euros)
• Logements É Chevilly Larue, tranches C1-C2-C3 signÅes le 23 sept. 2009 (12.5 millions d'euros)
• Logements É Dijon, lot 7 Clos Providence signÅ le 17 juin 2009 (12.1 millions d'euros)
• CancÅropÇle RÅsidence hÇteliÖre, signÅe le 11 mai 2009 (10.4 millions d'euros)

Les engagements en blanc en Tertiaire reprÅsentent environ 164.8 millions d'euros essentiellement concentrÅs sur 2 opÅrations : PyrÅnÅes (132.3 millions d'euros) et Choisy le Roi (12.5 millions d'euros).

L'activitÅ Assistance â maätrise d'ouvrage et Services É destination des clients des secteurs Equipements publics et santÅ progresse de 4.7% par rapport É son niveau de 2008. La politique des mandats et des PPP a ÅtÅ revue pour assurer une meilleure performance au groupe. Le carnet de commandes s'ÅlÖve É 96.2 millions d'euros reprÅsentant 31 mois de chiffre d'affaires.

Dans l'IngÅnierie, le chiffre d'affaires est de 25.6 millions d'euros, soit un recul de 10.6% par rapport É 2008. L'activitÅ du pÇle IngÅnierie a connu une annÅe difficile dans un contexte de rÅduction de contrat liÅ aux incertitudes du marchÅ. Le carnet de commandes s'ÅlÖve au 31 dÅcembre 2009 É 38.8 millions d'euros reprÅsentant 18.2 mois de CA.

L'EBO de l'activitÅ Promotion Tertiaire et Publique atteint 38.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre 60.6 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une baisse de 36.5%.

AprÖs prise en compte des ÅlÅments ci-dessus, le RÅsultat OpÅrationnel atteint 36.7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 (contre 57.0 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008).

Le Besoin en fonds de roulement (BFR) du pÖle Promotion s'est rÅduit de 66.1 millions d'euros, rÅsultante des principaux facteurs suivants :

• Le stock a diminuÅ de 67 millions d'euros essentiellement É la suite de la livraison des opÅrations tertiaires et É la commercialisation active des fins de programmes des opÅrations logements.
• L'augmentation des postes clients (45 millions d'euros) est imputable principalement É la Promotion Logements en raison de l'accÅlÅration des ventes actÅes sur le dernier trimestre 2009.
• L'Åvolution nÅgative des autres crÅances et dettes provient d'un accroissement important de la dette d'impÇt courant de 22.3 millions d'euros liÅe É l'opÅration Odysseum combinÅ É l'encaissement d'une crÅance d'impÇt de 21.2 millions d'euros liÅe É Icade Promotion Logement.

3. Services

La stratÅgie sur le pÇle Services, annoncÅe fin 2008, consiste en un recentrage sur les activitÅs de services comportant de rÅelles synergies avec les activitÅs de fonciÖre dÅveloppeur et É plus forte rentabilitÅ. Elle a ÅtÅ conduite sur l'annÅe 2009 avec succÖs.

En effet, l'activitÅ d'administration de biens pour particuliers a ÅtÅ cÅdÅe au 1 er semestre 2009 et celle de facility management le 26 aoèt 2009, É des partenaires qui assureront le dÅveloppement de ces deux entitÅs dans leur marchÅ respectif.

Dans le mÑme temps, Icade a poursuivi la structuration des activitÅs restantes afin d'amÅliorer leur rentabilitÅ, leur pilotage et les synergies. Ces activitÅs s'articulent dÅsormais autour de trois centres de compÅtences :

• GÅrer : activitÅ de property management
• Exploiter : activitÅ de gestion de rÅsidences services
• Conseiller : activitÅs de conseil et d'expertise

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008 retraité (*)	31/12/2008	Variation Vs 2008 retraité
CHIFFRE D'AFFAIRES	151.0	204.1	204.1	$(26.0)\%$
Activités cibles	110.8	109.7	89.5	1.1%
Property Management	35.8	35.5	23.8	0.9%
Résidences Services	46.1	43.1	43.1	7.1%
Activités de Conseil et d'Expertise	29.6	31.5	23.4	$(6.0)$ %
Intra-métier services activités cible	(0.7)	(0.4)	(0.8)	84.9%
Activités cédées	40.2	94.4	114.6	$(57.4)$ %
Administration de biens aux particuliers	18.2	38.2	55.9	$(52.5)$ %
Facility Management	23.8	60.7	58.7	$(60.8)\%$
Intra-métier services activitées cédées	(1.7)	(4.6)	$\blacksquare$	$(62.3)\%$
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL	3.7	11.9	11.9	$(68.7)$ %
Activités cibles	6.7	12.6	9.8	$(47.3)$ %
Property Management	1.4	3.4	1.5	$(59.5)\%$
Résidences Services	1.5	3.5	3.5	$(58.0)$ %
Activités de Conseil et d'Expertise	3.8	5.7	4.9	$(33.5)\%$
Intra-métier services	0.0	0.0	0.0	L.
Activités cédées	(2.9)	(0.7)	2.1	na
Administration de biens aux particuliers	0.6	2.6	5.4	$(77.7)\%$
Facility Management	(3.5)	(3.3)	(3.3)	4.6%
Intra-métier services	0.0	0.0	0.0
RESULTAT OPERATIONNEL	2.6	9.2	9.2	$(72.0)$ %
Activités cibles	5.6	9.7	6.6	$(42.1)$ %
Property Management	1.3	1.4	(1.1)	$(9.2)$ %
Résidences Services	1.0	3.1	3.1	$(66.6)\%$
Activités de Conseil et d'Expertise	3.2	5.1	4.6	$(36.6)\%$
Intra-métier services	0.0	0.0	0.0
Activités cédées	(3.0)	(0.4)	2.7	na
Administration de biens aux particuliers	0.3	(0.3)	2.8	na
Facility Management	(3.3)	(0.1)	(0.1)	na
Intra-métier services	0.0	0.0	0.0

(*) Afin de permettre une meilleure lisibilitÄ de l'Ävolution des activitÄs du PÖle, les donnÄes du 31 dÄcembre 2008 relatives aux fonds de commerce, ayant fait l'objet de transfert interne au PÖle fin 2008, ont ÄtÄ retraitÄes et prÄsentÄes en cohÄrence aux positionnements 2009

Commentaire gÅnÅral sur l'activitÅ des services en 2009 :

Le chiffre d'affaires 2009 s'ÅlÖve a 151 millions d'euros, en rÅgression par rapport É 2008 (204 millions d'euros). Cette baisse du chiffre d'affaires est liÅe É la sortie du pÅrimÖtre d'Icade au deuxiÖme semestre de deux sociÅtÅs cÅdÅes, Icade ADB et Icade Eurogem. Ainsi, les rÅsultats globaux sur le pÇle services n'intÖgrent que 6 mois d'activitÅ d'Icade ADB et Icade Eurogem.

En consÅquence, il apparait plus pertinent de faire des comparaisons sur le pÅrimÖtre des activitÅs cibles, qui reprÅsentent un CA au 31 dÅcembre 2009 de 110.8 millions d'euros, en lÅgÖre hausse par rapport É 2008 (109.7 millions d'euros).

S'agissant de la rentabilitÅ opÅrationnelle sur le pÇle (EBO), elle s'ÅlÖve É 3.7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, en baisse significative par rapport É 2008 (12 millions d'euros). Deux facteurs cumulatifs expliquent la dÅgradation de l'EBO :

• Un EBO cumulÅ nÅgatif sur 6 mois d'activitÅ pour les entitÅs cÅdÅes de -2.9 millions d'euros. Cette situation confirme la pertinence de la stratÅgie de recentrage sur les activitÅs les plus rentables dÅcidÅe fin 2008.
• Une division par deux des marges opÅrationnelles du pÅrimÖtre cible (6.7 contre 12.6 millions d'euros) du fait d'une conjoncture Åconomique dÅfavorable.

3.1 Les activitÅs de Property Management

Le property management ou ä administration du patrimoine immobilier ã pour le compte d'institutionnels est assurÅ en France par Icade Property Management (IPM), sociÅtÅ qui intervient sur l'ensemble du territoire national avec des agences É Paris, Lille, Lyon, Marseille, Bordeaux et Toulouse. Icade est Ågalement prÅsent sur le territoire Italien via sa filiale Icade Italia.

Les activités développées par Icade Property Management (IPM)

La gestion des immeubles pour compte de tiers consiste en la gestion des baux, la collecte des loyers, la comptabilitÅ et la rÅpartition des charges, la fiscalitÅ, les assurances et la gestion technique des immeubles. Cette activitÅ est rÅmunÅrÅe par des honoraires calculÅs sur un pourcentage des loyers encaissÅs, quelque soit la typologie d'actifs gÅrÅs. Aussi, la rÅmunÅration finale de cette activitÅ est dÅpendante d'une part, du taux appliquÅ et nÅgociÅ avec les investisseurs et, d'autre part, du niveau des loyers encaissÅs.

La rentabilitÅ opÅrationnelle de cette activitÅ dÅpend :

• d'une part, de la maítrise des processus de gestion et des coèts associÅs,
• d'autre part, des produits financiers issus de la gestion de la trÅsorerie gÅnÅrÅe par l'activitÅ.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008 retraitÅ	Variation
Chiffre d'affaires	35.8	35.5	0.9%
ExcÅdent brut opÅrationnel	1.4	3.4	(59.5)%
Taux de marge (EBO/CA)	3.9%	9.7%
RÅsultat opÅrationnel	1.3	1.4	(9.2)%

Eléments de résultats :

En France, le chiffre d'affaires progresse de 5% soit +1.4 millions d'euros malgrÅ la renÅgociation É la baisse d'un contrat significatif (-1.5 millions d'euros d'honoraires). Le CA passe ainsi de 29.9 É 31.3 millions d'euros. Cette progression est liÅe au dÅveloppement des activitÅs de commercialisation des logements, de pilotage et de travaux aussi bien en IDF qu'en province.

En Italie, Icade Italia rÅalise un chiffre d'affaires de 4.5 millions d'euros en 2009 contre 5.5 millions d'euros en 2008. La baisse de chiffre d'affaires rÅsulte principalement de la fin d'un contrat d'asset management courant 2008, de la rÅduction des activitÅs de global service et de prestations techniques (gestion de projet et due diligences) et le non renouvellement de contrats de Property Management. MalgrÅ un environnement difficile, la sociÅtÅ a poursuivi son activitÅ commerciale et a concrÅtisÅ 0.25 million d'euros de nouveaux contrats sur l'exercice 2009.

L'ExcÅdent Brut OpÅrationnel passe de 3.4 millions d'euros en 2008 É 1.4 millions d'euros en 2009.

Les marges du Property Management en France se voient ÅrodÅes, passant de 4.2 millions d'euros É 1.1 million d'euros. Cette baisse de 3.1 millions d'euros par rapport au 31 dÅcembre 2008 (retraitÅ) s'explique :

• pour moitiÅ par la diminution des produits financiers liÅs É l'activitÅ qui sont passÅs de 2.15 millions d'euros É 0.63 million d'euros, soit une baisse de 70% reprÅsentant un montant de – 1.52 millions d'euros, soit – 5.2 points d'EBO ;
• pour l'autre moitiÅ par la baisse d'honoraires de plus de 1.5 million d'euros sur un contrat significatif, non compensÅe par des rÅductions de prestations et d'effectifs.

