HEBA Fastighets — Annual Report 2011

Aug 2, 2011

HEBA årsredovisning 2010

Välkommen till årsstämma

• $Tid:$ Torsdagen den 5 maj 2011 kl 16.30
• Plats: Konferens Spårvagnshallarna, lokal Spårvagnen, Birger Jarlsgatan 57, Stockholm

Anmälan

Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman skall dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 28 april 2011 dels anmäla sig hos bolaget senast klockan 16.00 den 28 april 2011 till:

HEBA Fastighets AB (publ) Box 17006 104.62 Stockholm eller per telefon: 08-442 44 40 eller per e-post: bolagsstamma@hebafast.se

Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste senast den 28 april 2011 hos Euroclear Sweden AB tillfälligt ha registrerat sina aktier i eget namn för att äga rätt att deltaga i stämman.

Utdelning

Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 1,00 kronor per aktie, samt en extrautdelning om 0,10 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 10 maj 2011. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 13 maj 2011.

Ekonomisk information
Delårsrapport för januari-mars 2011	5 maj 2011
Halvårsrapport januari-juni 2011	4 augusti 2011
Delårsrapport januari-september 2011	7 november 2011
Bokslutskommuniké 2011	februari 2012
Årsredovisning 2011	mars 2012

Information kan beställas per telefon 08-442 44 40 eller per fax 08-442 44 42 eller e-post info@hebafast.se

HEBA i media 2010

• "Miljöriktig tillväxt" Redaktionell artikel i bilaga utgiven av Stockholms Stad, "Stockholm är Europas Miljöhuvudstad år 2010".
• Annons i Fastighetsvärlden. Allmän presentation av HEBA.
• Presentation av HEBA i tidningen Fastighetssverige, 2/2010. $\bullet$ Tidningen fanns tillgänglig under Business Arena - Fastighetsbranschens ledande mötesplats.
• Affärsvärlden, mars/2010. HEBA förvärvar i Hökarängen.
• Tidningen Byggindustri, maj/2010. HEBA omnämns under delen Börsanalys som ett företag med långsiktig och god utveckling.
• "Ett växande HEBA" Stort uppslag och artikel om HEBA i tidningen Fastighetsaktien, Juli/2010.
• Dagens Industri, aug/2010. Artiklar om HEBAs ökade vinst och $\bullet$ HEBAs planerade försäljning av Borlänge.
• DN Ekonomi nov/2010. Högre vinst Q3.

Året som gick

• Bruttoresultatet uppgick till 130,3 (112,8) Mkr.

• Resultatet efter finansiella poster uppgick till 289,7 (201,1) Mkr. I resultatet ingår vinst vid fastighetsförsäljningar och värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter och räntederivat med 204,5 (119,9) Mkr.
• Resultatet exklusive vinst vid fastighetsförsäljningar och värdeförändringar uppgick till 85,2 (81,2) Mkr.
• Resultatet efter skatt uppgick till 239,5 (148,1) Mkr, vilket motsvarar 5,80 (3,59) kr per aktie.
• Inflyttning Liljeholmen (72 lägenheter) och Hägernäs Strand (52 lägenheter) samt förvärv av Hökarängen (296 lägenheter). Försäljning av fastigheterna i Borlänge.
• Aktieutdelningen föreslås till 1,00 (1,00) kr per aktie, samt en extrautdelning om 0,10 kr per aktie.

Nyckeltal

	2010	2009
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresintäkter, Mkr	235,9	205,4
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kym	227,5	208,7
Direktavkastning, %	3,3	3,5
Bokfört värde per kvm, kr	18 3 45	15741
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr	92,4	64,1
Investeringar, Mkr	602,7	120,0
Soliditet, %	54,7	56,3
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr	5,80	3,59
Utdelning (2010 förslag), kr	1,10	1,00
Börskurs den 31 december, kr	67,75	55,00
Substansvärde, kr	68,55	63,00

Innehåll

Året som gick	3
HEBA i korthet	4
VD har ordet	6
Affärsidé, mål och strategier	8
HEBAs projekt	10
Våra hyresgäster	13
Marknad	15
Möjligheter och risker	17
HEBAs fastigheter - översikt	18
HEBAs fastigheter	20
Fastighetsförteckning	26
Fastighetsbeståndet	30
Marknadsvärdering	31
Ansvarsfullt företagande	32
Medarbetare	36
Aktien	38
Finansiell rapportering 2010	40
Fem år i sammandrag	41
Finansiell ställning	42
Resultatanalys	43
Förvaltningsberättelsen	44
Rapport över totalresultat, koncernen	50
Rapport över finansiell ställning, koncernen	51
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen	53
Rapport över kassaflöden, koncernen	53
Resultaträkning, moderbolaget	54
Balansräkning, moderbolaget	55
Förändring av eget kapital, moderbolaget	56
Kassaflödesanalys, moderbolaget	56
Tilläggsupplysningar .	57
Revisionsberättelse .	65
Ledning, styrelse och revisorer	66
Definitioner	68

Tryggheten i centrum

HEBA är ett fastighetsbolag med fokus på att erbjuda attraktiva hyreslägenheter. Ända sedan starten har vi arbetat för att erbjuda ett tryggt, trivsamt och personligt boende för våra hyresgäster. Det ska vi fortsätta med. Det är nämligen det som gjort oss till ett av de fastighetsbolag som har de mest lojala hyresgästerna.

VAD VI ÄR

Våra hyresgästers hästa vän

Vi vill vara marknadens bästa hyresvärd för bostadshyresgäster. För att lyckas med det har vi valt att fokusera på områden som vi känner till väl och där vi vet att vi kan erbjuda något extra. På HEBA står alltid trygghet och långsiktighet högt på agendan. Det gäller såväl i förvaltningen av våra fastigheter som i relationer med våra hyresgäster. Baserat på vår kundenkät från 2009 åtgärdades under 2010, 53 av 55 önskemål från våra hyresgäster.

VAD VI GÖR

Ett personligare värdskap

Vi har koncentrerat vårt fastighetsinnehav till Stockholmsområdet. Det är ett område vi har lång erfarenhet av och som vi har en stark koppling till. För oss på HEBA är det viktigt att finnas nära våra hyresgäster. Därför tar vi själva ansvar för förvaltningen av våra fastigheter. En HEBA-hyresgäst ska alltid veta vem som kan hjälpa till med en droppande kran eller luftning av ett element.

3 098 lägenheter $281$

VAD VI VILL

Vi växer på en fast grund

Vi hade inte varit det företag vi är idag utan att ständigt ha utvecklat och förbättrat vår verksamhet. Vi kanske inte är de som har framhävt våra framgångar. I stället har nöjda hyresgäster, effektiv förvaltning och en stabil ekonomi varit viktigare. Med en sund inställning till ekonomi har vi idag en stark balansräkning och en soliditet på 54,7%. Det gör oss mindre känsliga för tillfälliga upp- och nedgångar på marknaden samtidigt som det öppnar för möjligheter i form av förvärv. HEBAs mål är att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50%.

$55\%$ soliditet $20\%$ minskad energi-

VÅR HISTORIA

Långsiktig ägare med trogna hyresgäster

HEBA Fastighets AB bildades i november 1952. Sedan dess har mycket hänt, Stockholm har förändrats och HEBA har utvecklats. HEBA startades av två byggmästare, Karl Holmberg och Folke Ericsson. Det är ett ursprung vi är stolta över och som fortfarande är en del av vår identitet. Inom HEBA finns gedigen kunskap om fastigheter.

2010	Dotterbolaget Eskil Sundström AB i Borlänge säljs.
	Fastigheter i Hökarängen förvärvas.
2009	Kvarteret Stubinen i Liljeholmen förvärvas. Kvarteret Markan i Täby förvärvas.
2008	Kvarteret Styrmannen på Lidingö färdigställs.
2006	Beståndet i Hässelby säljs.
2002	Fastigheter i Hökarängen, på Rådmansgatan och på Åsögatan säljs. Rådsbacken i Huddinge förvärvas av Tomtberga Huge.
2001	Bangatan 15-19 i Västerås säljs.
2000	Fastigheter i Midsommarkransen samt på Skånegatan, Södermalm förvärvas.
1999	Fornbyvägen 5-45 i Rinkeby säljs.
1998	Fastigheter i Johanneshov, Årsta förvärvas.
1996	Fastigheter i Västertorp förvärvas.
1994	HEBA noteras på Stockholmsbörsen och byter namn till HEBA Fastighets AB. Säter och Hedemora säljs, liksom varvet på Vindö.
1980- talet	HEBA förvärvar Byggnadsfirman Eskil Sundström med fastigheter i Borlänge, Säter, Hedemora, Västerås och Stockholm.
1970- talet	Verksamheten breddas genom förvärv av ett småbåtsvarv på Vindö. Två fastigheter köps på Södermalm och två i Västertorp.
1960- talet	HEBA upphör med egen byggverksamhet i och med byggnationen av Åsögatan 180 och övergår till att vara byggherre och förvaltande bolag. HEBA uppträder för första gången som byggherre och Timmermansgatan 29-31 och Selmedalsvägen 54-56 byggs på entreprenad.
1954	Första bygget står klart på Skattegårdsvägen 49-55 i Vällingby.
1952	HEBA Byggnads AB registreras av byggmästarna Karl Holmberg och Folke Ericsson.

)&#"WjYFSNFE GzSCjUUSBEMzOTBNIFU

)&#"TTUSBUFHJjSBUUWjYBPDILPODFOUSFSBWFSLTBNIFUFOUJMM4UPDLIPMNTPNSlEFU 6OEFSzLBEFWJWlSUMjHFOIFUTJOOFIBWJ4UPDLIPMNNFEMjHFOIFUFSTBNUJEJHU TPNWJBWZUUSBEFWlSUGBTUJHIFUTCFTUlOEJ#PSMjOHF'zSTjMKOJOHFOJ#PSMjOHFPNGBUUBEF MjHFOIFUFSPDIEFUVOEFSMJHHBOEFGBTUJHIFUTWjSEFUWJEGzSTjMKOJOHFOWBSIzHSF jOEFOFYUFSOBWjSEFSJOHTPNHKPSEFTWJElSTTLJGUFU'zSWjSWFOPDIGzSTjMK OJOHFOIBSIBGUFOQPTJUJWJOWFSLBOQlCPMBHFUTSFTVMUBUGzS

Det har varit ett mycket händelserikt år för HEBA. I november 2010 slöts avtal om försäljning av HEBAs fastighetsbestånd i Borlänge genom försäljning av Byggnadsfirman Eskil Sundström AB. HEBAs verksamhet koncentreras nu till Stockholmsområdet.

I maj 2010 förvärvade HEBA 10 bostadsfastigheter med sammantaget 296 nyrenoverade lägenheter i Hökarängen. Vidare har vi under våren 2010 färdigställt två bostadsprojekt med sammantaget 124 lägenheter i form av lågenergihus i Liljeholmen och Hägernäs Strand. Under våren 2010 färdigställdes ombyggnationen av kv. Fontänen vid Gullmarsplan. Därmed har vi påbörjat det 10-åriga ROT-program som omfattar ett flertal fastigheter och som kommer att fortsätta under de närmaste åren.

Arbetet med att utveckla nya egna byggrätter fortsätter och i december 2010 tecknade HEBA ett avtal med Stockholm stad om

)&#"TGSBNUJE TFSMKVTVU 'MFSBTQjOOBO EFQSPKFLUjSQlHlOH 7lSFLPOPNJjSTUBCJM PDIWJIBSFOUZEMJH QMBOGzSIVSWJTLBGPSU TjUUBBUUVUWFDLMBT

markanvisning avseende 60 nya hyreslägenheter vid Gubbängens centrum. HEBA har sedan tidigare en markanvisning omfattande 70 lägenheter i Norra Djurgårdsstaden där arbetet med ny detalj plan pågår.

aUFSIjNUOJOHJOPNGBTUJHIFUTNBSLOBEFO

Fastighetsmarknaden har under året genomgått en snabb återhämtning efter den senaste finanskrisen. Fastighetspriserna har stigit för såväl bostadsfastigheter som för kommersiella fastigheter och antalet fastighetstransaktioner har ökat kraftigt under 2010 jämfört med föregående år. Hyrorna avseende kommersiella lokaler har ökat och vakanserna har minskat speciellt i de centrala delarna av Stockholm.

Efterfrågan på bostäder i Stockholm är fortsatt väldigt hög vilket återspeglas i högre priser både på bostadsfastigheter och på bostadsrättslägenheter samtidigt som vakanserna är näst intill obefintliga.

1PTJUJWBGzSjOESJOHBSNFOjOOV JOHFOUZEMJHFGGFLUQlIZSPSOB

Stockholmsmodellen började gälla från den 1 januari 2011. Modellen innebär att bostadshyran bättre ska återspegla bostadens geografiska läge, bostadens egenskaper och hyresvärdens service. Därtill har Riksdagen under sommar 2010 beslutat att de kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande roll slopas och att bolagen ska verka efter affärsmässiga principer. Dessa förändringar skapade förväntningar på ett mer flexibelt hyressystem med mer differentierade hyror.

I skrivande stund är inte alla hyresförhandlingar för 2011 klara men någon tydlig förändring vad gäller hyresnivåer på bostäder i Stockholm kan man dock inte notera så här långt. Det kan bero på att parterna inte riktigt hunnit ta till sig förändringarna och hur de ska tillämpas.

Stockholms tillväxt är beroende av en väl fungerande bostadsmarknad. En ökad differentiering av hyrorna är en förutsättning för att Stockholm ska få fler hyresbostäder och en ökad omflyttning i det befintliga bostadsbeståndet. Jag tycker att Stockholmsmodellen är en bra modell. Liknande modeller för hyresbildning finns i de flesta av Sveriges storstäder och där fungerar modellen. Vi får hoppas att 2011 blir ett år då hyresmarknadens parter i Stockholm kan enas om hur de beslutade förändringarna omsätts i praktisk handling.

)&#"VUWFDLMBSNJMKzBSCFUFU

Miljöfrågor och långsiktig hållbarhet utgör en allt viktigare del i fastighetsföretagarens vardag. HEBA har under 2010 samarbetat med Ångpanneföreningen i en kartläggning av bolagets miljöpåverkan och vi har tillsammans upprättat en struktur för hur vi ska arbeta med miljöfrågor. Efter kartläggningen har vi genomfört en verksamhetsanpassad miljöutbildning för HEBAs samtliga medarbetare. Under 2011 kommer miljöarbetet koncentreras på att genomföra och följa upp förbättringsåtgärder. Det finns en klart ökad medvetenhet för miljö och hållbarhetsfrågor bland våra hyresgäster. Det är något som vi på HEBA ser som positivt och som löper som en röd tråd både i vår fastighetsförvaltning och i våra ombyggnads- och nybyggnadsprojekt.

/PSSB%KVSHlSETTUBEFOFO GSBNUJEBGzSFCJME

HEBA har som en av sju byggherrar fått förmånen att tillsammans med Stockholm stad utveckla Norra Djurgårdsstaden etapp 2. Siktet är inställt på att skapa en ny stadsdel som ska bli en internationell förebild i världsklass för hållbara och kvalitativa stadsmiljöer. Norra Djurgårdsstaden ingår i Clinton Climate Initiative som omfattar 18 stadsbyggnadsprojekt runt om i världen. Här får HEBA en unik möjlighet att bygga upp kompetens och erfarenhet för att kunna genomföra projektering, byggande och fastighetsförvaltning som baseras på den senaste forskningen inom långsiktig hållbarhet. Denna kunskap kommer nu att appliceras på HEBAs fortsatta bostadsutveckling.

'JOBOTJFMMUTUBSLUUSPUT PNGBUUBOEFJOWFTUFSJOHBS

HEBA har under 2010 utökat sin belåning till följd av genomförda fastighetsinvesteringar om 601 Mkr men soliditeten är fortsatt hög och det finns utrymme för ytterligare investeringar.

HEBAs verksamhet ska fortsätta att växa men vi ska samtidigt behålla en stark finansiell ställning. HEBA har som riktmärke att över tiden ha en soliditet som inte underskrider 50%. Det hindrar inte att intressanta affärsmöjligheter kommer att studeras även om det momentant skulle innebära att bolagets soliditet sjunker under riktmärket.

'zSCjUUSBUSFTVMUBU

HEBAs nyförvärv har bidragit till att hyresintäkterna har ökat till 236 Mkr jämfört med 205 Mkr under 2009. Två stränga vintrar i följd innebär att kostnaderna för uppvärmning och snöröjning under 2010 har blivit betydligt högre än normalt. Trots det har HEBAs bruttoresultat förbättras till 130 Mkr år 2010 att jämföras med 113 Mkr år 2009 vilket motsvarar en förbättring med 15%.

Värdena på bostadsfastigheter i Stockholm visar en uppåtgående trend. Värdet på HEBAs fastigheter per den sista december 2010 uppgick till 3 925 Mkr att jämföra med 3 283 Mkr vid samma tidpunkt

föregående år. Värdeökningen i befintligt fastighetsbestånd uppgår till 192 Mkr vilket motsvarar en ökning med 5,8%.

Inflyttningen till Stockholmsregionen fortsätter och efterfrågan på våra hyresbostäder är mycket hög och den ser inte ut att minska. Under 2011 kommer vi fortsätta med vårt ROT-program och vi kommer även att arbeta vidare med detaljplaner för att skapa byggrätter för nya bostäder.

HEBAs framtid ser ljus ut. Flera spännande projekt är på gång. Vår ekonomi är stabil och vi har en tydlig plan för hur vi ska fortsätta att utvecklas. Med detta vill jag och mina medarbetare tacka våra hyresgäster, samarbetspartners och aktieägare för året som gått.

Stockholm mars 2011

Hajj]npG]nhookj VD, HEBA Fastighets AB

Läge för tillväxt

Stockholms befolkning ökade med 35 000 personer under 2010 och fram till år 2030 bedömer man att Stockholm kommer att växa med storleksordningen ett Göteborg. Behovet av nya bostäder är mycket stort och med den förväntade befolkningsutvecklingen kommer efterfrågan på bostäder vara hög många år framåt i Stockholm. HEBA är en långsiktig fastighetsägare med trogna hyresgäster. Vi startade vår verksamhet 1952 i Vällingby genom att bygga och hyra ut bostäder. Nu vill vi fortsätta att växa tillsammans med Stockholm och precis som då erbjuda våra hyresgäster ett modernt och attraktivt boende.

Affärsidé

HEBA skall erbjuda sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet qenom:

• $\rightarrow$ ett långsiktigt ägande
• $\rightarrow$ engagerad förvaltning
• $\rightarrow$ en aktiv fastighet sutveckling

MÅL: 70 procent av resultatet i aktieutdelning

MÅL: 20 procent minskad energianvändning

MÅL: minst 50 procent i soliditet

... det ska vi göra genom att:

Övergripande mål

• · HEBA ska fortsätta att växa i Stockholmsområdet.
• · HEBA ska ha nöjda hyresgäster och HEBAs resultat från AktivBo Nöjd Kund Index ska överstiga genomsnittet för privata bostadsbolag i storstäder.
• HEBA ska ha energieffektiva fastigheter. Energianvändningen i HEBAs fastigheter ska minska med minst 20% fram till år 2020 jämfört med 2008 års energianvändning.
• HEBAs tillväxt ska ske med en värdetillväxt och ett ekonomiskt resultat som säkerställer utdelning till aktieägarna. HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70% av resultatet efter beräknad skatt men före förändringar av fastighetsvärden och poster av engångskaraktär.
• · HEBA ska bibehålla en hög soliditet om minst 50% över tiden.

Strategi

● HEBA ska erbjuda en god service och ett tryggt boende till sina hyresgäster.

K

• · HEBAs verksamhet ska omfatta fastigheter med hyresbostäder i flerfamilishus i Stockholmsområdet
• · HEBA ska vara en långsiktig fastighetsägare och ha ett långsiktigt perspektiv på fastighetsförvaltningen.
• HEBAs verksamhet ska ha ett miliöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön.
• · HEBA ska utvecklas och tillväxten kan ske både genom förvärv och nyproduktion av flerfamiljshus.
• · HEBA ska förvalta fastigheterna med egen personal.
• · HEBA ska understödia och uppmuntra medarbetarna till kompetensutveckling och vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade ledare.

Fler nya lägenheter i Stockholm

Under 2010 har HEBA färdigställt två nybyggnadsprojekt, ett ombyggnadsprojekt och genomfört ett förvärv bestående av 10 fastigheter med nyligen moderniserade lägenheter. Det har givit oss sammantaget 420 nya lägenheter i Stockholmsområdet. Vi har dessutom påbörjat planeringsarbetet för nyproduktion av ytterligare 131 lägenheter och ombyggnad av 200 lägenheter.

HEBA har inte satt upp något måltal för hur snabbt vi ska växa men vi arbetar hela tiden aktivt med att utvärdera olika möjligheter till att utöka och föryngra vårt fastighetsbestånd. HEBAs starka finansiella ställning och vårt goda varumärke gör oss intressanta som samarbetspartner och öppnar möjligheter till nya projekt.

...som till exempel:

HEBA förvärvade tio stycken tomträtter i Hökarängen

HEBA tecknade avtal om att genom bolagsköp förvärva 10 tomträtter med sammantaget 296 lägenheter i Hökarängen. Det underliggande värdet på tomträtterna uppgick till 356 Mkr och HEBA tillträdde den 3 maj 2010.

Denna affär innefattade 16 mycket fina byggnader som blev totalrenoverade under perioden 2004-2008.

Hela beståndet ligger nära tunnelbanestationen Hökarängen. Det är lägenhetsstorlekar från ettor till fyra rum och kök.

Förvärvet följer HEBAs strategi att växa i Stockholmsområdet och samtidigt föryngra fastighetsbeståndet. I och med förvärvet i Hökarängen har HEBA under 2010 tillsammans med förvärven i Liljeholmen och Hägernäs Strand utökat sitt lägenhetsinnehav med 420 lägenheter.

