Välkommen till årsstämma

Årsstämma

Årsstämma 2013 i HEBA Fastighets AB (publ)

Tid 7 maj 2013, kl 16.30 Plats Konferens Spårvagnshallarna, Spårvagnen, Birger Jarlsgatan 57 Stockholm

Anmälan

Aktieägare som önskar deltaga i årsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 30 april 2013 dels anmäla sig hos bolaget senast klockan 16.00 den 30 april 2013 till:

Adress	HEBA Fastighets AB (publ), Box 17006
	104 62 Stockholm
Telefon	08-442 44 40
E-post	[email protected]

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste senast den 30 april 2013 hos Euroclear Sweden AB tillfälligt ha registrerat sina aktier i eget namn för att äga rätt att deltaga i stämman.

Information kan beställas per

Telefon	08-442 44 40
Fax	08-442 44 42
E-post	[email protected]

13 MAJ

16 MAJ

7 AUG

7 NOV

FEB 2014 Delårsrapport för januari–mars 2013 publiceras den 7 maj 2013.

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 1,10 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås 13 maj 2013.

Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 16 maj 2013.

Halvårsrapport januari–juni 2013 publiceras den 7 augusti 2013.

Delårsrapport januari– september 2013 publiceras den 7 november 2013.

Bokslutskommuniké 2013 publiceras i februari 2014.

MARS 2014

Årsredovisning 2013 publiceras mars 2014.

Året som gick

Driftsöverskottet uppgick till 131,0 (130,3) Mkr. •
Förvaltningsresultatet uppgick till 85,9 (81,2) Mkr. •
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 172,3 (197,9) Mkr. •
och värdeförändringar på räntederivat uppgick till -8,6 (-31,3) Mkr. •
Årets resultat efter skatt uppgick till 326,9 (211,0) Mkr, vilket motsvarar 7,92 (5,11) kr per aktie. •
Färdigställande av nyproduktion i Råcksta (77 lägenheter) samt påbörjad nyproduktion i Annedal (85 lägenheter) samt ROT av bostäder vid Gullmarsplan (100 lägenheter). Försäljning av fastighet på Södermalm. •
Aktieutdelningen föreslås till 1,10 (1,00 ) kr per aktie. •

Nyckeltal

	2012	2011
Fastighetsrelaterade nyckeltal:
Hyresintäkter, Mkr	231,4	231,0
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm	205,4	209,7
Direktavkastning, %	3,1	3,2
Bokfört värde per kvm, kr	21 027	19 731
Finansiella nyckeltal:
Kassaflöde, Mkr	100,3	94,5
Investeringar, Mkr	260,7	162,4
Soliditet, %	58,2	56,1
Överskottsgrad, %	58,2	56,7
Data per aktie:
Resultat efter skatt, kr	7,92	5,11
Utdelning (2012 förslag), kr	1,10	1,00
Börskurs den 31 december, kr	63,75	60,00
Substansvärde (utan avdrag för uppskjuten skatt), kr	78,67	73,40

Innehåll

1 Året som gick
2 HEBA i korthet
4 VD har ordet
6 Affärsidé, strategi och mål
8 HEBAs projekt
12 Våra hyresgäster
14 Marknad
17 Möjligheter och risker
18 HEBAs fastigheter översikt
20 HEBAs fastigheter per område
26 Fastighetsförteckning
30 Fastighetsbeståndet
31 Marknadsvärdering
32 Ansvarsfullt företagande
36 Organisation och medarbetare 38 HEBA-aktien och ägarna
40 Finansiering
42 Förvaltningsberättelse
48 Rapport över totalresultat, koncernen
50 Rapport över finansiell ställning, koncernen
52 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
52 Rapport över kassaflöden, koncernen
53 Resultaträkning, moderbolaget
54 Balansräkning, moderbolaget
55 Förändring av eget kapital, moderbolaget
55 Kassaflödesanalys, moderbolaget
56 Tilläggsupplysningar
65 Revisionsberättelse
66 Ledning, styrelse och revisorer
68 Fem år i sammandrag
69 Definitioner

Våra hyresgästers HEBA i korthet bästa vän

HEBA är ett fastighetsbolag med fokus på att erbjuda attraktiva hyreslägenheter och en bra service. Ända sedan starten har vi arbetat för att erbjuda ett tryggt, trivsamt och personligt boende för våra hyresgäster. Det ska vi fortsätta med. Det är nämligen det som gjort oss till ett av de fastighetsbolag som har de mest lojala hyresgästerna.

Vi vill vara marknadens bästa hyresvärd för bostadshyresgäster. För att lyckas med det har vi valt att fokusera på områden som vi känner till väl och där vi vet att vi kan erbjuda något extra. På HEBA står alltid trygghet och långsiktighet högt på agendan. Det gäller såväl i förvaltningen av våra fastigheter som i relationer med våra hyresgäster.

Ett personligare värdskap

Vi har koncentrerat vårt fastighetsinnehav till Stockholmsområdet. Det är ett område vi har lång erfarenhet av och som vi har en stark koppling till. För oss på HEBA är det viktigt att finnas nära våra hyresgäster. Därför tar vi själva ansvar för förvaltningen av våra fastigheter. En HEBA-hyresgäst ska alltid veta vem man ska vända sig till i frågor om sin bostad.

Vi växer på en fast grund

Vi hade inte varit det företag vi är idag utan att ständigt ha utvecklat och förbättrat vår verksamhet. Vi kanske inte är de som har framhävt våra framgångar. I stället har nöjda hyresgäster, effektiv förvaltning och en stabil ekonomi varit viktigare. Med en sund inställning till ekonomi har vi idag en stark balansräkning och en soliditet på 58,2%. Det gör oss mindre känsliga för tillfälliga upp- och nedgångar på marknaden samtidigt som det öppnar för möjligheter i form av förvärv. HEBA har som riktmärke att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.

Långsiktig ägare med trogna hyresgäster

HEBA Fastighets AB bildades i november 1952. Sedan dess har mycket hänt, Stockholm har förändrats och HEBA har utvecklats. HEBA startades av två byggmästare, Karl Holmberg och Folke Ericsson. Det är ett ursprung vi är stolta över och som fortfarande är en del av vår identitet. Inom HEBA finns gedigen kunskap om fastigheter.

Den 21 november 2012 fyllde HEBA 60 år vilket uppmärksammades på olika sätt. Vi är stolta över den fina utveckling bolaget haft sedan 1952. Vår målsättning är att fortsatt sätta hyresgästen i centrum med god service.

VD har ordet

HEBA levererar ett rekordresultat under jubileumsåret

HEBA fyllde 60 år i november 2012. Jubileumsåret firades på olika sätt bland annat i samband med Bostadsutställningen i Annedal under augusti månad där HEBA var representerad med det pågående projektet kv. Agnes-Cecilia. Jubileumsåret utvecklades positivt för HEBA som levererar det bästa förvaltningsresultatet 86 (81) Mkr i bolagets 60-åriga historia.

Värdeförändringarna på bolagets fastigheter uppgick till 172 Mkr vilket motsvarar en värdeökning med 4,2 (5,0) procent.

Resultatet efter skatt förbättrades till 327 (211) Mkr år 2012. Resultatförbättringen beror till största delen på återföring av uppskjuten skatt dels på grund av beslutet att sänka bolagsskatten till 22 procent och dels på grund av en skatteeffektiv försäljning av en fastighet på Södermalm.

Tillväxt och föryngring av HEBAs fastighetsbestånd

HEBA har under december 2012 färdigställt ett nytt bostadsprojekt med 77 lägenheter i Råcksta. I maj 2012 påbörjade vi ytterligare ett bostadsprojekt med 85 nya lägenheter i Annedal som kommer att färdigställas till årsskiftet 2013/14. Vi arbetar med detaljplaner för nya bostäder i Gubbängen och Norra Djurgårdsstaden samt för gästforskarbostäder på Karolinska Institutets campus i Solna. Sammantaget omfattar det nästan 700 nya lägenheter. HEBA söker samtidigt nya markanvisningar för att upprätthålla en jämn tillväxttakt. HEBA ska växa men vi har inte satt upp något måltal för hur snabbt det ska ske. Vi utvärderar kontinuerligt affärsmöjligheter och investeringar genomförs när vi ser intressanta affärer till rätt pris. HEBA har en stark finansiell ställning vilket ger oss ett handlingsutrymme att göra fler lönsamma investeringar.

Parallellt med nyproduktionen löper vårt ROT-program där vi genom renoveringar sänker våra driftskostnader och förbättrar hyresnivån. Samtidigt förlänger vi byggnadens livslängd och förbättrar boendekvalitén för våra hyresgäster. Under 2012 har vi renoverat cirka 100 lägenheter och det är en nivå som vi bedömer kommer att gälla även under de kommande åren.

Investeringarna i nyproduktion och ROT innebär även en satsning på miljön. Samtlig nyproduktion sker i form av lågenergihus och vid genomförandet av vårt ROT-program gör vi noggranna analyser av vilka åtgärder vi kan göra för att minska energianvändningen och för att förbättra miljön.

Hyresrätten vinner mark

HEBA har valt att hålla fast vid och fokusera på fastigheter i Stockholmsområdet med hyresrätten som upplåtelseform. Vi tror att hyresbostaden har möjlighet att utvecklas och bli en ännu mer attraktiv boendeform.

Våra hyresgäster tycker att vi levererar en bra service och de upplever att de får valuta för pengarna hos HEBA »

Ekonomi och bostäder är två ämnen som har dominerat det senaste årets nyhetsflöde. Den finansiella oron ute i världen påverkar även Sverige och i media lyfter man ofta fram det svenska folkets höga skuldsättning och risken för en "bostadsbubbla". Den höga skuldsättningen beror i första hand på den jämförelsevis stora volymen av bostadslån. Bankerna har infört ett s.k. bolånetak och även förslag på ett obligatoriskt amorteringskrav har förts fram. Detta har tillsammans med det stora antalet varsel om uppsägningar bidragit till att marknaden för nya bostadsrätter i Stockholm har kylts av och nyproduktionen av bostadsrätter har minskat. Men det underliggande behovet av bostäder i Stockholm har inte minskat, tvärtom fortsätter befolkningen att öka kraftigt.

Det minskade trycket på bostadsrättsmarknaden medför samtidigt att intresset för hyresrätten ökar. Men det finns även andra faktorer som påverkar hyresrättens växande popularitet. Många menar och då kanske framförallt yngre personer att man inte vill äga sin bostad utan man vill ha den frihet och den flexibilitet som hyresrätten ger för att enkelt och snabbt kunna förändra sin situation. Andra vill slippa det ansvar i form av drift och skötsel som ett ägande av en lägenhet eller en villa innebär. Med en ökad flexibilitet i utformningen av

Vi tror att hyresbostaden har möjlighet att utvecklas och bli en ännu mer attraktiv boendeform »

hyresrätten d.v.s. valfrihet att välja till eller välja bort funktioner, kvaliteter eller service så kommer intresset för hyresrätten fortsätta att öka. Flexibiliteten kräver dock möjlighet till en differentierad hyressättning och där har vi en bit kvar.

Stimulans för ett ökat bostadsbyggande

Bostadsproduktionen i Stockholms län minskade under 2012 jämfört med 2011. Enligt Länsstyrelsen i Stockholm behövs det byggas 15 000-20 000 nya lägenheter per år i länet men det byggs endast 8 000 lägenheter. Höga mark- och byggpriser, långa projekttider och många olika myndighetskrav och andra krav från kommuner gör att bostäderna blir dyra att producera. Direktavkastningen på nyproduktion av hyresbostäder i Stockholm är låg. Den låga direktavkastningen gör det svårt att få lönsamhet i bostadsproduktionen och när långivarna dessutom kräver en ökad andel eget kapital minskar antalet aktörer som kan eller vill genomföra nya bostadsprojekt.

Regeringens utredare har under det senaste året presenterat åtgärder som ska förbättra och underlätta bostadsbyggandet. Regeringen har beslutat om förlängning av presumtionshyran från nuvarande 10 år till 15 år och förlängning av befrielse från betalning av fastighetsavgiften från 5 år till 15 år. Det är bra åtgärder men det lär knappast räcka för att få igång bostadsproduktionen. Det skulle inte förvåna om politikerna kommer med ett mer radikalt förslag inför det kommande valet. Jag skulle gärna se ett förslag som mer påtagligt sänker byggherrens kostnader som till exempel avdrag för byggmomsen eller ett ekonomiskt stöd till hyresgästerna så att fler kan klara en högre hyresnivå. Det är två åtgärder som skulle bidra till en ökad bostadsproduktion. En återgång till gårdagens investeringsstöd är det dock få som önskar.

Goda framtidsutsikter för HEBA

HEBA verkar på en bostadsmarknad med överefterfrågan som inte ser ut att försvinna trots en befarad fortsatt lågkonjunktur. Vi har en stark finansiell ställning och en långsiktighet i vår investeringsstrategi som ger oss manöverutrymme och konkurrensfördelar. Vi har en effektiv organisation och engagerade medarbetare som arbetar nära våra hyresgäster. Våra hyresgäster tycker att vi levererar en bra service och man upplever att man får valuta för pengarna hos HEBA. Det gör oss väl rustade att möta framtiden och jag bedömer att vi har goda möjligheter till en fortsatt tillväxt med förbättrad lönsamhet.

Med detta vill jag och mina medarbetare tacka våra hyresgäster, samarbetspartners och aktieägare för det år som varit. Vi ser fram mot ett fortsatt intressant 2013.

Lennart Karlsson

VD, HEBA Fastighets AB

Affärsidé Strategi Mål

Stockholms läns befolkning ökade med 35 533 personer under 2012 och fram till år 2030 bedömer man att Stockholm kommer att växa med storleksordningen ett Göteborg. Behovet av nya bostäder är mycket stort och med den förväntade befolkningsutvecklingen kommer efterfrågan på bostäder vara hög många år framåt i Stockholm.

Affärsidé Strategi

HEBA skall erbjuda sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom:

Ett långsiktigt ägande ▲
Engagerad förvaltning ▲
En aktiv fastighetsutveckling ▲

HEBA ska erbjuda en god service och ett tryggt boende till sina hyresgäster.

HEBAs verksamhet ska omfatta fastigheter med hyresbostäder i flerfamiljshus i Stockholmsområdet.

HEBA ska vara en långsiktig fastighetsägare och ha ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltningen.

HEBAs verksamhet ska ha ett miljöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön.

HEBAs tillväxt ska ske både genom förvärv och nyproduktion av flerfamiljshus.

HEBA ska förvalta fastigheterna med egen personal.

HEBA ska understödja och uppmuntra medarbetarna till kompetensutveckling och vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade ledare.

Utfall: Växa i Stockholmsområdet räknat i tusen m2

Utfall

Utfall: Utdelning av förvaltningsresultat efter skatt

HEBA är en långsiktig fastighetsägare med trogna hyresgäster. Vi startade vår verksamhet 1952 i Vällingby genom att bygga och hyra ut bostäder. Nu vill vi fortsätta att växa tillsammans med Stockholm och precis som då erbjuda våra hyresgäster ett modernt och attraktivt boende.

Mål

	2012	2011	2010	2009	2008
Växa i Stockholmsområdet1 HEBA ska fortsätta att växa i Stockholmsområdet.	205	210	206	187	185
NKI 2 HEBA ska ha nöjda hyresgäster och HEBAs resultat från AktivBo Nöjd Kund Index ska överstiga genom snittet för privata bostadsbolag i storstäder.3		78,7 (80,0)		78,9 (78,8)
Energi 4 HEBA ska ha energieffektiva fastigheter. Energian vändningen för uppvärmning i HEBAs fastigheter ska minska med minst 20% fram till år 2020 jämfört med 2008 års energianvändning.	–7,5	–5,4	–8,2	–8,2	±0
Utdelning 70% av förvaltningsresultat5 HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighets värden och poster av engångskaraktär.	72	69	72	69	73
Riktmärke soliditet minst 50% HEBA ska bibehålla en hög soliditet med riktmärke om minst 50% över tiden.	58,6	56,1	54,7	56,3	60,7

1) Uthyrningsbar tidsvägd area Stockholmsområdet, tusen m2

2) NKI enkät genomförs vartannat år

5) Efter skatt

³⁾ Siffran inom parentes avser NKI för privata bostadsbolag i storstäder

⁴⁾ Ackumulerad förändring jämfört med basåret 2008

Våra projekt

HEBA Fastighets AB · Årsredovisning 2012

400 56 72

Antal nya student-och gästforskarbostäder vid Karolinska Institutet

Antal planerade hyreslägenheter vid Gubbängens Centrum

Antal nya hyreslägenheter i Norra Djurgårdsstaden

Kommande

Nya studentoch gästforskarbostäder i Solna

HEBA och Akademiska Hus har tecknat en avsiktsförklaring i syfte att tillsammans med Solna kommun upprätta detaljplan för student- och gästforskarbostäder och lokaler för undervisning och forskning på Karolinska Institutets campus i Solna. När detaljplanen har vunnit laga kraft har HEBA för avsikt att förvärva en del av marken av Akademiska Hus och bygga bostäder som hyrs ut till Karolinska Institutet. Akademiska Hus kommer att behålla och utveckla den del av marken

som planeras för undervisning och forskning.

Karolinska Institutet planerar för ett International Center med bostäder för utländska studenter och gästforskare. Bostäderna omfattar 400 lägenheter i fyra byggnader.

Arbete med detaljplanen har startat under 2012 tillsammans med Solna Stad och Akademiska Hus. Förhoppningen är att en byggstart ska kunna ske under andra halvan av 2014.

Kommande Allt närmare byggstart i Gubbängen

Under året fortsatte detaljplanearbetet för 56 nya lägenheter i Gubbängen centrum. Avtalet om markanvisning tecknades med Stockholms stad 2010 och förhoppningen är att byggstart ska ske under 2013.

Fastigheten har ett bra läge med mycket goda kommunikationer i form av

Gubbängens T-banestation som ligger i närheten.

I Gubbängen äger HEBA sedan tidigare även fastigheten Borrsvängen 8. HEBA har lagt in ansökan om fler markanvisningar i Stockholm och förhoppningarna är att kunna erhålla mer mark för framtida bostadsproduktion.

Kommande Miljötänkande på en ny nivå

Norra Djurgårdsstaden sträcker sig från Hjorthagen i norr, över Värtahamnen, till Loudden i söder. Med 12 000 nya bostäder och 35 000 arbetsplatser är det ett av norra Europas mest expansiva stadsdelsprojekt. Stadsdelen ska bli en internationell förebild för hållbara och kvalitativa stadsmiljöer och ingår som ett av 18 stadsbyggnadsprojekt i Clinton Climate Initiative. Med sitt läge med närhet till både vatten, natur och stad blir Norra Djurgårdsstaden en mycket attraktiv del av Stockholm.

I Djurgårdsstaden kommer HEBA att uppföra 72 stycken nya klimatanpassade hyreslägenheter och ca 500 m2 butiksarea. Just nu pågår detaljplanearbetet och byggstart för Norra Djurgårdsstaden etapp 2 planeras till tredje kvartalet 2014. I projektet samarbetar HEBA med Stockholms stad och övriga byggherrar i Norra Djurgårdsstaden vilket har gett oss tillgång till de senaste forskningsresultaten och det allra senaste erfarenheterna inom miljöteknik och hållbart byggande och förvaltning. Denna kunskap och erfarenhet kommer stå som modell för HEBAs framtida bostadsproduktion.

Våra projekt fortsättning

Bisvärmen 4-7 vid Gullmarsplan.

