AI assistant
HEBA Fastighets — Annual Report 2014
Mar 31, 2015
3056_10-k_2015-03-31_42d41bd6-8154-4b69-80e5-5567073cd434.pdf
Annual Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Årsredovisning 2014
Här finns vi
INNEHÅLL
- Året som gått
- HEBA i korthet
- VD har ordet
- Affärsidé, strategi och mål
- HEBAs projekt Marknad
- Möjligheter och risker
- HEBAs fastigheter översikt
- HEBAs fastigheter per område
- Fastighetsförteckning
- Fastighetsbeståndet
- Marknadsvärdering
- Ansvarsfullt företagande
- Organisation och medarbetare
- HEBA-aktien och ägarna
- Finansiering
FINANSIELL RAPPORTERING
- Förvaltningsberättelse
- Rapport över totalresultat, koncernen
- Rapport över finansiell ställning, koncernen
- Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
- Rapport över kassaflöden, koncernen
- Resultaträkning, moderbolaget
- Balansräkning, moderbolaget Förändring av eget kapital,
- moderbolaget
- Kassaflödesanalys, moderbolaget
- Tilläggsupplysningar
- Årsredovisningens undertecknande
- Revisionsberättelse
- Ledning, styrelse och revisor
- Fem år i sammandrag
- Definitioner
- Välkommen till årsstämman
HEBAS FRAMGÅNGSKONCEPT
Hyresbostäder i bra lägen
%
92% av de uthyrningbara ytorna är bostäder
*) SÖDERMALM
Året som gått
VIKTIGA HÄNDELSER
- Driftsöverskottet uppgick till 162,6 (150,0) Mkr.
- Förva ltningsresultatet uppgick till 102,7 (95,3) Mkr.
- Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 114,3 (118,9) Mkr och värdeförändringar på räntederivat uppgick till -55,9 (21,0) Mkr.
- Årets resultatet efter skatt uppgick till 125,7 (183,8) Mkr, vilket motsvarar 3,05 (4,45) kr per aktie.
- Påbörjat nybyggnation i Gubbängen (57 lägenheter) och tecknat entreprenadavtal i Norra Djurgårdsstaden.
- Fortsatt med ROT av bostäder på Lidingö (145 lägenheter).
- Förvärv av nybyggd vårdfastighet för äldreboende i Täby (54 lägenheter).
- Tecknat avtal med Skanska om uppförande av fyra hyreshus (185 lägenheter) samt lokaler och garageplatser i Flemingsbergsdalen.
- Aktieutdelningen föreslås till 1,30 (1,20) kr per aktie.
NYCKELTAL
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal: | ||
| Hyresintäkter, Mkr | 267,3 | 247,8 |
| Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm | 214,9 | 208,2 |
| Direktavkastning, % | 3,1 | 3,3 |
| Bokfört värde per kvm, kr | 23 933 | 22 129 |
| Finansiella nyckeltal: | ||
| Kassaflöde, Mkr | 106,7 | 62,8 |
| Investeringar, Mkr | 313,8 | 262,0 |
| Soliditet, % | 53,3 | 56,5 |
| Överskottsgrad, % | 60,8 | 60,5 |
| Data per aktie: | ||
| Resultat efter skatt, kr | 3,05 | 4,45 |
| Utdelning (2014 förslag), kr | 1,30 | 1,20 |
| Börskurs den 31 december, kr | 97,25 | 75,00 |
| Substansvärde (utan uppskjuten skatt), kr | 86,12 | 83,16 |
TRENDER
- Stor efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholm.
- Stor efterfrågan på lägenheter för resurssvaga hushåll.
- Acceptansen ökar för högre nyproduktionshyror.
- Fler studentlägenheter planeras i Stockholm med kranskommuner.
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkternas fördelning på delområden
Per 31 december 2014
HEBA är ett fastighetsbolag med fokus på att erbjuda attraktiva hyreslägenheter och en bra service. Ända sedan starten har vi arbetat för att erbjuda ett tryggt, trivsamt och personligt boende för våra hyresgäster. Det ska vi fortsätta med. Det är nämligen det som gjort oss till ett av de fastighetsbolag som har de mest lojala hyresgästerna.
Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm
Ett personligare värdskap
Vi har koncentrerat vårt fastighetsinnehav till Stockholmsområdet. Det är ett område vi har lång erfarenhet av och som vi har en stark koppling till. För oss på HEBA är det viktigt att finnas nära våra hyresgäster. Därför tar vi själva ansvar för förvaltningen av våra fastigheter. En HEBA-hyresgäst ska alltid veta vem man ska vända sig till i frågor om sin bostad.
Våra hyresgästers bästa vän
Vi vill vara marknadens bästa hyresvärd för bostadshyresgäster. För att lyckas med det har vi valt att fokusera på områden som vi känner till väl och där vi vet att vi kan erbjuda något extra. På HEBA står alltid trygghet och långsiktighet högt på agendan. Det gäller såväl i förvaltningen av våra fastigheter som i relationer med våra hyresgäster.
Långsiktig ägare med trogna hyresgäster
HEBA Fastighets AB bildades i november 1952. Sedan dess har mycket hänt, Stockholm har förändrats och HEBA har utvecklats. HEBA startades av två byggmästare, Karl Holmberg och Folke Ericsson. Det är ett ursprung vi är stolta över och som fortfarande är en del av vår identitet. Inom HEBA finns gedigen kunskap om fastigheter.
Vi växer på en fast grund
Vi hade inte varit det företag vi är idag utan att ständigt ha utvecklat och förbättrat vår verksamhet. Vi kanske inte är de som har framhävt våra framgångar. I stället har nöjda hyresgäster, effektiv förvaltning och en stabil ekonomi varit viktigare. Med en sund inställning till ekonomi har vi idag en stark balansräkning och en soliditet på 53,3%. Det gör oss mindre känsliga för tillfälliga upp- och nedgångar på marknaden samtidigt som det öppnar för möjligheter i form av förvärv.
Ett mer offensivt HEBA
Det har varit ett händelserikt år för HEBA. Under året gjorde vi investeringar i ny- och ombyggnation på 311 miljoner. Under året förvärvade HEBA ett äldreboende i Täby med Attendo Sverige AB som hyresgäst. Förvärvet är speciellt eftersom det innebär ett första steg mot en etablering inom det för oss nya området samhällsfastigheter, ett område där vi ser goda möjligheter till expansion. Samtidigt fortsätter vi att växa inom vår kärnverksamhet hyresbostäder, där efterfrågan är fortsatt mycket hög. Det ger en stabilitet i vår verksamhet som skapar utrymme till nya offensiva satsningar för HEBA.
Under 2014 förbättrades HEBAS driftsnetto och förvaltningsresultat med cirka 8 procent jämfört med föregående år. Resultatförbättringen beror framförallt på högre intäkter till följd av färdigställda byggprojekt. Samtidigt har våra driftsoch räntekostnader utvecklats positivt till följd av effektivare fastighetsdrift, en snöfattig vinter och lägre räntenivåer.
Satsningar som ger ökade hyresintäkter
För HEBA har 2014 präglats av flera större affärshändelser. Förutom det förvärvade äldreboendet i Täby som stod klart i december 2014, färdigställdes ett bostadskvarter i Annedal. Under året förvärvades ett större bostadsprojekt i Flemingsbergsdalen där kvarteret kommer stå klart 2017. Vi påbörjade även byggandet av två bostadskvarter varav ett i Norra Djurgårdsstaden och ett i Gubbängen, båda dessa projekt blir klara under 2016. Därutöver genomför HEBA ett ROT-program som omfattar delar av det befintliga fastighetsbeståndet.
Ovanstående satsningar på nya och renoverade bostäder innebär sammantaget investeringar om cirka 1 200 Mkr som ger en bra grund för ökade hyresintäkter de kommande åren.
Politisk enighet om ökat bostadsbyggande
Det råder bostadsbrist på flera orter i Sverige och störst är bristen i Stockholm. Under höstens valrörelse så har de olika politiska partierna övertrumfat varandra med löften om hur många nya bostäder som ska byggas. Ett viktigt blocköverskridande beslut om utbyggnad av Stockholms tunnelbana togs våren 2014. En utbyggnad av tunnelbanan öppnar förutsättningar för att bygga nya bostäder i en helt annan omfattning än vad vi har sett på många år. Men i övrigt så har det inte kommit fram några konkreta politiska beslut som stimulerar till ökat bostadsbyggande.
Bostadsbyggandet har trots allt tagit fart. Under 2014 påbörjades cirka 15.000 nya bostäder i Stockholms län vilket är en kraftig ökning jämfört med föregående år. Men behovet är större än så. Regionplanekontoret bedömer att det behöver byggas 18.000 lägenheter per år i Stockholms län. Fler bostäder behöver byggas och det som efterfrågas mest är nya hyresbostäder och bostäder med låg hyra eftersom en stor andel av de som flyttar till Stockholm är resurssvaga hushåll. Det är en efterfrågan som rimmar mycket väl med det som HEBA erbjuder i form av hyresbostäder.
Hyresmarknaden
Efterfrågan på hyresbostäder har ökat både till följd av befolkningsökningen och de allt högre prisnivåerna på bostadsrätter. Stockholm stad har beslutat att öka markanvisningarna till de allmännyttiga bostadsbolagen och samtidigt öka det totala antalet markanvisningar för hyresbostäder. Målet är att bygga 40.000 lägenheter till år 2020 varav minst 20.000 ska var hyresrätter och 14.000 av dessa ska byggas av de kommunala bostadsbolagen. Detta uttalade mål skapar möjligheter för HEBA.
I vår nyproduktion försöker vi på olika sätt minska projekt- och driftskostnaderna och samtidigt minska påverkan på miljön utan att för den skull tumma på bostadens kvalitet.
Vid nyproduktion förhandlas hyrorna allt som oftast enligt en modell kalllad presumtionshyra där hyran baseras på investeringen och driftskostnader. Hyrorna i nyproduktion är höga till följd av höga produktions- och markkostnader och i princip så råder marknadshyror avseende nyproducerade hyresbostäder i Stockholm.
Behovet av att få fram lägenheter som även kan hyras av resurssvaga hushåll är stort. Samtidigt är behovet av ROT-renoveringar av det äldre fastighetsbeståndet omfattande. Renoveringar av äldre fastigheter blir dyra då det ofta är mer än bara byte av stammar som behöver åtgärdas. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har svårt att mötas på hyresnivåer som parterna kan acceptera.
Den reglerade hyresmarknaden ser ut att bestå. I Stockholm skulle parterna behöva enas om att utveckla en bättre modell för att tillämpa bruksvärdesmodellen vid justering av hyrorna både i samband med den årliga justeringen och i samband med ROT-renoveringar. Det skulle spara både tid och pengar för både hyresgästerna och fastighetsägarna och det skulle öka förutsägbarheten om hyresutvecklingen.
HEBA växer
HEBAs inriktning är i första hand förvaltning av hyresbostäder. Vi har beslutat oss för att växa i Stockholmsregionen och vi genomför nu en kraftig expansion av verksamheten. I vår nyproduktion försöker vi på olika sätt minska projektoch driftskostnaderna och samtidigt minska påverkan på miljön utan att för den skull tumma på bostadens kvalitet. Den genomsnittliga storleken på de nya lägenheter vi projekterar blir mindre för att vi ska kunna anpassa oss till efterfrågan och hålla en lägre hyresnivå. HEBAs nyproduktion är miljöcertifierad och vi använder olika lösningar som t.ex. bergvärme för att minska vår energianvändning.
Vi har för närvarande 315 lägenheter i pågående produktion. HEBA arbetar sedan en tid tillbaka tillsammans med Akademiska Hus med en detaljplan som bland annat rymmer 410 student- och gästforskarbostäder. Bostäderna planeras att byggas på Karolinska Institutets campus i Solna.
''
HEBAs ROT-program omfattar cirka 100 lägenheter per år. Det innebär att vårt äldre bostadsbestånd föryngras och moderniseras men vi försöker samtidigt bevara de kvaliteter som äldre fastigheter har.
Våra investeringar i nyproduktion och ROT leder till högre intäkter samtidigt som det sänker våra underhållskostnader och bidrar till att effektivisera vår fastighetsdrift.
Service till hyresgästerna
Den stora efterfrågan på bostäder, investeringar i nyproduktion och ROT-renoveringar ställer höga krav på en aktiv dialog mellan vår fastighetsförvaltning och våra hyresgäster. Vi har ett nära samarbete med Hyresgästföreningens lokala avdelningar och vi genomför regelbundet kundenkäter för att fånga
upp hyresgästernas synpunkter på sin bostad och på vår fastighetsförvaltning.
Kravet på snabb information ökar runt om i samhället och det gäller även våra hyresgäster. HEBA kommer under 2015 prova olika tekniska lösningar där hyresgästen själv löpande kan hämta information om t.ex. vattenförbrukning och genomföra bokning av tvättstuga med mera. Men samtidigt har våra hyresgäster behov av att i sitt bostadsområde kunna träffa och prata med sin fastighetsskötare. Det senare har varit HEBAs kännemärke och så ska det fortsätta att vara. Våra fastighetsskötare är HEBAs bästa marknadsförare.
Jag och mina medarbetare tackar våra hyresgäster, samarbetspartners och aktieägare för det år som varit. Vi ser fram mot ett fortsatt händelserikt 2015.
Lennart Karlsson
VD, HEBA Fastighets AB
ASM Affärsidé, strategi och mål
Behovet av fler bostäder är mycket stort
Stockholms läns befolkning ökade med 29 391 personer från årets början till slutet av september och fram till år 2030 bedömer man att Stockholm kommer att växa med storleksordningen ett Göteborg. Behovet av nya bostäder är mycket stort och med den förväntade befolkningsutvecklingen kommer efterfrågan på bostäder vara hög många år framåt i Stockholm. HEBA är en långsiktig fastighetsägare med trogna hyresgäster.
Vi startade vår verksamhet 1952 i Vällingby genom att bygga och hyra ut bostäder. Nu vill vi fortsätta att växa tillsammans med Stockholm och precis som då erbjuda våra hyresgäster ett modernt och attraktivt boende.
Strategi
- ➜ HEBA ska erbjuda en god service och ett tryggt boende till sina hyresgäster.
- ➜ HEBAs verksamhet ska omfatta fastigheter med hyresbostäder i flerfamiljshus i Stockholmsområdet.
- ➜ HEBA ska vara en långsiktig fastighetsägare och ha ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltningen.
- ➜ HEBAs verksamhet ska ha ett miljöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön.
Affärsidé
HEBA skall erbjuda sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom:
- ➜ HEBAs tillväxt ska ske både genom förvärv och nyproduktion.
- ➜ HEBA ska förvalta fastigheterna med egen personal.
-
➜ HEBA ska understödja och uppmuntra medarbetarna till kompetensutveckling och vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade ledare.
-
➜ Ett långsiktigt ägande
- ➜ Engagerad förvaltning
- ➜ En aktiv fastighetsutveckling
En ständigt växande marknad
| Mål | Utfall | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | ||||||||
| Växa i Stockholmsområdet1 HEBA ska fortsätta att växa i Stockholms området. |
215 | 208 | 205 | 210 | 206 | |||||||
| NKI HEBA ska ha nöjda hyresgäster och HEBAs resultat från AktivBo Nöjd Kund Index ska förbättras jämfört med föregående mätning. |
80 | 79 | ||||||||||
| Energi 2 HEBA ska ha energieffektiva fastigheter. Energianvändningen för uppvärmning i HEBAs fastigheter ska minska med minst 20% fram till år 2020 jämfört med 2008 års energianvändning. |
–14,3 | –12,9 | –7,5 | –5,4 | –8,2 | |||||||
| Utdelning 70% av förvaltningsresultat HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighets värden och poster av engångskaraktär. |
673 | 67 | 72 | 69 | 72 |
1) Uthyrningsbar tidsvägd area Stockholmsområdet, tusen m2
2) Procentuell förändring jämfört med år 2008
3) Föreslagen utdelning
Läs mer om vårt projekt i Flemingsbergsdalen på sid 11
Våra projekt
NYPRODUKTION
)
Konst i våra projekt
HEBA har beslutat att man i sin nyproduktion ska ha fastighetsanknuten konst. I kv Agnes Cecilia i Annedal tecknade man tidigt ett avtal med konstnären Ann Ahlbom Sundqvist som på husets fasad uppförde sitt mosaikkonstverk "Skogen". Konstverket invigdes i augusti 2014. I projekten Norra Djurgårdsstaden och Gubbängen har HEBA tecknat avtal med konstnären Ann Frössén. Ann ska skapa fotokonst i båda projekten.
NYPRODUKTION )
Miljötänkande på en ny nivå
Norra Djurgårdsstaden sträcker sig från Hjorthagen i norr, över Värtahamnen, till Loudden i söder. Med 12 000 nya bostäder och 35 000 arbetsplatser är det ett av norra Europas mest expansiva stadsdelsprojekt. Stadsdelen ska bli en internationell förebild för hållbara och kvalitativa stadsmiljöer och ingår som ett av 18 stadsbyggnadsprojekt i Clinton Climate Initiative. Med sitt läge med närhet till både vatten, natur och stad blir Norra Djurgårdsstaden en mycket attraktiv del av Stockholm.
I Djurgårdsstaden uppför HEBA 73 nya klimatanpassade hyreslägenheter
I Djurgårdsstaden uppför HEBA 73
73 nya klimatanpassade hyreslägenheter och ca 700 m2 butiksarea. och ca 700 m2 butiksarea. Byggstart för HEBAs projekt i Norra Djurgårdsstaden etapp 2 ägde rum i januari 2015 och inflyttning planeras till hösten 2016. I projektet samarbetar HEBA med Stockholm stad och övriga byggherrar i Norra Djurgårdsstaden vilket gett oss tillgång till de senaste forskningsresultaten och det allra senaste erfarenheterna inom miljöteknik och hållbart byggande och förvaltning. Denna kunskap och erfarenhet kommer stå som modell för HEBAs framtida bostadsproduktion.
Under året startade byggprojektet av 57 nya lägenheter i Gubbängen centrum och inflyttning sker under våren 2016.
HEBAs projekt om 85 lägenheter i kv Agnes Cecilia flyttades in i sin helhet under kvartal 1, 2014.
NYPRODUKTION ROT ) )
Annedal Agnes Cecilia
HEBAs projekt om 85 lägenheter i kv Agnes Cecilia flyttades in i sin helhet under kvartal 1 2014. Vissa arbeten på gård och inne i byggnaderna har pågått under året. I projektet finns 3 st lokaler, en av dessa lokaler hyrs av HEBAs fastighetsskötare.
Annedal är en modern stadsdel på
gränsen mellan Stockholm och Sundbyberg. I Annedal bygger ett tjugotal företag 2 000 lägenheter för cirka 4 500 personer. Annedal blir en varierad och dynamisk stadsdel med parker, aktivitetstorg, skola och förskolor, närservice, idrottshall, konsthall och strandpromenader.
Fregatten 4 och 5 Lidingö
Renoveringarna i de båda fastigheterna har fortsatt under 2014 och arbetet ska vara helt klart till sommaren 2015. Renoveringen omfattar totalt 145 lägenheter. I de tomställda lägenheterna utför HEBA en standardhöjning och totalrenovering av samtliga ytskikt.
NYPRODUKTION )
Full fart i Gubbängen
Under året startade byggprojektet av 57 nya lägenheter i Gubbängen centrum och inflyttning sker under våren 2016. Fastigheten har ett bra läge med mycket goda kommunikationer i form av Gubbängens T-banestation som ligger i närheten. I Gubbängen äger HEBA sedan tidigare 6 fastigheter varav fastigheten Borrsvängen 8 ligger intill det nystartade byggprojektet. HEBA har lagt in ansökan om fler markanvisningar i Stockholm och förhoppningarna är att kunna erhålla mer mark för framtida bostadsproduktion.
I Gubbängen äger HEBA sedan tidigare
185
HEBA Fastighets AB förvärvade ett bostadsprojekt av Skanska Hyresbostäder i Flemingsbergsdalen i Huddinge med 185 lägenheter och 86 garageplatser.
NYPRODUKTION )
Fyra hyreshus i Flemingsbergsdalen
HEBA Fastighets AB har förvärvat ett bostadsprojekt av Skanska Hyresbostäder i Flemingsbergsdalen i Huddinge. Fastigheten ligger alldeles invid pendeltågstationen i Flemingsberg. Affären inkluderar uppförande av fyra hyreshus med 185 lägenheter, 86 garageplatser och 1 500 m2 butikslokaler. Byggstart ägde rum i januari 2015 och inflyttning sker i etapper under hösten 2016 och våren 2017.
HEBA Fastighets AB förvärvade ett bostadsprojekt av Skanska Hyresbostäder i Flemingsbergsdalen i Huddinge. Fastigheten ligger alldeles invid pendeltågstationen i Flemingsberg.
Karolinska Institutet planerar för ett International Center med 410 lägenheter för studenter och gästforskare.
Nya studentoch gästforskarbostäder på Karolinska Campus
HEBA och Akademiska Hus har tecknat en avsiktsförklaring i syfte att tillsammans med Solna kommun upprätta detaljplan för student- och gästforskarbostäder samt lokaler för undervisning och forskning på Karolinska Institutets campus i Solna. 3 NYPRODUKTION )
När detaljplanen har vunnit lagakraft har HEBA för avsikt att förvärva en del av marken av Akademiska Hus och bygga bostäder som hyrs ut till Karolinska
Projektet omfattar tre byggnader
Institutet. Akademiska Hus kommer att behålla och utveckla den del av marken som planeras för undervisning och forskning.
Karolinska Institutet planerar för ett International Center med bostäder för studenter och gästforskare. Bostäderna omfattar 410 lägenheter i tre byggnader. Arbetet med detaljplanen startade under 2012 tillsammans med Solna Stad och Akademiska Hus.
Fastigheten Svänghjulet 4 omfattar ett äldreboende med 54 lägenheter.
SLUTFÖRT PROJEKT )
Backskidan 1
Renoveringen av de båda byggnaderna och samtliga 18 lägenheter slutfördes under första kvartalet 2014 varvid hyresgästerna återflyttade till sina totalrenoverade lägenheter.
NYPRODUKTION NYPRODUKTION )
Äldreboende i Täby
Fastigheten Svänghjulet 4 stod klart i december 2014 och inflyttningen påbörjades. Fastigheten omfattar ett äldreboende med 54 lägenheter. Byggnaden är i 3 våningsplan och omfattar totalt 4 000 kvm som blir miljöklassad, Miljöbyggnad Brons.