Nya lägenheter i Gubbängen

I december 2010 tecknade HFBA avtal med Stockholm stad om markanvisning om 60 hyreslägenheter vid Gubbängens Centrum. Området ligger strax intill fastigheten Borrsvängen 8 som HEBA äger sedan tidigare. Även här kommer det att vara väldigt god tillgång till allmänna kommunikationer då Gubbängens T-banestation ligger strax intill. Byggstart bedöms kunna ske i slutet av 2012.

Renovering och ombyggnad

HEBAs plan för ombyggnation av äldre fastigheter har startat genom kv. Fontänen 1 vid Gullmarsplan där 37 moderniserade lägenheter färdigställdes under våren 2010. Ombyggnationen var omfattande och samtliga hyresgäster evakuerades under ombyggnadstiden. Under 2011-2013 planerar vi att fortsätta med fastigheterna Bisvärmen 4-7 vid Gullmarsplan vilket omfattar totalt ca 200 lägenheter. Även dessa fastigheter kommer att evakueras då de omfattas av relativt stora ombyggnadsåtgärder. HEBAs ROT-plan sträcker sig ca 10 år framåt i tiden och åtgärderna i respektive ROT-projekt kommer att variera vilket innebär att det inte är nödvändigt att evakuera hyresgäster vid samtliga projekt. HEBA fortsätter under 2011 planeringsarbetet för fler ombvagnationer.

Energieffektivisering, modernisering och bevarande av befintliga kvalitéer är viktiga ledord i HEBAs ROT-plan. Sist men inte minst är det viktigt att våra hyresgäster blir nöjda med sina "nya" lägenheter. Vårt första projekt kv. Fontänen blev väldigt lyckad där hyresgästerna har uttryckt sin tillfredsställelse med att vi lyckats bevara det gamla och foga till nya bekvämligheter på ett elegant och smart sätt.

En investering i form av ombyggnation kräver förstås att vi får avkastning på investerat kapital vilket innebär att hyresgästen får en hyreshöjning efter ombyggnad. Men det går inte att få en hyresökning som ger en rimlig avkastning på investeringen utan det krävs samtidigt åtgärder för att sänka kostnaderna för drift och underhåll. Energieffektivisering är en av de viktigaste faktorerna för att få ekonomi på projekten och lösningarna varierar beroende på de individuella förutsättningarna i respektive projekt. Värmeåtervinning med så kallat FTX-system är ett bra sätt att spara energi och vi använder detta system där det går att genomföra. HEBA är en långsiktig fastighetsägare och vi väljer därför hållbara och långsiktiga lösningar och materialval vid ombyggnationer som leder till lägre underhållskostnader och en långsiktigt bra ekonomi

FAKTA

• · 37 moderniserade lägenheter 2010 vid Gullmarsplan.
• · 2011 fortsätter planeringsarbetet för fler ombyggnationer vid Gullmarsplan.
• HEBA har en ROT-plan som sträcker sig 10 år framåt.
• Energieffektivisering är en av de viktigaste faktorerna för att få ekonomi i projekten.

Energieffektivisering, modernisering och bevarande av befintliga kvalitéer är viktiga ledord i HEBAs ROT-plan. «

42

st nya lägenheter i Stockholmsområdet totalt

st energieffektivise-
rade lägenheter vid Gullmarsplan

320 sålda lägenheter

Ett viktigt steg mot förverkligandet av Norra Djurgårdsstaden

Norra Diurgårdsstaden ska bli en internationell förebild för hållbara och kvalitativa stadsmiljöer och ingår som ett av 18 stadsbyggnadsprojekt i Clinton Climate Initiative. Här ska den växande storstaden förenas med de värden som gör Stockholm unikt - närheten till vatten och natur. Genom innovativ miljöteknik och kreativa lösningar kommer Norra Djurgårdsstaden att bli ett skyltfönster för hållbart stadsbyggande. Stadsdelen kommer att få 10 000 nya bostäder och 30 000 nya arbetsplatser, allt från hamnanknutna verksamheter till företag inom finansiella tjänster, media och etableringar inom tjänste- och kultursektorn. Stadsdelen, som finns i ett av Stockholms bästa lägen i gränslandet mellan stenstad och natur, kommer att bli en levande och vital del av innerstaden

Illustration: Rosenbergs Arkitekt Det senaste inom

klimatanpassade bostäder

Norra Djurgårdsstaden i Stockholm ska bli ett spjutspetsområde när det kommer till miljövänligt byggande och här ska HEBA uppföra 70 nya klimatanpassade lägenheter och ca 500 kvadratmeter butiksarea. Detaljplanearbetet pågår för närvarande och byggstart för Norra Djurgårdsstaden etapp 2 planeras till 2013. Genom samarbetet med Stockholm stad och övriga byggherrar i Norra Djurgårdsstaden får HEBA tillgång till de senaste forskningsresultaten och det allra senaste erfarenheterna inom hållbart byggande och förvaltning. Denna kunskap och erfarenhet kommer stå som modell för HE-BAs framtida bostadsproduktion.

FAKTA

• · Norra Djurgårdsstaden kommer att bli ett skyltfönster för hållbart stadsbyggande.
• · HEBA ska uppföra 70 klimatanpassade lägenheter och ca 500 kvadratmeter butiksarea.
• · Stadsdelen kommer att få totalt ca 10 000 nva bostäder och 30 000 arbetsplatser.

Läs mer om HEBAs arbete med miljön i
Norra Djugårdsstaden på sid 35.

Både kv. Stubinen 3 och kv. Markan är så kallade lågenergihus med lägre energiförbrukning än Boverkets norm. «

Energismart produktion

Under våren 2010 färdigställdes kv. Stubinen 3 vid Liljeholmen som omfattar 72 lägenheter uppe på Liljeholms Gallerian som har direkt anslutning till Lilieholmens T-banestation och tvärbanans station. Från Liljeholmen är det gångavstånd över Liljeholmsbron till Södermalm och man har sjön Trekanten med dess strövområden alldeles in på knuten. Samtidigt färdigställdes kv. Markan i Hägernäs Strand med 52 lägenheter i ett naturskönt område där flera av lägenheterna har sjöutsikt över Hägernäsviken. Kv. Markan har nära till Roslagsbanans station vid Hägernäs och till E18 som sträcker sig strax väster om Hägernäs Strand. Både kv. Stubinen 3 och kv. Markan är så kallade lågenergihus med lägre energiförbrukning än Boverkets norm och båda fastigheterna har lägenheter med en mycket hög standard.

Tillgång till bra allmänna kommunikationer är en viktig parameter när man som hyresgäst väljer sitt bostadsområde. HEBA prioriterar därför lägen med bra allmänna kommunikationer både när vi producerar nya lägenheter och när vi förvärvar befintliga fastigheter. Ett bra exempel på det är HEBAs senaste förvärv av 10 fastigheter med totalt 296 nyrenoverade lägenheter i Hökarängen. Fastigheterna ligger samlade i ett naturskönt område med ett par minuters gångväg till Hökarängens T-banestation.

7lSGBTUJHIFUTTLzUBSF1FUFSJ)zLBSjOHFO 7lSGBTUJHIFUTTLzUBSF"CCFJ+PIBOOFTIPW

7JCSZSPTT-

1l)&#"TLBQBSWJUSJWTFMGzSWlSBIZSFTHjTUFSJ¿FSBMFE7JE JO¿ZUUOJOH
VOEFSIZSFTUJEFOPDIOjSEFUCMJSEBHTBUU¿ZUUBUJMM OlHPUTUzSSFFMMFSNJOESF%FUjSTlWJCZHHFSVQQWlSBSFMBUJPOFS NFEWlSBIZSFTHjTUFS

På HEBA satsar vi mycket på hyresgästernas trivsel och att de känner sig trygga i sitt bostadsområde. Vi anser att grunden för ett tryggare boende ligger i kunskapen om våra hyresgästers önskemål. Genom att vara närvarande och lyhörda för våra hyresgästers önskemål får vi både viktig information kring vad vi bör utveckla och förbättra samtidigt som det skapar trygghet hos våra hyresgäster. HEBA har stationerade fastighetsskötare i samtliga områden där vi har fastigheter. Fastighetsskötarna har ofta en personlig kontakt med de boende vilket gör att det aldrig är svårt att få hjälp när behov uppstår.

Arbetet med att utveckla tryggheten för våra hyresgäster pågår konstant inom HEBA. Under 2010 har vi följt upp vår kundenkät från 2009 och åtgärdat 53 av 55 synpunkter som våra hyresgäster påpekat.

#PTUjEFSJCSBMjHFO

HEBAs bostäder uppfördes framförallt under 1940-, 1950- och tidigt 1960-tal och då var efterfrågade lägen, god miljö och utvecklad service största prioritet i val av boendet. Dessa värderingar lever kvar än idag när vi planerar nya boenden.

I Stockholmsområdet är omsättningen på lägenheter mycket låg och de flesta som flyttat in i våra lägenheter stannar kvar under många år.

-PLBMFS

De lokaler som finns i HEBAs fastighetsbestånd ligger i allmänhet i bostadsfastigheternas gatuplan och hyrdes ofta ut som närbutiker eller liknande från början. Efterfrågan på den här typen av lokaler är liten och marknadshyran låg. Den totala lokalytan uppgår till 15 307 kvm med en genomsnittshyra om 879 kronor per kvm vilket är lägre än den genomsnittliga hyran för bostäder. Undantagen är i Stockholms innerstad samt Lidingö där lokalhyrorna överskrider bostadshyrorna. Antalet lokaler är 281 vilket innebär en snittyta per kontrakt om ungefär 54 kvm.

7JBOTFSBUUHSVOEFO GzSFUUUSZHHBSF CPFOEFMJHHFSJ LVOTLBQFOPNWlSBIZSFT HjTUFSTzOTLFNlM§

Nya hebafast.se höjer servicen

HEBAs nya webbplats höjer servicen för alla hyresgäster. Varje hyresgäst har nu en egen sida där man kan se sin hyra, kontrakt, kontaktpersoner hos HEBA och områdesnyheter. Det är även enkelt att göra en felanmälan.

Den nya webbplatsen har varit igång sedan januari 2010. Hyresgästerna hos HEBA har en egen sida som innehåller uppgifter om boendet. Med inloggningsmöjligheter under Mina sidor återfinns uppgifter om det egna kontraktet.

På webbplatsen läggs även ut lediga objekt. Till parkeringsplatser och lokaler kan alla anmäla sitt intresse, även personer som inte bor hos HEBA. Webbplatsen har olika funktioner som underlättar för hyresgästerna. Den innehåller också se-

naste nytt om allt från brandskydd och säkerhet, arbeten som pågår i områdena till aktuella byggprojekt.

Interna byteskön

För att kunna anmäla sig till HEBAs interna byteskö måste man ha bott i sin nuvarande lägenhet i minst tre år. Lägenheter som förmedlas via interna byteskön kommer i fortsättningen endast att annonseras via HEBAs hemsida. För att kunna se vad som erbjuds måste man vara inloggad som hyresgäst.

Felanmälan

Droppar en vattenkran eller om andra fel uppstått i lägenheten kan hyresgästen enkelt göra felanmälan direkt från sin egen sida. Anmälningarna går direkt till våra fastighetsskötare som tar kontakt med hyresgästen. På sin sida ser man också gjorda felanmälningar och status på dessa.

Webbplatsen har i snitt 300 besökare per dag.

Bra område för mig med hund

Hur trivs du i Täby?

"Jag trivs mycket bra i Täby. Jag har bott i min HEBA-lägenhet sedan ett år tillbaka och jag stormtrivs. Bra kommunikationer då det går lika snabbt att ta Roslagsbanan in till stan som att åka bil. Dessutom är det ett bra område för mig som har hund."

Fördelarna med hyresrätt?

"Jag tycker att det är bra att det fortfarande finns hyresrätter kvar. Alla kanske inte vill eller har råd att köpa sig en lägenhet. Dessutom är HEBA en bra hyresvärd, de ställer alltid upp. Min kära mor bor även hon i en HEBAfastighet och pratar också gott om HEBA som hyresvärd."

RALF BERGQVIST, 27 år Flygvilleslingan i Täby

Jag har bott här i 68 år

Hur är HEBA som hyresvärd?

"HEBA är en bra hyresvärd. Jag har god kontakt med hyresvärdarna. Området är trevligt och det är nära till tunnelbana från Gullmarsplan och matvarubutiker i området."

Hur länge har du bott på Olaus Magnus väg?

"Den 11:e april 1943 gifte jag och min man oss och samma dag flyttade vi in i vår första gemensamma lägenhet, så jag har bott här i 68 år nu. När vi flyttade hit var det mer landet här ute med kolonilotter och mindre trafik. Jag trivs bra här och ju äldre jag blir desto mer trivs jag med tillvaron. Kort och gott, jag gillar läget."

ROSA KOHLIN, 90 år Olaus Magnus väg vid Gullmarsplan

Vår fastighetsskötare Mats i Johanneshov

'BTUJHIFUTWjSEFOB TUJHFSJHFO

)&#"TGBTUJHIFUFSMJHHFSJBUUSBLUJWBPNSlEFOJ4UPSTUPDLIPMN 6OEFSIBSNBSLOBEFOlUFSIjNUBUTJHSFKjMUFGUFSEFO ¾OBOTJFMMBLSJTFOWJMLFUJOOFCjSBUUWjSEFUQlGBTUJHIFUFS HFOFSFMMUCzSKBUTUJHB)&#"IBSVOEFSlSFUIBGUTUPSBLUJWJUFU JOZBQSPKFLU7BLBOTHSBEFOjSJEFUOjSNBTUFPCF¾OUMJHJWlSB GBTUJHIFUFS

Majoriteten av Europas ekonomier fortsätter att återhämta sig från den globala recession som varit och som även präglat fastighetsmarknaden i olika stor utsträckning. Hyresmarknaden i Stockholm har under 2010 stått starkare genom krisen än i övriga landet. Vakansgraden i Stockholm är mycket låg, under såväl hög- som lågkonjunktur.

Fastighetsvärdena, som däremot gick ner under lågkonjunkturen, har nu återhämtat sig. Efter att fastighetsaffärerna stått i stort sett stilla under de dåliga tiderna har bolagen under 2010 börjat förvärva och sälja fastigheter igen. Stor betydelse har det faktum att bankerna inte är lika restriktiva som de varit under finanskrisen.

Tack vare HEBAs finansiella styrka hade vi även under krisen möjlighet att förvärva fastigheter med god avkastning. Under 2010 satsade vi ytterligare 552,6 Mkr på nya förvärv.

)ZSFTNBSLOBEFO

Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus mer än fördubblades i Sverige under de tre första kvartalen 2010 jämfört med samma period 2009. Igångsättandet är åter på samma nivå som 2004, enligt uppgifter från Statistiska Central byrån.

Det finns en stor efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i hela Stockholmsregionen och efterfrågan har ökat markant varje år sedan 2005. Likaså har acceptansen för

,PODFOUSBUJPOPDISFOPEMJOHJTWFOTLB CzSTOPUFSBEFGBTUJHIFUTCPMBH

nyproduktionshyrorna ökat markant under samma period. Unga mellan 25 och 34 år är den största gruppen som köar för nyproduktion och kvinnor är mer aktiva än män, enligt en undersökning som Stockholms Bostadsförmedling genomfört. Undersökningen visar även att den mest populära lägenhetsstorleken är två rum och kök (60%) följt av tre rum och kök (50%).

Tydliga skillnader jämfört med undersökningar som är gjorda under tidigare år är att det främst finns en ökad betalningsvilja för nyproducerade treor i innerstaden samtidigt som betalningsviljan för större lägenheter i områden utanför innerstaden verkar sjunka.

Trenden med ombildningar av hyres-

5SFOEFS

• ➜'BTUJHIFUTNBSLOBEFOlUFSIjN UBSTJHFGUFSEFOCFTWjSMJHB¾OBO TJFSJOHTTJUVBUJPOFOTPNSlUUWJE GBTUJHIFUTGzSWjSW
• ➜4UPSFGUFSGSlHBOQlOZQSPEVDFSB EFIZSFTSjUUFSJIFMB4UPDLIPMNT SFHJPOFO
• ➜0NCJMEOJOHBSBWIZSFTSjUUFSUJMM CPTUBETSjUUFS
• ➜4WBHFGUFSGSlHBOQljHBS MjHFOIFUFS
• ➜"DDFQUBOTFOzLBSGzSIzHSFOZ QSPEVLUJPOTIZSPS
• ➜,WJOOPSjSNFSBLUJWBjONjOQl CPTUBETNBSLOBEFO

●)&#"IBSFONZDLFUIzHHSBEBWSFOPEMJOHLPNCJOFSBUNFEFONZDLFUIzHHFPHSB¾TLLPODFOUSBUJPO

,`--"-FJNEzSGFS

."3,/"%

rätter till bostadsrätter fortsätter efter en period med lägre aktivitet under början av den finansiella krisen.

HEBAs resultat styrs framförallt av bostadshyresmarknadens utveckling i Storstockholmsområdet. Under 2010 kom ca 90% av våra totala hyresintäkter från bostadshyresmarknaden i Stockholm, en region som präglas av stor efterfrågan på bostäder. Regionen växer kraftigt och enligt Stockholm stad förväntas Stockholms läns befolkning växa till 2,4 miljoner år 2030. Trots en intensiv utvecklingsperiod med många stora stadsutvecklingsprojekt på gång, bland annat Hammarby Sjöstad, Norra Djurgårdsstaden, Järvalyftet, Hagastaden och Liljeholmen-Årstadal är det bostadsbrist i regionen och efterfrågan på hyresrätter bedöms vara hög även i framtiden.

)ZSFTVUWFDLMJOHFO

)&#"

Under 2011 börjar den s.k. Stockholmsmodellen att gälla, det vill säga en förändrad modell för hyresbildning. Modellen innebär bland annat att bostadens geografiska läge får genomslag på hyran. Samtidigt har Riksdagen beslutat att de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll tas bort och att dessa bolag ska verka efter affärsmässiga principer.

HEBAs fastighetsbestånd består av väl underhållna fastigheter som ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer och lokala köpcentrum. Fastigheterna ligger alltså i attraktiva områden och vi bedömer därför att HEBA är en av de fastighetsägare som kommer att gynnas av de förändrade reglerna gällande hyressättning.

,POLVSSFOUFS

De allmännyttiga bostadsbolagen är de största fastighetsägarna i Stockholm. Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder äger tillsammans nära 50% av hyresrätterna i Stockholms Stad. Andra större 4UPDLIPMN WjYFSNFEFUU (zUFCPSH

*4UPDLIPMNTSFHJPOFOCPSEFUJEBH DBNJMKPOFSNjOOJTLPS6OEFSEF TFOBTUF lSFO IBS IVWVETUBEFO WVYJUNFEFOCFGPMLOJOHTPN.BM NzT
DBNjOOJTLPS6OEFS EF LPNNBOEF lSFO GzSWjOUBT 4UPDLIPMNTSFHJPOFO BUU WjYB TPN FUU(zUFCPSHFMMFSNFEDBFOIBMW NJMKPONjOOJTLPS

%FOOBCFGPMLOJOHTUJMMWjYUCFUZEFS BUUEFUCMJSGPSUTBUUTUPSFGUFSGSlHBO QlCPTUjEFSJ4UPDLIPMNTSFHJPOFO \$BQFSTPOFSTUlSJ4UPDL IPMNT CPTUBETGzSNFEMJOHTLz PDI VOEFSOZBONjMEFTJH

,jMMB3FHJPOTQMBOFLPOUPSFU
4UPDLIPMN

fastighetsägare är Stockholms Kooperativa Bostadsförening och de privatägda bostadsbolagen Einar Mattsson, Wallenstam, Wallfast, Stena Fastigheter och Byggnadsfirman Olof Lindgren.

Möjligheter och risker

HEBA är ett stabilt företag med låg riskprofil. Det beror bland annat på att vi har ett långsiktigt ägarperspektiv, bostadsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, effektiv egen fastighetsförvaltning och hög soliditet. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka vår verksamhet.

BESKRIVNING

PÅVERKAN

aktie

HANTERING

hvresnivån

Hyresintäkter

Drvgt 90 % av HEBAs hyresintäkter kommer från bostadshyresgäster. Efter fastighetsförsäljningen i Borlänge svarar Stockholmsregionen för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdeshyran i Stockholmsregionen påverkas HEBAs intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar.

Vakanser

HEBA är ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka HEBAs resultat negativt.

Värmekostnader

Alla HEBAs fastigheter värms upp genom fjärrvärme. Värmekostnaderna utgör ungefär 35% av de totala driftskostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. För leverans av fjärrvärme är vi till stor del beroende av en leverantör som har en i det närmaste monopolsituation.

Värdering av fastigheter

Alla fastigheter värderas årligen till verkligt värde av ett värderingsinstitut. Kvartalsvis görs även en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet. Marknadsvärdet varierar bland annat beroende på konjunktur och ränteläge. Marknadens förändringar i avkastningskrav får stor resultatpåverkan.

.......................................

En hyresförändring av bostadshyran med i

genomsnitt 3% för HEBAs fastigheter förbätt-

rar resultatet med 6,4 Mkr eller 0,16 kronor per

Vakansgraden inom HEBAs fastigheter är idag väldigt låg och varje enskild kund utgör en liten andel av hyresintäkterna. Det innebär att enskilda vakanser inte påverkar HEBA stort i dagsläget.

En ändring av värmekostnaden med 5% ändrar resultatet med 1,5 Mkr eller 0,04 kronor per aktie.

En förändring av marknadsvärdet med 1% motsvarar ca 39,3 Mkr eller 0,95 kronor per aktie.

Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholmsregionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid.

HERA arbetar för en mer konsekvent

hyressättning som bättre motsvarar

hyresgästernas värderingar och preferen-

ser. Flertalet av HEBAs fastigheter ligger

i "bästa läge" på respektive delmarknad

vilket gör att HEBA på sikt kan förbättra

Värmeanläggningarna i merparten av våra fastigheter är mycket moderna och samtliga har datoriserad driftundercentral. Vi arbetar kontinuerligt med att reducera energianvändningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och optimering av värmeleveranser.

