Hufvudstaden

213800UEV5ZAFFVQ4J852022-01-012022-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852021-01-012021-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Innehåll Från coworking till nyckelfärdigt Redo-koncept och eget kontor i centrala lägen. Hufvudstaden har ett flexibelt erbjudande med kontorslösningar för hyresgästers olikabehov. Nordiska Kompaniet är en inspirerande mötesplats och destination för våra besökare. Varuhusen erbjuder ett brett utbud av shopping och upplevelser kombinerat med mat och dryck samt servicetjänster. Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7, 28–34, 39–75, 80–85, 88–91 samt 98–107. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Denlagstadgade hållbarhetsrapporten enligt ÅRL återﬁnns på sidorna 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107. Det här är Hufvudstaden 1 Året i korthet 2 VD har ordet 4 Affärsidé, strategier och mål 6 Fastighetsmarknaden 9 Fastighetsförvaltning Affärsområde Stockholm 12 Affärsområde NK 15 Affärsområde Göteborg 18 Övriga segment NK Retail 21 Övrig verksamhet 22 Utveckling av fastigheter 25 Medarbetare 28 Hållbarhet 30 Aktien och ägarna 36 Förvaltningsberättelse 39 Finansiering 43 Risker och riskhantering 44 Koncernens räkningar Resultat 48 Finansiell ställning 50 Förändringar i eget kapital 53 Kassaﬂöden 54 Moderbolagets räkningar Resultaträkning 56 Balansräkning 56 Förändringar i eget kapital 57 Kassaﬂödesanalys 57 Finansiella noter 58 Förslag till vinstdisposition 75 Revisionsberättelse  Bolagsstyrningsrapport  Styrelse och revisorer  Koncernledning  Flerårsöversikt  Alternativa nyckeltal  Affärsområden i siffror  Fastighetsförteckning  Hållbarhetsnoter  Granskningsrapport hållbarhet  Deﬁnitioner och ordlista  Årsstämma och kalendarium  Fastighetsbeståndet  Adresser  Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i de mest centrala delarna av Stockholm och Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 49,5 miljarder kronor. Vi är långsiktiga fastighets- ägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveck- ling av fastigheterna. Vårt mål är att bidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärken genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet. Vi erbjuder framgångsrika företag centrala lägen, hållbara lokaler och möjlighet att växa i våra fastigheter. Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail som driver cirka 40 avdelningar motsvarande cirka 25 procent av antalet avdelningar i varuhusen. Hållbarhet är en grundpelare i allt vi gör. Vi tar ekonomiskt och socialt ansvar och utvecklar långsiktiga, miljöanpassade och klimatsmarta lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938 noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år i Göteborg. Hufvudstaden i korthet Hufvudstadens affärsmodell är att vara en långsiktig fastighetsägare, med kundfokus och hög kvalitet i både förvaltning och ut- veckling av bolagets fastigheter. Kunder Ha branschens nöjdaste kunder med fokuspå långsiktiga relationer. Medarbetare Professionella medarbetare med stort engagemang. Samhället Bevarar och utvecklarattraktiva innerstadsmiljöer för alla. Aktieägare God avkastning till låg risk. 49,5 mdkr Stockholm 41,4 mdkr Göteborg 8,1 mdkr Branschens mest nöjda kontorshyresgäster ﬁnns hos Hufvudstaden. Vi har för femte året i rad placerat oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen 1) . 2022 tangerade vi vårt bästa resultat hittills med index 86 av 100. Placeringen är ett resultat av ett långsiktigt gemensamt arbete inom hela organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och sedan dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen. 1) Storbolag deﬁnieras som ett fastighetsbolag med ﬂer än 100hyresgäster. Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter 1 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN Mnkr      Nettoomsättning fastighetsförvaltning           Hyresintäkter, koncerninternt - - - - - Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto           Bruttoresultat fastighetsförvaltning, netto           Värdeförändringar fastigheter -   -      Rörelseresultat     -      Årets resultat    -      Nettovinst från löpande verksamhet      Verkligt värde fastigheter, mdkr , , , , , Hyresvakansgrad, % , , , , , Nettobelåningsgrad fastigheter, % , , , , , Räntetäckningsgrad, ggr , , , ,  , Ekonomi i korthet Utdelning per aktie 1) Enligt styrelsens förslag Utdelning 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2022 1) 2021202020192018 Kronor +6% +5% -36% +4% +4% Finansiell stabilitet i en utmanande omvärld Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 855 mnkr (1 783), en ökning om 4 procent. Inklusive koncerninterna hyres- intäkter om 200 mnkr (153), främst hänförligt till NK Retail, var ökningen 6 procent. Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 1 procent och uppgick till 1 235 mnkr (1 221). Inklusive koncerninterna hyres- intäkter om 200 mnkr (153) ökade fastighetsförvaltningens brutto- resultat med 4 procent. Årets resultat efter skatt uppgick till 722 mnkr (2 955), motsva - rande 3,57 kronor per aktie (14,61). Minskningen förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,70 kronor per aktie(2,60). Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 49,5 mdkr (48,8), vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 201 kronor per aktie (199). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet var -209 mnkr (2 579). Soliditeten uppgick till 61 procent (61), nettobelåningsgraden till 19procent (18) och räntetäckningsgraden var 7,7 gånger (9,3). Hyresvakansgraden vid årets slut var 7,0 procent (7,3). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 4,0 pro - cent (5,9). Hufvudstaden befäster sin höga placering från föregående år i GRESB:s internationella hållbarhetsranking och utses tillGlobal Sector Leader inom kategorin Kontor och handel. Bruttoresultat 1) Nettoomsättning 1) 1) Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyresintäkter. Bruttoresultat och nettoomsättning 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 20222021202020192 018 Mnkr Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad fastigheter Räntetäckningsgrad och nettobelåningsgrad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20222021202020192 018 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 ggr % Ytvakans Hyresvakans Hyresvakans exklusive projekt Vakans 0 2 4 6 8 10 12 2022202120202 0192 018 % 2 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ÅRET I KORTHET NK-fastigheten i Stockholm erbjuder NK-fastigheten i Stockholm erbjuder moderna och yteffektiva kontor moderna och yteffektiva kontor med närhet till ett varierat utbud av med närhet till ett varierat utbud av restauranger och shopping i världsklass.restauranger och shopping i världsklass. 3 Fastigheter med låg belåning i attraktiva lägen U nder inledningen av 2022 påverkades både kontors- och detaljhandelsmarknaden fortfarande av covid-19-pande - min. I februari hävde myndigheterna de ﬂesta pandemi- restriktioner och allmänna råd, vilket ledde till en återöppning av samhället. Kort därefter uppstod en ny osäkerhet när Ryssland inva - derade Ukraina. Kriget har medfört en stor förstörelse och mänskligt lidande i Ukraina samt ett kraftigt försämrat geopolitiskt läge i Europa. En annan konsekvens av kriget var ökade energipriser för både privatpersoner och företag. Inﬂationen steg markant och var vid årets slut över 10 procent i Sverige. Efter en lång period med mycket låg ränta agerade Riksbanken med ﬂera höjningar av styrräntan och islutet av året var den 2,50 procent. Trots den turbulenta omvärlden och de utmanande ekonomiska förutsättningarna var BNP-tillväxten i Sverige cirka 2,5 procent. Stora delar av näringslivet utvecklades positivt i både Stockholm och Göteborg med stigande sysselsättning på arbetsmarknaden. Hufvudstadens fastigheter är belägna i de mest centrala delarna av Sveriges två största städer. De ﬂesta av våra fastigheter har ett högt arkitektoniskt värde som uppskattas av människor och företag. Vi har starka och framgångsrika hyresgäster vilket skapar en god intjäningsförmåga över tid. Hyresavtalen indexeras med KPI och minimiindexering varför bolaget skyddas mot stigande kostnader isamhället. Vår ﬁnansiella ställning är mycket solid med en låg belåningsgrad. I tider av förändring och ökad osäkerhet gör detta Hufvudstaden till en trygg investering och tillgång. Förändrad fastighetsmarknad Fastighetsmarknaden har under den senaste tioårsperioden utvecklats starkt med stöd av historiskt låga räntor och god tillgång på kapital. Omsvängningen i penningpolitiken mot högre räntor har påverkat fastighetsmarknaden väsentligt vilket medfört ökade ﬁnansiella kostnader och stigande avkastningskrav. För fastighets - branschen har det inneburit ett ökat fokus på skuldsättning, tillgång på kapital och förmåga att fullfölja ﬁnansiella åtaganden. Det för - ändrade marknadsläget resulterade i att omsättningen av fastig- heter minskade mot föregående års toppnotering och transaktions - volymen uppgick 2022 till cirka 200 mdkr. Hufvudstaden har ett gynnsamt utgångsläge med låg belåning och fastigheter i de bästa lägena. Belåningsgraden var vid årets slut 19 procent och för samtliga låneförfall de kommande tre åren ﬁnns outnyttjade lånelöften. Fastighetsbeståndet värderades vid årsskiftet till 49,5 mdkr (48,8). Värdeökningen beror på stigande driftnetton och investeringar i beståndet men motverkas till stor del av högre direktavkastningskrav. Substansvärdet uppgick till 201 kronor per aktie (199) och aktiekursen var 148,30 kronor per aktie. Utveckling av marknadsplatser Hufvudstadens långsiktiga strategi är att kontinuerligt utveckla våra marknadsplatser för att vara ett förstahandsval för företag, varumärken och människor. Rätt sammansättning av verksamheter är avgörande för att skapa en attraktiv helhet. Hufvudstaden är inne i en intensiv period av utvecklingsprojekt och den identiﬁerade projektvolymen uppgår till cirka 3 mdkr. Det största utvecklingsprojektet är Johanna i Göteborg där vi skapar en ny mötesplats som stärker området Fredstan och de centrala delarna av city. I den brandskadade fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan är återuppbyggnadsprojektet i ett färdigställandeskede. Fastigheten blir helt unik med den ursprungliga fasaden bevarad och en topp - modern nybyggnad bakom. Samtliga kontorsytor är uthyrda och igatuplanet har två starka modevarumärken tecknat hyresavtal. Deförsta hyresgästerna ﬂyttar in runt halvårsskiftet 2023. För att än bättre möta de förändringar som sker inom detalj- handeln pågår utveckling av både den fysiska och digitala miljön i NK-varuhusen. Rätt sortiment, förstklassig service och unika upp- levelser skapar förutsättningar att vara ett varuhus i världsklass. Stark efterfrågan på kontor i centrala lägen För många företag har betydelsen av att kunna erbjuda medarbe - tarna en attraktiv arbetsplats i centralt läge ökat. Kontoret skapar mervärden genom möjligheter till kreativa möten, byggande av före - tagskultur och etablering av affärskontakter. Valet av kontorsadress påverkas även av den omkringliggande miljön. Ett unikt utbud av restauranger, shopping, service, träning och kultur uppskattas nu änmer av kontorshyresgäster. Den här trenden har lett till en stark efterfrågan på kontor på våra marknadsplatser. I Stockholm CBD minskade vakansgraden och i slutet av året var den cirka 5–6 procent. Topphyrorna ökade till över 10 000 kr per kvm. I Göteborg CBD var vakansgraden något högre, cirka 7–8 procent, främst beroende på färdigställandet av nya kontorsfastigheter vilket ökat kontorsutbudet. Topphyrorna här ligger runt 4 500 kr per kvm. De senaste årens efterfrågan på ökad ﬂexibilitet och service fort - sätter. Hufvudstadens erbjudande Cecil Coworking har slagit väl ut och anläggningen är i stort sett fullt uthyrd. Att hyra ett eget kontor med längre hyrestid är dock det som fortsatt efterfrågas mest. Återhämtning och nya utmaningar för detaljhandeln Detaljhandeln stärktes i både Stockholm och Göteborg under våren efter att restriktioner och rekommendationer tagits bort. Kriget i Ukraina skapade viss osäkerhet i marknaden och medförde kost - nadsökningar inom många områden. Trots det ökade omsättningen inom sällanköpsvaruhandeln något under året. Trenden med dis - tansarbete ett par dagar i veckan har förändrat kundﬂödena, där ﬂödena under vardagar minskat och lördagar ökat. På våra mark - nadsplatser kan vi se högre snittköp än innan pandemin. Kostnads- ökningarna har dock börjat urholka hushållens köpkraft och den privata konsumtionen kommer med stor sannolikhet även påverkas framöver. Butikshyresmarknaden utvecklades positivt under året. För gatubutiker i våra fastigheter i Stockholm var i stort sett alla lokaler uthyrda vid årsskiftet. Marknadshyrorna var stabila och några hyres - avtal tecknades på topphyresnivåer. I Göteborg var efterfrågan något avvaktande men ett par nya avtal tecknades för de vakanser som uppstått under pandemin. I NK-varuhusen färdigställdes förädlingen av damplanen vilket resulterat i förbättrade kundstråk samt etablering av ﬂera nya varumärken och koncept. I NK Saluhall i Stockholm öppnade en ny matvarubutik för att stärka varuhusets utbud av livsmedel och dagligvaror. På NK e-handel lanserades ﬂer avdelningar och ett ökat produktutbud, vilket förbättrade årets omsättning. Verksamheten inom NK Retail har varit en del av koncernen i två år. Förvärvet har inneburit synergier inom ﬂera områden. I varuhusen 4 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 VD HAR ORDET har varumärkesomﬂyttningar och aktiveringar av ytor förenklats, utvecklingen av NK e-handel har gått snabbare och samarbetet kring marknadsföring av NK har stärkts. De två första åren för verk - samheten har varit utmanande med pandemi, krig och hög inﬂation. Målsättningen framåt är att öka lönsamheten för NK Retail och ytterligare stärka våra NK-varuhus. Hållbarhet och energi i fokus De stigande elpriserna ledde till att uppmärksamheten riktades mot energimarknaden. Stora delar av samhället fokuserade på energi - besparande åtgärder, både för att minska kostnader och klimatpå- verkan men även för att stödja hela energisystemet. Hållbarhet och långsiktighet genomsyrar hela Hufvudstadens verksamhet, inte minst utifrån ett klimatförändringsperspektiv. Vår hållbarhetsplan är styrande i det dagliga arbetet. Utifrån den arbetar vi med att minimera vårt avtryck, framtidssäkra våra fastigheter och samarbeta för att skapa ett långsiktigt hållbart företagande. För Hufvudstaden är en minskad energianvändning en viktig del iatt minimera vår klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna arbetar vi målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har genomförts under året, bland annat i kvarteren Pumpstocken och Rännilen. Samtliga fastigheter har analyserats utifrån klimatförändringar och extremväder. Vid behov har förebyggande åtgärder vidtagits. Flera av Hufvudstadens fastigheter har funnits i över 100 år ochuppskattas fortfarande avseende arkitektur och utformning. Anpassning av fastigheterna och lokalerna sker med fokus på att skapa hög ﬂexibilitet och långsiktiga lösningar för att minimera framtida materialanvändning och ombyggnationer. En bekräftelse på att vi arbetar i rätt riktning är att vi befäste vår höga placering från föregående år i GRESB:s internationella håll - barhetsranking och utsågs till Global Sector Leader i kategorin Kontor och handel. Kundfokus är en av våra strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Vi är därför mycket stolta att vi för femte året i rad placerade oss på första plats i den årliga Nöjd Kundundersökningen för kontor i kategorin Storbolag. Ökat resultat Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade hyror från både omförhandlingar och nyuthyrningar. Detaljhandeln återhämtade sig under våren men ställdes inför nya utmaningar under hösten när hushållen drabbades av ökade kostnader vilket dämpade konsumtionen. Bruttoresultatet från fastighetsförvalt - ningen blev 1 235 mnkr (1 221), en ökning med 1 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter om 200 mnkr (153) var ökningen 4procent. Årets resultat efter skatt var 722 mnkr (2 955). Minskningen förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar i fastig - hetsbeståndet till största del drivet av högre avkastningskrav vilket nästan helt motverkas av ökade hyresnivåer. Framtiden Hufvudstaden har ett unikt och välskött bestånd av fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. Genom åren har vi skapat attraktiva marknadsplatser där människor, varumärken och företag vill vara. Bolaget har en stark ﬁnansiell ställning och är väl rustat för att möta de snabba förändringar som sker i omvärlden. Viär väl positionerade för att ta vara på affärsmöjligheter som upp - står i osäkra tider. Arbetet med att anpassa våra erbjudanden efter förändrade behov fortlöper. Strategin med god service, långa kund - relationer samt hög kvalitet i egen förvaltning och projektutveckling ligger fast. Målet är att skapa bästa möjliga förutsättningar för kundernas verksamhet och öka deras konkurrenskraft. Under 2023 kommer stort fokus läggas på utveckling och anpassning av NK-verksamheten med målet att öka försäljningen och lönsamheten. Vårt största utvecklingsprojekt Johanna i Göte - borg kommer pågå i ﬂera år. I början av 2023 påbörjas grundlägg- ningen för de nya byggnaderna och påbyggnaden i delar av kvarte- ret kommer börja ta form. Uthyrningsarbetet är påbörjat och färdig- ställandet sker 2025/2026. Vi ska också ta vara på möjligheterna iden digitala utvecklingen för att effektivisera verksamheten och använda ny teknik i fastigheterna. Energibesparande projekt är prio - riterade och målet är att förvaltningen ska vara klimatneutral 2025. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla medarbetare på Hufvudstaden för ett mycket engagerat och värdeskapande arbete under ett utmanande och händelserikt år. Stockholm i februari 2023 Anders Nygren Verkställande direktör Hufvudstaden har ett gynnsamt utgångsläge med låg belåning och fastigheter i de bästa lägena. 5 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 VD HAR ORDET Hög kvalitet, god service och långsiktighet Kundfokus Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinue rligt bidra till att förbättra deras affärsmöjlig- heter och konkurrenskraft. Kvalitet Systematiskt kvalitets arbete ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. Kompetensutveckling Medarbetarnas kom petens - utveckling ska på ett syste- matiskt sätt säkerställas med fokus på yrkeskunnande och värderingar. Affärsutveckling Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen iomvärlden ska skapa mervärden i fastighets - beståndet. Hållbarhet Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekono- misk, miljömässig och social hållbarhet. Strategier Vision Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighets bolag. Värderingar • Kvalitet • Ärlighet • Lyhördhet • Engagemang Affärsidé Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalita - tiva kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. Syfte Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. 6 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL Våra mål Mål Utfall Utdelning och utdelningsandel > 50% Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings- tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten. 62% Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,70 kr per aktie (2,60) motsvarande totalt 546 mnkr. Utdelningen motsvarar 62 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Soliditet > 40% Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden. 61% Soliditeten uppgick vid utgången av 2022 till 61 procent. Nettovinst + Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten frånden löpande verksamheten. –3% Nettovinsten från den löpande verksamheten minskade med 3 procent. Nöjd Kund Index Första plats Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Första plats Vi placerade oss för femte året i rad på första platsi Fastighetsbarometerns Nöjd Kundunder- sökning, kategori Storbolag. Klimatneutral förvaltning +/– 0 Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral senast 2025. –31% För att uppnå målet ska klimatpåverkande utsläpp minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 31 procent. Energianvändning –16% Energianvändningen per kvadratmeter ska minska med minst 16 procent mellan 2019–2025. –11% Totalt har energianvändningen minskat med 11 procent sedan 2019. Miljöcertiﬁerade fastigheter 100% Samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade senast 2025. 72% Totalt har 72 procent av koncernens fastigheter certiﬁerats. Soliditet Miniminivå 20 30 40 50 60 70 2022202120202 0192018 Soliditet % Nettovinst löpande verksamhet jämförbart bestånd 0 250 500 750 1 000 2022202120202 0192 018 Nettovinst Mnkr Energianvändning 0 20 40 60 80 100 120 2022202120202019 kWh/kvm Klimatneutral förvaltning 0 300 600 900 1 200 1 500 2022202120202019 CO 2 e ton Utdelning per aktie Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet Miniminivå utdelningsandel 1) Enligt styrelsens förslag 0 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 2022 1) 2021202020192018 Utdelning och utdelningsandel 0 20 40 60 80 100 Kronor % Nöjd Kund Index 65 70 75 80 85 90 95 100 20222021202020192018 Index Hufvudstaden Branschsnitt Källa: CFI Group Certiﬁerade 72% Ännu ej certiﬁerade 28% 7 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL 8 På Kungsgatan i Stockholm samsas På Kungsgatan i Stockholm samsas framgångsrika företag i en miljö där framgångsrika företag i en miljö där gatans historia är lika närvarande gatans historia är lika närvarande som dagens citypuls.som dagens citypuls. Förändrade marknadsförutsättningar men god efterfrågan i centrala lägen Ekonomisk omvärld I början av 2022 avslutades de ﬂesta av återstående nedstäng - ningar och restriktioner kopplade till covid-19. Ur hälsosynpunkt återgick samhället i ﬂertalet länder successivt till ett normalläge. I slutet av februari startade Ryssland ett anfallskrig mot Ukraina, med mänskligt lidande, geopolitisk osäkerhet och energikris som följd. Stigande efterfrågan efter pandemin, utbudsstörningar och expansiv penningpolitik resulterade i kraftigt ökad inﬂation under året. För att motverka den höga inﬂationen började centralbankerna höja styrräntorna. I USA var styrräntan i intervallet 4,25–4,50 pro - cent i slutet av året och den europeiska centralbankens styrränta var 2,50 procent. De ﬂesta av världens aktiebörser sjönk och mer - parten stängde året med tvåsiffriga nedgångar. Motståndskraften bland världens ekonomier var starkare än bedömt. Den globala bruttonationalprodukten (BNP) beräknades öka med cirka 3 procent under 2022. Större delen av näringslivet har hittills klarat den höga inﬂationen och de stigande räntorna rela - tivt väl. Hushållen antas märka störst effekt av det förändrade eko- nomiska läget då köpkraften snabbt urholkas, vilket leder till mins- kad privat konsumtion. I Sverige var BNP-tillväxten cirka 2,5 procent. Inﬂationen enligt KPIF steg till över 10 procent i slutet av året. Riksbanken genom - förde ﬂera höjningar av styrräntan, som höjdes från 0 till 2,50 pro- cent. Arbetsmarknaden var fortsatt god och arbetslösheten sjönk tillcirka 7,5 procent. Bostadsmarknaden påverkades negativt med sjunkande priser och färre produktionsstarter. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var situationen utmanande inför kommande låneförfall. Det påverkade fastighetssektorns aktie- kurser där bolag med stora reﬁnansieringar i närtid drabbades av större aktiekursfall. Energimarknaden i Sverige var, precis som i övriga Europa, ansträngd med volatila elpriser som under perioder uppnådde extrema prissättningar jämfört med tidigare år. Hufvudstadens delmarknader Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stock - holm och 5 fastigheter i centrala Göteborg. I Storstockholm uppgår befolkningen till cirka 2,4 miljoner invånare och i Storgöteborg till cirka 1,1 miljon. Befolkningen har under de senaste tio åren ökat i båda regionerna, i Stockholm med cirka 15 procent och i Göteborg med cirka 13 procent. Den ekonomiska aktiviteten är hög i båda städerna. Under 2000-talet har BRP-tillväxten i Storstockholm ökatmed i snitt 3,0 procent per år enligt SCB. Motsvarande siffra iVästra Götaland, ett område något större än det som normalt benämns Storgöteborg, är 2,3 procent. För hela Sverige är ökningen 2,1 procent. Turismen har under lång tid ökat i både Stockholm och Göteborg men under 2020 föll den markant i båda städerna. Återhämtningen påbörjades under 2021 och fortsatte i än större utsträckning under året. I Göteborg ligger besökstalen för 2022 något högre än innan pandemin medan Stockholm fortfarande ligger något lägre. Stora infrastrukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten ﬁnns Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnel- banesystemet. I Göteborg är det största pågående projektet Väst - länken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga i direkt anslutning till Nordstans köpcentrum. Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd - gården och Sergels Torg. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads- delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm. Noterade fastighetsbolag Privata fastighetsbolag Institutionella investerare Fastighetsfonder Obligationsutgivare/syndikerare Övriga investerare Kontor Bostäder Handel Logistik/lager Hotell Övrigt 20% Internationella köpare stod för cirka 20 procent av transaktionsvolymen 2022. Mdkr 0 40 80 12 0 16 0 200 240 280 320 360 400 2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013 Mdkr 0 40 80 12 0 16 0 200 240 280 320 360 400 2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013 Källa: Nordanö Källa: Nordanö Transaktionsvolym per investerarkategori Transaktionsvolym per fastighetstyp 9 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSMARKNADEN Investerarmarknaden Fastighetsmarknaden inledde året starkt med höga transaktions- nivåer men från början av sommaren var den mer avvaktande. Det berodde främst på förändrade ﬁnansieringskostnader då Riksban - kens styrränta snabbt började höjas. Prisnivåerna på kapitalmarkna- den steg vilket försvårade kalkylen vid ﬁnansiering av fastighets- förvärv. Möjligheten till bankﬁnansiering var fortsatt god, särskilt vid upparbetade kontakter, men räntenivåerna var högre jämfört med de senaste åren. Sammantaget uppgick transaktionsvolymen till cirka 200 mdkr under 2022. Internationella investerare stod för cirka 20 procent av omsättningen. De fastighetstyper som främst omsattes var bostäder, kontor, logistik/lager och samhällsfastigheter. I centrala Stockholm genomfördes några transaktioner under 2022. Dessa transaktioner, med fastigheter i attraktiva lägen, påvisade fortsatt höga kvadratmeterpriser och att avkastnings- kraven stigit mindre jämfört med andra geograﬁska områden. Detfanns också uppgifter om pågående försäljningar som dragits tillbaka eller framskjutits på grund av ett mer osäkert marknadsläge. För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,30 och 3,90 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direkt- avkastningskraven uppgå till mellan 3,90 och 4,75 procent. Hyresmarknaden Kontor Kontorshyresmarknaden var god under 2022 på Hufvudstadens båda delmarknader. Efterfrågan på moderna och effektiva kontor icentrala lägen i Stockholm var stark med sjunkande vakanser. I centrala Göteborg var utvecklingen god men utbudet av lediga kontorslokaler påverkades av färdigställda projektfastigheter. Det medförde att vakanserna fortsatt var något högre än normal- intervallet. Hyresgäster efterfrågar i ökad omfattning moderna kontor i cen - trala lägen med ett stort utbud av service, butiker, restauranger och kultur samt goda kommunikationer. Det är ett sätt att attrahera nya medarbetare till sin verksamhet men också för att stödja ökad kon - torsnärvaro bland medarbetarna. Den fysiska kontorsarbetsplatsen är viktig vid exempelvis etablering av nya kontakter, byggande av företagskultur samt utveckling av affärer. Kontorshyresgäster somomlokaliserar verksamheten från närförortsområden till mer centrala lägen minskar inte sällan den förhyrda lokalytan för att möta det nya arbetssättet med distansarbete ett par dagar i veckan. På detta sätt minskar också skillnaden i den totala hyreskostnaden mellan de olika geograﬁska lägena. Trenden på marknaden är att kontorets utformning och läge blivit än viktigare under det senaste året, vilket gynnat centrala kontorslokaler med hög standard. Efterfrågan på kortare och ﬂexiblare hyresavtal bedöms öka, vilket coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskoncept på marknaden tillgodoser. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det som efterfrågas allra främst. I Stockholm CBD uppgick vakansgraden till mellan 5–6 procent vid utgången av 2022. Marknadshyrorna var inom intervallet 6 600–9 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I Göteborg CBD var vakansen 7–8 procent och marknadshyrorna mellan 3 100–3 900 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte - tillägg. Butiker Försäljningen inom sällanköpsvaruhandeln ökade något under 2022. Ökningen var främst hänförlig till sektorer med störst försälj - ningstapp under pandemin, däribland kläder och skor. Störst positiv utveckling har främst butiker inom lågpris- och lyxsegmenten haft under de senaste åren. Viljan att etablera nya butiker i bra gatu plans- lägen i centrala Stockholm var god under året, med sjunkande vakanser som följd. I Göteborg var marknaden för butiker något mer avvaktande även om ﬂer hyresavtal tecknades i slutet av året. Trots ett positivt år med försäljningsmässig återhämtning stod delar av detaljhandeln fortsatt inför utmaningar och lönsamhets- problem. E-handeln har under ett antal år förändrat köpbeteenden, även om omsättningen för e-handeln minskade under året jämfört med den höga försäljningen under 2020 och 2021. Distansarbete ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen iStockholm och Göteborg. Den höga inﬂationen och de snabbt stigande räntorna kommer resultera i en urholkad köpkraft för konsumenterna. Den höga inﬂationen har också inneburit ökade kostnader för butiker och restauranger. De fastigheter som erbjuder konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser har goda förutsätt - ningar att även framöver möta de förändrade konsumentbeteen- dena och marknadsförutsättningarna. Storstockholm Storgöteborg Stockholm CBD Göteborg CBD Mdkr 0 20 40 60 80 100 12 0 14 0 16 0 18 0 2022202120202 01920182 0172 01620152 0142 013 Mdkr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013 Källa: Nordanö Källa: Nordanö Transaktionsvolym i Storstockholm och Storgöteborg Transaktionsvolym i Stockholm CBD och Göteborg CBD 200 mdkr Totalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde av cirka 200 mdkr. 10 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSMARKNADEN Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i inter- vallet 11 000–24 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte- tillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra- och Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan 3 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Uthyrbar area, kvm Vasakronan   AMF Pension   Hufvudstaden   Pembroke Real Estate   Skandia Fastigheter   SEB Trygg Liv   Källa: Nordanö Uthyrbar area, kvm Vasakronan   Wallenstam   Balder   Hufvudstaden   Bygg-Göta Göteborg   Platzer   Källa: Nordanö Största fastighetsägare i Stockholm CBD Största fastighetsägare i Göteborg CBD Direktavkastningskrav Stockholm CBD och Göteborg CBD 0 1 2 3 4 5 6 20222021202020192 0182 0172 0162 0152 0142013 % Stockholm kontor Göteborg kontor Källa: Newsec Centrala Stockholm Centrala Göteborg Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2013 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2013 Källa: Newsec Centrala Stockholm Centrala Göteborg Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2013 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2013 Källa: Newsec Stockholm butiker Göteborg butiker 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 0142 013 % 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 2022202120202 01920182 0172 0162 0152 0142013 Kr/kvm % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 202220212020201920182 0172 0162 0152 0142 013 Kr/kvm % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år Bibliotekstan/NK  –   –  Övriga CBD  –   –  Östermalm  –   –  Gamla Stan  –   –  Södermalm  –   –  Kungsholmen  –   –  Liljeholmen  –   –  Globen  –   –  Arenastaden  –   –  Kista  –   –  Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år CBD  –   –  Marknadshyror december 2022 (exklusive fastighetsskattetillägg) Källa: Newsec Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2022, lokaler i bästa läge Wien Stockholm Paris Oslo Moskva Milano Madrid London Köpenhamn Lissabon Frankfurt Bryssel Amsterdam Aten 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 Kr/kvm Vakansgrad kontor och butik i bästa läge Marknadshyresutveckling kontor i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg) Marknadshyresutveckling butik i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg) Stockholm CBD Göteborg CBD 5-årig swapränta Källa: Nordanö 11 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSMARKNADEN Beståndets utveckling Hufvudstaden erbjuder ﬂera koncept för att möta kundernas olika behov; Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. Dessa koncept kompletterar varandra och ger hyresgästerna ökad ﬂexibilitet. Det mest efterfrågade konceptet är Eget kontor, där hyresgästerna ofta tecknar längre hyresavtal och lokalen kan anpassas efter hyresgäs - tens behov. Redo erbjuder nyckelfärdiga, fullt möblerade och utrus- tade lokaler med möjlighet till snabb inﬂyttning och ﬂexibla avtals- tider. Cecil Coworking är det mest ﬂexibla konceptet och erbjuder, utöver kontorsplatser och kontorsrum, förtäring i form av frukost och lunch, förstklassig service och en unik design som har hämtat inspiration från framgångsrika boutiquehotell. Under året genomfördes omförhandlingar med ﬂera kunder och hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. En av de större omförhandlingarna var med kontorshyresgästen KG10 i fastigheten Kåkenhusen 40 på Kungsgatan. Några kontorshyresgäster som ﬂyttade in i under året var Allianz, Imodules och Infranode. För att möta förändrade behov har några kontorshyresgäster ﬂyttat inom beståndet, exempelvis Andulf Advokat och ElinderSten. Hyres- gästerna Waitwhile och Heidrick & Struggles ﬂyttade från Cecil Coworking och tecknade hyresavtal för eget kontor inom beståndet. I Bibliotekstan har arbetet fortsatt med att återuppbygga fastig - heten Vildmannen 7, efter den omfattande branden 2017. Samtliga kontorsytor är uthyrda till Cirio Advokatbyrå. Chanel Fragrance and Beauty Boutique och A.P.C. har tecknat hyresavtal för butiker i gatu - planet. Inﬂyttning sker etappvis från halvårsskiftet 2023. Utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta desti - nation för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyx- segmenten fortsatte. Detaljhandeln är i förändring men intresset för området är stort från både svenska och internationella varumärken. Starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var bland annat Breitling, Maanesten och Technogym. Adam & Albin öppnade Nori Bar vilket ytterligare stärkte Birger Jarlspassagen som matde - stination. I området etablerade sig även träningsanläggningen Ignite som kompletterar området med hälsa och friskvård genom personligt anpassade träningsklasser. På Drottninggatan och i Gamla Stan etablerades ﬂera restau - rang- och cafékoncept, bland andra Backstube, Fabrique och Poh-Keh. Dessa bidrar till en utökad service för kontorshyres- gästerna. Rätt sammansättning av verksamheter är en av våra strategier för att skapa attraktiva och levande marknadsplatser. Islutet av 2022 var i stort sett alla av affärsområdets butiks- och restauranglokaler uthyrda. Kunder Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov av centrala kontorslokaler av hög kvalitet. De dominerande verk - samheterna är bank och ﬁnans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, IT, management och medier. Kontorskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, Danske Bank, Erik Penser Bank, Exportkreditnämnden, Finans- inspektionen, KG 10, Öhman samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case. Totalt har affärsområdet 354 kunder. De tio största kunderna hyr cirka 51 000 kvm (50 000), med en total årshyra på 353 mnkr (332). Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna representerar ofta välkända varumärken som endast ﬁnns på ett fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato, By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer och Totême kombinerat med större internationella modeföretag som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph Lauren, Sandro och Zara. Längs Kungsgatan är ﬂera av de största hyresgästerna inom sport och fritid, så som Adidas, Alewalds, Haglöfs, Naturkompaniet och Stadium. Andra stora hyresgäster ärCervera, Telenor, Telia och Ströms. Inom affärsområdet ﬁnns även några av Stockholms främsta restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art, Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötes - platser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets attraktivitet. Varumärken inom affärsområdet BIBLIOTEKSTAN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls- gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. BIRGER JARLSPASSAGEN – Den historiska passagen, belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes - plats som erbjuder spännande restaurangkoncept. CECIL COWORKING – Anläggningen iBibliotekstan erbjuder medlemmar förstklassig service och ﬂexibla kontorsarbetsplatser för utveckling och nätverkande. NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik proﬁlfastighet och en kommersiell knutpunkt i Stockholm city. God efterfrågan på kontor i Stockholm city Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående av 22kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består avfastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården. 