Årsredovisning A

Årsöversikt

Heba i korthet

2021 i korthet

Vd har ordet

Fokus Norrtälje Hamn

Omvärld

Hebas roll på marknaden

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Fokus Vallentuna

Hebas hållbarhetsarbete

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Fokus Energieffektivisering

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Heba som investering

Aktien och aktieägarna

Kapitalstruktur och finansiering

Bolagsstyrning

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering – koncernen

Finansiell rapportering – moderbolaget

Tilläggsupplysningar, noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Hållbarhetsrapportering

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Övrigt

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Heba – en tryggare värd

HEBA I KORTHET 1

I slutet av 2021 ägde Heba 69*hyresbostadsfastigheter varav åtta samhällsfastigheter med ett marknadsvärde om 14,7 (12,0) mdkr. Förvaltningsresultatet uppgick till 228,9 (187,3) mkr för året och belåningsgraden var 41,1 (40,8) procent.

2021 i korthet

Grön finansiering

Heba har tagit fram ett ramverk för grön finansiering och emitterat gröna obligationer för 2 mdkr. Läs mer på sidan 37.

Stärkt hållbarhetsarbete

Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten år 2045. Läs mer på sidan 26.

Minskad klimatpåverkan

Heba tar kontroll över den indirekta klimatpåverkan och hur klimatrisker påverkar fastighetsbeståndet. Läs mer på sidan*34.

Heba etablerar sig i Enköping

Genom förvärv av en nyproducerad fastighet och ett projekt i Enköping växer Heba i Mälardalen. Läs mer på sidan 41.

Utökad nyproduktion

Den utökade nyproduktionen säkrar en ökning av Hebas intjäningsförmåga flera år framöver. Läs mer på sidan 44.

Inflyttningar under året

I nyproducerade fastigheter i Norrtälje Hamn, Vallentuna och Österåker har inflyttning skett. Läs mer på sidan 7, 21, 25.

2021 I KORTHET 2

	2021	2020
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, mkr	1 276,9	1 187,3
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm	792,4	778,4
Direktavkastning, %	4,2	4,3
Bokfört värde per kvm, kr	27 454	25 625
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, mkr	273,4	184,4
Investeringar, mkr	1 567,9	1 473,2
Genomsnittsränta, %	0,93	0,93
Förvaltningsmarginal, %	76,2	74,1
Belåningsgrad, %	41,1	40,8
Nettobelåningsgrad, %	41,1	41,3
Överskottsgrad, %	72,4	70,7
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr	14,34	8,46
Utdelning (2021 förslag), kr	1,25	1,75
Börskurs den 31 december, kr	124,6	113,0
Substansvärde (NAV), kr	111,46	97,20

228,9 mkr Förvaltningsresultat, 2021

Mkr	2021	2020	2019	2018	2017
	228,9	187,3	178,7	168,4	137,5

312,9 mkr Driftsöverskott, 2021

Mkr	2021	2020	2019	2018	2017
	312,9	273,5	261,1	250,2	214,8

98 kWh/kvm Graddagskorrigerad energianvändning, 2021

2021 I KORTHET 3

Lönsam tillväxt med bibehållen stark finansiell ställning

Vd har ordet

2021 var ett rekordår för Heba. Vi har levererat med fokus på tillväxt och förbättrad intjäningsförmåga och uppvisar vårt bästa resultat någonsin. Förvaltningsresultatet ökade med 22,2 procent till 228,9 mkr och substansvärdet ökade med 21,2 procent till 111,46 kronor per aktie. Heba har varit offensiva på en fastighetsmarknad präglad av fortsatt hög aktivitet i ett samhälle märkt av pandemi. Vi har etablerat oss i tre nya kommuner och vi har en projektportfölj som grundar för tioprocentig tillväxt flera år framåt. Dessutom har vi skaffat oss grundlig kontroll på vår indirekta miljöpåverkan, med ambition att ta en position inom hållbarhet i branschen.

Stabil utveckling med sikte på fortsatt tillväxt

Hebas goda utveckling är frukten av ett flerårigt arbete, där styrelsen stakat ut färdriktningen för bolagets expansion och bolagsledningen tagit ett helhetsgrepp om verksamheten. Våra kompetenta medarbetare har bidragit, och bidrar, med stort engagemang för tillväxt utan att göra avkall på kvalitet och långsiktig ekonomisk stabilitet som kännetecknar Heba. Bolagets fastighetsvärde har ökat från 8,8 mdkr 2017 till 14,7 mdkr vid slutet av 2021. Det är min bedömning att värdet kan passera 20 mdkr år 2025. Vi har expanderat geografiskt i nya områden som Vallentuna, Norrtälje, Enköping och Uppsala, helt i linje med vår strategi. Genom förvärv, avyttringar och renoveringar fortsätter vi utveckla och föryngra vårt fastighetsbestånd. Projektportföljen rymmer 2 500 lägenheter i egen produktion och via partnerskap, av dessa utgör 1 100 bostadsrätter. Jag ser framför mig att vi framöver kan få lägga mer tid på markanvisningar och utveckla våra egna projekt, både själva och i partnerskap med andra. Här finns en mycket god lönsamhetspotential.

Tydlighet mot marknaden

Med våra nya finansiella mål har vi en kommunikationsplattform som kan tilltala både investerare och kreditmarknaden. Tack vare vår stabila finansiella ställning har vi en rekordlåg genomsnittsränta på 0,93 procent. I kombination med långa räntebindningstider har vi möjlighet till blandade finansieringsformer genom banklån, certifikat och obligationer. Under 2021 emitterade vi bolagets första gröna obligationer på 2 mdkr. En ram som vi under första kvartalet 2022 utökat till 5 mdkr. Dessutom utökade vi under hösten 2021 vår ram för företagscertifikat till 4 mdkr. Kurvorna pekar åt rätt håll för Heba.

Växa verksamheten och stärka varumärket

Att växa verksamheten och stärka varumärket är mina uppdrag som vd. Som ett steg i att stärka varumärket har vi tagit fram ett nytt varumärkesmanifest som tydliggör vilket bolag Heba är. Med varumärkeslöftet ”Heba – en tryggare värd” och med ny logotyp och grafisk profil som visuellt visar vilka vi är, har vi nu en tydlig och förankrad grund för vår kommunikation.

Hållbarhetsfrågorna allra viktigast

Hebas 2021 har varit offensivt och vi fortsätter på inslagen väg, med ett stort fokus på den klart viktigaste frågan för oss alla idag, hållbarhet. Världen står inför en akut klimatkris. Inom fastighetssektorn har vi ett stort ansvar och mycket attgöra. Med uppvärmning och nyproduktion står vi för enstor belastning på miljön. Heba, som i grunden är ett byggmästarföretag, har haft hållbarhetsfrågor i sitt DNA ända sedan starten för 70 år sedan, även om terminologin för ändrats och tagit form under åren. Heba har som mål att senast 2030 vara klimatneutrala ivår fastighetsförvaltning. Driftoptimering och modernisering av vårt bestånd genom renoveringsprogram där vi byter värmesystem och fönster, isolerar husen och installerar bergvärme och solceller bidrar till att vi får ner energi-användningen. Vi har gjort ett grundligt arbete för att skaffa oss kontroll på vår indirekta klimatpåverkan kopplad till nyproduktion och renoveringar. Vi har även kartlagt klimat-risker och hur vi ska anpassa vårt fastighetsbestånd fram-över. Min uppfattning är att vi har kommit väldigt långt iden gröna omställningen. Vårt gröna arbete som dokumenterats i Hebas gröna ramverk har dessutom gett oss förmånliga finansieringsmöjligheter genom banklån och gröna obligationer. För att ytterligare stärka organisationen tillsätter vi*en hållbarhetschef från mars 2022.

Trygghet är också en hållbarhetsfråga

En viktig del i hållbarhetsarbetet är att skapa trygga bostäder. Våra hyresgäster uppskattar vårt trygghetsarbete. I*hyresgästundersökningen för 2021 får Heba ett trygghets-index på 84,7 av 100. Det dagliga arbetet våra tekniker utför i förvaltningen gör skillnad. Vi tar tag i saker direkt – sanerar klotter, ser till att gräsmattor är välklippta och ytor upplysta. En annan helt avgörande hållbarhetsfråga är medarbetar-nas trivsel. Det fina resultatet i medarbetarundersökningen 4,4 (4,3) av 5 gör mig stolt. Jag är glad över låg sjukfrånvaro och över att vårt jämställdhetsarbete uppmärksammas.# VD HAR ORDET

I höstas blev vi utsedda till ett av börsens mest jämställda företag av stiftelsen Allbright och ﬁnns därmed på Allbrights gröna lista.

Från en global kris till en annan

Pandemin har slagit hårt mot hela världen. Heba, med 50 medarbetare och höga ambitioner, har hanterat pandemins utmaningar med bravur. Distansarbete har blivit normen under året och framöver blir det viktigt att hitta ﬂexibla arbetsformer som är eektiva både för oss som arbetsgivare och för medarbetarna. Former där vi kan arbeta både på kontoret och hemifrån med en bra balans mellan fritid och arbete, och fortsätta hålla hög nivå på service till våra hyresgäster.

Heba, som är inriktat på hyresbostäder och samhällsfastigheter, har inte påverkats negativt av pandemin vad gäller lönsamhet. Kommersiella fastighetsaktörer har påverkats i större utsträckning, när arbetet ställts om från arbetsplatsen till hemmet.

Glädjen över att pandemins utveckling nu går åt rätt håll hamnar i skuggan av en ny global kris. Kriget i Ukraina är allvarligt och riskerar att bli långvarigt. Tragedin och det mänskliga lidandet tynger oss alla. På kort sikt ser vi att marknaden påverkas av höjda energipriser och skakig börs och ﬁnansmarknad. Hur vi påverkas på lång sikt är svårt att förutse.

Nya former för boendet

Med distansarbetet som blivit norm under pandemin blir hemmet allt viktigare. Att unga vill bo trångt är en myt. De bor litet för att de inte har råd att bo stort. Med möjligheten att jobba hemifrån ökar behovet av större lägenheter en bit utanför staden med goda pendlingsmöjligheter. Det har Heba tagit fasta på när vi expanderat in i kommuner nära Stockholm, ofta vid spårbunden traﬁk. Hemarbetet för med sig höga krav på digitala lösningar där en stabil uppkoppling är helt avgörande.

En annan förändring på bostadsmarknaden är nya mer ﬂexibla boendeformer som växer fram. Coliving är ett exempel. Coliving innebär delningslägenheter för unga människor, där hyresgästen har sitt eget privata rum men delar gemensamhetsytor. I slutet av 2021 gjorde Heba sin första investering i Colive som är en colivingaktör.

Het fastighetsmarknad med nya aktörer

Vi lever på en het fastighetsmarknad och det har kommit in ﬂera kvaliﬁcerade bostadsaktörer på börsen. Heba gillar konkurrensen. Med en stark projektportfölj, en stark ﬁnansiell ställning och branschens lägsta genomsnittsränta känner jag mig trygg med att vi kan möta konkurrensen.

Avslutningsvis vill jag tacka alla hyresgäster, samarbets partners och framför allt medarbetare som med ett stort engagemang tagit sig an ett utmanande år och gjort det till ett rekordår!

Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Fokus Norrtälje Hamn

Ett hållbart Norrtälje Hamn tar form

Omvandlingen av hamnområdet i Norrtälje är det största stadsutvecklingsprojektet någonsin i kommunen. Med 2 000 nya bostäder fördubblas stadskärnan när gamla charmiga kvarter knyts ihop med nya. Den visuella utformningen av kvarteren görs som en modern tolkning av Norrtäljes kvartersstad. Den nya stadsdelen i skärgårdskommunen Norrtälje, sju mil nordost om Stockholm, utvecklas med uttalad hållbarhetsproﬁl. Målsättningen är att skapa en miljövänlig mötesplats för både boende och besökare i den nya stadsdelen.

Med bara omkring en timmes bil- eller bussfärd från Stockholm är Norrtälje en stad med attraktionskraft både som utﬂyktsmål och bostadsort. Här ﬁnns möjligheten att bo i en mindre stad och arbeta i en större. Många Norrtälje-bor pendlar till Stockholm för att arbeta, antingen med bil eller kollektivt. Förbindelserna är goda för båda färdsätten. Kommunen har knappt 65 000 invånare. En sira som stiger rejält under semestersäsong.

Hyresbostäder och samhällsfastigheter

I Norrtälje Hamn äger Heba två fastigheter. I fastigheten Gråalen med 143 hyreslägenheter, ﬂyttade hyresgästerna in under hösten 2021. I fastigheten Alen startade förmedlingen av 84 hyreslägenheter i slutet av året. Inﬂyttning planeras ske våren 2022. Alen rymmer också ett äldreboende med 80 äldrebostäder, som kommer att drivas av vård- och omsorgsföretaget Attendo. Fastigheterna är Hebas första i Norrtälje och utgör en del av den geograﬁska expansion bolaget genomför.

– Fastigheterna i Norrtälje har ett mycket bra läge, bara fem minuters gångavstånd ner till de centrala delarna av Norrtälje. Det är ﬁna, välplanerade lägenheter med blandade fasadval och trä- och betongstomme, säger Henrik Fernström chef för fastighetsutveckling på Heba.

Fokus på hållbarhet

Planeringen av den hållbara stadsdelen Norrtälje Hamn har skett enligt processen för Citylab Action som arbetats fram av Sweden Green Building Council, en organisation för hållbart samhällsbyggande, i samverkan med branschen. Inom ramen för detta får stadsutvecklingsprojekt tillgång till metoder, verktyg och expertstöd för att utveckla städer hållbart. Kommunen har även ställt långtgående krav på olika typer av mobilitetsåtgärder i den nya stadsdelen som främjar hållbarhet, som bil- och cykelpooler med mera.

Våra fastigheter i Norrtälje Hamn passar väl in i Hebas hållbarhetsstrategi, där all vår nyproduktion ska miljöcertiﬁeras. Båda fastigheterna uppfyller kraven för Miljöbyggnad Silver, säger Henrik Fernström.

OMVÄRLD

Det ﬁnns ﬂera omvärldstrender som påverkar Hebas möjligheter att nå aärsmål och att bidra till samhällsutvecklingen i de områden där bolaget är verksamt. På följande sidor presenteras de för bolaget viktigaste omvärldstrenderna samt hur bolaget påverkas av och bemöter dessa.

Urbanisering och bostadsbrist

Över 70 procent av Sveriges kommuner rapporterar ett underskott på bostäder (källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät 2021). Bristen på hyresbostäder är störst. Ungefär 90 procent av Sveriges befolkning bor i dessa kommuner. I synnerhet i Stockholmsregionen, där Heba är verksamt, är bristen på bostäder stor. I slutet av 2021 stod över 700 000 personer i Bostadsförmedlingen i Stockholms kö, med en genomsnittlig kötid för vanliga hyresrätter på över nio år. Pandemin har så här långt påverkat bostadsmarknaden och köbildningen mycket lite i Stockholmsområdet.

Respons

Efterfrågan på Hebas hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen är mycket hög. Detta gäller såväl hyresbostäder som äldreboenden, förskolor, ungdomsbostäder och LSS-boenden. Den genomsnittliga kötiden för att få en hyreslägenhet hos Heba via Bostadsförmedlingen är ungefär nio år. För att möta efterfrågan har Heba som mål att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen med inriktning på hyresbostäder och samhällsfastigheter. Heba bygger även bostadsrätter som viktigt komplement till hyresrätter för att öka möjligheten att få markanvisningar. Under 2021 har Heba breddat sin närvaro både i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Digitalisering av branschen och samhället

Digitaliseringstrenden påverkar de ﬂesta branscher, även fastighetsbranschen. Det saknas initiativ i branschen för att samordna de fastighetstekniska systemen och fastighetens olika ﬂöden. Som exempel på digitala verktyg kan nämnas övervakning av energi- och vattenanvändning, digital besiktning och processautomatisering. Digitala lösningar möjliggör för människor att kunna arbeta på distans. Utvecklingen mot ﬂexibla arbetsplatser och hemarbete kräver att fastigheterna är uppkopplade och detta behov har accelererat under corona- pandemin. Den fortsatta utbyggnaden av kommunikationsnätet i Stockholmsregionen och Mälardalen förbättrar pendlingsmöjligheterna och gör det möjligt för ﬂer att pendla längre sträckor till den fysiska arbetsplatsen.

Respons

Heba arbetar aktivt med digitala lösningar för att öka servicen för hyresgästerna och eektivisera förvaltningen. Hyresgästerna ska ha leverantörssäkert bredband med möjlighet till bra operatörer. Under året har boendeappen lanserats för att öka servicen för hyresgästerna. Heba eftersträvar digital förvaltning, där alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma system vilket ger möjlighet att i realtid och i förväg fånga upp och justera avvikelser. Heba följer noga den tekniska utvecklingen för att över tid utnyttja tekniken eektivt i verksamheten.

Klimatkris

Världen står inför en klimatkris och alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka för att minska utsläppen av växthusgaser. Det är helt nödvändigt för att nå det 2-gradersmål som världens länder har lovat att begränsa uppvärmningen till (med siktet inställt på att inte överstiga 1,5 grader). Ett mål som skärptes vid klimattoppmötet i Glasgow 2021. Enligt FN:s klimatpanel IPCC är risken hög för bland annat stigande havsnivåer, extrema väderhändelser, smältande glaciärer och för- ändrade förutsättningar för jordbruket. För fastighetsbranschen är energibesparande åtgärder särskilt prioriterade. Enligt branschorganisationen Fastighetsägarna står sektorn ensam för närmare en tredjedel av den totala energianvändningen i Sverige och en sjättedel av koldioxidutsläppen i scope 1 och 2.

Respons

Hebas långsiktiga mål är att vår förvaltning ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten ska vara klimatneutral 2045. För nyproduktion krävs branschgemensamma insatser för att bli klimatneutral. Målen ligger i stor utsträckning till grund för Hebas dagliga hållbarhetsarbete samt bolagets hållbarhetsstyrning. Heba lägger stor vikt vid att bygga hus för framtiden, med ansvar för klimat och miljö. Alla nybyggda fastigheter miljöcertiﬁeras och Heba beaktar koldioxidpåverkan redan i planeringsstadiet. Vid större ombyggnader utför Heba energi eektiviseringsåtgärder. Under året har vi kartlagt hur verksamheten kan påverkas av olika klimatförändringar för att proaktivt ta fram åtgärder som behövs. Under 2021 har Heba emitterat sin första gröna obligation. Läs mer på sidan 37. Arbetet med att utrusta beﬁntliga fastigheter med bergvärme och solceller där det är lämpligt har fortsatt.# OMVÄRLD

Allt äldre befolkning

Medellivslängden i Sverige har under de senaste decennierna ökat, även om coronapandemin inneburit ett hack i kurvan för första gången på många år. Behovet av fler äldreboenden ökar. Samtidigt minskar den yrkesaktiva andelen av befolkningen och antalet invånare som är 80 år eller äldre kommer enligt SCB att öka med 50 procent mellan 2019 och 2030. Fastighetsmarknaden för samhällsfastigheter och äldreboenden växer också på grund av att många av de äldre anläggningarna inte möter dagens krav och därför måste renoveras eller avvecklas. 85 procent av samhällsfastigheterna är idag i kommunal ägo, men Heba förväntar sig en omställning till en ökad andel privatägda fastigheter. Kommunerna kommer i allt högre grad hyra i stället för att äga.

Respons

Heba äger flera äldreboenden idag och andelen samhällsfastigheter ska öka från 10 procent 2020 till 20 procent år 2025. Öppenhet finns för att skapa biståndsbedömda trygghetsboenden, som är funktionellt utformade och erbjuder stöd och hjälp till äldre i hemmiljö samt gemenskapsytor för umgänge. Genom Hebas kunnande och engagemang erbjuder bolaget hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Under 2021 har Heba expanderat verksamheten med samhällsfastigheter rejält.

Covid-19

Coronapandemin har även under 2021 haft stor påverkan på hela samhället. I fastighetsbranschen har särskilt hotell, handel och kontor samt kommersiella fastigheter påverkats av pandemin. Handelsfastigheter har påverkats negativt, däremot har logistikfastigheter gynnats av förändrade konsumtionsbeteenden. Även bostäder har stärkts under pandemin. Distansarbete har accelererat och ställer nya krav på bostädernas uppkopplingsmöjligheter och uppkopplingskapacitet.

Respons

Heba har kontinuerligt följt Folkhälsomyndighetens rekommendationer och anpassat verksamheten i enlighet med dessa. Fokus har legat på att minimera spridningen av viruset, skydda medarbetarna samt begränsa pandemins påverkan på bolagets verksamhet. För att skydda både medarbetare och hyresgäster har fysiska möten i möjligaste mån undvikits. Till exempel har endast nödvändiga besök i fastigheterna gjorts och delar av personalen har jobbat hemifrån. Hebas verksamhet började återgå till det normala från den 1 oktober 2021 för att kring årsskiftet återigen begränsa fysiska kontakter, med utgångspunkt i Folkhälsomyndighetens rekommendationer. Som ägare av hyresfastigheter har Hebas lönsamhet inte påverkats av pandemin. Bolaget ser ingen skillnad i hyresinbetalningar. Hebas mål är att fortsätta växa i Stockholmsregionen och Mälardalen. Under året har inflyttning skett i Hebas nyproducerade hyreslägenheter i Norrtälje Hamn, precis intill havet.

OMVÄRLD

Heba och hyresregleringen

Hyran i äldre bostäder som ännu inte renoverats är låg till följd av den reglerade hyressättningen. Att hyran är för låg i Hebas orenoverade fastigheter gör att personer bor kvar trots att de skulle kunna flytta vidare till annat boende utifrån att livssituationen förändras. Det blir en inlåsningseffekt vilket skapar väldigt långa kötider. Personer i behov av en bostad med låg hyra får inte tillgång till dessa. Nyproducerade lägenheter har en hyra som kan vara svår för ungdomar att klara av. Här har nyproducerade lägenheter med investeringsstöd en roll att fylla. Tyvärr har investeringsstödet hanterats på ett sätt som gör att nuvarande opposition inte kunnat se dess fördelar och därför tar bort stödet från årsskiftet 2021/22.

Hebas bestånd

Många av Hebas hyresbostäder byggdes på 1940-, 1950- och 1960-talet. Heba har sedan år 2010 utfört omfattande ombyggnationer med målsättningen att modernisera och energieffektivisera det äldre fastighetsbeståndet. Efter en sådan renovering höjs hyrorna i genomsnitt med cirka 50 procent. I Hebas senaste ombyggnadsenkät uppger omkring 90 procent av hyresgästerna att de trivs med sin lägenhet, och tre av fyra tycker att de fått valuta för hyran efter återflytt. Hebas tillväxtstrategi innebär att bolaget ska växa inom samhällsfastigheter och nyproducerade bostäder genom förvärv eller egna projekt, vilket möjliggör högre hyresnivåer och avkastning än i det äldre beståndet. I takt med att Stockholm växer kommer också delar av Hebas äldre bestånd att betraktas som alltmer centralt belägna, vilket i framtiden kan skapa förutsättningar för högre hyror även till följd av lägesfaktorn. Under 2021 har Heba tillsammans med branschorganisationen Fastighetsägarna och fyra andra långsiktiga fastighetsägare i Stockholmsregionen startat ett initiativ för att lyfta fram hyresrätten som ett viktigt boendealternativ i ett växande och dynamiskt Stockholm. Den svenska hyresrättsmarknaden har sedan 1940-talet varit reglerad. Regleringen har medfört en stor utmaning i att kunna skapa goda förutsättningar för en effektiv svensk bostadsmarknad. Förhandlingarna om hyresnivåer mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägarna fortsätter att påverka hyresmarknadens utveckling. Utmaningen för parterna är att komma överens om hyresnivåer som är rimliga för både fastighetsägare och hyresgäster.

Äldre bestånd, nyproduktion och geografi

Lägesfaktorn

Idag är skillnaderna mellan hyresnivåerna i nyproduktion och äldre bestånd mycket stora. Hyror i äldre bostadsbestånd inom tullarna i Stockholm är ofta i nivå med, eller till och med lägre än, motsvarande bostad i närförort. Lägesfaktorn, eller det geografiska läget, återspeglas idag inte tillräckligt i hyresnivån. Vid nyproduktion kan parterna avtala om en så kallad presumtionshyra, vilket innebär att produktionskostnaden tas med i beräkningen när hyran fastställs. Presumtionshyran är ofta i nivå med marknadsmässig hyra. Möjligheten att kunna ta ut mer rättvisande hyror vid nyproduktion leder till att fler fastighetsägare väljer att investera i nyproduktion av bostäder. Nackdelen med presumtionshyra är att fastigheten under 15 år inte får användas som referensobjekt i framtida nyproduktionsförhandling.

Marknadsutmaning

Hyresregleringen

OMVÄRLD

Stark utveckling på en uppåtgående marknad

Världen har återhämtat sig på ett anmärkningsvärt sätt efter att den globala ekonomin upplevde den största nedgången sedan 1930-talet under 2020 till följd av pandemin. Den kraftiga återhämtningen som förutspåddes under sommaren 2021 har emellertid tappat lite fart när smittspridningen ökat och inflationen tagit fart för första gången på många år och många branscher råkat ut för produktions- och leveransstörningar. Bland ekonomiska experter går meningarna isär om det är en mer övergående eller permanent ökning av priserna. Inflationsprognoserna för Sverige under kommande år pekar inte på några större ökningar. Så här långt har fastighetssektorn inte påverkats så mycket av prisökningarna. Nu står vi inför en ny global kris genom kriget i Ukraina. Situationen är allvarlig och krisen riskerar att bli långvarig. I ett första skede kommer energipriser öka och börs och finansmarknad vara skakiga. Hur situationen utvecklas på lång sikt är svårt att förutse.

En stabil sektor i en turbulent värld

Stark aktör som växer geografiskt

Hebas strategi är att fortsätta växa som fastighetsägare i Stockholmsregionen och Mälardalen i attraktiva lägen med god potential. Bolaget är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter, för att möta regionens starka efterfrågan när befolkningen växer och många blir äldre. Bolagets bedömning är att det sammanlagda fastighetsvärdet kommer att uppgå till 20 mdkr år 2025. I slutet av 2021 uppgick bolagets fastighetsvärde till 14,7 (12,0) mdkr.

Stark bostadsmarknad trots pandemin

Hebas målsättning är hållbar tillväxt och förbättrad intjäningsförmåga. I Stockholmsregionen är efterfrågan på hyresbostäder mycket hög. Efterfrågan drivs av inflyttning till storstadsregionen, hög befolkningskoncentration och stigande bostadspriser som påverkats mycket lite av den pågående pandemin. I slutet av 2021 stod över 700 000 personer i kö för en bostad via Bostadsförmedlingen i Stockholm, samtidigt som 19 000 lägenheter förmedlades till nya hyresgäster under året. Genomsnittlig kötid för hyresrätter var 9,2 år. För att möta den stora efterfrågan har Stockholms stad som målsättning att bygga 140 000 nya bostäder fram till 2030. Målet ska nås i en marknad med utmanande förutsättningar i form av brist på såväl byggbar mark som kvalificerad arbetskraft.

Hyresrätten viktig del i bostadsmarknaden

Hyresrätten är en trygg boendeform där boende inte behöver tänka på underhåll och service. Den kräver inget kapital av hyresgästen, och bidrar därmed till flexibilitet och rörlighet på bostadsmarknaden. Ett tillräckligt utbud av hyresrätter är viktigt såväl för enskilda individer som för samhällets och näringslivets utveckling. Det investeringsstöd som tidigare givits vid byggnation av hyres- och studentbostäder tas vid årsskiftet 2021/22 bort. En tredjedel av den vuxna befolkningen i Sverige bor i hyresrätt, enligt Hyresgästföreningen. (Se sidan 11 för mer information om Hebas syn på hyresregleringen).

Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kunnande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroende fulla partnerskap.

HEBAS ROLL PÅ MARKNADEN

Hög geografisk koncentration

Heba har ett koncentrerat fastighetsbestånd – både geografiskt och avseende fastighetstyp. Fastigheterna ligger i attraktiva områden i Stockholm, Huddinge, Botkyrka, Salem, Lidingö, Sollentuna, Täby, Vallentuna, Österåker, Norrtälje, Uppsala och Enköping.# HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Närheten till kollektivtrafik, oftast spårbunden, är en av de faktorer Hebas områden har gemensamt. Heba växer genom förvärv, markanvisningar och ombyggnationer. Bolagets tillväxt sker via investeringar i hyresrätter och samhällsfastigheter. De senare ofta med långa kontrakt med privata och offentliga aktörer vilket utgör ett bra komplement till hyresbostadsbeståndet.

Fortsatt stark utveckling på transaktionsmarknaden

Trots den pågående coronapandemin har intresset för fastighetsinvesteringar varit mycket stort i Sverige. Enligt uppgifter från JLL uppgick den totala transaktionsvolymen 2021 i Sverige till omkring 362 mdkr. Detta kan jämföras med år 2020 då en transaktionsvolym på 189 mdkr uppmättes. Den preliminära transaktionsvolymen är den högsta som någonsin noterats. Investeringarna i bostadsfastigheter i Sverige ökade med 73 procent 2021. Bakom siffrorna ligger bland annat ett antal stora affärer som Heimstadens förvärv av delar av Akelius bostadsportfölj. JLL förutser en fortsatt stark marknad för bostadsfastigheter under 2022 med fortsatt hög transaktionsaktivitet.

12,0 mdkr Hebas sammanlagda fastighetsvärde 2021

HEBAS ROLL PÅ MARKNADEN

Vår vision

Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer.

Vår affärsidé

STRATEGISKT RAMVERK

Våra kärnvärden

Närvarande: I alla våra relationer och kontakter är vi nära, synliga och tillgängliga.
Trygga: Vi är pålitliga, erfarna och har ett långsiktigt perspektiv i allt vi gör.
Engagerade: Vi är öppna, omtänksamma, jobbar hårt och drivs av vilja att utvecklas. Det finns alltid ett till steg att ta.

Vårt varumärkeslöfte

Heba – en tryggare värd

Hebas övergripande strategiska inriktning är hållbar och lönsam tillväxt i Stockholmsregionen och Mälardalen. Bolagets kärnverksamhet är hyresbostäder och ungdomsbostäder samt samhällsfastigheter som äldreboenden, förskolor och LSS-boenden. Bolaget vill skapa värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Genom kunnande och engagemang vill bolaget erbjuda hållbara trygga boenden att trivas i under livets olika faser.

Mål för hållbar och lönsam tillväxt

För att effektivt kunna verkställa den strategiska inriktningen har bolaget definierat fem målområden med tillhörande strategier.

Tillväxt med finansiell stabilitet

Heba ska öka lönsamheten genom tillväxt med bibehållen stark finansiell ställning. Vår kärnverksamhet är hyresbostäder och samhällsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen.

Strategi
Genom kostnadskontroll, finansiell stabilitet och stabil tillväxt blir Heba den stabila utdelaren. Soliditeten ska uppgå till lägst 40 procent och belåningsgraden ska över tid vara högst 50 procent. I slutet av 2021 var soliditeten 48,3 procent (47,9) och belåningsgraden 41,1 procent (40,8). Andelen samhällsfastigheter ska öka från 10 procent 2020 till 20 procent 2024. Förvaltningsresultatet 2021 uppgick till 228,9 mkr (187,3) och de senaste fem åren har aktieutdelningen varit mellan 68–73 procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt.

Finansiella mål:
För att säkra stabiliteten har Heba under året beslutat om nya finansiella mål.
* Förvaltningsresultatet ska årligen öka med 10 procent.
* Belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent.
* Den ekonomiska verkningsgraden ska öka enligt nedan:
* Förvaltningsmarginal: ca 50 procent
* Direktavkastning: ca 3 procent
* Överskottsgrad: ca 75 procent

Värde	Mål	Utfall 2021
Belåningsgrad	Högst 50%	41,1%
Utdelning i procent av förvaltningsresultat	70%	72,9%

Hållbarhet – nöjda hyresgäster

NKI – Heba ska ha nöjda hyresgäster med ett serviceindex som är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad.

Värde	Mål	Utfall 2021
Serviceindex	≥ bransch	85%

Strategi
Som en engagerad och erfaren fastighetsägare, med långsiktigt perspektiv på ägande och förvaltning, ska Heba erbjuda god service och ett tryggt, hållbart boende. Fastighetsförvaltning ska ske med egen personal och Hebas medarbetare ska vara engagerade, nära och tillgängliga i relationen med hyresgästerna.

Serviceindex uppgick till 85 procent (84,4) i den mätning som genomfördes våren 2021. Det är en ökning sedan förra mätningen 2019. Heba nådde målet om ett serviceindex som är högre än eller i nivå med branschen. Branschmedelvärdet i Storstockholm var 79,3 procent. Mätning sker vartannat år och nästa mätning äger rum 2023.

Hållbarhet – attraktiv arbetsgivare

NMI – Heba ska uppfattas som en attraktiv arbetsgivare som uppmuntrar medarbetarna till kompetensutveckling och samarbete.

Värde	Mål	Utfall 2021
NMI-värde (1–5)	≥ 4	4,4

Strategi
Heba lägger stor vikt vid att behålla duktiga medarbetare och attrahera nya talanger. Bolaget uppmuntrar friskvård, erbjuder en jämställd och sund arbetsmiljö samt investerar i medarbetarnas kompetensutveckling. Heba genomför en medarbetarundersökning vartannat år för att identifiera förbättringsområden samt följa upp hur väl bolaget lyckas med målsättningen att vara en attraktiv arbetsgivare. Målet är att bibehålla den höga nivå vi har i medarbetarundersökningen. Den senaste medarbetarundersökningen genomfördes 2021 och visade ett NMI-värde på 4,4 (4,3) på en 5-gradig skala. 95 procent av medarbetarna kan rekommendera Heba som arbetsgivare.

