Annual Report • Mar 4, 2008
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
2007
| Årsstämma och rapportdatum 4 | |
|---|---|
| Affärsidé, mål och strategier 5 | |
| VD har ordet 6 | |
| Fem år i sammandrag 11 | |
| Aktiekapital och ägarstruktur 12 | |
| Ansvarsfullt företagande16 | |
| Organisation och medarbetare 18 | |
| Fastighetsmarknaden 22 | |
| Fastighetsutveckling 27 | |
| Affärsområde Stockholm Östra City30 | |
| Affärsområde Stockholm Västra City 34 | |
| Affärsområde Göteborg 40 | |
| Bolagsstyrningsrapport 44 | |
| Förvaltningsberättelse 50 | |
| Koncernens resultaträkningar med kommentarer 54 | |
| Koncernens balansräkningar med kommentarer 56 | |
| Sammandrag avseende förändringar i eget kapital 58 | |
| Kassaflödesanalyser med kommentarer60 | |
| Moderbolaget 62 | |
| Noter64 | |
| Förslag till vinstdisposition 82 | |
| Revisionsberättelse83 | |
| Styrelse och revisorer 84 | |
| Företagsledning 86 | |
| Fastighetsförteckning 88 | |
| Statistik 90 | |
| Definitioner 93 | |
| Adresser 94 |
Årsstämma hålls torsdagen den 27 mars 2008 klockan 16.00 i Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstämman införes i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet samt på Post- och Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit.
Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska:
Vid anmälan skall uppges namn, person- eller organisa-
tionsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. Dokumenten får inte vara äldre än ett år. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 19 mars 2008. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på bolagets hemsida.
Styrelsen föreslår att en utdelning om 1,75 kronor per aktie, totalt 361,0 mnkr, lämnas för år 2007 med avstämningsdag den 1 april 2008 och beräknad utbetalningsdag den 4 april 2008.
Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till VPC AB.
| Delårsrapport jan–mar 2008 8 maj 2008 | |
|---|---|
| Halvårsrapport jan–jun 2008 21 augusti 2008 | |
| Delårsrapport jan–sep 2008 30 oktober 2008 | |
| Bokslutskommuniké för 2008 12 februari 2009 | |
| Årsredovisning för 2008mars 2009 | |
| Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se |
Kontaktpersoner Ivo Stopner, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Magnus Jacobson, chef Ekonomi/Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected]
Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltningen och utvecklingen av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.
Hufvudstaden skall alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.
Hufvudstaden skall i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.
Hufvudstaden skall:
Kundfokus. Hufvudstaden skall arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.
Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem skall säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.
Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling skall på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och attityder.
Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling skall skapa mervärden i fastighetsbeståndet.
När jag ser tillbaka på år 2007 kan jag konstatera att det återigen har varit ett mycket bra år för Hufvudstaden. Trots en tilltagande osäkerhet i konjunkturen under hösten kan vi åter glädja oss åt ett starkt resultat och utvecklingen på våra marknader har varit positiv med stigande hyror och sjunkande vakanser. Hyresvakansgraden i vårt fastighetsbestånd är nere på den historiskt låga nivån 3,3 procent. Jag är särskilt glad över att vi under året fick möjlighet att förvärva fastigheten Rännilen 15 vid Norrmalmstorg. I och med förvärvet äger Hufvudstaden nu hela kvarteret, vilket ger stora synergi- och utvecklingsmöjligheter i Sveriges i särklass bästa kommersiella läge. I årets kundnöjdhetsundersökning Fastighetsbarometern kom Hufvudstaden liksom förra året på andra plats.
Det är med stor tillfredsställelse vi ser hur Stockholms stad kraftsamlar för att förnya och utveckla Stockholms centrala delar. Det finns en positiv samsyn bland politikerna att i samarbete med berörda fastighetsägare och andra intressenter utveckla citymiljön och att skapa ett vitalt stadsliv bland annat genom att öka tillgängligheten till gator och torg. Vi på Hufvudstaden vet att vi har mycket att tillföra i den processen. Våra fastigheter finns mitt i Stockholms hjärta och det är där vi vill vara med och påverka. Vi vill erbjuda våra hyresgäster och stockholmarna de allra bästa tänkbara förutsättningar att verka, trivas och utvecklas mitt i händelsernas centrum.
Under året utvecklades kontorshyrorna mycket starkt i Stockholms city med marknadshyror uppgående till mellan 4 500 och 5 000 kr per kvm och år. Hufvudstaden tecknade under hösten ett par avtal i Gyllene Triangeln överstigande denna nivå. Även i Göteborg var hyresutvecklingen positiv med noteringar över 2 000 kr per kvm och år. Vakanserna har i takt med den ökade efterfrågan sjunkit kraftigt vilket innebär att i dagsläget är kontorslokaler i bästa läge och av högsta standard en bristvara, vilket förhoppningsvis ger Hufvudstaden goda möjligheter att under de närmaste åren ytterligare öka intjäningsförmågan i samband med omförhandlingar och utveckling av fastigheterna genom nya projekt.
Detaljhandeln fortsatte efter en lång rad goda år att ut vecklas starkt även under 2007 och försäljningen överträffade rekordåret 2006, även om en viss avmattning kunde märkas under slutet av året. Handeln i december månad nådde inte riktigt de högt satta förväntningarna men ökade ändå med 3,8 procent jämfört med 2006. Omsättningen i NK-varuhusen ökade under året med cirka 9 procent och uppgick till närmare 2,7 mdkr, den högsta noteringen någonsin.
Den starka detaljhandeln gynnar även Hufvudstadens övriga fastighetsbestånd i både Stockholm och Göteborg och bäddar för en positiv hyresutveckling för våra välbelägna butikslokaler. Shopping i kombination med café- och restaurangbesök har blivit ett fritidsintresse, vilket i förlängningen medför att våra butikshyresgäster vågar satsa ännu mera och att vi tillsammans i nära samarbete kan utveckla Hufvudstadens och Stockholms marknadsplatser ytterligare.
Det stora intresset för svenska fastigheter från både utländska och svenska investerare fortsatte under 2007. För året som helhet omsattes fastigheter för närmare 140 mdkr, vilket nästan är i nivå med rekordåret 2006. Under första halvåret sjönk direktavkastningskravet för kommersiella fastigheter i bästa läge med cirka en halv procentenhet både i Stockholm och Göteborg. Under hösten planade dock direktavkastningskraven ut och var under andra halvåret i stort sett oförändrade. Om sättningen av fastigheter minskade också jämfört med första halvåret.
Marknadsvärdena fortsatte dock att stiga under hösten, trots en ökande osäkerhet i ekonomin, främst som en följd av en mycket stark hyresutveckling för kontor.
Marknadsvärdet på Hufvudstadens bestånd ökade under året och bedömdes vid årsskiftet uppgå till 20,5 mdkr (17,4).
I bästa läge i hörnet Birger Jarlsgatan/Smålandsgatan ligger en av Stockholms allra första kontorsfastigheter, Rännilen 18, uppförd 1888, där fondkommissionärsfirman ABN AMRO (fd Alfred Berg) har varit en dominerande kontorshyresgäst i många år. ABN AMRO lämnar sina lokaler under hösten 2008 och ger därmed Hufvudstaden en utmärkt möjlighet att totalrenovera fastigheten. Byggnaden är kulturhistoriskt klassificerad och vi kommer att lägga stor vikt vid bevarandet av atmosfären och de arkitektoniska detaljerna. Byggnaden kommer, så långt det är möjligt med hänsyn tagen till de kulturhistoriska värdena, att anpassas till dagens krav på effektivitet och föras in i 2010-talet i fråga om modern teknik.
Projektet beräknas pågå under 2009 och är ett typiskt Hufvudstadsprojekt – en utmaning, som vi gillar: att förädla och utveckla ett kulturhistoriskt värdefullt hus till en högklassig modern kontorsfas-
tighet med en kombination av en unik känsla och det senaste inom funktionalitet.
Restaurang Prinsen, som är en av Stockholms äldsta och mest kända restauranger, är också en av Hufvudstadens äldsta hyresgäster. Det känns därför bra att när ledningen för Prinsen sökte lokal för en ny restaurang, valde man även nu att hyra av Hufvudstaden. Restaurang Zink slår upp sina portar på Biblioteksgatan under våren 2008.
En av Sveriges mest framgångsrika reklambyråer, Forsman & Bodenfors, är en gammal kontorshyresgäst i NK Göteborg och har under året byggt om sina lokaler till ett nytt fräscht kontor. Under hösten har Forsman & Bodenfors flyttat även sitt Stockholmskontor till nyrenoverade lokaler i NK Stockholm.
Ett ansvarsfullt företagande är en förutsättning för långsiktig framgång. Hufvudstaden arbetar för en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala faktorer. Klimatfrågan angår oss alla oavsett var vi befinner oss, geografiskt eller socialt. Vi på Hufvudstaden arbetar kontinuerligt med att minska klimatpåverkan från vår verksamhet, bland annat genom att vara noga med att välja rätt produkter och att ställa krav på våra leverantörer. Vi strävar efter att ständigt minska energiförbrukningen i våra fastigheter, vilket vi också har lyckats med under en följd av år.
Resultatet från kvarvarande verksamhet efter skatt blev för koncernen 2 394 mnkr, en ökning med 3,3 procent. Ökningen förklaras främst av stigande hyror i samband med nyuthyrning och omförhandling samt sjunkande vakanser.
Under 2008 ska vi ytterligare utveckla organisationen med avseende på ledarskap och kompetens. Vi ska sträva efter att stärka samarbetet med både våra kunder och politiker för att skapa nya affärsmöjligheter som på kort och lång sikt ökar lönsamheten i bolaget.
Vi ska aktivt jobba med att stärka Hufvudstadens varumärke så att vi upplevs som det naturliga förstahandsvalet vid kontors- och butiksetableringar i Stockholm och Göteborg.
En viktig uppgift, särskilt nu
när hyresmarknaden är stark, är att genomföra omförhandlingarna på ett så framgångsrikt sätt att framtida hyresintäkter och ett ökat driftnetto säkerställs inför osäkrare tider.
Vi skall också aktivt verka för en utveckling av fastighetsbeståndet genom noga utvalda projekt i det befintliga beståndet och förvärv av kompletterande fastigheter och därigenom öka Hufvudstadens framtida intjäningsförmåga så att största möjliga aktieägarvärde skapas.
Den svenska ekonomin har varit mycket stark under flera år men med den internationella oron på världens finansmarknader ökar osäkerheten om framtiden. Men hur det än går med konjunkturen, står Hufvudstaden mycket väl rustat.
Med våra välbelägna hus och marknadsplatser och vår starka balansräkning ser vi möjligheter där andra kanske ser svårigheter och risker.
Vi står också väl rustade när det gäller vår andra stora tillgång – våra medarbetare. Vi arbetar kontinuerligt med att höja både kompetens och trivsel i företaget. Våra medarbetare har visat att de trivs genom att ge oss ett högt betyg i den årliga medarbetarundersökningen.
Vi har gjort ett antal nyckelrekryteringar inom bland annat HR och Fastighetsutveckling som stärker Hufvudstaden ytterligare inför kommande utmaningar.
Vi har haft ett gott samarbete med våra kunder och jag ser därför framtiden an med stor tillförsikt. Jag vill också tacka Hufvudstadens alla duktiga medarbetare för ett utmärkt arbete under det gångna året.
Stockholm i februari 2008
Ivo Stopner
Verkställande direktör
Den Gyllene Triangeln – det område i Stockholm där exklusiva butiker och kontor, banker och restauranger samsas, är området där miljön skapar atmosfär för möjlighet till goda affärer. Oavsett om det är i den nyrenoverade exklusiva jeansbutiken eller på kontoret hos fondkommissionären en trappa upp. Bild: Biblioteksgatan, Stockholm.
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2005 | 2004 | 20031) |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||||
| Fastighetsförvaltning | 1 213 | 1 097 | 1 096 | 1 273 | 1 286 |
| Övrig verksamhet | 63 | 56 | 57 | 85 | 83 |
| 1 276 | 1 153 | 1 152 | 1 358 | 1 369 | |
| Verksamhetens kostnader | |||||
| Underhåll, drift och administration | -235 | -254 | -281 | -289 | -384 |
| Tomträttsavgälder | -16 | -16 | -10 | -36 | -34 |
| Fastighetsskatt | -115 | -93 | -93 | -106 | -129 |
| Avskrivningar | – | – | – | -1 | -101 |
| Fastighetsförvaltning | -366 | -363 | -385 | -431 | -648 |
| Övrig verksamhet | -45 | -45 | -44 | -74 | -74 |
| -411 | -408 | -428 | -506 | -722 | |
| Bruttoresultat | 865 | 745 | 724 | 853 | 647 |
| – varav Fastighetsförvaltning | 847 | 734 | 711 | 842 | 638 |
| – varav Övrig verksamhet | 18 | 11 | 13 | 11 | 9 |
| Central administration | -31 | -32 | -31 | -29 | -29 |
| Värdeförändringar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 2 598 | 2 648 | 996 | 298 | – |
| Räntederivat | 16 | – | – | – | – |
| Rörelseresultat | 3 449 | 3 361 | 1 689 | 1 121 | 618 |
| Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt |
-127 3 322 |
-140 3 221 |
-140 1 550 |
-225 896 |
-187 431 |
| Skatt | -928 | -904 | -435 | -125 | -61 |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt 2) | 7 | 1 106 | 220 | – | – |
| Årets resultat | 2 401 | 3 423 | 1 334 | 771 | 370 |
| Balansräkningar | |||||
| Tillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 20 531 | 17 409 | 16 276 | 15 000 | 10 612 |
| Övriga anläggningstillgångar | 69 | 31 | 69 | 84 | 97 |
| Omsättningstillgångar | 349 | 3 080 | 144 | 59 | 223 |
| Summa tillgångar | 20 949 | 20 520 | 16 489 | 15 142 | 10 932 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital Räntebärande skulder |
11 809 3 400 |
11 785 3 365 |
8 615 3 525 |
8 140 3 135 |
4 792 3 751 |
| Övriga skulder och avsättningar | 5 740 | 5 370 | 4 349 | 3 867 | 2 389 |
| Summa eget kapital och skulder | 20 949 | 20 520 | 16 489 | 15 142 | 10 932 |
| Fastighetsbeståndet | |||||
| Verkligt värde, mdkr | 20,5 | 17,4 | 16,3 | 15,0 | 15,1 |
| Taxeringsvärde, mdkr | 11,9 | 9,0 | 10,6 | 10,9 | 13,5 |
| Uthyrbar yta, 1 000 kvm Hyresvakansgrad, % |
354 3,3 |
351 6,5 |
408 7,1 |
407 8,2 |
438 8,1 |
| Ytvakansgrad, % | 4,6 | 8,1 | 8,7 | 9,5 | 8,7 |
| Investeringar i fastigheter, mnkr | 524 | 181 | 76 | 69 | 135 |
| Försäljningar av fastigheter, mnkr | 6,6 | 1 106 | – | 18 | – |
| Driftnetto, kr per kvm 3) | 2 411 | 2 091 | 1 964 | 2 071 | 1 687 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Bruttomarginal, % | 67,8 | 64,7 | 60,6 | 62,8 | 47,3 |
| Avkastning på eget kapital, % | 20,4 | 33,6 | 15,9 | 9,8 | 7,7 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % Soliditet, % |
22,3 56,4 |
23,9 57,4 |
16,5 52,2 |
9,7 53,8 |
7,4 43,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 6,2 | 5,1 | 5,7 | 3,5 | 3,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,3 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,7 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 16,6 | 19,3 | 21,7 | 20,9 | 35,3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr | 119 | 608 | 579 | 313 | 537 |
| Årets kassaflöde, mnkr | 245 | -52 | 79 | -148 | 26 |
| Medelantal anställda i koncernen | 88 | 119 | 122 | 122 | 123 |
| Data per aktie Årets resultat, kr |
11,64 | 16,60 | 6,47 | 3,74 | 1,78 |
| Ordinarie utdelning, kr | 1,754) | 1,60 | 1,45 | 1,30 | 1,20 |
| Extra utdelning, kr | – | 10,00 | – | 2,70 | – |
| Utdelningsandel (ordinarie), % | 15,0 | 9,6 | 22,4 | 34,8 | 67,4 |
| Eget kapital, kr | 57,25 | 57,14 | 41,77 | 39,46 | 23,23 |
| Fastigheternas verkliga värde, kr | 99,53 | 84,40 | 78,91 | 72,72 | 73,21 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 0,58 | 2,95 | 2,81 | 1,52 | 2,58 |
| Årets kassaflöde, kr | 1,19 | -0,25 | 0,38 | -0,72 | 0,12 |
| Substansvärde, kr | 73,00 | 71,00 | 53,00 | 50,00 | – |
| Börskurs serie A vid årets utgång, kr | 62,00 | 77,50 | 52,00 | 47,60 | 34,70 |
| P/E-tal, ggr | 5,3 | 4,7 | 8,0 | 12,7 | 19,5 |
| Börskurs/eget kapital, % | 108,3 | 135,6 | 124,5 | 123,5 | 153,0 |
| Direktavkastning (ordinarie), % | 2,8 | 2,1 | 2,8 | 2,7 | 3,5 |
| Antal utestående aktier vid årets slut Genomsnittligt antal utestående aktier under året |
206 265 933 206 265 933 |
206 265 933 206 265 933 |
206 265 933 206 265 933 |
206 265 933 206 265 933 |
206 265 933 208 268 933 |
| Samtliga emitterade aktier vid årets slut | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 | 211 271 933 |
1) Ingen omräkning enligt IFRS har skett för 2003, vilket främst skulle påverka posterna Avskrivningar och För Definitioner, se sidan 93.
Värdeförändringar i resultaträkningen samt posterna Förvaltningsfastigheter och Uppskjutna skatter i balansräkningen.
2) Dotterbolag avyttrat under 2006 redovisas i resultaträkningen i posten Resultat från avvecklad verksamhet. 3) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde.
4) Enligt styrelsens förslag.
Hufvudstaden bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Fram till idag har därefter tre nyemissioner, fyra apportemissioner, nio fondemissioner samt fyra aktiesplittar genomförts. Tre konvertibla förlagslån har getts ut. Samtliga lån är konverterade eller återlösta. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2007 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie.
Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är noterade på listan för stora företag på OMX Nordiska Börs i Stockholm. Serie A har en röst per aktie och en börspost uppgår till 200 aktier. Serie C har 100 röster per aktie och en börspost uppgår till 200 aktier. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 medan aktierna av serie C noterades 1998.
Enligt beslut på årsstämman 2001 har i bolagsordningen intagits ett sk omvandlingsförbehåll. Detta innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 206 265 933, varav 197 990 869 utgjorde A-aktier och 8 275 064 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 5 006 000 A-aktier.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier. Mandatet förnyades vid årsstämman 2007. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2007 har inga aktier återköpts.
Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 19 533. Den största ägaren var Lundbergs med 45,2 procent av totalt antal utestående aktier och 88,0 procent av rösterna. Näst störst var SEB Trygg Liv med 11,4 procent av antalet utestående aktier och 2,3 procent av rösterna.
Per den 31 december 2007 ägde institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier tillsammans 185 113 723 aktier motsvarande 89,7 procent av totalt antal utestående aktier och 97,0 procent av antalet röster. Av dessa var 46 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 146 749 655 aktier motsvarande 71,1 procent av antalet utestående aktier och 93,3 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och företag med innehav över 100 000 aktier uppgick till 62. Deras innehav uppgick till 38 364 068 aktier mot svarande 18,6 procent av antalet utestående aktier och 3,7 procent av antalet röster. Därutöver fanns tre svenska privatpersoner som vardera ägde mer än 100 000 aktier. Antalet aktieägare minskade under året med 144. Andelen utländskt ägande ökade under året från 20,1 till 20,3 procent av totalt antal utestående aktier. 16 818 aktieägare, 86,1 procent av antalet ägare, ägde vid årets slut 1 000 aktier eller färre. 112 ägare som vardera ägde mer än 100 000 aktier, innehade 90,9 procent av antalet utestående aktier.
Vid utgången av 2007 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 13 099 mnkr. I diagrammet på motstående sida visas kursutveckling och omsättning för Hufvudstadens A-aktie under året.
Hufvudstadsaktien skall ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen skall utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För 2007 föreslås en utdelning om 1,75 kronor per aktie, motsvarande 15 procent av årets resultat eller 71 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten.1)
1) Se Definitioner, sid 93 Utdelningsbelopp.
| Börsvärde, mnkr | |
|---|---|
| Hufvudstaden | 13 099 |
| Fabege | 11 823 |
| Castellum | 11 567 |
| Kungsleden | 9 828 |
| Atrium Ljungberg | 8 493 |
| Wallenstam | 7 471 |
| Wihlborgs | 4 448 |
| Klövern | 4 247 |
| Brinova | 2 429 |
| Heba | 2 415 |
| Källa: OMX. |
| Ägarstruktur per 31 december 2007 | ||
|---|---|---|
| Antal aktieägare |
Andel aktieägare, % |
Antal aktier |
Andel aktier, % |
||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 – | 500 | 14 442 | 73,9 | 2 050 354 | 1,0 |
| 501 – | 1 000 | 2 376 | 12,2 | 1 822 240 | 0,9 |
| 1 001 – | 2 000 | 1 299 | 6,7 | 1 929 989 | 0,9 |
| 2 001 – | 5 000 | 785 | 4,0 | 2 594 078 | 1,2 |
| 5 001 – 10 000 | 243 | 1,2 | 1 832 705 | 0,9 | |
| 10 001 – 20 000 | 128 | 0,7 | 1 896 277 | 0,9 | |
| 20 001 – 50 000 | 103 | 0,5 | 3 368 899 | 1,6 | |
| 50 001 – 100 000 | 45 | 0,2 | 3 367 400 | 1,6 | |
| 100 001 – | 112 | 0,6 | 187 403 991 | 88,6 | |
| 19 533 | 100,0 | 206 265 933 | 97,6 | ||
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 2,4 | |||
| Totalt | 211 271 933 | 100,0 | |||
| Källa: VPC. |
| Serie A, | Utestående aktier, % Serie C, Totalt |
Emitterade aktier, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| antal aktier | antal aktier | antal aktier | Kapital | Röster | Kapital | Röster | |
| Lundbergs | 85 141 229 | 8 177 680 | 93 318 909 | 45,2 | 88,0 | 44,2 | 87,6 |
| SEB Trygg Liv | 23 503 007 | 23 503 007 | 11,4 | 2,3 | 11,1 | 2,3 | |
| Mellon fonder | 6 132 120 | 6 132 120 | 3,0 | 0,6 | 2,9 | 0,6 | |
| JP Morgan fonder | 4 567 613 | 4 567 613 | 2,2 | 0,4 | 2,1 | 0,5 | |
| Citibank fonder | 4 351 436 | 4 351 436 | 2,1 | 0,4 | 2,0 | 0,4 | |
| State Street Bank & Trust fonder | 4 004 961 | 4 004 961 | 1,9 | 0,4 | 1,9 | 0,4 | |
| Swedbank Robur fonder | 3 982 001 | 3 982 001 | 1,9 | 0,4 | 1,9 | 0,4 | |
| Skandia Liv | 3 945 576 | 3 945 576 | 1,9 | 0,4 | 1,9 | 0,4 | |
| KAS Depositary Trust fonder | 2 521 367 | 2 521 367 | 1,3 | 0,3 | 1,2 | 0,2 | |
| FGCS fonder | 2 515 592 | 2 515 592 | 1,3 | 0,3 | 1,2 | 0,2 | |
| SEB fonder | 2 354 308 | 2 354 308 | 1,1 | 0,2 | 1,1 | 0,2 | |
| Northern Trust fonder | 2 345 470 | 2 345 470 | 1,1 | 0,2 | 1,1 | 0,2 | |
| Övriga aktieägare | 52 626 189 | 97 384 | 52 723 573 | 25,6 | 6,1 | 25,0 | 6,1 |
| Utestående aktier | 197 990 869 | 8 275 064 | 206 265 933 | 100,0 | 100,0 | 97,6 | 99,5 |
| Hufvudstaden | 5 006 000 | 5 006 000 | 2,4 | 0,5 | |||
| Samtliga emitterade aktier | 202 996 869 | 8 275 064 | 211 271 933 | 100,0 | 100,0 | ||
| Källa: VPC. |
Nordstan är ett av Europas största köpcentra under tak med 320 000 kvm i tre plan. Den stora gallerian lever under ständig förnyelse och förändring. Här samsas över 180 butiker. Med andra ord, här finns stora möjligheter för en lyckad shoppingrunda. Över 34 miljoner besökare gör Nordstan till en av de mest självklara mötesplatserna i city. Bild: Nordstan, Göteborg.