12 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM Kontor 65% Butik och restaurang 20% Övrigt 15% Kontor 71% Butik och restaurang 25% Övrigt 4%  december   december  Antal fastigheter   Uthyrbar yta, kvm     – varav kontor     – varav butik och restaurang     Årshyra, mnkr     Hyresvakansgrad, % , , Ytvakansgrad, % , , Antal uthyrbara garageplatser   Mnkr   Nettoomsättning  ,  , Underhåll -, -, Drift och administration -, -, Övriga kostnader -, -, Summa kostnader -, -, Bruttoresultat , , 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter.   Nyuthyrning, kvm     Nyuthyrning årshyra, mnkr   Omförhandlade avtal, kvm     Omförhandlad årshyra, mnkr   Kontor Kvm Danske Bank   Advokatﬁrman Vinge   Finansinspektionen   KG   Cecil Coworking )   Butik & Restaurang Kvm Zara   Eataly   Alewalds   Adidas   Ströms   1) Helägt dotterbolag. Fastighetsbeståndet Största hyresgäster Fastighetsförvaltningens resultat 1) Nyuthyrning och omförhandling Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning 0 50 100 150 200 250 300 350 2028-20272026202520242023 Årshyra, mnkr Löptid _AO_sthlm Förfallostruktur 13 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM Nyckelfärdiga Redo erbjuder fullt Nyckelfärdiga Redo erbjuder fullt möblerade och utrustade kontor med möblerade och utrustade kontor med möjlighet till snabb inflyttning och möjlighet till snabb inflyttning och flexibla avtalstider.flexibla avtalstider. 14 AB Nordiska Kompaniet NK:s vision är att vara ett varuhus i världsklass. NK har en unik posi - tion i Skandinavien som det ledande premiumvaruhuset inom mode, skönhet och livsstil med en förstklassig service. Varuhusen är en handels- och mötesplats där det kommersiella och det kulturella möts för att skapa minnesvärda upplevelser. Dessa skapas genom olika aktiviteter som NK arrangerar i varuhusen. Under året genom - fördes både vår- och höstmodevisningar, NK-Galan, ﬂera kundkväl- lar och en mängd andra aktiviteter för NK:s nyckelkunder. Den vikti- gaste händelsen i varuhusen är julen som startar med avtäckning avjulskyltningen och tomtens öppnande av varuhusen under skylt - söndagen. Varumärket NK NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken bland svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsiktigt med att vårda och bygga upp varumärket är grunden till NK:s förmåga att främja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäk - ter och högre fastighetsvärden. NK-fastigheterna samt varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. Varuhusens utveckling Under året har ett ﬂertal nya avdelningar och varumärken tillkommit. Multibrandavdelningen NK Designers Gallery öppnade på dam- planen i både Stockholm och Göteborg. Varumärkena Acne, Eton, J.Lindeberg, NN07 och Tiger tecknade hyresavtal för egna avdel - ningar i varuhusen. Mat- och restaurangutbudet stärktes genom etableringen av livsmedelsaktören ROT i NK Saluhall. I NK Göte - borg öppnade brasserie La Belle på gatuplan mot Fredsgatan. NKStage lanserades som ett koncept där NK erbjuder en yta på damplanet i Stockholm till företagare eller varumärken för att under kortare perioder visa upp och sälja produkter eller tjänster. Under julen hade parfymvarumärket Kilian sin Beauty Mocktail Bar på NKStage. Den samlade försäljningen från alla hyresgäster mins - kade kraftigt under åren med pandemirestriktioner och allmänna råd. Under 2022 ökade omsättningen i varuhusen och för NK Stockholm överträffades 2019 års nivå. Kunder Affärsområdets tio största hyresgäster hyr cirka 30 000 kvm (29 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 11 700 kvm. Tillsammans representerar de en årshyra på 260 mnkr (245). Sammanlagt har affärsområdet 106 hyresgäster, både svenska och internationella, som etablerat sig på Skandinaviens ledande handelsplats inom premium- och lyxsegmenten. NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg innehåller även sammanlagt 17 000 kvm moderna och yteffektiva kontor vilket mot - svarar 18 procent av totala uthyrningsbara ytan. Affärsområdet har sammanlagt 16 kontorshyresgäster. De tre största är AG Advokat, Deloitte och Starbreeze. Nya avdelningar och varumärken i NK-varuhusen Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och yteffektiva kontorslokaler iNK-fastigheterna. NK Göteborg NK Stockholm NK Totalt 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2022202120202 01920182 0172 01620152 0142013 Mdkr Försäljning NK-varuhusen Stockholm   Uthyrbar varuhusyta, kvm     Uthyrbar lageryta, kvm     Totalt     Antal avdelningar   Antal restauranger   Försäljning inkl moms, mnkr     Göteborg   Uthyrbar varuhusyta, kvm     Uthyrbar lageryta, kvm    Totalt     Antal avdelningar   Antal restauranger   Försäljning inkl moms, mnkr   NK-varuhusen 15 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK  december   december  Antal fastigheter   Uthyrbar yta, kvm      varav kontor     – varav butik och restaurang     Årshyra, mnkr   Hyresvakansgrad, % , , Ytvakansgrad, % , , Antal uthyrbara garageplatser   Fastighetsbeståndet Mnkr   Nettoomsättning , , Underhåll -, -, Drift och administration -, -, Övriga kostnader -, -, Summa kostnader -, -, Bruttoresultat , , 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Fastighetsförvaltningens resultat 1) Kontor Kvm Starbreeze   AG Advokat   Deloitte   Foyen Advokatﬁrma   UBS  Butik & Restaurang Kvm NK Retail )    North Retail Sport   Cervera   Calceos   Harjak & Månsson   1) Helägt dotterbolag. Största hyresgäster Förfallostruktur 0 20 40 60 80 100 120 2028-20272026202520242023 Årshyra, mnkr Löptid _AO_NK   Nyuthyrning, kvm     Nyuthyrning årshyra, mnkr   Omförhandlade avtal, kvm     Omförhandlad årshyra, mnkr   Nyuthyrning och omförhandling Kontor 18% Butik och restaurang 40% Övrigt 18% Parkering 24% Uthyrbar yta per användning Kontor 20% Butik och restaurang 68% Övrigt 6% Parkering 6% Årshyra per användning 16 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE NK Nordiska Kompaniet har en unik position Nordiska Kompaniet har en unik position i Skandinavien som det ledande premium-i Skandinavien som det ledande premium- varuhuset inom mode, skönhet och livsstil.varuhuset inom mode, skönhet och livsstil. 17 Beståndets utveckling I Fredstan fortsatte arbetet med det omfattande om- och nybygg - nadsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Under inled- ningen av året pågick rivningsarbeten och i juni var den första av två byggkranar på plats i kvarteret. I september hölls ett välbesökt för - sta spadtag tillsammans med Göteborgs Stad och NCC. Heders- gäster var Leif Mannerström och Crister Svantesson, de två kockar som stod bakom den legendariska restaurangen Johanna som tidi - gare fanns på platsen. Samtidigt namngavs området till Kvarteret Johanna, ett populärnamn som kommer användas även när det nya kvarteret står klart. När Johanna är färdigbyggt kommer besökare och göteborgare mötas av en helt ny och vacker siluett av Fredstan. Genom att invändigt knyta samman kvarterets fem byggnader kom - mer marknaden erbjudas stora sammanhängande kontorsplan i bästa läge mitt i ett myllrande stadsliv. I fastigheten Inom Vallgraven 3:2, även känd som Textilfabriken, var ombyggnationen till 16 lägen - heter i stort sett färdigställd vid årets slut. Ombyggnaden är en del av projekt Johanna och omfattade även större underhållsåtgärder. I Nordstan genomfördes under 2022 lokalanpassningar för ﬂera kontorshyresgäster i samband med omförhandling och nyteck - nande av hyresavtal. Fastighetsägarna GFR, Iver och Sitowise till- trädde nya anpassade lokaler i Femman. Totalt tillträdde nya hyres- gäster cirka 4 300 kvm i Femman. I samband med omförhandling och förlängning av avtal påbörjades även anpassning av lokaler för Alektum Group. Talentwise och Professionals Nord välkomnades till nya anpassade lokaler i Fyran om totalt cirka 550 kvm. Hyresvakans- graden exklusive pågående utvecklingsprojekt var 5,8 procent för affärsområdet vid utgången av 2022. Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Samfäl - lighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i Göteborgs bästa läge. Under året fortsatte samfällighetsföreningen tillsammans med fastighetsägarna planeringen för hur Nordstan och parkeringshuset ska anpassas och utvecklas för att möta den planerade Västlänksuppgången vid station Centralen. I november utlystes parallella arkitektuppdrag för förslag på utformning av Nordstans norra tillbyggnad med en ny entré. Under september ﬁrade Nordstan 50 år med välbesökta festligheter och arrange - mang i affärscentrumet. Gallerian Femman består av cirka 16 000 kvm detaljhandelsytor fördelade på tre plan. Under året färdigställdes den nya kontors- och galleriaentrén vid Nils Ericsonsgatan. Den nya entrén stärker kundﬂöden till Femman och förbättrar gatumiljön mot Central- stationen. I gallerian tillträdde Stadium Outlet cirka 1900 kvm anpassade ytor på nedre plan, som nu är fullt uthyrt. Webhallen ometablerade förhyrningen till entréplanet och uppdaterade i samband med det sitt butikskoncept. På övre plan öppnade ett välbesökt virtual reality koncept kallat VR Park. Under 2022 hade Femman nära 11 miljoner besökare, en uppgång med cirka 38 procent jämfört med 2021. Omsättningen för detaljhandeln i Nordstan som helhet var mer än 3,7 mdkr varavFemman omsatte över 750 mnkr och Fyran omsatte närmare 300 mnkr. Kunder Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio - nellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, parkerings - hus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsbyråer samt ﬁnans- och konsult företag. Butikskunderna uppskattar attraktiva marknads- och handelsplatser i centrala lägen. Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav både på fastighetsägare och butiksentreprenörer. Unika och starka marknadsplatser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms framöver vara fortsatt attraktiva. Totalt ﬁnns 113 kunder inom affärs - området. De tio största kunderna hyr cirka 27 000 kvm (25 000) med en total årshyra på 119 mnkr (113). Varumärken inom affärsområdet FEMMAN – Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark- nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också cen- trala kontor av hög kvalitet. FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. JOHANNA – Hufvudstadens största utvecklingsprojekt omfattande cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En dynamisk destination och mötesplats mitt i Göteborgs absoluta citykärna. NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum setttillantal besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarnaiNordstans Samfällighetsförening med en andel om cirka 40procent. Första spadtaget i projektet Johanna Fastigheterna finns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar utvecklingsfastigheter i kvarteret Inom Vallgraven 12 och Inom Vallgraven 3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot Centralstationen. 18 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG  december   december  Antal fastigheter   Uthyrbar yta, kvm     – varav kontor     – varav butik och restaurang     Årshyra, mnkr   Hyresvakansgrad, % , , Ytvakansgrad, % , , Antal uthyrbara garageplatser   Kontor Kvm Alektum Group   Folksam   Advokatﬁrman Vinge   Iver   Grant Thornton   Butik & Restaurang Kvm H&M   Lidl   Stadium Outlet   Lager    KappAhl     Nyuthyrning, kvm     Nyuthyrning årshyra, mnkr   Omförhandlade avtal, kvm       Omförhandlad årshyra, mnkr   Mnkr   Nettoomsättning , , Underhåll -, -, Drift och administration -, -, Övriga kostnader -, -, Summa kostnader -, -, Bruttoresultat , , 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. 0 20 40 60 80 100 120 2028-20272026202520242023 Årshyra, mnkr Löptid _AO_Gbg Kontor 57% Butik och restaurang 35% Övrigt 8% Kontor 47% Butik och restaurang 49% Övrigt 4% Fastighetsbeståndet Fastighetsförvaltningens resultat 1) Största hyresgäster Nyuthyrning och omförhandling Förfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning 19 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRVALTNING – AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG 20 I Göteborgs hjärta, mitt i det myllrande I Göteborgs hjärta, mitt i det myllrande stadslivet mellan Brunnsparken och stadslivet mellan Brunnsparken och Hotellplatsen utvecklas kvarteret Inom Hotellplatsen utvecklas kvarteret Inom Vallgraven 12, kallat Kvarteret Johanna.Vallgraven 12, kallat Kvarteret Johanna. NK Retail AB NK Retail, dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, bedriver detaljhandelsverksamhet inom segmenten mode, accessoarer, juveler och skönhet på sammanlagt 37 avdelningar i NK Stockholm och NK Göteborg. En stor del av sortimentet ﬁnns även represente - rat på NK e-handel, som utgör ett tillväxtområde. Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella och svenska premium- och lyxvarumärken. Kunderbjudandet omfattar över 600 varumärken däribland kända designers såsom By Malene Birger, Byredo, Cartier, Chanel, Max Mara, Moncler, Off-White, Omega, Tom Ford och Zegna. Med engagemang, först - klassig service och inspirerande multibrandkoncept ska NK Retail vara ett självklart val vid köp av premium- och lyxvarumärken i butik och via e-handel. I verksamheten arbetar cirka 430 medarbetare, motsvarande cirka 290 heltidstjänster. Samarbetet mellan AB Nordiska Kompaniet och NK Retail har lett till positiva synergier inom ﬂera områden. Det handlar bland annat om lansering av NK Retails avdelningar på e-handeln nk.se, gemensam planering av marknadsföringsaktiviteter, varumärkes - omﬂyttningar och aktivering av ytor under kortare perioder, så kallade pop-ups. Att AB Nordiska Kompaniet bedriver del av retailverksamheten på NK i ett eget dotterbolag har lett till en snabbare förnyelse i båda varuhusen. Många av NK Retails avdelningar har byggts om och genom ett gemensamt konceptutvecklingsarbete med målet att stärka kunderbjudandet har ﬂera nya multibrandavdelningar lanse - rats. NK Designers Gallery, NK Lingerie, NK Wedding & Parties som alla öppnat i både Stockholm och Göteborg är exempel på detta. NK Details, NK Herrtrend och NK Sophisticated har öppnat iStockholm där också pop-ups drevs för varumärkena Bally, Byredo, Hugo och Teurn Studios. NK Retails största avdelningar är NK Beauty, NK Fine Jewellery & Watches och NK Man. Dessa avdel - ningar utgör ungefär hälften av den totala omsättningen och har visat på en positiv utveckling under 2022. Sortiments- och konceptutveckling i fokus Mode 54% Skönhet 34% Smycken och klockor 12% Försäljning NK Stockholm   Uthyrbar varuhusyta, kvm     Antal avdelningar   Försäljning inkl moms, mnkr   ) NK Göteborg   Uthyrbar varuhusyta, kvm     Antal avdelningar   Försäljning inkl moms, mnkr   ) Totalt Totalt Antal anställda   1) Försäljning från och med 2021-02-03. NK Retail NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt cirka 11 700 kvm fördelat på NK Stockholm och NK Göteborg. Verksamhet utgör cirka 25procent av det totala antalet avdelningar. Sortimentet, främst inom mode, skönhet och accessoarer, finns även representerat på NK e-handel. 21 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ÖVRIGA SEGMENT – NK RETAIL Utökade erbjudanden med fokus på service NK e-handel S atsningen på NK e-handel och övrig digital utveckling har fortsatt. Lanseringar av avdelningar på nk.se fortlöper och under året anslöt sig ytterligare tio avdelningar. Vid årets slut återfanns cirka hälften av avdelningarna på nk.se. Syftet med NK e-handel är att inspirera till shopping online och i varu husen. Utbudet på nk.se ska i stort spegla NK Stockholms sortiment men också vara en digital kanal för inspiration, information och service. NK e-handel vann under året Optimizely Awards pris för Most inn - ovative digital experience, inom kategorin Nordics & Central Europe. Optimizely är världens ledande plattform för digitala upplevelser och e-handel, som används av 10 000-tals varumärken över hela världen. Cecil Coworking I Bibliotekstan i Stockholm driver Hufvudstaden Cecil Coworking. Anläggningen är cirka 3200 kvm stor och har plats för cirka 300 medlemmar. Cecil Coworking öppnade 2021 och erbjuder olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i olika storlekar, egen skrivbordsplats eller loungeplats. Anläggningen har en unik miljö som är inspirerad av boutiquehotell. På Cecil Coworking erbjuds stora möjligheter till att nätverka i gemensamma utrymmen, däribland cafét, loungen och köken samt i den vackra ljusgården som är hjärtat av anläggningen. Under 2022 har beläggningen på Cecil i genomsnitt legat på över 95procent och cirka 80 bolag inom ﬂertalet branscher har nu sin hemvist på Cecil. Hos Cecil står personlig service i fokus och förutom receptions - service och medlems event erbjuds varje vardag både frukost och lunch, tillagade av Cecils egen kock. Här ﬁnns också en fullt utrustad konferensanläggning med inspirerande design, för både medlemmar och andra besökare. Förutom den personliga servicen, är det anlägg - ningens centrala läge, fokus på design och inredning och framför allt medlemmarna som skapar den unika atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och nätverk ﬂätas samman. Här bygger vi tillsam - mans en kultur där människor och företag trivs, växer och når sin fulla potential. Parkaden D et helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parke- ringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7, som tillhör affärsområde Stockholm, erbjuds 435 platser. Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov av laddning i samband med parkering. För att möta efterfrågan utökades antalet laddplatser till 325 i NK Parkering och 102 i Continentalgaraget. NK Parkering är ett av de parkeringshus iStockholm city som erbjuder ﬂest laddplatser. Under året investerade Parkaden AB i ett nytt bomsystem iNKParkering för smidiga passager. Intäkterna från korttids- och abonnemangskunder ökade under 2022, vilket påverkade nettoomsättningen positivt för Parkaden AB. 22 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ÖVRIGA SEGMENT – ÖVRIG VERKSAMHET Cecil Coworking är utformat för aktivitets-Cecil Coworking är utformat för aktivitets- baserat arbetssätt genom flexibla avtal, baserat arbetssätt genom flexibla avtal, delade kontorslösningar och förstklassig delade kontorslösningar och förstklassig service i bästa affärsläge. service i bästa affärsläge. 23 I Bibliotekstan pågår färdigställandet av I Bibliotekstan pågår färdigställandet av fastigheten Vildmannen 7. Innanför den fastigheten Vildmannen 7. Innanför den 120 år gamla fasaden tar moderna kontors- 120 år gamla fasaden tar moderna kontors- och butikslokaler form och skapar ett unikt och butikslokaler form och skapar ett unikt möte mellan det gamla och det nya.möte mellan det gamla och det nya. 24 Affärsutveckling Avdelningen för Affärsutveckling identiﬁerar, utvecklar och driver kommersiella och digitala projekt för kontor och butik. I takt med de snabba förändringar som sker i samhället och inteminst förändrade beteenden, behov och förväntningar har Hufvudstadens utvecklingsarbete fortskridit. Syftet är att höja bolagets förmåga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt, verksamheter och processer. Förändrings- och utvecklingsprojekt genomförs med fokus på attmöta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov. Under åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvand - ling som sker inom detaljhandeln och till viss del kontoren. Ändrade köpbeteenden, användning av kontor samt hållbarhet är faktorer som är centrala i vårt utvecklingsarbete. Ett exempel är utvecklingen av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och inom den digitala närvaron på nk.se. I den fysiska miljön har bland annat dammodet utvecklats i NK Stockholm där en ny scen för mode- nyheter och upplevelser skapats i form av NK Stage. NK Stage möjliggör för varumärken och upplevelser som inte är aktiva på NKatt tillfälligt få exponeras i varuhusen. Stort fokus lades på utveckling av det kommersiella konceptet för projektet Johanna i Göteborg där ett omfattande om- och nybyggnadsprojekt pågår, allt för att skapa en attraktiv marknads - plats. För att utveckla och anpassa våra verksamheter till våra kunders och medarbetares behov har vi under året genomfört ett strategi- arbete inom digitalisering, vilket genererat en digitaliseringsstrategi och nya arbetsgrupper inom bolaget. Syftet är att stötta verksam - hetens övergripande strategier för att bidra till att nå våra verksam- hetsmål. Fastighetsutveckling Hufvudstadens fastigheter utvecklas kontinuerligt i en process som utgår från hållbarhet och långsiktighet. Ombyggnads- och utveck - lingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verksam- heten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt av större utvecklingsprojekt av beﬁntliga och nya byggrätter. Projekten drivs i samarbete med avdelningen för affärsutveckling och förvalt - ningsorganisationen samt med våra kunder och leverantörer. Arbete med digitalisering av fastigheterna har intensiﬁerats under året, framför allt inom området Internet of Things (IoT). Digita - lisering utnyttjas bland annat till att hitta nya lösningar för att ytterli- gare energieffektivisera fastigheterna. Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra och samarbeta utgör en av grunderna i utvecklingsarbetet. Genom aktiva samarbeten mellan interna och externa parter minimerar vi energianvändning, rivning och materialanvändning. Vi framtidssäkrar fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som kan använ - das över lång tid samt förbereda för klimatförändringar. Detta säker- ställer långsiktig hållbarhet av våra högkvalitativa fastigheter som leder till att fastigheterna upplevs som attraktiva idag och för lång tid framöver. För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, ﬂexibili - tet och långsiktighet har Hufvudstaden egna projektledare genom alla led i genomförandet av projekten. Projektledarna hanterar dagligen frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst och arbetsmiljö. Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt investerat cirka 840 mnkr per år i projekt. För 2022 uppgick inves - teringarna till cirka 980 mnkr (580). Större utvecklingsprojekt stod för cirka 60 procent, lokalanpassningar för cirka 25 procent och underhållsprojekt för närmare 15 procent. Pågående större projekt NK Stockholm I NK-varuhusen pågår ständiga förändringar. Under året slutfördes ett utvecklingsprojekt på damplanet i NK Stockholm med syfte att skapa ett attraktivare plan som riktar sig till den modemedvetna kunden. Flera nya avdelningar har öppnat under första halvåret 2022. I slutet av året genomfördes ombyggnation av saluhallen i NK Stockholm där hela ytan öppnades upp igen och matvarubutiken ROT invigdes. NK Parkering utökade antalet laddplatser för elbilar och behöll sin position som ett av de mest välutvecklade parkeringshusen för fossilfri biltraﬁk i Stockholms city. Totalt ﬁnns 325 laddplatser vilket motsvarar nära hälften av parkeringsplatserna. NK Göteborg För att ta fram förslag till på- och ombyggnad av NK-huset har enarkitekttävling med fyra arkitektkontor tidigare genomförts. Tillsammans med Göteborgs Stad valdes ett arkitektkontor ut ocharbetet med att ta fram underlag för en ny detaljplan inleddes ibörjan av 2022. Projektet Johanna, Göteborg Under året har projektering, rivning, grund- och stomförstärkning samt andra förberedande arbeten pågått som en första del i det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna. Den utökade byggrätten om cirka 15 000 kvm bruttoarea skapar en ny helhet för kvarteret, där den nya sammanlagda byggrätten kan bli uppemot 45000 kvm bruttoarea. Totalt beräknas projektet resultera i att denuthyrningsbara ytan ökar med cirka 11 600 kvm. Stadsdelen Fredstan kommer att tillföras moderna och ﬂexibla butiks- och Utveckling för morgondagens stad Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla befintliga fastigheter och öka den uthyrningsbara ytan. Även miljöerna omkring våra fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser, ofta i samarbete med andra fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en godlångsiktig värdetillväxt. Vi ser fortsatt en efterfrågan på främst moderna, flexibla och högkvalitativa kontor samt butiker i attraktiva lägen. 25 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 UTVECKLING AV FASTIGHETER kontorslokaler som stärker och utvecklar citykärnan. Utvecklingen sker i nära samarbete med Göteborgs Stad och färdigställandet bedöms till årsskiftet 2025/2026. Inom Vallgraven 3:2, Göteborg I fastigheten Inom Vallgraven 3:2, även kallad Textilfabriken, färdig - ställdes till största del konverteringen från kontor till 16 bostads- lägenheter. Förändringen sker för att ersätta tidigare bostäder i kvarteret där projekt Johanna genomförs. Som en del av projektet genomfördes även större underhållsåtgärder för att fastigheten fortsatt ska vara attraktiv under lång tid framöver. Bibliotekstan, Stockholm I Vildmannen 7 har arbetet med återuppbyggnaden fortsatt efter den omfattande branden 2017. Stomme, tak och fasader har färdig - ställts och invändiga arbeten pågår inför färdigställandet runt halv- årsskiftet 2023. Samtliga kontorsytor i den nya byggnaden, med ursprungliga gatufasader bevarade, är uthyrda. För butikslokalerna har ett par hyresavtal tecknats med framstående varumärken. Inom kvarteren Rännilen och Pumpstocken har ett större teknik - utbyte genomförts där fastigheterna samnyttjar värme- och kylsys- tem för en bättre energieffektivitet. På taket av Packarhuset 4 har solceller installerats. Kungsgatan och Klarabergsgatan, Stockholm Under året har det tagits fram ett genomgripande program för fastigheten Hästhuvudet 13. Projektet kommer bidra till förbättrad tillgänglighet, rationellare planlösningar och förbättrade förutsätt - ningar för energieffektivare drift. I fastigheten Orgelpipan 7 har förberedande arbeten pågått för två större projekt. Ett stort fönsterbyte och en större lokalanpass - ning åt en beﬁntlig kontorshyresgäst. Arbetet med fönsterbytet har präglats av stor hänsyn till de antikvariska aspekterna. Fönsterbytet kommer öka kontorens attraktivitet och förbättra energiprestandan för fastigheten. Lokalanpassningar En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med anpassning av lokaler åt beﬁntliga och nya hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en utvärdering för att bedöma vilka renoverings- och utvecklingsbehov som ﬁnns. Utvärderingen sker i nära samarbete med förvaltningsorganisationen. Öppna planlösningar för en effekti - vare ytanvändning efterfrågas fortsatt främst av våra hyresgäster, vilket ökar ventilations- och kylbehovet i lokalen. Äldre installationer behöver ofta bytas ut mot den senaste tekniken för att få ett opti - malt inomhusklimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra vilket skapar stor ﬂexibilitet då det underlättar integrering av lokaler med angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer som genomförs läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde. Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett hållbart, långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och morgondagens krav. Under året pågick ett 50-tal lokalanpassningar om totalt cirka 29000 kvm. Anpassningarna gjordes för både beﬁntliga och nya hyresgäster. I Stockholm genomfördes lokalanpassningar till de nya kontors - hyresgästerna Infranode och Waitwhile i fastigheten Oxhuvudet 18. Andulf Advokat ﬂyttade från Kåkenhusen 40 till Kvasten 6 där en lokalanpassning färdigställdes. Träningskonceptet Ignite öppnade en anläggning i Skären 9. Vid omförhandling med AG Advokat genomfördes en lokalan - passning i NK-huset i Stockholm. I NK-huset i Göteborg har lokal- anpassningar ägt rum på damplanet och till den nya restaurangen La Belle på gatuplanet. Flera lokalanpassningar åt både nya och beﬁntliga hyresgäster färdigställdes under året i Femman. Fastighetsägarna GFR, Iver, Sitowise och Stadium Outlet var några av hyresgästerna som ﬂyttade in. Stad Fastighet Status Lokalslag Projektyta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering ) (mnkr) Bedömt färdigställande (år) Stockholm Vildmannen  Pågående Kontor, butik & bostäder       Stockholm Hästhuvudet  Pågående Kontor   –   Stockholm Orgelpipan  Detaljplanearbete Kontor – – – – Göteborg Kv Inom Vallgraven  Pågående Kontor, butik & restaurang        / Göteborg Inom Vallgraven : Pågående Bostäder   –   Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – – 1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och ﬁnansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017. Större pågående och planerade projekt i slutet av året 26 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 UTVECKLING AV FASTIGHETER Fastigheten Inom Vallgraven 3:2, kallad Textil-Fastigheten Inom Vallgraven 3:2, kallad Textil- fabriken, är en kulturhistorisk pärla. Under fabriken, är en kulturhistorisk pärla. Under året har arbeten pågått för att konvertera året har arbeten pågått för att konvertera byggnaden till lägenheter med hög standard. byggnaden till lägenheter med hög standard. 27 Vårt mål är att ha branschens mest professionella och kompetenta medarbetare. Vi strävar efter att skapa en arbetssituation där alla medarbetare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att bidra med sin kompetens. För att nå dit arbetar vi aktivt med kompe - tensutveckling och frågor kring hälsa, välmående, ledarskap och kultur. Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är grunden för koncernens kultur och ett viktigt verktyg för att styra verksam - heten. Eftersom koncernen bedriver ﬂera verksamheter med olika karaktär varierar formuleringen av värderingarna. Gemensamt är att vi alla sätter kunden i centrum. Det gångna året Under året återgick vi till våra kontor och huvudsakliga arbetsplat - ser. Den fysiska arbetsplatsen fungerade återigen som en värde- skapande mötesplats för hyresgäster, kunder och medarbetare. Möjligheten att träffas och tillsammans skapa kreativa möten har stärkt företagskulturen och ökat engagemanget hos medarbetarna. Rekrytering och introduktion Långsiktighet är en viktig parameter när vi rekryterar nya medarbe - tare. De ﬂesta rekryteringar genomförs i egen regi för att säkerställa att de blir värderingsstyrda och kompetensbaserade. Dessutom ingår alltid jämställdhet och mångfald som en självklar del i alla rekryteringsprocesser. Med egen rekrytering får vi även möjlighet att bygga upp en kandidatbas inom allt från fastighetsförvaltning och detaljhandel till e-handel och digitala kompetenser. För framtida rekryteringsbehov presenterar vi vår verksamhet via sociala medier där lediga tjänster annonseras. Det är både en stra - tegi för att hitta branschens mest professionella medarbetare och ett sätt att bygga vårt varumärke. Alla nyanställda erbjuds ett introduktionsprogram anpassat för respektive roll samt en introduktionsutbildning med övergripande bolagsinformation. Utöver det anordnas regelbundet introduktions - utbildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare inom fastighetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för att lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda genom - går en introduktionsutbildning inom NK Skolan som även erbjuder löpande kompetensutveckling. Ledarskap Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling och resultat. Situationsanpassat ledar- och medarbetarskap tillämpas i hela organisationen. Det skapar rätt förutsättningar för att lyckas i en värld som snabbt förändras. Vi prioriterar att kontinuerligt identiﬁera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Yngre medarbe - tare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledarskaps- utbildningar genomförs löpande och under året genomförde NKRetail en utbildning för alla chefer med fokus på personlig utveckling, självledarskap och att coacha medarbetare. Syftet med utbildningen var att öka självledarskapet och framåtandan på både chefs- och medarbetarnivå. Varje år anordnas en konferens för chefer inom fastighetsverk - samheten för erfarenhetsutbyte och diskussion kring ledarskaps- frågor. Årets chefskonferens hölls med temat arbetsmiljö samt mångfald och inkludering. Inom NK Retail genomfördes chefs- utbildningar inom förändringar i LAS, medarbetarsamtal och löne- revisionsprocessen. Kompetens och lärande Medarbetarnas kompetens, engagemang och medverkan bidrar till att driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet. Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster till - sätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas med det arbetet ses kompetensbehovet över kontinuerligt. Nya utmaningar är ett sätt för medarbetare att utvecklas samtidigt som de får en bredare kunskap kring olika verksamhetsområden. Medarbetarsamtalen utgår från situationsanpassat ledar- och medarbetarskap. I samtalen diskuteras värderingar, mål, måluppfyl - lelse och framtida utmaningar. Därefter upprättas en handlingsplan där varje medarbetare ges möjlighet att påverka sin egen utveck - ling. Målet är att samtliga anställda ska ha medarbetarsamtal minst en gång per år. NK Retail har som mål att skapa minnesvärda upplevelser och service i världsklass. För att inspirera till att vara goda förebilder och motivera säljare i kundmötet har en utbildning inom service genom - förts för chefer och säljledare. En arbetsmiljö att trivas i För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår bra, prioriteras friskvård, hälsa och trivsel. Vi arbetar förebyggande med hälsa genom att erbjuda alla medarbetare hälsokontroller samt ett årligt friskvårdsbidrag. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro genom att uppmuntra till fysisk aktivitet och anordna gemensamma aktiviteter för ökad hälsa och trivsel. Alla medarbetare inom koncernen omfat - tas av kollektivavtal vilket ger viktiga byggstenar för en sund arbets- miljö. Under våren arrangerades en personalkonferens med temat Tillsammans där även vårt syfte var en viktig diskussionspunkt. Trivselgruppen återupptog sin verksamhet efter pandemin och har anordnat olika aktiviteter för personalen. Arbetsmiljökommittén har haft regelbunden uppföljning av det systematiska arbetsmiljöarbetet, tillbud och olyckor. Utöver detta genomförs skyddsronder för att förebygga eventuella skador och skapa en god arbetsmiljö. Vi når framgång tillsammans Engagerade och kompetenta medarbetare är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur. Ambitionen är att attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, service- känsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta utveckling. 28 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MEDARBETARE Attraktiv arbetsgivare Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbetarna ska trivas, måbra och känna sig motiverade. Vi utvärderar hur vi upplevs som arbetsgivare genom medarbetarundersökningar och pulsmätningar. Höstens olika pulsmätningar med fokus på välmående, engage - mang, samarbete och ledarskap hade en mycket hög svarsfrekvens och merparten av de svarande var motiverade i sitt dagliga arbete. Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden som arbetsgivare är fortsatt väldigt hög. Jämställdhet och mångfald är viktiga perspektiv i allt från rekry - tering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en aktivitetsplan som hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förståelse för olikheter samt motverkar diskriminering och kränkande särbehand - ling. Utifrån detta har en likabehandlingsplan upprättats med mål inom arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, befordran och kompetensutveckling samt jämställda löner. Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med minst en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män på såväl koncernnivå som bland chefer och inom samtliga arbetsgrupper. Inom fastighetsverksamheten är fördelningen cirka 50/50 mellan kvinnor och män även om vissa arbetsgrupper inte är lika jämställda. Inom NK Retail är merparten av medarbetarna kvinnor vilket följer statistik för detaljhandeln. Ambitionen att uppnå jämställdhetsmålen ﬁnns även för denna del av verksamheten. Varje år genomförs en lönekartläggning för att förebygga och rätta till felaktig lönesättning på grund av kön. Vår kultur präglas av starkt medarbetarengagemang och tydliga värderingar. Att arbeta i en värderingsstyrd kultur med kompetenta kollegor, stimulerande arbetsuppgifter och chans till goda utveck - lingsmöjligheter är något våra medarbetare uppskattar. Fastighetsverksamheten, 34% NK Retail, 66% 1) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis. 441 st <30 år, 23% 30–39 år, 29% 40–49 år, 21% >50 år, 27% 40 år <1 år, 22% 1–3 år, 25% 4–6 år, 15% 7–9 år, 8% 10–15 år, 13% >15 år, 17% 8 år Anställda 1) Ålder Anställningstid Kreativa möten och samtal mellan med-Kreativa möten och samtal mellan med- arbetare i en inspirerande omgivning.arbetare i en inspirerande omgivning. 