Earnings Release • Aug 29, 2014
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
4 In verhouding tot € 64,09 op 31 december 2013 en tot € 58,74 op 30 juni 2013. Cijfers berekend met uitsluiting van de 12 912 eigen aandelen en met inbegrip van de 104 666 nieuwe aandelen met ingenottreding op 11 juni 2014 (ofwel 20 dagen/181 dagen) (IAS 33, alinea 20).
1 Geconsolideerd uitkeerbaar resultaat – in vergelijking met de toestand op 30 juni 2013. Voor dezelfde periode bedraagt de stijging van het uitkeerbaar resultaat berekend op statutaire basis, zoals bepaald door het KB van 7 december 2010, 4,25%.
2 In verhouding tot de situatie per 31 december 2013, exclusief de projectontwikkelingen die € 16 315 294 bedragen op 31 december 2013 en € 30 770 830 op 30 juni 2014.
3 De bezettingsgraad is het percentage huur dat door verhuurde gebouwen wordt gegenereerd, vermeerderd met de huurwaarborgen voor niet verhuurde gebouwen, in verhouding tot de som van de huur van de verhuurde gebouwen en de geraamde huurwaarde van de niet verhuurde gebouwen. De berekening houdt geen rekening met te verkopen activa en projectontwikkelingen.
Het netto huurresultaat gaat vooruit met 0,79% in vergelijking met dat van het eerste halfjaar van 2013 terwijl het vastgoedresultaat toenam met 1,41%.
De vooruitgang van het operationeel resultaat van het vastgoed (+ 0,72% naar € 6,1 miljoen) is in lijn met de vooruitgang van het netto huurresultaat.
Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille daalt marginaal met 0,15% en bedraagt € 6,1 miljoen.
Het netto courant resultaat exclusief IAS 39 neemt toe met 3,38%, en gaat van € 4,1 miljoen naar € 4,2 miljoen op het einde van het 1e halfjaar van 2014. Per aandeel bedraagt dit € 1,39 tegenover € 1,35 een jaar geleden (+2,99%).
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen, berekend in vergelijking met de laatste reële waarde, min de investeringen van het lopende jaar, bedraagt € 1,8 miljoen en noteert een lichte stijging van 1,69% in vergelijking met het eerste halfjaar van 2013; de uitkeerbare meerwaarde op deze verkopen bedraagt € 2,1 miljoen.
Het uitkeerbaar resultaat gaat aanzienlijk vooruit en bedraagt € 6,3 miljoen tegenover € 6,0 miljoen een jaar geleden. Per aandeel bedraagt dit € 2,07 tegenover € 1,98 op 30 juni 2013 (+4,75%).
Deze goede resultaten getuigen van het vermogen van Home Invest Belgium om, ondanks een algemene economische context die moeilijk blijft, te genieten van de opportuniteiten geboden door de sector van residentieel vastgoed voor verhuur (appartementen en eengezinswoningen) – haar kernactiviteit – die haar toelaten waarde te creëren in het belang van haar aandeelhouders.
Sinds de beursnotering van de Vennootschap in juni 1999 kon het dividend uitgekeerd door de vastgoedbevak telkens jaar na jaar aanzienlijk verhoogd worden. Voor het lopende boekjaar, en behoudens in geval van onvoorziene omstandigheden, is er geen aanwijsbaar element om deze stijgende trend om te buigen. In deze situatie is de Raad van Bestuur van mening dat het dividend voor 2014 opnieuw hoger zou moeten zijn dan dat van het vorige boekjaar, behalve in geval van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt inzake verkoop en/of verhuring.
Op 30 juni 2014 houdt Home Invest Belgium een portefeuille aan vastgoedbeleggingen in exploitatie aan die 75 gebouwen omvat, gelegen op 44 sites in België voor een totale oppervlakte van ± 148 000 m².
Op de balans bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie (met uitsluiting van de projectontwikkelingen en de te verkopen activa) € 295,6 miljoen op 30 juni 2014, terwijl de investeringswaarde € 324 miljoen bedraagt.
De meeste markante gebeurtenis van het eerste halfjaar is dat twee acquisities voorheen afgesloten door Home Invest Belgium onder opschortende voorwaarden, definitief geworden zijn ingevolge hun realisatie. Home Invest Belgium heeft met name de definitieve en uitvoerbare vergunningen ontvangen, nodig voor de wijziging van de bestemming en het gebruik naar een residentieel gebouw voor twee projecten voor eigen rekening dankzij het werk uitgevoerd door haar dochteronderneming Home Invest Development als gedelegeerd bouwheer:
(a) het project Ariane, gelegen te Marcel Thirylaan 208 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe.
Home Invest Belgium is eigenaar geworden van dit pand, door een inbreng in natura door AXA Belgium NV op 11 juni 2014, in het kader van het toegestaan kapitaal. Het uitvoeringsdossier is in voorbereiding met het oog op een aanvang van de werken in het tweede halfjaar van 2014. Het project omvat 166 appartementen.
(b) het project Maurice Charlent, gelegen op de hoek van de Maurice Charlentstraat en de Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem. Het project bestaat uit de reconversie naar studio's (van minimum 28 m²) van een kantoorgebouw gelegen in de nabijheid van de VUB, de ULB en de toekomstige unieke Brusselse site van Chirec. Het uitvoeringsdossier werd voorbereid en de werken zijn opgestart in juli 2014. De 127 studio's zullen hun eerste huurders kunnen verwelkomen in het tweede semester van 2015.
Home Invest Belgium heeft een buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders samengeroepen op 25 september 2014, en indien het aanwezigheidsquorum niet behaald wordt , op 20 oktober 2014, met het oog op het aannemen door de Vennootschap van het statuut van gereglementeerde vastgoedvennootschap (onder bepaalde opschortende voorwaarden waaronder de voorwaarde dat het percentage aandelen waarop het recht van uittreding uitgeoefend wordt, niet hoger ligt dan een bepaald percentage). Alle informatie met betrekking tot de geplande wijziging van statuut en deze algemene vergadering, is beschikbaar op de website van de Vennootschap (www.homeinvestbelgium.be) onder de rubriek "beleggers".
Sophie Lambrighs Chief Executive Officer Home Invest Belgium NV Woluwedal 60, Bus 4, B - 1200 Brussel Tel: 02/740.14.51 E-mail: [email protected]
Home Invest Belgium is een residentiële Vastgoedbevak, opgericht in juni 1999 en beursgenoteerd op de continumarkt van NYSE Euronext Brussels.
Op 30 juni 2014 omvat de vastgoedportefeuille 75 gebouwen op 44 sites voor een totale oppervlakte van +/- 148 000 m² waarbij de reële waarde € 295,6 miljoen bedraagt, exclusief projectontwikkelingen en gebouwen bestemd voor verkoop.
Haar activiteiten worden gecontroleerd door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
Op 30 juni 2014 bedroeg de totale beurskapitalisatie van Home Invest Belgium € 256,7 miljoen.
www.homeinvestbelgium.be
Maurice Charlent Project - Architecte DSW Architects
Home Invest Belgium is een vastgoedbevak, opgericht in juni 1999, genoteerd op de gereglementeerde markt van NYSE Euronext Brussels. Op 16 juni jl. vierde de Vennootschap haar 15-jarig bestaan. Home Invest Belgium heeft een beurskapitalisatie van € 257 miljoen.
Home Invest Belgium is gespecialiseerd in residentiële vastgoedinvesteringen. Over de jaren heen, heeft de Vennootschap een portefeuille opgebouwd, dewelke gewaardeerd is door haar experten aan ± € 296 miljoen in reële waarde (exclusief projectontwikkelingen en gebouwen bestemd voor verkoop).
Naast het ter beschikking stellen van aantrekkelijke woningen aan haar huurders, ontwikkelt Home Invest Belgium een coherente strategie die gericht is op enerzijds het aanbieden van een aanzienlijk onmiddellijk netto rendement aan haar aandeelhouders, en anderzijds het creëren van waarde op lange termijn, waarbij het risico wordt gespreid over meer dan 1 300 verhuureenheden.
Home Invest Belgium verenigt intern de 4 beroepen die deel uitmaken van de levenscyclus van een gebouw:
De portefeuille1 van Home Invest Belgium is voor 75% geïnvesteerd in residentieel vastgoed en is verspreid over de stedelijke centra in België (ten belope van 66,0% in Brussel, 21,5% in het Waals Gewest en 12,5% in het Vlaams Gewest). Op 30 juni 2014, omvat de vastgoedportefeuille in exploitatie 75 gebouwen verspreid over 44 sites, met een totale oppervlakte van ± 148 000 m².
De activiteiten van Home Invest Belgium staan onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
1 Omvat de vastgoedbeleggingen in exploitatie en de projecten in ontwikkeling.
| 4 | Kerncijfers van het halfjaar |
|---|---|
| 5 | Tussentijds beheersverslag |
| 5 | Activiteiten en markante feiten van het eerste halfjaar |
| 5 | Evolutie van de vastgoedportefeuille |
| 5 | Ontwikkeling |
| 9 | Administratief, commercieel en technisch beheer |
| 10 | Maatschappelijke verantwoordelijkheid |
| 10 | Vooruitzichten |
| 11 | Voornaamste risico's en onzekerheden |
| 11 | Strategie |
| 12 | Corporate governance |
| 12 | Samenstelling van de Raad van bestuur |
| 12 | Samenstelling van het Uitvoerend management |
| 12 | Verbonden partijen |
| 13 | Gebeurtenissen na de afsluiting van het eerste halfjaar |
| 14 | Home Invest Belgium op de beurs |
| 14 | Evolutie van het aandeel |
| 15 | Aandeelhouderschap op 30 juni 2014 |
| 16 | Vastgoedverslag |
| 16 | Portefeuille vastgoedbeleggingen |
| 16 | Spreiding volgens type gebouw |
| 17 | Objectief van minimum 80% residentiele gebouwen |
| 17 | Diversificatie van de risico's |
| 18 | Geografische spreiding |
| 18 | Spreiding volgens de leeftijd van de gebouwen |
| 19 | Bezettingsgraad |
| 20 | Details van de Vastgoedportefeuille |
| 22 | Verslag van de vastgoedexpert |
| 24 | Verkorte geconsolideerde financiële staten |
| 25 | Resultatenrekening |
| 27 | Balans |
| 29 | Kasstroomoverzicht |
| 30 | Mutatieoverzicht van het eigen vermogen |
| 30 | Segmentinformatie |
| 32 | Toelichtingen |
| 35 | Verslag van de Commissaris |
| 37 | Agenda van de aandeelhouder |
| 38 | Verklaring van de verantwoordelijke personen |
| 39 | Investor relations |
3
Uitkeerbaar resultaat per aandeel gaat vooruit met 4,75% 1
Groei van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van 1,8% 2
Gemiddelde bezettingsgraad stabiel op 95,26% 3
Netto inventariswaarde per aandeel gebracht op € 64,03 4
Schuldgraad van 38,70%
" Home Invest Belgium is opnieuw fier om u haar halfjaarlijkse cijfers voor te stellen: de vermelde groei is het bewijs van de juistheid van haar strategie en haar vermogen om deze strategie toe te passen.