Förvärvet genomfördes som en bolagsaffär och tillträdet skedde i samband med att projektet färdigställdes den 1 december 2014. Hyresgäst är Attendo Sverige AB som tecknat ett 15-årigt hyresavtal.
Länsstyrelsen bedömer att det behöver byggas cirka 18 000 nya bostäder per år i Stockholms län. Under 2014 påbörjades 15 000 lägenheter i länet.
Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm ❋
Byggboom i Stockholms län
Det byggs rejält i Stockholmsregionen men bostadsbyggandet måste öka för att närma sig antalet efterfrågade lägenheter. Fortsatt stor inflyttning och trångboddhet gör att efterfrågan på billigare lägenheter ökar.
TRENDER .
- Kranskommunerna tar täten i byggandet.
- Stor efterfrågan på billigare lägenheter för utsatta och flyktingar.
- Lägenheter byggs med mindre bostadsareor.
- Byggandet av studentlägenheter har tagit fart.
- Intresset för ägarlägenheter är fortsatt svagt.
FASTIGHETSMARKNADEN I STOCKHOLM
Stockholm med omnejd fortsätter att växa kraftigt, både genom stor inflyttning och höga födelsetal. Prognoser visar att Stockholms län ökar sin befolkning med 700 personer i veckan. Det nya är, att för första gången sedan 2007 visar Boverkets statistik att bostadsbyggandet har tagit fart.
Kommunerna bygger mer än staden
Ungefär 15 000 nya bostäder började byggas i Stockholm med kranskommuner under 2014, enligt Boverket. Statistiken visar också att kranskommunerna gått förbi Stockholm i byggnadsloppet, med en 85-procentig ökning av påbörjade bostäder sedan förra året. Det innebär att Stockholms kranskommuner bidrar med 75 procent av de bostäder som börjat byggas i Stockholms län.
Bostadsrätter fortfarande i majoritet
Fortfarande byggs det flest bostadsrätter. Boverkets statistik visar att de utgör 60 procent av bostäderna i de nya flerbostadshusen. En avgörande faktor är att prisutvecklingen för bostadsrätter fortsätter uppåt med cirka 11 procent i Stockholm stad under 2014. De höga priserna gör också att kranskommunerna blir mer attraktiva för köparna, vilket driver byggandet ut över stadens gränser.
Politiska beslut som påverkar
Under 2014 fattades ett blocköverskridande politiskt beslut om att bygga ut tunnelbanan och tvärbanan i Stockholmsområdet. Det är ett avgörande beslut för Stockholms fortsatta tillväxt eftersom attraktiva bostadsområden är beroende av tillgång till allmänna kommunikationer.
Byggnadstakten påverkas också av hur fort detaljplanerna godkänns. De senaste åren har man diskuterat lagändringar i syfte att få till stånd en enklare och effektivare plan- och bygglovsprocess. I början av 2015 trädde ändringar i planoch bygglagen i kraft samtidigt som en helt ny lag om kommunala markanvisningar började gälla.
Den 11 november 2014 informerade Finansinspektionen i ett pressmeddelande att nya bolånetagare kommer att behöva amortera ner sina bolån till 50 procents belåningsgrad. De nya reglerna planeras att börja gälla den 1 augusti 2015. Förändringen kan komma att påverka bostadsrätter i framtiden.
Stora byggscener i Stockholm
För närvarande pågår flera större stadsutvecklingsprojekt i Stockholm: Norra Djurgårdsstaden, Järvalyftet, Hagastaden, Liljeholmen, Årstadal och Årstafältet.
HYRESMARKNADEN
Fortsatt hög efterfrågan präglar marknaden för hyreslägenheter i Stockholmsregionen. Under 2014 stod 472 000 personer i kö för lägenhet hos Stockholms stads bostadsförmedling, vilket är en ökning med 41 000 jämfört med föregående år. Den genomsnittliga kötiden för att få en lägenhet i Stockholms län är 7,7 år. Enligt statistiken får man vänta längst på en lägenhet på Norrmalm. Där
29 391
Från årets början fram till slutet av september växte Stockholms befolkning med 29 391 personer
är kötiden 20 år. Men då ska man veta att på Kungsholmen och Östermalm förmedlas så få lägenheter att de inte ens tas med i statistiken.
Det byggs fler hyresrätter
Byggandet av hyresrätter i regionen ökar. Till del beroende på att byggandet av studentlägenheter tagit fart igen. De styrande politikerna i Stockholm har också aviserat ökat byggande av hyresrätter genom de allmännyttiga bostadsbolagen.
Fler smålägenheter efterfrågas
Hyresnivån skiljer sig fortfarande obetydligt mellan inner- och ytterstad för det äldre bostadsbeståndet. För nyproduktion tillåts hyrorna stiga, eftersom byggkostnaden är hög, och det för med sig en ökad efterfrågan på mindre lägenheter. Nyproducerade lägenheter får också en mindre area än tidigare. Där lägenheter med 3 rum och kök tidigare var 80 kvm byggs de idag med en area på 70 kvm. Förutom den höga hyresnivån bidrar också fler ensamhushåll i Stockholm till efterfrågeökningen på mindre lägenheter.
I Stockholms stad är cirka 44 procent av hushållen ensamhushåll.
Många har inte råd
Trots att det byggs mer idag är det inte alla som har råd med ett boende eller ett tillräckligt stort boende. Detta har startat en debatt om olika sätt att få fram billigare bostäder. Ett begrepp som diskuteras är "social housing". Debatten har fått extra fyr genom att Sveriges flyktingmottagande väntas öka markant under de närmaste åren. I Stockholms stad har politikerna beslutat att kraftigt sänka inkomstkraven vid uthyrning av bostäder i de kommunala bostadsbolagen.
Andrahandsuthyrning av bostäder är också ett sätt för nya hyresgäster att komma in i det befintliga bostadsbeståndet. Det är en av anledningarna till att
regeringen under 2014 gjort det lättare för andrahandsuthyrning av bostadsrätter och ägarlägenheter. Stockholms stad planerar nu att starta en kommunal bostadsförmedling för andrahandsuthyrning i Stockholm.
BYGGMARKNADEN
Byggmarknaden domineras av några få, stora byggentreprenörer och några mellanstora. Under 2014 har det varit högkonjunktur för byggbolagen i Stockholms län och 15 000 nya bostäder har börjat produceras. För att klara av att fullfölja alla projekt förstärker företagen med byggarbetskraft utifrån, framför allt från Polen och Baltikum.
Detaljplanehanteringen bromsar takten
En trång sektor är fortfarande den långa handläggningstiden för detaljplanerna. Trots aviserade åtgärder för att förenkla detaljplansförfarandet, tar det fortfa-
HEBA är ett renodlat fastighetsbolag med fokus på hyresrätter i Stockholmsområdet. Det gör det möjligt för aktieägare att själva komponera sin fastighetsportfölj.
Stockholms län fortsätter att växa
Statistik från SCB visar att det i Stockholms län bodde 2 192 433 människor den sista september 2014. Från årets början fram till slutet av september växte Stockholms befolkning med 29 391 personer, vilket var den största ökningen i Sverige.
Den kraftiga befolkningsökningen ställer stora krav på byggandet av bostäder. Byggandet är idag på god väg att svara upp mot efterfrågetalet, men den typ av bostäder som byggs matchar inte alltid efterfrågan. På grund av höga priser är efterfrågetrycket exempelvis högt för mindre bostadsrättslägenheter.
rande flera år från markanvisning till inflyttning.
Byggkostnaderna ökar
Kostnaderna för nybyggnation fortsätter att öka, och därför också strävanden mot att hitta billigare byggmetoder. Att bygga med prefabricerade moduler är ett sätt. Att utnyttja trä i stommarna ett annat. Trä ligger också rätt i tiden, eftersom det är ett förnyelsebart material.
UPPLÅTELSEFORM OCH KATEGORIBOENDE
Idag finns det ungefär lika många hyressom bostadsrätter i Stockholm. Av de nya lägenheterna som byggs i Stockholmsområdet är ungefär 66 procent bostadsrätter och resten hyresrätter jämte ett litet antal ägarlägenheter.
Få ägarlägenheter byggs
Ägarlägenheter infördes 2009 som ny boendeform i Sverige. Hittills har det byggts knappt ett tusental sådana lägenheter i Sverige och bara några få i Stockholmsområdet. Ägarlägenhet innebär i princip att man äger och har lagfart på sin lägenhet på samma sätt som när man äger ett radhus.
Få ombildningar till bostadsrätter
När det gäller ombildning av hyresrätter till bostadsrätter är det fortfarande säljstopp hos allmännyttan, medan de privata försäljningarna till bostadsrättsföreningar har ökat något jämfört med föregående år. Fastighetsägarnas höga kostnader för renovering av hyresbostäderna samt den starka efterfrågan och de höga priserna på bostadsrätter antas ligga bakom ökningen.
Studentlägenheter och äldreboenden
Efter flera år med brist på studentlägenheter utfärdades under första halvan av 2014 bygglov för drygt 770 studentbostäder i Stockholms län. Enligt Boverket började Stockholms kommuner bygga
1 350 studentlägenheter under 2014. Efterfrågan på äldreboenden väntas också öka i Stockholmsområdet, i takt med att den äldre delen av befolkningen ökar.
HEBA PÅ MARKNADEN
Eftertraktade hyresbostäder
HEBAs fastighetsbestånd ligger i eftertraktade lägen i Stockholms närförorter, Huddinge, Lidingö och Täby. Fastigheter i Stockholms närförorter har en potential till förbättrade hyresnivåer i takt med att staden letar sig utåt från tullarna. HEBA väljer strategiska fastighetslägen i närheten av spårbunden trafik och vill gärna utveckla och växa inom de geografiska områden där företaget redan finns, eftersom det gör förvaltningen mer effektiv.
Nya Bostadsprojekt
Under 2014 flyttade hyresgästerna in i HEBAs 85 nybyggda lägenheter i Annedal, Stockholm. En nybyggnation av 57 lägenheter i Gubbängen startades under sommaren 2014. I januari 2015 påbörjades byggandet av 73 klimatanpassade hyreslägenheter och 700 kvm butiksyta i Norra Djurgårdsstaden. HEBA förvärvade också ett bostadsprojekt i Flemingsbergsdalen, nära Flemingsbergs pendeltågsstation i Huddinge. Byggstart ägde rum i januari 2015 och projektet innefattar byggandet av 185 lägenheter, 86 garageplatser och 1 500 kvm lokalarea.
Samhällsfastigheter
Under 2014 köpte HEBA en fastighet omfattande ett äldreboende i Enhagen, Täby. Med förvärvet tog HEBA steget in i en ny fastighetskategori och ett nytt geografiskt område samtidigt. Fastigheten innehåller 54 lägenheter och hyresgästen är Attendo, som tecknat ett 15-årigt hyresavtal. Samhällsfastigheter hyrs vanligtvis genom så kallade blockhyresavtal och fördelningen av drift och underhåll skiljer sig något från ett traditionellt hyresavtal.
Genom ett samarbete med Akademiska hus och Solna kommun väntar HEBA också på grönt ljus för sitt första studentbostadsprojekt. Avsikten är att HEBA ska förvärva mark av Akademiska hus på Karolinska Institutets campus i Solna. Detaljplanen förväntas gå igenom under 2015.
HEBA är aktiv samarbetspartner i Studentbostadsmässan 2017. Det är en organisation bestående av Länsstyrelsen i Stockholms län, sju kommuner i Stockholmsregionen och ett antal byggföretag som utvecklar studentbostäder. Syftet med organisationen är att öka antalet studentbostäder i Stockholms län och målet är 6 000 nya studentlägenheter till 2017.
ROT-program
HEBA har ett ROT-program som omfattar delar av det befintliga fastighetsbeståndet. Under de senaste 4 åren har 330 lägenheter genomgått en omfattande renovering. Under 2015 bedöms ytterligare 120 lägenheter bli klara. ROT-programmet innebär att vi föryngrar vårt fastighetsbestånd och samtidigt får vi en höjning av hyresnivån.
Konkurrenter
De största fastighetsägarna i Stockholm är de allmännyttiga bostadsbolagen Svenska bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder. De äger nära 50 procent av hyresrätterna i Stockholms stad. Andra stora fastighetsägare är Stockholms Kooperativa Bostadsförening och de privata bostadsbolagen Einar Mattsson, Wallenstam, Wallfast, Stena Fastigheter, Ikano och Byggnadsfirman Olov Lindgren.
Möjligheter och risker
HEBA är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att vi har ett långsiktigt ägarperspektiv, bostadsfastigheter med låg vakans , fokus på kärnverksamheten, effektiv egen fastighetsförvaltning och hög soliditet. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka vår verksamhet.
| BESKRIVNING | PÅVERKAN | HANTERING | |
|---|---|---|---|
| Hyres intäkter |
Drygt 90 % av HEBAs hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregionen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresni vån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdeshyran påverkas HEBAs intäkter till stor del av dessa hyresför handlingar. |
En hyresförändring av bostads hyran med i genomsnitt 3 % för HEBAs fastigheter förbättrar resul tatet med 7,6 Mkr eller 0,18 kronor per aktie. |
HEBA arbetar för en mer konsekvent hyressättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och pre ferenser. Flertalet av HEBAs fastigheter ligger i "bästa läge" på respektive delmarknad vilket gör att HEBA på sikt kan förbättra hyresnivån. |
| Vakanser | HEBA äger en samhällsfastighet och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighets bestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka HEBAs resultat negativt. |
Vakansgraden inom HEBAs fastig heter är idag väldigt låg och varje enskild kund utgör en liten andel av hyresintäkterna. Det innebär att vakanser inte påverkar HEBA stort i dagsläget. |
Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. |
| Värme kostnader |
Alla HEBAs bostadsfastigheter värms upp genom fjärrvärme. Värmekostnaderna utgör ungefär 33 % av de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. För leve rans av fjärrvärme är vi till stor del beroende av en leve rantör som har en i det närmaste monopolsituation. |
En ändring av värmekostnaden med 5 % ändrar resultatet med 1,4 Mkr eller 0,03 kronor per aktie. |
Värmeanläggningarna i merparten av våra fastigheter är mycket moderna och samtliga har datoriserad drift undercentral. Vi arbetar kontinuerligt med att redu cera energianvändningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och optimering av värmeleveranser. |
| Värdering av fastig heter |
Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat be roende på konjunktur och ränteläge. Marknadens för ändringar i avkastningskrav får stor resultatpåverkan. |
En förändring av marknadsvärdet med 1 % motsvarar ca 53,0 Mkr eller 1,28 kronor per aktie. |
För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärde ras 2/3-delar av fastighetsbeståndet och externvärde ras 1/3-del av fastighetsbeståndet vid varje kvartals bokslut. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under ett räkenskapsår. |
| Finansie rings kostnader |
Nyförvärv och större ombyggnader finansieras främst genom lånefinansiering. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 31 % av fastigheter nas marknadsvärde. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker. Den genomsnittliga räntebind ningstiden var per årsskiftet 2,5 år. |
En förändring av nuvarande räntenivå med en procentenhet påverkar resultatet med 8,0 Mkr eller 0,20 kronor per aktie. |
På grund av HEBAs höga soliditet är vi mindre känsliga för förändringar i marknadsräntenivåerna än genom snittsaktören. HEBAs finanspolicy reglerar hur de finan siella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företagsledning och styrelse. |
Vår ambition är att öka vår produktion i takt med att Stockholms stad ökar antalet markanvisningar för bostäder.
Våra fastigheter
HEBA med koncernföretag har vid utgången av 2014 ett fastighetsbestånd omfattande totalt 63 fastigheter varav två projektfastigheter. Samtliga är belägna i Stockholm, Huddinge, Lidingö och Täby.
Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 218 520 kvm. Koncernen har 3 084 bostadslägenheter som omfattar 199 967 kvm motsvarande cirka 92% av den uthyrningsbara ytan. Antalet lokaler är 270 med en yta om 18 553 kvm.
Fastighetsbeståndet utgörs således till helt dominerande del av bostäder. Fastigheterna är genomgående mycket välbelägna och i gott skick. Efter de ombyggnader som genomförts håller en betydande del av beståndet en modern standard. Totalt är 1 567 av lägenheterna eller 51% ny- eller ombyggda 1995 eller senare.
Fördelning av uthyrningsbara ytor på bostäder och lokaler
(kvm uthyrningsbar yta)
l Bostäder 92% l Lokaler 8%
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER OCH PROJEKT
KISTA
SOLLENTUNA
| Innerstaden (Södermalm) AKALLA |
1 |
|---|---|
| Söderort HUSBY |
2 |
| Västerort | 3 |
| Huddinge | 4 |
| Lidingö & Täby TENSTA |
5 |
EDSVIKEN
NORA l Projekt (Norra Djurgårdsstaden, Flemingsbergsdalen, Gubbängen och Karolinska Institutet)
Innerstaden
Antal bostadslägenheter
140
Snitthyra bostäder kr/kvm
1 231
FASTIGHETSBESTÅND
HEBA äger 4 fastigheter på Södermalm i Stockholm. Samtliga är bebyggda med bostadshyreshus. Nyproduktionsåren varierar mellan 1934 och 1967. Den totala uthyrningsbara ytan är 13 642 kvadratmeter och sammanlagt finns 140 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i innerstaden är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder, kooperativa HSB samt de privata Einar Mattsson, Byggnadsfirma Olov Lindgren och Wallfast.
Söderort
Antal bostadslägenheter
1 763
Snitthyra bostäder kr/kvm
1 254
FASTIGHETSBESTÅND
I söderort äger HEBA 44 fastigheter fördelade över ett antal delmarknader. Flertalet av byggnaderna är uppförda från 1940- till 1960-talet. Samtliga fastigheter är belägna i nära anslutning till tunnelbanan. Den totala uthyrningsbara ytan är 118 204 kvadratmeter och sammanlagt finns 1 763 lägenheter. Inga
lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i söderort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem, kooperativa HSB samt de privata Stena Fastigheter, Ikano Fastigheter, Einar Mattsson och Byggnadsfirma Olov Lindgren.
FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR Kvm uthyrningsbar yta 55 610 kvm 26 923 kvm 6 069 kvm 29 602 kvm
60 tal
10 tal
40 tal
50 tal
Västerort
Antal bostadslägenheter
441
Snitthyra bostäder kr/kvm 1 367
FASTIGHETSBESTÅND
HEBA äger 3 fastigheter i stadsdelen Vällingby och en nybyggd fastighet i Råcksta och Annedal. Fastigheterna i Vällingby är byggda under 1950-talet. Den totala uthyrningsbara ytan är 30 672 kvadratmeter och sammanlagt finns 441 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.
Övriga större ägare av bostadsfastigheter i västerort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder samt de privata Wallenstam och Wallfast.
Huddinge
Antal bostadslägenheter
380
Snitthyra bostäder kr/kvm 1 062
FASTIGHETSBESTÅND
HEBA äger fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Fastigheten består av tio bostadshus som är byggda under 1950- och 70-talen. Husen ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer och Huddinge centrum. Den totala uthyrningsbara ytan är 24 803 kvadratmeter och sammanlagt finns 380
lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.
Övriga större ägare av bostadsfastigheter i Huddinge är det kommunalägda Huge Fastigheter samt de privata Wallenstam, Stendörren och Akelius.
Lidingö Täby
Antal bostadslägenheter
360
Snitthyra bostäder kr/kvm 1 401
FASTIGHETSBESTÅND
HEBA äger 7 fastigheter på Lidingö och i Täby. De fem fastigheterna på Lidingö är byggda under 1950-, 60-talet och 2007. Bostadsfastigheten i Täby är byggd under 2009/2010. HEBA förvärvade den 1 december 2014 fastigheten Svänghjulet 4 i Täby. Fastigheten omfattar ett äldreboende och inflyttning påbörjades i december 2014. Fastigheterna ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer samt
lokala affärscentra. Den totala uthyrningsbara ytan är 31 199 kvadratmeter och sammanlagt finns 360 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter på Lidingö är det kommunalägda Lidingöhem samt de privata John Mattson Fastighets AB och Tagehus.
I Täby är främst Akelius en stor ägare av bostadsfastigheter.