A l'international, l'EBO se redresse malgrÅ un flÅchissement de l'activitÅ dè partiellement É une sÅlectivitÅ renforcÅe du portefeuille clients et des mesures vigoureuses de restructuration et rationalisation des coèts et effectifs. L'Åquilibre d'exploitation d'Icade Italie est atteint, libÅrant un excÅdent opÅrationnel de 0.3 million d'euros au 31 dÅcembre 2009 contre (0.8) million d'euros au 31 dÅcembre 2008.

3.2 Les activitÅs de RÅsidences Services

Icade dÅveloppe une activitÅ d'exploitation de rÅsidences services en France, via sa filiale Icade RÅsidences Services (IRS) et en Espagne, via RESA.

Le modÉle de dÄveloppement d'IRS :

Icade exploite au 31 dÅcembre 2009 cinquante-six rÅsidences services en France, reprÅsentant prÖs de 7 400 lots rÅpartis sur l'ensemble du territoire national. Icade est le 3 Öme exploitant privÅ de rÅsidences pour Åtudiants, derriÖre Lamy RÅsidences (plus de 12 000 lots) et RÅside Etudes (plus de 10 000 lots) et devant BNP Paribas (5 800 lots).

En Espagne, Icade est prÅsente sur l'activitÅ de dÅveloppement et de gestion de rÅsidences Åtudiantes sur tout le territoire espagnol qui reprÅsente au 31 dÅcembre 2009, plus de 6 000 lits. Le taux d'occupation moyen des Åtablissements atteint 90%.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008 retraitÅ	Variation
Chiffre d'affaires	46.1	43.1	7.1%
ExcÅdent brut opÅrationnel	1.5	3.5	(58.0)%
Taux de marge (EBO/CA)	3.2%	8.1%
RÅsultat opÅrationnel	1.0	3.1	(66.6)%

ElÄments de rÄsultats :

Chiffres d'affaires

En France, le chiffre d'affaires, composÅ des produits liÅs É l'exploitation des rÅsidences, des ventes de meubles et des honoraires d'assistance aux promoteurs, a augmentÅ de 8% en 2009 pour atteindre 36.5 millions d'euros. Cette augmentation rÅsulte essentiellement de la compensation des facteurs suivants :

Croissance du chiffre d'affaires liÅ É l'exploitation des rÅsidences de 4.5 millions d'euros en lien avec l'augmentation du parc gÅrÅ (7 nouvelles rÅsidences livrÅes fin 2008 pour 998 lots et 2 rÅsidences fin 2009 pour 224 lots),

Diminution du chiffre d'affaires liÅ É la vente de meubles et aux honoraires d'assistance aux promoteurs du fait de la livraison de deux rÅsidences en 2009 contre sept en 2008.

En Espagne, la progression de 3.3% du chiffre d'affaires entre 2008 et 2009 est liÅe É la mise en exploitation, pour la premiÖre fois en annÅe pleine, des rÅsidences de Madrid et de Salamanque (526 lits) mais aussi É l'ouverture en septembre 2009 d'un nouvel Åtablissement.

RÅsultats

L'EBO de cette activitÅ passe de 3.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008 É 1.5 million d'euros au 31 dÅcembre 2009. Cette dÅgradation de l'EBO s'explique par la rÅduction du CA sur la vente de meubles et les honoraires d'assistance, activitÅs É forte marge, et un dÅveloppement du CA d'exploitation dont les marges demeurent encore trop faibles.

Les marges d'exploitation se sont fortement contractÅes en France du fait de la croissance des loyers versÅs aux propriÅtaires, croissance liÅe É leur indexation non capÅe sur l'ICC (Pour mÅmoire, l'ICC a connu une croissance de plus de 20% sur les trois derniÖres annÅes), alors mÑme que les loyers perçus des Åtudiants ne pouvaient croítre É due concurrence.

Toutefois, des actions correctrices destinÅes É une meilleure maítrise de l'Åvolution des loyers versÅs ont ÅtÅ mises en place sur les nouvelles rÅsidences livrÅes et sont en cours de gÅnÅralisation sur l'ensemble du patrimoine gÅrÅ.

3.3 Les activitÅs de Conseil et d'Expertise

Icade a regroupÅ ses entitÅs de conseil sous deux pÇles et continue É rechercher, dans ces activitÅs fortement rÅmunÅratrices mais soumises aux alÅas conjoncturels, la meilleure rentabilitÅ possible.

PrÄsentation des activitÄs de conseil

Les mÅtiers du conseil au sein d'Icade s'organisent autour des domaines suivants :

• Conseil stratÅgique,
• Conseil technique,
• Expertise,
• Conseil en transaction.

(en millions d'euros)	31/12/2009	31/12/2008 retraitÅ	Variation
Chiffre d'affaires	29.6	31.5	(6.0)%
ExcÅdent brut opÅrationnel	3.8	5.7	(33.5)%
Taux de marge (EBO/CA)	12.8%	18.2%
RÅsultat opÅrationnel	3.2	5.1	(36.6)%

ElÄments de rÄsultats des activitÄs de conseil et d'expertise

Chiffre d'affaires 2009 - activités de conseil et d'expertise

Subissant le ralentissement Åconomique de 2009, le chiffre d'affaires des activitÅs de conseil et d'expertise baisse de 6.0% É 29.6 millions d'euros. Cette diminution est essentiellement provoquÅe par l'activitÅ de transaction qui n'a pu Ñtre compensÅe par une croissance dans les autres domaines d'activitÅ.

Le maintien de l'activitÅ et de la contraction des marges se traduit directement dans les rÅsultats puisque le CA du pÇle conseil et expertise est de 29.6 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, comparÅ É 31.5 millions d'euros.

L'EBO est en revanche en diminution et se situe É 3.8 millions d'euros contre 5.7 millions d'euros l'annÅe prÅcÅdente.

En conclusion, É l'instar des autres activitÅs de services, l'enjeu des activitÅs de conseil est dans le maintien de son niveau d'activitÅ permettant l'amÅlioration des marges. Cet objectif passe par la recherche de nouveaux clients, un rÅÅquilibrage de la commande au profit du secteur privÅ, le dÅveloppement de nouveaux produits.

3.4 Les activitÅs cÅdÅes

ConformÅment É la stratÅgie annoncÅe fin 2008, Icade a procÅdÅ É deux cessions importantes en 2009 :

• Cession au 30 juin 2009 É Procivis Immobilier d'Icade Administration de Biens, sociÅtÅ regroupant l'ensemble des activitÅs d'administration de biens d'Icade É destination des particuliers. Avec environ 450 salariÅs, l'activitÅ administration de biens É destination des particuliers d'Icade a gÅnÅrÅ, sur le premier semestre 2009, un chiffre d'affaires de l'ordre de 18 millions d'euros, pour un excÅdent brut opÅrationnel d'environ 0.6 millions d'euros. La sociÅtÅ est dÅconsolidÅe É compter du 30 juin 2009.
• Cession le 26 aoèt 2009 au groupe TFN d'Icade Eurogem, sociÅtÅ spÅcialisÅe dans le Facility Management. Icade Eurogem, avec environ 500 collaborateurs, a gÅnÅrÅ sur le premier semestre 2009 un chiffre d'affaires de 23.8 millions d'euros et un rÅsultat opÅrationnel nÅgatif de (3.5). La sociÅtÅ est dÅconsolidÅe au second semestre 2009.

RÅsultat opÅrationnel	(3.0)	(0.4)
Taux de marge (EBO/CA)	(7.3)%	(0.7)%
ExcÅdent brut opÅrationnel	(2.9)	(0.7)
Chiffre d'affaires	40.2	94.3
(en millions d'euros)	31/12/2009 (**)	31/12/2008 retraitÅ

Eléments de résultats :

(**) CÅdÅes en juin et aoèt, les 2 entitÅs sont dÅconsolidÅes au second semestre

4. Autres

L'activitÅ ä Autres ã est constituÅe par les charges dites de ä siÖge ã du Groupe Icade et par les Åliminations des opÅrations intra-groupes d'Icade.

Le chiffre d'affaires ä Autres ã atteint (159.0) millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 et correspond essentiellement É l'Ålimination du chiffre d'affaires liÅs aux opÅrations intra-groupes.

La fonciÖre achÖte :

• En tertiaire : des VEFA au PÇle Promotion Tertiaire : Villejuif, Centre Commercial Odysseum É Montpellier. Impact sur le chiffre d'affaires de (91.3) millions d'euros en 2009.
• En rÅsidentiel : des VEFA et CPI au PÇle Promotion Logement. Impact sur le chiffre d'affaires de (37.2) millions d'euros en 2009.

Le RÅsultat OpÅrationnel ä Autres ã atteint (29.5) millions d'euros au 31 dÅcembre 2009. Il se compose, d'une part, des Åliminations de marge sur les opÅrations intra-groupes d'Icade, soit (22.6) millions d'euros et d'autre part, de la contribution nÅgative des charges ä siÖge ã d'Icade soit (6.9) millions d'euros. A noter la forte baisse des charges de structure entre 2008 et 2009 qui est le fruit d'un ensemble de mesures prises au cours de l'annÅe 2009 concernant notamment les domaines des ressources humaines et des frais gÅnÅraux.

5. RÅsultat 2009

5.1 RÅsultat Financier

Le rÅsultat financier d'Icade au 31 dÅcembre 2009 s'ÅlÖve É (100.2) millions d'euros contre (99.1) millions d'euros au 31 dÅcembre 2008. Ce rÅsultat s'explique par la compensation des ÅlÅments suivants :

• LÅgÖre diminution du coèt de l'endettement malgrÅ l'accroissement de l'encours moyen de la dette brute (2 764.9 millions d'euros en 2009 contre 2 230.0 millions d'euros en 2008) grêce É la baisse des taux (le taux moyen aprÖs couverture passe de 4.80% en 2008 É 4.23% en 2009),
• RÅduction des produits de trÅsorerie, consÅquence de la baisse des taux de placement en 2009.

5.2 Charge d'impÖt

La charge d'impÇt au titre de l'exercice 2009 s'ÅlÖve É 34.4 millions d'euros contre 31.2 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008.

La charge d'impÇt de 2009 inclut 7.9 millions d'euros de charges non rÅcurrentes correspondant É l'impÇt sur les plus values de cessions des actifs de la FonciÖre Logement cÅdÅs É des sociÅtÅs liÅes et qui n'entrent pas dans le rÅgime SIIC.

5.3 RÅsultat net part du Groupe

AprÖs prise en compte des ÅlÅments ci-dessus, le RÅsultat Net Part du Groupe atteint 527.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, contre 312.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008.

6. Obligations du rÅgime SIIC et distribution

Le ratio d'activitÅs non Åligibles au rÅgime SIIC dans le bilan de la sociÅtÅ mÖre s'ÅlÖve É 18.2% au 31 dÅcembre 2009.

Le rÅsultat net comptable 2009 d'Icade s'ÅlÖve É 449.0 millions d'euros, correspondant É un rÅsultat fiscal de 252.0 millions d'euros.

