HONGRUN CONSTRUCTION GROUP CO.,LTD. — Audit Report / Information 2009

Dec 1, 2009

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

企业价值评估报告书目录

一、注册资产评估师声明……………………………………………… 1 二、 评估报告书摘要……………………………………………………………… 2 三、评估报告书正文………………………………………………………… 3 1、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………3 2、评估目的 ……………………………………………………………………5 3、评估对象和评估范围……………………………………………………6 4、价值类型及其定义………………………………………………………7 5、评估基准日……………………………………………………………………7 6、评估依据……………………………………………………………………7 7、评估方法………………………………………………………………………8 8、评估过程………………………………………………………………………9 9、评估假设………………………………………………………………………11 10、评估结论……………………………………………………………………12 11、特别事项说明………………………………………………………………12 1 2 、评估报告使用限制说明… … … … … … … … … … … … … … … 1 3 13 、评估报告日………………………………………………………… 14 四、附件 …………………………………………………………………… 16

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0 上海财瑞资产评估有限公司

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

注册资产评估师声明

（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守 了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容 是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

（二）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位） 申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性， 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方 没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

（四）我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见， 对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。本评估报告不对评 估对象的法律权属提供任何保证。

（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。注册资产评估师不承担相关当事人的决策责任。

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1 上海财瑞资产评估有限公司

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

评估报告书摘要

• 一、项目名称： 上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的企业价值评估报告 二、报告编号： 沪财瑞评报（2009）2-018 号

• 三、委托方： 上海爱建股份有限公司

四、评估报告使用者： 根据上海爱建顾村置业有限公司股东会决议和业务约定书的约定， 本次经济行为涉及的委托方、产权持有者及国家法律、法规规定的报告使用者，为本评 估报告的合法使用者。

• 五、被评估单位： 上海爱建顾村置业有限公司

• 六、评估目的： 股权转让

• 七、评估基准日： 2009 年 9 月 30 日

• 八、评估对象及评估范围： 评估对象为本次股权转让行为涉及的企业股东全部权益，评 估范围为企业的整体资产，包括流动资产、长期股权投资、固定资产、递延所得税资产 及负债等，资产评估申报表列示的账面净资产为 12,260,892.14 元。

• 九、价值类型： 市场价值

• 十、评估方法： 经分析，采用资产基础法进行评估

• 十一、评估结论： 经评估，被评估企业股东全部权益价值为人民币 23,933,130.59 元（大 写：贰仟叁佰玖拾叁万叁仟壹佰叁拾元零伍角玖分）。

• 十二、评估报告使用有效期： 自 2009 年 9 月 30 日至 2010 年 9 月 29 日

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告 书全文。

上海财瑞资产评估有限公司

2009 年 11 月 6 日

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2 上海财瑞资产评估有限公司

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的

企业价值评估报告

沪财瑞评报（2009）2-018 号

上海爱建股份有限公司：

上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，依据独立、客观、公正的原则，采 用公认的评估方法，按照必要的评估程序执行评估业务，对上海爱建股份有限公司和上 海爱和置业发展有限公司实施股权转让行为涉及的上海爱建顾村置业有限公司股东全 部权益在 2009 年 9 月 30 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者

1.1 委托方：上海爱建股份有限公司

住 所：上海市浦东新区泰谷路 168 号

法定代表人：徐风

注册资本：人民币捌亿贰仟零肆拾万肆仟肆佰捌拾捌元 实收资本：人民币捌亿贰仟零肆拾万肆仟肆佰捌拾捌元 公司类型：其他股份有限公司（上市）

经营范围：实业投资，投资管理，房地产开发、经营及咨询，外经贸部批准

的进出口业务（按批文），商务咨询（涉及行政许可的凭许可证经营）。

经营期：一九八三年十一月二十八日至不约定期

注册号：310000000000761

1.2 被评估单位：上海爱建顾村置业有限公司

1.2.1 基本情况

住 所：宝山区泰和西路 3463 弄 116 号

法定代表人：康从之

注册资金：人民币伍佰万元 实收资本：人民币伍佰万元

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3 上海财瑞资产评估有限公司

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

企业类型：其他有限责任公司

经营范围：房地产开发、经营；物业管理（以上涉及行政许可的凭许可证经营）。 经营期：二○○三年十二月三十一日至二○一三年十二月三十日 注册号：310113018243