Alla HEBAs fastigheter externvärderas två gånger per år för att få ett rättvisande marknadsvärde. Vid intern värdering erhålls även extern uppfattning om värdeförändring för respektive område. Uppföljning sker även av gjorda antaganden, uppskattningar och indata för att erhålla ett korrekt marknadsvärde.

Finansieringskostnader

Nyförvärv och större ombyggnader finansieras främst genom lånefinansiering. Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 27% av fastigheternas marknadsvärde. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker. Den genomsnittliga räntebindningstiden var per årsskiftet 2,4 år.

En förändring av nuvarande räntenivå med en procentenhet påverkar resultatet med 2,1 Mkr eller 0,05 kronor per aktie.

På grund av HEBAs höga soliditet är vi mindre känsliga för förändringar i marknadsräntenivåerna än genomsnittsaktören. HEBAs finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företagsledning och styrelse.

Vi finns i Stockholmsområdet

HEBA med koncernföretag har vid utgången av 2010 ett fastighetsbestånd omfattande totalt 61 fastigheter. Samtliga är belägna i Stockholms stad, Huddinge kommun, Lidingö stad och Täby kommun.

Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 213 970 kvm. Koncernen har 3 098 bostadslägenheter som omfattar 198 663 kvm motsvarande cirka 93% av den uthyrningsbara ytan. Antalet lokaler är 281 med en yta om 15 307 kvm.

Fastighetsbeståndet utgörs således till helt dominerande del av bostäder. Fastigheterna är genomgående mycket välbelägna och i gott skick. Efter de om-

byggnader som tidigare genomfördes av ledigblivna lägenheter håller en betydande del av beståndet en modern standard. Totalt är 1 216 av lägenheterna eller 39% ny-eller ombyggda 1995 eller senare.

Borlänge avyttras - fokus på Stockholm

I november 2010 sålde HEBA det helägda dotterbolaget Byggnadsfirman Eskil Sundström AB, som äger tre bostadsfastigheter i Borlänge. Därmed fokuserar HEBA sin verksamhet till enbart Stockholmsområdet.

Köparen är Gunnar Lindgrens Fastighets AB som tillträdde aktierna i Byggnadsfirman Eskil Sundström AB den 15 december 2010. Fastigheterna omfattade 320 lägenheter om cirka 22 000 kvadratmeter. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick vid försäljningen till 160 miljoner kronor vilket är 19% högre jämfört med den externa värdering som genomfördes vid årsskiftet 2009/10.

Hyresintäkternas fördelning

Fördelning av uthyrningsbara ytor
på delområden per 31 december 2010

• Innerstaden
(Södermalm) $8%$ Söderort 56% ● Västerort $12%$ $\bullet$ Huddinge $12%$ · Lidingö & Täby 12% Fördelning av uthyrningsbara ytor
på bostäder och lokaler per 31 december 2010

Antal lägenheter fördelade på storlekar

Fastighetsbeståndets åldersstruktur (kvm uthyrningsbar yta)

Läs mer om HEBAs fastighetsinnehav på följande sidor:

$\bullet$ Innerstaden (Södermalm)	sid 21
• Söderort	sid 22
• Västerort	sid 23
• Huddinge	sid $24$
• Lidingö & Täby	sid 25

HE HEBAS FASTIGHETER

Stockholm

2`

HEBAs förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter med HEBA- $\overline{O}$ kontor eller expedition

Pågående projekt (Norra Djurgårds- $\Box$ staden och Gubbängen)

5JNNFSNBOTHBUBO

4LlOFHBUBO

*OOFSTUBEFO 4zEFSNBMN

'BTUJHIFUTCFTUlOE

HEBA äger fem fastigheter på Södermalm i Stockholm. Samtliga är bebyggda med bostadshyreshus. Nyproduktionsåren varierar mellan 1926 och 1967. Den totala uthyrningsbara ytan är 16 210 kvadrat meter och sammanlagt finns 193 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.

Övriga större ägare av bostadsfastigheter i innerstaden är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familje bostäder samt de privata Einar Mattsson, Byggnadsfirma Olov Lindgren, Wallfast och Wallenstam.

"OUBMQQMBUTFSHBSBHF "OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS

/ZDLFMUBM

"OUBMGBTUJHIFUFS
"OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMOZFMMFSPNCZHHEBCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMMPLBMFS
"OUBMHBSBHFPDIQQMBUTFS
-jHFOIFUTPNTjUUOJOH
#PTUBETZUB LWN
-PLBMZUB LWN
5PUBMZUB LWN
aSTIZSB .LS
%SJGUOFUUP .LS
#PLGzSEBWjSEFO .LS
%JSFLUBWLBTUOJOH

-jHFOIFUTPNTjUUOJOHFOBWTFSVQQTBHEB MjHFOIFUFSUJMMGzSNFEMJOH

"OUBMMjHFOIFUFSGzSEFMBEFQlTUPSMFLBS

'BTUJHIFUTCFTUlOEFUTlMEFSTTUSVLUVS LWNVUIZSOJOHTCBSZUB

%zSSWjHFO

%zSSWjHFO

4zEFSPSU

'BTUJHIFUTCFTUlOE

I Söderort äger HEBA 45 fastigheter för de lade över ett antal delmarknader. Flertalet av byggnaderna är uppförda från 1940- till 1960-talet. Samtliga fastigheter är belägna i nära anslutning till tunnelbanan. Den totala uthyrningsbara ytan är 119 796 kvadratmeter och sammanlagt finns 1 786 lägen heter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.

Övriga större ägare av bostads fastigheter i söderort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familje bostäder samt de privata Stena Fastigheter, Ikano Fastigheter, Wallenstam, Einar Mattsson och Byggnadsfirma Olov Lindgren.

"OUBMQQMBUTFSHBSBHF "OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS

/ZDLFMUBM
"OUBMGBTUJHIFUFS
"OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMOZFMMFSPNCZHHEBCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMMPLBMFS
"OUBMHBSBHFPDIQQMBUTFS
-jHFOIFUTPNTjUUOJOH
#PTUBETZUB LWN
-PLBMZUB LWN
5PUBMZUB LWN
aSTIZSB .LS
%SJGUOFUUP .LS
#PLGzSEBWjSEFO .LS
%JSFLUBWLBTUOJOH

-jHFOIFUTPNTjUUOJOHFOBWTFSVQQTBHEB

MjHFOIFUFSUJMMGzSNFEMJOH

"OUBMMjHFOIFUFSGzSEFMBEFQlTUPSMFLBS

'BTUJHIFUTCFTUlOEFUTlMEFSTTUSVLUVS LWNVUIZSOJOHTCBSZUB

-ZDLTFMFWjHFO

7jTUFSPSU

'BTUJHIFUTCFTUlOE

HEBA äger fyra fastigheter i stadsdelen Vällingby. Fastigheterna är byggda under 1950-talet. Den totala uthyrningsbara ytan är 25 971 kvadratmeter och sammanlagt finns 381 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.

Övriga större ägare av bostadsfastigheter i västerort är de kommunalägda Svenska Bostäder, Familjebostäder, Stockholmshem samt de privata Wallenstam, Einar Mattsson och Wallfast.

3jUUBS7JHTWjH

/ZDLFMUBM

"OUBMGBTUJHIFUFS
"OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMOZFMMFSPNCZHHEBCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMMPLBMFS
"OUBMHBSBHFPDIQQMBUTFS
-jHFOIFUTPNTjUUOJOH
#PTUBETZUB LWN
-PLBMZUB LWN
5PUBMZUB LWN
aSTIZSB .LS
%SJGUOFUUP .LS
#PLGzSEBWjSEFO .LS
%JSFLUBWLBTUOJOH

-jHFOIFUTPNTjUUOJOHFOBWTFSVQQTBHEB MjHFOIFUFSUJMMGzSNFEMJOH

"OUBMMjHFOIFUFSGzSEFMBEFQlTUPSMFLBS

"OUBMQQMBUTFSHBSBHF

"OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS

3lETWjHFO

)VEEJOHF

'BTUJHIFUTCFTUlOE

HEBA äger fastigheten Rådsbacken 12 i Huddinge. Fastigheten består av tio bostadshus som är byggda under 1950- och 70-talen. Husen ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer och Huddinge centrum. Den totala uthyrningsbara ytan är 24 788 kvadratmeter och sammanlagt finns 380 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.

Fastighets ägandet i Huddinge är spritt till ett antal ägare. Den största aktören på marknaden är det kommunalägda bolaget Huge Fastigheter samt de privata Akelius, Din Bostad, Einar Mattsson, Allokton och Wallenstam.

/ZDLFMUBM

"OUBMGBTUJHIFUFS
"OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMOZFMMFSPNCZHHEBCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMMPLBMFS
"OUBMHBSBHFPDIQQMBUTFS
-jHFOIFUTPNTjUUOJOH
#PTUBETZUB LWN
-PLBMZUB LWN
5PUBMZUB LWN
aSTIZSB .LS
%SJGUOFUUP .LS
#PLGzSEBWjSEFO .LS
%JSFLUBWLBTUOJOH

-jHFOIFUTPNTjUUOJOHFOBWTFSVQQTBHEB MjHFOIFUFSUJMMGzSNFEMJOH

"OUBMMjHFOIFUFSGzSEFMBEFQlTUPSMFLBS

'BTUJHIFUTCFTUlOEFUTlMEFSTTUSVLUVS LWNVUIZSOJOHTCBSZUB

'MZHWJMMFTMJOHBO
5jCZ

'SFHBUUWjHFO

-JEJOHz5jCZ

'BTUJHIFUTCFTUlOE

HEBA äger sex fastigheter på Lidingö och i Täby. De fem fastigheterna på Lidingö är byggda under 1950- , 60-talet och 2008. Fastigheten i Täby är byggd under 2009/2010. Fastigheterna ligger i nära anslutning till allmänna kommunikationer samt lokala affärscentra. Den totala uthyrningsbara ytan är 27 205 kvadratmeter och sammanlagt finns 358 lägenheter. Inga lägenheter är för närvarande hyreslediga.

Övriga större ägare av bostadsfastigheter på Lidingö är det kommunalägda Lidingö hem samt de privata John Mattsson Fastig hets AB, och Dombron.

/ZDLFMUBM

"OUBMGBTUJHIFUFS
"OUBMCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMOZFMMFSPNCZHHEBCPTUBETMjHFOIFUFS
"OUBMMPLBMFS
"OUBMHBSBHFPDIQQMBUTFS
-jHFOIFUTPNTjUUOJOH
#PTUBETZUB LWN
-PLBMZUB LWN
5PUBMZUB LWN
aSTIZSB .LS
%SJGUOFUUP .LS
#PLGzSEBWjSEFO .LS
%JSFLUBWLBTUOJOH

-jHFOIFUTPNTjUUOJOHFOBWTFSVQQTBHEB MjHFOIFUFSUJMMGzSNFEMJOH

"OUBMMjHFOIFUFSGzSEFMBEFQlTUPSMFLBS

'BTUJHIFUTCFTUlOEFUTlMEFSTTUSVLUVS LWNVUIZSOJOHTCBSZUB

)&#"

Fastighetsförteckning

			BOSTÄDER
Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm
INNERSTADEN
Draken 24 Timmermansg. 29-31, Södermalm	1967	1967	78	14	6 2 7 4	6 8 0 2	1 0 8 4
Muttern 6 Heleneborgsgatan 9 A-C, Södermalm	1926	1975	53	$\overline{1}$	2 3 3 5	2 4 2 7	1 0 3 9
Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm	1934	1975	26	3	1866	1920	1 0 2 9
Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm	1960	1960	16	6	1573	1732	1 1 0 1
Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm	1940/1985	2000	20		1 3 4 0	1720	1 2 8 3
SUMMA INNERSTADEN			193	24	13 388	14 601	1 0 9 1
SÖDERORT
Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov	1943	1998	47	8	2404	2539	1056
Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov	1943	1998	51	3	2443	2504	1025
Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov	1943	1998	51	9	2501	2687	1075
Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov	1943	1998	47	8	2 3 8 7	2504	1049
Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov	1946	1998	40	$\mathbf{1}$	2679	2620	978
Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov	1944	1998	37	8	1598	1758	1 1 0 0
Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov	1944/2010	1998	37	37	1734	2456	1416
Fegen 1 Ymsenvägen 9, Årsta	1947	1998	39	$\,8\,$	2 2 8 2	2389	1047
Femlingen 1 Ymsenvägen 13, Årsta	1947	1998	33	1	2 1 6 5	2 1 6 5	1000
Mosaiken 4 Glasmålarvägen 1-5, Gamla Enskede	1945	1981	42	$\overline{7}$	2014	2 1 2 5	1055
Skrubbhyveln 5 Karmstolsvägen 14-24, Gubbängen	1947	1981	37	20	2 1 3 1	2 2 8 4	1072
Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97-105, Gubbängen	1947	1981	30	12	2034	2048	1007
Sticksågen 1 Skrinvägen 1-11, Gubbängen	1947	1981	36	13	2015	2 1 2 2	1053
Gradsågen 3 Dörrvägen 12-14, Gubbängen	1947	1981	13	$\overline{4}$	815	817	1003
Ryggsågen 2 Dörrvägen 18-20, Gubbängen	1947	1981	13	4	814	816	1002
Ryggsågen 3 Dörrvägen 22-28, Gubbängen	1947	1981	24	$\overline{7}$	1544	1560	1011
Kaffebalen 1 Kumminvägen 1-25, Muskotvägen 2-14, Saltvägen 26, Hökarängen	1952/2005	2010	124	124	7070	8995	1 2 7 2
Kardemumman 3 Muskotvägen 1-9, Hökarängen	1948/2004	2010	30	30	1608	2061	1282
Kardemumman 2 Muskotvägen 11-15, Hökarängen	1947/2004	2010	18	18	936	1208	1290
Kardemumman 4 Korintvägen 2-6, Hökarängen	1948/2006	2010	18	18	1083	1 3 5 3	1250
Kardemumman 5 Korintvägen 8-12, Hökarängen	1948/2006	2010	18	18	1080	1 3 5 2	1252
Kardemumman 1 Korintvägen 14-22, Hökarängen	1948/2004	2010	28	28	1680	2 104	1253
Russinet 1 Korintvägen 1-7, Hökarängen	1952/2004	2010	24	24	1512	1862	1232
Muskotblomman 1 Saltvägen 31-25, Hökarängen	1952/2006	2010	12	12	744	925	1243
Muskotblomman 2 Saltvägen 37-39, Hökarängen	1952/2006	2010	12	12	744	925	1 2 4 3
Korinten 1 Saltvägen 43-45, Hökarängen	1948/2006	2010	12	12	744	925	1 2 4 3
Svärdsö 1 Lysviksgatan 63-77, Farsta	1957	1981	54	21	3657	3670	1003
Korsö 3 Storforsplan 1, Farsta	1960	1986	74	28	5508	5466	992
Idö 1 Östmarksgatan 6-28, Farsta	1959	1999	101	49	6048	6520	1078
Stubinen 3 Nybohovsbacken 34-36, Liljeholmen	2010	2010	72	72	6064	10633	1754
Förgyllda Bägaren 4 Selmedalsvägen 54-56, Hägersten	1969	1969	61	15	4949	4777	965
Förgyllda Bägaren 3 Selmedalsvägen 62-64, Hägersten	1968	1977	61	13	4947	4736	957
Förgyllda Bägaren 2 Selmedalsvägen 70-72, Hägersten	1969	1996	61	10	4946	4665	943
Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31-33, Hägersten	1969	1996	53	10	4356	4 1 9 3	963

Fortsättning på nästa sida »

		LOKALER		GARAGE P-PLATSER			TOTALT		TAXERINGS- VÄRDE		TOMT- RÄTTER
Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omreg- leras år
5	1 3 4 3	2 3 6 0	1757	60	1 0 7 0	7617	10 233	1 3 4 3	141 300	65 900
5	223	279	1 2 5 0			2 5 5 8	2 706	1058	46 726	26 948
$\overline{c}$	610	866	1 4 2 0			2 4 7 6	2 7 8 7	1 1 2 6	43 5 24	23 924
$\mathbf{3}$	370	310	838	11	165	1943	2 2 0 7	1 1 3 6	36 348	19 204
$\overline{4}$	276	489	1 772			1616	2 2 0 9	1 3 6 7	32 970	16 108
19	2 8 2 2	4 3 0 4	1 5 2 5	71	1 2 3 5	16 210	20 141	1 2 4 3	300 868	152 084
$\overline{c}$	246	266	1080	17	97	2650	2901	1095	32 3 4 4	13628
$\overline{4}$	130	121	933	14	88	2573	2714	1055	31908	13 4 45
$\overline{4}$	129	119	921	29	168	2630	2974	1 1 3 1	32 6 33	13750
3	284	327	1 1 5 2	12	58	2671	2889	1082	32729	13791
3	163	157	964	$\mathbf{1}$	3	2842	2781	978	34991	14824
3	$\overline{c}$	93	46 3 66			1600	1850	1 1 5 7	21 0 0 6	8600
1	35	24	686	5	22	1769	2501	1414	16979	9680
$\mathbf{1}$	33	33	995			2 3 1 5	2 4 2 1	1046	29062	12465
$\mathbf{1}$	36	21	590			2 2 0 1	2 1 8 6	993	27595	11 872
3	288	193	672			2 3 0 2	2 3 1 8	1007	24 4 0 0	9787
3	128	66	517	5	35	2 2 5 9	2 3 8 5	1056	20828	7522	123	2016
				15	65	2034	2 1 1 3	1039	19696	7213	113	2016
6	120	48	403	$\mathbf{1}$	$\mathbf{1}$	2 1 3 5	2 1 7 2	1017	19541	7099	113	2016
$\overline{c}$	72	52	718			887	869	980	8 1 2 7	2928	46	2016
$\mathbf{1}$	$\overline{c}$	$\overline{1}$	450			816	817	1001	7783	2850	46	2016
$\overline{4}$	209	142	682	$\overline{c}$	3	1753	1706	973	15 5 5 7	5659	93	2017
21	529	270	511	14	14	7599	9280	1221	96 801	25 150	408	2016
3	56	26	469	$\overline{c}$	$\overline{c}$	1664	2090	1256	23688	5627	93	2017
6	83	41	445			1019	1 2 4 9	1226	13711	3 3 0 7	55	2017
$\overline{4}$	98	5	54	29	28	1 1 8 1	1387	1 1 7 4	11 627	3806	62	2017
3	87	75	867			1 1 6 7	1427	1223	11853	3898	62	2017
9	100	54	544			1780	2 1 5 9	1213	22 0 21	5906	97	2017
8	144	69	477			1656	1931	1 1 6 6	20 132	5307	86	2017
6	95	63	661	$\mathbf{1}$	1	839	989	1 1 7 8	8446	2730	46	2017
$\overline{4}$	62	15	248			806	940	1 1 6 6	8443	2685	42	2017
5	68	21	306			812	946	1 1 6 5	8 3 5 7	2689	42	2017
5	177	115	650	28	119	3834	3904	1018	37783	12 8 91	165	2017
$\mathbf{1}$	60	41	677	75	101	5568	5608	1 0 0 7	56480	19 2 81	276	2019
$\overline{4}$	463	376	813	52	153	6511	7050	1083	62 937	21 600	349	2019
$\overline{c}$	5	6	1200			6069	10639	1753	55 800	37000	$\circ$	2017
$\overline{c}$	684	249	364	31	146	5633	5 1 7 2	918	63 350	22 4 4 2
$\mathbf{1}$	20	$\overline{7}$	360	54	276	4967	5019	1010	62 139	21768
$\overline{c}$	651	420	645	38	169	5597	5254	939	67358	25 5 7 5
5	794	361	455	28	158	5 1 5 0	4712	915	55 0 85	19 20 2

Fastighetsförteckning, forts.

					BOSTÄDER
Fastighetsbeteckning	Byggnadsår	Tillträdesår	Antal	Varav nya eller ombyggda	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm
SÖDERORT fortsättning
Skidföret 1 Glidgränd 1-13, Västertorp	1949	1976	42	14	2544	2538	998
Backskidan 1 Telemarksgränd 1-5, Västertorp	1949	1976	18	9	1 2 2 4	1 2 2 8	1003
Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45-57, Västertorp	1950	1996	50	17	3070	3079	1003
Isdubben 1 Vasaloppsvägen 92-108, Västertorp	1951	1996	37	13	2613	2547	975
Störtloppet 2 Terrängsvägen 97, Västertorp	1950	1996	32	11	2 2 0 0	2 1 6 4	983
Antennen 5 Spikvägen 49-53/Tångvägen 44-46, Västberga	1944	1981	30	6	1410	1458	1034
Lacktråden 8 Korpmossevägen 63-69/Nitvägen 23-25, Västberga	1944	1981	42	6	1818	1889	1 0 3 9
Reversen 2 Tomträttsvägen 26-32/Mellanbergsvägen 82-88, Hägerstensåsen	1946	1981	27	9	1548	1615	1043
Vildrosen 14 Nioörtsvägen 32-34, Midsommarkransen	1943/1987	2000	25	25	1660	1969	1 1 8 6
Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25-35, Midsommarkransen	1944/1988	2000	58	58	3614	4340	1 2 0 1
Maskrosen 4 Midsommarvägen 20, Midsommarkransen	1942/1990	2000	15	15	691	947	1 3 7 1
SUMMA SÖDERORT			1786	847	111 628	123 542	1 1 0 7
VÄSTERORT
Datumblocket 1 Skattegårdsvägen 49-55, Vällingby	1954	1954	102	36	5 5 2 7	5 7 5 2	1 0 4 1
Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90-116, Vällingby	1954	1954	92	40	5670	5722	1 0 0 9
Bönemannen 2 Rättar Vigs väg 101-123, Nälsta	1958	1958	85	36	6048	6 0 4 5	999
Gästabudet 2 Rättar Vigs väg 100-126, Nälsta	1959	1959	102	44	6 703	6709	1 0 0 1
SUMMA VÄSTERORT			381	156	23 948	24 227	1 0 1 2
HUDDINGE
Rådsbacken 12 Rådsvägen 6-16/Rådsstigen 3-5, Huddinge	1957/1972	2002	380	$\overline{c}$	23 835	22 992	965
SUMMA HUDDINGE			380	$\overline{2}$	23 835	22 992	965
LIDINGÖ & TÄBY
Galeasen 4 Farkostvägen 2, Baggeby	1955	1972	24	11	1917	1889	985
Regattan 3 Bodalsvägen 11-19, Baggeby	1954	1996	52	8	2658	2 5 4 3	957
Fregatten 4 Fregattvägen 9, Baggeby	1961	1972	73	17	5403	5 185	960
Fregatten 5 Fregattvägen 11-15, Baggeby	1960	1972	70	12	7 3 6 5	6 6 9 2	909
Styrmannen 1 Bodalsvägen 49-81, Baggeby	2007	1972	87	87	5 6 7 3	8 2 2 7	1450
Markan 6 Flygvilleslingan 5,12,18,20, Hägernäs strand	2010	2009	52	52	2848	4 8 9 1	1 7 1 7
SUMMA LIDINGÖ & TÄBY			358	187	25 864	29 4 27	1 1 3 8
SUMMA STORSTOCKHOLM			3 0 9 8		1 216 198 663 214 790		1 0 8 1

Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår.