Cette base fiscale se dÅcompose sur les diffÅrents secteurs de la façon suivante :

• 3.5 millions d'euros de rÅsultat courant de l'activitÅ SIIC exonÅrÅ et soumis É une obligation de distribution É 85% ;
• 197.0 millions d'euros de rÅsultat des cessions, soumis É une obligation de distribution de 50% dans les 2 annÅes É venir ;
• Les dividendes des filiales SIIC, aprÖs affectation du rÅsultat financier net, s'Åtablissant É 8.8 millions d'euros ;
• Le rÅsultat taxable qui s'ÅlÖve É 60.2 millions d'euros.

L'obligation de distribution s'ÅlÖve É 101.5 millions d'euros en 2009 dont :

• 3.0 millions d'euros au titre de l'activitÅ locative (obligation de 85%) ;
• 98.5 millions d'euros au titre des cessions (obligation de 50% sur 2 ans maximum) dont Icade dÅcide de s'acquitter en une seule fois.

L'obligation 2009 sera donc respectÅe au travers de 3.25 euros par action. Le montant total de distribution de dividendes, proposÅ au vote de l'assemblÅe gÅnÅrale, s'ÅlÖvera É :

• Soit 160.2 millions d'euros sur la base de 49 293 131 actions, Åmises au 31 dÅcembre 2009,
• Soit 167.8 millions d'euros sur la base de 51 637 391 actions, incluant 2 344 260 actions nouvelles sur la base des augmentations de capital intervenues le 16 fÅvrier 2010.

III - ACTIF NET REEVALUE AU 31 DECEMBRE 2009

Au 31 dÅcembre 2009, l'actif net rÅÅvaluÅ en valeur de remplacement s'ÅlÖve É 4 444.7 millions d'euros, soit 91.0 euros par action, totalement diluÅ et É 4 129.6 millions d'euros en valeur de liquidation, soit 84.5 euros par action, totalement diluÅ.

A – EVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

1. SynthÑse des valeurs expertisÅes du patrimoine d'Icade

Le patrimoine du groupe ressort É 5 803.9 millions d'euros en valeur hors droits contre 6 952.3 millions d'euros É fin 2008, soit une variation de -1 148.4 millions d'euros sur l'annÅe 2009 (-16.5%). A pÅrimÖtre constant, la variation annuelle de la valeur du patrimoine s'Åtablit É -631.8 millions d'euros, soit une baisse de -10.3% par rapport au 31 dÅcembre 2008, comme dÅtaillÅ dans le tableau ci-dessous :

Valeur du patrimoine en M€ hors droits (1)	31/12/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant (2)	Variation (%) pÅr. constant (2)
PÇle FonciÖre Logement	1 992.1	2 935.3	-943.2	-32.1%	-295.0	-12.9%
PÇle FonciÖre Tertiaire	3 811.8	4 017.0	-205.2	-5.1%	-336.8	-8.8%
Valeur du patrimoine immobilier	5 803.9	6 952.3	-1148.4	-16.5%	-631.8	-10.3%

(1) Selon pÅrimÖtre de consolidation au 31/12/09 (intÅgration É 100% des actifs consolidÅs par intÅgration globale et É hauteur du pourcentage de participation pour les autres actifs consolidÅs).

(2) Variation nette des cessions l'exercice, et des investissements de la fonciÖre tertiaire

Le patrimoine immobilier d'Icade a fait l'objet d'une Åvaluation par des experts immobiliers indÅpendants. Les missions d'expertises immobiliÖres ont ÅtÅ confiÅes É CB Richard Ellis Valuation pour l'ensemble des actifs immobiliers du Groupe É l'exception :

• du pÇle fonciÖre logements pour lequel le portefeuille d'immeubles rÅsiduels (i.e. immeubles non valorisÅs dans le cadre du protocole avec le consortium et/ou d'une promesse de vente – voir dÅveloppements infra) sont expertisÅs par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise,
• de la quasi-totalitÅ des immeubles du pÇle FonciÖre Tertiaire bureaux, des immeubles du parc du Pont de Flandre et de trois cliniques qui sont expertisÅs par CB Richard Ellis Valuation et Jones Lang LaSalle,
• des actifs d'Icade Bricolage qui sont expertisÅs par Jones Lang LaSalle.

Ces experts ont ÅtÅ retenus selon des critÖres d'indÅpendance, de qualification, de rÅputation et de compÅtence en matiÖre d'Åvaluation immobiliÖre et en tenant compte de la localisation gÅographique et des caractÅristiques des immeubles. Chaque annÅe ou É chaque campagne d'Åvaluation, un contrat d'expertise est Åtabli entre Icade les experts immobiliers sur la base d'une rÅmunÅration forfaitaire tenant compte des spÅcificitÅs des immeubles (nombre de lots, nombre de mÖtres carrÅs, nombre de baux en cours, etc.) et indÅpendante de la valeur des actifs.

Les missions des experts, dont les principales mÅthodes d'Åvaluation et conclusions sont prÅsentÅes ci-aprÖs, sont rÅalisÅes selon les normes de la profession, notamment :

• la Charte de l'Expertise en Evaluation ImmobiliÖre, troisiÖme Ådition, publiÅe en juin 2006 ;
• le rapport COB (AMF) du 3 fÅvrier 2000 dit ä BarthÖs de Ruyter ã sur l'Åvaluation du patrimoine immobilier des sociÅtÅs faisant appel public É l'Åpargne ;
• au plan international, les normes d'expertise europÅennes de Tegova (The European Group of Valuers' Association) publiÅes en avril 2009 dans le Blue Book, ainsi que les standards du Red Book de la Royale Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Ces diffÅrents textes prÅvoient la qualification des Åvaluateurs, les principes de bonne conduite et de dÅontologie ainsi que les dÅfinitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales mÅthodes d'Åvaluation).

Les valeurs sont Åtablies en valeur droits inclus et en valeur hors droits, les valeurs hors droits Åtant dÅterminÅes aprÖs dÅduction des droits et frais d'acte calculÅs forfaitairement par les experts. En cas d'immeubles ÅvaluÅs par deux experts, la valorisation retenue correspond É la moyenne des deux valeurs d'expertise.

Les sites font l'objet de visites systÅmatiques par les experts pour tous les nouveaux actifs entrant en portefeuille. De nouvelles visites de site sont ensuite organisÅes selon une rotation pluriannuelle ou É chaque fois qu'un ÅvÖnement particulier de la vie de l'immeuble l'exige (survenance de modifications notables dans sa structure ou son environnement).

Selon les procÅdures en vigueur au sein du Groupe, la totalitÅ de la valeur du patrimoine d'Icade a fait l'objet d'une expertise au 31 dÅcembre 2009, É l'exception nÅanmoins :

• des immeubles en cours d'arbitrage, dont ceux qui sont sous promesse de vente au moment de la clÇture des comptes sont valorisÅs sur la base du prix de vente contractualisÅ ; en particulier, les immeubles du pÇle FonciÖre Logement ont ÅtÅ valorisÅs au 31 dÅcembre 2009 sur la base du protocole d'accord conclu le 13 novembre 2009 avec le consortium formÅ par la SNI, les grands offices dÅpartementaux et bailleurs sociaux d'Ile de France (voir dÅveloppements au paragraphe î2).
• des immeubles sous-jacents É une opÅration de financement (ie. crÅdit bail ou location avec option d'achat lorsque Icade est crÅdit bailleur É titre exceptionnel) qui sont maintenus É leur coèt de revient ou le cas ÅchÅant au prix de l'option d'achat figurant au contrat ; l'immeuble de bureaux louÅ par Icade FonciÖre Publique au ministÖre de l'IntÅrieur sur une durÅe de 20 ans avec une option d'achat (LOA) constitue le seul immeuble relevant de cette catÅgorie au 31 dÅcembre 2009 ;
• des immeubles et ouvrages publics dÅtenus dans le cadre de PPP (Partenariat Public PrivÅ) qui ne font pas l'objet d'une expertise, leur propriÅtÅ revenant in fine É l'Etat É l'issue des concessions. Ces actifs restent maintenus É leur valeur nette comptable et ne sont par ailleurs pas inscrits dans le patrimoine immobilier actuellement publiÅ par Icade ;
• des immeubles acquis en VEFA et/ou auprÖs de promoteurs du groupe qui sont Ågalement valorisÅs É leur coèt de revient jusqu'É leur date de livraison, É l'instar des immeubles de bureaux de Villejuif acquis par l'ex-Icade FonciÖre des Pimonts ; ces actifs sont maintenus É leur coèt de revient dÅcaissÅ au 31 dÅcembre 2009 ;
• des immeubles acquis moins de trois mois avant la date de clÇture semestrielle ou annuelle qui sont maintenus É leur valeur nette comptable.

2. Le Pôle Foncière Logement

2.1 Méthodologie retenue par les experts

Dans le cadre du mandat confiÅ au PrÅsident Directeur GÅnÅral d'Icade par le conseil d'administration du 12 dÅcembre 2008 pour examiner la cession de l'ensemble du pÇle logement É un ou plusieurs investisseurs, Icade a signÅ le 13 novembre 2009 un protocole d'accord entÅrinant l'offre dÅfinitive reçue du consortium formÅ entre autre par la SociÅtÅ Nationale ImmobiliÖre (SNI)). Cette offre porte sur l'acquisition de la totalitÅ des actifs immobiliers du pÇle FonciÖre Logement É l'exception :

• de 4 745 logements qui seront apportÅs É une structure commune avec la SNI qui en assurera la gestion ;
• des logements en copropriÅtÅ dont l'arbitrage sera poursuivi et de divers actifs incluant principalement des rÅserves fonciÖres et des surfaces commerciales en pied d'immeubles.

Le patrimoine du PÇle FonciÖre Logement a ÅtÅ valorisÅ au 31 dÅcembre 2009 sur la base du protocole d'accord mentionnÅ supra. Les autres actifs ont quant É eux ÅtÅ valorisÅs selon les principes habituellement retenus par Icade et repris en synthÖse dans le tableau suivant :

Typologie des actifs du Pôle Foncière Logement	Principes de valorisation retenus au 31 décembre 2009
Actifs en cours de cession	Prix du protocole d'accord ou de la promesse
Actifs apportÅs É une structure commune avec la SNI	Expertises immobiliÖres au 31 dÅcembre 2009 (1)
Logements en copropriÅtÅ et divers	Expertises immobiliÖres au 31 dÅcembre 2009 (2)

(1) Pour mÅmoire, l'approche privilÅgiÅe par les experts immobiliers sur les logements est la mÅthode par actualisation des cash-flows futurs (DCF) afin de pouvoir prendre en compte les investissements prÅvus de rÅhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17c).

(2) Les logements destinÅs É la vente aux occupants sont ÅvaluÅs selon la mÅthode dite de comparaison.

2.2 Evolution du patrimoine résidentiel

La valeur du portefeuille du PÇle FonciÖre Logement ressort É 1 992.1 millions d'euros hors droits É fin dÅcembre 2009 contre 2 935.3 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une variation de - 943.2 millions d'euros (-32.1%).