Stockholms tunnelbana står inför en omfattande utbyggnad: nästan två mil nya spår och nio nya stationer fördelade på fyra sträckningar. Vi vill fortsätta växa tillsammans med Stockholm ❋
Fastighetsförteckning
| BOSTÄDER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Byggnadsår | Tillträdesår | Antal | Varav nya eller ombyggda |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
| INNERSTADEN | |||||||
| Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm | 1967 | 1967 | 78 | 14 | 6 274 | 7 614 | 1 214 |
| Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm | 1934 | 1975 | 26 | 3 | 1 866 | 2 148 | 1 151 |
| Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm | 1960 | 1960 | 16 | 6 | 1 573 | 1 922 | 1 222 |
| Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm | 1940/1985 | 2000 | 20 | 1 340 | 1 922 | 1 434 | |
| SUMMA INNERSTADEN | 140 | 23 | 11 053 | 13 606 | 1 231 | ||
| SÖDERORT | |||||||
| Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov | 1943/2013 | 1998 | 52 | 52 | 2 611 | 4 402 | 1 686 |
| Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov | 1943/2012 | 1998 | 51 | 51 | 2 443 | 3 990 | 1 633 |
| Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov | 1943/2012 | 1998 | 51 | 51 | 2 501 | 4 038 | 1 615 |
| Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov | 1943/2013 | 1998 | 49 | 49 | 2 387 | 3 849 | 1 612 |
| Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov | 1946 | 1998 | 40 | 1 | 2 679 | 2 904 | 1 084 |
| Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov | 1944 | 1998 | 37 | 8 | 1 598 | 1 946 | 1 218 |
| Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov | 1944/2010 | 1998 | 37 | 37 | 1 734 | 2 974 | 1 715 |
| Fegen 1 Ymsenvägen 9, Årsta | 1947 | 1998 | 39 | 8 | 2 282 | 2 623 | 1 149 |
| Femlingen 1 Ymsenvägen 13, Årsta | 1947 | 1998 | 33 | 1 | 2 165 | 2 382 | 1 100 |
| Mosaiken 4 Glasmålarvägen 1–5, Gamla Enskede | 1945 | 1981 | 42 | 7 | 2 014 | 2 349 | 1 166 |
| Skrubbhyveln 5 Karmstolsvägen 14–24, Gubbängen | 1947 | 1981 | 37 | 20 | 2 131 | 2 469 | 1 159 |
| Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen | 1947 | 1981 | 30 | 12 | 2 034 | 2 212 | 1 088 |
| Sticksågen 1 Skrinvägen 1–11, Gubbängen | 1947 | 1981 | 36 | 13 | 2 015 | 2 293 | 1 138 |
| Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen | 1947 | 1981 | 13 | 4 | 815 | 891 | 1 093 |
| Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen | 1947 | 1981 | 13 | 4 | 814 | 882 | 1 084 |
| Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen | 1947 | 1981 | 24 | 7 | 1 544 | 1 684 | 1 091 |
| Kaffebalen 1 Kumminvägen 1–25, Muskotvägen 2–14, Saltvägen 26, Hökarängen |
1952/2005 | 2010 | 124 | 124 | 7 070 | 9 715 | 1 374 |
| Kardemumman 3 Muskotvägen 1–9, Hökarängen | 1948/2004 | 2010 | 30 | 30 | 1 608 | 2 228 | 1 386 |
| Kardemumman 2 Muskotvägen 11–15, Hökarängen | 1947/2004 | 2010 | 18 | 18 | 936 | 1 304 | 1 393 |
| Kardemumman 4 Korintvägen 2–6, Hökarängen | 1948/2006 | 2010 | 18 | 18 | 1 083 | 1 463 | 1 351 |
| Kardemumman 5 Korintvägen 8–12, Hökarängen | 1948/2006 | 2010 | 18 | 18 | 1 080 | 1 460 | 1 352 |
| Kardemumman 1 Korintvägen 14–22, Hökarängen | 1948/2004 | 2010 | 28 | 28 | 1 680 | 2 273 | 1 353 |
| Russinet 1 Korintvägen 1–7, Hökarängen | 1952/2004 | 2010 | 24 | 24 | 1 512 | 2 011 | 1 330 |
| Muskotblomman 1 Saltvägen 31–35, Hökarängen | 1952/2006 | 2010 | 12 | 12 | 744 | 999 | 1 343 |
| Muskotblomman 2 Saltvägen 37–39, Hökarängen | 1952/2006 | 2010 | 12 | 12 | 744 | 999 | 1 343 |
| Korinten 1 Saltvägen 43–45, Hökarängen | 1948/2006 | 2010 | 12 | 12 | 744 | 999 | 1 343 |
| Svärdsö 1 Lysviksgatan 63–77, Farsta | 1957 | 1981 | 54 | 21 | 3 657 | 3 969 | 1 085 |
| Korsö 3 Storforsplan 1, Farsta | 1960 | 1986 | 74 | 28 | 5 508 | 5 985 | 1 087 |
Fortsättning på nästa sida »
Ff
| LOKALER | GARAGE/ P-PLATSER |
TOTALT | TAXERINGS VÄRDE |
TOMT RÄTTER |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Antal | Årshyra, kkr |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Totalt, kkr |
Varav mark, kkr |
Avgäld, kkr |
Omreg leras år |
| 5 | 1 343 | 2 417 | 1 800 | 59 | 1 090 | 7 617 | 11 121 | 1 460 | 148 000 | 69 800 | ||
| 2 | 610 | 891 | 1 461 | 2 476 | 3 039 | 1 227 | 47 398 | 26 486 | ||||
| 3 | 370 | 319 | 862 | 11 | 165 | 1 943 | 2 406 | 1 238 | 38 600 | 20 806 | ||
| 4 | 266 | 592 | 2 226 | 1 606 | 2 514 | 1 565 | 36 033 | 17 262 | ||||
| 14 | 2 589 | 4 219 | 1 630 | 70 | 1 255 | 13 642 | 19 080 | 1 399 | 270 031 | 134 354 | ||
| 1 | 38 | 23 | 605 | 19 | 121 | 2 649 | 4 546 | 1 716 | 37 461 | 13 155 | ||
| 4 | 140 | 168 | 1 200 | 14 | 100 | 2 583 | 4 258 | 1 648 | 53 771 | 19 720 | ||
| 4 | 129 | 156 | 1 209 | 29 | 176 | 2 630 | 4 370 | 1 662 | 52 874 | 19 685 | ||
| 2 | 236 | 321 | 1 360 | 13 | 77 | 2 623 | 4 247 | 1 619 | 52 219 | 18 737 | ||
| 3 | 163 | 190 | 1 166 | 8 | 45 | 2 842 | 3 139 | 1 105 | 41 684 | 19 568 | ||
| 2 | 2 | 94 | 47 000 | 0 | 1 600 | 2 040 | 1 275 | 26 424 | 11 400 | |||
| 1 | 35 | 24 | 686 | 5 | 27 | 1 769 | 3 025 | 1 710 | 35 992 | 12 660 | ||
| 1 | 33 | 34 | 1 030 | 2 315 | 2 657 | 1 148 | 36 199 | 16 449 | ||||
| 1 | 36 | 22 | 611 | 2 201 | 2 404 | 1 092 | 33 349 | 15 654 | ||||
| 3 | 283 | 197 | 696 | 2 297 | 2 546 | 1 108 | 27 642 | 11 357 | ||||
| 3 | 128 | 68 | 531 | 5 | 35 | 2 259 | 2 572 | 1 139 | 24 389 | 8 533 | 123 | |
| 0 | 0 | 8 | 56 | 2 034 | 2 268 | 1 115 | 22 287 | 8 232 | 113 | |||
| 6 | 120 | 50 | 417 | 1 | 1 | 2 135 | 2 344 | 1 098 | 22 727 | 8 108 | 113 | |
| 3 | 84 | 61 | 726 | 899 | 952 | 1 059 | 8 979 | 3 342 | 45 | |||
| 1 | 2 | 1 | 500 | 816 | 883 | 1 082 | 8 657 | 3 257 | 46 | |||
| 4 | 209 | 148 | 708 | 2 | 3 | 1 753 | 1 835 | 1 047 | 17 531 | 6 283 | 92 | |
| 18 | 513 | 262 | 511 | 25 | 90 | 7 583 | 10 067 | 1 328 | 100 769 | 28 800 | 408 | |
| 4 | 68 | 29 | 426 | 4 | 14 | 1 676 | 2 271 | 1 355 | 23 380 | 6 430 | 93 | |
| 6 | 68 | 33 | 485 | 1 004 | 1 337 | 1 332 | 13 774 | 3 778 | 55 | |||
| 4 | 95 | 45 | 474 | 42 | 160 | 1 178 | 1 668 | 1 416 | 14 163 | 4 348 | 62 | |
| 3 | 87 | 77 | 885 | 6 | 22 | 1 167 | 1 559 | 1 336 | 14 399 | 4 449 | 62 | |
| 8 | 81 | 42 | 519 | 1 761 | 2 315 | 1 315 | 22 947 | 6 716 | 97 | |||
| 9 | 144 | 69 | 479 | 1 656 | 2 080 | 1 256 | 20 896 | 6 117 | 86 | |||
| 4 | 45 | 21 | 467 | 3 | 11 | 789 | 1 031 | 1 307 | 9 981 | 3 114 | 46 | |
| 4 | 67 | 33 | 493 | 811 | 1 032 | 1 273 | 9 817 | 3 064 | 42 | |||
| 4 | 64 | 54 | 844 | 808 | 1 053 | 1 303 | 9 936 | 3 069 | 42 | |||
| 5 | 177 | 118 | 667 | 28 | 146 | 3 834 | 4 233 | 1 104 | 41 236 | 15 228 | 165 | |
| 2 | 62 | 44 | 710 | 75 | 102 | 5 570 | 6 131 | 1 101 | 60 277 | 22 088 | 289 | |
Fastighetsförteckning, fortsättning
| Varav nya eller Yta, Årshyra, Snitthyra, Fastighetsbeteckning Byggnadsår Tillträdesår Antal ombyggda kvm kkr kr/kvm SÖDERORT fortsättning Idö 1 Östmarksgatan 6–28, Farsta 1959 1999 101 49 6 048 7 051 1 166 Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 2010 72 72 6 064 11 269 1 858 Förgyllda Bägaren 4 Selmedalsvägen 54–56, Hägersten 1969 1969 61 15 4 949 5 224 1 056 Förgyllda Bägaren 3 Selmedalsvägen 62–64, Hägersten 1968 1977 61 13 4 947 5 197 1 051 Förgyllda Bägaren 2 Selmedalsvägen 70–72, Hägersten 1969 1996 61 10 4 946 5 160 1 043 Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969 1996 53 10 4 356 4 601 1 056 Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp 1949 1976 42 14 2 544 2 742 1 078 Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp 1949/2013 1976 18 18 1 224 1 685 1 377 Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950 1996 50 17 3 070 3 315 1 080 Isdubben 1 Vasaloppsvägen 92–108, Västertorp 1951 1996 37 13 2 613 2 744 1 050 Störtloppet 2 Terrängsvägen 97, Västertorp 1950 1996 32 11 2 200 2 335 1 061 Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/ Nitvägen 23–25, Västberga 1944 1981 42 6 1 818 2 072 1 140 Reversen 2 Tomträttsvägen 26–32/Mellanbergsvägen 82–88, Hägerstensåsen 1946 1981 27 9 1 548 1 766 1 141 |
|---|
| Vildrosen 14 Nioörtsvägen 32–34, Midsommarkransen 1943/1987 2000 25 25 1 660 2 157 1 299 |
| Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 2000 58 58 3 614 4 809 1 331 |
| Maskrosen 4 Midsommarvägen 20, Midsommarkransen 1942/1990 2000 15 15 692 1 030 1 488 |
| SUMMA SÖDERORT 1 763 1 025 110 426 138 450 1 254 |
| VÄSTERORT |
| Datumblocket 1 Skattegårdsvägen 49–55, Vällingby 1954 1954 102 36 5 528 6 173 1 117 |
| Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954 1954 92 40 5 670 6 169 1 088 |
| Bönemannen 2 Rättar Vigs väg 101–123, Nälsta 1958 1958 85 36 6 048 6 495 1 074 |
| Agnes Cecilia 1 Emils Gata 1–7, Tappvägen 15–19, 2013 2013 85 85 6 154 11 081 1 801 Tummelisas Gata 6–22, Bagare Bengtssons Gata 4–6, Annedal |
| Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Råcksta 2011/2012 2012 77 77 5 431 9 491 1 748 |
| SUMMA VÄSTERORT 441 274 28 831 39 409 1 367 |
| HUDDINGE |
| Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972 2002 380 2 23 836 25 305 1 062 |
| SUMMA HUDDINGE 380 2 23 836 25 305 1 062 |
| LIDINGÖ & TÄBY |
| Galeasen 4 Farkostvägen 2, Baggeby 1955 1972 24 11 1 917 2 064 1 077 |
| Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Baggeby 1954 1996 52 8 2 658 2 806 1 056 |
| Fregatten 41) Fregattvägen 9, Baggeby 1961/2014 1972 73 73 5 408 7 571 1 400 |
| Fregatten 51) Fregattvägen 11–15, Baggeby 1960 1972 72 12 7 317 9 454 1 292 |
| Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–81, Baggeby 2007 1972 87 87 5 673 9 001 1 587 |
| Markan 6 Flygvilleslingan 5,12,18,20, Hägernäs strand 2010 2009 52 52 2 848 5 269 1 850 |
| Svänghjulet 42) Enhagsslingan 7, Täby 2014 2014 |
| SUMMA LIDINGÖ & TÄBY 360 243 25 821 36 165 1 401 |
| SUMMA STORSTOCKHOLM 3 084 1 567 199 967 252 935 1 265 |
Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår.
1) Hyrorna för Fregatten 4 och 5 är baserade på februari månad 2015. Fastigheterna har genomgått en ROT ombyggnad under år 2013-2015. 2) Svänghjulet 4, taxeringsvärde har ännu ej åsatts.
Ff
| BOSTÄDER | LOKALER | GARAGE/ TOTALT P-PLATSER |
TAXERINGS VÄRDE |
TOMT RÄTTER |
|||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Varav nya eller Yta, Årshyra, Snitthyra, ombyggda kvm kkr kr/kvm |
Antal | Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Antal | Årshyra, kkr |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Totalt, kkr |
Varav mark, kkr |
Avgäld, kkr |
Omreg leras år |
||
| 1 166 1 858 |
4 | 463 | 387 | 836 | 52 | 167 | 6 511 | 7 605 | 1 168 | 72 069 | 24 855 | 356 | 2019 | ||
| 2 | 5 | 6 | 1 200 | 6 069 | 11 275 | 1 858 | 160 066 | 49 026 | 0 | 2017 | |||||
| 2 1 |
684 20 |
255 8 |
373 400 |
31 53 |
147 278 |
5 633 4 967 |
5 626 5 483 |
999 1 104 |
58 188 57 675 |
22 442 22 442 |
|||||
| 2 | 651 | 432 | 664 | 37 | 167 | 5 597 | 5 759 | 1 029 | 62 143 | 25 575 | |||||
| 1 043 1 056 |
7 | 800 | 425 | 531 | 28 | 159 | 5 156 | 5 185 | 1 006 | 52 341 | 19 787 | ||||
| 6 | 246 | 143 | 581 | 27 | 57 | 2 790 | 2 942 | 1 054 | 31 379 | 12 954 | |||||
| 2 | 146 | 97 | 664 | 12 | 47 | 1 370 | 1 829 | 1 335 | 15 359 | 6 225 | |||||
| 5 | 246 | 168 | 683 | 16 | 79 | 3 316 | 3 562 | 1 074 | 38 488 | 15 484 | |||||
| 5 | 227 | 159 | 700 | 24 | 99 | 2 840 | 3 002 | 1 057 | 33 470 | 14 376 | |||||
| 5 5 |
62 240 |
48 175 |
774 729 |
14 8 |
42 8 |
2 262 2 058 |
2 425 2 255 |
1 072 1 096 |
26 072 23 038 |
10 467 9 062 |
141 | 2024 | |||
| 1 141 | 2 | 32 | 13 | 406 | 16 | 63 | 1 580 | 1 842 | 1 166 | 18 266 | 6 643 | 61 | 2015 | ||
| 1 299 1 331 |
2 | 249 | 229 | 920 | 3 | 14 | 1 909 | 2 400 | 1 257 | 30 564 | 11 988 | ||||
| 7 | 264 | 371 | 1 405 | 20 | 62 | 3 878 | 5 242 | 1 352 | 65 269 | 25 334 | |||||
| 2 169 |
334 7 778 |
473 5 773 |
1 416 742 |
14 642 |
50 2 625 |
1 026 118 204 |
1 553 146 848 |
1 514 1 242 |
16 223 1 604 370 |
5 358 585 359 |
2 537 | ||||
| 12 | 876 | 628 | 717 | 12 | 58 | 6 404 | 6 859 | 1 071 | 67 437 | 24 625 | 326 | ||||
| 12 | 676 | 448 | 663 | 19 | 131 | 6 346 | 6 748 | 1 063 | 67 174 | 24 897 | 281 | 2023 2015 |
|||
| 6 | 99 | 45 | 455 | 62 | 355 | 6 147 | 6 895 | 1 122 | 68 958 | 25 598 | 274 | ||||
| 3 | 190 | 401 | 2 111 | 56 | 679 | 6 344 | 12 161 | 1 917 | 148 046 | 41 846 | 846 | ||||
| 48 | 288 | 5 431 | 9 779 | 1 801 | 98 800 | 23 800 | |||||||||
| 33 | 1 841 | 1 522 | 827 | 197 | 1 511 | 30 672 | 42 442 | 1 384 | 450 415 | 140 766 | 1 727 | ||||
| 1 062 | 23 | 967 | 723 | 748 | 334 | 1 284 | 24 803 | 27 312 | 1 101 | 250 900 | 85 300 | ||||
| 1 062 | 23 | 967 | 723 | 748 | 334 | 1 284 | 24 803 | 27 312 | 1 101 | 250 900 | 85 300 | ||||
| 1 077 | 7 | 206 | 179 | 869 | 7 | 58 | 2 123 | 2 301 | 1 084 | 28 743 | 12 161 | ||||
| 1 056 | 2 | 117 | 59 | 504 | 9 | 57 | 2 775 | 2 922 | 1 053 | 37 940 | 16 664 | ||||
| 4 | 16 | 9 | 563 | 0 | 5 424 | 7 580 | 1 397 | 75 077 | 33 026 | ||||||
| 14 | 375 | 258 | 688 | 38 | 164 | 7 692 | 9 876 | 1 284 | 101 754 | 45 320 | |||||
| 3 | 666 | 1 020 | 1 532 | 161 | 1 381 | 6 339 | 11 402 | 1 799 | 135 483 | 38 883 | |||||
| 64 | 265 | 2 848 | 5 534 | 1 943 | 60 800 | 16 800 | |||||||||
| 1 | 3 998 | 8 652 | 2 164 | 0 | 3 998 | 8 652 | 2 164 | ||||||||
| 31 | 5 378 | 10 177 | 1 892 | 279 | 1 925 | 31 199 | 48 267 | 1 547 | 439 797 | 162 854 | |||||
Värdering av fastighetsbeståndet
Texten på denna sida kommer från Forum Fastighetsekonomi AB på uppdrag av HEBA
Forum Fastighetsekonomi AB är ett oberoende konsultföretag med sammanlagt ett trettiotal medarbetare. Forums huvudsakliga verksamhetsområde är analys och värdering av hyres- och fastighetsmarknader i Sverige. Medarbetarna är auktoriserade fastighetsvärderare.
Positionering av HEBAs fastigheter
Forum Fastighetsekonomi har under ett antal år marknadsvärderat HEBAs fastighetsinnehav. I figuren med cirklar redovisas värderarnas uppfattning om hur bolagets fastigheter är positionerade på fastighetsmarknaden. Storleken på varje cirkel representerar det sammanlagda marknadsvärdet av HEBAs fastigheter på respektive delmarknad. En placering högt upp i diagrammet motsvarar ett högt genomsnittligt fastighetsvärde. Aktuellt värdeintervall för berörda delmarknader presenteras även i tabellerna.
Värdepåverkande faktorer
Ett stort antal faktorer styr marknadsvärdet för hyreshus. För att marknaden ska vara effektiv krävs också att det finns tillgång till krediter. Följande delar analyseras vid en fastighetsvärdering: hyresintäkterna, hyresgäststrukturen, driftskostnaderna samt fastighetens läge och tekniska skick. Värdet påverkas också av möjligheterna till att i befintlig byggnad höja standarden eller bygga till och därmed öka hyresintäkterna. För flertalet av de värderade fastigheterna är en av de mest sannolika köparna fastigheternas hyresgäster i form av en bostadsrättsförening.
Forum kan konstatera att HEBA med sin förvaltningsfilosofi skapat en hög kundlojalitet. Omsättningen av hyresgäster är lägre än snittet på marknaden. I genomsnitt flyttar lite över var tionde innevånare, ca 93 000 personer, i Stockholms kommun varje år. I regelbundet genomförda Nöjd Kund-Indexmätningar har HEBA placerat sig bland de bäst uppskattade hyresvärdarna. Nöjda kunder ger lägre förvaltningskostnader
och därmed säkrare kassaflöden. Hyreshöjningar i samband med renoveringar/ förbättringar blir då lättare att genomföra. I bolagets hyreshus finns lägenheter med olika underhållsskick och därmed hyresnivå. En överslagsmässig värdering av HEBAs fastigheter kan lätt hamna fel. Detta om ej hänsyn tas till skillnaderna mellan uppgraderade och ej åtgärdade lägenheter. I Forums positioneringsmodell är hänsyn tagen till det bedömda marknadsvärdet för varje objekt.
Ny hyreslag
Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft som påverkar hyresförhandlingarna.
Allmännyttans hyresnormerande roll försvann och de privata fastighetsägarna blev en fullvärdig förhandlingspart. De kommunala bostadsbolagen skall enligt de nya reglerna också drivas på affärsmässiga grunder. Lagen kom till efter en överenskommelse mellan Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen.
En ändring i hyresförhandlingslagen möjliggjorde också en fortsatt tillämpning av de lokala modeller som används, i Stockholm den s k Stockholmsmodellen. En av tankarna bakom Stockholmsmodellen är att lägesfaktorn skall få större genomslag. Detta bör gynna merparten av HEBAs fastigheter.
Fastighetsägarna Stockholm, som representerar de privata fastighetsägarna, och Hyresgästföreningen Region Stockholm träffade 2015-02-03 ett ramavtal om 2015 års hyror i Stockholms kommun. Ramavtalet innebär att hyrorna höjs med 1,2% från den 1 januari 2015. Ramavtalet är en rekommendation till parterna på hyresmarknaden att träffa överenskommelser om hyreshöjning i enlighet med avtalet. För fastigheter utanför Stockholms kommun pågår förhandlingar fortfarande.
De allmännyttiga bolagen i Stockholm har för 2015 yrkat på en höjning om i snitt 2,50% från 1 januari. Förhandlingarna pågår.
HEBAs värdefördelning
Försäljningar fastighetsmarknaden
| Innerstaden (Södermalm) | |
|---|---|
| Direktavkastning (%) | 1,7–2,9 |
| Försäljning till Brf 2013-14 (kr/kvm) | 36 700 |
| Försäljning till övriga 2013-14 (kr/kvm) | 36 600 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 67 900 |
| Lidingö & Täby | |
| Direktavkastning (%) | 1,8–3,9 |
| Försäljning till Brf 2012–14 (kr/kvm) | 25 500 |
| Försäljning till övriga 2012–14 (kr/kvm)1 | 27 300 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 41 200 |
| Söderort | |
| Direktavkastning (%) | 1,9–4,0 |
| Försäljning till Brf under 2014 (kr/kvm) | 25 100 |
| Försäljning till övriga under 2014 (kr/kvm) | 28 100 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 39 900 |
| Västerort (Vällingby) | |
| Direktavkastning (%) | 3,45–4,4 |
| Försäljning till Brf 2013-14 (kr/kvm) | 15 600 |
| Försäljning till övriga 2013-14 (kr/kvm)2 | 16 000 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 27 700 |
| Huddinge | |
| Direktavkastning (%) | 3,0–4,65 |
| Försäljning till Brf 2012-14 (kr/kvm) | 16 900 |
| Försäljning till övriga 2012-14 (kr/kvm) | 13 700 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 26 600 |
| 1) Endast två köp, stor spridning. 2) Endast ett köp. |
Marknadsvärdering
Texten på denna sida kommer från Forum Fastighetsekonomi AB på uppdrag av HEBA
Forum Fastighetsekonomi AB har på uppdrag av HEBA värderat koncernens fastighetsinnehav. Syftet med värderingarna är att bedöma varje enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen 31 december 2014.
Marknadsvärde definieras enligt följande: Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta beaktats.