Jämställdhetsarbete är ett prioriterat område för Heba och under 2021 fick vi ett kvitto på vårt arbete inom området då Heba återigen skrevs in på Allbrights gröna lista för jämställda börsbolag. Hebas ledningsgrupp består av fyra kvinnor och tre män. I Hebas styrelse är två av sex ledamöter kvinnor.

Aktivt hållbarhetsarbete

Heba ska ha ett aktivt hållbarhetsarbete som speglas i allt bolaget gör. I det dagliga arbetet, såväl som i bolagets långsiktiga förhållningssätt till fastighetsutveckling och förvaltning.

Senast år 2030 ska fastighetsförvaltningen vara klimatneutral och hela verksamheten senast år 2045.

Hållbarhet – miljö

Hebas förvaltning ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045.

Värde	Mål 2028	Utfall 2021
Minskning av energianvändning (kWh/kvm)	–20%	–18%

Strategi
Heba har fokus på hållbarhet i både byggande och förvaltning och all nyproduktion ska miljöcertifieras enligt Svanen, Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Energianvändningen ska minska med 20 procent mellan år 2018 och 2028. Heba klimatkompenserar scope 1 och 2 tills den förvaltande verksamheten inte lämnar ett negativt klimatavtryck (läs mer på sid 110). Heba har under 2021 kartlagt den indirekta klimatpåverkan, scope 3. Nu börjar ett omfattande arbete att tillsammans med leverantörer, samarbetspartners och branschkollegor hitta metoder för att reducera bolagets utsläpp. Hebas ramverk för grön finansiering utgör grunden för bolagets finansieringsformer där målsättningen är att utöka andelen gröna obligationer och certifikat såväl som gröna banklån.

Energianvändningen, som ska minska med 20 procent till 2028, minskade med 3 procent 2021 jämfört med föregående år. 2021 uppgår den graddagskorrigerade energianvändningen A-temp till 98 kWh/kvm, vilket innebär en minskning om 18 procent sedan 2018.

Stärka varumärket

Heba ska arbeta aktivt för att stärka bolagets varumärke.

Strategi
Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget lyckas nå de övriga målen i affärsplanen och hjälper Heba att behålla medarbetare och attrahera nya talanger. Heba ska ha en tydlig identitet och marknaden ska ha en enhetlig upplevelse av vad varumärket Heba står för.

Strategi
För att öka servicen för hyresgäster samt effektivisera förvaltningen arbetar Heba aktivt med digitala lösningar. Arbete sker kontinuerligt för att göra hyresgästernas upplevelse optimal. Hyresgäster ska också ha tillgång till leveranssäkert bredband och bra operatörer. Heba eftersträvar digital förvaltning, där alla hus är enhetliga och uppkopplade i samma system vilket ger möjlighet att i realtid och även i förväg fånga upp och justera avvikelser. Idag saknas ett hel- täckande system på marknaden för fastighetens alla flöden. Heba följer noga den tekniska utvecklingen för att över tid utnyttja tekniken effektivt i verksamheten.

Kommentar
Exempel på lösning som ökar servicen för hyresgäster är boendeappen som lanserats till samtliga hyresgäster under året och ska utvecklas med ytterligare tjänster för att underlätta ärenden, delnings- ekonomi och kommunikation med Heba. Under året har Heba sjösatt en digital tjänst där bolaget virtuellt i tredimensionell miljö ska kunna utföra felsökning och övervakning på distans framöver, en så kallad digital tvilling.# HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Varumärkesarbetet

Varumärkesarbetet utvecklas löpande och ska leda till större tydlighet i vår kommunikation, internt och externt. Bolagets budskapsplattform har under året tagit form utifrån vårt varumärkeslöfte: Heba en tryggare värd, samt våra kärnvärden: närvarande, trygga och engagerade. Hebas vision är att vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer.

Kommentar

Under våren 2021 lanserade Heba sin nya logotyp och grafiska profil. Den nya logotypen och det nya visuella utseendet har implementerats under året på hemsida, i trycksaker, arbetskläder, skyltar, annonser med mera. Under året har kontoret på Timmermansgatan utökats och renoverats med utgångspunkt i förbättrad arbetsmiljö och trivsel. Kontoret har formats i linje med Hebas nya visuella utseende.

Utökad digitalisering

Heba ska arbeta aktivt för en utökad digitalisering och utveckling av IT-mognaden i verksamheten.

MÅL OCH STRATEGIER

Äldreboende och förskola i Näs Österåker

I naturskön omgivning i Näs, Österåker, ligger en av Hebas nyproducerade fastigheter. Fastigheten rymmer ett äldreboende om 60 lägenheter och en förskola med fem avdelningar. Fastigheten förvärvades som projekt och under våren 2021 flyttade äldreboende och förskola in.

Fastigheten ligger intill ett av de vackraste och mest värdefulla naturområdena som finns i Österåkers kommun. I området växer en ny stadsdel fram. Totalt kommer stadsdelen rymma cirka 350 nya bostäder i blandade bebyggelseformer, däribland flerbostadshus, radhus, kedjehus och friliggande hus. Närservice finns i stadsdelens centrumbyggnad och ett stort utbud av service finns i Åkersberga centrum.

FOKUS NÄS ÖSTERÅKER

AFFÄRSMODELL

Ingångsvärden
Långsiktig och effektiv förvaltning av 69 fastigheter i Stockholmsregionen
61 hyresbostadsfastigheter och 8 samhällsfastigheter
Förvaltningsresultat
Upplånat och eget kapital
Kompetens, erfarenhet
Resurser – energi, vatten, byggmaterial

Vår värdeskapande affärsmodell
För ägarna Långsiktig lönsamhet och tillväxt, avkastning till ägarna
För medarbetarna Engagerade medarbetare
För miljön Resurseffektiva och hållbara lösningar
För kunderna Attraktiva boendemiljöer
För samhället Ansvarsfulla samarbetspartners
Bidrag till FN:s globala mål

Heba har identifierat åtta globala hållbarhetsmål som vägledande i vårt hållbarhetsarbete. Läs mer på sidan 26.

FOKUS VALLENTUNA

Heba gör entré i Vallentuna kommun

Vallentuna är en snabbt växande kommun tre mil utanför Stockholm. Kommunen har omkring 34 000 invånare och hög inflyttning i takt med att Stockholmsregionen expanderar. Kommunen har en ung befolkning, medelåldern är 39 år. Samtidigt finns många äldre i kommunen som vill ha möjlighet att bo kvar i närområdet när de sålt villan och flyttar till lägenhet eller till äldreboende. Hyreslägenheterna är få till både antal och andel av totala bostadsutbudet i kommunen, att skapa fler hyresrätter är därför angeläget. De allra flesta i Vallentuna pendlar till sina arbeten utanför kommunen. Även om det är tillväxt och expansion som många förknippar med Vallentuna, är kommunen kanske ändå mest känd för ett levande kulturlandskap rikt på fornlämningar. Ingenstans i världen finns så många runinskrifter som runt Vallentunasjön.

Äldreboende och hyresbostäder

Med utmärkta kommunikationer, bara ett stenkast från Roslagsbanans station, ligger Hebas två fastigheter. Fastigheterna som är nyproducerade förvärvades och tillträddes under 2021 för att bli en del av Hebas förvaltning.

– I fastigheterna finns 64 nyproducerade hyreslägenheter och ett äldreboende med 60 lägenheter. Innergården är inbäddad i lummig grönska i söderläge med naturliga mötesplatser, säger Ulrika Thorildsson, fastighetschef på Heba.

Fastigheterna ligger i ett område med både hyres- och bostadsrätter, cirka 400 meter från Vallentuna centrum. I centrum finns ett rikt utbud av butiker och restauranger samt vårdcentral. Kommunikationerna är goda och här finns närhet till natur- och rekreationsområden.

– Äldreboendet, som är utrustat med en solcellsanläggning, växthus, fontän och rehab, drivs av omsorgsföretaget Humana på Vallentuna kommuns uppdrag, fortsätter Ulrika Thorildsson

Tillväxtpotential inom samhällsfastigheter

Samhällsfastigheter, som exempelvis äldreboenden, LSS-boenden och förskolor, är ett område som Heba vuxit inom under senare år och fortsatt ser som ett tillväxtområde. Samhällsfastigheter ger ofta långa hyresavtal på 15–20 år med välrenommerade aktörer, både privata och offentliga, till låg risk. Vid utgången av 2021 hade Heba totalt åtta samhällsfastigheter i sitt bestånd.

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral till år 2030 och hela verksamheten till år 2045. Verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt med hänsyn till miljö, människor och de samhällen Heba verkar i. För det krävs engagerade och välmående medarbetare. En långsiktig och hållbar samhällsaktör

Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. För att kunna uppnå klimatneutralitet ska Heba:

Använda kemikalier godkända i Byggvarubedömningen.
Minska energianvändningen med 20 procent till 2028 med 2018 som basår.
Installera cirka två anläggningar för förnybar energi årligen, såsom bergvärme i kombination med solceller.
Bidra till utbyggnaden av infrastrukturen av laddplatser. Alla parkeringsplatser i beståndet ska erbjuda laddningsmöjlighet för elbil senast 2030.
Säkerställa att alla tjänstebilar drivs på el och att förmånsbilar är miljöklassade med utsläpp om högst 60 g CO2/km.
Samarbeta med fjärrvärmeleverantörer för att påverka och bidra till utvecklingen av klimatneutral energi.

I vår nyproduktion, underhåll och renoveringar av befintliga bostäder ska vi säkerställa att det som används eller ersätts är hållbart genom att:

Använda produkter godkända i Byggvarubedömningen.
Klimatberäkna på kalkylnivå i projekteringsskedet.
Klimatberäkna utfallet i samband med slutbesiktning.
Använda Hebastandard för bedömning av klimatpåverkan vid renovering (byggdelar som exkluderas i klimatberäkning enligt Boverket).
Minimera avfall genom att genomföra återbruksinventeringar inför varje renovering och sortera allt avfall som inte bedöms farligt till materialåtervinning.
Ge rätt förutsättningar för våra hyresgäster att källsortera med ett extra fokus på plast.

Genom att skapa boendeformer för många människor och sociala kontrakt samt genom att samarbeta med organisationer som arbetar med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet bidrar Heba till att utveckla samhället positivt. Det gör vi genom att:

Säkerställa att könsfördelningen i ledningsgruppen är mellan 40–60 procent.
Våra medarbetare speglar samhällets mångfald och har en dokumenterad utbildningsplan.
Sjukfrånvaron är mellan 2–4 procent.
Serviceindex (NKI) är i nivå med eller överstiger medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad.
Bibehålla vårt starka trygghetsindex.
Minimera avfall genom att genomföra återbruksinventeringar inför varje renovering och sortera allt avfall som inte bedöms farligt till materialåtervinning.
Ge rätt förutsättningar för våra hyresgäster att källsortera med ett extra fokus på plast.

För att Heba ska kunna bli klimatneutrala krävs att den indirekta klimatpåverkan genom nyproduktionen (scope 3) minskar. Som en del i en kedja med flera aktörer kan vi inte ensamma skapa nödvändiga förändringar, men vi kan göra mycket genom att påverka, arbeta med kunskapsfördelning och ställa krav på samarbetspartners och entreprenörer.

För Heba är den sociala hållbarheten väsentlig och något som vi arbetar med varje dag. Vi arbetar med hållbara entreprenörer och leverantörer och ställer krav på att de följer vår Uppförandekod för leverantörer, som är framtagen av Fastighetsägarna.

Hebas bidrag till FN:s globala mål för en hållbar utveckling

Agenda 2030 är en universell agenda med 17 mål för en ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar utveckling. Målen syftar till att minska fattigdom, orättvisor och ojämlikhet samt till att lösa klimatkrisen fram till 2030. Vi arbetar aktivt för att bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling, med fokus på de mål som är mest relevanta för vår verksamhet. Heba har analyserat och identifierat följande åtta mål som de mest väsentliga för verksamheten och där vi kan bidra som mest:

3. God hälsa och välbefinnande
Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för ökat välmående och förbygger stressrelaterade besvär. Närmiljön ska vara trygg vid våra fastigheter. På Heba ger vi ekonomiskt bidrag till utsatta grupper i samhället och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor.
5. Jämställdhet
Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla befattningar. Stiftelsen Allbright har utnämnt Heba till ett av Sveriges mest jämställda börsbolag 2021. Vi har nolltolerans mot diskriminering och trakasserier av alla slag.
7. Hållbar energi för alla
Genom daglig driftoptimering, omfattande renoveringsprogram och investeringar i det befintliga beståndet har Heba som fokus att minska fastigheternas energianvändning, öka energieffektiviteten och andelen förnybar energi.
8. Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt
På Heba råder likabehandling och samtliga medarbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för att minimera risker för arbetsskador och främjar en trygg och säker arbetsmiljö.# HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

Hebas verksamhet bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör det möjligt för människor att skaffa sig ett eget boende och bidra till den ekonomiska tillväxten.

11. Hållbara städer och samhällen

Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett långsiktigt ägar- och bevarandeperspektiv med hållbarhet i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyresgäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder samt samhällsfastigheter där personer med särskilda behov får ändamålsenliga hem.

12. Hållbar konsumtion och produktion

Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhetsfokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar vattenförbrukningen, har gått över till elfordon och ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion. Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt avfall och minskar fastigheternas energi-användning.

13. Bekämpa klimatförändringarna

På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt. Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral och hela verksamheten senast år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans med våra leverantörer, samarbetspartners och hyresgäster.

14. Hav och marina resurser

Heba har under många år gett bidrag till Stockholms stads utsättning av lax och havsöring. Det är så vi främjar den biologiska mångfalden.

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Tre fokusområden för hållbarhetsarbetet

Heba bedriver ett aktivt hållbarhetsarbete utifrån tre fokusområden – organisation, samhällsansvar och miljö. Hållbarhetsarbetet ska säkerställa att bolaget uppnår sina långsiktiga hållbarhetsmål och FN:s globala mål för hållbar utveckling.

Vår organisation

Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd, inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära företag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Heba arbetar proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och att förebygga risker. Våra medarbetare är vår viktigaste resurs. Att var och en kontinuerligt kan utvecklas och må bra är hållbart och långsiktigt.

Vår roll i samhället

Vår roll i samhället handlar om att Hebas verksamhet bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Heba är en långsiktig fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar attraktiva bostäder och samhällsfastigheter. Vi erbjuder en möjlighet till ett tryggt och ändamålsenligt boende för människor i olika åldrar och med olika vård- eller servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att samarbeta och ge bidrag till välgörenhetsorganisationer, som ligger i linje med vår verksamhet.

Vår miljö

Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast år 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål. För att få en helhetsbild av verksamhetens totala klimatpåverkan har Heba under 2021 fokuserat på att kartlägga de indirekta utsläppen (scope 3). Att begränsa verksamhetens indirekta utsläpp är den viktigaste komponenten för att nå Parisavtalets mål. Viktigt är också att förbereda verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan som 100-årsregn och ökning av temperaturen.

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Engagerade medarbetare som trivs och mår bra

Hebas företagskultur är öppen och inkluderande. Våra värderingar är enkla och fast förankrade i företaget. Det dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar med ett delegerat ansvar. Verksamheten ska drivas på ett hållbart sätt i alla led, vilket även inkluderar medarbetarnas arbetsmiljö. Alla medarbetare och arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt, ges lika möjligheter till utveckling och lika lön för lika arbete.

En sund och säker arbetsmiljö

Hebas medarbetare har rätt till en trygg och säker arbetsmiljö som ger yrkesmässig och personlig utveckling. Hebas mål är att vara en attraktiv arbetsgivare och ha medarbetare som är nöjda med sin arbetsplats och personliga utveckling. Arbetsmiljöarbetet handlar dels om den fysiska säkerheten, dels om att garantera medarbetarnas psykosociala arbetsmiljö. Heba arbetar aktivt och förebyggande för att minimera riskerna for arbetsskador, olycksfall och tillbud samt med aktiviteter som främjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet. Arbetet omfattar att hantera upplevd stress. Heba har kollektivavtal och alla medarbetare erbjuds friskvård och företagshälsovård. Hebas medarbetare genomgår en grundläggande arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera situationer där det finns risk för hot och våld. De arbetsgrupper som löper störst risk för arbetsrelaterade skador och olyckor får specifik utbildning för att farliga situationer ska kunna undvikas. Hebas fastighetstekniker och fastighetsförvaltare utbildas i heta arbeten, för moment där risk för brandfara föreligger. Strävan är också att alla fastighetstekniker ska ha en grundläggande elutbildning. Utbildning i hjärt- och lungräddning samt hantering av hjärtstartare erbjuds också.

Kundnära organisation

Hyresgästers trygghet är beroende av närheten till en anställd i förvaltning, administration och fastighetsskötsel. Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgängliga och kunniga förvaltningsteam som skapar långsiktiga och bra relationer med hyresgästerna. Fastigheterna är fördelade på fyra förvaltare. I ett förvaltningsteam ingår en förvaltningsassistent och fastighetstekniker, som dagligen arbetar med den löpande förvaltningen av våra fastigheter. Det är dessa som våra hyresgäster oftast träffar. Två drifttekniker bistår samtliga förvaltningsteam och projektverksamheten. Entreprenörer anlitas främst för städning, markskötsel och större reparationer eller underhåll. Hebas verksamhet drivs framåt tack vare våra medarbetares kompentens, engagemang och tillgänglighet. Inom projektverksamheten arbetar våra projekttekniker, projektsamordnare och projektledare med att driva vårt omfattande renoveringsprogram. Våra projektledare driver projekten från ett tidigt skede fram till inflyttning för att säkerställa att produkt, leverans och ekonomi håller högsta kvalitet.

Jämställdhet och mångfald

Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla människor. När vi rekryterar nya medarbetare ska vi alltid ifrågasätta våra egna referensramar och se till bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet att utvecklas tillsamman med bolaget där vi arbetar med jämställdhet genom att internt och externrekrytera fler kvinnor till mansdominerade poster och män till kvinnodominerade. I både Hebas styrelse och ledningsgrupp är posterna fördelade mellan män och kvinnor. Mångfald ser vi på Heba både som en självklarhet och styrka. Olikheter skapar möjligheter och nytänkande. Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav och strävar efter mångfald i personalsammanställning, vid rekryteringar och vid skapande av arbetsgrupper. Heba finns med på stiftelsen Allbrights gröna lista för jämställda börsbolag. I årets rapport placerar sig Heba på plats 17 av 347 bolag. Det är ett kvitto på att jämställdhetsarbetet fungerar.

Kompetensutveckling och uppföljning

För att Heba ska fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare trivs och mår bra investerar vi i medarbetarnas karriär- och kompetensutveckling. Varje år genomförs minst ett medarbetarsamtal för alla medarbetare, som fokuserar på arbetssituation och personlig kompetensutveckling. Alla medarbetare har en årlig budget för kompetensutveckling som gör det möjligt att utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra medarbetare till vidareutbildning och budgeten kan utökas om behovet finns. Heba erbjuder både företagsgemensamma utbildningar inom områden som är väsentliga för verksamheten och personliga utbildningar som identifierats i medarbetarsamtal. Kompetensutvecklingen säkerställer att Heba har tillgång till rätt kompetens men också att bolaget bidrar till varje enskild medarbetares mål och önskningar. Personalomsättningen är fortsatt låg, 4 procent, och flera av våra anställda har arbetat i bolaget i över 10 år.

Engagerade medarbetare

Under 2021 har Heba genomfört ett antal åtgärder för att förbättra välbefinnandet för våra medarbetare. Bland annat har renovering av huvudkontoret på Södermalm genomförts för att skapa en bättre arbetsmiljö och ökad trivsel. Heba påbörjade under 2020 initiativet ”Hälsoåret” med fokus på medarbetarnas hälsa och välmående. Initiativet togs emot väl bland medarbetarna med ett deltagande över förväntan trots pandemin, och programmet fortsatte under 2021. Hälsoåret har innehållit digitala föreläsningar, regelbunden massage, hälsoundersökning och medicinsk yoga. På bolagsstämman 2021 beslutades om ett aktiesparprogram för alla medarbetare hos Heba, för att stärka medarbetarnas engagemang och delaktighet i bolagets framgång. Totalt medverkar 81 procent av Hebas medarbetare. Heba genomför en medarbetarundersökning vartannat år för att ta reda på hur väl medarbetarna trivs och vilka förbättringsområden som finns. I årets medarbetarundersökning ökar vår Nöjd medarbetar-index till 4,4 (4,3). Hela 95 procent av de anställda skulle rekommendera Heba som arbetsgivare. Vi är mycket stolta över det fina resultatet.

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Trygga boenden och utomhusmiljöer

Heba erbjuder trygga hem att trivas i, med välskötta miljöer i och runt våra fastigheter. I förvaltningen ingår ett dagligt arbete för att säkerställa ett bostadsområde som är helt, rent, snyggt och tryggt. Hebas fastighetstekniker finns placerade i lokala fastighetsexpeditioner nära hyresgästerna. Närheten underlättar dialog och förståelse, likväl som möjligheten att hantera problem och erbjuda lösningar.# HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

En trygg och hållbar samhällsaktör

Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla människor. För Heba är det avgörande att det upplevs som tryggt och säkert att röra sig i och runt våra hus. Trygghet fortsätter att vara en viktig fråga för att skapa trivsel. Genom en hållbar affärsmodell, bidrag och insatser till välgörenhetsorganisationer och till personer i utsatta grupper bidrar Hebas affärsverksamhet till en positiv samhällsutveckling.

Om våra hyresgäster behöver nå oss via telefon finns möjlighet att prata med en av Hebas medarbetare under kontorstid och fastighetsjouren på tid därutöver. I samband med renoveringar har vi regelbundna träffar med hyresgästerna för att förklara syftet och hur processen kommer att se ut. Hebas trygghetsarbete utgår från den väl beprövade Fixing broken Windows Theory för att motverka negativt beteende. Genom rondering, städning, trädgårdsskötsel, belysning, sanering av klotter och felavhjälpande åtgärder säkerställs att våra hus upplevs trygga – varje dag. Tillsammans med hyresgäster, polisen och stadsdelsförvaltningen genomför Heba årliga trygghetsvandringar. Under 2021 har trygghetsvandring ägt rum i Hökarängen, där har också Hebas ungdomsboende trygghetsbesiktats.

Boende för livets alla faser

Hebas fastighetsförvaltning skapar trygga och hållbara boenden för livets olika faser, även för personer med särskilda behov. Hebas verksamhet bidrar också till att fler människor har möjlighet att skaffa sig ett eget boende. Ungdomsbostäderna vi erbjuder ger ungdomar en möjlighet till ett första eget boende och våra samhällsfastigheter bidrar till att äldre människor och personer i behov av extra vård får tillgång till ändamålsenliga boenden.

Investeringar för unga vuxna

Bostadssituationen för unga idag är svår. För att möta dessa behov investerade Heba under 2021 i företaget Colive, som genom så kallade co-living-hubbar erbjuder delningsboende för personer i åldrarna 20–35 år. Genom Colive kan Heba erbjuda en ny och social boendeform för unga vuxna där hyresgästen har sitt eget privata rum men också tillgång till stora ytor, och en delad vardag med andra som vill få ut samma sak av sin boendeupplevelse.

Bidrag till samhälle och natur

Vi stöttar organisationer i närmiljön kring våra fastigheter med ekonomiska bidrag. Under året har Heba fortsatt samarbetet med Kvinnors nätverk som förmedlar lägenheter till kvinnor utsatta för hedersrelaterat våld. Samarbetet inleddes 2020. Vi bidrar även till Äldrekontakt som arbetar för att bryta ofrivillig ensamhet bland äldre. Heba stöttar också Stockholms Stadsmission och Situation Stockholm i arbetet med att skapa ett mänskligare samhälle för utsatta och hemlösa.

En av de viktigaste åtgärderna för integration och välmående är att säkerställa fungerande föreningar som erbjuder aktiviteter för en bred målgrupp. Det är viktigt att så många som möjligt ska kunna vara med och idrotta så länge som möjligt, i en så bra verksamhet som möjligt. För att främja ungas möjlighet till idrott stöttar vi Hammarby Bandy och Huddinge flickhockey.

Allt fler barn och unga i Sverige rapporterar psykisk ohälsa. Sedan mitten av 1980-talet har andelen unga som uppger att de har återkommande psykosomatiska symtom fördubblats, och nästan hälften av 15-åringarna har denna typ av besvär. Heba stöttar därför S:t Lukasmottagningen där bidragen oavkortat går till att stötta unga vuxna med psykisk ohälsa.

Genom att vara en av två huvudsponsorer för utsättning av lax och havsöring i Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur och naturliv i regionen. Varje vår arrangerar Heba fisketävlingen Hebalaxen vid Stockholms ström, i samarbete med Stockholms stad och fiskeklubben Strömstararna. 2021 ägde tävlingen rum i augusti med anledning av pandemin.

Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter

På en bostadsmarknad som präglas av stor bostadsbrist ökar riskerna för att människor tar till otillåtna medel för att få tillgång till en bostad. För att säkerställa ett gemensamt agerande från alla anställda arbetar Heba efter etiska förhållningsregler som berör mutor, bestickning och korruption. Hebas uppförandekod och hållbarhetspolicy tydliggör hur organisationen och medarbetare ska agera samt förhålla sig till FN:s globala hållbarhetsmål och bolagets fokusområden. Alla medarbetare får årligen en utbildning i uppförandekoden med fokus på antikorruption och hur varje person ska agera vid otydliga situationer.

Merparten av Hebas lägenheter förmedlas i huvudsak via Stockholms stads bostadsförmedling. År 2021 hamnade vi på plats sju av alla bostadsbolag i Stockholm vad gäller antalet förmedlade lägenheter via Bostadsförmedlingen. Det är väsentligt för vår trovärdighet som bolag att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt samtidigt som lagar och regler följs. Det innebär att vi, på ett långsiktigt sätt, skapar hållbara lösningar ur såväl ekonomiska, miljömässiga som sociala perspektiv. Förutom att det är vårt ansvar att värna om vår planet och våra hyresgäster, leder arbetet till en bättre förvaltning, ökad attraktion hos intressenter och trygghet i och runt fastigheterna.

Uppförandekod för leverantörer

Vi tror att ett aktivt samarbete baserat på förtroende, transparens och en öppen dialog mellan oss och våra leverantörer är en förutsättning för ett ansvarsfullt företagande. Det handlar i första hand om att förhindra alla former av korruption inom bolaget, men även att ställa krav på våra leverantörer så att de har ett systematiskt arbetssätt för att motverka korruption i sina verksamheter.

För att säkerställa att Hebas samarbetspartners och leverantörer lever upp till de krav som ställs i Hebas hållbarhetspolicy, tillämpar vi Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer. Vi förväntar oss att alla våra leverantörer följer uppförandekoden, och att våra leverantörer systematiskt jobbar för att deras underleverantörer och andra som utför tjänster eller är verksamma i uppdrag för Heba, följer koden.

Visselblåsarfunktioner

Om det finns misstankar om att lagar, regler eller policyer inte följs, finns det en extern visselblåsarfunktion. Genom visselblåsartjänsten kan anställda och samarbetspartners anonymt lämna information om missförhållanden som strider mot lagstiftning, etik, moral eller Hebas policyer. Visselblåsartjänsten infördes under hösten 2020 och hanteras konfidentiellt av en extern aktör. Under 2021 har inga visselblåsarärenden inrapporterats.

Ungdomsbostäderna vi erbjuder ger ungdomar en möjlighet till ett första eget boende.

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

Vi minskar vår klimatpåverkan

Klimatavtrycket från bygg- och fastighetsbranschen är omfattande och vi arbetar aktivt för att begränsa våra fastigheters negativa klimatpåverkan i såväl produktion som förvaltning, för att på sikt inte lämna något negativt avtryck på miljön.

Mot en klimatneutral verksamhet i förvaltning och nyproduktion

Hebas långsiktiga hållbarhetsmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast år 2030 och hela verksamheten senast 2045. För att få en helhetsbild av verksamhetens klimatpåverkan har bolaget under 2021 fokuserat på att kartlägga indirekta utsläpp (scope 3) som sker utanför verksamhetens gränser. Att kartlägga, begränsa och följa upp indirekta utsläpp är en viktig komponent för att Heba ska nå Parisavtalets 1,5-gradersmål och vara en del av att begränsa den globala uppvärmningen. Omställningen kommer att kräva att alla hjälps åt med kunskap och insikter för hur vi tillsammans kan hitta de bästa lösningarna för att minska den globala uppvärmningen.

Vi har en nära dialog med våra leverantörer och samarbetspartners för att integrera hållbarhetsfrågan i allt vi gör. I projektverksamheten läggs stor vikt vid att bygga hus som är anpassade efter framtidens klimat- och miljöbehov. Nyproduktion av fastigheter utgör majoriteten av Hebas miljöbelastning och är därför den viktigaste frågan i klimatarbetet. Under året har klimatberäkning av nyproduktionen påbörjats med hjälp av Byggsektorns Miljöberäkningsverktyg som baseras på livscykelanalysmetodik. Vårt mål är att kontinuerligt utöka andelen specifika data för att få en tydligare bild av verksamhetens verkliga utsläpp. Årets beräkningar är inte exakta, men genom schablonberäkningar har vi en bild av vilka delar som bidrar till mest negativ påverkan och måste reduceras.

I den förvaltande verksamheten utgörs verksamhetens klimatpåverkan av energianvändning. Denna klimatpåverkan är avsevärt mycket lägre för hela vårt bestånd än klimatpåverkan från nyproduktion av bara ett hus. Genom att fortsätta investera i anläggningar för förnybar energi, påverka våra hyresgäster att teckna gröna elavtal och att öka sorteringsgraden av plast, arbetar vi för att minska vår negativa klimatpåverkan.

För att kompensera för verksamhetens utsläpp stöttar Heba projekt som omfattas av FN-systemens regelverk, eller de som ingår i den så kallade frivilligmarknaden, som också stöds av den globala miljörörelsen. Under 2021 har Heba klimatkompenserat för 839 ton koldioxid.

Materialanvändning

Det material som används i våra projekt ska vara godkända i Byggvarubedömningen. Byggmaterialet som används får inte heller innehålla farliga ämnen som riskerar att skada människor som ska vistas inne i byggnaden eller ekosystemet utanför. Materialen som används omfattas av vår indirekta klimatpåverkan och det är därför av stor vikt att vi arbetar med att göra medvetna val för att minska vår klimatpåverkan på produktnivå.

Miljöcertifiering av byggnader och processer

Hebas mål är att alla nyproducerade bostadshus ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver, Svanen eller annan likvärdig certifiering. För att en byggnad ska nå certifiering enligt Miljöbyggnad Silver krävs mer av byggnaden än att endast följa lagkrav, där energianvändning är ett av 16 kriterier. Varje projekt granskas av miljörevisor som säkerställer att miljökraven uppfylls.# HEBAS HÅLLBARHETSARBETE

Genom att miljöcertifiera fastigheter säkerställs ett kvalitetsstyrt byggande och mer hållbara byggnader med omsorg om miljö, resurser och de boendes inomhusmiljö. I ett nästa steg ska verksamheten arbeta för att miljöcertifiera driften av fastigheterna.

En energieffektiv verksamhet

Heba har som mål att minska energianvändningen med 20 procent till 2028, med 2018 som basår. För att nå energimålet arbetar Heba bland annat med energieffektiviseringar i byggnader och investerar i anläggningar för förnybar energi. En lägre energianvändning ökar bolagets kostnadsbesparingar och det är tydligt att de åtgärder som genomförts ger effekt. Under 2021 har energianvändningen minskat med 3 procent jämfört med föregående år. Detta innebär att vi ligger fem år före plan. Under 2021 bidrog den sänkta energianvändningen till 650 tkr lägre kostnader. För att bibehålla kostnadseffektiviteten vid planerade renoveringar eller ombyggnationer samordnas oftast dessa med energibesparingsprojekt. Under ett renoveringsprojekt är energianvändningen en central parameter, och vid renoveringar utvärderas alltid möjligheten att installera bergvärme. Heba har som målsättning att installera två bergvärme anläggningar per år, tillsammans med solceller om förutsättningarna tillåter det. Kombinationen av bergvärme och solceller ger en mycket låg klimatpåverkan, då elanvändningen som ökar, är 100 procent fossilfri och därav inte belastar klimatet negativt. Under 2021 har bergvärme installerats i tre fastigheter och bolaget har under året projekterat

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE 34

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Utsläpp, ton CO 2	2021
Tjänste- och förmånsbilar	13 281
Restavfall hyresgäster	77
Osorterat avfall hyresgäster	2
Hushållsel	83
Osorterat brännbart byggavfall	3 517
Restavfall egen verksamhet	181
Medarbetare som pendlar till och från arbetsplatsen	333
Byggvaror i nyproduktion	830
Energi	9
Scope 3 (indirekta utsläpp)
Scope 2 (indirekta utsläpp)
Scope 1 (direkta utsläpp)

Så påverkar Heba klimatet

En helhetsbild av verksamhetens klimatpåverkan genom koldioxidutsläpp får vi genom att se till både den indirekta påverkan (scope 2, 3) och den direkta påverkan (scope 1).

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE 35

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

för ytterligare fyra anläggningar. Av Hebas samtliga fastigheter hade tio installerad bergvärme i slutet av 2021.

