Annual Report • Apr 2, 2013
Annual Report
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«Pour l'actionnaire, investir dans une sicafi résidentielle comme Home Invest Belgium présente l'avantage de la liquidité, de la diversification et de l'optimisation fiscale, par rapport à un investissement immobilier direct»
Home Invest Belgium est une société d'investissement à capital fixe immobilière (sicafi) spécialisée dans l'investissement en immobilier résidentiel. Son patrimoine est réparti dans les centres-villes de la Belgique (à raison de 72% à Bruxelles et de 14% tant en Flandre qu'en Wallonie).
Au 31 décembre 2012, le portefeuille immobilier en exploitation de Home Invest Belgium comprend 73 immeubles sur 42 sites, représentant une superficie totale de +/- 125 000 m². La juste valeur de ce portefeuille (hors projets en cours de développement et immeubles destinés à la vente) s'élève à € 242 millions1 , investi à concurrence de 77% en résidentiel.
Cotée sur Euronext Bruxelles, sa capitalisation boursière s'élève à € 217 millions à la clôture de l'exercice 2012.
Créée il y a 13 ans, Home Invest Belgium développe une stratégie cohérente axée sur la création de valeur et la croissance du dividende dans l'intérêt de tous ses actionnaires, tout en contribuant à l'un des droits et des besoins fondamentaux de la population : celui de pouvoir se loger décemment (art. 23 de la Constitution).
Depuis sa création en 1999, Home Invest Belgium a réussi à multiplier par 6 son portefeuille immobilier de départ.
| En € | Valeur d'investissement du portefeuille |
|---|---|
| 31/12/2012 | 285 889 000 |
| 31/12/2011 | 272 247 567 |
| 31/12/2010 | 246 558 323 |
| 31/12/2009 | 229 001 892 |
| 31/12/2008 | 218 821 398 |
| 31/12/2007 | 179 553 208 |
| 31/12/2006 | 154 250 086 |
| 31/12/2005 | 128 939 823 |
| 31/12/2004 | 84 573 857 |
| 31/12/2003 | 66 927 850 |
| 31/12/2002 | 57 288 245 |
| 31/12/2001 | 51 361 059 |
| 31/12/2000 | 44 261 389 |
| 1/06/1999 | 43 181 416 |
Home Invest Belgium réunit en son sein les 4 métiers du cycle de vie immobilier :
1 La juste valeur du portefeuille immobilier, projets de développement inclus, s'élève à € 243 millions.
Création Home Invest Belgium
Agrément en tant que sicafi
Entrée en bourse
Fusion avec la SA Les Résidences du Quartier Européen
Achat de l'immeuble Birch House1
Réception de l'immeuble Giotto (achat clé sur porte)
Fusion avec la SA 205 Rue Belliard
Fusion avec la SA Patroonshuis
historique home invest belgium
historique
Fusion avec la SA Mons Real Estate
Apport de 3 immeubles du groupe AXA Belgium
Fusion avec la SA Immobilière Prince d'Orange
Augmentation du capital à concurrence de € 31,6 millions par émission de nouvelles actions
1 L'immeuble "Birch House" est aussi connu sous la dénomination "Cours Saint-Michel".
Fusion avec la SA Investim
Fusion avec la SA Immobilière Van Volxem
Réception de la Résidence Colombus (achat clé sur porte)
Fusion avec la SPRL erIV mechelen
Fusion avec la SA Les Erables Invest
Scission partielle avec la SA Masada
Acquisition Quai de Rome à Liège
Scission partielle avec la sA Vop
Scission avec la SA uRBIS
Scission partielle avec la sA Vop
Fusion avec la SA JBS
Fusion avec la SA Alltherm
Redéveloppement en 4 phases du complexe City Gardens au cours des exercices 2010 et 2011
Réception Jourdan 85, développé pour compte propre
Réception de l'immeuble Odon Warland-Bulins
Réception de l'hôtel Adagio Access Brussels Europe (achat clé sur porte)
Signature du compromis portant sur l'acquisition des immeubles du certificat immobilier « Louvain-la-Neuve 1976 »
6 Home Invest Belgium
2012
Rapport FINANCIER annuel
Home Invest Belgium exerce son activité dans un environnement en constante évolution, ce qui induit certains risques.
La survenance de ces risques est susceptible d'avoir un effet défavorable sur la société, son activité, ses perspectives, sa situation financière ou ses résultats.
Ces risques doivent dès lors être pris en compte dans le cadre de la gestion globale de l'entreprise, de ses décisions d'investissement et de désinvestissement, de son financement et du remploi optimal de ses fonds.
Home Invest Belgium souhaite au mieux gérer ces risques afin de générer des revenus locatifs récurrents et stables ainsi qu'un potentiel de plus-values. Ces risques font dès lors l'objet d'un suivi régulier, tant par le Management exécutif que par le Conseil d'administration qui ont arrêté des politiques prudentes en vue de prémunir la sicafi et ses actionnaires au mieux contre leur survenance éventuelle.
Les principaux risques sont identifiés ci-après, de même que les différents facteurs et mesures permettant de tempérer l'impact négatif potentiel de ces risques.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Risque de dégradation de la conjoncture économique |
1. Influence négative sur la demande tant sur le marché de la location que sur le marché acquisitif |
Diversification des investissements dans des catégories d'immeubles (haut de gamme, moyen de gamme) et des localisations géographiques différentes (1,2,3,4,5,6) |
| 2. Baisse du taux d'occupation 3. Baisse du niveau de loyer auquel pourront être relouées les surfaces |
Evaluation régulière du portefeuille immobilier et du taux d'occupation par le management exécutif et le Conseil d'administration de la sicafi (1,2,3,4,5,6) |
|
| 4. Augmentation des impayés 5. Révision négative de la juste valeur du |
Sélection rigoureuse des locataires (4) | |
| portefeuille immobilier 6. Baisse des prix de vente |
Sélection rigoureuse des nouveaux investissements (1,2,3,5,6) Arbitrage des opportunités en matière de désinvestissement (1,2,3,5,6) |
|
| Indexation contractuelle des loyers (3,5,6) |
Giotto (evere) sippelberg (molenbeek-saint-jean)
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Risque d'obsolescence du portefeuille immobilier |
1. Attractivité commerciale réduite sur le marché locatif et acquisitif 2. Impact négatif sur le taux d'occupation 3. Augmentation des frais de maintenance et de rénovation du portefeuille immobilier |
Politique d'entretien et de maintenance régulière, en ce compris la rénovation constante du portefeuille immobilier (1,2,3) Politique de remplacement systématique d'équipements obsolètes (1,2) Revente des immeubles moins attractifs1 (2,3) |
| Choix inadéquats d'investissements ou de développements |
1. Changement du potentiel de revenus de la société 2. Inadéquation avec la demande sur le marché et par conséquent vide locatif 3. Rendements attendus non atteints |
Analyse stratégique du risque, accompagné d'un audit/due diligence technique, juridique, fiscale et comptable avant chaque acquisition (1,2,3) Valorisation interne et externe (expert indépendant) de chaque bien immobilier à acquérir ou à développer (1,2,3) |
1 La stratégie de Home Invest Belgium est de réaliser un volume annuel de ventes de minimum 4% de son portefeuille des immeubles en exploitation. Pour l'exercice 2012, cette activité de vente a représenté un volume de 3,9% de la juste valeur du portefeuille immobilier au 31 décembre 2011.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Variation négative de la juste valeur des immeubles |
Impact négatif sur le résultat net, l'actif net et le ratio d'endettement Par exemple : une baisse de 1% de la juste valeur du portefeuille immobilier aurait pour effet une diminution de € 2,6 millions du résultat net des comptes statutaires au 31/12/2012, sans impact toutefois sur le résultat net courant ni sur le résultat distribuable. La valeur nette d'inventaire diminuerait à concurrence de € 2,6 millions, soit de € 0,85 par action. Le taux d'endettement au niveau statutaire passerait de 30,88% à 31,18% |
Patrimoine immobilier valorisé par un expert indépendant selon une périodicité trimestrielle favorisant la prise de mesures correctrices Politique d'endettement prudente Stratégie d'investissement orientée vers des actifs de qualité et offrant des revenus stables Portefeuille diversifié, y compris sur le plan géographique Actif principal représentant seulement 11,1% du portefeuille |
| Gestion défaillante des grands travaux ou projets de développement |
1. Augmentation du coût 2. Report du projet dans le temps entraînant un impact négatif sur les résultats par action |
Equipe interne de développement pour compte propre (1,2) Equipe interne de gestion commerciale et technique (1,2) Limites arrêtées pour l'activité de développement (1,2): - < 12,5% du portefeuille par projet - < 25% du portefeuille pour l'ensemble des projets |
les erables (woluwe-saint-lambert) lebeau (bruxelles)
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Frais de maintenance et de rénovation |
1. Diminution de l'attractivité des biens à la location ou à la vente 2. Diminution de loyers potentiels 3. Impact négatif sur le taux de vacance |
Politique d'entretien et de maintenance régulière, en ce compris la rénovation constante du portefeuille immobilier (1,2,3) Analyse approfondie des dossiers d'investissement nécessitant des travaux de rénovation importants de sorte que la valeur d'acquisition du bien en question reflète l'état du bien avant sa rénovation (1,2,3) Insourcing progressif de la gestion technique des immeubles en Région bruxelloise. Les autres immeubles continuent à être gérés par des gérants externes sélectionnés avec soin (1,2,3) |
| Destruction totale ou partielle des immeubles |
1. Diminution de revenus locatifs 2. Impact négatif sur les résultats |
Portefeuille assuré pour une valeur de reconstruction à neuf (hors terrain) d'un montant total de € 182 millions au 31 décembre 2012 pour les immeubles détenus en pleine propriété par la sicafi. Les biens faisant partie de copropriétés sont assurés en valeur de reconstruction (hors terrain) par les différentes copropriétés (1,2) |
| Risque de vacance locative |
1. Perte de revenus locatifs1 2. Loyers revus à la baisse 3. Frais commerciaux majorés pour attirer de nouveaux locataires, impactant les résultats 4. Baisse de la valeur des immeubles 5. Charges et taxes sur les immeubles non-loués à prendre en charge par le propriétaire2 6. Octroi de gratuités et d'incentives3 |
Politique de gestion commerciale et technique pro-active en vue de maintenir un taux d'occupation4 élevé (en 2012 : 94,16% contre 95,38% en 2011) (1,2,3,4,5) Analyse approfondie des nouveaux investissements et des locataires ciblés (locataire standard, étudiant, senior, etc.) pour y résider, tenant compte notamment des perspectives démographiques et des demandes du marché (1,2,3,4,5) |
| Programme de développement pour compte propre excessif |
Incertitude sur les recettes futures | Activité limitée à maximum 25 % de la juste valeur du portefeuille immobilier |
4 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.
1 Une diminution de 1% du taux d'occupation fait diminuer le résultat locatif net de € 176 851.
2 Au 31 décembre 2012, le poste «Charges et taxes sur immeubles non-loués » s'élevait à € 156 258, soit 0,9% des revenus locatifs.
3 Au 31 décembre 2012, le poste «Gratuités locatives » s'élevait à € 55 544 soit 0,3% des revenus locatifs. Ces gratuités locatives ont trait quasi exclusivement à des locations de commerces ou de bureaux.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Risque de procedures judiciaires et d'arbitrage |
Impact sur le résultat net | Analyse stratégique du risque, accompagné d'un audit/due diligence technique, juridique, fiscal et comptable avant chaque acquisition Gestion proactive du parc immobilier Gestion interne et externe des litiges |
| RIsque de passifs occultes résultant d'opérations de fusions, scissions et apports |
Impact sur le résultat net | Analyse stratégique du risque, accompagné d'un audit/due diligence technique, juridique, fiscal et comptable avant chaque acquisition Mise en place d'un comité d'audit, nonobstant la dispense d'en constituer un, découlant de l'article 526bis du Code des sociétés |
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|
|---|---|---|---|
| Risque de | 1. Perte de revenus locatifs1 | Politique d'investissements diversifiés, tant du point de vue géographique et sectoriel |
|
| solvabilité réduite ou d'insolvabilité |
2. Vide locatif inattendu | que du type de locataires visés (1,2,3,4) | |
| des locataires | 3. Frais imprévus à exposer pour relouer | Sélection rigoureuse des locataires comprenant une analyse de leur capacité à payer |
|
| 4. Relocation à un prix inférieur | régulièrement le loyer dû (fiches de paie,) (1,2,3,4) |
||
| 5. Octroi de gratuités et d'incentives2 | Garantie bancaire correspondant en principe à 2 mois de loyer demandée à chaque locataire (1,2,3,4) |
||
| Les loyers sont payables anticipativement et presque toujours sur une base mensuelle (1,2,3) |
|||
| Les provisions pour charges et taxes sont payables anticipativement (1,2,3) |
|||
| Une procédure rigoureuse pour le suivi des impayés (1,2,3) |
1 Les pertes sur créances locatives, nettes de récupération, représentent au 31 décembre 2012 1,19% du chiffre d'affaires de la société.
2 Au 31 décembre 2012, le poste « Gratuités locatives » s'élevait à € 55 544, soit 0,3% des revenus locatifs. Ces gratuités locatives ont trait quasi exclusivement à des locations de commerces ou de bureaux.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Poids préponderant des plus importants locataires |
Impact négatif important sur les revenus locatifs en cas de départ. |
Base de clientèle très diversifiée (> 1 200 locataires) Aucun immeuble important du portefeuille n'est donné en location à un seul locataire. De même, le locataire le plus important du portefeuille de la sicafi ne représente que 2,50% du total des loyers. Aucun bail important ne se termine en 2013 |
| Risque de résiliation anticipée des baux principaux |
1. Vacance locative plus élevée 2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif 3. Révision négative des loyers |
Gestion commerciale et technique proactive interne et externe (1,2,3) Aucun immeuble important du portefeuille n'est donné en location à un seul locataire. De même, le locataire le plus important du portefeuille de la sicafi ne représente que 2,50% du total des loyers. Aucun bail important ne se termine en 2013 (1,2,3) Le très grand nombre de locataires (> 1200) est un facteur permettant de qualifier ce risque comme un risque relativement faible |
| Risque de non renouvellement des baux |
1. Vacance locative plus élevée 2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif 3. Révision négative des loyers |
Gestion commerciale et technique proactive interne et externe (1,2,3) Aucun immeuble important du portefeuille n'est donné en location à un seul locataire. De même, le locataire le plus important du portefeuille de la sicafi ne représente que 2,50% du total des loyers. Aucun bail important ne se termine en 2013 (1,2,3) Le très grand nombre de locataires (> 1200) est un facteur permettant de qualifier ce risque comme un risque relativement faible |
| Risque de rotation élevée1 |
1. Vacance locative plus élevée 2. Frais commerciaux majorés suite au vide locatif 3. Révision négative des loyers |
Gestion commerciale et technique proactive interne et externe (1,2,3) Lorsque cela est possible, des baux de longue durée sont privilégiés (baux commerciaux, baux emphytéotiques) (1,2,3) |
1 En raison notamment de l'application de la législation en matière de baux de résidence principale permettant aux locataires de mettre fin à tout moment à leur convention de bail.
Home Invest Belgium bénéficie d'un régime fiscal favorable (sicafi), qui l'exonère de l'impôt des sociétés avec en contrepartie l'obligation de distribuer 80% de ses bénéfices. Outre les obligations liées au droit des sociétés, elle est également tenue de se conformer à la législation sur les sociétés cotées et les organismes de placement collectif. Les activités de Home Invest Belgium et les résultats qui en découlent pour l'actionnaire dépendent par ailleurs partiellement de l'environnement réglementaire – fiscal, environnemental, etc. - en vigueur, que ce soit au niveau fédéral, régional, provincial ou communal.
Bien que la société soit attentive au respect des réglementations et veille à s'entourer de toutes les expertises nécessaires à cet égard, elle est exposée au risque de non respect des contraintes réglementaires, notamment environnementales.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Non respect du statut sicafi |
1. Perte de l'agrément comme sicafi et du régime de transparence fiscale y attaché 2. Remboursement anticipé obligatoire de certains crédits |
Professionnalisme de l'équipe en veillant au respect rigoureux des obligations (1,2) Taux d'endettement très limité (1,2) |
| Non respect du statut sicafi résidentielle1 |
Précompte mobilier sur le dividende passe de 15% à 25%2 |
Suivi rapproché de l'évaluation du portefeuille par le management exécutif et le Conseil d'administration |
| Modification défavorable du régime sicafi et du traitement fiscal du dividende3 |
1. Baisse de résultats ou de la valeur d'actif net 2. Diminution du rendement pour l'actionnaire |
Contact régulier avec les autorités publiques et les autres sicafi (1,2) Participation à des associations représentatives du secteur (1,2) |
| Modification defavorable du regime sicafi suite aux directives EMIR4 et AIFM5 votees au parlement europeen |
1. Nouvelles contraintes et obligations pouvant impacter la rentabilité de la société ou la valeur de son patrimoine. En ce qui concerne les contraintes de la directive AIFM, il s'agit essentiellement des points d'attention suivants : - La gestion des liquidités ; - Les conditions de délégation à des tiers en matière de property management notamment ; - Les fonctions de dépositaire ; - La méthode de calcul du ratio d'endettement. 2. Risque des appels de marge onéreux pour les instruments de couverture à souscrire par la société, en cas d'adoption du EMIR |
Contact régulier avec les autorités publiques et les autres sicafi avant la transposition dans l'ordre interne belge et, éventuellement, application aux sicafi des directives EMIR et AIFM (1,2) L'objectif de ces directives est de créer un cadre réglementaire uniforme en Europe comportant un certain nombre de valeurs fondamentales et de lignes de conduite. Ces nouvelles contraintes, que Home Invest Belgium étudie avec le secteur, devraient en grande partie être déjà couvertes par les régulations applicables aujourd'hui (1) |
1 Depuis le nouvelle loi-programme du 27 décembre 2012, au moins 80% de la valeur totale du patrimoine doit être investi directement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l'Espace économique européen et affectés ou destinés exclusivement à l'habitation. Les sicafi résidentielles – dont Home Invest Belgium – disposent d'une période transitoire de 2 ans pour s'y conformer, étant donné que le seuil avant la loi-programme du 27 décembre 2012 ne s'élevait qu'à 60% de la valeur totale du patrimoine. Au 31 décembre 2012, Home Invest Belgium dispose d'un portefeuille de 77% d'immeubles affectés ou destinés exclusivement à l'habitation. Pendant la période transitoire de 2 ans, Home Invest Belgium sera par conséquent particulièrement attentive à atteindre le seuil de 80%. Le statut de sicafi résidentielle est plus amplement décrit dans le chapitre «Document permanent » - «La sicafi et son régime fiscal ».
5 AIFM : Alternative Investment Fund Managers.
2 Depuis le 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur les dividendes des sicafi résidentielles s'établit à 15%, contre une exonération précédemment. L'application du précompte mobilier aux dividendes de la sociétés depuis le 1er janvier 2013 est plus amplement décrit dans le chapitre 'Document permanent » - «La sicafi et son régime fiscal ».
3 Le traitement fiscal du dividende Home Invest Belgium est plus amplement décrit dans le chapitre «Document permanent » - «La sicafi et son régime fiscal ».
4 EMIR : European Market Infrastructure Regulation.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Modification de la réglementation environnementale |
1. Augmentation des frais de maintenance et de rénovation pour assurer la conformité de l'immeuble 2. Diminution de la juste valeur de l'immeuble 3. Diminution de la rentabilité de la société |
Evaluation régulière des risques liés aux réglementations environnementales par le Conseil d'administration et le Management exécutif (1,2,3) Sélection rigoureuse des nouveaux investissements et des projets de développement (1,2,3) |
| Blocage ou encadrement des loyers |
1. Impact négatif sur la croissance des loyers 2. Impact négatif sur les résultats |
Contact régulier avec les autorités publiques et les autres sicafi (1,2) Participation à des associations représentatives du secteur (1,2) |
| Régionalisation des baux | 1. Pas d'impact financier direct 2. Plus grande complexité de la réglementation |
Contact régulier avec les autorités publiques et les autres sicafi (1,2) Participation à des associations représentatives du secteur (1,2) |
La politique de financement de Home Invest Belgium vise à optimaliser le coût de financement et à limiter le risque de liquidité de la société et le risque de contrepartie.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Risque de change | Impact négatif sur le compte de résultats et sur la valeur nette d'inventaire |
Pas de risque significatif dans la configuration actuelle de la zone euro Investissement exclusif et réalisation de la totalité du chiffre d'affaires en Belgique Tous les loyers et les charges sont libellés en euros, de même que la totalité des lignes de crédit |
| Risque de contrepartie bancaire |
1. Non-respect d'obligations dans le cadre de conventions de hedging 2. Faillite d'une contrepartie bancaire et non-recouvrabilité des fonds déposés |
Risque réduit, sans pouvoir être exclu dans le contexte actuel de crise de la dette et de l'euro (1,2) Diversification des sources de financement et des instruments de couverture de taux auprès de différentes contreparties bancaires de référence de la place (1,2) Les liquidités dont dispose Home Invest Belgium sont utilisées prioritairement pour diminuer l'endettement de la sicafi (2) |
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Risque de liquidité et structure de la dette |
1. Non-renouvellement des lignes de crédit à leur échéance |
Diversification des sources de financement auprès de différentes contreparties bancaires (1,2) |
| 2. Augmentation des taux d'intérêt et/ou des marges à l'échéance des lignes de crédit |
Etalement équilibré des échéances des lignes de crédit dans le temps : duration moyenne de 2 ans et 10 mois; échéances finales étalées entre 20131 et 2019 (1,2) |
|
| Préservation d'une relation durable et solide avec des partenaires bancaires solides bénéficiant d'une bonne notation financière (1,2) |
||
| Maintien de disponibilités suffisantes sur les lignes de crédit pour financer les débours opérationnels (1,2) |
||
| Renégociation des lignes de crédit plusieurs mois avant leur échéance finale (1,2) |
||
| Maintien d'un taux d'endettement réduit (30,88%2 au 31 décembre 2012) (1,2) |
||
| Risque d'inflation | Baisse du résultat net de la sicafi si la hausse des taux d'intérêt est supérieure ou plus rapide que l'augmentation des |
Les loyers sont indexés annuellement, généralement sur la base de l'indice-santé |
| recettes de la sicafi | Souscription d'instruments de couverture | |
| Risque de déflation | Non-croissance des revenus locatifs, compensé le cas échéant par une diminution des charges financières en cas de baisse des taux d'intérêt |
La législation actuelle sur les baux résidentiels ne permet pas de prévoir un loyer-plancher en cas de déflation |
Résidences du quartier européen (bruxelles) galerie de l'ange (namur)
1 Le montant total des lignes de crédit prélevées qui viennent à échéance en 2013 s'élève à € 15,7 millions.
2 Les financements bancaires représentent 95,8% de l'endettement de la sicafi, calculé suivant l'arrêté royal du 7 décembre 2010.
| Description du risque |
Effets négatifs potentiels |
Facteurs et mesures correctifs potentiels |
|---|---|---|
| Risque de variation de taux d'intérêt |
1. Variation latente et temporaire de la juste valeur des instruments de couverture de taux d'intérêt |
La diminution éventuelle de la juste valeur des instruments de couverture n'a pas d'impact sur le résultat distribuable aux actionnaires (1) |
| 2. Augmentation des charges financières | A la clôture de l'exercice 2012, la diminution de la juste valeur des instruments de couverture a eu un impact négatif de € 7,3 millions sur la valeur nette d'inventaire, soit € 2,38 par action (1) |
|
| La totalité de l'endettement étant couvert1 par des instruments de couverture, une hausse des taux d'intérêts de 1% n'aurait entrainé, sur l'exercice 2012, aucune charge d'intérêt supplémentaire (2) |
||
| Politique financière prudente de la société (1,2) | ||
| La sicafi maintient la quote-part des crédits à taux flottant non couverts sous les 15% par rapport à la juste valeur du portefeuille immobilier (1,2) |
||
| Gestion dynamique de la trésorerie de la société, utilisée prioritairement en vue de réduire certaines lignes de crédit, en cas de besoin (1,2) |
||
| Taux moyen de la dette au 31 décembre 2012 : 3,53% (1,2) | ||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture2 |
Variation latente et temporaire de la juste valeur des instruments de couverture (IAS 39). |
Globalement, à la clôture de l'exercice 2012, la diminution des taux d'intérêt observée ces dernières années a un impact négatif de € 7 260 647 (valeur qui aurait dû être payée pour déboucler les couvertures au 31 décembre 2012) sur la valeur nette d'inventaire (VNI), soit € 2,38 par action. |
| Une variation à la baisse de 25 points de base des taux d'intérêts se traduirait par une charge latente complémentaire sur la juste valeur des instruments financiers de € +/- 800 000, soit € 0,26 par action. |
||
| Risque sur la liquidité de l'action |
Difficulté pour les actionnaires de modifier rapidement leur position en actions Home Invest Belgium, à la hausse ou à la baisse |
La sicafi travaille activement sur sa communication externe (communiqués de presse, rencontres avec des analystes financiers, participation à des road shows) en vue d'améliorer sa notoriété auprès des investisseurs |
| La sicafi a contracté courant 2012 avec la Banque Degroof en qualité de deuxième liquidity provider |
||
| Le volume annuel des actions échangées en bourse est passé de 222 912 au 31 décembre 2011 à 289 644 au 31 décembre 2012 |
||
| Risque de non respect du ratio d'endettement |
1. Perte de l'agrément comme sicafi et du régime de transparence fiscale y attaché |
Politique financière et d'endettement prudente de la sicafi et surveillance continue (1,2) |
| de la sicafi | 2. Remboursement anticipé obligatoire de certains crédits |
Maintien d'un taux d'endettement réduit (30,88% au 31 décembre 2012) (1,2) |
1 Au 31 décembre 2012, les instruments de couverture représentent € 101,75 millions soit 126,8% du montant prélevé (€ 80,25 millions) sur les lignes de crédit bancaires et 89% de la totalité de ces lignes (€ 114,32 millions). En cas d'absence de couverture, une augmentation de 1% du taux d'intérêt aurait entraîné une charge financière complémentaire de € 802 500.
2 La diminution de la juste valeur des instruments financiers et comptabilisés dans les fonds propres au 31 décembre 2012 pour la partie efficace et dans le compte de résultat pour la partie inefficace. Voir également « Etats financiers » - «Annexe 24».
Chers actionnaires,
Nous vous invitons à découvrir avec nous les événements qui ont le plus marqué notre sicafi au cours de l'année 2012 et à approfondir les traits marquants de notre stratégie ainsi que nos perspectives d'avenir au travers des questions suivantes.
Home Invest Belgium a continué à progresser en 2012 et présente une nouvelle fois des résultats très solides. Notre résultat net courant hors IAS 39 – véritable mesure de la rentabilité opérationnelle de la sicafi - progresse de 4,6% pour s'élever à € 8 millions par rapport à € 7,7 millions en 2011. Le résultat distribuable augmente lui aussi de manière significative, à concurrence de 7,4% (€ 11 millions en fin d'exercice, comparé à € 10,2 millions pour l'exercice 2011).
L'année 2013 s'annonce en outre sous de très bons auspices car notre portefeuille vient de faire un bond de 14%, grâce à l'acquisition des trois complexes immobiliers du certificat immobilier «Louvain La Neuve 1976», totalisant environ 23 000 m² de surfaces dans le centre de Louvain-la-Neuve, ville qui connait une forte demande locative. Cette acquisition majeure soutiendra les résultats de la sicafi dans les prochaines années avec un rendement locatif brut de départ d'environ 8,4%.
En 2012, nous avons par ailleurs réceptionné l'immeuble Odon Warland-Bulins à Jette, composé de 34 appartements et d'un commerce ainsi que l'hôtel «Adagio Access Brussels Europe » situé à Bruxelles, au cœur du quartier européen. L'hôtel est entretemps exploité par le groupe Pierre & Vacances dans le cadre d'une convention d'usufruit de 15 ans.
Tout d'abord une gestion sélective de la croissance de notre portefeuille, qui permet une croissance progressive et solide de nos résultats. En ces temps où les prix de vente et les loyers stagnent, il est crucial d'offrir des produits de qualité pour nous démarquer.
Ensuite, notre activité d'investisseur «pure player », qui cible des immeubles majoritairement résidentiels, capables de dégager un rendement de départ élevé sur le marché de la location, mais également porteurs de plus-value à terme en cas de vente à la pièce.
Enfin, le professionnalisme de notre équipe. Nous maîtrisons aujourd'hui en interne tout le cycle de vie d'un immeuble, allant de sa conception, à sa gestion, sa réhabilitation et sa revente à terme.
Il y a deux ans, le Conseil d'administration a décidé, comme nouvel axe stratégique, d'accélérer la croissance de notre portefeuille par le développement de nouveaux projets pour compte propre. La société a donc engagé courant 2012 un responsable pour cette activité et l'équipe développement sera progressivement étoffée en fonction des dossiers mis à l'étude et des besoins qui en découlent. Cette synergie des compétences est extrêmement utile pour nous différencier des promoteurs qui ont des visées à court terme, là où notre sicafi conçoit au contraire, comme investisseur long terme, des espaces qui répondent aux besoins des locataires, en mettant l'accent sur la durabilité des concepts et des matériaux.
Pendant les 12 premières années, notre moteur a été le rachat de portefeuilles immobiliers existants qui recélaient du potentiel.
Xavier Mertens Administrateur delegue
Guy Van Wymersch-Moons President du Conseil d'administration
A partir de 2013, un nouveau moteur de croissance se rajoute, étant le développement de projets pour compte propre, via la reconversion d'immeubles de bureaux existants en logements ou l'acquisition de terrains. Le Conseil est un acteur majeur de cette nouvelle stratégie initiée il y a deux ans, tant au niveau des décisions stratégiques que de leur implémentation. La conception et la réalisation de projets pour le compte de Home Invest Belgium implique davantage de risques que l'achat de portefeuilles existants mais devrait permettre aussi de dégager des rendements supérieurs et un potentiel de plus-value accru. Le Conseil est particulièrement attentif à la maîtrise de ces risques et a mis en place des limites adéquates pour encadrer cette activité. Il existe de nombreuses opportunités de développement à Bruxelles, mais aussi dans d'autres grandes villes, tant en Flandre qu'en Wallonie.
Depuis trois ans, l'arbitrage sélectif via la vente à la pièce de biens du portefeuille est devenu un axe stratégique essentiel et récurrent de Home Invest Belgium. Il permet de constamment optimiser la composition de notre portefeuille et de renforcer nos résultats de manière significative grâce aux plus-values générées par ces ventes. L'objectif fixé par le Conseil d'administration est de revendre chaque année minimum 4% (en juste valeur) des immeubles en exploitation. Les immeubles sélectionnés pour être vendus, le sont parce qu'ils n'entrent plus dans la stratégie de la société (trop petits,…), qu'ils sont devenus moins performants, ou qu'ils ont atteint leur apogée en termes de valorisation. En 2012, nous avons atteint cet objectif en revendant 3,9% de la juste valeur de notre portefeuille, ce qui a permis de comptabiliser une plus-value
nette d'environ € 2,8 millions par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus.
Absolument. Les locataires sont de plus en plus exigeants quant à la qualité de leur logement du point de vue des finitions, des performances énergétiques et de l'accessibilité. Plus que jamais nous devons penser à long terme et construire des bâtiments qui seront encore en bon état et appréciés d'ici 20 à 30 ans. Cette réflexion vise la mise en place de concepts d'avenir, le choix des matériaux, de l'isolation, la mobilité (vélo, partage de voiture…), et bien sûr la sélection des quartiers pour tenter d'anticiper là où il fera bon vivre.
En effet. Nous sommes très heureux d'annoncer à nos actionnaires que le résultat distribuable par action est en croissance de 7,4%. Le Conseil a ainsi décidé de proposer à l'assemblée générale annuelle des actionnaires de porter le dividende à € 3,25 par action, soit une augmentation de 8,3% par rapport au dividende précédent qui était de € 3 par action.
Autre bonne nouvelle, les sicafis résidentielles comme Home Invest Belgium échappent au précompte mobilier de 25% ; elles sont finalement soumises depuis le 1er janvier 2013 à un précompte mobilier de 15%, ce qui constitue sans conteste un moindre mal par rapport à l'imbroglio sur la taxation des dividendes des sicafi résidentielles au cours de l'exercice 2012.
Nous tenons à remercier vivement nos actionnaires pour leur confi ance réitérée dans notre société, mais aussi tous ceux qui contribuent au jour le jour au succès de Home Invest Belgium, en particulier nos collaborateurs. Enfi n, nous tenons à remercier tout spécialement monsieur Gaëtan Hannecart, dont
le troisième mandat consécutif comme administrateur est arrivé à son terme au mois de mai 2012, pour avoir partagé avec nous sa vision du secteur et sa connaissance des marchés immobiliers du pays et ce depuis le lancement de Home Invest Belgium en bourse au mois de juin 1999.
Xavier Mertens, Administrateur délégué
Guy Van Wymersch-Moons Président du Conseil d'administration
louVAIn-lA-neuVe ODON WARLAND-BuLINS (JEttE)
Ratios
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/10 | 31/12/09 | 31/12/12 31/12/11 31/12/10 31/12/09 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chiffres globaux | En % | ||||||||
| Juste Valeur | 241 835 640 238 453 170 222 773 965 207 189 915 | Rendement brut sur | 6,11% | 6,18% | 6,15% | 6,29% | |||
| Superficie totale m2 | 125 077 | 130 048 | 125 903 | 118 845 | loyers perçus ou garantis | ||||
| Nombre | Marge d'exploitation1 | 71,14% | 71,64% | 69,85% | 69,32% | ||||
| d'immeubles | 73 | 90 | 86 | 89 | Marge opérationnelle | ||||
| Nombre de sites | 42 | 54 | 46 | 47 | avant impôts2 | 32,19% | 43,53% | 51,79% | 50,72% |
| Nombre de baux | 1 142 | 1 211 | 1 120 | 1 019 | Marge nette courante3 | 32,08% | 43,47% | 52,46% | 50,67% |
| Taux d'occupation | 94,16% | 95,38% | 94,39% | 94,60% | Taux de distribution4 | 88,37% | 85,65% | 90,99% | 87,28% |
1 Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille / Résultat immobilier.
2 Résultat avant impôt et hors résultat sur portefeuille / Résultat immobilier.
3 Résultat net hors résultat sur portefeuille / Résultat immobilier.
4 Dividende / Résultat distribuable.
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/10 | 31/12/09 | |
|---|---|---|---|---|
| En € milliers | ||||
| Résultat locatif net | 16 502,26 | 15 536,17 | 14 115,94 | 13 675,62 |
| Résultat immobilier | 15 396,01 | 14 464,25 | 13 134,69 | 12 874,18 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (EBIT) 1 |
10 953,40 | 10 362,6 | 9 174,63 | 8 923,97 |
| Résultat sur portefeuille | 6 692,37 | 8 545,80 | 4 917,62 | 1 559,01 |
| Résultat d'exploitation | 17 645,77 | 18 908,41 | 14 092,25 | 10 482,98 |
| Résultat avant impôts | 11 648,93 | 14 841,40 | 11 720,63 | 8 088,32 |
| Résultat net | 11 631,99 | 14 833,59 | 11 807,67 | 8 082,29 |
| Résultat net courant | 4 939,61 | 6 287,79 | 6 890,05 | 6 523,29 |
| Résultat net courant hors IAS 39 | 8 064,25 | 7 711,71 | 7 344,71 | 6 821,68 |
| Résultat distribuable | 10 960,22 | 10 202,482 | 8 509,342 | 7 695,51 |
| Dividende de l'exercice3 | 9 890,5 | 8 738,80 | 7 742,98 | 6 716,71 |
1 Earnings Before Interest and Taxes.
2 Résultat distribuable sur base consolidée. Au 31 décembre 2012, le résultat distribuable statutaire selon les dispositions de l'AR du 7 décembre 2010 s'élève à € 11 239 398.
3 Le dividende statutaire de l'exercice 2012 s'élève à € 9 932 465 contre € 8 777 536 pour l'exercice 2011 et € 7 778 490 pour 2010. Ces dividendes incluent le dividende à payer à la filiale Home Invest Management relatifs aux 12 912 actions détenues en autocontrôle.
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/10 | 31/12/09 | |
|---|---|---|---|---|
| En € milliers | ||||
| Immeubles de placement (juste valeur) 1 | 241 835,64 | 238 453,17 | 222 773,97 | 207 189,92 |
| Valeur d'Investissement du portefeuille 2 | 285 889,00 | 272 247,57 | 246 558,32 | 229 001,89 |
| Fonds propres | 178 721,40 | 175 237,84 | 153 968,04 | 149 050,81 |
| Dettes totales3 | 83 753,76 | 93 040,70 | 81 405,47 | 81 582,09 |
| Taux d'endettement3 | 30,88% | 34,02% | 33,98% | 34,82% |
1 Hors immeubles destinés à la vente et projets de développement.
2 Valeur d'investissement, frais d'actes compris, telle qu'estimée par l'expert immobilier, hors créances à long et à court terme de l'emphytéose rue de Belgrade et du leasing immobilier Résidence Lemaire (immeubles destinés à la vente inclus).
3 Dettes totales calculées selon les dispositions de l'AR du 7 décembre 2010, le dividende de l'exercice 2012 restant par ailleurs intégré aux fonds propres jusqu'à l'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2013.
