Earnings Release • Aug 29, 2014
Earnings Release
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4 Par rapport à € 64,09 au 31 décembre 2013 et à € 58,74 au 30 juin 2013. Chiffres calculés après élimination des 12 912 actions en autocontrôle et en incluant les 104 666 nouvelles actions ayant jouissance au 11 juin 2014 (soit 20 jours / 181 jours) (IAS 33, alinéa 20).
1 Résultat distribuable sur base consolidée - par rapport à la situation au 30 juin 2013. Sur la même période, le progrès du résultat distribuable calculé sur base statutaire, tel que déterminé par l'AR du 7 décembre 2010, s'élève à 4,25%.
2 Par rapport à la situation au 31 décembre 2013, en excluant les projets de développement qui s'élèvent à € 16 315 294 au 31 décembre 2013 et à € 30 770 830 au 30 juin 2014.
3 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés. Le calcul ne tient pas compte des actifs détenus en vue de la vente ni des projets de développement.
Le résultat locatif net progresse de 0,79% par rapport à celui du premier semestre 2013 tandis que le résultat immobilier s'apprécie de 1,41%.
La progression du résultat d'exploitation des immeubles (de 0,72% à 6,1 millions) est en ligne avec la progression du résultat locatif net.
Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille régresse marginalement de 0,15% et s'élève à € 6,1 millions.
Le résultat net courant hors IAS 39 augmente de 3,38%, passant de € 4,1 millions à € 4,2 millions à la fin du 1er semestre 2014. Par action, il s'élève à € 1,39 contre € 1,35 il y a un an (+2,99%).
Le résultat sur vente d'immeubles de placement, calculé par rapport à la dernière juste valeur, investissements de l'année déduits, s'élève à € 1,8 million et affiche une légère hausse de 1,69% par rapport au premier semestre 2013 ; la plus-value distribuable sur ces ventes s'élève quant à elle à € 2,1 millions.
Le résultat distribuable progresse de manière appréciable et s'élève à € 6,3 millions contre € 6,0 millions il y a un an. Par action, il s'élève à € 2,07 contre € 1,98 au 30 juin 2013 (+4,75%).
Ces bons résultats témoignent de la capacité de Home Invest Belgium à profiter, malgré un contexte économique général qui reste difficile, des opportunités offertes par le secteur de l'immobilier résidentiel locatif (appartements et maisons unifamiliales) - son core business - lesquelles lui permettent de créer de la valeur dans l'intérêt de ses actionnaires.
Depuis la mise en bourse de la Société au mois de juin 1999, le dividende distribué par la Sicafi a pu être augmenté chaque année de manière appréciable. Pour l'exercice en cours, et sauf événements imprévus, aucun élément n'est de nature à infléchir cette courbe ascendante. Dans ces conditions, le Conseil d'administration estime que le dividende pour l'année 2014 devrait être à nouveau supérieur à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location.
Au 30 juin 2014, Home Invest Belgium détient un portefeuille d'immeubles de placement en exploitation comprenant 75 immeubles situés sur 44 sites en Belgique pour une superficie totale de ± 148 000 m².
Au bilan, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation hors projets de développement et immeubles destinés à la vente, s'élève à € 295,6 millions au 30 juin 2014, la valeur d'investissement s'établit, quant à elle à € 324 millions.
L'évènement le plus marquant du semestre est le fait que deux acquisitions précédemment conclues par Home Invest Belgium sous conditions suspensives, sont devenues définitives suite à leur réalisation. En effet, Home Invest Belgium a obtenu les permis définitifs et exécutoires nécessaires au changement d'affectation et de destination en immeuble résidentiel pour deux projets pour compte propre grâce au travail effectué par sa filiale Home Invest Development en sa qualité de maître d'ouvrage délégué :
(a) le projet Ariane, situé avenue Marcel Thiry 208 à 1200 Woluwé-Saint-Lambert.
Home Invest Belgium est devenue propriétaire de ce bien, qui lui a été apporté, dans le cadre du capital autorisé, par Axa Belgium SA le 11 juin 2014. Le dossier d'exécution est en préparation en vue de pouvoir commencer les travaux au second semestre 2014. Le projet comprend 166 appartements.
(b) le projet Maurice Charlent, situé à l'angle de la rue Maurice Charlent et de la rue Jean Cockx à 1160 Auderghem. Le projet consiste en la reconversion en studios (de minimum 28 m²) d'un immeuble de bureaux situé à proximité de la VUB, de l'ULB et du futur site unique bruxellois du Chirec. Le dossier d'exécution a été préparé et les travaux ont commencé au mois de juillet 2014. Les 127 studios seront prêts à accueillir leurs premiers locataires au second semestre 2015.
Home Invest Belgium a convoqué une assemblée générale extraordinaire des actionnaires le 25 septembre 2014, et en cas de carence, le 20 octobre 2014, en vue de l'adoption par la Société du statut de société immobilière réglementée (sous certaines conditions suspensives dont la condition que le pourcentage d'actions sur lequel le droit de retrait est exercé ne soit pas supérieur à un certain pourcentage). Toutes les informations relatives au changement de statut envisagé et à cette assemblée générale sont disponibles sur le site internet de la Société (www.homeinvestbelgium.be) sous la rubrique « investisseurs ».
Sophie Lambrighs Chief Executive Officer Home Invest Belgium SA Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B - 1200 Bruxelles Tél : 02/740.14.51 E-mail : [email protected]
Home Invest Belgium est une Sicafi de type résidentiel, créée en juin 1999 et cotée au marché continu de NYSE Euronext Brussels.
Au 30 juin 2014, son portefeuille immobilier en exploitation comprend 75 immeubles sur 44 sites pour une superficie totale de +/- 148 000 m² et s'élève à € 295,6 millions en juste valeur, projets de développement et immeubles destinés à la vente exclus.
Ses activités sont contrôlées par l'Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA).
Au 30 juin 2014, la capitalisation boursière totale de Home Invest Belgium s'élève à € 256,7 millions.
www.homeinvestbelgium.be
Projet Maurice Charlent - Architecte DSW Architects
Home Invest Belgium est une Sicafi, créée en juin 1999 et cotée au marché continu de NYSE Euronext Brussels. Elle a fêté le 16 juin dernier ses 15 ans d'existence. Home Invest Belgium a une capitalisation boursière de € 257 millions.
Home Invest Belgium est spécialisée dans l'investissement immobilier résidentiel. Au fil des ans, elle a constitué un portefeuille estimé par ses experts à ± € 296 millions en juste valeur (hors projets de développement et immeubles destinés à la vente).
Outre la mise à disposition de logements attrayants à ses locataires, Home Invest Belgium développe une stratégie cohérente visant à offrir à ses actionnaires un rendement net immédiat appréciable, couplé à la création de valeur à terme, tout en répartissant les risques sur plus de 1 300 unités locatives.
Home Invest Belgium exerce en son sein les 4 métiers du cycle de vie immobilier :
Le portefeuille1 d'Home Invest Belgium est investi à concurrence de 75% en résidentiel réparti dans les centresvilles de Belgique (à raison de 66,0% à Bruxelles, de 21,5% en Région wallonne et de 12,5% en Région flamande). Au 30 juin 2014, le portefeuille immobilier en exploitation comprend 75 immeubles sur 44 sites, pour une superficie totale de ± 148 000 m².
Les activités de Home Invest Belgium sont contrôlées par l'Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA).
| 4 | Chiffres clés du semestre |
|---|---|
| 5 | Rapport de gestion intermédiaire |
| 5 | Activités et faits marquants du premier semestre |
| 5 | Evolution du portefeuille immobilier |
| 9 | Renforcement de la structure financière |
| 10 | Responsabilité sociétale |
| 10 | Perspectives |
| 11 | Principaux risques et incertitudes |
| 11 | Stratégie |
| 12 | Gouvernance d'entreprise |
| 12 | Composition du Conseil d'administration |
| 12 | Composition du Management exécutif |
| 12 | Parties liées |
| 13 | Evénements postérieurs à la clôture du premier semestre |
| 14 | Home Invest Belgium en Bourse |
| 14 | Evolution de l'action |
| 15 | Actionnariat au 30 juin 2014 |
| 16 | Rapport immobilier |
| 16 | Portefeuille immobilier de placement |
| 16 | Répartition par destination |
| 17 | Objectif minimum de 80% de biens résidentiels |
| 17 | Diversification des risques |
| 18 | Répartition géographique |
| 18 | Répartition par âge |
| 19 | Taux d'occupation |
| 20 | Détails du Portefeuille Immobilier |
| 22 | Rapport de l'expert immobilier |
| 24 | états financiers consolidés abrégés au 30 juin 2014 |
| 25 | Compte de résultats |
| 27 | Bilan |
| 29 | Flux de trésorerie |
| 30 | Variation des fonds propres |
| 30 | Information segmentée |
| 32 | Notes explicatives |
| 35 | Rapport du Commissaire |
| 37 | Agenda de l'actionnaire |
| 38 | Déclaration des personnes responsables |
| 39 | Investor relations |
3
Résultat distribuable par action en progrès de 4,75% 1
Croissance de la juste valeur des immeubles de placement de 1,8% 2
Taux d'occupation moyen stable de 95,26% 3
Valeur Nette d'Inventaire par action portée à € 64,03 4
Taux d'endettement de 38,70%
" Une fois encore Home Invest Belgium est fière de vous présenter ses résultats à mi-année : la croissance de ceux-ci synthétisée ci-contre est la preuve de la justesse de la stratégie choisie par la société et de sa capacité à la mettre en œuvre.
