Quarterly Report • Aug 31, 2012
Quarterly Report
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Information réglementée
« Odon Warland-Bulins » - Jette
| 1. Rapport de gestion intermédiaire | 3 |
|---|---|
| 2. Home Invest Belgium en Bourse | 8 |
| 3. Rapport immobilier | 10 |
| 4. Gouvernance d'entreprise | 14 |
| 5. Etats financiers consolidés abrégés | 15 |
| 6. Rapport du Commissaire | 25 |
| 7. Déclaration des personnes responsables | 26 |
• Taux d'occupation moyen de 95 %4
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium SA s'est réuni le 22 août 2012 pour établir l'état des comptes semestriels consolidés arrêtés au 30 juin 2012.
1 Par rapport à la situation au 30 juin 2011.
1.1.1 La réception provisoire des travaux de construction de l'immeuble « OdonWarland - Bulins » situé à Jette, à l'angle de l'avenue Odon Warland et de la rue Bulins, est intervenue le 1er juin 2012. Pour rappel, cet immeuble a été acquis par Home Invest Belgium (par voie de scission partielle de la SA V.O.P.) en état de futur achèvement pour une valeur d'acquisition conventionnelle se montant à € 5 815 000. Il comporte 34 appartements et 1 commerce au rez-de-chaussée pour une surface locative totale de +/- 3 123 m² et 34 emplacements de parking couverts.
40 %
35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Plus-value nette réalisée en % par rapport à la dernière juste valeur Plus-value nette réalisée en % par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des investissements
Ainsi, les différentes ventes du premier semestre ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 0,7 million par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus. Ce montant vient renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour la période. Les graphiques ci-dessus détaillent les plus-values réalisées et ce tant par rapport à la dernière juste valeur que par rapport à la valeur d'acquisition initiale augmentée des investissements effectués pendant la période de détention.
La stratégie adoptée il y a sept ans déjà s'avère donc à nouveau payante puisque, malgré la situation conjoncturelle toujours faible, les résultats dégagés par les ventes pilotées avec discernement et professionnalisme illustrent l'importance des plus-values pouvant être dégagées par un investissement dans un portefeuille immobilier résidentiel de qualité, combiné à une politique dynamique d'arbitrage.
1.1.2 Le premier semestre a permis de poursuivre le programme de vente à la pièce de différents actifs :
1.1.3 En ce qui concerne le projet Belliard/Industrie, dont le chantier a connu du retard dû à un problème de béton défectueux, l'achèvement des travaux de l'hôtel est intervenu le 13 juillet 2012 (voir ci-dessous sub 1.2.1) ; l'achèvement des travaux de la partie logements est quant à lui prévu pour le deuxième semestre 2012. Pour rappel, il s'agit du développement d'une résidence hôtelière de 110 chambres et de la rénovation en 6 appartements d'une ancienne maison de maître par Nexity IG pour le compte de la SA Belliard 21, filiale à 100 % de la Sicafi. Le complexe immobilier est situé à Bruxelles, à l'angle de la rue Belliard et de la rue de l'Industrie, en plein quartier européen. L'achèvement des travaux de l'hôtel correspond à la date d'entrée en vigueur du droit d'usufruit portant sur la résidence hôtelière concédé par la SA Belliard 21 au groupe Pierre & Vacances pour une durée de 15 ans.
1.1.4 Il n'y a pas eu de transactions avec des parties liées au cours du semestre sous revue au sens de l'article 13 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007.
1.1.5 Home Invest Belgium a continué à porter une attention particulière, tant au niveau de son Conseil d'administration qu'au niveau de son Management exécutif, aux critères sociaux, environnementaux et éthiques dans ses décisions relatives à la gestion des ressources financières ainsi qu'à l'exercice des droits liés aux titres en portefeuille. C'est dans ce contexte que Home Invest Belgium est restée particulièrement attentive aux évolutions technologiques dans le domaine de la construction en général et aux performances énergétiques de son portefeuille immobilier en particulier, comme par exemple pour l'immeuble Odon Warland-Bulins achevé le 1er juin 2012 (cfr supra sous 1.1.1).
1.1.6 Au cours du 1er semestre 2012, Home Invest Belgium a entamé avec succès une restructuration significative de son portefeuille de lignes de crédit et de couvertures.
Ainsi, la Sicafi a conclu une nouvelle ligne de crédit à taux variable de € 25 millions, fournie par BNP Paribas Fortis ; elle viendra à échéance le 21 août 2018.
Parallèlement, Home Invest Belgium a renégocié l'échéance finale d'un IRS de € 20 millions, conclu avec ING, qui est à présent fixée à 2018 au lieu de 2013, et a conclu un nouvel IRS avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de € 25 millions venant à échéance en 2018.
Grâce à ces accords le taux d'intérêt moyen sur les lignes prélevées a pu être ramené à 3,51% au 30 juin 2012, contre 3,88 % au 31 décembre 2011, tandis que la durée moyenne pondérée des lignes de crédit a pu être portée à 2 ans et 10 mois à la clôture du semestre, contre 2 ans au 31 décembre 2011.
Tout cela contribue de manière significative à une sécurisation accrue du portefeuille de crédits et de couvertures de Home Invest Belgium.
D'autres initiatives en matière de restructuration des lignes de crédit sont prévues par la Sicafi au cours du 2ième semestre 2012.
| Banque | Montant des lignes (e) | Type | Prélevé (e) | Échéances | |
|---|---|---|---|---|---|
| Crédits à taux variable | ING | 9 400 000 | Crédit Roll Over | 9 400 000 | 30/09/12 |
| ING | 6 540 000 | Crédit Roll Over | 6 540 000 | 31/05/13 | |
| ING | 6 000 000 | Crédit Roll Over | 6 000 000 | 1/08/13 | |
| BNP | 6 250 000 | Crédit Roll Over | 6 250 000 | 30/09/13 | |
| BNP | 6 250 000 | Crédit Roll Over | 6 250 000 | 30/09/13 | |
| BNP | 2 000 000 | Crédit Roll Over | 2 000 000 | 31/01/14 | |
| BELF IUS |
9 400 000 | Crédit Roll Over | 9 400 000 | 27/11/14 | |
| BELF IUS |
11 350 000 | Crédit Roll Over | 11 350 000 | 31/12/14 | |
| ING | 12 000 000 | Crédit Roll Over | 12 000 000 | 31/12/14 | |
| BNP | 14 530 000 | Crédit Roll Over | 4 500 000 | 7/12/14 | |
| BNP | 25 000 000 | Crédit Roll Over | 15 000 000 | 21/05/18 | |
| ING | 450 000 | Crédit Straight Loan | - | ||
| BNP | 446 208 | Crédit Straight Loan | - | ||
| Crédit à taux fixe | BELF IUS |
731 250 | Crédit d'investissement | 731 250 | 30/09/23 |
| Total | 110 347 458 | 89 421 250 | |||
| Couvertures | BELF IUS |
10 000 000 | Floor-double Cap | - | 10/07/13 |
| BELF IUS |
11 750 000 | IRS | - | 30/10/14 | |
| ING | 20 000 000 | IRS | - | 16/12/15 | |
| BNP | 25 000 000 | IRS | - | 20/05/18 | |
| ING | 20 000 000 | IRS | - | 29/06/18 | |
| BELF IUS |
15 000 000 | IRS callable | - | 17/06/19 | |
| Total | 101 750 000 |
1.2.1 Comme décrit ci-avant sous le point 1.1.3., l'achèvement des travaux de l'hôtel dans le cadre du projet Belliard/Industrie est intervenu le 13 juillet 2012 ; l'achèvement des travaux de la partie logements est quant à lui prévu pour le deuxième semestre 2012.
