Interim / Quarterly Report • Aug 31, 2012
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gereglementeerde informatie
"Odon Warland-Bulins" - Jette
| 1. Tussentijds beheersverslag | 3 |
|---|---|
| 2. Home Invest Belgium op de beurs | 8 |
| 3. Vastgoedverslag | 10 |
| 4. Corporate Governance | 14 |
| 5. Verkorte geconsolideerde financiële staten | 15 |
| 6. Verslag van de Commissaris | 25 |
| 7. Verklaring van de verantwoordelijke personen | 26 |
De Raad van bestuur van Home Invest Belgium NV is samengekomen op 22 augustus 2012 om het verslag van de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten op 30 juni 2012 op te stellen.
1 In vergelijking met de toestand op 30 juni 2011.
1.1.1 De voorlopige oplevering van de bouwwerken van het pand "Odon Warland-Bulins" gelegen te Jette, op de hoek van de Odon Warlandlaan en de Bulinsstraat, heeft plaatsgevonden op 1 juni 2012. Ter herinnering: dit gebouw werd verworven door Home Invest Belgium (via partiële splitsing van de NV V.O.P.) in staat van toekomstige afwerking voor een conventionele aanschaffingswaarde van e 5 815 000. Het omvat 34 appartementen en 1 handelsruimte op het gelijkvloers met een totale huuroppervlakte van +/- 3 123 m² en 34 overdekte parkeerplaatsen.
40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Netto gerealiseerde meerwaarde in % t.o.v. laatste reële waarde Netto gerealiseerde meerwaarde in % t.o.v. aanschaffingswaarde + investeringen
Aldus hebben de verschillende verkopen van het eerste halfjaar toegelaten om een netto gerealiseerde meerwaarde van e 0,7 miljoen te boeken in vergelijking met de laatste reële waarde van de verkochte panden. Dit bedrag versterkt het uitkeerbaar resultaat aan de aandeelhouders over de periode. De grafieken hierboven tonen het detail van de gerealiseerde meerwaarden, en dit zowel t.o.v. de laatste reële waarde als t.o.v. de initiële aanschaffingswaarde vermeerderd met de investeringen die werden uitgevoerd gedurende de periode tijdens dewelke deze deel uitmaakten van de portefeuille.
De strategie die nu reeds zeven jaar werd gevolgd werpt dus opnieuw haar vruchten af, ondanks de nog steeds zwakke conjunctuur, aangezien de resultaten verwezenlijkt door de verkopen, oordeelkundig en vakkundig gestuurd, het belang aantonen van de meerwaarden die kunnen behaald worden door investeringen in een portefeuille met kwalitatief residentieel vastgoed, in combinatie met een dynamisch arbitragebeleid.
1.1.2 Gedurende het eerste halfjaar werd het verkoopprogramma per eenheid van verschillende activa verder gezet:
1.1.3 Voor het project Belliard/Nijverheid, waarvan de werf vertraging heeft opgelopen te wijten aan een probleem van gebrekkig beton, werden de werkzaamheden aan het hotel voltooid op 13 juli 2012 (zie hieronder sub 1.2.1); de voltooiing van het woongedeelte is dan weer voorzien voor het tweede halfjaar van 2012. Ter herinnering: het betreft de ontwikkeling van een hotelresidentie met 110 kamers en de renovatie naar 6 appartementen van een oud herenhuis door Nexity IG voor rekening van de NV Belliard 21, 100 % dochteronderneming van de vastgoedbevak. Het vastgoedcomplex is gelegen te Brussel, op de hoek van de Belliardstraat en de Nijverheidsstraat, in het hart van de Europese wijk. De voltooiing van de werken aan het hotel stemt overeen met de datum waarop het vruchtgebruik op de hotelresidentie ingaat, verleend door de NV Belliard 21 aan de groep Pierre & Vacances voor 15 jaar.
1.1.4 Er hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgehad gedurende het betrokken halfjaar in de zin van artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007.
1.1.5 Home Invest Belgium heeft verder bijzondere aandacht geschonken, zowel op het niveau van haar Raad van bestuur als op het niveau van haar Uitvoerend management, aan sociale,milieu- en ethische criteria bij haar beslissingen met betrekking tot het beheer van haar financiële middelen alsook met betrekking tot de uitvoering van haar rechten verbonden aan de effecten in portefeuille. Het is in deze context dat Home Invest Belgium bijzonder alert is gebleven wat betreft technologische evoluties in de bouwsector in het algemeen en wat betreft de energieprestaties van haar vastgoedportefeuille in het bijzonder, zoals bijvoorbeeld voor het gebouw Odon Warland-Bulins, voltooid op 1 juni 2012 (cf. supra onder 1.1.1).
1.1.6 In de loop van het 1e halfjaar van 2012 heeft Home Invest Belgium met succes een belangrijke herstructurering van haar portefeuille aan kredietlijnen en indekkingen opgestart.
Aldus heeft de vastgoedbevak een nieuwe kredietlijn met variabele rentevoet afgesloten van e 25 miljoen, verstrekt door BNP Paribas Fortis, die vervalt op 21 augustus 2018.
Tegelijkertijd, heeft Home Invest Belgium de eindvervaldag van een IRS van e 20 miljoen gehernegotieerd met ING, die nu loopt tot 2018 in plaats van tot 2013 en heeft zij een nieuwe IRS afgesloten met BNP Paribas Fortis bank voor een bedrag van e 25 miljoen, die vervalt in 2018.
Danzij deze akkoorden kon de gemiddelde interestvoet voor de opgenomen kredietlijnen herleid worden tot 3,51% op 30 juni 2012 tegenover 3,88 % op 31 december 2011, terwijl de gewogen gemiddelde looptijd van de kredietlijnen kon gebracht worden op 2 jaar en 10 maanden op afsluitdatum van het halfjaar, tegenover 2 jaar op 31 december 2011.
Dit alles draagt substantieel bij tot een toegenomen veiligstelling van de portefeuille aan kredieten en indekkingen van Home Invest Belgium.
Andere initiatieven inzake de herstructurering van de kredietlijnen heeft de vastgoedbevak voorzien in de loop van het 2e halfjaar van 2012.