Fokus på hållbara energikällor

Under 2020 ingick Heba, tillsammans med fem andra fastighetsbolag, ett samarbetsavtal med Stockholm Exergi, gällande ett projekt med biokol för fjärrvärme med noll- eller minusutsläpp. Projektet är ett viktigt steg för att minska utsläpp av koldioxid som tillsammans med andra CCS- tekniker, skapar förutsättningar att uppnå netto noll målet. Majoriteten av Hebas fastigheter värms upp med fjärrvärme, som till största del görs av förnybar, återvunnen energi och tar vara på spillvärmen från industrier, datacenter, avfallsförbränning och rester från skogsindustrin. Vi är beroende av att våra fjärrvärmeleverantörer tar hand om utsläppen som uppstår vid förbränningen. Den första storskaliga biokolsanläggningen ska vara på plats 2025, vilket innebär att vår klimatpåverkan från uppvärmning (scope 2) då är netto noll. All el som Heba köper in till bolagets fastigheter är ursprungsmärkt, förnybar grön el. Heba vill även underlätta för bolagets hyresgäster att använda eldrivna fordon. I flera av Hebas fastigheter finns laddstolpar för elbilar utplacerade, bland annat i Norra Djurgårdsstaden, på Södermalm, i Tullinge, Annedal, Vällingby, Täby och Lidingö. Ett av våra långsiktiga mål är att alla parkeringsplatser ska ha laddningsmöjlighet senast 2030.

Digital förvaltning skapar hållbar drift

Fastigheternas energiprestanda övervakas och styrs med hjälp av digitala system med driftundercentraler och temperaturgivare i alla lägenheter och äldreboenden. Under 2021 har Heba genomfört ett framgångsrikt pilotprojekt med IT- systemet tjänsten Vyer, för samordning av information med målet att skapa digitala tvillingar av de fysiska fastigheterna. Tjänsten bidrar till en mer effektiv, hållbar drift och förvaltning. Heba har konverterat alla 2D-ritningar till 3D för alla fastigheter under 2021, totalt omfattas 290 000 kvm.

Lösningar för minskad vattenförbrukning

I nya bostadsprojekt som Heba utvecklar finns individuell mätning av varmvatten för varje lägenhet vilket gör att hyresgästen debiteras efter verklig förbrukning. För att minska vattenanvändningen sker byten till mer effektiva tvättmaskiner och installationer av snålspolande toaletter, kranar och duschmunstycken. Under 2021 har vattenförbrukningen minskat med 2 procent.

Avfallshantering i våra fastigheter

En viktig del i Hebas arbete är att kunna ge hyresgästerna möjlighet att leva klimatsmart genom hållbara lösningar. Hebas övergripande ambition är att allt avfall ska materialåtervinnas och vi arbetar aktivt för att minimera samt återbruka material och produkter. Det pågår ett kontinuerligt arbete med att skapa förutsättningar för att hyresgästerna ska kunna sortera glas, papper, lampor, batterier och plast. Alla våra fastigheter har källsorteringsmöjligheter och matavfallsåtervinning finns i fastigheter i Sollentuna, Enköping, Vallentuna, Huddinge, Tullinge, Hökarängen, Gubbängen, Johanneshov, Södermalm, Täby och Lidingö. Från 2023 ska alla fastigheter i Sverige enligt nationellt mål sortera ut sitt matavfall. Fastigheterna i Annedal, Norra Djurgårdsstaden och Flemingsbergsdalen har sopsugar installerade direkt från fastigheterna. I Norra Djurgårdsstaden finns även avfallskvarnar i alla lägenheter. Genom avfallskvarnarna kommer matavfall till nytta vid framställning av biogas, som sedan används i många av Stockholms bussar. Under 2021 har Heba haft ett särskilt fokus på att uppmuntra och skapa möjligheter för våra boende att återvinna plast. Plast tar väldigt lång tid för naturen att bryta ner,

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE 36

450 år jämfört med papper som tar sex månader, och är det enda fossila materialet som bränns vid energiåtervinning. För varje kilo plast som återvinns kan koldioxidutsläppen minska med upp till 2 kilo. Arbetet fortsätter under 2022.

Avfallshantering på Hebas kontor

Avfall från Hebas kontorsverksamhet hanteras av aktörer som bedriver smart återvinning där transporterna är aktivt planerade. Allt återvinningsmaterial transporteras till huvudanläggningen i Spånga som till 100 procent drivs av förnyelsebar energi från sol, vind och vatten. Transporterna drivs sedan 2020 på el eller biogas. För varje återvunnet papperskärl skänks tio kronor till Vi-skogen och all pant skänks till Stockholms Stadsmission.

Grön finansiering

Grön finansiering är en förutsättning och en självklarhet för att Heba ska kunna investera i ett effektivt hållbarhetsarbete. I januari 2021 etablerade Heba ett ramverk för grön finansiering som innehåller flera olika finansieringsformer som lån, obligationer och certifikat. Ramverket är baserat på Green Bond Principles (2021), och har granskats av det oberoende klimat- och miljöforskningsinstitutet Cicero (Center for International Climate Research). Cicero gav Heba det högsta betyget ”Dark Green” på 5 av 6 kriterier och total bedömning av ramverket ”Medium green”. I dagsläget är en tredjedel av Hebas totala finansiering grön, med ambitionen att all finansiering på sikt ska vara grön.

Hebastandard

Från den 1 januari 2022 gäller krav på klimatdeklaration vid uppförande av nya byggnader. Byggskedet har en betydande klimatpåverkan och det krävs en snabbare omställning mot lägre utsläpp för att Sveriges klimatmål ska nås. Heba har under året tagit fram en produktkatalog utöver klimatberäkningarna i Boverkets klimatdeklaration, för att i samverkan med leverantörer och entreprenörer ytterligare tydliggöra klimatpåverkan vid uppförandet av byggnader. I dagsläget har inte alla leverantörer framtagna miljövarudeklarationer (EPD) vilket försvårar kartläggningen. Miljövarudeklarationerna redovisar bland annat en specifik produkts klimatpåverkan. Det är avgörande information för att vi ska kunna beräkna på verklighet och inte schabloner. Genom att tillsammans efterfråga och ställa krav på redovisning av klimatpåverkan, förbättras möjligheten att göra medvetna val som i sin tur minskar klimatpåverkan i hela värdekedjan.

Klimatanpassningar

Under 2021 har vi kartlagt hur klimatförändringar kan komma att påverka fastighetsbeståndet, med syfte att förbereda Heba för olika samhällsutvecklingar och få en tydlig bild av vilka åtgärder som behövs.

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE 37

För att framtidssäkra de fastigheter vi bygger och förvaltar, värderas klimatrisker som kan påverka bolaget, fastigheter eller investeringar genom klimatscenarioanalyser. Under 2021 har vi genom ett omfattande arbete kartlagt fastighetsbeståndets exponering mot ett förändrat klimat, med syfte att förbereda Heba för olika samhällsutvecklingar och få en tydligare bild av vilka åtgärder som behövs. Analyserna har genomförts med hjälp av Länsstyrelsens kartverktyg för fysiska klimatförändringar samt kartunderlag från SMHI. Den initiala analysen har uppmärksammat specifika fastigheter och områden som riskerar att påverkas vid höjda vattennivåer och bli drabbade av temperaturhöjningar som kommer kräva åtgärder för att bibehålla ett bra inomhusklimat. Under 2022 kommer nästa steg av analysen genomföras på fastighetsnivå med hjälp av medarbetare som jobbar nära fastigheterna, för att identifiera ytterligare risker och en dokumenterad åtgärdsplan på både lång och kort sikt.

I Sverige utgör uppvärmning en stor del av all konsumerad energi. Uppvärmning förbrukar omkring 100 TWh (terawattimmar) energi årligen. Det motsvarar 20 procent av all energikonsumtion i landet enligt statistik från Energimyndigheten. En stor del av Hebas klimatpåverkan kommer från just uppvärmningen. Hebas mål är att minska energi- användningen med 20 procent under en tioårsperiod, med 2018 som basår.# 2021 sänkte vi energi användningen med 3 procent, till 98 KWh/kvm.

Energibesparingsåtgärderna är en ”win-win”. Lägre energi- användning leder till miljövinster likväl som kostnadsbespar- ingar. Under 2021 bidrog den sänkta energianvändningen till 650 000 kronor i lägre uppvärmningskostnader för Heba.

Både stora och små åtgärder räknas

En fastighetsägare kan göra ﬂera åtgärder för att minimera energianvändningen. Enkla ting som att se till att värmeanläggningar i fastigheterna underhålls och sköts på ett korrekt sätt, men också åtgärder i det större. Som att tänka energi när fastigheter renoveras. En av ﬂera viktiga åtgärder Heba gör och som har stor påverkan, är att inventera och vid behov byta ut ventilationssystem. Andra insatser är att tilläggsisolera vindar och ytterväggar samt att montera nyafönster med bättre energiprestanda. Heba har också installerat temperaturgivare i alla lägenheter, vilket gör det lättare att styra uppvärmningen från bolagets webbaserade styr- och övervakningssystem.

En större investering som Heba genomför, är att installera bergvärme.

– Målsättningen är att installera två bergvärmeanläggningar varje år i fastighetsbeståndet. Det innebär att ungefär 3 procent av Hebas fastigheter varje år förväntas få bergvärme, säger Erik Johansson energichef på Heba.

För att ytterligare förbättra effekten strävar Heba efter att kombinera bergvärme med solceller där det går. Solceller kräver bygglov och även om syftet är gott behöver hänsyn tas till kulturhistoriska värden och omgivande byggnation.

Bergvärme och solceller på Lidingö

Under 2021 installerade Heba bergvärme kombinerat med solceller i en fastighet på Bodalsvägen på Lidingö. Ett modernt bostadsområde bestående av 87hyreslägenheter och tre lokaler byggda 2007.

– I fastigheten på Lidingö har vi kopplat på en hybridlösning av bergvärme och solceller. Bytet av system för uppvärmning har inneburit att fjärrvärmen ersatts av egenproducerad energi, fortsätter Erik Johansson.

Den aktuella hybridlösningen står för uppvärmning av byggnader och tappvarmvatten. Energibesparingen i fastigheten på Lidingö förväntas bli 60 procent sett till kWh per år, från 950 000 till 380 000 kWh.

Hybridlösning ger energibesparing på 60 procent

HEBAS HÅLLBARHETSARBETE 38

Fokus energieffektivisering 39

Våra fastigheter 

Hyreslägenheter 
Lägenheter inom äldreboenden 
Lokaler

VÅRA FASTIGHETER 40

Hebas innehavsstrategi

I slutet av 2021 ägde Heba 69 fastigheter med ett sammanslagit värde om 14,7 mdkr. Fastighetsbeståndet bestod av segmenten hyresbostadsfastigheter och samhällsfastigheter. Nästan 80 procent av beståndet utgörs av nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Målet är att hela beståndet ska vara modernt. Till slutet av 2027 ska renoveringar som kvarstår vara utförda. Projektportföljen rymmer fastigheter under uppförande i egen regi eller i samarbete med externa partners. Projektportföljen uppgick i slutet av 2021 till 2,1 mdkr. Heba är även delaktig i nyproduktion av bostadsrätter, som ett viktigt komplement till hyresrätter för att öka möjligheten att få markanvisningar.

Hebas affärsidé

Segment hyresbostäder och samhällsfastigheter

Heba erbjuder bostäder för livets alla skeden. Hebas fastighetsbestånd består till 80 procent av hyresbostäder, till 13 procent av samhällsfastigheter, främst i form av äldreboende och förskolor, och till 7 procent av lokaler. Segmenten bostäder och samhällsfastigheter förknippas med låg risk. Efterfrågan på bostäder är stor i Hebas verksamhetsområde och sett till den demografiska utvecklingen är äldreboenden en växande bristvara. Samhällsfastigheter har förutom god efterfrågan även andra fördelar, hyresavtalen löper över lång tid och verksamheterna sköter till stor del förvaltningen själva. Målsättning är att utöka andelen samhällsfastigheter från 10 till 20 procent till år 2025. I slutet av 2021 hade Heba åtta samhällsfastigheter med i snitt cirka 50–80 lägenheter. Av bolagets totala årshyra står samhällsfastigheterna för 16 procent. Hyreskontrakten är 15–20-åriga indexavtal.

Modernt bestånd ger hög avkastning

Ett modernt fastighetsbestånd genererar hög avkastning. Heba satsar på nyproduktion och renovering för att frambringa en så hög avkastning som möjligt. Nästan 80 procent av Hebas fastighetsbestånd är nyproducerat eller renoverat till nyskick. Målsättningen är att hela beståndet ska vara renoverat till utgången av år 2027 för att vara ändamålsenligt för lång tid framöver. Renoveringarna inkluderar stambyte såväl som energieffektivisering och modernisering. Utformning och materialval görs med omsorg för att fastigheterna ska vara hållbara över lång tid. Renoverade bostäder innebär höjd bostadsstandard för hyresgästerna i linje med att skapa trygga och trivsamma bostäder, hyrorna höjs med i snitt cirka 50 procent från en generellt låg hyresnivå.

Förvaltning i egen regi – en tryggare värd

Heba driver kostnadseffektiv fastighetsförvaltningen i egen regi. Med en kunnig och engagerad fastighetsservice finns Heba alltid nära tillhands för hyresgästerna och säkrar leveransen av trygga hem att trivas i. Närheten gör att tekniker kan ta tag i saker med en gång och se till att miljön i och runt fastigheterna är välskött och trygg.

# Geografi och läge

Hebas erbjuder trygga och trivsamma bostäder i Stockholmsregionen och Mälardalen i lägen med goda kommunikationer helst nära spårbunden trafik. Fokus när bolaget växer geografiskt är områden där fastigheterna har potential att ge ökade hyresintäkter i takt med att staden växer ihop och förtätas. Strategin är att växa i nya attraktiva områden max en timmes resa från Stockholm, för att kunna fortsätta driva fastighetsförvaltning i egen regi samt stärka intjäningsförmågan. Under 2021 har Heba expanderat genom förvärv i Enköping och Nynäshamn.

## Ungdomsbostäder

För att underlätta för yngre personer att etablera sig på hyresmarknaden erbjuder Heba ungdomsbostäder för personer 18–25 år. Lägenheterna har effektiva planlösningar och goda förvaringsmöjligheter med sovrum och kombitvättmaskin. Lägenheterna är förstahandskontrakt och besittningsrätten ger möjlighet för hyresgästen att bo kvar även efter att vederbörande har fyllt 25 år. Heba har också genom sitt delägarskap i bolaget Colive under 2021 tagit steget in i delningsekonomin. Coliving är en ny social boendeform för unga vuxna 20–35 år där hyresgästen har sitt eget privata rum men delar vardagen med andra i gemensamma utrymmen som ger plats för att umgås, jobba eller plugga.


 Total uthyrningsbar area, kvm	
Bostadslägenheternas andel av total uthyrningsbar area	
Samhällsfastigheternas andel av total uthyrningsbar area	
Lokalers andel av total uthyrningsbar area

VÅRA FASTIGHETER 41

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Det befintliga fastighetsbeståndet

Enköping

Heba förvärvade under 2021 sina första fastigheter i Enköping, bland annat en nybyggd och energieffektiv färdigställd fastighet. Utöver detta förvärvades en projektfastighet innehållandes både en hyresfastighet och ett trygghetsboende.

Västerort

De första fastigheterna som byggdes i Hebas namn låg i Västerort och uppfördes i samband med att den nya ABC-staden Vällingby (arbete, bostad, centrum) utvecklades på 1950-talet. Idag har Heba en äldre hyresfastighet i Vällingby och två fastigheter producerade på 2010-talet i Råcksta och Annedal.

Södertörn

Sedan 2002 har Heba ett fastighetsbestånd på Södertörn. Södertörn är attraktivt beläget med närhet till naturområden och skärgård. Heba äger tre stora hyresfastigheter i Huddinge och Tullinge nära allmänna kommunikationer samt två samhällsfastigheter i Salem och Farsta. Merparten är uppförda på 2010-talet.

VÅRA FASTIGHETER 42

Söderort

I Söderort har Heba sitt till antalet största fastighetsbestånd med 36 hyresfastigheter och två samhällsfastigheter. De flesta fastigheterna är uppförda på 1940–60-talen och är belägna i eftertraktade närförorter. Enskede, Gubbängen, Hökarängen, Hägersten, Midsommarkransen, Västertorp, Johanneshov och Årsta kännetecknas av närhet till både grönområden och goda kommunikationer.

Norrort

Norrort är Hebas mest expansiva område. Här har bolaget vuxit allra mest under de senaste åren. Fastigheterna i Norrort ligger i närheten av allmänna kommunikationer och lokala affärscentra. Heba hade vid årsskiftet 15 befintliga fastigheter i Norrort, både hyresbostäder och samhällsfastigheter, i kommunerna Lidingö, Täby, Sollentuna, Norrtälje, Österåker och Vallentuna. Merparten av fastigheterna är uppförda på 2000-talet.

Innerstaden

Heba äger hyresfastigheter med mycket attraktiva lägen i Stockholms innerstad, där efterfrågan på bostäder är hög och lägenheterna lättuthyrda. Heba har här sex hyresfastigheter och en samhällsfastighet. Fyra fastigheter är lite äldre, belägna på Södermalm och tre ligger precis utanför tullarna – i Liljeholmen, Norra Djurgårdsstaden samt Årstadal – alla tre byggda på 2010-talet.

VÅRA FASTIGHETER 43

Fastighetsutveckling

Fastighetsutveckling är en central del i att säkerställa trygga, hållbara och trivsamma bostäder för våra hyresgäster och samtidigt öka bolagets lönsamhet. Genom vårt kunnande och engagemang skapar vi värde för ägare och samhälle genom tryggare och attraktivare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Det gör vi genom att kontinuerligt föryngra och förstärka fastighetsportföljen, genom förvärv och avyttringar samt genom nyproduktion och renovering av befintliga fastigheter.

Portföljen föryngras löpande

Med ambitionen att växa och successivt förbättra direktavkastningen (intjäningsförmågan) har Heba som mål att föryngra fastighetsbeståndet.# FASTIGHETSUTVECKLING

Föryngringen av fastighetsbeståndet görs antingen genom förvärv, egna markanvisningar av nyproduktion eller renovering av det befintliga beståndet. Heba har under året bland annat gjort flera markanvisningsansökningar som ett led att fortsätta förstärka och förtäta fastighetsbeståndet. Den totala investeringen för 2021 uppgår till drygt 1,4 mdkr. Under 2022 kommer Heba att tillträda 309 nya hyreslägenheter.

Hög takt i nyproduktion

Hebas fastighetsbestånd bestod 2021 till 33 procent av nybyggda fastigheter. Nyproducerade fastigheter ger högre avkastning och har lägre driftkostnad jämfört med äldre fastigheter. Investeringarna stöds av Hebas starka balansräkning och ger högre avkastning än föryngring i renoveringsprojekt. Satsningen på nyproduktionsprojekt i fastighetsportföljen har intensifierats under 2021. Egna nyproduktionsprojekt ställer högre krav på Heba som fastighetsutvecklare än vid förvärv men egna projekt genererar på sikt högre lönsamhet. Dessutom får Heba större möjlighet att påverka fastigheternas utformning och utveckling, då bolaget är med från start i hela produktionsprocessen. Vid utgången av 2021 var Heba involverat i pågående nyproduktioner av drygt 1 000 nya lägenheter.

Strategiska samarbeten

Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2021 intensifierades samarbetet med Åke Sundvall Byggnads AB och bolaget har flera samarbetsprojekt med Åke Sundvall i samägda bolag (50/50). I samarbetsprojekten ingår en variation av upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm och Uppsala. I dessa projekt finns både hyresbostäder och bostadsrätter. I slutet av 2021 pågick i olika skeden fem nybyggnadsprojekt i gemensam regi.


	Hebas totala investering under 2021, mkr
	Antal lägenheter som Heba färdigställer under 2022
	Antal lägenheter i pågående nyproduktioner vid utgången av 2021

Portföljen föryngras löpande

Heba genomför kontinuerligt renoveringar av fastighetsbeståndet enligt en fastställd modell. Genom att renovera fastigheterna moderniserar och underhåller Heba fastigheterna för att skapa lägenheter som kan möta behoven flera decennier framåt. Heba har under 2021 hållit hög takt i renoveringsarbetet. Vid utgången av 2021 hade Heba de senaste tio åren genomfört stambyten och renoverat drygt 1 200 lägenheter. Ambitionen är att stambyta och renovera 150 lägenheter, eller cirka tre fastigheter per år, för att ha ett helt genomarbetat fastighetsbestånd till utgången av år 2027.

Fokus på hållbarhet

Renoveringsarbeten förlänger fastigheternas livslängd och möjliggör att det äldre fastighetsbeståndet kan fortsätta generera avkastning i ytterligare 50 år. Heba arbetar för att minska klimatavtrycket och underlätta för bolagets hyresgäster att leva miljövänligt. I samband med renoveringar är ökad hållbarhet och minskad miljöbelastning därmed tydliga målsättningar. För att uppnå varaktig klimatneutralitet lägger Heba stort fokus och ansvarstagande på en långsiktig minskning av fastigheternas energianvändning. Installation av bland annat bergvärme och solceller bidrar till minskningen. Sedan 2020 har Heba infört ett miljöprogram som används i alla renoveringsprojekt. Miljöprogrammet säkerställer bland annat en ansvarsfull hantering av avfall och bolaget gör ingående bedömningar av de material och produkter som används i renoveringen. Renoveringarna lever i de flesta fall upp till hållbarhetskraven för grön finansiering, och därför kan renoveringsprojekten finansieras med bland annat gröna lån. Läs mer om Hebas arbete med grön finansiering på sidan 37.

Kunderna uppskattar renoveringar

Varje fastighet som genomgår en renovering har haft olika behov av åtgärder och förutsättningar. Fastigheterna som renoveras inventeras först för att fastställa vilka renoveringsåtgärder som är nödvändiga och vilka energieffektiviseringar som ska prioriteras. Projekten innebär att hyresgästerna behöver evakueras. Evakuering till trots visar Hebas löpande kundundersökningar att hyresgästerna är nöjda med sin nyrenoverade lägenhet och i princip alla hyresgäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av hyresgästerna uppger 86 procent att de är nöjda med sin lägenhet efter återflytt.

Renoveringsprojekt – pågående 2021 och planerade för 2022

Fastighetsbeteckning och adress	Byggår	Antal lägenheter	Varav till skapade nya lägenheter/lokaler	Projektstart, datum	Färdigställande, datum
Arabesken, Johanneshov	1970-tal	14	6	Kv 1 2023	Kv 3 2023
Gradsågen, Gubbängen	1970-tal	25	6	Kv 3 2023	Kv 1 2024
Pennteckningen, Johanneshov	1970-tal	16	6	Kv 1 2023	Kv 3 2023
Regattan, Lidingö	1950-tal	23	6	Kv 1 2023	Kv 1 2023
Ryggsågen, Gubbängen	1970-tal	15	3	Kv 1 2023	Kv 3 2023
Ryggsågen, Gubbängen	1970-tal	25	6	Kv 3 2023	Kv 1 2024
Rådsbacken, hus, Huddinge	1960-tal	16	6	Kv 1 2023	Kv 1 2023
Rådsbacken, hus, Huddinge	1960-tal	16	6	Kv 2 2023	Kv 1 2024
Rådsbacken, hus, Huddinge	1960-tal	16	6	Kv 1 2023	Kv 3 2023
Rådsbacken, hus, Huddinge	1960-tal	10	6	Kv 3 2023	Kv 1 2023
Rådsbacken, hus, Huddinge	1960-tal	13	6	Kv 1 2023	Kv 1 2023
Spöksonaten, Hägersten	1960-tal	15	6	Kv 3 2023	Kv 3 2023
TOTALT		211	66

Gråalen och Alen, Norrtälje Hamn

Heba expanderar i Norrtälje Hamn. Under året har Heba tillträtt det tidigare förvärvet kvarteret Gråalen med 143 nyproducerade hyreslägenheter där hyresgästerna flyttade in under hösten. Kvarteret Alen precis intill är också Hebas förvärv. Alen omfattar 84 hyreslägenheter och ett äldreboende med 80 lägenheter. Förmedlingen av hyreslägenheterna i Alen inleddes i slutet av året och inﬂyttning planeras till våren 2022. Närheten mellan fastigheterna ligger i linje med Hebas strategi om att ha ett väl koncentrerat fastighetsbestånd. Det effektiviserar förvaltningen av fastigheterna och ökar lönsamheten.

Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen – i bolagets egen regi, med samarbetspartners eller tillsammans med externa leverantörer. Under året var Heba involverad i nyproduktion av cirka 2 500 lägenheter belägna i olika geografiska områden. Fördelningen mellan samarbeten och egna projekt är 1 500 respektive 1 000 lägenheter.

Heba växlar upp inom nyproduktion

Älvdansen, Enköping

Älvdansen är en ny stadsdel som växer fram i centrala Enköping, ett stenkast från resecentrum med närhet till grönområden. Här byggs olika typer av bostäder i varierande hushöjder och material. Totalt planeras för 800 bostäder. Heba har förvärvat ett projekt som rymmer 92 hyreslägenheter och 62 trygghetsbostäder med preliminär inﬂyttning våren 2023. Lägenheterna byggs i varierande storlekar om 1–3 rum och kök. Bostäderna står för både social trygghet och miljömässig hållbarhet. Bygget sker enligt Miljöbyggnad Silver. Husen byggs helt i trä med solceller på taket och med innovativt system för att ta vara på värmen i spillvatten. Trygghetsbostäder är en form av mellanbostad med hög tillgänglighet för äldre personer och Älvdansen trygghetsbostäder är de första i sitt slag för både Enköpings kommun och Heba. För hyreslägenheterna är investeringsstöd sökt, vilket om det beviljas kan ge möjlighet till fördelaktiga hyror. Pendlingsmöjligheterna till och från Stockholm är goda.

Källberga, Nynäshamn

Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i Nynäshamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma 600–700 bostäder kring en bykärna med verksamheter, samhällsservice, butiker och förskola. Här finns det småskaliga och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och social hållbarhet står i centrum. I området har Heba förvärvat 123 nyproducerade hyreslägenheter med sökt investeringsstöd. Förvärvet blir Hebas första etablering i Nynäshamn. Preliminär byggstart sker under våren 2022 med preliminär inﬂyttning i slutet av 2023. Förutsättningarna rimmar väl med Hebas strategi att erbjuda bostäder för livets olika faser. Hebas första etablering i Nynäshamn får dessutom ett attraktivt läge, nära Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm.

Panorama, Bredäng

I Bredäng påbörjade Heba och Åke Sundvall hösten 2020 en nybyggnation av kvarteret Panorama. Projektet omfattar tre hus med totalt 199 Svanenmärkta bostadsrätter. Utformningen av husen har skett för att tillföra något alldeles extra till området runt Mälarkusten. Projektet tar ett helhetsperspektiv på fastighetens livscykel och lever upp till hårda krav på energi användning. Svanenmärkningen och det hållbarhetstänk som präglar projektet har möjliggjort grön finansiering vilket realiserats med ett gemensamt grönt lån. Försäljningen av bostadsrätterna inleddes 2021. Inﬂyttning planeras till kvartal fyra 2022 och första kvartalet 2023.

Rosendal, Uppsala

I den nya stadsdelen Rosendal i Uppsala uppför Heba i samarbete med Åke Sundvall två nya bostadskvarter. Rosendal ligger naturnära mellan Stadsskogen och Kronskogen endast två kilometer från Uppsala centrum. Området hör till ett av Uppsalas mest expansiva stadsområden. Fastigheterna är uppdelade på två kvarter. Verket, med 158 bostadsrätter fördelade i fyra hus, och Terrassen med 145 hyresrätter med investeringsstöd. Försäljningen av bostadsrätterna startade hösten 2021. Förmedling av hyreslägenheterna i Verket startar våren 2022. Inﬂyttning sker under hösten 2022. Bostadskvarteren är Hebas första fastigheter i Uppsala och byggnaderna kommer att bli Svanenmärkta, i linje med Hebas ambition att bygga hus för framtiden som tar ansvar för klimat och miljö.

Samarbetsprojekt med Åke Sundvall

Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2021 har samarbetet med Åke Sundvall Byggnads AB i samägda bolag (50/50) fortsatt.# FASTIGHETSUTVECKLING

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

I samarbets projekten ingår en variation av upplåtelseformer och fastig heter av olika karaktär i Stockholm och Uppsala.

Samarbetsprojekt Panorama
Bredäng Rosendal
Uppsala
Vårbergstoppen, Skärholmen
Framtidens Stora Sköndal
Skärgårdsskogen, Skarpnäck

Vårbergstoppen

I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad just nu en stor upprustning i syfte att skapa en stadspark med något för alla. I Vårbergstoppen kommer Heba i ett samarbete med Åke Sundvall uppföra ett storgårdskvarter med lummiga bostadsgårdar som omringar en allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostads rättsfastigheter, Viggholmen 1 och Loholmen 1. Totalt byggs här cirka 300 lägenheter i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet av bostäderna varit att de ska vara prisvärda, miljömässigt hållbara och socialt hållbara. Fastigheterna kommer att Svanenmärkas och beräknas stå klara 2023/2024.

Skärgårdsskogen, Skarpnäck

I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans med Åke Sundvall en markanvisning i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemensamt projektbolag kommer här byggas cirka 120 bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya bostäder i området som ligger i södra delen av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dynamiskt bostadskvarter som kombinerar nyskapande arkitektur med socialt engagemang till en levande boende miljö, som sammanfaller med Hebas affärsidé om att skapa värde genom trygga och attraktiva bostads områden. Intresset för att bygga på området har varit mycket stort. Åke Sundvall och Heba tilldelades tillsammans med flera aktörer en markanvisning i stor konkurrens.

Framtidens Stora Sköndal

I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba och Åke Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt om cirka 700 bostäder i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka hälften hyresrätter och resterande hälft bostadsrätter. Projektet är del av den andra etappen i utvecklandet av Framtidens Stora Sköndal, som innefattar byggandet av totalt cirka 1 000 bostäder. När Stora Sköndal står klart ska stadsdelen rymma cirka 4 000 bostäder och 3 000 arbetsplatser. Stadsdelen beräknas stå färdig 2035 och utformas utifrån en idé om social hållbarhet där inkludering, variation och närhet till grönska och vatten står i centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varierad arkitektur, ett starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer.

RISKER

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Heba är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten.

| Risk | Hantering Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla medarbetare utbildas årligen i bolagets uppförandekod tillsammans med antikorruption- och hållbarhetspolicy. Heba tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och genomför stickprovskontroller för att säkerställa att leverantörer och underleverantörer inte agerar i strid med hållbarhetspolicyn. För att upptäcka oegentligheter finns en visselblåsarfunktion som sköts av en tredje part.

Miljörisker kopplade till nyproduktion
När Heba bygger nytt ska byggnaden vara för framtiden, vilket behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduktion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida eller framtida krav. All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 20 procent under BBR. Material som används måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara godkända enligt Byggvarubedömningen, eller utifrån bolagets egen Hebastandard med godkända produkter. Bolaget ska ställa krav på leverantörer att redovisa klimatpåverkan för att tillsammans kunna minimera klimatpåverkan och göra val för att klimatoptimera. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller granska att bolaget följer miljöprogram och de krav som Heba ställt. Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter som uppstår.

Miljörisker kopplade till renoveringsprogram
Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50–70 år gamla och kräver åtgärder för att kunna fungera. Bolaget behöver renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur material och metoder som används idag kan visa sig vara undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastigheterna inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önskemål och behov. När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljöcontroller och ett miljöprogram under hela projektet som kvalitetssäkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. Heba analyserar och sorterar det avfall som uppstår och följer upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Hebastandard. Heba genomför åtgärder som förbättrar energiprestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av ventilationsaggregat.

Miljörisker kopplade till förvaltning
Det dagliga förvaltningsarbetet med fastigheterna medför situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö. Heba behöver vara medveten om hur bolaget kontrollerar och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet hos förvaltningsteamen. Genom ett strukturerat arbete med rutiner och egenkontroller kontrolleras och följs förvaltningsrutinerna upp. Varje fastighet har en egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda miljöskulder. Förvaltningens största post är energianvändningen, vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan. Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att källsortera och hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att materialåtervinna mer, inte minst plasten. Matavfallsinsamling ska finnas vid varje fastighet under 2022. Varje år ska Heba starta två projekt med installation av energikällor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination med solceller.

Risker kopplade till klimatförändringar
Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energikostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhetskostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt ökade vattenkostnader. Fysiska risker för fastigheter som ligger i områden där vattennivåerna bedöms höjas och där ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kylmedia, vilket både blir en initial investering och löpande högre energikostnader. Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimats scenarier, med hjälp av Länsstyrelsens kartunderlag för klimatanpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och hydrologiska institut (SMHI). De fysiska klimatriskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa att rätt anpassningar planeras och utförs i tid. Klimatrelaterade frågor i det dagliga arbetet är fullt integrerat i verksamheten. Hållbarhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som integrerade i fastighetsplanen. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Se vidare underlag i tabell på sidan 53.