Planerade och pågående Lägenheter blir som nya på Lidingö, Gullmarsplan och i Västertorp

HEBAs ROT-plan sträcker sig cirka 10 år framåt i tiden och under 2013-2015 fortsätter ROT-programmet för fastigheterna Bisvärmen 4-7 vid Gullmarsplan, Backskidan 1 och Skridskon 1 i Västertorp, Lacktråden 8 i Västberga, samt fastigheterna Fregatten 4 och 5 på Lidingö. Totalt omfattas cirka 350 lägenheter.

Åtgärderna i respektive ROT-projekt kommer att variera vilket innebär att det inte blir nödvändigt att evakuera hyresgäster vid samtliga projekt. Fastigheterna kommer att evakueras trapphusvis eller ha kvarboende.

Lägre energiförbrukning och högre trivsel

Energieffektivisering, modernisering och bevarande av tidstypisk arkitektur är viktiga ledord i HEBAs ROT-plan. Det viktigaste är dock att hyresgästerna blir nöjda med sina "nya" lägenheter.

Den typ av investering som en ombyggnation innebär kräver förstås att HEBA får avkastning på investerat kapital. Enbart en hyresökning räcker inte för att ge en rimlig avkastning på investeringen. Sänkta kostnader för drift och underhåll samt energieffektivisering är viktiga faktorer för att få ekonomi i projekten. Lösningarna varierar beroende på de individuella förutsättningarna i respektive projekt.

Värmeåtervinning med så kallat FTXsystem är ett bra sätt att spara energi och vi använder detta system där det går att genomföra.

HEBA är en långsiktig fastighetsägare och vi väljer därför hållbara och långsiktiga lösningar och materialval vid ombyggnationer. Det leder i sin tur till lägre underhållskostnader och en långsiktigt bra ekonomi.

Pågående 85 lägenheter i Annedal

Annedal är en ny modern stadsdel på gränsen mellan Stockholm och Sundbyberg. I Annedal bygger ett tjugotal företag 2 000 lägenheter för cirka 4 500 personer. Annedal blir en varierad och dynamisk stadsdel med parker, aktivitetstorg, skola och förskolor, närservice, idrottshall, konsthall och strandpromenader. HEBA påbörjade nyproduktion av 85 hyreslägenheter i Annedal i april 2012. Förutom bostäder och garage så uppförs även ett mindre antal butikslokaler. Uthyrning av lägenheterna kommer ske under våren 2013 med beräknad inflyttning under hösten vintern 2013.

HEBAs styrelseordförande Sören Härnblad och Sofia Ljungdahl, divisionschef på Peab.

HEBA Fastighets AB · Årsredovisning 2012

Antal lägenheter i ROT-programmet 2013-2015

Antal laxar och havsöringar som sätts ut i Stockholms ström 2013

nya hyreslägenheter i Annedal

Avslutade Sponsring Vattenfallet helt inflyttat

2011 förvärvade HEBA kv Vattenfallet i Råcksta med tillhörande byggprojekt avseende ett 13-våningars punkthus om 77 hyresbostäder. Säljare var JM. Byggstarten skedde i juni 2011 och inflyttningen som påbörjades november 2012 föregicks av ett stort intresse med cirka 1 000 sökande till de 77 hyreslägenheterna. Fastigheten ligger i anslutning till det nya bostadsområdet Vällingby Trädgårdsstad och strax intill Råcksta T-banestation.

Husets entré är utsmyckat med en glasmosaikvägg kallad "En känsla av vatten" som knyter an till kvarterets namn och Vattenfalls historia i området. Konstnär är Katarina Muhrbeck.

"En känsla av vatten" signerad Katarina Muhrbeck.

77 hyresbostäder färdiga i kv Vattenfallet

Stadsbyggnadsborgarrådet Regina Kevius och Lennart Karlsson, VD HEBA.

HEBA värnar om stockholmarnas naturmiljö

HEBA sponsrar från och med 2013 utsättning av lax och laxöring i Stockholms ström. Vattenfall som tidigare sponsrat utsättningen i 24 år valde att avsluta sitt åtagande inför 2013.

HEBA har genom avtal med Stockholms Fritidsförvaltning säkerställt att utsättningen kan fortsätta under flera år framgent. Vi ser till att stockholmarna får möjlighet att uppleva en unik naturupplevelse mitt i Stockholms city vilket vi är både glada och stolta över.

Kv Vattenfallet Lax (Salmonidae)

Våra hyresgäster

BOSTAD Hyresrättens ställning är starkare än på länge. Efter ett par år av ombildningar är det nu allt fler som söker sig till den högre servicegrad och mer trygga boende som hyresrätten erbjuder. Extra glädjande är att våra hyresgäster tycker att de får mycket för pengarna hos HEBA.

av våra hyresgäster är nöjda med servicen

av våra hyresgäster är nöjda med sin bostad

Synpunkterna från våra hyresgäster är viktiga. Att kunna tillmötesgå och vara lyhörd för hyresgästernas önskemål är vår styrka.

Hur trivs ni som hyresgäster

Hur trivs ni i området?

Det fungerar bra och det har aldrig varit några problem när vi behövt hjälp.

Vi trivs bra – här finns allt man behöver. Det är nära till affärer och vi har till och med bussen utanför dörren. Kan inte

Vi ser ingen anledning till att lägga en massa pengar på bostadsrätt. Dessutom är det skönt att slippa bekymra sig över saker som går sönder – är det nåt är det bara att ringa hyresvärden.

Vi trivs bra – här

finns allt man

behöver. Det är

bussen utanför

bli bättre!

dörren. Kan inte

nära till affärer och

vi har till och med

hos HEBA?

bli bättre!

Varför hyresrätt?

Leif Welin och Ingrid Karlsson Huddinge

Heléne Ahlberg Råcksta

...som hyresgäst får man alltid hjälp om problem skulle uppstå med lägenheten – det värdesätter jag högt!

Hur trivs du som hyresgäst hos HEBA?

Jag trivs väldigt bra – man blir alltid så trevligt bemött när man har varit i kontakt med dem.

Hur trivs du i området?

Bra, det är ett lugnt område samt nära till både stan och Vällingby.

Varför valde du nyproduktion?

Jag är nyinflyttad i stan, så alternativen till boende var begränsat, men att lyckas komma över en nybyggnation var bara ett plus. Man vet att allt är fräscht, välplanerat och smart byggt.

Varför hyresrätt?

Annat alternativ är inte aktuellt för stunden och som hyresgäst får man alltid hjälp om problem skulle uppstå med lägenheten – det värdesätter jag högt!

Våra hyresgäster fortsättning

Monika Nilsson Råcksta

Hur trivs du som hyresgäst hos HEBA?

Jag trivs mycket bra med HEBA, men jag har inte så mycket att jämföra med. Jag flyttade tillbaka till Sverige i april 2012, efter att ha bott utomlands sedan 1995.

Hur trivs du i området?

Hittills trivs jag mycket bra i området, även om det kan vara besvärligt att ta sig fram på grund av bygget av Vällingby parkstad. Närheten till naturen är ett stort plus.

Närheten till naturen är ett stort plus.

Varför valde du nyproduktion?

Jag valde inte nyproducerat, jag sökte allt som gick att söka, och är nu riktigt glad och nöjd att jag fick en nyproducerad lägenhet. Det är så ljust, fint och fräscht.

Varför hyresrätt?

Eftersom jag är ny i Stockholmsområdet, vill jag gärna känna på var jag vill bo innan jag köper något och därför passar hyresrätt mig utmärkt.

NKI-åtgärder under året som gått

Efter vår hyresgästenkät under hösten 2011 fick vi synpunkter och önskemål från våra hyresgäster. Mängder med större och mindre arbeten har genomförts. Nedan följer några av de åtgärder som utförts under 2012, baserat på våra hyresgästers önskemål.

Pennvässaren 2

• Dörrstängare i källaren har monterats. • HEBA har bytt ut tvättmaskin, målat samtliga

utrymmen, "mittenrummet" byggdes om till en liten tvättstuga med 1 tvättmaskin och 1 torkskåp.

Höken 30

• HEBA har införskaffat nya utemöbler och utökat blomsterprogrammet inför vår och sommar. Detta för att göra gården mer trivsam.

Veken 8

• Målat ytskikten källare och tvättstuga och förbättrat belysningen. • Lagt marksten vid avsedd uteplats och införskaffat nya utemöbler.

Stubinen 3

• HEBA har tecknat avtal med ny entreprenör för skötsel av gården och har sett över blomsterprogrammet.

Galeasen 4

• Sett över brytskydd/ låskistor till förrådsutrymmen och har även utökat rondering av källare och vind.

Fregatten 4

• HEBA har anlitat en entreprenör som har kontrollerat samtliga fönster.

• Sett över belysningen i samband med förestående ROT-program. Vi kommer att presentera en åtgärdsplan för fastigheten under året.

Markan 6

• HEBAs fastighetsskötare har utökat antal besök/ rondering av fastigheten. • HEBA kommer från och med nu att rondera sorteringsrummet med egen personal.

Skrubbhyveln 5

• Tvättstugans golv har målats.

Gradsågen 3

• Ett nytt torkskåp har installerats i tvättstugan.

Ryggsågen 3

• Grovsoprum, målning och belysning har förbättrats.

Pennteckningen

• Ny låsning i tvättstuga.

Östmarksgatan

• Förbättrat tryggheten i området, utebelysningen har utökats och fler papperskorgar monterats. • Kompletterat med nya

uteleksaker i lekparken.

Hökarängen

• Förbättrat tryggheten i området, utebelysningen utökats och fler papperskorgar monterats.

• 12 nya p-platser har iordningsställts.

Reversen 2

• Installation av nya takfläktar.

Isdubben 1

• Nya rabatter har iordningställts vid grillplatsen.

Maskrosen 4

• Trapphusen har målats.

Vildrosen 14

• Nytt Aptussystem har installerats.

Förgyllda Bägaren 3 och 4

• Ett nytt torkskåp har installerats i tvättstugan.

Förgyllda Bägaren 2

• Trapphusen har målats. Rådsvägen 6

• Belysning i tvättstugan har kompletterats.

Rådsvägen 8

• Översyn och åtgärdande av hiss.

Rådsvägen 10

• Ny sittbänk utanför port har installerats. • Nya hjälpfläktar har installerats i torkrum.

Rådsvägen 12

• Portkod har installerats.

Rådsvägen 14

• Belysningen på vinden har kompletterats.

Marknad

Fastighetsmarknaden i Sverige visade under året på relativt stabila priser. De genomförda fastighetsförsäljningarna i Sverige under 2012 landade enligt NewSec på ca 106 miljarder kronor vilket är 15% högre jämfört med föregående år.

Priserna på bostadsfastigheter i Stockholm steg under 2012 och marknaden präglas av en hög efterfrågan och ett mycket litet utbud. Priserna på villa- och bostadsrättsmarknaden i Stockholm var stabil för villor men ökade med 6% för bostadsrätter under 2012.

Det diskuteras ofta om vi har en bostadsbubbla i Stockholm där man befarar risk för kraftiga prisfall till följd av den höga belåningsgrad som kännetecknar bolånemarknaden. Men bostadsbristen och en låg volym av nyproduktion kombinerat med en kraftig befolkningstillväxt gör fastighetsmarknaden i Stockholm stabil och mindre känslig för prisnedgångar. I en ekonomiskt orolig omvärld har Sverige hittills stått sig väl men lågkonjunkturen har börjat få effekter även i Sverige med ett ökat antal varsel på arbetsmarknaden.

Stockholm har så här långt inte drabbats av varselvågen i någon större omfattning. De ekonomiska prognoser som redovisar tillväxten för de kommande åren visar på ett fortsatt svagt 2013 men en förbättring under 2014 och 2015.

HEBAs fastighetsbestånd ligger i attraktiva lägen och sträcker sig från Täby i norr till Huddinge i söder med en koncentration i attraktiva närförorter som till exempel Gullmarsplan och Midsommarkransen.

Hyresmarknaden

Under år 2012 uppgick nettoökningen av nya invånare i Stockholm till ca 35 500. Inflyttning sker från hela Sverige och från utlandet samtidigt som födelsetalet

i Stockholm är högt. Antalet bostadssökande i Stockholms stads Bostadsförmedling uppgick till ca 400 000 personer i december 2012 och den genomsnittliga väntetiden för en ny bostad var 8,5 år vilket var en ökning med 30 000 personer respektive 0,5 år. Det pågår för närvarande flera större stadsutvecklingsprojekt i Stockholm, bland annat i Norra Djurgårdsstaden, Järvalyftet, Hagastaden, Liljeholmen-Årstadal, Årstafältet och på sikt även Slakthusområdet. Trots detta bedöms tillskottet av nya lägenheter inte möta den stora efterfrågan. Stockholm fortsätter att växa i attraktivitet och därmed flyttas hyrespotentialen längre ut från tullarna. En fortsatt integration av bostadsrätter och hyresrätter i Stockholms förorter bidrar också till att intresset för dessa områden ökar. HEBAs fastigheter i förorter som Gubbängen och Hökarängen har därför en potential till förbättrade hyresnivåer.

Den så kallade Stockholmsmodellen avseende hyressättning på hyresbostäder i Stockholm har inte kommit till genomförande. Skillnaden i hyresnivå mellan inner- och ytterstad i det äldre bostadsbeståndet är fortfarande relativt liten. Acceptansen för högre hyror är större i nyproduktion jämfört med äldre och ombyggda lägenheter. Vi bedömer att hyresnivåerna på renoverade lägenheter i Stockholms attraktivare lägen successivt kommer att öka och närma sig hyresgästernas betalningsvilja. HEBAs satsning på ROT-ombyggnad och nyproduktion syftar till att föryngra fastighetsbeståndet och förbättra bolagets lönsamhet.

Trender

➜ Fastighetsmarknaden återhämtar sig något efter den besvärliga finansieringssituation som rått tidigare.
➜ Stor efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholm.
➜ Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter minskar till följd av att allmännyttan minskat sin försäljning.
➜ Svag efterfrågan på ägarlägenheter.
➜ Acceptansen ökar för högre nyproduktionshyror.
➜ Kvinnor är mer aktiva än män på bostadsmarknaden.

Stockholm växer med ett Göteborg

I Stockholmsregionen bor det idag ca 2 miljoner människor. Under de senaste 10 åren har huvudstaden vuxit med en befolkning som Malmös, ca 250 000 människor. Under de kommande 15 åren förväntas Stockholmsregionen att växa som ett Göteborg eller med ca en halv miljon människor.

Denna befolkningstillväxt betyder att det blir fortsatt stor efterfrågan på bostäder i Stockholmsregionen. Ca 400 000 personer står i Stockholms bostadsförmedlingskö. Källa: Tillväxt, miljö och regionplanering, Stockholm

Marknad fortsättning

Byggmarknaden

Under 2012 minskade köptrycket på marknaden för nyproducerade bostadsrätter vilket innebar att flera bostadsrättsexploatörer drog ned på produktionstakten.

Tiden från det att en markanvisning beviljas fram till dess ett bostadsprojekt står klart för inflyttning tar i genomsnitt 6–7 år i Stockholm bland annat till följd av överklagande av detaljplaner. Det innebär att trots att antalet markanvisningar har ökat på senare tid så har det inte producerats fler lägenheter. Här finns mycket att göra från både myndigheter och kommuner för att korta ned projekttiderna och samtidigt sänka byggkostnaderna.

Byggmarknaden i Stockholm kännetecknas av höga byggpriser och några få stora byggentreprenörer. På senare tid har några medelstora byggentreprenörer lyckats etablera sig i Stockholm. Inflödet av kvalificerad byggarbetskraft från Polen och Baltikum ökar. Detta tillsammans med den relativt låga bostadsproduktionen har bidragit till att konkurrensen har ökat och att byggkostnadsutvecklingen för nyproduktion och ROT har bromsat in något under 2012.

Upplåtelseformer och kategoriboende

Andelen hyresbostäder och andelen bostadsrätter i Stockholm är ungefär lika stora. Antalet ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter har minskat till följd av att de kommunägda bostadsbolagen i princip har stoppat försäljningen till bostadsrättsföreningar. De ombildningar som nu sker omfattar privata fastighetsägare som överlåter fastigheter till bostadsrättsföreningar.

Den nya upplåtelseformen, ägarlägenheter har ännu inte fått fäste i Stockholm. Fördelen med ägarlägenheten är att man som ägare inte behöver fråga om lov för att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Men även ägarlägenheten omfattas av hyresregleringen vilket gör det svårt att få lönsamhet på att hyra ut ägarlägenheter i andra hand.

Bostadsbristen har inneburit stora svårigheter för studenter att få lägenheter i Stockholm. Under senare år har dock politikerna i Stockholmsområdet ökat trycket för att få fram fler studentbostäder. Flera fastighetsägare har nu aviserat att de planerar för nya studentbostadsprojekt. Äldreboende är en annan kategori av boende som växer till följd av att andelen äldre växer. Både äldreboende och studentlägenheter förhyrs som regel genom så kallade blockförhyrningsavtal där fördelningen av drift och underhåll skiljer sig något från ett traditionellt hyresavtal.

HEBAs verksamhet är inriktad på hyresbostäder men vi är inte främmande för att även äga äldreboenden och studentboenden i de fall vi ser en affärsmöjlighet. I februari 2012 tecknade HEBA en avsiktsförklaring med Akademiska Hus i syfte att upprätta en detaljplan och förvärva mark på Karolinska Institutets campus i Solna för drygt 400 nya student- och gästforskarlägenheter.

Konkurrenter

De allmännyttiga bostadsbolagen är de största fastighetsägarna i Stockholm. Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder äger tillsammans nära 50 procent av hyresrätterna i Stockholms Stad. Andra större fastighetsägare är Stockholms Kooperativa Bostadsförening och de privata bostadsbolagen Einar Mattsson, Wallenstam, Wallfast, Stena Fastigheter och Byggnadsfirman Olof Lindgren.

KÄLLA: Leimdörfer

Koncentration och renodling i svenska börsnoterade fastighetsbolag

lHEBAs strategi att fokusera på hyresfastigheter i Stockholmsområdet gör det möjligt för aktieägare att själva komponera sin egen fastighetsportfölj.

Möjligheter och risker

landets största banker. Den genomsnittliga räntebind-

ningstiden var per årsskiftet 2,6 år.

HEBA är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att vi har ett långsiktigt ägarperspektiv, bostadsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, effektiv egen fastighetsförvaltning och hög soliditet. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka vår verksamhet.

