Home Invest Belgium NV

Earnings Release • Nov 15, 2019

Sous embargo jusqu'au 15/11/2019 17:40 Information réglementée

Croissance du portefeuille immobilier

• Croissance de la juste valeur du portefeuille immobilier à € 580,85 millions au 30 septembre 2019.

Augmentation du résultat EPRA

• Résultat net de € 36,77 millions durant les 9 premiers mois de 2019.
• Résultat net par action de € 11,18 durant les 9 premiers mois de 2019.
• Augmentation du résultat EPRA de 8,4 % à € 8,21 millions (par rapport à € 7,57 millions durant les 9 premiers mois de 2018).
• Augmentation du résultat EPRA par action de 8,4 % à € 2,50 (par rapport à € 2,30 durant les 9 premiers mois de 2018).

Augmentation de la valeur d'inventaire nette (VIN) par action

• Augmentation de l'EPRA VIN par action de 12,4% à € 95,64 au 30 septembre 2019 (par rapport à € 85,06 au 31 décembre 2018).
• Augmentation de l'IFRS VIN par action de 12,4 % à € 91,99 au 30 septembre 2019 (par rapport à € 81,81 au 31 décembre 2018).

Taux d'endettement stable

The Pulse, Sint-Jans-Molenbeek

• Taux d'endettement de 47,87 % (AR SIR) et 46,48 % (IFRS) au 30 septembre 2019.

Dividende

• Le conseil d'administration s'attend à ce que le dividende brut de l'exercice 2019 soit au moins égal à celui de l'exercice précédent (soit € 4,75 par action).
• Le conseil d'administration décide du paiement d'un acompte sur dividende de € 3,75 brut par action en décembre 2019.

3.1.	Commentaires sur le compte de résultatsp.6
3.2.	Bilan consolidép.7
4.1.	Locationsp.8
4.2.	Projets de développementp.8
4.3.	Ventesp.11
4.4.	Evènements survenus après la clôturep.11
		Portefeuille immobilierp.3 Compte de résultats consolidép.4 Commentaires sur le compte de résultats consolidép.6 Activités des neuf premiers mois de 2019p.8 Perspectives p.12 Agenda de l'actionnairep.13

Au 30 septembre 2019, Home Invest Belgium détient un portefeuille immobilier¹ de € 580,85 millions, contre € 543,51 millions le 31 décembre 2018, soit une hausse de 6,9%.

PORTEFEUILLE IMMOBILIER	30/09/2019	31/12/2018
Juste valeur du portefeuille immoblier	€ 561,32 m	€ 524,51 m
Immeubles de placement disponibles à la location	€ 531,01 m	€ 490,36 m
Projets de développement	€ 30,31 m	€ 34,14 m
Participations dans des entreprises associées et coentreprises	€ 19,53 m	€ 19,00 m
TOTAL	€ 580,85 m	€ 543,51 m

La juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location s'élève à € 531,01 millions répartis sur 50 sites.

La somme des loyers contractuels sur base annuelle et de la valeur locative estimée sur les espaces inoccupés s'élève à € 27,37 millions au 30 septembre 2019.

Les immeubles de placement disponibles à la location sont évalués par les experts immobiliers indépendants à un rendement brut moyen² de 5,2%.

Au 30 septembre 2019 les immeubles de placement disponibles à la location se situent pour 63,2% en Région de Bruxelles-Capitale, pour 14,5% en Région Wallonne, pour 12,3% en Région Flamande et pour 10,1% aux Pays-Bas. Au 30 septembre 2019, les immeubles de placement disponibles à la location se composent à 88,2% d'immobilier résidentiel.

Immeubles de placement disponibles à la location Immeubles de placement disponibles à la location Par type Distribution géographique

¹ Le portefeuille immobilier se compose (i) des immeubles de placement et (ii) des participations dans des entreprises associées et coentreprises – mise en équivalence.

² Rendement locatif brut = (loyer bruts contractuels sur base annuelle + valeur locative estimée des espaces inoccupés) / (juste valeur des immeubles de placement disponibles à la location).

COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE
COMPTE DE RESULTATS	30/09/2019	30/09/2018
REVENUS LOCATIFS NETS	18 589	18 059
RESULTAT OPERATIONNEL AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	11 062	11 069
XVI. Résultats sur vente d'immeubles de placement	-14	175
XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement	37 781	54 562
XIX. Autres résultats sur portefeuille	-367	-385
RESULTAT SUR PORTEFEUILLE	37 401	54 353
RESULTAT D'EXPLOITATION	48 463	65 422
XX. Revenus financiers	47	75
XXI. Charges d'intérets nettes	-3 714	-3 348
XXII. Autres charges financières	-68	-35
XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-8 543	739
RESULTAT FINANCIER	-12 278	-2 569
XXIV. Participation dans des entreprises associées et coentreprises	529	0
IMPOTS	53	-189
RESULTAT NET	36 766	62 664
Exclusion résultat sur portefeuille	-37 401	-54 353
Exclusion de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	+8 543	-739
Exclusion des éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises	+298	0
RESULTAT EPRA3	8 206	7 572
Nombre moyen d'actions4	3 288 146	3 288 146
RESULTAT NET PAR ACTION	11,18	19,06
RESULTAT EPRA PAR ACTION	2,50	2,30
RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION5	3,95	2,70

3 Le résultat EPRA est le résultat net à l'exclusion du (i) résultat du portefeuille et (ii) des variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et les (iii) éléments non EPRA de la participation dans des entreprises associées et coentreprises. Ce terme est utilisé en accord avec les Best Practices Recommendations de l'EPRA.

⁴ Le nombre moyen d'actions est calculé en excluant les 11.712 actions détenues par la sociéte.

⁵ Le résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR-SIR.

BILAN	30/09/2019	30/09/2018
Capital propre (attribué aux actionnaires de la maison mère)	302 481	269 003
Total de l'actif	590 925	551 106
Taux d'endettement (AR-SIR) 6	47,87%	50,16%
Taux d'endettement (IFRS)7	46,48%	48,90%
PAR ACTION	30/09/2019	30/09/2018
Nombre d'actions à la date de clôture8	3 288 146	3 288 146
Cours de bourse à la date de clôture	116,50	91,40
IFRS NAV par action9	91,99	81,81
Prime par rapport à IFRS NAV (à la date de clôture)	26,6%	11,7%
EPRA NAV par action10	95,64	85,06
Prime par rapport à EPRA NAV (à la date de clôture)	21,8%	7,4%

6 Le taux d'endettement (AR SIR) est le taux d'endettement calculé conformément à l'AR SIR. Cela signifie que les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont traitées selon la méthode de consolidation proportionnelle pour calculer le taux d'endettement.

⁷ Le taux d'endettement (IFRS) est calculé de la même manière que le taux d'endettement (AR SIR), mais basé sur et réconciliable avec le bilan consolidé conformément aux normes IFRS dans lequel les participations dans des entreprises associées et des coentreprises sont reprises via la mise en équivalence.

⁸ Le nombre d'actions à la date de clôture est calculé à l'exclusion des 11.712 actions propres détenues par la société.

⁹ IFRS NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette selon IFRS.

¹⁰ EPRA NAV par action = Net Asset Value ou valeur nette par action selon les Best Practices Recommendations d' EPRA.

Brunfaut, Sint-Jans-Molenbeek

3.1 COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDE

RESULTAT LOCATIF NET

Au cours des 9 premiers mois de 2019, le résultat locatif net a augmenté de 2,9 % à € 18,59 millions (par rapport à € 18,06 millions lors des 9 premiers mois de 2018).

RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT LE RESULTAT SUR PORTEFEUILLE

Le résultat d'exploitation avant le résultat sur portefeuille s'élève à € 11,07 millions durant les 9 premiers mois de 2019 (par rapport à € 11,06 millions lors des 9 premiers mois de 2018).

RESULTAT SUR PORTEFEUILLE

Home Invest Belgium a réalisé un résultat sur portefeuille de € 37,40 millions au cours du troisième trimestre de 2019.

Le résultat des ventes des placements immobiliers s'élève à € -0,01 million durant les 9 premiers mois de 2019.

