Fund Information / Factsheet • Mar 31, 2023
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
Home Invest Belgium is een Belgische openbare gere‑ glementeerde vastgoedvennootschap (GVV of BE‑REIT) gespecialiseerd in aankoop, ontwikkeling, verhuur en beheer van residentieel vastgoed.
Als eigenaar van een vastgoedportefeuille van ongeveer € 772 miljoen, verspreid over België en Nederland, stelt Home Invest Belgium jong, duurzaam en kwaliteitsvol vastgoed ter beschikking van haar huurders, die kunnen genieten van een professioneel beheer. Een belangrijk concurrentievoordeel van Home Invest Belgium bestaat erin dat ze tevens haar eigen projecten ontwikkelt om zo de groei van haar vastgoedportefeuille te verzekeren.
De vennootschap wenst haar aandeelhouders een rendement aan te bieden dat minstens gelijk is aan het rendement van een rechtstreekse belegging in residentieel vastgoed, zonder alle problemen van het beheer ervan.
Home Invest Belgium is genoteerd op de gereglemen‑ teerde markt van Euronext Brussels (HOMI). Zij geniet het Belgisch fiscaal statuut van openbare geregle‑ menteerde vastgoedvennootschap (GVV) en haar activiteiten staan onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
| Risicofactoren | 4 |
|---|---|
| Overzicht | 18 |
| Beheersverslag | 28 |
| ESG Visie | 46 |
| Vastgoedverslag | 80 |
| Home Invest Belgium op de beurs 108 | |
| Corporate Governance verklaring | 114 |
| EPRA – Kernprestatie indicatoren | 136 |
| Financiële staten | 142 |
| Permanent document 188 |
RQE, Brussel
4
Als vastgoedinvesteerder oefent Home Invest Belgium haar activiteiten uit in een voortdurend veranderende omgeving. Dit houdt bepaalde risico's in. Indien deze risico's zich concreet realiseren, zou dit kunnen leiden tot ongunstige gevolgen ten aanzien van de vennootschap, haar activiteiten, haar vooruitzichten, haar financiële situatie of haar resultaten.
Home Invest Belgium evalueert regelmatig de blootstel‑ ling van de onderneming aan deze risico's in het kader van haar algemeen beheer, investerings- en desinveste‑ ringsbeslissingen en financieringsbronnen en de acties die moeten ondernomen worden om te vermijden dat de risico's zich zouden voordoen en/of minstens de impact te beperken.
Deze lijst van risico's is gebaseerd op informatie die gekend was op het ogenblik van opmaak van dit ver‑ slag. Andere onbekende en onwaarschijnlijke risico's of risico's waarvan niet wordt aangenomen dat zij een ongunstige invloed zouden kunnen hebben op de vennootschap, kunnen bestaan. De lijst van risico's kan geenszins als een exhaustieve lijst worden beschouwd.
| Marktrisico's | 6 |
|---|---|
| Risico's verbonden aan de vastgoedportefeuille |
7 |
| Risico's verbonden aan huurders en huurovereenkomsten |
10 |
| Risico's verbonden aan de regelgeving en aan de politieke toestand |
11 |
| Financiële risico's | 13 |
| Risico's verbonden aan de interne organisatie . | 16 |
| Risico's verbonden aan klimaatverandering | 17 |
Een schommeling van de inflatie kan leiden tot een schommeling van rentevoeten. In het geval van een toename van de inflatie en van de rentevoeten, bestaat het risico dat de financiële kosten sneller stijgen dan de indexatie van de inkomsten, met als gevolg dat het nettoresultaat van de vennootschap vermindert.
Home Invest Belgium heeft de volgende maatregelen genomen om zich tegen dit risico in te dekken:
Wanneer een belangrijke huurder plotseling in gebreke zou blijven of zou vertrekken, zouden de omzet en het nettoresultaat van de vennootschap sterk kunnen dalen.
Gezien de bijzondere kenmerken van residentieel vastgoed en het soort gebouwen waarin Home Invest Belgium investeert, wordt het concentratierisico gespreid over een zeer groot aantal huurders. De por‑ tefeuille telt 2 huurders waarvan de huur op jaarbasis op 31 december 2022 meer dan € 1,0 miljoen bedraagt. De grootste huurders zijn Center Parcs Netherlands met jaarlijkse contractuele huren van € 3,0 miljoen (9,2% van de contractuele huren) voor één vastgoedcomplex in Nederland, gevolgd door Beapart met in totaal € 2,2 miljoen (6,6% van de contractuele huren) gespreid over 4 gebouwen in België (meer details zijn te vinden in het Vastgoedverslag).
Dit concentratierisico wordt verder ook beperkt door de geografische diversificatie van de vastgoedportefeuille.
De huurprijzen, de leegstand en de waardering van de gebouwen worden sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de markt.
De voornaamste risico's die daaruit kunnen voort‑ vloeien, zijn:
Home Invest Belgium anticipeert op die risico's door een gediversifieerd investeringsbeleid te voeren op het vlak van geografische spreiding en type vastgoed.
Home Invest Belgium wil eveneens haar portefeuille blijven uitbreiden, zodat het gewicht van elk gebouw in de portefeuille tot een minimum beperkt blijft, en het vastgoedbeheer en de operationele marge verbeteren door schaalvoordelen. De diversificatie, de groei van de portefeuille en het beheer van de portefeuille van de Groep kunnen de hierboven vermelde risico's echter niet volledig uitsluiten.
De activiteiten van de groep worden beïnvloed door de algemene economische conjunctuur en ondergaat de invloed van de economische cycli, aangezien die zowel een effect hebben op de beschikbare inkom‑ sten van de huurders (en dus op hun capaciteit om aan hun verplichtingen te voldoen), de vraag naar huur‑ panden en de waardering van het vastgoed, als op de beschikbaarheid en kostprijs van de financieringen. Een achteruitgang van de voornaamste macro-economi‑ sche indicatoren zou de activiteiten en de ontwikke‑ lingsvooruitzichten van Home Invest Belgium negatief kunnen beïnvloeden. Daarnaast bestaat er het risico dat medecontractanten (dienstverleners, banken die kredieten en indekkingen verlenen, aannemers, enz.) in gebreke blijven of failliet gaan.
Om die risico's te beperken, streeft Home Invest Belgium binnen de krijtlijnen van haar investeringsstra‑ tegie naar een diversificatie van haar investeringen, zowel geografisch als in functie van diverse diversifi‑ catiethema's (o.a. typologie van gebouwen, huurders, alternatieve aanwendbaarheid, ….).
Ondanks de diversificatie-inspanningen van de groep, kan een negatieve verschuiving in de belangrijkste macro-economische indicatoren of wanbetaling van zijn verschillende partners nog steeds een negatieve impact hebben op de activa, de activiteiten, de financiële positie en de vooruitzichten van de groep.
Een verkeerde keuze bij investeringen of ontwikkelin‑ gen voor eigen rekening betekent slechte afstemming op de marktvraag, met als mogelijke negatieve gevol‑ gen: (i) een toename van de leegstand, (ii) een daling van de huurinkomsten en van de verkoopprijs van het goed en bijgevolg (iii) een daling van de inkomsten van de vennootschap.
De volgende factoren maken het mogelijk dit risico te beperken:
maximum 20% van de vastgoedportefeuille van de vennootschap mag geïnvesteerd worden in één vastgoedcomplex (GVV-wetgeving);
de raad van bestuur heeft grenzen vastgelegd voor de projectontwikkelingen voor eigen rekening:
Een groot aantal gebouwen in de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium werd verworven in het kader van fusies en splitsingen van vennootschappen of in het kader van aankopen van aandelen in vastgoedvennoot‑ schappen. Het is mogelijk dat de vennootschap via deze transacties verborgen passiva of schulden overneemt, waartegen geen verhaal bestaat ten aanzien van de overdrager of verkoper.
Home Invest Belgium neemt in het kader van dergelijke operaties de gebruikelijke voorzorgsmaatregelen:
Een veroudering van de vastgoedportefeuille kan tot gevolg hebben dat: (i) het vastgoed commercieel min‑ der aantrekkelijk wordt op de huur- en verkoopmarkt, (ii) de bezettingsgraad negatief beïnvloed wordt, (iii) de renovatie- en onderhoudskosten van de vastgoedpor‑ tefeuille stijgen, (iv) de reële waarde van de gebouwen daalt met bijgevolg (v) een negatieve impact op het nettoresultaat, het netto actief en de schuldgraad van de vennootschap.
Home Invest Belgium beheerst dit risico door:
De vennootschap is blootgesteld aan de variaties van de reële waarde van haar portefeuille, zoals deze blijkt uit de driemaandelijkse onafhankelijke waarderingen.
Een negatieve variatie in de reële waarde van de gebouwen zal een nadelige impact hebben op het nettoresultaat, de netto activa en de schuldgraad van de vennootschap.
De vennootschap beperkt dit risico als volgt:
• fluctuaties in marktwaarden worden opgevangen door de diversificatie van de portefeuille, eveneens op geografisch vlak.
Het risico bestaat dat de gebouwen geheel of gedeel‑ telijk vernield worden door een brand, natuurramp, ongeval, terroristische daad of dergelijke. In dat geval is er een risico op verlies van huurinkomsten en bijgevolg een daling van het nettoresultaat van de vennootschap, gepaard gaande met een daling van de netto activa van de vennootschap en een stijging van de schuldgraad.
Het risico dat de gebouwen die in volle eigendom toebehoren aan de GVV vernield worden door een brand, ontploffing of andere rampen, wordt gedekt door aangepaste verzekeringspolissen. Deze verzekeren de heropbouwwaarde (exclusief de grond) en de huur‑ leegstand tijdens de heropbouw van het gebouw. De polissen zijn afgesloten door de vennootschap of voor de gebouwen in mede-eigendom door de verschillende verenigingen van mede-eigenaars.
In het kader van haar ontwikkelingsactiviteiten dient Home Invest Belgium bepaalde administratieve vergun‑ ningen te bekomen (stedenbouwkundige, milieu- en andere vergunningen) alvorens bouw-, renovatie- of verbouwingswerken te kunnen starten. De behandeling van vergunningsaanvragen door de bevoegde admi‑ nistratieve diensten kan enige tijd in beslag nemen. Deze termijn is niet altijd beheersbaar.
Bovendien kunnen derden soms bezwaar of verzet aan‑ tekenen tegen de uitgereikte administratieve vergun‑ ningen. Dit kan leiden tot vertragingen en meerkosten of tot het stopzetten van projecten waarvoor studie‑ kosten werden gemaakt, wat een ongunstige invloed kan hebben op de activiteit en de resultaten van Home Invest Belgium.
Dit risico wordt beperkt door (i) het hanteren van voorzichtige termijnen voor het verkrijgen van de vergunningen in de haalbaarheidsstudies, (ii) de dage‑ lijkse opvolging van deze vergunningsaanvraagdossiers door de interne teams, en (iii) een beroep te doen op gespecialiseerde externe adviseurs.
Een gebrekkig beheer van een renovatie- of ontwikke‑ lingsproject kan de volgende gevolgen hebben: (i) een toename van de operationele kosten van de vennoot‑ schap, (ii) een daling van de rentabiliteit van het project en (iii) een vertraging bij de oplevering van de werken of het project en bijgevolg eveneens een vertraging bij de inning van de huuropbrengsten voor die gebouwen (hetgeen een negatieve impact heeft op het resultaat van de vennootschap).
Het technisch beheer van de gebouwen evenals de coördinatie van de renovatie- en ontwikkelingswerken wordt uitgevoerd door gespecialiseerde interne teams, die de kwaliteit van de verschillende werven opvolgen.
Het risico van gebrekkig beheer wordt eveneens ver‑ minderd door de volgende elementen:
Wanneer een aannemer of leverancier waarmee de ven‑ nootschap een overeenkomst gesloten heeft in gebreke blijft of failliet gaat, kan dat gevolgen hebben op de uit‑ voeringstermijn van de werken en, in voorkomend geval, op het budget van de werken.
Home Invest Belgium ondervangt dit risico door (i) een zorgvuldige selectie van de vaklui, (ii) in de mate van het mogelijke een beroep te doen op verschil‑ lende aannemers voor een werf en (iii) het vragen van financiële garanties.
Jaarlijks worden vele honderden nieuwbouwapparte‑ menten vermarkt. Deze worden voor een groot deel verkocht aan particuliere investeerders, die deze vervol‑ gens te huur aanbieden. Hierdoor ontstaat er mogelijk een risico op overaanbod.
Home Invest Belgium heeft doorlopend aandacht voor het evenwicht tussen vraag en aanbod op de lokale huurmarkten van haar investeringen. Deze parameter speelt dan ook een rol bij haar aan- en verkoopbeslissingen.
De volledige omzet van Home Invest Belgium bestaat uit huurgelden uit de verhuur van panden aan derden (particulieren, overheden, handelaars, bedrijven, ambassades en buitenlandse delegaties, uitbaters van rusthuizen, uitbaters van vakantiecentra).
Het niet of laattijdig betalen van huurgelden kan (i) de resultaten negatief beïnvloeden, (ii) aanleiding geven tot onvoorziene leegstand en (iii) onvoorziene kosten teweegbrengen die gepaard gaan met een wederver‑ huring aan minder gunstige voorwaarden of zelfs het toestaan van huurvrije periodes.
Home Invest Belgium tracht dit risico te beperken door het nemen van de volgende maatregelen:
Bij twijfel over de kwaliteit van een vordering, wordt deze als voorlopig verlies geboekt en als dusdanig in de resultaten opgenomen.
Home Invest Belgium loopt een huurdervingsrisico vanwege het vertrek van huurders. Dit kan een nega‑ tieve impact hebben op het resultaat en leiden tot een daling van de reële waarde van het pand, in het bijzon‑ der in een ongunstige economische conjunctuur, om volgende redenen:
Gezien het zeer groot aantal huurders en rekening hou‑ dend met de demografische vooruitzichten in België, alsook met het feit dat huisvesting in se een basisbe‑ hoefte is, kan het risico op een significante stijging van de huurleegstand als gering beschouwd worden.
De vennootschap voert een proactief commercieel beleid om een hoge bezettingsgraad in stand te houden. Daarbij doet zij een beroep op haar ervaring om haar aanbod af te stemmen op de marktvraag.
De gebruikelijke duur van de huurovereenkomsten wordt hoofdzakelijk bepaald door de aard van de ver‑ huurde ruimte en is normaal gezien:
De huurovereenkomsten voor particulieren die Home Invest Belgium afsluit, hebben doorgaans een kortere looptijd dan de huurovereenkomsten voor bedrijfsvast‑ goed. Die kortere duur bij particulieren kan bijgevolg leiden tot een hogere omloopsnelheid dan bij bedrijfs‑ vastgoed, en dus tot hogere beheerskosten over de levensduur van het onroerend goed.
De GVV vangt dit risico op door (i) hiermee rekening te houden in de voorafgaande rentabiliteitsanalyses en (ii) de particuliere huurders aan haar te binden door ze een team van hooggekwalificeerde beheerders en property managers ter beschikking te stellen en een beroep te doen op ervaren externe syndici of zaakwaarnemers.
De vennootschap is onderworpen aan steeds meer wetten en regels die toenemen in complexiteit, alsook aan de mogelijke evolutie van hun interpretatie of toe‑ passing door de rechtbanken of de administraties. Dit geldt onder meer voor boekhouding, fiscaliteit, milieu, stedenbouw en overheidsopdrachten.
De evolutie en de mogelijke niet-naleving van de regel‑ geving stelt de vennootschap bloot aan het risico dat ze aansprakelijk wordt gesteld of burgerlijke, strafrech‑ telijke of administratieve sancties oploopt, en ook aan het risico dat vergunningen niet worden afgeleverd of hernieuwd. Dergelijke sancties zouden een negatieve invloed kunnen hebben op de activiteit, het resultaat, de rentabiliteit, de financiële situatie en/of de vooruit‑ zichten van de vennootschap.
Home Invest Belgium beschikt intern over de nodige competenties om toe te zien op de nauwgezette naleving van de vigerende regelgeving en om te antici‑ peren op de evolutie van deze wetgeving (reglementair toezicht). Ze doet ook regelmatig een beroep op externe adviseurs.
Sinds 2 september 2014 is de vennootschap door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten ("FSMA") erkend als "openbare gereglementeerde vastgoedven‑ nootschap naar Belgisch recht", afgekort "openbare GVV" of "openbare GVV naar Belgisch recht". Om dat statuut te behouden, is de vennootschap onderwor‑ pen aan de bepalingen van de wet van 12 mei 2014 en van het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen ("GVV- wetgeving"), zoals van tijd tot tijd gewijzigd, die beperkingen bevatten met betrekking tot (onder meer) de activiteiten, de schuldgraad, de bestemming van het resultaat, belangenconflicten en corporate governance.
Het (blijvend) beantwoorden aan deze specifieke ver‑ eisten is onder meer afhankelijk van het vermogen van de vennootschap om op succesvolle wijze haar activa en schuldgraad te beheren en van de naleving van strikte interne controleprocedures. Het zou kunnen dat de vennootschap niet in staat is om aan die voorschrif‑ ten te voldoen in geval van ingrijpende wijziging van haar situatie (om financiële of andere reden).
Als openbare GVV is Home Invest Belgium blootgesteld aan het risico dat de GVV-wet verandert, waarvan de gevolgen moeilijk in te schatten zijn. Tevens bestaat het risico dat de controleautoriteit (de FSMA) bij een inbreuk op de geldende regels sancties oplegt, inclusief een intrekking van de erkenning als openbare GVV.
Het verlies van de erkenning als openbare GVV wordt in de kredietovereenkomsten van de vennootschap door‑ gaans beschouwd als een gebeurtenis die de door de vennootschap afgesloten kredieten vervroegd opeis‑ baar maakt en het verlies van dat statuut zou ook een negatieve impact kunnen hebben op de activiteiten, de resultaten, de rentabiliteit, de financiële positie en de vooruitzichten van de vennootschap. Bij een verlies van het statuut van openbare GVV zou de vennootschap ook het voordeel van het fiscaal statuut verliezen dat geldt voor de openbare GVV (zie punt 4.3.).
Dankzij de competenties van haar personeel en de naleving van strenge interne controleprocedures, slaagt Home Invest Belgium erin haar activa en schuld‑ graad met succes te beheren en zo aan de specifieke vereisten te voldoen.
Bovendien heeft ze op 8 april 2009 een auditcomité opgericht, ook al is zij daar volgens artikel 7:99 WVV van vrijgesteld.
Risico van toekomstige wijzigingen van de GVV-wet kunnen niet door de vennootschap zelf worden onder‑ vangen. Zij perkt dit risico in door de geplande wetge‑ vende wijzigingen op lokaal vlak (België en Nederland) van nabij op te volgen en actief lid te zijn van verschil‑ lende beroepsverenigingen, in het bijzonder van BE-REIT Association vzw, waarvan één van de doelstellingen het behartigen van de belangen van de GVV-sector is.
In haar hoedanigheid van GVV zijn de winsten van Belgische oorsprong van de vennootschap onderwor‑ pen aan de vennootschapsbelasting, maar enkel op een beperkte grondslag. Deze wordt gevormd door de verworpen uitgaven, abnormale of goedgunstige voordelen en de lonen en commissies waarvoor geen fiches werden opgesteld. De winsten van buitenlandse oorsprong, daarentegen, zijn belastbaar in het land waar zij gegenereerd worden op basis van de in dat land geldende wetgeving en zijn bijgevolg in België vrijgesteld van belastingen. De nettowinst die Home Invest Belgium genereert via haar vastgoedinvesteringen in Nederland zijn dus daar onderworpen aan de vennootschaps‑ belasting en zijn vrijgesteld van belastingen in België.
Als residentiële openbare GVV geniet Home Invest Belgium aldus een bijzonder belastingstelsel waarvan sommige aspecten specifieke risico's inhouden.
Zij houdt in het kader van risicobeheer rekening met de exit-taks, welke wordt geheven bij opslorping (fusie) van een andere vastgoedvennootschap op diens latente meerwaarden en belastingvrije reserves. De exit‑taks
wordt berekend overeenkomstig de bepalingen van circulaire Ci.RH.423/567.729 van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepassing kan veranderen. De "werkelijke waarde" van een vastgoed zoals beoogd in deze circulaire, wordt berekend na aftrek van de registratierechten of de BTW. Deze "wer‑ kelijke waarde" verschilt van (en kan dus minder bedra‑ gen dan) de reële waarde van het vastgoed zoals in de IFRS-balans van de vennootschap wordt vermeld.
Voor fusies vanaf 1 januari 2020 bedraagt het tarief van 15%.
De risico's met betrekking tot de regelgeving omvatten de gevolgen van maatregelen die de wetgever neemt of plant, met name inzake fiscaliteit.
De dividenden zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%.
Home Invest Belgium volgt de ontwikkeling van de ver‑ schillende ter zake geldende wetgevingen op de voet op en past zich aan de reglementaire veranderingen aan.
Een wijziging van de stedenbouwkundige en milieuregel‑ geving zou (i) de kosten voor het onderhouden van de vastgoedportefeuille kunnen opdrijven, (ii) een impact kunnen hebben op de reële waarde van de gebouwen, en bijgevolg, (iii) een negatieve impact kunnen hebben op de rentabiliteit van de vennootschap.
Home Invest Belgium volgt de ontwikkeling van de ver‑ schillende ter zake geldende wetgevingen op de voet op en past zich aan de reglementaire veranderingen aan.
Een wijziging van de internationale boekhoudregels (IFRS) kan een invloed hebben op de rapportering, de kapitaalvereisten en de aanwending van financiële producten.
Home Invest Belgium houdt dit risico onder controle door (i) een ononderbroken opvolging van de ontwik‑ kelingen terzake en een inschatting van de mogelijke gevolgen en door (ii) veelvuldige uitwisselingen en contacten met de commissaris rond deze materie.
Ingeval van deflatie, of nog in geval van een volledige of gedeeltelijke bevriezing van de huurprijzen door de overheid, kan de stijging van de huuropbrengsten wor‑ den afgeremd of kunnen de huuropbrengsten dalen.
De huidige Belgische woninghuurwetgeving voorziet niet in de mogelijkheid om een bodemhuur vast te leggen in geval van deflatie.
De schuldgraad (GVV-KB) van Home Invest Belgium mag wettelijk de 65% niet overschrijden. De vennootschap loopt het risico om haar statuut van GVV te verliezen indien de schuldgraad 65% overschrijdt.
Home Invest Belgium heeft kredietovereenkomsten afgesloten en obligatieleningen uitgegeven waarbij voor sommige een geconsolideerde schuld van maximaal 60% en 65% is voorzien.
Home Invest Belgium schuldgraad (in de zin van het koninklijk besluit van 13 juli 2014) is vermeld in afde‑ ling 3.3 van het beheersverslag. Op 31 december 2022 bedraagt die 51,95%. In die afdeling wordt ook de bijko‑ mende theoretische schuldcapaciteit van Home Invest Belgium vermeld, rekening houdend met de maximaal toegelaten schuldratio voor GVV's (65% van de totale activa) of met de bankconvenanten (60% van de totale activa). De schuldratio wordt elk kwartaal opgevolgd en naar aanleiding van de goedkeuringsprocedure van elk omvangrijk investeringsproject wordt de evolutie van de schuldgraad bepaald.
Wanneer de geconsolideerde schuldgraad meer dan 50% bedraagt, moet een financieel plan met een uit‑ voeringsschema worden opgesteld waarin een beschrij‑ ving wordt gegeven van de maatregelen die genomen zullen worden om te verhinderen dat de ratio meer dan 65% zou gaan bedragen (artikel 24 van het koninklijk besluit van 13 juli 2014). In maart 2022 heeft Home Invest Belgium het financieel plan bij de FSMA ingediend, nadat de geconsolideerde schuldgraad de drempel van 50% had overschreden. Over het financieel plan heeft de commissaris een bijzonder verslag opgesteld, waarin hij bevestigt dat hij de opstelling van het plan heeft geverifieerd (met name wat betreft de economi‑ sche grondslagen ervan) en dat de cijfers uit dat plan overeenstemmen met de cijfers in de boekhouding van Home Invest Belgium.
Het liquiditeitsrisico betekent dat Home Invest Belgium op een gegeven ogenblik niet langer over de vereiste liquide middelen zou kunnen beschikken en niet langer de nodige kredieten zou kunnen krijgen om te voldoen aan haar kortlopende verplichtingen.
Het risico bestaat dat de kredietlijnen niet worden ver‑ lengd. Bovendien kunnen de kredietmarges toenemen op het ogenblik dat de kredietlijnen op vervaldatum worden verlengd.
Verder bestaat het risico dat financieringscontracten worden opgezegd, ontbonden of herzien vanwege de niet-nakoming van de verbintenissen ("covenants") die werden aangegaan onder deze financieringscontracten.
Wanneer Home Invest Belgium haar verbintenissen niet nakomt en, in het algemeen, tekortschiet in de naleving van de voorwaarden van de lopende financieringscon‑ tracten, loopt zij bijgevolg het risico deze leningen vervroegd te moeten aflossen.
In het kader van de diversificatie van haar financierings‑ bronnen heeft Home Invest Belgium op 18 juni 2014 een obligatielening uitgegeven met een notioneel bedrag van € 40,0 miljoen. Deze heeft een initiële looptijd van 10 jaar en vervalt op 18 juni 2024.
In het kader van de diversificatie van haar financierings‑ bronnen heeft Home Invest Belgium thesauriebewijzen/ billets de trésorerie (Treasury Notes) uitgegeven voor een bedrag van € 34,0 miljoen, met vervaldagen in 2023. Daarnaast heeft Home Invest Belgium voor € 49,0 miljoen lange termijn thesauriebewijzen uitgegeven met looptijden tot 2028 en 2032.
De mogelijkheid bestaat dat Home Invest Belgium de obligaties of de thesauriebewijzen op de vervaldatum niet kan terugbetalen. In de contractuele documenten van de obligatie-uitgifte en de thesauriebewijzenuitgifte wordt bovendien bepaald dat in geval van controle‑ wijziging over de vennootschap, de obligatiehouders en de houders van thesauriebewijzen van Home Invest Belgium kunnen eisen om de uitgegeven obligaties vervroegd af te lossen.
Op 31 december 2022 had Home Invest Belgium € 391 miljoen financiële schulden die bestaan uit:
Voor meer informatie over de financieringsstructuur van Home Invest Belgium verwijzen wij naar het hoofdstuk "Financiële staten" in dit verslag.
Rekening houdend met het juridisch statuut van de GVV en gelet op de aard van het vastgoed waarin Home Invest Belgium belegt is het risico dat de kredietlijnen niet worden verlengd, beperkt.
Afgaande op de huidige omstandigheden en vooruit‑ zichten zijn er, voor zover Home Invest Belgium bekend, geen elementen waaruit opgemaakt kan worden dat de vennootschap één of meer verbintenissen die in het kader van haar financieringscontracten werden aange‑ gaan, niet langer zal kunnen nakomen. Dit risico wordt als theoretisch beschouwd aangezien de vennootschap alles in het werk stelt om haar verbintenissen nauwgezet na te komen.
Het liquiditeitsrisico van de GVV wordt bovendien beperkt door:
de diversificatie van de kredietlijnen bij zesf toonaangevende Europese financiële instellingen;
het onderhouden van een duurzame relatie met solide bankpartners die een goede financiële rating genieten;
De vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium is uitsluitend samengesteld uit vastgoed dat gelegen is in België en Nederland en alle huurovereenkomsten en kredietlijnen zijn in euro. De vennootschap loopt bijge‑ volg geen wisselkoers- of valutarisico.
Wanneer een krediet of afdekkingsinstrument met een financiële instelling afgesloten wordt, ontstaat een tegenpartijrisico in het geval dat deze instelling haar verplichtingen niet kan nakomen. Dat risico kan bestaan uit een liquiditeitstekort van deze financiële instelling of zelfs uit het verlies van deposito's.
Hoewel dit risico als gering kan worden beschouwd, valt het niet uit te sluiten dat één van de bancaire tegenpar‑ tijen van Home Invest Belgium in gebreke blijft. Om dit tegenpartijrisico te beperken, doet Home Invest Belgium een beroep op verschillende toonaangevende banken in de sector, niet alleen om de herkomst van haar krediet‑ middelen en renteafdekkingsinstrumenten tot op zekere hoogte te spreiden, maar ook om nauwlettend toe te zien op de prijs/kwaliteit-verhouding van de verstrekte diensten. Voorts valt op te merken dat de liquiditeiten waarover de GVV beschikt in eerste instantie worden aangewend om de schuldenlast af te bouwen en dat Home Invest Belgium bijgevolg in principe geen sommen in deposito geeft.
Er kunnen zich sterke schommelingen voordoen in de korte- en langetermijnrente op de (internationale) financiële markten. Afgezien van de obligatielening zijn alle financiële schulden van Home Invest Belgium op dit ogenblik aangegaan tegen variabele rente (bilaterale kredietlijnen tegen EURIBOR-rente).
Op deze manier kan Home Invest Belgium voordeel halen uit een eventuele gunstige ontwikkeling van de rentetarieven, maar dit houdt een potentieel risico in van een stijging van de financiële kosten bij een verho‑ ging van de rentetarieven.
Om zich in te dekken tegen rentestijgingen, sluit Home Invest Belgium renteafdekkingsinstrumenten voor een deel van haar financiële schulden. Dit voorzichtige beleid houdt het volgende in: een eventuele stijging van de nominale rente zonder bijbehorende stijging van de inflatie kan de reële rentetarieven doen toenemen. In dat geval wordt de stijging van de reële rentetarieven niet gecompenseerd door een indexering van de huur‑ opbrengsten. Bovendien wordt altijd een tijdsverschil waargenomen tussen de stijging van de nominale rente‑ tarieven en de indexering van de huurinkomsten.
Daarom heeft de raad van bestuur zich tot doel gesteld het aandeel van de financiële schulden tegen variabele rente (niet afgedekt door afdekkingsinstrumenten) te handhaven onder de 15% tegenover de reële waarde van de vastgoedportefeuille. Het risico van rentestijging wordt ingedekt door renteswaps (IRS – Interest Rate Swap).
Elke variatie van de rentecurve beïnvloedt de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten. Home Invest Belgium boekt negatieve variaties in de reële waarde van de renteafdekkingsinstrumenten indien de gel‑ dende rentetarieven lager liggen dan die op basis waarvan de IRS-contracten worden berekend.
Deze variaties kunnen leiden tot een toename van de financiële kosten en bijgevolg het resultaat beïnvloeden, maar zij blijven zonder gevolg voor de kaspositie of voor het EPRA resultaat.
In Toelichting 25 bij de Financiële Staten wordt een overzicht gegeven van de reële waarde van de afdekkingsinstrumenten. Een rentestijging of -daling zou leiden tot een theoretische stijging of daling van de marktwaarde van de financiële renteafdekkingsinstrumenten.
Bij de afsluiting van het boekjaar 2022 hebben de afdekkingsinstrumenten een positieve waarde van € 31,43 miljoen (bedrag dat betaald zou moeten worden om de afdekkingen op te heffen op 31 december 2022) (cf. Toelichting 25 van de "Financiële Staten").
Het betreft hier de moeilijkheid voor de aandeelhouders om hun aandelenpositie in Home Invest Belgium snel te wijzigen door deze te verhogen of af te bouwen.
Voor het boekjaar 2022 bedraagt het totale volume aandelen van Home Invest Belgium verhandeld op de beurs 3.004.483 aandelen tegenover 1.370.230 aan‑ delen voor het boekjaar 2021.
De volgende maatregelen beperken dit risico:
Krachtens artikel 7:212 WVV en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 kan de uitkering van dividenden beperkt worden. Geen uitkering mag geschieden indien op de datum van afsluiting van het laatste boekjaar het net‑ to-actief, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald of ten gevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd.
De volgende elementen maken het mogelijk dit risico te controleren:
Voor meer informatie over de berekening in het kader van artikel 7:212 WVV en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 en de resterende marge, verwijzen wij naar de toelichtingen bij de statutaire jaarrekening.
Tekortkomingen inzake rapportering zouden de rele‑ vantie kunnen ondermijnen van de informatie die ter beschikking gesteld wordt aan de effectieve leiders.
Daarom voert de vennootschap een adequaat intern en extern rapporteringsproces, met trapsgewijze controles op verschillende niveaus, zowel intern (personeelsleden, effectieve leiding, auditcomité en raad van bestuur) als extern (Commissaris).
Informatica is een instrument van fundamenteel belang voor een onderneming als Home Invest Belgium. Het verlies of de onbeschikbaarheid van gegevens zou kunnen leiden tot (i) een verstoring van de commer‑ ciële activiteiten (gezien de vennootschap in hoofdzaak actief is in de sector van appartementsgebouwen, waar het huurdersverloop het grootst is), (ii) een verstoring van de investeringsactiviteiten, en/of (iii) een verstoring van het interne en externe rapporteringsproces.
Het beheer van de IT-systemen (hardware en software), de toegangsbeveiliging en de veilige opslag van de gegevens zijn in handen van een externe dienstverlener op basis van een "overeenkomst voor dienstprestaties".
Sinds 2021 werd het ERP-pakket Axxerion vervangen door het meer performante financieel pakket Adfinity.
De vennootschap loopt in zekere mate een organi‑ satierisico in het geval dat bepaalde leden van het management en personen op een sleutelpositie zouden vertrekken. Het onverwachte vertrek van bepaalde personeelsleden kan nefaste gevolgen hebben voor de ontwikkeling van de vennootschap en aanleiding geven tot bijkomende beheerskosten.
Dit risico wordt gereduceerd door de interne organisa‑ tie permanent te laten opvolgen door het management en door de raad van bestuur. Wanneer Home Invest Belgium met een vertrek wordt geconfronteerd, kan zij de functie van de vertrekkende medewerker outsourcen en/of een spoedprocedure in gang zetten om een nieuw personeelslid aan te werven.
Klimaatverandering kan zorgen voor warmere zomers over het hele Europese continent, waardoor aanpas‑ singen aan gebouwen nodig kunnen zijn om de binnen‑ temperatuur leefbaar te houden (zoals airconditioning, bijkomende isolatie, enz.) en de vochtigheidsgraad onder controle te houden. Dat kan ertoe leiden dat de manier waarop gebouwen worden ontworpen compleet moet worden herdacht, waarbij er meer aandacht gaat naar de (actieve en passieve) koeling van gebouwen. Daarnaast kan klimaatverandering leiden tot een stij‑ gend zeeniveau en extreme weersomstandigheden die schade kunnen toebrengen aan de gebouwen.
Om die risico's te beperken wordt bij de ontwikkeling van projecten en in het due diligence-proces van acqui‑ sities maximaal rekening gehouden met de koeling van de gebouwen, milieuaspecten en overstromingsrisico's.
2022 was alweer een goed jaar voor Home Invest Belgium. De reële waarde van de vastgoedportefeuille rondde de kaap van € 772 miljoen. Na een sterke prestatie en koersgroei van het aandeel sinds 1999 werd het aandeel in juni 2022 in 5 gesplitst. In september 2022 werd het aandeel opgenomen in de toonaangevende EPRA index.
Stijging van het netto huurresultaat
| Brief aan de aandeelhouders | 20 |
|---|---|
| Kerncijfers | 23 |
| Ons parcours | 24 |
| Strategie | 26 |
Home Invest Belgium tekende in 2022 opnieuw een sterke groei op met een toename van de reële waarde van de portefeuille met 6,4%, van €725 miljoen tot €772 miljoen.
Na de COVID-19 pandemie in 2020-2021 werd 2022 getekend door de inval van Rusland in Oekraïne met als gevolg een sterke stijging van energieprijzen en bijzonder hoge inflatiecijfers. Net als in 2020-2021 heeft de residentiële huurmarkt in de geografische regio's waarin Home Invest België actief is zich opnieuw zeer robuust betoond. Onze aangehouden focus op kwalitatief en duurzaam woonvastgoed zorgde voor stabiliteit in onstabiele tijden. Met onze geïntegreerde aanpak, van investering over ontwikkeling en bouw tot verhuur, beheer en verkoop, zijn we in staat jaar na jaar meerwaarde te creëren voor de aandeelhouder, ook in 2022. Daarenboven garandeert deze aanpak de kwaliteit van de portefeuille: de helft van onze gebouwen is jonger dan 10 jaar, een excellente graadmeter op het vlak van duurzaamheid.
Het grootste deel van onze portefeuille, zo'n 68,%, situeert zich in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest. Niet alleen omdat dit de grootste huurdersmarkt van België is, maar door de toenemende verstedelijking en demografische groei in combinatie met een schaars aanbod van kwalitatieve huurwoningen biedt deze regio nog steeds voldoende uitbreidingsmogelijkheden. Daarnaast investeren en ontwikkelen we in gebieden met een stedelijk karakter en met een voldoende grote lokale huurdersmarkt.
Onze belangrijkste realisaties in 2022 waren:
Oplevering van residentie RQE –Brussel: in juni 2022 heeft Home Invest Belgium de volledige renovatie van residentie RQE in de Europese wijk in Brussel afgewerkt. Dit project beslaat 3 aangrenzende gebouwen gelegen te Jozef II-straat 82-86, Stevinstraat 19-23 en Philippe Le Bonstraat 6-10. De residentie bestaat uit 39 appartementen, een co-living area met 24 kamers, en 50 overdekte parkings. De wooneenheden worden verwarmd met warmtepompen, waardoor energie wordt bespaard en fossiele brandstoffen worden vermeden.
Vergunning Jourdan 95 Sint-Gillis (Brussel): in juni 2022 heeft Home Invest Belgium de bouwvergunning bekomen voor de herontwikkeling van een bestaand kantoorgebouw naar 46 appartementen en 61 parkings gelegen in de Rue Jourdan 95, 1060 Sint-Gillis. De oplevering van het project wordt verwacht tegen Q4 2024.
Gegeven de sterke operationele bedrijfsresultaten van Home Invest Belgium en de gunstige ontwikkeling van de vastgoedprijzen over de afgelopen jaren zal voor boekjaar 2022 een uitkering aan de aandeelhouders worden voorgesteld van € 1,10 per aandeel (ten opzichte van € 1,06 voor 2021), hetzij een stijging voor het 23ste opeenvolgende jaar.
De uitkering aan de aandeelhouders zal bestaan uit de combinatie van:
We kunnen de situatie als volgt samenvatten:
Dit alles illustreert de sterke operationele resultaten die we in 2022 hebben neergezet, die ons in een goede positie plaatsen om het jaar 2023 in te zetten. Zonder twijfel opnieuw een jaar van bijzondere uitdagingen, niet in het minst door de gevolgen van de oorlog tussen Oekraïne en Rusland en de stijging van de energieprijzen. Maar dankzij onze kwaliteitsportefeuille, flexibele organisatie en unieke knowhow kijken wij met vol vertrouwen vooruit.
Wij wensen u een aangename lectuur van dit verslag van de gebeurtenissen van het jaar 2022. In de naam van de raad van bestuur en het hele team danken wij u voor het vertrouwen dat u het afgelopen jaar in ons heeft gesteld.
Sven Janssens Liévin Van Overstraeten
CEO en afgevaardigd bestuurder Voorzitter van de raad van bestuur
Aankoop van de Résidence Clos Saint-Géry in Ghlin
2014 • Erkenning als Gereglementeerde Vastgoedvennoot‑ schap (GVV) • Obligatie-uitgifte van € 39,8 miljoen • Aankoop van het gebouw La Résidence
in Brussel
gebouwen Clos de la Pépinière, Bosquet-Jourdan en Jourdan-Munt in Brussel
2005 Aankoop van het gebouw
• Aankoop van de gebouwen Florida in Waterloo
2006
Giotto in Brussel
2007 Aankoop van de gebouwen Erainn en Voisin in Brussel
Aankoop van de gebouwen Haverwerf in Mechelen, Les Érables in Brussel en City Gardens in Leuven
Voltooiing van de renovatie van het vastgoedcomplex City Gardens in Leuven
2012 Inbreng van het gebouw Odon Warland in Brussel
Home Invest Belgium is de marktleider in ontwikkeling en beheer van betaalbare huurwoningen in de Belgische markt. Met meer dan 2000 eenheden in onze steeds uitbreidende portefeuille garanderen we stabiliteit, kwaliteit en professionaliteit aan onze huurders.
Meer dan enkel een plaats om in te wonen, bieden we onze huurders een plaats waar ze hun leven kunnen opbouwen in gebouwen die vorm geven aan levendige gemeenschappen. Het is onze uitgesproken ambitie om voor huurders de "landlord of choice" te zijn, met een oplossing voor hun woonbehoeften in verschillende levensstadia en leefvormen.
Dankzij onze beursnotering willen wij het voor onze aandeelhouders mogelijk maken te investeren in vastgoed op een veilige, probleemloze en duurzaam rendabele manier.
De vennootschap oefent haar activiteiten uit binnen het rechtskader dat geldt voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV). De belangrijkste aspecten daarvan zijn als volgt samen te vatten:
In het gemeenschappelijk belang van haar huurders en aandeelhouders concentreert Home Invest Belgium zich op kwalitatieve woongebouwen met een hoog rende‑ ment (gemeten aan de hand van nettohuuropbreng‑ sten) en die voldoende potentieel voor waardecreatie bieden (wat tot uiting komt in de evolutie van de reële waarde), met name door een beroep te doen op de gespecialiseerde vastgoedkennis van haar team. Elk gebouw wordt onderworpen aan technische, juridi‑ sche, financiële en fiscale due diligenceonderzoeken. Verder wordt elk gebouw beoordeeld op basis van zijn intrinsieke eigenschappen zoals ligging, bereikbaarheid, onmiddellijke omgeving en energieprestaties.
Home Invest Belgium wenst in te spelen op demo‑ grafische ontwikkelingen en maatschappelijke trends, zowel algemeen als specifiek voor de residentiële vastgoedmarkt.
Brussel en de andere grote Belgische steden blijven de traditionele markten van Home Invest Belgium. De vennootschap investeert ook in Nederland, met name in Zeeland. Vooral de dynamiek van de huurmarkt naast het aantal inwoners maken een locatie aantrekkelijk voor Home Invest Belgium.
Om de groei en de verjonging van haar vastgoed‑ portefeuille te bevorderen, schenkt Home Invest Belgium bijzondere aandacht aan opportuniteiten van project-ontwikkelingen voor eigen rekening. Het kan dan gaan om de reconversie van kantoorgebouwen of de herbestemming van industriële sites.
Home Invest Belgium stelt hoge eisen aan haar projecten wat kwaliteit en duurzaamheid betreft. De onderneming ziet nauwlettend toe op de demogra‑ fische ontwikkelingen en de trends op de woonmarkt, zoals de schaalverkleining van woningen, de opkomst van gedeelde ruimten, de vraag naar diensten in de gebouwen en milieuoverwegingen. Verder werkt de vennootschap nieuwe woonconcepten uit die meer diepgang geven aan het begrip "stadsleven".
Dergelijke projectontwikkelingen leveren volgende voordelen op:
Home Invest Belgium neemt zelf de ontwikkeling en realisatie van deze projecten in handen. Gezien de positieve ervaring die de lopende projecten hebben opgeleverd, heeft de raad van bestuur de project‑ ontwikkelingsactiviteit bevestigd als de groeipool van de vennootschap voor de komende jaren.
De vennootschap mikt op een sterke groei op jaarba‑ sis van haar vastgoedportefeuille onder meer door de eigen projectontwikkelingen.
Op de projectontwikkelingen voor eigen rekening zijn de volgende limieten van toepassing:
Niefhout, Turnhout
Creatie van meerwaarde door het optimaliseren, verjongen en uitbreiden van een kwalitatieve en rendabele vastgoedportefeuille.
| Belangrijke gebeurtenissen van het boekjaar 2022 |
30 |
|---|---|
| Samenvatting van de geconsolideerde jaarrekeningen per 31/12/2022 |
38 |
| Andere elementen van het beheersverslag | 44 |
| Vooruitzichten | 45 |
Home Invest Belgium heeft in december 2022 het casco gebouw 'blok D' in de nieuwe Quartier Bleu-wijk in Hasselt aangekocht van Matexi. Het gebouw, met een ideale ligging aan de Kanaalkom in Hasselt, maakt deel uit van een omvangrijk project aan de Blauwe Boulevard. Blok D biedt ruimte aan 37 wooneenheden en heeft een gemeenschappelijke daktuin.
De appartementen werden in casco staat aangekocht en Home Invest Belgium staat in voor de verdere afwer‑ king. De huurinkomsten op jaarbasis bij een volledige bezetting worden geraamd op ± € 450.000. De totale investeringswaarde inclusief afwerking zal ongeveer € 10,5 miljoen bedragen. De oplevering is voorzien voor 2023.
Het project The Fairview (Marcel Thirylaan 204 in 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe) werd opgeleverd in maart 2022. Het betreft een nieuwbouwproject bestaande uit 42 ruime appartementen met parking. Het project beantwoordt aan de sterke vraag naar kwalitatieve en duurzame woningen in een aangename leefomgeving. Het gebouw is zeer energieperformant met een verwacht energieverbruik van slechts 44 kWh/m² per jaar en een EPC A label.
In juni 2022 heeft Home Invest Belgium de volledige renovatie van residentie RQE afgewerkt. Het project ligt in de Europese wijk in Brussel, en beslaat 3 aan‑ grenzende gebouwen gelegen te Jozef II-straat 82-86, Stevinstraat 19-23 en Philippe Le Bonstraat 6-10.
De residentie bestaat uit 39 appartementen, een co-living area met 24 kamers, en 50 overdekte parkings. De co-living area wordt uitgebaat door Colonies op basis van een vaste lange termijn huurovereenkomst. De wooneenheden worden verwarmd met warmte‑ pompen, waardoor energie wordt bespaard en fossiele brandstoffen worden vermeden.
In juni 2022 heeft Home Invest Belgium de bouw‑ vergunning bekomen voor de herontwikkeling van een bestaand kantoorgebouw naar 46 appartemen‑ ten en 61 parkings gelegen in de Rue Jourdan 95, 1060 Sint-Gillis.
De oplevering van het project wordt verwacht tegen Q4 2024.
In november 2021 heeft Home Invest Belgium van Atenor bouwgrond LOT 4 aangekocht van het project CITY DOX te Anderlecht.
LOT 4 heeft een ideale ligging vlak aan de Vaartdijk in Anderlecht, en maakt deel uit van het grootschalige project CITY DOX langs het kanaal Brussel-Charleroi. LOT 4 zal ontwikkeld worden tot 163 wooneenheden en 2.700 m² ruimte voor productie.
De constructie is volop bezig en de oplevering wordt voorzien tegen Q4 2024.
In juni 2021 heeft Home Invest Belgium een akkoord bereikt met Immobel en BPI Real Estate, de ontwikke‑ laars van het Key West-project voor de overname van gebouw A, onder de gebruikelijke opschortende voor‑ waarde dat de vergunning definitief uitvoerbaar wordt.
De site naast het Biestebroekdok maakt deel uit van een gemengd project op ideale ligging aan de rand van het stadscentrum. Gebouw A omvat 101 wooneenheden en 840 m² handelsoppervlakte.
Het project Samberstraat in Antwerpen bestaat uit de bouw van 37 appartementen, 1 kantoorruimte, 38 par‑ keerplaatsen en 88 fietsbergingen.
Home Invest Belgium is gestart met de werken en voor‑ ziet een oplevering in Q4 2023.
Het project Niefhout bestaat uit de ontwikkeling, in samenwerking met ION, van een residentieel project, bestaande uit 92 wooneenheden, 47 parkeerplaatsen, 32 fietsstallingen en een handelsruimte.
De voorlopige oplevering van de werken is gepland in Q2 2023.
Home Invest Belgium is gestart met de totaalrenovatie van het residentiële gedeelte (oppervlakte van 4.323 m²) van Galerie de l'Ange in Namen (rue de la Monnaie 4-20 in 5000 Namen). In totaal worden 51 units gerenoveerd.
De oplevering wordt verwacht in Q2 2023.
In 2022 heeft Home Invest Belgium een beperkt aantal verkopen gerealiseerd voor een netto verkoopprijs van in totaal € 0,48 miljoen. Op deze verkopen werd een netto minwaarde gerealiseerd van € -0,01 miljoen ten opzichte van de laatste reële waarde en een uitkeerbare meerwaarde van € 0,03 miljoen ten opzichte van de aanschafwaarde (vermeerderd met de geactiveerde investeringen).
De gerealiseerde meerwaarde ten opzichte van de aanschafwaarde (vermeerderd met de geactiveerde investeringen) dragen positief bij tot het uitkeerbaar resultaat van de vennootschap dat de basis vormt voor de uitkering van het dividend.
Home Invest Belgium zag in 2022 een sterke residentiële huurmarkt met een grote vraag naar kwalitatieve wonin‑ gen. Dit resulteerde in een hoge bezettingsgraad.
De gemiddelde bezettingsgraad1 van de vastgoedbeleg‑ gingen beschikbaar voor verhuur is gestegen naar 98,1% in 2022 (ten opzichte van 97,2% in 2021).
1 De gemiddelde bezettingsgraad tijdens het jaar berekent het gemiddelde percentage van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet- verhuurde ruimten.
Herbenoeming bestuurders en commissaris
De algemene vergadering dd. 3 mei 2022 heeft de volgende herbenoemingen goedgekeurd :
(i) hernieuwing van het mandaat van uitvoerend bestuurder van de heer Sven Janssens en (ii) van niet-uitvoerend bestuurder van de heer Lievin Van Overstraeten, voor een duur van 4 jaar ingaande na afloop van de algemene vergadering om te eindigen na afloop van de gewone algemene vergadering van 2026, goed te keuren;
(ii) hernieuwing van het mandaat van Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vast vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, als commissaris van de Vennootschap voor een periode van drie jaar, tot en met de gewone algemene vergadering van 2025. Het honorarium van de commissaris wordt vastgelegd op € 44.500 per jaar, exclusief BTW.
Ter gelegenheid van de buitengewone algemene vergadering van Home Invest Belgium, gehouden op 3 mei 2022, hebben de aandeelhouders van Home Invest Belgium een splitsing van het aandeel Home Invest Belgium met factor 5 goedgekeurd met ingang vanaf 15 juni 2022.
Ten gevolge van deze aandelensplitsing, zal het totale kapitaal van Home Invest Belgium vanaf 15 juni 2022 vertegenwoordigd worden door 16.499.290 volgestorte gewone aandelen zonder nominale waarde. De aandelen zullen worden uitgegeven met coupon nr. 1, die recht geeft op het dividend voor 2022 (betaalbaar in 2023). Elk van deze aandelen verleent één stemrecht op de Algemene Vergadering.
Enkel de nieuwe gesplitste aandelen (opgelet: nieuwe ISIN code BE0974409410) zullen vanaf 15 juni 2022 op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels worden verhandeld.
Op 28 juni 2022 heeft de vennootschap 1.417.770 nieuwe aandelen uitgegeven in het kader van een kapitaal‑ verhoging via versnelde plaatsing (ABB). De bruto-opbrengst van de transactie bedroeg € 30,00 miljoen. De uitgifteprijs bedroeg € 21,16, hetgeen een korting vertegenwoordigt van 4,0% ten opzichte van de slot‑ koers van Home Invest Belgium op de avond voor de lancering van het aanbod, en hetgeen overeenstemt met de EPRA NTA per aandeel van 31 maart 2022.
De nieuwe aandelen werden uitgegeven met aan‑ gehechte coupon nr. 1 (na de aandelensplitsing van 15 juni 2022), die recht geeft op het dividend vanaf 1 januari 2022. De nieuwe aandelen zullen dus delen in de resultaten van het lopende boekjaar 2022 en de daaropvolgende jaren.
Na de voltooiing van de kapitaalverhoging bedraagt het kapitaal van Home Invest Belgium op 28 juni 2022 € 95.516.051,45, vertegenwoordigd door 17.917.060 vol‑ gestorte gewone aandelen. Er zijn geen preferente aan‑ delen, geen uitstaande opties of inschrijvingsrechten uitgegeven die recht geven op aandelen. Elk van deze aandelen geeft recht op één stem op de algemene ver‑ gadering van aandeelhouders en deze aandelen vormen dus de noemer voor doeleinden van de kennisgeving in het kader van de Transparantiewet (d.w.z. kennisgeving in geval van het bereiken, overschrijden of onderschrij‑ den van de relevante drempels).
De 1.417.770 nieuwe aandelen in Home Invest Belgium die vandaag zijn uitgegeven, zijn toegelaten tot de ver‑ handeling op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels onder dezelfde ISIN-code als de bestaande aandelen in Home Invest Belgium (BE0974409410).
Op 29 september 2022 werd het HOMI-aandeel opge‑ nomen in de FTSE EPRA NAREIT Global Real Estate Index (EPRA index). De opname van het HOMI-aandeel in de EPRA index zal bijdragen tot de visibiliteit en verhandel‑ baarheid van het aandeel.
De waarde van de vastgoedportefeuille heeft zich in 2022 robuust getoond. Home Invest Belgium heeft in deze periode positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opgetekend voor een bedrag van € 4,89 miljoen, vooral in het segment van residentieel vastgoed.
De vennootschap beschikt over een evenwichtige financieringsstructuur en een sterke liquiditeitspositie. De schuldgraad bedraagt 51,95% (GVV-KB) en 50,77% (IFRS) op 31 december 2022. De vennootschap beschikt over € 36 miljoen vrij beschikbare kredietlijnen. De vennootschap heeft geen vervaldagen van kredietlijnen of obligatieleningen in 2023. De eerstvolgende verval‑ dagen liggen in 2024.