Denna definition följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Charted Surveyers). Definitionerna av nyckeltal m m följer rekommendationerna från Sveriges Finansanalytikers Förening och Samhällsbyggarna.
Värderingsunderlag
Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som HEBA lämnat avseende samtliga intäkter och kostnader. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår fakta rörande utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Uppgifter avseende vakanta ytor, förbrukningskostnader på fastighetsnivå, större planerade eller på senare tid utförda
Känslighetsanalys
Parametrar Ändring indata Värdeförändring Enhet Antal tkr % Inflation %-enheter 1 471 015 9,0% Inflation %-enheter -1 –439 041 –8,4% Kalkylränta %-enheter 1 –291 278 –5,6% Kalkylränta %-enheter -1 319 752 6,1% Direktavkastningskrav %-enheter 1 –939 870 –18,0% Direktavkastningskrav %-enheter -1 1 823 821 34,8% Drift och underhållskostnad kr 20 –125 465 –2,4% Drift och underhållskostnad kr -20 125 530 2,4%
investeringar och underhållsåtgärder har också beaktats. Uppgifter om aktuella taxeringsvärden har erhållits från HEBA. Slutligen har Forum nyttjat data från interna orts- och marknadsdatabaser.
Värderingsmetod
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har s k kassaflödeskalkyler används. I varje värdering har ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Det sker genom en simulering av en försäljning som enskilt objekt. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Till större delen av värderingarna av HEBA:s fastigheter har en femårig kalkylperiod använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.
Jämförelser och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. Bedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer och anvisningar framtagna av Svensk Fastighetsindex. För samtliga genomförda värderingar svarar av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:
- Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 1,0 procent år 2015 och till 2,0 procent per år därefter.
- Hyresutvecklingen för bostäder har bedömts till 1,0 procent fr o m 2015- 03-01, för att åren därefter i huvudsak antas följa inflationen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
- Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 4,28 till 7,04 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 2,43 till 5,15 procent.
Marknadsvärde
Det sammanlagda marknadsvärdet för HEBA-koncernens fastigheter uppgår vid värdetidpunkten till 5 295 400 000 kronor. Detta belopp utgör summan av de separat bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten inklusive pågående projekt.
Stockholm 2015-02-06 Forum Fastighetsekonomi AB Håkan Söderqvist Sofia Moberg Jonas Petersson
HEBA FASTIGHETS AB | ÅRSREDOVISNING 2014 33
Trygg och långsiktig hyresvärd
HEBA vill ge sina hyresgäster en bra service och en trygg boendemiljö. Därför ser vi till att finnas lättillgängliga med förvaltning i egen regi nära hyresgästerna, på så sätt kan vi snabbt agera på deras behov. Vi renoverar vårt bestånd kontinuerligt och effektiviserar samtidigt vår energianvändning så att fastigheterna är så vänliga som möjligt mot miljön.
HEBA har en tydlig etisk kompass som går igen i bolagets alla verksamhetsområden. Under året har vi fortsatt med vårt hållbarhetsarbete i enlighet med vår etikpolicy, miljöpolicy och arbetsmiljöpolicy som styr detta arbete i bolaget.
HEBA har också en plan för jämställdhet och mångfald som ses över årligen och uppdateras vid behov. Vartannat år genomför HEBA en medarbetarenkät för att bland annat följa upp hur medarbetarna uppfattar sin arbetsmiljö och om man känner till och följer bolagets policyer.
Flemingsbergsdalen i Huddinge
En väl förankrad värdegrund skapar enhetlighet
HEBA anser att kompetensutveckling är basen för en god värdegrund och ett väl utfört arbete.
För att skapa en gemensam värdegrund för allt arbete som sker och alla beslut som tas inom HEBA, anordnas varje år ett seminarium där VD tillsammans med alla medarbetare diskuterar etik- och moralfrågor och kopplar dessa till bolagets policyer. Detta gör att kunskapen hålls aktuell och att värdegrunden förankras regelbundet hos medarbetarna. Med hjälp av verkliga fall kopplas värdegrund, handling och lösning samman och skapar ett gemensamt synsätt och agerande inom företaget.
HEBAs hyresgäster ska bo tryggt och få en bra service
Genom våra Nöjd Kundenkät som vi genomför vartannat år kan vi se att våra hyresgäster värderar ett tryggt och säkert boende väldigt högt. HEBA arbetar fortlöpande med att skapa en trygg utemiljö med olika medel. Genom att förbättra utvändig belysning och rensa buskage skapar vi exempelvis trygga promenadvägar även på kvällstid. Vi bidrar även ekonomiskt till Nattvandrarna för att stödja deras viktiga arbete med att skapa lugna och säkra bostadsområden. HEBA har också sedan några år tillbaka ett samarbete med Stadsmissionens nattjour som bedriver en uppsökande verksamhet under kvällar och nätter.
En viktig faktor för hyresgästernas trygghet och service är att HEBA har en fastighetsexpedition i varje bostadsområde. Den personliga kontakten mellan hyresgäst och fastighetsskötare är en viktig framgångsfaktor för HEBA. I vår Nöjd Kundenkät får vi genomgående höga betyg, i synnerhet inom service och trygg boendemiljö.
100% Klimatneutral elproduk-
Hyresgäster som trivs i
tion
området 94%
HEBA vill ge något tillbaka till Staden
HEBA ska vara en ansvarsfull samhällsaktör. Eftersom HEBAs fastigheter står på Stockholms mark, vill företaget ge något tillbaka till staden och till våra hyresgäster, därför sponsrar HEBA varje år ett antal verksamheter vars arbete stämmer överens med HEBAs värderingar.
Organisationer som årligen får bidrag från HEBA är:
- Stadsmissionens Nattjour
- Nattvandrarna
- Situation Stockholm
- Stockholms Fritidsförvaltnings utsättning av lax och havsöring i Stockholms ström
HEBA tog vid där Vattenfall avslutade och sponsrar sedan 2013 utsättning av lax och havsöring i Stockholms ström. HEBA vill med sitt åtagande ge stockholmarna en unik naturupplevelse och har genom avtal med Stockholms Fritidsförvaltning säkerställt att utsättningen kan fortsätta under flera år framåt.
Tydlighet i miljöarbetet
För att minska verksamhetens miljöpåverkan har HEBA ringat in tre viktiga områden som vi fokuserar på i vårt arbete.
- Förvärv av nya och energisnåla bostäder
- Byggnation av energieffektiva bostäder
- Renovering av det befintliga fastighetsbeståndet med fokus på energieffektivitet
Den stora miljöpotentialen ligger inte bara i det nya, utan i allra hösta grad också i det gamla. Renovering och energieffektivisering av det befintliga fastighetsbeståndet är en stor miljövinst som knyter ihop energisnål teknik med det befintliga beståndet. På sikt betyder
det också färre rivningar och nybyggnationer, det sparar såväl pengar som miljö. HEBA arbetar med flera sådana åtgärder i det existerande beståndet inom ramen för vårt ROT-program.
Under 2013 tog HEBA beslutet att miljöcertifiera vår nyproduktion enligt certifieringen Miljöbyggnad som innebär skärpta miljökrav för energiförbrukning, inomhusmiljö, material och kemikalier. Certifieringssystemet Miljöbyggnad förvaltas av den ideella föreningen Sweden Green Building Council och innehåller 16 indikatorer. Efter bedömning får byggnaden ett preliminärt certifikat som sedan följs upp efter två år för att se att huset fortfarande uppfyller kraven och håller beräknade värden. För HEBA är detta ett viktigt steg mot ett ökat miljöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers miljöpåverkan.
Effektiv energianvändning sparar både pengar och miljö
Bebyggelsen står för en stor del av energiförbrukningen i samhället. Därför blir energieffektivisering i fastigheter även en viktig uppgift ur nationell synvinkel för att kunna nå landets energi- och klimatmål. Uppvärmning av fastigheter utgör cirka 30 procent av Sveriges totala energianvändning. Därför är HEBAs viktigaste miljöuppgift att minska förbrukningen av värmeenergi. Målet är att minska energianvändningen för uppvärmning med 20 procent till år 2020, räknat från 2008 års förbrukning.
HEBAs fastigheter värms upp med fjärrvärme och vi arbetar fortlöpande med att minska energimängden som går åt till uppvärmning. Vid ROT-renovering genomförs ett flertal åtgärder för detta. Insatserna beror på förutsättningarna i respektive byggnad.
Här följer några exempel på sådant som nu genomförs vid våra ROT-renoveringar:
• Installation av så kallade FTX-system
FAKTA .
Miljöpolicy
- HEBA ska verka för en miljöanpassning av bolagets verksamhet för att uppnå minsta möjliga negativa miljöpåverkan.
- HEBAs miljöengagemang utgår från en gemensam värdegrund som baseras på kunskap, engagemang, trygghet och helhetssyn.
- HEBA skall eftersträva att produkter och tjänster som HEBA köper uppfyller de rimliga krav avseende miljö och resursanvändning som kan ställas med hänsyn till bolagets verksamhet och den kunskap och teknik som vid var tid gäller.
- Miljöarbetet ska omfatta kunders, leverantörers, samarbetspartners och andra intressenters delaktighet. Detta innebär att HEBA har ett aktivt och öppet kunskaps-och informationsutbyte i frågor om miljö-och resursanvändning med dessa grupper.
- HEBA skall hantera miljöfrågor som en naturlig del av verksamheten och verka för att miljöfaktorer beaktas vid affärsbeslut på samtliga nivåer i organisationen.
Fastigheten Isdubben i Västertorp
som innebär att lägenheterna får mekanisk till- och frånluft där frånluftens värmeinnehåll tillvaratas av en värmeväxlare.
- Tilläggsisolering av vindar och ytterväggar.
- Byte av fönster till fönster med isolerglas
- Installation av temperaturgivare i samtliga lägenheter för att enklare kunna justera värmesystemen och få en optimal värmekomfort och en effektivare värmedistribution i respektive fastighet.
- Installation av värmeväxlare på avloppsledningar
| Fjärrvärmeleverantör | Levererad värme | Andel klimatneutral värmeproduktion |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fortum | 28 592 MWh | 86% | ||||
| Södertörn Energi | 3 351 MWh | 86% | ||||
| Eon | 161 MWh | 97% | ||||
| Totalt | 31 993 MWh | 86,4% |
| Elleverantör | Levererad el | Levererad el | Andel klimatneutral elproduktion |
|---|---|---|---|
| Telge Energi | 4 077 MWh | 15,2 kWh/kvm | 100% |
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| 128 | 136 | 139 | 135 |
| –5,9% | –2,2% | 3,0% | 0,0% |
| –12,9% | –7,5% | –5,4% | -8,2% |
| 2014 126 –1,7% –14,3% |
| Användning av vatten | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Liter/m2 Atemp |
1 203 | 1 251 | 1 215 | 1 197 | 1 191 |
| Förändring jämfört med föregående år | –2,00% | 2,96% | 1,50% | 0,50% | –5,40% |
| Förändring jämfört med år 2008 | –0,80% | 1,20% | –1,80% | –3,20% | –3,70% |
Ett annat viktig steg i miljöarbetet är produktionen av egen miljövänlig energi för att minska beroendet av köpt energi. HEBA undersöker nu möjligheterna att använda bergvärme och solcellspaneler.
Uppvärmning av vatten utgör en stor del av byggnadernas värmebehov, därför har HEBA infört individuell mätning av varmvattenförbrukningen i nya bostadsprojekt och vid ROT projekt. Konsumtionen debiteras alltså efter verklig användning.
Genom att koppla samman konsumtion och betalningsansvar är vi övertygade om att förbrukningen och energiåtgången i HEBAs bostäder kommer att minska.
HEBA deltar i hållbar stadsutveckling
HEBA samarbetar med Stockholm Stad i byggandet av Norra Djurgårdsstaden. I och med detta är vi med om att utveckla en miljöstadsdel som har som målsättning att vara världsledande inom hållbart byggande och hållbar fastighetsförvaltning. Det innebär att vi har ett gyllene tillfälle att ta del av det senaste inom forskning och utveckling när det gäller byggd miljö samt utveckla vår kompetens inom detta område.
För HEBA är Norra Djurgårdsstaden ett intressant projekt som även medför höga krav på hållbart byggande och moderna energilösningar. Bland annat ska husen själva tillverka 30 procent av sin fastighetsel. HEBA har också tecknat ett samarbetsavtal kallat "Utvecklingsprojekt Aktiva Hus" med Electrolux, Fortum och Ericsson om att bl.a. effektivisera energianvändningen avseende tvättmaskiner och torktumlare för de nya bostäderna i Norra Djurgårdsstaden.
Uppvärmning kWh/ m2 Atemp
126
Minskning 2008 års nivå
14%
Värmeanvändningen ska minska med minst 2% per år mätt Miljömål i kWh/kvm
Uppvärmning
Ett annat viktigt mål som fastighetsbranschen satt upp är att minska energi för uppvärmning från fastigheterna med 20 procent till år 2020, med startår 2008. 2020 ska inte heller några fossila bränslen användas för uppvärmning av byggnader. Under 2014 minskade HEBAs byggnader sin energi för uppvärmning med 1,7 procent jämfört med föregående år. Totalt uppgår minskningen till 14,3 procent baserat på 2008 års nivå.
ska energin för uppvärmning av fastigheter minska från 2008 till 2020.
Elanvändningen effektiviseras
Elanvändning
Elanvändningen i fastighetsbeståndet avser i första hand energi för belysning, fläktar, hissar, pumpar, tvättmaskiner och torktumlare. På samma sätt som med värmebesparingen arbetar HEBA kontinuerligt med att effektivisera elanvändningen. Genom investeringar i närvarostyrd belysning, lågenergilampor samt effektivare hissar, tvättmaskiner och torktumlare begränsar vi elanvändningen.
Vattenanvändningen ska minska med 1% per år mätt i m3 vatten/kvm
Vatten
Vattenanvändningen ska minskas bland annat genom investering i effektivare tvättmaskiner, snålspolande toaletter och vattenbesparande utrustning på armaturer.
Vattenförbrukningen 2014 var 321 837 m3 , vilket motsvarar 1,26 m3 / m2 .
erligt. Vattenanvändningen minskade med 2,0 procent under 2014 jämfört med föregående år.
Avfallshanteringens miljöbelastning ska minska
Avfallshantering
Sopsuganläggningar finns i HEBAs hus i Annedal och planeras för Norra Djurgårdsstaden. Mat, papper och hushållssopor sugs efter förslutning i speciella påsar direkt från husen till en sopcentral. Avfallskvarnar har många fördelar. De minskar mängden matavfall, är luktfritt och ger bättre kvalitet på sorteringen än t ex kompostering. Sophanteringssystem med behållare som till större delen är nedgrävd under mark och töms med en kranbil. Systemet innebär en effektivare och mer hygienisk hantering av bland annat hushållsavfall.
Miljöfarliga ämnen ska fasas ut
Miljöfarliga ämnen
Förekomsten av PCB är inventerad och där omedelbara åtgärder har föreskrivits har dessa genomförts. HEBA tillämpar den så kallade försiktighetsprincipen vid nyproduktion och ombyggnadsarbeten, vilket innebär att beprövade och miljövänliga material och produktionsmetoder väljs för att minska miljöbelastningen.
Radonmätningar har genomförts i HEBAs fastigheter och där förhöjda värden har noterats genomförs åtgärder för att nå acceptabla nivåer. Samtliga byggnader har energideklarerats och OVK-besiktningar genomförs kontinu-
HEBA FASTIGHETS AB | ÅRSREDOVISNING 2014 37
En kultur som präglas av kunskap och service
HEBA fortsätter att anpassa organisationen efter verksamheten och hyresgästernas behov. Organisationen kännetecknas av en stark kundorientering och en hög servicenivå. Företagskulturen präglas av andan från grundarna där framgångarna bygger på närheten till kunderna och en trygg och utvecklande arbetssituation för medarbetarna. Vi arbetar medvetet för en god arbetsmiljö och uppmuntrar till kompetensutveckling och delaktighet.
Ett Stockholmsbaserat fastighetsbolag
HEBA-koncernen är helt Stockholmsbaserat med fastigheter belägna i Stockholm, Huddinge, Täby och Lidingö.
Organisation
HEBAs organisation kännetecknas av en stark kundorientering och präglas av korta beslutsvägar. Fastighetsförvaltning, administration och skötsel sker med vår egen personal, vilket gör att våra hyresgäster i regel alltid möter en HEBA-anställd i sina kontakter med oss. Entreprenörer anlitas när det gäller städning, markskötsel, större reparationer och underhåll.
Nybyggarandan är tillbaka. Nyproduktion och ROT-renoveringarna har intensifierats även under 2014. Detta har medfört större engagemang och behov av mer resurser till vår enhet för fastighetsutveckling.
Våra fastigheter är fördelade på tre förvaltare som arbetar med eget tekniskt och ekonomiskt ansvar. Varje förvaltare arbetar i ett team bestående av en hyreskonsulent och tre fastighetsskötare, dessutom finns i förvaltningen en driftingenjör som stöder alla team. Driftingenjören ansvarar även för energi- och miljöfrågor inom HEBA.
Hyreskonsulenterna sköter uthyrning, kontraktsskrivningar, aviseringar och olika hyresärenden. Fastighetsskötarna är placerade i fastighetsexpeditioner belägna i respektive fastighetsområde. Funktioner för administration, ekonomi och IT finns centralt placerade på huvudkontoret där också alla tjänstemän sitter. På så sätt kan arbetet bedrivas professionellt och med korta beslutsvägar.
Arbetsmiljö
På HEBA betraktar vi god hälsa som en tillgång. Systematiskt arbete med arbetsmiljö och hälsa är en naturlig del i verksamheten. Vi ser arbetsmiljöarbetet som en lönsam investering för framtiden där hög arbetsmotivation och låg sjukfrånvaro är de direkta vinsterna.
Arbetsmiljöarbetet omfattar all verksamhet och medarbetarens totala arbetssituation där både fysiska, psykiska och sociala aspekter beaktas. För oss på HEBA innebär det att vi aktivt arbetar med att minimera riskerna för arbetsskador, olycksfall och tillbud samt arbetar med aktiviteter som befrämjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet. Vi strävar efter att ha ett systematiskt arbetsmiljöarbete.
Cheferna genomgick en utbildning
i Arbetsmiljö under 2014 och samtliga medarbetare kommer att genomgå en kortare utbildning i arbetsmiljö under 2015.
För att mäta och utvärdera hur medarbetarna uppfattar sin arbetssituation genomförs vartannat år en Nöjd-Medarbetar-enkät.
Medarbetare
För oss är det viktigt att rekrytera och behålla bra medarbetare. Varje år genomförs därför minst ett utvecklingssamtal mellan medarbetare och närmaste chef där arbetssituationen och behov av personlig utveckling diskuteras. Genom individuellt anpassade utbildningar, kurser och årliga personalkonferenser där alla anställda inbjuds eftersträvas att kunskaper och engagemang utvecklas i linje med HEBAs önskemål och behov. På HEBA betraktar vi god hälsa som en tillgång. Systematiskt arbete med arbetsmiljö och hälsa är en naturlig del i verksamheten därför erbjuds alla anställda friskvård och bra företagshälsovård.
På HEBA stannar medarbetarna länge. Den genomsnittliga anställningstiden är 7 år. Det är ett kvitto på att medarbetarna trivs på HEBA och gör att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i verksamheten. Medelåldern på HEBA är 49 år.
Etik och jämställdhet
HEBA arbetar efter policyn för etik och jämställdhet. HEBAs människosyn innebär respekt för varje individs integritet och lika värde. Vi arbetar för jämställdhet och mot diskriminering i alla former. Kvinnor och män skall ha lika möjligheter till anställning, utbildning, befordran och utveckling. Kvinnor och män skall ha lika lön för arbete av lika värde och anställningsvillkor.
På HEBA stannar medarbetarna länge. Den genomsnittliga anställ- '' ningstiden är 7 år.
HEBAs aktie
Aktiekapitalet per den 31 december 2014 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat på 4 128 000 A-aktier och 37 152 000 B-aktier. HEBA-aktien är sedan den 13 juni 1994 noterad på NASDAQ Stockholm AB, Mid Cap.
Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll
I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om Aaktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett sk omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.
Ägarstruktur
Antalet aktieägare i HEBA uppgick vid årsskiftet till 1329 stycken. De tio största aktieägarna representerade 64,7 procent av kapitalet, dvs ägarandelen och 69,8 procent av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgick till 29,1 procent av kapitalet och 15,3 procent av rösterna. De utländska ägarna svarade för 19,1 procent av kapitalet och 10,1 procent av rösterna.
Utdelningspolitik
HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, skall uppgå till cirka 70 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt (för 2014 är skatten 22 procent) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångska-HEBA B 1 januari 2004 till 31 december 2014 raktär. För verksamhetsåret 2014 föreslår styrelsen en utdelning av 1,30 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,3 procent baserat på börskursen den 31 december 2014. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas ut 13 maj, med avstämningsdag 8 maj, 2015.
Substansvärde
Substansvärde per aktie beräknas till 86(83) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.
Aktiens utveckling
HEBA aktiens utveckling från 2004, visas i nedanstående diagram.