Bij het lezen van dit verslag zal u opmerken dat de groei en de rendabiliteit van de Vennootschap niet enkel steunen op haar vermogen om de portefeuille te ontwikkelen door middel van acquisities of ontwikkelingen, maar bovendien en fundamenteler, op haar beheersing van het operationeel beheer van haar financieringsmiddelen.
Terwijl al deze inspanningen samen leiden tot een aanzienlijke toename van het uitkeerbaar resultaat per aandeel, is Home Invest Belgium meer dan ooit een vaste waarde voor wie wenst te investeren in residentieel vastgoed zonder hiervoor het dagelijks beheer op zich te moeten nemen."
Sophie Lambrighs, Afgevaardigd bestuurde en Guillaume Botermans, Voorzitter van de Raad van bestuur
Guillaume Botermans, Voorzitter van de Raad van Bestuur - Sophie Lambrighs, Afgevaardigd bestuurder
De meest markante gebeurtenis van het eerste halfjaar is zonder enige twijfel dat twee acquisities voorheen afgesloten door Home Invest Belgium onder opschortende voorwaarden, definitief geworden zijn ingevolge hun realisatie. Home Invest Belgium heeft met name de definitieve en uitvoerbare vergunningen ontvangen, nodig voor de wijziging van de bestemming en het gebruik naar een residentieel gebouw voor twee projecten voor eigen rekening, dankzij het werk uitgevoerd door haar dochtervennootschap Home Invest Development als gedelegeerd bouwheer:
(a) het Ariane project, gelegen te Marcel Thirylaan 208 te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe. Home Invest Belgium is eigenaar geworden van dit pand, door middel van een inbreng door AXA Belgium NV op 11 juni 2014, in het kader van het toegestaan kapitaal.
Ariane Project – architect Art & Build
15jaar
(b) het Maurice Charlent project, gelegen op de hoek van de Maurice Charlentstraat en de Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem.
Ingevolge het bekomen van voormelde vergunningen, is de acquisitie van de aandelen van de BVBA Charlent 53 Leasehold en de BVBA Charlent 53 Freehold definitief geworden. Het project bestaat uit de reconversie naar studio's (van minimum 28 m²) van een kantoorgebouw gelegen in de nabijheid van de VUB, de ULB en de toekomstige unieke Brusselse site van Chirec.
Maurice Charlent Project – architecte DSW Architects
In het kader van de strategie van arbitrage van activa heeft Home Invest Belgium het kantoorgebouw Montoyer 25 gelegen te 1000 Brussel verkocht voor een bedrag exclusief rechten van € 4,8 miljoen aan de Groep Kairos. Het gebouw is gelegen in het Leopold district in Brussel en omvat ± 2 900 m² aan kantoren. Dit gebouw werd verkocht aan een prijs die hoger lag dan de laatste investeringswaarde bepaald door de vastgoedexpert. Deze verkoop laat toe een meerwaarde te realiseren t.o.v. de aanschaffingswaarde.
In het eerste halfjaar, zonder rekening te houden met de eerder genoemde verkoop, heeft Home Invest Belgium (compromis zonder voorwaarden of verleden authentieke aktes) 14 verkopen van appartementen en/of parkings afgesloten voor een totaal bedrag van meer dan € 3,6 miljoen (exclusief kosten).
De vastgoedbevak heeft in het eerste halfjaar 2,19% van haar portefeuille gerealiseerd, overeenkomstig haar jaarlijks arbitrageobjectief van +/- 4% van de portefeuille.
15jaar
In haar hoedanigheid van afgevaardigd bouwheer heeft Home Invest Development NV, 100% dochteronderneming van Home Invest Belgium, in het eerste halfjaar van 2014 een aanzienlijke vooruitgang geboekt in de volgende projectontwikkelingen voor eigen rekening:
(a) het Troon project gelegen op de hoek van de Boomkwekerijstraat en de Brederodestraat vlakbij het Koninklijk Paleis te 1000 Brussel, waarvan de werf werd opgestart eind 2013 en waarvan de ruwbouw zich op heden op het niveau van de 2e verdieping bevindt. De oplevering van de 15 appartementen en het kantoor is voorzien voor het eerste halfjaar van 2015.
(b) het Maurice Charlent project, gelegen op de hoek van de Maurice Charlentstraat en de Jean Cockxstraat te 1160 Oudergem, waarvan Home Invest Belgium recent eigenaar is geworden ingevolge het bekomen van de vergunningen (supra). De werken zijn opgestart in juli 2014. De 127 studio's zullen hun eerste huurders kunnen verwelkomen in het tweede halfjaar van 2015.
(c) het Ariane project, gelegen te Marcel Thirylaan 208 in 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe, waarvan Home Invest Belgium recent eigenaar is geworden ingevolge het bekomen van de vergunningen (supra). Het uitvoeringsdossier wordt voorbereid in het kader van de aanvang van de werken in het tweede halfjaar van 2014. Het project omvat 166 appartementen.
(d) het Marcel Thiry 204C project, gelegen te 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe, naast het project Ariane: het project bestaat enerzijds uit de reconversie van een kantoorgebouw naar een residentieel gebouw, en anderzijds, uit het aanvragen van de vergunning voor de realisatie van een nieuw project op het aanpalend terrein. De voorafgaande studies zijn uitgevoerd en de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd eind april ingediend en de aanvraag tot verkavelingsvergunning eind juli 2014.
(e) het Reine Astrid project, gelegen te Koningin Astridlaan 278, te Kraainem, waarvoor de planning studies en het voorontwerp verder lopen in het kader van de indiening van de vergunningsaanvragen in het tweede halfjaar van 2014.
Troon Project – TRIO Architectuur
In 2013 heeft de Vastgoedbevak het technisch, administratief en boekhoudkundig beheer van de meeste gebouwen in het Brussels gewest geleidelijk geïntegreerd, terwijl ze het beheer van de andere gebouwen overgelaten heeft aan externe beheerders, na zorgvuldige selectie. In de loop van het eerste halfjaar werden nieuwe beheers- en opvolgingsprocedures geïntroduceerd om dit nieuwe luik goed te consolideren binnen het administratief, commercieel, technisch en boekhoudkundig beheer van de portefeuille van de vastgoedbevak.
Het controleren van het technisch beheer laat over het algemeen toe om een betere service te leveren aan de huurders, om de gebouwen in portefeuille beter te kennen en nauwkeurig het beheer van de kosten op te volgen. Op commercieel vlak, in het kader van de optimalisatie van de bezettingsgraad van haar gebouwen, doet Home Invest Belgium enerzijds beroep op gespecialiseerde vastgoedmakelaars, en anderzijds commercialiseert zij zelf rechtstreeks haar leegstaande ruimtes.
Home Invest Belgium houdt continu toezicht op de ontwikkeling van de waarde van haar bestaande vastgoedportefeuille. In dit verband treedt Home Invest Development ook op als gedelegeerd bouwheer voor de grote renovatieprojecten van de Vastgoedbevak. Dit is o.a. het geval voor de werken aangevat in de Galerie de l'Ange in Namen (realisatie van 6 bijkomende appartementen in het volume van het bestaande dak) en voor de renovatie van een geheel van 20 huizen opgestart, de Clos Saint-Géry in Ghlin.
In de loop van het eerste halfjaar van 2014 heeft Home Invest Belgium haar financieringsbronnen gediversifieerd en de gemiddelde duur van haar kredietlijnen verlengd.
De inbreng van het Ariane gebouw werd vergoed door de toekenning van 104 666 nieuwe aandelen met een uitgifteprijs van € 79,85 per aandeel, hetgeen een kapitaalverhoging van de Vennootschap vertegenwoordigt van € 2 548 072,84 en een uitgiftepremie van € 5 809 535,16. Tengevolge van deze operatie bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap op heden € 76 949 294,75, vertegenwoordigd door 3 160 809 aandelen.
Home Invest Belgium heeft met succes, en na de eerste inschrijvingsdag, een obligatie uitgifte onder de vorm van een private plaatsing voor institutionele investeerders gerealiseerd voor een bedrag van € 40 miljoen. Deze initiële uitgifte werd gerealiseerd met een looptijd van 10 jaar, met vervaldag 18 juni 2024.
Deze obligaties genereren een jaarlijks vast bruto-rendement van 3,79%. Deze obligaties werden uitgegeven aan coupures van € 100 000 en een uitgifteprijs van 100%. De obligaties zijn toegelaten tot verhandeling op Euronext Brussels sinds 18 juni 2014.
Het netto rendement van deze plaatsing werd aangewend voor de ondersteuning van de groei van de portefeuille en de diversificatie van de financieringsbronnen van Home Invest Belgium. Dankzij de looptijd van 10 jaar, betekenen deze obligaties een belangrijke stap in het verlengen van de gemiddelde maturiteit van de globale financiering van Home Invest Belgium, en dit aan bijzonder aantrekkelijke financiële voorwaarden.
Op 18 juni 2014 – van links naar rechts: Guillaume Botermans (Voorzitter van de Raad van Bestuur), Sophie Lambrighs (CEO), Jean-Luc Colson (CFO), Vincent Van Dessel (Voorzitter Euronext), Alexander Hodac (COO), Ronny Neckebroeck (Chief Trader Belfius), Olivier Goerens (Origination DCM, Belfius), Michel bacquart (Directeur Corporate Banking Wallonië, Belfius), Alain Baetens (Head of listings Euronext)
Dankzij de uitgifte van obligaties en zoals blijkt uit onderstaande tabel,
| Financieringen | Bedrag van de bevestigde kredietlijnen (€) |
Opname (€) | Gemiddelde duur |
Notionele bedragen die vervallen in het tweede halfjaar 2014 (€) |
|---|---|---|---|---|
| Bankfinancieringen | 150 280 000 | 88 280 000 | 3 jaar en 4 maanden | 35 280 000 |
| Obligatieleningen | 40 000 000 | 40 000 000 | 10 jaar | |
| Totaal | 190 280 000 | 128 280 000 | 4 jaar en 9 maanden | 35 280 000 |
| Indekkings instrumenten |
Bedrag van de indekkings instrumenten (€) |
Gemiddelde duur | Indekkingen die vervallen in het tweede halfjaar van 2014 (€) |
De gemiddelde kost van de schuld in het eerste halfjaar van 2014 bedraagt 3,29%.
