Interim / Quarterly Report • Aug 30, 2013
Interim / Quarterly Report
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Sous embargo jusqu'au 30 août 2013 à 17h40
information réglementée
Home Invest Belgium est une sicafi de type résidentiel, créée en juin 1999 et cotée au marché continu de NYSE Euronext Brussels.
Son patrimoine est réparti dans les centres-villes de Belgique (à raison de 63,3% à Bruxelles, de 24,2% en Région wallonne et de 12,5% en Région fl amande).
Au 30 juin 2013, son portefeuille immobilier en exploitation comprend 75 immeubles sur 44 sites, pour une superfi cie totale de +/- 149 000 m² et s'élève à ± € 279 millions en juste valeur, hors projets de développement et immeubles destinés à la vente.
Ses activités sont contrôlées par l'Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA).
Au 30 juin 2013, la capitalisation boursière de Home Invest Belgium s'élève à € 229 millions.
Créée il y a 14 ans, Home Invest Belgium développe une stratégie cohérente axée sur la création de valeur et la croissance du dividende dans l'intérêt de tous ses actionnaires, tout en contribuant à l'un des droits et des besoins fondamentaux de la population : celui de pouvoir se loger décemment (art. 23 de la Constitution).
Home Invest Belgium exerce en son sein les 4 métiers du cycle de vie immobilier :
Résultat distribuable par action en progrès de 21%1
Croissance de la juste valeur du portefeuille immobilier de 17,9%2
Revenus locatifs consolidés en hausse de 14,4%2
Taux d'occupation moyen stable de 94,8%3
Inclusion de l'action Home Invest Belgium dans l'indice BEL Mid
Valeur Nette d'Inventaire par action portée à € 58,744
Taux d'endettement de 39,6%
4 Par rapport à € 56,53 au 31 mars 2013 et à € 56,87 au 30 juin 2012. Chiffres calculés après élimination des 12 912 actions en autocontrôle (IAS 33, alinéa 20).
1 Résultat distribuable sur base consolidée. Sur la même période, le progrès du résultat distribuable calculé sur base statutaire, tel que déterminé par l'AR du 7 décembre 2010, s'élève à 21%.
2 Par rapport à la situation au 30 juin 2012, en excluant les projets de développement qui s'élèvent à € 12 876 279 au 30 juin 2012 et à € 0 au 30 juin 2013.
3 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés. Le calcul ne tient pas compte des actifs détenus en vue de la vente ni des projets de développement.
L'événement le plus marquant du semestre est sans conteste l'acquisition par la Sicafi des droits réels portant sur trois bâtiments (« CV10 », « CV18 » et une partie1 du « CV9 ») situés au cœur de Louvain-la-Neuve, par acte authentique d'acquisition en date du 25 janvier 2013.
Pour rappel, cette opération porte sur +/- 23 000 m² de surfaces locatives, dont 40% à usage de logement, 36% à usage commercial, le solde étant constitué de surfaces de bureaux et d'auditoires. La particularité de l'opération consiste dans le fait qu'il s'agit de la cession d'un droit de superfi cie sur les parcelles de terrain y afférentes, concédé par l'UCL pour une durée de 50 ans expirant en 2026, ainsi que de la cession des constructions érigées sur lesdites parcelles sur base de ce droit de superfi cie. En 2026, l'UCL deviendra donc propriétaire des bâtiments avec l'obligation :
Les résultats de cet important investissement sont pour la première fois visibles dans les comptes du 1er semestre 2013 et se refl ètent notamment dans la croissance appréciable des revenus locatifs de la Sicafi (+14,4%) et de la juste valeur de son portefeuille immobilier (+17,9%) tout en infl uençant à la hausse le taux d'endettement de la société (il est passé de 30,9% au 31 décembre 2012 à 39,6% au 30 juin 2013 – cfr infra).
LOUVAIN-LA-NEUVE
1 L'immeuble « CV9 » fait partie d'une copropriété. Home Invest Belgium est devenue propriétaire à concurrence de 447,75/1 000emes des parties communes, outre les parties privatives concernées, en ce compris le droit de superficie.
Pour rappel, le 10 avril 2013, le fonds grec (« Hellenic Republic Asset Development Fund ») chargé de la vente de cet immeuble a retenu Home Invest Belgium comme « Preferred Bidder ». La condition suspensive soumettant la vente à l'approbation de l'offre faite par Home Invest Belgium à la Cour des commissaires aux comptes (« Court of Auditors ») du fonds a été levée au cours du semestre sous revue de sorte que la passation de l'acte peut être attendue dans le courant du semestre à venir. L'immeuble rue Montoyer 25 est situé au cœur du quartier Léopold à Bruxelles et comprend +/- 2 900 m² de bureaux ; il bénéfi cie d'une excellente localisation, à proximité immédiate de la Place du Luxembourg.
PROJET DE DÉVELOPPEMENT EN COURS PÉPINIÈRE-BREDERODE (BRUXELLES)
1 Pour plus de détails, cfr communiqué de presse du 27/8/2012.
Comme annoncé, la Sicafi a repris progressivement en interne la gestion technique de la majorité de ses immeubles en Région de Bruxelles-Capitale en laissant la gestion des autres biens à des gérants et syndics extérieurs sélectionnés avec soin. Au cours du semestre sous revue, à part un agrandissement de l'équipe de gestion existante (cfr infra), de nouvelles procédures de gestion et de suivi ont été mises en place pour bien initier ce nouveau volet dans la gestion administrative, commerciale, technique et comptable du portefeuille de la Sicafi .
Le premier semestre a permis de poursuivre le programme de ventes à la pièce de différents actifs.
Ainsi, les différentes ventes du premier semestre ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 1,8 million par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus.
Cet arbitrage sélectif des immeubles destinés à la vente contribue de manière signifi cative et sur une base régulière à l'augmentation du rendement sur investissement, via les plus-values substantielles réalisées qui viennent renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour la période.
LEBEAU (BRUXELLES) LEBEAU (BRUXELLES)
Au cours du 1er semestre 2013, Home Invest Belgium a augmenté ses sources de funding et a prolongé la durée moyenne de ses lignes de crédit et couvertures de taux.
Ainsi, la Sicafi a conclu deux nouvelles lignes de crédit de € 35 millions. L'une s'élève à € 25 millions et est fournie par la banque Belfi us avec échéance fi nale le 31 janvier 2019 et l'autre, de € 10 millions est fournie par la banque Degroof avec échéance fi nale le 18 avril 2018.
Grâce à ses accords et comme en témoigne le tableau cidessous,
| Banque | Montants des lignes de crédits (€) |
Prélèvements (€) | Duration moyenne | Lignes échéant au 2ème semestre 2013 (€) |
|---|---|---|---|---|
| BELFIUS | 45 750 000 | 45 750 000 | 3 ans et 9 mois | |
| BNP | 54 030 000 | 48 500 000 | 2 ans et 10 mois | 12 500 000 |
| ING | 18 000 000 | 8 000 000 | 1 an | 6 000 000 |
| LBLUX | 15 000 000 | 15 000 000 | 4 ans et 5 mois | |
| DEGROOF | 10 000 000 | 4 ans et 10 mois | ||
| TOTAL | 142 780 000 | 117 250 000 | 3 ans et 2 mois | 18 500 000 |
| Banque | Montants des instruments de couverture actifs (€) |
Montants des instruments de couverture «forward» (€) |
Duration moyenne | Couvertures échéant au 2ème semestre 2013 (€) |
|---|---|---|---|---|
| BELFIUS | 36 750 000 | 20 000 000 | 2 ans et 8 mois | 10 000 000 |
| BNP | 25 000 000 | 4 ans et 11 mois | ||
| ING | 40 000 000 | 3 ans et 9 mois | ||
| TOTAL | 101 750 000 | 20 000 000 | 3 ans et 6 mois | 10 000 000 |
Le taux moyen de la dette du 1er semestre 2013 se monte à 3,66%.