En plus de cela, Home Invest Belgium a enregistré une variation position de la juste valeur des immeubles de placement d'un montant total de € 37,38 millions. Ces variations résultent principalement de l'ajustement des hypothèses dans le traitement des droits de mutation en vue de déterminer la juste valeur des immeubles de placement au premier trimestre 2019. 11

RESULTAT FINANCIER

Les charges d'intérêts nettes ont augmenté, passant de € 3,35 millions adurant les 9 premiers mois de 2018 à € 3,71 millions durant les 9 premiers mois de 2019. Le coût de financement moyen¹² a baissé de 2,13% à 2,11% au cours de la même période.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers s'élevaient à € -8,54 millions au cours des 9 premiers mois de l'année 2019. Ces variations résultent d'une baisse de la juste valeur des interest rate swaps.

¹¹ Cfr Rapport semestriel 2019.

¹² Le coût de financement moyen = le coût des intérêts, y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture, augmenté des intérêts intercalaires activés, divisé par la dette financière moyenne pondérée sur la période concernée.

IMPOTS

Lors des 9 premiers mois de 2019, les impôts s'élevaient à € 0,05 million (contre € -0,19 million au premier semestre de 2018). Cette évolution positive est le résultat de la correction de provisions pour impôt sur les sociétés trop élevées pour les exercices 2017 et 2018, notamment concernant les activités aux Pays-Bas.

RESULTAT NET

Le résultat net de Home Invest Belgium s'élevait à € 36,77 millions lors des 9 premiers mois de 2019, soit € 11,18 par action.

RESULTAT EPRA

Après ajustement du résultat net pour (i) le résultat sur portefeuille, (ii) les variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers, et (iii) les éléments non EPRA de la participation dans le résultat des entreprises associées et coentreprises, le résultat EPRA s'élève à € 8,21 millions durant les neuf premiers mois de l'année 2019, soit une hausse de 8,4 % (par rapport au résultat de € 7,57 millions pour les neuf premiers mois de l'année 2018).

Le résultat EPRA par action a augmenté de 8,4 %. Il est passé de € 2,30 durant les 9 premiers mois de 2018 à € 2,50 durant les 9 premiers mois de 2019.

RESULTAT DISTRIBUABLE

Les ventes d'immeubles de placement réalisées lors de 9 premiers mois de 2019 se sont soldées par une plus-value de € 5,44 millions par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés). Ces plus-values réalisées forment une contribution positive au résultat statutaire distribuable, qui constitue la base de la distribution du dividende.

Le résultat distribuable statutaire¹³, y compris les plus-values distribuables réalisées au cours des 9 premiers mois de 2019 s'élevaient à € 13,00 millions, soit € 3,95 par action.

3.2 BILAN CONSOLIDE

CAPITAUX PROPRES ET VNI PAR ACTION

Au 30 septembre 2019, les capitaux propres du groupe s'élèvent à € 302,48 millions, soit une augmentation de 12,4 % par rapport au 31 décembre 2018.

La VNI IFRS par action a augmenté de 12,4 % pour passer à € 91,99 au 30 septembre 2019 (contre € 81,81 au 31 décembre 2018).

La VNI EPRA par action a augmenté de 12,4 % pour passer à € 95,64 au 30 septembre 2019 (contre € 85,06 au 31 décembre 2018).

TAUX D'ENDETTEMENT

Le taux d'endettement (AR-SIR) s'élevait à 47,87 % au 30 septembre 2019. Le taux d'endettement IFRS s'élève à 46,48 %.

¹³ Le résultat statutaire distribuable au sens de l'article 13, §1, de l'AR-SIR.

4.1. LOCATIONS

Le taux d'occupation moyen¹⁴ des immeubles de placement disponibles à la location s'élevait à 95,05%¹⁵ durant les 9 premiers mois de 2019.

4.2. PROJETS DE DEVELOPPEMENT

Brunfaut

Les travaux sur le site Brunfaut (rue Brunfaut 13-29 et rue Fin 4-12 à 1080 Molenbeek) pour la construction d'un ensemble résidentiel de 93 appartements, 66 emplacements de parking et 1.443 m² de surface pour des bureaux se poursuivent selon le planning. Les techniques et aménagements intérieurs sont en cours d'exécution. La réception du projet est prévue au printemps 2020. La demande de permis de bâtir pour le réaménagement de la Place d'Or adjacente est en cours.