Indekking type IRS 111 750 000 3 jaar en 8 maanden 11 750 000
Home Invest Belgium heeft verder bijzonder aandacht besteed, zowel op het niveau van haar Raad van Bestuur als op het niveau van het Uitvoerend Management, aan de sociale, omgevings- en ethische criteria in haar beslissingen met betrekking tot het beheer van de financiële middelen alsook de uitvoering van de rechten verbonden aan de effecten in portefeuille. Home Invest Belgium heeft, als lange-termijn investeerder, de opportuniteit en verantwoordelijkheid om duurzame ontwikkeling in al haar aspecten te integreren in de ontwikkeling van nieuwe residentiële projecten. Het is in deze context dat Home Invest Belgium bijzondere aandacht heeft besteed aan technologische evoluties inzake bouw alsook aan de energieprestatie van haar vastgoedportefeuille en haar projectontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld voor het project Ariane. Dit project zal intern ontwikkeld worden met een speciale aandacht voor de huidige vereisen inzake duurzaamheid, meer bepaald op het niveau van energieprestatie.
Home Invest Belgium beschouwt maatschappelijke verantwoordelijkheid als een strategische pijler, die als objectief heeft om haar prestaties te verbeteren en aldus waarde te creëren op middellange en lange termijn voor alle betrokken partijen.
Sinds de beursnotering van de Vennootschap in juni 1999 kon het dividend uitgekeerd door de vastgoedbevak telkens jaar na jaar aanzienlijk verhoogd worden.
Voor het lopende boekjaar, en behoudens in geval van onvoorziene omstandigheden, is er geen enkel aanwijsbaar element om deze stijgende trend om te buigen. In deze situatie is de Raad van Bestuur van mening dat het dividend voor 2014 opnieuw hoger zou moeten zijn aan dat van het vorige boekjaar, behalve in geval van een plotse en aanzienlijke achteruitgang van de residentiële vastgoedmarkt inzake verkoop en/of verhuring, hetgeen de Raad niet verwacht op het ogenblik van het opstellen van dit rapport.
De Raad van bestuur bevestigt dat de dividendgroei gedeeltelijk voortkomt van het volume aan arbitrages op de portefeuille. Het verdient ter zake de aandacht te vestigen op het feit dat de vastgoedbevak geen invloed heeft op de ontwikkeling van de marktprijzen en dat ze geen absolute controle heeft over de planning van haar verkopen, aangezien de koper verondersteld wordt vrij te kunnen beslissen tot de ondertekening.
Evolutie van het bruto dividend sinds de oprichting van de vastgoedbevak
De Raad van Bestuur is van oordeel dat de voornaamste risicofactoren, samengevat in de pagina's 4 tot 15 van het financieel jaarverslag 2013, relevant blijven voor dit halfjaarverslag.
Als "Pure player" investeert Home Invest Belgium voor het overgrote deel in echt residentieel vastgoed voor verhuring (appartementen, huizen), hetwelk een stabiel inkomen garandeert, gemakkelijk verkoopbaar is per stuk en meerwaarden genereert op termijn.
Door nauwkeurig de demografische evoluties en de marktbehoeften van de residentiële vastgoedmarkt te volgen, bestudeert de Vennootschap onder andere het segment van studentenwoningen en woningen voor jonge professionals. Dit segment beantwoordt immers aan de noden van de jonge generaties die op zoek zijn naar kwalitatieve woningen en die bovendien beantwoorden aan de huidige normen inzake duurzaamheid, bereikbaarheid en een aangename leefomgeving.
Home Invest Belgium verenigt intern de 4 beroepen die deel uitmaken van de levenscyclus van een gebouw:
Het administratief, commercieel en technisch beheer
De verkopen
Deze verschillende functies worden uitgevoerd door de professionele teams, die elk specialist zijn in hun vak.
Op 6 mei 2014 heeft de algemene vergadering van de Vennootschap de hernieuwing goedgekeurd van het mandaat van niet-uitvoerend bestuurder van de heer Liévin Van Overstraeten voor een termijn van 4 jaar hetwelk een einde neemt op het einde van de gewone algemene vergadering van 2018 en de benoeming van de heer Wim Aurousseau in de hoedanigheid van niet-uitvoerend bestuurder, vertegenwoordiger van Axa Belgium NV, voor een termijn van 1 jaar om een einde te nemen bij afloop van de gewone algemene vergadering van 2015 teneinde het mandaat van de heer Guy Van Wymersch-Moons te voltooien.
Van links naar rechts: Johan Van Overstraeten (Bestuurder), Wim Arousseau (Bestuurder), Guillaume Botermans (Voorzitter), Koen Dejonckheere (Bestuurder), Sophie Lambrighs (Afgevaardigde bestuurder), Eric Spiessens (Bestuurder), Liévin Van Overstraeten (Vice-voorzitter)
Mevrouw Sophie Lambrighs nam haar functie van CEO waar op 16 juni 2014.
Van links naar rechts: Filip Van Wijnendaele (COO), Jean-Luc Colson (CFO), Sophie Lambrighs (CEO), Alexander Hodac (CCO)
Op 11 juni 2014, heeft AXA Belgium NV, aandeelhouder van de Vennootschap, in het kader van het toegestaan kapitaal, het gebouw gelegen te Marcel Thirylaan 208 in 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe ingebracht in het kapitaal van Home Invest Belgium. Deze inbreng werd vergoed door 104 666 nieuwe aandelen, wat aanleiding gegeven heeft tot een kapitaalverhoging van de Vennootschap van € 2 548 072,84. Ingevolge deze operatie bedraagt het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap op heden € 76 949 294,75, vertegenwoordigd door 3 160 809 aandelen.
De Vennootschap blijft actief op zoek naar investerings- of ontwikkelingsopportuniteiten voor eigen rekening die waarde creëren voor haar aandeelhouders, door actief haar bestaande portefeuille te beheren, deze te verjongen en te verbeteren en steeds oog te hebben voor evoluties binnen de verhuurmarkt.
De arbitrage-activiteit via verkopen per stuk werd verdergezet aan een normaal ritme en verschillende konden worden afgesloten, waarvan enkele reeds het voorwerp uitmaken van een verkoopcompromis.
Teneinde rekening te houden met het operationele karakter van de huidige vastgoedactiviteit van de vastgoedbevaks, werd een nieuwe wet die het statuut van Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) introduceert gestemd en gepubliceerd op 30 juni 2014. Mits naleving van bepaalde voorwaarden wordt aan de bestaande vastgoedbevaks de opportuniteit gegeven om dit statuut over te nemen. Dit specifiek reglementair kader is vergelijkbaar met het reglementair kader dat heden van toepassing is op de vastgoedbevaks (de Vennootschap verwijst naar het informatiedocument gepubliceerd op haar website voor meer informatie i.v.m. de eigenschappen van het GVV statuut).
De vastgoedbevaks worden ertoe aangezet om een keuze te maken voor 16 november 2014 tussen hetzij hun vergunning als AIFM en investeringsvennootschap aanvragen, hetzij hun aandeelhouders voorstellen om het statuut van GVV aan te nemen en hun goedkeuring als GVV te vragen.
Op 18 juni 2014 heeft de Raad van Bestuur beslist om een aanvraag tot goedkeuring als publieke GVV in te dienen. Home Invest Belgium heeft een buitengewone algemene vergadering samengeroepen die zal plaatsvinden op 25 september 2014 en, indien het aanwezigheidsquorum niet gehaald wordt, op 20 oktober 2014, met als doel de wijziging van haar statuten (onder bepaalde opschortende voorwaarden en de voorwaarde dat het percentage aandelen waarvoor het recht van uittreding werd uitgeoefend niet hoger ligt dan een bepaald percentage vermeld in het informatiedocument waarvan hiervoor sprake).
Belliard 205 - Brussel
In de loop van het betrokken halfjaar heeft de slotkoers van het aandeel Home Invest Belgium geschommeld tussen het laagste niveau van € 73,50 op 13 januari en het hoogste van € 82,00 op 13 maart. Het aandeel noteert een vooruitgang met 6,8%, rekening houdend met de slotkoers op 30 juni 2014 (€ 81,20) in vergelijking met die op 31 december 2013 (€ 76,00).
Deze goede prestatie van het aandeel Home Invest Belgium in de loop van het halfjaar springt eruit in vergelijking met het geheel van de Belgische vastgoedbevaksector, weergegeven door de sectorindex EPRA Belgium, die gekenmerkt werd door een stijging met 4,2% tijdens het betrokken halfjaar. Terwijl de vooruitgang van Home Invest Belgium vergelijkbaar is met die van de BEL20 (7%).
Over het algemeen werden de eerste zes maanden van het boekjaar 2014 gekenmerkt door een stijging van de beurskoers in februari, om een niveau rond € 80,00 te bereiken voor de rest van het halfjaar. Er dient opgemerkt te worden dat de onthechting van de coupon op 16 mei laatstleden slechts een heel lichte invloed heeft gehad op de beurskoers van het aandeel. Home Invest Belgium noteerde de voorgaande dag aan € 80,00 (15 mei) en werd de volgende dag verhandeld aan € 78,27 (16 mei) om opnieuw snel te stijgen de volgende dagen (€ 81,73 op 21 mei).
Er dient opgemerkt te worden dat de liquiditeit van het effect licht verbetert met een daggemiddelde van 1153 aandelen per beursdag in vergelijking met een gemiddelde van 810 in de loop van het eerste halfjaar 2013 en met 703 voor het volledige boekjaar 2013.
De premie op de beurskoers van 30 juin 2014, laatste noteringsdag van het halfjaar (€ 81,20) t.o.v. de netto inventariswaarde van diezelfde dag (€ 64,03) bedraagt 26,82% (in vergelijking met een premie van 27,7% op 30 juni 2013 en een premie van 18,6% op 31 december 2013). Deze premie reflecteert het vertrouwen van de aandeelhouder in de aanzienlijke prestaties die verwezenlijkt worden door een investering in Home Invest Belgium-aandelen. juni-99 dec-99 juni-00 dec-00 juni-01 dec-01 juni-02 dec-02 juni-03 dec-03
Voornamelijk berekend op basis van de transparantieverklaringen van de aandeelhouders die de statutaire drempel van 3 % van het kapitaal overschrijden, en op het register van aandeelhouders op naam, weerspiegelt het gekende aandeelhouderschap van Home Invest Belgium op 30 juni 2014 - in vergelijking met de toestand op 31 december 2013, zoals vermeld in het Financieel Jaarverslag 2013 (pagina 77) - de overname door de Groep Van Overstraeten van het saldo van de participatie voorheen in handen van de CVBA Arcopar van de Groep Arco alsook de inbreng in natura gerealiseerd door AXA Belgium NV.
| Aandeelhouders | Aantal aandelen | In % van het kapitaal |
|---|---|---|
| Groep Van Overstraeten * | 867 384 | 27,44% |
| COCKY S.A. | 110 | 0,00% |
| Dhr. Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,07% |
| Dhr. Antoon Van Overstraeten | 127 715 | 4,04% |
| Dhr. Hans Van Overstraeten | 132 346 | 4,19% |
| Dhr. Johan Van Overstraeten | 128 944 | 4,08% |
| Dhr. Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,07% |
| Stavos Luxemburg 1 | 118 455 | 3,75% |
| VOP NV | 102 575 | 3,25% |
| AXA Belgium *2 | 537 830 | 17,02% |
| Les Assurances Fédérales * | 105 296 | 3,33% |
| Echtgenoten Van Overtveldt - Henry de Frahan * | 102 792 | 3,25% |
| M. S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,63% |
| Mevr. P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,63% |
| Andere nominatieve aandeelhouders | 74 877 | 2,37% |
| Totaal gekend | 1 688 179 | 53,41% |
| Free Float | 1 472 630 | 46,59% |
| Algemeen totaal | 3 160 809 | 100,00% |
* Aandeelhouders die overgegaan zijn tot een verklaring conform de Wet inzake Transparantie van 2 mei 2007.