Ett ansvarsfullt företagande är en förutsättning för långsiktig lönsamhet genom att skapa förtroende hos kunderna, stärka varumärket och därigenom skapa ökad tillväxt i företaget. Hufvudstaden strävar mot en hållbar utveckling med hänsyn till såväl ekonomiska som miljömässiga och sociala faktorer.
Hufvudstaden är en av de ledande fastighetsaktörerna i centrala Stockholm och centrala Göteborg och har därmed ett stort intresse av att i samarbete med Stockholms och Göteborgs stad och andra aktörer arbeta för att göra våra två största städer både attraktivare och säkrare för människor och företag. Bolaget bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ett ansvar för både arkitektur och byggnadernas funktion samt för den omgivande miljön.
Hufvudstaden har hela sin verksamhet i Sverige och bedömer därför risken som liten att det finns något i verksamheten som står i konflikt med FNs deklaration om mänskliga rättigheter. Vid upphandling av entreprenader krävs skriftlig försäkran från entreprenören att gällande lagar följs och att de anställda har avtalsenliga villkor. Hufvudstaden behåller normalt den övergripande kontrollen genom att aktivt leda projekten.
Hufvudstadens arbete styrs av fyra grundläggande värderingar – lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet – som ska genomsyra all vår verksamhet, såväl internt som externt. I personalpolicyn beskrivs företagets inställning i frågor som jämställdhet, diskriminering, ledarskap mm.
Hufvudstaden vill bidra till en bättre social situation för sämre lottade medmänniskor i vår närmiljö genom att stödja organisationer som aktivt verkar för att förbättra deras livsvillkor.
Hufvudstaden deltar, i likhet med flertalet andra ledande fastighetsbolag, i kundnöjdhetsundersökningen Fastighetsbarometern. Det är en årligen återkommande undersökning av kontorshyresgästernas nöjdhet. I årets undersökning placerade sig Hufvudstaden åter på andra plats.
Hufvudstadens vision är att leda utvecklingen i fastighetsbranschen i riktning mot ett miljömässigt hållbart samhälle. Miljöarbetet ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och är väl förankrat i företagsledningen. Det styrs utifrån miljöpolicyn samt ett verksamhetssystem, som ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. Prioriterade områden är energianvändning, vattenförbrukning, avfallshantering, materialval och farliga ämnen. Hufvudstaden bedriver inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd och har inga pågående miljötvister.
Hufvudstadens miljöarbete har analyserats och godkänts för investering i Swedbank Robur Miljöfond. Bolaget har medverkat i miljöundersökningar gjorda av bland annat Carbon Disclosure Project och Veckans Affärer.
Leda bolagets utveckling i riktning mot ett miljömässigt hållbart samhälle.
Under 2007 minskade den totala energianvändningen med 2 procent, bland annat som ett resultat av ombyggnad och ytterligare effektivisering av fastigheternas installationssystem. Kontroll och uppföljning sker kontinuerligt av fastigheternas styr- och reglersystem för behovsanpassning av värme och ventilation. Rörelsestyrda belysningar och lågenergilampor bidrar också till att minska den totala energianvändningen.
Hufvudstadens totala koldioxidutsläpp från energianvändning under året var 8 591 ton. Verksamhetens geografiska koncentration gör att antalet tjänsteresor är mycket begränsat.
| 2007 | 2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|
| Fjärrvärme | |||
| (normalårskorrigerat), MWh | 19 740 | 21 594 | 23 498 |
| El, MWh | 44 548 | 44 956 | 43 322 |
| Fjärrkyla, MWh | 4 507 | 4 480 | 4 061 |
| Summa, MWh | 68 795 | 71 030 | 70 881 |
| Vatten, kbm | 238 447 | 237 735 | 227 795 |
| CO2, ton | 8 591 | 8 703 |
Energideklarationer enligt EUs direktiv om energieffektivisering pågår och kommer att slutföras under 2008. Samtliga fastigheter är sedan några år miljöinventerade. All PCB är sedan flera år avvecklad i beståndet.
Avfallssortering sker i alla Hufvudstadens fastigheter och den totala mängden sorterat avfall uppgick under 2007 till drygt 1 500 ton. Genom Hufvudstadens försorg har nästan varje hyresgäst i Stockholm ett individuellt avtal med en entreprenör och erhåller därigenom en effektivare och miljöanpassad avfallshantering.
Byggavfall från bolagets ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras och hanteras enligt Hufvudstadens rutiner för miljöanpassad ombyggnad.
Fastighetsägarna bakom de två miljöbedömningssystemen MilaB och Byggd Miljö har under 2007 gått samman om ett gemensamt system för miljöbedömning av byggvaror, Byggvarubedömningen (BVB). Databasen är resultatet av ett aktivt samarbete mellan ett antal större byggherrar, som står för en stor andel av byggandet i Sverige. Systemet ska utgöra ett professionellt och komplett miljöbedömningssystem för byggvaror i byggande och förvaltning.
Den operativa verksamheten är organiserad i tre affärsområden, Stockholm Östra City, Stockholm Västra City, där även NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg ingår, samt Göteborg. Efter försäljningen av World Trade Center genomfördes en omorganisation, varvid antalet affärsområden i Stockholm minskades till två genom att det tidigare affärsområdet NK överfördes till Stockholm Västra City. Samtidigt gjordes en omfördelning av fastighetsbeståndet. Stabsfunktionerna Fastighetsutveckling, Ekonomi/Finans och Human Resources stöder den operativa organisationens verksamhet. Därutöver drivs parkeringsrörelse i dotterbolaget Parkaden AB.
En tydlig och väl förankrad gemensam värdegrund är en förutsättning för att upprätthålla en hög kvalitet i det dagliga arbetet. Värderingarna är också en grund för att leda och styra verksamheten i riktning mot företagets vision och mål, liksom de är en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. Hufvudstadens värderingar präglar medarbetarnas interna och externa agerande och är ett aktivt redskap i det dagliga arbetet. Kärnvärdena är: lyhördhet, ärlighet, engagemang och kvalitet.
Ett bra ledarskap är en viktig framgångsfaktor. Hufvudstaden strävar efter att så många lediga chefstjänster som möjligt ska tillsättas genom intern rekrytering. Att identifiera och utveckla medarbetare, kvinnor och män, med ledaregenskaper är en prioriterad fråga. Hufvudstadens ledarskap ska präglas av mod och föredömligt agerande samt vara framåtriktat och inspirerande. Under 2007 har ett omfattande ledarskapsprogram för samtliga chefer i bolaget genomförts. Programmet kommer att fortsätta under 2008.
Engagerade, kompetenta, serviceinriktade och nöjda medarbetare, i alla delar av verksamheten, är en förutsättning för att uppnå företagets vision och mål. Varje medarbetare har ett utvecklingssamtal med sin närmaste chef minst en gång per år. Under samtalet diskuteras mål och måluppfyllelse, kompetensutveckling och liknande frågor, varefter en individuell handlingsplan för det närmaste året upprättas. Att kvinnor och män ges samma utvecklingsmöjligheter är en självklarhet, liksom att osakliga löneskillnader motverkas.
Hufvudstaden arbetar aktivt mot all slags diskriminering eller mobbning på grund av kön, etnisk tillhörighet eller sexuell läggning. Vi strävar också efter att minska sjukfrånvaron genom förebyggande åtgärder såsom regelbundna hälsokontroller, friskvårdssatsningar, ett långsiktigt arbete med arbetsmiljö och ledarskapsfrågor samt sjukvårdsförsäkring.
Ett bonusprogram som bygger på resultat och kundnöjdhet fanns under året, där varje anställd kan få del i företagets uppnådda resultatförbättringar.
Vid utgången av 2007 arbetade 88 (118) personer i koncernen, varav 83 (91) i moderbolaget och 5 (5) i dotterbolaget Parkaden AB. Minskningen förklaras av att anställda i den avyttrade konferensverksamheten i World Trade Center ingick under 2006. Vid årsskiftet var fördelningen 50 (55) procent kvinnor och 50 (45) procent män. Av koncernens 22 (28) chefer är 6 (9) kvinnor eller 27 (32) procent. Medelåldern var 45 (41) år för kvinnor och 43 (43) år för män. Genomsnittlig anställningstid var 9 (8) år. Total sjukfrånvaro i koncernen under året var 2 (3) procent.
Medarbetarnas syn på Hufvudstaden mäts årligen genom en medarbetarundersökning, där frågor kring trivsel, ledarskap och attityder aktualiseras. Undersökningen 2007 hade en mycket hög svarsfrekvens och gav Hufvudstaden och dess ledarskap ett högt betyg. Resultatet har under året varit ett aktivt instrument i den fortsatta processen med att utveckla verksamheten mot uppsatta mål.
Många designers låter sig influeras av just Stockholm, som står för en viss typ av stil. Och allt fler utländska modehus söker sig hit. Urban Outfitters huserar på 1 400 kvm i Röda Kvarns anrika gamla lokaler där man med stor varsamhet bland annat tagit fram gamla takmålningar och andra detaljer som varit gömda i många år. Bild: Biblioteksgatan, Stockholm.
Hufvudstadens marknader utgörs av Stockholms och Göteborgs centralaste delar där bolaget äger kommersiella kontors- och butiksfastigheter i citykärnornas affärsdistrikt. Detta gör Hufvudstaden till ett av de mest specialiserade och geografiskt koncentrerade fastighetsbolagen i Sverige.
Den ekonomiska tillväxten i Sverige har länge varit koncentrerad till storstadsområdena där Stockholm intagit en särställning. Under 2007 har Stockholm haft en stark ekonomisk utveckling. Även Göteborg och Västsverige har haft en mycket positiv utveckling.
Fastighetsmarknaden i Europa, liksom i Sverige, präglas starkt av att befolknings- och näringslivstillväxten till stor del koncentreras till storstadsregionerna.
Stockholmsområdet har länge haft rollen som motor i landets ekonomi och tillhör de starkast växande regionerna i EU. Konjunkturutvecklingen under året har medfört en positiv utveckling för Stockholmsområdet, främst beroende på regionens industristruktur med en hög andel IT-, telekom-, bioteknik-, finans- och tjänstenäringar. I Stockholm finns ett av världens största informations- och kommunikationskluster och ett av Europas största bioteknikkluster. Stockholm har utvecklats till norra Europas ekonomiska och finansiella centrum med Skandinaviens största börs. Bank- och finanssektorn sysselsätter drygt 35 000 personer i 1 400 företag. Utvecklingen av bruttoregionalprodukten (BRP) för Stockholm visade på god tillväxt 2007.
En regions storlek har en avgörande betydelse för den ekonomiska utvecklingen och Stockholm måste bedömas som den enda europeiska storstaden i Sverige. Stockholm svarar normalt för en stor del av tillväxten i Sverige och här bor 20 procent av landets invånare. Regionen svarar också för närmare 30 procent av Sveriges bruttonationalprodukt. Andelen utlandsägda företag ökar och i länet arbetar nu över 160 000 personer i 4 000 utlandsägda företag. Göteborgsregionen får en allt större betydelse för utvecklingen i västra Sverige. Inom en radie av 30 mil finns 50 procent av Skandinaviens industrikapacitet. Den internationella närvaron är påtaglig. De utlandsägda företagen har ökat till cirka 2 000 på några år. Göteborgsregionen har en väl utvecklad infrastruktur och en stabil befolknings- och sysselsättningsökning. Göteborgsregionens tillväxt har varit högst i landet de sista sexton åren. Tillväxten drivs till stor del av en växande privat tjänsteproduktion. Tjänstebaserade företag sysselsätter idag cirka 100 000 personer i Göteborgsregionen.
Under senare år har vi haft en historiskt stark efterfrågan på fastighetsinvesteringar i Sverige. Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden var under 2007 fortsatt hög och nästan i nivå med rekordåret 2006. Under året har svenska och utländska investerare omsatt närmare 140 mdkr i svenska fastigheter. Hög likviditet, låga transaktionskostnader och en transparent marknad gör, utöver den förväntade positiva ekonomiska utvecklingen i Sverige, den svenska fastighetsmarknaden attraktiv. Ett flertal aktiva investerare har agerat på den svenska fastighetsmarknaden och nya investerare, både svenska och utländska, har tillkommit under året.
Den stora efterfrågan på fastigheter har tillsammans med förväntningar om stigande hyror och minskande vakanser bidragit till en positiv utveckling av marknadsvärdena.
Direktavkastningskraven på kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg ökade mellan 1998 och 2003. Sedan 2003 har direktavkastningskraven sjunkit till följd av stark efterfrågan, sjunkande räntenivåer och förväntningar om en starkare hyresmarknad. Ett positivt yieldgap har dock ersatts av hyresmarknadsförväntningar som huvudsaklig drivkraft för fastighetspriserna i storstadregionerna, sedan räntorna börjat stiga under 2007.
De fastighetsförvärv som under året genomfördes i Stockholms och Göteborgs mest centrala lägen visade att direktavkastningskraven har nedjusterats. Direktavkastningskraven för moderna kontors- och butiksfastigheter i dessa lägen uppgick i Stockholm till 4,0–5,25 procent och i Göteborg till 4,5–5,75 procent.
Svenska investerare har under senare år varit de mest aktiva köparna i Stockholm CBD. Transaktionsvolymen har dock hållits tillbaka under året på grund av ett starkt begränsat utbud både i Stockholms och Göteborgs centrala delar. Vissa internationella investerare har genomfört betydande försäljningar. Främst är det opportunistiska fonder med hög belåning som på grund av sjunkande direktavkastningskrav och stigande räntor avvecklat sina fastighetsinnehav.
| kvm | |
|---|---|
| Hufvudstaden | 280 000 |
| Vasakronan | 205 000 |
| AMF Pension | 180 000 |
| SEB Trygg Liv | 128 000 |
| Alecta | 123 000 |
| AP Fastigheter | 118 000 |
| Fabege | 117 000 |
| Källa: Leimdörfer. |
Vakanserna för kontorslokaler i Stockholm sjönk under året främst beroende på att den ökade sysselsättningen skapade större efterfrågan på kontorslokaler både i ytterområden och centrala lägen. Efterfrågan på butikslokaler i bästa läge var fortsatt stabil. Överlåtelsebeloppen för butikslokaler har planat ut. Resultatet blev en starkare hyresmarknad med stigande butiks- och kontorshyror.
I Stockholm innanför tullarna finns ett kommersiellt fastighetsbestånd omfattande cirka 5 miljoner kvm kontor, varav 1,7 miljoner kvm inom CBD. Investeringarna i nya kontorsprojekt var låga under året och omfattade cirka 50 000 kvm. Aktiviteten har dock varit hög avseende uppgraderingen av äldre lokaler. Utbudet av hyreslediga lokaler balanserade under 2007 efterfrågan på främst moderna, välbelägna kontor.
Bland större projekt i city kan nämnas området kring Centralen och Västra City, Ramsburys hus vid Drottninggatan, ombyggnaden av ett av höghusen vid Sergels Torg, ett nytt kontorshus vid Kungsbron och kvarteret Putten vid Sveavägen. Flera projekt i centrala Stockholm och direkt utanför tullarna återstår dock att hyra ut.
Efterfrågan på kontorsytor avsåg främst centrala lägen inom tullarna och inom närförorter i direkt anslutning till tullarna och allmänna kommunikationer. Efterfrågan styrs alltmer över från traditionella cellkontor till yteffektiva kombikontor eller öppna landskap, varigenom kostnaden per anställd kan sänkas samtidigt som företagsinterna kontakter underlättas. Marknadshyrorna för moderna kontor ökade markant under året. Inom den Gyllene Triangeln noterades hyror mellan 4 500 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I angränsande områden vid Stureplan, Hötorget, Drottninggatan, Hamngatan, Regeringsgatan och Vasagatan hyrdes kontor ut för mellan 3 500 och 4 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Vakansgraderna uppgick under året till mellan 6 och 9 procent (11–12 föregående år) i innerstaden samt till mellan 8 och 20 procent (11–20 föregående år) på malmarna och i närförorter som Kista, Liljeholmen, Alvik, Värtahamnen och Nacka Strand.
Efterfrågan på välbelägna butikslokaler var hög under året samtidigt som disponibla lokaler i stort sett saknades. Den goda efterfrågan berodde i sin tur på hushållens ökade köpkraft. De mest eftertraktade butiksstråken finns i området runt Biblioteksgatan samt vid Norrmalmstorg, Hamngatan, Stureplan, Kungsgatan, Drottninggatan och delar av Grev Turegatan. Biblioteksgatan inom den Gyllene Triangeln intar, tillsammans med NK-varuhuset och Hamngatan, en särställning som det mest exklusiva butiksläget. Här utgår hyror för primär försäljningsyta på mellan 12 000 och 16 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Ett stort antal detaljhandelsprojekt pågår och planeras i Stockholmsområdet. Dessa förväntas på sikt öka försäljningsytan med cirka 500 000 kvm eller nära 40 procent, eller med cirka 50 000 kvm innanför tullarna.
Hyresmarknaden för kontor i Göteborgs centrala delar präglades av sjunkande vakanser. Hyresnivåerna har ökat något under året. Göteborg stärkte ytterligare sin ställning som den intressantaste marknaden i Sverige efter Stockholm. Inom kontorssegmentet finns ett stort intresse för effektiva och moderna lokaler i centrala lägen trots att efterfrågan på kontorslokaler i regionen som helhet utvecklats svagt under året.
I Göteborgs city finns ett kommersiellt fastighetsbestånd omfattande 1,5 miljoner kvm kontorslokaler, varav 0,9 miljoner kvm inom CBD. Under 2007 har nybyggnationen av kontor varit fortsatt låg och i centrala Göteborg pågår få nya projekt.
Tingsrätten samt hyres- och arrendenämnden kommer att flytta in i en nybyggd fastighet invid Ullevi i slutet av 2009. Området mellan de två Ulleviarenorna utvecklas även med fastigheter ämnade för polisen och kriminal-
vården. Ett projekt som kan komma att påbörjas är en byggrätt i Gårda som beräknas ge 15 000 till 20 000 kvm kontor. Vid Norra Älvstranden planeras en omfattande expansion under de närmaste åren.
Hyresnivåerna i Göteborgs centrala delar hade en stabil utveckling under 2007. Utvecklingen är dock något osäker främst beroende på att vakansgraderna överstiger 10 procent samt att stora nybyggnadsprojekt kan komma att genomföras i stadens centrala delar. Ytterligare betydande kontorsprojekt kan bli aktuella om vakansgraderna skulle sjunka och hyresnivåerna stiga eller ligga kvar på nuvarande nivå. Nyproduktion av kontorslokaler har planerats för cirka 5 mdkr under de närmaste åren. Om dessa genomförs är dock osäkert. I de mest attraktiva lägena uppgick marknadshyran till mellan 1 600 och 2 200 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stadsdelarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstaden, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. Vakanserna i Göteborg låg under året på mellan 10 och 11 procent (11–12 föregående år) i de centrala delarna.
Hyrorna för butiker i bästa läge var relativt stabila under året. I A-läge noterades hyror i intervallet 5 000 till 9 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Handeln hade en positiv utveckling under året. Utbudet av ledig försäljningsyta var mycket begränsat, uppskattningsvis under 1 procent, samtidigt som efterfrågan var stor. Omvandlingen av Göteborg från en traditionell industristad till en stad med ett mera differentierat och tjänsteinriktat näringsliv påverkar handeln positivt. Bästa läge för butiker i centrala Göteborg bedöms vara Östra Nordstaden, Fredsgatan, Arkaden, Kungsgatan mellan Korsgatan och Fredsgatan samt del av Korsgatan.
Även i Göteborgsområdet pågår en stark utveckling av befintliga och nya detaljhandelsanläggningar. Ett exempel är Frölunda Torg som kommer att tillföras cirka 22 000 kvm ny detaljhandelsyta.
| Marknadshyror december 2007, Stockholm och Göteborg |
|---|
| (exklusive fastighetsskattetillägg) |
| Delmarknad | Kontor, kr/kvm och år |
Butiker, kr/kvm och år |
|---|---|---|
| Stockholm | ||
| Gyllene Triangeln | 4 500–5 000 | 12 000–16 000 |
| Övriga City | 3 500–4 500 | 3 500–10 000 |
| Östermalm | 2 100–3 400 | 3 000–8 500 |
| Gamla Stan | 1 800–3 000 | 2 500–5 000 |
| Slussen/Södermalm | 2 000–3 000 | 2 500–5 000 |
| Kungsholmen | 1 600–2 800 | 2 000–6 000 |
| Liljeholmen | 1 400–2 200 | 1 200–3 500 |
| Globen | 1 400–2 000 | 3 500–5 000 |
| Kista | 1 100–2 500 | 3 500–7 000 |
| Göteborg | ||
| Inom Vallgraven | 1 600–2 200 | 5 000–9 000 |
Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndets höga kvalitet och effektivitet. Avsikten är att skapa god värdetillväxt och att i samarbete med kunderna anpassa kontor och butiker efter nya förutsättningar. Processen att utveckla fastigheterna ses ständigt över. Förändringar och förbättringar, såväl stora som små, görs regelbundet.
Utvecklingsprojekten kan huvudsakligen indelas i ombyggnader och investeringar i befintliga fastigheter samt utveckling av befintliga och nya byggrätter. Genom utvecklingsåtgärderna får lokalerna högre teknisk standard och mer yteffektiva planlösningar. Kunderna får en bättre produkt och Hufvudstaden erhåller på längre sikt ett bättre driftnetto och högre avkastning.
De flesta ombyggnader som görs i Hufvudstadens bestånd är lokalanpassningar till nya eller befintliga hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en översyn och lokalen får en grundläggande renovering. Öppna planlösningar med en större yteffektivitet efterfrågas alltmer av hyresgästerna. Därmed ökar luft- och kylbehovet och äldre installationer byts ut mot den senaste tekniken för att erhålla optimalt inomhusklimat. Om möjligt integreras lokalen med angränsande ytor med syfte att skapa största möjliga flexibilitet. Sedan den grundläggande uppgraderingen av lokalen har gjorts, sker lokalanpassning efter den nya hyresgästens behov. Vid alla ombyggnader läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värden.
Under året har renovering och anpassningar av cirka 20 000 kvm kontorsyta genomförts. Bland de nya kontorshyresgäster som tillkommit under året kan nämnas den isländska banken Straumur Burdaras i fastigheten Kvasten 6 i Gyllene Triangeln samt de båda IT-bolagen Orc Software och Cinnober på Kungsgatan. Reklambyrån Forsman & Bodenfors har både flyttat in i nya fräscha lokaler i NK Stockholm och renoverat sina befintliga lokaler i NK Göteborg.
Under våren 2007 förvärvade Hufvudstaden fastigheten Rännilen 15 vid Norrmalmstorg i Stockholm. Övriga fastigheter i kvarteret har sedan många år varit i Hufvudstadens ägo och Hufvudstaden äger därmed hela kvarteret, vilket ger stora möjligheter till synergier. En fastighetsreglering har genomförts och fastigheten ingår nu i grannfastigheten, Rännilen 19.