29 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Utmärkelse inom hållbarhet H ufvudstaden befäste sin höga placering från föregående år i GRESB:s internationella rankning av fastighetsbolagens hållbarhetsarbete 2022. Hufvudstaden utsågs till global sektorledare inom kategorin Kontor och handel – ett erkännande av ett branschledande hållbar - hetsarbete. Hufvudstaden och hållbarhet Klimatförändringarna är en av vår tids största utmaningar. Behovet av att driva hållbar utveckling och skapa tillväxt inom de planetära gränserna har aldrig varit mer påtagligt. Att utveckla och förvalta byggnader har stor klimatpåverkan som främst beror på material- och energianvändning. I Sverige står byggnader för ungefär 40 pro - cent av energianvändningen och för drygt en femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Detta är en stor utmaning, men bygg- och fastighetsbranschen kan bidra med lösningar och påverka till en förändring. Hufvudstaden förvaltar och utvecklar fastigheter med ambition att de ska vara fortsatt attraktiva även i nästa sekel. När morgon- dagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att mötadessa. Kärnan i våra beslut ska vara tagna för det långa perspektivet. Ett ansvarsfullt hållbarhetsarbete är en framgångsfaktor och en förutsättning för vår fortsatta affär. Hufvudstaden arbetar efter en hållbarhetsplan som sätter riktningen för hållbarhetsarbetet. Håll - barhetsplanen är indelad i tre fokusområden: minimera, framtids- säkra och samarbeta. Vi ska arbeta för att minimera våra utsläpp och står bakom Parisavtalet. Framtidssäkra innebär att vi på ett resurseffektivt sätt ska uppfylla framtida förväntningar och behov. Viär därför anpassningsbara och förvaltar våra hus och verksam- heter med ett långsiktigt perspektiv. Vi sam arbetar med våra kunder, leverantörer och partners för att skapa förutsättningar för en hållbar utveckling och lösa klimatproblemen genom gemensamma insatser. Hållbarhetsarbetet omfattar samtliga bolag i koncernen. För AB Nordiska Kompaniet ﬁnns en kompletterande hållbarhetsstrategi för varuhusverksamheten med fokus på sortiment, varuhus och upplevelser. EU:s Taxonomiförordning Syftet med taxonomin är att klassiﬁcera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara. Nedan presenteras en sammanfattning av taxonomin. För fullständig taxonomiredovisning, se sidorna 105–107. Total, mnkr Omfattas av taxonomin, % Taxonomi- förenlig, % Omfattas ej av taxonomin, % Omsättning      Investeringar      Driftutgifter     För en hållbar framtid På Hufvudstaden förvaltar och förädlar vi fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Vi har utvecklat citykärnor för människor och handel i över 100 år, och det ska vi göra i minst 100 år till. Tillsammans med hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. HÅLLBARHET 30 Hållbarhetsmål Genom samarbeten skapar vi levande och hållbara miljöer som bidrar till hållbar stadsutveckling. Löpande mål Utfall 2022 Minska den totala mängden avfall och öka sorterings graden från förvaltning och byggprojekt. Sorteringsgraden i våra fastigheter uppgick till 32 procent. Fastigheterna ska framtidssäkras för klimatförändringar. Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner har tagits fram. Öka andelen grön ﬁnansiering. Andelen grön ﬁnansiering uppgår till 33 procent. Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. Våra huvudleverantörer ska bedömas årligen. 69 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats. Nolltolerans mot allvarliga arbetsplatsolyckor. Under året har sex arbetsplatsolyckor inträffat, varav noll av allvarlig karaktär. Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden placerade sig för femte året i rad på första plats i kategorin Storbolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning. Till 2025 1) Utfall 2022 1) Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral. Utsläppen av CO 2 e har minskat med 31 procent. Energianvändningen per kvadratmeter ska minska med 16 procent. Energianvändningen har minskat med 11 procent. Samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade. 72 procent av fastigheterna har certiﬁerats. Till 2030 1) Utfall 2022 Klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling ska halveras. Under året har vi genomfört ﬂera projekt med stort fokus på cirkularitet. 1) Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret. Minimera Framtidssäkra Samarbeta Vi ska minimera vårt avtryck för att nå en klimatneutral förvaltning senast 2025. Vi ska framtidssäkra våra fastig heter och verksamheter med ett 100-årigt perspektiv . 31 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHET Resan mot lägre klimatpåverkan Hufvudstadens mål är att nå en klimatneutral förvaltning senast 2025. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 31 procent. Jämfört med föregående år har utsläppen ökat med 8 procentenheter. Ökningen beror på ökat läckage från köldmedier och högre andel fossila bränslen hos fjärrvärmeleverantörerna. För att nå målet är vi delvis beroende av att lokala energiproducenter blir fossilfria och klimatneutrala. Under året påbörjades ett utredningsprojekt för att se över alternativ till beﬁntliga köldmedier och inför kommande ombyggnationer kommer dessa att utvärderas för att hitta alternativ med mindre klimatpåverkan. Fram till år 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från vår projekt- utveckling halveras, mätt i utsläpp per kvm. Projektutveckling utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt av större utveck - lingsprojekt. För att halvera utsläppen arbetar vi för att minimera ny resursanvändning genom fokus på att behålla beﬁntliga planlös - ningar och byggelement samt välja material med lägre klimatavtryck. Energianvändning Årets ansträngda energisituation har satt energianvändningen i fokus och skapat en ökad samhällsdebatt. I samband med stigande elpriser och myndigheters varning om tillfällig bortkoppling från elnätet har samhället kraftsamlat för att minska energianvänd - ningen. Under året har vi minskat drifttider av ventilation och justerat belysnings tider för att minska elanvändningen. Minskning av ener - gianvändningen är ett kontinuerligt arbete i våra fastigheter som sker genom både optimering av drift och investeringar i energief - fektiv teknik. Den el vi köper produceras av 100 procent förnybar ursprungsmärkt vattenkraft. Under året har vi dessutom fortsatt att investera i solceller. Sedan 2019 har energianvändningen minskat med 11 procent och jämfört med föregående år har energianvänd - ningen per kvm minskat marginellt. Att minskningen inte är större beror främst på att det under året har pågått ett energiprojekt i ett av våra kvarter. Under projektet gick det inte att driftoptimera fastig - heterna, vilket orsakade en markant ökad energianvändning. Juste- ras energianvändningen för detta är minskningen 18 procent jäm- fört med 2019. Bygg- och rivningsavfall Stora avfallsmängder uppstår vid byggnationer och avfallshante - ringen i branschen behöver utvecklas. Hufvudstaden vill undvika att avfall uppstår genom att exempelvis inte byta ut beﬁntligt material vid ombyggnationer. Vi arbetar för att skapa förutsättningar för ﬂer cirkulära ﬂöden av material genom till exempel återbruk och materi - alåtervinning. Tillsammans med leverantörer och avfallsentreprenö- rer har vi bland annat anordnat seminarier om avfall och sortering på byggarbetsplatser. Fokus under 2022 har varit att skapa interna verktyg och testa lösningar för återbruk och rekonditionering av material i våra lokalanpassningar. Vi ser stor potential i värdet avbeﬁntligt material och därmed möjlighet till ökad återanvänd - ningen av byggmaterial. Mål om klimatneutral förvaltning 2025 innebär att nettoutsläp- pen av växthusgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp som genereras inom ramen för Hufvudstadens egen verksam - het. Till dessa räknas utsläpp från egna fordon och köldmedia (scope 1) och inköpt energi (scope 2). Vi har även valt att inklu - dera tjänste resor (scope 3) inom ramen för klimatneutral för- valtning. Iförsta hand ska de faktiska utsläppen minskas. För de utsläpp som inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensa - tion för att neutralisera utsläppen. Solceller i staden S atsningen på solceller fortsätter. För Hufvudstaden är en viktig del i arbetet med att installera solceller att de integreras som en del av fastighetens arkitekto - niska utformning. Utöver det ställs särskilda krav på äldre fastigheter i centrala lägen. För att erhålla bygglov för sol - celler krävs att de inte får synas eller förvanska byggnaden, vilket begränsar möjligheterna att installera solceller på våra fastigheter. Sedan 2016 har vi installerat solceller på ﬂera tak och under 2022 ﬁck fastigheterna Järnplåten 28 och Oxhuvudet 18 solceller. I takt med att teknik eller krav utvecklas fortsätter vi utreda möjliga placeringar. Minimera Hufvudstaden har satt ambitiösa klimatmål för att minimera utsläppen. Våra åtaganden om minskade utsläpp har validerats av Science Based Targets Initiative (SBTi). SBTi är ett globalt initiativ som hjälper företag att fastställa mål för minskade utsläpp i linje med senaste forskningen och Parisavtalet. HÅLLBARHET 32 Flexibla fastigheter möter framtida behov Hufvudstaden utvecklar fastigheter för ett långsiktigt ägande. När vi förvaltar och förädlar fastigheter gör vi det resurseffektivt, vilket innebär att framtidssäkra. Behoven för fastigheterna förändras över tid och vår ambition är att genomföra dessa förändringar utan större klimatbelastning eller resursanvändning. Det säkerställs genom fokus på ﬂexibla, anpassningsbara lösningar och omfattar allt från planlösningar till material och teknik i våra fastigheter. Genom att välja gedigna material med tidlös design, funktionalitet och kvalitet är chansen större att produkten håller över tid. Hufvudstaden har under året påbörjat ett arbete med att uppdatera standarder för bygg- och materialval i fastigheterna. Detta för att skapa goda förut - sättningar för att utveckla ﬂexibla och tidlösa fastigheter. Förhopp- ningen är att skapa en produkt som är attraktiv för kunder och sam- arbetspartners men också att säkerställa resurs besparingar genom att undvika framtida ombyggnationer i den mån det är möjligt. Det är också ett sätt att säkerställa ﬂer nyttjandemöjligheter i fastighe - terna med beﬁntliga resurser. Klimatanpassning av vårt bestånd Det är av stor vikt att anpassa fastigheterna till framtidens klimat för att på så sätt minska risker för skador på fastigheterna. Under året har vi kompletterat de senaste årens övergripande skyfalls- och översvämningsanalyser med en analys av samtliga potentiella klimat risker. Fortsatt är det översvämningar på grund av kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer som är den största potentiella klimatrisken. Varje byggnad är unik och förutsättningarna ser olika ut. Därför har vi gjort djupgående analyser med platsbesök i alla våra fastig heter för att identiﬁera potentiella risker och nödvändiga proaktiva åtgärder. Platsbesöken har resulterat i konkreta hand - lings- och utvecklingsplaner för respektive fastighet, för att kunna hantera översvämningar. I praktiken har vi redan påbörjat klimatan - passningsåtgärder. I större projekt har vi säkrat upp fastigheterna med till exempel bräddavlopp från innergårdar och backventiler på avlopp. Under året påbörjades ett arbete med att skapa en bered - skap i våra kvarter för att kunna hantera plötsliga skyfall och över- svämningar. Vi har exempelvis köpt in utrustning för att kunna avskärma vatten och på så sätt minska risken att fastigheterna får större skador. Mobilitet i framtidens citykärnor Som fastighetsägare vill Hufvudstaden bidra till att skapa förutsätt - ningar i omställningen av transport och infrastruktur i våra städer. Isamband med elektriﬁeringens nyckelroll på vägen mot fossilfria transporter har efterfrågan på kommersiella laddplatser ökat. Möjligheterna att ladda sitt fordon behöver bli ﬂer samtidigt som viser att allt ﬂer laddbara bilar parkerar i våra parkeringshus. Hufvudstaden har på senare år gjort stora investeringar för att öka antalet laddningsmöjligheter för bilar i våra fastigheter. Under året installerade vi ytterligare laddplatser och vi erbjuder nu laddplatser i samtliga garage. I vårt publika parkeringshus NK Parkering är ungefär hälften av parkeringsplatserna laddplatser. Totalt har vi drygt 550 laddplatser i beståndet. 2022 nominerades Hufvudstaden till priset Laddguldet, som delas ut till en samhälls- aktör som visat konkreta initiativ för att investera i omställningen till en fossilfri fordonsﬂotta. Hufvudstaden ämnar fortsätta sin satsning för att främja användandet av laddbara fordon. Hufvudstadens centrala lägen ger goda förutsättningar för människor att ta sig till våra fastigheter på mer hållbara sätt, som kollektivtraﬁk, cykel, elsparkcykel eller till fots. För att främja mer hållbart pendlande och en hälsosam livsstil har vi under året utökat antalet cykelplatser och erbjuder cykelservice för våra hyresgäster. Framtidssäkra Textilfabriken utvecklas F astigheten Inom Vallgraven 3:2 i Göteborg, även kallad Textilfabriken, uppfördes 1856 och är en kulturhistorisk pärla som utgör ett viktigt inslag iden arkitektoniska miljön. Fastigheten har under året konverterats från kontor till lägenheter med stor varsam - het. För att bevara fastighetens karaktär och charm har ursprungliga detaljer tagits tillvara. Beﬁntligt material, bland annat tegel, fönster, dörrar, fasaddetaljer samt in- och utvändigt ytskikt har återbrukats. Material av hög kvalitet har valts för att renoveringarna ska bli färre och mindre framöver. Fastigheten har fått bättre energipre - standa genom både ny teknik och tätare konstruktion. Idag rymmer fastigheten 16 lägenheter, vilka ersätter de som tidigare fanns i kvarteret Inom Vallgraven 12. 33 HÅLLBARHET Attraktiva och trygga stadsmiljöer Hufvudstaden samarbetar med andra fastighetsägare och organi - sationer samt med Stockholms Stad och Göteborgs Stad i ﬂera olika projekt för att skapa säkrare och attraktivare stadsmiljöer. Exempelvis deltar Hufvudstaden sedan ﬂera år tillbaka i samver - kansprojektet Purple Flag, för en bättre och tryggare stadskärna iGöteborg. Under året har delar av centrala Göteborg Purple Flag-certiﬁerats ännu en gång och samverkansavtalet har förlängts. Satsningar som genomförts de senaste åren är till exempel bättre belysning, upprustning av gator och torg, stärkt kvällsutbud och sociala insatser. En stor del av de satsningar som redan pågår kom - mer fortsätta under 2023, bland annat står belysning i Fredstan och miljön runt Nordstan i fokus. Enligt polisens statistik är utvecklingen god och antalet anmälda brott har minskat i samtliga Purple Flag-områden de senaste fem åren. Under året färdigställdes samverkansprojektet kring upprustning av Vasagatan. Projektet har pågått under ﬂera år där vi tillsammans med staden och andra fastighetsägare deltagit. Gatan har fått bre - dare trottoarer, nya cykelbanor, ﬂer träd och sittplatser samt ny gatubelysning. Syftet är att skapa trygga och trivsamma miljöer för människor i staden. Hyresgästerna vill samarbeta för energibesparingar Årets energisituation har väckt ett större engagemang hos våra hyresgäster att samarbeta kring minskad energianvändning. Under hösten har hyresgästerna regelbundet informerats om energibe - sparingstips. Vi har en kontinuerlig dialog med våra hyres gäster och har under denna period vid ﬂera tillfällen genomfört extrabesök i kontor och butiker för att tillsammans identiﬁera lämpliga energibe - sparingsåtgärder. Det ökade intresset har resulterat i att ﬂer hyres- gäster efterfrågat och tagit del av sin energistatistik. Hyresgäster- nas medvetande kring energianvändning i fastigheterna är positivt vilket också är en viktig förutsättning för att vi ska nå våra energimål. Fastighetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled Hufvudstaden har tillsammans med ﬂera kommersiella fastighets- ägare i Stockholmsregionen utvecklat initiativet FIHL (Fastighets - branschens initiativ för hållbara leverantörsled) med mål att stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Initiativets syfte är att utveckla en samordnad process och enat till vägagångssätt för effektiv uppföljning av hållbarhetsaspekter för leverantörer i fastig - hetsbranschen. Hufvudstadens leverantörer ska vara väl insatta i och efterleva våra krav och arbetssätt. Vi utvärderar leverantörer inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvillkor, skatt, mänskliga rättig - heter, lagar och regler. Genom detta initiativ är vi pågod väg att sätta en ny hög standard i branschen samtidigt som vi förenklar arbetet för våra leverantörer. Satsning för återbruk i Göteborg Hufvudstaden deltar i initiativet Handslaget, som syftar till att öka användningen av återvunnet material och cirkulär byggnation i Göteborg. Privata och offentliga fastighetsägare deltar iinitiativet, vars mål att skapa en fungerande marknad för återbrukat material. Målet för initiativet är att ha en etablerad återbruksmarknad 2025 som ska bidra till att Göteborgs klimatavtryck är nära noll år 2030. Detta är ett exempel på hur samarbete kan bidra med goda kunska - per och förutsättningar för att nå vårt mål om halverade utsläpp från projektutveckling till 2030. Remake Stockholm hos NK Hufvudstaden samarbetar sedan många år med Stadsmissionen i Stockholm och Göteborg. Under året har vi möjliggjort för mode- varumärket Remake Stockholm, som drivs av Stockholm Stadsmis - sion som ett socialt företag, att öppna pop-up butiker i NK Stock- holm och NK Göteborg. Remake designar och producerar plagg av material som har skänkts till Stockholms Stadsmission. Samarbeta Uppkopplade fastigheter H ufvudstaden medverkar i fastighetsbranschens nya tankesmedja REDI (Real Estate Digitalization Initiative), ett samverkansforum för att driva digita - lisering av fastigheter framåt för ett bättre, mer effektivt och hållbart samhälle. Initiativet lanserades 2022 och medver - kande aktörer förenas i viljan att ta oss an gemensamma utmaningar för att påskynda fastighetsbranschens digitalisering. HÅLLBARHET 34 35 Remake Stockholm designar plagg Remake Stockholm designar plagg med material från gåvor som skänkts med material från gåvor som skänkts till Stockholms Stadsmission.till Stockholms Stadsmission. Aktiekapital Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2022 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Aktiestruktur Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det ﬁnns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C noterades 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq Stockholm. I bolagsordningen ﬁnns ett så kallat omvandlingsförbehåll. Det innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Sedan avnoteringen har totalt 3 241 C-aktier omvandlats till A-aktier, varav 30 stycken under året. Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 202 306 933, varav 194 035 110 utgjorde A-aktier och 8 271 823 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 8 965 000 A-aktier. Ägarstruktur Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 35 531. Den största ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 47,2 procent av totalt antal utestående aktier och 88,6 procent av rösterna. Näst störst var AMF med 9,3 procent av antalet utestående aktier och 1,8 pro - cent av rösterna. Per den 31 december 2022 ägde institutioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer tillsammans 176 333 320 aktier motsvarande 87,2 procent av totalt antal utestående aktier och 96,5 procent av antalet röster. Av dessa var 55 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 136 354 133 aktier motsvarande 67,4 procent av antalet utestå - ende aktier och 92,6 procent av rösterna. Antalet utländska institu- tioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer upp- gick till 38. Deras innehav uppgick till 39 979 187 aktier motsva- rande 19,8 procent av antalet utestående aktier och 3,9 procent av antalet röster. Därutöver fanns det elva privatpersoner som vardera ägde 100 000 aktier eller ﬂer. Antalet aktieägare minskade under året med 4 999. Andelen utländskt ägande minskade under året från 24,9 till 21,0 procent av totalt antal utestående aktier. Återköp av aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2022. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2022 har inga aktier återköpts. Börsvärde och omsättning Vid utgången av 2022 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 31 332 mnkr baserat på kursen för A-aktien. Direktavkastningen uppgick till 1,8 procent baserat på börskursen för A-aktien per 31 december 2022. Under året omsattes samman - lagt 74 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm, vilket motsvarar 37 procent (54) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas omsättningshastigheten i förhållande till aktier som ﬁnns tillgäng - liga för handel på Nasdaq Stockholm, så kallad free ﬂoat, uppgick den till 70 procent (101). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 300 000 aktier i Hufvudstaden (440 000). Utdelning Om inte investeringar eller bolagets ﬁnansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse, ska Hufvudstadens aktie ha en god utdel - ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,70 kronor per aktie (2,60) motsvarande 62 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. God avkastning över tid till låg risk Antal aktier Antal aktieägare Andel aktieägare, % Antal emitterade aktier Andel aktier, % –   ,    ,  –    ,    ,  –   ,    ,  –  ,    , Utestående aktier   ,    , Hufvudstaden    , Samtliga emitterade aktier    , Källa: Euroclear Sweden. Lundbergs 47% Svenska aktie ägare 32% Utländska aktie ägare 21% ÄgarfördelningÄgarstruktur per 31 december 2022 36 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AKTIEN OCH ÄGARNA Utestående aktier, % Emitterade aktier, % Serie A, antal aktier Serie C, antal aktier Totalt antal aktier Kapital Röster Kapital Röster L E Lundbergföretagen          , , , , AMF        , , , , State Street Bank and Trust        , , , , JP Morgan Chase Bank        , , , , BNY Mellon        , , , , BNP Paribas, Paris        , , , , Spiltan Aktiefond        , , , , Norges Bank        , , , , BNP Paribas, Luxemburg        , , , , Skogstornet        , , , , Övriga aktieägare         , , , , Utestående aktier          , , , , Hufvudstaden       , , Samtliga emitterade aktier          , , Röstetal (exkl eget innehav)           Röstetal (inkl eget innehav)           Källa: Euroclear Sweden. Utdelning Direktavkastning, % Antal omsatta aktier på Nasdaq Stockholm i miljoner Antal omsatta aktier på Nasdaq Stockholm i miljoner Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm Benchmark GI OMX Stockholm Real Estate GI 1) Enligt styrelsens förslag. Källa: Nasdaq Stockholm. 1) Samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm. Källa: Nasdaq Stockholm. Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm Benchmark GI OMX Stockholm Real Estate GI 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 Börsvärde, mnkr Sagax Balder Castellum Hufvudstaden 1) Fabege Wallenstam SBB Wihlborgs Atrium Ljungberg Catena 0 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2022 1) 202120202019201820172 016201520142013 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Utdelning, kr Direktavkastning, % 0 2 4 6 8 10 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan Kronor Volym 0 40 80 120 16 0 200 0 5 10 15 20 25 30 20222021202020192018 Kronor Volym 0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600 De största börsnoterade fastighetsbolagen Per 31 december 2022 Aktiens utveckling och omsättning 2018–2022 Inklusive utdelning i jämförelse med index Utdelning och direktavkastning Aktiens utveckling och omsättning 2022 Inklusive utdelning i jämförelse med index De största ägarna per 31 december 2022 37 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AKTIEN OCH ÄGARNA Arkitektoniska detaljer från 1600-talet möter Arkitektoniska detaljer från 1600-talet möter moderna materialval i kontorsentrén till moderna materialval i kontorsentrén till fastigheten Achilles 1 i Gamla Stan. fastigheten Achilles 1 i Gamla Stan. 38 Affärsidé Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stock - holm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag hög- kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads platser. Väsentliga händelser under räkenskapsåret I början av 2022 hävdes de ﬂesta av återstående restriktioner och allmänna råd kopplade till covid-19. Ur hälsosynpunkt återgick sam - hället successivt till ett normalläge. I slutet av februari invaderades Ukraina av Ryssland, vilket medförde mänskligt lidande, geopolitisk osäkerhet och europeisk energikris. Inﬂationen ökade kraftigt och i Sverige var den över 10 procent i slutet av året. Centralbankerna svarade med en omsvängning i penningpolitiken och styrräntorna höjdes i snabb takt. I Sverige var styrräntan 2,50 procent vid årets utgång. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var situa - tionen utmanande och aktiekurserna påverkades negativt. Energi- marknaden var ansträngd med periodvis rekordhöga prissättningar. Motståndskraften bland världens ekonomier var dock starkare än bedömt. I Sverige var BNP-tillväxten cirka 2,5 procent och på arbetsmarknaden ökade sysselsättningen. Kontorshyresmarknaden var god på Hufvudstadens delmarkna - der i Stockholm och Göteborg. Efterfrågan på moderna och yteffek- tiva kontor i centrala lägen i Stockholm var stark med sjunkande vakanser. I centrala Göteborg påverkades vakansgraden av färdig - ställda projektfastigheter vilket ökade utbudet av kontorslokaler. Det medförde att vakanserna fortsatt var något högre än normal- intervallet. I Stockholm CBD var marknadshyrorna mellan 6 600– 9 000 kr per kvm och i Göteborg CBD mellan 3 100–3 900 kr per kvm. Försäljningen inom sällanköpsvaruhandeln ökade något under 2022. I centrala Stockholm var viljan att etablera nya butiker i bra gatuplanslägen god, med sjunkande vakanser som följd. I Göteborg var marknaden för butiker något mer avvaktande även om det i slu - tet av året tecknades ﬂer hyresavtal. Trots ett positivt år med försälj- ningsmässig återhämtning stod delar av detaljhandeln fortsatt inför utmaningar och lönsamhetsproblem. Kostnadsökningarna började urholka hushållens köpkraft och den privata konsumtionen kommer med stor sannolikhet även påverkas framöver. Verksamheten inom NK Retail har varit en del av koncernen sedan den 3 februari 2021. Förvärvet har inneburit synergier inom ﬂera områden på NK, exempelvis varumärkesomﬂyttningar, aktive - ringar av ytor, utveckling av NK e-handel samt marknadsföring. För- utsättningarna för NK Retail under de två första åren har varit utma- nande med pandemi, krig i Europa och hög inﬂation. Utvecklingen av NK e-handel fortsatte under året med lansering av ﬂer avdelningar och produkter. Cecil Coworking hade i genom - snitt en beläggning på över 95 procent bestående av cirka 80 bolag inom olika branscher. I Vildmannen 7 i Bibliotekstan fortsatte arbetet med återupp - byggnaden efter branden 2017. De yttre delarna har färdigställts och invändiga arbeten pågår inför färdigställandet runt halvårsskif - tet 2023. I den nya byggnaden, med ursprungliga gatufasader bevarade, är samtliga kontorsytor uthyrda och ett par framstående varumärken har tecknat hyresavtal för butikslokaler. Under året har projektering, rivning, grund- och stomförstärkning samt andra förberedande arbeten pågått som en första del i det omfattande om- och nybyggnadsprojektet Johanna i Göteborg. Här skapas en ny attraktiv mötesplats som stärker området Fredstan. Den uthyrningsbara ytan i kvarteret kommer öka med cirka 11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till årsskiftet 2025/2026. Resultatet från fastighetsförvaltningen ökade under 2022 men svagare försäljning inom NK Retail och stigande ﬁnansieringskost - nader medförde att resultatet från den löpande verksamheten minskade något. Hufvudstadens hyresavtal indexeras med KPI och minimiindexering varför bolaget över tid skyddas mot stigande kost - nader i samhället. Vår ﬁnansiella ställning är fortsatt mycket solid och nettobelåningsgraden var 19 procent, soliditeten 61 procent och räntetäckningsgraden 7,7 gånger. Fastighetsbeståndet Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr - bara ytan uppgick till 281 100 kvm i Stockholm och 105 500 kvm iGöteborg, totalt 386 600 kvm (386 500). Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem - ber 2022 var 7,0 procent (7,3) och ytvakansgraden var 11,2 procent (10,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakansgra - den 4,0 procent (5,9). I Stockholm var hyresvakansgraden 3,6 pro- cent och i Göteborg 20,1 procent, exklusive pågående projekt 2,9 procent respektive 8,3 procent. Under året har 49 500 kvm (42 600) omförhandlats till ett årligt hyresvärde om totalt 310 mnkr och 28 800 kvm (22 100) nykon - trakterats. Fastighetsvärde Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt - liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbe- ståndets verkliga värde per den 31 december 2022. För att kvali- tetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 43procent av det internt bedömda marknads - värdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 37procent. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2022 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L ELundberg företagen AB, organisations nummer 556056-8817, harett bestämmande in ytande iHufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg koncernen. 39 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2022 bedömts till 49,5mdkr (48,8). Den oreali serade vär de- förändringen uppgick till -209,1mnkr (2 579,3), vilket främst beror på effekten av stigande direktavkastningskrav men motverkas till stor del av effekten av högre hyror. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndethar skett genom att varje enskild fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas drift - netto. I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav. Beskrivning av värderingsmetod ochantaganden ﬁnns inot15. KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1 Förändring +/– Resultateffekt före skatt, mnkr Hyresintäkter  kr per kvm +/–   Fastighetskostnader  kr per kvm –/+  Hyresvakansgrad , procentenhet –/+  Avkastningskrav , procentenhet –/+   1) Värdetidpunkt 2022-12-31. Substansvärde Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt substans värde (EPRA NRV) till 40,6mdkr eller 201kronor per aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 38,3mdkr eller 189kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte- skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie - bolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt har antagits till5procent. SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2022 Mnkr Kr/aktie Eget kapital  ,  Återläggning Redovisad uppskjuten skatt )  ,  EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde)  ,  Avdrag Immateriella tillgångar -, - Bedömd verklig uppskjuten skatt % - , - EPRA NTA (Aktuellt substansvärde)  ,  Återläggning Immateriella tillgångar enligt ovan ,  Redovisad uppskjuten skatt ) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt - , - EPRA NDV (Substansvärde)  ,  1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts- tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. Känslighetsanalys resultat I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans - grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat på aktuell information vid räkenskaps årets utgång. Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder ledningen skulle kunna vidta. KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT Förändring +/– Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, mnkr Hyresnivå  kr per kvm +/–  Vakansgrad )  procentenhet –/+  Underhålls-, driftkostnader och avskrivningar  procent –/+  Fastighetsskatt )  procentenhet –/+  Räntenivå  procentenhet –/+  1) Beräknad ytvakans med 6 000 kr per kvm. 2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt. Hållbarhet Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö - mässig och social hållbarhet. Ett ansvarsfullt företagande är en för- utsättning förverk samheten. Bolaget försäkrar sigom att gällande lagar och avtal följs genom att ställa krav på och följa upp den egna verksamheten och samarbetspartners. Hufvud stadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verktyg idet dagliga arbetet. Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhetsre - dovisningen och ﬁnns intagen i denna årsredovisning på sidorna 6–7, 28–34, 45–46, samt 98–107. EU:s Taxonomiförordning För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att deﬁ - niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden redovisar enligt Taxonomiförordningen. För fullständig taxonomi- redovisning se sidorna 105–107. Aktiemarknadsinformation All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsre - dovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse. Rapporter och pressmeddelanden ﬁnns tillgängliga på bolagets hemsida där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras. Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen och framgår av sidorna 80–85. 40 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Framtiden Hufvudstadens fastighetsbestånd är unikt, välskött och beläget i Stockholms och Göteborgs mest centrala delar. Bolaget arbetar långsiktigt och har ett strategiskt hållbarhetsar - bete. Vi vet att förutsättningarna för att bedriva verksamhet föränd- ras över tid. Anpassningen av våra kunderbjudanden kommer fort- sätta för att möta de förändringar som sker i vår omvärld. Strategin med kundfokus och hög kvalitet i egen förvaltning och projektut - veckling ligger fast. Målet är att skapa bästa möjliga förutsättningar för kundernas verksamhet och öka deras konkurrenskraft. Inom kontorsverksamheten erbjuder vi kunderna de tre koncep - ten Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. Eget kontor med längre hyrestid är fortfarande det som efterfrågas mest på marknaden men önskemål kring ﬂexibilitet och service ökar. Våra marknadsplatser kommer fortsätta utvecklas för att även i framtiden erbjuda unika miljöer och köpupplevelser. Förvärvet av NK Retail har medfört fördelar på NK inom varumärkesomﬂytt - ningar, aktiveringar av ytor, utveckling av NK e-handel och mark- nadsföring. Målsättningen framåt är att öka lönsamheten för NK Retail och ytterligare stärka NK-varuhusen. Bibliotekstan är en mycket stark marknadsplats inom premium- och lyxsegmenten. Här kommer vi fortsätta arbetet med att etablera nya svenska och inter - nationella varumärken. Pågående och planerade utvecklingsprojekt uppgår till cirka 3 mdkr. Det största projektet är Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg. Projektet kommer pågå till årsskiftet 2025/2026 och efter färdigställandet får området Fredstan en ny attraktiv mötesplats. Under 2023 kommer återuppbyggnaden av den brandskadade fastigheten Vildmannen 7 färdigställas. Den nya byggnaden blir unik bakom de bevarade gatufasaderna. Projektet kommer stärka både området Bibliotekstan och bolagets kassa - ﬂöde. Energibesparande projekt är prioriterade och målet är att för- valtningen ska vara klimatneutral 2025. Vi ska också ta vara på möj- ligheterna i den digitala utvecklingen för att effektivisera verksam- heten och använda ny teknik i fastigheterna. Bolagets solida ställning ska bibehållas, affärsstrategin ligger fast och lönsamheten i den löpande förvaltningen ska fortsatt opti - meras. Vi är övertygade om att denna affärsmodell även framöver är framgångsrik och att den skapar möjligheter till att med låg risk fort - satt ha en god intjäningsförmåga över tid. Utdelning och vinstdisposition Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon - cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 23 mars 2023. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,70 kr per aktie (2,60) motsvarande totalt 546,2 mnkr. Utdelningen motsvarar 62procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrel - sens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not23 samt på sidan75. Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget ﬁnns på bolagets hemsida samt kommer att bifogas årsstämmohandling - arna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2020 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman 2020. Dessa har följts under 2022 och fullständiga riktlinjer redovisas i not 7. Styrelsen föreslår att årsstämman 2023 beslutar om nedan- stående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. De huvudsakliga ändringarna i styrelsens förslag jämfört med nu gäl - lande riktlinjer innebär i korthet att pensionsåldern för verkställande direktören ska vara 65 år utan rätt att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Därutöver föreslås att möjligheten till direktpension säkerställd via en kapitalförsäkring till verkställande direktören tas bort. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare från 2023 Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och föränd - ringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlin- jerna antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna omfattar inte ersättning som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla visionen är att ha branschens mest professionella med - arbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare. Dessa riktlinjer avser att ge förut - sättningar att rekrytera och behålla kvaliﬁcerade medarbetare. Formerna för ersättning Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Den samman - lagda ersättningen bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utfor - made så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till oreali - serade värdeförändringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestö- rande poster. Bonus får för verkställande direktören maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande befatt - ningshavare med maximalt det högre av tre fasta månadslöner och 250 000 kr per person och år. Bonus ska vara pensionsgrundande. Kriterierna ska till 70 procent bestå av ﬁnansiella mål relaterade till verksamhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värde - förändringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa övriga justeringar föranledda bland annat av befatt - ningshavarens ansvarsområde och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. 41 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektiv- avtal, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sam- manlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga lönen. Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner mot - svarande ITP-plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension är premiebestämd ska pensionspre - mierna uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga lönen. Uppsägningstid och avgångsvederlag Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske. Beslutsprocess för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av beslutsunderlaget vid utvärderingen av skälig - heten av riktlinjerna. Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkställande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar till koncernledningen, tillämpningen av rikt - linjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernledningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det faststäl - las i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktö - ren. För rörlig ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verk- ställande direktören för bedömningen. Avseende ﬁnansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda års - redovisningen. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det i enskilt fall ﬁnns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och håll - barhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. 42 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiering Finanspolicy Hufvudstadens ﬁnansiering styrs utifrån en av styrelsen beslutad ﬁnanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa koncernens ﬁnan - sieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv ﬁnansiering. Policyn innehåller tydliga riktlinjer vad gäller befogen - heter och behörigheter inom ramen för arbetet med ﬁnansiering och kapitalförvaltning. All ﬁnansiering hanteras av moderbolaget. Inom ﬁnansfunktio - nen ﬁnns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större ﬁnansieringslösningar ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om den ﬁnansiella utvecklingen och planeringen. Kapitalstruktur Koncernens verksamhet ﬁnansieras med eget kapital, ränte- bärande skulder, uppskjuten skatteskuld och övriga skulder. Eget kapital, 61% Räntebärande skulder, 19% Uppskjuten skatteskuld, 18% Övriga skulder, 2% Räntebärande skulder Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2022 till 9 000 mnkr (9 200). Av den totala upplåningen uppgick ﬁnansie - ring via kapitalmarknaden genom obligationer till 7 000 mnkr (7 700) och företagscertiﬁkat till 500 mnkr (500). Säkerställda banklån var 1 500 mnkr (1 000) och outnyttjade lånelöften uppgick till 6 000 mnkr (3 500). Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2022 Lån-/facilitetstyp Ram-/ facilitetsvolym Outnyttjat MTN-program     Certiﬁkatsprogram     Banklån och lånelöften     Grön ﬁnansiering Hufvudstaden arbetar utifrån en hållbarhetsplan som bidrar till ett ansvarsfullt agerande och en långsiktig utveckling av verksamheten ur såväl ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt perspektiv. Målsätt - ningen är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade senast 2025 och att öka andelen grön ﬁnansiering. I september 2021 lan - serade Hufvudstaden ett ramverk för gröna obligationer med syfte att ﬁnansiera gröna fastigheter samt projekt inom klimatomställning och hållbarhet. Ramverket bygger på Green Bond Principles och har genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdade en second opinion med betyget Medium Green avseende de gröna villkoren samt Excellent med avseende på styrning. Vid årets slut fanns 1 500 mnkr (1 000) gröna obligationer utestående. Under året har även ﬁnansiering skett genom gröna banklån vilka följer utgi - vande institutioners ramverk för grön ﬁnansiering. Totalt uppgick gröna banklån till 1 500 mnkr (-). Finansiella nyckeltal Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,7 år (2,2) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6). Den genomsnitt - liga effektiva räntan uppgick till 1,9 procent (1,3) inklusive och 1,7 procent (1,2) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 5 000 mnkr (6 500) med fast ränta. Räntebindningsstruktur, 31 december 2022 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig eff. ränta, % ) Andel, %    ,     ,     ,     ,    ,  Totalt   ,  1) Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i den period som krediten förfaller. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2022 Förfall, år Banklån Obliga tioner/ Certiﬁkat Summa Outnyttjade lånelöften  –        –                –     –         Totalt         Den räntebärande nettoskulden uppgick till 8 547 mnkr (8 018). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 712 mnkr (716) och total nettoskuld uppgick till 9 259 mnkr (8 734). Nettobelånings - graden var 18,7 procent (17,9), soliditeten som över tid ska uppgå till minst 40 procent uppgick till 61 procent (61) och räntetäcknings - graden var 7,7 gånger (9,3). Finansiella risker Hufvudstaden är främst exponerad för ﬁnansierings-, ränte- och kredit risker. För information om de ﬁnansiella riskerna, se not 2 på sidorna 61–62. Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid nansiell ställning och begränsad nansiell risk. Bolagets nansiering utgörs i huvudsak av eget kapital samt upplåning. Upplåningsbehovet tillgodoses via lån och faciliteter från era av de större nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar aktivt med att förvalta långsiktiga relationer med nansiärer. Målsättningen är att ha en låneportfölj bestående av olika nansieringsformer med spridda kreditförfall. 43 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Risker och riskhantering Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering Marknads- och affärsrisker Fastighetsvärdering Höjda direktavkastningskrav, lägre marknadshyror, ökade vakanser och högre fastighetskostnader leder till minskade fastighetsvärden. Lägre fastighetsvärden på marknaden leder till gynnsam- mare förvärvsmöjligheter. Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid bedöms begränsa risken. Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig- hetsskatt utgör en risk. Andra poli- tiska beslut som påverkar är till exempel tillgång och pris på energi och bolagsskatt. Sänkt fastighets- och bolags- skatt eller gynnsammare förutsättningar för Hufvud- stadens energiförsörjning. Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud- sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna- der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar målmedvetet och långsiktigt med att minska energi- förbrukningen. Konjunkturförändring kan påverka konsu- menternas köpkraft Hufvudstadens kommersiella fastig- heter inrymmer främst kontor och butiker. Butiker påverkas av hur kon- sumenternas köpkraft utvecklas, därmed påverkas även Hufvud- stadens lönsamhet både beträffande hyresinbetalningar och omsättning för NK Retail. Ökad köpkraft för konsumenter resulterar i högre omsättning för butiker vilket möjliggör hyreshöjningar för butiks- lokaler och högre omsättning för NKRetail. Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för butiker med en hög garanterad minimihyra, som begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Genom att erbjuda ett diversiﬁerat varuutbud inom premium- och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK Retail mer motståndskraftig. E-handel E-handeln skapar förändrade konsumentbeteenden vilket kan påverka efterfrågan och betal- ningsförmågan för butikslokaler. E-handelsaktörer ser fördelar med att komplettera sin försäljning i fysiska butiker, sär- skilt på starka marknadsplatser. NK Retail bedriver e-handel på nk.se. Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu- menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i digitala kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel. Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en integrerad värld där händelser kan få lokala, nationella och globala effek- ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli- tisk oro, IT, ekonomi och energi. Solid ekonomisk grund ger möjlighet att anpassa bolagets verksamhet till förändringar på både kort och lång sikt. Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags- kultur, geograﬁsk koncentration och långsiktighet ska- par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om i syfte att bemöta uppkomna händelser. Operativa risker Utveckling av fastig- heter Felaktiga bedömningar i kalkyler. Ökad komplexitet leder till höjda kostnader. Ansträngda tidplaner. Högre avkastning i fastighets- beståndet. Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro- jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr genomförandet tillsammans med samarbetspartners. Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av sjunkande marknadshyror leder till försämrat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighetsvär- dena negativt. Positiv utveckling av hyresin- täkterna till följd av stigande marknadshyror leder till ökat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighetsvär- dena positivt. Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka- ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd- ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas. Hyresförluster för vakanta lokaler En ökad vakansgrad till följd av minskad efterfrågan leder till försämrat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighets- värdena negativt. En minskad vakansgrad till följd av högre efterfrågan leder till ökat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighets- värdena positivt. En viss vakans för kontorslokaler bör alltid ﬁnnas för atterbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden arbetar kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna för att kunna möta deras behov. Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till följd av högre priser och skatter samt effekter från klimatföränd- ringar med mera. Effektivisering och bra upp- handling möjliggör oförändrade eller lägre fastighetskostnader. Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera driften av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin för att minska känsligheten för svängningar i energi- priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket minskar risken för oförutsedda kostnadsökningar. Personal Att inte uppfattas som, eller inte varaen attraktiv och modern arbetsgivare och därigenom inte kunna behålla och rekrytera rätt kompetens. Ta tillvara på den stolthet och engagemang som medarbe- tarna har för fastigheterna, Hufvudstaden som bolag och varumärket NK. Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd- het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser. Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identierar både möjligheter och riskområden i verksamheten samt att vikontinuerligt bedömer bolagets nansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan de vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. För att framgångsrikt hanteramöjligheter och risker krävs därför långsiktighet och tydliga strategier. 44 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering Skatter Hufvudstadens verksamhet påver- kas främst av inkomst-, fastighets- och mervärdesskatt. Förändringar av skattelagstiftningar kan få effekter på verksamhet och påverka resultatet. Brister i efter- levnaden av skattelagstiftningen kan innebära påföljder. Korrekt och ansvarsfull hante- ring ger en positiv effekt på varumärket. Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev- naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder och genomföra förändringar när detta krävs. IT-risk Externt angrepp som gör IT tjäns- ter otillgängliga eller på något sätt skadar informationen. Skapar möjligheter att utmana vår infrastruktur och kompe- tens genom tester. Hufvudstaden har en infrastruktur och miljö fokuserad på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinu- erligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsme- dvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfat- tande backuprutiner. Finansiella risker och regelefterlevnad Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller kostnaderna högre om exponering sker i annan valuta än svenska kronor. Möjlighet till högre intäkter och lägre kostnader om valutakur- ser säkras i gynnsamt mark- nadsläge. I den nystartade verksamheten inom NK Retail sker stora delar av varuinköpen i utländsk valuta, främst euro (EUR). Under året har ingen valutasäkring skett men huvudinriktningen framåt är att större delen av detförväntade nettoﬂödet av utländsk valuta ska kurs- säkras med valutaterminer. Finansiell rapportering Hufvudstadens ﬁnansiella rappor- tering ligger till grund för många beslut både internt och externt varför dess korrekthet är central. Transparens i rapportering inger förtroende och förutsätt- ning för goda affärsrelationer. Strukturerade processer och god intern kontroll säker- ställer korrekthet i den ﬁnansiella rapporteringen. Informationsläckage Extern part kommer åt känslig information i syfte att skada bolaget. Skapar höjd medvetenhet hos personalen i dessa frågor och nya processer tas fram för att arbeta mer strukturerat med informationshantering. Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa- tionstillgångar i ﬂera lager. Implementerade access- kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering. Vi jobbar också med utbildning om informationssäker- het och hantering av personuppgifter. Hufvudstaden är även exponerade mot ﬁnansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se not  sidorna –. Hållbarhetsrisker Byggnation och förvaltning av fastigheter Risk för arbetsplatsolyckor både internt och hos externa leverantö- rer i våra fastigheter. Ökad risk för skador på byggnad under pågå- ende projekt. En arbetsplats utan person- skador. Hufvudstaden arbetar systematiskt utefter vår arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö- ochmiljörevisioner. Egna projektledare upphandlar och styr genomförandet tillsammans med våra sam- arbetspartners. Vi har processer för arbets- och ansvarsfördelning genom hela projekten. Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen förekommer risk för korruption, osund konkurrens, skattebrott (arbetslivskriminalitet) och brott mot mänskliga rättigheter (arbets- kraftsexploatering) i leverantörs- ledet. Att vara en ansvarsfull och att- raktiv samarbetspartner och samhällsaktör ger en positiv effekt på vårt varumärke. Det skapar också bättre förutsätt- ningar för god arbetsmiljö och kvalitet i utförandet i våra bygg- projekt. Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har höga krav och förväntningar på samarbetspartners. Vid upphandling genomför vi bakgrundskontroller av entre- prenörer. Dessutom genomför vi interna och externa kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rap- porteras anonymt via vår vissel blåsartjänst. Oegentlig- heter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av samhällets energianvändning och klimatpå- verkande utsläpp, samt genererar stora mängder avfall. Fastigheter utan negativt klimatavtryck och hög miljö- prestanda. Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Ett miljöprogram beskriver våra mål och krav för att säker- ställa att miljöpåverkan minimeras i våra byggprojekt. Även entreprenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudstaden följer miljöprogrammet. Samtliga fastig- heter ska miljöcertiﬁeras. Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds- och temperaturmönster med exempelvis skyfall och torka. Långsiktigt fastighetsägande och kunskap om våra byggna- der ger möjlighet att förebygga kostsamma konsekvenser. Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder- bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker. Läs mer på sidan . 45 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Klimatriskbedömning Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighetsbestån - det kopplat till klimatförändringar. Föregående år kompletterade vi våra skyfalls- och översvämningsanalyser med en scenarioanalys utifrån TCFD:s rekommendationer. Som komplement till detta har vi under 2022 genomfört ytterligare klimatriskbedömningar av samt - liga fastigheter i enlighet med EU Taxonomin 1) . Klimatriskbedömningarna är grunden till Hufvudstadens arbete med klimatanpassningar av fastigheter. Se vidare sidan 33. Scenarioanalyser Genomförda scenarioanalyser baseras på två olika klimatscenarion – ett scenario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens nivåer (RCP 8.5) och ett scenario där vi uppfyller Paris avtalet (RCP 2.6). De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsris - ker och fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regleringar och legala risker, marknads- och anseenderisker. Fysiska risker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska risker som hänger ihop med förändrat återkommande väder eller höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer ﬂera inslag från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi idag inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras. Klimatrelaterade risker och möjligheter Hufvudstaden arbetar med att identiera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter. Syftet är att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker och minimera eventuell negativ nansiell påverkan samt framtidssäkra vår verksamhet. Hufvudstaden stödjer rekommendationerna från Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD). Beskrivning av scenario Risker Möjligheter Möjlig ﬁnansiell påverkan I linje med Parisavtalet Medeltemperaturen i Sverige har stigit med cirka  grader fram till . Detta är resultatet av ett fungerande globalt sam- arbete mellan politiker, företag, branscher och samhällen som utvecklat kraftiga reg- leringar och snabb teknikutveckling. Efter- frågan och krav på klimatanpassade pro- dukter och tjänster från kunder och inves- terare är hög. Koldioxidutsläppen halveras fram till  och koldioxidskatt utökas. Väderhändelserna blir ﬂer och kraftfullare. Energiintensiteten är låg och storskalig ny förnybar energiteknik införs. Regleringar med hållbarhetskrav påverkar byggnation och ställer ökade krav på rapportering. ) • Höjda skatter och avgifter samt ökade regleringar för koldioxidutsläpp och byggnation. • Äldre och/eller kulturskyddade fastig- heter är svåra att få energieffektiva, vilket gör dem mindre attraktiva. • Krav på att minimera utsläpp i värdekedjan ställer höga krav påför- ändringar i affären och företaget. • Högre priser på energi, material och transporter på grund av hårdare krav. • Ökat behov av investering för att energieffektivisera och klimat anpassa fastigheter. • Ökad urbanisering och förtät- ning i stadskärnorna samt närhet till redan uppbyggd service och infrastruktur gör Hufvudstadens bestånd attraktivt. • Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik som Hufvudstaden erbjuder. • Ökad efterfrågan på hög nyttjandegrad av fastigheter. • Minskat behov av energi tack vare effektivare användning av resurser ger lägre energi- kostnader. • Kunders och investerares ökade hållbarhetskrav gör Hufvudsta- den till en mer attraktiv fastig- hetsägare och investering. • Fler investeringar i omställ- ningen. • Ökade kostnader för klimat- anpassningar. • Möjlighet till högre hyror för väl klimatanpassade fastig- heter. • Högre värdering på klimat- anpassade fastigheter. Utsläppen fortsätter i dagens nivåer Klimat- och omställningspolitiken har misslyckats och klimatkrav från investerare och kunder uteblir. Medeltemperaturen i Sverige ökar med cirka  grader fram till . Nederbördsnivåerna ökar kraftigt med cirka – procent och både havs- nivåerna och havstemperaturerna fortsät- ter att stiga. Extremväder kommer allt oftare vilket gör att verksamheter kommer styras mer utifrån plötsliga händelser. Energiintensiteten är hög och fossila bränslen används fortsatt frekvent. Klimat- förändringarna leder till ﬂer obeboeliga platser i världen, människor tvingas att ﬂy, vilket leder till ökad befolkningsmängd i Sverige. ) • Skador på fastigheter från extrem- väder, exempelvis stormar och värme- böljor. • Vattenskador på fastigheter som blivit översvämmade på grund av kraftig nederbörd och/eller vattennivåhöj- ningar. • Ökad el- och energibrist på grund av att behovet i sam hället ökat. • Misslyckad klimatanpassning av fast- igheter gör att byggnader periodvis kan behöva stängas och blir oanvänd- bara. • Misslyckad eller låg nivå av klimat- anpassning gör fastigheter mindre attraktiva. • Stort behov av ökat underhåll och reparationer på grund av varmare och fuktigare klimat som påverkar teknik och byggmaterial negativt. • Ökade kostnader som inte betalas av försäkringar. • Ökat behov av klimatanpassning i stora städer ökar viljan hos staden och andra aktörer för gemensamma insatser och sam- arbeten, till exempel att bygga vallar för att styra vattenﬂöden. • Ökad betalningsvilja för klimat- anpassning i städer då många aktörer och människor drabbas. • Klimatanpassade fastigheter gör Hufvudstaden till en mer attrak- tiv fastighetsägare. • Ökade investeringar i hantering av klimatföränd- ringar. • Ökade kostnader för klimat- anpassningar. • Ökade energikostnader. • Ökade drift- och underhålls kostnader. • Höjda försäkringspremier/ kostnader. • Minskat värde på fastig- heter som inte är klimat- anpassade. • Ökat värde på fastigheter som är klimatanpassade. • Minskade hyresintäkter för exempelvis källarplan som inte går att hyra ut. 1) EU Taxonomi Bilaga 1: ec.europa.eu/ﬁnance/docs/level-2-measures/taxonomy-regulation-delegated-act-2021-2800-annex-1_en.pdf. 2) Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat/fordjupade-klimatscenarier. 3) TCFD-index presenteras på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. 46 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Takterasser i centrala lägen med utsikt Takterasser i centrala lägen med utsikt över staden skapar mötesplatser och över staden skapar mötesplatser och mervärden för våra hyresgäster.mervärden för våra hyresgäster. 47 Mnkr Not 2022 2021 Nettoomsättning 3–4 Fastighetsförvaltning, brutto 2 054,7 1 936,5 Hyresintäkter, koncerninternt -199,8 -153,0 Fastighetsförvaltning, netto 1 854,9 1 783,5 Övriga segment 890,9 704,4 2 745,8 2 487,9 Fastighetsförvaltningens kostnader – Underhåll -32,1 -26,3 – Drift och administration -355,0 -326,1 – Fastighetsskatt -227,0 -204,2 – Avskrivningar 5 -5,9 -5,8 Fastighetsförvaltningens kostnader -620,0 -562,4 Övriga segment, kostnader brutto -972,0 -734,9 Hyreskostnader, koncerninternt 199,8 153,0 Övriga segment, kostnader netto -772,2 -581,9 Verksamhetens kostnader 5–9 -1 392,2 -1 144,3 Bruttoresultat 1 353,6 1 343,6 – varav Fastighetsförvaltning 1 234,9 1 221,1 – varav Övriga segment 118,7 122,5 Central administration 5–9 -55,7 -57,9 Rörelseresultat före värdeförändringar 1 297,9 1 285,7 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -209,1 2 579,3 Rörelseresultat 1 088,8 3 865,0 Finansiella intäkter och kostnader Ränte- och finansiella intäkter 10 2,2 0,0 Ränte- och finansiella kostnader 11 -186,7 -138,9 -184,5 -138,9 Resultat före skatt 904,3 3 726,1 Skatt 13 -182,3 -770,8 ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT 722,0 2 955,3 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT 722,0 2 955,3 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor 23 3,57 14,61 Utdelning per aktie, kronor 2,70 2,60 Rapport över resultat – koncernen 1) 48 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR Kommentarer Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna hyror om 199,8 mnkr (153,0) uppgick under perioden till 1 854,9 mnkr (1 783,5), en ökning om 4 procent. Ökningen förklaras främst av indexe - ring, högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyuthyrningar samt mins- kade hyresrabatter för butiker och restauranger. Nettoomsättningen belastas av ökade hyresförluster för vakanta lokaler, hänförligt till att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. Under året omförhandlade Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 310 mnkr i årligt hyresvärde. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyresökning om cirka 4 procent. Hyresvakansgraden uppgick till 7,0 procent (7,3). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick den till 4,0 procent (5,9). Omsättningshyrestillägget var 12,0 mnkr (8,8) varav NK-varuhusen stod för 9,9 mnkr (6,3). Omsättnngen i NK-varuhusen uppgick till totalt 2 581 mnkr (2 267). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Underhållskostnaderna uppgick till -32,1 mnkr (-26,3). Driftkostnaderna var -245,8 mnkr (-219,8), ökningen förklaras främst av högre energikostna - der. Administrationskostnaderna uppgick till -109,2 mnkr (-106,3). Fastighetsskatten har ökat till följd av ny fastighetstaxering och uppgick till -227,0 mnkr (-204,2). Fastighetsskatten har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Avskrivningar, vilket främst avser avskrivningar av nytt - janderättstillgångar, uppgick till -5,9 mnkr (-5,8). Fastighets förvaltningens totala kostnader uppgick till -620,0 mnkr (-562,4). Bruttoresultatet för året uppgick till 1 234,9 mnkr (1 221,1) exklusive koncern interna hyror om 199,8 mnkr (153,0). Övriga segment Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk- samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB. NK Retail tillträdde NK-verksamheten den 3 februari 2021. Nettoom - sättningen uppgick till 760,2 mnkr (604,0). Kostnaderna exklusive kon- cerninterna hyror om -133,6 mnkr (-98,6), var -691,5 mnkr (-507,9). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 68,7 mnkr (96,1). De två första åren för NK Retail har varit utmanande med pandemi, krig och hög inflation vilket lett till svag försäljning. Försälj - ningen för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det första kvartalet är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 130,7 mnkr (100,4). Ökningen förklaras främst av högre intäkter för Cecil Coworking. Kostna - derna, exklusive koncerninterna hyror om -66,2 mnkr (-54,4), var -80,7 mnkr (-74,0). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 50,0 mnkr (26,4). Övriga resultatposter Central administration uppgick till -55,7 mnkr (-57,9). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till -209,1 mnkr (2 579,3). Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande direktavkastningskrav, men motverkas till stor del av effekten av högre hyror. Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med i snitt 25 punkter och uppgick vid ovan stående värdering till 3,7 procent (3,5). Finansiella poster Finansiella intäkter uppgick till 2,2 mnkr (0,0). Finansiella kostnader upp- gick till -186,7 mnkr (-138,9). Kostnader för upplåning var -163,8 mnkr (-116,4) varav avgifter för uttag av nya pantbrev var -20,6 mnkr (-). Ränte- kostnader för leasing var -22,9 mnkr (-22,5) vilket främst avser tomträtts - avgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av ökad genomsnittlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 1,9 procent (1,3) inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Skatt Koncernens skatt uppgick till -182,3 mnkr (-770,8), varav -91,2 mnkr (-110,2) utgjorde aktuell skatt och -91,1 mnkr (-660,6) uppskjuten skatt. Minskningen av aktuell skatt är främst hänförlig till ökade avdragsgilla utgifter för investeringar i förvaltningsfastigheter. För uppskjuten skatt förklaras minskningen av lägre orealiserade värdeförändringar i förvalt - ningsfastigheter. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 722,0 mnkr (2 955,3). Minskningen förklaras främst av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbe - ståndet. 49 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR Mnkr Not 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 14 89,3 96,7 Förvaltningsfastigheter 15 49 546,9 48 789,6 Inventarier 16 51,0 25,9 Nyttjanderättstillgångar 18 711,0 715,4 Långfristiga fordringar 19 25,1 24,9 Summa anläggningstillgångar 50 423,3 49 652,5 Omsättningstillgångar Varulager 20 220,8 154,7 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 31,8 26,9 Skattefordran – 0,3 Övriga fordringar 4,5 6,0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 102,0 76,4 Likvida medel 453,0 1 182,0 Summa omsättningstillgångar 812,1 1 446,3 SUMMA TILLGÅNGAR 51 235,4 51 098,8 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1 Balanserat resultat inklusive årets resultat 29 577,5 29 381,5 Summa eget kapital 31 262,0 31 066,0 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24 6 500,0 7 000,0 Uppskjutna skatteskulder 25 9 253,2 9 162,1 Långfristiga leasingskulder 24 702,8 706,9 Övriga långfristiga skulder 104,0 87,7 Övriga avsättningar 26 31,7 31,9 Summa långfristiga skulder 16 591,7 16 988,6 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 24 2 500,0 2 200,0 Kortfristiga leasingskulder 24 9,0 9,4 Leverantörsskulder 243,5 236,7 Skatteskulder 27,3 – Övriga skulder 27 79,4 140,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 522,5 458,1 Summa kortfristiga skulder 3 381,7 3 044,2 Summa skulder 19 973,4 20 032,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 235,4 51 098,8 Rapport över nansiell ställning – koncernen 50 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR Förvaltningsfastigheter Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 49 546,9 mnkr (48 789,6). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av investe - ringar i fastighetsbeståndet men motverkas delvis av negativa orealiserade värdeförändringar om -209,1 mnkr (2 579,3). Den orealiserade värde - minskningen beror främst på effekten av stigande direktavkastningskrav. Under året uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 966,3 mnkr (573,8). Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 15. Fastig heternas skattemässiga restvärde uppgick till 3,3 mdkr (3,4). Nyttjanderättstillgångar Nyttjanderättstillgångar uppgick till 711,0 mnkr (715,4) och består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing- skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker. Varulager Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,4 pro- cent (0,3) av koncernens balansomslutning och 8,0 procent (6,2) av kon- cernens nettoomsättning. Likvida medel Summan av likvida medel uppgick till 453,0 mnkr (1 182,0). Hyres in be tal- ningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott kan uppstå. Överskotts likviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga begränsningar ﬁnns avseende nyttjan de rätten av likvida medel. Leasingskulder Leasingskulder var 711,8 mnkr (716,3) bestående främst av tomträtts- avtal som värderats till verkligt värde. Räntebärande skulder Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 500,0 mnkr (1 000,0). Hufvudstadens certiﬁkatslån uppgick vid årsskiftet till 500,0 mnkr (500,0) och obligationslån till 7 000,0 mnkr (7 700,0). Total upplåning uppgick till 9 000,0 mnkr (9 200,0). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,7 år (2,2), kapitalbindningstiden var 2,6 år (2,6) och den genomsnittliga räntan 1,9 procent (1,3) inklusive och 1,7 procent (1,2) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte bärande nettoskuld uppgick till 8 547,0 mnkr (8 018,0) och nettoskulden, vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till 9 258,8 mnkr (8 734,3). Uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skatteskulder uppgick till 9 253,2 mnkr (9 162,1). Ökningen förklaras av högre skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar. Kommentarer 51 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR På Norrlandsgatan i Stockholm På Norrlandsgatan i Stockholm utvecklas tränings- och hälsokoncept utvecklas tränings- och hälsokoncept som kompletterar övrigt utbud av som kompletterar övrigt utbud av shopping och restauranger.shopping och restauranger. 52 Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen Övrigt tillskjutet Balanserade vinstmedel Mnkr Aktiekapital kapital inklusive årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2021-01-01 1 056,4 628,1 26 932,0 28 616,5 Årets resultat 2 955,3 2 955,3 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 2 955,3 2 955,3 Utdelning -505,8 -505,8 Utgående eget kapital 2021-12-31 1 056,4 628,1 29 381,5 31 066,0 Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 628,1 29 381,5 31 066,0 Årets resultat 722,0 722,0 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 722,0 722,0 Utdelning -526,0 -526,0 Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0 Vid årsstämman den 24 mars 2022 ﬁck styrelsen förnyat bemyndi- gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet. Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett under året eller efter rapportperiodens utgång. Under 2022 lämnades en utdelning om 2,60 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 525 998 026 kronor. Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 546,2 mnkr. 53 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR Rapport över kassaöden – koncernen Mnkr Not 2022 2021 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 904,3 3 726,1 Av- och nedskrivningar av tillgångar 53,4 38,9 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 209,1 -2 579,3 Övriga förändringar -0,4 5,3 Betald inkomstskatt -91,2 -110,3 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 075,2 1 080,7 Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av varulager -69,9 -93,5 Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -35,2 -4,5 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 54,2 11,6 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 1 024,3 994,3 Investeringsverksamheten Förvärv av verksamhet – -39,8 Investering i immateriella tillgångar -15,7 -8,9 Investering i förvaltningsfastigheter -966,3 -573,8 Investering i inventarier -35,9 -6,6 Avyttring av inventarier 0,1 0,8 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -1 017,8 -628,3 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 24 2 800,0 4 250,0 Amortering av låneskuld 24 -3 000,0 -3 700,0 Amortering av leasingskuld 24 -9,5 -11,8 Utbetald utdelning 23 -526,0 -505,8 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten -735,5 32,4 Årets kassaﬂöde -729,0 398,4 Likvida medel vid årets början 1 182,0 783,6 Likvida medel vid årets slut 453,0 1 182,0 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER Erhållen ränta 2,2 0,3 Erlagd ränta -141,6 -115,9 54 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR Kassaﬂöde från den löpande verksamheten Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital minskade med 5,5 mnkr till 1 075,2 mnkr (1 080,7). Förändringar i rörelsekapital minskade kassaﬂödet med -50,9 mnkr (-86,4). Kassaﬂödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 1 024,3 mnkr (994,3). Kassaﬂöde från investerings verksamheten Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till -1 017,8 mnkr (-628,3) och avser investeringar i be ﬁnt ligt fastig hets bestånd, inventarier och immateriella tillgångar. Under 2021 förvärvades NK Retail som bedri - ver detaljhandelsverksamhet i NK-varuhusen. Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten Kassaﬂödet från ﬁnansierings verk sam heten uppgick till -735,5 mnkr (32,4). Upplåningen minskade netto med 200,0 mnkr jämfört med en ökning om 550,0 mnkr föregående år. Årets kassaflöde Årets kassaﬂöde uppgick till -729,0 mnkr (398,4). Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick till 453,0 mnkr (1 182,0) och bestod av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2022 låne - löften om 6 000,0 mnkr (4 500,0). Vid årsskiftet var 6 000,0 mnkr out- nyttjat. Certiﬁkatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 500,0 mnkr var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 500,0 mnkr. Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 7 000,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 5 000,0 mnkr. Inga begränsningar ﬁnns i nytt jan de rätten av likvida medel. Kommentarer 55 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNENS RÄKNINGAR Moderbolagets räkningar RESULTATRÄKNING Mnkr Not 2022 2021 Nettoomsättning 4 1 444,4 1 366,3 Verksamhetens kostnader 5–9 -835,3 -692,3 Bruttoresultat 609,1 674,0 Central administration 5–9 -55,8 -57,8 Rörelseresultat 553,3 616,2 Resultat från ﬁnansiella poster Nedskrivning andelar i koncernföretag – -51,3 Ränte- och finansiella intäkter 10 168,4 128,7 Ränte- och finansiella kostnader 11 -163,7 -116,3 4,7 -38,9 Resultat efter ﬁnansiella poster 558,0 577,3 Bokslutsdispositioner 12 -115,1 -110,3 Resultat före skatt 442,9 467,0 Skatt 13 -91,3 -105,8 ÅRETS RESULTAT 351,6 361,2 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mnkr Not 2022 2021 Årets resultat 351,6 361,2 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT 351,6 361,2 BALANSRÄKNING Mnkr Not 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggnings tillgångar 14 1,6 3,2 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 15 8 589,5 8 262,2 Inventarier 16 13,4 15,4 Summa materiella anläggningstillgångar 8 602,9 8 277,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 17 2 598,4 2 598,4 Fordringar hos koncernföretag 3 448,0 3 448,0 Långfristiga fordringar 19 25,1 24,7 Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 6 071,5 6 071,1 Summa anläggningstillgångar 14 676,0 14 351,9 Mnkr Not 2022-12-31 2021-12-31 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 7,8 5,5 Fordringar hos koncernföretag 278,3 206,7 Skattefordran – 6,5 Övriga fordringar 1,8 2,1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 42,2 28,5 Summa kortfristiga fordringar 330,1 249,3 Kassa och bank 441,5 1 137,0 Summa omsättningstillgångar 771,6 1 386,3 SUMMA TILLGÅNGAR 15 447,6 15 738,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Uppskrivningsfond 124,2 124,2 Reservfond 798,1 798,1 Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 2 084,4 2 249,2 Årets resultat 351,6 361,2 Summa fritt eget kapital 2 436,0 2 610,4 Summa eget kapital 4 414,7 4 589,1 Obeskattade reserver 28 51,0 52,8 Avsättningar Avsättningar till pensioner 26 31,7 31,7 Avsättningar för skatter 25 879,8 876,1 Summa avsättningar 911,5 907,8 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24 6 500,0 7 000,0 Skulder till koncernföretag 5,0 5,0 Övriga skulder 92,8 77,0 Summa långfristiga skulder 6 597,8 7 082,0 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 24 2 500,0 2 200,0 Leverantörsskulder 107,7 107,2 Skulder till koncernföretag 433,5 427,4 Skatteskulder 12,4 – Övriga skulder 27 30,5 33,6 Upplupna kostnader och förut betalda intäkter 29 388,5 338,3 Summa kortfristiga skulder 3 472,6 3 106,5 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 447,6 15 738,2 56 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR KASSAFLÖDESANALYS Mnkr Not 2022 2021 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 558,0 577,3 Av- och nedskrivningar av tillgångar 196,5 241,3 Koncernbidrag -157,7 -128,4 Övriga förändringar -0,1 5,7 Betald inkomstskatt -87,6 -104,0 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 509,1 591,9 Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar 74,5 -284,8 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder -35,0 219,7 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 548,6 526,8 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter -515,0 -185,1 Investering i inventarier -3,2 – Avyttring av inventarier 0,1 1,5 Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -518,1 -183,6 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 24 2 800,0 4 250,0 Amortering av låneskuld 24 -3 000,0 -3 700,0 Utbetald utdelning 23 -526,0 -505,8 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten -726,0 44,2 Årets kassaﬂöde -695,5 387,4 Likvida medel vid årets början 1 137,0 749,6 Likvida medel vid periodens slut 441,5 1 137,0 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserade vinst- medel inklusive årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2021-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 755,0 4 733,7 Årets resultat 361,2 361,2 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 361,2 361,2 Utdelning -505,8 -505,8 Utgående eget kapital 2021-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1 Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1 Årets resultat 351,6 351,6 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 351,6 351,6 Utdelning -526,0 -526,0 Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYS Mnkr 2022 2021 Erhållen ränta 10,7 0,5 Erlagd ränta -118,7 -93,4 Kommentarer Nettoomsättningen uppgick till 1 444,4 mnkr (1 366,3). Ökningen förkla- ras främst av indexering, högre bruttohyror vid omförhandlingar och nyut- hyrningar samt minskade hyresrabatter för butiker och restauranger. Nettoomsättningen belastas av ökade hyresförluster för vakanta lokaler, hänförligt till att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. Hyresintäkter utgjorde 1 397,2 mnkr (1 322,6) och serviceintäkter uppgick till 47,2 mnkr (43,7). Kostnaden för underhåll var -257,4 mnkr (-162,1), ökningen förklaras främst av större pågående utvecklings projekt. Verksamhetens kostnader uppgick till -835,3 mnkr (-692,3). Fastighetsskatten har ökat till följd av ny fastighetstaxering och kostnaden har i huvudsak vidaredebiterats till hyres - gäster. Bruttoresultatet uppgick till 609,1 mnkr (674,0). Resultatet från finansiella poster uppgick till 4,7 mnkr (-38,9). I finan - siella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med 157,7 mnkr (128,4). Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till 518,2 mnkr (185,1). Likvida medel vid periodens utgång var 441,5 mnkr (1 137,0). 57 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR Finansiella noter NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Hufvudstaden AB (publ) , organisationsnummer 556012–8240, är ett aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter koncentre - rat till centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvudkon- tor är Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Besöksadress: Regeringsgatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056–8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovis - ning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2022 har godkänts för publi- cering enligt styrelsebeslut från den 16 februari 2023. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 23 mars 2023. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpreta - tions Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis - ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning. Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rap- porteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde - ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tilläm - pats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rap- porter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotter - bolag. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräk - ningar inte alltid summerar. Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att kon- cernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Bedömningar gjorda av koncern - ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs närmare nedan. Förvaltningsfastigheter Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av mark - nadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att markna - dens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäk - ter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drift- och under- hållskostnader. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Koncernens interna fastighetsvärdering stäms av med obero - ende externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighets- nivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om koncernens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen. Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av koncernledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 15. Nya redovisningsprinciper Nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya standarder som träder i kraft 2023 och framåt Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värde - rats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas för - värvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet. Redovisning av intäkter och kostnader Hyres- och serviceintäkter Nettoomsättningen innefattar hyres- samt serviceintäkter. Hyresintäkter avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för fastighetsskatt samt investeringar. Serviceintäkter består av all övrig tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäk - ter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter. 58 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Intäkter NK Retail Intäkter genereras i huvudsak av försäljning av kläder, accessoarer, skön- het och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är där- med att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i koncernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självstän - dig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kategorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet med försäljningsvillkoren. Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp (full returrätt), vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget för - väntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varulager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovi - sas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsätt- ning i resultaträkningen, under övriga segment. Statliga stöd Statliga bidrag redovisas i rapport över finansiell ställning som upplupen intäkt när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Det statliga bidraget kopplat till regeringens tillfälliga hyresstöds - paket redovisas som hyresintäkt i resultaträkningen samt periodiseras på samma sätt och över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att kompensera för. Administrationskostnader Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala admi - nistrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostna- der samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden. Leasing Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt Hyres- och serviceintäkter. Leasingavtal där koncernen är leasetagare Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaffningsvärde. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inled - ningsdatumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens slut. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av åter - stående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperi- oden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare peri- oder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras med koncernens genomsnittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets impli - cita ränta lätt kan fastställas används den räntan. Koncernens genomsnitt- liga marginella upplåningsränta uppgår per 2022-12-31 till 1,50 procent. Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut. Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak av ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterligare år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24 månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncer - nen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom den första perioden. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31 december 2022 uppgick till 712 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till 676 mnkr. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga leasingavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. För lea - singavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 000 kr, redovi - sas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden . Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostna- der med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut, se riktlinjer för rörlig ersättning i not 7. Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänstemän - nen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räken - skapsåret 2022 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionspla - nen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträk - ningen när de uppstår. Skatt Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo- visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balans - dagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skill- nader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Finansiella instrument Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna och skulderna som värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet. Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde med tillägg för eventuella transaktionskostnader förutom tillgångar och skulder som vär - deras till verkligt värde via resultatet som initialt värderas utan tillägg för transaktionskostnader . Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. 59 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundford- ringar, likvida medel, lånefordringar samt övriga fordringar. Finansiella skul- der som ingår i denna kategori är lån, samt övriga finansiella skulder, exempelvis leverantörsskulder. Initialt redovisat värde på lån justeras med eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp, och denna justering periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemeto - den. Eventuell vinst eller förlust som uppkommer om lånet löses i förtid redovisas i resultaträkningen. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlusterna utifrån fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förvän - tade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar. Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapaci - tet. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal- ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så anses fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans ursprungliga effektivränta. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings - värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen. Avskrivningsprinciper Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för de immateriella anläggningstillgångarna . Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av inventarier och redovisas till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar fastighetsförvaltning Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i adminis- trationen ingår i administration fastighetsförvaltning. Avskrivningar övriga segment Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader för övriga segment. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3–5 år. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres- intäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgif - ter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna vär - deringar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvar- talsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter repre - senterar olika fastighetskategorier, orter, läge samt teknisk och byggnads- mässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investe - ringar. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikatio- ner på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resul - taträkningen. Värdeförändringar redovisas netto. Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgär - den avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad kom- ponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för för- valtningsfastigheter, finansiella tillgångar samt uppskjutna skatteford- ringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indika - tion finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskost - nader och dess nyttjandevärde. Varulager Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj- ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspri - set i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskost- nader. Resultat per aktie Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat efter skatt i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger. Kassaflödesanalyser Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Segmentsredovisning Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finan - siell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska till - lämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommenda - tionen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillna- derna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper fram- går nedan. Erhållna koncernbidrag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler. 60 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med års- redovisningen för föregående år. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Förvaltningsfastigheter Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens princi- per för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. Istället tillämpas anskaffningsvärdemetoden med avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaff - ningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöj - ning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhållska- raktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget. I enlig- het med undantagsreglerna i RFR 2 för förvaltningsfastigheter, redovisas byggnader som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning på kompo - nenter. Värdering av förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill- gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsälj - ningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kas - saflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar markna- dens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar obero - ende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenere- rande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Avskrivningar förvaltningsfastigheter Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff- ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 5–20 år. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och lea - singskulder i balansräkningen. NOT 2 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL RISKHANTERING Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kredit- risker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditför - fall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen har en begränsad exponering för valutakursrisk. Upplåning sker både med kort och lång räntebindning. Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv finansiering. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbets - fördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksam- heten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om den finansiella utvecklingen och planeringen. Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 24. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finan- siering för verksamheten vid en given tidpunkt. Hufvudstaden ska efter- sträva att arbeta med tre till fem kreditgivare och en låneportfölj med spridda förfall och lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och säkerställa att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöf - ten som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Därutöver har bolaget ett certifikatprogram och ett MTN-program. Rullande progno - ser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 9 000 mnkr (9 200). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,7 år (2,2), den genomsnitt - liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,6 år (2,6) och den genomsnittliga räntan 1,9 procent (1,3) inklusive och 1,7 procent (1,2) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntebärande nettoskuld var 8 547 mnkr (8 018). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 712 mnkr (716), total nettoskuld var 9 259 mnkr jämfört med 8 734 mnkr vid utgången av 2022. Koncernen hade per 2022-12-31 långfristiga låne löften om 5 mdkr, varav 5 mdkr var outnyttjat. Därutöver fanns certifikatprogram om 3 mdkr, varav 2,5 mdkr var outnyttjat samt MTN-program om 12 mdkr, varav 5 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kredit - givarnas covenanter avseende låneavtalen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR OCH KAPITAL, 202212-12-31 Förfalloår Ränte- betalningar, mnkr Nominellt belopp, mnkr Andel, % 2023, kv 1 52,6 1 000 11 2023, kv 2 38,0 1 000 11 2023, kv 3 37,8 500 5 2023, kv 4 11,9 – – 2024 114,0 1 000 11 2025 90,2 1 500 17 2026 70,5 2 500 28 2027 33,0 1 500 17 Totalt 448,0 9 000 100 Utöver ovanstående finns övriga kortfristiga skulder som även innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar. Ränterisk Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital samt upplåning. Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 1–4 år. För att begränsa risken struktureras räntebindningen utifrån utvecklingen på den finansiella marknaden. Differentiering av räntebindningstiden med 61 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER kort, normalt 3–6 månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 års löptid, sker med utgångspunkt i omvärldsanalys och kriterierna i finanspolicyn. Per 2022-12-31 var koncernens räntebindningstid 1,7 år. Av långfristig upplåning löper 5 000 mnkr med fast ränta. En förändring av marknads - räntan med +1 procentenhet samt antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid skulle öka Hufvudstadens räntekostnad med 30 mnkr (17), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procent- enhet skulle Hufvudstadens räntekostnad minska med 30 mnkr (10). Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och likvida medel vilka per årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 32 mnkr respektive cirka 453 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker. Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hufvudstaden begränsar kreditriskexponeringen från kund- och hyresfordringar genom att medvetet välja kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncernens kunder genom inhäm- tande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet i form av deposition, bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsaviseras. KONCENTRATION AV KREDITRISK, 2022022-12312-31 1 21) 2) Årshyra, tkr Antal kunder Summa årshyra, tkr Andel, % 0–99 61 1 963 0,1 100–499 50 14 853 0,8 500–999 60 47 089 2,6 1 000–2 499 150 252 407 13,6 2 500–4 999 101 365 024 19,7 5 000–9 999 61 424 882 22,9 10 000– 35 747 417 40,3 Totalt 518 1 853 635 100,0 1) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. 2) Årshyra per 2022-12-31. Koncernens tio största hyresgäster representerar 20 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 5 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad . Verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med redovisat värde. UPPLYSNINGAR OM VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT Redovisat till upplupet anskaffningsvärde Upplysning om verkligt värde Mnkr 2022 2021 2022 2021 KONCERNEN Långfristiga fordringar 25,1 24,9 25,1 24,9 Kortfristiga fordringar 55,4 41,9 55,4 41,9 Likvida medel 453,0 1 182,0 453,0 1 182,0 Långfristiga skulder 6 531,7 7 031,9 6 910,7 7 048,1 Kortfristiga skulder 2 810,0 2 493,6 2 828,3 2 490,4 MODERBOLAGET Långfristiga fordringar 25,1 24,7 25,1 24,7 Kortfristiga fordringar 28,7 16,6 28,7 16,6 Likvida medel 441,5 1 137,0 441,5 1 137,0 Långfristiga skulder 6 531,7 7 031,7 6 910,7 7 047,9 Kortfristiga skulder 2 674,2 2 364,1 2 692,5 2 360,9 För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 397,3 mnkr (13,0). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar. 62 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Koncerneliminering Totalt Mnkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 KONCERNEN Fastighetsförvaltning Intäkter och kostnader 1) Hyresintäkter 1 245,7 1 141,8 429,3 402,2 283,7 304,1 -199,8 -153,0 1 758,9 1 695,1 (varav omsättningshyrestillägg) (1,9) (1,4) (9,9) (6,3) (0,2) (1,1) (12,0) (8,8) Serviceintäkter 28,1 25,7 48,0 43,9 19,9 18,8 96,0 88,4 Underhåll -12,7 -14,7 -13,3 -6,4 -6,1 -5,2 -32,1 -26,3 Drift och administration -130,1 -116,7 -160,6 -150,4 -64,3 -59,0 -355,0 -326,1 Fastighetsskatt -151,5 -120,3 -38,8 -47,1 -36,7 -36,8 -227,0 -204,2 Avskrivningar -0,7 -0,8 -4,8 -4,6 -0,4 -0,4 -5,9 -5,8 Bruttoresultat Fastighets förvaltning 978,8 915,0 259,8 237,6 196,1 221,5 -199,8 -153,0 1 234,9 1 221,1 NK Retail Nettoomsättning 760,2 604,0 760,2 604,0 Kostnader -825,1 -606,5 133,6 98,6 -691,5 -507,9 Bruttoresultat NK Retail -64,9 -2,5 133,6 98,6 68,7 96,1 Övrig verksamhet Nettoomsättning 41,0 18,2 89,7 82,2 130,7 100,4 Kostnader -36,4 -25,7 -110,5 -102,7 66,2 54,4 -80,7 -74,0 Bruttoresultat övrig verksamhet 4,6 -7,5 -20,8 -20,5 66,2 54,4 50,0 26,4 Central administration -55,7 -57,9 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -209,1 2 579,3 Rörelseresultat 1 088,8 3 865,0 Finansiella intäkter och kostnader -184,5 -138,9 Resultat före skatt 904,3 3 726,1 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 33 748,4 32 904,2 9 077,7 9 215,9 6 720,8 6 669,5 49 546,9 48 789,6 Investeringar Förvaltningsfastigheter och inventarier 432,6 220,3 125,1 163,6 444,5 196,4 1 002,2 580,3 1) För jämförbart bestånd se Affärsområden i siffror sidan 92. NOT 3 SEGMENTINFORMATION Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parka - den AB (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Följande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar för de olika affärsområdena året 2022 och jämförelseåret 2021. 63 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 4 LEASINGAVTAL  KONCERNEN SOM LEASEGIVARELEASINGAVTAL – KONCERNEN SOM LEASEGIVARE Operationella leasingavtal Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell nedan där återstående löptid är mellan 1 och 14 år. FÖRFALLOSTRUKTUR 1 2 31) 2) 3) 2023 2024 2025 2026 2027 2028- Totalt Antal avtal Kontor 63 62 53 40 20 37 275 Butiker 76 66 66 39 14 16 277 Övrigt 465 199 149 65 45 43 966 Totalt koncernen 604 327 268 144 79 96 1 518 Andel, % 39,8 21,5 17,7 9,5 5,2 6,3 100,0 Totalt moderbolaget 504 244 186 113 70 84 1 201 Årshyra, mnkr Kontor 160,6 291,8 146,0 158,2 94,0 318,9 1 169,5 Butiker 143,0 132,6 151,4 110,2 39,8 82,7 659,7 Övrigt 21,5 28,8 26,5 17,9 8,8 26,2 129,7 Totalt koncernen 325,1 453,2 323,9 286,3 142,6 427,8 1 958,9 Andel, % 16,6 23,1 16,5 14,6 7,3 21,9 100,0 Totalt moderbolaget 258,0 278,9 254,7 218,7 131,0 361,6 1 502,9 1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats. 2) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. 3) Exklusive bostadskontrakt. NOT 6 MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2022 1) 2021 1) Medelantal anställda Varav män, % Varav män, % Moderbolaget 141 49 141 50 – varav ledande befattningshavare 8 62 8 75 Helägda dotterbolag NK Retail AB 292 15 269 15 Parkaden AB 3 67 3 67 Cecil Coworking AB 5 20 3 33 Totalt koncernen 441 26 416 28 – varav ledande befattningshavare 8 62 8 75 Av koncernens 57 chefer (56) är 32 kvinnor (32) eller 56 procent (57). I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Koncernen har endast anställda i Sverige. 1) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE). NOT 5 AVSKRIVNINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Avskrivningar per tillgångsslag Balanserade utgifter för program 22,3 22,2 0,8 0,9 Förvaltningsfastigheter 187,7 186,7 Inventarier 10,7 6,4 5,2 4,6 Nyttjanderättstillgångar 7,2 7,2 – – Totalt 40,2 35,7 193,7 192,2 Avskrivningar per funktion Fastighetsförvaltningen Drift och administration 6,3 5,9 5,5 4,9 Avskrivningar 5,9 5,8 188,2 187,3 Övriga segment Övriga segment, kostnader 27,8 23,4 – – Central administration 0,2 0,6 – – Totalt 40,2 35,7 193,7 192,2 64 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits av års - stämman 2020, se separat avsnitt nedan. Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotter - bolaget NK Retail AB omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt per - sonlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maxi - malt en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvi - sar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och andra jämförelsestörande poster. I bokslutet 2022 har bonus reserverats för resultatmål, kundnöjdhet och personliga mål. Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv- avtal, ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektiv- anställda. ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd pension. 93 anställda omfattas av förmånsbestämd pension. Alectas över - skott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas Konsolideringsnivå uppgick per 2022-12-31 till 172 procent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Styrelsearvoden Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2022 uppgår för styrelsens ordfö- rande, Fredrik Lundberg, till 515 000 kronor och för styrelse ledamöterna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Fredrik Persson och Sten Peterson till 257 500 kronor vardera. Styrelseledamot Anna- Greta Sjöberg har erhållit 62 500 kronor och kostnadsfört arvode för nyvalda styrelseledamoten Katarina Ljungqvist uppgår till195 000 kronor. Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. NOT 7 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Tkr 2022 Varav bonus 2021 Varav bonus 2022 Varav bonus 2021 Varav bonus Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 515 500 515 500 Arvode till övriga styrelseledamöter 1 803 1 780 1 803 1 750 Ersättning och förmåner till; – VD 1) 5 270 573 6 458 1 194 5 270 573 6 458 1 194 – Vice VD, AO NK 3 266 390 3 537 668 3 266 390 3 537 668 – Vice VD, Ekonomi och Finans 2) 2 960 309 – – 2 960 309 – – – Vice VD, AO Stockholm 3) – – 3 163 584 – – 3 163 584 – Övriga ledande befattningshavare 9 077 811 10 482 1 940 9 077 788 10 482 1 940 – Övriga anställda 4) 217 783 7 416 192 251 7 960 89 889 7 243 89 631 7 779 Totalt 240 674 9 499 218 171 12 346 112 780 5) 9 303 115 521 5) 12 165 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 53 51 53 51 Övriga styrelseledamöter 444 500 444 497 VD 1) 2 075 2 958 2 075 2 958 Vice VD, AO NK 1 226 1 342 1 226 1 342 Vice VD, Ekonomi och Finans 2) 1 142 – 1 142 – Vice VD, AO Stockholm 3) – 1 241 – 1 241 Övriga ledande befattningshavare 3 401 4 002 3 401 4 002 Övriga anställda 4) 73 219 64 332 33 057 31 419 Totalt 81 560 74 426 41 398 41 510 Pensionskostnader VD 1) 1 783 4 132 1 783 4 132 Vice VD, AO NK 828 950 828 950 Vice VD, Ekonomi och Finans 2) 885 – 885 – Vice VD, AO Stockholm 3) – 746 – 746 Övriga ledande befattningshavare 2 336 3 934 2 336 3 934 Övriga anställda 4) 24 456 19 600 16 158 12 495 Totalt 30 288 29 362 21 990 22 257 1) Anders Nygren utsedd till VD från och med 2022-01-01. Ivo Stopner var VD till och med 2021-12-31. 2) Utsedd till Vice VD från och med 2022-01-01, ingick tidigare i Övriga ledande befattningshavare. 3) Vice VD och chef AO Stockholm till och med 2021-12-31, därefter VD från och med 2022-01-01. Chef AO Stockholm ingår från och med 2022-01-01 i Övriga ledande befattningshavare. 4) Inkluderar NK Retail från och med 2021-02-03. 5) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner . 65 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2020 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2020. Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. För ytterligare information om bolagets affärs idé och strategier hänvisas till bolagets hemsida. En framgångsrik implementering av bolagets affärsidé och tillvarata - gandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktör och andra personer i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att rikt - linjerna antagits av årsstämman 2020. Riktlinjerna omfattar inte ersättning som beslutas av bolagsstämman. Ersättning till ledande befattningshavare ska bestå av en fast grundlön, pensionsförmåner, möjlighet till rörlig ersättning i form av en bonus samt andra förmåner. Ersättningen ska utformas efter marknadsmässiga grun - der jämte ett inslag av incitament i form av bonus som utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeföränd - ringar i fastighetsbeståndet. Sådan bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars uppfyllelse ska mätas årligen. Bonus får för verkställande direktören maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månadslöner och 250 000 kronor per person och år. Bonusdelen syftar till att ge koncern - ledningen ett särskilt incitament att verka för bolagets positiva resultat och därmed stödja aktieägarintresset. Kriterierna för bonus ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet. Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verksamhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. Verksamhetsresultat definieras som rörelseresultat exklusive särskilda projekt, lokalanpass - ningar, övriga segment förutom parkeringsrörelsen i Parkaden, värdeför- ändringar i fastighetsbeståndet samt andra jämförelsestörande poster. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontanter - sättning avslutats ska bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontanter - sättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedöm - ningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen. Pensionsåldern för verkställande direktören ska vara 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Pensionsåldern för övriga personer i kon - cernledningen ska följa av lag eller kollektiv avtal. Koncernledningens pen- sioner, inklusive verkställande direktörens, ska omfattas av ITP-planen. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension är pre - miebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga lönen. Rörlig ersättning (bonus) ska vara pensionsgrundande. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga lönen. Till verkställande direktören kan vidare, inom ramen för en marknads - mässig ersättning, direktpension (ålders- och efterlevandepension) säker- ställd via en kapitalförsäkring komma att utgå, varvid premier till kapitalför- säkringen ska investeras i aktier i Hufvudstaden. Premierna för sådan direktpension ska uppgå till högst 25 procent av den fasta årliga kontant - lönen. Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anled - ning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska sam - mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från verkstäl - lande direktörens respektive övriga ledande befattningshavares sida ska uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske. Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt linjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att upp - gifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrel - sens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattnings havarnas ersättning och övriga anställdas ersätt - ning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkställande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersätt - ningsutskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersätt- ningar för koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt - ningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättnings- relaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernledningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upp - rätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. 66 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 8 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 PWC Revisionsuppdrag 1,7 1,7 1,2 1,2 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,4 0,4 0,4 Andra uppdrag 0,4 0,9 0,4 0,9 Totalt 2,5 3,0 2,0 2,5 NOT 9 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Råvaror och förnödenheter 450,1 313,0 – – Underhåll 31,7 25,8 257,3 162,1 Drift och administration 354,3 306,4 77,8 53,2 Tomträttsavgälder – – 13,0 13,0 Fastighetsskatt 227,0 204,2 173,0 143,9 Av- och nedskrivningar 40,1 35,7 193,4 191,9 Personalkostnader 344,7 317,1 176,6 186,0 Summa 1 447,9 1 202,2 891,1 750,1 NOT 10 RÄNTE OCH FINANSIELLA INTÄKTERRÄNTE- OCH FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Ränteintäkter på kortfristiga placeringar 2,2 0,0 2,1 0,0 Ränteintäkter, koncernföretag 8,6 0,3 Erhållna koncernbidrag, dotterbolag 157,7 128,4 Totalt 2,2 0,0 168,4 128,7 Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde . NOT 11 RÄNTE OCH FINANSIELLA KOSTNADERRÄNTE- OCH FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Räntekostnader – upplåning 125,1 101,7 125,1 101,7 – leasingskulder 22,9 22,5 – – Avgifter för uttag av pantbrev 20,6 – 20,6 – Övriga finansiella kostnader 18,1 14,7 18,0 14,6 Totalt 186,7 138,9 163,7 116,3 Av de finansiella kostnaderna avser 163,8 mnkr (116,5) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde . NOT 12 BOKSLUTSDISPOSITIONER Moderbolaget Mnkr 2022 2021 Avskrivningar utöver plan 1,8 -14,1 Lämnade koncernbidrag -116,9 -96,2 Totalt -115,1 -110,3 67 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 13 SKATT Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Aktuell skattekostnad Årets skattekostnad -90,7 -110,1 -87,6 -104,0 Skatt hänförlig till tidigare år -0,5 -0,1 0,0 0,0 Uppskjuten skatte kostnad/ skatteintäkt Skillnad mellan skattemässig och bokförings mässig avskrivning på fastigheter -2,8 -3,1 -3,1 -3,5 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -91,8 -655,1 – – Effekt avsättning obeskattade reserver 4,7 -4,1 – – Effekt avsättning pensioner -0,1 1,2 -0,1 1,2 Nyttjanderättstillgångar 0,9 0,2 – – Leasingskulder -0,9 -0,7 – – Övrigt -1,1 1,0 -0,5 0,5 Total skatt -182,3 -770,8 -91,3 -105,8 Redovisat resultat före skatt 904,3 3 726,1 442,9 467,0 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -186,3 -767,6 -91,2 -96,2 Skatt hänförlig till tidigare år -0,5 -0,1 0,0 0,0 Ej skattepliktiga intäkter 4,9 0,1 0,1 0,1 Ej avdragsgilla kostnader -0,4 -5,5 -0,2 -11,4 Övrigt 0,0 2,3 0,0 1,7 Total skatt -182,3 -770,8 -91,3 -105,8 I koncernen finns inga underskottsavdrag. NOT 14 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 122,6 113,7 4,2 4,2 Årets investeringar 15,7 8,9 – – Försäljningar/Utrangeringar -1,3 – -1,3 – Utgående anskaffningsvärden 137,0 122,6 2,9 4,2 Ingående avskrivningar -25,9 -3,7 -1,0 -0,1 Årets avskrivningar -22,3 -22,2 -0,8 -0,9 Försäljningar/Utrangeringar 0,5 – 0,5 – Utgående ackumulerade avskrivningar -47,7 -25,9 -1,3 -1,0 Utgående planenligt restvärde 89,3 96,7 1,6 3,2 Avser förvärvade immateriella tillgångar för e-handelsplattform och andra IT-system. 68 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 15 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER KONCERNEN Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mnkr 2022 2021 Förvaltningsfastigheter 49 546,9 48 789,6 Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter. Mnkr 2022 2021 Ingående verkligt värde 48 789,6 45 636,5 Investeringar i fastighetsbeståndet 966,3 573,8 Orealiserad värdeförändring -209,1 2 579,3 Utgående verkligt värde 49 546,9 48 789,6 För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3. Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som för - valtningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventa- rier, mark och pågående ombyggnader. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Fastighetsbeståndet innefattar kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker vilka behandlats som en klass av tillgångar. Verkligt värde baseras på en intern värdering. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastig- hets verkliga värde bedömts. Bedömning har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitali - seringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploa - teringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploa- tören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa - tion om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämför- bara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden. Affärer som inte kommit till avslut ger även vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika del - områden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och rådgivningsföretag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2017-12-31 varierat från 3,5 procent till 3,8 procent och uppgick 2022-12-31 till 3,7 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre. Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäk - terna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nyteck- nade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyres- utveckling. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fast - igheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har under perioden 2013–2022 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2022-12-31 till 4 procent. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och under - håll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadminis- tration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvi- kelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 500–600 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2022-12-31 låg på motsvarande nivå. Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovi - sade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling. Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatö - ren, finansieringskostnader och hyresvakans under byggtiden. Extern värdering För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastig - hetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna 2022-12-31 omfattar 9 fastigheter och motsvarar 43 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 37 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objek - ten ska representera olika fastighetskategorier, orter, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kungliga Träd - gården 5, Kåkenhusen 40, Orgelpipan 7, Pumpstocken 10 (del av) och Skären 9 i Stockholm samt Inom Vallgraven 3:2 och Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg. De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 21,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastighe - ter uppgår till 21,3 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer såle- des väl med de externa värderingarna. Känslighetsanalys Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på markna- den vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transak- tion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värde - intervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investe - ringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 49,5 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,5 mdkr. På sidan 70 anges de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav. VID VÄRDERINGEN HAR FÖLJANDE UPPGIFTER ANVÄNTS: Intervall (vägt genomsnitt) Kontor och butik 2022-12-31 2021-12-31 Driftnetto (kr/kvm) 1 490–8 270 (4 970) 1 430–7 570 (4 600) Vakans (%) 2–5 (4) 2–5 (4) Direktavkastningskrav, Stockholm (%) 3,3–3,8 (3,5) 3,1–3,5 (3,3) Direktavkastningskrav, Göteborg (%) 4,3–5,0 (4,5) 4,0–4,8 (4,3) Direktavkastningskrav, totalt (%) 3,7 3,5 69 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 16 INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 60,8 57,1 29,8 33,3 Årets investeringar 35,9 6,6 3,2 – Försäljningar/Utrangeringar -5,9 -2,9 -1,9 -3,5 Utgående anskaffningsvärden 90,8 60,8 31,1 29,8 Ingående avskrivningar -34,9 -31,2 -14,4 -11,9 Årets avskrivningar -10,7 -6,4 -5,2 -4,6 Försäljningar/Utrangeringar 5,8 2,7 1,9 2,1 Utgående ackumulerade avskrivningar -39,8 -34,9 -17,7 -14,4 Utgående planenligt restvärde 51,0 25,9 13,4 15,4 KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 11) Förändring, +/– Resultateffekt före skatt, +/– Hyresintäkter 100 kr per kvm 1 050 mnkr Fastighetskostnader 50 kr per kvm 525 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 660 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 3 320 mnkr 1) Värdetidpunkt 2022-12-31. TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, KONCERNEN Mnkr 2022 2021 Taxeringsvärden byggnader 13 437,3 9 596,0 Taxeringsvärden mark 10 101,4 11 275,6 23 538,7 20 871,6 MODERBOLAGET Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anlägg- ningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. Mnkr 2022 2021 Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 8 589,5 8 262,2 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EXKLUSIVE MARK Mnkr 2022 2021 Ingående anskaffningsvärden 5 075,6 4 890,5 Årets investeringar 515,0 185,1 Utgående anskaffningsvärden 5 590,6 5 075,6 Ingående avskrivningar -2 033,5 -1 860,5 Årets avskrivningar -174,0 -173,0 Utgående avskrivningar -2 207,5 -2 033,5 Ingående uppskrivningar enligt fastställd balansräkning för föregående år 971,3 985,0 Årets avskrivningar -13,7 -13,7 Utgående uppskrivningar 957,6 971,3 Utgående planenligt restvärde 4 340,7 4 013,4 MARK Mnkr 2022 2021 Utgående anskaffningsvärden 1 207,4 1 207,4 Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4 Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8 Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan: – Byggnader: Kontor 1 procent – Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent – Byggnadsinventarier: 5–20 procent – Markanläggningar: 3,75–5 procent INFORMATION OM VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGS FASTIGHETER Mnkr 2022 2021 Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 36 682,7 35 888,5 TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, MODERBOLAGET Mnkr 2022 2021 Taxeringsvärden byggnader 9 851,6 6 589,0 Taxeringsvärden mark 7 564,7 7 958,5 17 416,3 14 547,5 70 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 17 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Organisations- nummer Säte Kapital (röster), % Antal Nominellt värde, tusental Redovisat värde 2022, mnkr MODERBOLAGET Aktier i dotterbolag AB Citypalatset 556034-7246 Stockholm 100 1 200 120 1 111,1 Fastighetsaktiebolaget Medusa 556018-7238 Stockholm 100 300 300 32,3 AB Nordiska Kompaniet 556008-6281 Stockholm 100 19 460 666 97 303 1 449,3 Parkaden AB 556085-3599 Stockholm 100 5 000 500 0,3 Gbg Inom Vallgraven 3–2 AB 556724-2531 Stockholm 100 1 000 100 0,0 Cecil Coworking AB 559242-1506 Stockholm 100 1 000 100 5,1 Aktier i vilande bolag 2 598,1 Aktiebolaget Cityparkering 556020-7440 Stockholm 100 200 100 – Fastighets AB Hufvudstaden 556014-4411 Stockholm 100 500 250 0,2 Förvaltnings AB Birger Jarl 556209-4614 Stockholm 100 200 100 – Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1 556019-5405 Stockholm 100 150 150 – Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB 556556-7038 Stockholm 100 200 100 0,1 0,3 Moderbolaget totalt 2 598,4 ÖVRIGA KONCERNFÖRETAG Ägda av AB Citypalatset Aktiebolaget Hamngatsgaraget 556068-6601 Stockholm 100 3 000 300 231,5 Ägda av Förvaltnings AB Norrmalmstorg Nr 1 Fastighetsaktiebolaget Stockholms City 556019-4358 Stockholm 100 7 776 7 776 2 800,0 Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City Hotel Stockholm AB 556031-4303 Stockholm 100 10 000 1 000 3,4 Ägda av AB Nordiska Kompaniet NK Cityfastigheter AB 556023-1267 Stockholm 100 1 680 168 0,4 NK Concession Aktiebolag 556313-8733 Stockholm 100 1 000 100 0,1 NK Retail AB 559268-4103 Stockholm 100 10 000 000 10 000 10,0 NK Service AB 559401-3491 Stockholm 100 100 000 1 0,1 10,6 Övriga koncernföretag totalt 3 045,5 I koncernen finns inga utländska dotterbolag. Koncernintern omsättning avser främst hyror och uppgick under året till 250,6 mnkr (205,7). NOT 18 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR KONCERNEN Mnkr Tomträtter Lokaler Övrigt Totalt Ingående balans 1 januari 2022 675,8 37,1 2,5 715,4 Tillkommande nyttjande rättstillgångar – 0,6 – 0,6 Avskrivningar – -7,0 -2,4 -9,4 Omvärdering – 3,5 0,9 4,4 Utgående balans 31 december 2022 675,8 34,2 1,0 711,0 Ingående balans 1 januari 2021 675,8 35,5 5,3 716,6 Tillkommande nyttjanderättstillgångar – 5,4 – 5,4 Avskrivningar – -6,6 -2,9 -9,5 Omvärdering – 2,8 0,1 2,9 Utgående balans 31 december 2021 675,8 37,1 2,5 715,4 Tillkommande nyttjanderättstillgångar under 2022 uppgick till 0,6 mnkr (5,4). För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på kassautflödet, se not 24. FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS INNEHAV AV KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Mnkr 2022 2021 Ingående redovisat värde 2 598,4 2 649,7 Nedskrivning av dotterbolag – -51,3 Utgående redovisat värde 2 598,4 2 598,4 71 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER NOT 19 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Ingående balans 24,9 21,0 24,7 20,9 Årets förändring 0,2 3,9 0,4 3,8 Utgående balans 25,1 24,9 25,1 24,7 NOT 20 VARULAGER Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj- ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna inklusive tull och frakt. Nettoförsäljnings - värdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall av framtida försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar. Den valda metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats. Varulagret utgjorde 0,4 procent (0,3) av koncernens balansomslutning och 8,0 procent (6,2) av koncernens nettoomsättning. Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor. Koncernen tillhandahåller även lagerhållning till partnerleverantörer där koncernen inte äger varorna och betraktas inte som en tillgång. Inkurans Lagret genomgår en inkuransbedömning 2 gånger årligen i samband med halvårs- och helårsbokslut. Varulagret värderas utifrån ålder och nedskrivning görs för varor tillhörande äldre säsonger där nettoförsälj - ningsvärdet bedöms justerat. Per bokslutsdagen bedöms varulagret inneha god sammansättning. EFFEKTER AV IFRS 16, KONCERNEN 2022 2021 Mnkr Resultat Balans Totalt Resultat Balans Totalt Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar -7,2 -2,2 -9,4 -7,2 -2,3 -9,5 Ränta på leasingskulder -22,9 -0,1 -23,0 -22,5 -0,1 -22,6 Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden -1,2 – -1,2 -1,1 – -1,1 Intäkter från nyttjanderättstillgångar 6,3 – 6,3 5,5 – 5,5 Korttidsleasing/leasar av lågt värde -2,7 – -2,7 -2,9 – -2,9 Nettoeffekt -27,7 -2,3 -30,0 -28,2 -2,4 -30,6 NOT 21 KUNDFORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Kundfordringar 27,0 21,9 4,9 1,3 Hyresfordringar 4,8 5,0 2,9 4,2 Totalt 31,8 26,9 7,8 5,5 Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde. Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kund - fordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 6,3 mnkr (0,2). Nedskrivning görs enligt bedömning av förvän - tade kreditförluster. Förfallna men ej nedskrivna kund- och hyresfordringar uppgick till 15,1 mnkr (12,0). NOT 22 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Upplupna hyresintäkter 22,8 19,6 20,8 18,7 Upplupna intäkter 14,3 15,0 2,0 0,6 Förutbetalda kostnader 61,8 41,6 16,3 9,0 Förutbetalda räntekostnader 3,1 0,2 3,1 0,2 Totalt 102,0 76,4 42,2 28,5 NOT 23 EGET KAPITAL KONCERNEN AKTIEKAPITAL Mnkr 2022-12-31 Fördelning på aktieserier A 203 000 110 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0 C 8 271 823 aktier à nominellt 5 kr 41,4 Totalt 1 056,4 Mnkr 2021-12-31 Fördelning på aktieserier A 203 000 080 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0 C 8 271 853 aktier à nominellt 5 kr 41,4 Totalt 1 056,4 Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C notera - des 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq Stockholm. Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har 30 st C-aktier omvandlats till A-aktier. Hufvudstadens eget innehav uppgår till 8 965 000 A-aktier. Återköpen genomfördes 2003 och 2020 . Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 202 306 933 (202 306 933). Inga instrument finns som inne - bär att utspädning av antalet aktier kan ske. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost. Utdelning Under 2022 lämnades en utdelning om 2,60 kr per aktie eller totalt 525 998 026 kr. För 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 2,70 kronor per aktie eller totalt 546 228 719 kronor . 72 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Kapitalhantering Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksam - heten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdel - ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto- vinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bola- gets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Resultat per aktie Vid beräkning av resultat per aktie har årets totalresultat och genomsnitt- ligt antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger. 2022 2021 Årets resultat, mnkr 722,0 2 955,3 Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 Resultat per aktie, kr 3,57 14,61 MODERBOLAGET Bundna fonder Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning. Reservfond – Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust. Uppskrivningsfond – Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond. Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel – Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter läm- nad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna. NOT 24 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Långfristiga skulder Banklån 1 500 500 1 500 500 Obligationslån 5 000 6 500 5 000 6 500 Leasingskuld 703 707 – – Totalt 7 203 7 707 6 500 7 000 Kortfristiga skulder Banklån – 500 – 500 Obligationslån 2 000 1 200 2 000 1 200 Certifikatslån 500 500 500 500 Leasingskuld 9 9 – – Totalt 2 509 2 209 2 500 2 200 Lånelöften 6 000 4 500 6 000 4 500 Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings - grad. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs e j . KAPITALBINDNING, LÅNEVILLKOR OCH EFFEKTIV RÄNTA 202212-12-31 Koncernen och Moderbolaget Förfalloår Genom snittlig effektiv ränta, % 1) 2) Nominellt belopp, mnkr Banklån 3) Obligationer 4) Certifikat 5) 2023 1,3 – 2 000 500 2024 1,4 – 1 000 – 2025 2,0 500 1 000 – 2026 1,2 – 2 500 – 2027 2,6 1 000 500 – Totalt 1 500 7 000 500 1) Samtliga lån är denominerade i SEK. 2) Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. 3) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. 4) Fast ränta med årsvis kupong. 5) Räntevillkor är 3–12 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker vid emissionstillfället. AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERSAMHETEN Koncernen och Moderbolaget Mnkr IB 2022 Upptagna lån Amortering UB 2022 Banklån 1 000 1 500 -1 000 1 500 Obligationslån 7 700 500 -1 200 7 000 Certifikatslån 500 800 -800 500 Totalt 9 200 2 800 -3 000 9 000 Leasetagare Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler, maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller kovenanter eller andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgången. Leasingskulder Koncernen Mnkr 2022-12-31 2021-12-31 Kortfristiga 9,0 9,4 Långfristiga 702,8 706,9 Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning 711,8 716,3 Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden Koncernen Mnkr 2022-12-31 2021-12-31 Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal 34,6 37,3 Ovanstående kassautflöde inkluderar belopp för leasingavtal som redovi- sas som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav gifter, kort- tidsleasing och leasar av lågt värde. Löptidsanalys leasingavgifter Koncernen Mnkr 2022-12-31 2021-12-31 < 1 år 9,0 9,4 1 år–2 år 5,9 7,2 2 år–3 år 1,7 5,0 3 år–4 år 1,0 1,4 4 år–5 år 1,0 0,9 > 5 år 1) 693,2 692,4 Summa diskonterade leasingavgifter 711,8 716,3 1) Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsavgälder om 675,8 mnkr. Totalt innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäl- der summerar till 21,9 mnkr odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperioden 0–3 år vilket kommer att få en effekt på tomträtts- avgäldernas storlek. 73 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Moderbolaget Mnkr 2022-12-31 2021-12-31 < 1 år 14,7 15,8 1 år–5 år 11,5 24,6 > 5 år – – Summa odiskonterade leasingavgifter 26,2 40,4 NOT 25 UPPSKJUTNA SKATTESKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Förvaltningsfastigheter 9 229,4 9 134,8 886,3 883,2 Obeskattade reserver 30,4 35,1 – – Pensionsavsättning -6,5 -6,6 -6,5 -6,6 Nyttjanderättstillgångar 146,5 147,4 – – Leasingskuld -146,6 -147,5 – – Inventarier – -1,1 – -0,5 Totalt 9 253,2 9 162,1 879,8 876,1 I koncernen finns inga underskottsavdrag per balansdagen. FÖRÄNDRING AV UPPSKJUTNA SKATTER Mnkr Balans per 1 januari Redovisat över resultat- räkningen Balans per 31 december KONCERNEN 2022 Förvaltningsfastigheter 9 134,8 94,6 9 229,4 Obeskattade reserver 35,1 -4,7 30,4 Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5 Nyttjanderättstillgångar 147,4 -0,9 146,5 Leasingskuld -147,5 0,9 -146,6 Inventarier -1,1 1,1 – 9 162,1 91,1 9 253,2 2021 Förvaltningsfastigheter 8 476,6 658,2 9 134,8 Obeskattade reserver 31,0 4,1 35,1 Pensionsavsättning -5,4 -1,2 -6,6 Nyttjanderättstillgångar 147,6 -0,2 147,4 Leasingskuld -148,3 0,8 -147,5 Inventarier – -1,1 -1,1 8 501,5 660,6 9 162,1 Mnkr Balans per 1 januari Redovisat över resultat- räkningen Balans per 31 december MODERBOLAGET 2022 Förvaltningsfastigheter 883,2 3,1 886,3 Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5 Inventarier -0,5 0,5 – 876,1 3,7 879,8 2021 Förvaltningsfastigheter 879,6 3,6 883,2 Pensionsavsättning -5,4 -1,2 -6,6 Inventarier – -0,5 -0,5 874,2 1,9 876,1 NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapital- försäkring för verkställande direktör, vice verkställande direktör samt tidigare verkställande direktör. NOT 27 ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Mervärdesskatt 3,5 21,2 15,0 20,4 Övrigt 75,9 118,8 15,5 13,2 Totalt 79,4 140,0 30,5 33,6 NOT 28 OBESKATTADE RESERVER Moderbolaget Mnkr 2022 2021 Ackumulerade avskrivningar utöver plan Ingående balans 52,8 38,7 Årets avskrivningar -1,8 14,1 Utgående balans 51,0 52,8 NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUT BETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Förutbetalda hyresintäkter 325,6 285,4 246,9 206,7 Upplupna räntekostnader 66,5 56,9 66,5 56,9 Övriga upplupna kostnader 130,4 115,8 75,1 74,7 Totalt 522,5 458,1 388,5 338,3 NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2022 2021 2022 2021 Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut 3 500,6 2 252,1 3 500,6 2 252,1 (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) (863,5) (863,5) Andra långfristiga fordringar 25,1 24,9 25,1 24,7 Totalt 3 525,7 2 277,0 3 525,7 2 276,8 Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns. NOT 31 NÄRSTÅENDE Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lund- bergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode avseende 2022 uppgick till 515 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 7. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder- företaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande infly - tande över sina dotterföretag, se not 17. NOT 32 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång. 74 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIELLA NOTER Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 16 februari 2023 Fredrik Lundberg Anders Nygren Styrelseordförande Verkställande direktör Styrelseledamot Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Ljungqvist Fredrik Persson Sten Peterson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 20 februari 2023 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balans- räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras enligt följande. Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget ﬁnns på bolagets hemsida, hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnads fritt från bolaget på begäran. Balanserad vinst 2 084 360 881 kr Årets resultat 351 628 021 kr 2 435 988 902 kr Till aktieägarna utdelas 2,70 kronor per aktie 546 228 719 kr Balanseras i ny räkning 1 889 760 183 kr 2 435 988 902 kr Förslag till vinstdisposition 75 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Utöver shoppingupplevelsen har våra Utöver shoppingupplevelsen har våra centrala lägen ett rikt utbud av restauranger centrala lägen ett rikt utbud av restauranger och caféer, för både besökare i staden och och caféer, för både besökare i staden och kontorshyresgäster i området.kontorshyresgäster i området. 76 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 80–85 respektive 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107. Bolagets års - redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 6–7, 28–34, 39–75, 80–85, 88–91 samt 98–107 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess ﬁnansiella resultat och kassa - ﬂöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten och hållbarhets - rapporten på sidorna 80–85 respektive 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över resultat och rapport över ﬁnansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon - cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan - darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord - ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de ﬁnansiella rappor - terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångs - punkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det ﬁnns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga fel - aktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig gransk - ning i syfte att kunna uttala oss om de ﬁnansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningspro - cesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm - ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de ﬁnansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användarna fattar med grund i de ﬁnansiella rap- porterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den ﬁnansiella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär - ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de ﬁnansiella rappor - terna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan - den om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Intäktsredovisning Nettoomsättningen uppgår till 2 746 MSEK och är en väsentlig post i resultaträkningen. Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och närliggande intäktsﬂöden samt intäkter från detaljhandelsverksam - heten från NK Retail. De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika processer för intäktsredovisning. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning. – Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för hyresintäkter. – Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har avise - rats. – Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal. – Testat att ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och huvudbok. – Utvärderat rutiner och processer för kassahantering i detaljhan - delsverksamheten. – Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org. nr 556012-8240 77 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISIONSBERÄTTELSE Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk - ligt värde och uppgår till 49 547 MSEK per 31 december 2022. Värdet av fastigheterna fastställs på basis av interna värderingar. Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat marknadens avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyresnivåer. För att kvalitetssäkra de interna värderingna har företagsledningen även inhämtat externa värderingar från oberoende fastighetsvärderare för en delmängd av fastighetsbeståndet. I alla värderingar som baseras på uppskattningar om framtida utfall ﬁnns en inneboende osäkerhet i värdebedömningen. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat den interna värderingsprocessen. – Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar. – Kontrollberäknat ett urval fastighetsvärderingar. – Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastnings - krav, hyresnivåer och långsiktig vakansgrad. – Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar som bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de interna värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens prissättning av liknande tillgångar. – Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis - ningen och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1–5, 8–27, 35–38, 76–79, 86–87, 92–97 samt 109–115. Ersättnings - rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät- telse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkstäl- lande direktören som har ansvaret för annan information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis - ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre - dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- ﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl - ler koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän - dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka för - mågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om sty - relsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upp- höra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre - dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker - het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis - ningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av års- redovisningen och koncernredovisningen ﬁnns på Revisorsinspek - tionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk - törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla - get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö - pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direk - tören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvän - diga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryg - gande sätt. 78 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISIONSBERÄTTELSE Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda - mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo - visningslagen eller • bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran - leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebo- lagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen ﬁnns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde - pappersmarknaden för Hufvudstaden AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revi - sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det ﬁnns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt - gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern - redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap - porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgär - der som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända - målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk- törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran - skade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaﬂödes- analys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–85 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo - visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt - ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo- visningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Hufvudstaden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 24 mars 2022 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021. Stockholm den 20 februari 2023 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor 79 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISIONSBERÄTTELSE Regelverk och bolagsordning Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock - holm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stock - holms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden), Aktiemarknadens Självregleringskommitté om ersätt - ningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar bland annat till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvarskännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom svenskt näringsliv. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att bolag kan avvika från en eller ﬂera regler i Koden om motiv ﬁnns och för - klaras samt att vald lösning beskrivs. Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan. Aktien och ägarna Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets C-aktie avnoterades, efter begäran av Nasdaq Stockholm, i januari 2020. Aktiekapitalet i bolaget uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 203 000 110 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 271 823 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 47,2 procent av ute - stående aktier och 88,6 procent av rösterna. Utöver L E Lundberg- företagen AB ﬁnns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktie- ägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har omvandling skett av 30 C-aktier till A-aktier. Inga begräns - ningar ﬁnns i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal ﬁnns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och inga över - trädelser av tillämpliga börsregler har förekommit. Återköp av egna aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndi - gande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samt- liga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2022. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapital - strukturen och därigenom skapa ökat värde för aktieägarna och/eller möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet. Totalt eget innehav per den 31 december 2022 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 pro - cent av samtliga aktier. Inga återköp av aktier har skett under 2022 eller efter rapporttidens utgång (till och med den 16 februari 2023). Årsstämma Aktieägares rätt att besluta i Hufvud stadens angelägenheter utövas vid årsstämman. Aktieägare, som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid årsstämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstämman. Vidare framgår av bolagets bolags ordning att styrelsen inför en bolags - stämma får besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt på förhand (poströstning) enligt det förfarande som anges i aktiebo - lagslagen. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna. Enskilda aktieägare, som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under sär - skild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelse tiden för stämman. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdel - ning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelse- ledamöter, styrelse ordförande och revisorer samt ersättning till sty- relse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattnings- havare, godkännande av ersättningsrapport och andra viktiga frå- gor. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Årsstämman 2022 hölls den 24 mars 2022 och genomfördes utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud eller utomstående till följd av covid-19-pandemin. Aktieägarna hade möjlighet att utöva sin rösträtt endast på förhand genom så kallad poströstning i enlighet med 22 § lagen (2022:121) om tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. Totalt 241 aktie - ägare som företrädde 119 460 611 A-aktier och 8 263 132 C-aktier var företrädda och de representerade totalt 945 773 811 röster, motsvarande 93 procent av det totala antalet utestående röster. Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräk - ningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att lämna utdelning om 2,60 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman beviljade styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade om arvode till styrelseledamöter och revisorer. Till styrelseledamöter omvaldes Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Fredrik Persson och Sten Peterson. Katarina Ljungqvist och Anders Nygren valdes till nya styrelseledamöter. Vidare omvaldes revisor och valet av ledamöter samt revisorer gäller för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Slutligen beslutade stäm - man om godkännande av ersättningsrapporten för 2021 samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A. Årsstämma 2023 genomförs i Stockholm den 23 mars 2023. Nominering och val av styrelse och revisorer Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseleda- moten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden ﬁnns ingen valberedning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens Bolagsstyrningsrapport 80 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT uppgift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, full- görs dock av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen AB. Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvi - kelse från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid årsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden. Förslag på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under adress som framgår på hemsidan. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 i Koden som mångfalds- policy innebärande att styrelsen ska ha en med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt ändamål - senlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avse- ende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Årsstämman 2022 beslutade i enlighet med huvudägarens förslag, innebärande att nio ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män. Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2023 har huvud - ägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen. Styrelsens sammansättning Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av års - stämman för en period om ett år. Hufvudstadens styrelse har en ändamålsenlig sammansättning utifrån bolagets verksamhet. Samtliga styrelseledamöter har bedömts utifrån kompetens, erfa - renhet och bakgrund. Från företagsledningen har endast VD ingått i styrelsen och han är den enda som är att betrakta som icke obero - ende i förhållande till bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna är icke oberoende i förhål - lande till den största aktieägaren L E Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseleda möter, se sidorna 84–85. En utom stående advokat anlitas som styrelsens sekreterare. Revisorer Aktieägare Bolagsstämma Styrelse VD/Koncernledning HUFVUDSTADENS STYRNINGSSTRUKTUR Styrelsens ansvar Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende kon - cernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom viktigare frågor som rör ﬁnansiering, förvärv, avyttringar och investe - ringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att: • Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation och affärsmässiga utveckling. • Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s arbete. • Ansvara för att det ﬁnns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera bolagets system för intern kontroll och riskhantering. • Fastställa riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället ur ett hållbarhetsperspektiv. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vil - ken ger ramen för beslut avseende investeringar, ﬁnansiering, eko- nomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbets- ordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordning - ens relevans och aktualitet ses över varje år. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella syn - punkter från aktieägare till styrelsen. Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbild - ning. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en enkät. Svaren sammanställs av ord föranden som redovisar resulta - tet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar, samt godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget. Namn Funktion Närvaro ) Oberoende i förhållande till bolaget Oberoende i förhållande till ägare Fredrik Lundberg Ordförande  Ja Nej Claes Boustedt  Ja Nej Peter Egardt  Ja Ja Liv Forhaug  Ja Ja Louise Lindh  Ja Nej Katarina Ljungqvist )  Ja Ja Anders Nygren ) VD  Nej (anställd) Ja Fredrik Persson  Ja Ja Sten Peterson  Ja Nej Anna-Greta Sjöberg )  Ja Ja Ivo Stopner )  Ja Ja 1) Under året har sju styrelsemöten hållits, varav sex efter årsstämman. 2) Invald i styrelsen 24 mars 2022. 3) Ingick i styrelsen fram till 24 mars 2022. 81 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsens arbete Under 2022 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konsti - tuerande. Ekonomisk och ﬁnansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och ﬁnansieringsfrågor, fastighetsvärdering samt förvärv och investe - ringar. Några övriga ärenden som behandlats under året är större pågående projekt, bland annat återuppbyggnaden av Vildmannen 7 och det stora utvecklingsprojektet Johanna samt energifrågor. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom före - dragande. Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredo - visningen för 2021 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport. Styrelseutskott Styrelsen har prövat frågan om inrättande av revisionsutskott och ersättningsutskott men har valt att inte inrätta några utskott och hanterar i stället uppgifter som ankommer på sådana utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektivise - ras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som ankommer på ett revisionsutskott samt att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Styrelsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersätt - ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare. Koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsord - ningen för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncern- ledningen består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna för Ekonomi/Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och Personal. Den 1 januari 2022 tillträdde Anders Nygren som ny VD för bolaget, med Bo Wikare och Åsa Roslund som vice VD. För information om enskilda medlemmar, se sidorna 86–87. Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor samt strategikonferens två gånger per år. Revision Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registre - rade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2022 omvaldes Price- waterhouseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod om ett år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor. Bland Magnus Svensson Henrysons större uppdrag kan nämnas Alleima AB, Bure Equity AB, Holmen AB och L E Lundbergföreta - gen AB. Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redo - görelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta- gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Slutlig granskning av årsbokslut, års- respektive koncernredovisning, bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning sker i januari–februari samt avger revisionsberättelse. Hållbarhetsredovisningen granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgiv - ningstjänster lämnas i not 8. Ersättningar Styrelsen Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2022 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa års - stämma om 2 340 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Anders Nygren, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden med 520 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna med 260 000 kronor vardera. Koncernledningen Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Års - stämman 2020 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersätt- ningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktie - kursrelaterade incitamentssystem ﬁnns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2022. Styrelsen kommer föreslå årsstämman 2023 att anta nya riktlinjer. Förslaget framgår av förvaltningsberättelsen. Styrelsen har upprättat en ersättningsrapport avseende räkenskapsåret 2022 för godkännande av årsstämman 2023. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattnings havare, som antogs av årsstämman 2020, har följts, ﬁnns på bolagets hemsida senast tre veckor före års stämman samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande. För ytterligare information om löner och ersättningar, samt rikt- linjer för ersättning till ledande befattningshavare antagna av års - stämman 2020, se not 7. Bonus Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen, inklusive koncernledningen, omfattades under året av ett bonusprogram, med undantag av medarbetare i Hufvudstadens dotterbolag NK 82 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Retail, vilka inte omfattades av bonusprogrammet. Kriterierna för bonus för koncernledningen ska enligt riktlinjerna till 70 procent bestå av ﬁnansiella mål relaterade till verksamhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. För såväl koncernledningens som övriga anställdas bonuspro - gram gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Under 2022 uppgick redovisad bonus för samtliga anställda till 9,5 mnkr (12,3) eller med i genomsnitt 260 000 kronor per person för koncernledningen inklu - sive VD och med i genomsnitt 55 000 kronor för övriga med arbetare. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det ﬁnns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontroll- åtgärder, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Poli - cyer och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok, dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av koncernledning och styrelse. För att kon - tinuerligt följa upp verksamheten ﬁnns rutiner för ﬁnansiell rappor- tering och analys. Rutinerna innefattar månads- och kvartalsrapport samt budgetuppföljning och prognos. Uppgifterna genomförs av redovisnings- och controllerfunktionen på affärsområdes- och kon - cernnivå. Riskbedömning Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen iden - tiﬁerar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Styrelsen analyserar utfallet av bola - gets process för riskbedömning och riskhantering, för att säker- ställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, ﬁnansiella transaktio - ner, fastighets projekt och skattehantering. Kontrollåtgärder Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är fastighetsvärdering, underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller genomförs bland annat med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärs- område, koncernledning och controllerfunktionen. Information och kommunikation Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informations - möten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policyer, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll görs vid kvar - tals-, ledningsgrupps- och styrelsemöten. Uppföljning Hufvudstadens koncernledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den ﬁnansiella rapporteringen och att rappor - teringen till styrelsen fungerar, framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controller funktionens arbete. För att följa upp identiﬁerade risker och säkerställa att det interna kontrollarbe - tet sker på bästa sätt jobbar controllerfunktionen löpande med denna uppföljning. Utöver kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive koncernledningens kommentarer kring verksamheten erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med intern kontroll har fungerat samt om identiﬁerade risker bör föränd - ras. Bolagets revisor medverkar på styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den ﬁnansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen. Uttalande om internrevision Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukture - rat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen. 83 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelse och revisorer Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland leda- möterna ﬁnns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare L E Lundberg - företagen AB. Vidare ingår verk- ställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under 2022 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fast - ställd arbetsordning avseende sty- relsens respektive verkställande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrel - sen och verkställande direktören. Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i L E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och AB Industrivärden. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB och Skanska AB. Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier (eget och via närstående). 1) Katarina Ljungqvist f 1965. Företags- och förvaltningsjurist. Ledamot sedan 2022. Tillträdande verkställande direktör i Kommuninvest från och med den 1 april 2023. Styrelseledamot i Svensk Exportkredit AB. Tidigare erfarenheter bland annat som mång - årig regionbankschef i västra Sverige i Handels- banken och som chef Handelsbanken Digital. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Styrelseledamot i Alleima AB, Förvaltnings AB Lunden och Sandvik AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 2022, inga andra väsentliga uppdrag utanför koncernen. Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier 1) L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 95 489 015 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka 71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB. 84 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STYRELSE OCH REVISORER Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd. Tidigare erfarenhet bland annat som landshövding i Uppsala Län, verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handels- kammarförbundet. Innehav i Hufvudstaden: 22 000 aktier. Fredrik Persson f 1968. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Ordförande i BusinessEurope. Styrelseordförande i Ellevio AB och JM AB. Styrelseledamot i AB Electrolux, Ahlström Capital Oy, Holmen AB, ICA Gruppen AB och Interogo Holding AG. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef på Axel Johnson AB. Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier. Liv Forhaug f 1970. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Verkställande direktör i Martin & Servera AB. Styrelseordförande i Martin & Serveras dotterbolag. Styrelseledamot i Loomis AB, Svensk Handel och Svenskt Näringsliv. Tidigare erfarenhet bland annat som strategichef på ICA Gruppen AB och som partner på McKinsey & Company. Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier. Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg, Förvaltnings AB Lunden, J2L Holding AB och L E Lundbergföretagen AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Verkställande direktör i Fastighets AB L E Lundberg. Styrelseordförande i J2L Holding AB. Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg, Holmen AB och L E Lundbergföretagen AB. Innehav i Hufvudstaden: 509 166 aktier (eget och via närstående). 1) REVISORER PricewaterhouseCoopers AB med Magnus Svensson Henryson f 1969, auktoriserad revisor, som huvud ansvarig revisor. SEKRETERARE Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008. 85 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STYRELSE OCH REVISORER Koncernledning Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier. Ulrika Frisk f 1970. Examen inom HR. Chef HR, anställd 2022. Innehav i Hufvudstaden: –. John Lethenström f 1972. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2017. Innehav i Hufvudstaden: –. Fredrik Ottosson f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2016. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Karl Palm f 1984. Högskoleingenjör. Chef Affärsutveckling, anställd 2014. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Åsa Roslund f 1966. Civilekonom. Vice verkställande direktör, Chef Ekonomi och Finans, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier. Frida Wijkström f 1976. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm, anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015. Innehav i Hufvudstaden: –. Bo Wikare f 1963. Civilingenjör. Vice verkställande direktör, Chef Affärsområde NK, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 3 062 aktier. Från vänster: Frida Wijkström, Anders Nygren, Karl Palm, Fredrik Ottosson, Bo Wikare, Åsa Roslund, John Lethenström och Ulrika Frisk. 86 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNLEDNING Koncernledning 87 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERNLEDNING      Resultaträkningar, mnkr Nettoomsättning Fastighetsförvaltning, brutto      Hyresintäkter, koncerninternt      Fastighetsförvaltning, netto      Övriga segment           Fastighetsförvaltningens kostnader Underhåll, drift och administration      Tomträttsavgälder – – – –  Fastighetsskatt      Avskrivningar     – Fastighetsförvaltningens kostnader      Övriga segment, kostnader brutto      Hyreskostnader, koncerninternt      Övriga segment, kostnader netto      Verksamhetens kostnader      Bruttoresultat      – varav Fastighetsförvaltning      – varav Övriga segment      Central administration      Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar      Jämförelsestörande poster – –  – – Värdeförändringar förvaltningsfastigheter      Värdeförändringar räntederivat – – –   Rörelseresultat      Finansiella intäkter och kostnader      Resultat före skatt      Skatt      Årets resultat      Balansräkningar, mnkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter      Övriga anläggningstillgångar      Omsättningstillgångar      Summa tillgångar      Eget kapital och skulder Eget kapital      Räntebärande skulder      Övriga skulder och avsättningar      Summa eget kapital och skulder      Fastighetsbeståndet Verkligt värde, mdkr      Taxeringsvärde, mdkr            Hyresvakansgrad, %      Ytvakansgrad, %       Investeringar i fastigheter, mnkr      Överskottsgrad, %      Driftnetto per kvm        Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Flerårsöversikt – koncernen 88 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FLERÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN      Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, %      Avkastning på sysselsatt kapital, %      Soliditet, %       Räntetäckningsgrad, ggr       Skuldsättningsgrad, ggr      Nettobelåningsgrad fastigheter, %       Bruttomarginal, %                  Medelantal anställda       Årets resultat, kr      Utdelning, kr       Utdelningsandel, %       Eget kapital, kr      Fastigheternas verkliga värde, kr                  Börskurs serie A vid årets slut, kr      P/E-tal, ggr      Börskurs/eget kapital, %      Direktavkastning, %       Antal utestående aktier vid årets slut      Genomsnittligt antal utestående aktier under året      Totalt antal aktier vid årets slut      EPRA nyckeltal  EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter avdrag för       EPRA EPS per aktie, kr            EPRA NRV per aktie, kr            EPRA NTA per aktie, kr            EPRA NDV per aktie, kr      EPRA vakansgrad, %          Enligt styrelsens förslag. 89 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FLERÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN Alternativa nyckeltal Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s  presenteras i årsredovisningen är alternativa nyckeltal, det vill säga  - ningslagen och som används för att beskriva verksamhetens   presenteras härledning av alternativa nyckeltal. Mnkr      Nettovinst från den löpande verksamheten Resultat före skatt      Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar      Schablonberäknad bolagsskatt      Nettovinst från den löpande verksamheten      Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder      Långfristiga leasingskulder     – Kortfristiga räntebärande skulder      Kortfristiga leasingskulder     – Kassa och bank      Nettoskuld        Soliditet Eget kapital      Balansomslutning      Soliditet, %      Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder      Leasingskulder     – Räntebärande tillgångar      Summa      Redovisat värde fastigheter      Nettobelåningsgrad fastigheter, %      Räntetäckningsgrad Resultat före skatt      Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar             Summa      Finansiella kostnader       Räntetäckningsgrad, ggr       Exklusive avgifter för uttag av pantbrev. 90 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ALTERNATIVA NYCKELTAL European Public Real Estate Association, EPRA, är en intresse- organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa. EPRA arbetar för att förbättra standarder och transparen - sen inom fastighetsbranschen för att skapa ökad trovärdighet och  EPRA sBPR: Silver samt EPRA BPR: Brons är ett erkännande att bolaget arbetar strukturerat för en transparent rapportering. För information om EPRA sBPR-relaterade nyckeltal, se  på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. EPRA-nyckeltal Mnkr      EPRA Earnings  Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar      Finansiella intäkter och kostnader      Förvaltningsresultat      Aktuell skatt förvaltningsresultat      EPRA Earnings      Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner      EPRA EPS per aktie, kr       Eget kapital      Återläggning Derivat – – – –  Redovisad uppskjuten skatt             Antal utestående aktier, miljoner      EPRA NRV per aktie, kr      Avdrag Immateriella tillgångar                  Antal utestående aktier, miljoner      EPRA NTA per aktie, kr      Återläggning Derivat – – – –  Immateriella tillgångar      Redovisad uppskjuten skatt med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt            Antal utestående aktier, miljoner      EPRA NDV per aktie, kr      EPRA vakansgrad Hyresvärde vakant yta, totalt      Hyresvärde vakant yta, projekt      Hyresvärde totalt      Hyresvakansgrad, %      Hyresvakansgrad projekt, %      EPRA vakansgrad, %       Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. 91 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ALTERNATIVA NYCKELTAL Affärsområden i siffror Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt          Antal fastigheter         Uthyrbar yta, kvm         – varav kontor         – varav butik och restaurang         Årshyra, mnkr         Hyresvakansgrad, %         Ytvakansgrad, %          Antal uthyrbara garageplatser         Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt  Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Kontor         Butik och restaurang         Lager och övrigt         Garage         Bostäder         Totalt         Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt  Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Kontor         Butik och restaurang         Lager och övrigt         Garage         Bostäder         Totalt         Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt         Fastighetsbeståndet  Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Bruttohyror inkl debiterade förbruk- ningsavgifter                 (varav fastighets- skattetillägg)                  Hyresförluster vakanta lokaler                 Kundförluster                 Nettoomsättning                 Underhåll                 Drift                    Administration                 Fastighetsskatt                 Avskrivningar                 Summa fastig- hetskostnader                 Bruttoresultat                 92 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR Löptidsanalys   Antal kontrakt       Totalt Affärsområde Stockholm Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, %        Affärsområde NK Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, %        Affärsområde Göteborg Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, %        Hufvudstaden totalt Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, %        Årshyra, mnkr       Totalt Affärsområde Stockholm Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, %        Affärsområde NK Kontor        Butiker        Övrigt        Summa         Andel, %        Affärsområde Göteborg Kontor         Butiker        Övrigt        Summa        Andel, %        Hufvudstaden totalt Kontor        Butiker          Övrigt        Summa         Andel, %           Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen.  Exklusive bostadskontrakt. 93 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR 94 Hållbarhet och miljötänk var ledord Hållbarhet och miljötänk var ledord när nya kontorsgäster flyttade in i när nya kontorsgäster flyttade in i fastigheten Femman i Göteborg. fastigheten Femman i Göteborg. Fastighetsförteckning Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/ ombyggn.-år Taxerings-  mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder Övrigt Totalt AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM Förvaltningsområde Kungsgatan                                                             Summa        –   –   Förvaltningsområde Norrmalmstorg                                         Norrmalmstorg                                                                                                                    – Summa      –      Förvaltningsområde Väst                                                                                      Summa            Totalt Affärsområde Stockholm                95 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRTECKNING Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/ ombyggn.-år Taxerings-  mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder Övrigt Totalt AFFÄRSOMRÅDE NK Förvaltningsområde NK Stockholm     ,               Förvaltningsområde NK Göteborg                 Förvaltningsområde Parkaden                Totalt Affärsområde NK      –    –   AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG Förvaltningsområde Göteborg                                                                      – Totalt Affärsområde Göteborg        –       TOTALT                     Fastigheten innehas genom arrende.  Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City.      Fastigheten är byggnadsminnesmärkt.  Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa.           Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet.       Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB.  Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av     som bostäder. För kartor och bilder se sidorna 112–114. 96 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSFÖRTECKNING 97 Den nya kontors- och galleriaentrén välkomnar Den nya kontors- och galleriaentrén välkomnar kontorshyresgäster och besökare in till Nordstan kontorshyresgäster och besökare in till Nordstan från Nils Ericsonsgatan i Göteborg.från Nils Ericsonsgatan i Göteborg. Hållbarhetsnoter H1 MEDARBETARE Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Anställda, head count )       Totalt antal anställda       Kvinnor Antal tillsvidareanställda       – varav heltid       – varav deltid       Antal visstidsanställda       Män Antal tillsvidareanställda       – varav heltid       – varav deltid       Antal visstidsanställda       1) Totalt antal anställda. Andelen nyanställda under året i koncernen uppgår till 15 procent (21) för kvinnor och 4 procent (5) för män. Personalomsättningen uppgick totalt till 14 procent (13). Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Anställda, FTE )       Totalt antal anställda       – varav kvinnor       – varav män       2) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis. Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail       Mångfald och jämställdhet, % Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Styrelse < år         – år         > år         Koncernledning < år         – år         > år         Övriga anställda < år             – år             > år             Hufvudstaden följer inte upp mångfaldsindikatorer, som religionstillhörighet eller etnicitet bland anställda. Anställda, vid årets utgång Mångfald och jämställdhet 98 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Icke-diskriminering Inga fall av diskriminering har rapporterats under året. Hälsa och säkerhet Hufvudstaden har arbetsmiljögrupper, -policy och -ombud i enlighet med arbetsmiljölagen. Ansvar och uppgifter delegeras enligt en delegationsord - ning och vid eventuella incidenter eller tillbud ska anställda i första hand vända sig till närmaste chef. Arbetsmiljöombuden verkar som säkerhetsåt - gärd för att skydda anställda. Vidare sker ett systematiskt arbetsmiljöarbete för att kontinuerligt se över risker, komma med förslag till åtgärder och främja utveckling inom den fysiska och psykosociala arbetsmiljön. Arbets - miljögrupperna utvärderar och följer kontinuerligt upp det systematiska arbetsmiljöarbetet. De tillser även att arbetsmiljöronder sker kontinuerligt och utvärderas samt att incidenter och potentiella faror tas upp och utreds. Arbetsmiljögrupperna, arbetsmiljöombud och chefer utbildas i systematiskt arbetsmiljöarbete vilket omfattar bland annat utbildning i hjärt- och lungräddning samt första hjälpen. Hufvudstaden erbjuder även individanpassad kompetensutveckling, friskvårdsbidrag, hälsokontroller, företagshälsovård, sjukvårdsförsäkring, rådgivning inom ergonomi och massage. NK Retail har ett separat upplägg för medarbetarhälsa, där alla anställda erbjuds individuell kompetensutbild - ning, friskvårdsbidrag och företagshälsovård. För mer information om hur vi arbetar med hälsa och säkerhet bland anställda och i affärsrelationer, se sidorna 28–29, 34, 45 och 102–103 samt nedan om arbetsrelaterade skador. Total sjukfrånvaro 2022 uppgick till 4,7 procent och är en marginell ökning jämfört med tidigare års 4,6 procent. Total sjukfrånvaro för kvinnor och män under året var 5,3 procent respektive 2,9 procent. Arbetsrelaterade skador   Inrapporterade olycksfall Medar- betare Leveran- törer Medar- betare Leveran- törer Antal dödsfall     Antal arbetsplatsolyckor med frånvaro >  timmar     – varav allvarlig karaktär )     Antal arbetsrelaterade skador )  –  – 1) Avser olyckor med frånvaro över 6 månader. 2) Nyckeltalet mäts ej för leverantörer. Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall inklusive allvarliga, hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till Arbetsmiljöver - ket. Vid arbetsrelaterade skador kan extern part kontaktas för företagshäl- sovård och stöd. Exempel på olyckor som rapporterats är fallolyckor, psykisk skada (chock) och snubbelolyckor. Antal tillbud och incidenter redovisas inte på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. Medarbetarsamtal Hufvudstadens mål är att alla anställda årligen ska ha medarbetarsamtal. Samtliga medarbetare inom koncernen har haft medarbetarsamtal under året varför vi inte redovisar eller för statistik gällande könsfördelning och anställningsform. Under medarbetarsamtalen har chef och medarbetare en dialog om utbildning samt tar fram en handlingsplan för utveckling. Utbild - ningstimmar redovisas inte på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. H2 VÄSENTLIGHETS OCH PÅVERKANSANALYS Hufvudstaden stämmer regelbundet av hållbarhetsarbetets relevans genom att systematiskt analysera och kartlägga bolagets både positiva och negativa påverkan på omvärlden. Väsentlighets- och påverkansanalys 2018 genomfördes en första samlad väsentlighetsanalys av verksamheten utifrån ett holistiskt perspektiv där vår påverkan på en mängd olika hållbar - hetsområden bedömdes. Syftet var att identiﬁera de områden där bolagets hållbarhetspåverkan är mest betydande. Analysen resulterade i att vi ﬁck fram hållbarhetsområden med hög till mycket hög betydelse för Hufvudstaden och bolagets intressenter samt bolagets möjlighet att påverka en hållbar utveckling. Hållbarhetsområden med lägre betydelse sorterades bort och efterföljande analyser har utgått ifrån de högpriorite - rade områdena. I samband med framtagandet av hållbarhetsplanen 2020 såg vi över och uppdaterade analysresultatet genom att fördela de väsent - liga hållbarhetsområdena på våra tre fokusområden, minimera, framtids- säkra och samarbeta. Under 2022 reviderades återigen väsentlighets- och påverkansanaly - sen i syfte att uppfylla kraven i Global Reporting Initiative (GRI) Standards 2021. Den reviderade analysen omfattade Hufvudstadens hela verksam - het, det vill säga alla dotterbolag, affärsområden, produkter och tjänster. Analysen baserades på insikter från intressentdialoger, en omfattande omvärldsbevakning och diskussioner med interna och externa experter. Hufvudstadens ansvar analyserades även utifrån lagstiftning och ekono - miska, miljömässiga och sociala utmaningar, inklusive mänskliga rättigheter, på såväl lokal och regional som på global nivå. Dessutom genomlystes våra affärsrelationer och intressenter för att förstå vårt hållbarhetssammanhang och få en tydlighet i dess utbredning. För att komma fram till vilka hållbar - hetsområden som är väsentliga i det hållbarhetssammanhang vi verkar i, genomfördes först en bedömning av vilka områden vi har reell och potentiell påverkan utifrån ett miljömässigt, ekonomiskt och socialt inklusive mänsk - liga rättigheterperspektiv. Påverkan kan vara negativ eller positiv samt kort- eller långsiktig. Därefter bedömdes och prioriterades samtliga identiﬁerade hållbarhetsområden baserat på relevans att arbeta med, respektive rappor - tera på, i samråd med Hufvudstadens hållbarhetsråd. Resultatet av väsent- lighets- och påverkansanalysen 2022, det vill säga den matris som åter- ﬁnns på sidan 100 och som visar vilka hållbarhetsområden som är högt prioriterade att arbeta med och rapportera på, har godkänts av Hufvudstadens ledningsgrupp. Förändringar i väsentliga hållbarhetsområden I 2022 års väsentlighets- och påverkansanalys inkluderades för första gången NK Retail vilket medförde vissa förändringar i vilka hållbarhetsfrå - gor som bedöms vara väsentliga. Inkluderandet av NK Retail medför till exempel att området som rör miljö- och klimatanpassade produkter och tjänster samt att säkerställa hållbara leverantörskedjor inklusive mänskliga rättigheter blir än mer väsentligt. Utöver det har dialoger med intressenter och omvärldsbevakning indikerat att identiﬁering och hantering av klimatre - laterade risker är mer väsentligt än tidigare. Dessutom anses vårt arbete med att framtidssäkra fastigheter viktigare än tidigare år. Kompetensut - veckling anses inte längre vara en lika väsentlig hållbarhetsfråga i relation till andra hållbarhetsfrågor och har därmed fallit ur väsentlighetsmatrisen. Däremot är det något vi arbetar med kontinuerligt utifrån andra verksam - hetsperspektiv. 99 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Betydelse för Hufvudstadens intressenter Uppfylla • Lokalt samhällsengagemang • Säkerställa hållbara leverantörskedjor inklusive mänskliga rättigheter Fokusera • Effektiv energianvändning (energi, vatten, material) • Minimera klimatpåverkande utsläpp • Kundrelationer och samarbete med kunder i hållbarhetsfrågor • Jämställdhet och likabehandling • Samarbete för hållbar stadsutveckling • Medarbetares och kunders hälsa och säkerhet • Miljö- och klimatanpassade material, produkter och tjänster • Framtidssäkrade fastigheter mot klimatförändringar • Klimatrelaterade risker Administrera • Grön ﬁnansiering Vårda • God affärsetik och antikorruption • Avfallshantering och ökad cirkularitet • Goda arbetsvillkor och arbetsmiljö Betydelse för Hufvudstaden och vår möjlighet att påverka hållbar utveckling Hög Mycket hög Hög Mycket hög Väsentlighets- och påverkansmatris 2022 Väsentliga hållbarhetsfrågor Väsentlighets- och påverkansanalysen 2022 resulterade i att Hufvudstaden har identiﬁerat 15 hållbarhetsfrågor som väsentliga och de har i sin tur sam - lats i tre fokusområden – Minimera, Framtidssäkra och Samarbeta – vilka också utgör Hufvudstadens hållbarhetsplan som redo visas i sin helhet på sidorna 30–34. Väsentliga frågor Fokusområde Effektiv resursanvändning (energi, vatten, material) Minimera klimatpåverkande utsläpp Avfallshantering och ökad cirkularitet Minimera Miljö- och klimatanpassade material, produkter och tjänster Framtidssäkrade fastigheter mot klimatförändringar Klimatrelaterade risker Jämställdhet och likabehandling Grön ﬁnansiering Framtidssäkra Goda arbetsvillkor och arbetsmiljö Medarbetares och kunders hälsa och säkerhet Samarbete för hållbar stadsutveckling Kundrelationer och samarbete med kunder i hållbarhetsfrågor God affärsetik och antikorruption Säkerställa hållbara leverantörskedjor inklusive mänskliga rättigheter Lokalt samhällsengagemang Samarbeta H3 MINIMERA Energianvändning Andel icke-fossil energianvändning, % Energislag ) EPRA-kod     Fjärrvärme, normalårskorrigerad, MWh       Fjärrkyla, MWh       Totalt fjärrvärme och fjärrkyla, normalårskorrigerad, MWh DH&C-Abs, DH&C-Lﬂ       Fastighetsel, MWh Elec-Abs, Elec-Lﬂ       Total energianvändning, normalårskorrigerad, MWh       Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm Energy-int     Total energianvändning, icke normalårskorrigerad, MWh       1) Energianvändningen avser endast förvaltningsfastigheter. Energi från projektfastigheterna kvarteret Inom Vallgraven 12, Inom Vallgraven 3:2 och Vildmannen 7 är exkluderade. Detta förklarar varför energiintensiteten är konstant medan den totala energianvändningen har minskat jämfört med föregående år. Hufvudstaden har ingen direkt energianvändning. Vi använder inga eldningsoljor eller gas för uppvärmning av våra fastigheter. All data för den indirekta energianvändningen är exklusive verksamhetsel. Energianvändning 100 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Klimatpåverkande utsläpp Klimatpåverkande utsläpp, ton CO  e EPRA-kod   Direkta utsläpp Scope  GHG-Dir-Abs   Köldmedier   Bilar i tjänsten   Indirekt utsläpp för produktion av inköpt energi Scope  GHG-Indir-Abs   El   Fjärrvärme   Fjärrkyla   Energi projektfastigheter  Övriga indirekta utsläpp Scope  GHG-Indir-Abs     Fastighetsverksamhet Scope  Fastighetsverksamhet     Lokalanpassningar Scope  Fastighetsverksamhet    Särskilda projekt Scope  Fastighetsverksamhet    Avfall från hyresgäster Scope  Fastighetsverksamhet   Avfall från byggprojekt Scope  Fastighetsverksamhet   Energi och bränsle Scope  Fastighetsverksamhet   Hyresgästel Scope  Fastighetsverksamhet  Tjänsteresor Scope  Fastighetsverksamhet   NK Retail ) Scope  NK Retail   Totalt Scope ++     Nyckeltal   Koldioxidintensitet, kg/kvm a-temp Scope + GHG-Int , , Koldioxidintensitet, kg/kvm BTA Scope + GHG-Int , Klimatneutral förvaltning, ton CO  e Scope ++tjänsteresor   Scope  enligt valbara metoder   Marknadsbaserad värdering ) (Market based)   Geograﬁsk värdering ) (Location based)     1) Särskilda utsläpp från NK Retails verksamhet som inte ingår i övrig data för Hufvudstaden. 2) Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån ursprungsgarantier. 3) Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån den genomsnittliga nordiska mixen. Beräkningen av utsläppen av växthusgaser följer de internationella rikt- linjerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). För beräkningarna 2022 tillämpar Hufvudstaden Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 3-rapportering. Hufvudstadens beräkning av utsläpp av växthus- gaser har veriﬁerats av tredje part. Då utsläppen av växthusgaser kommer från ett ﬂertal olika källor sam - manfattas dessa med begreppet klimatpåverkande utsläpp. För att kunna jämföra olika växthusgaser har de räknats om till koldioxidekvivalenter (CO 2 e). Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp (CO 2 e) utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och till att inklu- dera ﬂer utsläppsposter. Beräkningen avser de mest väsentliga utsläppen som ingår i våra övergripande mål. För scope 3 är en del av beräkningarna baserade på faktiska data och en del på schabloner. Framförallt vid beräk - ning av utsläpp från lokalanpassningar och särskilda projekt ﬁnns låg till- gång på tillförlitliga data och Hufvudstaden har på grund av detta nyttjat generiska värden och schabloner. De ﬂesta scope 3-utsläpp har avrundats till närmaste tiotal eller hundratal. Huvuddelen av NK Retails klimatpåver - kande utsläpp är inkluderade i Hufvudstadens utsläpp, eftersom NK Retail hyr butiksytor i båda NK-varuhusen och kontorsyta i en av Hufvudstadens fastigheter. Särskilda klimatpåverkande utsläpp som redovisas för NK Retail är indirekta utsläpp (scope 3) för energianvändning och avfall från ett hyrt lager samt transporter mellan lager och varuhus. En väsentlig del av NK Retails klimatpåverkan bedöms komma från produktionen av de produkter NK Retail saluför. NK Retail har ingen egen produktion utan köper dessa produkter från leverantörer över hela världen. Dessa utsläpp har på grund av sin komplexitet inte beräknats än. Transport av produkterna från leveran - törer till NK Retails lager ingår inte heller i dagsläget. Förklaring till beräkningar: Lokalanpassningar: Avser indirekta utsläpp från lokalanpassningar avslutade under året. För att beräkna utsläppen från lokalanpassningar har vi utgått från en typisk lokalanpassning för Hufvud- staden med alla ingående komponenter och sedan beräknat utsläpp från dessa. Flertalet av de byggnadsmaterial eller produkter som används saknar tillförlitlig utsläppsdata. I dessa fall har vi använt oss av generiska data. Årets avslutade projekt har delats upp på mindre, medelstora res- pektive större projekt. Utsläppen avser endast klimatpåverkan för ingående byggmaterial. Särskilda projekt: Avser indirekta utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som på- eller ombyggnation. För året redovisas utsläpp för Vildmannen 7 och Inom Vallgraven 3:2. Avfall från hyresgäster: Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Avfall från byggprojekt: Indirekta utsläpp från bygg- och rivningsavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Biogena utsläpp: Ingen hänsyn har tagits till biogena utsläpp. Energi och bränsle: Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp. Hyresgästel: Avser indirekta utsläpp från hyresgästel där hyresgästen har eget abonnemang. Mängden hyresgästel har beräknats med schabloner. NK Retail: Avser indirekta utsläpp från hyrt lager samt transporter mellan lager och NK-varuhusen. Tjänsteresor: Avser indirekta utsläpp från ﬂyg- och tågresor. Samtliga resor är beräknade på redovisade utsläppsdata från respektive operatör. Förändring i beräkningar: I 2022 års beräkning har ﬂer utsläppsposter inkluderats vilket väsentligt ökar årets totala utsläpp i förhållande till föregående år. Dessa är utsläpp från inköpt energi i projektfastigheter (scope 2) och utsläpp från hyresgästel (scope 3). Koldioxidintensiteten har även beräknats utifrån brutto- totalarea (BTA). 101 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Scope Omvandlingsfaktor Scope  Bilar i tjänsten:  g/km. Scope  Köldmedia: IPCC AR. Scope  Ursprungsmärkt förnybar el:  ton CO  e/MWh. Scope  Underlag för fjärrvärme och fjärrkyla från Stockholm Exergi och Göteborg Energi. Scope  Lokalanpassningar: Större projekt  kg CO  e/kvm. Medel- stora projekt  kg CO  e/kvm. Mindre projekt  kg CO  e/ kvm. Scope  Särskilda projekt: Vildmannen  enligt beräkningar gjorda av extern leverantör. Inom Vallgraven : enligt schablon för lokalanpassningar. Scope  Avfall från hyresgäster och byggprojekt: Baserad på statistik från leverantörer. Emissionfaktorer från DEFRA. Scope  Scope  Energi och bränsle: WTT-utsläpp från bilar enligt Traﬁkverket. Uppströms utsläpp för fjärrvärme och fjärrkyla: Stockholm Exergi och Göteborg Energi. Uppströms utsläpp för el: EPD Vattenfall. Tjänsteresor: Tåg enligt SJ:s utsläppsberäkningar. Flyg enligt BRA:s utsläppsberäkningar. Scope  Hyresgästel: , g CO  e/kWh. Scope  NK Retail: Underlag för fjärrvärme från Södertörns Fjärrvärme. Emissionfaktorer för transporter hämtade från NTM. Avfall baserade på statistik från leverantörer och emissonsfaktor från DEFRA. Vatten Vattenförbrukning EPRA-kod   Kommunalt vatten, m Water-Abs, Water-Lﬂ     Vattenintensitet, m/kvm Water-Int , , Hufvudstaden rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi står som avtalspart för ﬂertalet vattenabonnemang som används av hyresgästerna. Redovisningen av vattenförbrukningen inkluderar därmed både förbrukning för drift av fastig heterna och det som hyresgästerna förbrukar i verksam- heterna. Avfall Avfallstyp, ton EPRA-kod   Icke farligt avfall Brännbart avfall     Wellpapp   Organiskt avfall   Plast   Glas   Övrig materialåtervinning   Farligt avfall Elektronik   Övrigt farligt avfall   Totalt avfall Waste-Abs, Waste-Lﬂ     Sorteringsgrad, % % % Hufvudstaden rapporterar avfallsdata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi redovisar data för de avfallsmängder från hyresgäster som Hufvudstaden ombesörjer och har abonnemang för. Sorterat avfall hanteras till stor del av hyresgäs - terna själva vilket gör att vi inte har en heltäckande statistik av avfallshante- ringen i fastigheterna. För ﬂera fastigheter saknas fullständig statistik gäl- lande brännbart avfall från våra leverantörer. För dessa fastig heter utgår vi från uppskattade värden. För de projekt som vi har tillförlitlig statistik över bygg- och rivnings- avfallet uppgår sorteringsgraden till 84 procent (90). H4 FRAMTIDSSÄKRA Miljöcertiﬁerade fastigheter System EPRA-kod Antal kvm, a-temp Certiﬁerad yta, % BREEAM In-Use     Miljöbyggnad     GreenBuilding     Totalt Cert-Tot     Med certiﬁering får vi en oberoende granskning av att byggnaden uppfyller krav inom energi, inomhusmiljö och material. Målet är att samtliga fastighe - ter ska vara certiﬁerade senast 2025. Kommande större på- och ombygg- nadsprojekt kommer att certiﬁeras enligt något av de vedertagna certiﬁe- ringssystemen. H5 SAMARBETA Kunders hälsa och säkerhet Hufvudstaden är mån om kunders hälsa och säkerhet och att ingen kom- mer till skada inom våra verksamheter. Hufvudstaden utvärderar samtliga fastigheter enligt myndighetskrav för hälsa och säkerhet. Det gäller bland annat systematiskt brandskyddsarbete, besiktning av sprinklers, hissar och eldrivna portar, obligatorisk ventilationskontroll samt elrevision och energi - deklaration. Det är viktigt att fastigheterna uppfyller kraven då det är en central del i hyresgästernas arbetsmiljö. NK Retail ställer förutom myndighetskrav även kvalitets- och säkerhets - krav på alla produktleverantörer, vilket är ett sätt att säkerställa säkra pro- dukter. Vissa produktkategorier har extra hårda krav. Inrapporterade avvikelser följs upp enligt interna riktlinjer för respektive område. Inga avvikelser avseende lagar och regler eller rutiner gällande kunders hälsa och säkerhet har rapporterats under 2022. Krav på leverantörer Hufvudstadens huvudleverantörer ﬁnns huvudsakligen inom byggentrepre- nad och underhåll av fastigheter. Uppförandekoden tydliggör våra förvänt- ningar och leverantörer måste leva upp till våra kriterier. Vid upphandling och inköp av varor och tjänster ställer vi höga hållbarhetskrav. Grunden för kraven är vår uppförandekod som kompletteras med krav inom arbetsmiljö, arbetsvillkor och miljö, där försiktighetsprincipen ingår. Arbetsmiljöfrågor är särskilt prioriterade då bygg- och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Alla människor som arbetar för Hufvudstadens räkning ska, oavsett arbetsgi - vare, ha arbetsvillkor och en arbetsmiljö som minst följer gällande lagstift- ning. Vid ombyggnation, nyproduktion, lokalanpassningar och underhåll arbetar vi efter ett miljöprogram som beskriver miljömål och miljökrav för projekten. Miljöarbetet är ett samarbete mellan beställarens projektledning, projektörer och entreprenörer och miljöfrågor är en stående punkt på dag - ordningen vid projekterings- och byggmöten. Leverantörerna är ansvariga för att uppfylla angivna krav i miljöprogrammet. Hufvudstadens projektle - dare och förvaltare upphandlar, styr och kontrollerar leverantörerna så att de efterlever ställda krav. Beﬁntliga leverantörer granskas regelbundet vad gäller kvalitet, eko - nomi, avtal och hållbarhet. Vi genomför årligen ﬂera egna revisioner och revisioner genom externa parter för att granska och säkerställa att leveran - törer och entreprenörer efterlever kraven. På stora utvecklingsprojekt genomför vi kontinuerliga miljö- och arbetsmiljörevisioner. Uppföljningen är en viktig del i att säkra hög hållbarhetsstandard i projekt och hos leverantörer. Beﬁntliga huvudleverantörer hållbarhetsbedöms systematiskt årligen. 