1 Stavos Luxemburg NV is 100% gecontroleerd door de stichting "Stichting Administratiekantoor Stavos". Stichting Administratiekantoor Stavos wordt gecontroleerd door Liévin, Antoon, Hans, Johan en Bart Van Overstraeten. Cocky NV is voor 99% gecontroleerd door de vereniging Van Overstraeten die op haar beurt 100% gecontroleerd is door de stichting "Stichting Administratiekantoor Stavos".
2 AXA Belgium is een dochteronderneming van AXA Holdings Belgium, zelf dochteronderneming van AXA NV.
Op 30 juni 2014, bezat Home Invest Belgium 75 gebouwen in exploitatie verspreid over 44 sites, met een bebouwde oppervlakte van ± 148 000 m² en 1 315 verhuureenheden.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt € 295,6 miljoen, de investeringswaarde bedraagt € 326 miljoen.2
Volgens de bestemming van de panden van de portefeuille van de vastgoedbevak, ziet de spreiding van de vastgoedbeleggingen 3 eruit als volgt:
Deze spreiding laat toe vast te stellen dat op afsluitdatum van het betrokken halfjaar de portefeuille samengesteld is uit 74,7% gebouwen met een exclusieve residentiële bestelling of gebruik.
Sinds de programmawet van 27 december 2012 moet Home Invest Belgium, om verder te kunnen genieten van het statuut van residentiële vastgoedbevak, minstens 80% van de totale waarde van haar vastgoed, rechtstreeks investeren in vastgoed gelegen in een Lidstaat van de Europese Economische Ruimte, hetwelk exclusief bestemd of gebruikt wordt voor bewoning. Het statuut van residentiële vastgoedbevak laat de aandeelhouders toe om te genieten van een vermindering van de roerende voorheffing op dividenden nl. van 15% (in plaats van de gebruikelijke 25%).
De residentiële vastgoedbevaks beschikken over een overgangsperiode die eindigt in mei 2015, om zich daarmee in regel te stellen, gezien de drempel voor de programmawet van 27 december 2012 slechts 60% van de totale waarde van de portefeuille bedroeg.
Home Invest Belgium zal er bijgevolg nauwlettend op toezien de 80%-drempel te bereiken voor het verstrijken van de overgangsperiode.
Niettegenstaande de toename van de vastgoedbeleggingen – gaande van € 306,8 miljoen in 2013 naar € 326,4 miljoen op 30 juni 2014 - blijft deze verhouding onder de 80%. Er is echter wel een vooruitgang in vergelijking met het niveau van einde 2013 (74,7% tegenover 73,7%).
De Raad van Bestuur van Home Invest Belgium neemt alle noodzakelijke maatregelen om tegen mei 2015 de drempel van 80% te bereiken. Deze drempel zal enerzijds bereikt worden door de gefaseerde vooruitgang van de projectontwikkelingen, waarvan het grotendeels residentiële aandeel deze verhouding zal versterken, en anderzijds, door de acquisitie van bestaande residentiële portefeuilles, en tenslotte door de selectieve arbitrage op niet-residentiële gebouwen of gedeelten. De lage schuldgraad zal de Vennootschap toelaten om haar expansie te financieren en het objectief van 80% residentiële gebouwen te bereiken zonder beroep te hoeven doen op nieuwe fondsen.
De reglementering van toepassing op de sector verplicht de vastgoedbevaks om hun risico's te diversifiëren. Aldus mag Home Invest Belgium, in haar hoedanigheid van vastgoedbevak, niet meer dan 20% van haar activa investeren in eenzelfde vastgoedgeheel.
Gegeven dat de belangrijkste site – samengesteld uit 3 gebouwen gelegen in Louvain-la-Neuve – slechts 11,5% van de totale portefeuille van panden vertegenwoordigt, gevolgd door het complex Lambermont te Schaarbeek met 9,7%, is de diversificatie volledig gegarandeerd.
Inzake geografische spreiding, is de portefeuille van gebouwen voor 66,0% gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, gewest weerhouden door de vastgoedbevak als prioritaire investeringszone, omwille van de grote liquiditeit van de markt en de vooruitzichten op meerwaarden op middellange en lange termijn. De aanwezigheid van de vastgoedbevak in het Waals Gewest bedraagt 21,5% en die in het Vlaams Gewest 12,5%.
Ingedeeld naar leeftijdscategorie, vertegenwoordigen de gebouwen van 10 jaar of minder 38,1% van de portefeuille, waarvan meer dan de helft minder dan 5 jaar bedraagt op afsluitdatum van het halfjaar.
15jaar De gemiddelde bezettingsgraad1 van de vastgoedportefeuille voor het volledige eerste halfjaar van het lopende boekjaar blijft stabiel op 95,26%, een niveau licht hoger dan dat van 95,0% voor het volledige boekjaar 2013. In een markt die moeilijk blijft omwille van de zwakke economische activiteit vindt die stabiliteit haar oorsprong in het dynamische commercialisatiebeleid van de gebouwen in portefeuille en in de continue opvolging van de optimalisatie van hun verhuurtoestand.
1 De bezettingsgraad is het percentage huur dat door bezette gebouwen wordt gegenereerd, vermeerderd met de huurwaarborgen voor leegstaande gebouwen, in verhouding tot de som van huur van de bezette gebouwen en de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen. De berekening houdt geen rekening met gebouwen bestemd voor verkoop, noch met de projectontwikkelingen.
19
| Situatie op 30 juni 2014 (1) | Adres | Hoofd bestem ming |
Jaar (2) |
Een heden |
Opper vlakte |
Brutohuur (3) |
Geschatte huur waarde (4) |
Effectieve huur (5) |
Bezet tings graad (6) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Naam | Gemeente | Nr | m² | € | € | € | % | |||
| Brussels gewest | 773 | 87 789 | 11 776 896 | 10 686 512 11 252 177 | 94,6% | |||||
| Adagio Access Brussels Europe | Brussel | Rue de l'Industrie, 12 | Hotel residentie |
2012 | 1 | 3 840 | 769 786 | 663 913 | 769 786 | 100,0% |
| Belliard 205 | Brussel | Rue Belliard, 205 | Kantoren | 1937 | 18 | 2 256 | 373 456 | 318 780 | 368 456 | 98,0% |
| Belliard 21 | Brussel | Rue Belliard, 21 | Residentieel | 2013 | 6 | 278 | 47 160 | 47 875 | 47 160 | 100,0% |
| Clos de la Pépinière | Brussel | Rue de la Pépinière, 6-14 - Avenue Thérésienne, 5-9 |
Residentieel Kantoren |
1993 | 25 | 3 275 | 458 367 | 434 353 | 446 367 | 97,4% |
| Lebeau | Brussel | Rue Lebeau, 55-57 | Residentieel | 1998 | 12 | 1 153 | 251 659 | 187 015 | 251 659 | 100,0% |
| Résidences du Quartier Européen |
Brussel | Rue Joseph II, 82-84 - Rue Lebon, 6-10 - Rue Stevin, 21 Residentieel |
1997 | 50 | 4 290 | 747 326 | 554 985 | 747 326 | 78,4% | |
| Birch House | Etterbeek | Cours Saint Michel, 96 | Residentieel | 2001 | 32 | 3 438 | 499 931 | 476 490 | 495 131 | 97,9% |
| Erainn | Etterbeek | Rue des Ménapiens, 29 | Residentieel | 2001 | 12 | 1 252 | 214 523 | 201 725 | 209 523 | 97,4% |
| Yser | Etterbeek | Avenue de l'Yser, 13 | Residentieel | 1974 | 15 | 1 961 | 297 584 | 273 690 | 225 547 | 78,9% |
| Giotto | Evere | Avenue du Frioul, 2-10 | Residentieel | 2005 | 85 | 8 647 | 1 188 039 | 1 123 668 | 1 149 568 | 95,8% |
| Belgrade Les Jardins de la Cambre |
Vorst Elsene |
Rue de Belgrade, 78-84 Av, de l'Hippodrome, 96 - |
Residentieel Residentieel |
1999 1992 |
1 28 |
1 368 3 552 |
- 466 911 |
- 455 341 |
- 456 911 |
100,0% 97,6% |
| Rue des Echevins, 75 | ||||||||||
| Charles Woeste (appartements) | Jette | Avenue Charles Woeste, 296-306 Residentieel | Handels | 1998 | 92 | 5 091 | 590 678 | 552 920 | 536 378 | 94,5% |
| Charles Woeste (commerces) | Jette | Avenue Charles Woeste, 290 | ruimten | 1996 | 14 | 2 995 | 390 416 | 344 693 | 323 235 | 92,5% |
| Odon Warland - Bulins | Jette | Rue Odon Warland, 205 - Rue Bulins, 2-4 |
Residentieel | 2012 | 35 | 3 123 | 376 996 | 366 538 | 353 881 | 94,8% |
| Baeck | St-Jans Molenbeek |
Rue Joseph Baeck, 22-46 | Residentieel | 2001 | 28 | 2 652 | 238 247 | 230 724 | 223 717 | 95,7% |
| Lemaire | St-Jans Molenbeek |
Rue Joseph Lemaire, 13-15 | Rusthuizen | 1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% |
| La Toque d'Argent | St-Jans Molenbeek |
Rue Van Kalcq, 30-32 | Rusthuizen | 1990 | 1 | 1 618 | 202 839 | 160 465 | 202 839 | 100,0% |
| Sippelberg | St-Jans Molenbeek |
Avenue du Sippelberg, 3-5 | Residentieel | 2003 | 33 | 3 290 | 394 730 | 369 765 | 372 735 | 96,1% |
| Bosquet - Jourdan | Sint-Gillis | Rue Bosquet, 72 - Rue Jourdan, 71 |
Residentieel | 1997 | 27 | 2 326 | 291 934 | 282 937 | 291 934 | 99,1% |
| Jourdan - Monnaies | Sint-Gillis | Rue Jourdan, 121-125 | Residentieel | 2002 | 26 | 2 814 | 314 542 | 350 012 | 319 987 | 94,8% |
| Jourdan 85 | Sint-Gillis | Rue Jourdan, 85 | Residentieel | 2010 | 24 | 2 430 | 370 312 | 361 998 | 360 592 | 97,6% |
| Lambermont | Schaarbeek | Bd du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15, |
Residentieel | 2008 | 131 | 14 110 | 1 692 200 | 1 581 355 | 1 630 597 | 96,6% |
| Melkriek | Ukkel | Rue du Melkriek, 100 | Rusthuizen | 1998 | 1 | 1 971 | 302 770 | 210 578 | 302 770 | 100,0% |
| Ryckmans | Ukkel | Avenue Rijkmans, 5-19 | Residentieel | 1990 | 8 | 2 196 | 277 243 | 263 520 | 277 243 | 100,0% |
| Les Erables | Sint-Lambrechts Woluwe |
Avenue de Calabre, 30-32 | Residentieel | 2001 | 24 | 2 202 | 298 733 | 270 239 | 261 291 | 92,7% |
| Les Mélèzes | Sint-Lambrechts Woluwe |
Avenue de Calabre, 34-38 | Residentieel | 1995 | 34 | 3 984 | 576 830 | 465 312 | 484 088 | 91,5% |
| Voisin | St-Pieters-Woluwe Rue Montagne au Chaudron, 13 | Residentieel | 1996 | 9 | 923 | 143 684 | 137 621 | 143 454 | 91,9% | |
| Vlaams gewest | 146 | 14 029 | 2 135 131 | 2 137 640 | 2 040 004 | 97,2% | ||||
| Nieuwpoort (handelszaken) | Nieuwpoort | Albert I-laan, 136 | Handels ruimten |
1997 | 1 | 296 | 29 603 | 64 000 | 29 603 | 100,0% |
| Grote Markt | Sint-Niklaas | Grote Markt, 32 | Residentieel Kantoren |
2004 | 17 | 2 752 | 392 973 | 368 541 | 378 918 | 95,5% |
| City Gardens | Leuven | Petermannenstraat, 2A-2B - Ridderstraat, 112-120 |
Residentieel | 2010 | 106 | 5 236 | 1 058 152 | 1 058 589 | 1 025 981 | 97,3% |
| Haverwerf | Mechelen | Haverwerf, 1-10 | Handels ruimten |
2002 | 4 | 3 399 | 430 050 | 424 450 | 418 800 | 98,3% |
| Gent Zuid | Gent | Woodrow Wilsonplein, 4 | Residentieel | 2000 | 18 | 2 346 | 224 353 | 222 060 | 186 703 | 97,7% |