Evolution du cours de bourse de 2008 à 2012
juste valeur des immeubles en exploitation, hors projets de développement et immeubles destinés à la vente
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/10 | 31/12/09 | |
|---|---|---|---|---|
| En € | ||||
| Valeur nette d'inventaire (avant répartition) | 58,73 | 57,58 | 54,68 | 52,94 |
| Résultat immobilier | 5,06 | 4,97 | 4,66 | 4,66 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 3,60 | 3,56 | 3,26 | 3,23 |
| Résultat sur portefeuille | 2,20 | 2,93 | 1,75 | 0,56 |
| Résultat net | 3,82 | 5,09 | 4,19 | 2,92 |
| Résultat net courant | 1,62 | 2,16 | 2,45 | 2,36 |
| Résultat net courant hors IAS 39 | 2,65 | 2,65 | 2,61 | 2,47 |
| Accroissement de valeur2 | 1,14 | 2,90 | 1,74 | 0,23 |
| Dividende brut | 3,25 | 3,00 | 2,75 | 2,43 |
| Dividende net3 | 2,76 | 3,00 | 2,75 | 2,43 |
| Return pour l'actionnaire | 4,39 | 5,90 | 4,49 | 2,66 |
| Return en %4 | 7,60 | 10,88 | 8,48 | 5,05 |
1 Calculées sur base du nombre moyen d'actions ayant jouissance pleine, sauf en ce qui concerne la valeur nette d'inventaire calculée en tenant compte du nombre d'actions en fin d'exercice. Les 12 912 actions détenues par Home Invest Management ont été exclus du calcul (cfr IAS 33§20).
2 Différence entre les valeurs nettes d'inventaire en fin et en début d'exercice.
3 Le précompte mobilier est de 15% pour les dividendes payés en 2013. Pour plus d'information, nous vous renvoyons au traitement fiscal du dividende repris au chapitre Document permanent.
4 Return divisé par la valeur nette d'inventaire en début de période.
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/10 | 31/12/09 | |
|---|---|---|---|---|
| Actions ordinaires (excluant les actions en auto contrôle1 ) |
||||
| En fin d'exercice | 3 043 231 | 3 043 231 | 2 815 630 | 2 815 630 |
| Nombre moyen d'actions ayant jouissance entière | 2 912 933 | 2 912 933 | 2 815 630 | 2 764 079 |
1 12 912 actions détenues par Home Invest Management à exclure selon IAS 33 § 20.
City Gardens (louvain)
24 Home Invest Belgium
Rapport FINANCIER annuel
Home Invest Belgium est avant tout une sicafi résidentielle qui concentre ses nouveaux investissements dans des immeubles résidentiels de qualité. En dehors des habituels examens de due diligence, chaque immeuble fait ainsi l'objet d'une évaluation tant par rapport à ses qualités intrinsèques que par rapport à celles liées à sa performance énergétique, sa localisation, son accessibilité et son environnement immédiat.
«Pure player », Home Invest Belgium investit majoritairement dans du véritable immobilier résidentiel locatif (appartements, maisons), aisément vendable à la pièce et porteur de plus-values.
Durant l'exercice 2012, Home Invest Belgium a augmenté son rythme d'analyse des opportunités d'investissement en vue d'accélérer la croissance et le rajeunissement de son portefeuille, notamment par la recherche sélective de portefeuilles immobiliers résidentiels existants.
Dans l'intérêt commun de ses locataires et de ses actionnaires, Home Invest Belgium recherche des immeubles résidentiels capables de dégager un rendement élevé - reflété par le revenu locatif net - et permettant de créer de la valeur à terme - reflétée par l'évolution de la valeur nette d'inventaire - et ce, dans le respect du cadre légal imposé aux sicafi résidentielles, à savoir actuellement et principalement :
1 Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les comptes statutaires détaillés ainsi que le rapport de gestion statutaire peuvent être obtenus gratuitement sur simple demande adressée à la société. Les comptes statutaires sont repris dans le chapitre «Etats financiers » du présent rapport financier annuel.
2 Aucune dérogation n'a été demandée jusqu'à ce jour.
3 Le résultat corrigé est défini à l'article 27 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 et au chapitre 3 de son annexe C.
«Bien gérer un patrimoine, c'est être actif aussi bien à l'acquisition qu'à la revente, en rajeunissant et en améliorant à tout moment le portefeuille pour ainsi maximaliser la création de valeur»
En vue d'accélérer la croissance et le rajeunissement de son portefeuille, Home Invest Belgium porte également une attention particulière à des opportunités d'acquisition de projets de développement pour compte propre, tels que par exemple l'immeuble Marcel Thiry dont l'étude de la reconversion en immeuble résidentiel progresse à grands pas. De tels projets de développement présentent comme avantages:
• la maîtrise du produit du point de vue de son adéquation au marché locatif et de ses qualités techniques et commerciales.
Le développement progressif de projets pour compte propre est toutefois soumis aux limites internes suivantes, arrêtées par le Conseil, principalement :
Les critères d'investissement applicables tant aux nouvelles acquisitions qu'au développement de nouveaux immeubles pour compte propre sont les suivants :
Home Invest Belgium gère un très grand nombre de locations - plus de 1 200 fin décembre 2012 - et la qualité du service, au niveau administratif, technique et commercial constitue un élément essentiel pour le succès de l'entreprise, dont profitent tant les locataires que les actionnaires.
Des efforts permanents sont déployés pour uniformiser et automatiser cette gestion, tout en contrôlant de manière stricte les coûts de fonctionnement, notamment de personnel.
Au niveau commercial Home Invest Belgium fait appel à des agents immobiliers spécialisés pour la location de ses immeubles, pour optimaliser le taux d'occupation, tout en se chargeant elle-même de manière ponctuelle de la location de certaines surfaces de son portefeuille immobilier, lorsque l'occasion se présente.
Pour l'exercice 2013 à venir, la sicafi a décidé de progressivement insourcer la gestion technique de la majorité de ses immeubles en Région Bruxelloise en laissant la gestion des autres biens à des gérants et syndics extérieurs sélectionnés avec soin. Insourcer la gestion technique présente comme avantage principal un meilleur service aux locataires, couplé à une connaissance plus approfondie des immeubles en portefeuille.
Une organisation informatique performante permet de réaliser des économies d'échelle et de se différencier de la multitude d'investisseurs privés actifs sur le même marché résidentiel.
lebeau (bruxelles) lebeau (bruxelles)
L'ensemble des immeubles du portefeuille fait l'objet chaque année d'une étude minutieuse couplée à l'examen du contexte immobilier local. Sur ces bases, le management exécutif de la société propose, dans le cadre de la préparation du budget annuel, les immeubles à arbitrer, sous réserve d'approbation par le Conseil d'administration.
Cet arbitrage sélectif des immeubles destinés à la vente contribue de manière significative et sur une base régulière à l'augmentation du rendement sur investissement, via les plus-values substantielles réalisées dans l'intérêt des actionnaires.
Pour l'année 2012 cette activité d'arbitrage a représenté un volume de 3,9% de la juste valeur du portefeuille immobilier
au 31 décembre 2011 et a permis de dégager un résultat distribuable de € 2 698 320.
Depuis 2012, le Conseil s'est fixé comme objectif de réaliser un volume annuel de ventes de minimum 4% du portefeuille des immeubles en exploitation. Dans ce cadre, les cessions concernent par priorité :
adagio access brussels europe (BRUXELLES) adagio access brussels europe (BRUXELLES)
En décembre 2012, Home Invest Belgium annonçait la signature d'un compromis relatif à l'acquisition de 3 bâtiments («CV9», «CV10» et « CV18») situés au cœur de Louvain-la-Neuve, dont les droits réels étaient précédemment détenus par le certificat immobilier «Louvain-la-Neuve 1976», gérés par la SA Immobel et la SA AG Real Estate Asset Management.
Le 25 janvier 2013 a eu lieu le transfert de propriété et des risques. Les résultats de cet important investissement seront par conséquent visibles et intégrés dans les comptes à partir du premier trimestre de l'exercice 2013.
Cette opération présente la particularité qu'il s'agit de la cession d'un droit de superficie sur les parcelles de terrain y afférentes, concédé par l'UCL pour une durée de 50 ans expirant en 2026, ainsi que de la cession des constructions érigées sur lesdites parcelles sur base de ce droit de superficie. En 2026, l'UCL deviendra propriétaire des bâtiments avec l'obligation :
Cette importante acquisition porte sur +/- 23 000 m² de surfaces, dont 40% est à usage de logement, 36% à usage commercial, le solde étant constitué de surfaces de bureaux et d'auditoires. L'immeuble «CV9» faisant partie d'une copropriété, Home Invest Belgium en est propriétaire à concurrence de 447,75/1 000èmes des parties communes, à augmenter des parties privatives concernées, en ce compris le droit de superficie.
Les droits réels du certificat ont été valorisés à € 34,4 millions1 , frais d'acte inclus, et offrent un rendement locatif brut de départ d'environ 8,4%.
Suite à cette opération, la juste valeur des immeubles de placement en exploitation au niveau consolidé affiche un bond de 14% en passant de € 241 millions à +/- € 270 millions.
La réception provisoire de l'immeuble Odon Warland-Bulins situé à Jette, à l'angle de la rue Odon Warland et de la rue Bulins, a eu lieu le 1er juin 2012. Il s'agit d'un immeuble à destination principalement résidentielle, composé de 34 appartements, d'un commerce au rez-de-chaussée et de 34 emplacements de parking intérieurs avec une surface locative de +/- 3 123 m². Au 31 décembre 2012, 92% de l'immeuble est loué.
La résidence hôtelière «Adagio Access Brussels Europe», située au sein du quartier européen, à 1000 Bruxelles, Rue de l'Industrie n° 12 a été réceptionnée provisoirement le 14 septembre 2012 et est en exploitation depuis le 17 septembre 2012. Elle comprend 110 chambres et est exploitée par le groupe Pierre & Vacances dans le cadre d'une convention d'usufruit de 15 ans. Les effets positifs de cet investissement sur le compte de résultats ont été ressentis dès le dernier trimestre 2012, étant donné que la redevance due par l'usufruitier était due à partir du 17 septembre 2012.
1 Ce prix d'acquisition n'est pas supérieur à la valeur d'investissement déterminée par l'expert immobilier.
Conformément au 4e axe stratégique de la société visant l'arbitrage sélectif de son portefeuille, Home Invest Belgium a poursuivi ses activités de revente à la pièce de ses actifs résidentiels (généralement des immeubles à appartements) à une vitesse accélérée par rapport aux exercices précédents.
| Exercice 2012 | Exercice 2011 | Exercice 2010 | |
|---|---|---|---|
| Nombre de sites concernés par les ventes |
17 | 11 | 5 |
| Prix de vente net (hors frais de transaction) |
€ 12,5 millions | € 7,8 millions | € 4 millions |
Les différentes ventes de l'exercice 2012 ont permis de comptabiliser une plus-value nette réalisée de € 2,8 millions par rapport à la dernière juste valeur des biens vendus. 9000000
Ce montant permet de renforcer le résultat distribuable aux actionnaires pour l'exercice 2012 et confirme l'importance de l'arbitrage, comme axe stratégique de Home Invest Belgium, et ce nonobstant une conjoncture qui reste toujours faible. 3000000 6000000
Le taux d'occupation moyen pour l'ensemble de l'exercice 2012 s'élève à 94,16%, soit une légère diminution de -1,2% par rapport à l'exercice 2011 (95,38%), dans un marché locatif qui reste difficile, principalement dans le secteur haut de gamme. A noter qu'il a subi l'influence négative, purement temporaire, du projet de développement Odon Warland-Bulins dans le cadre de sa commercialisation progressive. Il est également marginalement inférieur aux prévisions arrêtées en début d'exercice (94,6%).
1 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés.
investissements
Au cours de l'exercice 2012, Home Invest Belgium a mené une politique visant à augmenter ses sources de funding et à prolonger la durée moyenne de ses lignes de crédit et couvertures de taux. La société a ainsi contracté 2 nouvelles lignes de crédit :
Parallèlement, Home Invest Belgium a renégocié l'échéance finale d'un IRS de € 20 millions, conclu avec ING, qui est à présent fixée à 2018 au lieu de 2013, et a conclu un nouvel IRS avec la banque BNP Paribas Fortis pour un montant de € 25 millions venant à échéance en 2018.
Grâce à ces accords le taux d'intérêt moyen payé a pu être ramené à 3,53% au 31 décembre 2012, contre 3,88% au 31 décembre 2011, tandis que la durée moyenne pondérée des lignes de crédit a pu être portée à 2 ans et 10 mois à la clôture de l'exercice, contre 2 ans au 31 décembre 2011.
La durée moyenne des couvertures de taux a pu être maintenue à +/- 3 ans et 8 mois. De nouvelles couvertures entreront en vigueur au cours de l'été 2013 (IRS forward de € 20 millions jusqu'au 10 juillet 2019).
A la clôture de l'exercice 2012, il est à noter que le total des couvertures de € 101 750 000 dépasse temporairement le montant total prélevé sur les lignes de crédit, à savoir € 80 250 000. L'acquisition des immeubles du certificat immobilier «Louvain-la-Neuve 1976» évoqué précédemment, dont le décaissement financier a eu lieu le 25 janvier 2013, a pour conséquence que le total prélevé sur les lignes de crédit redevient dès cette date supérieur au montant total des couvertures.
Tout cela contribue de manière significative à une sécurisation accrue du portefeuille de crédits et de couvertures de Home Invest Belgium.
D'autres initiatives en matière de restructuration des lignes de crédit et des couvertures sont prévues par la sicafi pour l'exercice 2013.
Par acte notarié du 9 octobre dernier est intervenue la fusion par absorption par Home Invest Belgium de la SA Belliard 21. L'intégralité du capital de cette société étant détenue par Home Invest Belgium, la fusion n'a pas donné lieu à l'émission d'actions nouvelles de Home Invest Belgium.
A l'issue de cette opération, les deux actifs détenus par la SA Belliard 21 se trouvent à présent dans le patrimoine de Home Invest Belgium, à savoir d'une part, la résidence hôtelière «Adagio Access Brussels Europe » au numéro 12 de la rue de l'Industrie à 1000 Bruxelles, dont la réception provisoire est intervenue le 14 septembre 2012, et d'autre part, une maison de maître - situé rue Belliard 19 à 1000 Bruxelles à usage de logements multiples, récemment rénovée, dont la réception provisoire est intervenue le 18 février 2013.
1 Toutes les dettes bancaires sont financées à taux variable. La juste valeur des instruments financiers au 31 décembre 2012 était de - € 7 260 645. Pour plus d'informations, voir le chapitre «Etats Financiers » - Annexe 24.
| 31/12/12 | 31/12/11 | |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| I. Actifs non courants | 244 014 260 | 257 986 342 |
| B. Immobilisations incorporelles | 5 808 | 7 623 |
| C. Immeubles de placement | 242 718 208 | 256 558 090 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 161 975 | 200 744 |
| E. Actifs financiers non courants | 51 517 | 37 755 |
| F. Créances de location-financement II. Actifs courants |
1 076 752 26 378 591 |
1 182 131 15 492 597 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 17 349 556 | 7 522 808 |
| C. Créances de location-financement | 105 379 | 98 890 |
| D. Créances commerciales | 4 779 961 | 4 118 361 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 1 306 827 | 1 928 583 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 634 188 | 1 701 118 |
| G. Comptes de régularisation | 202 681 | 122 836 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 270 392 851 | 273 478 939 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| A. Capital | 73 469 670 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 19 093 664 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 89 588 625 | 85 457 148 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-25 133 105 | -23 441 309 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
-1 958 774 | -2 549 147 |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 11 428 410 | 7 773 304 |
| D. Résultat net de l'exercice | 11 631 985 | 14 833 588 |
| CAPITAUX PROPRES | 178 721 397 | 175 237 840 |
| PASSI F |
||
| I. Passifs non courants | 71 810 647 | 64 115 189 |
| B. Dettes financières non courantes | 64 550 000 | 59 388 750 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 7 260 647 | 4 726 439 |
| II. Passifs courants | 19 860 808 | 34 125 911 |
| B. Dettes financières courantes | 16 162 666 | 24 926 363 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2 486 593 | 8 206 419 |
| E. Autres passifs courants | 554 506 | 519 171 |
| F. Comptes de régularisation | 657 043 | 473 957 |
| PASSI F |
91 671 455 | 98 241 099 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 270 392 851 | 273 478 939 |
| Nombre d'actions en fin de période1 | 3 043 231 | 3 043 231 |
| Valeur nette d'inventaire | 178 721 397 | 175 237 840 |
| Valeur nette d'inventaire par action | 58,73 | 57,58 |
| EPR A NAV2 |
60,40 | 58,89 |
| Endettement | 83 753 765 | 93 040 703 |
| Taux d'endettement | 30,97% | 34,02% |
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle.
2 « EPRA NAV» correspond à la Valeur de l'Actif net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
Les immobilisations incorporelles, se rapportent au logiciel de gestion WinIris.
Durant l'exercice, la juste valeur des immeubles de placement est passée de € 256,5 millions au 31 décembre 2011 à € 242,7 millions au 31 décembre 2012, projets de développement inclus, soit une diminution de 5%, principalement du fait de :
A noter que l'acquisition des actifs du certificat immobilier Louvainla-Neuve 1976 ne sont pas encore repris dans ces chiffres.
Les projets de développement en cours s'élèvent au total à € 0,9 million contre € 18,1 millions au 31 décembre 2011.
Les actifs financiers non courants se montent à € 0,05 million, en augmentation de 36,5% par rapport à l'an passé, suite à la hausse de la juste valeur des instruments de couverture par application de la norme comptable IAS 39.
Les créances de location financement, d'un montant de € 1,2 million, représentent la valeur des créances découlant des leasings immobiliers sur l'immeuble de la rue de Belgrade et sur la Résidence Lemaire, la partie à long terme étant comptabilisée dans les actifs non courants, tandis que celle à court terme (moins d'un an) est comptabilisée dans les actifs courants.
Le poste des actifs détenus en vue de la vente s'élève à € 17,3 millions; il représente la juste valeur, à la clôture de l'exercice, des immeubles dont la procédure de vente avait déjà été initiée à cette date.
Les créances commerciales, en augmentation à € 4,8 millions contre € 4,1 million l'an passé, correspondent pour la plus grande partie aux montants à recevoir dans le cadre des compromis signés à la clôture de l'exercice 2012 (€ 2,3 millions) et à un acompte versé pour l'acquisition du site Louvimmo, et pour le solde (€ 0,9 million) aux créances locatives sur les immeubles de placement, lesquelles représentent 5,6% des loyers appelés en 2012.
Les créances fiscales et autres actifs courants sont en diminution importante de 32,2% par rapport à leur niveau à la clôture de l'exercice 2011 (€ 1,3 million contre € 1,9 millions en 2011). Elles comprennent quasi exclusivement les fonds avancés à différentes copropriétés et immeubles en gestion.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie s'élèvent à la somme de € 2,6 million contre € 1,7 million l'an passé. Rappelons que les liquidités générées par l'activité de la sicafi sont utilisées en réduction temporaire de certaines lignes de crédit à court terme plutôt qu'en placements de trésorerie ou en valeurs disponibles.
Les comptes de régularisation se montent à € 0,2 million.
Au 31 décembre 2012, le capital de Home Invest Belgium, d'un montant de € 73,5 millions, est représenté par 3 056 143 actions, dont 12 912 actions sont détenues en autocontrôle et sont éliminées pour les calculs par action.
Les réserves progressent de 9,9%, à € 74,5 millions contre € 67,8 millions un an plus tôt suite à l'affectation du résultat 2011. Notons par ailleurs le résultat reporté des exercices antérieurs qui se monte à présent à € 11,4 millions, soit € 3,76 par action, par rapport à € 7,8 millions l'an passé (+ 47,0%).
Enfin, le résultat net de l'exercice s'élève à € 11,6 millions, en baisse de 21,6% par rapport à 2011. Il correspond au résultat net de l'exercice, avant affectation. A noter que ce chiffre comprend entre autres le solde net des variations de la juste valeur des immeubles de placement en cours d'exercice, montant qui sera comptabilisé en réserves dans le cadre de l'affectation du résultat.
La réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée correspond à l'évolution de la juste valeur des instruments de couverture de taux d'intérêt efficaces au sens de l'IAS 39 conclus par la sicafi. Ce poste négatif se contracte légèrement à € 2,0 millions contre € 2,5 millions l'an passé. Ce poste influence de manière négative, mais latente, les fonds propres de Home Invest Belgium, et dès lors la valeur nette d'inventaire par action, à concurrence de précisément € 0,64.
Les dettes financières non courantes sont en augmentation à € 64,6 millions, par rapport à € 59,4 millions il y a un an (8,7%), quatre lignes de crédit venant à échéance en 20131 et étant dès lors comptabilisées parmi les dettes financières courantes pour un total de € 15,7 millions.
Les dettes financières courantes diminuent à € 16,2 millions contre seulement € 25 millions en 2011. A noter que ce poste comprend également les garanties locatives reçues.
Les dettes commerciales et autres dettes courantes s'élèvent à € 2,5 millions contre € 8,2 millions l'an passé. Cette évolution s'explique par la provision de 6,2 millions comptabilisée en 2011 pour la finition du projet situé au coin des rue Belliard et Industrie – facture reçue et payée en 2012. Elles recouvrent des dettes fournisseurs à concurrence de € 1,5 million, des loyers perçus d'avance à concurrence de € 0,5 million, et enfin, des dettes fiscales à l'impôt des sociétés pour € 0,5 million.
Les autres passifs courants s'élèvent à € 0,6 million, montant quasi inchangé par rapport à l'an passé ; ils comprennent les dividendes des exercices antérieurs non encore réclamés par les actionnaires, à concurrence de € 0,04 million.
Les comptes de régularisation sont en augmentation de € 0,7 million.
Enfin, la valeur nette d'inventaire par action2 s'élève à € 58,73 contre € 57,58 au 31 décembre 2011, en croissance de 2%. La valeur nette d'inventaire par action, calculée selon le référentiel EPRA (c.à.d. hors impact latent des instruments de couvertures) se monte quant à elle à € 60,40 contre € 58,89 il y a un an (croissance de 2,5%).
giotto (evere) giotto (evere)
2 Calculée en excluant les 12 912 actions Home Invest Belgium détenues en autocontrôle (IAS 33, alinéa 20).
1 Les quatre lignes de crédit qui viennent à échéance en 2013 représentent 18,7% de l'endettement total de la sicafi. Home Invest Belgium met tout en oeuvre pour renégocier les lignes de crédit avant leur échéance finale et obtenir un étalement équilibré des échéances des lignes de crédit dans le temps. Ainsi les échéances finales sont étalées entre 2013 et 2019 (cfr chapitre "Facteurs de risque" - "Risque de liquidité et de structure de la dette").
| 31/12/12 | 31/12/11 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 16 814 467 | 15 724 617 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -312 211 | -188 448 |
| RESULT AT LOCATIF NET |
16 502 255 | 15 536 169 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 116 604 | 83 656 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
404 700 | 400 830 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -1 628 894 | -1 556 402 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 1 346 | 0 |
| RESULT AT IMMOBILIER |
15 396 011 | 14 464 254 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 157 926 | -923 309 |
| X. Frais commerciaux (-) | -482 542 | -541 340 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -156 258 | -358 203 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 997 825 | -1 739 400 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -3 794 551 | -3 562 253 |
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION DES IMMEUBLES |
11 601 461 | 10 902 000 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -648 065 | -539 388 |
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION AVANT RESULT AT SUR PORT EFEUILL E |
10 953 396 | 10 362 613 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 2 835 426 | 2 096 549 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 3 856 947 | 6 449 248 |
| RESULT AT D'EXPLOIT ATION |
17 645 768 | 18 908 409 |
| XX. Revenus financiers (+) | 114 348 | 188 741 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -2 935 804 | -2 797 080 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -50 747 | -34 754 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -3 124 636 | -1 423 915 |
| RESULTAT FINANCIER | -5 996 839 | -4 067 008 |
| RESULT AT AVANT IMPOT |
11 648 929 | 14 841 402 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -16 944 | -7 814 |
| IMPOT | -16 944 | -7 814 |
| RESULT AT NET |
11 631 985 | 14 833 588 |
| RESULT AT NET PAR ACTION |
3,82 | 5,09 |
| Nombre d'actions moyen1 | 3 043 231 | 2 912 933 |
| RESULT AT NET COUR ANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) |
4 939 612 | 6 287 791 |
| RESULT AT NET COUR ANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) |
1,62 | 2,16 |
| RESULT AT NET COUR ANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
8 064 248 | 7 711 706 |
| RESULT AT NET COUR ANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. et XXIII.) |
2,65 | 2,65 |
| RESULT AT SUR PORTE FEUILLE (XVI. à XIX.) |
6 692 372 | 8 545 797 |
| RESULT AT SUR PORT EFEUILL E PAR ACTION (XVI. à XIX.) |
2,20 | 2,93 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE | 10 960 219 | 10 202 475 |
| RESULT AT DISTRI BUABLE PAR ACTION |
3,60 | 3,50 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avant Résultat sur Ptf / Résultat immobilier) | 71,14% | 71,64% |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Résultat sur Ptf / Résultat immobilier) | 32,19% | 43,53% |
| Marge nette courante (Résultat net hors Résultat Sur Ptf / Résultat immobilier) | 32,08% | 43,47% |
| Dividende par action proposé | 3,25 | 3,00 |
| Taux de distribution consolidé | 90,24% | 85,65% |
1 Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en autocontrôle
Les revenus locatifs se montent à € 16,8 millions contre € 15,7 millions en 2011 (+6,9%), sous l'influence positive des acquisitions fin 2011 générant des revenus en année pleine en 2012 et la réception de l'hôtel «Adagio Access Brussels Europe» à la fin du 3ème trimestre 2012 et ce nonobstant l'érosion des loyers entrainée par les ventes réalisées en cours d'année.
Les charges relatives à la location ont augmenté à € 0,3 million contre € 0,2 million en 2011, sous l'influence notamment des réductions de valeur sur créances commerciales qui ont tendance à augmenter dans un contexte conjoncturel plus difficile.
Le résultat locatif net s'élève ainsi à € 16,5 millions pour € 15,5 millions un an plus tôt, en croissance de 6,2%.
Les charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sont principalement constituées par les précomptes immobiliers payés par la sicafi et restent quasi inchangés à € 1,6 million. Une partie de ces précomptes (€ 0,4 million) a toutefois pu être répercutée auprès de certains locataires conformément à la législation applicable (commerces, bureaux, maisons de repos). En conséquence, le résultat immobilier se
monte à € 15,4 millions contre € 14,5 millions un an plus tôt, en croissance de 6,4%.
Les frais techniques recouvrent les frais d'entretien propriétaire et les frais de rénovation. Ils totalisent € 1,2 million, en hausse de 25,4%, par rapport à € 0,9 million en 2011.
Les frais commerciaux sont quasi inchangés à € 0,5 million. Ils comprennent les commissions payées aux agents immobiliers pour la conclusion des nouveaux baux, le coût partagé des états des lieux, ainsi que les honoraires d'avocats exposés dans le cadre d'une gestion locative stricte du portefeuille.
Les charges et taxes sur immeubles non loués se montent à € 0,2 million, en baisse de 56,4% et représentent les charges que la sicafi doit supporter à chaque vacance locative. Elles sont donc directement fonction du taux d'occupation des immeubles du portefeuille. Leur hausse en 2011 s'explique par la nouvelle politique d'arbitrage du portefeuille, qui entraîne, dans les biens sélectionnés pour être vendus, une vacance locative plus importante.
Les frais de gestion immobilière représentent les frais de personnel et de fonctionnement, les honoraires du Management exécutif et ceux payés à la SA Estate & Concept pour la gestion
du complexe Résidences du Quartier Européen. Ils s'élèvent à € 2,0 million contre € 1,7 million un an plus tôt, en progression de 14,9%. La hausse de ce poste s'explique par le renforcement des équipes internes de vente, d'analyse et de soutien administratif, avec l'engagement de nouveaux collaborateurs.
Au total, les charges immobilières sont en augmentation de 6,5% à € 3,8 millions par rapport aux € 3,6 millions de l'an passé ; cette hausse réduite et contrôlée s'explique par l'augmentation délibérée des frais de gestion commentée ci-avant, dans le cadre de la stratégie de croissance et d'arbitrage de la sicafi.
Le résultat d'exploitation des immeubles se monte dès lors à € 11,6 millions, en progression de 6,4% par rapport au résultat de € 10,9 millions enregistré en 2011.
Les frais généraux de la sicafi englobent toutes les charges qui ne sont pas directement liées à l'exploitation des immeubles et la gestion de la société. Ils comprennent principalement les frais liés à la cotation en bourse et au statut juridique particulier de la sicafi (NYSE Euronext Brussels, autorité de contrôle, taxe d'abonnement au SPF Finances,…), les honoraires du Commissaire, des conseillers et de l'expert immobilier agréé de la sicafi. Ils ont progressé de 20,2% par rapport à 2011, notamment sous l'influence négative de frais externes liés à l'étude de nouveaux dossiers d'investissement.
Il en résulte un résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille de € 11,0 millions, en amélioration de près de 5,7% par rapport au résultat noté fin 2011 (€ 10,4 millions).
Le résultat sur portefeuille est à nouveau positif à € 6,7 millions, à comparer à l'excellent résultat de 2011 de € 8,5 millions. Ce bon résultat de 2012 s'explique, d'une part, par la variation largement positive de la juste valeur des immeubles de placement, à concurrence de € 3,9 millions (€ 6,5 millions en 2011), mais aussi par les importantes plus-values réalisées qui passent de € 2,1 millions en 2011 à € 2,8 millions en 2012, en nouvelle hausse de 35,2% (+101% déjà en 2011). Ce résultat appréciable témoigne pour la huitième
année consécutive de la capacité de Home Invest Belgium à générer des plus-values dans l'intérêt de ses actionnaires.
Le résultat d'exploitation, après prise en compte du résultat sur portefeuille, s'élève ainsi à € 17,6 millions, par rapport aux € 18,9 millions de 2011.
Les revenus financiers de € 0,1 million comprennent les intérêts créditeurs perçus et les redevances de location financement.
Les charges d'intérêt sont en légère progression de 5,0%, nonobstant l'endettement qui reste stable, dans un marché bancaire où les taux restent extrêmement bas, mais où par contre les marges sur crédits sont en augmentation significative.
Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers représentent la charge purement latente découlant de l'évolution de la juste valeur des instruments de couverture inefficaces au sens du référentiel IFRS. Ils passent de - € 1,4 million à - € 3,1 million (+119%).
Au total, le résultat financier (négatif) augmente de 47,5% à € - 6,0 millions.
Après prise en charge des frais financiers et des impôts, le résultat net de Home Invest Belgium, sous l'influence d'éléments purement latents, affiche un retrait de 21,6%, passant de € 14,8 millions en 2011 à € 11,6 millions en 2012. Le résultat net courant s'élève à € 4,9 millions (-21,4%), influencé par la variation négative de la juste valeur des instruments de couverture (impact IAS 39).
Le résultat net courant hors IAS 39 reflète l'amélioration de la rentabilité opérationnelle de l'entreprise, hors facteurs purement latents. Il progresse de manière appréciable (+4,6% par rapport à 2011).
Le résultat distribuable progresse quant à lui de manière appréciable, passant de € 10,2 millions en 2011 à € 11,0 millions pour 2012.
Les marges réalisées ont évolué comme suit :
Le résultat distribuable consolidé1 s'élève à € 11,0 millions contre € 10,2 millions il y a un an. Il se rapporte à un nombre moyen pondéré d'actions ayant pleine jouissance égal à 3 043 231 actions.
Aucune dotation à la réserve légale n'a été opérée.
Aucun événement ne s'est produit au cours de l'exercice qui justifierait la constitution de provisions au sens du référentiel IFRS.
En conséquence, au niveau des comptes statutaires, le Conseil d'administration propose à l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires de Home Invest Belgium :
L'évolution apparemment divergente de ces marges trouve son origine dans l'augmentation des charges financières sous l'influence négative, mais purement latente, de l'IAS 39 sur la comptabilisation des instruments de couverture inefficaces.
Le dividende proposé respecte le prescrit de l'article 27 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif à la comptabilité des sicafi, dès lors qu'il est supérieur au minimum requis de 80% de la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (€ 8 991 518,43), diminuée de la réduction nette de l'endettement de la société au cours de l'exercice (€ -2 999 861,09), tel qu'il ressort des comptes annuels statutaires. Ce minimum requis s'élève à € 5 991 657,34.
Suivant la législation actuellement en vigueur, ce dividende est soumis à un précompte mobilier de 15%. Le traitement fiscal du dividende depuis le 1er janvier 2013 est plus amplement décrit dans le chapitre «Document permanent».
En cas d'approbation du dividende proposé par l'Assemblée générale, il sera payable à partir du 17 mai 2013 par virement automatique aux actionnaires nominatifs et aux titulaires d'actions dématérialisées, et aux guichets de BNP Paribas Fortis Banque, contre remise du coupon n°16 détaché du solde existant d'actions au porteur.
city gardens (louvain) colombus (jambes)
1 Le résultat distribuable statutaire calculé conformément à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010, s'élève à € 11 239 398.
2 Ce dividende est déterminé sur base des comptes statutaires.
Home Invest Belgium déclare posséder l'ensemble des actions de la société anonyme Home Invest Management (HIM), sa filiale à 100% depuis le 27 février 2004.
A la clôture de l'exercice, Home Invest Management SA détient 12 912 actions de Home Invest Belgium.
La sicafi a confié à sa filiale Home Invest Management le développement de nouveaux projets pour son compte, sous la direction de son administrateur Toon Haverals (en qualité de représentant permanent de SPRL HIRES Consult), Chief Development Officer.
Le Commissaire a bénéficié d'honoraires s'élevant au total à € 34 556,16 HTVA répartis comme suit :
Les facteurs de risque sont décrits ci-avant dans le présent Rapport financier annuel.
Monsieur Guillaume Botermans, administrateur indépendant et Président du comité d'audit dispose de l'indépendance et de la compétence requise par le point 6° de l'article 119 du Code des Sociétés en matière de comptabilité et d'audit. Il bénéficie en effet d'une formation académique spécifique dans le domaine financier et aussi d'une expérience avérée dans la gestion de certificats immobiliers (voir Déclaration de Gouvernance d'Entreprise).
Le début de l'exercice 2013 a vu la concrétisation du dossier Louvain-la-Neuve, par la signature de l'acte authentique d'acquisition des actifs en date du 25 janvier 2013 (voir ci-dessus).
La réception provisoire des six appartements Rue Belliard 21 à 1000 Bruxelles a été accordée en date du 18 février 2013, mettant ainsi un terme au développement du projet «Belliard/Industrie » mené à bien par le groupe Nexity pour le compte de Home Invest Belgium.
Une nouvelle ligne de crédit d'un montant de € 25 millions a été contractée début janvier 2013 auprès de la banque Belfius avec échéance finale le 31 janvier 2019.
Sous réserve de l'accord de la FMSA, sera proposé à l'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2013 de procéder au renouvellement du mandat du commissaire actuel, Monsieur Karel Nijs, pour une durée de 3 ans prenant fin à l'issue de l'assemblée générale ordinaire à tenir en 2016, en raison de l'expiration de son mandat à l'échéance de la même Assemblée.
Aucun autre événement significatif n'est survenu depuis la clôture de l'exercice.
Les prévisions pour l'exercice 2013 ont été réalisées au niveau consolidé en tenant compte de :
Compte tenu du contexte économique, une hypothèse prudente de 0,83% de croissance des loyers (inflation comprise) a été retenue, tandis que le taux d'occupation global prévisionnel a été estimé à 94,5%.
Les prévisions ont été établies immeuble par immeuble, sur base de l'expérience acquise par le passé, de la connaissance approfondie des immeubles par l'équipe de gestion, plus
particulièrement leur taux d'occupation, le taux de rotation des locataires, le niveau des loyers et des charges opérationnelles d'entretien et de rénovation.
En ce qui concerne le coût de «funding»1 , les prévisions tiennent compte des dernières anticipations en matière de taux d'intérêt sur les marchés monétaire et des capitaux, ainsi que de la situation actuelle des marges bancaires. Il a ainsi été supposé que les taux à 3 mois (hors marge) s'élèveraient à 0,50%, tandis que le taux à 5 ans (IRS à 5 ans hors marge) monterait à 1%.
Le Conseil d'administration et le Management exécutif peuvent exercer une certaine influence sur la réalisation plus ou moins grande des hypothèses suivantes : le périmètre du portefeuille, le niveau des loyers, le taux d'occupation et le coût de funding (marge). L'hypothèse d'inflation en revanche est totalement en dehors de leur contrôle.
Compte tenu de l'incertitude découlant de la situation économique actuelle, notamment en matière d'évolution des valeurs immobilières et de celle des instruments de couverture, les prévisions publiées ci-après sont limitées à quelques chiffres-clé du seul exercice 2013 et ne reprennent ni projection de la variation de juste valeur des immeubles de placement ou des instruments de couverture de taux, ni bilans prévisionnels.
| Réalisé 2012 | Estimé 2013 | |
|---|---|---|
| Résultat locatif net | 16 502 255 | 18 984 279 |
| Résultat immobilier | 15 396 011 | 17 788 979 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 10 953 396 | 12 330 737 |
| Résultat net | 11 631 985 | 12 641 169 |
| Résultat net courant hors IAS 39 | 8 064 248 | 8 359 519 |
| Résultat net courant hors IAS 39 par action | 2,65 | 2,73 |
| Résultat distribuable | 10 960 219 | 11 849 077 |
| Résultat distribuable par action | 3,60 | 3,87 |
1 Le coût de funding correspond aux charges financières encourues sur les lignes de crédits bancaires.
La présente déclaration de gouvernance d'entreprise s'inscrit dans le cadre des dispositions du Code belge de gouvernance d'entreprise 2009 («Code 2009») ainsi que de la Loi du 6 avril 2010 modifiant le Code des sociétés.
L'Arrêté royal du 6 juin 2010 a consacré le Code 2009 comme seul code applicable. Le Code 2009 est disponible sur le site internet du Moniteur belge, ainsi que sur le site www.corporategovernancecommittee.be.
