Quarterly Report • Feb 16, 2017
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
HUFVUDSTADEN Bokslutskommuniké 2016
4
________________________
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 703,1 mnkr (1 610,7). Ökningen förklaras främst av högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar samt minskade kostnader för vakanser. Bruttoresultatet uppgick till 1 225,6 mnkr (1 144,2). Till följd av ny fastighetstaxering har kostnaden för fastighetsskatt ökat med 10,4 mnkr varav merparten debiteras hyresgästerna. I övrigt är fastighetskostnaderna i stort sett oförändrade.
Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4 och uppgick till 16,0 mnkr (18,1) varav NK-fastigheterna stod för 13,8 mnkr (16,9). Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.
Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sidan 7.
Verksamheten innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB i Stockholm. Nettoomsättningen var 86,8 mnkr (78,3), kostnaderna uppgick till 50,0 mnkr (50,4) och bruttoresultatet till 36,8 mnkr (27,9).
Central administration uppgick till -42,9 mnkr (-38,8). Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 4 160,1 mnkr (3 426,5) och i räntederivat 45,4 mnkr (11,8).
Finansiella intäkter och kostnader var netto -141,1 mnkr (-123,0), ökningen förklaras främst av en högre upplåning.
Koncernens skatt uppgick under året till -1 163,7 mnkr (-978,5), varav -152,7 mnkr (-105,5) utgjorde aktuell skatt och -1 011,0 mnkr (-873,0) uppskjuten skatt. Ökningen av uppskjuten skatt förklaras av högre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Koncernens resultat efter skatt uppgick till 4 120,2 mnkr (3 470,1). Det högre resultatet förklaras främst av högre orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet.
Den totala investeringen i fastigheter inklusive bolagsförvärv och inventarier under perioden var 618,7 mnkr (500,3). Ökningen förklaras av förvärv av fastigheten Inom Vallgraven 3:2 i Göteborg samt av ökad satsning på utvecklingsprojekt, främst i Göteborg.
Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 31 december 2016 uppgå till 36 517 mnkr (31 740). Ökningen förklaras av orealiserade värdeökningar, investeringar i fastighetsbeståndet samt fastighetsförvärv. Den uthyrbara ytan var cirka 389 000 kvm (387 000).
Den totala hyresvakansgraden per den 31 december var 3,9 procent (4,5) och den totala ytvakansgraden var 5,3 procent (6,1). Minskningen av vakansen hänförs till kontor i både Stockholm och Göteborg. Hyresvakansgraden exklusive pågående projekt uppgick till 2,6 procent (3,2).
Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att säkerställa värderingarna, inhämtas minst en gång per år oberoende externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.
Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Med beaktande av ovanstående bedöms den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet under 2016 uppgå till 4 160,1 mnkr (3 426,5). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31 december 2016 uppgick till 36,5 mdkr inklusive investeringar. Den orealiserade värdeökningen beror på effekten av stigande marknadshyror samt ett något lägre avkastningskrav.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 3,9 procent (4,1).
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.
Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och olika delområden inom
regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftsnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader.
Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:
| Stockholm | 3,5-4,0 procent |
|---|---|
| Göteborg | 4,1-4,8 procent |
| Fastighetsbeståndet, genomsnitt | 3,9 procent |
Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 36,5 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 1,8 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.
| Resultateffekt | ||
|---|---|---|
| Förändring, +/- | före skatt, +/- | |
| Hyresintäkter | 100 kr/kvm | 1 000 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr/kvm | 500 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 480 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,25 procentenhet | 2 350 mnkr |
1) Värdetidpunkt 2016-12-31.
För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Forum Fastighetsekonomi, JLL och Newsec Advice. De externa värderingarna per 2016-12-31 omfattar 11 fastigheter och motsvarar 34 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel vid halvårsskiftet var 36 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten ska representera olika fastighetskategorier, ort, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt per 2016-12-31 är Achilles 1, Järnplåten 28, Kvasten 2, Kåkenhusen 40 (del av), Orgelpipan 7, Oxhuvudet 18, Packarhuset 4, Rännilen 11, Rännilen 19 (del av) och Svärdfisken 2 i Stockholm samt Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 12,6 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 12,3 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.
Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) enligt balansräkningen till 30,2 mdkr eller 146 kronor per aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) uppgår till 28,5 mdkr eller 138 kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har antagits till 5 procent.
| Kr/ | ||
|---|---|---|
| Mnkr | aktie | |
| Eget kapital enligt balansräkningen | 23 047,4 | 112 |
| Återläggning | ||
| Derivat enligt balansräkningen | 91,9 | - |
| Uppskjuten skatt enligt balansräkningen | 7 102,5 | 34 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | 30 241,8 | 146 |
| Avdrag | ||
| Derivat enligt ovan | -91,9 | - |
| Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% | -1 614,2 | -8 |
| Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) | 28 535,7 | 138 |
I Stockholms city har efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge varit fortsatt stark under perioden. För denna typ av lokaler ligger vakanserna på låga nivåer och hyrorna har stigit. I Stockholms mest eftersökta lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och inom Hötorgsområdet uppgår marknadshyrorna för kontor till mellan 5 000 och 7 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Intresset för välbelägna butikslokaler inom samma delmarknader har varit fortsatt gott. I bästa kommersiella läge för butikslokaler utgår hyror i intervallet 14 000 till 24 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Efterfrågan på moderna kontorslokaler i Göteborgs centrala delmarknader har varit fortsatt hög med låga vakanser. Marknadshyrorna har varit något stigande och uppgick i de attraktivaste lägena till mellan 2 400 och 3 200 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler uppgick marknadshyrorna till mellan 6 000 och 15 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Utfallet av koncernens omförhandlingar av såväl butiks- som kontorslokaler har varit positivt. Totalt har under perioden 44 200 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 215 mnkr. I genomsnitt resulterar omförhandlingarna under 2016 i en hyresökning om 10 procent.
Hufvudstadens upplåning uppgick per den 31 december 2016 till 6 650 mnkr (5 750).
Hufvudstaden har ett MTN-program om 4,0 mdkr, och totalt utestående belopp uppgår till 2,8 mdkr. Utestående företagscertifikat uppgår till 0,9 mdkr. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Vid årets slut var den genomsnittliga räntebindningstiden 1,9 år (2,2), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,7 år (2,2) och den genomsnittliga effektiva räntan 2,1 procent (2,1). Räntebärande nettoskuld var 5 536 mnkr (5 307). För att uppnå önskad ränteförfallostruktur används räntederivat. Underliggande krediter på 3 250 mnkr (3 750) är säkrade via räntederivat. Därutöver löper 2 300 mnkr av total upplåning med fast ränta. Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 december 2016 till -91,9 mnkr (-137,4). Det negativa värdet förklaras av en generell nedgång av marknadsräntorna. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13.
Kvittning av finansiella tillgångar och skulder förekommer ej och inga avtal finns som möjliggör nettning. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket i all väsentlighet överensstämmer med verkligt värde.
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 000 |
|---|---|
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 650 |
| Kassa och bank | -1 114 |
| Nettoskuld | 5 536 |
| Förfallotid | Ränte | Genomsnittlig1) | Andel, ' | ||
|---|---|---|---|---|---|
| punkt, år | Krediter | derivat | Netto | eff. ränta, % | % ' |
| < - 1 | 4 350 | -1 750 | 2 600 | 2,0 | 39 |
| 1 - 2 | 500 | 1 300 | 1 800 | 2,1 | 27 |
| 2 - 3 | 500 | 450 | 950 | 2,7 | 14 |
| 3 - 4 | - | - | - | - | - |
| 4 - 5 | 1 000 | - | 1 000 | 1,5 | 15 |
| 5 - 6 | 300 | - | 300 | 2,1 | 5 |
| Totalt | 6 650 | 0 | 6 650 | 2,1 | 100 |
1) Kreditmarginalerna fördelas i tabellen i den period som krediten redovisas.
| Utnyttjat: | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förfallotid | Kredit | Andel, | ||||
| punkt, år | avtal | Banklån Obligation | Certifikat1) | Summa | % | |
| < - 1 | 1 750 | 1 750 | - | - | 1 750 | 26 |
| 1 - 2 | 2 200 | 200 | 1 000 | - | 1 200 | 18 |
| 2 - 3 | 500 | - | 500 | - | 500 | 8 |
| 3 - 4 | 1 000 | - | - | 900 | 900 | 14 |
| 4 - 5 | 2 000 | 1 000 | 1 000 | - | 2 000 | 30 |
| 5 - 6 | 300 | - | 300 | - | 300 | 4 |
| Totalt | 7 750 | 2 950 | 2 800 | 900 | 6 650 | 100 |
1) Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöften.
