HEBA Fastighets

Annual Report (ESEF) • Mar 24, 2025

549300B1UZTBDU27UJ882024-01-012024-12-31549300B1UZTBDU27UJ882023-01-012023-12-31549300B1UZTBDU27UJ882024-12-31549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300B1UZTBDU27UJ882022-12-31iso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300B1UZTBDU27UJ882023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300B1UZTBDU27UJ882023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300B1UZTBDU27UJ882023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300B1UZTBDU27UJ882023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300B1UZTBDU27UJ882023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300B1UZTBDU27UJ882024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300B1UZTBDU27UJ882024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300B1UZTBDU27UJ882024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300B1UZTBDU27UJ882024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300B1UZTBDU27UJ882024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300B1UZTBDU27UJ882024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300B1UZTBDU27UJ882024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300B1UZTBDU27UJ882024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember ÅR.24 Introduktion Heba i korthet 3 2024 i korthet 4 Vd har ordet 7 Varför investera i Heba 10 Omvärld, mål och strategi Omvärlden och Heba 12 Strategiskt ramverk 13 Finansiella mål 2023–2024 14 Finansiella mål 2025–2030 15 Övergripande hållbarhetsmål 17 Intervju – Finansiering 19 Affärsmodell 21 Intervju – Varumärket 22 Hållbarhet Hållbarhetsmål 26 Hållbarhet i korthet 28 Intervju – Hållbarhet 30 Färdplan 32 Miljö 33 Social hållbarhet 38 Organisation 41 Verksamhet Våra fastigheter 45 Intervju – Digitalisering 48 Close to home coworking 50 Fastighetsutveckling 51 Intervju – Källberga i Nynäshamn 54 Nyproduktion 56 Risker 58 Värdering 62 Marknadsvärdering 64 Hebas aktie 66 Kapitalstruktur och finansiering 68 Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 71 Bolagsstyrningsrapport 73 Styrelse 76 Ledning 77 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 79 Koncernens räkningar 83 Moderbolagets räkningar 88 Noter 91 Förslag till vinstdisposition 111 Årsredovisningens undertecknande 112 Revisionsberättelse 113 Fem år i sammandrag 116 Hållbarhetsrapporter Hållbarhetsredovisning 118 Hållbarhetsnoter 121 GRI-index 124 Revisorns yttrande 127 Övrigt Definitioner 129 Fastighetsförteckning 130 Årsstämma 132 Finansiell kalender 132 Omslag: Capella 2, Tullinge Bostäder för livets alla skeden Heba är en hållbar och långsiktig aktör på fastighetsmarknaden. Vi utvecklar moderna och hållbara bostäder i attraktiva områden med goda kommunikationer i Stockholmsregionen och Mälar- dalen. Vi skapar värde för både ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap. Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden 3 Introduktion 2024 i korthet Rådsbacken i Huddinge i nyskick Heba har under året färdigställt renoveringen av 385 lägenheter i Rådsbacken, Huddinge. Husen har bland annat nya avloppsstammar, energibesparande ventilation och värmesystem samt nya ytskikt. Nu återstår bara 98 lägenheter i bolagets renoverings- program. Läs mer på sidan 53. Förvaltningsresultat, mkr 215,5 (270,7) Belåningsgrad 44,7% (44,1) Heba bygger 128 hyres- lägenheter i Källberga Hösten 2024 startade bygget av Smedjan i Käll- berga, Hebas första etablering i Nynäshamn. Av de 128 hyreslägenheterna är 13 belägna i trivsamma radhus. Källberga är en ny naturnära stadsdel med fokus på social och ekologisk hållbarhet. Läs mer på sidorna 54–56. Heba ger fler möjlighet till en bostad Heba har sänkt inkomstkraven för uthyrning. Nu gäller att ett ensamhushåll ska ha kvar Kronofogdens normalbelopp efter att hyran är betald för att bli godkänd som hyresgäst. Heba vill bidra till att fler får möjlighet till en bostad. Läs mer på sidan 39. Ambitiösa hållbarhetsmål driver utvecklingen Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Läs mer om våra nya hållbarhetsmål på sidorna 17, 27. 4 Introduktion Heba växer med vård- och omsorgsboenden Heba har under året förvärvat fyra nya vård- och omsorgsboenden i Täby, Tyresö och Enköping. Vid utgången av 2024 kom 30 procent av driftnettot från samhällsfastigheter, främst vård- och omsorgs- boenden. Läs mer på sidorna 10, 14–15. Heba ställer krav på hållbara leverantörer Ett hållbart bolag behöver anlita hållbara leve- rantörer, allt annat är ohållbart. Nu ställer Heba krav på leverantörerna för att påverka dem att agera håll bart. De väsentliga leverantörerna har under året skrivit under uppförandekoden. Läs mer på sidan 40. Rekordlåg energianvändning: 75 kWh/kvm Hebas energianvändning var vid årets slut rekord- låga 75 kWh/kvm. Det är ett kvitto på effektivt arbete. Målet 2030 är att komma ner till en energi- användning om 40 kWh/kvm. Läs mer på sidan 33. Hos Heba gäller hållbara hyreskontrakt Sedan 2022 tecknar alla nya hyresgäster hållbara hyreskontrakt. Hyresgästerna förbinder sig att käll- sortera, teckna avtal för grön el och bidra till en rökfri fastighet. I slutet av 2024 var 47 procent av hyres- kontrakten hållbara. Läs mer på sidan 34. Förnybar energi Vi minskar klimatpåverkan från vår energi- användning genom att installera anlägg- ningar för förnybar energi som bergvärme och solceller och vi minskar användningen av fjärrvärme. Läs mer på sidan 35. Heba har under året framgångsrikt emitterat gröna obligationer om totalt 350 mkr. Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden 5 Introduktion Nyckeltal 2024 2024 2023 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 561,8 565,7 Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257,5 284,6 Direktavkastning, % 3,0 3,2 Bokfört värde per kvm, kr 51 599 50 967 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 214,2 235,4 Investeringar, mkr 899,5 327,4 Genomsnittsränta, % 2,81 2,21 Förvaltningsmarginal, % 38,4 47,9 Belåningsgrad, % 44,7 44,1 Nettobelåningsgrad, % 44,5 43,1 Överskottsgrad, % 71,9 71,1 Hållbarhetsdata Växthusgasutsläpp (Scope 1, 2 och 3), ton CO 2 e 1 361 5 619 Miljöcertifierad yta, % 26 21 NKI (genomförs vartannat år) 85,7 85,7 Total sjukfrånvaro , % 2 2 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 0,60 –4,31 Utdelning (2024 förslag), kr 0,52 0,52 Börskurs den 31 december, kr 32,75 35,45 Substansvärde (NAV), kr 47,02 46,42 Förvaltningsresultat, mkr 216 Driftsöverskott, mkr 404 Energianvändning graddagskorrigerad, kWh/kvm 75        20242023202220212020 mkr      20242023202220212020 mkr      20242023202220212020 kWhkvm 6 Introduktion Definitioner av nyckeltalen Det går bra nu. Och bättre ska det bli. 7 Introduktion M ed viss stolthet kan jag konstatera att 2024 var finansiellt om möjligt ännu starkare än 2023. Vi ökade vår över- skottsgrad från 71,1 procent till 71,9 procent och vårt förvaltningsresultat landade på 216 miljoner kronor, väl över målnivån om 200 mkr. Resultatet är i linje med våra bästa år, exklusive bostadsrättsintäkter. Det är mycket bra med tanke på att vi under 2023 avyttrade fastigheter som stod för nästan 100 mkr av våra hyresintäkter. Helårs- effekten av försäljningarna är nu fullt integrerad, vilket gör resultatet imponerande. Förklaringen lig- ger i effektivisering i förvaltningen, hyresjusteringar och väl avvägda fastig hets affärer som alltmer optimerar vårt fastig hets innehav. Fastighetsmarknaden vaknade långsamt till liv och vi lyckades med god timing både under 2023 och 2024 sälja 19 av våra fastigheter och fastighets projekt. Detta var inga impulsaffärer utan snarare långsiktigt strukturella affärer. Vi valde att sälja lågavkastande fastigheter med renoveringsbehov och projekt i områden där vi ännu inte var väl etablerade. Vi fort- satte vår omallokering mot andra fastighetssegment, för riskspridning och minskat konjunkturberoende. Vi växer inom samhällsfastigheter som erbjuder en inflationssäkrad intäkt, och specifikt inom fastig- heter för vård- och omsorgsboenden. Logiken i det är intressant: Sverige står inför en ”äldreboom” där det om fem till sex år kommer att finnas mer än 50 procent fler invånare över 80 år. Behovet av bra vård- och omsorgsboenden kommer öka dramatiskt och det är inget som vi i Sverige har tagit höjd för. Vi är övertygade om att en strategisk och långsiktig satsning i denna nisch är mycket klokt. Hebas hållbarhetsarbete speglas i allt bolaget gör, både dagligen och på lång sikt. Vi har under året också arbetat hårt med vår gröna omställning. Inom miljö har till exempel energianvändningen per kvadrat meter på 10 år minskat med nästan 40 pro- cent. På den sociala sidan har vi sänkt inkomstkraven vid nytecknande av hyresavtal. Fler ska ha möjlighet att bo i våra hus. Även om Europa bromsar införandet av den till- tänkta rapporteringsstandarden CSRD med Omni- busförslaget, fortsätter vi framåt. De lättnader som kan införas innebär att CSRD inte kommer att gälla i samma omfattning som först var tänkt – och Heba kommer därmed inte att omfattas. Men för oss förändrar det inget. Vi har redan ett systematiskt och ambitiöst hållbarhetsarbete och ser CSRD som en vägledning snarare än en skyldighet. Vi vet att branschen står inför stora möjligheter till förbättring, särskilt inom nyproduktion, där vi kan skärpa kraven på grön betong, transporter och avfallshantering. Vi fortsätter driva utvecklingen framåt tillsammans med våra leverantörer och våra hållbarhetsmål ligger fast: Fastighetsförvaltningen ska vara klimatneutral senast 2030, och hela verksamheten senast 2045. Digitalisering och AI är en förutsättning för att kunna arbeta framgångsrikt med hållbarhet, och digitaliseringen är på frammarsch inom fastighets- branschen. Med hjälp av digitala tvillingar – ett sys- tem som innehåller all information om var och en av 2024 var återigen ett bra år för oss på Heba. På flera sätt det bästa hittills i vår historia. Det finansiella läget ljusnade och tack vare flera strategiska försäljningar av fastigheter redan under 2023 var vi väl positionerade för att gå alltmer på offensiven under 2024. Och det har vi gjort, finansiellt, strukturellt, digitalt, hållbart och varumärkesmässigt. 8 Introduktion våra fastigheter – kan förvaltningen när som helst se hur husen mår, hur energiförbrukningen ser ut, vad som måste repareras och vad som måste under- hållas. Allt dokumenterat och i realtid. Det lägger grunden för en effektivare, enhetlig och mer struk- turerad och hållbar fastighetsförvaltning. Mycket tid, transporter och energi sparas på detta sätt och vi kan ligga före kunderna och tidigt fixa små fel innan de blir stora. Det här gillas. Vi har i den senaste hyres- gästundersökningen som gjordes fler nöjda hyres- gäster än någonsin tidigare. Vi vet också att vårt varumärke stärks alltmer, vilket inte minst är viktigt i transaktioner och i förmågan att kunna attrahera bra hyresgäster och kompetenta medarbetare. Lönsamma, finansiellt starka, hållbara och digi- taliserade, det är vad som gör oss till ett modernt fastig hetsbolag, och förhoppningsvis en förebild för andra bolag i vår sektor. I en kapitalmarknad som ljusnat är finansieringssituationen god för bolag som likt Heba har en stark finansiell ställning. Och nu ska vi ta nästa stora tillväxtsteg. Förutom att ekonomin ljusnar finns det ett strukturellt behov av bostäder i Stockholm. Det kommer behövas avsevärt fler vård- och omsorgsboenden. Och vi står som sagt inför en grön omställning där Heba redan nu ligger i en ledar- position. Allt detta gör att styrelsen satt nya offen- siva finansiella mål för perioden 2025–2030. Bland annat ska vårt förvaltningsresultat förbättras med i genomsnitt 5 procent per år och överskottsgraden ska ligga över 70 procent. Vi ska i genomsnitt under perioden inte vara belånade mer än till 45 procent. Andelen driftnetto som kommer från samhällsfastig- heter ska vara minst 20 procent. Våra fastigheters marknadsvärde ska år 2030 överstiga 20 miljarder kronor. Och varje år ska vi ge en aktieutdelning som ska vara minst 50 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. Vår väg framåt är utstakad och styrelsen, jag själv, ledningen och alla våra duktiga medarbetare ser fram emot att leda Heba in i detta. Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Heba ”Lönsamma, finansiellt starka, hållbara och digitaliserade, det är vad som gör oss till ett modernt fastighetsbolag, och förhoppningsvis en förebild för andra bolag i vår sektor.” 9 Introduktion Heba det långsiktiga valet Heba driver en ansvars tagande verksamhet i framkant. Signum är moderna fastigheter i attrak- tiva lägen, finansiell stabilitet och fokus på hållbarhet. Bola- get är väl positionerat för fram- tidens behov av bostäder och vård- och omsorgsboenden. Modern fastighetsportfölj i attraktiva regioner Heba äger och förvaltar en modern portfölj av bostäder och vård- och omsorgsboenden, med hög efterfrågan. Attraktiva lägen, främst i Stockholms- regionen och några i Mälardalen, med stark befolk- ningstillväxt och låg vakansgrad ger stabila intäkter. Låg risk, hög stabilitet Överskottsgrad på 72 procent (dec 2024) och näst- intill obefintliga vakanser gör Heba till ett mycket stabilt fastighetsbolag på marknaden. Långa hyres- avtal inom vård- och omsorgsboenden och hyror som konstant utvecklas positivt bidrar till förut- sägbara och säkra kassaflöden. Ambitiösa hållbarhetsmål Heba ligger långt fram inom hållbarhet med ett grönt ramverk som fått högsta betyg av Sustainaly- tics. Energianvändningen i fastighetsportföljen har minskat till 75 kWh/kvm (dec 2024). Klimatmålen är tydliga: klimatneutral förvaltning 2030 och full klimat neutralitet 2045. Stark finansiell ställning Låg genomsnittsränta, välbalanserad finansiering, starka nyckeltal i kombination med effektiv förvalt- ning i egen regi kommer ge utdelning när fastighets- värdena går upp igen. Tydlig strategi för tillväxt Heba har framgångsrikt vuxit genom renoveringar, strategiska förvärv av samhällsfastigheter och nyproduktion av bostäder. De senaste förvärven av vård- och omsorgsboenden stärker ställningen inom samhällsfastigheter, en sektor med stabil efterfrå- gan och säkra intäkter. Projektportföljen, bland annat med bostäder i Källberga, är del i den lång- siktiga ambitionen att växa på hållbart sätt. Stabil utdelare för aktieägare Vår starka finansiella ställning gör att vi premierar utdelning till våra aktieägare som bidrar till att vi kan driva vår verksamhet. Positionering för framtidens behov Med samhällsfastigheter är Heba väl positionerat för att möta trender som åldrande befolkning och ökande efterfrågan på vård- och omsorgsboenden. Modern, hållbar fastighetsportfölj i attraktiva lägen möter efterfrågan hos hyresgäster. Varför investera i Heba 5 1 1 1 1 1 2 2 3 2 36 Norrtälje Nynäshamn Enköping Uppsala Stockholm 3 Romberga 23:58 Älvdansen, Enköping 10 Introduktion Introduktion Omvärld, mål och strategi Omvärlden och Heba 12 Strategiskt ramverk 13 Finansiella mål 2023–2024 14 Nya finansiella mål 2025–2030 15 Övergripande hållbarhetsmål 17 Intervju – Finansiering 19 Affärsmodell 21 Intervju – Varumärket 22 Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Övrigt Omvärld, mål och strategi 11 Omvärlden och Heba – Möjligheter i en föränderlig tid Heba verkar i en dynamisk och växande region där vi ser stora möjligheter att bidra till både samhällsutveckling och ökad livskvalitet. Trots osäkerheter och oroligheter i geopolitiken har vi fortsatt att stärka vår position genom strategiska investeringar och hållbar omställning. Bostadsmarknaden: Långsiktigt behov och möjligheter Stockholmsregionen står inför en fortsatt bostads- brist, särskilt inom hyresrätter och samhällsfastig- heter i form av vård- och omsorgsboenden. Samtidigt har bostadsbyggandet minskat på grund av högre byggkostnader och ekonomisk osäkerhet. Heba har en stark portfölj av moderna fastigheter och är redo att starta nya projekt när marknadsförutsättning- arna blir mer gynnsamma. Klimatomställningen: En ledande aktör inom hållbarhet Alla samhällsaktörer behöver ställa om och verka för att minska utsläppen av växthusgaser. Heba har sedan länge en tydlig hållbarhetsstrategi där vi aktivt arbetar för att minska vår klimatpåverkan. Vår ambi- tion är att vår fastighetsförvaltning ska vara klimat- neutral senast 2030 och hela verksamheten senast 2045. Teknologisk utveckling och AI: Smart fastighetsförvaltning Den teknologiska utvecklingen skapar nya möjlig- heter för att effektivisera fastighetsförvaltningen. Heba kallar det smart förvaltning. Med AI och digi- tala verktyg optimerar vi energi- och vattenförbruk- ning, utför digitala besiktningar och förbättrar servicen till våra hyres gäster. Demografiska förändringar: Tillväxt inom äldreboenden Antalet invånare över 80 år i Sverige förväntas öka med 50 procent fram till 2030, vilket skapar ett stort behov av vård- och omsorgsboenden. Heba har en tydlig strategi att växa inom detta segment genom både nyproduktion och förvärv. Trygghet och samhällsansvar: En central del av vårt uppdrag Otrygghet och gängkriminalitet har varit en utma- ning i vissa delar av samhället, men Heba har fortsatt att arbeta aktivt för att skapa trygga och trivsamma boendemiljöer. Genom ett nära samarbete med våra hyresgäster och kommuner skapar vi en positiv social miljö. Energifrågan: En strategisk utmaning och möjlighet Elektrifieringen av samhället ökar efterfrågan på energi, vilket gör att fastighetsbranschen behöver arbeta aktivt med energieffektivisering och hållbar energiproduktion. Heba är en del av lösningen och driver utvecklingen framåt med utmanande mål för att minska energianvändningen. Hyresregleringen utmanar: Heba anpassar och utvecklar Den svenska hyresmarknaden är starkt reglerad, vilket begränsar prissättningen och hämmar rörlig- heten. Det skapar inlåsningseffekter och försvårar investeringar i långsiktigt hållbara bostäder. Trots detta har Heba varit en framgångsrik aktör i över 70 år genom att anpassa sig till regelverket, inves- tera i renovering och energieffektivisering samt satsa på nyproduktion. Vi fortsätter att utveckla attrak tiva bostäder och samhällsfastigheter – även i en utmanande marknad. Dessutom deltar vi aktivt i debatten för att utveckla hyresrätten. Med AI och digitala verktyg optimerar vi energi- och vattenförbrukning, utför digitala besiktningar och förbättrar servicen till våra hyres gäster. 12 Omvärld, mål och strategi Strategiskt ramverk Vår vision Vi ska vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva boenden och livsmiljöer. Vår affärsidé Heba är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar bostäder och vård- och omsorgs- boenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Genom vårt kun- nande och engagemang erbjuder vi hållbara och trygga bostäder att trivas i under livets olika faser. Vi skapar värde för ägare och samhälle genom nöjda hyresgäster, tryggare och attraktivare bostads områden och förtroendefulla partnerskap. Vårt varumärkeslöfte Heba – en tryggare värd Våra kärnvärden Närvarande I alla våra relationer och k ontakter är vi nära, synliga och tillgängliga. Trygga Vi är pålitliga, erfarna och har ett långsiktigt perspektiv i allt vi gör. Engagerade Vi är öppna, omtänksamma, jobbar hårt och drivs av vilja att utvecklas. Det finns alltid ett till steg att ta. 13 Omvärld, mål och strategi Under 2024: Beslut om nya finansiella mål och hållbarhetsmål Finansiella mål 2023–2024 Mål 2023–2024 Utfall 2024 Förvaltningsresultat >200 mkr 216 mkr Belåningsgrad 50% 45% Överskottsgrad >70% 72% Driftnetto Ökad andel av driftnettot från samhällsfastigheter 30% Utdelning Utdelning aktieägarna: minst 40% av förvaltningsresultatet justerat för skatt 50% Heba har de senaste åren genomfört en omstruktu- rering av verksamheten. Arbetet inleddes 2018 med ny strategi för tillväxt genom avyttring av lågavkas- tande fastigheter, renoveringsprogram och förvärv av nyproduktion. Arbetet intensifierades när räntorna steg, inflationen ökade och byggen avstannade som reaktion på en tid av alltför generös finanspolitik samt pandemin och Rysslands invasion av Ukraina. Heba inledde tidigt ett proaktivt arbete för att bibehålla finansiell stabilitet. Vi avyttrade lågavkas- tande fastigheter som var obelånade, för att lösa lån, minska ränte kostnader och få utrymme kvar för investeringar. Parallellt förvärvade vi vård- och omsorgsboenden, där avkastningen är högre och hyreskontrakten långa och indexreglerade. Under 2024 har bolagets omfattande renoveringsprogram så gott som färdigställts. Bolaget har nu ett modernt bestånd i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Heba har levererat på målen för 2024. Tack vare bolagets omstrukturering och en marknad som präglas av bättre ränteläge och försiktig opti- mism är Heba nu rustade för att fortsätta växa. Under året har Heba beslutat om nya finansiella mål och hållbarhetsmål. 