Valeur du patrimoine en M€ hors droits	31/12/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant (1)	Variation (%) pÅr. constant (1)
PÇle FonciÖre Logement	1 992.1	2 935.3	-943.2	-32.1%	-295.0	-12.9%
(1) AprÖs neutralisation des cessions de l'exercice

Cette variation s'explique principalement par l'effet des cessions rÅalisÅes au cours du premier semestre et par la prise en compte du protocole d'accord du 13 novembre 2009 sur une part significative du patrimoine de logements. Le prix de ce protocole s'inscrit naturellement en baisse par rapport aux valeurs publiÅes au 31 dÅcembre 2008 s'agissant d'une cession en bloc É un consortium et non pas du prix qui aurait pu rÅsulter de la cession sÅparÅe par unitÅ. La diffÅrence entre les deux qui reprÅsente un abattement pour äeffet de portefeuille ã, a ÅtÅ chiffrÅ É environ – 13.6% dans le cadre de la prÅsente transaction, soit un abattement en parfaite adÅquation avec la taille du portefeuille et le nombre limitÅ d'acquÅreurs potentiels (voir dÅtails dans le tableau infra). Cet abattement est d'autant plus cohÅrent qu'il doit s'apprÅcier au regard de la tendance baissiÖre des prix du marchÅ rÅsidentiel qui s'est poursuivie au cours de l'annÅe 2009 (selon la Chambre des Notaires de Paris, le prix moyen au mé des appartements anciens en Ile de France a variÅ en base annuelle de -7.1% É fin octobre 2009).

	Valorisation hors droits		Prix €/mé	Prix € /
Evaluation du patrimoine immobilier logement par catÅgorie	M€	%	moyen des logements	logement moyen
Actifs en cours de cession ou sous promesse	1 444.1	72.5%	1 093	64 513
Actifs apportÅs É une structure commune avec la SNI	213.5	10.7%	742	44 966
Sous total	1 657.6	83.2%	1 030	61 076
Logements en copropriÅtÅ et divers	334.5	16.8%	1 553	99 597
TOTAL	1 992.1	100.0%	n/a	n/a

Répartition par destination des actifs du pôle Foncière Logement

Au 31 dÅcembre 2009, le prix moyen au mé des logements (hors logements en vente aux occupants) ressort É 1 030 euros. Le prix des logements destinÅs É Ñtre vendus aux occupants est quant É lui estimÅ É 1 553 euros par mé en moyenne, sur la base de la mÅthode par comparaison.

3. Le pôle Foncière Tertiaire

La valeur globale du portefeuille du pÇle FonciÖre Tertiaire s'Åtablit É 3 811.8 millions d'euros hors droits É fin dÅcembre 2009 contre 4 017.0 millions d'euros É fin 2008, soit une baisse de 205.3 millions d'euros (-5.1%).

Valeur du patrimoine tertiaire en M€	31/12/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. constant
PÇle Bureaux	1 400.2	1 653.7	-253.5	-15.3%	-171.6	-11.8%
PÇle Parcs Tertiaires	1 288.7	1 423.2	-134.5	-9.4%	-160.1	-11.3%
PÇle Commerces et Centres Commerciaux	281.2	206.1	+75.1	+36.4%	+4.6	+2.3%
PÇle Equipements	841.7	734.0	+107.7	+14.7%	-9.7	-1.3%
Total PÖle FonciÑre Tertiaire	3 811.8	4 017.0	-205.2	-5.1%	-336.8	-8.8%

En neutralisant l'impact des acquisitions et cessions rÅalisÅes en 2009, la variation de la valeur du patrimoine tertiaire est de -8.8% É pÅrimÖtre constant. Cette diminution contenue de la valeur tÅmoigne de la trÖs bonne rÅsistance des actifs de la FonciÖre Tertiaire, en particulier des Equipements publics-santÅ au regard des tendances de marchÅ observÅes sur le marchÅ de l'investissement en immobilier d'entreprise au cours de l'annÅe 2009.

En valeur, ce portefeuille est essentiellement localisÅ en Ile de France qui reprÅsente 72% du portefeuille, avec une prÅdominance pour Paris et la premiÖre couronne. Les immeubles situÅs É Paris et La DÅfense reprÅsentant É eux seuls 31 % de l'ensemble. Les actifs situÅs en Allemagne reprÅsentent 9 % du portefeuille.

Evaluation du patrimoine immobilier tertiaire par secteur gÅographique	Valorisation hors droits M€		Variation M€	Variation M€	Variation %
	31/12/09	31/12/08		pÅr. constant	pÅr. constant
Paris QCA	168	380	-212	-24	-12.4%
Paris (hors QCA)	620	704	-84	-91	-12.9%
La DÅfense	406	472	-66	-68	-14.4%
Croissant Ouest	363	374	-11	-33	-8.9%
PremiÖre couronne	1 047	999	+48	-103	-10.3%
DeuxiÖme couronne	134	134	-	-3	-2.5%
S/T Ile de France	2 738	3 063	-325	-322	-11.2%
Province	716	588	+128	-2	-0.4%
Allemagne	358	366	-8	-12	-3.3%
TOTAL	3 812	4 017	-205	-336	-8.8%

Sont repris ci-aprÖs les principales mÅthodes d'Åvaluation retenues par les experts immobiliers et les valeurs au 31 dÅcembre 2009 pour chacun des portefeuilles immobiliers constitutifs du pÇle FonciÖre Tertiaire : Bureaux, Parcs Tertiaires, Commerces et Centres Commerciaux et Equipements publics-santÅ.

3.1 Le pÖle FonciÑre Tertiaire - Bureaux

3.1.1 MÅthodologie retenue par les experts

Les immeubles de bureaux de placement sont ÅvaluÅs par les experts par le croisement de deux mÅthodes : la mÅthode par le revenu (l'expert retenant la mÅthode la plus adaptÅe entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) avec un recoupement avec la mÅthode par comparaison directe avec les prix des transactions constatÅs sur le marchÅ sur des biens Åquivalents en nature et en localisation (prix É l'unitÅ, en bloc, par immeuble).

La mÅthode par capitalisation du revenu net consiste É appliquer un taux de rendement É un revenu, que ce revenu soit constatÅ, existant, thÅorique ou potentiel (valeur locative de marchÅ). Cette approche peut Ñtre dÅclinÅe de diffÅrentes façons selon l'assiette des revenus considÅrÅs (loyer effectif, loyer de marchÅ, revenu net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

La mÅthode par actualisation des cash-flows est la mÑme que celle dÅcrite supra. Qu'il s'agisse de capitalisation ou d'actualisation, les calculs d'Åvaluation sont effectuÅs, sauf cas particulier et exception justifiÅe, bail par bail.

Pour les immeubles d'exploitation (siÖge notamment), ceux-ci sont ÅvaluÅs sur la valeur d'un immeuble en service louÅ aux conditions de marchÅ É la date d'expertise (en d'autres termes, les immeubles d'exploitation notamment É usage de bureaux, ne sont pas considÅrÅs comme vacants et les baux internes ne sont pas pris en compte).

3.1.2 Evolution du patrimoine des bureaux

Cette activitÅ comprend principalement les immeubles de la FonciÖre Bureaux (ex - Icade FonciÖre des Pimonts, ex-Icade SA et ex SIIC Invest) ainsi que de la totalitÅ des actifs immobiliers d'Icade REIT en Allemagne. AprÖs application des mÅthodes d'expertise dÅcrites au paragraphe prÅcÅdent, la valeur globale de ce portefeuille s'Åtablit É 1 400.2 millions d'euros hors droits É fin dÅcembre 2009 contre 1 653.7 millions d'euros É fin 2008, soit une baisse de 253.5 millions d'euros (-15.3%).

Valeur du patrimoine en M€	31/12/09	31/12/08	Variation (ME)	Variation $(\%)$	Variation $(ME)$ pér. constant	Variation (%) pér. constant
Foncière Bureaux (hors centre commercial)	1 042.1	1 287.2	$-245.1$	-19.0%	$-159.1$	$-14.5%$
Icade REIT	358.1	366.5	$-8.4$	$-2.3%$	$-12.5$	$-3.5%$
Pôle Bureaux	1 400.2	1 653.7	$-253.5$	$-15.3%$	$-171.6$	$-11.8%$

Au cours de l'annÅe 2009, Icade a rÅalisÅ 113 millions d'euros d'investissements de maintenance et de dÅveloppement sur son patrimoine de bureaux et a procÅdÅ aux arbitrages d'actifs suivants :

• cession des immeubles situÅs au 114 avenue des Champs ElysÅes et 3-5 avenue de Friedland (Paris 8Öme),
• cession en Allemagne d'un immeuble d'activitÅs É Francfort-am-Main et cession É la livraison (sept. 2010) d'un immeuble tertiaire en cours de construction É Munich Arnulfpark .

Si l'on retraite la cession É la livraison de l'immeuble situÅ É Munich Arnulfpark et valorisÅ É son coèt de revient au 31 dÅcembre 2009, ces arbitrages ont ÅtÅ rÅalisÅs en fin d'annÅe pour un prix total lÅgÖrement supÅrieur par rapport É leur derniÖre valeur d'expertise au 30 juin 2009 (+0.1%). En neutralisant l'impact des investissements et cessions, la variation de la valeur du patrimoine des bureaux É fin dÅcembre 2009 s'ÅlÖve É -171.6 millions d'euros É pÅrimÖtre constant, soit -11.8%.

Cette variation s'explique, É hauteur de -36 millions d'euros environ, par la hausse des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts. Cette baisse s'explique Ågalement par la revue des hypothÖses du business plan des actifs É hauteur de -136 millions d'euros (e.g. indexation des loyers, renÅgociation des baux É ÅchÅance, plan de travaux etc.).

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux par		Valorisation hors droits
secteur géographique	M€	%
Paris - Quartier Central d'Affaires (QCA)	168	12.0%
Paris (hors QCA)	17	1.2%
Paris - La Défense	406	29.0%
Croissant Ouest (Hauts-de-Seine)	190	13.6%
1ère couronne (hors Hauts-de-Seine)	170	12.1%
2ème Couronne	6	0.5%
TOTAL IIe de France	957	68.4%
Province	85	6.0%
Allemagne	358	25.6%
TOTAL	1 400	100%

Répartition géographique des actifs de bureaux

En valeur, le portefeuille immobilier de bureaux est essentiellement localisÅ en Ile de France qui reprÅsente 68.4% du portefeuille, les immeubles situÅs É Paris et La DÅfense reprÅsentant É eux seuls 42.2% de l'ensemble. 25.6% des actifs sont situÅs en Allemagne et dÅtenus par Icade REIT.

Evaluation du patrimoine immobilier de bureaux	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mé moyen (4)
Paris QCA	178	168	6.5%	8 897
Paris (hors QCA)	18	17	7.8%	4 088
La DÅfense	100	94	8.6%	5 700
Croissant Ouest	194	183	8.1%	4 767
Öre Couronne 1	63	61	7.1%	4 299
2Öme Couronne	7	7	10.8%	608
Total IDF	560	530	7.6%	5 132
Province	89	85	9.6%	631
Allemagne	255	244	7.0%	2 049
TOTAL	904	859	7.6%	2 407
RÅserves fonciÖres et projets en dÅveloppement (5)	548	541	n/a	n/a
TOTAL	1 452	1 400

Rendement des actifs et potentiel de réversion

(1) Valorisation droits inclus du patrimoine de Bureaux Åtablie É partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 dÅcembre 2009.

(2) Valorisation hors droits du patrimoine de Bureaux Åtablie É partir de la moyenne des valeurs d'expertises au 31 dÅcembre 2009 (aprÖs dÅduction des droits et frais d'actes calculÅs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÅs nets des surfaces louÅes additionnÅs aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes É la valeur locative de marchÅ rapportÅs É la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les terrains et les projets de dÅveloppement en Allemagne (Arnulfstrasse 61 É Munich, Goldsteinstrasse É Francfort, Mercedesstrasse É Dïsseldorf, Hohenzollerndamm et Salzufer É Berlin et Ahrensdorf É Ludwigsfelde), ainsi que les immeubles en construction É Villejuif (avenue de Paris) et la Tour Descartes.

