AI assistant
HEBA Fastighets — Annual Report 2012
Mar 30, 2012
3056_10-k_2012-03-30_2c1e3121-bf90-4b34-bf2f-313171451d1c.pdf
Annual Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Vi växer på en fast grund
Årsredovisning 2011
Välkommen till årsstämma
25 april
taga i stämman.
Välkommen till årsstämma
Årsstämma 2012 i HEBA Fastighets AB (publ) äger rum torsdagen den 3 maj 2012 kl 16.30 på Konferens Spårvagnshallarna, Spårvagnen, Birger Jarlsgatan 57, Stockholm.
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste senast den 25 april 2012 hos Euroclear Sweden AB tillfälligt ha registrerat sina aktier i eget namn för att äga rätt att del-
3 maj 25 april
Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 25 april 2012 dels anmäla sig hos bolaget senast klockan 16.00 den 25 april 2012 till HEBA Fastighets AB (publ), Box 17006, 104 62 Stockholm eller per telefon 08-442 44 40 eller per e-post [email protected]
Utdelning Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 1,00 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås
8 maj 11 maj
Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 11 maj 2012.
3 maj 2 augusti
Delårsrapport för januari-mars 2012 publiceras den 3 maj 2012.
den 8 maj 2012.
Halvårsrapport januari-juni 2012 publiceras den 2 augusti 2012.
Delårsrapport januariseptember 2012 publiceras den 8 november 2012
Bokslutskommuniké 2012 publiceras februari 2013.
Årsredovisning 2012 publiceras mars 2013.
Information kan beställas per telefon 08-442 44 40 eller per fax 08-442 44 42 eller e-post [email protected]
Året som gick
- Driftsöverskottet uppgick till 131,0 (130,3) Mkr. •
- Resultatet efter finansiella poster uppgick till 248,0 (289,7) Mkr. I resultatet ingår vinst vid fastighetsförsäljningar och orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter och räntederivat med 166,8 (204,5) Mkr. Resultatet exklusive vinst vid fastighetsförsäljningar och orealiserade värdeförändringar uppgick till 81,2 (85,2) Mkr. •
- Resultatet efter skatt uppgick till 211,0 (239,5) Mkr, vilket motsvarar 5,11 (5,80) kr per aktie. •
- Påbörjat nyproduktion i Råcksta (77 lägenheter) samt ROT av bostäder vid Gullmarsplan (52 lägenheter). Försäljning av fastigheter i Västberga och Nälsta. •
- Aktieutdelningen föreslås till 1,00 (1,00 samt en extrautdelning 0,10) kr per aktie. •
Nyckeltal
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal: | ||
| Hyresintäkter, Mkr | 231,0 | 235,9 |
| Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm | 209,7 | 227,5 |
| Direktavkastning, % | 3,2 | 3,3 |
| Bokfört värde per kvm, kr | 19 731 | 18 345 |
| Finansiella nyckeltal: | ||
| Kassaflöde, Mkr | 94,5 | 92,4 |
| Investeringar, Mkr | 162,4 | 602,7 |
| Soliditet, % | 56,1 | 54,7 |
| Data per aktie: | ||
| Resultat efter skatt, kr | 5,11 | 5,80 |
| Utdelning (2011 förslag), kr | 1,00 | 1,10 |
| Börskurs den 31 december, kr | 60,00 | 67,75 |
| Substansvärde, kr | 73,40 | 68,55 |
Innehåll
- 1 Året som gick
- 2 HEBA i korthet
- 4 VD har ordet
- 6 Affärsidé, mål och strategier
- 8 HEBAs projekt
- 12 Våra hyresgäster
- 14 Marknad
- 17 Möjligheter och risker
- 18 HEBAs fastigheter översikt
- 20 HEBAs fastigheter
- 26 Fastighetsförteckning
- 30 Fastighetsbeståndet
- 31 Marknadsvärdering 32 Ansvarsfullt företagande
- 36 Organisation och medarbetare
- 38 HEBA-aktien och ägarna
- 40 Finansiell ställning
- 42 Förvaltningsberättelsen
- 48 Rapport över totalresultat, koncernen
- 50 Rapport över finansiell ställning,
- koncernen
- 52 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
- 52 Rapport över kassaflöden, koncernen
- 53 Resultaträkning, moderbolaget
- 54 Balansräkning, moderbolaget
- 55 Förändring av eget kapital, moderbolaget
- 55 Kassaflödesanalys, moderbolaget
- 56 Tilläggsupplysningar
- 65 Revisionsberättelse
- 66 Ledning, styrelse och revisorer
- 68 Fem år i sammandrag
- 69 Definitioner
HEBA i korthet
HEBA är ett fastighetsbolag med fokus på att erbjuda attraktiva hyreslägenheter. Ända sedan starten har vi arbetat för att erbjuda ett tryggt, trivsamt och personligt boende för våra hyresgäster. Det ska vi fortsätta med. Det är nämligen det som gjort oss till ett av de fastighetsbolag som har de mest lojala hyresgästerna.
Våra hyresgästers bästa vän
Vi vill vara marknadens bästa hyresvärd för bostadshyresgäster. För att lyckas med det har vi valt att fokusera på områden som vi känner till väl och där vi vet att vi kan erbjuda något extra. På HEBA står alltid trygghet och långsiktighet högt på agendan. Det gäller såväl i förvaltningen av våra fastigheter som i relationer med våra hyresgäster.
Ett personligare värdskap
Vi har koncentrerat vårt fastighetsinnehav till Stockholmsområdet. Det är ett område vi har lång erfarenhet av och som vi har en stark koppling till. För oss på HEBA är det viktigt att finnas nära våra hyresgäster. Därför tar vi själva ansvar för förvaltningen av våra fastigheter. En HEBA-hyresgäst ska alltid veta vem man ska vända sig till i frågor om sin bostad.
Vi växer på en fast grund
Vi hade inte varit det företag vi är idag utan att ständigt ha utvecklat och förbättrat vår verksamhet. Vi kanske inte är de som har framhävt våra framgångar. I stället har nöjda hyresgäster, effektiv förvaltning och en stabil ekonomi varit viktigare. Med en sund inställning till ekonomi har vi idag en stark balansräkning och en soliditet på 56,1%. Det gör oss mindre känsliga för tillfälliga upp- och nedgångar på marknaden samtidigt som det öppnar för möjligheter i form av förvärv. HEBA har som riktmärke att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.
Långsiktig ägare med trogna hyresgäster
HEBA Fastighets AB bildades i november 1952. Sedan dess har mycket hänt, Stockholm har förändrats och HEBA har utvecklats. HEBA startades av två byggmästare, Karl Holmberg och Folke Ericsson. Det är ett ursprung vi är stolta över och som fortfarande är en del av vår identitet. Inom HEBA finns gedigen kunskap om fastigheter.
Den 21 november 2012 fyller HEBA 60 år. Vi kommer att uppmärksamma detta på lite olika sätt, först och främst till våra hyresgäster. Vi har tagit fram en jubileumslogo som kommer att synas på våra trycksaker.
Vi är stolta över den fina utveckling bolaget haft under dessa 60 år. Vår målsättning är att fortsatt sätta hyresgästen i centrum med god service.
VD har ordet
Ett växande Stockholm skapar möjligheter
Året som gått har kännetecknats av en fortsatt kraftig befolkningstillväxt i Stockholmsområdet och en orolig finansmarknad. För HEBAs del innebär det en väldigt hög efterfrågan på våra bostäder. Vår starka finansiella ställning öppnar för investeringar i nyproduktion och modernisering av det befintliga fastighetsbeståndet.
HEBA har under 2011 ökat takten avseende nyproduktion och ROT av bostäder i Stockholm. Under 2011 startade vi nyproduktion av 77 lägenheter i Råcksta och projektering av 85 nya lägenheter i Annedal. I Norra Djurgårdsstaden och i Gubbängen pågår detaljplanearbete för ytterligare 130 lägenheter.
Under 2011 har vi arbetat för att få till ett samarbete med Akademiska Hus och Karolinska Institutet. I februari 2012 tecknade HEBA och Akademiska Hus en avsiktsförklaring i syfte att starta detaljplanearbete för att kunna bygga studentoch gästforskarbostäder på KI campus i Solna. Karolinska Institutets behov är initialt 200 lägenheter och man bedömer
att man på sikt behöver ytterligare 200 lägenheter.
HEBAs ROT-program fokuserar för närvarande på området kring Gullmarsplan där 87 lägenheter nu är ombyggda och ytterligare 150 lägenheter planeras bli ombyggda till 2012/2013.
HEBAs investeringar i markförvärv, nyproduktion och ROT uppgick till 161 Mkr år 2011 och investeringarna bedöms öka under de kommande åren.
Flexibel hyressättning dröjer
Hyresbildningen för bostäder i Stockholm utvecklade sig inte riktigt som många fastighetsägare, inklusive undertecknad, hade förväntat sig. Den så kallade Stockholmsmodellen som förhandlats mellan parterna i Stockholm har inte kunnat sjösättas på grund av att Hyresgästföreningen valt att hoppa av. Orsaken till avhoppet är att Hyresgästföreningen vill att modellen för omförhandling av bostadshyror i princip ska var ett nollsummespel där höjda hyror i de centrala delarna av Stockholm kompenseras av att hyrorna sänks i Stockholms ytterområden.
Det är tragiskt att inte parterna lyckades ro avtalet i hamn efter flera års förhandlingsarbete. Det innebär att obalansen på Stockholms bostadsmarknad består. Fler hyreslägenheter kommer sannolikt att ombildas till bostadsrätter, svarthandeln med hyreslägenheter fortsätter och inlåsningseffekten som innebär att inte kunna flytta när behoven förändras kommer att bestå. Hyressättningen av bostäder i Stockholm måste bli mer flexibel där läget och hyresvärdens service får en större inverkan på hyran.
En orolig finansmarknad men lugnare fastighetsmarknad
Den oroliga situationen på finansmarknaden har väl inte undgått någon. HEBA
Behovet av bostäder i Stockholm bedöms öka än mer de kommande åren samtidigt som utbudet kommer att vara fortsatt lågt.« »
har valt att teckna ett antal räntederivat för att säkerställa framtida räntenivåer avseende en del av bolagets låneportfölj. Den genomsnittliga räntan för år 2011 är 3,5 procent . Den långa räntan föll kraftigt under andra halvåret 2011 vilket har påverkat värdet på bolagets räntederivat . Värdeförändringen på bolagets räntederivat per den 31 december 2011 var –31 Mkr.
Volymen av fastighetstransaktioner i Sverige under 2011 var ungefär i nivå med föregående år d.v.s. ca 100 miljarder kr. Fastighetsvärdena i landet har generellt sett varit relativt stabila under 2011. Under senare delen av 2011 kunde en mindre nedgång på villa- och bostadsrättspriser noteras. Men efterfrågan på bostadsfastigheter i Stockholm är fortsatt hög och utbudet är litet. HEBAs värdeförändring av förvaltningsfastigheter år 2011 uppgick till 198 Mkr vilket motsvarar en ökning med 5 procent på årsbasis. Värdeökningen beror på förbättrade driftnetton och något minskade avkastningskrav.
Förbättrat bruttoresultat
HEBA har under 2011 genomfört två fastighetsförsäljningar via bolag. I juli såldes dels fastigheten Antennen 5 i Västberga omfattande 30 lägenheter och dels fastigheten Gästabudet 2 i Nälsta omfattande 102 lägenheter. Den senare fastigheten såldes till JM och i anknytning till den affären förvärvade HEBA den obebyggda fastigheten Kv. Vattenfallet 6 i Råcksta från JM. Samtidigt tecknade HEBA ett totalentreprenadavtal med JM om uppförande av en ny byggnad omfattande 77 lägenheter. Försäljningen av fastigheterna i Stockholm ska inte ses som en förändring av HEBAs långsiktiga strategi att växa. De sålda fastigheterna var i stort behov av renovering och försäljningen minskar bolagets ROT-program samtidigt som det frigör resurser för nyinvesteringar.
Trots att fastighetsbeståndet har mins-
kat till följd av genomförda försäljningar så uppgår bruttoresultat till 131 Mkr för år 2011 att jämföra med 130 Mkr för år 2010. Resultatet efter skatt minskade från 240 Mkr år 2010 till 211 Mkr år 2011. Resultatförändringen hänför sig huvudsakligen till en negativ värdeförändring på derivat jämfört med föregående år.
Nöjda hyresgäster
HEBA genomför vartannat år nöjdkund undersökning och 2011 års serviceindex har förbättrats till 78,7 procent jämfört med 2009 års resultat om 78,3 procent för motsvarande fastighetsbestånd. Särskilt intressant är att resultatet på frågan om man får valuta för sin hyrespeng har förbättrats kraftigt från 70,0 procent år 2009 till 75,6 procent år 2011. HEBA arbetar aktivt med att förbättra kundnöjdheten. Egen personal som sköter fastighetsdriften med lokala fastighetsexpeditioner är en viktig faktor för att hyresgästerna ska vara nöjda och känna trygghet i sitt boende.
Engagerade medarbetare
Det goda resultatet från nöjdkund undersökningen beror i första hand på HEBAs engagerade medarbetare som är måna om att upprätthålla en tät dialog med hyresgästerna. Mycket tid och kraft har även lagts ned på energieffektivisering av vårt fastighetsbestånd, ett arbete som utgör den viktigaste delen i HEBAs miljöarbete.
Den ökade omfattningen av ny- och ombyggnadsarbeten innebär att vi under året har förstärkt vår projektorganisation med ytterligare en medarbetare. HEBA har en liten projektorganisation med beställarkompetens. Projektledning och projektering köps av konsulter och byggnadsarbeten upphandlas på entreprenad.
Bra utgångsläge för att möta framtiden
Behovet av bostäder i Stockholm bedöms öka än mer de kommande åren samtidigt som utbudet kommer att vara fortsatt
lågt. Det bör innebära en hög efterfrågan och en positiv hyresutveckling för HEBAs bostäder som till största delen ligger i attraktiva lägen i Stockholm.
HEBA arbetar aktivt med energieffektivisering bl.a. i samband med vårt ROT-program och i vår nyproduktion där samtliga projekt är lågenergihus. Vi räknar med att kontinuerligt kunna fortsätta sänka energianvändningen i våra fastigheter och minska andelen köpt energi.
HEBAs medarbetare är engagerade och motiverade. Under året har alla medarbetare genomgått kompetensutveckling baserat på var och ens individuella utvecklingsplan. Det innebär att vi har en organisation som står väl rustad att möta 2012.
Mina medarbetare och jag riktar ett stort tack till våra hyresgäster, samarbetspartners och aktieägare för året som gått. HEBA fyller 60 år i november 2012, vi ser fram mot ett intressant jubileumsår.
Lennart Karlsson VD, HEBA Fastighets AB
Affärsidé Mål Strategi
Stockholms befolkning ökade med 37 500 personer under 2011 och fram till år 2030 bedömer man att Stockholm kommer att växa med storleksordningen ett Göteborg. Behovet av nya bostäder är mycket stort och med den förväntade befolkningsutvecklingen kommer efterfrågan på bostäder vara hög många år
framåt i Stockholm. HEBA är en långsiktig fastighetsägare med trogna hyresgäster. Vi startade vår verksamhet 1952 i Vällingby genom att bygga och hyra ut bostäder. Nu vill vi fortsätta att växa tillsammans med Stockholm och precis som då erbjuda våra hyresgäster ett modernt och attraktivt boende.
Strategi Affärsidé Mål
HEBA skall erbjuda sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom:
- » ett långsiktigt ägande
- » engagerad förvaltning
-
» en aktiv fastighetsutveckling
-
» HEBA ska fortsätta att växa i Stockholmsområdet.
- » HEBA ska ha nöjda hyresgäster och HEBAs resultat från AktivBo Nöjd Kund Index ska överstiga genomsnittet för privata bostadsbolag i storstäder.
- » HEBA ska ha energieffektiva fastigheter. Energianvändningen för uppvärmning i HEBAs fastigheter ska minska med minst 20% fram till år 2020 jämfört med 2008 års energianvändning.
- » HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.
- » HEBA ska bibehålla en hög soliditet med riktmärke om minst 50% över tiden.
Utfall
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|
| 210 | 206 | 187 | 185 | 181 |
| 69 | 72 | 69 | 73 | 74 |
| 56,1 | 54,7 | 56,3 | 60,7 | 51,4 |
Utfall: Växa i Stockholmsområdet Utfall: Utdelning av förvaltnings-
resultat efter skatt
1) Uthyrningsbar tidsvägd area Stockholmsområdet, tusen m2
2) Efter skatt
Läge för tillväxt
Strategi
- » HEBA ska erbjuda en god service och ett tryggt boende till sina hyresgäster.
- » HEBAs verksamhet ska omfatta fastigheter med hyresbostäder i flerfamiljshus i Stockholmsområdet.
- » HEBA ska vara en långsiktig fastighetsägare och ha ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltningen.
- » HEBAs verksamhet ska ha ett miljöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön.
- » HEBAs tillväxt ska ske både genom förvärv och nyproduktion av flerfamiljshus.
- » HEBA ska förvalta fastigheterna med egen personal.
- » HEBA ska understödja och uppmuntra medarbetarna till kompetensutveckling och vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade ledare.
Våra projekt
Fler nya lägenheter i Stockholm Under 2011 påbörjade HEBA planeringen för flera ombyggnadsprojekt. Samtidigt fortsätter planeringen för nyproduktion av ca 700 lägenheter. Vi har valt att inte sätta något måltal för hur snabbt vi ska växa, men vi arbetar hela tiden aktivt med att utvärdera olika möjligheter till att utöka och föryngra vårt fastighetsbestånd.
Antal nybyggda lägenheter senaste
5 åren
Antal ombyggda lägenheter senaste 5 åren
Planerad nybyggnation av lägenheter
Kommande
Viktiga steg mot Norra Djurgårdsstaden
Norra Djurgårdsstaden ska bli en internationell förebild för hållbara och kvalitativa stadsmiljöer och ingår som ett av 18 stycken stadsbyggnadsprojekt i Clinton Climate Initiative. Här ska den växande storstaden förenas med de värden som gör Stockholm unikt: närheten till vatten och natur. Genom innovativ miljöteknik och kreativa lösningar kommer Norra Djurgårdsstaden att bli ett skyltfönster för hållbart stadsbyggande. Stadsdelen kommer att få 10 000 nya bostäder och 30 000 nya
arbetsplatser. Stadsdelen, som finns i ett av Stockholms bästa lägen i gränslandet mellan stenstad och natur, kommer att bli en levande och vital del av innerstaden.
Norra Djurgårdsstaden i Stockholm ska bli ett spjutspetsområde när det kommer till miljövänligt byggande och här ska HEBA uppföra ca 70 stycken nya klimatanpassade lägenheter och ca 500 kvm butiksarea. Detaljplanearbetet pågår f.n. och byggstart för Norra Djurgårdsstaden etapp 2 planeras till 2014.
Kommande Bostäder för studenter och gästforskare
HEBA och Akademiska Hus har tecknat en avsiktsförklaring i syfte att tillsammans med Solna kommun upprätta detaljplan för student- och gästforskarbostäder och lokaler för kontor och undervisning på Karolinska Institutets campus i Solna. När detaljplanen har vunnit laga kraft har HEBA för avsikt att förvärva en del av marken av Akademiska Hus och bygga bostäder som hyrs ut till Karolinska Institutet.
Akademiska Hus kommer att behålla och utveckla den del av marken som planeras för kontor och undervisning.
Karolinska Institutet planerar för ett International Center med bostäder för utländska studenter och gästforskare. Initialt har man ett behov av 200 lägenheter och man bedömer att det behövs ytterligare ca 200 lägenheter i ett senare skede.
Pågående Nytt byggprojekt i Råcksta
HEBA har tecknat avtal med JM AB om förvärv av mark med tillhörande byggprojekt avseende 77 hyresbostäder i Råcksta i kv. Vattenfallet. Förvärvet genomfördes som en bolagsaffär och projektet omfattar ett punkthus i 13 våningar. Byggstarten ägde rum i juni 2011 med planerad inflyttning i december 2012. Fastigheten ligger i anslutning till Vällingby Trädgårdsstad vilket är namnet på det nya bostadsområde som planeras på Vattenfalls nuvarande kontorsfastighet strax intill Råcksta Tbanestation. Lägenhetsstorlekar 2–5 RoK.
Under våren 2012 kommer vi att öppna intresseanmälningen för dessa lägenheter via vår hemsida.
Våra projekt fortsättning
Ombyggnad
Energieffektivisering och modernisering
Under 2012–2014 planerar vi för att fortsätta med ombyggnationer av fastigheterna Bisvärmen 4–7 vid Gullmarsplan samt fastigheterna Fregatten 4-5 på Lidingö vilket omfattar totalt ca 300 lägenheter. HEBAs ROT-plan sträcker sig ca 10 år framåt i tiden och åtgärderna i respektive ROTprojekt kommer att variera vilket innebär att det inte är nödvändigt att evakuera
hyresgäster vid samtliga projekt.
Energieffektivisering, modernisering och bevarande av befintliga kvalitéer är viktiga ledord i HEBAs ROT-plan. Sist men inte minst är det viktigt att våra hyresgäster blir nöjda med sina "nya" lägenheter.
En investering i form av ombyggnation kräver förstås att vi får avkastning på investerat kapital vilket innebär att hyresgästen får en hyreshöjning efter ombyggnad. Men det går oftast inte att få till en hyresökning som ger en rimlig avkastning på investeringen utan det krävs samtidigt åtgärder för att sänka kostnaderna för drift och underhåll.
Energieffektivisering är en av de viktigaste faktorerna för att få ekonomi på projekten och lösningarna varierar beroende på de individuella förutsättningarna i respektive projekt. Värmeåtervinning
med s.k. FTX-system är ett bra sätt att spara energi och vi använder detta system där det går att genomföra. HEBA är en långsiktig fastighetsägare och vi väljer därför hållbara och långsiktiga lösningar och materialval vid ombyggnationer som leder till lägre underhållskostnader och en långsiktigt bra ekonomi.