Home Invest Belgium adhère aux principes du Code 2009, tout en prenant en considération les spécificités de la société. Home Invest Belgium estime se conformer à l'ensemble des dispositions du Code précité, à l'exception des points suivants (application du principe de «comply or explain») :
(«assessment »), se fait de manière continue (et non pas périodique), compte tenu de la fréquence des réunions du Conseil d'administration, et lors des renouvellements de mandats (dérogation au principe 4.11) ;
La Charte de gouvernance d'entreprise décrit les règles de gouvernance applicables au sein de la société. La Charte a été établie par le Conseil d'administration de Home Invest Belgium et peut être consultée sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.
Conformément à la réglementation applicable, Home Invest Belgium a mis en place des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques dans le cadre de l'établissement de l'information financière.
Le Conseil d'administration et les différents Comités spécialisés sont responsables de l'identification et de l'évaluation des risques inhérents à la société et du suivi de la mise en place d'un processus de contrôle interne.
Le Management exécutif est, quant à lui, responsable de la mise en place d'un processus de gestion des risques
et de contrôle interne adapté à son fonctionnement et à l'environnement dans lequel elle évolue.
Le contrôle interne représente une succession d'actions qui permet à la société de réaliser son activité. Le contrôle interne est intégré dans la planification des activités.
La méthodologie pour décrire et analyser le contrôle interne mis en place s'organise autour des composantes suivantes :
Les éléments principaux de la composante «environnement de contrôle interne» consistent en :
Des acteurs externes participent également à cet environnement de contrôle des risques, notamment la FSMA, le commissaire, l'expert immobilier agréé, les conseillers juridiques, les banques, les analystes financiers et les actionnaires.
Une identification et une évaluation des risques principaux se réalise sur une base semestrielle par le Conseil d'administration, donnant lieu à publication dans les rapports financiers annuels et semestriels. Les risques font aussi l'objet d'un suivi ponctuel en dehors des exercices périodiques par le Conseil d'administration à l'occasion de ses réunions. Cette analyse de risques donne lieu à des actions de remédiation par rapport aux éventuelles vulnérabilités identifiées. Pour le détail des risques, voir le chapitre «Facteurs de risques » du présent rapport financier annuel.
Les contrôles sont mis en œuvre à travers notamment :
qui se fait de manière régulière par le management exécutif sur base de KPI's (« Key Performance Indicators ») et de façon trimestrielle par le comité d'audit et le Conseil d'administration ;
Par ailleurs, la sicafi a mis en place des mesures de contrôle spécifiques afin de faire face à ses principaux risques financiers (voir chapitre «Facteurs de risque»).
L'information et la communication permettent à l'entreprise de gérer, de suivre et de contrôler les opérations en cours.
La communication mise en place par la sicafi est adaptée à la taille de l'entreprise et repose essentiellement sur les communications internes journalières entre le management et le personnel, les réunions de travail et les échanges par e-mail.
La pérennité des données informatiques est assurée par un système de back-up continu sur disque dur et journalier sur tape, dont le stockage est confié à une société externe.
Les administrateurs sont choisis en raison de leur compétence et de la contribution qu'ils peuvent apporter à l'administration de la société.
Au début de l'exercice, le Conseil comptait 9 membres. Le mandat de Monsieur Gaëtan Hannecart est venu à échéance à l'issue de l'Assemblée générale ordinaire du 2 mai 2012 de sorte que, depuis cette date, le Conseil compte 8 administrateurs, soit 1 administrateur exécutif (l'administrateur délégué) et 7 administrateurs non-exécutifs. Sur les 7 administrateurs non-exécutifs, 4 administrateurs sont indépendants au sens de l'article 526ter du Code des sociétés.
Des engagements ont été pris envers les deux actionnaires les plus importants de la sicafi - le Groupe Van Overstraeten et AXA Belgium - en matière de représentation au Conseil d'administration (deux mandats pour le Groupe Van Overstraeten, un mandat pour AXA Belgium). Actuellement, les administrateurs visés par ces engagements sont Messieurs Liévin et Johan Van Overstraeten pour le Groupe Van Overstraeten et Monsieur Guy Van Wymersch-Moons pour AXA Belgium.
Le Conseil d'administration a pris connaissance des recommandations de la Commission corporate governance du 11 janvier 2011 concernant des administrateurs féminins. Le Conseil veillera à s'y conformer notamment lorsque des mandats d'administrateurs deviendront vacants dans le futur.
Eric Spiessens Administrateur indépendant
Koen Dejonckheere Administrateur indépendant
Guillaume Botermans Administrateur indépendant 1 3 5 7
Liévin Van Overstraeten Administrateur
Xavier Mertens Administrateur délégué
Guy Van Wymersch-Moons Président du Conseil d'administration 2 4 6 8
Luc Delfosse Administrateur indépendant
Johan Van Overstraeten Administrateur
Xavier Mertens
Administrateur délégué
Guy Van Wymersch-Moons
Président et Administrateur
Luc Delfosse
Administrateur indépendant
Johan Van Overstraeten
Administrateur
| Début premier mandat | 17 décembre 2002 | 6 mai 2009 | 19 septembre 2007 | 18 août 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Adresse professionnelle | Home Invest Belgium SA, boulevard de la Woluwe 60, 1200 Bruxelles |
AXA Belgium SA, boulevard du Souverain 25, 1170 Bruxelles |
Delficom, Kapucijnendreef 62, 3090 Overijse |
VOP SA, avenue du Sippelberg 3, 1080 Bruxelles |
| Autres fonctions | néant | General Manager of Real Estate de AXA Belgium SA |
néant | Administrateur de VOP SA |
| Taux de présence aux Conseils pendant l'exercice |
100% | 100% | 90% | 100% |
| Rémunération et avantages pendant l'exercice |
voir ci-après | jetons de présence de € 5 000 (réunions du Conseil d'administration) et € 1 200 (réunions de Comités) |
jetons de présence de € 4 500 (réunions du Conseil d'administration) et de € 600 (réunions de Comités) |
jetons de présence de € 5 000 (réunions du Conseil d'administration) et de € 3 000 (réunions de Comités) |
| Nombre d'actions HIB détenues |
920 | néant | néant | 128 569 |
| Expiration mandat | Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2014 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
| Formation/expérience | Licencié en droit (KUL), Master in Business Administration (Lancaster), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités notamment à la Banque Anhyp et chez Fortis Real Estate |
Licencié en droit (UCL), Licencié en notariat (UCL), DES en droit de l'environnement (Facultés Universitaires Saint-Louis), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités au sein du groupe AXA Belgium |
Licencié en sciences économiques et financières (ICHEC), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités, notamment au sein des groupes Codic, CDP, IVG et Wilma |
Jan Van Ruusbroeck College Laeken (1973) disposant en outre d'une large expérience dans la direction et le management d'entreprises, notamment dans le secteur du développement immobilier |
| Autres mandats1 | Home Invest Management SA, UPS I-BVS, ULI Belgium, Emix SPRL |
Blauwe Toren SA, Brustar One SA, Cabesa SA, Cornaline House SA, Evers Freehold SA, Immo Instruction SA, Immo Jean Jacobs SA, Immobilière du Parc Hôtel SA, Immo Zellik SA, Instruction SA La Tourmaline SA, Leasinvest Real Estate SCA, Leg II Meer 15 SA, Leg II Meer 22-23 SA, Leg II Meer 42-48 SA, Lex 65 SA, Marina Building SA, Messancy Réalisation SA, MUCC SA, Parc Louise SA, QB19 SA, Immo RAC Hasselt SA, Royaner SA, Royawyn SA, Sodimco SA, The Bridge Logistics SA, Transga SA, Trèves Freehold SA, Trèves Leasehold SA, Vepar SA, WaterLeau SA, Zaventem Properties SA, Zaventem Properties II SA*, Upar SA, Beran SA, Immo Jean Jacobs SA, WOM, UPSI SA, Leasinvest Immo LUX, Froissart Léopold SA, Parc Léopold SA, Maison de l'Assurance SCRL, Wetinvest III SA, Parc de l'Alliance SA |
IVG Real Estate Belgium SA, Property Security Belgium SA, Batipromo SA, Asticus Europe GIE, Opus II SARL Lxbg, Stodiek Beteiligung I Lxbg, Stodiek Beteiligung II Lxbg, Wertkonzept Holland IV Berlin, Wertkonzept Holland V Berlin, Organisation Immobilière SA, ASBL Jazz Station, ASBL FCM Brussels Strombeek, Régie Communale Autonome de Saint-Josse-ten-Noode, Centre Mommens SA, BECI, Promenades Vertes SA, SA Simazone, NV Crommelynck, Galerie des Carmes SA |
VOP SA, Immovo SA, Sippelberg SA, Rolem Belgium SA, Cocky SA, Stavos Luxembourg SA (G.D. du Luxemburg), Stichting Administratiekantoor Stavos NV (Nederland) |
1 Il s'agit des mandats exercés par les administrateurs dans d'autres sociétés au cours des 5 dernières années. Les mandats venus à expiration sont indiqués par un astérisque.
Eric spiessens
Administrateur indépendant
Koen Dejonckheere
Administrateur indépendant
Guillaume Botermans
Administrateur indépendant
liévin Van overstraeten
Administrateur
| 3 mai 2011 | 3 mai 2011 | 2 mai 2007 | 23 mai 2008 |
|---|---|---|---|
| ACW, Chaussée de Haecht 579, 1030 Bruxelles |
Gimv nV, karel oomsstraat 37, 2018 Antwerpen |
Arm-Stones Partnership SPRL, avenue Louise 505, 1050 Bruxelles |
Vop sA, avenue du Sippelberg 3, 1080 Bruxelles |
| Membre du Comité de Direction d'Auxipar nV |
Ceo de Gimv nV | Associé gérant de Arm-Stones Partnership SPRL, Administrateur de Pro Materia ASBL |
Administrateur délégué de Vop sA |
| 70% | 80% | 100% | 100% |
| jetons de présence de € 3 500 (réunions du Conseil d'administration) et de € 600 (réunions de Comités) |
jetons de présence de € 4 000 (réunions du Conseil d'administration) |
jetons de présence de € 5 000 (réunions du Conseil d'administration) et de € 5 100 (réunions de Comités) |
jetons de présence de € 5 000 (réunions du Conseil d'administration) et de € 900 (réunions de Comités) |
| néant | néant | néant | 128 671 |
| Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2015 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2016 |
Assemblée générale ordinaire à tenir en 2014 |
| Licencié en Sociologie (ku leuven), agrégé de l'enseignement secondaire, ingénieur pour les sciences sociales (ku leuven), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités notamment au sein du groupe ARCO |
Ingénieur civil (Gand) et mBA (IEFSI, France) |
Licencié et agrégé en sciences commerciales consulaires et financières (Jury ICHEC et Saint-Louis), licencié en économie européenne (uLB), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités au sein du groupe Paribas, notamment au niveau de la gestion des certificats immobiliers |
licencié en droit (kul 1982) et Licencié en management PuB (Vlerick 1983), disposant d'une large expérience dans la direction et le management d'entreprises, notamment dans le secteur immobilier, des centres sportifs et de la transformation du bois, en Belgique et en Roumanie |
| Gimv nV, Auxipar nV, VeH CVBA, publigas CVBA, Aspiravi nV, DG Infra+ nV, epC CVBA, Sint-Jozefskredietmaatschappij nV, livingstones CVBA |
Gimv nV, noorderman nV, Invest at Value nV, Capman plc (Finlande), DG Infra, Biotechfonds Vlaanderen nV, Voka-VeV, Fusieziekenhuis Roeselare Menen, Membre du Comité de Direction VBo-FBe |
Paribacert I, Paribacert II, Paribacert III, Immorente, Artesimmo*, Arm-Stones Partnership SPRL, Pro Materia ASBL, M2 SA |
Vop sA, Immovo sA, Sippelberg SA, Rolem Belgium SA, Cocky SA, Stichting Administratiekantoor Stavos, Stavos Luxembourg SA, Robelproduct SRL (Roumanie), Robeldoors SRL (Roumanie), Belconstruct SRL* (Roumanie), |
Immorobel SRL* (Roumanie), C&C SRL* (Roumanie)
Le Conseil d'administration agit dans l'intérêt exclusif de ses actionnaires. Son rôle consiste à :
Outre l'exécution de ses missions générales décrites cidessus, le Conseil d'administration s'est prononcé au cours de l'exercice écoulé sur différents dossiers dont notamment :
Le Conseil d'administration se réunit au moins sept fois par an et chaque fois qu'une opération particulière ou exceptionnelle le nécessite.
Au cours de l'exercice 2012, le Conseil d'administration de Home Invest Belgium s'est réuni 10 fois.
Les règles de quorum et de prise de décision sont précisées aux articles 16 et 17 des statuts de la société.
Conformément à l'article 16 des statuts, «hormis les cas de force majeure, le conseil d'administration ne peut valablement délibérer et prendre de décision que si la moitié de ses membres sont présents ou représentés. Si cette condition n'est pas remplie, une nouvelle réunion peut être convoquée qui délibérera et décidera valablement des points qui étaient à l'ordre du jour de la réunion précédente, à condition qu'au moins deux administrateurs soient présents ou représentés. »
Article 17 précise que «hormis les cas exceptionnels, la délibération et le vote ne peuvent concerner que les points repris dans l'ordre du jour. Toute décision du conseil d'administration est prise à la majorité absolue des voix des administrateurs présents ou représentés et, en cas d'abstention de l'un ou de plusieurs d'entre eux, à la majorité des autres administrateurs votants. En cas d'égalité de voix, la voix de celui qui préside la réunion est prépondérante. Dans des cas exceptionnels, conformément à l'article 521 du Code des sociétés, lorsque la nécessité urgente et l'intérêt de la société l'exigent, les décisions du conseil d'administration peuvent être prises par accord écrit unanime des administrateurs et/ou dans le cadre d'une téléconférence. Cette procédure ne peut cependant pas être suivie pour la détermination des comptes annuels et la mise en œuvre du capital autorisé.»
Les responsabilités et le fonctionnement des Comités spécialisés créés au sein du Conseil d'administration sont détaillés dans la Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium. Cette charte peut être consultée sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.
Le Comité d'investissement se charge principalement de la sélection, l'analyse et la préparation des dossiers d'investissement et de désinvestissement, leur approbation définitive restant toutefois confiée au Conseil d'administration.
Le Comité d'investissement s'est réuni 11 fois au cours de l'exercice écoulé et se compose des personnes suivantes :
Sophie Lambrighs (jusqu'au 10 octobre 2012), Représentant AXA Belgium Présence au Comité durant l'exercice : 10/10
Alain Verheulpen (à partir du 21 novembre 2012), Représentant AXA Belgium Présence au Comité durant l'exercice : 1/1
Nonobstant le fait que Home Invest Belgium n'est pas obligée de constituer un Comité d'audit - étant donné que la sicafi remplit 2 des 3 critères d'exclusion repris à l'article 526bis § 3 du Code des Sociétés - le Conseil d'administration de la sicafi a néanmoins décidé de le mettre en place.
Le Comité d'audit s'est réuni 4 fois au cours de l'exercice écoulé et se compose des personnes suivantes :
Présence au Comité durant l'exercice : 4/4
Le commissaire de la sicafi a assisté à chaque réunion du Comité d'audit en 2012.
Les missions assumées par le Comité d'audit sont principalement les suivantes :
Pendant l'exercice 2012, les points suivants ont notamment été abordés :
| Conseil d'administration | Comité d'investissement |
Comité d'audit | Comité de nomination et de rémunération |
|
|---|---|---|---|---|
| Guy Van Wymersch – Moons | Président | - | Membre | Président |
| Xavier Mertens | Administrateur délégué | Président | - | - |
| Guillaume Botermans | Administrateur indépendant | Membre | Président | Membre |
| Luc Delfosse | Administrateur indépendant | - | - | Membre |
| Gaëtan Hannecart | Administrateur (jusqu'à l'AGO du 2 mai 2012) |
- | - | - |
| Johan Van Overstraeten | Administrateur | Membre | - | - |
| Liévin Van Overstraeten | Administrateur | - | Membre | - |
| Eric Spiessens | Administrateur indépendant | - | Membre | - |
| Koen Dejonckheere | Administrateur indépendant | - | - | - |
| Sophie Lambrighs | - | Membre (jusqu'au 10 octobre 2012) |
- | - |
| Alain Verheulpen | - | Membre (à partir du 21 novembre 2012) |
- | - |
| Michel Pleeck | Président honoraire |
1 Il s'agit du nombre moyen de salariés qui est inférieur au seuil de 250 personnes et du chiffre d'affaires net annuel qui est inférieur au seuil de € 50 000 000.
Un seul Comité, regroupant à la fois les compétences en matière de nomination et de rémunération, a été constitué au sein de Home Invest Belgium.
Le Comité de nomination et de rémunération s'est réuni 2 fois au cours de l'exercice écoulé et se compose des personnes suivantes :
• Guy Van Wymersch-Moons, Administrateur, Président du Conseil et Président du Comité de nomination et de rémunération
Présence au Comité durant l'exercice : 2/2
Le Comité de nomination et de rémunération fait régulièrement rapport au Conseil d'administration sur l'exercice de ses missions. Le Comité assiste le Conseil dans toutes les matières relatives à la composition du Conseil d'administration (nombre, compétences, gender diversification), des Comités spécialisés et à la rémunération des administrateurs et des membres du management exécutif de la sicafi.
Le Comité de nomination et de rémunération est en particulier chargé de :
Au cours de l'exercice 2012, il s'est réuni principalement pour discuter des points suivants :
alliés - van haelen (forest)
voisin (woluwé-saint-pierre)
Home Invest Belgium a désigné un Management exécutif au sens de l'article 39 de la loi du 3 août 2012. Les responsabilités et le fonctionnement du Management exécutif sont détaillés dans la Charte de gouvernance d'entreprise de Home Invest Belgium. Cette charte peut être consultée sur le site internet de la société www.homeinvestbelgium.be.
Le Management exécutif est composé de :
Jean-Luc Colson Chief Financial Officer2 de Home Invest Belgium Xavier Mertens Chief Executive Officer de Home Invest Belgium Filip Van Wijnendaele Chief Operating Officer3 de Home Invest Belgium
| Début premier mandat | 21 janvier 2010 | 17 décembre 2002 | 16 juin 2011 |
|---|---|---|---|
| Adresse professionnelle | Home Invest Belgium SA, boulevard de la Woluwe 60, 1200 Bruxelles |
Home Invest Belgium SA, boulevard de la Woluwe 60, 1200 Bruxelles |
Home Invest Belgium SA, boulevard de la Woluwe 60, 1200 Bruxelles |
| Autres fonctions | Administrateur de Home Invest Management SA |
néant | néant |
| Rémunération et avantages pendant l'exercice |
voir ci-après | voir ci-après | voir ci-après |
| Nombre d'actions HIB détenues | néant | 920 | néant |
| Formation/expérience | Gradué en comptabilité (HEMES SAINTE MARIE), ayant rempli diverses fonctions financières notamment chez AXA Belgium, ING Real Estate et Home Invest Belgium |
Licencié en droit (KUL), Master in Business Administration (Lancaster), ayant rempli diverses fonctions à responsabilités notamment à la Banque Anhyp et chez Fortis Real Estate |
Licencié et agrégé en sciences commerciales et consulaires (HUB), DES en communication d'affaires (KUL), post-graduat en immobilier (KULAK), ayant rempli diverses fonctions à responsabilité, notamment chez Immobiliën Hugo Ceusters et la Société des Centres Commerciaux de Belgique (SCCB) |
| Autres mandats1 | la sprl u Ylkatt n'a pas de mandats d'administrateur. Son représentant permanent, Jean-Luc Colson, est administrateur (gérant) des sociétés suivantes : Home Invest Management SA et Ylkatt sprl u. |
Home Invest Management SA, UPS I-BVS, ULI Belgium, Emix SPRL. |
la sprl u FVW Consult n'a pas de mandats d'administrateur. Son représentant permanent, Filip Van Wijnendaele a exercé un mandat de membre du Comité de Direction dans la SA Immobiliën Hugo Ceusters. |
1 Il s'agit des mandats exercés par les membres du Management exécutif dans d'autres sociétés au cours des 5 dernières années. Les mandats venus à expiration sont indiqués par un astérisque.
2 En sa qualité de représentant permanent de la SPRLU Ylkatt.
3 En sa qualité de représentant permanent de la SPRLU FVW Consult.
Le Management exécutif assure la gestion journalière de la société, exécute la stratégie arrêtée par le Conseil d'administration et en fait rapport au Conseil d'administration.
Son rôle est multiple et consiste notamment dans les missions suivantes :
Les membres du Management exécutif font l'objet d'une évaluation annuelle formelle par le Comité de nomination et de rémunération, dans le cadre de la détermination de leurs honoraires variables, sur base des objectifs et des critères déterminés en début d'année.
Le rapport de rémunération a été arrêté par le Conseil d'administration en date du 27 mars 2013 et tient compte des recommandations du Comité de nomination et de rémunération.
Il reprend les informations préconisées par le Code belge de gouvernance d'entreprise (édition 2009) et dans l'article 96§3 alinéa 2 du Code des sociétés, tel qu'introduit par la loi du 6 avril 2010.
Aucun administrateur non exécutif ne bénéficie d'une rémunération fixe ou variable, de quelque nature que ce soit. Ils peuvent toutefois rentrer des notes de frais pour les dépenses exposées dans l'exercice de leur mandat.
Les administrateurs non exécutifs bénéficient d'un régime de jetons de présence pour les réunions du Conseil d'administration et des différents Comités spécialisés,
à concurrence de € 500 par séance du Conseil, et de € 300 par séance de Comité.
Les membres du Management exécutif qui assistent à ces réunions ne bénéficient pas de ces indemnités.
• Principe de base: une juste rémunération de base, tenant compte du poids de la fonction, des connaissances requises, de l'importance de l'entreprise, majorée d'une rémunération variable plafonnée qui est fonction des résultats obtenus par rapport aux objectifs convenus. La rémunération variable est déterminée suivant des critères d'évaluation, si possible mesurables, arrêtés en début d'exercice par le Conseil d'administration sur avis du Comité de nomination et de rémunération. Le degré de réalisation des critères d'évaluation est évalué par le Conseil d'administration sur avis du Comité de nomination et de rémunération au début de l'exercice suivant, à la lumière des états financiers de l'exercice clôturé.
(dans le cadre de la convention d'entreprise conclue au mois de mai 2002 et de ses avenants)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, de € 270 000 (valeur 1/01/2009) et une rémunération variable pouvant aller de 0% à 28% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Il bénéficie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la sicafi.
La rémunération de l'Administrateur délégué à charge de l'exercice 2012 s'est élevée à € 310 242,76 (honoraires fixes de € 285 242,76, honoraires variables de € 25 000 attribués en 2012 pour l'exercice 2011).
Sa rémunération variable est déterminée sur base des cinq critères suivants :
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ : la convention d'entreprise conclue avec l'Administrateur délégué prévoit, en cas de résiliation par la sicafi, un préavis de minimum six mois, à majorer d'une
Erainn (etterbeek)
Erainn (etterbeek)
indemnité de rupture de minimum 1 mois par année de prestations sans pouvoir dépasser un total de douze mois. Elle sera calculée en tenant compte tant de la rémunération fixe que de la rémunération variable.
Ces dispositions contractuelles divergent potentiellement1 des recommandations en la matière, telles que reprises au Code belge de gouvernance d'entreprises (édition 2009). Toutefois, compte tenu du niveau de rémunération et de l'expérience acquise, le Conseil d'administration estime que ces dispositions sont équilibrées.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 21 janvier 2010 avec la sprlu Ylkatt)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, de € 140 000 (valeur 1/03/2012) et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Il bénéficie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la sicafi.
La rémunération du CFO, M. Jean-Luc Colson, à charge de l'exercice 2012 s'est élevée à € 154 362,70 (honoraires fixes de € 138 737,70, honoraires variables de € 15 625 attribués en 2012 pour l'exercice 2011).
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des cinq critères suivants au cours de l'exercice considéré :
la supervision de la gestion administrative des ressources humaines et de l'organisation informatique, le reporting interne et celui pour le Conseil d'administration ;
le contrôle de la marge opérationnelle ;
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ : la convention d'entreprise conclue avec la sprlu YLKATT prévoit, en cas de rupture du contrat par la sicafi, un préavis de neuf mois à majorer d'une indemnité de rupture de trois mois. La période de préavis pourra être remplacée par une indemnité compensatoire d'un montant correspondant proportionnellement à la durée du préavis restant à courir. L'indemnité de rupture de trois mois sera majorée d'un demi mois par année de prestations de services, sans pouvoir dépasser un total de neuf mois. Cette indemnité sera calculée en tenant compte tant de la rémunération fixe que de la rémunération variable.
Ces dispositions contractuelles divergent potentiellement1 des recommandations en la matière, telles que reprises au Code belge de gouvernance d'entreprises. Toutefois, compte tenu du niveau de rémunération et de l'expérience acquise, le Conseil d'administration estime que ces dispositions sont équilibrées.
(dans le cadre d'une convention d'entreprise conclue le 5 mars 2011 avec la sprlu FVW Consult)
La convention prévoit une rémunération de base annuelle indexée, payable par tranches mensuelles, de € 144 000 (valeur 1/03/2011) et une rémunération variable pouvant aller de 5% à 16% de la rémunération annuelle de base de l'exercice concerné.
Il bénéficie en outre d'un GSM, de la prise en charge des frais de GSM et est défrayé pour les frais exposés pour le compte de la sicafi.
1 En cas de conversion de la période de préavis, ou d'une partie de celle-ci, en indemnité de rupture, l'indemnité maximale de 12 mois préconisée par le Code belge de gouvernance d'entreprises (édition 2009) pourrait être dépassée.
La rémunération du COO, M.Filip Van Wijnendaele, à charge de l'exercice 2012 s'est élevée à € 155 971,16 (honoraires fixes de € 147 953,16, honoraires variables de € 8 018 attribués en 2012 pour l'exercice 2011).
Sa rémunération variable est déterminée sur base de l'application des sept critères d'évaluation suivants au cours de l'exercice considéré :
Plan de pension, assurances complémentaires ou d'autres avantages : nihil
Primes de performance en actions, options ou autres droits d'acquérir des actions : nihil
Dispositions contractuelles en matière de préavis et d'indemnité de départ : la convention d'entreprise conclue avec la sprlu FVW Consult prévoit, en cas de rupture du contrat par la sicafi, un préavis de trois mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum, et une indemnité de rupture de quatre mois, à majorer d'un mois par année de prestations de services, avec un total de six mois maximum.
La période de préavis pourra être remplacée par une indemnité compensatoire d'un montant correspondant proportionnellement à la durée du préavis restant à courir. Ces dispositions contractuelles sont conformes au Code belge de gouvernance d'entreprises.
***
La société n'a pas à ce jour l'intention d'apporter de modifications importantes à sa politique de rémunération au cours des deux prochains exercices.
place du jeu de balle (lasne)
place du jeu de balle (lasne)
Le Management exécutif anime une équipe de 13 personnes au 31 décembre 2012.
La sicafi fait régulièrement appel à des agents immobiliers spécialisés en vue de mener à bien la location de ses immeubles ou leur mise en vente. Cela n'empêche pas la société de se charger elle-même de manière ponctuelle de la location et de la vente de certaines surfaces de son portefeuille immobilier lorsque elle en a l'occasion. Les agents immobiliers auxquels la Société fait appel sont sélectionnés avec soin en fonction de la localisation de l'immeuble, de son positionnement et du type de clientèle recherché.
Pour l'exercice 2013 à venir, Home Invest Belgium a décidé d'insourcer progressivement la gestion technique de la plupart de ses immeubles en Région Bruxelloise. Les immeubles qui ne sont pas gérés en interne au niveau technique restent bien évidemment gérés par des gérants et des syndics extérieurs.
une attention particulière est apportée à la réputation de sérieux et de probité de ces différents intervenants, en accord avec les valeurs éthiques appliquées par la sicafi dans le cadre de sa responsabilité sociétale.
monsieur karel nijs, réviseur d'entreprises, lié à la sCCrl pkF, réviseurs d'entreprises, établie à 2600 Anvers, Potvlietlaan 6, agit comme commissaire de Home Invest Belgium. Il est agréé par la FSMA et certifi e notamment les comptes annuels de la sicafi et revoie ses comptes semestriels.
Son mandat vient à échéance à l'issue de l'Assemblée générale ordinaire du 7 mai 2013. Sous réserve de l'approbation de la FSMA, le renouvellement de son mandat sera proposé à ladite Assemblée pour une durée de 3 ans.
| (€ - TVA comprise) | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Emoluments du commissaire (base statutaire) | ||
| Emoluments pour l'exercice du mandat de commissaire | 29 040 | 29 040 |
| Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières | ||
| Autres missions d'attestation | 13 310 | |
| Autres missions extérieures à la mission de révision | 4 359 | 6 159 |
| Emoluments des personnes avec lesquelles le commissaire est lié | ||
| Emoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières | ||
| Missions de conseils fiscaux | 1 571 | 622 |
| TOTAL | 34 970 | 49 131 |
Le Commissaire a examiné le présent rapport de gestion et confirmé que les renseignements fournis ne présentent pas d'incohérences manifestes par rapport aux informations dont il a eu connaissance dans le cadre de son mandat.
Son rapport est intégré à celui relatif aux comptes annuels consolidés, repris dans la partie «Etats financiers » ci-après.
La SA Winssinger & Associés (RPM Bruxelles : 0422.118.165), ayant son siège social chaussée de La Hulpe 166 à 1170 Bruxelles, Belgique (tél.: +32 (0)2 629 02 90), représentée par Monsieur Geoffroy Regout, agit comme expert immobilier indépendant de la société et réalise l'évaluation trimestrielle des biens immobiliers, ainsi qu'au moment de l'acquisition, de l'apport, de la vente d'immeubles, ou de la fusion/scission de société(s) immobilière(s) avec la sicafi ou encore de l'intégration d'immeubles dans le périmètre de consolidation de la sicafi par d'autres moyens.
Sa rémunération annuelle se calcule comme suit :
| Surfaces à expertiser | par m² expertisé |
|---|---|
| ≤ 125 000 m² | € 0,40 |
| > 125 000 et ≤ 175 000 m² | € 0,35 |
| > 175 000 m² | € 0,30 |
Fortis Banque SA (RPM Bruxelles : 0403.199.702), située à 1000 Bruxelles, rue Montagne du Parc 3 (tél : +32 (0)2 565 11 11) est la banque centralisatrice chargée du service financier des actions de Home Invest Belgium (paiement des dividendes, souscription à des augmentations de capital, convocation aux Assemblées générales).
Sa rémunération est fixée de la manière suivante, à augmenter de la TVA :
| Titres | 0,2% de la valeur nette du coupon mis |
|---|---|
| dématérialisés | en paiement |
| Titres | 2% du coupon net majoré de € 0,1 par |
| au porteur | coupure encaissée |
L'obligation d'avoir une banque dépositaire ayant été supprimée par l'arrêté royal du 7 décembre 2010, Home Invest Belgium a mis fin à la convention avec Fortis Banque avec effet au 1er juillet 2011.
La Banque Degroof et ING Equity Markets interviennent en qualité de « liquidity provider » de l'action Home Invest Belgium.
Les règles légales de prévention de conflits d'intérêt qui s'appliquent à Home Invest Belgium sont reprises aux articles 523 et 524 du Code des sociétés, ainsi qu'aux articles 17 à 19 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010.
Au cours de l'exercice écoulé, aucune opération n'a donné lieu à l'application de l'article 523 ni de l'article 524 du Code des sociétés en matière de conflit d'intérêts.
L'article 18 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 a trouvé à s'appliquer à 1 dossier durant l'exercice 2012. Cet article prévoit des dispositions particulières lorsqu'une des personnes visées à cet article (administrateur ou actionnaire d'une filiale de la sicafi,…) intervient comme contrepartie dans une opération avec la sicafi ou une société dont elle détient le contrôle. Conformément à cet article, a été notifié à la FSMA la signature d'une convention d'apport avec la SA AXA Belgium en date du 5 juillet 2012 portant sur un immeuble de bureaux situé Avenue Marcel Thiry 208 à 1200 Woluwe-Saint-Lambert, compte tenu du fait que la SA AXA Belgium pouvait être qualifiée de personne qui contrôle ou qui détient une participation dans Home Invest Belgium au sens de l'article 18 dudit Arrêté Royal.
D'autres règles de prévention de conflits d'intérêts sont prévues dans la Charte de gouvernance d'entreprise1 de Home Invest Belgium à laquelle tous les administrateurs de la sicafi ont adhéré. Cette Charte prévoit notamment à l'article 4.8 « (…) Si Home Invest Belgium se propose de conclure avec un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération qui n'est pas visée par l'article 523 du Code des sociétés (par exemple, parce qu'il s'agit d'une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché), Home Invest Belgium estime néanmoins nécessaire que cet administrateur le signale aux autres administrateurs avant la délibération du Conseil d'administration et qu'il s'abstienne d'assister à la délibération du Conseil d'administration relative à cette opération et de prendre part au vote. (…) »
Des cumuls de mandats d'administrateurs peuvent également donner lieu à des conflits d'intérêts. Ainsi, Monsieur Guy Van Wymersch-Moons, Président du Conseil d'administration de
Home Invest Belgium, est également administrateur d'une autre sicafi, Leasinvest Real Estate. Compte tenu du fait que Leasinvest Real Estate investit presque exclusivement dans des secteurs du marché immobilier dans lesquels Home Invest Belgium n'investit pas, les risques de conflit d'intérêt sont toutefois très réduits.
Le Management exécutif est soumis aux mêmes règles en matière de conflits d'intérêts que le Conseil d'administration. De même, Home Invest Belgium veille à demander à ses principaux fournisseurs de services d'adhérer à la Charte de gouvernance d'entreprise en matière de prévention de conflits d'intérêts et de délits d'initiés. Pour ce qui concerne plus particulièrement l'expert immobilier agréé de la sicafi, la convention conclue avec Home Invest Belgium prévoit qu'en cas de conflit d'intérêts, l'évaluation initiale du bien immobilier sera confiée à un autre expert immobilier.
Compte tenu de la réputation d'intégrité de Home Invest Belgium, le Conseil d'administration a mis en place un Code de conduite2 applicable aux transactions sur les actions et les autres instruments financiers de la sicafi par des administrateurs et des collaborateurs de la sicafi et de ses filiales.
Ce Code prévoit entre autres :
Durant l'exercice écoulé, les fonctions de «Compliance Officer » ont été assurées par Monsieur Guy Van Wymersch-Moons, Président du Conseil d'administration. Pour ce qui concerne les transactions éventuelles que Monsieur Guy Van Wymersch-Moons souhaiterait lui-même effectuer, M. Xavier Mertens, administrateur-délégué, interviendra en qualité de «Compliance Officer ».
1 La Charte de gouvernance d'entreprise est disponible sur le site internet de la société (www.homeinvestbelgium.be).
2 Le Code de conduite figure en Annexe 1 de la Charte de gouvernance d'entreprise et est disponible sur le site internet de la société (www.homeinvestbelgium.be).
Home Invest Belgium n'a réalisé aucune activité en matière de recherche et de développement au cours de l'exercice 2012.
Le Conseil d'administration n'a aucune indication sur l'existence de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la sicafi au sens de l'article 119, 3° du Code des sociétés.
Les objectifs et la politique de la société en matière de gestion des risques financiers, l'exposition de la société aux risques de crédit, de prix, de liquidité et de trésorerie ainsi que les instruments financiers et leur utilisation, sont décrits dans la partie «Facteurs de risque» du présent rapport financier annuel. Informations dans le cadre de l'article 34 de l'arrêté royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis a la négociation sur un marché réglementé1
Les informations reprises ci-après constituent les explications sur les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition sur les actions de Home Invest Belgium, tels que visés dans l'article 34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 :
léopold (liège)
jourdan 85 (saint-gilles)
alliés-van haelen (forest)
2 Dont 12 912 actions en auto-contrôle, détenues par Home Invest Management SA, filiale à 100% de Home Invest Belgium.
1 Voir également la loi du 1er avril 2007 relative aux offres publiques d'acquisition et l'article 21.2.6 de l'Annexe I au Règlement Prospectus 809/2004.
procéder à l'acquisition ou à la prise en gage d'actions propres dans les limites prévues à l'article 6.3 des statuts qui prévoit :
a) d'une part, la possibilité, pendant une période de 5 ans ayant pris cours le 17 janvier 2012, d'acquérir des actions de la Sicafi à un prix unitaire de minimum 80% de la dernière valeur nette d'inventaire publiée, et de maximum 105% de ladite valeur, avec un maximum de 10% du total des actions émises, et
erainn (etterbeek) louvain-la-neuve
La mission de Home Invest Belgium – telle qu'exposée ciavant dans l'introduction du présent rapport – consiste à proposer des logements décents à la population tout en veillant aux intérêts de ses actionnaires. Pour ce faire, la sicafi se reconnaît des responsabilités dans les contextes tant environnementaux qu'humains au sein desquels elle accomplit cette mission. Cette reconnaissance correspond par ailleurs à la prise en considération des critères sociaux, environnementaux et éthiques prescrits par l'article 88 de la loi du 3 août 2012.
L'action responsable de Home Invest Belgium est surtout perceptible au niveau de la gestion de son patrimoine en exploitation et de ses décisions d'investissement. Propriétaire d' un patrimoine immobilier important composé d'immeubles à durée de vie variable, la société adopte une politique pragmatique visant à allier un programme de rénovation rationnelle mais permanente à des impératifs financiers ; ainsi peut-il parfois être plus judicieux de se séparer d'un immeuble vieillissant plutôt que d'exposer des frais importants pour pallier les prestations énergétiques jugées insuffisantes. Cette politique d'investissements fondés et d'arbitrage actif du portefeuille repose sur une évaluation périodique détaillée du portefeuille. En cas de décision d'investissement dans des actifs neufs, la qualité de la nouvelle acquisition ou du projet à développer, appelés à assurer des revenus locatifs sur une longue période, sera à l'évidence au diapason des meilleures normes environnementales du moment.