RISKER 52
HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Risk Kategori	Modell och mätenhet	Finansiell påverkan
KLIMATFÖRÄNDRINGAR – OMSTÄLLNINGSRISKER
Ökade energikostnader	Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh, mkr per år.	Energianvändningen 2021 uppgick till 26,5 GWh motsvarande en kostnad om 34,7 mkr.
	Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/kWh. Beräkning utgår från 2021 års energi- användning, mkr/år och förändring av förvaltningsmarginal i procentenheter.	Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resul- tera i ökade energikostnad om 13 mkr, motsvarar en minskning av förvaltningsmarginal om 3 procentenheter.
	Tillgångar/Skulder Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka andelen förnybar energi.	Under 2021 investerades 19 mkr i anläggningar för förnybar energi. Beräknad energibesparing motsva- rande 1,3 mkr per år.
Ökade kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp	Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensa- tion, baserat på 2021 års kompenserade utsläpp i scope 1 och scope 2.	Om priset för klimatkompensation uppgår till 300 kr/ton motsvarar det en kostnadsökning om 130 tkr.
	Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs på inköpspris. 2021 års klimatpåverkan från bygg- material.	Om priset på klimatkompensation uppgår till 300 kr/ton motsvarar det omkring 4 mkr för klimatpåverkan av byggvaror, vilket utgör 0,3 procent av totala investeringar i förvaltningsfastigheter 2021.
Ökade vattenkostnader	Kostnader Total vattenförbrukning under 2021 där pris på vatten antas öka med 50 procent per m3 /år	Under året uppgick vattenförbruk- ningen till 275 000 m3, motsvarande en kostnad på 5,5 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 2,8 mkr.
KLIMATFÖRÄNDRINGAR – FYSISKA RISKER
Fastigheter kommer ligga under vatten på grund av stigande havsnivåer	Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas. Uttryckt i intäktsminskning mkr/år.	Andel av hyres- intäkter utifrån utfall år 2021. Utfall från analys av hela beståndet. Tre fastigheter har identifierats där det föreligger risk för förhöjda vatten- nivåer. Motsvarar årliga intäkter om 43 mkr, 10 procent av de totala hyres- intäkterna 2021.
Varmare klimat innebär ökat energibehov kopplat till köldmedia	Tillgångar/Skulder Kostnader	Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för installation samt en årlig kostnadsökning för energi. Sex av våra samhällsfastigheter har ett identifierat behov av köldmedia, mot- svarar en investering om 6 mkr och ökade energikostnader om 90 tkr/år förvaltningsmarginalen förblir oför- ändrad.
Ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt obrukbara	Intäkter	Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Intäktsbortfall vid tomställning bedöms till 2,8 mkr.
	Kostnader	Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos två fastigheter. Kostnaden för reparation bedöms till 6 mkr.

RISKER 53
HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Värdering av fastighetsbeståndet
Savills är en av världens ledande fastighets- rådgivningsföretag med verksamhet i mer än 70 länder runt om i världen. Värderings- enheten inom Savills Sweden AB är som konsult oberoende och erbjuder kvalificerade värderingstjänster inom samtliga kommersiella fastighetssegment. Värderingen av fastigheter i Hebas fastighetsbestånd per 31 december 2021 har utförts av auktoriserade fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB.

Transaktionsmarknaden
Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokaliserat till Storstockholmsområdet. Transaktionsvolymen för bostadsfastigheter inom Storstockholm uppgick under 2021 till cirka 66,3 mdkr. Detta är cirka 50 mdkr högre än föregående år. Den höga transaktionsvolymen förklaras av några större strukturaffärer som genomförts under året bland annat Heimstadens förvärv av Akelius svenska fastighetsbestånd. Den genomsnittliga transaktionsvolymen för bostäder de senaste tio åren före 2021 är cirka 13,3 mdkr. Under de senaste fem åren har volymen varierat mellan 10,1–66,3 mdkr vilket motsvarar 20–37 procent av den totala transaktionsvolymen för fastigheter inom området. Intresset för bostadssegmentet är stort och utbudet har svårt att svara upp mot intresset från investerare. Intresset för nyproduktion är fortsatt starkt och ett flertal affärer görs under projektskede i form av forward funding upplägg. Inom Storstockholmsområdet svarade bostadsrättsföreningar under 2021 för cirka 2,7 mdkr av segmentets totala volym om 66,3 mdkr vilket motsvarar cirka 4 procent. Andelen är låg i ett historiskt perspektiv och exkluderas strukturaffärer ökar andelen till 8 procent. I faktiska belopp ökade dock transaktionsvolymen för bostadsrättsombildningar med cirka 1 mdkr mellan 2020 och 2021. Den långsiktiga trenden visar dock på en minskande andel av transaktionsvolymen för bostadsrättsföreningar.# VÄRDERING

Marknadsvärdering

Under senaste tioårsperioden har andelen varierat mellan 4–56 procent med ett snitt om cirka 29 procent. Ökningen i faktisk transaktionsvolym under 2021 ska ses mot bakgrund av att den grönblåa majoriteten i Stockholms stad erbjudit hyresgäster hos de kommunalt ägda bostadsbolagen i elva stadsdelar att ombilda ett antal fastigheter till bostadsrätt. Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes önskemål om att själva kunna påverka sin boendeekonomi- och miljö ger incitament för boende i hyresfastigheter att bilda bostadsrättsföreningar och förvärva de fastigheter där de bor. Bostadsrättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig från andra investerares då de istället för att se till en marknadsmässig direktavkastning istället primärt tittar på boendekostnad och kvadratmeterpris. I de fall intresse för förvärv från bostadsrättsföreningar finns är det, med dagens låga ränteläge och höga bostadsrättspriser, svårt för investerare på Stockholmsmarknaden att prismässigt konkurrera med bostadsrättsföreningar. På senare år har det dock visat sig att konkurrensen hårdnat och att det i såväl centrala Stockholm som i närförorter i vissa fall finns privata investerare som är villiga att betala ett pris som är i nivå med eller högre än vad bostadsrättsföreningar erbjuder. Förutsättningarna för ombildning har försämrats något med de ändrade reglerna avseende belåningsgrad och amorteringskrav men det är ändå vår bedömning att ombildningsalternativet är fortsatt attraktivt.

Positionering av Hebas fastigheter

I nedanstående diagram redovisas värderarnas uppfattning om hur bolagets fastigheter är positionerade på fastighetsmarknaden. Storleken på varje cirkel representerar det sammanlagda marknadsvärdet av Hebas fastigheter på respektive delmarknad. En placering högt upp i diagrammet motsvarar ett högt genomsnittligt fastighetsvärde per kvadratmeter. För flertalet av de värderade fastigheterna är en av de mest sannolika köparna fastigheternas hyresgäster i form av en bostadsrättsförening. Aktuella marknadsparametrar för bostadsfastigheter på några av Hebas delmarknader presenteras även i tabellerna nedan.

Diagram showing transaction volume and value distribution for residential properties in Stockholm and surrounding areas, broken down by buyer type and sub-market.

Marknadsvärdering

Savills Sweden AB har på uppdrag av Heba värderat 62 fastigheter i koncernens fastighetsbestånd. Syftet med värderingarna är att bedöma varje enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen 31 december 2021. Sju fastigheter som utgör pågående nybyggnadsprojekt eller som omfattas av pågående renoveringsprojekt ingår ej i värderingen utan dessa har internvärderats av Heba.

Marknadsvärde definieras enligt följande: Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. Denna definition följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Chartered Surveyers).

I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta beaktats.

Värderingsunderlag

Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som Heba lämnat avseende intäkter och kostnader. För lokaler utgörs intäkter uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår uppgifter om utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Även information om vakanta ytor har lämnats.

Underlaget avseende kostnader utgörs av historiska förbruknings- och underhållskostnader på fastighetsnivå samt större planerade eller på senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder. Uppgifter om aktuella taxeringsvärden har erhållits från det officiella fastighetsregistret. Slutligen har Savills nyttjat data från interna orts- och marknadsdatabaser.

Värderingsmetod

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har så kallade kassaflödeskalkyler använts. I varje värdering har ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Det sker genom en simulering av en försäljning som enskilt objekt. I kalkylerna

nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett restvärde som ska avspegla bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Vid värderingen av Hebas fastigheter har huvudsakligen fem-åriga kalkylperioder använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation. Jämförelser och analyser har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. För samtliga genomförda värderingar svarar av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare.

Värderingsantaganden

Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:

Inflationstakten har under kalkylperioden antagits till 2,0 procent per år.
Hyresutvecklingen för bostäder för 2022 är för flertalet fastigheter känd utifrån gjorda överenskommelser i hyresförhandlingar. I de fall ny hyra ännu ej varit känd har antagits en hyreshöjning om 1,8 procent i linje med gjorda överenskommelser. För åren därefter antas hyresutvecklingen i huvudsak följa inflationen. För nyligen genomförda renoveringsprojekt och nyproduktion har i de fall där ny förhandlingsöverenskommelse tecknats med Hyresgästföreningen hyreshöjning beräknats i enlighet med dessa och i annat fall utifrån en bedömd marknadsmässig normhyra. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,8 procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 2,0 procent.
Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 3,7 till 5,6 procent med ett snitt på 4,8 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 1,5 till 3,6 procent med ett snitt på 2,8 procent.

Känslighetsanalys

Parameter	enhet	antal	tkr	%
Inflation	ℤ-enheter	20	1983706	1.57
Inflation	ℤ-enheter	–20	–1937955	–1.52
Kalkylränta	ℤ-enheter	2.5	–633719	–0.49
Kalkylränta	ℤ-enheter	–2.5	669835	0.52
Direktavkastningskrav	ℤ-enheter	2.5	–207659	–0.16
Direktavkastningskrav	ℤ-enheter	–2.5	388518	0.30
Hyresvärde	ℤ	3	620378	0.48
Hyresvärde	ℤ	–3	–620377	–0.48
Drift- och underhållskostnad	ℤ	20	–666619	–0.52
Drift- och underhållskostnad	ℤ	–20	666619	0.52

Marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet av de 62 av Savills värderade fastigheterna i Hebakoncernens fastighetsbestånd uppgår vid värdetidpunkten 31 december 2021 till 13 164 200 000 kronor. Detta belopp utgör summan av de separat bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten.

13,2 mdkr Marknadsvärde (externt värderade)
14,7 mdkr Marknadsvärde (inkl internt värderade)

Hebas fastighetsbestånd rymmer 3 479 hyreslägenheter, 420 lägenheter inom äldreboenden och 349 lokaler. Läs mer om Hebas innehavsstrategi på sidan 41.

Heba som investering

Lång erfarenhet och gott renommé
Effektiv förvaltning och organisation
Nöjda hyresgäster och medarbetare
Ansvarsfullt och hållbart företagande
Eftertraktade fastigheter i attraktiva lägen med potential
Ökad andel nyproduktion och samhällsfastigheter med högre direktavkastning
Stabil utdelningsnivå
Stark finansiell ställning ger utrymme för förvärv

Eftertraktade fastigheter i attraktiva lägen med potential

Heba är med sitt koncentrerade bestånd av hyresbostäder i Stockholmsregionen och Mälardalen väl positionerat för att genom effektiv förvaltning och helhetskoncept för renovering, ombyggnad och tillbyggnad fortsätta att öka intjäningsförmågan i befintligt bestånd. Modernisering och underhåll av fastigheterna sker med inriktning på långsiktig hållbarhet och fokuserar även på energibesparingar och möjligheter att skapa nya bostäder i befintliga fastigheter. Detta förväntas också leda till stigande fastighetsvärden på sikt.

Ökad andel nyproduktion och samhällsfastigheter med högre direktavkastning

Heba flyttar fram sina positioner inom nyproduktion och samhällsfastigheter. Den samlade investeringsvolymen för pågående hyresrätts- och äldreboendeprojekt är 2,1 mdkr. Projekten som färdigställs från 2022 och framåt kommer att generera ett driftöverskott om cirka 130 mkr per år. Antalet geografiska områden inom Stockholmsregionen och Mälardalen ska öka. Efterfrågan på samhällsfastigheter ökar stadigt, bland annat för att Sveriges befolkning blir allt äldre. Heba har som mål att öka andelen samhällsfastigheter i beståndet från 10 till 20 procent till år 2025.

Stark finansiell ställning och kostnadseffektiv upplåning ger utrymme för lönsam tillväxt

Hebas underliggande stabila kassaflöde, goda finansiella ställning, att bolaget är börsnoterat, har en god kreditrating samt har tillgång till fler kostnadseffektiva finansieringsalternativ än tidigare gör att Heba kan fortsätta sin expansion utan att målet om att ha en belåningsgrad som understiger 50 procent begränsar tillväxtambitionerna.# AKTIEN OCH AKTIEÄGARNA

Stabil utdelningsnivå

Hebas tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. Företagets mål är att aktieutdelningen ska vara minst 70 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. De senaste fem åren har aktieutdelningen varit mellan 68–73 procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt.

HEBA SOM INVESTERING

Hebas aktie

Aktiekapitalet per den 31 december 2021 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat på 7 990 320 A-aktier och 74 569 680 B-aktier. Hebaaktien är sedan den 13 juni 1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic Mid Cap.

Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll

I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, som innebär att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till 4 159 stycken. De tio största aktieägarna representerade 65 procent av kapitalet, det vill säga ägarandelen, och 72 procent av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgick till 31,79 procent av kapitalet och 16,98 procent av rösterna. De utländska ägarna svarade för 3,68 procent av kapitalet och 1,97 procent av rösterna.

Utdelningspolitik

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 70 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

För verksamhetsåret 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 1,60 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,0 procent baserat på börskursen den 31 december 2021. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas ut den 5 maj 2022 med avstämningsdag den 2 maj 2022.

Substansvärde (NAV)

Substansvärde per aktie beräknas till 111,46 (91,95) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.

Aktiens utveckling

Hebaaktiens utveckling från 2012, visas i diagrammet på sidan 59.

Data per aktie (efter split 2:1)

Belopp i kr/aktie	2021	2020	2019	2018	2017
Resultat före skatt	2 403	2 243	1 453	1 030	1 030
Resultat efter skatt	20 170	1 023	1 011	0 823	0 719
Kassaflöde	1 23	1 30	1 28	1 29	1 28
Eget kapital	92 109	95 288	99 98	86 233	83 222
Fastigheternas bokförda värde	200 106	205 870	203 109	201 875	202 315
Utdelning (2023 förslag)	1 92	1 62	1 32	1 22	1 82
Börskurs den 31 december	159 82	125 512	18 32	16 015	11 167
P/E tal I	8 6	21 5	8 10	8 6	8 10
P/E tal II	7 1	26 3	8 1	7 0	7 10
Totalavkastning %	51 1	53 3	59 7	39 0	– 1 23

Aktiekapitalets utveckling

	Antal nya aktier	Summa aktier	Ökning	Aktiekapital, kr	Summa Aktiekapital, kr
1990	1 932 220	19 322 220			34 400 000
1997 Split 1:10	9 105 220	19 322 220			34 400 000
1997 Nyemission	1 220	9 112 220	2 220 220	2 220 220 000	20 322 220 000
1998 Fondemission	9 112 220	26 152 220			34 400 000
2009 Split 2:10	3 532 220	16 312 220			34 400 000
2010 Split 3:10	1 112 220	17 424 440			34 400 000

Finansiell ställning

Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås. Hebas ﬁnanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företagsledning, ﬁnanskommitté och styrelse.

Kapitalstruktur

Per 31 december 2021 uppgick Hebas tillgångar till 15 515,7 (12 775,8) mkr och finansieras dels genom eget kapital på 7 492,8 (6 124,9) mkr, dels skulder på 8 022,9 (6 650,9) mkr, varav 6 025,0 (4 915,0) mkr är räntebärande skulder. Heba har en fortsatt god finansiell ställning med en hög soliditet och en låg belåningsgrad.

Kreditrating

BBB+ stable outlook

Under första kvartalet 2022 erhöll Heba en long-term issuer credit rating med betyget BBB+, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. Detta är en förändring från Hebas tidigare ratingbetyg A– Negative outlook. Heba har totalt emitterat 2 000 mkr gröna obligationen varav samtliga obligationer har erhållit en senior unsecured issue rating med betyget BBB+ från Nordic Credit Rating.

Lånestruktur

De räntebärande skulderna består av traditionell bankupplåning kombinerat med räntederivat, företags certifikat och obligationer. Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande skulderna till 6 025,0 (4 915,0) mkr motsvarande 41,1 (40,8) procent av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 0,93 (1,15) procent. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. Som säkerhet för lånen lämnar Heba pantbrev med betryggande inomlägen. För att begränsa ränteriskerna har rörlig ränta på underliggande lån bundits med hjälp av räntederivat. Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 2 050,0 (1 650,0) mkr vid helårsperiodens utgång, varav 200,0 mkr avser räntederivat med startdatum 2023 och 2024. Utestående företagscertifikat uppgår till 1 475 (1 600) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften som vid förfall täcker utestående företagscertifikat. Heba har inga lån i utländsk valuta. Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastighetslån per 31 december 2021 framgår av tabeller på sidan 61.

Belåningsgrad

Belåningsgraden var vid årsskiftet 41,1 (40,8) procent. Hebas styrelse har fastställt att riktmärket ska vara att belåningsgraden, sett över tiden, inte ska överstiga 50 procent.

Belåningsgrad	Genomsnittlig ränta
41.1	0.93

Obligationsprogram och grönt ramverk

I januari 2021 upprättade Heba ett obligationsprogram (MTN-program, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr och lanserade samtidigt ett ramverk för grön finansiering. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligationsprogrammet till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba framöver har möjlighet att fortsätta ge ut obligationer på kapitalmarknaden och det gröna ramverket ger dessutom Heba möjligheten att ge ut gröna obligationer samt certifikat.# KAPITALSTRUKTUR OCH FINANSIERING

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Andel säkerställd upplåning i förhållande till totala fastighets värden

Säkerställd andel 17%
Icke säkerställd andel 24%
Obelånad andel 59%

Kapitalstruktur mkr

	2021	2020
Ej räntebärande skulder	13 478	12 827
Räntebärande skulder	93 234	86 542
Räntederivat	–10 495	–18 691
Uppskjuten skatteskuld	6 102	6 187
Eget kapital	10 118	10 231
Summa skulder och eget kapital	112 335	119 296

Räntebindningsstruktur 2021-12-31

Löptid	Volym (mkr)	Snittränta (%)	Andel (%)
0–1 år	30 576	0,86	27
1–3 år	25 975	1,41	23
3–6 år	5 375	1,34	5
6–9 år	12 112	1,48	11
9–15 år	15 212	1,45	14
15–25 år	11 212	1,49	10
25–40 år	9 150	1,51	8
Summa	109 612	1,26	100

I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av räntederivat, vilka handlas utan marginal. Genomsnittlig räntebindningstid är 3,4 (3,4) år.

Kapitalbindningsstruktur 2021-12-31

Löptid	Kreditavtal (mkr)	Utnyttjat (mkr)
Certiﬁkatprogram	12 000	7 510
0–3 år	36 000	36 000
3–6 år	23 000	21 000
6–9 år	6 500	6 500
9–15 år	10 000	10 000
15–25 år	15 000	15 000
25–40 år	8 500	8 500
Summa	111 000	94 510

Genomsnittlig kapitalbindningstid är 4,3 (4,0) år.

Finansiering

Banklån 42%
Obligationer 33%
Certiﬁkat 25%

Räntebärande skulder 6 025 (4 915) mkr. Belåningsgrad 41,1 (40,8) %.

KAPITALSTRUKTUR OCH FINANSIERING 61

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Bolags- styrning

BOLAGSSTYRNING 62

”Hållbar strategi ger utdelning”

Ordföranden har ordet

Hebas aktieägare har haft anledning att glädjas åt en mycket positiv utveckling av bolagets aktiekurs under 2021. Aktiekurser drivs mycket av aktiemarknadens förväntningar på ett bolags utveckling. Heba verkar inom två fastighetssegment, bostäder och samhälls- fastigheter, som båda haft en kraftig värdeutveckling under de senaste åren. Behovet och efterfrågan av nya bostäder och sam- hällsfastigheter kommer med all sannolikhet ligga fast under lång tid framåt, även om konjunkturen skulle bromsa in och räntorna höjas som en följd av högre inflation.

Heba har visat på en mycket positiv resultattillväxt, etablerat sig på nya geograﬁska marknader och skapat ﬂera nya byggrätter. Jag är stolt över att Hebas aktiekurs under min tid som styrelse ordförande, som började 2018, utvecklats mycket gynnsamt och att vi varje år kunnat höja aktieutdelningen. Den goda utvecklingen gör också att förväntningarna på Heba har ökat. Det är förväntningar som delas av styrelsen och bolagets ledning.

Starka ﬁnanser för tillväxt och geograﬁsk expansion

För att optimera tillväxten har vi i styrelsen sedan några år tillbaka justerat måltalen avseende soliditet och belåningsgrad samt deﬁ- nierat Mälardalen som ett tillväxtområde. Det har lagt grunden för Hebas fortsatta expansion som företagsledningen har levererat på.

Heba har tre olika ﬁnansieringskällor: bank, företagscertiﬁkat och gröna företagsobligationer. Vi har en genomsnittlig ränta på under 1 procent på våra lånengagemang. Samtidigt har vi fått en ﬂexibilitet i vår ﬁnansiering som ger bolaget goda förutsättningar att fortsätta växa.

Tradition av långsiktighet och hållbarhet

Heba är i grunden ett byggmästarföretag, med ättlingar till grun- darna som fortfarande är aktiva storägare i bolaget. Hållbarhet, långsiktig het och kvalitetsmedvetenhet är ledord för Heba, och har så varit sedan bolaget grundades 1952. Emellertid har hållbarhets- arbetet tagit ett stort steg framåt under de senaste åren tack vare en mycket engagerad företagsledning.

Styrelsen har fastställt de mål- områden som är viktiga för Hebas hållbarhetsarbete. För att nå de uppsatta målen har vi etablerat en struktur och ett arbetssätt som inkluderar samtliga medarbetare. Jag bedömer att vi ligger långt fram i vårt hållbarhetsarbete vilket bland annat bekräftas genom certiﬁeringen av vårt gröna ramverk. Det innebär att Heba har rätten att emittera gröna obligationer och att vår fastighetsförvaltning är på god väg att bli klimatneutral.

Jag noterar med tillfredställelse att både kund- och medarbetar- enkäten för år 2021 visar på mycket goda resultat vad gäller trivsel med Heba som hyresvärd och arbetsgivare. Detta under en tid då pandemin har härjat som mest. Hebas medarbetare har gjort ett fantastiskt gott arbete trots besvärliga tider.

Utmaningar källa till nya lärdomar

Även styrelsens arbete har präglats av pandemin. I Hebas styrelse är vi sex personer som representerar olika erfarenheter och kompeten- ser, med tonvikt på djupt och brett kunnande inom fastighet, ﬁnans och juridik. Till följd av pandemin genomfördes ﬂertalet av bolagets styrelsemöten digitalt under 2021. Det har gått över förväntan med de digitala verktyg som videokonferenser innebär. Dock ﬁnns det nyanser som går förlorade när man inte ses fysiskt. Min förhoppning är att vi kan återgå till en mer normal situation för styrelsearbetet när möjligheterna ges och pandemin ebbar ut.

Lärdomar vi dragit när vi mötts på distans tar vi med oss framöver. Styrelsen kommer framgent att kombinera fysiska och digitala möten för att öka ﬂexibiliteten och eektiviteten i styrelsearbetet.

Jag vill runda av med att tacka er aktieägare för ert förtroende. Min förhoppning är att Heba ska fortsätta att tjäna er väl. Jag ser fram emot verksamhetsåret 2022 då Heba dessutom fyller 70 år.

Lennart Karlsson
Styrelseordförande

Heba

BOLAGSSTYRNING 63

HEBA FASTIGHETS AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021

Bolagsstyrningsrapport

Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrnings- rapportering. Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRL:s regelsystem avseende verksamhetsåret 2021.

Bolaget har avvikit från punkt 1:4 i Svensk Kod för Bolagsstyrning som föreskriver att protokoll från bolagets årsstämma ska justeras av aktieägare eller ombud för aktieägare som inte är styrelseledamot eller anställd i bolaget. Anledningen till avvikelsen är att årsstämman har hållits utan fysisk närvaro på grund av coronapandemin och enbart aktieägare som är anställda i bolaget haft insyn i bolagets verkställande av stämman. Bolagsstämman beslutade därför efter förslag från styrelsen att protokollet från årsstämman 29 april 2021 skulle justeras av två aktieägare som är anställda i bolaget.

Aktieägare

Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas aktiekapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 74 569 680 B-aktier med en röst vardera och 7 990 320 A-aktier med 10 röster vardera. Det totala antalet aktier är 82 560 000. Kvotvärdet per aktie är 0,42.

Vid årsskiftet 2021/2022 hade Heba 4 159 aktieägare. Aktieägan- det fördelat på de största ägarna 2021/2022 framgår av sidan 59 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för 31,79 procent av aktieägandet avseende kapitalet och 16,98 procent av aktie- ägandet avseende rösterna

De enda aktieägare i Heba som innehar aktier representerande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget, är Birgitta Härnblad och Nordea Bank AB. Birgitta Härnblads aktieinnehav representerar 19,64 procent av rösterna i bolaget och Nordea Bank AB 10,35 procent.

Bolagsordning

Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget. Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verk- samhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie till en röst. I bolags- ordningen ﬁnns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, inne bärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktien (dock med vissa undantag, som anges i bolagsordningen) hembjudas till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlingsförbehåll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolags- stämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på Hebas webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet ﬁnns på bolagets hemsida; hebafast.se

Årsstämma

Den 29 april 2021 ägde Hebas årsstämma rum i Stockholm. Till följd av coronapandemin genomfördes årsstämman utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud och utomstående. Jan Berg, styrelsens sekreterare, valdes till ordförande vid stämman.

1) Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén. Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.

Finanskommitté
Valberedning
Revisorer
Aktieägare genom bolagsstämma
Styrelse
Ersättningskommitté 1)
Vd
Revisionskommitté 1)

BOLAGSSTYRNING 64

HEBA FASTIGHETS AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021

Röstning ägde rum via poströstning och de röstberättigade vid års- stämman representerade 59,6 procent av röstetalet och 45,8 procent av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet före- trädda aktier. Aktieägare hade möjlighet att ställa frågor brevledes eller via mejl till styrelsen senast 10 dagar före stämman och svar meddelas på bolagets hemsida 5 dagar före stämman. Samma dag som årsstämman hölls genomförde bolaget en webb-sändning där styrelsens ordförande och vd kommenterade verksamhetsåret 2021 och delårsrapporten för första kvartalet 2022.# Bolagsstyrning

Vidare gavs svar på frågor som inkommit från aktieägare avseende olika ärenden på årsstämman. Protokollet från stämman ﬁnns tillgängligt på bolagets hemsida; hebafast.se Stämman beslöt bland annat:
* att fastställa utdelningen till 1,30 kr/aktie;
* att till styrelseledamöter omvälja Christina Holmbergh, Rolf H Andersson, Lena Hedlund, Tobias Emanuelsson och Johan Vogel;
* att till ordförande i styrelsen omvälja Lennart Karlsson;
* att styrelsearvode skulle utgå med 450 000 kr till styrelsens ordförande och 210 000 kr till en var av övriga ledamöter;
* att fastställa principer för ersättning till ledande befattnings- havare i enlighet med styrelsens förslag;
* att inrätta ett aktiesparprogram för bolagets samtliga anställda ienlighet med styrelsens förslag;
* att till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2022 utse Lennart Karlsson, Sören Härnblad, Charlotte Ericsson och LeifMellqvist;

Valberedning

Årsstämman 2021 beslöt att utse en valberedning bestående av Lennart Karlsson (styrelsens ordförande), Sören Härnblad, Charlotte Ericsson och Leif Mellqvist. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag gällande: ordförande på årsstämman; styrelse- ordförande och övriga styrelseledamöter; valberedning; revisor; arvode till styrelse och revisorer; samt förslag till instruktioner för utseende av valberedning inför årsstämman 2022. I kallelsen till års- stämman 2022 presenteras valberedningens förslag i nyss nämnda frågor. Valberedningen har inte funnit anledning att föreslå någon förändring av instruktionen för valberedningen. Ordförande i valberedningen är Sören Härnblad. Samtliga leda- möter i valberedningen är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen förutom Lennart Karlsson som är beroende av bolaget (tidigare vd för bolaget). Sören Härnblad är beroende i för- hållande till en av bolagets större aktieägare (Birgitta Härnblad). Påbolagets hemsida har i god tid, mer än sex månader före års- stämman, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i valbered- ningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. Valberedningen har haft fem möten varav ett konstituerande möte. Dessutom har underhands- kontakter förekommit.

Styrelse

Styrelsen i Heba består av sex (6) ledamöter valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets nuvarande verk- ställande direktör ingår inte i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl ﬁnansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt redovisnings- kompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete inoterat bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Stockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens leda möter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sidan 67 i den tryckta årsredovisningen och på bolagets hemsida. Styrelsens ordförande och tidigare vd Lennart Karlsson, är beroende i förhållande till bolaget men oberoende av större aktieägare. JohanVogel är beroende i förhållande till större aktieägare (Birgitta Härnblad) men oberoende av bolaget. Samtliga övriga ledamöter äroberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för Hebas organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbets- fördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruk- tioner som fastställts av styrelsen och som framgår av instruktion förarbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fristående advokatbyrå.

Under 2021 har styrelsen haft 12 möten varav 10 digitala möten, ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Alla ledamöter har varit närvarande vid samtliga möten förutom en ledamot som var frånvarande vid ett tillfälle. Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid styrel- sen också sammanträat med revisorn utan närvaro av verkstäl- lande direktören eller annan från företagsledningen. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit.

Styrelsen har genomfört en utvär- dering av styrelsens och verkställande direktörens arbete med mål att eektivisera och utveckla styrelsearbetet. Samtliga styrelse- ledamöter inklusive verkställande direktören har vid samtal med ordföranden besvarat frågor och lämnat synpunkter på bland annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, underlag inför möten, föredragningar och presentationer vid möten och rollfördelningen mellan ordförande och verkställande direktör. Resultatet av utvär- deringen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för val beredningen.

Styrelsen fastställde vid ett möte i augusti 2021 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören ochövriga av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten och säkra ”backup”- funktionen har bolaget avtal med extern part avseende IT-drift.

Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och årsredo visning. Bokslutskommuniké för 2021 publicerades den 10 februari 2022 och delårsrapporter har under 2021 publicerats 28 april, 15 juli och 28oktober. Styrelsen har också tagit ställning till investeringar rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det beﬁntliga beståndet. Styrelsen har även fattat beslut om försäljning av fastig- heter. En icke oväsentlig del har också ägnats åt utveckling av bola- gets hållbarhetsarbete. Frågor angående pandemins påverkan på bolagets verksamhet och åtgärder för att minimera smittspridning har även behandlats av styrelsen.

Ersättningskommitté

Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild ersättningskommitté utan de uppgifter som normalt faller på ersättningskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen svarar för beredning och uppfölj- ning av avtal med verkställande direktören och andra ersättnings- avtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonus- avtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen.

Finanskommitté

Styrelsen har utsett en ﬁnanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Lennart Karlsson, Lena Hedlund och Christina Holmbergh. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avseende utvecklingen inom den ﬁnansiella marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga ﬁnansiering. Finanskommittén har haft tre enskilda sammanträden under 2021 samt har sinsemellan haft telefonkontakt och underhand sammanträat med verkställande direktören och bolagets CFO samt rapporterat sina bedömningar och rekommen- dationer i samband med bolagets styrelsesammanträden.

Verkställande direktör

Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 68 i den tryckta årsredovisningen samt på bolagets hemsida. Ersättning till verkställande direktören framgår av not 8 sid 88 i den tryckta års- redovisningen.

Revisionskommitté

Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revisionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två styrelse- sammanträden per år och styrelsen träar då också revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen. Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som faller på revi- sionskommittén, beslutat att valberedningen ska lämna förslag på revisor till årsstämman samt rekommenderat att Ernst & Young AB utses till revisor.

Revisor

Vid årsstämman i maj 2021 valdes Ernst & Young AB till revisor för tiden till och med årsstämman 2022. Ansvarig revisor är auktorise- rade revisorn Fredrik Hävrén. Revisorn har inga uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i Heba. Ersättning till revisorn framgår av not 10 sidan 89 i den tryckta års redovisningen.

Styrelsens rapport om intern kontroll av den ﬁnansiella rapporteringen

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den ﬁnansiella rapporteringen. Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ, syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för eektivare hantering av verksamhetens risker.

Styrelsen har fastställt policyn och riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom ﬁnanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll.# FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

BOLAGSSTYRNING

Företagsledningen redovisar minst en gång per år till styrelsen tillämpliga rutiner för den interna kontrollen i samband med den finansiella rapporteringen och hur dessa fungerar. Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära förhöjd risk för justeringar i de redovisade värdena för tillgångar och skulder är främst i värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende externa konsulter värderar en tredjedel av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet externvärderas två gånger per kalenderår. Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörda medarbetare. Hebas organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informationsgivningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka som tar del av känslig information, till exempel ännu ej publicerade ekonomiska rapporter. Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen, både till styrelsen och bolagsledningen, minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revisorn, som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter. Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av Hebas storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision.