De bezettingsgraad is gestegen naar 98,1% in 2022 (ten opzichte van 97,2% in 2021). De vastgoedbeleggin‑ gen beschikbaar voor verhuur bestaan op 31 december 2022 voor 92,3% uit residentieel vastgoed. De seg‑ menten "toerisme" en "commercieel" vertegenwoor‑ digen respectievelijk 7,7% en 5,9% van de voor verhuur beschikbare vastgoedbeleggingen. 68,3% is gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 11,0% in het Waals gewest, 10,8% in het Vlaams Gewest en 9,9% in Nederland.
| RESULTATENREKENING (in k €) | FY 2022 | FY 2021 |
|---|---|---|
| NETTO HUURRESULTAAT | 31.074 | 27.202 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 22.320 | 19.552 |
| OPERATIONELE MARGE2 | 71,83% | 71,87% |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -15 | 431 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.894 | 26.546 |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat | -952 | 637 |
| PORTEFEUILLERESULTAAT | 3.927 | 27.614 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.248 | 47.166 |
| XX. Financiële inkomsten | 70 | 51 |
| XXI. Netto interestkosten | -5.110 | -4.542 |
| XXII. Andere financiële kosten | -94 | -92 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 32.323 | 4.258 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 27.189 | -325 |
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures | 4.049 | 2.245 |
| BELASTINGEN | -256 | -221 |
| NETTO RESULTAAT | 57.230 | 48.866 |
| Uitsluiting van het portefeuilleresultaat | -3.927 | -27.614 |
| Uitsluiting van de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -32.323 | -4.258 |
| Uitsluiting van de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures |
-2.508 | -711 |
| EPRA RESULTAAT3 | 18.471 | 16.283 |
| Gemiddeld aantal aandelen4 | 17.106.685 | 16.442.734 |
| NETTORESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 3,35 | 2,97 |
| EPRA RESULTAAT PER AANDEEL (in €) | 1,08 | 0,99 |
| BALANS | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
| Eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) | 410.064 | 342.950 |
| Totaal activa | 812.362 | 737.012 |
| Schuldgraad (GVV-KB)5 | 51,95% | 53,65% |
| Schuldgraad (IFRS)6 | 50,77% | 52,49% |
2 Operationele marge = (Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille)/(Netto huurresultaat).
3 Het EPRA resultaat is het netto resultaat met uitsluiting van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en (iii) de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures. Deze term wordt gebruikt in overeenstemming met de Best Practices Recommendations van EPRA.
4 Het gemiddeld aantal aandelen werd berekend met uitsluiting van 131.275 eigen aandelen aangehouden door de vennootschap.
5 De schuldgraad (GVV-KB) is de schuldgraad berekend in overeenstemming met het GVV-KB. Dit betekent dat deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures voor doeleinden van de berekening van de schuldgraad verwerkt worden volgens de proportionele consolidatiemethode.
6 De schuldgraad (IFRS) wordt op dezelfde manier berekend als de schuldgraad (GVV-KB), maar gebaseerd op en reconcilieerbaar met de geconsolideerde balans die in overeenstemming is met IFRS waarin deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures verwerkt worden via vermogensmutatie.
| PER AANDEEL | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Aantal aandelen op afsluitdatum7 | 17.785.785 | 16.433.930 |
| Beurskoers op afsluitdatum | 21,80 | 24,40 |
| IFRS NAV per aandeel8 | 23,06 | 20,87 |
| Premie ten opzichte van IFRS NAV (op afsluitdatum) | -5,47% | 16,92% |
| EPRA NTA per aandeel9 | 21,40 | 20,99 |
| Premie ten opzichte van EPRA NTA (op afsluitdatum) | 1,84% | 16,23% |
7 Het gemiddeld aantal aandelen werd berekend met uitsluiting van 131.275 eigen aandelen aangehouden door de vennootschap.
8 IFRS NAV per aandeel = Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel volgens IFRS.
9 EPRA NTA per aandeel = Net Tangible Assets per aandeel volgens de Best Practices Recommendations van EPRA.
Het netto huurresultaat bedroeg in 2022 € 31,07 miljoen (ten opzichte van € 27,20 miljoen in 2021).
Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille bedroeg € 22,32 miljoen in 2022 (ten opzichte van € 19,55 miljoen in 2021).
De operationele marge10 bedroeg 71,8% in 2022 (ten opzichte van 71,9% in 2021).
Home Invest Belgium heeft in 2022 een portefeuille‑ resultaat gerealiseerd van € 3,93 miljoen.
Het resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen bedroeg € -0,01 miljoen in 2022. Home Invest Belgium heeft in 2022 vastgoedbeleggingen verkocht voor een netto verkoopprijs van in totaal € 0,48 miljoen.
Daarnaast heeft Home Invest Belgium in 2022 positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggin‑ gen opgetekend voor een bedrag van € 4,89 miljoen. Deze variaties bestaan uit:
Het ander portefeuilleresultaat bedroeg € -0,95 mil‑ joen. In deze post worden de variaties in uitgestelde belastingen opgenomen.
De netto interestkosten bedroegen in 2022 € 5,11 mil‑ joen. De gemiddelde financieringskost11 bedroeg 1,69% over dezelfde periode.
De variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva bedroegen € 32,32 miljoen in 2022. Deze variaties zijn het gevolg van een wijziging in de reële waarde van de interest rate swaps.
De belastingen bedroegen € -0,26 miljoen in 2022 (ten opzichte van € -0,22 miljoen 2021).
Het netto resultaat van Home Invest Belgium bedroeg € 57,23 miljoen in 2022, hetzij € 3,35 per aandeel.
Na aanpassing van het netto resultaat voor (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva, en (iii) de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geasso‑ cieerde vennootschappen en joint ventures, bedraagt het EPRA resultaat € 18,47 miljoen in 2022, een stijging met 13,4% (ten opzichte van € 16,28 miljoen in 2021).
Het EPRA resultaat per aandeel is gestegen met 9,0% van € 0,99 in 2021 tot € 1,08 in 2022.
10 Operationele marge = (Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille) / (Netto huurresultaat).
11 De gemiddelde financieringskost = de interestkosten met inbegrip van de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten en vermeerderd met geactiveerde intercalaire interesten gedeeld door de gewogen gemiddelde financiële schuld over de betreffende periode.
Op 31 december 2022 bedroeg het eigen vermogen van de groep € 410,06 miljoen, een stijging met 19,6% ten opzichte van 31 december 2021.
De IFRS NAV per aandeel is met 10,5% gestegen naar € 23,06 op 31 december 2022 (ten opzichte van € 20,87 op 31 december 2021).
De EPRA NTA per aandeel is met 2,0% gestegen tot € 21,40 op 31 december 2022 (ten opzichte van € 20,99 op 31 december 2021).
De schuldgraad (GVV-KB) bedraagt 51,95% op 31 december 2022. De schuldgraad (IFRS) bedraagt 50,77%.
Rekening houdende met een maximale schuldgraad van 65%, heeft Home Invest Belgium nog een bijko‑ mende schuldcapaciteit van € 297,63 miljoen, zoals bepaald door de GVV-Wet, om nieuwe investeringen te financieren.
Rekening houdend met de strategie van Home Invest Belgium om de schuldgraad op middellange en lange termijn beneden 55% te houden, beschikt Home Invest Belgium nog over een bijkomende schuldcapaciteit van € 54,08 miljoen om nieuwe investeringen te financieren.
Op 31 december 2022 had Home Invest Belgium € 391,00 miljoen financiële schulden bestaande uit:
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële schulden bedraagt 4,8 jaar.
Home Invest Belgium beschikte op 31 december 2022 over € 70,00 miljoen niet-opgenomen beschikbare kredietlijnen waarvan:
Op 31 december 2022 hadden de financiële schulden voor 90,0% (hetzij ten belope van € 352,0 miljoen) een vaste interestvoet, onder meer door gebruik te maken van Interest Rate Swaps als indekkingsinstrument.
De vaste interestvoeten hebben een gewogen gemid‑ delde resterende looptijd van 5,3 jaar.
De totale waarde van de indekkingen op afsluitdatum was negatief voor een bedrag van € 31,43 miljoen door een daling van de interestvoeten na de afsluiting van de indekkingen.
De raad van bestuur wenst door haar indekkingspolitiek de vennootschap te beschermen tegen een eventuele rentestijging.
verbonden aan de financiële instrumenten) De risicofactoren worden beschreven in het hoofdstuk 'Risicofactoren'.
Home Invest Belgium organiseert haar financieel beleid dusdanig dat zij doorlopend over voldoende krediet‑ lijnen beschikt. Zij volgt het renterisico op en tracht dit zoveel mogelijk te beperken.
De aanwending van de financiële instrumenten wordt beschreven in het punt "Financiële risico's" van het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit financieel jaarverslag. Volgende elementen komen daarin aan bod: de schuld‑ graad, het liquiditeitsrisico, het wisselkoersrisico, het risico van een bank als tegenpartij, het risico verbonden aan renteschommelingen, het risico verbonden aan de variatie van de reële waarde van de financiële instru‑ menten op 31 december 2022, het risico verbonden aan de liquiditeit van het aandeel en het risico verbonden aan de uitkering van het dividend.
Home Invest Belgium heeft tijdens het boekjaar 2022 geen enkele activiteit uitgevoerd met betrekking tot onderzoek en ontwikkeling in de zin van artikel 3:6 en 3:35 WVV.
De heer Eric Spiessens, onafhankelijk bestuur‑ der en voorzitter van het auditcomité, beschikt over de onafhankelijkheid en de deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit, zoals voorgeschreven in punt 6 van artikel 3:32 WVV (zie "Corporate Governance-verklaring").
Bij de afsluiting van het boekjaar hield Home Invest Belgium 131.275 eigen aandelen aan.
De Corporate Governance-verklaring (inclusief het remuneratieverslag en de beschrijving van de belang‑ rijkste kenmerken van de systemen voor risicocontrole en -beheer) is te vinden in het hoofdstuk "Corporate Governance-verklaring" op de bladzijden 114 tot 135 van dit financieel jaarverslag.
Gegeven de sterke operationele bedrijfsresultaten van Home Invest Belgium en de gunstige ontwikkeling van de vastgoedprijzen over de afgelopen jaren zal voor boekjaar 2022 een uitkering aan de aandeelhouders worden voorgesteld van € 1,10 per aandeel (ten opzichte van € 1,06 voor 2021), hetzij een stijging voor het 23ste opeenvolgende jaar.
De uitkering aan de aandeelhouders zal bestaan uit de combinatie van:
Op 9 december 2022 werd een voorschot op het divi‑ dend uitbetaald van bruto € 0,85 per aandeel. Na goed‑ keuring van het bruto dividend van € 1,00 per aandeel door de jaarlijkse algemene vergadering bedraagt het slotdividend € 0,15 bruto per aandeel.
De raad van bestuur voorziet een uitkeringspolitiek gebaseerd op een gemiddelde stijging gelijk aan of groter dan de langjarige inflatie. De raad van bestuur stoelt daarvoor op:
Verder wijst de raad van bestuur op de belangrijke reserves die de vennootschap doorheen de jaren heeft opgebouwd als veiligheidsbuffer voor de toekomst.
In 2022 zijn de operationele resultaten van Home Invest Belgium opnieuw positief geëvolueerd.
De residentiële huurmarkt blijft zich gunstig ontwikke‑ len in de steden waarin Home Invest Belgium actief is, voornamelijk als gevolg van:
Home Invest Belgium beschikt over een duurzame vastgoedportefeuille gezien de jonge leeftijd ervan. Meer dan 50% van de vastgoedportefeuille is jonger dan 10 jaar. Gegeven deze kwaliteit en de ligging in overwe‑ gend grootstedelijk gebied is Home Invest Belgium goed gepositioneerd om een leidende rol te nemen in de gunstige marktontwikkelingen.
Tegen deze achtergrond bevestigt de raad van bestuur zijn vertrouwen in de lange termijn vooruitzichten van de vennootschap.
Voor 2023 verwacht Home Invest Belgium een stijging van het EPRA resultaat per aandeel naar € 1,10 (ten opzichte van € 1,08 in 2022).
| Inleiding | 47 |
|---|---|
| ESG kader | 51 |
| ESG Implementatie | 55 |
| Green Finance Framework en aanwending | 76 |
| Lexicon | 78 |
Ankerrui, Antwerpen
ESG staat voor Environmental, Social en Governance. ESG is een concept dat bedrijven ertoe aanzet milieu- en sociale aspecten in hun strategie en bedrijfsmodel te integreren. Het doel is om de bedrijfsevaluatie te verbreden, om de verschillende effecten van de bedrijfsactiviteiten en de interactie met andere sectoren, de omgeving en de stakeholders, beter te begrijpen. Hiervoor wordt o.a. met stakeholders een gesprek aangegaan. Dit creëert een dialoog dat het draagvlak verbreedt opdat negatieve effecten worden geminimaliseerd maar vooral opdat algemene positieve maatschappelijke effecten worden vergroot.
De voorbije zeven jaar worden hoogstwaarschijnlijk de warmste jaren ooit gemeten.
"De planeet transformeert zich voor onze ogen", zo waarschuwt de Wereld Meteorologische Organisatie van de Verenigde Naties in zijn jaarlijkse rapport1 , dat niet toevallig verscheen bij de start van de klimaat‑ top COP26 van de VN in Glasgow. Die moet dan ook een "beslissend keerpunt" worden voor de mens‑ heid en voor de planeet, zegt VN-secretaris-generaal Antonio Guterres.
Gezamenlijk zijn gebouwen in de EU verantwoorde‑ lijk voor 40% van ons energieverbruik en 36% van de broeikasgasemissies, die voornamelijk het gevolg zijn van bouw, gebruik, renovatie en sloop2.
Het is daarom van primordiaal belang en dringend om de sector te begeleiden naar nieuwe duurzame oppor‑ tuniteiten en samen te bouwen aan een toekomst‑ bestendige samenleving.
Home Invest Belgium had al een aantal initiatieven lopen op vlak van ESG waaronder:
investering in co-generatie in onze laatste ontwikke‑ lingen (The Factory, The Horizon, The Pulse, Liberty's en The Inside), om warmte en elektriciteit samen te produceren en hierdoor zowel de kosten als het verbruik te verminderen;
100% aankoop van hernieuwbare energie voor gemeenschappelijke delen voor al onze assets via onze leveringscontracten
Het was echter onze wens om ESG op een structurele wijze in onze activiteiten te integreren.
Dit hoofdstuk is een eerste uitgebreidere vorm van rap‑ portering van onze activiteiten op vlak van ESG. Het is in eerste instantie een kwalitatieve beschrijving van onze visie en activiteiten omtrent ESG. Daar waar mogelijk werden er al gekwantificeerde doelstellingen gespecifi‑ eerd. In de komende jaren gaan we bijkomende doel‑ stellingen vooropstellen en zal er ook stapsgewijs meer gerapporteerd worden over de behaalde resultaten.
1 https://public.wmo.int/en/media/press-release/state-of-climate-2021-extreme-events-and-major-impacts 2 https://ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efficiency-buildings-2020-feb-17_en
Home Invest Belgium is eigenaar van een 50-tal gebouwen. De impact van Home Invest Belgium komt vooral tot uiting in het beheer van de vastgoedporte‑ feuille, in de investeringsbeslissingen en in de keuzes die gemaakt worden in het kader van projectontwikkelingen.
Via een periodieke doorlichting van de vastgoedporte‑ feuille worden nieuwe noden in kaart gebracht. Andere potentiële triggers zijn conformiteit met de wetgeving, anticipatie op nieuwe komende wetgeving, en tot slot verwachtingen van stakeholders.
Wanneer beslist wordt bestaande activa aan te kopen, moet de kwaliteit van het gebouw dat bedoeld is om op lange termijn huurinkomsten te genereren, voldoen aan de op dat ogenblik geldende milieucriteria of het op korte termijn mogelijk maken werken uit te voeren om deze prestaties te bereiken. Het investeringsco‑ mité beoordeelt de "duurzame" positionering van het gebouw tijdens het aankoopproces.
Wat de projectontwikkelingen betreft, wordt de knowhow van het team benut om gebouwen te ontwer‑ pen waarvoor de keuze van bouwmaterialen of techno‑ logie spoort met een langetermijnvisie die per definitie op duurzaamheid gericht is.
Op sociaal vlak zien we onze impact in eerste instantie op 2 categorieën van Stakeholders:
Home Invest Belgium streeft ernaar een beleid te voeren, in het belang van al haar stakeholders. Gezien het grote aantal huurders waarmee zij in contact staat (ongeveer 2.000), zit Home Invest Belgium in een bevoorrechte positie om de waarden waar zij voor staat, uit te dragen. De vennootschap wil haar huurders eerlijk behandelen en kwaliteit bieden, en dit binnen de grenzen van de contractuele verbintenissen tussen verhuurder en huurder.
Home Invest Belgium tracht om in haar gebouwen en projecten op een zo praktisch mogelijke wijze tege‑ moet te komen aan de veranderende behoeften van de bevolking, bijvoorbeeld door rekening te houden met de krimpende gemiddelde gezinsgrootte, of door gemeen‑ schappelijke ruimten in de gebouwen in te richten. Home Invest Belgium' s strategie richt zich op verschil‑ lende locaties, maten, diensten om aan de behoeften van een maximum aantal mensen te voldoen.
Verder zal in 2023 de nieuwe HOMI-App geïntroduceerd worden. Hierbij kan een kandidaat-huurder volledig online een bezoek aanvragen, een kandidatuur stellen, en digitaal het huurcontract ondertekenen. In de loop van 2023 wordt deze applicatie verder uitgebreid met verschillende functies voor het beheer en onderhoud van de gebouwen, en zullen huurders toegang krijgen
tot een portaal waarop ze op de hoogte worden gehou‑ den van het reilen en zeilen binnen hun gebouw, hun contract online kunnen opvolgen en inzicht krijgen in de status van service-aanvragen.
Onze ambitie is om 'Landlord of Choice' te zijn.
De vennootschap is zich bewust van het feit dat haar huisvestingsopdracht enkel efficiënt kan uitgevoerd worden dankzij de dagelijkse en gemotiveerde inzet van de eigen medewerkers. Dit is ongetwijfeld haar meest waardevolle kapitaal. Op 31 december 2022 stuurde het management een team van een veertigtal medewer‑ kers aan. Bij de samenstelling en de uitbreiding van de teams gaat Home Invest Belgium op zoek naar uiteen‑ lopende, complementaire profielen, met verschillende leeftijden en ervaring, wat de diversiteit en de rijkdom aan interactie ten goede komt.
Om dit alles in goede banen te leiden is deugdelijk bestuur of Governance van groot belang. Deugdelijk bestuur omvat een aantal maatregelen over hoe organisaties bestuurd en gecontroleerd worden en op welke wijze daarover wordt gecommuniceerd naar externe actoren. Het is belangrijk dat middelen optimaal worden besteed en daarover ook verantwoording kan worden afgelegd.
Onderstaand vindt u een overzicht van onze waarden. In de komende jaren zullen we onze stakeholders bevragen en aftoetsen of ze deze waarden ook herkennen tijdens hun interactie met Home Invest Belgium.
We zijn respectvol en betrouwbaar met elkaar en als partner van klanten, leveranciers, overheid en aandeel‑ houders. We doen wat we zeggen en zeggen wat we doen. We staan recht in onze schoenen, en handelen transparant, onafhankelijk en correct. We verwachten dit ook van al onze partners.
Wij kennen onze klanten (intern en extern), zijn bereik‑ baar voor hen en luisteren naar hun noden en belangen. We denken mee met hen en zorgen voor snelle reactie en kwalitatieve oplossingen. We bouwen een veilige, comfortabele, aangename en stimulerende omgeving voor onszelf en al onze klanten.
We bouwen mee aan een gezonde en duurzame toe‑ komst. We zijn ons bewust van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid, vandaag en morgen. Duurzaam betekent ook dat we een gezond en winstgevend model op lange termijn bouwen. We zoeken daarbij steeds naar een harmonie tussen mens en omgeving.
We moedigen initiatief aan en we promoten onder‑ nemerschap. We nemen verantwoordelijkheid op. We staan open voor innovatie en durven onze koers bij te sturen. We proberen nieuwe dingen uit, en we aanvaarden dat groeien zonder falen niet bestaat.
Wat we doen, willen we best in class doen. We stellen onszelf doorlopend de vraag hoe we dat doen, en wat we kunnen verbeteren. We hebben duidelijke procedu‑ res en bouwen continu aan onze eigen expertise. Ook onze partners kiezen we op basis van hun expertise en kwaliteit.
We werken als één team naar ons doel, met respect voor elkaar. We overstijgen het eigenbelang, en zetten het eigen ego opzij. We tonen actief interesse in elkaars werk en helpen elkaar. We zijn een inclusieve organisatie, zowel naar buiten als naar binnen toe.
De activiteiten van Home Invest Belgium hebben een impact op verschillende niveaus. Echter is zij, zoals elke onderneming, gevoelig aan (globale mega) -trends die haar activiteiten beïnvloeden, zoals bijvoorbeeld de opkomende deeleconomie en evoluerende technolo‑ gieën, alsook globale invloeden op macro-economisch en geopolitiek vlak.
In termen van risico's en opportuniteiten hebben we de volgende prioriteiten geïdentificeerd:
| RISICO'S | BEHEERSING RISICO OPPORTUNITEITEN |
|
|---|---|---|
| ESSENTIEEL | ||
| KLIMAATSVERANDERING EXTREME WEERSFENOMENEN |
Afnemend comfort voor onze huurders Toename TCO. |
Risicoanalyse Hittebestendige materialen Doelstellingen op vlak van klimaatmitigatie en adaptatie |
| GEBREK AAN GRONDSTOFFEN |
Toename TCO Toenemende vertraging bij ontwikkeling nieuwe projecten en reparatie |
Charter circulariteit Gebruik alternatieve materialen en grondstoffen |
| VERSTEDELIJKING | Verzadiging van netwerken Kwaliteit van het bestaan gaat achteruit (warmtezones; luchtkwaliteit; individueel comfort) |
Ontwikkeling van gemeenschappen Afname TCO |
| GROND SCHAARSTE | Toename TCO | Creatieve verdichting Vernieuwing van bestaand verouderd onroerend goed |
| VERLIES AAN BIODIVERSITEIT |
Vermindering van welzijn | Integreren van richtlijnen voor behoud van biodiversiteit en vergroting van de biofilie |
| STIJGING IN ENERGIEVRAAG |
Stijgende energiekosten | Technologieën met een laag verbruik gebruiken, eigen, lokale energieproductie en alternatieve hulpbronnen ontwikkelen |
| BELANGRIJK | ||
| DIGITALISATIE EN NIEUWE BUSINESS/ORGANISATIE MODELLEN |
Beveiliging persoonlijke data | Afname TCO Ontwikkeling van gemeenschappen Vrijmaken van mankracht |
| TECHNOLOGISCHE ONTWIKKELINGEN |
Te grote complexiteit voor gebruik en onderhoud |
Afname TCO Vrijmaken van mankracht |
| ONGELIJKHEID | Veiligheidsgevoel | Stijgende nood aan betaalbare woningen |
| OPVOLGEN | ||
| VERGRIJZING VAN DE BEVOLKING |
Nood aan aangepaste woningen |
Stijgende nood aan woningen Stijging gemiddelde huurperiode |
| GLOBALISATIE | Meer verplaatsingen van mensen, korter verblijf |
Flexibiliteit aanbieden op vlak van accommodatie |
Home Invest Belgium ziet toe op de demografische ontwikkelingen en de trends op de woonmarkt, zoals de schaalverkleining van woningen, de opkomst van gedeelde ruimten, de vraag naar diensten in de gebouwen evenals milieuoverwegingen.
Een aantal uitdagingen waar we voor staan bij de verdere ontwikkeling van ESG voor onze activiteiten is gelinkt aan de voortdurende uitdaging om aangepaste producten te vinden, te ontwikkelen of te onderhouden. Verder is er de evoluerende wetgeving en soms een zekere traagheid in onze sector. Tot slot zorgt de grootte van ons team ervoor dat we onze middelen zo efficiënt mogelijk dienen te gebruiken.
De risico's worden beperkt door:
exploitatie: verhuur en onderhoud met het oog op waarde behoud van de gebouwen.
de uitwisseling van informatie tussen deze teams die een continu verbeteringsproces stimuleert;
We anticiperen op toekomstige noden onder andere door de opzet van een intern team: "Design the future".
Dit team bestaat uit medewerkers van verschillende afdelingen en waakt erover dat er future-proof wordt gedacht: duurzaamheid, nieuwe diensten, verschillende functies, design & research, innovatie en digitalisatie… In een notendop: nadenken over hoe wonen in de toekomst er zal uitzien.
In haar hoedanigheid als onderneming en verhuurder van residentieel vastgoed aan meer dan 2.000 huur‑ ders, treedt Home Invest Belgium dagelijks in contact met verschillende stakeholders. Hun visie dient gekend te zijn en zal mee de keuze bepalen van de ESG-thema's waarop wordt gefocust.
Home Invest Belgium zal stelselmatig meer en meer groepen stakeholders consulteren volgens het volgend plan:
| INTERNE STAKEHOLDERS |
EXTERNE STAKEHOLDER – PARTNER3 |
EXTERNE STAKEHOLDERS |
|
|---|---|---|---|
| 2021 | Raad van bestuur Management Medewerkers |
Huurders | |
| 2022 | Human Resource Manager Portfolio Management (Property Mgt + Leasing Mgt + Solution Center) |
Makelaar Financiële instellingen Aandeelhouders |
|
| 2023 | Aannemers | Overheid Omliggende gemeenschappen |
Het integreren van duurzaamheid in bedrijfsactivitei‑ ten kan complex zijn, aangezien er verschillende kaders en richtlijnen naast elkaar bestaan. Voorlopig wordt er nog niet gekozen om over te gaan tot certificering maar worden de meest pertinente aanbevelingen van verschil‑ lende ESG Standaarden en certificatiekaders als referen‑ tie gebruikt, daar waar ze de meeste impact hebben.
We kozen de volgende referenties voor onze activiteiten:
en leggen hierna kort wat ze inhouden en waarom ze gekozen werden.
In 2015 hebben de Verenigde Naties de 17 Duurzame Ontwikkelingsdoelen (Sustainable Development Goals, SDG's) gedefinieerd om duurzame doelen voor 2030 te bereiken en om alle organisaties naar duurzaamheid te leiden. De belangrijkste doelen van de SDG's van de VN zijn het beëindigen van armoede, het beschermen van de planeet en het bevorderen van vrede en welvaart voor iedereen over de hele wereld, waarbij niemand wordt achtergelaten.
De visie van de Verenigde Naties op duurzaamheid is te erkennen dat het beëindigen van armoede en andere ontberingen samen moet gaan met strategieën die gezondheid en onderwijs verbeteren, ongelijkheid ver‑ minderen en economische groei stimuleren – dit alles terwijl klimaatverandering wordt aangepakt en gewerkt wordt aan het behoud van onze natuurlijke omgeving. Deze doelstellingen komen overeen met de ethiek en waarden van Home Invest Belgium. Ze werden ook geko‑ zen omdat ze herkenbaar zijn voor onze stakeholders.
Het integreren van de SDG's in de strategie van Home Invest Belgium houdt in dat de ambitie wordt aange‑ scherpt om duurzame gebouwen te ontwikkelen op de residentiële huurmarkt, en dit met een focus op belangrijke uitdagingen zoals klimaat, verantwoorde consumptie, circulaire economie, gezondheid en welzijn, hernieuwbare en betaalbare energie, maar ook ongelijkheid en armoede.
Bij het bepalen van de prioriteiten en materialiteit voor Home Invest Belgium, werden een aantal SDG's weerhouden. De primaire SDG's bepalen de focus en de thema's met een hoog ambitieniveau. Ze werden geselecteerd enerzijds gezien de relatieve impact van de bouwsector in het algemeen (zoals geïdentificeerd door het World Green Building Council), en anderzijds omwille van de specifieke activiteiten van Home Invest Belgium in het bijzonder (ontwikkeling van residentiële gebouwen in een stadsomgeving).
De secundaire SDG's zijn thema's waar we ook aan wensen bij te dragen, maar die gezien onze bedrijfsacti‑ viteiten een kleinere materiële impact hebben. Ze wor‑ den ook expliciet vermeld omdat sommige activiteiten op verschillende thema's inspelen.
We inspireerden ons zo bijvoorbeeld ook op de SDG's zoals geïdentificeerd door het World Green Building Council4:
de bouwstenen kunnen leveren voor de verwezenlijking van verscheidene doelstellingen inzake duurzame ontwikkeling
Primaire SDG's en secundaire SDG's kunnen zo gecom‑ bineerd worden in 6 inhoudelijke thema's:
Tot slot is er ook een overkoepelend thema Management, dat we linken aan SDG 16 Vrede, rechtvaardigheid en sterke instellingen.
Het relatieve belang van de individuele SDG voor Home Invest Belgium wordt verder in dit document toegelicht.
Home Invest Belgium kijkt met aandacht naar de evo‑ lutie van certificatie-processen. Rekening houdend met de huidige situatie op de markt kiest Home Invest Belgium er momenteel nog niet voor om op een sys‑ tematische wijze zijn portefeuille te laten certifiëren, maar zal zich inspireren op de volgende labels en deze stelselmatig integreren:
BREEAM is een internationaal erkende certificering voor duurzame gebouwen, die de prestaties van activa beoordeelt doorheen hun hele levenscyclus (van nieuwbouw tot ingebruikname en renovatie). Het is een van de belangrijkste groene certificeringen die in de vastgoedsector worden gebruikt. BREEAM is niet alleen een kader, maar ook een grondig, door derden gecontroleerd en gecertificeerd instrument. Het is een internationaal erkend kwaliteitslabel voor geïntegreerde duurzaamheid.
BREEAM is een relevant kader dat de SDG's van de VN vertaalt naar de context van masterplanning en bouw, en praktisch advies geeft over maatregelen die de duurzaamheid van een bepaald project zullen verbete‑ ren. Dit kader wordt door HIB als leidraad gebruikt om voorstellen te evalueren, om ervoor te zorgen dat het een robuust en veerkrachtig ontwikkelingsplan oplevert.
BREEAM behandelt verschillende ESG-gerelateerde thema's die allemaal aan bod komen in de strategie van Home Invest Belgium (management, energie & CO2, gezondheid & welzijn, landgebruik & ecologie, afval.
Kwaliteit en duurzaamheid zijn belangrijke ESGgerelateerde onderwerpen voor Home Invest Belgium. Om de kwaliteit van de gebouwen en de tevredenheid van de huurders te waarborgen, streeft Home Invest Belgium ernaar om daar waar pertinent BREEAM-criteria te integreren in haar programma van eisen.
WELL is een internationaal bouwcertificaat met focus op sociale en welzijnsaspecten, die fundamenteel zijn voor het ontwerpen van gezonde omgevingen.
Het beoordeelt de impact van het gebouw op de gezondheid en het welzijn van de huurder.
WELL houdt rekening met de vele factoren van de fysieke omgeving die een aanzienlijke invloed hebben op de dagelijkse gezondheid, het geluk en de produc‑ tiviteit. Het schetst concepten voor het ontwerp van buurten en ruimten die de menselijke gezondheid en het welzijn in alle aspecten en gebieden van het gemeen‑ schapsleven ondersteunen.
Gezondheid en welzijn zijn belangrijke ESG-gerelateerde onderwerpen voor Home Invest Belgium. Om de kwali‑ teit van de gebouwen en de tevredenheid van de huur‑ ders te waarborgen, streeft Home Invest Belgium ernaar om, daar waar pertinent, WELL criteria te integreren in haar programma van eisen.
GRESB is een rapportagetool voor ESG-gerelateerde prestaties, gespecialiseerd in de vastgoedsector. Deze organisatie helpt vastgoedactoren om ESGgerelateerde prestaties bekend te maken door een gestandaardiseerde leidraad en prestatiebeoordeling aan te bieden, gebaseerd op haar wereldwijde bench‑ mark. In 2020 werden in Europa meer dan 610 entiteiten en 40 808 activa door GRESB beoordeeld (GRESB, 2021).
Onze impact op de samenleving maken we duide‑ lijk in een materialiteitsmatrix, zoals bedoeld in de GRI‑standaard. De materialiteitsmatrix identificeert de materiële thema's op vlak van ESG: die thema's die én voor de organisatie strategisch zijn én tegemoetkomen aan verwachtingen van de stakeholders.
De materialiteitsmatrix werd ontwikkeld door middel van:
Het doel van de workshop was om de geselecteerde ESG-onderwerpen (6 inhoudelijke thema's + overkoe‑ pelend management) te bespreken en af te toetsen met de verschillende groepen belanghebbenden. De raad van bestuur, het management, het interne team evenals de huurders werden vertegenwoordigd. Het werd een levendige en interactieve sessie met nuttige uitwisselingen van verschillende standpunten. Zowel voor Home Invest Belgium als voor de belanghebben‑ den bleek duurzaamheid een belangrijk onderwerp te zijn: scores tussen 0 en 10 konden gegeven worden, de meeste punten lagen tussen 6 en 10.
De resultaten van bovenstaande oefeningen werden samengebracht en omgezet in een 'materialiteitsma‑ trix' die de strategie van Home Invest Belgium op een eenvoudige wijze toelicht.
Belangen en verwachtingen zijn geen statisch gegeven. Dit betekent dat Home Invest Belgium de materialiteiten om de 3 jaar zal herbekijken, zodat zij in staat is om ook op vlak van maatschappelijk verantwoord ondernemen snel in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.
De materialiteitsmatrix formuleren is een belangrijke stap bij ontwikkeling van de ESG-strategie.
Dit moet echter verder concreet gedefinieerd en uit‑ gerold worden, met duidelijke ambitieniveaus in func‑ tie van het belang van het thema. De ESG‑prioriteiten worden zo op hun beurt verder verfijnd in een implementatieplan.
Het implementatieplan houdt rekening met verschil‑ lende aspecten zoals het toekennen van verant‑ woordelijkheden op management én op operationeel niveau, het vrijmaken van budgetten, training voorzien voor medewerkers die bijkomende verantwoordelijk‑ heden krijgen, ontwikkelen van nieuwe of aanpassen van bestaande processen/procedures, integreren van instrumenten op managementniveau om een adequate opvolging te garanderen…
Voor Home Invest Belgium vertaalt dit zich concreet in de volgende sleutel mijlpalen:
Daar waar mogelijk werden reeds becijferde doelstel‑ lingen opgenomen in de uitwerking van onze strate‑ gie. Voor een aantal thema's echter, wensen we meer duidelijkheid te krijgen over de performantie van onze portefeuille. In een tweejarige transitiefase zullen we deze data verzamelen om nadien verdere concrete doelstellingen te specifiëren of bestaande doelstellin‑ gen te verfijnen.
De ontwikkeling en uitvoering van een ESG-beleid is een zaak van de hele onderneming, op alle niveaus, zowel intern als via onze externe samenwerkingsverbanden.
De definitie van de kwaliteit van het product, de instru‑ menten voor het beheer van de vastgoedportefeuille, de kwaliteit van onze relaties met de huurders, de oprich‑ ting van partnerschappen, en uiteindelijk de integratie van onze ESG-ambities in al deze domeinen vergen een dynamische en permanente aandacht.
Om stapsgewijs vooruitgang te boeken wordt er reke‑ ning gehouden met integratie van ESG-aspecten en verantwoordelijkheden voor nieuwe functies of het voorzien van een gepaste communicatie of training voor medewerkers die bijkomende verantwoordelijkheden krijgen op vlak van ESG.
Voor het team wenst Home Invest Belgium te zor‑ gen voor een menselijke aanpak: werkbaar werk, een gezonde omgeving en veel contact met huurders zijn hier enkele pijlers van. Home Invest Belgium hanteert een hoog ethisch niveau, zowel naar haar stakeholders toe als t.o.v. haar eigen medewerkers. Het HR-beleid van de organisatie zet in op diversiteit op het vlak van rekrutering en personeelsbeleid (taal, cultuur, gender, leeftijd mix...).
Vanaf de ondertekening van de arbeidsovereenkomst met de nieuwe medewerker start de onboarding waarbij we de toekomstige medewerker informeren over de verwachtingen via de onboarding-policy.
Home Invest Belgium moedigt een open communicatie aan tussen medewerkers en leidinggevenden, dit gaat van het sensibiliseren over het gebruik van het persoonlijk development plan tot het uiten van het juiste gedrag die onze waarden weerspiegelen. Onze leiding‑ gevenden worden aangemoedigd om hun teams hierop te coachen. Tijdens de 121's met hun respectievelijke medewerkers en ook in de performance review komt dit uitgebreid aan bod.
Home Invest Belgium heeft in 2022 onderzocht wat de toegevoegde waarde is van het invoeren van een cafetariaplan. Deze wordt uitgevoerd in 2023.
Home Invest Belgium heeft een 'Choose your own device' beleid, waarbij medewerkers een IT budget krij‑ gen en zo een eigen voorkeur kunnen laten meespelen in de keuze van computers, klavier, bureaustoel, …
Om een gezond evenwicht te bewaren tussen werktijd en privétijd werd door de Working Together groep een telewerkbeleid uitgewerkt en geïmplementeerd dat medewerkers toestaat om een deel van hun tijd effici‑ ënt van thuis uit te werken. Home Invest Belgium zorgt daarbij voor de IT en technische ondersteuning zodat onze stakeholders geen verschil merken in de dienst‑ verlening van waar uit er ook gewerkt wordt.
Het loonbeleid van HIB werd op basis van objectieve criteria vastgelegd in een functieclassificatie. Samen met een marktconforme bruto verloning wordt een extralegaal pakket aan voordelen aangeboden aan haar medewerkers zoals een groepsverzekering, gewaar‑ borgd inkomen, hospitalisatieverzekering, maaltijd‑ cheques, thuiswerkvergoeding, en een collectieve bonus gekoppeld aan de resultaten van de organisatie.
Het wagenpark van Home Invest Belgium evolueert: nieuwe wagens zijn hybride of elektrisch.
In het afgelopen jaar heeft het Work Together-team een aantal workshops georganiseerd. Dit team, dat bestaat uit personeelsleden met verschillende ach‑ tergronden, wil nagaan wat de onderneming kan doen om de terugkeer naar kantoor te vergemakkelijken, het personeel peilen naar hun verwachtingen op het gebied van telewerken, mobiliteit, werkinstrumenten, flexibele werktijden, enz. Dit heeft reeds geleid tot de invoering van een nieuw beleid inzake telewerken. Het team is nu bezig met het verbeteren van onze kantooromgeving.
De rapporteringsscope voor dit verslag op gebied van ESG focust op onze residentiële portefeuille.
In de volgende tabellen wordt een onderscheid gemaakt tussen de mogelijke status van de gebouwen
Portefeuille: bestaande portefeuille,
Ontwikkeling: toekomstige ontwikkelingen,
Renovatie: grote renovaties waarvoor een bouw‑ vergunning vereist is,
Acquisitie: fase van verwerving van bestaande residen‑ tiele gebouwen. Eens aangekocht valt het gebouw onder Portefeuille.
Overkoepelende acties worden geïdentificeerd als 'strategisch' in de scope.
In wat volgt worden de geplande activiteiten om de strategie concreet te verwezenlijken toegelicht volgens de zes inhoudelijke én het overkoepelend thema.
De volgende hoofdstukken zijn als volgt opgebouwd:
De wereld verstedelijkt in sneltreinvaart. De verwach‑ ting is dat het aantal stadsbewoners, nu vijftig procent, rond 2030 nog eens met tien procent gestegen zal zijn. Duurzame groei van steden is daarom onontbeerlijk opdat ze leefbaar worden en/of blijven. Iedereen moet er goed, gezond en duurzaam kunnen leven dankzij een goede huisvesting, gezonde lucht, gezond water (zie ook Thema's 4 en 5), voldoende groen (zie ook Thema 4) en een goede toegang tot het openbaar vervoer. Gezien de strategie van Home Invest Belgium om in stedelijke gebieden te bouwen, beschouwen we dit als één van de belangrijkste ESG-thema's voor onze activiteiten.
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN |
|---|---|---|---|
| LOCATIE | |||
| ONTWIKKELING | Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
100% investeren in steden met minimum 50.000 inwoners |
Continu |
| Acquisitie Renovatie |
Voor bestaande gebouwen wordt systematisch bestudeerd of de hele of het grootste deel van de structuur behouden kan worden |
Continu | |
| GEMEENSCHAP | |||
| KWALITATIEVE EN BETAALBARE WONINGEN |
Strategisch | Haalbaarheidsstudie met betrekking tot toekomstige woonnoden van huurders zodat we een antwoord kunnen bieden aan hun veranderde behoeften (jong, kinderen, ouderen…) |
2023 |
| Portefeuille – Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Kwalitatieve en uitgeruste appartement te huur voorstellen aan een prijs die betaalbaar is voor een brede doorsnede van de markt. De termen 'kwalitatief' en 'betaalbaar' worden momenteel verder intern gedefinieerd. Dit kan regio-gebonden zijn: v.b. 'betaalbaar' in Brussel is 'in lijn met het huurrooster van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest'. |
Continu | |
| LANDLORD | Portefeuille | Enquête tevredenheid huurders | 2023 (35% huurders) |
| OF CHOICE | Portefeuille | Feedback en review systeem: feedback zal worden gevraagd na een interactie met enerzijds het Solutions Center en anderzijds met de commercieel agent via de HOMI-app en het CRM systeem. Deze feedback zal als basis en leidraad dienen om onze dienstverlening verder te optimaliseren en bij te stellen naar de noden en wensen van onze klant. |
2022 |
| DIENSTEN VOOR HUURDERS |
Ontwikkeling Renovatie |
Waar mogelijk co-working ruimte + dropboxes voorzien |
Continu |
| Portefeuille Acquisitie |
Co-working ruimte in functie van renovaties in bestaande gebouwen |
Continu | |
| Portefeuille | Faciliteren van communicatie en informatie tussen huurders en Home Invest Belgium |
2023 | |
| INFORMEREN EN SENSIBILISEREN |
Portefeuille | Algemeen: ontwikkelen van infobrochure: ESG, lucht, afval, … |
2023 |
| VAN HUURDERS | Portefeuille | Specifiek per gebouw (gebruikershandleiding gebouw + info ter plaatse daar waar relevant): hoe afval sorteren, instructies voor gebruik van dropbox, thermostaten…) |
2023 |
| TOEGANKLIJKHEID GEBOUW |
Ontwikkeling Renovatie |
Toegankelijkheid voor Personen met een handicap – opgenomen in het programma van eisen (100% toegankelijk) |
Continu |
| Ontwikkeling Renovatie |
1% van de nieuwe eenheden (met minimum 1 unit/project) volledig aangepast voor personen met een handicap |
Continu | |
| OUTDOOR GROENE RUIMTE |
Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Analyse van toepasbaarheid van 3/30/300 regel en vastleggen van objectieven: • zicht op 3 bomen • 30% van het terrein onder bladerdak • max 300 m van toegankelijke groene zone Indien bovenstaand niet haalbaar: assets hebben privé of gemeenschappelijke groene ruimte of een groene ruimte toegankelijk binnen de 300 m |
2022-2024 |
| Uitvoering objectieven | 2023-2025 | ||
| IMPACT OP GEMEENSCHAP |
Portefeuille | Studie om in kaart te brengen welke impact de assets kunnen hebben op de omgeving |
2023 |
| Portefeuille | Monitoringproces via bevraging van de impact op de gemeenschap voor ten minste 70% van alle residentiele activa met meer dan 50 appartementen |
2025 |
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN |
|---|---|---|---|
| MOBILITEIT | |||
| BEREIKBAARHEID GEBOUW |
Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Selectieprocedure: minstens 2 haltes voor openbaar vervoer binnen een straal van 500 m, met frequentie van 3 à 4 passages per uur |
Continu |
| FIETS | Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
• Voetgangers- en fietsers-banen in de parking • Afgesloten ruimte voor fietsen |
50% in 2023; 80% in 2025 |
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Voorzieningen voor opladen van elektrische fietsen | 50% in 2023; 80% in 2025 |
|
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Aantal fietsenstallingen dat voldoet aan WELL (lange termijn = 30% van het aantal bewoners en gelegen binnen 30 m van de ingang) |
PR: Continu OA: 50% en 2023; 80% en 2025 |
|
| PREVENTIE MILIEUVERVUILING | |||
| AFVAL HUURDERS |
Portefeuille | Sensibiliseren: De huurders informeren over het belang inzake afvalvermindering |
2022 |
| AFVAL CONSTRUCTIE/ VERBOUWING |
Ontwikkeling Renovatie |
• Ontwikkelen van een afvalbeheersplan • Materiaal voor hergebruik wordt vòòr afbraak in kaart gebracht • Ontwikkelen van doelstellingen op vlak van hergebruik/recyclage • Afval op de werf wordt gesorteerd. Indien onvoldoende ruimte wordt er gefaseerd afgebroken/afgevoerd • Data monitoring (gevaarlijk/ niet-gevaarlijk,% hergebruik, recyclage…) |
Vanaf 2024 |
Onze broeikasuitstoot blijft stijgen. De aarde warmt hierdoor in een sneltempo op. Het directe gevolg? Een stijgende zeespiegel en extreem weer, wat dan weer zorgt voor voedselschaarste, waterschaarste, over‑ stromingen, het verdwijnen van leefgebied van men‑ sen én dieren en nog meer rampen. Volgens de IPCC, de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen moet in 2030 met minstens 45% zijn gedaald ten opzichte van 2010 om de ergste gevolgen van klimaatverandering te vermijden5.
De bouwsector heeft een grote impact op de atmosfeer en is verantwoordelijk voor een groot aandeel van de jaarlijkse CO2– en andere broeikasgasuitstoot. Zo is de sector jaarlijks verantwoordelijk voor 40% van het totale energiegebruik in de EU6. Deze energie wordt groten‑ deels opgewekt met fossiele brandstoffen en leidt dus tot de uitstoot van enorme hoeveelheden CO2.
Home Invest Belgium zet in op verschillende aspecten met betrekking tot klimaatactie: zowel bij bestaande gebouwen als bij ontwikkelingen en aankopen van nieuwe gebouwen wordt een proces gevolgd om voor‑ uitgang te boeken zowel op vlak van vermindering van uitstoot van broeikasgassen (klimaatmitigatie), als het beschermen van gebouwen tegen de impact van een veranderd klimaat (klimaatadaptatie).
Voor bijna alle Sustainable Development Goals (SDG's) geldt dat ze in meer of mindere mate doorwerken op andere SDG's. En hier is het heel duidelijk: zonder energie geen welzijn en welvaart. Maar ook: zonder her‑ nieuwbare energie geen succes op bijvoorbeeld SDG13 (klimaatactie) en SDG15 (leven op het land). Duurzame energie zorgt voor een verminderde uitstoot van broei‑ kasgassen en dus vertraging van de klimaatverandering. Dit zorgt dan weer op zijn beurt voor minder disruptie op vlak van biodiversiteit.
Met de European Green Deal en de klimaatwet, stelt de Europese Unie zich als doel om tegen 2050 het eerste klimaat neutrale continent te zijn, het ambitieniveau van de vastgoedsector zal hierbij een cruciale rol spelen7.
Home Invest Belgium anticipeert hierop door de ontwik‑ keling van concrete doelstellingen m.b.t. energiecon‑ sumptie en efficiëntie, én bestudeert de ambitie om deze doelstellingen vroegtijdig te behalen in 2035 i.p.v. het door de EU vooropgestelde 2050.
5 https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/sites/2/2019/05/SR15_SPM_version_report_LR.pdf
6 https://www.ipcc.ch/site/assets/uploads/sites/2/2019/05/SR15_SPM_version_report_LR.pdf
7 https://eur-lex.europa.eu/resource.html?uri=cellar:b828d165-1c22-11ea-8c1f-01aa75ed71a1.0002.02/DOC_1&format=PDF
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN |
|---|---|---|---|
| ENERGIE/CO2 UITSTOOT BEPERKEN – HERNIEUWBARE ENERGIE | |||
| BEPERKING ENERGIEVERBRUIK GEBOUW |
Portefeuille | Haalbaarheidsstudie uitvoeren om gemiddeld EPC "A" of beter voor de hele portefeuille te bekomen tegen 2035 |
2022 |
| HERNIEUWBARE ENERGIE EN FOSSIELE |
Ontwikkeling Renovatie |
Systematisch haalbaarheidsstudie uitvoeren betreffende hernieuwbare energieproductie en volledig fossielvrij |
Continu |
| BRANDSTOFFEN | Portefeuille Ontwikkeling |
Uitwerken haalbaarheidsstudie hernieuwbare energieproductie en volledig fossielvrij in bestaande gebouwen, implementatie target 2035 |
2022 |
| SENSIBILISEREN | Portefeuille | Hernieuwbare energiecontracten promoten voor de huurders |
2023 |
| BESCHERMING PATRIMONIUM | |||
| RISICOANALYSE | Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Risicoanalyse m.b.t. toekomstige klimaatscenario's | Continu |
| FYSIEKE BESCHERMING |
Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
In functie van resultaten van de risicoanalyse, bijkomende beschermingsmaatregelen implementeren |
Vanaf 2023 |
| Ontwikkeling Renovatie |
Gebruik van gevelafwerkingen die bestand zijn tegen de klimaatsveranderingen; de toename van de frequentie en de hevigheid van stormen en grotere temperatuurschommelingen, overstromingsveilige bouwtechnieken toepassen, … |
2022 |
De wereldbevolking blijft groeien. We zijn momenteel met 7,5 miljard, en tegen 2050 zal dat aantal stabi‑ liseren rond de tien miljard. In combinatie met onze levensstijl maakt dit dat we met een te hoge snelheid de natuurlijke bronnen van onze planeet verbruiken.
Het concept Overshoot Day tracht dit te kwantificeren. Overshoot Day is de dag in het jaar waarop de mens‑ heid net zoveel van de natuur gebruikt heeft als de planeet datzelfde jaar kan regenereren.
Wereldwijd viel die dag in 2021 op 29 Juli. Voor België echter viel deze veel vroeger: op 30 Maart 2021.
Wanneer zou de aarde haar overschrijdingsdag bereiken als de wereldbevolking leefde zoals...
Figuur 1: Bron: https://www.overshootday.org/newsroom/country-overshoot-days/
Er moet dus iets drastisch veranderen in de manier waarop we consumeren en produceren. Voor Home Invest Belgium specifiek betekent dit dat we op een verantwoorde manier kijken naar hoe we met materia‑ len omgaan: kiezen voor materialen met een beperkte milieuafdruk, circulariteit van materialen verhogen en afval verminderen.
Een veilige en duurzame infrastructuur waar iedereen toegang toe heeft, is essentieel om de overige SDG's te bereiken. Enerzijds gaat het om fysieke infrastruc‑ tuur als wegen, vervoer en energie. Anderzijds is er de infrastructuur die betrekking heeft op informatie- en
communicatietechnologie, zoals internet. Willen we komen tot toegankelijke infrastructuur voor iedereen, die geen verdere schade toebrengt aan onze planeet, dan kunnen gerichte investeringen in industrialisatie en technologische innovatie hiertoe bijdragen.
Wat de activiteiten van Home Invest Belgium betreft hebben we het meeste impact op een veilige en duurzame woninginfrastructuur, maar ook door het aanwenden van technologische innovatie om o.a. consumptiedata te monitoren, om inventarissen op te maken van de materialen die we gebruiken, en om in direct contact te treden met onze huurders opdat we sneller en gerichter kunnen reageren.