Belopp i kr/aktie
| 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat före skatt | 3,90 | 5,70 | 6,07 | 6,01 | 7,02 |
| Resultat efter skatt | 3,05 | 4,45 | 7,92 | 5,11 | 5,80 |
| Kassaflöde | 2,59 | 1,52 | 2,43 | 2,29 | 2,24 |
| Eget kapital | 68,60 | 66,75 | 63,40 | 56,48 | 52,47 |
| Fastigheternas bokförda värde | 128,28 | 117,97 | 108,80 | 100,56 | 95,09 |
| Utdelning (2014 förslag) | 1,30 | 1,20 | 1,10 | 1,00 | 1,10 |
| Börskurs den 31 december | 97,25 | 75,00 | 63,75 | 60,00 | 67,75 |
| P/E tal I | 24,9 | 13,2 | 10,5 | 10,0 | 9,7 |
| P/E tal II | 31,9 | 16,8 | 8,1 | 11,7 | 11,7 |
| Totalavkastning, % | 31,3 | 19,5 | 8,1 | -9,8 | 25,0 |
De största aktieägarna per 31 december 2014
| Antal A-aktier | Antal B-aktier | Summa | Ägarandel % | Röstandel % | |
|---|---|---|---|---|---|
| JP Morgan Bank | 6 755 203 | 6 755 203 | 16,36 | 8,61 | |
| Härnblad Birgitta | 1 115 160 | 4 014 984 | 5 130 144 | 12,43 | 19,34 |
| Ericsson Charlotte | 457 080 | 2 123 981 | 2 581 061 | 6,25 | 8,54 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 2 424 338 | 2 424 338 | 5,87 | 3,09 | |
| Holmbergh Christina | 457 080 | 1 954 902 | 2 411 982 | 5,84 | 8,32 |
| Ericsson Anders | 457 080 | 1 944 501 | 2 401 581 | 5,82 | 8,31 |
| Ericsson Ulf | 1 594 464 | 1 594 464 | 3,86 | 2,03 | |
| Sundström Margareta | 476 760 | 972 990 | 1 449 750 | 3,51 | 7,32 |
| Carlbergssjön Trading AB | 1 043 317 | 1 043 317 | 2,53 | 1,33 | |
| Vogel Johan | 149 400 | 758 520 | 907 920 | 2,20 | 2,87 |
| Vogel Anna | 149 400 | 740 520 | 889 920 | 2,16 | 2,85 |
| Andersson Rolf H | 822 900 | 822 900 | 1,99 | 1,05 | |
| Fjärde AP-Fonden | 775 562 | 775 562 | 1,88 | 0,99 | |
| Danielsson Steve | 144 840 | 483 360 | 628 200 | 1,52 | 2,46 |
| Skandinaviska Enskilda Banken S.A W8IMY | 623 344 | 623 344 | 1,51 | 0,79 | |
| Skandia Livförsäkringsaktiebolag ÖMS | 603 553 | 603 553 | 1,46 | 0,77 | |
| Georgsson Charlotta | 390 000 | 390 000 | 0,94 | 0,50 | |
| Georgsson Henric | 390 000 | 390 000 | 0,94 | 0,50 | |
| Sundström Maria | 390 000 | 390 000 | 0,94 | 0,50 | |
| Nilsson Magnus | 230 000 | 230 000 | 0,56 | 0,29 | |
| Totalt största aktieägare | 3 406 800 | 29 036 439 | 32 443 239 | 78,59 | 80,46 |
| Summa övriga | 721 200 | 8 115 561 | 8 836 761 | 21,41 | 19,54 |
| Totalt | 4 128 000 | 37 152 000 | 41 280 000 | 100,0 | 100,0 |
Aktiernas fördelning per 31 december 2014
| Aktieinnehav antal aktier | Antal ägare | Andel i % | Antal aktier | Andel i % |
|---|---|---|---|---|
| 5 000 001– | 2 | 0,2 | 11 885 347 | 28,79 |
| 1 000 001–5 000 000 | 7 | 0,5 | 13 906 493 | 33,69 |
| 500 001–1 000 000 | 7 | 0,5 | 5 251 399 | 12,72 |
| 100 001–500 000 | 27 | 2,0 | 5 033 041 | 12,19 |
| 50 001–100 000 | 17 | 1,3 | 1 172 600 | 2,84 |
| 20 001–50 000 | 56 | 4,2 | 1 841 722 | 4,46 |
| 10 001–20 000 | 37 | 2,8 | 527 877 | 1,28 |
| 5 001–10 000 | 73 | 5,5 | 515 979 | 1,25 |
| 2 001–5000 | 178 | 13,4 | 566 837 | 1,37 |
| 1 001–2000 | 249 | 18,7 | 338 264 | 0,82 |
| 501–1 000 | 208 | 15,7 | 158 411 | 0,38 |
| 1–500 | 468 | 35,2 | 82 030 | 0,20 |
| Totalt | 1329 | 100 | 41 280 000 | 100 |
Aktiekapitalets utveckling
| Ökning | Summa | ||
|---|---|---|---|
| Antal nya aktier | Summa aktier | Aktiekapital, kr | Aktiekapital, kr |
| 1 620 000 | 16 200 000 | ||
| 6 480 000 | 16 200 000 | ||
| 400 000 | 6 880 000 | 1 000 000 | 17 200 000 |
| 6 880 000 | 13 760 000 | 17 200 000 | 34 400 000 |
| 27 520 000 | 41 280 000 | 34 400 000 | |
Finansiering
Finansiell ställning
HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås.
Kapitalstruktur
Kapitalstrukturen framgår av nedanstående uppställning:
| Mkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Ej räntebärande skulder | 78,4 | 68,3 |
| Räntebärande skulder | 1 639,0 | 1 380,6 |
| Räntederivat | 72,4 | 16,8 |
| Uppskjuten skatteskuld | 693,6 | 658,2 |
| Eget kapital | 2 831,7 | 2 755,5 |
| Summa skulder och eget kapital | 5 315,1 | 4 879,4 |
Förändring av eget kapital
Det egna kapitalet ökade under året till 2 831,7 (2 755,5) Mkr. Det egna kapitalets förändring framgår av nedanstående uppställning.
| Mkr | Totalt eget kapital |
|---|---|
| Belopp vid årets ingång | 2 755,5 |
| Utdelning | –49,5 |
| Årets resultat | 125,7 |
| Belopp vid årets utgång | 2 831,7 |
Soliditet
Soliditeten var vid årsskiftet 53,3 (56,5) %. HEBA har som riktmärke att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50 %.
Kreditrating
HEBA har av Soliditet sedan många år kreditrating AAA och har uppnått mycket goda kreditvillkor vid upplåningen.
Lånestruktur
Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 1 634,6 (1 337,1) Mkr motsvarande 31 (28) % av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 2,6 (3,6) %. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. Som säkerhet för lånen lämnar HEBA pantbrev med betryggande inomlägen. Antalet lån uppgick vid årsskiftet till 26 (32) st. HEBA har inga lån i utländsk valuta.
Lånestrukturen och medelräntor för HEBAs fastighetslån per 31 december 2014 framgår av nedanstående tabeller:
Räntebindningsstruktur 2014-12-31
| Förfallotidpunkt år | Volym Mkr |
Snittränta % |
Andel % |
|---|---|---|---|
| 2015 | 803,8 | 2,2 | 49 |
| 2016 | 97,9 | 4,1 | 6 |
| 2017 och framåt | 732,9 | 2,9 | 45 |
| Summa | 1 634,6 | 2,6 | 100 |
Kapitalbindningsstruktur 2014-12-31
| Förfallotidpunkt år | Lånebelopp Mkr |
Andel av totala lån % |
|---|---|---|
| 2015 | 728,1 | 44 |
| 2016 | 551,6 | 34 |
| 2017 och framåt | 354,9 | 22 |
| Summa | 1 634,6 | 100 |
Finansiella derivatinstrument
För att begränsa effekterna av ränteförändringar har HEBA tecknat avtal om ränteswappar enligt nedan.
| Startdag | Förfallodag | Nominellt belopp Mkr |
Orealiserad värdeförändring derivat Mkr |
|---|---|---|---|
| 11-10-12 | 16-10-121 | 97,9 | –15,1 |
| 11-10-19 | 16-10-19 | 100,0 | –8,8 |
| 10-12-30 | 19-06-18 | 180,0 | –16,2 |
| 14-12-01 | 19-12-02 | 144,0 | –6,8 |
| 15-03-30 | 20-03-30 | 200,0 | –7,0 |
| 15-05-04 | 20-05-04 | 158,0 | –5,7 |
| 12-12-28 | 21-09-30 | 114,0 | –12,8 |
| 993,9 | –72,4 |
1)Utställaren av ränteswapen har möjlighet att förlänga swapavtalet ytterligare 5 år.
Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Teckande swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat. Vid räntederivatets förfallodatum är marknadsvärdet noll och redovisad orealiserad värdeförändring under löptiden har alltså, sett över tiden, ingen påverkan på eget kapital.
FR
Finansiell rapportering 2014
Innehållsförteckning
| Förvaltningsberättelse | 44 |
|---|---|
| Bolagsstyrningsrapport | 46 |
| Rapport över totalresultat, koncernen | 50 |
| Rapport över finansiell ställning, koncernen | 52 |
| Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen | 54 |
| Rapport över kassaflöden, koncernen | 54 |
| Resultaträkning, moderbolaget | 55 |
| Balansräkning, moderbolaget | 56 |
| Förändring av eget kapital, moderbolaget | 57 |
| Kassaflödesanalys, moderbolaget | 57 |
| Not 1, Allmän information | 58 |
| Not 2, Redovisningsprinciper | 58 |
| Not 3, Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument | 60 |
| Not 4, Rapportering per segment | 61 |
| Not 5, Hyresintäkter | 62 |
| Not 6, Anställda och personalkostnader | 62 |
| Not 7, Tomträttsavgälder | 62 |
| Not 8, Central administration | 63 |
| Not 9, Resultat fastighetsförsäljning | 63 |
| Not 10, Finansiella intäkter | 63 |
| Not 11, Räntekostnader | 63 |
| Not 12, Värdeförändringar | 63 |
| Not 13, Bokslutsdispositioner | 63 |
| Not 14, Skatt | 63 |
| Not 15, Immateriella anläggningstillgångar | 63 |
|---|---|
| Not 16, Förvaltningsfastigheter/Byggnader och mark | 64 |
| Not 17, Materiella anläggningstillgångar/Inventarier | 64 |
| Not 18, Aktier i dotterföretag | 65 |
| Not 19, Långfristiga fordringar hos koncernföretag | 65 |
| Not 20, Kundfordringar | 65 |
| Not 21, Övriga fordringar | 65 |
| Not 22, Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 65 |
| Not 23, Likvida medel | 65 |
| Not 24, Aktiekapital | 65 |
| Not 25, Obeskattade reserver | 65 |
| Not 26, Skulder | 65 |
| Not 27, Räntebärande skulder | 66 |
| Not 28, Uppskjuten skatteskuld | 66 |
| Not 29, Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 66 |
| Not 30, Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 66 |
| Not 31, Finansiella instrument | 67 |
| Not 32, Händelser efter balansdagen | 67 |
| Årsredovisningens undertecknande | 68 |
| Revisionsberättelse | 69 |
| Ledning | 70 |
| Styrelse och revisor | 71 |
| Fem år i sammandrag | 72 |
| Definitioner | 73 |
| Välkommen till årsstämma | 74 |
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för HEBA Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014.
Verksamhetsbeskrivning och organisation
HEBA äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm, Huddinge och på Lidingö. HEBA förvaltar även de helägda koncernföretagens bostadsfastigheter i Stockholm och Täby. Någon entreprenadverksamhet bedrivs ej.
Koncernens fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 63 (60) bostadsfastigheter, varav två fastigheter är projektfastigheter med pågående nybyggnation, samt 1 (0) vårdfastighet. Samtliga fastigheter är belägna i Storstockholm med närförorter. Uthyrningsbar area exklusive projektfastigheten är 219 000 (208 000) m² innehållande 3 084 (2 997) bostäder och 270 (263) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per m² var i Stockholm inklusive Huddinge, Täby och Lidingö 1 265 (1 204) kr/m². Samtliga bostäder i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö är uthyrda. Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg.
Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.
Personal
Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 6.
Omsättning och resultat
Hyresintäkterna ökade till 267,3 (247,8) Mkr och fastighetskostnaderna uppgick till 104,7 (97,8) Mkr. Förvaltningsresultatet ökade till 102,7 (95,3) Mkr. Det förbättrade förvaltningsresultatet beror i första hand på färdigställd nyproduktion i Annedal och minskade uppvärmningskostnader. Värdeförändring förvaltningsfastigheter och räntederivat uppgick till 58,4 (139,9) Mkr. Räntederivatens värde är negativt till följd av sjunkande långa marknadsräntor. Resultatet före skatt uppgick till 161,1 (235,2) Mkr eller 3,90 (5,70) kr/aktie. och efter skatt till 125,7 (183,8) Mkr eller 3,05 (4,45) kr/aktie.
Investeringar och försäljningar
HEBA har den 1 december av JM förvärvat den nybyggda vårdfastigheten Svänghjulet 4 i Täby. Fastigheten omfattar ett äldreboende med 54 lägenheter och med en total area om 4 000 m². Förvärvet har genomförts som en bolagsaffär och investeringen uppgick till 147,3 Mkr. Hyresgäst är Attendo Sverige AB som har tecknat ett 15-årigt hyresavtal.
Nyinvesteringen i fastigheten Borrsvängen 14 i Gubbängen uppgick till 31,4 Mkr, varav 26,2 Mkr investerats under 2014. Byggprojektet omfattar två flerbostadshus med totalt 57 hyreslägenheter. Nybyggnationen beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2016.
Projekteringskostnaden i Norra Djurgårdsstaden uppgick till 13,1 Mkr, varav 8,6 Mkr investerats under 2014. Projekteringen avser 73 stycken nya klimatanpassade hyreslägenheter, med byggstart under januari 2015 och färdigställs under fjärde kvartalet 2016.
Övriga nyinvesteringar under 2014 uppgick till 4,8 Mkr.
I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har investerats 124,2 (118,1) Mkr. I övriga anläggningstillgångar har investerats 2,7 (2,0) Mkr.
HEBA har den 13 november tecknat avtal med Skanska Hyresbostäder om uppförande av fyra hyreshus med 185 lägenheter, 1 460 m² lokalarea och 86 garageplatser omfattande totalt 20 000 m² bruttoarea (BTA) i Flemingsbergsdalen i Huddinge. Affären genomförs som en bolagsaffär med tillträde i juli 2017. Byggstart ägde rum i januari 2015 och inflyttning sker i etapper under hösten 2016 och våren 2017. HEBA kommer att ansvara för uthyrning och drift av fastigheten redan innan tillträdet. Investeringen beräknas totalt uppgå till 430 Mkr varav 421 Mkr avser avtalet med Skanska.
Totala investeringen i förvaltningsfastigheter under 2014 uppgick till 311,1 Mkr.
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 2,5 (0,0) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 2 831,7 (2 755,5) Mkr motsvarande en soliditet om 53,3 (56,5)%.
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 106,7 (62,9) Mkr. Räntebärande skulder ökade till 1 639,0 (1 380,6) Mkr, varav 4,4 (43,5) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 60,0 (60,0) Mkr. Den genomsnittliga räntan för den totala lånestocken uppgick vid årets utgång till 2,6 (3,6)%. Utav totala lånebeloppet på 1 634,6 (1 337,1) Mkr löper 445,6 (227,2) Mkr med rörlig ränta. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker.
Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Miljö
HEBA ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Framtiden
HEBAs avsikt är att fortsätta växa i Stockholmsregionen. Bolaget förutser också förbättrade möjligheter att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet bland annat genom ett omfattande ROT-program. HEBA planerar även att genom markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder.
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 218,6 (200,6) Mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 66,0 (74,0) Mkr. I resultatet ingår förlust från intern fastighetsförsäljning med 6,9 Mkr.
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december ett bedömt marknadsvärde om 5 295,4 (4 870,0) Mkr. Koncernens samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
HEBA har beslutat att vid varje kvartalsbokslut internvärdera 2/3-delar av fastighetsbeståndet och externvärdera 1/3-del av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samtliga fastigheter. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under ett räkenskapsår, se även not 2.6.
Substansvärde per aktie beräknas till 86 (83) kr. Fastigheternas uppskjutna skatteskuld har ej beaktats i substansvärdesberäkningen med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Av HEBAs totala intäkter kommer drygt 90% från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. HEBAs fastigheter är till huvudsaklig del belägna i attraktiva områden som präglas av överefterfrågan. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar ca 2,5 Mkr.
HEBAs enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Samtliga bostadsfastigheter är anslutna till fjärrvärme. Värmekostnaden kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar ca 0,3 Mkr.
Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknadsvärdet motsvarar ca 53 Mkr.
HEBA är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare
Årsstämman 2014 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare:
Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Något särskilt arvode ska inte utgå för kommittéarbete.
Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom t ex resultat, utbetalas som kontant lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen.
Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (Nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 6).
Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med VD avtalade uppsägningstider och regler för avgångsvederlag framgår av not 6).
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen.
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det.
Till årsstämman 2015 föreslås oförändrade riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare.
HEBA-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34 400 Kkr, fördelat på 4 128 000 Aaktier och 37 152 000 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst.
I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett sk omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.
Samtliga aktier är till fullo betalda. Något återköp av egna aktier har inte skett.
HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt (f.n. 22%) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2014 föreslår styrelsen en utdelning om 1,30 kr per aktie
HEBAs kapitalförvaltning
HEBA står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån.
HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struktur innebärande att bindningstider optimeras
med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles.
Finansiering sker i form av eget kapital, checkräkningskredit och räntebärande lån. Eget kapital uppgick till 2 831,7 (2 755,5) Mkr och utnyttjad checkräkningskredit samt räntebärande lån uppgick till 1 639,0 (1 380,6) Mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 53,3 (56,5)%.
HEBA har som riktmärke att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.
Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| Kronor | 628 142 612 | |
|---|---|---|
| Årets vinst | Kronor | 51 459 636 |
| Balanserad vinst | Kronor | 576 682 976 |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
| Kronor | 628 142 612 | |
|---|---|---|
| I ny räkning överföres | Kronor | 574 478 612 |
| Till aktieägarna utdelas 1,30 kr per aktie | Kronor | 53 664 000 |
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning
Den föreslagna utdelningen uppgår till 53,7 Mkr och utgör 67,0% av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, skall uppgå till ca 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.
Vid bestämmande av utdelning skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.
Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 52,8% och moderbolagets soliditet till 29,0%. HEBA har som riktmärke att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
HEBA Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq Stockholm (Stockholmsbörsen), Midcap. HEBA tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är HEBAs bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRLs regelsystem avseende verksamhetsåret 2014. Vid årsstämman 2014 valdes Johan Vogel i strid med Kodens regler till suppleant i styrelsen. Avvikelsen förklaras av önskemålet att undvika dubblering av ordinarie ledamöter från samma familj (Härnblad/Vogel) samtidigt som valet kan ses som ett led för ett generationsskifte. Det finns inte några övriga avvikelser från Kodens regler att rapportera.
Bolagsstyrningsstruktur
HEBAs beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.
Aktieägare
HEBAs B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. HEBAs aktiekapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 37 152 000 B-aktier med en röst vardera och 4 128 000 A-aktier med 10 röster vardera. Kvotvärdet per aktie är 0,833.
Vid årsskiftet 2014/2015 hade HEBA 1329 aktieägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 2014/2015 framgår av sid 41 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för 29,1% av aktieägandet avseende kapitalet och 15,3% av aktieägandet avseende rösterna.
Den enda aktieägare i HEBA som innehar aktier representerande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget är Birgitta Härnblad. Hennes aktieinnehav representerar 19,34% av rösterna i bolaget.
Bolagsordning
Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget.
Av HEBAs bolagsordning framgår bland annat att bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. HEBAs aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till 10 röster och varje B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktien (dock med vissa undantag, som anges i bolagsordningen) hembjudas till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie skall omvandlas till aktie av serie B (sk omvandlingsförbehåll). Styrelsen skall bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på HEBAs webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.
HEBAs aktuella bolagsordning i sin helhet finns på webbplats www.hebafast.se.
Årsstämma
Den 7 maj 2014 hölls HEBAs årsstämma i Stockholm. 58 aktieägare var personligen eller genom ombud/ställföreträdare närvarande vid stämman. Dessa representerade 72,1% av röstetalet och 57% av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier.
Sören Härnblad, styrelsens ordförande, valdes till ordförande vid stämman. Vid stämman var samtliga styrelseledamöter liksom bolagets revisor närvarande.
Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets webbplats; www.hebafast.se
Stämman beslöt bl.a.:
- att fastställa utdelningen till 1,20 kr/aktie;
- att till styrelseledamöter omvälja Sören Härnblad, Leif Mellqvist, Christina Holmbergh, Lars Åberg, Rolf H Andersson Lena Hedlund och Johan Elfstadius samt att till suppleant nyvälja Johan Vogel;
-
att till ordförande i styrelsen omvälja Sören Härnblad;
-
att styrelsearvode skulle utgå med sammanlagt 1 300 000 kr, varav 300 000 kr till styrelsens ordförande och 150 000 kr till en var av övriga ledamöter samt 100 000 kr till suppleanten;
- att fastställa principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förlag;
- att till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2015 utse Sören Härnblad, Anders Ericsson, Leif Mellqvist, Birgitta Härnblad och Leif Edlund.
Valberedning
Årsstämman 2014 beslöt att utse en valberedning bestående av Sören Härnblad (styrelsens ordförande), Anders Ericsson, Birgitta Härnblad, Leif Mellqvist och Leif Edlund. Leif Mellqvist är också ledamot i HEBAs styrelse. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag till ordförande på årsstämman, förslag till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, i tillämpliga fall förslag till revisor samt förslag till arvode till styrelse och revisorer även som förslag till principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2015. I kallelsen till årsstämman 2015 presenteras valberedningens förslag i nyssnämnda frågor.
Ordförande i valberedningen är Anders Ericsson. Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Leif Mellqvist och Sören Härnblad är styrelseledamöter i bolaget. Sören Härnblad är beroende i förhållande till en av bolagets större aktieägare (Birgitta Härnblad). Leif Mellqvist är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex månader före årsstämman, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. Valberedningen har haft tre protokollförda möten under 2014/2015.
Styrelse
Styrelsen i HEBA består av sju (7) ledamöter och en (1) suppleant valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets verkställande direktör ingår ej i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter förutom Johan Vogel har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Stockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sid 71 i den tryckta årsredovisningen och på bolagets hemsida. Styrelsens ordförande, Sören Härnblad, är beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget. Samtliga övriga ledamöter är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för HEBAs organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och som framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fristående advokatbyrå.
Under 2014 har styrelsen haft tio möten varav ett telefonmöte, ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Johan Elfstadius och Lena Hedlund har varit förhindrade att delta i ett möte i april 2014 och Leif Mellqvist vid ett möte i november 2014. I övrigt har samtliga ledamöter deltagit i samtliga möten.
Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av verkställande direktören eller annan från företagsledningen.
Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrelsens och verkställande direktörens arbete med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Styrelsens ordförande har lett utvärderingsarbetet och resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för valberedningen.
Styrelsen fastställde vid ett möte i augusti 2014 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten och säkra "backup" funktionen har bolaget tecknat avtal med extern part avseende IT-drift. Avtal finns även med extern part avseende "backup" för ekonomifunktionen.
Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och årsredovisning.
Bokslutskommuniké för 2013 publicerades 20 februari 2014 och delårsrapporter har under 2014 publicerats 7 maj, 7 augusti och 6 november. Styrelsen har också tagit ställning till investeringsfrågor rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det befintliga beståndet. En icke oväsentlig del har också ägnats åt finansieringsfrågor i anslutning till beslutade investeringar.