Home Invest Belgium a continué à porter une attention particulière, tant au niveau de son Conseil d'administration qu'au niveau de son Management exécutif, aux critères sociaux, environnementaux et éthiques dans ses décisions relatives à la gestion des ressources fi nancières ainsi qu'à l'exercice des droits liés aux titres en portefeuille. C'est dans ce contexte que Home Invest Belgium est restée particulièrement attentive aux évolutions technologiques dans le domaine de la construction ainsi qu'aux performances énergétiques de son portefeuille immobilier et de ses projets de développement, comme par exemple pour le projet immobilier Pepinière-Brederode dont elle est devenue propriétaire le 8 juillet dernier (cfr supra). Ce projet sera développé en interne en prêtant la plus grande attention aux exigences actuelles en termes de durabilité, tout particulièrement au niveau des performances énergétiques.
2.1. L'acquisition du projet immobilier Pepinière-Brederode à 1000 Bruxelles (à l'arrière du Palais Royal et face à la Place du Trône) est désormais défi nitive suite à la signature de l'acte authentique d'achat en date du 8 juillet dernier. Comme précisé ci-avant, Home Invest Belgium mettra en œuvre pour compte propre ce projet de développement portant sur 14 appartements de standing, 2 petites surfaces de bureaux ainsi que 15 emplacements de parkings.
2.2. La Sicafi est par ailleurs en négociation avancée sur deux dossiers d'acquisition portant sur la reprise, via transfert progressif d'actions, d'immeubles à convertir ou déjà convertis en complexes résidentiels pour étudiants. La société continue par ailleurs à rechercher activement des opportunités d'investissement ou de développement pour compte propre génératrices de valeur pour ses actionnaires, tout en gérant de manière active son portefeuille existant, en le rajeunissant et en l'améliorant, tout en restant à l'écoute des besoins de ses locataires.
2.3. Enfi n, l'activité d'arbitrage via des ventes à la pièce s'est poursuivie à un rythme normal et plusieurs accords ont pu être conclus, certains d'entre eux ayant déjà fait l'objet de la signature d'un compromis de vente. La signature de ces compromis et la réalisation de ces ventes escomptées au moment de la rédaction du présent rapport représenterait une plus-value réalisée complémentaire de l'ordre de € 0,3 million.
Depuis la mise en bourse de la société au mois de juin 1999, soit depuis quatorze ans, le dividende distribué par la Sicafi a pu être majoré chaque année de manière appréciable.
Pour l'exercice en cours, et sauf événements imprévus, aucun élément n'est de nature à infl échir cette courbe ascendante. Dans ces conditions, le Conseil estime que le dividende pour l'année 2013 devrait être à nouveau supérieur à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location, ce que le Conseil n'attend pas à la date d'établissement du présent rapport.
Le Conseil rappelle enfi n que la croissance dividendaire provient pour partie de la montée en puissance du volume des arbitrages sur portefeuille (voir Rapport annuel 2012, p.67) ; il y a à cet égard lieu d'attirer l'attention sur le fait que la Sicafi n'a pas d'emprise sur l'évolution des prix de marché et qu'elle n'a pas un contrôle absolu sur la planifi cation précise des ventes, l'acquéreur pressenti restant libre de sa décision jusqu'à la signature.
Le conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 8 à 17 du rapport fi nancier annuel 2012 restent pertinents pour le présent rapport semestriel.
Home Invest Belgium poursuit une stratégie de spécialiste « pure player » en immeubles résidentiels (appartements, maisons), situés en Belgique et principalement à Bruxelles.
Dans ce contexte, suivant de près les évolutions et les besoins sur le marché immobilier résidentiel, la société examine notamment le segment des résidences pour étudiants et pour jeunes professionnels ; ce segment constitue en effet une réponse aux besoins croissants des étudiants et jeunes professionnels qui sont à la recherche de logements de qualité, répondant aux normes actuelles en termes de durabilité, d'accessibilité et d'environnement de vie attrayant.
Depuis le 1er août 2013, Alexander Hodac1 a rejoint la Sicafi en tant que Chief Commercial Offi cer (CCO). Il sera particulièrement chargé d'identifi er et d'analyser les opportunités en matière d'investissement immobilier.
Sous réserve de l'accord de la FSMA, il rejoindra le management exécutif de la Sicafi – aujourd'hui constitué de l'Administrateur délégué (CEO), du Chief Financial Offi cer (CFO) et du Chief Operating Offi cer (COO) - qui sera dès lors dirigée par une équipe de 4 dirigeants effectifs.
Dans le cadre de la nouvelle stratégie mise en place par le Conseil d'administration au premier semestre 2012, l'équipe de gestion s'est fortement développée. Elle comprend aujourd'hui 23 personnes (hors management exécutif), contre 13 personnes au 31 décembre 2012. Cette évolution a permis d'intégrer au sein de la sicafi de nouvelles activités, plus particulièrement la gestion technique de la majorité des immeubles en Région bruxelloise, insourcée au cours du premier semestre 2013, et celle du développement de projets pour compte propre par le biais de sa fi liale Home Invest Development2 , sans oublier l'impact de nouvelles acquisitions, singulièrement celle des immeubles du certifi cat « Louvain-la-Neuve 1976 ».
Au 7 mai 2013, avec l'approbation de la FSMA, l'Assemblée générale ordinaire de Home Invest Belgium a renouvelé le mandat de commissaire de Monsieur Karel Nijs, réviseur d'entreprises, établi à B-2600 Anvers, Potvlietlaan 6, pour une durée de 3 ans prenant fi n à l'issue de l'assemblée générale ordinaire de 2016 et a fi xé ses émoluments à € 26 800 sur une base annuelle, à augmenter de la TVA et à indexer.
Il n'y a pas eu de transactions avec des parties liées au cours du semestre sous revue au sens de l'article 13 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007.
1 En sa qualité de représentant permanent de la SPRL AHO Consulting.
2 Anciennement dénommée «Home Invest Management».
Depuis le 24 juin dernier, l'action Home Invest Belgium est reprise dans le BEL Mid Index1 .
Au cours du semestre sous revue, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a oscillé entre un plus bas de € 69,27 le 3 janvier et un plus haut de € 82,35 le 13 mai qui constitue aussi le plus haut historique.
L'action affi che une progression de 5,7%, tenant compte du cours de clôture au 30 juin 2013 (€ 75,05) comparé à celui au 31 décembre 2012 (€ 71).
Cette très bonne performance de l'action Home Invest Belgium au cours du semestre ressort également tant par rapport au BEL20 qui n'a progressé sur la période que de 0,43%, que par rapport à l'ensemble du secteur des Sicafi belges, refl été par l'indice sectoriel EPRA Belgium, celui-ci étant caractérisé par une baisse de 4,6% sur le semestre sous revue.