HEBA FASTIGHETS AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021

Styrelse

Lennart Karlsson (1)
- Ordförande, styrelseledamot sedan 2017
- Stockholm, född 1954
- Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets AB, vd Akademiska Hus Stockholm AB och vd Förvaltnings AB Galären.
- Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären Luleå AB.
- Utbildning: Civilingenjör, Executive MBA.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 50 000 B-aktier.
- Aktieinnehav inklusive närstående: 80 000 B-aktier.
- Ordföranden är beroende i förhållande till bolaget.
Christina Holmbergh (2)
- Styrelseledamot sedan 2005
- Lidingö, född 1967
- Nuvarande befattning: Delägare och vd i Lansen Förvaltnings AB.
- Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, ledamot i Brandkontoret, ledamot i LFE Fastighets AB.
- Utbildning: Jur kand.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 924 160 A-aktier, 3 909 804 B-aktier.
- Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
Johan Vogel (3)
- Styrelseledamot sedan 2018
- Täby, född 1974
- Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare i Sjönära Fastigheter AB och Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB.
- Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag.
- Utbildning: Fastighetsmäklare.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 298 800 A-aktier, 1 497 040 B-aktier.
- Beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget.
Tobias Emanuelsson (4)
- Styrelseledamot sedan 2016
- Stockholm, född 1978
- Nuvarande befattning: Grundare av Randviken Fastigheter AB, Vault Investment Partners AB samt Polar Structure AB. Medgrundare av Scandinavian Property Group A/S (SPG).
- Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Randviken Fastigheter, Polar Structure, Stadsviken Fastigheter samt Vault Investment Partners.
- Utbildning: Idrottsgymnasium
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0
- Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
Rolf H Andersson (5)
- Styrelseledamot sedan 2003
- Stockholm, född 1950
- Nuvarande befattning: Egen företagare i fastighetsbranschen.
- Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i bl a Bro Byggnads AB.
- Utbildning: Byggnadsingenjör.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 645 800 B-aktier.
- Aktieinnehav inklusive närstående: 2 047 800 B-aktier.
- Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
Lena Hedlund (6)
- Styrelseledamot sedan 2008
- Danderyd, född 1961
- Nuvarande befattning: Kommunikationschef, Länsförsäkringar AB.
- Tidigare befattning: Chef kundkommunikation Alecta, Kommunikationschef SBAB Bank, Chef Företagsmarknad SBAB Bank.
- Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda Bostad AB.
- Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 22 330 B-aktier.
- Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

Ledning

Henrik Fernström (1)
- Fastighets utvecklingschef
- Född 1984
- Anställd sedan 2017
- Tidigare anställningar: CA Fastigheter AB, Locum AB.
- Tidigare ledande befattningar: Projektchef Nya Södertälje Sjukhus, Locum.
- Utbildning: Byggnadsingenjör.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 200 B-aktier
Ulrika Thorildsson (2)
- Fastighetschef
- Född 1968
- Anställd sedan 2019
- Tidigare anställningar: Micasa Fastigheter, Svenska Bostäder, Ericsson.
- Tidigare ledande befattningar: Fastighetschef, Driftschef, Affärsområdeschef.
- Utbildning: Driftingenjör.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 400 B-aktier
Eva Wase (3)
- Kommunikationschef
- Född 1969
- Anställd sedan 2020
- Tidigare anställningar: Ludvig & Co, Micasa Fastigheter, Stadsledningskontoret Stockholms stad, Stockholm Visitors Board AB
- Utbildning: Journalist
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 100 B-aktier
Hanna Franzén (4)
- Ekonomichef
- Född 1977
- Anställd sedan 2019
- Tidigare anställningar: Magnolia Bostad, Kungsleden, GE Real Estate.
- Utbildning: Civilekonom.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 214 B-aktier
Patrik Emanuelsson (5)
- Vd
- Född 1966
- Anställd sedan 2017
- Tidigare anställningar: Vice vd Svenska Bostäder, vd Locum, vd Micasa Fastigheter.
- Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Södersjukhuset AB, Danderyds sjukhus AB, Södertälje sjukhus AB.
- Utbildning: Studier vid Militärhögskolan och IHM.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 14 000 B-aktier
Sanna Göthlin (6)
- Affärsutvecklare, ledningsstöd, fr o m 1 mars 2022 hållbarhetschef
- Född 1993
- Anställd sedan 2020
- Tidigare anställningar: Ernst&Young.
- Utbildning: Fastighet och Finans.
- Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 103 B-aktier

Revisor

Ernst & Young AB, vald 2011
- Huvudansvarig revisor: Fredric Hävrén.
- Född 1971
- Auktoriserad revisor Ernst & Young AB

Finansiella rapporter och noter

Förvaltningsberättelse
Rapport över totalresultat koncernen
Rapport över finansiell ställning koncernen
Förändring av eget kapital koncernen
Rapport över kassaflöden koncernen
Resultaträkning moderbolaget
Rapport över totalresultat moderbolaget
Balansräkning moderbolaget
Förändring av eget kapital moderbolaget
Kassaflödesanalys moderbolaget
Not 1 – Allmän information
Not 2 – Redovisningsprinciper
Not 3 – Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument
Not 4 – Rapportering per segment
Not 5 – Hyresintäkter
Not 6 – Hyresintäkter per kontraktsgrupp
Not 7 – Driftkostnader
Not 8 – Anställda och personalkostnader
Not 9 – Nyttjanderättstillgångar och leasingavtal
Not 10 – Central administration
Not 11 – Resultat fastighetsförsäljning
Not 12 – Finansiella intäkter
Not 13 – Räntekostnader
Not 14 – Värdeförändringar
Not 15 – Bokslutsdispositioner
Not 16 – Skatt
Not 17 – Balanserade utgifter dataprogram
Not 18 – Förvaltningsfastigheter
Not 19 – Inventarier
Not 20 – Andelar i intresseföretag
Not 21 – Finansiella anläggningstillgångar
Not 22 – Aktier i dotterföretag
Not 23 – Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag
Not 24 – Hyresfordringar
Not 25 – Övriga fordringar
Not 26 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 27 – Likvida medel
Not 28 – Eget kapital
Not 29 – Obeskattade reserver
Not 30 – Skulder
Not 31 – Räntebärande skulder
Not 32 – Övrig skuld
Not 33 – Uppskjuten skatteskuld
Not 34 – Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 35 – Ställda säkerheter för räntebärande skulder
Not 36 – Finansiella instrument
Not 37 – Tilläggsupplysningar till kassaflödet
Not 38 – Förslag till vinstdisposition
Not 39 – Händelser efter balansdagen
Förslag till vinstdisposition
Årsredovisningens undertecknande
Revisionsberättelse
Fem år i sammandrag

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2021.

Verksamhetsbeskrivning och organisation

Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm innerstad, Söderort, Västerort, Norrort och Södertörn. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens samhällsfastigheter i Stockholm, Salem, Täby och Sollentuna. Två projektfastigheter är under uppförande, en fastighet i Norrtälje innehållandes hyresbostäder och ett äldreboende samt en fastighet i Enköping innehållandes hyresbostäder och trygghetsbostäder. Koncernens fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 69 (68) fastigheter, varav 61 fastigheter är bostadsfastigheter och 8 fastigheter är samhällsfastigheter i form av LSS- och äldre boende. Samtliga fastigheter är belägna i Storstockholm med närförorter. Av de 69 fastigheterna motsvarar två fastigheter projektfastigheter enligt ovan. Uthyrningsbar area är 267 627 (253 839) kvm innehållande 3 479 (3 372) bostäder och 358 (361) lokaler.# FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Den genomsnittliga bostadshyran per kvm är 1 631 (1 601) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt låg. Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.

Personal

Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 8.

Omsättning och resultat

Hyresintäkterna ökade till 449,6 (393,8) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 136,7 (120,3) mkr. Förvaltningsresultatet ökade till 228,9 (187,3) mkr. Det förbättrade förvaltningsresultatet är ett resultat av gjorda förvärv under 2020 i Silverdal, Täby Park, ungdomsboendet i Hökarängen och Österåker samt förvärv 2021 i Vallentuna, Norrtälje samt Enköping. Resultat fastighetsförsäljning uppgick till –1,6 (0,0) mkr. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter och räntederivat uppgick till 1 546,3 (722,9) mkr. Resultat före skatt uppgick till 1 773,7 (910,2) mkr eller 21,48 (11,02) kr/aktie och efter skatt till 1 475,2 (718,2) mkr eller 17,87 (8,70) kr/aktie.

Investeringar och försäljningar

Heba har den 8 oktober 2021 tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga. Affären genomförs genom en så kallad forward funding där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Planerat tillträde är under mars 2022 och produktionsstart under kvartal två 2022. Planerat färdigställande är under kvartal 3 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 0 mkr under 2021. Investeringen beräknas uppgå till cirka 306 mkr.

Heba har den 30 september 2021 tecknat avtal med Nordic m 2 Fastigheter avseende förvärv av en bostadsfastighet i Enköping. Affären genomförs som bolagsaffär där Heba tillträder aktierna och därmed indirekt en bostadsfastighet i Enköping. Bostadsfastigheten färdigställdes under början av 2021 och består av 33 lägenheter. Tillträdde skedde den 30 september. Investeringen uppgår till 88 mkr.

Heba har den 30 juni tecknat avtal med Bergsundetgruppen avseende förvärv av ett trygghetsboende och en bostadsfastighet i Enköping. Affären genomförs som en så kallad forward funding där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett totalentreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Trygghetsboendet består av 62 lägenheter och bostadsfastigheten av 92 hyresrätter. Tillträde har skett den 22 november 2021 och under december 2021 byggstartades projektet. Färdigställande är planerat till kvartal 3 2023. Nedlagda kostnader uppgår till 56,8 mkr under 2021. Investeringen beräknas uppgå till 307 mkr.

Heba har den 22 december 2020 tecknat avtal med Vallentuna Utvecklings AB avseende förvärv av ett äldreboende och en bostadsfastighet i Vallentuna. Affären genomförs som bolagsaffär där Heba tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna i samband med färdigställandet av projektet. Äldreboendet består av 60 lägenheter och bostadsfastigheten av 64 hyresrätter samt 15 garageplatser. Per den 1 juni har Heba tillträtt bolaget innehållandes äldreboendet och per den 16 augusti bolaget innehållandes bostadsfastigheten. Nedlagda kostnader uppgår till 406 mkr, varav 403 mkr under 2021.

Heba har den 9 april 2020 tecknat avtal med Slättö VI AB avseende förvärv i Norrtälje Hamn. Affären genomförs som en bolagsaffär och Heba tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheten i samband med färdigställandet av projektet. Byggnaden består av åtta huskroppar med fyra till sex våningar och totalt 143 hyreslägenheter, 535 kvm lokalyta samt 50 garageplatser. Tillträde skedde 26 oktober 2021. Nedlagda kostnader uppgår till 407,5 mkr, varav 307,5 mkr under 2021.

Heba har den 19 juni 2019 tecknat avtal med Magnolia Bostäder om uppförande av 84 hyreslägenheter och ett äldreboende med 80 lägenheter och 55 parkeringsplatser i Norrtälje Hamn samt ett äldreboende med 60 lägenheter och en förskola med fem avdelningar i Österåker. Affären genomförs som en så kallad forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolagen som tecknar ett totalentreprenadavtal med Credentia AB för projektet i Norrtälje Hamn och Consto Öst för projektet i Österåker. Färdigställande av totalentreprenaderna planeras ske i början av 2022 för Norrtälje Hamn och för Österåker har det skett under våren 2021. Värdet på affären inklusive ersättning för totalentreprenaden uppgår till cirka 706 mkr. Per den 17 mars 2020 har Heba tillträtt bolaget innehållandes projektet i Österåker. Nedlagda kostnader uppgår till 217,0 mkr, varav 36,7 mkr under 2021. Per den 21 augusti 2019 har Heba tillträtt bolaget innehållandes projektet i Norrtälje Hamn. Nedlagda kostnader uppgår till 417,7 mkr, varav 200,4 mkr under 2021. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 484 mkr.

Under andra kvartalet tecknades avtal med Arbetarebostadsfonden om försäljning av tre fastigheter. Affären genomfördes som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde skedde 1 september 2021.

Under början av tredje kvartalet tecknades avtal med Fastighets AB Senator om försäljning av en fastighet. Affären genomfördes som en bolagsaffär där Heba frånträder aktierna och därmed indirekt fastigheten. Frånträde skedde 19 november 2021.

Övriga nyinvesteringar under 2021 uppgår till 21,4 (47,6) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har investerats 283,6 (227,8) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under 2021 uppgår till 1 397,4 (1 270,2) mkr. I övriga anläggningstillgångar har investerats 7,2 (2,7) mkr.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 71

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Samarbeten

I februari 2020 tecknades det första samarbetsavtalet med Åke Sundvall Byggnads AB avseende ett bostadsrättsprojekt i Bredäng. De cirka 200 bostadsrätterna kommer att vara fördelade i tre punkthus om totalt cirka 10 000 kvm BOA/LOA. Projektet bygg startades under kvartal fyra 2020. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 500 mkr.

I september 2020 tecknades det andra samarbetsavtalet med Åke Sundvall Byggnads AB avseende ett hyresrätts- och bostadsrättsprojekt i Uppsala. Bostadsrättsprojektet om 158 lägenheter kommer att vara fördelade i fyra byggnader. De 146 hyresrätterna kommer byggas med hjälp av investeringsstöd. Byggstart ägde rum kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 640 mkr.

I oktober 2020 tecknades det tredje samarbetsavtalet med Åke Sundvall Byggnads AB avseende ett bostadsrättsprojekt i Vårbergstoppen. Bostadsrättsprojektet om 300 lägenheter kommer att vara fördelade i två fastigheter. Byggstart ägde rum kvartal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 600 mkr.

I slutet av november 2020 tecknades det fjärde samarbetsavtalet med Åke Sundvall Byggnads AB avseende att bygga 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostadsprojektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr.

I september 2021 tecknades det femte samarbetsavtalet med Åke Sundvalls Byggnads AB avseende ett bostadsrättsprojekt i Skarpnäck.

I november 2020 tilldelades Heba och Åke Sundvall Byggnads AB en markanvisning i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemensamt projektbolag kommer bolagen bygga cirka 100 bostadsrätter i stadsdelsområdet. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Investeringen beräknas uppgå till cirka 250 mkr.

Finansiell ställning

Likvida medel uppgick till 158,9 (97,1) mkr. Det egna kapitalet uppgick till 7 492,8 (6 124,9) mkr motsvarande en soliditet om 48,3 (47,9) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 232,7 (187,7) mkr. Räntebärande skulder ökade till 6 025,0 (4 915,0) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (140,0) mkr och 2 725,0 (1 615,0) mkr löper med rörlig ränta.

Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat om 1 475 (1 600) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker utestående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 0,93 (1,15) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 240 (1 840) mkr, varav 140 (140) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 3 785,3 (4 211,1) mkr. Moderbolaget har sedan tidigare ingått borgensåtagande för en kreditfacilitet om 400 mkr avseende ett bostadsrättsprojekt i Bredäng och under året 720,5 mkr avseende Uppsala och Vårbergstoppen. Under kvartal två 2021 har moderbolaget ingått ytterligare ett borgensåtagande för kreditfaciliteter om 304,5 mkr avseende ett bostadsrättsprojekt i Uppsala. I likhet med föregående år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33.

Miljö

Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme/bergvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen. Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsredovisningen på sidorna 26–39 samt sidorna 106–114. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen då Heba omfattas av lagens krav på att upprätta en hållbarhetsrapport.Hebas redo görelse för hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, nivå Core.

Händelser efter räkenskapsårets utgång
I januari 2022 utökade Heba sitt obligationsprogram (MTN-pro- gram, medium term notes program) från en beloppsram på 2 000 mkr till 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba framöver har möjlighet att fortsätta ge ut obligationer på kapitalmarknaden och med Hebas gröna ramverk dessutom ge ut gröna obligationer. Under 2022 kommer Heba att arbeta för att bibehålla en låg andel säkerställda lån som inte överstiger 50 procent av den totala låne- skulden enligt Hebas finansiella mål. Det nya investeringsbehovet 2022 planeras således att till övervägande del ske via upplåning på kapitalmarknaden, likväl planeras de banklån som förfaller under året att refinansieras genom kapitalmarknadsfinansiering. Under mars 2022 erhöll Heba en long-term issuer credit rating med betyget BBB+, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. Detta är en förändring från Hebas tidigare ratingbetyg A– Negative outlook.

Framtiden
Hebas avsikt är att fortsätta växa i Stockholmsregionen. Bolaget förutser också förbättrade möjligheter att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet bland annat genom ett omfattande ROT-program. Heba planerar även att genom markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder.

Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 226,9 (222,7) mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 424,3 (51,2) mkr.

Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2021 ett marknadsvärde om 14 673,1 mkr jämfört med 12 046,2 mkr vid föregående årsskifte. Koncernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats av Savills Sweden AB. Fastig- heter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärderats. Samtliga fastig heter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads situation.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
72
HEBA FASTIGHETS AB
ÅRSREDOVISNING 2021

Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut intern- värdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet extern- värderas koncernens samtliga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag som har värderats internt.

Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödes- analys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings- kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genom- förda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jäm- förelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på bostadsfastig- heter sträcker sig från 1,5 procent i innerstaden till 3,6 procent i Norrort. Värdeökningen totalt under januari–december uppgick till 12,4 (7,3) procent. Värdeökningen beror främst på en fortsatt hög efterfrågan och lägre avkastningskrav på bostadsfastigheter i Stockholmsregionen.

Risker och osäkerhetsfaktorer
Av Hebas totala hyresintäkter kommer nästan 80 procent från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostads- hyresintäkterna motsvarar cirka 3,5 mkr.

Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärme- nätet. Totalt sju fastigheter använder bergvärme som värmekälla. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvändningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr.

Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredje- delar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknads- värdet motsvarar cirka 150 mkr.

Under februari 2020 drabbades världen av viruset covid-19. Världen upplever nu en situation som kommer påverka oss under lång tid framåt. För Hebas verksamhet är grunden långsiktighet, hållbarhet och trygghet – värderingar som blir ännu viktigare i osäkra tider. Heba har stabila hyresgäster och låg belåning. Bedöm- ningen är att pandemin inte i något väsentligt har påverkat Hebas verksamhet under 2021.

Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare
Årsstämman 2021 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare: Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Ersättningar till vd och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga för- måner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom till exempel resultat, utbetalas som kontantlön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen. Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag. Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgifts- bestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 8). Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som mot- svarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångsvederlag framgår av not 8). Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen. Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det. Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns publicerad på bolagets hemsida www.hebafast.se.

Heba-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 7 990 320 A-aktier och 74 569 680 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst. I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bola- gets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B. Samtliga aktier är till fullo betalda. Något återköp av egna aktier har inte skett.

Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 70 procent av förvaltningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, kon- solideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultat- påverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 1,60 kr per aktie.

Hebas kapitalförvaltning
Heba står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån. Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med låne- stockens struktur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles. Finansiering sker i form av eget kapital, checkräkningskredit, banklån, företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 7 492,8 (6 124,9) mkr och räntebärande lån, obligationer och företagscertifikat uppgick till 6 025,0 (4 915,0) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 48,3 (47,9) procent. Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte understiga 40 procent.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
73
HEBA FASTIGHETS AB
ÅRSREDOVISNING 2021

Rapport över totalresultat, koncernen
Belopp i kkr

	Not	2021	2020
Hyresintäkter	4, 5, 6	449 637	393 760
Fastighetskostnader
Driftkostnader	7, 8	–125 787	–109 654
Underhållskostnader		–5 065	–5 035
Fastighetsskatt		–5 829	–5 524
Driftöverskott		312 956	273 547
Central administration	8, 10	–37 201	–33 910
Resultat från andelar i intresseföretag	12	–841
Finansiella intäkter	12	18 704	4 343
Räntekostnader	13	–59 709	–51 793
Räntekostnad leasing	9	–4 986	–4 931
Förvaltningsresultat		228 923	187 256
Resultat fastighetsförsäljning		–1 577
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	14	1 490 633	743 750
Värdeförändring räntederivat	3, 14	55 704	–20 813
Resultat före skatt		1 773 683	910 193
Skatt på årets resultat	16	–298 494	–192 032
Resultat efter skatt		1 475 189	718 161
Summa totalresultat		1 475 189	718 161

Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.# FINANSIELL RAPPORTERING

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN

Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholms regionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:

	2021 Kr/kvm	2020 Kr/kvm
Bostäder	351 261	312 043
Lokaler	91 049	73 564
Garage och p-platser	11 842	10 833
Outhyrt, interna kontrakt mm	–4 515	–2 680
Summa hyresintäkter	449 637	1 726 393
	760 1 636

Hyresvärdet för bostäder har ökat med 13 procent jämfört med föregående år. Ökningen är hänförlig till förvärv gjorda under året samt helårseffekten av förvärv gjorda under 2020 och hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet. Av hyresintäkterna kommer cirka 80 procent från bostadshyresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 24 procent jämfört med föregående år. Ökningen är hänförlig till förvärv under 2021 av vårdboenden i Vallentuna och Österåker. Outhyrt motsvarar cirka 0,5 procent av hyresvärdet.

Driftkostnader
Driftkostnaderna uppgick totalt till 125 787 (109 654) kkr enligt nedan stående uppställning:

	2021 Kr/kvm	2020 Kr/kvm
Värmekostnader	19 920	19 284
Fastighetsadministration	35 676	28 221
Övriga driftkostnader 1)	70 191	62 149
Summa driftkostnader	125 787	109 654
	482	456

1) I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 476 (944) kkr.

Fastighetsskatt
Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 5 829 (5 524) kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 459 (1 429) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatteuttaget till 1,0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler.

Tomträttsavgälder
Den totala tomträttsavgälden uppgick till 4 986 (4 931) kkr. Av bolagets 69 (68) fastigheter innehas 46 (44) med äganderätt och 23 (24) med tomträtt. För ytterligare information se not 9 Nyttjanderätts tillgångar och leasingskuld.

Central administration
Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 37 201 (33 910) kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (årsredovisning, börskostnader, styrelse etc).

Finansnetto
Finansnettot uppgick till –41 005 (–47 450) kkr, en minskning med 6,6 kkr. Minskningen beror på lägre genomsnittlig ränta. Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombyggnadsprojekt uppgick till 3 886 (2 430) kkr. Uppgifter om Hebas lån och räntekostnader lämnas i not 3.

Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet är 22,2 procent bättre än föregående år och uppgick till 228 923 (187 256) kkr.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeökningen totalt under året uppgick till 21,8 procent. Värdeökningen beror främst på en fortsatt stark efterfrågan, lågt utbud på äldre bostadsfastigheter i Stockholms närförorter samt under året gjorda förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven på hyresfastigheter sträcker sig från 1,5 procent i Stockholms innerstad till 3,6 procent i Norrort. Se även marknadsvärderingen av Savills Sweden AB på sidan 55 samt not 18.

Värdeförändring räntederivat
Värdeförändring räntederivat uppgick till 55 704 (–20 813) kkr. Skulden har minskat jämfört med årsskiftet 2020/2021 till följd av sjunkande långa marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivatinstrument lämnas i not 3.

Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 1 773 683 (910 193) kkr. Förändringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkar dock inte kassaflödet.

Skatt på årets resultat
Total skatt på årets resultat uppgick till –298 494 (–192 032) kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till –333 (–115) kkr. Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent.

FINANSIELL RAPPORTERING 75

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Belopp i kkr

Not	31 Dec 2021	31 Dec 2020
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter	6 802 1 802	6 802 1 802
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	18 14 673 119	12 046 236
Nyttjanderättstillgångar tomträtt	9 157 500	166 867
Inventarier	19 5 291	14 835
Summa materiella anläggningstillgångar	14 835 910	12 219 905
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i gemensamt styrda verksamheter	20 291 338
Finansiella anläggningstillgångar	21 458 433	334 392
Derivatinstrument	3 941	–459
Summa finansiella anläggningstillgångar	459 665	334 730
Summa anläggningstillgångar	15 302 377	12 556 437
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	24 2 059	2 188
Övriga fordringar	25 26 880	106 204
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	26 25 617	13 913
Summa omsättningstillgångar	54 556	122 305
Likvida medel	27 158 768	97 093
Summa likvida medel	158 768	97 093
SUMMA TILLGÅNGAR	15 515 701	12 775 835

KOMMENTARER

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING, KONCERNEN

Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:

	2021	2020
Bokfört värde vid årets början	12 046 236	10 135 300
Förvärv och nybyggnation	1 204 625	939 513
Investeringar i befintliga fastigheter	285 789	227 673
Försäljningar	–354 164	–
Värdeförändring	1 490 633	743 750
Bokfört värde vid årets slut	14 673 119	12 046 236

Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 1 490 414 (1 167 186) kkr varav 1 204 625 (939 513) kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och 285 789 (227 673) kkr avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt renoveringsarbete.

Fastighetsbeståndet fördelat per område:

Område	2021-12-31	Kr/kvm
Innerstaden	1 918 548	71 500
Söderort	4 631 918	48 300
Västerort	1 036 285	51 200
Norrort	4 827 863	63 800
Södertörn	2 258 505	46 200
Summa	14 673 119	54 900

Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB förutom fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden vilka har internvärderats. Se även sidorna 55–56 samt not 18.

FINANSIELL RAPPORTERING 76

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Belopp i kkr

	Not	31 Dec 2021	31 Dec 2020
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	28	34 400	34 400
Övrigt tillskjutet kapital		6 880	6 880
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		7 451 504	6 083 643
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		7 492 784	6 124 923
Skulder
Långfristiga skulder	30
Långfristiga räntebärande skulder	31	4 290 000	2 294 000
Leasingskuld	9	157 500	166 867
Derivatinstrument	3	–	54 762
Uppskjuten skatteskuld	33	1 710 032	1 411 871
Summa långfristiga skulder		6 157 532	3 927 500
Kortfristiga skulder	30
Leverantörsskulder	28	372 36	4 644
Kortfristiga räntebärande skulder	31	1 735 000	2 621 000
Övriga skulder	32	31 692	4 678
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	34	70 321	61 290
Summa kortfristiga skulder		1 865 385	2 723 412
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		15 515 701	12 775 835

Eget kapital
Det egna kapitalet ökade till 7 492 783 (6 124 923) kkr till följd av det positiva totalresultatet 1 475 190 (718 161) kkr minus årets utbetalda utdelning om 107 328 (99 072) kkr eller 1,30 (1,20) kr/aktie. Soliditeten uppgick till 48,3 (47,9) procent och belåningsgraden till 41,1 (40,8) procent.

Räntebärande skulder
Räntebärande skulder ökade till 6 025 000 (4 915 000) kkr, varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140 000 (140 000) kkr. Totalt löper 2 725 000 (1 615 000) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 4,3 (4,0) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 29 (53) procent. Bolags- och fastighetsförvärv har finansierats med banklån och kapitalmarknadsfinansiering i form av företagscertifikat. Närmare specifikation av Hebas finansiering redovisas i not 3.

Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld ökade till 1 710 032 (1 411 871) kkr. Ökningen beror i första hand på ökat marknadsvärde på förvaltningsfastigheterna. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet.# FINANSIELL RAPPORTERING 77

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Förändring av eget kapital, koncernen

Rapport över kassaflöden, koncernen

Belopp i kkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel	Totalt eget kapital hänförligt till moder företagets ägare	Eget kapital Koncernen
Ingående eget kapital 2020-01-01	34 400	6 880	5 464 554	5 505 834	5 505 834
Årets totalresultat			718 161	718 161	718 161
Transaktioner med ägare
Utdelning	–99 072		–99 072	–99 072	–99 072
Utgående eget kapital 2020-12-31	34 400	6 880	6 083 643	6 124 923	6 124 923
Ingående eget kapital 2021-01-01	34 400	6 880	6 083 643	6 124 923	6 124 923
Årets totalresultat			1 475 189	1 475 189	1 475 189
Transaktioner med ägare
Utdelning	–107 328		–107 328	–107 328	–107 328
Utgående eget kapital 2021-12-31	34 400	6 880	7 451 504	7 492 784	7 492 784

Belopp i kkr	Not	2021	2020
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott		312 956	273 547
Central administration		–37 201	–33 910
Avskrivningar		2 982	3 095
Övriga poster		37 170	–507
Erhållen utdelning Brandkontoret		1 118	1 541
Erhållna räntor		17 586	2 802
Betalda räntor		–67 332	–59 921
Betald skatt		–1 109	434
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital		229 170	187 081
Förändring kortfristiga fordringar		–22 354	20 477
Förändring kortfristiga skulder		25 895	–19 891
Kassaflöde från den löpande verksamheten		232 711	187 667
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter	18	–1 397 415	–1 270 186
Investering i finansiella tillgångar		–25 003	–
Övriga investeringar		–7 171	–2 717
Försäljning av förvaltningsfastigheter		354 275	–
Försäljning av övriga anläggningstillgångar		645	438
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–1 074 669	–1 272 465
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	31	3 180 000	2 294 581
Amortering av lån	31	–2 070 000	–738 581
Förändring av långfristiga fordringar		–99 038	–299 950
Utbetald utdelning		–107 328	–99 072
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		903 634	1 156 978
Årets kassaflöde		61 676	72 180
Likvida medel vid årets början		97 093	24 913
Likvida medel vid årets slut		158 768	97 093

FINANSIELL RAPPORTERING 78

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Resultaträkning, moderbolaget

Rapport över totalresultat, moderbolaget

Belopp i Kkr	Not	2021	2020
Hyresintäkter		6 226 941	222 713
Fastighetskostnader
Driftkostnader	7, 8	–85 415	–76 207
Underhållskostnader		–3 966	–4 158
Fastighetsskatt		–3 482	–3 806
Tomträttsavgälder	9	–2 716	–2 742
Driftnetto		131 362	135 800
Avskrivningar på fastigheter		–23 838	–22 826
Bruttoresultat		107 524	112 974
Central administration	8, 10	–35 474	–32 676
Resultat fastighetsförsäljning	11	–15 045	–
Rörelseresultat		57 005	80 298
Finansiella intäkter	12	356 533	31 391
Räntekostnader	13	–44 947	–39 709
Värdeförändring derivatinstrument	14	55 704	–20 813
		367 290	–29 131
Resultat efter finansiella poster		424 295	51 167
Bokslutsdispositioner	15	2 992	–161
Skatt på årets resultat	16	–21 493	–10 735
ÅRETS RESULTAT		405 794	40 271

Belopp i kkr	2021	2020
Årets resultat	405 794	40 271
Övrigt totalresultat	–	–
SUMMA TOTALRESULTAT	405 794	40 271

FINANSIELL RAPPORTERING 79

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Balansräkning, moderbolaget

Kkr	Not	31 dec 2021	31 dec 2020
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanseradeutgifterdataprogram	17	6 802	1 802
		6 802	1 802
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	18	2 373 248	2 273 759
Inventarier	19	5 291	6 802
		2 378 539	2 280 561
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier i dotterföretag	22	39 242	18 692
Finansiella derivatinstrument	23	941	–
Fordringarhoskoncernföretag	23	3 793 796	2 586 101
Fordringarhosintresseföretag	23	11 605	–
		3 845 584	2 604 793
Summa anläggningstillgångar		6 230 925	4 887 156
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar	24	1 168	1 153
Fordringar hos koncernföretag	25	22 160	–
Övriga fordringar	25	3 231	2 274
Förutbetaldakostnaderochupplupnaintäkter	26	11 419	8 621
		39 978	12 048
Likvidamedel	27	158 161	89 511
		158 161	89 511
Summa omsättningstillgångar		196 139	101 559
SUMMA TILLGÅNGAR		6 427 064	4 988 715
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	28
Bundet eget kapital
Aktiekapital		34 400	34 400
Reservfond		6 880	6 880
		41 280	41 280
Fritt eget kapital
Balanserad vinst		1 069 866	1 136 923
Åretsvinst		405 794	40 271
		1 475 660	1 177 194
Summa eget kapital		1 516 940	1 218 474
Obeskattade reserver	29	1 304	1 563
Avsättningar
Uppskjutenskatteskuld	33	160 396	138 904
Summa avsättningar		160 396	138 904
Skulder
Långfristiga skulder	30
Finansiella derivatinstrument	3	–	54 762
Långfristiga räntebärande skulder	31	2 841 250	975 250
Skuldertillkoncernföretag	23	323 209	352 025
Summa långfristiga skulder		3 164 459	1 382 037
Kortfristiga skulder	30
Leverantörsskulder		10 545	20 567
Kortfristiga räntebärande skulder	31	1 535 000	2 190 625
Övriga skulder	32	4 941	4 204
Upplupnakostnaderochförutbetaldaintäkter	34	33 479	32 341
Summa kortfristiga skulder		1 583 965	2 247 737
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		6 427 064	4 988 715

FINANSIELL RAPPORTERING 80

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Förändring av eget kapital, moderbolaget

Belopp i kkr	Not	Aktiekapital	Reservfond	Fritt eget kapital	Summa eget kapital
Moderbolaget	28
Eget kapital 2019-12-31		34 400	6 880	1 235 995	1 277 275
Årets vinst				40 271	40 271
Transaktioner med ägare
Utdelning		–99 072		–99 072	–99 072
Eget kapital 2020-12-31		34 400	6 880	1 177 194	1 218 474
Årets vinst				405 794	405 794
Transaktioner med ägare
Utdelning		–107 328		–107 328	–107 328
Eget kapital 2021-12-31		34 400	6 880	1 475 660	1 516 940

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i kkr	Not	2021	2020
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftnetto		131 362	135 800
Central administration		–35 474	–32 676
Avskrivningar		2 982	3 090
Övriga poster		37 244	–377
Erhållen utdelning Brandkontoret		1 118	1 541
Erhållna räntor		41 502	21 741
Betalda räntor		–46 542	–42 612
Betald skatt		–269	201
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital		94 923	86 708
Förändring kortfristiga fordringar		–1 966	19 734
Förändring kortfristiga skulder		–10 306	2 965
Kassaflöde från den löpande verksamheten		82 651	109 407
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i byggnader och mark	18	–171 610	–150 339
Övriga investeringar		–6 961	–3 340
Försäljning av förvaltningsfastigheter	33	625	–
Försäljning av övriga anläggningstillgångar		645	1 142
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–144 301	–152 537
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	31	2 850 000	1 706 281
Amortering av lån	31	–1 378 504	–637 000
Förändring av långfristiga fordringar		–1 236 601	–860 850
Erhållet koncernbidrag		2 733	–
Utbetald utdelning		–107 328	–99 072
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		130 300	109 359
Årets kassaflöde		68 650	66 229
Likvida medel vid årets början		89 511	23 282
Likvida medel vid årets slut		158 161	89 511

FINANSIELL RAPPORTERING 81

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Tilläggsupplysningar

Not 1 Allmän information

Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Nordea Bank ABP, Birgitta Härnblad och Charlotte Ericsson. Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhälls- fastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2021 har den 23 mars 2022 godkänts av styrelsen föroffentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 28 april 2022.

Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU god- kända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2021. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka koncernens eller moderbolagets finansiella ställning eller resultat i väsentlig omfattning. Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges. I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffnings- värde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättnings tillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltnings- organisation och administration är av underordnad betydelse förför värvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolags- förvärv klassificeras som rörelseförvärv. Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma ägarna rätt tillinvesteringens nettotillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapital andels metoden vilket innebär att en nettopost inklusive ev. goodwill redovisas i balansräkningen under ”Andelar i intresseföre- tag och gemensamt styrda verksamheter”. Iresultaträkningen redo- visas resultatandelar under ”Resultat från andelar i intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter”.# NOTER

2 Redovisningsprinciper

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18.

2.2 Konsolidering

Dotterföretag

Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastigheter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighetsutveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB samt Heba Equity AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.

Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör.

Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastigheter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighetsadministration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.

Intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter

Som intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden och omfattar företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men ej bestämmande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse.

Enligt kapitalandelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter initialt i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat och koncernens andel av övrigt totalresultat i koncernen. Utdelningar från intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter redovisas som minskning av investeringens redovisade värde.

När koncernens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller gemensamt styrd verksamhet är lika stor som eller överstiger innehavet i detta detta intresseföretag eller gemensamt styrda verksamhet (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redovisar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och den gemensamt styrda verksamhetens vägnar.

Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och gemensamt styrda verksamheter. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs.

2.3 Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyrar redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

2.4 Leasing

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redovisas i balansräkningen såsom nyttjanderättstillgångar. Heba har valt den förenklade övergångsmetoden och tillämpar inte standarden retroaktivt. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019.

Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasingavtal.

Korttidsleasing och leasing av mindre värde kostnadsförs över löptiden.

2.5 Aktiverade utgifter dataprogram

Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 10 procent per år.

2.6 Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 18. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition.

Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderingsman har Savills Sweden AB anlitats som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.

IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Någon omklassificering har inte skett under året.

2.7 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20 procent per år.

2.8 Nedskrivningar

Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.

2.9 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan).

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument
Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar per bokslutsdagen.## 2.9 Redovisning av finansiella instrument

I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.

Upplupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektivräntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

2.9.1 Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.

2.9.2 Hyresfordringar

Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då hyresfordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresfordringar redovisas som driftkostnad.

2.9.3 Derivatinstrument

Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13.

2.9.4. Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

2.9.5. Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

2.10 Segmentsredovisning

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till företagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som koncernredovisningen.

2.11 Pensioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2021 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2021 till 148 (148) procent.

2.12 Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning.

2.13 Rapport över kassaflöden

Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Driftsöverskottet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under året, samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten.

2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Forts. Not 2
NOTER 84
HEBA FASTIGHETS AB
ÅRSREDOVISNING 2021

Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Enligt IFRS 9 redovisas derivatinstrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:

2.14.1 Förvaltningsfastigheter

Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet. Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent. Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.

2.14.2 Inventarier

Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver.

2.14.3 Aktier i dotterföretag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

2.14.4 Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

2.14.5 Leasing

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undantaget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasingavtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moderbolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där moderbolaget är leasetagare, och avser främst kontorsinventarier.

Not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument

Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.

Ränterisk

Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 41,1 procent. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 170,0 mkr bundits på 2 år och 2 930,0 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 0,93 (1,15) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,4 (3,4) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 29,5 mkr för år 2022. Av räntebärande skulder på 6 025,0 (4 915,0) mkr löper 2 725,0 (1 615,0) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta. Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en rAm om 4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 1 475 (1 600) mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kreditlöften uppgår per årsskiftet till 2 240,0 (1 840,0) mkr, varav 140,0 (140,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit och byggnadskreditiv.# Räntebindningsstruktur

Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2021 framgår av nedanstående tabell.

Löptid	Volym (mkr)	Snittränta (%)	Andel (%)
1 år	325,725	6.5	5.6
2 år	417,425	3.1	7.1
3 år	417,425	2.1	7.1
4 år	417,425	1.2	7.1
5 år	517,425	2.0	8.8
6–10 år	889,425	2.7	15.2
11–20 år	1,651,000	3.5	28.1
Summa	5,835,850	2.7	100.0

I snitträntan för perioden 1 år ingår även marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen i de fall räntan bundits med hjälp av ränte- derivat, vilka handlas utan marginal.

NOTER 85

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Forts. Not 3 Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränteswappar). Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 2 050 (1 650) mkr, varav 200 mkr avser räntederivat med start- datum 2023 och 2024. Tecknade räntederivat samt värdering till verkligt värde per 31 december 2021 framgår av nedanstående tabell:

Förfallodag	Nominellt belopp mkr	Orealiserad värde - förändring derivat mkr
2023-01-12	417,425	–6,4
2024-10-12	417,425	18,9
2024-01-16	417,425	–18,1
2025-01-16	417,425	–18,9
2023-01-12	417,425	–8,6
2023-11-13	417,425	–8,1
2024-01-12	417,425	–8,4
2026-01-15	417,425	10,8
2026-01-12	417,425	–5,1
2023-01-12	417,425	–9,8
2026-01-12	417,425	–15,6
2023-01-12	417,425	–9,3
2037-01-16	417,425	8,2
2037-01-12	417,425	–15,6
2037-01-12	417,425	–6,3
Summa	5,844,000	2,0

Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finan- siell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella mark- nadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och deri- vaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tilläm- pas inte utan värdeförändringen redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken genom god lön- samhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur.

Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2021 till 6 025,0 (4 915,0) mkr, varav 0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 140,0 (140,0) mkr.

Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2021 framgår av nedanstående tabell.

Kapitalbindningsstruktur 31-12-21	Löptid	Kreditavtal (mkr)	Utnyttjat (mkr)
Certifikatprogram	1-3 kv.	417,177	417,177
	1 år	417,425	417,425
	2 år	365,335	148,755
	3 år	561,885	661,885
	4 år	350,350	350,350
	5 år	285,285	285,285
	6–10 år	1,545,540	1,545,540
Summa		3,942,997	3,377,417

Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För lång- fristiga räntebärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 85,5 (60,4) mkr.

Likvidflöden beräknade per 31-12-21 (belopp i mkr)

År	Förfall krediter	Ränta krediter	Ränta derivat	Totalt
2022	5,453,925	115,49	319,12	5,997,53
2023	2,148,755	321,42	319,12	2,789,29
2024	661,885	315,91	319,12	1,296,91
2025	350,350	313,91	319,12	983,38
2026	285,285	311,91	319,12	916,32
2027	-	310,91	319,12	620,03
2028	-	310,91	319,12	620,03
2029	-	310,91	319,12	620,03
2030	-	310,91	319,12	620,03
2031	-	310,91	319,12	620,03
2032	-	310,91	319,12	620,03
2033	-	310,91	319,12	620,03
2034	-	310,91	319,12	620,03
2035	-	310,91	319,12	620,03
2036	-	310,91	319,12	620,03
2037	5,844,000	310,91	319,12	7,473,03
Summa	10,191,195	3,770,95	3,829,44	17,791,58

Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta under kredittiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast mot- parter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Koncernen har inga större kreditförluster under Coronaåret 2021. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det enskilt störta kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 3 procent av koncernens totala hyresintäkter.

Nedskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 10):

	Koncernen 2021	Koncernen 2020	Moderbolaget 2021	Moderbolaget 2020
Hyresfordringar	15,214	15,923	12,181	12,139
Förväntade kreditförluster	–1,211	–1,239	–1,121	–1,236
Summa: hyresfordringar	14,003	14,684	11,060	10,903

NOTER 86

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Not 4 Rapportering per segment

Koncernen 2021

	Innerstaden	Söderort	Västerort	Södertörn	Norrort	Totalt koncern
Hyresintäkter	910,264	519,259	316,289	637,414	521,119	2,904,345
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–320,269	–191,705	–107,911	–181,930	–177,920	–979,735
Underhållskostnader	–215,5	–172,918	–159,20	–206,72	–170,20	–924,77
Fastighetsskatt	–113,331	–112,711	–81,723	–112,718	–112,471	–532,954
Driftsöverskott	260,169	151,625	77,155	136,074	70,728	711,882
Värdeförändring
Resultat fastighetsförsäljning	395,124	395,124	395,124	395,124	395,124	1,975,620
Fastighet orealiserad	146,560	121,277	111,721	118,344	121,523	619,425
Resultat	801,853	667,901	584,000	649,542	587,375	3,306,671
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	10,029,956	5,123,752	3,152,896	5,111,956	4,211,956	27,630,516
Nyttjanderättstillgång tomträtt	115,323	102,752	83,121	91,456	82,115	474,767
Finansiella anläggningstillgångar	280,956	173,521	133,956	119,456	101,752	809,641
Övriga anläggningstillgångar	31,714	15,323	12,154	12,956	11,752	83,900
Övriga kortfristiga fordringar	195,412	126,752	110,231	117,956	111,752	672,103
Ofördelade tillgångar	156,714	102,752	83,121	91,456	82,115	516,158
Summa tillgångar	10,809,075	5,740,032	3,675,481	5,627,240	4,700,000	30,217,185
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder	137,714	121,752	107,911	111,956	107,752	587,085
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	170,714	151,752	127,911	141,956	137,752	729,115
Investeringar	100,714	81,752	70,115	71,956	70,752	395,289

Koncernen 2020

	Innerstaden	Söderort	Västerort	Södertörn	Norrort	Totalt koncern
Hyresintäkter	956,170	519,259	335,289	765,414	715,119	3,291,251
Fastighetskostnader
Driftkostnader	–320,269	–191,705	–175,911	–181,930	–177,920	–1,047,735
Underhållskostnader	–95,5	–172,918	–159,20	–206,72	–170,20	–794,77
Fastighetsskatt	–113,331	–112,711	–81,723	–112,718	–112,471	–532,954
Driftsöverskott	427,075	141,925	100,155	264,074	254,728	1,197,877
Värdeförändring
Fastighet orealiserad	179,560	121,277	111,721	118,344	121,523	652,425
Resultat	506,575	263,202	211,876	382,418	376,251	1,739,322
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	12,029,956	5,123,752	4,452,896	5,111,956	5,211,956	31,930,516
Nyttjanderättstillgång tomträtt	81,923	60,752	53,121	51,456	42,115	289,367
Finansiella anläggningstillgångar	270,656	173,521	133,956	119,456	101,752	799,341
Övriga anläggningstillgångar	10,956	9,752	8,115	9,956	8,752	47,531
Övriga kortfristiga fordringar	117,714	96,752	80,231	81,956	70,752	447,405
Ofördelade tillgångar	106,714	82,752	73,121	71,456	62,115	396,158
Summa tillgångar	12,617,919	5,740,032	5,202,440	5,647,240	5,697,442	35,620,319
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder	117,714	111,752	100,911	101,956	97,752	529,085
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	117,714	121,752	110,911	121,956	117,752	589,115
Investeringar	100,714	81,752	70,115	71,956	70,752	395,289

(1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.

Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redo- visat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 312 957 (273 547) kkr och resultatet före skatt 1 773 684 (910 193) kkr består av central administration –37 201 (–33 910) kkr, räntekostnad leasing –4 986 (–4 931) kkr, finansnetto –41 005 (–47 450) kkr, resultat fastighetsförsäljning –1 577 (0) kkr, andel intresseföretag –841 (0) kkr och orealiserad värdeförändring 1 546 337 (722 937) kkr.

NOTER 87

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Not 5 Hyresintäkter

2021-12-31

Kontraktsförfallostruktur

Kommersiellt (löptid)	Antal kontrakt	Kontraktsvärde	Andel av värdet (%)
År 2022	331	320,269	11.1
År 2023	16	140,235	4.8
År 2024	15	149,991	5.2
År 2025	14	120,287	4.1
Övriga (1)	120	1,490,000	51.3
Summa lokaler	496	2,220,782	76.5
Vakanta lokaler	12	134,752	4.6
Interna kontrakt	19	170,235	5.9
Ombyggnadsprojekt	9	60,235	2.1
Bostäder	10,415	285,918	9.8
Garage och p-platser	1,116	115,752	4.0
Summa	11,076	2,907,674	100.0

(1) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (tom 2037-12-31) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby. 15-årigt hyresavtal (tom 2032-07-11) med hyresgäst Vardaga AB avseende äldreboende i Farsta. 15-årigt hyresavtal (tom 2035-11-23) med hyresgäst Vardaga Silver- hemmet AB avseende äldreboende i Täby. 15-årigt hyresavtal (tom 2032-11-23) med hyresgäst Frösunda Omsorg AB avseende äldreboende i Sollentuna samt 17-årigt hyresavtal (tom 2034-07-11) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm. 15-årigt hyresavtal (tom 2032-07-11) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker. 15-årigt hyresavtal (tom 2032-07-19) med Humana Omsorg avseende äldre- boende i Vallentuna samt 17-årigt hyresavtal (2034-07-11) med Salems Kommun avseende vårdboende i Salem.

Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för, utgör drygt 3 procent av koncernens totala hyresintäkter.Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Bostäder | 189 725 | 195 316 | 17 590 | 17 611 | | | |
| Lokaler övriga | 76 783 | 73 190 | 7 206 | 7 210 | | | |
| Lokaler samhälls fastigheter | 19 311 | 104 719 | 17 291 | 14 195 | | | |
| Garage och p-platser | 11 651 | 17 633 | 12 231 | 12 933 | | | |
| Koncerninterna tjänster | 17 336 | 19 964 | | | | | |
| Outhyrt interna kontrakt med mera | – 19 119 | – 17 127 | – 9 611 | – 15 615 | | | |
| Summa | 313 087 | 316 595 | 63 529 | 65 964 | | | |

Not 7 Driftkostnader
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Värmekostnader | 10 027 | 10 876 | 11 799 | 11 364 | | | |
| Fastighetsskötsel | 12 171 | 13 145 | 14 146 | 13 429 | | | |
| Fastighets administration | 13 824 | 16 711 | 13 177 | 16 133 | | | |
| Övriga driftkostnader | 6 407 | 6 049 | 9 961 | 9 271 | | | |
| Summa | 42 409 | 46 781 | 49 083 | 49 197 | | | |

Not 8 Anställda och personalkostnader

Antal anställda
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Medeltal anställda | 15 | 15 | 15 | 15 | | | |
| Varav kvinnor | 4 | 6 | 4 | 6 | | | |

Löner och andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande:
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Löner och ersättningar | 15 678 | 15 963 | 15 678 | 15 963 | | | |
| Sociala kostnader | 10 727 | 10 425 | 10 727 | 10 425 | | | |
| (varav pensions kostnader) | (5 756) | (4 295) | (5 756) | (4 295) | | | |

Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till 2 909 (2 188) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 1 000 (922) kkr vd samt 2 083 (2 032) kkr övriga ledande befattnings havare. Styrelsen i Heba består av 6 (6) ledamöter och 0 (0) suppleant. Övriga ledande befattningshavare var under året totalt 7 (7), varav en person varit anställd till och med augusti.

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Styrelseordförande | 190 | 149 | 190 | 149 | | | |
| Styrelseledamöter | 1 790 | 1 070 | 1 790 | 1 070 | | | |
| Vd | 3 809 | 3 706 | 3 809 | 3 706 | | | |
| Övriga ledande befattningshavare (2) st | 4 179 (7) | 4 151 (7) | 4 179 (7) | 4 151 (7) | | | |
| Övriga anställda (35) st | 11 576 (33) | 11 841 (33) | 11 576 (33) | 11 841 (33) | | | |
| Summa | 21 544 | 20 917 | 21 544 | 20 917 | | | |

Styrelsens ordförande och övriga ledamöter Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 500 (1 275) kkr varav 450 (375) kkr till styrelsens ordförande Lennart Karlsson och med 210 (180) kkr vardera till styrelseleda- möterna Rolf H Andersson, Tobias Emanuelsson, Lena Hedlund, Christina Holmbergh och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej.

Verkställande direktör Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskattnings- bara förmåner med totalt 3 809 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 160 (149) kkr. För vd utgår pensionspremie och sjukför- säkring om 27 procent av den fasta månads lönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2021 uppgick totalt för vd till 1 000 (922) kkr.

NOTER 88 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021 Forts. Not 8 Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor.

Övriga ledande befattningshavare Till andra ledande befattningshavare, sex personer, har utgått beskattningsbara förmåner utöver lön med totalt 427 (415) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2021 uppgick till 1 849 (1 808) kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2021 uppgick till 234 (224) kkr.

Könsfördelning bland ledande befattningshavare
| Koncern och moderbolag | | |
| :---------------------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 |
| Andel kvinnor | | |
| Styrelse | 33% | 33% |
| Ledande befattningshavare | 40% | 40% |

Sjukfrånvaro
| Koncern och moderbolag | | |
| :---------------------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 |
| Total sjukfrånvaro | 1% | 2% |
| – sjukfrånvaro för kvinnor | 2% | 3% |
| – sjukfrånvaro för män | 1% | 1% |
| – anställda – 20 år | 1% | 1% |
| – anställda 21–50 år | 2% | 2% |
| – anställda 51 år– | 1% | 1% |

Not 9 Nyttjanderättstillgångar och leasingskuld
| Koncernen | | |
| :-------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 |
| Ingående värde 1 januari 2020 | 12 264 | 194 433 |
| Årets aktiveringar | – 9 627 | 7 135 |
| Avgår sålda fastigheter | – 3 544 | – |
| Summa | 77 093 | 194 433 |

Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även redovisning av tomträtts avtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är leasetagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavtalen uppptas till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3 procent. Standarden tillämpas inte retroaktivt. Se även not 1, redo visnings- och värderingsprinciper.

Förfallostruktur leasingskulder
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Förfallotidpunkt 1 år | 6 500 | 4 100 | 6 500 | 4 100 | | | |
| Förfallotidpunkt 1–5 år | 17 199 | 12 147 | 11 207 | 12 119 | | | |
| Förfallotidpunkt efter 5 år | 12 474 | 12 160 | 203 | 1 256 | | | |
| Sålda fastigheter | 11 | 11 | – | – | | | |
| Summa | 36 184 | 28 418 | 17 910 | 17 475 | | | |

Not 10 Central administration
I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Revisionsuppdraget | 1 592 | 6 125 | 1 592 | 6 125 | | | |
| Revisionsverksamhet över revisionsuppdraget | 419 | – | – | – | | |
| Skatterådgivning | 16 | 115 | 16 | 115 | | | |
| Övriga tjänster | 165 | 69 | 165 | 69 | | | |
| Summa | 2 192 | 6 309 | 1 773 | 6 309 | | | |

Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncern redovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

Not 11 Resultat fastighetsförsäljning
| Moderbolaget | | |
| :----------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 |
| Förlust vid avyttring av fastigheter | – 18 795 | – |
| Summa | – 18 795 | – |

Not 12 Finansiella intäkter
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Utdelning på aktier i dotter företag | – | – | 13 497 | – | | |
| Utdelning allframtids- brandförsäkring | 1 116 | 1 511 | 1 116 | 1 511 | | |
| Ränteintäkter | 159 | 174 | 65 | 130 | | | |
| Ränteintäkter intresseföretag | 14 151 | 8 295 | 11 729 | – | | |
| Ränteintäkter koncernföretag | – | – | 12 172 | 10 523 | | | |
| Summa | 15 426 | 9 980 | 43 080 | 22 164 | | | |

NOTER 89HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Not 16 Skatt
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Aktuell skatt | | | | | | | |
| Årets skattekostnad | – 3 741 | – 9 300 | – | – | | | |
| Skatt hänförlig till tidigare år | – 12 | 763 | – | 763 | | | |
| Uppskjuten skatt | | | | | | | |
| Obeskattade reserver i koncernföretag | – 97 | 5 707 | – | – | | |
| Finansiella instrument | – 11 549 | 1 806 | – 11 549 | 1 806 | | | |
| Underskottsavdrag | – 41 | 3 156 | 1 740 | – | | | |
| Justering uppskjuten skatt vid försäljning | | | | | | |
| Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skatte mässiga värde | – 16 292 | – 10 021 | – 12 740 | – 11 902 | | | |
| Summa | – 21 691 | – 770 | – 10 009 | 4 667 | | | |
| Redovisat resultat före skatt | 74 668 | 97 315 | 15 640 | 17 311 | | | |
| Skatt enligt gällande skattesats (22%) | – 16 427 | – 21 409 | – 3 441 | – 3 809 | | | |
| Skatt hänförlig till tidigare år | 12 | 763 | – | 763 | | | |
| Omräkning uppskjuten skatt (22%) | – | 4 133 | – | 1 706 | | | |
| Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning | – 3 213 | – 5 146 | – | – 51 | | | |
| Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag | – | – | 12 335 | – | | | |
| Återföring uppskjuten skatt vid försäljning | 14 453 | – | – | – | | | |
| Underskottsavdrag tidigare år | 156 | – 4 177 | 156 | – 4 274 | | | |
| Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader | 9 119 | – | 3 707 | – | | | |
| Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skatte mässiga värde tidigare år | – | 1 815 | – | 1 999 | | | |
| Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter | 720 | 166 | 720 | 117 | | | |
| Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader | – 339 | – 139 | – 315 | – 114 | | | |
| Övriga skattemässiga justeringar | 122 | – | – | – | | | |
| Summa | – 21 691 | – 770 | – 10 009 | 4 667 | | | |
| Effektiv skattesats | 29% | 1% | 64% | 27% | | | |

Not 13 Räntekostnader
| Koncernen | | | | Moderbolaget | | | |
| :-------- | :---------- | :---------- | :---------- | :----------- | :---------- | :---------- | :---------- |
| | 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | | | |
| Räntekostnader kredit institut | 18 795 | 15 104 | 13 267 | 19 719 | | | |
| Aktiverade räntekostnader | – 3 362 | – 17 137 | – 3 362 | – 17 137 | | | |
| Räntekostnader dotterbolag | – | – | 12 127 | 13 315 | | | |
| Övriga räntekostnader | 151 | 19 | 0 | 17 | | | |
| Summa | 15 584 | – 1 974 | 12 032 | 15 914 | | | |

Not 14 Värdeförändringar

Förvaltningsfastigheter
Värdeförändringen totalt under året uppgick till 1 490 633 (743 750) kkr, motsvarande 12,4 (7,3) procent. Årets värdeökning på 12,4 pro- cent beror främst på en fortsatt stark efterfrågan och ett lågt utbud på äldre bostadsfastigheter i Stockholms närförorter. Samtliga för- valtningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renove- ring samt projektfastigheter i tidiga skeden, har extern värderats av Savills Sweden AB per årsbokslutet. Samtliga fastig heter är klassifi- cerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads situation. Som huvud metod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är indi- viduella per fastighet beroende på analys av genomförda transak- tioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven för hyres fastigheter sträcker sig från 1,5 procent i Stockholms innerstad till 3,5 procent i Norrort. För mer information se även sidan 54–55 samt not 18.

Räntederivat
Värdeförändring räntederivat uppgick till 55 704 (–20 813) kkr. Skulden har minskat jämfört med årsskiftet 2020/2021 till följd av sjunkande långa marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknads- noteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder.# NOTER

Not 15 Bokslutsdispositioner

Moderbolaget
Överavskrivning på inventarier	2 421
Koncernbidrag	1 500
Summa	3 921

NOTER 90

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Not 17 Balanserade utgifter

Koncernen	Moderbolaget

Ingående anskaffningsvärde	12 756
Investeringar	9 240
Utgående anskaffningsvärde	21 996
Ingående ackumulerade avskrivningar	– 5 340
Årets avskrivningar	– 2 410
Utgående ackumulerade avskrivningar	– 7 750
Utgående planenligt restvärde	14 246

Not 18 Förvaltningsfastigheter

Koncernen
	2021
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	17 752 837
Investeringar	1 507 515
Försäljningar	– 359 425
Värdeförändring	1 507 523
Utgående balans	19 407 450
Taxeringsvärden
Byggnader	3 365 726
Mark	8 712 414
Varav mark tomträtter	– 9 117
Summa	12 078 140

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsregionen och Uppsala, samt sex vårdfastigheter och ett LSS-boende. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Genom löpande ombyggnader och förvärv av nybyggda fastigheter håller en betydande del av lägenhetsbeståndet en modern standard. Totalt är 65 procent av lägenheterna ny- eller ombyggda 2004 eller senare. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 3 386 (2 430) kkr.

Väsentliga åtaganden
Heba har tecknat avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga. Affären genomförs som en så kallad forward funding där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar totalentreprenadkontrakt. Fastigheterna består av 123 hyresrätter. Planerat tillträde i mars 2022 och produktionsstart under kvartal två 2022. Planerat färdigställande kvartal 3 2023. Investeringen beräknas uppgå till 306 mkr.

Heba har tecknat avtal med Bergsundetgruppen avseende förvärv av ett trygghetsboende och en bostadsfastighet i Enköping. Affären genomförs som en forward funding affär där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknat totalentreprenadkontrakt med Lindbäcks Bygg AB. Heba tillträde bolaget i november 2021 och projektet byggstartades i december. Trygghetsboendet består av 62 lägenheter och bostadsfastigheten av 92 hyresrätter. Planerat färdigställande kvartal tre 2023. Investeringen beräknas uppgå till 306 mkr.

Fastighetsvärdering
Samtliga fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderings objektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den öppna marknaden. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Följande antaganden och bedömningar har använts;
• Inflationstakten har för kalkylperioden antagits till 2 procent per år.
• Hyresutvecklingen för bostäder har för 2022 bedömts till 1,80 procent för att åren därefter i huvudsak antas följa inflationen. Undantag har gjorts för objekt som är att betrakta som nyproduktion och pågående eller nyligen avslutade ROT-projekt där ny förhandlingsöverenskommelse träffats. För dessa har antagits en hyresutveckling i enlighet med för respektive fastighet fastställda hyror vid förhandlingsöverenskommelse med Hyresgästföreningen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
• Långsiktig ekonomisk vakansgrad har i snitt bedömts till 0,8 procent och varierar inom beståndet mellan 0,1 och 2,0 procent.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 3,7 till 5,6 procent med ett snitt på 4,8 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 1,5 till 3,6 procent med ett snitt på 2,8 procent.

Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredovisning.

Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande:

Område	Direktavkastning (%)	Värdeökning (%)	Area (kvm)	Bokfört värde (kr/kvm)
Innerstaden	18–35	14–45	34 750	41 200
Söderort	18–35	20–45	29 010	16 700
Västerort	18–35	15–45	27 813	11 200
Södertörn	23–35	12–45	15 652	12 700
Norrort	18–35	14–45	24 564	12 300
Summa	17–35	13–45	134 189	17 350

NOTER 91

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Forts.

Not 18

Marknadsvärdet på fastigheterna varierar beroende på konjunktur, ränteläge med mera, se nedanstående känslighetsanalys:

Parameter	Förändring	Värdeförändring (mkr)
Inflation	+/- 1 procent-enhet	+/- 203 - +/- 223
Kalkylränta	+/- 1 procent-enhet	– 382 /+ 414
Direktavkastningskrav	+/- 1 procent-enhet	– 1 492 /+ 1 053
Hyresvärde	+/- 1 procent	+/- 313 – +/- 313
Drifts- och underhållskostnader	+/- 1 procent	– 333 /+ 333

Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier:

Kategori	Direktavkastning (%)	Kalkylränta (%)	Långsiktig vakans (%)	Drift och underhåll (kr/kvm)
Bostadsfastigheter	18–33	3.75–5.75	0.7–1.1	114–173
Samhällsfastigheter	25–35	4.75–5.75	0.7–1.7	177–195

Moderbolaget
	2021	2020
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde	8 512 071	8 712 414
Investeringar	1 411 217	1 130 330
Försäljningar	– 91 156	–
Utgående anskaffningsvärde	9 832 132	8 512 071
Ingående ackumulerade avskrivningar	– 7 111 574	– 6 566 561
Försäljningar	2 303	–
Årets avskrivningar	– 8 363 376	– 8 181 412
Utgående ackumulerade avskrivningar	– 15 477 647	– 7 111 574
Summa byggnad	9 832 132	7 399 497
Mark
Ingående anskaffningsvärde	16 273 512	16 273 512
Försäljningar	– 12 153	–
Utgående anskaffningsvärde	16 261 359	16 273 512
Utgående planenligt värde	16 261 359	16 273 512
Taxeringsvärden
Byggnader	1 459 919	1 631 203
Mark	1 352 032	1 511 455
Varav mark tomträtter	– 8 241	– 3 763
Summa	15 910 451	15 743 062

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 398 (349) kkr.

Not 19 Inventarier

Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020
Ingående anskaffningsvärde	13 788	11 845
Investeringar	1 115	3 156
Försäljningar och utrangeringar	– 1 035	– 1 020
Utgående anskaffningsvärde	13 868	13 981
Ingående ackumulerade avskrivningar	– 2 597	– 1 976
Försäljningar och utrangeringar	205	1 215
Årets avskrivningar	– 1 131	– 1 091
Utgående ackumulerade avskrivningar	– 3 523	– 1 767
Utgående planenligt restvärde	10 345	12 214

Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:

Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020
Driftkostnader	1 063	1 015
Central administration	152	76
Summa	1 215	1 091

Not 20 Andelar i intresseföretag

Företag, org.nr och säte	Ägarandel (%)	Redovisat värde (2021)
ÅSF 22 AB, 559142-6550, Stockholm	17.0	377
VBT Utvecklings AB, 559142-2178, Stockholm	17.0	118
Åke Sundvall i Rosendal V AB, 559142-1274, Stockholm	17.0	13
Big Valley AB, 559142-1745, Stockholm	17.0	271
Fastighets AB Archipelwald AB, 559111-5307, Stockholm	17.0	118
Summa		900

	2021
Redovisat värde vid året början	336
Investering	708
Avyttring	–
Utdelning	–
Resultatandel	– 204
Värde vid årets utgång	840

Not 21 Finansiella anläggningstillgångar

Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020
Fordringar hos intresseföretag
Långfristiga fordringar
JV-projekt Bredäng- Panorama	17 056	17 309
JV-projekt Vårbergstoppen	6 420	6 045
JV-projekt Rosendal- Uppsala	17 351	11 169
JV-projekt Big Valley	11 914	11 535
Övriga långfristiga fordringar	1 981	–
Finansiella tillgångar
Finansiell placering Colive AB	18 773	–
Summa	73 500	28 353

Förfallostruktur långfristiga fordringar

Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020
Förfallotidpunkt 1–9 år	31 620	15 709
Förfallotidpunkt > 9 år	11 914	11 535
Summa	43 534	27 244

Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I beloppet ingår erlagd handpenning om 114,3 mkr till Sköndal Framtidsutveckling AB avseende bostadsprojekt Stora Sköndal. Heba har under fjärde kvartalet förvärvat aktier i Colive AB vilka värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader.## Not 22 Aktier i dotterföretag

Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag

Direktägda dotterföretag	Org nr	Säte	Antal	Andel (%)	Bokfört värde	Eget kapital
Heba Förvaltnings AB	556205-5958	Stockholm	26	100	958	75
Heba Stockholm AB	556415-7456	Stockholm	26	100	914	36
Heba Hyresrätten AB	556305-2208	Stockholm	311	100	625	214
Heba Bostads AB	556125-4618	Stockholm	311	100	12	704
Heba Hyreshus AB	556125-5615	Stockholm	311	100	410	205
Heba Hyresfastigheter AB	556077-2308	Stockholm	311	100	710	270
Heba Bostadsfastigheter AB	556077-2308	Stockholm	311	100	12	273
Heba Hyreslägenheter AB	556077-2308	Stockholm	311	100	274	15
Heba Fastighetsutveckling AB	556715-2018	Stockholm	311	100	71	311
Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB	556719-4718	Stockholm	311	100	211	615
Heba Förvaltning 21 AB	556477-4158	Stockholm	311	100	12	127
Heba Förvaltning 22 AB	556445-7258	Stockholm	311	100	12	64
Heba Equity AB	556453-3718	Stockholm	311	100	71	113
Summa					3012	2355

Dotterföretag underkoncerner

Org nr	Säte	Verksamhet	Andel (%)	Bokfört värde	Eget kapital
Heba Hägernäs Strand AB	556105-2518	Stockholm	26	100	970
Heba Liljeholmsplan AB	556125-3718	Stockholm	26	100	312
Heba Huddinge AB	556105-2318	Stockholm	311	100	12
Heba Hökarängen AB	556105-2118	Stockholm	26	100	520
Heba Råcksta AB	556315-1918	Stockholm	311	100	713
Heba Farsta AB	556305-2218	Stockholm	311	100	2715
Heba Enhagen AB	556315-2218	Stockholm	311	100	614
Heba Viby AB	556105-2318	Stockholm	311	100	614
Heba Flemingsberg AB	556105-3118	Stockholm	311	100	312
Heba Enköping Ilian AB	556445-5618	Stockholm	711	100	715
Heba Enköping Älvdansen AB	556445-5618	Stockholm	311		211
Heba Tullinge AB	556105-2718	Stockholm	311	100	215
Heba Årstaberg	556307-2518	Stockholm	26	100	415
Heba Tibble AB	556305-2418	Stockholm	311	100	216
Heba Salem AB	556105-2418	Stockholm	611	100	520
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB	556407-2318	Stockholm	311	100	714
Heba Norr 2 AB	556105-2518	Stockholm	311	100	715
Heba Norrtälje AB	556415-2618	Stockholm	311	100	714
Heba Silverdal AB	556415-2818	Stockholm	311	100	715
Heba Norr 3 AB	556415-2718	Stockholm	26	100	915
Heba Täby Park AB	556415-2918	Stockholm	311	100	614
Heba Österåker AB	556105-2618	Stockholm	311	100	211
Heba Gråalen AB	556415-3018	Stockholm	311	100	715
Heba Vallentuna Grön AB	556415-3118	Stockholm	311	100	714
Heba Vallentuna Blå AB	556415-3218	Stockholm	311	100	911
Summa					10195

Not 23 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag

Moderbolaget

	2021	2020
Fordringar vid årets början	7,913	6,858
Amortering	–30,461	–421,648
Ny utlåning	7,356,608	7,433,190
Summa	7,902,060	7,015,300

Moderbolaget

	2021	2020
Skulder vid årets början	41,701	35,015
Amortering	–11,411	–27,181
Ny inlåning	17,659	20,351
Summa	57,949	28,185

Specifikation fordringar hos koncernföretag

Moderbolaget	2021	2020
Heba Bostads AB	1	714
Heba Bostadsfastigheter AB	9,446	1
Heba Enköping Ilian AB	2,399	1
Heba Enköping Älvdansen AB	2,371	1
Heba Equity AB	1,113	1
Heba Fastighetsutveckling AB	5,510	710,763
Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB	2,291	2,259
Heba Flemingsberg	4,160	4,773
Heba Förvaltnings AB	410	208
Heba Förvaltning 22 AB	211	1
Heba Gråalen AB	115	1
Heba Huddinge AB	1	416
Heba Hyresfastigheter AB	2,731	2,717
Heba Hyreshus AB	2,181	2,198
Heba Hyreslägenheter AB	1,511	2,159
Heba Hyresrätten AB	1,196	2,312
Heba Hökarängen AB	5,156	6,610
Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB	230	714
Heba Norr 2 AB	591	591
Heba Norr 3 AB	115	115
Heba Norrtälje AB	4,156	2,187
Heba Silverdal AB	715	715
Heba Stockholm AB	1,156	1,156
Heba Tullinge AB	715	317
Heba Täby Park AB	4,110	4,123
Heba Viby AB	1	613
Heba Österåker AB	713	2,172
Summa	7,902,060	7,015,300

Specifikation skulder hos koncernföretag

Moderbolaget	2021	2020
Heba Bostads AB	2,154	1
Heba Bostadsfastigheter AB	1	219
Heba Enhagen AB	117	233
Heba Farsta AB	606	416
Heba Fastighetsurvecling i Söderort AB	1	217
Heba Förvaltnings AB	1	11
Heba Förvaltning 21 AB	115	1
Heba Huddinge AB	2156	2156
Heba Hyresfastigheter AB	1	611
Heba Hyreshus AB	1	10
Heba Hyreslägenheter AB	1	113
Heba Hyresrätten AB	1	711
Heba Hägernäs Strand AB	714	7105
Heba Liljeholmsplan AB	310	1117
Heba Råcksta AB	213	2141
Heba Salem AB	115	115
Heba Silverdal AB	1	71
Heba Stockholm AB	1	415
Heba Tibble AB	211	2176
Heba Vallentuna Grön AB	115	1
Heba Vallentuna Blå AB	211	1
Heba Viby AB	214	7102
Heba Årstaberg AB	215	416
Summa	57,949	28,185

Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncernbolagen som moderbolaget lånar från extern part.