Beskrivning	Påverkan	Hantering
Hyresintäkter
Drygt 90% av HEBAs hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregionen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyres nivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes hyran påverkas HEBAs intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar.	En hyresförändring av bostadshyran med i genomsnitt 3% för HEBAs fastigheter förbättrar resultatet med 6,8 Mkr eller 0,17 kronor per aktie.	HEBA arbetar för en mer konsekvent hyressättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och pre ferenser. Flertalet av HEBAs fastigheter ligger i "bästa läge" på respektive delmarknad vilket gör att HEBA på sikt kan förbättra hyresnivån.
Vakanser
HEBA är ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka HEBAs resultat negativt.	HEBA verkar endast i Stockholmsregionen och vakans graden inom HEBAs fastigheter är idag väldigt låg. Varje enskild kund utgör en liten andel av hyresintäk terna. Det innebär att vakanser inte påverkar HEBA stort i dagsläget.	Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid.
Värmekostnader
Alla HEBAs fastigheter värms upp genom fjärrvärme. Värmekostnaderna utgör ungefär 33% av de totala driftskostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. För leverans av fjärrvärme är vi till stor del beroende av en leverantör som har en i det närmaste monopolsituation.	En ändring av värmekostnaden med 5% ändrar resulta tet med 1,4 Mkr eller 0,03 kronor per aktie.	Värmeanläggningarna i merparten av våra fastigheter är mycket moderna och samtliga har datoriserad drift undercentral. Vi arbetar kontinuerligt med att redu cera energianvändningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och optimering av värmeleveranser.
Värdering av fastigheter
Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. Marknadens förändringar i avkastningskrav får stor resultatpåver kan. Alla fastigheter och pågående fastighetsprojekt värderas årligen till verkligt värde av extern värderings man. Kvartalsvis görs även en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet.	En förändring av marknadsvärdet med 1% motsvarar ca 44,9 Mkr eller 1,09 kronor per aktie.	Alla HEBAs fastigheter externvärderas två gånger per år för att få ett rättvisande marknadsvärde. Vid delårsboksluten internvärderas två tredjedelar av fastighetsbeståndet.
Finansieringskostnader
Nyförvärv och större ombyggnader finansieras främst genom lånefinansiering. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 25% av fastigheter nas marknadsvärde. Lånen är fördelade mellan tre av	En förändring av nuvarande räntenivå med en pro centenhet påverkar resultatet med 0,8 Mkr eller 0,02 kronor per aktie.	På grund av HEBAs höga soliditet är vi mindre känsliga för förändringar i marknadsräntenivåerna än genom snittsaktören. HEBAs finanspolicy reglerar hur de finan siella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka

finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning av bolagets finansiering sker av företags-

ledning och styrelse.

Våra fastigheter

VI FINNS I STOCKHOLMSOMRÅDET HEBA med koncernföretag har vid utgången av 2012 ett fastighetsbestånd omfattande totalt 60 fastigheter varav en projektfastighet. Samtliga är belägna i Stockholms stad, Huddinge kommun, Lidingö stad och Täby kommun.

Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 208 222 kvm. Koncernen har 2 993 bostadslägenheter som omfattar 193 670 kvm motsvarande cirka 93% av den uthyrningsbara ytan. Antalet lokaler är 265 med en yta om 14 552 kvm.

Fastighetsbeståndet utgörs således till helt dominerande del av bostäder. Fastigheterna är genomgående mycket välbelägna och i gott skick. Efter de ombyggnader som tidigare genomfördes av ledigblivna lägenheter håller en betydande del av beståndet en modern standard. Totalt är 1 374 av lägenheterna eller 46% ny- eller ombyggda 1995 eller senare.

Antal lägenheter fördelade

på storlekar

1 200

900

600

300

1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok

Fastighetsbeståndets åldersstruktur (kvm uthyrningsbar yta)

Fastigheter Innerstaden

Antal bostadslägenheter

kr/kvm

Snitthyra bostäder 140 1175

Fastighetsbestånd

HEBA äger fyra fastigheter på Södermalm i Stockholm. Samtliga är bebyggda med bostadshyreshus. Nyproduktionsåren varierar mellan 1934 och 1967. Den totala uthyrningsbara ytan är 13 642 kvadratmeter och sammanlagt finns 140 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i innerstaden är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder, kooperativa HSB samt de privata Einar Mattsson, Byggnadsfirma Olov Lindgren och Wallfast.

Nyckeltal:	11 053 Bostadsyta, kvm
4 Antal fastigheter 140	2 589 Lokalyta, kvm 13 642
Antal bostads lägenheter	Totalyta, kvm
23 Antal ny- eller om	18,5 Årshyra, Mkr
byggda bostadslgh	1 175
14 Antal lokaler	Snitthyra bostäder, kr/kvm
70 Antal garage	11,7 Driftnetto, Mkr
och p-platser	427,6
7,1	Marknadsvärde, Mkr
Lägenhets omsättning, %*	2,7 Direktavkastning, %
*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägen

Antal lägenheter fördelade på storlekar

hetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT-projekt.

Fastighetsbeståndets åldersstruktur Kvm uthyrningsbar yta

Fastigheter Söderort

Snitthyra bostäder 1759 1193

Antal bostadslägenheter

kr/kvm

Fastighetsbestånd

I söderort äger HEBA 44 fastigheter fördelade över ett antal delmarknader. Flertalet av byggnaderna är uppförda från 1940- till 1960-talet. Samtliga fastigheter är belägna i nära anslutning till tunnelbanan. Den totala uthyrningsbara ytan är 118 215 kvadratmeter och sammanlagt finns 1 759 lägenheter. Inga

lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i söderort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem, kooperativa HSB samt de privata Stena Fastigheter, Ikano Fastigheter, Wallenstam, Einar Mattsson och Byggnadsfirma Olov Lindgren.

Nyckeltal: 44 Antal fastigheter

1 759 Antal bostadslägenheter

973 Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 169

Antal lokaler 628 Antal garage och p-platser

11,3 Lägenhetsomsättning, %* Driftnetto, Mkr 2 448,7

Marknadsvärde, Mkr 3,1

Direktavkastning, %

110 240 Bostadsyta, kvm 7 975 Lokalyta, kvm 118 215 Totalyta, kvm 139,8 Årshyra, Mkr 1 193 Snitthyra bostäder, kr/kvm 75,0

*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT-projekt.

Antal lägenheter fördelade på storlekar

Fastighetsbeståndets åldersstruktur Kvm uthyrningsbar yta

Fastigheter Västerort

Antal bostadslägenheter

Snitthyra bostäder kr/kvm 356 1 218

Fastighetsbestånd

HEBA äger fyra fastigheter i stadsdelen Vällingby varav en nybyggd fastighet i Råcksta. Övriga tre fastigheter är byggda under 1950-talet. Den totala uthyrningsbara ytan är 24 328 kvadratmeter och sammanlagt finns 356 lägenheter. Inga lägenheter

är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i västerort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder samt de privata Wallenstam, Einar Mattsson och Wallfast.

Nyckeltal: Antal fastigheter 356

Antal bostadslägenheter 189

Antal ny- eller ombyggda bostadslgh

30 Antal lokaler 144

Antal garage och p-platser

11,5 LägenhetsDriftnetto, Mkr 459,6 Marknadsvärde, Mkr

22 677 Bostadsyta, kvm 1 651 Lokalyta, kvm 24 328 Totalyta, kvm 29,5 Årshyra, Mkr 1 218 Snitthyra bostäder, kr/kvm 10,4

omsättning, %1

3,9 Direktavkastning, %2

1) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT-projekt. 2) Justerat för beräknat helårsutfall Vattenfallet 6.

Antal lägenheter fördelade på storlekar

Fastighetsbeståndets åldersstruktur Kvm uthyrningsbar yta

Fastigheter Huddinge

Antal bostads-

Snitthyra bostäder kr/kvm

380

23 Antal lokaler 334 Antal garage och p-platser 5,5

lägenheter 2

Antal ny- eller om-

lägenheter 380 1 019

23 836 Bostadsyta, kvm

Fastighetsbestånd

HEBA äger fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Fastigheten består av tio bostadshus som är byggda under 1950- och 70-talen. Husen ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer och Huddinge centrum. Den totala uthyrningsbara ytan är 24 803 kvadratmeter och sammanlagt finns 380

lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.

Övriga större ägare av bostadsfastigheter i Huddinge är det kommunalägda Huge Fastigheter, kooperativa HSB samt de privata Wallenstam, Stendörren och Akelius.

Antal fastigheter Antal bostads-967 Lokalyta, kvm 24 803 Totalyta, kvm

26,2 Årshyra, Mkr

byggda bostadslgh 1 019 Snitthyra bostäder, kr/kvm

15,3 Driftnetto, Mkr

355,0 Marknadsvärde, Mkr

Lägenhetsomsättning, %* 4,3 Direktavkastning, %

*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT-projekt.

Antal lägenheter fördelade på storlekar

Fastighetsbeståndets åldersstruktur Kvm uthyrningsbar yta

Fastigheter Lidingö & Täby

Antal bostadslägenheter

kr/kvm

Snitthyra bostäder 358 1 197

Fastighetsbestånd

HEBA äger sex fastigheter på Lidingö och i Täby. De fem fastigheterna på Lidingö är byggda under 1950-, 60-talet och 2007. Fastigheten i Täby är byggd under 2009/2010. Fastigheterna ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer samt lokala affärscentra. Den totala uthyrningsbara ytan är 27 234 kvadratmeter och sammanlagt

finns 358 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter på Lidingö är det kommunalägda Lidingöhem samt de privata John Mattson Fastighets AB och Rikshem.

I Täby är främst Akelius en stor ägare av bostadsfastigheter.

Nyckeltal:	25 864
6	Bostadsyta, kvm 1 370
Antal fastigheter	Lokalyta, kvm
358 Antal bostads lägenheter	27 234 Totalyta, kvm
187 Antal ny- eller om	34,4 Årshyra, Mkr
byggda bostadslgh	1 197
29 Antal lokaler	Snitthyra bostäder, kr/kvm
278 Antal garage	22,3 Driftnetto, Mkr
och p-platser	688,4
15,6	Marknadsvärde, Mkr
Lägenhets omsättning, %*	3,2 Direktavkastning, %

*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT-projekt.

Antal lägenheter fördelade på storlekar

HEBA satsar på konst i sin nyproduktion, i samarbete med Konstnärscentrum Öst

Konstverk av Katarina Muhrbeck.

Fastighetsförteckning

					BOSTÄDER
Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm
INNERSTADEN
Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm	1967	1967	78	14	6 274	7 261	1 157
Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm	1934	1975	26	3	1 866	2 048	1 098
Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm	1960	1960	16	6	1 573	1 839	1 169
Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm	1940/1985	2000	20		1 340	1 834	1 369
Summa Innerstaden			140	23	11 053	12 982	1 175

SÖDERORT
Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov	1943	1998	47	8	2 404	2 623	1 091
Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov	1943/2012	1998	52	52	2 464	3 932	1 596
Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov	1943/2012	1998	51	51	2 501	3 925	1 569
Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov *	1943/2013	1998	49	49	2 387	3 736	1 565
Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov	1946	1998	40	1	2 679	2 782	1 038
Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov	1944	1998	37	8	1 598	1 871	1 171
Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov	1944/2010	1998	37	37	1 734	2 656	1 532
Fegen 1 Ymsenvägen 9, Årsta	1947	1998	39	8	2 282	2 526	1 107
Femlingen 1 Ymsenvägen 13, Årsta	1947	1998	33	1	2 165	2 288	1 057
Mosaiken 4 Glasmålarvägen 1–5, Gamla Enskede	1945	1981	42	7	2 014	2 260	1 122
Skrubbhyveln 5 Karmstolsvägen 14–24, Gubbängen	1947	1981	37	20	2 131	2 393	1 123
Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen	1947	1981	30	12	2 034	2 144	1 054
Sticksågen 1 Skrinvägen 1–11, Gubbängen	1947	1981	36	13	2 015	2 222	1 103
Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen	1947	1981	13	4	815	859	1 054
Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen	1947	1981	13	4	814	856	1 052
Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen	1947	1981	24	7	1 544	1 631	1 056
Kaffebalen 1 Kumminvägen 1–25, Muskotvägen 2–14,
Saltvägen 26, Hökarängen	1952/2005	2010	124	124	7 070	9 409	1 331
Kardemumman 3 Muskotvägen 1–9, Hökarängen	1948/2004	2010	30	30	1 608	2 156	1 341
Kardemumman 2 Muskotvägen 11–15, Hökarängen	1947/2004	2010	18	18	936	1 263	1 349
Kardemumman 4 Korintvägen 2–6, Hökarängen	1948/2006	2010	18	18	1 083	1 417	1 308
Kardemumman 5 Korintvägen 8–12, Hökarängen	1948/2006	2010	18	18	1 080	1 414	1 309
Kardemumman 1 Korintvägen 14–22, Hökarängen	1948/2004	2010	28	28	1 680	2 202	1 311
Russinet 1 Korintvägen 1–7, Hökarängen	1952/2004	2010	24	24	1 512	1 948	1 288
Muskotblomman 1 Saltvägen 31–35, Hökarängen	1952/2006	2010	12	12	744	967	1 300
Muskotblomman 2 Saltvägen 37–39, Hökarängen	1952/2006	2010	12	12	744	967	1 300
Korinten 1 Saltvägen 43–45, Hökarängen	1948/2006	2010	12	12	744	967	1 300
Svärdsö 1 Lysviksgatan 63–77, Farsta	1957	1981	54	21	3 657	3 843	1 051
Korsö 3 Storforsplan 1, Farsta	1960	1986	74	28	5 508	5 730	1 040

Fortsättning på nästa sida »

		LOKALER		gara P-platser	ge/		totalt		taxerings värde		to mt rätter
Antal		Yta, Årshyra, kvm kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omreg leras år
	5	1 343 2 418	1 800	59	1 090	7 617	10 769	1 414	141 300	65 900
	2	610 891	1 461			2 476	2 939	1 187	43 524	23 924
	3	370 319	862	11	165	1 943	2 323	1 196	36 348	19 204
	4	266 592	2 226			1 606	2 426	1 511	32 970	16 108
	14	2 589 4 220	1 630	70	1 255	13 642	18 457	1 353	254 142	125 136

	2	246 351	1 427	17	97	2 650	3 071	1 159	32 344	13 628
	3	119 128	1 076	14	87	2 583	4 147	1 605	31 908	13 445
	4	129 10	78	29	150	2 630	4 085	1 553	32 633	13 750
	3	236 320	1 356	12	48	2 623	4 104	1 565	32 729	13 791
	3	163 160	982	1	3	2 842	2 945	1 036	34 991	14 824
	3	2 95	47 500			1 600	1 966	1 229	21 006	8 600
	1	35 24	686	5	22	1 769	2 702	1 527	32 858	9 680
	1	33 34	1 030			2 315	2 560	1 106	29 062	12 465
	1	36 22	611			2 201	2 310	1 050	27 595	11 872
	3	283 198	700			2 297	2 458	1 070	24 400	9 787
	3	128 67	523	5	35	2 259	2 495	1 104	20 828	7 522	123
				15	65	2 034	2 209	1 086	19 696	7 213	113
	6	120 50	417	1	1	2 135	2 273	1 065	19 541	7 099	113
	2	72 53	736			887	912	1 028	8 127	2 928	45
	1	2 1	500			816	857	1 050	7 783	2 850	46
	4	209 146	699	2	3	1 753	1 780	1 015	15 557	5 659	92
	18	513 276	538	14	50	7 583	9 735	1 284	96 801	25 150	408
	3	56 29	518	4	14	1 664	2 199	1 322	23 688	5 627	93
	6	68 33	485			1 004	1 296	1 291	13 711	3 307	55
	4	95 45	474	42	158	1 178	1 620	1 375	11 627	3 806	62
	3	87 77	885	6	22	1 167	1 513	1 296	11 853	3 898	62
	8	81 42	519			1 761	2 244	1 274	22 021	5 906	97
	9	144 69	479			1 656	2 017	1 218	20 132	5 307	86
	5	97 21	216	3	11	841	999	1 188	8 446	2 730	46
	4	67 32	478			811	999	1 232	8 443	2 685	42
	5	68 54	794			812	1 021	1 257	8 357	2 689	42
	5	177 120	678	28	146	3 834	4 109	1 072	37 783	12 891	165
	2	62 44	710	75	102	5 570	5 876	1 055	56 480	19 281	289

Fastighetsförteckning fortsättning

					BOSTÄDER
Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm
SÖDERORT fortsättning
Idö 1 Östmarksgatan 6–28, Farsta	1959	1999	101	49	6 048	6 826	1 129
Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen	2010	2010	72	72	6 064	10 850	1 789
Förgyllda Bägaren 4 Selmedalsvägen 54–56, Hägersten	1969	1969	61	15	4 949	5 024	1 015
Förgyllda Bägaren 3 Selmedalsvägen 62–64, Hägersten	1968	1977	61	13	4 947	4 990	1 009
Förgyllda Bägaren 2 Selmedalsvägen 70–72, Hägersten	1969	1996	61	10	4 946	4 967	1 004
Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten	1969	1996	53	10	4 356	4 414	1 013
Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp	1949	1976	42	14	2 544	2 654	1 043
Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp	1949	1976	18	9	1 224	1 292	1 056
Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp	1950	1996	50	17	3 070	3 219	1 049
Isdubben 1 Vasaloppsvägen 92–108, Västertorp	1951	1996	37	13	2 613	2 665	1 020
Störtloppet 2 Terrängsvägen 97, Västertorp	1950	1996	32	11	2 200	2 270	1 032
Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/ Nitvägen 23–25, Västberga	1944	1981	42	6	1 818	1 991	1 095
Reversen 2 Tomträttsvägen 26–32/Mellanbergsvägen 82–88,
Hägerstensåsen	1946	1981	27	9	1 548	1 699	1 098
Vildrosen 14 Nioörtsvägen 32–34, Midsommarkransen	1943/1987	2000	25	25	1 660	2 078	1 252
Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen	1944/1988	2000	58	58	3 614	4 563	1 263
Maskrosen 4 Midsommarvägen 20, Midsommarkransen	1942/1990	2000	15	15	692	996	1 439
Summa Söderort			1 759	973	110 240	131 485	1 193
VÄSTERORT
Datumblocket 1 Skattegårdsvägen 49–55, Vällingby	1954	1954	102	36	5 528	5 974	1 081
Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby	1954	1954	92	40	5 670	5 966	1 052
Bönemannen 2 Rättar Vigs väg 101–123, Nälsta	1958	1958	85	36	6 048	6 286	1 039
Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Råcksta	2011/2012	2012	77	77	5 431	9 385	1 728
Summa västerort			356	189	22 677	27 611	1 218

HUDDINGE
Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/Rådsstigen 3–5, Huddinge	1957/1972	2002	380	2	23 836	24 280	1 019
Summa Huddinge			380	2	23 836	24 280	1 019
LIDINGÖ & TÄBY
Galeasen 4 Farkostvägen 2, Baggeby	1955	1972	24	11	1 917	1 992	1 039
Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Baggeby	1954	1996	52	8	2 658	2 702	1 017
Fregatten 4 Fregattvägen 9, Baggeby	1961	1972	73	17	5 403	5 466	1 012
Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Baggeby	1960	1972	70	12	7 365	7 060	959
Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–81, Baggeby	2007	1972	87	87	5 673	8 635	1 522
Markan 6 Flygvilleslingan 5,12,18,20, Hägernäs strand	2010	2009	52	52	2 848	5 101	1 791

Summa Lidingö & TÄBY			358	187	25 864	30 956	1 197
SUMMA STOR STOCKHOLM			2 993	1 374	193 670	227 314	1 174

Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår.

* Hyrorna för Bisvärmen 5 är baserade på mars månad 2013. Fastigheten har genomgått en ROT-ombyggnad under år 2012.