14 Omvärld, mål och strategi Hållbar tillväxt med finansiell stabilitet Nya finansiella mål 2025–2030 Förvaltningsresultat som i genomsnitt förbättras 5% per år minst 5% Belåningsgrad som i genomsnitt inte överstiger 45% och aldrig över 50% 45–50% Överskottsgrad över 70% >70% Fastigheternas marknadsvärde ska överstiga 20 mdkr >20 mdkr Minst 20% av driftnettot ska komma från samhällsfastigheter minst 20% Utdelning aktieägarna: minst 50% av förvaltnings resultatet justerat för skatt minst 50% 15 Omvärld, mål och strategi Strategi för hållbar tillväxt, så når vi de finansiella målen Utöka det moderna fastighetsbeståndet Heba arbetar aktivt med en fin projektportfölj som omfattar nyproduktion av hyresbostäder, bostads- rätter och vård- och omsorgsboenden. Bostads- rätter är intressant om affären är bra eller ger andra uppsidor. Vi skapar tillväxt genom lönsamma förvärv av moderna bostadsfastigheter parallellt med avytt- ringar av låg avkastande fastigheter. Tillväxt inom Hebas geografiska områden Hebas strategi är att växa i geografiska områden där vi har eget bestånd och möjlighet till förtätning samt genom samarbeten med befintliga och nya partners. Vi gör noggranna mikroanalyser av läget, för att välja lägen där det finns en målgrupp som kan betala för nyproducerade lägenheter. Att växa där vi redan är etablerade bidrar också till en effektiv förvaltning. Byggmästarstrategi för ekonomisk hållbarhet För att ha en fortsatt stark balansräkning antar vi en byggmästarstrategi där vi bygger för att äga en del och sälja en del. Projekten drivs med fördel i JV-form. Heba har ett modernt fastighets- bestånd i attraktiva lägen i huvudsak i Stockholmsregionen men även i Mälardalen. Tack vare bolagets omstrukturering och en marknad som präglas av bättre ränteläge och försiktig optimism är Heba nu rus- tade och redo för att fortsätta växa hållbart och med bibehållen finan- siell stabilitet. Strategin är att växa vidare med moderna fastigheter genom förvärv av nyproduktion och mark anvisningar, i områden där vi har eget bestånd och genom att bygga både för att äga och sälja. 16 Omvärld, mål och strategi Klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030. 100% år 2030 Hela verksamheten klimatneutral senast 2045. 100% år 2045 Minska energianvändningen till 40 kWh/kvm (dec 2024: 75 kWh/kvm) 40 kWh/kvm Alla fastigheter ska miljöcertifieras i drift under 2025. 100% år 2026 Hebas aktie och finansiering ska vara helt gröna från 2030. 100% år 2030 Alla hyresgäster ska ha hållbara hyreskontrakt senast 2030 (dec 2024: ca 50 procent). 100% år 2030 Övergripande hållbarhetsmål 2025–2030 17 Omvärld, mål och strategi Läs mer om Hebas hållbarhetsmål Övergripande strategi för att nå våra hållbarhetsmål Vi arbetar för att ha en klimatneutral verksamhet Grönt är inte bara en vision, det är en deadline. Hebas klimatmål är att förvaltningen ska vara klimatneutral senast 2030 och hela verksamheten senast 2045. Heba står bakom Parisavtalets 1,5-gradersmål. För att nå dit behöver vi begränsa både verksamhetens indirekta och direkta utsläpp. Energianvändningen minskar vi stadigt, medan utsläpp från material i nyproduktion är en större utmaning. Viktigt är också att förbereda verksamheten för olika scenarion orsakade av klimatpåverkan. Hebas klimat- mål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att klimatmålen uppfattas vara i linje med de utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet. Vi bidrar till ett etiskt och socialt hållbart samhälle Social hållbarhet handlar för Heba om att verksam heten bedrivs på ett etiskt, socialt och miljömässigt korrekt sätt. Vi är samhällsbyggare och erbjuder bostäder för livets olika skeden – tryggt och ändamålsenligt boende för människor i olika åldrar och med varierande vård- eller servicebehov. Vi gör även samhällsinsatser i form av att samarbeta med och stötta olika organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden. Våra medarbetare är vår viktigaste resurs För Heba är det viktigt att vara en schysst arbets givare. Våra medarbetare ska kunna utvecklas och må bra. Att trivas på jobbet föder engagemang. Heba arbetar aktivt för att vara en jämställd och inkluderande arbetsplats som skapar förutsättningar för ett hållbart och kundnära före- tag. Vår arbetsmiljö ska vara trygg ur ett fysiskt, psykiskt såväl som socialt perspektiv. Därför arbetar vi proaktivt för att undvika arbetsrelaterade olyckor, ohälsa och för att förebygga risker. Hållbarhet handlar för Heba om att ta ansvar för miljön och världen vi lever i. Ansvaret delar vi in i tre delar: miljöansvar, samhällsansvar och arbets givaransvar. Vi ska vara helt klimatneutrala senast år 2045. Vi ska bidra till ett etiskt och socialt hållbart samhälle. Och vi ska vara en schysst arbets givare. Våra tuffa hållbarhets- mål och omställningen som utgår från CSRD-rapporteringen hjälper oss att prioritera. Kunskap och digi- talisering krävs för att lyckas. 18 Omvärld, mål och strategi Läs mer om Hebas färdplan mot hållbarhetsmålen Hebas nya finansiella mål är satta. Nu gäller det att satsa. Hanna Franzén Roll på Heba: CFO sedan 2021. Anställd sedan: 2019. 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Tidigare arbetsgivare: Magnolia Bostad AB, Sveafastigheter, Kungsleden, GE Capital Real Estate. Utbildning: Civilekonom Stockholms universitet. Född: 1977. 19 Omvärld, mål och strategi En lättnad från investerarna och bankerna blev pö om pö tydlig under 2024. Nu gäller det att vara smart och våga satsa, men ändå bibehålla den starka finansiella ställning som är Hebas ledstjärna oavsett hur marknaden ser ut. – Vi har ett gott renommé på kapitalmarknaden eftersom vi lyckades sköta våra kort rätt under de svåra åren 2022 och 2023. Nu har vi bra planer både för den korta finansieringen och den långa, säger Hanna Franzén, CFO på Heba. Den korta finansieringen består av certifikat vilken är den mest kostnadseffektiva finansieringskällan. Man följer sedan prisutvecklingen på banklån och ser kontinuerligt över sin räntesäkring genom att arbeta effektivt med så kallade ränteswappar. Heba arbetar alltid med att åstadkomma en jämn sprid- ning över åren både på ränte- och kapitalbindning. – Med erfarenhet från de senaste årens kapital- försörjningssituation är vi väl medvetna om hur snabbt det kan vända på kapitalmarknaden. Därför arbetar vi intensivt med att kontinuerligt värdera vilken exponering vi har mot kapitalmarknaden och se till att ha våra back-up faciliteter på plats om sentimentet ändras, säger Hanna Franzén. Hebas långsiktigt starka finanser har bland annat byggts upp av en blandning av lån på kapitalmarkna- den och traditionella banklån. Belåningsgraden på beståndet ska vara måttlig och under perioden 2025–2030 i genomsnitt inte överstiga 45 procent. Ränte- och kapitalbindning är något längre jämfört med konkurrenterna och ränte säkringen högre. Heba lanserade nya finansiella mål under 2024. De kommer som en logisk följd av en allt effektivare drift av fastigheterna och investeringar som ökar lönsamhet och intjäning. – När vi arbetar effektivt med vårt driftnetto får vi en god överskottsgrad som ger ett ökat förvalt- ningsresultat. Det ökade förvaltningsresultatet ger högre utdelning till aktieägarna. När vi slutför projekt inom vår egen projektportfölj och förvärvar fastigheter som ökar vår ekonomiska verknings- grad, så ger det ett högre marknadsvärde på Heba. Så alla finansiella mål hänger ihop, säger Hanna Franzén. Heba ska bli det mest moderna och mest hållbara fastighetsbolaget. Man kan fråga sig vad detta kommer att kosta? – Frågan är snarare vad det kostar att inte satsa på detta. Vår gröna omställning och digitaliseringen, som är en förutsättning för att omställningen ska kunna ske, innebär affärsmässiga investeringar. Det är bra både för miljön och för bolagets lång- siktighet. Vi blir dessutom ett mer intressant före- tag för befintliga och potentiella aktieägare och investerare, medarbetare, kunder, leverantörer och samarbetspartners, säger Hanna Franzén. Efter fastighetsmarknadens stålbad 2023 lättade kapitalmarknaden upp under 2024 och investerarna kom tillbaka. Nu börjar finansieringen normaliseras. För Heba som gick igenom perioden med återhållsamhet och stabilitet, öppnas nu nya möjligheter upp. Och nu är nya finansiella mål satta. Hanna Franzén, CFO på Heba, berättar om planerna framåt. 20 Omvärld, mål och strategi Vår värdeskapande affärsmodell Förvärv Nyproduktionsprojekt Bebyggda fastigheter Egen nyproduktion Markanvisningar Fastighetsutveckling Förtätning, förädling och föryngring (ROT) Långsiktig och effektiv förvaltning av 58 fastigheter i Stockholms regionen och Mälardalen 44 hyresbostadsfastigheter och 14 samhällsfastigheter Förvaltningsresultat Ingångsvärden • Upplåning och finansiell stabilitet • Kunskap och erfarenhet • Hållbara resursval Skapat värde • Hus och byggrätter • Relationer med hyresgäster • Relationer med samarbetspartners Produktutveckling Satsning på delningsekonomi och digitalisering • Fastighetsteknik IT i realtid • Digitala tvillingar • Driva coworking i egen regi Hållbarhet 21 Omvärld, mål och strategi Vi är det moderna fastighetsbolaget. Dags att ta nästa steg. Eva Wase Roll: Kommunikationschef. Anställd sedan: 2020. Tidigare arbetsgivare: Ludvig & Co, Stadsledningskontoret Stockholms stad, Micasa Fastigheter AB, Stockholm Visitors Board AB. Utbildning: Journalist. Född: 1969 22 Omvärld, mål och strategi Det sägs att ditt varumärke är det man säger om dig när du lämnat rummet, vad du ger för avtryck. Som företag handlar det om hur man beter sig och vad man berättar om sig själv. Och båda dessa delar måste gå hand i hand. Orden måste överensstämma med handlingarna och ha förankring i verkligheten. – Ett starkt varumärke får vi genom att leverera det marknaden förväntar sig. Och förväntansbilden styr vi genom det vi säger och gör. För Heba handlar det om att vara trovärdig och framåtlutad, säger Eva Wase. – Säger vi att lägenheterna är moderna så måste de vara det. Påstår vi att vi tar ansvar för samhället måste vi göra konkreta samhällsinsatser. Till exempel sänka inkomstkraven vid uthyrning för att fler ska ha möjlighet till bostad. Kort sagt allt som vi gör och kommunicerar ska överensstämma och dessutom hålla en jämn nivå över hela linjen, säger Eva. Hebas varumärke står för trygghet och ska samtidigt andas modernitet, men vad betyder det egentligen att vara det moderna fastighetsbolaget? Med tanke på den starka förändringstakten i samhället gäller det att ha anpassningsförmåga och kunna agera när förutsättningarna ändras. – Att hålla sig modern kräver att man är uppdaterad och vill vara i framkant av utvecklingen. Vi behöver vara analytiska och förstå vart världen är på väg och dessutom ha förmåga till förändring och anpassning. Vi måste vara nyfikna och på hugget, säger Eva Wase. Eva menar att detta gäller i allt ifrån hur landets eko- nomi går, till nya byggkrav inom hållbarhet, nya idéer om hur människor vill bo och om de möjligheter ny teknik kan ge. Det handlar också om ändrade vär- deringar. Hållbarhet är ett bra exempel på det, där nu allt fler förstår att vi måste vara rädda om vår planet. – Vi måste alla ta ansvar för världen. Det betyder att ändra beteenden och att lära sig värdesätta nya saker. Heba har arbetat med frågan i många år. Vi måste ligga långt fram och vara det fastighetsbolag som både strukturerat och framåtlutat arbetar aktivt och operativt med att göra allt vi kan för att hjälpa klimatet, säger Eva Wase. Att vara modern är också att synas i rätta och rele- vanta kanaler. Sten för sten har Heba byggt upp den operativa kommunikationen. Logotyp och visuellt uttryck är på plats. Hemsidan har fått ett stort lyft och utgör alltmer navet för kommunikationen. Den finansiella rapporteringen är förbättrad och på hemsidan finns snabb och tillgänglig information för investerare, hyresgäster och bostadssökande. Boendeapp för hyresgäster finns och förbättras hela tiden. Heba förbättrar nu den digitala kommunika- tionen med marknaden och det ligger en strukture- rad plan för kommunikation i sociala medier. Utvecklingen av varumärket löper parallellt med omstruktureringen Heba gjort för att nå det över- gripande målet: Hållbar tillväxt. Nu är det dags för nästa steg i varumärkesarbetet. Att öppna upp kom- munikationskanalerna och berätta mer om Heba och allt som bolaget gör. – När vi gör något gör vi det grundligt och ordentligt, med struktur och enhetlighet för att skapa de rätta förväntningarna. Vi har kommit långt på några år, men det här jobbet blir aldrig klart. Det går alltid att bli ytterligare lite bättre och det ska vi. Vi är framåt- lutade!, säger Eva Wase. Hebas varumärke ska andas kvalitet, ordning och reda och modernitet. Det är vad hyresgäster, medarbetare, samarbetspartners ska uppfatta och känna. Heba har arbetat hårt med att få visuellt uttryck, kommunikationskanaler och innehåll på plats. Eva Wase, kommunikationschef på Heba, förklarar att utvecklingen av varumärket är en del av omstruktureringen bolaget drivit igenom. 23 Omvärld, mål och strategi Moderna fastigheter i attraktiva lägen i Stockholm och Mälardalen I slutet av 2024 ägde Heba 58 fastigheter med ett sammanlagt värde om 13,6 mdkr. Fastighets- beståndet består av bostadsfastigheter och sam- hällsfastigheter med inriktning vård- och omsorgs- boenden. Signum är moderna fastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Bilden visar Hebas ungdomsbostäder i fastigheten Capella 2, Tullinge. Heba erbjuder ungdomsbostä- der för personer 18–25 år för att underlätta för yngre personer att etablera sig på hyresmarknaden. 24 Omvärld, mål och strategi Läs mer om Hebas fastigheter och nyproduktion på hemsidan Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Hållbarhetsmål 26 Hållbarhet i korthet 28 Intervju – Hållbarhet 30 Färdplan 32 Miljö 33 Social hållbarhet 38 Organisation 41 Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Övrigt Hållbarhet 25 Ambitiösa hållbarhetsmål driver utvecklingen Hållbarhet återspeglas i allt som Heba gör. Det är vårt sätt att ta ansvar för miljön och världen vi lever i, här och nu och för genera- tionerna efter oss. Att framtidssäkra verksamheten går hand i hand med framgångsrikt företagande. Tuffa hållbarhets mål och omställningen som utgår från CSRD-rapporteringen hjälper oss att prioritera. Kunskap och digitalisering krävs för att lyckas. 26 Hållbarhet Hållbarhetsmål 2025–2030 Klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030 Hela verksamheten klimatneutral senast 2045 Minskad energianvändning Från 75 kWh/kvm (dec 2024) till 40 kWh/kvm år 2030 Gröna fastigheter 100% av fastigheterna energiklass C eller bättre från 2030 Grön finansiering 100% grön finansiering från 2030 Grön aktie Hebas aktie ska vara grön från 2030 Minskade utsläpp i byggprocesser 100% av nyproduktion som startas från 2025 ska ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. 100% av byggavfallet ska sorteras och möjliggöra materialåtervinning. Hållbar förvaltning 100% av fastigheterna ska miljöcertifieras i drift under 2025 och vara klimatrisk analyserade Bidra till energiomställningen i samhället 100% av parkeringsplatserna ska ha laddmöjlighet från 2030 Trygghet Trygghetsindex i Hebas bostäder ska som lägst vara 80 Nöjda hyresgäster Serviceindex i nivå med eller över medelvärdet för privata bostadsbolag i storstad Hållbara hyreskontrakt 100% hållbara hyreskontrakt från 2030, omfattar att källsortera, teckna grönt elavtal och bidra till rökfri fastighet Socialt ansvar Minst 10 lägenheter årligen tillhandahålls för personer i strukturell hemlöshet, med fokus på utsatta kvinnor och barn Leverantörers värdekedjor Från 2025 ska väsentliga leverantörers värdekedjor granskas utifrån Fastighetsägarnas uppförandekod Attraktiv arbetsgivare Fokus på medarbetarnöjdhet, kompetensutveckling och jämställdhet Nöjd medarbetarindex (NMI) NMI i linje med branschsnittet Utbildning 30 utbildningstimmar per anställd och år Könsfördelning Kvinnor/män: 50/50 +–10%. Kvinnor/män chefer: 50/50 +–10% Personalomsättning Högst 10% Sjukfrånvaro Mellan 2–4% Mångfald Vid varje rekrytering ser vi över bolagets behov utifrån jämställdhet, mångfald, kön och ålder Miljö Social hållbarhet Organisation 27 Hållbarhet Hållbarhet i korthet Minskad energianvändning Under de senaste tre åren har Heba minskat energi- användningen med nästan 20 procent. Energi- användningen var vid årets slut 75 kWh/kvm. Mål 2030: 40 kWh/kvm. För att nå målen ska fastig- heterna ha energiklass C eller bättre. Läs mer på sidan 33. Förnybar energi Vi minskar klimatpåverkan från vår energianvändning genom att installera anläggningar för förnybar energi som bergvärme och solceller, och vi minskar användningen av fjärrvärme. Läs mer på sidan 33. Grön fjärrvärme Vi har skrivit under ett avtal med Stockholm Exergi för att allokera grön fjärrvärme. Läs mer på sidan 35. Koldioxidinfångning Heba var ett av bolagen som var först ut att teckna en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi för att köpa minusutsläpp i den framtida Bio-CCS-anlägg- ningen. Det är ett viktigt kompletterande steg för att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela verksamheten. Läs mer på sidan 35. Rekordnöjda hyresgäster Vartannat år genomför vi en hyresgästundersökning. Svarsfrekvensen på den senaste undersökning var 76,1 procent och våra hyresgäster var rekordnöjda. Service-indexet var på 85,7 (85) procent och pro- duktindexet på 80,8 (78,8) procent. 2025 är det dags för nästa mätning. Läs mer på sidan 38. Hållbara hyreskontrakt Sedan 2022 tecknar alla nya hyresgäster hållbara hyreskontrakt, som ställer krav på att hyresgästerna ska källsortera, teckna avtal för grön el och bidra till en rökfri fastighet. 47 procent av hyresavtalen var per slutet av 2024 hållbara. Läs mer på sidan 34. Sänkta inkomstkrav vid uthyrning Heba har sänkt inkomstkraven för hyres - gäster. Nu gäller att ett ensamhushåll ska ha kvar Kronofogdens normalbelopp efter att hyran är betald. Läs mer på sidan 39. Vetenskapligt godkända klimatmål Hebas klimatmål är godkända av Science Based Target initiative (SBTi), vilket innebär att klimat målen uppfattas vara i linje med de utsläppsminskningar som krävs för att nå Parisavtalet. Läs mer om målen på sidan 27. 