Vous constaterez à la lecture de ce rapport que la croissance et la rentabilité de la société reposent non seulement sur sa capacité à développer son portefeuille par des acquisitions ou des développements, mais, éléments fondamentaux, également sur sa maîtrise des opérations de gestion et des outils de financement.
Tous ces efforts combinés conduisant à une augmentation substantielle du résultat distribuable par action, Home Invest Belgium est plus que jamais une valeur sûre pour quiconque souhaite investir en immobilier résidentiel sans devoir en assumer la gestion quotidienne."
Sophie Lambrighs, Administrateur délégué et Guillaume Botermans, Président du Conseil d'administration
Guillaume Botermans, Président du Conseil d'Administration - Sophie Lambrighs, Administrateur délégué
L'évènement le plus marquant du semestre est sans aucun doute le fait que deux acquisitions précédemment conclues par Home Invest Belgium, sous certaines conditions suspensives, sont devenues définitives suite à leur réalisation. En effet, Home Invest Belgium a obtenu les permis définitifs et exécutoires nécessaires au changement d'affectation et de destination en immeuble résidentiel pour deux projets pour compte propre grâce au travail effectué par sa filiale Home Invest Development en sa qualité de maître d'ouvrage délégué:
(a) le projet Ariane, situé avenue Marcel Thiry 208 à 1200 Woluwé-Saint-Lambert. Home Invest Belgium est devenue propriétaire de ce bien, qui lui a été apporté, dans le cadre du capital autorisé, par AXA Belgium SA le 11 juin 2014.
Projet Ariane – architecte Art & Build
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(b) le projet Maurice Charlent, situé à l'angle de la rue Maurice Charlent et de la rue Jean Cockx à 1160 Auderghem.
Suite à l'obtention des permis, l'acquisition des parts de la SPRL Charlent 53 Leasehold et de la SPRL Charlent 53 Freehold est devenue définitive. Le projet consiste en la reconversion en studios (de minimum 28 m2 ) d'un immeuble de bureaux situé à proximité de la VUB, de l'ULB et du futur site unique bruxellois du Chirec.
Dans le cadre de sa stratégie d'arbitrage d'actifs, Home Invest Belgium a cédé l'immeuble de bureaux Montoyer 25 situé à 1000 Bruxelles pour un montant hors droits de € 4,8 millions au Groupe Kairos. L'immeuble est situé dans le quartier Léopold à Bruxelles et comprend ± 2 900m² de bureaux.
L'immeuble a été vendu à un prix supérieur à la dernière valeur d'investissement déterminée par l'expert immobilier. Cette cession permet de réaliser une plus-value par rapport au prix d'acquisition.
Au premier semestre, sans tenir compte de la vente précitée, Home Invest Belgium a conclu (compromis sans conditions ou actes authentiques passés) 14 ventes d'appartements et/ou parkings pour une somme totale de plus de € 3,6 millions (hors frais).
La Sicafi a arbitré au premier semestre 2,19% de son portefeuille, en ligne avec son objectif d'arbitrage annuel de ± 4% du portefeuille.
En sa qualité de maître d'ouvrage délégué, Home Invest Development SA, filiale à 100% de Home Invest Belgium, a, au cours de ce premier semestre 2014, fait progresser de manière substantielle les projets de développement pour compte propre suivants :
(a) le projet Trône situé à l'angle de la rue de la Pépinière et de la rue de Brederode à proximité du Palais royal à 1000 Bruxelles dont le chantier a démarré fin 2013. Le gros-œuvre est à présent au niveau du 2ème étage et la livraison des 15 appartements et du bureau est prévue au premier semestre 2015.
Projet trône – TRIO Architecture
(b) le projet Maurice Charlent, situé à à l'angle de la rue Maurice Charlent et de la rue Jean Cockx à 1160 Auderghem, dont Home Invest Belgium est récemment devenue le propriétaire suite à l'obtention des permis (supra). Les travaux ont commencé au mois de juillet 2014. Les 127 studios seront prêts à accueillir leurs premiers locataires au second semestre 2015.
(c) le projet Ariane, situé avenue Marcel Thiry 208 à 1200 Woluwé-Saint-Lambert dont Home Invest Belgium est récemment devenue le propriétaire suite à l'obtention des permis (supra). Le dossier d'exécution est en préparation en vue de pouvoir commencer les travaux au second semestre 2014. Le projet comprend 166 appartements.
(d) le projet Marcel Thiry 204C, situé à 1200 Woluwé-Saint-Lambert, à côté du projet Ariane: le projet consiste d'une part en la reconversion d'un immeuble de bureaux en immeuble résidentiel et d'autre part en la demande de permis pour réalisation d'un nouveau projet sur le terrain adjacent. Les études préalables ont été effectuées et la demande de permis d'urbanisme a été introduite fin avril 2014 et la demande de permis de lotir fin juillet 2014.
(e) le projet Reine Astrid, situé avenue Reine Astrid 278, à Kraainem pour lequel les études de programmation et l'avant-projet se poursuivent en vue d'une introduction des demandes de permis au second semestre 2014.
En 2013, la Sicafi avait repris progressivement en interne la gestion de la majorité de ses immeubles en Région de Bruxelles-Capitale en laissant la gestion des autres biens à des gérants extérieurs sélectionnés avec soin. Au cours du semestre sous revue, de nouvelles procédures de gestion et de suivi ont été mises en place pour consolider ce nouveau volet dans la gestion administrative, commerciale, technique et comptable du portefeuille de la Sicafi.
Maîtriser la gestion technique permet de manière générale d'offrir un meilleur service aux locataires, de mieux connaître les immeubles en portefeuille et en particulier de suivre précisément la gestion des charges. Au niveau commercial, en vue d'optimiser le taux d'occupation de ses immeubles, Home Invest Belgium fait, d'une part, appel à des agents immobiliers spécialisés et, d'autre part, commercialise elle-même directement ses surfaces vacantes.
Home Invest Belgium a le souci permanent de développer la valeur de son patrimoine existant. Dans ce cadre, Home Invest Development agit également comme maître d'ouvrage délégué pour les grands projets de rénovation de la Sicafi. C'est le cas, entre autres, pour les travaux entrepris à la Galerie de l'Ange à Namur (réalisation de 6 appartements supplémentaires dans le volume de toiture existant) et à la rénovation d'un ensemble de 20 maisons du Clos Saint Géry à Ghlin.
Au cours du 1er semestre 2014, Home Invest Belgium a diversifié ses sources de financement et a prolongé la durée moyenne de ses lignes de crédit.
L'apport de l'immeuble Ariane a été rémunéré par l'attribution de 104 666 nouvelles actions avec un prix d'émission de € 79,85 par action, représentant une augmentation de capital de la Société de € 2 548 072,84 et une affectation au compte prime d'émission de € 5 809 535,16. Suite à cette opération, le capital social de la Société s'élève désormais à € 76 949 294,75 et est représenté par 3 160 809 actions.
Home Invest Belgium a clôturé avec succès, et après la première journée de souscription, une émission obligataire sous la forme d'un placement privé adressé à des investisseurs institutionnels pour un montant de € 40 millions. Cette émission inaugurale a été réalisée avec une maturité de 10 ans, avec comme date d'échéance le 18 juin 2024.
Ces obligations génèrent un rendement annuel brut fixe de 3,79%. Les coupures de ces obligations ont été fixées à € 100 000 et ont été émises à un prix de 100%. Les obligations sont admises à la négociation sur Euronext Brussels depuis le 18 juin 2014.
Le produit net de ce placement est affecté au soutien de la croissance du portefeuille ainsi qu'à la diversification des sources de financement d'Home Invest Belgium. Grâce à leur durée de 10 ans, ces obligations constituent une étape importante dans le rallongement de la durée moyenne du financement global de Home Invest Belgium et ceci à des conditions financières particulièrement attractives.
Le 18 juin 2014 – de gauche à droite : Guillaume Botermans (Président du Conseil d'administration), Sophie Lambrighs (CEO), Jean-Luc Colson (CFO), Vincent Van Dessel (Président d'Euronext), Alexander Hodac (COO), Ronny Neckebroeck (Chief Trader Belfius), Olivier Goerens (DCM Belfius), Michel bacquart (Directeur Corporate Banking Wallonie, Belfius), Alain Baetens (Head of listings Euronext)
Grâce à l'émission d'obligations et comme en témoigne le tableau ci-dessous,
| Financements | Montants des lignes confirmées (€) |
Utilisation (€) | Duration moyenne |
Montants notionnels échéant au second semestre 2014 (€) |
|---|---|---|---|---|
| Financements bancaires | 150 280 000 | 88 280 000 | 3 ans et 4 mois | 35 280 000 |
| Financements obligataires | 40 000 000 | 40 000 000 | 10 ans | |
| Total | 190 280 000 | 128 280 000 | 4 ans et 9 mois | 35 280 000 |
| Instruments de couverture |
Montants des instruments de couverture (€) |
Duration moyenne | Couvertures échéant au second semestre 2014 (€) |
|
| Couverture type IRS | 111 750 000 | 3 ans et 8 mois | 11 750 000 |
Le taux moyen du coût de la dette du 1er semestre 2014 s'élève à 3,29%.
