Hufvudstaden

Quarterly Report • Feb 10, 2011

Bokslutskommuniké 2010

• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 733 mnkr (-357), motsvarande 8,40 kronor per aktie (-1,73). Resultatförbättringen beror främst på nettot av årets orealiserade värdeökning i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt jämfört med föregående år.
• Bruttoresultatet för verksamheten uppgick till 944 mnkr (944). Den oförändrade resultatnivån beror främst på att effekten av högre hyror har motverkats av ökade driftskostnader till följd av de stränga vintermånaderna.
• Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,30 kronor per aktie (2,10).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades vid årsskiftet till 20,1 mdkr (18,1), vilket ger ett substansvärde om 70 kronor per aktie (62).
• Soliditeten uppgick till 56 procent (55), nettobelåningsgraden till 16 procent (16) och räntetäckningsgraden var 7,7 gånger (7,0).
• Koncernens nettoomsättning uppgick till 1 392 mnkr (1 372).
• Hyresvakansgraden vid årets slut var 5,1 procent (6,2).

-----------------------------------------

KONCERNEN

RESULTAT

Fastighetsförvaltning¹

Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 321,0 mnkr (1 304,8). Ökningen beror på högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar samt högre fastighetsskatte- och omsättningshyrestillägg. Bruttohyrorna har även påverkats av en indexminskning.

Omsättningshyrestillägg i NK-fastigheterna uppgick till 10,7 mnkr (5,6). Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Bruttoresultatet uppgick under året till 920,3 mnkr (924,0). Minskningen beror främst på nettot av ökade driftskostnader och högre hyror. De högre driftskostnaderna förklaras av en kall och snörik inledning och avslutning av året samt personalförstärkning inom förvaltningsorganisationen.

Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sid 6.

Parkeringsverksamhet

Verksamheten innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB i Stockholm. Nettoomsättningen var 71,1 mnkr (66,9), kostnaderna uppgick till 47,5 mnkr (47,0) och bruttoresultatet till 23,6 mnkr (19,9).

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -31,0 mnkr (-29,2). Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 1 490,3 mnkr (-1 239,1) och i räntederivat 51,4 mnkr (-25,6).

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader var netto -102,7 mnkr (-128,1). Nettokostnaden har minskat trots ökad upplåning vilket förklaras av lägre räntor för lån med kortfristig räntebindning. I nettokostnaden ingår även en finansiell intäkt om 16,0 mnkr beroende på erhållen tilläggsköpeskilling för tidigare försäljning av dotterbolag.

¹ Fastigheterna Inom Vallgraven 12:1 och 12:9 i Göteborg ingår från och med den 30 mars 2010. I övrigt är fastighetsbeståndet oförändrat jämfört med samma period föregående år.

Skatt

Koncernens skatt uppgick till -618,6 mnkr (120,6), varav -165,8 mnkr (-159,4) utgjorde aktuell skatt och -452,8 mnkr (280,0) uppskjuten skatt. Den positiva skatten föregående år förklaras av upplösning av uppskjuten skatt till följd av orealiserade värdeförändringar.

Årets resultat

Koncernens resultat efter skatt uppgick till 1 733,3 mnkr (-357,5). Resultatförbättringen beror främst på nettot av årets orealiserade värdeökning i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt jämfört med föregående år.

FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR

I mars förvärvades två fastigheter i Göteborg till en köpeskilling om 175,0 mnkr. Den totala investeringen i fastigheter och inventarier under perioden var 534,4 mnkr (285,4). Ett påbyggnadsprojekt har startats i Femmanhuset, Nordstan i Göteborg där ca 5 100 kvm kontorsyta tillskapas.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd bedöms per den 31 december 2010 uppgå till 20 148 mnkr (18 125). Ökningen förklaras av förvärven av fastigheterna i Göteborg, investeringar i fastighetsbeståndet samt av orealiserade värdeökningar. Den uthyrbara ytan var 358 000 kvm (354 000).

Den totala hyresvakansgraden per den 31 december var 5,1 procent (6,2) och den totala ytvakansgraden 6,8 procent (7,4).

Fastighets- och substansvärde

Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att säkerställa värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.

Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av t ex större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Med beaktande av ovanstående bedömdes värdeförändringen i fastighetsbeståndet under 2010 uppgå till 1 490,3 mnkr (-1 239,1). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31 december 2010 uppgick till 20,1 mdkr inklusive under året gjorda investeringar. Den orealiserade värdeökningen förklaras av stigande hyror samt av ett lägre direktavkastningskrav. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 5,0 procent (5,3).

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto.

Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, normaliserade drifts- och underhållskostnader. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt.

Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:

Stockholm	4,65-5,0 procent
Göteborg	5,25-6,0 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt	5,0 procent

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 20,1 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 1,0 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering

		Resultateffekt
	Förändring +/-	före skatt, +/-
Hyresintäkter	100 kr/kvm	700 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr/kvm	350 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	300 mnkr
Avkastningskrav	0,5 procentenhet	2 000 mnkr

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag, DTZ Sverige AB och Forum Fastighetsekonomi AB. De externa värderingarna omfattar 8 fastigheter och motsvarar 42 procent av det internt bedömda marknadsvärdet och motsvarande andel för hela 2010 var 73 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Pumpstocken 10 (del av), Skären 9, Kvasten 2, Grönlandet Södra 11, Hästhuvudet 13, Orgelpipan 7, Hästen 19 och 20 i Stockholm och Inom Vallgraven 10:9 i Göteborg.

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 8,5 mdkr med ett osäkerhetsintervall om +/– 5 procent. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår även den till 8,5 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således med de externa värderingarna.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 14,4 mdkr eller 70 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 10 procent. Om skattesatsen enligt balansräkningen (26,3 procent) använts vid beräkningen, hade substansvärdet uppgått till 11,5 mdkr eller 56 kronor per aktie. Om skattesatsen antas vara 0 procent, hade substansvärdet uppgått till 16,1 mdkr eller 78 kronor per aktie.

HYRESMARKNADEN

I Stockholms city har intresset för moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge ökat under perioden. För denna typ av lokaler har vakanserna varit fortsatt låga och hyrorna stigande. Vid omförhandlingar och nyuthyrningar av kontor i Stockholms mest eftersökta lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och inom Hötorgsområdet har hyror i slutet av perioden noterats inom intervallet 4 000 till 5 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Inom samma delmarknader har intresset för välbelägna butikslokaler också varit stort. För butikslokaler i bästa kommersiella läge utgår hyror i intervallet 12 000-18 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborgs centrala delmarknader har efterfrågan på moderna kontorslokaler varit stabil. Marknadshyrorna för moderna, yteffektiva kontorslokaler uppgick i de attraktivaste lägena till mellan 1 800 och 2 400 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler uppgick marknadshyrorna till mellan 6 000 och 12 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Koncernens pågående omförhandlingar av såväl butiks- som kontorslokaler har utvecklats enligt våra förväntningar. Totalt har under perioden 61 500 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 239 mnkr. I genomsnitt har dessa omförhandlingar resulterat i höjda hyresnivåer på 2 procent (9).

FINANSIERINGSSTRUKTUR

Hufvudstadens upplåning uppgick per den 31 december 2010 till 3 600,0 mnkr (3 400,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 31 månader (36), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 43 månader (39) och den genomsnittliga effektiva räntan 3,6 procent (3,7). Räntebärande nettoskuld var 3 252,1 mnkr (2 975,1).

Ränteswapparnas verkliga värde per den 31 december uppgick till -84,4 mnkr (-135,8).

Kapitalbindningsstruktur, 31 december 2010

Förfallo-	Volym,	Andel,
tidpunkt	mnkr	%
2011	950,0	26
2012	250,0	7
2013	950,0	26
2017	1 450,0	41
Totalt	3 600,0	100

Räntebindningsstruktur, 31 december 2010

Förfallo-	Volym,		Andel, Genomsnittl.
tidpunkt	mnkr	%	eff. ränta, %
2011	1 500,0	42	2,7
2012	250,0	7	4,9
2013	600,0	17	3,9
2014	200,0	5	3,6
2015	300,0	8	3,6
2017	750,0	21	4,8
Totalt	3 600,0	100	3,6

AKTIEN OCH ÄGARNA

Hufvudstaden, vars aktier är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, hade vid periodens utgång 18 781 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 31 december 2010 till 25 procent av antalet utestående aktier (20). Kursen på A-aktien den 31 december 2010 var 78,55 kronor och börsvärdet uppgick till 17,0 mdkr.

Största ägargrupperna per 31 december 2010

	Antal	Antal
	aktier,	röster,
	%	%
Lundbergs	44,2	87,6
State Street Bank and Trust	3,5	0,7
Mellon Fonder	2,5	0,5
SEB Investment Management	2,2	0,4
Nordea Investment Funds	2,0	0,4
Swedbank Robur fonder	1,7	0,4
JP Morgan fonder med Chase Bank	1,3	0,3
Handelsbanken fonder	1,2	0,3
Carnegie fonder	1,2	0,2
Övriga aktieägare	37,8	8,7
Utestående aktier	97,6	99,5
Eget innehav	2,4	0,5
Samtliga emitterade aktier	100,0	100,0

Återköpta aktier

Totalt innehav av egna aktier per den 31 december 2010 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Inga återköp har skett under perioden eller efter rapporttidens utgång. Vid årsstämman 2010 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. Styrelsen föreslår årsstämman den 24 mars 2011 förnyat bemyndigande att förvärva och överlåta egna aktier.