Not 24 Hyresfordringar

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Hyresfordringar	17,910	17,377	12,145
Reserv vid årets början	7,439	6,719	6,437
Årets reserveringar	620	417	731
Återförda reserveringar	–512	–305	–66
Konstaterade förluster	–776	–209	–190
Reserv vid årets slut	7,761	7,439	6,174
Summa	25,671	24,816	18,319

Förfallostruktur hyresfordringar

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Förfallet belopp	7,910	7,178	6,145
Varav förfallna 1–30 dgr	117	107	15
Varav förfallna 31–60 dgr	114	137	217
Varav förfallna 60+ dgr	7,115	6,934	5,613
Reserv för förväntade kredit förluster	7,761	7,439	6,174
Summa	7,761	7,439	6,174

Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt.

Not 25 Övriga fordringar

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Skattefordringar	7,155	7,697	415
Momsfordran	6,109	11,020	415
Övriga fordringar	2,154	10	315
Fordran på säljaren vid förvärv	2,154	214	1
Summa	15,572	18,737	730

Not 26 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Upplupna intäkter	4,610	7,173	17
Förutbetalda räntekostnader	3,115	1,798	141
Förutbetalda leasingavgifter	2,771	1,541	115
Förutbetalda övriga kostnader	2,714	1,914	419
Summa	12,210	11,426	692

Not 27 Likvida medel

Likvida medel uppgår till 158 768 (97 093) kkr i koncernen och 158,161 (89 511) kkr i moderbolaget och består av banktillgodohavanden per bokslutsdagen. Tillgodohavandet redovisas till nominellt värde.

Forts. Not 23

Not 28 Eget kapital

Aktiekapital

	Antal tusental	Kkr	Röster à	Summa röster tusental
Serie A	9.15	4.145	10	91.5
Serie B	96.918	420.190	1	96.918
Summa	97.069	424.335		97.009

Resultat per aktie uppgick till 17,87 (8,70) kr för koncernen och 4,92 (0,49) kr för moderbolaget.

Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för fogande stående vinstmedel om 1 475 660 mkr disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 1,60 kr per aktie, totalt 132 096 mkr. I ny räkning överföres 1 343 564 mkr.

Not 29 Obeskattade reserver

Moderbolaget	2021	2020
Överavskrivningar på maskiner och inventarier	2,416	2,914
	18,315	18,718

Not 30 Skulder

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	7,914,111	7,707,177	7,141,111
(varav checkräkningskredit)	(1)	(1)	(1)
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	2,417,430	2,173,601	615,419
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år	7,377,111	5,120	7,410,731
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år	2,153,311	2,144,311	6,311,111
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år	–	–	–
Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och ränte derivat	17,911,552	10,931,519	14,477,461

Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Not 31 Räntebärande skulder

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Ingående värde	6,105,111	4,159,111	4,107,391
Förändring långfristiga fastighetslån	–6,111	1,159,111	–2,456,111
Förändring kortfristiga fastighetslån	–1,109,111	1,59	–1,159,111
Förändring företagscertifikat	–217,111	117,111	–217,111
Förändring obligationer	1,111	–	1,111
Förändring check räkningskredit	–	–	–
Utgående värde	8,150,111	1,159,111	1,150,111

Limit checkräkningskredit uppgår till 140 000 (140 000) kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

Not 32 Övrig skuld

Koncernen		Moderbolaget
2021	2020	2021	2020
Personalens källskatt och sociala avgifter	7,175	7,156	7,175
Moms	7,141	7,107	7,107
Övriga poster	16,151	111	141
Summa	25,467	18,373	15,423

Not 33 Uppskjuten skatteskuld

Skatt avseende	Koncernen	Moderbolaget
	2021	2020	2021
Obeskattade reserver i koncernföretag
Ingående balans	416	115
Förändring rapport över totalresultat	–115	–615
Utgående balans	301	416
Finansiella instrument
Ingående balans	–102,730	–12,556	–102,730
Förändring rapport över totalresultat	102,730	–6,735	102,730
Utgående balans	1	–12,556	1
Underskottsavdrag
Ingående balans	–15,302	–14,111	–16,153
Förändring rapport över totalresultat	–4,126	–1,153	–1,153
Utgående balans	–17,457	–15,264	–17,306
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Ingående balans	2,159,737	2,141,731	2,910,154
Förändring rapport över totalresultat	712,111	215,114	217,115
Förändring skattesats tillgångsförvärv (17,5%)
Förvärv via bolag

Not 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	31 dec 2021	31 dec 2020	31 dec 2021	31 dec 2020
Upplupna lönerelaterade kostnader	9 426	7 456	9 426	7 456
Upplupna räntor	1 297	4 731	6 742	7 628
Vilande stämpelskatt	2 256	2 256
Förutbetalda hyresintäkter	4 023	4 024	7 171	7 259
Nyproduktion och ROT Upplupna driftkostnader (el, värme, VA)	1 376	1 199	4 250	3 175
Övriga interimsskulder	5 261	7 737	6 561	4 159
Summa	23 640	27 403	27 150	26 077

Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Moderbolagets säkringsredovisning av finansiella instrument redovisas i den legala enheten från och med 1 januari 2018.

Not 35 Ställda säkerheter för räntebärande skulder

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	31 dec 2021	31 dec 2020	31 dec 2021	31 dec 2020
Fastighetsinteckningar	7 913 717	6 702 707	7 207 459	7 415 395
Summa	7 913 717	6 702 707	7 207 459	7 415 395
(varav inteckningar i tomträtt)	(2 745 177)	(2 630 771)	(1 077 877)	(3 215 741)

Not 36 Finansiella tillgångar och skulder

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde	Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet	Finansiella skulder och tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
	31 dec 2021	31 dec 2020	31 dec 2021
Långfristiga fordringar
Hyresfordringar	7 803	7 533
Övriga fordringar	203 324	214 711
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	7 109	4 107
Likvida medel	19 327	15 874
Långfristiga skulder			-6 749 178
Derivatinstrument			5 620
Leverantörsskulder
Övriga skulder			-2 091 762
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa	237 563	242 225	-8 832 270

Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överens stämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt nivå 2 utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på underliggande lån mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över total resultat. För kort- och långfristiga räntebärande skulder med fast ränta uppgår undervärde till 85,5 mkr.

Not 37 Tilläggsupplysningar till kassaflödet

	Koncernen	Moderbolaget	Koncernen	Moderbolaget
	2021	2021	2020	2020
Avskrivningar	1 426	4 785
Vinst vid försäljning av bilar	-66	-14	-66	-14
Övriga ej kassaflödes- påverkande poster	106	773	413	413
Summa	1 466	5 674	-253	399

Not 38 Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan.

	Balanserad vinst	Årets vinst
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:	Kronor	Kronor	Kronor
	2 725 973 917	677 195 184
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 1,60 kr per aktie		147 817 501	147 817 501
I ny räkning överföres		529 377 683	529 377 683
Summa		677 195 184	677 195 184

Not 39 Händelser efter balansdagen

Heba har i januari 2022 utökat sitt befintliga obligationsprogram (MTN- program, medium term notes program) till en total beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba framöver har möjlighet att ge ut obligationer på kapitalmarknaden och det gröna ramverket innebär också möjligheten att ge ut gröna obligationer. Under mars 2022 erhöll Heba en long-term issuer credit rating med betyget BBB+, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. Detta är en förändring från Hebas tidigare ratingbetyg A– Negative outlook.

Förslag till vinstdisposition

	Balanserad vinst	Årets vinst
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:	Kronor	Kronor	Kronor
	2 725 973 917	677 195 184
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 1,60 kr per aktie		147 817 501	147 817 501
I ny räkning överföres		529 377 683	529 377 683
Summa		677 195 184	677 195 184

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 132,1 mkr och utgör 72,7 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde- förändringar och poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestäm- mande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investerings- behov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultat- påverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditets- reserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 47,8 procent och moderbolagets soliditet till 21,0 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditets- behov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upp- rättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och före- tagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 112, har godkänts för utfärdande av styrelsen.

Stockholm den 28 mars 2022

Lennart Karlsson Rolf H Andersson Tobias Emanuelsson
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot

Lena Hedlund Christina Holmbergh Johan Vogel
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Patrik Emanuelsson
Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 28 mars 2022

Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64–66. Bolagets årsredo- visning och koncernredovisning ingår på sidorna 71–99 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisnings- lagen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisors- förordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det gran- skade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.# Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.

| Beskrivning av området # REVISIONSBERÄTTELSE

101

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revi- sion av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fort- löpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bok- föringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägen heter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgär- der som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, års- redovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan för- anleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använ- der vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och för- hållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av under- lagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Heba Fastighets AB (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande.

102 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsent- liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upp- rättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig- heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions- företag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen ochtillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern- redovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap- porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända- målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direk- törens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef- rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommis- sionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredo- visningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rätt- visande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resul- tat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 64–66 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inrikt- ning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inrikt- ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlig- het med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings- lagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt iöverensstämmelse med årsredovisningslagen.# REVISIONSBERÄTTELSE

103HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Fem år i sammandrag

Belopp i mkr	2021	2020	2019	2018	2017
RESULTATRÄKNINGAR
Hyresintäkter	637	623	623	621	619
Drifts- och underhållskostnader	–214	–206	–217	–205	–215
Fastighetsskatt	–2	–2	–2	–2	–2
Tomträttsavgälder	–	–	–	–2	–2
Driftsöverskott	421	415	404	402	400
Centrala adm.kostnader	–19	–16	–15	–21	–13
Resultat från andelar i intresseföretag	–0	–	–	–	–
Finansiella intäkter	15	6	2	7	2
Finansiella kostnader	–127	–127	–151	–126	–121
Tomträttsavgälder	–1	–1	–1	–	–
Förvaltningsresultat	319	306	291	270	267
Resultat fastighetsförsäljning	–7	–	1	–	–
Realiserad värdeförändring räntederivat	7	–	–	–26	–
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	265 507	356	270	319	405
Värdeförändring räntederivat	12	–170	–177	61	26
Resultat före skatt	579	145	–14	124	174
Skatt	–115	–217	–172	–191	–114
Årets resultat	464	–72	–186	–67	60

BALANSRÄKNINGAR

Tillgångar	2021	2020	2019	2018	2017
Förvaltningsfastigheter	126 10 941	127 18 761	121 10 141	105 11 111	103 11 902
Nyttjanderättstillgång tomträtt	173	115	173	–	–
Övriga anläggningstillgångar	190	166	14	13	1
Omsättningstillgångar	11	127	14	71	70
Likvida medel	215	115	117	10	10
Summa tillgångar	12 971 185	12 107 305	12 157 402	11 275 231	11 659 187
Eget kapital och skulder	2021	2020	2019	2018	2017
Eget kapital	11 625 141	11 707 139	11 118 171	10 639 141	10 754 114
Leasingskuld	173	115	173	–	–
Räntederivat	–	11	16	27	12
Uppskjuten skatteskuld	190	191	197	193	191
Räntebärande skulder	11 717 115	11 520 115	11 414 115	11 411 415	11 417 315
Icke räntebärande skulder	1218	1127	1141	1107	1123
Summa eget kapital och skulder	12 971 185	12 107 305	12 157 402	11 275 231	11 659 187

FEM ÅR I SAMMANDRAG 104

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Belopp i mkr	2021	2020	2019	2018	2017
NYCKELTAL
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area. tusen kvm	707	760	761	718	745
Direktavkastning %.	4.7	4.7	4.6	4.6	4.7
Hyresintäkter per kvm. kr	2157	2145	2133	2117	2104
Drift och underhåll per kvm. kr	131	155	130	159	151
Bokfört värde per kvm. kr	14 959	12 110	11 927	13 333	13 666
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde. mkr	417 950	350 950	317 950	318 902	317 950
Investeringar. mkr	1 628 950	1 791 950	1 027 911	117 907	115 911
Överskottsgrad %.	25	25	23	21	21
Förvaltningsmarginal %.	31	30	28	26	26
Räntetäckningsgrad ggr	15.3	15.0	15.0	14.0	14.5
Genomsnittlig ränta på fastighetslån %.	1.7	1.7	1.6	1.6	1.5
Skuldsättningsgrad ggr	1.7	1.7	1.7	1.7	1.7
Belåningsgrad %.	120.0	121.3	114.0	112.5	112.3
Nettobelåningsgrad %.	120.0	120.6	116.5	NA	NA
Soliditet %.	13.4	15.5	17.5	17.0	15.3
Avkastning eget kapital %.	7.0	–0.7	–1.6	–0.6	0.5
Avkastning totalt kapital %.	2.1	0.4	0.3	0.3	0.1
Data per aktie
Resultat efter skatt. kr	1.9	0.3	0.3	–0.7	0.6
Kassaflöde. kr	3.7	3.7	3.5	3.5	3.5
Eget kapital. kr	15.21	11.62	12.57	11.73	11.77
Substansvärde (NAV). kr	10.206	5.205	3.259	4.199	4.149
Börskurs. kr	12.18	11.63	11.73	11.41	11.53
Fastigheternas bokförda värde. kr	11.999	10.620	10.719	10.515	10.727
Antal aktier vid årets slut. tusental	37.021	37.021	37.021	37.021	37.021
Genomsnittligt antal aktier. tusental	37.021	37.021	37.021	37.021	37.021

) Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig påHebas hemsida www.hebafast.se

FEM ÅR I SAMMANDRAG 105

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Hållbarhets rapportering

HÅLLBARHETSRAPPORTERING 106

Hållbarhetsredovisning

Om redovisningen

Hållbarhetsredovisningen har tagits fram av Hebas ledningsgrupp och godkänts av styrelsen. Hebas hållbarhetsredovisning 2021 är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, nivå Core, och omfattar hela Heba-koncernen. Hållbarhets redovisningen utgör också Hebas lagstadgade hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagen. Under ”GRI-index” redovisas standardinformation som är obligatoriskt för den grundläggande nivå, samt tilläggsindikatorer som är väsentliga för Heba inom ekonomi, miljö och socialt. Inga större förändringar har skett avseende omfattning, avgränsningar eller mätmetoder i jämförelse mot föregående år. Rapporteringscykeln avser helår och denna rapport omfattar perioden 1 jan – 31 dec 2021. Hållbarhetsredovisningen har översiktligt granskats av Ernst & Young AB, för första gången. Föregående hållbarhetsredovisning publicerades i mars 2021 och nästa redovisning kommer att ske under våren 2023. I hållbarhetsredovisningen lämnas kompletterande information om hur Heba har gått till väga för att identifiera de fokusområden som ligger till grund för hållbarhetsarbetet, väsentliga hållbarhets frågor och GRI-upplysningar, samt hur Heba tillmötesgår önskemål från bolagets intressenter. I hållbarhetsredovisningen redogörs också för antaganden och källor för de omvandlingsfaktorer som används samt anger kompletterande data till årsredovisningen. I väntan på att GRI tar fram nya sektorstandarder har Heba valt att använda de befintliga sektorstandarden för construction and real estate, då de lämpar sig väl för Hebas verksamhet. Vid frågor om rapporten kontaktas Patrik Emanuelsson, VD. 08-52254750, [email protected].

Hebas hållbarhetsorganisation – Strategi och styrning

Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn. Hållbarhets policyn ligger till grund för hållbarhetsarbetet i sin helhet och styrelsen fastställer årligen den strategiska planen för arbetet i affärsplanuppföljningen. I Hebas hållbarhetspolicy framgår det att Heba ska bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med hänsyn till organisation, samhälle och miljö. I linje med globala mål ska Heba på lång sikt inte lämna ett negativt avtryck på klimatet för att bidra till Parisavtalets mål om att begränsa den globala uppvärmningen. Hållbarhetspolicyn uppdaterades senast 2021-06-07.

Hebas uppförandekod ligger till grund för bolagets etiska förhållningssätt och för att skapa en god arbetsmiljö. Koden tar upp hur vi ska agera mot varandra med respekt och nolltolerans mot all form av diskriminering. Hur man som medarbetare ska känna sig trygg att kunna anmäla något som upplevs fel och strider mot uppförandekod eller annan policy. Uppförandekod för leverantörer framtagen av Fastighetsägarna används för samtliga leverantörer, för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess underleverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättigheter.

Vd är övergripande ansvarig för hållbarhetsarbetet, hållbarhets strategin och att verksamheten bedrivs i enlighet med policyn och uppförandekod. Vd tillser att ansvar och befogenheter är kommunicerade och tydliggjorda på ett sådant sätt att hållbarhetsansvaret bedrivs ansvarsfullt och effektivt. Vd driver hållbarhetsarbetet tillsammans med ledningsgruppen. Klimatrelaterade frågor i det dagliga arbetet är fullt integrerat i verksamheten. Hållbarhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som integrerat i fastighetsplanen. Ledningsgruppen sätter mål för hållbarhetsarbetet som utförs inom respektive verksamhets område och följer regelbundet upp resultatet av arbetet. Analys och målsättning genomförts på kort- och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal.

Externa åtaganden
* Heba bidrar till att realisera FN:s Globala hållbarhetsmål. Läs mer på sidan 28.
* Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer.

I den dagliga verksamheten ansvarar respektive chef för att varje medarbetare har erforderlig kunskap och information för att kunna bedriva det dagliga arbetet på ett sätt som överensstämmer med hållbarhetspolicyn. Samtliga medarbetare får årligen en utbildning i uppförandekod, antikorruption och hållbarhet.

Policyer och kvalitets- och miljöledningssystem:
* Hebas hållbarhetspolicy: I hållbarhetspolicyn innefattas kvalitets policy, miljöpolicy, etikpolicy, arbetsmiljöpolicy, jämställdhets policy samt alkohol- och drogpolicy.
* Hebas uppförandekod: Hebas uppförandekod (koden) gäller för alla som arbetar hos Heba. Vd ansvarar för att samtliga medarbetare går igenom koden årligen. De konsulter och leverantörer som arbetar för Heba ska känna till koden.
* Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer: Heba tilläm par Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess underleverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättigheter. Leverantören åtar sig att följa kraven och Heba ansvarar för att varje år genomföra en stickprovs kontroll.
* Kvalitets- och miljöledningssystem: För att säkerställa att alla processer drivs utifrån ett kvalitets- och miljöperspektiv har Heba ett certifierat kvalitets- och miljöledningssystem enligt ISO 9001:2015 och 14001:2015.

Heba har en visselblåsartjänst, som hanteras av en extern part. Under 2021 har inga korruptionsincidenter eller andra överträdelser mot Hebas hållbarhetspolicy, uppförandekod eller Fastighets ägarnas uppförandekod för leverantörer rapporterats.

HÅLLBARHETSRAPPORTERING 107

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Hållbarhetsrisker och intressentdialog

Heba har genomfört en omfattande riskanalys utifrån de strategiska målen och intressentbehov, utfallet ligger som grund för de väsentliga indikatorerna som Heba redovisar, se riskanalys på sidorna 50–53. Arbetet har utförts med hänsyn till försiktighetsprincipen. I arbetet har det identifierats hållbarhetsfrågor där Heba har störst påverkan på omvärlden ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv samt hur viktiga dessa frågor är för Hebas intressenter. Klimat risker analyseras på kort- och lång sikt med hjälp av scenario analyser, både avseende omställningsrisker och fysiska risker.

Heba för en löpande och öppen dialog med bolagets intressenter i den dagliga verksamheten, exempelvis genom kund- och leverantörs kontakter, kundnöjdhetsundersökningar och medarbetarsamtal. Hebas fokusområden har utgångspunkt i organisa tion, samhälle och miljö, läs mer på sidorna 26–39.# H1 HÅLLBARHETSRAPPORTERING

H2 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

H3 Vår organisation

Intressentgrupp	Viktigaste frågor	Dialog
Hyresgäster	• Hyra • Inomhusklimat • Trygghet i och kring fastigheterna • Möjligheten till källsortering • Tillgänglighet	• Hyresgästenkät • Kundtjänst och felanmälan • Hyresgästmöten • Samrådsmöten • Hyresgästtidning
Aktieägare	• Hållbar tillväxt • Stabil avkastning • Årlig utdelning	• Möten med ägarrepresentanter • Årsstämma • Finansiella rapporter • Investerarträffar
Analytiker	• Tydlig redovisning • Tillväxt	• Enskilda möten med analytiker • Finansiella rapporter
Långivare	• Finansiell stabilitet • Tydlig rapportering • Hållbarhet	• Möten med representanter från finansmarknaden • Finansiella rapporter
Leverantörer	• Finansiell stabilitet • Långsiktighet • Professionalitet • Samverkan i hållbarhetsarbete	• Vid upphandling av ramavtal, beställningar och möten. • Uppföljning av uppförandekod för leverantörer • Platsbesök och möten
Politiker och kommunala tjänstemän	• Finansiell stabilitet • Långsiktighet • Hållbarhet	• Markansvisningstävlingar • Möten med kommuner och myndigheter
Hyresgästförening	• Information • Transparens • Samarbete	• Hyresförhandlingar • Trygghetsvandringar • Samråd
Medarbetare	• Arbetsmiljö • Utveckling • Lön och förmåner • Information och samarbete	• Medarbetarsamtal • Konferenser • Medarbetarunderökningar

Samtliga frågor är bedömda som väsentliga ur ett hållbarhetsperspektiv för extern rapportering. Vissa hållbarhetsfrågor är indirekt kopplade till Hebas verksamhet och uppstår i företagets värdekedja, exempelvis hos kunder eller leverantörer. Heba anger löpande i årsredovisningen var i värdekedjan som de olika hållbarhetsfrågorna har påverkan. Kartläggning och analys av intressenter och dess förväntningar är en viktig del av utformningen av riskmodellen och därav årets aktiviteter i affärsplanen.

H3 Hållbarhetsmål

Hebas hållbarhetsmål är uppdelade på organisation, samhälle och miljö. Inom organisationen arbetar vi med jämställdhet och att våra medarbetare ska spegla samhällets mångfald. Våra medarbetare ska må bra på jobbet med låg sjukfrånvaro och alla ska ha lika möjligheter att utvecklas. Våra hyresgäster ska känna sig trygga i våra hus och livet omkring fastigheterna. Vi genomför löpande kundundersökningar där vi har som mål att ligga i linje med branschindex för hyresbostadsbolag i Stockholm.

Hebas finansiella mål är att årligen öka förvaltningsresultatet med 10 procent. Belåningsgraden ska över tid inte överskrida 50 procent. Den ekonomiska verkningsgraden ska öka och den årliga utdelningen ska vara minst 70 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt.

Samhällsansvar handlar om att vi skapar boendeformer för många människor och arbetar med sociala kontrakt. Vi samarbetar med välgörenhetsorganisationer som arbetar med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet.

Hebas förvaltningsverksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030 och det långsiktiga målet är att hela verksamheten ska bli klimat neutral senast år 2045. Detta övergripande mål mynnar ut i delmål som ska uppnås längs vägen. Fram tills att bolaget inte längre lämnar ett negativt avtryck på miljön så sker klimatkompensation för utsläppen inom scope 1 och 2 vilket gjorts sedan 2018. Läs mer om hållbarhetsmålen på sidan 27.

H3 Hållbarhetsnoter

H4 Vår organisation

H5 401-1 Nyanställningar och personalomsättning

Personalrörelse	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor
	2021	2021	2020	2020	2019	2019
Nyanställningar
Under 30 år	9	70%	9	70%	6	60%
30–50 år	15	60%	15	60%	14	40%
Över 50 år	6	70%	6	70%	6	60%
Totalt	30	67%	30	67%	26	54%
Andel av totalt antal anställda	20%	20%	20%	20%	20%	20%
Personer som slutat
Under 30 år	0	0%	0	0%	0	0%
30–50 år	0	0%	1	60%	1	40%
Över 50 år	1	0%	1	60%	0	0%
Totalt	1	0%	2	67%	1	0%
Andel av totalt antal anställda	1%	1%	1%	1%	1%	1%

Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor.

H5 404-3 Träning och utbildning

	2021	2020	2019
Andelen medarbetare som under året haft medarbetarsamtal	93%	–	–
Andelen medarbetare som under året fått utbildning i Hebas uppförandekod	98%	–	–

Tabellen visar endast 2021 och inte jämförelseåren då uppgifter saknas. Uppdelning mellan kön och avdelning bedöms inte väsentlig med anledning av antal anställda.

H5 405-1 Mångfald och jämställdhet

Antal anställda fördelat per typ av anställning	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor
	2021	2021	2020	2020	2019	2019
Totalt antal anställda	156	46%	159	46%	158	47%
Tillsvidareanställda	135	45%	138	46%	136	46%
Varav heltid	39	49%	38	47%	37	46%
Varav deltid	96	42%	100	46%	99	46%
Visstidsanställda	21	52%	21	48%	22	55%

Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på anställningstyp och kön.

Sammansättning av företaget	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor	Antal (st)	Andel kvinnor
	2021	2021	2020	2020	2019	2019
Styrelse	6	17%	6	17%	6	17%
Under 30 år	0	0%	0	0%	0	0%
30–50 år	1	0%	1	0%	1	0%
Över 50 år	5	20%	5	20%	5	20%
Ledning	6	33%	6	33%	6	33%
Under 30 år	1	100%	1	100%	0	0%
30–50 år	2	50%	2	50%	2	50%
Över 50 år	3	17%	3	17%	4	25%
Övriga anställda	144	48%	147	48%	146	49%
Under 30 år	18	50%	17	53%	17	47%
30–50 år	64	52%	64	52%	64	52%
Över 50 år	62	43%	66	44%	65	45%

Tabellen visar sammansättning av företaget vid årsskiftet uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av företaget.

H3 Vår miljö

H4 302-1 Energianvändning inom organisationen

Energianvändning inom organisationen avser tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba, samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år, faktiskt värde (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter).

Energianvändning (kWh)	2021	2020	2019
El	7 489 411	6 975 932	6 840 731
Varav egenproducerad solenergi	127 294	114 290	117 111
Fjärrvärme	9 939 567	9 023 241	9 514 615
Drivmedel tjänstebilar	9 607	9 519	9 210
Totalt	17 445 885	16 012 982	16 472 667
Varav förnybar energi	17%	17%	18%

H4 302-4 Minskning av energianvändning

Vid beräkning av minskning av energianvändning används 2018 som basår, i linje med energimål fram till 2028 om minskning av energi- användning med 20 procent. Energin som är inkluderad är fjärr- värme och el inom organisationen. Beräkning utgår från fastighets- beståndet som finns både redovisat helår samt föregående helår, vilket för denna rapport innebär år 2020 och år 2021.

	2021	2020	2019	2018
Minskning av energianvändning (i jämförelse mot föregående år)	8%	4%	1%	Basår

H4 CRE1 Energiprestanda i byggnader

Vid beräkning av energiintensitet används fastighetsbeståndet som finns både redovisat helår samt föregående helår, vilket för denna rapport innebär år 2020 och år 2021. Beräkningarna utförs med uppvärmd yta (A-temp). Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen, graddagskorrigerad. Jämförelseår 2018 har omräknats till nuvarande system.

	2021	2020	2019	2018
Energiintensitet (kWh/kvm)	126	126	125	123

H4 Klimatpåverkan – Utsläpp

Heba redovisar utsläppen enligt GHG (Green House Gas) protokollet ”operational control approach”. Det innebär att direkta utsläpp och utsläpp för inköpt energi redovisas inom Scope 1 respektive Scope 2 där Heba äger källan till utsläppet. Heba redovisar scope 3 för första året 2021 varpå siffror för jämförelseår saknas.

H5 Växthusgasutsläpp

	2021	2020	2019
(Ton CO 2 )
Scope 1
Tjänstebilar och förmånsbilar	3	1	1
Scope 2
El (market based)	0	0	0
El (location based)	1 600	1 566	1 406
Fjärrvärme (market based)	820	738	791
Fjärrvärme (location based)	114	404	116
Summa scope 1 och 2	2 537	2 709	2 314
Klimatkompensation	2 537	2 709	2 712
Scope 3
Uppströms
Byggvaror	1 190	–	–
Byggavfall	72	–	–
Restavfall egen verksamhet	1	–	–
Medarbetarnas pendling	44	–	–
Nedströms
Hyresgästernas hushållsavfall	111	–	–
Hyresgästernas osorterade avfall	126	–	–
Hyresgästernas elförbrukning	1 042	–	–
Summa scope 3	2 586	–	–
Summa totala utsläpp	5 123	2 709	2 314

H6 305-1 Scope 1

Tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba. Tjänste- bilar beräknas med emissionsfaktor från Naturvårdsverket (100 procent elbilar) emissionsfaktor för förmånsbilar är Natur- vårdsverkets faktorer för diesel- och bensinbilar. Basår för beräk- ningarna är 2018, i linje med energimål fram till 2028.

H6 305-2 Scope 2

Samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastig- heter). Specifika emissionsfaktorer från respektive energileverantör rapporteras som ”market based method”. För ”location based method” utgår beräkningarna av el från nordisk residualmix 2020 (0,365kgCO 2 /kWh) och för fjärrvärme miljövärden från energi- företagarna från 2020 (0,488kg CO 2 /kWh). Basår för beräk- ningarna är 2018, i linje med energimål fram till 2028.

H6 305-3 Scope 3

Uppströms

Klimatpåverkan från byggvaror vid nyproduktion. Tillträdd och in- flyttad nyproduktion under året har klimatberäknats med en schablon av klimatpåverkan per kvadratmeter (BTA) från ett representativt projekt på kalkylnivå. Beräkningarna har genom- förts med hjälp av Byggsektorns miljöberäkningsverktyg.

Klimatpåverkan från avfall för energiåtervinning från byggarbetsplats. Beräkning baseras på inrapporterade tippkvitton från miljö- kontroller i varje projekt. Det blandade avfallet antas gå till förbränning och multipliceras med en generell emissionsfaktor. Beräkningen utgår från delar av projekten som sedan schablonberäknas utifrån A-temp. (0,450 kgCO 2 e/kg).

Klimatpåverkan från restavfall från den egna verksamheten. Avser kontorsverksamheten. Beräkning baseras på rapportering från avfallsentreprenör med faktiskt uppmätta vikter. Klimatpåver- kan beräknas och tillhandahålls av Smart Recycling.