Home Invest Belgium a continué à porter une attention particulière, tant au niveau de son Conseil d'administration qu'au niveau de son Management exécutif, aux critères sociaux, environnementaux et éthiques dans ses décisions relatives à la gestion des ressources financières ainsi qu'à l'exercice des droits liés aux titres en portefeuille. Home Invest Belgium, en sa qualité d'investisseur long terme, a l'opportunité et la responsabilité d'intégrer le développement durable sous tous ses aspects dans le développement de nouveaux projets résidentiels. C'est dans ce contexte que Home Invest Belgium est restée particulièrement attentive aux évolutions technologiques dans le domaine de la construction ainsi qu'aux performances énergétiques de son portefeuille immobilier et de ses projets de développement, comme par exemple pour le projet immobilier Ariane. Ce projet sera développé en interne en prêtant la plus grande attention aux exigences actuelles en termes de durabilité, tout particulièrement au niveau des performances énergétiques.
Home Invest Belgium considère que la responsabilité sociétale est un axe stratégique, lequel a pour but d'améliorer ses performances et ainsi créer de la valeur à moyen et long terme pour l'ensemble de ses parties prenantes.
Depuis la mise en bourse de la Société au mois de juin 1999, le dividende distribué par la Sicafi a pu être augmenté chaque année de manière appréciable.
Pour l'exercice en cours, et sauf événements imprévus, aucun élément n'est de nature à infléchir cette courbe ascendante. Dans ces conditions, le Conseil d'administration estime que le dividende pour l'année 2014 devrait être à nouveau supérieur à celui de l'exercice précédent, sauf dégradation soudaine et substantielle du marché immobilier résidentiel à la vente et/ou à la location.
Le Conseil rappelle enfin que la croissance dividendaire provient en partie du volume des arbitrages sur portefeuille. Il y a, à cet égard, lieu d'attirer l'attention sur le fait que la Sicafi n'a pas d'emprise sur l'évolution des prix de marché et qu'elle n'a pas un contrôle absolu sur la planification précise des ventes, l'acquéreur pressenti restant libre de sa décision jusqu'à la signature.
Le Conseil d'administration considère que les principaux facteurs de risque synthétisés en pages 4 à 15 du Rapport financier annuel 2013 restent pertinents pour le présent Rapport semestriel.
«Pure player », Home Invest Belgium investit majoritairement dans du véritable immobilier résidentiel locatif (appartements, maisons), générant un revenu stable, aisément vendable à la pièce et porteur de plus-values à terme.
Suivant de près les évolutions démographiques et les besoins du marché immobilier résidentiel, la Société examine de près le segment des résidences pour étudiants et pour jeunes professionnels. Ce segment constitue en effet une réponse aux besoins des jeunes générations qui sont à la recherche de logements de qualité, répondant aux normes actuelles en termes de durabilité, d'accessibilité et d'environnement de vie attrayant.
Home Invest Belgium exerce, en son sein, les 4 métiers du cycle de vie immobilier :
La gestion administrative, commerciale et technique
La vente
Ces différentes fonctions sont remplies par des équipes professionnelles spécialisées chacunes dans leur métier.
Le 6 mai 2014, l'assemblée générale de la Société a approuvé le renouvellement du mandat d'administrateur non-exécutif de Monsieur Liévin Van Overstraeten pour une durée de 4 ans pour se terminer à l'issue de l'assemblée générale ordinaire de 2018 et la nomination de Monsieur Wim Aurousseau en qualité d'administrateur non-exécutif, représentant d'Axa Belgium SA, pour une durée d'un an pour se terminer à l'issue de l'assemblée générale ordinaire de 2015 pour achever le mandat de Monsieur Guy Van Wymersch-Moons.
De gauche à Droite : Johan Van Overstraeten (administrateur), Wim Arousseau (administrateur), Guillaume Botermans (Président), Koen Dejonckheere (administrateur), Sophie Lambrighs (Administrateur délégué), Eric Spiessens (administrateur), Liévin Van Overstraeten (Vice-Président)
Madame Sophie Lambrighs est entrée en fonction en qualité de CEO le 16 juin 2014.
De gauche à droite : Filip Van Wijnendaele (COO), Jean-Luc Colson (CFO), Sophie Lambrighs (CEO), Alexander Hodac (CCO)
En date du 11 juin 2014, Axa Belgium SA, actionnaire de la Société a, dans le cadre du capital autorisé, apporté l'immeuble, situé avenue Marcel Thiry 208 à 1200 Woluwé-Saint-Lambert dans le capital de Home Invest Belgium. Cet apport a été rémunéré par l'attribution de 104 666 nouvelles actions, ce qui a donné lieu à une augmentation de capital de la Société de € 2 548 072,84. Suite à cette opération, le capital social de la Société s'élève désormais à € 76 949 294,75 et est représenté par 3 160 809 actions.
La Société continue à rechercher activement des opportunités d'investissement ou de développement pour compte propre génératrices de valeur pour ses actionnaires, tout en gérant de manière active son portefeuille existant, en le rajeunissant, en l'améliorant et en restant à l'écoute des évolutions du marché locatif.
L'activité d'arbitrage, via des ventes à la pièce, s'est poursuivie à un rythme normal et plusieurs accords ont pu être conclus, certains d'entre eux ayant déjà fait l'objet de la signature d'un compromis de vente.
Afin de prendre en compte le caractère opérationnel de l'activité immobilière exercée aujourd'hui par les Sicafi, une loi instaurant le statut de Société Immobilière Réglementée (« SIR ») et permettant, moyennant le respect de certaines conditions, aux Sicafi existantes d'adopter ce nouveau statut, a été publiée le 30 juin 2014. Ce cadre réglementaire spécifique est similaire au cadre réglementaire actuellement applicable aux Sicafi (la Société renvoie au document d'information publié sur son site internet pour plus de détails quant aux caractéristiques du régime SIR).
Dans cette perspective, les Sicafi seront amenées à faire un choix avant le 16 novembre 2014 : soit demander leur agrément en qualité d'AIFM et de Société d'investissement, soit proposer à leurs actionnaires d'adopter le statut de SIR et demander leur agrément en cette qualité.
En date du 18 juin 2014, le Conseil d'administration a décidé d'introduire une demande d'agrément en tant que SIR publique. Home Invest Belgium a convoqué une assemblée générale extraordinaire qui aura lieu le 25 septembre 2014, et en cas de carence, le 20 octobre 2014, en vue de la modification de ses statuts (sous certaines conditions suspensives dont la condition que le pourcentage d'actions sur lequel le droit de retrait est exercé ne soit pas supérieur à un pourcentage précisé dans le document d'information dont question ci-dessus).
Belliard 205 - Bruxelles
Au cours du semestre sous revue, le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a oscillé entre un plus bas de € 73,50 le 13 janvier et un plus haut de € 82,00 le 13 mars. L'action affiche une progression de 6,8%, tenant compte du cours de clôture au 30 juin 2014 (€ 81,20) comparé à celui au 31 décembre 2013 (€ 76,00).
Cette bonne performance de l'action Home Invest Belgium au cours du semestre ressort par rapport à l'ensemble du secteur des Sicafi belges, reflété par l'indice sectoriel EPRA Belgium, celui-ci étant caractérisé par une hausse de 4,2% sur le semestre sous revue, tandis que la progression de Home Invest Belgium est similaire à celle du BEL20 (7%).
Globalement, les six premiers mois de l'exercice 2014 ont été caractérisés par une hausse en février du cours de bourse, pour atteindre un niveau proche de € 80,00 sur le reste du semestre; à noter que le détachement du coupon en date du 16 mai dernier n'a que très faiblement influencé le cours de bourse de l'action. Home Invest Belgium était cotée le jour précédent (le 15 mai) à € 80,00, elle se traitait à € 78,27 le lendemain (le 16 mai) pour remonter rapidement dans les jours suivants (€ 81,73 le 21 mai).
Il y a lieu de noter que la liquidité du titre est en légère amélioration avec une moyenne journalière de 1153 actions par séance de cotation, par rapport à une moyenne de 810 au cours du 1er semestre 2013 et de 703 pour l'ensemble de l'exercice 2013.
Quant à la prime entre le cours de bourse au 30 juin 2014, dernier jour de cotation du semestre (€ 81,20) et la valeur nette d'inventaire ce même jour (€ 64,03), elle s'élevait à 26,82% (par rapport à une prime de 27,7% au 30 juin 2013 et une prime de 18,6% au 31 décembre 2013). Cette prime reflète, entre autres, la confiance de l'actionnaire dans les performances significatives dégagées par un investissement en actions Home Invest Belgium.