ABN AMRO lämnar 5 400 kvm i Rännilen 18 under 2008, vilket ger oss möjlighet att totalrenovera denna 1800-talsfastighet. Byggnaden kommer att integreras med intilliggande hus och anpassas till 2010-talets krav på effektivitet och modern teknik, samtidigt som stor vikt kommer att läggas vid att bevara byggnadens ursprungliga karaktär.
Norrmalmstorg. Här möts butiker/affärer, modehus, bilsalonger, storbank, kontor, restauranger, barer, caféer och närhet till Kungsträdgården. Och här finns kommunikationer åt alla väderstreck. 2007 förvärvades den sista fastigheten i kvarteret Smålandsgatan/Biblioteksgatan/Birger Jarlsgatan/Mäster Samuelsgatan, vilket ger möjligheten att integrera nyförvärvet med grannfastigheten, som skall totalrenoveras under de närmaste åren. Bild: Smålandsgatan/Norrmalmstorg, Stockholm.
Affärsområde Stockholm Östra City omfattar 16 (16) fastigheter och utgörs av två förvaltningsområden. Förvaltningsområde Norrmalmstorg omfattar 12 fastigheter i området kring Biblioteksgatan, Norrmalmstorg och angränsande gator, den sk Gyllene Triangeln, vilken varit kärnan i Hufvudstadens fastighetsbestånd sedan bolaget grundades 1915. Förvaltningsområde Kungsgatan omfattar fyra fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter. I samband med en omorganisation 2007 har en omfördelning av fastighetsbeståndet skett, se sid 88.
Med tillträde den 1 juni 2007 förvärvades fastigheten Rännilen 15 vid Norrmalmstorg. Säljare var Handelsbanken Liv och köpeskillingen uppgick till 312,5 mnkr. Förvärvet, som är i linje med Hufvudstadens strategi att koncentrera beståndet till de mest attraktiva delarna i centrala Stockholm och centrala Göteborg, kompletterar på ett naturligt sätt Hufvudstadens bestånd i den s k Gyllene Triangeln. Härigenom kan stora synergier uppnås med övriga fastigheter i kvarteret. Den uthyrbara ytan uppgår till cirka 3 350 kvm och inrymmer både kontors- och butikslokaler med fördelning enligt nedan.
Rännilen 15, uthyrbar yta
| Lokaltyp | Yta, kvm | Andel, % |
|---|---|---|
| Kontor | 2 150 | 64 |
| Butiker | 650 | 20 |
| Övrigt | 550 | 16 |
| Totalt | 3 350 | 100 |
Fastigheten har genom en fastighetsreglering integrerats med grannfastigheten, Rännilen 19.
Fondkommissonärsfirman ABN AMRO, som har varit dominerande hyresgäst i Rännilen 18 i många år, flyttar till nya lokaler under 2008, vilket ger Hufvudstaden en unik möjlighet att totalrenovera fastigheten och därmed skapa moderna och effektiva lokaler med det allra senaste i fråga om modern teknik. ABN AMRO lämnar även hela kontorsdelen i den nyförvärvade grannfastigheten och skapar därmed möjlighet för Hufvudstaden att integrera de båda fastigheterna.
Arbetet med att skapa ett attraktivare butiksområde i östra city har fortsatt. Vår idé med området kring Biblioteksgatan är att skapa en spännande mix av små unika butiker i kombination med högklassiga internationella varumärken med hög modegrad. Såväl butiker som gatumiljön skall bygga på en atmosfär utöver det vanliga. Bland nya butiker som tillkommit under året kan nämnas Rodebjer, Agent Provocateur, Quicksilver samt restaurang Zink på Biblioteksgatan.
Tyngdpunkten för butikerna längs Kungsgatan är sedan flera år förlagd på hem, sport och fritid.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet utvecklades positivt under året.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 500 och 5 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
För butikslokaler utvecklades hyresmarknaden positivt och i de bästa lägena uppgick marknadshyran till cirka 16 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Kundstrukturen för kontor inom Affärsområde Stockholm Östra City utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, management och media. Totalt finns inom affärsområdet 309 kunder. De tio största kunderna hyr 41 400 kvm (37 900), vilket representerar en årshyra på 189 mnkr (171).
Butikskunderna i området kring Biblioteksgatan är till övervägande delen mindre entreprenörer, även om några större detaljhandelskoncerner finns bland hyresgästerna såsom Urban Outfitters, RnB, GANT, Orrefors/ Kosta Boda och Inditex med sina varumärken Massimo Dutti och Zara. Butikskunderna längs Kungsgatan är till övervägande del svenska kedjeföretag såsom Stadium, Naturkompaniet, Alewalds och Duka.
| 31 december 2007 |
31 december 2006 |
|
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 16 | 16 |
| Uthyrbar yta, kvm | 145 102 | 142 148 |
| – varav kontor | 99 000 | 96 966 |
| – varav butik och restaurang | 32 994 | 32 471 |
| Årshyra, mnkr | 597 | 552 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,8 | 7,7 |
| Ytvakansgrad, % | 5,4 | 10,2 |
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 12 200 | 11 100 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 48 | 39 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 20 800 | 11 900 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 84 | 44 |
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 538,5 | 509,8 |
| Underhåll | -10,9 | -27,9 |
| Drift och administration | -65,3 | -58,8 |
| Övriga kostnader | -56,0 | -50,8 |
| Summa kostnader | -132,2 | -137,5 |
| Bruttoresultat | 406,3 | 372,3 |
Jämförelsetalen för 2006 är omräknade enligt den nya organisationen.
Norrmalmstorg 1. Norrmalmstorg 1 är en unik profilfastighet, som genom en totalrenovering under åren 2002–2004 återfått sin glans och betydelse som kommersiellt landmärke i Stockholms city.
Birger Jarlspassagen. Passagen, som är belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan i Gyllene Triangeln, har synnerligen stort kultur- och arkitekturhistoriskt värde. Efter en varsam renovering år 2004 är Birger Jarlspassagen idag en unik galleria med inriktning på trendigt svenskt mode.
Gatan har fått sitt namn efter Kungliga Biblioteket som ligger i gatans förlängning. Här samsas affärsfolk i kritstreck och trendmedvetna på shoppingrunda. Biblioteksgatan 12 har totalrenoverats till en ny modern kontorsmiljö. Helt i tidens tecken som ligger i gatuplan. Bild: Biblioteksgatan, Stockholm.
Affärsområde Stockholm Västra City omfattar fastigheterna i områdena söder och väster om Hötorget, vid Regeringsgatan samt NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg. Affärsområdet omfattade vid årsskiftet åtta fastigheter i Stockholm samt en i Göteborg. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter samt parkeringshuset Parkaden. Fastigheterna är belägna på Drottninggatan, Klarabergsgatan, Hamngatan, Regeringsgatan och i Gamla Stan i Stockholm samt vid Östra Hamngatan i Göteborg. I samband med en omorganisation 2007 har en omfördelning av fastighetsbeståndet skett, se sid 88.
Under året har renovering och lokalanpassning av drygt 8 000 kvm kontorsyta slutförts för nya och befintliga hyresgästers räkning, varav 2 200 kvm i NK Göteborg. Nya kontorshyresgäster är bland andra Ework Scandinavia, som flyttar in på Klarabergsgatan, Forsman & Bodenfors, som flyttar sitt Stockholmskontor till NKhuset samt reklambyrån IK Stockholm, som flyttar in på Drottninggatan.
Butikerna är ett viktigt inslag i gatumiljön och det sker ett kontinuerligt arbete med att utveckla butiksmixen inom affärsområdet. Bland annat har nya butiker öppnat på Mäster Samuelsgatan i fastigheten Orgelpipan.
NK-varuhusen i såväl Stockholm som Göteborg har under de senaste åren genomgått omfattande omstruktureringar i syfte att skapa än mer attraktiva varuhus, som står sig väl i en internationell jämförelse. En mängd nya varumärken har tillförts varuhusen, överskådligheten för kunderna har blivit bättre och omsättningen i båda varuhusen har ökat. Arbetet med att ytterligare utveckla varuhusen pågår ständigt. I Stockholm har entrén mot Regeringsgatan fått två nya caféer direkt innanför glasdörrarna. Nya avdelningar i NK Stockholm är Tommy Hilfiger Herr, NK Fashion & Denim och NK Aware. I Göteborg har bland annat Eton och Fred Perry öppnat.
Hyresmarknaden för kontor inom affärsområdet utvecklades positivt under året.
Marknadshyrorna för kontorslokaler i de mest attraktiva lägena uppgick under året till mellan 4 000 och 4 500 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.
Hyresmarknaden för butikslokaler var fortsatt god under året. I de bästa lägena och för de bästa ytorna exklusive varuhuset NK uppgick marknadshyran till mellan 6 000 och 10 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I varuhuset NK, som ligger i absolut bästa läge i Stockholm, tecknades avtal vid omförhandlingar och nyuthyrningar på hyresnivåer mellan 12 000 och 16 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyres- och fastighetsskattetillägg för bästa försäljningsyta.
Kundstrukturen inom Affärsområde Stockholm Västra City utgörs främst av företag som värdesätter centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är organisationer, advokatbyråer, reklambyråer, data- och mediaföretag och banker. Totalt finns inom affärsområdet 221 kunder. De tio största kunderna hyr 31 700 kvm (30 200), vilket representerar en årshyra på 183 mnkr (159).
Butikskunderna representerar till övervägande del starka, välkända varumärken med höga krav på etablering inom attraktiva marknadsplatser. I NK-varuhusen finns många av de starkaste internationella och svenska varumärkena representerade.
NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg och varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nor diska Kompaniet. NK ingår från och med 2007 som ett förvaltningsområde i Affärsområde Stockholm Västra City.
NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken. Det har förstärkt och utvecklat sitt värde sedan 1902. Den viktiga uppgiften att vårda och bedriva långsiktig varumärkesuppbyggnad är grunden till NKs förmåga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och höjda fastighetsvärden.
Varumärket NK har idag en mycket stark ställning bland såväl svenska som internationella konsumenter. Framgången bygger på ett nära samarbete mellan fastighetsägare och företagare, där samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, en vital och attraktiv marknadsplats samt kontinuerliga marknadsföringsinsatser mot rätt målgrupper.
Inom NK finns ett mycket nära samarbete med företagarna genom deras företagarförening. Tillsammans utarbetas årligen marknadsplaner för att stärka NK som varumärke och handelsplats.
Detaljhandeln i Sverige redovisade ett bra år. Enligt Detaljhandelsindex DHI ökade försäljningen i löpande priser inom sällanköpshandeln med 7 procent. Försäljningen av konfektion ökade med 5 procent. För NK Stockholm ökade försäljningen med 11 procent och för NK Göteborg med 5 procent.
| 31 december | 31 december | |
|---|---|---|
| 2007 | 2006 | |
| Antal fastigheter | 9 | 9 |
| Uthyrbar yta, kvm | 149 602 | 149 726 |
| – varav kontor | 46 029 | 46 028 |
| – varav butik och restaurang | 44 136 | 44 049 |
| Årshyra, mnkr | 499 | 464 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,3 | 6,0 |
| Ytvakansgrad, % | 4,7 | 7,4 |
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 7 900 | 10 800 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 25 | 40 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 10 600 | 13 900 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 47 | 50 |
| Fastighetsförvaltningens resultat, jämförbart bestånd | |||
|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | ||
| 507,1 | 442,2 | ||
| 16,8 | 10,3 | ||
| -12,5 | -30,4 | ||
| -111,6 | -105,2 | ||
| -56,4 | -47,2 | ||
| -180,5 | -182,8 | ||
| 326,6 | 259,4 | ||
| 63,0 | 56,0 | ||
| -45,4 | -45,0 | ||
| 17,6 | 11,0 | ||
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| NK Stockholm | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 26 941 | 26 936 |
| Antal avdelningar | 103 | 106 |
| Antal restauranger | 8 | 6 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 2 124 | 1 916 |
| NK Göteborg | ||
| Uthyrbar varuhusyta, kvm | 11 308 | 11 276 |
| Antal avdelningar | 45 | 48 |
| Antal restauranger | 4 | 4 |
| Försäljning inkl moms, mnkr | 542 | 518 |
Jämförelsetalen för 2006 är omräknade enligt den nya organisationen.
Parkaden. I det helägda dotterbolaget Parkaden AB drivs parkeringsrörelse i två av Hufvudstaden ägda fastigheter i Stockholm, dels parkeringshuset Parkaden på Regeringsgatan mittemot NK-varuhuset med 800 platser, dels Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7 nära World Trade Center och Centralstationen med 435 platser. Parkeringshuset på Regeringsgatan har under året fått en uppfräschning i form av nya skyltar, ljusare och mer inbjudande infarter och nya körbanebeläggningar. Parkeringsrörelsen är en viktig servicefunktion till kunderna i Hufvudstadens marknadsområden.
Josef Sachs som grundade NK 1902 hade ambitionen att varuhuset skulle vara en kommersiell och kulturell teater. Han lyckades. För visst är det fantastiskt att vandra runt och upptäcka nya scener hela tiden. Scener där bland annat kända exklusiva varumärken från hela världen spelar upp. Nu senast, en stor Hermès-butik, den enda i Sverige. I den vackra byggnaden ryms även stora ytor med moderna kontor. Bild: NK Stockholm, Hamngatan.
Året är 1971 och göteborgarna tar emot NK med öppna armar. 2007 är större delen av varuhuset helt ombyggt. Nu med ny entré, ljusa stora ytor med mycket dagsljus. En helt ny känsla och atmosfär som inbjuder till shopping, njutning och umgänge. Även fastighetens 2 200 kvm stora kontorsyta är nyrenoverad med många spännande lösningar. Bild: NK Göteborg, Östra Hamngatan.
Affärsområde Göteborg omfattade vid årsskiftet fyra fastigheter, belägna i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt. Fastighetsbeståndet är helt kommersiellt och består av kontors- och butiksfastigheter. I den största fastigheten ingår köpmannavaruhuset Femman, som är en del av Nordstans affärscentrum. Nordstan besöks årligen av cirka 34 miljoner personer, varav Femman besöks av cirka 12,5 miljoner personer. Omsättningen är cirka 3,1 mdkr varav Femman omsätter cirka 840 mnkr. Hufvudstaden är den största enskilda delägaren i Östra Nordstadens Samfällighetsförening, som äger och förvaltar Nordstans P-hus samt torg och gågator.
I Femmanhuset finns 64 butiker, caféer och restauranger i tre plan. Största butikskunder är H&M, Kapp-Ahl, JC, Din Sko, Indiska och Dressmann.
Under året har renovering av kontorslokaler utförts hos flera hyresgäster. Lokalanpassningar har gjorts åt en rad nya kontorshyresgäster, bland andra kan nämnas Cityakuten i Praktikertjänst AB, Aftonbladet Kvällstidningen AB och Medartuum AB.
I Femman har ett flertal butiker renoverat sina lokaler, bland annat Dressmann, KappAhl, Expert och EB Games. Bland de butiker som fått större yta kan nämnas Femman Sport och Brio Leksaker. På övre plan har tre nya butiker öppnat under året; dna Skor, Mancare och She Shop.
Hyresmarknaden för kontorslokaler har under året präglats av svagt sjunkande vakanser och stabila hyresnivåer. Marknadshyrorna för kontorslokaler i de bästa lägena uppgick till mellan 1 600 och 2 200 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Enstaka toppnoteringar över 2 200 kr per kvm och år har erhållits i nyproducerade fastigheter. För butikslokaler var marknadshyresutvecklingen fortsatt god. I de bästa lägena uppgick marknadshyran till mellan 5 000 och 9 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg beroende på storlek och läge.
Affärsområdets kunder utgörs främst av företag som är beroende av centralt belägna högkvalitativa lokaler. De dominerande branscherna är advokatbyråer, revisionsbyråer, media och tele samt myndigheter och organisationer. Totalt finns inom affärsområdet 135 kunder. De tio största kunderna hyr 27 700 kvm (27 400), vilket representerar en årshyra på 56 mnkr (52).
Köpmannavaruhuset Femman. Köpmannavaruhuset Femman är ett av de starkaste varumärkena i Västsverige inom detaljhandeln och representerar ett brett utbud inom konfektion och annan sällanköpshandel.
Nordstan. Nordstans Affärscentrum är ett av Europas största inomhuscenter och besöks årligen av cirka 34 miljoner personer. Hufvudstaden är den största enskilda delägaren i Nordstans Samfällighetsförening med en andel om cirka 30 procent.
| 31 december 2007 |
31 december 2006 |
|
|---|---|---|
| Antal fastigheter | 4 | 4 |
| Uthyrbar yta, kvm | 58 981 | 59 021 |
| – varav kontor | 31 960 | 32 016 |
| – varav butik och restaurang | 22 189 | 22 244 |
| Årshyra, mnkr | 149 | 137 |
| Hyresvakansgrad, % | 1,7 | 3,3 |
| Ytvakansgrad, % | 2,4 | 4,8 |
| 2007 | 2006 | |
|---|---|---|
| Nyuthyrning, kvm | 1 700 | 2 200 |
| Nyuthyrning årshyra, mnkr | 5 | 4 |
| Omförhandlade avtal, kvm | 6 700 | 9 100 |
| Omförhandlad årshyra, mnkr | 22 | 20 |
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 157,7 | 144,5 |
| Underhåll | -3,0 | -3,2 |
| Drift och administration | -30,5 | -28,3 |
| Övriga kostnader | -18,0 | -10,6 |
| Summa kostnader | -51,5 | -42,1 |
| Bruttoresultat | 106,2 | 102,4 |
Varumärken inom koncernen.
1914, mitt i centrala Göteborg, invigdes stadens första biograf: Victoriateatern. Det var en drömvärld som kommit till Göteborg. 90 år senare bytte gamla biografen namn till Victoria Arena och öppnade sina glasdörrar till en annan sorts drömvärld: drygt 1000 kvm mode, trend och design. I fastigheten huserar även andra unga företag i renoverade och anpassade kontorslokaler. Bild: Kungsgatan, Göteborg.
Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, OMX Nordiska Börsens regelverk inklusive Svensk kod för bolagsstyrning samt andra tillämpliga lagar och regler. Svensk kod för bolagsstyrning syftar till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att det inte är något brott mot Koden att avvika från en eller flera regler om motiv finns och förklaras.
Hufvudstaden följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande avvikelse:
• Valberedning
Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan.
Hufvudstaden hade vid årets slut 19 533 aktieägare. Den störste ägaren var L E Lundberg Holding AB med 45,2 procent av totalt antal utestående aktier och 88,0 procent av antalet röster. Näst störst var SEB Trygg Liv med 11,4 procent av antalet utestående aktier och 2,3 procent av antalet röster. Utländska aktieägares ägarandel uppgick till 20,3 procent av utestående antal aktier och 4,1 procent av antalet röster.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1 056,4 mnkr, fördelat på 202 996 869 A-aktier och 8 275 064 C-aktier med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av detta utgör 5 006 000 A-aktier bolagets egna innehav. Varje aktie av serie A motsvarar en röst och varje aktie av serie C 100 röster. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat.
Aktieägares rätt att besluta i Hufvudstadens angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid bolagsstämman personligen eller genom ombud. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag skall godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna.
Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelsetiden för stämman.
Årsstämma skall hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat utdelning, fastställande av resultat- och balansräkningar, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och i förekommande fall revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare och andra viktiga frågor.
Årsstämma 2007 hölls den 22 mars. Totalt 176 aktieägare som företrädde 140 136 034 A-aktier och 8 252 359 C-aktier var närvarande och de representerade totalt 965 371 934 röster, motsvarande 94,1 procent av det totala antalet utestående röster. Årsstämma 2008 hålls den 27 mars i Stockholm.
Nominering och val av styrelse och revisorer Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen formellt utsedd valberedning. Huvudägarna kontaktas av styrelsens ordförande i god tid före årsstämman och bildar därmed en informell valberedningsgrupp som gemensamt tar fram förslag på styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden samt i förekommande fall revisorer och revisorsarvoden. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag till styrelsens ordförande under adress som framgår av bolagets hemsida. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman.
Som underlag för sina förslag har gruppen gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen.
Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är ett avsteg från bolagskoden.
Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policys liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att:
Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VDs åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år.
Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor.
Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Styrelsen utvärderar också VDs arbete, då utan att denne närvarar.
Under verksamhetsåret 2007 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Tjänstemän i bolaget deltager i styrelsens sammanträden såsom föredragande.
Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredovisningen för 2006 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens granskning av bolagets halvårsrapport.
Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som väljs av årsstämman för en period om ett år. Med undantag av VD ingår ingen av ledamöterna i företagsledningen. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna har beroendeställning gentemot den största aktieägaren Lundbergs (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson) och en av ledamöterna gentemot den näst största aktieägaren SEB Trygg Liv (Hans Mertzig). För ytterligare information om enskilda styrelseledamöter, se sid 84. Som styrelsens sekreterare anlitas utomstående jurist.
| Namn | Funktion | Närvaro frekvens 20071) |
Oberoende i förhållande till bolaget 2) |
Oberoende i förhållande till ägare 2) |
|---|---|---|---|---|
| Fredrik Lundberg | Ordförande | 7 | Ja | Nej |
| Claes Boustedt | 7 | Ja | Nej | |
| Bengt Braun | 7 | Ja | Ja | |
| Peter Egardt | 6 | Ja | Ja | |
| Louise Lindh 3) | 5 | Ja | Nej | |
| Hans Mertzig | 6 | Ja | Nej | |
| Sten Peterson | 7 | Ja | Nej | |
| Anna-Greta Sjöberg | 6 | Ja | Ja | |
| Ivo Stopner | VD | 7 | Nej (anställd) | Ja |
1) Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman. 2) Definieras som personer i beroendeställning såväl enligt OMX Nordiska
Börsens fortlöpande noteringskrav som enligt bolagskoden.
För Hufvudstadens del blir utfallet enligt båda kriterierna detsamma.
3) Invald i styrelsen av årsstämman i mars 2007.
Bo Ribers, auktoriserad revisor vid KPMG, har varit bolagets revisor sedan 1999. Bland hans andra större uppdrag kan nämnas HL Display.
Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion om revisionens inriktning och iakttagelser förs. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovisning görs i januari–februari. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för konsulttjänster lämnas i not 10.
Vid årsstämman 2004 omvaldes de auktoriserade revisorerna Bo Ribers (revisor sedan 1999) och Stefan Älgne (revisorssuppleant sedan 2000), båda KPMG, till revisor respektive revisorssuppleant för en period av fyra år.
Förslag till val av revisorer för nästa fyraårsperiod kommer att föreläggas årsstämman 2008.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett revisionsutskott men valt att inte tillsätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, utgör revisionsutskott.
VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för styrelse och VD samt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen skall kunna fatta väl underbyggda beslut.
Företagsledningen består, förutom av VD, av de tre affärsområdescheferna samt cheferna för Fastighetsutveckling och Finans/Ekonomi. Företagsledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor. För information om enskilda medlemmar, se sid 86.
Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid års stämman 2007 beslutades om en ersättning för styrelsearbetet 2007 om 1 575 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ordföranden erhöll 350 000 kronor och de övriga sju ej anställda ledamöterna 175 000 kronor vardera.
Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte tillsätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens motiv är att den anser att ersättningsfrågor ska hanteras av hela styrelsen. Detta innebär att hela styrelsen, förutom VD, utgör ersättningsutskott.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2007 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, dvs att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsystem finns i bolaget.
För VD och företagsledningen finns ett bonusprogram, som omprövas årligen. Utfallet beror på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för VD maximalt utgå med 500 000 kronor och för övriga ledande befattningshavare med 250 000 kronor per person.