1.2.2 En date du 5 juillet 2012, Home Invest Belgium a signé une convention avec Axa Belgium SA en vue de l'apport en nature d'un immeuble de bureaux de +/- 11 793 m² brut hors sol situé à 1200 Woluwe-Saint-Lambert, avenue Marcel Thiry 208, pour une valeur de € 8 357 608. La convention est soumise à différentes conditions suspensives dont la réalisation est attendue avant le 31 décembre 2013, notamment : la libération de l'immeuble par tous les occupants, l'obtention de tous les permis et autorisations nécessaires au changement d'affectation et de destination de l'immeuble et à sa complète transformation en immeuble résidentiel, l'accord de la FSMA et la confirmation de la valeur d'apport par l'expert immobilier agréé de la Sicafi. Le rendement brut de départ attendu après reconversion peut être évalué à +/- 7 %.
Axa Belgium SA fait partie de l'actionnariat stable de la Sicafi. En l'occurrence, cette opération présentait un conflit d'intérêts potentiel de sorte qu'en application de l'article 523§1 du Code des sociétés et des articles 4.7.2. et 4.8. de la Charte de Gouvernance d'entreprise, le Président du Conseil d'administration (Monsieur Guy Van Wymersch-Moons), également General Manager of Real Estate de la société Axa Belgium, s'est abstenu de participer à la délibération portant sur cette opération.
1.2.3 De multiples nouvelles ventes à la pièce sont à un stade avancé de négociation, certaines d'entre elles ayant déjà fait l'objet de la signature d'un compromis de vente.
La réalisation de ces seules ventes escomptées au moment de la rédaction du présent rapport représenterait une plus-value réalisée complémentaire de l'ordre de € 1,5 million.
1.2.4 La Sicafi est par ailleurs en négociation avancée sur un nouveau dossier d'investissement portant sur la reprise, via transfert progressif d'actions, de deux complexes résidentiels pour étudiants et de studios. Différents autres dossiers ont dès à présent passé le stade de l'étude de faisabilité.
Depuis la mise en bourse de la société au mois de juin 1999, soit depuis treize ans, le dividende distribué par la Sicafi a pu être majoré chaque année de manière appréciable.
Pour l'exercice en cours, et sauf événements imprévus, aucun élément n'est de nature à infléchir cette courbe ascendante. Dans ces conditions, le Conseil estime que le dividende pour l'année 2012 devrait être à nouveau supérieur à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location, ce que le Conseil n'attend pas à la date d'établissement du présent rapport.
Le Conseil rappelle enfin que la croissance dividendaire provient pour partie de la montée en puissance du volume des arbitrages sur portefeuille (voir Rapport annuel 2011, p.42) ; il y a toutefois lieu de rappeler que la Sicafi n'a pas d'emprise sur l'évolution des prix de marché et qu'elle n'a pas un contrôle absolu sur la planification précise des ventes, l'acquéreur pressenti restant libre de sa décision jusqu'à la signature.
Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 7 à 13 du rapport financier annuel 2011 restent pertinents pour le présent rapport semestriel.
Quant aux risques liés à la réglementation, ceux-ci comprennent les effets des mesures prises ou envisagées par le législateur depuis la mise en place du gouvernement actuel, notamment en matière de fiscalité (voir ci-après sub 1.5).
Suite aux lois du 28 décembre 2011 et du 29 mars 2012, nous comprenons que le régime fiscal des dividendes distribués par Home Invest Belgium se présente comme suit:
• L'exonération de précompte mobilier visée à l'article 106, §8 ARE/CIR dont bénéficient les SICAFI résidentielles n'a pas été modifiée.
Les dividendes distribués par Home Invest Belgium restent donc exonérés du précompte mobilier de 21 %.
Home Invest Belgium ou l'agent payeur devra donc déclarer à l'administration les dividendes distribués et les bénéficiaires (personnes physiques), sauf si ceuxci optent pour la retenue à la source de la cotisation supplémentaire de 4 %. En cas d'option, Home Invest Belgium ou l'agent payeur devra retenir à la source et verser au trésor la cotisation supplémentaire de 4 %. C'est, semble-t-il, contra legem que le formulaire communiqué par l'administration fiscale pour la déclaration à la cotisation supplémentaire sur des revenus mobiliers et la circulaire du 2 juillet 2012 qui renvoie audit formulaire excluent les actionnaires des SICAFI résidentielles de la possibilité d'opter pour la retenue à la source de la cotisation de 4 %.
• Une erreur de coordination des textes légaux s'est par ailleurs glissée dans la révision de l'article 313 CIR par la loi du 28 décembre 2011 qui, actuellement, ne tient pas compte des dividendes exonérés de précompte mobilier. A défaut de législation corrective, le dividende exonéré de précompte mobilier pour lequel l'actionnaire n'aurait pas opté pour la retenue à la source de la cotisation de 4 % devrait être déclaré dans la déclaration fiscale à partir des revenus de l'année 2012 et pourrait être soumis à une imposition au taux distinct de 21 % (+ 4 % de cotisation supplémentaire), ce qui n'était nullement l'intention du législateur si l'on se réfère au contenu des travaux parlementaires relatifs à la loi du 28 décembre 2011.