Le rendement des immeubles du pÇle bureaux est de 7.6% É fin 2009 pour un potentiel de rÅversion valorisÅ É -4.1% d'aprÖs les valeurs locatives de marchÅ estimÅes par CB Richard Ellis Valuation.

Il est É noter que les projets en dÅveloppement mentionnÅs dans le tableau ci-dessus intÖgrent au 31 dÅcembre 2009 la Tour Descartes consÅcutivement au dÅpart de son locataire unique IBM et au plan de restructuration retenu dont la livraison est prÅvue fin 2012.

3.2 Le pôle Foncière Tertiaire - Parcs Tertiaires

3.2.1 Méthodologie retenue par les experts

Les actifs immobiliers des parcs tertiaires sont constituÅs d'un patrimoine bêti en exploitation mais Ågalement de rÅserves fonciÖres et de droits É construire pour lesquels des projets immobiliers ont ÅtÅ identifiÅs et/ou sont en cours de dÅveloppement.

Le patrimoine bêti en exploitation des parcs tertiaires est ÅvaluÅ par les experts selon les mÑmes mÅthodes que celles retenues pour les Bureaux (voir supra î 3.1). S'agissant des rÅserves fonciÖres et des immeubles en dÅveloppement, les principes de valorisation de ces actifs sont dÅtaillÅs cidessous. Il est É noter que leur champ d'application s'Åtend É l'ensemble des actifs immobiliers d'Icade, et non pas exclusivement aux seuls immeubles des parcs tertiaires, mÑme si ces derniers comptent une part significative de projets immobiliers en dÅveloppement dans le patrimoine d'Icade.

Cas particulier des immeubles en développement sur terrain propre

La notion d'immeubles en dÅveloppement recouvre une trÖs vaste diversitÅ de situations et la question n'est actuellement que trÖs peu traitÅe dans les textes rÅglementaires ou professionnels. Seul le traitement comptable de cette classe d'actifs fait l'objet, en fonction du rÅgime applicable, d'une affectation dÅterminÅe. Avant d'exposer les principales mÅthodes utilisÅes pour valoriser ces actifs, sont recensÅes en prÅambule les principales catÅgories d'immeubles en dÅveloppement, sachant que chaque catÅgorie peut elle-mÑme recouvrir plusieurs variantes :

Principales catÄgories d'immeubles en dÄveloppement

(1) Les rÅserves fonciÖres

Cette catÅgorie d'actifs regroupe les grandes unitÅs fonciÖres qui ne sont que partiellement viabilisÅes, dont la constructibilitÅ est parfois soumise É des complÅments d'amÅnagement et dont la constructibilitÅ ne peut pas Ñtre mise en œuvre globalement et immÅdiatement (question de dÅlai pour obtenir les autorisations, nÅcessitÅ d'effectuer les travaux d'amÅnagement, problÅmatique d'absorption par le marchÅ). Ces rÅserves peuvent Ñtre ÅvaluÅes puisqu'elles constituent un actif mais avec une certaine prudence liÅe aux conditions dÅcrites plus haut.

(2) Les terrains É bêtir ou les droits É construire

Cette deuxiÖme classification concerne les unitÅs fonciÖres individualisÅes correspondant É une taille moyenne commercialisable telle quelle sur le marchÅ en milieu urbain ou pÅriurbain, viabilisÅe et disposant d'une constructibilitÅ qui peut Ñtre exercÅe É moyen terme.

(3) Les constructibilitÅs rÅsiduelles

Les constructibilitÅs rÅsiduelles sont des constructibilitÅs non consommÅes sur des parcelles individualisÅes accueillant d'ores et dÅjÉ des constructions. La constructibilitÅ rÅsiduelle peut Ågalement Ñtre ÅvaluÅe É partir du moment oì elle peut juridiquement et techniquement Ñtre mise en œuvre, sous rÅserve des droits d'Åventuels locataires implantÅs dans les constructions et des contraintes d'urbanisme attachÅes.

(4) Immeubles en dÅveloppement

Les immeubles en dÅveloppement recouvrent les terrains É bêtir disposant des autorisations telles que permis de dÅmolir, permis de construire, autorisation CDEC, oì l'horizon de sortie se situe gÅnÅralement dans une pÅriode de deux É quatre ans avec un degrÅ de risque et de revalorisation qui Åvolue au fil du temps jusqu'É la livraison de l'immeuble, sa commercialisation et sa mise en service.

(5) Immeubles en redÅveloppement

Les immeubles en redÅveloppement concernent les parcelles individualisÅes accueillant des constructions, occupÅes ou non, qui ont ÅtÅ considÅrÅes initialement comme immeubles de placement mais qui du fait, soit d'une dÅcision d'urbanisme, soit d'une dÅcision stratÅgique du propriÅtaire, passent dans la catÅgorie ä redÅveloppement ã (locataire partant ou ÅvincÅ, travaux de dÅmolition et redÅveloppement).

MÄthodes d'Ävaluation retenues par les experts pour les immeubles en dÄveloppement

Pour les besoins du calcul de l'ANR, les projets en dÅveloppement sont valorisÅs sur la base d'un projet clairement identifiÅ et actÅ, dÖs lors que l'autorisation de construire peut Ñtre instruite et mise en œuvre. Les immeubles dits ä en redÅveloppement ã ou en ä restructuration ã, dans la mesure oì ils ont ÅtÅ initialement expertisÅs comme immeuble de placement, peuvent Ñtre expertisÅs en considÅration de leur projet dÖs leur approbation par le comitÅ d'engagement d'Icade.

Les mÅthodes retenues par les experts pour Åvaluer les projets en dÅveloppement comprennent principalement la mÅthode Åtablie sur la base d'un bilan promoteur et/ou l'actualisation des cashflows complÅtÅe(s) le cas ÅchÅant par la mÅthode par comparaison (voir supra le dÅtail des deux derniÖres mÅthodes).

La mÅthode Åtablie sur la base d'un bilan promoteur consiste É Åtablir le bilan financier du projet selon l'approche d'un promoteur immobilier auquel le terrain serait proposÅ. A partir du prix de vente de l'immeuble É la livraison, l'expert en dÅduit l'ensemble des coèts É engager, coèts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui pourrait Ñtre consacrÅ É la charge fonciÖre.

Quelle que soit la mÅthode retenue, il revient in fine aux experts immobiliers de retenir une valeur et un taux d'actualisation en adÅquation avec les risques inhÅrents É chaque projet et notamment l'Åtat d'avancement des diffÅrentes phases d'autorisation et de construction (permis de dÅmolir, permis de construire, recours, avancement des travaux, Åventuelle prÅ-commercialisation ou garantie locative). Les experts doivent expliquer É partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degrÅ de risque et de revalorisation attachÅ É l'immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des ÅlÅments mis É leur disposition.

3.2.2 Evolution du patrimoine des Parcs Tertiaires

La valeur vÅnale des actifs des Parcs Tertiaires telle que dÅcoulant des mÅthodes dÅcrites supra est ÅvaluÅe É 1 288.7 millions d'euros hors droits au 31 dÅcembre 2009 contre 1 423.2 millions d'euros au 31 dÅcembre 2008, soit une variation É la baisse de -134.5 millions d'euros (-9.4%).

Valeur du patrimoine immobilier en M€	31/12/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. Constant
Parc du Pont de Flandres	321.9	385.8	-63.9	-16.6%	-67.0	-17.4%
Parc des Portes de Paris	440.5	478.2	-37.7	-7.9%	-41.3	-8.6%
Parc du MillÅnaire	274.7	294.1	-19.4	-6.6%	-23.6	-8.0%
Parc le Mauvin	33.4	38.2	-4,8	-12.5%	-4.9	-12.8%
Parc Pillier Sud	25.8	26.7	-0.9	-3.3%	-1.1	-4.2%
Parc CFI	128.2	130.5	-2.3	-1.7%	-5.2	-4.0%
Autres	64.2	69.7	-5.5	-7.8%	-17.0	-24.4%
Pôle Parcs Tertiaires	1 288.7	1 423.2	-134.5	-9.4%	-160.1	-11.3%

Au cours de l'annÅe 2009, Icade a rÅalisÅ 25.6 millions d'euros d'investissement de maintenance et de dÅveloppement sur les Parcs Tertiaires.

A pÅrimÖtre constant, aprÖs neutralisation des investissements de l'annÅe, la valeur du patrimoine d'Icade Parcs Tertiaires diminue de -160.1 millions d'euros sur l'annÅe 2009, soit -11.3%. Cette variation s'explique É hauteur d'environ -32 millions d'euros environ par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts immobiliers et par la revue des hypothÖses du business plan des immeubles pour -129 millions d'euros (e.g. plans de travaux, Åvolution des loyers, etc.).

Ventilation géographique des actifs :

		Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier des parcs tertiaires	M€	%
Paris (75)	597	46.3%
Saint Denis (93)	124	9.6%
Aubervilliers (93)	568	44.1%
TOTAL	1 289	100%

La valeur des parcs localisÅs en Seine-Saint Denis (93) reprÅsente environ 54% de la valeur totale des parcs tertiaires, les parcs situÅs dans Paris reprÅsentant les 46% restants (Parc du Pont de Flandre et Parc du MillÅnaire).

	Rendement des actifs et potentiel de réversion :

Evaluation du patrimoine immobilier de parcs tertiaires	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mé moyen (4)
Parc du Pont de Flandre	326	307	7.9%	4 078
Parc des Portes de Paris	457	432	9.0%	1 954
Parc Pilier du Sud	27	26	9.5%	1 153
Parc CFI	133	128	7.9%	2 053
Parc du MillÅnaire	241	237	7.7%	4 066
Parc du Quartier du Canal	17	16	8.9%	2 142
Parc le Mauvin	35	33	9.2%	1 524
TOTAL	1 236	1 179	8.3%	2 516
RÅserves fonciÖres et projets en
dÅveloppement (5)	113	110	n/a	n/a
TOTAL	1 349	1 289

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine de parcs tertiaires au 31 dÅcembre 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine de parcs tertiaires au 31 dÅcembre 2009 (aprÖs dÅduction des droits et frais d'actes calculÅs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÅs nets des surfaces louÅes additionnÅs aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes É la valeur locative de marchÅ rapportÅs É la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables.

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Comprend principalement les bêtiments en restructuration (Parc du Pont de Flandre : bêtiment E028, Parc des Portes de Paris : bêtiments E114, E206, E2087 et E291, les projets de dÅveloppement (Parc du millÅnaire : bêtiments 3 & 4, Bureaux du Quartier commercial).

Sur la base des loyers É fin 2009, le rendement des actifs des parcs tertiaires ressort É 8.3%, le potentiel de rÅversion du portefeuille Åtant estimÅ É +1.3% d'aprÖs les valeurs locatives de marchÅ retenues par CB Richard Ellis Valuation.

3.3. Le pÖle FonciÑre Tertiaire – Equipements publics-santÅ

3.3.1 MÅthodologie retenue par les experts

Le portefeuille immobilier d'Equipements publics-santÅ est principalement constituÅ des murs de cliniques et d'Åtablissements de santÅ et d'un immeuble de bureaux situÅ É Levallois Perret (92).