		LOKALER		GARAGE/ P-PLATSER			TOTALT		TAXERINGS- VÄRDE		TOMT- RÄTTER
Antal	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Antal	Årshyra, kkr	Yta, kvm	Årshyra, kkr	Snitthyra, kr/kvm	Totalt, kkr	Varav mark, kkr	Avgäld, kkr	Omreg- leras år
6	246	135	548	27	56	2790	2730	978	31 057	12 600
$\overline{c}$	146	94	644	12	45	1 3 7 0	1367	997	15417	6225
5	246	164	666	16	77	3 3 1 6	3 3 2 0	1001	39817	15484
$\overline{4}$	209	131	628	24	97	2822	2776	984	35 172	14 3 76
$\overline{4}$	58	45	773	14	41	2 2 5 8	2 2 5 0	996	27899	11 0 72
$\overline{c}$	91	63	693			1501	1521	1014	16641	6523	68	2014
$\mathsf S$	240	170	709	8	5	2058	2065	1003	22 4 9 6	9062	101	2014
$\overline{c}$	32	13	396	16	61	1580	1688	1068	17681	6639	61	2015
$\overline{c}$	249	210	843	$\overline{4}$	12	1909	2 1 9 2	1 1 4 8	26719	10 3 08
$\overline{7}$	264	356	1347	20	62	3878	4759	1 2 2 7	57744	22 2 36
$\overline{c}$	334	461	1380	11	34	1025	1442	1407	16 24 6	4827
173	8 1 6 8	5721	700	605	2 1 9 8	119 796	131 462	1097	1368079	515 329	2547
11	851	605	711	12	34	6 3 7 8	6 3 9 0	1 0 0 2	68 931	26 0 25	13	2013
12	676	403	596	19	110	6 3 4 6	6 2 3 5	982	68 192	25 693	281	2014
6	99	44	444	63	306	6 147	6 3 9 5	1 0 4 0	72 060	27 598	274	2017
10	397	254	641	53	193	7 100	7 1 5 7	1 0 0 8	80 411	30 646	315	2018
39	2 0 2 3	1 3 0 6	645	147	644	25 971	26 177	1 0 0 8	289 594	109 962	883
21	953
21	953	633 633	665 665	317 317	1 0 8 4 1 0 8 4	24 788 24 788	24 710 24 710	997 997	195 800 195 800	56 000 56 000
6	196	170	865	7	47	2 1 1 3	2 10 6	997	25 249	10 283
3	127	60	472	9	46	2 7 8 5	2649	951	33 904	13 8 5 0
3	11	6	561			5 4 1 4	5 1 9 1	959	69 032	28 000
14	341	241	707	38	160	7706	7094	921	95 372	38 251
3	666	1017	1526	158	1 3 6 2	6 3 3 9	10 60 6	1673	119513	30 31 3
				57	168	2 8 4 8	5 0 5 9	1776	31 200	8 4 0 0
29	1 3 4 1	1 4 9 3	1 1 1 4	269	1783	27 205	32 704	1 2 0 2	374 270	129 097
281	15 307	13 4 58	879	1 4 0 9		6 945 213 970 235 193		1 0 9 9	2 528 611 962 472		3 4 3 0

'BTUJHIFUTCFTUlOEFU

1PTJUJPOFSJOHBW)&#"TGBTUJHIFUFS

Forum Fastighetsekonomi har de senaste åren vid ett antal tillfällen marknadsvärderat HEBAs fastighetsinnehav. I figuren med cirklar presenteras värderarnas uppfattning om hur bolagets fastigheter är positionerade på fastighetsmarknaden. Storleken på varje cirkel är representativ för det sammanlagda marknadsvärdet av HEBAS fastigheter på respektive delmarknad. En placering högt upp i diagrammet motsvarar det högsta genomsnittliga fastighetsvärdet per kvadratmeter lägenhetsyta. Aktuellt värdeintervall för berörda delmarknader presenteras även i tabellerna nedan.

7jSEFQlWFSLBOEFGBLUPSFS

Ett stort antal faktorer styr marknadsvärdet för hyreshus. För att marknaden ska vara effektiv krävs också att det finns tillgång till krediter. Följande delar analyseras vid en fastighetsvärdering; - hyresintäkterna, hyresgäststrukturen, drift- och finansieringskostnaderna samt fastighetens läge och tekniska skick. På dagens fastighetsmarknad påverkar även möjligheterna till att i befintlig byggnad höja standarden eller bygga ut och därmed öka hyresintäkterna. För flertalet av de värderade fastigheterna är den mest sannolika köparen fastigheternas hyresgäster.

Forum kan konstatera att HEBA med sin förvaltningsfilosofi skapat en hög kundlojalitet. Omsättningen av hyresgäster är betydligt lägre än snittet på marknaden. I genomsnitt flyttar lite över var tionde innevånare, ca 95 000 personer, i Stockholms

'zMKBOEFEFMBSBOBMZTFSBTWJE FOGBTUJHIFUTWjSEFSJOH

• IZSFTJOUjLUFSOB
• IZSFTHjTUTUSVLUVSFO
• ESJGUPDI¾OBOTJFSJOHTLPTUOBEFSOB
• GBTUJHIFUFOTMjHFPDIUFLOJTLBTLJDL

kommun varje år. I regelbundet genomförda Nöjd Kund-Indexmätningar har HEBA alltid placerat sig bland de bäst uppskattade hyresvärdarna. Nöjda kunder ger lägre förvaltningskostnader och därmed säkrare kassaflöden. Hyreshöjningar i samband med renoveringar/förbättringar blir då lättare att genomföra. I bolagets hyreshus finns lägenheter med olika underhållsskick och därmed hyresnivå. En överslagsmässig värdering av HEBAs fastigheter kan lätt hamna fel. Detta om ej hänsyn tas till skillnaderna mellan uppgraderade och ej åtgärdade lägenheter. I Forums positioneringsmodell är hänsyn tagen till det bedömda marknadsvärdet för varje objekt.

/ZIZSFTMBH

Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft som påverkar hyresförhandlingarna.

Allmännyttans hyresnormerande roll försvinner och de privata fastighetsägarna blir en fullvärdig förhandlingspart. De kommunala bostadsbolagen skall enligt de nya reglerna också drivas på affärsmässiga grunder. Lagen har tillkommit efter en överenskommelse mellan Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen.

En ändring i hyresförhandlingslagen möjliggör också en fortsatt tillämpning av de lokala modeller som används, i Stockholm den så kallade Stockholmsmodellen. En av tankarna bakom Stockholmsmodellen är att lägesfaktorn skall få större genomslag. Detta bör gynna merparten av HEBAs fastigheter.

En överenskommelse mellan Fastighets-

ägarna och Hyresgästföreningen om hyreshöjningar för 2011 i Stockholms kommun innebär en rekommenderad hyreshöjning för privata hyresvärdar från och med den 1 februari 2011 med mellan 1,95 och 3,05%, beroende av fastighetens läge.

*OOFSTUBEFO 4zEFSNBMN
%JSFLUBWLBTUOJOH	°
'zSTjMKOJOHUJMM#SGVOEFS LSLWN
'zSTjMKOJOHUJMMzWSJHBVOEFS LSLWN	°
.BSLOBETWjSEFCPTUBETSjUUFS LSLWN
-JEJOHz5jCZ
%JSFLUBWLBTUOJOH	°
'zSTjMKOJOHUJMM#SGVOEFS LSLWN
'zSTjMKOJOHUJMMzWSJHBVOEFS LSLWN	°
.BSLOBETWjSEFCPTUBETSjUUFS LSLWN
4zEFSPSU
%JSFLUBWLBTUOJOH	°
'zSTjMKOJOHUJMM#SGVOEFS LSLWN
'zSTjMKOJOHUJMMzWSJHBVOEFS LSLWN
.BSLOBETWjSEFCPTUBETSjUUFS LSLWN
)VEEJOHF
%JSFLUBWLBTUOJOH	°
'zSTjMKOJOHUJMM#SGVOEFS LSLWN
'zSTjMKOJOHUJMMzWSJHBVOEFS LSLWN	°
.BSLOBETWjSEFCPTUBETSjUUFS LSLWN
7jTUFSPSU 7jMMJOHCZ
%JSFLUBWLBTUOJOH	°
'zSTjMKOJOHUJMM#SGVOEFS LSLWN

°

'zSTjMKOJOHUJMMzWSJHBVOEFS LSLWN .BSLOBETWjSEFCPTUBETSjUUFS LSLWN &OEBTUFOOPUFSJOH,BOJOUFTFTTPNFUUTOJUU

)&#"TWjSEFGzSEFMOJOH

.BSLOBETWjSEFSJOH

'PSVN'BTUJHIFUTFLPOPNJ"#IBSQlVQQESBHBW)&#"WjSEFSBU LPODFSOFOTGBTUJHIFUTJOOFIBW4ZGUFUNFEWjSEFSJOHBSOBjSBUU CFEzNBWBSKFFOTLJMUWjSEFSJOHTPCKFLUTNBSLOBETWjSEFQFSCPL TMVUTEBHFOEFDFNCFS

Marknadsvärde definieras enligt följande: Det värde vid värdetidpunkten till vilket köpare och säljare är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad och att ingen av parterna agerar utifrån några tvång ställda av tredje part. I de fall en bostadsrättsförening bedömts vara sannolik köpare har detta beaktats.

Denna definition följer de internationellt vedertagna inom RICS (Royal Institute of Charted Surveyers). Definitionerna av nyckeltal med mera följer rekommendationerna från Sveriges Finansanalytikers Förening och ASPECT.

7jSEFSJOHTVOEFSMBH

Underlag för värderingen utgörs av uppgifter per fastighet som HEBA lämnat avseende samtliga intäkter och kostnader. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter. För bostäder ingår fakta rörande utgående hyra, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Uppgifter avseende vakanta ytor, förbrukningskostnader på fastighetsnivå, större planerade eller på senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder har också beaktats. Uppgifter om aktuella taxeringsvärden, kvarvarande räntestöd för bostäder med mera kommer från officiella källor. Slutligen har Forum nyttjat data från interna orts- och marknadsdatabaser.

7jSEFSJOHTNFUPE

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har så kallade kassaflödeskalkyler används. I varje värdering har ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknats. Vid denna beräkning tas hänsyn till uppvisad driftdata och värderarens uppfattning om framtida utveckling . Det sker genom en simulering av en försäljning som enskilt objekt. I kalkylerna nuvärdeberäknas bedömda framtida driftnetton, räntebidrag och be-

,jOTMJHIFUTBOBMZT
*O¿BUJPO?FOIFU	WjSEFGzSjOESJOHNFE.LS
,BMLZMSjOUBO?FOIFU	WjSEFGzSjOESJOHNFE.LS
,BMLZMSjOUBOFOIFU	WjSEFGzSjOESJOHNFE?.LS
%JSFLULBTUOJOHTLSBWGzSSFTUWjSEFU	WjSEFGzSjOESJOHNFE.LS
%JSFLULBTUOJOHTLSBWGzSSFTUWjSEFU	WjSEFGzSjOESJOHNFE?.LS
%SJGUPDIVOEFSIlMMTLPTUOBE?LSLWN	WjSEFGzSjOESJOHNFE.LS

hov av investeringar. Till summan av dessa nuvärden adderas nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Till större delen av värderingarna av HE-BAs fastigheter har en femårig kalkylperiod använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation.

Jämförelser och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter och bostadsrätter inom respektive delmarknad. Bedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer och anvisningar framtagna av Svensk Fastighetsindex. För samtliga genomförda värderingar svarar av ASPECT auktoriserade fastighetsvärderare.

7jSEFSJOHTBOUBHBOEFO

Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna:

• Inflationstakten under kalkylperioden har antagits till 2,0% per år.
• Hyresutvecklingen för bostäder har bedömts till 2–3,1% år 2011 och därefter i huvudsak antagits följa inflationen. För lokaler har den framtida utvecklingen

baserats på gällande kontraktet. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra.

● Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I värderingarna används en kalkylränta från 4,73 till 6,9% och ett direktavkastningskrav vid beräkning av restvärdet från 2,68 till 4,8%.

,jOTMJHIFUTBOBMZT

I fall värderingsantaganden enligt ovan ändras blir effekten på det sammanlagda marknadsvärdet enligt tabellen ovan.

.BSLOBETWjSEF

Det sammanlagda marknadsvärdet för HEBA-koncernens fastigheter och pågående projekt uppgår vid värdetidpunkten till 3 925 355 000 kronor. Detta belopp utgör summan av de separata bedömda marknadsvärdena för de enskilda värderingsobjekten.

Stockholm 2011-02-23

Jonas Petersson

Håkan Söderqvist Sofia Moberg

'PSVN'BTUJHIFUTFLPOPNJ"#jSFUUPCFSPFOEFLPOTVMUGzSFUBHNFETBNNBOMBHUFUUUSFUUJPUBMNFEBSCFUBSF'PSVNTIVWVETBLMJHBWFSL TBNIFUTPNSlEFjSBOBMZTPDIWjSEFSJOHBWIZSFTPDIGBTUJHIFUTNBSLOBEFSJ4WFSJHF.FEBSCFUBSOBjSBVLUPSJTFSBEFGBTUJHIFUTWjSEFSBSF 'PSVNTNFEBSCFUBSFTBNMBSJOPDICFBSCFUBSVQQHJGUFSOBUJMMNBSLOBETEBUBCBTFO'.*%FOOBOZUUKBTBWUJMMFYFNQFMLSFEJUJOTUJUVUPDI QMBDFSBSFGzSBUUIlMMBTJHVQQEBUFSBEFPNGzSjOESJOHBSSzSBOEFIZSFTPDIGBTUJHIFUTNBSLOBEFO'zSZUUFSMJHBSFJOGPTFXXXGGPSVNTF

Ett brett perspektiv på ansvar

HEBA tar ett samhällsansvar för de områden som ligger inom eller i anslutning till bolagets verksamhetsområde. För oss innebär ett ansvarsfullt företagande att vi integrerar ett hållbart förhållningssätt till medarbetare, samhälle och miljö i vår övergripande affärsstrategi.

Dessa organisationer får årligen bidrag från HEBA:

• Tidningen Situation Stockholm
• Stadsmissionens nattiour
• · Dövas riksförbund
• · Nattvandrarna

Att vara ett ansvarstagande företag med tydlig etik och moral är ett viktigt fundament i varumärket HEBA. Under året tog vi flera konkreta steg inom området etik och socialt ansvar, som bottnar i de policys som alla medarbetare arbetar efter:

• Etikpolicy
• · Miljöpolicy
• · Arbetsmiljöpolicy

Styrelsen har även fastställt en jämställdhets- och mångfaldsplan som tillsammans med HEBAs policys ses över årligen och uppdateras vid behov.

Tydlig förankring av värdegrund

Även inom ansvarsfullt företagande är kompetensutveckling en förutsättning för att kunna bedriva ett bra arbete och upprätthålla ett gott förhållningssätt gentemot omvärlden. Varje år har HEBAs vd ett seminarium tillsammans med alla medarbetare där frågor om etik och moral diskuteras och där bolagets policys gås igenom.

Elanvändning

Elanvändningen i fastighetsbeståndet avser i första hand energi för belysning, fläktar, hissar, pumpar, tvättmaskiner och torktumlare och på samma sätt som med värmen så arbetar vi kontinuerligt med att reducera elanvändningen. Genom investeringar i närvarostyrd belysning, lågenergilampor och effektivare hissar, tvättmaskiner och torktumlare har HEBA lyckats reducera elanvändningen under de senaste åren.

Vatten

Vattenanvändningen ska minskas bland annat genom investering i effektivare tvättmaskiner, snålspolande toaletter och vattenbesparande utrustning på armaturer. Vattenförbrukningen 2010 var 337 992 m³ vilket motsvarar 1,4 m³/m² ÅR BOA och $1₀A$

Avfallshantering

HEBA investerar i nya stationer för avfallshantering, så kallade Moloksystem, som innebär en effektivare och mer hygienisk hantering av hushållsavfall.

st, dvs. samtliga av HEBAs bilar i fordonsparken är miljöklassade

På så sätt hålls kunskapen aktuell och bolagets värdegrund får en tydlig förankring hos medarbetarna. Seminariet tar upp olika praktikfall och diskuterar alternativa handlingssätt för att skapa ett gemensamt agerande inom organisationen.

Arbete för ökad trvgahet

För HEBAs kunder är ett tryggt och säkert boende en mycket viktig fråga och HEBA får ett högt betyg i den Nöjd Kundenkät som vi genomför vartannat år. Vi ser till att skapa en trygg utemiljö bland annat genom att se över och förbättra den utvändiga belysningen och rensa buskar så att parkvägar känns säkra. En annan viktig faktor när det gäller att skapa en trygg miljö är att HEBAs fastighetsskötare finns på plats med expedition i respektive bostadsområde. Fastighetsskötaren blir en del av den övriga service som erbjuds i bostadsområdet och hit kan hyresgäster vända sig om man behöver hjälp med någonting i sin bostad. Den personliga kontakten mellan hyresgäst och fastighetsskötare är en väldigt viktig trygghetsfaktor för våra hyresgäster vilket visar sig i resultatet av vår Nöjd Kundenkät.

Tydligare agenda för miljöarbete

För att minska vår miljöpåverkan, satsa inför framtiden och samtidigt skapa utrymme för tillväxt har vi på HEBA ringat in tre viktiga områden som vi ska fokusera på:

• · Förvärv av nya moderna energisnåla bostadsfastigheter
• · Byggnation ay nya moderna klimatanpassade bostäder
• Renovering av det befintliga fastighetsbeståndet med fokus på energieffektivitet

En stor potential vad gäller miljövinster ligger i att renovera och effektivisera det befintliga fastighetsbeståndet. Här finns flera åtgärder som nu genomförs inom ramen för det ROT-program som vi arbetar efter.

Miliöinventering

Under 2010 har HEBA i samarbete med Ångpanneföreningen genomfört en miljöinventering. Inventeringen hade processmässigt fokus och inleddes med en grundlig analys av hela verksamheten. Brister ur miljösynpunkt observerades och medförde att olika konkreta åtgärder för att korrigera bristerna togs fram. Satsningen påbörjades under 2010 men sker framförallt under 2011 och 2012. Den stora punkten på agendan är åtgärder för energibesparingar. Samtliga medarbetare har också genomgått en miljöutbildning.

Effektivare värme viktigaste frågan

Bebyggelse står för en stor del av energiförbrukningen i samhället och påverkar därför miljön. Det gör fastighetsägarna och fastighetsbranschen till en viktig part i arbetet för att nå energi- och klimatmå-

Fordonspark

Under 2010 färdigställdes förnyelsen av hela HEBAs fordonspark som består av 17 bilar och nu är alla bilar miljöklassade.

Minskade utsläpp

Ett annat viktigt mål som fastighetsbranschen satt upp är att minska utsläppen från fastigheterna med 40% innan 2030 och inga fossila bränslen ska användas för uppvärmning av byggnader.

Miljöfarliga ämnen

Förekomsten av PCB är inventerad och där omedelbara åtgärder har föreskrivits har dessa genomförts. HEBA tillämpar den så kallade försiktighetsprincipen vid nyproduktion och ombyggnadsarbeten vilket innebär att beprövade och miljövänliga material och produktionsmetoder väljs för att minska miljöbelastningen.

Radonmätningar har genomförts i våra fastigheter och där förhöjda värden har noterats genomförs åtgärder för att nå acceptabla nivåer. Samtliga byggnader har energideklarerats och OVK besiktningar genomförs kontinuerligt.

HEBAs miljöpolicy

• → HEBA ska verka för en miljöanpassning av bolagets verksamhet för att uppnå minsta möjliga negativa miljöpåverkan.
• → HEBAs miljöengagemang utgår från en gemensam värdegrund som baseras på kunskap, engagemang, trygghet och helhetssyn.
• → HEBA skall eftersträva att produkter och tjänster som HEBA köper uppfyller de rimliga krav avseende miljö och resursanvändning som kan ställas med hänsyn till bolagets verksamhet och den kunskap och teknik som vid var tid gäller.
• → Miliöarbetet ska omfatta kunders. leverantörers, samarbetspartners och andra intressenters delaktighet. Detta innebär att HEBA har ett aktivt och öppet kunskaps-och informationsutbyte i frågor om miljö-och resursanvändning med dessa grupper.
• → HEBA skall hantera miljöfrågor som en naturlig del av verksamheten och verka för att miljöfaktorer beaktas vid affärsbeslut på samtliga nivåer i organisationen.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

HEBAs miliömål

• · Värmeanvändningen ska minska med minst 2% per år mätt i kWh/ kvm.
• elanvändningen ska minska med 1% per år mätt i kWh/ kvm.
• · Vattenanvändningen ska minska med 2% per år mätt i vatten/kvm.
• Fordonsparken ska vara miljöan- $\bullet$ passad.
• Avfallshanteringens miljöbelastning ska minska.
• · Miljöfarliga ämnen ska fasas ut.