Sur base notamment des déclarations de transparence établies par les actionnaires franchissant le seuil statutaire de 3% du capital et du registre des actionnaires nominatifs, l'actionnariat connu de Home Invest Belgium au 30 juin 2014 par rapport à sa situation au 31 décembre 2013, telle que mentionnée dans le Rapport financier annuel 2013 (page 77) reflète la reprise par le Groupe Van Overstraeten du solde de la participation précédemment détenue par la S.C.R.L. Arcopar du Groupe Arco ainsi que l'apport en nature réalisé par AXA Belgium SA.
| Actionnaires | Nombre d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten * | 867 384 | 27,44% |
| COCKY S.A. | 110 | 0,00% |
| M. Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,07% |
| M. Antoon Van Overstraeten | 127 715 | 4,04% |
| M. Hans Van Overstraeten | 132 346 | 4,19% |
| M. Johan Van Overstraeten | 128 944 | 4,08% |
| M. Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,07% |
| Stavos Luxembourg 1 | 118 455 | 3,75% |
| VOP NV | 102 575 | 3,25% |
| AXA Belgium *2 | 537 830 | 17,02% |
| Les Assurances Fédérales * | 105 296 | 3,33% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan * | 102 792 | 3,25% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,63% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,63% |
| Autres actionnaires nominatifs | 74 877 | 2,37% |
| Total connu | 1 688 179 | 53,41% |
| Free Float | 1 472 630 | 46,59% |
| Total général | 3 160 809 | 100,00% |
* Actionnaires ayant procédé à une déclaration conformément à la Loi en matière de Transparence du 2 mai 2007.
1 Stavos Luxembourg SA est contrôlée à 100% par la fondation "Stichting Administratiekantoor Stavos". Stichting Administratiekantoor Stavos est contrôlée par MM. Liévin, Antoon, Hans, Johan et Bart Van Overstraeten. Cocky NV est contrôlée à 99% par l'association Van Overstraeten qui à son tour est contrôlée à 100% par la fondation « Stichting Administratiekantoor Stavos ».
2 AXA Belgium est une filiale d'AXA Holdings Belgium, elle-même filiale d'AXA SA.
Au 30 juin 2014, Home Invest Belgium possédait 75 immeubles en exploitation sur 44 sites, avec une surface bâtie de ± 148 000 m² et 1 315 unités locatives.
La juste valeur des immeubles de placement en exploitation s'élève à € 295,6 millions, la valeur d'investissement s'établit quant à elle à € 326 millions.2
Suivant la destination des biens du portefeuille immobilier de la Sicafi, la ventilation des immeubles de placement 3 est établie comme suit:
Cette ventilation permet de constater qu'à la clôture du semestre sous revue, le portefeuille est composé à raison de 74,7% d'immeubles affectés ou destinés exclusivement à l'habitation.
1 Sur base de la juste valeur des immeubles de placement au 30 juin 2014.
Depuis la loi-programme du 27 décembre 2012, pour continuer à bénéficier du régime des « Sicafi résidentielles », Home Invest Belgium doit investir au moins 80% de la valeur totale de son patrimoine directement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l'Espace Economique Européen et affectés ou destinés exclusivement à l'habitation. Le régime des Sicafi résidentielles permet aux actionnaires de ces Sicafi de bénéficier d'une réduction du précompte mobilier sur dividendes à 15% (au lieu des 25% habituels).
Les Sicafi résidentielles disposent d'une période transitoire se terminant en mai 2015, pour s'y conformer, étant donné que le seuil antérieur à la loi-programme du 27 décembre 2012 ne s'élevait qu'à 60% de la valeur totale du patrimoine.
Home Invest Belgium sera par conséquent particulièrement attentive à atteindre le seuil de 80% avant l'écoulement de la période transitoire.
Nonobstant la progression des immeubles de placement - passant de € 306,8 millions en 2013 à € 326,4 millions au 30 juin 2014 - cette proportion reste inférieure à 80% mais est en progression par rapport à son niveau à fin 2013 (74,7 % contre 73,7%).
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium met tout en œuvre pour atteindre, d'ici mai 2015, le seuil de 80%. Cet objectif sera réalisé d'une part par l'avancement progressif des projets de développement dont la quote-part majoritairement résidentielle viendra renforcer cette proportion, d'autre part par l'acquisition de portefeuilles résidentiels existants et finalement par l'arbitrage sélectif d'immeubles ou partie d'immeubles non résidentiels. Le faible taux d'endettement permettra à la Société de financer son expansion et la réalisation de l'objectif de 80% d'immeubles résidentiels sans devoir procéder à l'appel de fonds nouveaux.
La réglementation applicable au secteur des Sicafi les oblige à diversifier leurs risques. Ainsi, Home Invest Belgium, en sa qualité de Sicafi, ne peut investir plus de 20% de ses actifs dans un même ensemble immobilier.
Etant donné que le site le plus important – composé des 3 immeubles situés à Louvain-la-Neuve – ne représente que 11,5% du total de son portefeuille immobilier, suivi par le complexe Lambermont à Schaerbeek avec 9,7%, la diversification est pleinement assurée.
En termes de répartition géographique, le portefeuille d'immeubles est situé pour 66,0% dans la Région de Bruxelles-Capitale, région retenue par la Sicafi comme zone d'investissement prioritaire, en raison de la grande liquidité de son marché et des perspectives de plus-values à moyen et long terme. La présence de la Sicafi en Région wallonne s'élève à 21,5% et celle en Région flamande à 12,5%.
Classés par catégorie d'âge, les immeubles ayant 10 ans d'âge ou moins représentent 38,1% du portefeuille, dont plus de la moitié a moins de 5 ans à la clôture du semestre.
15ans Le taux d'occupation1 moyen du portefeuille immobilier pour l'ensemble du premier semestre de l'exercice en cours reste stable à 95,26%, niveau légèrement supérieur à celui de 95,0% enregistré pour l'ensemble de l'exercice 2013. Dans un marché qui reste difficile en raison de la faiblesse de l'activité économique, cette stabilité trouve sa source dans la politique de commercialisation dynamique des immeubles du portefeuille et le suivi constant apporté à l'optimalisation de leur situation locative.
1 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés. Le calcul ne tient pas compte des actifs détenus en vue de la vente ni des projets de développement.