Les murs des cliniques ou des Åtablissements de santÅ qui sont considÅrÅs comme des actifs immobiliers monovalents sont estimÅs par les experts immobiliers par capitalisation du loyer (ou de la valeur locative) ou par actualisation des flux futurs.

Il est É noter que la valeur marchande d'un Åtablissement hospitalier dÅpend essentiellement de l'exploitation et de sa capacitÅ É gÅnÅrer un chiffre d'affaires suffisant permettant d'assurer la rÅmunÅration normale de l'investissement immobilier. Ces immeubles relÖvent de la catÅgorie des immeubles ä monovalents ã et la valeur retenue par l'expert reste nÅanmoins totalement liÅe au fonctionnement de l'exploitation et par voie de consÅquence É la valeur du fonds de commerce. InadaptÅs É l'exercice d'une activitÅ diffÅrente sans des travaux de transformation importants, ces locaux ne sont par ailleurs soumis ni au plafonnement du loyer de renouvellement ou de rÅvision, ni aux rÖgles traditionnelles de dÅtermination de la valeur locative, car la configuration et la spÅcialisation de l'immeuble imposent É l'exploitant, quelles que soient ses qualitÅs, des limites matÅrielles objectives (nombre de lits ou de chambres, etc.).

La valeur locative de marchÅ utilisÅe par les experts immobiliers est donc fondÅe notamment sur la prise en compte d'une quote-part du chiffre d'affaires moyen ou de l'excÅdent brut d'exploitation que l'Åtablissement a rÅalisÅ durant ces derniÖres annÅes d'exploitation, avec ou sans correctif, eu Ågard É sa catÅgorie, sa consistance, son environnement administratif, la qualitÅ de sa structure d'exploitation (positionnement du prix, conventionnement, comptes d'exploitation…) et son Åventuelle concurrence. A dÅfaut, les murs de l'Åtablissement peuvent Ñtre ÅvaluÅs par capitalisation du revenu locatif communiquÅ par Icade.

Icade est Ågalement propriÅtaire d'un immeuble de bureaux d'environ 30.000 mé Shon situÅ É Levallois Perret (92) et accueillant les services du MinistÖre de l'IntÅrieur. Cet immeuble acquis en 2006 pour 179.2 millions d'euros frais et travaux inclus a ÅtÅ louÅ au MinistÖre de l'IntÅrieur sur une durÅe de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opÅration É un financement immobilier, l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une expertise immobiliÖre au 31 dÅcembre 2009 comme au 31 dÅcembre 2008. Ce contrat de location a ÅtÅ retenu dans le calcul d'ANR pour une valeur correspondant au montant de la crÅance financiÖre, soit 172.6 millions d'euros É fin 2009.

Comme indiquÅ prÅcÅdemment, les immeubles et ouvrages publics dÅtenus par les entitÅs porteuses de projets en Partenariat Public PrivÅ (PPP) ne sont pas inscrits dans le patrimoine immobilier publiÅ par Icade ; ceux-ci ne font pas l'objet d'une Åvaluation en valeur de marchÅ et sont maintenus É leur valeur nette comptable dans le calcul de l'ANR.

3.3.2 Evolution du patrimoine du pôle Equipements publics -santé

La valeur globale de ce portefeuille est estimÅe É 841.7 millions d'euros hors droits É fin dÅcembre 2009 contre 734.0 millions d'euros É fin 2008, soit une hausse de 107.7 millions d'euros.

Valeur du patrimoine immobilier en M€	31/12/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. constant
Cliniques et Åtablissements de santÅ	660.6	550.9	+109.7	+19.9%	-7.5	-1.4%
Immeuble de Levallois	172.6	174.2	-1.6	-0.9%	-1.6	-0.9%
Autres	8.5	8.9	-0.4	-5.2%	-0.5	-5.2%
Equipements publics-santé	841.7	734.0	+107.7	+14.7%	-9.6	-1.3%

Cette Åvolution de la valeur est principalement attribuable aux acquisitions et aux travaux rÅalisÅs au cours de l'annÅe :

• acquisition en fÅvrier 2009 des murs de la clinique BrÅtÅchÅ situÅe É Nantes (44) auprÖs du groupe exploitant Vedici ; ces murs sont valorisÅs É 27.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009 ;
• acquisition en dÅcembre 2009 de l'immobilier de trois cliniques situÅes É Soisson (02), Arras (62) et Drancy (93), auprÖs du groupe-exploitant GÅnÅral de SantÅ ; ces murs sont maintenus É leur coèt de revient au 31 dÅcembre 2009 (soit 43.9 millions d'euros), conformÅment aux principes retenus pour les immeubles acquis depuis moins de trois mois É la date de clÇture.

A pÅrimÖtre constant, la valeur du portefeuille varie de -9.6 millions d'euros sur l'annÅe 2009, soit - 1.3%. Cette variation s'explique par l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation retenus par les experts entrainant une baisse des valeurs d'environ 15 M€. Cette baisse est en partie compensÅe par une amÅlioration des hypothÖses des business plans des cliniques É hauteur de +5.4 M€ (plan de travaux, loyers, etc.).

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements	Valorisation hors droits
publics-santÅ	M€	%
Croissant Ouest	173	20.5%
PremiÖre couronne (hors hauts de Seine)	97	11.6%
DeuxiÖme couronne	125	14.8%
Total Ile de France	395	46.9%
Province	447	53.1%
TOTAL	842	100%

Ventilation géographique des actifs :

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier des Equipements publics-santÅ	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mé moyen (4)
Cliniques et Åtablissements de santÅ	693	657	7.1%	1 997
Autres (5)	185	185	n/a	n/a
TOTAL	878	842

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine Equipements publics-santÅ au 31 dÅcembre 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine Equipements publics-santÅ au 31 dÅcembre 2009.

(3) Loyers annualisÅs nets des charges non rÅcupÅrables des actifs rapportÅs É leur valeur d'expertise hors droits, complÅtÅ le cas ÅchÅant des complÅments de loyers contractualisÅs en cas de rÅalisation de travaux.

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Immeubles de Levallois et Perigueux, crÖche de Toulouse Blagnac et projets en dÅveloppement.

Le rendement net du portefeuille de cliniques ressort É 7.1% au 31 dÅcembre 2009.

3.4 Le pÖle FonciÑre Tertiaire – Commerces et Centres Commerciaux

3.4.1 MÅthodologie retenue par l'expert

De façon gÅnÅrale, l'approche retenue par les experts immobiliers pour Åvaluer les commerces et les centres commerciaux est identique É celles retenues pour les bureaux (voir supra), sauf cas particuliers. A fin 2009, cette classe d'actifs comprend le centre commercial Odysseum É Montpellier livrÅ par Icade Promotion et ouvert en 2009 ainsi que le portefeuille de murs des magasins de Mr Bricolage acquis dÅbut 2008. Ces derniers sont ÅvaluÅs par la mÅthode de la capitalisation du revenu net recoupÅ par la mÅthode de l'actualisation des cash-flows. Les centres commerciaux sont Ågalement constituÅs d'un projet en dÅveloppement situÅ É Aubervilliers et dÅveloppÅ en partenariat avec KlÅpierre É 50/50. Sa valorisation suit les principes retenus pour les projets en dÅveloppement dÅcrits plus haut.

3.4.2 Evolution du patrimoine des Commerces et Centres Commerciaux.

Au 31 dÅcembre 2009, la valeur globale des actifs des Commerces et Centres Commerciaux ressort É 281.2 millions d'euros hors droits contre 206.1 millions d'euros É fin 2008, soit une hausse de 75.1 millions d'euros.

Valeur du patrimoine immobilier en M€	31/12/09	31/12/08	Variation (M€)	Variation (%)	Variation (M€) pÅr. constant	Variation (%) pÅr. constant
Centres commerciaux	177.8	106.6	+71.2	+66.8%	+10.5	+9.9%
Icade Bricolage	103.4	99.5	+3.9	+3.9%	-5.8	-5.9%
Commerces et Centres Co	281.2	206.1	+75.1	+36.4%	+4.6	+2.3%

AprÖs retraitement des coèts de dÅveloppement engagÅs pendant l'annÅe, la variation de valeur annuelle des Commerces et Centres Commerciaux s'ÅlÖve É +4.6 millions d'euros. Cette variation s'explique par l'effet net d'une baisse de valeur d'environ -27M€ compte tenu de l'augmentation des taux de rendement et d'actualisation utilisÅs par les experts et d'une crÅation de valeur de +31M€ essentiellement attribuable au centre commercial Odysseum livrÅ en 2009 par Icade Promotion et retenu jusqu'au 31 dÅcembre 2008 pour une valeur Ågale É son coèt de revient, conformÅment aux principes de valorisation retenus pour les projets en dÅveloppement livrÅs par les promoteurs du groupe. Cette crÅation de valeur illustre de façon exemplaire le modÖle de fonciÖre dÅveloppeur retenu par Icade et les principes de prudence retenus pour la valorisation de ses projets.

Ventilation géographique des actifs :

	Valorisation hors droits
Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	M€	%
Paris (75)	7	2.4%
PremiÖre couronne	87	30.8%
DeuxiÖme couronne	3	1.2%
Total Ile de France	97	34.4%
Province	184	65.6%
TOTAL	281	100%

Rendement des actifs

Evaluation du patrimoine immobilier de commerces	Valorisation droits inclus en M€ (1)	Valorisation hors droits en M€ (2)	Taux de rendement net (hors droits) (3)	Prix €/mé moyen (4)
Paris	7	7	7.2%	2 672
DeuxiÖme couronne	4	3	8.5%	649
Province	191	184	7.1%	1 226
TOTAL	202	194	7.1%	1 229
Projets en dÅveloppement (5)	92	87	n/a	n/a
TOTAL	294	281

(1) Valeur d'expertise droits inclus du patrimoine de centres commerciaux au 31 dÅcembre 2009.

(2) Valeur d'expertise hors droits du patrimoine de centres commerciaux au 31 dÅcembre 2009 (aprÖs dÅduction des droits et frais d'acte calculÅs forfaitairement par les experts).

(3) Loyers annualisÅs nets des charges non rÅcupÅrables des actifs rapportÅs É leur valeur d'expertise hors droits.

(4) Etabli par rapport É la valeur d'expertise hors droits.

(5) Centre commercial d'Aubervilliers.

Le rendement net du portefeuille de commerces ressort É 7.1% au 31 dÅcembre 2009.

Il est É noter que les projets en dÅveloppement mentionnÅs dans le tableau ci-dessus ne comprennent dÅsormais que le seul projet de construction du centre commercial Aubervilliers, le centre commercial Odysseum Åtant dÅsormais partie intÅgrante des surfaces louables gÅnÅratrices de cash-flows immÅdiats.

B - EVALUATION DES ACTIVITES DE SERVICES ET DE PROMOTION

Les sociÅtÅs de services et de promotion d'Icade ont fait l'objet d'une Åvaluation par un cabinet indÅpendant pour les besoins du calcul de l'Actif Net RÅÅvaluÅ. La mÅthode retenue par l'Åvaluateur qui reste identique É celle du dernier exercice repose essentiellement sur une actualisation des flux de trÅsorerie (DCF) sur la pÅriode du business plan de chaque sociÅtÅ, assortie d'une valeur terminale fondÅe sur un cash-flow normatif croissant É l'infini.