Fastighetsförvaltningens bruttoresultat uppgick till 314,4 mnkr (302,7), en ökning med 4 procent. Nettohyrorna uppgick till 444,4 mnkr (427,4), en ökning med 4 procent. Ökningen förklaras främst av högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar samt minskade kostnader för vakanser. Fastighetsförvaltningens kostnader uppgick till 130,0 mnkr (124,7).
Bruttoresultatet för parkeringsverksamheten uppgick till 11,4 mnkr (10,5). Nettoomsättningen uppgick till 23,9 mnkr (23,7) och kostnaderna till 12,5 mnkr (13,2).
Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 1 709,5 mnkr (1 754,7) och i räntederivat till 20,9 mnkr (18,4). Finansiella intäkter och kostnader var netto -33,9 mnkr (-31,6).
Hufvudstaden, vars aktier är noterade på NASDAQ Stockholm, hade vid periodens utgång 22 339 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 31 december 2016 till 31,5 procent (32,1) av antalet utestående aktier. Kursen på A-aktien den 31 december 2016 var 143,90 kronor och börsvärdet uppgick till 30,9 mdkr.
| Antal aktier, | Antal röster, | |
|---|---|---|
| % | % | |
| L E Lundbergföretagen | 44,2 | 87,6 |
| State Street Bank and Trust | 6,8 | 1,4 |
| Citi Bank | 4,9 | 1,0 |
| JP Morgan Fonder | 3,5 | 0,7 |
| NTC Wealth | 2,8 | 0,6 |
| SEB Fonder | 2,2 | 0,5 |
| Carnegie Fonder | 1,6 | 0,3 |
| BNP Paribas | 1,6 | 0,3 |
| AFA Försäkring | 1,4 | 0,3 |
| Övriga aktieägare | 28,6 | 6,8 |
| Utestående aktier | 97,6 | 99,5 |
| Eget innehav | 2,4 | 0,5 |
| Samtliga emitterade aktier | 100,0 | 100,0 |
Totalt innehav av egna aktier per den 31 december 2016 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Inga återköp har skett under perioden eller efter rapporttidens utgång. Vid årsstämman 2016 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. Styrelsen föreslår årsstämman den 23 mars 2017 förnyat bemyndigande att förvärva och överlåta egna aktier.
| Totalt antal | Eget | Övriga | |
|---|---|---|---|
| aktier | innehav | ägare | |
| Per 1 jan 2016 | 211,3 | 5,0 | 206,3 |
| Återköpta aktier | - | - | - |
| Per 31 dec 2016 | 211,3 | 5,0 | 206,3 |
Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2015.
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.
Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder har varit oförändrade från senast avgivna årsredovisning.
Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority's (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Alternativa nyckeltal är ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS och används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Hufvudstaden redovisar även alternativa nyckeltal i rapporten eftersom de anses utgöra viktiga kompletterande nyckeltal för bolagets resultat. De nyckeltal som klassificeras som alternativa nyckeltal har definierats och motiverats på sidan 10. På sidan 4 finns härledningar av de nyckeltal där så bedömts relevant.
Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 3,30 kronor per aktie (3,10).
Bolagets huvudägare har meddelat bolaget att man avser föreslå årsstämman omval av nuvarande styrelseledamöter samt att Fredrik Lundberg omväljs som styrelsens ordförande. Som revisor föreslås revisionsbolaget KPMG AB med Joakim Thilstedt som huvudansvarig revisor.
Årsstämma hålls torsdagen den 23 mars 2017, kl. 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm. Årsredovisning för 2016 kommer att finnas tillgänglig vecka 9 på bolagets kontor samt på bolagets hemsida. Den kommer samtidigt att distribueras till de aktieägare som begärt detta.
| Årsredovisning 2016 | v. 9 2017 |
|---|---|
| Årsstämma 2017 i Stockholm | 23 mars 2017 |
| Delårsrapport jan-mar 2017 | 5 maj 2017 |
| Halvårsrapport jan-jun 2017 | 23 augusti 2017 |
| Delårsrapport jan-sep 2017 | 9 november 2017 |
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 februari 2017.
Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.
