Quarterly Report • Aug 31, 2011
Quarterly Report
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INFORMATION RÉGLEMENTÉE
| 1 | Rapport de gestion intermédiaire | 3 |
|---|---|---|
| 2 | Home Invest Belgium en Bourse | 6 |
| 3 | Rapport immobilier | 8 |
| 4 | Gouvernance d'entreprise | 20 |
| 5 | Etats financiers consolidés abrégés | 20 |
| 6 | Rapport du Commissaire | 30 |
| 7 | Déclaration des personnes responsables | 31 |
LAMBERMONT
CROISSANCE DE 13,5 %1 DU RÉSULTAT NET COURANT2 PAR ACTION RÉSULTAT DISTRIBUABLE3 PAR ACTION EN LÉGER RECUL DE 2,6 %1 TAUX D'OCCUPATION MOYEN DE 95,1 %4 VALEUR NETTE D'INVENTAIRE PAR ACTION PORTÉE À € 55,635 POURSUITE DU PROGRAMME DE VENTE AVEC PLUS-VALUES DIFFÉRENTS DOSSIERS D'INVESTISSEMENT À L'ÉTUDE
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium a arrêté l'état des comptes semestriels consolidés au 30 juin de l'exercice 2011.
1.1.1 Comme déjà annoncé antérieurement6 , l'assemblée générale extraordinaire de Home Invest Belgium a approuvé en date du 31 janvier 2011 l'opération d'apport par voie de scission partielle d'une grande partie des actifs immobiliers de la SA MASADA. Le patrimoine immobilier ainsi acquis par Home Invest Belgium comprend une série d'immeubles très bien situés dans diverses communes bruxelloises dont Ixelles, Uccle, Bruxelles-Ville et Forest.
1.1.2 Le premier semestre a permis de poursuivre le programme de vente à la pièce de différents actifs :
| EN € | OBJET DE LA TRANSACTION |
PRIX DE VENTE | DERNIÈRE JUSTE VALEUR |
PLUS-VALUE NETTE RÉALISÉE EN % PAR RAPPORT À LA DERNIÈRE JUSTE VALEUR |
VALEUR D'ACQUISITION AUGMENTÉE DES INVESTISSEMENTS |
PLUS VALUE NETTE RÉALISÉE EN % PAR RAPPORT À LA VALEUR D'ACQUISITION AUGMENTÉE DES INVESTISSEMENTS |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NIEUPORT | 1 COMMERCE ET 2 GARAGES |
315 000 | 191 781 | 64,25 % | 210 959 | 49,32 % |
| CONINGHAM | 2 APPARTEMENTS | 434 400 | 308 898 | 40,63 % | 308 898 | 40,63 % |
| BERGMANN | TOUT L'IMMEUBLE | 1 100 000 | 694 572 | 58,37 % | 694 572 | 58,37 % |
| FRAIS | -21 574 | |||||
| TOTAL | 1 827 826 | 1 195 251 | 52,92 % | 1 214 429 | 50,51 % |
Par rapport à la situation au 30 juin 2010.
2 Résultat net diminué du résultat sur portefeuille.
5 Par rapport à € 54,25 au 31 mars 2011 et à € 52,09 au 30 juin 2010. Chiffres calculés après élimination des 12 912 actions en autocontrôle. (IAS 33, alinéa 20).
6 Voir Rapport financier annuel 2010 à la page 36.
Ainsi, les différentes ventes du premier semestre ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus qui totalise € 0,6 million, égale au résultat distribuable sur ces ventes. Ce montant vient renforcer de manière appréciable le résultat distribuable aux actionnaires1 pour la période. Le tableau ci-dessus illustre une nouvelle fois l'importance des plus-values réalisées tant par rapport à la dernière juste valeur que par rapport à la valeur d'acquisition initiale des biens vendus augmentée des investissements effectués pendant la période de détention.
Pour la sixième année consécutive, et malgré la situation conjoncturelle toujours faible, les ventes effectivement réalisées font apparaître l'importance des plus-values pouvant être dégagées par un investissement résidentiel de qualité, opéré au bon moment, combiné à un arbitrage piloté avec professionnalisme et sélectivité.
Le volume de ces opérations d'arbitrage a été relativement faible au cours du premier semestre sous revue, le programme de ventes ayant été lancé à la fin du premier trimestre et n'ayant atteint son rythme de croisière qu'au cours du second trimestre. Il devrait donc logiquement continuer à se développer d'ici la fin de l'exercice et contribuer ainsi au renforcement des résultats distribuables aux actionnaires.
1.1.3 Comme annoncé dans le Rapport financier annuel 2010, le Management Exécutif de la Sicafi a été complété par un COO en la personne de Filip Van Wijnendaele en sa qualité de représentant permanent de la sprlu FVW Consult. Home Invest Belgium est dès lors maintenant dirigée par une équipe de trois dirigeants effectifs et répond de ce fait largement aux dispositions de la loi du 20 juillet 2004 et plus particulièrement celles reprises à son article 38 (Direction effective).
Par ailleurs, l'équipe de gestion a pu être complétée par 3 collaborateurs spécialisés, apportant chacun dans leurs domaines respectifs, leurs compétences utiles aux activités de la société.
1.1.4. En ce qui concerne le projet Belliard/Industrie, dont le chantier a connu du retard, suite à un problème de béton défectueux, la réception provisoire de l'ensemble est maintenant prévue pour le premier semestre 2012. Pour rappel, il s'agit du développement d'une résidence hôtelière de 109 chambres et de la rénovation en six appartements d'une ancienne maison de maître, en plein quartier européen à Bruxelles.
1.1.5 La rénovation du complexe immobilier City Gardens à Louvain est maintenant quasiment achevée ; trois des quatre phases sont à ce jour pleinement opérationnelles pour un total de 104 appartements et 2 commerces ; seulement 3 appartements n'étaient pas encore loués à la date de rédaction du présent rapport. La dernière phase, située Fonteinstraat 100 et comportant 34 appartements 1 chambre, est en voie de réception imminente et sa commercialisation sera entamée dès ce mois d'août, moment particulièrement favorable pour les locations dans une ville universitaire. Cette opération continue donc à se dérouler très favorablement.
1.1.6 Trois nouveaux dossiers d'investissement et/ou d'élargissement du portefeuille immobilier se trouvent dans un stade de négociation plus ou moins avancé.
Dans les trois cas il s'agit d'opérations d'apport d'immeubles, dont deux par voie de scission partielle ; l'un des dossiers concerne un portefeuille existant composé de plusieurs immeubles ; l'autre dossier se rapporte à la séparation de la partie résidentielle d'un complexe immobilier plus vaste, tandis que la troisième opération concernerait un apport pur et simple impliquant ultérieurement un projet de rénovation résidentielle. Le Conseil a bon espoir d'aboutir dans une ou deux de ces opérations d'ici la fin de l'exercice.
1.1.7 Il n'y a pas eu de transactions avec des parties liées au cours du semestre sous revue (cf. Article 13 de l'AR du 14 novembre 2007).
1.1.8 Prise en considération des critères sociaux, environnementaux et éthiques (cf. : art. 76 de la Loi du 20 juillet 2004) : Home Invest Belgium a continué à porter une attention particulière, tant au niveau de son Conseil d'administration qu'au niveau de son Management exécutif, aux critères sociaux, environnementaux et éthiques dans ses décisions relatives à la gestion des ressources financières ainsi qu'à l'exercice des droits liés aux titres en portefeuille. C'est dans ce contexte que
JOURDAN 85 CITY GARDENS - LOUVAIN
Home Invest Belgium est restée particulièrement attentive aux évolutions technologiques dans le domaine de la construction en général et aux performances énergétiques de son portefeuille immobilier en particulier.