| Bank | Bedrag van de kredietlijnen (e) |
Type | Opgenomen (e) | Vervaldata | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kredieten met | ING | 9 400 000 | Roll-over krediet | 9 400 000 | 30/09/12 |
| variabele rentevoet | ING | 6 540 000 | Roll-over krediet | 6 540 000 | 31/05/13 |
| ING | 6 000 000 | Roll-over krediet | 6 000 000 | 1/08/13 | |
| BNP | 6 250 000 | Roll-over krediet | 6 250 000 | 30/09/13 | |
| BNP | 6 250 000 | Roll-over krediet | 6 250 000 | 30/09/13 | |
| BNP | 2 000 000 | Roll-over krediet | 2 000 000 | 31/01/14 | |
| BELFI US |
9 400 000 | Roll-over krediet | 9 400 000 | 27/11/14 | |
| BELFI US |
11 350 000 | Roll-over krediet | 11 350 000 | 31/12/14 | |
| ING | 12 000 000 | Roll-over krediet | 12 000 000 | 31/12/14 | |
| BNP | 14 530 000 | Roll-over krediet | 4 500 000 | 7/12/14 | |
| BNP | 25 000 000 | Roll-over krediet | 15 000 000 | 21/05/18 | |
| ING | 450 000 | Straight loan krediet | - | ||
| BNP | 446 208 | Straight loan krediet | - | ||
| Kredieten met vaste rentevoet |
BELFI US |
731 250 | Investeringskrediet | 731 250 | 30/09/23 |
| Totaal | 110 347 458 | 89 421 250 | |||
| Indekkingen | BELFI US |
10 000 000 | Floor-double Cap | - | 10/07/13 |
| BELFI US |
11 750 000 | IRS | - | 30/10/14 | |
| ING | 20 000 000 | IRS | - | 16/12/15 | |
| BNP | 25 000 000 | IRS | - | 20/05/18 | |
| ING | 20 000 000 | IRS | - | 29/06/18 | |
| BELFI US |
15 000 000 | IRS callable | - | 17/06/19 | |
| Totaal | 101 750 000 |
1.2.1 Zoals hiervoor beschreven in punt 1.1.3., heeft de voltooiing van de werken aan het hotel in het kader van het project Belliard/ Nijverheid plaatsgevonden op 13 juli 2012; de voltooiing van de werken aan het woongedeelte is voorzien voor het tweede halfjaar van 2012.
1.2.2 Op 5 juli 2012 heeft Home Invest Belgium een overeenkomst getekend met Axa Belgium NV met het oog op de inbreng in natura van een kantoorgebouw van +/- 11 793 m² bruto, gelegen te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe, Marcel Thirylaan 208, voor een waarde van e 8 357 608. De overeenkomst is onderworpen aan verschillende opschortende voorwaarden waarvan de realisatie wordt verwacht voor 31 december 2013, waaronder meer bepaald: de vrijmaking van het gebouw door alle gebruikers, het bekomen van alle vergunningen en toelatingen die noodzakelijk zijn om de bestemming en het doel van het gebouw te wijzigen en dit volledig om te vormen naar een residentieel gebouw, het akkoord van de FSMA en de bevestiging van de inbrengwaarde door de erkende vastgoedexpert van de bevak. Het verwacht bruto aanvangsrendement na reconversie kan geschat worden op +/- 7 %. Axa Belgium SA maakt deel uit van de vaste aandeelhouders van de vastgoedbevak. In dit geval vertegenwoordigde deze transactie een potentieel belangenconflict waardoor in toepassing van artikel 523§1 van het Wetboek Vennootschappen en de artikelen 4.7.2. en 4.8. van het Corporate Governance Charter, de Voorzitter van de Raad van bestuur (de heer Guy Van Wymersch-Moons), tevens General Manager Real Estate van de vennootschap Axa Belgium, zicht heeft onthouden van deelname aan de beraadslaging over deze transactie.
1.2.3 Verschillende nieuwe verkopen per eenheid verkeren in een vergevorderd onderhandelingsstadium, waarbij enkele hiervan reeds het voorwerp uitmaken van de ondertekening van een verkoopcompromis.
De realisatie van deze enkele verkopen wordt verwacht op het moment van de redactie van dit rapport een bijkomende gerealiseerde meerwaarde van de orde van e 1,5 miljoen te vertegenwoordigen.
1.2.4 De vastgoedbevak is anderzijds in een vergevorderd onderhandelingsstadium inzake een nieuw investeringsdossier met betrekking tot de overname, via de geleidelijke overdracht van aandelen, van twee residentiële complexen voor studenten en met studio's. Verscheidene andere dossiers zijn heden reeds het stadium van de haalbaarheidsstudie voorbij.
Sinds de beursintroductie in juni 1999, hetzij sinds dertien jaar, kon het dividend uitgekeerd door de vastgoedbevak elk jaar aanzienlijk verhoogd worden.
Voor het huidige boekjaar, en behalve ingeval van onvoorziene omstandigheden, is er geen enkele reden om deze stijgende curve om te buigen. In die omstandigheden is de Raad van oordeel dat het dividend voor het jaar 2012 opnieuw hoger zou moeten zijn dan dit van het voorbije boekjaar, behalve in het geval van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt bij verkoop en/of verhuring, wat de Raad niet verwacht op het ogenblik van de redactie van dit verslag.
Tenslotte herinnert de Raad eraan dat de dividendgroei gedeeltelijk komt van het toenemende volume aan arbitrages op de portefeuille (zie Financieel jaarverslag 2011, p. 42); het is echter aangewezen eraan te herinneren dat de vastgoedbevak geen invloed heeft op de evolutie van de marktprijzen en dat ze geen absolute controle heeft over de exacte planning van de verkopen, aangezien de vermoedelijke koper meester blijft van zijn beslissing tot aan de ondertekening.
De Raad van bestuur is van oordeel dat de voornaamste risicofactoren, samengevat in de pagina's 7 tot 13 van het financieel jaarverslag 2011, relevant blijven voor dit halfjaarverslag.
De risico's m.b.t. de regelgeving omvatten de impact van de maatregelen die werden genomen of die werden overwogen door de wetgever sinds de aanstelling van de huidige regering, met name inzake de fiscaliteit (zie hierna sub 1.5).
Ingevolge de Wetten van 28 december 2011 en 29 maart 2012, begrijpen wij dat het fiscaal stelsel voor de dividenden uitgekeerd door Home Invest Belgium er als volgt uitziet:
bijkomende heffing van 4 % aan de bron in te houden en door te storten aan de schatkist. Het lijkt contra legem dat het formulier dat ter beschikking werd gesteld door de fiscale administratie voor de aangifte van de bijkomende heffing op roerende inkomsten en de omzendbrief van 2 juli 2012 die naar dat formulier verwijst, uitsluit dat de aandeelhouders van residentiële vastgoedbevaks kunnen kiezen voor de inhouding aan de bron van de heffing van 4 %.
Home Invest Belgium volgt een strategie van « pure player » in residentiële gebouwen. Behalve appartementen en huizen, die beantwoorden aan de behoeften van de volwassen bevolking, integreert dit beleggingsbeleid ook, enerzijds huisvesting voor jongeren, onder de vorm van studio's voor studenten en jonge professionals, en anderzijds, huisvesting voor senioren. Het is in het kader van laatstgenoemde dat de vennootschap het segment van service-residenties grondig bestudeert, wat een antwoord kan bieden aan de behoeften van de nieuwe generatie senioren, die op zoek zijn naar een aantrekkelijke leefomgeving, die diensten op maat integreert, wat hen toelaat hun autonomie en hun onafhankelijkheid zo lang mogelijk te behouden.
"Erainn" - Etterbeek (1040 Brussel)
In de loop van het betrokken halfjaar fluctueerde de slotkoers van het Home Invest Belgium aandeel tussen een laagste koers van e 62,90 op 4 januari 2012 en een hoogste koers van e 72 op 17 april 2012, meteen de hoogste ooit. Over het algemeen werden de eerste zes maanden van het boekjaar 2012 gekenmerkt door een quasi constante stijging van de koers tot begin mei om vervolgens om te buigen vooraleer opnieuw te stijgen rond eind mei; er dient opgemerkt te worden dat de onthechting van de coupon op 15 mei laatstleden bijna geen enkele impact heeft gehad op de koers gezien die op dat ogenblik gedaald was tot e 66,51, maar reeds noteerde aan e 67 op 16 mei en zelfs aan e 70 op 30 mei laatstleden.
Er dient opgemerkt te worden dat de liquiditeit van het aandeel toeneemt, met een dagelijks gemiddelde van 1 066 aandelen per beursdag, in vergelijking met een gemiddelde van 777 in de loop van het 1e halfjaar van 2011 en 902 over het volledige boekjaar 2011.
Opnieuw dient de zeer goede prestatie van het Home Invest Belgium aandeel onderstreept te worden, zowel in vergelijking met de BEL 20 die vooruitging met 6,92 % gedurende deze periode, als in vergelijking met de volledige Belgische sector van de vastgoedbevaks, uitgedrukt in de EPRA Belgium sectorindex, die gekenmerkt werd door een daling van - 2,02 % over het halfjaar, tegenover een vooruitgang met 9,29 % voor het Home Invest Belgium aandeel.
De premie op de beurskoers van 30 juni 2012, laatste noteringsdag van het halfjaar (e 70,00) t.o.v. de netto inventariswaarde van diezelfde dag (e 56,87), bedroeg 23,1 % (in vergelijking met een premie van 16,02 % op 30 juni 2011 en een premie van 11,2 % op 31 december 2011). Deze positieve evolutie reflecteert ongetwijfeld het vertrouwen van de beurzen in de degelijkheid van de genoteerde residentiële vastgoedsector in het algemeen, en in die van Home Invest Belgium in het bijzonder.
Met name op basis van de transparantieverklaringen van de aandeelhouders die de statutaire drempel van 3 % van het kapitaal overschrijden, en op basis van het register van aandeelhouders op naam, geeft het gekende aandeelhouderschap van Home Invest Belgium op 4 juli 2012 in vergelijking met de toestand op 24 februari 2012, zoals opgenomen in het Financieel jaarverslag 2011 (pagina 44) de overname weer door de Groep Van Overstraeten Properties ("Groep VOP") van een deel van de participatie die voorheen werd aangehouden door de CVBA Arcopar van de Groep ARCO.
| Aandeelhouderschap op 4 juli 2012 | Aantal aandelen |
In % van het kapitaall |
|---|---|---|
| Groep VOP | 777 692 | 25,45% |
| COCKY NV | 110 | 0,00% |
| Stavos Luxembourg NV | 118 455 | 3,88% |
| Mr Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,21% |
| Mr Antoon Van Overstraeten | 127 714 | 4,18% |
| Mr Hans Van Overstraeten | 130 605 | 4,27% |
| Mr Johan Van Overstraeten | 128 569 | 4,21% |
| Mr Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,21% |
| VOP NV | 15 000 | 0,49% |
| AXA Belgium | 433 164 | 14,17% |
| Federale Verzekeringen | 105 296 | 3,45% |
| Groep ARCO | 87 575 | 2,87% |
| Arcopar CVBA | 62 575 | 2,05% |
| Auxipar NV | 25 000 | 0,82% |
| Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan |
102 792 | 3,36% |
| Andere aandeelhouders op naam | 118 364 | 3,87% |
| Free Float | 1 431 260 | 46,83% |
| Totaa l |
3 056 143 | 100,00% |
Op 30 juni 2012 bezat Home Invest Belgium NV 74 gebouwen op 43 sites, met een bebouwde oppervlakte van 126 723 m² en 1 189 verhuurde panden. Op basis van het schattingsverslag van Winssinger & Vennoten NV, de vastgoedexpert van de vastgoedbevak, bedraagt de reële waarde van de vastgoedportefeuille e 236,4 miljoen, een stijging met 2,6 % in vergelijking met 30 juni 2011 en een status quo in vergelijking met 31 december 2011, en dit ingevolge de verkoop van bepaalde gebouwen in die tussentijd. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt op haar beurt e 261,5 miljoen.
Bij afsluiting van het betrokken halfjaar zag de spreiding van de vastgoedportefeuille er als volgt uit:
Deze portefeuille is voor 81 % samengesteld uit residentiële gebouwen gelegen in België, wat een veel hoger percentage vertegenwoordigt dan de 60 % vereist door de huidige fiscale wetgeving om als residentiële vastgoedbevak erkend te worden. Bovendien maakt 78,6 % van deze portefeuille deel uit van de kernactiviteit van de vastgoedbevak, zijnde appartementen en eengezinswoningen.
Geen enkel vastgoedgeheel overtreft het voorgeschreven plafond van 20 % inzake risicodiversificatie. Het belangrijkste actief – het Lambermont complex in Schaarbeek - vertegenwoordigt zelfs minder dan 11,2 % van de totale vastgoedportefeuille, gevolgd door het complex City Gardens in Leuven met 7,6 %. De rubriek "Andere" opgenomen in de onderstaande grafiek omvat in totaal 60,5 % van de portefeuille; elke site die deel uitmaakt van deze rubriek vertegenwoordigt individueel minder dan 3 % van de vastgoedportefeuille van de bevak en draagt aldus bij tot een uitstekende risicospreiding.
1 Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie op 30 juni 2012.
Lambermont 11,2 % City Gardens 7,6 % Giotto 6,9 % Galerie de l'Ange 5,0 % Charles Woeste 4,8 % Les Mélèzes 4,0 % Résidences du Quartier européen 3,8 % Birch House 3,4 %
De vastgoedportefeuille is voor 70,5 % gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, regio weerhouden door de vastgoedbevak als prioritair investeringsgebied, omwille van de grote liquiditeit van de markt en de vooruitzichten van belangrijke meerwaarden op middellange en lange termijn.
Gerangschikt volgens ouderdom vertegenwoordigen de gebouwen van 10 jaar of minder 47,4 % van de portefeuille, waarvan meer dan de helft minder dan 5 jaar. Deze spreiding van de portefeuille toont duidelijk de wens van de vennootschap aan om bij voorkeur te investeren in nieuwe of recente gebouwen.
De geografische spreiding in het Vlaams Gewest gaat op haar beurt vooruit met 2,3 % in vergelijking met de situatie op 30 juni 2011 om 15,7 % te bereiken, dankzij de beëindiging van het project City Gardens. Het aandeel van de portefeuille van Home Invest Belgium gelegen in het Waals Gewest is gedaald met 0,8 % over dezelfde periode – het bedraagt 13,8 % op 30 juni 2012, te vergelijken met 14,6 % op 30 juni 2011 – deze daling is te verklaren door het feit dat de Florida site in Waterloo vanaf heden geboekt is onder de gebouwen bestemd voor verkoop.
De bezettingsgraad2 van de vastgoedportefeuille voor het volledige eerste halfjaar van het lopende boekjaar bedraagt 95,03 %, perfect stabiel in vergelijking met die van 95,08 % in de loop van het 1e halfjaar van het boekjaar 2011, en dit niettegenstaande een verhuurmarkt die moeilijk blijft, voornamelijk in het topsegment.
2 Gemiddelde voor de periode, berekend op basis van de huurgelden, huurgaranties op de niet verhuurde ruimtes inbegrepen. Berekening zonder de voor verkoop bestemde gebouwen en projectontwikkelingen.
| e e e Benaming Gemeente Aantal m² % Brussels Hoofdstedelijk Gewest 804 88 233 11304764 9 794 976 11 105 327 95,4% Belliard Brussel 1937 18 2 256 361 627 278 172 351 394 97,3% Clos de la Pépinière Brussel 1993 25 3 275 442 196 402 192 410 852 93,9% Lebeau Brussel 1998 12 1 153 257 063 175 205 254 164 100,0% Résidences du Quartier Européen Brussel 1997 50 4 290 747 326 524 906 871 283 82,3% Birch House Etterbeek 2001 32 3 438 482 816 431 414 473 514 95,9% Erainn Etterbeek 2001 12 1 252 206 119 176 695 199 574 97,4% Yser Etterbeek 1974 15 1 961 304 967 250 738 297 290 99,9% Giotto Evere 2005 85 8 647 1 198 295 1 064 687 1 160 259 97,2% Alliés - Van Haelen Vorst 1999 35 4 189 394 157 356 142 370 893 93,9% Belgrade Vorst 1999 1 1 368 - - - 100,0% Les Jardins de la Cambre Elsene 1992 28 3 552 464 677 397 087 479 783 98,8% Charles Woeste (appartementen) Jette 1998 92 5 091 556 487 465 464 539 069 97,5% Charles Woeste (handelsruimten) Jette 1996 14 2 995 400 868 329 717 385 566 99,2% Odon Warland - Bulins Jette 2012 35 3 123 369 582 366 596 366 596 13,7% Baeck Sint-Jans-Molenbeek 2001 28 2 652 238 176 231 420 227 855 95,8% Lemaire Sint-Jans-Molenbeek 1990 1 754 - - - 100,0% La Toque d'Argent Sint-Jans-Molenbeek 1990 1 1 618 195 155 154 608 192 187 100,0% Sippelberg Sint-Jans-Molenbeek 2003 33 3 290 387 396 349 250 362 113 95,0% Bosquet - Jourdan Sint-Gillis 1997 27 2 326 290 285 266 055 288 150 99,3% Jourdan - Monnaies Sint-Gillis 2002 26 2 814 350 873 319 354 330 905 94,3% Jourdan 85 Sint-Gillis 2010 24 2 430 359 908 347 524 352 935 98,1% Lambermont Schaarbeek 2008 131 14 110 1 636 170 1 581 355 1 585 509 97,0% Melkriek Ukkel 1998 1 1 971 290 666 210 578 290 666 100,0% Ryckmans Ukkel 1990 8 2 196 272 847 230 580 271 607 100,0% Les Erables Sint-Lambrechts-Woluwe 2001 24 2 202 341 722 263 838 311 413 90,2% Les Mélèzes 1995 37 4 357 619 247 497 616 590 801 94,9% Sint-Lambrechts-Woluwe Voisin Sint-Pieters-Woluwe 1996 9 923 136 139 123 783 140 949 97,3% Vlaams Gewest 159 15 326 2 282 694 2 202 006 2 124 238 93,2% Nieuwpoort (handelsruimten) Nieuwpoort 1997 1 296 28 419 59 200 28 212 100,0% Grote Markt Sint-Niklaas 2004 17 2 752 387 427 352 441 367 023 94,7% Wiezelo 's Gravenwezel 1997 13 1 297 169 368 156 735 168 016 98,3% City Gardens Leuven 2010 106 5 236 1 032 046 1 020 352 982 404 95,3% Haverwerf Mechelen 2002 4 3 399 455 518 414 678 377 870 82,4% Gent Zuid Gent 2000 18 2 346 209 916 198 600 200 712 98,2% Waals Gewest 226 23 164 2 675 088 2 306 034 2 551 304 94,9% Clos Saint-Géry Ghlin 1993 1 4 140 349 338 188 400 344 319 100,0% Place du Jeu de Balle Lasne 1999 7 1 198 165 899 153 329 157 559 96,3% Quai de Compiègne Huy 1971 1 2 479 196 234 168 572 195 161 100,0% Galerie de l'Ange (appartementen) Namen 1995 50 1 880 244 437 215 757 254 846 96,5% Galerie de l'Ange (handelsruimten) Namen 2002 12 2 552 657 250 543 095 644 739 100,0% Léopold Luik 1988 53 3 080 307 947 303 580 293 187 95,8% Mont Saint Martin Luik 1988 6 335 37 820 35 635 18 501 48,5% Quai de Rome Luik 1953 27 2 490 178 902 202 340 168 236 91,3% Saint Hubert 4 Luik 1988 14 910 88 156 89 750 44 363 50,5% Saint Hubert 51 Luik 1988 4 360 31 395 42 480 27 004 100,0% Colombus Jambes 2007 51 3 740 417 710 363 096 403 389 95,1% Totaal 1 189 126 723 16262546 14303016 15 780 869 95,0% |
Toestand van de vastgoed portefeuille op 30 juni 20121 |
Jaar2 | Een heden |
Opper vlakte |
Bruto huur3 |
GHW4 | Werkelijke huur5 |
Bezettings graad6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1 Niet inbegrepen de gebouwen die op het punt staan verkocht te worden en de projectontwikkelingen
2 Bouwjaar of jaar van laatste ingrijpende renovatie
3 Jaarlijkse lopende brutohuur op 30/06/2012, met inbegrip van de huurwaarborgen en de geschatte huurwaarde op niet-verhuurde ruimtes
4 Door de onafhankelijke expert geschatte huurwaarde
5 Lopende brutohuur op 30/06/2012, op jaarbasis
6 Gemiddelde voor het eerste halfjaar van 2012, inclusief huurwaarborgen
Mevrouw, Mijnheer,
In overeenstemming met de wettelijke en statutaire bepalingen hebben wij de eer om u onze mening te geven over de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de vastgoedbevak HOME INVEST BELGIUM op 30 juni 2012.
Wij hebben onze waardering uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huuropbrengsten en in overeenstemming met de IVS normen ('International Valuation Standards') en RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Zoals gebruikelijk, hebben wij onze opdracht uitgevoerd op basis van de door HOME INVEST BELGIUM verstrekte gegevens in verband met de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, alsook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn.
Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. HOME INVEST BELGIUM, die haar patrimonium op een professionele wijze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technische en juridische due diligence uitvoeren.
De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór aftrek van de transactiekosten.
De reële waarde ('fair value') kan als volgt bepaald worden:
Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,5 % bedraagt voor gebouwen met een investeringswaarde van meer dan e 2 500 000.
Dit percentage van 2,5 % zal, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van +/- 0,5 %, voor zover die afwijking waargenomen zou worden op de institutionele markt.
Tijdens onze analyse van de vastgoedportefeuille konden we verder de volgende punten vaststellen:
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van HOME INVEST BELGIUM op 30 juni 2012 e 279 667 000 (tweehonderd negenenzeventig miljoen zeshonderd zevenenzestig duizend euro) bedraagt.
De waarschijnlijke realisatiewaarde van het vastgoedpatrimonium van HOME INVEST BELGIUM op 30 juni 2012 stemt overeen met de reële waarde ('fair value') in de zin van het IAS/IFRS referentieel en zou aldus e 252 596 000 (tweehonderd tweeënvijftig miljoen vijfhonderd zesennegentig duizend euro) bedragen.
Met de meeste hoogachting,
Brussel, 19 juli 2012
WINSSINGER & VENNOTEN NV
Geoffroy REGOUT Directeur"
3 Deze berekeningen werden gemaakt op basis van parameters die verschillen van diegene gebruikt door Home Invest Belgium; zo zijn ze gebaseerd op de investeringswaarde van de gebouwen van de portefeuille en omvatten ze de gebouwen aangeboden voor verkoop.
4 De bezettingsgraad verschilt van diegene gepubliceerd door Home Invest Belgium die een gemiddelde bezettingsgraad is over het volledige halfjaar van het boekjaar, exclusief de gebouwen bestemd voor verkoop.
Het mandaat van de heer Gaëtan Hannecart, bestuurder sinds het eerste uur, is beëindigd op het einde van de gewone Algemene vergadering van 2 mei 2012. De Raad van bestuur heeft hem zijn grote erkentelijkheid betuigd voor zijn belangrijke bijdrage aan de lancering en de ontwikkeling van de vastgoedbevak en dit sinds de beurslancering in juni 1999.
De Raad van bestuur van Home Invest Belgium NV is sinds dan als volgt samengesteld:
| Guy Van Wymersch-Moons | Voorzitter, niet-uitvoerend bestuurder |
|---|---|
| Xavier Mertens | Afgevaardigd bestuurder van Home Invest Belgium NV, Uitvoerend bestuurder |
| Guillaume Botermans | Niet-uitvoerend bestuurder, onafhankelijk |
| Koen Dejonckheere | Niet-uitvoerend bestuurder, onafhankelijk |
| Luc Delfosse | Niet-uitvoerend bestuurder, onafhankelijk |
| Eric Spiessens | Niet-uitvoerend bestuurder, onafhankelijk |
| Johan Van Overstraeten | Niet-uitvoerend bestuurder |
| Liévin Van Overstraeten | Niet-uitvoerend bestuurder |
De boekhoudnormen en berekeningsmethodes gebruikt voor de tussentijdse financiële staten zoals opgenomen in onderhavig halfjaarverslag zijn identiek aan diegene gebruikt voor de jaarlijkse financiële staten afgesloten op 31 december 2011.
Dit halfjaarverslag past IAS 34 toe, norm die de minimuminhoud voorschrijft van dit tussentijds financieel verslag alsook de toe te passen boekhoudprincipes en waarderingsregels.
Gelet op de beoefende activiteiten hebben de cijfers hierna geen seizoensgebonden noch cyclisch karakter.
Tenslotte zijn de percentages in de toelichtingen hierna vermeld berekend op basis van niet afgeronde cijfers van de resultatenrekening of de balans en kunnen zij dus verschillen van deze die zouden berekend zijn op basis van de afgeronde cijfers hierna opgenomen.
De vennootschap heeft de nieuwe standaarden of aanpassingen aan de standaarden niet anticipatief toegepast, waarbij deze derhalve geen enkele impact hebben op onderstaande financiële staten.
In vergelijking met de resultaten van het 1e halfjaar 2011, zien de belangrijkste resultaten van het 1e halfjaar 2012 eruit als volgt:
| (in e) | 30/06/12 | 30/06/11 | |
|---|---|---|---|
| I. | Huurinkomsten (+) | 8 373 628 | 7 669 533 |
| III. | Met verhuur verbonden kosten (+/-) | -174 274 | -110 250 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 8 199 354 | 7 559 283 | |
| IV. | Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 14 203 | 24 177 |
| V. | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
69 298 | 44 020 |
| VII. | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) | -666 914 | -660 903 |
| VIII. | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) | 1 458 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 7 617 400 | 6 966 577 | |
| IX. | Technische kosten (-) | -563 827 | -480 873 |
| X. | Commerciële kosten (-) | -162 085 | -257 110 |
| XI. | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -31 144 | -239 518 |
| XII. | Beheerkosten vastgoed (-) | -930 931 | -802 513 |
| Vastgoedkosten | -1 687 987 | -1 780 015 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 5 929 413 | 5 186 562 | |
| XIV. | Algemene kosten van de vennootschap (-) | -338 533 | -262 752 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE P ORTEFEUILLE |
5 590 879 | 4 923 810 | |
| XVI. | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 669 285 | 632 575 |
| XVIII. | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | 2 385 713 | 4 494 372 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 8 645 877 | 10 050 757 | |
| XX. | Financiële opbrengsten (+) | 53 033 | 45 238 |
| XXI. | Netto interestkosten(-) | -1 292 355 | -1 324 535 |
| XXII. | Andere financiële kosten (-) | -31 747 | -25 801 |
| XXIII. | Variaties in reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) | -1 747 657 | 223 408 |
| Financieel resultaat | -3 018 726 | -1 081 689 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 5 627 151 | 8 969 068 | |
| XXIV. | Vennootschapsbelasting (-) | -10 106 | -527 |
| Belastingen | -10 106 | -527 | |
| NETTO RESULTAAT | 5 617 046 | 8 968 541 | |
| Netto r | esultaat per aan deel |
1,85 | 3,09 |
| Gemiddeld aantal aandelen | 3 043 231 | 2 901 290 | |
| Netto courant resultaat (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII en XIX.) | 2 562 048 | 3 841 594 | |
| Netto courant r | esultaat per aan deel (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. en XIX.) |
0,84 | 1,32 |
| Netto courant resultaat exclusief IAS 39 (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. XIX. en XXIII.) | 4 309 705 | 3 618 186 | |
| Netto courant r en XXIII.) |
esultaat exclusief IAS 39 per aan deel (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. XIX. |
1,42 | 1,25 |
| Resultaat op de portefeuille (XVI. tot XIX.) | 3 054 998 | 5 126 947 | |
| Resultaat o | p de port efeuille per aan deel (XVI. tot XIX.) |
1,00 | 1,77 |
| Uitkeerbaar resultaat | 4 967 149 | 4 323 271 | |
| Uitkeerbaar r | esultaat per aan deel |
1,63 | 1,49 |
| Bedrijfsmarge (operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille / vastgoedresultaat) | 73,40% | 70,68% | |
| Bedrijfsmarge voor belastingen (resultaat voor belastingen – resultaat op portefeuille / vastgoedresultaat) | 33,77% | 55,15% | |
| Netto courante marge (netto resultaat – resultaat op portefeuille / vastgoedresultaat) | 33,63% | 55,14% |
| (in e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
|---|---|---|
| Staat van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten | ||
| I. Netto resultaat | 5 617 046 | 8 968 541 |
| II. Andere elementen van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten: | ||
| B. Variatie van het efficiënt deel van de reële waarde van toegelaten kasstroom-indekkingen zoals bepaald in IFRS |
945 526 | 1 113 895 |
| 1. Efficiënte indekkinginstrumenten | -222 408 | 0 |
| 2. Herkwalificatie volgens IAS 39 §101 | 1 167 935 | 0 |
| Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten (I + II) | 6 562 572 | 10 082 436 |
Het netto huurresultaat gaat vooruit met 8,5 % in vergelijking met dat van het eerste halfjaar 2011, dankzij de incorporatie van nieuwe gebouwen ingevolge de gerealiseerde acquisities in de loop van het tweede halfjaar 2011. Het vastgoedresultaat bedraagt 9,3 %, in lijn met de toename van het huurresultaat.
De vastgoedkosten dalen daarentegen met 5,2 % in vergelijking met het eerste halfjaar 2011; verschillende componenten zijn hierin bepalend: de technische kosten stijgen +/- in lijn met de groei van de portefeuille, terwijl de kosten voor commercialisering en de lasten van leegstaande gebouwen sterk dalen. Tenslotte, dienen we een toename van de interne kosten van vastgoedbeheer te melden van nagenoeg 16 %, essentieel veroorzaakt door de aanwerving van nieuwe medewerkers.
De algemene kosten stijgen met 28,8 % in vergelijking met het eerste halfjaar 2011; deze toename is te verklaren door meer uitgebreide activiteiten en contacten in het kader van de expansie van de vastgoedbevak.
Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille gaat vooruit met 13,6 % en bedraagt e 5,6 miljoen.
De operationele marge1 bedraagt aldus 73,40 %, opnieuw een substantiële verbetering, zowel ten opzichte van die van 70,68 % in het eerste halfjaar 2011 als die van 71,64 % op 31 december 2011.
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen, berekend t.o.v. de laatste reële waarde, met aftrek van de investeringen van het jaar, bedraagt e 0,7 miljoen, tegenover e 0,6 miljoen in het eerste halfjaar 2011; de uitkeerbare meerwaarde op deze verkopen bedraagt op zich e 0,5 miljoen.
De variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen is positief en bedraagt e 2,4 miljoen, in vergelijking met e 4,5 miljoen in het eerste halfjaar 2011.
Het operationeel resultaat bedraagt aldus e 8,6 miljoen t.o.v. e 10,1 miljoen op 30 juni 2011.
Het financieel resultaat laat een merkelijke achteruitgang zien. Het bedraagt e - 3 miljoen t.o.v. e - 1,1 miljoen op 30 juni 2011, wat een toename van 179 % vertegenwoordigt die wordt verklaard door de variatie in reële waarde van de financiële activa en passiva hernomen in lijn XXIII. Abstractie makend van deze latente variatie, zou het financieel resultaat e -1,3 miljoen bedragen, perfect stabiel in vergelijking met de toestand op 30 juni 2011, en dit niettegenstaande de toename van de bankschulden over de periode. We dienen anderzijds eraan te herinneren dat de quasi totaliteit van de schuld van de vastgoedbevak gedekt is door renteindekkingen (zie hiervoor in punt 1.1.6).
Het netto resultaat bedraagt e 5,6 miljoen in vergelijking met dat van e 9,0 miljoen op 30 juni 2011, hetzij een daling van 37,4 %.
Het netto courant resultaat2 daalt met e 3,8 miljoen op 30 juni 2011 tot e 2,6 miljoen, hetzij -33,3 %. Per aandeel, bedraagt dit e 0,84 t.o.v. e 1,32 voor het eerste halfjaar van 2011, een daling van 36,4 %.
Het netto courant resultaat exclusief IAS 39 is een betere barometer voor de operationele rendabiliteit van de onderneming aangezien dit resultaat abstractie maakt van de boeking van zuiver latente meer- en minwaarden op indekkinginstrumenten; het neemt aanzienlijk toe van e 3,6 miljoen tot e 4,3 miljoen. Per aandeel gaat het ook vooruit van e 1,25 tot e 1,42 (+ 13,6 %). Deze mooie vooruitgang kan voornamelijk toegewezen worden aan de toename van de huurinkomsten van e 0,7 miljoen, in combinatie met het perfect stabiel financieel resultaat exclusief IAS 39 (zie hierboven).
Het uitkeerbaar resultaat gaat op zich ook vooruit en bedraagt e 5 miljoen tegenover e 4,3 miljoen een jaar geleden. Per aandeel bedraagt dit e 1,63 tegenover e 1,49 op 30 juni 2011, en dit niettegenstaande een gemiddeld aantal te vergoeden aandelen dat zelf toeneemt met 4,89 %. Er dient opgemerkt te worden dat dit bedrag rekening houdt met de meerwaarden gerealiseerd in de loop van het betrokken eerste halfjaar, waarbij de Raad vertrouwen heeft in een versnelling van de realisatie van meerwaarden in de loop van het komende tweede halfjaar.
1 Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille/ Vastgoedresultaat.
2 Het netto courant resultaat is gelijk aan het netto resultaat van de periode, na aftrek van het resultaat op de portefeuille (lijnen XVI, XVII en XVIII van de resultatenrekening).
| (in e) | 30/06/12 | 31/12/11 |
|---|---|---|
| ACTIVA | ||
| I. Vaste activa | 250 661 616 | 257 986 342 |
| B. Immateriële vaste activa | 6 534 | 7 623 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 249 248 493 | 256 558 090 |
| D. Andere materiële vaste activa | 182 920 | 200 744 |
| E. Financiële vaste activa | 41 538 | 37 755 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 1 182 131 | 1 182 131 |
| II. Vlottende activa | 22 539 512 | 15 492 597 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 16 224 222 | 7 522 808 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 70 080 | 98 890 |
| D. Handelsvorderingen | 2 569 564 | 4 118 361 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 1 271 742 | 1 928 583 |
| F. Kas en kasequivalenten | 2 167 640 | 1 701 118 |
| G. Overlopende rekeningen | 236 264 | 122 836 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
|---|---|---|
| A. Kapitaal | 73 469 670 | 73 469 670 |
| B. Uitgiftepremies | 19 093 664 | 19 093 664 |
| C. Reserves | ||
| a. wettelijke reserve (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+/-) |
91 785 187 | 85 457 148 |
| c. reserve van mutatiekosten en -rechten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-26 032 278 | -23 441 309 |
| d. reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten waarop hedge accounting volgens IFRS is toegepast (+/-) |
-1 603 620 | -2 549 147 |
| h. reserve voor eigen aandelen (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. andere reserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. overgedragen winst van vorige boekjaren (+/-) | 10 131 021 | 7 773 304 |
| D. Netto resultaat van het boekjaar | 5 617 046 | 14 833 588 |
| EIGEN VERMOGEN | 173 061 612 | 175 237 840 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 85 517 265 | 64 115 189 |
| B. Langlopende financiële schulden | 79 988 750 | 59 388 750 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 5 528 515 | 4 726 439 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 14 622 252 | 34 125 911 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 9 864 126 | 24 926 363 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3 713 786 | 8 206 419 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 501 794 | 519 171 |
| F. Overlopende rekeningen | 542 545 | 473 957 |
| VERPLICHTINGEN | 100 139 517 | 98 241 099 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 273 201 128 | 273 478 939 |
| Aantal aandelen op einde van periode | 3 043 231 | 3 043 231 |
| Netto inventariswaarde | 173 061 612 | 175 237 840 |
| Netto inventariswaarde per aandeel | 56,87 | 57,58 |
| Schulden | 94 068 457 | 93 040 703 |
Op het actief van de balans vinden we onder de vaste activa hoofdzakelijk de rubriek vastgoedbeleggingen terug, die de reële waarde van de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium weergeeft (met inbegrip van de projectontwikkelingen). Op 30 juni 2012, bereikt de reële waarde e 249,2 miljoen, te vergelijken met e 256,6 miljoen op 31 december 2011.
De vlottende activa omvatten, onder de rubriek van de activa bestemd voor verkoop, de vastgoedbeleggingen waarvan de arbitrage werd beslist door de Raad en waarvan de reële waarde e 16,2 miljoen bedraagt.
De passiva worden gekenmerkt door een daling van 1,2 % van het totaal eigen vermogen in vergelijking met de toestand op 31 december 2011 die nog de totaliteit van de resultaten van het boekjaar 2011 omvat, dividend inbegrepen, conform de IAS-IFRS normen.
Op 30 juni 2012 bedroeg de schuldgraad van Home Invest Belgium 34,4 % tegenover 34 % op 31 december 2011, wat dus ruim beneden het wettelijk plafond van 65 % is en wat een waardevol voordeel is in de nog steeds onstabiele huidige context van de financiële- en kapitaalmarkten. De bijkomende schuldcapaciteit bedraagt anderzijds e 239 miljoen; ze bedraagt e 85 miljoen bij een schuldgraad die niet hoger is dan 50 %, het plafond weerhouden door de Raad van bestuur.
Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, zoals bepaald in het rapport van de vastgoedexpert, en rekening houdend met een cumulatief resultaat in de loop van het voorbije halfjaar, is de netto inventariswaarde van het aandeel Home Invest Belgium3 op 30 juni 2012 e 56,87, een stijging met 2,2 % t.o.v. die op 30 juni 2011 (e 55,63) en een daling van 1,2 % in vergelijking met die op 31 december 2011 (e 57,58), waarbij dit laatste cijfer evenwel het totale resultaat van het boekjaar 2011 omvat.
| (in e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - BEGIN VAN DE PE RIODE |
1 701 118 | 1 036 510 |
| 1. Kasstromen uit operationele activiteiten | 2 059 943 | 3 382 217 |
| Resultaat van het boekjaar | 5 617 046 | 8 968 541 |
| Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen | 8 645 877 | 10 050 757 |
| Ontvangen interesten | 53 033 | 45 238 |
| Betaalde interesten | -3 071 759 | -1 126 928 |
| Belastingen | -10 106 | -527 |
| Aanpassingen van de winst voor langlopende activiteiten | -1 274 342 | -5 344 127 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen: | 32 999 | 8 228 |
| - Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa | 32 999 | 8 228 |
| Andere niet-monetaire elementen: | -638 056 | -4 719 780 |
| - Wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -2 385 713 | -4 494 372 |
| - Andere langlopende activiteiten | 1 747 657 | -225 408 |
| Meerwaarden bij realisatie van activa: | -669 285 | -632 575 |
| - Meerwaarden bij realisatie vaste activa | -669 285 | -632 575 |
| Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal | -2 282 761 | -242 197 |
| Bewegingen in de activa: | 2 121 021 | -677 940 |
| - Kortlopende financiële activa | 28 811 | 26 636 |
| - Handelsvorderingen | 1 548 797 | -1 674 664 |
| - Belastingvorderingen en andere kortlopende activa | 656 842 | 1 136 486 |
| - Overlopende rekeningen | -113 428 | -166 397 |
| Bewegingen in de verplichtingen: | -4 403 782 | 435 743 |
| - Handelsschulden en andere kortlopende schulden | -4 492 633 | 362 393 |
| - Andere kortlopende verplichtingen | 20 263 | 16 314 |
| - Overlopende rekeningen | 68 588 | 57 037 |
| 2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten | 1 645 256 | 565 197 |
| Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen | -279 018 | -226 405 |
| Desinvesteringen | 2 584 882 | 1 827 826 |
| Projectontwikkelingen | -642 683 | -1 041 931 |
| Overige materiële vaste activa | -14 087 | -459 |
| Vaste financiële activa | -3 838 | 6 167 |
| 3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten | -3 238 678 | -3 669 411 |
| Variatie van de financiële verplichtingen en schulden | 5 517 500 | 4 024 128 |
| Toename (+) / Afname (-) financiële schulden | 5 517 500 | 4 024 128 |
| Wijziging kapitaal (+/-) | 0 | -83 596 |
| Dividend vorig boekjaar | -8 756 178 | -7 609 943 |
| Totale kasstroom | 2 167 640 | 1 314 513 |
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PE RIODE |
2 167 640 | 1 314 513 |
| (in e) | Kapitaal | Kosten kapitaal verhoging |
Uitgiftepremies | Wettelijke reserve |
|---|---|---|---|---|
| SALDO OP 31/12/2010 | 71 639 409 | -692 530 | 19 093 664 | 97 827 |
| Overdracht | ||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | ||||
| Uitgekeerd dividend | ||||
| Partiële splitsing Masada | 122 709 | -83 596 | ||
| Resultaat van het boekjaar | ||||
| Variatie van de reële waarde van indekkinginstrumenten | ||||
| SALDO OP 30/06/2011 | 71 762 118 | -776 126 | 19 093 664 | 97 827 |
| SALDO OP 31/12/2011 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 |
| Overdracht | ||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | ||||
| Uitgekeerd dividend | ||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||
| Variatie van de reële waarde van indekkinginstrumenten | ||||
| Andere toename (afname) | ||||
| SALDO OP 30/06/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 |
Als residentiële vastgoedbevak heeft Home Invest Belgium ervoor gekozen haar investeringsstrategie volledig toe te spitsen op residentieel vastgoed (appartementsgebouwen, huizen). Haar investeringsstrategie wordt dus in grote mate bepaald door de geografische ligging van de betrokken gebouwen. De segmentering hierna weerhouden is aldus gebaseerd op die geografische ligging.