1 Exclusief panden in verkoop en projectontwikkelingen. (Comptes statutaires uniquement)
2 Bouwjaar of jaar van meest recente grondige renovatie.
3 Jaarlijkse lopende brutohuur op 30/06/2014, inclusief huurwaarborgen en de geschatte huurwaarde van de niet-bezette oppervlakken.
4 Geschatte huurwaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoedexpert.
5 Geannualiseerde brutohuur op 30/06/2014.
6 Gemiddeld percentage over het eerste halfjaar 2014, huurwaarborgen inbegrepen.
7 Enkel op statutair niveau.
| Situatie op 30 juni 2014 (1) | Adres | Hoofd bestem ming |
Jaar (2) |
Een heden |
Opper vlakte |
Brutohuur (3) |
Geschatte huur waarde (4) |
Effectieve huur (5) |
Bezet tings graad (6) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Naam | Gemeente | Nr | m² | € | € | € | % | |||
| Région wallonne | 396 | 45 744 | 5 659 565 | 5 166 959 | 5 303 554 | 96,0% | ||||
| Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai, 4 | Residentieel | 1993 | 1 | 4 140 | 296 431 | 190 000 | 229 931 | 60,1% |
| Place du Jeu de Balle | Lasne | Place du Jeu de Balle, 1 | Residentieel | 1999 | 7 | 1 198 | 166 838 | 162 568 | 165 038 | 96,9% |
| Quai de Compiègne | Huy | Quai de Compiègne, 55 | Kantoren | 1971 | 1 | 2 479 | 252 520 | 161 135 | 252 520 | 100,0% |
| Galerie de l'Ange (appartements) | Namen | Rue de la Monnaie, 4-14 | Residentieel | 1995 | 50 | 1 880 | 263 106 | 256 820 | 248 293 | 96,7% |
| Galerie de l'Ange (commerces) | Namen | Rue de l'Ange, 16-20 | Handels ruimten |
2002 | 12 | 2 552 | 690 480 | 592 556 | 690 480 | 99,7% |
| Léopold | Luik | Rue Leopold, 2-8 | Residentieel | 1988 | 53 | 3 080 | 313 826 | 300 885 | 287 452 | 92,9% |
| Mont Saint Martin | Luik | Mont Saint Martin, 1 | Residentieel | 1988 | 6 | 335 | 30 627 | 29 600 | 30 627 | 100,0% |
| Saint Hubert 4 | Luik | Rue Saint Hubert, 4 | Residentieel | 1988 | 14 | 910 | 80 267 | 80 800 | 43 216 | 64,6% |
| Saint Hubert 51 | Luik | Rue Saint Hubert, 51 | Residentieel | 1988 | 4 | 360 | 26 826 | 32 280 | 26 826 | 100,0% |
| Florida | Waterloo | Avenue Florida 75 -79 | Residentieel | 1998 | 5 | 1 460 | 105 600 | 115 040 | 105 600 | 86,0% |
| Louvain La Neuve CV9 | Louvain La Neuve | Hoek van Rues des Wallons en Grand Rue |
Kantoren Handels ruimten |
1977 | 16 | 7 091 | 747 899 | 719 900 | 747 900 | 100,0% |
| Louvain La Neuve CV10&18 | Louvain La Neuve | Rues Charlemagne, Grand Rue, Robelais, Grand Place, Agora |
Residentieel Kantoren Handels ruimten |
1977 | 176 | 16 519 | 2 258 947 | 2 117 400 | 2 106 882 | 99,9% |
| Colombus | Jambes | Rue de l'Orjo, 52-56 | Residentieel | 2007 | 51 | 3 740 | 426 198 | 407 975 | 368 791 | 91,6% |
| Totaal | 1 315 | 147 562 | 19 571 592 17 991 111 18 595 735 | 95,3% |
| Naam | Gemeente | Adres | Geschatte investering | Investeringen op 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|
| € | € | |||
| Ariane | Sint-Lambrechts-Woluwe | Avenue Marcel Thiry, 208 | 22 027 712 | 8 759 111 |
| Trone | Brussel | Angle de la rue de la Pépinière et Brederode | 6 834 375 | 4 044 718 |
| Maurice Charlent | Auderghem | Rue Maurice Charlent, 51-53 | 11 154 600 | 225 663 |
| Marcel Thiry 204C | Sint-Lambrechts-Woluwe | Avenue Marcel Thiry, 204C | 17 720 847 | 9 271 405 |
| Reine Astrid | Kraainem | Avenue Reine Astrid, 278 | 8 861 383 | 3 351 806 |
Totaal 66 598 917 25 652 702
Volgens de wettelijke en statutaire bepalingen, hebben wij de eer om onze mening te uiten over de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van de Vastgoedbevak Home Invest Belgium op 30 juni 2014.
Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd volgens de methode van actualisatie van de huuropbrengsten en in overeenstemming met de IVS normen (International Valuation Standards) en RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Zoals gebruikelijk, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Home Invest Belgium verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn.
Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Home Invest Belgium, die haar patrimonium op een professionele wijze uitbaat, is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.
De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, voor aftrek van de transactiekosten.
De reële waarde ("fair value"), kan als volgt bekomen worden:
Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt, in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, blijkt dat, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt voor gebouwen met een investeringswaarde boven € 2 500 000.
Dit percentage van 2,5% zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt.
Volgende punten werden vastgesteld tijdens onze analyse van de vastgoedportefeuille:
1 Brief van de vastgoedexpert van 4 juli 2014 letterlijk overgenomen met zijn akkoord.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de Investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Home Invest Belgium op 30 juni 2014 € 331.889.000,00 (driehonderd eenendertig miljoen achthonderd negenentachtig duizend euro) bedraagt.
De waarschijnlijke realisatiewaarde van het vastgoedpatrimonium van Home Invest Belgium op 30 juni 2014, welke overeenstemt met de Reële waarde ("fair value") in de zin van de IAS/IFRS normen, bedraagt aldus € 302.694.000,00 (driehonderd en twee miljoen zeshonderd vierennegentig duizend euro).
Met de meeste hoogachting,
Brussel, 04 juli 2014 WINSSINGER & ASSOCIES N.V.
Geoffroy REGOUT * Director
Jourdan – Monnaies (Sint-Gillis)
De boekhoudnormen en berekeningsmethodes gebruikt voor de tussentijdse financiële staten zoals opgenomen in onderhavig halfjaarverslag zijn identiek aan diegene gebruikt voor de jaarlijkse financiële staten afgesloten op 31 december 2013.
Dit halfjaarverslag past IAS 34 toe, norm die de minimuminhoud voorschrijft van dit tussentijds financieel verslag alsook de toe te passen boekhoudprincipes en waarderingsregels.
Gelet op de uitgeoefende activiteiten hebben de hierna vermelde cijfers geen seizoensgebonden noch cyclisch karakter.
Tenslotte zijn de percentages in de hierna vermelde toelichtingen berekend op basis van niet afgeronde cijfers van de resultatenrekening of de balans en kunnen zij dus verschillen van deze die zouden berekend zijn op basis van hierna opgenomen afgeronde cijfers.
De Vennootschap heeft de nieuwe standaarden of aanpassingen aan de standaarden niet anticipatief toegepast, waarbij deze derhalve geen enkele impact hebben op onderstaande financiële staten.