Återköp av aktier per 31 december 2010, miljoner aktier

	Totalt antal aktier	Eget inne hav	Övriga ägare
Per 1 jan 2010 Återköpta aktier	211,3 -	5,0 -	206,3 -
Per 31 dec 2010	211,3	5,0	206,3

KVARTAL 4

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat uppgick till 234,3 mnkr (224,8), en ökning med 4 procent. Förändringen förklaras främst av högre hyror vid omförhandlingar samt högre omsättningshyrestillägg. Nettohyrorna uppgick till 345,1 mnkr (332,4). Fastighetsförvaltningens kostnader uppgick till 110,8 mnkr (107,6).

Bruttoresultatet för parkeringsverksamheten uppgick till 7,9 mnkr (7,9). Nettoomsättningen uppgick till 19,9 mnkr (19,8) och kostnaderna till 12,0 mnkr (11,9).

Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 938,3 mnkr (-181,3) och i räntederivat till 79,4 mnkr (-12,1). Finansiella intäkter och kostnader uppgick till -14,5 mnkr (-30,5). Det förbättrade finansnettot förklaras av erhållen tilläggsköpeskilling för tidigare försäljning av dotterbolag.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAK-TORER

Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2009.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅ-ENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder är oförändrade från senast avgivna årsredovisning.

FÖRSLAG TILL UTDELNING

Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,30 kronor per aktie.

FÖRSLAG TILL VAL AV STYRELSE

Bolagets huvudägare har meddelat bolaget att man avser föreslå årsstämman omval av nuvarande styrelseledamöter.

ÅRSSTÄMMA

Årsstämma hålls torsdagen den 24 mars 2011, kl. 16.00 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm. Årsredovisning för 2010 kommer att finnas tillgänglig vecka 10 på bolagets kontor samt på bolagets hemsida. Den kommer samtidigt att distribueras till de aktieägare som anmält sitt intresse.

KOMMANDE INFORMATION

Årsredovisning 2010	mars 2011
Årsstämma 2011 i Stockholm	24 mars 2011
Delårsrapport jan-mar 2011	4 maj 2011
Halvårsrapport jan-jun 2011	24 augusti 2011
Delårsrapport jan-sep 2011	3 november 2011

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 10 februari 2011.

Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.

Frågor besvaras av Ivo Stopner, VD, och Magnus Jacobson, chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Oktober-	Oktober	Januari-	Januari
	december	december	december	december
KONCERNEN, Mnkr	2010	2009	2010	2009
Nettoomsättning
Fastighetsförvaltning	345,1	332,4	1 321,0	1 304,8
Parkeringsverksamhet	19,9	19,8	71,1	66,9
	365,0	352,2	1 392,1	1 371,7
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll	-10,8	-13,6	-28,4	-28,5
Drift och administration	-66,3	-60,4	-234,9	-219,6
Tomträttsavgälder	-3,9	-4,1	-13,3	-16,2
Fastighetsskatt	-29,8	-29,5	-124,1	-116,5
Fastighetsförvaltningens kostnader	-110,8	-107,6	-400,7	-380,8
Parkeringsverksamhet, kostnader	-12,0	-11,9	-47,5	-47,0
Verksamhetens kostnader	-122,8	-119,5	-448,2	-427,8
Bruttoresultat	242,2	232,7	943,9	943,9
- varav Fastighetsförvaltning	234,3	224,8	920,3	924,0
- varav Parkeringsverksamhet	7,9	7,9	23,6	19,9
Central administration	-8,2	-9,3	-31,0	-29,2
Rörelseresultat före värdeförändringar	234,0	223,4	912,9	914,7
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter	938,3	-181,3	1 490,3	-1 239,1
Räntederivat	79,4	-12,1	51,4	-25,6
Rörelseresultat	1 251,7	30,0	2 454,6	-350,0
Finansiella intäkter och kostnader	-14,5	-30,5	-102,7	-128,1
Resultat före skatt	1 237,2	-0,5	2 351,9	-478,1
Skatt	-321,9	-0,9	-618,6	120,6
Resultat efter skatt	915,3	-1,4	1 733,3	-357,5
Övrigt totalresultat
Förändring säkringsreserv	-	6,4	-	25,5
Periodens totalresultat	915,3	5,0	1 733,3	-332,0
Genomsnittligt antal utestående aktier efter återköp under
perioden	206 265 933	206 265 933	206 265 933	206 265 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och efter utspäd
ning, kronor	4,44	-0,01	8,40	-1,73