1.2.2 历史沿革及公司股东情况

上海爱建顾村置业有限公司成立于 2003 年 12 月 31 日，由上海爱建股份有限 公司、上海爱和置业发展有限公司、上海顾村房地产开发公司共同出资组建， 公司注册资本 500 万元，其中上海爱建股份有限公司出资 400 万元，股权比 例为 80%；上海爱和置业发展有限公司出资 25 万元，股权比例为 5%；上海 顾村房地产开发公司出资 75 万元，股权比例为 15%。

上述实收资本业经上海沪江诚信会计师事务所有限公司出具沪诚验发（2003） 22-031 号验资报告验证。

2004 年 1 月，经上海爱建顾村置业有限公司股东会决议通过，上海顾村房地 产开发公司将持有的 15%股权转让给上海爱建股份有限公司，并于 2004 年 2 月办理产权转让交割手续（NO.0000839）。

截止评估基准日，上海爱建顾村置业有限公司实收资本 500 万元，其中上海 爱建股份有限公司出资 475 万元，股权比例为 95%；上海爱和置业发展有限 公司出资 25 万元，股权比例为 5%；

1.2.3 近三年资产、负债、经营状况

上海爱建顾村置业有限公司是为上海中低价“四高”示范居住区宝山区顾村镇 基地 3 号地块--爱建顾园项目、上海市配套商品房宝山区顾村镇新选址 2 号 2 -- 号地块 采菊苑成立的项目公司，目前项目开发已结束，尚有部分存量房。 上海爱建顾村置业有限公司为注册在宝山区的房地产企业，执行 5%的营业税 率，执行 25%的企业所得税税率。

2006 年-2009 年 9 月 30 日的资产情况如下： 单位：万元

项目/年份	2006年	2007年	2008年	2009年9月30日
资产合计	96,642.40	96,499.97	69,392.61	45,260.73
负债合计	95,085.10	95,360.17	66,267.43	44,034.64
净资产	1,557.30	1,139.80	3,125.18	1,226.09

2006 年-2009 年 1-9 月的经营情况如下： 单位：元

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4 上海财瑞资产评估有限公司

上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

项目/年份	2006年	2007年	2008年	2009年1-9月
营业收入	19,897.13	12,590.99	60,722.92	16,668.18
利润总额	2,048.00	-496.91	3,306.95	488.33
净利润	1,506.79	-417.49	2,519.46	368.41

以上数据摘自上海立信会计师事务所有限公司出具的信会师报字（2007）第 21637 号、信会师报字（2008）第 22461 号、信会师报字（2009）第 22753 号、信会师报字（2009）第 24458 号审计报告，注册会计师均发表无保留意 见审计报告。

上海爱建顾村置业有限公司对外长期投资单位为上海爱邦航标置业有限公 司，公司投资 255 万元，股权比例 51%。

1.2.4 行业发展前景：

近年来，我国工业化、城市化进程带动房地产市场快速发展，房地产成为我 国支柱产业。 在新一轮的经济增长过程中，以房地产为主业的产业链依然是 推动经济增长的重要力量。由于上海国际化的发展和世博会的预期，到 2010 年前，预计上海房地产行业还将保持平稳上升。

1.3 委托方与被评估单位的关系

委托方上海爱建股份有限公司为被评估单位上海爱建顾村置业有限公司的 控股股东。

1.4 其他评估报告使用者

除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使 用者。

二、评估目的

根据上海爱建顾村置业有限公司股东会决议和业务约定书的约定，此次评估目的为 上海爱建股份有限公司拟转让其持有的上海爱建顾村置业有限公司 85%股权，上海 爱和置业发展有限公司拟转让其持有的上海爱建顾村置业有限公司 5%股权的需 要，对上海爱建顾村置业有限公司股东全部权益进行估算，并发表专业意见。