Ersättningskommitté
Styrelsen har utsett en ersättningskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Ersättningskommittén svarar för beredning och uppföljning av avtal med verkställande direktören och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen efter kommitténs beredning. Tillämpning av gällande avtal får beslutas av kommittén. Kommittén rapporterar fortlöpande sitt arbete till styrelsen. Ersättningskommittén sammanträder vid behov och har under 2014 haft ett protokollfört möte varvid samtliga ledamöter deltagit.
Finanskommitté
Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avseende utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommittén har haft två enskilda sammanträden under 2014 samt har haft telefonkontakt och deltagit i möte med finansiella rådgivare tillsammans med VD och ekonomichefen samt rapporterat sina bedömningar och rekommendationer i samband med bolagets styrelsesammanträden.
Verkställande direktör
Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 70 i den tryckta årsredovisningen samt på bolagets hemsida. Verkställande direktören är vid sidan av uppdraget för bolaget även styrelseledamot i Galären Luleå AB. Ersättning till Verkställande direktören framgår av not 6, sid 62 i den tryckta årsredovisningen.
Revisionskommitté
Styrelsen i HEBA har inte utsett någon särskild revisionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesammanträden per år och styrelsen träffar då också revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen.
Revisor
Vid årsstämman i maj 2011 valdes Ernst&Young AB till revisor för tiden t o m årsstämman 2015. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Magnus Fredmer. Revisorn har inga uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i HEBA.
Ersättning till revisorn framgår av not 8, sid 63 i den tryckta årsredovisningen.
Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.
Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som HEBA styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll.
HEBA har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära förhöjd risk för justeringar i de redovisade värdena för tillgångar och skulder är främst i värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende externa konsulter värderar 1/3-del av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet externvärderas två gånger per kalenderår.
Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörd personal. HEBAs organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informationsgivningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka som tar del av känslig information, tex ännu ej publicerade ekonomiska rapporter.
Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen både till styrelsen och bolagsledningen minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revisorn som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter.
Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av HEBAs storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision.
Rapport över totalresultat, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 4, 5 | 267 280 | 247 799 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | 6 | –83 965 | –82 093 |
| Underhållskostnader | –11 804 | –7 974 | |
| Fastighetsskatt | –4 707 | –4 425 | |
| Tomträttsavgälder | 7 | –4 210 | –3 323 |
| Driftsöverskott | 162 594 | 149 984 | |
| Central administration | 6, 8 | –16 861 | –15 675 |
| Finansiella intäkter | 10 | 1 032 | 1 019 |
| Räntekostnader | 11 | –44 019 | –40 047 |
| Förvaltningsresultat | 102 746 | 95 281 | |
| Resultat fastighetsförsäljning | |||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 12 | 114 316 | 118 952 |
| Värdeförändring räntederivat | 3, 12 | –55 866 | 21 018 |
| Resultat före skatt | 161 196 | 235 251 | |
| Skatt på årets resultat | 14 | –35 470 | –51 411 |
| Resultat efter skatt | 125 726 | 183 840 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Summa totalresultat | 125 726 | 183 840 | |
| Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets | |||
| aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. | |||
| Resultat per aktie efter skatt, kr | 3,05 | 4,45 | |
| Utdelning per aktie (2014 förslag), kr | 1,30 | 1,20 | |
| Total utdelning (2014 förslag), Kkr | 53 664 | 49 536 | |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 41 280 | 41 280 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 41 280 | 41 280 |
KOMMENTARER, RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, KONCERNEN
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:
| 2014 | Kr/m2 | 2013 | Kr/m2 | |
|---|---|---|---|---|
| Bostäder | 248 282 | 229 586 | ||
| Lokaler | 14 355 | 13 130 | ||
| Garage och p-platser | 8 516 | 7 753 | ||
| Outhyrt, interna kontrakt mm | –3 873 | –2 670 | ||
| Summa hyresintäkter | 267 280 | 1 242 | 247 799 | 1 190 |
Hyresvärdet för bostäder har ökat med 8% jämfört med föregående år. Ökningen är i huvudsak hänförlig till färdigställd nyproduktion i Annedal samt hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet. Över 90% av hyresintäkterna kommer från bostadshyresgäster. Outhyrt understiger 1% av hyresvärdet.
Driftskostnader
Driftskostnaderna uppgick totalt till 83 965 (82 093) Kkr enligt nedanstående uppställning:
| 2014 | Kr/m2 | 2013 | Kr/m2 | |
|---|---|---|---|---|
| Värmekostnader | 27 617 | 128 | 28 374 | 136 |
| Fastighetsadministration | 11 913 | 55 | 12 121 | 58 |
| Övriga driftskostnader1) | 44 435 | 206 | 41 598 | 200 |
| Summa driftskostnader | 83 965 | 389 | 82 093 | 394 |
1) I övriga driftskostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 229 (307) Kkr.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift för år 2014 uppgick till 4 707 Kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 217 kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3% av taxeringsvärdet.
För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatteuttaget till 1,0% på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler.
Tomträttsavgälder
Av bolagets 63 fastigheter innehas 35 med äganderätt och 28 med tomträtt. Den totala tomträttsavgälden uppgick år 2014 till 4 394 Kkr med följande bindningstider.
| Bindningstid år | Area m2 | Kkr |
|---|---|---|
| – 5 | 69 865 | 2 951 |
| 6 – 10 | 18 884 | 1 443 |
| Summa | 88 749 | 4 394 |
| Varav pågående nyproduktion | –184 | |
| Summa tomträttsavgälder | 4 210 |
Central administration
Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 16 861 (15 675) Kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (årsredovisning, börsnotering, styrelse etc).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –42 987 (–39 028) Kkr, en ökning med 3 959 Kkr. Ökningen beror främst på ökade räntekostnader till följd av finansieringen av färdigställd nyproduktion i Annedal. Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny- och ombyggnadsprojekt uppgick till 1 976 (5 912) Kkr. Uppgifter om HEBAs lån och räntekostnader lämnas i not 3.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet ökade till 102 746 (95 281) Kkr . Resultatförbättringen på 8% beror i första hand på ökade hyresintäkter, dels på grund av färdigställd nyproduktion i Annedal samt dels på grund av hyreshöjningar i det befintliga fastighetsbeståndet.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeökningen totalt under året uppgick till 2,3 %. Värdeökningen beror främst på sänkta direktavkastningskrav och förändringen i bostadshyror.
Som huvudmetod vid värderingen har en sk kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition.
Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven sträcker sig från 2,4% i Stockholms innerstad till 5,2% i Täby. Se även Forum Fastighetsekonomi ABs marknadsvärdering på sidan 31 samt not 16.
Värdeförändring räntederivat
Värdeförändring räntederivat uppgick till –55 866 (21 018) Kkr. Värdet har minskat jämfört med årsskiftet 2013/2014 till följd av sjunkande långa marknadsräntor. Uppgifter om HEBAs derivatinstrument lämnas i not 3.
Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 161 196 (235 251) Kkr, en minskning med 74 055 Kkr. Resultatminskningen beror på värdeförändringar räntederivat. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och räntederivat påverkar dock inte kassaflödet.
Skatt på årets resultat
Total skatt på årets resultat uppgick till –35 470 (–51 411) Kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till –32 (0) Kkr.
Rapport över finansiell ställning, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 31 dec 2014 | 31 dec 2013 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | 15 | 2 303 | 1 017 |
| 2 303 | 1 017 | ||
| Förvaltningsfastigheter | 16 | 5 295 400 | 4 870 000 |
| Materiella anläggningstillgångar | 17 | 2 348 | 2 827 |
| 5 297 748 | 4 872 827 | ||
| Derivatinstrument | 267 | ||
| - | 267 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 5 300 051 | 4 874 111 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 20 | 510 | 520 |
| Övriga fordringar | 21 | 7 685 | 1 514 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 4 403 | 3 258 |
| 12 598 | 5 292 | ||
| Likvida medel | 23 | 2 460 | 6 |
| 2 460 | 6 | ||
| Summa omsättningstillgångar | 15 058 | 5 298 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 5 315 109 | 4 879 409 |
KOMMENTARER RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING, KONCERNEN
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:
| 2014 | 2013 | |
|---|---|---|
| Bokfört värde vid årets början | 4 870 000 | 4 491 117 |
| Förvärv och nybyggnation | 186 982 | 141 892 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 124 102 | 118 039 |
| Försäljningar | ||
| Värdeförändring | 114 316 | 118 952 |
| Bokfört värde vid årets slut | 5 295 400 | 4 870 000 |
Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 311 084 (259 931) Kkr varav 186 982 (141 892) Kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och 124 102 (118 039) Kkr avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framförallt ROT-arbete.
Fastighetsbeståndet fördelat per område:
| Område | Bokfört värde 2014-12-31 |
Bokfört värde kr/m2 |
|---|---|---|
| Innerstaden | 485 700 | 35 600 |
| Söderort | 2 700 900 | 22 800 |
| Västerort | 706 700 | 23 000 |
| Huddinge | 380 000 | 15 300 |
| Lidingö & Täby | 956 500 | 30 700 |
| Summa | 5 229 800 | 23 900 |
| Pågående fastighetsprojekt | 65 600 | |
| Summa | 5 295 400 |
Samtliga förvaltningsfastigheter och pågående fastighetsprojekt har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Större pågående fastighetsprojekt är bland annat nybyggnation av 72 hyreslägenheter i Norra Djurgårdsstaden samt 57 hyreslägenheter i Gubbängen. Se även sidorna 8-13.
Rapport över finansiell ställning, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 31 dec 2014 | 31 dec 2013 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| EGET KAPITAL | 24 | ||
| Aktiekapital | 34 400 | 34 400 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 6 880 | 6 880 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 2 790 480 | 2 714 290 | |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 2 831 760 | 2 755 570 | |
| SKULDER | |||
| Långfristiga skulder | 26 | ||
| Långfristiga räntebärande skulder | 27 | 906 576 | 883 000 |
| Derivatinstrument | 3 | 72 402 | 11 035 |
| Uppskjuten skatteskuld | 28 | 693 637 | 658 199 |
| Summa långfristiga skulder | 1 672 615 | 1 552 234 | |
| Kortfristiga skulder | 26 | ||
| Leverantörsskulder | 37 988 | 40 044 | |
| Skatteskulder | |||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 27 | 732 377 | 497 598 |
| Derivatinstrument | 5 768 | ||
| Övriga skulder | 9 152 | 2 805 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 29 | 31 217 | 25 390 |
| Summa kortfristiga skulder | 810 734 | 571 605 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 5 315 109 | 4 879 409 | |
| Poster Inom linjen | |||
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 30 | 1 892 631 | 1 413 824 |
| Ansvarsförbindelser | Inga | Inga |
Eget kapital
Det egna kapitalet ökade till 2 831 760 (2 755 570) Kkr till följd av det positiva totalresultatet 125 726 (183 840) Kkr minus årets utbetalda utdelning om 49 536 (45 408) Kkr eller 1,20 (1,10) kr/ aktie. Soliditeten uppgick till 53 (57)% och belåningsgraden till 31 (28)%.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder ökade till 1 638 953 (1 380 598) Kkr, varav 4 316 (43 495) Kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 60 000 (60 000) Kkr. Utav totala lånebeloppet på 1 634 637 (1 337 103) Kkr löper 445 638 (227 232) Kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 0,8 (1,3) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 45 (45)%. Bolags- och fastighetsförvärv har finansierats med banklån och någon kapitalmarknadsfinansiering i form av obligation eller dylikt har inte gjorts. Närmare specifikation av HEBAs lån redovisas i not 3.
Uppskjuten skattskuld
Uppskjuten skattskuld ökade till 693 637 (658 199) Kkr. Ökningen beror i första hand på ökat marknadsvärde på förvaltningsfastigheterna. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (22%) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet.
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserade vinstmedel |
Totalt eget kapital hänförligt till moder företagets ägare |
|---|---|---|---|---|---|
| Koncernen | 24 | ||||
| Eget kapital 2012-12-31 | 34 400 | 6 880 | 2 575 858 | 2 617 138 | |
| Årets totalresultat | 183 840 | 183 840 | |||
| Transaktioner med ägare | |||||
| Utdelning | –45 408 | –45 408 | |||
| Eget kapital 2013-12-31 | 34 400 | 6 880 | 2 714 290 | 2 755 570 | |
| Årets totalresultat | 125 726 | 125 726 | |||
| Transaktioner med ägare | |||||
| Utdelning | –49 536 | –49 536 | |||
| Eget kapital 2014-12-31 | 34 400 | 6 880 | 2 790 480 | 2 831 760 |
Rapport över kassaflöden, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||
| Driftsöverskott | 162 594 | 149 984 | |
| Central administration | –16 861 | –15 675 | |
| Avskrivningar | 1 303 | 1 287 | |
| Övriga poster | –89 | –223 | |
| Erhållen utdelning Brandkontoret | 961 | 910 | |
| Erhållna räntor | 71 | 109 | |
| Betalda räntor | –45 511 | –40 897 | |
| Betald skatt | 1 421 | –8 436 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 103 889 | 87 059 | |
| Förändring kortfristiga fordringar | –8 739 | 984 | |
| Förändring kortfristiga skulder | 11 590 | –25 207 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 106 740 | 62 836 | |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Investering i förvaltningsfastigheter | 16 | –311 084 | –259 931 |
| Övriga investeringar | –2 701 | –2 087 | |
| Försäljning förvaltningsfastigheter | |||
| Försäljning av övriga anläggningstillgångar | 680 | 348 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –313 105 | –261 670 | |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||
| Upptagna lån | 258 355 | 242 746 | |
| Amortering av lån | |||
| Utbetald utdelning | –49 536 | –45 408 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 208 819 | 197 338 | |
| Årets kassaflöde | 2 454 | –1 496 | |
| Likvida medel vid årets början | 6 | 1 502 | |
| Likvida medel vid årets slut | 2 460 | 6 |
Resultaträkning, moderbolaget
| Belopp i Kkr | Not | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 218 626 | 200 575 | |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | 6 | –72 760 | –71 312 |
| Underhållskostnader | –14 533 | –10 274 | |
| Fastighetsskatt | –4 346 | –4 095 | |
| Tomträttsavgälder | 7 | –3 219 | –2 332 |
| Driftnetto | 123 768 | 112 562 | |
| Avskrivningar på fastigheter | –14 985 | –12 025 | |
| Bruttoresultat | 108 783 | 100 537 | |
| Central administration | 6, 8 | –16 636 | –15 309 |
| Resultat fastighetsförsäljning | 9 | –6 879 | |
| Rörelseresultat | 85 268 | 85 228 | |
| Finansiella intäkter | 10 | 17 949 | 23 704 |
| Räntekostnader | 11 | –37 194 | –34 878 |
| –19 245 | –11 174 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 66 023 | 74 054 | |
| Bokslutsdispositioner | 13 | –24 | –224 |
| Skatt på årets resultat | 14 | –14 539 | –16 230 |
| ÅRETS RESULTAT | 51 460 | 57 600 |
Rapport över totalresultat, moderbolaget
| Belopp i Kkr | 2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Årets resultat | 51 460 | 57 600 |
| Övrigt totalresultat | - | - |
| SUMMA TOTALRESULTAT | 51 460 | 57 600 |
Balansräkning, moderbolaget
| TILLGÅNGAR, Kkr | Not | 31 dec 2014 | 31 dec 2013 |
|---|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter dataprogram |
15 | 2 303 | 1 017 |
| 2 303 | 1 017 | ||
| Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark |
16 | 1 545 175 | 1 423 320 |
| Inventarier | 17 | 2 348 | 2 827 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 547 523 | 1 426 147 | |
| Aktier i dotterföretag Fordringar hos koncernföretag |
18 19 |
250 621 757 |
250 653 475 |
| 622 007 | 653 725 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 2 171 833 | 2 080 889 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar Övriga fordringar |
20 21 |
296 1 508 |
317 28 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 22 | 3 238 | 2 811 |
| 5 042 | 3 156 | ||
| Likvida medel | 23 | 4 4 |
4 4 |
| Summa omsättningstillgångar | 5 046 | 3 160 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 2 176 879 | 2 084 049 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital Bundet eget kapital |
24 | ||
| Aktiekapital | 34 400 | 34 400 | |
| Reservfond | 6 880 41 280 |
6 880 41 280 |
|
| Fritt eget kapital | |||
| Balanserad vinst Årets vinst |
576 683 51 460 |
568 619 57 600 |
|
| 628 143 | 626 219 | ||
| Summa eget kapital | 669 423 | 667 499 | |
| Obeskattade reserver | 25 | 256 | 231 |
| Avsättningar | |||
| Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar |
28 | 89 188 89 188 |
74 649 74 649 |
| Skulder | |||
| Långfristiga skulder | 26 | ||
| Långfristiga räntebärande skulder Skulder till koncernföretag |
27 | 781 326 | 724 850 150 |
| Summa långfristiga skulder | 781 326 | 725 000 | |
| Kortfristiga skulder | 26 | ||
| Leverantörsskulder | 35 686 | 38 313 | |
| Skulder till koncernföretag Skatteskulder |
55 425 | ||
| Kortfristiga räntebärande skulder | 27 | 574 227 | 497 598 |
| Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
29 | 2 852 23 921 |
2 726 22 608 |
| Summa kortfristiga skulder | 636 686 | 616 670 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 2 176 879 | 2 084 049 | |
| Poster inom linjen | |||
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 30 | 1 608 606 | 1 255 049 |
| Ansvarsförbindelser | Inga | Inga |
Förändring av eget kapital, moderbolaget
| Belopp i Kkr | Not | Aktiekapital | Reservfond | Fritt eget kapital | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 24 | ||||
| Eget kapital 2012-12-31 | 34 400 | 6 880 | 614 027 | 655 307 | |
| Årets vinst | 57 600 | 57 600 | |||
| Transaktioner med ägare | |||||
| Utdelning | –45 408 | –45 408 | |||
| Eget kapital 2013-12-31 | 34 400 | 6 880 | 626 219 | 667 499 | |
| Årets vinst | 51 460 | 51 460 | |||
| Transaktioner med ägare | |||||
| Utdelning | –49 536 | –49 536 | |||
| Eget kapital 2014-12-31 | 34 400 | 6 880 | 628 143 | 669 423 |
Kassaflödesanalys, moderbolaget
| Belopp i Kkr Not |
2014 | 2013 |
|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||
| Driftnetto | 123 768 | 112 562 |
| Central administration | –16 636 | –15 309 |
| Återföring resultat fastighetsförsäljning | –6 879 | |
| Avskrivningar | 1 303 | 1 287 |
| Övriga poster | –87 | –219 |
| Erhållen utdelning Brandkontoret | 961 | 910 |
| Erhållna räntor | 22 740 | 95 |
| Betalda räntor | –39 647 | –33 393 |
| Betald skatt | –134 | –5 935 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 85 389 | 59 998 |
| Förändring kortfristiga fordringar | –1 780 | 1 127 |
| Förändring kortfristiga skulder | 1 294 | 15 333 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 84 903 | 76 458 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||
| Investering i byggnader och mark 16 |
–152 401 | –253 778 |
| Övriga investeringar | –2 701 | –2 087 |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 8 682 | |
| Försäljning av övriga anläggningstillgångar | 680 | 348 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –145 740 | –255 517 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||
| Upptagna lån | 77 529 | 242 746 |
| Amortering av lån | ||
| Förändring av långfristiga fordringar | 32 844 | –18 281 |
| Anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag | ||
| Utbetald utdelning | –49 536 | –45 408 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 60 837 | 179 057 |
| Årets kassaflöde | 0 | –2 |
| Likvida medel vid årets början | 4 | 6 |
| Likvida medel vid årets slut | 4 | 4 |
Tilläggsupplysningar
NOT 1 ALLMÄN INFORMATION
HEBA Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. HEBAs aktie är noterad vid Nasdaq Stockholm, MidCap, och koncernens största aktieägare är JP Morgan Bank, Birgitta Härnblad och Charlotte Ericsson.
HEBAs verksamhet är att äga och förvalta bostadsfastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet.
Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2014 har den 25 mars 2015 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 6 maj 2015.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2014. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Nya eller reviderade IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRS som påverkar koncernen och som tillämpas fr o m 1 januari 2014 är IFRS 10 Koncernredovisning och IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag. IFRIC 21 Avgifter behandlar skuldredovisning relaterad till statlig avgift och kommer att tillämpas fr o m räkenskapsåret 2015. Tillämpningen påverkar endast koncernens finansiella ställning och har ingen resultatpåverkan.
Följande nya och ändrade standarder och tolkningar har ännu inte trätt i kraft:
• IFRS 9 Finansiella instrument (1 januari 2018)
• IFRS 15 Intäktsredovisning (1 januari 2017)
Företagsledningen utreder för närvarande hur de nya IFRS-standard och tolkningar som skall tillämpas första gången fr o m räkenskapsåret 2015 eller senare kommer att påverka koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången. Företagsledningen bedömer att nya och ändrade standarder och tolkningar inte kommer att få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången.
Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges.
I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen.
NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER
2.1 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH ANTAGANDEN FÖR REDOVISNINGSÄNDA-MÅL
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkasningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 16.
2.2 KONCERNREDOVISNING
Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen HEBA Förvaltnings AB, HEBA Stockholm AB och HEBA Hyresrätten AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med
den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastigheter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighetsadministration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjort bolagsförvärv under 2014 avser en vårdfastighet och har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförligt till förvärvet.
2.3 INTÄKTER
Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter.
Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt.
Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
2.4 LEASING
Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal då de väsentliga riskerna och fördelarna som förknippas med ägandet faller på leasegivaren.
HEBA är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3 och not 5, samt leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 7.
Leasingavgifter periodiseras linjärt över leasingperioden.
Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där HEBA är leasetagare, och avser främst kontorsinventarier.
2.5 AKTIVERADE UTGIFTER DATAPROGRAM
Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 10 % per år.
2.6 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 16.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedöming av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en sk kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut.
Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderingsman har Forum Fastighetsekonomi AB anlitats som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet.
Utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden.
Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.
IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker.
Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Någon omklassificering har inte skett under året.
2.7 INVENTARIER
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20 % per år.
2.8 NEDSKRIVNINGAR
Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.
2.9 FINANSIELLA INSTRUMENT
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39 (se kategorisering under respektive finansiell tillång/finansiell skuld nedan).
Beräkning av verkligt värde finansiella instrument
Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.
Upplupet anskaffningsvärde
Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektivräntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.
Kvittning av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
2.9.1 Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.
2.9.2 Kundfordringar
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då kundfordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftskostnad.