In vergelijking met de resultaten van het eerste halfjaar van 2013, zien de belangrijkste resultaten van het eerste halfjaar van 2014 er als volgt uit:
| Resultatenrekening | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| I. Huurinkomsten (+) | 9 631 516 | 9 582 481 |
| III. Met huur verbonden kosten (+/-) | -69 282 | -95 594 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 9 562 234 | 9 486 887 |
| IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+) | 52 028 | 39 543 |
| V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) |
406 699 | 33 905 |
| VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (-) | -1 069 063 | -731 878 |
| VIII. Andere inkomsten en uitgaven met verhuur verbonden (+/-) | 29 | -662 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 8 951 926 | 8 827 796 |
| IX. Technische kosten (-) | -593 298 | -633 842 |
| X. Commerciële kosten (-) | -105 156 | -251 662 |
| XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) | -116 772 | -229 046 |
| XII. Beheerskosten vastgoed (-) | -1 503 068 | -1 182 625 |
| XIII. Andere vastgoedkosten (-) | -56 309 | 0 |
| VASTGOEDKOSTEN | -2 374 603 | -2 297 175 |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 6 577 322 | 6 530 620 |
| XIV. Algemene kosten van de Vennootschap (-) | -454 132 | -307 425 |
| XV. Andere inkomsten en operationele lasten (+/-) | -23 223 | -114 080 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | 6 099 967 | 6 109 116 |
| XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) | 1 838 333 | 1 807 814 |
| XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | 5 342 200 | 1 499 483 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 13 280 501 | 9 416 413 |
| XX. Financiële opbrengsten (+) | 31 574 | 42 123 |
| XXI. Netto intrestkosten (-) | -1 829 458 | -1 999 827 |
| XXII. Andere financiële kosten (-) | -38 528 | -44 427 |
| XXIII. Variaties van de reële waarde van financiële activa en passiva (+/-) | -2 167 190 | 1 692 780 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -4 003 601 | -309 351 |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 9 276 900 | 9 107 062 |
| XXIV. Vennootschapsbelasting (-) | -15 665 | 2 208 |
| BELASTING | -15 665 | 2 208 |
| NETTO RESULTAAT | 9 261 234 | 9 109 271 |
| NETTO RESULTAAT TOEWIJSBAAR AAN DE EIGENAARS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP |
9 261 234 | 9 109 271 |
| NETTO RESULTAAT PER AANDEEL | 3,03 | 2,99 |
| Gemiddeld aantal aandelen (1) | 3 054 796 | 3 043 231 |
| NETTO COURANT RESULTAAT (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. en XIX.) | 2 080 701 | 5 801 973 |
| NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. en XIX.) | 0,68 | 1,91 |
| NETTO COURANT RESULTAAT EXCLUSIEF IAS.39 (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. XIX. en XXIII.) | 4 247 891 | 4 109 194 |
| NETTO COURANT RESULTAAT EXCLUSIEF IAS.39 PER AANDEEL (zonder de rubrieken XVI. XVII. XVIII. XIX. en XXIII.) |
1,39 | 1,35 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (XVI. tot XIX.) | 7 180 533 | 3 307 297 |
| RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE PER AANDEEL (XVI. tot XIX.) | 2,35 | 1,09 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT | 6 327 621 | 6 018 084 |
| UITKEERBAAR RESULTAAT PER AANDEEL | 2,07 | 1,98 |
| Bedrijfsmarge (Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat) | 68,14% | 69,20% |
| Operationele marge voor belastingen (Resultaat voor belastingen – resultaat op de portefeuille/ Vastgoedresultaat) |
23,42% | 65,70% |
| Netto courante marge (Netto resultaat - resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat) | 23,24% | 65,72% |
(1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van 12 912 aandelen onder autocontrole en omvatten de 104 666 nieuwe aandelen gerechtigd op 11 juni 2014 (hetzij 20 dagen / 181 dagen).
| Staat van het globaal resultaat | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| I. Netto resultaat | 9 261 234 | 9 109 271 |
| II. Andere elementen van het globaal resultaat: | ||
| A. Impact op de reële waarde van de geschatte mutatiekosten en -rechten tijdens de | ||
| hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen | ||
| B. Variatie van het effectief deel van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten toegelaten als kasstroom zoals bepaald in IFRS |
-425 958 | 824 360 |
| 1. Effectieve indekkingsinstrumenten | -508 808 | 515 598 |
| 2. Herkwalificatie volgens IAS 39 §1011 | 82 851 | 308 762 |
| GLOBAAL RESULTAAT (I + II) | 26 194 912 | 12 222 357 |
Het netto huurresultaat gaat vooruit met 0,79% in vergelijking met dat van het eerste halfjaar van 2013 terwijl het vastgoedresultaat toenam met 1,41%.
De vastgoedkosten noteren een stijging van 3,37% in vergelijking met het eerste halfjaar van 2013.
De algemene kosten nemen fors toe met 47,72% in vergelijking met het eerste halfjaar van 2013, en dit, enerzijds te wijten aan de abonnementstaks waarvan het niveau en de berekeningsbasis toenemen, en anderzijds aan externe consultancy fees die verband houden met nieuwe dossiers, o.a. de GVV.
Het operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille daalt marginaal met 0,15% en bedraagt € 6,6 miljoen.
De operationele marge1 bedraagt aldus 68,14%, een daling in vergelijking met die van 69,2% in het eerste halfjaar van 2013 en die van 69,53% op 31 december 2013, ingevolge de hiervoor vermelde toename van de algemene kosten.
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen, berekend in vergelijking met de laatste reële waarde, min de investeringen van het lopende jaar, bedraagt € 1,8 miljoen en noteert een lichte stijging van 1,69% in vergelijking met het eerste halfjaar van 2013; de uitkeerbare meerwaarde op deze verkopen bedraagt € 2,1 miljoen.
De variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen is positief en bedraagt € 5,3 miljoen in vergelijking met € 1,5 miljoen in het eerste halfjaar van 2013.
Het operationeel resultaat bedraagt aldus € 13,3 miljoen in vergelijking met € 9,4 miljoen op 30 juni 2013, hetzij een toename met +41,04%.
Het financieel resultaat noteert een aanzienlijke achteruitgang. Het bedraagt € - 4,0 miljoen in vergelijking met € - 0,3 miljoen op 30 juni 2013, te verklaren door de latente negatieve variatie van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, na een jaar van positieve variatie in 2013.
Het nettoresultaat bedraagt € 9,3 miljoen, een groei (+1,67%) in vergelijking met dat van € 9,1 miljoen op 30 juni 2013.
Het netto courant resultaat exclusief IAS 39 neemt toe met 3,38%, en gaat van € 4,1 miljoen naar € 4,2 miljoen op het einde van het 1e halfjaar van 2014. Per aandeel bedraagt dit € 1,39 tegenover € 1,35 een jaar geleden (+2,99%).
Het uitkeerbaar resultaat gaat aanzienlijk vooruit en bedraagt € 6,3 miljoen tegenover € 6,0 miljoen een jaar geleden. Per aandeel bedraagt dit € 2,07 tegenover € 1,98 op 30 juni 2013 (+4,75%).O
1 perationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille/Vastgoedresultaat.
| ACTIVA | 30/06/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| I. Vaste activa | 327 638 399 | 307 933 429 |
| B. Immateriële activa | 13 970 | 16 049 |
| C. Vastgoedbeleggingen | 326 395 153 | 306 753 952 |
| D. Andere materiële activa | 191 640 | 122 902 |
| E. Financiële vaste activa | 73 122 | 76 012 |
| F. Vorderingen financiële leasing | 964 515 | 964 515 |
| II. Vlottende activa | 14 223 891 | 17 166 414 |
| A. Activa bestemd voor verkoop | 7 069 192 | 9 402 061 |
| C. Vorderingen financiële leasing | 78 666 | 112 237 |
| D. Handelsvorderingen | 3 412 460 | 3 199 473 |
| E. Belastingen en andere vlottende activa | 365 512 | 296 970 |
| F. Kas en kasequivalenten | 2 752 338 | 3 882 740 |
| G. Overlopende rekeningen | 545 723 | 272 933 |
| TOTAAL VAN ACTIVA | 341 862 290 | 325 099 843 |
| EIGEN VERMOGEN | ||
| A. Kapitaal | 75 999 055 | 73 469 670 |
| B. Uitgiftepremies | 24 903 199 | 19 093 664 |
| C. Reserves | ||
| a. Wettelijke reserve (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+/-) |
105 832 012 | 90 909 201 |
| c. Reserve van de geschatte mutatiekosten en –rechten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) |
-28 488 588 | -25 730 630 |
| d. Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten waarop hedge accounting volgens IFRS is toegepast (+/-) |
-1 097 156 | -671 198 |
| h. Reserve voor eigen aandelen (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Andere reserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Overgedragen resultaat van voorgaande boekjaren (+/-) | 14 538 017 | 12 446 842 |
| D. Netto resultaat van het boekjaar | 9 261 234 | 24 907 336 |
| EIGEN VERMOGEN | 201 548 697 | 195 025 808 |
| VERPLICHTINGEN | ||
| I. Langlopende verplichtingen | 113 663 376 | 79 471 529 |
| B. Langlopende financiële schulden | 106 598 700 | 75 000 000 |
| C. Andere langlopende financiële verplichtingen | 7 064 676 | 4 471 529 |
| II. Kortlopende verplichtingen | 26 650 217 | 50 602 505 |
| B. Kortlopende financiële schulden | 21 866 855 | 47 382 687 |
| D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 3 608 439 | 2 290 190 |
| E. Andere kortlopende verplichtingen | 211 524 | 120 734 |
| F. Overlopende rekeningen | 963 399 | 808 895 |
| VERPLICHTINGEN | 140 313 594 | 130 074 035 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 341 862 290 | 325 099 843 |
| Aantal aandelen op afsluitdatum (1) | 3 147 897 | 3 043 231 |
| Netto inventariswaarde | 201 548 697 | 195 025 808 |
| Netto inventariswaarde per aandeel | 64,03 | 64,09 |
| EPRA NAV (2) | 66,27 | 65,55 |
| Schulden | 132 285 518 | 124 793 611 |
| Schuldgraad | 38,70% | 38,39% |
(1) Het aantal aandelen op het einde van de periode is berekend met uitsluiting van 12 912 aandelen onder autocontrole en omvat 104.666 nieuwe aandelen uitgegeven in juni 2014.
(2) "EPRA NAV" stemt overeen met de Waarde van het Netto Actief (NAV) aangepast om, onder meer, de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten uit te sluiten.
Balans 15jaar
Op het actief van de balans vinden we voornamelijk onder de vaste activa de rubriek Vastgoedbeleggingen, die de reële waarde van de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium weergeeft (met inbegrip van de projectontwikkelingen). Op 30 juni 2014 bereikt de reële waarde € 326,4 miljoen, te vergelijken met € 306,8 miljoen op 31 december 2013.
De vlottende activa omvatten, onder de rubriek activa bestemd voor verkoop, de vastgoedbeleggingen waarvan de arbitrage beslist werd door de Raad, en waarvan de reële waarde € 7,1 bedraagt.
Het eigen vermogen neemt toe (+ 3,34%) in vergelijking met de toestand op 31 december 2013 en omvat nog de totaliteit van de resultaten van het boekjaar 2013, met inbegrip van de dividenden, conform de IAS-IFRS normen.