1.2.1 Plusieurs nouvelles ventes à la pièce sont à un stade avancé de négociation, certaines d'entre elles ayant déjà fait l'objet de la signature d'un compromis de vente.
La réalisation de ces seules ventes escomptées au moment de la rédaction du présent rapport représenterait une plus-value réalisée complémentaire de l'ordre de € 600 000.
1.2.2 Par ailleurs la Sicafi est en négociations avancées sur trois nouveaux dossiers d'investissement (voir ci-dessus sub 1.1.6).
Depuis la mise en bourse de la société en juin 1999, soit depuis plus de dix ans, le dividende distribué par la Sicafi a pu être majoré chaque année de manière appréciable.
Pour l'exercice en cours, et sauf événement imprévu, aucun élément n'est de nature à infléchir cette courbe ascendante. Dans ces conditions, le Conseil estime que le dividende pour l'année 2011 devrait être à nouveau supérieur à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location, ce que le Conseil n'attend pas à la date de rédaction du présent rapport.
Le Conseil rappelle enfin que la croissance dividendaire provient notamment de l'augmentation du volume des arbitrages sur portefeuille (voir Rapport financier annuel 2010, p.45) ; dans le cadre de l'exécution de ce programme il y a lieu de rappeler que la Sicafi n'a pas d'emprise sur l'évolution des prix de marché et qu'elle n'a pas un contrôle absolu sur la planification précise des ventes, l'acquéreur pressenti restant libre de sa décision jusqu'à la signature.
Conformément à l'Article 13 de l'AR du 14 novembre 2007, il est précisé que les risques fondamentaux auxquels est confrontée la Sicafi pour le restant de l'exercice demeurent ceux décrits en tête du Rapport financier annuel de l'exercice 2010 et que les mesures identifiées pour les maîtriser au mieux sont appliquées avec vigilance.
Les incertitudes actuelles liées à l'évolution de la conjoncture économique internationale, aux marchés boursiers et, dans une moindre mesure, immobiliers, aux disponibilités de financement et à la solvabilité des contreparties pourraient rendre nécessaire l'évaluation de risques inédits ou aujourd'hui improbables ainsi que la mise en œuvre rapide de mesures correctrices non définies à ce jour. Le cas échéant, Home Invest Belgium sera attentive à les identifier et les circonscrire et appliquera les actions adéquates afin de limiter les effets défavorables pour l'entreprise et ses actionnaires.
Au cours du semestre sous revue, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a oscillé entre au plus bas € 58,87 le 26 janvier 2011 et au plus haut € 67,99, le 6 juin 2011 qui est aussi le plus haut historique. Globalement, les six premiers mois de l'exercice 2011 ont été caractérisés par une belle et régulière progression du cours tout au long du semestre ; à noter que le détachement du coupon en date du 13 mai dernier n'aura eu quasiment aucune incidence sur le cours, puisqu'ayant baissé à cette date à € 62,39, il se traitait déjà à € 63,30 le 16 mai et même à € 65,25 le 19 mai dernier.
Il y a lieu de constater que la liquidité du titre est en retrait, avec une moyenne journalière de 777 actions par séance de cotation, par rapport à une moyenne de 900 au cours du 1er semestre 2010 et de 833 pour l'ensemble de l'exercice 2010.
Une nouvelle fois la très bonne performance de l'action Home Invest Belgium peut être soulignée, tant par rapport au BEL 20 qui n'aura guère progressé sur la période, que par rapport à l'ensemble du secteur des Sicafi belges, reflété par l'indice sectoriel EPRA Belgium, ayant réalisé une hausse de 0,98 % sur le semestre contre 6,68 % pour le titre Home Invest Belgium. Quant à la prime entre le cours de bourse au 30 juin 2011, dernier jour de cotation du semestre (€ 64,54) et la valeur nette d'inventaire ce même jour (€ 55,63), elle s'élevait à 16,02 % (par rapport à une prime de 9,4 % au 30 juin 2010 et une prime de 10,6 % au 31 décembre 2010). Comme déjà commenté par le passé, cette évolution positive traduit sans doute la confiance des marchés boursiers dans la solidité du secteur de l'immobilier résidentiel coté en général et dans celle de Home Invest Belgium en particulier.
❙ Home Invest Belgium ❙ BEL 20 ❙ EPRA Belgium
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3 % du capital, et du registre des actionnaires nominatifs, l'actionnariat connu de Home Invest Belgium au 30 juin 2011 par rapport à sa situation au 31 janvier 2011, telle que reprise au Rapport
financier annuel 2010 (page 48) est resté stable. A mentionner toutefois que la famille Van Overstraeten a repris à titre personnel la participation précédemment détenue par la SA Stavos Luxembourg.
| Actionnaires | Nombre d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten * | 627 631 | 21,41 % |
| COCKY SA | 92 | 0,00 % |
| Mr Liévin Van Overstraeten | 125 430 | 4,28 % |
| Mr Antoon Van Overstraeten | 124 490 | 4,25 % |
| Mr Hans Van Overstraeten | 126 928 | 4,33 % |
| Mr Johan Van Overstraeten | 125 346 | 4,28 % |
| Mr Bart Van Overstraeten | 125 345 | 4,28 % |
| AXA BELGIUM * (1) | 433 164 | 14,78 % |
| Les Assurances Fédérales * | 105 296 | 3,59 % |
| GROUPE ARCO * (2) | 102 575 | 3,50 % |
| Arcopar SCRL | 77 575 | 2,65 % |
| Auxipar SA | 25 000 | 0,85 % |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan * | 102 792 | 3,51 % |
| Mr S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,75 % |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,75 % |
| Autres actionnaires nominatifs | 112 046 | 3,82 % |
| Total connu | 1 483 504 | 50,61 % |
| Free Float | 1 447 830 | 49,39 % |
| Total général | 2 931 334 | 100,00 % |
* Actionnaires ayant procédé à une déclaration conformément à la Loi en matière de Transparence du 2 mai 2007.
(1) AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
(2) Arcopar scrl et Arcoplus scrl constituent un consortium. Auxipar SA est sous contrôle conjoint de Arcopar scrl (et sa filiale Arcofin scrl) et de Arcoplus scrl.
Au 30 juin 2011, la Sicafi possédait 94 immeubles sur 56 sites, avec une surface bâtie de 127 794 m² et 1 176 biens mis en location. La juste valeur du portefeuille immobilier, déterminée sur base du rapport d'évaluation de l'expert immobilier de la Sicafi, Winssinger & Associés, s'élevait à € 230,3 millions, en hausse de 10 % par rapport au 30 juin 2010 et en progression de 3,23 % par rapport au 31 décembre 2010 et ce, malgré la mise en vente de certains immeubles dans l'intervalle (voir Rapport de gestion intermédiaire).
Quant à la valeur d'investissement du portefeuille immobilier, elle s'établissait à € 254,8 millions, en forte progression de 11,36 % par rapport au 30 juin 2010 et de 3,3 % par rapport au 31 décembre 2010.
A la clôture du semestre sous revue le portefeuille immobilier se ventilait de la manière suivante :
Aucun ensemble immobilier ne dépasse le plafond réglementaire de 20 % en matière de diversification du risque. L'actif le plus important reste le complexe Lambermont à Schaerbeek et représente moins de 11,5 % du total, suivi par l'immeuble Giotto à Evere avec 6,99 %. Quant au complexe City Gardens à Leuven, il devrait, après sa finition complète prévue de manière imminente, représenter un pourcentage proche de celui de Giotto. Les 85 immeubles restants, représentant chacun moins de 3 % pris individuellement, totalisent ensemble 51 % du portefeuille et contribuent ainsi à une excellente diversification du risque.