Globalement, les six premiers mois de l'exercice 2013 ont été caractérisés par une hausse quasi constante du cours de bourse, jusqu'à la mi-mai, pour fl échir ensuite avant de remonter vers la fi n du mois de juin; à noter que le détachement du coupon en date du 14 mai dernier n'a que très faiblement infl uencé le cours de bourse de l'action puisqu'étant cotée le jour précédent (le 13 mai) à € 82,35, elle se traitait à € 80,40 le lendemain (le 14 mai) pour remonter rapidement dans les jours suivants (€ 81,90 le 17 mai).
1 L'indice BEL Mid est composé de valeurs n'appartenant pas à l'indice BEL20 ayant une capitalisation boursière calculée sur le free float supérieure à l'indice BEL20 multiplié par € 55 000 et affichant un taux de vélocité sur le free float d'au moins 15%.
Il y a lieu de noter que la liquidité du titre est en baisse, après la hausse signifi cative observée en 2012, avec une moyenne journalière de 795 actions par séance de cotation, par rapport à une moyenne de 1 066 au cours du 1er semestre 2012 et de 1 136 pour l'ensemble de l'exercice 2012.
Quant à la prime entre le cours de bourse au 28 juin 2013, dernier jour de cotation du semestre (€ 75,05) et la valeur
nette d'inventaire ce même jour (€ 58,74), elle s'élevait à 27,77% (par rapport à une prime de 23,1% au 30 juin 2012 et une prime de 20,9% au 31 décembre 2012). Cette prime refl ète la confi ance de l'actionnaire dans les performances signifi catives dégagées par un investissement en actions Home Invest Belgium.
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3% du capital et du registre des actionnaires nominatifs, l'actionnariat connu de Home Invest Belgium au 30 juin 2013 par rapport à sa situation au 31 décembre 2012, telle que
reprise au Rapport fi nancier annuel 2012 (page 70) refl ète la reprise par le Groupe Van Overstraeten d'une partie de la participation précédemment détenue par la S.C.R.L. Arcopar du Groupe Arco.
| Actionnaires | Nombre d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten | 802 692 | 26,26% |
| COCKY S.A. | 110 | 0,00% |
| Mr Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,21% |
| Mr Antoon Van Overstraeten | 127 714 | 4,18% |
| Mr Hans Van Overstraeten | 130 605 | 4,27% |
| Mr Johan Van Overstraeten | 128 569 | 4,21% |
| Mr Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,21% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,88% |
| VOP N.V. | 40 000 | 1,31% |
| AXA Belgium | 433 164 | 14,17% |
| Les Assurances Fédérales | 105 296 | 3,45% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan | 102 792 | 3,36% |
| Mr S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,68% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,68% |
| Groupe ARCO | 62 575 | 2,05% |
| Arcopar S.C.R.L. | 37 575 | 1,23% |
| Auxipar S.A. | 25 000 | 0,82% |
| Autres actionnaires nominatifs | 75 653 | 2,48% |
| Total connu | 1 582 172 | 51,77% |
| Free Float | 1 473 971 | 48,23% |
| Total général | 3 056 143 | 100,00% |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2013 | vendredi 15 novembre 2013 |
|---|---|
| 2014 | |
| Communiqué annuel de l'exercice 2013 | vendredi 28 février 2014 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 3 avril 2014 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2013 | mardi 6 mai 2014 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2014 | mardi 6 mai 2014 |
Mise en paiement du dividende de l'exercice 2013 vendredi 16 mai 2014
YSER (ETTERBEEK)
ADAGIO ACCESS BRUSSELS EUROPE (BRUXELLES)
2013
Au 30 juin 2013, Home Invest Belgium possédait 75 immeubles sur 44 sites, avec une surface bâtie de ± 149 000 m² et 1 340 unités locatives.
Calculée sur base du rapport d'évaluation de Winssinger & Associés SA, l'expert immobilier de la Sicafi , la juste valeur du portefeuille immobilier1 s'élève à € 278,6 millions, en hausse de 17,9% par rapport au 30 juin 2012 et de 15,2% par rapport au 31 décembre 2012 et ce principalement suite à l'incorporation (pour la première fois) des immeubles du certifi cat « Louvain-la-Neuve 1976 ». La valeur d'investissement du portefeuille immobilier quant à elle s'établit à € 305 millions.
Suivant la destination des biens du portefeuille immobilier de la Sicafi , son portefeuille est ventilé comme suit:
Cette ventilation permet de constater qu'à la clôture du semestre sous revue, le portefeuille est composé à raison de 71,5% d'immeubles affectés ou destinés exclusivement à l'habitation. Depuis la loi-programme du 27 décembre 2012, au moins 80% de la valeur totale du patrimoine doit être investi directement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l'Espace Economique européen et affectés ou destinés exclusivement à l'habitation.
Les sicafi résidentielles – dont Home Invest Belgium – disposent d'une période transitoire de 2 ans pour s'y conformer, étant donné que le seuil antérieur à la loiprogramme du 27 décembre 2012 ne s'élevait qu'à 60% de la valeur totale du patrimoine.
Home Invest Belgium sera par conséquent particulièrement attentive à atteindre le seuil de 80% avant l'écoulement de la période transitoire de 2 ans.
Par ailleurs, la réglementation applicable au secteur des sicafi les oblige à diversifi er leurs risques. Ainsi, Home Invest Belgium, en sa qualité de sicafi , ne peut investir plus de 20% de ses actifs dans un même ensemble immobilier.
Etant donné que le site le plus important – composé des 3 immeubles situés à Louvain-la-Neuve – ne représente que 12,1% du total de son portefeuille immobilier, suivi par le complexe Lambermont à Schaerbeek avec 9,6%, la diversifi cation est pleinement assurée.
En termes de répartition géographique, le portefeuille d'immeubles est situé pour 63,3% dans la Région de Bruxelles-Capitale, région retenue par la Sicafi comme zone d'investissement prioritaire, en raison de la grande liquidité de son marché et des perspectives de plus-values à moyen et long terme. La présence de la Sicafi en Région wallonne s'élève désormais à 24,2% et celle en Région fl amande à 12,5%.
La répartition géographique en Région wallonne est en effet en progression de 10,4% par rapport à la situation au 30 juin 2012, grâce à l'incorporation des immeubles du certifi cat « Louvain-la-Neuve 1976 ». De ce fait, la quote-part du portefeuille de Home Invest Belgium située en Région fl amande est devenue moins importante et s'élève à 12,5% au 30 juin 2013 à comparer à 15,7% au 30 juin 2012.
• Région de Bruxelles Capitale
Classés par catégorie d'âge, les immeubles ayant 10 ans d'âge ou moins représentent 45,4% du portefeuille, dont plus de la moitié a moins de 5 ans à la clôture du semestre.
Le taux d'occupation1 moyen du portefeuille immobilier pour l'ensemble du premier semestre de l'exercice en cours reste stable à 94,8%, niveau légèrement supérieur à celui de 94,2% enregistré pour l'ensemble de l'exercice 2012. Dans un marché qui reste diffi cile en raison de la faiblesse de l'activité économique, cette stabilité trouve sa source dans la politique de commercialisation dynamique des immeubles du portefeuille et le suivi constant apporté à l'optimalisation de leur situation locative.