Nedströms

Hyresgästernas hushållsavfall, osorterade avfall och elförbrukning. Beräkningar baseras på kommunala statistikvärden och schabloner där faktiska data inte är tillgängliga.# HÅLLBARHETSRAPPORTERING

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Vår roll i samhället

201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde

Direkt genererat ekonomiskt värde, mkr	2021	2020
Intäkter	17 450	17 284
Värdeförändring fastigheter	4 130	5 271
Värdeförändring derivat	-14	-90
Finansiella intäkter	24	17
Totalt	21 590	22 582

Fördelat ekonomiskt värde, mkr	2021	2020
Leverantörer m.m. 1)	668	659
Medarbetare	193	175
Kreditgivare	126	124
Aktieägare 2)	324	331
Samhället 3)	30	30
Övrigt 4)	10	10
Bibehållet ekonomiskt värde	20 239	21 253
Totalt	21 590	22 582

1) Driftkostnader, reparationer och underhåll samt övriga fastighetskostnader.
2) Baserat på genomförd utdelning under året.
3) Fastighetsskatt och tomträttsavgäld.
4) Resultat från andelar i gemensamt styrda företag.

205-1, 205-2, 205-3 Antikorruption

	2021	2020	2019
Andel riskutvärderad verksamhet	100%	100%	–
Andelen medarbetare som under året fått en utbildning i antikorruption	59%	–	–
Anmälda korruptionsincidenter	0	0	–

Hela ledningsgruppen har tagit del av utbildningen i antikorruption. Uppförandekoden för leverantörer signeras tillsammans med en självutvärdering i samband med ingående avtal.

Klimatpåverkan från medarbetarnas pendling

Avser medarbetarnas pendling till och från arbetsplatsen under året. Beräkningarna utgår från en enkät som samtliga medarbetare har besvarat rörande transporter samt med emissionsfaktorer från Naturvårdsverket.

Nedströms Klimatpåverkan från hyresgästernas hushållsavfall

Hyresgästernas hushållsavfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablonberäknas utifrån A-temp och multipliceras med lokala emissionsfaktorer (0,450 kgCO2e/kg).

Klimatpåverkan från hyresgästernas osorterade avfall/grovsopor

Osorterat avfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablonberäknas utifrån A-temp och multipliceras med lokala emissionsfaktorer (0,450 kgCO2e/kg).

Klimatpåverkan från hyresgästernas elförbrukning

Beräkning baseras på uppmätt elanvändning från elnätsägare, med avdrag för fastighetsel (se scope 2). Elanvändning multipliceras med emissionsfaktor för nordisk residualmix då vi saknar information om fördelningen av grön el. (0,365 kgCO2e/kWh).

CRE3 Intensitet av växthusgaser från byggnader

Intensiteten av växthusgaser från scope 1 och 2 beräknas av samtliga utsläpp i relation till den uthyrbara ytan, BOA/LOA.

CRE3	2021	2020	2019
Utsläppsintensitet (kg CO2/kvm)	8.5	8.7	1.9

CRE2 Vattenintensitet i byggnader

Vid beräkning av vattenintensiteten inkluderas samtliga fastigheters vattenförbrukning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter) i relation till ytan (A-temp).

CRE2	2021	2020	2019
Vattenförbrukning (tusen m3)	931.2	958.9	916.4
Vattenintensitet (m3 /kvm Atemp)	0.6	0.6	0.6

CRE8 Andel miljöcertifierade byggnader

Den certifierade ytan i relation till den totala ytan per bokslut 31 december 2021, BOA/LOA.

CRE8	2021	2020	2019
Total certifierad yta (Miljöbyggnad Silver)	77.8	14.6	4.0
Total Certifierad yta (Skanska Hållbar Hyresbostad)	17.0	17.0
Andel av total uthyrningsbar yta	21%	20%	1%

HÅLLBARHETSRAPPORTERING 111

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

GRI-index

GRI 102: GENERELLA UPPLYSNINGAR	Beskrivning	Hänvisning/kommentar
Organisationsprofil
102-1	Organisationens namn	14
102-2	Aktiviteter, varumärken, produkter och tjänster	11–19
102-3	Huvudkontorets lokalisering	14
102-4	Länder där organisationen är verksam	14
102-5	Ägarstruktur och juridisk form	15–16
102-6	Marknadsnärvaro	17, 14
102-7	Organisationens storlek	14–17
102-8	Information om anställda och andra arbetare	12–13
102-9	Leverantörskedjan	11–13
102-10	Väsentliga förändringar i organisationen och dess leverantörskedja	14–17
102-11	Tillämpning av försiktighetsprincipen	12
102-12	Externa stadgor, principer och initiativ	12
102-13	Medlemskap i organisationer	Medlemsskap i fastighetsägarna
Strategi och analys
102-14	Kommentar från senior beslutsfattare	7–8, 17
Etik och integritet
102-16	Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande	18–19, 17–18
Bolagsstyrning
102-18	Struktur för bolagsstyrning	11
Intressentdialog
102-40	Intressentgrupper	12
102-41	Överenskommelse om kollektiva förhandlingar	17–18
102-42	Identifiering och urval av intressenter	12
102-43	Metod för samarbeten med intressenter	12
102-44	Viktiga frågor och angelägenheter som lyfts fram	12
Redovisningsprofil
102-45	Enheter inkluderade i den konsoliderade finansiella redovisningen	14–17
102-46	Process för att fastställa redovisningens innehåll och frågornas omfattning	12–13
102-47	Lista på väsentliga frågor	12–13
102-48	Förändringar i tidigare rapporterad information	Inga väsentliga förändringar
102-49	Förändringar i rapporteringen	Inga väsentliga förändringar
102-50	Redovisningsperiod	12
102-51	Datum för publicering av den senaste redovisningen	12
102-52	Redovisningscykel	12
102-53	Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen	12
102-54	Uttalande om att redovisningen följer GRI Standards	12
102-55	GRI-index	111–112
102-56	Externt bestyrkande	113

HÅLLBARHETSRAPPORTERING 112

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR

Upplysning	Beskrivning	Hänvisning/kommentar
GRI 201: Ekonomi
GRI 201-1: Ekonomiskt resultat		107–108, 107–108, 110
Hållbarhetsstyrning		102–107, 107–108
Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde	110
GRI 205: Anti-korruption
GRI 205-1: Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption	107–108, 107–108, 110	102–107, 107–108
	Utbildning och kommunikation av organisationens policyer och arbetssätt avseende motverkan mot korruption	110
	Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder	110
GRI 300: Miljö
GRI 301: Energi		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
Energianvändning inom den egna organisationen	110
Minskning av energianvändning	110
CRE3 Energiintensitet	110
GRI 302: Utsläpp		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1)	110
Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2)	110
Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3)	110
CRE3 Intensitet av växthusgaser från byggnader	110
Vatten		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
CRE2 Vattenintensitet i byggnader	110
Märkning av produkter och tjänster		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
CRE8 Miljöcertifierade byggnader	110
GRI 400: Socialt
GRI 201: Anställning		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
Nyanställningar och personalomsättning	12–13
GRI 202: Träning och utbildning		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
Andel av anställda som får regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärutveckling	12–13
GRI 203: Mångfald och lika möjligheter		107–108, 107–108, 110
Hållbarhets styrning		102–107, 107–108
Jämställdhet i ledningar och bland medarbetare	12–13

HÅLLBARHETSRAPPORTERING 113

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Revisorns rapport över översiktlig granskning av Heba Fastighets AB (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Heba Fastighets AB (Heba) att översiktligt granska Hebas hållbarhetsredovisning för år 2021. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 107 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 107.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 107 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informationen i detta dokument och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.```markdown

REVISORNS YTTRANDE

Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den 28 mars 2022

Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Marianne Förander
Auktoriserad revisor
Specialistmedlem i FAR

Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981

114 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Deﬁnitioner

Direktavkastning: Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde.
Förvaltningsresultat: Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade värdeförändringar.
Kassaﬂöde: Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassaﬂödet och efter förändringar av rörelsekapitalet.
Överskottsgrad 1): Driftsöverskott i relation till hyresintäkter.
Förvaltningsmarginal 1): Förvaltningsresultatet i relation till hyresintäkter.
Räntetäckningsgrad 1): Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader.
Genomsnittlig ränta på fastighetslån 1): Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.
Skuldsättningsgrad 1): Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.
Belåningsgrad 1): Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde.
Nettobelåningsgrad 1): Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Soliditet 1): Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen.
Avkastning eget kapital 1): Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.
Avkastning totalt kapital 1): Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.

DATA PER AKTIE

Resultat efter skatt: Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
Kassaﬂöde 1): Kassaﬂöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
Eget kapital 1): Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
Substansvärde (NAV) 1): Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
Fastigheternas bokförda värde 1): Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

DEFINITIONER FÖR AKTIEINFORMATIONEN SIDORNA 58–59

P/E-tal I: Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt.
P/E-tal II: Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.
Totalavkastning: Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början.

1) Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se.

115 HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Fastighetsförteckning

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Bostäder Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Lokaler Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Garage/P-platser Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr Varav mark, kkr
Innerstaden
Draken 27	1927	2016	2	0	1924	1866	969	1	1901	3173	1669	12	1410	200	7050	1679	7405
Höken 35	1937	2016	1	0	1221	1060	868	10	1760	11694	664	1	600	20	30000	1660	13354
Veken 26	1920	2016	4	0	420	405	964	11	1054	7374	700	1	100	100	1000	1452	8879
Bonden, Mindre 21	1927	2015	7	0	1100	1100	1000	10	1038	6355	612	1	250	160	1563	1694	7705
Sonfjället 14	1952	2017	3	0	1240	1289	1039	6	1278	5489	429	3	300	1900	1579	1679	7058
Stubinen 15	1950	2017	19	0	1017	1017	1000	10	1670	5380	322	1	100	1600	625	1641	7505
SUMMA INNERSTADEN			36		6722	5677		48	7001	39065		7	2310	4080			54856
Söderort
Bisvärmen 20	1973	2015	3	0	2155	1849	858	10	1760	7140	406	1	410	1700	2412	2573	11400
Bisvärmen 21	1973	2015	6	0	1948	1782	915	15	1590	6748	424	1	325	1900	2573	2506	11271
Bisvärmen 22	1973	2015	6	0	1948	1782	915	15	1590	6748	424	1	325	1900	2573	2506	11271
Bisvärmen 23	1973	2015	5	0	2340	1957	836	3	519	1716	331	1	275	1900	2425	2380	7076
Pennteckningen 15	1972	2015	12	1	1435	1435	1000	20	2300	9200	400	1	400	1700	10000	2449	11035
Arabesken 14	1971	2015	4	0	1200	1050	875	0	0	0	0	1	270	1900	1050	2700	4220
Fontänen 14	1971	2015	4	0	1417	1417	1000	17	1720	7088	412	0	0	0	0	0	8505
Fegen 14	1971	2015	11	0	1800	1710	950	6	1670	5830	350	1	340	1900	6450	2479	9090
Femlingen 14	1971	2015	11	0	1810	1715	948	19	1910	7580	397	0	0	0	0	0	9295
Borrsvängen 24	1974-1975	2015	14	0	1742	1655	950	18	2182	8120	372	5	500	1900	7655	2755	11400
Borrsvängen 24	1971	2015	5	0	1822	1721	945	17	1770	7182	406	1	325	1900	7505	2745	11000
Gradsågen 25	1971	2015	1	0	600	500	833	19	1900	7400	389	0	0	0	0	0	7900
Ryggsågen 26	1971	2015	1	0	600	500	833	19	1900	7400	389	0	0	0	0	0	7900
Ryggsågen 27	1971	2015	17	0	1800	1700	944	19	1900	7300	384	0	0	0	0	0	9000
Kardemumman 18	1973	2015	5	0	1900	1900	1000	5	500	1500	300	0	0	0	0	0	3400
Kardemumman 19	1973	2015	10	0	1720	1520	884	18	1800	6500	361	0	0	0	0	0	8020
Kardemumman 20	1973	2015	10	0	1720	1520	884	17	1700	6400	376	0	0	0	0	0	7920
Kardemumman 21	1973	2015	10	0	1720	1520	884	18	1800	6500	361	0	0	0	0	0	8020
Kardemumman 22	1973	2015	10	0	1720	1520	884	17	1700	6400	376	0	0	0	0	0	7920
Russinet 14	1973	2015	15	0	1500	1450	967	6	600	1800	300	0	0	0	0	0	3250
Muskotblomman 18	1973	2015	10	0	1417	1265	893	19	1900	7400	389	0	0	0	0	0	8665
Muskotblomman 19	1973	2015	10	0	1417	1265	893	19	1900	7400	389	0	0	0	0	0	8665
Korinten 15	1973	2015	10	0	1417	1265	893	19	1900	7400	389	0	0	0	0	0	8665
Förgyllda Bägaren 20	1973	2015	16	0	1524	1419	931	19	1900	7040	371	1	110	1700	647	1797	8576
Förgyllda Bägaren 21	1974	2015	16	0	1524	1419	931	19	1900	7040	371	1	110	1700	647	1797	8576
Förgyllda Bägaren 22	1973	2015	16	0	1524	1419	931	10	1900	5500	289	1	110	1700	647	1797	7019
Spöksonaten 15	1973	2015	17	0	1518	1414	931	4	400	1100	275	1	120	1700	706	1933	3620
Skidföret 13	1973	2015	18	0	1810	1710	945	19	1900	7000	368	0	0	0	0	0	8710
Backskidan 13	1973	2015	12	0	1200	1100	917	19	1900	7000	368	0	0	0	0	0	8100
Skridskon 13	1973	2015	16	0	1700	1600	941	19	1900	6900	363	0	0	0	0	0	8500
Lacktråden 23	1973	2015	10	0	1800	1700	944	18	1800	6800	378	1	300	1900	7100	2731	8500
Vildrosen 24	1974	2015	10	0	1700	1500	882	10	1700	5600	329	1	300	1900	5900	2360	7400
Lejongapet 28	1971	2015	10	0	1700	1500	882	18	1800	5600	311	1	300	1900	5900	2360	7400
``````markdown
### Söderort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Maskrosen	MidsommarvägenMidsommarkransen																			
Sötmandeln	SirapsvägenHökarängen														
SUMMA SÖDERORT																				

Västerort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Pennvässaren	Lyckselevägen–Vällingby																			
Agnes Cecilia	Emilsgata–Tappvägen– BagareBengtssonsgata–Tummelisasgata–Annedal																			
Vattenfallet	RåckstaGårdsvägVällingby														
SUMMA VÄSTERORT																				

FASTIGHETSFÖRTECKNING

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxeringsvärde Tomträtter Fastighetsbeteckning Byggnadsår Tillträdesår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Snitthyra, kr/kvm Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Snitthyra, kr/kvm Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Snitthyra, kr/kvm Totalt, kkr Varav mark, kkr Avgäld, kkr Omregleras, år

Innerstaden

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Draken	Timmermansg–Södermalm																
Höken	ÅsögatanSödermalm																
Veken	ÅsögatanSödermalm																		
Bonden Mindre	SkånegatanSödermalm																
Sonfjället	Bobergsgatan–NorraDjurgårdsstaden																			
Stubinen	Nybohovsbacken–Liljeholmen																		
SUMMA INNERSTADEN																				

Söderort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Bisvärmen	OlausMagnusvägJohanneshov																		
Bisvärmen	OlausMagnusvägJohanneshov																		
Bisvärmen	OlausMagnusvägJohanneshov																		
Bisvärmen	OlausMagnusvägJohanneshov																		
Pennteckningen	GullmarsvägenJohanneshov																		
Arabesken	SkulptörvägenJohanneshov																
Fontänen	SkulptörvägenJohanneshov														
Fegen	YmsenvägenÅrsta																
Femlingen	YmsenvägenÅrsta												
Borrsvängen	GubbängsvägenA–BA–D Gubbängen																
Borrsvängen	Gubbängsvägen–Gubbängen																		
Gradsågen	Dörrvägen–Gubbängen																		
Ryggsågen	Dörrvägen–Gubbängen														
Ryggsågen	Dörrvägen–Gubbängen																			
Kaebalen	Kumminvägen–Muskotvägen– SaltvägenHökarängen																			
Kardemumman	Muskotvägen–Hökarängen																			
Kardemumman	Muskotvägen–Hökarängen																		
Kardemumman	Korintvägen–Hökarängen																			
Kardemumman	Korintvägen–Hökarängen																			
Kardemumman	Korintvägen–Hökarängen																		
Russinet	Korintvägen–Hökarängen																		
Muskotblomman	Saltvägen–Hökarängen																			
Muskotblomman	Saltvägen–Hökarängen																		
Korinten	Saltvägen–Hökarängen																		
Förgyllda Bägaren	Selmedalsvägen–Hägersten																		
Förgyllda Bägaren	Selmedalsvägen–Hägersten																		
Förgyllda Bägaren	Selmedalsvägen–Hägersten																		
Spöksonaten	GöstaEkmansväg–Hägersten																		
Skidföret	Glidgränd–Västertorp														
Backskidan	Telemarksgränd–Västertorp																		
Skridskon	Lugntorpsvägen–Västertorp																		
Lacktråden	Korpmossevägen–Nitvägen–Västertorp																			
Vildrosen	Nioörtsvägen–Midsommarkransen																		
Lejongapet	Tegelbruksvägen–Midsommarkransen																		
Maskrosen	MidsommarvägenMidsommarkransen																	
Sötmandeln	SirapsvägenHökarängen														
SUMMA SÖDERORT																				

Västerort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Pennvässaren	Lyckselevägen–Vällingby																			
Agnes Cecilia	Emilsgata–Tappvägen– BagareBengtssonsgata–Tummelisasgata–Annedal																			
Vattenfallet	RåckstaGårdsvägVällingby														
SUMMA VÄSTERORT																				

Norrort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Galeasen	FarkostvägenLidingö																		
Regattan	Bodalsvägen–Lidingö																		
Fregatten	FregattvägenLidingö																
Fregatten	Fregattvägen–Lidingö																		
Styrmannen	Bodalsvägen–Lidingö																		
Markan	Flygvilleslingan–Täby														
Opalen	BoulevardenTränsgatanA–H– Martinagalgatan–Täby																		
Murklan	Johannesbergsvägen–– VetenskapsvägenA–AA–FA–DA–FSollentuna														
Gråalen	Vegagatan-EHamnvägenA-D SkutgatanA-DNorrtälje													
Åby	SmidesvägenB–CVallentuna										
St Ilian	SanktLarsgatanDEnköping										
SUMMA NORRORT																				

Södertörn

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Rådsbacken	Rådsvägen–Rådsstigen– Huddinge																		
```# FASTIGHETSFÖRTECKNING

Bostäder

Norrort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Galeasen 6 Farkostvägen 1–3 Lidingö	2013	2014	95	95	6,034	4,204	697	2	45	50	1,111	14	712	6,079	4,254	699	5,000	2,000	20	2023
Regattan 7 Bodalsvägen 11–13 Lidingö	2015	2017	187	12	10,144	6,088	600	1	5	10	2,000	25	7,565	10,149	6,148	606	16,945	4,935	20	2027
Fregatten 6 Fregattvägen 3 Lidingö	2016–2019	2019	173	173	10,523	7,180	682	24	797	1,020	1,279	24	7,373	10,720	8,200	765	26,658	7,000	20	2029
Fregatten 11 Fregattvägen 11–15 Lidingö	2017–2019	2019	149	149	8,877	6,017	678	206	877	1,516	1,728	20	6,350	9,083	7,533	829	22,611	6,048	20	2029
Styrmannen 15 Bodalsvägen 13–27 Lidingö	2014	2019	184	184	10,111	7,020	694	10	258	620	2,397	21	7,745	10,369	7,640	737	23,000	6,438	20	2029
Markan 10 Flygvilleslingan 18–24 Täby	2017	2020	176	176	9,412	7,008	745	15	532	1,100	2,068	20	7,800	9,944	7,876	792	23,000	6,876	20	2030
Opalen 18 Boulevarden 17–25, Tränsgatan 1A–H, Martinagatan 1–5 Täby	2017–2020	2020	159	159	8,515	6,305	740	220	841	1,430	1,699	10	3,500	8,735	7,735	886	24,755	6,200	20	2030
Murklan 11 Johannesbergsvägen 15–24, Vetenskapsvägen 1A–A, 1A–F, 1A–D, 2A–F Sollentuna	2017–2020	2020	170	170	8,726	6,605	757	150	574	2,000	1,333	15	5,000	8,876	8,605	969	28,050	6,395	20	2030
Gråalen 13 Vegagatan 15E, Hamnvägen 1–2, Skutgatan 1–4 Norrtälje	2017–2018	2018	157	157	8,230	6,200	753	80	260	1,400	1,750	20	5,100	8,490	7,600	895	23,000	5,100	20	2028
Åby 1:120 Smidesvägen 1B–1C Vallentuna	2017–2018	2019	158	158	7,950	6,200	780	1	30	32	1,067	19	5,700	7,980	6,232	781	19,400	4,900	20	2029
St. Ilian 14:7 Sankt Larsgatan 1D Enköping	2017–2018	2019	175	175	9,136	7,020	768	1	30	30	1,000	19	7,020	9,166	7,050	769	21,000	5,500	20	2029
SUMMA NORRORT			1552	1542	89,017	63,853	717	748	3,593	11,387	1,521	176	47,280	92,604	75,239	812	215,762	58,554	200

Södertörn

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Rådsbacken 15 Rådsvägen 1–21, Rådsstigen 17–25 Huddinge	2014–2019	2019	354	347	19,300	14,000	725	19	520	1,400	2,692	21	7,500	19,820	15,400	777	46,700	13,300	20	2029
Generatorn 19 Björnkullavägen 1–3, Ebba Bååts Torg 12–18 Huddinge	2014–2015	2015	225	225	12,450	8,710	699	16	574	1,500	2,613	16	4,800	12,524	10,210	815	40,000	11,000	20	2025
Capella 18 Solskensvägen 15–21 Tullinge	2014–2015	2015	144	144	7,880	5,635	715	10	400	1,000	2,500	12	2,800	8,280	6,635	801	25,000	6,300	20	2025
SUMMA SÖDERTÖRN			723	716	39,630	28,345	715	45	1,494	3,900	2,610	49	15,100	40,624	32,245	794	111,700	30,600	60

Samhällsfastigheter

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Omregleras, år
Tärnö 6 Brattforsgatan 18A–C Farsta	2013	2013	1	1	6,270	5,100	813	1	50	100	2,000	1	5,200	6,320	5,200	823	15,600	4,000	2023
Årstadalsskolan 17 Sturehillsvägen 18–210 Årstadal	2014	2016	1	1	8,840	7,040	800	1	50	100	2,000	1	7,140	8,890	7,140	803	21,140	5,600	2026
Vinfatet 10 Vassvägen 3 Sollentuna	2015	2015	1	1	5,200	3,200	615	1	40	80	2,000	1	3,280	5,240	3,280	626	9,600	2,500	2025
Fuxen 18 Kemistvägen 4–30 Täby	2016	2017	1	1	5,200	3,200	615	1	50	100	2,000	1	3,300	5,250	3,300	628	9,800	2,600	2027
Parken 10 Söderby Torg Allé 12 Salem	2016	2017	1	1	7,200	4,200	583	1	60	120	2,000	1	4,320	7,260	4,320	595	12,900	3,500	2027
Svänghjulet 16 Enhagsslingan 4 Täby	2015	2016	1	1	7,500	4,700	627	1	40	80	2,000	1	4,780	7,540	4,780	634	14,000	3,700	2026
Näs 14:19 Täljöviksvägen 4–30, 20–30 Österåker	2015–2016	2016	1	1	7,470	5,800	776	1	70	140	2,000	1	5,940	7,540	5,940	788	17,800	4,000	2026
Åby 2:125 Häggatan 4–8, 4A, 4B Vallentuna	2016–2017	2017	1	1	8,500	5,200	612	1	40	80	2,000	1	5,280	8,540	5,280	618	15,700	4,000	2027
SUMMA SAMHÄLLSFASTIGHETER			7	7	49,980	30,240	605	7	380	780	2,000	7	34,140	50,250	30,240	601	100,940	26,300

SUMMA STORSTOCKHOLM


Bostäder, kkr	48,656
Lokaler, kkr	15,597
Garage/P-platser, kkr	11,387
Totalt, kkr	75,640
Taxeringsvärde, kkr		173,900
Tomträtter, kkr			58,554
Varav mark, kkr				58,554
Avgäld, kkr					260
Omregleras, år						2029

Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår. I ovan förteckning är inte de två projektfastigheterna Alen 3 och Enköping Romberga 23:58 med.
1) Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts.

FASTIGHETSFÖRTECKNING

Bostäder

Norrort

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Galeasen 6 Farkostvägen 1–3 Lidingö	2013	2014	95	95	6,034	4,204	697	2	45	50	1,111	14	712	6,079	4,254	699	5,000	2,000	20	2023
Regattan 7 Bodalsvägen 11–13 Lidingö	2015	2017	187	12	10,144	6,088	600	1	5	10	2,000	25	7,565	10,149	6,148	606	16,945	4,935	20	2027
Fregatten 6 Fregattvägen 3 Lidingö	2016–2019	2019	173	173	10,523	7,180	682	24	797	1,020	1,279	24	7,373	10,720	8,200	765	26,658	7,000	20	2029
Fregatten 11 Fregattvägen 11–15 Lidingö	2017–2019	2019	149	149	8,877	6,017	678	206	877	1,516	1,728	20	6,350	9,083	7,533	829	22,611	6,048	20	2029
Styrmannen 15 Bodalsvägen 13–27 Lidingö	2014	2019	184	184	10,111	7,020	694	10	258	620	2,397	21	7,745	10,369	7,640	737	23,000	6,438	20	2029
Markan 10 Flygvilleslingan 18–24 Täby	2017	2020	176	176	9,412	7,008	745	15	532	1,100	2,068	20	7,800	9,944	7,876	792	23,000	6,876	20	2030
Opalen 18 Boulevarden 17–25, Tränsgatan 1A–H, Martinagatan 1–5 Täby	2017–2020	2020	159	159	8,515	6,305	740	220	841	1,430	1,699	10	3,500	8,735	7,735	886	24,755	6,200	20	2030
Murklan 11 Johannesbergsvägen 15–24, Vetenskapsvägen 1A–A, 1A–F, 1A–D, 2A–F Sollentuna	2017–2020	2020	170	170	8,726	6,605	757	150	574	2,000	1,333	15	5,000	8,876	8,605	969	28,050	6,395	20	2030
Gråalen 13 Vegagatan 15E, Hamnvägen 1–2, Skutgatan 1–4 Norrtälje	2017–2018	2018	157	157	8,230	6,200	753	80	260	1,400	1,750	20	5,100	8,490	7,600	895	23,000	5,100	20	2028
Åby 1:120 Smidesvägen 1B–1C Vallentuna	2017–2018	2019	158	158	7,950	6,200	780	1	30	32	1,067	19	5,700	7,980	6,232	781	19,400	4,900	20	2029
St. Ilian 14:7 Sankt Larsgatan 1D Enköping	2017–2018	2019	175	175	9,136	7,020	768	1	30	30	1,000	19	7,020	9,166	7,050	769	21,000	5,500	20	2029
SUMMA NORRORT			1552	1542	89,017	63,853	717	748	3,593	11,387	1,521	176	47,280	92,604	75,239	812	215,762	58,554	200

Södertörn

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omregleras, år
Rådsbacken 15 Rådsvägen 1–21, Rådsstigen 17–25 Huddinge	2014–2019	2019	354	347	19,300	14,000	725	19	520	1,400	2,692	21	7,500	19,820	15,400	777	46,700	13,300	20	2029
Generatorn 19 Björnkullavägen 1–3, Ebba Bååts Torg 12–18 Huddinge	2014–2015	2015	225	225	12,450	8,710	699	16	574	1,500	2,613	16	4,800	12,524	10,210	815	40,000	11,000	20	2025
Capella 18 Solskensvägen 15–21 Tullinge	2014–2015	2015	144	144	7,880	5,635	715	10	400	1,000	2,500	12	2,800	8,280	6,635	801	25,000	6,300	20	2025
SUMMA SÖDERTÖRN			723	716	39,630	28,345	715	45	1,494	3,900	2,610	49	15,100	40,624	32,245	794	111,700	30,600	60

Samhällsfastigheter

Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Omregleras, år
Tärnö 6 Brattforsgatan 18A–C Farsta	2013	2013	1	1	6,270	5,100	813	1	50	100	2,000	1	5,200	6,320	5,200	823	15,600	4,000	2023
Årstadalsskolan 17 Sturehillsvägen 18–210 Årstadal	2014	2016	1	1	8,840	7,040	800	1	50	100	2,000	1	7,140	8,890	7,140	803	21,140	5,600	2026
Vinfatet 10 Vassvägen 3 Sollentuna	2015	2015	1	1	5,200	3,200	615	1	40	80	2,000	1	3,280	5,240	3,280	626	9,600	2,500	2025
Fuxen 18 Kemistvägen 4–30 Täby	2016	2017	1	1	5,200	3,200	615	1	50	100	2,000	1	3,300	5,250	3,300	628	9,800	2,600	2027
Parken 10 Söderby Torg Allé 12 Salem	2016	2017	1	1	7,200	4,200	583	1	60	120	2,000	1	4,320	7,260	4,320	595	12,900	3,500	2027
Svänghjulet 16 Enhagsslingan 4 Täby	2015	2016	1	1	7,500	4,700	627	1	40	80	2,000	1	4,780	7,540	4,780	634	14,000	3,700	2026
Näs 14:19 Täljöviksvägen 4–30, 20–30 Österåker	2015–2016	2016	1	1	7,470	5,800	776	1	70	140	2,000	1	5,940	7,540	5,940	788	17,800	4,000	2026
Åby 2:125 Häggatan 4–8, 4A, 4B Vallentuna	2016–2017	2017	1	1	8,500	5,200	612	1	40	80	2,000	1	5,280	8,540	5,280	618	15,700	4,000	2027
SUMMA SAMHÄLLSFASTIGHETER			7	7	49,980	30,240	605	7	380	780	2,000	7	34,140	50,250	30,240	601	100,940	26,300

SUMMA STORSTOCKHOLM


Bostäder, kkr	48,656
Lokaler, kkr	15,597
Garage/P-platser, kkr	11,387
Totalt, kkr	75,640
Taxeringsvärde, kkr		173,900
Tomträtter, kkr			58,554
Varav mark, kkr				58,554
Avgäld, kkr					260
Omregleras, år						2029

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Årsstämma

Årsstämma 2022 i Heba Fastighets AB (publ)
Tid torsdag den 28 april 2022 kl 16.00
Plats 7A Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.

Anmälan
Aktieägare som önskar delta och rösta i årsstämman ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast den 20 april 2022, dels anmäla sig hos bolaget senast den 22 april 2022 via e-post: [email protected]

Förvaltarregistrerade aktier
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste omregistrera aktierna i eget namn hos Euroclear Sweden AB för att äga rätt att delta i stämman. Registreringen måste vara genomförd den 22 april 2022.

Information om de av stämman fattade besluten offentliggörs torsdagen den 28 april 2022, efter stämmans avslutande.

Information kan beställas per
Telefon 08-442 44 40
E-post [email protected]

Finansiell kalender

Delårsrapport för januari–mars 2022 publiceras den 27 april 2022.

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 1,60 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 2 maj 2022. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 5 maj 2022.

Halvårsrapport januari–juni 2021 publiceras den 14 juli 2022.
Delårsrapport januari–september 2021 publiceras den 27 oktober 2022.
Bokslutskommuniké 2022 publiceras i februari 2023.
Årsredovisning 2022 publiceras i mars 2023.

Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson.
Foto: Christian Gustavsson, Karl Nordlund och Fredrik Hjerling.
Tryck: Göteborgstryckeriet AB, 2022.

ÅRSSTÄMMA

Heba – en tryggare värd

Heba Fastighets AB
Box 17006
104 62 Stockholm
Tel: 08-442 44 40
www.hebafast.se

AI assistant

HEBA Fastighets — Annual Report (ESEF) 2021

Årsredovisning A

Årsöversikt

Heba i korthet

2021 i korthet

Vd har ordet

Fokus Norrtälje Hamn

Omvärld

Hebas roll på marknaden

Strategiskt ramverk

Mål och strategier

Affärsmodell

Fokus Vallentuna

Hebas hållbarhetsarbete

Vår organisation

Vår roll i samhället

Vår miljö

Fokus Energieffektivisering

Våra fastigheter

Fastighetsutveckling

Risker

Värdering

Heba som investering

Aktien och aktieägarna

Kapitalstruktur och finansiering

Bolagsstyrning

Ordföranden har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Ledning

Finansiella rapporter

Förvaltningsberättelse

Finansiell rapportering – koncernen

Finansiell rapportering – moderbolaget

Tilläggsupplysningar, noter

Förslag till vinstdisposition

Årsredovisningens undertecknande

Revisionsberättelse

Fem år i sammandrag

Hållbarhetsrapportering

Hållbarhetsredovisning

Hållbarhetsnoter

GRI-index

Revisorns yttrande

Övrigt

Definitioner

Fastighetsförteckning

Årsstämma

Finansiell kalender

HEBA I KORTHET 1

2021 i korthet

Grön finansiering

Stärkt hållbarhetsarbete

Minskad klimatpåverkan

Heba etablerar sig i Enköping

Utökad nyproduktion

Inflyttningar under året

2021 I KORTHET 2

2021 I KORTHET 3

Lönsam tillväxt med bibehållen stark finansiell ställning

Vd har ordet

Stabil utveckling med sikte på fortsatt tillväxt

Tydlighet mot marknaden

Växa verksamheten och stärka varumärket

Hållbarhetsfrågorna allra viktigast

Trygghet är också en hållbarhetsfråga

Från en global kris till en annan

Nya former för boendet

Het fastighetsmarknad med nya aktörer

HEBA FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2021

Fokus Norrtälje Hamn

Ett hållbart Norrtälje Hamn tar form

Hyresbostäder och samhällsfastigheter

Fokus på hållbarhet

OMVÄRLD

Urbanisering och bostadsbrist

Respons

Digitalisering av branschen och samhället

Respons

HEBA Fastighets Annual Report (ESEF) 2021