Kommande
Nya lägenheter i Gubbängen
I december 2010 tecknade HEBA avtal med Stockholms stad om markanvisning om 56 stycken hyreslägenheter vid Gubbängens Centrum. Området ligger strax intill fastigheten Borrsvängen 8 som HEBA äger sedan tidigare. Även här kommer det att vara väldigt god tillgång till allmänna kommunikationer då Gubbängens Tbanestation ligger strax intill.
HEBA arbetar för närvarande tillsammans med Stockholm Stad med detaljplanen och en förhoppning är att byggstart ska ske under 2013.
HEBA har lagt in ansökan om fler markanvisningar i Stockholm i syfte att erhålla mer mark för framtida bostadsproduktion.
Antal planerade hyreslägeheter vid Gubbängens Centrum
Antal år som HEBAs ROT-plan sträcker sig nya hyreslägenheter i Annedal
Kommande
Nytt bostadskvarter i Annedal
HEBA har under 2011 projekterat för nyproduktion av 85 hyreslägenheter i Annedal. Byggstart i april 2012 med inflyttning i slutet av 2013. Förutom bostäder och garage så omfattar exploateringen en mindre del butikslokaler. Annedal är ett nytt bostadsområde med närhet till Mariehäll, Bromma och Sundbyberg. Där det tidigare fanns ett område med arbetsplatser, växer nu en ny del av staden fram. Över 2 000 nya hem byggs av ett tjugotal byggherrar i Annedal.
nedal av samtliga byggherrar
Våra hyresgäster
Våra hyresgäster är viktiga! Ett högt betyg från våra hyresgäster i år igen. Sedan 2002 har HEBA vartannat år utfört kundenkäter för att ta reda på vad hyresgästerna tycker om sitt boende och HEBAs tjänster.
Trygghet och trivsel får höga betyg
På HEBA satsar vi mycket på hyresgästernas trivsel och att de känner sig trygga i sitt bostadsområde. Vi anser att grunden för ett tryggare boende ligger i kunskapen om våra hyresgästers önskemål. Genom att vara närvarande och lyhörda för våra hyresgästers önskemål får vi både viktig information kring vad vi bör utveckla och förbättra samtidigt som det skapar trygghet hos våra hyresgäster. HEBA har fastighetsskötare stationerade i samtliga områden där vi har fastigheter. Fastighetsskötarna har ofta en personlig kontakt med de boende vilket gör att det aldrig är svårt att få hjälp när behov uppstår.
Arbetet med att utveckla tryggheten för våra hyresgäster pågår konstant inom HEBA.
Årets Nöjd Kundenkät gav höga betyg, till och med ännu bättre i år jämfört med 2009. Det är ett bra bevis för att de riktade insatser som görs kontinuerligt under året har bidragit till nöjdare hyresgäster.
Bostäder i bra lägen
HEBAs bostäder uppfördes framförallt under 1940-, 1950- och tidigt 1960-tal och då var efterfrågade lägen, god miljö och utvecklad service största prioritet i val av boendet. Dessa värderingar lever kvar än idag när vi planerar nya boenden.
I Stockholmsområdet är omsättningen på lägenheter mycket låg och de flesta som flyttat in i våra lägenheter stannar kvar under många år.
Drygt 20% av våra hyresgäster har hyrt samma bostad hos HEBA i mer än 20 år och vissa till och med ända sen huset byggdes.
Vi anser att grunden för ett tryggare boende ligger i kunskapen om våra hyresgästers önskemål.« »
av våra hyresgäster är nöjda med servicen
med sin bostad
Kundundersökning
Sedan 2002 har HEBA vartannat år genomfört omfattande kundundersökningar för att ta reda på vad hyresgästerna tycker om sitt boende och HEBAs tjänster.
Frågorna är indelade i fem huvudområden; service, produkt, profil, attraktivitet och prisvärdhet.
Serviceindex fångar upp vad hyresgästerna upplever i mötet med HEBAs medarbetare. Produktindex avser egenskaper hos lägenheterna och fastigheten i övrigt såväl inne som ute.
Företagets Profil påverkas av hur bedömningen av service och produkt utfaller.
Hyresgästernas egen samlade bedömning av bostadens läge, tillgången på service och områdets rykte sammanfattas i nyckeltalet Attraktivitet.
Får hyresgästen valuta för sin månadshyra, är kunderbjudandet prisvärt jämfört med andra alternativ? Detta är den slutliga sammanvägning som hyresgästen gör – bedömning av Prisvärdheten.
Tryggheten fick ännu bättre betyg jämfört med 2009, drygt 77% av hyresgästerna är nöjda.
Trivseln ökade också jämfört med 2009, 89% är nöjda.
Serviceindexet totalt för 2011 hamnade på nära 79% och produktindexet totalt hamnade på över 73%. Båda dessa värden ökade jämfört med 2009.
Trivseln ökade också jämfört med 2009, 89% är nöjda.
På delen profil fick vi ett betyg på att nära 82% är nöjda, också ett högre betyg jämfört med 2009.
Attraktivitet gav oss över 93% nöjda hyresgäster, 2009 var 94% nöjda.
Valuta för hyran ökade med nära 6 procentenheter fler nöjda hyresgäster till 76% som är nöjda.
Som tidigare år kommer vi att ta till vara på de synpunkter som kommit till oss i undersökningen genom att göra ytterligare förbättringar. Förvaltarna och fastighetsskötarna tar fasta på synpunkterna och utarbetar handlingsplaner med förbättringsaktiviteter under det kommande året. Hyresgästerna informeras sedan vad som planeras i deras område.
HEBA Fastighets AB NKI undersökning 2011
Valuta för hyran
Attraktivitet
Procent nöjda kunder
Marknad
Fastighetsmarknaden Under 2011 växte Stockholm med ca 37 500 nya invånare. Den omfattande inflyttningen gör att efterfrågan på hyreslägenheter är hög. HEBAs fastighetsbestånd ligger i attraktiva lägen i Stockholmsregionen – från Täby i norr till Huddinge i söder. Det är en region som präglas av en stor efterfrågan på framförallt nyproducerade hyreslägenheter.
Antal personer i Stockholms bostadsförmedlingskö
15 HEBAs satsning på nyproduktion syftar till att bidra till bolagets tillväxt och samtidigt föryngra fastighetsbeståndet och förbättra bolagets lönsamhet. « »
Intresset av att förvärva bostadsfastigheter har varit stort under hela året och enligt Leimdörfers Investor Survey 2012 bedöms det vara fortsatt stort även under 2012. Investeringar i bostadsfastigheter ses som låg risk vilket investerarmarknaden efterfrågar för närvarande. Bostadsfastigheter i Stockholm har visat på stigande priser under 2011 med en hög efterfrågan och ett mycket litet utbud. Priserna på villamarknaden och bostadsrättsmarknaden indikerade i slutet av 2011 på något sjunkande priser. Det dras ofta paralleller till bostadsbubblan i Köpenhamn och att samma scenario kommer att drabba Stockholm. Vad många glömmer bort är att Köpenhamn har haft en omfattande lägenhetsspekulation med ett stort överutbud av lägenheter, en situation som vi inte har i Stockholm. Om priser på bostadsrätter fortsätter sjunka under 2012 och om det får effekt på värdet av flerfamiljshus i Stockholm återstår att se. Bostadsbristen och en låg nyproduktion kombinerat med förhållandevis låga hyror gör Stockholms fastighetsmarknad avseende hyresbostäder stabil och mindre känslig för prisnedgångar. I en ekonomiskt orolig omvärld har Sverige hittills stått sig väl och i Sverige är Stockholm dragloket.
HEBAs fastighetsbestånd ligger i attraktiva lägen och sträcker sig från Täby i norr till Huddinge i söder med en koncentration i attraktiva närförorter som till exempel Gullmarsplan och Midsommarkransen.
Hyresmarknaden
Under år 2011 uppvisade Stockholm en nettoökning med 37 500 nya invånare. Inflyttning sker från hela Sverige och från utlandet samtidigt som födelsetalet i Stockholm är högt. I dag pågår flera spännande stadsutvecklingsprojekt, bland annat i Hammarby Sjöstad, Norra Djurgårdsstaden, Järvalyftet, Hagastaden, Liljeholmen-Årstadal och på sikt även Slakthusområdet. Trots detta
bedöms tillskottet av nya lägenheter inte möta den stora efterfrågan. Stockholm fortsätter att växa och attraktiviteten och därmed hyrespotentialen flyttas än längre ut från tullarna. En fortsatt integration av bostadsrätter och hyresrätter i Stockholms förorter bidrar också till att attraktiviteten ökar. HEBAs fastigheter i förorter som Gubbängen och Hökarängen har därför en potential till förbättrade hyresnivåer.
Den s.k. Stockholmsmodellen avseende hyressättning på hyresbostäder i Stockholm har havererat till följd av att Hyresgästföreningen kräver ett s.k. nollsummespel för de omförhandlade hyrorna i inner- och ytterstad. Hur och när ett mer tidsenligt sätt att justera bostadshyrorna kommer att införas är oklart. Ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt och svarthandel med hyreslägenheter kommer att fortsätta i Stockholm till dess hyrorna bättre återspeglar hyresgästernas betalningsvilja.
Det byggs för få bostäder i Stockholm. Hyresgästers acceptans för högre hyror är större i nyproduktion jämfört med äldre och ombyggda lägenheter. HEBAs satsning på nyproduktion syftar till att bidra till bolagets tillväxt och samtidigt föryngra fastighetsbeståndet och förbättra bolagets lönsamhet.
Byggmarknaden
Det har under första halvåret varit högkonjunktur för bostadsbyggare med flera projekt i nya stora bostadsområden och även mindre s.k. infill projekt runt om i Stockholm. Under den senare delen av 2011 minskade köptrycket på marknaden för nyproducerade bostadsrätter vilket innebar att flera bostadsrättsexploatörer drog ned på produktionstakten.
Byggmarknaden i Stockholm kännetecknas av höga byggpriser och några få stora byggentreprenörer. Samtliga stora byggentreprenörer utvecklar dessutom bostäder i egen regi vilket bidrar till att hålla byggkostnaderna på en hög nivå.
Trender
Antal år tills Stockholm vuxit med ett Göteborg
- ➜ Fastighetsmarknaden återhämtar sig något efter den besvärliga finansieringssituation som rått vid fastighetsförvärv.
- ➜ Stor efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholm.
- ➜Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter.
- ➜ Svag efterfrågan på ägarlägenheter.
- ➜ Acceptansen ökar för högre nyproduktionshyror.
- ➜ Kvinnor är mer aktiva än män på bostadsmarknaden.
Stockholm växer med ett Göteborg
I Stockholmsregionen bor det idag ca 2 miljoner människor. Under de senaste 10 åren har huvudstaden vuxit med en befolkning som Malmös, ca 250 000 människor. Under de kommande 15 åren förväntas Stockholmsregionen att växa som ett Göteborg eller med ca en halv miljon människor.
Denna befolkningstillväxt betyder att det blir fortsatt stor efterfrågan på bostäder i Stockholmsregionen. Ca 330 000 personer står i Stockholms bostadsförmedlingskö.
Källa: Tillväxt, miljö och regionplanering, Stockholm
Marknad fortsättning
På senare tid har några medelstora byggentreprenörer lyckats etablera sig i Stockholm. Inflödet av kvalificerad byggarbetskraft från Polen och Baltikum ökar. Detta kan sammantaget bidra till att bromsa kostnadsutvecklingen för nyproduktion i Stockholm.
Upplåtelseformer och kategoriboende
Andelen hyresbostäder och andelen bostadsrätter i Stockholm är ungefär lika stora. Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har minskat till följd av att de kommunägda bostadsbolagen minskat försäljningen till bostadsrättsföreningar.
Den nya upplåtelseformen kallad ägarlägenheter har ännu inte fått fäste i Stockholm. Fördelen med ägarlägenheten är att man som ägare inte behöver fråga om lov för att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Men även ägarlägenheten omfattas av hyresregleringen vilket gör det svårt att få lönsamhet på att hyra ut ägarlägenheter i andra hand.
Bostadsbristen har inneburit stora svårigheter för studenter att få lägenheter i Stockholm. Under 2011 har dock politikerna i Stockholmsområdet ökat trycket för att få fram fler studentbostäder. Flera fastighetsägare har nu aviserat att de planerar för nya studentbostadsprojekt. Äldreboende är en annan kategori av boende som växer till följd av att andelen äldre ökar. Både äldreboende och studentlägenheter förhyrs som regel genom s.k. blockförhyrningsavtal där fördelningen av drift och underhåll skiljer sig något från ett traditionellt hyresavtal.
HEBAs verksamhet är inriktad på hyresbostäder men vi är inte främmande för att även äga äldreboende och studentboende när vi ser en affärsmöjlighet. HEBA tecknade i februari 2012 en avsiktsförklaring med Akademiska Hus i syfte att upprätta en detaljplan och förvärva mark på Karolinska Institutets campus i Solna för ca 400 nya studentoch gästforskarlägenheter.
Konkurrenter
De allmännyttiga bostadsbolagen är de största fastighetsägarna i Stockholm. Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder äger tillsammans nära
50 procent av hyresrätterna i Stockholms Stad. Andra större fastighetsägare är Stockholms Kooperativa Bostadsförening och de privata bostadsbolagen Einar Mattsson, Wallenstam, Wallfast, Stena Fastigheter och Byggnadsfirman Olof Lindgren
Koncentration och renodling i svenska börsnoterade fastighetsbolag
l HEBAs strategi att fokusera på hyresfastigheter i Stockholmsområdet gör det möjligt för aktieägare att själva komponera sin egen fastighetsportfölj.
Möjligheter och risker
landets största banker. Den genomsnittliga räntebind-
ningstiden var per årsskiftet 3,1 år.
HEBA är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att vi har ett långsiktigt ägarperspektiv, bostadsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, effektiv egen fastighetsförvaltning och hög soliditet. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka vår verksamhet.
| Beskrivning | Påverkan | Hantering | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | |||||||
| Drygt 90 % av HEBAs hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Stockholmsregionen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyres nivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes hyran påverkas HEBAs intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar. |
En hyresförändring av bostadshyran med i genomsnitt 3% för HEBAs fastigheter förbättrar resultatet med 6,4 Mkr eller 0,15 kronor per aktie. |
HEBA arbetar för en mer konsekvent hyressättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och pre ferenser. Flertalet av HEBAs fastigheter ligger i "bästa läge" på respektive delmarknad vilket gör att HEBA på sikt kan förbättra hyresnivån. |
|||||
| Vakanser | |||||||
| HEBA är ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka HEBAs resultat negativt. |
Vakansgraden inom HEBAs fastigheter är idag väldigt låg och varje enskild kund utgör en liten andel av hy resintäkterna. Det innebär att vakanser inte påverkar HEBA stort i dagsläget. |
Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. |
|||||
| Värmekostnader | |||||||
| Alla HEBAs fastigheter värms upp genom fjärrvärme. Värmekostnaderna utgör ungefär 32% av de totala driftskostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. För leverans av fjärrvärme är vi till stor del beroende av en leverantör som har en i det närmaste monopolsituation. |
En ändring av värmekostnaden med 5% ändrar resulta tet med 1,4 Mkr eller 0,03 kronor per aktie. |
Värmeanläggningarna i merparten av våra fastigheter är mycket moderna och samtliga har datoriserad drift undercentral. Vi arbetar kontinuerligt med att redu cera energianvändningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och optimering av värmeleveranser. |
|||||
| Värdering av fastigheter | |||||||
| Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. Marknadens förändringar i avkastningskrav får stor resultatpåver kan. Alla fastigheter värderas årligen till verkligt värde av extern värderingsman. Kvartalsvis görs även en rul lande extern värdering av en tredjedel av beståndet. |
En förändring av marknadsvärdet med 1% motsvarar ca 41,5 Mkr eller 1,01 kronor per aktie. |
Alla HEBAs fastigheter externvärderas två gånger per år för att få ett rättvisande marknadsvärde. Vid intern värdering av marknadsvärdet erhålls även extern uppfattning om värdeförändring för respektive område. Uppföljning sker även av gjorda antaganden, uppskattningar och indata för att erhålla ett korrekt marknadsvärde. |
|||||
| Finansieringskostnader | |||||||
| Nyförvärv och större ombyggnader finansieras främst genom lånefinansiering. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 25% av fastigheter nas marknadsvärde. Lånen är fördelade mellan tre av |
En förändring av nuvarande räntenivå med en procent enhet påverkar resultatet med 2,8 Mkr eller 0,07 kronor per aktie. |
På grund av HEBAs höga soliditet är vi mindre känsliga för förändringar i marknadsräntenivåerna än genom snittsaktören. HEBAs finanspolicy reglerar hur de finan siella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka |
finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företagsledning och styrelse.
Våra fastigheter
VI FINNS I STOCKHOLMSOMRÅDET HEBA med koncernföretag har vid utgången av 2011 ett fastighetsbestånd omfattande totalt 60 fastigheter varav en projektfastighet. Samtliga är belägna i Stockholms stad, Huddinge kommun, Lidingö stad och Täby kommun.
Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 205 414 kvm. Koncernen har 2 967 bostadslägenheter som omfattar 190 572 kvm motsvarande cirka 93% av den uthyrningsbara ytan. Antalet lokaler är 267 med en yta om 14 842 kvm.
Fastighetsbeståndet utgörs således till helt dominerande del av bostäder. Fastigheterna är genomgående mycket välbelägna och i gott skick. Efter de
ombyggnader som tidigare genomfördes av ledigblivna lägenheter håller en betydande del av beståndet en modern standard. Totalt är 1 215 av lägenheterna eller 41% ny- eller ombyggda 1995 eller senare.
Förvaltningsfastigheterochprojekt
| Innerstaden (Södermalm) | 1 |
|---|---|
| Söderort | 2 |
| Västerort | 3 |
| Huddinge | 4 |
| Lidingö & Täby | 5 |
- l HEBAs förvaltningsfastigheter
- l Förvaltningsfastigheter med HEBAkontor eller expedition
- l Projekt (Norra Djurgårdsstaden, Råcksta, Annedal, Gubbängen och Karolinska institutet)
Fastigheter Innerstaden
Antal bostadslägenheter
Snitthyra bostäder kr/kvm
193 1124
Fastighetsbestånd
HEBA äger fem fastigheter på Södermalm i Stockholm. Samtliga är bebyggda med bostadshyreshus. Nyproduktionsåren varierar mellan 1926 och 1967. Den totala uthyrningsbara ytan är 16 200 kvadratmeter och sammanlagt finns 193 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större
ägare av bostadsfastigheter i innerstaden är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder samt de privata Einar Mattsson , Byggnadsfirma Olov Lindgren, Wallfast och Wallenstam.
Nyckeltal
| Antal fastigheter 5 |
|---|
| Antal bostadslägenheter 193 |
| Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 24 |
| Antal lokaler19 |
| Antal garage och p-platser 70 |
| Lägenhetsomsättning, %* 7,3 |
| Bostadsyta, kvm 13 388 |
| Lokalyta, kvm 2 812 |
| Totalyta, kvm 16 200 |
| Årshyra, Mkr 20,6 |
| Snitthyra bostäder, kr/kvm 1 124 |
| Driftnetto, Mkr 11,9 |
| Bokförda värden, Mkr 483,1 |
| Direktavkastning, % 2,5 |
*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT projekt.
Antal lägenheter fördelade på storlekar
Fastigheter Söderort
Antal bostadslägenheter Snitthyra bostäder kr/kvm 1 757 1 142
Fastighetsbestånd
I söderort äger HEBA 44 fastigheter fördelade över ett antal delmarknader. Flertalet av byggnaderna är uppförda från 1940- till 1960-talet. Samtliga fastigheter är belägna i nära anslutning till tunnelbanan. Den totala uthyrningsbara ytan är 118 283 kvadratmeter och sammalagt finns 1 757 lägenheter. Inga
lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i söderort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem samt de privata Stena Fastigheter, Ikano Fastigheter, Wallenstam, Einar Mattsson och Byggnadsfirma Olov Lindgren.
Nyckeltal
| Antal fastigheter 44 |
|---|
| Antal bostadslägenheter 1 757 |
| Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 890 |
| Antal lokaler168 |
| Antal garage och p-platser 614 |
| Lägenhetsomsättning, %* 7,8 |
| Bostadsyta, kvm 110 239 |
| Lokalyta, kvm 8 044 |
| Totalyta, kvm 118 283 |
| Årshyra, Mkr 134,0 |
| Snitthyra bostäder, kr/kvm1 142 |
| Driftnetto, Mkr 71,5 |
| Bokförda värden, Mkr 2 294,4 |
| Direktavkastning, % 3,1 |
*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT projekt.
Antal lägenheter fördelade på storlekar
Fastigheter Västerort
Antal bostadslägenheter
Snitthyra bostäder kr/kvm 279 1 037
Fastighetsbestånd
HEBA äger fyra fastigheter i stadsdelen Vällingby varav en projektfastighet i Råcksta. Övriga tre fastigheter är byggda under 1950-talet. Den totala uthyrningsbara ytan är 18 897 kvadratmeter och sammanlagt finns 279 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande
hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter i västerort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem , Familjebostäder, Stockholmhem samt de privata Wallenstam, Einar Mattsson och Wallfast.
Nyckeltal (exklusive projektfastighet)
| Antal fastigheter 3 | |
|---|---|
| Antal bostadslägenheter 279 | |
| Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 112 | |
| Antal lokaler28 | |
| Antal garage och p-platser 94 | |
| Lägenhetsomsättning, %* 18,6 | |
| Bostadsyta, kvm 17 246 | |
| Lokalyta, kvm 1 651 | |
| Totalyta, kvm 18 897 | |
| Årshyra, Mkr 19,4 | |
| Snitthyra bostäder, kr/kvm 1 037 | |
| Driftnetto, Mkr 11,8 | |
| Bokförda värden, Mkr 280,9 | |
| Direktavkastning, % 4,2 | |
*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT projekt.