| Situation au 30 juin 2014 (1) | Adresse | Destination principale |
Année (2) |
Unités Surface | Loyers bruts (3) |
VLE (4) |
Loyers effectifs (5) |
Taux d'occu pation (6) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dénomination | Commune | Nbr | m² | € | € | € | % | |||
| Région de Bruxelles Capitale | 773 | 87 789 | 11 776 896 | 10 686 512 11 252 177 | 94,6% | |||||
| Adagio Access Brussels Europe | Bruxelles | Rue de l'Industrie, 12 | Résidence hôtelière |
2012 | 1 | 3 840 | 769 786 | 663 913 | 769 786 | 100,0% |
| Belliard 205 | Bruxelles | Rue Belliard, 205 | Bureau | 1937 | 18 | 2 256 | 373 456 | 318 780 | 368 456 | 98,0% |
| Belliard 21 | Bruxelles | Rue Belliard, 21 | Résidentiel | 2013 | 6 | 278 | 47 160 | 47 875 | 47 160 | 100,0% |
| Clos de la Pépinière | Bruxelles | Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 |
Résidentiel Bureau |
1993 | 25 | 3 275 | 458 367 | 434 353 | 446 367 | 97,4% |
| Lebeau | Bruxelles | Rue Lebeau, 55-57 | Résidentiel | 1998 | 12 | 1 153 | 251 659 | 187 015 | 251 659 | 100,0% |
| Résidences du Quartier Européen |
Bruxelles | Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 |
Résidentiel | 1997 | 50 | 4 290 | 747 326 | 554 985 | 747 326 | 78,4% |
| Birch House | Etterbeek | Cours Saint Michel, 96 | Résidentiel | 2001 | 32 | 3 438 | 499 931 | 476 490 | 495 131 | 97,9% |
| Erainn | Etterbeek | Rue des Ménapiens, 29 | Résidentiel | 2001 | 12 | 1 252 | 214 523 | 201 725 | 209 523 | 97,4% |
| Yser | Etterbeek | Avenue de l'Yser, 13 | Résidentiel | 1974 | 15 | 1 961 | 297 584 | 273 690 | 225 547 | 78,9% |
| Giotto | Evere | Avenue du Frioul, 2-10 | Résidentiel | 2005 | 85 | 8 647 | 1 188 039 | 1 123 668 | 1 149 568 | 95,8% |
| Belgrade | Forest | Rue de Belgrade, 78-84 | Résidentiel | 1999 | 1 | 1 368 | - | - | - | 100,0% |
| Les Jardins de la Cambre | Ixelles | Av, de l'Hippodrome, 96 - Rue des Echevins, 75 |
Résidentiel | 1992 | 28 | 3 552 | 466 911 | 455 341 | 456 911 | 97,6% |
| Charles Woeste (appartements) | Jette | Avenue Charles Woeste, 296-306 Résidentiel | 1998 | 92 | 5 091 | 590 678 | 552 920 | 536 378 | 94,5% | |
| Charles Woeste (commerces) | Jette | Avenue Charles Woeste, 290 | Commerce | 1996 | 14 | 2 995 | 390 416 | 344 693 | 323 235 | 92,5% |
| Odon Warland - Bulins | Jette | Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 |
Résidentiel | 2012 | 35 | 3 123 | 376 996 | 366 538 | 353 881 | 94,8% |
| Baeck | Molenbeek St Jean | Rue Joseph Baeck, 22-46 | Résidentiel | 2001 | 28 | 2 652 | 238 247 | 230 724 | 223 717 | 95,7% |
| Lemaire | Molenbeek St Jean | Rue Joseph Lemaire, 13-15 | Maison de repos |
1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% |
| La Toque d'Argent | Molenbeek St Jean | Rue Van Kalcq, 30-32 | Maison de repos |
1990 | 1 | 1 618 | 202 839 | 160 465 | 202 839 | 100,0% |
| Sippelberg | Molenbeek St Jean | Avenue du Sippelberg, 3-5 | Résidentiel | 2003 | 33 | 3 290 | 394 730 | 369 765 | 372 735 | 96,1% |
| Bosquet - Jourdan | Saint-Gilles | Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 |
Résidentiel | 1997 | 27 | 2 326 | 291 934 | 282 937 | 291 934 | 99,1% |
| Jourdan - Monnaies | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 121-125 | Résidentiel | 2002 | 26 | 2 814 | 314 542 | 350 012 | 319 987 | 94,8% |
| Jourdan 85 | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 85 | Résidentiel | 2010 | 24 | 2 430 | 370 312 | 361 998 | 360 592 | 97,6% |
| Lambermont | Schaerbeek | Bd du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, |
Résidentiel | 2008 | 131 | 14 110 | 1 692 200 | 1 581 355 | 1 630 597 | 96,6% |
| Melkriek | Uccle | Rue du Melkriek, 100 | Maison de repos |
1998 | 1 | 1 971 | 302 770 | 210 578 | 302 770 | 100,0% |
| Ryckmans | Uccle | Avenue Rijkmans, 5-19 | Résidentiel | 1990 | 8 | 2 196 | 277 243 | 263 520 | 277 243 | 100,0% |
| Les Erables | Woluwé St Lambert | Avenue de Calabre, 30-32 | Résidentiel | 2001 | 24 | 2 202 | 298 733 | 270 239 | 261 291 | 92,7% |
| Les Mélèzes | Woluwé St Lambert | Avenue de Calabre, 34-38 | Résidentiel | 1995 | 34 | 3 984 | 576 830 | 465 312 | 484 088 | 91,5% |
| Voisin | Woluwé St Pierre | Rue Montagne au Chaudron, 13 | Résidentiel | 1996 | 9 | 923 | 143 684 | 137 621 | 143 454 | 91,9% |
| Région flamande | 146 | 14 029 | 2 135 131 | 2 137 640 | 2 040 004 | 97,2% | ||||
| Nieuwpoort (commerces) | Nieuport | Albert I-laan, 136 | Commerce | 1997 | 1 | 296 | 29 603 | 64 000 | 29 603 | 100,0% |
| Grote Markt | Saint Nicolas | Grote Markt, 32 | Résidentiel - Bureau |
2004 | 17 | 2 752 | 392 973 | 368 541 | 378 918 | 95,5% |
| City Gardens | Louvain | Petermannenstraat, 2A-2B - Ridderstraat, 112-120 |
Résidentiel | 2010 | 106 | 5 236 | 1 058 152 | 1 058 589 | 1 025 981 | 97,3% |
| Haverwerf | Malines | Haverwerf, 1-10 | Commerce | 2002 | 4 | 3 399 | 430 050 | 424 450 | 418 800 | 98,3% |
| Gent Zuid | Gand | Woodrow Wilsonplein, 4 | Résidentiel | 2000 | 18 | 2 346 | 224 353 | 222 060 | 186 703 | 97,7% |
1 Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement. (Comptes statutaires uniquement)
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale.
4 Valeur locative estimée par l'expert indépendant.
5 Loyers bruts en cours au 30/06/2014 annualisés.
6 Taux moyen sur le 1er semestre 2014, garanties locatives comprises.
7 Au niveau statutaire uniquement.
3 Loyers bruts annuels en cours au 30/06/2014, y compris les garanties locatives et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
| Situation au 30 juin 2014 (1) | Adresse | Destination principale |
Année (2) |
Unités | Surface | Loyers bruts (3) |
VLE (4) |
Loyers effectifs (5) |
Taux d'occu pation (6) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dénomination | Commune | Nbr | m² | € | € | € | % | |||
| Région wallonne | 396 | 45 744 | 5 659 565 | 5 166 959 | 5 303 554 | 96,0% | ||||
| Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai, 4 | Résidentiel | 1993 | 1 | 4 140 | 296 431 | 190 000 | 229 931 | 60,1% |
| Place du Jeu de Balle | Lasne | Place du Jeu de Balle, 1 | Résidentiel | 1999 | 7 | 1 198 | 166 838 | 162 568 | 165 038 | 96,9% |
| Quai de Compiègne | Huy | Quai de Compiègne, 55 | Bureau | 1971 | 1 | 2 479 | 252 520 | 161 135 | 252 520 | 100,0% |
| Galerie de l'Ange (appartements) | Namur | Rue de la Monnaie, 4-14 | Résidentiel | 1995 | 50 | 1 880 | 263 106 | 256 820 | 248 293 | 96,7% |
| Galerie de l'Ange (commerces) | Namur | Rue de l'Ange, 16-20 | Commerce | 2002 | 12 | 2 552 | 690 480 | 592 556 | 690 480 | 99,7% |
| Léopold | Liège | Rue Leopold, 2-8 | Résidentiel | 1988 | 53 | 3 080 | 313 826 | 300 885 | 287 452 | 92,9% |
| Mont Saint Martin | Liège | Mont Saint Martin, 1 | Résidentiel | 1988 | 6 | 335 | 30 627 | 29 600 | 30 627 | 100,0% |
| Saint Hubert 4 | Liège | Rue Saint Hubert, 4 | Résidentiel | 1988 | 14 | 910 | 80 267 | 80 800 | 43 216 | 64,6% |
| Saint Hubert 51 | Liège | Rue Saint Hubert, 51 | Résidentiel | 1988 | 4 | 360 | 26 826 | 32 280 | 26 826 | 100,0% |
| Florida | Waterloo | Avenue Florida 75 -79 | Résidentiel | 1998 | 5 | 1 460 | 105 600 | 115 040 | 105 600 | 86,0% |
| Louvain La Neuve CV9 | Louvain La Neuve | Angle des Rues des Wallons et Grand Rue |
Bureau - Commerce |
1977 | 16 | 7 091 | 747 899 | 719 900 | 747 900 | 100,0% |
| Louvain La Neuve CV10&18 | Louvain La Neuve | Rues Charlemagne, Grand Rue, Robelais, Grand Place, Agora |
Résidentiel - Bureau - Commerce |
1977 | 176 | 16 519 | 2 258 947 | 2 117 400 | 2 106 882 | 99,9% |
| Colombus | Jambes | Rue de l'Orjo, 52-56 | Résidentiel | 2007 | 51 | 3 740 | 426 198 | 407 975 | 368 791 | 91,6% |
| Total | 1 315 | 147 562 | 19 571 592 17 991 111 18 595 735 | 95,3% |
| Dénomination | Commune | Adresse | Investissement total estimé |
Investissements au 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|
| € | € | |||
| Ariane | Woluwé St Lambert | Avenue Marcel Thiry, 208 | 22 027 712 | 8 759 111 |
| Trône | Bruxelles | Angle de la rue de la Pépinière et Brederode | 6 834 375 | 4 044 718 |
| Maurice Charlent | Auderghem | Rue Maurice Charlent, 51-53 | 11 154 600 | 225 663 |
| Marcel Thiry 204C | Woluwé St Lambert | Avenue Marcel Thiry, 204C | 17 720 847 | 9 271 405 |
| Reine Astrid | Kraainem | Avenue Reine Astrid, 278 | 8 861 383 | 3 351 806 |
Total 66 598 917 25 652 702
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la Sicafi HOME INVEST BELGIUM à la date du 30 juin 2014.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La Juste Valeur ('fair value') peut être obtenue comme suit :
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5 % pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de 2 500 000 EUR.
Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5%.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 30 juin 2014 s'élève à EUR 331 889 000,00 (trois cent trente et un millions huit cent quatre-vingt-neuf mille euros).
Nous vous prions, Mesdames, Messieurs, de croire en nos sentiments les meilleurs.