2.9.3 Derivatinstrument
Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat.
2.9.4. Leverantörsskulder
Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra finansiella skulder" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.
2.9.5. Övriga finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som "Andra finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.
2.10 SEGMENTSREDOVISNING
HEBAs verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. HEBAs interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till företagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som koncernredovisningen.
2.11 PENSIONER
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2014 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftbestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 2014-12-31 till 143 (148) %.
2.12 SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning.
2.13 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Driftsöverskottet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under året, samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheten. Med likvida medel avses kassa och bank.
2.14 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:
2.14.1 Byggnader och mark
Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Vid reparationer och ombyggnader aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet.
Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande:
| Byggnader | 1% |
|---|---|
| Aktiverade standardförbättringar i lägenheter | |
| och allmänna utrymmen | 3–5% |
Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.
2.14.2 Inventarier
Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver.
2.14.3 Aktier i dotteföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.
2.14.4 Koncernbidrag
Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
NOT 3 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
HEBA är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras HEBA för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.
Ränterisk
HEBA har en förhållandevis låg belåningsgrad. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.
För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 456,0 Mkr bundits på 2 år, 733,0 Mkr på 4 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 2,6 (3,6) % medan den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,5 (1,5) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med +/- 8,0 Mkr för år 2015.
Av räntebärande skulder på 1 639,0 (1 380,6) Mkr löper 445,6 (227,2) Mkr samt checkräkningskredit på 4,4 (43,5) Mkr med rörlig ränta. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2014 framgår av nedanstående tabell.
Räntebindningsstruktur 2014-12-31
| Förfallotidpunkt, År |
Volym, Mkr | Snittränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 2015 | 803,7 | 2,2 | 49 |
| 2016 | 97,9 | 4,1 | 6 |
| 2018 | 60,0 | 3,0 | 4 |
| 2019 | 559,0 | 2,7 | 34 |
| 2021 | 114,0 | 3,4 | 7 |
| Summa | 1 634,6 | 2,6 | 100 |
Finansiella derivatinstrument
I syfte att begränsa ränteriskerna har avtal tecknats om ränteswappar om totalt 993,9 Mkr, varav 2 stycken räntederivat om totalt 358,0 Mkr med startdag 30 mars och 4 maj 2015, enligt följande:
| Startdag | Förfallodag | Nominellt belopp Mkr |
Orealiserad värdeförändring derivat Mkr |
|---|---|---|---|
| 2011-10-12 | 2016-10-121) | 97,9 | –15,1 |
| 2011-10-19 | 2019-06-17 | 100,0 | –8,8 |
| 2010-12-30 | 2019-06-18 | 180,0 | –16,2 |
| 2014-12-01 | 2019-12-02 | 144,0 | –6,8 |
| 2015-03-30 | 2020-03-30 | 200,0 | –7,0 |
| 2015-05-04 | 2020-05-04 | 158,0 | –5,7 |
| 2012-12-28 | 2021-09-30 | 114,0 | –12,8 |
| 993,9 | –72,4 |
1) Utställaren av ränteswapen har möjlighet att förlänga swapavtalet ytterligare 5 år.
Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redovisas löpande i rapport över totalresultat.
Refinansierings- och likviditetsrisk
Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån skall omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. HEBA minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet, sett över tiden, på minst 50%. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2014 till 1 639,0 (1 380,6) Mkr, varav 4,4 (43,5) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 60,0 (60,0) Mkr.
Kapitalbindningsstrukturen för HEBAs fastighetslån per 31 december 2014 framgår av nedanstående tabell.
Kapitalbindningsstruktur 2014-12-31
| Förfallotidpunkt, År | Lånebelopp, Mkr | Andel av totala lån, % |
|---|---|---|
| 2015 | 728,0 | 44 |
| 2016 | 551,6 | 34 |
| 2017 | 160,0 | 10 |
| 2018 | 60,0 | 4 |
| 2019 | 135,0 | 8 |
| Summa | 1 634,6 | 100 |
Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. Långfristiga räntebärande skulder med fast ränta löper i huvudsak med kort räntebindning eller är tecknade till marknadsmässiga villkor vid årsskiftet. Därutöver finns endast ett mindre lån som förfaller 2018.
Likvidflöden beräknade per 2014-12-31
| År | Förfall krediter, Mkr |
Ränta krediter, Mkr |
Ränta derivat, Mkr |
Totalt, Mkr |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | –728,0 | –18,3 | –16,8 | –763,1 |
| 2016 | –551,6 | –7,5 | –17,3 | –576,4 |
| 2017 | –160,0 | –5,5 | –15,0 | –180,5 |
| 2018 | –60,0 | –2,4 | –15,0 | –77,4 |
| 2019 | –135,0 | –2,0 | –11,4 | –148,4 |
| 2020 | –3,8 | –3,8 | ||
| 2021 | –2,0 | –2,0 | ||
| Summa | –1 634,6 | –35,7 | –81,3 | –1 751,6 |
Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat.
Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart.
Nedskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande (se även not 20):
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Kundfordringar | 1 486 | 1 502 | 1 115 | 1 188 |
| Reserv osäkra fordringar | –976 | –982 | –819 | –871 |
| Summa kundfordringar | 510 | 520 | 296 | 317 |
NOT 4 RAPPORTERING PER SEGMENT
| Koncernen 2014 | Innerstaden | Söderort | Västerort | Huddinge | Lidingö & Täby |
Totalt koncern |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 17 637 | 145 154 | 41 092 | 27 024 | 36 373 | 267 280 |
| Fastighetskostnader | ||||||
| Driftskostnader | –4 290 | –49 148 | –11 827 | –8 791 | –9 909 | –83 965 |
| Underhållskostnader | –340 | –3 460 | –927 | –488 | –6 589 | –11 804 |
| Fastighetsskatt | –583 | –2 458 | –542 | –561 | –563 | –4 707 |
| Tomträttsavgälder | –2 510 | –1 700 | –4 210 | |||
| Driftsöverskott | 12 424 | 87 578 | 26 096 | 17 184 | 19 312 | 162 594 |
| Värdeförändring | ||||||
| Fastighet, orealiserad | 28 518 | 73 053 | –11 758 | 13 151 | 11 352 | 114 316 |
| Resultat | 40 942 | 160 631 | 14 338 | 30 335 | 30 664 | 276 910 |
| Tillgångar | ||||||
| Förvaltningsfastigheter | 511 600 | 2 732 600 | 714 700 | 380 000 | 956 500 | 5 295 400 |
| Övriga anläggningstillgångar1) | 290 | 2 516 | 653 | 528 | 664 | 4 651 |
| Kortfristiga fordringar1) | 785 | 6 800 | 1 764 | 1 427 | 1 795 | 12 571 |
| Ofördelade tillgångar | 2 487 | |||||
| Summa tillgångar | 512 675 | 2 741 916 | 717 117 | 381 955 | 958 959 | 5 315 109 |
| Kortfristiga ej räntebärande skulder | ||||||
| Fördelade skulder1) | 4 892 | 42 386 | 10 998 | 8 894 | 11 187 | 78 357 |
| Summa kortfristiga ej räntebärande skulder | 4 892 | 42 386 | 10 998 | 8 894 | 11 187 | 78 357 |
| Investeringar | 10 850 | 66 809 | 26 337 | 4 155 | 205 634 | 313 785 |
| Koncernen 2013 | Innerstaden | Söderort | Västerort | Huddinge | Lidingö & Täby |
Totalt koncern |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 17 453 | 139 583 | 29 882 | 26 329 | 34 552 | 247 799 |
| Fastighetskostnader | ||||||
| Driftskostnader | –4 909 | –47 381 | –10 231 | –9 024 | –10 548 | –82 093 |
| Underhållskostnader | –300 | –4 719 | –584 | –531 | –1 840 | –7 974 |
| Fastighetsskatt | –582 | –2 412 | –429 | –559 | –443 | –4 425 |
| Tomträttsavgälder | –2 497 | –826 | –3 323 | |||
| Driftsöverskott | 11 662 | 82 574 | 17 812 | 16 215 | 21 721 | 149 984 |
| Värdeförändring | ||||||
| Fastighet, orealiserad | 21 831 | 55 184 | 13 137 | 1 087 | 27 713 | 118 952 |
| Resultat | 33 493 | 137 758 | 30 949 | 17 302 | 49 434 | 268 936 |
| Tillgångar | ||||||
| Förvaltningsfastigheter | 472 400 | 2 594 200 | 700 500 | 363 000 | 739 900 | 4 870 000 |
| Övriga anläggningstillgångar1) | 252 | 2 182 | 449 | 458 | 503 | 3 844 |
| Kortfristiga fordringar1) | 250 | 2 164 | 445 | 454 | 499 | 3 812 |
| Ofördelade tillgångar | 1 753 | |||||
| Summa tillgångar | 472 902 | 2 598 546 | 701 394 | 363 912 | 740 902 | 4 879 409 |
| Kortfristiga ej räntebärande skulder | ||||||
| Fördelade skulder1) | 4 471 | 38 738 | 7 974 | 8 130 | 8 926 | 68 239 |
| Ofördelade skulder | 5 768 | |||||
| Summa kortfristiga ej räntebärande skulder | 4 471 | 38 738 | 7 974 | 8 130 | 8 926 | 74 007 |
| Investeringar | 6 106 | 85 001 | 139 690 | 7 161 | 24 060 | 262 018 |
1) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel
Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 162 594 (149 984) Kkr och resultatet före skatt 161 196 (235 251) Kkr
består av central administration –16 861 (–15 675) Kkr, finansnetto –42 987 (–39 028) Kkr och värdeförändring förvaltningsfastigheter och räntederivat 58 450 (139 970) Kkr.
NOT 5 HYRESINTÄKTER
| Konraktsförfallostruktur | Antal kontrakt |
Kontrakts värde |
Andel av värdet |
|---|---|---|---|
| Kommersiellt, löptid | |||
| 2015 | 107 | 1 158 | |
| 2016 | 37 | 2 220 | 1% |
| 2017 | 38 | 3 950 | 1% |
| 2018 | 23 | 2 468 | 1% |
| Övriga 1) | 28 | 10 097 | 4% |
| Summa lokaler | 233 | 19 893 | 7% |
| Vakanta lokaler | 25 | 931 | |
| Vakanta lokaler pga ROT-ombyggnad | 3 | 116 | |
| Interna kontrakt | 9 | 1 474 | 1% |
| Bostäder 2) | 3 084 | 252 935 | 89% |
| Garage och p-platser | 1 522 | 8 600 | 3% |
| Summa | 4 876 | 283 949 | 100% |
1) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (t om 2029-11-30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Täby.
2) Varav 7 571 Kkr avser kontraktsvärde efter ROT för fastigheten Fregatten 4 färdigställt år 2014 samt 9 454 Kkr för Fregatten 5 färdigställs år 2015. Hyresvärdet är baserat på februari månad 2015.
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
Medelantalet anställda har varit följande:
| 2014 varav män | 2013 varav män | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 25 | 19 | 25 | 19 |
| Dotterföretag | ||||
| Koncernen totalt | 25 | 19 | 25 | 19 |
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
| 2014 | 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Ersättningar har kostnads förts enligt följande: |
Löner och ersättn. |
Sociala kostnader |
Löner och ersättn. |
Sociala kostnader |
| Moderbolaget | 16 352 | 7 900 | 15 451 | 7 422 |
| (varav pensionskostnader) | [2 920] | [2 548] | ||
| Dotterföretag | ||||
| (varav pensionskostnader) | ||||
| Koncernen totalt | 16 352 | 7 900 | 15 451 | 7 422 |
| (varav pensionskostnader) | [2 920] | [2 548] |
Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för VD uppgår till 461 (392) Kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 736 (706) Kkr styrelse och VD.
Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:
| 2014 | 2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Styrelse och VD |
Övriga anställda |
Styrelse och VD |
Övriga anställda |
|
| Moderbolaget | 3 983 | 12 369 | 3 791 | 11 660 |
| Dotterföretag | ||||
| Koncernen totalt | 3 983 | 12 369 | 3 791 | 11 660 |
Styrelsens ordförande och övriga ledamöter
Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 300 (1 200) Kkr varav 300 (300) Kkr till styrelsens ordförande och med 150 (150) Kkr till envar av övriga ledamöter, samt 100 (0) Kkr till suppleanten. Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50% i december och 50% efter nästa års bolagsstämma.
Därutöver har arvode enligt räkning utgått till advokatbyrån Bird & Bird, där styrelsens ordförande Sören Härnblad är verksam med 650 (186) Kkr avseende juridiska konsultationer varav juridiskt biträde vid fastighetsförvärv samt avyttring ingår med 407 (0) Kkr. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej.
Verkställande direktör
Till VD har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 719 (2 575) Kkr. För VD utgår pensionspremie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen.
Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2014 uppgick till 736 (706) Kkr. Därutöver har VD rätt till direktpension från bolaget fr om 62 år t om fyllda 65 år. Pensionen utgår beroende på pensionsålder med mellan 60–75% av den fasta lönen.
Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Avgångsverderlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.
Styrelsens ersättningskommitté bestående av Leif Mellqvist, Lars Åberg och Sören Härnblad bereder frågan om VD:s lön och övriga villkor och underställer denna till styrelsen för beslut.
Ledande befattningshavare
Till andra ledande befattningshavare, 4 personer har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 981 (2 849) Kkr. Därutöver tillkommer bonus för år 2014 med 248 (238) Kkr. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.
Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2014 uppgick till 824 (751) Kkr.
Övrig personal
Företagets bonsussystem omfattar all heltidsanställd personal förutom VD. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.
| Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag |
2014 | 2013 |
|---|---|---|
| Andel kvinnor | ||
| Styrelse | 25% | 29% |
| Övriga ledande befattningshavare | 20% | 20% |
| Sjukfrånvaro Koncern och moderbolag |
2014 | 2013 |
| Total sjukfrånvaro | 3% | 2% |
| – sjukfrånvaro för kvinnor | 4% | 4% |
| – sjukfrånvaro för män | 3% | 2% |
| – anställda 30–49 år | 3% | 2% |
NOT 7 TOMTRÄTTSAVGÄLDER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Förfallotidpunkt 1 år | 342 | 101 | 342 | 101 |
| Förfallotidpunkt 2–5 år | 2 609 | 2 951 | 1 618 | 1 960 |
| Förfallotidpunkt efter 5 år | 1 259 | 271 | 1 259 | 271 |
| 4 210 | 3 323 | 3 219 | 2 332 | |
| Sålda fastigheter | ||||
| Summa | 4 210 | 3 323 | 3 219 | 2 332 |
NOT 8 CENTRAL ADMINISTRATION
I kostnaderna för central administration ingår bl a kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Revisionsuppdraget | 322 | 333 | 322 | 333 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
||||
| Skatterådgivning | 238 | 214 | 238 | 214 |
| Övriga tjänster | ||||
| Summa | 560 | 547 | 560 | 547 |
NOT 9 RESULTAT FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
| Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |||
| Förlust vid avyttring av fastighet | 6 879 | |||
| Summa | 6 879 |
NOT 10 FINANSIELLA INTÄKTER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Utdelning allframtidsbrand försäkring |
962 | 910 | 962 | 910 |
| Ränteintäkter | 70 | 109 | 41 | 95 |
| Ränteintäkter, dotterbolag | 16 946 | 22 699 | ||
| Summa | 1 032 | 1 019 | 17 949 | 23 704 |
NOT 11 RÄNTEKOSTNADER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Räntekostnader | 44 019 | 40 047 | 37 194 | 34 037 | |
| Räntekostnader, dotterbolag | 841 | ||||
| Summa | 44 019 | 40 047 | 37 194 | 34 878 |
NOT 12 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheter
Värdeförändringen totalt under året uppgick till 114 316 (118 952) Kkr, motsvarande 2,3 (2,6)%. Årets värdeökning på 2,3% beror främst på sänkta direktavkastningskrav och förändringen i bostadshyror.
Som huvudmetod vid värderingen har en s k kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven sträcker sig från 2,4% i Stockholms innerstad till 5,2% i Täby.
Räntederivat
Värdeförändringen totalt under året uppgick till –55 866 (21 018) Kkr. Värdet har minskat jämfört med årsskiftet 2013 till följd av sjunkande långa marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder.
NOT 13 BOKSLUTSDISPOSITIONER
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | ||
| Överavskrivning på inventarier | –24 | –224 | |
| Summa | –24 | –224 |
NOT 14 SKATT
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Aktuell skatt | |||||
| Årets skattekostnad | –32 | ||||
| Uppskjuten skatt | |||||
| Obeskattade reserver | |||||
| i koncernföretag | –5 | 370 | |||
| Finansiella instrument | 12 290 | –4 624 | |||
| Underskottsavdrag | –1 825 | –144 | –2 368 | –213 | |
| Skillnaden mellan fastigheternas | |||||
| bokförda och skattemässiga | |||||
| värde | –45 898 | –47 013 | –12 171 | –16 017 | |
| Summa | –35 470 | –51 411 | –14 539 | –16 230 | |
| Redovisat resultat före skatt | 161 196 | 235 251 | 65 999 | 73 830 | |
| Skatt enligt gällande skattesats, | |||||
| 22% | –35 463 | –51 755 | –14 520 | –16 243 | |
| Skatt hänförlig till tidigare år | |||||
| Underskottsavdrag tidigare år | 10 | 372 | 10 | ||
| Skatteeffekt ej skattepliktiga | |||||
| intäkter | 213 | 202 | 201 | 202 | |
| Skatteeffekt ej avdragsgilla | |||||
| kostnader | –230 | –230 | –230 | –189 | |
| Summa | –35 470 | –51 411 | –14 539 | –16 230 | |
| Effektiv skattesats | 22,0% | 21,9% | 22,0% | 22,0% |
NOT 15 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 1 901 | 1 797 | 1 901 | 1 797 |
| Investeringar | 1 640 | 104 | 1 640 | 104 |
| Utgående anskaffningsvärde | 3 541 | 1 901 | 3 541 | 1 901 |
| Ingående ackumulerade avskrivningar |
-884 | -694 | -884 | -694 |
| Årets avskrivningar | -354 | -190 | -354 | -190 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
-1 238 | -884 | -1 238 | -884 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 303 | 1 017 | 2 303 | 1 017 |
Avser balanserade utgifter för dataprogram.
NOT 16 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER/BYGGNADER OCH MARK
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Förvaltningsfastigheter | ||||
| Ingående balans | 4 870 000 | 4 491 117 | ||
| Investeringar | 311 084 | 259 931 | ||
| Försäljningar | ||||
| Värdeförändring | 114 316 | 118 952 | ||
| Utgående balans | 5 295 400 | 4 870 000 | ||
| Byggnader | ||||
| Ingående anskaffningsvärde | 1 429 500 | 1 175 722 | ||
| Investeringar | 152 401 | 253 778 | ||
| Försäljningar | –18 513 | |||
| Utgående anskaffningsvärde | 1 563 388 | 1 429 500 | ||
| Ingående ackumulerade | ||||
| avskrivningar | –124 975 | –112 950 | ||
| Försäljningar | 2 952 | |||
| Årets avskrivningar | –14 985 | –12 025 | ||
| Utgående ackumulerade | ||||
| avskrivningar | –137 008 | –124 975 | ||
| Mark | ||||
| Ingående anskaffningsvärde | 118 795 | 118 795 | ||
| Utgående anskaffningsvärde | 118 795 | 118 795 | ||
| Utgående planenligt värde | 1 545 175 | 1 423 320 | ||
| Taxeringsvärden | ||||
| Byggnader | 1 906 880 | 1 800 680 | 1 506 663 | 1 400 463 |
| Mark | 1 108 633 | 1 066 787 | 949 122 | 907 276 |
| Varav mark tomträtter | –351 508 | –309 662 | –232 597 | –190 751 |
| Summa | 2 664 005 | 2 557 805 | 2 223 188 | 2 116 988 |
Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar.
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsområdet samt en vårdfastighet i Täby. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Genom löpande ombyggnader och förvärv av nybyggda fastigheter håller en betydande del av lägenhetsbeståndet en modern standard. Totalt är ca 51% av lägenheterna ny- eller ombyggda 1996 eller senare. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 1 976 Kkr i koncernen och moderbolaget.
Samtliga fastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare.
Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden.
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom s k kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad.
Följande antaganden och bedömningar har använts;
• Inflationstakten har antagits till 1% år 2015 och därefter 2% per år.
- Hyresutvecklingen för bostäder har bedömts till 1% from mars år 2015 för att åren därefter i huvudsak antas följa inflationen. För lokaler har hyresutvecklingen bedömts följa gällande lokalhyreskontrakt med indexuppräkning. Hyrorna har i förekommande fall anpassats till marknadshyra vid kontrakttidens utgång.
- Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån, sannolik köpare och fastighetens marknadsposition.
HEBAs verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredovisning.
Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande:
| Område | Direkt avkastning (%) |
Värde ökning (%) |
Area (m2 ) |
Bokfört värde kr/m2 |
|---|---|---|---|---|
| Innerstaden | 2,4–2,9 | 6,0 | 13 642 | 35 600 |
| Söderort | 2,7–4,3 | 2,8 | 118 204 | 22 800 |
| Västerort | 3,6–4,5 | –1,7 | 30 672 | 23 000 |
| Huddinge | 4,3 | 3,6 | 24 803 | 15 300 |
| Lidingö & Täby | 2,4–5,2 | 1,5 | 31 199 | 30 700 |
| Summa | 2,4–5,2 | 2,3 | 218 520 | 23 900 |
Marknadsvärde på fastigheterna varierar beroende på konjunktur, ränteläge mm, se nedanstående känslighetsanalys:
| Parameter | Förändring | Värdeförändring (Mkr) |
|---|---|---|
| Inflation | ±1%-enhet | +471/–439 |
| Kalkylränta | ±1%-enhet | –291/+320 |
| Direktavkastningskrav | ±1%-enhet | –940/+1 824 |
| Hyresvärde bostäder | ±2% | ±150 |
| Drifts- och underhållskostnader | ±20 kr | ±125 |
I känslighetsanalysen används en kalkylränta från 4,3% till 7,0% och ett direktavkastningskrav mellan 2,4% och 5,2% enligt ovanstående tabell.