Antal lägenheter fördelade på storlekar
Fastigheter Huddinge
Antal bostadslägenheter
380
Snitthyra bostäder kr/kvm
991
Fastighetsbestånd
HEBA äger fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Fastigheten består av tio bostadshus som är byggda under 1950- och 70-talen. Husen ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer och Huddinge centrum. Den totala uthyrningsbara ytan är 24 800 kvadratmeter och sammanlagt finns 380
lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.
Fastighetsägandet i Huddinge ärspritt till ett antal ägare. Den största aktören på marknaden är det kommunalägda bolaget Huge Fastighetersamt de privata Akelius, Din bostad, Allokton och Wallenstam.
| Nyckeltal | |
|---|---|
| Antal fastigheter 1 | |
| Antal bostadslägenheter 380 | |
| Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 2 | |
| Antal lokaler23 | |
| Antal garage och p-platser 317 | |
| Lägenhetsomsättning, %* 8,4 | |
| Bostadsyta, kvm 23 835 | |
| Lokalyta, kvm 965 | |
| Totalyta, kvm 24 800 | |
| Årshyra, Mkr 25,3 | |
| Snitthyra bostäder 991 | |
| Driftnetto, Mkr 14,2 | |
| Bokförda värden, Mkr 332,0 | |
| Direktavkastning, % 4,3 | |
*) Lägenhetsomsättningen avser nytecknade lägenhetskontrakt exklusive lägenheter som ingår i ROT projekt.
Antal lägenheter fördelade på storlekar
Fastigheter Lidingö & Täby
Antal bostadslägenheter
Snitthyra bostäder kr/kvm
358 1 163
Fastighetsbestånd
HEBA äger sex fastigheter på Lidingö och i Täby. De fem fastigheterna på Lidingö är byggda under 1950-, 60-talet och 2008. Fastigheten i Täby är byggd under 2009/2010. Fastigheterna ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer samt lokala affärscentra. Den totala uthyrningsbara ytan är 27 234 kvadratmeter och sammanlagt finns 358 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga. Övriga större ägare av bostadsfastigheter på Lidingö är John Mattsson Fastighets AB och Rikshem.
Nyckeltal
| Antal fastigheter 6 | |
|---|---|
| Antal bostadslägenheter 358 | |
| Antal ny- eller ombyggda bostadslgh 187 | |
| Antal lokaler29 | |
| Antal garage och p-platser 274 | |
| Lägenhetsomsättning, %* 9,5 | |
| Bostadsyta, kvm 25 864 | |
| Lokalyta, kvm 1 370 | |
| Totalyta, kvm 27 234 | |
| Årshyra, Mkr 33,5 | |
| Snitthyra bostäder, kr/kvm1 163 | |
| Driftnetto, Mkr 21,6 | |
| Bokförda värden, Mkr 662,6 | |
| Direktavkastning, % 3,3 |
*) Lägenhetsomsättningen avser uppsagda lägenheter till förmedling.
Antal lägenheter fördelade på storlekar
HEBA äger sex fastigheter på Lidingö och i Täby.
Fastighetsförteckning
| BOSTÄDER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Byggnadsår | Tillträdesår | Antal | Varav nya eller ombyggda |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
|
| INNERSTADEN | ||||||||
| Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm | 1967 | 1967 | 78 | 14 | 6 274 | 7 013 | 1 118 | |
| Muttern 6 Heleneborgsgatan 9 A–C, Södermalm | 1926 | 1975 | 53 | 1 | 2 335 | 2 501 | 1 071 | |
| Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm | 1934 | 1975 | 26 | 3 | 1 866 | 1 980 | 1 061 | |
| Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm | 1960 | 1960 | 16 | 6 | 1 573 | 1 784 | 1 134 | |
| Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm | 1940/1985 | 2000 | 20 | 1 340 | 1 772 | 1 322 | ||
| Summa Innerstaden | 193 | 24 | 13 388 | 15 050 | 1 124 | |||
| SÖDERORT | ||||||||
| Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov | 1943 | 1998 | 47 | 8 | 2 404 | 2 599 | 1 081 | |
| Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov * | 1943 | 1998 | 52 | 52 | 2 464 | 3 839 | 1 558 | |
| Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov | 1943 | 1998 | 51 | 9 | 2 501 | 2 750 | 1 100 | |
| Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov | 1943 | 1998 | 47 | 8 | 2 387 | 2 564 | 1 074 | |
| Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov | 1946 | 1998 | 40 | 1 | 2 679 | 2 687 | 1 003 | |
| Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov | 1944 | 1998 | 37 | 8 | 1 598 | 1 800 | 1 127 | |
| Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov | 1944/2010 | 1998 | 37 | 37 | 1 734 | 2 596 | 1 497 | |
| Fegen 1 Ymsenvägen 9, Årsta | 1947 | 1998 | 39 | 8 | 2 282 | 2 447 | 1 072 | |
| Femlingen 1 Ymsenvägen 13, Årsta | 1947 | 1998 | 33 | 1 | 2 165 | 2 217 | 1 024 | |
| Mosaiken 4 Glasmålarvägen 1–5, Gamla Enskede | 1945 | 1981 | 42 | 7 | 2 014 | 2 180 | 1 083 | |
| Skrubbhyveln 5 Karmstolsvägen 14–24, Gubbängen | 1947 | 1981 | 37 | 20 | 2 131 | 2 333 | 1 095 | |
| Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen | 1947 | 1981 | 30 | 12 | 2 034 | 2 092 | 1 028 | |
| Sticksågen 1 Skrinvägen 1–11, Gubbängen | 1947 | 1981 | 36 | 13 | 2 015 | 2 163 | 1 073 | |
| Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen | 1947 | 1981 | 13 | 4 | 815 | 834 | 1 024 | |
| Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen | 1947 | 1981 | 13 | 4 | 814 | 832 | 1 022 | |
| Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen | 1947 | 1981 | 24 | 7 | 1 544 | 1 590 | 1 030 | |
| Kaffebalen 1 Kumminvägen 1–25, Muskotvägen 2–14, Saltvägen 26, Hökarängen |
1952/2005 | 2010 | 124 | 124 | 7 070 | 9 171 | 1 297 | |
| Kardemumman 3 Muskotvägen 1–9, Hökarängen | 1948/2004 | 2010 | 30 | 30 | 1 608 | 2 102 | 1 307 | |
| Kardemumman 2 Muskotvägen 11–15, Hökarängen | 1947/2004 | 2010 | 18 | 18 | 936 | 1 231 | 1 315 | |
| Kardemumman 4 Korintvägen 2–6, Hökarängen | 1948/2006 | 2010 | 18 | 18 | 1 083 | 1 380 | 1 274 | |
| Kardemumman 5 Korintvägen 8–12, Hökarängen | 1948/2006 | 2010 | 18 | 18 | 1 080 | 1 378 | 1 276 | |
| Kardemumman 1 Korintvägen 14–22, Hökarängen | 1948/2004 | 2010 | 28 | 28 | 1 680 | 2 145 | 1 277 | |
| Russinet 1 Korintvägen 1–7, Hökarängen | 1952/2004 | 2010 | 24 | 24 | 1 512 | 1 899 | 1 256 | |
| Muskotblomman 1 Saltvägen 31–35, Hökarängen | 1952/2006 | 2010 | 12 | 12 | 744 | 943 | 1 267 | |
| Muskotblomman 2 Saltvägen 37–39, Hökarängen | 1952/2006 | 2010 | 12 | 12 | 744 | 943 | 1 267 | |
| Korinten 1 Saltvägen 43–45, Hökarängen | 1948/2006 | 2010 | 12 | 12 | 744 | 943 | 1 267 | |
| Svärdsö 1 Lysviksgatan 63–77, Farsta | 1957 | 1981 | 54 | 21 | 3 657 | 3 743 | 1 024 | |
| Korsö 3 Storforsplan 1, Farsta | 1960 | 1986 | 74 | 28 | 5 508 | 5 577 | 1 012 |
Fortsättning på nästa sida »
| LOKALER | gara P-platser |
ge/ | totalt | taxerings | to mt rätter |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Antal | Årshyra, kkr |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Totalt, kkr |
Varav mark, kkr |
Avgäld, kkr |
Omreg leras år |
|
| 5 | 1 343 | 2 360 | 1 757 | 59 | 1 090 | 7 617 | 10 463 | 1 374 | 141 300 | 65 900 | |||
| 5 | 223 | 279 | 1 250 | 2 558 | 2 779 | 1 087 | 46 726 | 26 948 | |||||
| 2 | 610 | 866 | 1 420 | 2 476 | 2 846 | 1 149 | 43 524 | 23 924 | |||||
| 3 | 370 | 310 | 838 | 11 | 165 | 1 943 | 2 259 | 1 163 | 36 348 | 19 204 | |||
| 4 | 266 | 531 | 1 996 | 1 606 | 2 303 | 1 434 | 32 970 | 16 108 | |||||
| 19 | 2 812 | 4 346 | 1 546 | 70 | 1 255 | 16 200 | 20 651 | 1 275 | 300 868 | 152 084 | |||
| 2 | 246 | 266 | 1 082 | 17 | 97 | 2 650 | 2 961 | 1 117 | 32 344 | 13 628 | |||
| 4 | 129 | 126 | 977 | 14 | 67 | 2 593 | 4 031 | 1 555 | 31 908 | 13 445 | |||
| 4 | 129 | 119 | 921 | 29 | 168 | 2 630 | 3 037 | 1 155 | 32 633 | 13 750 | |||
| 3 | 284 | 328 | 1 154 | 12 | 63 | 2 671 | 2 954 | 1 106 | 32 729 | 13 791 | |||
| 3 | 163 | 157 | 964 | 1 | 3 | 2 842 | 2 847 | 1 002 | 34 991 | 14 824 | |||
| 3 | 2 | 93 | 46 366 | 1 600 | 1 893 | 1 183 | 21 006 | 8 600 | |||||
| 1 | 35 | 24 | 686 | 5 | 22 | 1 769 | 2 642 | 1 494 | 32 858 | 9 680 | |||
| 1 | 33 | 33 | 995 | 2 315 | 2 480 | 1 071 | 29 062 | 12 465 | |||||
| 1 | 36 | 21 | 590 | 2 201 | 2 239 | 1 017 | 27 595 | 11 872 | |||||
| 3 | 288 | 194 | 674 | 2 302 | 2 374 | 1 031 | 24 400 | 9 787 | |||||
| 3 | 128 | 66 | 517 | 5 | 35 | 2 259 | 2 434 | 1 077 | 20 828 | 7 522 | 123 | ||
| 15 | 65 | 2 034 | 2 156 | 1 060 | 19 696 | 7 213 | 113 | ||||||
| 6 | 120 | 48 | 403 | 1 | 1 | 2 135 | 2 212 | 1 036 | 19 541 | 7 099 | 113 | ||
| 2 | 72 | 52 | 718 | 887 | 886 | 999 | 8 127 | 2 928 | 46 | ||||
| 1 | 2 | 1 | 450 | 816 | 833 | 1 020 | 7 783 | 2 850 | 46 | ||||
| 4 | 209 | 142 | 682 | 2 | 3 | 1 753 | 1 736 | 990 | 15 557 | 5 659 | 93 | ||
| 18 | 517 | 266 | 514 | 14 | 28 | 7 587 | 9 464 | 1 247 | 96 801 | 25 150 | 408 | ||
| 3 | 56 | 26 | 469 | 2 | 4 | 1 664 | 2 132 | 1 281 | 23 688 | 5 627 | 93 | ||
| 6 | 70 | 34 | 487 | 1 006 | 1 265 | 1 258 | 13 711 | 3 307 | 55 | ||||
| 4 | 98 | 46 | 470 | 40 | 106 | 1 181 | 1 531 | 1 297 | 11 627 | 3 806 | 62 | ||
| 3 | 87 | 75 | 867 | 1 167 | 1 454 | 1 246 | 11 853 | 3 898 | 62 | ||||
| 8 | 81 | 42 | 524 | 1 761 | 2 188 | 1 242 | 22 021 | 5 906 | 97 | ||||
| 8 | 144 | 69 | 477 | 1 656 | 1 967 | 1 188 | 20 132 | 5 307 | 86 | ||||
| 5 | 95 | 56 | 586 | 1 | 2 | 839 | 1 000 | 1 192 | 8 446 | 2 730 | 46 | ||
| 4 | 67 | 32 | 481 | 811 | 975 | 1 202 | 8 443 | 2 685 | 42 | ||||
| 5 | 68 | 56 | 821 | 812 | 999 | 1 230 | 8 357 | 2 689 | 42 | ||||
| 5 | 177 | 115 | 650 | 28 | 138 | 3 834 | 3 997 | 1 042 | 37 783 | 12 891 | 165 | ||
| 1 | 60 | 41 | 677 | 75 | 101 | 5 568 | 5 719 | 1 027 | 56 480 | 19 281 | 276 |
Fastighetsförteckning fortsättning
| BOSTÄDER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Byggnadsår | Tillträdesår | Antal | Varav nya eller ombyggda |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
|
| SÖDERORT fortsättning | ||||||||
| Idö 1 Östmarksgatan 6–28, Farsta | 1959 | 1999 | 101 | 49 | 6 048 | 6 650 | 1 100 | |
| Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen | 2010 | 2010 | 72 | 72 | 6 064 | 10 633 | 1 754 | |
| Förgyllda Bägaren 4 Selmedalsvägen 54–56, Hägersten | 1969 | 1969 | 61 | 15 | 4 949 | 4 892 | 988 | |
| Förgyllda Bägaren 3 Selmedalsvägen 62–64, Hägersten | 1968 | 1977 | 61 | 13 | 4 947 | 4 855 | 981 | |
| Förgyllda Bägaren 2 Selmedalsvägen 70–72, Hägersten | 1969 | 1996 | 61 | 10 | 4 946 | 4 781 | 967 | |
| Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten | 1969 | 1996 | 53 | 10 | 4 356 | 4 289 | 985 | |
| Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp | 1949 | 1976 | 42 | 14 | 2 544 | 2 587 | 1 017 | |
| Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp | 1949 | 1976 | 18 | 9 | 1 224 | 1 260 | 1 030 | |
| Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp | 1950 | 1996 | 50 | 17 | 3 070 | 3 139 | 1 022 | |
| Isdubben 1 Vasaloppsvägen 92–108, Västertorp | 1951 | 1996 | 37 | 13 | 2 613 | 2 597 | 994 | |
| Störtloppet 2 Terrängsvägen 97, Västertorp | 1950 | 1996 | 32 | 11 | 2 200 | 2 206 | 1 003 | |
| Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/ Nitvägen 23–25, Västberga | 1944 | 1981 | 42 | 6 | 1 818 | 1 939 | 1 066 | |
| Reversen 2 Tomträttsvägen 26–32/Mellanbergsvägen 82–88, Hägerstensåsen |
1946 | 1981 | 27 | 9 | 1 548 | 1 653 | 1 068 | |
| Vildrosen 14 Nioörtsvägen 32–34, Midsommarkransen | 1943/1987 | 2000 | 25 | 25 | 1 660 | 2 021 | 1 218 | |
| Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen | 1944/1988 | 2000 | 58 | 58 | 3 614 | 4 450 | 1 231 | |
| Maskrosen 4 Midsommarvägen 20, Midsommarkransen | 1942/1990 | 2000 | 15 | 15 | 691 | 970 | 1 404 | |
| Summa Söderort | 1 757 | 890 | 110 239 | 125 899 | 1 142 | |||
| VÄSTERORT | ||||||||
| Datumblocket 1 Skattegårdsvägen 49–55, Vällingby | 1954 | 1954 | 102 | 36 | 5 528 | 5 863 | 1 061 | |
| Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby | 1954 | 1954 | 92 | 40 | 5 670 | 5 865 | 1 034 | |
| Bönemannen 2 Rättar Vigs väg 101–123, Nälsta | 1958 | 1958 | 85 | 36 | 6 048 | 6 159 | 1 018 | |
| Vattenfallet 6 Råcksta, Projektfastighet | ||||||||
| Summa västerort | 279 | 112 | 17 246 | 17 888 | 1 037 | |||
| HUDDINGE | ||||||||
| Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/Rådsstigen 3–5, Huddinge Summa Huddinge |
1957/1972 | 2002 | 380 380 |
2 2 |
23 835 23 835 |
23 621 23 621 |
991 991 |
|
| LIDINGÖ & TÄBY |
||||||||
| Galeasen 4 Farkostvägen 2, Baggeby | 1955 | 1972 | 24 | 11 | 1 917 | 1 940 | 1 012 | |
| Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Baggeby | 1954 | 1996 | 52 | 8 | 2 658 | 2 631 | 990 | |
| Fregatten 4 Fregattvägen 9, Baggeby | 1961 | 1972 | 73 | 17 | 5 403 | 5 326 | 986 | |
| Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Baggeby | 1960 | 1972 | 70 | 12 | 7 365 | 6 875 | 933 | |
| Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–81, Baggeby | 2007 | 1972 | 87 | 87 | 5 673 | 8 408 | 1 482 | |
| Markan 6 Flygvilleslingan 5,12,18,20, Hägernäs strand | 2010 | 2009 | 52 | 52 | 2 848 | 4 891 | 1 717 | |
| Summa Lidingö & TÄBY | 358 | 187 | 25 864 | 30 071 | 1 163 | |||
| SUMMA STOR STOCKHOLM |
2 967 | 1 215 | 190 572 | 212 528 | 1 115 | |||
Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår.
* Hyrorna för Bisvärmen 7 är baserade på mars månad 2012. Fastigheten har genomgått en ROT ombyggnad under 2011.
| LOKALER | gara P-platser |
ge/ | totalt | taxerings värde |
to mt rätter |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Antal | Årshyra, kkr |
Yta, kvm |
Årshyra, kkr |
Snitthyra, kr/kvm |
Totalt, kkr |
Varav mark, kkr |
Avgäld, kkr |
Omreg leras år |
|
| 4 | 463 | 376 | 813 | 52 | 162 | 6 511 | 7 189 | 1 104 | 62 937 | 21 600 | 349 | 2019 | |
| 2 | 5 | 6 | 1 200 | 6 069 | 10 639 | 1 753 | 147 032 | 37 000 | 0 | 2017 | |||
| 2 1 |
684 20 |
249 7 |
364 360 |
31 54 |
146 277 |
5 633 4 967 |
5 287 5 139 |
939 1 035 |
63 350 62 139 |
22 442 21 768 |
|||
| 2 | 651 | 420 | 645 | 38 | 169 | 5 597 | 5 370 | 959 | 67 358 | 25 575 | |||
| 7 | 800 | 414 | 518 | 28 | 158 | 5 156 | 4 861 | 943 | 55 085 | 19 202 | |||
| 6 | 246 | 137 | 555 | 27 | 56 | 2 790 | 2 780 | 996 | 31 057 | 12 600 | |||
| 2 | 146 | 94 | 644 | 12 | 47 | 1 370 | 1 401 | 1 023 | 15 417 | 6 225 | |||
| 5 | 246 | 164 | 666 | 15 | 70 | 3 316 | 3 373 | 1 017 | 39 817 | 15 484 | |||
| 4 | 209 | 131 | 628 | 24 | 98 | 2 822 | 2 826 | 1 002 | 35 172 | 14 376 | |||
| 4 5 |
58 240 |
45 170 |
773 709 |
14 8 |
42 8 |
2 258 2 058 |
2 293 2 116 |
1 015 1 028 |
27 899 22 496 |
11 072 9 062 |
101 | 2014 | |
| 2 | 32 | 13 | 396 | 16 | 62 | 1 580 | 1 728 | 1 093 | 17 681 | 6 639 | 61 | 2015 | |
| 2 | 249 | 220 | 883 | 3 | 9 | 1 909 | 2 251 | 1 179 | 26 719 | 10 308 | |||
| 7 | 264 | 362 | 1 373 | 20 | 62 | 3 878 | 4 875 | 1 257 | 57 744 | 22 236 | |||
| 2 | 334 | 461 | 1 380 | 11 | 34 | 1 025 | 1 465 | 1 429 | 16 246 | 4 827 | |||
| 168 | 8 044 | 5 798 | 721 | 614 | 2 301 | 118 283 | 133 998 | 1 133 | 1 458 549 | 508 806 | 2 479 | ||
| 11 | 876 | 616 | 703 | 12 | 35 | 6 404 | 6 514 | 1 017 | 68 931 | 26 025 | 13 | 2013 | |
| 11 | 676 | 403 | 596 | 19 | 112 | 6 346 | 6 381 | 1 005 | 68 192 | 25 693 | 281 | 2014 | |
| 6 | 99 | 44 | 444 | 63 | 303 | 6 147 | 6 507 | 1 058 | 72 060 | 27 598 | 274 | 2017 | |
| 28 | 1 651 | 1 063 | 644 | 94 | 451 | 18 897 | 19 401 | 1 027 | 209 183 | 79 316 | 568 | ||
| 23 | 965 | 669 | 693 | 317 | 1 088 | 24 800 | 25 378 | 1 023 | 195 800 | 56 000 | |||
| 23 | 965 | 669 | 693 | 317 | 1 088 | 24 800 | 25 378 | 1 023 | 195 800 | 56 000 | |||
| 6 2 |
196 117 |
170 59 |
865 503 |
7 9 |
47 46 |
2 113 2 775 |
2 157 2 735 |
1 021 986 |
25 249 33 904 |
10 283 13 850 |
|||
| 4 | 16 | 9 | 536 | 5 419 | 5 334 | 984 | 69 032 | 28 000 | |||||
| 14 | 375 | 253 | 676 | 38 | 161 | 7 740 | 7 290 | 942 | 95 372 | 38 251 | |||
| 3 | 666 | 993 | 1 490 | 157 | 1 391 | 6 339 | 10 791 | 1 702 | 119 513 | 30 313 | |||
| 63 | 265 | 2 848 | 5 156 | 1 810 | 46 400 | 8 400 | |||||||
| 29 | 1 370 | 1 483 | 1 082 | 274 | 1 910 | 27 234 | 33 463 | 1 229 | 389 470 | 129 097 | |||
| 267 | 14 842 | 13 358 | 900 | 1 369 | 7 004 | 205 414 | 232 891 | 1 134 | 2 553 870 | 925 303 | 3 047 | ||
Fastighetsbeståndet
Forum Fastighetsekonomi AB är ett oberoende konsultföretag med sammanlagt ett trettiotal medarbetare. Forums huvudsakliga verksamhetsområde är analys och värdering av hyres- och fastighetsmarknader i Sverige. Medarbetarna är auktoriserade fastighetsvärderare.