Meyers-Hennau

Les travaux de gros-œuvre de la cave sont en cours de finition et les travaux ont commencé dans les habitations. La réception du projet, qui comprend 35 appartements, 11 maisons et 51 emplacements de parking, est prévue vers le quatrième trimestre de 2020.

¹⁴ Le taux moyen d'occupation représente le pourcentage moyen, déterminé sur une période donnée, des loyers contractuels des espaces loués par rapport à la somme des loyers contractuels des espaces loués, augmentée de la valeur locative estimée des espaces non loués. 15 Le taux d'occupation est calculé sans prise en compte (i) des bâtiments en cours de rénovation, (ii) des bâtiments qui font l'objet d'une première commercialisation et (iii) des bâtiments qui sont en vente.

Marcel Thiry C2

Le début des travaux est prévu au quatrième trimestre de 2019. Le projet comprend 42 unités. Les études de sol sont terminées. L'attribution de l'exécution en lots séparés pour les techniques de sol et les fondations ont également été attribuées.

PROJETS DE RENOVATION ET DE REDEVELOPPEMENT AU SEIN DU PORTEFEUILLE

Galerie de l'Ange

Home Invest Belgium a introduit une demande de permis en vue de la rénovation complète de la partie résidentielle de la Galerie de l'Ange à Namur (rue de la Monnaie 4-20 à 5000 Namur), (surface de 4.239 m²). Le permis a été octroyé le 8 octobre. Au total, 57 unités seront rénovées. Les travaux devraient commencer début de 2020 et se feront en deux phases.

Le Mosan (Liège)

Home Invest Belgium procède actuellement à la rénovation de l'immeuble Léopold à Liège (rue Léopold 2-8 à 4000 Liège) afin de répondre aux normes actuelles du marché de l'immobilier résidentiel. Le bâtiment se compose de 29 appartements d'une surface totale de 2.791 m² et sa réception s'effectuera au quatrième trimestre de 2019, à l'exception des surfaces commerciales.

Scheldevleugel

La rénovation du bâtiment Scheldevleugel à Audenarde (Remparden 12 à 9700 Audenarde) suit son cours. La troisième phase de rénovation des studios et communs est presque terminée. Au total, 7 unités vides et 16 unités habitées doivent encore être rénovées. Le bâtiment Scheldevleugel se compose au total de 95 unités et de 75 boxes de garages, soit une surface totale de 6.000 m².

4.3.VENTES

Durant les 9 premiers mois de 2019, Home Invest Belgium a réalisé des ventes pour un prix net total de € 11,81millions (par rapport à € 3,19 millions durant les 9 premiers mois de 2018).

Une plus-value distribuable de € 5,44 millions a été réalisée sur ces ventes par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés).

Les plus-values réalisées par rapport à la valeur d'acquisition (augmentée des investissements activés) forment une contribution positive au résultat statutaire distribuable de la société, qui constitue la base de la distribution du dividende.

4.4 EVENEMENTS SURVENUS APRÈS LA CLÔTURE

Reprise le 4 novembre 2019 de la société BE REAL ESTATE

Le 4 novembre 2019, Home Invest Belgium a acquis la société BE REAL ESTATE. Le portefeuille immobilier de BE REAL ESTATE est composé de 4 immeubles de type appart-hôtel, pour un total de 185 unités. Le prix de reprise de la société a été fixé sur base de la valeur d'investissement du bien immobilier à € 36 millions. Home Invest Belgium retient une somme d'environ € 6 millions sur le paiement du prix des actions, redevable sur une période de 3 ans, sous réserve de la réalisation de certaines conditions.

Les 4 immeubles seront exploités par la sociéte BEAPART, bénéficiaire d'un droit d'emphytéose de longue durée de 27 ans, sous le nom de marque B-aparthotels (www.b-aparthotels.com). Le loyer annuel s'élève à € 1,85 million. Il s'agit d'un loyer triple net fixe et indexé¹⁶ qui ne dépend pas des prestations de l'exploitation. Les loyers annuels de BEAPART représenteront 7% de la totalité des loyers contractuels.

L'acquisition a été entièrement financée par des prêts bancaires. Avec cette transaction, le taux d'endettement de Home Invest Belgium augmente (AR-SIR) et atteint 51%, sur base des chiffres au 30 septembre 2019.