Home Invest Belgium poursuit une stratégie d'investisseur « pure player » en immeubles résidentiels. Au-delà des appartements et maisons, qui répondent aux besoins de la population adulte, cette politique de placement intègre aussi, d'une part le logement pour jeunes, sous formes de studios pour étudiants et jeunes professionnels, et d'autre part le logement pour séniors. C'est dans ce dernier cadre que la société examine de près le segment des résidences-services, qui constitue une des réponses aux besoins des nouvelles générations de seniors, qui sont à la recherche d'un environnement de vie attrayant, intégrant des services sur mesure, qui leur permet de préserver leur autonomie et indépendance aussi longtemps que possible.
« Erainn » - Etterbeek (1040 Bruxelles)
Au cours du semestre sous revue, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a oscillé entre un plus bas de € 62,90 le 4 janvier 2012 et un plus haut de € 72 le 17 avril 2012 qui constitue aussi le plus haut historique. Globalement, les six premiers mois de l'exercice 2012 ont été caractérisés par une hausse quasi constante du cours jusqu'à début mai pour fléchir ensuite avant de remonter vers la fin mai ; à noter que le détachement du coupon en date du 15 mai dernier n'aura eu quasiment aucune incidence sur le cours puisqu'ayant baissé à cette date à € 66,51, il se traitait déjà à € 67 le 16 mai et même à € 70 le 30 mai dernier.
Il y a lieu de relever que la liquidité du titre est en hausse, avec une moyenne journalière de 1 066 actions par séance de cotation, par rapport à une moyenne de 777 au cours du 1er semestre 2011 et de 902 pour l'ensemble de l'exercice 2011.
La très bonne performance de l'action Home Invest Belgium doit à nouveau être soulignée, et ce tant par rapport au BEL 20 qui a progressé sur la période de 6,92 %, que par rapport à l'ensemble du secteur des Sicafi belges, reflété par l'indice sectoriel EPRA Belgium, celui-ci étant caractérisé par une baisse de - 2,02 % sur le semestre contre une progression de 9,29 % pour le titre Home Invest Belgium.
Quant à la prime entre le cours de bourse au 30 juin 2012, dernier jour de cotation du semestre (€ 70,00) et la valeur nette d'inventaire ce même jour (€ 56,87), elle s'élevait à 23,1 % (par rapport à une prime de 16,02 % au 30 juin 2011 et une prime de 11,2 % au 31 décembre 2011). Cette évolution positive reflète sans aucun doute la confiance des marchés boursiers dans la solidité du secteur de l'immobilier résidentiel coté en général et dans celle de Home Invest Belgium en particulier.
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3 % du capital et du registre des actionnaires nominatifs, l'actionnariat connu de Home Invest Belgium au 4 juillet 2012 par rapport à sa situation au 24 février 2012, telle que reprise au Rapport financier annuel 2011 (page 44) reflète la reprise par le Groupe Van Overstraeten Properties (« Groupe VOP ») d'une partie de la participation précédemment détenue par la SCRL Arcopar du Groupe ARCO.
| Actionnariat au 4 juillet 2012 | Nombre d'actions |
En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe VOP | 777 692 | 25,45% |
| COCKY SA | 110 | 0,00% |
| Stavos Luxembourg SA | 118 455 | 3,88% |
| Mr Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,21% |
| Mr Antoon Van Overstraeten | 127 714 | 4,18% |
| Mr Hans Van Overstraeten | 130 605 | 4,27% |
| Mr Johan Van Overstraeten | 128 569 | 4,21% |
| Mr Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,21% |
| VOP SA | 15 000 | 0,49% |
| AXA Belgium | 433 164 | 14,17% |
| Les Assurances Fédérales | 105 296 | 3,45% |
| Groupe ARCO | 87 575 | 2,87% |
| Arcopar SCRL | 62 575 | 2,05% |
| Auxipar SA | 25 000 | 0,82% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan | 102 792 | 3,36% |
| Autres actionnaires nominatifs | 118 364 | 3,87% |
| Free Float | 1 431 260 | 46,83% |
| Tota l général |
3 056 143 | 100,00% |
Au 30 juin 2012, Home Invest Belgium SA possédait 74 immeubles sur 43 sites, avec une surface bâtie de 126 723 m² et 1 189 unités en location. Sur base du rapport d'évaluation de Winssinger & Associés SA, l'expert immobilier de la Sicafi, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 236,4 millions, en hausse de 2,6 % par rapport au 30 juin 2011 et en statu quo par rapport au 31 décembre 2011 et ce suite à la mise en vente de certains immeubles dans l'intervalle. La valeur d'investissement du portefeuille immobilier quant à elle s'établit à € 261,5 millions.
A la clôture du semestre sous revue le portefeuille immobilier se ventile de la manière suivante :
Ce portefeuille est composé à raison de 81 % d'immeubles d'habitation situés en Belgique, ce qui représente un pourcentage largement supérieur aux 60 % requis par la législation fiscale actuelle pour être reconnue comme Sicafi résidentielle. 78,6 % de ce portefeuille constitue d'ailleurs le « core business » de la Sicafi, à savoir les appartements et les maisons unifamiliales.
Aucun ensemble immobilier ne dépasse le plafond réglementaire de 20 % en matière de diversification du risque. En effet, le site le plus important - le complexe Lambermont à Schaerbeek - représente moins de 11,2 % du total du portefeuille immobilier, suivi par le complexe City Gardens à Leuven avec 7,6 %. Le poste « Autres » repris dans le tableau ci-dessous totalise 60,5 % du portefeuille ; chaque site faisant partie de ce poste représente moins de 3 % du portefeuille immobilier de la Sicafi pris individuellement et contribue ainsi à une excellente diversification du risque.
Appartements meublés 10,3 % Commerces 11,8 % Maisons 3,4 % Maisons de repos 2,5 % Bureaux 7,2 %
1 Sur base de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation au 30 juin 2012.
Lambermont 11,2 % City Gardens 7,6 % Giotto 6,9 % Galerie de l'Ange 5,0 % Charles Woeste 4,8 % Les Mélèzes 4,0 % Résidences du Quartier européen 3,8 % Birch House 3,4 %
Le portefeuille d'immeubles est situé pour 70,5 % dans la Région de Bruxelles Capitale, région retenue par la Sicafi comme zone d'investissement prioritaire, en raison de la grande liquidité de son marché et des perspectives de plus-values significatives à moyen et long terme.
Classés par catégorie d'âge, les immeubles ayant 10 ans d'âge ou moins représentent 47,4 % du portefeuille, dont plus de la moitié a moins de 5 ans. Cette répartition du portefeuille illustre la volonté de la société d'investir prioritairement dans des immeubles neufs ou récents.