Positionering av HEBAs fastigheter
Forum Fastighetsekonomi har de senaste åren vid ett antal tillfällen marknadsvärderat HEBAs fastighetsinnehav. I figuren med cirklar presenteras värderarnas uppfattning om hur bolagets fastigheter är positionerade på fastighetsmarknaden. Storleken på varje cirkel representerar det sammanlagda marknadsvärdet av HEBAs fastigheter på respektive delmarknad. En placering högt upp i diagrammet motsvarar ett högt genomsnittlig fastighetsvärde. Aktuellt värdeintervall för berörda delmarknader presenteras även i tabellerna.
Värdepåverkande faktorer
Ett stort antal faktorer styr marknadsvärdet för hyreshus. För att marknaden ska vara effektiv krävs också att det finns tillgång till krediter. Följande delar analyseras vid en fastighetsvärdering: hyresintäkterna, hyresgäststrukturen, driftskostnaderna samt fastighetens läge och tekniska skick. På dagens fastighetsmarknad påverkar även möjligheterna till att i befintlig byggnad höja standarden eller bygga till och därmed öka hyresintäkterna. För flertalet av de värderade fastigheterna är den mest sannolika köparen fastigheternas hyresgäster.
Forum kan konstatera att HEBA med sin förvaltningsfilosofi skapat en hög kundlojalitet. Omsättningen av hyresgäster är lägre än snittet på marknaden. I genomsnitt flyttar lite över var tionde innevånare, ca 95 000 personer, i Stockholms kommun varje år. I regelbundet genomförda Nöjd Kund-Indexmätningar har HEBA placerat sig bland de bäst uppskattade hyresvärdarna. Nöjda kunder ger lägre förvaltningskostnader och därmed säkrare kassaflöden. Hyreshöjningar i samband med renoveringar/förbättringar blir då lättare att genomföra. I bolagets hyreshus finns lägenheter med olika underhållsskick och därmed hyresnivå. En överslagsmässig värdering av HEBAs fastigheter kan lätt hamna fel. Detta om ej hänsyn tas till skillnaderna mellan uppgraderade och ej åtgärdade lägenheter. I Forums positioneringsmodell är hänsyn tagen till det bedömda marknadsvärdet för varje objekt.
Ny hyreslag
Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft som påverkar hyresförhandlingarna.
Allmännyttans hyresnormerande roll försvinner och de privata fastighetsägarna blir en fullvärdig förhandlingspart. De kommunala bostadsbolagen skall enligt de nya reglerna också drivas på affärsmässiga grunder. Lagen har tillkommit efter en överenskommelse mellan Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen.
En ändring i hyresförhandlingslagen möjliggör också en fortsatt tillämpning av de lokala modeller som används, i Stockholm den så kallade Stockholmsmodellen. En av tankarna bakom Stockholmsmodellen är att lägesfaktorn skall få större genomslag. Detta bör gynna merparten av HEBAs fastigheter.
I allmännyttan i Stockholms kommun har, när detta skrivs, hyreshöjningarna för 2012 förhandlats klart i två av tre bolag. Utfallet är ca 2 procent i snitt, med en differentiering på mellan 0,99 och 3,5 procent. Differentieringen har gjorts utifrån de bruksvärdesparametrar som ingår i
Stockholmsmodellen. Förhandlingarna mellan Fastighetsägarna Stockholm, som representerar de privata fastighetsägarna, och Hyresgästföreningen, strandade i februari 2012. En av tvistefrågorna är det geografiska lägets påverkan på hyran.
HEBAs värdefördelning
Försäljningar fastighetsmarknaden
| Innerstaden (Södermalm) | |
|---|---|
| Direktavkastning (%) | 1,8–3,25 |
| Försäljning till Brf under 2011 (kr/kvm) | 26 500 |
| Försäljning till övriga under 2011 (kr/kvm) | - |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 53 700 |
| Lidingö & Täby | |
| Direktavkastning (%) | 2,25–3,75 |
| Försäljning till Brf under 2011 (kr/kvm) | 18 000 |
| Försäljning till övriga under 2011 (kr/kvm) | - |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 33 100 |
| Söderort | |
| Direktavkastning (%) | 2,5–4,25 |
| Försäljning till Brf under 2011 (kr/kvm) | 17 400 |
| Försäljning till övriga under 2011 (kr/kvm) | 17 100 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 31 000 |
| Huddinge | |
| Direktavkastning (%) | 3,25–4,5 |
| Försäljning till Brf under 2011 (kr/kvm) | (16 800)* |
| Försäljning till övriga under 2011 (kr/kvm) | - |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 20 400 |
| Västerort (Vällingby) | |
| Direktavkastning (%) | 3,25 – 4,0 |
| Försäljning till Brf under 2011 (kr/kvm) | 14 100 |
| Försäljning till övriga under 2011 (kr/kvm) | 14 300 |
| Marknadsvärde bostadsrätter (kr/kvm) | 22 000 |
| *OBS! Huddinge: endast en notering 2011. Kan inte ses som ett snitt. |
Marknadsvärdering
Forum Fastighetsekonomi AB har på uppdrag av HEBA värderat koncernens fastighetsinnehav. Syftet med värderingarna är att bedöma varje enskilt värderingsobjekts marknadsvärde per bokslutsdagen 31 december 2011.
Marknadsvärde definieras enligt följande: Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta beaktats. Denna definition följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Charted Surveyers). Definitionerna av nyckeltal m m följer rekommendationerna från Sveriges Finansanalytikers Förening och ASPECT.
Värderingsunderlag
Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som HEBA lämnat avseende samtliga intäkter och kostnader. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår fakta rörande utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Uppgifter avseende vakanta ytor, förbrukningskostnader på fastighetsnivå, större planerade eller på senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder har också beaktats. Uppgifter om aktuella taxeringsvärden, kvarvarande räntestöd för bostäder med mera kommer från officiella källor. Slutligen har Forum nyttjat data från interna ortsoch marknadsdatabaser.
Värderingsmetod
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har s k kassaflödeskalkyler används. I varje värdering har ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Det sker genom en simulering av en försäljning som enskilt objekt. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton, räntebidrag och behov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Till större delen av värderingarna av HEBAs fastigheter har en femårig kalkylperiod använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.
enligt följande. Känslighetsanalys
| Inflation +/- 1%- enhet |
|---|
| Kalkylräntan + 1%- enhet . |
| Kalkylräntan – 1%- enhet |
| Direktkastningskrav för restvärdet + 1% |
| Direktkastningskrav för restvärdet - 1% |
| Drift- och underhållskostnad +/- 20 kr/kvm |
I fall värderingsantaganden enligt ovan ändras blir effekten på det sammanlagda marknadsvärdet
| Inflation +/– 1%- enhet | värdeförändring med | 215 Mkr |
|---|---|---|
| Kalkylräntan + 1%- enhet | värdeförändring med | – 150 Mkr |
| Kalkylräntan – 1%- enhet | värdeförändring med | 240 Mkr |
| Direktkastningskrav för restvärdet + 1% | värdeförändring med | – 715 Mkr |
| Direktkastningskrav för restvärdet – 1% | värdeförändring med | + 1 450 Mkr |
| Drift- och underhållskostnad +/– 20 kr/kvm | värdeförändring med | 365 Mkr |
Jämförelser och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. Bedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer och anvisningar framtagna av Svensk Fastighetsindex. För samtliga genomförda värderingar svarar av ASPECT auktoriserade fastighetsvärderare.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:
- • Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 2,0 procent per år.
- • Hyresutvecklingen för bostäder har bedömts till 1 – 2,5 procent år 2012 och därefter i huvudsak antagits följa inflationen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.
- • Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 4,52 till 6,76 procent och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 2,47 till 4,61 procent.
Marknadsvärde
Det sammanlagda marknadsvärdet för HEBA-koncernens fastigheter uppgår vid värdetidpunkten till 4 053 000 000 kronor. Detta belopp utgör summan av de separata bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten.
Stockholm 2012-02-13 Forum Fastighetsekonomi AB
Håkan Söderqvist Sofia Moberg
Jonas Petersson
Ansvarsfullt företagande
Modernt boende för en ansvarsfull framtid
HEBA tar ett samhällsansvar för de områden som ligger inom och i anslutning till bolagets verksamhetsområde. Ett ansvarsfullt företagande innebär för oss att ha ett långsiktigt och hållbart förhållningssätt till medarbetare, samhälle och miljö. Det ska alltid bottna i konkreta åtgärder.
60kWh/m2 30% 85%
HEBA bygger lågenergihus som har låg energiåtgång för uppvärmning
HEBA mäter och debiterar för användningen av varmvatten vilket sänker förbrukningen med 30%
HEBA installerar värmeväxlare som tillgodogör oss 85% av frånluftens värmeenergi
I varumärket HEBA finns en tydlig etisk kompass som går igen i bolagets alla verksamhetsområden. Under året har vi tagit flera konkreta steg i förbättringen av vårt hållbarhetsarbete, som bottnar i de policys som alla medarbetare arbetar efter:
- • Etikpolicy
- • Miljöpolicy
- • Arbetsmiljöpolicy
HEBA har också en plan utarbetad för jämställdhet och mångfald som ses över årligen och förnyas vid behov.
En tydlig och förankrad värdegrund
Kompetensutveckling är grunden för både en bra värdegrund och ett väl utfört arbete. Varje år har HEBAs VD ett seminarium tillsammans med alla medarbetare där etik och moral diskuteras och sammankopplas med bolagets policys. Kunskapen hålls aktuell och värdegrunden förankras regelbundet hos medarbetarna. Med hjälp av verkliga, praktiska fall kopplas värdegrund, handling och lösning samman och skapar ett gemensamt agerande inom företaget. Samtliga medarbetare har även genomgått en miljöutbildning.
Trygghet och ansvar går hand i hand
Ett tryggt och säkert boende är en mycket viktig fråga för HEBA. Vi arbetar fortlöpande med att skapa en trygg utemiljö genom att bland annat förbättra utvändig belysning och rensa buskage för att skapa trygga promenadvägar, även på kvällstid. För ökad trygghet i våra bostadsområden bidrar vi även ekonomiskt till Nattvandrarna för att stödja deras viktiga arbete. HEBA har sedan några år tillbaka ett samarbete med Stadsmissionens nattjour som bedriver en uppsökande verksamhet under kvällar och nätter.
HEBAs sponsring ska överensstämma med den verksamhet HEBA bedriver och med företagets värderingar. HEBAs kännetecken är tryggt och säkert boende. HEBA tar ett aktivt samhällsansvar genom sponsring till hjälporganisationer som ligger i linje med affärsidén. Dessa organisationer får årligen bidrag från HEBA:
- • Stadsmissionen Nattjour
- • Nattvandrarna
- • Tidningen Situation Stockholm
- • Handikappidrotten
En annan viktig faktor för trygghet och service är att HEBAs fastighetsskötare finns på plats med expedition i respektive bostadsområde. Hit kan hyresgästen vända sig om man behöver hjälp med något i sin bostad. Den personliga kontakten mellan hyresgäst och fastighetsskötare är en viktig trygghet- och trivselfaktor för våra hyresgäster. I vår Nöjd Kundenkät som vi genomför vartannat år får vi genomgående höga betyg, i synnerhet inom detta område.
Tydlighet i miljöarbetet
För att minska vår miljöpåverkan och samtidigt skapa tillväxt har HEBA ringat in tre viktiga områden som vi fokuserar på i vårt arbete:
- Förvärv av nya, moderna och energisnåla bostäder
- Byggnation av nya moderna klimatanpassade bostäder
- Renovering av det befintliga fastighetsbeståndet med fokus på energieffektivitet
Den stora miljöpotentialen ligger inte bara i det nya, utan även i det gamla. Renovering och energieffektivisering av det befintliga fastighetsbeståndet är en stor miljövinst som knyter ihop energisnål teknik med det befintliga beståndet. På sikt betyder det också färre rivningar och nybyggnationer, det sparar såväl pengar som miljö. Här finns fler återgärder som HEBA nu är med och genomför inom ramen för de ROT-program som vi arbetar efter.
Miljöpolicy
- ➜ HEBA ska verka för en miljöanpassning av bolagets verksamhet för att uppnå minsta möjliga negativa miljöpåverkan.
- ➜ HEBAs miljöengagemang utgår från en gemensam värdegrund som baseras på kunskap, engagemang, trygghet och helhetssyn.
- ➜ HEBA skall eftersträva att produkter och tjänster som HEBA köper uppfyller de rimliga krav avseende miljö och resursanvändning som kan ställas med hänsyn till bolagets verksamhet och den kunskap och teknik som vid var tid gäller. Miljöarbetet ska omfatta kunders, leverantörers, samarbetspartners och andra intressenters delaktighet. Detta innebär att HEBA har ett aktivt och öppet kunskaps-och informationsutbyte i frågor om miljö-och resursanvändning med dessa grupper.
- ➜ HEBA skall hantera miljöfrågor som en naturlig del av verksamheten och verka för att miljöfaktorer beaktas vid affärsbeslut på samtliga nivåer i organisationen.
Ansvarsfullt företagande fortsättning
Effektivare värme med minskad energiförbrukning
Bebyggelse står för en stor del av energiförbrukningen i samhället och påverkar följaktligen miljön. Fastighetsbranschen är därför en nyckelspelare för att nå energi- och klimatmål. Uppvärmning av fastigheter utgör cirka 35 procent av Sveriges totala energianvändning. Därför är HEBAs viktigaste fråga att minska förbrukningen av värmeenergi för att minska sin totala miljöpåverkan. Målet är att minska energianvändningen för uppvärmning med 20 procent till år 2020, räknat från 2008 års förbrukning. HEBAs fastigheter värms upp med fjärrvärme. Vi arbetar fortlöpande med att minska energianvändningen i våra fastigheter. Vid ROT-renovering genomförs ett flertal åtgärder för detta. Dessa
åtgärder beror också på förutsättningarna i respektive byggnad.Här följer några exempel på åtgärder som nu genomförs vid våra ROT-renoveringar:
- • Installation av så kallade FTX-system som innebär att lägenheterna får mekanisk till- och frånluft där frånluftens värmeinnehåll tillvaratas av en värmeväxlare.
- • Tilläggsisolering av vindar och ytterväggar.
- • Komplettering av fönster med en isolerruta.
- • Injustering av värmesystem för att få optimal värmekomfort och en effektiv värmedistribution i respektive fastighet.
Ett annat viktigt steg i miljöarbetet är produktionen av egen miljövänlig energi för att minska beroendet av köpt energi. HEBA undersöker nu möjligheterna till användande av bergvärme och solcellspaneler. En stor del av en byggnads värmebehov utgörs av uppvärmning av vatten. I HEBAs nya bostadsprojekt har individuell mätning av varmvattenförbrukning införts för varje lägenhet. Konsumtionen debiteras efter verklig användning. Genom att koppla samman konsumtion och betalningsansvar är vi övertygade om att detta kommer att sänka förbrukningen och minska energiåtgången i HEBAs bostäder.
HEBA ska ha energieffektiva fastigheter. Energianvändningen för uppvärmning i HEBAs fastigheter ska minska med minst 20% fram till år 2020 jämfört med år 2008.
| Fjärrvärmeleverantör | Levererad värme | Levererad värme/kvm uppvärmd area |
Andel klimatneutral värmeproduktion |
|---|---|---|---|
| Fortum | 29 221 MWh | 128 kWh | 84% |
| Södertörn Energi | 3 954 MWh | 127 kWh | 98% |
| Eon | 294 MWh | 82 kWh | 93% |
| Totalt | 33 469 MWh | 128 kWh | 86% |
| Elleverantör | Levererad el | Levererad el | Andel klimatneutral elproduktion |
|---|---|---|---|
| Telge Energi | 3 600 MWh | 15,3 kWh/kvm | 100% |
| Energi för uppvärmning | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|
| KWh/m2 uppvärmd area |
133 | 130 | 152 * | 128 |
| Föråndring jämfört med föregående år | 0 | –2% | 17% | –19% |
| Förändring jämfört med år 2008 | 0 | –2% | +14% | –4% |
* 2010 var en mycket kall vinter och förvärvet av bostäder i Hökarängen ökade den genomsnittliga värmeanvändningen.
Miljömål
- ➜ Värmeanvändningen ska minska med minst 2% per år mätt i kWh/kvm
- ➜ Elanvändningen ska minska med 1% per år mätt i kWh/kvm
- ➜ Vattenanvändningen ska minska med 2% per år mätt i m3 vatten/kvm
- ➜ Avfallshanteringens miljöbelastning ska minska
- ➜ Miljöfarliga ämnen ska fasas ut
Elanvänd- ning
Elanvändningen i fastighetsbeståndet avser i första hand energi för belysning, fläktar, hissar, pumpar, tvättmaskiner och torktumlare och på samma sätt som med värmen så arbetar vi kontinuerligt med att reducera elanvändningen. Genom investeringar i närvarostyrd belysning, lågenergilampor och effektivare hissar, tvättmaskiner och torktumlare har HEBA lyckats reducera elanvändningen under de senaste åren.
Vatten
Vattenanvändningen ska minskas bland annat genom investering i effektivare tvättmaskiner, snålspolande toaletter och vattenbesparande utrustning på armaturer.
Vattenförbrukningen 2011 var 314 099 m3 vilket motsvarar 1,5 m3 /m2 ÅR BOA och LOA.
ska vattenanvändningen minska per år
M
oloksystem
Avfalls- hantering
HEBA investerar i nya stationer för avfallshantering, så kallade Moloksystem, som innebär en effektivare och mer hygienisk hantering av hushållsavfall.
Uppvärmning
Ett annat viktigt mål som fastighetsbranschen satt upp är att minska energi för uppvärmning från fastigheterna med 20% till år 2020 och inga fossila bränslen ska användas för uppvärmning av byggnader.
minska energi för uppvärmning till år 2020
Miljöfarliga ämnen
Förekomsten av PCB är inventerad och där omedelbara åtgärder har föreskrivits har dessa genomförts. HEBA tillämpar den så kallade försiktighetsprincipen vid nyproduktion och ombyggnadsarbeten vilket innebär att beprövade och miljövänliga material och produktionsmetoder väljs för att minska miljöbelastningen.
Radonmätningar har genomförts i våra fastigheter och där förhöjda värden har noterats genomförs åtgärder för att nå acceptabla nivåer. Samtliga byggnader har energideklarerats och OVK besiktningar genomförs kontinuerligt.
»Inga fossila bränslen ska användas för uppvärmning av byggnader.«
Organisation och medarbetare
En trygg och utvecklande arbetssituation är grunden för att våra medarbetare ska trivas och kunna arbeta effektivt. Vi arbetar medvetet för en god arbetsmiljö och uppmuntrar till kompetensutveckling och delaktighet.
Ett Stockholmsbaserat fastighetsbolag
HEBA-koncernen är helt Stockholmsbaserat med fastigheter belägna i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö.
Organisation
HEBAs organisation kännetecknas av en stark kundorientering och präglas av korta beslutsvägar. Fastighetsförvaltning, administration och skötsel sker med vår egen personal, vilket gör att våra hyresgäster i regel alltid möter en HEBA-anställd i sina kontakter med oss. Entreprenörer anlitas när det gäller städning, markskötsel, större reparationer och underhåll.
Under 2011 förändrades arbetssättet till viss del med att införa telefontider till hyreskonsulenterna och fastighetsskötarna. Detta gjordes för att ytterligare öka vår tillgänglighet gentemot våra hyresgäster. Det har resulterat i att vi kan ge bättre service.
Våra fastigheter är fördelade på tre förvaltare som arbetar med eget tekniskt och ekonomiskt ansvar. Varje förvaltare arbetar i ett team bestående av en hyreskonsulent och ett antal fastighetsskötare, dessutom finns i förvaltningen en driftingenjör som stöder alla team. Driftingenjören ansvarar även för energi- och miljöfrågor inom HEBA.
Hyreskonsulenterna sköter uthyrning, kontraktsskrivningar, aviseringar och olika hyresärenden. Fastighetsskötarna är placerade i fastighetsexpeditioner belägna i respektive fastighetsområde. Dit vänder sig de boende vid felanmälan och med vardagliga problem. Felanmälan
görs även via HEBAs webbplats. Funktioner för administration, ekonomi och IT finns centralt placerade på huvudkontoret. På så sätt kan arbetet bedrivas professionellt och med korta beslutsvägar.
Arbetsmiljö
På HEBA betraktar vi god hälsa som en tillgång. Systematiskt arbete med arbetsmiljö och hälsa är en naturlig del i verksamheten därför erbjuds alla anställda friskvård och bra företagshälsovård. Vi ser arbetsmiljöarbetet som en lönsam investering för framtiden där hög arbetsmotivation och låg sjukfrånvaro är de direkta vinsterna.
Arbetsmiljöarbetet omfattar all verksamhet och medarbetarens totala arbetssituation där både fysiska, psykiska och sociala aspekter beaktas. För oss på HEBA innebär det att vi aktivt arbetar med att minimera riskerna för arbetsskador, olycksfall och tillbud samt arbetar med aktiviteter som befrämjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet. Vi strävar efter att ha ett systematiskt arbetsmiljöarbete.
Medarbetare
För oss är det viktigt att rekrytera och behålla bra medarbetare. Varje år genomförs därför minst ett utvecklingssamtal mellan medarbetare och närmaste chef där arbetssituationen och behov av personlig utveckling diskuteras. Genom individuellt anpassade utbildningar, kurser och årliga personalkonferenser där alla anställda inbjuds eftersträvas att kunskaper och engagemang utvecklas i linje med HEBAs önskemål och behov.