Frågor besvaras av Ivo Stopner, VD, och Åsa Roslund, chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.
| Oktober december |
Oktober december |
Januari december |
Januari december |
|
|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN, Mnkr | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 |
| Nettoomsättning | ||||
| Fastighetsförvaltning | 444,4 | 427,4 | 1 703,1 | 1 610,7 |
| Parkeringsverksamhet | 23,9 | 23,7 | 86,8 | 78,3 |
| 468,3 | 451,1 | 1 789,9 | 1 689,0 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | ||||
| Underhåll | -7,7 | -10,4 | -29,0 | -34,4 |
| Drift och administration | -76,7 | -70,4 | -262,2 | -256,5 |
| Tomträttsavgälder | -5,5 | -5,4 | -21,8 | -21,5 |
| Fastighetsskatt | -40,1 | -38,5 | -164,5 | -154,1 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -130,0 | -124,7 | -477,5 | -466,5 |
| Parkeringsverksamhet, kostnader | -12,5 | -13,2 | -50,0 | -50,4 |
| Verksamhetens kostnader | -142,5 | -137,9 | -527,5 | -516,9 |
| Bruttoresultat | 325,8 | 313,2 | 1 262,4 | 1 172,1 |
| - varav Fastighetsförvaltning | 314,4 | 302,7 | 1 225,6 | 1 144,2 |
| - varav Parkeringsverksamhet | 11,4 | 10,5 | 36,8 | 27,9 |
| Central administration | -15,2 | -11,1 | -42,9 | -38,8 |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 310,6 | 302,1 | 1 219,5 | 1 133,3 |
| Värdeförändringar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 709,5 | 1 754,7 | 4 160,1 | 3 426,5 |
| Räntederivat | 20,9 | 18,4 | 45,4 | 11,8 |
| Rörelseresultat | 2 041,0 | 2 075,2 | 5 425,0 | 4 571,6 |
| Finansiella intäkter och kostnader | -33,9 | -31,6 | -141,1 | -123,0 |
| Resultat före skatt | 2 007,1 | 2 043,6 | 5 283,9 | 4 448,6 |
| Skatt | -442,0 | -435,3 | -1 163,7 | -978,5 |
| Resultat efter skatt | 1 565,1 | 1 608,3 | 4 120,2 | 3 470,1 |
| Övrigt totalresultat | - | - | - | - |
| Periodens totalresultat | 1 565,1 | 1 608,3 | 4 120,2 | 3 470,1 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier efter återköp under perioden |
206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 | 206 265 933 |
| Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspädning, kronor |
7,59 | 7,80 | 19,98 | 16,82 |
| 31 december | 31 december | |
|---|---|---|
| KONCERNEN, Mnkr | 2016 | 2015 |
| Förvaltningsfastigheter | 36 517,3 | 31 740,5 |
| Övriga anläggningstillgångar | 18,5 | 17,7 |
| Summa anläggningstillgångar | 36 535,8 | 31 758,2 |
| Omsättningstillgångar | 1 173,0 | 564,4 |
| Summa tillgångar | 37 708,8 | 32 322,6 |
| Eget kapital | 23 047,4 | 19 566,7 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 000,0 | 4 650,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 7 240,2 | 6 229,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 106,4 | 157,6 |
| Avsättningar till pensioner | 14,9 | 12,9 |
| Summa långfristiga skulder | 11 361,5 | 11 049,7 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 650,0 | 1 100,0 |
| Övriga skulder | 649,9 | 606,2 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 299,9 | 1 706,2 |
| Summa eget kapital och skulder | 37 708,8 | 32 322,6 |
| KONCERNEN, Mnkr | Januari december 2016 |
Januari december 2015 |
|---|---|---|
| Ingående eget kapital | 19 566,7 | 16 694,8 |
| Periodens totalresultat | 4 120,2 | 3 470,1 |
| Utdelning | -639,4 | -598,2 |
| Utgående eget kapital | 23 047,4 | 19 566,7 |
| Januari december |
Januari december |
|
|---|---|---|
| KONCERNEN, Mnkr | 2016 | 2015 |
| Resultat före skatt | 5 283,9 | 4 448,6 |
| Avskrivningar/nedskrivningar | 3,0 | 8,2 |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter | -4 160,1 | -3 426,5 |
| Orealiserad värdeförändring räntederivat | -45,4 | -11,8 |
| Övriga förändringar | 1,9 | 2,3 |
| Betald inkomstskatt | -105,7 | -90,0 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar i rörelsekapital | 977,6 | 930,8 |
| Ökning/minskning rörelsefordringar | 28,6 | -35,2 |
| Ökning/minskning rörelseskulder | 22,5 | 71,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 028,7 | 967,5 |
| Investeringar i förvaltningsfastigheter | -616,7 | -496,6 |
| Investeringar i inventarier | -2,2 | -3,7 |
| Försäljning av inventarier | 0,2 | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -618,7 | -500,3 |
| Upptagna lån | 3 300,0 | 2 200,0 |