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	31 december	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2010	2009
Förvaltningsfastigheter	20 148,3	18 125,3
Övriga anläggningstillgångar	12,3	13,5
Summa anläggningstillgångar	20 160,6	18 138,8
Omsättningstillgångar	378,5	461,2
Summa tillgångar	20 539,1	18 600,0
Eget kapital	11 526,0	10 225,9
Långfristiga skulder till kreditinstitut	2 650,0	2 900,0
Uppskjutna skatteskulder	4 788,8	4 335,9
Övriga långfristiga skulder	87,2	138,0
Avsättningar till pensioner	7,4	6,3
Summa långfristiga skulder	7 533,4	7 380,2
Kortfristiga räntebärande skulder	950,0	500,0
Övriga skulder	529,7	493,9
Summa kortfristiga skulder	1 479,7	993,9
Summa eget kapital och skulder	20 539,1	18 600,0

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	Januari-	Januari
	december	december
KONCERNEN, Mnkr	2010	2009
Ingående eget kapital	10 225,9	10 949,7
Periodens totalresultat	1 733,3	-332,0
Utdelningar	-433,2	-391,9
Utgående eget kapital	11 526,0	10 225,9

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG

	Januari-	Januari
	december	december
KONCERNEN, Mnkr	2010	2009
Resultat före skatt	2 351,9	-478,1
Avskrivningar/nedskrivningar	4,1	6,0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	-1 490,3	1 239,1
Värdeförändring räntederivat	-51,4	25,6
Övriga förändringar	1,1	1,2
Betald inkomstskatt	-195,3	-165,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	620,1	628,7
Ökning/minskning rörelsefordringar	5,4	11,5
Ökning/minskning rörelseskulder	65,9	24,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten	691,4	664,5
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-532,7	-281,2
Investeringar i inventarier	-1,7	-4,2
Förändring långfristig fordran	-0,8	-1,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-535,2	-286,6
Utbetald utdelning	-433,2	-391,9
Upptagna lån	200,0	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-233,2	-391,9
Periodens kassaflöde	-77,0	-14,0
Likvida medel vid periodens början	424,9	438,9
Likvida medel vid periodens slut	347,9	424,9
Periodens kassaflöde per aktie, kronor	-0,37	-0,07

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	31 december	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2010	2009
Ställda säkerheter
Inteckningar	1 806,2	1 706,2
Kapitalförsäkring	5,7	4,8
Summa ställda säkerheter	1 811,9	1 711,0
Eventualförpliktelser	Inga	Inga

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG¹

	AO Stockholm Östra City		AO Stockholm Västra City		AO Göteborg			Totalt
KONCERNEN, Mnkr	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Nettoomsättning	569,5	579,7	571,8	552,3	179,7	172,8	1 321,0	1 304,8
Fastighetskostnader	-153,4	-143,7	-191,8	-188,2	-55,5	-48,9	-400,7	-380,8
Bruttoresultat Fastighets	416,1	436,0	380,0	364,1	124,2	123,9	920,3	924,0
förvaltning
Parkeringsverksamhet			23,6	19,9			23,6	19,9
Central administration							-31,0	-29,2
Värdeförändringar
Förvaltningsfastigheter							1 490,3	-1 239,1
Räntederivat							51,4	-25,6
Rörelseresultat							2 454,6	-350,0
Finansiella intäkter och
kostnader							-102,7	-128,1
Resultat före skatt							2 351,9	-478,1
1

För jämförbart bestånd skall AO Göteborgs och koncernens nettoomsättning minskas med 7,7 mnkr och bruttoresultatet med 5,5 mnkr för 2010.

NYCKELTAL

	Helår	Helår	Helår	Helår	Helår
KONCERNEN	2010	2009	2008	2007	2006
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm	358	354	354	354	351
Hyresvakansgrad, %	5,1	6,2	5,3	3,3	6,5
Ytvakansgrad, %	6,8	7,4	5,9	4,6	8,1
Verkligt värde, mdkr	20,1	18,1	19,1	20,5	17,4
Överskottsgrad, %	67,8	68,8	67,3	67,8	64,7
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	15,9	-3,4	-3,9	20,4	33,6
Avkastning på sysselsatt kapital, %	16,7	-2,4	-5,7	22,3	23,9
Soliditet, %	56,1	55,0	55,9	56,4	57,4
Räntetäckningsgrad, ggr	7,7	7,0	5,5	6,2	5,1
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	16,1	16,4	15,6	15,8	19,3
Belåningsgrad fastigheter, %	17,9	18,8	17,8	16,6	19,3
Data per aktie
Periodens resultat, kr	8,40	-1,73	-2,18	11,64	16,60
Eget kapital, kr	55,88	49,58	53,09	57,25	57,14
Fastigheternas verkliga värde, kr	97,68	87,87	92,52	99,53	84,40
Substansvärde, kr	70,00	62,00	66,00	73,00	71,00
Antal utestående aktier, tusental	206 266	206 266	206 266	206 266	206 266
Antal emitterade aktier, tusental	211 272	211 272	211 272	211 272	211 272