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VERANTWOORDE CONSUMPTIE & PRODUCTIE | |||||||
| CIRCULAIRE ECONOMIE |
Ontwikkeling Renovatie |
Uitwerken van aantal haalbaarheidsstudies en verfijning van modellen met het oog op een latere structurele implementatie voor nieuwe projecten/grote verbouwingen rond: • Afvalbeheersplan, afvalaudit • Integreren van urban mining • Materialendatabank • Definiëren van materiaalvereisten: lokaal gewonnen, teruggewonnen materialen, lage koolstofinhoud, lage VOS-uitstoot, gemakkelijk recycleerbaar, gemakkelijk aanpasbaar … |
2023 | ||||
| MATERIALEN | Ontwikkeling Renovatie |
LCA (Levens Cyclus Analyse) studie for nieuwe projecten: verminderen van embodied carbon van materialen |
Continu | ||||
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
Zwarte lijst materialen: oplijsten van materialen die onder geen geval gebruikt mogen worden |
2023 | |||||
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
Witte lijst met te verkiezen materialen, materialen paspoort, EPD (Environmental Product Declaration) |
2024 | |||||
| Portefeuille | Verantwoorde onderhouds- en kuisproducten | 2023 |
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN |
|---|---|---|---|
| CERTIFICATIE | Portefeuille | Haalbaarheidsstudie voor certificatie WELL Portfolio 2023 |
2022 |
| Ontwikkeling Renovatie |
Programma van eisen voor standaard appartement afstemmen daar waar relevant op GRESB, BREEAM en WELL standaarden |
2023 | |
| Ontwikkeling Renovatie |
Evaluatie van BREEAM label en aanpassen van het standaard bestek. » Quick wins (ROI < 3 jaar) » Andere onderwerpen |
2023 | |
| DESIGN | Portefeuille Ontwikkeling Renovatie Acquisitie |
Design the Future: volgen van de marktontwikkelingen en het prospecteren van de toekomst binnen een ad hoc intern-team |
Continu |
| SUPPLY CHAIN | Ontwikkeling van ESG vereisten voor aannemers/toeleveranciers. |
||
| Ontwikkeling Renovatie |
Aannemer klasse 6 tem 8 dienen bewijs van processen voor te leggen |
2024 | |
| Ontwikkeling Renovatie |
Werfbeheer volgens BREEAM check list: (verantwoorde bouwpraktijken) |
2023 | |
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
Opvolging performantie gebouwen: professionele aftercare support (technische installaties …) voor nieuwe ontwikkelingen, grote renovaties en voor bestaande gebouwen |
Continue | |
| INNOVATIE | |||
| DIGITALISATIE | Portefeuille | 100% van de activa: 'van lead to lease': digitaliseren van huurcontracten via de HOMI App: vergemakkelijken van communicatie met de huurder, bevragingen, sensibilisatie, … |
2022 |
| MONITORING | Ontwikkeling Renovatie |
Digitaal platform gelinkt aan smart meters | 2023 |
| Ontwikkeling Renovatie |
Haalbaarheidsstudie rond BIM: voor nieuwe projecten van meer dan 75 appartementen. Toe te passen op structuur, sanitair, HVAC, elektriciteit (veiligheidsverlichting en branddetectie), valse plafonds en materialen databank. |
Continu | |
| Portefeuille | BMS of alarmsysteem op technische installaties (verwarming, ventilatie groepen, en pompen) |
2023-2025 | |
| HAALBAARHEIDS STUDIES |
Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
• Installatie van batterijen om lokaal energie te stockeren • Warmtepompen, geothermie, fotovoltaïsche op gevels • Derde investeerders • (In functie van evolutie van wetgeving): evalueren van verkoop van overschot van lokaal geproduceerde energie aan huurders, naburige bedrijven |
2022 |
We kunnen niet zonder onze natuur. Ruim dertig pro‑ cent van de aarde bestaat uit bos8. Bomen geven ons zuurstof en halen CO2 uit de lucht. Bovendien zorgt bos wereldwijd voor werkgelegenheid en voedsel, en is tachtig procent van alle flora en fauna er te vinden. Kortom: bescherming van ecosystemen en biodiver‑ siteit is cruciaal voor de toekomst van de aarde en de mensheid.
De activiteiten van Home Invest Belgium komen tege‑ moet aan een basisbehoefte van de mens: een thuis creëren. Om dit te realiseren moet noodzakelijker‑ wijs land in beslag genomen worden en is het van groot belang om dit op een verantwoorde manier uit te voeren.
Deze SDG hangt samen met veel andere, zoals gezond‑ heid en voeding. Positieve impact op water werkt dus door op andere SDG's. Toegang tot proper water, sanitaire voorzieningen en goede hygiëne is een men‑ senrecht. Toch moeten miljarden mensen het op dit moment zonder deze basisbehoeften doen.
Home Invest Belgium heeft een impact op waterver‑ bruik zowel binnen als buiten de gebouwen.
| INVULLING | TERMIJN | ||
|---|---|---|---|
| BIODIVERSITEIT | SCOPE | AMBITIE | |
| SITE SELECTIE | Ontwikkeling | Niet bouwen in greenfields (= onbebouwde site) OF Site met lage ecologische waarde en opwaarderen van de ecologische waarde |
Continu |
| ONTWERP | Ontwikkeling Renovatie |
Tijdens ontwerpfase Biodiversiteit, topografie en hydrografie bestuderen tijdens de ontwerpfase Aanstellen van een landschapsarchitect. Deze houdt rekening met aspecten zoals: droogte tolerante en inheemse flora, eetbaar landschap (fruitbomen, wijnstokken, tuin, ), tuinen die weinig onderhoud vergen, bijdragen tot duurzame stedelijke drainage, nieuwe of extra open ruimten creëren in nieuwe ontwikkelingen, habitats behouden in nieuwe ontwikkelingen, … Uitvoeren van studie over integratie van groene daken, levende muren en andere biofilie-kenmerken in de gebouwen |
Continu |
| BIOFILIE EN SOCIALE CONTACTEN |
Portefeuille | Test op Horizon & RQE 1/ aromatische planten die weinig onderhoud nodig hebben 2/ één of meer huurders verantwoordelijk maken (moestuincommissie) Evaluatie en eventuele verdere uitbreiding |
2022 |
| WATER | |||
| DOEL | Portefeuille | Monitoren van waterverbruik per activa | 2023 |
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
Ontwikkeling van doelstellingen voor waterbesparing | 2023 | |
| BESPARING ONTWERP |
Ontwikkeling Renovatie |
Gebouw: ontwerp met toestellen die weinig water verbruiken, zoals toiletten met dubbele spoeling, waterloze urinoirs, sproeikranen, waterbesparende douches, badkuipen met spits toelopende vorm of met pindavorm, waterbesparend witgoed, zeer efficiënte/droge armaturen, lekdetectiesystemen |
Continu |
| Portefeuille Ontwikkeling Renovatie |
Buiten: tuinen met laag waterverbruik, droogtetolerante/native landschapsaanleg, droge tuinen, ontwerp buiten met afwatering van de tuin, druppel/slimme irrigatie, permeabele bestrating |
2022: inventaris Continu |
|
| Ontwikkeling Renovatie |
Studie over hergebruik van regen- en grijs-water voor nieuwbouwprojecten |
Continu |
Gezonde mensen zijn de basis voor een gezonde welvaartsstaat.
"Wonen" gaat om de invulling van een primaire behoefte, een noodzaak om zich veilig te voelen en zich verder te kunnen ontwikkelen. Home Invest Belgium is zich dan ook bewust van de invloed die ze als verhuurder heeft op het welzijn van de huurders.
Een belangrijk objectief als bedrijf is om de huurder te ontzorgen. Als verhuurder neemt Home Invest Belgium een rol op als facilitator, als regisseur. We ontwikke‑ len processen die onze bewoners moeten helpen: van inhuizingsproces en klachtopvolging tot het ontwikkelen van gemeenschappelijke diensten.
Dit deel omvat het luik Gezondheid en Welzijn voor de huurders, voor eigen medewerkers zie THEMA 6.
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN |
|---|---|---|---|
| LUCHTKWALITEIT | |||
| DOELSTELLINGEN | Ontwikkeling Renovatie |
Ontwikkelen van een luchtkwaliteitsprogramma met gekwantificeerde doelstellingen, beperken van VOC's (Volatiele Organische Componenten), fijnstof, oplosmiddelen, CO2 niveaus, verontreinigende stoffen |
2023 |
| VENTILATIE | Ontwikkeling | 100% systeem D + min. F7 filter | Continu |
| Portefeuille Renovatie Acquisitie |
70% van bestaande portefeuille: systeem D + min. F7 filter |
2035 | |
| GEZONDHEID | |||
| BEWEGING | Portefeuille Ontwikkeling Acquisitie |
Promoten van gebruik van trappen door aangepaste infrastructuur (zichtbare trappenhallen, aangepaste verlichting in trappenhal, aangename kleuren…), nudging |
Continu |
| Ontwikkeling Renovatie |
In de design rekening houden met een prominent zichtbare trap |
Continu | |
| COMFORT | Ontwikkeling | Aanpassing van Programma van Eisen (PvE) | |
| Renovatie | • Daglichtstudie | Vanaf 2022 | |
| • Akoestische studie | 100% nieuwbouw | ||
| • Thermische studie | 80% acquisitie | ||
| MONITORING | Portefeuille | Tevredenheidsenquête bij huurder: 80% tevredenheidspercentage |
2023 (35% van huurders) |
| VOORZIENINGEN | Ontwikkeling Renovatie |
Voorziening van diensten zoals fitness, wasserette, dropbox, werk- en ontspanningsruimtes 3 diensten integreren in 80% van de nieuwe ontwikkelingen |
2025 |
De muren van onze appartementen vertellen de talrijke verhalen en levensprojecten van onze huurders. Gloria en Khaddouj wonen in The Felicity in Brussel.
The Felicity Brussel
"Het voordeel van nieuwe gebouwen is dat iedereen zijn eigen stijl kan creëren. De meubels uit de jaren 50 passen hier perfect. Ik heb ze gevonden op de Marketplace van Facebook", legt Gloria uit. Als vertaalster werkt ze de hele dag van thuis, dus een rustige plek is een absolute must. "Ik kan me hier goed concentreren. En als ik wat wil ontspannen, ga ik een luchtje scheppen op het terras achteraan. De ruimtes in het appartement zijn goed ingedeeld. Het is goed ontworpen en er is veel lichtinval. De gemeenschappelijke delen worden ook goed beheerd ..."
Khaddouj en Rachik woonden 13 jaar lang in een straat vlak bij Felicity. "We kennen de buurt heel goed en we hebben het hier goed," lacht Khaddouj. Slager, bakker, apotheker ... ze is een vaste klant in de buurt. "Dag na dag, verdieping na verdieping, heb ik de bouw van de Felicitygebouwen kunnen volgen. Tijdens de bouw viel me op hoeveel zorg eraan besteed werd, en zag ik dat er kwaliteitsmaterialen gebruikt werden. Daar wil ik later wonen, zei ik altijd tegen mijn man", legt Khaddouj uit.
Het oudere echtpaar apprecieert vooral het licht, de liftvoorzieningen, de rustige omgeving en het comfort van de ultramoderne isolatie van hun appartement.
In 2030 moet iedere vorm van discriminatie tegen vrouwen weggewerkt zijn. Vrouwen en mannen moeten gelijke rechten hebben op zaken als de arbeidsmarkt, het onderwijs en de gezondheidszorg.
Wereldwijde duurzame ontwikkeling bestaat niet als niet iedereen ervan kan genieten. Zolang er ongelijkheid bestaat – of het nou op het gebied van gender, etnici‑ teit, godsdienst, inkomen of een ander thema is – is er werk te verzetten.
Voor Home Invest Belgium wordt dit concreet ingevuld door te werken aan de aspecten rond gelijkheid voor onze medewerker.
Samen werken aan eerlijke economische groei: meer werk en welvaart waar íedereen van kan genieten en dan ook nog zonder dat dit ten koste gaat van het milieu. Daar moet deze SDG voor zorgen. Het doel voor 2030 is dat iedereen die kán werken daar de mogelijkheid toe moet hebben, in veilige werkomstandigheden en tegen een eerlijk loon.
Als werkgever is deze SDG rechtstreeks van toepassing op onze eigen medewerkers, en onrechtstreeks op onze (onder)aannemers en toeleveranciers.
Niet alleen geeft goed kwaliteitsonderwijs een posi‑ tieve impuls aan het leven van een individu en haar of zijn omgeving, het geeft mensen ook de instrumenten om antwoorden te formuleren op de grote uitdagingen waarmee we kampen in de wereld.
Het spreekt voor zich: basisvoorwaarden als vrede, vei‑ ligheid, rechtvaardigheid en inclusiviteit zijn onmisbaar in iedere maatschappij. Mensen moeten overal veilig en vrij zijn, ongeacht hun religie, herkomst en seksuele oriëntatie.
En dus moet er samengewerkt worden om te komen tot oplossingen die onrechtvaardigheid en mensenrech‑ tenschending tegengaan en criminaliteit bevechten.
Van overheden tot wetenschappers, van private tot publieke organisaties, van wereldleiders tot burgers: we moeten met dezelfde waarden en gedeelde hogere doelen samenwerken aan een duurzame en inclusieve wereld.
| INVULLING | SCOPE | AMBITIE | TERMIJN |
|---|---|---|---|
| INCLUSIE & DIVERSITEIT | |||
| BELEID | Strategisch | Ontwikkeling van gender & diversiteitsbeleid | 2023 |
| Strategisch | Doelstellingen en indicatoren invoeren: genderratio, verdeling over leeftijdsgroepen (directie en werknemers), loonverschillen tussen mannen en vrouwen,% mannen en vrouwen in de leeftijdsgroep met een besluitvormende functie |
2023 | |
| PARTNERSHIPS | |||
| SUPPLY CHAIN | Strategisch | Revisie contracten rond Fair Contractual Relationship: Dit ondersteunt en stimuleert eerlijke lonen en bescherming voor werknemers die in dienst zijn van aannemers en onderaannemers van een bedrijf. |
2023 |
| Portefeuille | Organisatie van feedback sessies met aannemers/(diensten)leveranciers |
2023: inventaris | |
| Ontwikkelingen | ESG-opleiding vastgoed-/activabeheerders | 2023 | |
| Renovatie | ESG-opleiding contractanten | 2023: inventaris |
Welke controlemechanismen zijn er om het succes van de duurzame strategie van Home Invest Belgium te garanderen?
Deugdelijk Bestuur (of Corporate Governance) is het systeem van regels, praktijken en processen aan de hand waarvan een onderneming wordt bestuurd en gecontroleerd. Corporate Governance omvat in wezen het afwegen van de belangen van de vele belangheb‑ benden van een onderneming, zoals aandeelhouders, het management, klanten, leveranciers, investeerders, de overheid en de gemeenschap.
Aangezien Corporate Governance ook het kader vormt voor het bereiken van de doelstellingen van een onderneming, bestrijkt het praktisch elk gebied van het management, van actieplannen en interne controles tot prestatiemeting en openbaarmaking van bedrijfsinformatie.
De Corporate Governance-verklaring (inclusief het remuneratieverslag en de beschrijving van de belang‑ rijkste kenmerken van de systemen voor risicocontrole en -beheer) is te vinden in het hoofdstuk "Corporate Governance-verklaring" van dit jaarverslag.
Verder zijn er verschillende comités in voege bij Home Invest Belgium: het Audit Comité, het Benoeming en Bezoldiging Comité, het Investeringscomité en het
Project Comité. Zie hoofdstuk "Corporate Governanceverklaring" van dit verslag.
Het realiseren van alle geformuleerde doelstellingen op vlak van ESG vraagt een gedegen achterliggende managementstructuur, met oog voor de nodige onder‑ steuning, het vrijmaken van budgetten en menselijk kapitaal. Inspiratie hiervoor wordt gevonden bij o.a. SDG 16 evenals de GRESB richtlijnen.
Het spreekt voor zich: basisvoorwaarden als vrede, veiligheid, rechtvaardigheid en inclusiviteit zijn onmisbaar in iedere maatschappij.
Voor de coherente implementatie van duurzaamheid binnen de activiteiten ligt de focus op dit moment op het gebouw- of asset-niveau omdat daar ook de grootste impact van Home Invest Belgium ligt. Home Invest Belgium is er echter van overtuigd dat dit slechts één deel is van het duurzaamheidsverhaal. De nodige structuren en instrumenten worden verder ontwik‑ keld om ervoor te zorgen dat duurzaamheid ook aan bod komt op het niveau van de onderneming in zijn geheel, aangezien dit ervoor zal zorgen dat, in de toe‑ komst en als onderdeel van de geïntegreerde visie, alle aspecten, risico's en opportuniteiten correct worden geïdentificeerd en beheerd.
| INVULLING | SCOPE & AMBITIE | TERMIJN | |
|---|---|---|---|
| VERANTWOORDELIJKHEDEN | |||
| RAAD VAN BESTUUR | Strategisch | Goedkeuren van strategische ESG-visie. ESG is een permanent agendapunt |
Continu |
| DIRECTIE | Strategisch | Strategische visie definiëren/ opvolgen | Continu |
| BELEID | Strategisch | Door de formele ontwikkeling van verschillende beleidslijnen op het gebied van sociale zaken, milieu, een ethische code en goed bestuur, zal Home Invest haar betrokkenheid bij belanghebbenden, partners en de toeleveringsketen formaliseren en tegelijkertijd hoge normen op het gebied van verantwoordelijkheid hanteren en handhaven |
2022 |
| RISICO-ANALYSE | Strategisch | Een analyse van de toeleveringsketen brengt de risico's en kansen op het gebied van duurzaamheid in kaart. Risico's met betrekking tot compliance, beleids- en juridische risico's, technologierisico's, |
2023 |
| HR | Strategisch | Inclusie van ESG-verantwoordelijkheden in profielbeschrijvingen Ontwikkelen van ESG KPI's voor bepaalde profielen Nodige opleidingen voorzien |
2022 |
| DOELSTELLINGEN | |||
| DATA VERZAMELING | Portefeuille | Verdere uitrol van data verzameling om ambitieniveaus en KPI's verder te verfijnen |
2022-2023 |
| Renovatie | Performantie vergelijken vòòr en na renovatie | Vanaf 2022 | |
| VASTLEGGEN | Portefeuille | Bestaande portefeuille: Verder verfijnen aan de hand van huidige performantie |
Vanaf 2022 |
| GECONSOLIDEERDE IMPLEMENTATIE | |||
| GREEN LEASE CONTRACT |
Portefeuille Acquisitie |
Haalbaarheidsstudie: bestuderen van de potentiële toegevoegde waarde van een Green Lease Contract met engagementen voor Home Invest Belgium én de huurder |
2022 |
| OPVOLGING | |||
| LANGE TERMIJN | Strategisch | Herziening van de lange termijn doelstellingen | 3-jaarlijks |
| KORTE TERMIJN | Strategisch | Evaluatie/rapportering en indien nodig bijsturing van het ESG Programma |
Jaarlijks |
| SENSIBILISATIE/COMMUNICATIE | |||
| ALGEMEEN | Strategisch | Via verschillende kanalen zal Home Invest Belgium de geboekte vooruitgang met betrekking tot haar duurzaamheidsactiviteiten communiceren. Aan het grote publiek zal dit gebeuren via een duurzaamheidsverslag. Aan onze stakeholders zal dit gebeuren via een meer gerichte aanpak: via overleg, enquêtes, |
Continu |
| STAKEHOLDERS | Strategisch | De onderneming is zich bewust van het belang van het onderhouden van nauwe contacten met interne en externe belanghebbenden. Home Invest Belgium zal een stakeholders engagement programma ontwikkelen om de constructieve dialoog met verschillende categorieën van belanghebbenden verder te zetten nodige kanalen voor het melden van gevallen van |
2022 |
| Portefeuille | Niet-naleving, klachten of andere kwesties worden ontwikkeld |
2022 | |
| MIDDELEN | |||
| GREEN FINANCE FRAMEWORK |
Strategisch | Ontwikkeling van een Green Finance Framework ("Kader") ontwikkeld met het oog op het aantrekken van specifieke financiering voor groene activa en vastgoedprojecten die bijdragen tot de duurzaamheidsstrategie |
2022 |
Home Invest Belgium heeft in januari 2022 een Green Finance Framework opgezet ter financiering of herfinanciering van activiteiten die passen binnen de ESG-strategie van Home Invest Belgium en die beantwoorden aan de duurzaamheidscriteria vooropgesteld in het Green Finance Framework zoals investeringen in duurzame gebouwen, duurzame renovaties en hernieuwbare energie.
Het Green Finance Framework en de vooropgestelde duurzaamheidscriteria zijn in overeenstemming met de Green Bond Prnciples en de Green Loan Principles, zoals bevestigd in een Second Party Opinion door ISS ESG, een toonaangevend onafhankelijk gespecialiseerd rating agentschap.
In 2022 heeft Home Invest Belgium haar eerste groene obligatie-uitgifte uitgegeven onder haar EMTN programma en het nieuw opgezette Green Finance Framework voor een bedrag van € 40 miljoen.
Onderstaande tabel beschrijft het gebruik van de opbrengsten per 31/12/2022.
| 31/12/2022 |
|---|
| € 40 miljoen |
| € 40 miljoen |
| € 272 miljoen |
| 100% groene gebouwen |
| 94% BE / 6% NL |
| 100% herfinanciering |
| 13 activa |
| 84 kWh/m²/jaar |
NIET AANGEWENDE OPBRENGSTEN € 0 miljoen
Building Information Modelling – 3D modelleertech‑ nologie die verspilling en informatieverlies in elke fase van het bouwproces vermindert en een zeer efficiënt en effectief beheer van faciliteiten en eigendommen mogelijk maakt door integratie met een ERP-systeem.
Building Management System – Een computergestuurd controlesysteem dat in gebouwen is geïnstalleerd en dat de mechanische en elektrische uitrusting van het gebouw, zoals ventilatie, verlichting, energiesys‑ temen, brandblussystemen en beveiligingssystemen, controleert en bewaakt.
Broeikasgassen (BKG) zijn die gasvormige bestanddelen van de atmosfeer, zowel natuurlijke als antropogene, die straling absorberen en uitstralen en verantwoorde‑ lijk zijn voor het vasthouden van warmte. Deze eigen‑ schap veroorzaakt het broeikaseffect. De belangrijkste broeikasgassen zijn: Waterdamp (H2O), Koolstofdioxide (CO2), Methaan (CH4), Ozon (O3), Distikstofoxide (N2O) en Chloorfluorkoolwaterstoffen (HFK's).
De aangeboren neiging van de mens om aansluiting te zoeken bij de natuur.
Building Research Establishment Environmental Assessment Method – Een internationaal gerenom‑ meerde certificering voor groen bouwen die zich richt op duurzame aspecten van gebouwen en de bouw ervan.
Met een cafetariaplan krijgen medewerkers een bud‑ get om zelf een aantal extralegale voordelen te kiezen. Zo krijgen ze de vrijheid om naar eigen behoefte opties te kiezen.
Een energie-indicator uit de EPB-regelgeving (Energy Performance Building) van België. Het geeft het totale energieverbruik van een gebouw weer in vergelijking met een referentiegebouw. Hij houdt rekening met verwarming, warm water, koeling, ventilatie en verbruik van hulpapparatuur.
Embodied Carbon is de koolstofvoetafdruk van een materiaal. De koolstofvoetafdruk gaat na hoeveel CO2 vrijkomt in de toeleveringsketen en wordt vaak geme‑ ten van cradle tot (fabrieks)poort, of van cradle tot (gebruiks)locatie. Embodied Carbon kan ook worden gemeten van cradle-to-grave, dit is de meest volledige berekening en omvat de winning van materialen, het vervoer, de raffinage, de verwerking, de assemblage, het gebruik (van het product) en ten slotte het profiel aan het einde van de levensduur.
Environmental Product Declaration – Een milieupro‑ ductverklaring (EPD) is een onafhankelijk geverifieerd en geregistreerd document dat op een geloofwaardige manier transparante en vergelijkbare informatie ver‑ strekt over de milieueffecten van producten tijdens hun levenscyclus.
Environment, Social en Governance – Het ESGconcept wordt gebruikt om duurzame prestaties te kwantificeren.
Een duurzaam huurcontract, oftewel een Green Lease, is elk huurcontract dat een duurzaam resultaat tot gevolg heeft. Afspraken over energie, afval en water kunnen hiervan onderdeel uitmaken.
Global Real Estate Sustainable Benchmark – een rap‑ portage- en benchmarktool voor ESG-gerelateerde prestaties, gespecialiseerd in de vastgoedsector.
Global Reporting Initiative – Een internationale organi‑ satie die richtlijnen voor duurzaamheidsverslaggeving opstelt. In een duurzaamheidsverslag communiceert een organisatie publiekelijk over haar economische, milieu- en sociale prestaties.
De applicatie die werd ontwikkeld voor het digitaliseren van het volledige lead-to-lease-proces.
In een materialiteitsmatrix worden de belangen van sta‑ keholders (externe prioritering) afgezet tegen het belang dat het bedrijf daar zelf aan geeft (interne prioritering).
Key Performance Indicator – Dit is een kwantificeerbare maatstaf die wordt gebruikt om het succes van een organisatie, project, enz. te evalueren bij het behalen van de prestatiedoelstellingen.
Persoon met Verminderde Mobiliteit. Mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking worden tot de PVM gerekend, maar ook bijvoorbeeld bejaarden of zwangere vrouwen, ouders met een kinderwagen die zich moeilijk kunnen verplaatsen, mensen met een voet in het gips, …
Het programma van eisen is een geschreven verzame‑ ling van eisen en wensen ten aanzien van een mogelijk te ontwerpen product, constructie, aan te schaffen dienst, of anderszins. De bedoeling van een programma van eisen is van tevoren de randvoorwaarden en limieten te definiëren.
Het Solution Center is de Single Point of Contact (SPOC) en is 24/7 bereikbaar voor onze (toekomstige) klanten voor vragen i.v.m. technische aangelegenheden of vra‑ gen over de huurovereenkomst. Door deze doorgedre‑ ven klantenservice garanderen wij een snelle opvolging van alle interventies.
Total Cost of Ownership – De TCO is de som van alle kosten die gepaard gaan met de aanschaf, het gebruik en het onderhoud van een bepaald bedrijfsmiddel gedurende de levensduur ervan. Het is een financiële analyse die alle huidige en toekomstige kosten van het in bezit nemen van het activum weergeeft.
Duurzame Ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties – 17 ESG-gerelateerde thema's ontwikkeld door de Verenigde Naties om duurzame doelen te bereiken tegen 2030: het beëindigen van armoede, het bescher‑ men van de planeet en het verzekeren van vrede en welvaart.
Een internationaal bouwcertificaat gespecialiseerd in Gezondheid & Welzijn van de bewoners.
De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur bestaan op 31 december 2022 voor 92,3% uit residentieel vastgoed.
| Vastgoedportefeuille | 82 |
|---|---|
| De vastgoedmarkt | 98 |
| Verslagen van de vastgoedexperten | 105 |
Op 31 december 2022 heeft Home Invest Belgium een vastgoedportefeuille1 van € 772,01 miljoen, tegenover
€ 725,47 miljoen op 31 december 2021, hetzij een toe‑ name met 6,9%.
| VASTGOEDPORTEFEUILLE (in k €) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen | € 745,96 m | € 702,23 m |
| Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur | € 693,97 m | € 659,81 m |
| Projectontwikkelingen | € 51,99 m | € 42,42 m |
| Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie | € 26,05 m | € 23,23 m |
| TOTAAL | € 772,01 m | € 725,47 m |
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschik‑ baar voor verhuur bedraagt € 693,97 miljoen en bestaat uit 48 sites.
De som van de contractuele huren op jaarbasis en de geschatte huurwaarde op de leegstaande ruimten bedraagt € 34,47 miljoen op 31 december 2022.
De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd aan een gemiddeld bruto huurrendement2 van 5,0%.
Op 31 december 2022 zijn de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur voor 68,3% gelegen in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, 11,0% in het Waalse Gewest, 10,8% in het Vlaamse Gewest en 9,9% in Nederland.
De vastgoedbeleggingen beschikbaar voor ver‑ huur bestaan op 31 december 2022 voor 92,3% uit residentieel vastgoed.
1 De vastgoedportefeuille bestaat uit (i) de vastgoedbeleggingen en (ii) de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie.
2 Bruto huurrendement = (contractuele brutohuren op jaarbasis + geschatte huurwaarde op de leegstaande ruimtes)/(reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur).
Op 31 december 2022 heeft Home Invest Belgium een 50% deelneming n de vennootschap De Haan Vakantiehuizen voor een bedrag van € 26,05 miljoen.
De Haan Vakantiehuizen NV is een Belgisch gespe‑ cialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) met als voornaamste actief 344 vakantiewoningen gelegen in De Haan aan de Belgische kust.
De vakantiewoningen maken deel uit van een vakantie‑ park, bestaande uit in totaal 517 vakantiewoningen en centrale faciliteiten. Het park wordt op lange termijn verhuurd aan en uitgebaat door Sunparks Leisure NV dat deel uitmaakt van de groep Pierre & Vacances – Center Parcs. De resterende looptijd van de huurover‑ eenkomst bedraagt nog 16 jaar. De uitbating gebeurt onder de vlag "Center Parcs De Haan".
Deze gebouwen vertegenwoordigen 4,1% van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur. Deze gebouwen in het hartje van Louvain-la-Neuve werden in 1977 opgetrokken en in 2013 door de GVV aangekocht. Zij omvatten ± 23.000 m² aan verhuurbare oppervlakte, bestemd voor bewoning, commercieel gebruik, kantoren en auditoria. Bijzonder aan deze gebouwen is dat ze opgericht werden op gronden die eigendom zijn van de UCL. De GVV heeft nog een opstalrecht tot 2026. Home Invest Belgium zet deze site in de markt onder de merknaam Louv'immo.
Dit is een vakantiedomein gelegen in Nederland (Ouddorp, in de Nederlandse provincie Zuid-Holland). Het vertegenwoordigt het grootste vastgoedgeheel van de GVV: 7,7% van de reële waarde van de vastgoedportefeuille. Home Invest Belgium heeft in het park 248 huizen en 40 appartementen die deel uitmaken van een complex van zowat 700 vakantiewoningen, met centrale faciliteiten (een subtropisch zwembad, restaurants, winkels, speelzones, enz.). De hele site wordt uitgebaat door de groep Center Parcs Pierre & Vacances, op basis van een huurovereenkomst aan een vaste duur van nog 11 jaar resterend, tegen een vaste en geïndexeerde huurprijs type 'triple net'. In de afgelopen jaren werd het park grondig gerenoveerd, hetgeen duidelijk een positieve impact heeft gehad op de bezettingsgraad van het park.
Deze site bestaat uit vier gebouwen en gelegen langs de Lambermontlaan in Schaarbeek, naast het sportcentrum Kinetix. Het gebouw werd opgeleverd in 2011. Het omvat in totaal 127 appartementen, twee gemeentelijke bibliotheken (Nederlandstalig en Franstalig), een kinderopvang en 108 ondergrondse parkeerplaatsen. Deze mix van functies is mede te danken aan de constructieve samenwerking met de plaatselijke autoriteiten.
Dit gebouw is gelegen in Vlaanderen (Leuven) en bestaat uit 138 appartementen, twee handelsruimtes en 92 ondergrondse parkeerplaatsen. In de loop van 2010 en 2011 werd het door Home Invest Belgium volledig gerenoveerd. Het gebouw wordt bewoond door
studenten en jonge professionals, die de centrale ligging in de stad waarderen.
Dit complex, gelegen aan de Frioullaan 2-10 te Evere, werd in 2005 voltooid en aangekocht, en omvat 85 appartementen en 85 ondergrondse parkeerplaatsen. Het is een gegeerde locatie door de nabijheid van de Navo en de goede bereikbaarheid.
Dit gebouw telt 38 appartementen met parkingplaatsen en kelders en geniet een centrale ligging aan de Livingstonelaan in Brussel (in het hart van de Europese wijk, vlakbij het Berlaymontgebouw). Het gebouw werd in 2015 aangekocht door Home Invest Belgium.
Beide gebouwen zijn gelegen in Sint‑Lambrechts-Woluwe en werden herontwikkeld door Home Invest Belgium, maar zijn verschillend in hun opzet. Het gebouw The Horizon telt 165 eenheden en staat symbool voor een nieuwe manier van wonen, met een mix van enerzijds gedeelde ruimtes (zoals een skylounge met prachtig uitzicht, zonnige dakterrassen, thuisbioscoop, fitness en andere gemeenschappelijke diensten), en anderzijds het eigen appartement of de studio van de bewoners. The Inside is eerder te beschouwen als een klassiek appartementsgebouw bestaande uit 96 eenheden met een grotere bewoonbare oppervlakte per appartement of de studio in vergelijking met The Horizon, maar met minder gemeenschappelijke ruimtes.
Home Invest Belgium leverde in maart 2022 The Fairview in Sint-Lambrechts-Woluwe op. The Fairview telt 42 kwalitatieve huurappartementen. Het betreft een herontwikkeling van een kantorensite naar een modern wooncomplex en geniet van een uitstekende energieprestatiescore.
The Pulse werd in mei 2018 opgeleverd en bestaat uit 96 wooneenheden verdeeld over 3 gebouwen, een ondergrondse parking en een gemeenschappelijke binnenplaats met petanquebaan. Het is gelegen op de hoek van de Célidéestraat en de Joseph Scholsstraat in de Karreveld-wijk in Sint-Jans-Molenbeek. Het betreft een herontwikkeling van een kantorensite naar een modern wooncomplex en geniet van een uitstekende energieprestatiescore.
In oktober 2021 verwierf Home Invest Belgium een tweede project in Antwerpen op een absolute toplocatie, op een boogscheut van het Eilandje, een razend populaire buurt in hartje Antwerpen. Het complex bestaat momenteel uit een kantoorgebouw met een vast huurcontract. Na afloop van de huurovereenkomst, wil Home Invest Belgium het gebouw omvormen tot een gemengd project met een 30-tal wooneenheden en een commerciële activiteit op het gelijkvloers.
Eind 2021 verwierf Home Invest Belgium een eerste woonproject in Nederland, een voormalig Karmelietenklooster dat getrans‑ formeerd is naar 87 huurwoningen en een commerciële gelijkvloers in de stad Oss, gelegen in de provincie Noord-Brabant. Op deze manier kan Home Invest haar vast‑ goedportefeuille nog beter spreiden binnen dezelfde duidelijke strategie: investeren in duurzaam en betaalbaar woningvastgoed in markten met een structureel tekort aan kwalitatief aanbod.
| Nr | Naam | Jaar1 | Aantal eenheden |
Oppervlakte m² |
Bezettings graad %2 |
|---|---|---|---|---|---|
| BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST | |||||
| 1. | The Link3 Maurice Charlentstraat 51-53 Oudergem |
2015 | 124 | 4 353 | |
| 2. | Belliard 21 Belliardstraat 21 Brussel |
2013 | 6 | 278 | |
| 3. | Clos de la Pépinière Boomkwekerijstraat 6-14 – Theresianenlaan 5-9 Brussel |
1993 | 25 | 3 279 | |
| 4. | La Résidence Josef II-straat Brussel |
1994 | 17 | 1 447 | |
| 5. | Lebeau Lebeaustraat 55-57 Brussel |
1998 | 12 | 1 153 | |
| 6. | Livingstone Livingstonelaan Brussel |
2015 | 38 | 4 701 | |
| 7. | Résidences du Quartier Européen Jozef II-straat 82-84 – Lebonstraat 6-10 – Stevinstraat 21 Brussel |
1997 | 50 | 4 316 | |
| 8. | Troon Brederodestraat 29 – Boomkwekerijstraat 40 Brussel |
2015 | 16 | 1 913 | |
| 9. | ArchView IJzerlaan 13 Etterbeek |
2015 | 16 | 1 961 | |
| 10. | Giotto Friulilaan 2-10 Evere |
2005 | 85 | 8 327 | |
| 11. | Belgrade Belgradostraat 78-84 Vorst |
1999 | 1 | 1 368 | |
| 12. | Charles Woeste Charles Woestelaan 296-306 Jette |
2015 | 92 | 5 091 | |
| 13. | Odon Warland Odon Warlandstraat 205 – Bulinsstraat 2-4 Jette |
2012 | 35 | 3 141 | |
| 14. | La Toque d'Argent Van Kalckstraat 30-32 Sint-Jans-Molenbeek |
1990 | 1 | 1 660 | |
| 15. | Sippelberg Sippelberglaan 3-5 Sint-Jans-Molenbeek |
2003 | 33 | 3 290 | |
| 16. | The Pulse Célidéestraat 29-33 Sint-Jans-Molenbeek |
2018 | 97 | 7 874 | |
| 17. | Bosquet – Jourdan Bosquetstraat 72 – Jourdanstraat 71 Sint-Gillis |
1997 | 1 | 75 | |
| 18. | Jourdan 85 Jourdanstraat 85 Sint-Gillis |
2010 | 24 | 2 430 | |
| 19. | Lambermont Lambermontlaan 210-222 - Desenfansstraat 13-15 Schaarbeek |
2008 | 131 | 14 107 |
1 Bouwjaar of jaar van de laatste grondige renovatie.
2 De gemiddelde bezettingsgraad tijdens het jaar berekent het gemiddelde percentage van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten,
in verhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet- verhuurde ruimten.
3 De residuaire rechten van het gebouw The Link worden aangehouden door Charlent 53 Freehold BV terwijl Home Invest Belgium eigenaar is van
het erfpachtrecht.
| Nr | Naam | Jaar1 | Aantal eenheden |
Oppervlakte m² |
Bezettings graad %2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 20. | Les Érables Calabriëlaan 30-32 Sint-Lambrechts-Woluwe |
2001 | 24 | 2 201 | |
| 21. | The Horizon Arianelaan 4 Sint-Lambrechts-Woluwe |
2016 | 165 | 10 439 | |
| 22. | The Inside Marcel Thirylaan 202-206 Sint-Lambrechts-Woluwe |
2017 | 96 | 7 872 | |
| 23. | The Factory Ferdinand Brunfaut 21-25-27-31 & Finstraat 8-10 Sint-Jans-Molenbeek |
2020 | 98 | 8 846 | |
| 24. | Liberty's Vriendschapsplein 7-8 Oudergem |
2017 | 40 | 3 391 | |
| 25. | The Felicity Meyers-Hennaustraat 5-7-9-11-13-15-17 Laken |
2021 | 48 | 4 868 | |
| 26. | The Fairview Marcel Thirylaan 204 Sint-Lambrechts-Woluwe |
2023 | 42 | 4 538 | |
| 27. | Montgomery Tervurenlaan 149 Sint-Pieters-Woluwe |
2006 | 34 | 2 193 | |
| 28. | Ambiorix Ambiorixplein 28 Brussel |
1995 | 64 | 3 562 | |
| 29. | Régent Regentlaan 58 Brussel |
2011 | 47 | 2 843 | |
| 30. | Grand Place Schildknaapstraat 57 Brussel |
2006 | 42 | 2 515 | |
| 31. | Théodor Tilmontstraat 22 Brussel |
1976 | 2 | 5 080 | |
| TOTAAL BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST | 1 506 | 129 112 | 94,5% |
| Nr | Naam | Jaar1 | Aantal eenheden |
Oppervlakte m² |
Bezettings graad %2 |
|---|---|---|---|---|---|
| VLAAMS GEWEST | |||||
| 32. | City Gardens Petermannenstraat 2A-2B – Ridderstraat 112-120 Leuven |
2010 | 140 | 8 409 | |
| 33. | Gent Zuid Woodrow Wilsonplein 4 Gent |
2000 | 18 | 2 346 | |
| 34. | Scheldevleugel Remparden 12 Oudenaarde |
1980 | 96 | 5 746 | |
| 35. | The Crow-n Koningin Astridlaan 278 Kraainem |
2019 | 45 | 4 392 | |
| 36. | Ankerrui Ankerrui 9 Antwerpen |
1960 | 1 | 4 930 | |
| TOTAAL VLAAMS GEWEST | 300 | 25 823 | 95,4% | ||
| WAALS GEWEST | |||||
| 37. | Clos Saint-Géry Rue de Tournai 4 Ghlin |
2015 | 20 | 4 140 | |
| 38. | Quai de Compiègne Quai de Compiègne 55 Huy |
1971 | 1 | 2 479 | |
| 39. | L'Angelot (appartementen) Rue de la Monnaie 4-14 Namen |
1995 | 51 | 3 599 | |
| L'Angelot (handelszaken) Rue de la Monnaie 4-14 Namen |
2002 | 9 | 2 089 | ||
| 40. | Mont-Saint-Martin Mont Saint-Martin 1 Luik |
1988 | 6 | 335 | |
| 41. | Saint-Hubert 4 Rue Saint-Hubert 4 Luik |
1988 | 14 | 910 | |
| 42. | Saint-Hubert 51 Rue Saint-Hubert 51 Luik |
1988 | 4 | 360 | |
| 43. | Le Mosan Rue Léopold 2-8 Luik |
1988 | 33 | 2 473 | |
| 44. | Louvain-la-Neuve CV9 Hoek Rue des Wallons en Grand Rue Louvain-la-Neuve |
1977 | 16 | 7 091 | |
| 45. | Louvain-la-Neuve CV10&18 Rues Charlemagne, Grand Rue, Rabelais, Grand Place, Agora Louvain-la-Neuve |
1977 | 176 | 16 827 | |
| 46. | Colombus Rue de l'Orjo 52-56 Jambes |
2007 | 51 | 3 740 | |
| TOTAAL WAALS GEWEST | 381 | 44 043 | 92,2% | ||
| NEDERLAND | |||||
| 47. | Port Zélande Center Park Port Zélande Ouddorp (Nederland) |
2016 | 288 | 20 533 | |
| 48. | Oss Verdistraat 87 Oss (Nederland) |
2021 | 88 | 3 129 | |
| TOTAAL NEDERLAND | 376 | 23 617 | 100,0% | ||
| ALGEMEEN TOTAAL BELGIË EN NEDERLAND | 2 563 | 222 640 | 94,8% |
| Nr | Naam | Opleverings datum |
Eenheden | Totaal verwachte investering |
Resterende CAPEX |
|---|---|---|---|---|---|
| 49. | City Dox Nieuwemolenstraat Anderlecht |
2024 | 171 | € 60 m | € 45 m |
| 50. | Niefhout Gulden Sporenlei 33-37 Turnhout |
2023 | 92 | € 15 m | € 3 m |
| 51. | Samberstraat Samberstraat 8 Antwerpen |
2023 | 38 | € 11 m | € 6 m |
| 52. | Jourdan 95 Jourdanstraat 89-103 Sint-Gillis |
2024 | 46 | € 22 m | € 13 m |
| 53. | Quartier Bleu Kanaalpad 9 Hasselt |
2023 | 37 | € 11 m | € 4 m |
| TOTAAL VERGUND | 384 | € 119 m | € 71 m |
| Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur |
Reële waarde | Verzekerde waarde |
Contractuele huren op jaarbasis |
Contractuele huren + Geschatte huurwaarde op leegstaande ruimtes |
Totale geschatte huurwaarde |
|---|---|---|---|---|---|
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | € 473,78 m | € 261,04 m | € 19,80 m | € 20,29 m | € 20,21 m |
| Vlaams Gewest | € 75,11 m | € 59,07 m | € 3,63 m | € 3,77 m | € 3,67 m |
| Waals Gewest | € 76,42 m | € 71,74 m | € 5,84 m | € 6,67 m | € 6,02 m |
| Nederland | € 68,66 m | € 15,21 m | € 3,76 m | € 3,76 m | € 3,75 m |
| TOTAAL | € 693,96 m | € 407,06 m | € 33,03 m | € 34,49 m | € 33,65 m |
Home Invest Belgium beschikt over een jonge vastgoed‑ portefeuille. Meer dan 50% van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur is jonger dan 10 jaar; meer dan 80% is jonger dan 20 jaar.
De portefeuille telt 2 huurders waarvan de huur op jaarbasis op 31 december 2022 meer dan € 1,0 mil‑ joen bedraagt. De grootste huurders zijn Center Parcs Netherlands met jaarlijkse contractuele huren van € 3,0 miljoen (9,2% van de contractuele huren), gevolgd door Beapart met in totaal € 2,2 miljoen (6,6% van de contractuele huren).
De toepasselijke regelgeving verplicht GVV's om hun risico's te spreiden. Zo mag Home Invest Belgium niet meer dan 20% van haar activa beleggen in eenzelfde activageheel.
Aangezien de grootste site niet meer vertegenwoordigt dan 7,7% van de reële waarde van de vastgoedbeleggin‑ gen beschikbaar voor verhuur, is de diversificatie ver‑ zekerd. De grootste tien sites vertegenwoordigen 49,0% van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur.
Bij afsluiting van het boekjaar bedraagt de resterende duur van de huurcontracten 3,1 jaar tot de eerste opzeg‑ mogelijkheid voor de huurder.
Home Invest Belgium zag in 2022 een sterke residentiële huurmarkt met een grote vraag naar kwalitatieve wonin‑ gen. Dit resulteerde in een record bezettingsgraad. De
gemiddelde bezettingsgraad3 van de vastgoedbeleggin‑ gen beschikbaar voor verhuur is gestegen naar 98,1% in 2022 (ten opzichte van 97,2% in 2021).
3 De gemiddelde bezettingsgraad staat voor het gemiddelde percentage over een bepaalde periode van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten vermeerderd met geraamde huurwaarde van de nietverhuurde ruimten. De bezettingsgraad wordt berekend met uitsluiting van (i) de gebouwen in renovatie, (ii) de gebouwen die het voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering en (iii) de gebouwen in verkoop.
Uit de laatste demografische vooruitzichten die het Federaal Planbureau in december 2022 bekendmaakte, blijkt dat de bevolking van België in 2022 met een groter dan normale hoeveelheid is toegenomen als gevolg van de Russische oorlog tegen Oekraïne. Ook in de komende twee jaar zou de demografische groei stabiel moeten blijven. De bevolkingstoename is echter minder groot in vergelijking met enkele decennia geleden.
Op 1 januari 2023 bedraagt de bevolking van België 11.584.000 inwoners, tegen 11.521.000 het jaar voor‑ dien. Eén van de factoren die de bevolkingsgroei bevorderen, is de immigratie in België. Volgens het Federaal Planbureau heeft België in 2022 229.000 nieuwe immigranten verwelkomd. Tegelijkertijd heb‑ ben 129.000 inwoners het land verlaten. Dit leidt tot 100.000 nieuwe inwoners in 2022 en is dus de drijvende kracht achter de bevolkingsgroei in 2022.
In 2030 zal de Belgische bevolking hoogstwaarschijn‑ lijk 11.961.000 inwoners tellen, een groei van 3,3% ten opzichte van 2022. Wat de drie gewesten betreft, zal alleen Vlaanderen deze trend volgen, terwijl de bevol‑ king in Wallonië minder snel zal groeien en nauwelijks in Brussel.
In absolute waarden, tussen 2022 en 2030:
Momenteel is 17% van de bevolking 67 jaar en/of ouder, terwijl het aandeel ouderen in 2010 15% bedroeg. Het is duidelijk dat de bevolking vergrijst. Verwacht wordt dat het percentage mensen van 67 jaar en ouder in 2030 20% zal bedragen en in 2040 zelfs 22%. Volgens het
Federaal Planbureau zal dat percentage op zeer lange termijn oplopen tot net iets minder dan 25%.
Brussel is het gewest met de jongste bevolking. Slechts 11,5% van de inwoners is 67 jaar of ouder, terwijl dat percentage in Vlaanderen 18,5% bedraagt. In 2030 zou Vlaanderen nog steeds het gewest met het hoogste percentage ouderen zijn (21,2%), terwijl Brussel een stijging van 1% zou kennen tot 12,5% in 2030.
Deze demografische groei gaat ook gepaard met ver‑ anderingen in levensstijl, wat een impact heeft op het aantal extra huishoudens dat elk jaar wordt verwacht. De versplintering van gezinseenheden en de opkomst van nieuwe levensstijlen, zoals collectief wonen en samenwonen, zouden de komende jaren kunnen leiden tot een vernieuwing van het woonlandschap.
Op nationaal niveau zal het totale aantal huishoudens toenemen van 5.068.000 in 2022 tot 5.317.000 in 2030, wat neerkomt op een stijging van ongeveer 3,2% in die periode (tegenover een stijging van 3,3% voor de bevolking). In absolute cijfers betekent dit bijna 248.000 extra huishoudens en in theorie evenveel extra woningen - en dus meer dan 35.000 benodigde woningen per jaar.
Het komt tot geen verassing dat Vlaanderen tegen 2030 de grootste toename van huishoudens zal kennen. In Brussel en Wallonië zullen huishoudens minder snel toenemen tegen 2030.
Er zijn relatief grote verschillen tussen Brussel en de twee andere gewesten van het land:
De Europese economie doorloopt een moeilijke econo‑ mische periode als gevolg van het conflict in Oekraïne, en hierdoor heeft de Europese Centrale Bank rentever‑ hogingen doorgevoerd om de inflatie te bestrijden. De groei van het bbp zal naar verwachting dalen tot 1,1% in 2023, maar er is hoop op een lichte vertraging door verminderde import van gas en verbeteringen na de pandemie. Tot mei worden renteverhogingen verwacht, waarbij de ECB zal pieken op 3%.
De Belgische inflatie bereikte in oktober 2022 met 12,27% een recordhoogte en daalde in december tot 10,35%. De inflatie bleef hoog door het conflict in Oekraïne, waardoor de wereldwijde energieprijzen stegen. Door de beperkende maatregelen van de EU tegen Rusland zal de inflatie tot eind 2023 hoog blijven. Consumentenuitgaven en reizen zullen de inflatie verder opdrijven. De verwachte inflatie voor 2023 is sinds het derde kwartaal van 2022 gestegen van 0,9% naar 7,4%.
Op lange termijn wil de ECB de inflatie op ongeveer 2% houden en de rente stabiel houden om de economische groei te stimuleren. Hoewel verwacht wordt dat de rente in de nabije toekomst zal stijgen, zal deze stijging waar‑ schijnlijk van korte duur zijn en kan deze juist bijdragen aan de economische heropleving en de consumenten‑ bestedingen. Dit kan positieve gevolgen hebben voor de vastgoed- en woningmarkt.
Methodologische opmerking: onze informatiebron voor het bepalen van de vastgoedprijzen bij aan‑ koop is de FOD Economie via zijn statistisch platform www.statbel.fgov.be. De statistieken van de vast‑ goedprijzen zijn gebaseerd op alle vastgoedtransac‑ ties waarop er registratierechten moesten worden betaald. De gegevens zijn afkomstig van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie van de FOD Financiën.
Het is belangrijk om te specificeren dat de cijfers vanaf 2015 worden beschouwd als voorlopig, en dat doet de vraag rijzen in hoeverre deze cijfers kloppen. Er worden immers aanzienlijke verschillen vastgesteld tussen de cijfers afkomstig van de barometer van de notarissen en de cijfers die werden gepubliceerd op de website van de FOD Economie.
Er moet ook worden op gewezen dat de FOD Economie ervoor heeft gekozen om de cijfers in absolute waarden te presenteren aan de hand van mediaanprijzen. Deze mediaanprijzen omvatten zowel aankopen voor nieuwe als voor tweedehands eigendommen.
Volgens de laatste beschikbare statistieken van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (die enkel betrekking hebben op de eerste drie kwartalen van het jaar 2022) vertonen de prijzen voor België een opwaartse trend in de verschillende marktsegmenten, en dit voor het hele Belgische grondgebied.
Wat België betreft, bedraagt de gemiddelde prijs van een huis (gesloten of open type) € 290.000, wat een stijging is van ongeveer 11,5% ten opzichte van 2021. In 2021 bedroeg de mediane prijs voor een huis € 260.000. De drie verschillende regio's van het land volgen globaal dezelfde evoluties.
De stijging van de prijzen van eengezinswoningen bedroeg 11,6% in Brussel, terwijl de groei 12,4% bedroeg in Vlaanderen en 12,9% in Wallonië. Wallonië blijft het minst dure gewest van het land (mediane prijs voor een woning bedraagt ongeveer € 210.000), terwijl Brussel het duurst is (mediane prijs € 522.500) en Vlaanderen tussen beide in zit met € 326.000.
Volgens de FOD Economie bedroeg de prijs (mediaan) van een appartement € 235.000 in de eerste drie kwar‑ talen van 2022 in België, een stijging van 7,3% in verge‑ lijking met de prijs van 2021 in België. De verschillende regio's van het land vertonen dezelfde stijgende trend.
De regionale verschillen bedroegen +3,6% in Wallonië, +6,7% in Vlaanderen en +9,3% in Brussel. De mediane prijzen varieerden tussen € 175.000 in Wallonië en € 250.000 in Brussel. In Vlaanderen bedroeg de prijs € 232.500 (mediaan).
Ontwikkelaars en kopers blijven geïnteresseerd in de markt voor nieuwbouw woningen, zowel in Brussel als in België. De Covid-19-crisis heeft ook de belangstelling van institutionele beleggers voor de residentiële markt gewekt door de zoektocht naar zekere rendementen en inkomsten. Hoewel het conflict in Oekraïne de markten heeft vertraagd, blijven de lokale investeerders actief in België, en zeker in Brussel.
In Brussel hebben de veroudering van het bestaande woningbestand, de strengere energieprestatienor‑ men en de demografische groei geleid tot een gebrek aan belangstelling voor secundaire woningen. Deze woningen zijn vaak energie-intensief en duur om te renoveren.
De prijsverschillen tussen secundaire en nieuwbouw woningen vormen echter een obstakel voor huishou‑ dens met een middeninkomen.
Als gevolg daarvan bouwen ontwikkelaars liever kleinere woningen in Brussel, hoewel deze relatief groot blijven in vergelijking met de Europese normen. Ondanks de hoge prijzen bleven de gemiddelde vastgoedprijzen in 2020 stijgen tot boven de € 3.000 per m², wat het oneven‑ wicht tussen de beschikbare woningen en het inkomen van de mensen benadrukt.
In populaire en goed gelegen wijken bereiken de gemid‑ delde prijzen € 4.000 per m², terwijl luxeprojecten of projecten in rijkere gebieden van het gewest vaak meer dan € 4.500 per m² bedragen.
Op de Brusselse huurmarkt voor appartementen kunnen we stellen dat de evolutie van de huurniveaus sinds 2023 van gemeente tot gemeente verschilt. De huurniveaus variëren van € 845 per maand in Jette tot € 1.310 per maand in Sint-Pieters-Woluwe. In totaal heeft het huurprijs (mediaan) van de negentien gemeenten de grens van € 1.000 per maand overschreden.
In 2021 bereikte de verkoop van investeringen nieuwe hoogten, maar voor 2022 is het investeringsvolume vertraagd sinds het turbulente tweede kwartaal. De Russische oorlog tegen Oekraïne heeft voor veel inves‑ teerders voor onzekerheid gezorgd, wat zijn weerslag had op de investeringsstrategieën. Internationale investeerders keren terug naar hun thuismarkten en verschuiven nog steeds van kantoren en winkels naar logistiek en woningen. Dit biedt lokale investeerders de mogelijkheid om in België te blijven investeren. De prime yields voor residentieel vaast is de afgelopen maanden zijn afgezwakt en ligt momenteel rond 4% liggen en zal naar verwachting in 2023 nog verder zullen stijgen.