| Amortering av låneskuld | -2 400,0 | -2 100,0 |
| Utbetald utdelning | -639,4 | -598,2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 260,6 | -498,2 |
| Periodens kassaflöde | 670,6 | -31,0 |
| Likvida medel vid periodens början | 443,2 | 474,2 |
| Likvida medel vid periodens slut | 1 113,8 | 443,2 |
| Periodens kassaflöde per aktie, kronor | 3,25 | -0,15 |
| AO Stockholm | Östra City | AO Stockholm | Västra City | AO Göteborg | Totalt | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN, Mnkr | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 |
| Nettoomsättning | 751,9 | 703,8 | 666,0 | 636,8 | 285,2 | 270,1 | 1 703,1 | 1 610,7 |
| Fastighetskostnader | -174,6 | -176,5 | -217,5 | -210,0 | -85,4 | -80,0 | -477,5 | -466,5 |
| Bruttoresultat Fastighetsförvaltning |
577,3 | 527,3 | 448,5 | 426,8 | 199,8 | 190,1 | 1 225,6 | 1 144,2 |
| Parkeringsverksamhet Central administration |
36,8 | 27,9 | 36,8 -42,9 |
27,9 -38,8 |
||||
| Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter Räntederivat |
4 160,1 45,4 |
3 426,5 11,8 |
||||||
| Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader |
5 425,0 -141,1 |
4 571,6 -123,0 |
||||||
| Resultat före skatt | 5 283,9 | 4 448,6 |
1) För jämförbart bestånd ska AO Göteborgs och Koncernens nettoomsättning och bruttoresultat fastighetsförvaltning ökas med 1,8 mnkr respektive 1,2 mnkr för 2015 på grund av förvärv av fastigheten Inom Vallgraven 3:2.
| KONCERNEN | Helår 2016 |
Helår 2015 |
Helår 2014 |
Helår 2013 |
Helår 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||
| Uthyrbar yta, tusental kvm | 389 | 387 | 387 | 387 | 367 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,9 | 4,5 | 5,6 | 4,0 | 3,7 |
| Ytvakansgrad, % | 5,3 | 6,1 | 7,2 | 5,7 | 5,4 |
| Verkligt värde, mdkr | 36,5 | 31,7 | 27,8 | 25,9 | 23,1 |
| Överskottsgrad, % | 70,5 | 69,4 | 69,9 | 70,3 | 70,4 |
| Finansiella | |||||
| Avkastning på eget kapital, % | 19,3 | 19,1 | 12,5 | 12,9 | 14,7 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 19,7 | 19,2 | 12,2 | 12,8 | 9,3 |
| Soliditet, % | 61 | 61 | 59 | 58 | 59 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 8,6 | 9,1 | 8,5 | 8,3 | 6,4 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,2 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Nettobelåningsgrad fastigheter, % | 15,2 | 16,7 | 18,6 | 20,3 | 18,2 |
| Data per aktie | |||||
| Periodens resultat, kr | 19,98 | 16,82 | 9,70 | 9,10 | 9,40 |
| Eget kapital, kr | 111,74 | 94,86 | 80,94 | 73,99 | 67,49 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr | 177,04 | 153,88 | 134,86 | 125,42 | 111,79 |
| Substansvärde (EPRA NNNAV), kr | 138,00 | 118,00 | 100,00 | 92,00 | 84,00 |
| Antal utestående aktier, tusental | 206 266 | 206 266 | 206 266 | 206 266 | 206 266 |
| Antal emitterade aktier, tusental | 211 272 | 211 272 | 211 272 | 211 272 | 211 272 |
| Okt-dec | Jul-sep | Apr-jun | Jan-mar | Okt-dec | Jul-sep | Apr-jun | Jan-mar | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN | 2016 | 2016 | 2016 | 2016 | 2015 | 2015 | 2015 | 2015 |
| Nettoomsättning, mnkr | 468 | 451 | 439 | 431 | 451 | 416 | 409 | 413 |
| Avkastning eget kapital, % | 19,4 | 13,5 | 10,2 | 6,8 | 19,7 | 12,0 | 9,3 | 5,8 |
| Avkastning eget kapital, justerad % | 4,0 | 4,2 | 4,0 | 4,1 | 5,0 | 4,5 | 4,4 | 4,2 |
| Soliditet, % | 61 | 61 | 60 | 59 | 61 | 59 | 59 | 57 |
| Periodens resultat per aktie, kr | 7,59 | 4,40 | 4,41 | 3,58 | 7,80 | 3,11 | 3,75 | 2,17 |
| Eget kapital per aktie, kr Substansvärde (EPRA NNNAV) |
111,74 | 104,15 | 99,75 | 95,34 | 94,86 | 87,06 | 83,96 | 80,20 |
| per aktie, kr | 138,00 | 129,00 | 124,00 | 119,00 | 118,00 | 108,00 | 105,00 | 100,00 |
| Kassaflöde löpande verksamhet | ||||||||
| per aktie, kr | 0,85 | 1,26 | 1,43 | 1,44 | 1,27 | 1,01 | 1,22 | 1,20 |
Nettoomsättningen uppgick till 1 104,0 mnkr (1 038,4). Ökningen förklaras främst av högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar samt minskade kostnader för vakanser. Kostnaderna uppgick till -729,8 mnkr (-715,5). Bruttoresultatet var 374,2 mnkr (322,9). Övriga finansiella intäkter och kostnader var netto -141,0 mnkr (-123,0). I årets resultat ingår koncernbidrag från dotterbolag med 357,3 mnkr (331,9).