■ Résidences du Quartier européen 3,76 %
Ce portefeuille est investi à raison de 80,7 % en immeubles d'habitation situés en Belgique, ce qui représente un pourcentage largement supérieur aux 60 % requis par la législation fiscale actuelle pour être reconnue comme Sicafi résidentielle, seul type de Sicafi bénéficiant de l'exonération du précompte mobilier sur les dividendes suivant la législation applicable.
Par ailleurs 78,3 % du portefeuille sont investis dans le « core business » de la Sicafi, soit en appartements et en maisons unifamiliales.
GIOTTO
Le portefeuille d'immeubles est situé pour 72,1 % dans la Région de Bruxelles Capitale, région retenue par la Sicafi comme zone d'investissement prioritaire, en raison de la grande liquidité de son marché et des perspectives de plus-values significatives à moyen et long terme.
Il est à noter que le pourcentage représentant la présence de la Sicafi en Région Flamande est en légère progression de 12,2 % à 13,3 % depuis la situation à fin 2010, et qu'il devrait encore augmenter de manière significative avant la fin de l'exercice (voir ci-avant en ce qui concerne City Gardens).
Classés par catégorie d'âge, les immeubles ayant 10 ans d'âge ou moins représentent 57,6 % du portefeuille, dont plus de la moitié a moins de 5 ans. Il est intéressant de noter qu'au 30 juin 2010 ce pourcentage ne s'élevait qu'à 54 % et à fin 2010 57,2 %. Il s'agit assurément là d'une indication de la volonté délibérée de la Sicafi de rajeunir constamment son portefeuille de biens en location et cela, au profit tant de ses locataires que de ses investisseurs.
Il est précisé que les immeubles qui ont bénéficié d'une rénovation significative sont repris à l'année de cette rénovation.
Le portefeuille a ainsi atteint une taille et une maturité qui donnent aujourd'hui à la Sicafi la possibilité de continuer à profiter, comme au cours des cinq précédents exercices, des conditions du marché pour engranger des plus-values parfois substantielles sur le programme de vente fixé par le Conseil d'administration, sans pour autant nuire à la politique de croissance qualitative.
Ces ventes ont à nouveau généré des plus-values réalisées appréciables, venant renforcer comme pour les exercices précédents de manière indiscutable le résultat distribuable aux actionnaires au titre du premier semestre de l'exercice en cours (voir ci-dessus sub 1.1.2).
Le taux d'occupation1 du portefeuille immobilier pour l'ensemble du premier semestre de l'exercice en cours s'est élevé à 95,08 %, contre 95,45 % au cours du 1er semestre de l'exercice 2010, 94,61 % pour l'ensemble de l'exercice 2010 et 94,34 % pour le seul premier trimestre de l'exercice en cours.
Ce taux d'occupation présente dès lors à nouveau une tendance haussière nonobstant un marché locatif qui reste difficile, principalement dans le secteur haut de gamme. A noter par ailleurs que le taux d'occupation, calculé hors appartements meublés avec services (Résidences du Quartier Européen), s'établirait à 95,33 %.
Taux moyen sur la période, calculé sur base des loyers, garanties locatives comprises sur les surfaces inoccupées. Calculs hors actifs détenus en vue de la vente et hors projets de développement.
| Situation des biens immobiliers au 30 juin 20111 | Année2 | Unités | |
|---|---|---|---|
| Dénomination | Commune | Nbr | |
| RÉGION DE BRUXELLES CAPITALE | 818 | ||
| Belliard | Bruxelles | 1937 | 18 |
| Clos de la Pépinière | Bruxelles | 1993 | 25 |
| Lebeau | Bruxelles | 1998 | 12 |
| Résidences du Quartier Européen | Bruxelles | 1997 | 50 |
| Stevin | Bruxelles | 1938 | 4 |
| Birch House | Etterbeek | 2001 | 32 |
| Erainn | Etterbeek | 2001 | 12 |
| Louis Hap | Etterbeek | 1938 | 4 |
| Yser | Etterbeek | 1974 | 15 |
| Giotto | Evere | 2005 | 85 |
| Alliés - Van Haelen | Forest | 1999 | 35 |
| Belgrade | Forest | 1999 | 1 |
| La Toscane | Ixelles | 1975 | 1 |
| Les Jardins de la Cambre | Ixelles | 1992 | 28 |
| Charles Woeste (appartements) | Jette | 1998 | 92 |
| Charles Woeste (commerces) | Jette | 1996 | 14 |
| Houba de Strooper | Laeken | 1954 | 11 |
| Baeck | Molenbeek St Jean | 2001 | 28 |
| Lemaire | Molenbeek St Jean | 1990 | 1 |
| La Toque d'Argent | Molenbeek St Jean | 1990 | 1 |
| Melopée | Molenbeek St Jean | 1961 | 1 |
| Sippelberg | Molenbeek St Jean | 2003 | 33 |
| Bosquet - Jourdan | Saint-Gilles | 1997 | 27 |
| Ch. de Charleroi | Saint-Gilles | 1910 | 4 |
| Jourdan - Monnaies | Saint-Gilles | 2002 | 26 |
| Jourdan 85 | Saint-Gilles | 2010 | 24 |
| Lambermont | Schaerbeek | 2008 | 131 |
| Soquet | Schaerbeek | 1970 | 1 |
| Alsemberg | Uccle | 1960 | 1 |
| Decroly | Uccle | 1995 | 3 |
| Melkriek | Uccle | 1998 | 1 |
| Ryckmans | Uccle | 1990 | 8 |
| Van Goidtsnoven | Uccle | 1910 | 4 |
| Winston Churchill | Uccle | 2006 | 11 |
| Georges Henri | Woluwé St Lambert | 1971 | 4 |
| Les Erables | Woluwé St Lambert | 2001 | 24 |
| Les Mélèzes | Woluwé St Lambert | 1995 | 37 |
| Voisin | Woluwé St Pierre | 1996 | 9 |
| RÉGION FLAMANDE | 147 | ||
| Nieuwpoort (commerces) | Nieuport | 1997 | 1 |
| Grote Markt | Saint Nicolas | 2004 | 17 |
| Cederdreef | Wetteren | 1989 | 6 |
| Wiezelo | 's Gravenwezel | 1997 | 13 |
| City Gardens | Leuven | 2010 | 106 |
| Haverwerf | Malines | 2002 | 4 |
| RÉGION WALLONNE | 211 | ||
| Clos Saint-Géry | Ghlin | 1993 | 1 |
| Place du Jeu de Balle | Lasne | 1999 | 7 |
| Quai de Compiègne | Huy | 1971 | 1 |
| Galerie de l'Ange (appartements) | Namur | 1995 | 50 |
| Galerie de l'Ange (commerces) | Namur | 2002 | 12 |
| Florida | Waterloo | 1998 | 6 |
| Léopold | Liège | 1988 | 53 |
| Mont Saint Martin | Liège | 1988 | 6 |
| Saint Hubert 4 | Liège | 1988 | 14 |
| Saint Hubert 51 | Liège | 1988 | 4 |
| Colombus | Jambes | 2007 | 51 |
| Verbeeck | Waterloo | 1963 | 3 |
| St.-Roch | Houyet | 1970 | 3 |
| TOTAL | 1 176 | ||
Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement.
Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale. Loyers bruts annuels en cours au 30/06/2011, y compris les garanties locatives et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
| Surface | Loyers bruts3 | VLE4 | Loyers effectifs5 | Taux d'occupation6 |
|---|---|---|---|---|
| m² | € | € | € | % |
| 90 438 | 11 194 189 | 9 980 081 | 10 433 016 | 95,7 % |
| 2 256 | 337 766 | 273 660 | 310 197 | 94,3 % |
| 3 275 | 431 837 | 402 192 | 390 312 | 90,2 % |
| 1 153 | 257 324 | 175 205 | 249 901 | 98,7 % |
| 4 290 | 618 082 | 515 348 | 553 998 | 82,8 % |
| 255 | 38 544 | 37 225 | 32 075 | 100,0 % |
| 3 438 | 480 683 | 427 976 | 459 198 | 96,4 % |
| 1 252 | 198 400 | 176 695 | 190 216 | 97,8 % |
| 255 | 25 667 | 27 975 | 21 345 | 100,0 % |
| 1 961 | 304 200 | 250 738 | 291 430 | 99,2 % |
| 8 647 | 1 191 033 | 1 064 687 | 1 142 374 | 97,4 % |
| 4 189 | 386 661 | 356 142 | 188 017 | 98,2 % |
| 1 368 | 0 | 0 | 0 | 100,0 % |
| 65 | 6 156 | 7 280 | 5 130 | 100,0 % |
| 3 552 | 452 988 | 398 150 | 419 855 | 94,9 % |
| 5 091 | 533 083 | 460 945 | 521 265 | 98,3 % |
| 2 995 | 380 349 | 320 473 | 367 285 | 100,0 % |
| 860 | 78 035 | 78 200 | 65 000 | 100,0 % |
| 2 652 | 226 719 | 231 420 | 223 881 | 99,6 % |
| 754 | 0 | 0 | 0 | 100,0 % |
| 1 618 | 189 219 | 154 608 | 186 530 | 100,0 % |
| 220 | 37 554 | 35 875 | 31 123 | 100,0 % |
| 3 290 | 365 555 | 349 250 | 353 470 | 97,2 % |
| 2 326 | 282 825 | 266 055 | 271 277 | 97,7 % |
| 290 | 38 928 | 40 400 | 26 671 | 79,9 % |
| 2 814 | 351 582 | 319 354 | 331 977 | 96,5 % |
| 2 430 | 353 437 | 347 524 | 325 741 | 91,3 % |
| 14 110 | 1 638 070 | 1 581 355 | 1 592 760 | 98,1 % |
| 300 | 12 549 | 15 000 | 10 458 | 100,0 % |
| 90 | 10 893 | 11 250 | 9 077 | 100,0 % |
| 545 | 55 650 | 54 780 | 55 236 | 100,0 % |
| 1 971 | 253 592 | 210 578 | 254 815 | 100,0 % |
| 2 196 | 263 589 | 230 580 | 247 481 | 93,1 % |
| 350 | 29 856 | 30 450 | 24 956 | 100,0 % |
| 1 733 | 227 207 | 207 249 | 199 953 | 89,1 % |
| 365 | 31 810 | 36 225 | 26 440 | 100,0 % |
| 2 202 | 340 920 | 263 838 | 327 311 | 96,8 % |
| 4 357 | 620 878 | 497 616 | 585 747 | 96,0 % |
| 923 | 142 548 | 123 783 | 140 514 | 98,7 % |
| 14 322 | 1 858 983 | 1 852 269 | 1 581 492 | 90,7 % |
| 296 | 29 270 | 59 200 | 34 694 | 100,0 % |
| 2 752 | 376 622 | 339 141 | 370 546 | 98,9 % |
| 1 342 | 89 369 | 95 506 | 63 235 | 70,2 % |
| 1 297 | 166 757 | 156 735 | 161 847 | 99,1 % |
| 5 236 | 764 906 | 787 009 | 519 208 | 80,0 % |
| 3 399 | 432 059 | 414 678 | 431 961 | 100,0 % |
| 23 034 | 2 660 494 | 2 308 195 | 2 481 357 | 95,5 % |
| 4 140 | 339 300 | 180 000 | 334 560 | 100,0 % |
| 1 198 | 162 444 | 152 130 | 159 300 | 98,5 % |
| 2 479 | 190 089 | 168 572 | 187 356 | 100,0 % |
| 1 880 | 258 419 | 215 757 | 255 932 | 98,8 % |
| 2 552 | 618 705 | 543 095 | 580 255 | 100,0 % |
| 1 760 | 154 783 | 158 400 | 147 499 | 100,0 % |
| 3 080 | 308 641 | 303 580 | 267 518 | 82,6 % |
| 335 | 37 673 | 35 635 | 33 176 | 97,1 % |
| 910 | 89 592 | 89 750 | 50 445 | 56,6 % |
| 360 | 38 148 | 42 480 | 33 452 | 100,0 % |
| 3 740 | 410 834 | 363 096 | 389 693 | 96,3 % |
| 300 | 34 637 | 37 500 | 28 843 | 100,0 % |
| 300 | 17 229 | 18 200 | 13 327 | 100,0 % |
| 127 794 | 15 713 666 | 14 140 545 | 14 495 864 | 95,1 % |
4 Valeur locative estimée par l'expert indépendant.
Loyers bruts en cours au 30/06/2011, annualisés. 6 Taux moyen sur le semestre 2011, garanties locatives comprises.
Le niveau d'investissement total dans l'immobilier résidentiel se situe à € 7,49 milliards, ce qui représente une hausse de 15,4 % sur base trimestrielle. Le marché immobilier résidentiel belge témoigne de sa plus importante hausse d'activité sur base trimestrielle depuis le deuxième trimestre de 2008. Comme le démontre la Figure 1, le marché est en bonne voie de poursuivre sa progression annoncée pour 2011.
Cette hausse du volume total investi confirme le bon niveau d'activité enregistré sur l'année 2010, et ce en dépit d'une légère baisse enregistrée lors du troisième trimestre. Les chiffres de la Banque Nationale de Belgique (Figure 11) confirment une hausse dans le nombre de crédits octroyés aux ménages, et ce, entre autres due à un taux hypothécaire à long terme (plus de 10 ans) de 3,85 % en décembre 2010, soit son niveau minimum depuis que la BNB fournit ces chiffres en 2003 et une baisse depuis fin 2009.
| Evolution annuelle (%) | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|
| PIB | -2,7 | 2,0 | 1,7 |
| Consommation privée | -0,2 | 1,4 | 1,5 |
| Inflation | -0,1 | 2,2 | 2,9 |
| Taux d'intérêt long terme | 3,91 | 3,47 | 3,74 |
Source : Oxford Economics
Comme le démontrent les analyses par type de bien ci-dessous, chaque type de bien témoigne d'une importante hausse du niveau d'activité.
Le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires est en baisse de 0,1 % sur base trimestrielle et se situe à € 183 059. Il s'agit de la première baisse des prix moyens depuis le premier trimestre de 2009 (Figure 2).
D'après les chiffres du SPF économie, le prix d'une maison d'habitation ordinaire en Région de Bruxelles-Capitale en 2010 s'élevait en moyenne à € 325 876, soit une baisse de 4 % sur base trimestrielle. Comme le montre la Figure 3, seules quelques communes de l'Ouest de Bruxelles présentent un prix moyen inférieur à € 276 000 en fin d'année 2010.
Le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires en Région flamande en 2010 est de € 194 757, soit une progression de 2,5 % par rapport au trimestre précédent. Comme nous le montre la carte (Figure 3), les niveaux de prix les plus élevés se situent essentiellement autour des périphéries bruxelloise et anversoise, ainsi que sur l'axe qui les relie. Le Brabant Wallon recense plusieurs communes qui dépassent désormais la barre des € 276 000. Certaines communes côtières enregistrent également des niveaux élevés, bien qu'une petite poignée ont vu leurs prix baisser. Les prix les plus abordables sont encore situés dans les provinces du Limbourg et de Flandre Occidentale.
Les prix des maisons d'habitation ordinaires situées en Région wallonne en dernier trimestre de 2010 atteignaient en moyenne € 143 885, une augmentation de 1,3 % par rapport au trimestre précédent.