Op 30 juni 2014, bedroeg de schuldgraad van Home Invest Belgium 38,7% tegenover 38,4% op 31 december 2013, wat dus ruim lager blijft dan het wettelijk plafond van 65% en wat een aanzienlijk voordeel is in de nog steeds onstabiele huidige context van de financiële- en kapitaalmarkten. Bovendien bedraagt, op deze basis, de bijkomende schuldcapaciteit van de Vennootschap € 255 miljoen; ze bedraagt € 78 miljoen bij een schuldgraad die niet hoger is dan 50%, het plafond weerhouden door de Raad van Bestuur.
Op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, zoals bepaald in het verslag van de vastgoedexpert, en rekening houdend met een cumulatief resultaat in de loop van het voorbije halfjaar, bedraagt de netto inventariswaarde van het aandeel Home Invest Belgium1 op 30 juni 2014 € 64,03, stabiel in vergelijking met die op 31 december 2013 (€ 64,09), waarbij dit laatste cijfer evenwel het totale resultaat van het boekjaar 2013 omvat.
1 Na eliminatie van de 12 912 aandelen in autocontrole.
| In € | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| KAS EN KAS EQUIVALENTEN BEGIN VAN DE PERIODE |
3 882 740 | 2 634 188 |
| 1 Kasstromen uit operationele activiteiten | 71 959 | 3 786 147 |
| Resultaat van het boekjaar | 9 261 234 | 9 109 271 |
| Resultaat van het boekjaar vóór intresten en belastingen | 13 280 501 | 9 416 413 |
| Ontvangen interesten | 31 574 | 42 123 |
| Betaalde interesten | -4 035 175 | -351 474 |
| Belastingen | -15 665 | 2 208 |
| Aanpassingen van de winst voor langlopende activiteiten | -4 960 523 | -4 962 301 |
| Afschrijvingen en waardeverminderingen | 52 820 | 37 158 |
| - Afschrijvingen en waardeverminderingen op vaste activa | 52 820 | 37 158 |
| Andere niet-monetaire elementen: | -3 175 010 | -3 191 645 |
| - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) | -5 342 200 | -1 499 483 |
| - Andere transacties van niet courante aard | 2 167 190 | -1 692 162 |
| Winst bij realisatie van activa | -1 838 333 | -1 807 814 |
| - Meerwaarden bij realisatie vaste activa | -1 838 333 | -1 807 814 |
| Veranderingen in de behoefte aan werkkapitaal | -4 228 752 | -360 823 |
| Bewegingen in de activa: | -5 257 060 | -895 428 |
| - Kortlopende financiële activa | -4 719 900 | 31 120 |
| - Handelsvorderingen | -212 987 | -693 344 |
| - Belastingvorderingen en andere kortlopende activa | -68 541 | 325 194 |
| - Overlopende rekeningen | -255 633 | -558 398 |
| Bewegingen in de verplichtingen: | 1 028 308 | 534 605 |
| - Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 1 263 509 | 446 427 |
| - Andere kortlopende verplichtingen | -292 467 | 8 417 |
| - Overlopende rekeningen | 57 267 | 79 761 |
| 2 Kasstromen uit investeringsactiviteiten | 3 343 978 | -28 019 421 |
| Vastgoedbeleggingen – geactiveerde investeringen | -540 145 | -261 652 |
| Vastgoedbeleggingen – nieuwe acquisities | -34 375 000 | |
| Acquisities van dochterondernemingen (netto – verworven cash) | 112 630 | |
| Desinvesteringen | 8 403 033 | 6 663 710 |
| Projectontwikkelingen | -4 514 951 | -2 422 |
| Overige materiële vaste activa | -119 479 | -31 200 |
| Andere langlopende financiële activa | 2 890 | -12 857 |
| 3 Kasstromen uit financieringsactiviteiten | -4 546 338 | 26 923 180 |
| Variatie van de financiële verplichtingen en schulden | 6 128 700 | 37 000 000 |
| Toename (+) / Afname (-) financiële schulden | 6 128 700 | 37 000 000 |
| Variatie van het kapitaal (+/-) | -18 688 | |
| Dividend vorig boekjaar | -10 656 350 | -10 076 820 |
| Toename (+) / Afname (-) van mutatiekosten | ||
| KAS EN KASEQUIVALENTEN - EINDE VAN DE PERIODE | 2 752 338 | 5 324 093 |
| Charlent Leasehold | Charlent Freehold | |
|---|---|---|
| Toelichting A Acquisitie van dochterondernemingen | ||
| Kas en kasequivalenten | 86 895 | 77 898 |
| Vastgoedbeleggingen | 3 649 244 | 263 153 |
| Overlopende rekeningen - actief | 17 158 | |
| Kortlopende financiële schulden | -3.527 859 | -288 371 |
| Handelsschulden | -43 999 | -517 |
| Andere kortlopende verplichtingen | -84 000 | |
| Overlopende rekeningen - passief | -97 440 | |
| Totaal acquisities | 0 | 52 163 |
| Cash-flow van de dochterondernemingen | -86 895 | -77 898 |
| Cash-flow op acquisitie van dochterondernemingen | -86 895 | -25 735 |
| € | Kapitaal | Kosten kapitaal verhoging |
Uitgifte premies |
Wettelijke reserve | Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van de vastgoed beleggingen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo op 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 89 588 625 | |
| Transfer | 5 427 646 | |||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -663 340 | |||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variaties reële waarde indekkingsinstrumenten |
||||||
| Saldo op 30/06/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 94 352 931 | |
| Saldo op 31/12/2013 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | 90 909 201 | |
| Transfer | 15 524 054 | |||||
| Variaties t.g.v. verkoop van gebouwen | -601 243 | |||||
| Uitgekeerd dividend | ||||||
| Resultaat van het boekjaar | ||||||
| Variaties reële waarde indekkingsinstrumenten |
||||||
| Andere verhoging/(verlaging) | 2 548 073 | -18 688 | 5 809 535 | |||
| Saldo op 30/06/2014 | 76 949 295 | -950 240 | 24 903 199 | 98 778 | 105 832 012 | |
Als residentiële vastgoedbevak heeft Home Invest Belgium ervoor gekozen haar investeringsstrategie volledig toe te spitsen op residentieel vastgoed (appartementsgebouwen, residentiële complexen en huizen). Haar investeringsstrategie wordt dus in grote mate bepaald door de geografische ligging van de betrokken gebouwen. De hierna weerhouden segmentering is bijgevolg gebaseerd op die geografische ligging.
| 30/06/2014 | 30/06/2013 | |
|---|---|---|
| 9 631 516 | 9 582 481 | |
| 6 099 967 | 6 109 116 | |
| 1 838 333 | 1 807 814 | |
| 5 342 200 | 1 499 483 | |
| -4 003 601 | -309 351 | |
| 30/06/2014 | 30/06/2013 | |
| 295 624 323 | 278 617 698 | |
| 147 562 | 148 965 | |
| 1 315 | 1 340 | |
| 95,3% | 94,8% | |
| Totaal Totaal |
1 Exclusief gebouwen bestemd voor verkoop en projectontwikkelingen
| Tota Al |
Netto resultaat van het boekjaar |
Overgedragen resultaat van voorgaande boekjaren |
Andere reserves |
Reserve voor eigen aandelen |
Reserve van het saldo van de variaties van de reële waarde van indekkings instrumenten |
Reserve van de geschatte mutatie kosten en -rechten |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 178 721 397 | 11 631 985 | 11 428 410 | 1 259 467 | -757 323 | -1 958 774 | -25 133 105 |
| 0 | -1 797 837 | -2 059 109 | -1 570 699 | |||
| 0 | 56 353 | 606 987 | ||||
| -9 890 501 | -9 890 501 | |||||
| 9 109 271 | 9 109 271 | |||||
| 824 360 | 824 360 | |||||
| 178 764 526 | 9 109 270 | 9 369 300 | 1 259 467 | -757 323 | -1 134 415 | -26 096 817 |
| 195 025 808 | 24 907 336 | 12 446 842 | 1 259 467 | -757 323 | -671 198 | -25 730 630 |
| 0 | -14 478 577 | 2 091 175 | -3 136 652 | |||
| 0 | 222 549 | 378 694 | ||||
| -10 651 309 | -10 651 309 | |||||
| 9 261 234 | 9 261 234 | |||||
| -425 958 | -425 958 | |||||
| 8 338 920 | ||||||
| 201 548 697 | 9 261 234 | 14 538 017 | 1 259 467 | -757 323 | -1 097 156 | -28 488 588 |
| Brussels-Hoofdstedelijk Gewest |
Vlaams Gewest | Waals Gewest Niet toegewezen |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
| 9 582 481 | 5 870 141 | 6 070 290 | 1 063 137 | 1 054 454 | 2 698 238 | 2 457 738 | ||
| 6 109 116 | 5 456 090 | 5 104 572 | 1 012 853 | 978 568 | 2 591 959 | 2 282 030 | -2 960 935 | -2 256 054 |
| 1 807 814 | 1 715 869 | 1 710 235 | 156 646 | -34 182 | 97 580 | |||
| 1 499 483 | 5 101 793 | 1 320 069 | 277 808 | 407 840 | -37 401 | -228 426 | ||
| -309 351 | -4 003 601 | -309 351 |
| Segmentering van de activiteit van de vastgoedbeleggingen in exploitatie Totaal |
Brussels-Hoofdstedelijk Gewest |
Vlaams Gewest | Waals Gewest | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2014 30/06/2013 |
30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | 30/06/2014 | 30/06/2013 | |
| 295 624 323 278 617 698 |
189 621 344 | 176 275 805 | 36 880 089 | 35 023 237 | 69 122 890 | 67 318 656 | |
| 147 562 148 965 |
87 789 | 88 162 | 14 029 | 14 029 | 45 744 | 46 774 | |
| 1 315 1 340 |
773 | 776 | 146 | 146 | 396 | 418 | |
| 95,3% 94,8% |
94,6% | 94,7% | 97,2% | 93,2% | 96,0% | 94,9% |
31
| 30/06/2014 | 30/06/2013 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen, saldo begin periode | 306 753 952 | 242 718 208 |
| Projectontwikkelingen | ||
| Saldo begin periode | 16 315 294 | 882 568 |
| Investeringen – projectontwikkelingen | 9 633 079 | 2 422 |
| Inbrengen | 8 357 608 | |
| Verkopen | -3 535 151 | |
| Opgeleverde projectontwikkelingen (-) | -884 990 | |
| Saldo einde periode | 30 770 830 | |
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | ||
| Saldo begin periode | 290 438 658 | 241 835 640 |
| Voltooide gebouwen in aanbouw | 884 990 | |
| Acquisities van gebouwen | 34 375 000 | |
| Latere gekapitaliseerde uitgaven | 540 145 | 261 652 |
| Variatie van de reële waarde | 5 342 200 | 1 499 483 |
| Verkopen (-) | -3 029 549 | -4 855 896 |
| Transfer naar activa bestemd voor de verkoop | 2 332 869 | 4 616 828 |
| Saldo einde periode | 295 624 323 | 278 617 698 |
| Vastgoedbeleggingen, saldo einde periode | 326 395 153 | 278 617 698 |
De financiële schulden worden geboekt aan hun geamortiseerde kost, wat overeenstemt met de reële waarde. De onderstaande tabel bevat de kredietlijnen geopend bij elke bankier (afgesloten en opgenomen bedragen), de gemiddelde looptijd en de lijnen die werden aangegaan en die in het tweede halfjaar van 2014 vervallen. We halen ook de obligatie-uitgifte aan gerealiseerd op 18/06/2014 voor € 40 miljoen, die de gemiddelde looptijd van de financieringen aanzienlijk heeft verbeterd.