Als gevolg van deze groeiende belangstelling zijn de investeringsvolumes voor woningen sinds 2016-2017 geleidelijk gestegen om in 2021 een nieuwe top te bereiken. Vorig jaar werd ongeveer € 335 miljoen geïn‑ vesteerd in de Belgische residentiële markt (inclusief vastgoed voor studentenhuisvesting). De investerings‑ volumes voor 2022 bedroegen € 175 miljoen.
De geregistreerde transacties voor residentieel vast‑ goed in België beloofden een sterk jaar in de eerste helft van 2022. Aangezien het bedrijfsklimaat in Europa is veranderd, zijn de transacties ook vertraagd ten opzichte van de eerste helft van 2022. Ontwikkelaars verkopen hun eenheden eerder per stuk dan per blok.
Methodologische opmerking: in tegenstelling tot de aankoopmarkt, waarvoor de informatie door Statbel wordt gecentraliseerd, is het moeilijk (of zelfs onmoge‑ lijk) om momenteel over gecentraliseerde statistieken te beschikken met betrekking tot de huurmarkt.
Volgens Eurostat is de verhouding eigenaar/huurder in België ongeveer 71% - 29%, wat vergelijkbaar is met het Europese gemiddelde (70% - 30%). De voortdu‑ rende stijging van de woningprijzen geeft aanleiding tot bezorgdheid over de betaalbaarheid van het woningbe‑ zit voor huishoudens. Hoewel het beschikbare inko‑ men van huishoudens al tientallen jaren gestaag stijgt, heeft de lange termijnstijging van de huizenprijzen het beschikbaar inkomen kunnen overtreffen. Hoewel de mogelijkheid om te lenen is toegenomen dankzij de lage rentetarieven voor woningkredieten in het afgelopen decennium, zijn de huizenprijzen nog steeds duurder dan zou moeten. Momenteel stijgen de rentetarieven, wat zou moeten betekenen dat de huizenprijzen dalen.
Op nationaal niveau blijkt uit de laatste cijfers van de huurmarkt dat Brussel het duurste gewest is, met een huurniveau van ongeveer € 13 per m² per maand. Daarna volgen Antwerpen en Gent, met huurniveaus van res‑ pectievelijk € 11,7 en € 10 per m² per maand.
Hoewel er veel vraag is naar appartementen, wordt de Vlaamse markt geleid door de vraag naar geschakelde woningen. Sinds de COVID-19 pandemie is begonnen, wil de bevolking een meer leefbare woning (een tuin‑ tje, meer bewoonbare ruimte en een meer leefbare omgeving). Ook de gemiddelde huurprijs van kamers en studio's (d.w.z. waar huurders wonen, geen studen‑ tenkamers) stijgt gestaag. Er zijn twee effecten die de stijging stimuleren. Ten eerste is de concurrentie voor studio's het gevolg van het algemene tekort aan studen‑ tenwoningen, waardoor de concurrentie voor studio's toeneemt. Ten tweede is er enige verplaatsing van huurders naar de kust.
De gemiddelde huurprijs, voor alle soorten woningen, heeft in het Vlaamse gewest de kaap van € 800 over‑ schreden. Twee factoren liggen aan de basis van deze stijging. Ten eerste krijgen steeds meer rijhuizen en halfvrijstaande woningen meer belangstelling, wat de gemiddelde prijs opdrijft. Ten tweede werkt de stij‑ gende inflatie door in alle huurniveaus voor alle soor‑ ten woningen, wat een opwaarts effect heeft op de gemiddelde prijs.
De algemene energieprijzen stijgen nog steeds samen met de hoge inflatie en zonder dat een einde in zicht is, zullen huurders waarschijnlijk overschakelen naar kleinere woonruimten zodat zij minder kosten hoeven te dragen. Dit betekent zelfs dat nieuwe trends, zoals co-living, in opkomst zijn.
De bestaande voorraad op de woningmarkt is vrij heterogeen tussen de verschillende regio's van het land. Over het algemeen werd het grootste deel van de voorraad gebouwd vóór 1981. Er zijn echter aanzienlijke regionale verschillen. Ongeveer 20% van de woning‑ voorraad in Wallonië dateert van na 1981, terwijl dit percentage in Vlaanderen oploopt tot ongeveer 30%. In Brussel daarentegen is slechts 6% van de woningvoor‑ raad van na 1981. Gezien de nieuwe en steeds strengere milieunormen is het dus een echte uitdaging om deze voorraad te renoveren, vooral in Brussel.
Het woonbestand moet worden aangepast aan de nieuwe milieunormen en aan de Europese verwachtin‑ gen om tegen 2050 koolstofneutraal te zijn. De uit‑ daging om meer duurzame woningen te realiseren zal belangrijk zijn voor de verschillende gewesten, en in het bijzonder voor Brussel. Naast een verjonging van het woningbestand impliceert de toename van het aantal huishoudens immers elk jaar nieuwe behoeften.
Anderzijds is de kwaliteit van de woningen de afge‑ lopen tien jaar toegenomen. De verbetering is vooral te danken aan een verbeterde energieprestatie en in mindere mate ook aan een toename van de gemid‑ delde woon- en tuinoppervlakte. De energieprestatie komt tot uiting in de energieprestatiecoëfficiënt (EPC). De EPC, of PEB in Brussel, of CPE in Wallonië, moet worden verstrekt wanneer een huis of appartement wordt verkocht of verhuurd en is tien jaar geldig. In de tussentijd kunnen investeringen worden gedaan om de energiebesparende prestaties te verhogen om de score te verbeteren.
De regionalisering van de regelgeving omtrent de woninghuur is afgerond. De drie Gewesten beschik‑ ken voortaan elk over hun eigen wetgevend kader voor woninghuurovereenkomsten. Er dient te worden opgemerkt dat (i) voor huurovereenkomsten die werden afgesloten voor de inwerkingtreding van de regionale wetgevingen, (ii) huurovereenkomsten die niet onder het toepassingsgebied vallen van de regionale regelgeving en (iii) sommige algemene bepalingen (artikels 1708 tot 1762bis Burgerlijk Wetboek) het belang van de nationale regelgeving niet mag worden onderschat.
De drie Gewesten voorzien elk in de verplichte pre‑ contractuele informatie die dient meegedeeld te worden op het moment van tehuurstelling (o.a. raming van de privatieve en gemeenschappelijke lasten). Het basisprincipe dat de onroerende voorheffing niet mag doorgerekend worden aan de huurders blijft eveneens overeind.
De huurprijs wordt vrij bepaald tussen de partijen. Voor het Brusselse Hoofdstedelijke en het Waalse Gewest hebben de betrokken regeringen indicatieve tabellen met huurrichtprijzen ter beschikking gesteld.
De Ordonnantie is van toepassing op alle types van woningen (met inbegrip van studentenverblijven en tweede verblijven) en is niet louter beperkt tot huur‑ overeenkomsten betreffende hoofdverblijfplaatsen, maar is daarentegen niet van toepassing op toeristische logies. Deze Ordonnantie is toepasselijk op alle huur‑ overeenkomsten gesloten (of hernieuwd) vanaf 1 januari 2018. De Regering stelde een niet-beperkende lijst op van de herstellingen en onderhoudswerken die verplicht ten laste van de huurder of de verhuurder vallen. De Ordonnantie voorziet in specifieke regels voor bepaalde types van bewoning (hoofdverblijfplaats, studentenver‑ blijven, glijdende huur...).
De huurovereenkomst waarbij de huurder zijn hoofdver‑ blijfplaats vestigt in het gehuurde goed wordt in prin‑ cipe afgesloten voor een duur van negen jaar en loopt af bij het verstrijken van deze periode, mits opzeg door één van de partijen 6 maanden voor de vervaldag.
Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurovereenkomst verlengd met 3 jaar aan dezelfde voorwaarden (onder voorbehoud van indexering). Het is voor beide partijen mogelijk om vroegtijdig een einde te stellen aan deze huurovereenkomst:
Er kan echter ook overeengekomen worden om de huur‑ overeenkomst-hoofdverblijfplaats af te sluiten voor een korte termijn (3 jaar). Deze huurovereenkomst kan één of meerdere keren verlengd worden voor zolang de totale duur de 3 jaar niet overschrijdt.
De huurovereenkomst korte duur eindigt in principe mits opzeg door één van de partijen 3 maanden voor de vervaldag. Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurover‑ eenkomst geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar, en dit vanaf de datum waarop de oor‑ spronkelijke overeenkomst van korte duur inging.
Deze overeenkomst van korte termijn kan eveneens vervroegd worden opgezegd door beide partijen (voor zover de duur langer is dan 6 maanden):
Op 14 oktober trad in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de ordonnantie voor de onmiddellijke bevrie‑ zing van de huurprijzen van woningen die onvoldoende energiezuinig zijn in werking. Concreet is beslist om de huurprijs tot 30 september 2023 geheel of gedeel‑ telijk te bevriezen bij huurwoningen die onvoldoende energiezuinig zijn. De prijzen van huurwoningen met een niet-energiezuinig EPC-label F en G mogen niet
geïndexeerd worden. Voor woningen met een label E mogen verhuurders nog de helft van de gezondheids‑ index doorrekenen. Voor labels A, B, C en D geldt geen beperking.
Op 15 december 2022 werd een ordonnantie aange‑ nomen die de indexering van de handelshuur in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor één jaar beperkt vanaf 22 december 2022.
Het Decreet is van toepassing op alle huurovereen‑ komsten gesloten vanaf 1 januari 2019 met betrekking tot woningen die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd en gelegen zijn in het Vlaamse Gewest. Deze wetgeving is dus niet van toepassing voor tweede verblijven en toeristische logies.
Een lijst met onderhouds- en herstellingswerken werd opgesteld door de Vlaamse Regering, met aanduiding van de partij die verantwoordelijk is voor de uit te voeren werken. De huurovereenkomst wordt in principe afgeslo‑ ten voor een duur van negen jaar en loopt af bij het ver‑ strijken van deze periode, mits opzeg door de verhuurder 6 maanden voor de vervaldag of mits opzeg door de huurder 3 maanden voor de vervaldag. Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurovereenkomst verlengd met 3 jaar aan dezelfde voorwaarden (onder voorbehoud van indexering). Het is voor beide partijen mogelijk om vroeg‑ tijdig een einde te stellen aan deze huurovereenkomst:
De mogelijkheid bestaat ook hier om een huurover‑ eenkomst af te sluiten voor een korte termijn (3 jaar). Deze huurovereenkomst kan slechts eenmaal verlengd worden aan dezelfde voorwaarden voor zolang deze de totale duur de 3 jaar niet overschrijdt. De huurover‑ eenkomst van korte duur eindigt in principe mits opzeg door één van de partijen 3 maanden voor de verval‑ dag. Bij gebrek aan opzeg wordt de huurovereenkomst geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar, en dit vanaf de datum waarop de oorspronkelijke overeenkomst van korte duur inging.
Deze overeenkomst van korte termijn kan eveneens ten alle tijde vervroegd worden opgezegd door de huurder, mits een opzeg van 3 maanden en het betalen van een vergoeding gelijk aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. De verhuurder kan deze huurovereen‑ komst van korte duur niet opzeggen.
Sinds 1 januari 2009 moeten woningen die te huur staan een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben. Een EPC-label gaat van A+ (heel energiezuinig) tot F (energieverslindend).
Sinds 1 oktober 2022 bevriest de Vlaamse Regering de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen. Dit geldt voor één jaar.
Een indexering mag niet voor woningen met een EPClabel E of F of voor woningen zonder EPC-attest. Voor woningen met een EPC-label D wordt de indexatie beperkt tot 50%. Bij energiezuinige woningen met een EPC-label A+, A, B of C wijzigt er niets. Verhuurders van die woningen mogen de huurprijs nog steeds indexeren.
Deze maatregel wil de betaalbaarheid van het wonen garanderen en eigenaars aanmoedigen om de ener‑ getische prestaties van het huurwoningpatrimonium te verbeteren.
Vanaf 1 oktober 2023 mag een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw, maar volgens een aangepaste formule. Zo krijgen huurders na één jaar niet ineens een zeer hoge huurprijs.
Het Decreet is van toepassing op alle types van wonin‑ gen (met inbegrip van studentenverblijven en tweede verblijven) en is niet louter beperkt tot huurovereen‑ komsten betreffende hoofdverblijfplaatsen. Het is daar‑ entegen niet van toepassing op toeristische logies.
Het Decreet is van toepassing vanaf 1 september 2018 en is onmiddellijk van kracht op reeds lopende huur‑ contracten (behoudens voor sommige bepalingen die pas dienen nageleefd te worden bij het afsluiten of hernieuwen van een contract na 1 september 2018). De regering stelde een niet-beperkende lijst op van de her‑ stellingen en onderhoudswerken die verplicht ten laste van de huurder of de verhuurder vallen. Het Decreet voorziet in specifieke regels voor bepaalde types van bewoning (hoofdverblijfplaats, studentenverblijven, glijdende huur).
De huurovereenkomst waarbij de huurder zijn hoofd‑ verblijfplaats vestigt in het gehuurde goed wordt in principe afgesloten voor een duur van negen jaar en loopt af bij het verstrijken van deze periode, mits opzeg door de verhuurder 6 maanden voor de vervaldag of mits opzeg door de huurder 3 maanden voor de ver‑ valdag. Bij gebreke aan opzeg wordt deze huurovereen‑ komst verlengd met 3 jaar aan dezelfde voorwaarden (onder voorbehoud van indexering). Het is voor beide partijen mogelijk om vroegtijdig een einde te stellen aan deze huurovereenkomst:
Er kan echter ook overeengekomen worden om de huur‑ overeenkomst-hoofdverblijfplaats af te sluiten voor een korte termijn (3 jaar). Deze huurovereenkomst kan maxi‑ maal twee keer verlengd worden voor zover de totale duur de 3 jaar niet overschrijdt. De huurovereenkomst van korte duur eindigt in principe mits opzeg door één van de partijen 3 maanden voor de vervaldag. Bij gebreke aan opzeg wordt de huurovereenkomst geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar, en dit vanaf de datum waarop de oorspronkelijke overeen‑ komst van korte duur inging. Deze overeenkomst van korte termijn kan eveneens vervroegd worden opgezegd door beide partijen:
In het Waals Gewest is een regeling in werking getre‑ den betreffende de beperking van de indexering op de woninghuurprijzen en dit vanaf 1 november 2022. Net zoals in Brussel, spreekt men in Wallonië ook over EPC of PEB certificaten (Performance Energétique des Bâtiments).
Het Waalse Gewest baseert zich op een derde manier van onderverdeling van certificaten met daaraan gekoppeld al dan niet de mogelijkheid om (beperkt) te indexeren.
Voor woningen waaraan een EPC-certificaat A, B en C is toegekend, is indexering nog steeds mogelijk. De indexering van woningen met een EPC-certificaat D en E kan slechts gebeuren respectievelijk voor 75% en 50%. Ten slotte kan de huur voor woningen met een EPCcertificaat F en G of van woningen zonder certificaat niet worden geïndexeerd.
Bovenstaande maatregel geldt voor een periode van 12 maanden, die eventueel kan worden verlengd. Als de maatregel niet wordt verlengd, is er een aange‑ paste berekeningsmethode voor de huurindexering voor woningen met een EPC-certificaat D, E, F of G. De basishuur is dan de huur die werd aangepast in de periode tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. De basisindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huurovereenkomst die tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 valt.
De vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium gelegen in België worden gewaardeerd door Cushman & Wakefield en CBRE Valuation Services.
.
De vastgoedbeleggingen gelegen in Nederland worden gewaardeerd door BNP Paribas Real Estate Valuation France en Cushman & Wakefield Netherlands.
| VASTGOEDBELEGGINGEN | TOTAAL | BELGIË | NEDERLAND |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur | € 693,96 m | € 625,31 m | € 68,66 m |
| Projectontwikkelingen | € 52,00 m | € 52,00 m | |
| TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN | € 745,96 m | € 677,30 m | € 68,66 m |
Volgens de wettelijke en statutaire bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) Home Invest Belgium gelegen in België op 31 december 2022.
Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huurop‑ brengsten en in overeenstemming met de IVS normen (International Valuation Standards) en RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Zoals gebruikelijk, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Home Invest Belgium verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren wer‑ ken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn.
Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de struc‑ turele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Home Invest Belgium, die haar patrimonium op een professionele wijze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, voor aftrek van de transactiekosten.
De verkoop van een onroerend goed is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag van die rechten, dat pas gekend is wanneer de verkoop afgesloten is, hangt onder andere af van de overdrachtwijze, het profiel van de koper en de geografische ligging van het pand. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, dat dateert op 8 februari 2006 en herzien werd op 30 juni 2016, blijkt dat, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt.
Voor gebouwen van meer dan € 2.500.000 bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten, overeenko‑ mende met de reële waarde ("fair value") zoals voorop‑ gesteld door de internationale boekhoudkundige norm IFRS 13, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. Dit percentage van 2,50% zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,50%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt.
Voor gebouwen van minder dan € 2.500.000 zijn de klassieke transactiekosten van toepassing, zijnde 10,00% in het Vlaamse Gewest en 12,50% in het Brusselse Hoofdstedelijke en in het Waalse Gewest.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige para‑ grafen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het geconsolideerde vastgoedpatrimonium van Home Invest Belgium in België op 31 december 2022 € 716,46 miljoen bedraagt.
De verkoopwaarde van het geconsolideerde vast‑ goedpatrimonium van Home Invest Belgium in België, welke overeenstemt met de reële waarde ("Fair Value") in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt op 31 december 2022 € 677,30 miljoen.
| CBRE | ||||
|---|---|---|---|---|
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN | CUSHMAN & | VALUATION | WAARDERING | |
| (IN BELGIË) | TOTAAL | WAKEFIELD | SERVICES | AAN KOSTPRIJS |
| Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur | € 625,31 m | € 460,28 m | € 165,03 m | |
| Projectontwikkelingen | € 52,00 m | € 35,66 m | € 16,34 m | |
| TOTAAL | € 677,30 m | € 495,94 m | € 181,36 m |
Cushman & Wakefield Emeric Inghels MRICS Partner Valuation & Advisory
CBRE Valuation Services Pieter Paepen MRICS Senior Director Valuation & Advisory Services
Home Invest Belgium heeft in 2021 haar eerste acqui‑ sitie van een woonproject in Nederland afgerond, een voormalig Karmelietenklooster dat getransformeerd is naar 87 huurwoningen en een commerciële gelijkvloers in de stad Oss, gelegen in de provincie Noord-Brabant.
Op deze manier breidt Home Invest haar vastgoedpor‑ tefeuille in Nederland uit. De portefeuille omvat reeds sinds december 2016 een vakantiepark, bestaande uit 241 cottages van Center Parcs Port Zélande, gelegen in Ouddorp, Nederland. De perimeter is uitgebreid tot 248 cottages en 40 appartementen ten gevolge van de aankoop door Home Invest Belgium van extra eenheden in 2017.
De waarderingen van beide perimeters worden uit‑ gevoerd in overeenstemming met de IVS-normen (International Valuation Standards), de Europese waarderingsnormen gepubliceerd door TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) en in overeenstemming met de richtlijnen van RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
De opdracht is uitgevoerd op basis van de door Home Invest Belgium verstrekte gegevens en informatie, onder andere met betrekking tot de huurstaat, de niet-terugvorderbare kosten en belastingen en de investeringen die onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen.
Deze informatie en gegevens zijn verwerkt in de waar‑ dering. De gegevens zijn niet op onafhankelijke wijze gecontroleerd en zijn derhalve als volledig en waar‑ heidsgetrouw beschouwd.
De taxateurs zijn niet gekwalificeerd om structurele studies uit te voeren en kunnen daarom geen mening geven over de technische kwaliteit van de gebouwen noch over de mogelijke aanwezigheid van schade‑ lijke stoffen; voor het uitvoeren van de opdracht is verondersteld dat de gebouwen en installeringen in goede staat verkeren en dat deze voldoen aan de lokale wetgeving.
Derhalve zijn de conclusies van de waardering afhan‑ kelijk van een technische audit die enkel kan worden uitgevoerd en toegelicht door een hiervoor gekwalifi‑ ceerd vakman.
De reële waarde wordt gedefinieerd als "de prijs die zou worden ontvangen bij verkoop van een actief of betaald om een verplichting over te dragen in een ordelijke transactie tussen marktparticipanten op de waarde‑ ringsdatum" (IFRS 13).
Om de reële waarde te schatten is de discounted Cash Flow methode toegepast. Deze methode bestaat uit het verdisconteren van de som van de netto huurinkomsten over de aangenomen investeringstermijn, toegevoegd aan de verdisconteerde verkoopprijs van de verhuurde vastgoedportefeuille.
De waardering houdt rekening met de huidige lokale belastingen die van toepassing zijn op de directe verkoop van vastgoed. Het huidige overdrachts-belas‑ tingtarief voor woningen bedraagt 8,00%. Per 1 januari 2023 is dit tarief verhoogd naar 10,4%. Derhalve is met dit verhoogde percentage gerekend voor het berekenen van de eindwaarde. Dit tarief is van toepassing voor de verkoop van woningen, met inbegrip van tweede wonin‑ gen en recreatiewoningen.
De vastgoedportefeuille is gewaardeerd op basis van de aanname dat het huidige gebruik behouden blijft.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragra‑ fen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het geconsolideerde vastgoedpatrimonium van Home Invest Belgium in Nederland op 31 december 2022 € 74,14 miljoen bedraagt.
De verkoopwaarde van het geconsolideerde vastgoed‑ patrimonium van Home Invest Belgium in Nederland, welke overeenstemt met de reële waarde ("Fair Value") in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt op 31 december 2022 € 68,66 miljoen.
| REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN (IN NEDERLAND) |
TOTAAL | BNP PARIBAS | CUSHMAN & WAKEFIELD |
|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur | € 68,66 m | € 53,31 m | € 15,35 m |
| TOTAAL | € 68,66 m | € 53,31 m | € 15,35 m |
Jean-Claude Dubois Voorzitter
J.N. Brantsma MSc MSRE MRICS RT Partner Valuation & Advisory The Netherlands
Home Invest Belgium biedt investeerders de mogelijkheid om op een onrechtstreekse manier te beleggen in vastgoed. De vennootschap beschikt over een ervaren intern vastgoedteam, dat kort op de bal speelt in de opbouw en het beheer van de vastgoedportefeuille. Dit wordt bewezen door de hoge bezettingsgraad, de constante huurstromen en een onafgebroken dividendgroei over de afgelopen 23 jaar. Bovendien biedt het strikte reglementaire kader waarin de GVV opereert een beheersing van de risico's en een voordelig fiscaal stelsel.
€1,10 Bruto uitkering per aandeel
Beurskoers op 31 december 2022
€391 miljoen Beurskapitalisatie op 31 december 2022
| Het aandeel op de beurs | 110 |
|---|---|
| Rendement voor de aandeelhouders | 112 |
| Aandeelhoudersstructuur | 113 |
Het aandeel Home Invest Belgium is zowel voor parti‑ culiere als institutionele investeerders een interessant beleggingsinstrument.
De onrechtstreekse belegging in residentieel vastgoed biedt verschillende voordelen:
De vennootschap koestert de ambitie om haar aandeel‑ houders een rendement te bieden dat minstens gelijk is aan dat van een rechtstreekse belegging in residentieel vastgoed.
Het aandeel Home Invest Belgium noteert sinds 16 juni 1999 op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels. Het aandeel maakt deel uit van de BEL Mid Index. Sinds 19 september 2022 is het aandeel HOMI opgenomen in de FTSE EPRA NAREIT Global Real Estate Index.
Op 31 december 2022 bedroeg de beurskoers van het aandeel Home Invest Belgium € 21,80 (ten opzichte van € 24,40 op 31 december 2021).
De liquiditeit van het aandeel is gestegen tot een gemiddeld dagelijks volume van 11.736 aandelen in 2022 (tegenover 5.311 aandelen in 2021).
| 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beurskoers (in €) | ||||||
| Hoogste koers | € 28,82 | € 24,60 | € 25,00 | € 23,80 | € 18,80 | € 19,55 |
| Laagste koers | € 20,62 | € 21,80 | € 18,40 | € 18,32 | € 16,64 | € 17,58 |
| Op de laatste dag van het boekjaar | € 21,80 | € 24,40 | € 23,10 | € 22,80 | € 18,28 | € 17,74 |
| Gemiddelde koers | € 23,73 | € 23,49 | € 22,71 | € 20,59 | € 17,59 | € 18,99 |
| Uitkering aan de aandeelhouders (in €) |
||||||
| Bruto uitkering | € 1,10 | € 1,06 | € 0,99 | € 0,97 | € 0,95 | € 0,90 |
| Bruto rendement1 | 5,05% | 4,35% | 4,29% | 4,25% | 5,20% | 5,07% |
| Volume | ||||||
| Gemiddeld dagelijks volume | 11.736 | 5.311 | 6.422 | 6.117 | 6.009 | 3.895 |
| Jaarlijks volume | 3.004.483 | 1.370.230 | 1.650.495 | 1.565.900 | 1.532.385 | 993.250 |
| Totaal aantal aandelen op 31 december |
17.917.060 | 16.499.290 | 16.499.290 | 16.499.290 | 16.499.290 | 16.499.290 |
| Beurskapitalisatie op 31 december |
€ 391 miljoen € 403 miljoen | € 381 miljoen | € 302 miljoen | € 293 miljoen | € 311 miljoen | |
| Free float2 | 54,30% | 54,40% | 54,40% | 54,40% | 50,20% | 50,20% |
| Omloopsnelheid3 | 30,90% | 15,30% | 18,40% | 17,50% | 18,50% | 12,00% |
1 Bruto rendement = (Bruto uitkering) / (Beurskoers op de laatste noteringsdag van het boekjaar).
2 Free float = [(Totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar) – (totaal aantal aandelen aangehouden door partijen die zich kenbaar hebben gemaakt door
middel van een transparantiemelding in overeenstemming met de Wet van 2 mei 2007)]/[Totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar]. 3 Omloopsnelheid = (Jaarlijks volume)/(Aantal aandelen beschouwd als free float).
Het rendement op een belegging wordt gemeten op basis van (i) het onmiddellijke rendement dat uit de belegging gehaald wordt in de vorm van uitkeringen aan de aandeelhouders en (ii) de toename van de netto‑ waarde per aandeel die deze belegging op lange termijn oplevert. De optelsom van deze twee componenten vormt de jaarlijkse total return op de belegging.
In het geval van een GVV is het onmiddellijk rendement belangrijk, maar de capaciteit om duurzame meerwaar‑ den te genereren geldt als het echte kwaliteitslabel voor de toekomst.
Voor de aandeelhouder die heeft ingetekend op de beursgang ("IPO" of "Initial Public Offering") in juni 1999 en die elk jaar zijn bruto uitkeringen herbelegd heeft in aandelen van Home Invest Belgium bedraagt het interne rendementspercentage ("IRR" of "Internal Rate of Return") 10,5%, berekend over een periode van 23 jaar.
De nettowaarde per aandeel is in dezelfde periode toe‑ genomen met 231,0% (meer dan verdrievoudigd), hetzij een gemiddelde stijging op jaarbasis van 5,3%.
| Nettowaarde per aandeel (exclusief |
Toename van de nettowaarde |
Bruto uitkering | Total return per | Total return per | |
|---|---|---|---|---|---|
| Total return (€) | slotdividend) | per aandeel | per aandeel | aandeel4 | aandeel (in %)5 |
| 2022 | € 22,81 | € 2,16 | € 1,10 | € 3,26 | 15,80% |
| 2021 | € 20,65 | € 1,92 | € 1,06 | € 2,98 | 15,90% |
| 2020 | € 18,73 | € 0,12 | € 0,99 | € 1,11 | 6,00% |
| 2019 | € 18,61 | € 2,45 | € 0,97 | € 3,42 | 21,20% |
| 2018 | € 16,16 | € 3,12 | € 0,95 | € 4,07 | 31,20% |
| 2017 | € 13,05 | € 0,11 | € 0,90 | € 1,01 | 7,80% |
| 2016 | € 12,94 | € 0,27 | € 0,85 | € 1,12 | 8,80% |
| 2015 | € 12,67 | € 0,19 | € 0,80 | € 0,99 | 7,90% |
| 2014 | € 12,48 | € 0,36 | € 0,75 | € 1,11 | 9,10% |
| 2013 | € 12,12 | € 1,02 | € 0,70 | € 1,72 | 15,50% |
| 2012 | € 11,10 | € 0,18 | € 0,65 | € 0,83 | 7,60% |
| 2011 | € 10,92 | € 0,53 | € 0,60 | € 1,13 | 10,90% |
| 2010 | € 10,39 | € 0,28 | € 0,55 | € 0,83 | 8,30% |
| 2009 | € 10,10 | € 0,03 | € 0,49 | € 0,52 | 5,10% |
| 2008 | € 10,07 | -€ 0,43 | € 0,47 | € 0,04 | 0,40% |
| 2007 | € 10,50 | € 0,64 | € 0,46 | € 1,10 | 11,20% |
| 2006 | € 9,86 | € 0,67 | € 0,45 | € 1,12 | 12,20% |
| 2005 | € 9,19 | € 0,66 | € 0,44 | € 1,10 | 12,80% |
| 2004 | € 8,53 | € 0,83 | € 0,43 | € 1,26 | 16,30% |
| 2003 | € 7,71 | € 0,23 | € 0,43 | € 0,66 | 8,80% |
| 2002 | € 7,48 | € 0,09 | € 0,41 | € 0,50 | 6,80% |
| 2001 | € 7,39 | € 0,24 | € 0,40 | € 0,64 | 9,00% |
| 2000 | € 7,15 | € 0,26 | € 0,39 | € 0,65 | 9,50% |
Onderstaande tabel vermeldt de aandeelhouders6 van Home Invest Belgium die meer dan 3% van de aandelen bezitten. De kennisgevingen in het kader van de trans‑ parantiewetgeving (Wet van 2 mei 2007 op de open‑ baarmaking van belangrijke deelnemingen) zijn terug te vinden op de website van de vennootschap.
Op basis van de transparantieverklaringen die werden ontvangen tot op 31 december 2022, ziet de aandeel‑ houdersstructuur van Home Invest Belgium er als volgt uit:
| AANDEELHOUDERS | AANTAL AANDELEN | % VAN HET KAPITAAL |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten7 (*) | 4.936.909 | 27,60% |
| AXA SA8 | 2.609.150 | 14,60% |
| Echtgenoten Van Overtveldt – Henry de Frahan (**) | 513.960 | 2,90% |
| Eigen aandelen | 131.275 | 0,70% |
| Andere aandeelhouders | 9.725.766 | 54,30% |
| ALGEMEEN TOTAAL | 17.917.060 | 100,00% |
(*) Gebaseerd op de laatst bekende informatie uit het aandeelhoudersregister van de vennootschap.
(**) Gebaseerd op de laatst ontvangen transparantiemedeling. In de veronderstelling dat het aantal aandelen niet gewijzigd is sinds de meest recente transparantiemededeling en rekening houdend met het totaal aantal uitstaande aandelen van de vennootschap.
4 Total return per aandeel = (Bruto uitkering voor het boekjaar) + (Toename van de nettowaarde per aandeel).
5 Total return per aandeel (%) = (Total return per aandeel)/(Nettowaarde per aandeel bij de start van het boekjaar).
6 Aandeelhouders die een verklaring aflegden in overeenstemming met de Transparantiewet van 2 mei 2007. 7 Stavos Real Estate BV wordt voor 100% gecontroleerd door de maatschap BMVO 2014. De maatschap BMVO 2014 wordt voor 100% gecontroleerd door de Stichting Administratiekantoor Stavos. Stichting Administratiekantoor Stavos wordt voor 100% gecontroleerd door Liévin, Hans, Johan en Bart Van Overstraeten. Cocky NV wordt voor 100% gecontroleerd door BMVO 2014. V.O.P. NV wordt voor 100% gecontroleerd door Stavos Real Etate BV. Sippelberg
wordt voor 100% gecontroleerd door VOP NV. 8 AXA Belgium SA is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium SA zelf een dochteronderneming van AXA NV.
114
Deze Corporate Governance verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2020 ("Code 2020") en van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (voortaan afgekort als het WVV) en maakt deel uit van het beheersverslag.
Home Invest Belgium hanteert de Code 2020 in de zin van artikel 3:6, §2, 1° van het WVV. De Code 2020 is terug te vinden op de web‑ site van de Corporate Governance Commissie: www.corporategovernancecommittee.be.
Het Corporate Goverance Charter is terug te vinden op de website: www. homeinvestbelgium.be en bevat de principes van deugdelijk bestuur die van toepassing zijn binnen de vennootschap.
Het remuneratieverslag werd goedgekeurd op de raad van bestuur van 28 maart 2023 en zal voorgelegd worden aan de jaarlijkse algemene vergadering van 2 mei 2023 en, indien goedgekeurd, van toepassing zijn op de remuneratie van bestuurders en leden van de effectieve leiding voor het boekjaar 2022.
Home Invest Belgium tracht zoveel mogelijk de bepa‑ lingen van de Code 2020 na te leven. Op een aantal vlakken zijn er echter afwijkingen. Volgens het "comply or explain"-principe ("pas toe of leg uit") vervat in de Code kan er afgeweken worden van de principes van de Code om rekening te kunnen houden met de eigen kenmerken van de vennootschap en haar relatief kleine omvang. De vennootschap heeft afgeweken van de volgende principes:
de raad verlaat, te worden aangehouden en minstens drie jaar na de toekenning ervan (...).
Conform de Corporate Governance-regels en de wetgeving terzake heeft Home Invest Belgium een intern controle- en risicobeheersysteem uitgewerkt, rekening houdend met de omvang en complexiteit van de vennootschap.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen van de risico's waaraan de vennootschap is
| Deugdelijk Bestuur | 115 |
|---|---|
| Remuneratieverslag 125 | |
| Regelgeving en procedures | 133 |
blootgesteld, evenals voor het bepalen van de finan‑ ciële impact van deze risico's en de acties die dienen te worden ondernomen om deze eventuele risico's te monitoren, te vermijden dat de risico's zich voordoen en, in voorkomend geval, de impact van deze risico's te beperken.
De effectieve leiding van de vennootschap heeft hiervoor interne controle- en risicobeheerssystemen uitgewerkt voor de belangrijkste processen binnen de vennootschap, namelijk het beheren van kosten en uitgaven, herstellingen en onderhoud, ontwikkelingen en het innen van de huurgelden, dit binnen het wettelijk voorziene kader.
In dit verband wordt verwezen naar:
Overeenkomstig artikel 17 van de Wet van 12 mei 2014 (zoals gewijzigd) beschikt de vennootschap over de volgende interne controlefuncties:
De risicobeheerfunctie werd in het afgelopen boekjaar waargenomen door de heer Preben Bruggeman. In deze hoedanigheid stond de heer Bruggeman in voor het toezicht op de door de raad van bestuur vastgestelde risico's en de inschatting van de gevolgen hiervan op de vennootschap, evenals het bepalen van de adequate beheersmaatregelen.
De interne audit dient begrepen te worden als een onafhankelijke evaluatiefunctie, gericht op het evalu‑ eren van de werking en de efficiëntie van de interne processen van Home Invest Belgium. Deze evaluatie kan zich uitstrekken over verschillende domeinen, waar‑ onder de financiële, operationele en/of boekhoudkun‑ dige informaticaprocessen, alsook de kwaliteit van de geïnstalleerde procedures en verslaggeving binnen de vennootschap.
De interne auditfunctie wordt uitgeoefend door een externe dienstverlener, Deloitte Belgium, vertegenwoor‑ digd door de heer Benjamin Elen.
Deze functie wordt uitgeoefend onder het toezicht en de verantwoordelijkheid van de heer Eric Spiessens, onafhankelijk bestuurder. De benoeming van de heer Spiessens in deze hoedanigheid werd goedgekeurd door de FSMA op 23 oktober 2018. Hij bezit de ver‑ eiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
Dit is een onafhankelijke functie binnen de organisa‑ tie, gericht op het onderzoek naar en het bevorderen van de naleving door de onderneming van de wetten, reglementen en gedragsregels van toepassing op de vennootschap en in het bijzonder de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap, waaronder de naleving van de regels inzake marktmisbruik, rekening houdend met Bijlage B van de Corporate Governance Code en de dealing code van Home Invest Belgium zelf.
De raad van bestuur heeft mevrouw Ingrid Quinet aangesteld als compliance officer voor een periode van 3 jaar, eindigend bij de algemene vergadering van 2023. Deze benoeming werd goedgekeurd door de FSMA op 20 januari 2020. Zij bezit de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid.
De interne controle van Home Invest Belgium wordt met name toegepast door:
Er gebeurt een regelmatige identificatie en evaluatie van de voornaamste risico's door de raad van bestuur, gevolgd door een publicatie van de relevante financiële informatie (halfjaar- en jaarverslag). Hiernaast worden de risico's eveneens op punctuele wijze opgevolgd door de raad van bestuur en doorlopend door de persoon die werd aangeduid als interne risicobeheerder.
Op basis van deze risicoanalyse worden maatregelen genomen om de eventueel vastgestelde kwetsbaarhe‑ den en zwakke punten aan te pakken. Voor meer infor‑ matie over de risico's, zie het hoofdstuk "Risicofactoren" van dit financieel jaarverslag.
Elk kwartaal wordt een financieel en operationeel rap‑ port opgesteld met opgave van de belangrijkste indica‑ toren, de impact op het budget en de cashflow positie.
In het eerste en derde kwartaal van het boekjaar worden tussentijdse persberichten gepubliceerd. Halfjaarlijks wordt een uitgebreider halfjaarlijks financieel rapport bekendgemaakt. Op het einde van het boekjaar wordt alle relevante financiële informatie gepubliceerd in het financieel jaarverslag.
De bewaring van digitale gegevens wordt gewaar‑ borgd door een continu back-upsysteem op harde schijf en een wekelijkse archivering buiten de zetel van de vennootschap.
Hiervoor wordt verwezen naar de sectie "Aandeel‑ houdersstructuur" in het hoofdstuk "Het aandeel op de beurs" van dit verslag.
De raad van bestuur telde op 31/12/2022 9 bestuurders, zijnde 5 onafhankelijke niet-uitvoerende bestuurders, 3 niet-uitvoerende bestuurders en de CEO als uitvoe‑ rend bestuurder.
Overeenkomstig artikel 14 § 1, lid 2 van de GVV-wet, moeten de leden van de raad van bestuur permanent over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskun‑ digheid beschikken. De leden van de raad van bestuur moeten natuurlijke personen zijn.
De raad van bestuur telt vijf onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 WVV en drie bestuurders die de aandeelhouders vertegenwoordigen. De raad van bestuur is zich bewust van artikel 7:86 WVV, op grond waarvan ten minste één derde van de leden van de raad van bestuur van een ander geslacht moet zijn dan dat van de overige leden, waarbij, voor de toepassing van deze bepaling, het vereiste minimumaantal van de leden van verschillend geslacht dient afgerond te worden naar het dichtstbijzijnde gehele getal. Rekening houdend met de huidige samenstelling van de raad van bestuur dienen er minstens 3 leden van het vrouwelijk geslacht te zijn (9/3 = 3).
De huidige samenstelling van de Raad beantwoordt aan de vereiste genderdiversiteit van voormelde wet. De vennootschap zal er op blijven toezien dat aan deze verplichting ook in de toekomst zal worden voldaan.
Home Invest Belgium tracht bovendien bij de samen‑ stelling van de raad van bestuur rekening te houden met diversiteit in al zijn aspecten, met name complementa‑ riteit inzake bekwaamheden, kennis, ervaring en gender. De vennootschap is er namelijk van overtuigd dat meer diversiteit van competenties zou bijdragen tot een betere besluitvorming binnen de raad van bestuur en de interne dynamiek binnen de onderneming bevordert.
Deze diversiteit vindt ook zijn weerslag in de samenstel‑ ling van het Home Invest Belgium-team. Hiervoor wordt verwezen naar het hoofdstuk "Beheersverslag".
GROEP VAN OVERSTRAETEN) De heer Van Overstraeten is master in de rechten (KU Leuven) en master management PUB (Vlerick) en
kan buigen op een uitgebreide ervaring in bedrijfslei‑ ding- en management in de vastgoedsector, zowel in België als in Roemenië.
Eerste benoeming: april 2008.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2026.
Lopende bestuursmandaten: De Haan Vakantiehuizen NV, Behind The Buttons NV, maatschap BMVO 2014, maatschap GWG, Stavos Real Estate BV, Stichting Administratiekantoor Stavos, Cocky NV, Sippelberg NV, VOP NV, V.O.R.E. NV, V.O.S, Peripass NV en Stadium Sports & Leisure.
Comités: benoemings- en remuneratiecomité.
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: IMMOVO NV en Buttons for Cleaners BV.
De heer Janssens is architect van opleiding (H.A.I. Sint-Lukas). Hij is zijn carrière gestart als architect en project manager. Vanaf 2003 legde hij zich toe op property management. Van 2006 tot 2018 werkte hij bij Leasinvest Real Estate, eerst als Head of Property Management, sinds 2016 als Chief Operating Officer.
Eerste benoeming: 3 december 2018.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2026.
Lopende bestuursmandaten: Okimono BV, UPSI NV, Charlent 53 Freehold BV.
Comités:
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: Immobilière Meyers-Hennau NV.
De heer Spiessens is master sociale wetenschappen (KU Leuven), geaggregeerde van het secundair onderwijs, ingenieur sociale wetenschappen (KU Leuven). Hij heeft jarenlange ervaring in diverse managementfuncties en is benoemd als nationaal secretaris van Beweging.net.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2011.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende bestuursmandaten: Capline (dagelijks bestuur), VEH BV, Publigas CV, Aspiravi NV, Aspiravi International NV, EPC CV, Pronet Verzekeringen CV en Sociaal Engagement CV.
Comités:
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: geen.
De heer Aurousseau beschikt over een master toegepaste economische wetenschappen (UA) en financieel analist (ICHEC). Hij beschikt over een ruime ervaring in het beheer van vastgoed en bedrijfsmanagement, met name in de Belgische banken verzekeringssector. Sinds 1 januari 2022 treedt hij op als Chief Investment Officer (CIO) van Groupe P&V. Eerste benoeming: algemene vergadering van 2014.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende bestuursmandaten: Befimmo NV, Nextensa NV
Comités: auditcomité.
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: geen.
De heer De Greve heeft een master in de rechten (KU Leuven en Université Notre-Dame de la Paix à Namur). Hij beschikt over een brede ervaring op vlak van fund en asset management met betrekking tot vastgoed gele‑ gen in België en Nederland.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2021.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende mandaten: Pertinea Property Partners NV, RE-tail Return Partners I NV, RE-tail Return Partners II NV.
Comités: investeringscomité.
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: geen.
De heer Van Overstraeten beschikt over een ruime ervaring in bedrijfsleiding en management, met name in de sector van vastgoed- en softwareontwikkeling.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2011.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende mandaten: Behind the Buttons NV, VOP NV, V.O.R.E NV, V.O.S NV, Immorobel General SRL, Sippelberg NV, Cocky NV, Stichting Administratiekantoor Stavos NV, Burgerlijke Maatschap BMVO 2014 en Stadium Sports & Leisure.
Comités:
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: De Haan Vakantiehuizen NV, Immobilière Meyers-Hennau NV, Stavos Luxembourg SA en Immovo NV.
Mevrouw Christel Gijsbrechts beschikt over een master in de toegepaste economische wetenschappen (KU Leuven). Zij is zaakvoerder van Confini BVBA en Viafin BVBA.
Zij beschikt over een ruime financiële ervaring, maar ook een doorgedreven ervaring in transformatie-management.
Eerste benoeming: algemene vergadering 2019.
Einde mandaat: algemene vergadering 2023.
Comités:
Lopende bestuursmandaten: Synkroon vzw, Pivot Point Benelux NV, Confini BV, Viafin NV en Koning Boudewijn Fonds bij ons Thuis vzw.
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: VOKA Vlaams Brabant en Sadi NV.
Mevrouw Bostoen is master handelsingenieur (Solvay-ULB) en heeft een MBA (INSEAD). Zij heeft een jarenlange ervaring in residentiële vastgoedontwikkeling in België, Polen en Frankrijk. Zij is voorzitster van de commissie Ontwikkelaars Residentieel Vastgoed binnen UPSI-BVS.
Eerste benoeming: algemene vergadering 2019.
Einde mandaat: algemene vergadering 2023.
Lopende bestuursmandaten: CFE NV (CFEB), Abattoir NV, Flanders-Immo JB NV, Fenixco NV, FBC BV, Quality Homes BV, Burgerlijke Maatschap HMFH.
Comités:
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: NCP NV.
Mevrouw Denys is master in de rechten (Université Notre Dame de la Paix Namur en KULeuven) en behaalde een postgraduaat in de Vastgoedkunde (KULeuven) en bedrijfsbeheer (EHSAL).
Zij is Country Manager en Director Transactions Belux bij Patrizia AG.
Zij beschikt over een ruime ervaring in het beheer en de acquisitie van vastgoed evenals in bedrijfsleiding en (legal) management.
Eerste benoeming: algemene vergadering van 2019.
Einde mandaat: algemene vergadering van 2023.
Lopende mandaten: Nemeton Comm. V.
Comités: benoemings- en remuneratiecomité.
Mandaten verstreken op 31 december 2022, uitgeoefend in de jaren 2018 tot 2022: geen.
De algemene vergadering dd. 3 mei 2022 heeft de vol‑ gende herbenoemingen goedgekeurd:
(i) hernieuwing van het mandaat van uitvoerend bestuurder van de heer Sven Janssens en (ii) van niet-uitvoerend bestuurder van de heer Lievin Van Overstraeten, voor een duur van 4 jaar ingaande na afloop van de algemene vergadering om te eindigen na afloop van de gewone algemene vergadering van 2026;
(ii) hernieuwing van het mandaat van Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vast vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, als commissaris van de Vennootschap voor een periode van drie jaar, tot en met de gewone algemene vergadering van 2025. Het honorarium van de commissaris wordt vastgelegd op € 44.500 per jaar, exclusief BTW.
| Guillaume H. Botermans | Erevoorzitter |
|---|---|
| Michel Pleeck | Erevoorzitter |
| Guy Van Wymersch-Moons | Erevoorzitter |
| Xavier Mertens | Gedelegeerd erebestuurder |
| Luc Delfosse | Onafhankelijk erebestuurder |
| Koen Dejonckheere | Onafhankelijk erebestuurder |
De raad van bestuur kwam in 2022 tien keer samen, waarvan een aantal maal per videoconference call.
De raad van bestuur handelt in het belang van de vennootschap wat inhoudt dat andere belangen dan uitsluitend deze van de aandeelhouders in aanmerking genomen worden, zoals de belangen van de cliënten en van de gebruikers van de gebouwen.
Zijn rol omvat volgende taken:
Naast de uitvoering van de hierboven vermelde alge‑ mene opdrachten heeft de raad van bestuur zich het afgelopen boekjaar uitgesproken over verschillende dossiers, waaronder met name:
long term incentive plan en de goedkeuring van het remuneratiebeleid en het remuneratieverslag 2022;
De regels inzake quorum en besluitvorming zijn vast‑ gesteld in artikel 17 en 18 van de statuten van de vennootschap:
• Overeenkomstig artikel 17 van de statuten "kan de raad van bestuur, behalve in geval van overmacht, slechts geldig beraadslagen en beslissingen nemen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet is vervuld, kan een nieuwe vergadering worden samen‑ geroepen, die geldig zal beraadslagen en besluiten over de punten die op de agenda van de vorige ver‑ gadering voorkwamen, op voorwaarde dat ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn".
• Artikel 18 bepaalt het volgende: "behoudens in uitzon‑ derlijke gevallen, kan de beraadslaging en de stem‑ ming slechts betrekking hebben op de punten op de agenda. Elk besluit van de raad van bestuur wordt genomen met een absolute meerderheid der stem‑ men van de tegenwoordige of vertegenwoordigde bestuurders en, bij onthouding van één of meer onder hen, met de meerderheid van de andere stemge‑ rechtigde bestuurders. De besluiten van de raad van bestuur kunnen worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders."
Binnen de raad van bestuur zijn vijf comités opgericht die de raad van bestuur moeten bijstaan en adviseren binnen hun specifieke domeinen.
Zij vormen een louter adviesorgaan en rapporteren aan de raad van bestuur, die de uiteindelijke beslissingsbe‑ voegdheid behoudt.
Meer uitleg over de meeste comités kan worden terug‑ gevonden in het Corporate Governance Charter van de vennootschap, dat ten alle tijde kan worden geconsul‑ teerd op de website www.homeinvestbelgium.be.
Hoewel Home Invest Belgium voldoet aan twee van de drie uitzonderingscriteria die zijn vastgelegd in artikel 7:99, § 3 WVV en bijgevolg niet verplicht is een auditcomité in te stellen, heeft de raad van bestuur van de GVV toch beslist een auditcomité op te richten.
Het auditcomité is het afgelopen boekjaar zes keer bij‑ eengekomen en is per 31 december 2022 samengesteld uit de volgende personen:
De heer Eric Spiessens beschikt over de vereiste onaf‑ hankelijkheid en deskundigheid op het gebied van audit en boekhouding.
De commissaris van de GVV woonde twee vergaderin‑ gen van het auditcomité bij.
De belangrijkste opdrachten van het auditcomité zijn:
In het boekjaar 2022 werden met name de volgende punten behandeld:
uitwerken van een interne procedure en een proces ter controle van de externe waarderingen;
opvolging van de bevindingen van de interne auditor;
In de loop van het afgelopen boekjaar heeft de Voorzitter van het auditcomité de leden ondervraagd over de werking, efficiëntie en interactie met de raad van bestuur. Op grond van zijn zelfevaluatie besliste het auditcomité om de agendapunten die reeds uitgebreid besproken werden in het auditcomité voortaan op een meer compacte manier voor te stellen aan de raad van bestuur, aangevuld met de bevindingen, aanbevelingen of aandachtspunten vanwege het auditcomité.
Hoewel Home Invest Belgium voldoet aan twee van de drie uitsluitingscriteria vermeld in artikel 7:100, §4 WVV heeft de raad van bestuur beslist om over te gaan tot de oprichting van een benoemings-en remuneratie‑ comité, wiens taak erin bestaat de raad van bestuur bij te staan in de samenstelling van de raad van bestuur en de effectieve leiding en het bezoldigingsbeleid van de vennootschap.
Het benoemings- en remuneratiecomité is het afge‑ lopen boekjaar vier keer bijeengekomen en was op 31 december 2022 samengesteld uit de volgende personen:
Het benoemings- en remuneratiecomité is meer in het bijzonder belast met:
het verstrekken van nadere toelichting bij dit verslag op de gewone algemene vergadering.
Tijdens het boekjaar 2022 is het benoemings- en remuneratiecomité voornamelijk bijeengekomen om de volgende punten te bespreken:
Het investeringscomité selecteert, analyseert, en bereidt de (des)investeringsdossiers evenals de recon‑ versie-en renovatiedossiers voor en staat tevens in voor de opvolging ervan.
Het investeringscomité is het afgelopen boekjaar zeven keer bijeengekomen en was op 31 december 2022 samengesteld uit de volgende personen:
Rekening houdend met de specifieke noden eigen aan de opvolging van ontwikkelings- en renovatiewerken, heeft de raad van bestuur een projectcomité ingevoerd. Voordien werd deze rol vervuld door de raad van bestuur van Home Invest Belgium.
Het projectcomité kwam in het voorbije boekjaar twaalf keer samen:
De rol van het comité bestaat uit de opvolging en de controle van de renovatie- en ontwikkelingsprojecten, met betrekking tot programmering, planning, budget, kwaliteit en organisatie van de bouwwerken.
Tijdens het boekjaar 2022 stonden de volgende punten op de agenda:
Deze stuurgroep vergadert op maandelijkse basis en behandelde de volgende onderwerpen:
De leden van deze stuurgroep zullen een vergoeding krijgen gelijk aan de zitpenningen voor de comités bin‑ nen de raad van bestuur. Mevrouw Christel Gijsbrechts neemt het voorzitterschap van deze stuurgroep waar.
1 De heer Alain Verheulpen is niet meer in dienst bij Home Invest Belgium sinds 9 september 2022.
2 De raad van bestuur dd. 21 februari 2022 heeft de heer Thomas Peperstraete benoemd als lid van het investeringscomité.
De ICT stuurgroep kwam in 2022 negen keer samen
De raad van bestuur wordt bijgestaan door de effec‑ tieve leiding (in de zin van artikel 14 van de wet van 12 mei 2014 (zoals gewijzigd) betreffende de gereglemen‑ teerde vastgoedvennootschappen).
De effectieve leiding bestaat uit:
Het curriculum vitae van de leden van de effectieve leiding kan als volgt samengevat worden:
Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen vermeld wordt onder de "sectie 5.3. Korte voorstelling van de bestuurders".
Hij maakt sinds 3 december 2018 deel uit van de effec‑ tieve leiding van Home Invest Belgium.