Bruxelles, le 04 juillet 2014
Geoffroy REGOUT * Director
Les méthodes comptables et les modalités de calcul adoptées dans les états financiers intermédiaires, tels que repris dans le présent rapport semestriel, sont identiques à celles utilisées pour l'établissement des états financiers annuels clôturés au 31 décembre 2013.
Ce rapport semestriel fait application de l'IAS 34 qui prescrit le contenu minimum de ce rapport financier intermédiaire ainsi que les principes de comptabilisation et d'évaluation à appliquer.
Compte tenu de l'activité déployée, les chiffres présentés ci-après n'ont pas de caractère saisonnier ou cyclique. Enfin, les pourcentages cités dans les commentaires ci-dessous ont été calculés sur base des chiffres non arrondis du compte de résultats ou du bilan et peuvent donc diverger de ceux qui seraient calculés sur base des chiffres arrondis repris ci-après.
La Société n'ayant pas fait application de nouveaux standards ou amendements aux standards de manière anticipative, ceux-ci n'ont donc aucun impact sur les états financiers sous revue.
Les Mélèzes (Woluwe-Saint-Lambert)
| Compte de résultat consolidé | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 9 631 516 | 9 582 481 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -69 282 | -95 594 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 9 562 234 | 9 486 887 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 52 028 | 39 543 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
406 699 | 33 905 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -1 069 063 | -731 878 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 29 | -662 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 8 951 926 | 8 827 796 |
| IX. Frais techniques (-) | -593 298 | -633 842 |
| X. Frais commerciaux (-) | -105 156 | -251 662 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -116 772 | -229 046 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 503 068 | -1 182 625 |
| XIII. Autres charges immobilières (-) | -56 309 | 0 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -2 374 603 | -2 297 175 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 6 577 322 | 6 530 620 |
| XIV. Frais généraux de la Société (-) | -454 132 | -307 425 |
| XV. Autres revenus et charges d'exploitation (+/-) | -23 223 | -114 080 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 6 099 967 | 6 109 116 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 1 838 333 | 1 807 814 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 5 342 200 | 1 499 483 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 13 280 501 | 9 416 413 |
| XX. Revenus financiers (+) | 31 574 | 42 123 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -1 829 458 | -1 999 827 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -38 528 | -44 427 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -2 167 190 | 1 692 780 |
| RESULTAT FINANCIER | -4 003 601 | -309 351 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 9 276 900 | 9 107 062 |
| XXIV. Impôts des Sociétés (-) | -15 665 | 2 208 |
| IMPOT | -15 665 | 2 208 |
| RESULTAT NET | 9 261 234 | 9 109 271 |
| RESULTAT NET ATTRIBUABLE AUX PROPRIETAIRES DE LA SOCIETE MERE | 9 261 234 | 9 109 271 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 3,03 | 2,99 |
| Nombre d'actions moyen (1) | 3 054 796 | 3 043 231 |
| RESULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 2 080 701 | 5 801 973 |
| RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 0,68 | 1,91 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) | 4 247 891 | 4 109 194 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
1,39 | 1,35 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 7 180 533 | 3 307 297 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 2,35 | 1,09 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE | 6 327 621 | 6 018 084 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 2,07 | 1,98 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 68,14% | 69,20% |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) |
23,42% | 65,70% |
| Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) | 23,24% | 65,72% |
(1) Le nombre d'actions moyen en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle et en incluant les 104 666 nouvelles actions ayant jouissance au 11 juin 2014 (soit 20 jours / 181 jours).
| Etat du résultat global | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| I. Résultat net | 9 261 234 | 9 109 271 |
| II. Autres éléments du résultat global : | ||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
-425 958 | 824 360 |
| 1. Instruments de couverture efficaces | -508 808 | 515 598 |
| 2. Requalification selon IAS 39 §101 | 82 851 | 308 762 |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 26 194 912 | 12 222 357 |
Le résultat locatif net progresse de 0,79% par rapport à celui au premier semestre 2013 tandis que le résultat immobilier s'apprécie de 1,41%.
Les charges immobilières marquent une augmentation de 3,37% par rapport au premier semestre 2013.
Les frais généraux sont en nette augmentation de 47,72% par rapport au premier semestre 2013 et ce consécutivement à, d'une part, la taxe d'abonnement dont le taux et la base de calcul sont en augmentation et d'autre part des frais de consultance externe liés à de nouveaux dossiers, entre autre SIR.
Le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille régresse marginalement de 0,15% et s'élève à € 6,1 millions.
La marge d'exploitation1 s'établit ainsi à 68,14%, en diminution par rapport à celle de 69,2% au premier semestre 2013 et celle de 69,53% au 31 décembre 2013 en raison de l'augmentation des frais généraux évoqués ci-dessus.
Le résultat sur vente d'immeubles de placement, calculé par rapport à la dernière juste valeur, investissements de l'année déduits, s'élève à € 1,8 million et affiche une légère hausse de 1,69% par rapport au premier semestre 2013 ; la plus-value distribuable sur ces ventes s'élève quant à elle à € 2,1 millions.
La variation de la juste valeur des immeubles de placement est positive et s'élève à € 5,3 million, par rapport à € 1,5 millions au premier semestre 2013.
Le résultat d'exploitation s'élève dès lors à € 13,3 millions par rapport aux € 9,4 millions au 30 juin 2013, soit une augmentation de +41,04%.
Le résultat financier affiche une dégradation significative. Il s'élève à € - 4,0 millions par rapport à € - 0,3 million au 30 juin 2013, ce qui s'explique par la variation négative latente de la juste valeur des instruments de couverture, après une année de variation positive en 2013.
Le résultat net s'élève à € 9,3 millions en croissance (+1,67 %) par rapport à celui de € 9,1 millions au 30 juin 2013.
Le résultat net courant hors IAS 39 augmente de 3,38%, passant de € 4,1 millions à € 4,2 millions à la fin du 1er semestre 2014. Par action il s'élève à € 1,39 contre € 1,35 il y a un an (+2,99%).
Le résultat distribuable progresse de manière appréciable et s'élève à € 6,3 millions contre € 6,0 millions il y a un an. Par action, il s'élève à € 2,07 contre € 1,98 au 30 juin 2013 (+4,75%).
1 Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille/ Résultat immobilier.
| I. Actifs non courants 327 638 399 307 933 429 B. Immobilisations incorporelles 13 970 16 049 C. Immeubles de placement 326 395 153 306 753 952 D. Autres immobilisations corporelles 191 640 122 902 E. Actifs financiers non courants 73 122 76 012 F. Créances de location-financement 964 515 964 515 II. Actifs courants 14 223 891 17 166 414 A. Actifs détenus en vue de la vente 7 069 192 9 402 061 C. Créances de location-financement 78 666 112 237 D. Créances commerciales 3 412 460 3 199 473 E. Créances fiscales et autres actifs courants 365 512 296 970 F. Trésorerie et équivalents de trésorerie 2 752 338 3 882 740 G. Comptes de régularisation 545 723 272 933 TOTAL DE L'ACTIF 341 862 290 325 099 843 CAPITAUX PROPRES A. Capital 75 999 055 73 469 670 B. Primes d'émission 24 903 199 19 093 664 C. Réserves a. Réserve légale (+) 98 778 98 778 b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers 105 832 012 90 909 201 (+/-) c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de -28 488 588 -25 730 630 l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de -1 097 156 -671 198 couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
|---|
| h. Réserve pour actions propres (-) -757 323 -757 323 |
| m. Autres réserves (+/-) 1 259 467 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) 14 538 017 12 446 842 |
| D. Résultat net de l'exercice 9 261 234 24 907 336 |
| CAPITAUX PROPRES 201 548 697 195 025 808 |
| PASSIF |
| I. Passifs non courants 113 663 376 79 471 529 |
| B. Dettes financières non courantes 106 598 700 75 000 000 |
| C. Autres passifs financiers non courants 7 064 676 4 471 529 |
| II. Passifs courants 26 650 217 50 602 505 |
| B. Dettes financières courantes 21 866 855 47 382 687 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes 3 608 439 2 290 190 |
| E. Autres passifs courants 211 524 120 734 |
| F. Comptes de régularisation 963 399 808 895 |
| PASSIF 140 313 594 130 074 035 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 341 862 290 325 099 843 |
| Nombre d'actions en fin de période (1) 3 147 897 3 043 231 |
| Valeur nette d'inventaire 201 548 697 195 025 808 |
| Valeur nette d'inventaire par action 64,03 64,09 |
| EPRA NAV (2) 66,27 65,55 |
| Endettement 132 285 518 124 793 611 |
| Taux d'endettement 38,70% 38,39% |
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle et en incluant 104.666 nouvelles actions émises en juin 2014.
(2) « EPRA NAV » correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
A l'actif du bilan, relevons principalement parmi les actifs non courants la rubrique Immeubles de placement, qui reprend la juste valeur du portefeuille immobilier de Home Invest Belgium (en ce compris les projets de développement). Au 30 juin 2014, la juste valeur atteint € 326,4 millions à comparer à € 306,8 millions au 31 décembre 2013.