RÉSIDENCES DU QUARTIER EUROPÉEN (BRUXELLES)
RÉSIDENCES DU QUARTIER EUROPÉEN (BRUXELLES)
1 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés. Le calcul ne tient pas compte des actifs détenus en vue de la vente ni des projets de développement.
| Situation des biens immobiliers au 30 juin 2013(1) |
Adresse | Destination principale |
Année(2) | Unités Surface | Loyers bruts(3) |
VLE(4) | Loyers effectifs(5) |
Taux d'occu pation(6) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dénomination | Commune | Nb | m² | € | € | € | % | |||
| Région de Bruxelles Capitale | 776 | 88 162 11 798 291 10 292 774 11 298 569 | 94,7% | |||||||
| Adagio Access Brussels Europe Bruxelles | Rue de l'Industrie, 12 | Résidence hôtelière | 2012 | 1 | 3 840 | 757 000 | 663 913 | 757 000 | 100,0% | |
| Belliard 205 | Bruxelles | Rue Belliard, 205 | Bureau | 1937 | 18 | 2 256 | 369 552 | 289 452 | 361 552 | 95,3% |
| Belliard 21 | Bruxelles | Rue Belliard, 21 | Résidentiel | 2013 | 6 | 278 | 47 875 | 47 875 | 0 | 100,0% |
| Clos de la Pépinière | Bruxelles | Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 |
Résidentiel - Bureau | 1993 | 25 | 3 275 | 454 120 | 414 837 | 372 032 | 89,9% |
| Lebeau | Bruxelles | Rue Lebeau, 55-57 | Résidentiel | 1998 | 12 | 1 153 | 251 268 | 182 740 | 251 268 | 96,9% |
| Résidences du Quartier Européen |
Bruxelles | Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 |
Résidentiel | 1997 | 50 | 4 290 | 747 326 | 524 906 | 747 326 | 84,4% |
| Birch House | Etterbeek | Cours Saint Michel, 96 | Résidentiel | 2001 | 32 | 3 438 | 504 145 | 448 986 | 494 904 | 97,6% |
| Erainn | Etterbeek | Rue des Ménapiens, 29 | Résidentiel | 2001 | 12 | 1 252 | 203 571 | 182 953 | 202 603 | 96,0% |
| Yser | Etterbeek | Avenue de l'Yser, 13 | Résidentiel | 1974 | 15 | 1 961 | 302 084 | 261 685 | 281 897 | 95,0% |
| Giotto | Evere | Avenue du Frioul, 2-10 | Résidentiel | 2005 | 85 | 8 647 | 1 201 032 | 1 064 687 | 1 147 923 | 94,2% |
| Belgrade | Forest | Rue de Belgrade, 78-84 | Résidentiel | 1999 | 1 | 1 368 | - | - | - | 100,0% |
| Les Jardins de la Cambre | Ixelles | Avenue de l'Hippodrome, 96 - Rue des Echevins, 75 |
Résidentiel | 1992 | 28 | 3 552 | 478 734 | 410 005 | 437 492 | 94,2% |
| Charles Woeste (appartements) Jette | Avenue Charles Woeste, 296-306 |
Résidentiel | 1998 | 92 | 5 091 | 570 707 | 486 354 | 552 261 | 95,6% | |
| Charles Woeste (commerces) | Jette | Avenue Charles Woeste, 290 |
Commerce | 1996 | 14 | 2 995 | 413 110 | 329 717 | 413 110 | 100,0% |
| Odon Warland - Bulins | Jette | Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 |
Résidentiel | 2012 | 35 | 3 123 | 381 993 | 366 596 | 327 560 | 85,3% |
| Baeck | Molenbeek-St-Jean Rue Joseph Baeck, 22-46 | Résidentiel | 2001 | 28 | 2 652 | 237 839 | 236 724 | 229 661 | 94,3% | |
| Lemaire | Molenbeek-St-Jean Rue Joseph Lemaire, 13-15 | Maison de repos | 1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% | |
| La Toque d'Argent | Molenbeek-St-Jean Rue Van Kalcq, 30-32 | Maison de repos | 1990 | 1 | 1 618 | 197 598 | 160 465 | 197 598 | 100,0% | |
| Sippelberg | Molenbeek-St Jean |
Avenue du Sippelberg, 3-5 | Résidentiel | 2003 | 33 | 3 290 | 391 700 | 353 315 | 381 503 | 94,5% |
| Bosquet - Jourdan | Saint-Gilles | Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 |
Résidentiel | 1997 | 27 | 2 326 | 283 961 | 266 055 | 283 961 | 98,3% |
| Jourdan - Monnaies | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 121-125 | Résidentiel | 2002 | 26 | 2 814 | 357 510 | 326 030 | 352 927 | 97,5% |
| Jourdan 85 | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 85 | Résidentiel | 2010 | 24 | 2 430 | 373 188 | 347 524 | 356 295 | 96,9% |
| Lambermont | Schaerbeek | Boulevard du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, |
Résidentiel | 2008 | 131 | 14 110 | 1 672 109 | 1 581 355 | 1 624 071 | 97,7% |
| Melkriek | Uccle | Rue du Melkriek, 100 | Maison de repos | 1998 | 1 | 1 971 | 302 770 | 210 578 | 302 770 | 100,0% |
| Ryckmans | Uccle | Avenue Rijkmans, 5-19 | Résidentiel | 1990 | 8 | 2 196 | 275 034 | 241 560 | 275 034 | 100,0% |
| Les Erables | Woluwé-St-Lambert Avenue de Calabre, 30-32 | Résidentiel | 2001 | 24 | 2 202 | 294 639 | 263 838 | 274 709 | 92,4% | |
| Les Mélèzes | Woluwé-St-Lambert Avenue de Calabre, 34-38 | Résidentiel | 1995 | 37 | 4 357 | 584 397 | 497 616 | 549 165 | 93,3% | |
| Voisin | Woluwé-St-Pierre | Rue Montagne au Chaudron, 13 |
Résidentiel | 1996 | 9 | 923 | 145 029 | 133 008 | 123 946 | 85,4% |
| Région flamande | 146 | 14 029 | 2 162 216 | 2 079 117 | 2 074 593 | 96,5% | ||||
| Nieuwpoort (commerces) | Nieuport | Albert I-laan, 136 | Commerce | 1997 | 1 | 296 | 29 603 | 64 000 | 29 603 | 100,0% |
| Grote Markt | Saint Nicolas | Grote Markt, 32 | Résidentiel - Bureau | 2004 | 17 | 2 752 | 391 878 | 361 891 | 380 542 | 97,5% |
| City Gardens | Louvain | Petermannenstraat, 2A-2B Riddersstraat, 112-120 |
Résidentiel | 2010 | 106 | 5 236 | 1 068 732 | 1 025 484 | 1 018 820 | 97,0% |
| Haverwerf | Malines | Haverwerf, 1-10 | Commerce | 2002 | 4 | 3 399 | 454 851 | 424 450 | 428 476 | 92,6% |
| Gent Zuid | Gand | Woodrow Wilsonplein, 4 | Résidentiel | 2000 | 18 | 2 346 | 217 152 | 203 292 | 217 152 | 100,0% |
| Région wallonne | 418 | 46 774 | 5 528 373 | 5 165 594 | 5 308 088 | 93,7% | ||||
| Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai, 4 | Résidentiel | 1993 | 1 | 4 140 | 296 431 | 190 000 | 296 431 | 79,3% |
| Place du Jeu de Balle | Lasne | Place du Jeu de Balle, 1 | Résidentiel | 1999 | 7 | 1 198 | 168 652 | 154 528 | 166 852 | 98,9% |
| Quai de Compiègne Galerie de l'Ange |
Huy Namur |
Quai de Compiègne, 55 Rue de la Monnaie, 4-14 |
Bureau Résidentiel |
1971 1995 |
1 50 |
2 479 1 880 |
250 000 246 336 |
161 135 223 956 |
250 000 246 336 |
100,0% 93,7% |
| (appartements) | ||||||||||
| Galerie de l'Ange (commerces) Namur | Rue de la Monnaie, 4-14 | Commerce | 2002 | 12 | 2 552 | 591 991 | 543 095 | 591 991 | 93,0% | |
| Léopold | Liège | Rue Leopold, 2-8 | Résidentiel | 1988 | 53 | 3 080 | 318 821 | 303 580 | 272 226 | 87,5% |
| Mont Saint Martin | Liège | Mont Saint Martin, 1 | Résidentiel | 1988 | 6 | 335 | 30 738 | 35 635 | 30 738 | 76,1% |
| Quai de Rome | Liège | Quai de Rome, 46 | Résidentiel | 1953 | 27 | 2 490 | 194 037 | 202 340 | 117 617 | 67,6% |
| Saint Hubert 4 Saint Hubert 51 |
Liège Liège |
Rue Saint Hubert, 4 Rue Saint Hubert, 51 |
Résidentiel Résidentiel |
1988 1988 |
14 4 |
910 360 |
71 737 26 774 |
89 750 42 480 |
52 487 22 154 |
60,6% 42,1% |
| Louvain La Neuve CV9 | Louvain-La-Neuve Angle de Rue des Wallons et | Bureau - | 1977 | 16 | 7 091 | 739 678 | 719 900 | 739 678 | 100,0% | |
| Grand Rue | Commerce | |||||||||