| Segmentering | Brussels Hoofdstedelijk Gewest | |
|---|---|---|
| (in e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
| Huurinkomsten | 5 898 901 | 5 638 109 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE P ORTEFEUILLE |
4 712 294 | 4 417 678 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 669 285 | 530 930 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 2 132 204 | 2 476 871 |
| Financieel resultaat |
| Kerncijfers1 | Brussels Hoofdstedelijk Gewest | |
|---|---|---|
| (in e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 166 748 789 | 166 130 156 |
| Verhuuroppervlakte van de vastgoedbeleggingen | 88 233 | 90 438 |
| Aantal eenheden | 804 | 818 |
| Bezettingsgraad | 95,4% | 95,7% |
1 Gebouwen bestemd voor de verkoop en projectontwikkelingen uitgesloten.
| Overgedragen Netto resultaat resultaat van van het boekjaar vorige boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van indekking instrumenten |
Reserve van geschatte mutatiekosten en -rechten |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoed beleggingen |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 416 341 9 329 651 |
1 138 120 | -757 323 | -2 974 112 | -23 784 358 | 75 461 347 |
| 1 664 593 -1 664 593 |
|||||
| 77 925 | 84 215 | -162 140 | |||
| -7 742 983 | |||||
| 1 707 297 | 67 496 | 4 241 754 | |||
| 8 968 541 | |||||
| 1 113 895 | |||||
| 8 788 232 8 968 541 |
1 205 615 | -757 323 | -1 860 217 | -23 700 143 | 79 540 960 |
| 7 773 304 14 833 588 |
1 259 467 | -757 323 | -2 549 147 | -23 441 309 | 85 457 148 |
| 2 357 717 -8 806 965 |
-2 830 280 | 9 279 527 | |||
| 2 712 177 | 239 311 | -2 951 488 | |||
| -8 738 800 | |||||
| 5 617 046 | |||||
| 945 526 | |||||
| 10 131 021 5 617 046 |
1 259 467 | -757 323 | -1 603 620 | -26 032 278 | 91 785 187 |
| Vlaams Gewest | Waals Gewest | Niet toegewezen | Totaal | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | |
| 1 095 378 | 790 746 | 1 379 350 | 1 240 678 | 8 373 628 | 7 669 533 | |||
| 955 562 | 558 181 | 1 221 246 | 1 001 710 | -1 298 223 | -1 053 759 | 5 590 879 | 4 923 810 | |
| 123 219 | -21 574 | 669 285 | 632 575 | |||||
| 200 084 | 967 112 | 53 425 | 1 050 389 | 2 385 713 | 4 494 372 | |||
| -3 018 726 | -1 081 689 | -3 018 726 | -1 081 689 |
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | Vlaams Gewest | Waals Gewest | Totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/12 30/06/11 |
30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | 30/06/12 | 30/06/11 | |
| 166 748 789 166 130 156 |
37 030 732 | 30 559 778 | 32 592 694 | 33 602 992 | 236 372 214 | 230 292 927 | |
| 88 233 90 438 |
15 326 | 14 322 | 23 164 | 23 034 | 126 723 | 127 794 | |
| 804 818 |
159 | 147 | 226 | 211 | 1 189 | 1 176 | |
| 95,4% 95,7% |
93,2% | 90,7% | 94,9% | 95,5% | 95,0% | 95,1% |
| (in e) | 30/06/12 | 30/06/11 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen, saldo begin periode | 256 558 090 | 233 344 258 |
| Investeringen – projectontwikkelingen | 642 683 | 1 041 931 |
| Opgeleverde projectontwikkelingen (-) | -5 871 324 | -2 482 700 |
| Voltooide gebouwen in aanbouw | 5 871 324 | 2 482 700 |
| Latere gekapitaliseerde uitgaven | 279 018 | 226 405 |
| Acquisities gebouwen | 8 479 624 | |
| Verkopen ( - ) | -10 617 012 | -8 164 140 |
| Variaties van de reële waarde | 2 385 713 | 4 494 372 |
| Vastgoedbeleggingen, saldo einde periode | 249 248 493 | 239 422 450 |
De consolidatiekring op 30 juni 2012 is onveranderd in vergelijking met die op 30 juni 2011. Hij omvat de NV Home Invest Belgium (0420.767.885), de NV Home Invest Management (0466.151.118) en de NV Belliard 21 (0807.568.451).
Ingevolge de gewone Algemene vergadering van 2 mei 2012, is Home Invest Belgium overgegaan tot de betaling, op 15 mei 2012, van een bruto (gelijk aan netto) dividend van e 3 per aandeel, tegen afgifte van coupon nr. 15, hetzij een totaal van e 8 777 536,454 .
Op 30 juni 2012 had Home Invest Belgium geen voorwaardelijke activa of verplichtingen.
4 Dividend berekend op statutaire basis conform het KB van 7 december 2010 en dus zonder eliminatie van de aandelen in zelfbeheer aangehouden door Home Invest Management NV.
VERSLAG VAN HET BEPERKTE NAZICHT VAN DE GECONSOLIDEERDE TUSSENTIJDSE FINANCIELE INFORMATIE VOOR HET SEMESTER EINDIGEND OP 30 JUNI 2012
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de bijhorende tussentijdse geconsolideerde balans van Home Invest Belgium per 30 juni 2012, alsmede van de tussentijdse geconsolideerde winst- en verliesrekening, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden die op die datum is beëindigd, van een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor de financiële verslaggeving en van de overige toelichtingen. Het management is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze tussentijdse geconsolideerde financiële informatie in overeenstemming met het referentiestelsel 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toepasselijk op de communicatie van tussentijdse financiële informatie ("IAS 34"). Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit."
Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor financiën en administratieve zaken verantwoordelijke personen, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van
een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de Internationale Controlestandaarden uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controleoordeel tot uitdrukking.
Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de bijhorende tussentijdse geconsolideerde financiële informatie geen getrouwe weergave is, in alle van materieel belang zijnde opzichten, van de geconsolideerde financiële positie van de entiteit per 30 juni 2012 en van haar financiële prestaties en kasstromen voor de periode van zes maanden die op die datum wordt beëindigd, in overeenstemming met het referentiestelsel 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Antwerpen, 28 augustus 2012
Karel Nijs
Bedrijfsrevisor en revisor erkend door de FSMA voor ICB's
Commissaris
1 Dit rapport heeft betrekking op de hoofdstukken I en II van onderhavig halfjaarverslag.
Xavier Mertens, Gedelegeerd bestuurder van de vastgoedbevak, verklaart dat naar zijn weten:
22 augustus 2012
De Raad van bestuur
Home Invest Belgium is een residentiële vastgoedbevak, opgericht in juni 1999 en genoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext Brussels. Op 30 juni 2012 bestaat de vastgoedportefeuille in exploitatie uit 74 gebouwen op 43 sites voor een totale oppervlakte van 126 723 m² en bedraagt ze € 236 miljoen in reële waarde, exclusief projectontwikkelingen.
Dit halfjaarlijks financieel verslag is beschikbaar op de website van de vennootschap of kan per post toegestuurd worden op eenvoudige aanvraag op de maatschappelijke zetel.
Vastgoedbevak naar Belgisch recht Woluwedal 60, Bus 4, B-1200 Brussel RPR 0420.767.885 ISIN BE 003760742
T +32 (02) 740 14 50 F +32 (02) 740 14 59 www.homeinvestbelgium.be
Design en ontwerp: www.theimagecompany.be
Vastgoedbevak naar Belgisch recht Woluwedal 60, Bus 4, B -1200 Brussel
T +32 2 740 14 50 - F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPR: 0420.767.885 ISIN BE 003760742
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.