Dans le domaine du respect de l'environnement, la sicafi veut faire preuve du même sens responsable au niveau de l'utilisation de ses propres bureaux. Comme toute entreprise et/ou employeur, elle se reconnaît le devoir de gérer au mieux, en étroite communication avec son personnel, les différents aspects concernant son propre fonctionnement, tels que ses consommations d'énergie (chauffage-éclairage-déplacements), le traitement de ses déchets (tri sélectif-usage papierconsommables divers) et sa consommation d'eau (entretiennettoyage). L'adoption de ces bonnes pratiques – quoique limitées dans leur impact – sont de nature à sensibiliser l'ensemble des personnes travaillant au sein de Home Invest Belgium aux valeurs que celle-ci entend appliquer aux activités qu'elle déploie.
La sicafi reconnaît essentiellement deux groupes d'individus avec lesquels elle est en relation étroite et envers lesquels elle a des responsabilités : ses locataires et son personnel.
Dans le contexte humain considéré de manière large, Home Invest Belgium entend appliquer dans tous les rouages de son fonctionnement un certain nombre de valeurs éthiques qui lui sont essentielles, à savoir, les valeurs d'honnêteté, d'intégrité et d'équité. Le respect de ces valeurs est à ses yeux essentiel pour lui permettre de remplir correctement sa mission au bénéfice de l'ensemble de ses « stakeholders ».
Ces valeurs sont reconnues et suivies tant au niveau du Conseil d'administration que du Management exécutif et de l'ensemble du personnel et dès lors dans toutes les actions entreprises par la sicafi.
2012
L'action Home Invest Belgium a connu en 2012 une progression notable de 13% entre le 2 janvier 2012 (cours de clôture à € 63,03) et le 31 décembre 2012 (cours de clôture à € 71), sans tenir compte du dividende distribué au mois de mai 20122 .
Nonobstant le contexte de crise économique internationale, l'année 2012 se sera distinguée par un retour progressif de la confiance des opérateurs boursiers, principalement au cours du premier semestre. L'action Home Invest Belgium a suivi cette tendance générale favorable en affichant une hausse quasi constante des cours jusqu'à la fin du mois de
mai pour fléchir ensuite, principalement sous l'influence des incertitudes quant au traitement fiscal du dividende. Le mois de décembre aura été marqué par une reprise notable de la hausse des cours.
Le cours de clôture de l'action Home Invest Belgium a ainsi oscillé entre un plus bas de € 62,90 le 4 janvier 2012 et un plus haut de € 72 le 19 décembre 2012 qui constitue aussi le plus haut historique. Le cours de clôture de l'année s'élevait ainsi à € 71 au 31 décembre 2012 et se compare avantageusement au cours annuel moyen de € 68,59.
8 1 Des informations complémentaires sur les indices EPRA Belgium et BEL 20 peuvent être obtenues auprès des services de NYSE Euronext Brussels pour ce qui concerne l'indice BEL 20 et par consultation du site www.epra.com pour ce qui concerne l'indice EPRA Belgium.
7 2 Le détachement du coupon le 15 mai 2012 n'aura eu quasiment aucune incidence sur le cours puisque, ayant baissé à cette date à € 66,51, il se traitait déjà à € 67 le 16 mai et à € 70 le 30 mai 2012.
Sur base du dernier cours de clôture de l'année 2012 (€ 71), le dividende proposé représente un rendement de 4,58% (à comparer avec un rendement net en 2011 de 4,68%), alors que le taux de l'OLO à 5 ans s'élevait à 0,9% au 31 décembre 2012.
La liquidité du titre est également en hausse notable, avec une moyenne journalière de 1 136 actions par séance de cotation sur l'ensemble de l'exercice 2012 (vs une moyenne journalière de 902 actions pendant l'exercice 2011).
La très bonne performance de l'action Home Invest Belgium au cours de l'exercice 2012 (progression de + 13%) est à comparer avec l'évolution de l'indice du BEL20 (progression de + 17%) et avec l'ensemble du secteur des sicafi belges, reflété par l'indice sectoriel EPRA Belgium (progression de + 1%) au cours de la même période.
Le graphe ci-après illustre l'excellente performance boursière de l'action Home Invest Belgium par rapport à celle de l'indice EPRA Belgium ou celle du BEL 20, et ce depuis le mois de juin 1999.
Au cours de l'exercice 2012, la valeur nette d'inventaire a connu une progression de 2% par rapport à son niveau en début d'exercice, en passant de € 57,58 à € 58,73 au 31 décembre 2012.
Cette évolution positive - qui s'est surtout manifestée à partir du second semestre - est due pour l'essentiel aux bons résultats dégagés par deux des métiers de base de la sicafi, à savoir, la location immobilière d'une part et l'arbitrage piloté de certains immeubles d'autre part.
A noter que la valeur nette d'inventaire par action est maintenant supérieure de 70,4% à son niveau de € 34,46 lors de l'introduction en bourse en juin 1999. Cette évolution reflète la qualité des investissements immobiliers négociés par Home Invest Belgium et de celle de la gestion de ses actifs, tant en termes d'entretien, de rénovation que de timing des ventes.
L'action Home Invest Belgium s'est traitée avec une prime par rapport à la valeur nette d'inventaire publiée, et ce au cours de l'ensemble de l'exercice 2012. A la date du 31 décembre 2012, le cours de clôture s'élevait à € 71 et présentait une prime de 20,9% par rapport à la valeur nette d'inventaire de fin d'exercice. Cette prime illustre une nouvelle fois la confiance de l'actionnaire dans les performances significatives dégagées par un investissement en actions Home Invest Belgium.
résidenceS du quartier européen (bruxelles)
résidenceS du quartier européen (bruxelles)
| ISIN BE0003760742 |
2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Cours de bourse (en €) | |||
| Le plus élevé | € 72 | € 67,99 | € 61,50 |
| Le plus bas | € 62,90 | € 58,87 | € 53 |
| Au dernier jour de l'exercice | € 71 | € 64,05 | € 60,50 |
| Cours moyen | € 68,59 | € 62,99 | € 56,60 |
| Rendement du dividende brut1 | 4,51% | 4,65% | 4,55% |
| Dividende (en €) | |||
| Brut | € 3,25 | € 3 | € 2,75 |
| Net2 | € 2,76 | € 3 | € 2,75 |
| Volume | |||
| Volume journalier moyen | 1 136 | 902 | 833 |
| Volume annuel | 289 644 | 222 912 | 201 493 |
| Nombre d'actions total au 31 décembre | 3 056 143 | 3 056 143 | 2 931 334 |
| Capitalisation boursière au 31 décembre | € 217 millions | € 197 millions | € 171 millions |
| Free float | 47,01% | 46,83% | 49,65% |
| Vélocité3 | 20,16% | 15,40% | 13,85% |
| Pay out ratio (au niveau statutaire) | 88,37% | 84,61% | 89,06% |
Home Invest Belgium s'attache à offrir à ses actionnaires, sur une longue période, un dividende en augmentation au moins égale sinon supérieure à l'inflation. Entre 2000 et 2012, le dividende net est ainsi passé de € 1,96 à € 3,25 par action, soit une augmentation de 65,8% en l'espace de treize ans et demi, ou encore une hausse annuelle moyenne de 4,9%. Pendant la même période, « l'indice santé» s'appréciait de seulement 31,9% soit 2,36% sur base annuelle.
Pour l'exercice 2012, le dividende proposé de € 3,25 affiche une nouvelle fois une croissance remarquée de 8,3% par rapport à celui de € 3 distribué au titre de l'exercice 2011, le taux de distribution restant à un niveau raisonnable, voire prudent, de 88,4%.
La croissance dividendaire, notablement plus forte depuis trois ans, est rendue possible par la montée en puissance du volume des arbitrages sur portefeuille, pour lesquels le Conseil s'est fixé un objectif de minimum 4% l'an.
Suivant la nouvelle législation en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (Loi-programme du 27 décembre 2012), le dividende proposé de € 3,25 est soumis à un précompte mobilier de 15%, de sorte que le dividende net proposé se montera à € 2,76. Pour plus d'informations sur le régime fiscal applicable aux dividendes depuis le 1er janvier 2013, voir le chapitre «Document Permanent » - «La sicafi et son régime fiscal ».
A noter que, depuis la création de la sicafi, une partie non négligeable des bénéfices de chaque exercice a été reportée à nouveau, pour s'élever actuellement au niveau consolidé à € 4,36 par action, après affectation bénéficiaire des résultats 2012, ce qui devrait permettre de lisser la courbe des dividendes à l'avenir, si les conditions du marché immobilier devenaient plus difficiles.
1 Dividende brut de l'exercice divisé par le dernier cours de bourse de l'exercice.
2 Le précompte mobilier est de 15% à partir du 1er janvier 2013.
3 Nombre d'actions traitées / free float.
La rentabilité d'un placement se mesure tant à l'aune du rendement immédiat qui peut en être retiré, que de l'accroissement de la valeur nette d'inventaire que ce placement peut présenter sur le long terme. L'addition de ces deux composantes constitue le return annuel du placement.
Dans le cas d'une sicafi, le poids du rendement immédiat est certes important, mais la capacité à générer des plus-values constitue le véritable label de qualité pour l'avenir.
Ainsi, pour l'actionnaire qui aurait participé à l'opération d'introduction en Bourse (« IPO» ou « Initial Public Offering») en juin 1999 et aurait réinvesti chaque année tous ses dividendes en actions Home Invest Belgium, le taux de rentabilité interne de son investissement (« IRR» ou « Investment Rate of Return») calculé sur la période de 13 ans et demi s'élèverait à 13,67%, et ce, malgré la faible performance enregistrée au cours des exercices 2008 et 2009.
De même, le return de l'actionnaire de Home Invest Belgium, qui n'aurait pas réinvesti ses dividendes chaque année, s'établit néanmoins à une moyenne remarquable de 11,45% par an sur la période 1999/2012.
Ce return ne peut être comparé tel quel à ceux de la majorité des autres sicafi, en raison du fait que ces derniers sont calculés avant précompte mobilier sur les dividendes, alors que jusque fin 2012, le dividende de Home Invest Belgium était exonéré de précompte mobilier (15% depuis le 1er janvier 2013).
louvain-la-neuve louvain-la-neuve
| Return (€)1 | Valeur nette d'inventaire dividende exclu |
Accroissement de valeur |
Dividende brut/net |
Return par action2 |
Return en % pour l'actionnaire3 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/12 | 55,48 | 0,9 | 3,25 | 4,15 | 7,60% | |
| Comptes | 31/12/11 | 54,58 | 2,65 | 3 | 5,65 | 10,88% |
| Consolidés | 31/12/10 | 51,93 | 1,42 | 2,75 | 4,17 | 8,26% |
| en IFRS | 31/12/09 | 50,51 | 0,16 | 2,43 | 2,59 | 5,14% |
| 31/12/08 | 50,35 | -2,17 | 2,36 | 0,19 | 0,36% | |
| 31/12/07 | 52,52 | 3,21 | 2,3 | 5,51 | 11,17% | |
| 31/12/06 | 49,31 | 3,35 | 2,24 | 5,59 | 12,16% | |
| 31/12/05 | 45,96 | 4,17 | 2,19 | 6,36 | 14,47% | |
| 31/12/05 | 46,91 | 4,24 | 3,47 | 7,71 | 11,41%4 | |
| Comptes | 31/05/04 | 42,67 | 4,13 | 2,16 | 6,29 | 16,32% |
| statutaires | 31/05/03 | 38,54 | 1,15 | 2,13 | 3,28 | 8,77% |
| en Belgian | 31/05/02 | 37,39 | 0,44 | 2,07 | 2,51 | 6,79% |
| GAAP | 31/05/01 | 36,95 | 1,19 | 2,02 | 3,21 | 8,98% |
| 31/05/00 | 35,76 | 1,3 | 1,96 | 3,26 | 9,46% | |
| 1/06/1999 | 34,46 |
1 Sur base de chiffres consolidés à partir de 2005.
2 Dividende de l'exercice plus accroissement de la valeur nette d'inventaire pendant l'exercice.
3 Idem, divisé par la valeur nette d'inventaire en début d'exercice.
4 Ramené sur douze mois (12/19ème).
| Actionnaires | Nombre d'actions | En % du capital |
|---|---|---|
| Groupe Van Overstraeten | 777 692 | 25,45% |
| COCKY S.A. | 110 | 0,00% |
| Mr Liévin Van Overstraeten | 128 671 | 4,21% |
| Mr Antoon Van Overstraeten | 127 714 | 4,18% |
| Mr Hans Van Overstraeten | 130 605 | 4,27% |
| Mr Johan Van Overstraeten | 128 569 | 4,21% |
| Mr Bart Van Overstraeten | 128 568 | 4,21% |
| Stavos Luxembourg | 118 455 | 3,88% |
| VOP NV | 15 000 | 0,49% |
| AXA Belgium | 433 164 | 14,17% |
| Les Assurances Fédérales | 105 296 | 3,45% |
| Epoux Van Overtveldt - Henry de Frahan | 102 792 | 3,36% |
| Mr S. Van Overtveldt | 51 396 | 1,68% |
| Mme P. Henry de Frahan | 51 396 | 1,68% |
| Groupe ARCO | 87 575 | 2,87% |
| Arcopar S.C.R.L. | 62 575 | 2,05% |
| Auxipar S.A. | 25 000 | 0,82% |
| Autres actionnaires nominatifs | 112 953 | 3,70% |
| Total connu | 1 619 472 | 52,99% |
| Free Float | 1 436 671 | 47,01% |
| Total général | 3 056 143 | 100,00% |
Il est précisé que :
florida (waterloo) voisin (woluwé-saint-lambert)
1 Situation sur base des déclarations de transparence reçues par Home Invest Belgium SA.
Compte tenu du régime légal favorable des sicafi en général, et des sicafi résidentielles en particulier, l'action Home Invest Belgium peut constituer un véhicule de placement intéressant tant pour les investisseurs particuliers que pour les investisseurs institutionnels.
Par comparaison à une détention directe d'immeubles résidentiels, le placement en actions Home Invest Belgium présente en effet plusieurs avantages ; il permet :
| 2013 | |
|---|---|
| Communiqué annuel de l'exercice 2012 | vendredi 1er mars 2013 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | mardi 2 avril 2013 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2012 | mardi 7 mai 2013 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2013 | mardi 7 mai 2013 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2012 | vendredi 17 mai 2013 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2013 | vendredi 30 août 2013 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 30 septembre 2013 | vendredi 15 novembre 2013 |
| 2014 | |
|---|---|
| Communiqué annuel de l'exercice 2013 | vendredi 28 février 2014 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 3 avril 2014 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2013 | mardi 6 mai 2014 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2014 | mardi 6 mai 2014 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2013 | vendredi 16 mai 2014 |
Source expert independant Winssinger & Associes SA
Le contexte économique incertain auquel doivent faire face l'Europe et la Belgique à l'heure actuelle continue de peser sur la confiance des ménages qui s'est dégradée tout au long de l'année 2012. La consommation privée des ménages a baissé en 2012, à concurrence de – 0,7%, par rapport à une légère croissance de 0,2% en 2011. En 2013, elle devrait retrouver une croissance positive, bien que toujours proche de 0 (+ 0,2% attendu). Par ailleurs, après une année 2012 marquée par un repli du PIB (- 0,2%) qui devrait se poursuivre en 2013, une légère reprise de l'économie belge est attendue à partir de 2014.
Des points positifs sont toutefois à relever dans ce climat économique plutôt maussade.
Tout d'abord, les marchés financiers présentent une évolution encourageante. Après avoir connu une hausse importante suite à l'instabilité du pays et l'absence de Gouvernement fin 2011, le taux des bons d'Etat à 5 ans de l'Etat Belge n'a cessé de se réduire depuis début 2012 et s'établit, fin septembre, à un niveau de 1,2%, synonyme de plus grande confiance de la part des investisseurs dans le pays. Avec la diminution des taux des bons d'Etat et des niveaux de rendement pressentis stables dans l'immobilier, l'intérêt des investisseurs vers l'immobilier s'est renforcé depuis début 2012.
L'inflation atteint en moyenne en 2012 un niveau de 2,85% (à comparer avec 3,53% en 2011). Les prévisions du Bureau fédéral du Plan envisagent une diminution de l'inflation jusque fin 2013, moment où elle devrait atteindre 1,4%. L'indice santé suit les mêmes évolutions que l'inflation. A noter toutefois que celui-ci pourrait passer au-dessus de l'indice des prix à la consommation dans la deuxième moitié de 2013, ce qui pourrait potentiellement avoir un impact sur le marché locatif résidentiel dès lors que c'est sur cette base que se calcule l'indexation des loyers.
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Croissance du PIB | 1,8% | - 0, 2% | - 0,1% | 0,9% | 1,2% |
| Consommation privée | 0,2% | - 0,7% | 0,2% | 1,4% | 1,6% |
| Inflation | 3,53% | 2,85% | 2,1% | 1,9% | 2% |
Source : Oxford Economics, Décembre 2012
1 L'état du marché résidentiel en Belgique reprend le texte du rapport de l'expert immobilier agréé de Home Invest Belgium (Winssinger & Associés SA), reproduit avec son accord.
Au niveau de l'évolution des taux d'intérêts applicables aux crédits immobiliers et les montants totaux octroyés aux ménages, deux tendances se dégagent :
Ces taux bas pourraient contribuer à la bonne dynamique du marché immobilier résidentiel.
Source : Banque Nationale de Belgique
Note : l'axe de droite reprend le total des montants mensuels de crédits octroyés aux ménages et s'établit en millions d'euros.
adagio access brussels europe (bruxelles)
YSER (ETTERBEEK)
Les chiffres du SPF Economie sur lesquels nous nous sommes basés sont communiqués avec un trimestre de retard. Ainsi en janvier 2013, nous disposons uniquement des données des 9 premiers mois de l'année 2012. Toutefois, sur base des informations recueillies et des chiffres issus du Baromètre des Notaires, nous avons estimé les volumes investis en immobilier résidentiel pour le dernier trimestre 2012 ainsi que les prix moyens pour les différentes catégories de biens repris dans cet état du marché.
D'après les chiffres du SPF Economie parus pour les 9 premiers mois de l'année et les estimations réalisées pour le dernier trimestre 2012, les volumes investis sur le marché résidentiel (dans les maisons, villas, appartements et terrains à bâtir) au cours de l'année 2012 se sont légèrement tassés pour l'ensemble de la Belgique : fin 2012, ceux-ci sont estimés à près de € 28 milliards (contre près de € 30 milliards en 2011).
Contrairement aux chiffres issus du Baromètre des Notaires, les chiffres du SPF Economie devraient révéler une diminution du nombre de transactions en 2012 : de l'ordre de 135 000 transactions enregistrées en 2012 contre près de 145 000 en 2011 (notamment dû à une fin d'année 2011 exceptionnelle).
Le léger tassement des volumes investis pourrait donc davantage s'expliquer par une diminution du nombre de transactions que par une diminution des prix de vente des biens résidentiels. Le dernier trimestre 2012 devrait toutefois marquer un mouvement à la hausse du nombre de transactions par rapport aux 3 premiers trimestres de l'année.
La diminution des taux d'intérêt enregistrée depuis début 2012 a permis de maintenir l'activité immobilière résidentielle en Belgique. Il faut toutefois avoir à l'esprit le fait que les banques se montrent de plus en plus frileuses à octroyer des crédits hypothécaires pour des emprunts dépassant plus de 80% de la valeur du bien et que les défauts de paiement de crédits atteignent des niveaux record en Belgique. Au vu de la situation économique attendue en 2013, l'activité enregistrée sur le marché résidentiel ne devrait pas connaître de grands changements par rapport à 2012.
Source : SPF Economie ; Q4 2012 : estimations DTZ
D'après les chiffres enregistrés pour les 9 premiers mois de l'année et les prévisions réalisées pour le 4e trimestre 2012, le prix moyen des maisons d'habitation ordinaires et le prix moyen des appartements a connu une augmentation de l'ordre de 3% par rapport à l'année 2011 en Belgique.
A l'inverse, le prix des maisons de standing est resté globalement stable (+ 0,16%) par rapport à l'année 2011.
Le prix des terrains à bâtir a connu la plus forte augmentation au cours de l'année 2012 en Belgique: le prix moyen a augmenté de 3,69% pour atteindre € 106,9/m² en moyenne en 2012.
| Prix moyen Q4 2012* |
Prix moyen année 2012 |
Changement 2012 – 2011 |
|
|---|---|---|---|
| Maison d'habitation ordinaire | 198 744 | 194 403 | 3,21% |
| Maison de standing | 331 821 | 331 114 | 0,16% |
| Appartement | 202 271 | 201 835 | 3,45% |
| Terrain à bâtir (€/m²) | 109 94 | 106 89 | 3,69% |
yser (etterbeek) yser (etterbeek)
Le prix moyen d'une maison d'habitation ordinaire a augmenté en moyenne de 3,2% en Belgique par rapport à l'année 2011. En moyenne en 2012, une maison d'habitation ordinaire coûte € 194 000 contre € 189 000 en 2011. Quant au nombre total de transactions, celui-ci est estimé à près de 62 000 en 2012, soit une légère diminution constatée par rapport à 2011.
Prix moyen et nombre de transactions pour les maisons d'habitation ordinaires
Source : SPF Economie ; Chiffres Q4 2012 et Année 2012 : prévisions DTZ Research
300000 D'après les chiffres du SPF Economie et nos estimations pour le 4e trimestre, le prix d'une maison d'habitation ordinaire varie suivant les Régions en Belgique, en moyenne en 2012 entre:
0 Les écarts de prix moyens entre Régions sont importants et tendent à croître au fil des années, une maison d'habitation ordinaire à Bruxelles coûtant près de 2,5 fois le prix d'une maison en Wallonie.
La croissance des prix moyens d'une habitation ordinaire semble se ralentir en 2012. Une maison d'habitation ordinaire coûte en moyenne 3,2% de plus qu'il y a un an.
La Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne enregistrent une hausse des prix moyens de l'ordre de 2,5% par rapport à 2011. La Flandre enregistre la plus forte augmentation avec une hausse des prix moyens estimée à un peu plus de 4% sur l'année 2012.
D'une manière générale, les régions où la pression démographique se fait le plus ressentir et où les terrains commencent à se raréfier connaissent une pression des prix à la hausse.
| Prix moyen Q4 2012* |
Prix moyen année 2012 |
Changement 2012 – 2011 |
|
|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 365 000 | 358 000 | 2,6% |
| Région flamande | 216 000 | 209 000 | 4,2% |
| Région wallonne | 150 000 | 147 000 | 2,4% |
Le prix moyen d'une maison de standing en Belgique est globalement stable (+0,16%) en 2012 par rapport à 2011. Le prix moyen au niveau national se situe à € 331 000 contre € 330 000 en 2011. Après avoir fortement diminué en début d'année 2012 pour n'atteindre que 3 600 transactions au premier trimestre, le nombre de transactions a connu des augmentations successives pour s'établir à 16 000 transactions sur l'ensemble de l'année 2012, soit une diminution de l'ordre de 2.700 transactions par rapport à l'année 2011.
Source : SPF Economie ; Chiffres Q4 2012 et Année 2012 : prévisions DTZ Research
1000000 1200000 Si le prix moyen d'une maison de standing est resté stable au niveau belge, les différences entre la Région de Bruxelles-Capitale et les deux autres régions sont toutefois significatives :
Les prix moyens varient en 2012 entre les trois régions entre un plus bas de € 266 000 en Région wallonne et un plus haut de € 928 000 en Région de Bruxelles-Capitale, soit un rapport de 1 à 3,5. La diminution des prix constatée en Région de Bruxelles-Capitale peut être attribuée aux difficultés d'acquisition de ce type de biens et au climat économique plutôt maussade, les banques se montrant plus prudentes quant à l'octroi de crédits et les acquéreurs hésitant sans doute davantage à réaliser un tel investissement.
| Prix moyen Q4 2012* |
Prix moyen année 2012 |
Changement 2012 – 2011 |
|
|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 963 000 | 928 000 | - 9% |
| Région flamande | 361 000 | 357 000 | 1,29% |
| Région wallonne | 270 000 | 266 000 | 1,19% |
Le prix moyen d'un appartement en Belgique a augmenté en moyenne de 3,45% par rapport à 2011 pour s'établir en moyenne à un niveau de € 201 000. Le nombre de transactions a été estimé à 40 000 pour l'année 2012, soit une diminution de 2 000 transactions constatée par rapport à 2011.
Source : SPF Economie ; Chiffres Q4 2012 et Année 2012 : prévisions DTZ Research
Les trois régions enregistrent une hausse des prix des appartements qui varie entre 5,1% et 7%.
200000 Assez étonnement, la hausse est la plus importante en Région wallonne (près de 7%). Sans surprise, la Région de Bruxelles-Capitale reste la plus chère avec un prix moyen qui s'établit à € 218 000 en 2012.
| 50000 0 |
Prix moyen Q4 2012* |
Prix moyen année 2012 |
Changement 2012 – 2011 |
|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 224 000 | 218 000 | 5,6% |
| Région flamande | 208 000 | 206 000 | 3,1% |
| Région wallonne | 166 000 | 162 000 | 7% |
Le prix moyen des terrains à bâtir a augmenté de près de 3,7% en moyenne en Belgique par rapport à l'année 2011. Les prix moyens s'enregistrent autour de € 106 par m² en 2012 (contre € 103 par m² l'année passée). Le nombre total de transactions a diminué : de l'ordre de 15 700 transactions ont été enregistrées en 2012 contre 18 500 en 2011. Les prix varient dans un rapport de 1 à 11 selon la Région considérée pour l'année 2012.
Source : SPF Economie ; Chiffres Q4 2012 et Année 2012 : prévisions DTZ Research
Chacune des trois régions du pays enregistre une augmentation du prix moyen des terrains à bâtir : 900
| Prix moyen Q4 2012* |
Prix moyen année 2012 |
Changement 2012 – 2011 |
|
|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 770 | 590 | 36% |
| Région flamande | 172 | 167 | 6,6% |
| Région wallonne | 53 | 51 | 4,7% |
L'indice de l'activité immobilière résidentielle telle que défini par le baromètre des Notaires et son évolution sont repris dans le graphique ci-dessous. La cyclicité du marché immobilier résidentiel est globalement visible, le dernier trimestre d'une année présente toujours de meilleures performances que les autres. 40 60
L'indice s'établit à 101,7 au dernier trimestre 2012 pour une moyenne annuelle de 102,6. 20
Indice de l'activité immobilière résidentielle en Belgique
Source : Baromètres des Notaires, juillet – décembre 2012
La décomposition de l'activité par région révèle des évolutions différentes entre la Région de Bruxelles-Capitale et les deux autres régions. En effet, ces deux dernières connaissent une augmentation de l'indice, synonyme d'une activité plus importante tandis que la Région de Bruxelles-Capitale enregistre une légère diminution.
LEBEAU (BRUXELLES) giotto (evere)
Parallèlement à la croissance de la population disposant d'un diplôme universitaire en Belgique, le nombre d'étudiants universitaires a connu une croissance importante ces dernières années. En 2011, le nombre d'étudiants dans les universités francophones et néerlandophones du pays atteint respectivement 84 000 et 80 000 étudiants, soit un total de plus de 160 000 étudiants universitaires en Belgique. En 2004, ils étaient 120 000 au total.
La croissance du nombre d'étudiants enregistrée de 2004 à 2011 est de plus de 4,6% par an en moyenne (4% par an en moyenne dans les universités francophones pour 5,3% dans les universités flamandes).
En prenant en compte des hypothèses de croissance plutôt conservatrices (3,5% de croissance annuelle dans les universités francophones et 4% dans les universités néerlandophones), la population universitaire belge atteindrait 200 000 étudiants en 2017.
Il convient également de noter qu'un nombre croissant d'étudiants Erasmus est observé en Belgique. Ils étaient 3 700 en 2001 et sont plus de 7 500 aujourd'hui. Ils représentent donc près de 5% de la population universitaire.
Evolution du nombre d'étudiants dans les
Par rapport à cette croissance importante de la population universitaire, le manque de logements mis à disposition par les universités – comme en témoigne le graphique ci-après - est criant et l'écart va grandissant. Ainsi, sur les 5 universités analysées, représentant près de 118 000 étudiants, le parc de logements étudiants mis à disposition par les universités atteint à peine 11 000 places, soit moins de 10% du nombre d'étudiants. L'offre de logements étudiant est logiquement supérieure à Louvain-la-Neuve, étant une ville développée avant tout pour y accueillir les étudiants.
Il faut toutefois avoir à l'esprit que l'ensemble des étudiants universitaires ne cherchent pas un logement étudiant. Sur base d'informations recueillies, la demande de logements d'étudiant hors de la cellule familiale serait d'1 étudiant sur 3 à l'ULB, soit une demande de près de 8.000 logements étudiants. Or, l'ULB n'offre qu'environ 1 700 logements, soit un écart de plus de 6 000 places à combler. En extrapolant ces chiffres aux autres universités, la demande de logements d'étudiants pourrait atteindre plus de 30 000 places contre une offre de 11 000 logements étudiants mis à disposition par les universités actuellement. De nombreux projets sont en cours d'études ou de réalisation pour pallier ce manque de kots. Les finances des universités ne leur permettront pas de combler cet écart. Le secteur privé tend donc à se substituer aux universités en proposant des logements pour étudiants sur le marché libre. 50000
Source: CREF, Vlaamse Overheid ; Prévisions : DTZ Research
Source : sites internet des universités UCL, ULB, UGent, KUL, VUB
Les prévisions démographiques 2010-2060 du Bureau fédéral du Plan annoncent une croissance relativement soutenue de la population dans les années à venir. A l'horizon 2060, la Belgique devrait compter de l'ordre de 13 500 000 habitants contre 11 000 000 aujourd'hui.
Etant donné les incertitudes liées à des prévisions à si long terme, notre analyse se limite à un horizon plus proche, celui de l'année 2030. A cette date, la Belgique devrait compter 12.280.000 habitants, soit une croissance de près de 11,6% en 18 ans.
Source : Bureau Fédéral du Plan
Résidences du Quartier Européen (Bruxelles)
Région de Bxl-Capitale Région flamande Région wallonne
Résidences du Quartier Européen (Bruxelles)
La croissance devrait être la plus soutenue à Bruxelles où elle devrait être de 1,04% par an entre 2012 et 2030. Le tableau ci-dessous décompose cette croissance démographique par région :
| Population en 2012 |
Population en 2020 |
Population en 2030 |
Croissance annuelle 2012 – 2020 |
Croissance annuelle 2020 – 2030 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles-Capitale | 1 130 000 | 1 270 000 | 1 350 000 | 1,52% | 0,66% |
| Région flamande | 6 345 000 | 6 690 000 | 7 008 000 | 0,67% | 0,48% |
| Région wallonne | 3 542 000 | 3 726 000 | 3 928 000 | 0,63% | 0,53% |
Croissance démographique par région, période 2012 – 2030
Source : Bureau Fédéral du Plan
L'explosion démographique attendue pour la Région de Bruxelles-Capitale est un des enjeux majeurs des prochaines années pour la capitale puisqu'elle impliquera l'arrivée annuelle de 7 000 ménages et nécessitera donc autant de logements supplémentaires pour les accueillir. Or, la production annuelle de logements dans la Région bruxelloise atteint 4 500 unités de logements sur base annuelle, soit un écart important entre l'offre et la demande actuelle et future. Les autorités politiques sont à la recherche de moyens visant à favoriser la création d'un nombre plus important de logements pour répondre à l'essor démographique attendu. Les options sont toutefois délicates étant donné que la ville est fortement bâtie et que les réserves foncières sont peu nombreuses. Au total, les différentes initiatives retenues (révision du plan de secteur et reconversion de bâtiments de bureaux en logements notamment) devraient permettre l'accueil de près de 100 000 personnes, soit quelque 50 000 ménages supplémentaires, sur le territoire bruxellois.
Au vu des difficultés budgétaires de la Région de Bruxelles-Capitale, un rôle primordial devra donc être joué par les acteurs privés en vue de produire ces nécessaires logements complémentaires.
L'enjeu est tout autre en Région wallonne et Région flamande dès lors que la croissance démographique est moins forte et que l'offre annuelle de logements permet d'absorber cette croissance. A noter toutefois que la Flandre commence à manquer de terrains à bâtir, ce qui pourrait avoir différentes implications pour le futur. D'une part, une hausse des prix des terrains à bâtir est à attendre en région flamande. Par ailleurs, il y a sans doute lieu de réfléchir à la création d'une autre forme d'habitat dans cette région, davantage basé sur un habitat de type collectif plutôt que sur des maisons unifamiliales avec grand terrain, ceci pour absorber une partie de la croissance démographique attendue.
Ces dernières années, de nombreuses études ont été publiées faisant état d'une surévaluation plus ou moins importante du marché résidentiel en Belgique. Selon les études concernées, la surévaluation va de + 15% (étude de la Banque Nationale de Belgique, 2012) à + 60% (Rapport Going for Growth, OECD 2011) en passant par +55% annoncée par le magazine The Economist en avril 2012. A l'inverse, le bureau de conseil Deloitte a annoncé que la Belgique se situait en réalité juste dans le groupe intermédiaire de l'Europe occidentale; selon Deloitte, la Belgique opérerait donc davantage un rattrapage par rapport aux autres pays européens plutôt que de connaître une véritable bulle immobilière.
La Banque Nationale de Belgique a publié en 2012 une étude relative à la situation du marché des emprunts immobiliers sur le marché résidentiel belge1 . Outre diverses considérations relatives à la situation des crédits immobiliers et aux facteurs influençant la demande de crédits immobiliers pour l'acquisition ou la rénovation d'une habitation, la Banque Nationale de Belgique a développé un indice d'abordabilité du marché résidentiel en Belgique. Cet indice correspond au ratio entre le revenu disponible des ménages et le niveau moyen d'endettement lié au crédit immobilier, qui dépend lui-même des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt. Un indice négatif indique une surévaluation des prix.
Ainsi, selon la BNB, les prix de l'immobilier résidentiel auraient connu différentes périodes de surévaluation, notamment au début des années 1980 et au début des années 1990. Depuis 2005, les prix de l'immobilier résidentiel connaîtraient une nouvelle surévaluation, celle-ci ayant même atteint 20% en 2007 – 2008. En 2011, cette surévaluation atteindrait un niveau avoisinant les 15%. La BNB précise que fin 2011, la surévaluation du marché résidentiel repart à la hausse du fait de l'augmentation des prix mais aussi en raison du mouvement inverse des autres déterminants, à savoir une hausse des taux d'intérêt et une faible croissance du revenu disponible des ménages.
Le magazine « The Economist» utilise deux ratios pour conclure à une surévaluation de vingt marchés immobiliers résidentiels à travers le monde. Le premier indice est le ratio entre le prix de l'immobilier résidentiel et le niveau de revenus moyen par personne qui permet de juger de l'abordabilité de l'immobilier dans le pays considéré. Le deuxième indice consiste en un ratio entre le prix de vente et le niveau de loyer (comparable au ratio cours/bénéfices utilisé pour évaluer la santé de sociétés). The Economist signale que si ces deux ratios sont supérieurs à leur moyenne à long terme, l'immobilier résidentiel est surévalué dans le pays considéré.
Pour la Belgique, sur base d'une moyenne de ces deux ratios, le magasine The Economist évoque une surévaluation du marché immobilier résidentiel atteignant 56% en mars 2012. Les pistes avancées pour comprendre cette surévaluation sont notamment la croissance démographique et la baisse des taux d'intérêt, qui permettent de justifier des prix de marché plus élevés. Le magasine précise toutefois que la pression démographique devrait avoir un impact à la hausse à la fois sur les prix d'achat et les loyers.
Deloitte mesure l'abordabilité de l'immobilier résidentiel en calculant combien d'années de salaire brut sont nécessaires à l'acquisition d'une unité d'habitation neuve de 70m². Selon Deloitte, il faut en moyenne un peu moins de 4 ans pour acquérir une habitation de 70m² en Belgique, ce qui est beaucoup moins que dans des pays comme les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l'Italie ou la France par exemple.
)
Source: National Statistical Authorities, data et calculs de Deloitte
1 Banque Nationale de Belgique, "Review of the Belgian residential mortgage loan market", NBB Financial Stability Review, 2012.
Deloitte relève en outre que l'abordabilité du logement n'est pas corrélée avec le niveau économique du pays. La société précise en effet que deux groupes de pays se dégagent. D'un côté, un groupe de pays avec un niveau de PIB/habitant élevé, dans lesquels les logements sont les plus abordables. De l'autre, on retrouve tant des pays avec un niveau de PIB/ habitant relativement élevé que des pays de l'est de l'Europe, pour lesquels il faut entre 7,5 et 9 ans de salaire brut pour s'offrir une habitation de 70m².
niveau de 413 en 2012, soit le plus haut niveau jamais enregistré en Belgique. Après une chute assez marquée entre 2009 et 2010, le prix moyen d'une habitation est reparti à la hausse dès l'année suivante, de manière moins spectaculaire toutefois. Globalement sur la période allant de 1985 à 2012, le prix moyen d'une habitation a crû de 5,5% par an. En 2012, le prix moyen d'une habitation aurait cru de 1,6% par rapport à 2011.
L'analyse de l'évolution des prix moyens réels (c'est-à-dire les prix corrigés par l'inflation) permet de mieux rendre compte de la croissance du coût moyen d'une habitation. Ainsi, la courbe qui s'en dégage présente un profil relativement similaire à celui de l'inflation. Un décrochage est néanmoins constaté entre 1998 et 2007, l'année où l'écart entre les deux atteint son niveau le plus haut. Avec la crise économique apparue en 2008, la tendance s'inverse et l'écart tend à se réduire actuellement. Ainsi, après correction pour l'inflation, le prix moyen d'une habitation aurait connu une évolution négative en 2012, de l'ordre de – 1,2% (l'inflation étant estimée par le SPF Economie à 2,85% pour l'année 2012).
Evolution du prix moyen de l'immobilier
Source : SPF Economie
Le graphique ci-après révèle que les prix moyens de l'immobilier résidentiel (analyse de l'évolution de la moyenne annuelle des prix d'une maison d'habitation ordinaire, d'une maison de standing et d'un appartement) en Belgique ont cru de manière importante depuis 1985. La hausse la plus nette a été réalisée entre 1998 et 2008, soit entre la mise en place du système monétaire européen unique et l'éclatement de la crise qui a touché l'Europe à la fin 2008. Ramené en base 100 en 1985, l'indice atteint un
Par ailleurs, la comparaison de l'évolution des prix avec celle du revenu disponible des ménages semble confirmer cette tendance à une légère surévaluation du résidentiel en Belgique. A noter toutefois que la comparaison de l'évolution des prix moyens réels et du revenu disponible des ménages semble indiquer un décrochage plus tardif, puisque l'écart entre les deux courbes augmente à partir de 2004 pour atteindre un pic en 2007. Depuis la crise de fin 2008, l'écart entre les deux tend à se stabiliser.
Inflation
Source : SPF Economie
50 100 150
50100
150 100 50 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
La surévaluation des prix de l'immobilier est essentiellement mesurée sur base des revenus de la population, de l'évolution des taux d'intérêt et de la croissance démographique. Ainsi, la hausse des prix constatée ces dernières années est en partie liée à la baisse des taux d'emprunt, situation qui permet aux gens d'emprunter davantage et donc de contribuer en quelque sorte à l'augmentation des prix de l'immobilier.
Une analyse économétrique mettant en parallèle l'évolution des prix de l'immobilier, la croissance de la population, l'évolution du revenu disponible des ménages et l'évolution des taux d'intérêt pour les crédits hypothécaires pourrait utilement être menée afin de confirmer cette tendance et de dégager des évolutions futures potentielles pour le marché immobilier résidentiel.
Une légère surévaluation du marché résidentiel semble donc exister en Belgique ; elle aurait démarré fin des années 1990 pour connaître un pic vers 2007 – 2008. Depuis, le marché immobilier résidentiel semble être entré dans une période de stagnation, avec une correction implicite en termes réels. Une correction des prix de marché ne peut donc être exclue à terme. Si elle se produit, elle devrait toutefois sans doute être d'ampleur réduite et sans entrainer des conséquences aussi dramatiques qu'en Espagne ou en Irlande, notamment du fait que le marché de la construction n'a pas grossi de manière aussi importante que dans d'autres pays et que le marché hypothécaire se porte assez bien en Belgique, malgré l'augmentation récente des crédits ne pouvant être honorés.
Il nous semble toutefois fort probable que -sauf hausse significative des taux d'intérêt hypothécaires- plutôt que de présenter une correction, le marché immobilier résidentiel belge se caractérisera par la poursuite de la période de stagnation actuelle, avec une correction implicite, jusqu'à une reprise progressive de l'activité économique.
yser (etterbeek) bosquet-jourdan (saint-gilles)
Si le secteur résidentiel dans son ensemble résiste bien à la période d'incertitudes économiques actuelle, la forte hausse des prix constatée jusqu'en 2010, s'est sensiblement réduite ces deux dernières années.
Les taux d'intérêt enregistrés à des niveaux historiquement bas contribuent au bon dynamisme de ce marché.
Toutefois, il faut avoir à l'esprit le fait que les banques se montrent de plus en plus frileuses à octroyer des crédits hypothécaires dépassant 80% de la valeur d'achat du bien et que les défauts de remboursement de crédits ne cessent d'augmenter ces derniers mois.
Dans ce climat économique incertain, nos estimations enregistrent une légère hausse des prix pour toutes les catégories de biens analysés, les croissances les plus importantes pouvant être observées au niveau des maisons d'habitation ordinaires et des appartements tandis que les prix moyens des maisons de standing restent stables par rapport à 2011.
Par ailleurs, le nombre de transactions enregistrées est en légère diminution par rapport à l'année 2011, du fait notamment de la précaution des banques à octroyer de nouveaux crédits mais aussi du temps de réflexion plus
important de la part des acquéreurs avant de s'engager dans un processus d'acquisition. Ainsi, les chiffres du SPF Economie et nos prévisions pour le dernier trimestre 2012 vont à l'encontre des chiffres qui ressortent du baromètre des Notaires qui ont annoncé une augmentation du nombre de transactions par rapport à 2011. A noter toutefois que sur le volume enregistré, les différences demeurent marginales.
Peu de changements sont attendus au cours de l'année 2013, les tendances observées jusque-là devraient se prolonger. A noter l'arrivée d'investisseurs sur le marché résidentiel, achetant des projets en bloc en vue de leur mise en location.
L'essor démographique attendu en Belgique et particulièrement à Bruxelles offre des perspectives d'avenir positives pour l'immobilier résidentiel. A Bruxelles, on attend de l'ordre de 7 000 nouveaux ménages par an jusqu'en 2020, ce qui implique la création d'autant de nouveaux logements. Or, la production de logements atteint environ 4 500 logements par an à l'heure actuelle. De nouvelles pistes doivent donc être trouvées pour répondre à cet enjeu majeur. Le logement étudiant constitue lui aussi une piste à creuser pour les investisseurs au vu de l'importance de la croissance de la population estudiantine attendue dans les prochaines années, non seulement à Bruxelles mais aussi en Wallonie et en Flandre.
ryckmans (uccle) léopold (liège)
Mesdames, Messieurs,
Conformément aux dispositions légales et statuaires, nous avons l'honneur de vous donner notre opinion sur la Valeur d'Investissement du patrimoine de la sicafi HOME INVEST BELGIUM à la date du 31 décembre 2012.
Nous avons effectué nos évaluations suivant la méthode d'actualisation des produits locatifs et en conformité avec les normes IVS (International Valuation Standards) et RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Selon l'usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par HOME INVEST BELGIUM en ce qui concerne l'état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets.
Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d'évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu'une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de HOME INVEST BELGIUM qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l'acquisition de chaque immeuble.
La Valeur d'Investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de ventes entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de mutation.
La Juste Valeur ('fair value') peut être obtenue comme suit :
est supérieure à 2 500 000 EUR, et les frais de mutation complets, aux taux précités de 10% et de 12,5%, si leur Valeur d'Investissement est inférieure à EUR 2 500 000.
L'analyse de l'historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne en effet un taux moyen de coûts de transaction de 2,5% pour les immeubles vendus en bloc d'une valeur d'investissement de plus de EUR 2 500 000.
Ce taux de 2,5% sera revu périodiquement et adapté pour autant que l'écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à +/- 0,5%.
Lors de notre analyse du portefeuille, nous avons relevé les points suivants :
Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la Valeur d'Investissement du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 31 décembre 2012 s'élève à EUR 285 889 000,00 (deux cent quatre-vingt-cinq millions huit cent quatre-vingt-neuf mille euros).
La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de HOME INVEST BELGIUM au 31 décembre 2012 correspondant à la Juste Valeur ('fair value'), au sens du référentiel IAS/IFRS, s'établirait à EUR 259 185 000,00 (deux cent cinquante-neuf millions cent quatre-vingt-cinq mille euros).
Nous vous prions, Mesdames, Messieurs, de croire en nos sentiments les meilleurs.
4 SPRL
1 Courrier de l'expert immobilier du 22 janvier 2013 littéralement reproduit avec son accord.
2 Ces calculs sont établis sur base de paramètres qui diffèrent de ceux utilisés par Home Invest Belgium; ils sont basés sur la valeur d'investissement du portefeuille et englobent les immeubles mis en vente.
3 Le taux d'occupation est calculé à la date du 31 décembre 2012 et diverge donc de celui publié par Home Invest Belgium qui constitue un taux d'occupation moyen sur l'ensemble de l'exercice, hors immeubles destinés à la vente.
| En € | Juste valeur |
Valeur d'investissement du portefeuille |
Au 31 décembre 2012, la juste valeur du portefeuille consolidé (immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente) Au Loyer brut en cours + garantie sur le vide (annualisé) |
VLE (valeur locative estimée) |
Taux d'occupation |
Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/12 | 258 143 765 | 285 889 000 | 17 475 851 | 15 550 675 | 94,16% | 6,11% |
| 31/12/11 | 245 975 978 | 272 247 567 | 16 826 762 | 15 072 907 | 95,38% | 6,18% |
| 31/12/10 | 222 773 965 | 246 558 323 | 15 173 976 | 13 643 207 | 94,61% | 6,15% |
| 31/12/09 | 209 363 518 | 229 001 892 | 14 400 972 | 12 742 494 | 94,60% | 6,29% |
| 31/12/08 | 199 144 677 | 218 821 398 | 13 279 535 | 12 068 321 | 96,00% | 6,07% |
| 31/12/07 | 162 189 760 | 179 553 208 | 10 921 718 | 9 688 010 | 96,99% | 6,08% |
| 31/12/06 | 140 931 777 | 154 250 086 | 9 635 516 | 8 537 563 | 96,77% | 6,22% |
| 31/12/05 | 118 106 816 | 128 939 823 | 8 348 966 | 7 516 226 | 91,26% | 6,48% |
| 31/05/04 | N/A | 84 573 857 | 6 310 785 | 5 788 461 | 97,79% | 7,46% |
| 31/05/03 | N/A | 66 927 850 | 5 249 790 | 4 861 780 | 97,34% | 7,84% |
| 31/05/02 | N/A | 57 288 245 | 4 654 442 | 4 218 134 | 97,35% | 8,12% |
| 31/05/01 | N/A | 51 361 059 | 4 176 994 | 3 839 018 | 97,67% | 8,13% |
| 31/05/00 | N/A | 44 261 389 | 3 586 592 | 3 407 872 | 99,01% | 8,10% |
| 01/06/99 | N/A | 43 181 416 | 3 393 792 | 3 401 772 | 99,45% | 7,86% |
sippelberg (molenbeek-saint-jean)
sippelberg (molenbeek-saint-jean)
Au 31 décembre 2012, la juste valeur du portefeuille consolidé (immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente) s'élevait donc à € 258 millions, tandis que la valeur d'investissement atteignait € 286 millions.
Quant au taux d'occupation1 moyen sur l'ensemble de l'exercice, il s'élève à 94,16%, contre 95,38% en 2011. Cette évolution s'explique pour partie par l'intégration dans le portefeuille du projet Odon Warland-Bulins en cours d'année, avec un impact négatif temporaire sur la vacance. Elle est pour le surplus aussi le reflet d'un marché qui reste toujours difficile en raison de la faiblesse de l'activité économique.
A la clôture de l'exercice, la durée résiduaire des contrats de location est de 5 ans et 5 mois. Cette information est basée sur la date de fin théorique des contrats de location signés. A noter toutefois que dans le secteur résidentiel, la législation applicable permet au locataire de mettre fin anticipativement à son contrat de location à tout moment, ou encore de prolonger son contrat de location à l'échéance. Cette durée résiduaire moyenne est par conséquent tout à fait théorique.
Il est à noter que les 3 segments du portefeuille de Home Invest Belgium sont caractérisés par les rendements bruts suivants sur la valeur d'investissement:
| Situation des biens immobiliers au 31 décembre 2012 (1) |
Juste Valeur | Prix d'acquisition | Valeur assurée (2) |
|---|---|---|---|
| Région de Bruxelles Capitale | 174 027 927 | 149 118 166 | 133 632 999 |
| Région flamande | 34 605 654 | 31 820 790 | 20 711 753 |
| Région wallonne | 33 202 060 | 29 663 164 | 28 933 661 |
| Total | 241 835 640 | 210 602 120 | 183 278 413 |
1 Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement
2 La valeur assurée n'est connue que pour les biens détenus en pleine propriété, en effet, les biens détenus en copropriété sont assurés par les syndics
clos de la pépinière (bruxelles) giotto (evere)
1 Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée des biens inoccupés.
| Situation des biens immobiliers au 31 décembre 2012(1) |
Adresse | Destination principale |
Année(2) | Unités Surface | Loyers bruts(3) |
VLE(4) | Loyers effectifs(5) |
Taux d'occu pation(6) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dénomination | Commune | N° | m² | € | € | € | % | |||
| Région de Bruxelles Capitale | 770 | 87 884 11 670 859 10 145 326 | 11 207 376 | 94,3% | ||||||
| Adagio Access Brussels Europe | Bruxelles | Rue de l'Industrie, 12 | Hôtel | 2012 | 1 | 3 840 | 757 000 | 663 913 | 757 000 | 100,0% |
| Belliard 205 | Bruxelles | Rue Belliard, 205 | Bureau | 1937 | 18 | 2 256 | 365 442 | 289 452 | 355 942 | 97,4% |
| Clos de la Pépinière | Bruxelles | Rue de la Pépinière, 6-14 Avenue Thérésienne, 5-9 |
Résidentiel - Bureau | 1993 | 25 | 3 275 | 445 311 | 407 217 | 431 511 | 94,9% |
| Lebeau | Bruxelles | Rue Lebeau, 55-57 | Résidentiel | 1998 | 12 | 1 153 | 242 360 | 182 740 | 212 200 | 98,4% |
| Résidences du Quartier Européen Bruxelles | Rue Joseph II, 82-84 Rue Lebon, 6-10 Rue Stevin, 21 |
Résidentiel | 1997 | 50 | 4 290 | 747 326 | 524 906 | 747 326 | 81,6% | |
| Birch House | Etterbeek | Cours Saint Michel, 96 | Résidentiel | 2001 | 32 | 3 438 | 500 322 | 431 414 | 488 322 | 95,7% |
| Erainn | Etterbeek | Rue des Ménapiens, 29 | Résidentiel | 2001 | 12 | 1 252 | 205 591 | 176 695 | 186 415 | 97,1% |
| Yser | Etterbeek | Avenue de l'Yser, 13 | Résidentiel | 1974 | 15 | 1 961 | 298 412 | 250 738 | 278 832 | 99,0% |
| Giotto | Evere | Avenue du Frioul, 2-10 | Résidentiel | 2005 | 85 | 8 647 | 1 209 707 | 1 064 687 | 1 129 814 | 96,1% |
| Belgrade | Forest | Rue de Belgrade, 78-84 | Résidentiel | 1999 | 1 | 1 368 | - | - | - | 100,0% |
| Les Jardins de la Cambre | Ixelles | Avenue de l'Hippodrome, 96 Rue des Echevins, 75 |
Résidentiel | 1992 | 28 | 3 552 | 470 847 | 404 166 | 448 108 | 96,6% |
| Charles Woeste (appartements) | Jette | Avenue Charles Woeste, 296-306 |
Résidentiel | 1998 | 92 | 5 091 | 557 385 | 465 464 | 540 541 | 97,4% |
| Charles Woeste (commerces) | Jette | Avenue Charles Woeste, 290 | Commerce | 1996 | 14 | 2 995 | 410 797 | 329 717 | 410 797 | 99,0% |
| Odon Warland - Bulins | Jette | Rue Odon Warland, 205 Rue Bulins, 2-4 |
Résidentiel | 2012 | 35 | 3 123 | 381 001 | 366 596 | 301 500 | 55,6% |
| Baeck | Molenbeek St Jean Rue Joseph Baeck, 22-46 | Résidentiel | 2001 | 28 | 2 652 | 226 085 | 231 420 | 220 730 | 95,9% | |
| Lemaire | Molenbeek St Jean Rue joseph Lemaire, 13-15 | Maison de repos | 1990 | 1 | 754 | - | - | - | 100,0% | |
| La Toque d'Argent | Molenbeek St Jean Rue Van Kalcq, 30-32 | Maison de repos | 1990 | 1 | 1 618 | 195 155 | 154 608 | 195 155 | 100,0% | |
| Sippelberg | Molenbeek St Jean Avenue du Sippelberg, 3-5 | Résidentiel | 2003 | 33 | 3 290 | 387 121 | 349 250 | 375 871 | 95,2% | |
| Bosquet - Jourdan | Saint-Gilles | Rue Bosquet, 72 Rue Jourdan, 71 |
Résidentiel | 1997 | 27 | 2 326 | 296 775 | 266 055 | 296 775 | 99,4% |
| Jourdan - Monnaies | Saint-Gilles | Rue Jourdan, 121-125 | Résidentiel | 2002 | 26 | 2 814 | 357 769 | 320 034 | 355 069 | 93,9% |
| Jourdan 85 Lambermont |
Saint-Gilles Schaerbeek |
Rue Jourdan, 85 Boulevard du Lambermont, 210-222 - Rue Desenfans 13-15 |
Résidentiel Résidentiel |
2010 2008 |
24 131 |
2 430 14 110 |
363 968 1 667 934 |
347 524 1 581 355 |
336 167 1 651 534 |
97,4% 97,4% |
| Melkriek | Uccle | Rue du Melkriek, 100 | Maison de repos | 1998 | 1 | 1 971 | 298 610 | 210 578 | 298 610 | 100,0% |
| Ryckmans | Uccle | Avenue Rijkmans, 5-19 | Résidentiel | 1990 | 8 | 2 196 | 274 581 | 241 560 | 274 581 | 97,2% |
| Les Erables | Woluwé St Lambert Avenue de Calabre, 30-32 | Résidentiel | 2001 | 24 | 2 202 | 291 619 | 263 838 | 245 599 | 84,7% | |
| Les Mélèzes | Woluwé St Lambert Avenue de Calabre, 34-38 | Résidentiel | 1995 | 37 | 4 357 | 571 187 | 497 616 | 523 663 | 90,0% | |
| Voisin | Woluwé St Pierre | Rue Montagne au Chaudron, 13 |
Résidentiel | 1996 | 9 | 923 | 148 554 | 123 783 | 145 314 | 97,1% |
| Région flamande | 146 | 14 029 | 2 129 371 | 2 044 856 | 2 031 892 | 96,6% | ||||
| Nieuwpoort (commerces) | Nieuport | Albert I-laan, 136 | Commerce | 1997 | 1 | 296 | 29 196 | 59 200 | 29 196 | 100,0% |
| Grote Markt | Saint Nicolas | Grote Markt, 32 | Résientiel - Bureau | 2004 | 17 | 2 752 | 386 935 | 352 441 | 381 935 | 95,3% |
| City Gardens | Louvain | Petermannenstraat, 2A-2B Ridderstraat, 112-120 |
Résidentiel | 2010 | 106 | 5 236 | 1 047 824 | 1 020 352 | 995 605 | 95,5% |
| Haverwerf | Malines | Haverwerf, 1-10 | Commerce | 2002 | 4 | 3 399 | 449 301 | 414 263 | 409 041 | 86,5% |
| Gent Zuid Région wallonne |
Gand | Woodrow Wilsonplein, 4 | Résidentiel | 2000 | 18 226 |
2 346 23 164 |
216 115 2 663 854 |
198 600 2 310 924 |
216 115 2 448 020 |
98,2% 93,6% |
| Clos Saint-Géry | Ghlin | Rue de Tournai, 4 | Résidentiel | 1993 | 1 | 4 140 | 296 938 | 188 400 | 296 938 | 97,8% |
| Place du Jeu de Balle | Lasne | Place du Jeu de Balle, 1 | Résidentiel | 1999 | 7 | 1 198 | 166 842 | 153 329 | 165 042 | 97,9% |
| Quai de Compiègne | Huy | Quai de Compiègne, 55 | Bureau | 1971 | 1 | 2 479 | 196 234 | 168 572 | 196 234 | 100,0% |
| Galerie de l'Ange (appartements) Namur | Rue de la Monnaie, 4-14 | Résidentiel | 1995 | 50 | 1 880 | 251 564 | 220 647 | 251 564 | 96,2% | |
| Galerie de l'Ange (commerces) | Namur | Rue de la Monnaie, 4-14 | Commerce | 2002 | 12 | 2 552 | 650 973 | 543 095 | 650 973 | 99,2% |
| Léopold | Liège | Rue Leopold, 2-8 | Résidentiel | 1988 | 53 | 3 080 | 321 947 | 303 580 | 288 837 | 94,6% |
| Mont Saint Martin | Liège | Mont Saint Martin, 1 | Résidentiel | 1988 | 6 | 335 | 37 624 | 35 635 | 21 624 | 53,4% |
| Quai de Rome | Liège | Quai de Rome, 46 | Résidentiel | 1953 | 27 | 2 490 | 184 439 | 202 340 | 138 199 | 86,2% |
| Saint Hubert 4 | Liège | Rue Saint Hubert, 4 | Résidentiel | 1988 | 14 | 910 | 85 541 | 89 750 | 44 301 | 49,2% |
| Saint Hubert 51 | Liège | Rue Saint Hubert, 51 | Résidentiel | 1988 | 4 | 360 | 42 550 | 42 480 | 9 310 | 73,2% |
| Colombus | Jambes | Rue de l'Orjo, 52-56 | Résidentiel | 2007 | 51 | 3 740 | 429 202 | 363 096 | 384 998 | 93,8% |
| Total | 1 142 125 077 16 464 084 14 501 106 | 15 687 288 | 94,2% |
1 Non inclus les immeubles en cours de vente et les projets de développement
2 Année de construction ou de dernière rénovation fondamentale
3 Loyers bruts annuels en cours au 31/12/2012, y compris les garanties locatives et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées
4 Valeur locative estimée par l'expert indépendant
5 Loyers bruts en cours au 31/12/2012, annualisés.
6 Taux moyen sur l'année 2012, garanties locatives comprises
Au 31 décembre 2012, le portefeuille immobilier de Home Invest Belgium comportait 76,8% d'immeubles d'habitation situés en Belgique, un pourcentage nettement supérieur aux 60% requis à cette date par la législation fiscale pour être reconnue comme sicafi résidentielle. Dans ce pourcentage, on retrouve pour près de 74,2% d'appartements et de maisons unifamiliales dans des clos, la cible principale d'investissement de la sicafi.
Classés par catégorie d'âge, les immeubles ayant 10 ans d'âge ou moins représentent 52% du portefeuille, dont plus de la moitié à moins de 5 ans. Cette répartition du portefeuille illustre la volonté de la société d'investir prioritairement dans des immeubles neufs ou récents.
Il est à observer que depuis la nouvelle loi-programme du 27 décembre 2012, au moins 80% de la valeur totale du patrimoine de Home Invest Belgium doit être investi directement dans des biens immeubles situés dans un Etat membre de l'Espace économique européen et affectés ou destinés exclusivement à l'habitation. Les sicafi résidentielles (dont Home Invest Belgium) disposent d'une période transitoire de 2 ans pour s'y conformer étant donné que le seuil avant la loi-programme ne s'élevait qu'à 60% de la valeur totale du patrimoine. Au 31 décembre 2012, comme précisé ci-avant, Home Invest Belgium dispose d'un portefeuille de 76,8% d'immeubles affectés ou destinés exclusivement à l'habitation. Home Invest Belgium s'attachera en conséquence, au cours de la période transitoire de 2 ans, à atteindre ce seuil de 80%.
Répartition par immeuble
Aucun immeuble ou complexe immobilier n'atteint le plafond de 20% maximum du portefeuille par ensemble immobilier, le complexe Lambermont étant depuis mi 2009 le plus important du patrimoine immobilier de Home Invest Belgium, avec près de 11% du portefeuille, suivi de l'immeuble City Gardens à Louvain avec plus de 7%. Les huit principaux sites représentent
A la même date, le portefeuille était situé à raison de 72% dans la Région de Bruxelles-Capitale, ce qui reflète la stratégie d'investissement menée par la sicafi, axée prioritairement sur cette région. La présence de la sicafi en Région Flamande s'élève à 14,3%, l'importance du portefeuille en Région wallonne étant marginalement plus faible à 13,7%.
1 Calculs effectués sur base de la juste valeur des immeubles de placement hors immeubles destinés à la vente et hors projets de développement.
Les immeubles repris ci-après sont ceux dont la juste valeur au 31 décembre 2012 dépasse € 5 millions.
Immeuble situé dans un quartier à vocation résidentielle au cœur de la commune de Jette. Le 1er juin 2012 est intervenue la réception provisoire des travaux de construction de cet immeuble qui comprend 34 appartements, 1 commerce et 34 parkings.
Riddersstraat 112-120, Petermannenstraat 2A et 2B et Fonteinstraat 98-100 à 3000 Leuven
Le complexe immobilier comporte deux ailes autour d'un jardin intérieur ; il se trouve à proximité immédiate du centre de la ville de Louvain. Il comprend 108 appartements 1 chambre, 30 appartements 2 chambres, 2 commerces et 92 emplacements de parking en sous-sol.
L'immeuble bénéficie d'une localisation très centrale, à proximité de l'Avenue Louise et de la Place Stéphanie. Il est composé de 23 appartements, 1 bureau et 24 emplacements de parking en sous-sol.
L'immeuble se trouve au coin de l'avenue du Frioul et de la rue de Genève et bénéficie d'une localisation calme, avec à l'arrière une vue directe sur un parc public. Il comprend 85 appartements et 85 emplacements de parking en sous-sol.
Avenue de Calabre 34, 36, 38 à 1200 Bruxelles (Woluwe-Saint-Lambert)
Le complexe immobilier est situé dans une petite rue calme parallèle à l'avenue Marcel Thiry et comporte 40 appartements ; 37 appartements et 38 emplacements de parking sont propriété de Home Invest Belgium.
Le complexe bénéficie d'une excellente localisation, tant commerciale que résidentielle, au centre de la ville, à proximité de la place d'Armes. Il se compose d'un rez-de-chaussée à usage commercial, subdivisé en 10 commerces, et d'étages comprenant 50 appartements et studios,
L'ensemble immobilier est situé en plein «Quartier Léopold», à proximité immédiate des principaux bâtiments de l'Union européenne.
Il se compose de trois immeubles comportant au total 48 appartements, dont 45 meublés, 2 petites surfaces de bureau et 50 emplacements de parking en sous-sol.
L'immeuble est situé rue de la Grande Haie, au lieu-dit Cours Saint Michel à proximité de l'avenue de Tervueren. Il comprend 32 appartements deux chambres et 32 emplacements de parking en sous-sol.
Le complexe est situé dans un quartier fort recherché, à proximité des Etangs d'Ixelles, de l'Abbaye de la Cambre et de la place Flagey.
Il se compose de 2 immeubles à appartements multiples, reliés par un espace vert commun.
Il comporte 24 appartements, 4 unités à usage de bureaux et 31 emplacements de parking en sous-sol.
Le complexe immobilier est situé à l'arrière du Palais Royal, entre la rue Brederode et la rue de Namur, à proximité de la Porte de Namur. Il comprend 18 appartements de haut standing,
7 surfaces de bureau au rez-de-chaussée et 31 emplacements de parking en sous-sol.
Complexe à usage commercial situé à côté du le long de la Dyle. Il comprend 4 unités commerciales.
L'immeuble est situé à proximité de la place Werrie, dans un quartier mixte à vocation principalement résidentielle. Il fait partie d'un complexe mixte résidentiel et commercial et comprend 92 appartements ou studios, 10 boxes et 20 emplacements de parking.
L'immeuble est situé sur la Grand Place de Saint-Nicolas. Il comprend une surface commerciale et de bureaux au rez-de-chaussée, 16 appartements aux étages ainsi que 37 emplacements de parking à l'extérieur.
L'immeuble est situé dans une petite rue calme dans la périphérie verte de Jambes. Il se compose de 33 appartements une chambre, 18 appartements deux chambres et 51 emplacements de parking à l'extérieur.
(Saint-Gilles) L'immeuble est situé entre la rue Jourdan et la rue Hôtel
des Monnaies, à proximité du goulet de l'avenue Louise et de l'avenue de la Toison d'Or. Il comprend 26 appartements et 15 emplacements de parking en sous-sol.
L'hôtel «Adagio Access Brussels Europe» est situé en plein cœur du quartier européen. La réception provisoire des travaux de construction de l'hôtel est intervenue le 14 septembre 2012.
Il comprend 110 chambres et est exploité depuis le 17 septembre 2012 par le groupe Pierre & Vacances dans le cadre d'une convention d'usufruit de 15 ans.
Le complexe formé de quatre bâtiments est situé le long du boulevard Lambermont à côté du centre sportif Kinetix ; il comprend au total 127 appartements, deux bibliothèques communales (FR et NL), une crèche et 109 emplacements de parking en sous-sol.
(par destinations principales)
immeubles à usage commercial 2 Nieuwport Haverwerf - Malines
immeubles à appartements 3
Grote Markt - st-Nicolas City Gardens - louvain Gent Zuid
immeuble à usage commercial 1 immeuble 1 à usage de bureaux
Galerie de l'Ange - Namur Quai de Compiègne - Huy Clos saint Géry - Ghlin
ensemble 1 de maisons
place du Jeu de Balle - lasne Galerie de l'Ange - Namur léopold - liège
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Les comptes annuels consolidés 2012 de Home Invest Belgium englobent ceux de sa filiale, la SA Home Invest Management (100%) et sont exprimés en € sauf si mentionné autrement.
Les critères de comptabilisation et d'évaluation repris dans les «International Financial Reporting standards» («IFRS») sont appliqués depuis les comptes annuels de l'exercice 2006. Les rapports financiers annuels (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version abrégée des comptes statutaires, les rapports de gestion consolidés, les rapports du commissaire et les rapports d'expertise), les déclarations intermédiaires, les rapports financiers semestriels, la description de la situation financière, les informations concernant les parties liées et les informations financières historiques concernant les filiales de la sicafi, sont inclus par référence dans le présent rapport financier annuel.
| Annexe | 31/12/2012 | 31/12/2011 | |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| I. Actifs non courants | 244 014 260 | 257 986 342 | |
| B. Immobilisations incorporelles | 15 | 5 808 | 7 623 |
| C. Immeubles de placement | 16 | 242 718 208 | 256 558 090 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 18 | 161 975 | 200 744 |
| E. Actifs financiers non courants | 24 | 51 517 | 37 755 |
| F. Créances de location-financement | 19 | 1 076 752 | 1 182 131 |
| II. Actifs courants | 26 378 591 | 15 492 597 | |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 17 349 556 | 7 522 808 | |
| C. Créances de location-financement | 19 | 105 379 | 98 890 |
| D. Créances commerciales | 21 | 4 779 961 | 4 118 361 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 21 | 1 306 827 | 1 928 583 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 22 | 2 634 188 | 1 701 118 |
| G. Comptes de régularisation | 23 | 202 681 | 122 836 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 270 392 851 | 273 478 939 | |
| CAPITAUX PROPRES | |||
| A. Capital | 73 469 670 | 73 469 670 | |
| B. Primes d'émission | 19 093 664 | 19 093 664 | |
| C. Réserves | |||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 | |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 89 588 625 | 85 457 148 | |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-25 133 105 | -23 441 309 | |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie |
|||
| en IFRS est appliquée (+/-) | -1 958 774 | -2 549 147 | |
| h. Réserve pour actions propres (-) | -757 323 | -757 323 | |
| m. Autres réserves (+/-) | 1 259 467 | 1 259 467 | |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 11 428 410 | 7 773 304 | |
| D. Résultat net de l'exercice CAPITAUX PROPRES |
11 631 985 178 721 397 |
14 833 588 175 237 840 |
|
| PASSIF | |||
| I. Passifs non courants | 71 810 647 | 64 115 189 | |
| B. Dettes financières non courantes | 24 | 64 550 000 | 59 388 750 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 24 | 7 260 647 | 4 726 439 |
| II. Passifs courants | 19 860 808 | 34 125 911 | |
| B. Dettes financières courantes | 24 | 16 162 666 | 24 926 363 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 25 | 2 486 593 | 8 206 419 |
| E. Autres passifs courants | 25 | 554 506 | 519 171 |
| F. Comptes de régularisation | 23 | 657 043 | 473 957 |
| PASSIF | 91 671 455 | 98 241 099 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 270 392 851 | 273 478 939 | |
| Nombre d'actions en fin de période (1) | 3 043 231 | 3 043 231 | |
| Valeur nette d'inventaire | 178 721 397 | 175 237 840 | |
| Valeur nette d'inventaire par action | 58,73 | 57,58 | |
| EPRA NAV (2) Endettement |
60,40 83 753 765 |
58,89 93 040 703 |
|
| Taux d'endettement | 30,97% | 34,02% | |
(1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle.
(2) «EPRA NAV» correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
| Annexe | 12/31/2012 | 12/31/2011 | |
|---|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 4 | 16 814 467 | 15 724 617 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | 4 | -312 211 | -188 448 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 16 502 255 | 15 536 169 | |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 5 | 116 604 | 83 656 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
5 | 404 700 | 400 830 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | 5 | -1 628 894 | -1 556 402 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 5 | 1 346 | 0 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 15 396 011 | 14 464 254 | |
| IX. Frais techniques (-) | 6 | -1 157 926 | -923 309 |
| X. Frais commerciaux (-) | 7 | -482 542 | -541 340 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | 8 | -156 258 | -358 203 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | 8 | -1 997 825 | -1 739 400 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -3 794 551 | -3 562 253 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 11 601 461 | 10 902 000 | |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | 9 | -648 065 | -539 388 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 10 953 396 | 10 362 613 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 10-20 | 2 835 426 | 2 096 549 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 10 | 3 856 947 | 6 449 248 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 17 645 768 | 18 908 409 | |
| XX. Revenus financiers (+) | 11 | 114 348 | 188 741 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | 12 | -2 935 804 | -2 797 080 |
| XXII. Autres charges financières (-) | 13 | -50 747 | -34 754 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | 13 | -3 124 636 | -1 423 915 |
| RESULTAT FINANCIER | -5 996 839 | -4 067 008 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 11 648 929 | 14 841 402 | |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | 14 | -16 944 | -7 814 |
| IMPOT | -16 944 | -7 814 | |
| RESULTAT NET | 11 631 985 | 14 833 588 | |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 3,82 | 5,09 | |
| Nombre d'actions moyen (1) | 3 043 231 | 2 912 933 | |
| RESULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 4 939 612 | 6 287 791 | |
| RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 1,62 | 2,16 | |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) | 8 064 248 | 7 711 706 | |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) |
2,65 | 2,65 | |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 6 692 372 | 8 545 797 | |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 2,20 | 2,93 | |
| RESULTAT DISTRIBUABLE | 10 960 219 | 10 202 475 | |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 3,60 | 3,50 | |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation a vt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat |
71,14% | 71,64% | |
| immobilier) | 32,19% | 43,53% | |
| Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) | 32,08% | 43,47% | |
| Dividende par action proposé | 3,25 | 3,00 | |
| Taux de distribution consolidé | 90,24% | 85,65% | |
| (1) Le nombre d'actions en fin de période est calculé en excluant les 12 912 actions en auto contrôle |
| 31/12/12 | 31/12/11 | |
|---|---|---|
| Etat du résultat global | ||
| I. Résultat net | 11 631 985 | 14 833 588 |
| II. Autres éléments du résultat global : | ||
| A. Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
||
| B. Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
590 372 | 424 965 |
| 1. Instruments de couverture efficaces | -961 793 | 424 965 |
| 2. Requalification selon IAS 39 §101 | 1 552 165 | |
| RESULTAT GLOBAL (I + II) | 12 222 357 | 15 258 553 |
| Consolidé | Statutaire | |||
|---|---|---|---|---|
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/12 | 31/12/11 | |
| Affectations et prélèvements | ||||
| A. Résultat net | 11 631 985 | 14 833 588 | 11 296 078 | 15 005 663 |
| B. Transfert aux/des réserves (-/+) | ||||
| 1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+) |
||||
| - exercice comptable | -5 427 646 | -9 279 527 | -4 812 560 | -9 279 527 |
| - exercices antérieurs | ||||
| - réalisation de biens immobiliers | 280 244 | 983 127 | 280 244 | 983 127 |
| 2. Transfert à/de la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-/+) |
1 570 699 | 2 830 280 | 1 570 699 | 2 830 280 |
| 11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) | 1 835 219 | -628 667 | 1 598 004 | -762 007 |
| C. Rémunération du capital prévue à l'art. 27, § 1er, al. 1er de l'AR du 7/12/2010 |
0 | -8 161 980 | -5 991 657 | -8 299 640 |
| D. Rémunération du capital - autre que C | -9 890 501 | -576 821 | -3 940 807 | -477 896 |
| Consolidé | Statutaire | |||
|---|---|---|---|---|
| 31/12/12 | 31/12/11 | 31/12/12 | 31/12/11 | |
| Schéma de calcul du montant visé à l'art. 27, § 1er, al. 1er de l'AR du 7/12/2010 |
||||
| Résultat corrigé (A) | ||||
| Résultat net | 11 631 985 | 14 833 588 | 11 296 078 | 15 005 663 |
| + Réductions de valeur | 274 708 | 195 722 | 274 708 | 195 722 |
| - Reprises de Réductions de valeur | -77 057 | -54 501 | -77 057 | -54 501 |
| +/- Autres éléments non monétaires | 3 124 636 | 1 423 915 | 3 124 636 | 1 423 915 |
| +/- Résultat sur vente de biens immobiliers | -2 835 426 | -2 096 549 | -2 835 426 | -2 096 549 |
| +/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers | -3 856 947 | -6 449 248 | -3 241 861 | -6 449 248 |
| Résultat corrigé (A) | 8 261 899 | 7 852 928 | 8 541 079 | 8 025 003 |
| Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
||||
| +/- Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées) |
2 698 320 | 2 349 547 | 2 698 320 | 2 349 547 |
| = Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obligation de distribution (B) |
2 698 320 | 2 349 547 | 2 698 320 | 2 349 547 |
| Total (A + B) | 10 960 219 | 10 202 475 | 11 239 398 | 10 374 550 |
| 80% suivant art. 27, §1er, al.1er | 8 768 175 | 8 161 980 | 8 991 518 | 8 299 640 |
| Diminution nette de l'endettement | -9 286 939 | 0 | -2 999 861 | 0 |
| Distribution minimum requise par l'art. 27 | 0 | 8 161 980 | 5 991 657 | 8 299 640 |
Conformément à l'art. 617 du Code des sociétés, l'actif net, après distribution du dividende envisagé, ne deviendra pas inférieur au montant du capital appelé, augmenté de toutes les réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer. La marge restante après distribution s'élève à € 14,7 millions.
| Actif net statutaire après distribution du dividende: | 169 695 802 | |
|---|---|---|
| Schéma de calcul du montant visé à l'art. 27 § 1er al. 6 de l'AR du 7/12/2010 | ||
| Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+) | 73 469 670 | |
| Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) | 19 093 664 | |
| Réserve du solde positif des variations de juste valeur des biens immobiliers (+) | 89 451 446 | |
| Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) |
-25 133 105 | |
| Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-) |
-1 958 774 | |
| Réserve légale (+) | 98 778 | |
| Total : | 155 021 678 | |
| Différence: | 14 674 124 |
| Capital | Frais d'aug mentation de capital |
Primes d'émission |
Réserve légale |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/2010 | 71 639 409 | -692 530 | 19 093 664 | 97 827 | |
| Transfert | |||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | |||||
| Dividende distribué | |||||
| Scission partielle Masada | 122 709 | -83 596 | |||
| Scission partielle VOP | 2 633 519 | -70 448 | 951 | ||
| Scisison mixte URBIS | 5 585 | -84 978 | |||
| Résultat de l'exercice | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | |||||
| Variation de la juste valeur des immeubles | |||||
| SOLDE AU 31/12/2011 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | |
| Solde au 31/12/2011 |
74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | |
| Transfert | |||||
| Variations résultant de la vente d'un immeuble | |||||
| Dividende distribué | |||||
| Résultat de l'exercice | |||||
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture | |||||
| Variation de la juste valeur des immeubles | |||||
| Autre augmentation (diminution) | |||||
| SOLDE AU 31/12/2012 | 74 401 222 | -931 552 | 19 093 664 | 98 778 | |
| Réserve du Réserve des Réserve du Réserve Autres Résultat Résultat net solde des frais et droits solde des pour actions réserves reporté des de l'exercice variations de de mutation variations propres exercices juste valeur estimés de juste antérieurs des biens valeur des immobiliers instruments de couverture |
Total |
|---|---|
| 68 696 370 -19 497 399 -2 974 112 -757 323 1 138 120 5 416 341 11 807 670 |
153 968 037 |
| -1 398 441 1 586 668 -188 228 |
0 |
| -1 326 176 343 049 983 127 |
0 |
| -7 742 983 | -7 742 983 |
| 4 241 754 67 496 1 707 297 |
6 055 659 |
| 6 672 317 52 286 -1 905 072 |
7 383 552 |
| 407 906 1 567 -15 058 |
315 022 |
| 14 833 588 | 14 833 588 |
| 424 965 | 424 965 0 |
| 8 163 418 -4 286 958 -3 876 459 85 457 148 -23 441 309 -2 549 147 -757 323 1 259 467 7 773 304 14 833 588 |
175 237 840 |
| 85 457 148 -23 441 309 -2 549 147 -757 323 1 259 467 7 773 304 14 833 588 |
175 237 840 |
| -354 460 354 460 |
0 |
| -5 148 050 1 138 484 4 009 566 |
|
| -8 738 800 | -8 738 800 |
| 11 631 985 | 11 631 985 |
| 590 372 | 590 372 |
| 9 279 527 -2 830 280 -6 449 248 |
|
| 89 588 625 -25 133 105 -1 958 774 -757 323 1 259 467 11 428 410 11 631 985 |
178 721 397 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE PERIODE | 1 701 118 | 1 036 510 |
| 1. Cash-flow d'activités de l'entreprise | 2 660 210 | 11 333 469 |
| Résultat de l'exercice avant intérêts et impôts | 17 645 768 | 18 908 409 |
| Intérêts reçus | 114 348 | 188 741 |
| Intérêts payés | -2 986 551 | -2 901 852 |
| Impôts | -16 944 | -7 814 |
| Adaptation du bénéfice pour des transactions de nature non courante | -6 625 509 | -8 519 202 |
| Amortissements et réductions de valeur | 66 863 | 26 595 |
| -Amortissements et réductions de valeur sur immobilisations | 66 863 | 26 595 |
| Autres éléments non-monétaires | -3 856 947 | -6 449 248 |
| -Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | -3 856 947 | -6 449 248 |
| Gain sur réalisation d'actifs | -2 835 426 | -2 096 549 |
| -Plus values réalisées sur vente d'actifs immobilisés | -2 835 426 | -2 096 549 |
| Variation du besoin en fonds de roulement : | -5 470 901 | 3 665 186 |
| Mouvement des éléments d'actif : | -20 798 | -2 380 854 |
| -Actifs financiers courants | -6 488 | -6 138 |
| -Créances commerciales | -556 222 | -3 433 510 |
| -Créances fiscales et autres actifs à court terme | 621 757 | 1 061 063 |
| -Comptes de régularisations | -79 845 | -2 269 |
| Mouvement des éléments du passif : | -5 450 103 | 6 046 040 |
| -Dettes commerciales et autres dettes courantes | -5 668 523 | 5 965 912 |
| -Autres passifs courants | 35 335 | 41 824 |
| -Comptes de régularisation | 183 086 | 38 304 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | 10 665 410 | -3 173 984 |
| Immeubles de placement - investissements activés | -664 629 | -644 628 |
| Immeubles de placement - nouvelles acquisitions | -2 787 200 | |
| Désinvestissements | 12 492 547 | 7 802 862 |
| Projets de développement | -1 122 412 | -7 358 234 |
| Autres immobilisations corporelles | -26 279 | -185 519 |
| Actifs financiers non courants | -13 817 | -1 266 |
| 3. Cash-flow d'activités de financement | -12 392 550 | -7 494 876 |
| Variation des passifs financiers et dettes financières | ||
| Augmentation (+) / Réduction (-) des dettes financières | -3 653 750 | 487 129 |
| Variation du capital (+/-) | -239 023 | |
| Dividende de l'exercice précédent | -8 738 800 | -7 742 983 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA FIN DE PERIODE | 2 634 188 | 1 701 118 |
Home Invest Belgium SA est une Sicafi (Société d'Investissement à Capital Fixe Immobilière). Elle est constituée sous la forme d'une société anonyme de droit belge. Son siège social est établi en Belgique, à 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe 60.
La Société est cotée au marché continu sur NYSE Euronext Brussels. Les comptes annuels consolidés englobent ceux de Home Invest Belgium et de sa filiale, la SA Home Invest Management (100%).
Les états financiers ont été préparés conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu'adopté dans l'Union européenne.
En application de l'article 2 de l'arrêté royal du 21 juin 2006 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes consolidés des sicafs immobilières, modifiant les arrêtés royaux des 10 avril 1995 et suivants relatifs aux sicafs immobilières, Home Invest Belgium a utilisé la faculté d'établir ses comptes annuels conformément au référentiel IFRS dès l'exercice 2006, clôturé au 31 décembre 2006.
La Société a dressé son bilan d'ouverture en IFRS au 1er janvier 2005 (date de transition aux IFRS). Conformément à l'IFRS 1 – Première adoption des IFRS, la Société a décidé de ne pas retraiter les acquisitions antérieures à la date de transition aux IFRS et ce suivant l'IFRS 3 – Regroupements d'entreprises.
Les états financiers sont présentés en euro sauf si mentionné différemment. Ils sont établis sur base du coût historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains instruments financiers, évalués à leur juste valeur.
Les méthodes comptables ont été appliquées de façon cohérente pour les exercices présentés.
Les comptes annuels consolidés comprennent les comptes annuels de Home Invest Belgium et de ses filiales. Les filiales sont des entités contrôlées par le groupe. Un contrôle existe quand Home Invest Belgium détient, directement ou indirectement, via des filiales, plus que la moitié des droits de vote d'une entité.
Les comptes annuels des filiales sont intégralement consolidés à partir de la date d'acquisition jusqu'à la date où le contrôle prend fin.
Les comptes des filiales sont rédigés pour le même exercice comptable que celui de Home Invest Belgium. Des règles d'évaluation IFRS uniformes sont appliquées aux filiales concernées.
Toutes les opérations intra-groupe, ainsi que les bénéfices et pertes intra-groupe non-réalisés sur les opérations entre les sociétés du groupe, sont éliminés. Les pertes non-réalisées sont éliminées sauf s'il s'agit d'une moins-value extraordinaire.
Le Goodwill est la différence positive entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment de la reprise. Le prix du regroupement d'entreprises se compose du prix de reprise et de tous les frais de transactions directement attribuables.
Le Goodwill négatif (badwill) est la différence négative entre le prix du regroupement d'entreprises et la part du groupe dans la juste valeur des actifs acquis, des passifs de la filiale, au moment de la reprise. Ce goodwill négatif est repris, immédiatement, par le repreneur, dans le compte de résultats.
Les immobilisations incorporelles ayant une durée de vie limitée sont initialement évaluées à leur coût. Après la comptabilisation initiale, elles sont évaluées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont amorties selon le mode linéaire sur base de la meilleure estimation de leur durée d'utilité. La durée d'utilité et la méthode d'amortissement des immobilisations incorporelles sont revues au moins à la fin de chaque exercice.
Les immeubles de placement en exploitation sont des investissements en actifs immobiliers détenus pour la location de longue durée et/ou pour valoriser le capital.
Les immeubles de placement sont initialement évalués à leur coût, y compris les frais de transaction et la TVA non-déductible. Pour les bâtiments acquis par fusion, scission ou apport d'une branche d'activité, les taxes dues sur les plus-values potentielles des actifs ainsi intégrés sont comprises dans le coût des actifs concernés.
A la première clôture périodique après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur.
Un expert immobilier indépendant externe établit de manière trimestrielle l'évaluation du portefeuille immobilier, frais, droits d'enregistrement et honoraires compris (c.à.d. en valeur dite «d'investissement»). L'expert procède à son évaluation sur base de 3 méthodes :
Home Invest Belgium procède alors, pour déterminer la juste valeur des actifs immobiliers ainsi évalués, aux retraitements suivants :
l'intégralité des droits d'enregistrement sera retirée du montant de l'évaluation, suivant la réglementation régionale applicable.
Aussi longtemps que les immeubles de placement sont neufs au sens du Code de la TVA, les retraitements ci-dessus sont appliqués uniquement à la valeur d'investissement des terrains sur lesquels ils sont construits.
Tout profit ou perte résultant d'un changement de la juste valeur est comptabilisé en compte de résultats sous la rubrique «XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement » avant d'être affecté dans les fonds propres sous la rubrique «C. Réserves - b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers ».
Les travaux réalisés qui relèvent de la responsabilité du propriétaire sont enregistrés dans les comptes de 3 manières, selon le type de travaux concernés :
De tels travaux de rénovation sont également activés.
Les chantiers faisant l'objet de frais à porter à l'actif sont identifiés en fonction des critères qui précèdent durant la préparation des budgets.
Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux d'études, project management), la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant la construction.
Les immeubles en cours de construction ou de développement sont comptabilisés parmi les immeubles de placement, à leur coût, jusqu'à la fin de la construction ou du développement. A ce moment, l'actif est transféré parmi les immeubles de placement en exploitation. Les dépenses susceptibles d'être capitalisées portent sur les matériaux, les travaux d'entreprise, les études techniques, les honoraires (architectes, bureaux d'études, project management), la TVA, les taxes, les coûts internes et les intérêts pendant la construction.
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées à leur coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Un amortissement linéaire est pratiqué pendant la durée d'utilité estimée de l'actif. La durée d'utilité et le mode d'amortissement sont revus au moins à la clôture de chaque exercice.
La durée d'utilité est la suivante pour chaque catégorie d'actifs:
Les actifs financiers sont présentés au bilan parmi les actifs financiers courants ou non-courants selon l'intention ou la probabilité de réalisation dans les douze mois suivant la date de clôture.
On peut distinguer :
• les actifs financiers évalués à leur juste valeur : les variations de la juste valeur de ces actifs sont enregistrées en compte de résultats;
Home Invest Belgium fait appel à des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition aux risques découlant de l'évolution des taux d'intérêt dans le cadre du financement de ses activités.
Les instruments financiers dérivés sont initialement comptabilisés à leur coût et sont ensuite portés à leur juste valeur aux dates des clôtures périodiques suivantes.
Les variations de la juste valeur des instruments financiers dérivés qui ne répondent pas aux conditions de la comptabilité de couverture suivant IAS 39, sont comptabilisées en compte de résultats.
La partie efficace des bénéfices ou pertes des variations de la juste valeur des instruments financiers dérivés qui correspondent aux conditions reprises à l'IAS 39, spécifiquement désignés et qualifiés de couverture du flux de trésorerie d'un actif ou passif ou une transaction prévue, reprise au bilan, est comptabilisée dans les capitaux propres. La partie non-efficace est portée au compte de résultats. Lorsqu'un instrument de couverture expire ou est vendu, ou quand une couverture ne répond plus aux critères de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte cumulé figurant à ce moment dans les capitaux propres est comptabilisé dans le compte de résultats.
Un immeuble de placement est considéré comme détenu en vue de la vente s'il peut être vendu immédiatement dans son état actuel et que la vente est hautement probable.
Un immeuble de placement détenu en vue de la vente est évalué de la même façon qu'un autre immeuble de placement.
Les créances commerciales sont évaluées à leur valeur nominale, diminuée des montants estimés non recouvrables. Cette réduction de valeur est inscrite en compte de résultats.
La trésorerie comprend la caisse et les comptes à vue. Les équivalents de trésorerie sont des placements à court terme, très liquides, qui sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie, ont une échéance inférieure ou égale à trois mois, et ne présentent pas un risque important de changement de valeur.
Ces éléments sont portés au bilan à leur valeur nominale ou à leur coût.
Les actions ordinaires sont comptabilisées en capitaux propres. Les frais directement liés à l'émission de nouvelles actions ou d'options sont comptabilisés dans les capitaux propres, nets d'impôts, en déduction du montant récolté.
Les actions propres rachetées sont présentées à leur prix d'achat en déduction des capitaux propres. Une vente ou annulation des actions propres rachetées ne donne pas lieu à un impact sur le résultat ; les bénéfices et pertes concernant les actions propres sont directement comptabilisés aux capitaux propres.
Les dividendes sont reconnus en tant que dette après leur approbation par l'Assemblée générale des actionnaires. Tout dividende intérimaire éventuel est comptabilisé en dettes dès que le Conseil d'administration a pris la décision de procéder au paiement d'un tel dividende.
Une provision est comptabilisée au bilan lorsque:
L'impôt sur le résultat de l'exercice comprend l'impôt courant et l'impôt différé. Ils sont comptabilisés dans le compte de résultats, sauf s'ils portent sur des éléments enregistrés directement en capitaux propres, auquel cas ils sont, eux aussi, comptabilisés dans les capitaux propres.
L'impôt courant est le montant des impôts à payer sur les revenus imposables de l'année écoulée ainsi que tout ajustement aux impôts payés (ou à récupérer) relatifs aux années antérieures. Il est calculé en utilisant le taux d'imposition en vigueur à la date de clôture.
L'impôt différé est calculé suivant la méthode du report variable (liability method) sur les différences temporelles entre la base fiscale d'un actif ou d'un passif et leur valeur comptable telle qu'elle figure dans les états financiers. Ces impôts sont déterminés suivant les taux d'imposition que l'on prévoit au moment où l'actif sera réalisé ou l'obligation éteinte.
Les créances d'impôts différés sont comptabilisées pour les différences temporelles déductibles et sur les crédits d'impôts reportés récupérables et pertes fiscales, dans la mesure où il est probable qu'il y ait des bénéfices imposables dans le futur proche pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal. La valeur comptable des créances d'impôts différés est révisée à chaque date du bilan et réduite dans la mesure où il n'est plus probable que suffisamment de bénéfice imposable sera disponible pour compenser tout ou partie des impôts différés.
Les dettes et créances fiscales différées sont définies à l'aide des taux d'imposition attendus, en vigueur dans les années durant lesquelles ces différences temporelles seront réalisées ou réglées, et en se basant sur les pourcentages d'impôt en vigueur ou confirmés à la date du bilan.
L'Exit tax est la taxe sur la plus-value résultant de la fusion d'une société non Sicafi avec une Sicafi. Lorsque la société qui ne dispose pas du statut de Sicafi entre pour la première fois dans le périmètre de consolidation du groupe, une provision pour exit tax est enregistrée en même temps qu'un montant correspondant à la différence entre la valeur de marché de l'immeuble et la valeur comptable du bien qui sera acquis dans la fusion et cela en tenant compte d'une date prévue de fusion.
Les revenus locatifs provenant de contrats de location simples sont comptabilisés en produits de façon linéaire sur la durée du contrat de location. Les gratuités locatives et autres avantages consentis aux clients sont comptabilisés de façon linéaire sur la première période ferme du bail.
Le résultat de la vente d'un immeuble de placement représente la différence entre le produit de la vente, net de frais de transaction, et la dernière juste valeur de l'immeuble vendu au 31 décembre de l'exercice écoulé. Ce résultat est présenté sous la rubrique XVI. «Résultat sur vente d'immeubles de placement» du compte de résultat.
Lors de l'élaboration du schéma de calcul du montant visé à l'article 27, § 1er, al. 1er de l'A.R. du 7 décembre 2010, le résultat distribuable reprend la rubrique «+/- Plus-values et moins-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice (plus-values et moins-values par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées)», permettant ainsi de tenir compte de la valeur initiale d'acquisition.
Home Invest Belgium n'a pas anticipé l'application des normes et interprétations nouvelles ou amendées qui ont été émises avant la date d'autorisation de publication des états financiers consolidés mais dont la date d'entrée en vigueur est postérieure à l'exercice annuel clôturé au 31 décembre 2012, à savoir :
IFRS 12 Informations à fournir sur les participations dans les autres entités en vigueur à compter de l'exercice débutant le 1er janvier 2014
IFRS 13 L'évaluation de la juste valeur en vigueur à compter de l'exercice débutant le 1er janvier 2013
L'application future de ces normes ou interprétations n'aura aucun impact matériel sur les comptes annuels.
Les immeubles de placement que Home Invest Belgium détient comportent trois catégories :
En termes de répartition géographique, les immeubles de placement de Home Invest Belgium sont majoritairement situés à Bruxelles, la Région Flamande représentant 14,4% et la Région Wallonne 13,8% (calculs basés sur la juste valeur).
Les colonnes « non affecté » reprennent les montants qu'il est impossible d'attribuer à une de ces trois catégories, par exemple:
| Total Consolidé | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| I. Revenus locatifs (+) III. Charges relatives à la location (+/-) |
16 814 467 -312 211 |
15 724 617 -188 448 |
|
| RESULTAT LOCATIF NET | 16 502 255 | 15 536 169 | |
| (= I +II +III) | |||
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 116 604 | 83 656 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) | 404 700 | 400 830 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -1 628 894 | -1 556 402 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 1 346 | ||
| RESULTAT IMMOBILIER (= I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII) |
15 396 011 | 14 464 254 | |
| IX. Frais techniques (-) | -1 157 926 | -923 309 | |
| X. Frais commerciaux (-) | -482 542 | -541 340 | |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -156 258 | -358 203 | |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 997 825 | -1 739 400 | |
| CHARGES IMMOBILIERES (= IX +X +XI +XII +XIII) | -3 794 551 | -3 562 253 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII) |
11 601 461 | 10 902 000 | |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -648 065 | -539 388 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV) |
10 953 396 | 10 362 613 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 2 835 426 | 2 096 549 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 3 856 947 | 6 449 248 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX) |
17 645 768 | 18 908 409 | |
| XX. Revenus financiers (+) | 114 348 | 188 741 | |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -2 935 804 | -2 797 080 | |
| XXII. Autres charges financières (-) | -50 747 | -34 754 | |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -3 124 636 | -1 423 915 | |
| RESULTAT FINANCIER (XX +XXI +XXII +XXIII) |
-5 996 839 | -4 067 008 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII) |
11 648 929 | 14 841 402 | |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -16 944 | -7 814 | |
| IMPOT (XXIV + XXV) | -16 944 | -7 814 | |
| RESULTAT NET (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII +XXIV +XXV) |
11 631 985 | 14 833 588 |
| Non affecté | Immeubles en bloc <2 500 000€ |
Immeubles en bloc >2 500 000€ |
Immeubles à la découpe |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 |
| 324 720 | 297 614 | 2 176 287 | 2 629 688 | 13 223 611 | 13 887 165 | ||
| -47 226 | -114 560 | -16 086 | -9 711 | -5 543 | 20 753 | -119 593 | -208 693 |
| -47 226 | -114 560 | 308 634 | 287 903 | 2 170 744 | 2 650 441 | 13 104 018 | 13 678 471 |
| 50 | -50 | 1 622 | 17 562 | 81 984 | 99 092 | ||
| 15 959 | 9 640 | 239 400 | 211 546 | 145 471 | 183 513 | ||
| -19 539 | -58 041 | -53 251 | -170 021 | -245 445 | -1 308 800 | -1 330 199 1 346 |
|
| -66 766 | -114 560 | 266 602 | 244 242 | 2 241 744 | 2 634 105 | 12 022 673 | 12 632 224 |
| 50 369 | -131 745 | -30 459 | -12 283 | -13 198 | -40 690 | -930 022 | -973 208 |
| -48 213 | -52 992 | -15 636 | -4 617 | -5 248 | -7 901 | -472 244 | -417 032 |
| -214 402 | -98 624 | -483 | -1 011 | -2 894 | -6 650 | -140 426 | -49 973 |
| -1 653 373 | -1 940 556 | -86 027 | -57 269 | ||||
| -1 865 618 | -2 223 917 | -46 577 | -17 910 | -21 339 | -55 241 | -1 628 718 | -1 497 482 |
| -1 932 384 | -2 338 477 | 220 025 | 226 332 | 2 220 405 | 2 578 864 | 10 393 955 | 11 134 742 |
| -539 388 | -648 065 | ||||||
| -2 471 772 | -2 986 542 | 220 025 | 226 332 | 2 220 405 | 2 578 864 | 10 393 955 | 11 134 742 |
| -24 845 | -17 085 | 117 208 | 118 742 | 2 004 185 | 2 733 769 | ||
| 50 687 | 9 873 | 1 084 743 | 264 501 | 5 313 818 | 3 582 572 | ||
| -2 496 617 | -3 003 628 | 387 920 | 354 947 | 3 305 147 | 2 843 365 | 17 711 958 | 17 451 083 |
| 91 521 | 19 880 | 97 220 | 94 468 | ||||
| -2 797 080 | -2 935 804 | ||||||
| -34 754 | -50 747 | ||||||
| -1 423 915 | -3 124 636 | ||||||
| -4 164 228 | -6 091 307 | 97 220 | 94 468 | ||||
| -6 660 844 | -9 094 935 | 485 140 | 449 415 | 3 305 147 | 2 843 365 | 17 711 958 | 17 451 083 |
| -7 814 | -16 944 | ||||||
| -7 814 | -16 944 | ||||||
| -6 668 658 | -9 111 879 | 485 140 | 449 415 | 3 305 147 | 2 843 365 | 17 711 958 | 17 451 083 |
| Total Consolidé | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| I. Revenus locatifs (+) | 16 814 467 | 15 724 617 | |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -312 211 | -188 448 | |
| RESULTAT LOCATIF NET (= I +II +III) |
16 502 255 | 15 536 169 | |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 116 604 | 83 656 | |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) | 404 700 | 400 830 | |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) | -1 628 894 | -1 556 402 | |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 1 346 | ||
| RESULTAT IMMOBILIER (= I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII) |
15 396 011 | 14 464 254 | |
| IX. Frais techniques (-) | -1 157 926 | -923 309 | |
| X. Frais commerciaux (-) | -482 542 | -541 340 | |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -156 258 | -358 203 | |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 997 825 | -1 739 400 | |
| CHARGES IMMOBILIERES (= IX +X +XI +XII +XIII) |
-3 794 551 | -3 562 253 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 11 601 461 | 10 902 000 | |
| (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII) | |||
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -648 065 | -539 388 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV) |
10 953 396 | 10 362 613 | |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 2 835 426 | 2 096 549 | |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 3 856 947 | 6 449 248 | |
| RESULTAT D'EXPLOITATION (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX) |
17 645 768 | 18 908 409 | |
| XX. Revenus financiers (+) | 114 348 | 188 741 | |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -2 935 804 | -2 797 080 | |
| XXII. Autres charges financières (-) | -50 747 | -34 754 | |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -3 124 636 | -1 423 915 | |
| RESULTAT FINANCIER (XX +XXI +XXII +XXIII) | -5 996 839 | -4 067 008 | |
| RESULTAT AVANT IMPOT (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII) |
11 648 929 | 14 841 402 | |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -16 944 | -7 814 | |
| IMPOT (XXIV + XXV) | -16 944 | -7 814 | |
| RESULTAT NET (I +II +III +IV +V +VI +VII +VIII +IX +X +XI +XII +XIII +XIV +XV +XVI +XVII +XVIII +XIX +XX +XXI +XXII +XXIII +XXIV +XXV) |
11 631 985 | 14 833 588 |
| Non affecté | Région Wallonne | Région Flamande | Région Bruxelloise | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 |
| 2 558 472 | 2 695 765 | 1 724 882 | 2 186 235 | 11 441 263 | 11 932 467 | ||
| -47 226 | -114 560 | -42 098 | -61 403 | -6 787 | -16 056 | -92 336 | -120 193 |
| -47 226 | -114 560 | 2 516 374 | 2 634 362 | 1 718 095 | 2 170 179 | 11 348 927 | 11 812 274 |
| 5 973 | 6 726 | 1 165 | 20 598 | 76 517 | 89 280 | ||
| 105 008 | 106 741 | 54 295 | 32 421 | 241 526 | 265 537 | ||
| -19 539 | -280 884 | -318 252 | -151 063 | -160 791 | -1 104 916 | -1 149 851 | |
| 65 | 1 282 | ||||||
| -66 766 | -114 560 | 2 346 471 | 2 429 642 | 1 622 493 | 2 062 407 | 10 562 055 | 11 018 523 |
| 50 369 | -131 745 | -98 200 | -71 750 | -31 571 | -46 241 | -843 908 | -908 190 |
| -48 213 | -52 992 | -89 755 | -70 436 | -76 295 | -33 368 | -327 077 | -325 746 |
| -214 402 | -98 624 | -4 174 | -12 216 | -72 462 | 11 543 | -67 166 | -56 961 |
| -1 653 373 | -1 901 379 | -86 027 | -96 446 | ||||
| -1 865 618 | -2 184 740 | -192 129 | -154 401 | -180 328 | -68 066 | -1 324 178 | -1 387 343 |
| -1 932 384 | -2 299 300 | 2 154 342 | 2 275 241 | 1 442 165 | 1 994 341 | 9 237 877 | 9 631 179 |
| -539 388 | -648 065 | ||||||
| -2 471 772 | -2 947 365 | 2 154 342 | 2 275 241 | 1 442 165 | 1 994 341 | 9 237 877 | 9 631 179 |
| -24 845 | -17 085 | -225 | 65 064 | 116 722 | 622 334 | 2 004 897 | 2 165 113 |
| 1 211 650 | 548 561 | 2 088 348 | 274 732 | 3 149 249 | 3 033 653 | ||
| -2 496 617 | -2 964 451 | 3 365 768 | 2 888 866 | 3 647 235 | 2 891 408 | 14 392 024 | 14 829 945 |
| 91 521 | 19 880 | 97 220 | 94 468 | ||||
| -2 797 080 | -2 935 804 | ||||||
| -34 754 | -50 747 | ||||||
| -1 423 915 | -3 124 636 | ||||||
| -4 164 228 | -6 091 307 | 97 220 | 94 468 | ||||
| -6 660 844 | -9 055 758 | 3 365 768 | 2 888 866 | 3 647 235 | 2 891 408 | 14 489 244 | 14 924 414 |
| -16 944 | |||||||
| -7 814 -7 814 |
-16 944 | ||||||
| Total Consolidé | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| Immeubles de placement en exploitation | 241 835 640 | 238 453 170 | |
| Immeubles de placement - Projets de développement | 882 568 | 18 104 920 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 17 349 556 | 7 522 808 | |
| Créances de location financement | 1 182 131 | 1 281 021 | |
| Autres actifs | 9 142 956 | 8 117 020 | |
| Total de l'actif | 270 392 851 | 273 478 939 | |
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 100,00% | |
| Capitaux propres | 178 721 397 | 175 237 840 | |
| Passifs | 91 671 455 | 98 241 099 | |
| Total des Capitaux propres et du passif | 270 392 851 | 273 478 939 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| 664 629 | 624 064 | |
| 275 879 | 249 599 | |
| -113 904 | -48 856 | |
| 30 250 | 30 250 | |
| -24 442 | -22 627 | |
| Total Consolidé |
| Total Consolidé | |||
|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | ||
| Immeubles de placement en exploitation | 241 835 640 | 238 453 170 | |
| Immeubles de placement - Projets de développement | 882 568 | 18 104 920 | |
| Actifs détenus en vue de la vente | 17 349 556 | 7 522 808 | |
| Créances de location financement | 1 182 131 | 1 281 021 | |
| Autres actifs | 9 142 956 | 8 117 020 | |
| Total de l'actif | 270 392 851 | 273 478 939 | |
| Pourcentage par secteur | 100,00% | 100,00% | |
| Capitaux propres | 178 721 397 | 175 237 840 | |
| Passifs | 91 671 455 | 98 241 099 | |
| Total des Capitaux propres et du passif | 270 392 851 | 273 478 939 |
| Non affecté | Immeubles en bloc <2 500 000€ |
Immeubles en bloc >2 500 000€ |
Immeubles à la découpe | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4 356 544 | 944 424 | 29 948 293 | 41 097 317 | 204 148 333 | 199 793 899 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 12 259 920 | 5 845 000 | 882 568 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 281 021 | 1 182 131 | 7 522 808 | 17 349 556 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 8 117 020 | 9 142 956 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 8 117 020 | 9 142 956 | 5 637 566 | 2 126 555 | 42 208 212 | 41 097 317 | 217 516 141 | 218 026 023 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2,97% | 3,38% | 2,06% | 0,79% | 15,43% | 15,20% | 79,54% | 80,63% | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 175 237 840 | 178 721 397 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 98 241 099 | 91 671 455 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 273 478 939 | 270 392 851 |
| Immeubles en bloc Non affecté <2 500 000€ |
Immeubles en bloc >2 500 000€ |
Immeubles à la découpe | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | |
| 3 674 | 40 732 | 11 083 | 579 657 | 653 546 | ||||
| 249 599 -48 856 |
275 879 -113 904 |
|||||||
| 30 250 | 30 250 | |||||||
| -22 627 | -24 442 |
| Région Wallonne | Région Flamande | Région Bruxelloise | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | |||||||
| 33 202 060 | 36 803 969 | 34 605 654 | 165 536 616 | 174 027 927 | ||||||
| 18 074 920 | 882 568 | |||||||||
| 3 428 444 | 1 566 364 | 1 570 000 | 5 505 778 | 12 351 111 | ||||||
| 1 281 021 | 1 182 131 | |||||||||
| 36 630 504 | 38 370 333 | 36 175 654 | 190 398 335 | 188 443 737 | ||||||
| 14,03% | 13,38% | 69,62% | 69,69% | |||||||
| 2012 | 2011 | ||
|---|---|---|---|
| I. | Revenus locatifs (+) | ||
| A. Loyers | 16 707 803 | 15 679 623 | |
| C. Gratuités locatives | -55 544 | -71 420 | |
| E. Indemnités de rupture anticipée de bail | 162 207 | 116 414 | |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | |||
| A. Loyers à payer sur locaux pris en location | -114 560 | -47 226 | |
| B. Réductions de valeur sur créances commerciales | -274 708 | -195 722 | |
| C. Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales | 77 057 | 54 501 |
L'augmentation des revenus locatifs (+6,6%) est due à la croissance du portefeuille immobilier en exploitation au cours des exercices 2011 et 2012.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | ||
| A. Indemnités perçues au titre de dégâts locatifs V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
116 604 | 83 656 |
| A. Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire | 42 863 | 41 440 |
| B. Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués | 361 837 | 359 390 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
||
| B. Précomptes et taxes sur immeubles loués | -1 628 894 | -1 556 402 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 1 346 | 0 |
La refacturation de charges locatives concerne principalement les primes d'assurance relatives à l'abandon de recours repris dans la majorité des polices incendie des immeubles ainsi que de certains frais liés à la fourniture de lignes téléphoniques. Dans le secteur résidentiel, le précompte immobilier est à charge du bailleur pour tous les baux de résidence principale.
Les refacturations de précompte immobilier et de taxes concernent donc majoritairement les surfaces commerciales ou de bureaux.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| IX. Frais techniques (-) | ||
| A. Frais techniques récurrents | ||
| 1. Réparations | -873 485 | -705 734 |
| 3. Primes d'assurances | -103 571 | -94 327 |
| B. Frais techniques non récurrents | ||
| 1. Grosses réparations (entreprises, architectes, bureaux d'étude,…) | -218 951 | -138 532 |
| 2. Sinistres | 38 081 | 15 283 |
Dans le cadre de son budget prévisionnel annuel, Home Invest Belgium détermine une politique spécifique d'entretien et de rénovation pour chacun de ses immeubles, afin que ceux-ci correspondent au mieux aux exigences du marché locatif. Les frais techniques se produisent le plus souvent lors des sorties locatives.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| X. Frais commerciaux (-) | ||
| A. Commissions d'agence | -314 983 | -404 319 |
| C. Honoraires d'avocats et frais juridiques | -167 559 | -137 022 |
Home Invest Belgium a comme politique habituelle de recourir à l'intervention d'agents immobiliers spécialisés en vue de procéder au mieux à la commercialisation des immeubles de son portefeuille. Dans le cadre d'une réflexion sur l'insourcing d'activités de base, la société a procédé avec succès, au cours de l'exercice 2012, à la commercialisation du projet Odon Warland-Bulins, au moyen de son équipe interne. Cette circonstance explique pour une partie significative la baisse de ce poste au cours de l'exercice 2012.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) XII. Frais de gestion immobilière (-) |
-156 258 | -358 203 |
| A. Honoraires versés aux gérants (externes) B. Charges (internes) de gestion d'immeubles |
-57 269 -1 940 556 |
-85 645 -1 653 755 |
La diminution des charges et taxes sur immeubles non loués par rapport à leur niveau de 2011 est consécutive d'une part à des régularisations exceptionnelles comptabilisées en 2011 pour les exercices antérieurs et d'autre part à une gestion active et stricte des coûts quand un appartement se libère.
Les charges internes de gestion d'immeubles comprennent principalement les frais de personnel exposés en cours d'exercice.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -648 065 | -539 388 |
Les frais généraux concernent principalement les frais liés aux publications, aux évaluations du portefeuille, aux expertises techniques et à la taxe d'abonnement.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | ||
| A. Ventes nettes d'immeubles (prix de vente - frais de transaction) | 12 462 547 | 7 802 862 |
| B. Valeur comptable des immeubles vendus | -9 627 122 | -5 706 313 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | ||
| A. Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement | 7 444 387 | 9 586 939 |
| B. Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement | -2 016 741 | -307 412 |
| C. Variations positives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
107 234 | 19 585 |
| D. Variations négatives des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
-1 677 933 | -2 849 864 |
Le résultat sur vente d'immeubles de placement découle des ventes d'immeubles. Le détail complet des ventes conclues et des plusvalues réalisées est repris dans le chapitre Rapport de Gestion.
Pour mémoire, le résultat sur vente d'immeubles de placement est comptabilisé par différence entre le prix de vente diminué des frais
liés à la conclusion de ces ventes (rubrique XVI.A.) et la dernière juste valeur du bien concerné (rubrique XVI.B.).
Conformément à l'article 27 §1er - 1°de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 et son annexe C, sont distribuables les plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l'exercice, calculées par rapport à la valeur d'acquisition augmentée des dépenses d'investissement immobilisées. Au 31/12/2012, la plus-value réalisée distribuable s'élevait ainsi à € 2 698 320 (par rapport à la valeur d'acquisition) tandis que la plus-value réalisée par rapport à la dernière juste valeur était de € 2 835 426.
| 2012 | 2011 |
|---|---|
| XX. Revenus financiers (+) | |
| A. Intérêts et dividendes perçus 19 880 |
91 521 |
| B. Redevances de location-financement et similaires 94 468 |
97 220 |
Les intérêts et dividendes encaissés proviennent exclusivement du dépôt à court terme des surplus de trésorerie. Les redevances de location-financement se rapportent aux leasings décrits à l'Annexe 19.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | ||
| A. Intérêts nominaux sur emprunts | -1 120 296 | -1 385 575 |
| C. Charges résultant d'instruments de couverture autorisés | ||
| 1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-1 815 507 | -1 411 502 |
Les charges résultant d'instruments financiers de couverture découlent de l'écart entre l'intérêt fixe payé pour les IRS achetés antérieurement et les taux d'intérêt variables en vigueur au cours de l'exercice. Pour plus de détail quant à la structuration de la dette financière, veuillez vous référer à l'Annexe 24 reprise ci-dessous.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| XXII. Autres charges financières (-) A. Frais bancaires et autres commissions |
-50 747 | -34 754 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) A. Instruments de couverture autorisés |
||
| 1. Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
-3 124 636 | -1 423 915 |
La variation de la juste valeur des actifs financiers concerne les instruments financiers, considérés comme inefficaces suite à l'application de l'IAS 39, et comptabilisés en compte de résultat. Cette charge purement latente est annulée dans le calcul du résultat distribuable.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -16 944 | -7 814 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles, en début d'exercice | 7 623 | 8 349 |
| 1. Valeur brute | 30 250 | 30 250 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -22 627 | -21 901 |
| Amortissements ( - ) | -1 815 | -726 |
| Immobilisations incorporelles, en fin d'exercice | 5 808 | 7 623 |
| 1. Valeur brute | 30 250 | 30 250 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -24 442 | -22 627 |
Les immobilisations incorporelles concernent exclusivement le software immobilier WinIris. Cette immobilisation est amortie linéairement sur une période d'utilité de 5 ans. Les amortissements sont comptabilisés dans la rubrique XII. « Frais de gestion immobilière » du compte de résultat.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement, solde en début d'exercice Projets de développement |
256 558 091 | 233 344 258 |
| Investissements - projets de développement | 1 122 412 | 13 263 818 |
| Autres retraits | -30 000 | |
| Projets de développement réceptionnés | -18 314 764 | -5 729 191 |
| Acquisitions par voie de regroupements d'entreprises | ||
| Immeubles de placement | ||
| Transferts vers les projets de développement ( - ) | ||
| Immeubles en cours de construction achevés | 18 314 764 | 5 729 191 |
| Acquisitions d'immeubles | 0 | 16 105 824 |
| Dépenses ultérieures capitalisées | 664 629 | 624 064 |
| Profits (pertes) résultant d'ajustements de la juste valeur | 3 856 947 | 6 449 248 |
| Autre augmentation (diminution) | ||
| Cessions (-) | -9.627.122 | -5.706.313 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | -9.826.748 | -7.522.808 |
| Immeubles de placement, solde en fin d'exercice | 242 718 209 | 256 558 091 |
Le tableau ci-dessus présente les mouvements des immeubles de placement au cours de l'année prise en considération. Le solde de chaque rubrique à la clôture de l'exercice est le suivant:
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Projets de développement | 241 835 640 | 238 453 170 |
| Immeubles de placement | 882 568 | 18 104 920 |
| Immeubles de placement, solde en fin d'exercice | 242 718 208 | 256 558 090 |
L'unique projet de développement à la clôture de l'exercice 2012 est l'immeuble de six appartements en cours de rénovation rue Belliard 21 à Bruxelles. Les projets de développement réceptionnés courant 2012 sont les immeubles Adagio Access Brussels Europe et Odon Warland/Bulins ; ces projets sont commentés en détail dans le Rapport de gestion.
Le Conseil d'Administration a sélectionné plusieurs biens à revendre dans le cadre de la politique d'arbitrage ; ils sont comptabilisés dans les actifs détenus en vue de la vente.
Pour mémoire, les projets de développement sont repris parmi les immeubles de placement dans l'Annexe 16.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Autres immobilisations corporelles, solde en début de période | 200 744 | 41 094 |
| 1. Valeur brute | 249 599 | 190 683 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -48 856 | -149 589 |
| Investissements | 26 279 | 185 519 |
| Cessions ( - ) | 0 | -126 602 |
| Amortissements ( - ) | -65 048 | -25 869 |
| Cessions Amortissement ( + ) | 0 | 126 602 |
| Autres immobilisations corporelles, solde en fin de période | 161 975 | 200 744 |
| 1. Valeur brute | 275 879 | 249 599 |
| 2. Cumul des amortissements ( - ) | -113 904 | -48 856 |
Les autres immobilisations corporelles concernent exclusivement des immobilisations de fonctionnement.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Créances à plus de 5 ans | 446 887 | 582 639 |
| Créances à plus d'un an et moins de 5 ans | 629 865 | 599 492 |
| Créances à moins d'un an | 105 379 | 98 890 |
| TOTAL | 1 182 131 | 1 281 021 |
Les créances de location financement se rapportent aux immeubles Rue de Belgrade à Forest et Résidence Lemaire à Molenbeek.
Description succincte de ces contrats :
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Prix de vente net (hors frais) | 12 462 547 | 7 802 862 |
| Dernière Juste valeur | -9 627 122 | -5 706 313 |
| Plus value réalisée | 2 835 426 | 2 096 549 |
| Plus value réalisée distribuable | 2 698 320 | 2 349 547 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Locataires | 847 147 | 520 940 |
| Autres | 1 592 814 | 102 547 |
| Ventes réalisées | 2 340 000 | 3 494 874 |
| TOTAL | 4 779 961 | 4 118 361 |
Les créances commerciales regroupent les loyers encore à percevoir auprès des locataires. Ces loyers sont payables anticipativement. Par ailleurs, suite à la signature de différents compromis de vente fin 2012, Home Invest Belgium dispose au 31/12/2012 de créances à concurrence de € 2 340 000 qui seront payées début 2013, lors de la passation des actes notariés de vente.
Les autres créances sont composées principalement d'un acompte de € 1 500 000 payé dans le cadre de l'acquisition du portefeuille immobilier à Louvain la Neuve (voir Rapport de gestion).
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Impôts et Précomptes à récupérer | 6 843 | 710 903 |
| Fonds de roulement versés | 1 299 984 | 1 189 089 |
| Autres | 0 | 28 592 |
| TOTAL | 1 306 827 | 1 928 583 |
Les fonds de roulement versés sont ceux mis à disposition des gérants et syndics pour leur permettre d'assumer financièrement la gestion des charges communes des immeubles de placement.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Argent en caisse | 6 | 161 |
| Soldes bancaires | 2 634 182 | 1 700 958 |
| TOTAL | 2 634 188 | 1 701 118 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Revenus immobiliers courus non échus | 11 051 | 11 666 |
| Charges immobilières payées d'avance | 58 854 | 9 423 |
| Autres | 132 776 | 101 747 |
| TOTAL | 202 681 | 122 836 |
| Revenus immobiliers perçus d'avance Intérêts et autres charges courus non échus |
354 738 302 305 |
342 633 130 943 |
| Autres | 0 | 381 |
| TOTAL | 657 043 | 473 957 |
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Instruments de couverture | 0 | 55 |
| Autres actifs financiers | 51 517 | 37 700 |
| TOTAL | 51 517 | 37 755 |
Les chiffres repris dans le tableau ci-après ont trait uniquement aux dettes envers les établissements financiers :
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| Dettes financières courantes à 1 an au plus | 15 700 000 | 21 715 000 |
| Dettes financières non courantes de 1 à 5 ans | 39 550 000 | 58 690 000 |
| Dettes financières non courantes à plus de 5 ans | 25 000 000 | 698 750 |
| TOTAL | 80 250 000 | 78 536 293 |
Le tableau ci-dessous reprend les lignes de crédits ouvertes auprès de chaque banquier, la maturité moyenne ainsi que les lignes contractées échéant en 2013.
| Banque | Montant des lignes de crédits (€) |
Prélèvements (€) | Duration moyenne | Lignes échéant en 2013 (€) |
|---|---|---|---|---|
| BELFIUS | 20 750 000 | 20 750 000 | 1 an et 349 jours | 0 |
| BNP | 54 030 000 | 41 200 000 | 3 ans et 125 jours | 12 500 000 |
| ING | 24 540 000 | 3 300 000 | 1 an et 84 jours | 12 540 000 |
| LBLUX | 15 000 000 | 15 000 000 | 4 ans et 320 jours | 0 |
| TOTAL | 114 320 000 | 80 250 000 | 2 ans et 306 jours | 25 040 000 |
Les produits de couverture de taux d'intérêt sont principalement de type IRS (Interest Rate Swap) qui constituent des contrats d'échange de taux flottants en taux fixes. Au 31 décembre 2012, le montant total des couvertures IRS souscrites s'élève à € 91 750 000. Home Invest Belgium dispose également d'un tunnel comprenant un Floor et un double Cap, pour la somme de € 10 000 000.
| Banque | Montant | Type | Taux | Echéances | |
|---|---|---|---|---|---|
| BELFIUS | 10 000 000 | Collar | Floor 3,85% - Cap 4,85% - Cap 5,50% | 10/07/13 | |
| BELFIUS | 15 000 000 | IRS Collable | 2,82% | 17/06/14 | |
| BELFIUS | 11 750 000 | IRS | 2,635% | 30/10/14 | |
| BNP | 25 000 000 | IRS | 1,37% | 20/05/18 | |
| ING | 20 000 000 | IRS | 2,37% | 16/12/15 | |
| ING | 20 000 000 | IRS | 2,33% | 29/06/18 | |
| TOTAL | 101 750 000 | Duration moyenne: 3 ans et 169 jours |
La politique de couverture prudente de Home Invest Belgium a permis de dégager un taux d'intérêt moyen de 3,53% sur l'exercice, marge bancaire et coût des couvertures comprises, comparé à 3,88% sur l'exercice précédent.
Compte tenu de la structuration financière prudente de sa dette, combinée avec le très faible taux d'endettement, Home Invest Belgium a une exposition limitée aux fluctuations des taux d'intérêts du marché.
rubrique I.C. «Autres passifs financiers non courants», pour un montant total de - € 7 260 647. La contrepartie est comptabilisée conformément au schéma suivant:
| Juste valeur des instruments financiers au 31/12/2012 |
Dans les fonds propres sous la rubrique "d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-)" |
En compte de résultat sous la rubrique XXIII. " Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-)" |
Dan les fonds propres sous la rubrique "n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-)" |
|---|---|---|---|
| Instruments efficaces | -961 793 | ||
| Instruments inefficaces (variation 2012) | -1 392 658 | ||
| Instruments inefficaces à la clôture précédente(1) |
-2 177 237 | ||
| 3 IRS déclarés efficaces en 2011 et: | |||
| - reclassés en 2012 comme inefficaces | -1 552 163 | ||
| - à reclasser en 2013 et 2014 comme inefficaces |
-996 982 | ||
| - variation 2012(2) | -179 812 | ||
| TOTAL | -1 958 774 | -3 124 634 | -2 177 237 |
| TOTAL général | -7 260 645 |
(1) Les modifications de la juste valeur des exercices précédents comptabilisés dans le compte de résultat ont entretemps été affectés au Résultat reporté des exercices précédents. (2) Les 3 IRS concernés étant déclarés inefficaces, la variation de la juste valeur sur l'exercice 2012 est reprise intégralement en compte de résultat.
La comptabilisation des lignes de crédit se fait dans le poste des Dettes financières non courantes et courantes.
| 2012 | 2011 | |
|---|---|---|
| DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES | ||
| Fournisseurs | 1 470 048 | 7 332 277 |
| Locataires | 482 924 | 358 551 |
| Fiscales, salariales et sociales | 533 621 | 450 169 |
| Exit Tax | 0 | 65 423 |
| TOTAL | 2 486 593 | 8 206 419 |
| AUTRES PASSIFS COURANTS | ||
| Dividendes | 34 981 | 116 910 |
| Autres | 519 525 | 402 262 |
| TOTAL | 554 506 | 519 171 |
Les dettes Fournisseurs au 31 décembre 2011 incluaient une facture à recevoir pour l'état d'avancement du chantier Rue de l'Industrie (Hotel Adagio Access Brussels Europe); cette facture a été reçue et payée en 2012, ce qui explique la nette diminution de ce poste en 2012.
Les dettes de dividendes concernent exclusivement d'anciens dividendes non encore réclamés par les actionnaires.
Les autres passifs courants concernent les provisions pour charges reçues des locataires.
| Date | Evolution du capital social |
Modalité de l'opération | Prix d'émission |
Nombre d'actions émises / existantes |
|---|---|---|---|---|
| 4/07/1980 | 1 250 000 BEF | Constitution de la S.A. Philadelphia | BEF 1 000 | 1 250 |
| 1983 | 6 000 000 BEF | Augmentation du capital | BEF 1 000 | 6 000 |
| 13/04/1999 | - | Nouvelle représentation du capital (par division) | - | 26 115 |
| 1/06/1999 | 1 373 650.000 BEF | Apports en nature d'immeubles et … | - | - |
| 1/06/1999 | 10 931 BEF | …augmentation de capital en espèces (arrondis) | BEF 1 411,89 | 972 919 |
| 1/06/1999 | 1 500 000 BEF | Fusion par absorption de la S.A. Socinvest | - | 97 078 |
| 1/06/1999 | -71 632 706 BEF | Réduction du capital par apurement des pertes | - | - |
| Total au 01/06/1999 | € 32 493 343,44 | 1 103 362 | ||
| 09/04/2001 | € 62 000,00 | Fusion par absorption de la S.A. Mons Real Estate | € 32,00 | 35 304 |
| Total au 31/05/2001 | € 32 555 343,44 | 1 138 666 | ||
| 31/05/2002 | € 151 743,90 | Fusion par absorption de la S.A. Les Résidences du Quartier Européen |
€ 34,78 | 4 471 |
| Total au 31/05/2002 au 31/05/2003 |
€ 32 707 087,34 | 1 143 137 | ||
| 15/12/2003 | € 5 118 338,36 | Apport en nature d'immeubles par AXA Belgium | € 44,13 | 178 890 |
| 15/12/2003 | € 4 116 712,93 | Apport en nature d'immeubles par TRANSGA | € 44,13 | 143 882 |
| 15/12/2003 | € 7 861,37 | Incorporation d'une partie du compte « Primes d'émission » |
- | - |
| Total au 31/05/2004 | € 41 950 000,00 | 1 465 909 | ||
| 12/05/2005 | € 3 472,00 | Fusion par absorption de la S.A. 205 Rue Belliard |
€ 51,01 | 3 220 |
| 12/05/2005 | € 4 737,66 | Fusion par absorption de la S.A. Patroonshuis | € 51,01 | 3 324 |
| Total au 31/12/2005 | € 41 958 209,66 | 1 472 453 | ||
| 22/05/2006 | € 915 214,47 | Fusion par absorption de la S.A. Immobilière du Prince d'Orange |
€ 50,32 | 76 000 |
| 5/10/2006 | € 9 978 110,03 | 1ère augmentation de Capital | € 51,00 | 360 378 |
| 13/10/2006 | € 7 171 221,48 | 2ème augmentation de Capital | € 51,00 | 259 002 |
| Total au 31/12/2006 | € 60 022 755,64 | 2 167 833 | ||
| 24/05/2007 | € 275 043,48 | Fusion par absorption de la S.A. Immobilière Van Volxem |
€ 57,90 | 5 000 |
| 24/05/2007 | € 3 185,77 | Fusion par absorption de la S.A. Investim | € 57,90 | 5 824 |
| Total au 31/12/2007 | € 60 300 984,89 | 2 178 657 | ||
| 23/05/2008 | € 10 062 486,49 | Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | € 50,00 | 622 632 |
| 23/05/2008 | € 29 000,00 | Fusion par absorption de la S.A. JBS | € 50,00 | 2 088 |
| Total au 31/12/2008 | € 70 392 471,38 | 2 803 377 | ||
| 29/05/2009 | € 1 246 937,97 | Fusion par absorption de la S.A. Les Erables Invest | € 49,55 | 25 165 |
| Total au 31/12/2009 | € 71 639 409,35 | 2 828 542 | ||
| Total au 31/12/2010 | € 71 639 409,35 | 2 828 542 | ||
| 31/01/2011 | € 122 708,91 | Fusion par scission partielle de la S.A. Masada | € 59,72 | 102 792 |
| 23/12/2011 | € 5 584,90 | Fusion par scission mixte de la S.A. URBIS | € 63,32 | 6 318 |
| 23/12/2011 | € 2 633 518,75 | Fusion par scission partielle de la S.A. VOP | € 62,91 | 118 491 |
| Total au 31/12/2011 | € 74 401 221,91 | 3 056 143 | ||
| Total au 31/12/2012 | € 74 401 221,91 | 3 056 143 |
Au 31/12/2012, 12 912 actions Home Invest Belgium étaient détenues en autocontrôle par Home Invest Management et étaient comptabilisées pour € 757 322,67 soit € 58,65 par action, soit au même niveau que leur valeur d'acquisition.
| Nom | N° d'entreprise | Pays d'origine | Participation directe ou indirecte |
Comptes annuels au |
|---|---|---|---|---|
| En 2012 | ||||
| Home Invest Belgium S.A. | 0420.767.885 | Belgique | - | 31/12/2012 |
| Home Invest Management S.A. | 0466.151.118 | Belgique | 100% | 31/12/2012 |
| En 2011 | ||||
| Home Invest Belgium S.A. | 0420.767.885 | Belgique | - | 31/12/2011 |
| Home Invest Management S.A. | 0466.151.118 | Belgique | 100% | 31/12/2011 |
| Belliard 21 S.A. | 0807.568.451 | Belgique | 100% | 31/12/2011 |
Pour mémoire, la SA Belliard 21 a été fusionnée par absorption en date du 9 octobre 2012. Toutes les sociétés faisant partie du périmètre de consolidation sont domiciliées en Belgique, Boulevard de la Woluwe 60 à 1200 Bruxelles.
A l'exception de la rémunération de l'Administrateur délégué (cfr. Rapport de gestion, rubrique Déclaration de gouvernance d'entreprise) il n'y a pas de transactions avec des parties liées au sens de IAS 24.
| 31/12/2012 | 31/12/2011 | |
|---|---|---|
| ACTIF | ||
| I. Actifs non courants | 244 012 261 | 252 072 559 |
| B. Immobilisations incorporelles | 5 808 | 7 623 |
| C. Immeubles de placement | 242 718 208 | 244 298 170 |
| D. Autres immobilisations corporelles | 161 975 | 200 744 |
| E. Actifs financiers non courants | 49 518 | 392 180 |
| F. Créances de location-financement | 1 076 752 | 1 182 131 |
| G. Créances commerciales et autres actifs non courants | 0 | 5 991 711 |
| II. Actifs courants | 27 323 460 | 16 436 816 |
| A. Actifs détenus en vue de la vente | 17 349 556 | 7 522 808 |
| C. Créances de location-financement | 105 379 | 98 890 |
| D. Créances commerciales | 4 797 783 | 4 270 783 |
| E. Créances fiscales et autres actifs courants | 2 294 723 | 2 922 527 |
| F. Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 573 339 | 1 498 972 |
| G. Comptes de régularisation | 202 681 | 122 836 |
| TOTAL DE L'ACTIF | 271 335 721 | 268 509 374 |
| CAPITAUX PROPRES | ||
| A. Capital | 73 469 670 | 73 469 670 |
| B. Primes d'émission | 19 093 664 | 19 093 664 |
| C. Réserves | ||
| a. Réserve légale (+) | 98 778 | 98 778 |
| b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers (+/-) | 89 451 446 | 85 319 968 |
| c. Réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de | ||
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) | -25 133 105 | -23 441 309 |
| d. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de | ||
| couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie | ||
| en IFRS est appliquée (+/-) m. Autres réserves (+/-) |
-1 958 774 1 781 255 |
-2 549 147 1 781 255 |
| n. Résultat reporté des exercices antérieurs (+/-) | 11 529 255 | 7 740 810 |
| D. Résultat net de l'exercice | 11 296 078 | 15 005 663 |
| CAPITAUX PROPRES | 179 628 267 | 176 519 353 |
| PASSIF | ||
| I. Passifs non courants | 71 810 647 | 64 115 189 |
| B. Dettes financières non courantes | 64 550 000 | 59 388 750 |
| C. Autres passifs financiers non courants | 7 260 647 | 4 726 439 |
| II. Passifs courants | 19 896 808 | 27 874 833 |
| B. Dettes financières courantes | 16 162 666 | 24 926 363 |
| D. Dettes commerciales et autres dettes courantes | 2 522 593 | 1 955 342 |
| E. Autres passifs courants | 554 506 | 519 171 |
| F. Comptes de régularisation | 657 043 | 473 957 |
| PASSIF | 91 707 455 | 91 990 022 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF | 271 335 721 | 268 509 374 |
| Nombre d'actions en fin de période | 3 056 143 | 3 056 143 |
| Valeur nette d'inventaire | 179 628 267 | 176 519 353 |
| Valeur nette d'inventaire par action | 58,78 | 57,76 |
| EPRA NAV(2) | 60,44 | 59,06 |
| Endettement | 83 789 765 | 86 789 626 |
| Taux d'endettement | 30,88% | 32,32% |
(1) Les comptes annuels statutaires de Home Invest Belgium sont établis conformément au référentiel IFRS depuis le 1er janvier 2005. Ils sont présentés dans une version abrégée et ce conformément à l'article 105 du Code des sociétés. Les comptes statutaires détaillés feront l'objet d'un dépôt à la Banque Nationale consécutivement à la tenue de l'Assemblée générale ordinaire. Ils sont également disponibles sur simple demande au siège social de la société.
(2) «EPRA NAV» correspond à la Valeur de l'Actif Net ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
| 31/12/2012 | 31/12/2011 | |
|---|---|---|
| I. Revenus locatifs (+) | 16 785 431 | 15 724 617 |
| III. Charges relatives à la location (+/-) | -312 211 | -188 448 |
| RESULTAT LOCATIF NET | 16 473 220 | 15 536 169 |
| IV. Récupération de charges immobilières (+) | 116 604 | 83 656 |
| V. Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (+) |
404 700 | 400 830 |
| VII. Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués (-) |
-1 614 627 | -1 539 045 |
| VIII. Autres recettes et dépenses relatives à la location (+/-) | 1 346 | 0 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 15 381 243 | 14 481 610 |
| IX. Frais techniques (-) | -1 153 603 | -920 327 |
| X. Frais commerciaux (-) | -482 542 | -541 340 |
| XI. Charges et taxes sur immeubles non loués (-) | -156 258 | -358 203 |
| XII. Frais de gestion immobilière (-) | -1 958 648 | -1 662 064 |
| CHARGES IMMOBILIERES | -3 751 050 | -3 481 934 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 11 630 192 | 10 999 676 |
| XIV. Frais généraux de la société (-) | -648 065 | -538 859 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE | 10 982 127 | 10 460 817 |
| XVI. Résultat sur vente d'immeubles de placement (+/-) | 2 835 426 | 2 096 549 |
| XVIII. Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) | 3 241 861 | 6 449 248 |
| RESULTAT D'EXPLOITATION | 17 059 414 | 19 006 614 |
| XX. Revenus financiers (+) | 624 539 | 526 347 |
| XXI. Charges d'intérêts nettes(-) | -3 196 367 | -3 067 817 |
| XXII. Autres charges financières (-) | -49 940 | -27 752 |
| XXIII. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) | -3 124 636 | -1 423 915 |
| RESULTAT FINANCIER | -5 746 403 | -3 993 137 |
| RESULTAT AVANT IMPOT | 11 313 011 | 15 013 477 |
| XXIV. Impôts des sociétés (-) | -16 932 | -7 814 |
| IMPOT | -16 932 | -7 814 |
| RESULTAT NET | 11 296 078 | 15 005 663 |
| RESULTAT NET PAR ACTION | 3,70 | 5,13 |
| Nombre d'actions moyen | 3 056 143 | 2 925 845 |
| RESULTAT NET COURANT (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 5 218 791 | 6 459 867 |
| RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. et XIX.) | 1,71 | 2,21 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) | 8 343 427 | 7 883 782 |
| RESULTAT NET COURANT HORS IAS.39 PAR ACTION (hors rubriques XVI. XVII. XVIII. XIX. Et XXIII.) |
2,73 | 2,69 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE (XVI. à XIX.) | 6 077 287 | 8 545 797 |
| RESULTAT SUR PORTEFEUILLE PAR ACTION (XVI. à XIX.) | 1,99 | 2,92 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE | 11 239 398 | 10 374 550 |
| RESULTAT DISTRIBUABLE PAR ACTION | 3,68 | 3,55 |
| Marge d'exploitation (Résultat d'exploitation avt Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) | 71,40% | 72,24% |
| Marge opérationelle avant impôts (Résultat avant impôt hors Rés. sur Ptf / Résultat immobilier) |
34,04% | 44,66% |
| Marge nette courante (Résultat net hors Rés. Sur Ptf / Résultat immobilier) | 33,93% | 44,61% |
| Dividende par action proposé | 3,25 | 3,00 |
| Taux de distribution | 88,37% | 84,61% |
HOME INVEST BELGIUM SA Boulevard de la Woluwe 60 bte 4 1200 BRUXELLES RPM : BE 0420.767.885
Conformément aux dispositions légales, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur la situation financière de l'ensemble consolidé au 31 décembre 2012, le résultat global de l'ensemble consolidé, les variations de capitaux propres de l'ensemble consolidé et le flux de trésorerie de l'ensemble consolidé de l'exercice clos le 31 décembre 2012 et l'annexe, ainsi que la déclaration complémentaire requise.
Nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2012, établis sur la base des Normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne, dont le total du bilan s'élève à EUR 270.392.851 et dont le compte de résultats se solde par de l'exercice de EUR 11.631.985.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes consolidés sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit ISA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournies dans les comptes consolidés. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes consolidés donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures de contrôle appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des méthodes comptables retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et la présentation d'ensemble des comptes consolidés. Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité les explications et Informations requises pour notre contrôle.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
A notre avis, les comptes consolidés de la société Home Invest Belgium SA au 31 décembre 2012, donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de l'ensemble consolidé ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à celle date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion sur les comptes consolidés.
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons la déclaration complémentaire suivante qui n'est pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes consolidés:
Le rapport de gestion sur les comptes consolidés ainsi que les chapitres 1 et 7 du rapport financier annuel 2012, qui font partis du rapport de gestion sur les comptes consolidés, traitent des informations requises par la loi, concordent avec les comptes consolidés et ne comprennent pas d'incohérences significatives par rapport aux informations dont nous avons eu connaissance dans le cadre de notre mandat.
Anvers, le 27 mars 2013
Karel Nijs Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
HOME INVEST BELGIUM SA Boulevard de la Woluwe 60 bte 4 1200 BRUXELLES RPM : BE 0420.767.885
Conformément aux dispositions légales et statutaires, nous vous faisons rapport dans le cadre de notre mandat de commissaire. Ce rapport inclut notre opinion sur la situation financière de la société au 31 décembre 2012, le résultat global de la société, les variations de capitaux propres de la société et le flux de trésorerie de la société de l'exercice clos le 31 décembre 2012 et l'annexe, ainsi que les déclarations complémentaires requises.
Nous avons procédé au contrôle des comptes annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2012, établis sur la base des Normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne, dont le total du bilan s'élève à EUR 271.335.721 et dont le compte de résultats se solde par un bénéfice de l'exercice de EUR 11.296.078.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne, ainsi que de la mise en place du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur ces comptes annuels sur la base de notre audit. Nous avons effectué notre audit selon les normes internationales d'audit (lSA). Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux exigences déontologiques, ainsi que de planifier et de réaliser l'audit en vue d'obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les informations fournis dans les comptes annuels. Le choix des procédures mises en œuvre, y compris l'évaluation des risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, relève du jugement du commissaire. En procédant à cette évaluation des risques, le commissaire prend en compte le contrôle interne de l'entité relatif à l'établissement de comptes annuels donnant une image fidèle, cela afin de définir des procédures d'audit appropriées selon les circonstances, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne de l'entité. Un audit consiste également à apprécier le caractère approprié des règles d'évaluation retenues, le caractère raisonnable des estimations comptables faites par l'organe de gestion, et l'appréciation de la présentation d'ensemble des comptes annuels.
136
Nous avons obtenu de l'organe de gestion et des préposés de l'entité, les explications et informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
A notre avis, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la société au 31 décembre 2012, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière telles qu'adoptées par l'Union européenne.
L'organe de gestion est responsable de l'établissement et du contenu du rapport de gestion, du respect des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du Code des sociétés et des statuts de la société.
Dans le cadre de notre mandat, notre responsabilité est de vérifier, dans tous les aspects significatifs, le respect de certaines obligations légales et réglementaires. Sur cette base, nous faisons les déclarations complémentaires suivantes, qui ne sont pas de nature à modifier la portée de notre opinion sur les comptes annuels:
Anvers, le 27 mars 2013
Karel Nijs Réviseur d'entreprises et réviseur agréé par la FSMA pour les OPC's Commissaire
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| Dénomination sociale | Home Invest Belgium SA, société d'investissement à capital fixe immobilière publique de droit belge ou sicaf immobilière publique de droit belge |
|---|---|
| Forme juridique | Société anonyme (SA) de droit belge |
| Registre des personnes morales (RPM) |
La société est immatriculée au RPM de Bruxelles sous le numéro 0420.767.885 |
| Siège social | B – 1200 Bruxelles, Boulevard de la Woluwe 60 – Boîte n°4 |
| Numéro de téléphone | 0032 (0)2 740 14 50 |
| Site internet | www.homeinvestbelgium.be |
| Constitution | La société a été constituée le 4 juillet 1980 sous la dénomination «Philadelphia», suivant acte reçu par le notaire Daniel Pauporté à Bruxelles (publié aux annexes au Moniteur belge du 12 juillet 1980 sous le numéro 1435-3). Les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois suivant procès-verbal dressé par le notaire Louis-Philippe Marcelis le 23 décembre 2011 (publié aux annexes au Moniteur belge le 17 janvier 2012, sous les numéros 0014318 et 0014319) |
| Durée | La société est constituée pour une durée indéterminée |
| Objet social | L'objet social est intégralement repris ci-après à l'article 3 des statuts coordonnés. Il consiste essentiellement dans le placement collectif des moyens financiers du public en biens immobiliers |
| Changements de l'objet social et de la politique de placement |
La société ne peut apporter de changement à son objet social et à sa politique de placement telle que reprise à l'article 4 des statuts, qu'en conformité avec ses statuts et dans le respect des dispositions légales et réglementaires applicables aux sicafis |
| Exercice social | L'exercice social commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre |
| Lieux où peuvent être consultés les documents accessibles au public |
• Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles et via le site internet de la société. • L'acte constitutif de la société peut être consulté au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles et au siège social de la société. • Les comptes annuels sont déposés à la Banque Nationale de Belgique et peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles. • Les décisions en matière de nomination et de révocation des membres du conseil d'administration sont publiées aux annexes au Moniteur belge. • Les rapports financiers annuels sont disponibles au siège social ou peuvent être consultés sur le site internet. Ces rapports incluent les rapports de l'expert immobilier et du commissaire et sont envoyés chaque année aux actionnaires nominatifs et à toute personne qui en fait la demande. Les autres publications peuvent être obtenues au siège social ou par consultation du site internet de la société. Chaque personne intéressée peut s'enregistrer gratuitement sur le site internet www.homeinvestbelgium.be afin de recevoir par e-mail les communiqués de presse et l'information financière obligatoire. |
140 Home Invest Belgium Rapport FINANCIER annuel 2012
| Capital émis | Au 31 décembre 2012, le capital social s'élève à € 74 401 221,91. Il est représenté par 3 056 143 actions sans désignation de valeur nominale. Le capital social est entièrement libéré. |
|---|---|
| Capital autorisé | Le Conseil d'administration est autorisé à augmenter en une ou plusieurs fois le capital social à concurrence de € 74 401 221,91. Dans les mêmes conditions, le Conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation a été conférée pour une durée de 5 ans à partir du 17 janvier 2012. Ces augmentations de capital peuvent être effectuées par souscription en espèces, apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission. Au 31 décembre 2012, le solde du capital autorisé s'élève à € 74 401 221,91. |
Les statuts coordonnés complets de Home Invest Belgium SA peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Bruxelles, au siège social de la société et sur le site www.homeinvestbelgium.be.
| Objet social (article 3 des statuts) |
I. La société a pour objet principal le placement collectif des moyens financiers du public en biens immobiliers tels que définis à l'article 7, 1er alinéa, 5° de la Loi du 20 juillet 2004 et à l'article 2, 20° de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010. Par immeubles on entend : |
|---|---|
| i. les biens immobiliers tels que définis aux articles 517 et suivants du Code Civil ainsi que les droits réels exercés sur ces biens immobiliers; ii. les actions avec droit de vote émises par des sociétés immobilières, qui sont exclusivement ou conjointement contrôlées par la Sicaf immobilière; iii. les droits d'option sur ces immeubles; iv. les parts de Sicaf immobilières publiques ou institutionnelles, à condition que, dans ce dernier cas, un contrôle conjoint ou exclusif soit exercé ; v. les droits de participation dans des organismes de placements collectifs en biens immobiliers étrangers, qui sont inscrits à la liste visée à l'article 129 de la loi ; vi. les droits de participation dans des organismes de placements collectifs un autre Etat membre de l'Espace économique européen et non inscrits à la liste visée à l'article 129 de la loi, dans la mesure où ils sont soumis à un contrôle équivalent à celui applicable aux sicafi publiques; vii. les certificats immobiliers visés à l'article 5 § 4 de la Loi du 16 juin 2006 ; viii. les droits découlant des contrats donnant un ou plusieurs biens en location financement ou conférant des droits d'usage analogues à la Sicaf immobilière ; ix. ainsi que tous autres biens, actions ou droits tels que définis comme étant immeuble par la Législation applicable aux Sicaf immobilières ; |
|
| Dans les limites de la politique de placement, telle que décrite à l'article 4 des statuts et conformément à la législation applicable aux Sicaf immobilières, la société peut directement ou au travers d'une filiale : |
|
| 1. s'intéresser à l'achat, la rénovation, l'aménagement, la location, la sous-location, la gestion, l'échange, la vente, le lotissement, la soumission au régime de la copropriété des immeubles tels que décrits ci-dessus; 2. s'intéresser à l'acquisition et au prêt d'instruments financiers, conformément et dans les limites de la législation applicable aux Sicaf immobilières, ainsi qu'en prenant en considération ce qui est déterminé à l'article 4.2.iii b et c des présents statuts ; 3. prendre en leasing des immeubles, avec ou sans option d'achat, conformément à l'article 36 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux Sicaf Immobilières; et 4. donner des immeubles en leasing ; conformément à l'article 37 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 |
|
| relatif aux Sicaf Immobilières, l'activité de donner en leasing des biens immobiliers avec option d'achat ne peut être exercée qu'à titre accessoire, sauf si ces biens sont destinés à des fins d'utilité publique, en ce compris de logement social et d'enseignement. |
|
| II. La société peut également, conformément à la législation applicable aux Sicaf Immobilières: 1. à titre accessoire ou temporaire, investir dans des valeurs, autres que des biens immobiliers au sens de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux Sicaf immobilières et détenir des liquidités non attribuées. Ces investissements et la détention desdites liquidités feront l'objet d'une décision spéciale du Conseil d'administration, qui justifiera leur caractère accessoire ou temporaire. La possession de valeurs mobilières doit être conciliable avec la poursuite à court ou à moyen terme de la politique de placement telle que décrite à l'article 4 des statuts. Lesdites valeurs doivent être admises à la cotation d'un marché réglementé au sens de l'article 2, 3°, 5° et 6° de la loi du 2 août 2002, belge ou étranger. Les liquidités peuvent être détenues dans toutes les monnaies sous la forme de dépôts à vue, à terme ou moyennant tout instrument du marché monétaire, dont la mobilisation peut aisément être obtenue; 2. consentir l'octroi d'hypothèques ou d'autres sûretés ou garanties dans le cadre du financement de ses activités immobilières ou de celles de son groupe, dans les limites et conformément à la Législation applicable aux Sicaf immobilières et en prenant en considération ce qui est déterminé à l'article 4.2. iv des présents statuts ; 3. consentir l'octroi de crédits et conférer des sûretés au profit de sociétés filiales de la société dans le cadre de la Législation applicable aux Sicaf immobilière et en prenant en considération ce qui est déterminé à l'article 4.2. ii des présents statuts ; 4. conclure des opérations se rapportant à des instruments de couverture, pour autant que celles-ci sont exclusivement destinées à couvrir le risque de taux et de change, à l'exclusion de toutes opérations spéculatives. La société peut acquérir, louer ou donner en location, transférer ou échanger, et, en général, accomplir toutes les activités commerciales ou financières relatives à tous biens mobiliers ou immobiliers, qui sont directement ou indirectement en rapport avec son objet social, ainsi qu' exploiter tous droits intellectuels qui sont relatifs à ces biens et activités. Pour autant que cela soit conforme au statut de Sicaf immobilière, la société peut, au moyen d'un apport en espèces ou en nature, d'une fusion, d'une inscription, participation, intervention financière ou de toute autre manière, acquérir des actions dans toutes sociétés ou entreprises, existantes ou à constituer, en Belgique ou à l'étranger, dont l'objet social est identique au sien, ou de nature à favoriser l'exercice de son propre objet social. |
|
|---|---|
| Politique de placement (article 4.1. des statuts) |
Les actifs de la société et de ses éventuelles sociétés filiales seront placés dans des biens immobiliers tels que définis à l'article 3 des statuts. Les placements collectifs en immobiliers sont réalisés, • à titre principal en immeubles résidentiels destinés à l'habitation de personnes situés en Belgique ; • à titre accessoire, en immeubles résidentiels ainsi qu'en immeubles destinés aux institutions de soins au sens le plus large, situés dans les villes de premier plan de l'Union Européenne ; et également dans tous autres immeubles à usage de bureaux, de commerce, semi-industriels, entrepôts, situés en Belgique et dans les autres Etats membres de l'Union Européenne ; • enfin, dans toutes sortes de biens de nature immobilière tels que terrains, bois et autres, sans que cette énonciation soit limitative, pour autant que ces placements contribuent à rendre possible un placement à titre principal et/ou à titre accessoire. Les placements en biens mobiliers ne répondant pas à la définition des biens immobiliers dont question ci dessus, seront évalués et exécutés en conformité avec l'article 35 § 1 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 et réalisés conformément aux articles 47 et 51 de l'Arrêté Royal du 4 mars 2005 se rapportant à certaines institutions publiques de placement collectif. |
| Capital autorisé (article 6.2. des statuts) |
Le conseil d'administration est expressément autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximum de septante-quatre millions quatre cent un mille deux cent vingt et un euros nonante et un cents (€ 74.401.221,91-) aux dates et suivant les modalités à fixer par lui, conformément à l'article 603 du Code des Sociétés. Dans les mêmes conditions, le conseil d'administration est autorisé à émettre des obligations convertibles ou des droits de souscription. Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq ans à dater de la publication aux Annexes au Moniteur belge du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre deux mille onze. Lors de toute augmentation de capital, le conseil d'administration fixe le prix, la prime d'émission éventuelle et les conditions d'émission des actions nouvelles, à moins que l'assemblée générale n'en décide elle-même. Le droit de souscription préférentielle des actionnaires peut être limité ou supprimé conformément à l'article 6.4. des statuts. Les augmentations de capital ainsi décidées par le conseil d'administration peuvent être effectuées par souscription en espèces ou apports en nature ou par incorporation de réserves ou de primes d'émission, avec ou sans création de titres nouveaux, ou encore par le biais de la distribution d'un dividende optionnel, le tout dans le respect des dispositions légales, les augmentations pouvant donner lieu à l'émission d'actions avec ou sans droit de vote. Ces augmentations de capital peuvent également se faire par la conversion d'obligations convertibles ou l'exercice de droits de souscription – attachés ou non à une autre valeur mobilière - pouvant donner lieu à la création d'actions avec ou sans droit de vote. Lorsque les augmentations de capital décidées en vertu de cette autorisation comportent une prime d'émission, le montant de celle-ci, après imputation éventuelle des frais, est affecté à un compte indisponible dénommé «prime d'émission» qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises comme pour une réduction du capital, sous réserve de son incorporation au capital. |
| Acquisition d'actions propres (article 6.3. des statuts) |
La société peut acquérir par voie d'achat ou prendre en gage ses propres actions dans les conditions prévues par la loi. Par décision de l'assemblée générale extraordinaire du vingt-trois décembre 2011, le conseil d'administration est autorisé à acquérir, pour compte de Home Invest Belgium, des actions de la société à un prix unitaire égal à minimum quatre-vingts pour cent (80%) de la dernière Valeur nette d'inventaire publiée avant la date de la transaction, et de maximum cent cinq pour cent (105%) de ladite Valeur, et ce pour une durée de 5 ans à dater de la publication aux Annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'assemblée générale du vingt-trois décembre deux mille onze, étant entendu que la société ne pourra à aucun moment détenir plus de dix pour cent du total des actions émises. La société est en outre autorisée, sans qu'aucune autorisation préalable complémentaire de l'assemblée générale ne soit nécessaire, à acquérir par voie d'achat des actions de la société lorsque cette acquisition est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est consentie pour une durée de 3 ans à dater de la publication aux Annexes du Moniteur belge du procès-verbal de l'assemblée générale du vingt-trois décembre deux mille onze et est prorogeable pour des termes identiques. Elle est autorisée à aliéner les actions acquises par la société, en bourse ou hors bourse, aux conditions fixées par le conseil d'administration, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Les autorisations visées ci-dessus s'étendent aux acquisitions et aliénations d'actions de la société par une ou plusieurs filiales directes de celle-ci, au sens des dispositions légales relatives à l'acquisition d'actions de leur société mère par des sociétés filiales. |
|---|---|
| Augmentation de capital (article 6.4. – 6.5. – 6.6. des statuts) |
Article 6.4. Augmentation de capital par souscription en espèces Sans préjudice à l'application des articles 592 à 598 Du Code des Sociétés, le capital de la société peut être augmenté par décision de l'assemblée générale, ou par décision du conseil d'administration dans le cadre du capital autorisé, à l'occasion de laquelle le droit de souscription préférentielle des actionnaires ne peut être supprimé ou limité que pour autant qu'un droit d'allocation irréductible soit accordé aux actionnaires existants lors de l'attribution de nouveaux titres. Ce droit d'allocation irréductible répond aux conditions suivantes fixées par la Législation applicable aux Sicaf immobilières: 1. il porte sur l'entièreté des titres nouvellement émis; 2. il est accordé aux actionnaires proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions au moment de l'opération 3. un prix maximum par action est annoncé au plus tard la veille de l'ouverture de la période de souscription publique, laquelle doit avoir une durée minimale de trois jours de bourse. Sans préjudice à l'application des articles 595 à 599 du Code des Sociétés, ledit droit d'allocation irréductible ne doit pas être accordé en cas d'apport en numéraire avec limitation ou suppression du droit de préférence, complémentaire à un apport en nature dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, pour autant que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. Il est interdit à la société de souscrire directement ou indirectement à son propre capital. L'assemblée générale peut décider de l'émission d'actions sans mention de valeur nominale en-dessous du pair comptable des actions anciennes. La convocation à l'assemblée générale doit le préciser expressément. Les rapports spéciaux établis à ce propos, conformément à l'article 582 du Code des sociétés, par le conseil d'administration et le commissaire, doivent être mentionnés dans la convocation. En cas d'augmentation de capital avec création de primes d'émission, le montant de cette prime d'émission doit être intégralement libéré lors de la souscription. Après déduction des éventuels frais, ce montant sera comptabilisé dans un compte indisponible dénommé «prime d'émission», lequel à l'égal du capital social, constituera une garantie des tiers et ne pourra dès lors être réduite ou supprimée que par une décision de l'assemblée générale des actionnaires prise aux conditions de quorum et de majorité requis pour les réductions de capital, sous réserve de son incorporation au capital. Article 6.5. – Augmentation de capital par apport en nature. L'émission d'actions en rémunération d'un apport en nature ne peut intervenir qu'en application des articles 601 et 602 du Code des sociétés. 6.5.1. En outre, les conditions suivantes doivent être respectées en cas d'apport en nature, conformément à la Législation sicafi : 1° l'identité de celui qui fait l'apport doit être mentionnée dans le rapport du conseil d'administration visé à l'article 602 du Code des sociétés, ainsi que, le cas échéant, dans la convocation à l'assemblée générale qui se prononcera sur l'augmentation de capital; 2° le prix d'émission ne peut être inférieur à la valeur la plus faible entre (a) une valeur nette d'inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant la date de la convention d'apport ou, au choix de la société, avant la date de l'acte d'augmentation de capital et (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant cette même date. A cet égard, il peût être décidé de déduire du montant visé au point 2(b) ci-avant un montant correspondant à la portion des dividendes bruts non distribués à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire dans son rapport spécial et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel; 3° sauf si le prix d'émission, ou, dans le cas visé à l'article 6.5.3., le rapport d'échange, ainsi que leurs modalités sont déterminés et communiqués au public au plus tard le jour ouvrable suivant la conclusion de la convention d'apport en mentionnant le délai dans lequel l'augmentation de capital sera effectivement réalisée, l'acte d'augmentation de capital est passé dans un délai maximum de quatre mois; et 4° le rapport visé au point 1° ci-dessus doit également expliciter l'incidence de l'apport proposé sur la situation des anciens actionnaires, en particulier en ce qui concerne leur quote-part du bénéfice, de la valeur nette d'inventaire et du capital ainsi que l'impact en termes de droits de vote. 6.5.2. Les conditions visées à l'article 6.5.1. ne sont pas applicables en cas d'apport du droit au dividende dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, à condition que l'octroi de celui-ci soit effectivement ouvert à tous les actionnaires. 6.5.3. L'article 6.5.1. des présents statuts sera mutatis mutandis applicable dans le cadre des fusions, scissions et opérations assimilées visées aux articles 671 à 677, 681 à 758 et 772/1 du Code des Sociétés. Dans ce cas la «date de la convention d'apport » se rapporte à la date à laquelle le projet de fusion ou de scission est déposé. |
| Article 6.6. Augmentation de capital d'une filiale ayant le statut de sicafi institutionnelle En cas d'augmentation de capital d'une filiale ayant le statut de sicafi institutionnelle qui est cotée, par apport en numéraire à un prix inférieur de 10 % ou plus par rapport à la valeur la plus faible entre soit (a) une valeur nette d'inventaire ne datant pas de plus de quatre mois avant le début de l'émission, soit (b) la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant le jour du début de l'émission, le conseil d'administration rédige un rapport dans lequel il expose la justification économique de la décote appliquée, les conséquences financières de l'opération pour les actionnaires et l'intérêt de l'augmentation de capital considérée pour la société. Ce rapport et les critères et méthodes d'évaluation utilisés sont commentés par le commissaire dans un rapport distinct. Il est permis de déduire du montant visé au point (b) de l'alinéa précédent un montant correspondant à la portion des dividendes bruts à laquelle les nouvelles actions ne donneraient éventuellement pas droit, pour autant que le conseil d'administration justifie spécifiquement le montant des dividendes accumulés à déduire et expose les conditions financières de l'opération dans le rapport financier annuel. Au cas où la filiale concernée n'est pas cotée, la décote visée à l'alinéa 1er est calculée uniquement sur base d'une valeur nette d'inventaire ne datant pas de plus de quatre mois ; toutes les autres obligations sont d'application. Le présent article n'est pas applicable aux augmentations de capital intégralement souscrites par la société ou ses filiales dont l'entièreté du capital est détenue directement ou indirectement par la société. |
|
|---|---|
| Actions (article 7.1. des statuts) |
Les actions sont nominatives, au porteur, ou sous forme dématérialisée. Elles sont toutes entièrement libérées et sans désignation de valeur nominale. La société pourra émettre des actions dématérialisées par augmentation du capital ou par échange d'actions existantes au porteur ou nominatives. Chaque actionnaire pourra, à ses frais, demander l'échange soit en actions nominatives, soit en actions dématérialisées. Conformément à la loi du 14 décembre 2005 portant suppression des titres au porteur : • les actions au porteur inscrites en compte-titres au 1er janvier 2008 seront automatiquement converties en actions dématérialisées à partir de cette date, • les actions au porteur détenues sous forme physique à la date du 1er janvier 2008 et qui sont inscrites en compte-titres à une date ultérieure seront automatiquement converties en actions dématérialisées à leur date d'inscription, • les actions au porteur qui n'auront pas été inscrites en compte-titres à la date du 31 décembre 2013 seront automatiquement converties en actions dématérialisées au 1er janvier 2014. Conformément à l'article 8 § 2, 4° de la Loi du 20 juillet 2004 relative à certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement, plusieurs catégories d'actions peuvent être créées ; une décision à ce propos, aura comme conséquence une adaptation des présents statuts. Les actions nominatives sont inscrites au registre des actions tenu au siège social de la société. La propriété de ces actions est exclusivement prouvée par l'inscription au registre des actionnaires. Toute cession de ces actions ne deviendra effective qu'après l'inscription au registre des actionnaires de la déclaration de cession, datée et signée par le cédant et le cessionnaire ou leurs fondés de pouvoir, ou après avoir rempli les formalités exigées par la loi pour la cession de créances. Des certificats d'inscription nominative seront délivrés aux actionnaires. Les actions sont indivisibles et la société reconnaît un seul propriétaire par titre. Si plusieurs personnes exercent des droits sur la même action, l'exercice des droits y afférents sera suspendu jusqu'à ce qu'une seule personne soit désignée comme propriétaire du titre vis-à-vis de la société. |
| Autres titres (article 7.2. des statuts) |
A l'exception des parts bénéficiaires et des titres de même nature, et sous réserve de dispositions légales particulières en la matière, la société peut émettre d'autres titres conformément à l'article 460 du Code des Sociétés. |
| Déclaration de transparence (article 8 des statuts) |
Conformément aux prescriptions de la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé et portant des dispositions diverses, toute personne morale ou physique qui acquiert des actions ou d'autres instruments financiers donnant droit à une voix, qui représentent ou non le capital, est tenue de communiquer à la société ainsi qu'à la FSMA, le nombre d'instruments financiers qu'elle détient, chaque fois que les droits de vote liés à ces instruments financiers atteignent soit trois pour cent (3%) soit cinq pour cent (5%) soit un multiple de cinq pour cent du nombre total des droits de vote existant à ce moment ou au moment où se présentent des circonstances pour lesquelles une telle communication est obligatoire. La déclaration est également obligatoire en cas de cession d'actions lorsque, suite à cette cession, le nombre de droits de vote diminue en dessous des seuils déterminés au premier et deuxième alinéa. |
| Composition du Conseil d'administration (article 9 des statuts) |
La société est administrée par un conseil composé de manière telle qu'une gestion autonome est assurée dans l'intérêt exclusif des actionnaires : il est composé d'au moins trois (3) administrateurs et de maximum neuf (9) administrateurs, actionnaires ou non, qui sont nommés par l'assemblée générale des actionnaires pour une durée d'en principe quatre ans ; la durée de leur mandat ne peut jamais dépasser six ans ; le mandat peut être révoqué à tout moment. L'assemblée générale doit nommer parmi les membres du conseil d'administration au moins trois (3) administrateurs indépendants. Par administrateur indépendant, on entend un administrateur répondant aux critères prévus par l'article 526 ter du Code des sociétés. Au cas où une ou plusieurs places d'administrateurs se libèrent, les administrateurs restants ont le droit d'assurer la vacance jusqu'à la prochaine assemblée générale qui procédera à la nomination définitive. Ce droit devient une obligation chaque fois que le nombre d'administrateurs effectivement en fonction n'atteint plus le minimum statutaire. Au cas où une personne morale est nommée administrateur, elle est tenue de désigner une personne physique qui la représentera dans l'exercice de son mandat d'administrateur. Tous les administrateurs et leurs représentants doivent posséder la compétence professionnelle et l'expérience requises pour cette fonction et doivent répondre de la gestion autonome de la société. |
| Représentation de la société (article 12 des statuts) |
La société est valablement représentée dans les actes et en justice, y compris dans les actes pour lesquels l'intervention d'un fonctionnaire public ou d'un notaire est exigée, soit par deux administrateurs agissant conjointement soit, dans le cadre de la gestion journalière, par un mandataire à cette gestion, soit encore en cas d'existence d'un comité de direction, dans les limites des pouvoirs conférés audit comité de direction, par deux membres de celui-ci agissant conjointement. Pour tout acte de disposition portant sur un immeuble, il faut, en application de l'article 9§2 de l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 concernant les Sicaf immobilières, que deux administrateurs agissent conjointement, sauf si la transaction porte sur un bien dont la valeur est inférieure au montant le plus faible entre 1 % de l'actif consolidé de la société et 2,5 millions d'euros, auquel cas la société sera valablement représentée par un administrateur agissant seul. Au cas où ces limites de valeurs sont dépassées, il pourra toutefois être fait usage d'une délégation de pouvoirs spéciale au profit d'un administrateur : de telles délégations de pouvoirs doivent intervenir sous le contrôle direct, a priori et a posteriori, du conseil d'administration, et pour autant que les conditions cumulatives suivantes soient remplies, à savoir : • le conseil d'administration doit exercer un contrôle effectif des actes/documents signés par le(s) mandataire(s) spécial(aux) et doit mettre en place une procédure interne relative tant au contenu qu'à la périodicité du contrôle ; • la procuration ne peut concerner qu'une transaction bien déterminée ou un groupe définitivement circonscrit de transactions (il n'est pas suffisant que la transaction ou le groupe de transactions soit déterminable). Des procurations générales ne sont pas autorisées ; • les limites relevantes (par exemple en ce qui concerne le prix) doivent être indiquées dans la procuration elle-même et la procuration doit être limitée dans le temps, c'est-à-dire à la période de temps nécessaire pour achever l'opération . La société est en outre valablement liée par des mandataires spéciaux dans le cadre de leur mission. La société peut être représentée à l'étranger par toute personne expressément désignée par le conseil d'administration. Les copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales des actionnaires et des réunions du conseil d'administration, en ce compris les extraits destinés à la publication aux annexes au Moniteur belge, sont valablement signés, soit par un administrateur, soit par une personne qui est chargée de la gestion journalière ou qui a reçu un mandat exprès du conseil d'administration. |
|---|---|
| Assemblée générale (article 22 des statuts) |
Une assemblée générale, appelée «assemblée annuelle», se tient chaque année le premier mardi du mois de mai à quinze heures. Si cette date tombe sur un jour férié légal, l'assemblée annuelle a lieu le jour ouvrable suivant, à la même heure. Une assemblée générale extraordinaire peut être convoquée à chaque fois que l'intérêt de la société l'exige. Ces assemblées générales peuvent être convoquées par le conseil d'administration ou par le(s) commissaire(s) et doivent être convoquées à la demande des actionnaires qui représentent un cinquième du capital social. Les assemblées générales se tiennent au siège de la société ou à tout autre endroit indiqué dans la lettre de convocation ou d'une autre manière. |
| Convocation et participation à l'Assemblée (article 23 des statuts) |
La convocation des assemblées générales, en ce compris des assemblées générales extraordinaires se fait par la voie d'annonces, lesquelles sont publiées une seule fois dans le Moniteur belge, et ce, au moins trente jours avant l'assemblée. A l'exception des assemblées générales annuelles qui ont lieu à l'endroit, à la date et à l'heure mentionnée dans les statuts et dont l'ordre du jour est limité à l'objet courant l'annonce doit également paraître trente jours avant l'assemblée dans un journal de diffusion nationale, ainsi qu'être placée dans le même délai sur le site internet de la société. Si une nouvelle annonce s'avère nécessaire, et pour autant que la date de la deuxième assemblée est mentionnée dans la première publication, le délai de convocation pour cette deuxième assemblée est ramené à dix-sept jours avant l'assemblée générale. La convocation contient l'ordre du jour de l'assemblée et les propositions de décisions. Les actionnaires nominatifs reçoivent trente jours avant l'assemblée une convocation par pli recommandé. Un ou plusieurs actionnaires détenant ensemble au moins 3% du capital social de la société, peuvent conformément à l'article 533ter du Code des Sociétés, requérir que soit repris un sujet dans l'ordre du jour de l'assemblée et peuvent formuler des propositions de décisions à propos des points contenus ou à reprendre dans l'ordre du jour. L'actionnaire qui prend part à l'assemblée, ou s'y fait représenter, est considéré comme ayant été valablement convoqué. Un actionnaire peut par ailleurs, avant ou après la réunion de l'assemblée générale à laquelle il n'a pas participé, renoncer à se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation. Pour pouvoir être admis à l'assemblée et y exprimer leur voix, les actionnaires doivent faire enregistrer les actions à leur nom, au plus tard le quatorzième jour précédent l'assemblée générale, à minuit (heure belge), soit par leur inscription dans le registre des actions nominatives, soit par le dépôt des actions au porteur auprès d'un teneur de compte reconnu ou organisme de liquidation, peu importe le nombre d'actions détenues par l'actionnaire au jour de l'assemblée générale. Au plus tard le sixième jour avant l'assemblée, l'actionnaire doit informer la société de son intention de participer. L'intermédiaire financier, teneur de compte reconnu ou organisme de liquidation délivre à cet effet à l'actionnaire, une attestation dont il résulte le nombre d'actions au porteur ou d'actions dématérialisées respectivement déposées ou inscrites à la date de l'enregistrement au nom de l'actionnaire, avec lequel l'actionnaire a indiqué vouloir participer à l'assemblée. Les propriétaires d'actions nominatives expriment leur volonté de participer à l'assemblée dans le même délai à la société, par courrier ordinaire, fax ou courriel. La société veille à ce qu'un registre soit tenu à son siège social pour tous les actionnaires, qui se sont fait connaître, avec leur nom, leur adresse ou siège social, le nombre d'actions en leur possession à la date d'enregistrement et avec lequel ils ont indiqué vouloir participer à l'assemblée, accompagné des pièces justificatives y afférentes. |
| Vote par procuration – vote par correspondance (article 24 des statuts) |
Tout actionnaire peut se faire représenter à une assemblée générale par un mandataire, actionnaire ou non. Les procurations doivent être transmises par écrit à la société au plus tard six jours avant l'assemblée : cette notification peut également se faire par voie électronique, dans le même délai, à l'adresse indiquée dans les convocations. Les copropriétaires, les usufruitiers et les nu-propriétaires, les créanciers gagistes et les débiteurs donneurs de gages doivent se faire représenter respectivement par une seule et même personne. La société peut prévoir la possibilité d'un vote par écrit ou par un moyen de communication électronique, au moyen de formulaires et suivant une procédure arrêtée par elle ; en tous les cas la voix exprimée de cette manière doit être délivrée à la société au plus tard six jours avant l'assemblée. |
|---|---|
| Nombre de voix – abstention (article 28 des statuts) |
Une action donne droit à une voix. Une abstention est considérée comme une voix négative. |
| Dissolution – liquidation (article 36 des statuts) |
En cas de dissolution de la société, quelle qu'en soit la cause ou le moment, un ou plusieurs liquidateurs nommés par l'assemblée générale, ou à défaut d'une telle nomination, les administrateurs en fonction à ce moment, agissant conjointement, seront en charge de la liquidation. Le(s) liquidateur(s) n'entre(nt) seulement en fonction qu'après confirmation de sa(leur) nomination(s) par le tribunal de commerce. A défaut d'autres dispositions dans l'acte de nomination, les personnes chargées de la liquidation de la société disposent à cet effet des pouvoirs les plus étendus, conformément aux dispositions du Code des Sociétés. L'assemblée des actionnaires détermine le mode de liquidation ainsi que la rémunération du(des) liquidateur(s). La liquidation est clôturée conformément aux dispositions du Code des Sociétés. |
CHARLES WOESTE (JETTE) CHARLES WOESTE (JETTE)
Les informations données ci-après sont basées sur la législation fiscale et l'usage en matière de fiscalité en vigueur au moment de la rédaction du présent rapport annuel. Elles sont dès lors susceptibles d'être modifiées à l'avenir, y compris avec un effet rétroactif, et sont communiquées à titre purement informatif.
La Société d'Investissement à Capital Fixe immobilière publique (Sicaf immobilière ou Sicafi) est un organisme de placement collectif en immobilier créé en 1995 dont le statut est similaire à celui existant dans de nombreux pays : «Real Estate Investment Trusts (REITs) » aux Etats-Unis, « Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) » aux Pays-Bas, «Grundwertpapiere » en Allemagne et «Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIICs) » en France.
La Sicafi a été mise en place par le législateur en vue de garantir au placement immobilier une transparence inégalée tout en permettant une distribution maximale de bénéfices et en profitant de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.
Son statut est actuellement régi par la loi du 3 août 2012 relative à la gestion de certaines formes de gestion collective de portefeuilles d'investissement et à l'Arrêté Royal du 7 décembre 2010 relatif aux Sicafi.
Contrôlée par l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA), la Sicafi est soumise à une réglementation spécifique dont les caractéristiques principales sont les suivantes:
Chaque actionnaire et chaque investisseur potentiel sont invités à s'informer auprès de leurs propres conseillers quant aux implications fiscales belges et étrangères relatives à l'acquisition, la propriété et la cession d'actions Home Invest Belgium ainsi qu'à la perception des dividendes et produits des actions de la société.
Les sociétés qui demandent à la FSMA leur agrément comme Sicafi ou qui fusionnent avec une Sicafi sont soumises à un impôt (exit-tax1 ), assimilé à un impôt de liquidation, sur les plusvalues latentes nettes et sur les réserves immunisées au taux de 16,5 %, majoré de 3% de cotisation complémentaire de crise, soit au total 16,995%.
Home Invest Belgium a reçu son agrément comme Sicafi le 16 juin 1999.
1 Le mode de calcul de l'exit-tax est précisé dans la circulaire administrative du 23 décembre 2004 avec référence AFER N°43/2004.
| Personnes physiques belges |
Pour les personnes physiques belges qui agissent à titre privé et sont assujetties à l'impôt des personnes physiques, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à un précompte mobilier de 15%. |
|---|---|
| Pour les personnes physiques belges qui agissent à titre professionnel, les dividendes perçus sont imposables au taux normal de l'impôt des personnes physiques. |
|
| Personnes morales belges |
Pour les contribuables assujettis à l'impôt des personnes morales, les dividendes distribués par Home Invest Belgium sont soumis à un précompte mobilier de 15%. |
| Sociétés belges et sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique |
Les dividendes distribués sont soumis à un précompte mobilier de 15%. Les sociétés belges et les sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique sont, en principe, imposées sur les dividendes d'une Sicafi au taux de l'impôt des sociétés, sans application du régime des « revenus définitivement taxés » (RDT). |
| Le dividende sera donc imposable selon le régime de l'impôt des sociétés ou de l'impôt des non-résidents au taux de 33,99 % (correspondant au taux de base majoré de la cotisation complémentaire de crise de 3 %). A certaines conditions un taux réduit pourrait être applicable. Le précompte mobilier de 15% perçu à la source sera imputable et l'excédent éventuel restituable par le biais de la déclaration fiscale. |
|
| Non-résidents, personnes physiques et sociétés étrangères sans établissement stable en Belgique |
Les dividendes distribués par Home Invest Belgium seront soumis à une retenue à la source (précompte mobilier) belge de 15%, sauf réduction du taux prévue par convention préventive de la double imposition. |
1 Depuis le 1er janvier 2013, le précompte mobilier sur les dividendes des Sicafi résidentielles (dont Home Invest Belgium) s'élève à 15%, contre une exonération de précompte mobilier précédemment.
| Personnes physiques belges |
En Belgique, les plus-values réalisées par une personne physique lors de la vente d'actions dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ne sont pas imposables, tandis que les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles. Les personnes physiques belges peuvent toutefois être soumises à une imposition de 33 %, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les plus-values réalisées sont considérées comme réalisées en dehors de la gestion normale d'un patrimoine privé. |
|---|---|
| Elles peuvent également être soumises à une imposition de 16,5 %, à majorer des centimes additionnels communaux dont le taux dépend de la commune de résidence, si les actions sont cédées à une société dont le siège social, le principal établissement ou le siège de direction ou d'administration n'est pas situé dans un Etat membre de l'Espace économique européen et que le cédant a possédé, au cours des 5 dernières années, plus de 25 % des droits dans la société dont les actions sont cédées. |
|
| Les personnes physiques belges détenant ces actions dans le cadre d'une activité professionnelle sont imposées sur la plus-value qu'elles réalisent sur la vente d'actions aux taux progressifs ordinaires de l'impôt des personnes physiques, ou à 16,5 % si les actions sont détenues depuis plus de 5 ans. |
|
| Personnes morales belges |
Pour les personnes morales belges soumises à l'impôt des personnes morales, les plus-values réalisées sur la vente d'actions Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Les moins-values enregistrées sur les actions ne sont pas fiscalement déductibles. |
| Sociétés belges et sociétés étrangères ayant un établissement stable en Belgique |
Les plus-values réalisées par une société belge sur ses actions Home Invest Belgium ou par une société étrangère sur ses actions Home Invest Belgium affectée à son établissement stable en Belgique sont entièrement imposables en Belgique. Les moins-values (exprimées ou réalisées) ne sont pas fiscalement déductibles. |
| Non-résidents, personnes physiques ou sociétés sans établissement stable en Belgique |
Les ressortissants des pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention visant à prévenir la double imposition ne seront en principe pas soumis à l'imposition en Belgique sur de telles plus-values. Les plus-values réalisées par des non-résidents, personnes physiques ou sociétés, sur des actions Home Invest Belgium ne sont, en principe, pas imposables en Belgique. Par exception, une personne physique non résidente est susceptible d'être imposée sur des plus-values réalisées sur une participation familiale d'au moins 25% à l'occasion d'une cession à une société établie hors de l'espace économique européen. Les moins-values ne sont pas fiscalement déductibles en Belgique. |
La souscription à des actions nouvelles (marché primaire) n'est pas soumise à la Taxe sur Opérations de Bourse (TOB).
Par contre, l'achat et la vente et toute autre acquisition et cession à titre onéreux en Belgique, par l'entremise d'un « intermédiaire professionnel », d'actions existantes (marché secondaire) fait l'objet d'une taxe sur les opérations boursières, s'élevant depuis le 1 janvier 2013 à 0,25% du prix de la transaction. Le montant de la TOB est limité à € 740 par transaction et par partie.
Les personnes suivantes, dans tous les cas, sont exemptées de la TOB :
Depuis le 1er janvier 2008, suivant la loi du 14 décembre 2005, la livraison matérielle de titres Home Invest Belgium n'est plus possible.
LES ERABLES (WOLUWÉ-SAINT-LAMBERT) ALLIÉS - VAN HAELEN (FOREST)
Ce rapport fi nancier annuel contient des informations prévisionnelles qui sont fondées sur des estimations et des projections de la société ainsi que sur ses attentes raisonnables liées à des événements et des facteurs extérieurs. De par leur nature, ces informations prévisionnelles comportent des risques et des incertitudes qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situation fi nancière, la performance et les réalisations actuelles soient différentes des résultats, de la situation fi nancière, de la performance et des réalisations exprimés ou implicitement communiqués par ces informations prévisionnelles. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations axées sur le futur ne comprennent aucune garantie.
Monsieur Xavier Mertens, administrateur délégué de Home Invest Belgium SA, est responsable de l'information communiquée dans ce rapport fi nancier annuel. Il s'est efforcé de vérifi er l'information qui y fi gure et, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, déclare qu'à sa connaissance, les données qui y sont reprises correspondent à la réalité et qu'aucune donnée de nature à altérer la portée de ce rapport fi nancier annuel, n'a été omise.
A sa connaissance :
JOuRDAN - mONNAIeS (SAINT-GILLeS) GAND - SuD (GAND)
Les informations publiées dans le présent rapport financier annuel provenant de tiers, telles que le rapport de l'expert immobilier et le rapport du commissaire, ont été incluses avec leur accord. Home Invest Belgium déclare que les informations provenant des tiers ont été fidèlement reproduites dans le présent rapport financier annuel et que, pour autant que la Sicafi le sache et soit en mesure de l'assurer à la lumière des données publiées par ces tierces parties, aucun fait n'a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Les rapports financiers annuels depuis l'exercice 2001 (qui comprennent les états financiers consolidés, avec une version abrégée des comptes statutaires, le rapport de gestion, le rapport du commissaire et le rapport de l'expert immobilier) ainsi que les rapports semestriels peuvent être consultés sur le site www.homeinvestbelgium.be.
Tous les rapports financiers depuis l'exercice 2001 sont incorporés par référence au présent rapport financier annuel.
En ce qui concerne toute stratégie ou facteur de nature gouvernementale, économique, budgétaire, monétaire ou politique ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de Home Invest Belgium, voir le chapitre «Facteurs de risque».
Il n'existe actuellement aucune procédure en cours d'une importance telle qu'elle serait susceptible d'avoir des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la société.
Le Conseil d'administration de Home Invest Belgium déclare qu'à sa connaissance :
Au cours de l'exercice sous revue aucune opération n'a été conclue qui entraîne un impact de plus de 25 % sur un des indicateurs de l'activité de la société, au sens des paragraphes 91 et 92 de la recommandation du C.E.S.R. relative à l'implémentation de la Directive n° 809/2004 de la Commission européenne en matière de prospectus. La publication d'informations fi nancières pro forma n'est donc pas requise.
JOuRDAN 85 (SAINT-GILLeS) JOuRDAN 85 (SAINT-GILLeS)
En dehors de l'acquisition des immeubles du certifi cat immobilier Louvain-la-Neuve 1976, commentée dans le Rapport de gestion ci-avant, aucun changement signifi catif de la situation fi nancière ou commerciale de Home Invest Belgium n'est survenu depuis la clôture de l'exercice 2012.
Aucune restriction n'est à signaler concernant l'utilisation des capitaux, ayant infl ué sensiblement ou pouvant infl uer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de la société.
en dehors des contrats conclus avec les membres du management exécutif (cfr. Chapitre « Rapport de gestion - Gouvernance d'entreprise »), il n'y a pas d'autres contrats de services liant les membres des organes d'administration, de direction ou de surveillance à la société ou à l'une quelconque de ses fi liales et prévoyant l'octroi d'avantages au terme d'un tel contrat.
Il n'y a pas eu d'opérations avec des apparentés au sens de l'article 19 du Règlement (CE) N° 809/2004, en dehors de la signature de la convention d'apport d'un immeuble avenue Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert avec la SA AXA Belgium sous conditions suspensives en date du 5 juillet 2012 (voir ci-dessus dans le « Rapport de gestion »).
Les contrats importants conclus au cours des deux derniers exercices de la Sicafi sont exposés dans le rapport de gestion du présent rapport fi nancier annuel ou dans celui de l'exercice 2011 consultable sur le site de la société (www.homeinvestbelgium.be).
PLACE DU JEU DE BALLE (LASNE)
GIOTTO (eveRe)
L'année de la construction de l'immeuble ou de sa dernière rénovation fondamentale.
Crédit à moyen ou long terme pouvant être prélevé sous forme d'une ou plusieurs avances renouvelables ou non à court terme. La durée des avances est subdivisée en périodes d'intérêts successives, ayant chacune leur propre taux. De cette manière, les investissements à moyen ou à long terme peuvent être financés à un taux d'intérêt à court terme variable, donc plus avantageux.
«European Public Real Estate Association». Il s'agit d'une association qui regroupe les sociétés immobilières européennes cotées en Bourse, dans le but de promouvoir le secteur et de le rendre plus attractif face à l'investissement immobilier direct, ce grâce à une plus grande liquidité, accessibilité et transparence des sociétés (www.epra.com).
«EPRA NAV» correspond à la Valeur de l'Actif Net (VAN) ajustée pour exclure, entre autres, la juste valeur des instruments financiers de couverture.
Le Floor et le Cap sont des produits financiers qui offrent une protection au client contre la baisse et la hausse respectivement des taux d'intérêts.
« Intrest Rate Swap» C'est un échange de taux d'intérêt entre deux parties en vue d'échanger leurs expositions au risque de fluctuation des taux.
La juste valeur d'un immeuble ou d'un portefeuille d'immeubles est sa valeur d'investissement déduction faite des droits de mutation, calculés comme suit :
Le dernier revenu locatif brut, mensuel ou trimestriel, soit celui prévalant au 31 décembre 2012, lequel est annualisé et comprend les garanties locatives éventuelles et la valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées. Il tient compte des meubles s'il y en a. Il peut donc différer du loyer réellement encaissé pendant l'exercice, tel qu'il figure dans le compte de résultats, s'il existe par exemple une vacance locative ou s'il y a eu une indexation dans l'intervalle.
Le loyer brut en cours au 31 décembre 2012, annualisé, hors garanties locatives et valeur locative estimée sur les surfaces inoccupées.
(Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille) / résultat immobilier.
(Résultat net – résultat sur portefeuille) / résultat immobilier.
(Résultat avant impôt – résultat sur portefeuille) / résultat immobilier.
Le résultat net courant est égal au résultat net diminué du résultat sur portefeuille.
Le résultat net courant à l'exclusion des plus- ou moins-values sur les instruments de couverture qui ne sont pas efficaces au sens de l'IAS 39.
Le return pour l'actionnaire est égal au dividende de l'exercice plus l'accroissement de la valeur nette d'inventaire pendant l'exercice.
Avance à terme fixe. Crédit sous forme d'avance de trésorerie portant sur un montant et une durée fixe remboursable intégralement à l'échéance.
Les surfaces prises en compte par l'expert immobilier de la Sicafi. Elles comprennent 50 % de la surface des terrasses et 10 % de celle des jardins privatifs.
Le taux de distribution correspond au dividende attribué comparé au résultat distribuable calculé sur base consolidée.
Le taux de vélocité est le ratio entre le volume annuel traité et le nombre total d'actions comprises dans le free float.
Le taux d'occupation exprime le pourcentage des loyers générés par les biens occupés, augmentés des garanties locatives sur les biens inoccupés, par rapport à la somme des loyers des biens occupés et de la valeur locative estimée (VLE) des biens inoccupés. Tous les immeubles de placement du portefeuille sont repris dans ce calcul, à l'exception des projets de développement et des immeubles destinés à la vente.
La valeur locative que l'expert immobilier estime correspondre à un loyer de marché.
La valeur nette d'inventaire ou valeur intrinsèque, globale ou par action, est la valeur de l'actif net, global ou par action, qui tient compte de la dernière valeur juste valeur du portefeuille immobilier, telle que déterminée par l'expert immobilier de la Sicafi. En IFRS, la valeur nette d'inventaire comprend le dividende de fin d'exercice, en instance d'approbation par l'Assemblée générale ordinaire des actionnaires.
| 2013 | |
|---|---|
| Communiqué annuel de l'exercice 2012 | vendredi 1er mars 2013 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | mardi 2 avril 2013 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2012 | mardi 7 mai 2013 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2013 | mardi 7 mai 2013 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2012 | vendredi 17 mai 2013 |
| Rapport financier semestriel : résultats au 30 juin 2013 | vendredi 30 août 2013 |
| 2014 | |
|---|---|
| Communiqué annuel de l'exercice 2013 | vendredi 28 février 2014 |
| Mise en ligne du rapport financier annuel sur le site internet | jeudi 3 avril 2014 |
| Assemblée générale ordinaire de l'exercice 2013 | mardi 6 mai 2014 |
| Déclaration intermédiaire : résultats au 31 mars 2014 | mardi 6 mai 2014 |
| Mise en paiement du dividende de l'exercice 2013 | vendredi 16 mai 2014 |
Ce rapport financier annuel est un document d'enregistrement au sens de l'article 28 de la Loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement à la négociation sur les marchés réglementés.
Il a été approuvé par la FSMA conformément à l'article 23 de la loi précitée, le 18 mars 2013.
Home Invest Belgium ayant opté pour le français comme langue officielle, seul le rapport financier annuel en français a valeur officielle
Les versions néerlandaise et anglaise constituent des traductions établies sous la responsabilité de Home Invest Belgium.
Le rapport financier annuel en français faisant foi peut être obtenu au siège social de la société.
Het financieel jaarverslag in het Nederlands is beschikbaar op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
The annual financial report in English is available at the head office of the company.
Design et conception : www.comfi.be
Giotto (evere)
Home Invest Belgium est une sicafi de type résidentiel, créée en juin 1999 et cotée au marché continu de NYSE Euronext Brussels.
Au 31 décembre 2012, son portefeuille immobilier en exploitation comprend 73 immeubles sur 42 sites pour une superficie totale de +/- 125 000 m² et s'élève à € 242 millions en juste valeur, hors projets de développement et immeubles destinés à la vente.
Ses activités sont contrôlées par l'Autorité des Services et des Marchés Financiers (FSMA).
Au 31 décembre 2012, la capitalisation boursière de Home Invest Belgium s'élève à € 217 millions. www.homeinvestbelgium.be
Sicafi de droit belge Boulevard de la Woluwe 60, Bte 4, B -1200 Bruxelles
T +32 2 740 14 50 - F +32 2 740 14 59 [email protected] www.homeinvestbelgium.be RPM : 0420.767.885 | ISIN BE 003760742
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