| Louvain La Neuve CV10&18 | Louvain-La-Neuve Rue Charlemagne, Grand Rue, Robelais, Grand Place, Agora |
Résidentiel - Bureau - Commerce |
1977 | 176 | 16 519 | 2 177 147 | 2 117 400 | 2 167 647 | 100,0% | |
| Colombus | Jambes | Rue de l'Orjo, 52-56 | Résidentiel | 2007 | 51 | 3 740 | 416 031 | 381 795 | 353 930 | 87,6% |
| Total | 1 340 148 965 19 488 880 17 537 485 18 681 250 | 94,8% |
1 Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement.
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
3 Loyers bruts annuels en cours au 30/06/2013, y compris les garanties locatives
et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
4 Valeur locative estimée par l'expert indépendant.
5 Loyers bruts en cours au 30/06/2013, annualisés.
6 Taux moyen sur le 1er semestre 2013, garanties locatives comprises.
Mesdames, Messieurs,
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la SICAFI HOME INVEST BELGIUM à la date du 30 juin 2013.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant infl uencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est défi nie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La Juste Valeur ('fair value') peut être obtenue comme suit :
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5% pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de 2 500 000 EUR.
Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5%.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
1) le patrimoine est constitué de 73,27% d'immeubles résidentiels dont 1,95%de maisons de repos, de 3,76% d'hôtels, de 17,38 % de superfi cies commerciales et de 5,60% de surfaces de bureaux2 .
2) le taux d'occupation du parc immobilier au 30 juin 2013 est de 94,08%3 .
3) la moyenne du niveau des loyers perçus ou garantis est supérieure de 8,33% à la valeur locative normale estimée pour le patrimoine à ce jour.
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confi rmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2013 s'élève à EUR 319 273 000 (trois cent dix-neuf millions deux cent septante trois mille euros).
La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2013 correspondant à la Juste Valeur ('fair value'), au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à EUR 291 350 000 (deux cent nonante et un millions trois cent cinquante mille euros).
Nous vous prions, Mesdames, Messieurs, de croire en nos sentiments les meilleurs.
Bruxelles, le 15 juillet 2013
WINSSINGER & ASSOCIES S.A.
Geoffroy REGOUT * Director (*) sprl/bvba
1 Courrier de l'expert immobilier du 15 juillet 2013 littéralement reproduit avec son accord.
2 Ces calculs sont établis sur base de paramètres qui diffèrent de ceux utilisés par Home Invest Belgium; ils sont basés sur la valeur d'investissement du portefeuille et englobent les immeubles mis en vente.
3 Le taux d'occupation diverge de celui publié par Home Invest Belgium qui constitue un taux d'occupation moyen sur l'ensemble du semestre de l'exercice, hors immeubles destinés à la vente.
Les méthodes comptables et les modalités de calcul adoptées dans les états fi nanciers intermédiaires, tels que repris dans le présent rapport semestriel, sont identiques à celles utilisées pour l'établissement des états fi nanciers annuels clôturés au 31 décembre 2012.
Ce rapport semestriel fait application de l'IAS 34 qui prescrit le contenu minimum de ce rapport fi nancier intermédiaire ainsi que les principes de comptabilisation et d'évaluation à appliquer.
Compte tenu de l'activité déployée, les chiffres présentés ci-après n'ont pas de caractère saisonnier ou cyclique.
Enfi n, les pourcentages cités dans les commentaires ci-dessous ont été calculés sur base des chiffres non arrondis du compte de résultats ou du bilan et peuvent donc diverger de ceux qui seraient calculés sur base des chiffres arrondis repris ci-après.
La société n'ayant pas fait application de nouveaux standards ou amendements aux standards de manière anticipative, ceux-ci n'ont donc aucun impact sur les états fi nanciers sous revue.
JOURDAN 85 (SAINT-GILLES)
ALLIÉS-VAN HAELEN (FOREST)
LÉOPOLD (LIÈGE)
Comparés aux résultats du 1er semestre 2012, les principaux résultats du 1er semestre 2013 s'établissent comme suit :
| I. Revenus locatifs (+) 9 582 481 8 373 628 III. Charges relatives à la location (+/-) -95 594 -174 274 RESULTAT LOCATIF NET 9 486 887 8 199 354 IV. Récupération de charges immobilières (+) 39 543 14 203 V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) 33 905 69 298 VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) -731 878 -666 914 VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) -662 1 458 RESULTAT IMMOBILIER 8 827 796 7 617 400 IX. Frais techniques (-) -633 842 -563 827 X. Frais commerciaux (-) -251 662 -162 085 XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) -229 046 -31 144 XII. Frais de gestion immobilière (-) -1 182 625 -930 931 CHARGES IMMOBILIERES -2 297 175 -1 687 987 RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 6 530 620 5 929 413 XIV. Frais généraux de la société (-) -307 425 -338 533 XV. Autres revenus et charges d'exploitations (+/-) -114 080 RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE 6 109 116 5 590 879 XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) 1 807 814 669 285 XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 1 499 483 2 385 713 RESULTAT D'EXPLOITATION 9 416 413 8 645 877 XX. Revenus financiers (+) 42 123 53 033 XXI. Charges d'intérêts nettes(-) -1 999 827 -1 292 355 XXII. Autres charges financières (-) -44 427 -31 747 XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 1 692 780 -1 747 657 RESULTAT FINANCIER -309 351 -3 018 726 RESULTAT AVANT IMPOT 9 107 062 5 627 151 XXIV. Impôts des sociétés (-) 2 208 -10 106 IMPOT 2 208 -10 106 RESULTAT NET 9 109 271 5 617 046 RESULTAT NET PAR ACTION 2,99 1,85 Nombre d'actions moyen (1) 3 043 231 3 043 231 RESULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) 5 801 973 2 562 048 RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) 1,91 0,84 RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) 4 109 194 4 309 705 RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) 1,35 1,42 RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) 3 307 297 3 054 998 RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) 1,09 1,00 RESULTAT DISTRIBUABLE 6 018 084 4 967 149 RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION 1,98 1,63 Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) 69,20% 73,40% Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) 65,70% 33,77% Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) 65,72% 33,63% |
30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle.