'BTUJHIFUTCSBOTDIFO IBSTBUUVQQFUUNlM GzSBUUSFEV DFSBFOFSHJBOWjOEOJOHFO GzSVQQWjSNOJOHNFE NFETPNCBT&UUNlM TPN)&#"TLBVQQOl§

7BUUFOGzSCSVLOJOH N N N a3 #0" -0"

len. Eftersom uppvärmning av fastigheter utgör cirka 35% av Sveriges totala energianvändning är värmeenergi den absolut viktigaste frågan att fokusera på för att minska HEBAs miljöpåverkan. Fastighetsbranschen har satt upp ett mål för 2020 att reducera energianvändningen för uppvärmning med 20%, med 2008 som bas. Ett mål som HEBA ska uppnå.

HEBAs fastigheter värms upp genom fjärrvärme. Vi arbetar kontinuerligt med att reducera energianvändningen i fastigheterna:

Vi kan följa och styra värmeanvändningen kontinuerligt, vilket är en viktig förutsättning för att kunna upprätthålla en effektiv värmeleverans.

Vid ROT-renovering genomförs ett antal olika aktiviteter beroende på förutsättningarna i respektive byggnad. Här följer några aktiviteter som nu genomförs vid våra ROT-projekt.

'KjSSWjSNFMFWFSBOUzS	-FWFSFSBEWjSNF	-FWFSFSBEWjSNFLWN #0"PDI-0"	"OEFMLMJNBUOFVUSBM WjSNFQSPEVLUJPO
'PSUVN	.8I	L8I
#PSMjOHF&OFSHJ	.8I	L8I
4zEFSUzSO&OFSHJ	.8I	L8I
&PO	.8I	L8I
5PUBMU	.8I	L8I

&MMFWFSBOUzS	-FWFSFSBEFM	-FWFSFSBEFM	"OEFMLMJNBUOFVUSBM FMQSPEVLUJPO
'PSUVN	.8I	L8ILWN

/PU4JGGSPSFKKjNGzSCBSBNFEQHBGzSWjSWBWGBTUJHIFUFSVOEFS

• Installation av så kallade FTX-system som innebär att lägenheterna får mekanisk till- och frånluft där frånluftens värmeinnehåll tas tillvara via en värmeväxlare.
• Tilläggsisolering av vindar och ytterväggar.
• Komplettering av fönster med en isolerruta.
• Injustering av värmesystem för att uppnå optimal värmekomfort och en effektiv värmedistribution i respektive fastighet.

Ett viktigt steg i miljöarbetet är att även kunna producera egen miljövänlig energi och därmed minska behovet av köpt energi. HEBA har nu i ett ombyggnadsprojekt installerat luftvärmepumpar och vi undersöker nu möjligheterna till bergvärme och solcellspaneler.

En stor del av en byggnads värmebehov består av uppvärmning av varmvatten. I de nya bostadsprojekt som HEBA har förvärvat finns individuell mätning av varmvatten för varje lägenhet och varmvattenanvändningen debiteras hyresgästen efter verklig användning.

#SBNJMKzBSCFUFCFMzOBT

Under 2010 miljöutbildades samtliga av HEBAs medarbetare. För att bedriva ett framgångsrikt miljöarbete krävs kunskap och engagemang hos medarbetarna kombinerat med ett nära samarbete med hyresgästerna. På HEBA har vi satt upp miljömål som kontinuerligt följs upp och som utgör en del av ett incitamentprogram för alla medarbetare.

Norra Djurgårdsstaden

På grönast möjliga vis

En ny, miljövänlig och fossilfri stadsdel växer fram i Stockholm. I Norra Diurgårdsstaden byggs nya bostäder, kontor, handelsplatser, energianläggningar och en hamnverksamhet.

HEBA kommer att uppföra 70 klimatanpassade lägenheter i området avseende etapp 2. Detaljplanearbetet påbörjades under 2010 och byggstart bedöms kunna ske år 2013.

Norra Djurgårdsstaden ska inte bara bli klimatneutral utan till och med klimatpositiv om allt går som planerat. Området har redan rönt internationell uppmärksamhet och förstärker bilden av Stockholm som en stad med innovativa miljölösningar. Vid klimatmötet i Seoul förra året beslöts att Norra Djurgårdsstaden blir ett av 18 stadsbyggnadsprojekt inom Clinton Climate Initiative. Här är några av hörnstenarna:

• Lokal elenergiproduktion
• Smarta vitvaror
• · Förberett för cykeltrafik
• · Lågenergihus
• · Biogas och näringsämnen utvinns ur avloppsvatten

Målen är bland annat att koldioxidutsläppen ska vara mindre än 1,5 ton per person och 2030 ska stadsdelen vara helt fossilbränslefri

Fastigheterna i Norra Djurgårdstaden byggs efter en tuff miljö- och energistandard. Aktörerna åtar sig att använda eller utveckla ny miljöteknik och system för hållbar stadsutveckling som kommer till användning i Stockholm och andra delar i världen.

Det mest radikala är kanske att fastigheterna ska producera 30% av sin egen fastighetsel i form av lokal, förnybar el. Närmast tillhands i den andra etappen av uppförandet ligger förmodligen solceller och små vindsnurror.

Energianvändningen får inte överstiga 55 kilowattimmar per kvadratmeter och år, varav högst 15 får vara fastighetsel.

Här ska HEBA uppföra 70 klimatanpassade lägenheter!

Fakta Norra Djurgårdsstaden

• 8 minuter med cykel till Stockholms city
• Kommunikationer: biogasbuss, spårvagn, tunnelbana, båtbuss
• 10 000 lägenheter

HEBA kommer att uppföra 70 klimatanpassade lägenheter i området avseende etapp 2. Detaliplanearbetet påbörjades under 2010 och byggstart bedöms kunna ske år 2013

Foto: Aaro Designsystem

0SHBOJTBUJPOPDI NFEBSCFUBSF

&OUSZHHPDIVUWFDLMBOEFBSCFUTTJUVBUJPOjSHSVOEFOGzSBUUWlSBNFEBS CFUBSFTLBUSJWBTPDILVOOBBSCFUBFGGFLUJWU6OEFSIBSZUUFSMJHBSF NPEFSOJTFSJOHBWUFLOJTLBTZTUFNPDIIKjMQNFEFMUJMMGzSUTPSHBOJTBUJP OFO*CzSKBOBWTKzTBUUFWJWlSOZBXFCCQMBUT

&UU4UPDLIPMNTCBTFSBU GBTUJHIFUTCPMBH

HEBA-koncernen är per årsskiftet 2010/ 2011 helt Stockholmsbaserat med fastigheter belägna i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö.

&HFOGzSWBMUOJOHzLBSOjSIFUFO

HEBAs organisation kännetecknas av en stark kundorientering och präglas av korta beslutsvägar. Fastighetsförvaltning, administration och skötsel sker med vår egen personal, vilket gör att våra hyresgäster i regel alltid möter en HEBA-anställd i sina kontakter med oss. Entreprenörer anlitas när det gäller städning, markskötsel, större reparationer och underhåll.

Våra fastigheter är fördelade på tre förvaltare som arbetar med eget tekniskt och ekonomiskt ansvar. Varje förvaltare arbetar i ett team bestående av en hyreskonsulent och ett antal fastighetsskötare, dessutom finns i förvaltningen en driftingenjör som stöder alla team. Driftingenjören ansvarar även för energi- och miljöfrågor inom HEBA.

Hyreskonsulenterna sköter uthyrning, kontraktsskrivningar, aviseringar och olika hyresärenden. Fastighetsskötarna är placerade i fastighetsexpeditioner belägna i respektive fastighetsområde. Dit vänder sig de boende vid felanmälan. Funktioner för administration, ekonomi och IT finns centralt placerade på huvudkontoret där också alla tjänstemän sitter. På så sätt kan arbetet bedrivas professionellt och med korta beslutsvägar.

.FEBSCFUBSF

För oss är det viktigt att rekrytera och behålla bra medarbetare. Varje år genomförs därför minst ett utvecklingssamtal mellan medarbetare och närmaste chef där arbetssituationen och behov av personlig utveckling diskuteras. Genom individuellt anpassade utbildningar och årliga personalkonferenser där alla anställda inbjuds, säkerställs att medarbetarnas kompetens möter HEBAs behov. På HEBA lägger vi stor vikt vid medarbetarnas hälsa. Systematiskt arbete med arbetsmiljö och hälsa är en naturlig del i verksamheten därför erbjuds alla anställda friskvård och bra företagshälsovård. Under 2010 genomfördes en ergonomigenomgång av arbetsplatserna som har ytterligare anpassats individuellt.

På HEBA stannar medarbetarna länge. Den genomsnittliga anställningstiden är 7 år. Det är ett kvitto på att medarbetarna trivs på HEBA och gör att det finns en gedigen erfarenhet och kunskap i verksamheten. Medelåldern på HEBA är 51 år. Ytterligare nyanställningar under 2010 med fastighetsskötare och en projektchef har tillfört företaget nya erfarenheter.

HEBAs etikmål

• · HEBA följer lagar och föreskrifter samt myndigheters allmänna råd och riktlinjer.
• · HEBA bedriver sin verksamhet på ett ärligt och respektfullt sätt och undviker i möjligaste mån alla situationer som kan leda till intressekonflikter och om sådant inträffar, ser vi till att andras intressen inte oskäligen åsidosätts.
• HEBAs människosyn innebär respekt $\bullet$ för varje individs integritet och lika värde. Vi arbetar för jämställdhet och mot diskriminering i alla former. HEBA ska vara det goda företaget och vi strävar efter att vara en god samhällsmedborgare.
• · HEBA lever efter en gemensam värdegrund som baseras på kunskap, engagemang, trygghet och helhetssyn.
• HEBA har hög integritet och ett ärligt förhållningssätt.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Etik och jämställdhet

HEBA har utarbetat policyn för etik och jämställdhet. HEBAs människosyn innebär respekt för varje individs integritet och lika värde. Vi arbetar för jämställdhet och mot diskriminering i alla former. Kvinnor och män skall ha lika möjligheter till anställning, utbildning, befordran och utveckling. Kvinnor och män skall ha lika lön för arbete av lika värde och anställningsvillkor.

Ny projektchef på HEBA

Namn: Marcus Tärnåsen Tjänst: Projektchef

Vad innebär din nya roll som projektchef?

HEBAs val att anställa mig som projektchef är ett led i HEBAs strategi att åter bli en aktiv byggherre som ska engagera sig i nyproduktion av hyreslägenheter för egen förvaltning. Som projektchef ska jag också leda HEBAs omfattande renoveringsprogram i våra befintliga byggnader för att bättre kunna leva upp till hyresgästernas önskemål om en bra boendemiljö.

Vad lockar med HEBA som arbetsgivare?

Chansen att få bygga upp en projektorganisation inom HEBA som hanterar såväl nyproduktion som renovering och ombyggnation känns mycket utmanande och lockande

HEBAs organisation

Vid årsskiftet 2010/2011 hade HEBA 27 medarbetare varav:

)&#"BLUJFO PDIjHBSOB

"LUJFLBQJUBMFUQFSEFOEFDFNCFSVQQHJDLUJMMLSPOPS GzSEFMBUQl"BLUJFSPDI#BLUJFS)&#"BLUJFOjS TFEBOEFOKVOJOPUFSBEQl/"4%"20.94UPDLIPMNCzSTFO
EFO /PSEJTLB-JTUBO
.JE\$BQ

)FNCVETLMBVTVM

I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

Vid HEBAs årsstämma den 6 maj 2008 beslutades om en split 3:1 varigenom antal aktier tredubblades.

`HBSTUSVLUVS

Antalet aktieägare i HEBA uppgick vid årsskiftet till 1 441 stycken. De tio största aktie ägarna representerade 62,5% av kapitalet och 66,9% av rösterna. Andelen institutionellt ägande uppgick till 36% av kapitalet och 19% av rösterna. De utländska ägarna svarade för ca 11,5% av kapitalet och 6,1% av rösterna.

6UEFMOJOHTQPMJUJL

HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, skall uppgå till cirka 70% av koncernens resultat efter beräknad skatt (26,3%) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2010 föreslår styrelsen en utdelning om 1,00 kr per aktie, samt en extrautdelning om 0,10 kronor per aktie. Utdelningen motsvarar en direktavkastning om cirka 1,6% baserat på börskursen den 31 december 2010. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag beräknas utdelningen betalas ut 13 maj, med avstämningsdag 10 maj, 2011.

4VCTUBOTWjSEF

Substansvärde per aktie beräknas till 69(63) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.

"LUJFOTVUWFDLMJOH

HEBA aktiens utveckling från noteringsdagen den 13 juni 1994, visas i nedanstående diagram.

"LUJFLBQJUBMFUTVUWFDLMJOH

			eLOJOH	4VNNB
	"OUBMOZBBLUJFS	4VNNBBLUJFS	"LUJFLBQJUBM LS	"LUJFLBQJUBM LS
4QMJU
/ZFNJTTJPO
'POEFNJTTJPO
4QMJU

De största aktieägarna per 31 december 2010

	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Summa	Ägarandel %	Röstandel %
Härnblad Birgitta	1 115 160	4 0 14 9 84	5 130 144	12,43	19,34
JP Morgan Bank		4 3 18 1 10	4 3 18 1 10	10,46	5,51
Ericsson Charlotte	457080	2 121 601	2578681	6,25	8,53
Ericsson Anders	457080	2 009 501	2466581	5,98	8,39
Holmbergh Christina	457080	1954902	2 411 982	5,84	8,32
Skandia Livförsäkringsaktiebolaget		2 400 142	2 400 142	5,81	3,06
Länsförsäkringar Fastighetsfond		2 209 446	2 209 446	5,35	2,82
Ericsson Ulf		1594464	1594464	3,86	2,03
Sundström Margareta	476 760	972 990	1449750	3,51	7,32
Fjärde AP-Fonden		1223638	1223638	2,96	1,56
Vogel Johan	149 400	758 520	907 920	2,20	2,87
Vogel Anna	149 400	740 520	889 920	2,16	2,85
Andersson Rolf H		822 900	822 900	1,99	1,05
Danielsson Steve	144 840	483 360	628 200	1,52	2,46
Carlbergssjön AB		600 000	600 000	1,45	0,76
Brandkontoret		420 000	420 000	1,02	0,54
Holmberg Gösta		420 000	420 000	1,02	0,54
Georgsson Charlotta		390 000	390 000	0,94	0,50
Georgsson Henric		390 000	390 000	0,94	0,50
Sundström Maria		390 000	390 000	0,94	0,50
Totalt största aktieägare	3 406 800	28 235 078	31 641 878	76,65	79,44
Summa övriga	721 200	8 916 922	9638122	23,35	20,56
Totalt	4 128 000	37 152 000	41 280 000	100,0	100,0

Belopp i kr/aktie

	2010	2009	2008	2007	2006
Resultat	7,02	4,87	$-2,16$	8,67	10,05
Resultat efter skatt	5,80	3,59	$-0,62$	6,25	8,60
Kassaflöde	2,24	1,55	1,17	2,10	1,36
Eget kapital	52,47	47,66	44,97	46,60	42,87
Fastigheternas bokförda värde	95,09	79,53	73,67	75,53	64,79
Utdelning (2010 förslag)	1,10	1,00	0,90	0,93	2,57
Börskurs den 31 december	67,75	55,00	49,00	58,50	72,00
$P/E$ -tal I	9,7	11,3	Neg	6,7	7,2
P/E-tal II	11,7	15,3	Neg	9,4	8,4
Totalavkastning, %	25,0	14,1	$-14.6$	$-15,2$	68,8

Antalet aktier per den 31 december 2010 uppgick till 41 280 000.
År 2006-2007 har omräknats efter genomförd aktiesplit 3:1 (maj 2008).

Aktiernas fördelning

Aktieinnehav antal aktier	Antal ägare	Andel i %	Antal aktier	Andel i %
$5000001 -$		0,1	5 130 144	12,43
1 000 001 - 5 000 000	9	0,6	20 652 794	50,03
500 001-1 000 000	5	0,3	3 848 940	9,32
$100001 - 500000$	28	1,9	6413333	15,54
$50001 - 100000$	16	1,1	1 150 792	2,79
$20001 - 50000$	47	3,3	1 477 647	3,58
$10001 - 20000$	49	3,4	715 573	1,73
$5001 - 10000$	81	5,6	588 534	1,43
$2001 - 5000$	210	14,6	664 427	1,61
$1001 - 2000$	290	20,1	388 404	0,94
$501 - 1000$	224	15,5	170 234	0,41
$1 - 500$	481	33,4	79 178	0,19
Totalt	1 4 4 1	100,0	41 280 000	100,00

Finansiell rapportering 2010

Innehållsförteckning

Fem år i sammandrag	41
Finansiell ställning	42
Resultatanalys	43
Förvaltningsberättelse	44
Bolagsstyrningsrapport	46
Rapport över totalresultat, koncernen	50
Rapport över finansiell ställning, koncernen	51
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen	53
Rapport över kassaflöden, koncernen	53
Resultaträkning, moderbolaget	54
Balansräkning, moderbolaget	55
Förändring av eget kapital, moderbolaget	56
Kassaflödesanalys, moderbolaget	56
Not 1, Allmän information	57
Not 2, Redovisningsprinciper	57
Not 3, Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument	58
Not 4, Rapportering per segment	59
Not 5, Hyresintäkter	60
Not 6, Anställda och personalkostnader	61
Not 7, Tomträttsavgälder	61
Not 8, Central administration	61

Not 9, Finansiella intäkter	61
Not 10, Bokslutsdispositioner	61
Not 11, Skatt	62
Not 12, Immatriella anläggningstillgångar	62
Not 13, Förvaltningsfastigheter/Byggnader och mark	62
Not 14, Materiella anläggningstillgångar/Inventarier	63
Not 15, Andelar i koncernföretag	63
Not 16, Kundfordringar	63
Not 17, Kortfristiga placeringar	63
Not 18, Aktiekapital	63
Not 19, Skulder	63
Not 20, Uppskjuten skatteskuld	63
Not 21, Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	64
Not 22, Ställda säkerheter för räntebärande skulder	64
Årsredovisningens undertecknande	64
Revisionsberättelse	65
Ledning	66
Styrelse och revisor	67
Definitioner	68

Fem år i sammandrag

Belopp i Mkr	2010	2009	2008	2007	2006
Resultaträkningar
Hyresintäkter	236	205	197	184	192
Drifts– och underhållskostnader	–98	–85	–84	–79	–85
Fastighetsskatt	–5	–5	–4	–6	–8
Tomträttsavgälder	–3	–2	–2	–2	–2
Bruttoresultat	130	113	107	97	97
Centrala adm.kostnader	–14	–15	–14	–12	–12
Resultat fastighetsförsäljning	8				42
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	192	123	–160	285	298
Rörelseresultat	316	221	–67	370	425
Finansiella intäkter	2	2	4	2	1
Finansiella kostnader	–33	–19	–26	–14	–11
Värdeförändring räntederivat	5	–3
Resultat efter finansiella poster	290	201	–89	358	415
Skatt	–50	–53	64	–100	–60
Årets resultat	240	148	–25	258	355
Balansräkningar
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	3 925	3 283	3 041	3 118	2 674
Övriga anläggningstillgångar	4	4	4	2	2
Räntederivat	2
Omsättningstillgångar	7	205	9	10	8
Likvida medel	21	1	4	1	3
Summa tillgångar	3 959	3 493	3 058	3 131	2 687
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2 166	1 967	1 856	1 924	1 770
Räntederivat		3
Uppskjuten skatteskuld	664	632	596	663	570
Räntebärande skulder	1 072	833	561	481	304
Icke räntebärande skulder	57	58	45	63	43
Summa eget kapital och skulder	3 959	3 493	3 058	3 131	2 687
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm	227	209	207	203	202
Direktavkastning, %	3,3	3,5	3,5	3,1	3,6
Hyresintäkter per kvm, kr	1 037	985	944	908	905
Drift och underhåll per kvm, kr	428	410	402	387	402
Bokfört värde per kvm, kr	18 345	15 741	14 575	14 944	12 928
Finansiella nyckeltal
Kassaflöde, Mkr	92,4	64,1	48,2	86,9	56,1
Investeringar, Mkr	602,7	120,0	103,0	159,3	76,8
Räntetäckningsgrad, ggr	3,6	5,4	3,7	6,2	7,9
Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %	3,6	2,8	3,6	4,2	3,9
Skuldsättningsgrad, ggr	0,5	0,4	0,3	0,3	0,2
Belåningsgrad, %	27,3	25,4	18,4	15,4	11,4
Soliditet, %	54,7	56,3	60,7	61,4	65,9
Avkastning eget kapital, %	11,6	7,7	–1,3	14,0	22,0
Avkastning på sysselsatt kapital, %	10,0	7,9	–2,6	15,5	20,5
Avkastning totalt kapital, %	8,7	6,7	–2,0	12,8	14,7
Data per aktie
Resultat efter skatt, kr	5,80	3,59	–0,62	6,25	8,60
Kassaflöde, kr	2,24	1,55	1,17	2,10	1,36
Eget kapital, kr	52,47	47,66	44,97	46,60	42,87
Substansvärde, kr	68,55	63,00	59,34	62,62	56,67
Fastigheternas bokförda värde, kr	95,09	79,53	73,67	75,53	64,79
Antal aktier vid årets slut, tusental	41 280	41 280	41 280	41 280	41 280
Genomsnittligt antal aktier, tusental	41 280	41 280	41 280	41 280	41 280

Åren 2006-2007 har omräknats efter genomförd aktiesplit 3:1 (maj 2008).