La répartition géographique en Région flamande est quant à elle en progression de 2,3 % par rapport à la situation au 30 juin 2011 pour s'élever à 15,7 %, grâce à la finalisation du projet City Gardens. La quote-part du portefeuille de Home Invest Belgium située en Région wallonne a diminué de 0,8 % sur la même période - elle s'élève à 13,8 % au 30 juin 2012 à comparer à 14,6 % au 30 juin 2011 - cette diminution s'expliquant par le fait que le site Florida à Waterloo est dorénavant comptabilisé parmi les immeubles destinés à la vente.
Le taux d'occupation2 du portefeuille immobilier pour l'ensemble du premier semestre de l'exercice en cours s'élève à 95,03 %, parfaitement stable par rapport à celui de 95,08 % au cours du 1er semestre de l'exercice 2011 et ce nonobstant un marché locatif qui reste difficile, principalement dans le secteur haut de gamme.
2 Taux moyen sur la période, calculé sur base des loyers, garanties locatives comprises sur les surfaces inoccupées. Calcul hors actifs détenus en vue de la vente et hors projets de développement.
| Situation des biens immobiliers au 30 juin 20121 |
Année2 | unités | Surface | Loyers bruts3 |
VLE4 | Loyers effectifs5 |
Taux d'occupation6 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dénomination | Commune | Nbr | m² | e | e | e | % | |
| Région de Bruxelles Capitale | 804 | 88 233 | 11304764 | 9 794 976 | 11 105 327 | 95,4% | ||
| Belliard | Bruxelles | 1937 | 18 | 2 256 | 361 627 | 278 172 | 351 394 | 97,3% |
| Clos de la Pépinière | Bruxelles | 1993 | 25 | 3 275 | 442 196 | 402 192 | 410 852 | 93,9% |
| Lebeau | Bruxelles | 1998 | 12 | 1 153 | 257 063 | 175 205 | 254 164 | 100,0% |
| Résidences du Quartier Européen | Bruxelles | 1997 | 50 | 4 290 | 747 326 | 524 906 | 871 283 | 82,3% |
| Birch House | Etterbeek | 2001 | 32 | 3 438 | 482 816 | 431 414 | 473 514 | 95,9% |
| Erainn | Etterbeek | 2001 | 12 | 1 252 | 206 119 | 176 695 | 199 574 | 97,4% |
| Yser | Etterbeek | 1974 | 15 | 1 961 | 304 967 | 250 738 | 297 290 | 99,9% |
| Giotto | Evere | 2005 | 85 | 8 647 | 1 198 295 | 1 064 687 | 1 160 259 | 97,2% |
| Alliés - Van Haelen | Forest | 1999 | 35 | 4 189 | 394 157 | 356 142 | 370 893 | 93,9% |
| Belgrade | Forest | 1999 | 1 | 1 368 | - | - | - | 100,0% |
| Les Jardins de la Cambre | Ixelles | 1992 | 28 | 3 552 | 464 677 | 397 087 | 479 783 | 98,8% |
| Charles Woeste (appartements) | Jette | 1998 | 92 | 5 091 | 556 487 | 465 464 | 539 069 | 97,5% |
| Charles Woeste (commerces) | Jette | 1996 | 14 | 2 995 | 400 868 | 329 717 | 385 566 | 99,2% |
| Odon Warland - Bulins | Jette | 2012 | 35 | 3 123 | 369 582 | 366 596 | 366 596 | 13,7% |
| Baeck | Molenbeek St Jean | 2001 | 28 | 2 652 | 238 176 | 231 420 | 227 855 | 95,8% |
| Lemaire | Molenbeek St Jean | 1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% |
| La Toque d'Argent | Molenbeek St Jean | 1990 | 1 | 1 618 | 195 155 | 154 608 | 192 187 | 100,0% |
| Sippelberg | Molenbeek St Jean | 2003 | 33 | 3 290 | 387 396 | 349 250 | 362 113 | 95,0% |
| Bosquet - Jourdan | Saint-Gilles | 1997 | 27 | 2 326 | 290 285 | 266 055 | 288 150 | 99,3% |
| Jourdan - Monnaies | Saint-Gilles | 2002 | 26 | 2 814 | 350 873 | 319 354 | 330 905 | 94,3% |
| Jourdan 85 | Saint-Gilles | 2010 | 24 | 2 430 | 359 908 | 347 524 | 352 935 | 98,1% |
| Lambermont | Schaerbeek | 2008 | 131 | 14 110 | 1 636 170 | 1 581 355 | 1 585 509 | 97,0% |
| Melkriek | Uccle | 1998 | 1 | 1 971 | 290 666 | 210 578 | 290 666 | 100,0% |
| Ryckmans | Uccle | 1990 | 8 | 2 196 | 272 847 | 230 580 | 271 607 | 100,0% |
| Les Erables | Woluwé St Lambert | 2001 | 24 | 2 202 | 341 722 | 263 838 | 311 413 | 90,2% |
| Les Mélèzes | Woluwé St Lambert | 1995 | 37 | 4 357 | 619 247 | 497 616 | 590 801 | 94,9% |
| Voisin | Woluwé St Pierre | 1996 | 9 | 923 | 136 139 | 123 783 | 140 949 | 97,3% |
| Région flamande | 159 | 15 326 | 2 282 694 | 2 202 006 | 2 124 238 | 93,2% | ||
| Nieuwpoort (commerces) | Nieuport | 1997 | 1 | 296 | 28 419 | 59 200 | 28 212 | 100,0% |
| Grote Markt | Saint Nicolas | 2004 | 17 | 2 752 | 387 427 | 352 441 | 367 023 | 94,7% |
| Wiezelo | 's Gravenwezel | 1997 | 13 | 1 297 | 169 368 | 156 735 | 168 016 | 98,3% |
| City Gardens | Louvain | 2010 | 106 | 5 236 | 1 032 046 | 1 020 352 | 982 404 | 95,3% |
| Haverwerf | Malines | 2002 | 4 | 3 399 | 455 518 | 414 678 | 377 870 | 82,4% |
| Gent Zuid | Gand | 2000 | 18 | 2 346 | 209 916 | 198 600 | 200 712 | 98,2% |
| Région wallonne | 226 | 23 164 | 2 675 088 | 2 306 034 | 2 551 304 | 94,9% | ||
| Clos Saint-Géry | Ghlin | 1993 | 1 | 4 140 | 349 338 | 188 400 | 344 319 | 100,0% |
| Place du Jeu de Balle | Lasne | 1999 | 7 | 1 198 | 165 899 | 153 329 | 157 559 | 96,3% |
| Quai de Compiègne | Huy | 1971 | 1 | 2 479 | 196 234 | 168 572 | 195 161 | 100,0% |
| Galerie de l'Ange (appartements) | Namur | 1995 | 50 | 1 880 | 244 437 | 215 757 | 254 846 | 96,5% |
| Galerie de l'Ange (commerces) | Namur | 2002 | 12 | 2 552 | 657 250 | 543 095 | 644 739 | 100,0% |
| Léopold | Liège | 1988 | 53 | 3 080 | 307 947 | 303 580 | 293 187 | 95,8% |
| Mont Saint Martin | Liège | 1988 | 6 | 335 | 37 820 | 35 635 | 18 501 | 48,5% |
| Quai de Rome | Liège | 1953 | 27 | 2 490 | 178 902 | 202 340 | 168 236 | 91,3% |
| Saint Hubert 4 | Liège | 1988 | 14 | 910 | 88 156 | 89 750 | 44 363 | 50,5% |
| Saint Hubert 51 | Liège | 1988 | 4 | 360 | 31 395 | 42 480 | 27 004 | 100,0% |
| Colombus | Jambes | 2007 | 51 | 3 740 | 417 710 | 363 096 | 403 389 | 95,1% |
| Total | 1 189 | 126 723 | 16262546 | 14303016 | 15 780 869 | 95,0% |
1 Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale
3 Loyers bruts annuels en cours au 30/06/2012, y compris les garanties locatives et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées
4 Valeur locative estimée par l'expert indépendant
5 Loyers bruts en cours au 30/06/2012, annualisés
6 Taux moyen sur le 1er semestre 2012, garanties locatives comprises
« Mesdames, Messieurs,
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la SICAFI HOME INVEST BELGIUM à la date du 30 juin 2012.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une duediligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La Juste Valeur('fair value') peut être obtenue comme suit :
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5 % pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de € 2 500 000.
Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2012 s'élève à €279 667 000 (deux cent septante-neuf millions six cent soixantesept mille euros).
La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2012, correspondant à la Juste Valeur ('fair value') au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à € 252 596 000 (deux cent cinquante-deux millions cinq cent nonante-six mille euros).
Nous vous prions, Mesdames, Messieurs, de croire en nos sentiments les meilleurs.
Bruxelles, le 19 juillet 2012 WINSSINGER & ASSOCIES SA
Geoffroy REGOUT Director »
3 Ces calculs sont établis sur base de paramètres qui diffèrent de ceux utilisés par Home Invest Belgium ; ainsi, ils sont basés sur la valeur d'investissement des immeubles du portefeuille et englobent les immeubles mis en vente.
4 Le taux d'occupation diverge de celui publié par Home Invest Belgium qui constitue un taux d'occupation moyen sur l'ensemble du semestre de l'exercice, hors immeubles destinés à la vente.
Le mandat de Monsieur Gaëtan Hannecart, administrateur depuis la première heure, est venu à échéance à l'issue de l'Assemblée générale ordinaire du 2 mai 2012. Le Conseil d'administration lui exprime sa profonde reconnaissance pour sa contribution importante au lancement et au développement de la Sicafi et ce depuis sa mise en bourse en juin 1999.
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium SA est depuis lors composé comme suit :
| Guy Van Wymersch-Moons | Président, Administrateur non exécutif |
|---|---|
| Xavier Mertens | Administrateur délégué de Home Invest Belgium SA, Administrateur exécutif |
| Guillaume Botermans | Administrateur non exécutif, indépendant |
| Koen Dejonckheere | Administrateur non exécutif, indépendant |
| Luc Delfosse | Administrateur non exécutif, indépendant |
| Eric Spiessens | Administrateur non exécutif, indépendant |
| Johan Van Overstraeten | Administrateur non exécutif |
| Liévin Van Overstraeten | Administrateur non exécutif |
Les méthodes comptables et les modalités de calcul adoptées dans les états financiers intermédiaires, tels que repris dans le présent rapport semestriel, sont identiques à celles utilisées dans les états financiers annuels clôturés au 31 décembre 2011.
Ce rapport semestriel fait application de l'IAS 34 qui prescrit le contenu minimum de ce rapport financier intermédiaire ainsi que les principes de comptabilisation et d'évaluation à appliquer.
Compte tenu de l'activité déployée, les chiffres présentés ci-après n'ont pas de caractère saisonnier ou cyclique.
Enfin, les pourcentages cités dans les commentaires ci-dessous ont été calculés sur base des chiffres non arrondis du compte de résultats ou du bilan et peuvent donc diverger de ceux qui seraient calculés sur base des chiffres arrondis repris ci-après.
La société n'ayant pas fait application de nouveaux standards ou amendements aux standards de manière anticipative, ceux-ci n'ont donc aucun impact sur les états financiers sous revue.
Comparés aux résultats du 1er semestre 2011, les principaux résultats du 1er semestre 2012 s'établissent comme suit :
| (en e) | 30/06/12 | 30/06/11 | |
|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs (+) | 8 373 628 | 7 669 533 |
| III. | Charges relatives à la location (+/-) | -174 274 | -110 250 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 8 199 354 | 7 559 283 | |
| IV. | Récupération de charges immobilières (+) | 14 203 | 24 177 |
| V. | Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
69 298 | 44 020 |
| VII. | Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -666 914 | -660 903 |
| VIII. | Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 1 458 | 0 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 7 617 400 | 6 966 577 | |
| IX. | Frais techniques (-) | -563 827 | -480 873 |
| X. | Frais commerciaux (-) | -162 085 | -257 110 |
| XI. | Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -31 144 | -239 518 |
| XII. | Frais de gestion immobilière (-) | -930 931 | -802 513 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -1 687 987 | -1 780 015 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 5 929 413 | 5 186 562 | |
| XIV. | Frais généraux de la société (-) | -338 533 | -262 752 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 5 590 879 | 4 923 810 | |
| XVI. | Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 669 285 | 632 575 |
| XVIII. | Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 2 385 713 | 4 494 372 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 8 645 877 | 10 050 757 | |
| XX. | Revenus financiers (+) | 53 033 | 45 238 |
| XXI. | Charges d'intérêts nettes(-) | -1 292 355 | -1 324 535 |
| XXII. | Autres charges financières (-) | -31 747 | -25 801 |
| XXIII. | Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -1 747 657 | 223 408 |
| RESULTAT FINANCIER | -3 018 726 | -1 081 689 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 5 627 151 | 8 969 068 | |
| XXIV. | Impôts des sociétés (-) | -10 106 | -527 |
| IMPOT (XXIV + XXV) | -10 106 | -527 | |
| RESULTAT NET | 5 617 046 | 8 968 541 | |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 1,85 | 3,09 | |
| Nombre d'actions moyen | 3 043 231 | 2 901 290 | |
| RESULTAT | NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) |
2 562 048 | 3 841 594 |
| RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 0,84 | 1,32 | |
| RESULTAT | NET COURANT HORS IAS 39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
4 309 705 | 3 618 186 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS 39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) | 1,42 | 1,25 | |
| RESULTAT | SUR PORTEFE UILLE (XVI. à XIX.) |
3 054 998 | 5 126 947 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 1,00 | 1,77 | |
| RESULTAT | DISTRIBUABLE | 4 967 149 | 4 323 271 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 1,63 | 1,49 | |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avant résultat sur Ptf / Résultat immobilier) | 73,40% | 70,68% | |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors résultat sur Ptf / Résultat immobilier) | 33,77% | 55,15% | |
| Marge nette courante (Résultat net hors résultat sur Ptf / Résultat immobilier) | 33,63% | 55,14% |
| (en e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
|---|---|---|
| Etat du résultat global | ||
| I. Résultat net | 5 617 046 | 8 968 541 |
| II. Autres éléments du résultat global : | ||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
945 526 | 1 113 895 |
| 1. Instruments de couverture efficaces | -222 408 | 0 |
| 2. Requalification selon IAS 39 §101 | 1 167 935 | 0 |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 6 562 572 | 10 082 436 |
Le résultat locatif net progresse de 8,5 % par rapport à celui du premier semestre 2011, grâce à l'incorporation de nouveaux immeubles suite aux acquisitions réalisées au cours du deuxième semestre 2011. Le résultat immobilier s'apprécie de 9,3 %, dans la ligne de la hausse du résultat locatif.