| 30/06/2013 | 30/06/2012 | |
|---|---|---|
| Etat du résultat global | ||
| I. Résultat net | 9 109 271 | 5 617 046 |
| II. Autres éléments du résultat global : | ||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
824 360 | 945 526 |
| 1. Instruments de couverture efficaces | 515 598 | -222 408 |
| 2. Requalification selon IAS 39 §101 | 308 762 | 1 167 935 |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 9 933 630 | 6 562 572 |
Le résultat locatif net progresse de 15,7% par rapport à celui au premier semestre 2012, grâce à l'incorporation des immeubles du certifi cat « Louvain-la-Neuve 1976 » au cours du premier semestre 2013. Le résultat immobilier s'apprécie de 15,9%, en ligne avec la hausse du résultat locatif.
Les charges immobilières marquent une nette augmentation de 36,1% par rapport au premier semestre 2012, principalement sous l'infl uence momentanée du poste charges et taxes sur immeubles non loués, qui se monte à € 0,2 million par rapport au montant de € 0,03 million, il y a un an. Même s'il y a lieu de constater que ce poste était anormalement bas au premier semestre 2012, il est tout aussi anormalement élévé au premier semestre 2013. Il intègre en effet des charges et taxes sur immeubles non loués, afférentes à des exercices antérieurs, qui ne sont apparus que maintenant dans le cadre de la reprise en interne par Home Invest Belgium de la gestion des immeubles en Région de Bruxelles-Capitale. Il est vraisemblable que dans le cadre de la fi nalisation de cette reprise de gestion, d'autres charges afférentes à des exercices antérieurs apparaîtront au cours du semestre à venir. A noter toutefois que, globalement, à mi-exercice le poste des charges immobilières est en ligne avec les prévisions pour l'ensemble de l'exercice.
Les frais généraux sont en diminution de 9,2% par rapport au premier semestre 2012.
Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille progresse de 9,3% et s'élève à € 6,1 millions. La marge d'exploitation1 s'établit ainsi à 69,2%, en diminution par rapport à celle de 73,4% au premier semestre 2012 et celle de 71,1% au 31 décembre 2012 en raison de l'augmentation des charges immobilières évoqués ci-dessus et du poste autres charges d'exploitation de € 0,1 million. Ce dernier montant comprend pour moitié une indemnité consécutive à un litige et pour le solde des frais exceptionnels liés à la reprise en interne de la gestion d'immeubles en Région de Bruxelles-Capitale, précédemment assurée par des syndics externes.
Le résultat sur vente d'immeubles de placement, calculé par rapport à la dernière juste valeur, investissements de l'année déduits, s'élève à € 1,8 million et affi che une hausse spectaculaire par rapport à celui de € 0,7 million au premier semestre 2012 ; la plus-value distribuable sur ces ventes s'élève quant à elle à € 1,9 million.
La variation de la juste valeur des immeubles de placement est positive et s'élève à € 1,5 million, par rapport à € 2,4 millions au premier semestre 2012.
Le résultat d'exploitation s'élève dès lors à € 9,4 millions par rapport aux € 8,6 millions au 30 juin 2012, soit une augmentation de +8,9%.
Le résultat fi nancier affi che une amélioration signifi cative. Il s'élève à € - 0,3 million par rapport à € - 3 millions au 30 juin 2012, ce qui représente une diminution de 90% qui s'explique par la variation positive latente de la juste valeur des instruments de couverture, après plusieurs années de variations négatives.
Le résultat net s'élève à € 9,1 millions en forte croissance (+62,2 %) par rapport à celui de € 5,6 millions au 30 juin 2012. Le résultat net courant2 augmente de € 2,6 millions au 30 juin 2012 à € 5,8 millions, soit une augmentation de 126,5%. Par action, il se chiffre à € 1,91 par rapport à € 0,84 pour le premier semestre de 2012, en augmentation de 126,5%. Le résultat net courant hors IAS 39 diminue quant à lui de € 4,3 millions à € 4,1 millions, sous l'infl uence momentanée de l'augmentation des charges immobilières, liée à la reprise en interne de la gestion d'immeubles précédemment gérés par des syndics externes et du poste autres charges d'exploitation (voir ci-dessus). Par action il s'élève à € 1,35 contre € 1,42 il y a un an (-4,7%).
Le résultat distribuable progresse de manière appréciable et s'élève à € 6 millions contre € 5 millions il y a un an ; il est ainsi marginalement supérieur aux attentes à mi-exercice. Par action il s'élève à € 1,98 contre € 1,63 au 30 juin 2012 (+21,2%). A noter que ce montant comprend les plus-values réalisées au cours du premier semestre sous revue, le Conseil étant par ailleurs confi ant dans la poursuite du rythme des ventes au cours du second semestre à venir.
2 Le résultat net courant est égal au résultat net de la période, déduction faite du résultat
sur portefeuille (lignes XVI, XVII et XVIII du compte de résultats).
| 30/06/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| I. Actifs non courants | 279 963 351 | 244 014 260 |
| B. Immobilisations incorporelles | 14 251 | 5 808 |
| C. Immeubles de placement | 278 617 698 | 242 718 208 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 147 573 | 161 975 |
| E. Actifs financiers non courants | 107 076 | 51 517 |
| F. Créances de location-financement | 1 076 752 | 1 076 752 |
| II. Actifs courants | 25 347 096 | 26 378 591 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 12 732 727 | 17 349 556 |
| C. Créances de location-financement | 74 259 | 105 379 |
| D. Créances commerciales | 5 473 305 | 4 779 961 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 981 633 | 1 306 827 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5 324 093 | 2 634 188 |
| G. Comptes de régularisation | 761 078 | 202 681 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 305 310 447 | 270 392 851 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| A. Capital | 73 469 670 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 19 093 664 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 94 352 931 | 89 588 625 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-26 096 817 | -25 133 105 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie |
||
| en IFRS est appliquée (+/-) | -1 134 415 | -1 958 774 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 9 369 300 | 11 428 410 |
| D. Résultat net de l'exercice | 9 109 271 | 11 631 985 |
| CAPITAUX PROPRES | 178 764 526 | 178 721 397 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 109 536 828 | 71 810 647 |
| B. Dettes financières non courantes | 104 750 000 | 64 550 000 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 4 786 828 | 7 260 647 |
| II. Passifs courants | 17 009 094 | 19 860 808 |
| B. Dettes financières courantes | 12 971 083 | 16 162 666 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2 933 020 | 2 486 593 |
| E. Autres passifs courants | 368 186 | 554 506 |
| F. Comptes de régularisation | 736 804 | 657 043 |
| PASSIF | 126 545 921 | 91 671 455 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 305 310 447 | 270 392 851 |
| Nombre d'actions en fin de période(1) | 3 043 231 | 3 043 231 |
| Valeur nette d'inventaire | 178 764 526 | 178 721 397 |
| Valeur nette d'inventaire par action | 58,74 | 58,73 |
| EPRA NAV(2) | 60,30 | 61,11 |
| Endettement | 121 022 289 | 83 753 765 |
| Taux d'endettement | 39,64% | 30,97% |
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12.912 actions en auto contrôle.