VDs ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD har styrelsens uppdrag att förhandla med övriga ledande befattningshavare om deras ersättningar, varefter återrapportering till styrelsens ordförande sker.
För ytterligare information om löner och ersättningar, se not 9.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den ekonomiska rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontrollåtgärder, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policys och riktlinjer, som t ex informationspolicy eller redovisningshandbok, dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av ledning och styrelse. Dessa styrande dokument samt genomarbetade processbeskrivningar kommuniceras via fastställda informations- och kommunikationsvägar och har därmed gjorts tillgängliga och kända för berörd personal.
Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens ledning om hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen behandlar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att den omfattar alla väsentliga områden och identifierar vid behov nödvändiga åtgärder. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella transaktioner och projektredovisning.
Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, dvs åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna skall även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Som exempel på bokslutsprocesser med väl genomarbetade kontrollåtgärder kan nämnas reparation, ombyggnad och underhåll samt uthyrning, områden som alla har väsentlig påverkan på bolagets resultat.
Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policys, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stöder verksamheten. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll följer sedvanliga rapporteringsvägar.
Hufvudstadens ledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen framför allt genom att ställa frågor och ta del av controllerfunktionens arbete.
Styrelsen erhåller kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive ledningens kommentarer till verksamheten och den interna kontrollen. Vid varje styrelsesammanträde behandlas den ekonomiska situationen. Bolagets revisor medverkar vid styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser om bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Styrelsen tar årligen ställning till väsentliga riskområden och utvärderar den interna kontrollen.
Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet kommer att omprövas årligen.
Stockholm den 14 februari 2008
Denna bolagsstyrningsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Med Konserthuset i ryggen och dagens eftermiddagskonsert i hjärtat är stegen lätta, ner till träffen på någon av Stureplans restauranger, barer och caféer. Eller så är det bara shopping som gäller. Eller bråttom, bråttom till kundmöte på något av kontoren längs gatan. Bild: Kungsgatan, Stockholm.
Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stockholm, besöksadress Regeringsgatan 38, Stockholm.
Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på OMX Nordiska Börs i Stockholm. L E Lundberg Holding AB, organisationsnummer 556563-2477, 601 85 Norrköping, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen.
Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 27 mars 2008.
Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. Hufvudstadens marknader utgörs av Stockholms och Göteborgs centralaste delar, där bolaget äger kommersiella kontors- och butiksfastigheter i citykärnornas affärsdistrikt. Den ekonomiska tillväxten i Sverige har länge varit koncentrerad till storstadsområdena, där Stockholm intagit en särställning. Under 2007 har Stockholm haft en stark ekonomisk utveckling. Även Göteborg och Västsverige har haft en mycket positiv utveckling.
Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan uppgick till 278 223 kvm i Stockholm och 75 462 kvm i Göteborg, totalt 353 685 kvm. World Trade Center-fastigheten (WTC), som avyttrades i december 2006 med tillträde den 1 februari 2007, har i resultaträkningen klassificerats som avvecklad verksamhet.
Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2007 var 3,3 procent (6,5) och ytvakansgraden var 4,6 procent (8,1). I Stockholm var hyresvakansgraden 3,7 procent och i Göteborg 1,6 procent.
Under året har 21 800 kvm (24 100) nykontrakterats och 38 100 kvm (34 900) omförhandlats till ett värde av totalt 231 mnkr per år.
Med tillträde den 1 juni 2007 förvärvades fastigheten Rännilen 15 vid Norrmalmstorg i Stockholm. Den uthyrbara ytan är cirka 3 350 kvm och köpeskillingen uppgick till 312,5 mnkr. Hufvudstaden äger därmed samtliga fastigheter i kvarteret Rännilen. Fastigheten ingår efter en fastighetsreglering i Rännilen 19.
Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastigheter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2007. Värderingen har genomförts med utgångspunkt från fastigheternas intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav.
Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2007 bedömts till 20,5 mdkr.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en värdering enligt direktavkastningsmetoden. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag. Beskrivning av värderingsmetod och antaganden finns i not 18 Förvaltningsfastigheter.
| Förändring | Resultateffekt | |
|---|---|---|
| +/– | före skatt, +/– | |
| Hyresintäkter | 100 kr per kvm | 740 mnkr |
| Fastighetskostnader | 50 kr per kvm | 390 mnkr |
| Hyresvakansgrad | 1,0 procentenhet | 290 mnkr |
| Avkastningskrav | 0,5 procentenhet | 2 500 mnkr |
Det bedömda verkliga värdet för fastighetsbeståndet per den 31 december 2007 uppgick till 20,5 mdkr. Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgår substansvärdet till 15,1 mdkr eller 73 kronor per aktie efter skatt. Vid substansvärdeberäkningen har använts en kalkylmässigt beräknad uppskjuten skatt. Denna har antagits till 10 procent på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och skattemässigt restvärde för fastigheterna och har bedömts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Köparen tappar dock avskrivningsunderlag, vilket kan motivera en viss kompensation, som här har antagits till 10 procent. Om skattesatsen enligt balansräkningen (28 procent) använts vid beräkningen, hade substansvärdet uppgått till 11,8 mdkr eller 57 kronor per aktie. Om skattesatsen antas vara 0 procent, hade substansvärdet uppgått till 16,9 mdkr eller 82 kronor per aktie.
| Mnkr | |
|---|---|
| Redovisat eget kapital | 11,8 |
| Återföring av bokförd uppskjuten skatt | 5,1 |
| Substansvärde före skatt | 16,9 |
| Kalkylmässig uppskjuten skatt 10 procent | -1,8 |
| Substansvärde efter skatt | 15,1 |
| Substansvärde per aktie | 73 kr |
Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet i den löpande verksamheten är begränsade. Intäkterna är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, medan rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibe-hållen service och kvalitet. Hufvudstadens lönsamhet och verksamhet påverkas framför allt av makroekonomiska faktorer såsom konjunktur och ränteläge samt utvecklingen i Stockholm och Göteborg, men även av politiska beslut. För att framgångsrikt hantera möjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför lång framförhållning och tydliga strategier. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer än de som beskrivs nedan.
Förändringar i fastigheternas verkliga värde till följd av konjunktursvängningar mm är både en risk och en möjlighet. Risken begränsas dock av fastigheternas koncentration till de mest attraktiva kommersiella lägena.
Hyresutvecklingen utgör både en risk och en möjlighet. Risken begränsas emellertid av Hufvudstadens koncentration till fastigheter med lokaler i de mest intressanta kommersiella lägena. Hyresnivån för lediga kontorslokaler påverkas snabbt vid en förstärkning eller försvagning av konjunkturen. Hyresnivån för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex. Hyresförändringar sker när avtalen förnyas.
Höjningar av fastighetsskatten utgör en risk. Risken begränsas dock av att en väsentlig del av fastighetsskatten debiteras Hufvudstadens hyresgäster.
Vid en avmattning av konjunkturen är risken för ökad vakansgrad större för Hufvudstadens kontorslokaler än för butikslokalerna. En viss vakansgrad bör alltid finnas för att erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjliggöra ombyggnader och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer.
En lång genomsnittlig avtalstid är en fördel vid sjunkande marknadshyror och en nackdel vid stigande hyror. Alltför täta om- och avflyttningar medför stora kostnader för lokalanpassningar. Dessa kostnader kan inte alltid kompenseras av höjda hyror.
Omsättningsbaserade hyror tillämpas i huvudsak i NKvaruhusen. Hufvudstaden strävar efter att öka andelen avtal med omsättningshyror, då de medför en potential uppåt samtidigt som den garanterade minimihyran i omsättningsavtalen begränsar risken för hyresfall.
Kostnaderna för drift är svåra att påverka på kort sikt. Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed sänka driftkostnaderna. Upphandling av elkraft görs regelbundet på termin för att minska känsligheten för svängningar i energipriserna. Prövning sker löpande om förutsättningarna förändras.
Hufvudstadens fastighetsbestånd är väl underhållet. Bolaget arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader i varje enskild fastighet och minskar därmed risken för oförutsedda kostnadsökningar.
Koncentrationen av ett fastighetsbestånd till ett geografiskt marknadsområde kan potentiellt öka risken på grund av minskad diversifiering. I Hufvudstadens fall bedöms dock risken som liten eftersom Stockholm och Göteborg över tiden är landets starkaste marknadsområden och Sveriges mest intressanta tillväxtmarknader.
Företagets verksamhet finansieras förutom av egna medel även av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är koncernen exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Beskrivning av företagets finanspolicy och hur dessa risker hanteras samt hantering av kreditrisker hänförliga till kund- och hyresfordringar finns i not 2.
Hufvudstadens fastigheter är fullvärdeförsäkrade. En särskild terroristförsäkring som täcker skador upp till 25 mnkr har tecknats.
Nedan redovisas effekterna på resultat exklusive värdeförändringar före skatt på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer.
Redovisade resultateffekter vid förändringar av hyresnivå, vakansgrad, drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt avser de effekter som hade uppstått under räkenskapsåret 2007, om förändringarna inträffat vid 2007 års ingång.
Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder ledningen skulle kunna vidta och de förändrade förhållanden som skulle kunna uppkomma om vissa händelser skulle inträffa.
| Förändring +/– |
Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, mnkr |
|
|---|---|---|
| Hyresnivå | 100 kr per kvm | 34 |
| Vakansgrad 1) | 1 procentenhet | 11 |
| Drift och underhåll | 10 procent | 13 |
| Fastighetsskatt 2) | 1 procentenhet | 9 |
| Räntenivå 3) | 1 procentenhet | 34 |
1) Beräknad ytvakans med 3 000 kr per kvm.
2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna
inom ramen för tecknade hyreskontrakt. 3) Utan hänsyn tagen till räntebindning med derivat.
Ett ansvarsfullt företagande såväl internt som externt är en förutsättning för framgång. Hufvudstaden bidrar till samhällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sig om att gällande lagar och avtal följs genom krav på entreprenörer och underleverantörer. Hufvudstadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett aktivt redskap i det dagliga arbetet. All slags diskriminering och osakliga löneskillnader motarbetas. Ett omfattande ledarskapsprogram för samtliga chefer i bolaget har genomförts under året.
Hufvudstaden arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, t ex genom minskad energianvändning och krav på miljövänliga produkter. Inga verksamheter för vilka tillstånd eller anmälan krävs enligt Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd bedrevs under 2007.
Hufvudstadens aktiekapital uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 202 996 869 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 275 064 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är L E Lundberg Holding AB med totalt 45,2 procent av utestående aktier och 88,0 procent av rösterna. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende överlåtelsebarhet av aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande. Ingen pensionsstiftelse eller annan utfästelse till personalen i fråga om aktieinnehav finns.
Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande om att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier för att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Mandatet förnyades vid årsstämman 2007. Totalt eget innehav per den 31 december 2007 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Hela posten förvärvades 2003 till en snittkurs av 27,30 kronor per aktie. Inga återköp av aktier har skett under året eller efter rapporttidens utgång (till och med den 13 februari 2008).
För beskrivning av styrelsens arbete mm hänvisas till Bolagsstyrningsrapporten på sid 44.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2007 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, dvs att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsprogram finns i bolaget. Förslag att samma riktlinjer ska tillämpas för 2008 kommer att föreläggas årsstämman.
VDs ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD har styrelsens uppdrag att förhandla med övriga ledande befattningshavare om deras ersättningar, varefter återrapportering till styrelsens ordförande sker.
För VD och företagsledningen finns ett bonusprogram, som omprövas årligen. Utfallet beror på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för VD maximalt utgå med 500 000 kronor och för övriga ledande befattningshavare med 250 000 kronor per person.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. För 2007 uppgick bonuskostnaden totalt till 2,9 mnkr (3,0) eller med i genomsnitt 16 700 kronor per medarbetare och för företagsledningen inklusive VD med i genomsnitt 254 000 kronor per person. Bonusen är ej pensionsgrundande.
All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra intresserade som anmält sitt intresse.
Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida www.hufvudstaden.se, där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras.
Väsentliga händelser efter årets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Hufvudstaden kommer även under 2008 att främst ägna sig åt att förvalta, förädla och utveckla fastighetsbeståndet så att största möjliga avkastning erhålles. Trots av-mattning i konjunkturen tror vi på en stabil efterfrågan på hyresmarknaden. Vår bedömning är att vi kommer att få se oförändrade eller något stigande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Strategiska förvärv och försäljningar av enstaka fastigheter kan inte uteslutas.
Förslag till utdelning och vinstdisposition Styrelsen har föreslagit en utdelning om 1,75 kronor per aktie eller totalt 361,0 mnkr. Styrelsens förslag till vinstdisposition redovisas i sin helhet på sidan 82.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran.
| Mnkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | |||
| Fastighetsförvaltning | 1 213,2 | 1 096,5 | |
| Övrig verksamhet | 63,0 | 56,0 | |
| 3 | 1 276,2 | 1 152,5 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | |||
| – Underhåll | -26,4 | -61,5 | |
| – Drift och administration | 7 | -208,3 | -192,3 |
| – Tomträttsavgälder | -16,1 | -16,1 | |
| – Fastighetsskatt | -114,9 | -92,5 | |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -365,7 | -362,4 | |
| Övrig verksamhet, kostnader | 3, 7 | -45,4 | -45,0 |
| Verksamhetens kostnader | -411,1 | -407,4 | |
| Bruttoresultat | 865,1 | 745,1 | |
| – varav Fastighetsförvaltning | 3, 6 | 847,5 | 734,1 |
| – varav Övrig verksamhet | 3 | 17,6 | 11,0 |
| Central administration | -30,8 | -31,5 | |
| Rörelseresultat före värdeförändringar | 834,3 | 713,6 | |
| Värdeförändringar | |||
| – Förvaltningsfastigheter | 13 | 2 597,7 | 2 647,5 |
| – Räntederivat | 16,5 | – | |
| Rörelseresultat | 8–13 | 3 448,5 | 3 361,1 |
| Finansiella intäkter och kostnader | |||
| Finansiella intäkter | 14 | 12,3 | 0,7 |
| Finansiella kostnader | 15 | -138,9 | -141,0 |
| -126,6 | -140,3 | ||
| Resultat före skatt | 3 321,9 | 3 220,8 | |
| Skatt | 17 | -927,6 | -903,9 |
| Årets resultat från kvarvarande verksamheter | 2 394,3 | 2 316,9 | |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt | 4 | 6,6 | 1 106,3 |
| ÅRETS RESULTAT | 2 400,9 | 3 423,2 | |
| Genomsnittligt antal utestående aktier | |||
| efter återköp under perioden | 206 265 933 | 206 265 933 | |
| Resultat per aktie kvarvarande verksamheter före och efter utspädning, kronor |
11,61 | 11,23 | |
| Årets resultat per aktie före och | |||
| efter utspädning, kronor | 11,64 | 16,60 | |
| Ordinarie utdelning per aktie, kronor (förslag) | 1,75 | 1,60 | |
| Extra utdelning per aktie, kronor (förslag) | – | 10,00 |
Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 1 213,2 mnkr (1 096,5). Ökningen förklaras av högre bruttohyror inklusive högre fastighetsskattetillägg samt lägre hyresförluster för vakanta lokaler. Under året omförhandlade Hufvudstaden avtal motsvarande cirka 153 mnkr i årliga hyresintäkter. Omförhandlingarna av kontorslokaler medförde något höjda hyresnivåer, medan butikshyrorna ökade med drygt 9 procent. Sammantaget medförde omförhandlingarna en höjning av hyresnivån med i genomsnitt cirka 6 procent.
Underhållskostnaderna minskade med 35,1 mnkr till 26,4 mnkr (61,5), vilket främst förklaras av en högre kostnad 2006 för evakuering av hyresgäster i samband med förädling av flera fastigheter. Driftkostnaderna uppgick till 153,1 mnkr (145,2). Ökningen förklaras av högre energikostnader samt en lägre kostnad föregående år på grund av erhållna försäkringsersättningar. Administrationskostnaden ökade till 55,2 mnkr (47,1), vilket förklaras av en lägre kostnad 2006 på grund av att World Trade Centers del av de centrala förvaltningskostnaderna då ingick i Resultat från avvecklad verksamhet. Fastighetsskatten har ökat till 114,9 mnkr (92,5) till följd av höjda taxeringsvärden. Kostnaden har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Sammantaget innebär detta att fastighetsförvaltningens totala kostnader var i stort sett oförändrade och uppgick till 365,7 mnkr (362,4).
Bruttoresultatet uppgick under året till 847,5 mnkr (734,1), vilket motsvarar en ökning med 15,4 procent. World Trade Center har redovisats i posten Resultat från avvecklad verksamhet.
Övrig verksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden.
Nettoomsättningen var 63,0 mnkr (56,0). Kostnaderna uppgick till 45,4 mnkr (45,0) och bruttoresultatet till 17,6 mnkr (11,0).
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 2 597,7 mnkr (2 647,5). Värdet har bedömts på basis av en intern värdering av fastighetsbeståndet. Den orealiserade värdeförändringen förklaras dels av ett uppskattat lägre direktavkastningskrav som en följd av ett fortsatt stort intresse för kommersiella fastigheter, dels av en stark hyresutveckling. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 4,6 procent (4,8).
Resultatet av finansiella poster uppgick för året till -126,6 mnkr (-140,3). Ränteintäkterna uppgick till 12,3 mnkr (0,7) och räntekostnaderna till -138,9 mnkr (-141,0). De ökade ränteintäkterna förklaras av ränteintäkter på likviden från försäljningen av World Trade Center.
Koncernens skattekostnad uppgick till 927,6 mnkr (903,9), varav 103,8 mnkr (98,2) utgjorde aktuell skatt och 823,8 mnkr (805,7) uppskjuten skatt.
Resultat från avvecklad verksamhet för 2007 avser justering av köpeskilling och för 2006 resultat från den avyttrade verksamheten World Trade Center. Se även not 4.
Årets resultat uppgick till 2 400,9 mnkr (3 423,2). Minskningen förklaras av försäljningen av World Trade Center Stockholm föregående år. Koncernens resultat från kvarvarande verksamhet efter skatt uppgick till 2 394,3 mnkr (2 316,9), en ökning med 3,3 procent.
| Mnkr | Not | 2007-12-31 | 2006-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 18 | 20 530,5 | 17 408,8 |
| Materiella anläggningstillgångar | 19 | 8,5 | 8,5 |
| Långfristiga fordringar | 21 | 60,6 | 22,5 |
| Summa anläggningstillgångar | 20 599,6 | 17 439,8 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 22 | 16,4 | 12,6 |
| Övriga fordringar | 2,1 | 3 006,5 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 23 | 45,2 | 20,8 |
| Kortfristiga placeringar | 155,0 | – | |
| Likvida medel | 24 | 130,8 | 40,4 |
| Summa omsättningstillgångar | 349,5 | 3 080,3 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 20 949,1 | 20 520,1 | |
| Eget ka pital och skulder |
|||
| Eget kapital | |||
| Kapital och reserver som kan hänföras till moderföretagets aktieägare | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 628,1 | 628,1 | |
| Andra reserver | 27,7 | 12,6 | |
| Balanserat resultat inkl årets resultat | 10 096,5 | 10 088,2 | |
| Summa eget kapital | 25 | 11 808,7 | 11 785,3 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 27 | 2 800,0 | 2 400,0 |
| Uppskjutna skatteskulder | 26 | 5 323,3 | 4 493,6 |
| Övriga långfristiga skulder | 3,7 | 3,3 | |
| Övriga avsättningar | 28 | 5,7 | 6,0 |
| Summa långfristiga skulder | 8 132,7 | 6 902,9 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder till kreditinstitut | 27 | 600,0 | 965,0 |
| Leverantörsskulder | 73,0 | 79,0 | |
| Aktuella skatteskulder | 32,0 | 25,3 | |
| Övriga skulder | 29 | 65,8 | 501,2 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 31 | 236,9 | 261,4 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 007,7 | 1 831,9 | |
| Summa skulder | 9 140,4 | 8 734,8 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 20 949,1 | 20 520,1 | |
| Ställda säkerheter | 32 | 1 710,5 | 1 625,2 |
Eventualförpliktelser 32 Inga Inga
Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 20 530,5 mnkr (17 408,8). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av orealiserad värdeförändring (se kommentarer till resultaträkningen, sid 55) samt av förvärvet av Rännilen 15 och övriga investeringar i fastighetsbeståndet. Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 18 Förvaltningsfastigheter. Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick till 1 971,3 mdkr. Årets investeringar uppgick till 527,7 mnkr (193,4), varav 3,7 mnkr avsåg inventarier och 524,0 mnkr förvaltningsfastigheter.
Likvida medel uppgick till 130,8 mnkr (40,4). Hyresinbetalningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära överskott kan uppstå. Överskottslikviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Per den 31 december 2007 uppgick sådan kortfristig placering till 155,0 mnkr (0). Inga begränsningar finns avseende nyttjanderätten av likvida medel. Utöver likvida medel fanns outnyttjad checkräkningskredit om 40 mnkr (40).
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 3 400,0 mnkr (3 365,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader (23), kapitalbindningstiden var 53 månader (33) och den genomsnittliga räntekostnaden vid års-skiftet uppgick till 4,6 procent (4,0). Nettoskulden uppgick till 3 069,3 mnkr (3 324,6).
Uppskjutna skatteskulder uppgick till 5 323,3 mnkr (4 493,6). Ökningen förklaras främst av uppskjuten skatt på värdeförändringar i fastigheter.
Övriga skulder som ej är räntebärande minskade under året med 480,7 mnkr till 395,5 mnkr (876,2). Minskningen förklaras av en skuld till avyttrat dotterbolag under 2006.
| Övrigt | Balanserade vinstmedel |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Aktie kapital |
tillskjutet kapital |
Reserver | inkl årets resultat |
Totalt |
| Ingående eget kapital 2006-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | -34,0 | 6 964,2 | 8 614,7 |
| Årets förändring av säkringsreserv | – | – | 64,7 | – | 64,7 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv | – | – | -18,1 | – | -18,1 |
| Summa förmögenhetsförändringar, redovisade direkt mot eget kapital, |
|||||
| exklusive utdelningar | – | – | 46,6 | – | 46,6 |
| Årets resultat | – | – | – | 3 423,2 | 3 423,2 |
| Summa förmögenhetsförändringar | – | – | 46,6 | 3 423,2 | 3 469,8 |
| Utdelning | – | – | – | -299,1 | -299,1 |
| Utgående eget kapital 2006-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 12,6 | 10 088,2 | 11 785,3 |
| Ingående eget kapital 2007-01-01 | 1 056,4 | 628,1 | 12,6 | 10 088,2 | 11 785,3 |
| Årets förändring av säkringsreserv | – | – | 21,0 | – | 21,0 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv | – | – | -5,9 | – | -5,9 |
| Summa förmögenhetsförändringar, redovisade direkt mot eget kapital, |
|||||
| exklusive utdelningar | – | – | 15,1 | – | 15,1 |
| Årets resultat | – | – | – | 2 400,9 | 2 400,9 |
| Summa förmögenhetsförändringar | – | – | 15,1 | 2 400,9 | 2 416,0 |
| Utdelning | – | – | – | -2 392,7 | -2 392,7 |
| Utgående eget kapital 2007-12-31 | 1 056,4 | 628,1 | 27,7 | 10 096,5 | 11 808,7 |
Antal återköpta aktier är 5 006 000, motsvarande 2,4 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman den 22 mars 2007 fick styrelsen förnyat mandat att återköpa högst 10 procent av samtliga aktier i syfte att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att därigenom skapa ökat värde för bolagets aktieägare. Under 2007 har inga återköp skett.
Under 2007 lämnades en utdelning om 11,60 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 2 392 684 823 kronor.
Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 361,0 mnkr.1)
1) Se Definitioner, sid 93 Utdelningsbelopp.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 3 328,5 | 4 371,0 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 4,7 | 4,4 |
| Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar | -6,6 | -986,2 |
| Förändring övriga avsättningar | – | -46,8 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | -2 597,7 | -2 678,0 |
| Värdeförändring derivat | -16,5 | – |
| Övriga förändringar | -0,2 | 0,3 |
| Betald inkomstskatt | -97,1 | -113,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital |
615,1 | 550,8 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | -30,3 | -5,5 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | -465,5 | 62,7 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 119,3 | 608,0 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Försäljning av dotterföretag | 3 011,7 | – |
| Tilläggsköpeskilling | – | -23,3 |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -524,0 | -185,4 |
| Investering i inventarier | -3,7 | -8,0 |
| Investering i finansiella tillgångar | -0,2 | – |
| Amortering långfristig fordran | – | 15,4 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 2 483,8 | -201,3 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | 500,0 | 260,0 |
| Amortering av låneskuld | -465,0 | -420,0 |
| Utbetald utdelning | -2 392,7 | -299,1 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -2 357,7 | -459,1 |
| Årets kassaflöde | 245,4 | -52,4 |
| Likvida medel vid årets början | 40,4 | 92,8 |
| Likvida medel vid årets slut | 285,8 | 40,4 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 12,5 | 18,7 |
| Erlagd ränta | 131,3 | 141,0 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 64,3 mnkr till 615,1 mnkr (550,8), vilket förklaras av ett högre nettoflöde från den operativa verksamheten. Förändringar i rörelsekapital minskade kassaflödet med 495,8 mnkr (57,2), vilket beror på återbetalning av koncernlån till den avyttrade verksamheten World Trade Center. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 119,3 mnkr (608,0).
Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten ökade med 2 685,1 mnkr och uppgick till 2 483,8 mnkr (-201,3). Ökningen förklaras av likvid från försäljningen av WTC. Investeringar i fastighetsbeståndet ökade med 338,6 mnkr jämfört med föregående år, vilket främst förklaras av förvärvet av Rännilen 15.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten minskade med 1 898,6 mnkr till -2 357,7 mnkr (-459,1). Minskningen förklaras av en extra utdelning om 10 kronor per aktie, utöver en ordinarie utdelning om 1,60 kronor. Total utdelning var 2 392,7 mnkr. Nettoförändringen av räntebärande skulder blev 35,0 mnkr (-160,0). Inga återköp av egna aktier skedde under året (0).
Årets kassaflöde uppgick till 245,4 mnkr (-52,4).
Koncernens likvida medel uppgick till 285,8 mnkr (40,4) varav kassa och bankmedel var 130,8 mnkr och kortfristig placering av överskottslikviditet 155,0 mnkr. Inklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick likviditeten till 325,8 mnkr (80,4). Hufvudstaden har per 31 december 2007 långfristiga lånelöften om 2 mdkr. Vid årsskiftet var 0 mnkr utnyttjat.
Inga begränsningar finns i nyttjanderätten av likvida medel.
| Mnkr | Not | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| Nettomsättning | 740,1 | 666,0 | |
| Verksamhetens kostnader | -398,0 | -354,8 | |
| Bruttoresultat | 342,1 | 311,2 | |
| Central administration | -30,8 | -31,5 | |
| Värdeförändringar räntederivat | 16,5 | – | |
| Rörelseresultat | 8–13 | 327,8 | 279,7 |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Ränteintäkter och liknande | |||
| resultatposter | 14 | 18,4 | 1 614,7 |
| Räntekostnader och liknande | |||
| resultatposter | 15 | -136,9 | -141,0 |
| -118,5 | 1 473,7 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 209,3 | 1 753,4 | |
| Bokslutsdispositioner | 16 | -100,9 | -124,0 |
| Resultat före skatt | 108,4 | 1 629,4 | |
| Skatt | 17 | -22,7 | -7,0 |
| ÅRETS RESULTAT | 85,7 | 1 622,4 |
| Mnkr | Not | 2007-12-31 | 2006-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | 19 | 6,1 | 6,2 |
| Förvaltningsfastigheter | 18 | 5 972,9 | 5 649,5 |
| 5 979,0 | 5 655,7 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 20 | 2 824,8 | 2 824,8 |
| Andra långfristiga fordringar | 21 | 60,6 | 22,5 |
| Summa finansiella | |||
| anläggningstillgångar | 2 885,4 | 2 847,3 | |
| Summa anläggningstillgångar | 8 864,4 | 8 503,0 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 22 | 2,0 | 2,5 |
| Fordringar på koncernföretag | 9,4 | 28,3 | |
| Övriga fordringar | 11,2 | 3 006,3 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 23 | 20,3 | 11,2 |
| Summa kortfristiga fordringar | 42,9 | 3 048,3 | |
| Övriga kortfristiga placeringar | 155,0 | – | |
| Kassa och bank | 24 | 130,5 | 39,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 328,4 | 3 088,0 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 9 192,8 | 11 591,0 |
| Mnkr | Not | 2007-12-31 | 2006-12-31 |
|---|---|---|---|
| Ställda säkerheter | 32 | 1 710,5 | 1 625,2 |
| Eventualförpliktelser | 32 | Inga | Inga |
| Mnkr | Not | 2007-12-31 | 2006-12-31 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 1 056,4 | 1 056,4 | |
| Uppskrivningsfond | 124,2 | 138,2 | |
| Reservfond | 798,1 | 798,1 | |
| Summa bundet eget kapital | 1 978,7 | 1 992,7 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserade vinstmedel | 1 439,2 | 2 042,0 | |
| Årets resultat | 85,7 | 1 622,4 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 524,9 | 3 664,4 | |
| Summa eget kapital | 25 | 3 503,6 | 5 657,1 |
| Obeskattade reserver | 30 | 661,5 | 560,6 |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 27 | 2 800,0 | 2 400,0 |
| Skulder till koncernföretag | 0,7 | 0,7 | |
| Övriga skulder | 3,5 | 2,9 | |
| Avsättningar till pensioner | 28 | 5,4 | 5,2 |
| Uppskjutna skatteskulder | 26 | 1 226,2 | 1 224,8 |
| Summa långfristiga skulder | 4 035,8 | 3 633,6 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 27 | 600,0 | 965,0 |
| Leverantörsskulder | 40,1 | 40,2 | |
| Skulder till koncernföretag | 160,2 | 505,6 | |
| Aktuella skatteskulder | – | 17,3 | |
| Övriga skulder | 29 | 18,0 | 28,9 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
31 | 173,6 | 182,7 |
| Summa kortfristiga skulder | 991,9 | 1 739,7 | |
| Summa skulder | 5 689,2 | 5 933,9 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH | |||
| SKULDER | 9 192,8 | 11 591,0 |
| Balan serade |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Upp skriv |
vinst medel |
||||
| Aktie | nings | Reserv | inkl årets | ||
| Mnkr Ingående eget kapital |
kapital | fond | fond | resultat | Totalt |
| 2006-01-01 | 1 056,4 | 152,2 | 798,1 | 2 078,9 | 4 085,6 |
| Justering för ändrad redovisningsprincip |
– | – | – | -34,0 | -34,0 |
| Justerat eget kapital 2006-01-01 |
1 056,4 | 152,2 | 798,1 | 2 044,9 | 4 051,6 |
| Årets förändring av säkringsreserv |
– | – | – | 64,7 | 64,7 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv |
– | – | – | -18,1 | -18,1 |
| Utdelning i | |||||
| moderbolaget Erhållna koncernbidrag |
– – |
– – |
– – |
-299,1 327,1 |
-299,1 327,1 |
| Skatteeffekt koncernbidrag |
– | – | – | -91,5 | -91,5 |
| Överföring mellan | |||||
| bundna och fria reserver Årets resultat |
– – |
-14,0 – |
– – |
14,0 1 622,4 |
0,0 1 622,4 |
| Utgående eget kapital | |||||
| 2006-12-31 | 1 056,4 | 138,2 | 798,1 | 3 664,4 | 5 657,1 |
| Ingående eget kapital 2007-01-01 |
1 056,4 | 138,2 | 798,1 | 3 664,4 | 5 657,1 |
| Årets förändring av säkringsreserv |
– | – | – | 21,0 | 21,0 |
| Skatt hänförlig till säkringsreserv |
– | – | – | -5,9 | -5,9 |
| Utdelning i moderbolaget |
– | – | – | -2 392,7 -2 392,7 | |
| Erhållna koncernbidrag | – | – | – | 192,2 | 192,2 |
| Skatteeffekt koncernbidrag |
– | – | – | -53,8 | -53,8 |
| Överföring mellan bundna och fria reserver |
– | -14,0 | – | 14,0 | 0,0 |
| Årets resultat | – | – | – | 85,7 | 85,7 |
| Utgående eget kapital 2007-12-31 |
1 056,4 | 124,2 | 798,1 | 1 524,9 | 3 503,6 |
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat efter finansiella poster | 209,3 | 1 753,4 |
| Av- och nedskrivningar av tillgångar | 45,1 | 39,9 |
| Rearesultat försäljning av | ||
| anläggningstillgångar | -6,6 | -1 443,6 |
| Värdeförändringar räntederivat | -16,5 | – |
| Förändring övriga avsättningar | 0,2 | 0,3 |
| Betald inkomstskatt | -108,5 | -116,6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||
| före förändringar av rörelsekapital | 123,0 | 233,4 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: | ||
| Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar | 394,5 | 210,0 |
| Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder | -557,3 | 45,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -39,8 | 489,3 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Tilläggsköpeskilling | – | -23,3 |
| Försäljning av dotterföretag | 3 011,7 | – |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -365,4 | -54,7 |
| Investering i inventarier | -2,8 | -4,6 |
| Investering i finansiella tillgångar | -0,2 | -0,2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 2 643,3 | -82,8 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Upptagna lån | 500,0 | 260,0 |
| Amortering av låneskuld | -465,0 | -420,0 |
| Utbetald utdelning | -2 392,7 | -299,1 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -2 357,7 | -459,1 |
| Årets kassaflöde | 245,8 | -52,6 |
| Likvida medel vid årets början | 39,7 | 92,3 |
| Likvida medel vid årets slut | 285,5 | 39,7 |
| Tilläggsupplysning till kassaflödesanalyser | ||
| Erhållen ränta | 11,8 | 0,3 |
| Erlagd ränta | 129,4 | 141,0 |
Hufvudstaden AB (publ) är ett aktiebolag med säte i Stockholm. Hufvudstaden är noterat på listan för stora företag på OMX Nordiska Börs i Stockholm. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter. Bolagets adress är Hufvudstaden AB (publ), NK 100, 111 77 Stockholm. L E Lundberg Holding AB, org.nr 556563-2477, 601 85 Norrköping, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovisning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2007 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 14 februari 2008. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 27 mars 2008.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) så som de har antagits av EU. Vidare har Redovisningsrådets rekommendation RR 30:06 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten.
Moderbolaget tillämpar RR 32:06, vilket innebär att samma redovisningsprinciper gäller för moderbolaget som för koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl.
Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom i koncernen där förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder, som värderas till verkligt värde, består av derivatinstrument och tillgångar klassificerade som finansiella tillgångar, värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar.
För att kunna upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS gör företagsledningen en del väsentliga redovisningsmässiga uppskattningar. Vidare krävs att företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. De bedömningar och uppskattningar som gjorts av företagsledningen och som har betydande inverkan på de finansiella rapporterna beskrivs närmare i not 34.
Nedanstående nya standard och tolkningar har tillämpats vid upprättandet av 2007 års finansiella rapporter:
IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar och sammanhängande ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter ställer krav på omfattande upplysningar om den betydelse som finansiella instrument har för företagets finansiella ställning och resultat samt kvalitativa och kvantitativa upplysningar om riskers karaktär och omfattning. IFRS 7 och sammanhängande ändringar i IAS1 har medfört ytterligare upplysningar i koncernens finansiella rapporter för år 2007 med avseende på koncernens finansiella mål och kapitalhantering.
Standarden har inte medfört något byte av redovisningsprincip utan endast förändringar i upplysningskraven avseende finansiella instrument.
Ett antal nya standarder, ändringar i standarder samt tolkningsuttalanden träder ikraft först fr o m räkenskapsåret 2008 och har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter.
IFRS 8 Rörelsesegment. Kan innebära en förändring av presentationen av segmentsinformationen.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning och redovisas enligt IFRS 5.
Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör.
Fastighetsförvaltningens nettoomsättning innefattar hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader, t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte väsentliga risker och förmåner övergått till köparen vid tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett, intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som av talats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.
Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår.
Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet.
Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument redovisas i resultaträkningen för den period till vilken beloppen hänförs. Räntebetalningar på ränteswappar, som ingåtts för att säkra framtida räntebetalningar till en fast räntesats, redovisas netto i den period till vilken beloppen hänförs. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänförs. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden.
Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostnader mm redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas i takt med att anställda utfört tjänster under programmets löptid.
Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemännen av den s k ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2007 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redo-
visas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Koncernens nettoförpliktelse avseende förmånsbestämda planer beräknas separat för varje plan genom en uppskattning av den framtida ersättningen, vilken diskonteras till ett nuvärde och det verkliga värdet på eventuella förvaltningstillgångar dras av. I koncernen finns endast ett fåtal förmånsbestämda planer.
Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna i följande kategorier: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar. De finansiella skulderna klassificeras i följande kategorier: Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen eller andra finansiella skulder. Klassificeringen är beroende av för vilket syfte den finansiella tillgången eller skulden förvärvades.
Ett finansiellt instrument värderas initialt till det verkliga värdet med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell tillgång eller finansiell skuld värderade till verkligt värde via resultaträkningen, vilka redovisas till verkligt värde exklusive transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Koncernen bedömer per varje balansdag om det finns objektiva grunder för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång. Nedskrivningsprövning av kundfordringar beskrivs under lånefordringar och kundfordringar nedan.
Denna kategori består av två undergrupper; dels finansiella tillgångar som utgör innehav för handelsändamål, dvs med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels andra finansiella tillgångar som företaget initialt valt att placera i denna kategori (enligt s k Fair Value Option). Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen.
Hyres- och kundfordringar, lånefordringar samt övriga fordringar
Fordringar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, dvs efter avdrag för osäkra fordringar. En reservering för värdeminskning av kundfordringar görs när det finns objektiva grunder för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt fordringarnas ursprungliga villkor. Väsentliga finansiella svårigheter hos gäldenären, sannolikhet för att gäldenären kommer att gå i konkurs eller genomgå en finansiell rekonstruktion och uteblivna eller försenade betalningar (förfallna sedan mer än 60 dagar) betraktas som indikatorer på att ett nedskrivningsbehov av en kundfordran kan föreligga. Reserveringens storlek utgörs av skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan.
Posten omfattar kassa samt omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde.
Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas under denna post till upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningsbehov prövas individuellt mot återvinningsvärdet. Erforderliga nedskrivningar görs vid behov och redovisas i resultaträkningen.
Lån samt övriga finansiella skulder, t ex leverantörsskulder ingår i denna kategori.
Samtliga lån redovisas initialt till anskaffningspris, vilket motsvarar det verkliga värdet av vad som erhållits med tillägg för kostnader som hänförs till upplåningen. Låneskulden redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplåning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen.
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar ränteswapkontrakt antingen som kassaflödessäkringar eller som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultaträkningen beroende på hur derivaten klassificeras vid tecknandet. Genom dessa derivattransaktioner uppnås önskad räntebindningsstruktur, vilken framgår av tabellen i not 2.
Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärderingen beror på om derivatet identifierats som ett säkringsinstrument. De derivatinstrument som säkringsredovisas (kassaflödessäkring) redovisas till verkligt värde i balansräkningen och löpande redovisas den effektiva delen av värdeförändringarna mot eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen. Upplysning om verkligt värde för derivatinstrument återfinns i not 2. Om ett derivatinstrument inte längre uppfyller kraven för säkringsredovisning, eller om säkringsinstrumentet löper ut, säljs eller avslutas, skall den eventuella vinst eller förlust som uppstått redovisas som en justering av räntekostnaderna samtidigt som de säkrade framtida räntebetalningarna redovisas i resultaträkningen. Om de säkrade framtida räntebetalningarna inte förväntas äga rum, redovisas eventuella ackumulerade förluster direkt i resultatet och eventuella vinster intäktsredovisas när derivatet löper ut, säljs eller avslutas.
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i administrationen ingår i administration fastighetsförvaltning.
Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader Övrig verksamhet.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3–5 år.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar. Denna värdering sker normalt årligen. För att säkerställa värderingen inhämtas externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 20–30 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter representerar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden undersöker även löpande om det finns indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av t ex större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto.
Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår.
De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försäljning – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar se ovan.
Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital.
Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet aktier under året.
samt avvecklad verksamhet
Tillgångar som ska avyttras klassificeras som tillgångar som innehas för försäljning. Verksamhet som ska avyttras klassificeras som tillgångar, skulder respektive resultat från avvecklad verksamhet.
Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller informell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering.
Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, Fastighetsförvaltning och Övrig verksamhet.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Redovisningsrådets rekommendationer RR 32:06 Redovisning för juridisk person. RR 32:06 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
När koncernbidrag har lämnats/erhållits i skatteutjämningssyfte, redovisas koncernbidragen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital med beaktande av skatt i enlighet med URA 7.
Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler.
Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet.
Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången.
För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld.
Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 18.
Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 10–20 år.
Avskrivningar för fastigheter med blandad verksamhet har beräknats genom sammanvägning av respektive ytkategoris procentsats för avskrivningar. För fastighet med en dominerande (75 procent) kategori har ifrågavarande kategoris procentsats tillämpats för hela fastigheten. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 18.
IAS 39 har införts i moderbolaget, varvid omräkning har gjorts för 2006. Detta har inneburit att eget kapital, efter beaktande av skatteeffekter, har påverkats med -34,0 mnkr per den 1 januari 2006.
Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings- och ränterisker. Koncernen strävar efter att ha en kreditportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Upplåning sker normalt med kort räntebindning och för att uppnå önskad räntebindningsstruktur används ränteswappar. Derivatinstrument används endast i riskminimerande syfte och skall vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som är säkringsredovisade och derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Hufvudstaden har inte identifierat några inbäddade derivat som skall skiljas från sina värdkontrakt och redovisas separat.
Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslösningar och derivataffärer skall godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor.
Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 28.
Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, måste bolaget ha lånelöften som täcker behovet av rörelsekrediter. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Ledningen upprättar rullande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 3 400,0 mnkr jämfört med 3 365,0 mnkr vid utgången av 2006. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader (23), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 53 månader (33) och den genomsnittliga räntekostnaden 4,6 procent (4,0). Nettoskulden var 3 069,3 mnkr jämfört med 3 324,6 mnkr vid utgången av 2006. Koncernen hade per 2007-12-31 långfristiga lånelöften om 2 mdkr, varav 0 mdkr var utnyttjat.
| Förfalloår | Volym, mnkr | Andel, % |
|---|---|---|
| 2008 | 600,0 | 17 |
| 2009 | – | – |
| 2010 | 500,0 | 15 |
| 2011 | 950,0 | 28 |
| 2012 | 250,0 | 8 |
| 2013 | 350,0 | 10 |
| 2014 | – | – |
| 2015 | – | – |
| 2016 | – | – |
| 2017 | 750,0 | 22 |
| Totalt | 3 400,0 | 100 |
Övriga skulder innefattar även leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar.
Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet, upplåning och lånelöften. Placering av överskottslikviditet görs i finansiella instrument med kort räntebindningstid, vilket begränsar koncernens exponering för ränterisk.
Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker skall bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen skall beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 12–48 månader. För att uppnå önskad räntebindningstid används derivatinstrument. Per 2007-12-31 är koncernens räntebindningstid 40 månader. En förändring av räntenivån med +/– 1 procentenhet vid antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid enligt gällande derivatavtal skulle påverka Hufvudstadens räntekostnad 2008 med +/– 4,7 mnkr. Ränteförändringen skulle samtidigt innebära en värdeförändring i räntederivat med 55 mnkr i resultatet och 35 mnkr i eget kapital.
| Volym, | Varav säkrings |
Genomsnittlig effektiv |
||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | mnkr | redovisat | Andel, % | ränta, % |
| 2008 | 1 200,0 | 600,0 | 35 | 5,0 |
| 2009 | – | – | – | – |
| 2010 | 500,0 | 500,0 | 15 | 4,1 |
| 2011 | 350,0 | 350,0 | 10 | 3,9 |
| 2012 | 250,0 | 0,0 | 8 | 4,9 |
| 2013 | 350,0 | 350,0 | 10 | 4,1 |
| 2014 | – | – | – | – |
| 2015 | – | – | – | – |
| 2016 | – | – | – | – |
| 2017 | 750,0 | 0,0 | 22 | 4,8 |
| Totalt | 3 400,0 | 1 800,0 | 100 | 4,6 |
Kassaflödessäkringarna kommer att påverka resultaträkningen vid förfall enligt tabell ovan.
Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal med positiva värden. Koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker.
Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Hufvudstaden medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsfaktureras.
Det finns ingen koncentration av kreditrisker avseende kundfordringar, då koncernen har ett flertal kunder. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 10 procent av den totala kontrakterade hyran. Koncernens tio största hyresgäster representerar 24 procent av den kontrakterade hyran. Exponeringar avseende finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen som policy endast ingår sådana avtal med stora finansiella institut med hög rating och där bolaget har långsiktiga relationer. Dessutom finns ramavtal med dessa institut om kvittning av olika derivatavtal, som ytterligare minskar kreditriskexponeringen.
| Årshyra, tkr | Antal avtal | Summa årshyra, tkr | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 0 – 99 |
776 | 21 151 | 1,8 |
| 100 – 499 |
233 | 61 929 | 5,2 |
| 500 – 999 |
222 | 160 546 | 13,5 |
| 1 000 – 2 499 | 178 | 276 601 | 23,2 |
| 2 500 – 4 999 | 79 | 272 333 | 22,9 |
| 5 000 – 9 999 | 29 | 199 592 | 16,8 |
| 10 000 – | 11 | 197 882 | 16,6 |
| Totalt | 1 528 | 1 190 034 | 100,0 |
1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
2) Inklusive bostadskontrakt.
3) Kontrakt med årshyra per 2007-12-31.
Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad (t ex finansiella tillgångar som innehas för handel) baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder etc vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde. Skulder till kreditinstitut löper med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde.
| Derivat redovisas fordringar skulder poster värde KONCERNEN 2007 Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden Långfristiga finansiella fordringar Långfristiga fordringar 16,5 37,7 6,4 60,6 16,5 37,7 6,4 60,6 Kortfristiga finansiella fordringar Övriga fordringar 0,9 1,2 2,1 Förutbetalda kostnader 5,0 40,2 45,2 0,9 5,0 41,4 47,3 Likvida medel Kortfristiga placeringar 155,0 155,0 Likvida medel 130,8 130,8 285,8 285,8 Långfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 2 800,0 2 800,0 Övriga avsättningar 5,7 5,7 2 805,7 2 805,7 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 600,0 600,0 Upplupna kostnader 15,9 221,0 236,9 615,9 221,0 836,9 Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden Kundfordringar 16,4 16,4 Leverantörsskulder 73,0 73,0 KONCERNEN 2006 Finansiella instrument som ingår i den finansiella nettoskulden Långfristiga finansiella fordringar Långfristiga fordringar 16,3 6,2 22,5 16,3 6,2 22,5 Kortfristiga finansiella fordringar Övriga fordringar 1,2 3 005,3 3 006,5 Förutbetalda kostnader 2,2 18,6 20,8 1,2 2,2 3 023,9 3 027,3 Likvida medel Likvida medel 40,4 40,4 40,4 40,4 Långfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 2 400,0 2 400,0 Övriga avsättningar 6,0 6,0 2 406,0 2 406,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 965,0 965,0 Upplupna kostnader 6,3 255,1 261,4 971,3 255,1 1 226,4 Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden Kundfordringar 12,6 12,6 |
Poster värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Derivat som säkrings |
Kund och låne |
Övriga | Icke finansiella |
Summa redovisat |
Verkligt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| värde | ||||||||
| 60,6 | ||||||||
| 60,6 | ||||||||
| 2,1 | ||||||||
| 45,2 | ||||||||
| 47,3 | ||||||||
| 155,0 | ||||||||
| 130,8 | ||||||||
| 285,8 | ||||||||
| 2 800,0 | ||||||||
| 5,7 | ||||||||
| 2 805,7 | ||||||||
| 600,0 | ||||||||
| 236,9 | ||||||||
| 836,9 | ||||||||
| 16,4 | ||||||||
| 73,0 | ||||||||
| 22,5 | ||||||||
| 22,5 | ||||||||
| 3 006,5 | ||||||||
| 20,8 | ||||||||
| 3 027,3 | ||||||||
| 40,4 | ||||||||
| 40,4 | ||||||||
| 2 400,0 | ||||||||
| 6,0 | ||||||||
| 2 406,0 | ||||||||
| 965,0 | ||||||||
| 261,4 | ||||||||
| 1 226,4 | ||||||||
| 12,6 | ||||||||
| Leverantörsskulder | 79,0 | 79,0 | 79,0 |
Fortsättning Not 2, sid 69.
| Poster värderade till verkligt värde via resultaträkningen |
Derivat som | Kund | Icke | Summa | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Derivat | säkrings redovisas |
och låne fordringar |
Övriga skulder |
finansiella poster |
redovisat värde |
Verkligt värde |
|
| MODERBOLAGET 2007 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår | |||||||
| i den finansiella nettoskulden | |||||||
| Långfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Andra långfristiga fordringar | 16,5 | 37,7 | 6,4 | 60,6 | 60,6 | ||
| 16,5 | 37,7 | 6,4 | 60,6 | 60,6 | |||
| Kortfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Övriga fordringar | 0,9 | 10,3 | 11,2 | 11,2 | |||
| Förutbetalda kostnader | 5,0 | 15,3 | 20,3 | 20,3 | |||
| 0,9 | 5,0 | 25,6 | 31,5 | 31,5 | |||
| Likvida medel | |||||||
| Övriga kortfristiga placeringar | 155,0 | 155,0 | 155,0 | ||||
| Kassa och bank | 130,5 | 130,5 | 130,5 | ||||
| 285,5 | 285,5 | 285,5 | |||||
| Långfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | 2 800,0 | 2 800,0 | 2 800,0 | ||||
| Avsättningar till pensioner | 5,4 | 5,4 | 5,4 | ||||
| 2 805,4 | 2 805,4 | 2 805,4 | |||||
| Kortfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | 600,0 | 600,0 | 600,0 | ||||
| Upplupna kostnader | 15,9 | 157,7 | 173,6 | 173,6 | |||
| 615,9 | 157,7 | 773,6 | 773,6 | ||||
| Finansiella instrument som inte ingår i den finansiella nettoskulden |
|||||||
| Kundfordringar | 2,0 | 2,0 | 2,0 | ||||
| Leverantörsskulder | 40,1 | 40,1 | 40,1 | ||||
| MODERBOLAGET 2006 | |||||||
| Finansiella instrument som ingår | |||||||
| i den finansiella nettoskulden | |||||||
| Långfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Andra långfristiga fordringar | 16,3 | 6,2 | 22,5 | 22,5 | |||
| 16,3 | 6,2 | 22,5 | 22,5 | ||||
| Kortfristiga finansiella fordringar | |||||||
| Övriga fordringar | 1,2 | 3 005,1 | 3 006,3 | 3 006,3 | |||
| Förutbetalda kostnader | 2,2 | 9,0 | 11,2 | 11,2 | |||
| 1,2 | 2,2 | 3 014,1 | 3 017,5 | 3 017,5 | |||
| Likvida medel | |||||||
| Kassa och bank | 39,7 | 39,7 | 39,7 | ||||
| 39,7 | 39,7 | 39,7 | |||||
| Långfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | 2 400,0 | 2 400,0 | 2 400,0 | ||||
| Avsättningar till pensioner | 5,2 | 5,2 | 5,2 | ||||
| 2 405,2 | 2 405,2 | 2 405,2 | |||||
| Kortfristiga skulder | |||||||
| Skulder till kreditinstitut | 965,0 | 965,0 | 965,0 | ||||
| Upplupna kostnader | 6,3 | 176,4 | 182,7 | 182,7 | |||
| 971,3 | 176,4 | 1 147,7 | 1 147,7 | ||||
| Finansiella instrument som inte ingår | |||||||
| i den finansiella nettoskulden | |||||||
| Kundfordringar | 2,5 | 2,5 | 2,5 | ||||
| Leverantörsskulder | 40,2 | 40,2 | 40,2 |
Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och övrig verksamhet. Segmentet fastighetsförvaltning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsakligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I samband med en omorgani sation 2007 överfördes det förra affärsområdet NK till Stockholm Västra City och en omfördelning av fastighetsbeståndet gjordes. Följande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar och skulder samt investeringar för de olika affärsområdena år 2007 och jämförelseåret 2006. Jämförelsetalen för 2006 har räknats om efter den nya organisationen. I segmenten redovisas endast kvarvarande verksamhet, då World Trade Center redovisas som avvecklad verksamhet, se not 4. I moderbolaget finns endast segmentet fastighetsförvaltning.
| Affärsområde | Affärsområde | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | Stockholm Östra City |
Stockholm Västra City |
Affärsområde Göteborg |
Totalt |
| KONCERNEN 2007 | ||||
| Intäkter och kostnader | ||||
| Nettoomsättning | 548,4 | 507,1 | 157,7 | 1 213,2 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (0,4) | (16,8) | (–) | (17,2) |
| Underhåll | -10,9 | -12,5 | -3,0 | -26,4 |
| Drift och administration | -66,2 | -111,6 | -30,5 | -208,3 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -15,9 | – | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -56,4 | -40,5 | -18,0 | -114,9 |
| Bruttoresultat | 414,7 | 326,6 | 106,2 | 847,5 |
| Tillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 10 470,5 | 8 021,5 | 2 038,5 | 20 530,5 |
| Materiella anläggningstillgångar 1) | 4,0 | 3,4 | 1,1 | 8,5 |
| Summa | 10 474,5 | 8 024,9 | 2 039,6 | 20 539,0 |
| Finansiella anläggningstillgångar 1) | 30,0 | 23,3 | 7,3 | 60,6 |
| Kortfristiga fordringar 1) | 30,2 | 25,5 | 8,0 | 63,7 |
| Skulder | ||||
| Kortfristiga skulder 1) | 178,4 | 150,4 | 46,9 | 375,7 |
| Investeringar | ||||
| Periodens materiella investeringar | 457,5 | 49,9 | 20,3 | 527,7 |
| KONCERNEN 2006 | ||||
| Intäkter och kostnader | ||||
| Nettoomsättning | 509,8 | 442,2 | 144,5 | 1 096,5 |
| (varav omsättningshyrestillägg) | (0,2) | (10,3) | (–) | (10,5) |
| Underhåll | -27,9 | -30,4 | -3,2 | -61,5 |
| Drift och administration | -58,8 | -105,2 | -28,3 | -192,3 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -15,9 | – | -16,1 |
| Fastighetsskatt | -50,6 | -31,3 | -10,6 | -92,5 |
| Bruttoresultat | 372,3 | 259,4 | 102,4 | 734,1 |
| Tillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 8 895,9 | 6 556,4 | 1 956,5 | 17 408,8 |
| Materiella anläggningstillgångar 1) | 4,1 | 3,4 | 1,0 | 8,5 |
| Summa | 8 900,0 | 6 559,8 | 1 957,5 | 17 417,3 |
| Finansiella anläggningstillgångar 1) | 12,0 | 8,5 | 2,0 | 22,5 |
| Kortfristiga fordringar 1) 2) | 16,1 | 13,5 | 4,1 | 83,4 |
| Skulder | ||||
| Kortfristiga skulder 1) 2) | 193,1 | 157,9 | 49,0 | 400,0 |
| Investeringar | ||||
| Periodens materiella investeringar | 141,1 | 39,8 | 6,4 | 187,3 |
1) Materiella och finansiella anläggningstillgångar samt del av kortfristiga skulder och fordringar, som uppkommit i den löpande verksamheten, är fördelade enligt en fördelningsnyckel.
2) Kortfristiga fordringar och skulder har justerats med den del som uppkommit i samband med försäljningen av WTC.
Segmentet Övrig verksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | 63,0 | 56,0 |
| Hyreskostnader | -36,7 | -36,1 |
| Drift och administration | -8,1 | -8,2 |
| Avskrivningar | -0,6 | -0,7 |
| Bruttoresultat | 17,6 | 11,0 |
Den 12 december 2006 tecknades avtal med tjänstepensionsföretaget Alecta om försäljning av aktierna i Vasaterminalen AB, inklusive de två dotterbolagen World Trade Center Stockholm AB och WTC Parkering AB med tillträde den 1 februari 2007. De sålda bolagen innehar tomträtten Terminalen 1 och Kortbyrån 18, restaurang- och konferensverksamheten WTC samt en parkeringsverksamhet. Resultat från avvecklad verksamhet för 2007 avser justering av köpeskilling och för 2006 resultat från World Trade Center.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Nettoomsättning | – | 200,0 |
| Verksamhetens kostnader | – | -84,5 |
| Bruttoresultat | – | 115,5 |
| Värdeförändring, förvaltningsfastigheter | – | 30,5 |
| Finansiella intäkter och kostnader | – | 18,0 |
| Skatt | – | -43,9 |
| Resultat från avyttring av avvecklad verksamhet | 6,6 | 986,2 |
| Resultat från avvecklad verksamhet, netto efter skatt |
6,6 | 1 106,3 |
| Resultat per aktie från avvecklad verksamhet före och efter utspädning, kronor |
0,03 | 5,36 |
| Nettokassaflöde från avvecklad verksamhet | ||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 10,7 | 6,1 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -10,7 | -6,1 |
| Jan–Mar | Apr–Jun | Jul–Sep | Okt–Dec | Jan–Dec | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Koncernen | ||||||||||
| Fastighetsförvaltning | ||||||||||
| Nettoomsättning | 288,4 | 269,3 | 293,0 | 272,8 | 308,9 | 268,2 | 322,9 | 286,2 | 1 213,2 | 1 096,5 |
| Underhåll | -6,1 | -23,6 | -2,8 | -9,0 | -5,1 | -9,9 | -12,4 | -19,0 | -26,4 | -61,5 |
| Drift och administration | -52,6 | -48,8 | -49,9 | -44,2 | -46,2 | -42,0 | -59,6 | -57,3 | -208,3 | -192,3 |
| Övriga kostnader | -27,3 | -27,3 | -27,4 | -27,2 | -46,2 | -27,5 | -30,1 | -26,6 | -131,0 | -108,6 |
| Fastighetsförvaltningens kostnader | -86,0 | -99,7 | -80,1 | -80,4 | -97,5 | -79,4 | -102,1 | -102,9 | -365,7 | -362,4 |
| Övrig verksamhet, netto | 4,2 | 1,3 | 3,5 | 1,3 | 2,8 | 2,2 | 7,1 | 6,2 | 17,6 | 11,0 |
| Bruttoresultat | 206,6 | 170,9 | 216,4 | 193,7 | 214,2 | 191,0 | 227,9 | 189,5 | 865,1 | 745,1 |
| Central administration | -6,9 | -6,9 | -8,1 | -6,9 | -6,6 | -6,6 | -9,2 | -11,1 | -30,8 | -31,5 |
| Värdeförändringar | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | – | – | 1 208,4 | 539,5 | – | – | 1 389,3 | 2 108,0 | 2 597,7 | 2 647,5 |
| Räntederivat | – | – | 17,1 | – | -4,0 | – | 3,4 | – | 16,5 | – |
| Finansnetto | -21,5 | -34,1 | -33,4 | -31,6 | -35,7 | -38,5 | -36,0 | -36,1 | -126,6 | -140,3 |
| Skatt | -53,4 | -43,9 | -388,2 | -187,9 | -47,7 | -46,1 | -438,3 | -626,0 | -927,6 | -903,9 |
| Resultat från kvarvarande verksamhet | 124,8 | 86,0 | 1 012,2 | 506,8 | 120,2 | 99,8 | 1 137,1 | 1 624,3 | 2 394,3 | 2 316,9 |
| Resultat från avvecklad verksamhet | 6,6 | 23,7 | – | 47,5 | – | 21,5 | – | 1 013,6 | 6,6 | 1 106,3 |
| Periodens resultat | 131,4 | 109,7 | 1 012,2 | 554,3 | 120,2 | 121,3 | 1 137,1 | 2 637,9 | 2 400,9 | 3 423,2 |
Koncernen har kommersiella hyresavtal avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, lager samt övriga lokaler. Återstående löptid är mellan 1 och 10 år.
Förfallostruktur 1) 2) 3)
| 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013– | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal avtal | |||||||
| Kontor | 74 | 82 | 103 | 29 | 19 | 8 | 315 |
| Butiker | 103 | 100 | 95 | 23 | 15 | 8 | 344 |
| Övrigt | 433 | 183 | 164 | 37 | 13 | 21 | 851 |
| Totalt | 610 | 365 | 362 | 89 | 47 | 37 | 1 510 |
| Andel, % | 40,4 | 24,2 | 24,0 | 5,9 | 3,1 | 2,4 | 100,0 |
| Årshyra, mnkr | |||||||
| Kontor | 108,1 | 103,3 | 162,2 | 66,4 | 63,4 | 69,0 | 572,4 |
| Butiker | 128,5 | 138,0 | 126,6 | 40,0 | 29,7 | 34,7 | 497,5 |
| Övrigt | 29,3 | 50,9 | 31,4 | 6,9 | 5,0 | 3,1 | 126,6 |
| Totalt | 265,9 | 292,2 | 320,2 | 113,3 | 98,1 | 106,8 | 1 196,5 |
| Andel, % | 22,2 | 24,4 | 26,8 | 9,5 | 8,2 | 8,9 | 100,0 |
1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats.
2) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras för eget bruk.
3) Exklusive bostadskontrakt.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Avskrivningar per tillgångsslag | |||||
| Förvaltningsfastigheter | – 1) | – 1) | 42,0 | 37,7 | |
| Materiella anläggningstillgångar | 3,7 | 3,1 | 2,8 | 2,3 | |
| Totalt | 3,7 | 3,1 | 44,8 | 40,0 | |
| Avskrivningar per funktion/ rörelsegren |
|||||
| Fastighetsförvaltningen | 0,2 | 0,2 | 42,0 | 37,7 | |
| Administration | 2,9 | 2,2 | 2,8 | 2,3 | |
| Övrig verksamhet | 0,6 | 0,7 | – | – | |
| Totalt | 3,7 | 3,1 | 44,8 | 40,0 |
1) Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde, varför inga avskrivningar görs.
| 2007 | 2007 | 2006 | 2006 | |
|---|---|---|---|---|
| Medelantal årsanställda | Varav män, % | Varav män, % | ||
| Moderbolaget | 83 | 48 | 93 | 48 |
| varav ledande befattningshavare | 6 | 100 | 7 | 86 |
| Helägda dotterbolag | ||||
| Parkaden AB | 3 | 60 | 4 | 57 |
| WTC Stockholm AB 1) | 2 | 36 | 21 | 38 |
| Totalt koncernen | 88 | 48 | 118 | 47 |
| varav ledande befattningshavare | 6 | 100 | 7 | 86 |
1) Avyttrad verksamhet ingår endast en månad 2007.
Av koncernens 23 chefer (28) är 7 kvinnor (9) eller 30 procent (32). I moderbolagets styrelse ingick 7 män (7) och 2 kvinnor (1). Inom koncernen finns ytterligare en styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige.
| 2007 | 2007 | 2006 | 2006 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Total | Varav långtids | Total | Varav långtids | ||
| Procent | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | sjukfrånvaro | |
| Koncernen | |||||
| Män totalt | 2 | 27 | 5 | 68 | |
| varav: | 20 – 29 år 2) | – | – | – | – |
| 30 – 49 år | 2 | – | 2 | – | |
| 50 år – | 4 | 67 | 16 | 93 | |
| Kvinnor totalt | 3 | 19 | 2 | 6 | |
| varav: | 20 – 29 år | 1 | – | 2 | – |
| 30 – 49 år | 3 | 27 | 2 | 9 | |
| 50 år – | 3 | – | 2 | – | |
| Koncernen totalt | 2 | 12 | 3 | 51 | |
| Moderbolaget | |||||
| Män totalt | 2 | 28 | 6 | 68 | |
| varav: | 20 – 29 år 2) | – | – | – | – |
| 30 – 49 år | 2 | – | 2 | – | |
| 50 år – | 4 | 67 | 15 | 92 | |
| Kvinnor totalt | 3 | 21 | 1 | 9 | |
| varav: | 20 – 29 år 2) | – | – | – | – |
| 30 – 49 år | 3 | 31 | 1 | 13 | |
| 50år – | 3 | – | – | – | |
| Moderbolaget totalt | 2 | 24 | 4 | 55 |
2) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen, som innebär att uppgifter ej skall lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både ålderskategori och könsfördelning inom ålderskategori.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Varav | Varav | Varav | Varav | |||||
| Tkr | 2007 | bonus | 2006 | bonus | 2007 | bonus | 2006 | bonus |
| Löner och andra ersättningar | ||||||||
| Arvode till styrelsens ordförande | 337 | 300 | 337 | 300 | ||||
| Arvode till övriga styrelseledamöter | 1 164 | 958 | 1 144 | 938 | ||||
| Ersättning och förmåner till verkställande direktör | 3 563 | 406 | 3 165 | 471 | 3 563 | 406 | 3 165 | 471 |
| Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare | 6 730 | 1 116 | 7 512 | 739 | 6 730 | 1 116 | 7 512 | 739 |
| Ersättning och förmåner till övriga anställda | 34 394 | 1 339 | 40 991 | 1 795 | 32 547 | 1 304 | 33 194 | 1 453 |
| Totalt | 46 188 | 2 861 | 52 926 | 3 005 | 44 321 | 2 826 | 45 109 | 2 663 |
| Sociala kostnader inklusive löneskatt | ||||||||
| Styrelsens ordförande | 109 | 97 | 109 | 97 | ||||
| Övriga styrelseledamöter | 340 | 309 | 333 | 303 | ||||
| Verkställande direktör | 1 292 | 1 183 | 1 292 | 1 183 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 2 460 | 2 796 | 2 460 | 2 796 | ||||
| Övriga anställda | 12 317 | 14 421 | 11 736 | 11 837 | ||||
| Totalt | 16 518 | 18 806 | 15 930 | 16 216 | ||||
| Pensionskostnader | ||||||||
| Verkställande direktör | 830 | 664 | 830 | 664 | ||||
| Övriga ledande befattningshavare | 1 562 | 1 528 | 1 562 | 1 528 | ||||
| Övriga anställda | 4 227 | 5 067 | 4 536 | 4 624 | ||||
| Totalt | 6 619 | 7 259 | 6 928 | 6 816 |
Styrelsearvode har under året utgått till styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, med 337 500 kronor och till styrelseledamöterna Claes Boustedt, Bengt Braun, Peter Egardt, Hans Mertzig, Sten Peterson och Anna-Greta Sjöberg med 168 750 kronor vardera. Louise Lindh, som invaldes i styrelsen i mars 2007, erhöll 131 250 kronor. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 20 000 kronor.
Koncernens inklusive verkställande direktörens pensioner omfattas av ITPplanen och är förmånsbestämda. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen.
Vid uppsägning av verkställande direktören från bolagets sida har denne rätt till en uppsägningstid om två år. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida gäller en uppsägningstid om sex månader. I båda fallen skall eventuell ersättning från ny arbetsgivare avräknas.
Vid uppsägning av övriga ledande befattningshavare från bolagets sida gäller en uppsägningstid om ett år. Vid uppsägning från ledande befattningshavares sida gäller en uppsägningstid om sex månader. I båda fallen skall eventuell ersättning från ny arbetsgivare avräknas.
Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. För 2007 beslöt stämman att samma riktlinjer som tidigare ska tillämpas, dvs bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktiekursrelaterade incitamentsprogram finns i bolaget. Ersättning till verkställande direktören föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Verkställande direktören har styrelsens uppdrag att förhandla med övriga ledande befattningshavare om deras ersättningar, varefter återrapportering till styrelsens ordförande sker.
För företagsledningen fanns under året ett bonusprogram, som bygger på resultat, kundnöjdhet och personliga mål. Bonus kan för året maximalt uppgå till 500 000 kronor för verkställande direktören och för övriga ledande befattningshavare 250 000 kronor vardera.
Övriga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet. För chefer med personalansvar tillkommer även personlig bedömning med individuella mål. Bonus utgår med maximalt en halv månadslön, dock lägst 15 000 kronor för heltidsanställda. För chefer utgår bonus med maximalt en månadslön.
För båda bonusprogrammen gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Bonusen är ej pensionsgrundande.
I bokslutet har bonus reserverats för resultatmål och kundnöjdhet. För personliga mål görs en reservering motsvarande 75 procent av maximalt utfall (280 tkr). Bonusutfallet 2007 har belastats med en kostnad avseende 2006 på 142 tkr.