Grâce à cette transaction, 185 nouvelles unités viennent s'ajouter au portefeuille de Home Invest Belgium, portant la valeur de celui-ci à plus de € 600 millions. Bruxelles représente à présent 65% de la juste valeur des immeubles de placement.

¹⁶ Le preneur est responsable des frais, charges et réparations liés aux immeubles (en ce compris les grosses réparations comme la toiture) pendant toute la durée du contrat.

PERSPECTIVES ET MISE EN PAIEMENT DU DIVIDENDE

Au cours de 9 premiers mois de 2019, les principaux indices financiers de Home Invest Belgium ont évolué positivement par rapport à l'année précédente.

Le marché locatif résidentiel continue à se développer de façon favorable dans les villes où Home Invest Belgium est active, principalement pour les raisons suivantes :

• Une tendance à long terme à l'urbanisation caractérisée par l'accroissement démographique dans les grandes villes, tant des jeunes générations que des plus âgées, qui entraîne une croissance de la demande de logements ;

• Une augmentation de la proportion de locataires dans les grandes villes, qui s'explique entre autres par un besoin croissant de flexibilité et un changement d'attitude à l'égard de la propriété privée et des conceptions axées sur le partage.

Le marché acquisitif se caractérise aujourd'hui par des prix en hausse et un contexte financier favorable de taux d'intérêt très bas à long terme.

Dans ce contexte, le conseil d'administration confirme sa confiance dans l'évolution ultérieure des résultats de la société. Pour l'exercice comptable en cours, le conseil d'administration est d'avis que le dividende pour 2019 devrait être au moins égal à celui de l'exercice précédent (soit € 4,75 brut par action), sous réserve d'un recul soudain et considérable du marché immobilier résidentiel ou d'autres événements imprévus.

Conformément à sa politique de distribution de dividendes, le conseil d'administration a décidé le 13 novembre 2019 de distribuer un acompte sur dividende de € 3,75 par action. Le coupon n°27 donnera droit à un acompte sur dividende de € 3,75 brut ou € 2,63 net par action (après déduction du précompte immobilier actuel de 30%) payable le 19 décembre 2019.

Le solde de dividende sera décidé en mai par l'assemblée générale ordinaire de la société, sur proposition du conseil d'administration.

2019

Déclaration intermédiaire: résultats au 30 septembre 2019 vendredi 15 novembre Acompte sur dividende exercice 2019 – Ex date mardi 17 décembre Acompte sur dividende exercice 2019 – Record date mercredi 18 décembre Acompte sur dividende exercice 2019 – Payment date jeudi 19 décembre

2020

Communiqué annuel relatif à l'excercice 2019 jeudi 20 février Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site web vendredi 3 avril Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2019 mardi 5 mai Dividende final exercice 2019 – Ex date mardi 12 mai Dividende final exercice 2019 – Record date mercredi 13 mai Dividende final exercice 2019 – Payment date jeudi 14 mai Déclaration intermédiaire: résultats au 31 mars 2020 mardi 19 mai Rapport financier semestriel: résultats au 30 juin 2020 jeudi 3 septembre Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2020 vendredi 13 novembre

POUR TOUTE INFORMATION COMPLEMENTAIRE

Sven Janssens	Preben Bruggeman
Chief Executive Officer	Chief Financial Officer
Tél : +32.2.740.14.51	Home Invest Belgium
E-mail : investors@homeinvest.be	Boulevard de la Woluwe 46, Bte 11
www.homeinvestbelgium.be	B – 1200 Bruxelles

À propos de Home Invest Belgium

Home Invest Belgium est une société immobilière réglementée publique (SIR ou BE-REIT) spécialisée dans l'achat, le développement, la location et la gestion de biens immobiliers résidentiels. Au 30 septembre 2019, Home Invest Belgium détenait un portefeuille immobilier d'une valeur de € 580 millions en Belgique et aux Pays-Bas.

Liberty's, Auderghem

Home Invest Belgium est cotée sur le marché Euronext Brussels [HOMI] depuis 1999. Au 30 septembre 2019, sa capitalisation boursière s'élevait à € 384 millions.