2 « EPRA NAV » correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
A l'actif du bilan, relevons principalement parmi les actifs non courants la rubrique Immeubles de placement, qui reprend la juste valeur du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium (en ce compris les projets de développement). Au 30 juin 2013, la juste valeur atteint € 278,6 millions à comparer à € 242,7 millions au 31 décembre 2012.
Les actifs courants comprennent, sous la rubrique des actifs détenus en vue de la vente, les immeubles de placement dont l'arbitrage a été décidé par le Conseil et dont la juste valeur se monte à € 12,7 millions.
Les fonds propres sont restés stables (+ 0,02%) par rapport à la situation au 31 décembre 2012 qui comprend encore la totalité des résultats de l'exercice 2012, dividende inclus, conformément aux normes IAS-IFRS.
Au 30 juin 2013, le taux d'endettement de Home Invest Belgium s'élevait à 39,6% contre 31% au 31 décembre 2012, ce qui reste donc très largement inférieur au plafond légal de 65% et qui constitue un avantage précieux dans le contexte actuel toujours instable des marchés fi nanciers et des capitaux. Par ailleurs, sur ces bases, la capacité d'endettement complémentaire de la société se monte à € 220 millions ; elle est de € 63 millions pour un taux d'endettement ne dépassant pas les 50%, qui constitue le plafond arrêté par le Conseil d'administration.
Sur base de la juste valeur des immeubles de placement, telle qu'elle résulte du rapport de l'expert immobilier, et compte tenu du résultat accumulé au cours du semestre écoulé, la valeur nette d'inventaire de l'action Home Invest Belgium1 au 30 juin 2013 se chiffre à € 58,74, en hausse de 3,3% par rapport à celle au 30 juin 2012 (€ 56,87) et stable par rapport à celle au 31 décembre 2012 (€ 58,73), ce dernier chiffre comprenant toutefois encore la totalité du résultat de l'exercice 2012.
SIPPELBERG (MOLENBEEK-SAINT-JEAN)
SIPPELBERG (MOLENBEEK-SAINT-JEAN)
1 Après élimination des 12 912 actions détenues en autocontrôle.
| EN € | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE | 2 634 188 | 1 701 118 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 3 786 147 | 2 059 943 |
| Résultat de l'exercice | 9 109 271 | 5 617 046 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 9 416 413 | 8 645 877 |
| Intérêts reçus | 42 123 | 53 033 |
| Intérêts payés | -351 474 | -3 071 759 |
| Impôts | 2 208 | -10 106 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -4 962 301 | -1 274 342 |
| Amortissements et réductions de valeur: | 37 158 | 32 999 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 37 158 | 32 999 |
| Autres éléments non-monétaires: | -3 191 645 | -638 056 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -1 499 483 | -2 385 713 |
| -Autres transactions de nature non courante | -1 692 162 | 1 747 657 |
| Gain sur réalisation d'actifs: | -1 807 814 | -669 285 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -1 807 814 | -669 285 |
| Variation du besoin en fonds de roulement : | -360 823 | -2 282 761 |
| Mouvement des éléments d'actif : | -895 428 | 2 121 021 |
| -Actifs financiers courants | 31 120 | 28 811 |
| -Créances commerciales | -693 344 | 1 548 797 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | 325 194 | 656 842 |
| -Comptes de régularisations | -558 398 | -113 428 |
| Mouvement des éléments du passif : | 534 605 | -4 403 782 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | 446 427 | -4 492 633 |
| -Autres passifs courants | 8 417 | 20 263 |
| -Comptes de régularisation | 79 761 | 68 588 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | -28 019 421 | 1 645 256 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -261 652 | -279 018 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -34 375 000 | 0 |
| Désinvestissements | 6 663 710 | 2 584 882 |
| Projets de développement | -2 422 | -642 683 |
| Autres immobilisations corporelles | -31 200 | -14 087 |
| Actifs financiers non courants | -12 857 | -3 838 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | 26 923 180 | -3 238 678 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | 37 000 000 | 5 517 500 |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | 37 000 000 | 5 517 500 |
| Dividende de l'exercice précédent | -10 076 820 | -8 756 178 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE EN FIN DE PERIODE | 5 324 093 | 2 167 640 |
LOUVAIN-LA-NEUVE
2-3 BELLIARD 21 (BRUXELLES)
BELLIARD 205 (BRUXELLES)
LAMBERMONT (SCHAERBEEK)
| Capital | Frais d'aug mentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
||
|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 31/12/2011 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | |
| Transfert | |||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | |||||
| Dividende distribué | |||||
| Résultat de l'exercice | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | |||||
| Autre augmentation (diminution) | |||||
| SOLDE AU 30/06/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | |
| SOLDE AU 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | |
| Transfert | |||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | |||||
| Dividende distribué | |||||
| Résultat de l'exercice | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | |||||
| Variation de la juste valeur des immeubles | |||||
| Autre augmentation (diminution) | |||||
| SOLDE AU 30/06/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 |
Home Invest Belgium, en tant que Sicafi résidentielle, a choisi de focaliser sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel à part entière (immeubles d'appartements, complexes résidentiels et maisons). Sa stratégie d'investissement est donc largement déterminée en fonction de la localisation géographique des immeubles concernés. En conséquence, la segmentation retenue ci-après est basée sur cette localisation géographique.
| Segmentation d'activité | Total Consolidé | ||
|---|---|---|---|
| 30/06/2013 | 30/06/2012 | ||
| Revenus locatifs (+) | 9 582 481 | 8 373 628 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 6 109 116 | 5 590 879 | |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 1 807 814 | 669 285 | |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 1 499 483 | 2 385 713 | |