28 Hållbarhet Ramverk för grön och håll barhetslänkad finansiering I början av 2024 blev Hebas nya ramverk för grön och hållbarhetslänkad finansiering klart och fick högsta betyg av Morningstar Sustainalytics. Uppförandekod för leverantörer Hebas väsentliga leverantörer har skrivit under uppförande koden och förpliktar sig därmed att följa Hebas värderingar och krav på hållbarhet. Läs mer på sidan 40. Alla parkeringsplatser ska ha laddningsmöjlighet För att bidra till utbyggnaden av infrastruktur så att fler väljer fossilfria bilar, ska Hebas alla parkerings- platser i fastighetsbeståndet erbjuda laddnings- möjlighet senast år 2030. Läs mer på sidan 34. Bostäder till personer i strukturell hemlöshet Under året har Heba gett fem lägenheter till Stockholm Stadsmissions Bobyrån, som förmedlar bostäder till personer i strukturell hemlöshet, med fokus på kvinnor och barn. Läs mer på sidan 40. CSRD hjälper oss prioritera Heba arbetar utifrån kraven på hållbarhetsrapporte- ring enligt CSRD. Den gröna omställningen är inte valfri, utan nödvändig. Heba använder digitalise- ringens fulla kraft för att jobba strukturerat och sys- tematiskt. Det resulterar i dokumenterad kontroll på våra fastigheter i realtid, vilket gör att vi kan vara både hållbara och effektiva. Läs mer på sidorna 27 och 48. Stolt huvudsponsor av Laxsläppet Heba är huvudsponsor till Laxsläppet då Stockholms stad sätter ut 140 000 lax- och öringsungar i Stockholms vatten och kust. Utsättningen bidrar till biologisk mångfald och balansen i havet. Viktigt tycker vi. Heba har stöttat utsättningen sedan 2013. Läs mer på sidan 37. Klimatriskanalyser Heba har kartlagt hela fastighetsbestån- dets exponering mot ett förändrat klimat, för att veta vilka åtgärder som behövs framåt. Klimatriskerna kopplar vi ihop med finansiell påverkan. Läs mer på sidan 36. Miljöcertifieringar Under 2024 har vi upprättat ett eget miljö- certifieringssystem för våra befintliga fastigheter i drift. Vår nyproduktion miljö- certifieras enligt Svanen, Miljö byggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå. Läs mer på sidan 33. Patrik Emanuelsson, vd Heba 29 Hållbarhet Vackra ord om hållbarhet räcker inte. Det är handling som gäller, för alla. Andréa Uggla Roll: Finansekonom och under 2024 tf hållbarhetschef Anställd sedan: 2021. Tidigare arbetsgivare: Slättö Förvaltning AB, Unibail Rodamco Westfield, Structor Projekt- utveckling AB. Utbildning: Masterutbildning Fastigheter och Byggande på KTH. Född: 1993 30 Hållbarhet – Den gröna omställningen har en tydlig deadline. Vi måste agera nu, för att få leva i den värld vi vill även framöver. Det gäller både miljö och samhället i stort, säger Andréa Uggla, Tf hållbarhetschef på Heba. Aktiviteterna som kopplar till miljö i färdplanen består av tre delar där den första handlar om att minska energianvändningen. Heba ska gå från 75 till 40 kWh/kvm A-temperatur under 2025–2030. För att lyckas behöver alla fastigheter ha energiklass C eller bättre, och vägen dit går via investeringar i sol- celler och bergvärme. Den andra delen handlar om att ta ansvar för den klimatpåverkan i Hebas värdekedja som ligger utan- för bolagets väggar. Här handlar det om att påverka leverantörer och marknad, bland annat genom att ställa krav kopplat till nyproduktion. Heba ska halvera utsläppen från byggskedet i nyproduktion för byggen som startar från och med 2025. För att testa sig fram har Heba startat ett pilotprojekt under 2024 där en nyproducerad fastig- het i beståndet har definierats utifrån utsläppsnivån och vilka åtgärder som skulle kunna få ner nivån till hälften. – Helt krasst räknar vi med att redan idag kunna nå en halvering mot Boverkets referensvärde, genom att utnyttja de nya mer klimatvänliga varianterna av material som finns på marknaden: betong, isole- ring och stål, säger Andréa Uggla. Att ta ansvar för klimatets värdekedja utanför bola- get handlar också om att hitta lösningar för återbruk vid renovering likväl som att påverka hyresgästerna att göra klimatvänliga val. – Sedan några år tillbaka tecknar våra nya hyresgäs- ter hållbara hyreskontrakt, där de förbinder sig att välja grön el och att källsortera. Hållbara kontrakt kommer gälla alla hyresgäster framåt, även lokal- hyresgäster, säger Andréa Uggla. Den tredje delen handlar om intresset för att hitta nya innovativa lösningar som kan bidra till hållbarhet framåt. Ett exempel är koldioxidinfångning. Heba har som ett av de första svenska bolagen tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om kol- dioxid infångning. En liten rest av koldioxidutsläpp kan bli kvar och den resten kommer bolaget kom- pensera bort genom koldioxidinfångning. Att hitta innovativa lösningar gäller inte bara klimatet utan även för social hållbarhet. – Vi har sänkt kraven på hyresgästernas ekonomi vid nyteckning så att fler har råd att komma och bo i våra fastigheter. Vi ökar nu också antalet kontrakt som vi ger till hemlösa. Tio stycken blir det i år och fokus är på utsatta kvinnor och barn. Så vi blir lite bättre hela tiden. Och det är inte bara ord, utan konkret handling som gäller, säger Andréa Uggla. Senast år 2030 ska Hebas fastighetsförvaltning vara klimatneutral och hela verksamheten ska vara det år 2045. För att klara det så ligger en konkret färdplan på bordet med tydliga aktiviteter för att nå målen. Färdplanen är utmanande, men också inspirerande. Andréa Uggla, tf hållbarhetschef på Heba berättar mer. 31 Hållbarhet Färdplan för att nå våra hållbarhetsmål Tuffa hållbarhetsmål och ett utgångsläge i CSRD-rapporteringen hjälper oss att prioritera när vi tar ut vår färdplan framåt. Kunskap och digitalisering krävs för att lyckas. Vi använder digitaliseringens kraft för att ha dokumenterad kontroll på fastigheterna i realtid. Det gör att vi kan arbeta effektivt och proaktivt vilket ger både hållbarhet och lönsamhet. Vi kallar det Smart förvaltning. Våra fokusområden Miljö Social hållbarhet Organisation 32 Hållbarhet Miljö Minskad energianvändning Under året har Heba uppnått sitt energimål om att minska energianvändningen med 18 procent (2021 som basår). Vid utgången av 2024 var energi- användningen 75 kWh/kvm. Nytt mål är att minska den genomsnittliga energianvändningen till 40 kWh/kvm fram till år 2030. Fastigheterna ska som lägst ha energiklass C. Med modern teknik kopplad till varje lägenhet övervakar och styr Heba fastigheterna i realtid, vilket gör det enkelt att fånga upp avvikelser. Energibesparande investeringar sker i bergvärme och solceller. För att ligga i framkant följer vi utveckling av energi- besparande åtgärder på marknaden. Vid nyproduktion ska husens energiprestanda ligga 20 procent under rådande byggnormer (BBR). För det behövs bra fönster och väl isolerade väggar samt olika typer av energiåtervinning, exempelvis återvinning av värme från avloppsvatten samt från ventilation. I Hebas renoveringsprogram återstår endast 98 lägenheter. Vid renoveringen installeras energi- effektiva lösningar som väl isolerade fönster, ventila- tionssystem med återvinning av värmen i frånluften. Avfallet från renoveringen ska sorteras och möjlig- göra för materialåtervinning. Hebahuset minskar utsläpp Majoriteten av Hebas utsläpp kan härledas till nypro- duktion. För att minska utsläppen arbetar Heba med att minimera, förbättra och påverka. Under 2024 har inga nya projekt fördigställts varpå utsläppen från nyproduktion är noll, då utsläppen redovisas det år fastigheten är tillträdd och inflyttad. Vid nyproduktion bygger vi hus som är anpassade till framtidens klimat- och miljöbehov. Från 2025 ska all nyproduktion som startas ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. I samverkan med leverantörer och entreprenörer tar vi fram en egen produktkatalog, Hebahuset. Hebahuset ger trygghet i att de produk- ter och material som används har lägre utsläpp, är långsiktigt hållbara och ekonomiskt försvarbara. Allt avfall från byggverksamheten ska även sorteras och möjliggöra för materialåtervinning. Halverade utsläpp i förvaltningen sedan 2018 Heba har sedan 2018 halverat utsläppen från för- valtningen. Främst tack vare den minskade energi- användningen samt att alla tjänstebilar nu drivs på el och under nästkommande år även alla förmånsbilar. Under 2024 har vi minskat de totala utsläppen med 76 procent, jämfört med 2023. Minskningen beror till Aktiviteter för att minska vår klimatpåverkan Utfall 2024 Minskning av de totala utsläppen jämfört med 2023 –76% Minskning av utsläppen från energi under året –33% 33 Hållbarhet stor del på att inga nya projekt färdigställts under året. Utsläppen från energi har minskat med 33 pro- cent under året. Miljöcertifierade byggnader Under 2024 har Heba tagit fram en egen certifiering för hållbar drift i fastigheterna, HållFast certifiering. Genom certifieringen säkrar vi en dokumenterad hållbar drift i linje med vårt befintliga ledningssystem enligt ISO 14001 och 9001. Under 2025 kommer samtliga fastigheter att certifieras enligt HållFast. I nyproduktion miljöcertifierar Heba enligt Svanen, Miljöbyggnad Silver eller bedömd motsvarande nivå. Varje projekt granskas av en miljörevisor som säker- ställer att miljökraven uppfylls. Genom miljöcertifie- ring säkerställer Heba ett kvalitetsstyrt byggande och hållbara fastigheter. Hållbara hyreskontrakt Genom hållbara hyresavtal förbinder sig Hebas hyresgäster att källsortera och teckna gröna elavtal. En stor del av Hebas indirekta klimatpåverkan styrs av hyresgästernas val av elleverantör. För att valet ska vara enkelt kan hyresgästerna direkt i boende- appen välja el från ett elbolag som förmedlar 100 procent ursprungsmärkt el från fossilfria källor. Vid årets utgång var 47 procent av alla hyreskontrakt hållbara. År 2030 ska alla hyresgäster ha hållbara hyreskontrakt. Arbete pågår för att även lokal- kontrakt ska vara hållbara. Hållbara transporter, laddbara p-platser Hebas tjänstebilar är elbilar och förmånsbilarna är el- eller hybridbilar. Vid utgången av 2025 kommer samtliga bilar vara elbilar. Dessutom vill Heba vara delaktiga i att bygga ut den infrastruktur som krävs för att allt fler ska välja ett fossilfritt alternativ. Alla parkeringsplatser i fastighetsbeståndet ska erbjuda laddmöjlighet senast år 2030. Vid utgången av 2024 hade totalt 354 laddpunkter installerats, vilket mot- svarar 26 procent av Hebas samtliga parkerings- platser. Utfall 2024 Andelen hållbara hyreskontrakt 47% Andelen laddbara parkeringsplatser 26% 34 Hållbarhet Grön fjärrvärme och koldioxidinfångning Hebas klimatpåverkan från den köpta energin, främst fjärrvärme, styrs av det avfall som fjärrvärme- leverantörerna bränner vid energiåtervinningen. Plasten som finns i avfallet ger upphov till utsläpp av växthusgaser. Heba har tecknat avtal om grön fjärr- värme med Stockholm Exergi vilket innebär att den fjärrvärme som Heba köper in till fastigheterna är ursprungsmärkt och förnybar. Heba har dessutom tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om att köpa minusutsläpp inom koldioxidlagring, Bio-CCS (Bio-Energy with Carbon Capture and Storage). Bio-CCS innebär att koldioxid från förbränningen separeras från rök- gaserna för att sedan lagras permanent i berggrun- den. Det är ett viktigt kompletterande steg för att på sikt kunna uppnå netto-nollutsläpp i hela verksam- heten. Grön el All el som Heba köper in till bolagets fastigheter är ursprungsmärkt och förnybar. Tillsammans med vår samarbetspartner som portföljförvaltar Hebas elinköp, har vi säkrat en fast prisnivå för år 2023– 2025. 2022 2024 Prognos 2030 2023 Mål 2045 Scope  Scope 2 Scope 3 2022 2024 Prognos 2030 2023 Mål 2045 Scope  Scope 2 Scope 3 Utfall 2022–2024 Hebas utsläpp har minskat kraftigt sedan 2022 främst kopplat till att bolaget färdigställt färre nyproduktionsprojekt 2023 och 2024. Bidrar gör också den minskade energianvändningen, hållbara hyreskontrakt för våra hyresgäster, eldrivna tjänste- och förmånsbilar samt smart förvaltning där vi genom digitalisering driftoptimerar fastigheterna. Prognos 2030 och mål 2045 Framåt kommer Hebas tillväxt genom nyproduktion medföra ökade utsläpp. För att minimera utsläppen ska all nyproduktion som startas från 2025 ha halverade utsläpp från byggskedet, med Boverkets aktuella värden som referens. Ytterligare exempel på åtgärd för att nå en klimatneutral verksamhet 2045 är inköp av grön fjärrvärme. Scope 3 – indirekta utsläpp (nyproduktion, hyresgästers avfall och elförbrukning) Scope 2 – indirekta utsläpp (köpt energi) Scope 1 – direkta utsläpp (tjänste- och förmånsbilar) 35 Hållbarhet Aktiviteter för att anpassa oss till klimatförändringar Klimatriskanalyser Heba framtidssäkrar fastigheter och nyproduktion genom att värdera klimatrisker som kan påverka bolaget. Ett stort arbete har lagts ner för att göra en omfattande kartläggning av hela fastighetsbestån- dets exponering mot ett förändrat klimat. Kartlägg- ningen har genomförts med hjälp av Länsstyrelsens kartverktyg för fysiska klimatförändringar samt kart- underlag från SMHI och MSB. Analysen uppmärk- sammar specifika fastigheter och områden som riskerar att påverkas vid höjda vattennivåer eller drabbas av temperaturhöjningar som kan kräva åtgärder för att bibehålla ett bra inomhusklimat. Tack vare detta arbete kan vi förbereda oss för olika samhällsutvecklingar och har en tydlig bild av vilka åtgärder som behövs framåt. Klimatriskerna kopplar vi ihop med finansiell påverkan och presenterar varje år i årsredovisningen. Heba utför årligen platsbesök och intervjuer med förvaltningsteamen i syfte att systematiskt doku- mentera aktuella klimatrisker. Analyserna ligger till grund för riskreducerande åtgärder som är integre- rade i fastighetsplanen. Läs mer om klimatriskerna och TCFD på sidorna 60–61. Klimatanpassningar i fastighet Pennvässaren i Vällingby Fastigheten Pennvässaren i Vällingby identifierades som hög risk vid utförd klimatinventering. Huset är byggd på gammal sjöbotten och gården hade svårt att ta hand om dagvattnet, vilket blev påtagligt vid kraftiga regnskurar. Under 2024 har vi slutfört en omfattande renovering av gården. Regnrabatter med rätt jord och växter tar nu hand om vattnet naturligt utan att påverka dagvattensystemet. För- utom regnrabatter har huset dränerats, parkerings- platser har fått rätt lutning, och stuprör som tidigare lett in i byggnaden leder nu ut till regnrabatterna. 36 Hållbarhet Aktiviteter för biologisk mångfald Biologisk mångfald Genom att vara huvudsponsor för Laxsläppet, Stockholms stads utsättning av lax och havsöring i Stockholms vatten, bidrar Heba till levande djur- och naturliv och bevarad biologisk mångfald i regionen. I nyproduktionsprojekt genomförs utredningar i detaljplaneprocessen för att säkerställa att den bio- logiska mångfalden inte försämras efter projektets färdigställande. Inom förvaltningen av våra fastig- heter bevakar vi grönytefaktorn för att utifrån behov hitta lösningar som främjar den biologiska mång- falden. Aktiviteter för att minska resurs användningen Utgår från avfallstrappan Hebas verksamhet ger upphov till avfall. Som styr- medel för att minimera klimatpåverkan från avfallet utgår vi från ”avfallstrappan”. Det är ett EU-direktiv som är antaget i den svenska miljöbalken och styr hur vårt avfall ska tas om hand. En del avfall kan vi ta hand om direkt själva. Att annat avfall tas omhand på rätt sätt kan vi påverka genom att skapa förutsätt- ningar och incitament för sortering. Vi minimerar spill vid renovering och nyproduktion genom god planering av projektgenomförandet. Vid klimatberäkningar ska spill rapporteras vilket ger oss överblick av utvecklingen. Vid nyproduktion undersöker vi även möjligheten att använda oss av produkter med hög andel återbrukat material, för att minska klimatpåverkan och vara en del i arbetet för cirkulärt byggande. Vid renovering gör vi en åter- bruksinventering för att identifiera material vi kan återanvända själva eller förmedla via annan part för återbruk. Vi renoverar för att husen ska vara i gott skick under många år framöver. Vi har månatlig upp- följning av avfall som uppstår i renoveringsprojekt och rapportering sker kvartalsvis. Hur hyresgästerna hanterar sitt hushållsavfall kan vi påverka genom att skapa bästa möjliga förutsätt- ningar för sortering. Miljörummet ska hållas rent, snyggt och tryggt. Hebas miljörum är uppdaterade till dagens avfall och tömningsfrekvenserna är juste- rade utifrån behov. För att påverka viljan att sortera ska Heba arbeta med kontinuerlig kommunikation som upplyser och inspirerar till att ta ansvar och sortera. Minimera Återanvända Återvinna Utvinna energi Deponera Avfallstrappan 37 Hållbarhet Aktiviteter för trygga boenden Utfall senaste NKI, 2023 Serviceindex, % nöjda hyresgäster 85,7% (85) Trygghetsindex, % 87,4% (84,7) Trygga boenden och utomhusmiljöer Att känna sig trygg i sin närmiljö är viktigt för alla människor. Trygghet ger trivsel, för Heba är det där- för avgörande med en trygg och säker upplevelse när man rör sig i och runt våra hus. I trygghetsarbetet ingår att hålla ordning och reda, till exempel genom städning, trädgårdsskötsel, belysning, sanering av klotter och andra felavhjälpande åtgärder. Heba har också ett nära samarbete med polisen där utbildning i grannsamverkan varit en del. En del fastigheter har kameraövervakning i trygghetsskapande syfte. Nöjda hyresgäster Vartannat år genomför Heba en hyresgästundersök- ning. Senaste resultatet 2023 var rekordhögt, med ett serviceindex på 85,7 (85) och ett trygghetsindex om 87,4 procent (84,7). Svarsfrekvensen uppgick till 76,1 procent vilket placerade Heba topp tre av alla fastighetsbolag som genomförde undersökning under året. Nästa undersökning äger rum 2025. Kundnära organisation Grunden i vår fastighetsförvaltning är att ha tillgäng- liga och kunniga förvaltningsteam som skapar lång- siktiga och bra relationer med hyresgästerna. Hebas fastighetstekniker finns placerade i lokala fastig- hetsexpeditioner nära hyresgästerna. Närheten underlättar dialog och förståelse, likväl som möjlig- heten att hantera problem och erbjuda lösningar. Bostadsfastigheterna är fördelade på fyra förval- tare. I förvaltningsteamet ingår förvaltningsassistent och fastighetstekniker, som dagligen arbetar med den löpande förvaltningen och träffar hyresgästerna. Entreprenörer anlitas främst för städning, mark- skötsel och större reparationer eller underhåll. Även våra samhällsfastigheter tas omhand av ett dedike- rat förvaltningsteam. Social hållbarhet 38 Hållbarhet Aktiviteter för att fler ska få en bostad Boende för livets alla faser Heba erbjuder hållbara boenden för livets olika faser. Våra ungdomsbostäder ger ungdomar mellan 18–25 år möjlighet till ett första eget boende och våra sam- hällsfastigheter ger äldre personer möjlighet till vård- och omsorgsboenden. Vi värnar om våra hyresgäster och har en intern byteskö för att våra hyresgäster ska kunna bo kvar i vårt bestånd även när livssituationen förändras. Sänkt inkomstkrav för uthyrning Under året har Heba sänkt inkomstkraven för uthyrning, för att fler ska ha möjlighet till en bostad. Nu gäller Kronofogdens normalbelopp för att bli godkänd som hyresgäst. Bor fler än en vuxen person och barn i hushållet ökar beloppet som ska finnas kvar för försörjning. Sötmandeln 2, Hökarängen 39 Hållbarhet Aktiviteter för etiskt ansvar Aktiviteter för jämlikhet Etik, antikorruption och mänskliga rättigheter Heba har nolltolerans mot korruption och kränk- ningar av mänskliga rättigheter. För att säkerställa ett etiskt agerande hos anställda och leverantörer arbetar Heba systematiskt efter etiska förhållnings- regler som berör mutor, bestickning, korruption och mänskliga rättigheter. Hebas uppförandekod och hållbarhetspolicy tydlig gör hur organisation och medarbetare ska agera hållbart och enligt Hebas värderingar. Alla medarbetare får årligen en utbildning i uppförande- koden med fokus på antikorruption. Merparten av Hebas lägenheter förmedlas i huvudsak via Stock- holms stads bostadsförmedling vilket minskar risken att medarbetare utsätts för mutförsök. Uppförandekod för leverantörer För att säkerställa att Hebas leverantörer arbetar på ett sätt som överensstämmer med bolagets vär- deringar och mål, tillämpar vi Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer. Uppförandekoden är branschgemensam och listar krav och villkor för att säkra att leverantörer jobbar med hållbara och etiska metoder. Under 2024 har Hebas väsentliga leverantörer skrivit under Uppförandekoden och kommer därmed att granskas årligen. Visselblåsarfunktion Om det finns misstankar om att lagar, regler eller policyer inte följs, säkerställer Heba att det tryggt och säkert går att rapportera detta via en extern vissel blåsar funktion. Genom denna kanal kan anställda, samarbetspartners och hyresgäster anonymt lämna information om missförhållanden som strider mot lagstiftning, etik, moral eller Hebas policyer. Visselblåsartjänsten infördes hösten 2020 och hanteras av en extern aktör där visselblåsaren får vara anonym. Under 2024 har inga visselblåsar- ärenden inrapporterats. Stöttar verksamheter som gör skillnad Heba stöttar olika organisationer som arbetar för att stärka jämlika förhållanden. Bland annat genom att hjälpa personer i strukturell hemlöshet till bostad med fokus på kvinnor och barn i ekonomisk utsatt- het. Under året har Heba förmedlat fem lägenheter till Stockholm Stadsmissions Bobyrån som förmedlar bostäder till personer i strukturell hemlöshet. Heba upplåter även lägenheter till personer som flytt från Ukraina. Stöd ges också till Kvinnors nätverk, som stöttar kvinnor som utsatts för hedersrelaterat våld. För att främja flickor och kvinnors förutsättningar till idrott sponsrar Heba Brommapojkarnas damfot- boll och Skurus damhandboll. Det är viktigt att alla har lika möjlighet till idrott i en så bra verksamhet som möjligt. Heba stöttar även Hammarby Bandy som har sin hemmaplan på Södermalm. 2024 års julgåvor gick till tre organisationer som på olika sätt arbetar för en bättre värld. Äldrekontakt för deras arbete med att bryta ofrivillig ensamhet och isolering hos äldre. WWF och deras arbete för renare hav samt till Cancerfonden som arbetar för att besegra cancer. Hebas huvudkontor, Draken 24, Södermalm 40 Hållbarhet Medarbetare som trivs och mår bra För Heba är det viktigt att vara en schysst arbets- givare. Våra medarbetare ska kunna utvecklas och må bra. Att trivas på jobbet föder engagemang. Företagskulturen är öppen och inkluderande, och våra värderingar är enkla och förankrade i företaget. Det dagliga arbetet präglas av korta beslutsvägar med ett delegerat ansvar. Verksamheten ska drivas på ett hållbart sätt i alla led, vilket inkluderar med- arbetarnas arbetsmiljö. Alla medarbetare och arbetssökande ska behandlas på ett likvärdigt sätt, ges lika möjligheter till utveckling och lika lön för lika arbete. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet att utvecklas tillsammans med bolaget. Heba arbe- tar med jämställdhet genom att intern- och extern- rekrytera fler kvinnor till mansdominerade poster och män till kvinnodominerade. Kompetensutveckling och uppföljning För att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare trivs och mår bra investerar Heba i medarbetarnas karriär- och kompetensutveckling. Varje år genomförs minst ett medarbetarsamtal, som fokuserar på arbetssituation och personlig kompetensutveckling. Alla medarbetare har en årlig budget för kompetensutveckling som gör det möjligt att utbilda sig varje år. Vi uppmuntrar våra Aktiviteter för trivsel och engagemang medarbetare till vidareutbildning och budgeten kan utökas om behovet finns. Heba har ett internt utbildningsprogram med företagsgemensamma utbildningar inom områden som är väsentliga för verksamheten. Under året har åtta utbildnings- tillfällen med olika teman hållits; krisledning, AI, konfliktkunskap del 1 och 2, våld i nära relationer, hyresgästkommunikation, CSRD samt den årliga utbildningen i uppförandekod, anti-korruption och mänskliga rättigheter. Utbildningsprogrammet fortsätter under 2025. Kompetensutvecklingen säkerställer att Heba har tillgång till rätt kompetens men också att bolaget bidrar till varje enskild med- arbetares mål och önskningar. Organisation Varje medarbetare har en årlig budget för kompetensutveckling. 41 Hållbarhet En sund och säker arbetsmiljö Hebas medarbetare har rätt till en trygg och säker arbetsmiljö som ger yrkesmässig och personlig utveckling. Hebas mål är att vara en attraktiv arbets- givare och ha medarbetare som är nöjda med sin arbetsplats och personliga utveckling. Arbetsmiljö- arbetet handlar dels om den fysiska säkerheten, dels om att garantera medarbetarnas psykosociala arbetsmiljö. Heba arbetar aktivt och förebyggande med att minimera riskerna för arbetsskador, olycks- fall och tillbud samt med aktiviteter som främjar medarbetarnas hälsa, arbetsglädje och effektivitet. Heba har kollektivavtal och alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och företagshälsovård. Hebas medarbetare genomgår en grundläggande arbetsmiljöutbildning och lär sig hantera situationer där det finns risk för hot och våld. De arbetsgrupper som löper störst risk för arbetsrelaterade skador och olyckor får specifik utbildning för att farliga situatio- ner ska kunna undvikas. Hebas fastighetstekniker och fastighetsförvaltare utbildas i heta arbeten, för moment där risk för brandfara föreligger. Strävan är också att alla fastighetstekniker ska ha en grund-läggande elutbildning. Utbildning i hjärt- och lungräddning samt hantering av hjärtstartare erbjuds också. Jämställdhet och mångfald Hos Heba är vi öppna och välkomnar alla människor. Vi utgår från uppfyllda kompetenskrav och strävar efter mångfald i personalsammansättning, vid rekryteringar och vid skapande av arbetsgrupper. Mångfald ser vi som både en självklarhet och styrka. Olikheter skapar möjligheter och nytänkande. När Heba rekryterar nya medarbetare ska vi all- tid ifrågasätta våra egna referensramar och se till bolagets jämlikhet i stort. Alla medarbetare ska ha samma möjlighet att utvecklas tillsammans med bolaget där Heba arbetar med jämställdhet genom att intern- och externrekrytera fler kvinnor till mans- dominerade poster och män till kvinnodominerade. I Hebas styrelse ingår tre kvinnor och två män, och i ledningsgruppen fem kvinnor och två män. Engagerade medarbetare På årsstämman 2024 beslutades om fortsatt aktie- sparprogram för alla medarbetare hos Heba, för att stärka medarbetarnas engagemang och delaktighet i bolagets framgång. Totalt medverkar 64 procent av Hebas medarbetare. Heba genomför en medarbetarundersökning vartannat år för att utvärdera medarbetarnas trivsel och välmående och vilka potentiella förbättrings- områden som finns. 2023 års medarbetarunder- sökning resulterade i ett Nöjd medarbetarindex på 4,1 (4,4). Hela 88 procent av de anställda skulle rekommendera Heba som arbetsgivare. Nästa mätning sker 2025. Aktiviteter för en trygg arbetsplats Aktiviteter för jämställdhet och mångfald Utfall senaste NMI, 2023 Nöjd medarbetarindex (NMI), skala 1–5 4,1 (4,4) Rekommendera Heba som arbetsgivare, % 88% 2024 var medelantalet anställda 42, varav 21 kvinnor och 21 män. 42 Hållbarhet Hebas bidrag till FN:s globala mål för en hållbar utveckling Agenda 2030 är en universell agenda med 17 mål för en ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbar utveckling. Målen syftar till att minska fattigdom, orättvisor och ojämlikhet samt till att lösa klimat krisen fram till 2030. Vi arbetar aktivt för att bidra till FN:s globala mål för hållbar utveckling, med fokus på de mål som är mest relevanta för vår verksamhet. Heba har analyse- rat och identifierat följande åtta mål som de mest väsentliga för verksam- heten och där vi kan bidra som mest: 3. God hälsa och välbefinnande Hebas medarbetare erbjuds hälsoundersökningar och vi uppmuntrar till friskvård. Vi skapar initiativ för ökat välmående och förebygger stressrelaterade besvär. Närmiljön ska vara trygg vid våra fastigheter. På Heba ger vi ekonomiskt bidrag till utsatta grupper i samhället och förmedlar bostäder till utsatta kvinnor. 5. Jämställdhet Heba strävar efter jämn könsfördelning för alla befattningar. Vi har nolltolerans mot diskriminering och trakasserier av alla slag. 7. Hållbar energi för alla Genom daglig driftoptimering, omfattande reno- veringsprogram och investeringar i det befintliga beståndet har Heba som fokus att minska fastig- heternas energianvändning, öka energieffektiviteten och andelen förnybar energi. 8. Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt På Heba råder likabehandling och samtliga med- arbetare omfattas av kollektivavtal. Vi arbetar för att minimera risker för arbetsskador och främjar en trygg och säker arbetsmiljö. Hebas verksamhet bidrar till en fungerande bostadsmarknad och gör det möjligt för människor att skaffa sig ett eget boende och bidra till den ekonomiska tillväxten. 11. Hållbara städer och samhällen Genom Hebas renoveringsprogram har vi ett lång- siktigt ägar- och bevarandeperspektiv med hållbar- het i fokus. Vi skapar förutsättningar för våra hyres- gäster att leva hållbart och vi arbetar aktivt med social hållbarhet. Vi utvecklar ungdomsbostäder samt samhällsfastigheter där personer med särskilda behov får ändamålsenliga hem. 12. Hållbar konsumtion och produktion Hebas fastigheter byggs för att hålla under en lång tid framöver och Heba har ett tydligt hållbarhets- fokus i alla fastighetsutvecklingsprojekt. Vi minskar vattenförbrukningen, har gått över till elfordon och ställer höga krav på miljöprestanda vid nyproduktion. Vi väljer material med omtanke, tar hand om vårt avfall och minskar fastigheternas energianvändning. 13. Bekämpa klimatförändringarna På sikt ska Heba inte påverka klimatet negativt. Senast år 2030 ska vår förvaltning vara klimatneutral och hela verksamheten ska vara klimatneutral senast år 2045. Det är en resa vi måste göra tillsammans med våra leverantörer, samarbetspartners och hyresgäster. 15. Ekosystem och biologisk mångfald Heba är huvudsponsor av Stockholms stads utsätt- ning av lax och havsöring i Stockholms vatten. Så bidrar vi till levande djur- och naturliv och bevarad biologisk mångfald i regionen. 43 Hållbarhet Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Våra fastigheter 45 Intervju – Digitalisering 48 Close to home coworking 50 Fastighetsutveckling 51 Intervju – Källberga i Nynäshamn 54 Nyproduktion 56 Risker 58 Värdering 62 Marknadsvärdering 64 Hebas aktie 66 Kapitalstruktur och finansiering 68 Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Övrigt Verksamhet 44 Våra fastigheter Heba har ett modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Vi är en långsiktig och erfaren fastighetsägare som utvecklar, äger och förvaltar hyres- bostäder och samhälls fastigheter med inriktning vård- och omsorgsboenden. Fastigheterna förvaltar vi i egen regi, vilket gör förvaltningen kostnadseffektiv och kundnära. Hos Heba får hyresgästerna hållbara och trygga boenden att trivas i under livets olika faser. Med digitaliseringens kraft har vi kontroll på fastigheterna i realtid, vilket gör att vi kan agera hållbart och effektivt. Vi lever enligt våra kärnvärden – närvarande, engagerade och trygga. Total uthyrningsbar area, kvm 263 400 (250 600) Hyreslägenheter 3 110 (3 148) andel av total uthyrningsbar area 72% Lägenheter vård och omsorg 825 (602) andel av total uthyrningsbar area 22% Lokaler 117 (116) andel av total uthyrningsbar area 6% 45 Verksamhet 5 1 1 1 1 1 2 2 3 2 36 Norrtälje Nynäshamn Enköping Uppsala Stockholm 3 Moderna fastigheter på attraktiva lägen i Stockholm och Mälardalen Heba äger och förvaltar en modern fastighetsport- följ som består av bostäder och samhällsfastigheter med vård- och omsorgsboenden i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Fastigheterna ligger i huvudsak nära spårbunden trafik. Vi finns i 13 kommuner från Nynäshamn i söder till Uppsala i norr och Enköping i väster, max en timmes resa från centrala Stockholm. Merparten av fastig- heterna ligger inom Stockholms stad med krans- kommuner. Majoriteten av fastigheterna är nyproducerade eller renoverade. Endast två fastigheter om totalt 98 lägenheter återstår i Hebas renoveringsprogram. 46 Verksamhet Fakta om Hebas fastigheter hittar du i fastighetsförteckningen Galeasen 4, Lidingö. Bostäder Borrsvängen 14, Gubbängen. Bostäder Fuxen 2, Täby. Vård- och omsorgsboende Gråalen 1, Norrtälje. Bostäder Gränby 10:6, Uppsala. Vård- och omsorgsboende Näs 7:7, Österåker. Vård- och omsorgsboende Opalen 2, Täby. Bostäder Romberga 23:58 Älvdansen, Enköping. Bostäder Bonden Mindre 8, Södermalm. Bostäder Åby 1:167, Vallentuna. Vård- och omsorgsboende Sötmandeln 2, Hökarängen. Ungdomsbostäder Sonfjället 1, Norra Djurgårdsstaden. Bostäder Moderna fastigheter i bra lägen 47 Verksamhet Läs mer om Hebas fastigheter på hemsidan Från analog till digital. Och vidare in i AI. Ulrika Thorildsson Roll: Fastighetschef. Anställd sedan: 2019. Tidigare arbetsgivare: Micasa Fastigheter AB, Svenska Bostäder, Ericsson. Utbildning: Driftingenjör KTH. Född: 1968 48 Verksamhet Fastighetsbranschen brottas med en analog tradi- tion. Heba såg tidigt möjligheterna med digitalise- ring, men utbudet av smarta helhetslösningar för förvaltning var skralt. Nu tar Heba saken i egna hän- der och utvecklar en egen helhetslösning där smarta delsystem bidrar med leverans av data. – En fastighet kan ha ett hundratal datasystem för att klara den ekonomiska och operativa förvalt- ningen. Vi kallar dem stand alone-system. De leve- rerar bra i sig själva, men vi vill koppla ihop syste- men för att få digital överblick av helheten i realtid, säger Ulrika Thorildsson fastighetschef på Heba. Sedan några år jobbar Heba med digitala tvillingar. En digital tvilling är en virtuell 3D-modell av en fastig het. Ett intensivt arbete har ägt rum för att fylla modellerna med komponenter. Och nu ser vi resultaten. Med en tvilling på skärmen kan fastig- hetsförvaltaren på distans övervaka byggnader, diagnostisera problem och fatta beslut utan att behöva fysiskt inspektera på plats. – Vi spar många mil och mycket tid som vi annars lagt i Stockholmstrafiken. Men den stora vinsten är: Proaktivitet. Vi ser i tidigt skede om ett fel inträffar eller om en skada uppstår. På så sätt kan vi ligga steget före och rätta till fel innan de blir märkbara för många. Det gynnar både hyresgästerna och fastigheten, säger Ulrika Thorildsson. Ett annat system bygger på BI, Business Intelligence, där statistik utgör jämförelsedata i realtid. Fastig- hetsförvaltaren kan se energianvändning och kost- nader för varje fastighet från dag till dag och följa utvecklingen. I fastigheterna finns också funktioner i kameror, lampor, låssystem och sensorer av olika slag. – Det vi sökt och nu funnit är en integrationsplatt- form där alla system och sensorer kopplas ihop som i ett nav. Vi samlar allt i ett gränssnitt för att få överblick och kontroll i realtid. Vi närmar oss det vi jobbat för under flera år: Smart förvaltning. Under 2024 har en fastighet varit testpilot, säger Ulrika Thorildsson. Med AI i fastighetsvärlden öppnar sig nya intres- santa möjligheter, inte minst med tanke på all den data som Heba har samlat på sig under alla år. All den datan kan sättas ihop i nya kombinationer för att få fram nya sätt att styra och optimera fastigheterna. På så sätt kan man till exempel använda alla elbilar som laddas i fastigheterna till batterireserv om elen skulle slås ut. Eller koppla ihop alla fastigheter och det man lär sig i en fastighet kan man applicera direkt på alla andra fastigheter. – Fastighetsbranschen går in i en ny digital värld där vi och alla andra har mycket att vinna. Förutom att vi sparar tid och pengar sparar vi på jordens resurser. Och så får vi gladare hyresgäster. Det är inte svårt att motivera varför vi ska ligga bland de främsta i fastighetsbranschen när det gäller digi- tali sering, säger Ulrika Thorildsson. Att digitalisera fastighetsförvaltningen är en win-win för alla parter: hyresgäster, förvaltare, fastighetsägare och för Moder Jord. Heba har hittills tänkt rätt och gjort rätt. Nu är det dags att ta nästa stora kliv framåt. Fastighetschef Ulrika Thorildsson brinner för att använda digitaliseringens kraft för smart förvaltning som är både effektiv och hållbar. 49 Verksamhet Hebas koncept för coworking – Close to home Sommaren 2024 invigdes Hebas coworking Close to home i Norrtälje Hamn och intresset var stort. Här finns möjlighet att hyra enstaka plats eller ett helt kontor. Under hösten har antalet medlemmar ökat successivt och under 2025 kommer konceptet utvecklas ytterligare. Satsningen är en verksam- hetsgren som ger möjlighet att öka fastigheterna intjäningsförmåga. 50 Verksamhet Läs mer, extern länk Fastighetsutveckling Fastighetsutveckling är en central del i att säker- ställa trygga, hållbara och trivsamma bostäder och vård- och omsorgsboenden för våra hyresgäster och samtidigt öka bolagets lönsamhet och driftnetto. Genom god kunskap i att utveckla och genomföra nyproduktionsprojekt och underhålla våra befintliga fastigheter skapar vi långsiktigt värde för ägare och trygghet för hyresgäster. Vi bidrar till tryggare bostadsområden och förtroendefulla partnerskap vilket har ett värde för samhället. Tillväxt inom modernt bestånd Heba skapar tillväxt genom förvärv av bostads fastig- heter och vård- och omsorgsboenden samt nypro- duktion genom byggrätter och markanvisningar. Vi har ett modernt fastighetsbestånd, endast 98 lägen- heter återstår i vårt renoveringsprogram. Framåt arbetar vi efter en byggmästarstrategi där vi bygger både för att äga och sälja. Egna nyproduktionsprojekt möjliggör för Heba att uppnå en högre avkastning på investeringen samt en produkt som motsvarar Hebas krav på utformning, hållbarhet och förvaltning. Den totala investeringen för 2024 uppgår till 900 mkr. Under 2024 färdigställde Heba 40 reno- verade lägenheter i befintligt bestånd. Under 2024 sålde Heba två helägda fastigheter med kommande renoveringsbehov samt tecknade avtal om försälj- ning av två fastigheter inom JV-bolag varav en från- trätts under hösten 2024 och den andra planeras frånträdas under juni 2025. Hög takt i nyproduktion Nyproduktion är en del av Hebas fastighetsbestånd. Nyproducerade fastigheter ger högre avkastning och har lägre driftkostnad jämfört med äldre fastig- heter. Vid utgången av 2024 uppgår Hebas nypro- duktionsportfölj till 1 400 lägenheter. 400 lägen- heter är i egen regi som befinner sig i olika skeden från detaljplan till produktion. 1000 lägenheter finns i gemensam projektportfölj tillsammans med Åke Sundvall Byggnads AB. Av dessa är 560 hyresbostä- der och 440 bostadsrätter. Även dessa befinner sig i olika skeden från detaljplan till produktion. Strategiska samarbeten Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroende fulla partnerskap. I samarbetsprojekten ingår en variation av upp låtelseformer och fastig- heter av olika karaktär i Stockholm. I projekten finns både hyresbostäder och bostadsrätter. Under 2024 fortsatte arbetet med den gemensamma projekt- portföljen med Åke Sundvall Byggnads AB i sam- ägda bolag (50/50). Hebas totala investering under 2024, mkr 900 Antal lägenheter i pågående nyproduktioner vid utgången av 2024 1 400 Antal nyrenoverade lägenheter som Heba färdigställde 2024 40 51 Verksamhet Vård- och omsorgsboenden: stabil efterfrågan och säkra intäkter Heba äger och förvaltar en modern portfölj av bostäder och samhällsfastigheter, med inriktning på vård- och omsorgsboenden, i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen. Fokus är att få en bra mix mellan de båda kategorierna. Samhälls- fastigheter utgör nu 30 procent av Hebas driftnetto. Fastigheten Tärnö 1 i Farsta rymmer ett vård- och omsorgsboende med 76 lägenheter. 52 Verksamhet Läs mer om Hebas samhällsfastigheter på hemsidan Hög takt i renoverings- programmet Vid utgången av 2024 hade Heba de senaste tio åren genomfört stambyten och renoverat 1 440 lägenheter. Efter slutförandet av renovering i fastig- het Rådsbacken i Huddinge återstår endast 98 lägenheter som bolaget har för avsikt att stambyta och renovera efter 2025. Ambitionen är att under 2029 bli helt klar med hela renoverings programmet. Fokus på hållbarhet Genom renoveringarna förlänger vi fastigheternas livslängd och möjliggör att äldre fastigheter kan fortsätta generera avkastning i ytterligare 50 år. Heba arbetar för att minska klimatavtrycket och underlätta för bolagets hyresgäster att leva miljö- vänligt. I samband med renoveringar är ökad hållbar- het och minskad miljöbelastning därmed tydliga målsättningar där vi alltid gör klimatkalkyler. För att uppnå varaktig klimatneutralitet lägger Heba stort fokus och ansvarstagande på en lång siktig minsk- ning av fastig heternas energi användning. Genom- snittlig minskning av energiförbrukning i samband med renovering uppgår till 30 procent. Sedan 2020 har Heba ett miljöprogram som används i alla renoveringsprojekt. Miljöprogrammet säkerställer bland annat en ansvarsfull hantering av avfall och projekten tillämpar endast godkända material enligt byggvaru bedömningen i renove- ringar. Renoveringarna lever i de flesta fall upp till hållbarhetskraven för grön finansiering, och därför kan renoveringsprojekten finansieras med bland annat gröna lån. Heba har under de senaste tio åren genomfört ett omfattande renove- ringsprogram. Vid utgången av 2024 hade 1 440 lägenheter blivit stambytta och renoverade. Nu återstår endast 98 lägenheter. Heba har med renove- ringar och förvärv skapat ett modernt bestånd som kan möta behoven flera decennier framåt. Renoveringsprojekt – färdigställda 2024 och planerade för start Fastighetsbeteckning och adress Byggår Antal lägenheter Färdig- ställande, datum Rådsbacken 12, hus 9, Huddinge 1960-tal 40 2024 Höken 30, Södermalm 1930-tal 20 2026 Draken 24, Södermalm 1960-tal 78 2029 Totalt 138 Kunderna uppskattar renoveringar Varje fastighet som genomgår en renovering har haft olika behov av åtgärder och förutsättningar. Fastigheterna som renoveras inventeras först för att fastställa vilka renoveringsåtgärder som är nödvän- diga och vilka energieffektiviseringar som ska priori- teras. Projekten innebär oftast att hyres gästerna behöver evakueras. Evakuering till trots visar Hebas löpande kundundersökningar att hyresgästerna är nöjda med sin nyrenoverade lägenhet och i princip alla hyresgäster flyttar tillbaka efter evakuering. Av hyresgästerna uppger 87 procent att de är nöjda med sin lägenhet efter återflytt. Rådsbacken 12, Huddinge 53 Verksamhet Källberga – en ny stad. På landet. Här ska finnas hållbara bostäder till rimliga priser. Här ska man kunna bo och arbeta hela dagen, ha barnen i skola, handla på torget och odla sin kolonilott. Här promenerar man eller tar cykeln istället för bilen. Stads delen Källberga på landet strax utanför Nynäshamn växer nu fram och Heba är på plats och bygger 128 hyreslägen- heter. Fanny Sachs, en av intitativtagarna till stadsdelen, drivs av möjligheterna som finns i att forma en helt ny stad från grunden. Fanny Sachs Yrke: Arkitekt Aktuell: En av idégivarna och drivkrafterna bakom nya stadsdelen Källberga utanför Nynäshamn 54 Verksamhet Idén om en helt ny stadsdel, ja faktiskt en liten stad, kom i kontakterna mellan Nynäshamns kommun och två gårdar med mycket mark i utkanten av den expansiva kommunen. Tillsammans såg man möjlig- heten att skapa ett område idealiskt nära Nynäs- hamn och med pendlingsavstånd till Stockholm. Men hur skapar man en helt ny stad ”från scratch” på en bit åkermark utanför centralorten? Och inte vilken stad som helst utan en stad i takt med tiden, hållbar, högfungerande och framförallt trivsam? – När man börjar med ett blankt papper har man enorma möjligheter att forma något verkligen genomtänkt och speciellt. För oss var det i grunden viktigt att skapa ett samhälle och inte enbart en sovstad. Bra gedigna bostäder där människor trivs är givet, och bra samhällsservice bygger engage- mang och närhet. Att etablera en skola blev ett sätt att göra Källberga till mer än ett nytt område på en åker. Bland annat det har vi lyckats med, och vi hoppas också kunna locka verksamheter och buti- ker som hör en liten stad till, säger Fanny Sachs, en av idégivarna och drivkrafterna bakom Källberga. Idag är det mer eller mindre en självklarhet att håll- barhet är en central del i utvecklingen av ett nytt bostadsområde. I Källberga bygger man in den miljö- mässiga hållbarheten genom hållbara material och metoder, vilket ligger helt i linje med Hebas policies. Men för Heba är också den sociala hållbarheten viktig. – Vi har tillsammans med Heba och de andra bygg- mästarna från början verkligen byggt in social håll- barhet i området. Här ska man känna sig trygg med bra belysning och gemensamma ytor. Här ska man kunna vara en del i gemenskapen oavsett om man är gammal eller ung, ensamstående eller en familj. Men här finns också förutsättningar för att göra saker tillsammans, odla i kolonilotterna, dela på verktyg och redskap, kanske skapa en bilpool, säger Fanny Sachs. Hebas 128 lägenheter ska vara klara för inflyttning hösten 2026. Lägenheterna är fördelade på 1:or till 5:or och i storlekar mellan 40–100 kvadratmeter. 