Les charges immobilières par contre sont en diminution de 5,2 % par rapport au premier semestre 2011 ; plusieurs composantes interviennent ici : les frais techniques augmentent +/- en ligne avec la croissance du portefeuille, tandis que les frais de commercialisation et les charges sur les immeubles vides sont en très nette diminution. Finalement, il y a lieu de signaler une augmentation des charges internes de gestion d'immeubles de près de 16 %, entrainée pour l'essentiel par l'engagement de nouveaux collaborateurs.
Les frais généraux sont en augmentation de 28,8 % par rapport au premier semestre 2011 ; cette augmentation s'explique par des activités et contacts élargis dans le cadre de l'expansion de la Sicafi.
Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille progresse de 13,6% et s'élève à € 5,6 millions.
La marge d'exploitation1 s'établit ainsi à 73,40 %, en nouvelle amélioration significative tant par rapport à celle de 70,68 % au premier semestre 2011 que celle de 71,64 % au 31 décembre 2011.
Le résultat sur vente d'immeubles de placement, calculé par rapport à la dernière juste valeur, investissements de l'année déduits, s'élève à € 0,7 million, contre € 0,6 million au premier semestre 2011 ; la plus-value distribuable sur ces ventes s'élève quant à elle à € 0,5 million.
La variation de la juste valeur des immeubles de placement est positive et s'élève à € 2,4 millions, par rapport à € 4,5 millions au premier semestre 2011.
Le résultat d'exploitation s'élève dès lors à € 8,6 millions par rapport aux € 10,1 millions au 30 juin 2011.
Le résultat financier affiche une dégradation apparente. Il s'élève à € - 3 millions par rapport à € - 1,1 million au 30 juin 2011, ce qui représente une augmentation de 179 % qui s'explique par la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers reprise en ligne XXIII. Abstraction faite de cette variation latente, le résultat financier s'élèverait à € - 1,3 million, parfaitement stable par rapport à la situation au 30 juin 2011, et ce nonobstant l'augmentation de l'endettement bancaire sur la période. Rappelons par ailleurs que la quasi-totalité de l'endettement de la Sicafi est couvert par des instruments de couverture de taux (voir ci-avant sous le point 1.1.6.).
Le résultat net s'élève à € 5,6 millions par rapport à celui de € 9,0 millions au 30 juin 2011, en diminution de 37,4 %.
Le résultat net courant2 diminue de € 3,8 millions au 30 juin 2011 à € 2,6 millions, soit -33,3 %. Par action, il se chiffre à € 0,84 par rapport à € 1,32 pour le premier semestre de 2011, en diminution de 36,4 %.
Le résultat net courant hors IAS 39 constitue un meilleur baromètre de la rentabilité opérationnelle de l'entreprise puisqu'il fait abstraction de la comptabilisation des plus- et moins-values purement latentes sur instruments de couverture ; il augmente de manière appréciable de € 3,6 millions à € 4,3 millions. Par action il progresse également de € 1,25 à € 1,42 (+13,6 %). Cette belle progression peut être attribuée principalement à l'augmentation des revenus locatifs, à concurrence de € 0,7 million, combinée au résultat financier hors IAS 39 parfaitement stable (voir ci-dessus).
Le résultat distribuable progresse lui aussi et s'élève à € 5 millions contre € 4,3 millions il y a un an. Par action il se monte à € 1,63 contre € 1,49 au 30 juin 2011 et ce nonobstant un nombre moyen d'actions à rémunérer en augmentation de 4,89 %. A noter que ce montant tient compte des plus-values réalisées au cours du premier semestre sous revue, le Conseil étant par ailleurs confiant dans une accélération de la réalisation de plus-values au cours du second semestre à venir.
1 Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille/ Résultat immobilier.
2 Le résultat net courant est égal au résultat net de la période, déduction faite du résultat sur portefeuille (lignes XVI, XVII et XVIII du compte de résultats).