De heer Bruggeman behaalde een masterdiploma handelsingenieur en een bachelor in de wijsbegeerte aan de Universiteit Antwerpen. Daarnaast legde hij succesvol de 3 niveaus af van het CFA Programma (Chartered Financial Analyst). Hij startte zijn carrière in 2008 bij Bank Degroof als aandelenanalist en ver‑ volgens in corporate finance. Hij bekleedde eveneens de functie van CFO bij Qrf City Retail. Hij maakt sinds 7 januari 2019 deel uit van de effectieve leiding van Home Invest Belgium.
| Sven Janssens | Preben Bruggeman | |
|---|---|---|
| Aantal aandelen in bezit |
3.160 | 2.100 |
| Andere mandaten binnen Home Invest Belgium |
Zijn mandaten werden hierboven beschreven |
Zaakvoerder Charlent 53 Freehold BVBA |
Ingrid Quinet Chief Legal Officer
Het remuneratieverslag wordt elk jaar opgenomen in het financieel jaarverslag. Het zet de principes van het remuneratiebeleid van de vennootschap uiteen. Elke afwijking van betekenis van het remuneratiebeleid tijdens het boekjaar, evenals wijzigingen die aan dit beleid zouden gebeuren, worden in het verslag opgenomen. Het remuneratieverslag houdt rekening met de aanbevelingen van het benoemings- en remuneratiecomité. Het bevat de informatie die wordt voorgeschreven in artikel 3:6, §3 WVV en houdt rekening met de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code (Code 2020). De algemene vergadering spreekt zich elk jaar uit over het remuneratieverslag.
De niet-uitvoerende bestuurders hebben recht op zitpenningen voor de bijeenkomsten van de raad van bestuur en van de verschillende comités in overeen‑ stemming met het remuneratiebeleid. Bovendien mogen zij onkostennota's indienen voor de bij de uitoefening van hun mandaat gemaakte uitgaven.
De gewone algemene vergadering van 7 mei 2019 heeft volgende bedragen als zitpenning weerhouden:
• een vaste, jaarlijkse vergoeding van € 5.000 per bestuurder (te betalen telkens na de gewone algemene vergadering) en
De leden van de effectieve leiding die deze vergaderin‑ gen bijwonen, krijgen deze zitpenningen niet.
| Investe | Investe rings |
Benoe mings- en |
Vaste jaar vergoeding (betaal |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestuurder | Raad van bestuur |
rings comité |
comité Bezoeken |
Audit comité |
Project comité |
remuneratie comité |
IT Steerco |
baar in 4 schijven) |
Totaal |
| Aurousseau Wim | 8.000 € | 0 € | 0 € | 3.750 € | 0 € | 0 € | 5.000 € | 16.750 € | |
| Bostoen Hélène | 9.000 € | 4.500 € | 750 € | 0 € | 8.250 € | 0 € | 5.000 € | 27.500 € | |
| Philip De Greve | 8.000 € | 5.250 € | 750 € | 0 € | 0 € | 0 € | 5.000 € | 19.000 € | |
| Denys Suzy | 10.000 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 2.250 € | 5.000 € | 17.250 € | |
| Gijsbrechts Christel | 9.000 € | 0 € | 0 € | 4.500 € | 0 € | 0 € | 9.000 € | 5.000 € | 27.500 € |
| Peperstraete Thomas | 0 € | 3.000 € | 1.500 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 4.500 € | |
| Spiessens Eric | 12.000 € | 0 € | 0 € | 6.000 € | 0 € | 3.000 € | 5.000 € | 26.000 € | |
| Van Overstraeten Johan | 9.000 € | 7.000 € | 3.000 € | 0 € | 12.000 € | 0 € | 6.750 € | 5.000 € | 42.750 € |
| Van Overstraeten Liévin | 18.000 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 4.000 € | 5.000 € | 27.000 € | |
| TOTAAL | 83.000 € | 19.750 € | 6.000 € | 14.250 € | 20.250 € | 9.250 € | 15.750 € | 40.000 € | 208.250 € |
Overeenkomstig het remuneratiebeleid, is de vergoe‑ ding van de niet-uitvoerende bestuurders uitsluitend een vaste vergoeding, zij ontvangen geen variabele ver‑ goeding, uitzonderlijke vergoeding of pensioenbelofte.
Volgens het remuneratiebeleid van de vennootschap ontvangen niet-uitvoerende bestuurders geen aandelen als (component van) hun remuneratie. Hiermee wijkt de vennootschap af van aanbeveling 7.6 van de Code 2020.
Deze aanbeveling heeft als doel om het belang van niet-uitvoerende bestuurders op lange termijn te alig‑ neren met het belang van de aandeelhouders van de vennootschap.
De vennootschap is van oordeel dat het aandeelhou‑ dersbelang op lange termijn reeds voldoende vertegen‑ woordigd is in de raad van bestuur. Dit omwille van het feit dat één derde van de niet-uitvoerende bestuurders de facto vertegenwoordigers zijn van grote aandeel‑ houders van de vennootschap. De vennootschap is dan ook van oordeel dat het toekennen van aandelen aan niet-uitvoerende bestuurders als onderdeel van hun remuneratie momenteel niet noodzakelijk bijkomend zou bijdragen tot het behalen van de doelstelling van aanbeveling 7.6 van de Code 2020. Bovendien merkt de vennootschap op dat ook andere beursgenoteerde vennootschappen en sectorgenoten zich voorlopig terughoudend opstellen tegenover deze relatief recente aanbeveling die overigens meestal niet uitdrukkelijk terugkomt in de buitenlandse corporate governance aanbevelingen.
Het principe van deze bezoldiging berust op een correcte basisvergoeding, rekening houdend met het gewicht van de functie, het vereiste kennisniveau, en wordt verhoogd met een aan een bovengrens gebonden bijkomende variabele vergoeding die afhankelijk is van de bereikte resultaten ten opzichte van de overeenge‑ komen prestatiecriteria.
De variabele vergoeding wordt bepaald volgens objec‑ tief meetbare prestatiecriteria die de raad van bestuur bij het begin van het boekjaar heeft vastgelegd op advies van het benoemings- en remuneratiecomité.
Zowel op korte als op lange termijn wordt de omvang van deze variabele remuneratie bepaald door criteria die op individueel en op globaal niveau beoordeeld worden. De jaarlijkse variabele remuneratie wordt uitbetaald in contanten. Op lange termijn bestaat de variabele remuneratie uit het Long Term Incentive Plan (LTIP) dat uitbetaald wordt in aandelen. De criteria ver‑ bonden aan het LTIP zijn opgesteld met de lange termijn doelstellingen van de vennootschap voor ogen.
Zoals omschreven in het remuneratiebeleid van de ven‑ nootschap worden er zowel criteria op globaal niveau vastgelegd (tussen de 20% en de 60% van de jaarlijkse variabele vergoeding) als criteria op individueel niveau (CEO: 20%-60% van de jaarlijkse variabele vergoeding is afhankelijk van de realisatie van bedrijfsstrategie en 0%-40% van de jaarlijkse variabele vergoeding is afhan‑ kelijk van het behalen van operationele doelstellingen; CFO: 0%-40% van de jaarlijkse variabele vergoeding is afhankelijk van de realisatie van de bedrijfsstrategie en
0%-60% van de jaarlijkse variabele vergoeding is afhan‑ kelijk van het behalen van operationele doelstellingen).
Rekening houdend met de financiële staten van het afgesloten boekjaar beoordeelt de raad van bestuur op advies van het benoemings- en remuneratiecomité en bij het begin van het daaropvolgende boekjaar in welke mate de evaluatiecriteria werden verwezenlijkt.
De vennootschap heeft geen bepalingen opgenomen in de overeenkomsten met de effectieve leiding die de vennootschap in staat stellen om betaalde varia‑ bele remuneratie terug te vorderen, of de betaling van variabele remuneratie in te houden, en specificeert de omstandigheden waarin dit aangewezen zou zijn, voor zover wettelijk afdwingbaar. De vennootschap is van oordeel dat zij alle middelen van gemeen recht kan aanwenden in geval de vennootschap schade zou lijden door een verkeerde informatie, nalatigheid of fout van een lid van de effectieve leiding.
Op 12 oktober 2018 werd tussen Home Invest Belgium en de heer Sven Janssens een overeenkomst voor zelfstan‑ dige medewerking gesloten die voorziet in een jaarlijkse basisremuneratie ten belope van € 300.000, betaalbaar in maandelijkse termijnen, alsook in een variabele remu‑ neratie gaande van 0% tot 20% van de jaarlijkse basis‑ remuneratie voor het desbetreffende boekjaar.
Zijn variabele remuneratie wordt bepaald op basis van vooraf door de raad van bestuur vast te leggen criteria, uiterlijk tegen 15 maart van elk jaar.
Het contract van de heer Janssens voorziet in het recht op een gsm, draagbare computer, terugbetaling van de abonnementskosten, de communicatiekosten en de kosten van de internetverbinding alsook van de voor rekening van de vennootschap gemaakte kosten.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en ver‑ trekvergoeding: de tussen de heer Janssens en Home Invest Belgium gesloten overeenkomst bepaalt dat de vennootschap bij verbreking van de overeenkomst van haar kant een opzeggingstermijn van drie maanden in acht dient te nemen tijdens het eerste jaar van uitvoe‑ ring van de overeenkomst, vier en een halve maand tijdens het tweede jaar en zes maanden daarna. Het staat de vennootschap vrij naar eigen goeddunken deze opzeggingstermijn (volledig of deels) te vervangen door de betaling van een opzeggingsvergoeding waarvan het bedrag wordt berekend aan de hand van de initiële vaste vergoeding, inclusief indexatie, voor een periode die overeenstemt met de opzeggingstermijn of het saldo van de gegeven opzeggingstermijn. Deze con‑ tractuele bepalingen zijn in overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code.
Op 21 november 2018 werd tussen Home Invest Belgium en de heer Preben Bruggeman een overeenkomst voor zelfstandige medewerking gesloten die voorziet in een jaarlijkse basisremuneratie, betaalbaar in maandelijkse termijnen, en in een variabele remuneratie die kan gaan van 0% tot 20% van de jaarlijkse basisremuneratie voor het desbetreffende boekjaar.
De prestatiecriteria die determinerend zijn voor de berekening van de jaarlijkse variabele vergoeding dra‑ gen bij tot de realisatie van de bedrijfsstrategie en de hieraan gekoppelde jaarlijkse targets.
Het contract van de heer Bruggeman voorziet in het recht op een gsm, draagbare computer, terugbetaling van de abonnements- en communicatiekosten, de kosten van de internetverbinding alsook van de voor rekening van de vennootschap gemaakte kosten.
Contractuele bepalingen inzake opzegging en vertrek‑ vergoeding: de tussen de heer Bruggeman en Home Invest Belgium gesloten overeenkomst bepaalt dat de vennootschap bij verbreking van de overeenkomst van haar kant een opzeggingstermijn van twee maanden in acht dient te nemen tijdens het eerste jaar van uitvoe‑ ring van de overeenkomst, drie maanden tijdens het tweede jaar en vier maanden vanaf het derde jaar. Het staat de vennootschap vrij naar eigen goeddunken deze opzeggingstermijn (volledig of gedeeltelijk) te vervan‑ gen door de betaling van een opzeggingsvergoeding waarvan het bedrag wordt berekend aan de hand van de initiële vergoeding, inclusief indexatie, voor een periode die overeenstemt met de opzeggingstermijn of het saldo van de gegeven opzeggingstermijn. Deze contractuele bepalingen zijn in overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code.
| Totale remuneratie in 2022 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Vaste remuneratie | 2. Variabele remuneratie |
6. Verhou |
||||||
| Basis vergoe ding |
Bestuur dersver goeding |
Bij komende voordelen |
Eén jaar variabel |
Meer jaren variabel LTP |
Uit zonder- lijke items |
4. Pensioen kost |
Totale remune ratie |
ding vaste en variabele remune ratie |
| € 322.549 | – | – | € 25.804 | € 136.572 | – | – | € 484.925 | Vast: 66,5% Variabel: 33,5% |
| € 220.935 | – | – | €47.675 | € 878.748 | – | – | € 366.358 | Vast: 60,3% Variabel: 39,7% |
| 3. | 5. |
De leden van de effectieve leiding komen in aanmerking voor een long term incentive plan (LTIP) dat uitbetaald wordt in aandelen. De bedragen die de betrokkenen kunnen verdienen zijn geplafonneerd.
Het overschrijden van de doelstellingen levert geen additionele bonus op.
| Maximum jaarlijkse variabele vergoeding, uitbetaald in contanten |
Maximum jaarlijkse LTIP vergoeding, uitbetaald in aandelen na evaluatieperiode van 3 jaar |
|
|---|---|---|
| CEO | 20% van de basisremuneratie | 66,67% van de geïndexeerde basisremuneratie |
| CFO | 20% van de basisremuneratie | 66,67% van de geïndexeerde basisremuneratie |
Na een analyse door het auditcomité van de boekhoud‑ kundige en financiële gegevens die de basis vormen voor het verifiëren van de verwezenlijking van prestatie‑ criteria, heeft het benoemings- en remuneratie comité een beoordeling uitgevoerd van de verwezenlijking van de doelstellingen van de effectieve leiding.
In haar vergadering van 3 februari 2023 en op aanbe‑ veling van het benoemings- en remuneratie comité heeft de raad van bestuur het totale percentage van de verwezenlijking van de variabele vergoeding bepaald op 90% van het maximum en de long term incentive vergoeding op 73,6% van het maximum.
| Toelichting over de prestaties 2022 | |||
|---|---|---|---|
| Prestatiecriteria | Relatief gewicht in de variabele vergoeding |
Sven Janssens a) Gemeten prestatie b) Corresp. remuneratie |
Overige leden van de effectieve leiding a) Gemeten prestatie b) Corresp. remuneratie |
| Variabele vergoeding op 1 jaar | |||
| Werkingskosten | 40% | a) Gemeten prestatie: 0% b) € 0 |
a) Gemeten prestatie: 0% b) € 0 |
| Bezettingsgraad | 20% | a) Gemeten prestatie: 100% b) € 12.902 |
a) Gemeten prestatie: 100% b) € 8.837 |
| Voortgang ESG | 10% | a) Gemeten prestatie: 100% b) € 6.451 |
a) Gemeten prestatie: 100% b) € 4.419 |
| Huurderstevredenheid | 10% | a) Gemeten prestatie: 100% b) € 6.451 |
a) Gemeten prestatie: 100% b) € 4.419 |
| Investeringsvolume | 20% | a) Gemeten prestatie: 0% b) € 0 |
a) Gemeten prestatie: 0% b) € 0 |
| Subtotaal | 100% | € 25.804 | € 17.675 |
| Speciale operaties | € 30.000 | ||
| Total variabele vergoeding op 1 jaar | € 25.804 | € 47.675 | |
| Variabele vergoeding over meerdere jaren – LTIP | |||
| EPRA NAV | 0%-30% | a) 15% b) € 16.127 |
a) 15% b) € 11.047 |
| EPRA EPS | 0%-20% | a) 10% b) € 10.752 |
a) 10% b) € 7.365 |
| Operationele marge | 0%-20% | a) 10% b) € 10.752 |
a) 10% b) € 7.365 |
| Processen | 0%-30% | a) 30% b) € 32.255 |
a) 30% b) € 22.094 |
| Subtotaal | 65% | € 69.886 | € 47.869 |
| Multiplicator | € 66.686 | € 49.879 | |
| Totale variabele vergoeding over meerdere jaren – LTIP | € 136.572 | € 97.748 |
In 2023 zijn geen wijzigingen voorzien inzake de vergoe‑ dingsstructuur voor de leden van de raad van bestuur en de comités.
De vaste vergoeding voor de effectieve leiding voor boekjaar 2023 zal € 601.255 bedragen.
De betaling van de variabele vergoeding voor de effectieve leiding voor boekjaar 2023 is afhankelijk van doelstellingen en kwalitatieve en kwantitatieve criteria die worden bepaald door de raad van bestuur, na aan‑ bevelingen vanwege het benoemings- en remuneratie‑ comité. De variabele vergoeding voor de effectieve leiding zal in 2023 maximaal € 120.251 bedragen.
| in € | Vaste remuneratie |
Maximale variabele vergoeding |
|---|---|---|
| CEO | € 356.835 | € 71.367 |
| Overige leden van de effectieve leiding |
€ 244.420 | € 48.884 |
| TOTAAL | € 601.255 | € 120.251 |
De effectieve leiding ontvangt 90% van haar vaste vergoeding maandelijks in contanten en 10% jaarlijks in de vorm van aandelen. De aandelen worden aan de effectieve leiding toegekend op de eerste vrijdag van de maand april in het opvolgende jaar. De toekenningsprijs van de aandelen stemt overeen met de laatst gekende slotkoers (in principe de slotkoers op de eerste don‑ derdag van de maand april), vermenigvuldigd met een factor 100/120e hetzij een disagio van 16,67%.
De raad van bestuur stelt geen minimumdrempel vast van aandelen die aangehouden moeten worden door de leden van de effectieve leiding (afwijking van aanbeve‑ ling 7.9 van de Code 2020). Aangezien 10% van de vaste vergoeding van de effectieve leiding uitbetaald wordt onder de vorm van aandelen is er de facto een jaarlijkse minimumdrempel van 10% ten belope van dit bedrag.
Rekening houdend met het realiseren van de strategie en de lange termijn doelstellingen van de onderneming heeft Home Invest Belgium in het kader van de globale vergoedingsstructuur van de effectieve leiding, naast de maandelijkse vaste vergoeding en de jaarlijkse variabele vergoeding (Short Term Incentive gericht op het beha‑ len van korte termijn doelstellingen en die uitbetaald wordt in contanten), ook een Long Term Incentive Plan opgezet op basis van lange termijn doelstellingen van de vennootschap.
De doelstellingen worden 3-jaarlijks vastgelegd door de raad van bestuur op aanbeveling van het benoe‑ mings- en remuneratie comité. De prestaties voor een welbepaald jaar worden beoordeeld bij het vastleggen van de jaarresultaten door de raad van bestuur in febru‑ ari van het daaropvolgend jaar.
De vergoeding voor een welbepaald jaar wordt vastge‑ legd en gecommuniceerd aan het senior management tegen uiterlijk 31 maart van het daaropvolgende jaar.
De uitbetaling van het LTIP zal gebeuren in aande‑ len. De berekening van het aantal aandelen dat aan de begunstigden van het LTIP gebeurt jaarlijks op de eerste vrijdag van de maand april in het jaar volgend op het prestatiejaar.
De toekenningsprijs van de aandelen stemt overeen met de laatst gekende slotkoers, in principe de slotkoers op de eerste donderdag van de maand april van het opvol‑ gende jaar, verminderd met een disagio van 16,67% voor de gedeeltelijke uitbetaling van de vaste remuneratie in aandelen en een disagio van 5% voor het saldo.
De uitbetaling van het saldo in aandelen gebeurt pas op de eerste vrijdag van de maand april van jaar T+3 voor zover de begunstigde op dat moment nog steeds deel uitmaakt van de effectieve leiding van Home Invest Belgium.
De jaarlijkse vergoeding binnen het LTIP is begrensd op maximum 33,33% van de bruto vaste jaarlijkse geïndexeerde basisvergoeding in jaar T.
Mits het behalen van bepaalde objectieven over de vol‑ ledige 3 jaar periode kan de vergoeding die jaarlijks toe‑ gekend werd binnen het LTIP verhogen met multiplicator van maximaal 2x.
De gedeeltelijke uitbetaling van de vaste remuneratie in aandelen wordt in mindering gebracht van de uitbeta‑ ling in jaar T+3 onder het LTIP.
| Belangrijkste bepalingen | Informatie met betrekking tot het financieel jaar waarover gerapporteerd wordt |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Naam, positie | van het aandelen plan | Openings balans |
In de loop van het jaar | Eind balans |
||||||
| Identifica | Aandelen bij het begin van het jaar |
(a) Aantal aangeboden aandelen |
(a) Aantal verworven aandelen |
Aange boden en niet verworven aandelen op het eind van het jaar |
||||||
| tie van het plan |
Prestatie periode |
Datum van het aanbod |
Datum van de verwerving |
Einde van de retentie periode |
(b) Waarde aandelen datum van het aanbod |
(b) Waarde aandelen datum van de verwerving |
||||
| Sven Janssens CEO |
LTIP 2020 | 1/1/2020 31/12/2022 |
1 april 2021 |
7 april 2023 |
31 december 2024 |
400 | (a) 816 (b) € 88.901 |
(a) 306 (b) € 30.659 |
510 | |
| Overige leden van de effectieve leiding |
LTIP 2020 | 1/1/2020 31/12/2022 |
1 april 2021 |
7 april 2023 |
31 december 2024 |
258 | (a) 559 (b) € 60.894 |
(a) 210 (b) € 21.00 |
349 |
De bepalingen met betrekking tot de vertrekvergoe‑ dingen bevinden zich in het remuneratiebeleid. Geen enkele vertrekvergoeding werd betaald aan de leden van de effectieve leiding in 2022.
Het remuneratie beleid van de vennootschap bevat geen bepalingen met betrekking tot terugvorderings‑ rechten met betrekking tot de variabele vergoeding. De vennootschap is van oordeel dat zij alle middelen van gemeen recht kan aanwenden in geval de vennootschap schade zou lijden door een verkeerde informatie, nala‑ tigheid of fout van een lid van de effectieve leiding.
Voor het financieel jaar 2022, zijn er geen afwijkingen toegestaan van het door de algemene vergadering goedgekeurde remuneratiebeleid.
De schommelingen (positieve of negatieve wijzigingen) in de vergoedingen van niet-uitvoerende bestuurders in andere jaren kunnen worden verklaard door het verschil in aantal vergaderingen of samenkomsten in de betrokken jaren.
De bedrijfsprestaties worden weergegeven aan de hand van de evolutie van de EPRA NAV, de EPRA EPS en de operationele marge.
Het gemiddelde loon werd berekend op basis van de som van de maandsalarissen, op voltijdse basis.
| 2022vs 2021 | 2021vs 2020 | 2020 vs 2019 | 2019 vs 2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Sven Janssens | +8% | +6% | -11% | – |
| Overige leden van de effectieve leiding | +19% | +6% | +1% | – |
| Liévin Van Overstraeten | +29% | +0% | +0% | -28% |
| Eric Spiessens | +24% | -26% | +27% | -5% |
| Johan Van Overstraeten | +45% | -3% | +47% | -3% |
| Wim Aurousseau | +60% | -34% | +14% | -19% |
| Suzy Denys | +13% | -29% | +100% | – |
| Christel Gijsbrechts | +31% | +18% | +54% | – |
| Hélène Bostoen | +31% | -24% | +112% | – |
| Philip De Greve | +73% | – | – | – |
Performantie van de vennootschap
| 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| KPI | ||||
| EPRA NTA | 21,40 | 20,99 | 19,30 | 19,18 |
| EPRA EPS | 1,08 | 0,99 | 0,89 | 0,77 |
| Operationele marge | 71,8% | 71,9% | 67,4% | 63,7% |
| Gemiddelde salaris van de werknemers op een voltijdse basis | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | |||||
| +11% | +1% | +5% | +6% |
3 Het bedrag van de zitpenningen per zitting is ongewijzigd gebleven ten aanzien van 2021. De evolutie van het bedrag is te wwijten aan het aantal zittingen er hebben plaatsgevonden in 2022.
De Commissaris van Home Invest Belgium wordt aan‑ geduid door de gewone algemene vergadering mits voorafgaand akkoord door de FSMA. Hij dient:
De gewone algemene vergadering van 4 mei 2022 heeft EY Bedrijfsrevisoren aangesteld als commissaris van Home Invest Belgium, vertegenwoordigd door de heer Joeri Klaykens, voor een periode van drie jaar.
Het mandaat van de Commissaris loopt af na de gewone algemene vergadering die in 2025 gehouden zal worden.
| Overzicht fees EY 2022 (in €) | Auditmandaat* | Wettelijke opdrachten* |
FSMA* | Non-audit commissaris |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| Home Invest Belgium | 49.000 | 15.376 | 12.100 | 2.750 | 79.226 |
| Charlent 53 Freehold | 3.000 | - | - | - | 3.000 |
| Be Real Estate | 6.369 | - | - | - | 6.369 |
| The Ostrov | 6.342 | - | - | - | 6.342 |
| Home Invest Netherlands | 6.000 | - | - | - | 6.000 |
| The Dox 1 | 6.000 | - | - | - | 6.000 |
| De Haan Vakantiehuizen | 6.418 | - | - | - | 6.418 |
| Blue Quarter | - | - | - | - | |
| TOTAAL | 83.129 | 15.376 | 12.100 | 2.750 | 113.355 |
Totaal auditdiensten*: € 110.605 Totaal non-auditdiensten: € 2.750
FSMA-opdrachten betreffen:
De commissaris heeft voorliggend financieel verslag nagezien en heeft bevestigd dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover hij beschikt in het kader van zijn mandaat. Zijn verslag is in het hoofdstuk "Financiële staten" opgenomen.
De vennootschap heeft twee vastgoeddeskundigen aangesteld voor haar vastgoedportefeuille in België en één voor haar vastgoed in Nederland, voor de trimestriële schatting van haar portefeuille en telkens de vennootschap overgaat tot uitgifte van aandelen, als ze onroerende goederen koopt of verkoopt, overgaat tot inbreng, fusie of splitsing van vastgoedvennootschap‑ pen met de GVV of bij opname van gebouwen in de consolidatiekring van de GVV via andere middelen.
Cushman & Wakefield (RPR Brussel: 0418.915.383), met maatschappelijke zetel aan de Kunstlaan 56 te 1000 Brussel (België), vertegenwoordigd door de heer Emeric Inghels, treedt op als onafhankelijk vastgoed‑ deskundige van de vennootschap voor een deel van de in België gelegen panden. Zijn jaarlijkse remuneratie wordt berekend op basis van de te waarderen opper‑ vlakten aan een tarief van € 0,35 per gewaardeerde m² (exclusief BTW).
In de loop van het boekjaar 2022 heeft Cushman & Wakefield in totaal voor € 63.972 incl. BTW aan erelonen ontvangen.
CBRE Valuations Services BVBA (RPR Brussel: 0859.928.556), met maatschappelijke zetel aan de Lloyd Georgelaan 7, 1000 Brussel, België en verte‑ genwoordigd door de heer Pieter Paepen, treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van de ven‑ nootschap voor de andere panden gelegen in België. Zijn jaarlijkse remuneratie wordt als volgt berekend:
| Te waarderen oppervlakten | per gewaardeerde m² (exclusief BTW) |
|---|---|
| Schijf van 0 tot 125.000 m² | € 0,375 |
| Schijf van 125.001 tot 175.000 m² | € 0,325 |
| Schijf hoger dan 175.001 m² | € 0,275 |
In de loop van het boekjaar 2022 heeft CBRE Valuations Services BVBA in totaal € 32.439 incl. BTW erelonen geïnd.
Cushman & Wakefield Netherlands BV, met maat‑ schappelijke zetel te Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082ME, Amsterdam, vertegenwoordigd door J.N. Brantsma MSc MSRE MRICS RT en Y. Buijs MSc R treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van Home Invest Netherlands NV.
In de loop van het boekjaar 2022 heeft Cushman & Wakefield Netherlands BV in totaal voor € 11 964 excl. BTW aan honoraria ontvangen.
BNP Paribas Real Estate Hotels France, met maat‑ schappelijke zetel aan de Quai de la Bataille de Stalingrad 167, te 92867 Issy-les-Moulineaux (Frankrijk) en vertegenwoordigd door mevr. Blandine Trotot, treedt op als onafhankelijk vastgoeddeskundige van de vennootschap voor de vastgoedportefeuille Port Zélande, bestaande uit 248 vakantiewoningen en 40 appartementen.
In de loop van het boekjaar 2022 heeft BNP Paribas Real Estate Hotels France in totaal voor € 13.623 excl. BTW aan honoraria ontvangen.
BNP Paribas Fortis NV (RPR Brussel: 0403.199.702), gevestigd aan de Warandeberg 3 te 1000 Brussel is de centraliserende bank belast met de financiële dienst‑ verlening met betrekking tot de aandelen van Home Invest Belgium (uitbetaling van de dividenden, inschrij‑ ving op kapitaalverhogingen, oproeping voor de alge‑ mene vergaderingen).
De remuneratie van de bank wordt als volgt bepaald (te vermeerderen met de BTW):
| 0,12% van de nettowaarde van de betaalbaar gestelde coupon (excl. BTW) |
|---|
| 2% van de nettowaarde van de betaalbaar gestelde coupon + € 0,10 per coupure (excl. BTW) |
In het boekjaar 2022 bedroeg de totale vergoeding voor BNP Paribas Fortis € 21.093 incl. BTW.
KBC Securities treedt vanaf 20 oktober 2020 op als liquidity provider (liquiditeitsverschaffer) voor het aandeel Home Invest Belgium teneinde de verhandel‑ baarheid van de aandelen te bevorderen. De vergoeding van de liquidity provider bedraagt € 20.000 excl. BTW per jaar.
Home Invest Belgium is onderworpen aan:
Indien een vermogensrechtelijk belang van een bestuurder (on)rechtstreeks tegengesteld is aan een beslissing of een verrichting die onder de bevoegdheid van de raad van bestuur valt, moet hij dit meedelen aan de andere leden van de raad van bestuur alvorens deze beraadslaagt, dit in toepassing van artikel 7:96 WVV. Zijn verklaring en de redenen die zijn strijdig belang aantonen, dienen verplicht opgenomen te worden in de notulen van de raad van bestuur die hierover beslist. Bijkomend dient de commissaris op de hoogte gebracht worden en mag de betrokken bestuurder niet deelne‑ men aan de beraadslagingen van de raad van bestuur over de betrokken verrichtingen of beslissingen en er ook niet over stemmen. De desbetreffende notulen worden vervolgens opgenomen in het beheersverslag. Voormeld artikel 7:96 WVV voorziet echter in enkele uit‑ zonderingsgevallen, onder meer in verband met gebrui‑ kelijke verrichtingen die plaatsvinden onder de normale marktvoorwaarden en tegen zekerheden die op de markt gewoonlijk gelden voor soortgelijke verrichtingen.
Artikel 7:97 WVV vermeldt dat, wanneer een genoteerde vennootschap een verrichting met een verbonden ven‑ nootschap overweegt (onder voorbehoud van enkele uitzonderingen) er dient overgegaan te worden tot de oprichting van een ad-hoc comité, bestaande uit drie onafhankelijke bestuurders. Dit comité dient, bijgestaan door een onafhankelijk expert, zijn gemotiveerd oor‑ deel over de overwogen verrichting mee te delen aan de raad van bestuur. De raad van bestuur kan slechts een beslissing nemen nadat hij kennis heeft genomen van dit verslag. De commissaris op zijn beurt dient zijn oordeel te geven over de getrouwheid van de gegevens in het advies van het comité en het verslag van de raad van bestuur. Het besluit van het comité, het uittreksel
van de notulen van de raad van bestuur en het oor‑ deel van de commissaris worden opgenomen in het beheersverslag.
Artikel 37 van de GVV-wet (zoals van tijd tot tijd gewij‑ zigd) en artikel 8 van het GVV-KB (zoals van tijd tot tijd gewijzigd) legt aan openbare GVV's onder meer op (onder voorbehoud van bepaalde uitzonderingen) om de FSMA vooraf op de hoogte te brengen van elke verrichting die de GVV van plan is uit te voeren met een verbonden onderneming, een vennootschap waarmee de GVV verbonden is via een participatie, de andere aandeelhouders van een perimetervennootschap, de bestuurders of leden van de effectieve leiding. De vennootschap moet aantonen dat de overwogen verrichting van belang is voor haar en strookt met haar strategie en dat deze uitgevoerd wordt aan normale marktvoorwaarden. Als de verrichting een onroerend goed betreft, dient een onafhankelijke schatter de reële waarde van het vastgoed te schatten, die dan als minimale prijs zal dienen waartegen het vastgoed kan overgedragen worden of als maximum waarvoor het gekocht mag worden. De GVV moet het publiek op de hoogte brengen op het ogenblik van de uitvoering van de verrichting en dient deze informatie toe te lichten in haar financieel jaarverslag.
Het Corporate Governance Charter van Home Invest Belgium voorziet in een geheimhoudingsplicht die de bestuurders en de effectieve leiding dienen te hante‑ ren. De bestuurders en de leden van het management mogen de verkregen inlichtingen niet gebruiken voor andere doeleinden dan voor het uitoefenen van hun mandaat. Ze moeten persoonlijk de vertrouwelijkheid beschermen en mogen de informatie in geen enkel geval verspreiden. Deze persoonlijke verplichting geldt ook voor vertegenwoordigers van een rechtspersoon, bestuurder of lid van het management.
Indien de Vennootschap op het punt staat om met een bestuurder, of met een vennootschap waarmee hij ver‑ bonden is, een transactie af te sluiten die niet valt onder artikel 7:96 WVV (bijvoorbeeld omdat het een gewone transactie betreft die afgesloten is aan gewone markt‑ waarborgen), acht de Vennootschap het toch nodig dat deze bestuurder dit nog voor de beraadslaging van de raad van bestuur aan de andere bestuurders meedeelt en dat hij zich onthoudt van deelname aan de beraad‑ slaging van de raad van bestuur met betrekking tot deze transactie en dat hij zich tevens van deelname aan de stemming onthoudt.
Tenslotte, in geval van belangenconflict in hoofde van de erkende vastgoedexpert van de Vennootschap in het kader van een investeringstransactie, dient de vennoot‑ schap beroep te doen op een andere erkende vastgoe‑ dexpert voor de waardering van het betrokken goed tot zijn eventuele integratie in de vastgoedportefeuille van de vennootschap.
De bestuurders van Home Invest Belgium worden benoemd op grond van hun relevante ervaring in vast‑ goed. Het is dus mogelijk dat zij bestuurdersmandaten in andere vastgoedvennootschappen uitoefenen, waar‑ bij het niet ondenkbeeldig zou zijn dat er een transac‑ tie wordt voorgelegd aan de raad van bestuur waarbij een bestuurder een vermogensrechtelijk tegengesteld belang zou hebben aan dat van Home Invest Belgium bij de uitvoering van de verrichting. In dit geval dienen de regels ter voorkoming van belangenconflicten rigou‑ reus te worden toegepast en dient de bestuurder dit te melden, alvorens zich terug te trekken uit het beraad‑ slagings- en beslissingsproces.
De raad van bestuur heeft een dealing code opge‑ steld met regels die moeten worden nageleefd door de bestuurders en effectieve leiding, haar werknemers en aangestelde personen die financiële instrumenten uit‑ gegeven door Home Invest Belgium willen verhandelen.
Deze dealing code werd opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving en voorziet onder meer in:
De Compliance Officer moet toezien op de naleving van de desbetreffende regelgeving teneinde het risico van marktmisbruik door voorkennis te beperken.
De hieronder opgenomen informatie strekt tot toelich‑ ting bij de elementen die, in geval van een openbaar overnamebod op de aandelen van Home Invest Belgium, gevolgen kunnen hebben, zoals bedoeld in artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007:
de toepasselijke regels voor de benoeming en ver‑ vanging van de leden van de raad van bestuur zijn opgenomen in de statuten van de vennootschap en in het Corporate Governance Charter;
de toepasselijke regels voor de statutenwijziging van Home Invest Belgium zijn opgenomen in de statuten van de vennootschap, waarin rekening is gehouden met de ter zake geldende wetgeving (het WVV en de GVV-wetgeving). Conform artikel 12 van de GVV-wet dient elk ontwerp tot wijziging van de statuten vooraf te worden goedgekeurd door de FSMA;
Home Invest Belgium heeft voor haar Jaarverslag 2022 een "EPRA BPR Gold award" gekregen.
De European Public Real Estate Association (EPRA) is de stem van de Europese beursgenoteerde vast‑ goedsector, met meer dan 275 leden die samen meer dan € 670 miljard aan activa beheren. EPRA publiceert aanbevelingen voor het definiëren van de belang‑ rijkste prestatiemaatstaven die van toepassing zijn op beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Deze aanbevelingen zijn opgenomen in het rapport getiteld
'EPRA Reporting: Best Practices Recommendations Guidelines' ("EPRA Best Practices"). Het rapport is gepu‑ bliceerd op de website van EPRA (www.epra.com).
Home Invest Belgium onderschrijft deze beweging die de standaardisering van de financiële verslaggeving aan de beleggers wil verbeteren, met name op het vlak van kwaliteit en vergelijkbaarheid van deze informatie.
| Tabel EPRA – indicatoren | Definities EPRA | 31/12/2022 | 31/12/2021 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | EPRA – Resultaat | Resultaat uit operationele activiteiten | (€/aandeel) | 1,08 | 0,99 |
| 2 | EPRA – NRV | De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat vastgoed en andere investeringen aan hun investeringswaarde worden inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een lange termijn business model niet verwacht worden zich te materialiseren. |
(€/aandeel) | 22,77 | 22,35 |
| EPRA – NTA | De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat ze ook vastgoed en andere investeringen aan hun reële waarde worden inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een lange termijn business model niet verwacht worden zich te materialiseren, aangepast voor de boekwaarde van immateriële vaste activa. |
(€/aandeel) | 21,4 | 20,99 | |
| EPRA – NDV | De Nettoactiefwaarde, aangepast zodat vastgoed en andere investeringen aan hun reële waarde worden inbegrepen met uitsluiting van bepaalde items die in een lange termijn business model niet verwacht worden zich te materialiseren, aangepast voor de reële waarde van schulden met een vaste rentevoet. |
(€/aandeel) | 23,09 | 20,73 | |
| 3 | EPRA – NIR | De geannualiseerde brutohuurinkomsten, gebaseerd op de cash huren op balansdatum, met uitsluiting van niet-recupereerbare vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van het vastgoed, met inbegrip van geschatte aankoopkosten. |
3.85% | 3,62% | |
| EPRA – Aangepast NIR |
De EPRA NIY, aangepast zodat rekening gehouden wordt met de afloop van huurvrije periodes (of andere niet vervallen tegemoetkomingen zoals huurvrije periodes en getrapte huurprijzen). |
3,85% | 3,62% | ||
| 4 | EPRA Leegstands percentage |
De geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes, gedeeld door de geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille. |
4,24% | 7,75% | |
| 5 | EPRA kostratio (inclusief directe leegstandskosten) |
Administratieve en operationele kosten (met inbegrip van directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten. |
19,68% | 19,48% | |
| EPRA kostratio (exclusief directe leegstandskosten) |
Administratieve en operationele kosten (met uitsluiting van directe leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten. |
19,03% | 18,67% | ||
| 6 | EPRA LTV | Uitstaande schuld gedeeld door de reële waarde van het onroerend goed. |
0,52 | 0,53 | |
| EPRA LTV (exclusief overdrachtsbelasting) |
Uitstaande schuld gedeeld door de marktwaarde van het onroerend goed. |
0,50 | 0,52 |
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| IFRS Resultaat (aandeelhouders van de groep) | 57.230 | 48.866 | |
| (i) | Wijzigingen in de waarde van vastgoedbeleggingen | -4.894 | -26.546 |
| (ii) | Winst of verlies op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 15 | -431 |
| (vi) | Wijzigingen in de reële waarde van financiële instrumenten | -32.323 | -4.258 |
| (viii) | Uitgestelde belastingen met betrekking tot EPRA-wijzigingen | 952 | -637 |
| (ix) | EPRA aanpassingen met betrekkingen tot joint ventures | -2.508 | -711 |
| EPRA Resultaat | 16.283 | ||
| Gewogen gemiddeld aantal aandelen | 16.442.734 | ||
| EPRA Resultaat per aandeel (in EUR) | 1,08 | 0,99 |
| (in € k) | EPRA NTA | EPRA NRV | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|---|
| IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) | 410.064 | 410.064 | 410.064 | |
| (v) | Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
2.586 | 2.586 | |
| (vi) | Reële waarde van de financiële instrumenten | -31.433 | -31.433 | |
| (viii.b) | Immateriële vaste activa | -572 | ||
| (x) | Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet | 618 | ||
| (xi) | Overdrachtsbelastingen | 23.789 | ||
| NAV | 380.645 | 405.006 | 410.682 | |
| Aantal aandelen op einde periode | 17.785.785 | 17.785.785 | 17.785.785 | |
| NAV per aandeel | 21,43 | 22,77 | 23,09 |
| 31/12/2021 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in € k) | EPRA NTA | EPRA NRV | EPRA NDV | |||
| IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) | 342.950 | 342.950 | 342.950 | |||
| (v) | Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
1.634 | 1.634 | |||
| (vi) | Reële waarde van de financiële instrumenten | 890 | 890 | |||
| (viii.b) | Immateriële vaste activa | -493 | ||||
| (x) | Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet | -2.264 | ||||
| (xi) | Overdrachtsbelastingen | 21.834 | ||||
| NAV | 344.981 | 367.318 | 340.686 | |||
| Aantal aandelen op einde periode | 16.433.930 | 16.433.930 | 16.433.930 | |||
| NAV per aandeel | 20,99 | 22,35 | 20,73 |
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen | 745.962 | 702.234 |
| Activa bestemd voor verkoop | 0 | 0 |
| Projectontwikkelingen | -51.997 | -42.241 |
| Geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 22.490 | 20.998 |
| Investeringswaarde van de vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuur | 716.455 | 680.812 |
| Geannualiseerde brutohuurinkomsten | 33.027 | 29.438 |
| Vastgoedkosten | -5.461 | -4.759 |
| Geannualiseerde nettohuurinkomsten | 27.566 | 24.679 |
| Notioneel bedrag bij aflopen van huurvrije periode | 0 | 0 |
| Aangepaste geannualiseerde nettohuurinkomsten | 27.566 | 24.679 |
| EPRA NIY | 3,85% | 3,62% |
| EPRA "topped-up" NIY | 3,85% | 3,62% |
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Geschatte huurwaarde van leegstaande ruimtes | 1.461 | 2.466 |
| Geschatte huurwaarde van de volledige portefeuille | 34.488 | 31.867 |
| EPRA leegstandspercentage | 4,20% | 7,70% |
Voor meer informatie over het leegstandspercentage en de bezettingsgraad, verwijzen we naar Hoofdstuk 3 -Beheersverslag van dit jaarverslag.
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
| I. | Operationele kosten (vastgoed- en algemene kosten) zoals in de IFRS-resultatenrekening | 6.857 | 5.894 |
| IV. | Andere bedrijfsopbrengsten/doorrekeningen, bedoeld om de algemene kosten te dekken, exclusief winstmarge |
0 | 0 |
| Exclusief (indien vervat in bovenstaande): | |||
| VI. | Afschrijvingen | -359 | -307 |
| EPRA-kosten (inclusief directe leegstandskosten) | 6.498 | 5.586 | |
| IX. | Directe leegstandskosten | -215 | -231 |
| EPRA-kosten (exclusief directe leegstandskosten) | 6.284 | 5.355 | |
| X. | Brutohuurinkomsten min te betalen huur op gehuurde grond | 33.027 | 28.674 |
| Brutohuurinkomsten | 33.027 | 28.674 | |
| EPRA-kostratio (inclusief directe leegstandskosten) | 19,68% | 19,48% | |
| EPRA-kostratio (Exclusief directe leegstandskosten) | 19,03% | 18,67% |
| 31.12.2022 | 31.12.2021 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA LTV | Aandeel groep | Aandeel in joint ventures |
Belang in materiële vennootschappen geassocieerde |
Minderheids belangen |
Totaal | Aandeel groep | joint ventures Aandeel in |
Belang in materiële vennootschappen geassocieerde |
Minderheids belangen |
Totaal |
| Leningen van financiële instellingen |
268.000 | 18.137 | 286.137 253.000 | 18.581 | 271.581 | |||||
| Commercial paper | 34.000 | 34.000 | 40.000 | 40.000 | ||||||
| Obligatieleningen | 89.000 | 89.000 | 89.000 | 89.000 | ||||||
| Netto handelsschulden | 5.182 | 56 | 5.238 | 4.993 | 350 | 5.342 | ||||
| Kas en kasequivalenten | -4.284 | -864 | -5.148 | -6.534 | -918 | -7.452 | ||||
| Netto schuld (a) | 391.898 | 17.329 | 0 | 0 | 409.227 380.458 | 18.013 | 0 | 0 | 398.471 | |
| Materiële vaste activa voor eigen gebruik |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Vastgoedbeleggingen | 693.965 | 42.050 | 736.015 | 659.813 | 40.950 | 700.763 | ||||
| Vastgoed beschikbaar voor verkoop |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Projectontwikkelingen | 51.997 | 0 | 51.997 | 42.421 | 42.421 | |||||
| Immaterële vaste activa | 572 | 0 | 572 | 578 | 578 | |||||
| Netto vorderingen | 1.916 | 147 | 2.063 | 2.544 | 825 | 3.368 | ||||
| Financiële vaste activa | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||||
| Totale waarde eigendom (b) |
748.450 | 42.197 | 0 | 0 | 790.647 705.354 | 41.775 | 0 | 0 | 747.129 | |
| Overdrachtsbelasting | 23.789 | 1.075 | 24.864 | 21.844 | 1.035 | 22.879 | ||||
| Totale waarde eigendom (incl. overdrachts belasting) (c) |
772.239 | 43.272 | 0 | 0 | 815.511 | 727.198 | 42.810 | 0 | 0 | 770.008 |
| LTV (a/b) | 0,52 | 0,52 | 0,54 | 0,53 | ||||||
| LTV (incl. overdrachts belasting) (a/c) |
0,51 | 0,50 | 0,52 | 0,52 |
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Totaal groep (excl. joint ventures) |
Joint ventures (proportio neel deel) |
Totaal groep |
Totaal groep (excl. joint ventures) |
Joint ventures (proportio neel deel) |
Totaal groep |
|
| (i) Acquisities |
6.306 | 0 | 6.306 | 41.452 | 0 | 41.452 |
| (ii) Ontwikkeling | 21.116 | 0 | 21.116 | 10.443 | 0 | 10.443 |
| (iii) Vastgoedbeleggingen | 11.895 | 0 | 1.895 | 9.362 | 366 | 9.728 |
| Toename van de verhuurbare oppervlakte | 7.695 | 0 | 7.695 | 4.774 | 0 | 4.774 |
| Geen toename van de verhuurbare oppervlakte | 4.200 | 0 | 4.200 | 4.588 | 366 | 4.954 |
| Premies voor huurders | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Andere materiële niet-toegewezen uitgaven | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| (iv) Gekapitaliseerde interest | 1.281 | 0 | 1.281 | 795 | 0 | 795 |
| TOTAAL | 40.598 | 0 | 40.598 | 62.053 | 366 | 62.419 |
| Geconsolideerde jaarrekening 144 | |
|---|---|
| Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening 150 |
|
| Statutaire jaarrekening 178 | |
| Verslag van de commissaris 184 |
143
| (in k €) | Toelichting | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 5 | 31.462 | 27.535 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | 5 | -388 | -332 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 31.074 | 27.202 | |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 6 | 215 | 225 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
6 | 874 | 1.395 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
6 | -3.086 | -3.480 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 6 | 0 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 29.077 | 25.342 | |
| IX. Technische kosten | 7 | -1.009 | -861 |
| X. Commerciële kosten | 8 | -556 | -580 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | 9 | -215 | -231 |
| XII. Beheerskosten vastgoed | 9 | -2.126 | -1.677 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 0 | 0 | |
| Vastgoedkosten | -3.906 | -3.349 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 25.171 | 21.993 | |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | 10 | -2.951 | -2.545 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | 10 | 100 | 103 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 22.320 | 19.552 | |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 11 | -15 | 431 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 11 | 4.894 | 26.546 |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat | 11 | -952 | 637 |
| PORTEFEUILLERESULTAAT | 3.927 | 27.614 | |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.248 | 47.166 | |
| XX. Financiële inkomsten | 12 | 70 | 51 |
| XXI. Netto interestkosten | 13 | -5.110 | -4.542 |
| XXII. Andere financiële kosten | 14 | -94 | -92 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 15 | 32.323 | 4.258 |
| Financieel resultaat | 27.189 | -325 | |
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures |
4.049 | 2.245 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 57.486 | 49.086 | |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | 16 | -256 | -221 |
| XXV. Exit taks | 0 | 0 | |
| BELASTINGEN | -256 | -221 | |
| NETTO RESULTAAT | 57 230 | 48.866 | |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | 0 | 0 | |
| GLOBAAL RESULTAAT | 57 230 | 48 866 | |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP |
57 230 | 48.866 | |
| Uitsluiting van het portefeuilleresultaat | -3.927 | -27.614 | |
| Uitsluiting van de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | -32.323 | -4.258 | |
| Uitsluiting van de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures |
-2.508 | -711 | |
| EPRA RESULTAAT | 18.471 | 16.283 | |
| Gemiddeld aantal aandelen1 | 17.106.685 | 16.442.734 | |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 3,35 | 2,97 | |
| EPRA RESULTAAT PER AANDEEL | 1,08 | 0,99 |
1 Het gemiddeld aantal aandelen wordt berekend met uitsluiting van de 131.275 eigen aandelen.
| ACTIVA (in k €) | Toelichting | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| I. Vaste Activa | 804.338 | 728.389 | |
| B. Immateriële vaste activa | 16 | 572 | 493 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 17 | 745.962 | 702.234 |
| D. Andere materiële vaste activa | 19 | 180 | 394 |
| E. Financiële vaste activa | 24 | 31.433 | 1.825 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 20 | 142 | 209 |
| I. Deelnemingen in geassocieerde venootschappen en joint ventures | 21 | 26.048 | 23.234 |
| II. Vlottende activa | 8.025 | 8.623 | |
| C. Vorderingen financiële leasing | 20 | 66 | 64 |
| D. Handelsvorderingen | 22 | 1.916 | 2.858 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 22 | 1.076 | 1.072 |
| F. Kas en kasequivalenten | 23 | 4.284 | 4.186 |
| G. Overlopende rekeningen | 24 | 682 | 443 |
| TOTAAL ACTIVA | 812.362 | 737.012 |
| EIGEN VERMOGEN | 410.064 | 342.950 | |
|---|---|---|---|
| I. EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP |
410.064 | 342.950 | |
| A. Kapitaal | 28 | 94.136 | 87.999 |
| B. Uitgiftepremies | 28 | 47.346 | 24.903 |
| C. Reserves | 28 | 226.469 | 195.159 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 28 | 42.112 | 34.889 |
| II. MINDERHEIDSBELANGEN | 0 | 0 |
| VERPLICHTINGEN | 402.299 | 394.062 | |
|---|---|---|---|
| I. Langlopende verplichtingen | 359.154 | 347.147 | |
| A. Voorzieningen | 0 | 0 | |
| B. Langlopende financiële schulden | 25 | 356.568 | 341.657 |
| a. Kredietinstellingen | 267.887 | 252.859 | |
| b. Financiële leasing | 0 | 56 | |
| c. Andere | 88.682 | 88.742 | |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 25 | 0 | 2.655 |
| F. Uitgestelde belastingen – verplichtingen | 27 | 2.586 | 2.835 |
| a. Exit taks | 0 | 1.201 | |
| b. Andere | 2.586 | 1.634 | |
| II. Kortlopende verplichtingen | 43.145 | 46.915 | |
| B. Kortlopende financiële schulden | 25 | 34.580 | 40.649 |
| a. Kredietinstellingen | 0 | 0 | |
| b. Financiële leasing | 64 | 110 | |
| c. Andere | 34.516 | 40.540 | |
| C. Andere kortlopende financiële schulden | 25 | 0 | 60 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 26 | 5.182 | 3.495 |
| b. Andere | 5.182 | 3.495 | |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 129 | 128 | |
| F. Overlopende rekeningen | 24 | 3.254 | 2.583 |
| VERPLICHTINGEN | 402 299 | 394 062 | |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 812.362 | 737.012 |
| Reserve van het | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kosten kapitaal verhou |
Uitgifte | Wette lijke |
saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoed |
||
| (in k €) | Kapitaal | dingen | premies | reserve | beleggingen |
| SALDO OP 31/12/2020 | 88.949 | -950 | 24.903 | 99 | 197.986 |
| Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2020 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8.627 |
| Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat | |||||
| Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties | |||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen |
8.627 | ||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva |
|||||
| Slotdividend boekjaar 2020 (betaald in mei 2021) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Volledig dividend boekjaar 2020 | |||||
| Interimdividend boekjaar 2020 (voorschot betaald in december 2020) |
|||||
| Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen | -5.997 | ||||
| Resultaat van het boekjaar 2021 | |||||
| Interim dividend boekjaar 2021 (voorschot betaald in december 2021) |
|||||
| Verwerving / verkoop van eigen aandelen | |||||
| Op aandelen gebaseerde betalingen | |||||
| Fusie van dochterondernemingen | |||||
| Overige verhogingen (verlagingen) | |||||
| SALDO OP 31/12/2021 | 88.949 | -950 | 24.903 | 99 | 200.615 |
| SALDO OP 31/12/2021 | 88.949 | -950 | 24.903 | 99 | 200.615 |
| Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 | 31.609 |
| Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat | |||||
| Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties | |||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen |
31.609 | ||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva |
|||||
| Slotdividend boekjaar 2021 (betaald in mei 2022) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Volledig dividend boekjaar 2021 | |||||
| Interim dividend boekjaar 2021 (voorschot betaald in december 2021) |
|||||
| Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen | -93 | ||||
| Resultaat van het boekjaar 2022 | |||||
| Interimdividend boekjaar 2022 (voorschot betaald in december 2022) |
|||||
| Verwerving/verkoop van eigen aandelen | |||||
| Op aandelen gebaseerde betalingen | |||||
| Fusie van dochterondernemingen | |||||
| Overige verhogingen (verlagingen) | |||||
| Kapitaalvermindering | -982 | ||||
| Kapitaalverhoging | 7.557 | -438 | 22.443 | 0 | |
| SALDO OP 31/12/2022 | 95.524 | -1.388 | 47.346 | 99 | 232.132 |
| Netto resultaat van het boekjaar Totaal |
Over gedragen resultaat van voor gaande boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor op aandelen geba seerde betalingen |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserves voor fiscale latenties |
Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve voor heta saldo van de variaties in de reële waarde van toe gelaten afdekkings instrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve van de geschatte mutatie kosten en –rechten |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.912 310.173 |
16.093 | 1.259 | 0 | -687 | -1.692 | -5.053 | 0 | -15.646 |
| -4.912 -2.302 3.554 0 |
-3.554 -3.554 |
0 | 0 | 0 | -576 | -908 | 0 | -978 |
| 576 0 |
-576 | |||||||
| -7.649 0 |
-978 | |||||||
| 908 0 |
-908 | |||||||
| -2.302 -2.302 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| -16.276 -16.276 |
||||||||
| 13.975 13.975 |
||||||||
| 0 | 5.181 | 816 | ||||||
| 48.866 48.866 |
||||||||
| -13.977 -13.977 |
||||||||
| -230 | 0 | -230 | ||||||
| 420 0 |
388 | 31 | ||||||
| 34.889 342.950 |
17.721 | 1.259 | 388 | -886 | -2.268 | -5.962 | 0 | -15.808 |
| 34.889 342.950 |
17.721 | 1.259 | 388 | -886 | -2.268 | -5.962 | 0 | -15.808 |
| -34.889 -2.324 |
36 | 0 | 0 | 637 | 4.635 | 0 | -4.353 | |
| 19 0 |
-19 | |||||||
| -637 0 |
637 | |||||||
| -27.311 0 |
55 | -4.353 | ||||||
| -4.635 0 |
4.635 | |||||||
| -2.324 -2.324 |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| -16.301 -16.301 13.977 13.977 |
||||||||
| 0 | 34 | 59 | ||||||
| 57.230 57.230 |
||||||||
| -15.118 -15.118 |
||||||||
| -1.717 | -1.717 | |||||||
| 473 | 419 | 54 | ||||||
| 153 | 153 | |||||||
| -1.146 | -164 | |||||||
| 29.562 | ||||||||
| 42.112 410.064 |
17.781 | 1.259 | 807 | -2.549 | -1.631 | -1.327 | 0 | -20.102 |
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| KAS EN KASEQUIVALENTEN – BEGIN VAN DE PERIODE | 4.186 | 3.328 |
| 1. Kasstromen uit operationele activiteiten | 24.872 | 18.485 |
| Resultaat van het boekjaar | 57.230 | 48.866 |
| Resultaat van het boekjaar vóór interesten en belastingen | 26.247 | 47.166 |
| Ontvangen interesten | 70 | 51 |
| Betaalde interesten | -5.204 | -4.633 |
| Variatie van de reële waarde van financiële activa en passiva | 32.323 | 4.258 |
| Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures | 4.049 | 2.245 |
| Belastingen | -256 | -221 |
| Aanpassingen aan de winst voor niet-kasstroomverrichtingen | -33.069 | -28.226 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 359 | 198 |
| - Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa | 359 | 198 |
| Andere niet-monetaire elementen | -38.483 | -32.484 |
| - Afschrijvingen op gekapitaliseerde financieringskosten | -30 | 66 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -4.894 | -26.546 |
| - Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa (+/-) | -2.814 | -1.484 |
| - Variaties in de reële waarde van afdekkingsinstrumenten en ander portefeuilleresultaat | -31.372 | -4.938 |
| - Exit taks bewegingen | 0 | 0 |
| - Andere niet-monetaire bewegingen | 627 | 418 |
| Winst bij realisatie van activa | 15 | -430 |
| - Meerwaarden bij realisatie vaste activa | 15 | -430 |
| Terugneming van uitgaven en financiële producten | 5.040 | 4.491 |
| Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal | 711 | -2.155 |
| Bewegingen in de activa | 697 | -1.130 |
| - Kortlopende financiële activa | -3 | -3 |
| - Handelsvorderingen | 943 | -530 |
| - Belastingvorderingen en Andere Kortlopende activa | -3 | -632 |
| - Overlopende rekeningen | -240 | 34 |
| Bewegingen in de verplichtingen | 14 | -1.025 |
| - Handelsschulden en Andere Kortlopende schulden | 1.688 | -1.961 |
| - Andere Kortlopende verplichtingen | -1.145 | -55 |
| - Overlopende rekeningen | 671 | 316 |
| - Provisies | 0 | 0 |
| Uitgestelde belastingen – verplichtingen | -1.200 | 675 |
| 2. Kasstromen uit investeringsactiviteiten | -39.007 | -51.462 |
| Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen | -33.010 | -19.806 |
| Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities | -6.306 | -41.452 |
| Desinvesteringen | 467 | 9.884 |
| Projectonwikkelingen | 0 | 0 |
| Overige immateriële vaste activa | -224 | -293 |
| Overige materiële vaste activa | 0 | -7 |
| Financiële vaste activa | 0 | 148 |
| Vorderingen leasing | 66 | 64 |
| Langlopende financiële vaste activa | 0 | 0 |
| 3. Kasstromen uit financieringsactiviteiten | 14.234 | 33.836 |
| Toename (+)/Afname (-) financiële bankschulden | 9.000 | 55.000 |
| Toename (+)/Afname (-) financiële schulden | 0 | -5 |
| Aan- en verkoop van eigen aandelen | -1.717 | -230 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 |
| Ontvangen interesten | 70 | 51 |
| Betaalde interesten | -5.110 | -4.542 |
| Betaalde financieringskosten | -129 | -160 |
| Dividend vorig boekjaar | -2.324 | -2.302 |
| Interim dividend | -15.118 | -13.977 |
| Uitgifte aandelen KAS EN KASEQUIVALENTEN – EINDE VAN DE PERIODE |
29.562 4.284 |
0 4.186 |
| Toelichting 1: | ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ONDERNEMING . | 150 |
|---|---|---|
| Toelichting 2: | BELANGRIJKSTE BOEKHOUDMETHODES . | 150 |
| Toelichting 3: | SCHATTINGEN, VERONDERSTELLINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN ONZEKERHEID . | 157 |
| Toelichting 4: | GESEGMENTEERDE INFORMATIE (GECONSOLIDEERD) . | 158 |
| Toelichting 5: | HUURINKOMSTEN EN -LASTEN . | 162 |
| Toelichting 6: | VASTGOEDRESULTAAT . | 162 |
| Toelichting 7: | TECHNISCHE KOSTEN . | 162 |
| Toelichting 8: | COMMERCIËLE KOSTEN . | 163 |
| Toelichting 9: | KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET-VERHUURDE GOEDEREN – BEHEERSKOSTEN VAN VASTGOED – ANDERE VASTGOEDKOSTEN . |
163 |
| Toelichting 10: ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP . | 163 | |
| Toelichting 11: | RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN –VARIATIES IN REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN – ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT . |
163 |
| Toelichting 12: FINANCIËLE INKOMSTEN . | 164 | |
| Toelichting 13: NETTO INTERESTKOSTEN . | 164 | |
| Toelichting 14: ANDERE FINANCIËLE KOSTEN . | 164 | |
| Toelichting 15: VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN ACTIVA EN PASSIVA AANDEEL IN HET RESULTAAT VAN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES . |
165 | |
| Toelichting 16: BELASTINGEN OP HET RESULTAAT . | 165 | |
| Toelichting 17: | IMMATERIËLE VASTE ACTIVA . | 165 |
| Toelichting 18: VASTGOEDBELEGGINGEN . | 166 | |
| Toelichting 19: ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA . | 167 | |
| Toelichting 20: VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING . | 168 | |
| Toelichting 21: DEELNEMINGEN IN GEASSOCIEERDE VENNOOTSCHAPPEN EN JOINT VENTURES . | 168 | |
| Toelichting 22: VORDERINGEN . | 169 | |
| Toelichting 23: KAS EN KASEQUIVALENTEN . | 169 | |
| Toelichting 24: OVERLOPENDE REKENINGEN . | 169 | |
| Toelichting 25: FINANCIËLE ACTIVA EN PASSIVA . | 170 | |
| Toelichting 26: HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN . | 173 | |
| Toelichting 27: UITGESTELDE BELASTINGEN . | 173 | |
| Toelichting 28: KAPITAAL, UITGIFTEPREMIES EN RESERVES . | 173 | |
| Toelichting 29: SCHULDGRAAD . | 174 | |
| Toelichting 30: CONSOLIDATIEKRING . | 175 | |
| Toelichting 31: TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN MET BETREKKING TOT DE RESULTATENREKENING . |
176 | |
| Toelichting 32: RECHTEN EN VERPLICHTINGEN BUITEN BALANS . | 176 | |
| Toelichting 33: PERSONEELSBESTAND . | 177 | |
| Toelichting 34: ERELONEN COMMISSARIS . | 177 | |
| Toelichting 35: GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM . | 177 |
Home Invest Belgium NV is een GVV. Ze is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Haar maatschappelijke zetel is geves‑ tigd in België, 1200 Brussel, Woluwedal 46/11. De ven‑ nootschap is genoteerd op NYSE Euronext Brussel. De geconsolideerde jaarrekening omvat Home Invest Belgium en haar perimetervennootschappen, de BVBA Charlent 53 Freehold, de NV BE Real Estate, NV The Ostrov, NV The Dox 1, NV Home Invest Netherlands en Blue Quarter NV.
De financiële staten werden opgesteld in over‑ eenstemming met het IFRS-referentiesysteem ('International Financial Reporting Standards') zoals goedgekeurd in de Europese Unie. In toepassing van artikel 11 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van de GVV, stelt Home Invest Belgium haar jaarrekening op volgens het IFRS referentiesysteem.
De Vennootschap heeft haar openingsbalans opge‑ steld volgens IFRS op 1 januari 2006 (datum van overgang naar IFRS). In overeenstemming met IFRS 1 – Eerste toepassing van IFRS heeft de Vennootschap beslist de acquisities vóór de datum van overgang naar IFRS niet te herwerken, en dat conform IFRS 3 – Bedrijfscombinaties.
De financiële staten worden uitgedrukt in euro, behalve indien anders vermeld. Zij zijn opgesteld op basis van de historische kosten, met uitzondering van de vast‑ goedbeleggingen en bepaalde financiële instrumen‑ ten, die gewaardeerd zijn aan hun reële waarde. De boekingsmethodes werden coherent toegepast op de voorgestelde boekjaren.
De geconsolideerde jaarrekening omvat de jaar‑ rekeningen van Home Invest Belgium en haar perimetervennootschappen.
Er bestaat controle over een perimetervennoot‑ schap wanneer Home Invest Belgium, rechtstreeks of onrechtstreeks, de macht heeft over de entiteit; wordt blootgesteld aan of rechten heeft op varia‑ bele rendementen omwille van haar implicatie in deze entiteit; de mogelijkheid heeft om haar invloed uit te oefenen op het bedrag van deze rendementen.
De jaarrekeningen van de perimetervennootschappen waarover Home Invest Belgium controle heeft, zijn inte‑ graal geconsolideerd vanaf de acquisitiedatum tot op de datum waarop de controle afloopt.
De rekeningen van de perimetervennootschappen zijn opgesteld voor hetzelfde boekjaar als dat van Home Invest Belgium, met uitsluiting van de vennootschap BE Real Estate NV waarvan het boekjaar eindigt per 30/06. Er worden uniforme IFRS waarderingsregels toegepast op de betrokken perimetervennootschappen. Alle intra-groepverrichtingen, evenals de latente winsten en verliezen binnen de groep op verrichtingen tussen de ondernemingen van de groep, worden geëlimineerd. De latente verliezen worden geëlimineerd, behalve in het geval van een buitengewone waardevermindering.
Een joint venture is een gezamenlijk akkoord waarbij de partijen die een gezamenlijke controle uitoefenen, rechten hebben op het netto-actief van het akkoord. De geconsolideerde resultatenrekeningen bevatten het aandeel van de Groep in de resultaten van de joint ven‑ tures overeenkomstig de vermogensmutatiemethode. Dit aandeel wordt berekend vanaf de begindatum tot op de einddatum van de gezamenlijke controle. De jaarre‑ keningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperiode als die van de Vennootschap.
De goodwill is het positieve verschil tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aandeel van de groep in de reële waarde van de verworven activa en passiva van de dochteronderneming, op het moment van de overname. De prijs van de bedrijfscombinatie bestaat uit de overnameprijs en alle rechtstreeks toewijsbare transactiekosten.
De negatieve goodwill (badwill) is het negatieve verschil tussen de prijs van de bedrijfscombinatie en het aan‑ deel van de groep in de reële waarde van de verworven activa en passiva van de dochteronderneming, op het moment van de overname. Deze negatieve goodwill wordt door de overnemer onmiddellijk opgenomen in de resultatenrekening.
De immateriële vaste activa met een beperkte levens‑ duur worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs. Na de initiële boeking worden ze gewaardeerd tegen hun kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en de eventuele waardeverminderingen.
De immateriële vaste activa worden lineair afgeschre‑ ven op basis van de beste raming van hun gebruiksduur. De gebruiksduur en de afschrijvingsmethode van de immateriële activa worden minstens aan het einde van elk boekjaar herzien.
Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur zijn beleggingen in onroerende activa die worden aange‑ houden voor verhuur op lange termijn en/of voor de waardetoename van het kapitaal.
De vastgoedbeleggingen worden oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de transactiekosten en de niet-aftrekbare BTW (de "aan‑ schaffingswaarde"). Voor gebouwen die worden verwor‑ ven via een fusie, splitsing of inbreng van bedrijfstak, zijn de belastingen verschuldigd op de potentiële meer‑ waarden van de aldus geïntegreerde activa inbegrepen in de kosten van de desbetreffende activa.
Bij de eerste periodieke afsluiting na de initiële boeking ervan, worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen hun reële waarde.
De reële waarde wordt bepaald in twee stappen.
In de eerste stap gaat een onafhankelijke externe vastgoedexpert over tot de waardering van de vast‑ goedbeleggingen met inbegrip van overdrachtstaksen (registratierechten of andere overdrachtstaksen), de zogenaamde "investeringswaarde".
De expert schat de investeringswaarde op basis van 2 methodes: de kapitalisatie van de geschatte huur‑ waarde en de Discounted Cash Flow methode (DCFmethode). De expert heeft de mogelijkheid om voor de expertise van de vastgoedbeleggingen alternatieve methodes te gebruiken.
In een tweede stap, om van de investeringswaarde naar de reële waarde te gaan, houdt de expert van de aldus geschatte vastgoedbeleggingen een geschat bedrag in voor overdrachtstaksen.
De investeringswaarde minus de overdrachtstaksen vormt de reële waarde in de betekenis van IFRS 13. In België wordt de reële waarde als volgt bepaald:
Wanneer Home Invest Belgium het besluit neemt uit de Belgische portefeuille een gebouw te vervreemden onder een welbepaalde transactiestructuur, dan wor‑ den voor de bepaling van de reële waarde de effectieve overdrachtstaksen in mindering gebracht die verwacht worden van toepassing te zijn op de transactie, onge‑ acht de globale investeringswaarde van het gebouw.
In Nederland bedragen de overdrachtstaksen 8% voor residentieel vastgoed.
Elke winst of elk verlies uit een wijziging van de reële waarde wordt in de resultatenrekening geboekt onder de rubriek "XVIII. Variaties van de reële waarde van vast‑ goedbeleggingen" lijn "A. Positieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" of lijn "B. Negatieve variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen".
De aanwending wordt geboekt onder het Eigen ver‑ mogen onder Rubriek C Reserves – "b. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen" en "c. Reserve van de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreem‑ ding van vastgoedbeleggingen (-)".
2 De boekhoudkundige verwerking (2,5% mutatierecht) werd toegelicht in het persbericht dat door BeAMA op 8 februari 2006 gepubliceerd werd, en bevestigd werd in het persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016.
De uitgevoerde werken die onder de verantwoorde‑ lijkheid van de eigenaar vallen, worden op 3 manieren in de rekeningen opgenomen, afhankelijk van het type werkzaamheden:
De gebouwen waarvoor kosten worden gemaakt die op het actief geboekt worden, worden bij de voorbereiding van de budgetten geïdentificeerd op basis van de voor‑ afgaande criteria.
Mogelijk te activeren uitgaven hebben betrekking op de materialen, de aannemingswerken, de technische studies, de honoraria (architecten, studiebureaus, project management), de BTW, taksen, de interne kosten en de intresten betaald tijdens de bouw.
Naar aanleiding van een verkoop van een onroerend goed zal de verkoopprijs verminderd met de commer‑ cialisatiekosten geboekt worden onder rubriek "XVI.A Netto verkopen van de onroerende goederen" van de resultatenrekening, terwijl de annulering van de reële waarde van het gebouw in het negatief geboekt zal worden onder rubriek "XVI.B Boekwaarde van de ver‑ kochte onroerende goederen". Het verschil tussen beide rubrieken vormt de rubriek "XVI. Resultaat verkoop van vastgoedbeleggingen".
De gerealiseerde meerwaarde die uitkeerbaar is voor de aandeelhouder wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs van het onroerend goed verminderd met de commercialisatiekosten en de historische aankoop‑ waarde verhoogd met de gedane investeringen.
Na verkoop worden de reeds geboekte latente meer‑ waarden en de overdrachtstaksen die voorheen geboekt werden onder de reserverubrieken "Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van vastgoed‑ beleggingen" en "Reserve van de geschatte mutatiekos‑ ten- en rechten" geannuleerd door hen tegen te boeken bij de aanwending van het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en de uitkeerbare meerwaarden. Deze laatste bewerking wordt doorgevoerd in hetzelfde boekjaar als de verkoop van het onroerend goed.
Deze bedragen worden geheel opgenomen in het bere‑ keningsschema van het bedrag vermeld in artikel 13, §1, alinea 1 van de Wet van 16 juni 2014 en volgende.
Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld worden voor toekomstig gebruik als vastgoed‑ belegging worden opgenomen in de subrubriek 'Projectontwikkelingen' en conform IAS 40 gewaardeerd aan hun reële waarde.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan hun reële waarde indien aan al de volgende criteria voldaan is:
De reële waarde is gebaseerd op de waardering door de Vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.
Indien bovenstaande voorwaarden niet zijn vervuld, blijft het project gewaardeerd aan kostprijs. De kost‑ prijs omvat alle rechtstreeks aan de projectontwik‑ keling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringsuitgaven, die als verwervingskosten worden gekwalificeerd (materialen, aannemingswerken, techni‑ sche studies, honoraria van architecten, studiebureaus, projectmanagement, juridische raadgevers, verzekerin‑ gen, BTW, taksen en toewijsbare interne kosten).
Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten, die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de projectontwikkeling geactiveerd als deel van de kostprijs van de projectontwikkeling, aan een interest die de gemiddelde interestkost van Home Invest Belgium weerspiegelt.
Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen overgeboekt van de rubriek 'Projectontwikkelingen' naar de rubriek 'Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur'.
Transactiekosten in het kader van acquisities zoals onder meer commissies betaald aan vastgoedmake‑ laars, erelonen voor adviseurs en toewijsbare interne kosten worden als volgt verwerkt:
De andere materiële vaste activa worden geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de som van de afschrijvingen en de waardeverminderingen. Een line‑ aire afschrijving wordt gehanteerd over de geraamde gebruiksduur van de activa. De gebruiksduur en de afschrijvingswijze worden minstens bij de afsluiting van elk boekjaar herzien.
De gebruiksduur is voor elke categorie van activa de volgende:
Verhuurkosten in het kader van de verhuur van vast‑ goedbeleggingen zoals onder meer commissies betaald aan vastgoedmakelaars, marketingkosten en toewijs‑ bare interne kosten worden als volgt verwerkt:
Handelsvorderingen worden bij eerste opname gewaar‑ deerd tegen hun transactieprijs, wanneer ze geen significante financieringscomponent bevatten, wat het geval is voor alle handelsvorderingen van Home Invest Belgium. Andere financiële activa worden aanvankelijk gewaardeerd tegen reële waarde vermeerderd met, in het geval van een financieel actief dat niet tegen reële waarde via de winst-en-verliesrekening wordt
gewaardeerd, transactiekosten die direct kunnen wor‑ den toegerekend aan de verwerving van het financiële actief.
Een financieel actief wordt geclassificeerd als vlottend, wanneer de verwachte kasstromen een looptijd hebben van minder dan een jaar.
Alle opgenomen financiële activa zullen vervolgens gewaardeerd worden tegen geamortiseerde kostprijs dan wel reële waarde, volgens IFRS 9. Meer bepaald:
Voor instrumenten die genoteerd worden op een actieve markt stemt de reële waarde overeen met de marktprijs (niveau 1). Voor instrumenten die niet geno‑ teerd worden op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van waarderingstechnie‑ ken, met inbegrip van recente transacties tussen ter
zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn of transacties met instrumenten die in grote mate gelijkaardig zijn (niveau 2); of met behulp van verdisconteerde kas‑ stroomanalyses, met inbegrip van veronderstellingen die in grote mate consistent zijn met waarneembare marktgegevens (niveau 3). In beperkte omstandighe‑ den kan de kostprijs van een instrument een passende schatting van de reële waarde vormen. Dit kan het geval zijn als er onvoldoende meer recente informatie beschikbaar is om de reële waarde te bepalen, of als er van een grote bandbreedte van mogelijke waarderingen tegen reële waarde sprake is en de kostprijs de beste schatting van de reële waarde binnen die bandbreedte vertegenwoordigt.
Het bijzondere waardeverminderingsverlies van een financieel actief dat wordt gewaardeerd tegen geamor‑ tiseerde kostprijs wordt berekend op basis van het ver‑ wachte verliesmodel. Bij de weergave van het gewogen gemiddelde van kredietverliezen worden de respec‑ tieve risico's van een wanbetaling als wegingsfactoren gebruikt.
Voor handelsvorderingen en financiële lease vorde‑ ringen, die niet een aanzienlijk financieringsgedeelte bevatten (d.w.z. vrijwel alle handelsvorderingen), wordt de voorziening voor verliezen gewaardeerd tegen een bedrag dat gelijk is aan de tijdens de looptijd te verwachte kredietverliezen. Dit zijn de verwachte kredietverliezen die voortvloeien uit alle eventuele wanbetalingen gedurende de verwachte levensduur van deze handelsvorderingen, aan de hand van een voorzieningenmatrix die rekening houdt met histori‑ sche informatie over wanbetalingen aangepast voor toekomstgerichte informatie.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden opgenomen in de geconsolideerde winst-en-verlies‑ rekening, met uitzondering van schuldinstrumenten die tegen reële waarde worden opgenomen in andere elementen van het totaalresultaat. In dat geval wordt de voorziening verantwoord in andere elementen van het totaalresultaat.
De financiële passiva worden geboekt tegen hun afge‑ schreven kost.
Een afgeleid financieel instrument is een financieel instrument, of een ander contract, dat binnen het toe‑ passingsgebied van IFRS 9 valt en dat de volgende drie kenmerken bezit:
Home Invest Belgium doet een beroep op afgeleide financiële instrumenten ter dekking van het renterisico dat ze loopt in het kader van de financiering van haar activiteiten. Afgeleide financiële instrumenten worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde op het moment van aangaan van het afgeleide contract en worden na initiële opname geherwaardeerd tegen reële waarde op het einde van elke afsluitperiode.
Een vastgoedbelegging wordt beschouwd als bestemd voor verkoop als het onmiddellijk kan worden verkocht in zijn huidige staat en een verkoop hoogst waarschijnlijk is.
Een vastgoedbelegging bestemd voor verkoop wordt op dezelfde manier gewaardeerd als een andere vastgoedbelegging.
De deelverkopen (unit per unit) van een gebouw worden uitgevoerd over verschillende jaren. Rekening hou‑ dend met het feit dat de vastgoedexpert een pand in zijn geheel (en niet unit per unit) valoriseert, maakt de opname ervan in deze rubriek willekeurig en kan de lezer misleiden in vergelijking tot de geldende strategie. Daarom heeft Home Invest Belgium beslist om vanaf boekjaar 2017 deze verkopen niet langer op te nemen in de rubriek vastgoedbeleggingen in eigendom bestemd voor verkoop.
De rubriek "Kas en kasequivalenten" omvat de kaste‑ goeden en de zichtrekeningen. Kasequivalenten zijn heel liquide kortetermijnbeleggingen die gemakkelijk omzet‑ baar zijn in een bekend contant bedrag, een vervaldag hebben van drie maanden of minder, en geen groot risico van waardeverandering met zich meebrengen.
Deze elementen worden tegen hun nominale waarde of tegen kostprijs op de balans geboekt.
De gewone aandelen worden in het eigen vermogen geboekt. De kosten die rechtstreeks gekoppeld zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen of opties, worden in het eigen vermogen geboekt, na aftrek van belastingen, en afgetrokken van het opgehaalde bedrag.
De ingekochte eigen aandelen worden geboekt tegen aankoopprijs en worden in mindering gebracht van het eigen vermogen. Een verkoop of annulering van de ingekochte eigen aandelen heeft geen impact op het resultaat; de winsten en verliezen in verband met de eigen aandelen worden rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt.
De dividenden worden erkend als schulden na goedkeu‑ ring ervan door de Algemene vergadering van aandeel‑ houders. Elk eventueel interim-dividend wordt geboekt in schulden, zodra de raad van bestuur de beslissing tot uitkering van een dergelijk dividend genomen heeft.
Op de balans wordt een voorziening geboekt wanneer:
De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvat‑ ten de courante belastingen en de uitgestelde belas‑ tingen. Ze worden in de resultatenrekening geboekt, behalve als ze betrekking hebben op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen zijn geboekt. In dat geval worden ze ook op die rubriek toegerekend.
De courante belastingen zijn het bedrag van de ver‑ schuldigde belastingen op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals alle aanpassingen aan de betaalde (of te recupereren) belastingen in verband met de jaren ervoor. Ze worden berekend aan de hand van de belastingvoet die geldt op afsluitingsdatum.
De uitgestelde belastingen worden berekend volgens de methode van de variabele uitstelmethode (liability method) op de tijdelijke verschillen tussen de fiscale basis van een actief- of een passiefbestanddeel en hun boekwaarde, zoals die in de jaarrekening is opgenomen. De variatie van de uitgestelde belasting wordt opgeno‑ men onder de rubriek XIX Ander portefeuilleresultaat. Deze belastingen worden bepaald volgens de belasting‑ voeten die men verwacht op het moment dat de activa zullen worden gerealiseerd of de verplichting afloopt.
Uitgestelde belastingvorderingen worden geboekt voor de aftrekbare tijdelijke verschillen en op de terugvor‑ derbare overgedragen belastingkredieten en fiscale verliezen, voor zover het waarschijnlijk is dat er in de nabije toekomst belastbare winsten zullen zijn om het belastingvoordeel te kunnen genieten. De boekwaarde van deze uitgestelde belastingvorderingen wordt her‑ zien op elke balansdatum en gereduceerd als het niet langer waarschijnlijk is dat er voldoende belastbare winst beschikbaar zal zijn om de uitgestelde belastingen geheel of gedeeltelijk te compenseren.
De uitgestelde belastingverplichtingen en -vorderingen worden gedefinieerd aan de hand van de verwachte belastingvoeten, van toepassing in de jaren waarin deze tijdelijke verschillen zullen worden gerealiseerd of betaald, op basis van de geldende belastingpercentages of de bevestigde belastingvoeten op balansdatum.
De exit taks is de belasting op de meerwaarde uit de fusie van een onderneming die geen GVV is met een GVV. Wanneer de onderneming die niet het statuut van GVV heeft, voor het eerst in de consolidatiekring van de groep terechtkomt, wordt een voorziening voor exit taks geboekt, samen met een bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de boekhoudkundige waarde van het goed dat in de fusie verworven zal worden, en dit rekening houdend met een verwachte fusiedatum.
De huurinkomsten uit gewone huurcontracten worden lineair in de opbrengsten geboekt voor de duur van het huurcontract. De gratis huur en andere voordelen die aan de klanten worden toegekend, worden lineair geboekt over de eerste vaste huurperiode. De opzeg‑ vergoedingen worden integraal geboekt op het ogenblik van hun facturatie in de rubriek I.E. Huuropbrengsten.
Het resultaat van de verkoop van een vastgoedbeleg‑ ging vertegenwoordigt het verschil tussen de opbrengst van de verkoop, na aftrek van transactiekosten, en de laatste reële waarde van het verkochte gebouw op 31 december van het afgelopen boekjaar. Dat resultaat wordt weergegeven in de rubriek "XVI Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen" van de resultatenrekening.
Bij de uitwerking van het berekeningsschema van artikel 13, § 1, al. 1 van het K.B. van 13 juli 2014, omvat het uitkeerbaar resultaat de rubriek "+/- Meer- en minwaar‑ den gerealiseerd op vastgoed gedurende het boekjaar (meer- en minwaarden in vergelijking met de acquisitie‑ waarde vermeerderd met de geactiveerde investerings‑ uitgaven)", wat aldus toelaat rekening te houden met de initiële acquisitiewaarde.
De financiële verslaggeving van Home Invest Belgium wordt opgesteld in overeenstemming met IFRS zoals goedgekeurd binnen de Europese Unie en volgens de bepalingen van de GVV-wet en het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ("IASB") en het International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC ") en goedgekeurd door de Europese Unie ("EU"), voor zover van toepassing op activiteiten van Home Invest Belgium.
Verschillende andere wijzigingen en interpretaties zijn in 2022 voor het eerst van toepassing, maar hebben geen impact op de geconsolideerde jaarrekening van de Groep. De Groep heeft standaarden, interpretaties en wijzigingen die gepubliceerd maar nog niet van toepas‑ sing zijn, niet vervroegd toegepast.
De nieuwe en gewijzigde standaarden en interpretaties die op de datum van publicatie van de jaarrekening van de Groep wel waren uitgegeven maar nog niet van toe‑ passing waren, worden hieronder toegelicht. De Groep is van plan deze standaarden en interpretaties toe te passen wanneer deze van toepassing zijn.
Wijziging aan IFRS 16 Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback, van toepassing per 1 januari 2024;
• Wijzigingen aan IFRS 17 Verzekeringscontracten: Initiële Toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 – Vergelijkende Informatie, van toepassing per 1 januari 2023;
Gezien de activiteiten van de Home Invest Belgium, wordt er niet verwacht dat de inwerkingtreding van de overige nieuwe normen een aanpassingen een materiële impact zal hebben op de geconsolideerde jaarrekening van Home Invest Belgium.
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen De waarde van de vastgoedbeleggingen van Home Invest Belgium wordt driemaandelijks gewaardeerd door vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmer‑ ken van de desbetreffende gebouwen. Jaarlijks maakt Home Invest Belgium ook zelf en parallel aan het werk van de vastgoeddeskundigen, een waardering van haar portefeuille vanuit het perspectief van continue uitbating ervan door haar eigen teams. De vastgoedbe‑ leggingen worden in de geconsolideerde rekeningen van de Groep geboekt tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
Het is mogelijk dat de vastgoedexpertiseverslagen van de vastgoeddeskundige, waarvan de belangrijkste bevindingen en conclusies in dit Jaarverslag zijn opge‑ nomen, gebaseerd zijn op hypotheses die naderhand verkeerd of niet-aangepast zouden blijken. Hierdoor zou het kunnen dat de reële waarde verschilt van de waarde die Home Invest Belgium kan realiseren bij een even‑ tuele verkoop van het vastgoed. Mogelijke verschillen tussen onafhankelijke waarderingen en de reële waarde van het vastgoed dat tot de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium behoort, kunnen bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op de activiteiten, de financiële toestand en/of de resultaten van Home Invest Belgium, alsook, bijgevolg, op het effectief voort‑ gebrachte rendement.
Indien een nieuwe vastgoeddeskundige wordt aange‑ steld bestaat tevens het risico dat deze de vastgoed‑ portefeuille van Home Invest Belgium op een andere basis waardeert, wat kan resulteren in significante afwij‑ kingen van de waardering van de vastgoedportefeuille door de huidige Vastgoeddeskundige.
Dergelijke verschillen in waardering kunnen bijgevolg een wezenlijk ongunstige invloed hebben op de activi‑ teiten, de financiële toestand en/of de resultaten van Home Invest Belgium, alsook, bijgevolg, op het effectief voortgebrachte rendement.
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten is het geraamde bedrag van de vergoedingen die Home Invest Belgium dient te betalen of ontvangen om haar posities op balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de op dat moment geldende rentecurve, kredietwaar‑ digheid van de tegenpartijen en eventuele optiewaarde. De reële waarde van indekkingsinstrumenten wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een overzicht bevindt zich in "Toelichting 25 Financiële Activa en Passiva " in het Financieel verslag.
In het kader van een patrimoniumverwerving door de verwerving van aandelen van vennootschappen baseert Home Invest Belgium zich op het bezitspercentage van de aandelen en de benoemingsbevoegdheid van de bestuurders om te bepalen of Home Invest Belgium een globale controle, een gezamenlijke controle of een significante invloed uitoefent op investeringen. Indien een patrimonium overeenkomt met de definitie van een bedrijfscombinatie zoals bepaald in IFRS 3, her‑ waardeert Home Invest Belgium de verworven activa en verplichtingen bij dergelijke bedrijfscombinatie tegen hun reële waarde. De reële waarde van het verworven vastgoedpatrimonium wordt opgesteld op basis van de waarde bepaald door de vastgoeddeskundigen.
Home Invest Belgium heeft een investeringsstrategie die gericht is op residentieel vastgoed in de brede zin van het woord (appartementen, vakantiewoningen, enz.). Haar investeringsstrategie wordt bijgevolg in belang‑ rijke mate bepaald door de geografische ligging van
de gebouwen. Home Invest Belgium maakt het onder‑ scheid tussen 4 geografische segmenten: Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het Vlaams Gewest en het Waals Gewest en Nederland.
| (in k €) | Gecon | Brussels | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | solideerd totaal |
Hoofdstedelijk Gewest |
Vlaams Gewest |
Waals | Gewest Nederland | Niet toe gewezen |
| I. Huurinkomsten | 31.462 | 18.584 | 3.457 | 5.595 | 3.826 | 0 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -388 | -312 | -44 | -31 | 0 | 0 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 31.074 | 18.272 | 3.413 | 5.564 | 3.826 | 0 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 215 | 154 | 35 | 25 | 0 | 0 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
874 | 163 | 88 | 428 | 195 | 0 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-3.086 | -1.825 | -464 | -648 | -150 | 0 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 29.076 | 16.763 | 3.072 | 5.369 | 3.871 | 0 |
| IX. Technische kosten (-) | -1.009 | -651 | -103 | -209 | -46 | 0 |
| X. Commerciële kosten (-) | -556 | -420 | -75 | -48 | -13 | 0 |
| XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen (-) | -215 | -140 | -45 | -30 | 0 | 0 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -2.126 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.126 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VASTGOEDKOSTEN | -3.907 | -1.211 | -224 | -287 | -59 | -2.126 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 25.170 | 15.553 | 2.849 | 5.082 | 3.812 | -2.126 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -2.951 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.951 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 100 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
22.319 | 15.553 | 2.849 | 5.082 | 3.812 | -4.977 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | -15 | -15 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
4.894 | 8.604 | 142 | -6.245 | 2.392 | 0 |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat | -952 | 0 | 0 | 0 | 0 | -952 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.247 | 24.142 | 2.991 | -1.163 | 6.205 | -5.929 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 70 | 0 | 0 | 0 | 0 | 70 |
| XXI. Netto interestkosten (-) | -5.110 | 0 | 0 | 0 | 0 | -5.110 |
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -94 | 0 | 0 | 0 | 0 | -94 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
32.323 | 0 | 0 | 0 | 0 | 32.323 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 27.189 | 0 | 0 | 0 | 0 | 27.189 |
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures |
4.049 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.049 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 57.485 | 24.142 | 2.991 | -1.163 | 6.205 | 25.309 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -256 | 0 | 0 | 0 | 0 | -256 |
| XXV. Exit taks | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -256 | 0 | 0 | 0 | 0 | -256 |
| NETTO RESULTAAT | 57.230 | 24.142 | 2.991 | -1.163 | 6.205 | 25.053 |
| (in k €) 2022 |
Gecon solideerd totaal |
Brussels Hoofdstedelijk Gewest |
Vlaams Gewest |
Waals | Gewest Nederland | Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 693.965 | 473.781 | 75.109 | 76.418 | 68.657 | 0 |
| Vastgoedbeleggingen – Projectontwikkelingen | 51.997 | 32.630 | 19.367 | 0 | 0 | 0 |
| Andere activa | 66.400 | 66.400 | ||||
| TOTAAL ACTIVA | 812.362 | 506.411 | 94.476 | 76.418 | 68.657 | 66.400 |
| PERCENTAGE PER SECTOR | 100,00% | 62,34% | 11,63% | 9,41% | 8,45% | 8,17% |
| Eigen vermogen | 410.064 | 410.064 | ||||
| Passiva | 402.299 | 402.299 | ||||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 812.362 | 812.362 |
| (in k €) | Gecon | Brussels | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | solideerd totaal |
Hoofdstedelijk Gewest |
Vlaams Gewest |
Waals | Gewest Nederland | Niet toe gewezen |
| I. Huurinkomsten | 27.535 | 16.630 | 2.672 | 5.238 | 2.995 | 0 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -332 | -209 | -10 | -114 | 0 | 0 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 27.203 | 16.421 | 2.662 | 5.124 | 2.995 | 0 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 225 | 190 | 19 | 17 | 0 | 0 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
1.395 | 874 | 29 | 389 | 103 | 0 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) |
-3.480 | -2.390 | -296 | -640 | -155 | 0 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 25.343 | 15.095 | 2.413 | 4.891 | 2.943 | 0 |
| IX. Technische kosten (-) | -861 | -639 | -81 | -141 | 0 | 0 |
| X. Commerciële kosten (-) | -580 | -485 | -66 | -25 | -4 | 0 |
| XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen (-) | -231 | -176 | -25 | -31 | 0 | 0 |
| XII. Beheerkosten vastgoed (-) | -1.677 | 0 | 0 | 0 | 0 | -1.677 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VASTGOEDKOSTEN | -3.349 | -1.300 | -171 | -197 | -4 | -1.677 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 21.994 | 13.795 | 2.242 | 4.694 | 2.940 | -1.677 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) | -2.545 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.545 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) | 103 | 0 | 0 | 0 | 0 | 103 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE |
19.553 | 13.795 | 2.242 | 4.694 | 2.940 | -4.118 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 431 | 431 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) |
26.546 | 29.000 | 5.473 | -4.230 | -3.697 | 0 |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat | 637 | 0 | 0 | 0 | 0 | 637 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 47.167 | 43.226 | 7.715 | 464 | -757 | -3.481 |
| XX. Financiële inkomsten (+) | 51 | 0 | 0 | 0 | 0 | 51 |
| XXI. Netto interestkosten (-) | -4.542 | 0 | 0 | 0 | 0 | -4.542 |
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -91 | 0 | 0 | 0 | 0 | -91 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) |
4.258 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.258 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -324 | 0 | 0 | 0 | 0 | -324 |
| XXIV. Aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint-ventures |
2.245 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.245 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 49.088 | 43.226 | 7.715 | 464 | -757 | -1.560 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-/+) | -221 | 0 | 0 | 0 | 0 | -221 |
| XXV. Exit taks | ||||||
| BELASTINGEN | -221 | 0 | 0 | 0 | 0 | -221 |
| NETTO RESULTAAT | 48.866 | 43.226 | 7.715 | 464 | -757 | -1.781 |
| (in k €) 2021 |
Gecon solideerd totaal |
Brussels Hoofdstedelijk Gewest |
Vlaams Gewest |
Waals | Gewest Nederland | Niet toe gewezen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 659.813 | 442.362 | 73.134 | 78.258 | 66.058 | 0 |
| Vastgoedbeleggingen – Projectontwikkelingen | 42.421 | 32.856 | 9.565 | 0 | 0 | 0 |
| Andere activa | 34.779 | 0 | 0 | 0 | 0 | 34.779 |
| TOTAAL ACTIVA | 737.012 | 475.218 | 82.699 | 78.258 | 66.058 | 34.779 |
| PERCENTAGE PER SECTOR | 100% | 64,48% | 11,22% | 10,62% | 8,96% | 4,72% |
| Eigen vermogen | 342.950 | 342.950 | ||||
| Passiva | 394.062 | 394.062 | ||||
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA | 737.012 | 737.012 |
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 31.462 | 27.535 |
| A. Huur | 31.500 | 27.556 |
| C. Huurkortingen | -146 | -154 |
| E. Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 108 | 133 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -388 | -332 |
| A. Te betalen huur op gehuurde activa | 0 | 0 |
| B. Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -727 | -542 |
| C. Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 339 | 210 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 31.074 | 27.202 |
De stijging van het netto huurresultaat is voorname‑ lijk te danken aan de aankopen van gebouwen en de oplevering van projecten in ontwikkeling.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| NETTO HUURRESULTAAT | 31.074 | 27.202 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 215 | 225 |
| A. Verkregen vergoedingen op huurschade | 215 | 225 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
874 | 1.395 |
| A. Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 164 | 146 |
| B. Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 711 | 1.249 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -3.086 | -3.480 |
| A. Huurlasten gedragen door de eigenaar | -241 | -345 |
| B. Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -2.844 | -3.135 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | 0 | 0 |
| TOTAAL | -1.997 | -1.860 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 29.077 | 25.342 |
De doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar hebben betrekking op de doorfacturatie van verzekeringspremies.
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen betreffen voornamelijk de onroerende voorheffing op de gebouwen. In de residentiële sector is de onroerende voorheffing voor rekening van de verhuurder voor alle huurovereenkomsten in verband met een hoofdverblijf‑ plaats. Onder de doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwenfacturatie vallen de doorgerekende onroerende voorheffing en taksen voor‑ namelijk met betrekking tot commerciële panden.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| IX. Technische kosten | ||
| A. Recurrente technische kosten | -988 | -886 |
| 1. Herstellingen | -781 | -706 |
| 3. Verzekeringspremies | -207 | -179 |
| B. Niet-recurrente technische kosten | -21 | 25 |
| 1. Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureau,…) | -30 | -4 |
| 2. Schadegevallen | 9 | 29 |
| TOTAAL | -1.009 | -861 |
In het kader van de jaarlijkse budgetprognose bepaalt Home Invest Belgium een specifiek beleid voor het onderhoud en de renovatie van elk van zijn gebouwen zodat deze zo goed mogelijk overeenstemmen met
de huidige vereisten van de huurmarkt. De technische kosten doen zich het meest voor na het vertrek van huurders of in het geval van noodzakelijke herstellingen tijdens de huurperiode.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| X. Commerciële kosten | ||
| A. Makelaarscommissies | -442 | -450 |
| B. Publiciteit | -66 | -45 |
| C. Erelonen van advocaten en juridsiche kosten | -49 | -85 |
| TOTAAL | -556 | -580 |
De commerciële kosten omvatten de commissielonen betaald aan de vastgoedmakelaars voor het afslui‑ ten van nieuwe huurcontracten, de gedeelde kost van
plaatsbeschrijvingen, alsook de erelonen van advocaten aangesteld in het kader van een strikt beheer van de verhuring van de portefeuille.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -215 | -231 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | -2.126 | -1.677 |
| A. Externe beheervergoedingen | -296 | -277 |
| B. (Interne) beheerkosten van het patrimonium | -1.830 | -1.400 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 0 | 0 |
| TOTAAL | -2.341 | -1.908 |
| VASTGOEDKOSTEN | -3.906 | -3.349 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 25.171 | 21.993 |
De beheerskosten van vastgoed bevatten onder meer personeelskosten. Home Invest Belgium heeft voor zijn personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde bijdrage (defined contribution plan) bij een externe
verzekeringsmaatschappij afgesloten. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen van het verzekerings‑ plan worden gefinancierd door de onderneming en de werknemers.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 25.171 | 21.993 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | -2.951 | -2.545 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | 100 | 103 |
| TOTAAL | -2.851 | -2.442 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 22.320 | 19.552 |
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 22.320 | 19.552 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -15 | 431 |
| A. Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs – transactiekosten) | 468 | 9.885 |
| B. Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen | -482 | -9.453 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 4.894 | 26.546 |
| A. Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 32.515 | 44.771 |
| B. Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -27.621 | -18.225 |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat (+/-) | -952 | 637 |
| TOTAAL PORTEFEUILLE RESULTAAT | 3.927 | 27.614 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 26.248 | 47.166 |
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen komt voort van de verkoop van gebouwen. Het volledige detail van de verkopen en de gerealiseerde meerwaar‑ den is opgenomen in het hoofdstuk "Beheersverslag".
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen wordt geboekt als het verschil tussen de verkoopprijs min de kosten verbonden aan het afsluiten van die ver‑ kopen (rubriek XVI.A.) en de laatste reële waarde van het desbetreffende pand (rubriek XVI.B.).
Overeenkomstig artikel 27 §1 - 1° van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014, zoals beschreven in de toe‑ lichtingen bij de statutaire jaarrekening, zijn de
meerwaarden gerealiseerd op vastgoed tijdens het boekjaar uitkeerbaar, berekend in vergelijking met de acquisitiewaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringsuitgaven. Op 31 December 2022 bedroeg de gerealiseerde uitkeerbare meerwaarde aldus € 0,03 miljoen (tegenover de aankoopwaarde), terwijl de gerealiseerde meerwaarde tegenover de laatste reële waarde € -0,01 miljoen bedroeg.
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt € -0,95 mil‑ joen. In deze post worden de variaties in uitgestelde belastingen opgenomen.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| XX. Financiële inkomsten | ||
| A. Geïnde interesten en dividenden | 14 | 0 |
| B. Vergoeding financiële leasing en soortgelijken | 56 | 51 |
| TOTAAL | 70 | 51 |
De geïnde interesten en dividenden zijn uitsluitend afkomstig van de deposito's op korte termijn van het surplus aan liquiditeiten. De vergoedingen voor financiële leasing betreffen de leasings zoals beschre‑ ven in Bijlage 20.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| XXI. Netto interestkosten | ||
| A. Nominale interestlasten op leningen | -4.808 | -3.508 |
| C. Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -294 | -1.029 |
| 2. Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
-294 | -1.029 |
| E. Andere interestkosten | -8 | -4 |
| TOTAAL | -5.110 | -4.542 |
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| XXII. Andere financiële kosten | -94 | -92 |
| A. Bankkosten en andere commissies | -94 | -92 |
| B. Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop financiële activa | 0 | 0 |
| D. Andere | 0 | 0 |
| TOTAAL | -94 | -92 |
| 2022 | 2021 |
|---|---|
| 32.323 | 4.258 |
| 32.323 | 4.258 |
| 32.323 | 4.258 |
| 32.323 | 4.258 |
| 27.189 | -325 |
| 4.049 | 2.245 |
| 57.486 | 49.086 |
De variaties in de reële waarde van de financiële activa betreffen de periodieke herwaarderingen van de afdekkingsinstrumenten die als inefficiënt worden beschouwd ingevolge de toepassing van IFRS 9, en dus geboekt worden in de resultatenrekening. Dit resultaat
is puur latent, in de veronderstelling dat de GVV of de banken niet overgaan tot een vervroegde vereffening van deze producten, en wordt weggelaten bij de bere‑ kening van het uitkeerbaar resultaat.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 57.486 | 49.086 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | -256 | -221 |
| XXV. Exit taks | 0 | 0 |
| BELASTINGEN | -256 | -221 |
| NETTO RESULTAAT | 57.230 | 48.866 |
Als openbare GVV geniet Home Invest Belgium in België van een bijzonder fiscaal statuut. Enkel de voordelen in natura, de abnormale en goedgunstige voordelen alsook bepaalde specifieke kosten zijn onderworpen aan de
vennootschapsbelasting in België. Het fiscale resul‑ taat afkomstig van de Nederlandse activiteiten wordt in Nederland belast aan het tarief van de Nederlandse vennootschapsbelasting.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Immateriële vaste activa, begin van het boekjaar | 493 | 288 |
| 1. Brutobedrag | 817 | 567 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen (-) | -323 | -280 |
| Investeringen | 224 | 293 |
| Afschrijvingen (-) | -145 | -87 |
| Immateriële vaste activa, einde van het boekjaar | 573 | 493 |
| 1. Brutobedrag | 1.041 | 860 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen (-) | -468 | -367 |
De immateriële activa en betreffen de geactiveerde kosten die betrekking hebben op het ERP-programma Axxerion en de geactiveerde kosten van het ERPprogramma Adfinity.
De afschrijvingen worden geboekt onder de rubriek XII "Beheerskosten vastgoed" van de resultatenrekening.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| C. Vastgoedbeleggingen, saldo begin boekjaar | 702.234 | 623.883 |
| a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 659.813 | 592.892 |
| Opgeleverde projectontwikkelingen (+) | 14.583 | 13.178 |
| Acquisities van gebouwen (+) | 96 | 30.219 |
| Gekapitaliseerde uitgaven (+) | 11.895 | 9.362 |
| Verwerving van gebouwen via vennootschappen (+) | 0 | 0 |
| Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+) | 8.060 | 23.615 |
| Verkopen (-) | -482 | -9.453 |
| Transfer naar projectontwikkelingen | 0 | 0 |
| a. Vastgoedbeleggingen in exploitatie, saldo einde boekjaar | 693.965 | 659.813 |
| b. Projectontwikkelingen | 42.421 | 30.991 |
| Gekapitaliseerde uitgaven (+) | 21.116 | 10.443 |
| Opgeleverde projectontwikkelingen | -14.583 | -13.178 |
| Wijzigingen in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+) | -3.167 | 2.930 |
| Acquisities van projecten (+) | 6.210 | 0 |
| Verwerving van projecten via vennootschappen (+) | 0 | 11.233 |
| b. Projectontwikkelingen, saldo begin boekjaar | 51.997 | 42.421 |
| c. Materiële vaste activa voor eigen gebruik | 0 | 0 |
| d. Andere | 0 | 0 |
| C. Vastgoedbeleggingen, saldo einde boekjaar | 745.962 | 702.234 |
IFRS 13 is van toepassing op de IFRS-normen die waarderingen tegen reële waarde of de communica‑ tie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 40 Vastgoedbeleggingen, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Zoals opgenomen in de tabel hierboven, bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, inclusief de projectontwikkelingen, op 31 december 2022 € 745,96 miljoen. Deze reële waarden zijn van niveau 3. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 3 voor de Vastgoedbeleggingen, heeft de
vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de overdrachten tussen de hiërarchische niveaus.
Home Invest Belgium heeft in 2022 positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen opgete‑ kend voor een bedrag van € 4,89 miljoen. Deze variaties bestaan uit:
De reële waarde is gebaseerd op volgende kwantita‑ tieve parameters:
| Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur | 31-12-22 |
|---|---|
| Huurkapitalisatiewaarde methode | |
| Geschatte Huurwaarde (GHW) | Gewogen gemiddelde van € 147/m² (vork tussen € 55/m² en € 296/m²) |
| Lange termijn leegstandshypothese | Gemiddelde van 5 maanden(vork tussen: 0 en 18 maanden) |
| Kapitalisatiefactor | Gemiddelde van 5,5% (vork tussen 3,6% en 12,3%) |
| Aantal m² of aantal units | Gemiddelde van 4.245m² (vork tussen 75m² en 14.107m²) |
| Discounted cash flow methode | |
| Geschatte Huurwaarde (GHW) | Gewogen gemiddelde van € 145/m² (vork tussen € 112/m² en € 248/m²) |
| Lange termijn leegstandshypothese | / |
| Aantal m² of aantal units | Gemiddelde van 6.494m² (vork tussen: 2.193m² en 20.488m²) |
| Verdisconteringsvoet | Gemiddelde van 4,8% (vork tussen 4,5% en 5,9%) |
| Inflatie | Gemiddelde van 2,1% (vork tussen 1,7% en 3,0%) |
| Projectontwikkelingen | Gebouwen die zich lenen tot detailverkoop |
|---|---|
| Huurkapitalisatiewaarde methode | |
| Geschatte Huurwaarde (GHW) | Gewogen gemiddelde van € 107/m² (vork tussen € 104/m² en € 152/m²) |
| Lange termijn leegstandshypothese | Gemiddelde van 8 maanden (vork tussen 0 en 18 maanden) |
| Kapitalisatiefactor | Gemiddelde van 4,1% (vork tussen 3,9% en 4,4%) |
| Aantal m² of aantal units | Gemiddelde van 8.098m² (vork tussen 3.608m² en 20.558m²) |
| Niet-observeerbare input | Impact op reële waarde bij: | ||
|---|---|---|---|
| Daling | Stijging | ||
| Geschatte Huurwaarde (GHW) | Negatief | Positief | |
| Lange termijn leegstandshypothese | Negatief | Positief | |
| Kapitalisatiefactor | Positief | Negatief | |
| Aantal m² of aantal units | Negatief | Positief |
Sensitiviteitsanalyse voor reële waarde van niveau 3:
Een daling of een stijging van de geschatte huurwaarde en/of de bekomen huren zal potentieel de reële waarde van de vastgoedbeleggingen doen dalen of stijgen. Een daling of een stijging van de actualisatievoet en/of de
Evaluatieproces gebruikt voor de reële waarden van niveau 3:
De waardering van de vastgoedbeleggingen wordt viermaal per jaar uitgevoerd door een onafhankelijke en gekwalificeerde vastgoedexpert. Deze rapporten worden opgemaakt op basis van de door de vennootschap meegedeelde informatie over de huurstaat, de kosten en taksen gedragen door de verhuurder, de huren en de uit te voeren werken. Deze informatie wordt uit de database van het informaticasysteem van de vennootschap gehaald en maakt deel uit van de administratieve organisatie en de interne controle van de vennootschap.
kapitalisatievoet zal potentieel de reële waarde van de vastgoedbeleggingen doen stijgen of dalen. Deze tarieven worden bepaald door de voorwaarden op de financiële markten en op de vastgoedmarkt.
De vastgoedexpert gebruikt parameters die verband houden met de markt (actualisatievoet, ...) en die gebaseerd zijn op zijn oordeel en zijn professionele ervaring. De aan de vastgoedexpert meegedeelde informatie, de parameters en de waarderingsmodellen gebruikt door de vastgoedexpert worden gecontroleerd door het Management, door het auditcomité en de raad van bestuur.
Voor meer informatie rond de waardering van de vast‑ goedbeleggingen en onzekerheden, verwijzen wij naar het hoofdstuk Vastgoedverslag van dit jaarverslag.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Andere materiële vaste activa, saldo begin periode | 394 | 607 |
| Investeringen | 0 | 7 |
| Initiële erkenning 'Right of use asset' volgens IFRS 16 | 0 | 0 |
| Afschrijvingen (-) | -214 | -220 |
| Andere materiële vaste activa, saldo einde periode | 180 | 394 |
| 1. Brutobedrag | 1.374 | 1.374 |
| 2. Gecumuleerde afschrijvingen (-) | -1.194 | -980 |
De overige materiële vaste activa hebben uitsluitend betrekking op vaste werkingsactiva.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Vorderingen op meer dan 5 jaar | 0 | 0 |
| Vorderingen op meer dan 1 jaar en minder dan 5 jaar | 142 | 209 |
| Vorderingen op hoogstens 1 jaar | 66 | 64 |
| TOTAAL | 209 | 272 |
De vorderingen financiële leasing betreffen de gebou‑ wen Belgradostraat in Vorst. Beknopte beschrijving van dit contract:
| 2022 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in k €) | < 1 jaar | 1 jaar < > 5 jaar |
> 5 jaar | < 1 jaar | 1 jaar < > 5 jaar |
> 5 jaar |
| Totale toekomstige minimale leasebetalingen onder niet‑opzegbare operationele leases |
66 | 142 | - | 64 | 209 | |
| Toekomstige financieringsinkomsten | 9 | 10 | - | 12 | 19 | |
| TOTAAL | 75 | 152 | 0 | 76 | 228 | 0 |
genomen. Alle beslissingen met het oog op de acti‑ viteiten van het bedrijf moeten worden genomen door de raad van bestuur. Op aandeelhoudersniveau moeten ook alle beslissingen met eenparigheid van stemmen worden goedgekeurd. In het geval van een blokkering op het niveau van de raad van bestuur, zullen beslissingen door de aandeelhouders moeten worden genomen.
| D. Handelsvorderingen (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Huurders | 1.669 | 2.947 |
| Andere | 240 | -158 |
| Gerealiseerde verkopen | 7 | 69 |
| TOTAAL | 1.916 | 2.858 |
De handelsvorderingen omvatten onder meer de huren die van de huurders nog ontvangen moeten worden. Deze huren dienen vooraf betaald te worden.
| E. Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| a. Belastingen | 27 | 170 |
| c. Andere | 1.049 | 903 |
| TOTAAL | 1.076 | 1.072 |
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Saldo bankrekeningen | 4.284 | 4.186 |
| TOTAAL | 4.284 | 4.186 |
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten | 3 | 4 |
| Voorafbetaalde vastgoedkosten | 462 | 224 |
| Andere | 217 | 215 |
| TOTAAL ACTIEF | 682 | 443 |
| Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten | 1.185 | 1.257 |
| Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten | 2.069 | 1.325 |
| Andere | 0 | 1 |
| TOTAAL PASSIEF | 3.254 | 2.583 |
De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten vertegenwoordigen enerzijds de trekkingen op onze kredietlijnen en afdekkingsinstrumenten waarvan de
interesten betaalbaar zijn bij het einde van de trekkings‑ periode en anderzijds de interesten die betaalbaar zijn op de einddatum van onze obligatie-uitgifte.
| (in k €) | 2022 | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Categorie | Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde | |
| E. Financiële vaste activa | |||||
| Financiële instrumenten | A | 31.433 | 31.433 | 1.825 | 1.825 |
| Gegeven waarborgen | B | 0 | 0 | 0 | 0 |
| TOTAAL | 31.433 | 31.433 | 1.825 | 1.825 |
De financiële vaste activa bestaan uit financiële instru‑ menten (de positieve marktwaarde van afdekkingsin‑ strumenten) en gegeven waarborgen (een borgstelling
ten gunste van de RSZ en de reservefondsen die in meerdere mede-eigendommen gestort werden).
| (in k €) | 2022 | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Categorie | Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde | |
| I. Langlopende verplichtingen | |||||
| B. Langlopende financiële schulden | 356.568 | 355.950 | 341.657 | 343.922 | |
| a. Kredietinstellingen | B | 267.887 | 267.887 | 252.859 | 252.859 |
| b. Financiële leasing | B | 0 | 0 | 56 | 56 |
| c. Andere | B | 88.682 | 88.064 | 88.742 | 91.006 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 0 | 0 | 2.715 | 2.715 | |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | A | 0 | 0 | 2.715 | 2.715 |
| TOTAAL | 356.568 | 355.950 | 344.373 | 346.637 |
| (in k €) | 2022 | 2021 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Categorie | Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde | |
| II. Kortlopende verplichtingen | |||||
| B. Kortlopende financiële schulden | 34.580 | 34.580 | 40.649 | 40.649 | |
| a. Kredietinstellingen | B | 0 | 0 | 0 | 0 |
| b. Financiële leasing | B | 64 | 64 | 110 | 110 |
| c. Andere | 34.516 | 34.516 | 40.540 | 40.540 | |
| Ontvangen huurwaarborgen | B | 516 | 516 | 540 | 540 |
| Andere | B | 34.000 | 34.000 | 40.000 | 40.000 |
| C. Andere kortlopende financiële schulden | 0 | 0 | 60 | 60 | |
| a. Toegelaten afdekkingsinstrumenten | A | 0 | 0 | 60 | 60 |
| TOTAAL | 34.580 | 34.580 | 40.710 | 40.710 |
De andere langlopende financiële schulden ten belope van € 88,06 miljoen bestaan uit obligaties (exclusief kosten).
De positieve reële waarde van de afdekkingsinstrumen‑ ten bedroeg € 31,43 miljoen en werd opgenomen onder de Financiële Vaste Activa. Alle afdekkingsinstrumenten worden beschouwd als kasstroomafdekkingen in de zin van IFRS 9.
De andere kortlopende financiële schulden ten belope van € 34,00 miljoen bestaan uit korte termijn uit‑ staande thesauriebewijzen ("Commercial Paper").
De cijfers vermeld in onderstaande tabel slaan enkel op de schulden tegenover financiële instellingen:
| Financiële schulden (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Kortlopende financiële schulden op hoogstens 1 jaar | 34.000 | 40.000 |
| Langlopende financiële schulden van 1 tot 5 jaar | 238.000 | 208.000 |
| Langlopende financiële schulden op meer dan 5 jaar | 119.000 | 134.000 |
| TOTAAL | 391.000 | 382.000 |
Op 31 december 2022 had Home Invest Belgium € 391,00 miljoen financiële schulden bestaande uit:
het uitstaande commercial paper, wordt het volledige uitstaande bedrag gedekt door beschikbare lange termijn kredietlijnen (back-up lines).
Onderstaande tabel bevat de kredietlijnen per finan‑ ciële instelling. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de financiële schulden bedraagt 4,8 jaar. Home Invest Belgium beschikte op 31 december 2022 over 70,0 miljoen niet- opgenomen beschikbare kredietlijnen waarvan:
| Financieringen (in k €) | Bevestigde kredietlijnen |
Opnames |
|---|---|---|
| Bankfinancieringen | 338.000 | 268.000 |
| Belfius | 131.500 | 101.500 |
| BNP Paribas Fortis | 50.000 | 40.000 |
| ING | 30.000 | 30.000 |
| KBC Bank | 86.500 | 56.500 |
| Degroof | 0 | |
| VDK Bank | 10.000 | 10.000 |
| Caisse d'Epargne | 30.000 | 30.000 |
| Obligatiefinanciering | 89.000 | 89.000 |
| Obligatielening met looptijd tot juni 2024 | 9.000 | 9.000 |
| Lange termijn thesauriebewijs (EMTN) met looptijd tot mei 2028 | 40.000 | 40.000 |
| Lange termijn thesauriebewijs (EMTN) met looptijd tot januari 2032 | 40.000 | 40.000 |
| TOTAAL | 427.000 | 357.000 |
De producten voor het indekken van de rentevoeten zijn exclusief van het type IRS (Interest Rate Swap). Zij vormen contracten voor het omzetten van variabele rentevoeten in vaste.
Geen enkel instrument valt onder de administratieve verwerking en is opgenomen als kasstroomafdekking (Cash flow hedge) in de zin van de norm IFRS 9. De totale waarde van de indekkingen op afsluitdatum was positief voor een bedrag van € 31,96 miljoen door een daling van de interestvoeten na de afsluiting van de indekkingen. De vaste interestvoeten hebben een gewogen gemiddelde resterende looptijd van 5,3 jaar. De raad van bestuur wenst door haar indekkingspolitiek de vennootschap maximaal te beschermen tegen een eventuele rentestijging.
IFRS 13 vermeldt een element in de waardering, namelijk de verplichting om het eigen kredietrisico én dat van de tegenpartij te verwerken in de berekening. De correctie
op de fair value als gevolg van het toepassen van kredietrisico op de tegenpartij wordt Credit Valuation Adjustment (CVA) genoemd. Het kwantificeren van het eigen kredietrisico wordt Debit Valuation Adjustment of DVA genoemd. In dit kader werd een CVA/DVA opgeno‑ men in de rekening ten bedrage van € -0,53 miljoen .
Het voorzichtige afdekkingsbeleid van Home Invest Belgium maakte het mogelijk om een gemiddelde finan‑ cieringskost van 1,69% te bewerkstelligen voor het boek‑ jaar, bankmarge en kost van de afdekkingen inbegrepen. De gemiddelde financieringskost werd berekend na omzetting van de variabele intresten op de kredietlij‑ nen in vaste interesten via rente-SWAPS (IRS). Rekening houdend met de voorzichtige financiële structurering van de schuld, in combinatie met een gematigde schul‑ denlast, heeft Home Investment Belgium een beperkte blootstelling aan de interestvoetschommelingen op de markt.
| Indekkingsinstrumenten op 31/12/2022 (in k €) |
Type | Bedrag | Rentevoet | Vervaldatum | Kwalificatie | Reële waarde op 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BELFIUS | IRS | 10.000 | 1,28% | 31/08/2026 | Transaction | 629 |
| BELFIUS | IRS | 10.000 | 1,06% | 31/08/2027 | Transaction | 871 |
| BELFIUS | IRS | 20.000 | -0,14% | 31/08/2029 | Transaction | 3.546 |
| BELFIUS | IRS | 21.500 | 0,59% | 10/11/2025 | Transaction | 1.545 |
| BELFIUS | IRS | 17.000 | 0,44% | 31/10/2024 | Transaction | 853 |
| BELFIUS | IRS | 8.000 | 0,41% | 30/10/2026 | Transaction | 790 |
| BELFIUS | IRS | 15.000 | 0,16% | 31/03/2028 | Transaction | 2.114 |
| BNP | IRS | 25.000 | -0,28% | 30/09/2028 | Transaction | 4.464 |
| BNP | IRS | 21.500 | 0,25% | 31/03/2031 | Transaction | 4.462 |
| BNP | FLOOR | 21.500 | 31/03/2024 | Transaction | 0 | |
| ING | FLOOR | 15.000 | 30/09/2024 | Transaction | 0 | |
| ING | IRS | 15.000 | 0,29% | 21/06/2031 | Transaction | 3.131 |
| ING | IRS | 30.000 | -0,33% | 25/09/2027 | Transaction | 4.548 |
| KBC | IRS | 15.000 | 0,20% | 29/09/2029 | Transaction | 2.454 |
| KBC | IRS | 15.000 | 0,30% | 29/09/2029 | Transaction | 2.551 |
| Indekking van het type IRS | 223.000 | 31.958 |
Overeenkomstig IFRS 9 wordt op 31 december 2022 de negatieve reële waarde van de financiële instrumen‑ ten verrekend bij het passief onder rubriek I.C. "Andere langlopende financiële verplichtingen", de positieve reële waarde van de financiële instrumenten wordt verrekend op het actief onder rubriek I.E. "Financiële vaste activa".
De kredietlijnen zijn opgenomen in de post Langlopende en kortlopende financiële schulden. De financiële schul‑ den worden geboekt aan hun afgeschreven waarde die overeenstemt met hun reële waarde.
IFRS 13 is van toepassing op de IFRS-normen die waar‑ deringen tegen reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IFRS 9, verei‑ sen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Wat de financiële instrumenten betreft, al deze reële waarden zijn van niveau 2. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2, heeft de vennootschap geen opvolgingsbeleid uitgerold voor de overdrachten tussen hiërarchische niveaus.
De waardering wordt door de banken bepaald op basis van de actuele waarde van de geschatte toe‑ komstige cashflows. Alhoewel de meeste gebruikte afgeleide instrumenten als tradinginstrumenten beschouwd worden in de zin van de IFRS- normen, zijn zij enkel bestemd voor het dekken van het risico inzake intrestvoetschommelingen en niet voor speculatieve doeleinden.
| 2022 | 2021 |
|---|---|
| 2.987 | 1.261 |
| 1.119 | 893 |
| 1.076 | 1.340 |
| 5.182 | 3.495 |
| 2022 | 2021 |
| 67 | 60 |
| 62 | 68 |
| 129 | 128 |
De dividenden betreffen dividenden die nog niet wer‑ den opgeëist door de aandeelhouders.
| F. UITGESTELDE BELASTINGEN (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| a. Exit taks | 0 | 1.201 |
| b. Andere | 2.586 | 1.634 |
| TOTAAL | 2.586 | 2.835 |
Per 31 december 2022 bedraagt het totaal van de rubriek I.F. Uitgestelde belastingen € 2,59 miljoen.
Dit bedrag heeft uitsluitend betrekking op de uitge‑ stelde belastingen van Port Zélande.
| EIGEN VERMOGEN (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| A. Kapitaal | 94.136 | 87.999 |
| a. Geplaatst kapitaal | 95.524 | 88.949 |
| b. Kosten kapitaalverhoging | -1.388 | -950 |
| B. Uitgiftepremies | 47.346 | 24.903 |
| C. Reserves | 226.469 | 195.159 |
| a. Wettelijke reserve (+) | 99 | 99 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) | 232.132 | 200.615 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vevreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-20.102 | -15.808 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
0 | 0 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
-1.327 | -5.962 |
| h. Reserve voor eigen aandelen (-) | -2.549 | -886 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+/-) | -1.631 | -2.268 |
| l. Reserve voor de ontvangen dividenden bestemd voor de terugbetaling van financiële schulden (+/-) |
0 | |
| m. Andere reserves (+/-) | 1.259 | 1.259 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) | 17.781 | 17.721 |
| o. Reserve voor op aandelen gebaseerde betalingen (+/-) | 807 | 388 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 42.112 | 34.889 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 410.064 | 342.950 |
| Datum | Evolutie van het maatschappelijk kapitaal |
Modaliteiten van de verrichting | Uitgifte prijs |
Aantal aandelen |
|---|---|---|---|---|
| Totaal op 31/12/2010 | 71.639 | 2.825.842 | ||
| 31/01/2011 | 123 | Fusie door partiële splitsing van N.V. Masada | 59,72 | 102.792 |
| 31/12/2011 | 6 | Fusie door splitsing van N.V. URBIS | 60,30 | 6.318 |
| 31/12/2011 | 2.634 | Fusie door partiële splitsing van N.V. VOP | 62,91 | 118.491 |
| Totaal op 31/12/2011 | 74.401 | 3.056.143 | ||
| Totaal op 31/12/2012 | 74.401 | 3.056.143 | ||
| Totaal op 31/12/2013 | 74.401 | 3.056.143 | ||
| 11/06/2014 | 2.548 | Inbreng in natura door de N.V. AXA Belgium | 79.85 | 104.666 |
| Totaal op 31/12/2014 | 76.949 | 3.160.809 | ||
| Totaal op 31/12/2015 | 76.949 | 3.160.809 | ||
| Totaal op 31/12/2016 | 76.949 | 3.160.809 | ||
| 13/09/2017 | 12.000 | Fusie door partiële splitsing van N.V. VOP | 86,30 | 139.049 |
| Totaal op 31/12/2017 | 88.949 | 3.299.858 | ||
| Totaal op 31/12/2018 | 88.949 | 3.299.858 | ||
| Totaal op 31/12/2019 | 88.949 | 3.299.858 | ||
| Totaal op 31/12/2020 | 88.949 | 3.299.858 | ||
| Totaal op 31/12/2021 | 88.949 | 3.299.858 | ||
| 03/05/2022 | -982 | Kapitaalvermindering | 0 | |
| 15/06/2022 | 0 | Splitsing aandeel met factor 5 | 13.199.432 | |
| 28/06/2022 | 7.557 | Kapitaalverhoging | 21,16 | 1.417.770 |
| Totaal op 31/12/2022 | 95.524 | 17.917.060 |
Op 31/12/2022 werden 131.275 Home Invest Belgiumaandelen aangehouden door de vennootschap.
Indien de geconsolideerde schuldgraad van de open‑ bare GVV meer bedraagt dan 50% van de geconsoli‑ deerde activa, onder aftrek van de toegelaten financiële afdekkingsinstrumenten, stelt de openbare GVV een financieel plan op met een uitvoeringsschema, waarin een beschrijving wordt gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris, waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat de economische grondslagen ervan betreft en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV. Het financieel plan en het bijzon‑ der verslag van de commissaris worden ter informatie aan de FSMA overgemaakt.
De algemene richtlijnen van het financieel plan zijn gedetailleerd opgenomen in de jaarlijkse en halfjaar‑ lijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord
hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
EVOLUTIE VAN DE SCHULDGRAAD VAN DE GVV
Op basis van de cijfers op 31 december 2022 bedraagt de schuldgraad (GVV-KB) van de vennootschap 51,95%. Op het einde van de boekjaren 2019, 2020 en 2021 bedroeg de schuldgraad (GVV-KB) respectievelijk 51,41%, 52,40% en 53,65%.
Op basis van de schuldgraad (GVV-KB) van 51,95% zou het beleggingspotentieel ca. € 297,63 miljoen bedragen, zonder het maximumpercentage van 65% te overschrij‑ den. Dit bedrag houdt geen rekening met eventuele waardeschommelingen van het vastgoed. Deze kunnen een belangrijke invloed hebben op de schuldgraad. Op basis van het eigen vermogen op 31 december 2022 zou er een negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van bijna € 160,26 miljoen nodig zijn om de maximaal toegestane schuld van 65% te overschrijden. Dit betekent een terugval van 21 % van de reële waarde van de bestaande portefeuille.
De vennootschap verwacht een schuldgraad (GVV-wet) van 54,46 % op 31 december 2023. Deze evolutie van de schuld berust op de volgende assumpties:
De raad van bestuur bevestigt haar strategie om de schuldgraad van 55% structureel niet te overschrij‑ den. Volgens het financieel plan zou deze limiet in de loop van het boekjaar 2023 niet overschreden worden. De bovenstaande berekeningen houden geen reke‑ ning met eventuele variaties in de reële waarde van de vastgoedportefeuille.
Home Invest Belgium is van mening dat haar schuld‑ graad niet meer dan 65% zal bedragen. Bijgevolg zijn er geen aanvullende maatregelen nodig, gezien de intrin‑ sieke eigenschappen van het vastgoed en de verwachte evolutie van de eigen middelen. Home Invest Belgium heeft de strategie om zichzelf te financieren met een schuldgraad van minder dan 55%. De raad van bestuur is aandachtig voor de realisatie (of niet realisatie) van nieuwe investeringen. Indien er door gebeurtenissen een heroriëntatie van de strategie zou moeten plaats‑ vinden, zal ze die onverwijld doorvoeren en zullen haar stakeholders hiervan verwittigd worden.
| (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Verplichtingen | 420.581 | 413.519 |
| - Aanpassingen | -5.928 | -8.659 |
| Schuldenlast zoals bedoeld in Art. 13 van het GVV-KB | 414.652 | 404.860 |
| Aangepaste activa voor berekening van de schuldgraad | 798.240 | 754.645 |
| Schuldgraad (GVV KB) | 51,95% | 53,65% |
| Participatie | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ondernemings | Land van | (rechtstreeks en | ||
| Naam | nummer | oorsprong | onrechtstreeks) | Jaarrekening op |
| In 2022 | ||||
| Home invest Belgium NV | 0420.767.885 | België | - | 31/12/2022 |
| Charlent 53 Freehold BVBA | 0536.280.237 | België | 100% | 31/12/2022 |
| De Haan Vakantiehuizen NV | 0707.946.778 | België | 50% | 31/12/2022 |
| BE Real Estate NV | 0474.055.727 | België | 100% | 30/06/2022 |
| The Ostrov NV | 0849.672.983 | België | 100% | 31/12/2022 |
| The Dox 1 NV | 0775.800.852 | België | 100% | 31/12/2022 |
| Home Invest Netherlands NV | 0777.259.317 | België | 100% | 31/12/2022 |
| Blue Quarter NV | 0792.989.450 | België | 100% | 31/12/2023 |
| In 2021 | ||||
| Home invest Belgium NV | 0420.767.885 | België | - | 31/12/2021 |
| Charlent 53 Freehold BVBA | 0536.280.237 | België | 100% | 31/12/2021 |
| De Haan Vakantiehuizen NV | 0707.946.778 | België | 50% | 31/12/2021 |
| BE Real Estate NV | 0474.055.727 | België | 100% | 30/06/2021 |
| The Ostrov NV | 0849.672.983 | België | 100% | 31/12/2021 |
| The Dox 1 NV | 0775.800.852 | België | 100% | 31/12/2022 |
| Home Invest Netherlands NV | 0777.259.317 | België | 100% | 31/12/2022 |
Alle ondernemingen die deel uitmaken van de consoli‑ datiekring zijn gedomicilieerd in België, Woluwedal 46/11 te 1200 Brussel. Op 31 december 2022 zijn er geen minderheidsbelangen.
Met uitzondering van de remuneratie van de Gedelegeerd Bestuurder (zie Beheersverslag – rubriek Corporate Governanceverklaring) is er geen enkele
transactie met verbonden partijen in de zin van IAS 24. Onderstaande tabel toont de bezoldigingen van de bestuurders en effectieve leiders.
| (in k €) Naam |
Korte termijn voordelen in 2022 |
Korte termijn voordelen in 2021 |
|---|---|---|
| VAN OVERSTRAETEN Liévin | 25 | 21 |
| SPIESSENS Eric | 25 | 21 |
| VAN OVERSTRAETEN Johan | 42 | 29 |
| AUROUSSEAU Wim | 16 | 11 |
| DENYS Suzy | 16 | 16 |
| GIJSBRECHTS Christel | 27 | 21 |
| BOSTOEN Hélène | 27 | 20 |
| DE GREVE Philippe | 19 | 11 |
| JANSSENS Sven | 571 | 403 |
| Andere effectieve leiders | 396 | 297 |
| TOTAAL | 1.163 | 849 |
| Aantal personeelsleden op einde van het boekjaar | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Werknemers | 32 | 39 |
| Directieleden | 5 | 5 |
| TOTAAL | 37 | 44 |
| (in k € - Exclusief BTW) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Bezoldiging van de Commissaris voor het boekjaar | 83 | 66 |
| Bezoldiging voor de uitoefening van het mandaat van de Commissaris | 83 | 66 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke prestaties van het mandaat van de Commissaris | 30 | 19 |
| Andere controleopdrachten | 27 | 17 |
| Andere opdrachten buiten de revisoropdrachten | 3 | 2 |
| TOTAAL | 113 | 85 |
Na balansdatum hebben zich geen belangrijke gebeur‑ tenissen voorgedaan welke een invloed hebben op de vennootschap.
| RESULTATENREKENING (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten | 28.010 | 25.282 |
| III. Met verhuur verbonden kosten | -388 | -332 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 27.622 | 24.950 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten | 215 | 225 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen |
782 | 842 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -2.986 | -2.944 |
| VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) | 0 | 0 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 25.633 | 23.074 |
| IX. Technische kosten | -992 | -820 |
| X. Commerciële kosten | -556 | -580 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -215 | -231 |
| XII. Beheerkosten vastgoed | -2.103 | -1.675 |
| XIII. Andere vastgoedkosten | 0 | 0 |
| VASTGOEDKOSTEN | -3.866 | -3.306 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 21.767 | 19.768 |
| XIV. Algemene kosten van de vennootschap | -2.826 | -2.504 |
| XV. Andere operationele opbrengsten en kosten | 199 | 103 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 19.141 | 17.368 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | -15 | 431 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 2.730 | 26.963 |
| XIX. Ander portefeuilleresultaat | -952 | 637 |
| PORTEFEUILLERESULTAAT | 1.763 | 28.031 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 20.904 | 45.399 |
| XX. Financiële inkomsten | 4.201 | 2.505 |
| XXI. Netto interestkosten | -5.399 | -4.565 |
| XXII. Andere financiële kosten | -92 | -91 |
| XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 32.323 | 4.258 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | 31.033 | 2.106 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 51.937 | 47.505 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting | -230 | -209 |
| BELASTINGEN | -230 | -209 |
| NETTO RESULTAAT | 51.707 | 47.296 |
| ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT | 0 | 0 |
| GLOBAAL RESULTAAT | 51.707 | 47.296 |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP |
51.707 | 47.296 |
| ACTIVA (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| I. Vaste activa | 755.787 | 694.821 |
| B. Immateriële activa | 572 | 493 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 653.216 | 626.238 |
| D. Andere materiële vaste activa | 180 | 394 |
| E. Financiële vaste activa | 101.677 | 67.487 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 142 | 209 |
| II. Vlottende activa | 40.978 | 31.901 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 66 | 64 |
| D. Handelsvorderingen | 1.559 | 2.031 |
| E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 35.626 | 26.659 |
| F. Kas en kasequivalenten | 2.999 | 2.695 |
| G. Overlopende rekeningen | 727 | 453 |
| TOTAAL ACTIVA | 796.765 | 726.722 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
| A. Kapitaal | 94.136 | 87.999 |
| B. Uitgiftepremies | 47.346 | 24.903 |
| C. Reserves | 217.597 | 188.019 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 36.589 | 33.320 |
| EIGEN VERMOGEN | 395.669 | 334.241 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 359.154 | 346.342 |
| B. Langlopende financiële schulden | 356.568 | 341.657 |
| a. Kredietinstellingen | 267.887 | 252.859 |
| b. Financiële leasing | 0 | 56 |
| c. Andere | 88.682 | 88.742 |
| C. Andere langlopende financiële schulden | 0 | 2.655 |
| F. Uitgestelde belastingen – verplichtingen | 2.586 | 2.030 |
| a. Exit taks | 0 | 396 |
| b. Andere | 2.586 | 1.634 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 41.942 | 46.140 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 34.578 | 40.638 |
| a. Kredietinstellingen | 0 | 0 |
| b. Financiële leasing | 64 | 110 |
| c. Andere | 34.514 | 40.528 |
| C. Andere kortlopende financiële schulden | 0 | 60 |
| D. Handelsschulden en andere langlopende schulden | 4.058 | 2.892 |
| b. Andere | 4.058 | 2.892 |
| E. Andere kortlopende schulden | 121 | 128 |
| F. Overlopende rekeningen | 3.186 | 2.421 |
| VERPLICHTINGEN | 401.096 | 392.481 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTEN | 796.765 | 726.722 |
| Kosten kapitaal |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van |
Reserve van de geschatte |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in k €) | Kapitaal | verhou dingen |
Uitgifte premies |
Wettelijke reserve |
de vastgoed beleggingen |
mutatiekosten en –rechten |
| SALDO OP 31/12/2020 | 88.949 | -950 | 24.903 | 99 | 199.766 | -15.557 |
| Slotdividend boekjaar 2020 (betaald in mei 2021) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Volledig dividend boekjaar 2020 | ||||||
| Interimdividend boekjaar 2020 | ||||||
| (voorschot betaald in december 2020) | ||||||
| Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen | -5.997 | 816 | ||||
| Resultaat van het boekjaar 2021 | ||||||
| Interimdividend 2021 (voorschot betaald in december 2021) |
||||||
| Verwerving/verkoop van eigen aandelen | ||||||
| Op aandelen gebaseerde betalingen | ||||||
| Fusie van dochterondernemingen | ||||||
| Overige verhogingen (verlagingen) | ||||||
| SALDO OP 31/12/2021 | 88.949 | -950 | 24.903 | 99 | 193.769 | -14.741 |
| Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 | 31.692 | -4.353 |
| Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat | ||||||
| Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties | ||||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen |
31.692 | -4.353 | ||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde | ||||||
| van de financiële activa en passiva | ||||||
| Voorgestelde vergoeding van het kapitaal | ||||||
| SALDO OP 31/12/2021 na resultaatsverwerking | 88.949 | -950 | 24.903 | 99 | 225.461 | -19.094 |
| Slotdividend boekjaar 2021 (betaald in mei 2022) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Volledig dividend boekjaar 2021 | ||||||
| Interimdividend boekjaar 2021 | ||||||
| (voorschot betaald in december 2021) Variaties ten gevolge van verkoop van gebouwen |
-93 | 59 | ||||
| Resultaat van het boekjaar 2022 | ||||||
| Interimdividend 2022 | ||||||
| (voorschot betaald in december 2022) | ||||||
| Verwerving/verkoop van eigen aandelen | ||||||
| Op aandelen gebaseerde betalingen | ||||||
| Fusie van dochterondernemingen | ||||||
| Overige verhogingen (verlagingen) | ||||||
| Kapitaalvermindering | -982 | |||||
| Kapitaalverhoging | 7.557 | -438 | 22.443 | |||
| SALDO OP 31/12/2022 | 95.524 | -1.388 | 47.346 | 99 | 225.369 | -19.035 |
| Toewijzing van het resultaat van het boekjaar 2022 | 0 | 0 | 0 | 4.140 | -1.555 | |
| Toewijzing van het operationeel uitkeerbare resultaat | ||||||
| Toewijzing van de variaties in de fiscale latenties | ||||||
| Toewijzing van de variaties in de reële waarde | 4.140 | -1.555 | ||||
| van de vastgoedbeleggingen Toewijzing van de variaties in de reële waarde |
||||||
| van de financiële activa en passiva | ||||||
| Voorgestelde vergoeding van het kapitaal | ||||||
| SALDO OP 31/12/2022 na resultaatsverwerking | 95.524 | -1.388 | 47.346 | 99 | 229.509 | -20.591 |
| Netto resultaat van het boekjaar Totaal |
Voor gestelde vergoe ding van het kapitaal |
Over gedragen resultaat van voor gaande boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor op aandelen geba seerde betalingen |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserves voor fiscale latenties |
Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toe gelaten afdekkings instrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkings boekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 303.033 |
2.302 | 9.843 | 1.781 | 0 | -687 | -2.268 | -5.148 | 0 |
| 0 -2.302 |
-2.302 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| -16.276 | -16.276 | |||||||
| 13.975 | 13.975 | |||||||
| 5.181 | ||||||||
| 47.296 47.296 |
||||||||
| -13.977 -13.977 |
||||||||
| -230 | -230 | |||||||
| 420 | 388 | 31 | ||||||
| 33.320 334.241 -33.320 |
0 2.334 |
15.024 -1.248 |
1.781 0 |
388 0 |
-886 0 |
-2.268 637 |
-5.148 4.258 |
0 0 |
| 1.303 | -1.303 | |||||||
| -637 | 637 | |||||||
| -27.395 | 55 | |||||||
| -4.258 | 4.258 | |||||||
| -2.334 | 2.334 | |||||||
| 0 334.241 |
2.334 | 13.776 | 1.781 | 388 | -886 | -1.631 | -890 | 0 |
| 0 -2.333 |
-2.333 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| -16.301 | -16.301 | |||||||
| 13.977 | 13.977 | |||||||
| 51.707 51.707 |
34 | |||||||
| -15.118 -15.118 |
||||||||
| -1.717 | -1.717 | |||||||
| 419 | 54 | |||||||
| -164 | ||||||||
| -1.173 29.562 |
||||||||
| 36.589 395.669 |
0 | 13.646 | 1.781 | 807 | -2.549 | -1.632 | -890 | 0 |
| -36.589 | 2.668 | -35 | 0 | 0 | 0 | -952 | 32.323 | 0 |
| 180 -180 |
-180 | |||||||
| 952 -2.730 |
145 | -952 | ||||||
| -32.323 | 32.323 | |||||||
| -2.668 | 2.668 | |||||||
| 0 395.669 |
2.668 | 13.611 | 1.781 | 807 | -2.549 | -2.584 | 31.433 | 0 |
| EIGEN VERMOGEN (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| A. Kapitaal | 94.136 | 87.999 |
| a. geplaatst kapitaal | 95.524 | 88.949 |
| b. kosten kapitaalverhoging | -1.388 | -950 |
| B. Uitgiftepremies | 47.346 | 24.903 |
| C. Reserves | 217.597 | 188.019 |
| a. Wettelijke reserve (+) | 99 | 99 |
| b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) | 225.369 | 193.769 |
| c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-19.035 | -14.741 |
| d. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
0 | 0 |
| e. Reserve voor het saldo van de variaties in de rëele waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
-890 | -5.148 |
| h. Reserve voor eigen aandelen (-) | -2.549 | -886 |
| k. Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+/-) | -1.631 | -2.268 |
| m. Andere reserves (+/-) | 1.781 | 1.781 |
| n. Overgedragen resultaten van vorige boekjaren (+/-) | 13.646 | 15.024 |
| o. Reserve voor op aandelen gebaseerde betalingen (+/-) | 807 | 388 |
| D. Nettoresultaat van het boekjaar | 36.589 | 33.320 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 395.669 | 334.241 |
| Resultaatverwerking (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| A. Nettoresultaat | 51.707 | 47.296 |
| B. Toevoeging/aftrekking van reserves (+/-) | -20.310 | -17.210 |
| 1. Toevoeging aan/ontrekking van de reserve voor het (positieve of negatieve) saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) |
||
| - boekjaar | -4.140 | -31.692 |
| - realisatie vastgoed | -130 | 5.997 |
| 2. Toevoeging aan/ontrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-/+) |
1.555 | 3.537 |
| 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (-) |
||
| - boekjaar | -32.323 | -4.258 |
| 8. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (-/+) |
952 | -637 |
| 11. Toevoeging aan/onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (-/+) | 13.776 | 9.843 |
| C. Vergoeding voor het kapitaal overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 | -13.933 | -12.939 |
| D. Vergoeding voor het kapitaal, – andere dan C | -3.853 | -3.371 |
| E. Over te dragen resultaat | 13.612 | 13.776 |
| Schema van de berekening van het bedrag bedoeld in artikel 13, § 1, lid 1 (in k €) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
| Gecorrigeerd resultaat (A) | ||
| Nettoresultaat | 51.707 | 47.296 |
| + Afschrijving | 359 | 198 |
| + Waardeverminderingen | 727 | 542 |
| - Terugnemingen van waardevermindering | -339 | -210 |
| +/- Andere niet-monetaire bestanddelen | -32.323 | -4.258 |
| +/- Resultaat verkoop vastgoed | 15 | -431 |
| +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed | -2.730 | -26.963 |
| Gecorrigeerd resultaat (A) | 17.415 | 16.174 |
| Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | ||
| +/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minderwaarden op vastgoed (meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten) |
33 | 5.236 |
| Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden vrijgesteld van de verplichte uitreking onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van vier jaar (-) |
-33 | -5.236 |
| = Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) | 0 | 0 |
| TOTAAL (A+B) | 17.415 | 16.174 |
| 80% volgens art. 13, §1, al. 1 | 13.932 | 12.939 |
|---|---|---|
| Netto vermindering van de schuldenlast | 0 | 0 |
| Minimumdistributie vereist door art. 13 | 13.932 | 12.939 |
Overeenkomstig art. 7:212 Wetboek vennootschappen en verenigingen zal het nettoactief na uitkering van het beoogde dividend, niet lager zijn dan het bedrag van het opgenomen kapitaal, vermeerderd met alle
reserves die de wet of de statuten niet toestaan om te verdelen De marge die overblijft na distributie, bedraagt € 11,07 miljoen.
| Statutair netto actief na distributie van het dividend (in k €) | 393.000 | |
|---|---|---|
| Schema berekening bedrag beoogd in art. 13, §1er al. 6 | ||
| Gestort kapitaal, of indien het hoger is, opgevraagd kapitaal (+) | 94.136 | |
| Onbeschikbare uitgiftepremies krachtens de statuten (+) | 47.346 | |
| Reserve van het positief saldo van variaties in de reële waarde van het vastgoed (+) | 229.509 | |
| Reserve van de geschatte mutatiekosten en -rechten tijdens de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-20.591 | |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (+/-) |
31.433 | |
| Reserve voor fiscale latenties met betrekking tot vastgoed gelegen in het buitenland (+) | 0 | |
| Wettelijke reserve (+) | 99 | |
| Niet uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 617 van het Wetboek van vennootschappen | 381.932 | |
| Verschil | 11.068 |
In het kader van de wettelijke controle van de gecon‑ solideerde jaarrekening van Home Invest Belgium nv (de "Vennootschap") en haar dochterondernemingen (samen "de Groep"), brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde balans op 31 december 2022, de geconsolideerde resultatenreke‑ ning, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht van het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 en over de toelichting (alle stukken gezamenlijk de "Geconsolideerde Jaarrekening") en omvat tevens ons verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 3 mei 2022, overeenkom‑ stig het voorstel van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de algemene vergade‑ ring die zal beraadslagen over de Geconsolideerde Jaarrekening afgesloten op 31 december 2024. We hebben de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende vier opeenvolgende boekjaren.
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Geconsolideerde Jaarrekening van Home Invest Belgium nv, die de geconsolideerde balans op 31 december 2022 omvat, alsook de geconsolideerde resultatenre‑ kening, het mutatieoverzicht van het geconsolideerd eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomover‑ zicht over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met een geconsolideerd balanstotaal van €812.363 duizend en waarvan de geconsolideerde resul‑ tatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van €57.230 duizend.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening een getrouw beeld van het geconsolideerde eigen ver‑ mogen en van de geconsolideerde financiële positie van de Groep op 31 december 2022, alsook van de geconso‑ lideerde resultaten en de geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in over‑ eenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie ("IFRS") en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
We hebben onze controle uitgevoerd in overeen‑ stemming met de International Standards on Auditing ("ISA's") die van toepassing zijn in België. Wij heb‑ ben bovendien de door International Auditing and Assurance Standards Board ("IAASB") goedgekeurde ISA's toegepast die van toepassing zijn op huidige afslui‑ tingsdatum en nog niet goedgekeurd zijn op nationaal niveau. Onze verantwoordelijkheden uit hoofde van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte "Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening" van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die rele‑ vant zijn voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aange‑ stelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
De kernpunten van onze controle betreffen die aan‑ gelegenheden die volgens ons professioneel oordeel het meest significant waren bij onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening als een geheel en bij het vormen van ons oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over deze aangelegenheden.
De vastgoedbeleggingen vertegenwoordigen 92% van de activa van de Groep. Op 31 december 2022 zijn deze terug te vinden onder de rubriek 'vastgoedbeleggingen' van het actief van de geconsolideerde balans voor een totaalbedrag van € 745.962 duizend.
Overeenkomstig de waarderingsregels en de IAS 40 norm "Vastgoedbeleggingen" worden deze vastgoed‑ beleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde, en worden de reële waarde-wijzigingen opgenomen in de geconsolideerde resultatenrekening.
De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen wordt geclassificeerd onder niveau 3 van de reële waarde hiërarchie zoals gedefinieerd onder de IFRS 13 norm "De waardering tegen reële waarde". Bepaalde hypo‑ theses die gebruikt worden voor de waardering zijn gebaseerd op data die slechts beperkt waarneembaar zijn (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettings‑ graad,..) en vereisen daarom een inschatting vanwege het management.
Het auditrisico ligt in de waardering van deze vast‑ goedbeleggingen en is daarom een kernpunt van onze controle.
De Groep maakt gebruik van externe deskundigen om de reële waarde van zijn gebouwen te schatten. We hebben (met de hulp van onze eigen interne waarde‑ ringsdeskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen geëvalueerd.
Specifiek hebben we:
• en de modellen en hypotheses beoordeeld die in hun verslagen zijn gebruikt (verdisconteringsvoet, toekomstige bezettingsgraden, …).
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informa‑ tie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in bijlage 18 van de Geconsolideerde Jaarrekening beoordeeld.
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met IFRS en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor een systeem van interne beheersing die het bestuursorgaan nood‑ zakelijk acht voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoorde‑ lijk voor het inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van toepassing, van aangelegen‑ heden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de continuïteitsveronderstelling ten‑ zij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om de bedrijfsactivitei‑ ten stop te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de Geconsolideerde Jaarrekening als geheel geen afwij‑ king van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het uitbrengen van een com‑ missarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISA's is uitgevoerd altijd een afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van de Geconsolideerde Jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wette‑ lijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België na. De wettelijke controle biedt geen zeker‑ heid omtrent de toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap en van de Groep, noch omtrent de effi‑ ciëntie of de doeltreffendheid waarmee het bestuurs‑ orgaan de bedrijfsvoering van de Vennootschap en van de Groep ter hand heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursor‑ gaan gehanteerde continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISA's, passen wij professionele oordeelsvorming toe en handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende werkzaamheden uit:
een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons commissarisver‑ slag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de Geconsolideerde Jaarrekening of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oor‑ deel aan te passen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot op de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap of van de Groep niet langer gehandhaafd kan worden;
• het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de Geconsolideerde Jaarrekening, en of deze Geconsolideerde Jaarrekening de onderlig‑ gende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité binnen het bestuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de sig‑ nificante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing die we identificeren gedurende onze controle.
Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons oor‑ deel dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor het orga‑ niseren, het toezicht en het uitvoeren van de controle van de dochterondernemingen van de Groep. In die zin hebben wij de aard en omvang van de controleproce‑ dures voor deze entiteiten van de Groep bepaald.
We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante deontologische vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden hierin alle relaties en andere aan‑ gelegenheden die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor zover van toe‑ passing, de bijbehorende maatregelen die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Aan de hand van de aangelegenheden die met het auditcomité binnen het bestuursorgaan bespro‑ ken worden, bepalen we de aangelegenheden die het meest significant waren bij de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening over de huidige peri‑ ode en die daarom de kernpunten van onze controle uitmaken. We beschrijven deze aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangele‑ genheden is verboden door wet- of regelgeving.
Verantwoordelijkheden van het bestuursorgaan
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
Verantwoordelijkheden van de commissaris In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van toepassing zijnde ISA's, is het onze verantwoorde‑ lijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren, alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
Aspecten betreffende het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en andere informatie opgenomen in het jaarrapport Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de Geconsolideerde Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening opgesteld overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, anderzijds.
In de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het overwegen, op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins mis‑ leidend is. In het licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk heb‑ ben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover de Vennootschap.
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld en uitgesplitst in de toelichting bij de Geconsolideerde Jaarrekening.
Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzich‑ ten met het Europees uniform elektronisch formaat (hierna "ESEF"), de controle uitgevoerd van de over‑ eenstemming van het ESEF-formaat met de techni‑ sche reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr. 2019/815 van 17 decem‑ ber 2018 (hierna: "Gedelegeerde Verordening").
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF-vereisten, van de geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna "de digitale geconsolideerde financiële overzichten") opgenomen in het jaarlijks financi‑ eel verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/data-portal).
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering van informatie in de digitale geconsolideerde financiële overzichten van Home Invest Belgium nv per 31 decem‑ ber 2022 opgenomen in het jaarlijks financieel verslag beschikbaar op het portaal van de FSMA (https://www. fsma.be/nl/data-portal) in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEFvereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
• Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de verordening (EU) nr. 537/2014.
Diegem, 31 maart 2023
EY Bedrijfsrevisoren bv Commissaris Vertegenwoordigd door
Joeri Klaykens* Partner *Handelend in naam van een bv
P E R M A N E N T
DOCUMENT
| Algemene inlichtingen 189 | |
|---|---|
| Kapitaal | 191 |
| Gecoördineerde statuten – uittreksels 192 | |
| Verklaringen 203 | |
| De GVV en haar fiscaal stelsel 204 | |
| Algemene verklarende woordenlijst 209 | |
| APM – Alternatieve Prestatiemaatstaven | 211 |
| Agenda van de aandeelhouder 214 |
188
| Naam | Home Invest Belgium, openbare gereglementeerde vastgoedvennoot‑ schap (GVV). |
|---|---|
| Zetel | De zetel van de vennootschap is gevestigd te Woluwedal 46/11, 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. |
| Ondernemingsnummer | De vennootschap is ingeschreven in het RPR van Brussel onder het nummer 0420.767.885. |
| Oprichting, rechtsvormen bekendmaking |
De vennootschap werd op 4 juli 1980 opgericht onder de naam "Philadelphia", krachtens een akte verleden voor notaris Daniel Pauporté te Brussel (gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 12 juli 1980 onder het nummer 1435-3). De statuten werden herhaal‑ delijk gewijzigd en voor het laatst volgens proces-verbaal zoals door notaris Louis-Philippe Marcelis opgemaakt op 22 juni 2022 gevolgd door een proces-verbaal van vaststelling opgemaakt door Meester Louis-Philippe Marcelis op 28 juni 2022 (bekendgemaakt in de bijla‑ gen van het Belgisch Staatsblad van 31 augustus 2022, onder de num‑ mers 22103848, 22103849, 22103850 en 22103851). De vennootschap werd in 1999 erkend als vastgoedbevak door de Commissie voor het Bank-, Financie-en Assurantiewezen (CBFA), thans de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Op 2 september 2014 werd de vennootschap erkend als GVV door de FSMA. De vennoot‑ schap doet een openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig artikel 7:2 WVV. |
| Duur | De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur. |
| Voorwerp | Hiervoor wordt verwezen naar artikel 3 van de statuten, zoals hieronder vermeld onder 'gecoördineerde statuten- uittreksels'. |
| Wijzigingen van het voorwerp | De vennootschap kan enkel wijzigingen aan haar voorwerp aanbrengen die in overeenstemming zijn met haar statuten en die stroken met de wettelijke en reglementaire voorschriften die voor GVV's gelden. |
| Boekjaar | Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar. |
| Commissaris | De commissaris van Home Invest Belgium die officieel is erkend door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), is EY Bedrijfsrevisoren BV, vertegenwoordigd door Joeri Klaykens, partner, gevestigd in 2 De Kleetlaan te 1831 Diegem. De commissaris heeft onbeperkt controlerecht op de transacties van de Vennootschap. |
| De erkende commissaris werd voor drie jaar benoemd tijdens de buitengewone algemene vergadering van 3 mei 2022 en ontvangt voor de controle van de jaarrekeningen een vaste geïndexeerde vergoeding van 44.500 € excl. BTW per jaar (zie toelichting 7 voor meer informatie met betrekking tot de vergoeding van de commissaris). |
| Vastgoeddeskundigen | Om elk belangenconflict te vermijden, wordt de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium gecontroleerd door vier onafhankelijke waarderingsdeskundigen, namelijk: |
|---|---|
| • Cushman & Wakefield Belgium NV, die wordt vertegenwoordigd (in de zin van artikel 24 van de GVV-wetgeving) door de heer Emeric Inghels, met zetel te Avenue des Arts 56 te 1000 Brussel; |
|
| • BNP Paribas Real Estate Hotels France, met maatschappelijke zetel aan de Quai de la Bataille de Stalingrad 167, te 92867 Issy‑les‑Moulineaux (Frankrijk) en vertegenwoordigd door mevr. Blandine Trotot; |
|
| • CBRE Valuations Services BVBA (RPR Brussel: 0859.928.556), met maatschappelijke zetel aan de Lloyd Georgelaan 7, 1000 Brussel, België en vertegenwoordigd door de heer Pieter Paepen. |
|
| • Cushman & Wakefield Netherlands BV, met maatschappelijke zetel aan de Gustav Mahlerlaan 362-364, 1082ME, Amsterdam en verte‑ genwoordigd door J.N. Brantsma MSc MSRE MRICS RT en Y. Buijs MSc. |
|
| Conform de GVV-wetgeving schatten de waarderingsdeskundigen de volledige portefeuille elk kwartaal en bepaalt hun waardering de boek‑ houdkundige waarde ('reële waarde') van de gebouwen opgenomen in de jaarrekening. |
|
| Plaatsen waar de voor het publiek toegankelijke documenten ter inzage liggen |
• De oprichtingsakte en statuten van de vennootschap liggen ter inzage op de griffie van de Franstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel en zijn tevens beschikbaar op de website www.homeinvestbelgium.be. |
| • De statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen en bijkomende ver‑ slagen worden volgens de wettelijke bepalingen neergelegd bij de Nationale Bank van België en liggen ter inzage bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel van Brussel. |
|
| • De beslissingen in verband met de (her)benoeming en het ontslag van de leden van de raad van bestuur worden bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De bijeenroeping van de alge‑ mene vergaderingen, alsmede van de buitengewone algemene ver‑ gaderingen gebeurt conform de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Behoudens voor de jaarlijkse algemene vergaderingen die plaatsvinden op de plaats, de datum en het uur aangeduid in de statuten en waarvan de dagorde beperkt is tot de gebruikelijke onderwerpen, moet de aankondiging tevens dertig dagen vóór de vergadering verschijnen in een nationaal ver‑ spreid blad alsook binnen dezelfde termijn geplaatst worden op de website www.homeinvestbelgium.be. |
|
| • Alle persberichten en andere financiële informatie die Home Invest Belgium bekendmaakt, kunnen eveneens op de website geraad‑ pleegd worden. Elke geïnteresseerde persoon kan zich gratis aanmel‑ den op de website www.homeinvestbelgium.be om de persberichten en de verplichte financiële informatie per e-mail te ontvangen. |
|
| Telefoonnummer | +32 2 899 43 21 |
| Website | www.homeinvestbelgium.be |
| Geplaatst kapitaal | Op 31 december 2022 bedraagt het maatschappelijk kapitaal € 95.516.051,45. Het is vertegenwoordigd door 17.917.060 aandelen zonder nominale waarde. Het kapitaal is volledig volstort. |
|---|---|
| Toegestaan kapitaal | De raad van bestuur wordt uitdrukkelijk gemachtigd het kapitaal te verhogen, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van maximum zevenentachtig miljoen negenhonderdnegenenvijftigduizend driehonderdzevenendertig euro vijfendertig cent (€ 87.959.337,35), op de door hem vast te stellen data en overeenkomstig de door hem vast te stellen modaliteiten, overeenkomstig artikel 7:198 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De raad van bestuur wordt onder dezelfde voorwaarden toegelaten converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven. |
| Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te reke‑ nen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van 3 mei 2022. |
De volledige gecoördineerde statuten van Home Invest Belgium NV kunnen worden geraadpleegd op de griffie van de Franstalige Ondernemingsrechtbank van Brussel, op de maatschappelijke zetel van de vennootschap en op de website www.homeinvestbelgium.be.
| 3.1. De Vennootschap heeft exclusief tot voorwerp: (a) Het rechtstreeks of via een vennootschap in dewelke zij een partici‑ patie heeft overeenkomstig de bepalingen van de GVV-regelgeving ter beschikking stellen van onroerende goederen van gebruikers en; (b) Binnen de grenzen van de GVV-regelgeving, onroerende goederen waarvan sprake in artikel 2, 5°, i tot x van de GVV-Wet bezitten. Onder onroerende goederen verstaat men: i. onroerende goederen als gedefinieerd in artikel 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, en de zakelijke rechten op onroerende goede‑ ren, met uitsluiting van de onroerende goederen van bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouwkundige aard; ii. aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschap‑ pen, die exclusief of gezamenlijk worden gecontroleerd door de betrok‑ ken openbare GVV; iii. optierechten op vastgoed; iv. aandelen van openbare of institutionele GVV's, op voorwaarde dat hierover, in laatstgenoemd geval, een gezamenlijke of exclusieve con‑ trole door de betrokken openbare GVV wordt uitgeoefend; |
|---|
| v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de GVV één of meer goederen in leasing worden gegeven, of andere analoge gebruiks‑ rechten worden verleend; |
| vi. aandelen van openbare vastgoedbevaks; |
| vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collec‑ tieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst; |
| vi. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaar‑ dig toezicht zijn onderworpen als de openbare vastgoedbevaks; |
| ix. aandelen uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtsper‑ soonlijkheid; (ii) die ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en/ of die onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikking‑ stelling ervan aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van deelnemingen in vennootschappen met een soortgelijke acti‑ viteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (hierna "Real Estate Investment Trusts" |
x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 5, § 4, van de wet van 16 juni 2006;
In het kader van de ter beschikking stelling van onroerende goede‑ ren, kan de Vennootschap meer bepaald alle activiteiten uitoefenen die verband houden met het bouwen, het afwerken, het renoveren, het ontwikkelen, het aankopen, het overdragen, het beheren en het uitbaten van onroerende goederen.
3.2. Bijkomend of tijdelijk kan de Vennootschap beleggen in effec‑ ten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-regelgeving. Deze beleggingen zullen gedaan worden met eerbied voor de risico‑ beheersingspolitiek aangenomen door de Vennootschap en zullen gediversifieerd worden om een adequate risicospreiding te verzekeren. De Vennootschap kan eveneens niet-toegewezen liquide middelen, in alle munteenheden, bezitten, onder de vorm van plaatsingen op zicht – of termijnrekeningen of onder de vorm van alle instrumenten van de geldmarkt die gemakkelijk kunnen gemobiliseerd worden.
Zij kan bovendien operaties intekenen op toegelaten afdekkings-instrumenten, om alzo het risico van de intrestvoet et de wijziging daarvan af te dekken in het kader van de financiering en het beheer van de onroerende goederen van de Vennootschap met uitsluiting van speculatieve verrichtingen.
3.3. De Vennootschap kan één of meerdere onroerende goederen in leasing geven of nemen. Het in leasing geven van onroerende goederen met optie tot aankoop kan slechts bijkomstig geschieden, behoudens indien de betrokken onroerende goederen bestemd zijn tot het alge‑ meen belang, hierin begrepen de sociale huisvesting en het onderwijs (in welk geval deze activiteit als hoofdbezigheid kan uitgevoerd worden).
3.4. De Vennootschap kan een belang nemen, zowel door middel van een fusie dan op enige andere wijze, in alle zaken, ondernemingen en vennootschappen met een gelijkaardig of verbonden voorwerp en die de ontwikkeling van haar ondernemingen kunnen bemoedi‑ gen, en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtstreeks verband houden met haar voorwerp, en alle hande‑ lingen doen die nuttig of noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van haar voorwerp.
De Vennootschap dient het geheel van haar activiteiten en verrichtin‑ gen uit te voeren overeenkomstig de bepalingen en binnen de grenzen voorzien door de GVV-regelgeving en elke andere toepasselijke wetgeving.
Verbodsbepalingen (artikel 4 van de statuten) De Vennootschap kan geenszins:
a. handelen als vastgoedpromotor in de zin van de GVV regelgeving, met uitsluiting van occasionele verrichtingen;
b. deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg;
c. financiële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel van lenin‑ gen onder de voorwaarden en volgens de bepalingen van het koninklijk besluit van 7 maart 2006;
d. financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een vennootschap of een privaatrechtelijke vereniging die failliet verklaard werd, die een onderhands akkoord met zijn schuldeisers gesloten heeft, die het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorga‑ nisatie, die uitstel van betaling bekomen heeft of die in het buitenland het voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige maatregel.
e. contractuele afspraken maken of statutaire bedingen voorzien met betrekking tot perimetervennootschappen, die afbreuk zouden doen aan de stemkracht die hen overeenkomstig de toepasselijke wet toekomt in functie van een deelneming van 25% plus één aandeel.
Toegestaan kapitaal (artikel 6.2 van de statuten) De raad van bestuur wordt uitdrukkelijk gemachtigd het kapitaal te verhogen, in één of meerdere malen, ten belope van een bedrag van maximum zevenentachtig miljoen negenhonderdnegenenvijftigduizend driehonderdzevenendertig euro vijfendertig cent (€ 87.959.337,35), op de door hem vast te stellen data en overeenkomstig de door hem vast te stellen modaliteiten, overeenkomstig artikel 7:198 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. De raad van bestuur wordt onder dezelfde voorwaarden toegelaten converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven.
Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van vijf jaar te reke‑ nen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van 3 mei 2022.
De raad van bestuur stelt bij elke kapitaalverhoging de uitgifteprijs, de eventuele uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daaromtrent zelf een beslissing zou nemen.
Het voorkeurrecht van de aandeelhouders kan beperkt of afgeschaft worden overeenkomstig artikel 6.5 van de statuten.
De aldus door de raad van bestuur vastgestelde kapitaalverhogingen mogen worden uitgevoerd door middel van inschrijvingen in speciën of inbrengen in natura, door incorporatie van reserves of uitgiftepremies, met of zonder creatie van nieuwe titels, of nog ten gevolge van de uit‑ kering van een keuzedividend, dit alles in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, en daarbij kunnen zowel aandelen met als zonder stemrecht worden uitgegeven.
Deze kapitaalverhogingen kunnen tevens worden uitgevoerd door de omzetting van converteerbare obligaties of de uitoefening van inschrij‑ vingsrechten -al dan niet verbonden aan een andere roerende waardedie aanleiding kunnen geven tot de creatie van zowel aandelen met als zonder stemrecht.
Indien de krachtens deze machtiging uitgevoerde kapitaalverhogingen een uitgiftepremie omvatten, zal het hieraan verbonden bedrag, na verrekening van de eventuele kosten, op een onbeschikbare rekening genoemd "uitgiftepremie" worden geplaatst, dewelke zoals het kapitaal, een derdengarantie zal vormen en slechts zal kunnen worden vermin‑ derd of opgeheven door een beslissing van de algemene vergadering genomen overeenkomstig de voorwaarden inzake quorum en meer‑ derheden vereist voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van zijn incorporatie in het kapitaal.
Verkrijging, inpandneming en vervreemding van eigen aandelen (artikel 6.4. van de statuten) De Vennootschap mag haar eigen aandelen verwerven of in pand nemen overeenkomstig de voorwaarden voorzien door de wet.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van de aan‑ deelhouders van de Vennootschap van 5 mei 2020 wordt de raad van bestuur gemachtigd om:
— in het kader van de artikelen 7:215 en volgende van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, voor rekening van de Vennootschap, ten belope van maximaal 20% van het kapitaal haar eigen aandelen te verkrijgen en in pand te nemen aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfenzestig procent (65%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (ver‑ krijging of inpandneming) en die niet hoger mag zijn dan honderd vijf‑ endertig procent (135%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verkrijging of inpandneming), en dit voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 3 mei 2022.
Deze machtiging strekt zich uit tot de verkrijgingen van aandelen van de Vennootschap door één of meerdere van haar rechtstreekse dochtervennootschappen, in de zin van de het Wetboek van vennoot‑ schappen en verenigingen. De raad van bestuur kan de eigen aande‑ len die de Vennootschap verkreeg vervreemden overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
Zonder dat een bijkomende voorafgaande machtiging van de algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap noodzakelijk is, overeenkomstig artikel 7:215, §1 vierde lid Wetboek van vennoot‑ schappen en verenigingen aandelen van de Vennootschap te verkrij‑ gen, in pand te nemen en te vervreemden indien deze verwerving, deze inpandneming of deze vervreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een ernstig en dreigend nadeel voor de Vennootschap. Deze mach‑ tiging wordt toegekend voor een termijn van drie (3) jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 5 mei 2020.
Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 3 mei 2022 wordt de raad van bestuur gemachtigd om, zonder dat een bijkomende voorafgaande machtiging van de algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap noodzakelijk is, overeenkomstig artikel 7:215, §1 vierde lid WVV aandelen van de Vennootschap voor rekening van de Vennootschap eigen aandelen te verkrijgen, in pand te nemen en te vervreemden indien deze verwerving, deze inpandneming of deze ver‑ vreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een ernstig en dreigend nadeel voor de Vennootschap. Deze machtiging wordt toegekend voor een termijn van drie (3) jaar te rekenen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van de aandeelhouders van de Vennootschap van 3 mei 2022.
Kapitaalverhoging (artikel 6.5. – 6.7. van de statuten)
ln geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld, kan het voorkeur‑ recht van de aandeelhouders alleen beperkt of opgeheven worden voor zover er in de mate dat de GVV-regelgeving dit vereist, aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toe‑ wijzingsrecht voldoet in voorkomend geval aan de voorwaarden van de GVV-regelgeving:
het heeft betrekking op de totaliteit van de nieuw uitgegeven titels;
het wordt toegekend aan de aandeelhouders in verhouding tot het aandeel in het kapitaal dat hun aandelen op het ogenblik van de verrichting vertegenwoordigen;
een maximumprijs per aandeel wordt uiterlijk aan de vooravond van de opening van de publieke inschrijvingsperiode bekendgemaakt; deze periode moet minstens drie beursdagen bedragen.
Overeenkomstig de GVV-regelgeving, moet dit echter in elk geval niet worden toegekend in geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld uitgevoerd onder de volgende voorwaarden:
de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestane kapitaal;
het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die, over‑ eenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een periode van 12 maanden, bedraagt niet meer dan 10 % van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de beslissing tot kapitaalverhoging.
Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet evenmin worden verleend in geval van inbreng in geld met beperking of opheffing van het voor-keur‑ recht, ter aanvulling van een inbreng in natura in het kader van de uit‑ kering van een keuzedividend, voor zover de uitkering van dit dividend effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Uitgiften van aandelen tegen inbreng in natura geschieden bij toepas‑ sing van de voorschriften van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
6.6.1. Daarenboven dienen de volgende voorwaarden te worden nageleefd bij toepassing van de GVV-regelgeving:
1° De identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag met betrekking tot de inbreng in natura, in voorkomend geval in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging wordt bijeengeroepen;
2° De uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde per aandeel van ten hoogste vier maan‑ den vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de Vennootschap, vóór de datum van de akte houdende kapitaalver‑ hoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalen‑ derdagen voorafgaand aan diezelfde datum. Desgevallend kan beslist worden van het bedrag bedoeld in de vorige alinea, een bedrag af te trekken overeenstemmend met het deel van het niet-uitgekeerde bruto dividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trek‑ ken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag;
3° Behalve indien de uitgifteprijs of in het artikel 6.6.3 bedoelde geval, de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waar‑ binnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden;
4° Het in 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van de bestaande aandeel‑ houders, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de netto-in‑ ventariswaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten.
6.6.2. Overeenkomstig de GVV-regelgeving zijn, de voorwaarden bepaald onder art 6.6.1 zijn niet van toepassing in geval van inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedi‑ vidend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
6.6.3. Het artikel 6.6.1. van de onderhavige statuten zal, overeenkomstig de GVV-regelgeving, mutatis mutandis van toepassing zijn in geval van fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen bedoeld in van het Wetboek Vennootschappen en Verenigingen.
Overeenkomstig de GVV-regelgeving, stelt de raad van bestuur een bijzonder verslag op, in het geval van kapitaalverhoging van een doch‑ teronderneming met het statuut van institutionele GVV die genoteerd is, door inbreng in geld voor een prijs die 10% of meer lager ligt dan de laagste waarde van ofwel (a) een nettowaarde per aandeel die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de aanvang van de uitgifte, ofwel (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen vóór de aanvangsdatum van de uitgifte, waarin hij de rechtvaardiging van de economische toegepaste disagio, alsmede de financiële gevolgen van de verrichting voor de aandeelhouders en het belang van de betrokken kapitaalverhoging, toelicht. Dit verslag en de toegepaste waarderings‑ criteria en -methodes worden door de commissaris in een afzonderlijk verslag toegelicht.
Het is toegestaan voor de berekening van de prijs van de inbreng, een bedrag af te trekken van het in het vorig lid bedoelde bedrag, dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde bruto dividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt en de financiële voor‑ waarden van de verrichting toelicht in het jaarlijks financieel verslag.
In geval van een dochteronderneming die niet genoteerd is, wordt het disagio waarvan sprake in lid 1, enkel berekend op basis van een netto‑ waarde per aandeel die niet ouder is dan vier maanden; alle overige verplichtingen zijn van toepassing.
Dit artikel is niet van toepassing op kapitaalverhogingen waarop vol‑ ledig ingeschreven wordt door de Vennootschap of haar dochter‑ vennootschappen waarvan het kapitaal rechtstreeks of onrechtstreeks volledig in handen is van de Vennootschap.
De Vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met nale‑ ving van de wettelijke bepalingen ter zake.
| Aandelen (artikel 7.1. van de statuten) |
De aandelen zijn op naam, of onder gedematerialiseerde vorm en dit naar keuze van de eigenaar of houder en volgens de beperkingen opgelegd door de wet. |
|---|---|
| Ze zijn allen volgestort en zonder aanduiding van nominale waarde. | |
| De Vennootschap zal gedematerialiseerde aandelen kunnen uitge‑ ven hetzij door kapitaalverhoging, hetzij door inruiling van bestaande aandelen op naam. |
|
| Elke aandeelhouder zal op elk moment en zonder kosten de inruiling kunnen vragen hetzij in aandelen op naam, hetzij in gedemateriali‑ seerde aandelen. |
|
| De Vennootschap kan meerdere categorieën van aandelen creëren. | |
| De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister dat wordt bijgehouden op de Vennootschap zetel van de vennootschap. De houders van de aandelen op naam kunnen kennisnemen van het volledige register van de aandelen op naam. |
|
| De eigendom van deze aandelen wordt uitsluitend bewezen door de inschrijving in het aandelenregister. Elke overdracht van deze aandelen zal slechts uitwerking hebben na de inschrijving in het aandelenregis‑ ter van de verklaring van overdracht, gedateerd en ondertekend door de overdrager en de overnemer of hun lasthebbers, of na het vervul‑ len van de formaliteiten door de wet vereist voor de overdracht van schuldvorderingen. Er zullen inschrijvingscertificaten op naam aan de aandeelhouders afgeleverd worden. |
|
| De aandelen zijn ondeelbaar en de vennootschap erkent slechts één eigenaar per effect. Indien meerdere personen rechten uitoefenen met betrekking tot eenzelfde aandeel, zal de uitoefening van de eraan ver‑ bonden rechten geschorst worden tot één enkele persoon is aange‑ duid als eigenaar van het effect ten opzichte van de Vennootschap. |
|
| Andere effecten (artikel 7.2. van de statuten) |
De Vennootschap mag alle uitgaven die niet door of krachtens de wet zijn verboden, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en onder voorbehoud van de specifieke bepalingen dienaan‑ gaande, meer bepaald diegene volgend uit de GVV-regelgeving. |
| Transparantieverklaring (artikel 8 van de statuten) |
De aandelen van de Vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt, overeen‑ komstig de GVV-regelgeving. |
| Overeenkomstig de bepalingen van de Wet van 2 mei 2007 aangaande de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een geregle‑ menteerde markt en houdende diverse bepalingen en overeenkom‑ stig de GVV-regelgeving, dient iedere rechts – of fysieke persoon die aandelen of andere effecten met stemrecht verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, het percentage van het totaal aantal bestaande stemrechten dat hij heeft mede te delen, telkens de stem‑ rechten verbonden aan deze effecten ofwel drie procent (3%) ofwel vijf procent (5%) ofwel een veelvoud van vijf procent van het totaal aan‑ tal bestaande stemrechten op dit ogenblik of op het ogenblik waarop de omstandigheden zich voordoen dat een dergelijke mededeling verplicht is. |
|
| De mededeling is eveneens verplicht in geval van een overdracht van aandelen, wanneer, naar aanleiding van deze overdracht, het aan‑ tal stemrechten verminderd tot onder de drempels bepaald in de tweede alinea. |
|
| Behoudens de in de wet voorziene uitzonderingen, kan niemand deelnemen aan de stemming in de algemene vergadering van de Vennootschap met meer stemrechten dan diegene verbonden aan de effecten waarvan hij, in overeenstemming met de wet, minstens twin‑ tig (20) dagen voor de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven ze in bezit te hebben. De stemrechten verbonden aan deze niet gemelde aandelen zijn geschorst. |
| Samenstelling van de raad van bestuur (artikel 9 van de statuten) |
De Vennootschap wordt bestuurd door een raad samengesteld uit ten minste drie (3) en maximum negen (9) bestuurders, al dan niet aandeel‑ houders, die door de algemene vergadering der aandeelhouders wor‑ den benoemd voor een duur van vier (4) jaar. De algemene vergadering kan het mandaat van elke bestuurder te allen tijde, zonder opgave van redenen en zonder enige vergoeding met onmiddellijke ingang beëindi‑ gen. De bestuurders zijn herverkiesbaar. De algemene vergadering moet uit de leden van de raad van bestuur ten minste drie (3) onafhankelijke bestuurders benoemen. Onder onafhankelijke bestuurder verstaat men een bestuurder die beantwoordt aan de criteria voorzien door artikel 7:87,§1 van het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen juncto aanbeveling 3.5 van de Belgische Corporate Governance Code 2020. |
|---|---|
| Tenzij het benoemingsbesluit van de algemene vergadering anders bepaalt, eindigt het mandaat van de uittredende en niet herverkozen bestuurders onmiddellijk na de algemene vergadering die in nieuwe benoemingen heeft voorzien. |
|
| In geval één of meerdere bestuurdersmandaten openvallen, hebben de overblijvende bestuurders het recht om in het vacante mandaat te voorzien en dit tot aan de eerstvolgende algemene vergadering dewelke tot de definitieve benoeming zal overgaan. Dit recht wordt een verplichting telkens het aantal effectief in functie zijnde bestuurders niet meer het statutaire minimum bedraagt. |
|
| Onverminderd de overgangsbepalingen, zijn de bestuurders uitsluitend natuurlijke personen; zij moeten voldoen aan de eisen van betrouw‑ baarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV-regelgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-regelgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. |
|
| De benoeming van de bestuurders wordt voorafgaandelijk ter goed‑ keuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). |
|
| Effectieve leiding (artikel 12 van de statuten) |
Onverminderd de overgangsbepalingen, wordt de effectieve leiding van de Vennootschap toevertrouwd aan minstens twee natuurlijke personen. |
| De met de effectieve leiding belaste personen moeten voldoen aan de eisen van betrouwbaarheid en deskundigheid zoals voorzien in de GVV-regelgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-regelgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen. |
|
| De benoeming van de effectieve leiders wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). |
|
| Vertegenwoordiging van de vennootschap (artikel 13 van de statuten) |
De Vennootschap wordt geldig vertegenwoordigd, met inbegrip van de akten waarvoor de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een notaris vereist is evenals in rechte, hetzij als eiser hetzij als verweer‑ der hetzij door twee bestuurders samen optredend, hetzij, binnen het kader van het dagelijks bestuur, door een gemachtigde tot dit bestuur. |
| De Vennootschap is bovendien, binnen het kader van hun opdracht, geldig verbonden door bijzondere lasthebbers van de Vennootschap binnen de grenzen van het mandaat dat hen tot dien einde is toever‑ trouwd door de raad van bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door een gemachtigde tot dit bestuur. |
|
| De Vennootschap kan in het buitenland worden vertegenwoordigd door iedere persoon die daartoe uitdrukkelijk werd aangesteld door de raad van bestuur. |
|
| Afschriften of uittreksels van de notulen van de algemene vergaderingen van aandeelhouders en van de vergaderingen van de raad van bestuur, daarin begrepen de uittreksels bestemd voor de bekendmaking in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, worden geldig ondertekend, hetzij door een bestuurder, hetzij door een persoon die belast is met het dage‑ lijks bestuur of een uitdrukkelijke volmacht van de raad heeft ontvangen. |
| Algemene vergadering (artikel 23 van de statuten) |
Een algemene vergadering, genoemd "jaarvergadering" wordt elk jaar op de eerste dinsdag van de maand mei om vijftien uur gehouden. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, heeft de jaarvergadering de eerstvolgende werkdag plaats op hetzelfde tijdstip (een zaterdag of een zondag zijn geen werkdagen). |
|---|---|
| Een buitengewone algemene vergadering mag bijeengeroepen worden telkens als het belang van de Vennootschap zulks vereist. |
|
| Deze algemene vergaderingen mogen worden bijeengeroepen door de raad van bestuur of de commissaris(sen) en moeten worden bijeen‑ geroepen op aanvraag van de aandeelhouders die een tiende van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen. |
|
| Eén of meer aandeelhouders die samen ten minste drie procent (3%) van het kapitaal van de Vennootschap bezitten, kunnen in overeen‑ stemming met de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen vragen dat te bespreken onderwerpen worden opge‑ nomen op de agenda van gelijk welke algemene vergadering en kunnen voorstellen van beslissing indienen met betrekking tot te bespreken onderwerpen die op de agenda zijn of zullen worden ingeschreven. |
|
| De algemene vergaderingen gewone of buitengewone worden gehou‑ den in de zetel van de Vennootschap of op iedere andere plaats die in de oproepingsbrief of op andere wijze wordt meegedeeld. |
|
| Bijeenroeping en wijze van beraadslaging (artikel 24 van de statuten) |
De bijeenroeping van de algemene vergaderingen, alsmede van de bui‑ tengewone algemene vergaderingen gebeurt conform de bepalingen van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Behoudens voor de jaarlijkse algemene vergaderingen die plaatsvinden op de plaats, de datum en het uur aangeduid in de statuten en waarvan de dagorde beperkt is tot de gebruikelijke onderwerpen, moet de aan‑ kondiging tevens dertig dagen vóór de vergadering verschijnen in een nationaal verspreid blad alsook binnen zelfde termijn geplaatst worden op de website van de vennootschap. Indien een nieuwe aankondiging noodzakelijk blijkt, en voor zover de datum van de tweede vergadering in de eerste aankondiging werd aangeduid, wordt de oproepings-ter‑ mijn voor deze tweede vergadering herleid tot zeventien dagen vóór de algemene vergadering. |
| De oproeping vermeldt de agenda van de vergadering en de voorstel‑ len tot besluit. De aandeelhouders op naam ontvangen dertig dagen voor de vergadering een oproeping per gewone post. |
|
| De aandeelhouder die aan de vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordigen, wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een aandeelhouder kan tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene vergadering die hij niet bijwoonde, verzaken zich te beroepen op het ontbreken of de onregelmatigheid van de oproeping. |
|
| Het recht om aan een algemene vergadering deel te nemen en er het stemrecht uit te oefenen, is afhankelijk gemaakt van de boekhoudkun‑ dige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder op de veertiende dag voorafgaand aan de algemene vergadering om vier‑ entwintig uur (Belgische tijd) (hierna de 'registratiedatum' genoemd), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de Vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of vereffeningsinstelling of van een ver‑ effeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen in het bezit van de aandeelhouder op de dag van de algemene vergadering. |
| ring wensen deel te nemen, moeten een attest overleggen dat door hun financiële tussenpersoon of erkende rekeninghouder werd afgegeven en waaruit blijkt hoeveel gedematerialiseerde aandelen er op de regis‑ tratiedatum in hun rekeningen zijn ingeschreven op naam van de aan‑ deelhouder, en waarvoor de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering. Deze neerlegging moet ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de algemene vergadering worden verricht op de maatschappelijke zetel of bij de in de uitnodiging genoemde instellingen. |
|
|---|---|
| Zij delen het attest mee aan de Vennootschap of aan de persoon die de Vennootschap daartoe heeft aangewezen, alsook hun wens om deel te nemen aan de algemene vergadering, in voorkomend geval door het sturen van een volmacht, ten laatste op de zesde dag voorafgaand aan de datum van de algemene vergadering via het e-mail adres van de Vennootschap of via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproe‑ ping. De eigenaars van aandelen op naam die aan de vergadering wen‑ sen deel te nemen, moeten de Vennootschap, of de persoon die zij daartoe heeft aangewezen, uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van de vergadering op de hoogte brengen van hun voornemen, via het e-mailadres van de Vennootschap of via het e-mailadres speci‑ fiek vermeld in de oproeping, of, in voorkomend geval, door het sturen van een volmacht. |
|
| Stemmen per volmacht – stemmen per brief (artikel 25 van de statuten) |
Elke aandeelhouder mag zich op een algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhou‑ der. De volmachten moeten aan de Vennootschap overgemaakt worden uiterlijk de zesde dag vóór de vergadering; deze kennisgeving gebeurt via het e-mailadres van de Vennootschap, via het e-mailadres specifiek vermeld in de oproeping of per post gericht aan de zetel van de Vennootschap. |
| De raad van bestuur kan een volmachtformulier opmaken. | |
| De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en pandgevende schuldenaars moeten zich respectievelijk door één en dezelfde persoon laten vertegenwoor‑ digen. Indien meerdere personen zakelijke rechten bezitten op een‑ zelfde aandeel, kan de Vennootschap de uitoefening van het stemrecht verbonden aan dit aandeel schorsen tot één persoon als titularis is aangeduid voor de uitoefening van het stemrecht. |
|
| De Vennootschap kan voorzien in een mogelijkheid tot schriftelijke stemming of een elektronisch communicatiemiddel, volgens formulie‑ ren en werkwijze bepaald door haar; in elk geval dient de op die wijze uitgebrachte stem de vergadering uiterlijk de zesde dag voorafgaande‑ lijk aan de vergadering bereiken. |
|
| Aantal stemmen – onthouding (artikel 29 van de statuten) |
Eén aandeel geeft recht op één stem onder voorbehoud van de geval‑ len van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen of enige andere toepasselijke wet. |
De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen die aan de vergade‑
Ontbinding – vereffening (artikel 39 van de statuten) In geval van ontbinding van de vennootschap wat ook de oorzaak of het tijdstip moge wezen, zullen één of meer vereffenaars, benoemd door de algemene vergadering, voor de vereffening instaan. Indien uit de staat van activa en passiva opgemaakt overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, blijkt dat niet alle schuldei‑ sers volledig kunnen worden terugbetaald, moet de benoeming van de vereffenaars in de statuten of door de algemene vergadering aan de voorzitter van de ondernemingsrechtbank ter bevestiging wor‑ den voorgelegd. Deze bevestiging is evenwel niet vereist indien uit die staat van activa en passiva blijkt dat de Vennootschap enkel schulden heeft ten aanzien van haar aandeelhouders en alle aandeelhouders die schuldeiser zijn van de Vennootschap schriftelijk bevestigen akkoord te gaan met de benoeming.
Worden geen vereffenaars benoemd of aangewezen, dan worden de leden van de raad van bestuur, ten aanzien van derden als vereffenaars van rechtswege beschouwd, evenwel zonder de bevoegdheden die de wet en de statuten met betrekking tot de verrichtingen van de veref‑ fening toekennen aan de vereffenaar benoemd in de statuten, door de algemene vergadering of door de rechtbank.
Bij gebreke aan andere bepalingen in de akte van benoeming, beschik‑ ken de personen belast met de vereffening te dien einde over de meest uitgebreide bevoegdheden, overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
De aandeelhoudersvergadering bepaalt de wijze van vereffening alsook de vergoeding van de vereffenaar(s).
De vereffening wordt afgesloten volgens de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
Dit financieel jaarverslag bevat informatie die betrekking heeft op de toekomst en gebaseerd is op inschattin‑ gen en vooruitzichten van de vennootschap op basis van redelijke verwachtingen. Deze inschattingen zijn gekoppeld aan toekomstgerichte gebeurtenissen en onzekere elementen die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen verschillen van de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de verwezenlijkingen die uitgedrukt of impliciet zijn meegedeeld in deze toekomstgerichte informatie. Gelet op deze onzekere factoren houden de toekomstgerichte verklaringen geen enkele garantie in.
De raad van bestuur en de effectieve leiding van Home Invest Belgium NV zijn verantwoordelijk voor de informatie opgenomen in dit financieel jaarverslag. Zij verklaren dat naar hun beste weten:
De informatie in onderhavig financieel jaarverslag die afkomstig is van derden, zoals het verslag van de vast‑ goedexperten en het verslag van de commissaris, is er met hun akkoord in opgenomen. De raad van bestuur en de effectieve leiding van Home Invest Belgium verklaren dat de informatie afkomstig van derden waarheidsge‑ trouw weergegeven is in onderhavig financieel jaarver‑ slag en dat, voor zover de GVV hiervan op de hoogte zou zijn en dit zou kunnen verzekeren aan de hand van de gegevens gepubliceerd door derde partijen, geen enkel gegeven is weggelaten dat tot gevolg zou hebben dat de weergegeven informatie onnauwkeurig of bedrieglijk zou zijn.
De financiële jaarverslagen vanaf het boekjaar 2001 (die de verkorte versie van de statutaire en de volledige geconsolideerde financiële staten, het beheersver‑ slag, het verslag van de Commissaris en het verslag van de vastgoedexperten omvatten) en de financiële halfjaarverslagen kunnen geraadpleegd worden op de website van de vennootschap en de historische finan‑ ciële informatie wordt door verwijzing in dit financieel jaarverslag weergegeven.
Hiervoor wordt verwezen naar het hoofdstuk "Risicofactoren".
De raad van bestuur van Home Invest Belgium verklaart dat voor zover hem bekend:
Tijdens het boekjaar onder beschouwing werd geen enkele transactie afgesloten met een impact van meer dan 25% op één van de activiteitsindicatoren van de vennootschap, in de zin van de paragrafen 91 en 92 van de aanbeveling van het C.E.S.R. in verband met de toe‑ passing van Verordening nr. 809/2004 van de Europese Commissie inzake het prospectus. De bekendmaking van pro forma financiële informatie is dus niet vereist.
Behalve de gebeurtenissen die plaatsvonden na de afsluiting van het boekjaar zoals toegelicht in het hoofd‑ stuk "Beheersverslag", hebben er zich geen belangrijke wijzigingen in de financiële of commerciële situatie van Home Invest Belgium voorgedaan.
De hierna vermelde gegevens zijn gebaseerd op de fiscale wetgeving van toepassing op het ogenblik van de opmaak van dit jaarverslag. Deze kan in de toekomst steeds wijzigen, mogelijk met terugwerkende kracht, en wordt hier enkel ter informatie meegedeeld.
Alle aandeelhouders en potentiële investeerders worden uitgenodigd om steeds persoonlijk advies in te winnen bij hun eigen adviseurs met betrekking tot de fiscale implicaties in België en in het buitenland betreffende de aankoop, het bezit en de overdracht van aandelen Home Invest Belgium evenals de inning van de dividenden en opbrengsten van aandelen van de vennootschap.
Sinds 2 september 2014 is Home Invest Belgium door de FSMA erkend als een 'openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht', afgekort 'openbare GVV' naar Belgisch recht overeenkomstig de wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglemen‑ teerde vastgoedvennootschappen. Voordien genoot zij van het fiscale stelsel van 'vastgoedbevak'.
In haar hoedanigheid van openbare GVV is de vennoot‑ schap onderworpen aan de GVV-wetgeving en staat zij onder de controle van de FSMA.
De belangrijkste kenmerken van de openbare GVV zijn:
schuldgraad beperkt tot 65% van de marktwaarde van de activa. Hypotheken en andere zekerheden zijn beperkt tot 50% van de totale activa en 75% van het bezwaard goed;
opstelling van de statutaire en geconsolideerde jaarrekening overeenkomstig de IFRS normen;
Home Invest Belgium houdt 50% van de aandelen aan in De Haan Vakantiehuizen, een vennootschap die het statuut heeft verkregen van een gespeciali‑ seerd vastgoedbeleggingsfonds. De overige 50% zijn in handen van Belfius Insurance (25%), Tinc (12,5%) en DG Infra Yield (12,5%). Een gespecialiseerd vastgoedbe‑ leggingsfonds is onderworpen aan de Programmawet van 3 augustus 2016 en het Koninklijk Besluit van 9 november 2016 met betrekking tot gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen.
Home Invest Belgium houdt tevens 100% van de aandelen aan in de volgende gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfonds:
De belangrijkste kenmerken van een GVBF worden hieronder weergegeven:
FISCAAL STATUUT – VENNOOTSCHAPSBELASTING Als GVV geniet de vennootschap van een specifiek belastingstelsel.
De resultaten van de GVV (huurinkomsten en meer‑ waarden gerealiseerd op de verkoop van activa vermin‑ derd door de operationele en financiële kosten) zijn niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting in België (tenzij op de verworpen uitgaven en op de abnormale of goedgunstige voordelen), voor zover er minstens 80% van de nettowinst in de vorm van dividenden wordt uitgekeerd. Deze vrijstelling is van toepassing op Home Invest Belgium. Dit is niet het geval voor de perimeter‑ vennootschappen, tenzij deze het statuut hebben van een GVBF of een institutionele GVV.
Vennootschappen (andere dan GVV's of gespeciali‑ seerde vastgoedbeleggingsfondsen) die door Home Invest Belgium worden opgeslorpt zijn onderhevig aan een specifieke belasting (exit taks) van 15% op de latente meerwaarden en vrijgestelde reserves.
De winsten van buitenlandse oorsprong zijn belastbaar in het land waar zij gegenereerd worden op basis van de in dat land geldende wetgeving en zijn in België vrijge‑ steld van belasting. De nettowinsten die Home Invest Belgium vanaf 2018 heeft gegenereerd via haar vast‑ goedinvesteringen in Nederland, zijn dus in Nederland onderworpen aan de vennootschapsbelasting van 25%. Er is een gereduceerd tarief van 15% op de eerste schijf van € 395.000. De nettowinsten zijn dan vrijgesteld van belasting in België.
| Roerende voorheffing | De dividenden die de vennootschap uitkeert zijn onderworpen aan een roerende voorheffing van 30% (onder voorbehoud van de wettelijke uitzonderingen). |
|---|---|
| Belgische natuurlijke personen | De Belgische natuurlijke personen die de aandelen verworven hebben in het kader van het beheer van hun privaat patrimonium en onder‑ worpen zijn aan de personenbelasting, zijn op de door Home Invest Belgium uitgekeerde dividenden onderworpen aan de hierboven ver‑ melde roerende voorheffing. Voor de Belgische natuurlijke personen die hun aandelen zouden toewijzen aan hun beroepsactiviteit, zullen de ontvangen dividenden opgenomen worden in hun beroepsinkomen en belastbaar zijn tegen het normale tarief van de personenbelasting, waarbij de roerende voorheffing dus verrekenbaar is. |
| Belgische rechtspersonen | Voor de belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de rechtsperso‑ nenbelasting, zijn de door Home Invest Belgium uitgekeerde dividen‑ den onderworpen aan de hierboven vermelde roerende voorheffing. |
| Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen |
De door Home Invest Belgium uitgekeerde dividenden zijn onderwor‑ pen aan de hierboven vermelde roerende voorheffing. |
| met een vaste inrichting in België |
De Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België worden belast op de dividenden uit‑ gekeerd door Home Invest Belgium tegen het geldende tarief inzake vennootschapsbelasting, zonder toepassing van het stelsel van de "Definitief Belaste Inkomsten" (DBI), onder voorbehoud van het aan‑ deel van de dividenden met betrekking tot onroerende buitenlandse inkomsten en de ontvangen dividenden en de meerwaarden op aan‑ delen geboekt overeenkomstig artikel 203, § 1, 2bis en §2, lid 2 WIB. Het dividend zal onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting of de belasting van niet-inwoners, tegen het tarief van 25%. Onder bepaalde voorwaarden kan een verminderd tarief van toepassing zijn. De aan de bron ingehouden roerende voorheffing kan verrekend worden in de belastingaangifte en het overschot kan aldus eventueel mogelijk teruggevorderd worden. |
| Niet-inwoners, natuurlijke personen en buitenlandse vennootschappen zonder vaste inrichting in België |
Voor de niet-inwoners zijn de dividenden uitgekeerd door Home Invest Belgium onderworpen aan de inhouding van de hierboven vermelde Belgische roerende voorheffing, die desgevallend, op vraag van de aan‑ deelhouder, verlaagd of vrijgesteld kan worden op grond van interna‑ tionale belastingverdragen tot voorkoming van dubbele belasting, of volgens de wettelijke voorwaarden. |
| Belgische natuurlijke personen | In België zijn de meerwaarden die bij de verkoop van aandelen door een natuurlijke persoon worden gerealiseerd in het kader van het normaal beheer van zijn privé-patrimonium niet belastbaar en zijn de minwaarden fiscaal niet aftrekbaar. Belgische natuurlijke personen kunnen echter onderworpen zijn aan een tarief van 33%, vermeerderd met de gemeentelijke opcentiemen afhankelijk van de woonplaats, indien de gerealiseerde meerwaarden beschouwd worden als zijnde gerealiseerd buiten het normaal beheer van het privé-patrimonium. |
|---|---|
| De meerwaarden die een natuurlijke persoon realiseert op zijn aan‑ delen Home Invest Belgium zullen dus algemeen genomen vrijgesteld zijn aangezien deze deel uitmaken van het normale beheer van het privévermogen. De meerwaarden worden belast aan een tarief van 16,5%, te vermeerderen met de gemeentelijke opcentiemen waarvan het tarief afhankelijk is van de woonplaats, indien de aandelen worden overgedragen aan een vennootschap waarvan de maatschappelijke zetel, de belangrijkste vestiging of de zetel van directie of administra‑ tie zich niet in een Lidstaat van de Economische Ruimte bevindt en de overdrager (en zijn familie) gedurende de laatste vijf jaar meer dan 25% van de aandelen bezat van de vennootschap waarvan de aandelen zijn overgedragen. |
|
| Belgische natuurlijke personen die hun aandelen toewijzen aan de uitoefening van hun beroepsactiviteit, worden belast op de meerwaar‑ den die zij realiseren op de verkoop van die aandelen tegen de gewone progressieve tarieven van de personenbelasting, of tegen 16,5% indien de aandelen meer dan vijf jaar in hun bezit zijn. |
|
| Belgische rechtspersonen | De meerwaarden die op de verkoop van aandelen Home Invest Belgium worden gerealiseerd door Belgische rechtspersonen die aan de rechts‑ personenbelasting onderworpen zijn, zijn in principe in België niet belastbaar. De minwaarden die op de aandelen geleden worden, zijn fiscaal niet aftrekbaar. |
| Belgische vennootschappen en buitenlandse vennootschappen met een vaste inrichting in België |
De meerwaarden die worden gerealiseerd door een Belgische ven‑ nootschap op aandelen Home Invest Belgium of door een buitenlandse vennootschap die haar aandelen Home Invest Belgium toegewezen aan haar vaste inrichting in België, zijn volledig belastbaar in België tegen het normale tarief van de vennootschapsbelasting. De (vastgestelde of gerealiseerde) minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar. |
| Niet-inwoners, natuurlijke personen of vennootschappen zonder vaste inrichting in België |
De meerwaarden die bij de verkoop van aandelen Home Invest Belgium (met uitzondering van de aandelen die door een buitenlandse ven‑ nootschap toegewezen worden aan een Belgische inrichting) door niet-inwoners, natuurlijke personen of vennootschappen worden gere‑ aliseerd, zijn in principe niet belastbaar in België. Per uitzondering is het mogelijk dat een natuurlijk persoon, die geen rijksinwoner is, belast wordt op de meerwaarden, gerealiseerd door een familiale participatie van minstens 25% bij de overdracht aan een onderneming, gevestigd buiten de Europese Economische Ruimte. De minwaarden zijn fiscaal niet aftrekbaar in België. |
De inschrijving op nieuwe aandelen (primaire markt) is niet onderworpen aan de Taks op de Beursverrichtingen (TOB).
De aan- en verkoop en alle andere overdrachten onder bezwarende titel in België van bestaande aandelen (secundaire markt), via een professionele tussenper‑ soon, zijn echter wel onderworpen aan de beurstaks op de verhandeling van effecten, dat op heden 0,12% van de transactieprijs bedraagt. Het bedrag van de TOB is momenteel beperkt tot € 1.300 per transactie en per partij.
Zijn vrijgesteld van TOB:
De Wet dd. 17 februari 2021 voert een jaarlijkse taks op de effectenrekeningen geopend door particulie‑ ren bij een financiële instelling. Het belastingtarief bedraagt 0,15%.
De belastbare grondslag is de gemiddelde waarde van de belastbare financiële instrumenten tijdens de referentieperiode. De taks is slechts verschuldigd indien deze gemiddelde waarde meer bedraagt dan € 1.000.000.
De aanschaffingswaarde is de tussen partijen overeen‑ gekomen waarde op basis waarvan de transactie wordt uitgevoerd. Indien er mutatierechten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
De bezettingsgraad staat voor het gemiddelde percen‑ tage over een bepaalde periode van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten, in verhouding tot de som van de contractuele huurgelden van de verhuurde ruimten en de geraamde huurwaarde van de niet- verhuurde ruimten.
Dit is de bezettingsgraad van de totale vastgoedbeleg‑ gingen beschikbaar voor verhuur met uitzondering van (i) de gebouwen in renovatie, (ii) de gebouwen die het voorwerp uitmaken van een eerste commercialisering, (iii) de gebouwen in verkoop.
(Bruto dividend van het boekjaar)/(Beurskoers op de laatste noteringsdag van het boekjaar).
(Contractuele brutohuren op jaarbasis+ geschatte huurwaarde op de leegstaande ruimtes)/(reële waarde van de vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur).
Het jaar waarin het gebouw opgetrokken of voor het laatst grondig werd gerenoveerd.
Dit is de Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel volgens de Best Practices Recommendations van EPRA.
Dit is het netto resultaat (aandeel groep) met uitsluiting van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en (iii) de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures. Deze term wordt gebruikt in overeenstemming met de Best Practices Recommendations van EPRA.
Datum van de afknipping van de coupon.
De vennootschappen die hun erkenning als GVV vragen of die fusioneren met een GVV, zijn onderworpen aan een specifieke belasting of exit taks.
[(Totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar)-(totaal aantal aandelen aangehouden door partijen die zich kenbaar hebben gemaakt door middel van een transparantiemelding in overeenstemming met de wet van 2 mei 2007)]/[totaal aantal aandelen bij afsluiting boekjaar].
De geschatte huurwaarde (GHW) is de huurwaarde die naar het oordeel van de vastgoedexpert overeenkomt met de huurprijs op de markt.
Het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de geregle‑ menteerde vastgoedvennootschappen, zoals gewijzigd bij wet van 22 oktober 2017 en Koninklijk Besluit van 23 april 2018.
Dit is de Net Asset Value of Nettowaarde per aandeel volgens IFRS.
De International Financial Reporting Standards (IFRS) zijn een set van boekhoudkundige principes en waarde‑ ringsregels opgesteld door de International Accounting Standards Board, die dienen om internationale ver‑ gelijking tussen Europese beursgenoteerde bedrijven te vergemakkelijken. De Europese beursgenoteerde vennootschappen moeten deze normen in hun gecon‑ solideerde rekeningen toepassen vanaf het boekjaar dat start na 1 januari 2005. De Belgische GVV's moeten deze normen eveneens toepassen in hun statutaire rekenin‑ gen vanaf het boekjaar dat is start op 1 januari 2007.
Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdspanne ren‑ tevoeten te ruilen. IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen: in dit geval wordt een variabele rentevoet omgezet in een vaste rentevoet.
De investeringswaarde wordt door de vastgoeddeskun‑ dige bepaald als de meest waarschijnlijke waarde die kan behaald worden op de datum van de waardebepa‑ ling, onder normale verkoopsvoorwaarden, tussen wel‑ willende en goed geïnformeerde partijen, zonder aftrek van de mutatierechten, vroeger "vrij op naam" genoemd.
De overdracht van de eigendom van een onroerend goed is in principe onderworpen aan mutatierechten. Het bedrag is afhankelijk van de geografische ligging van het goed, de wijze van overdracht en de hoedanigheid van de koper.
De effectieve belastingvoet van het mutatierecht kan schommelen tussen de 0% en 12,5%.
De mogelijke wijzen van overdracht van onroerende goederen en de daaraan gekoppelde rechten zijn voornamelijk de volgende:
Het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen in omloop (na aftrek van eigen aandelen).
Totaal volume van de gedurende het boekjaar ver‑ handelde aandelen gedeeld door het totaal aantal aandelen.
Pay-out ratio = (Totaal bruto dividend voor het boek‑ jaar)/(uitkeerbaar resultaat).
De vastgelegde datum waarop een aandeelhouder houder moet zijn van effecten om recht te hebben op de uitbetaling van het dividend in verhouding tot de effecten die hij op die datum bezit.
Deze waarde is gelijk aan de investeringswaarde (zie hoger voor de definitie), na aftrek van de mutatierechten.
De return voor de aandeelhouder is gelijk aan het dividend van het boekjaar plus de toename van de nettowaarde tijdens het boekjaar.
Dit is de schuldgraad berekend in overeenstemming met het GVV-KB. Dit betekent dat deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures voor doeleinden van de berekening van de schuld‑ graad verwerkt worden volgens de proportionele consolidatiemethode.
Deze schuldgraad wordt op dezelfde manier berekend als de schuldgraad (GVV-KB), maar gebaseerd op en reconcilieerbaar met de geconsolideerde balans die in overeenstemming is met IFRS waarin deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures verwerkt worden via vermogensmutatie.
Deze bestaat uit (i) de vastgoedbeleggingen en (ii) de deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures vermogensmutatie.
1 Deze 2,5% vloeit voort uit een analyse (op vraag van BEAMA (Belgian Asset Managers Association)) door de onafhankelijke vastgoedexperten van een groot aantal transacties op de markt en is een gemiddeld percentage werkelijk betaalde kosten betaald voor transacties. Dit percentage werd gepubliceerd op 8 februari 2006 op de website van BEAMA en tevens bevestigd in een mededeling van Be-Reit Association (zijnde de beroepsvereniging voor de Belgische GVV's) van 10 november 2016.
Home Invest Belgium maakt in haar financiële communicatie gebruik van Alternatieve Prestatiemaatstaven (APM's) in overeenstemming met de ESMA-richtlijnen van 5 oktober 2015. Een aantal van die APM's wordt aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (European Public Real Estate Association, EPRA), sommige werden vastgelegd door de sector of door Home Invest Belgium zelf om de lezer een beter inzicht te verschaffen in de resultaten en de prestaties van de onderneming.
Prestatiemaatstaven die door IFRS-regels of bij wet zijn bepaald en de maatstaven die niet gebaseerd zijn op rubrieken van de resultatenrekening of de balans, worden niet als APM's beschouwd.
Alle informatie met betrekking tot de APM's opgenomen in dit registratiedocument werden geverifieerd door de Commissaris.
Het betreft het percentage van de vastrentende finan‑ ciële schulden versus de totale financiële schulden. De teller komt overeen met de som van de vastrentende financiële schulden verhoogd met de financiële schul‑ den met variabele interest die omgezet zijn in vastren‑ tende schulden via IRS-contracten op afsluitingsdatum. De noemer komt overeen met het totale bedrag van de opgenomen financiële schulden op afsluitingsdatum.
Een aanzienlijk deel van de financiële schulden van de vennootschap zijn afgesloten tegen variabele interest‑ voet. Met behulp van deze APM kan het risico in verband met interestschommelingen alsook de mogelijke impact ervan op de resultaten gemeten worden.
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Vastrentende financiële schulden | 129.000 | 129.000 |
| Financiële schulden met variabele interestvoet omgezet vastrentende schulden via IRS-contracten |
223.000 | 223.000 |
| Totaal van de vastrentende financiële schulden | 352.000 | 352.000 |
| Totaal van de financiële schulden met variabele interestvoet | 39.000 | 30.000 |
| Totaal van de financiële schulden | 391.000 | 382.000 |
| Afdekkingsratio | 90,03% | 92,15% |
De interestkosten (inclusief de kredietmarge en de kost van de afdekkingsinstrumenten) gedeeld door de gewo‑ gen gemiddelde financiële schuld over de periode in kwestie. De teller komt overeen met de som van de netto interestkosten vermeld in rubriek XXI van de resultaten‑ rekening na toevoeging van de geactiveerde intercalaire interesten. De noemer komt overeen met de gemiddelde financiële schuld over de betreffende periode.
De vennootschap wordt deels gefinancierd door het aangaan van financiële schulden. Deze APM meet de gemiddelde financieringskost die gepaard gaat met deze schulden.
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Netto interestkosten (rubriek XXI) | 5.110 | 4.541 |
| Geactiveerde intercalaire interesten | 1.280 | 795 |
| Totale kostprijs van de financiële schulden | 6.390 | 5.336 |
| Gewogen gemiddelde schuld | 377.312 | 337.425 |
| Gemiddelde financieringskost | 1,69% | 1,58% |
In oktober 2019 publiceerde EPRA de nieuwe Best Practice Recommendations voor financiële disclosures van beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. EPRA NAV wordt vervangen door drie nieuwe Net Asset Value indicatoren: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets (NTA) en EPRA Net Disposal Value (NDV). De EPRA NAV indicatoren worden bekomen door de IFRS NAV zodanig aan te passen dat stakeholders de meest relevante informatie krijgen over de waarde van de activa en passiva van de vennootschap.
De drie verschillende EPRA NAV-indicatoren worden berekend op basis van de volgende uitgangspunten:
• EPRA NRV: het weergeven van de nodige midde‑ len om de vennootschap weder samen te stellen
Reconciliatie:
via de investeringsmarkten op basis van de hui‑ dige kapitaal- en financieringsstructuur, inclusief overdrachtsbelastingen;
| 31/12/2022 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (in € k) | EPRA NTA | EPRA NRV | EPRA NDV | |
| IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) | 410.064 | 410.064 | 410.064 | |
| (v) | Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
2.586 | 2.586 | |
| (vi) | Reële waarde van de financiële instrumenten | -31.433 | -31.433 | |
| (viii.b) | Immateriële vaste activa | -572 | ||
| (x) | Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet | 618 | ||
| (xi) | Overdrachtsbelastingen | 23.789 | ||
| NAV | 380.645 | 405.006 | 410.682 | |
| Aantal aandelen op einde period | 17.785.785 | 17.785.785 | 17.785.785 | |
| NAV per aandeel | 21,40 | 22,77 | 23,09 |
| 31/12/2021 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (in € k) | EPRA NTA | EPRA NRV | EPRA NDV | |
| IFRS NAV (aandeelhouders van de groep) | 342.950 | 342.950 | 342.950 | |
| (v) | Uitgestelde belastingen m.b.t. stijgingen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
1.634 | 1.634 | |
| (vi) | Reële waarde van de financiële instrumenten | 890 | 890 | |
| (viii.b) | Immateriële vaste activa | -493 | ||
| (x) | Reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet | -2.264 | ||
| (xi) | Overdrachtsbelastingen | 21.844 | ||
| NAV | 344.980 | 367.318 | 340.686 | |
| Aantal aandelen op einde periode | 16.433.930 | 16.433.930 | 16.433.930 | |
| NAV per aandeel | 20,99 | 22,35 | 20,73 |
Het EPRA resultaat is het netto resultaat (aandeel groep) met uitsluiting van (i) het portefeuilleresultaat, (ii) de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en (iii) de niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures. Deze term wordt gebruikt in overeen‑ stemming met de Best Practices Recommendations van EPRA.
Deze APM meet de onderliggende operationele resul‑ taten van de vennootschap, met uitsluiting van het resultaat dat voortvloeit uit waardeschommelingen van activa of passiva, meer- of minwaarden gerealiseerd op de verkopen van vastgoedbeleggingen en het andere portefeuille resultaat.
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Netto resultaat (aandeelhouders van de groep) (IFRS) | 57.230 | 48.866 |
| - Uitsluiting: Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (ii) | +15 | -431 |
| - Uitsluiting: Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (i) | -4.894 | -26.546 |
| - Uitsluiting: Ander portefeuilleresultaat (viii) | +952 | -637 |
| - Uitsluiting: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (vi) | -32.323 | -4.258 |
| - Uitsluiting: niet-EPRA elementen van het aandeel in het resultaat van geassocieerde vennootschappen en joint ventures (ix) |
-2.508 | -711 |
| EPRA resultaat | ||
| Gemiddeld aantal aandelen | 18.471 | 16.283 |
| EPRA resultaat per aandeel (in €) | 17.106.685 | 16.442.734 |
Deze alternatieve prestatiemaatstaf meet de operatio‑ nele rendabiliteit van de vennootschap als een percen‑ tage van de huurinkomsten en wordt berekend door het "Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille" te delen door het "Netto huurresultaat".
Deze APM meet de operationele rendabiliteit van de vennootschap.
| (in € k) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille | 22.320 | 19.552 |
| Netto huurresultaat | 31.074 | 27.202 |
| Operationele marge | 71,83% | 71,87% |
| 2023 | |
|---|---|
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2022 | donderdag 16 februari 2023 |
| Online plaatsen van het jaarlijks financieel verslag op de website | vrijdag 31 maart 2023 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2022 | dinsdag 2 mei 2023 |
| Slotdividend boekjaar 2022 – Ex date | maandag 8 mei 2023 |
| Slotdividend boekjaar 2022 – Record date | dinsdag 9 mei 2023 |
| Slotdividend boekjaar 2022 – Payment date | woensdag 10 mei 2023 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2023 | woensdag 17 mei 2023 |
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2023 | woensdag 6 september 2023 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2023 | donderdag 16 november 2023 |
| 2024 | |
| Jaarlijks persbericht over het boekjaar 2023 | donderdag 15 februari 2024 |
| Online plaatsen van het jaarlijks financieel verslag op de website | vrijdag 29 maart 2024 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2023 | dinsdag 7 mei 2024 |
| Slotdividend boekjaar 2023 – Ex date | maandag 13 mei 2024 |
| Slotdividend boekjaar 2023 – Record date | dinsdag 14 mei 2024 |
| Slotdividend boekjaar 2023 – Payment date | woensdag 15 mei 2024 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 31 maart 2024 | woensdag 22 mei 2024 |
| Halfjaarlijks financieel verslag: resultaten op 30 juni 2024 | woensdag 4 september 2024 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten op 30 september 2024 | donderdag 14 november 2024 |
Home Invest Belgium heeft voor het Nederlands gekozen als officiële taal; enkel het Nederlandstalig financieel jaarverslag heeft bewijskracht.
De Franstalige en Engelstalige versies zijn vertaald onder de verantwoordelijkheid van Home Invest Belgium.
Sven Janssens Chief Executive Officer
www.homeinvestbelgium.be
Tel: +32.2.740.14.51 E-mail: [email protected]
Chief Financial Officer Home Invest Belgium
Preben Bruggeman
Woluwedal 46, Bus 11 B – 1200 Brussel
Openbare GVV naar Belgisch recht Woluwedal 46/11 B-1200 Brussel T +32 2 740 14 50 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM: 0420.767.885. ISIN BE 003760742
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.