13 av lägenheterna ligger i trivsamma radhus som passar väl i Källbergas småskalighet. Alla lägenheter har balkong eller egen uteplats. Till kvarteret hör fyra affärslokaler i närhet till det centrala Källberga torg. – Förutsättningarna i Källberga rimmar väl med vår strategi att erbjuda bostäder för livets olika faser. Vår första etablering i Nynäshamn får dessutom ett attraktivt läge på landet men ändå nära Nynäs- hamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm. Det ska bli väldigt spännande att få vara med och bidra med vårt kunnande och våra idéer till fram- växten av Sveriges nyaste stad”, säger Fredrik Hagel, projektchef för Källberga på Heba. ”Här ska man kunna vara en del i gemenskapen oavsett om man är gammal eller ung, ensamstående eller en familj.” 55 Verksamhet Nyproduktion Heba utvecklar fastigheter i attraktiva lägen i Stockholms regionen och Mälardalen – antingen i bolagets egen regi, med samarbetspartners eller tillsammans med externa leverantörer. Under 2024 uppgår Hebas projekt- portfölj till 1 400 lägenheter belägna i olika geografiska områden. Av dessa utvecklas 1 000 tillsammans med vår samarbetspartner. Filipstadsbacken, Farsta Heba tilldelades markanvisning 2022 för tre miljöcertifierade fastigheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Tärnö. Detalj- planen drivs tillsammans med Familjebostäder, Byggvesta och Nordr. Planen möjliggör cirka 500 nya bostäder, förskola och mobilitetshus. Läget är utmärkt med närhet till tunnelbana och pendeltåg, intill fina parkområden. Ambitionen i Hebas del av detaljplanen är att uppföra cirka 140 hyreslägenheter. Spöksonaten, Axelsberg Heba tilldelades markanvisning 2022 för en ny fastighet med 85 lägenheter intill Hebas befintliga fastighet Kv. Spöksonaten. Läget är utmärkt med goda kommunikationer, samhällsservice och naturnära intill Mälaren. Projektet består av två huskroppar delvis med underbyggt garage. Projektet är i detaljplaneskede. Fastigheten kommer miljöcertifieras med ambitionen att minska klimatavtrycket under uppförandet. Källberga, Nynäshamn Källberga är ett helt nytt naturnära bostadsområde i Nynäshamns kommun som fullt utbyggt kommer att rymma 600–700 bostäder kring en bykärna med verksamheter, samhälls service, butiker och förskola. Här finns det småskaliga och naturnära i en spännande och ny form där ekologisk och social hållbarhet står i centrum. Heba har förvärvat Smedjan i Källberga, 128 nyproducerade hyreslägenheter. Byggstart ägde rum hösten 2024 med planerat färdigställande 2026–2027. Uthyrningen startar hösten 2025. Förvärvet är Hebas första etablering i Nynäshamn, i ett attraktivt läge nära centrala Nynäshamn och med pendlingsmöjlighet till Stockholm. Skridskon, Västertorp I Västertorp har Heba drivit en detaljplan på en befintlig fastig- het för att möjliggöra nyproduktion av 48 lägenheter på egen mark. Detaljplanen har vunnit laga kraft och produktionsstart bedöms kunna ske första halvåret 2025. Den nya fastigheten kommer ligga intill centrumgatan i Västertorp med närhet till service, affärer och tunnelbana. Här ska vi bygga attraktiva bostäder i en hållbar fastighet som kommer miljöcertifieras enligt Svanen. 56 Verksamhet Vårbergstoppen I Vårbergstoppens park genomför Stockholms stad en stor upprustning i syfte att skapa en stadspark med något för alla. I Vårbergstoppen kommer Heba i ett samarbete med Åke Sundvall uppföra ett storgårdskvarter med lummiga bostads gårdar som omringar en allmän naturkulle i mitten. Projektet är uppdelat i två bostadsfastigheter, Viggholmen 1 och Loholmen 1. Totalt rymmer fastigheterna cirka 300 hyreslägenheter i varierande storlek. För Heba har nyckelord i planerandet av bostäderna varit att de ska vara prisvärda, miljömässigt hållbara och socialt hållbara. Fastigheterna kommer att Svanen märkas och beräknas stå klara under 2024 och 2025. Under mars 2024 teck nades avtal om överlåtelse av det med Åke Sundvall Byggnads AB gemensam- ägda projektet. Affären genomförs som en bolagsaffär och frånträde avseende den första fastigheten har skett under september 2024 och den andra planeras frånträdas juni 2025. Skärgårdsskogen, Skarpnäck I slutet av 2020 tilldelades Heba tillsammans med Åke Sundvall en markanvisning i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. I ett gemensamt projektbolag kommer här byggas cirka 100 bostadsrätter. Totalt byggs cirka 700 nya bostäder i området som ligger i södra delen av Skärgårdsskogen. Målbilden är ett dynamiskt bostadskvarter som kombinerar nyskapande arkitektur med socialt engagemang till en levande boendemiljö, som samman faller med Hebas affärsidé om att skapa värde genom trygga och attraktiva bostadsområden. Intresset för att bygga på området har varit mycket stort. Åke Sundvall och Heba tilldelades till sammans med flera aktörer en markanvisning i stor konkurrens. Projektet är i detaljplaneskede. Stora Sköndal I Stora Sköndal i södra Stockholm börjar en ny stadsdel växa fram. Heba och Åke Sundvall kommer via ett samägt bolag driva och äga ett projekt om cirka 600 bostäder i den nya stadsdelen. Av dessa bostäder är cirka 260 hyresrätter och 340 bostads- rätter. Projektet är del av den andra etappen i utvecklingen av Framtidens Stora Sköndal, som innefattar totalt cirka 1 400 bostäder. Detaljplanen väntas vinna laga kraft första halvåret 2025. När Stora Sköndal står klar runt 2035 ska stadsdelen rymma cirka 4 500 bostäder och 1 500 arbetsplatser. Stadsdelen utformas utifrån en idé om social hållbarhet där inkludering, variation och närhet till grönska och vatten står i centrum. Det ska bli en stadsdel byggd för möten och gemenskap, med varierad arkitektur, ett starkt fokus på miljömässig hållbarhet och där ny teknik används för att skapa livskvalitet. Projektet går helt i linje med Hebas vision, att vara bäst i Sverige på att skapa trygga och attraktiva bostäder och livsmiljöer. Samarbetsprojekt med Åke Sundvall Heba vill skapa värde för ägare och samhälle genom förtroendefulla partnerskap. Under 2024 har samarbetet med Åke Sundvall Byggnads AB i samägda bolag (50/50) fortsatt. I samarbetsprojekten ingår en variation av upplåtelseformer och fastigheter av olika karaktär i Stockholm. 57 Verksamhet Risker Heba är ett stabilt företag med en låg riskprofil. Det beror bland annat på att bolaget har hög soliditet, ett långsiktigt ägarperspektiv, bostads- och samhällsfastigheter med låg vakans, fokus på kärnverksamheten, och en effektiv egen fastighetsförvaltning. Nedan presenteras några av de riskområden som kan påverka verksamheten. Strategiska risker Risk Hantering Värdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde varierar bland annat beroende på det ekonomiska läget och ränteläget. Förändringar i mark- nadens avkastningskrav får stor resultat påverkan. För att få ett rättvisande marknadsvärde internvärderas 2/3 av fastighetsbeståndet och externvärderas 1/3 av fastighets- beståndet vid varje kvartalsbokslut. Vid årsbokslutet extern- värderas koncernens samtliga fastigheter. Fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden internvärderas alltid. Varumärke Ett starkt varumärke kännetecknas av medvetenhet, tydlighet och enhetlighet hos medarbetare och marknaden. Ett starkt varumärke bidrar till att bolaget kan uppfylla sina affärsmål. Skulle varumärket förknippas med oönskade egenskaper finns risken att vår tillväxt påverkas negativt. Vi arbetar kontinuerligt med att kommunicera bolagets över- gripande budskap i olika kanaler, både internt och externt. Vi utvecklar kontinuerligt våra kanaler för att vara tillgängliga och tidsenliga. Vi är proaktiva vad gäller hantering av potentiellt känsliga frågor som skulle kunna skada varumärket. Digitalisering Vi behöver ständigt nya innovationer och teknik som kan för- bättra och effektivisera vårt dagliga arbete. Att möta våra intressenters förväntningar och behov är av stor vikt för att kunna bedriva verksamheten framgångsrikt. Om vi inte följer med i den digitala utvecklingen kan vi ha svårt att attrahera framtidens medarbetare. Vi har en vision av ett önskat framtidsscenario. Vi lägger resurser på omvärldsbevakning och hämtar inspiration från branschen. Vi genomför pilotprojekt för att i drift kunna utvärdera system och teknik. Tillväxt Ett av Hebas strategiska mål är att fortsätta växa i Stock- holmsregionen och Mälardalen. För att göra det krävs mark- anvisningar för nybyggnad, god marknadskännedom, rätt hyresnivåer och välfungerande samarbeten. Ett gemensamt arbetssätt med öppen och nära dialog med våra samarbetspartners fastställer att vi jobbar mot samma mål och främjar kompetensutväxling. Tillsammans skapar vi möjligheter att vinna markanvisningstävlingar och uppnå rätt hyresnivåer. Operativa risker Risk Hantering Hyresintäkter 76 procent av Hebas hyresintäkter kommer från bostads- hyresgäster. Stockholmsregionen och Mälardalen svarar för koncernens samtliga hyresintäkter. Eftersom hyresnivån förhåller sig till den förhandlade bruksvärdes hyran påverkas Hebas intäkter till stor del av dessa hyresförhandlingar. Heba arbetar för en mer konsekvent hyres sättning som bättre motsvarar hyresgästernas värderingar och preferenser. Heba har som strategi att finnas i attraktiva lägen där stor efter- frågan av hyresrätter finns, vilket gör att vi på sikt kan förbättra hyresnivån. Med en effektiv uthyrning i egen regi minskar risken för vakanser. Med ett snart helrenoverat eller nybyggt bestånd med nyförhandlade hyror ökar hyresintäkterna. Vakanser Heba ägde vid årsskiftet 2024/2025 14 samhällsfastigheter och är i övrigt ett renodlat bostadsbolag med ett homogent fastighetsbestånd. En hög vakansgrad på bostäder skulle därför påverka Hebas resultat negativt. Efterfrågan på hyresbostäder i Stockholms regionen är väldigt hög och bedöms vara fortsatt hög inom överskådlig framtid. Heba har en fortsatt mycket låg vakansgrad, 0,06 procent för bostäder och 0,48 procent för lokaler. Samhälls fastigheterna är uthyrda på 15- och 20-åriga hyresavtal till Stockholms stad och välrenommerade äldrevårdsföretag. Fastighetskostnader Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Övervägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärr- värmenätet. Värmekostnaderna utgör ungefär 13 procent av de totala driftkostnaderna. Dessa kan variera kraftigt år från år beroende på väderlek och energipris. Värmeanläggningarna i merparten av Hebas fastigheter är mycket moderna och samtliga har fjärrövervakade driftunder- centraler. Heba arbetar kontinuerligt med att reducera energi- användningen i fastigheterna bland annat genom effektiva energiinvesteringar och optimering av tekniska installationer. Bolaget genomför även installation av alternativa energikällor såsom solcellsanläggningar i kombination med bergvärme. Totalt elva fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värmekälla. 58 Verksamhet Finansiella risker Risk Hantering Finansieringskostnader Ökade finansieringskostnader utgör risken för negativ påver- kan på bolagets finansiella ställning till följd av förändrade marknads förutsättningar, så som stigande marknadsräntor eller försämrade förutsättningar på kapitalmarknaden. Hebas exponering mot kreditmarknaden uppgick per årsskiftet 2024/2025 till 6 076,9 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad om 44,7 procent av fastigheternas marknadsvärde. Hebas finanspolicy reglerar hur finansiella risker ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Heba driver ett aktivt arbete för att reducera bola- gets ränterisk och skapa en jämn förfallostruktur i skuldportföl- jen. Detta genom räntesäkring på derivatmarknaden, använd- ning av diversifierade finansieringskällor samt genom att utöka bolagets gröna finansiering. Löpande uppföljning genomförs av företagsledning, finans kommitté och styrelse. Finansierings- kostnaden ligger på 2,8 procent, räntebindningstiden på 3,1 år och räntetäckningsgraden är 2,3 gånger. Heba har en long- term issuer credit rating med betyget BBB, Stable outlook, av Nordic Credit Rating. Hållbarhetsrisker Risk Hantering Medarbetare Medarbetarna är bolagets viktigaste tillgång. På Heba ska medarbetarna må bra och trivas på jobbet. Skulle Heba tappa i attraktionskraft som arbetsgivare och därmed få svårigheter att rekrytera, behålla och utveckla medarbetare skulle, det kunna ge stora negativa följder för verksamheten. Hebas uppförandekod är baserad på bolagets kärnvärden och ger tydliga riktlinjer för hur verksamheten ska bedrivas. Varje medarbetare har en individuell utbildningsplan för att kunna utvecklas tillsammans med bolaget, planen följs upp vid det årliga medarbetarsamtalet. Sedan 2022 har Heba ett internt utbildningsprogram som säkerställer kunskapsutveckling. Medarbetarundersökningar genomförs vart annat år och fångar upp förbättringspunkter. Resultatet från 2023 uppgick till 4,1 (4,4) i en 5-gradig skala. Ny undersökning kommer genomföras under 2025. Kundnöjdhet Heba ska vara närvarande och tillgängliga för hyresgästerna. Att vara hyresgäst hos Heba innebär en trygg och trivsam bostad och att få hjälp när det behövs. Stort missnöje hos hyresgästerna skulle skada Hebas varumärke och leda till hög omsättning. Heba strävar efter att vara tillgängliga och närvarande för att hyresgästerna ska känna sig trygga i sina hem samt få snabb återkoppling och hjälp när det behövs. Tillsammans med hyres- gästerna skapas initiativ som trygghetsvandringar och främjar miljöengagemang. Heba utför kundenkäter vartannat år eller sex månader efter ett renoveringsprojekt och nyproduktion. Samtliga fastigheter med ett trygghetsindex under 80 procent har en dokumenterad åtgärdsplan. Serviceindex för undersök- ningen 2023 uppgick till 85,7 procent (85,0 procent). Ny undersökning kommer genomföras under 2025. Mänskliga rättigheter, antikorruption och leverantörsrisker Hebas verksamhet involverar ett flertal aktörer och under- leverantörer, i synnerhet i samband med nybyggnadsprojekt. Miss förhållanden, i form av exempelvis brott mot mänskliga rättigheter och eventuella kon kurser hos leverantörer i värde- kedjan kan medföra, förutom störningar i Hebas verksamhet, allvarliga konsekvenser för individer. Hebas hållbarhetspolicy säkerställer och ligger till grund för att bolagets verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt. Alla med- arbetare utbildas årligen i bolagets uppförandekod tillsammans med antikorruption- och hållbarhets policy. Heba tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer och genom- för revisioner för att säkerställa att leverantörer och underleve- rantörer agerar etiskt korrekt. För att upptäcka oegentligheter finns en visselblåsarfunktion som sköts av en tredje part. 59 Verksamhet Risk Hantering Miljörisker kopplade till nyproduktion När Heba bygger nytt ska bygget liksom byggnaden vara anpassade till framtidens klimat- och miljöbehov, vilket behöver säkerställas. Utan kontroll på hur bolagets nyproduk- tion belastar klimatet kommer bolaget varken klara av nutida eller framtida krav. All nyproduktion ska miljöcertifieras enligt miljö byggnad silver eller bedömd motsvarande nivå och ha en energianvändning 20 procent under rådande BBR-krav. Material som används måste väljas utifrån ett hållbarhetsperspektiv och vara god- kända enligt Byggvarubedömningen, eller utifrån bolagets egen Heba standard med godkända produkter. Varje nytt projekt ska från år 2025 ha en halverad klimatpåverkan från byggprocessen, utifrån rådande referensvärde framtaget av Boverket. Vid varje projekt ska en extern miljöcontroller granska att Heba följer miljöprogram och de krav som ställs. Genom att öka förståelsen för hur den indirekta klimatpåverkan ser ut, ska bolaget agera och hantera brister och möjligheter som uppstår. Miljörisker kopplade till renoveringsprogram Hebas fastigheter som renoveras är mellan 50–70 år gamla och kräver åtgärder för att kunna fungera väl. Bolaget behöver renovera med hänsyn till framtiden. Heba behöver beakta hur material och metoder som används idag kan visa sig vara undermåliga framöver. I annat fall finns en risk att fastigheterna inte uppnår framtidens energikrav eller intressenternas önske- mål och behov. När Heba renoverar saneras fastigheten på gamla inbyggda miljöskulder. Liksom vid nyproduktion finns en extern miljö- controller och ett miljöprogram under hela projektet som kvalitets säkrar arbetet. Inför varje renovering genomförs en återbruksinventering för att minimera avfall och spara resurser. Heba analyserar och sorterar det avfall som uppstår och följer upp med rapporter varje kvartal. Målet är att allt material som kan återvinnas, ska göra det. De nya produkterna i husen är godkända enligt Byggvarubedömningen eller följer Heba- standard. Heba genomför åtgärder som förbättrar energi- prestandan såsom fönsterbyten, tilläggsisolering och byte av ventilationsaggregat, beslut som ska tas tillsammans med beaktning av produkternas klimatpåverkan. Risk Hantering Miljörisker kopplade till förvaltning Det dagliga förvaltningsarbetet med fastigheterna medför situationer som på olika sätt kan påverka människa och miljö. Heba behöver vara medveten om hur bolaget kontrollerar och hanterar miljörisker som uppstår i det dagliga arbetet hos förvaltningsteamen. Genom ett strukturerat arbete med rutiner och egenkontroller kontrolleras och följs förvaltningsrutinerna upp. Varje fastighet har en egen förvaltningsplan med en kartläggning av inbyggda miljöskulder. Förvaltningens största post är energianvändning, vilken fjärrstyrs för att ständigt optimera energiprestandan. Heba utvecklar hyresgästernas möjligheter att källsortera och hur bolaget som fastighetsägare kan skapa incitament för att materialåtervinna mer, inte minst plasten. Varje år har Heba som ambition att starta två projekt med installation av energi- källor med förnybar energi såsom bergvärme i kombination med solceller. Risker kopplade till klimatförändringar Då klimatet förändras föreligger risker för ökade energi- kostnader till följd av ökade skatter och ökade verksamhets- kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp samt ökade vattenkostnader. Fysiska risker för fastigheter som ligger i områden där vatten nivåerna bedöms höjas och där ökade regnmängder resulterar i att fastigheter blir temporärt obrukbara. Det varmare klimatet innebär ökat behov av kyl- media, vilket både blir en initial investering och löpande högre energikostnader. Fastighetsbeståndet analyseras årligen utifrån olika klimat- scenarier, med hjälp av Länsstyrelsens kartunderlag för klimat- anpassning och underlag från Sveriges meteorologiska och hydrologiska institut (SMHI) samt MSB. De fysiska klimat- riskerna bedöms både kort- och långsiktigt för att säkerställa att rätt anpassningar planeras och utförs i tid. Övergripande hållbarhetsmål och klimatrelaterade frågor återfinns i det strategiska arbetet likväl som i det dagliga och är integrerat i verksamheten, till exempel med åtgärder i fastighetsplanen. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Se vidare underlag i tabell på sidan 61. Hållbarhetsrisker, forts. 