		LOKALER		gara P-platser	ge/		totalt		taxerings värde		to rätter	mt
Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omreg leras år

4	463	387	836	52	163	6 511	7 376	1 133	62 937	21 600	356	2019
2 2	5 684	6 256	1 200 374	31	146	6 069 5 633	10 856 5 426	1 789 963	147 032 63 350	37 000 22 442		2017
1	20	9	450	54	275	4 967	5 274	1 062	62 139	21 768
2	651	432	664	37	164	5 597	5 563	994	67 358	25 575
7	800	426	533	28	159	5 156	4 999	970	55 085	19 202
6	246	146	593	27	57	2 790	2 857	1 024	31 057	12 600
2 5	146 246	97 166	664 675	12 15	47 71	1 370 3 316	1 436 3 456	1 048 1 042	15 417 39 817	6 225 15 484
4	209	142	679	24	98	2 822	2 905	1 029	35 172	14 376
4	58	46	793	14	42	2 258	2 358	1 044	27 899	11 072
5	240	175	729	8	8	2 058	2 174	1 056	22 496	9 062	101	2014
2	32	13	406	16	62	1 580	1 774	1 123	17 681	6 639	61	2015
2	249	229	920	3	14	1 909	2 321	1 216	26 719	10 308
7	264	371	1 405	20	62	3 878	4 996	1 288	57 744	22 236
2	334	473	1 416	14	34	1 026	1 503	1 465	16 246	4 827
169	7 975	5 875	737	628	2 416	118 215	139 776	1 182	1 458 549	508 806	2 479


12	876	628	717	12	58	6 404	6 660	1 040	68 931	26 025	13	2013
12	676	412	609	19	130	6 346	6 508	1 026	68 192	25 693	281	2014
6	99	45	455	63	362	6 147	6 693	1 089	72 060	27 598	274	2017
				50	306	5 431	9 691	1 784	29 600	25 000
30	1 651	1 085	1 781	144	856	24 328	29 552	1 215	238 783	104 316	568
23	967	684	707	334	1 287	24 803	26 251	1 058	195 800	56 000
23	967	684	707	334	1 287	24 803	26 251	1 058	195 800	56 000

6	196	171	872	7	58	2 113	2 221	1 051	25 249	10 283
2	117	59	504	9	57	2 775	2 818	1 015	33 904	13 850
4	16	9	563			5 419	5 475	1 010	69 032	28 000
14	375	258	688	38	161	7 740	7 479	966	95 372	38 251
3	666	1 020	1 532	160 64	1 389 265	6 339 2 848	11 044 5 366	1 742 1 884	119 513 46 400	30 313 8 400
29	1 370	1 517	1 107	278	1 930	27 234	34 403	1 263	389 470	129 097

265	14 552	13 381	920	1 454	7 744	208 222	248 439	1 193	2 536 744	923 355	3 065

Fastighetsbeståndet

Texten på denna sida kommer från Forum Fastighetsekonomi AB på uppdrag av HEBA

Forum Fastighetsekonomi AB är ett oberoende konsultföretag med sammanlagt ett trettiotal medarbetare. Forums huvudsakliga verksamhetsområde är analys och värdering av hyres- och fastighetsmarknader i Sverige. Medarbetarna är auktoriserade fastighetsvärderare.

Positionering av HEBAs fastigheter

Forum Fastighetsekonomi har under ett antal år marknadsvärderat HEBAs fastighetsinnehav. I figuren med cirklar redovisas värderarnas uppfattning om hur bolagets fastigheter är positionerade på fastighetsmarknaden. Storleken på varje cirkel representerar det sammanlagda marknadsvärdet av HEBAs fastigheter på respektive delmarknad. En placering högt upp i diagrammet motsvarar ett högt genomsnittligt fastighetsvärde. Aktuella värden för berörda delmarknader presenteras även i tabellerna.

Värdepåverkande faktorer

Ett stort antal faktorer styr marknadsvärdet för hyreshus. För att marknaden ska vara effektiv krävs också att det finns tillgång till krediter. Följande delar analyseras vid en fastighetsvärdering: hyresintäkterna, hyresgäststrukturen, driftskostnaderna samt fastighetens läge och tekniska skick. Värdet påverkas också av möjligheterna till att i befintlig byggnad höja standarden eller bygga till och därmed öka hyresintäkterna. För flertalet av de värderade fastigheterna är en av de mest sannolika köparna fastigheternas hyresgäster i form av en bostadsrättsförening.

Forum kan konstatera att HEBA med sin förvaltningsfilosofi skapat en hög kundlojalitet. Omsättningen av hyresgäster är lägre än snittet på marknaden. I genomsnitt flyttar lite över var tionde invånare, ca 93 000 personer, i Stockholms kommun varje år. I regelbundet genomförda Nöjd Kund-Indexmätningar har HEBA placerat sig bland de bäst uppskattade hyresvärdarna. Nöjda kunder ger lägre förvaltningskostnader och därmed säkrare kassaflöden. Hyreshöjningar i samband med renoveringar/förbättringar blir då lättare att genomföra. I bolagets hyreshus finns lägenheter med olika underhållsskick och därmed hyresnivå. En överslagsmässig värdering av HEBAs fastigheter kan lätt hamna fel. Detta om ej hänsyn tas till skillnaderna mellan uppgraderade och ej åtgärdade lägenheter. I Forums positioneringsmodell är hänsyn tagen till det bedömda marknadsvärdet för varje objekt.

Ny hyreslag

Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft som påverkar hyresförhandlingarna.

Allmännyttans hyresnormerande roll försvann och de privata fastighetsägarna blev en fullvärdig förhandlingspart. De kommunala bostadsbolagen skall enligt de nya reglerna också drivas på affärsmässiga grunder. Lagen kom till efter en överenskommelse mellan Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen.

En ändring i hyresförhandlingslagen möjliggjorde också en fortsatt tillämpning av de lokala modeller som används, i Stockholm den s k Stockholmsmodellen. En av tankarna bakom Stockholmsmodellen är att lägesfaktorn skall få större genomslag. Detta bör gynna merparten av HEBAs fastigheter.

Fastighetsägarna Stockholm, som representerar de privata fastighetsägarna, och Hyresgästföreningen träffade i november 2012 ett ramavtal om hyrorna för 2013. Från den 1 januari höjdes hyrorna med som mest 2,7 % i innerstaden, 2,35 %

i inre ytterstaden och 1,6 % i yttre ytterstaden. För bostäder med höga hyresnivåer fanns vissa begränsningar, där minsta höjningen var 1,05 %.

I allmännyttan i Stockholms kommun är utfallet från och med 1 januari 2013 ca 1,7 procent i snitt, med en differentiering på mellan 0,55 och 2,7 procent.

HEBAs värdefördelning

Kr/kvm
35 000		Södermalm
30 000
25 000
20 000		Lidingö & Täby
15 000	Söderort	Västerort	Huddinge
10 000
5 000
0

Försäljningar fastighetsmarknaden

Innerstaden (Södermalm)
Direktavkastning (%)	1,8–3,25
Försäljning till Brf under 2012 (kr/kvm)	34 300
Försäljning till övriga under 2012 (kr/kvm)	36 100
Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm)	55 400

Lidingö & Täby
Direktavkastning (%)	2,25–3,5
Försäljning till Brf under 2012 (kr/kvm)	24 000
Försäljning till övriga under 2012 (kr/kvm)	–
Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm)	34 200

Söderort
Direktavkastning (%)	2,4–4,25
Försäljning till Brf under 2012 (kr/kvm)	19 100
Försäljning till övriga under 2012 (kr/kvm)	19 100
Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm)	32 000

Huddinge
Direktavkastning (%)	3,5–4,5
Försäljning till Brf under 2012 (kr/kvm)	15 000
Försäljning till övriga under 2012 (kr/kvm)	15 700
Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm)	25 000

Västerort (Vällingby)
Direktavkastning (%)	3,25–4,0

Direktavkastning (%)	3,25–4,0
Försäljning till Brf under 2012 (kr/kvm)	15 000
Försäljning till övriga under 2012 (kr/kvm)	–
Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm)	25 000

Marknadsvärdering

Texten på denna sida kommer från Forum Fastighetsekonomi AB på uppdrag av HEBA

Forum Fastighetsekonomi AB har på uppdrag av HEBA värderat koncernens fastighetsinnehav. Syftet med värderingarna är att bedöma varje enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen 31 december 2012.

Marknadsvärde definieras enligt följande: Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta beaktats.

Denna definition följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Charted Surveyers). Definitionerna av nyckeltal m m följer rekommendationerna från Sveriges Finansanalytikers Förening och ASPECT.

Värderingsunderlag

Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som HEBA lämnat avseende samtliga intäkter och kostnader. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår fakta rörande utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Uppgifter avseende vakanta ytor, förbrukningskostnader på fastighetsnivå, större planerade eller på senare

enligt följande. Känslighetsanalys

Inflation +1 %- enhet .
Inflation -1 %- enhet
Kalkylräntan +1%- enhet .
Kalkylräntan -1%- enhet
Direktkastningskrav för restvärdet +1%
Direktkastningskrav för restvärdet -1%
Drift- och underhållskostnad +20 kr/kvm
Drift- och underhållskostnad -20 kr/kvm

tid utförda investeringar och underhållsåtgärder har också beaktats. Uppgifter om aktuella(beräknade) taxeringsvärden med mera kommer från officiella källor. Slutligen har Forum nyttjat data från interna orts- och marknadsdatabaser.

Värderingsmetod

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har sk kassaflödeskalkyler använts. I varje värdering har ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Det sker genom en simulering av en försäljning som enskilt objekt. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Till större delen av värderingarna av HEBA:s fastigheter har en femårig kalkylperiod använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.

I fall värderingsantaganden enligt ovan ändras blir effekten på det sammanlagda marknadsvärdet

Inflation +1 %- enhet	värdeförändring med	337 Mkr
Inflation –1 %- enhet	värdeförändring med	–321 Mkr
Kalkylräntan +1%- enhet	värdeförändring med	–193 Mkr
Kalkylräntan –1%- enhet	värdeförändring med	206 Mkr
Direktkastningskrav för restvärdet +1%	värdeförändring med	–791 Mkr
Direktkastningskrav för restvärdet –1%	värdeförändring med	+1 514 Mkr
Drift- och underhållskostnad +20 kr/kvm	värdeförändring med	–117 Mkr
Drift- och underhållskostnad –20 kr/kvm	värdeförändring med	117 Mkr

Jämförelser och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. Bedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer och anvisningar framtagna av Svensk Fastighetsindex. För samtliga genomförda värderingar svarar av ASPECT auktoriserade fastighetsvärderare.

Värderingsantaganden

Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:

Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 1,0 procent år 2013 och därefter till 2,0 procent per år.
Hyresutvecklingen för bostäder har bedömts till 1,35–2,7 procent år 2013 och därefter i huvudsak antagits följa inflationen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 4,45 till 6,49 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 2,55 till 4,61 procent.

Marknadsvärde

Det sammanlagda marknadsvärdet för HEBA-koncernens fastigheter uppgår vid värdetidpunkten till 4 491 117 000 kronor. Detta belopp utgör summan av de separata bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten inklusive pågående projekt

Stockholm 2013-02-11 Forum Fastighetsekonomi AB

Håkan Söderqvist Sofia Moberg

Jonas Petersson

Ansvarsfullt företagande

EGEN FÖRVALTNING För oss på HEBA är den dagliga kontakten med våra hyresgäster avgörande för hur vi ska utveckla vår verksamhet. Hos HEBA sker all förvaltning i egen regi vilket uppskattas av våra hyresgäster. Det gör att vi kan vara lyhörda för våra hyresgästers önskemål och agera på de behov som uppstår.

HEBA Fastighets AB · Årsredovisning 2012

HEBA bygger lågenergihus som har låg energiåtgång för uppvärmning

HEBA mäter och debiterar för användningen av varmvatten vilket sänker förbrukningen med 30%

HEBA installerar värmeväxlare som tillgodogör oss 85% av frånluftens värmeenergi

I varumärket HEBA finns en tydlig etisk kompass som går igen i bolagets alla verksamhetsområden. Under året har vi tagit flera konkreta steg i förbättringen av vårt hållbarhetsarbete, som bottnar i de policys som alla medarbetare arbetar efter:

Etikpolicy
Miljöpolicy
Arbetsmiljöpolicy

HEBA har också en plan utarbetad för jämställdhet och mångfald som ses över årligen och förnyas vid behov. Vartannat år genomför HEBA en medarbetarenkät för att bland annat följa upp hur medarbetarna uppfattar sin arbetsmiljö och om man känner till och följer bolagets policys.

En tydlig och förankrad värdegrund

Kompetensutveckling är grunden för både en bra värdegrund och ett väl utfört arbete. Varje år har HEBAs VD ett seminarium tillsammans med alla medarbetare där etik och moral diskuteras och sammankopplas med bolagets policys. Kunskapen hålls aktuell och värdegrunden förankras regelbundet hos medarbetarna. Med hjälp av verkliga, praktiska fall kopplas värdegrund, handling och lösning samman och skapar ett gemensamt agerande inom företaget. Samtliga medarbetare har även genomgått miljöutbildning.

Trygghet och ansvar går hand i hand

Ett tryggt och säkert boende är en mycket viktig fråga för HEBA. Vi arbetar fortlöpande med att skapa en trygg utemiljö genom att bland annat förbättra utvändig belysning och rensa buskage för att skapa trygga promenadvägar, även på kvällstid. För ökad trygghet i våra bostadsområden bidrar vi även ekonomiskt till Nattvandrarna för att stödja deras viktiga arbete. HEBA har sedan några år tillbaka ett samarbete med Stadsmissionens nattjour som bedriver

en uppsökande verksamhet under kvällar och nätter.

HEBAs sponsring ska överensstämma med den verksamhet HEBA bedriver och med företagets värderingar. HEBAs kännetecken är tryggt och säkert boende. HEBA tar ett aktivt samhällsansvar genom sponsring till hjälporganisationer som ligger i linje med affärsidén. HEBA sponsrar från och med 2013 även utsättning av lax och laxöring i Stockholms ström. Vattenfall som tidigare sponsrat utsättningen i 24 år valde att avsluta sitt åtagande inför 2013. HEBA har genom avtal med Stockholms Fritidsförvaltning säkerställt att utsättningen kan fortsätta under flera år framgent. Vi ser till att stockholmarna får möjlighet att uppleva en unik naturupplevelse mitt i Stockholms city vilket vi är både glada och stolta över.

Dessa organisationer får årligen bidrag från HEBA:

Stadsmissionen Nattjour
Nattvandrarna
Tidningen Situation Stockholm
Stockholms Fritidsförvaltning Utsättning av lax och laxöring i Stockholms ström

En viktig faktor för upplevelsen av trygghet och service är att HEBAs fastighetsskötare finns på plats med expedition i respektive bostadsområde. Hit kan hyresgästen vända sig om man behöver hjälp med något i sin bostad. Den personliga kontakten mellan hyresgäst och fastighetsskötare är en viktig framgångsfaktor för HEBA. I vår Nöjd Kundenkät som vi genomför vartannat år får vi genomgående höga betyg, i synnerhet inom detta område.

Tydlighet i miljöarbetet

För att minska vår miljöpåverkan och samtidigt skapa tillväxt har HEBA ringat in tre viktiga områden som vi fokuserar på i vårt arbete:

Miljöpolicy

➜ HEBA ska verka för en miljöanpassning av bolagets verksamhet för att uppnå minsta möjliga negativa miljöpåverkan.
➜ HEBAs miljöengagemang utgår från en gemensam värdegrund som baseras på kunskap, engagemang, trygghet och helhetssyn.
➜ HEBA skall eftersträva att produkter och tjänster som HEBA köper uppfyller de rimliga krav avseende miljö och resursanvändning som kan ställas med hänsyn till bolagets verksamhet och den kunskap och teknik som vid var tid gäller. Miljöarbetet ska omfatta kunders, leverantörers, samarbetspartners och andra intressenters delaktighet. Detta innebär att HEBA har ett aktivt och öppet kunskaps-och informationsutbyte i frågor om miljö-och resursanvändning med dessa grupper.
➜ HEBA skall hantera miljöfrågor som en naturlig del av verksamheten och verka för att miljöfaktorer beaktas vid affärsbeslut på samtliga nivåer i organisationen.

Ansvarsfullt företagande fortsättning

Förvärv av nya, moderna och energisnåla bostäder
Byggnation av nya moderna klimatanpassade bostäder
Renovering av det befintliga fastighetsbeståndet med fokus på energieffektivitet

Den stora miljöpotentialen ligger inte bara i det nya, utan i allra högsta grad i det gamla. Renovering och energieffektivisering av det befintliga fastighetsbeståndet är en stor miljövinst som knyter ihop energisnål teknik med det befintliga beståndet. På sikt betyder det också färre rivningar och nybyggnationer, det sparar såväl pengar som miljö. Här finns fler åtgärder som HEBA nu är med och

genomför inom ramen för de ROT-program som vi arbetar efter.

Effektivare värme med minskad energiförbrukning

Bebyggelse står för en stor del av energiförbrukningen i samhället och påverkar följaktligen miljön. Fastighetsbranschen är därför en nyckelspelare för att nå energi- och klimatmål. Uppvärmning av fastigheter utgör cirka 30 procent av Sveriges totala energianvändning. Därför är HEBAs viktigaste fråga att minska förbrukningen av värmeenergi för att minska sin totala miljöpåverkan. Målet är att minska energianvändningen för uppvärmning med 20 procent till år 2020, räknat från 2008 års förbrukning.

Fjärrvärmeleverantör	Levererad värme	Andel klimatneutral värmeproduktion
Fortum	28 661 MWh	79%
Södertörn Energi	4 234 MWh	80%
Eon	229 MWh	93%
Totalt	33 124 MWh	80%

Elleverantör	Levererad el	Levererad el	Andel klimatneutral elproduktion
Telge Energi	3 600 MWh	15,3 kWh/kvm	100%

Energi för uppvärmning	2012	2011	2010*	2009	2008
KWh/m2 Atemp	136	139	135	135	147
Föråndring jämfört med föregående år	–2,2%	3,0%	0,0%	–8,2%	0
Förändring jämfört med år 2008	–7,5%	–5,4%	-8,2%	–8,2%	0

* 2010 var en mycket kall vinter och förvärvet av bostäder i Hökarängen ökade den genomsnittliga värmeanvändningen.

Användning av vatten	2012	2011	2010	2009	2008
Liter/m2 Atemp	1 215	1 197	1 191	1 259	1 237
Förändring jämfört med föregående år	1,50%	0,50%	-5,40%	1,80%
Förändring jämfört med år 2008	-1,80%	-3,20%	-3,70%	1,80%

HEBAs fastigheter värms upp med fjärrvärme. Vi arbetar fortlöpande med att minska energianvändningen i våra fastigheter. Vid ROT-renovering genomförs ett flertal åtgärder för detta. Dessa åtgärder beror också på förutsättningarna i respektive byggnad.Här följer några exempel på åtgärder som nu genomförs vid våra ROT-renoveringar:

Installation av så kallade FTX-system som innebär att lägenheterna får mekanisk till- och frånluft där frånluftens värmeinnehåll tillvaratas av en värmeväxlare.
Tilläggsisolering av vindar och ytterväggar.
Komplettering av fönster med en isolerruta.
Installation av temperaturgivare i samtliga lägenheter för att enklare kunna injustera värmesystemen och få en optimal värmekomfort och en effektivare värmedistribution i respektive fastighet.

Ett annat viktigt steg i miljöarbetet är produktionen av egen miljövänlig energi för att minska beroendet av köpt energi. HEBA undersöker nu möjligheterna till användande av bergvärme och solcellspaneler. En stor del av en byggnads värmebehov utgörs av uppvärmning av vatten. I HEBAs nya bostadsprojekt har individuell mätning av varmvattenförbrukning införts för varje lägenhet. Konsumtionen debiteras efter verklig användning. Genom att koppla samman konsumtion och betalningsansvar är vi övertygade om att detta kommer att sänka förbrukningen och minska energiåtgången i HEBAs bostäder.

HEBA medverkar i utvecklingen av Norra Djurgårdsstaden som har som mål att vara världsledande inom hållbart byggande och hållbar fastighetsförvaltning. Det medför att vi kan ta del av det senaste inom forskningen om byggd miljö och utveckla vår kompetens inom detta område.