På HEBA stannar medarbetarna länge. Den genomsnittliga anställningstiden är 7 år. Det är ett kvitto på att medarbetarna trivs på HEBA och gör att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i verksamheten. Medelåldern på HEBA är 49 år.
Nyrekryteringar
Året har präglats av större fokus på nyproduktion och renoveringsprojekt. Detta har inneburit förnyelse i organisationen. Under 2011 anställdes en projektsamordnare som arbetar i nära samarbete med projektchefen. Det har gett oss mer utrymme i resurser för de nya stora nybyggnads-och ROT-projekt som HEBA utvecklar. Projektsamordnaren rekryterades internt vilket resulterade i rekrytering av en ny hyreskonsulent.
Tre nya fastighetsskötare anställdes under året dels på grund av personalomsättning och dels pensionsavgång.
Etik och jämställdhet
HEBA har utarbetat policyn för etik och jämställdhet. HEBAs människosyn innebär respekt för varje individs integritet och lika värde. Vi arbetar för jämställdhet och mot diskriminering i alla former. Kvinnor och män skall ha lika möjligheter till anställning, utbildning, befordran och utveckling. Kvinnor och män skall ha lika lön för arbete av lika värde och anställningsvillkor.
Året har präglats av större fokus på nyproduktion och renoveringsprojekt. Detta har inneburit förnyelse i organisationen. « »
HEBA-aktien och ägarna
Aktiekapitalet per den 31 december 2011 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat på 4 128 000 A-aktier och 37152 000 B-aktier. HEBA-aktien är sedan den 13 juni 1994 noterad på NASDAQ OMX Stockholmbörsen, den Nordiska Listan, MidCap.
Hembudsklausul
I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.
Vid HEBAs årsstämma den 6 maj 2008 beslutades om en split 3:1 varigenom antal aktier tredubblades.
Omvandlingsförbehåll
I bolagsordningen finns även ett s.k omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.
Ägarstruktur
Antalet aktieägare i HEBA uppgick vid årsskiftet till 1 415 stycken. De tio största aktieägarna representerade 61,9% av kapitalet, dvs ägarandelen och 66,6% av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgick till 29% av kapitalet och 15% av
Belopp i kr/aktie
rösterna. De utländska ägarna svarade för 15,3% av kapitalet och 8% av rösterna.
Utdelningspolitik
HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, skall uppgå till cirka 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt (för 2011 är skatten 26,3 %) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2011 föreslår styrelsen en utdelning om 1,00 kr per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,7 % baserat på börskursen den 31 december 2011. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas ut 11 maj, med avstämningsdag 8 maj, 2012.
Substansvärde
Substansvärde per aktie beräknas till 73(69) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.
Aktiens utveckling
HEBA aktiens utveckling från 2001, visas i nedanstående diagram.
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat efter finansiella poster | 6,01 | 7,02 | 4,87 | –2,16 | 8,67 |
| Resultat efter skatt | 5,11 | 5,80 | 3,59 | –0,62 | 6,25 |
| Kassaflöde | 2,29 | 2,24 | 1,55 | 1,17 | 2,10 |
| Eget kapital | 56,48 | 52,47 | 47,66 | 44,97 | 46,60 |
| Fastigheternas bokförda värde | 100,56 | 95,09 | 79,53 | 73,67 | 75,53 |
| Utdelning (2011 förslag) | 1,00 | 1,10* | 1,00 | 0,90 | 0,93 |
| Börskurs den 31 december | 60,00 | 67,75 | 55,00 | 49,00 | 58,50 |
| P/E-tal I | 10,0 | 9,7 | 11,3 | Neg | 6,7 |
| P/E-tal II | 11,7 | 11,7 | 15,3 | Neg | 9,4 |
| Totalavkastning, % | –9,8 | 25,0 | 14,1 | –14,6 | –15,2 |
* varav extrautdelning 0,10 kr.
De största aktieägarna per 31 december 2011
| Antal A-aktier | Antal B-aktier | Summa | Ägarandel % | Röstandel % | |
|---|---|---|---|---|---|
| JP Morgan Bank | 0 | 5 340 300 | 5 340 300 | 12,94 | 6,81 |
| Härnblad Birgitta | 1 115 160 | 4 014 984 | 5 130 144 | 12,43 | 19,34 |
| Ericsson Charlotte | 457 080 | 2 121 601 | 2 578 681 | 6,25 | 8,53 |
| Ericsson Anders | 457 080 | 2 009 501 | 2 466 581 | 5,98 | 8,39 |
| Holmbergh Christina | 457 080 | 1 954 902 | 2 411 982 | 5,84 | 8,32 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 0 | 2 247 798 | 2 247 798 | 5,45 | 2,87 |
| Ericsson Ulf | 0 | 1 594 464 | 1 594 464 | 3,86 | 2,03 |
| Sundström Margareta | 476 760 | 972 990 | 1 449 750 | 3,51 | 7,32 |
| Fjärde AP-Fonden | 0 | 1 223 638 | 1 223 638 | 2,96 | 1,56 |
| Skandia Livförsäkringsaktiebolag | 0 | 1 096 131 | 1 096 131 | 2,66 | 1,40 |
| Vogel Johan | 149 400 | 758 520 | 907 920 | 2,20 | 2,87 |
| Vogel Anna | 149 400 | 740 520 | 889 920 | 2,16 | 2,85 |
| Andersson Rolf H | 0 | 822 900 | 822 900 | 1,99 | 1,05 |
| Danielsson Steve | 144 840 | 483 360 | 628 200 | 1,52 | 2,46 |
| Skandinaviska Enskilda banken | 0 | 627 276 | 627 276 | 1,52 | 0,80 |
| Holmberg Gösta | 0 | 430 000 | 430 000 | 1,04 | 0,55 |
| Brandkontoret | 0 | 420 000 | 420 000 | 1,02 | 0,54 |
| Georgsson Charlotta | 0 | 390 000 | 390 000 | 0,94 | 0,50 |
| Georgsson Henric | 0 | 390 000 | 390 000 | 0,94 | 0,50 |
| Sundström Maria | 0 | 390 000 | 390 000 | 0,94 | 0,50 |
| Totalt största aktieägare | 3 406 800 | 28 028 885 | 31 435 685 | 76,15 | 79,19 |
| Summa övriga | 721 200 | 9 123 115 | 9 844 315 | 23,85 | 20,81 |
| Totalt | 4 128 000 | 37 152 000 | 41 280 000 | 100,0 | 100,0 |
Aktiernas fördelning per 31 december 2011
| Aktieinnehav antal aktier | Antal ägare | Andel i % | Antal aktier | Andel i % |
|---|---|---|---|---|
| 5 000 001 – | 2 | 0,1 | 10 470 444 | 25,36% |
| 1 000 001 – 5 000 000 | 8 | 0,6 | 15 069 025 | 36,50% |
| 500 001– 1 000 000 | 5 | 0,4 | 3 876 216 | 9,39% |
| 100 001 – 500 000 | 29 | 2,0 | 6 463 909 | 15,66% |
| 50 001 – 100 000 | 18 | 1,3 | 1 275 519 | 3,09% |
| 20 001 – 50 000 | 49 | 3,5 | 1 572 062 | 3,81% |
| 10 001 – 20 000 | 44 | 3,1 | 647 176 | 1,57% |
| 5 001 – 10 000 | 91 | 6,4 | 662 777 | 1,61% |
| 2 001 – 5000 | 190 | 13,4 | 602 209 | 1,46% |
| 1 001 – 2000 | 281 | 19,9 | 384 205 | 0,93% |
| 501 – 1 000 | 233 | 16,5 | 176 084 | 0,43% |
| 1 – 500 | 465 | 32,9 | 80 374 | 0,19% |
| Totalt | 1 415 | 100 | 41 280 000 | 100 |
Aktiekapitalets utveckling
| Ökning | Summa | |||
|---|---|---|---|---|
| Antal nya aktier | Summa aktier | Aktiekapital, kr | Aktiekapital, kr | |
| 1993 | 1 620 000 | 16 200 000 | ||
| 1994 Split 4:1 | 6 480 000 | 16 200 000 | ||
| 1994 Nyemission | 400 000 | 6 880 000 | 1 000 000 | 17 200 000 |
| 1999 Fondemission | 6 880 000 | 13 760 000 | 17 200 000 | 34 400 000 |
| 2008 Split 3:1 | 27 520 000 | 41 280 000 | 34 400 000 |
Finansiell ställning
Finansiell ställning
HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att bästa lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås.
Kapitalstruktur
Kapitalstrukturen framgår av nedanstående uppställning
| Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ej räntebärande skulder | 84,0 | 56,7 |
| Räntebärande skulder | 1 029,1 | 1 071,8 |
| Räntederivat | 29,4 | |
| Uppskjuten skatteskuld | 684,8 | 664,5 |
| Eget kapital | 2 331,5 | 2 165,9 |
| Summa skulder och eget kapital | 4 158,8 | 3 958,9 |
Förändring av eget kapital
Det egna kapitalet ökade under året till 2 331,5 (2 165,9) Mkr. Det egna kapitalets förändring framgår av nedanstående uppställning.
| Mkr | Totalt eget kapital |
|---|---|
| Belopp vid årets ingång | 2 165,9 |
| Utdelning | –45,4 |
| Årets resultat | 211,0 |
| Belopp vid årets utgång | 2 331,5 |
Soliditet
Soliditeten var vid årsskiftet 56,1 (54,7)%. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 4 151,1 (3 925,4) Mkr enligt nedanstående uppställning.
| Mkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Marknadsvärde förvaltningsfastigheter enligt Forum Fastighetsekonomi ABs fastighetsvärde ring på sidan 31 |
4 053,0 | 3 923,1 |
| Marknadsvärde pågående projekt | 98,1 | 2,3 |
| Summa marknadsvärde | 4 151,1 | 3 925,4 |
Kreditrating
HEBA har av Soliditet sedan många år kreditrating AAA och har uppnått mycket goda kreditvillkor vid upplåningen.
Lånestruktur
Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 1 011,0 (1 071,8) Mkr motsvarande 25 (27) % av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga räntan har minskat under året och var vid årsskiftet 3,5 (3,6) %. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. Som säkerhet för lånen lämnar HEBA pantbrev med betryggande inomlägen. Antalet lån uppgick vid årsskiftet till 30 (33) st. HEBA har inga lån i utländsk valuta.
Lånestrukturen och medelräntor för HEBAs fastighetslån per 31 december 2011 framgår av nedanstående tabeller:
Räntebindningsstruktur 2011-12-31
| Förfallotidpunkt år | Volym Mkr |
Snittränta % |
Andel % |
|---|---|---|---|
| 2012 | 275,1 | 3,0 | 27 |
| 2014 | 379,9 | 3,6 | 38 |
| 2015 och framåt | 356,0 | 3,8 | 35 |
| Summa | 1 011,0 | 3,5 | 100 |
Kapitalbindningsstruktur 2011-12-31
| Förfallotidpunkt år | Lånebelopp Mkr |
Andel av totala lån % |
|---|---|---|
| 2012 | 288,2 | 29 |
| 2013 | 377,8 | 37 |
| 2014 | 99,9 | 10 |
| 2015 och framåt | 245,1 | 24 |
| Summa | 1 011,0 | 100 |
Finansiella derivatinstrument
För att begränsa effekterna av ränteförändringar har HEBA tecknat avtal om ränteswappar enligt nedan.
| Startdag | Förfallodag | Nominellt belopp Mkr |
Orealiserad värdeförändring derivat Mkr |
|---|---|---|---|
| 2010-04-16 | 2012-04-16 | 129,0 | 0,4 |
| 2010-12-30 | 2014-06-181 | 180,0 | –8,5 |
| 2009-12-01 | 2014-12-01 | 100,0 | –2,8 |
| 2011-10-12 | 2016-10-121 | 97,9 | –10,1 |
| 2011-10-19 | 2016-10-19 | 100,0 | –5,2 |
| 2012-12-28 | 2021-09-30 | 114,0 | –2,8 |
| 720,9 | –29,0 |
1) Utställaren av ränteswapen har möjlighet att förlänga swapavtalet ytterligare 5 år.
Ett räntederivat till ett nominellt belopp om 129,0 Mkr förfaller 2012 och redovisas som kortfristigt. Övriga räntederivat redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Tecknande swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat.
Finansiell rapportering 2011
Innehållsförteckning
| Förvaltningsberättelse | 42 |
|---|---|
| Bolagsstyrningsrapport | 44 |
| Rapport över totalresultat, koncernen | 48 |
| Rapport över finansiell ställning, koncernen | 50 |
| Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen | 52 |
| Rapport över kassaflöden, koncernen | 52 |
| Resultaträkning, moderbolaget | 53 |
| Balansräkning, moderbolaget | 54 |
| Förändring av eget kapital, moderbolaget | 55 |
| Kassaflödesanalys, moderbolaget | 55 |
| Not 1, Allmän information | 56 |
| Not 2, Redovisningsprinciper | 56 |
| Not 3, Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument | 58 |
| Not 4, Rapportering per segment | 59 |
| Not 5, Hyresintäkter | 60 |
| Not 6, Anställda och personalkostnader | 60 |
| Not 7, Tomträttsavgälder | 61 |
| Not 8, Central administration | 61 |
| Not 9, Finansiella intäkter | 61 |
| Not 10, Bokslutsdispositioner | 61 |
|---|---|
| Not 11, Skatt | 61 |
| Not 12, Immatriella anläggningstillgångar | 61 |
| Not 13, Förvaltningsfastigheter/Byggnader och mark | 62 |
| Not 14, Materiella anläggningstillgångar/Inventarier | 62 |
| Not 15, Aktier i dotterföretag | 62 |
| Not 16, Kundfordringar | 63 |
| Not 17, Aktiekapital | 63 |
| Not 18, Skulder | 63 |
| Not 19, Uppskjuten skatteskuld | 63 |
| Not 20, Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 63 |
| Not 21, Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 63 |
| Not 22, Finansiella instrument | 64 |
| Not 23, Händelser efter balansdagen | 64 |
| Årsredovisningens undertecknande | 64 |
| Revisionsberättelse | 65 |
| Ledning | 66 |
| Styrelse och revisor | 67 |
| Fem år i sammandrag | 68 |
| Definitioner | 69 |
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för HEBA Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2011.
Verksamhetsbeskrivning och organisation
HEBA äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm, Huddinge och på Lidingö. HEBA förvaltar även de helägda koncernföretagens bostadsfastigheter i Stockholm och Täby. Någon entreprenadverksamhet bedrivs ej.
Koncernens fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 60 (61) bostadsfastigheter, samtliga belägna i Storstockholm med närförorter. Uthyrningsbar area är 205 000 (214 000) m² innehållande 2 967 (3 098) bostäder och 267 (281) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per m² var i Stockholm inklusive Huddinge, Täby och Lidingö 1 134 (1 081) kr. Samtliga bostäder i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö är uthyrda. Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg.
Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.
Personal
Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 6.
Omsättning och resultat
Hyresintäkterna minskade till 231,0 (235,9) Mkr bland annat till följd av gjorda fastighetsförsäljningar och evakueringar vid ROTarbeten. Fastighetskostnaderna uppgick till 100,0 (105,6) Mkr. Minskningen beror i huvudsak på ett minskat fastighetsbestånd och minskade uppvärmnings- och snöröjningskostnader under fjärde kvartalet. Kostnaderna för central administration uppgick till 13,7 (13,6) Mkr. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 248,0 (289,7) Mkr eller 6,01 (7,02) kr/aktie och efter skatt till 211,0 (239,5) Mkr eller 5,11 (5,80) kr/aktie. Resultatet efter finansiella poster, exklusive vinst vid fastighetsförsäljningar och orealiserade värdeförändringar uppgick till 81,2 (85,2) Mkr.
Investeringar och försäljningar
HEBA har i bolagsform av JM AB förvärvat mark med tillhörande byggprojekt avseende 77 hyreslägenheter i Råcksta. Under året har 81,9 Mkr nyinvesterats. Byggprojektet omfattar ett punkthus i 13 våningar och värdet av affären uppgår totalt till 167,0 Mkr. Nybyggnationen beräknas vara färdigställd i december 2012.
HEBA har samtidigt i bolagsform sålt fastigheten Gästabudet 2 i Nälsta till JM med tillträdesdag den 1 juli 2011. Fastigheten Gästabudet 2 omfattar 102 hyreslägenheter med en total area om 7 100 m². Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 101,8 Mkr.
HEBA har även i bolagsform sålt fastigheten Antennen 5 i Västberga till P.A. Hedström Trävaru AB med tillträdesdag den 1 juli 2011. Fastigheten omfattar 30 hyreslägenheter med en total area om 1 500 m². Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 33,0 Mkr.
Övriga nyinvesteringar uppgick till 8,2 Mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har investerats 71,1 (48,3) Mkr. I övriga anläggningstillgångar har investerats 1,2 (1,8) Mkr.
Finansiell ställning
Likvida medel uppgick till 0,1 (20,9) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 2 331,5 (2 165,9) Mkr motsvarande en soliditet om 56,1 (54,7) %.
Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 94,5 (92,4) Mkr. Räntebärande skulder minskade till 1 029,1 (1 071,8) Mkr, varav 18,1 (0) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40,0 (40,0) Mkr. Den effektiva räntan för den totala lånestocken har vid årets utgång minskat till 3,5 (3,6) %. Utav totala lånebeloppet på 1 011,0 (1071,8) Mkr löper 146,0 (206,7) Mkr med rörlig ränta. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Miljö
HEBA ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
HEBA och Akademiska hus har i februari 2012 tecknat en avsiktsförklaring i syfte att tillsammans med Solna kommun upprätta detaljplan för totalt 400 student- och gästforskarbostäder och lokaler för kontor och undervisning på Karolinska Institutets campus i Solna. När detaljplanen har vunnit laga kraft har HEBA för avsikt att förvärva en del av marken av Akademiska Hus och bygga bostäder som hyrs ut till Karolinska Institutet.
Framtiden
HEBAs avsikt är att fortsätta förvärva attraktivt belägna fastigheter i Stockholmsregionen. Bolaget förutser också förbättrade möjligheter att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet. HEBA planerar även att genom markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder.
Moderbolaget
Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 191,6 (192,0) Mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 170,8 (175,1) Mkr. I resultatet ingår anteciperad utdelning från dotterföretag med 120,4 Mkr. I 2010 års resultat ingår vinst vid dotterföretagsförsäljning med 123,5 Mkr, förlust vid fastighetsförsäljningar med –5,9 Mkr och utdelning från dotterföretag med 7,0 Mkr.
Fastighetsvärdering
Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december ett bedömt marknadsvärde om 4 151,1 (3 925,4) Mkr, varav 98,1 (2,3) Mkr avser pågående projekt. Koncernens samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB.
HEBA har beslutat att externvärdera 1/3-del av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut och att externvärdera koncernens samtliga fastigheter vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under ett räkenskapsår, se även not 2.6.
Substansvärde per aktie beräknas till 73 (69) kr. Uppskjuten skatt har ej beaktats i substansvärdesberäkningen med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Av HEBAs totala intäkter kommer drygt 90 % från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. HEBAs fastigheter är till huvudsaklig del belägna i attraktiva områden som präglas av överefterfrågan. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar ca 2,1 Mkr.
HEBAs enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Samtliga fastigheter är anslutna till fjärrvärme. Värmekostnaden kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar ca 0,3 Mkr.
Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknadsvärdet motsvarar ca 42 Mkr.
HEBA är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.
Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare
Årsstämman 2011 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare:
Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Något särskilt arvode ska inte utgå för kommittéarbete. Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom t ex resultat, utbetalas som kontant lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen.
Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag.
Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (Nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 6).
Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med VD avtalade uppsägningstider och regler för avgångsvederlag framgår av not 6).
Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen.
Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det.
Till årsstämman 2012 föreslås oförändrade riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare.
HEBA-aktien
Aktiekapitalet uppgår till 34 400 Kkr, fördelat på 4 128 000 Aaktier och 37 152 000 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst.
I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande Aaktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.
I bolagsordningen finns även ett sk omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B.
Samtliga aktier är till fullo betalda. Något återköp av egna aktier har inte skett.
HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70 % av koncernens resultat efter beräknad skatt (f.n. 26,3 %) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2011 föreslår styrelsen en utdelning om 1,00 kr per aktie
HEBAs kapitalförvaltning
HEBA står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån.
HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struktur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att bästa lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles.
Finansiering sker i form av eget kapital, checkräkningskredit och räntebärande lån. Eget kapital uppgick till 2 331,5 (2 165,9) Mkr och utnyttjad checkräkningskredit samt räntebärande lån uppgick till 1 029,1 (1 071,8) Mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 56,1 (54,7) %.
HEBAs mål är att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50 %.
Förslag till vinstdisposition
| Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: | ||||
|---|---|---|---|---|
| Balanserad vinst | Kronor | 363 806 459 | ||
| Årets vinst | Kronor | 157 556 284 | ||
| Kronor | 521 362 743 |
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
| Kronor | 521 362 743 | |
|---|---|---|
| I ny räkning överföres | Kronor | 480 082 743 |
| Till aktieägarna utdelas 1,00 kr per aktie | Kronor | 41 280 000 |
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning
Den föreslagna utdelningen uppgår till 41,3 Mkr och utgör 69,0% av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, skall uppgå till ca 70 % av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.
Koncernen och moderbolaget har en god likviditet och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 55,6% och moderbolagets soliditet till 33,8 %. Målsättningen är, sett över tiden, att koncernens soliditet inte ska understiga 50 %.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
HEBA Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq OMX Stockholm (Stockholmsbörsen), Midcap. HEBA tillämpar sedan den 1 juli 2008 Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är HEBAs bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRLs regelsystem avseende verksamhetsåret 2011. Det finns inte några avvikelser från Kodens regler att rapportera.
Bolagsstyrningsstruktur
HEBAs beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.
Aktieägare
HEBAs B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. HEBAs aktiekapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 37 152 000 B-aktier med en röst vardera och 4 128 000 A-aktier med 10 röster vardera. Kvotvärdet per aktie är 0,833.
Vid årsskiftet 2011/2012 hade HEBA 1415 st aktieägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 2011/2012 framgår av sid 39 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för 29% av aktieägandet avseende kapitalet och 15% av aktieägandet avseende rösterna.