60 Verksamhet Klimatförändringar Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan Omställningsrisker Ökade energikostnader Kostnader Total energianvändning (värme, kyla och fastighetsel) uttryckt i GWh, mkr per år. Energianvändningen 2024 uppgick till 23 GWh motsvarande en kostnad om 39 mkr. Kostnader Förändrade energikostnader till följd av ökade energipriser med 0,5 kr/ kWh. Beräkning utgår från 2024 års energianvändning och mkr/år. Prisökning om 0,5 kr/kWh skulle resultera i ökad energikostnad om 12 mkr. Tillgångar/ Skulder Investeringar kopplade till att minska energianvändningen och öka andelen förnybar energi. Under 2024 investerades 300 tkr i anläggningar för förnybar energi. Den beräknade besparingen för de fastigheter med system för förnybar energi uppgår till 60 procent reduktion årligen. Inom Hebas bestånd har 10 fastigheter bergvärme, varav 2 kombinerat med solceller samt 3 fastigheter med solceller. Ökade kostnader kopplade till regleringar, skatter eller utsläpp Kostnader Ökade kostnader för klimatkompensation, baserat på 2024 års k ompenserade utsläpp i scope 1 och scope 2. Om priset för klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det en kostnad om 858 tkr. Kostnader Ökade kostnader för byggmaterial om klimatkompensation läggs på inköpspris. 2024 års klimatpåverkan från byggmaterial. Om priset på klimatkompensation uppgår till 1500 kr/ton motsvarar det omkring 600 tkr för klimatpåverkan av byggvaror. Ökade vattenkostnader Kostnader Total vattenförbrukning under 2024 där pris på vatten antas öka med 50 procent per m 3 /år. Under året uppgick vattenförbrukningen till 300 000 m 3 , motsvarande en kostnad på 12,5 mkr. Prisökningen skulle innebära ökade vattenkostnader om 6 mkr. Risk Kategori Modell och måttenhet Finansiell påverkan Fysiska risker Fastigheter kommer ligga under vatten på grund av stigande havsnivåer Tillgångar Fastigheter som ligger i områden där havsnivåerna bedöms höjas. Uttryckt i intäktsminskning mkr/år. Andel av hyresintäkter utifrån utfall år 2024. Utfall från analys av hela beståndet. Fyra fastigheter har identifierats där det föreligger risk vid mycket förhöjda vattennivåer. Motsvarar årliga intäkter om 77 mkr, 14 procent av de totala hyresintäkterna 2024. Varmare klimat innebär ökat energi- behov kopplat till köldmedia Tillgångar/ Skulder Behovet av köldmedia ökar, vilket innebär en initial investering för installation samt en årlig kostnadsökning för energi. Ett av våra vård- omsorgsboenden som förvärvades under 2024 har ett identifierat behov av köldmedia, motsvarar en investering om 1 mkr och ökade energikostnader om 20 tkr/år. Ökade regnmängder resulterar i att fastig heter blir temporärt obrukbara Intäkter Intäktsbortfall för tomställda lägenheter och lokaler. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Intäktsbortfall vid tomställning bedöms till 2,6 mkr. Kostnader Kostnader för reparationer ökar, till följd av ökade vattenmängder. Utifrån analys av beståndet föreligger en förhöjd risk hos en fastighet. Kostnaden för reparation bedöms till 8 mkr. 61 Verksamhet Värdering av fastighetsbeståndet Transaktionsvolym Storstockholm Transaktionsvolym Storstockholm Bostadsfastigheter – per typ av köpare Bostäder Övriga segment Andel bostäder (%) BRF Övriga köpare Andel BRF (%) Äldrevård och specialboende Utbildning Övriga segment Andel av total transaktionsvolym (%) Transaktionsvolym samhällsfastigheter Sverige Transaktionsmarknaden Hebas fastighetsbestånd är huvudsakligen lokalise- rat till Storstockholmsområdet. Transaktionsvolymen för bostadsfastigheter inom Storstockholm uppgick under 2024 till cirka 17,6 miljarder kronor. Detta är en ökning med cirka 80 procent jämfört med året före. Snittet för de senaste tio åren ligger på cirka 20,7 miljarder. De senaste fem åren har volymen för bostads- fastigheter varierat mellan 9,8–69,3 miljarder vilket motsvarar 22–38 procent av den totala transaktions- volymen inom området. Intresset för segmentet har varit stort och utbudet har under ett flertal år haft svårt att svara upp mot intresset från investerare. Under 2022 och 2023 bromsades dock transaktions- marknaden för bostadsfastigheter upp kraftigt som en följd av ett högre kostnads- och ränteläge och en allmän osäkerhet kring de framtida omvärldsförut- sättningarna. Den ökade transaktionsvolymen under 2024 är ett tydligt tecken på att marknaden nu åter- hämtar sig och går in i ett mer normaliserat tillstånd. Även om betydande geopolitisk osäkerhet fortfa- rande kvarstår så har möjligheterna till och villkoren för finansiering stabiliserats och avsevärt förbättrats. Höga priser på bostadsrättsmarknaden och boendes önskemål om att själva kunna påverka sin boende- ekonomi- och miljö ger incitament för boende i hyresfastigheter att bilda bostadsrättsföreningar och förvärva de fastigheter där de bor. Bostads- rättsföreningars förvärvsbeslut skiljer sig från andra investerares då de istället för att se till en marknads- mässig direktavkastning istället primärt tittar på boendekostnad och kvadratmeterpris. Inom Storstockholmsområdet svarade bostads- rättsföreningar under 2024 för drygt en miljard av segmentets totala volym om 17,6 miljarder vilket       mkr                mkr                 mkr        Värderingen av fastigheter i Hebas fastighets- bestånd per 2024-12-31 har utförts av auktoriserade fastighetsvärderare inom Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB. 62 Verksamhet motsvarar cirka sex procent. Andelen är på samma nivå som föregående år men är låg i ett historiskt perspektiv. Under senaste tioårsperioden har ande- len varierat mellan 2–48 procent med ett snitt om cirka 16 procent. Den långsiktiga trenden visar dock på en minskande andel av transaktionsvolymen för bostadsrättsföreningar. Andrahandsmarknaden för bostadsrätter har stabiliserats under 2024 och i Stockholmsområdet har priserna ökat med cirka 7 procent under helåret 2024 även om priserna i december 2024 sjönk med 1,5 procent. Transaktionsvolymen för ombildnings- affärer om en dryg miljard är en fördubbling jämfört med 2023 och tre gånger så hög jämfört med botten- noteringen 2022 om cirka 350 Mkr. Det kan dock konstateras att de affärer som görs sker på nya och lägre nivåer jämfört med hur läget var för några år sedan. Det får tolkas som att det nya ränteläget och regler om amorteringskrav, kombinerat med en osäkrare prisutveckling på andrahandsmarknaden, begränsar vad föreningarna är beredda att betala vid ombildningsprocesser. Mot bakgrund av detta bedömer Savills att värdet för bostadsfastigheter, även med attraktiva ombildningslägen, i dagsläget huvudsakligen styrs av betalningsviljan hos investe- rare snarare än betalningsförmågan hos en bostads- rättsförening. Samhällsfastigheter har successivt vuxit fram som ett etablerat fastighetssegment i Sverige. Samhälls- fastigheter förknippas med en lägre riskprofil jämfört med de traditionella fastighetssegmenten på grund av stabila hyresgäster och långa löptider på hyres- avtalen som i regel är indexjusterade. Transaktionsvolymerna inom segmentet har succes- sivt vuxit under flera år drivet av de rådande mark- nadsförutsättningarna och segmentets gynnsamma riskprofil. En markant ökning i volym kunde ses åren 2021 och 2022 med nivåer på cirka 48 respektive 43 miljarder för att under de senaste två åren falla tillbaka. Under 2023 uppgick transaktionsvolymen till cirka 12 miljarder kronor och under 2024 minskade den ytterligare till cirka 9,6 miljarder. Drygt hälften av volymen 2023 kommer dock från två större struk- turaffärer. Samhällsfastigheternas andel av den totala transaktionsvolymen i Sverige uppgick till cirka 7 procent 2024. Av de olika verksamhets- typerna inom segmentet har äldre- och special- boenden klart störst andel under året med cirka 46 procent följt av kontorsfastigheter med offentliga hyresgäster 21 procent och fastigheter nyttjade för utbildning vilka svarar för cirka 16 procent av seg- mentets totala transaktionsvolym. Storstockholmsområdets andel under 2024 upp- går till cirka 44 procent av segmentets totala trans- aktionsvolym. Det är betydligt högre än året före då andelen var cirka 8 procent och även högre än Stor- stockholmsområdets genomsnittliga andel under senaste 5-årsperioden som är cirka 37 procent. De få transaktioner som gjorts inom segmentet under 2024 tyder på att avkastningskraven höjts inom seg- mentet. Savills bedömer att avkastningskrav för att- raktiva objekt med äldreboenden i Storstockholms- området ligger runt 4,15–4,75 procent. Svänghjulet 4, Täby 63 Verksamhet Marknadsvärdering Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB har på uppdrag av Heba värderat 24 respektive 34 fastigheter i koncernens fastighetsbestånd. Kon- cernens samtliga fastigheter, exklusive en projekt- fastighet i tidigt skede och en tillträdd ny fastighet, har externvärderats och där med hälften av fastig- heterna av vardera värderingsbolagen. Två fastig- heter har värderats av bägge värderingsbolagen och det redovisade värdet är ett genomsnitt av dessa värderingar. Marknadsvärdet avser det mest sannolika priset vid värdetidpunkten till vilket en köpare och en säl- jare i oberoende ställning till varandra är beredda att genomföra en transaktion. Detta efter det att fastigheten marknadsförts på en öppen marknad, där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Värderingsunderlag Underlag för värderingen utgörs av uppgifter från Heba avseende intäkter och kostnader per fastighet. För lokaler utgörs intäktsuppgifterna av utgående hyra, area, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg och rabatter per lokal. För bostäder ingår upp- gifter per objekt om utgående hyra, lägenhetstyp, area, specificerade hyrestillägg och hyresrabatter. Även information om vakanta ytor har lämnats. Underlaget avseende kostnader utgörs av histo- riska förbruknings- och underhållskostnader på fastig hetsnivå samt större planerade eller på senare tid utförda investeringar och underhållsåtgärder. För vissa kostnader har Heba även levererat budget för nästkommande år. Uppgifter om aktuella taxerings värden har erhållits från det officiella fastighets registret. Utöver detta har värderingsbolagen nyttjat information från interna- och marknadsbaserade datakällor. Värderingsmetod Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Därtill görs jämförelser och analyser av sålda objekt (ortspriser) i kombination med kunskap om mark- nadsaktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera kring dessa samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer. Till huvudmetod för de individuella värderingarna har s k kassaflödeskalkyler används. I kalkylerna nuvärdesberäknas bedömda framtida driftnetton och behov av investeringar. Vid denna beräkning tas hänsyn till varje objekts faktiska hyres- och kost- nadsnivåer, vakanser o.s.v. för att sedan jämföra och eventuellt korrigera dessa mot marknadsmässiga nivåer och värderarens uppfattning om framtida utveckling. Värdet härleds som summan av nuvärdet av respektive års driftnetto och investeringar under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens utgång. I regel har nuvärdet av restvärdet och nuvärdesumman av Bonden Mindre 8, Södermalm 64 Verksamhet kalkylens driftnetton beräknats med en kalkylränta som har bedömts genom att inflationsanpassa det av värderaren bedömda direktavkastningskravet. Direktavkastningskravet bedöms genom att studera försäljningar av liknande objekt i kombination av analyser av bostadsrättsmarknaden samt kunskap om marknadens aktörer. Vid värderingen av Hebas fastigheter har 5–15- åriga kalkylperioder använts. Värderingarna tar ej hänsyn till de enskilda objektens skattesituation. Antaganden Följande antaganden och bedömningar har använts vid de enskilda värderingarna: • Inflationstakten har av värderingsbolagen bedömts till 1,0 respektive 2,0 procent för år 2025 och 2 procent per år för resterande kalkylperiod. • För de bostadsfastigheter som ej har egensatt hyra var hyreshöjningen för 2025 endast känd för två fastigheter vid värderingstillfället. För de fall där hyreshöjningen var känd har värderarna erhållit uppgifter från Heba. För fastigheter där hyres- höjningen inte var känd har Novier räknat upp hyrorna med 2,25 till 4,5 procent för 2025. För åren därefter antas hyresutvecklingen följa infla- tionen. Savills har antagit en bedömd hyreshöjning för 2025 om 3,0 till 5,0 procent och 2,0 till 3,5 pro- cent för 2026. Under resterande del av kalkyl- perioden bedöms hyresutvecklingen följa inflatio- nen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser för bostäder s.k. egensatt hyra dvs. hyror som ej förhandlats med hyresgästföreningen utan direkt med de enskilda hyresgästerna har värderarna gjort en bedömning av hyresutvecklingen. • För lokaler har den framtida hyresutvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna efter aktuell löptids slut anpassas till bedömd mark- nadshyra. För vakanta lokaler har värderaren bedömt rimlig marknadshyra. • Långsiktig ekonomisk vakansgrad varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt på 1,1 procent. Kalkylränta och direktavkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. I de externa vär- deringarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,8 procent med ett snitt på 5,5 procent och ett direktavkastningskrav från 1,8 till 4,9 procent med ett snitt på 3,6 procent. Marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet av de av Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB vär- derade fastigheterna i Heba-koncernens fastighets- bestånd uppgår till 13 291 784 tkr. Två av fastig- heterna har värderats av båda värderingsbolagen ovan och det redovisade värdet för dessa två fastig- heter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. Marknadsvärdet inklusive internt värderad projekt- fastighet och en ny tillträdd fastighet uppgår till 13 589 186 tkr. Känslighetsanalys Värdeförändring bostäder Värdeförändring samhällsfastigheter Parameter enhet antal tkr % tkr % Kalkylränta %-enheter 0,5 –361 971 –3,5% –120 551 –4,1% Kalkylränta %-enheter –0,5 381 105 3,7% 127 953 4,3% Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 181 511 –11,5% –246 616 –8,3% Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 661 631 16,1% 310 744 10,5% Hyresvärde % 2 253 731 2,5% 57 496 1,9% Hyresvärde % –2 –251 731 –2,4% –55 496 –1,9% Drift- och underhållskostnad % 10 –291 118 –2,8% –31 952 –1,1% Drift- och underhållskostnad % –10 294 123 2,9% 32 952 1,1% Bonden Mindre 8, Södermalm 65 Verksamhet Hebas aktie Aktiekapitalet per den 31 december 2024 uppgick till 34 400 000 kronor fördelat på 15 581 640 A-aktier och 149 538 360 B-aktier. Heba aktien är sedan den 13 juni 1994 noterad på Nasdaq Stockholm Nordic Mid Cap. Hembudsklausul och omvandlingsförbehåll I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktie ägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktie ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvand- lingsförbehåll, som innebär att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B. Ägarstruktur Antalet aktieägare i Heba uppgick vid årsskiftet till 5 884 stycken. De tio största aktieägarna represen- terade 57 procent av kapitalet, det vill säga ägar- andelen, och 67 procent av rösterna. Andelen institu tionellt ägande uppgick till 10,59 procent av kapitalet och 5,72 procent av rösterna. De utländska ägarna svarade för 6,59 procent av kapitalet och 3,56 procent av rösterna. Utdelningspolitik Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av förvaltnings resultatet justerat för skatt. Vid bestämmande av utdelningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolide- ringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en utdelning om 0,52 kr per aktie. Utdelningen mot- svarar en direktavkastning om cirka 1,6 procent baserat på börskursen den 31 december 2024. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens för- slag beräknas utdelningen betalas ut den 2 maj 2025 med avstämningsdag den 28 april 2025. Substansvärde (NAV) Substansvärde per aktie beräknas till 47,02 (46,42) kronor. Uppskjuten skatt har ej beaktats vid denna beräkning med hänsyn till möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt. Återköp av aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva maximalt 10 000 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december till 9 400 aktier motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier. De största aktieägarna per 31 december 2024 Antal A-aktier Antal B-aktier Summa Ägarandel % Röstandel % IC Industricentralen Holding AB 22 520 618 22 520 618 13,46 7,38 Ericsson Charlotte 1 998 320 8 661 897 10 660 217 6,46 9,38 Vogel Johan 1 866 240 8 340 978 10 207 218 6,18 8,84 Vogel Anna 1 866 240 8 220 992 10 087 232 6,11 8,80 Holmbergh Christina 1 848 320 7 819 608 9 667 928 5,86 8,61 Eriksson Anders 1 828 320 6 621 836 8 450 156 5,12 8,16 Härnblad Birgitta 2 065 640 6 059 936 8 125 576 4,92 8,75 Ericsson Ulf 6 290 000 6 290 000 3,81 2,06 Spiltan Aktiefond stabil 4 903 671 4 903 671 2,97 1,61 Sundström Maria 635 680 2 890 000 3 525 680 2,14 3,03 Georgsson Charlotta 635 680 2 857 320 3 493 000 2,12 3,02 Andersson Rolf H 3 422 600 3 422 600 2,07 1,12 Arnhult Rutger 3 087 202 3 087 202 1,87 1,01 Handelsbanken Fonder 2 903 708 2 903 708 1,76 0,95 Danielsson Steve 619 360 1 934 196 2 553 556 1,55 2,66 Eriksson Eric Victor 2 378 980 2 378 980 1,44 0,78 Fidelity Investment (FMR) 2 126 447 2 126 447 1,29 0,70 Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 1 667 788 1 667 788 1,01 0,55 Osterholm Denise 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43 Anttila Linda 317 840 1 195 160 1 513 000 0,92 1,43 Totalt största aktieägare 13 999 480 105 098 097 119 097 577 72,13 80,26 Återköpta egna aktier 9 400 9 400 0,01 0,00 Summa övriga 1 582 160 44 430 863 46 013 023 27,86 19,74 Totalt 15 581 640 149 538 360 165 120 000 100,00 100,00 66 Verksamhet Data per aktie Belopp i kr/aktie 2024 2023 2022 2021 2020 Resultat före skatt 0,86 –6,32 –0,84 10,74 5,51 Resultat efter skatt 0,60 –4,31 –0,82 8,94 4,35 Kassaflöde 1,30 1,43 1,19 1,41 1,14 Eget kapital 39,07 38,99 43,75 45,38 37,10 Fastigheternas bokförda värde 82,30 77,36 95,19 88,87 72,96 Utdelning (2024 förslag) 0,52 0,52 0,45 0,80 0,65 Börskurs den 31 december 32,75 35,45 36,30 78,80 57,25 P/E tal I 38,1 –5,6 –43,2 7,3 10,4 P/E tal II 54,6 –8,2 –44,3 8,8 13,2 Totalavkastning, % -6,1 –1,1 –52,9 38,8 34,2 Aktiekapitalets utveckling Antal nya aktier Summa aktier Ökning Aktiekapital, kr Summa Aktiekapital, kr 1993 1 620 000 16 200 000 1994 Split 4:1 6 480 000 16 200 000 1994 Nyemission 400 000 6 880 000 1 000 000 17 200 000 1999 Fondemission 6 880 000 13 760 000 17 200 000 34 400 000 2008 Split 3:1 27 520 000 41 280 000 34 400 000 2019 Split 2:1 41 280 000 82 560 000 34 400 000 2022 Split 2:1 82 560 000 165 120 000 34 400 000 Aktiernas fördelning per 31 december 2024 Antal ägare Andel i % Antal aktier Andel i % 1–500 3 539 60,41 411 387 0,25 501–1 000 635 10,84 507 944 0,31 1 001–2 000 496 8,47 760 872 0,46 2 001–5 000 544 9,29 1 922 975 1,16 5 001–10 000 218 3,72 1 681 611 1,02 10 001–20 000 142 2,42 2 090 753 1,27 20 001–50 000 109 1,86 3 659 023 2,22 50 001–100 000 62 1,06 4 414 842 2,67 100 001–500 000 80 1,37 16 761 236 10,15 500 001–1 000 000 10 0,17 6 655 484 4,03 1 000 001–5 000 000 15 0,26 36 320 818 22,00 5 000 001–10 000 000 4 0,07 32 533 660 19,70 10 000 001– 4 0,07 53 475 285 32,39 Okänd innehavsstorlek - - 3 924 110 2,38 Totalt 5 858 100,00 165 120 000 100,00 Heba B, 1 januari 2015 – 31 december 2024 Källa: WebfinancialGroup            Omsattantalaktieri -talpermånad SEK CarnegieRealEstateIndex OMXStockholmPIHebaB Heba B, 1 januari–31 december 2024 Källa: WebfinancialGroup       DNOSAJJMAMFJ       Omsattantalaktieri -talpermånad SEK CarnegieRealEstateIndex OMXStockholmPIHebaB Aktiens utveckling 67 Verksamhet Kapitalstruktur och finansiering Finansiell ställning Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassaflöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med upplåningens förfallostruktur innebärande att bindningstider och köp av derivat optimeras med hänsyn till förväntad ränteutveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering uppnås. Hebas finans policy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Kontinuerlig uppföljning sker av företags- ledning, finanskommitté och styrelse. Kapitalstruktur Per 31 december 2024 uppgick Hebas tillgångar till 14 166,4 (13 625,0) mkr och finansieras dels genom eget kapital på 6 450,5 (6 437,5) mkr, dels skulder på 7 715,9 (7 187,6) mkr, varav 6 076,9 (5 628,5) mkr är ränte bärande skulder. Heba har en fortsatt god finansiell ställning med en hög soliditet och en låg belåningsgrad. Kreditrating BBB Stable outlook Under första kvartalet 2024 genomförde Nordic Credit Rating en årlig genomgång av Hebas kredit- rating. Detta medförde att Hebas outlook förbättra- des till Stable outlook. Lånestruktur De räntebärande skulderna består av traditionell bankupplåning kombinerat med räntederivat, före- tagscertifikat och obligationer. Heba har upprättat ett företags certifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Vid årsskiftet uppgick de ränte- bärande skulderna till 6 076,9 (5 628,5) mkr mot- svarande 44,7 (44,1 ) procent av fastigheternas marknads värde. Den genomsnittliga räntan var vid årsskiftet 2,81 (2,21) procent. Lånen är fördelade mellan tre av landets största banker med vilka mycket goda och förtroendefulla relationer byggts upp. För att begränsa ränteriskerna har rörlig ränta på under- liggande lån bundits med hjälp av räntederivat. Totalt har Heba tecknat ränteswappar om 3 400,0 (4 450,0) mkr vid helårsperiodens utgång. Ute- stående företagscertifikat uppgår till 523 (50) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kredit- löften som vid förfall täcker utestående företags- certifikat. Heba har inga lån i utländsk valuta. Lånestruktur och medelräntor för Hebas fastig- hetslån per 31 december 2024 framgår av tabeller på sidan 69. Belåningsgrad Genomsnittlig ränta Belåningsgrad och genomsnittlig ränta                Belåningsgrad Belåningsgraden var vid årsskiftet 44,7 (44,1) pro- cent och netto belåningsgraden var 44,5 (43,1 ) pro- cent. Hebas styrelse har fastställt att riktmärket ska vara att belåningsgraden, sett över tiden, inte ska överstiga 50 procent. Obligationsprogram I januari 2021 upprättade Heba ett obligationspro- gram (MTN-program, medium term notes program) med en beloppsram om 2 000 mkr. I januari 2022 utökade Heba det befintliga obligationsprogrammet till en beloppsram om 5 000 mkr. MTN-programmet innebär att Heba har möjlighet att ge ut obligationer på kapitalmarknaden. Ramverk för EU-grön och hållbarhetslänkad finansiering I februari 2024 lanserade Heba ett ramverk för EU- grön och hållbarhetslänkad finansiering. Ramverket är framtaget i enlighet med nuvarande EU-taxonomi och European Green Bond Standard och ersätter Hebas tidigare ramverk för grön finansiering som upprättades 2021. Med ramverket strävar Heba efter att stärka kopplingen mellan finan siering och håll- barhetsstrategier och mål. Ramverket är framtaget tillsammans med Handelsbanken och har granskats av den oberoende organisationen Morningsstar Sustainalytics. Deras bedömning är att ramverket leder till positiv miljömässig förändring samt vär- derar Hebas nyckeltal och hållbarhetsmål till ”Very Strong” respektive ”Highly Ambitious”. 