Likvida medel vid periodens utgång var 1 083,4 mnkr (442,6). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick netto till 158,2 mnkr (117,8). Förvärv av dotterföretag uppgick till 62,1 mnkr.
Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2015.
Utöver utdelning till aktieägarna har inga väsentliga transaktioner med närstående gjorts under perioden.
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder har varit oförändrade från senast avgivna årsredovisning.
| Oktober | Oktober | Januari | Januari | |
|---|---|---|---|---|
| MODERBOLAGET, Mnkr | december 2016 |
december 2015 |
december 2016 |
december 2015 |
| Nettoomsättning | 284,4 | 267,4 | 1 104,0 | 1 038,4 |
| Verksamhetens kostnader | -180,2 | -158,8 | -729,8 | -715,5 |
| Bruttoresultat | 104,2 | 108,6 | 374,2 | 322,9 |
| Central administration | -15,2 | -11,1 | -42,9 | -38,8 |
| Värdeförändringar räntederivat | 20,9 | 18,4 | 45,4 | 11,8 |
| Rörelseresultat | 109,9 | 115,9 | 376,7 | 295,9 |
| Koncernbidrag | 357,3 | 331,9 | 357,3 | 331,9 |
| Övriga finansiella intäkter och kostnader | -33,9 | -31,6 | -141,0 | -123,0 |
| Resultat efter finansiella poster | 433,3 | 416,2 | 593,0 | 504,8 |
| Bokslutsdispositioner | 156,5 | 1,7 | 156,5 | 1,7 |
| Resultat före skatt | 589,8 | 417,9 | 749,5 | 506,5 |
| Skatt | -130,3 | -77,7 | -165,9 | -111,3 |
| Periodens resultat | 459,5 | 340,2 | 583,6 | 395,2 |
| Rapport över totalresultat, Mnkr | ||||
| Periodens resultat | 459,5 | 340,2 | 583,6 | 395,2 |
| Övrigt totalresultat | - | - | - | - |
| Periodens totalresultat | 459,5 | 340,2 | 583,6 | 395,2 |
| 31 december | 31 december | |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET, Mnkr | 2016 | 2015 |
| Förvaltningsfastigheter | 8 086,3 | 8 073,6 |
| Övriga anläggningstillgångar | 2 902,6 | 2 839,8 |
| Summa anläggningstillgångar | 10 988,9 | 10 913,4 |
| Omsättningstillgångar | 1 550,1 | 900,5 |
| Summa tillgångar | 12 539,0 | 11 813,9 |
| Bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 978,7 |
| Fritt eget kapital | 1 764,7 | 1 820,5 |
| Summa eget kapital | 3 743,4 | 3 799,2 |
| Obeskattade reserver | 665,0 | 821,6 |
| Avsättningar | 916,1 | 900,8 |
| Långfristiga skulder | 4 103,0 | 4 804,0 |
| Kortfristiga skulder | 3 111,5 | 1 488,3 |
| Summa skulder | 8 795,6 | 8 014,7 |
| Summa eget kapital och skulder | 12 539,0 | 11 813,9 |
Stockholm den 16 februari 2017
Fredrik Lundberg Styrelseordförande
Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Fredrik Persson Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisor.
Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.
Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.
Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.
EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.
EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt, se härledning sidan 4.
EPRA NNNAV – Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt, se härledning sidan 4.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.
Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.
MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1-15 år.
Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank, se härledning sidan 4.
Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.
Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden ska:
Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Telefax 08-762 90 01 E-post: [email protected] Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.