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5 上海财瑞资产评估有限公司

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三、评估对象和评估范围

本次资产评估对象是上海爱建顾村置业有限公司股东全部权益，评估范围为评估对 象涉及的上海爱建顾村置业有限公司的整体资产，是指上海爱建顾村置业有限公司 2009 年 9 月 30 日资产负债表反映的流动资产、长期股权投资、固定资产、递延所 得税资产及负债等，其在评估前的资产类型和帐面金额列表如下。

资 产 类 型	帐面金额（元）
流动资产	447,408,632.77
长期股权投资	2,550,000.00
固定资产	152,957.12
递延所得税资产	2,495,656.63
资产合计	452,607,246.52
负债合计	440,346,354.38
净资产	12,260,892.14

资产负债的类型、账面金额明细情况详见资产评估明细汇总表。

• 上述帐面金额，经上海立信会计师事务所有限公司审计确认，并出具信会师报字 （2009）第 24458 号审计报告。

上海爱建顾村置业有限公司的主要资产为开发的实行政府限价的中低价配套商品

用房，包括存量房和已完工的独立商铺，具体如下：

序号	房地产坐落	房地产权证号	地号	套数	建筑面积(m2)	土地用途
1	菊盛路186 弄1-22 号	沪房地宝字（2005） 第041366 号	宝山区刘行镇10 街坊6/3 丘	65	5,151.71	住宅
2	菊盛路50 弄1-96 号	沪房地宝字（2005） 第041367 号	宝山区刘行镇10 街坊6/1 丘	367	29,902.19	住宅
3	菊泉街39 弄1-58 号	沪房地宝字（2006） 第007570 号	宝山区刘行镇10 街坊8/6 丘	339	29,080.11	住宅
4	菊联路68弄1-18号	沪房地宝字（2008） 第036631号	宝山区刘行镇11 街坊14 丘	164	9866.03	住宅
5	菊联路68弄25-77号	沪房地宝字（2008） 第037656号	宝山区刘行镇11 街坊11 丘			住宅
6	陆翔路409 号、菊联路68 弄19-24、28-30、54-62 号、70-76（双号）	沪房地宝字（2008） 第036631号	宝山区刘行镇11 街坊14 丘	18	4,645.37	住宅（房屋 为商铺）
	开发产品小计			953	78,645.41
7	宝山区刘行镇11 街坊16 丘	沪房地宝字（2006） 第028187号	宝山区刘行镇11 街坊16 丘	独幢三层	11,456.60	商业

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11,456.60 开发成本小计

四、价值类型和定义

根据评估业务约定书所确定的评估目的，本次资产评估的价值类型为市场价值。 市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

5.1 本项目评估基准日是 2009 年 9 月 30 日；

• 5.2 确定本评估基准日的主要原因是根据本次评估经济行为的性质与委托方商定， 以使评估基准日尽可能地接近评估目的的实现日期。

六、评估依据

6.1 法规依据

• 6.1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例》及上海市制定的实施办法

• 6.1.2 中华人民共和国建设部令第 45 号《城市房地产转让管理规定》及上海 市制定的实施细则

• 6.1.3 其他有关法规和规定

6.2 准则依据

• 6.2.1 财政部财企[2004]20 号《资产评估准则——基本准则》

• 6.2.2 中评协[2007]189 号《资产评估准则——评估报告》《资产评估准则—— 评估程序》《资产评估准则——业务约定书》《资产评估价值类型指导意见》

• 6.2.3 中评协[2007]189 号《资产评估准则——不动产》《资产评估准则——机 器设备》

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• 6.2.4 中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》