| (en e) | 30/06/12 | 31/12/11 |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| I. Actifs non courants | 250 661 616 | 257 986 342 |
| B. Immobilisations incorporelles | 6 534 | 7 623 |
| C. Immeubles de placement | 249 248 493 | 256 558 090 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 182 920 | 200 744 |
| E. Actifs financiers non courants | 41 538 | 37 755 |
| F. Créances de location-financement | 1 182 131 | 1 182 131 |
| II. Actifs courants | 22 539 512 | 15 492 597 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 16 224 222 | 7 522 808 |
| C. Créances de location-financement | 70 080 | 98 890 |
| D. Créances commerciales | 2 569 564 | 4 118 361 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 271 742 | 1 928 583 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 167 640 | 1 701 118 |
| G. Comptes de régularisation | 236 264 | 122 836 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
|---|---|---|
| A. Capital | 73 469 670 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 19 093 664 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 91 785 187 | 85 457 148 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-26 032 278 | -23 441 309 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
-1 603 620 | -2 549 147 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 10 131 021 | 7 773 304 |
| D. Résultat net de l'exercice | 5 617 046 | 14 833 588 |
| CAPITAUX PROPRES | 173 061 612 | 175 237 840 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 85 517 265 | 64 115 189 |
| B. Dettes financières non courantes | 79 988 750 | 59 388 750 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 5 528 515 | 4 726 439 |
| II. Passifs courants | 14 622 252 | 34 125 911 |
| B. Dettes financières courantes | 9 864 126 | 24 926 363 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3 713 786 | 8 206 419 |
| E. Autres passifs courants | 501 794 | 519 171 |
| F. Comptes de régularisation | 542 545 | 473 957 |
| PASSIF | 100 139 517 | 98 241 099 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 273 201 128 | 273 478 939 |
| Nombre d'actions en fin de période | 3 043 231 | 3 043 231 |
| Valeur nette d'inventaire | 173 061 612 | 175 237 840 |
| Valeur nette d'inventaire par action | 56,87 | 57,58 |
| Endettement | 94 068 457 | 93 040 703 |
A l'actif du bilan, relevons principalement parmi les actifs non courants la rubrique Immeubles de placement, qui reprend la juste valeur du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium (en ce compris les projets de développement). Au 30 juin 2012, la juste valeur atteint € 249,2 millions à comparer à € 256,6 millions au 31 décembre 2011.
Les actifs courants comprennent, sous la rubrique des actifs détenus en vue de la vente, les immeubles de placement dont l'arbitrage a été décidé par le Conseil et dont la juste valeur se monte à € 16,2 millions.
Le passif se caractérise par une diminution de 1,2 % de l'ensemble des fonds propres, par rapport à la situation au 31 décembre 2011 qui comprend encore la totalité des résultats de l'exercice 2011, dividende inclus, conformément aux normes IAS-IFRS.
Au 30 juin 2012, le taux d'endettement de Home Invest Belgium s'élevait à 34,4 % contre 34 % au 31 décembre 2011, ce qui reste donc très largement inférieur au plafond légal de 65 % et qui constitue un avantage précieux dans le contexte actuel toujours instable des marchés financiers et des capitaux. Par ailleurs, sa capacité d'endettement complémentaire est de € 239 millions ; elle est de € 85 millions pour un taux d'endettement ne dépassant pas les 50 %, qui constitue le plafond arrêté par le Conseil d'administration.
Sur base de la juste valeur des immeubles de placement, telle qu'elle résulte du rapport de l'expert immobilier, et compte tenu du résultat accumulé au cours du semestre écoulé, la valeur nette d'inventaire de l'action Home Invest Belgium3 au 30 juin 2012 se chiffre à € 56,87, en hausse de 2,2 % par rapport à celle au 30 juin 2011 (€ 55,63) et en baisse de 1,2 % par rapport à celle au 31 décembre 2011 (€ 57,58), ce dernier chiffre comprenant toutefois la totalité du résultat de l'exercice 2011.
| (en e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE | 1 701 118 | 1 036 510 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 2 059 943 | 3 382 217 |
| Résultat de l'exercice | 5 617 046 | 8 968 541 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 8 645 877 | 10 050 757 |
| Intérêts reçus | 53 033 | 45 238 |
| Intérêts payés | -3 071 759 | -1 126 928 |
| Impôts | -10 106 | -527 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -1 274 342 | -5 344 127 |
| Amortissements et réductions de valeur : | 32 999 | 8 228 |
| - Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 32 999 | 8 228 |
| Autres éléments non-monétaires : | -638 056 | -4 719 780 |
| - Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -2 385 713 | -4 494 372 |
| - Autres transactions de nature non courante | 1 747 657 | -225 408 |
| Gain sur réalisation d'actifs : | -669 285 | -632 575 |
| - Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -669 285 | -632 575 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -2 282 761 | -242 197 |
| Mouvement des éléments d'actif : | 2 121 021 | -677 940 |
| - Actifs financiers courants | 28 811 | 26 636 |
| - Créances commerciales | 1 548 797 | -1 674 664 |
| - Créances fiscales et autres actifs à court terme | 656 842 | 1 136 486 |
| - Comptes de régularisations | -113 428 | -166 397 |
| Mouvement des éléments du passif : | -4 403 782 | 435 743 |
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | -4 492 633 | 362 393 |
| - Autres passifs courants | 20 263 | 16 314 |
| - Comptes de régularisation | 68 588 | 57 037 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | 1 645 256 | 565 197 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -279 018 | -226 405 |
| Désinvestissements | 2 584 882 | 1 827 826 |
| Projets de développement | -642 683 | -1 041 931 |
| Autres immobilisations corporelles | -14 087 | -459 |
| Actifs financiers non courants | -3 838 | 6 167 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -3 238 678 | -3 669 411 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | 5 517 500 | 4 024 128 |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | 5 517 500 | 4 024 128 |
| Variation du capital (+/-) | 0 | -83 596 |
| Dividende de l'exercice précédent | -8 756 178 | -7 609 943 |
| Cash-flow total | 2 167 640 | 1 314 513 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE | 2 167 640 | 1 314 513 |
| (en e) | Capital | Frais d'augmentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/2010 | 71 639 409 | -692 530 | 19 093 664 | 97 827 |
| Transfert | ||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | ||||
| Dividende distribué | ||||
| Scission partielle Masada | 122 709 | -83 596 | ||
| Résultat de l'exercice | ||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | ||||
| SOLDE AU 30/06/2011 | 71 762 118 | -776 126 | 19 093 664 | 97 827 |
| Solde au 31/12/2011 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 |
| Transfert | ||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | ||||
| Dividende distribué | ||||
| Résultat de l'exercice | ||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | ||||
| Autre augmentation (diminution) | ||||
| SOLDE AU 30/06/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 |
Home Invest Belgium, en tant que SICAF immobilière résidentielle, a choisi de focaliser sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel à part entière (immeubles d'appartements, maisons). Sa stratégie d'investissement est donc largement déterminée en fonction de la localisation géographique des immeubles concernés. En conséquence, la segmentation retenue ci-après est basée sur cette localisation géographique.