Den enda aktieägare i HEBA som innehar aktier representerande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget är Birgitta Härnblad. Hennes aktieinnehav representerar 19,34% av rösterna i bolaget.
Bolagsordning
Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget.
Av HEBAs bolagsordning framgår bland annat att bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. HEBAs aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till 10 röster och varje B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktien hembjudas till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie skall omvandlas till aktie av serie B (sk omvandlingsförbehåll). Styrelsen skall bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter. Årsstämmans villkorade beslut om ändring av bolagsordningen vad avser sättet för kallelse till bolagsstämma har under 2011 verkställts. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på HEBAs webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.
HEBAs aktuella bolagsordning i sin helhet finns på webbplats www.hebafast.se.
Årsstämma
Den 5 maj 2011 hölls HEBAs årsstämma i Stockholm. 63 aktieägare var personligen eller genom ombud/ställföreträdare närvarande vid stämman. Dessa representerade 72,18% av röstetalet och 56,07% av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier.
Sören Härnblad, styrelsens ordförande, valdes till ordförande vid stämman. Vid stämman var samtliga styrelseledamöter liksom bolagets revisor närvarande.
Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets webbplats; www.hebafast.se
- Stämman beslöt bl.a.:
- • att fastställa utdelningen till 1,10 kr/aktie;
- • att till styrelseledamöter omvälja Sören Härnblad, Leif Mellqvist, Christina Holmbergh, Christer Dahlström, Lars Åberg, Rolf H Andersson samt Lena Hedlund;
- • att till ordförande i styrelsen omvälja Sören Härnblad;
- • att styrelsearvode skulle utgå med sammanlagt 1 120 000 kr, varav 280 000 kr till styrelsens ordförande och 140 000 kr till en var av övriga ledamöter;
- • att till ny revisor utse Ernst & Young AB;
- • att fastställa principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förlag;
- • att till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2012 utse Sören Härnblad, Anders Ericsson, Leif Mellqvist och Birgitta Härnblad;
- • att bolagsordningen skulle ändras så att aktie av serie A efter begäran av ägare till sådan aktie skall omvandlas till aktie av serie B samt att revisors mandatperiod skall vara 4 år.
Valberedning
Årsstämman 2011 beslöt att utse en valberedning bestående av Sören Härnblad (styrelsens ordförande), Anders Ericsson, Birgitta Härnblad och Leif Mellqvist. Leif Mellqvist är också ledamot i HEBAs styrelse. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag till ordförande på årsstämman, förslag till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, i tillämpliga fall förslag till revisor samt förslag till arvode till styrelse och revisorer även som förslag till principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2012. I kallelsen till årsstämman 2012 presenteras valberedningens förslag i nyssnämnda frågor.
Ordförande i valberedningen är Anders Ericsson. Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Leif Mellqvist och Sören Härnblad är styrelseledamöter i bolaget. Sören Härnblad är beroende i förhållande till en av bolagets större aktieägare (Birgitta Härnblad). Leif Mellqvist är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex månader före årsstämman, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. Valberedningen har haft två protokollförda möten under 2011.
Styrelse
Styrelsen i HEBA består av sju (7) ledamöter valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets verkställande direktör ingår ej i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Stockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sid 67 i den tryckta årsredovisningen och på bolagets hemsida. Styrelsens ordförande, Sören Härnblad, är beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget. Samtliga övriga ledamöter är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.
Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för HEBAs organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fristående advokatbyrå.
Under 2011 har styrelsen haft tretton möten varav 4 telefonmöten, ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Christer Dahlström och Lars Åberg har varit förhindrade att delta i ett möte. I övrigt har samtliga ledamöter deltagit vid samtliga möten. Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av verkställande direktören. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrelsens och verkställande direktörens arbete med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Styrelsens ordförande har lett utvärderingsarbetet och resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för valberedningen.
Styrelsen fastställde vid ett möte i september 2011 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ. Styrelsen har efter översyn och uppdatering fastställt bolagets policies. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten finns avtal med externa parter om backup för såväl IT- som ekonomifunktionen.
Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och årsredovisning.
Bokslutskommuniké för 2010 publicerades 21 februari 2011 och delårsrapporter har under 2011 publicerats 5 maj, 4 augusti och 7 november. Styrelsen har också tagit ställning till investeringsbeslut rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det befintliga beståndet och beslut avseende försäljningar av fastigheter. En icke oväsentlig del har också ägnats åt finansieringsfrågor i anslutning till beslutade investeringar.
Ersättningskommitté
Styrelsen har utsett en ersättningskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Ersättningskommittén svarar för beredning och uppföljning av avtal med verkställande direktören och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen efter kommitténs beredning. Tillämpning av gällande avtal får beslutas av kommittén. Kommittén rapporterar fortlöpande sitt arbete till styrelsen. Ersättningskommittén sammanträder vid behov och har under 2011 haft 1 protokollfört möte varvid samtliga ledamöter deltagit.
Finanskommitté
Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avseende utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommittén har inte haft några enskilda sammanträden under 2011 utan de har haft telefonkontakter och rapporterat sina bedömningar och rekommendationer i samband med bolagets styrelsesammanträden.
Verkställande direktör
Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 66 i den tryckta årsredovisningen samt på bolagets hemsida. Verkställande direktören är vid sidan av uppdraget för bolaget styrelseledamot i Hifab Group AB samt från och med februari 2012 även styrelseledamot i Galären Luleå AB.
Revisionskommitté
Styrelsen i HEBA har inte har inte utsett någon särskild revisionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesammanträden per år och styrelsen träffar då också revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen.
Revisor
Vid årsstämman i maj 2011 valdes Ernst&Young AB till revisor för tiden t o m årsstämman 2015. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Magnus Fredmer. Revisorn har inga andra uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i HEBA.
Ersättning till revisorn framgår av not 8, sid 61 i den tryckta årsredovisningen.
Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.
Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som HEBA styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare
och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll.
HEBA har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära förhöjd risk för justeringar i de redovisade värdena för tillgångar och skulder är främst i värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende externa konsulter värderar 1/3-del av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet externvärderas två gånger per kalenderår.
Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörd personal. HEBAs organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informationsgivningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka som tar del av känslig information, tex ännu ej publicerade ekonomiska rapporter.
Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen både till styrelsen och bolagsledningen minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revisorn som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter.
Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av HEBAs storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision.
Rapport över totalresultat, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 4, 5 | 230 985 | 235 949 |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | 6 | –83 972 | –89 007 |
| Underhållskostnader | –7 686 | –8 259 | |
| Fastighetsskatt | –5 084 | –5 304 | |
| Tomträttsavgälder | 7 | –3 236 | –3 044 |
| Bruttoresultat | 131 007 | 130 335 | |
| Central administration | 6, 8 | –13 765 | –13 640 |
| Resultat fastighetsförsäljning | 243 | 7 830 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 197 902 | 191 482 | |
| Rörelseresultat | 315 387 | 316 007 | |
| Finansiella intäkter | 9 | 1 034 | 1 846 |
| Räntekostnader | –37 114 | –33 355 | |
| Värdeförändring räntederivat | 3 | –31 319 | 5 175 |
| –67 399 | –26 334 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 247 988 | 289 673 | |
| Skatt på årets resultat | 11 | –37 025 | –50 209 |
| Resultat efter skatt | 210 963 | 239 464 | |
| Övrigt totalresultat | |||
| Värdeförändring finansiella instrument | 330 | ||
| Skatteeffekt avseende värdeförändring finansiella instrument | –87 | ||
| – | 243 | ||
| Summa totalresultat | 210 963 | 239 707 | |
| Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. |
|||
| Resultat per aktie efter skatt, kr | 5,11 | 5,80 | |
| Utdelning per aktie (2011 förslag), kr | 1,00 | 1,10* | |
| Total utdelning (2011 förslag), kkr | 41 280 | 45 408 | |
| Antal aktier vid periodens slut, tusental | 41 280 | 41 280 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 41 280 | 41 280 |
*) Varav extrautdelning 0,10 kr per aktie.
Kommentarer, Rapport över totalresultat, koncernen
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande:
| 2011 | Kr/m2 | |
|---|---|---|
| Bostäder | 212 866 | |
| Lokaler | 13 412 | |
| Garage och p-platser | 7 046 | |
| Outhyrt, interna kontrakt mm | –2 339 | |
| Summa hyresintäkter | 230 985 | 1 102 |
Hyresvärdet har minskat med 2% jämfört med föregående år på grund av fastighetsförsäljningar och evakueringar i samband med ROT-arbeten. Över 90% av hyresintäkterna kommer från bostadshyresgäster. Outhyrt understiger 1% av hyresvärdet.
Driftskostnader
Driftskostnaderna uppgick totalt till 83 972 Kkr enligt nedanstående uppställning:
| 2011 | Kr/m2 | |
|---|---|---|
| Värmekostnader | 27 233 | 130 |
| Fastighetsadministration | 11 111 | 53 |
| Övriga driftskostnader1) | 45 628 | 218 |
| 83 972 | 401 |
1) I övriga driftskostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 195 Kkr.
Driftskostnaderna per m² uppgick föregående år till 416 kr/m². Kostnadsminskningen beror främst på minskade värmekostnader till följd av minskad värmeförbrukning.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift för år 2011 uppgick till 5 084 Kkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 302 kr per bostadslägenhet, dock högst 0,4% av taxeringsvärdet.
För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första fem åren och under de fem efterföljande åren tas halv fastighetsavgift ut. För lokaler uppgår fastighetsskatteuttaget till 1,0% på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler.
Tomträttsavgälder
Av bolagets 59 fastigheter innehas 34 med äganderätt och 25 med tomträtt. Den totala tomträttsavgälden uppgick år 2011 till 3 236 Kkr med följande bindningstider.
| Bindningstid år | Area m2 | Kkr |
|---|---|---|
| – 5 | 32 106 | 1 304 |
| 6 – 10 | 40 779 | 1 741 |
| Summa | 72 885 | 3 045 |
| Sålda fastigheter | 191 | |
| Summa tomträttsavgälder | 3 236 |
Driftsöverskott
Driftsöverskottet ökade till 131 007 (130 335)Kkr. Resultatförbättringen, trots minskat fastighetsbestånd, beror främst på lägre kostnader för snöröjning och uppvärmning.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeökningen totalt under året uppgick till 5,0%. Värdeökningen beror främst på sänkta direktavkastningskrav och förbättrade driftnetton.
Som huvudmetod vid värderingen har en sk kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskraven sträcker sig från 2,5% i Stockholms innerstad till 4,6% i Hägernäs Strand. Se även Forum Fastighetsekonomi ABs marknadsvärdering på sidan 31.
Räntekostnader och värdeförändring räntederivat
Räntenettot uppgick till –36 080 (–31 509) Kkr, en ökning med 4 571 Kkr. Ökningen beror främst på högre genomsnittlig ränta i låneportföljen under större delen av året samt en högre låneskuld till följd av fastighetsförvärven under våren 2010.
Värdeförändring räntederivat uppgick till –31 319 (5 175) Kkr, en försämring med 36 494 Kkr. Orsaken är att värdet på derivaten har minskat till följd av sjunkande långa marknadsräntor.
Uppgifter om HEBAs lån, räntekostnader och derivatinstrument lämnas i not 3.
Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella poster uppgick till 247 988 (289 673) Kkr, en minskning med 41 685 Kkr. Försämringen beror främst på värdeminskning på räntederivaten och påverkar inte kassaflödet.
Resultat efter finansiella poster, exklusive fastighetsförsäljningar och värdeförändringar, uppgick till 81 162 (85 186) Kkr, en minskning med 3 324 Kkr.
Skatt på årets resultat
Total skatt på årets resultat uppgick till 37 025 (50 209) Kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt uppgick till 12 168 (7 751) Kkr och avser redovisningsmässigt beräknad skatt.
Rapport över finansiell ställning, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 31 dec 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | 12 | 1 283 | 1 338 |
| 1 283 | 1 338 | ||
| Förvaltningsfastigheter | 13 | 4 151 112 | 3 925 355 |
| Materiella anläggningstillgångar | 14 | 2 273 | 2 632 |
| 4 153 385 | 3 927 987 | ||
| Derivatinstrument | 2 347 | ||
| – | 2 347 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 4 154 668 | 3 931 672 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kundfordringar | 16 | 127 | 326 |
| Övriga fordringar | 523 | 2 776 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 2 912 | 3 272 | |
| Derivatinstrument | 3 | 447 | |
| 4 009 | 6 374 | ||
| Likvida medel | 114 | 20 912 | |
| 114 | 20 912 | ||
| Summa omsättningstillgångar | 4 123 | 27 286 | |
| SUMM A TILLGÅNGAR |
4 158 791 | 3 958 958 | |
Kommentarer rapport över finansiell ställning, koncernen
Förvaltningsfastigheter
Nedan visas en specifikation av förändringen av fastigheternas bokförda värden under år 2011.
| 2011 | |
|---|---|
| Bokfört värde vid årets början | 3 925 355 |
| Förvärv och nybyggnation | 90 099 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 71 156 |
| Försäljningar | –133 400 |
| Värdeförändring | 197 902 |
| Bokfört värde vid årets slut | 4 151 112 |
Fastighetsinvesteringarna under året uppgår till 161 255 (600 862) Kkr varav 90 099 Kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och 71 156 Kkr avser investeringar i befinliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framförallt ROT-arbete.
Fastighetsbeståndet fördelat per område:
| Område | Bokfört värde 2011-12-31 |
Bokfört värde kr/m2 |
|---|---|---|
| Innerstaden | 483 100 | 29 821 |
| Söderort | 2 294 400 | 19 398 |
| Västerort | 280 900 | 14 865 |
| Huddinge | 332 000 | 13 387 |
| Lidingö & Täby | 662 600 | 24 330 |
| Summa | 4 053 000 | 19 731 |
| Pågående fastighetsprojekt | 98 112 | |
| Summa | 4 151 112 |
Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Pågående fastighetsprojekt redovisas till marknadsvärde enligt intern värdering. Av pågående fastighetsprojekt om 98 112 Kkr avser 81 915 Kkr nybyggnation avseende 77 hyreslägenheter i Råcksta. Andra större fastighetsprojekt är nybyggnation av 85 hyreslägenheter i Annedal och 72 hyreslägenheter i Norra Djurgårdsstaden.
Rapport över finansiell ställning, koncernen
| Belopp i Kkr | Not | 31 dec 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital |
17 | ||
| Aktiekapital | 34 400 | 34 400 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 6 880 | 6 880 | |
| Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 2 290 245 | 2 124 690 | |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 2 331 525 | 2 165 970 | |
| SKULDER | |||
| Långfristiga skulder | 18 | ||
| Långfristiga räntebärande skulder | 722 870 | 667 275 | |
| Derivatinstrument | 3 | 29 419 | – |
| Uppskjuten skatteskuld | 19 | 684 766 | 664 465 |
| Summa långfristiga skulder | 1 437 055 | 1 331 740 | |
| Kortfristiga skulder | 18 | ||
| Leverantörsskulder | 26 830 | 22 375 | |
| Skatteskulder | 10 294 | 2 067 | |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 306 180 | 404 541 | |
| Övriga skulder | 17 158 | 2 524 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 29 749 | 29 741 |
| Summa kortfristiga skulder | 390 211 | 461 248 | |
| SUMM A EGET KAPITAL OCH SKULDER |
4 158 791 | 3 958 958 | |
| Poster Inom linjen | |||
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder | 21 | 1 066 129 | 1 126 072 |
| Ansvarsförbindelser | Inga | Inga |
Eget kapital
Det egna kapitalet ökade till 2 331 525 (2 165 970) Kkr till följd av det positiva totalresultatet 210 963 (239 707) Kkr minus årets utbetalda utdelning om 45 408 (41 280) Kkr. Soliditeten uppgick till 56 (55)%.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder minskade till 1 029 050 (1 071 816) Kkr, varav 18 013 (0) Kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40 000 (40 000) Kkr. Utav totala lånebeloppet på 1 011 037 (1 071 816) Kkr löper 146 041 (206 691) Kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 1,9 (2,2) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader minskade till 29 (39)%. Bolags- och fastighetsförvärv har finansierats med banklån. Belåningsgraden minskade till 25 (27) %. Närmare specifikation av HEBAs lån redovisas i not 3.
Uppskjuten skattskuld
Uppskjuten skattskuld ökade till 684 766 (664 465) Kkr. Ökningen beror i första hand på höjda marknadsvärden på fastigheterna. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (26,3%) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet.
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
| Övrigt tillskjutet |
Säkrings | Balanserade | Totalt eget kapital hänförligt till moder |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Kkr | Not | Aktiekapital | kapital | reserv | vinstmedel | företagets ägare |
| Koncernen | 17 | |||||
| Eget kapital 2009-12-31 | 34 400 | 6 880 | –243 | 1 926 506 | 1 967 543 | |
| Periodens totalresultat | 243 | 239 464 | 239 707 | |||
| Transaktioner med ägare | ||||||
| Utdelning | –41 280 | –41 280 | ||||
| Eget kapital 2010-12-31 | 34 400 | 6 880 | 0 | 2 124 690 | 2 165 970 | |
| Periodens totalresultat | 210 963 | 210 963 | ||||
| Transaktioner med ägare | ||||||
| Utdelning | –45 408 | –45 408 | ||||
| Eget kapital 2011-12-31 | 34 400 | 6 880 | 0 | 2 290 245 | 2 331 525 |
Rapport över kassaflöden, koncernen
| Belopp i Kkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||
| Resultat efter finansiella poster | 247 988 | 289 673 |
| Återföring värdeförändring derivatinstrument | 31 319 | –5 175 |
| Återföring resultat fastighetsförsäljning | –243 | –7 830 |
| Återföring värdeförändring förvaltningsfastigheter | –197 902 | –191 482 |
| Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet | –4 660 | –754 |
| Betald skatt | –3 941 | –4 460 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 72 561 | 79 972 |
| Förändring av rörelsekapital | 21 910 | 12 406 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 94 471 | 92 378 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||
| Investering i förvaltningsfastigheter | –161 255 | –600 862 |
| Övriga investeringar | –1 159 | –1 776 |
| Försäljning förvaltningsfastigheter | 134 800 | 150 000 |
| Försäljning av övriga anläggningstillgångar | 519 | 98 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –27 095 | –452 540 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||
| Upptagna lån | 18 013 | 239 006 |
| Amortering av lån | –60 779 | –114 |
| Förändring av kortfristiga placeringar | 182 400 | |
| Utbetald utdelning | –45 408 | –41 280 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –88 174 | 380 012 |
| Årets kassaflöde | –20 798 | 19 850 |
| Likvida medel vid årets början | 20 912 | 1 062 |
| Likvida medel vid årets slut | 114 | 20 912 |
| Upplysning om räntor | ||
| Betald ränta uppgick till | –38 667 | –33 326 |
| Erhållen ränta uppgick till | 235 | 1 669 |
Resultaträkning, moderbolaget
| Belopp i Kkr | Not | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 191 606 | 191 989 | |
| Fastighetskostnader | |||
| Driftskostnader | 6 | –73 475 | –75 733 |
| Underhållskostnader | –10 744 | –10 498 | |
| Fastighetsskatt | –4 331 | –4 612 | |
| Tomträttsavgälder | 7 | –2 228 | –2 383 |
| Driftnetto | 100 828 | 98 763 | |
| Avskrivningar på fastigheter | –10 124 | –10 086 | |
| Bruttoresultat | 90 704 | 88 677 | |
| Central administration | 6, 8 | –13 578 | –13 379 |
| Resultat vid försäljning av aktier i dotterföretag | 123 540 | ||
| Resultat fastighetsförsäljning | –5 883 | ||
| Rörelseresultat | 77 126 | 192 955 | |
| Finansiella intäkter | 9 | 121 424 | 8 682 |
| Räntekostnader | –27 747 | –26 471 | |
| 93 677 | –17 789 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 170 803 | 175 166 | |
| Bokslutsdispositioner | 10 | –62 | 55 |
| Skatt på årets resultat | 11 | –13 185 | –11 441 |
| ÅRETS res ultat |
157 556 | 163 780 |
Rapport över totalresultat, moderbolaget
| Belopp i Kkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Årets resultat | 157 556 | 163 780 |
| Övrigt totalresultat | – | – |
| summa TOTALres ultat |
157 556 | 163 780 |
Balansräkning, moderbolaget
| Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter dataprogram 12 1 283 1 338 1 283 1 338 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 13 1 034 704 976 455 Inventarier 14 2 273 2 632 1 036 977 979 087 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag 15 250 200 Fordringar hos koncernföretag 536 788 370 718 537 038 370 918 Summa anläggningstillgångar 1 575 298 1 351 343 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 3 640 601 Kundfordringar 16 90 295 Övriga fordringar 507 2 687 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 509 2 474 6 746 6 057 Likvida medel 6 19 446 6 19 446 Summa omsättningstillgångar 6 752 25 503 SUMM A TILLGÅNGAR 1 582 050 1 376 846 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 34 400 34 400 Reservfond 6 880 6 880 41 280 41 280 Fritt eget kapital Balanserad vinst 363 806 245 434 Årets vinst 157 556 163 780 521 362 409 214 Summa eget kapital 562 642 450 494 Obeskattade reserver 62 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 19 56 545 53 459 Summa avsättningar 56 545 53 459 Skulder Långfristiga skulder 18 Långfristiga räntebärande skulder 564 720 411 275 |
Tillgångar , Kkr |
Not | 31 dec 2011 | 31 dec 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Skulder till koncernföretag | 150 | 100 | ||
| Summa långfristiga skulder 564 870 411 375 |
||||
| Kortfristiga skulder 18 Leverantörsskulder 23 903 19 392 |
||||
| Skulder till koncernföretag 35 710 13 102 |
||||
| Skatteskulder 7 434 279 Kortfristiga räntebärande skulder 306 180 404 541 |
||||
| Övriga skulder 4 228 2 494 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 20 476 21 710 |
||||
| Summa kortfristiga skulder 397 931 461 518 |
||||
| SUMM A EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 582 050 1 376 846 |
||||
| Poster inom linjen | ||||
| Ställda säkerheter för räntebärande skulder 21 907 354 869 722 Ansvarsförbindelser Inga Inga |
Förändring av eget kapital, moderbolaget
| Belopp i Kkr | Not | Aktiekapital | Reservfond | Fritt eget kapital | Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 17 | ||||
| Eget kapital 2009-12-31 | 34 400 | 6 880 | 286 714 | 327 994 | |
| Årets resultat | 163 780 | 163 780 | |||
| Utdelning | –41 280 | –41 280 | |||
| Eget kapital 2010-12-31 | 34 400 | 6 880 | 409 214 | 450 494 | |
| Årets resultat | 157 556 | 157 556 | |||
| Utdelning | –45 408 | –45 408 | |||
| Eget kapital 2011-12-31 | 34 400 | 6 880 | 521 362 | 562 642 |
Kassaflödesanalys, moderbolaget
| Belopp i Kkr | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | ||
| Resultat efter finansiella poster | 170 803 | 175 166 |
| Återföring avskrivningar | 11 265 | 11 480 |
| Återföring resultat bolagsförsäljning | –123 540 | |
| Återföring resultat fastighetförsäljning | 5 883 | |
| Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet | –87 | –2 217 |
| Betald skatt | –2 944 | –1 672 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | 179 037 | 65 100 |
| Förändring av rörelsekapital | 26 980 | –6 010 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 206 017 | 59 090 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | ||
| Investering i byggnader och mark | –68 373 | –39 713 |
| Övriga investeringar | –1 209 | –1 776 |
| Försäljning av aktier i dotterföretag | 150 000 | |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 6 721 | |
| Försäljning av övriga anläggningstillgångar | 519 | 49 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –69 063 | 115 281 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | ||
| Upptagna lån | 115 863 | –15 003 |
| Amortering av lån | –60 779 | –114 |
| Förändring av kortfristiga placeringar | 182 400 | |
| Förändring av långfristiga fordringar | –166 070 | –281 339 |
| Utbetald utdelning | –45 408 | –41 280 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –156 394 | –155 336 |
| Årets kassaflöde | –19 440 | 19 035 |
| Likvida medel vid årets början | 19 446 | 411 |
| Likvida medel vid årets slut | 6 | 19 446 |
| Upplysning om räntor | ||
| Betald ränta uppgick till | –28 587 | –27 151 |
| Erhållen ränta uppgick till | 232 | 1 660 |
55
Tilläggsupplysningar
Not 1 Allmän information
HEBA Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. HEBAs aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, Den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är JP Morgan Bank, Birgitta Härnblad och Charlotte Ericsson.