NYCKELTAL PER KVARTAL

	Okt-dec	Juli-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Juli-sep	Apr-jun	Jan-mar
KONCERNEN	2010	2010	2010	2010	2009	2009	2009	2009
Nettoomsättning, Mnkr	365	346	342	339	352	338	340	342
Avkastning eget kapital, %	16,2	9,4	6,7	5,5	-3,6	-1,9	-2,1	1,1
Avkastning eget kapital, justerad %	6,0	5,7	5,6	5,7	5,5	5,9	5,6	5,3
Soliditet, %	56,1	54,7	54,0	52,4	55,0	54,9	54,6	53,5
Periodens resultat per aktie, kr	4,44	2,07	1,29	0,61	-0,01	0,70	-0,94	-1,49
Eget kapital per aktie, kr	55,88	51,44	49,37	48,09	49,58	49,55	48,82	49,72
Substansvärde per aktie, kr	70,00	65,00	62,00	61,00	62,00	62,00	61,00	63,00
Kassaflöde löpande verksamhet per aktie, kr	0,92	0,94	0,88	0,62	0,82	0,75	0,81	0,84

MODERBOLAGET

RESULTAT OCH STÄLLNING

Bruttoresultat uppgick till 336,0 mnkr (332,6). Ökningen förklaras främst av lägre underhållskostnader. Nettoomsättningen uppgick till 790,7 mnkr (796,0).

Finansiella intäkter och kostnader var netto -103,1 mnkr (591,4). I föregående års resultat ingår utdelning från dotterbolag med 718,0 mnkr.

Likvida medel vid periodens utgång var 347,6 mnkr (424,7). Investeringar i fastigheter och inventarier uppgick under perioden till 347,1 mnkr (51,2).

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAK-TORER

Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2009.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅ-ENDE

Utöver utdelning till aktieägarna har inga väsentliga transaktioner med närstående gjorts under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som vid senast avgivna årsredovisning.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

Oktober-	Oktober-	Januari-	Januari
december	december	december	december
2010	2009	2010	2009
203,0	200,7	790,7	796,0
-124,7	-141,1	-454,7	-463,4
78,3	59,6	336,0	332,6
-8,3	-9,3	-31,0	-29,2
79,4	-12,1	51,4	-25,6
149,4	38,2	356,4	277,8
-	-	-	718,0
-14,9	-30,6	-103,1	-126,6
134,5	7,6	253,3	869,2
98,2	103,1	98,2	103,1
232,7	110,7	351,5	972,3
-57,1	-29,5	-92,2	-71,4
175,6	81,2	259,3	900,9
175,6	81,2	259,3	900,9
-	6,4	-	25,5
175,6	87,6	259,3	926,4

	31 december	31 december
MODERBOLAGET, Mnkr	2010	2009
Förvaltningsfastigheter	6 240,6	5 959,2
Övriga anläggningstillgångar	2 835,1	2 835,3
Summa anläggningstillgångar	9 075,7	8 794,5
Omsättningstillgångar	837,2	943,0
Summa tillgångar	9 912,9	9 737,5
Bundet eget kapital	1 978,7	1 978,7
Fritt eget kapital	2 206,5	2 133,6
Summa eget kapital	4 185,2	4 112,3
Obeskattade reserver	556,0	654,1
Avsättningar	1 125,5	1 109,6
Långfristiga skulder	2 737,7	3 038,5
Kortfristiga skulder	1 308,5	823,0
Summa skulder	5 727,7	5 625,2
Summa eget kapital och skulder	9 912,9	9 737,5

Stockholm den 10 februari 2011

Fredrik Lundberg Styrelseordförande

Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot och

Verkställande direktör

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisor.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Belåningsgrad fastigheter. Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värde.

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.

Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder, som tillför framtida ekonomiska fördelar, aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.

Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra vid periodens slut uppräknad till årsbasis exklusive omsättningshyrestillägg. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

Hufvudstaden AB (publ) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Telefax 08-762 90 01 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm