Finansiella rapporter

8888 Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
- Förvaltningsberättelse
  - Koncernens räkningar
  - Moderbolagets räkningar
- Noter
- Förslag till vinstdisposition
- Undertecknande
- Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastig- hets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed års- redovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023.

Verksamhetsbeskrivning och organisation

Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stock- holmsregionen och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens samhällsfastigheter. Kon- cernen innefattar även en projektfastighet i Nynäshamn. Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 56 (75) fastigheter, varav 46 (63) fastigheter är bostadsfastigheter och 10 (10) fastigheter är samhälls- fastigheter i form av LSS- och äldreboende. En av de 56 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet. Uthyrningsbar area är 250 600 (300 300) kvm inne- hållande 3 148 (3 942) bostäder och 336 (426) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per kvm är 1 928 (1 737) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt låg. 0,31 procent för bostäder och 0,67 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång. Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.

Personal

Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 8.

Omsättning och resultat

Hyresintäkterna ökade till 565,7 (509,9) mkr. Fastighets- kostnaderna uppgick till 163,5 (148,2) mkr. Förvaltnings- resultatet ökade till 270,7 (238,3) mkr. Det förbättrade förvaltningsresultatet är ett resultat av gjorda förvärv 2022 samt resultat från andelar i gemensamt styrda företag till följd av sålda bostadsrättsprojekt. Resultat fastighetsförsäljning uppgick till –75,4 (–0,1) mkr. Oreali- serad värdeförändring för förvaltningsfastigheter upp- gick till –1 084,5 (–603,3) och för räntederivat till –128,3 (226,8) mkr. Resultat före skatt uppgick till –1 044,1 (–138,3) mkr eller –6,32 (–0,84) kr/aktie och efter skatt till –712,3 (–136,2) mkr eller –4,31 (–0,82) kr/aktie.

Investeringar och försäljningar

Heba har under oktober 2021 tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total- entreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyres- rätter. Tillträde har skett under november 2022. Upp- handling av entreprenader pågår. Planerad produktionsstart under 2024 och färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 70,4 mkr varav 13,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 373 mkr.

Heba har under juni 2021 tecknat avtal med Berg- sundetgruppen avseende förvärv av en bostadsfastighet i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Bostadsfastigheterna består av 154 hyresrätter. Det tidigare planerade trygghetsboendet ersätts med hyresrätter. Tillträde har skett under november 2021 och under december månad 2021 har projektet byggstartat. Projektet är färdigställt under kvartal tre 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 311,4 mkr varav 52,0 mkr under 2023. Investeringen beräknas uppgå till cirka 321 mkr.

Övriga nyinvesteringar uppgår till 35,9 (11,5) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 226,5 (239,5) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perioden uppgår till 327,4 (1 648,8) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 3,8 (6,3) mkr.

Under juni 2023 tecknads avtal med Arbetarebostads- fonden om försäljning av tio fastigheter. Affären genom- förs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under juni 2023.

Under juni 2023 tecknads avtal med Resinova Bostads AB om försäljning av fyra fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträdde skedde under oktober 2023.

Under juli 2023 tecknads avtal med Tage Liljedahls Fastighets AB, Fastighets AB Senator och Jan Fredegård avseende försäljning av fem fastigheter. Affären genom- förs som en bolagsaffär avseende fyra av fastigheterna och där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Den femte fastigheten avyttras genom ett fastighetsöverlåtelseavtal. Frånträdde skedde under oktober 2023.

8989 Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
- Förvaltningsberättelse
  - Koncernens räkningar
  - Moderbolagets räkningar
- Noter
- Förslag till vinstdisposition
- Undertecknande
- Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Samarbeten

Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom sam- arbetsavtal drivit ett bostadsrättsprojekt i Bredäng. Pro- jektet byggstartades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr och hela projektet färdigställdes under 2023. Under kvartal ett 2023 har inflyttning skett i det första huset om 72 bostadsrätter och under kvartal två 2023 i det andra huset om 72 bostadsrätter. Totalt sett har 52,1 mkr genererats i resultateffekt från andel i gemensamt styrda företag. Det tredje och sista huset om 56 hyresrätter har frånträtts till Resinova Bostads AB under november 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig- heten. Totalt sett har affärerna genererat en positiv resul- tateffekt om 48,9 mkr från andel i gemensamt styrda företag varav 2,9 mkr motsvarar negativ värdeförändring avseende hyresfastigheten.

Heba och Åke Sundvall Byggnads AB har genom samarbetsavtal drivit ett hyresrätts- och bostadsrätts- projekt i Uppsala. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent var- dera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 376 mkr. Projektet som består av fyra byggnader har färdigställts under våren 2023 varav en byggnad om 42 lägenheter är avyttrade bostadsrätter. Övriga tre byggnader är hyresfastigheter om totalt 117 lägenheter vilka frånträtts till Resinova Bostads AB under septem- ber 2023. Affären genomfördes som en bolagsaffär, där Resinova tillträder aktierna och därmed indirekt fastig- heterna. Totalt sett har affärerna genererat en negativ resultateffekt om –9,9 mkr från andel i gemensamt styrda företag varav 13 mkr motsvarar negativ värde- förändring avseende hyresfastigheterna.

Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbets avtal ett hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen. Hyresrättsprojektet om 300 lägenheter är fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 2025.

Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbetsavtal bygget av 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr.

Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam- arbetsavtal ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen- heter i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas uppgå till cirka 250 mkr.

Finansiell ställning

Likvida medel uppgick till 247,2 (100,8) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr motsvarande en soliditet om 47,2 (43,1) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter för- ändringar i rörelsekapital uppgick till 252,1 (196,6) mkr. Räntebärande skulder minskade till 5 628,5 (7 535,0) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av check- räkningskredit om 132,0 (140,0) mkr och –103,9 (2 402,1) mkr löper med rörlig ränta. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat om 50 (940) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker utestående certifikat.

	549300B1UZTBDU27UJ882023-01-01	2023-12-31	549300B1UZTBDU27UJ882022-01-01	2022-12-31	549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31	549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31	549300B1UZTBDU27UJ882021-12-31
ifrs-full:IssuedCapital
Member
549300B1UZTBDU27UJ882021-12-31
ifrs-full:SharePremium
Member
549300B1UZTBDU27UJ882021-12-31
ifrs-full:RetainedEarnings
Member
549300B1UZTBDU27UJ882021-12-31
ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParent
Member
549300B1UZTBDU27UJ882021-12-31
iso4217:SEK
iso4217:SEK
xbrli:shares
xbrli:shares
549300B1UZTBDU27UJ882022-01-01
2022-12-31
ifrs-full:RetainedEarnings
Member
549300B1UZTBDU27UJ882022-01-01
2022-12-31
ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParent
Member
549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31
ifrs-full:IssuedCapital
Member
549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31
ifrs-full:SharePremium
Member
549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31
ifrs-full:RetainedEarnings
Member
549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31
ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParent
Member
549300B1UZTBDU27UJ882023-01-01
2023-12-31
ifrs-full:RetainedEarnings
Member
549300B1UZTBDU27UJ882023-01-01
2023-12-31
ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParent
Member
549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31
ifrs-full:IssuedCapital
Member
549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31
ifrs-full:SharePremium
Member
549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31
ifrs-full:RetainedEarnings
Member
549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31
ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParent
Member

Koncernens räkningar

Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 2,21 (2,26) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 232 (2 090,0) mkr, varav 132 (140) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 422,3 (4 489,5) mkr. Moderbolaget har borgensåtagande för kreditfaciliteter om 500 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med föregående år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33.

Miljö

Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme/bergvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen. Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsredovisningen på sidorna 35–55 samt sidorna 128–138. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen då Heba omfattas av lagens krav på att upprätta en hållbarhetsrapport. Hebas redogörelse för hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs som en bolagsaffär och tillträde har skett under början av mars 2024. Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet Vårbergstoppen. Affären genomförs som en bolagsaffär och planerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025. Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av Nordic Credit Rating, från Negative till Stable outlook. Hebas long-term issuer credit rating är nu BBB, Stable outlook.

Framtiden

Hebas avsikt på sikt är att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen. Detta kan bland annat ske genom att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet eller via markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder och samhällsfastigheter.

Moderbolaget

Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 245,0 (231,4) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 636,2 (305,1) mkr.

Fastighetsvärdering

Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2023 ett marknadsvärde om 12 773,2 mkr jämfört med 15 718,2 mkr vid föregående årsskifte. Koncernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB. Fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärderats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag som har värderats internt. Två av fastigheterna har per balansdagen värderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkylperiod om fem till tion år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,2 procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari–december uppgick till –6,9 (–4,1) procent. Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Av Hebas totala hyresintäkter kommer 75 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr. Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr.

Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknadsvärdet motsvarar cirka 128 mkr. Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Årsstämman 2023 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare:

Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Ersättningar till vd och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom till exempel resultat, utbetalas som kontantlön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen. Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag. Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 8). Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångsvederlag framgår av not 8). Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen. Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det. Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns publicerad på bolagets hemsida www.hebafast.se.

Heba-aktien

Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 980 640 A-aktier och 149 139 360 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst. I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B. Samtliga aktier är till fullo betalda.

Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 104 000 (165 120 000)

Under 2023 har 16 000 aktier återköpts till en snittkurs om 23,53 kr. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2023 till 16 000 aktier motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier.

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 0,52 kr per aktie.

Hebas kapitalförvaltning

Heba står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån. Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet.# Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struktur innebärande att bind- ningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränte- utveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles. Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings- kredit, banklån, företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 6 437,5 (7 224,5) mkr och ränte- bärande lån, obligationer och företagscertifikat uppgick till 5 628,5 (7 535,0) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 47,2 (43,1) procent. Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte under- stiga 40 procent.

9292 Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Rapport över totalresultat KONCERNEN

Belopp i kkr

Not	2023	2022
Hyresintäkter	565 655	509 903
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–154 043	–137 790
Underhållskostnader	–3 398	–3 576
Fastighetsskatt	–6 082	–6 821
Driftöverskott	402 132	361 716
Central administration	–36 515	–38 235
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures	20 35 929	–1 181
varav värdeförändring	–15 946
Finansiella intäkter	34 335	24 632
Räntekostnader	–177 024	–103 922
Räntekostnad leasing	–4 124	–4 725
Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag	254 733	238 285
varav Förvaltningresultat	270 679	238 285
Nedskrivning finansiella tillgångar	–10 632	–
Resultat fastighetsförsäljning	–75 356	–86
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	–1 084 528	–603 335
Värdeförändring räntederivat	–128 326	226 837
Resultat före skatt	–1 044 109	–138 299
Skatt på årets resultat	331 788	2 081
Årets resultat	–712 321	–136 218
Övrigt totalresultat	–	–
Summa totalresultat	–712 321	–136 218

Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.

	2023	2022
Resultat per aktie efter skatt, kr	–4,31	–0,82
Utdelning per aktie (2023 förslag), kr	0,52	0,45
Total utdelning (2023 förslag), kkr	85 854	74 304
Antal aktier vid periodens slut, tusental	165 104	165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 117	165 120

9393 Innehåll

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:

	2023 Kr/kvm	2022 Kr/kvm
Bostäder	422 561	384 803
Lokaler	137 451	118 715
Garage och p-platser	12 051	11 657
Outhyrt, interna kontrakt m m	–6 408	–5 272
Summa hyresintäkter	565 655	1 987 509 903
	1 802

Hyresvärdet för bostäder har ökat med 8 procent jämfört med föregående år. Ökningen är hänförlig till förvärv gjorda under året samt helårseffekten av förvärv gjorda under 2022 och hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet. Av hyresintäkterna kommer cirka 73 procent från bostads- hyresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 16 procent jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent av hyresvärdet.

Driftkostnader

Driftkostnaderna uppgick totalt till 154 043 (137 790) kkr enligt nedanstående uppställning:

	2023 Kr/kvm	2022 Kr/kvm
Värmekostnader	20 285 71	19 237 68
Fastighetsadministration	40 389 142	35 771 126
Övriga driftkostnader 1)	93 369 328	82 782 293
Summa driftkostnader	154 043 541	137 790 487

1) I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 972 (480) kkr.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 6 082 (6 821) kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 589 (1 519) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxe- ringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte- uttaget till 1,0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler.

Tomträttsavgälder

Den totala tomträttsavgälden uppgick till 4 124 (4 725) kkr, vilken redovisas som räntekostnad leasing. Av bolagets 56 (75) fastigheter innehas 43 (52) med äganderätt och 13 (23) med tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts- tillgångar och leasingskuld.

Central administration

Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 36 516 (38 235) kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (års- redovisning, börskostnader, styrelse etc).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –142 689 (–79 290) kkr, en minskning med 63 399 kkr. Minskningen beror på högre genomsnittlig ränta. Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombygg- nadsprojekt uppgick till 2 216 (2 925) kkr. Uppgifter om Hebas lån och räntekostnader lämnas i not 3.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet är 13,6 procent bättre än föregående år och uppgick till 270 679 (238 285) kkr.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Värdeförändringen totalt under året uppgick till –6,9 procent. Värdeförändringen beror främst på låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholms- regionen och Mälardalen. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa- flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till tioårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio- dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet bero- ende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på samhällsfastigheter motsvarar 4,2 procent i snitt och på bostads fastigheter 3,2 procent i snitt. Se även text marknads- värdering på sidorna 74–75 samt not 18.

Värdeförändring räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr. Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivatinstrument lämnas i not 3.

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till –1 044 109 (–138 299) kkr. Föränd- ringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltnings- fastigheter påverkar dock inte kassaflödet.

Skatt på årets resultat

Total skatt på årets resultat uppgick till 331 788 (2 081) kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till 338 (–170) kkr. Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent.

9494 Innehåll

Rapport över finansiell ställning KONCERNEN

Belopp i kkr

Not	31 Dec 2023	31 Dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter	5 332	6 387
	5 332	6 387
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12 773 245	15 718 184
Nyttjanderättstillgångar tomträtter	126 284	156 733
Inventarier	7 470	7 089
	12 906 999	15 882 006
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint ventures	14 296	20 305
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures	275 655	392 939
Andra långfristiga värdepappersinnehav	18 073	25 197
Övriga långfristiga fordringar	31 639	19 154
Derivatinstrument	99 452	227 778
	439 115	685 373
Summa anläggningstillgångar	13 351 446	16 573 766
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	1 759	2 573
Övriga fordringar	7 204	3 384
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	17 451	75 702
	26 414	81 659
Likvida medel	247 172	100 751
	247 172	100 751
Summa omsättningstillgångar	273 586	182 410
SUMMA TILLGÅNGAR	13 625 032	16 756 176

Belopp i kkr

	31 Dec 2023	31 Dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	34 400	34 400
Övrigt tillskjutet kapital	6 880	6 880
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat	6 396 188	7 183 190
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	6 437 468	7 224 470
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	4 916 509	5 803 017
Leasingskuld	126 284	156 733
Uppskjuten skatteskuld	1 326 247	1 709 603
Summa långfristiga skulder	6 369 040	7 669 353
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder	18 647	13 762
Kortfristiga räntebärande skulder	711 967	1 732 000
Övriga skulder	6 033	25 333
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	81 877	91 258
Summa kortfristiga skulder	818 524	1 862 353
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	13 625 032	16 756 176

9595 Innehåll

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:

	2023	2022
Bokfört värde vid årets början	15 718 184	14 673 119
Förvärv och nybyggnation	102 577	1 350 759
Investeringar i befintliga fastigheter	224 790	297 641
Försäljningar	–2 187 777	–
Värdeförändring	–1 084 528	–603 335
Bokfört värde vid årets slut	12 773 245	15 718 184

Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 327 366 (1 648 400) kkr varav 102 577 (1 350 759) kkr avser förvärv och investe- ringar i pågående nybyggnadsprojekt och 224 790 (297 641) kkravser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt renoveringsarbete. Fastighetsbeståndet fördelat per område:

Område	2023-12-31	Kr/kvm
Innerstaden	1 792 967	66 680
Stockholm närförort	3 695 544	48 863
Nordväst	802 251	48 586
Nordost	4 201 751	50 861
Sydväst	2 209 528	45 084
Sydost	71 204	–
Summa	12 773 245	50 960

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick till 6 437 468 (7 224 470) kkr till följd av totalresultatet –712 321 (–136 218) kkr minus årets utbetalda utdelning om 74 304 (132 096) kkr eller 4,31 (–0,82) kr/aktie. Soliditeten uppgick till 47,2 (43,1) procent och belåningsgraden till 44,1 (47,9) procent.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder minskade till 5 628 476 (7 535 017) kkr, varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 131 975 (140 000) kkr. Totalt löper –103 850 (2 402 050) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 4,0 (4,2) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 13 (23) procent. Investeringar kopplat till projekt har finansierats med likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar, banklån och kapital marknadsfinansiering. Närmare specifikation av Hebas finansiering redovisas i not 3.

Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 326 247 (1 709 603) kkr. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet.

9696

Innehåll

Förändring av eget kapital

Rapport över kassaflöden

KONCERNEN

Belopp i kkr	Not	Totalt eget kapital	Övrigt kapital hänförligt till moderföretagets ägare	Aktietillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel	Eget kapital
Koncernen
Ingående eget kapital 2022-01-01	34	400	6 880	7 451 504	7 492 784	7 492 784
Årets totalresultat			–136 218	–136 218	–136 218	–136 218
Transaktioner med ägare
Utdelning			–132 096	–132 096	–132 096	–132 096
Utgående eget kapital 2022-12-31		34 400	6 880	7 183 190	7 224 470	7 224 470
Ingående eget kapital 2023-01-01		34 400	6 880	7 183 190	7 224 470	7 224 470
Årets totalresultat			–712 321	–712 321	–712 321	–712 321
Transaktioner med ägare
Återköp egna aktier			–377	–377	–377	–377
Utdelning			–74 304	–74 304	–74 304	–74 304
Utgående eget kapital 2023-12-31		34 400	6 880	6 396 188	6 437 468	6 437 468

KONCERNEN

Belopp i kkr	Not	2023	2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott		402 132	361 716
Central administration		–36 515	–38 235
Avskrivningar		3 389	3 876
Övriga poster	39	–6 320	–2 076
Erhållen utdelning Brandkontoret		747	1 169
Erhållna räntor	38	303	5 931
Betalda räntor		–175 507	–109 276
Betald skatt		330	–103
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital		226 559	223 002
Förändring kortfristiga fordringar		49 802	–22 672
Förändring kortfristiga skulder		–24 267	–3 774
Kassaflöde från den löpande verksamheten		252 094	196 556
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter	18	–327 366	–1 648 400
Investering i finansiella tillgångar		–3 518	–193
Övriga investeringar		–3 828	–6 322
Försäljning av förvaltningsfastigheter		2 062 645	–87
Utdelning intresseföretag		58 000	–
Investering intresseföretag		–16 063	–
Försäljning av övriga anläggningstillgångar		2 841	2 426
Kassaflöde från investeringsverksamheten		1 772 711	–1 652 576
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	33	1 409 013	3 985 017
Amortering av lån	33	–3 315 554	–2 475 000
Förändring av långfristiga fordringar		102 838	20 082
Återköp av aktier		–377	–
Utbetald utdelning		–74 304	–132 096
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–1 878 384	1 398 003
Årets kassaflöde		146 421	–58 017
Likvida medel vid årets början		100 751	158 768
Likvida medel vid årets slut		247 172	100 751

9797

Innehåll

Resultaträkning

MODERBOLAGET

Belopp i Kkr	Not	2023	2022
Hyresintäkter		6 245 008	231 437
Fastighetskostnader
Driftkostnader	7, 8	–94 687	–85 217
Underhållskostnader		–4 523	–3 865
Fastighetsskatt		–3 886	–3 872
Tomträttsavgälder	9	–2 421	–2 448
Driftnetto		139 490	136 035
Avskrivningar		–26 993	–25 455
Bruttoresultat		112 497	110 579
Central administration	8, 10	–36 158	–38 526
Resultat fastighetsförsäljning	11	–31 880	–
Rörelseresultat		44 458	72 054
Finansiella intäkter	12	800 720	78 852
Räntekostnader	13	–80 687	–72 660
Värdeförändring derivatinstrument	14	–128 326	226 837
		591 707	233 029
Resultat efter finansiella poster		636 167	305 082
Bokslutsdispositioner	15	–50 268	12 004
Skatt på årets resultat	16	33 432	–77 426
Årets resultat		619 330	239 661

Rapport över totalresultat

MODERBOLAGET

Belopp i kkr	2023	2022
Årets resultat	619 330	239 661
Övrigt totalresultat	–	–
Summa totalresultat	619 330	239 661

9898

Innehåll

Balansräkning

MODERBOLAGET

Kkr	Not	31 dec 2023	31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter	17	5 332	6 387
		5 332	6 387
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	18	2 378 027	2 522 095
Inventarier	19	7 470	7 089
		2 385 497	2 529 184
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier i dotterföretag	24	45 967	39 267
Derivatinstrument		3 99 452	227 778
Fordringar hos koncernföretag	25	2 943 332	3 983 580
Fordringar hos intresseföretag och joint ventures	21	13 795	20 646
Övriga långfristiga fordringar		–	1 204
		3 102 545	4 272 475
Summa anläggningstillgångar		5 493 374	6 808 046
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar	26	927 991
Fordringar hos koncernföretag	27	776 876	–
Övriga fordringar	27	2 980	2 577
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	28	11 089	14 453
		791 876	18 021
Likvida medel	29	246 455	99 992
		246 455	99 992
Summa omsättningstillgångar		1 038 327	118 013
SUMMA TILLGÅNGAR		6 531 701	6 926 059
Kkr	Not	31 dec 2023	31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	30
Bundet eget kapital
Aktiekapital		34 400	34 400
Reservfond		6 880	6 880
		41 280	41 280
Fritt eget kapital
Balanserad vinst		1 508 544	1 343 564
Årets vinst		619 330	239 661
		2 127 874	1 583 225
Summa eget kapital		2 169 154	1 624 505
Obeskattade reserver	31	2 716	1 848
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld	35	204 390	237 822
Summa avsättningar		204 390	237 822
Skulder
Långfristiga skulder	32
Långfristiga räntebärande skulder	33	2 229 509	3 120 400
Skulder till koncernföretag	25	1 267 582	384 390
Summa långfristiga skulder		3 701 481	3 504 790
Kortfristiga skulder	32
Leverantörsskulder		8 699	8 185
Kortfristiga räntebärande skulder	33	528 500	1 505 000
Övriga skulder	34	90 020	4 316
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	36	30 130	39 594
Summa kortfristiga skulder		658 350	1 557 095
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		6 531 701	6 926 059

9999

Innehåll

Förändring av eget kapital

MODERBOLAGET

Belopp i kkr	Not	Aktiekapital	Reservfond	Balanserade vinstmedel	Summa eget kapital
Moderbolaget	30
Eget kapital 2021-12-31		34 400	6 880	1 475 660	1 516 940
Årets vinst				239 661	239 661
Transaktioner med ägare
Utdelning				–132 096	–132 096
Eget kapital 2022-12-31		34 400	6 880	1 583 225	1 624 505
Årets vinst				619 330	619 330
Transaktioner med ägare
Återköp av egna aktier				–377	–377
Utdelning				–74 304	–74 304
Eget kapital 2023-12-31		34 400	6 880	2 127 874	2 169 154

Kassaflödesanalys

MODERBOLAGET

Belopp i kkr	Not	2023	2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftnetto		139 490	136 035
Central administration		–36 158	–38 526
Avskrivningar		3 389	3 876
Övriga poster	39	–1 658	–75
Erhållen utdelning Brandkontoret		747	1 169
Erhållna räntor		113 325	94 271
Betalda räntor		–80 647	–78 165
Betald skatt		–	337
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital		138 487	118 922
Förändring kortfristiga fordringar		–28 335	–17 853
Förändring kortfristiga skulder		82 199	5 977
Kassaflöde från den löpande verksamheten		192 352	106 041
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i byggnader och mark	18	–110 010	–181 318
Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag		–63 200	–25
Övriga investeringar		–3 898	–6 347
Förändring långfristiga fordringar koncernföretag		1 041 975	–
Försäljning av förvaltningsfastigheter		102 000	–
Försäljning av övriga anläggningstillgångar		2 841	2 426
Kassaflöde från investeringsverksamheten		969 708	–185 239
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	33	1 380 263	2 724 150
Amortering av lån	33	–3 247 654	–2 702 074
Förändring av långfristiga fordringar		1 204	117 497
Förändring av långfristiga skulder koncernföretag		974 670	–
Erhållet koncernbidrag		26 876	16 849
Lämnat koncernbidrag		–76 275	–4 301
Utbetald utdelning		–74 304	–107 328
Återköp aktier		–376	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–1 015 597	20 024
Årets kassaflöde		146 463	–58 169
Likvida medel vid årets början		99 992	158 161
Likvida medel vid årets
# Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Not 1 Allmän information

Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. Huvudkontorets postadress är Box 17006, 104 62 Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Nordea Bank ABP, Charlotte Ericsson, Anna Vogel och Johan Vogel. Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhälls- fastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet.

Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2023 har den 20 mars 2024 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 24 april 2024.

Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU god- kända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2023. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tion RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolk- ningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka koncernens eller moder bolagets finansiella ställning eller resultat i väsentlig omfattning.

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges.

I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaff- ningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastig- heter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen.

Principen om fortlevnad tillämpas.

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvalt- ningsorganisation och administration är av underordnad bety- delse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.

Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden vilket innebär att en netto post inklusive ev. goodwill redovisas i balansräkningen under ”Andelar i intresseföretag och joint ventures”. I resultat- räkningen redovisas resultatandelar under ”Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures”. Samarbetsarrangemang som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas inlednings- vis till anskaffningsvärde.

Not 2 Redovisningsprinciper

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings- sed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnads- poster respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplys- ningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna inne- bära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en bety- dande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18.

2.2 Konsolidering

Dotterföretag

Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastigheter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighetsutveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB, Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavan- den inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsoli- dering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör.

Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastig- heter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets- administration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.

Intresseföretag och joint ventures

Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämp- ning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka kon- cernen utövar ett betydande, men ej bestämmande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräk- ning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas som minskning av investeringens redovisade värde. När koncer- nens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures är lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresseföretag eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo- visar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och joint ventu- rets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncer- nen och dess intresseföretag och joint ventures elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint ventures. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs.

2.3 Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskotts- hyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastig- hetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och för- måner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures

Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint ventures som bedriver bostadsutveckling av bostads- rätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid bostadsutveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försälj- ningen av bostadsrätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas. Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostads- rätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen att kontrollen över bostadsrätten övergår till kunden vid den tid- punkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostadsfastigheten är färdigställd.

2.4 Leasing

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease- givaren klassificeras som operationella leasingavtal. Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redovisas i balansräkningen såsom nyttjanderätts- tillgångar. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019. Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts- tillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomt- rättsavgäld.
```# Leasingskulden

Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oför- ändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasingavtal. Korttidsleasing och leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden i enlig- het med praktiska undantag so finns tillgängliga att tillämpa.

2.5 Aktiverade utgifter

Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utveck- lats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaff- ningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskriv- ningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 10 procent per år.

2.6 Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvalt- ningsfastigheter, se not 18. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvud-

102

Innehåll
Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

metod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkyl- mässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkyl- period med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderings- man har Savills Sweden AB anlitats som är ett oberoende kon- sultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste- rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo- visas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.

IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte ute- slutande på observerbara priser utan justering krävs för den spe- cifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Någon omklassificering har inte skett under året.

2.7 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskriv- ningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20 procent per år.

2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar

Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.

2.9 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instru- mentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställ- ning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan).

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument
Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar per boksluts- dagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa- flöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.

Upplupet anskaffningsvärde
Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv- ränte metoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkur- ser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv- räntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera pos- terna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

2.9.1 Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maxi- malt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.

2.9.2 Hyresfordringar

Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då hyres- fordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresford- ringar redovisas som driftkostnad.

2.9.3 Derivatinstrument

Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

2.9.4. Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leveran- törsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

2.9.5. Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostna- der inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förvän- tad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

2.10 Segmentsredovisning

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastig- hetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporterings- system är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rap- porteringen till företagsledningen. Segmentsredovisningen kon- solideras enligt samma principer som koncernredovisningen.

2.11 Pensioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbe- stämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret

103

2023 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäk- ring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2023 till 158 (172) procent.

2.12 Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perio- der. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moder- bolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Upp- skjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning.# Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning.

2.13 Rapport över kassaflöden

Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Driftsöverskottet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under året, samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.

2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS.

Enligt IFRS 9 redovisas derivatinstrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:

2.14.1 Förvaltningsfastigheter

Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet. Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent. Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.

2.14.2 Inventarier

Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskatade reserver.

2.14.3 Aktier i dotterföretag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

2.14.4 Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

2.14.5 Leasing

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undantaget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing avtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moderbolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning, där moderbolaget är leasetagare, och avser främst kontorsinventarier.

Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Not 3 Finansiell riskhantering och derivatinstrument

Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.

Ränterisk

Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 44,1 procent. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 1 920,0 mkr bundits på 2 år och 2 562,4 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 2,21 (2,26) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,5 (2,8) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 56,3 mkr för år 2024. Av räntebärande skulder på 5 628,5 (7 535,0) mkr löper –103,9 (2 402,1) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta.

Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 50 (940) mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kreditlöften uppgår per årsskiftet till 2 232,0 (2 090,0) mkr, varav 132,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit och byggnadskreditiv.

Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2023 framgår av nedanstående tabell.

Räntebindningsstruktur 2023-12-31	Volym, mkr	Snittränta, %	Andel, %
< 1 år	1 146,1	3,41	20
1–2 år	1 920,0	2,32	34
2–3 år	400,0	1,04	7
3–4 år	750,0	1,76	13
4–5 år	150,0	1,30	3
5–6 år	200,0	0,70	4
6–7 år	380,0	1,37	7
7–8 år	330,0	1,69	6
8–9 år	352,4	2,59	6
9–10 år	–	–	–
Summa	5 628,5	2,21	100

I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal.

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 4 450,0 (3 450,0) mkr, varav 550 mkr avser ränteswappar med framtida startdatum 2024 och 2025. Per 31 december uppgick derivatens verkliga värde till 99,5 (227,8) mkr. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur.

Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2023 till 5 628,5 (7 535,0) mkr, varav 0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (140,0) mkr.

Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2023 framgår av nedanstående tabell.

Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31	Löptid	Kreditavtal, mkr	Utnyttjat, mkr
	Certifikatprogram	4 000,0	50,0
	< 1 år	1 194,0	662,0
	1–2 år	1 701,0	1 201,0
	2–3 år	1 950,0	950,0
	3–4 år	200,0	–
	4–5 år	440,0	440,0
	5–6 år	321,4	321,4
	6–7 år	1 138,0	1 138,0
	7–8 år	330,0	330,0
	8–9 år	536,1	536,1
	9–10 år	–	–
Summa		11 810,5	5 628,5

Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga räntebärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 79,4 (22,1) mkr.

Likvidflöden beräknade per 2023-12-31 (belopp i mkr)

År	Förfall krediter	Ränta krediter	Ränta derivat	Totalt
2024	712,0	240,0	–49,5	902,5
2025	1 201,0	188,0	–32,2	1 356,8
2026	950,0	135,0	–20,8	1 064,2
2027	0,0	109,7	–18,9	90,8
2028	440,0	102,6	–10,7	531,9
2029	321,4	74,5	–6,0	390,0
2030	1 138,0	35,7	–4,3	1 169,4
2031	330,0	23,3	–3,5	349,9
2032	536,1	9,9	–	546,1
Summa	5 628,5	918,8	–145,9	6 401,4

Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta under kredittiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del.

Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 3 procent av koncernens totala hyresintäkter.# Nedskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 26):

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Hyresfordringar	3 960	4 848	2 296	2 451
Förväntade kreditförluster	–2 201	–2 275	–1 369	–1 460
Summa hyresfordringar	1 759	2 573	927	991

Not 4 Rapportering per segment

Koncernen 2023

	Innerstaden	Stockholm närförort	Nordväst	Nordost	Sydväst	Sydost	Totalt koncern
Hyresintäkter	57 440	179 851	14 189	89 408	188 638	36 130	565 656
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–13 919	–55 524	–4 703	–25 023	–45 222	–9 652	–154 043
Underhållskostnader	–392	–1 730	–4	–248	–990	–34	–3 398
Fastighetsskatt	–1 502	–1 914	–9	–1 269	–868	–520	–6 082
Driftsöverskott	41 627	120 683	9 473	62 868	141 558	25 924	402 133
Värdeförändring Fastighet, orealiserad	–103 786	–353 774	–11 252	–367 830	–224 620	–23 265	–1 084 528
Resultat	–62 159	–233 091	–1 779	–304 962	–83 062	2 659	–682 395
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	1 792 967	3 695 544	802 251	4 201 751	2 209 528	71 204	12 773 245
Nyttjanderättstillgång tomträtt	44 574	81 710	0	0	0	0	126 284
Finansiella anläggningstillgångar	0	119 722	13 0	156 271	0	0	276 005
Övriga anläggningstillgångar 1)	1 374	3 864	843	4 220	2 502	0	12 803
Övriga kortfristiga fordringar 1)	6 053	17 026	3 717	18 595	11 024	0	56 414
Ofördelade tillgångar	0	0	0	0	0	0	247 172
Summa tillgångar	1 844 968	3 917 866	806 824	4 224 566	2 379 325	71 204	13 491 924
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder 1)	11 433	32 159	7 021	35 123	20 822	0	106 557
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	11 433	32 159	7 021	35 123	20 822	0	106 557
Investeringar	9 103	112 062	3 694	20 812	114 965	4 782	265 419

1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.

Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 402 132 (361 716) kkr och resultatet före skatt –1 044 109 (–138 299) kkr består av central administration –36 516 (–38 235) kkr, räntekostnad leasing –4 124 (–4 725) kkr, finansnetto –142 689 (–79 290) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar –10 632 (0) kkr, resultat fastighetsförsäljning –75 355 (–87) kkr, andel intresseföretag och joint ventures 35 929 (–1 181) kkr och orealiserad värde förändring –1 212 854 (–376 498) kkr.

Koncernen 2022

	Innerstaden	Stockholm närförort	Nordväst	Nordost	Sydväst	Sydost	Totalt koncern
Hyresintäkter	54 832	188 440	13 320	165 855	83 747	3 708	509 903
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–12 345	–58 175	–4 515	–37 468	–23 295	–1 992	–137 790
Underhållskostnader	–484	–2 140	–36	–637	–279	0	–3 576
Fastighetsskatt	–1 486	–2 227	–215	–1 514	–1 242	–137	–6 821
Driftsöverskott	40 517	125 898	8 555	126 236	58 931	1 579	361 716
Värdeförändring Fastighet, orealiserad	–33 272	–264 695	3 664	–257 931	–45 322	–5 778	–603 334
Resultat	7 245	–138 797	12 219	–131 695	13 609	–4 199	–241 618
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	1 888 061	5 383 675	1 003 598	4 698 924	2 319 931	423 995	15 718 184
Nyttjanderättstillgång tomträtt	44 430	112 288	0	0	0	0	156 718
Finansiella anläggningstillgångar	0	116 441	74 072	0	221 598	0	412 111
Övriga anläggningstillgångar 1)	1 207	5 120	662	3 855	2 202	430	13 476
Övriga kortfristiga fordringar 1)	13 681	58 041	7 506	43 698	24 955	4 871	152 752
Ofördelade tillgångar	0	0	0	0	0	0	99 795
Summa tillgångar	1 947 379	5 675 565	1 085 838	4 746 477	2 568 686	429 296	16 553 036
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder 1)	16 363	69 418	8 977	52 263	29 846	5 826	182 693
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	16 363	69 418	8 977	52 263	29 846	5 826	182 693
Investeringar	3 328	127 510	205 232	116 885	107 722	454 561	1 015 238

1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.

Not 5 Hyresintäkter 2023-12-31

Kontraktsförfallostruktur

	Antal kontrakt	Kontrakts- värde	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
År 2024	215	6 484	1%
År 2025	25	4 813	1%
År 2026	25	4 767	1%
År 2027	22	21 287	4%
Övriga 1)	13	93 898	18%
Summa lokaler	300	131 249	26%
Vakanta lokaler	22	798	1%
Interna kontrakt	11	3 117	1%
Ombyggnadsprojekt	3	2
Bostäder	3 148	368 733	72%
Garage och p-platser	1 040	10 676	2%
Summa

1) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (tom 2029-11-30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (tom 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende äldreboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (tom 2030-12-31) med hyresgäst Vardaga Silverhemmet AB avseende äldreboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (tom 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende äldreboende i Sollentuna, 20-årigt hyresavtal (tom 2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (tom 2036-05-03) med Humana Omsorg avseende äldreboende i Vallentuna, 20-årigt hyresavtal (2039-04-04) med Salems Kommun avseende vårdboende i Salem samt 20-årigt hyresavtal (tom 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje. Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgäs- ten svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala hyresintäkter.

Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Bostäder	422 561	384 803	195 126	183 740
Lokaler, övriga	28 787	31 123	21 323	19 773
Lokaler, samhällsfastigheter	108 664	87 592	–	–
Garage och p-platser	12 051	11 657	6 107	6 313
Koncerninterna tjänster	–	–	26 252	23 411
Övriga intäkter	–	–	1 942	2 397
Outhyrt, interna kontrakt med mera	–6 408	–5 272	–5 742	–4 592
Summa	565 655	509 903	245 008	231 437

Not 7 Driftkostnader

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Värmekostnader	20 285	19 237	9 486	8 484
Fastighetsskötsel	81 483	71 859	40 953	37 539
Fastighetsadministration	40 389	35 771	37 759	30 163
Övriga driftkostnader	11 887	10 923	6 489	9 031
Summa	154 044	137 790	94 687	85 217

Not 8 Anställda och personalkostnader

Koncernen Moderbolaget

	Antal anställda
	2023	2022	2023	2022
Medeltal anställda	46	49	46	49
Varav kvinnor	20	20	20	20

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande:

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Löner och ersättningar	36 203	36 527	36 203	36 527
Sociala kostnader	19 302	19 408	19 302	19 408
(varav pensionskostnader)	7 496	(7 625)	7 496	(7 625)

Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till 2 436 (2 745) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP- plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensions- kostnader avser 1 161 (1 088) kkr vd samt 1 553 (1 625) kkr övriga ledande befattningshavare. Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande befattningshavare var under året totalt 6 (6).

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Styrelseordförande	510	475	510	475
Styrelseledamöter	920	880	920	880
Vd	4 142	4 256	4 142	4 256
Övriga ledande befattnings- havare, 5 (5) st	5 835	5 648	5 835	5 648
Övriga anställda, 42 (41) st	24 796	25 268	24 796	25 268
Summa	36 203	36 527	36 203	36 527

Styrelsens ordförande och övriga ledamöter

Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 430 (1 355) kkr varav 510 (475) kkr till styrelsens ord- förande Lennart Karlsson och med 230 (220) kkr vardera till sty- relseledamöterna Tobias Emanuelsson, Lena Hedlund, Christina Holmbergh och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej.

Verkställande direktör

Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskatt- ningsbara förmåner med totalt 4 283 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 165 (151) kkr. För vd utgår pensions- premie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månads- lönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2023 uppgick totalt för vd till 1 161 (1 088) kkr. Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor.

Övriga ledande befattningshavare

Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått beskattningsbara förmåner utöver lön med totalt 461 (398) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2022 uppgick till 1 188 (1 355) kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2023 uppgick till 364 (270) kkr.# Könsfördelning bland ledande befattningshavare

Koncern och moderbolag	2023	2022
Andel kvinnor Styrelse	40%	40%
Ledande befattningshavare	67%	67%

Sjukfrånvaro

Koncern och moderbolag	2023	2022
Total sjukfrånvaro	2%	3%
– sjukfrånvaro för kvinnor	2%	2%
– sjukfrånvaro för män	2%	3%
– anställda –29 år	4%	2%
– anställda 30–49 år	2%	3%
– anställda 50 år–	1%	3%

Not 9 Nyttjanderättstillgångar och leasingskuld

Koncernen	2023	2022
Ingående värde 1 januari 2023	156 733	157 500
Årets förändring	2 584	–767
Avgår sålda fastigheter	–33 033	–
Summa	126 284	156 733

Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även redovisning av tomträttsavtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderingsprinciper.

Förfallostruktur leasingskulder

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Förfallotidpunkt 1 år | 1 108 | – | 1 108 | –
Förfallotidpunkt 2–5 år | 1 042 | 3 703 | 297 | 1 791
Förfallotidpunkt efter 5 år | 1 639 | 1 022 | 1 090 | 657
Sålda fastigheter | – | – | – | –
Summa | 3 789 | 4 725 | 2 495 | 2 448

Not 10 Central administration

I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Revisionsuppdraget | 2 179 | 2 190 | 2 179 | 2 190
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget | 313 | 113 | – | –
Övriga tjänster | 402 | 114 | 402 | 114
Summa | 2 894 | 2 417 | 2 581 | 2 304

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

Not 11 Resultat fastighetsförsäljning

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Resultat vid avyttring av fastigheter | –75 355 | –86 | –31 880 | –
Summa | –75 355 | –86 | –31 880 | –

Not 12 Finansiella intäkter

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Utdelning på aktier i dotterföretag | – | – | 750 000 | –
Utdelning allframtidsbrandförsäkring | 747 | 1 169 | 747 | 1 169
Ränteintäkter | 8 660 | 1 279 | 8 287 | 738
Ränteintäkter, intresseföretag | 24 928 | 22 184 | 7 680 | 13 887
Ränteintäkter, koncernföretag | – | – | 90 507 | 63 059
Summa | 34 335 | 24 632 | 107 220 | 78 852

Not 13 Räntekostnader

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Räntekostnader, kreditinstitut | 179 178 | 106 791 | 63 848 | 68 225
Aktiverade ränteutgifter | –2 216 | –2 925 | –2 216 | –2 925
Räntekostnader, dotterbolag | – | – | 19 039 | 7 348
Övriga räntekostnader | 63 | 56 | 16 | 12
Summa | 177 024 | 103 922 | 80 687 | 72 660

Not 14 Värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter

Värdeförändringen totalt under året uppgick till –1 084 528 (–603 335) kkr, motsvarande –6,9 (–4,1) procent. Årets värdeförändring om –6,9 procent beror främst på en låg transaktionsnivå och högre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholmsregionen.

Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB per årsbokslutet. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till tioårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på hyresfastigheter motsvarar 3,2 procent i snitt och på samhällsfastigheter 4,2 procent i snitt. För mer information se även sidorna 74–75 samt not 18.

Räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till –128 326 (226 837) kkr. Under 2023 uppstod ett övervärde i derivatportföljen till följd av höjda marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Not 15 Bokslutsdispositioner

Moderbolaget	2023	2022
Överavskrivning på inventarier	–868	–544
Koncernbidrag	–49 399	12 548
Summa	–50 267	12 004

Not 16 Skatt

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Aktuell skatt | | | |
Årets skattekostnad | – | –183 | – | –
Skatt hänförlig till tidigare år | 338 | 13 | – | –
Uppskjuten skatt | | | |
Obeskattade reserver i koncernföretag | 2 072 | –479 | – | –
Finansiella instrument | 26 435 | –46 728 | 26 435 | –46 728
Underskottsavdrag | –1 343 | –2 417 | 11 084 | –13 384
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde | 304 285 | 51 875 | –4 087 | –17 314
Summa | 331 788 | 2 081 | 33 432 | –77 426


Redovisat resultat före skatt	–1 044 089	–138 299	585 898
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6%	215 082	28 490	–120 695
Skatt hänförlig till tidigare år	338	13	–
Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning	–15 175	–1 966	5 307
Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag	–	142 861	–
Återföring uppskjuten skatt vid försäljning	135 261	–	–
Underskottsavdrag tidigare år	–2 294	–	–3 099
Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader	–7 534	–2 757	–
Skatteeffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt	–18 565	6 169	–18 565
Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter	176 836	159 831	–
Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader	–2 571	–525	–369
Övriga skattemässiga justeringar	6 210	–1 151	–
Summa	331 788	2 081	33 432
Effektiv skattesats	31,8%	1,5%	–5,7%

Not 17 Balanserade utgifter

Koncernen | Moderbolaget
---|---|---
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022
Ingående anskaffningsvärde | 12 447 | 11 852 | 12 447 | 11 852
Investeringar | 0 | 595 | 0 | 595
Utgående anskaffningsvärde | 12 447 | 12 447 | 12 447 | 12 447
Ingående ackumulerade avskrivningar | –6 060 | –5 050 | –6 060 | –5 050
Årets avskrivningar | –1 055 | –1 010 | –1 055 | –1 010
Utgående ackumulerade avskrivningar | –7 115 | –6 060 | –7 115 | –6 060
Utgående planenligt restvärde | 5 332 | 6 387 | 5 332 | 6 387

Not 18 Förvaltningsfastigheter

Koncernen	2023	2022
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	15 718 184	14 673 119
Investeringar	327 367	1 648 400
Försäljningar	–2 187 777	–
Orealiserad värdeförändring	–1 084 529	–603 335
Utgående balans	12 773 245	15 718 184

Taxeringsvärden | |
Byggnader | 4 059 040 | 4 681 282
Mark | 2 395 881 | 2 903 409
Varav mark tomträtter | –523 779 | –665 011
Summa | 5 931 142 | 6 919 680

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsregionen, Uppsala och Enköping samt tio vårdfastigheter och ett LSS-boende. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Närmare 90 procent av beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har fortsatt i hög takt under 2023 och summerar man de senaste tio åren har Heba genomfört stambyten och renoverat cirka 1 400 lägenheter.

Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 2 216 (2 925) kkr.

Väsentliga åtaganden

Heba har tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga. Affären genomförs som en så kallad forward fundning där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar totalentreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Tillträde har skett under november 2022. Upphandling av entreprenader pågår. Planerad produktionsstart under 2024 och färdigställande 2026. Investeringen beräknas uppgå till cirka 373 mkr.

Fastighetsvärdering

55 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller Novier Real Estate AB som båda är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Två av fastigheterna har per balansdagen externvärderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. En fastighet som utgör pågående nybyggnadsprojekt har internvärderats av Heba.

Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den öppna marknaden.# Värderingar

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad.

Följande antaganden och bedömningar har använts;

Inflationstakten har för kalkylperioden antagits till 2,00 procent per år.
Ny bostadshyra för 2024 var vid tidpunkt för värdering redan känd för de flesta fastigheterna. För fastigheter där ännu inte överenskommelse träffats har hyreshöjningen för 2024 bedömts till 4,5% för fastigheterna i Enköping och 3% i Norrtälje. Värderingsbolaget Novier har höjt bostadshyrorna med 3% mellan år 2024–2025 medan Savills höjt 3,5%. För åren därefter bedöms hyresutvecklningen i huvudsak följa inflationen. För fastigheter med egensatt hyra har värderarna gjort en bedöming av hyresutvecklningen. För nyligen genomförda ROT-projekt och nyproduktion har i de fall där ny förhandlingsöverenkommelse tecknats höjning beräknats enligt dessa och i annat fall utifrån en bedömd marknadsmässig normhyra. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,9 procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 5,0 procent.
Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,4 procent med ett snitt på 5,4 procent och ett direktavkastningskrav från 1,8 till 4,5 procent med ett snitt på 3,2 procent.

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredovisning.

Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande:

Område	Direktavkastning (%)	Värdeökning (%)	Area (kvm)	Bokfört värde (kr/kvm)
Innerstaden	1,8–4,0	–5,5	26 890	66 700
Stockholm närförort	2,4–4,1	–6,6	75 630	48 900
Nordväst	3,4–4,1	–5,5	16 510	48 600
Nordost	2,7–4,5	–9,7	82 610	50 900
Sydväst	3,5–4,1	–7,8	49 010	45 100
Sydost	–	–1,1	–	–
Summa	1,8–4,5	–6,9	250 650	51 000

Marknadsvärdet på fastigheterna varierar beroende på konjunktur, ränteläge med mera, se nedanstående känslighetsanalys:

Parameter	Förändring	Värdeförändring (mkr)
Inflation	+/– 1 %-enhet	+1 047/–971
Kalkylränta	+/– 0,5 %-enhet	–485/+504
Direktavkastningskrav	+/– 0,5 %-enhet	–1 569/+2 092
Hyresvärde	+/– 2 %	+299/–307
Drifts- och underhållskostnader	+/– 10 %	–309/+303

112112

Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
- Förvaltningsberättelse
- Koncernens räkningar
- Moderbolagets räkningar
- Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier:

Kategori	Direktavkastning (%)	Kalkylränta (%)	Långsiktig vakans (%)	Drift och underhåll (kr/kvm)
Bostadsfastigheter	1,8–4,1	3,8–6,2	0,1–1,1	325–554
Samhällsfastigheter	4,0–4,5	6,0–6,4	2,0–5,0	170–374

Moderbolaget

	2023	2022
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde	2 710 393	2 536 983
Justering anskaffningsvärde	–	–892
Investeringar	106 352	181 318
Omklassificering	–7 376	–7 015
Försäljningar	–235 901	–
Utgående anskaffningsvärde	2 573 468	2 710 393
Ingående ackumulerade avskrivningar	–250 409	–225 846
Justering ackumulerade avskrivningar	–	892
Försäljningar	30 602	–
Årets avskrivningar	–26 993	–25 455
Utgående ackumulerade avskrivningar	–246 800	–250 409
Summa byggnad	2 326 668	2 459 984
Mark
Ingående anskaffningsvärde	62 112	62 112
Investeringar	3 717	–
Försäljningar	–14 469	–
Utgående anskaffningsvärde	51 359	62 112
Utgående planenligt värde	2 378 027	2 522 096
Taxeringsvärden
Byggnader	2 021 022	2 294 164
Mark	1 696 126	2 062 573
Varav mark tomträtter	–279 321	–379 321
Summa	3 337 827	3 977 416

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 353 (600) kkr.

Not 19 Inventarier

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	15 703	13 358	15 390	13 045
Investeringar	3 898	5 728	3 898	5 728
Försäljningar och utrangeringar	–4 448	–3 383	–4 448	–3 383
Utgående anskaffningsvärde	15 153	15 703	14 840	15 390
Ingående ackumulerade avskrivningar	–8 614	–8 067	–8 301	–7 754
Försäljningar och utrangeringar	3 265	2 318	3 265	2 318
Årets avskrivningar	–2 334	–2 865	–2334	–2 865
Utgående ackumulerade avskrivningar	–7 683	–8 614	–7 370	–8 301
Utgående planenligt restvärde	7 470	7 089	7 470	7 089

Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Driftkostnader	1 601	2 202	1 601	2 202
Central administration	733	663	733	663
Summa	2 334	2 865	2 334	2 865

Not 20 Andelar i intresseföretag och joint ventures

Företag, org.nr och säte	Ägarandel %	Redovisat värde 2023
ÅSF 2 AB, 556952-8382, Stockholm	50,0	11 188
VBT Utvecklings AB, 559273-5160, Stockholm	50,0	13
Åke Sundvall i Rosendal 1 AB, 559257-1607, Stockholm	50,0	3 060
Big Valley AB, 559274-0244, Stockholm	50,0	19
Fastighets AB Archipelwald, 559307-3736, Stockholm	50,0	16
Summa		14 296

	Koncernen
	2023	2022
Redovisat värde vid året början	20 305	291
Förvärv	–	–
Tillskott	13 062	1 200
Nedskrivningar	–13 000	–
Utdelningar	–58 000	–
Årets andel av intresseföretags resultat	35 929	18 814
Avyttring	–	–
Värde vid årets utgång	14 296	20 305

Intresseföretagens finansiella ställning	Årets resultat 2023	Eget kapital 2023-12-31
ÅSF 2 AB, 556952-8382	1 083	22 617
VBT Utvecklings AB, 559273-5160	–160	22
Åke Sundvall i Rosendal 1 AB, 559257-1607	–26 889	6 119
Big Valley AB, 559274-0244	–6 132	38
Fastighets AB Archipelwald, 559307-3736	–19	32

113113

Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
- Förvaltningsberättelse
- Koncernens räkningar
- Moderbolagets räkningar
- Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Not 21 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures

	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Långfristiga fordringar
JV-projekt Bredäng, Panorama	–	115 602	–	8 000
JV-projekt Vårbergstoppen	155 958	105 683	13 975	8 795
JV-projekt Rosendal, Uppsala	–	55 226	–	3 852
JV-projekt Skarpnäck 6	–	–	–	–
JV-projekt Big Valley	119 691	116 428	–	–
Övriga långfristiga fordringar	–	–	–	–
Summa	275 655	392 939	13 975	20 646

Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.

Förfallostruktur långfristiga fordringar	Koncernen		Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Förfallotidpunkt 1–5 år	155 964	276 511	13 795	20 946
Förfallotidpunkt > 5 år	119 691	116 428	–	–
Summa	275 655	392 939	13 795	20 946

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav

	2023	2022
Redovisat värde vid årets början	25 197	25 003
Omklassificering	–	–
Förvärv	3 509	194
Nedskrivningar	–10 633	–
Redovisat värde vid årets utgång	18 073	25 197

Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader. Vid nedskrivningsprövning av akiteinnehaven per 31 december 2023 identifierades ett nedskriningsbehov om 10 633 kkr (–) i Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar.

Not 23 Övriga långfristiga fordringar

	2023	2022
Övriga långfristiga fordringar	31 638	19 154
Summa	31 638	19 154

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I beloppet ingår fordran på säljare. Fordran förfaller till betalning i oktober 2025.

	2023	2022
Ingående balans	19 154	6 625
Tillkommande	30 000	19 154
Avgående	–17 516	–6 625
Utgående balans	31 638	19 154

114114

Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
- Förvaltningsberättelse
- Koncernens räkningar
- Moderbolagets räkningar
- Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Not 24 Aktier i dotterföretag

Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag

Direktägda dotterföretag	Org nr/Säte/Verksamhet	Antal	Andel (%)	Bokfört värde	Eget kapital
Heba Förvaltnings AB	556601-0657, Stockholm	1 000	100	270 757
Heba Stockholm AB	556793-0374, Stockholm	1 000	100	7 090	282 271
Heba Hyresrätten AB	556861-6121, Stockholm	500	100	4 700	3 219
Heba Bostads AB	559067-9543, Stockholm	500	100	50	3 684
Heba Hyreshus AB	559099-4207, Stockholm	500	100	6 212	4 186
Heba Hyresfastigheter AB	559152-9358, Stockholm	500	100	4 510	1 392
Heba Bostadsfastigheter AB	559183-3727, Stockholm	500	100	50	2 831
Heba Hyreslägenheter AB	559183-3610, Stockholm	500	100	2 135	1 961
Heba Fastighetsutveckling AB	559239-0115, Stockholm	500	100	25	53 418
Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB	559272-3570, Stockholm	500	100	150	4 452
Heba Förvaltning 10 AB	559325-3973, Stockholm	500	100	50	1 025
Heba Förvaltning 11 AB	559336-6064, Stockholm	500	100	650	410
Heba Equity AB	559345-5776, Stockholm	500	100	20 050	9 187
Heba Foxtrot AB	559408-0854, Stockholm	25 000	100	25	536 647
Summa				45 967

Dotterföretag underkoncerner	Org nr/Säte/Verksamhet	Antal	Andel (%)	Bokfört värde	Eget kapital
Heba Hägernäs Strand AB	556694-1786, Stockholm	1 000	100	7 221	13 740
Heba Liljeholmsplan AB
556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 23 084
# Heba Råcksta AB
556988-2508, Stockholm 500 100 50 107 358
# Heba Farsta AB
556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 4 532
# Heba Enhagen AB
556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 16 629
# Heba Viby AB
556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 14 389
# Heba Flemingsberg AB
556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 14 138
# Heba Enköping Ilian AB
556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 44 307
# Heba Romberga Enköping AB
559334-6595, Stockholm 25 000 100 23 256 935
# Heba Tullinge AB
559194-9036, Stockholm 500 100 43 711 3 258
# Heba Årstaberg
559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 10 933
# Heba Tibble AB
556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 2 530
# Heba Salem AB
556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 10 348
# Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB
556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 661
# Heba Norr 1 AB
559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 6 915
# Heba Norrtälje AB
559090-6607, Stockholm 50 000 100 21 959 981
# Heba Silverdal AB
559041-8504, Stockholm 50 000 100 52 243 5 573
# Heba Norr 2 AB
559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 11 124
# Heba Täby Park AB
559142-6407, Stockholm 1 000 100 8 194 506
# Heba Österåker AB
559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 22 999
# Heba Gråalen 1 AB
556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 4 436
# Heba Valletuna Blå AB
559041-8538, Stockholm 50 000 100 3 648 13 003
# Heba Liljefors Torg AB
559152-8939, Stockholm 50 000 100 75 501 1 280
# Heba Sittesta Gul AB
556802-9747, Stockholm 5 000 100 280 707 11 770
# Heba Sittesta Vit AB
559323-7687, Stockholm 25 000 100 5 600 60
# Heba Sittesta Röd AB
559332-6001, Stockholm 25 000 100 2 138 96
# Heba Close to Home Coworking AB
559332-6027,Stockholm 25 000 100 3 253 54
# Heba Gränby Bostad AB
559461-4231, Stockholm 50 000 500 50 50
# Summa
1 180 382 115115

Innehåll

Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag

Moderbolaget

	2023	2022
Fordringar vid årets början	3 983 580	3 794 192
Amortering	–1 150 153	–917 380
Ny utlåning	109 905	1 106 768
Summa	2 943 332	3 983 580

	2023	2022
Skulder vid årets början	384 390	611 464
Amortering	–117 384	–364 855
Ny inlåning	1 000 576	137 780
Summa	1 267 582	384 390

Specifikation fordringar hos koncernföretag

Moderbolaget	2023	2022
Heba Bostads AB	29 316 128	319
Heba Bostadsfastigheter AB	26 007	20 452
Heba Enköping Ilian AB	13 339	0
Heba Romberga Enköping AB	225 111	210 172
Heba Equity AB	9 362	5 284
Heba Fastighetsutveckling AB	89 120	269 666
Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB	120 434	117 536
Heba Flemingsberg	274 783	289 575
Heba Foxtrot AB	0	400
Heba Förvaltnings AB	34 994	34 152
Heba Förvaltning 10 AB	295 221	583 665
Heba Förvaltning 11 AB	64 533	55 368
Heba Gråalen AB	2 921	0
Heba Gränby Bostad AB	283	4 263
Heba Hyresfastigheter AB	131 012	130 114
Heba Hyreshus AB	174 489	173 134
Heba Hyreslägenheter AB	379 503	541 362
Heba Hyresrätten AB	291 216	247 786
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB	12 949	14 636
Heba Liljefors Torg AB	0	17 739
Heba Norr 1 AB	45 556	44 456
Heba Norr 2 AB	3 831	3 739
Heba Norrtälje AB	981	0
Heba Nyköping Jakten AB	0	69 112
Heba Nyköping Lidret AB	0	28 806
Heba Silverdal AB	143 054	147 795
Heba Stockholm AB	0	268 501
Heba Tullinge AB	31 626	35 460
Heba Täby Park AB	336 981	342 502
Heba Uppsala Kv E2 AB	0	1 189
Heba Österåker AB	198 567	198 396
Heba Sittesta Gul AB	4 115	0
Heba Sittesta Vit AB	1 133	0
Heba Sittesta Röd AB	2 894	0
Summa	2 943 332	3 983 580

Specifikation skulder hos koncernföretag

Moderbolaget	2023	2022
Heba Enhagen AB	20 563	14 420
Heba Enköping Ilian AB	0	97
Heba Farsta AB	50 416	41 780
Heba Foxtrot AB	506 622	0
Heba Gråalen 1 AB	0	6 682
Heba Huddinge AB	53 359	33 923
Heba Hägernäs Strand AB	24 134	21 914
Heba Hökarängen AB	0	88 877
Heba Liljeholmsplan AB	82 840	81 341
Heba Liljefors Torg AB	50 402	0
Heba Norrtälje AB	0	15 384
Heba Råcksta AB	14 923	13 217
Heba Salem AB	93 039	13 657
Heba Stockholm AB	115 870	0
Heba Tibble AB	94 334	20 527
Heba Vallentuna Grön AB	0	6 344
Heba Vallentuna Blå AB	148 631	22 668
Heba Viby AB	9 850	1 783
Heba Årstaberg AB	2 600	1 775
Summa	1 267 582	384 390

Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncernbolagen som moderbolaget lånar från extern part.

Not 26 Hyresfordringar

Koncernen	2023	2022
Hyresfordringar	3 960	4 848

Moderbolaget	2023	2022
Hyresfordringar	2 296	2 451

Osäkra fordringar

	Koncernen	Moderbolaget
Reserv vid årets början	2 275	1 460
Sålda fastigheter	–334	–
Årets reserveringar	486	65
Återförda reserveringar	–184	–115
Konstaterade förluster	–42	–42
Reserv vid årets slut	2 201	1 369
Summa	1 759	927

Förfallostruktur hyresfordringar

Koncernen	2023	2022
Förfallet belopp	2 775	3 800
Varav förfallna 0–90 dgr	327	968
Varav förfallna 90–180 dgr	221	359
Varav förfallna 180 dgr	2 227	2 473

Moderbolaget	2023	2022
Förfallet belopp	1 456	1 991
Varav förfallna 0–90 dgr	136	145
Varav förfallna 90–180 dgr	11	148
Varav förfallna 180 dgr	1 309	1 698

Reserv för förväntade kreditförluster	Koncernen	Moderbolaget
	2 201	1 369
Summa	574	87

Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt.

Not 27 Övriga fordringar

Koncernen	2023	2022
Skattefordringar	3 171	1 052
Momsfordran	1 185	1 370
Övriga fordringar	32 849	962
Fordran koncernföretag	–	776
Summa	37 204	3 384

Moderbolaget	2023	2022
Skattefordringar	903	923
Momsfordran	1 185	1 370
Övriga fordringar	892	284
Fordran koncernföretag	–	776
Summa	2 979	2 577

Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen	2023	2022
Upplupna intäkter	4 040	52 677
Förutbetalda räntekostnader	7 843	13 013
Förutbetalda leasingavgifter	937	1 166
Förutbetalda övriga kostnader	4 631	8 846
Summa	17 451	75 702

Moderbolaget	2023	2022
Upplupna intäkter	181	–
Förutbetalda räntekostnader	6 159	10 643
Förutbetalda leasingavgifter	615	596
Förutbetalda övriga kostnader	4 134	3 213
Summa	11 089	14 452

Not 29 Likvida medel

Likvida medel uppgår till 247 172 (100 751) kkr i koncernen och 246 455 (99 992) kkr i moderbolaget och består av bank till godohavanden per bokslutsdagen. Tillgodohavandet redovisas till nominellt värde.

Not 30 Eget kapital

Aktiekapital

	Antal, tusental	Röster à	Summa röster tusental
Serie A	15 981	3 329	10 159 806
Serie B	149 139	31 071	1 149 139
Summa	165 120	34 400	308 946

Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 16 000 aktier av serie B (–). Vid årets utgång uppgick antal utestående aktier till 165 104 000 (165 120 000). Vägt antal utestående aktier för perioden 2023-01-01 – 2023-12-31 uppgick till 165 116 734 (165 120 000).

Resultat per aktie uppgick till –4,31 (–0,82) kr för koncernen och 3,75 (1,45) kr för moderbolaget.

Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedel om 2 127 874 mkr disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie, totalt 85 854 mkr. I ny räkning överföres 2 042 020 mkr.

Not 31 Obeskattade reserver

Moderbolaget	2023	2022
Överavskrivningar på maskiner och inventarier	2 716	1 848
Summa	2 716	1 848

Not 32 Skulder

	Koncernen	Moderbolaget
	2023 2022	2023 2022
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	711 967 1 732 000	528 500 1 505 000
(varav checkräkningskredit)	(0) (0)	(0) (0)
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	106 557 130 353	129 850 52 095
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år	2 591 000 3 025 967	1 253 250 2 246 250
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år	2 325 509 2 777 050	976 259 874 150
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år	– –	– –
Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och räntederivat	5 735 033 7 665 370	1 887 859 4 677 495

Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Not 33 Räntebärande skulder

Koncernen	2023	2022
Ingående värde	7 535 017	6 025 000
Förändring långfristiga fastighetslån	–36 507	1 563 017
Förändring kortfristiga fastighetslån	–32 033	182 000
Förändring företagscertifikat	–890 000	–535 000
Förändring obligationer	–948 000	300 000
Förändring checkräkningskredit	–	–
Utgående värde	5 628 476	7 535 017

Moderbolaget	2023	2022
Ingående värde	4 625 400	4 376 250
Förändring långfristiga fastighetslån	–40 891	329 150
Förändring kortfristiga fastighetslån	11 500	155 000
Förändring företagscertifikat	–890 000	–535 000
Förändring obligationer	–948 000	300 000
Förändring checkräkningskredit	–	–
Utgående värde	2 758 009	4 625 400

Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (140 000) kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.## Not 34 Övriga skulder

	Koncernen	Moderbolaget		Koncernen	Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Personalens källskatt och sociala avgifter	2 194	2 301		2 194	2 301
Moms	355	111		17	1 467
Skulder till koncernföretag	–	–		86 675	–
Övriga poster	3 484	22 922		1 134	548
Summa	6 033	25 334		90 020	4 316

Not 35 Uppskjuten skatteskuld

Skatt avseende:	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Obeskattade reserver i koncernföretag
Ingående balans	2 632	396
Förvärv via bolag	–	1 757
Förändring rapport över totalresultat	–2 072	479
Utgående balans	560	2 632
Finansiella instrument
Ingående balans	46 922	194	46 922	194
Förändring rapport över totalresultat	–26 435	46 728	–26 435	46 728
Utgående balans	20 487	46 922	20 487	46 922
Underskottsavdrag
Ingående balans	–38 326	–40 743	–11 653	–27 037
Förändring rapport över totalresultat	1 343	2 417	–11 086	13 384
Utgående balans	–36 983	–38 326	–22 739	–13 653
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Ingående balans	1 953 164	1 883 847	202 553	187 239
Förändring rapport över totalresultat	–358 154	–51 875	4 089	17 314
Försäljning via bolag	–24 135	–
Förvärv via bolag	9 683	76 787
Utgående balans	1 580 558	1 908 759	206 642	204 553
Avgår tillgångsförvärv bolag
Ingående balans	–254 789	–178 067
Årets försäljningar	26 096	–
Årets förvärv	–9 683	–76 722
Utgående balans	–238 376	–254 789
Summa utgående balans	1 326 246	1 709 603	204 390	237 822

Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Underskottsavdrag utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster.

Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Upplupna lönerelaterade kostnader	6 072	6 413	6 072	6 413
Upplupna räntor	9 915	9 444	1 943	6 387
Vilande stämpelskatt	11 943	11 943	–	–
Förutbetalda hyresintäkter	42 311	45 615	17 125	19 765
Upplupna driftkostnader, el, värme, VA	4 612	7 110	2 397	3 061
Övriga interimsskulder	7 024	10 733	3 593	3 968
Summa	81 877	91 258	31 130	39 594

Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Fastighetsinteckningar	4 422 348	4 489 506	1 499 506	1 543 281
Summa	4 422 348	4 489 506	1 499 506	1 543 281
(varav inteckningar i tomträtt)	(1 007 825)	(1 289 975)	(542 425)	(542 425)

Not 38 Finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Fordringar
Derivatinstrument			99 452	227 778
Hyresfordringar	1 759	2 573
Övriga fordringar	2 849	963
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	17 451	75 702
Likvida medel	247 172	100 751
Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet
Finansiella skulder och tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Skulder
Långfristiga skulder	–4 995 472	–5 825 101
Derivatinstrument
Leverantörsskulder	–18 647	–13 762
Övriga skulder	–713 875	–1 752 994
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	–81 876	–91 258
Summa	269 231	179 989	99 452	227 778	–5 809 870	–7 683 115

Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på underliggande lån mot fast ränta. För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 79,4 mkr. Beräkningen baseras på diskonterade framtida kassaflöden.

Not 39 Tilläggsupplysningar till kassaflödet

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	2023	2022	2023	2022
Avskrivningar	3 389	3 876	3 389	3 876
Vinst vid försäljning av bilar	–1 728	–1 362	–1 728	–1 362
Övriga, ej kassaflödespåverkande poster	–4 592	–714	70	1 286
Summa	–2 930	1 800	1 731	3 800

Not 40 Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan.

Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst Kronor 1 508 544 168
Årets vinst Kronor 619 330 043
Kronor 2 127 874 211

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 854 080
I ny räkning överföres Kronor 2 042 020 131
Kronor 2 127 874 211

Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 40,0 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 46,9 procent och moderbolagets soliditet till 32,4 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.

Not 41 Händelser efter balansdagen

Under februari 2024 har Heba tecknat avtal om förvärv av två samhällsfastigheter i Tyresö. Affären genomförs som en bolagsaffär och tillträde har skett i början av mars 2024. Under mars 2024 har avtal tecknats om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensamägda projektet Vårbergs toppen. Affären genomförs som en bolagsaffär och planerat frånträde är under september 2024 respektive juni 2025. Under mars 2024 erhöll Heba en förbättrad outlook av Nordic Credit Rating, från Negative till Stable outlook. Hebas long-term issuer credit rating är nu BBB, Stable outlook.

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.# Koncern- och årsredovisningen

Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen.

Stockholm den dag som framgår av elektronisk signatur

Lennart Karlsson
Styrelseordförande

Tobias Emanuelsson
Styrelseledamot

Lena Hedlund
Styrelseledamot

Christina Holmbergh
Styrelseledamot

Johan Vogel
Styrelseledamot

Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits per datum som framgår av elektroniska signatur

Ernst & Young AB

Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor

Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
- Förvaltningsberättelse
- Koncernens räkningar
- Moderbolagets räkningar
- Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 88–122 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar.

Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

Beskrivning av området

Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2023 till 12 773,2 Mkr och värdeförändringen till –1 084,5 mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redovisningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter.

Hur detta område beaktades i revisionen

I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod, modell och indata i de externt och internt upprättade värderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat använd modell för fastighetsvärdering. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direkt avkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–87 och 128–142. Även ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2023, som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse, utgör annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.# RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Heba Fastighets AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

124124

Innehåll

Introduktion
Omvärld och strategi
Hållbarhet
Verksamhet
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Förvaltningsberättelse
Koncernens räkningar
Moderbolagets räkningar
Noter
Förslag till vinstdisposition
Undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag
Hållbarhetsrapportering
Övrigt# Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och närliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 80–87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Ernst & Young AB utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av bolagsstämman den 26 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan 5 maj 2011.

Stockholm den dag som framgår av elektronisk signatur

Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor

Fem år i sammandrag

Belopp i mkr

	2023	2022	2021	2020	2019
RESULTATRÄKNINGAR
Hyresintäkter	566	510	450	394	388
Drifts- och underhållskostnader	–157	–142	–131	–114	–122
Fastighetsskatt	–6	–7	–6	–6	–5
Tomträttsavgälder	–	–	–	–	–
Driftsöverskott	402	361	313	274	261
Centrala adm.kostnader	–37	–38	–37	–34	–29
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures	36	–1	–1	–	–
Finansiella intäkter	34	25	19	4	1
Finansiella kostnader	–177	–104	–60	–52	–49
Tomträttsavgälder	–4	–5	–5	–5	–6
Förvaltningsresultat inkl värdeförändring	255	238	229	187	178
varav Förvaltningsresultat	271	238	229	187	178
Resultat fastighetsförsäljning	–75	0	–2	–	3
Realiserad värdeförändring räntederivat	–	–	–	–	–
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	–1 085	–603	1 491	744	621
Värdeförändring räntederivat	–128	227	56	–21	–22
Resultat före skatt	–1 044	–138	1 774	910	780
Skatt	332	2	–299	–192	–56
Årets resultat	–712	–136	1 475	718	724

	2023	2022	2021	2020	2019
BALANSRÄKNINGAR
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	12 773	15 718	14 673	12 046	10 135
Nyttjanderättstillgång tomträtt	126	157	158	167	158
Övriga anläggningstillgångar	452	698	471	344	43
Omsättningstillgångar	27	82	55	122	38
Likvida medel	247	101	159	97	25
Summa tillgångar	13 625	16 756	15 516	12 776	10 399
Eget kapital och skulder
Eget kapital	6 438	7 225	7 493	6 125	5 506
Leasingskuld	126	157	158	167	158
Räntederivat	–	–	–	55	34
Uppskjuten skatteskuld	1 326	1 709	1 710	1 412	1 219
Räntebärande skulder	5 628	7 535	6 025	4 915	3 359
Icke räntebärande skulder	107	130	130	102	123
Summa eget kapital och skulder	13 625	16 756	15 516	12 776	10 399

Belopp i mkr

	2023	2022	2021	2020	2019
NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm	285	283	261	241	245
Direktavkastning, %	3,2	2,3	2,2	2,3	2,6
Hyresintäkter per kvm, kr	1 987	1 802	1 726	1 636	1 588
Drift och underhåll per kvm, kr	574	524	525	499	521
Bokfört värde per kvm, kr	50 068	51 344	53 767	46 560	42 761
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr	252,1	196,6	232,7	187,7	172,7
Investeringar, mkr	327,4	1 648,4	1 404,6	1 272,9	610,5
Överskottsgrad, % 1)	71,1	70,9	69,6	69,5	67,2
Förvaltningsmarginal, %	47,9	46,7	50,9	47,6	46,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1)	2,5	3,3	4,8	4,6	4,6
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % 1)	2,2	2,3	0,9	1,1	1,3
Skuldsättningsgrad, ggr 1)	0,9	1,0	0,8	0,8	0,6
Belåningsgrad, %	44,1	47,9	41,1	40,8	33,1
Nettobelåningsgrad, %	43,1	48,3	41,1	41,4	34,9
Soliditet, % 1)	47,2	43,1	48,3	47,9	52,9
Avkastning eget kapital, % 1)	–10,4	–1,9	21,7	12,3	14,0
Avkastning totalt kapital, % 1)	–5,7	–0,2	13,0	8,3	8,2
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr	–4,31	–0,82	17,87	8,70	8,77
Kassaflöde, kr 1)	1,53	1,19	1,41	1,14	1,05
Eget kapital, kr 1)	38,99	43,75	45,38	37,10	33,35
Substansvärde (NAV), kr 1)	46,42	52,73	55,73	45,98	40,94
Börskurs, kr	35,45	36,30	78,80	57,25	43,10
Fastigheternas bokförda värde, kr 1)	77,36	95,19	88,87	72,96	61,38
Antal aktier vid årets slut, tusental	165 104	165 120	165 120	165 120	165 120
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 117	165 120	165 120	165 120	165 120

1) Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se

AI assistant

HEBA Fastighets — Annual Report (ESEF) 2023

Finansiella rapporter

8888 Innehåll

Förvaltningsberättelse

Verksamhetsbeskrivning och organisation

Personal

Omsättning och resultat

Investeringar och försäljningar

8989 Innehåll

Samarbeten

Finansiell ställning

Koncernens räkningar

Miljö

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Framtiden

Moderbolaget

Fastighetsvärdering

Risker och osäkerhetsfaktorer

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Heba-aktien

Hebas kapitalförvaltning

9292 Innehåll

Rapport över totalresultat KONCERNEN

9393 Innehåll

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Hyresintäkter

Driftkostnader

Fastighetsskatt

Tomträttsavgälder

Central administration

Finansnetto

Förvaltningsresultat

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Värdeförändring räntederivat

Resultat före skatt

Skatt på årets resultat

9494 Innehåll

Rapport över finansiell ställning KONCERNEN

9595 Innehåll

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Förvaltningsfastigheter

Eget kapital

Räntebärande skulder

Uppskjuten skatteskuld

9696

Innehåll

Förändring av eget kapital

Rapport över kassaflöden

KONCERNEN

KONCERNEN

9797

Innehåll

Resultaträkning

MODERBOLAGET

Rapport över totalresultat

MODERBOLAGET

9898

Innehåll

Balansräkning

MODERBOLAGET

9999

Innehåll

Förändring av eget kapital

MODERBOLAGET

Kassaflödesanalys

MODERBOLAGET

Not 1 Allmän information

Redovisnings- och värderingsprinciper

Not 2 Redovisningsprinciper

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

2.2 Konsolidering

Dotterföretag

Intresseföretag och joint ventures

2.3 Intäkter

2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures

2.4 Leasing

2.5 Aktiverade utgifter

2.6 Förvaltningsfastigheter

2.7 Inventarier

HEBA Fastighets Annual Report (ESEF) 2023