Les actifs courants comprennent, sous la rubrique des actifs détenus en vue de la vente, les immeubles de placement dont l'arbitrage a été décidé par le Conseil et dont la juste valeur se monte à € 7,1 millions.
Les fonds propres sont en augmentation (+ 3,34%) par rapport à la situation au 31 décembre 2013 qui comprend encore la totalité des résultats de l'exercice 2013, dividende inclus, conformément aux normes IAS-IFRS.
Au 30 juin 2014, le taux d'endettement de Home Invest Belgium s'élevait à 38,7% contre 38,4% au 31 décembre 2013, ce qui reste donc très largement inférieur au plafond légal de 65% et qui constitue un avantage précieux dans le contexte actuel toujours instable des marchés financiers et des capitaux. Par ailleurs, sur ces bases, la capacité d'endettement complémentaire de la Société se monte à € 255 millions ; elle est de € 78 millions pour un taux d'endettement ne dépassant pas les 50%, qui constitue le plafond arrêté par le Conseil d'administration.
Sur base de la juste valeur des immeubles de placement, telle qu'elle résulte du rapport de l'expert immobilier, et compte tenu du résultat accumulé au cours du semestre écoulé, la valeur nette d'inventaire de l'action Home Invest Belgium 1 au 30 juin 2014 se chiffre à € 64,03, stable par rapport à celle au 31 décembre 2013 (€ 64,09), ce dernier chiffre comprenant toutefois encore la totalité du résultat de l'exercice 2013.
1 Après élimination des 12 912 actions détenues en auto-contrôle.
| En € | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE |
3 882 740 | 2 634 188 |
| 1 Cash-flow d'activités de l'entreprise | 71 959 | 3 786 147 |
| Résultat de l'exercice | 9 261 234 | 9 109 271 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 13 280 501 | 9 416 413 |
| Intérêts reçus | 31 574 | 42 123 |
| Intérêts payés | -4 035 175 | -351 474 |
| Impôts | -15 665 | 2 208 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -4 960 523 | -4 962 301 |
| Amortissements et réductions de valeur: | 52 820 | 37 158 |
| - Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 52 820 | 37 158 |
| Autres éléments non-monétaires: | -3 175 010 | -3 191 645 |
| - Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -5 342 200 | -1 499 483 |
| - Autres transactions de nature non courante | 2 167 190 | -1 692 162 |
| Gain sur réalisation d'actifs: | -1 838 333 | -1 807 814 |
| - Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -1 838 333 | -1 807 814 |
| Variation du besoin en fonds de roulement | -4 228 752 | -360 823 |
| Mouvement des éléments d'actif : | -5 257 060 | -895 428 |
| - Actifs financiers courants | -4 719 900 | 31 120 |
| - Créances commerciales | -212 987 | -693 344 |
| - Créances fiscales et autres actifs à court terme | -68 541 | 325 194 |
| - Comptes de régularisations | -255 633 | -558 398 |
| Mouvement des éléments du passif : | 1 028 308 | 534 605 |
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | 1 263 509 | 446 427 |
| - Autres passifs courants | -292 467 | 8 417 |
| - Comptes de régularisation | 57 267 | 79 761 |
| 2 Cash-flow d'activités d'investissement | 3 343 978 | -28 019 421 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -540 145 | -261 652 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -34 375 000 | |
| Acquistion des filiales (net moins trésorerie acquise) | 112 630 | |
| Désinvestissements | 8 403 033 | 6 663 710 |
| Projets de développement | -4 514 951 | -2 422 |
| Autres immobilisations corporelles | -119 479 | -31 200 |
| Actifs financiers non courants | 2 890 | -12 857 |
| 3 Cash-flow d'activités de financement | -4 546 338 | 26 923 180 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | 6 128 700 | 37 000 000 |
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | 6 128 700 | 37 000 000 |
| Variation du capital (+/-) | -18 688 | |
| Dividende de l'exercice précédent | -10 656 350 | -10 076 820 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE | 2 752 338 | 5 324 093 |
| Charlent Leasehold | Charlent Freehold | |
|---|---|---|
| Note A Acquisition de filiales | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 86 895 | 77 898 |
| Immeubles de placement | 3 649 244 | 263 153 |
| Comptes de régularisation de l'actif | 17 158 | |
| Dettes financières courantes | -3.527 859 | -288 371 |
| Dettes commerciales | -43 999 | -517 |
| Autres passifs courants | -84 000 | |
| Comptes de régularisation du passif | -97 440 | |
| Total des acquisitions | 0 | 52 163 |
| Cash flow des filiales | -86 895 | -77 898 |
| Cash flow sur acquisition de filiales | -86 895 | -25 735 |
29
| € | Capital | Frais d'augmen- tation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 89 588 625 | |
| Transfert | 5 427 646 | |||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-663 340 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Solde au 30/06/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 94 352 931 | |
| Solde au 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| Transfert | 15 524 054 | |||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble |
-601 243 | |||||
| Dividende distribué | ||||||
| Résultat de l'exercice | ||||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture |
||||||
| Autre augmentation (diminution) | 2 548 073 | -18 688 | 5 809 535 | |||
| Solde au 30/06/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 105 832 012 | |
Home Invest Belgium, en tant que Sicafi résidentielle, a choisi de focaliser sa stratégie d'investissement sur l'immobilier résidentiel à part entière (immeubles d'appartements, complexes résidentiels et maisons). Sa stratégie d'investissement est donc largement déterminée en fonction de la localisation géographique des immeubles concernés. En conséquence, la segmentation retenue ci-après est basée sur cette localisation géographique.
| Total | ||
|---|---|---|
| 30/06/2014 | 30/06/2013 | |
| 9 631 516 | 9 582 481 | |
| 6 099 967 | 6 109 116 | |
| 1 838 333 | 1 807 814 | |
| 5 342 200 | 1 499 483 | |
| -4 003 601 | -309 351 | |
| 295 624 323 | 278 617 698 | |
| 147 562 | 148 965 | |
| 1 315 | 1 340 | |
| 95,3% | 94,8% | |
| 30/06/2014 | Total 30/06/2013 |
1 Exclus les immeubles destinés à la vente et les projets de développement
| Total | Résultat net de l'exercice |
Résultat reporté des exercices antérieurs |
Autres réserves |
Réserve pour actions propres |
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture |
Réserve des frais et droits de mutation estimés |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 178 721 397 | 11 631 985 | 11 428 410 | 1 259 467 | -757 323 | -1 958 774 | -25 133 105 |
| 0 | -1 797 837 | -2 059 109 | -1 570 699 | |||
| 0 | 56 353 | 606 987 | ||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | |||||
| 9 109 271 | 9 109 271 | |||||
| 824 360 | 824 360 | |||||
| 178 764 526 | 9 109 270 | 9 369 300 | 1 259 467 | -757 323 | -1 134 415 | -26 096 817 |
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 0 | -14 478 577 | 2 091 175 | -3 136 652 | |||
| 0 | 222 549 | 378 694 | ||||
| -10 651 309 | -10 651 309 | |||||
| 9 261 234 | 9 261 234 | |||||
| -425 958 | -425 958 | |||||
| 8 338 920 | ||||||
| 201 548 697 | 9 261 234 | 14 538 017 | 1 259 467 | -757 323 | -1 097 156 | -28 488 588 |
| Région de Bruxelles Capitale |
Région flamande | Région wallonne | Non affecté | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
| 5 870 141 | 6 070 290 | 1 063 137 | 1 054 454 | 2 698 238 | 2 457 738 | ||
| 5 456 090 | 5 104 572 | 1 012 853 | 978 568 | 2 591 959 | 2 282 030 | -2 960 935 | -2 256 054 |
| 1 715 869 | 1 710 235 | 156 646 | -34 182 | 97 580 | |||
| 5 101 793 | 1 320 069 | 277 808 | 407 840 | -37 401 | -228 426 | ||
| -4 003 601 | -309 351 |
| Capitale | Région de Bruxelles Région flamande |
Région wallonne |
|---|---|---|
| 30/06/2014 | 30/06/2013 30/06/2014 |
30/06/2013 30/06/2014 30/06/2013 |
| 189 621 344 | 176 275 805 36 880 089 |
35 023 237 69 122 890 67 318 656 |
| 87 789 | 88 162 14 029 |
14 029 45 744 46 774 |
| 773 | 776 146 |
146 396 418 |
| 94,6% | 94,7% 97,2% |
93,2% 96,0% 94,9% |
31
| 30/06/2014 | 30/06/2013 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début de période | 306 753 952 | 242 718 208 |
| Projets de développement | ||
| Solde en début de période | 16 315 294 | 882 568 |
| Investissements - projets de développement | 9 633 079 | 2 422 |
| Apport | 8 357 608 | |
| Vente | -3 535 151 | |
| Projets de développement réceptionnés (-) | -884 990 | |
| Solde en fin de période | 30 770 830 | |
| Immeubles de placement en exploitation | ||
| Solde en début de période | 290 438 658 | 241 835 640 |
| Immeuble en cours de construction achevé | 884 990 | |
| Acquisitions d'immeubles | 34 375 000 | |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 540 145 | 261 652 |
| Variation de la juste valeur | 5 342 200 | 1 499 483 |
| Cessions (-) | -3 029 549 | -4 855 896 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | 2 332 869 | 4 616 828 |
| Solde en fin de période | 295 624 323 | 278 617 698 |
| Immeubles de placement, solde en fin de période | 326 395 153 | 278 617 698 |
Les dettes financières sont comptabilisées à leur coût amorti ce qui correspond à la juste valeur. Le tableau cidessous reprend les lignes de crédits ouvertes auprès de chaque banquier (montants contractés et prélevés), la maturité moyenne ainsi que les lignes contractées échéant en dans le second semestre 2014. On peut également relever l'émission obligataire réalisée le 18/06/2014 pour € 40 mio améliorant sensiblement la duration moyenne des financements.