• 6.2.5 企业财务通则、企业会计准则、企业会计制度

• 6.3 经济行为依据

6.3.1 上海爱建股份有限公司资产评估业务委托书

6.4 权属依据

• 6.4.1 上海爱建顾村置业有限公司营业执照、验资报告、章程

• 6.4.2 上海爱建顾村置业有限公司房地产权证及相关证明文件

• 6.4.3 上海爱建顾村置业有限公司车辆行驶证

• 6.4.4 各类交易合同、其他合同或协议

6.5 取价及参考依据

• 6.5.1 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》

• 6.5.2 2009 年全国资产评估价格信息

• 6.5.3 上海市建设委员会编著《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》

• 6.5.4 上海市建设工程定额管理总站主办《上海工程造价信息》

• 6.5.5 上海社会科学院房地产业研究中心主办《上海房地产市场报告》

• 6.5.6 中国人民银行公布的存贷款利率

• 6.5.7 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料

• 6.5.8 委托方和资产占有方提供的资产销售统计资料

• 6.5.9 上海爱建顾村置业有限公司历史经营状况资料

• 6.5.10 评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料

七、评估方法

• 资产评估的基本方法主要有成本法、收益法和市场法。

• 这三种评估方法是分别从成本途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价

• 值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价

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值类型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来 源等因素，选用适用的评估方法。

7.1 评估方法适用性分析

7.1.1 市场法是通过分析交易案例的成交价格和交易条件，与评估对象作比较调整， 进而估算出企业股东权益价值的一种评估方法。

采用市场比较法必须选取类似企业交易案例，由于我国目前资本市场尚不能完全公 开市场化，所以交易价格背后常常伴随着不少其他条件的限制，如人员安置、历史 遗留问题的解决、购并双方的谈判技巧等因素，使得实际成交的市场价格存在较大 的幅度空间，评估人员无法在公开正常渠道获取上述影响交易价格的各项因素条件， 也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价格进行修正，所以采用市场比较法评 估就存在评估技术上的缺陷，所以本次企业价值评估不宜采用市场法。

7.1.2 收益法是根据预测企业未来的预期收益，通过收益还原来估测企业的股东权 益价值的一种评估方法。

上海爱建顾村置业有限公司是开发位于顾村镇的中低价配套商品房项目成立的公 司，目前项目已开发结束，且无其他开发计划，鉴于企业未来经营存在较大不确定 性，无法提供未来年度的经营预测，故本次评估不适用采用收益法。

7.1.3 成本法（资产基础法）是在企业持续经营的假设前提下，从资产购建者的角 度，通过计算各单项资产的重置价值之和，得出企业股东权益价值。 成本法评估结果易于解释，是我国目前常用的整体资产评估方法，所以本次评估同 时可以采用成本法进行评估。

根据资产评估规范要求，本次评估充分考虑了评估目的、评估对象和范围的相关要 求，评估人员通过对评估对象的现场勘查及其相关资料的收集和分析，采用成本法 进行评估。

7.2 成本法

成本法（资产基础法）是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再 扣减负债评估值，得出企业股东权益价值的一种方法。 基本计算公式：股东权益评估值＝资产评估价值－负债评估价值

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八、评估过程

• 8.1 我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行评估，具体 步骤如下：

• 8.1.1 在充分了解本次评估目的、确定评估范围、选定评估基准日的基础上， 与资产评估委托方签订《资产评估业务约定书》。

• 8.1.2 在掌握资产占有方基本情况的前提下组成评估小组，拟定评估方案，作 出工作计划的安排。

• 8.1.3 指导资产占有方清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细 表，检查核实资产和验证资产占有方提供的资料。

8.1.4 根据资产清查评估明细表以及收集的资料，结合资产占有方的会计记录 数据进行相关核对、询问和取证；对实物资产进行现场核实、勘察、调查与 记录，并与资产管理人员沟通，获取使用与维护资料，了解资产的经营和管 理情况；查阅资产的产权证明文件等相关资料。

• 8.1.5 在上述基础上，选择合适的评估方法，开展市场调研询价工作，收集市 场价格信息，进行评定估算。

• 8.1.6 根据以上资料进行整理汇总分析工作，起草资产评估报告，经过三级审 核，出具资产评估报告书。

8.2 评估方法运用实施过程

8.2.1 成本法中各项资产及负债的评估方法及主要过程

• 8.2.1A 对于货币资金、债权资产项目和负债项目，以基准日真实、存在的账 面价值予以评定该类资产、负债的评估值，其中对债权资产及负债主要采用询 证、替代程序确认其安全性及真实性，并进行帐龄分析，确认其可收回价值， 最后确认其评估值。