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2005 | 2007 | 2006 | 2005 | |
| Revisionsuppdrag, KPMG | 1,0 | 1,0 | 0,9 | 1,0 | 1,0 | 0,9 | |
| Andra uppdrag, KPMG | 0,5 | 0,5 | 0,6 | 0,5 | 0,5 | 0,6 | |
| Totalt | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
Not 11. Operationella leasingavtal – koncernen som leasetagare
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Årsavgifter, mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| – 1 år | 19,9 | 23,7 | 8,4 | 8,4 |
| 1 år – 5 år | 19,9 | 23,7 | 8,4 | 8,4 |
| 5 år – | 14,0 | 13,8 | 8,2 | 8,2 |
Ingångna avtal avser tomträttsavgälder, arrendeavgifter samt hyresavtal med extern hyresvärd.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Underhåll | 26,4 | 61,5 | 144,3 | 149,0 |
| – varav särskilda projekt | 1,1 | 0,2 | 3,2 | 35,9 |
| Drift och administration | 210,2 | 195,4 | 84,4 | 55,8 |
| Tomträttsavgälder | 16,1 | 16,1 | 8,0 | 8,0 |
| Fastighetsskatt | 114,9 | 92,5 | 77,8 | 64,8 |
| Avskrivningar | 3,7 | 3,1 | 44,8 | 40,0 |
| Personalkostnader | 71,1 | 70,9 | 69,8 | 69,1 |
| Summa | 442,4 | 439,5 | 429,1 | 386,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Orealiserade | 2 597,7 | 2 647,5 | – | – |
| Totalt | 2 597,7 | 2 647,5 | – | – |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Utdelning från dotterbolag | – | – | – | 170,8 |
| Realisationsresultat vid avyttring av dotterbolag |
– | – | 6,6 | 1 443,6 |
| Ränteintäkter på banktillgodohavande |
0,7 | 0,6 | 0,2 | 0,2 |
| Ränteintäkter på kortfristiga placeringar |
11,3 | – | 11,3 | – |
| Ränteintäkter, övriga | 0,3 | 0,1 | 0,3 | 0,1 |
| Totalt | 12,3 | 0,7 | 18,4 | 1 614,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Räntekostnader till | |||||
| kreditinstitut | 131,8 | 101,0 | 131,7 | 101,0 | |
| Räntekostnader, swap | 2,8 | 39,5 | 2,8 | 39,5 | |
| Dröjmålsräntor för | |||||
| leverantörsskulder | – | 0,1 | – | 0,1 | |
| Räntekostnader, övriga | 4,3 | 0,4 | 2,4 | 0,4 | |
| Totalt | 138,9 | 141,0 | 136,9 | 141,0 |
| Not 16. Bokslutsdispositioner | ||
|---|---|---|
| Moderbolaget | ||
| Mnkr | 2007 | 2006 |
| Förändring av ackumulerade | ||
| avskrivningar utöver plan | -5,9 | -8,0 |
| Förändring av periodiseringsfond | -95,0 | -116,0 |
| Totalt | -100,9 | -124,0 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Aktuell skattekostnad | ||||
| Årets skattekostnad | -103,8 | -98,0 | -27,1 | -6,5 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | – | -0,2 | – | -0,1 |
| Uppskjuten skattekostnad/ skatteintäkt |
||||
| Skillnad mellan skattemässig och bokföringsmässig avskrivning på: Uppskrivning/reversering/ |
||||
| nedskrivning | – | – | 9,0 | 3,9 |
| Ursprungliga anskaffningsvärden | -59,6 | -55,2 | – | -4,3 |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter |
-727,4 | -741,3 | – | – |
| Orealiserad värdeförändring | -4,6 | – | -4,6 | – |
| värdepapper | ||||
| Effekt sålda bolag (fastighet) | – | 28,2 | – | – |
| Effekt avsättning till obeskattade | ||||
| reserver | -32,2 | -37,4 | – | – |
| Total skatt | -927,6 | -903,9 | -22,7 | -7,0 |
| Redovisat resultat före skatt | 3 321,9 3 220,8 | 108,4 | 185,8 | |
| Skatt enligt gällande skattesats 28 procent |
-930,1 | -901,8 | -30,4 | -52,0 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 4,3 | -0,2 | 9,6 | -0,1 |
| Ej skattepliktig intäkt vid | ||||
| försäljning dotterbolag (fastighet) | 1,8 | – | 1,8 | 47,8 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Ej avdragsgilla kostnader | -0,5 | -0,3 | -0,4 | -0,3 |
| Utnyttjande av tidigare ej | ||||
| aktiverade underskottsavdrag | 0,1 | 0,1 | – | – |
| Schablonintäkt periodiseringsfond | -3,5 | -2,6 | -3,5 | -2,5 |
| Övrigt | 0,2 | 0,8 | 0,1 | – |
| -927,6 | -903,9 | -22,7 | -7,0 | |
| Skatteposter som redovisas direkt mot eget kapital |
||||
| Uppskjuten skatt avseende | ||||
| säkringsreserv | -5,9 | -18,1 | -5,9 | -18,1 |
| Aktuell skatt i erhållna | ||||
| koncernbidrag | – | – | -53,8 | -91,5 |
| -5,9 | -18,1 | -59,7 | -109,6 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen.
Dotterbolaget Fastighets AB Stockholms City har en tvist med Skatteverket om hur mycket som ska aktiveras som byggnad. Då bolaget inte delar Skatteverkets syn, har beslutet överklagats till länsrätten. Beloppet för skatter och avgifter uppgår till cirka 25 mnkr och innebär ingen påverkan på totalt redovisad skattekostnad för koncernen.
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, koncernen | 20 530,5 | 17 408,8 |
Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter
| Förvalt nings |
|||
|---|---|---|---|
| Köpta för | Sålda | fastigheter | |
| valtnings | förvaltnings | ägda | |
| Mnkr | fastigheter | fastigheter | hela året |
| 2007-12-31 | |||
| Ingående verkligt värde | – | – | 17 408,8 |
| Anskaffningsvärde | 312,5 | – | – |
| Fastighetsreglering | -312,5 | – | 312,5 |
| Investering i fastigheterna | – | – | 211,5 |
| Orealiserad värdeförändring | – | – | 2 597,7 |
| Utgående verkligt värde | – | – | 20 530,5 |
| 2006-12-31 | |||
| Ingående verkligt värde | – | 1 695,8 | 14 580,2 |
| Investeringar i fastigheterna | – | 4,4 | 181,1 |
| Avyttrad verksamhet | – | -1 730,7 | – |
| Orealiserad värdeförändring | – | 30,5 | 2 647,5 |
| Utgående verkligt värde | – | 0,0 | 17 408,8 |
För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3. Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader i balansräkningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering.
Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en värdering enligt direktavkastningsmetoden.
Driftöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad om 5–7 procent. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll.
Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad information om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,25 procentenheter högre än för fastigheter där mark innehas med äganderätt.
| Hyres intäkter, mnkr |
Driftnetto, mnkr |
Direktav kastnings krav, % |
|
|---|---|---|---|
| Stockholm, kommersiellt | 4,0 – 5,25 | ||
| Göteborg, kommersiellt | 4,5 –5,75 | ||
| Fastighetsbeståndet, koncernen | 1 309,9 | 935,3 | 4,6 1) |
1) Genomsnitt.
För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från två värderingsföretag, DTZ Sverige AB och FS Fastighetsstrategi AB. De externa värderingarna omfattar 14 fastigheter och motsvarar 40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Achilles 1, Grönlandet Södra 11, Hästskon 10, Kvasten 2 och 6, Kåkenhusen 39, Orgelpipan 7, Oxhuvudet 18, Rännilen 19 och Svärdfisken 2 i Stockholm samt Inom Vallgraven 12:8, 12:10 och 20:4 samt Nordstan 8:24 i Göteborg.
De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 8,6 mdkr med ett intervall om +/– 3 –9 procent. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 8,2 mdkr. De interna värderingarna understiger således de externa med 0,4 mdkr. Vid en jämförelse mellan intern och extern värdering kan det konstateras att Hufvudstadens värderingar ligger inom de värdeintervall som de externa värderingsföretagen har angivit förutom för två mindre fastigheter. Hufvudstaden har bland annat gjort bedömningen att marknadsvärdet på fastigheten Svärdfisken 2 är något lägre på grund av att den till stor del utgörs av en kulturminnesmärkt biograf.
För riskanalys, se Förvaltningsberättelsen sid 50 samt not 2.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 7 628,7 | 4 456,0 |
| Taxeringsvärden mark | 4 318,6 | 4 558,3 |
| 11 947,3 | 9 014,3 |
Förvaltningsfastigheter redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 5 972,9 | 5 649,5 |
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 1 656,6 | 1 601,9 |
| Årets investeringar | 247,5 | 54,7 |
| Utgående anskaffningsvärden | 1 904,1 | 1 656,6 |
| Ingående avskrivningar | -541,9 | -518,2 |
| Årets avskrivningar | -28,0 | -23,7 |
| Utgående avskrivningar | -569,9 | -541,9 |
| Ingående uppskrivningar enligt fastställd | ||
| balansräkning för föregående år | 1 203,0 | 1 217,1 |
| Årets avskrivningar | -14,0 | -14,1 |
| Utgående uppskrivningar | 1 189,0 | 1 203,0 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 523,2 | 2 317,7 |
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärde | 290,2 | 290,2 |
| Årets investeringar | 117,9 | – |
| Utgående anskaffningsvärde | 408,1 | 290,2 |
| Ingående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående värde uppskrivningar | 3 041,6 | 3 041,6 |
| Utgående planenligt restvärde | 3 449,7 | 3 331,8 |
Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier
som skrivs av enligt nedan.
– Byggnader: kontor 1 procent
– Byggnader: varuhus, parkeringshus, hotell, restauranger 2 procent
– Byggnadsinventarier: 5–10 procent
– Markanläggningar: 3,75–5 procent
Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, moderbolaget | 12 562,9 | 10 743,0 |
För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen.
| Vid värderingen har följande uppgifter använts: | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hyres intäkter, mnkr |
Drifts netto, mnkr |
Direktav kastnings krav, % |
|||
| Stockholm, kommersiellt | 4,0 –5,25 | ||||
| Göteborg, kommersiellt | 5,0 –5,75 | ||||
| Fastighetsbeståndet, moderbolaget |
845,9 | 604,0 | 4,8 1) | ||
| 1) Genomsnitt. |
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Taxeringsvärden byggnader | 5 044,0 | 3 168,4 |
| Taxeringsvärden mark | 3 189,0 | 3 385,3 |
| 8 233,0 | 6 553,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Ingående anskaffningsvärde | 31,0 | 36,7 | 17,2 | 16,6 |
| Årets investeringar | 3,7 | 6,3 | 2,7 | 4,6 |
| Avyttrad verksamhet | – | -8,0 | – | – |
| Utrangeringar | -2,4 | -4,0 | -2,4 | -4,0 |
| Utgående anskaffningsvärde | 32,3 | 31,0 | 17,5 | 17,2 |
| Ingående avskrivningar | -22,5 | -29,2 | -11,0 | -12,7 |
| Årets avskrivningar | -3,7 | -3,1 | -2,8 | -2,3 |
| Avyttrad verksamhet | – | 5,8 | – | – |
| Utrangeringar | 2,4 | 4,0 | 2,4 | 4,0 |
| Utgående ackumulerade | ||||
| avskrivningar | -23,8 | -22,5 | -11,4 | -11,0 |
| Utgående planenligt restvärde | 8,5 | 8,5 | 6,1 | 6,2 |
Not 19. Materiella anläggningstillgångar
| Organisations nummer |
Säte | Kapital (röster), % |
Antal | Redovisat värde 2007, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | |||||
| Aktier i dotterbolag | |||||
| AB Citypalatset | 556034-7246 | Stockholm | 100 | 1 200 | 1 111,1 |
| Fastighetsaktiebolaget Medusa | 556018-7238 | Stockholm | 100 | 300 | 32,3 |
| Aktiebolaget Hamngatsgaraget | 556068-6601 | Stockholm | 100 | 3 000 | 231,2 |
| AB Nordiska Kompaniet | 556008-6281 | Stockholm | 100 | 19 460 666 | 1 449,3 |
| Parkaden Aktiebolag | 556085-3599 | Stockholm | 100 | 5 000 | 0,6 |
| 2 824,5 | |||||
| Aktier i vilande bolag | |||||
| Aktiebolaget Cityparkering | 556020-7440 | Stockholm | 100 | 200 | – |
| Fastighets AB Hufvudstaden | 556014-4411 | Stockholm | 100 | 500 | 0,2 |
| Förvaltnings AB Birger Jarl | 556209-4614 | Stockholm | 100 | 200 | – |
| Förvaltnings AB Liljeholmstorget | 556030-5251 | Stockholm | 100 | 1 000 | – |
| Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr. 1 | 556019-5405 | Stockholm | 100 | 150 | – |
| Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB | 556556-7038 | Stockholm | 100 | 200 | 0,1 |
| 0,3 | |||||
| Moderbolaget totalt | 2 824,8 | ||||
| Övriga koncernföretag |
|||||
| Ägda av AB Citypalatset | |||||
| Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | 556019-4358 | Stockholm | 100 | 7 776 | 239,5 |
| Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City | |||||
| Hotel Stockholm AB | 556031-4303 | Stockholm | 100 | 10 000 | 3,4 |
| Ägda av AB Nordiska Kompaniet | |||||
| NK Cityfastigheter AB | 556023-1267 | Stockholm | 100 | 1 680 | 0,4 |
| NK Concession Aktiebolag | 556313-8733 | Stockholm | 100 | 1 000 | 0,1 |
| 0,5 | |||||
| Övriga koncernföretag totalt | 243,4 |
Förändring i moderbolagets innehav av koncernföretag
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 |
| Ingående redovisat värde | 2 824,8 | 4 329,3 |
| Tilläggsköpeskilling | – | 23,2 |
| Årets avyttringar | – | -1 527,7 |
| Utgående redovisat värde | 2 824,8 | 2 824,8 |
I koncernen finns inga utländska dotterbolag.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Ingående bokfört värde | 22,5 | 61,6 | 22,5 | 5,9 |
| Årets anskaffning | 38,1 | 16,6 | 38,1 | 16,6 |
| Avyttrad verksamhet | – | -55,7 | – | – |
| Utgående bokfört värde | 60,6 | 22,5 | 60,6 | 22,5 |
För information om kapitalbindning och räntevillkor, se not 2.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Kundfordringar | 14,9 | 12,3 | 1,5 | 2,5 |
| Hyresfordringar | 1,5 | 0,3 | 0,5 | – |
| Totalt | 16,4 | 12,6 | 2,0 | 2,5 |
Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde.
Hyresfordringar aviseras i förskott, varav merparten kvartalsvis. Kundfordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 1,0 mnkr (0,1).
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Upplupna hyresintäkter | 30,1 | 18,3 | 10,3 | 8,7 |
| Förutbetalda kostnader | 10,1 | 0,3 | 5,0 | 0,3 |
| Upplupna ränteintäkter | 5,0 | 2,2 | 5,0 | 2,2 |
| Totalt | 45,2 | 20,8 | 20,3 | 11,2 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Banktillgodohavanden | 130,8 | 40,4 | 130,5 | 39,7 |
| Totalt | 130,8 | 40,4 | 130,5 | 39,7 |
På banktillgodohavanden erhåller bolaget ränta enligt en rörlig räntesats, baserad på bankernas dagliga placeringsränta.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
Specifikation av eget kapitalposten Reserver
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Säkringsreserv | ||
| Ingående säkringsreserv | -12,6 | 34,0 |
| Kassaflödessäkringar: | ||
| Redovisat direkt mot eget kapital | -21,0 | -64,7 |
| Skatt hänförlig till årets säkringar | 5,9 | 18,1 |
| Utgående säkringsreserv | -27,7 | -12,6 |
| Summa reserver | ||
| Ingående reserver | -12,6 | 34,0 |
| Säkringsreserv | -15,1 | -46,6 |
| Utgående reserver | -27,7 | -12,6 |
Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.
Säkringsreserv. Säkringsreserven innefattar den ackumulerade förändringen i verkligt värde efter avdrag för uppskjuten skatt på den effektiva delen av kassaflödessäkringsinstrument.
I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost.
| Mnkr | 2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Fördelning på aktieserier | ||
| A 202 996 869 aktier | 1 015,0 | 1 015,0 |
| C 8 275 064 aktier |
41,4 | 41,4 |
| Totalt | 1 056,4 | 1 056,4 |
Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Båda aktieslagen är registrerade på OMX Nordiska Börs i Stockholm. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder.
Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har ingen sådan omvandling skett.
Hufvudstadens eget innehav uppgår till 5 006 000 A-aktier. Inga återköp av aktier har skett under året.
Inga instrument finns som innebär att utspädning av antalet aktier kan ske.
Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksamheten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.
Bundna fonder Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning.
Reservfond. Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust. I reservfonden ingår även belopp som före 1 januari 2006 tillförts överkursfonden.
Uppskrivningsfond. Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond.
Balanserade vinstmedel. Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Förvaltningsfastigheter | 5 085,1 | 4 298,1 | 1 210,8 | 1 219,9 |
| Säkringsredovisning | 15,4 | 4,9 | 15,4 | 4,9 |
| Obeskattade reserver | 222,8 | 190,6 | – | – |
| Summa | 5 323,3 | 4 493,6 | 1 226,2 | 1 224,8 |
Inga underskottsavdrag finns per balansdagen 2007.
Förändring av uppskjuten skatt
| Balans per | Redovisat över | Redovisat mot | Avvecklad | Balans per | |
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 1 januari | resultaträkningen | eget kapital | verksamhet | 31 december |
| Koncernen | |||||
| 2007 | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 298,1 | 787,0 | – | – | 5 085,1 |
| Obeskattade reserver | 190,6 | 32,2 | – | – | 222,8 |
| Säkringsreserv | 4,9 | 4,6 | 5,9 | – | 15,4 |
| 4 493,6 | 823,8 | 5,9 | – | 5 323,3 | |
| 2006 | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 3 674,4 | 796,7 | – | -173,0 | 4 298,1 |
| Obeskattade reserver | 176,9 | 37,4 | – | -23,7 | 190,6 |
| Säkringsreserv | -13,2 | – | 18,1 | – | 4,9 |
| 3 838,1 | 834,1 | 18,1 | -196,7 | 4 493,6 | |
| Moderbolaget | |||||
| 2007 | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 219,9 | -9,1 | – | – | 1 210,8 |
| Säkringsreserv | 4,9 | 4,6 | 5,9 | – | 15,4 |
| 1 224,8 | -4,5 | 5,9 | – | 1 226,2 | |
| 2006 | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 1 219,5 | 0,4 | – | – | 1 219,9 |
| Säkringsreserv | -13,2 | – | 18,1 | – | 4,9 |
| 1 206,3 | 0,4 | 18,1 | – | 1 224,8 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Lån | 3 400,0 | 3 365,0 | 3 400,0 | 3 365,0 | |
| Totalt | 3 400,0 | 3 365,0 | 3 400,0 | 3 365,0 | |
| Beviljad | |||||
| checkräkningskredit | 40,0 | 40,0 | 40,0 | 40,0 | |
| Lånelöften | 2 000,0 | 700,0 | 2 000,0 | 700,0 |
Hufvudstaden har per 31 december 2007 långfristiga lånelöften om 2 mdkr. Lånelöftena är villkorade med åtaganden kring soliditet och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet var 0 mnkr utnyttjat.
Information om kapitalbindning, lånevillkor och effektiv ränta.
| Banklån 2007 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
| Genomsnittlig | Genomsnittlig | |||||
| effektiv | Nominellt | effektiv Nominellt |
||||
| Förfalloår | ränta, %1) | belopp | ränta, %1) belopp |
|||
| 2008 | 5,5 | 600,0 | 5,5 600,0 |
|||
| 2009 | – | – | – – |
|||
| 2010 | 5,3 | 500,0 | 5,3 500,0 |
|||
| 2011 | 5,2 | 950,0 | 5,2 950,0 |
|||
| 2012 | 5,1 | 250,0 | 5,1 250,0 |
|||
| 2013 | 5,3 | 350,0 | 5,3 350,0 |
|||
| 2014 | – | – | – – |
|||
| 2015 | – | – | – – |
|||
| 2016 | – | – | – – |
|||
| 2017 | 5,1 | 750,0 | 5,1 750,0 |
|||
| Totalt | 3 400,0 | 3 400,0 |
1) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. Samtliga lån är denominerade i SEK.
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäckningsgrad.
Fortsättning Not 27, sid 80.
| Koncernen och moderbolaget | ||
|---|---|---|
| -- | ---------------------------- | -- |
| Genomsnittlig effektiv ränta |
||||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Fast ränta, %2) |
Rörlig ränta, %3) |
Nominellt belopp |
Verkligt värde |
| 2008 | 4,3 | 4,7 | 600,0 | 0,8 |
| 2009 | – | – | – | – |
| 2010 | 3,7 | 4,7 | 500,0 | 9,1 |
| 2011 | 3,5 | 4,7 | 350,0 | 12,4 |
| 2012 | 4,8 | 4,7 | 250,0 | 0,2 |
| 2013 | 3,7 | 4,7 | 350,0 | 16,3 |
| 2014 | – | – | – | – |
| 2015 | – | – | – | – |
| 2016 | – | – | – | – |
| 2017 | 4,6 | 4,7 | 750,0 | 16,2 |
| Totalt | 2 800,0 | 55,0 |
2) Räntebetalning sker årsvis.
3) Räntevillkor är 3 mån Stibor. Räntebetalning sker kvartalsvis. Swapkontrakten är denominerade i SEK.
Ränteswapparnas kassaflöden överensstämmer med säkrad post.
En beskrivning av finanspolicyn, risker och ränteexponering finns i not 2.
I balansräkningen har avsättning gjorts för förmånsbestämda pensionsplaner för VD samt tidigare befattningshavare. Koncernen tillämpar ITP-planen genom försäkring i Alecta och den totala kostnaden uppgick till 2,0 mnkr. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 2,8 mnkr (3,1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/ eller de försäkrade. Vid utgången av 2007 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 152 procent (143). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Premien till Alecta har under kvartal 4 2007 rabatterats med 40 procent. Motsvarande premierabatt kommer att fortlöpa under hela 2008.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Skuld Vasaterminalen AB | – | 441,7 | – | – |
| Momsavräkning | 30,5 | 40,5 | 15,1 | 26,2 |
| Övrigt | 35,3 | 19,0 | 2,9 | 2,7 |
| Totalt | 65,8 | 501,2 | 18,0 | 28,9 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 |
| Ackumulerade avskrivningar utöver plan | ||
| Ingående balans | 68,1 | 60,1 |
| Årets avskrivningar | 5,9 | 8,0 |
| Utgående balans | 74,0 | 68,1 |
| Periodiseringsfonder | 587,5 | 492,5 |
| Totalt | 587,5 | 492,5 |
| Summa obeskattade reserver | 661,5 | 560,6 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |||
| Upplupna räntor | 15,9 | 6,3 | 15,9 | 6,3 | |||
| Förskottshyror | 174,0 | 192,8 | 102,2 | 114,3 | |||
| Övrigt | 47,0 | 62,3 | 55,5 | 62,1 | |||
| Totalt | 236,9 | 261,4 | 173,6 | 182,7 |
| Koncernen | Moderbolaget | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mnkr | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |||
| Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut |
1 706,4 | 1 621,3 | 1 706,4 | 1 621,3 | |||
| (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) |
(–) | (–) | (606,0) | (356,0) | |||
| Andra långfristiga fordringar |
4,1 | 3,9 | 4,1 | 3,9 | |||
| Totalt | 1 710,5 | 1 625,2 | 1 710,5 | 1 625,2 |
Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Koncernens eventualförpliktelser avser främst pågående skattemål för tvistigt belopp som inte reserverats för, se vidare not 17.
Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lundbergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lundbergföretagen. Enligt beslut på årsstämman uppgår Fredrik Lundbergs styrelsearvode för 2007 till 350 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 9.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotterbolag, se not 20.
Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
De väsentligaste källorna till osäkerheter i uppskattningar beskrivs nedan.
Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt direktavkastningsmetoden. I denna värdering görs uppskattningar om framtida hyresnivåer, vakansgrader och fastighetskostnader. I beräkningsmodellen görs också en bedömning av varje enskild fastighets direktavkastningskrav. Hufvudstadens interna fastighetsvärdering avstäms med externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 3 –9 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om Hufvudstadens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen.
Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av företagsledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen på sid 50.
Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balansräkning står till bolagsstämmans förfogande, disponeras enligt följande.
Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se eller kan erhållas från bolaget på begäran.
| balanserad vinst | 1 439 185 688 kr |
|---|---|
| årets resultat | 85 739 933 kr |
| 1 524 925 621 kr | |
| till aktieägarna utdelas | |
| 1,75 kronor per aktie | 360 965 383 kr 1) |
| balanseras i ny räkning | 1 163 960 238 kr |
| 1 524 925 621 kr |
1) Se Definitioner, sid 93, Utdelningsbelopp.
Undertecknade styrelseledamöter försäkrar härmed att, såvitt de känner till, årsredovisningen är upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag, lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen.
Stockholm den 14 februari 2008
Fredrik Lundberg Ordförande
Claes Boustedt Bengt Braun Peter Egardt Louise Lindh
Hans Mertzig Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har lämnats den 18 februari 2008
Bo Ribers Auktoriserad revisor KPMG
Till årsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240.
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Hufvudstaden AB (publ) för år 2007. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50–82. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort, när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 18 februari 2008
Bo Ribers Auktoriserad revisor KPMG
Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland ledamöterna finns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare Lundbergs och SEB Trygg Liv. Vidare ingår verkställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltager i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under verksamhetsåret 2007 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören.
Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i L E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och Cardo AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, Handelsbanken, AB Industrivärden, NCC AB och Sandvik AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 659 412 aktier.
Bengt Braun f 1946. Civilekonom, jur kand. Ledamot sedan 2000. Vice styrelseordförande i Bonnier AB. Styrelseledamot i Swedish American Chamber of Commerce, Hjärnfonden och Bonnier Holding AB. Innehav i Hufvudstaden: 3 750 aktier.
Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
Bo Ribers f 1942. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisor sedan 1999. Stefan Älgne f 1955. Auktoriserad revisor, KPMG. Revisorssuppleant sedan 2000.
Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Styrelseordförande i Chamber Sign AB, Rymdstyrelsen och Kungsträdgården Park & Evenemang AB. Vice styrelseordförande i Eurochambres och Stockholmsmässan. Ledamot i Sveriges Riksbanksfullmäktige. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier.
Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Vice verkställande direktör i Fastighets AB L E Lundberg. Styrelseledamot i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö och L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier.
Hans Mertzig f 1941. Ekonom. Ledamot sedan 2000. Kapitalförvaltare i Stiftelsen för Kunskaps- och Kompetensutveckling (KK-stiftelsen). Ordförande i Tryggstiftelsen. Styrelseledamot i Sjunde AP-fonden. Innehav i Hufvudstaden: –
Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Verkställande direktör i Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, Fastighets AB L E Lundberg och Byggnads AB Karlsson & Wingesjö. Innehav i Hufvudstaden: –
Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom. Ledamot sedan 2006. Managing Director i Royal Bank of Scotland, Nordic Branch. Styrelseledamot i LKAB. Innehav i Hufvudstaden: –
Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 1999. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
Sten-Åke Stenshamn f 1944. Advokat vid Landahl Öhman Advokatbyrå KB. Styrelsens sekreterare sedan 2001.
f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 3 300 aktier (inklusive familj). Ivo Stopner har inga väsentliga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med.
f 1958. Civilekonom. Chef Ekonomi/Finans, anställd 2002. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1968. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Västra City, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1952. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 1983. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier.
f 1970. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: –
f 1963. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm Östra City, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 62 aktier.
Hufvudstadens företagsledning: Bo Wikare, Magnus Jacobson, Ivo Stopner, Eric Nihlmark, Sverker Källgården och Anders Nygren.
| Fastighetsbeteckning | Adress | Tomtareal, kvm |
Inköpsår | Bygg-/ ombyggnadsår |
Taxeringsvärde 2007, mnkr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde Stockholm Östra City | ||||||
| Förvaltningsområde Kungsgatan | ||||||
| Hästhuvudet 13 | Sveavägen 21–23, Kungsgatan 40–42, Apelbergsgatan 35–37, Olofsgatan 2–4 | 1 302 | 1929/99 | 1919/32/94/2001 | 276,0 | |
| Järnplåten 28 | Sveavägen 24–26, Oxtorgsgatan 18–20, Kungsgatan 39 | 1 085 | 1928/54 | 1958/95 | 301,0 | |
| Kåkenhusen 39 | Kungsgatan 4 A–B–10, Brunnsgatan 5–9, Norrlandsgatan 29 | 3 788 | 1921 | 1926/28/30/84/85/89/91 | 545,0 | |
| Oxhuvudet 18 1) | Kungsgatan 32–38, Sveavägen 28–30, Apelbergsgatan 29–33, Malmskillnadsgatan 39 |
4 509 | 1926 | 1931/85/89/91 | 1 017,0 | |
| Summa | 10 684 | 2 139,0 | ||||
| Förvaltningsområde Norrmalmstorg | ||||||
| Kvasten 2 | Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 | 934 | 1966 | 1987 | 161,0 | |
| Kvasten 6 1) | Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6–8 | 2 075 | 1915 | 1917/90 | 270,0 | |
| Kvasten 9 | Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5–9 | 822 | 1955 | 1978/95 | 168,0 | |
| Norrmalm 2:62 2) | Norrmalmstorg, Café Palmhuset | 1992 | 1993 | 8,0 | ||
| Packarhuset 4 1) 3) | Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 | 2 195 | 2000 | 1932/2003 | 810,0 | |
| Pumpstocken 10 1) 4) | Birger Jarlsgatan 13–15, Mäster Samuelsgatan 2–4, Biblioteksgatan 10–12, Jakobsbergsgatan 1–3 |
2 886 | 1917/78 91/2000 |
1865/97/1901/29/84 96/97/2006 |
593,9 | |
| Rännilen 8 | Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 | 645 | 1917 | 1900/90 | 120,0 | |
| Rännilen 11 | Biblioteksgatan 6–8, Mäster Samuelsgatan 5 | 775 | 1958 | 1902/85 | 120,0 | |
| Rännilen 18 1) | Birger Jarlsgatan 7–9, Smålandsgatan 8–10 | 1 677 | 1963 | 1888/1986 | 355,0 | |
| Rännilen 19 5) | Norrmalmstorg 12–14, Biblioteksgatan 2–4, Mäster Samuelsgatan 3 | 2 169 | 1931/39 2007 |
1902/42/64/90/2002 | 546,0 | |
| Skären 9 | Smålandsgatan 20, Norrlandsgatan 10 | 2 195 | 1917 | 1984/2001 | 478,0 | |
| Vildmannen 7 1) | Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 | 1 290 | 1918 | 1897/1996 | 164,8 | |
| Summa | 17 663 | 3 794,7 | ||||
| Totalt Affärsområde Stockholm Östra City | 28 347 | 5 933,7 | ||||
| Affärsområde Stockholm Västra City | ||||||
| Förvaltningsområde NK Stockholm | ||||||
| Hästen 19 1) och 20, Spektern 14 6) |
Hamngatan 18–20, 29–33, Regeringsgatan 26–32, 36–40 | 8 875 | 1998 | 1915/91 | 1 893,0 |
| Förvaltningsområde NK Göteborg | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 10:9 7) | Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 54, Fredsgatan 5–7, Drottninggatan 39, 45 | 4 520 | 1998 | 1964/94 | 632,0 |
| Förvaltningsområde Parkaden | |||||
| Hästskon 10 8) | Regeringsgatan 49–53, Mäster Samuelsgatan 29–33 | 4 921 | 1977 | 1964/95 | 322,0 |
| Förvaltningsområde Väst | |||||
| Achilles 1 9) | Slussplan 5–9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 | 1 046 | 1979 | 1600-talet/1974 | 118,0 |
| Grönlandet Södra 11 | Drottninggatan 92–94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkogata 12 | 1 662 | 1923 | 1911/91 | 203,0 |
| Kungl Trädgården 5 | Västra Trädgårdsgatan 8 | 673 | 1984 | 1984/95 | 99,0 |
| Medusa 1 1) 10) | Kornhamnstorg 61, Slussplan 1–3, Järntorgsgatan 6 | 547 | 1980 | 1878/1991 | 57,2 |
| Orgelpipan 7 11) | Klarabergsgatan 56–64, Vasagatan 24–26, Mäster Samuelsgatan 65–73, Klara Norra Kyrkogata 3–5 |
6 294 | 1979 | 1964/2001 | 723,0 |
| Svärdfisken 2 1) | Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50–52, Olof Palmes gata 13 | 1 853 | 1921 | 1851/1987 | 170,5 |
| Summa | 12 075 | 1 370,7 | |||
| Totalt Affärsområde Stockholm Västra City | 30 391 | 4 217,7 | |||
| Affärsområde Göteborg | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 12:8 | Drottninggatan 52 | 398 | 1967 | 1875 | 16,1 |
| Inom Vallgraven 12:10 | Södra Hamngatan 49–57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54–60 | 4 157 | 1967 | 1975 | 217,0 |
| Inom Vallgraven 20:4 | Kungsgatan 46 | 982 | 1974 | 1914 | 63,6 |
| Nordstaden 8:24 | Postgatan 26–32, Nordstadstorget 6, Spannmålsgatan 19, Nils Ericssonsgatan 17 |
8 404 | 1979 | 1972 | 1 215,0 |
| Nordstaden GA:5 12) | Nordstadstorget m fl | 284,2 | |||
| Totalt Affärsområde Göteborg | 13 941 | 1 795,9 | |||
| TOTALT | 72 679 | 11 947,3 |
| Uthyrbar yta, kvm | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt | Bostäder Övrigt |
Garage | Lager | Biograf | Restaurang | Butik | Kontor |
| 6 790 | 239 | 1 594 | 4 957 | ||||
| 9 235 | 1 026 | 1 588 | 6 621 | ||||
| 16 036 | 552 | 564 | 3 024 | 11 896 | |||
| 5 29 998 |
1 954 | 1 974 | 4 665 | 21 400 | |||
| 5 62 059 |
1 954 | 3 791 | 564 | 10 871 | 44 874 | ||
| 4 686 | 792 | 287 | 764 | 2 843 | |||
| 6 905 | 204 | 146 | 270 | 2 751 | 3 534 | ||
| 3 456 | 262 | 192 | 533 | 2 469 | |||
| 189 | 137 | 52 | |||||
| 15 249 | 406 | 704 | 3 289 | 10 850 | |||
| 1 12 400 |
192 | 438 | 582 | 3 443 | 7 744 | ||
| 66 | 158 | 371 | 2 018 | ||||
| 2 613 2 979 |
539 | 854 | 1 586 | ||||
| 7 249 | 388 | 911 | 557 | 5 393 | |||
| 12 062 | 1 033 | 692 | 2 293 | 8 044 | |||
| 10 893 1 4 362 |
900 | 1 139 | 402 9 |
1 642 1 517 |
7 710 1 935 |
||
| 2 | 1 092 | 3 168 | 3 096 | 3 493 | 18 066 | 54 126 | |
| 83 043 7 145 102 |
1 092 | 5 122 | 6 887 | 4 057 | 28 937 | 99 000 | |
| 15 38 578 |
3 588 | 1 828 | 21 525 | 11 622 | |||
| 12 16 481 |
1 228 | 893 | 9 187 | 5 161 | |||
| 8 36 368 |
24 482 | 8 670 | 512 | 2 696 | |||
| 4 961 | 604 | 351 | 4 006 | ||||
| 9 023 | 835 | 263 | 377 | 7 548 | |||
| 2 617 | 2 617 | ||||||
| 2 180 | 298 | 99 | 259 | 242 | 1 282 | ||
| 1 31 936 |
13 421 | 2 789 | 1 919 | 3 909 | 9 897 | ||
| 1 105 | 389 | 1 893 | 175 | 3 896 | |||
| 7 458 |
| 186 147 |
572 | |
|---|---|---|
| 3 218 404 1 031 1 250 16 172 |
10 269 | |
| 1 690 | 741 | |
| 15 951 740 2 342 62 39 473 |
20 378 | |
| 21 045 1 144 3 520 1 250 62 58 981 |
31 960 | |
| 88 444 10 875 1 893 28 609 45 380 1 390 105 353 685 |
176 989 |
Summa 12 075 1 370,7 29 246 5 054 2 441 1 893 4 716 14 526 298 1 58 175 Totalt Affärsområde Stockholm Västra City 30 391 4 217,7 46 029 38 462 5 674 1 893 18 202 39 008 298 36 149 602
| Fastighetsbeståndet | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (jämförbart bestånd) | Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | |||||||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||||||||
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |||||||||
| Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | Mnkr Kr/kvm | |||||||||
| Bruttohyror inkl debiterade | ||||||||||||||||
| förbrukningsavgifter | 573,9 | 4 049 | 560,6 | 3 944 | 528,4 | 3 532 | 489,0 | 3 266 | 161,3 | 2 735 | 148,8 | 2 521 1 263,6 | 3 607 1 198,4 | 3 415 | ||
| (varav fastighetsskattetillägg) | 53,0 | 374 | 45,5 | 320 | 36,9 | 247 | 24,9 | 166 | 15,1 | 256 | 9,3 | 158 | 105,0 | 300 | 79,7 | 227 |
| Hyresförluster vakanta lokaler | -35,4 | -250 | -50,8 | -357 | -20,6 | -138 | -46,2 | -309 | -3,3 | -56 | -4,3 | -73 | -59,3 | -169 | -101,3 | -289 |
| Kundförluster | – | – | – | – | -0,7 | -5 | -0,6 | -4 | -0,3 | -5 | – | – | -1,0 | -3 | -0,6 | -2 |
| Nettoomsättning | 538,5 | 3 799 | 509,8 | 3 586 | 507,1 | 3 390 | 442,2 | 2 953 | 157,7 | 2 674 | 144,5 | 2 448 1 203,3 | 3 435 1 096,5 | 3 125 | ||
| Underhåll | -10,9 | -77 | -27,9 | -196 | -12,5 | -84 | -30,4 | -203 | -3,0 | -51 | -3,2 | -54 | -26,4 | -75 | -61,5 | -175 |
| Drift | -39,4 | -278 | -36,3 | -255 | -88,9 | -594 | -85,7 | -572 | -24,3 | -412 | -23,2 | -393 | -152,6 | -436 | -145,2 | -414 |
| Administration | -25,9 | -183 | -22,5 | -158 | -22,7 | -152 | -19,5 | -130 | -6,2 | -105 | -5,1 | -86 | -54,8 | -156 | -47,1 | -134 |
| Fastighetsskatt | -55,8 | -394 | -50,6 | -356 | -40,5 | -271 | -31,3 | -209 | -18,0 | -305 | -10,6 | -180 | -114,3 | -326 | -92,5 | -264 |
| Tomträttsavgälder | -0,2 | -1 | -0,2 | -1 | -15,9 | -106 | -15,9 | -106 | - | - | – | – | -16,1 | -46 | -16,1 | -46 |
| Summa fastighetskostnader | -132,2 | -933 | -137,5 | -967 | -180,5 -1 207 | -182,8 -1 221 | -51,5 | -873 | -42,1 | -713 | -364,2 -1 040 | -362,4 -1 033 | ||||
| Bruttoresultat | 406,3 | 2 866 | 372,3 | 2 619 | 326,6 | 2 183 | 259,4 | 1 732 | 106,2 | 1 801 | 102,4 | 1 735 | 839,1 | 2 395 | 734,1 | 2 092 |
| Fastighetsdata | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Antal fastigheter | 16 | 16 | 9 | 9 | 4 | 4 | 29 | 29 |
| Yta, kvm | 145 102 | 142 148 | 149 602 | 149 726 | 58 981 | 59 021 | 353 685 | 350 895 |
| Hyresvakansgrad, % | 3,8 | 7,7 | 3,3 | 6,0 | 1,7 | 3,3 | 3,3 | 6,5 |
| Ytvakansgrad, % | 5,4 | 10,2 | 4,7 | 7,4 | 2,4 | 4,8 | 4,6 | 8,1 |
| Antal uthyrbara garageplatser | 184 | 185 | 1 276 | 1 278 | 52 | 51 | 1 512 | 1 514 |
| Uthyrbar yta och årshyra | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||||
| Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | Yta, | Årshyra, | |||
| 31 december 2007 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | ||
| Kontor | 99 000 | 400,8 | 46 029 | 144,3 | 31 960 | 56,4 | 176 989 | 601,5 | ||
| Butik och restaurang | 32 994 | 176,1 | 44 136 | 287,0 | 22 189 | 85,1 | 99 319 | 548,2 | ||
| Biografer | – | – | 1 893 | 1,3 | – | – | 1 893 | 1,3 | ||
| Lager och övrigt | 6 894 | 12,4 | 18 238 | 28,4 | 3 582 | 5,9 | 28 714 | 46,7 | ||
| Garage | 5 122 | 6,1 | 39 008 | 37,4 | 1 250 | 1,3 | 45 380 | 44,8 | ||
| Bostäder | 1 092 | 1,7 | 298 | 0,3 | – | – | 1 390 | 2,0 | ||
| Totalt | 145 102 | 597,1 | 149 602 | 498,7 | 58 981 | 148,7 | 353 685 | 1 244,5 |
| Yt- och hyresvakans | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affärsområde | Affärsområde | Affärsområde | ||||||
| Stockholm Östra City | Stockholm Västra City | Göteborg | Fastighetsförvaltningen totalt | |||||
| Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | Ytvakans, | Hyresvakans, | |
| 31 december 2007 | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr | kvm | mnkr |
| Kontor | 4 793 | 16,0 | 3 009 | 9,0 | 1 159 | 2,3 | 8 961 | 27,3 |
| Butik och restaurang | 479 | 2,8 | 1 098 | 4,3 | – | – | 1 577 | 7,1 |
| Biografer | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Lager och övrigt | 1 139 | 1,6 | 2 754 | 2,8 | 273 | 0,2 | 4 166 | 4,6 |
| Garage | 935 | 1,2 | 108 | 0,1 | – | – | 1 043 | 1,3 |
| Bostäder | 501 | 0,9 | – | – | – | – | 501 | 0,9 |
| Totalt | 7 847 | 22,5 | 6 969 | 16,2 | 1 432 | 2,5 | 16 248 | 41,2 |
| Förfallostruktur 1) 2) 3) 31 december 2007 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal kontrakt |
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 – | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 49 | 51 | 54 | 14 | 10 | 6 | 184 |
| Butiker | 23 | 21 | 35 | 7 | 5 | 4 | 95 |
| Övrigt Summa |
251 323 |
87 159 |
59 148 |
15 36 |
7 22 |
19 29 |
438 717 |
| Andel, % | 45,1 | 22,2 | 20,6 | 5,0 | 3,1 | 4,0 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor | 21 | 17 | 24 | 6 | 7 | 1 | 76 |
| Butiker Övrigt |
71 146 |
57 74 |
39 62 |
6 8 |
3 5 |
1 2 |
177 297 |
| Summa | 238 | 148 | 125 | 20 | 15 | 4 | 550 |
| Andel, % | 43,3 | 26,9 | 22,7 | 3,7 | 2,7 | 0,7 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 4 | 14 | 25 | 9 | 2 | 1 | 55 |
| Butiker Övrigt |
9 36 |
22 22 |
21 43 |
10 14 |
7 1 |
3 – |
72 116 |
| Summa | 49 | 58 | 89 | 33 | 10 | 4 | 243 |
| Andel, % | 20,2 | 23,9 | 36,6 | 13,6 | 4,1 | 1,6 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 74 | 82 | 103 | 29 | 19 | 8 | 315 |
| Butiker Övrigt |
103 433 |
100 183 |
95 164 |
23 37 |
15 13 |
8 21 |
344 851 |
| Totalt | 610 | 365 | 362 | 89 | 47 | 37 | 1 510 |
| Andel, % | 40,4 | 24,2 | 24,0 | 5,9 | 3,1 | 2,4 | 100,0 |
| Årshyra , mnkr |
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 – | Totalt |
| Affärsområde Stockholm Östra City | |||||||
| Kontor | 79,8 | 77,9 | 89,5 | 40,4 | 32,5 | 64,8 | 384,9 |
| Butiker | 28,4 | 33,6 | 47,9 | 11,3 | 12,1 | 21,1 | 154,4 |
| Övrigt | 13,8 | 8,7 | 4,5 | 2,0 | 2,0 | 1,7 | 32,7 |
| Summa | 122,0 | 120,2 | 141,9 | 53,7 | 46,6 | 87,6 | 572,0 |
| Andel, % | 21,3 | 21,0 | 24,8 | 9,4 | 8,2 | 15,3 | 100,0 |
| Affärsområde Stockholm Västra City | |||||||
| Kontor Butiker |
22,8 95,9 |
19,2 84,2 |
51,0 56,5 |
17,6 14,9 |
18,0 4,0 |
4,0 6,3 |
132,6 261,8 |
| Övrigt | 13,6 | 38,6 | 22,8 | 3,0 | 2,7 | 1,4 | 82,1 |
| Summa | 132,3 | 142,0 | 130,3 | 35,5 | 24,7 | 11,7 | 476,5 |
| Andel, % | 27,8 | 29,8 | 27,3 | 7,4 | 5,2 | 2,5 | 100,0 |
| Affärsområde Göteborg | |||||||
| Kontor | 5,5 | 6,2 | 21,7 | 8,4 | 12,9 | 0,2 | 54,9 |
| Butiker | 4,2 | 20,2 | 22,2 | 13,8 | 13,6 | 7,3 | 81,3 |
| Övrigt Summa |
1,9 11,6 |
3,6 30,0 |
4,1 48,0 |
1,9 24,1 |
0,3 26,8 |
– 7,5 |
11,8 148,0 |
| Andel, % | 7,8 | 20,3 | 32,4 | 16,3 | 18,1 | 5,1 | 100,0 |
| Hufvudstaden totalt | |||||||
| Kontor | 108,1 | 103,3 | 162,2 | 66,4 | 63,4 | 69,0 | 572,4 |
| Butiker | 128,5 | 138,0 | 126,6 | 40,0 | 29,7 | 34,7 | 497,5 |
| Övrigt Totalt |
29,3 265,9 |
50,9 292,2 |
31,4 320,2 |
6,9 113,3 |
5,0 98,1 |
3,1 106,8 |
126,6 1 196,5 |
| Andel, % | 22,2 | 24,4 | 26,8 | 9,5 | 8,2 | 8,9 | 100,0 |
1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats.
2) Exklusive ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk.
3) Exklusive bostadskontrakt.
Avkastning på eget kapital. Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat efter finansiella poster plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Belåningsgrad fastigheter. Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värden.
Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra och inkluderar bedömd marknadshyra på outhyrda lokaler.
Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.
Börskurs/eget kapital. Börskurs i förhållande till eget kapital per aktie vid årets utgång.
CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter.
Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.
Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång.
Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter.
Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning minus kostnader för särskilda projekt, underhåll, drift och administration, tomträttsavgälder samt fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastigheternas redovisade värde per aktie. Fastigheternas redovisade värde i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut.
Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.
Genomsnittligt antal utestående aktier. Medelvärdet av antalet utestående aktier under året.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Gyllene Triangeln. Det centrala affärsdistriktet mellan Stureplan, Norrmalmstorg och Nybroplan i Stockholm, som avgränsas av Birger Jarlsgatan, Norrlandsgatan och Hamngatan.
Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanser.
Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.
Investeringar. Utgifter avseende förbättringsåtgärder som tillför framtida ekonomiska fördelar aktiveras. Ombyggnadskostnader av löpande underhållskaraktär belastar resultatet.
Jämförbart bestånd. Under året förvärvade och avyttrade fastigheter exkluderas.
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Medelantal årsanställda. Den under året utförda arbetsvolymen uttryckt i antalet heltidsanställda. (Betalda närvarotimmar ställda i relation till en inom företaget normal årsarbetstid.)
Nettoskuld. Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar.
Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar fastigheter och derivat samt jämförelsestörande poster, belastat med 28 procent schablonskatt.
Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant.
Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut under året.
Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks nettoomsättning.
P/E. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie.
Resultat per aktie. Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive orealiserade värdeförändringar plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till räntekostnader minus räntebidrag.
Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets slut.
Soliditet. Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutning.
Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Särskilda projekt. Utgifter för förädling och utveckling av fastighetsbeståndet. I resultaträkningen avses den del av utgiften som kostnadsförts.
Utdelningsandel. Utdelning per aktie dividerad med årets resultat per aktie.
Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är beräknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen.
Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.
Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Yield gap. Skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning.
Ytvakansgrad. Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.
Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året.
Årshyra. Bruttohyra vid årets slut uppräknad till årsbasis exklusive omsättningshyrestillägg. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.
| Telefon 031-710 21 00 |
|---|
| Telefax 031-710 21 88 |
| [email protected] |
| Hemsida www.hufvudstaden.se |
| Telefon 08-762 92 00 | |
|---|---|
| Telefax 08-762 92 01 | |
| [email protected] | |
| Hemsidawww.parkaden.se |
NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20
| Telefon 08-762 80 00 | ||
|---|---|---|
| Telefax 08-762 80 89 | ||
| Hemsida www.nk.se |
NK 331 Drottninggatan 39 411 07 GÖTEBORG Besöksadress: Östra Hamngatan 42/ Fredsgatan 5
| Telefon 031-710 10 00 | ||
|---|---|---|
| Telefax 031-710 11 79 | ||
| Hemsida www.nk.se |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.