Finansiell ställning

Finansiell ställning

HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att bästa lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås.

Kapitalstruktur

Kapitalstrukturen framgår av nedanstående uppställning

Mkr	2010	2009
Ej räntebärande skulder	56,7	57,9
Räntebärande skulder	1 071,8	832,9
Räntederivat		2,9
Uppskjuten skatteskuld	664,5	632,2
Eget kapital	2 165,9	1 967,5
Summa skulder och eget kapital	3 958,9	3 493,4

Förändring av eget kapital

Det egna kapitalet ökade under året till 2 165,9 (1 967,5) Mkr.

Det egna kapitalets förändring framgår av nedanstående uppställning.

Mkr	Totalt eget kapital
Belopp vid årets ingång	1 967,5
Utdelning	–41,3
Värdeförändring finansiella instrument	0,2
Årets resultat	239,5
Belopp vid årets utgång	2 165,9

Soliditet

Soliditeten var vid årsskiftet 54,7 (56,3) %. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 3 925,4 (3 283,0) Mkr enligt Forum Fastighetsekonomi ABs fastighetsvärdering på sidan 31.

Kreditrating

HEBA har av Soliditet sedan många år kreditrating AAA och har uppnått mycket goda kreditvillkor vid upplåningen.

Lånestruktur

Vid årsskiftet uppgick de räntebärande fastighetslånen till 1 071,8 (827,8) Mkr motsvarande 27 (25) % av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga räntan har ökat under året och var vid årsskiftet 3,6 (2,8) %. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. Som säkerhet för lånen lämnar HEBA pantbrev med betryggande inomlägen. Antalet lån uppgick vid årsskiftet till 33 (31) st. HEBA har inga lån i utländsk valuta.

Lånestrukturen och medelräntor för HEBAs fastighetslån per 31 december 2010 framgår av följande tabeller:

Räntebindningsstruktur 2010-12-31

	Volym	Snittränta	Andel
Förfallotidpunkt år	Mkr	%	%
2011	404,5	3,6	38
2012	129,3	2,4	12
2014 och framåt	538,0	3,8	50
Summa	1 071,8	3,6	100

Kapitalbindningsstruktur 2010-12-31

	Lånebelopp	Andel av totala lån
Förfallotidpunkt år	Mkr	%
2011	417,5	39
2012	129,3	12
2014 och framåt	525,0	49
Summa	1 071,8	100

Finansiella derivatinstrument

För att begränsa effekterna av ränteförändringar har HEBA tecknat avtal om ränteswappar enligt nedan.

Startdag	Förfallodag	Nominell belopp Mkr	Orealiserad värdeförändring derivat Mkr
2010-04-16	2012-04-16	129	1,1
2010-12-30	2014-06-18	180	-1,1
2009-12-01	2014-12-01	100	0,5
2011-10-19	2016-10-19	100	1,8
		509	2,3

Samtliga räntederivat förfaller efter 2011 och redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder. Tecknande swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Skattesituation

Balansposten förvaltningsfastigheter avser fastigheter som skattemässigt är att betrakta som omsättningstillgångar. Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar på förvaltningsfastigheter. Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde uppgår till 2 623,0 (2 414,0) Mkr och uppskjuten skatt härpå till 664,5 (632,2) Mkr Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat.

Resultatanalys

För att underlätta en analys av HEBA, lämnas i detta avsnitt tilläggsinformation avseende väsentliga poster i rapporterna över totalresultat och finansiell ställning 2010.

Hyresintäkter och bokförda värden

Delområde enligt fastighetsförteckningen	Uthyrningsbar area, kvm	Hyresintäkter Mkr	Driftnetto Mkr	Bokfört värde 2010–12–31 Mkr	Bokfört värde kr per kvm
Innerstaden	16 210	20,1	10,5	461,7	28 482
Söderort	119 796	131,5	65,6	2 132,1	17 798
Västerort	25 971	26,2	13,3	374,1	14 405
Huddinge	24 788	24,7	13,3	320,0	12 909
Lidingö och Täby	27 205	32,7	19,6	637,5	23 433
Helår förvärvade fastigheter		–11,3
Hyresförändringar 2010 med mera		–5,0
Summa	213 970	218,9	122,3	3 925,4	18 345
Justering avyttrade fastigheter		17,0	8,0
Enligt rapport över totalresultat		235,9	130,3

I fastighetsförteckningen på sidorna 26-29 framgår areor och hyresintäkter per fastighet fördelat på bostads- och lokalhyror. Resultatet per segment redovisas på sidan 59.

Drifts- och underhållskostnader

Drifts och underhållskostnaderna i rapport över totalresultat för år 2010 kan specificeras enligt följande:

	Mkr	Kr per kvm
Värmekostnader	30,3	142
Övriga driftskostnader 1)	58,7	274
Underhållskostnader	8,3	39
Enligt rapport över totalresultat	97,3	455

1) I övriga driftskostnader ingår fastighetsadministration med 10,9 Mkr och kostnader för förluster på hyresfordran med 0,3 Mkr.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift för år 2010 uppgick till 5,3 Mkr. För bostäder uppgår fastighetsavgiften till 1 277 kr per bostadslägenhet, dock högst 0,4 % av taxeringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första fem åren och under de fem efterföljande året tas halv fastighetsavgift ut. För lokaler uppgår fastighetsskatteuttaget till 1,0 % på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler.

Tomträttsavgälder

Av bolagets 61 fastigheter innehas 34 med äganderätt och 27 med tomträtt. Den totala tomträttsavgälden uppgick år 2010 till 3,0 Mkr med följande bindningstider.

Bindningstid	Area kvm	Avgäld Mkr
–5	17 863	0,5
6–10	63 042	2,5
Enligt rapport över totalresultat	80 905	3,0

Nuvarande avgälder och bindningstider per fastighet framgår av fastighetsförteckningen på sidorna 26-29.

Central administration

Central administration enligt rapport över totalresultat på sidan 50 avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 13,6 Mkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (årsredovisning, börsnotering, styrelse etc) samt avskrivningar på kontorsinventarier.

Finansnetto och skattesituation

HEBAs finansnetto och skattesituation redovisas under avsnittet finansiell ställning på sidan 42.

Förvaltningsfastigheternas bokförda värden

Nedan visas en specifikation av förändringen av fastigheternas bokförda värden under år 2010.

Bokfört värde 2010-12-31	3 925,4
Värdeförändring	191,5
Försäljningar	–150,0
Investeringar	48,3
Förvärv	552,6
Bokfört värde 2010-01-01	3 283,0
	Mkr

Aktiveringsprinciper

HEBAs aktiveringsprinciper redovisas på sidan 57.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för HEBA Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2010.

Verksamhetsbeskrivning och organisation

HEBA äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm, Huddinge och på Lidingö. HEBA förvaltar även de helägda koncernföretagens bostadsfastigheter i Stockholm och Täby. Någon entreprenadverksamhet bedrivs ej.

Koncernens fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 61 (53) bostadsfastigheter, samtliga belägna i Storstockholm med närförorter. Uthyrningsbar area är 214 000 (209 000) m² innehållande 3 098 (2 999) bostäder och 281 (213) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per m² var i Stockholm inklusive Huddinge, Täby och Lidingö 1 081 (990) kr. Samtliga bostäder i Stockholm, Huddinge, Täby och på Lidingö är uthyrda. Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg.

Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner.

Personal

Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 6.

Omsättning och resultat

Hyresintäkterna ökade till 235,9 (205,4) Mkr bland annat till följd av gjorda fastighetsförvärv och generella hyreshöjningar för bostäder. Fastighetskostnaderna uppgick till 105,6 (92,6) Mkr. Ökningen beror i huvudsak på ett utökat fastighetsbestånd och ökade uppvärmnings- och snöröjningskostnader under första och fjärde kvartalet. Kostnaderna för central administration uppgick till 13,6 (14,9) Mkr. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 289,7 (201,1) Mkr eller 7,02 (4,87) kr/aktie och efter skatt till 239,5 (148,1) Mkr eller 5,80 (3,59) kr/aktie. Resultatet efter finansiella poster, exklusive vinst vid fastighetsförsäljningar och orealiserade värdeförändringar uppgick till 85,2 (81,2) Mkr.

Investeringar och försäljningar

Nyinvesteringen i förvärvade fastigheten Markan 6 i Hägernäs Strand, Täby, uppgick till 16,6 Mkr. Den totala investeringen i fastigheten uppgick till 85,8 Mkr, varav 69,2 Mkr har investerats under 2009. Fastigheten är färdigställd och inflyttning har skett under mars-april 2010. Fastigheten består av fyra nya bostadsbyggnader med totalt 52 lägenheter och med en boendearea om 2 848 m².

Fastigheten Stubinen 3 i Liljeholmen färdigställdes den 1 april 2010. Nyinvesteringen uppgick till 179,1 Mkr. Fastigheten omfattar två byggnader med totalt 72 lägenheter och med en boendearea om 6 064 m²

Med tillträde den 3 maj har genom bolagsköp 10 tomträtter i Hökarängen förvärvats för 356,9 Mkr. Byggnaderna är totalrenoverade under perioden 2004-2008 och omfattar 296 lägenheter med en boendearea om 17 201 m²och 69 lokaler med en lokalarea om 1 322 m². Totalarean är 18 523 m².

I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har investerats 48,3 (49,9) Mkr. I övriga anläggningstillgångar har investerats 1,8 (0,9) Mkr.

HEBA fokuserar sin verksamhet till Stockholmsområdet och har sålt hela sitt fastighetsinnehav i Borlänge i bolagsform till Gunnar Lindgrens Fastighets AB med tillträdesdag den 15 december 2010. Fastigheterna omfattar 320 lägenheter om ca 22 000 m² och köpeskillingen är baserad på ett fastighetsvärde om 160,0 Mkr, vilket överstiger den externa värderingen vid föregående årsskifte med 19 %.

HEBA har tecknat avtal om markanvisning med Stockholms stad avseende ca 60 nya hyreslägenheter i Gubbängen. Detaljplanearbetet planeras att påbörjas under 2011 och byggstart bedöms kunna ske vid årsskiftet 2012/2013.

Finansiell ställning

Likvida medel uppgick till 20,9 (1,1) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 2 165,9 (1 967,5) Mkr motsvarande en soliditet om 54,7 (56,3) %.

Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelsekapital uppgick till 92,4 (64,1) Mkr. Räntebärande skulder ökade till 1 071,8 (832,9) Mkr, varav 0 (5,1) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40,0 (40,0) Mkr. Den effektiva räntan för den totala lånestocken har vid årets utgång ökat till 3,6 (2,9) %. Utav totala lånebeloppet på 1 071,8 (827,8) Mkr löper 206,7 (347,5) Mkr med rörlig ränta. Koncernen är exponerad avseende finansieringsoch ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Miljö

HEBA ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att förbättra energieffektiviteten i bolagets fastigheter. Dessutom ska frågor som avser inomhusklimatet prioriteras i arbetet. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter. Det gäller framför allt energianvändning (fjärrvärme och el), avfallshantering, vattenförbrukning och miljöfarliga ämnen.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

Framtiden

HEBAs avsikt är att fortsätta förvärva attraktivt belägna fastigheter i Stockholmsregionen. Bolaget förutser också förbättrade möjligheter att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet. HEBA planerar även att genom markförvärv eller markanvisningar genomföra nyproduktion av bostäder.

Moderbolaget

Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 192,0 (186,4) Mkr och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 175,1 (62,5) Mkr. I resultatet ingår vinst vid dotterföretagsförsäljning med 123,5 (0) Mkr, förlust vid fastighetsförsäljningar med -5,9 (0) Mkr och utdelning från i december 2010 sålt dotterföretag med 7,0 (5,0) Mkr.

Fastighetsvärdering

Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december ett bedömt marknadsvärde om 3 925,4 (3 283,0) Mkr. Koncernens samtliga fastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB.

HEBA har beslutat att externvärdera 1/3-del av fastighetsbeståndet vid varje kvartalsbokslut och att externvärdera koncernens samtliga fastigheter vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas två gånger under ett räkenskapsår, se även not 2.6.

Substansvärde per aktie beräknas till 69 (63) kr. Uppskjuten skatt har ej beaktats i substansvärdesberäkningen med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Av HEBAs totala intäkter kommer drygt 90 % från bostadshyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. HEBAs fastigheter är till huvudsaklig del belägna i attraktiva områden som präglas av överefterfrågan. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar ca 2,1 Mkr.

HEBAs enskilt största driftskostnadspost är värmekostnaden. Samtliga fastigheter är anslutna till fjärrvärme. Värmekostnaden kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar ca 0,3 Mkr.

Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknadsvärdet motsvarar ca 39 Mkr.

HEBA är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3.

Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare

Årsstämman 2010 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare:

Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt årsstämmans beslut. Något särskilt arvode ska inte utgå för kommittéarbete.

Ersättningar till VD och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pension. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relaterad till mätbara mål såsom t ex resultat och vara maximerad till högst hälften av den fasta lönen.

Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag.

Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen. Oberoende av om avgiftsbestämd eller förmånsbestämd pension tillämpas ska kostnaderna för pensionspremier i huvudsak motsvara bolagets kostnader för förmånsbestämd pension enligt ITP-planen. Inom ramen för dessa kostnader kan privat individuell pensionslösning väljas (Nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 6).

Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med VD avtalade uppsägningstider och regler för avgångsvederlag framgår av not 6).

Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sammantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen.

Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det.

Till årsstämman 2011 föreslås i huvudsak oförändrade riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare.

HEBA-aktien

Aktiekapitalet uppgår till 34 400 Kkr, fördelat på 4 128 000 A-aktier och 37 152 000 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst.

I HEBAs bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktieägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B.

Samtliga aktier är till fullo betalda. Något återköp av egna aktier har inte skett.

Enligt beslut på årsstämman 2010 har styrelsen ett bemyndigande intill nästa årsstämma att emittera aktier och konvertibla skuldebrev (riktad nyemission) vid förvärv av fastighet eller fastighetsägande bolag. Förutsättningen är att emissionen kan genomföras utan ändring av bolagsordningen samt att antal aktier är begränsat till högst 1 500 000 st.

Ovanstående förslag till bemyndigande för styrelsen kommer inte att framläggas av styrelsen vid årsstämman 2011.

HEBAs mål är att aktieutdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 70 % av koncernens resultat efter beräknad skatt (f.n. 26,3 %) men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2010 föreslår styrelsen en utdelning om 1,00 kr per aktie, samt en extrautdelning om 0,10 kr per aktie.

HEBAs kapitalförvaltning

HEBA står finansiellt starkt med fastigheter värderade till väsentligt högre belopp än upptagna lån.

HEBA ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struktur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att bästa lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles.

Finansiering sker i form av eget kapital och räntebärande lån. Eget kapital uppgick till 2 165,9 (1 967,5) Mkr och räntebärande lån uppgick till 1 071,8 (827,8) Mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 54,7 (56,3) %.

HEBAs mål är att soliditeten, sett över tiden, inte ska understiga 50 %.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst	Kronor	245 433 868
Årets vinst	Kronor	163 780 590
	Kronor	409 214 458

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

	Kronor	409 214 458
I ny räkning överföres	Kronor	363 806 458
Till aktieägarna utdelas 1,00 kr per aktie, samt en extrautdelning om 0,10 kr per aktie	Kronor	45 408 000

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Den föreslagna utdelningen inklusive extrautdelningen uppgår till 45,4 Mkr och utgör 72,3 % av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, skall uppgå till ca 70 % av koncernens resultat efter beräknad skatt men före förändringar i fastighetsvärden och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning skall dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär.

Koncernen och moderbolaget har en god likviditet och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 54,2 % och moderbolagets soliditet till 30,4 %. Målsättningen är, sett över tiden, att koncernens soliditet inte ska understiga 50 %.

Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen.

Bolagsstyrningsrapport

HEBA Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq OMX Stockholm (Stockholmsbörsen), Midcap. HEBA tillämpar sedan den 1 juli 2008 Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är HEBAs bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRLs regelsystem avseende verksamhetsåret 2010. Det finns inte några avvikelser från Kodens regler att rapportera.

Under året har HEBA av Stockholmsbörsen kritiserats för att inte ha offentliggjort kallelsen till årsstämman 2010 genom pressmeddelande. Denna underlåtenhet är inte förenlig med Stockholmsbörsens regler. Framåtriktande åtgärder har vidtagits och pressmeddelande kommer att lämnas i enlighet med Stockholmsbörsens regler avseende kallelse till årsstämman 2011.

Bolagsstyrningsstruktur

HEBAs beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören.

Aktieägare

HEBAs B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. HEBAs aktiekapital uppgår till 34 400 000 kr fördelat på 37 152 000 B-aktier med en röst vardera och 4 128 000 A-aktier med 10 röster vardera. Kvotvärdet per aktie är 0,833.

Vid årsskiftet 2010/2011 hade HEBA 1.441 aktieägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna 2010/2011 framgår av sid 39 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för 36 % av aktieägandet avseende kapitalet och 19 % av aktieägandet avseende rösterna.

Den enda aktieägare i HEBA som innehar aktier representerande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget är Birgitta Härnblad. Hennes aktieinnehav representerar 19,34% av rösterna i bolaget.

Bolagsordning

Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget.

Av HEBAs bolagsordning framgår bland annat att bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. HEBAs aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till 10 röster och varje B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hembudsklausul avseende bolagets Aaktier, innebärande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, skall aktien hembjudas till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. Styrelsen skall bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter. Årsstämmans villkorade beslut om ändring av bolagsordningen vad avser sättet för kallelse till bolagsstämma har efter verksamhetsårets utgång verkställts. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på HEBAs webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet.

HEBAs aktuella bolagsordning i sin helhet finns på webbplats www.hebafast.se.

Årsstämma

Den 5 maj 2010 avhölls HEBAs årsstämma i Stockholm. 51 aktieägare var personligen eller genom ombud/ställföreträdare närvarande vid stämman. Dessa representerade 64,6 % av röstetalet och 53,4 % av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier.

Sören Härnblad, styrelsens ordförande, valdes till ordförande vid stämman. Vid stämman var samtliga styrelseledamöter liksom bolagets revisor närvarande.

Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets webbplats.

• Stämman beslöt bland annat:
• l att fastställa utdelningen till 1,00 kr/aktie;
• l att till styrelseledamöter omvälja Sören Härnblad, Leif Mellqvist, Christina Holmbergh, Christer Dahlström, Lars Åberg, Rolf H Andersson samt Lena Hedlund;
• l att till ordförande i styrelsen omvälja Sören Härnblad;
• l att styrelsearvode skulle utgå med sammanlagt 1 030 000 kr, varav 250 000 kr till styrelsens ordförande och 130 000 kr till en var av övriga ledamöter;
• l att fastställa principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förlag;
• l att till ledamöter av valberedning inför årsstämman 2011 utse Sören Härnblad, Anders Ericsson, Leif Mellqvist och Birgitta Härnblad;
• l att bemyndiga styrelsen att emittera nya aktier eller konvertibla skuldebrev begränsat till sammanlagt högst 1 500 000 aktier
• l att bolagsordningen skulle ändras så att kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse skett skall annonseras i Svenska Dagbladet. Ändringen villkorades av att ändring av sättet för kallelse till bolagsstämma i Aktiebolagslagen (ABL) träder i kraft som innebär att den föreslagna nya lydelsen av bolagsordningen är förenlig med ABL.

Valberedning

Årsstämman 2010 beslöt att utse en valberedning bestående av Sören Härnblad (styrelsens ordförande), Anders Ericsson, Birgitta Härnblad och Leif Mellqvist. Leif Mellqvist är också ledamot i HE-BAs styrelse. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag till ordförande på årsstämman, förslag till styrelseordförande och övriga styrelseledamöter, i tillämpliga fall förslag till revisor samt förslag till arvode till styrelse och revisorer även som förslag till principer för utseende av valberedning inför årsstämman 2012. I kallelsen till årsstämman 2011 presenteras valberedningens förslag i nyssnämnda frågor.

Ordförande i valberedningen är Anders Ericsson. Samtliga ledamöter i valberedningen är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Leif Mellqvist och Sören Härnblad är styrelseledamöter i bolaget. Sören Härnblad är beroende i förhållande till en av bolagets större aktieägare (Birgitta Härnblad). Leif Mellqvist är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex månader före årsstämman, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. Valberedningen har haft två protokollförda möten under 2010.

Styrelse

Styrelsen i HEBA består av sju (7) ledamöter valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagets verkställande direktör ingår ej i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhetsområden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samtliga styrelseledamöter har genomgått Stockholmsbörsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sid 67 i den tryckta årsredovisningen och på bolagets hemsida. Styrelsens ordförande, Sören Härnblad, är beroende i förhållande till större aktieägare men oberoende av bolaget. Samtliga övriga ledamöter är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare.

Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansvarig för HEBAs organisation och förvaltning. I arbetsordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördelning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verkställande direktören svarar för den löpande förvaltningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fristående advokatbyrå.

Under 2010 har styrelsen haft elva möten varav två telefonmöten,

ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av strategiska frågor. Christer Dahlström har varit förhindrad att delta i två möten. I övrigt har samtliga ledamöter deltagit vid samtliga möten. Bolagets revisor har närvarat vid två styrelsemöten varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av verkställande direktören. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrelsens och verkställande direktörens arbete med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Styrelsens ordförande har lett utvärderingsarbetet och resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för valberedningen.

Styrelsen fastställde vid ett möte i augusti 2010 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelse och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ. Styrelsen har efter översyn och uppdatering fastställt bolagets policies samt fastställt en ny policy avseende alkohol och droger. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten har avtal träffats med externa parter om backup för såväl IT- som ekonomifunktionen. Styrelsen har under 2010 fastställt en kriskommunikationsplan. Styrelsens ordförande och delar av bolagets ledningsgrupp har genomgått utbildning i kriskommunikation.

Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och årsredovisning.