102 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Bedömningen är baserad på en självskattningsenkät. Svaren i enkäten ligger till grund för riskbedömning av leverantörerna. Genom riskbedöm - ningen kan vi identiﬁera leverantörer med hög risk för avvikelse mot ställda hållbarhetskrav. Utifrån riskbedömningen kan vi sedan gå vidare med ut ökad revision om behov ﬁnns. Målet är att alla 54 huvud leverantörer ska genomgå en hållbarhetsbedömning årligen. Under året har 69 procent (77) av huvudleverantörerna hållbarhetsbedömts. Hufvudstaden kan bryta avta - let om en leverantör bryter mot uppförandekoden eller ställda miljö- och arbetsmiljökrav. Det är ett ständigt pågående arbete med att säkerställa god hållbarhetsnivå i leverantörskedjan. Det senaste året har vi arbetat med att uppdatera beﬁntliga ramavtal med avseende på arbetsmiljö, arbetsvillkor, efterlevnad och uppföljning samt att utveckla uppföljning och granskning av leverantörer. NK Retails huvudleverantörer återﬁnns främst inom mode, skönhet och juvel. NK Retail har ingen egen produktion, utan verkar som återförsäljare. Det gör att NK Retail har låg styrbarhet på de enskilda varumärkenas pro - duktion. För att säkerställa och främja en mer hållbar leverantörskedja stäl- ler NK Retail hållbarhetskrav på leverantörerna. Samtliga leverantörer ska signera NK Retails hållbarhetsbilaga, som är en bilaga till huvudavtalet. Grunden till hållbarhetsbilagan är NK:s sortimentsstandard och innehåller krav gällande bland annat mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden vid produktion, djurskydd, kemikalier samt produktspeciﬁka krav. I de fall NK Retail ställer krav på speciﬁka certiﬁkat eller annat styrkande av tredje part kontrolleras dessa vid inköp. Vid utgången av 2022 hade 66 procent av NK Retails samtliga leverantörer signerat hållbarhetsbilagan. Av NK Retails huvudleverantörer har 88 procent (81) signerat hållbarhets bilagan. Antikorruption Hufvudstaden är måna om att affärer ska gå rätt till. Att vara en ärlig och pålitlig affärspartner främjar goda intressentrelationer. Bygg- och fastig - hetsbranschen har gemensamma utmaningar att uppnå trygga och säkra arbetsplatser fria från bland annat korruption och ojämlikhet. Stora inköp och upphandlingar vid byggprojekt gör att det ﬁnns risk för korruption. Utöver kravställande och granskning av leverantörer arbetar vi med ett kontroll- system för att motverka riskerna för korruption, mutor och andra överträdel - ser. Kontrollsystemet har en ansvarsfördelning och strukturerade processer som säkerställer att affärer sker på ett korrekt sätt. Det är viktigt att oegent - ligheter som berör företaget, och som allvarligt kan skada verksamheten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. H6 HÅLLBARHETSSTYRNING Hållbarhet är en av Hufvudstadens övergripande strategier för att nå såväl ﬁnansiella som verksamhetsmässiga mål. I processer för styrning och upp - följning av affärsverksamheten ingår hållbarhet som en integrerad del. Styrelsens arbete med hållbarhet Hufvudstadens styrelse bevakar hållbarhetsarbetet och uppdateras löpande om arbetets utveckling. Styrelsen har givit VD ansvar för det löpande hållbarhetsarbetet. Hållbarhetsrisker inklusive klimatrelaterade risker och möjligheter ses över årligen och rapporteras till styrelsen. Hållbar - hetsredovisningen integreras med den ﬁnansiella rapporteringen i Års- och Hållbarhetsredovisningen som granskas, övervakas och godkänns av styrelsen. Hållbarhet har tagits upp som en egen punkt vid två styrelsemöten under 2022. Vid dessa möten har hållbarhetsplanen presenterats tillsam - mans med en redogörelse för de viktigaste hållbarhetsfaktorerna i vår verk- samhet som påverkar vår affärsmodell. Väsentliga avvikelser eller åtgärder relaterat till Hufvudstadens hållbarhetsarbete och uppförandekod rapporte - ras till styrelsen vid behov. Inga väsentliga avvikelser har rapporterats till styrelsen under året. Styrning av hållbarhetsarbetet Hufvudstadens koncernledning beslutar om strategi, policy och mål för hållbarhetsarbetet. VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetets resultat och rapporterar till styrelsen. Hufvudstadens Hållbarhetschef bereder håll - barhetsmålen och styr arbetet mot de uppsatta målen tillsammans med ett Hållbarhetsråd. Rådet som inrättades 2018 sammanträder minst en gång per kvartal och har till uppgift att utveckla, samordna och bevaka hållbar - hetsarbetet, vilket inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. Arbe- tet leds av Hållbarhetschefen och för närvarande består rådet av fem med- lemmar varav tre tillhör koncernledningen. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till Chef Fastighetsutveckling som tillhör koncernledningen. Vidare informerar Hållbarhetschefen hela koncernledningen ﬂera gånger om året kring hållbarhetsarbetet. För att säkerställa att hållbarhet införlivas i hela organisationen har med - arbetarna fått en genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsplan och de övergripande hållbarhetsmålen. Därefter har respektive avdelning tillsam - mans tagit fram hållbarhetsmål för den egna avdelningen. Avdelningarnas hållbarhetsmål följs upp i ett forum bestående av representanter från res - pektive enhet inom Hufvudstaden. De träffas en gång per kvartal och följer upp hur hållbarhetsarbetet fortskrider inom bolaget. En genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsarbete är också en del i introduktionen av nya medarbetare. Den löpande verksamheten följer mål och rutiner och driver tillsammans hållbarhetsarbetet framåt. Styrning- och rapporteringsstruktur hållbarhet Medarbetare Revisorer Hållbarhetsråd Styrelse VD/Koncernledning Hållbarhetschef 103 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER H7 STRATEGI OCH POLICYER Hufvudstaden ska bidra till hållbar utveckling och vara en ansvarsfull aktör. Våra värderingar och interna riktlinjer utgör en grund i hållbarhetsarbetet. Uppförandekoden och policyer vägleder hur vi agerar och verkar i samhäl - let. Hufvudstadens värderingar ﬁnns beskrivna på sidan 6. Ramar för hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet utgår från FN Global Compacts tio principer och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Principerna och målen genomsyrar såväl våra värderingar som våra styrdokument, såsom hållbarhetsplan, uppfö - randekod och policyer. Hufvudstaden stödjer initiativen Global Reporting Initiative (GRI), European Public Real Estate Association (EPRA), Fossilfritt Sverige – Färdplanen för fossilfri uppvärmning 2045 samt Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Uppförandekod Hufvudstadens uppförandekod tydliggör vårt ansvarstagande och age- rande gentemot interna och externa intressenter. Uppförandekoden bygger på våra värderingar och de tio principerna i FN Global Compact samt mänskliga rättigheter som förankrats i andra internationellt erkända normer. Den gäller samtliga medarbetare och beskriver hur vi, våra leverantörer och affärspartners ska agera som representanter för Hufvudstaden. Genom uppförandekoden tar vi ställning i frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Anställda, leverantörer och affärspartners ska följa gällande lagar och regler samt vår uppfö - randekod vilken bifogas i större avtal. Alla medarbetare genomgår utbildning kring vår uppförandekod. I intro - duktionsprogrammet för nyanställda ingår utbildning som bland annat omfattar hållbarhetsarbetet, uppförandekoden och andra policyer samt hur avvikelser rapporteras. Det är prioriterat att löpande föra diskussioner kring dilemman och etiska frågor relaterat till uppförandekoden vid introduktions - dagar, personalkonferenser och avdelningsmöten. Avvikelser från uppfö- randekoden ska rapporteras till närmaste chef och vid tillfälle när det inte är lämpligt, till annan representant för koncernen. NK Retail har ett eget introduktionsprogram för medarbetare som inklu - derar utvalda policyer. Uppförandekoden och gällande policyer är godkända av koncernled - ningen. Uppförandekoden, miljöpolicyn och visselblåsarpolicyn är publika och ﬁnns tillgängliga på hufvudstaden.se/om-oss/policyer-och-riktlinjer. Övriga policyer görs tillgängliga och kända för berörd personal. Mänskliga rättigheter Hufvudstaden accepterar inga kränkningar av mänskliga rättigheter. Vi säkerställer att kontroller ﬁnns på plats för att förhindra kränkningar av mänskliga rättigheter genom till exempel utvärderingar av leverantörer i form av riskbedömningar och genomlysningar samt vår uppförandekod. Hufvudstaden är anslutna till FN:s Global Compact och förbinder oss att följa dess tio principer. Vi följer också de mänskliga rättigheter som ﬁnns i internationella standarder såsom FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna, OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt ILO:s åtta kärnkonventioner. Visselblåsning Hufvudstaden har en visselblåsartjänst som nås via hemsida och intranät. NK Retail har en egen visselblåsartjänst som medarbetare kan nå internt. På båda tjänsterna ﬁnns möjlighet att via en extern part anonymt rapportera misstankar om korruption, mutor eller andra överträdelser. Alla ärenden hanteras konﬁdentiellt via fastlagda rutiner. Under året rapporterades ett fall till visselblåsartjänsterna. Fallet kunde klassiﬁceras som okvaliﬁcerat inom ramen för visselblåsning. Ärendet har utretts i enlighet med gällande interna riktlinjer. Urval av initiativ där Hufvudstaden deltar • Fastighetsägarna Sverige • Byggvarubedömningen • Sweden Green Building Council • Energimyndighetens beställargrupp för lokaler (BELOK) • Fastighetsägarnas initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL) • Real Estate Digitalization Initiative (REDI) Respekt för lagar och regler Hufvudstaden har inte dömts eller ålagts några böter under året på grund av några brott mot social eller ekonomisk lagstiftning. Hufvudstaden har heller inte ålagts några signiﬁkanta böter eller icke-monetära sanktioner för brott mot miljölagstiftning 2022. Däremot har en mindre avgift om 1 000 kr erlagts på grund av en för sent inskickad köldmediarapport. H8 INTRESSENTER En förutsättning för Hufvudstadens arbete med att kartlägga och analysera väsentliga hållbarhetsområden är de insikter vi får från dialoger med våra intressenter. Ur ett hållbarhetsperspektiv är hyresgäster, medarbetare, ägare och andra investerare, affärspartners och samhället de mest väsent - liga parter att föra en dialog med eftersom de påverkas av vår verksamhet eller har en åsikt om vilka hållbarhetsfrågor vi bör fokusera på för att mot - svara deras förväntningar på oss. Vi får kontinuerligt input från dem via olika kanaler såsom möten, enkäter och andra dialogforum och säkerställer på så sätt att det ﬁnns former för dialog som passar dem alla. Intressenternas frågor bearbetas löpande under exempelvis styrelsemöten, ledningsmöten, hållbarhetsråd och aktieägarmöten samt i den dagliga kontakten med med - arbetare, kunder, leverantörer, samarbetspartners och aktörer i samhället. Dessutom möter vi årligen olika externa experter inom olika hållbarhetsom - råden. Framförallt träffar vi de experter som anses ha störst påverkan på, eller som påverkas mest av Hufvudstadens verksamhet till exempel konsul - ter eller företag inom energi och klimat, bygg och fastighet, bank och ﬁnans samt kravställande på leverantörer. I dialoger med intressenter informerar vi om Hufvudstadens hållbarhetsarbete och dess resultat. 104 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Hufvudstadens prioriterade intressenter Dessa intressenter har prioriterats i väsentlighets- och påverkansanalysen då de har identiﬁerats som mest centrala utifrån Hufvudstadens verksam - het. Prioriterade intressenter Nyckelfrågor Dialogform Hyresgäster • Hög servicenivå • Energianvändning • Klimatpåverkande utsläpp • Avfallshantering • Socialt ansvar inom leverantörskedjan • Stadsutveckling • Kundnöjdhetsmätning • Hyresgästmöten • Nyhetsbrev • Gröna hyresavtal Medarbetare • Mångfald och likabehandling • Samhällsengagemang • Kompetensutveckling • Arbetsmiljö • Ledarskap • Medarbetarsamtal • Medarbetarunder- sökningar • Personalmöten • Konferenser Ägare och andra investerare • Långsiktig affärsstrategi • Transparent och väsentligt hållbarhetsarbete och kommunikation • Socialt ansvar inom leverantörskedjan • Affärsetik • Årsstämma och analytikermöten • Årsredovisning och kvartalsrapporter • Investerarträffar Affärs- partners • Hållbarhetskrav i ingångna samarbeten • Kommunikation kring hållbarhetsfrågor • Upphandlingar och avtal • Uppförandekod • Leverantörs- bedömningar Samhälle • Ta ansvar för påverkan från verksamheten • Kommunikation kring hållbarhetsfrågor • Socialt ansvar inom leverantörskedjan • Årsredovisning • Hemsida • Media H9 REDOVISNINGSPRINCIPER Om hållbarhetsredovisningen Hållbarhetsredovisningen är inkluderad i Hufvudstadens årsredovisning. Hållbarhetsredovisningen för 2022 omfattar sidorna 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107 och utgör även Hufvudstadens lagstadgade hållbarhetsrap - port. Hållbarhetsnoterna på sidorna 98–107 innehåller kompletterande information och data om upplysningar som lämnats i andra delar av årsre - dovisningen. I hållbarhetsnoterna redovisas vår väsentlighets- och påverkans analys som hållbarhetsredovisningen utgår från. Dessutom publ - iceras index med hänvisning till vår redovisning i förhållande till Task Force on Climate- Related Financial Disclosures (TCFD), GRI Standards och Euro - pean Public Real Estate Association (EPRA) Best Practices Recommenda- tions on Sustainability Reporting, third version (sBPR) som en separat bilaga på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med GRI Standards 2021. Sedan 2011 redovisar Hufvudstaden hållbarhetsinformation enligt GRI:s riktlinjer. GRI-index ﬁnns på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. Hufvudstaden rapporterar också hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s sBPR, third version. Hållbarhetsredovisningen följer Hufvudstadens räkenskapsår och publ - iceras årligen i mars. Hållbarhetsredovisningen för 2022 är översiktligt granskad av tredje part. Vilka upplysningar som omfattas av revisorns granskning anges i avsnittet ”Revisorns rapport” på sidan 108. Omfattning och avgränsning Hållbarhetsredovisningen omfattar alla bolag inom koncernen. Främst pre- senteras hållbarhetsinformation utifrån den verksamhet som har en betydande och direkt påverkan ur ett hållbarhetsperspektiv, det vill säga Hufvudstadens egen verksamhet, om inte annat anges. Uppgifter om NK Retail presenteras när det är väsentligt för helhetsbilden av Hufvudstadens hållbarhetsarbete till exempel när det gäller; utsläpp, leverantörsgranskning eller medarbetare. Data som samlas in från olika dotterbolag konsolideras enhetligt utifrån interna riktlinjer. Verksamheter som står utanför Hufvudstadens direkta kontroll, som leverantörer eller kunder, ingår inte i redovisningen. Uppgifter om hantering och kravställande av Hufvudstadens leverantörer ingår i förekommande fall i redovisningen. H10 EU:S TAXONOMI Taxonomiförordningen (EU 2020/852) är ett klassiﬁceringsverktyg som för närvarande omfattar vissa ekonomiska verksamheter med betydande påverkan på klimatet samt åtgärder som vidtas för anpassning till klimatför - ändringar. Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av omsättning, investeringar och driftutgifter som är taxonomitillämpliga och taxonomiförenliga. Beräkning av nyckeltalen har gjorts i enlighet med deﬁ - nitionerna 1.1.1, 1.1.2 och 1.1.3 i bilaga 1 till den delegerade akten om upp- lysningsskyldighet enligt artikel 8 i taxonomiförordningen. En ekonomisk tillämplig verksamhet anses förenlig med förordningen, miljömässigt hållbar, om den uppfyller kraven för väsentligt bidrag till minst ett av sex miljömål, inte gör någon väsentlig skada på något av de reste - rande fem målen samt att kraven avseende minimiskyddsåtgärder är upp- fyllda. För 2022 har förenlighet bedömts enbart mot miljömål 1: Begräns- ning av klimatförändringarna. Minimiskyddsåtgärder Uppfyllelse av sociala minimiskyddsåtgärder har utvärderats i enlighet med vägledningen från plattformen för hållbar ﬁnansiering. Hufvudstaden efter - lever lagstiftning kring arbetsrätt och mänskliga rättigheter. Bedömning av taxonomiförenlighet Hufvudstaden har bedömt att den tillämpliga taxonomiverksamheten för omsättning och driftutgifter är Ägande och förvärv av byggnader (verksam - het 7.7). Avseende investeringar är merparten hänförligt till verksamhet 7.7, men det sker även investeringar i fastigheter som inte är förenliga. I före - kommande fall allokeras dessa till den taxonomiverksamhet som är tillämp- lig och således omfattas även verksamhet 7.1–7.6, se deﬁnition på sidan 106. Bedömning av taxonomiförenlighet görs på fastighetsnivå. Ägande och förvärv av byggnader Väsentligt bidrag till begränsning av klimatförändringar Fastigheter med energideklaration klass A uppfyller kravet avseende väsentligt bidrag. Uppförda fastigheter 1) uppfyller kravet om de har en energi prestanda som understiger de tröskelvärden som tagits fram av branschorganisationen Fastighetsägarna Sverige, vad avser bedömningen av vilka byggnader som tillhör topp 15 procent av det nationella beståndet sett till energieffektivitet. Att inte orsaka betydande skada/Do No Signiﬁcant Harm (DNSH) Klimatrisk- och sårbarhetsanalyser har genomförts för samtliga förvalt- ningsfastigheter (i enlighet med Taxonomiförordningens Bilaga A). Baserat på resultatet har en bedömning gjorts huruvida den enskilda fastigheten löper väsentlig risk att skadas ekonomiskt. Det är främst översvämningar på grund av kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer som är de största potentiella klimatriskerna. Fastigheter med ingen eller låg riskbild bedöms uppfylla DNSH-kravet om en klimatanpassad fastighet. Fastigheter med väsentlig riskbild uppfyller DNSH-kravet om det för den riskutsatta fastig - heten ﬁnns en handlingsplan för klimatanpassningsarbetet som följs upp årligen. 1) Med uppförd avses datum för inskickad bygglovsansökan senast 2020-12-31. Per den 31 december 2022 ﬁnns inga uppförda fastigheter efter 2020-12-31, vilka omfattas av andra kriterier för uppfyllandet av väsentligt bidrag. 105 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Omsättning Total omsättning framgår av not 3. Omsättning hänförlig till verksamhet 7.7 är taxonomitillämpliga, vilket innefattar hyres- och service intäkter från fastig - hetsförvaltning samt intäkter från Cecil Coworking och Parkaden vilka redo- visas under Övriga segment. Den tillämpliga omsättningens förenlighet prövas mot den ekonomiska verksamheten 7.7, miljömål 1 och bedöms vara förenlig om kriterierna, enligt föregående stycke, uppnås. Investeringar Totala investeringar avser värdehöjande åtgärder och förvärv i förvaltnings- fastigheter (not 15) samt investeringar i immateriella tillgångar och inventa- rier (se not 14, 16). Om en fastighet är förenlig blir investeringarna i den fastigheten tillämpliga och förenliga och redovisas under verksamhet 7.7. Investeringar i en fastighet som inte är förenlig bedöms på projektnivå genom att de prövas mot tekniska granskningskriterier för väsentligt bidrag och för att inte orsaka betydande skada för den ekonomiska verksamhet som är tillämplig för den enskilda investeringen. Dessa redovisas under respektive verksamhet 7.1–7.6. Samtliga redovisade investeringar inom verksamheterna 7.1–7.7 är hänförbara till förvaltningsfastigheter. Vid bedömning av taxonomiförenlighet tillämpas försiktighetsprincipen, vilket innebär att i de fall det saknas underlag för att bedöma efterlevnad anses investeringen ej förenlig. Driftutgifter Tillämpliga driftutgifter i förvaltningsfastigheter (bedömda som tillämpliga enligt verksamhet 7.7) avser kostnader som krävs för att upprätthålla en fastighets grundstandard och funktionalitet, vilket omfattar renovering, fast - ighetsskötsel, styrning, dagligt och planerat underhåll och reparationer. Om en fastighet är förenlig blir tillämpliga driftutgifter i den fastigheten fören - liga. Driftutgifter prövas inte på projektnivå vilket innebär att driftutgifter i en fastighet som inte är förenlig klassas som ej förenliga. Omsättning 2022 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskyddsåtgärder (17) Taxonomi förenlig andel av omsättningen, år 2022 (18) Taxonomiförenlig andel av omsättningen, år 2021 (19) Kategori (möjlig görande aktivitet) (20) Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Ekonomiska verksamheter (1) Koder (2) Total omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Enhet mnkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Taxonomiförenliga verksamheter Ägande och förvärv av byggnader 7.7 268 10 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 10 – – – Summa taxonomiförenliga verksamheter 268 10 100 – – – – – 10 – A.2 Ej taxonomiförenliga verksamheter Ägande och förvärv av byggnader 7.7 1 712 62 Summa ej taxonomiförenliga verksamheter 1 712 62 Totalt (A.1 + A.2) 1 980 72 10 – – – B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 766 28 TOTALT (A + B) 2 746 100 Taxonomins sju ekonomiska verksamheter för bygg-och fastighetsbranschen . Uppförande av nya byggnader. . Renovering av beﬁntliga byggnader. . Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning. . Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader. . Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda. . Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi. . Förvärv och ägande av byggnader. KPI:erna för omsättning, investeringar och driftutgifter beräknas enligt följande: Andel taxonomitillämplig KPI = Tillämplig KPI Total KPI Andel taxonomiförenlig KPI = Förenlig KPI Total KPI 106 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Driftutgifter 2022 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskyddsåtgärder (17) Taxonomi förenlig andel av driftutgifter, år 2022 (18) Taxonomiförenlig andel av driftutgifter, år 2021 (19) Kategori (möjlig görande aktivitet) (20) Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Ekonomiska verksamheter (1) Koder (2) Totala driftutgifter (3) Andel av driftutgifter (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Enhet mnkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Taxonomiförenliga verksamheter Ägande och förvärv av byggnader 7.7 9 11 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 11 – – – Summa taxonomiförenliga verksamheter 9 11 100 – – – – – 11 – A.2 Ej taxonomiförenliga verksamheter Ägande och förvärv av byggnader 7.7 53 67 Summa ej taxonomiförenliga verksamheter 53 67 Totalt (A.1 + A.2) 62 78 11 – – – B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 18 22 TOTALT (A + B) 80 100 Investeringar 2022 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Minimiskyddsåtgärder (17) Taxonomi förenlig andel av investering, år 2022 (18) Taxonomiförenlig andel av investering, år 2021 (19) Kategori (möjlig görande aktivitet) (20) Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Ekonomiska verksamheter (1) Koder (2) Total investering (3) Andel av investering (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Enhet mnkr % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % % M O A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Taxonomiförenliga verksamheter Laddstationer för elfordon i byggnader 7.4 4 0 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 0 – M – Instrument för byggnaders energiprestanda 7.5 3 0 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 0 – M – Tekniker för förnybar energi 7.6 9 1 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 1 – M – Ägande och förvärv av byggnader 7.7 40 4 100 – – – – – – Ja – – – – Ja 4 – – – Summa taxonomiförenliga verksamheter 56 6 100 – – – – – 6 – A.2 Ej taxonomiförenliga verksamheter Uppförande av nya byggnader 7.1 249 24 Renovering av beﬁntliga byggnader 7.2 330 32 Energieffektiv utrustning 7.3 30 3 Ägande och förvärv av byggnader 7.7 301 30 Summa ej taxonomiförenliga verksamheter 910 89 Totalt (A1 + A2) 966 95 6 – – – B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 52 5 TOTALT (A + B) 1 018 100 107 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSNOTER Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Hufvudstaden AB (publ) att översiktligt granska hållbarhetsredovisning för år 2022. Hufvudstaden AB (publ) har deﬁnierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhets - rapporten deﬁnieras på sidorna 6–7, 28–34, 45–46 samt 98–107. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriteri - erna framgår på sidan 104 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig - heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lag - stadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk ﬁnansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk - ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identiﬁerade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som deﬁnieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovis - ningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 20 februari 2023 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor Revisorns rapport över översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org. nr 556012-8240 108 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 GRANSKNINGSRAPPORT HÅLLBARHET 109 Det traditionella kontoret blir allt viktigare Det traditionella kontoret blir allt viktigare som mötesplats. En plats där hyresgäster som mötesplats. En plats där hyresgäster och deras medarbetare trivs. och deras medarbetare trivs. Denitioner och ordlista Finans Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus ﬁnansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kost- nader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa. EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelse- resultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag för ﬁnansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återlägg- ning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive upp- skjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital. Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värde- förändringar minus ﬁnansiella intäkter och kostnader. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder. MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1–15 år. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeför- ändringar samt jämförelsestörande poster, belastat med schablonberäknad bolagsskatt. Räntetäckningsgrad. Resultat efter ﬁnansiella poster exklusive jämförelsestö- rande poster och värdeförändringar plus ﬁnansiella kostnader i förhållande till ﬁnansiella kostnader. Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång. Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror. Aktie Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång. Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut. EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Free Float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av kontrollerande ägare. Kassaﬂöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaﬂöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie. Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande verksamheten. Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier. Årets kassaﬂöde per aktie. Årets kassaﬂöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Fastighet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. Bruttohyra. Deﬁnieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbruk- ningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter. Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter. Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsfören- ingen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud. Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande period. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant. Omförhandling. Nytt eller förlängt hyresavtal med beﬁntlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut. Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks eller restaurangs omsättning. Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid årets utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. Hufvudstaden tillämpar ESMAs riktlinjer för Alternativa Nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som definieras nedan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Härledning av alternativa nyckeltal åternns på sidorna 90–91. 110 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Årsstämma Kalendarium Delårsrapport jan – mar 2023 11 maj 2023 Halvårsrapport jan – jun 2023 24 augusti 2023 Delårsrapport jan – sep 2023 9 november 2023 Bokslutskommuniké för 2023 15 februari 2024 Årsredovisning för 2023 feb 2024 Kontaktpersoner Anders Nygren, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected] Informationen publiceras även på hufvudstaden.se. Års- och hållbarhetsredovisningen distribueras till samtliga aktieägare som begärt det. Årsstämma hålls torsdagen den 23 mars 2023 klockan 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasie - holmsgatan. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars webbplats bolagsverket.se/poit samt på bolagets webb - plats hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska: • dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB fram - ställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 15 mars 2023, varvid aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per onsdagen den 15 mars 2023 för att äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistre - ringar som gjorts av förvaltaren senast den 15 mars 2023 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken, • dels anmäla sig till Hufvudstaden senast fredag den 17 mars 2023, gärna före klockan 16.00. Anmälan ska ske per bolagets hemsida hufvudstaden.se, e-post [email protected], telefon 08-762 90 00, eller skriftligen till Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, e-post - adress, telefonnummer dagtid samt eventuella biträden. Aktieägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfär - dats av juridisk person, ska kopia av registreringsbevis (eller om sådan handling inte ﬁnns, motsvarande behörighetshandling) för den juridiska personen bifogas. För att underlätta inpasseringen vid stämman bör full - makt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress senast den 15 mars 2023. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och ﬁnns på bolagets hemsida. Utdelning Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,70 kronor per aktie, totalt 546,2 mnkr, lämnas för år 2022 med avstämningsdag den 27 mars 2023 och beräknad utbetalningsdag den 30 mars 2023. Adressändring Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB. 111 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Fastighet/Byggår/Yta 1 Grönlandet Södra 11 Byggår: 1911 Yta: 9 133 kvm 4 Hästhuvudet 13 Byggår: 1919 Yta: 7 033 kvm Fastighet/Byggår/Yta 2 Svärdﬁsken 2 Byggår: 1851 Yta: 7 464 kvm 5 Oxhuvudet 18 Byggår: 1931 Yta: 29 485 kvm Fastighet/Byggår/Yta 3 Orgelpipan 7 Byggår: 1964 Yta: 30 463 kvm 6 Järnplåten 28 Byggår: 1958 Yta: 9 208 kvm Hufvudstadens fastighetsbestånd Stockholm OLOF PALMES GATA V Ä S T R A T R Ä D G Å R D S G A T A N HAMNGATAN SAMUE LSGATAN MÄSTER MÄSTER SAMUELSGATAN KLARABERGSGATAN SKEPPSBRON KUNGSGATAN JAKOBSBERGSGATAN Central- station Sergels torg Kungs- träd- gården Karl XII:s torg Stortorget Slussplan Tyghus- plan Norr- malms torg Norra Bantorget Hötorget Stureplan Humlegården Tegnér- lunden KUNGSGATAN WALLINGATAN RÅDMANSGATAN DROTTNINGGATAN SVEAVÄGEN VASAGATAN VASABRON CENTRALBRON STRÖMSBRON BRYGGARGATAN BRU NNSGATAN BIRGER JARLSGATAN NORR LANDSGATAN KUNGSTRÄDGÅRDSGATAN REGERINGSGATAN MALMSKILLNADSGATAN BIB LIOTEKSGATAN 1 2 4 5 6 7 3 8 17 9 10 12 13 14 16 11 15 18 19 112 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighet/Byggår/Yta 7 Kåkenhusen 40 Byggår: 1926 Yta: 22 546 kvm 10 Kungliga Trädgården 5 Byggår: 1984 Yta: 2 764 kvm 12 Kvasten 6 Byggår: 1917 Yta: 7 071 kvm 14 Packarhuset 4 Byggår: 1932 Yta: 15 357 kvm 16 Rännilen 11 Byggår: 1902 Yta: 2 913 kvm 17 Norrmalm 2:63 Byggår: 1993 Yta: 194 kvm Fastighet/Byggår/Yta 8 Hästskon 10 Byggår: 1964 Yta: 35 680 kvm 11 Vildmannen 7 Byggår: 1897 Yta: - kvm 12 Kvasten 9 Byggår: 1978 Yta: 3 440 kvm 15 Pumpstocken 10 Byggår: 1865 Yta: 12 467kvm 16 Rännilen 18 Byggår: 1888 Yta: 6 956 kvm 18 Medusa 1 Byggår: 1878 Yta: 2 206 kvm Fastighet/Byggår/Yta 9 Hästen 19, 20 (NK) Byggår: 1915 Yta: 39 305kvm 12 Kvasten 2 Byggår: 1987 Yta: 4 708 kvm 13 Skären 9 Byggår: 1984/2020 Yta: 13 769 kvm 16 Rännilen 8 Byggår: 1900 Yta: 2 673 kvm 16 Rännilen 19 Byggår: 1902 Yta: 11 321 kvm 19 Achilles 1 Byggår: 1600-talet Yta: 4 958kvm 113 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighet/Byggår/Yta 1 Nordstaden 8:24 (Femman) Byggår: 1972/2011 Yta: 45 061 kvm 3 Inom Vallgraven 12:11 Byggår: 1875/1929/30 Yta: 4 704 kvm Fastighet/Byggår/Yta 2 Nordstaden 8:24 (Fyran) Byggår: 1972 Yta: 21 209 kvm 4 Inom Vallgraven 10:9 (NK) Byggår: 1964 Yta: 16 462 kvm Fastighet/Byggår/Yta 3 Inom Vallgraven 12:10 Byggår: 1975 Yta: 16 449 kvm 5 Inom Vallgraven 3:2 Byggår: 1856/2022 Yta: 1 564 kvm Hufvudstadens fastighetsbestånd Göteborg VÄLKOMMEN TILL VÅRA KVARTER, MED NÄRA TILL ALLT. TÅG Göteborgs Centralstation VÅRA FASTIGHETER Skepps- broplatsen Packhus- platsen Lilla Torget Stenpiren Packhuskajen Operan Central- stationen Trädgårds- föreningen Stora Teatern Kungs- parken Grönsaks- torget Kungs- torget Domkyrkan Paddan Kungs- ports- platsen Gamla Ullevi Ullevi Drottning- torget NORRA HAMNGATAN DROTTNINGGATAN KUNGSGATAN SÖDRA HAMNGATAN KÖPMANSGATAN FREDSGATAN ÖSTRA HAMNGATAN POSTGATAN SPANNMÅLSGATAN RICSONSGATAN NILS E NORDSTAN AVENYN FREDSTAN 5 2 1 3 4 114 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSBESTÅNDET Adresser NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20 Telefon: 08-762 80 00 Hemsida: nk.se NK Göteborg NK 331 Drottninggatan 39 411 09 GÖTEBORG Besöksadress: Östra Hamngatan 42 Telefon: 08-762 80 00 Hemsida: nk.se Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden. Fotograf: Maria Cruseman, Pao Duell, Erik G Svensson, OTW Anna Hållams / Nicklas Gustafsson, Klas Sjöberg, Emelie Otterbäck, Rebecka Bjurmell, Joona Laulajainen. Tryckeri: By Wind mars, 2023. Hufvudstaden AB (publ) E-post: [email protected] Hemsida: hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm Göteborg Kyrkogatan 54 411 08 GÖTEBORG Besöksadress: Kyrkogatan 54 Telefon: 031-710 21 00 NK-varuhusen Varumärken inom koncernen Stockholm (Huvudkontor) NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Cecil Coworking AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Norrlandsgatan 10 Telefon: 08-762 94 00 E-post: [email protected] Hemsida: cecilcoworking.se Organisationsnummer: 559242-1506 NK Retail AB Box 7152 103 88 STOCKHOLM Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8 Telefon: 08-629 20 00 E-post: [email protected] Hemsida: nkretail.se Organisationsnummer: 559268-4103 Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55 Telefon: 08-762 92 00 E-post: [email protected] Hemsida: parkaden.se Organisationsnummer: 556085-3599 115 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 hufvudstaden.se

AI Terminal

More from Hufvudstaden

Talk to a Data Expert