| Financieringen | Bedrag bevestigde kredietlijnen (€) |
Opnames (€) | Gemiddelde looptijd | Notionele bedragen die vervallen in het tweede halfjaar 2014 (€) |
|---|---|---|---|---|
| Bankfinancieringen | 150 280 000 | 88 280 000 | 3 jaar en 4 maanden | 35 280 000 |
| BELFIUS | 45 750 000 | 45 750 000 | 2 jaar en 9 maanden | 20 750 000 |
| BNP | 39 530 000 | 530 000 | 2 jaar en 8 maanden | 14 530 000 |
| ING | 40 000 000 | 17 000 000 | 4 jaar en 9 maanden | |
| LBLUX | 15 000 000 | 15 000 000 | 3 jaar en 11 maanden | |
| DEGROOF | 10 000 000 | 10 000 000 | 4 jaar en 4 maanden | |
| Obligatieleningen | 40 000 000 | 40 000 000 | 10 jaar | |
| Uitgifte van 18/06/2014 | 40 000 000 | 40 000 000 | 10 jaar | |
| Totaal | 190 280 000 | 128 280 000 | 4 jaar en 9 maanden | 35 280 000 |
De schuldgraad op 30/06/2014 bedraagt 38,70% in vergelijking met 38,39% op 31/12/2013.
De producten voor het indekken van de rentevoeten zijn exclusief van het type IRS (Interest Rate Swap), ze vormen contracten voor het omzetten van variabele in vaste rentevoeten. Op 30 juni 2014, bedroeg het totale bedrag van de onderschreven IRS-indekkingen € 111 750 000, zoals opgenomen in de tabel hieronder.
| Indekkingsinstrumenten | Bedrag van de indekkings instrumenten (€) |
Gemiddelde looptijde |
Indekkingen die vervallen in het tweede halfjaar 2014 (€) |
|---|---|---|---|
| BELFIUS | 46 750 000 | 2 jaar en 3 maanden | 11 750 000 |
| BNP | 25 000 000 | 3 jaar en 11 maanden | |
| ING | 40 000 000 | 5 jaar en 2 maanden | |
| Indekking van het type IRS | 111 750 000 | 3 jaar en 8 maanden | 11 750 000 |
Rekening houdend met de voorzichtige financiële structurering van de schuld, in combinatie met de zeer lage schuldenlast, heeft Home Investment Belgium een beperkt risico wat betreft de schommelingen in de intrestvoeten op de markt.
Conform IAS 39 wordt op 30 juni 2014 de negatieve reële waarde van de financiële instrumenten verrekend bij het passief onder rubriek I.C. «Overige langlopende financiële passiva» voor een bedrag van - € 7 064 676. De tegenpost wordt geboekt conform het volgende schema:
| Reële waarde van de financiële instrumenten op 30/06/2014 |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «d. Reserve van het saldo van de schommelingen in de reële waarde van de toegestane indekkingsinstrumenten waarop de indekkings boekhouding zoals aangegeven in IFRS wordt toegepast (+/-)» |
Op de winst- en verliesrekening onder rubriek XXIII. «Variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva (+/-)» |
Bij het eigen vermogen onder de rubriek «n. Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren (+/-)» |
|---|---|---|---|
| Efficiënte instrumenten | -1 014 305 | ||
| Niet-efficiënte instrumenten (schommeling 2014) |
-1 871 837 | ||
| Niet-efficiënte instrumenten bij de vorige afsluiting (1) |
-3 800 331 | ||
| IRS efficiënt verklaard in 2011 en: - voorheen geherklasseerd als inefficiënt - te herklasseren in 2014 als niet-efficiënt - schommeling 2014 (2) |
-82 851 | -212 503 -82 851 |
|
| Totaal: | -1 097 156 | -2 167 190 | -3 800 331 |
| ALGEMEEN TOTAAL: | -7 064 676 |
(1) De wijzigingen in de reële waarde van de vorige boekjaren geboekt op de resultatenrekening werden ondertussen toegewezen aan het Overgedragen resultaat van de vorige boekjaren.
(2) De desbetreffende IRS werden inefficiënt verklaard, de schommeling in de reële waarde over het eerste halfjaar van 2014 staat integraal opgenomen in de resultatenrekening.
De kredietlijnen zijn opgenomen in de post Langlopende en kortlopende financiële schulden.
IFRS 13 is van toepassing op IFRS normen die waarderingen aan reële waarde of de communicatie van informatie over de reële waarde, en dus IAS 39, vereisen of toelaten. IFRS 13 voorziet een hiërarchie van de reële waarden onder 3 niveaus van input van gegevens (niveaus 1, 2 en 3).
Met betrekking tot de financiële instrumenten, zijn al deze reële waarden van niveau 2. Aangezien Home Invest Belgium geen andere niveaus heeft dan niveau 2 heeft zij geen opvolgingsbeleid ontwikkeld voor de transfers tussen hiërarchische niveaus.
De waardering wordt door de banken bepaald op basis van de actuele waarde van de geschatte toekomstige cashflows.
De consolidatiekring op 30 juni 2014 is gewijzigd in vergelijking met die van 30 juni 2013. Hij omvat voortaan de NV Home Invest Belgium (0420.767.885), de NV Home Invest Development1 (0466.151.118), de BVBA Charlent 53 Freehold (0536.280.237) en de BVBA Charlent 53 Leasehold (0880.805.431).
De Algemene Vergadering van 6 mei 2014 heeft de toekenning van het resultaat voorgesteld door de Raad van Bestuur goedgekeurd. Een bruto dividend van € 3,50 per aandeel22 werd aldus uitbetaald op 16 mei 2014 (tegen afgifte van coupon nr. 17) voor een totaal bedrag van € 10 696 500,50 3 .
We herinneren eraan dat sinds 1 januari 2013 de uitgekeerde dividenden door de residentiële vastgoedbevaks (waaronder Home Invest Belgium) onderworpen zijn aan een roerende voorheffing van 15%.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2013, les dividendes distribués par les Sicafi résidentielles (dont Home Invest Belgium) sont soumis à un précompte mobilier de 15%.
Op 30 juni 2014 had Home Invest Belgium geen voorwaardelijke activa of verplichtingen.
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de bijhorende tussentijdse geconsolideerde balans van Home Invest Belgium per 30 juni 2014, alsmede van de tussentijdse geconsolideerde winst- en verliesrekening, het mutatieoverzicht eigen vermogen en het kasstroomoverzicht over de periode van zes maanden die op die datum is beëindigd, van een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor de financiële verslaggeving en van de overige toelichtingen. Het management is verantwoordelijk voor het opstellen en de getrouwe weergave van deze tussentijdse geconsolideerde financiële informatie in overeenstemming met het referentiestelsel 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie, toepasselijk op de communicatie van tussentijdse financiële informatie ("IAS 34"). Onze verantwoordelijkheid bestaat erin een conclusie over de tussentijdse financiële informatie te formuleren op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
We hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig ISRE 2410, "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit."
Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor financiën en administratieve zaken verantwoordelijke personen, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een overeenkomstig de Internationale Controlestandaarden uitgevoerde controle. Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat wij kennis zullen krijgen van alle aangelegenheden van materieel belang die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controleoordeel tot uitdrukking.
Gebaseerd op de door ons uitgevoerde beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de bijhorende tussentijdse geconsolideerde financiële informatie geen getrouwe weergave is, in alle van materieel belang zijnde opzichten, van de geconsolideerde financiële positie van de entiteit per 30 juni 2014 en van haar financiële prestaties en kasstromen voor de periode van zes maanden die op die datum wordt beëindigd, in overeenstemming met het referentiestelsel 'International Financial Reporting Standards' zoals goedgekeurd door de Europese Unie.
Antwerpen, 28 augustus 2014
Karel Nijs Bedrijfsrevisor en revisor erkend door de FSMA voor ICB's Commissaris
| Buitengewone algemene vergadering met het oog op de wijziging van het statuut van de Vennootschap in een gereglementeerde vastgoedvennootschap waar het aanwezigheidsquorum niet werd gehaald |
donderdag 25 september 2014 |
|---|---|
| Desgevallend buitengewone algemene vergadering met het oog op de wijziging van het statuut van de Vennootschap in een gereglementeerde vastgoedvennootschap |
maandag 20 oktober 2014 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten per 30 september 2014 | vrijdag 14 november 2014 |
2014
| Persbericht van het boekjaar 2014 | vrijdag 27 februari 2015 |
|---|---|
| Online zetten van het financieel jaarverslag op de website | donderdag 2 april 2015 |
| Gewone algemene vergadering van het boekjaar 2014 | dinsdag 5 mei 2015 |
| Tussentijdse verklaring: resultaten per 31 maart 2015 | dinsdag 5 mei 2015 |
| Uitkering van het dividend van het boekjaar 2014 | vrijdag 15 mei 2015 |
Groep Home Invest
Sophie Lambrighs, gedelegeerd bestuurder van de vastgoedbevak, verklaart dat naar haar weten:
a) De verkorte financiële staten, opgesteld in overeenstemming met de toepasselijke boekhoudnormen, een getrouw beeld geven van de portefeuille, de financiële toestand en de resultaten van de vastgoedbevak en de vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring;
b) Het tussentijds beheersverslag een getrouwe weergave bevat van de informatie die hierin moet voorkomen, in het bijzonder die opgenomen in de paragrafen 5 en 6 van het KB Van 14 november 2007.
29 augustus 2014
De Raad van Bestuur
Huidig halfjaarlijks financieel verslag is beschikbaar op de website van de Vennootschap of kan verstuurd worden per post op eenvoudig verzoek gericht aan de maatschappelijke zetel.
Les Jardins de La Cambre (Brussel)
www.homeinvestbelgium.be
Louvain-La-Neuve Foto: Tom Frederix
NYSE
Vastgoedbevak naar Belgisch recht Woluwedal 60, Bus 4 B -1200 Brussel
T +32 2 740 14 50 - F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM : 0420.767.885. ISIN BE 003760742
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.