Bokslutskommuniké för 2009 publicerades 22 februari 2010 och delårsrapporter har publicerats 5 maj, 5 augusti, 8 november. Styrelsen har också tagit ställning till investeringsbeslut rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det befintliga beståndet och beslut avseende försäljningar av fastigheter. En icke oväsentlig del har också ägnats åt finansieringsfrågor i anslutning till beslutade investeringar.

Ersättningskommitté

Styrelsen har utsett en ersättningskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Ersättningskommittén svarar för beredning och uppföljning av avtal med verkställande direktören och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättningsavtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen efter kommitténs beredning. Tillämpning av gällande avtal får beslutas av kommittén. Kommittén rapporterar fortlöpande sitt arbete till styrelsen. Ersättningskommittén sammanträder vid behov och har under 2010 haft 1 protokollfört möte varvid samtliga ledamöter deltagit.

Finanskommitté

Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Sören Härnblad, Leif Mellqvist och Lars Åberg. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avseende utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommittén har inte haft några enskilda sammanträden under 2010 utan de har haft telefonkontakter och rapporterat sina bedömningar och rekommendationer i samband med bolagets styrelsesammanträden.

Verkställande direktör

Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 66 i den tryckta årsredovisningen samt på bolagets hemsida. Verkställande direktören är vid sidan av uppdraget för bolaget även styrelseledamot i Hifab Group AB.

Revisionskommitté

Styrelsen i HEBA har inte utsett någon särskild revisionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesammanträden per år och styrelsen träffar då också revisorn utan närvaro av någon från bolagsledningen.

Revisor

Vid årsstämman i maj 2007 valdes Deloitte AB till revisor för tiden t o m årsstämman 2011. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Jan Palmqvist. Revisorn har inga andra uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i HEBA.

Under 2010 har bolaget genomfört upphandling av revisorstjänster inför val av revisor vid årsstämman 2011.

Ersättning till revisorn framgår av not 8, sid 61 i den tryckta årsredovisningen.

Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen

Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som HEBA styrs utifrån. Den av styrelsen fastställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ syftar till att säkerställa en tydlig ansvarsfördelning för effektivare hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och riktlinjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsledningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personalhandbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för framtagande av riktlinjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll.

HEBA har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära förhöjd risk för justeringar i de redovisade värdena för tillgångar och skulder är främst i värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Oberoende externa konsulter värderar 1/3-del av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet externvärderas två gånger per kalenderår.

Policy och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörd personal. HEBAs organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informationsgivningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt information till marknaden.

Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvudansvariga revisor rapporterar personligen både till styrelsen och bolagsledningen minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrapporter granskas översiktligt av revisorn som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter.

Den interna kontrollen bedöms vara ändamålsenlig för en organisation av HEBAs storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision.

Rapport över totalresultat, koncernen

Belopp i Kkr	Not	2010	2009
Hyresintäkter	4, 5	235 949	205 359
Fastighetskostnader
Driftskostnader	6	–89 007	–77 474
Underhållskostnader		–8 259	–8 061
Fastighetsskatt		–5 304	–4 737
Tomträttsavgälder	7	–3 044	–2 316
Bruttoresultat		130 335	112 771
Central administration	6, 8	–13 640	–14 928
Resultat fastighetsförsäljning		7 830
Värdeförändring förvaltningsfastigheter		191 482	122 834
Rörelseresultat		316 007	220 677
Finansiella intäkter	9	1 846	2 384
Räntekostnader		–33 355	–19 103
Värdeförändring räntederivat	3	5 175	–2 828
		–26 334	–19 547
Resultat efter finansiella poster		289 673	201 130
Skatt på årets resultat	11	–50 209	–52 997
Resultat efter skatt		239 464	148 133
Övrigt totalresultat
Värdeförändring finansiella instrument		330	159
Skatteeffekt avseende värdeförändring finansiella instrument		–87	–42
		243	117
Summa totalresultat		239 707	148 250
Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till
moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer.
Vinst per aktie efter skatt, kr		5,80	3,59
Utdelning per aktie (2010 förslag), kr		1,10 *)	1,00
Total utdelning (2010 förslag), kkr		45 408	41 280
Antal aktier vid periodens slut, tusental		41 280	41 280
Genomsnittligt antal aktier, tusental		41 280	41 280

*) Varav extrautdelning 0,10 kr per aktie.

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Belopp i Kkr	Not	31 dec 2010	31 dec 2009
TILLG ÅNGA R
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	12	1 338	1 505
		1 338	1 505
Förvaltningsfastigheter	13	3 925 355	3 283 011
Materiella anläggningstillgångar	14	2 632	2 153
		3 927 987	3 285 164
Derivatinstrument	3	2 347
		2 347	–
Summa anläggningstillgångar		3 931 672	3 286 669
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	16	326	162
Övriga fordringar		2 776	18 994
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		3 272	4 057
Kortfristiga placeringar	17		182 400
		6 374	205 613
Likvida medel		20 912	1 062
		20 912	1 062
Summa omsättningstillgångar		27 286	206 675
SUMMA TILLG ÅNGA R		3 958 958	3 493 344

Rapport över finansiell ställning, koncernen

Belopp i Kkr	Not	31 dec 2010	31 dec 2009
EGET KAPITAL OCH SKUL DER
Eget kapital	18
Aktiekapital		34 400	34 400
Övrigt tillskjutet kapital		6 880	6 880
Säkringsreserv		–	–243
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		2 124 690	1 926 506
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare		2 165 970	1 967 543
SKUL DER
Långfristiga skulder	19
Långfristiga räntebärande skulder		667 275	467 239
Räntederivat		–	2 828
Uppskjuten skatteskuld	20	664 465	632 200
Summa långfristiga skulder		1 331 740	1 102 267
Kortfristiga skulder	19
Leverantörsskulder		22 375	30 527
Skatteskulder		2 067
Kortfristiga räntebärande skulder		404 541	365 685
Övriga skulder		2 524	2 337
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	21	29 741	24 985
Summa kortfristiga skulder		461 248	423 534
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKUL DER		3 958 958	3 493 344
Poster Inom linjen
Ställda säkerheter för räntebärande skulder	22	1 126 072	908 485
Ansvarsförbindelser		Inga	Inga

Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen

Belopp i Kkr	Not	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Säkrings reserv	Balanserade vinstmedel	Totalt eget kapital hänförligt till moder företagets ägare
Koncernen	18
Eget kapital 2008-12-31		34 400	6 880	–360	1 815 525	1 856 445
Periodens totalresultat				117	148 133	148 250
Utdelningar					–37 152	–37 152
Eget kapital 2009-12-31		34 400	6 880	–243	1 926 506	1 967 543
Periodens totalresultat				243	239 464	239 707
Utdelningar					–41 280	–41 280
Eget kapital 2010-12-31		34 400	6 880	0	2 124 690	2 165 970

Rapport över kassaflöden, koncernen

Belopp i Kkr	2010	2009
DEN LÖPAN DE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster	289 673	201 130
Återföring värdeförändring derivatinstrument	–5 175	2 828
Återföring resultat fastighetsförsäljning	–7 830
Återföring värdeförändring förvaltningsfastigheter	–191 482	–122 834
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet	–754	1 283
Betald skatt	–4 460	–13 223
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital	79 972	69 184
Förändring av rörelsekapital	12 406	–5 150
Kassaflöde från den löpande verksamheten	92 378	64 034
INVESTE RINGS VERKSAMHETEN
Investering i förvaltningsfastigheter	–600 862	–119 077
Övriga investeringar	–1 776	–841
Försäljning förvaltningsfastigheter	150 000
Försäljning av övriga anläggningstillgångar	98	67
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–452 540	–119 851
FINANSIE RINGS VERKSAMHETEN
Upptagna lån	239 006	272 150
Amortering av lån	–114	–206
Förändring av kortfristiga placeringar	182 400	–182 400
Utbetald utdelning	–41 280	–37 152
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	380 012	52 392
Årets kassaflöde	19 850	–3 425
Likvida medel vid årets början	1 062	4 487
Likvida medel vid årets slut	20 912	1 062
Upplysning om räntor
Betald ränta uppgick till	–33 326	–19 262
Erhållen ränta uppgick till	1 669	304

Resultaträkning, moderbolaget

Belopp i Kkr	Not	2010	2009
Hyresintäkter		191 989	186 424
Fastighetskostnader
Driftskostnader	6	–75 733	–70 676
Underhållskostnader		–10 498	–10 965
Fastighetsskatt		–4 612	–4 365
Tomträttsavgälder	7	–2 383	–2 316
Driftnetto		98 763	98 102
Avskrivningar på fastigheter		–10 086	–9 630
Bruttoresultat		88 677	88 472
Central administration	6, 8	–13 379	–14 251
Resultat vid försäljning av aktier i dotterföretag		123 540
Resultat fastighetsförsäljning		–5 883
Rörelseresultat		192 955	74 221
Finansiella intäkter	9	8 682	7 374
Räntekostnader		–26 471	–19 050
		–17 789	–11 676
Resultat efter finansiella poster		175 166	62 545
Bokslutsdispositioner	10	55	9 695
Skatt på årets resultat	11	–11 441	–17 782
ÅRETS resultat		163 780	54 458

Rapport över totalresultat, moderbolaget

Belopp i Kkr	2010	2009
Årets resultat	163 780	54 458
Övrigt totalresultat	-	-
summ a TOTALresultat	163 780	54 458

Balansräkning, moderbolaget

Tillgångar, Kkr	Not	31 dec 2010	31 dec 2009
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter dataprogram	12	1 338	1 505
		1 338	1 505
Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark	13	976 455	959 432
Inventarier	14	2 632	2 085
Finansiella anläggningstillgångar		979 087	961 517
Aktier i dotterföretag	15	200	8 900
Fordringar hos koncernföretag		370 718 370 918	89 379 98 279
Summa anläggningstillgångar		1 351 343	1 061 301
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag		601	9 368
Kundfordringar	16	295	156
Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		2 687 2 474	2 247 3 661
Kortfristiga placeringar	17		182 400
		6 057	197 832
Likvida medel		19 446	411
		19 446	411
Summa omsättningstillgångar		25 503	198 243
SUMMA TILLG ÅNGA R		1 376 846	1 259 544
EGET KAPITAL OCH SKUL DER
Eget kapital	18
Bundet eget kapital Aktiekapital		34 400	34 400
Reservfond		6 880 41 280	6 880 41 280
Fritt eget kapital
Balanserad vinst Årets vinst		245 434 163 780	232 256 54 458
		409 214	286 714
Summa eget kapital		450 494	327 994
Obeskattade reserver			55
Avsättningar Uppskjuten skatteskuld	20	53 459	46 154
Summa avsättningar		53 459	46 154
Skulder
Långfristiga skulder	19
Långfristiga räntebärande skulder Skulder till koncernföretag		411 275 100	467 239
Summa långfristiga skulder		411 375	467 239
Kortfristiga skulder	19
Leverantörsskulder		19 392	29 275
Skulder till koncernföretag Skatteskulder		13 102 279	839
Kortfristiga räntebärande skulder		404 541	363 694
Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	21	2 494 21 710	2 165 22 129
Summa kortfristiga skulder		461 518	418 102
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKUL DER		1 376 846	1 259 544
Poster inom linjen
Ställda säkerheter för räntebärande skulder	22	869 722	906 468
Ansvarsförbindelser		Inga	Inga

Förändring av eget kapital, moderbolaget

Belopp i Kkr	Not	Aktiekapital	Reservfond	Fritt eget kapital	Summa eget kapital
Moderbolaget	18
Eget kapital 2008-12-31		34 400	6 880	269 408	310 688
Utdelning				–37 152	–37 152
Årets vinst				54 458	54 458
Eget kapital 2009-12-31		34 400	6 880	286 714	327 994
Utdelning				–41 280	–41 280
Årets vinst				163 780	163 780
Eget kapital 2010-12-31		34 400	6 880	409 214	450 494

Kassaflödesanalys, moderbolaget

Belopp i Kkr	2010	2009
DEN LÖPAN DE VERKSAMHETEN
Resultat efter finansiella poster	175 166	62 545
Återföring avskrivningar	11 480	10 711
Återföring resultat bolagsförsäljning	–123 540
Återföring resultat fastighetförsäljning	5 883
Justeringar för övriga poster som inte ingår i kassaflödet	–2 217	–16
Betald skatt	–1 672	–11 727
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital	65 100	61 513
Förändring av rörelsekapital	–6 010	15 067
Kassaflöde från den löpande verksamheten	59 090	76 580
INVESTE RINGS VERKSAMHETEN
Investering i byggnader och mark	–39 713	–43 814
Övriga investeringar	–1 776	–941
Försäljning av aktier i dotterföretag	150 000
Försäljning av förvaltningsfastigheter	6 721
Försäljning av övriga anläggningstillgångar	49	67
Kassaflöde från investeringsverksamheten	115 281	–44 688
FINANSIE RINGS VERKSAMHETEN
Upptagna lån	–15 003	272 150
Amortering av lån	–114	–206
Förändring av kortfristiga placeringar	182 400	–182 400
Förändring av långfristiga fordringar	–281 339	–87 324
Utbetald utdelning	–41 280	–37 152
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–155 336	–34 932
Årets kassaflöde	19 035	–3 040
Likvida medel vid årets början	411	3 451
Likvida medel vid årets slut	19 446	411
Upplysning om räntor
Betald ränta uppgick till	–27 151	–19 208
Erhållen ränta uppgick till	1 660	294

Tilläggsupplysningar

Not 1 Allmän information

HEBA Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm. HEBAs aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, Den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Birgitta Härnblad, JP Morgan Bank och Charlotte Ericsson.

HEBAs verksamhet är att äga och förvalta bostadsfastigheter, företrädesvis i Stockholmsområdet.

Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2010 har den 29 mars 2011 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 5 maj 2011.

Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC) per den 31 december 2010. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1:3 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.

Från och med 1 januari 2010 har IFRS 3 Rörelseförvärv reviderats. Definitionen på vilka förvärv som ska klassificeras som rörelseförvärv har ändrats. Den reviderade standarden har inte inneburit någon förändrad klassificering för HEBAs del. Gjorda förvärv under 2010 har klassificerats som tillgångsförvärv.

Övriga nya eller reviderade IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC har ej haft någon effekt på koncernens eller moderbolagets finansiella ställning eller resultat.

Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges.

I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde.

Not 2 REDOVISNINGSPRINCIPER

2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål

För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 13.

2.2 Koncernredovisning

Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen HEBA Förvaltnings AB och HEBA Stockholm AB med tillhörande helägda dotterföretag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv under 2010 avser fastigheter och har klassificeras som tillgångsförvärv, dvs att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärven.

2.3 Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter.

Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle.

Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt.

Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

2.4 Operationell leasing

Hyreskontrakt och tomträttsavgälder redovisas som operationella leasingavtal, se not 5 och 7.

Leasingavgifter periodiseras linjärt över leasingperioden.

Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där HEBA är leasetagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst kontorsinventarier.

2.5 Aktiverade utgifter dataprogram

Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 10 % per år.

2.6 Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 13.

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en sk kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern värderingsman. Som extern värderingsman har Forum Fastighetsekonomi AB anlitats som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet.

Utgifter för reparationer som avser annat än löpande underhåll och byte av mindre delar aktiveras, dvs att värdehöjande utgifter aktiveras. Vid större ny-, till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden.

Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader.

2.7 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet med 20 % per år.

Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande:

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Driftskostnader	801	514	782	457
Central administration	445	457	445	457
Summa	1 246	971	1 227	914

2.8 Nedskrivningar

Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång.

2.9 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställing/ balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen under IAS 39 (se kategorisering under respektive finansiell tillång/finansiell skuld nedan).

Beräkning av verkligt värde finansiella instrument

Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassaflöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej.

Upplupet anskaffningsvärde

Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektivräntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.

Kvittning av finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

2.9.1 Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder.

2.9.2 Kundfordringar

Kundfordringar kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Då kundfordrans förväntade löptid är kort sker redovisning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftskostnad.

2.9.3 Derivatinstrument

Säkringsredovisat derivat (räntetak) redovisas i koncernen till verkligt värde i rapport över finansiell ställning under förutbetalda kostnader och upplupna intäkter. HEBA tillämpar säkringsredovisning enligt metoden för kassaflödessäkring vilket innebär att värdeförändringar som beräknats som effektiva redovisas som säkringsreserv inom eget kapital. Resultatredovisning sker sedan i takt med att den säkrade posten redovisas i rapport över totalresultat. Värdeförändringar som beräknats som ineffektiva samt värdeförändring för derivatinstrument som inte uppfyller kraven för säkringsredovisning bruttoredovisas löpande i rapport över totalresultat.

Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värdeförändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. I moderbolaget redovisas säkringsredovisat derivat (räntetak) till anskaffnings-

värde. Premiekostnaden periodiseras linjärt över derivatets löptid.

2.9.4 Leverantörsskulder

Leverantörsskulder kategoriseras som "Andra skulder" vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering.

2.9.5 Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som "Andra skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat/resultaträkning. Räntekostnaden aktiveras vid större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år.

2.10 Pensioner

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Redovisningsrådets akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2010 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftbestämd plan.

Årets debiterade ITP-premier exklusiv premier för VD uppgår till 354 (274) kkr.

2.11 Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld

2.12 Moderbolagets redovisningsprinciper

Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2:3 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2:3 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande:

2.12.1 Byggnader och mark

Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Vid reparationer och ombyggnader aktiveras endast sådana arbeten som innebär en standardförbättring eller medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad.Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhållsbehovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet.

Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaffningsvärdet enligt följande:

Byggnader	1%
Aktiverade standardförbättringar i lägenheter
och allmänna utrymmen	3-5%

Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar.

2.12.2 Inventarier

Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskrivningar på inventarier redovisas i moderbolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver.

Not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument

HEBA är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras HEBA för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas.

Ränterisk

HEBA har en förhållandevis låg belåningsgrad. Den räntebärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid.

För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 129 Mkr bundits på 2 år, 380 Mkr på 4 år och 158 Mkr på 5 år. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 3,6 (2,8) % medan den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,4 (3,3) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med +/- 2,1 Mkr för år 2011. Av räntebärande skulder på 1 071,8 (832,9) Mkr löper 206,7

(347,5) Mkr samt checkräkningskredit på 0 (5,1) Mkr med rörlig ränta. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2010 framgår av nedanstående tabell.

Räntebindningsstruktur 2010-12-31

Förfallotidpunkt, År	Volym, Mkr	Snittränta, %	Andel, %
2011	404,5	3,6	38
2012	129,3	2,4	12
2014 och framåt	538,0	3,8	50
Summa	1 071,8	3,6	100

Finansiella derivatinstrument

I syfte att begränsa ränteriskerna har avtal tecknats om ränteswappar om totalt 509 Mkr enligt följande:

Noter

Startdag	Förfallodag	Nominellt belopp Mkr	Orealiserad värdeförändring Mkr
2010-04-16	2012-04-16	129	1,1
2010-12-30	2014-06-18	180	–1,1
2009-12-01	2014-12-01	100	0,5
2011-10-19	2016-10-19	100	1,8
Summa		509	2,3

Samtliga räntederivat förfaller efter 2011 och redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder.

Teckande swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringarna redovisas löpande i rapport över totalresultat.

Tidigare tecknat avtal om säkringsredovisat räntetak gällde tom 2 september 2010.

Refinansierings- och likviditetsrisk

Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån skall omsättas samt att betalningsförpliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. HEBA minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet, sett över tiden, på minst 50%. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Räntebärande skulder uppgick per 31 december 2010 till 1 071,8 (832,9) Mkr, varav 0 (5,1) Mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 40,0 (40,0) Mkr.

Kapitalbindningsstrukturen för HEBAs fastighetslån per 31 december 2010 framgår av nedanstående tabell.

Kapitalbindningsstruktur 2010-12-31

Förfallotidpunkt, År	Lånebelopp, Mkr	Andel av totala lån, %
2011	417,5	39
2012	129,3	12
2014 och framåt	525,0	49
Summa	1 071,8	100

Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde.

Kredit- och motpartsrisk

Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat.

Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart.