NOT 17 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR/INVENTARIER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 7 920 | 6 908 | 7 920 | 6 908 |
| Investeringar | 1 061 | 1 983 | 1 061 | 1 983 |
| Försäljningar och utrangeringar |
–1 310 | –971 | –1 310 | –971 |
| Utgående anskaffningsvärde | 7 671 | 7 920 | 7 671 | 7 920 |
| Ingående ackumulerade avskrivningar |
–5 093 | –4 839 | –5 093 | –4 839 |
| Försäljningar och utrangeringar |
719 | 843 | 719 | 843 |
| Årets avskrivningar | –949 | –1 097 | –949 | –1 097 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–5 323 | –5 093 | –5 323 | –5 093 |
| Utgående planenligt restvärde | 2 348 | 2 827 | 2 348 | 2 827 |
| Framtida minimileaseavgifter | ||||
| Förfallotidpunkt inom ett år | 181 | 131 | 181 | 131 |
| Förfallotidpunkt 1–5 år | 633 | 647 | 633 | 647 |
Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Driftskostnader | 621 | 781 | 621 | 781 |
| Central administration | 328 | 316 | 328 | 316 |
| Summa | 949 | 1 097 | 949 | 1 097 |
NOT 18 AKTIER I DOTTERFÖRETAG
Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag.
| Direktägda dotterföretag/ Org nr/Säte/Verksamhet |
Antal | Andel (%) |
Bokfört värde |
Eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| HEBA Förvaltnings AB 556601–0657, Stockholm (holdingbolag) |
1 000 | 100 | 100 | 100 |
| HEBA Stockholm AB 556793–0374, Stockholm (holdingbolag) |
1 000 | 100 | 100 | 100 |
| HEBA Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm (holdingbolag) |
500 | 100 | 50 | 50 |
| Summa | 250 |
| Dotterföretag underkoncerner/ Org nr/Säte/Verksamhet |
Antal | Andel (%) |
Bokfört värde |
Eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| HEBA Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm (fastighetsförvaltande) |
1 000 | 100 | 7 221 | 6 024 |
| HEBA Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm (fastighetsförvaltande) |
1 000 | 100 | 586 | 15 221 |
| HEBA Hökarängen AB 556699-8968, Stockholm (fastighetsförvaltande) |
1 000 | 100 | 96 625 | 33 733 |
| HEBA Råcksta AB 556847-7730, Stockholm (fastighetsförvaltande) |
500 | 100 | 25 803 | 981 |
| HEBA Enhagen AB 556896-7466, Stockholm (fastighetsförvaltande) |
50 000 | 100 | 43 289 | 315 |
| Förvaltnings AB Hyresrätten 3 556810-9598, Stockholm (fastighetsförvaltande) |
1 000 | 100 | 100 | 142 |
| Förvaltnings AB Hyresrätten 4 556988-2508, Stockholm (vilande) |
500 | 100 | 50 | 50 |
| Summa | 173 674 |
NOT 19 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | ||
| Fordringar vid årets början | 653 475 | 612 495 | |
| Amortering | –191 562 | ||
| Ny utlåning | 159 844 | 40 980 | |
| Summa | 621 757 | 653 475 |
Specifikation fordringar hos koncernföretag
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| HEBA Förvaltnings AB | 8 289 | 7 989 |
| HEBA Stockholm AB | 130 876 | 126 899 |
| HEBA Hyresrätten AB | 43 349 | |
| HEBA Liljeholmsplan AB | 150 896 | 182 486 |
| HEBA Råcksta AB | 15 617 | 150 254 |
| HEBA Hökarängen AB | 93 356 | 103 730 |
| HEBA Hägernäs Strand AB | 67 156 | 82 117 |
| HEBA Enhagen AB | 102 953 | |
| Förvaltnings AB Hyresrätten 3 | 9 265 | |
| Summa | 621 757 | 653 475 |
Koncernfordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor.
NOT 20 KUNDFORDRINGAR
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Kundfordringar | 1 486 | 1 502 | 1 115 | 1 188 |
| Reserv vid årets början | 982 | 734 | 871 | 689 |
| Årets reserveringar | 305 | 326 | 132 | 242 |
| Återförda reserveringar | –202 | –26 | –123 | –26 |
| Konstaterade förluster | –109 | –52 | –61 | –34 |
| Reserv vid årets slut | 976 | 982 | 819 | 871 |
| Summa | 510 | 520 | 296 | 317 |
Förfallostruktur kundfordringar
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Förfallet belopp | 1 315 | 1 338 | 930 | 1 025 |
| Varav förfallna mellan 0–90 dgr | 134 | 136 | 90 | 109 |
| Varav förfallna mellan 90–180 dgr | 93 | 214 | 50 | 57 |
| Varav förfallna mer än 180 dgr | 1 088 | 988 | 790 | 859 |
| Reserv för osäkra fordringar | 976 | 982 | 819 | 871 |
NOT 21 ÖVRIGA FORDRINGAR
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Skattefordringar | 27 | 1 480 | 134 | ||
| Investeringsstöd | 6 245 | ||||
| Övriga fordringar | 1 413 | 34 | 1 374 | 28 | |
| Summa | 7 685 | 1 514 | 1 508 | 28 |
NOT 22 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Upplupna intäkter | 786 | 75 | 29 | 2 | |
| Förutbetalda räntekostnader | 1 029 | 1 009 | 981 | 1 009 | |
| Förutbetalda övriga kostnader | 2 588 | 2 174 | 2 228 | 1 800 | |
| Summa | 4 403 | 3 258 | 3 238 | 2 811 |
NOT 23 LIKVIDA MEDEL
Likvida medel uppgår till 2 460 (6) Kkr i koncernen och 4 (4) Kkr i moderbolaget och består av banktillgodohavanden per bokslutsdagen. Tillgodohavandet redovisas till nominellt värde.
NOT 24 AKTIEKAPITAL
| Aktiekapital | Antal, tusental |
Kkr | Röster á | Summa röster tusental |
|---|---|---|---|---|
| Serie A | 4 128 | 3 440 | 10 | 41 280 |
| Serie B | 37 152 | 30 960 | 1 | 37 152 |
| Summa | 41 280 | 34 400 | 78 432 |
NOT 25 OBESKATTADE RESERVER
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2014 | 2013 | |
| Överavskrivningar på maskiner och inventarier | 256 | 231 |
| 256 | 231 |
NOT 26 SKULDER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år |
732 377 | 497 598 | 574 227 | 497 598 | |
| (varav checkräkningskredit) | [4 316] | [43 495] | [4 316] | [43 495] | |
| Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år |
78 357 | 68 239 | 62 459 | 119 072 | |
| Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år |
906 576 | 883 000 | 781 326 | 724 850 | |
| Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år |
|||||
| Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år |
150 | ||||
| Summa exkl uppskjuten skatteskuld och räntederivat |
1 717 310 | 1 448 837 | 1 418 012 | 1 341 670 |
Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
NOT 27 RÄNTEBÄRANDE SKULDER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Långfristiga fastighetslån | 906 576 | 883 000 | 781 326 | 724 850 | |
| Kortfristiga fastighetslån | 728 061 | 454 103 | 569 911 | 454 103 | |
| Checkräkningskredit | 60 000 | 60 000 | 60 000 | 60 000 | |
| Ej utnyttjad del av checkräkningskredit |
–55 684 | –16 505 | –55 684 | –16 505 | |
| Summa | 1 638 953 | 1 380 598 | 1 355 553 | 1 222 448 |
Limit checkräkningskredit uppgår till 60 000 (60 000) Kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
NOT 28 UPPSKJUTEN SKATTESKULD
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Skatt avseende: | |||||
| Obeskattade reserver i koncernföretag |
|||||
| Ingående balans | 51 | 421 | |||
| Förändring rapport över totalresultat |
5 | –370 | |||
| Utgående balans | 56 | 51 | |||
| Finansiella instrument | |||||
| Ingående balans | –3 638 | –8 262 | |||
| Förändring rapport över totalresultat |
–12 290 | 4 624 | |||
| Utgående balans | –15 928 | –3 638 | |||
| Underskottsavdrag | |||||
| Ingående balans | –15 536 | –15 680 | –3 706 | –3 919 | |
| Förändring rapport över totalresultat |
1 825 | 144 | 2 368 | 213 | |
| Utgående balans | –13 711 | –15 536 | –1 338 | –3 706 | |
| Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde |
|||||
| Ingående balans | 677 322 | 630 309 | 78 355 | 62 338 | |
| Förändring rapport över totalresultat |
45 898 | 47 013 | 12 171 | 16 017 | |
| Utgående balans | 723 220 | 677 322 | 90 526 | 78 355 | |
| Summa utgående balans | 693 637 | 658 199 | 89 188 | 74 649 |
Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran.
NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Upplupna lönerelaterade kostnader |
3 833 | 3 610 | 3 833 | 3 610 |
| Upplupna räntor | 1 097 | 1 352 | 1 097 | 1 352 |
| Förutbetalda hyresintäkter | 20 273 | 13 174 | 16 095 | 10 533 |
| Övrigt | 6 014 | 7 254 | 2 896 | 7 113 |
| Summa | 31 217 | 25 390 | 23 921 | 22 608 |
NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | |
| Fastighetsinteckningar | 1 892 631 | 1 413 824 | 1 608 606 | 1 255 049 |
| (varav inteckningar i tomträtt) | [606 506] | [391 951] | [447 731] | [135 601] |
| Summa | 1 892 631 | 1 413 824 | 1 608 606 | 1 255 049 |
NOT 31 FINANSIELLA INSTRUMENT
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | 2014 | 2013 | ||
| Kundfordringar | 510 | 520 | |||||
| Övriga fordringar | 7 597 | 7 | |||||
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 4 403 | 3 258 | |||||
| Likvida medel | 2 460 | 6 | |||||
| Långfristiga skulder | –906 576 | –883 000 | |||||
| Derivatinstrument | –72 402 | –16 536 | |||||
| Leverantörsskulder | –37 988 | –40 044 | |||||
| Övriga skulder | –738 775 | –497 734 | |||||
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | –31 217 | –25 390 | |||||
| Summa | 14 970 | 3 791 | –72 402 | –16 536 | –1 714 556 | –1 446 168 |
Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt nivå 2 utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på underliggande lån mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Långfristiga räntebärande skulder med fast ränta löper i huvudsak med kort räntebindning eller är tecknade till marknadsmässiga villkor vid årsskiftet. Därutöver endast ett mindre lån som förfaller 2018.
NOT 32 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 25 mars 2015
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Sören Härnblad Rolf H Andersson Johan Elfstadius Lena Hedlund
Christina Holmbergh Leif Mellqvist Lars Åberg Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Lennart Karlsson Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 25 mars 2015. Ernst & Young AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
Revisionsberättelse
Till årsstämman i HEBA Fastighets AB (publ) Org nr 556057–3981
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för HEBA Fastighets AB (publ) för år 2014 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 46–49. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 44–68.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 46–49. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för HEBA Fastighets AB (publ) för år 2014. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 46–49 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 25 mars 2015 Ernst & Young AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
Ledning
1. FRANK SADLEIR
Ekonomichef Född 1956 Anställd sedan 1999 Tidigare anställningar: Försäkringskassan, Skatteverket och Deloitte Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar: Auktoriserad revisor Aktieinnehav i HEBA: 1 200 B-aktier
2. MARCUS TÄRNÅSEN
Chef Projektutveckling Född 1973 Anställd sedan 2010 Tidigare anställningar: DTZ Sweden AB och NCC Boende Utbildning: Civ Ing KTH Tidigare ledande befattningar: Projektchef, Exploateringschef Aktieinnehav i HEBA: 0
3. ANN-MARIE SEVERIN
VD-assistent Född 1955 Anställd sedan 2009 Tidigare anställningar: SAS och Austrian Airlines Utbildning: Marknadsekonom IHM Tidigare ledande befattningar: Marknadschef Aktieinnehav i HEBA: 0
4. LENNART KARLSSON
VD Född 1954 Anställd sedan 2008 Tidigare anställningar: VD Akademiska Hus Stockholm AB och VD Förvaltnings AB Galären Utbildning: Civ Ing KTH, MBA Handelshögskolan i Stockholm Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären Luleå AB
Aktieinnehav i HEBA: 24 146 B-aktier
5. MARIJA NIKOLIC
Förvaltningschef Född 1971 Anställd sedan 2015 Tidigare anställningar: Savills Förvaltning AB, Svenska Bostäder
och Einar Mattsson Utbildning: Dipl. Fastighetsförvaltning Tidigare ledande befattningar: Förvaltningschef
Aktieinnehav i HEBA: 0
Styrelse och revisor
6. SÖREN HÄRNBLAD
Ordförande Danderyd, född 1945 Styrelseledamot sedan 1984 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: Advokat vid
Bird&Bird Advokat KBA
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Förvaltnings AB Vretensborg och Energivärden Holding AB samt ledamot i Mirmor Holding AB och dess helägda dotterbolag och Fastighetsmäklare Johan Vogel AB
Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 34 320 A-aktier 177 456 B-aktier
Aktieinnehav via bolag:
64 600 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 1 149 480 A-aktier, 4 257 040 B-aktier Styrelsens ordförande är beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget.
4. ROLF H ANDERSSON
Ledamot Stockholm, född 1950 Styrelseledamot sedan 2003 Utbildning: Byggnadsingenjör Nuvarande befattning: Egen företagare i fastighetsbranchen Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i bl a Bro Byggnads AB och Fastighets AB Prästgården Eget aktieinnehav i HEBA
Fastighets AB: 822 900 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående: 1 023 900 B-aktier Ledamoten är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
1. JOHAN ELFSTADIUS
Ledamot Stockholm, född 1973 Styrelseledamot sedan 2013 Utbildning: Tekn.Kand.KTH, M.Phil Cambridge University Nuvarande befattning: Officer Övriga styrelseuppdrag: RSD Retail and Shopping Centre Development AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 0
Ledamoten är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
7. CHRISTINA HOLMBERGH
Ledamot Lidingö, född 1967 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: Delägare och VD i Lansen Förvaltnings AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, andre vice ordförande i Fastighetsägarna Stockholms Fullmäktige, ledamot i LFE Fastighets AB
Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 457 080 A-aktier 1 954 902 B-aktier Ledamoten är oberoende av såväl
bolaget som större aktieägare.
5. LEIF MELLQVIST
Ledamot Stockholm, född 1939 Styrelseledamot sedan 1994 Utbildning: Företagsekonom Tidigare ledande befattningar: VD i PK Finans AB, vice vd i PK Banken, Nordbanken, Stadshypotek
Övriga styrelseuppdrag:
Ordförande i Memfive AB, Memfive Fastigheter AB, Terana AB, Conclean AB, Mellqvist Förvaltnings AB, AB Selfinans, Vindrosen AB samt ledamot i Anders Bodin Fastigheter AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB via bolag: 55 475 B-aktier genom bolag Ledamoten är oberoende av såväl
bolaget som större aktieägare.
2. LARS ÅBERG
Ledamot Stockholm, född 1948 Styrelseledamot sedan 1985 Utbildning: Mellanstadielärare Tidigare ledande befattningar: VD Kontorsskolan AB, ledamot i Inpipe AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Analysgruppen AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 144 840 A-aktier, 68 000 B-aktier
Ledamoten är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
3. LENA HEDLUND
Ledamot Danderyd, född 1961 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör
Nuvarande befattning: Egen konsultverksamhet inom Management och Kommunikation
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda Bostad AB
Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 6 500 B-aktier Ledamoten är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
8. JOHAN VOGEL
Suppleant Täby, född 1974 Suppleant sedan 2014 Utbildning: Fastighetsmäklare
Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare i Sjönära AB och Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag
Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 149 400 A-aktier, 758 520 B-aktier Suppleanten är beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget.
Aktieinnehav avser per den 31 december 2014
Revisor
Ernst & Young AB Vald 2011
Huvudansvarig revisor
Magnus Fredmer Född 1964 Auktoriserad revisor Ernst & Young AB
Fem år i sammandrag
| Belopp i Mkr | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATRÄKNINGAR | |||||
| Hyresintäkter | 267 | 248 | 231 | 231 | 236 |
| Drifts- och underhållskostnader | –95 | –90 | –88 | –92 | –98 |
| Fastighetsskatt | –5 | –5 | –5 | –5 | –5 |
| Tomträttsavgälder | –4 | –3 | –3 | –3 | –3 |
| Driftsöverskott | 163 | 150 | 135 | 131 | 130 |
| Centrala adm.kostnader | –17 | –16 | –15 | –14 | –14 |
| Finansiella intäkter | 1 | 1 | 1 | 1 | 2 |
| Finansiella kostnader | –44 | –40 | –35 | –37 | –33 |
| Förvaltningsresultat | 103 | 95 | 86 | 81 | 85 |
| Resultat fastighetsförsäljning | 1 | 8 | |||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 114 | 119 | 172 | 198 | 192 |
| Värdeförändring räntederivat | –56 | 21 | -8 | –31 | 5 |
| Resultat före skatt | 161 | 235 | 251 | 248 | 290 |
| Skatt | –35 | -51 | 76 | –37 | –50 |
| Årets resultat | 126 | 184 | 327 | 211 | 240 |
| BALANSRÄKNINGAR | |||||
| Tillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 5 295 | 4 870 | 4 491 | 4 151 | 3 925 |
| Övriga anläggningstillgångar | 5 | 4 | 3 | 4 | 4 |
| Räntederivat | 2 | ||||
| Omsättningstillgångar Likvida medel |
13 2 |
5 | 5 2 |
4 | 7 21 |
| Summa tillgångar | 5 315 | 4 879 | 4 501 | 4 159 | 3 959 |
| Eget kapital och skulder Eget kapital |
2 832 | 2 755 | 2 617 | 2 332 | 2 166 |
| Räntederivat | 72 | 17 | 38 | 29 | |
| Uppskjuten skatteskuld | 694 | 658 | 607 | 685 | 664 |
| Räntebärande skulder | 1 639 | 1 381 | 1 138 | 1 029 | 1 072 |
| Icke räntebärande skulder | 78 | 68 | 101 | 84 | 57 |
| Summa eget kapital och skulder | 5 315 | 4 879 | 4 501 | 4 159 | 3 959 |
| NYCKELTAL | |||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm | 215 | 208 | 205 | 210 | 227 |
| Direktavkastning, % | 3,1 | 3,3 | 3,1 | 3,2 | 3,3 |
| Hyresintäkter per kvm, kr | 1 244 | 1 190 | 1 127 | 1 102 | 1 037 |
| Drift och underhåll per kvm, kr | 446 | 433 | 432 | 437 | 428 |
| Bokfört värde per kvm, kr | 23 933 | 22 135 | 21 032 | 19 731 | 18 345 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Kassaflöde, Mkr | 106,7 | 62,8 | 100,3 | 94,5 | 92,4 |
| Investeringar, Mkr | 313,8 | 262,0 | 260,7 | 162,4 | 602,7 |
| Överskottsgrad, % | 60,8 | 60,5 | 58,2 | 56,7 | 55,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,3 | 3,4 | 3,5 | 3,2 | 3,6 |
| Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % Skuldsättningsgrad, ggr |
2,6 0,6 |
3,6 0,5 |
3,6 0,4 |
3,5 0,4 |
3,6 0,5 |
| Belåningsgrad, % | 31 | 28,3 | 25,3 | 24,8 | 27,3 |
| Soliditet, % | 53,3 | 56,5 | 58,2 | 56,1 | 54,7 |
| Avkastning eget kapital, % | 4,5 | 6,8 | 13,2 | 9,4 | 11,6 |
| Avkastning totalt kapital, % | 4,0 | 5,9 | 6,6 | 7,0 | 8,7 |
| DATA PER AKTIE Resultat efter skatt, kr |
3,05 | 4,45 | 7,92 | 5,11 | 5,80 |
| Kassaflöde, kr | 2,59 | 1,52 | 2,43 | 2,29 | 2,24 |
| Eget kapital , kr | 68,60 | 66,75 | 63,40 | 56,48 | 52,47 |
| Substansvärde, kr | 86,12 | 83,16 | 78,67 | 73,40 | 68,55 |
| Börskurs, kr | 97,25 | 75,00 | 63,75 | 60,00 | 67,75 |
| Fastigheternas bokförda värde, kr | 128,28 | 117,97 | 108,80 | 100,56 | 95,09 |
| Antal aktier vid årets slut, tusental | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 |
Definitioner
Direktavkastning
Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade värdeförändringar.
Kassaflöde Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar av rörelsekapitalet.
Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med tillägg för ränteintäkter i relation till räntekostnader minus räntebidrag.
Genomsnittlig ränta på fastighetslån Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde.
Soliditet Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen.
Avkastning eget kapital Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.
Avkastning totalt kapital
Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.
DATA PER AKTIE
Resultat efter skatt Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
Kassaflöde
Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
Eget kapital
Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
Substansvärde
Eget kapital med tillägg av fastigheternas uppskjutna skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
Fastigheternas bokförda värde
Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
DEFINITIONER FÖR AKTIEINFORMATIONEN SID 40–41
P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt.
P/E-tal II
Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.
Totalavkastning
Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början.
ÅS
Välkommen till årsstämma
Årsstämma
Årsstämma 2015 i HEBA Fastighets AB (publ)
| Tid | 6 maj 2015 kl 16.30 |
|---|---|
| Plats | Konferens Spårvagnshallarna, |
| Spårvagnen, Birger Jarlsgatan 57 | |
| Stockholm |
Anmälan
Aktieägare som önskar deltaga i årsstämma skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 29 april 2015 dels anmäla sig hos bolaget senast klockan 16.00 den 29 april 2015 till:
| Adress | HEBA Fastighets AB (publ), Box 17006, |
|---|---|
| 104 62 Stockholm | |
| Telefon | 08-442 44 40 |
| E-post | [email protected] |
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste senast den 29 april 2015 hos Euroclear Sweden AB tillfälligt ha registrerat sina aktier i eget namn för att äga rätt att deltaga i stämman.
Information kan beställas per
| Telefon | 08-442 44 40 |
|---|---|
| Fax | 08-442 44 42 |
| E-post | [email protected] |
Form och produktion Narva Tryck Göteborgstryckeriet, 2015 Foto Jann Lipka (bokstäver), Fredrik Hjerling, Håkan Flank och HEBAs egna bildarkiv.
HEBA Fastighets AB (publ) bildades 1952. Affärsidén är att erbjuda hyresgästerna en hög servicenivå, ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom ett långsiktigt ägande, engagerad förvaltning och aktiv fastighetsutveckling. HEBA Fastighets AB omfattar 63 fastigheter, ca 3 100 bostäder och 270 lokaler. HEBA är sedan år 1994 noterad på NASDAQ Stockholm AB, Mid Cap.
Ytterligare information om bolaget finns på www.hebafast.se
Timmermansgatan 31, Box 17006, 104 62 Stockholm. Telefon: 08-442 44 40. E-post: [email protected]. Webbplats: www.hebafast.se