Le prix moyen se situe à € 324 791 à la fin de la période d'observation. Le nombre de transactions pour les villas et maisons de standing au quatrième trimestre de 2010 est de 4 775 (Figure 4).
Le prix moyen des villas s'établissait à € 942 858 en Région de Bruxelles-Capitale en fin d'année 2010, enregistrant une baisse de 11,8 % par rapport au trimestre précédent. Notons toutefois le faible échantillon de transactions dans ce segment.
Le prix moyen des maisons de standing et villas en Région flamande s'établit à € 349 178, une progression de 2,2 % par rapport au trimestre précédent.
Le prix moyen des villas en Région wallonne se situe à € 256 206, une régression de 1,2 % par rapport au trimestre précédent.
La progression globale des prix observée pour les appartements est de 5 % depuis le trimestre précédent. Le prix moyen se situe à € 197 965 au dernier trimestre de 2010. Le nombre de transactions pour les appartements en 2010 est de 13 196 (Figure 6).
En ce qui concerne les appartements bruxellois, le prix moyen observé au quatrième trimestre de 2010 était de € 206 954, soit une augmentation de 4,2 % par rapport au trimestre précédent. Le prix moyen le plus élevé a été observé à Woluwe-Saint-Pierre avec un niveau de € 301 131.
En Région flamande, la moyenne s'établissait à € 204 972 au quatrième trimestre de 2010, affichant une augmentation de 9,2 % par rapport au trimestre précédent. Cinq communes parviennent à franchir la limite de € 275 000 : De Pinte, Jabbeke, Schilde, Wezembeek-Oppem et Knokke-Heist.
Le prix moyen des appartements en Région wallonne a augmenté par rapport au trimestre précédent (+6,7 %) pour s'établir à € 157 454 (Figure 7). La Wallonie est marquée par un faible nombre de transactions sur ce segment avec à peine 2 045 ventes, néanmoins en hausse de 44 % par rapport au trimestre précédent. Ceci s'observe sur la Figure 7 où de nombreuses communes sont indiquées en gris.
LES MELEZES LES ERABLES
Figure 9
La progression de prix globale observée pour les terrains à bâtir est de 2,4 % depuis le trimestre précédent. Le prix moyen se situe à € 103/m² au quatrième trimestre de 2010. Le nombre de transactions dans ce segment en 2010 est de 5 794 (Figure 8).
Figure 8 : Prix moyen et transactions pour les terrains à bâtir
Le prix moyen des terrains à bâtir dans la Région de Bruxelles-Capitale au quatrième trimestre de 2010 s'élève à € 271/m², soit une baisse de 34,9 % par rapport au trimestre précédent.
Les terrains à bâtir en Région flamande enregistrent pour leur part une moyenne de € 158/m², soit une progression de 1,8 % sur base trimestrielle. Des communes sur l'axe qui joint Anvers à Bruxelles ainsi que certaines communes côtières sont les plus onéreuses.
Pour clôturer, nous pouvons signaler que le prix des terrains à bâtir en Région wallonne a reculé de 1,1 % par rapport au troisième trimestre et est en moyenne de € 47/m², demeurant cependant bien inférieur aux niveaux observés en Région flamande et en Région de Bruxelles-Capitale. Seule une poignée de communes wallonnes dans le Brabant wallon présentent un prix moyen supérieur à 75€/m².
CITY GARDENS - LOUVAIN
L'indice de la Fédération des notaires (Figure 10), ainsi que les chiffres de la Banque Nationale de Belgique (Figure 11) confirment que le marché de l'immobilier résidentiel poursuit sa progression, alors que les taux fixes sur les crédits hypothécaires à long terme sont à leur niveau le plus bas depuis 2003. On sait cependant que les taux directeurs de la BCE ont été revus à la hausse en avril, impactant les taux sur les crédits hypothécaires. Ceci aura précipité les décisions des candidats acheteurs lors du premier trimestre 2011 qui réaffirme la progression de l'activité en début d'année 2011. Seules les maisons d'habitation ordinaires ont vu leur niveau transactionnel baisser.
C'est en Région de Bruxelles-Capitale que le prix moyen des maisons ordinaires est le plus élevé (€ 325 876). Ceci représente toutefois un prix moyen en baisse de 4 % par rapport au trimestre précédent. En Régions flamande et wallonne, on enregistre une progression de 2,5 % et 1,3 % respectivement. Globalement, le niveau transactionnel des maisons d'habitation ordinaires fut légèrement orienté à la baisse (0,1 %).
Le marché des maisons de standing n'a progressé qu'en Région flamande, atteignant un prix moyen de € 349 178. On note une baisse importante sur base trimestrielle (-11,8 %) des prix dans la Région de Bruxelles-Capitale, pour atteindre un prix moyen de € 942 858.
Les appartements poursuivent leur hausse au niveau du prix moyen dans les trois régions. C'est en Région flamande qu'on observe la plus importante croissance : 9,2 %. On constate par ailleurs que les communes les plus prisées se situent dans la Région de Bruxelles-Capitale, ainsi que dans les alentours d'Anvers, Gand et le long de la côte.
Finalement, les hausses des prix ainsi que de l'activité transactionnelle par rapport au trimestre précédent se maintiennent globalement en ce qui concerne les terrains à bâtir. Sur base régionale, on constate cependant que les prix ont baissé en Région wallonne (-1,1 %) et bruxelloise (-34,9 %). Les plus onéreux se trouvent sur le littoral, dans la Région de Bruxelles-Capitale (si disponibles), ainsi qu'à Anvers et Gand.
■ taux de 5 à 10 ans
CITY GARDENS - LOUVAIN
Mesdames, Messieurs,
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la SICAFI HOME INVEST BELGIUM à la date du 30 juin 2011.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La Juste Valeur ('fair value') peut être obtenue comme suit :
aux taux précités de 10 % et de 12,5 %, si leur Valeur d'Investissement est inférieure à € 2 500 000.
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5 % pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de € 2 500 000.
Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5 %.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2011 s'élève à € 262 663 320,00 (deux cent soixante-deux millions six cent soixante-trois mille trois cent vingt euros).
La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2011 correspondant à la Juste Valeur ('fair value'), au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à € 237 261 815,00 (deux cent trente-sept millions deux cent soixante-et-un mille huit cent quinze euros).
Nous vous prions, Mesdames, Messieurs, de croire en nos sentiments les meilleurs.
Bruxelles, le 15 juillet 2011 WINSSINGER & ASSOCIES SA
Fabian DAUBECHIES MRICS Benoît FORGEUR Director Managing Director
L'assemblée générale ordinaire du 3 mai dernier a procédé aux décisions et nominations suivantes :
A cette même date du 3 mai 2011 Monsieur Guy Van Wymersch-Moons, administrateur, a repris la charge de Président du Conseil d'administration en lieu et place de Monsieur Michel Pleeck, démissionnaire. Eu égard à sa grande contribution au lancement et au développement de la sicafi, le Conseil d'administration a décidé d'attribuer à Monsieur Michel Pleeck le titre de Président Honoraire.
Les méthodes comptables et les modalités de calcul adoptées dans les états financiers intermédiaires, tels que repris dans le présent rapport semestriel, sont identiques à celles utilisées dans les états financiers annuels clôturés au 31 décembre 2010. Seule la présentation de ces états financiers a été modifiée pour tenir compte du nouveau schéma publié à l'AR du 7 décembre 2010.
Ce rapport semestriel fait application de l'IAS 34 qui prescrit le contenu minimum de ce rapport financier intermédiaire ainsi que les principes de comptabilisation et d'évaluation à appliquer.
Compte tenu de l'activité déployée, les chiffres présentés ci-après n'ont pas de caractère saisonnier ou cyclique.