Nedskrivningar

Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande (se även not 16):

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Kundfordringar	1 061	959	1 030	893
Reserv osäkra fordringar	–735	–797	–735	–737
Summa kundfordringar	326	162	295	156

Not 4 rapportering per segment

Koncernen 2010	Innerstaden	Söderort	Västerort	Huddinge	Lidingö & Täby	Borlänge	Koncernen totalt
Hyresintäkter	18 437	119 326	25 883	24 592	30 702	17 009	235 949
Fastighetskostnader
Driftskostnader	–6 455	–45 834	–10 153	–9 657	–9 896	–7 012	–89 007
Underhållskostnader	–777	–3 286	–891	–1 025	–654	–1 626	–8 259
Fastighetsskatt	–673	–2 452	–615	–583	–598	–383	–5 304
Tomträttsavgälder		–2 161	–883				–3 044
Bruttoresultat	10 532	65 593	13 341	13 327	19 554	7 988	130 335
Värdeförändring
Resultat fastighetsförsäljning						7 830	7 830
Fastighet, orealiserad	25 474	67 502	15 774	40 217	27 457	15 058	191 482
Resultat	36 006	133 095	29 115	53 544	47 011	30 876	329 647
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	461 647	2 132 108	374 100	320 000	637 500		3 925 355
Övriga anläggningstillgångar *)	301	2 222	482	460	505	0	3 970
Kortfristiga fordringar *)	483	3 569	774	738	810	0	6 374
Ofördelade tillgångar							20 912
Summa tillgångar	462 431	2 137 899	375 356	321 198	638 815	0	3 956 611
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder *)	4 139	30 592	6 632	6 330	6 947	0	54 640
Ofördelade skulder							2 067
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	4 139	30 592	6 632	6 330	6 947	0	56 707
Investeringar	7 008	565 699	5 442	2 989	21 058	442	602 638

					Lidingö		Koncernen
Koncernen 2009	Innerstaden	Söderort	Västerort	Huddinge	& Täby	Borlänge	totalt
Hyresintäkter	18 511	94 493	24 471	23 989	26 279	17 616	205 359
Fastighetskostnader
Driftskostnader	–5 950	–38 380	–9 488	–9 058	–8 120	–6 478	–77 474
Underhållskostnader	–631	–3 749	–1 331	–657	–781	–912	–8 061
Fastighetsskatt	–538	–2 151	–628	–585	–508	–327	–4 737
Tomträttsavgälder		–1 433	–883				–2 316
Bruttoresultat	11 392	48 780	12 141	13 689	16 870	9 899	112 771
Värdeförändring
Fastighet, orealiserad	15 825	39 731	11 855	30 330	19 474	5 619	122 834
Resultat	27 217	88 511	23 996	44 019	36 344	15 518	235 605
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	429 300	1 499 900	353 100	277 000	589 211	134 500	3 283 011
Övriga anläggningstillgångar *)	307	1 805	492	470	516	68	3 658
Kortfristiga fordringar *)	336	19 577	539	515	565	457	21 989
Kortfristiga placeringar		162 400			20 000		182 400
Ofördelade tillgångar							2 286
Summa tillgångar	429 943	1 683 682	354 131	277 985	610 292	135 025	3 493 344
Kortfristiga ej räntebärande skulder
Fördelade skulder *)	4 425	26 065	7 106	6 783	7 444	6 025	57 848
Summa kortfristiga ej räntebärande skulder	4 425	26 065	7 106	6 783	7 444	6 025	57 848
Investeringar *) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckeltal.	2 845	19 380	20 357	3 777	71 642	1 917	119 918

Koncernens bruttoresultat enligt ovan överensstämmer med redovisat bruttoresultat i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan bruttoresultatet 130 335 (112 771) Kkr och resultatet efter finansiella poster 289 673 (201 130) Kkr består av central administration -13 640 (-14 928) Kkr, vinst vid fastighetsförsäljning 7 830 (0) Kkr, värdeförändring 196 657 (120 006) Kkr och finansnetto -31 509 (-16 719) Kkr.

Not 5 hyresintäkter

Konraktsförfallostruktur	Antal kontrakt	Kontraktsvärde	Andel av värdet
Kommersiellt, löptid
2011	98	1 940	1%
2012	38	2 373	1%
2013	34	2 442	1%
2014	45	3 469	2%
Övriga	11	971	0%
Summa lokaler	226	11 195	5%
Vakanta lokaler	46	973	0%
Interna kontrakt	9	1 290	1%
Bostäder	3 098	214 790	91%
Garage och p-platser	1 409	6 945	3%
Summa	4 788	235 193	100%

Hyreskontrakten redovisas som operationella leasingavtal. Per 2010-12-31 uppgick kontrakten till 4 788 st. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 till 6 år och indexregleras.

Hyresavtal avseende bostäder ingås normalt i tillsvidareform där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.

Noter

Not 6 anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda har varit följande:

		2010 varav män		2009 varav män
Moderbolaget	27	19	26	18
Dotterföretag	2	2	4	2
Koncernen totalt	29	21	30	20

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

	2010 Löner och ersättn.	Sociala kostnader	2009 Löner och ersättn	Sociala kostnader
Moderbolaget	12 975	5 840	12 173	8 369
(varav pensionskostnader)		[1 957]		[4 617]
Dotterföretag	870	278	1 684	522
(varav pensionskostnader)		[26]		[10]
Koncernen totalt	13 845	6 118	13 857	8 891
(varav pensionskostnader)		[1 983]		[4 627]

En engångspost 2009 om 2,5 Mkr avser pensionskostnader vid förtida pensionsavgång. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 578 (465) Kkr styrelse och VD.

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m.fl. och övriga anställda

	2010 Styrelse och VD	Övriga anställda	2009 Styrelse och VD	Övriga anställda
Moderbolaget	3 179	9 796	2 501	9 672
Dotterföretag	0	870	307	1 377
Koncernen totalt	3 179	10 666	2 808	11 049

Styrelsens ordförande och övriga ledamöter

Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 030 (1 030) Kkr varav 250 (250) Kkr till styrelsens ordförande och med 130 (130) Kkr till envar av övriga ledamöter.

Därutöver har arvode enligt räkning utgått till advokatbyrån Bird & Bird, där styrelsens ordförande Sören Härnblad är verksam med 862 (885) kkr avseende juridiska konsultationer varav juridiskt biträde vid fastighetsförvärv samt avyttring ingår med 689 (678) Kkr.

Något särskilt arvode utgår ej för kommittéarbete.

Verkställande direktör

Till VD har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 2 106 Kkr. För VD utgår pensionspremie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen.

Pensionspremien kan dock inte överstiga vad som är fullt avdragsgillt för bolaget.

Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2010 uppgick till 578 Kkr. Därutöver har VD rätt till direktpension från bolaget fr o m 62 år t o m fyllda 65 år.

Pensionen utgår beroende på pensionsålder med mellan 60-75% av den fasta lönen.

Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Avgångsverderlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag.

Styrelsens ersättningskommitté bestående av Leif Mellqvist, Lars Åberg och Sören Härnblad bereder frågan om VD:s lön och övriga villkor och underställer denna till styrelsen för beslut.

Ledande befattningshavare

Till andra ledande befattningshavare, 4 personer varav en fr.om. september 2010 har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 1 973 Kkr.

Därutöver tillkommer bonus för år 2010 med 122 Kkr. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.

Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP-plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2010 uppgick till 489 Kkr.

Övrig personal

Företagets bonsussystem omfattar all heltidsanställd personal förutom VD. Bonus kan högst uppgå till en månadslön.

Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag	2010	2009
Andel kvinnor
Styrelse	29%	29%
Övriga ledande befattningshavare	20%	25%
Sjukfrånvaro
Koncern och moderbolag	2010	2009
Total sjukfrånvaro	2%	3%
– sjukfrånvaro för män	2%	4%
– sjukfrånvaro för kvinnor	2%	1%
– anställda 30–49 år	1%	3%

Not 7 tomträttsavgälder

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Förfallotidpunkt inom ett år
Förfallotidpunkt 1–5 år	602	462	602	462
Förfallotidpunkt efter 5 år	2 442	1 854	1 781	1 854
Summa	3 044	2 316	2 383	2 316

Not 8 central administration

I kostnaderna för central administration ingår bl a kostnader för koncernledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisionsarvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier. Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan:

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Revisionsuppdraget	431	366	431	366
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning		26		26
Övriga tjänster	9		9
Summa	440	392	440	392

Not 9 finansiella intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Utdelning på aktier i dotterföretag			7 000	5 000
Utdelning allframtids brandförsäkring	954	611	917	611
Ränteintäkter	506	1 386	494	1 376
Räntebidrag	386	387	271	387
Summa	1 846	2 384	8 682	7 374

Not 10 bokslutsdispositioner

	Moderbolaget
	2010	2009
Överavskrivning på inventarier	55	25
Återföring av periodiseringsfond		9 670
Summa	55	9 695

Not 11 skatt

Koncernen Moderbolaget 2010 2009 2010 2009 Aktuell skatt Årets skattekostnad –7 892 –16 953 –4 286 –14 202 Skatt hänförlig till tidigare år 141 150 Uppskjuten skatt Obeskattade reserver i koncernföretag 14 2 982 Finansiella instrument –1 361 744 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde –41 111 –39 770 –7 305 –3 580 Summa –50 209 –52 997 –11 441 –17 782 Redovisat resultat före skatt 289 673 201 130 175 221 72 240 Skatt enligt gällande skattesats (26,3 %) –76 184 –52 897 –46 083 –18 999 Skatt hänförlig till tidigare år 141 150 Skattefri vinst försäljning aktier 32 491 Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 35 943 Avdrag uppskjuten skatt vid försäljning –10 278 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 262 178 2 089 1 492 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –93 –278 –88 –275 Summa –50 209 –52 997 –11 441 –17 782 Effektiv skattesats 17,3% 26,3% 6,5% 24,6%

Not 12 Immateriella anläggningstillgångar

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Ingående anskaffningsvärde	1 672	1 327	1 672	1 327
Investeringar		345		345
Utgående anskaffningsvärde	1 672	1 672	1 672	1 672
Ingående ackumulerade avskrivningar	–167		–167
Årets avskrivningar	–167	–167	–167	–167
Utgående ackumulerade avskrivningar	–334	–167	–334	–167
Utgående planenligt restvärde	1 338	1 505	1 338	1 505

Avser balanserade utgifter för dataprogram.

Not 13 förvaltningsfastigheter/byggnader och mark

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Förvaltningsfastigheter
Ingående balans	3 283 011 3 041 100
Investeringar	600 862	119 077
Försäljningar	–150 000
Värdeförändring	191 482	122 834
Utgående balans	3 925 355 3 283 011
Byggnader
Ingående anskaffningsvärde			924 980	881 167
Investeringar			39 713	43 813
Försäljningar			–15 196
Utgående anskaffningsvärde			949 497	924 980
Ingående ackumulerade avskrivningar			–84 343	–74 713
Försäljningar			2 592
Årets avskrivningar			–10 086	–9 630
Utgående ackumulerade avskrivningar			–91 837	–84 343
Mark
Ingående anskaffningsvärde			118 795	118 795
Utgående anskaffningsvärde			118 795	118 795
Utgående planenligt värde			976 455	959 432
Taxeringsvärden
Byggnader			1 566 139 1 300 265 2 169 806 1 237 991
Mark	962 472	635 035	829 019	619 925
Varav mark tomträtter	–280 334	–152 514	–219 229	–152 514
Summa			2 248 277 1 782 786 2 779 596 1 705 402

Förvaltningsfastigheterna betraktas skattemässigt som omsättningstillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter i Stockholmsområdet. Merparten av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Genom löpande ombyggnader och förvärv av nybyggda fastigheter håller en betydande del av lägenhetsbeståndet en modern standard. Totalt är ca 40 %

av lägenheterna ny- eller ombyggda 1996 eller senare.

Samtliga fastigheter har externvärderats av Forum Fastighetsekonomi AB som är ett oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare.

Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation.

Värderingen har som huvudmetod utförts genom s k kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton, räntebidrag och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad.

Följande antaganden och bedömningar har använts;

• Inflationstakten har antagits till 2 % per år.

• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller för lokaler med lokalhyreskontraktets indexuppräkning. Hyrorna har i förekommande fall anpassats till marknadshyra vid kontraktstidens utgång.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån, sannolik köpare och fastighetens marknadsposition.
• •Avkastningskraven sträcker sig från 2,7 % i Stockholms innerstad till 4,8 % i Hägernäs Strand.

Not 14 materiella anläggningstillgångar/inventarier Not 17 kortfristiga placeringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Ingående anskaffningsvärde	6 984	10 396	6 363	9 775
Investeringar	1 776	495	1 776	495
Försäljningar och utrangeringar	–2 054	–3 907	–1 433	–3 907
Utgående anskaffningsvärde	6 706	6 984	6 706	6 363
Ingående ackumulerade avskrivningar	–4 831	–7 718	–4 278	–7 222
Försäljningar och utrangeringar	2 003	3 858	1 431	3 858
Årets avskrivningar	–1 246	–971	–1 227	–914
Utgående ackumulerade avskrivningar	–4 074	–4 831	–4 074	–4 278
Utgående planenligt restvärde	2 632	2 153	2 632	2 085
Framtida minimileaseavgifter
Förfallotidpunkt inom ett år	119	53	119	53
Förfallotidpunkt 1–5 år	451	194	451	194

Not 15 aktier i dotterföretag

Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag.

Direktägda dotterföretag/ Org nr/Säte	Antal Andel (%)		Bokfört värde	Eget kapital
HEBA Förvaltnings AB 556601–0657, Stockholm	1 000	100	100	100
HEBA Stockholm AB 556793–0374, Stockholm	1 000	100	100	100
Summa			200

Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.

Not 16 kundfordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Kundfordringar	1 061	959	1 030	893
Reserv vid årets början	797	4 109	737	3 801
Årets reserveringar	285	414	239	408
Återförda reserveringar	–97	–568	–70	–526
Konstaterade förluster	–250	–3 158	–171	–2 946
Reserv vid årets slut	735	797	735	737
Summa	326	162	295	156

Förfallostruktur kundfordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Förfallet belopp	1 042	931	1 011	866
Varav förfallna mellan 0–90 dgr	231	128	200	112
Varav förfallna mellan 90–180 dgr	32	148	32	145
Varav förfallna mer än 180 dgr	779	655	779	609
Reserv för osäkra fordringar	735	797	735	737

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Deposition på bank		182 400		182 400
Summa		182 400		182 400

Avser tillfällig överskottslikviditet i samband med förvärvet av fastigheten Stubinen 3.

Not 18 aktiekapital

Aktiekapital	Antal, tusental	Kkr	Röster á	Summa röster tusental
Serie A	4 128	3 440	10	41 280
Serie B	37 152	30 960	1	37 152
Summa	41 280	34 400		78 432

Not 19 SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	404 541	365 685	404 541	363 694
(varav checkräkningskredit)	[0]	[5150]	[0]	[5150]
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år	56 707	57 849	56 977	54 408
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1-5 år	667 275	380 229	411 275	380 229
Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år		87 010		87 010
Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år			100
Summa exkl uppskjuten skatteskuld och räntederivat	1 128 523	890 773	872 893	885 341

Not 20 Uppskjuten skatteSKULD

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Skatt avseende:
Obeskattade reserver i koncernföretag
Ingående balans	14	2 996
Förändring rapport över totalresultat	–14	–2 982
Utgående balans	0	14
Finansiella instrument
Ingående balans	–829	–129
Förändring rapport över finasiell ställning	85	44
Förändring rapport över totalresultat	1 361	–744
Utgående balans	617	–829
Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Ingående balans	633 015	593 245	46 154	42 574
Försäljning fastigheter via bolag	–10 278
Förändring rapport över totalresultat	41 111	39 770	7 305	3 580
Utgående balans	663 848	633 015	53 459	46 154
Summa utgående balans	664 465	632 200	53 459	46 154

Not 21 upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Upplupna lönerelaterade kostnader	1 937	1 872	1 937	1 624
Upplupna räntor	815	1 768	815	1 763
Förutbetalda hyresintäkter	17 633	11 645	14 815	10 443
Övrigt	9 356	9 700	4 143	8 299
Summa	29 741	24 985	21 710	22 129

Not 22 STÄLLDA SÄKERHETER FÖR RÄNTEBÄRANDE SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Fastighetsinteckningar	1 125 828	725 726	869 478	723 709
(varav inteckningar i tomträtt)	[476 735]	[220 385]	[220 385]	[220 385]
Pantförskrivning depositplacering	0	182 400	0	182 400
Skuld till Stockholms stads brandförsäkringskontor (sär skild förmånsrätt enligt för månsrättslagens övergångs bestämmelser 3 p)	244	359	244	359
Summa	1 126 072	908 485	869 722	906 468

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1:3 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2:3. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en

rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 29 mars 2011

Sören Härnblad Rolf H Andersson Christer Dahlström Lena Hedlund

Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Christina Holmbergh Leif Mellqvist Lars Åberg Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Lennart Karlsson Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 29 mars 2011. Deloitte AB

Jan Palmqvist Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till årsstämman i HEBA Fastighets AB (publ) Org nr 556057–3981

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen, bolagsstyrningsrapporten och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Heba Fastighets AB (publ) för räkenskapsåret 2010. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 44-64. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen, koncernredovisningen och bolagsstyrningsrapporten inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen, koncernredovisningen och bolagsstyrningsrapporten samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen, koncernredovisningen och bolagsstyrningsrapporten. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 29 mars 2011 Deloitte AB

Jan Palmqvist Auktoriserad revisor

Ledning

MARCUS TÄRNÅSEN

Projektchef Född 1973 Anställd sedan 2010 Tidigare anställningar: DTZ Sweden AB och NCC Boende Utbildning: Civ Ing KTH Tidigare ledande befattningar: Projektchef, Exploateringschef Aktieinnehav i HEBA: 0

FRANK SADLEIR

Ekonomichef Född 1956 Anställd sedan 1999 Tidigare anställningar: Försäkringskassan, Skatteverket och Deloitte Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar: Auktoriserad revisor Aktieinnehav i HEBA: 1 200 B-aktier

ANN-MARIE SEVERIN

VD-assistent Född 1955 Anställd sedan 2009 Tidigare anställningar: SAS och Austrian Airlines Utbildning: Marknadsekonom IHM Tidigare ledande befattningar: Marknadschef Aktieinnehav i HEBA: 0

LENNART KARLSSON

VD Född 1954 Anställd sedan 2008 Tidigare anställningar: VD Akademiska Hus Stockholm AB och VD Förvaltnings AB Galären Utbildning: Civ Ing KTH, MBA Handelshögskolan i Stockholm Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Hifab Group AB Aktieinnehav i HEBA: 20 000 B-aktier

Jan Lundin

Förvaltningsansvarig Född 1961 Anställd sedan 2003 Tidigare anställningar: Gatukontoret och Stockholmshem Utbildning: Gymnasieingenjör Tidigare ledande befattningar: Förvaltare, Arbetschef Styrelseuppdrag: Förvaltarföreningen i Stockholm Aktieinnehav i HEBA: 0

Styrelse

Styrelse och revisor

Sören Härnblad Ordförande Danderyd, född 1945 Styrelseledamot sedan 1984 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: Advokat vid Bird & Bird Advokat KB Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i AB Energivärden och Energivärden Holding AB samt ledamot i Härnblad Förvaltning AB och Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB, Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 34 320 A-aktier, 177 456 B-aktier Aktieinnehav via bolag: 62 600 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående

och via bolag: 1 149 480 A-aktier, 4 255 040 B-aktier

Rolf H Andersson

Ledamot

Lidingö, född 1950 Styrelseledamot sedan 2003 Utbildning: Byggnadsingenjör Nuvarande befattning: Egen företagare i fastighetsbranchen Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Bro Byggnads AB, Förvaltnings AB Kubiken Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 822 900 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 1 023 900 B-aktier

Christer Dahlström Ledamot

Stockholm, född 1943 Styrelseledamot sedan 2006 Utbildning: Pol mag Tidigare ledande befattningar: VD i Priveq , VD Skandia Investment Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Pinntuvorna Invest AB, ledamot i Xano Industri AB och Svolder AB Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 8 000 B-aktier

Christina Holmbergh

Ledamot Lidingö, född 1967 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur kand Nuvarande befattning: VD i Lansen Förvaltnings AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, andre vice ordförande i Fastighetsägarna Stockholms fullmäktige Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 457 080 A-aktier, 1 954 902 B-aktier Aktieinnehav inklusive närstående och via bolag: 457 080 A-aktier, 1 954 902 B-aktier

Leif Mellqvist

Ledamot Stockholm, född 1939 Styrelseledamot sedan 1994 Utbildning: Företagsekonom Tidigare ledande befattningar: VD i PK Finans AB, vice vd i PK Banken, Nordbanken, Stadshypotek Övriga styrelseuppdrag:

Ordförande i Memfive AB, Terana AB, G-Förvaltning AB, Vindrosen AB, AB Selfinans, Ingemar Björk Förvaltnings AB, Aktieslussen AB samt ledamot i Ikano Bank SA och AB Nytorget Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB via bolag: 59 880 B-aktier genom bolag

Lars Åberg

Ledamot Stockholm, född 1948 Styrelseledamot sedan 1985 Utbildning: Mellanstadielärare Tidigare ledande befattningar: VD Kontorsskolan AB, ledamot i Inpipe AB Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Analysgruppen AB Eget aktieinnehav i Heba Fastighets

AB: 144 840 A-aktier, 136 939 B-aktier

Lena Hedlund

Ledamot Stocksund, född 1961 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör

Nuvarande befattning:

Kommunikationschef SBAB (Från 2 maj 2011 Chef Kundkommunikation Alecta)

Tidigare ledande befattningar: Stf Chef utlåning SBAB, Chef företagsmarknad SBAB, kreditanalytiker, Värderingsman, försäljning Stadshypotek AB

Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Insyningsrådet vid Centrala Studiestödsnämnden, CSN Eget aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 2 000 B-aktier

Aktieinnehav avser per den 31 december 2010

Deloitte AB vald 2007 och

Huvudansvarig revisor

HEBA 2010 67

Definitioner

Direktavkastning

Bruttoresultat plus däri ingående avskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Kassaflöde

Resultatet efter finansiella poster minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassaflödet och efter förändringar i rörelsekapitalet.

Räntetäckningsgrad

Rörelseresultat plus avskrivningar exklusive orealiserade värdeförändringar och jämförelsestörande poster med tillägg för ränteintäkter i relation till räntekostnader minus räntebidrag.

Genomsnittlig ränta på fastighetslån

Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde.

Soliditet

Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

Avkastning eget kapital

Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital.

Avkastning på sysselsatt kapital

Resultatet efter finansnetto exklusive jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till balansomslutning minus icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Avkastning totalt kapital

Resultatet efter finansnetto exklusive jämförelsestörande poster plus räntekostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning.

Data per aktie

Resultat efter skatt

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.

Kassaflöde

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden.

Eget kaptial Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Substansvärde Eget kaptial med tillägg av fastigheternas uppskjutna skatteskuld i förhållande till antalet aktier vid periodens slut.

Fastigheternas bokförda värde

Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång.

Definitioner för aktieinformationen sid 40–41

Resultat

Resultat efter finansnetto per aktie.

P/E-tal I

Börskursen dividerad med resultat per aktie.

P/E-tal II

Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt.

Totalavkastning

Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början.

HEBA Fastighets AB (publ) bildades 1952. Affärsidén är att erbjuda hyresgästerna en hög servicenivå, ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsområdet genom ett långsiktigt ägande, engagerad förvaltning och aktiv fastighetsutveckling. HEBA Fastighets AB omfattar 61 fastigheter, ca 3 100 bostäder och 300 lokaler. HEBA är sedan år 1994 noterad på Nasdaq OMX Stockholmsbörsen, Mid Cap listan.

Ytterligare information om bolaget finns på www.hebafast.se