Sur ces bases, au 31 dÅcembre 2009, la valeur des sociÅtÅs de services et de promotion s'Åtablit É 444.5 millions d'euros contre 484.1 millions d'euros au 1 er janvier 2009, soit une diminution annuelle de 8.2%. La valeur de ces sociÅtÅs au 31 dÅcembre 2009 se rÅpartit É hauteur de 81% pour les sociÅtÅs de promotion et de 19% pour les sociÅtÅs de service.

Parmi les paramÖtres financiers retenus, l'expert a utilisÅ un coèt moyen pondÅrÅ du capital en baisse par rapport É l'Åvaluation rÅalisÅe É fin 2008, s'Åtablissant É 8.77% pour l'ensemble des sociÅtÅs de services et compris entre 8.77% et 12.68% pour les sociÅtÅs de promotion. Selon les sociÅtÅs, le coèt moyen pondÅrÅ du capital a diminuÅ de 140 É 210 bp par rapport É l'exercice prÅcÅdent.

La variation de valeur des sociÅtÅs de services et de promotion sur l'annÅe s'explique in fine par la cession au cours de l'annÅe 2009 d'Icade Administration de Biens (AdB) et d'Icade Facility Management (FM) et la mise É jour des business plans des sociÅtÅs de promotion et services sur la pÅriode 2010-2014, Åvolution compensÅe par le gain de valeur liÅ É la baisse des taux utilisÅs par l'Åvaluateur indÅpendant.

C - METHODOLOGIE DE CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE

L'Actif Net RÅÅvaluÅ (ANR) a ÅtÅ calculÅ en valeur de remplacement et en valeur de liquidation. L'ANR en valeur de remplacement correspond aux fonds propres consolidÅs Åtablis selon les normes IFRS auxquels sont ajoutÅs ou retraitÅs les ÅlÅments suivants :

• (+) la plus-value latente sur les actifs immobiliers Åtablie sur la base des expertises immobiliÖres, droits de mutation et coèts de cession des actifs inclus. Pour les actifs sous promesse de vente signÅe sur l'exercice, la valeur de rÅfÅrence est celle figurant dans la promesse.
• (+) la plus-value latente sur les valeurs des sociÅtÅs de promotion et de services Åtablies sur la base de l'Åvaluation indÅpendante rÅalisÅe;
• (+/-) les effets positifs ou nÅgatifs de la mise en valeur de marchÅ des dettes financiÖres É taux fixe non pris en compte en principes IFRS (en application des normes IFRS, seuls les instruments financiers dÅrivÅs apparaissent É leur juste valeur au bilan).

L'ANR en valeur de liquidation correspond É l'ANR de remplacement retraitÅ des ÅlÅments suivants:

• (-) les droits de mutation et les coèts de cession des actifs immobiliers estimÅs par les experts immobiliers ;
• (-) la fiscalitÅ sur les plus-values latentes des immeubles (cette fiscalitÅ Åtant limitÅe aux plusvalues latentes des actifs non Åligibles au rÅgime SIIC) et sur les plus-values latentes des participations dans les sociÅtÅs de promotion et de services.

Les capitaux propres servant de rÅfÅrence au calcul de l'ANR incluent le rÅsultat net de la pÅriode de rÅfÅrence. L'ANR est calculÅ en part du groupe et par action diluÅe, aprÖs annulation des Åventuelles actions auto dÅtenues et prise en compte de l'impact dilutif des stocks options.

D – CALCUL DE L'ACTIF NET REEVALUE EN VALEUR DE LIQUIDATION

1. Capitaux propres consolidÅs

Au 31 dÅcembre 2009, les capitaux propres consolidÅs part du groupe s'ÅlÖvent É 1 809.9 millions d'euros incluant un rÅsultat net part du groupe de 527.1 millions d'euros ainsi qu'un impact nÅgatif de -36.9 millions d'euros de la mise en valeur de marchÅ des instruments financiers de couverture de flux de trÅsorerie et des titres disponibles É la vente.

2. Plus-values latentes sur le patrimoine immobilier

Les plus-values latentes É prendre en compte rÅsultent de l'Åvaluation des actifs immobiliers dont la comptabilisation reste au coèt au bilan. Au 31 dÅcembre 2009, les plus-values latentes hors droits et frais s'ÅlÖvent É 2 163.6 millions d'euros.

3. Plus-values latentes sur actifs incorporels

L'Åvaluation des sociÅtÅs de promotion et de services a ÅtÅ effectuÅe au 31 dÅcembre 2009 par un expert indÅpendant. Il en rÅsulte une plus-value latente de 192.7 millions d'euros qui a ÅtÅ prise en compte dans le calcul de l'ANR au 31 dÅcembre 2009.

4. Valeur de marché de la dette

En application des normes IFRS, les instruments financiers dÅrivÅs sont comptabilisÅs É leur juste valeur au bilan consolidÅ d'Icade. La mise É la juste valeur de la dette É taux fixe a un impact positif de +0.5 millions d'euros pris en compte dans le calcul de l'Actif Net RÅÅvaluÅ.

5. Calcul des impôts latents

La fiscalitÅ sur les plus-values latentes des immeubles non Åligibles au rÅgime SIIC est calculÅe au taux de 34.43% sur l'Åcart entre la juste valeur des actifs et leur VNC. Elle s'ÅlÖve É 18.1 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009. Cette fiscalitÅ s'applique principalement aux actifs portÅs par Icade Commerces et aux actifs d'Icade REIT en Allemagne fiscalisÅs É 15.83%.

La fiscalitÅ sur les plus-values latentes des participations dans les sociÅtÅs de promotion et de services est calculÅe au taux de 34.43% pour les titres dÅtenus depuis moins de deux ans et au taux de 1.72% pour les titres dÅtenus depuis plus de deux ans. Elle s'ÅlÖve É 19 millions d'euros É fin dÅcembre 2009.

6. Actions auto détenues et titres donnant accès au capital

Le nombre d'actions totalement diluÅ pris en compte dans le calcul de l'Actif Net RÅÅvaluÅ au 31 dÅcembre 2009 s'ÅlÖve É 48 851 614, aprÖs annulation des actions auto-dÅtenues. L'impact de la dilution liÅ aux stocks options, calculÅ selon la mÅthode du rachat d'action, est de 5 811 actions au 31 dÅcembre 2009.

L'actif Net RÅÅvaluÅ en valeur de remplacement part du groupe ressort donc É 4 444.7 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, soit 91 euros par action totalement diluÅ contre 5 351.7 millions d'euros É fin 2008, soit 109.8 euros par action.

L'actif Net RÅÅvaluÅ en valeur de liquidation part du groupe ressort É 4 129.6 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, soit 84.5 euros par action totalement diluÅ contre 4 954.1 millions d'euros É fin 2008, soit 101.6 euros par action totalement diluÅ.

DÅtermination de l'Actif Net RÅÅvaluÅ part du groupe en valeur de liquidation	RÅel	RÅel	RÅel
(en M€)
		31/12/09	30/06/09	31/12/08
Capitaux propres consolidÅs en part du groupe	(1)	1 809.9	1 384.9	1 468.9
Plus-values latentes brutes sur actifs immobiliers (droits inclus)	(2)	2 441.6	3 051.9	3 648.5
Plus-values latentes sur les sociÅtÅs de promotion	(3)	140.8	117.8	164.8
Plus-values latentes sur les sociÅtÅs de services	(4)	51.9	53.1	69.7
Plus-values latentes sur la dette É taux fixe	(5)	0.5	1.7	-0.3
ANR de remplacement en part du groupe	(6)=(1)+(2)+(3)+( 4)+/-(5)	4 444.7	4 609.4	5 351.7
Nombre d'actions totalement diluÅ en millions	n	48.9	48.7	48.8
ANR de remplacement par action (en part du groupe - totalement diluÇ en €)	(6)/n	91	94.6	109.8
Droits et frais de cession des actifs immobiliers	(7)	278.0	336.0	367.8
FiscalitÅ sur plus-values latentes des actifs immobiliers (hors droits)	(8)	18.1	20.1	22.5
FiscalitÅ sur plus-values latentes des titres de sociÅtÅs de promotion	(9)	3.7	3.3	3.9
FiscalitÅ sur plus-values latentes des titres des sociÅtÅs de service	(10)	15.3	13.4	3.4
ANR de liquidation en part du groupe	(11)=(6)-(7)-(8)- (9)-(10)	4 129.6	4 236.6	4 954.1
Nombre d'actions totalement diluÅ en millions	n	48.9	48.7	48.8
ANR de liquidation par action (en part du groupe - totalement diluÇ en €)	(12)=(11)/n	84.5	86.9	101.6
Progression annuelle				-16.8%

Les plus-values latentes nettes d'IS prises en compte dans le calcul de l'ANR de liquidation comprennent les plus-values relatives aux activitÅs promotion et services É hauteur de 8% au 31 dÅcembre 2009, É comparer É 7% É fin 2008.

Variation de l'ANR de liquidation en euros par action

L'ANR de liquidation ressort in fine en baisse de 16.8% sur l'annÅe 2009 soit -17.1 euros par action, compte tenu principalement de l'impact de la variation de la plus value sur actifs immobiliers de - 22.9 euros par action. Cette variation est compensÅe pour partie par la variation des capitaux propres consolidÅs É prÖs de +7 euros par action. Il est É noter que cette mÑme variation des capitaux propres consolidÅs est impactÅe nÅgativement pour -0.8 euro par action par l'effet de la mise en valeur marchÅ des instruments financiers de couverture qualifiÅs en ä cash-flow hedge ã selon les normes IFRS.

ANR de liquidation en part du groupe au 31/12/08 (en €uros par action)	101,6 €
Variation des capitaux propres consolidÅs 31/12/08 – 30/06/09 (part du groupe)	-1.7 €
- dont dividende versÄ en 2009	-3.3 €
- dont rÄsultat consolidÄ en part du groupe du premier semestre	2.3 €
- dont variation de la juste valeur des instruments de couverture et des titres disponibles É la vente	-0.7 €
- dont "autres"	+0.0 €
Variation de la plus value sur actifs immobiliers	-11.6 €
Variation de la plus value sur sociétés de promotion et services	-1.3 €
Variation de l'imposition latente sur plus values	-0.1 €
Impact de la rÅÅvaluation de la dette É taux fixe non prise en compte en IFRS	0.0 €
Impact du nombre d'actions diluÅ sur l'ANR par action	0.0 €
ANR de liquidation en part du groupe au 30/06/09 (en €uros par action)	86.9 €
Variation des capitaux propres consolidÅs 30/06/09 – 31/12/09 (part du groupe)	8.7 €
- dont dividende versÇ en 2009	0.0 €
- dont rÇsultat consolidÇ en part du groupe du deuxiÅme semestre	8.5 €
- dont variation de la juste valeur des instruments de couverture et des titres disponibles Ñ la vente	0.0 €
- dont "autres"	+0.2 €
Variation de la plus value sur actifs immobiliers	-11.3 €
Variation de la plus value sur sociÅtÅs de promotion et services
	0.4 €
Variation de l'imposition latente sur plus values	0.0 €
Impact de la rÅÅvaluation de la dette É taux fixe non prise en compte en IFRS	0.0 €
Impact du nombre d'actions diluÅ sur l'ANR par action	-0.2 €

IV - RESSOURCES FINANCIERES

A - LIQUIDITES

Les ressources financiÖres ont ÅtÅ obtenues au cours de l'exercice 2009 par le renouvellement et/ou la mise en place de nouvelles lignes de crÅdit confirmÅes.