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8.2.1B 对于存货资产，由于资产均为公司开发的实行政府限价的中低价配套 商品用房。则根据可实现的销售价格扣除相关税费后确定评估值。

• 计算公式：评估价值＝销售价格－销售费用－销售税金－土地增值税－应交所 得税－未付工程款

• 8.2.1C 对于长期股权投资，经实施整体资产评估程序，根据被投资单位基准日 股东全部权益评估价值与投资比例确定评估值。

长期投资评估值＝被投资单位评估基准日股东全部权益评估价值×投资比例

8.2.1D 对于固定资产——设备，按资产替代原则，采用重置成本法进行评估。 重置成本法计算公式：评估价值=重置全价×综合成新率 重置原值通过市场询价，查询有关价格资料，按评估基准日重置价值逐一加以 确定。

考虑到企业不实行固定资产增值税抵扣制度，本次评估对设备的重置原值均未 扣除增值税金额。

综合成新率一般采用年限法成新率和技术鉴定法成新率，并对年限法和技术鉴 定法所计算的成新率，以不同的权重，最终合理确定设备的综合成新率。 综合成新率＝使用年限法理论成新率×加权系数+技术鉴定法成新率×加权系数

九、评估假设

评估人员根据资产评估的要求，认定以下前提条件在评估基准日时成立，当未来经 济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结 果的责任。

• 9.1 上海爱建顾村置业有限公司所在地及中国的社会经济环境不产生大的变更， 所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；

• 9.2 假设上海爱建顾村置业有限公司在现有的管理方式和管理水平的基础上持续 经营，评估基准日资产状况不变，资产使用效率得到有效发挥；

• 9.3 假设上海爱建顾村置业有限公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担 当其职务；

• 9.4 假设上海爱建顾村置业有限公司完全遵守所有有关的法律和法规；

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• 9.5 假设上海爱建顾村置业有限公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编 写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；

• 9.6 有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；

• 9.7 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

十、评估结论

10.1 评估结论

经评估，上海爱建顾村置业有限公司在评估基准日 2009 年 9 月 30 日资产总额帐面价 值为 452,607,246.52 元，调整后帐面价值为 452,607,246.52 元，评估价值为 464,279,486.56 元，增值率为 2.58% ，负债总额帐面价值为 440,346,354.38 元，调整后帐面价值为 440,346,354.38 元，评估价值为 440,346,355.97 元，增值率为 0.00 % ，股东全部权益帐面 价值 12,260,892.14 元，调整后帐面价值为 12,260,892.14 元，评估价值为 23,933,130.59 元， 增值率为 95.20 % 。

资 产 评 估 结 果 汇 总 表 单位：元

资产类型	账面价值	调整后账面价值	评估价值	增值额	增值率%
流动资产	447,408,632.77	447,408,632.77	460,080,732.77	12,672,100.00	2.83
长期股权投资	2,550,000.00	2,550,000.00	2,135,868.54	-414,131.46	-16.24
固定资产	152,957.12	152,957.12	695,245.00	542,287.88	354.54
递延所得税资产	2,495,656.63	2,495,656.63	1,367,640.25	-1,128,016.38	-45.2
资产合计	452,607,246.52	452,607,246.52	464,279,486.56	11,672,240.04	2.58
流动负债	440,346,354.38	440,346,354.38	440,346,355.97	1.59
负债合计	440,346,354.38	440,346,354.38	440,346,355.97	1.59
股东全部权益	12,260,892.14	12,260,892.14	23,933,130.59	11,672,238.45	95.20

评估结论详细情况见评估明细表，评估结论根据以上评估工作得出。

十一、特别事项说明

11.1 在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能 评定估算的有关事项：

11.1.1 本次在存量房产的评估中，对已签订房屋出售合同收取售房款（尚未办理房 屋移交手续）的菊盛路 50 弄 57 号 201 室、186 弄 14 号 403 室和 3 号 201 室，以及