Enfin, les pourcentages cités dans les commentaires ci-dessous ont été calculés sur base des chiffres non arrondis du compte de résultats ou du bilan et peuvent donc diverger de ceux qui seraient calculés sur base des chiffres arrondis repris ci-après. La société n'a pas fait application des nouveaux standards ou amendements aux standards de manière anticipative, ceux-ci n'ont donc aucun impact sur les états financiers sous revue.
Comparés aux résultats du 1er semestre 2010, les principaux résultats du 1er semestre de l'exercice en cours s'établissent comme suit :
| 30/06/2011 | 30/06/2010 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) |
7 669 533 | 7 084 124 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -110 250 | -71 651 |
| RESULTAT LOCATIF NET (= I +II +III) | 7 559 283 | 7 012 473 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 24 177 | 33 462 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
44 020 | 66 891 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -660 903 | -586 738 |
| RESULTAT IMMOBILIER (= I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII) | 6 966 577 | 6 526 088 |
| IX. Frais techniques (-) | -480 873 | -449 048 |
| X. Frais commerciaux (-) |
-257 110 | -229 488 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -239 518 | -96 003 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -802 513 | -730 417 |
| CHARGES IMMOBILIERES (= IX +X +XI +XII +XIII) | -1 780 015 | -1 504 956 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII) | 5 186 562 | 5 021 132 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -262 752 | -242 459 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV) | 4 923 810 | 4 778 673 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 632 575 | 353 464 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 4 494 372 | 1 472 527 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX) | 10 050 757 | 6 604 663 |
| XX. Revenus financiers (+) |
45 238 | 91 262 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -1 324 535 | -1 070 290 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -25 801 | -23 527 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | 223 408 | -597 026 |
| RESULTAT FINANCIER (XX +XXI +XXII +XXIII) | -1 081 689 | -1 599 580 |
| RESULTAT AVANT IMPOT (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII) | 8 969 068 | 5 005 083 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -527 | 106 716 |
| IMPOT (XXIV + XXV) | -527 | 106 716 |
| RESULTAT NET (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII +XXIV +XXV) | 8 968 541 | 5 111 799 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 3,09 | 1,82 |
| Nombre d'actions moyen (1) | 2 901 290 | 2 815 630 |
| RESULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 3 841 594 | 3 285 809 |
| RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 1,32 | 1,17 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) | 3 618 186 | 3 882 835 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) | 1,25 | 1,38 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 5 126 947 | 1 825 990 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 1,77 | 0,65 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE (2) | 4 323 271 | 4 309 212 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 1,49 | 1,53 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Ptf / Résultat immobilier) | 70,68 % | 73,22 % |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Ptf / Résultat immobilier) | 55,15 % | 48,71 % |
| Marge nette courante (Résultat net hors Ptf / Résultat immobilier) | 55,14 % | 50,35 % |
| ETAT DU RÉSULTAT GLOBAL | 30/06/2011 | 30/06/2010 |
| I. Résultat net |
8 968 541 | 5 111 799 |
| II. Autres éléments du résultat global : | ||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS | 1 113 895 | -824 635 |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 10 082 436 | 4 287 165 |
(1) Le nombre moyen d'actions ayant jouissance est corrigé pour tenir compte des 102 792 actions ayant jouissance à partir du 1er février 2011 au prorata et les 12 912 actions détenues en autocontrôle. (2) Le résultat distribuable sur base statutaire s'élèvé à € 4 437 667. Au 30 juin 2010, il s'élevait à € 4 366 728.
Le résultat locatif net progresse de 7,8 % par rapport au premier semestre 2010, grâce à la réception des phases 1 et 2 du projet City Gardens ainsi qu'à l'intégration par voie de scission partielle des immeubles Masada. Le résultat immobilier s'apprécie de 6,75 %, dans la ligne de la hausse du résultat locatif.
Les charges immobilières sont en augmentation de 18,28 % par rapport au premier semestre 2010 ; plusieurs composantes interviennent ici : les frais techniques et les frais commerciaux augmentent +/- en ligne avec la croissance du portefeuille tandis que la plus forte augmentation concerne les charges et taxes sur immeubles non loués, en augmentation de 149 % par rapport au premier semestre 2010 ; cette hausse substantielle s'explique par la modification du mode de calcul de ces charges sur vacants, modification qui entraîne une charge supplémentaire mais unique au cours du semestre sous revue. Finalement, il faut signaler une augmentation des charges internes de gestion d'immeubles de près de 10 %, occasionnée pour l'essentiel par l'engagement de nouveaux collaborateurs en nombre supérieur aux départs intervenus en 2010.
Les frais généraux sont en augmentation de 8,37 % par rapport au premier semestre 2010 ; cette augmentation s'explique par des activités et contacts élargis dans le cadre de l'expansion de la Sicafi.
La marge d'exploitation1 s'établit ainsi à 70,68 % contre 73,22 % au premier semestre 2010, mais dans un contexte de charges accrues spécifiques exposées ci-avant ; relevons qu'elle est en progression par rapport à la situation au 31 décembre 2010, où la marge d'exploitation était de 69,85 %.
Le résultat sur vente d'immeubles de placement s'élève à € 0,6 million, contre € 0,4 million il y a un an. Comme indiqué ciavant, cette plus-value est calculée par rapport à la dernière juste valeur ; elle correspond au montant distribuable sur ces ventes qui s'élève également à € 0,6 millions.
La variation de la juste valeur des immeubles de placement est fortement positive et s'élève à € 4,5 millions, par rapport à € 1,5 million au premier semestre 2010, ce qui semble vouloir confirmer la tendance haussière des valeurs constatée depuis plus d'un an.
Le résultat d'exploitation s'élève dès lors à € 10,1 millions, en croissance significative de 52 % par rapport aux € 6,6 millions au 30 juin 2010, qui était déjà en forte progression.
Le résultat financier est en forte amélioration et s'élève à € - 1,1 million par rapport à € - 1,6 million au 30 juin 2010 ce qui représente une diminution de 32,4 %. Cette diminution s'explique par la variation de la juste valeur des actifs financiers reprise en ligne XXIII. Abstraction faite de cet élément, le résultat financier serait en augmentation de 30,2 % consécutivement aux financements liés aux phases 1 et 2 du projet City Gardens ainsi qu'à la reprise de l'endettement découlant de l'opération de scission partielle de Masada.
Rappelons que la quasi totalité de l'endettement de la Sicafi est couvert par des instruments de couverture de taux dont la plus grande partie vient à échéance en 20132 , voire plus tard.
Le résultat net s'élève à € 9,0 millions par rapport à celui de € 5,1 millions au 30 juin 2010, en forte augmentation de 75 %.
Le résultat net courant3 progresse de € 3,3 millions au 30 juin 2010 à € 3,8 millions, en hausse de 16,9 %. Par action, il se chiffre à € 1,32 par rapport à € 1,17 pour le premier semestre de 2010, en croissance de près de 13,5 %. A noter toutefois que le résultat net courant par action hors IAS 39 régresse de € 1,38 à € 1,25, principalement sous l'effet combiné de deux facteurs exceptionnels, l'un, favorable, au premier semestre 2010 (remboursement d'impôts de € 0,1 million) et l'autre, défavorable, au premier semestre 2011 (nouveau mode de calcul des charges et taxes sur immeubles non loués : impact de +/- € 0,2 million).
Le résultat distribuable reste quant à lui stable à € 4,3 millions. Par action il se monte à € 1,49 contre € 1,53 au 30 juin 2010 compte tenu d'un nombre moyen d'actions à rémunérer en augmentation de 3 %. A noter que ce montant tient compte des plus-values réalisées au cours du premier semestre sous revue, le Conseil étant confiant dans l'accélération des plus-values au cours du semestre à venir (voir ci-dessus sub 1.1.2).
1 Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille/Résultat immobilier.
3 Le résultat net courant est égal au résultat net de la période, déduction faite du résultat sur portefeuille (lignes XVI, XVII et XVIII du compte de résultats).
| 30/06/2011 | 30/06/2010 | |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| I. Actifs non courants | 240 894 308 | 231 125 326 |
| B. Immobilisations incorporelles | 7 986 | 8 712 |
| C. Immeubles de placement | 239 422 450 | 229 638 086 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 33 688 | 37 507 |
| E. Actifs financiers non courants | 149 162 | 67 247 |
| F. Créances de location-financement | 1 281 021 | 1 373 774 |
| II. Actifs courants | 12 750 269 | 6 070 572 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 6 968 889 | 1 073 658 |
| C. Créances de location-financement | 66 116 | 62 358 |
| D. Créances commerciales | 2 359 515 | 1 396 954 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 853 161 | 1 831 840 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 1 314 513 | 1 593 365 |
| G. Comptes de régularisation | 188 075 | 112 397 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 253 644 577 | 237 195 897 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| A. Capital | 70 985 992 | 70 946 880 |
| B. Primes d'émission | 19 093 664 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 97 827 | 97 827 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 79 540 960 | 68 825 331 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) | -23 700 143 | -19 579 429 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
-1 860 217 | -3 625 015 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 205 615 | 1 138 120 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 8 788 232 | 5 416 341 |
| D. Résultat net de l'exercice | 8 968 541 | 5 111 799 |
| CAPITAUX PROPRES | 162 363 149 | 146 668 194 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 87 115 275 | 86 044 560 |
| B. Dettes financières non courantes | 84 608 249 | 81 498 750 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 2 507 026 | 4 545 810 |
| II. Passifs courants | 4 166 153 | 4 483 142 |
| B. Dettes financières courantes | 411 326 | 822 952 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2 651 751 | 2 293 806 |
| E. Autres passifs courants | 610 387 | 850 039 |
| F. Comptes de régularisation | 492 690 | 516 344 |
| PASSIF | 91 281 428 | 90 527 703 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 253 644 577 | 237 195 897 |
| Nombre d'actions en fin de période | 2 918 422 | 2 815 630 |
| Valeur nette d'inventaire | 162 363 149 | 146 668 194 |
| Valeur nette d'inventaire par action | 55,63 | 52,09 |
| Endettement | 88 281 712 | 85 465 548 |
| Taux d'endettement | 34,81 % | 36,03 % |
A l'actif du bilan, relevons principalement parmi les actifs non courants la rubrique Immeubles de placement, qui reprend la juste valeur du portefeuille immobilier de placement de Home Invest Belgium (en ce compris les projets de développement Belliard/ Industrie et la dernière phase de City Gardens), en croissance de 4,3 %.
Les actifs courants comprennent, sous la rubrique des actifs détenus en vue de la vente, les immeubles de placement dont l'arbitrage a été décidé par le Conseil et dont la juste valeur se monte à € 7,0 millions.
Le passif se caractérise par une augmentation de 10,7 % de l'ensemble des fonds propres, par rapport à la situation au 30 juin 2010, et une augmentation de 5,5 % par rapport à la situation au 31 décembre 20101 .
Cette augmentation s'explique notamment par les facteurs suivants :
ensuite, par l'évolution du poste des frais et droits de mutation, rubrique (négative) qui passe de € - 19,6 millions au 30 juin 2010 à € -23,7 millions au 30 juin 2011 ;
puis, par la variation de la juste valeur d'actifs et de passifs financiers (instruments de couverture), rubrique qui passe de € - 3,6 millions au 30 juin 2010 à € - 1,9 millions au 30 juin 2011 ;
Au 30 juin 2011, le taux d'endettement de Home Invest Belgium s'élevait à 34,81 % contre 36,03 % un an plus tôt, ce qui reste donc très largement inférieur au plafond légal de 65 % et qui constitue un avantage précieux dans le contexte toujours instable des marchés financiers et des capitaux actuels. Par ailleurs, sa capacité d'endettement complémentaire est de € 210 millions, et de € 71 millions pour un taux d'endettement ne dépassant pas les 50 %, qui constitue le plafond arrêté par le Conseil d'administration.
Sur base de la juste valeur des immeubles de placement, telle qu'elle résulte du rapport de l'expert immobilier, et compte tenu du résultat accumulé au cours du semestre écoulé, la valeur nette d'inventaire de l'action Home Invest Belgium2 au 30 juin 2011 se chiffre à € 55,63, en hausse de 6,8 % par rapport à celle au 30 juin 2010 (€ 52,09) et en augmentation de 1,7 % par rapport à celle au 31 décembre 2010 (€ 54,68), ce dernier chiffre comprenant toutefois le résultat de la totalité de l'exercice 2010.
A noter que les fonds propres au 31 décembre 2010 comprennent la totalité des résultats de l'exercice 2010, dividende inclus conformément aux normes IAS-IFRS.
2 Après élimination des 12 912 actions détenues en autocontrôle.
| En € | 30/06/2011 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE | 1 036 510 | 1 964 597 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 3 382 217 | 2 614 408 |
| Résultat de l'exercice | 8 968 541 | 5 111 799 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 10 050 757 | 6 604 663 |
| Intérêts reçus | 45 238 | 91 262 |
| Intérêts payés | -1 126 928 | -1 690 842 |
| Impôts | -527 | 106 716 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -5 344 127 | -1 212 873 |
| Amortissements et réductions de valeur: | 8 228 | 16 092 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 8 228 | 16 092 |
| Autres éléments non-monétaires: | -4 719 780 | -875 501 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -4 494 372 | -1 472 527 |
| -Autres transactions de nature non courante | -225 408 | 597 026 |
| Gain sur réalisation d'actifs: | -632 575 | -353 464 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -632 575 | -353 464 |
| Variation du besoin en fonds de roulement : | -242 197 | -1 284 518 |
| Mouvement des éléments d'actif : | -677 940 | -435 824 |
| -Actifs financiers courants | 26 636 | 24 589 |
| -Créances commerciales | -1 674 664 | -189 091 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | 1 136 486 | -175 056 |
| -Comptes de régularisations | -166 397 | -96 266 |
| Mouvement des éléments du passif : | 435 743 | -848 695 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | 362 393 | -912 065 |
| -Autres passifs courants | 16 314 | 20 197 |
| -Comptes de régularisation | 57 037 | 43 174 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | 565 197 | -1 044 258 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -226 405 | -310 267 |
| Désinvestissements | 1 827 826 | 1 771 041 |
| Projets de développement | -1 041 931 | -2 497 632 |
| Autres immobilisations corporelles | -459 | -7 260 |
| Actifs financiers non courants | 6 167 | -140 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -3 669 411 | -1 941 381 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | 4 024 128 | 4 617 500 |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | 4 024 128 | 4 617 500 |
| Variation du capital (+/-) | -83 596 | |
| Dividende de l'exercice précédent | -7 609 943 | -6 558 881 |
| Cash-flow total | 1 314 513 | 1 593 365 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE | 1 314 513 | 1 593 365 |
| Capital | Frais d'augmentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale | Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/2009 | 71 639 409 | -692 530 | 19 093 664 | 97 827 | 68 807 434 | |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | 17 897 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | ||||||
| SOLDE AU 30/06/2010 | 71 639 409 | -692 530 | 19 093 664 | 97 827 | 68 825 331 | |
| Solde au 31/12/2010 | 71 639 409 | -692 530 | 19 093 664 | 97 827 | 75 461 347 | |
| Transfert | ||||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | -162 140 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Scission partielle Masada | 122 709 | -83 596 | 4 241 754 | |||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | ||||||
| SOLDE AU 30/06/2011 | 71 762 118 | -776 126 | 19 093 664 | 97 827 | 79 540 960 |
En date du 31 janvier 2011, les assemblées générales extraordinaires de Home Invest Belgium et de la SA Masada ont approuvé une opération de scission partielle de cette dernière société, consistant en l'apport à Home Invest Belgium d'un patrimoine immobilier résidentiel d'une valeur de € 8,5 millions ; en contrepartie les fonds propres ont été augmentés de € 6,1 millions, via l'émission de 102 792 actions nouvelles, au prix d'émission de € 59,7146 par action et avec jouissance à partir du 1er février 2011.