Les principales opÅrations de financement sur l'annÅe 2009 ont ÅtÅ les suivantes :

• renouvellement et/ou mise en place de 260 millions d'euros de lignes de crÅdit court terme ;
• renouvellement et/ou mise en place de plusieurs lignes de crÅdit bilatÅrales bancaires pour un montant total de 243 millions d'euros

Ces lignes sont assorties d'un spread moyen de 140 points de base.

Icade a poursuivi sa politique de mise en place de financements bancaires, et a pu bÅnÅficier de conditions plus favorables que les marges observÅes sur son secteur.

Fort de ses accÖs É la liquiditÅ, plus de 360 millions d'euros de lignes, non tirÅes, sont disponibles au 31 dÅcembre 2009 pour assurer les besoins du groupe,

B – STRUCTURE DE L'ENDETTEMENT AU 31 dÅcembre 2009

1. Dette par nature

La dette financiÖre brute de 2 867 millions d'euros est constituÅe au 31 dÅcembre 2009 de :

• 2 559.4 millions d'euros d'emprunts corporate,
• 88.0 millions d'euros de crÅdits hypothÅcaires ou assortis d'un privilÖge de prÑteur de deniers (PPD),
• 98.7 millions d'euros de locations-financement,
• 20.1 millions d'euros d'autres dettes (prÑts collecteurs …),
• 100.4 millions d'euros de dÅcouverts bancaires,
• 0.3 million d'euros d'Obligations Remboursables en Actions (ORA).

La dette financiÖre nette s'ÅlÖve É 2 075.5 millions d'euros au 31 dÅcembre 2009, en diminution de 383.3 millions d'euros par rapport au 31 dÅcembre 2008. Cette Åvolution s'explique essentiellement par :

• les flux de remboursements de la pÅriode pour ICADE : environ 411 millions d'euros,
• le tirage de 141 millions d'euros de lignes bilatÅrales bancaires, de 32.6 millions d'euros de ligne hypothÅcaire Icade SantÅ, et 250 millions d'euros de ligne court terme et une augmentation des financements PPP de 37.2 millions d'euros,
• Augmentation de 139 millions d'euros de la trÅsorerie, pour l'essentiel liÅe aux cessions effectuÅes sur l'exercice par Icade, et rÅgularisation avec les dÅcouverts,
• Une diminution des dÅcouverts de 309 millions d'euros,
• Une variation de 33 millions d'euros des valeurs de produits dÅrivÅs au passif.

2. Dette par maturitÅ

L'ÅchÅancier de l'endettement tirÅ d'Icade au 31 dÅcembre 2009 est reprÅsenté ci-dessous :

(hors dÅcouverts et prÅfinancement PPP)

La proportion de dette É moyen terme est en forte augmentation, en tenant compte, en grande partie, du reclassement du CrÅdit SyndiquÅ de 900 millions d'euros É ÅchÅance 2014. MalgrÅ tout, Icade a clairement diminuÅ sa proportion de dettes É moins d'un an, rÅduisant grandement son risque de liquiditÅ court terme.

La durÅe de vie moyenne de la dette É taux variable ressort É 4 ans. Celle des couvertures associÅes avoisine elle aussi les 4 ans, en parfaite corrÅlation.

3. Dette par mÅtiers

AprÖs affectation des refinancements intragroupe, prÖs de 90% des dettes bancaires du groupe concernent le mÅtier de fonciÖre et 10% sur le mÅtier de la promotion, la part affectÅe au mÅtier des services Åtant non significative

4. Coåt moyen de la dette

Le coèt de financement moyen s'ÅlÖve en 2009 É 2.43% avant couverture et 4.23% aprÖs couverture, contre respectivement 5.07% et 4.80% en 2008.

Compte tenu des couvertures en place, la dette d'Icade ne peut bÅnÅficier de la totalitÅ de la baisse des taux d'intÅrÑts sur la pÅriode. La gestion dynamique de son risque de taux d'intÅrÑt permet tout de mÑme d'en profiter en partie.

Icade a rÅussi, dans un contexte de marchÅ incertain et de forte pression des marges de financements É la hausse, É maítriser son coèt de financement et É le maintenir É un niveau bas.

C – GESTION DES RISQUES DE MARCHE

Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisÅs au sein du PÇle TrÅsorerie et Dettes de la Direction FinanciÖre.

Celui-ci reporte de maniÖre mensuelle au ComitÅ des Risques, Taux, TrÅsorerie et Financements d'Icade sur l'ensemble des sujets liÅs aux problÅmatiques de politiques de financements, de placements, de gestion du risque de taux et liquiditÅ.

1. Risque de liquiditÅ

Le groupe dispose de lignes de backup court terme É hauteur de prÖs de 360 millions d'euros, totalement disponibles au tirage.

Icade a continuÅ, lors de cet exercice, d'accÅder É la liquiditÅ dans de bonnes conditions, et dispose d'une marge de manœuvre substantielle en termes de mobilisation de fonds.

2. Risque de contrepartie

Icade travaille exclusivement avec des Åtablissements financiers de premier plan afin de limiter le risque de contrepartie et donc toute dÅfaillance Åventuelle d'un Åmetteur, tant sur les opÅrations de crÅdit et de dÅrivÅs que sur les placements.

3. Risque de taux

L'Åvolution des marchÅs financiers peut entraíner une variation des taux d'intÅrÑt se traduisant le cas ÅchÅant par une augmentation du coèt de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilÅgie le recours É l'endettement É taux variable, afin d'Ñtre en mesure de rembourser par anticipation sans pÅnalitÅs : celui-ci reprÅsente, avant couverture, prÖs de 91% de sa dette au 31 dÅcembre 2009 (hors dettes rattachÅes É des participations et dÅcouverts bancaires).

Icade a poursuivi en 2009 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitÅe au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriÅs (swaps vanille exclusivement sur l'exercice).

Icade a poursuivi en 2009 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitÅe au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriÅs (swaps vanille exclusivement sur l'exercice). Les dettes de maturitÅs infÅrieures É un an n'ont pas ÅtÅ couvertes.

Ainsi, en avril 2009, un swap vanille ÅchÅance 2014, É hauteur de 30 millions d'euros, a ÅtÅ mis en place pour couvrir un prÑt hypothÅcaire, et des swaptions ÅchÅance 2010, É hauteur de 100M€, ont ÅtÅ souscrites pour optimiser le taux moyen de couverture.

Au total la majeure partie de la dette est protÅgÅe contre une remontÅe des taux d'intÅrÑt : par une part de dette É taux fixe, et pour la partie É taux variable via des caps et des swaps. AprÖs retraitement des couvertures, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachÅes É des participations et dÅcouverts bancaires) privilÅgie les taux fixes : l'endettement É taux variable non couvert ne reprÅsente plus que 16.6% de la dette au sens Åconomique du terme (et 21.2% si l'on ne tient compte que des couvertures qualifiÅes de couvertures de flux de trÅsorerie selon les IFRS).

Les encours notionnels de couverture sur les annÅes futures sont les suivants (en millions d'euros) :

Compte tenu des actifs financiers et des nouvelles couvertures mises en place, la position nette est dÅtaillÅe dans le tableau suivant :

(en millions d'euros)

31/12/2009	Actifs Financiers (*) (a)		Passifs Financiers (**) (b)		Exposition Nette avant Couverture (c) = (a) - (b)		Instrument de couverture de taux (***) (d)			Exposition Nette après Couverture (e) = (c) + (d)
	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable	Taux Fixe	Taux Variable
Moins d'un an		817,8	6,2	439,1	- 6,2	378,7		213,6	- 6,2	592,4
de 1 an à 5 ans		14,1	49,8	1 715,1	- 49,8	- 1 701,0		1 447,1	- 49,8	- 253,9
Plus de 5 ans		4,6	195,3	460,5	- 195,3	- 455,9		378,0	- 195,3	- 77,9
Total		836,6	251,3	2 614,7	- 251,3	- 1 778,1		2 038,7	- 251,3	260,6

* Actifs financiers courants, non courants et Trésorerie et équivalents de trésorerie ** Dette financière brute

*** Instruments de couverture hors swaptions

Enfin, Icade privilÅgie la qualification en ä cash-flow hedge ã selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de constater les variations de juste valeur de ses instruments en capitaux propres, et non en rÅsultat.

Au cours de cet exercice, le notionnel des couvertures ä cash-flow hedge ã est restÅ stable. Compte tenu du profil de l'annÅe, nous constatons un impact significatif des fonds propres de 36.7 millions d'euros.

D – STRUCTURE FINANCIERE

1. Ratio de structure financiÑre

Le ratio LTV (ä Loan To Value ã : Dettes financiÖres nettes / Patrimoine rÅÅvaluÅ) ressort É 35.8% au 31 dÅcembre 2009 (contre 35.4% au 31 dÅcembre 2008).

Ce quasi maintient s'explique É hauteur d'environ -15.6% par la baisse de la dette nette, et d'environ 16.5% par la baisse de la valeur du Patrimoine rÅÅvaluÅe.

Ce ratio reste cependant trÖs infÅrieur aux niveaux plafond É respecter dans le cadre des covenants financiers liÅs É la dette (50% dans la majoritÅ des cas oì ce ratio est mentionnÅ en tant que covenant).

Par ailleurs, ce chiffre est le rÅsultat d'un calcul prudentiel puisqu'il intÖgre l'ensemble des dettes d'Icade (dettes liÅes aux activitÅs de promotion, des services …) sans prendre en contrepartie la valeur de ces actifs ou de ces sociÅtÅs, puisqu'il est calculÅ sur la seule valeur du patrimoine de la fonciÖre.

2. Ratio de couverture des intÅrçts

Le ratio de couverture des intÅrÑts par le rÅsultat opÅrationnel (corrigÅ des amortissements) ressort É 7.41 sur 2009. Ce ratio est en augmentation par rapport aux niveaux des annÅes prÅcÅdentes (5.73 en 2008), compte tenu de l'augmentation des plus values de cessions. RamenÅ É l'ExcÅdent Brut OpÅrationnel, et non au RÅsultat OpÅrationnel, ce ratio ressort É 2.86.

RATIOS FINANCIERS	31/12/2009	31/12/2008
Dette financiÖre nette / Patrimoine	35.8 %	35.4 %
rÅÅvaluÅ (LTV)
Ratio de couverture des intÅrçts par le	7.41	5.73
rÅsultat opÅrationnel (ICR)

3. Tableau de suivi des covenants

		Covenants	31/12/2009
LTV (*)	Maximum	< 45% et < 50%	35.8%
ICR	Minimum	> 2	7.41
DÅtention CDC	Minimum	50.1%	58.6%
Valeur du Patrimoine Foncier	Minimum	> 3 milliards d'euros	5.8 milliards d'euros
SuretÅ sur actifs	Maximum	< 20% du patrimoine foncier	2.55% **

*environ 90% de la dette concernÄe par un covenant sur LTV a pour limite 50%, les 10% restant l'Ätant pour une limite É 45% ** calcul maximum au regard des clauses des präts

Les covenants sont respectÅs au 31 dÅcembre 2009.