Organisation och medarbetare

HEBA fortsätter att anpassa organisationen efter verksamheten och hyresgästernas behov. Organisationen kännetecknas av en stark kundorientering och en hög servicenivå. Företagskulturen präglas av andan från grundarna där framgångarna bygger på närheten till kunderna och en trygg och utvecklande arbetssituation för medarbetarna. Vi arbetar medvetet för en god arbetsmiljö och uppmuntrar till kompetensutveckling och delaktighet.

HEBA-koncernen är helt Stockholmsbaserad med fastigheter belägna i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö.

Organisation

HEBAs organisation kännetecknas av en stark kundorientering och präglas av korta beslutsvägar. Fastighetsförvaltning, administration och skötsel sker med vår egen personal, vilket gör att våra hyresgäster i regel alltid möter en HEBA-anställd i sina kontakter med oss. Entreprenörer anlitas när det gäller städning, markskötsel, större reparationer och underhåll.

Nybyggarandan är tillbaka. Nyproduktion och ROT-renoveringarna har intensifierats under de senaste åren. Detta har medfört större engagemang och behov av mer resurser i varje projekt. En ny projektgrupp har skapats.

Våra fastigheter är fördelade på tre förvaltare som arbetar med eget tekniskt och ekonomiskt ansvar. Varje förvaltare arbetar i ett team bestående av en hyreskonsulent och tre fastighetsskötare, dessutom finns i förvaltningen en driftingenjör som stöder alla team. Driftingenjören ansvarar även för energi- och miljöfrågor inom HEBA.

Hyreskonsulenterna sköter uthyrning, kontraktsskrivningar, aviseringar och olika hyresärenden. Fastighetsskötarna är placerade i fastighetsexpeditioner belägna i respektive fastighetsområde. Dit vänder sig de boende vid felanmälan och med vardagliga problem. Funktioner för administration, ekonomi och IT finns centralt placerade på huvudkontoret där

också alla tjänstemän sitter. På så sätt kan arbetet bedrivas professionellt och med korta beslutsvägar.

Arbetsmiljö

På HEBA betraktar vi god hälsa som en tillgång. Systematiskt arbete med arbetsmiljö och hälsa är en naturlig del i verksamheten. Vi ser arbetsmiljöarbetet som en lönsam investering för framtiden där hög arbetsmotivation och låg sjukfrånvaro är de direkta vinsterna.

Arbetsmiljöarbetet omfattar all verksamhet och medarbetarens totala arbetssituation där både fysiska, psykiska och sociala aspekter beaktas. För oss på HEBA innebär det att vi aktivt arbetar med att minimera riskerna för arbetsskador, olycksfall och tillbud samt arbetar med aktiviteter som befrämjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet. Vi strävar efter att ha ett systematiskt arbetsmiljöarbete.

För att mäta och utvärdera hur medarbetarna uppfattar sin arbetssituation genomfördes en Nöjd-Medarbetar-enkät under året. Resultaten från den undersökningen visar att HEBAs medarbetare är engagerade i sitt arbete, arbetsmiljön är god och att man känner att man bidrar.

Medarbetare

För oss är det viktigt att rekrytera och behålla bra medarbetare. Varje år genomförs därför minst ett utvecklingssamtal mellan medarbetare och närmaste chef där arbetssituationen och behov av personlig utveckling diskuteras. Genom individuellt anpassade utbildningar, kurser och årliga personalkonferenser där alla anställda inbjuds eftersträvas att kunskaper och engagemang utvecklas i linje med HEBAs önskemål och behov. På HEBA betraktar vi god hälsa som en tillgång. Systematiskt arbete med arbetsmiljö och hälsa är en naturlig del i verksamheten därför erbjuds alla anställda friskvård och bra företagshälsovård.

På HEBA stannar medarbetarna länge. Den genomsnittliga anställningstiden är 6 år. Det är ett kvitto på att medarbetarna trivs på HEBA och gör att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i verksamheten. Medelåldern på HEBA är 47 år.

Nyrekryteringar

Även 2012 har präglats av stort fokus på nyproduktion, renoveringsprojekt och förbättrad service till våra hyresgäster. Detta har inneburit förnyelse i organisationen. En ny projektledare för renoveringsprojekten anställdes.

En person anställdes i december 2012 för företagets centrala felanmälan.

Etik och jämställdhet

HEBA arbetar efter policyn för etik och jämställdhet. HEBAs människosyn innebär respekt för varje individs integritet och lika värde. Vi arbetar för jämställdhet och mot diskriminering i alla former. Kvinnor och män skall ha lika möjligheter till anställning, utbildning, befordran och utveckling. Kvinnor och män skall ha lika lön för arbete av lika värde och anställningsvillkor.

Vi följer upp hur medarbetarna upplever sin arbetsmiljö genom Nöjd Medarbetarenkät « »

24 medarbetare varav:

HEBA-aktien och ägarna

Aktiekapitalet per den 31 december 2012 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat på 4 128 000 A-aktier och 37 152 000 B-aktier. HEBA-aktien är sedan den 13 juni 1994 noterad på NASDAQ OMX Stockholmbörsen, den Nordiska Listan, MidCap.

Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll

I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om Aaktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

I bolagsordningen finns även ett sk omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.

Ägarstruktur

Antalet aktieägare i HEBA uppgick vid årsskiftet till 1367 stycken. De tio största aktieägarna representerade 62,8% av kapitalet, dvs ägarandelen och 68,8% av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgick till 29,8% av kapitalet och 15,7% av rösterna. De utländska ägarna svarade för 17,5% av kapitalet och 9,2% av rösterna.

Utdelningspolitik

HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, skall uppgå till cirka 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt (för 2012 är skatten 26,3 procent) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.

Vid bestämmande av utdelningen skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av HEBA B 1 januari 2002 till 31 december 2012 OMX Stockholm Real Estate PI

poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2012 föreslår styrelsen en utdelning av 1,10 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,7% baserat på börskursen den 31 december 2012. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas ut 16 maj, med avstämningsdag 13 maj, 2013.

Substansvärde

Substansvärde per aktie beräknas till 79(73) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.

Aktiens utveckling

HEBA aktiens utveckling från 2002, visas i nedanstående diagram.

Belopp i kr/aktie

	2012	2011	2010	2009	2008
Resultat före skatt	6,07	6,01	7,02	4,87	–2,16
Resultat efter skatt	7,92	5,11	5,80	3,59	–0,62
Kassaflöde	2,43	2,29	2,24	1,55	1,17
Eget kapital	63,40	56,48	52,47	47,66	44,97
Fastigheternas bokförda värde	108,80	100,56	95,09	79,53	73,67
Utdelning (2012 förslag)	1,10	1,00	1,10*	1,00	0,90
Börskurs den 31 december	63,75	60,00	67,75	55,00	49,00
P/E-tal I	10,5	10,0	9,7	11,3	Neg
P/E-tal II	8,1	11,7	11,7	15,3	Neg
Totalavkastning, %	8,1	–9,8	25,0	14,1	–14,6

* varav extrautdelning 0,10 kr.

De största aktieägarna per 31 december 2012

	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Summa	Ägarandel %	Röstandel %
JP Morgan Bank	0	6 124 000	6 124 000	14,84	7,81
Härnblad Birgitta	1 115 160	4 014 984	5 130 144	12,43	19,34
Ericsson Charlotte	457 080	2 121 601	2 578 681	6,25	8,53
Holmbergh Christina	457 080	1 954 902	2 411 982	5,84	8,32
Ericsson Anders	457 080	1 944 501	2 401 581	5,82	8,31
Länsförsäkringar Fastighetsfond	0	2 211 498	2 211 498	5,36	2,82
Ericsson Ulf	0	1 594 464	1 594 464	3,86	2,03
Sundström Margareta	476 760	972 990	1 449 750	3,51	7,32
Fjärde AP-fonden	0	1 123 638	1 123 638	2,72	1,43
Vogel Johan	149 400	758 520	907 920	2,20	2,87
Vogel Anna	149 400	740 520	889 920	2,16	2,85
Andersson Rolf H	0	822 900	822 900	1,99	1,05
Danielsson Steve	144 840	483 360	628 200	1,52	2,46
Skandinaviska Enskilda Banken S.A.W8IMY	0	627 276	627 276	1,52	0,80
Skandia Livförsäkringsaktiebolag	0	613 933	613 933	1,49	0,78
Brandkontoret	0	420 000	420 000	1,02	0,54
Försäkringsbolaget PRI	0	407 641	407 641	0,99	0,52
Georgsson Charlotta	0	390 000	390 000	0,94	0,50
Georgsson Henric	0	390 000	390 000	0,94	0,50
Sundström Maria	0	390 000	390 000	0,94	0,50
Totalt största aktieägare	3 406 800	28 106 728	31 513 528	76,34	79,28
Summa övriga	721 200	9 045 272	9 766 472	23,66	20,73
Totalt	4 128 000	37 152 000	41 280 000	100,0	100,0

Aktiernas fördelning per 31 december 2012

Aktieinnehav antal aktier	Antal ägare	Andel i %	Antal aktier	Andel i %
5 000 001–	2	0,1	11 254 144	27,26
1 000 001–5 000 000	7	0,5	13 771 594	33,36
500 001–1 000 000	6	0,4	4 490 149	10,88
100 001–500 000	31	2,3	6 575 768	15,93
50 001–100 000	17	1,2	1 177 021	2,85
20 001–50 000	50	3,7	1 589 907	3,85
10 001–20 000	40	2,9	598 955	1,45
5 001–10 000	86	6,3	622 662	1,51
2 001–5000	184	13,5	577 260	1,40
1 001–2000	276	20,2	378 650	0,92
501–1 000	220	16,1	165 262	0,40
1–500	448	32,8	78 628	0,19
Totalt	1367	100	41 280 000	100

Aktiekapitalets utveckling

			Ökning	Summa
	Antal nya aktier	Summa aktier	Aktiekapital, kr	Aktiekapital, kr
1993		1 620 000		16 200 000
1994 Split 4:1		6 480 000		16 200 000
1994 Nyemission	400 000	6 880 000	1 000 000	17 200 000
1999 Fondemission	6 880 000	13 760 000	17 200 000	34 400 000
2008 Split 3:1	27 520 000	41 280 000		34 400 000

Finansiering

Finansiell ställning

HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att bästa lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås.

Kapitalstruktur

Kapitalstrukturen framgår av nedanstående uppställning

Mkr	2012	2011
Ej räntebärande skulder	101,3	84,0
Räntebärande skulder	1 137,8	1 029,1
Räntederivat	37,6	29,4
Uppskjuten skatteskuld	606,8	684,8
Eget kapital	2 617,1	2 331,5
Summa skulder och eget kapital	4 500,6	4 158,8

Förändring av eget kapital

Det egna kapitalet ökade under året till 2 617,1 (2 331,5) Mkr. Det egna kapitalets förändring framgår av nedanstående uppställning.

Mkr	Totalt eget kapital
Belopp vid årets ingång	2 331,5
Utdelning	–41,3
Årets resultat	326,9
Belopp vid årets utgång	2 617,1

Soliditet

Soliditeten var vid årsskiftet 58,2 (56,1)%. HEBA har som riktmärke att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.

Kreditrating

HEBA har av Soliditet sedan många år kreditrating AAA och har uppnått mycket goda kreditvillkor vid upplåningen.

Lånestruktur

Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 1 132,4 (1 011,0) Mkr motsvarande 25 (25)% av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga räntan har ökat under året och var vid årsskiftet 3,6 (3,5)%. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. Som säkerhet för lånen lämnar HEBA pantbrev med betryggande inomlägen. Antalet lån uppgick vid årsskiftet till 31 (30) st. HEBA har inga lån i utländsk valuta.

Lånestrukturen och medelräntor för HEBAs fastighetslån per 31 december 2012 framgår av nedanstående tabeller:

Räntebindningsstruktur 2012-12-31

	Volym	Snittränta	Andel
Förfallotidpunkt år	Mkr	%	%
2013	82,5	2,8	7
2014	379,9	3,6	34
2015 och framåt	670,0	3,8	59
Summa	1 132,4	3,6	100

Kapitalbindningsstruktur 2012-12-31

Förfallotidpunkt år	Lånebelopp Mkr	Andel av totala lån %
2013	536,9	48
2014	150,4	13
2015 och framåt	445,1	39
Summa	1 132,4	100

Finansiella derivatinstrument

För att begränsa effekterna av ränteförändringar har HEBA tecknat avtal om ränteswappar enligt nedan.

Startdag	Förfallodag	Nominellt belopp Mkr	Orealiserad värdeförändring derivat Mkr
2010-12-30	2014-06-181)	180,0	–10,6
2009-12-01	2014-12-01	100,0	–3,0
2011-10-12	2016-10-121)	97,9	–11,5
2011-10-19	2016-10-19	100,0	–6,2
2012-12-28	2021-09-30	114,0	–6,3
		591,9	–37,6

1) Utställaren av ränteswapen har möjlighet att förlänga swapavtalet ytterligare 5 år.

Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder.

Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta.

Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat. Vid räntederivatets förfallodatum är marknadsvärdet noll och redovisad orealiserad värdeförändring under löptiden har alltså, sett över tiden, ingen påverkan på eget kapital.

Finansiell rapportering 2012

Innehållsförteckning

Förvaltningsberättelse	42
Bolagsstyrningsrapport	44
Rapport över totalresultat, koncernen	48
Rapport över finansiell ställning, koncernen	50
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen	52
Rapport över kassaflöden, koncernen	52
Resultaträkning, moderbolaget	53
Balansräkning, moderbolaget	54
Förändring av eget kapital, moderbolaget	55
Kassaflödesanalys, moderbolaget	55
Not 1, Allmän information	56
Not 2, Redovisningsprinciper	56
Not 3, Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument	58
Not 4, Rapportering per segment	59
Not 5, Hyresintäkter	60
Not 6, Anställda och personalkostnader	60
Not 7, Tomträttsavgälder	61
Not 8, Central administration	61
Not 9, Finansiella intäkter	61

Not 10, Bokslutsdispositioner	61
Not 11, Skatt	61
Not 12, Immateriella anläggningstillgångar	61
Not 13, Förvaltningsfastigheter/Byggnader och mark	62
Not 14, Materiella anläggningstillgångar/Inventarier	62
Not 15, Aktier i dotterföretag	62
Not 16, Kundfordringar	63
Not 17, Aktiekapital	63
Not 18, Skulder	63
Not 19, Uppskjuten skatteskuld	63
Not 20, Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	63
Not 21, Ställda säkerheter för räntebärande skulder	63
Not 22, Finansiella instrument	64
Not 23, Händelser efter balansdagen	64
Årsredovisningens undertecknande	64
Revisionsberättelse	65
Ledning	66
Styrelse och revisor	67
Fem år i sammandrag	68
Definitioner	69

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för HEBA Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012.

Verksamhetsbeskrivning och organisation

HEBA äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm, Huddinge och på Lidingö. HEBA förvaltar även de helägda koncernföretagens bostadsfastigheter i Stockholm och Täby.

Någon entreprenadverksamhet bedrivs ej.

Koncernens fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 60 (60) bostadsfastigheter, samtliga belägna i Storstockholm med närförorter. Uthyrningsbar area är 208 000 (205 000) m² innehållande 2 993 (2 967) bostäder och 265 (267) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per m² var i Stockholm inklusive Huddinge, Täby och Lidingö 1 174 (1 115) kr.

Samtliga bostäder i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö är uthyrda. Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg.

Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och fastighetsskötseln sker från fyra kundnära expeditioner.

Personal

Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 6.

Omsättning och resultat

Hyresintäkterna ökade till 231,4 (231,0) Mkr och fastighetskostnaderna uppgick till 96,7 (100,0) Mkr.

Förvaltningsresultatet ökade till 85,9 (81,2) Mkr. Det förbättrade förvaltningsresultat beror i första hand på minskade driftsoch räntekostnader. Resultat fastighetsförsäljning avser vinst vid försäljning av fastigheten Muttern 6 på Södermalm. Värdeförändring förvaltningsfastigheter och räntederivat uppgick till 163,7 (166,6) Mkr. Resultatet före skatt uppgick till 250,6 (248,0) Mkr eller 6,07 (6,01 kr/aktie) och efter skatt till 326,9 (211,0) Mkr eller 7,92 (5,11) kr/aktie.

Resultatförbättringen efter skatt beror dels på upplösning av uppskjuten skatteskuld med 118,6 Mkr till följd av sänkt bolagsskatt från 26,3% till 22%, dels på försäljning av fastigheten Muttern 6 som innebär en upplösning av den uppskjutna skatteskulden med 21,3 Mkr.

Investeringar och försäljningar

Nyinvesteringen i fastigheten Vattenfallet 6 i Råcksta uppgick till 174,1 Mkr, varav 92,2 Mkr investerats under 2012. Fastigheten är färdigställd och inflyttning har skett under november-december 2012. Fastigheten består av ett punkthus i 13 våningar med 77 hyreslägenheter och med en boarea om 5 431 m².

Nyinvesteringen i fastigheten Agnes Cecilia 1 i Annedal upp-

gick till 75,2 Mkr, varav 67,0 Mkr investerats under 2012. Projektet omfattar 85 nya hyreslägenheter med etappvis inflyttning under årsskiftet 2013/2014.

Övriga nyinvesteringar uppgick till 2,1 Mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har investerats 98,4 (71,1) Mkr. I övriga anläggningstillgångar har investerats 1,0 (1,2) Mkr.

HEBA har sålt fastigheten Muttern 6 på Södermalm i bolagsform till Magnolia med frånträdesdag den 1 november 2012. Fastigheten omfattar 53 lägenheter om totalt ca 2 560 m².

Köpeskillingen är baserad på ett fastighetsvärde om 94,0 Mkr, vilket överstiger den externa värderingen vid föregående årsskifte med 15 %.

Finansiell ställning

Likvida medel uppgick till 1,5 (0,1) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 2 617,1 (2 331,5) Mkr motsvarande en soliditet om 58,2 (56,1)%.

Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 100,3 (94,5) Mkr. Räntebärande skulder ökade till 1 137,8 (1 029,1) Mkr, varav 5,4 (18,1) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40,0 (40,0) Mkr. Den genomsnittliga räntan för den totala lånestocken har vid årets utgång ökat till 3,6 (3,5) %. Utav totala lånebeloppet på 1 132,4 (1011,0) Mkr löper 82,5 (146,0) Mkr med rörlig ränta. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker.

Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Miljö

HEBA ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

Framtiden

HEBAs avsikt är att fortsätta växa i Stockholmsregionen. Bolaget förutser också förbättrade möjligheter att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet bland annat genom ett omfattande ROT-program. HEBA planerar även att genom markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder.

Moderbolaget

Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 191,2 (191,6) Mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 135,8 (170,8) Mkr. I resultatet ingår anteciperad utdelning från dotterföretag med 85,1 (120,4) Mkr.

Fastighetsvärdering

Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december ett bedömt marknadsvärde om 4 491,1 (4 151,1) Mkr. Koncernens samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB.

HEBA har beslutat att externvärdera 1/3-del av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut och att externvärdera koncernens samtliga fastigheter vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under ett räkenskapsår, se även not 2.6.

Substansvärde per aktie beräknas till 79 (73) kr. Uppskjuten skatt har ej beaktats i substansvärdesberäkningen med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Av HEBAs totala intäkter kommer drygt 90% från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. HEBAs fastigheter är till huvudsaklig del belägna i attraktiva områden som präglas av överefterfrågan. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar ca 2,3 Mkr.