| Résultat financier | -309 351 | -3 018 726 |
| Segmentation d'activité - Chiffres clés 1 | Total Consolidé | ||
|---|---|---|---|
| 30/6/2013 | 31/12/2012 | ||
| Juste valeur des immeubles de placement | 278 617 698 | 241 835 640 | |
| Surface locative des immeubles de placements | 148 965 | 125 077 | |
| Nombre d'unités | 1 340 | 1 142 | |
| Taux d'occupation | 94,8% | 94,2% |
1 A l'exclusion des immeubles destinés à la vente et des projets de développement.
| Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve pour actions propres |
Autres réserves |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Résultat net de l'exercice |
Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 85 457 148 | -23 441 309 | -2 549 147 | -757 323 | 1 259 467 | 7 773 304 | 14 833 588 | 175 237 840 |
| 9 279 527 | -2 830 280 | 2 357 717 | -8 806 965 | ||||
| -2 951 488 | 239 311 | 2 712 177 | |||||
| -8 738 800 | -8 738 800 | ||||||
| 5 617 046 | 5 617 046 | ||||||
| 945 526 | 945 526 | ||||||
| 91 785 187 | -26 032 278 | -1 603 620 | -757 323 | 1 259 467 | 10 131 021 | 5 617 046 | 173 061 612 |
| 89 588 625 | -25 133 105 | -1 958 774 | -757 323 | 1 259 467 | 11 428 410 | 11 631 985 | 178 721 397 |
| 5 427 646 | -1 570 699 | -2 059 109 | -1 797 837 | ||||
| -663 340 | 606 987 | 56 353 | |||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | ||||||
| 9 109 271 | 9 109 271 | ||||||
| 824 360 | 824 360 | ||||||
| 94 352 931 | -26 096 817 | -1 134 415 | -757 323 | 1 259 467 | 9 369 300 | 9 109 270 | 178 764 526 |
| Région Bruxelloise | Région Flamande | Région Wallonne | Non affecté | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2013 | 30/06/2012 | 30/06/2013 | 30/06/2012 | 30/06/2013 | 30/06/2012 | 30/06/2013 | 30/06/2012 | |
| 6 070 290 | 5 898 901 | 1 054 454 | 1 095 378 | 2 457 738 | 1 379 350 | |||
| 5 104 572 | 4 712 294 | 978 568 | 955 562 | 2 282 030 | 1 221 246 | -2 256 054 | -1 298 223 | |
| 1 710 235 | 669 285 | 97 580 | ||||||
| 1 320 069 | 2 132 204 | 407 840 | 200 084 | -228 426 | 53 425 | |||
| -309 351 | -3 018 726 |
| Région Bruxelloise | Région Flamande | Région Wallonne | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/6/2013 | 31/12/2012 | 30/6/2013 | 31/12/2012 | 30/6/2013 | 31/12/2012 | ||
| 176 275 805 | 174 027 927 | 35 023 237 | 34 605 654 | 67 318 656 | 33 202 060 | ||
| 88 162 | 87 884 | 14 029 | 14 029 | 46 774 | 23 164 | ||
| 776 | 770 | 146 | 146 | 418 | 226 | ||
| 94,7% | 94,3% | 93,2% | 96,6% | 94,9% | 93,6% |
| 30/06/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début d'exercice | 242 718 208 | 256 558 091 |
| Projets de développement | ||
| Investissements - projets de développement | 2 422 | 1 122 412 |
| Autres retraits | -30 000 | |
| Projets de développement réceptionnés | -884 990 | -18 314 764 |
| Immeubles de placement | ||
| Immeuble en cours de construction achevé | 884 990 | 18 314 764 |
| Acquisitions d'immeubles | 34 375 000 | |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 261 652 | 664 629 |
| Variation de la juste valeur | 1 499 483 | 3 856 947 |
| Cessions (-) | -4 855 896 | -9 627 122 |
| Transfert vers les actifs détenus en vue de la vente | 4 616 828 | -9 826 748 |
| Autre augmentation (diminution) | ||
| Immeubles de placement, solde en fin de période | 278 617 698 | 242 718 209 |
Le périmètre de consolidation au 30 juin 2013 se trouve modifi é par rapport à celui au 30 juin 2012. Il comprend désormais la SA Home Invest Belgium (0420.767.885) et la SA Home Invest Development1 (0466.151.118).
La SA Belliard 21 (0807.568.451) a été absorbée par la SA Home Invest Belgium par acte notarié du 9 octobre 2012.
L'Assemblée Générale du 7 mai 2013 a approuvé l'affectation du résultat proposée par le conseil d'administration. Un dividende brut de € 3,25 par action2 a dès lors été mis en paiement le 17 mai 2013 (contre remise du coupon n° 16) pour un montant total de € 9 932 464,753 .
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2013, les dividendes distribués par les Sicafi résidentielles (dont Home Invest Belgium) sont soumis à un précompte mobilier de 15%.
Au 30 juin 2013, Home Invest Belgium n'avait ni actifs ni passifs conditionnels, à l'exception des engagements pris dans le cadre de la convention d'apport signée le 5 juillet 2012 avec la SA Axa Belgium par rapport à l'immeuble Marcel Thiry 208 à Woluwé-Saint-Lambert. Cette convention est en effet soumise à différentes conditions suspensives, plus amplement détaillées dans notre communiqué de presse du 27/8/2012.
1 Précédemment dénommée « Home Invest Management ».
2 Correspond à un dividende net de € 2,7625, après déduction du précompte mobilier de 15%.
3 Dividende calculé sur base statutaire conformément à l'AR du 7 décembre 2010 et donc sans élimination des actions en autocontrôle détenues par Home Invest Development SA (précédemment dénommée « Home Invest Management »).
ERAINN (ETTERBEEK) 3
Nous avons effectué l'examen limité du bilan intermédiaire et consolidé de Home Invest Belgium au 30 juin 2013 ainsi que du compte de résultats consolidé intermédiaire, de l'état des variations des capitaux propres et du tableau des fl ux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, des notes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres notes explicatives. La direction est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information fi nancière intermédiaire et consolidée conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne applicable à la communication d'information fi nancière intermédiaire (« IAS 34 »). Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information fi nancière intermédiaire et consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la Norme ISRE 2410 «Examen limité d'informations fi nancières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité». Un examen limité d'informations fi nancières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions fi nancières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les Normes ISA et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits signifi catifs qu'un audit permettrait d'identifi er. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les états fi nanciers intermédiaires et consolidés ci-joints ne présentent pas sincèrement, dans tous leurs aspects signifi catifs la situation fi nancière et consolidée de l'entité au 30 juin 2013, ainsi que de sa performance fi nancière et des fl ux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne.
Anvers, le 26 août 2013
Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
conformément au prescrit de l'article 13 §2, 3° de l'AR du 14 novembre 2007
Xavier Mertens, Administrateur délégué de la Sicafi , atteste qu'à sa connaissance :
Le 26 août 2013
Le Conseil d'administration
Eric Spiessens Administrateur indépendant
Koen Dejonckheere Administrateur indépendant
Guillaume Botermans Administrateur indépendant 1 3 5 7
Liévin Van Overstraeten Administrateur 2 4 6 8
Xavier Mertens Administrateur délégué
Guy Van Wymersch-Moons Président du Conseil d'administration
Luc Delfosse Administrateur indépendant
Johan Van Overstraeten Administrateur
| 2013 | |
|---|---|
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2013 | vendredi 15 novembre 2013 |
| 2014 | |
| Communiqué annuel de l'exercice 2013 | vendredi 28 février 2014 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 3 avril 2014 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2013 | mardi 6 mai 2014 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2014 | mardi 6 mai 2014 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2013 | vendredi 16 mai 2014 |
Le présent rapport fi nancier semestriel est disponible sur le site internet de la société ou peut être envoyé par courrier sur simple demande au siège social.
ADAGIO ACCESS BRUSSELS EUROPE (BRUXELLES)
Sicafi de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B -1200 Bruxelles
T +32 2 740 14 50 - F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM : 0420.767.885 | ISIN BE 003760742
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