| Réserve des frais et droits de mutation estimés |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves | Résultat reporté des exercices antérieurs |
Résultat net de l'exercice |
Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| -19 608 464 | -2 800 381 | -757 323 | 1 138 120 | 4 321 403 | 7 811 649 | 149 050 809 |
| 1 094 938 | -1 094 938 | 0 | ||||
| 29 035 | 46 932 | |||||
| -6 716 711 | -6 716 711 | |||||
| 5 111 799 | 5 111 799 | |||||
| -824 635 | -824 635 | |||||
| -19 579 429 | -3 625 015 | -757 323 | 1 138 120 | 5 416 341 | 5 111 799 | 146 668 194 |
| -23 784 358 | -2 974 112 | -757 323 | 1 138 120 | 5 416 341 | 9 329 651 | 153 968 037 |
| 1 664 593 | -1 664 593 | 0 | ||||
| 84 215 | 77 925 | 0 | ||||
| -7 742 983 | -7 742 983 | |||||
| 67 496 | 1 707 297 | 6 055 659 | ||||
| 8 968 541 | 8 968 541 | |||||
| 1 113 895 | 1 113 895 | |||||
| -23 700 143 | -1 860 217 | -757 323 | 1 205 615 | 8 788 232 | 8 968 541 | 162 363 149 |
Home Invest Belgium, en tant que Sicaf immobilière résidentielle, a choisi de focaliser sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel à part entière (immeubles d'appartements, maisons). Sa stratégie d'investissement est donc largement déterminée en fonction de la localisation géographique des immeubles concernés. En conséquence, la segmentation retenue ciaprès est basée sur cette localisation géographique.
| Segmentation d'activité |
Région de Bruxelles Capitale | Région flamande | Région wallonne | Non affecté | Total | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | |
| Revenus locatifs | 5 638 109 | 5 390 058 | 790 746 | 553 994 | 1 240 678 | 1 140 072 | 0 | 0 | 7 669 533 | 7 084 124 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
4 417 678 | 4 061 635 | 558 181 | 342 345 | 1 001 710 | 914 907 | -1 053 759 | -540 214 | 4 923 810 | 4 778 673 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement |
530 930 | 36 860 | 123 219 | 316 604 | 0 | 0 | -21 574 | 0 | 632 575 | 353 464 |
| Variation de la juste valeur des immeubles |
2 476 871 | 1 778 584 | 967 112 | -257 002 | 1 050 389 | -49 056 | 0 | 0 | 4 494 372 | 1 472 527 |
| Résultat financier | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -1 081 689 | -1 157 857 | -1 081 689 | -1 157 857 |
| Segmentation d'activité |
Région de Bruxelles Capitale | Région flamande Région wallonne Total |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chiffres clés 1 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 | 30/06/2011 | 30/06/2010 |
| Juste valeur des immeubles de placement |
166 130 156 | 159 391 009 | 30 559 778 | 17 458 448 | 33 602 992 | 32 119 436 | 230 292 927 | 208 968 893 |
| Surface locative des immeubles de placements |
90 438 | 86 717 | 14 322 | 9 597 | 23 034 | 22 434 | 127 794 | 118 748 |
| Nombre d'unités | 818 | 768 | 147 | 44 | 211 | 205 | 1 176 | 1 017 |
| Taux d'occupation | 95,7 % | 96,2 % | 90,7 % | 96,5 % | 95,5 % | 90,0 % | 95,1 % | 95,5 % |
1 Exclus les immeubles destinés à la vente et les projets de développement
| MOUVEMENTS DES IMMEUBLES DE PLACEMENT | 30/06/2011 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 233 344 258 | 225 625 958 |
| Investissements - projets de développement | 1 041 931 | 2 497 632 |
| Projets de développement réceptionnés (-) | -2 482 700 | |
| Immeuble en cours de construction achevé | 2 482 700 | |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 226 405 | 310 267 |
| Acquisitions d'immeubles | 8 479 624 | |
| Cessions (-) | -8 164 140 | -268 298 |
| Variation de la juste valeur | 4 494 372 | 1 472 527 |
| Immeubles de placement, solde en fin de semestre | 239 422 450 | 229 638 086 |
Les projets de développement à la clôture du semestre sont les suivants : Belliard/Industrie à Bruxelles et City Gardens (4ème phase) à Leuven.
Le périmètre de consolidation au 30 juin 2010 et au 30 juin 2011 comprend la SA Home Invest Belgium (0420.767.885), la SA Home Invest Management (0466.151.118) et la SA Belliard 21 (0807.568.451).
Suite à l'Assemblée Générale Ordinaire du 3 mai 2011, Home Invest Belgium a procédé au paiement, en date du 13 mai 2011, du dividende brut pour net de € 2,75 par action, contre remise du coupon n° 14 soit un total € 7 778 4911 .
Au 30 juin 2011, Home Invest Belgium n'avait ni actifs ni passifs conditionnels.
RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX ACTIONNAIRES DE HOME INVEST BELGIUM SUR LA REVUE LIMITEE DES ETATS FINANCIERS INTERMEDIAIRES ET CONSOLIDES POUR LE SEMESTRE CLOS LE 30 JUIN 2011
Nous avons procédé à l'examen limité du bilan intermédiaire résumé et consolidé de Home Invest Belgium arrêté au 30 juin 2011, ainsi que du compte de résultats consolidé intermédiaire, de l'état des variations des capitaux propres et du tableau de flux de trésorerie y afférant pour le semestre clos le 30 juin 2011 ainsi que des notes explicatives. L'établissement et la présentation de cette information financière intermédiaire conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne, applicable à la communication d'information financière intermédiaire (« IAS 34 ») relève de la responsabilité de l'organe de gestion de la société. Notre responsabilité consiste à émettre un rapport au sujet de cette information financière intermédiaire et consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen conformément à la recommandation de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises (IRE) relative à l'examen limité de la situation financière intermédiaire effectué par le commissaire de la société. Un examen limité d'information financière et intermédiaire consiste à demander des renseignements, principalement auprès des responsables financiers et comptables, et à mettre en oeuvre des procédures d'analyse et d'autres procédures d'examen limité. La portée d'un examen limité est considérablement moindre que celle d'un contrôle plénier conduit en conformité avec les normes générales d'audit de l'IRE et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance d'avoir pris connaissance de tous les éléments significatifs qu'un contrôle plénier aurait permis d'identifier. Nous n'exprimons donc pas une opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, aucun fait n'a été porté à notre connaissance qui impliquerait des corrections significatives à l'information financière intermédiaire résumée et consolidée au 30 juin 2011 établie en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union européenne.
Anvers, le 24 août 2011
Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
Xavier Mertens, Administrateur délégué de la Sicafi, atteste qu'à sa connaissance :
Le Conseil d'administration
Le présent rapport financier semestriel est disponible sur le site internet de la société ou peut être envoyé par courrier sur simple demande au siège social.
BIRCH HOUSE
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T +32 2 740 14 50 - F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM : 0420.767.885 ISIN BE 003760742
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