68 Verksamhet Kapitalstruktur mkr 2024 2023 Ej räntebärande skulder 268,4 232,9 Räntebärande skulder 6 076,9 5 628,5 Uppskjuten skatteskuld 1 367,6 1 326,2 Skatteskuld 3,1 - Eget kapital 6 450,5 6 437,5 Summa skulder och eget kapital 14 166,4 13 625,0 Räntebindningsstruktur 2024-12-31 Löptid Volym (mkr) Snittränta (%) Andel (%) < 1 år 1 617,1 5,94 27 1–2 år 650,0 1,64 11 2–3 år 750,0 1,76 12 3–4 år 400,0 1,97 7 4–5 år 1 100,0 2,06 18 5–6 år 630,0 1,57 10 6–7 år 580,0 1,97 10 7–8 år 349,8 2,59 6 8–9 år - - - 9–10 år - - - Summa 6 076,9 2,98 100 Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnittliga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för perioden 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Genomsnittlig räntebindningstid är 3,1 (3,5) år. Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31 Löptid Kreditavtal (mkr) Utnyttjat (mkr) Certifikatprogram 4 000,0 523,0 < 1 år 1 333,0 1 201,0 1–2 år 1 930,0 1 030,0 2–3 år 1 560,0 560,0 3–4 år 440,0 440,0 4–5 år 321,4 321,4 5–6 år 1 138,0 1 138,0 6–7 år 330,0 330,0 7–8 år 533,5 533,5 8–9 år - - 9–10 år - - Summa 11 585,9 6 076,9 Genomsnittlig kapitalbindningstid är 3,3 (4,0) år. Andel säkerställd upplåning i förhållande till totala fastighetsvärden Säkerställd andel 31% Icke säkerställd andel 14% Obelånad andel 55% Finansiering Banklån 67% Obligationer 24% Certifikat 9% Räntebärande skulder 6 076,9 (5 628,5) mkr. Belåningsgrad 44,7 (44,1) %. 69 Verksamhet Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Ordföranden har ordet 71 Bolagsstyrningsrapport 73 Styrelse 76 Ledning 77 Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Övrigt Bolags- styrning 70 Ordföranden har ordet: Hebas position är stark. Nu sätter vi nya mål för fortsatt tillväxt. Fastighetsbranschen har ett par tuffa år bakom sig, med högre räntenivåer och fallande fastighetsvärden som stressat fastighets- bolagen. Heba har klarat sig bra tack vare det smarta och hårda arbetet från företagsledningen, medarbetarna och styrelsen. 71 Bolagsstyrning Aktivt arbete med våra finansiella instrument har begränsat ökningen av räntekostnaderna och avytt- ring av ett antal fastigheter har bidragit till att vi har stärkt vår soliditet. Nu ser vi en vändning till det bättre på fastighetsmarknaden. Sjunkande ränte- nivåer lär följas av högre värden på fastigheter. Tuffa tider kommer och går, men Heba består Tittar vi bakåt i tiden så hade vi en kraftig fastighets- kris år 1993, Lehman Brothers-krisen år 2008 och nyligen krisen 2023. Det verkar som om fastighets- kriserna kommer i intervall om 15 år. Vad som känns bra för mig som styrelseordförande i Heba är att bolaget gått stärkt ur kriserna som varit genom åren. Tryggt och stabilt, tack vare stor närvaro och för- måga till anpassning. Hebas position är idag stark. Vi är väl positione- rade för att ta nästa kliv i vår tillväxt. Vår verksamhet vilar stabilt på byggmästaranda och fastighets- förvaltning i egen regi. Vi har aktiva huvudägare, professionella och engagerade medarbetare och mycket nöjda hyresgäster. Vi ligger i framkant inom vår bransch i den gröna omställningen och hållbar- hetsarbetet växlar nu upp ytterligare. Våra fastig- heter är i mycket bra skick efter ett omfattande ROT-program. Vi har sålt äldre fastigheter och sam- tidigt byggt och förvärvat flera moderna bostads- fastigheter och äldreboenden. Byggandet kommer nu i gång igen och vår intressanta projektportfölj är redo att aktiveras. Under 2024 har vi byggstartat ett nytt bostadsprojekt och förvärvat fyra nya äldre- boenden. Vi har sunda finanser och en god intjänings- förmåga vilket ger oss tillgång till finansiering med bra villkor. Under året har Heba satt upp nya finansiella mål och det är hållbar och lönsam tillväxt som gäller. Bolagets fastighetsvärde ska om fem år uppgå till 20 miljarder kronor, belåningsgraden ska inte över- skrida 45 procent, det genomsnittliga förvaltnings- resultatet under femårsperioden ska öka med minst 5 procent per år och utdelningen ska vara 50 procent av förvaltningsresultatet justerat för skatt. Efter tio år som VD och därefter sju år som styrelse ordförande i Heba Fastighets AB lämnar jag styrelsen i samband med årsstämman i april 2025. Det är rätt tidpunkt att lämna över till en ny ord- förande med tanke på den nya period av tillväxt som bolaget nu står inför. Jag är övertygad om att Heba med sin byggmästaranda och sin stabila plattform kommer fortsätta växa och nå sina mål. Jag vill passa på att tacka våra aktieägare, med- arbetare, styrelse och samarbetspartners för den tid som varit och önska all lycka och framgång till Hebas nye styrelseordförande. Lennart Karlsson Styrelseordförande 72 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport ¹ ) Styrelsen fullgör de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén och ersättningskommittén. Hebas beslutsorgan står i ett hierarkiskt förhållande till varandra och består av bolagsstämma, styrelsen och verkställande direktören. Finanskommitté Valberedning Revisorer Aktieägare genom bolagsstämma Styrelse Ersättningskommitté 1) Vd Revisionskommitté 1) Aktieägare Hebas B-aktie är sedan 1994 börsnoterad. Hebas aktiekapital uppgår per den 31 december 2024 till 34 400 000 kr fördelat på 149 538 360 B-aktier med en röst vardera och 15 581 640 A-aktier med 10 röster vardera. Det totala antalet aktier är 165 120 000. Kvotvärdet per aktie är 0,20833. Under året har ägare till A-aktier valt att omvandla 399 000 A-aktier till 399 000 B-aktier vilket regle- ras enligt bolagsordningen. Vid årsskiftet 2024/2025 hade Heba 5 858 aktie- ägare. Aktieägandet fördelat på de största ägarna framgår av sidan 66 i den tryckta årsredovisningen. Institutioner svarade för 10,59 procent av aktieägan- det avseende kapitalet och 5,72 procent av aktie- ägandet avseende rösterna. Ingen aktieägare i Heba innehar aktier represente- rande minst en tiondel av rösterna för samtliga aktier i bolaget. Bolagsordning Utöver lagstiftning, Koden och Stockholmsbörsens regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget. Av Hebas bolagsordning framgår bland annat att bolaget är publikt och har sitt säte i Stockholm. Föremålet för bolagets verksamhet är att självt eller genom hel- eller delägda bolag bygga, äga, förvalta, köpa och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Hebas aktier är fördelade på serie A och serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster och varje B-aktie till en röst. I bolagsordningen finns en hem- budsklausul avseende bolagets A-aktier, innebä- rande i huvudsak att om A-aktier överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktien (dock med vissa undantag, som anges i bolagsordningen) hembjudas till A-aktieägarna. Om hembjuden A-aktie ej löses omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen anges vidare att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie av serie B (s k omvandlingsför- behåll). Styrelsen ska bestå av minst tre och högst sju ledamöter med högst tre suppleanter. Kallelse till bolagsstämma ska ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på Hebas webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Hebas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på hemsida; hebafast.se Årsstämma Den 24 april 2024 ägde Hebas årsstämma rum i Stockholm. Jan Berg, styrelsens sekreterare, valdes till ordförande vid stämman. De röstberättigade vid årsstämman represente- rade 71 procent av röstetalet och 67 procent av kapi- talet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier. Protokollet från stämman finns tillgängligt på bolagets hemsida; hebafast.se Heba Fastighets AB (publ) är ett svenskt aktiebolag noterat på Nasdaq Stockholm AB, Nordic Midcap. Heba tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Förutom Koden gäller och tillämpas även Årsredovisningslagens (ÅRL) regler för bolagsstyrningsrapportering. Detta är Hebas bolagsstyrningsrapport enligt Kodens och ÅRL:s regelsystem avseende verksamhetsåret 2024. 73 Bolagsstyrning Stämman beslöt bland annat: • att fastställa utdelningen till 0,52 kr/aktie; • att till styrelseledamöter omvälja Christina Holmbergh, Lena Hedlund, Johan Vogel och Lennart Karlsson; • att till ny styrelseledamot välja Birgitta Leijon • att till ordförande i styrelsen omvälja Lennart Karlsson; • att styrelsearvode skulle utgå med 540 000 kr till styrelsens ordförande och 240 000 kr till en var av övriga ledamöter; • att fastställa principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag; • att inrätta ett nytt aktiesparprogram för bolagets samtliga anställda i enlighet med styrelsens förslag; • att bemyndiga styrelsen att emittera aktier i serie B som motsvarar högst 5 procent av det registre- rade aktiekapitalet. Bemyndigandet gäller fram till årsstämman 2025; • att till ledamöter av valberedning inför årsstäm- man 2025 utse Lennart Karlsson, Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson. Valberedning Årsstämman 2024 beslöt att utse en valberedning bestående av Lennart Karlsson (styrelsens ord- förande), Charlotte Ericsson, Leif Mellqvist och Rolf Andersson. Valberedningen utsåg inom sig Charlotte Ericsson till ordförande i valberedningen. Valberedningen har till uppgift att ta fram förslag gällande: ordförande på årsstämman; styrelseord- förande och övriga styrelseledamöter; valberedning; revisor; arvode till styrelse och revisorer; samt för- slag till instruktioner för utseende av valberedning inför årsstämman 2025. I kallelsen till årsstämman 2025 presenteras valberedningens förslag i nyss nämnda frågor. Valberedningen har inte funnit anledning att föreslå någon förändring av instruk- tionen för valberedningen. Samtliga ledamöter i valberedningen är obero- ende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. På bolagets hemsida har i god tid, mer än sex måna- der före årsstämman, uppgift lämnats om namnen på ledamöterna i valberedningen. På hemsidan har även uppgift lämnats om hur aktieägare kan lämna förslag till valberedningen. Valberedningen har haft fyra möten varav ett konstituerande möte. Dess- utom har underhandskontakter förekommit. Styrelse Styrelsen i Heba består av fem (5) ledamöter valda av årsstämman för tiden intill slutet av nästa års- stämma. Bolagets nuvarande verkställande direktör ingår inte i styrelsen. Styrelsens ledamöter har en lång och varierande erfarenhet från verksamhets- områden som är av betydelse för bolaget och dess verksamhet. Styrelseledamöterna representerar såväl finansiellt kunnande som fastighetskunnande, förvaltningskunnande och juridiskt kunnande samt redovisningskompetens. Samtliga ledamöter har erfarenhet av styrelsearbete i noterat bolag. Samt- liga styrelseledamöter har genomgått Stockholms- börsens utbildning för styrelseledamöter. Styrelsens ledamöter med uppgifter enligt punkten 2.6 i Koden presenteras på sidan 76 i den tryckta årsredovis- ningen och på bolagets hemsida. Samtliga leda- möter är oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ytterst ansva- rig för Hebas organisation och förvaltning. I arbets- ordningen anges bland annat styrelsens allmänna åligganden, styrelsens arbetsformer, arbetsfördel- ning inom styrelsen, underlag för styrelsearbetet och principer för ekonomisk rapportering. Verk- ställande direktören svarar för den löpande för- valtningen med beaktande av de anvisningar och instruktioner som fastställts av styrelsen och som framgår av instruktion för arbetsfördelning mellan styrelse och verkställande direktören. Verkställande direktören är föredragande i styrelsen. Styrelsens sekreterare är advokat och verksam vid en fri- stående advokatbyrå. Under 2024 har styrelsen haft 17 möten varav 5 möten per capsulam, ett konstituerande möte och ett möte för behandling huvudsakligen av stra- tegiska frågor. Alla ledamöter har varit närvarande vid samtliga möten förutom två ledamöter som var frånvarande vid ett tillfälle vardera. Bolagets revisor har närvarat vid två styrelse- möten varvid styrelsen också sammanträffat med revisorn utan närvaro av verkställande direktören eller annan från företagsledningen. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsens ledamöter förekommit. Styrelsen har genomfört en utvärdering av styrel- sens och verkställande direktörens arbete med mål att effektivisera och utveckla styrelsearbetet. Samtliga styrelseledamöter inklusive verkställande direktören har vid individuella samtal med ordföran- den besvarat frågor och lämnat synpunkter på bland annat styrelsens arbetsformer, sammansättning, underlag inför möten, föredragningar och presen- tationer vid möten och rollfördelningen mellan ord- förande och verkställande direktör. Resultatet av utvärderingen har diskuterats i styrelsen och också presenterats för valberedningen. Styrelsen fastställde vid ett möte i juni 2024 en arbetsordning för styrelsen och verkställande direk- tören jämte instruktion för arbetsfördelningen mel- lan styrelse och verkställande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ. I syfte att minimera riskerna för störningar i den löpande verksamheten och säkra ”backup”-funktionen har bolaget avtal med extern part avseende IT-drift. Styrelsearbetet har bland annat innefattat behandling av förslag till delårsrapporter respektive bokslutskommuniké och årsredovisning. Bokslutskommuniké för 2024 publicerades den 5 februari 2025 och delårsrapporter har under 2024 publicerats 23 april, 10 juli och 23 oktober. Styrelsen har också tagit ställning till investeringar rörande såväl nya fastigheter som investeringar i det befint- liga beståndet. Styrelsen har även fattat beslut om försäljning av fastigheter. En väsentlig del av styrel- searbetet har rört anpassning av bolagets finansie- ringsstrategi till följd av det förändrade ränteläget på finansmarknaden samt frågor om bolagets hållbar- hetsarbete. Styrelsen har under året beslutat om justering av mål avseende finans, utdelning, hållbar- het och tillväxt som avser perioden 2025–2030. 74 Bolagsstyrning Ersättningskommitté Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild ersättningskommitté utan de uppgifter som normalt faller på ersättningskommittén utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen svarar för beredning och upp- följning av avtal med verkställande direktören och andra ersättningsavtal som är väsentliga för bolaget, t ex incitaments- och bonusavtal. Nya ersättnings- avtal och förändringar av gällande avtal beslutas av styrelsen. Finanskommitté Styrelsen har utsett en finanskommitté bestående av styrelsens ordförande, Lennart Karlsson, Johan Vogel och Birgitta Leijon. Finanskommittén svarar för bevakning och rapportering till styrelsen avse- ende utvecklingen inom den finansiella marknaden. Finanskommittén lämnar rekommendationer till styrelsen som fattar beslut om val av strategi och planering av bolagets långsiktiga och kortsiktiga finansiering. Finanskommittén har inte haft något enskilt sammanträde under 2024. Finansiella frågor har behandlats av styrelsen i sin helhet. Verkställande direktör Uppgifter om verkställande direktören presenteras på sidan 77 samt på bolagets hemsida. Ersättning till verkställande direktören framgår av not 8 anställda och personalkostnader sidan 98. Revisionskommitté Styrelsen i Heba har inte utsett någon särskild revi- sionskommitté utan de uppgifter som normalt faller på revisionskommittén utförs av styrelsen i sin hel- het. Bolagets revisor närvarar vid två styrelsesam- manträden per år och styrelsen träffar då också revi- sorn utan närvaro av någon från bolagsledningen. Styrelsen har, i sin roll att utföra de uppgifter som faller på revisionskommittén, beslutat att valbered- ningen ska lämna förslag på revisor till årsstämman samt rekommenderat att Ernst & Young AB utses till revisor. Revisor Vid årsstämman i maj 2024 valdes Ernst & Young AB till revisor för tiden till och med årsstämman 2025. Ansvarig revisor är auktoriserade revisorn Fredric Hävrén. Revisorn har inga uppdrag i andra företag som påverkar hans oberoende som revisor i Heba. Ersättning till revisorn framgår av not 10 central administration sidan 99. Styrelsens rapport om intern kontroll av den finansiella rapporteringen Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags- lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med ÅRL och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Basen för bolagets interna kontroll utgörs av den kontrollmiljö som Heba styrs utifrån. Den av styrel- sen fastställda arbetsordningen för styrelsen och verkställande direktören jämte instruktioner för arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl- lande direktören och övriga av styrelsen utsedda organ, syftar till att säkerställa en tydlig ansvars- fördelning för effektivare hantering av verksam- hetens risker. Styrelsen har fastställt policyn och rikt linjer för arbetet med den interna kontrollen såsom finans policy, riktlinjer för investeringar och riktlinjer för ekonomisk rapportering. Bolagsled- ningen ansvarar för de interna kontroller och rutiner som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande förvaltningen, såsom beslutsordning, attesträtt, rapporteringsinstruktioner och personal- handbok. Vidare ansvarar bolagsledningen för fram- tagande av rikt linjer för olika befattningshavare och anställda för att de bättre ska förstå och inse bety- delsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Företagsledningen redovisar minst en gång per år till styrelsen tillämpliga rutiner för den interna kontrollen i samband med den finan- siella rapporteringen och hur dessa fungerar. Heba har kartlagt sina väsentliga affärsprocesser, bland annat i syfte att identifiera och eliminera risker i den finansiella rapporteringen. Den process där uppskattningar och antaganden skulle kunna inne- bära förhöjd risk för justeringar i de redovisade vär- dena för tillgångar och skulder är främst i värderings- processen av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning. Särskild vikt har därför lagts vid denna kontroll för att säker- ställa att den finansiella rapporteringen inte innehål- ler några väsentliga fel. Oberoende externa konsul- ter värderar en tredjedel av bolagets fastigheter vid varje kvartalsbokslut och hela fastighetsbeståndet vid årsbokslutet. Detta innebär att varje fastighet externvärderas två gånger per kalenderår. Policy och riktlinjer avseende den finansiella rappor- teringen uppdateras och kommuniceras löpande till berörda medarbetare. Hebas organisation präglas av korta beslutsvägar som underlättar för styrelse och bolagsledning att erhålla väsentlig information från medarbetarna. För den externa informations- givningen finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lämnar korrekt information till marknaden. Bolaget för loggbok med uppgift om vilka som tar del av känslig information, t ex ännu ej publicerade eko- nomiska rapporter. Löpande uppföljning sker kontinuerligt såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Bolagets huvud- ansvariga revisor rapporterar personligen, både till styrelsen och bolagsledningen, minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Delårsrappor- ter granskas översiktligt av revisorn, som också avger en särskild granskningsrapport som publiceras tillsammans med delårsrapporter. Den interna kontrollen bedöms vara ändamåls- enlig för en organisation av Hebas storlek, varför styrelsen och bolagsledningen inte ser något behov av en särskild avdelad funktion för internrevision. 