HEBAs enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Samtliga fastigheter är anslutna till fjärrvärme. Värmekostnaden kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar ca 0,3 Mkr.

Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknadsvärdet motsvarar ca 45 Mkr.

HEBA är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Årsstämman 2012 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare:

Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Något särskilt arvode ska inte utgå för kommittéarbete.

Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom t ex resultat, utbetalas som kontant lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen.

Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag.

Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (Nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 6).

Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med VD avtalade uppsägningstider och regler för avgångsvederlag framgår av not 6).

Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen.

Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det.

Till årsstämman 2013 föreslås i huvudsak oförändrade riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare.

HEBA-aktien

Aktiekapitalet uppgår till 34 400 Kkr, fördelat på 4 128 000 Aaktier och 37 152 000 B-aktier.

Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst.

I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

I bolagsordningen finns även ett sk omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.

Samtliga aktier är till fullo betalda. Något återköp av egna aktier har inte skett.

HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt (f.n. 26,3%) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2012 föreslår styrelsen en utdelning om 1,10 kr per aktie.

HEBAs kapitalförvaltning

HEBA står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån.

HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struktur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att bästa lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles.

Finansiering sker i form av eget kapital, checkräkningskredit och räntebärande lån. Eget kapital uppgick till 2 617,1 (2 331,5) Mkr och utnyttjad checkräkningskredit samt räntebärande lån uppgick till 1 137,8 (1 029,1) Mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 58,2 (56,1)%.

HEBAs mål är att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.

Förslag till vinstdisposition

Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst	Kronor	480 082 743
Årets vinst	Kronor	133 944 315
	Kronor	614 027 058

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

	Kronor	614 027 058
I ny räkning överföres	Kronor	568 619 058
Till aktieägarna utdelas 1,10 kr per aktie	Kronor	45 408 000

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Den föreslagna utdelningen uppgår till 45,4 Mkr och utgör 71,7% av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, skall uppgå till ca 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.

Vid bestämmande av utdelning skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 57,7% och moderbolagets soliditet till 34,7%. Målsättningen är, sett över tiden, att koncernens soliditet inte ska understiga 50%.

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

HEBA Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq OMX Stockholm (Stockholmsbörsen), Midcap. HEBA tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är HEBAs bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRLs regelsystem avseende verksamhetsåret 2012. Det finns inte några avvikelser från Kodens regler att rapportera.

Bolagsstyrningsstruktur

HEBAs beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.

Aktieägare

HEBAs B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. HEBAs aktiekapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 37 152 000 B-aktier med en röst vardera och 4 128 000 A-aktier med 10 röster vardera. Kvotvärdet per aktie är 0,833.

Vid årsskiftet 2012/2013 hade HEBA 1367 st aktieägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 2012/2013 framgår av sid 39 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för 29,8% av aktieägandet avseende kapitalet och 15,7% av aktieägandet avseende rösterna.

Den enda aktieägare i HEBA som innehar aktier representerande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget är Birgitta Härnblad. Hennes aktieinnehav representerar 19,34% av rösterna i bolaget.

Bolagsordning

Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget.

Av HEBAs bolagsordning framgår bland annat att bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. HEBAs aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till 10 röster och varje B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktien hembjudas till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie skall omvandlas till aktie av serie B (sk omvandlingsförbehåll). Styrelsen skall bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på HEBAs webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.

HEBAs aktuella bolagsordning i sin helhet finns på webbplats www.hebafast.se.

Årsstämma

Den 3 maj 2012 hölls HEBAs årsstämma i Stockholm. 46 aktieägare var personligen eller genom ombud/ställföreträdare närvarande vid stämman. Dessa representerade 64,6% av röstetalet och 47,5% av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier.

Sören Härnblad, styrelsens ordförande, valdes till ordförande vid stämman. Vid stämman var samtliga styrelseledamöter liksom bolagets revisor närvarande.

Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets webbplats; www.hebafast.se

Stämman beslöt bl.a.:

• att fastställa utdelningen till 1,00 kr/aktie;
• att till styrelseledamöter omvälja Sören Härnblad, Leif Mellqvist, Christina Holmbergh, Christer Dahlström, Lars Åberg, Rolf H Andersson samt Lena Hedlund;
• att till ordförande i styrelsen omvälja Sören Härnblad;
• att styrelsearvode skulle utgå med sammanlagt 1 120 000 kr, varav 280 000 kr till styrelsens ordförande och 140 000 kr till en var av övriga ledamöter;
• att fastställa principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förlag;
• att till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2013 utse Sören Härnblad, Anders Ericsson, Leif Mellqvist och Birgitta Härnblad.

Valberedning

Årsstämman 2012 beslöt att utse en valberedning bestående av Sören Härnblad (styrelsens ordförande), Anders Ericsson, Birgitta Härnblad och Leif Mellqvist. Leif Mellqvist är också ledamot i HEBAs styrelse. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag till ordförande på årsstämman, förslag till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, i tillämpliga fall förslag till revisor samt förslag till arvode till styrelse och revisorer även som förslag till principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2013. I kallelsen till årsstämman 2013 presenteras valberedningens förslag i nyssnämnda frågor.

Ordförande i valberedningen är Anders Ericsson. Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Leif Mellqvist och Sören Härnblad är styrelseledamöter i bolaget. Sören Härnblad är beroende i förhållande till en av bolagets större aktieägare (Birgitta Härnblad). Leif Mellqvist är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex månader före årsstämman, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. Valberedningen har haft två protokollförda möten under 2012.

Styrelse

Styrelsen i HEBA består av sju (7) ledamöter valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets verkställande direktör ingår ej i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Stockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sid 67 i den tryckta årsredovisningen och på bolagets hemsida. Styrelsens ordförande, Sören Härnblad, är beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget. Samtliga övriga ledamöter är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för HEBAs organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fristående advokatbyrå.

Under 2012 har styrelsen haft tolv möten varav 3 telefonmöten, ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Christina Holmbergh, Lena Hedlund och Lars Åberg har varit förhindrade att delta i vardera ett möte. I övrigt har samtliga ledamöter deltagit vid samtliga möten. Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av verkställande direktören. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrelsens och verkställande direktörens arbete med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Styrelsens ordförande har lett utvärderingsarbetet och resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för valberedningen.

Styrelsen fastställde vid ett möte i augusti 2012 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ. Styrelsen har efter översyn och uppdatering fastställt bolagets policies. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten och säkra upp backup funktionen har bolaget tecknat avtal med extern part avseende IT- drift. Avtal finns även med extern part avseende backup för ekonomifunktionen.

Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och årsredovisning.

Bokslutskommuniké för 2011 publicerades 23 februari 2012 och delårsrapporter har under 2012 publicerats 3 maj, 2 augusti och 8 november. Styrelsen har också tagit ställning till investeringsfrågor rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det befintliga beståndet och beslut avseende försäljningar av fastigheter. En icke oväsentlig del har också ägnats åt finansieringsfrågor i anslutning till beslutade investeringar.

Ersättningskommitté

Styrelsen har utsett en ersättningskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Ersättningskommittén svarar för beredning och uppföljning av avtal med verkställande direktören och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen efter kommitténs beredning. Tillämpning av gällande avtal får beslutas av kommittén. Kommittén rapporterar fortlöpande sitt arbete till styrelsen. Ersättningskommittén sammanträder vid behov och har under 2012 haft 2 protokollförda möten varvid samtliga ledamöter deltagit.

Finanskommitté

Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avseende utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommittén har inte haft några enskilda sammanträden under 2012 utan de har haft telefonkontakt och regelbundet deltagit i möten med finansiella rådgivare tillsammans med VD och ekonomichefen samt rapporterat sina bedömningar och rekommendationer i samband med bolagets styrelsesammanträden.

Verkställande direktör

Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 66 i den tryckta årsredovisningen samt på bolagets hemsida. Verkställande direktören är vid sidan av uppdraget för bolaget även styrelseledamot i Galären Luleå AB.

Revisionskommitté

Styrelsen i HEBA har inte utsett någon särskild revisionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesammanträden per år och styrelsen träffar då också revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen.

Revisor

Vid årsstämman i maj 2011 valdes Ernst&Young AB till revisor för tiden t o m årsstämman 2015. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Magnus Fredmer. Revisorn har inga andra uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i HEBA.

Ersättning till revisorn framgår av not 8, sidan 61 i den tryckta årsredovisningen.

Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som HEBA styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll.

HEBA har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära förhöjd risk för justeringar i de redovisade värdena för tillgångar och skulder är främst i värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende externa konsulter värderar 1/3-del av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet externvärderas två gånger per kalenderår.

Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörd personal. HEBAs organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informationsgivningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka som tar del av känslig information, tex ännu ej publicerade ekonomiska rapporter.

Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen både till styrelsen och bolagsledningen minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen kopplad till den finansiella rapporteringen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revisorn som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter.

Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av HEBAs storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision.

Rapport över totalresultat, koncernen

Belopp i Kkr	Not	2012	2011
Hyresintäkter	4, 5	231 426	230 985

Fastighetskostnader
Driftskostnader	6	–81 885	–83 972
Underhållskostnader		–6 860	–7 686
Fastighetsskatt		–4 889	–5 084
Tomträttsavgälder	7	–3 065	–3 236
Driftsöverskott		134 727	131 007

Central administration	6, 8	–14 889	–13 765
Finansiella intäkter	9	1 024	1 034
Räntekostnader		–34 925	–37 114
Förvaltningsresultat		85 937	81 162

Resultat fastighetsförsäljning		965	243
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	13	172 321	197 902
Värdeförändring räntederivat	3	–8 583	–31 319
Resultat före skatt		250 640	247 988
Skatt på årets resultat	11	76 253	–37 025
Resultat efter skatt		326 893	210 963
Övrigt totalresultat
Summa totalresultat		326 893	210 963
Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.
Resultat per aktie efter skatt, kr		7,92	5,11
Utdelning per aktie (2012 förslag), kr		1,10	1,00
Total utdelning (2012 förslag), Kkr		45 408	41 280
Antal aktier vid periodens slut, tusental		41 280	41 280
Genomsnittligt antal aktier, tusental		41 280	41 280

Kommentarer, Rapport över totalresultat, koncernen

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:

	2012	Kr/m2	2011	Kr/m2
Bostäder	212 855		212 866
Lokaler	13 309		13 412
Garage och p-platser	7 088		7 046
Outhyrt, interna kontrakt mm	-1 826		-2 339
Summa hyresintäkter	231 426	1 127	230 985	1 102

Trots hyresökningar är hyresvärdet i nivå med föregående år beroende på fastighetsförsäljningar och evakueringar i samband med ROT-arbeten. Över 90% av hyresintäkterna kommer från bostadshyresgäster. Outhyrt understiger 1% av hyresvärdet.

Driftskostnader

Driftskostnaderna uppgick totalt till 81 885 (83 972) Kkr enligt nedanstående uppställning:

	2012	Kr/m2	2011	Kr/m2
Värmekostnader	27 201	132	27 233	130
Fastighetsadministration	11 229	55	11 111	53
Övriga driftskostnader1)	43 455	212	45 628	218
Summa driftskostnader	81 885	399	83 972	401

1) I övriga driftskostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 230 (195) Kkr.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift för år 2012 uppgick till 4 889 Kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 365 kr per bostadslägenhet, dock högst 0,4% av taxeringsvärdet.

För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första fem åren och under de fem efterföljande åren tas halv fastighetsavgift ut. För lokaler uppgår fastighetsskatteuttaget till 1,0% på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler. Enligt Riksdagsbeslut kommer fastighetsavgiften 2013 att sänkas och vid nybyggnation kommer ingen fastighetsavgift att tas ut de 15 första åren.

Tomträttsavgälder

Av bolagets 60 fastigheter innehas 34 med äganderätt och 26 med tomträtt. Den totala tomträttsavgälden uppgick år 2012 till 3 065 Kkr med följande bindningstider.

Bindningstid år	Area m2	Kkr
– 5	60 799	2 420
6 – 10	12 081	645
Summa tomträttsavgälder	72 880	3 065

Central administration

Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 14 889 (13 765) Kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (årsredovisning, börsnotering, styrelse etc).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till -33 901 (-36 080) Kkr, en minskning med 2 179 Kkr. Minskningen beror främst på att en större del av räntekostnaden aktiverats på pågående ny- och ombyggnadsprojekt.

Aktiverad räntekostnad uppgick till 4 333 (1 284) Kkr. Uppgifter om HEBAs lån och räntekostnader lämnas i not 3.

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet ökade till 85 937 (81 162) Kkr . Resultatförbättringen på 6%, trots minskad uthyrningsbar area, beror i första hand på minskade drifts- och räntekostnader.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Värdeökningen totalt under året uppgick till 4,2%. Värdeökningen beror främst på sänkta direktavkastningskrav och förändringen i bostadshyror.

Som huvudmetod vid värderingen har en sk kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition.

Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven sträcker sig från 2,6% i Stockholms innerstad till 4,6% i Hägernäs Strand. Se även Forum Fastighetsekonomi ABs marknadsvärdering på sidan 31.

Värdeförändring räntederivat

Värdeförändring räntederivat uppgick till -8 583 (-31 319) Kkr. Värdet har minskat ytterligare jämfört med årsskiftet 2011 till följd av sjunkande långa marknadsräntor. Uppgifter om HEBAs derivatinstrument lämnas i not 3.

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till 250 640 (247 988) Kkr, en ökning med 2 652 Kkr. Resultatförbättringen beror bland annat på ett förbättrat förvaltningsresultat. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och räntederivat påverkar inte kassaflödet.

Skatt på årets resultat

Total skatt på årets resultat uppgick till 76 253 (-37 025) Kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Till följd av sänkt bolagsskatt från 26,3% till 22% har 118 600 Kkr återförts som en engångsintäkt. Aktuell skatt uppgick till 1 725 (12 168) Kkr och avser betald skatt.

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Belopp i Kkr Not	31 dec 2012	31 dec 2011
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 12	1 103	1 283
	1 103	1 283

Förvaltningsfastigheter 13	4 491 117	4 151 112
Materiella anläggningstillgångar 14	2 069	2 273
	4 493 186	4 153 385

Summa anläggningstillgångar	4 494 289	4 154 668

Omsättningstillgångar
Kundfordringar 16	384	127
Övriga fordringar	435	523
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	4 017	2 912
Derivatinstrument 3		447
	4 836	4 009

Likvida medel	1 502	114
	1 502	114

Summa omsättningstillgångar	6 338	4 123
SUMM A TILLGÅNGAR	4 500 627	4 158 791

Kommentarer rapport över finansiell ställning, koncernen

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:

	2012	2011
Bokfört värde vid årets början	4 151 112	3 925 355
Förvärv och nybyggnation	161 314	90 099
Investeringar i befintliga fastigheter	98 381	71 156
Försäljningar	-92 011	–133 400
Värdeförändring	172 321	197 902
Bokfört värde vid årets slut	4 491 117	4 151 112

Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 259 695 (161 255) Kkr varav 161 314 (90 099) Kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och 98 381 (71 156) Kkr avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framförallt ROT-arbete.

Fastighetsbeståndet fördelat per område:

Område	Bokfört värde 2012-12-31	Bokfört värde kr/m2
Innerstaden	427 600	31 344
Söderort	2 448 700	20 714
Västerort	459 600	18 892
Huddinge	355 000	14 313
Lidingö & Täby	688 400	25 277
Summa	4 379 300	21 032
Pågående fastighetsprojekt	111 817
Summa	4 491 117

Samtliga förvaltningsfastigheter och pågående fastighetsprojekt har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Av pågående fastighetsprojekt avser 87 500 Kkr nybyggnation av 85 hyreslägenheter i Annedal. Andra större fastighetsprojekt är bland annat nybyggnation av 72 hyreslägenheter i Norra Djurgårdsstaden. Se även sidorna 8-11.

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Belopp i Kkr Not	31 dec 2012	31 dec 2011
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 17
Aktiekapital	34 400	34 400
Övrigt tillskjutet kapital	6 880	6 880
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat	2 575 858	2 290 245
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	2 617 138	2 331 525
SKULDER
Långfristiga skulder 18
Långfristiga räntebärande skulder	595 492	722 870
Derivatinstrument 3	37 554	29 419
Uppskjuten skatteskuld 19	606 788	684 766
Summa långfristiga skulder	1 239 834	1 437 055
Kortfristiga skulder 18
Leverantörsskulder	57 749	26 830
Skatteskulder	6 956	10 294
Kortfristiga räntebärande skulder	542 360	306 180
Övriga skulder	2 655	17 158
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20	33 935	29 749
Summa kortfristiga skulder	643 655	390 211
SUMM A EGET KAPITAL OCH SKULDER	4 500 627	4 158 791
Poster Inom linjen
Ställda säkerheter för räntebärande skulder 21	1 297 004	1 066 129
Ansvarsförbindelser	Inga	Inga

Eget kapital

Det egna kapitalet ökade till 2 617 138 (2 331 525) Kkr till följd av det positiva totalresultatet 326 893 (210 963) Kkr minus årets utbetalda utdelning om 41 280 (45 408) Kkr. Soliditeten uppgick till 58 (56)% och belåningsgraden till 25 (25)%.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder ökade till 1 137 852 (1 029 050) Kkr, varav 5 469 (18 013) Kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40 000 (40 000) Kkr. Utav totala lånebeloppet på 1 132 383 (1 011 037) Kkr löper 82 514 (146 041) Kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 1,6 (1,9) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader ökade till 47 (29)%. Bolags- och fastighetsförvärv har finansierats med banklån och någon kapitalmarknadsfinansiering i form av obligation eller dylikt har inte gjorts. Närmare specifikation av HEBAs lån redovisas i not 3.

Uppskjuten skattskuld

Uppskjuten skattskuld minskade till 606 788 (684 766) Kkr. Minskningen beror i första hand på sänkt bolagsstatt från 26,3% till 22%. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (22%) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet.

Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen

Belopp i Kkr	Not	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel	Totalt eget kapital hänförligt till moder företagets ägare
Koncernen	17
Eget kapital 2010-12-31		34 400	6 880	2 124 690	2 165 970
Årets totalresultat				210 963	210 963
Utdelning				–45 408	–45 408
Eget kapital 2011-12-31		34 400	6 880	2 290 245	2 331 525
Årets totalresultat				326 893	326 893
Utdelning				–41 280	–41 280
Eget kapital 2012-12-31		34 400	6 880	2 575 858	2 617 138

Rapport över kassaflöden, koncernen

Belopp i Kkr Not	2012	2011
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftsöverskott	134 727	131 007
Central administration	–14 889	–13 765
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet	75	–4 508
Erhållen utdelning Brandkontoret	916	649
Erhållna räntor	108	232
Betalda räntor	–32 439	–37 383
Betald skatt	–5 063	–3 941
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital	83 435	72 291

Förändring av rörelsekapital	16 848	22 180
Kassaflöde från den löpande verksamheten	100 283	94 471

INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter 13	–259 695	–161 255
Övriga investeringar	–1 007	–1 159
Försäljning förvaltningsfastigheter	94 000	134 800
Försäljning av övriga anläggningstillgångar	285	519
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–166 417	–27 095

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	108 927	18 013
Amortering av lån	–125	–60 779
Utbetald utdelning	–41 280	–45 408
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	67 522	–88 174
Årets kassaflöde	1 388	–20 798
Likvida medel vid årets början	114	20 912
Likvida medel vid årets slut	1 502	114

Resultaträkning, moderbolaget

Belopp i Kkr	Not	2012	2011
Hyresintäkter		191 193	191 606

Fastighetskostnader
Driftskostnader	6	–71 205	–73 475
Underhållskostnader		–9 145	–10 744
Fastighetsskatt		–4 474	–4 331
Tomträttsavgälder	7	–2 074	–2 228
Driftnetto		104 295	100 828

Avskrivningar på fastigheter		–10 989	–10 124
Bruttoresultat		93 306	90 704

Central administration	6, 8	–14 700	–13 578
Rörelseresultat		78 606	77 126

Finansiella intäkter	9	86 062	121 424
Räntekostnader		–28 896	–27 747
		57 166	93 677

Resultat efter finansiella poster		135 772	170 803
Bokslutsdispositioner	10	55	–62
Skatt på årets resultat	11	–1 882	–13 185
ÅRETS res ultat		133 945	157 556

Rapport över totalresultat, moderbolaget

Belopp i Kkr	2012	2011
Årets resultat	133 945	157 556
Övrigt totalresultat	-	-
summa TOTALres ultat	133 945	157 556

Balansräkning, moderbolaget

Tillgångar , Kkr	Not	31 dec 2012	31 dec 2011
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter dataprogram	12	1 103	1 283
Materiella anläggningstillgångar		1 103	1 283
Byggnader och mark Inventarier	13 14	1 181 567 2 069	1 034 704 2 273
		1 183 636	1 036 977
Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag	15	250	250
Fordringar hos koncernföretag		612 495 612 745	536 788 537 038
Summa anläggningstillgångar		1 797 484	1 575 298
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag			3 640
Kundfordringar	16	274	90
Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		422 3 627	507 2 509
		4 323	6 746
Likvida medel		6 6	6 6

Summa omsättningstillgångar		4 329	6 752
SUMM A TILLGÅNGAR		1 801 813	1 582 050
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital	17
Bundet eget kapital
Aktiekapital Reservfond		34 400 6 880	34 400 6 880
Fritt eget kapital		41 280	41 280
Balanserad vinst		480 082	363 806
Årets vinst		133 945 614 027	157 556 521 362
Summa eget kapital		655 307	562 642
Obeskattade reserver		7	62

Avsättningar Uppskjuten skatteskuld	19	58 419	56 545
Summa avsättningar		58 419	56 545
Skulder Långfristiga skulder	18
Långfristiga räntebärande skulder		437 342	564 720
Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder		150 437 492	150 564 870
Kortfristiga skulder	18
Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag		45 903 35 300	23 903 35 710
Skatteskulder		5 935	7 434
Kortfristiga räntebärande skulder Övriga skulder		542 360 2 651	306 180 4 228
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	18 439	20 476
Summa kortfristiga skulder		650 588	397 931
SUMM A EGET KAPITAL OCH SKULDER		1 801 813	1 582 050
Poster inom linjen Ställda säkerheter för räntebärande skulder	21	1 078 229	907 354
Ansvarsförbindelser		Inga	Inga

Förändring av eget kapital, moderbolaget

Belopp i Kkr	Not	Aktiekapital	Reservfond	Fritt eget kapital	Summa eget kapital
Moderbolaget	17

Eget kapital 2010-12-31		34 400	6 880	409 214	450 494
Utdelning				-45 408	-45 408
Årets vinst				157 556	157 556
Eget kapital 2011-12-31		34 400	6 880	521 362	562 642
Utdelning				-41 280	-41 280
Årets vinst				133 945	133 945
Eget kapital 2012-12-31		34 400	6 880	614 027	655 307

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i Kkr	2012	2011
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Driftnetto	104 295	100 828
Central administration	–14 700	–13 578
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet	1 144	1 053
Erhållen utdelning Brandkontoret	881	624
Erhållna räntor	100	231
Erhållna räntebidrag		153
Betalda räntor	–28 269	–27 303
Betald skatt	–1 507	–2 944
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital	61 944	59 064
Förändring av rörelsekapital	19 734	26 537
Kassaflöde från den löpande verksamheten	81 678	85 601
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i byggnader och mark	–157 852	–68 373
Övriga investeringar	–1 007	–1 209
Försäljning av övriga anläggningstillgångar	285	519
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–158 574	–69 063
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån	108 927	115 863
Amortering av lån	–125	–60 779
Förändring av långfristiga fordringar	–75 707	–166 070
Anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag	85 081	120 416
Utbetald utdelning	–41 280	–45 408
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	76 896	–35 978
Årets kassaflöde	0	–19 440
Likvida medel vid årets början	6	19 446
Likvida medel vid årets slut	6	6

Tilläggsupplysningar

Not 1 Allmän information

HEBA Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. HEBAs aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, Den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är JP Morgan Bank, Birgitta Härnblad och Charlotte Ericsson.

HEBAs verksamhet är att äga och förvalta bostadsfastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet.

Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2012 har den 27 mars 2013 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 7 maj 2013.

Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2012. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.

Nya eller reviderade IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC som tillämpas fr o m 1 januari 2012 är IAS 1 Finansiella rapporter, IFRS 7 Finansiella instrument samt IAS 12 Inkomstskatter. Dessa nya eller reviderade IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC har ej haft någon effekt på koncernens eller moderbolagets finansiella ställning eller resultat.

Fr o m 1 januari 2011 har Rådet för finansiell rapporterings uttalande UFR 2 Koncernbidrag och aktieägartillskott upphävts. Förändringen har ej haft någon effekt på moderbolagets finansiella ställning eller resultat då inget koncernbidrag eller aktieägartillskott mottagits eller lämnats.

Följande nya och ändrade standarder och tolkningar har ännu inte trätt i kraft:

IFRS 10 Koncernredovisning (1 januari 2014)
IFRS 11 Gemensamma arrangemang (1 januari 2014)
IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra enheter (1 januari 2014)
IFRS 13 Verkligt värde värdering (1 januari 2013)
IAS 19 Ersättningar till anställda (1 januari 2013)
IFRS 9 Finansiella instrument (1 januari 2015)

Företagsledningen har utrett hur de nya IFRS-standard och tolkningar som skall tillämpas första gången fr o m räkenskapsåret 2013 eller senare kommer att påverka koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången. Företagsledningen bedömer att övriga nya och ändrade standarder och tolkningar inte kommer att få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången.

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges.

I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde.

Not 2 REDOVISNINGSPRINCIPER

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkasningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 13.

2.2 Koncernredovisning

Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen HEBA Förvaltnings AB, HEBA Stockholm AB och HEBA Hyresrätten AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen.

Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv.

2.3 Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter.

Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle.

Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt.

Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

2.4 leasing

Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal då en väsentlig del av risker och förmåner som förknippas med ägandet faller på leasegivaren.

HEBA är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3 och not 5, samt leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 7.

Leasingavgifter periodiseras linjärt över leasingperioden.

Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där HEBA är leasetagare, och avser främst kontorsinventarier.

2.5 Aktiverade utgifter dataprogram

Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

2.6 Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 13.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedöming av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en sk kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut.

Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderingsman har Forum Fastighetsekonomi AB anlitats som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet.

Utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.

Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden.

Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.

2.7 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20 % per år.

Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Driftskostnader	730	738	730	738
Central administration	219	223	219	223
Summa	949	961	949	961

2.8 Nedskrivningar

Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.

2.9 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/ balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.

Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39 (se kategorisering under respektive finansiell tillång/finansiell skuld nedan).

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument

Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.

Upplupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektivräntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

2.9.1 Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.

2.9.2 Kundfordringar

Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då kundfordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftskostnad.

2.9.3 Derivatinstrument

Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat.

2.9.4. Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra skulder" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

2.9.5. Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som "Andra skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader.

Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

2.10 SEGMENTSREDOVISNING

HEBAs verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. HEBAs interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till företagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som koncernredovisningen.

2.11 Pensioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2012 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftbestämd plan.

Årets debiterade ITP-premier exklusiv premier för VD uppgår till 303 (314) Kkr.

2.12 Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning.

2.13 Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:

2.13.1 Byggnader och mark

Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Vid reparationer och ombyggnader aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad.

Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet.

Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande:

Byggnader	1%
Aktiverade standardförbättringar i lägenheter
och allmänna utrymmen	3–5%

Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.

2.13.2 Inventarier

Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver.

2.13.3 Aktier i dotterföretag

Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

Not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument

HEBA är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras HEBA för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.

Ränterisk

HEBA har en förhållandevis låg belåningsgrad. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.

För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 380 Mkr bundits på 2 år, 670 Mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 3,6 (3,5) % medan den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,6 (3,1) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med +/- 0,8 Mkr för år 2013. Av räntebärande skulder på 1 137,8 (1 029,1) Mkr löper 82,5 (146,0) Mkr samt checkräkningskredit på 5,4 (18,1) Mkr med rörlig ränta. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2012 framgår av nedanstående tabell.

Räntebindningsstruktur 2012-12-31

Förfallotidpunkt, År	Volym, Mkr	Snittränta, %	Andel, %
2013	82,5	2,8	7
2014	379,9	3,6	34
2015 och framåt	670,0	3,8	59
Summa	1 132,4	3,6	100

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har avtal tecknats om ränteswappar om totalt 591,9 Mkr enligt följande:

			Orealiserad värdeförändring
Startdag	Förfallodag	Nominellt belopp Mkr	derivat Mkr
2010-12-30	2014-06-181)	180,0	–10,6
2009-12-01	2014-12-01	100,0	–3,0
2011-10-12	2016-10-121)	97,9	–11,5
2011-10-19	2016-10-19	100,0	–6,2
2012-12-28	2021-09-30	114,0	–6,3
Summa		591,9	–37,6

1) Utställaren av ränteswapen har möjlighet att förlänga swapavtalet ytterligare 5 år.

Samtliga räntederivat förfaller efter 2013 och redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder.

Teckande swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån skall omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. HEBA minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet, sett över tiden, på minst 50%. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2012 till 1 137,8 (1 029,1) Mkr, varav 5,4 (18,1) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40,0 (40,0) Mkr.

Kapitalbindningsstrukturen för HEBAs fastighetslån per 31 december 2012 framgår av nedanstående tabell.

Kapitalbindningsstruktur 2012-12-31

Förfallotidpunkt, År	Lånebelopp, Mkr	Andel av totala lån, %
2013	536,9	48
2014	150,4	13
2015 och framåt	445,1	39
Summa	1 132,4	100

Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart.

Nedskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande (se även not 16):

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Kundfordringar	1 118	792	963	725
Reserv osäkra fordringar	–734	–665	–689	–635
Summa kundfordringar	384	127	274	90

Not 4 rapportering per segment

Koncernen 2012	Innerstaden	Söderort	Västerort	Huddinge	Lidingö & Täby	Koncernen totalt
Hyresintäkter	19 461	131 934	20 461	25 701	33 869	231 426
Fastighetskostnader
Driftskostnader	-5 872	-47 437	-8 708	-9 319	-10 549	-81 885
Underhållskostnader	-1 268	-4 325	-391	-478	-398	-6 860
Fastighetsskatt	-674	-2 646	-328	-617	-624	-4 889
Tomträttsavgälder		-2 497	-568			-3 065
Driftsöverskott	11 647	75 029	10 466	15 287	22 298	134 727
Värdeförändring
Resultat fastighetsförsäljning	965					965
Fastighet, orealiserad	41 860	77 491	14 595	15 265	23 110	172 321
Resultat	54 472	152 520	25 061	30 552	45 408	308 013
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	444 600	2 455 200	547 917	355 000	688 400	4 491 117
Övriga anläggningstillgångar *)	208	1 800	371	378	415	3 172
Kortfristiga fordringar *)	317	2 745	565	576	633	4 836
Ofördelade tillgångar						1 502
Summa tillgångar	445 125	2 459 745	548 853	355 954	689 448	4 500 627
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder *)	6 181	53 560	11 022	11 237	12 339	94 339
Ofördelade skulder						6 956
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	6 181	53 560	11 022	11 237	12 339	101 295
Investeringar	8 961	78 925	162 189	7 855	2 772	260 702
Koncernen 2011	Innerstaden	Söderort	Västerort	Huddinge	Lidingö & Täby	Koncernen totalt
Hyresintäkter	19 368	130 834	22 940	24 970	32 873	230 985
Fastighetskostnader
Driftskostnader	–6 034	–49 232	–9 228	–9 275	–10 203	–83 972
Underhållskostnader	–780	–4 817	–653	–869	–567	–7 686
Fastighetsskatt	–678	–2 762	–546	–593	–505	–5 084
Tomträttsavgälder		–2 511	–725			–3 236
Bruttoresultat	11 876	71 512	11 788	14 233	21 598	131 007
Värdeförändring
Resultat fastighetsförsäljning		107	136			243
Fastighet, orealiserad	12 820	148 203	7 015	8 383	21 481	197 902
Resultat	24 696	219 822	18 939	22 616	43 079	329 152
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	485 856	2 299 356	371 250	332 000	662 650	4 151 112
Övriga anläggningstillgångar *)	280	2 049	327	429	471	3 556
Kortfristiga fordringar *)	281	2 051	328	430	472	3 562
Ofördelade tillgångar						561
Summa tillgångar	486 417	2 303 456	371 905	332 859	663 593	4 158 791
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder *)	5 815	42 461	6 783	8 902	9 776	73 737
Ofördelade skulder						10 294
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	5 815	42 461	6 783	8 902	9 776	84 031

*) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel

Koncernens driftöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftöverskottet 134 727 (131 007) Kkr och resultatet före skatt 250 640 (247 988) Kkr består av central administration –14 889 (–13 765) Kkr, finansnetto -33 901 (-36 080) Kkr, vinst vid fastighetsförsäljning 965 (243) Kkr och värdeförändring förvaltningsfastigheter och räntederivat 163 738 (166 583) Kkr.

Not 5 hyresintäkter

	Antal	Kontrakts	Andel av
Konraktsförfallostruktur	kontrakt	värde	värdet
Kommersiellt, löptid
2013	118	1 645	1%
2014	50	4 386	2%
2015	28	2 645	1%
2016	30	2 287	1%
Övriga	8	603	0%
Summa lokaler	234	11 566	5%

Vakanta lokaler	18	352	0%
Vakanta lokaler pga ROT-ombyggnad	5	132	0%
Interna kontrakt	8	1 331	1%
Bostäder*)	2 993	227 314	91%
Garage och p-platser	1 454	7 744	3%
Summa	4 712	248 439	100%

*) Varav 3 736 Kkr avser kontraktsvärde fastigheten Bisvärmen 5 efter ROT-arbete med inflyttning februari–mars 2013.

Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal. Per 2012-12-31 uppgick kontrakten till 4 712 st. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 till 6 år och indexregleras. Hyresavtal avseende bostäder ingås normalt i tillsvidareform där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.

Not 6 anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda har varit följande:

		2012 varav män		2011 varav män
Moderbolaget	24	18	24	18
Dotterföretag
Koncernen totalt	24	18	24	18

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Ersättningar har kostnads förts enligt följande:	2012 Löner och ersättn.	Sociala kostnader	2011 Löner och ersättn.	Sociala kostnader
Moderbolaget	14 125	6 608	13 348	6 016
(varav pensionskostnader)		[2 322]		[2 063]
Dotterföretag
(varav pensionskostnader)
Koncernen totalt	14 125	6 608	13 348	6 016
(varav pensionskostnader)		[2 322]		[2 063]

Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 675 (644) Kkr styrelse och VD.

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande:

	2012 Styrelse och VD	Övriga anställda	2011 Styrelse och VD	Övriga anställda
Moderbolaget	3 527	10 598	3 408	9 940
Dotterföretag
Koncernen totalt	3 527	10 598	3 408	9 940

Styrelsens ordförande och övriga ledamöter

Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 120 (1 120) Kkr varav 280 (280) Kkr till styrelsens ordförande och med 140 (140) Kkr till envar av övriga ledamöter.

Därutöver har arvode enligt räkning utgått till advokatbyrån Bird & Bird, där styrelsens ordförande Sören Härnblad är verksam med 540 (680) kkr avseende juridiska konsultationer varav juridiskt biträde vid fastighetsförvärv samt avyttring ingår med 329 (376) Kkr.

Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej.

Verkställande direktör

Till VD har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 446 Kkr. För VD utgår pensionspremie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2012 uppgick till 675 Kkr. Därutöver har VD rätt till direktpension från bolaget fr o m 62 år t o m fyllda 65 år. Pensionen utgår beroende på pensionsålder med mellan 60–75% av den fasta lönen.

Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Avgångsverderlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.

Styrelsens ersättningskommitté bestående av Leif Mellqvist, Lars Åberg och Sören Härnblad bereder frågan om VD:s lön och övriga villkor och underställer denna till styrelsen för beslut.

Ledande befattningshavare

Till andra ledande befattningshavare, 4 personer har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 702 Kkr. Därutöver tillkommer bonus för år 2012 med 225 Kkr. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.

Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2012 uppgick till 677 Kkr.

Övrig personal

Företagets bonsussystem omfattar all heltidsanställd personal förutom VD. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.

Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag	2012	2011
Andel kvinnor
Styrelse	29%	29%
Övriga ledande befattningshavare	20%	20%

Sjukfrånvaro
Koncern och moderbolag	2012	2011
Total sjukfrånvaro	2%	2%
– sjukfrånvaro för kvinnor	3%	2%
– sjukfrånvaro för män	2%	2%
– anställda 30–49 år	2%	2%

Not 7 tomträttsavgälder

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Förfallotidpunkt inom ett år	13		13
Förfallotidpunkt 1–5 år	2 407	1 304	1 416	897
Förfallotidpunkt efter 5 år	645	1 741	645	1 157
	3 065	3 045	2 074	2 054

Sålda fastigheter		191		174
Summa	3 065	3 236	2 074	2 228

Not 8 central administration

I kostnaderna för central administration ingår bl a kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.

Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Revisionsuppdraget
Ernst & Young AB	359	286	359	286
Deloitte AB		145		145
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Ernst & Young AB	146		146
Övriga tjänster
Summa	505	431	505	431

Not 9 finansiella intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag			85 081	120 416
Utdelning allframtids brandförsäkring	916	649	881	624
Ränteintäkter	108	234	100	231
Räntebidrag		151		153
Summa	1 024	1 034	86 062	121 424

Not 10 bokslutsdispositioner

	Moderbolaget
	2012	2011
Överavskrivning på inventarier	55	–62
Summa	55	–62

Not 11 skatt

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Aktuell skatt
Årets skattekostnad	-1 717	-12 167		-10 087
Skatt hänförlig till tidigare år	-8	-1	-8	-12

Uppskjuten skatt
Obeskattade reserver i koncernföretag	-488	-16
Finansiella instrument	2 257	8 237
Omräkning uppskjuten skatt (22 %)	118 600		11 419
Underskottsavdrag	18 207	538	4 685
Skillnaden mellan fastigheternas
bokförda och skattemässiga
värde	-60 598	-33 616	-17 978	-3 086
Summa	76 253	-37 025	-1 882	-13 185

Redovisat resultat
före skatt	250 640	247 988	135 827	170 741

Skatt enligt gällande skattesats,
26,3 %	-65 918	-65 221	-35 723	-44 905
Skatt hänförlig till tidigare år	-8	-1	-8	-12
Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag			22 376	31 669
Återföring uppskjuten skatt vid
försäljning	21 302	32 864
Avdrag uppskjuten skatt vid försäljning		-4 742
Omräkning uppskjuten skatt
(22 %)	118 600		11 419
Underskottsavdrag tidigare år	1 974
Skatteeffekt ej skattepliktiga
intäkter	492	180	232	165
Skatteeffekt ej avdragsgilla
kostnader	-189	-105	-178	-102
Summa	76 253	-37 025	-1 882	-13 185
Effektiv skattesats	-30,4%	14,9%	1,4%	7,7%

Not 12 Immateriella anläggningstillgångar

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	1 797	1 672	1 797	1 672
Investeringar		125		125
Utgående anskaffningsvärde	1 797	1 797	1 797	1 797
Ingående ackumulerade avskrivningar	-514	-334	-514	-334
Årets avskrivningar	-180	-180	-180	-180
Utgående ackumulerade avskrivningar	-694	-514	-694	-514
Utgående planenligt restvärde	1 103	1 283	1 103	1 283

Avser balanserade utgifter för dataprogram.