HEBAs verksamhet är att äga och förvalta bostadsfastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet.
Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2011 har den 27 mars 2012 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 3 maj 2012.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2011. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Nya eller reviderade IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC fr o m 1 januari 2011 har ej haft någon effekt på koncernens eller moderbolagets finansiella ställning eller resultat.
Fr o m 1 januari 2011 har Rådet för finansiell rapporterings uttalande UFR 2 Koncernbidrag och aktieägartillskott upphävts. Förändringen har ej haft någon effekt på moderbolagets finansiella ställning eller resultat då inget koncernbidrag eller aktieägartillskott mottagits eller lämnats.
Följande nya och ändrade standarder och tolkningar har ännu inte trätt i kraft 2011:
IAS 1 Finansiella rapporter (1 januari 2013)
IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar (1 januari 2012)
IAS 12 Inkomstskatter (1 januari 2012)
IFRS 10 Koncernredovisning (1 januari 2013)
IFRS 11 Gemensamma arrangemang (1 januari 2013)
IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra enheter (1 januari 2013)
IFRS 13 Verkligt värde värdering (1 januari 2013)
IAS 19 Ersättningar till anställda (1 januari 2013)
IFRS 9 Finansiella instrument (1 januari 2015)
Företagsledningen utreder för närvarande hur de nya IFRS-standard och tolkningar som skall tillämpas första gången från och med räkenskapsåret 2012 eller senare kommer att påverka koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången. Företagsledningen bedömer att ovan nämnda nya och ändrade standarder och tolkningar inte kommer att få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första gången.
Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges.
I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde.
Not 2 REDOVISNINGSPRINCIPER
2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 13.
2.2 Koncernredovisning
Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen HEBA Förvaltnings AB, HEBA Stockholm AB och HEBA Hyresrätten AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Gjort bolagsförvärv under 2011 avser mark med tillhörande byggprojekt och har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet.
2.3 Intäkter
Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter.
Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle.
Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt.
Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
2.4 leasing
Samtliga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal då en väsentlig del av risker och förmåner som förknippas med ägandet faller på leasegivaren. HEBA är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3 och not 5, samt leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 7.
Leasingavgifter periodiseras linjärt över leasingperioden.
Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där HEBA är leasetagare och avser främst kontorsinventarier.
2.5 Aktiverade utgifter dataprogram, immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 10% per år.
2.6 Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 13.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedöming av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en sk kassaflödeskalkyl använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderingsman har Forum Fastighetsekonomi AB anlitats som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet.
Utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden.
Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.
2.7 Inventarier
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20% per år.
Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Driftskostnader | 738 | 801 | 738 | 782 | |
| Central administration | 223 | 445 | 223 | 445 | |
| Summa | 961 | 1 246 | 961 | 1 227 |
2.8 Nedskrivningar
Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.
2.9 Finansiella instrument
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/ balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks.
Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39 (se kategorisering under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan).
Beräkning av verkligt värde finansiella instrument
Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.
Upplupet anskaffningsvärde
Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektivräntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.
Kvittning av finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
2.9.1 Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en ursprunglig löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.
2.9.2 Kundfordringar
Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då kundfordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftskostnad.
2.9.3 Derivatinstrument
Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Någon säkringsredovisning tillämpas inte 2011.
Säkringsredovisat derivat 2010 (räntetak) redovisas i koncernen till verkligt värde i rapport över finansiell ställning under förutbetalda kostnader och upplupna intäkter. HEBA tillämpar säkringsredovisning enligt metoden för kassaflödessäkring vilket innebär att värdeförändringar som beräknats som effektiva redovisas som säkringsreserv inom eget kapital. Resultatredovisning sker sedan i takt med att den säkrade posten redovisas i rapport över totalresultat. Värdeförändringar som beräknats som ineffektiva samt värdeförändring för derivatinstrument som inte uppfyller kraven för säkringsredovisning bruttoredovisas löpande i rapport över totalresultat.
2.9.4. Leverantörsskulder
Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra skulder" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.
2.9.5. Övriga finansiella skulder
Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kate-
goriseras som "Andra skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.
2.10 SEGMENTSREDOVISNING
HEBAs verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader i fråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. HEBAs interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till företagsledningen.
2.11 Pensioner
Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2011 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftbestämd plan.
Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för VD uppgår till 314 (354) Kkr.
2.12 Skatt
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning.
2.13 Moderbolagets redovisningsprinciper
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:
2.13.1 Byggnader och mark
Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Vid reparationer och ombyggnader aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad.
Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet.
Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande:
| Byggnader | 1% | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3–5%
Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.
2.13.2 Inventarier
Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver.
Not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument
HEBA är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras HEBA för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.
Ränterisk
HEBA har en förhållandevis låg belåningsgrad. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.
För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 380 Mkr bundits på 3 år och 356 Mkr på 4 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 3,5 (3,6) % medan den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,1 (2,4) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med +/– 2,8 Mkr för år 2012.
Av räntebärande skulder på 1 029,1 (1 071,8) Mkr löper 146,0 (206,7) Mkr samt checkräkningskredit på 18,1 (0) Mkr med rörlig ränta. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2011 framgår av nedanstående tabell.
Räntebindningsstruktur 2011-12-31
| Förfallotidpunkt, År |
Volym, Mkr | Snittränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|
| 2012 | 275,1 | 3,0 | 27 |
| 2014 | 379,9 | 3,6 | 38 |
| 2015 och framåt | 356,0 | 3,8 | 35 |
| Summa | 1 011,0 | 3,5 | 100 |
Finansiella derivatinstrument
I syfte att begränsa ränteriskerna har avtal tecknats om ränteswappar om totalt 720,9 (509,0) Mkr enligt följande:
| Nominellt belopp | Orealiserad värdeförändring |
||
|---|---|---|---|
| Startdag | Förfallodag | Mkr | Mkr |
| 2010-04-16 | 2012-04-16 | 129,0 | 0,4 |
| 2010-12-30 | 2014-06-18*) | 180,0 | –8,5 |
| 2009-12-01 | 2014-12-01 | 100,0 | –2,8 |
| 2011-10-12 | 2016-10-12*) | 97,9 | –10,1 |
| 2011-10-19 | 2016-10-19 | 100,0 | –5,2 |
| 2012-12-28 | 2021-09-30 | 114,0 | –2,8 |
| Summa | 720,9 | –29,0 |
*) Utställaren av ränteswapen har möjlighet att förlänga swapavtalet ytterligare 5 år. Ett räntederivat till ett nominellt belopp om 129,0 Mkr förfaller 2012 och redovisas som kortfristigt. Övriga räntederivat redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder.
Tecknande swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat.
Refinansierings- och likviditetsrisk
Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån skall omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. HEBA minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet, sett över tiden, på minst 50%. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2011 till 1 029,1 (1071,8) Mkr, varav 18,1 (0) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40,0 (40,0) Mkr.
Kapitalbindningsstrukturen för HEBAs fastighetslån per 31 december 2011 framgår av nedanstående tabell.
Kapitalbindningsstruktur 2011-12-31
| Förfallotidpunkt, År | Lånebelopp, Mkr | Andel av totala lån, % |
|---|---|---|
| 2012 | 288,2 | 29 |
| 2013 | 377,8 | 37 |
| 2014 | 99,9 | 10 |
| 2015 och framåt | 245,1 | 24 |
| Summa | 1 011,0 | 100 |
Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat.
Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart.
Nedskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande (se även not 16):
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Kundfordringar | 792 | 1 061 | 725 | 1 030 | |
| Reserv osäkra fordringar | –665 | –735 | –635 | –735 | |
| Summa kundfordringar | 127 | 326 | 90 | 295 |
Not 4 rapportering per segment
| Koncernen 2011 | Innerstaden | Söderort | Västerort | Huddinge | Lidingö & Täby |
Koncernen totalt |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 19 368 | 130 834 | 22 940 | 24 970 | 32 873 | 230 985 | |
| Fastighetskostnader | |||||||
| Driftskostnader | –6 034 | –49 232 | –9 228 | –9 275 | –10 203 | –83 972 | |
| Underhållskostnader | –780 | –4 817 | –653 | –869 | –567 | –7 686 | |
| Fastighetsskatt | –678 | –2 762 | –546 | –593 | –505 | –5 084 | |
| Tomträttsavgälder | –2 511 | –725 | –3 236 | ||||
| Bruttoresultat | 11 876 | 71 512 | 11 788 | 14 233 | 21 598 | 131 007 | |
| Värdeförändring | |||||||
| Resultat fastighetsförsäljning | 107 | 136 | 243 | ||||
| Fastighet, orealiserad | 12 820 | 148 203 | 7 015 | 8 383 | 21 481 | 197 902 | |
| Resultat | 24 696 | 219 822 | 18 939 | 22 616 | 43 079 | 329 152 | |
| Tillgångar | |||||||
| Förvaltningsfastigheter | 485 856 | 2 299 356 | 371 250 | 332 000 | 662 650 | 4 151 112 | |
| Övriga anläggningstillgångar *) | 280 | 2 049 | 327 | 429 | 471 | 3 556 | |
| Kortfristiga fordringar *) | 281 | 2 051 | 328 | 430 | 472 | 3 562 | |
| Ofördelade tillgångar | 561 | ||||||
| Summa tillgångar | 486 417 | 2 303 456 | 371 905 | 332 859 | 663 593 | 4 158 791 | |
| Kortfristiga ej räntebärande skulder | |||||||
| Fördelade skulder *) | 5 815 | 42 461 | 6 783 | 8 902 | 9 776 | 73 737 | |
| Ofördelade skulder | 10 294 | ||||||
| Summa kortfristiga ej räntebärande skulder | 5 815 | 42 461 | 6 783 | 8 902 | 9 776 | 84 031 | |
| Investeringar | 11 480 | 52 012 | 91 342 | 3 757 | 3 823 | 162 414 | |
| Lidingö | Koncernen | ||||||
| Koncernen 2010 | Innerstaden | Söderort | Västerort | Huddinge | & Täby | Borlänge | totalt |
| Hyresintäkter | 18 437 | 119 326 | 25 883 | 24 592 | 30 702 | 17 009 | 235 949 |
| Fastighetskostnader | |||||||
| Driftskostnader | –6 455 | –45 834 | –10 153 | –9 657 | –9 896 | –7 012 | –89 007 |
| Underhållskostnader | –777 | –3 286 | –891 | –1 025 | –654 | –1 626 | –8 259 |
| Fastighetsskatt | –673 | –2 452 | –615 | –583 | –598 | –383 | –5 304 |
| Tomträttsavgälder | –2 161 | –883 | –3 044 | ||||
| Bruttoresultat | 10 532 | 65 593 | 13 341 | 13 327 | 19 554 | 7 988 | 130 335 |
| Värdeförändring | |||||||
| Resultat fastighetsförsäljning | 7 830 | 7 830 | |||||
| Fastighet, orealiserad | 25 474 | 67 502 | 15 774 | 40 217 | 27 457 | 15 058 | 191 482 |
| Resultat | 36 006 | 133 095 | 29 115 | 53 544 | 47 011 | 30 876 | 329 647 |
| Tillgångar | |||||||
| Förvaltningsfastigheter | 461 647 | 2 132 108 | 374 100 | 320 000 | 637 500 | 3 925 355 | |
| Övriga anläggningstillgångar *) | 301 | 2 222 | 482 | 460 | 505 | 3 970 | |
| Kortfristiga fordringar *) | 483 | 3 569 | 774 | 738 | 810 | 6 374 | |
| Ofördelade tillgångar | 23 259 | ||||||
| Summa tillgångar | 462 431 | 2 137 899 | 375 356 | 321 198 | 638 815 | 3 958 958 | |
| Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder *) |
4 139 | 30 592 | 6 632 | 6 330 | 6 947 | 54 640 | |
| Ofördelade skulder Summa kortfristiga ej räntebärande skulder |
4 139 | 30 592 | 6 632 | 6 330 | 6 947 | 2 067 56 707 |
|
| Investeringar | 7 008 | 565 699 | 5 442 | 2 989 | 21 058 | 442 | 602 638 |
* Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel.
Koncernens bruttoresultat enligt ovan överensstämmer med redovisat bruttoresultat i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan bruttoresultatet 131 007 (130 335) Kkr och resultatet efter finansiella poster 247 988 (289 673) Kkr består av central administration –13 765 (–13 640) Kkr, vinst vid fastighetsförsäljning 243 (7 830) Kkr, värdeförändring 166 583 (196 657) Kkr och finansnetto –36 080 (–31 509) Kkr.
Not 5 hyresintäkter
| Konraktsförfallostruktur | Antal kontrakt |
Kontrakts värde |
Andel av värdet |
|---|---|---|---|
| Kommersiellt, löptid | |||
| 2012 | 98 | 1 742 | 1% |
| 2013 | 43 | 2 536 | 1% |
| 2014 | 45 | 3 896 | 2% |
| 2015 | 28 | 2 001 | 1% |
| Övriga | 18 | 1 365 | 0% |
| Summa lokaler | 232 | 11 540 | 5% |
| Vakanta lokaler | 18 | 143 | 0% |
| Interna kontrakt | 9 | 1 382 | 1% |
| Ombyggnadsprojekt | 8 | 294 | 0% |
| Bostäder * | 2 967 | 212 528 | 91% |
| Garage och p-platser | 1 369 | 7 004 | 3% |
| Summa | 4 603 | 232 891 | 100% |
* Varav 3 839 Kkr avser kontraktsvärde fastigheten Bisvärmen 7 efter ROT-arbete med inflyttning februari–mars 2012.
Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal. Per 2011-12-31 uppgick kontrakten till 4 603 st. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 till 6 år och indexregleras.
Hyresavtal avseende bostäder ingås normalt i tillsvidareform där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.
Not 6 anställda och personalkostnader
Medelantalet anställda har varit följande:
| 2011 varav män | 2010 varav män | |||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 24 | 18 | 27 | 19 |
| Dotterföretag | 2 | 2 | ||
| Koncernen totalt | 24 | 18 | 29 | 21 |
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
| 2011 Löner och ersättn. |
Sociala kostnader |
2010 Löner och ersättn. |
Sociala kostnader |
|
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 13 348 | 6 016 | 12 975 | 5 840 |
| (varav pensionskostnader) | [2 063] | [1 957] | ||
| Dotterföretag | 870 | 278 | ||
| (varav pensionskostnader) | [26] | |||
| Koncernen totalt | 13 348 | 6 016 | 13 845 | 6 118 |
| (varav pensionskostnader) | [2 063] | [1 983] |
Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 644 (578) Kkr styrelse och VD.
Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda
| 2011 | 2010 | |||
|---|---|---|---|---|
| Styrelse och VD |
Övriga anställda |
Styrelse och VD |
Övriga anställda |
|
| Moderbolaget | 3 408 | 9 940 | 3 179 | 9 796 |
| Dotterföretag | 870 | |||
| Koncernen totalt | 3 408 | 9 940 | 3 179 | 10 666 |
Styrelsens ordförande och övriga ledamöter
Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 120 (1 030) Kkr varav 280 (250) Kkr till styrelsens ordförande och med 140 (130) Kkr till envar av övriga ledamöter.
Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50% i december och 50% efter nästa års bolagsstämma.
Därutöver har arvode enligt räkning utgått till advokatbyrån Bird & Bird, där styrelsens ordförande Sören Härnblad är verksam med 680 (862) Kkr avseende juridiska konsultationer varav juridiskt biträde vid fastighetsförvärv samt avyttring ingår med 376 (689) Kkr.
Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej
Verkställande direktör
Till VD har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 339 Kkr. För VD utgår pensionspremie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen.
Pensionspremien kan dock inte överstiga vad som är fullt avdragsgillt för bolaget.
Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2011 uppgick till 644 Kkr. Därutöver har VD rätt till direktpension från bolaget fr o m 62 år t o m fyllda 65 år.
Pensionen utgår beroende på pensionsålder med mellan 60 –75% av den fasta lönen.
Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Avgångsverderlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.
Styrelsens ersättningskommitté bestående av Leif Mellqvist, Lars Åberg och Sören Härnblad bereder frågan om VD:s lön och övriga villkor och underställer denna till styrelsen för beslut.
Ledande befattningshavare
pensionskostnaden 2011 uppgick till 535 Kkr.
Till andra ledande befattningshavare, 4 personer har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 414 Kkr. Därutöver tillkommer bonus för år 2011 med 93 Kkr. Bonus kan högst uppgå till en månadslön. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och
Övrig personal
Företagets bonussystem omfattar all heltidsanställd personal förutom VD. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.
| Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Andel kvinnor | ||
| Styrelse | 29% | 29% |
| Övriga ledande befattningshavare | 20% | 20% |
| Sjukfrånvaro | ||
| Koncern och moderbolag | 2011 | 2010 |
| Total sjukfrånvaro | 2% | 2% |
| – sjukfrånvaro för män | 2% | 2% |
| – sjukfrånvaro för kvinnor | 2% | 2% |
| – anställda 30–49 år | 2% | 1% |
| – anställda 50 år – | 2% | 3% |
Not 7 tomträttsavgälder
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Förfallotidpunkt inom ett år | ||||
| Förfallotidpunkt 1–5 år | 1 304 | 602 | 897 | 602 |
| Förfallotidpunkt efter 5 år | 1 741 | 2 442 | 1 157 | 1 781 |
| 3 045 | 3 044 | 2 054 | 2 383 | |
| Sålda fastigheter | 191 | 174 | ||
| Summa | 3 236 | 3 044 | 2 228 | 2 383 |
Not 8 central administration
I kostnaderna för central administration ingår bl a kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier.
Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Revisionsuppdraget | ||||
| Ernst & Young AB | 286 | 286 | ||
| Deloitte AB | 145 | 431 | 145 | 431 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
||||
| Skatterådgivning | ||||
| Övriga tjänster | ||||
| Ernst & Young AB | ||||
| Deloitte AB | 9 | 9 | ||
| Summa | 431 | 440 | 431 | 440 |
Not 9 finansiella intäkter
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag |
120 416 | |||
| Utdelning på aktier i dotterföretag |
7 000 | |||
| Utdelning allframtids brandförsäkring |
649 | 954 | 624 | 917 |
| Ränteintäkter | 234 | 506 | 231 | 494 |
| Räntebidrag | 151 | 386 | 153 | 271 |
| Summa | 1 034 | 1 846 | 121 424 | 8 682 |
Not 10 bokslutsdispositioner
| Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||
| Överavskrivning på inventarier | –62 | 55 | |
| Summa | –62 | 55 |
Not 11 skatt
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Aktuell skatt | ||||
| Årets skattekostnad | –12 167 | –7 892 | –10 087 | –4 286 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | –1 | 141 | –12 | 150 |
| Uppskjuten skatt | ||||
| Obeskattade reserver i | ||||
| koncernföretag | –16 | 14 | ||
| Finansiella instrument | 8 237 | –1 361 | ||
| Underskottsavdrag | 538 | |||
| Skillnaden mellan fastigheter | ||||
| nas bokförda och skattemäs siga värde |
–33 616 | –41 111 | –3 086 | –7 305 |
| Summa | –37 025 | –50 209 | –13 185 | –11 441 |
| Redovisat resultat | ||||
| före skatt | 247 988 | 289 673 | 170 741 | 175 221 |
| Skatt enligt gällande | ||||
| skattesats (26,3 %) | –65 221 | –76 184 | –44 905 | –46 083 |
| Skatt hänförlig till tidigare år | –1 | 141 | –12 | 150 |
| Skattefri vinst försäljning | ||||
| aktier Skattefri anteciperad utdel |
32 491 | |||
| ning på aktier i dotterföretag | 31 669 | |||
| Återföring uppskjuten skatt | ||||
| vid försäljning | 32 864 | 35 943 | ||
| Avdrag uppskjuten skatt | ||||
| vid försäljning | –4 742 | –10 278 | ||
| Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter |
180 | 262 | 165 | 2 089 |
| Skatteeffekt ej avdragsgilla | ||||
| kostnader | –105 | –93 | –102 | –88 |
| Summa | –37 025 | –50 209 | –13 185 | –11 441 |
| Effektiv skattesats | 14,9% | 17,3% | 7,7% | 6,5% |
Not 12 Immateriella anläggningstillgångar
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 1 672 | 1 672 | 1 672 | 1 672 |
| Investeringar | 125 | 125 | ||
| Utgående anskaffningsvärde | 1 797 | 1 672 | 1 797 | 1 672 |
| Ingående ackumulerade avskrivningar |
–334 | –167 | –334 | –167 |
| Årets avskrivningar | –180 | –167 | –180 | –167 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–514 | –334 | –514 | –334 |
| Utgående planenligt restvärde |
1 283 | 1 338 | 1 283 | 1 338 |
Avser balanserade utgifter för dataprogram.