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12 上海财瑞资产评估有限公司

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菊联路 68 弄 18 号 501 室和 4 号 1001 室 5 套住宅用房按照销售合同确定评估价格， 其余存货（开发产品、开发成本）按照公司提供的建设项目协议书（包括补充协议） 和相关房屋供应协议等文件资料确定评估价格。如果评估报告日以后存货的实际销 售价与上述文件资料约定的价格存在差异，将可能影响本评估结果。

11.1.2 本次评估根据公司提供的工程预算书等资料，确定应付未付工程款金 额为 28,288,618.00 元。如果经竣工决算确定的工程造价与工程预算价有差异，将可 能影响本评估结果。

11.1.3 公司运输设备中有沪 AL9339 桑塔纳轿车、沪 EH7710 帕萨特轿车的车辆所 有权登记人为上海爱建房地产信息咨询有限公司，根据公司的情况说明，上述 2 辆 汽车的实际所有权人为上海爱建顾村置业有限公司。

11.1.4 根据 2005 年 9 月上海市住宅建设发展中心的预中标通知书，上海爱建顾村 置业有限公司为上海市配套商品房南汇区航头镇新选址基地 6 号地块的中标单位， 由于税务的属地原则，公司投资成立上海爱邦航标置业有限公司为该地块项目的项 目公司。但由于该项目暂缓实施，项目尚未获得相关部门的具体规划和批复，无法 预计该项目未来的实施情况，故本次评估未考虑该事项带来的相关利益影响。 以上特别事项提请报告使用者注意。

11.2 上海爱建顾村置业有限公司公司在提供资料时未作特殊说明的，而本评估机 构的评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，本评估机构及 评估人员不承担相关责任。

11.3 本评估机构及评估人员不对资产评估委托方和资产占有方提供的有关经济 行为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合 法性、完整性、真实性负责。

11.4 本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方或资产占有方在使 用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负问题，并按照国家有关规定处理。

11.5 本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本机构及参加评估人 员与委托方、资产占有方确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职 业规范，进行了公正评估。

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上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的

企业价值评估

十二、评估报告使用限制说明

• 12.1 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，因委托方使用评估报告 不当所造成的后果，与本评估机构及注册评估师无关。

• 12.2 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关 当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。

12.3 未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者 披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

• 12.4 评估报告的使用有效期为一年，自 2009 年 9 月 30 日至 2010 年 9 月 29 日。

12.5 如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结 论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产 价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托方应及时聘 请评估机构重新确定评估价值。

12.6 当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

十三、评估报告日

本评估报告的提出日期 2009 年 11 月 6 日。

谨此报告

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上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的

企业价值评估

（此页无正文）

上海财瑞资产评估有限公司

法定代表人：虞建华 中国注册资产评估师：李 莉

总评估师：陈泽民 中国注册资产评估师：陈 悦

年 11 月 6 日

联 系 地 址：上 海 市 延 安 西 路 1 3 5 7 号 电话： 021-62261357 传真： 021-62257892

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上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的

企业价值评估

邮编： 200050 E-mail ： mail@cairui.com.cn

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上海爱建顾村置业有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估

附 件

• 一、上海爱建顾村置业有限公司股东会决议

• 二、上海爱建顾村置业有限公司评估基准日审计报告、会计报表

• 三、上海爱建顾村置业有限公司 2006-2008 年审计报告

• 四、上海爱建股份有限公司营业执照复印件

• 五、上海爱建顾村置业有限公司营业执照复印件

• 六、上海爱建顾村置业有限公司房地产权利证书复印件、车辆行驶证及 情况说明复印件

• 七、上海爱建股份有限公司承诺函

• 八、上海爱建顾村置业有限公司承诺函

• 九、上海财瑞资产评估有限公司和评估人员的承诺函

• 十、上海财瑞资产评估有限公司资格证书复印件

• 十一、上海财瑞资产评估有限公司营业执照复印件

• 十二、本项目评估人员李莉、陈悦资质证书复印件

• 十三、资产评估业务约定书

十四、重要合同复印件

十五、实物照片复印件

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