Not 13 förvaltningsfastigheter/byggnader och mark Not 14 materiella anläggningstillgångar/inventarier

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	4 151 112	3 925 355
Investeringar	259 695	161 255
Försäljningar	-92 011	-133 400
Värdeförändring	172 321	197 902
Utgående balans	4 491 117	4 151 112
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde			1 017 870	949 497
Investeringar			157 852	68 373
Utgående anskaffningsvärde			1 175 722	1 017 870
Ingående ackumulerade
avskrivningar			-101 961	-91 837
Årets avskrivningar			-10 989	-10 124
Utgående ackumulerade
avskrivningar			-112 950	-101 961
Mark
Ingående anskaffningsvärde			118 795	118 795
Utgående anskaffningsvärde			118 795	118 795

Utgående planenligt värde			1 181 567	1 034 704
Taxeringsvärden
Byggnader	1 613 389	1 628 567	1 296 783	1 296 783
Mark	923 355	925 303	791 850	791 850
Varav mark tomträtter	-280 165	-280 165	-182 060	-182 060
Summa	2 256 579	2 273 705	1 906 573	1 906 573

Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar.

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsområdet. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Genom löpande ombyggnader och förvärv av nybyggda fastigheter håller en betydande del av lägenhetsbeståndet en modern standard. Totalt är ca 46 % av lägenheterna ny- eller ombyggda 1996 eller senare.

Samtliga fastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.

Värderingen har som huvudmetod utförts genom s k kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton, räntebidrag och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Följande antaganden och bedömningar har använts;

• Inflationstakten har antagits till 1 % år 2013 och därefter 2 % per år.

Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller för lokaler med lokalhyreskontraktets indexuppräkning. Hyrorna har i förekommande fall
anpassats till marknadshyra vid kontrakttidens utgång. • Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån, sannolik köpare och fastighetens marknadsposition.
Avkastningskraven sträcker sig från 2,6 % i Stockholms innerstad till 4,6 % i Hägernäs Strand.

Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 4 333 Kkr i koncernen och 1 782 Kkr i moderbolaget.

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Ingående anskaffningsvärde	6 658	6 706	6 658	6 706
Investeringar	1 007	1 034	1 007	1 034
Försäljningar och utrangeringar	-757	–1 082	-757	–1 082
Utgående anskaffningsvärde	6 908	6 658	6 908	6 658
Ingående ackumulerade avskrivningar	-4 385	–4 074	-4 385	–4 074
Försäljningar och utrangeringar	495	650	495	650
Årets avskrivningar	-949	–961	-949	–961
Utgående ackumulerade avskrivningar	-4 839	–4 385	-4 839	–4 385
Utgående planenligt
restvärde	2 069	2 273	2 069	2 273
Framtida minimileaseavgifter
Förfallotidpunkt inom ett år	132	120	132	120
Förfallotidpunkt 1–5 år	538	348	538	348

Not 15 aktier i dotterföretag

Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag.

Direktägda dotterföretag/ Org nr/Säte	Antal	Andel (%)	Bokfört värde	Eget kapital
HEBA Förvaltnings AB 556601–0657, Stockholm	1 000	100	100	100
HEBA Stockholm AB 556793–0374, Stockholm	1 000	100	100	100
HEBA Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm	500	100	50	50
Summa			250

Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

Not 16 kundfordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Kundfordringar	1 118	792	963	725

Reserv vid årets början	665	735	635	735
Årets reserveringar	424	286	400	256
Återförda reserveringar	-276	–287	-273	–287
Konstaterade förluster	-79	–69	-73	–69
Reserv vid årets slut	734	665	689	635

Summa	384	127	274	90

Förfallostruktur kundfordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Förfallet belopp	1 094	792	940	725
Varav förfallna mellan 0–90 dgr	395	44	290	15
Varav förfallna mellan 90–180 dgr	31	74	15	69
Varav förfallna mer än 180 dgr	668	674	635	641
Reserv för osäkra fordringar	734	665	689	635

Not 17 aktiekapital

Aktiekapital	Antal, tusental	Kkr	Röster á	Summa röster tusental
Serie A	4 128	3 440	10	41 280
Serie B	37 152	30 960	1	37 152
Summa	41 280	34 400		78 432

Kvotvärdet är 0,833 per aktie.

Not 18 SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	542 360	306 180	542 360	306 180
(varav checkräkningskredit)	[5 469]	[18 013]	[5 469]	[18 013]
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	101 295	84 031	108 228	91 751
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1-5 år	595 492	722 870	437 342	564 720
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år			150	150
Summa exkl uppskjuten skatteskuld och räntederivat	1 239 147	1 113 081	1 088 080	962 801

Not 19 Uppskjuten skatteSKULD

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Skatt avseende:
Obeskattade reserver i koncernföretag
Ingående balans	16
Förändring rapport över totalresultat	405	16
Utgående balans	421	16

Finansiella instrument
Ingående balans	-7 620	617
Förändring rapport över totalresultat	-642	-8 237
Utgående balans	-8 262	-7 620

Underskottsavdrag
Ingående balans	-538
Förändring rapport över
totalresultat	-15 142	-538	-3 919
Utgående balans	-15 680	-538	-3 919
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Ingående balans	692 908	663 848	56 545	53 459
Försäljning fastigheter via bolag	-21 302	-4 742
Justering tillgångsförvärv		186
Förändring rapport över totalresultat	-41 297	33 616	5 793	3 086
Utgående balans	630 309	692 908	62 338	56 545
Summa utgående balans	606 788	684 766	58 419	56 545

Not 20 upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Upplupna lönerelaterade kostnader	2 988	2 455	2 988	2 455
Upplupna räntor	1 515	590	1 515	590
Förutbetalda hyresintäkter	11 655	17 600	8 968	14 672
Övrigt	17 777	9 104	4 968	2 759
Summa	33 935	29 749	18 439	20 476

Not 21 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR RÄNTEBÄRANDE SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
	2012	2011	2012	2011
Fastighetsinteckningar	1 297 004	1 066 004	1 078 229	907 229
(varav inteckningar i tomträtt)	[391 951]	[294 376]	[135 601]	[135 601]
Skuld till Stockholms stads brandförsäkringskontor (särskild förmånsrätt enligt förmånsrättslagens övergångs
bestämmelser 3 p)		125		125
Summa	1 297 004	1 066 129	1 078 229	907 354

Not 22 FINANSIELLA INSTRUMENT

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.

			Finansiella skulder och tillgångar värderade till		Finansiella skulder värderade
	Låne- och kundfordringar			verkligt värde via resultatet		till upplupet anskaffningsvärde
	2012	2011	2012	2011	2012	2011
Kundfordringar	384	127
Övriga fordringar	90	141
Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter	4 017	2 912
Likvida medel	1 502	114
Långfristiga skulder					-595 492	-722 870
Derivatinstrument			-37 554	-28 972
Leverantörsskulder					-57 749	-26 830
Övriga skulder					-542 362	-319 141
Upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter					-33 935	-29 749
Summa	5 993	3 294	-37 554	-28 972	-1 229 538	-1 098 590

Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt nivå 2 utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på underliggande lån mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Not 23 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 1:3 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2:3. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i

enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 27 mars 2013

Sören Härnblad Rolf H Andersson Christer Dahlström Lena Hedlund

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Christina Holmbergh Leif Mellqvist Lars Åberg

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Lennart Karlsson Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 27 mars 2013. Ernst & Young AB

Magnus Fredmer Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i HEBA Fastighets AB (publ) Org nr 556057–3981

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för HEBA Fastighets AB (publ) för år 2012 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-47. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 42-64.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Uttalanden

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-47. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för HEBA Fastighets AB (publ) för år 2012. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-47 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Uttalanden

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Stockholm den 27 mars 2013 Ernst & Young AB

Magnus Fredmer Auktoriserad revisor

Ledning

Jan lundin

Förvaltningsansvarig Född 1961 Anställd sedan 2003 Tidigare anställningar: Gatukontoret och Stockholmshem Utbildning: Gymnasieingenjör Tidigare ledande befattningar: Förvaltare, Arbetschef Styrelseuppdrag: Förvaltarföreningen i Stockholm Aktieinnehav i HEBA: 0

lennart karlsson

VD Född 1954 Anställd sedan 2008 Tidigare anställningar: VD Akademiska Hus Stockholm AB och VD Förvaltnings AB Galären Utbildning: Civ Ing KTH, MBA Handelshögskolan i Stockholm Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären Luleå AB Aktieinnehav i HEBA: 24 146 B-aktier

frank sadleir

Ekonomichef Född 1956 Anställd sedan 1999 Tidigare anställningar: Försäkringskassan, Skatteverket och Deloitte Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar: Auktoriserad revisor Aktieinnehav i HEBA: 1 200 B-aktier

ann-marie severin

VD assistent Född 1955 Anställd sedan 2009 Tidigare anställningar: SAS och Austrian Airlines Utbildning: Marknadsekonom IHM Tidigare ledande befattningar: Marknadschef Aktieinnehav i HEBA: 0

MARCUS TÄRNÅSEN

Chef Projektutveckling Född 1973 Anställd sedan 2010 Tidigare anställningar: DTZ Sweden AB och NCC Boende Utbildning: Civ Ing KTH Tidigare ledande befattningar: Projektchef, Exploateringschef Aktieinnehav i HEBA: 0

Styrelse och revisor

Sören Härnblad Ordförande Danderyd, född 1945 Styrelseledamot sedan 1984 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: Advokat vid Bird & Bird Advokat KB Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Förvaltnings AB Vretensborg och Energivärden Holding AB samt ledamot i Mirmor Holding AB och dess helägda dotterbolag och Fastighetsmäklare Johan Vogel AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 34 320 A-aktier, 177 456 B-aktier Aktieinnehav via bolag: 64 600 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 1 149 480 A-aktier, 4 257 040 B-aktier

Rolf H Andersson

Ledamot Lidingö, född 1950 Styrelseledamot sedan 2003 Utbildning: Byggnadsingenjör Nuvarande befattning: Egen företagare i fastighetsbranchen Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Bro Byggnads AB, Förvaltnings AB Kubiken och Fastighets AB Prästgården Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 822 900 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 1 023 900 B-aktier

Christer Dahlström Ledamot

Stockholm, född 1943 Styrelseledamot sedan 2006 Utbildning: Pol mag Tidigare ledande befattningar: VD i Priveq , VD Skandia Investment Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Pinntuvorna AB, ledamot i Xano Industri AB och Svolder AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 20 000 B-aktier

Christina Holmbergh

Ledamot Lidingö, född 1967 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: VD i Lansen Förvaltnings AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, andre vice ordförande i Fastighetsägarna Stockholms fullmäktige Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 457 080 A-aktier, 1 954 902 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 457 080 A-aktier, 1 954 902 B-aktier

Leif Mellqvist

Ledamot Stockholm, född 1939 Styrelseledamot sedan 1994 Utbildning: Företagsekonom Tidigare ledande befattningar: VD i PK Finans AB, vice vd i PK Banken, Nordbanken, Stadshypotek Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Memfive AB, Terana AB, Vindrosen AB, AB Selfinans, Aktieslussen AB och ledamot i Anders Bodin Fastigheter AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB via bolag: 55 475 B-aktier genom bolag

Lars Åberg

Ledamot Stockholm, född 1948 Styrelseledamot sedan 1985 Utbildning: Mellanstadielärare Tidigare ledande befattningar: VD Kontorsskolan AB, ledamot i Inpipe AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Analysgruppen AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 144 840 A-aktier, 96 939 B-aktier

Lena Hedlund

Ledamot Stocksund, född 1961 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör Nuvarande befattning: Egen konsultverksamhet Tidigare ledande befattningar: Chef Kundkommunikation Alecta, Kommunikationschef SBAB Bank, Chef företagsmarknad SBAB Bank, Stadshypotek AB Eget aktieinnehav i HEBA Fastighets AB: 5 000 B-aktier

Aktieinnehav avser per den 31 december 2012

Revisor

Huvudansvarig revisor Född 1964

Fem år i sammandrag

Belopp i Mkr	2012	2011	2010	2009	2008
Resultat räkningar
Hyresintäkter	231	231	236	205	197
Drifts- och underhållskostnader	-88	-92	-98	-85	-84
Fastighetsskatt	-5	-5	-5	-5	-4
Tomträttsavgälder	-3	-3	-3	-2	-2
Driftsöverskott	135	131	130	113	107
Centrala adm.kostnader	-15	-14	-14	-15	-14
Finansiella intäkter	1	1	2	2	4
Finansiella kostnader	-35	-37	-33	-19	-26
Förvaltningsresultat	86	81	85	81	71
Resultat fastighetsförsäljning	1		8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	172	198	192	123	-160
Värdeförändring räntederivat	-8	-31	5	-3
Resultat före skatt	251	248	290	201	-89
Skatt	76	-37	-50	-53	64
Årets resultat	327	211	240	148	-25
Balansräkningar
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	4 491	4 151	3 925	3 283	3 041
Övriga anläggningstillgångar Räntederivat	3	4	4 2	4	4
Omsättningstillgångar	5	4	7	205	9
Likvida medel	2		21	1	4
Summa tillgångar	4 501	4 159	3 959	3 493	3 058
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 617	2 332	2 166	1 967	1 856
Räntederivat	38	29		3
Uppskjuten skatteskuld	607	685	664	632	596
Räntebärande skulder	1 138	1 029	1 072	833	561
Icke räntebärande skulder	101	84	57	58	45
Summa eget kapital och skulder	4 501	4 159	3 959	3 493	3 058
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm	205	210	227	209	207
Direktavkastning, %	3,1	3,2	3,3	3,5	3,5
Hyresintäkter per kvm, kr Drift och underhåll per kvm, kr	1 127 432	1 102 437	1 037 428	985 410	944 402
Bokfört värde per kvm, kr	21 032	19 731	18 345	15 741	14 575

Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr	100,3	94,5	92,4	64,1	48,2
Investeringar, Mkr	260,7	162,4	602,7	120,0	103,0
Överskottsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr	58,2 3,5	56,7 3,2	55,2 3,6	54,9 5,4	54,2 3,7
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %	3,6	3,5	3,6	2,8	3,6
Skuldsättningsgrad, ggr	0,4	0,4	0,5	0,4	0,3
Belåningsgrad, %	25,3	24,8	27,3	25,4	18,4
Soliditet, %	58,2	56,1	54,7	56,3	60,7
Avkastning eget kapital, %	13,2	9,4	11,6	7,7	-1,3
Avkastning totalt kapital, %	6,6	7,0	8,7	6,7	-2,0
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr	7,92	5,11	5,80	3,59	-0,62
Kassaflöde, kr	2,43	2,29	2,24	1,55	1,17
Eget kapital , kr	63,40	56,48	52,47	47,66	44,97
Substansvärde, kr	78,67	73,40	68,55	63,00	59,34
Börskurs, kr	63,75	60,00	67,75	55,00	49,00
Fastigheternas bokförda värde, kr	108,80	100,56	95,09	79,53	73,67
Antal aktier vid årets slut, tusental	41 280	41 280	41 280	41 280	41 280
Genomsnittligt antal aktier, tusental	41 280	41 280	41 280	41 280	41 280

Definitioner

Direktavkastning

Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Kassaflöde

Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar av rörelsekapitalet.

Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med tillägg för ränteintäkter i relation till räntekostnader minus räntebidrag.

Genomsnittlig ränta på fastighetslån

Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde.

Soliditet

Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

Avkastning eget kapital

Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt exkl jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.

Data per aktie

Resultat efter skatt

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.

Kassaflöde

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.

Eget kapital

Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Substansvärde

Eget kapital med tillägg av fastigheternas uppskjutna skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Fastigheternas bokförda värde

Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Definitioner för aktieinformationen sid 38–39

P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt.

P/E-tal II

Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.

Totalavkastning

Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början.

HEBA Fastighets AB (publ) bildades 1952. Affärsidén är att erbjuda hyresgästerna en hög servicenivå, ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom ett långsiktigt ägande, engagerad förvaltning och aktiv fastighetsutveckling. HEBA Fastighets AB omfattar 60 fastigheter, ca 3 000 bostäder och 300 lokaler. HEBA är sedan år 1994 noterad på Nasdaq OMX Stockholmsbörsen, Mid Cap listan.

Ytterligare information om bolaget finns på www.hebafast.se

AI assistant

HEBA Fastighets — Annual Report 2013

3056_10-k_2013-03-27_2ac4ae60-95e2-4a5d-aa58-7a3c1c626e0f.pdf

Välkommen till årsstämma

Årsstämma

Årsstämma 2013 i HEBA Fastighets AB (publ)

Anmälan

Information kan beställas per

Året som gick

Nyckeltal

Innehåll

Våra hyresgästers HEBA i korthet bästa vän

Ett personligare värdskap

Vi växer på en fast grund

Långsiktig ägare med trogna hyresgäster

VD har ordet

HEBA levererar ett rekordresultat under jubileumsåret

Tillväxt och föryngring av HEBAs fastighetsbestånd

Hyresrätten vinner mark

Våra hyresgäster tycker att vi levererar en bra service och de upplever att de får valuta för pengarna hos HEBA »

Stimulans för ett ökat bostadsbyggande

Goda framtidsutsikter för HEBA

Lennart Karlsson

Affärsidé Strategi Mål

Affärsidé Strategi

Mål

Våra projekt

Kommande

Nya studentoch gästforskarbostäder i Solna

Kommande Allt närmare byggstart i Gubbängen

Kommande Miljötänkande på en ny nivå

Våra projekt fortsättning

Planerade och pågående Lägenheter blir som nya på Lidingö, Gullmarsplan och i Västertorp

Lägre energiförbrukning och högre trivsel

Pågående 85 lägenheter i Annedal

Avslutade Sponsring Vattenfallet helt inflyttat

HEBA värnar om stockholmarnas naturmiljö

Våra hyresgäster

...som hyresgäst får man alltid hjälp om problem skulle uppstå med lägenheten – det värdesätter jag högt!

Hur trivs du som hyresgäst hos HEBA?

Hur trivs du i området?

Varför valde du nyproduktion?

Varför hyresrätt?

Våra hyresgäster fortsättning

Hur trivs du som hyresgäst hos HEBA?

Hur trivs du i området?

Närheten till naturen är ett stort plus.

Varför valde du nyproduktion?

Varför hyresrätt?

NKI-åtgärder under året som gått

Pennvässaren 2

Höken 30

Veken 8

Stubinen 3

Galeasen 4

Fregatten 4

Markan 6

Skrubbhyveln 5

Gradsågen 3

Ryggsågen 3

Pennteckningen

Östmarksgatan

Hökarängen

Reversen 2

Isdubben 1

Maskrosen 4

Vildrosen 14

Förgyllda Bägaren 3 och 4

Förgyllda Bägaren 2

Rådsvägen 8

Rådsvägen 10

Rådsvägen 12

Rådsvägen 14

Marknad

Hyresmarknaden

Trender

Stockholm växer med ett Göteborg

Marknad fortsättning

Byggmarknaden

Upplåtelseformer och kategoriboende

HEBA Fastighets Annual Report 2013