| Financements | Montants des lignes confirmées (€) |
Utilisation (€) | Duration moyenne |
Montants notionnels échéant au second semestre 2014 (€) |
|---|---|---|---|---|
| Financements bancaires | 150 280 000 | 88 280 000 | 3 ans et 4 mois | 35 280 000 |
| BELFIUS | 45 750 000 | 45 750 000 | 2 ans et 9 mois | 20 750 000 |
| BNP | 39 530 000 | 530 000 | 2 ans et 8 mois | 14 530 000 |
| ING | 40 000 000 | 17 000 000 | 4 ans et 9 mois | |
| LBLUX | 15 000 000 | 15 000 000 | 3 ans et 11 mois | |
| DEGROOF | 10 000 000 | 10 000 000 | 4 ans et 4 mois | |
| Financements obligataires | 40 000 000 | 40 000 000 | 10 ans | |
| Emission du 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 10 ans | |
| Total | 190 280 000 | 128 280 000 | 4 ans et 9 mois | 35 280 000 |
Le taux d'endettement au 30/06/2014 s'élève à 38,70% à comparer au 31/12/2013 à 38,39%.
Les produits de couverture de taux d'intérêt sont exclusivement de type IRS (Interest Rate Swap) qui constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 30 juin 2014, le montant total des couvertures IRS souscrites s'élève à € 111 750 000 comme repris dans le tableau ci-dessous.
| Instruments de couverture | Montants des instruments de couverture (€) |
Duration moyenne |
Couvertures échéant au second semestre 2014 (€) |
|---|---|---|---|
| BELFIUS | 46 750 000 | 2 ans et 3 mois | 11 750 000 |
| BNP | 25 000 000 | 3 ans et 11 mois | |
| ING | 40 000 000 | 5 ans et 2 mois | |
| Couverture type IRS | 111 750 000 | 3 ans et 8 mois | 11 750 000 |
Compte tenu de la structuration financière prudente de sa dette, combinée avec le très faible taux d'endettement, Home Invest Belgium a une exposition limitée aux fluctuations des taux d'intérêts du marché.
Conformément à l'IAS39, au 30 juin 2014, la juste valeur négative des instruments financiers est comptabilisée au passif en rubrique I.C. « Autres passifs financiers non courants », pour un montant total de - € 7 064 676. La contrepartie est comptabilisée conformément au schéma suivant :
| Juste valeur des instruments financiers au 30/06/2014 |
Dans les fonds propres sous la rubrique " d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-)" |
En compte de résultat sous la rubrique XXIII. " Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-)" |
Dan les fonds propres sous la rubrique "n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-)" |
|---|---|---|---|
| Instruments efficaces | -1 014 305 | ||
| Instruments inefficaces (variation 2014) |
-1 871 837 | ||
| Instruments inefficaces à la clôture précédente (1) |
-3 800 331 | ||
| IRS déclarés efficaces en 2011 et: - reclassés antérieurement |
|||
| comme inefficaces - à reclasser en 2014 comme inefficaces |
-82 851 | -212 503 | |
| - variation 2014 (2) | -82 851 | ||
| Total: | -1 097 156 | -2 167 190 | -3 800 331 |
| Total général: | -7 064 676 |
(1) Les modifications de la juste valeur des exercices précédents comptabilisés dans le compte de résultat ont entretemps été affectés au Résultat reporté des exercices précédents.
(2) Les IRS concernés étant déclarés inefficaces, la variation de la juste valeur sur le semestre 2014 est reprise intégralement en compte de résultat.
La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste des Dettes financières non courantes et courantes.
L'IFRS 13 s'applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d'informations sur la juste valeur et donc l'IAS 39. L'IFRS 13 prévoit une hiérarchie des justes valeurs sous 3 niveaux d'entrée de données (niveaux 1, 2 et 3).
Concernant les instruments financiers, toutes ces justes valeurs sont de niveau 2. N'ayant pas d'autres niveaux que le niveau 2, Home Invest Belgium n'a pas mis en place de politique de suivi de transferts entre niveaux hiérarchiques. L'évaluation est réalisée par les banques sur base de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés.
Le périmètre de consolidation au 30 juin 2014 se trouve modifié par rapport à celui au 30 juin 2013. Il comprend désormais la SA Home Invest Belgium (0420.767.885), la SA Home Invest Development1 (0466.151.118), la SPRL Charlent 53 Freehold (0536.280.237) et la SPRL Charlent 53 Leasehold (0880.805.431).
L'Assemblée Générale du 6 mai 2014 a approuvé l'affectation du résultat proposée par le Conseil d'administration. Un dividende brut de € 3,50 par action2 a dès lors été mis en paiement le 16 mai 2014 (contre remise du coupon n°17) pour un montant total de € 10 696 500,503 .
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2013, les dividendes distribués par les Sicafi résidentielles (dont Home Invest Belgium) sont soumis à un précompte mobilier de 15%.
Au 30 juin 2014, Home Invest Belgium n'avait ni actifs ni passifs conditionnels.
Les Erables (Woluwe-Saint-Lambert)
Nous avons effectué l'examen limité du bilan intermédiaire et consolidé de Home Invest Belgium au 30 juin 2014 ainsi que du compte de résultats consolidé intermédiaire, de l'état des variations des capitaux propres et du tableau des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, des notes contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres notes explicatives. La direction est responsable de l'établissement et de la présentation sincère de cette information financière intermédiaire et consolidée conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne applicable à la communication d'information financière intermédiaire (« IAS 34 »). Notre responsabilité est d'exprimer une conclusion sur cette information financière intermédiaire et consolidée sur la base de notre examen limité.
Nous avons effectué notre examen limité selon la Norme ISRE 2410 "Examen limité d'informations financières intermédiaires effectué par l'auditeur indépendant de l'entité". Un examen limité d'informations financières intermédiaires consiste en des demandes d'informations, principalement auprès des personnes responsables des questions financières et comptables et dans la mise en œuvre de procédures analytiques et d'autres procédures d'examen limité. L'étendue d'un examen limité est très inférieure à celle d'un audit effectué selon les Normes ISA et, en conséquence, ne nous permet pas d'obtenir l'assurance que nous avons relevé tous les faits significatifs qu'un audit permettrait d'identifier. En conséquence, nous n'exprimons pas d'opinion d'audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé de faits qui nous laissent à penser que les états financiers intermédiaires et consolidés ci-joints ne présentent pas sincèrement, dans tous leurs aspects significatifs la situation financière et consolidée de l'entité au 30 juin 2014, ainsi que de sa performance financière et des flux de trésorerie pour la période de six mois se terminant à cette date, conformément au référentiel International Financial Reporting Standards, tel qu'adopté par l'Union européenne.
Anvers, le 28 août 2014
Karel Nijs Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
| Assemblée générale extraordinaire de carence en vue de la modification du statut de la Société en société immobilière réglementée |
jeudi 25 septembre 2014 |
|---|---|
| Le cas échéant assemblée générale extraordinaire en vue de la modification du statut de la Société en société immobilière réglementée |
lundi 20 octobre 2014 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2014 | vendredi 14 novembre 2014 |
2014
| Communiqué annuel de l'exercice 2014 | vendredi 27 février 2015 |
|---|---|
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 2 avril 2015 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2014 | mardi 5 mai 2015 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2015 | mardi 5 mai 2015 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2014 | vendredi 15 mai 2015 |
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conforme à l'Article 13, §2, 3° de l'AR du 14 novembre 2007
Sophie Lambrighs, administrateur délégué de la Sicafi, atteste qu'à sa connaissance :
a) le jeu d'état financiers résumés, établi conformément aux normes comptables applicables, donne une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la Sicafi et des entreprises comprises dans la consolidation ;
b) le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle des informations qui doivent y figurer, en particulier celles reprises aux § 5 et 6 de l'article 13 de l'AR du 14 novembre 2007.
Le 29 août 2014
Le Conseil d'administration
Lebeau (bruxelles)
Le présent rapport financier semestriel est disponible sur le site internet de la Société ou peut être envoyé par courrier sur simple demande au siège social.
Les Jardins de La Cambre (Bruxelles)
www.homeinvestbelgium.be
Louvain-La-Neuve Photo : Tom Frederix
Sicafi de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B -1200 Bruxelles
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