Not 13 förvaltningsfastigheter/byggnader och mark
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Förvaltningsfastigheter | ||||
| Ingående balans | 3 925 355 | 3 283 011 | ||
| Investeringar | 161 255 | 600 862 | ||
| Försäljningar | –133 400 | –150 000 | ||
| Värdeförändring | 197 902 | 191 482 | ||
| Utgående balans | 4 151 112 3 925 355 | |||
| Byggnader | ||||
| Ingående anskaffningsvärde | 949 497 | 924 980 | ||
| Investeringar | 68 373 | 39 713 | ||
| Försäljningar | –15 196 | |||
| Utgående anskaffningsvärde | 1 017 870 | 949 497 | ||
| Ingående ackumulerade avskrivningar |
–91 837 | –84 343 | ||
| Försäljningar | 2 592 | |||
| Årets avskrivningar | –10 124 | –10 086 | ||
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–101 961 | –91 837 | ||
| Mark | ||||
| Ingående anskaffningsvärde | 118 795 | 118 795 | ||
| Utgående anskaffningsvärde | 118 795 | 118 795 | ||
| Utgående planenligt värde | 1 034 704 | 976 455 | ||
| Taxeringsvärden | ||||
| Byggnader | 1 628 567 1 566 139 1 296 783 1 280 904 | |||
| Mark | 925 303 | 962 472 | 791 850 | 791 850 |
| Varav mark tomträtter | –280 165 | –280 334 | –182 060 | –182 060 |
| Summa | 2 273 705 2 248 277 1 906 573 1 890 694 |
Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skattemässigt som lagertillgångar.
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsområdet. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Genom löpande ombyggnader och förvärv av nybyggda fastigheter håller en betydande del av lägenhetsbeståndet en modern standard. Totalt är ca 40% av lägenheterna ny- eller ombyggda 1996 eller senare.
Samtliga fastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB per årsskiftet enligt nedan:
| Koncernen | |||
|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | ||
| Förvaltningsfastigheter externt värderade av Forum Fastighetsekonomi AB |
4 053 000 3 923 100 | ||
| Pågående projekt | 98 112 | 2 255 | |
| Utgående balans | 4 151 112 3 925 355 |
Forum Fastighetsekonomi AB är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare.
Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.
Värderingen har som huvudmetod utförts genom s k kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton, räntebidrag och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad.
Följande antaganden och bedömningar har använts;
- Inflationstakten har antagits till 2% per år.
- Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller för lokaler med lokalhyreskontraktets indexuppräkning. Hyrorna har i förekommande fall anpassats till marknadshyra vid kontraktstidens utgång.
- Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån, sannolik köpare och fastighetens marknadsposition. Kalkylräntan beräknas från 4,5% till 6,8%.
- •Avkastningskraven sträcker sig från 2,5% i Stockholms innerstad till 4,6% i Hägernäs Strand.
Pågående projekt har värderats till marknadsvärde enligt intern värdering. Aktiverad räntekostnad uppgår till 1 284 Kkr i koncernen och 577 Kkr i moderbolaget.
Not 14 materiella anläggningstillgångar/inventarier
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 6 706 | 6 984 | 6 706 | 6 363 |
| Investeringar | 1 034 | 1 776 | 1 034 | 1 776 |
| Försäljningar och utrangeringar |
–1 082 | –2 054 | –1 082 | –1 433 |
| Utgående anskaffningsvärde | 6 658 | 6 706 | 6 658 | 6 706 |
| Ingående ackumulerade avskrivningar Försäljningar och |
–4 074 | –4 831 | –4 074 | –4 278 |
| utrangeringar | 650 | 2 003 | 650 | 1 431 |
| Årets avskrivningar | –961 | –1 246 | –961 | –1 227 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar |
–4 385 | –4 074 | –4 385 | –4 074 |
| Utgående planenligt | ||||
| restvärde | 2 273 | 2 632 | 2 273 | 2 632 |
| Framtida minimileaseavgifter | ||||
| Förfallotidpunkt inom ett år | 120 | 119 | 120 | 119 |
| Förfallotidpunkt 1–5 år | 348 | 451 | 348 | 451 |
Not 15 aktier i dotterföretag
Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag.
| Direktägda dotterföretag/ Org nr/Säte |
Antal | Andel (%) |
Bokfört värde |
Eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| HEBA Förvaltnings AB 556601–0657, Stockholm |
1 000 | 100 | 100 | 100 |
| HEBA Stockholm AB 556793–0374, Stockholm |
1 000 | 100 | 100 | 100 |
| HEBA Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm |
500 | 100 | 50 | 50 |
| Summa | 250 |
Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
Not 16 kundfordringar
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Kundfordringar | 792 | 1 061 | 725 | 1 030 | |
| Reserv vid årets början | 735 | 797 | 735 | 737 | |
| Årets reserveringar | 286 | 285 | 256 | 239 | |
| Återförda reserveringar | –287 | –97 | –287 | –70 | |
| Konstaterade förluster | –69 | –250 | –69 | –171 | |
| Reserv vid årets slut | 665 | 735 | 635 | 735 | |
| Summa | 127 | 326 | 90 | 295 |
Förfallostruktur kundfordringar
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Förfallet belopp | 792 | 1 042 | 725 | 1 011 | |
| Varav förfallna mellan 0–90 dgr | 44 | 231 | 15 | 200 | |
| Varav förfallna mellan 90–180 dgr | 74 | 32 | 69 | 32 | |
| Varav förfallna mer än 180 dgr | 674 | 779 | 641 | 779 | |
| Reserv för osäkra fordringar | 665 | 735 | 635 | 735 |
Not 17 aktiekapital
| Aktiekapital | Antal, tusental |
Kkr | Röster á | Summa röster tusental |
|---|---|---|---|---|
| Serie A | 4 128 | 3 440 | 10 | 41 280 |
| Serie B | 37 152 | 30 960 | 1 | 37 152 |
| Summa | 41 280 | 34 400 | 78 432 |
Not 18 SKULDER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år |
306 180 | 404 541 | 306 180 | 404 541 | |
| (varav checkräkningskredit) | [18 013] | [0] | [18 013] | [0] | |
| Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år |
84 031 | 56 707 | 91 751 | 56 977 | |
| Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1-5 år |
722 870 | 667 275 | 564 720 | 411 275 | |
| Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år |
|||||
| Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år |
150 | 100 | |||
| Summa exkl uppskjuten skatteskuld och räntederivat 1113 081 |
1128 523 | 962 801 | 872 893 |
Not 19 Uppskjuten skatteSKULD
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Skatt avseende: | ||||
| Obeskattade reserver i koncernföretag |
||||
| Ingående balans | 14 | |||
| Förändring rapport över totalresultat |
16 | –14 | ||
| Utgående balans | 16 | |||
| Finansiella instrument | ||||
| Ingående balans | 617 | –829 | ||
| Förändring rapport över finasiell ställning |
85 | |||
| Förändring rapport över totalresultat |
–8 237 | 1 361 | ||
| Utgående balans | –7 620 | 617 | ||
| Underskottsavdrag | ||||
| Ingående balans | ||||
| Förändring rapport över totalresultat |
–538 | |||
| Utgående balans | –538 | |||
| Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde |
||||
| Ingående balans | 663 848 | 633 015 | 53 459 | 46 154 |
| Försäljning fastigheter via bolag |
–4 742 | –10 278 | ||
| Justering tillgångsförvärv | 186 | |||
| Förändring rapport över totalresultat |
33 616 | 41 111 | 3 086 | 7 305 |
| Utgående balans | 692 908 | 663 848 | 56 545 | 53 459 |
| Summa utgående balans | 684 766 | 664 465 | 56 545 | 53 459 |
Not 20 upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Upplupna lönerelaterade kostnader |
1 897 | 1 937 | 1 896 | 1 937 | |
| Upplupna räntor | 590 | 815 | 590 | 815 | |
| Förutbetalda hyresintäkter | 17 600 | 17 633 | 14 672 | 14 815 | |
| Övrigt | 9 662 | 9 356 | 3 318 | 4 143 | |
| Summa | 29 749 | 29 741 | 20 476 | 21 710 |
Not 21 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Fastighetsinteckningar | 1 066 004 | 1 125 828 | 907 229 | 869 478 | |
| (varav inteckningar i tomträtt) |
[294 376] | [476 735] | [135 601] | [220 385] | |
| Skuld till Stockholms stads brandförsäkringskontor (sär skild förmånsrätt enligt för månsrättslagens övergångs bestämmelser 3 p) |
125 | 244 | 125 | 244 | |
| Summa | 1 066 129 | 1 126 072 | 907 354 | 869 722 |
Not 22 FINANSIELLA INSTRUMENT
Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument.
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder och tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | ||
| Kundfordringar | 127 | 326 | |||||
| Övriga fordringar | 141 | 1 176 | |||||
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 2 912 | 3 272 | |||||
| Likvida medel | 114 | 20 912 | |||||
| Långfristiga skulder | –722 870 | –667 275 | |||||
| Derivatinstrument | –28 972 | 2 347 | |||||
| Leverantörsskulder | –26 830 | –22 375 | |||||
| Övriga skulder | –319 141 | –404 587 | |||||
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | –29 749 | –29 741 | |||||
| Summa | 3 294 | 25 686 | –28 972 | 2 347 | –1 098 590 | –1 123 978 |
Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt nivå 2 utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på underliggande lån mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat.
Not 23 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
HEBA och Akademiska hus har i februari 2012 tecknat en avsiktsförklaring i syfte att tillsammans med Solna kommun upprätta detaljplan för totalt 400 student- och gästforskarbostäder och lokaler för kontor och undervisning på Karolinska Institutets campus i Solna. När detaljplanen har vunnit laga kraft har HEBA för avsikt att förvärva en del av marken av Akademiska Hus och bygga bostäder som hyrs ut till Karolinska Institutet.
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i
enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 27 mars 2012
Sören Härnblad Rolf H Andersson Christer Dahlström Lena Hedlund
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Christina Holmbergh Leif Mellqvist Lars Åberg Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Lennart Karlsson Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 27 mars 2012. Ernst & Young AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
Revisionsberättelse
Till årsstämman i HEBA Fastighets AB (publ) Org nr 556057–3981
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för HEBA Fastighets AB för år 2011 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-47. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 42–64.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-47. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Övriga upplysningar
Årsredovisningen för år 2010 reviderades av en annan revisor som i sin revisionsberättelse daterad 29 mars 2011 uttalade sig enligt standardutformningen om denna årsredovisning.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för HEBA Fastighets AB (publ) för år 2011. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 44-47 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Stockholm den 27 mars 2012 Ernst & Young AB
Magnus Fredmer Auktoriserad revisor
Ledning
Jan lundin
Förvaltningsansvarig Född 1961 Anställd sedan 2003 Tidigare anställningar: Gatukontoret och Stockholmshem Utbildning: Gymnasieingenjör Tidigare ledande befattningar: Förvaltare, Arbetschef Styrelseuppdrag: Förvaltarföreningen i Stockholm Aktieinnehav i HEBA: 0
lennart karlsson
VD Född 1954 Anställd sedan 2008 Tidigare anställningar: VD Akademiska Hus Stockholm AB och VD Förvaltnings AB Galären Utbildning: Civ Ing KTH, MBA Handelshögskolan i Stockholm Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Hifab Group AB och styrelseledamot i Galären Luleå AB Aktieinnehav i HEBA: 24 146 B-aktier
frank sadleir
Ekonomichef Född 1956 Anställd sedan 1999 Tidigare anställningar: Försäkringskassan, Skatteverket och Deloitte Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar: Auktoriserad revisor Aktieinnehav i HEBA: 1 200 B-aktier
ann-marie severin
VD assistent Född 1955 Anställd sedan 2009 Tidigare anställningar: SAS och Austrian Airlines Utbildning: Marknadsekonom IHM Tidigare ledande befattningar: Marknadschef Aktieinnehav i HEBA: 0
MARCUS TÄRNÅSEN
Projektchef Född 1973 Anställd sedan 2010 Tidigare anställningar: DTZ Sweden AB och NCC Boende Utbildning: Civ Ing KTH Tidigare ledande befattningar: Projektchef, Exploateringschef Aktieinnehav i HEBA: 1000 B-aktier
Styrelse och revisor
Sören Härnblad Ordförande Danderyd, född 1945 Styrelseledamot sedan 1984 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: Advokat vid Bird & Bird Advokat KB Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Förvaltnings AB Vretensborg och Energivärden Holding AB samt ledamot i Mirmor Holding AB, Vogel Förvaltning AB, Härnblad Förvaltning AB och Fastighetsmäklare Johan Vogel AB Eget aktieinnehav i Heba Fastighets
AB: 34 320 A-aktier, 177 456 B-aktier Aktieinnehav via bolag: 64 600 B-aktier
Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 1 149 480 A-aktier, 4 257 040 B-aktier
Rolf H Andersson
Ledamot Lidingö, född 1950 Styrelseledamot sedan 2003 Utbildning: Byggnadsingenjör Nuvarande befattning: Egen företagare i fastighetsbranchen Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Bro Byggnads AB, Förvaltnings AB Kubiken och Fastighets AB Prästgården
Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 822 900 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 1 023 900 B-aktier
Christer Dahlström
Ledamot Stockholm, född 1943 Styrelseledamot sedan 2006 Utbildning: Pol mag Tidigare ledande befattningar: VD i Priveq , VD Skandia Investment Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Pinntuvorna AB, ledamot i Xano Industri AB och Svolder AB Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 14 000 B-aktier
Christina Holmbergh
Ledamot Lidingö, född 1967 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: VD i Lansen Förvaltnings AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, andre vice ordförande i Fastighetsägarna Stockholms fullmäktige Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 457 080 A-aktier, 1 954 902 B-aktier
Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 457 080 A-aktier, 1 954 902 B-aktier
Leif Mellqvist
Ledamot Stockholm, född 1939 Styrelseledamot sedan 1994 Utbildning: Företagsekonom Tidigare ledande befattningar: VD i PK Finans AB, vice vd i PK Banken, Nordbanken, Stadshypotek Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Memfive AB, Terana AB, G-Förvaltning AB, Vindrosen AB, AB Selfinans, Ingemar Björk Förvaltnings AB, Aktieslussen AB
Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB via bolag: 59 880 B-aktier genom bolag
Lars Åberg
Ledamot Stockholm, född 1948 Styrelseledamot sedan 1985 Utbildning: Mellanstadielärare Tidigare ledande befattningar: VD Kontorsskolan AB, ledamot i Inpipe AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Analysgruppen AB Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 144 840 A-aktier, 116 939 B-aktier
Lena Hedlund
Ledamot Stocksund, född 1961 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör Nuvarande befattning: Chef Kundkommunikation Alecta Tidigare ledande befattningar: Kommunikationschef SBAB Bank, Chef företagsmarknad SBAB Bank, kreditanalytiker, värderingsman Stadshypotek AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Insyningsrådet vid Centrala Studiestödsnämnden, CSN
Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 2 500 B-aktier
Aktieinnehav avser per den 31 december 2011
Revisor
Huvudansvarig revisor
Fem år i sammandrag
| Belopp i Mkr | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat räkningar |
|||||
| Hyresintäkter | 231 | 236 | 205 | 197 | 184 |
| Drifts– och underhållskostnader | –92 | –98 | –85 | –84 | –79 |
| Fastighetsskatt | –5 | –5 | –5 | –4 | –6 |
| Tomträttsavgälder | –3 | –3 | –2 | –2 | –2 |
| Bruttoresultat | 131 | 130 | 113 | 107 | 97 |
| Centrala adm.kostnader | –14 | –14 | –15 | –14 | –12 |
| Resultat fastighetsförsäljning | 8 | ||||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat |
198 315 |
192 316 |
123 221 |
–160 –67 |
285 370 |
| Finansiella intäkter | 1 | 2 | 2 | 4 | 2 |
| Finansiella kostnader | –37 | –33 | –19 | –26 | –14 |
| Värdeförändring räntederivat | –31 | 5 | –3 | ||
| Resultat efter finansiella poster | 248 | 290 | 201 | –89 | 358 |
| Skatt | –37 | –50 | –53 | 64 | –100 |
| Årets resultat | 211 | 240 | 148 | –25 | 258 |
| Balansräkningar | |||||
| Tillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 4 151 | 3 925 | 3 283 | 3 041 | 3 118 |
| Övriga anläggningstillgångar | 4 | 4 | 4 | 4 | 2 |
| Räntederivat | 2 | ||||
| Omsättningstillgångar | 4 | 7 | 205 | 9 | 10 |
| Likvida medel Summa tillgångar |
4 159 | 21 3 959 |
1 3 493 |
4 3 058 |
1 3 131 |
| Eget kapital och skulder | |||||
| Eget kapital | 2 332 | 2 166 | 1 967 | 1 856 | 1 924 |
| Räntederivat | 29 | 3 | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 685 | 664 | 632 | 596 | 663 |
| Räntebärande skulder | 1 029 | 1 072 | 833 | 561 | 481 |
| Icke räntebärande skulder | 84 | 57 | 58 | 45 | 63 |
| Summa eget kapital och skulder | 4 159 | 3 959 | 3 493 | 3 058 | 3 131 |
| Nyckeltal | |||||
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | |||||
| Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm | 210 | 227 | 209 | 207 | 203 |
| Direktavkastning, % | 3,2 | 3,3 | 3,5 | 3,5 | 3,1 |
| Hyresintäkter per kvm, kr | 1 102 | 1 037 | 985 | 944 | 908 |
| Drift och underhåll per kvm, kr | 437 | 428 | 410 | 402 | 387 |
| Bokfört värde per kvm, kr | 19 731 | 18 345 | 15 741 | 14 575 | 14 944 |
| Finansiella nyckeltal | |||||
| Kassaflöde, Mkr | 94,5 | 92,4 | 64,1 | 48,2 | 86,9 |
| Investeringar, Mkr | 162,4 | 602,7 | 120,0 | 103,0 | 159,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,2 | 3,6 | 5,4 | 3,7 | 6,2 |
| Genomsnittlig ränta på fastighetslån, % | 3,5 | 3,6 | 2,8 | 3,6 | 4,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,4 | 0,5 | 0,4 | 0,3 | 0,3 |
| Belåningsgrad, % | 24,8 | 27,3 | 25,4 | 18,4 | 15,4 |
| Soliditet, % | 56,1 | 54,7 | 56,3 | 60,7 | 61,4 |
| Avkastning eget kapital, % | 9,4 | 11,6 | 7,7 | –1,3 | 14,0 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 8,5 | 10,0 | 7,9 | –2,6 | 15,5 |
| Avkastning totalt kapital, % | 7,0 | 8,7 | 6,7 | –2,0 | 12,8 |
| Data per aktie |
|||||
| Resultat efter skatt, kr Kassaflöde, kr |
5,11 2,29 |
5,80 2,24 |
3,59 1,55 |
–0,62 1,17 |
6,25 2,10 |
| Eget kapital, kr | 56,48 | 52,47 | 47,66 | 44,97 | 46,60 |
| Substansvärde, kr | 73,40 | 68,55 | 63,00 | 59,34 | 62,62 |
| Fastigheternas bokförda värde, kr | 100,56 | 95,09 | 79,53 | 73,67 | 75,53 |
| Antal aktier vid årets slut, tusental | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 | 41 280 |
År 2007 har omräknats efter genomförd aktiesplit 3:1 (maj 2008).
Definitioner
Direktavkastning
Bruttoresultat plus däri ingående avskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värde.
Kassaflöde
Resultatet efter finansiella poster minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet.
Räntetäckningsgrad
Rörelseresultat plus avskrivningar exklusive orealiserade värdeförändringar och jämförelsestörande poster med tillägg för ränteintäkter i relation till räntekostnader minus räntebidrag.
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde.
Soliditet
Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen.
Avkastning eget kapital
Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.
Avkastning på sysselsatt kapital
Resultatet efter finansnetto exklusive jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till balansomslutning minus icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.
Avkastning totalt kapital
Resultatet efter finansnetto exklusive jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.
Data per aktie
Resultat efter skatt
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
Kassaflöde
Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.
Eget kaptial
Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
Substansvärde
Eget kaptial med tillägg av fastigheternas uppskjutna skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens slut.
Fastigheternas bokförda värde
Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.
Definitioner för aktieinformationen sid 38–39
P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie.
P/E-tal II
Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.
Totalavkastning
Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början.
HEBA Fastighets AB (publ) bildades 1952. Affärsidén är att erbjuda hyresgästerna en hög servicenivå, ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom ett långsiktigt ägande, engagerad förvaltning och aktiv fastighetsutveckling. HEBA Fastighets AB omfattar 60 fastigheter, ca 3 000 bostäder och 300 lokaler. HEBA är sedan år 1994 noterad på Nasdaq OMX Stockholmsbörsen, Mid Cap listan.
Ytterligare information om bolaget finns på www.hebafast.se