| Segmentation d'activité | Région de Bruxelles Capitale | |
|---|---|---|
| (en e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
| Revenus locatifs (+) | 5 898 901 | 5 638 109 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 4 712 294 | 4 417 678 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 669 285 | 530 930 |
| Variation de la juste valeur des immeubles | 2 132 204 | 2 476 871 |
| Résultat financier |
| Chiffres clés1 | Région de Bruxelles Capitale | ||
|---|---|---|---|
| (en e) | 30/06/12 | 30/06/11 | |
| Juste valeur des immeubles de placement | 166 748 789 | 166 130 156 | |
| Surface locative des immeubles de placements | 88 233 | 90 438 | |
| Nombre d'unités | 804 | 818 | |
| Taux d'occupation | 95,4% | 95,7% |
1 Hors les immeubles destinés à la vente et les projets de développement.
| Total | Résultat net de l'exercice |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Autres réserves | Réserve pour actions propres |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 153 968 037 | 9 329 651 | 5 416 341 | 1 138 120 | -757 323 | -2 974 112 | -23 784 358 | 75 461 347 |
| -1 664 593 | 1 664 593 | ||||||
| 77 925 | 84 215 | -162 140 | |||||
| -7 742 983 | -7 742 983 | ||||||
| 6 055 659 | 1 707 297 | 67 496 | 4 241 754 | ||||
| 8 968 541 | 8 968 541 | ||||||
| 1 113 895 | 1 113 895 | ||||||
| 162 363 149 | 8 968 541 | 8 788 232 | 1 205 615 | -757 323 | -1 860 217 | -23 700 143 | 79 540 960 |
| 175 237 840 | 14 833 588 | 7 773 304 | 1 259 467 | -757 323 | -2 549 147 | -23 441 309 | 85 457 148 |
| -8 806 965 | 2 357 717 | -2 830 280 | 9 279 527 | ||||
| 2 712 177 | 239 311 | -2 951 488 | |||||
| -8 738 800 | -8 738 800 | ||||||
| 5 617 046 | 5 617 046 | ||||||
| 945 526 | 945 526 | ||||||
| 173 061 612 | 5 617 046 | 10 131 021 | 1 259 467 | -757 323 | -1 603 620 | -26 032 278 | 91 785 187 |
| Région de Bruxelles Capitale | Région flamande | Région wallonne | Non affecté | Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/12 30/06/11 |
30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 |
| 5 898 901 5 638 109 |
1 095 378 | 790 746 | 1 379 350 | 1 240 678 | 8 373 628 | 7 669 533 | ||
| 4 712 294 4 417 678 |
955 562 | 558 181 | 1 221 246 | 1 001 710 | -1 298 223 | -1 053 759 | 5 590 879 | 4 923 810 |
| 530 930 | 123 219 | -21 574 | 669 285 | 632 575 | ||||
| 2 476 871 | 200 084 | 967 112 | 53 425 | 1 050 389 | 2 385 713 | 4 494 372 | ||
| -3 018 726 | -1 081 689 | -3 018 726 | -1 081 689 |
| Région flamande | Région wallonne | Total | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 |
| 37 030 732 | 30 559 778 | 32 592 694 | 33 602 992 | 236 372 214 | 230 292 927 |
| 15 326 | 14 322 | 23 164 | 23 034 | 126 723 | 127 794 |
| 159 | 147 | 226 | 211 | 1 189 | 1 176 |
| 93,2% | 90,7% | 94,9% | 95,5% | 95,0% | 95,1% |
| (en e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début de période | 256 558 090 | 233 344 258 |
| Investissements - projets de développement | 642 683 | 1 041 931 |
| Projets de développement réceptionnés (-) | -5 871 324 | -2 482 700 |
| Immeuble en cours de construction achevé | 5 871 324 | 2 482 700 |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 279 018 | 226 405 |
| Acquisitions d'immeubles | 8 479 624 | |
| Cessions (-) | -10 617 012 | -8 164 140 |
| Variation de la juste valeur | 2 385 713 | 4 494 372 |
| Immeubles de placement, solde en fin de période | 249 248 493 | 239 422 450 |
Le périmètre de consolidation au 30 juin 2012 est inchangé par rapport à celui au 30 juin 2011. Il comprend la SA Home Invest Belgium (0420.767.885), la SA Home Invest Management (0466.151.118) et la SA Belliard 21 (0807.568.451).
Suite à l'Assemblée Générale Ordinaire du 2 mai 2012, Home Invest Belgium a procédé au paiement, en date du 15 mai 2012, du dividende brut pour net de e 3 par action, contre remise du coupon n° 15 soit un total de e 8 777 536,454 .
Au 30 juin 2012, Home Invest Belgium n'avait ni actifs ni passifs conditionnels.
4 Dividende calculé sur base statutaire conformément à l'AR du 7 décembre 2010 et donc sans élimination des actions en auto contrôle détenues par Home Invest Management SA.
RAPPORT D'EXAMEN LIMITE SUR DES INFORMATIONS FINANCIERES INTERMEDIAIRES ET CONSOLIDEES POUR LE SEMESTRE CLOTURE LE 30 JUIN 2012
Nous avons effectué l'examen limité du bilan intermédiaire et consolidé de Home Invest Belgium au 30 juin 2012 ainsi que du compte de résultats consolidé intermédiaire, de l'état des variations des capitaux propres et du tableau des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, des notes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres notes explicatives. La direction est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire et consolidée conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne applicable à la communication d'information financière intermédiaire (« IAS 34 »). Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire et consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la Norme ISRE 2410 «Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité». Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques
et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les Normes ISA et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les états financiers intermédiaires et consolidés ci-joints ne présentent pas sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs la situation financière et consolidée de l'entité au 30 juin 2012, ainsi que de sa performance financière et des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne.
Anvers, le 28 août 2012
Karel Nijs Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's
Commissaire
1 Ce rapport porte sur les chapitres I et II du présent rapport semestriel.
Xavier Mertens, Administrateur délégué de la Sicafi, atteste qu'à sa connaissance :
Le 22 août 2012
Le Conseil d'administration
Home Invest Belgium est une Sicafi de type résidentiel, créée en juin 1999 et cotée au marché continu de NYSE Euronext Brussels. Au 30 juin 2012, son portefeuille immobilier de placement en exploitation était composé de 74 immeubles sur 43 sites pour une superficie totale de 126 723 m² et s'élève à e 236 millions en juste valeur, projets de développement exclus.
Le présent rapport financier semestriel est disponible sur le site internet de la société ou peut être envoyé par courrier sur simple demande au siège social.
Sicaf immobilière de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B-1200 Bruxelles RPM 0420.767.885 ISIN BE 003760742
T +32 (02) 740 14 50 F +32 (02) 740 14 59 www.homeinvestbelgium.be
Design et conception : www.theimagecompany.be
Sicaf immobilière de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B -1200 Bruxelles
T +32 2 740 14 50 - F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM : 0420.767.885 ISIN BE 003760742
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