75 Bolagsstyrning Styrelse JOHAN VOGEL Styrelseledamot sedan 2018 Täby, född 1974 Nuvarande befattning: Fastighetsmäklare och delägare i Sjönära Fastigheter AB och Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Sjönära Fastigheter AB, Sjönära Fastighetsmäklare Johan Vogel AB och Mirmor Holding AB och dess fastighetsägande dotterbolag. Utbildning: Fastighetsmäklare. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 866 240 A-aktier, 8 211 778 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. LENA HEDLUND Styrelseledamot sedan 2008 Danderyd, född 1961 Nuvarande befattning: Kommunikationschef Länsförsäk ringar AB. Tidigare befattning: Chef kundkommunikation Alecta, Kommunikationschef SBAB Bank, Chef Företagsmarknad SBAB Bank. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Cleova Consulting AB och Stubboda Bostad AB. Utbildning: Civilekonom, Byggnadsingenjör. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 50 000 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. CHRISTINA HOLMBERGH Styrelseledamot sedan 2005 Lidingö, född 1967 Nuvarande befattning: Delägare och vd i Lansen Förvaltnings AB. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Lansen Förvaltnings AB, ledamot i LFE Fastighets AB. Utbildning: Jur kand. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 848 320 A-aktier, 7 819 608 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. BIRGITTA LEIJON Styrelseledamot sedan 2024 Bromma, född 1961 Tidigare befattning: Nordenchef Landesbank Hessen-Thuringen i Stockholm, Nordenchef Aareal Bank i Stockholm Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot Colony Real Estate AB Utbildning: Civilingenjör KTH Lantmäterilinjen. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 0 Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. LENNART KARLSSON Ordförande, styrelseledamot sedan 2017 Stockholm, född 1954 Tidigare befattning: Vd Heba Fastighets AB, vd Akademiska Hus Stockholm AB och vd Förvaltnings AB Galären. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Galären Luleå AB. Utbildning: Civilingenjör, Executive MBA. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 100 000 B-aktier. Aktieinnehav inklusive närstående: 160 000 B-aktier. Oberoende av såväl bolaget som större aktieägare. 76 Bolagsstyrning Ledning REVISOR (EJ PÅ BILD) Ernst & Young AB, vald 2011 Huvudansvarig revisor: Fredric Hävrén. Född 1971 Auktoriserad revisor Ernst & Young AB EVA WASE Kommunikationschef Född 1969 Anställd sedan 2020 Tidigare anställningar: Ludvig & Co, Micasa Fastigheter, Stadsledningskontoret Stockholms stad, Stockholm Visitors Board AB. Utbildning: Journalist Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1000 B-aktie HANNA FRANZÉN CFO Född 1977 Anställd sedan 2019 Tidigare anställningar: Magnolia Bostad, Kungsleden, GE Real Estate. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 048 B-aktier ANDRÉA UGGLA Tf hållbarhetschef Född 1993 Anställd sedan 2021 Tidigare anställningar: Slättö Förvaltning AB, Unibail Rodamco Westfield Utbildning: Masterexamen, Fastigheter och Byggande. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 634 B-aktier PATRIK EMANUELSSON Vd Född 1966 Anställd sedan 2017 Tidigare anställningar: Vice vd Svenska Bostäder, vd Locum, vd Micasa Fastigheter. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Fastighets AB Trianon. Utbildning: Studier vid Militärhögskolan och IHM. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 44 200 B-aktier ULRIKA THORILDSSON Fastighetschef Född 1968 Anställd sedan 2019 Tidigare anställningar: Micasa Fastigheter, Svenska Bostäder, Ericsson. Tidigare ledande befattningar: Fastighetschef, Driftschef, Affärsområdeschef. Utbildning: Driftingenjör. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 400 B-aktier HENRIK FERNSTRÖM Fastighetsutvecklingschef Född 1984 Anställd sedan 2017 Tidigare anställningar: CA Fastigheter AB, Locum AB. Tidigare ledande befattningar: Projektchef Nya Södertälje Sjukhus, Locum. Utbildning: Byggnadsingenjör. Aktieinnehav i Heba Fastighets AB: 1 700 B-aktier 77 Bolagsstyrning Finansiella rapporter Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse 79 Koncernens räkningar 83 Moderbolagets räkningar 88 Noter 91 Förslag till vinstdisposition 111 Undertecknande 112 Revisionsberättelse 113 Fem år i sammandrag 116 Hållbarhetsrapporter Övrigt 78 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981, avger härmed års redovisning och koncernredo- visning för räkenskapsåret 2024. Verksamhetsbeskrivning och organisation Heba äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen och Mälardalen. Heba förvaltar även de helägda koncernföretagens samhällsfastigheter. Kon cernen innefattar även en projektfastighet i Nynäshamn. Koncernens fastighetsbestånd vid helårets utgång omfattar 58 (56) fastigheter, varav 43 (46) fastigheter är bostadsfastigheter och 14 (10) fastigheter är samhällsfastigheter i form av LSS- och äldreboende. En av de 58 fastigheterna enligt ovan är en projektfastighet. Uthyrningsbar area är 263 400 (250 600) kvm innehållande 3 110 (3 148) bostäder och 117 (116) lokaler. Den genomsnittliga bostadshyran per kvm är 2 032 (1 928) kr/kvm. Vakansgraden för bostäder och lokaler är fortsatt låg, 0,06 procent för bostäder och 0,48 procent för lokaler vid rapportperiodens utgång. Såväl fastighetsadministration som skötsel handhas av egen personal. Huvudkontoret ligger i egen fastighet på Södermalm i Stockholm och skötseln sker från fyra kundnära expeditioner. Personal Särskilda uppgifter om medeltal anställda samt löner och ersättningar lämnas i not 8. Omsättning och resultat Hyresintäkterna minskade till 561,8 (565,7) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 158,0 (163,5) mkr. Förvaltningsresultatet minskade till 215,5 (270,7) mkr. Minskningen beror dels på lägre hyresintäkter som följd av avyttringar 2023, dels på resultat från andelar i gemensamt styrda företag där bostadrättsprojekt frånträddes 2023. Resultat fastighets- försäljning uppgick till –7,2 (–75,4) mkr. Orealiserad värdeförändring för förvaltningsfastigheter uppgick till 37,9 (–1 084,5) och för räntederivat till –44,5 (–128,3) mkr. Resultat före skatt uppgick till 142,4 (–1 044,1) mkr eller 0,86 (–6,32) kr/aktie och efter skatt till 98,7 (–712,3) mkr eller 0,60 (–4,31) kr/aktie. Investeringar och försäljningar Heba tecknade under november 2024 avtal med Krusleden Fastighets AB, ett bolag inom Hemsökoncernen, avseende förvärv av ett vård- och omsorgsboende i Romberga, Enköping. Boendet består av 54 lägen- heter. Under december 2024 har tillträde skett i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 206 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 198,8 mkr sett till erhållna rabatter. Investeringen beräknas uppgå till cirka 200 mkr. Heba tecknade under juni 2024 avtal med Slättö Sam Äldreboende Holding 2 AB avseende förvärv av ett vård- och omsorgsboende i Näsby Slottspark, Täby, Stockholm. Boendet består av 54 lägenheter. Under september 2024 har tillträde skett i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 252 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 242,1 mkr sett till erhållna rabatter. Investeringen beräknas uppgå till drygt 242 mkr. Heba tecknade under februari 2024 avtal med Hemsö Fastighets AB avseende förvärv av två vård- och omsorgsboenden i Tyresö Stockholm. Boendena består av 115 lägenheter. Under mars 2024 har tillträde skett i samband med att Heba förvärvat aktierna i bolaget. Överenskommet fastighetsvärde motsvarar 347 mkr. Nedlagda kostnader 2024 uppgår till 336,6 mkr sett till erhållen skatterabatt. Investeringen beräknas uppgå till cirka 337 mkr. Heba tecknade under oktober 2021 avtal med bolag kontrollerat av MAMA Management AB avseende förvärv av hyreslägenheter i Källberga Nynäshamn. Affären genomfördes som en så kallad forward funding affär, där Heba förvärvar aktierna i bolaget som tecknar ett total entreprenadkontrakt. Tillträde har skett under november 2022. Under andra kvartalet 2024 har parterna kommit överens om att Heba övertar projektet och utför det i egen regi. Fastigheterna består av 128 hyresrätter varav 13 belägna i radhus. Under kvartal två 2024 teck- nades ett entreprenadavtal och under kvartal tre har produktionsstart skett med färdigställande under 2026. Nedlagda kostnader uppgår till 90,6 mkr varav 20,2 mkr under 2024. Investeringen beräknas uppgå till cirka 400 mkr vilket är en ökning, detta sett till att projektet ökat i uthyrningsbar yta samt högre kostnadsläge sedan 2021. Övriga nyinvesteringar uppgår till 10,4 (35,9) mkr. I värdehöjande åtgärder i övriga fastigheter har under perioden investerats 80,0 (226,5) mkr. Den totala investeringen i förvaltningsfastigheter under perioden uppgår till 888,1 (327,4) mkr. I övriga anläggningstillgångar har under perioden investerats 11,4 (3,8) mkr. 79 Finansiella rapporter Under juni 2024 tecknades avtal med Sarak Fastigheter AB om försälj- ning av två fastigheter. Affären genomfördes som en bolagsaffär där Heba frånträdde aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde skedde under september 2024. Samarbeten Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbets avtal ett hyresrättsprojekt i Vårbergstoppen. Hyresrättsprojektet om 300 lägen- heter är fördelade i två fastigheter. Projektet byggstartades under kvar- tal två 2021. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projek- tet. Investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 800 mkr och kommer färdigställas under 2024 respektive 2025. Under februari 2024 teckna- des avtal med Svenska Bostäder om försäljning av dessa två fastigheter. Affären genomförs som en bolagsaffär där Svenska Bostäder tillträder aktierna och därmed indirekt fastigheterna. Frånträde av det första huset har skett under september 2024 och frånträde av det andra huset är planerat till juni 2025. Heba och Åke Sundvall Byggnads AB driver genom samarbetsavtal bygget av 600 bostäder i Framtidens Stora Sköndal, etapp 2a. Bostads- projektet är uppdelat i 260 hyresrätter och 340 bostadsrätter. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av projektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas totalt uppgå till cirka 2 mdkr. Heba och Åke Sundvalls Byggnads AB driver i sam arbetsavtal ett bostadsrättsprojekt om ca 100 lägen heter i Skärgårdsskogen, Skarpnäck. Genom avtalet äger parterna 50 procent vardera av pro- jektet. Projektet är under detaljplaneprocess och investeringen beräknas uppgå till cirka 250 mkr. Finansiell ställning Likvida medel uppgick till 36,5 (247,2) mkr. Det egna kapitalet upp- gick till 6 450,5 (6 437,5) mkr motsvarande en soliditet om 45,5 (47,2) procent. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändringar i rörelse kapital uppgick till 214,2 (235,4) mkr. Räntebärande skulder ökade till 6 076,9 (5 628,5) mkr, varav 0,0 (0,0) mkr utgör utnyttjad del av check räkningskredit om 132,0 (132,0) mkr och 1 497,1 (–103,9) mkr löper med rörlig ränta. Heba har ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per räkenskapsårets utgång har Heba utestående certifikat om 523 (50) mkr. Heba har alltid likviditet eller outnyttjade kreditlöften, som vid förfall täcker utestående certifikat. Den genomsnittliga räntan uppgick vid delårsperiodens utgång till 2,81 (2,21) procent. Outnyttjade kreditlöften uppgår till 2 032,0 (2 232,0) mkr, varav 132,0 (132,0) mkr utgör outnyttjad del av checkkredit. Skulder i utländsk valuta föreligger ej. Koncernen är exponerad avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Ställda säkerheter för räntebärande skulder uppgick till 4 302,3 (4 422,3) mkr. Moderbolaget har borgens åtagande för kreditfaciliteter om 277 mkr avseende ett bostadsprojekt i Vårbergstoppen. I likhet med föregående år finns inga eventualförpliktelser, se även not 33. Miljö Heba ska ligga i framkant och på ett engagerat sätt följa utvecklingen för att minska verksamhetens utsläpp. Successivt pågår en översyn av fastigheterna från olika miljöaspekter, det gäller materialval, energi- användning (fjärrvärme/bergvärme och el), avfallshantering, vatten- förbrukning och miljöfarliga ämnen samt klimatsäkrade fastigheter utifrån framtidens väder. Mer information om Hebas hållbarhetsarbete finns i Hållbarhetsredo- visningen på sidorna 117–127 samt sidorna 25–43. Redovisningen är en hållbarhetsrapport enligt den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024 då Heba omfattas av lagens krav på att upp- rätta en hållbarhetsrapport. Hebas redo görelse för hållbarhetsarbetet är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser efter balansdagen att rapportera. Framtiden Hebas avsikt är att fortsätta växa i Stockholms regionen och Mälardalen. Detta kan bland annat ske genom att utveckla och förädla det befintliga fastighetsbeståndet och den egna projektportföljen. Vidare kan tillväxt ske via markanvisningar eller förvärv av hyresbostäder och vård- och omsorgsboenden. Moderbolaget Hyresintäkterna i moderbolaget uppgick till 237,1 (245,0) mkr och resul- tatet före bokslutsdispositioner och skatt utgjorde 91,7 (636,2) mkr. Fastighetsvärdering Enligt utförda värderingar har fastigheterna per 31 december 2024 ett marknadsvärde om 13 589,2 mkr jämfört med 12 773,2 mkr vid före- gående årsskifte. Koncernens samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av av Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB. Fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden har internvärderats. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. 80 Finansiella rapporter Heba har beslutat att vid varje löpande kvartalsbokslut internvärdera två tredjedelar av fastighetsbeståndet och externvärdera en tredjedel av fastighetsbeståndet. Vid årsbokslutet externvärderas koncernens samt- liga fastigheter exklusive ovan nämnda undantag som har värderats internt. Två av fastigheterna har per balansdagen värderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genomsnitt av de nämnda värderingarna. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en kalkyl period om fem till femton år med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transak- tioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive del- marknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastig- heter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. Värdeförändringen totalt under januari–december uppgick till 0,3 (–6,9) procent. Se mer information under not 18. Risker och osäkerhetsfaktorer Av Hebas totala hyresintäkter kommer cirka 76 procent från bostads- hyresgäster. Vakansgraden är mycket låg och hyrorna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Samtliga Hebas fastigheter är belägna i Stockholms regionen och Mälardalen och ligger i attraktiva områden med mycket god efterfrågan. En procents förändring av bostadshyres- intäkterna motsvarar cirka 5,6 mkr. Hebas enskilt största driftkostnadspost är värmekostnaden. Över- vägande del av fastighetsbeståndet är anslutet till fjärrvärmenätet. Totalt åtta fastigheter använder bergvärme som huvudsaklig värme- källa. Heba bedriver ett aktivt arbete med att minska energianvänd- ningen i fastighetsbeståndet men uppvärmningskostnaden kan variera år från år beroende på väderlek och energipris. En procents förändring av värmekostnaden motsvarar cirka 0,2 mkr. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renove- ring samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till verkligt värde av extern fastighetsvärderare. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och reste- rande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redovisas kvartalsvis i rapport över totalresultat. En procents förändring av marknads värdet motsvarar cirka 136 mkr. Heba är även exponerat avseende finansierings- och ränterisker. Hanteringen av dessa risker beskrivs i not 3. Riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare Årsstämman 2024 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare: Till styrelsens ordförande och ledamöter ska arvode utgå enligt års- stämmans beslut. Ersättningar till vd och övriga ledande befattnings havare kan utgöras av fast månatlig grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner och pen- sion. Ersättningarna ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässiga. I den mån rörlig ersättning utgår ska den vara relate- rad till mätbara mål såsom till exempel resultat, utbetalas som kontant- lön och vara maximerad till högst hälften av den fasta årslönen. Övriga förmåner kan utgöras av pension och rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk och andra ersättningar av begränsat värde samt dessutom rätt till avgångsvederlag. Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller avgiftsbestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Förmånsbestämd pension kan vara knuten till ITP-planen (nu avtalade pensionsförmåner framgår av not 8). Förutom lön under uppsägningstid, som inte ska överstiga tolv måna- der, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, förekomma vid bolagets uppsägning av anställning (nu med vd avtalade uppsägningstider och regler för avgångs vederlag framgår av not 8). Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla sam- mantaget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolaget eller annat bolag i koncernen. Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det. Ersättningsrapport för Heba Fastighets AB finns publicerad på bolagets hemsida www.hebafast.se. Till årsstämman 2025 föreslår styrelsen att stämman beslutar om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Hebas affärsstrategi är att långsiktigt och hållbart äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i Stockholms- regionen och Mälardalen. Riktlinjerna och indirekt de ersättningsformer som framgår av dessa syftar till att skapa rätt incitament för att efter- leva strategin och säkerställa att bolaget kan behålla och rekrytera medarbetare med rätt kompetens och erfarenhet. Styrelsen i sin helhet utför de uppgifter som normalt ligger på ersätt- ningskommittén. Vd är föredragande vid bolagets styrelsemöten men vd är inte ledamot i styrelsen. Vd och andra ledande befattningshavare närvarar inte vid behandling av ersättningsrelaterade frågor. Styrelsen ska upprätta förslag till riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess nya riktlinjer antagits av stämman. Riktlinjerna ska gälla för anställningsavtal som undertecknas efter årsstämman och eventuella ändringar i befint- liga anställningsavtal som görs efter årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av stämman, inklusive styrelsearvode och långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram. Vid framtagande av styrelsens förslag till dessa riktlinjer har lön och anställningsförhållanden för bolagets anställda beaktats. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och 81 Finansiella rapporter övriga anställdas ersättning redovisas årligen i ersättningsrapporten som upprättas inför årsstämman. Utvärderingen av ledande befattningshavare omfattar bolagets ekonomiska resultatutveckling, hur den ekonomiska och finansiella rapporteringen fungerar, bolagets hållbarhetsarbete, kundrelationer och medarbetarnas situation. Utvärderingen baseras på ekonomiska resultatrapporter, styrelsens kontakter med revisorn där vd inte är när- varande, uppföljning av nyckeltal inom hållbarhetsarbetet, kund- och medarbetarenkäter. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön som ska vara marknadsmässig med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek. Vd fattar beslut om övriga ledande befattningshavares lön i samråd med styrelsens ordförande. Styrelsen äger rätt att frångå dessa riktlinjer helt eller delvis om det i enskilda fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose långsiktiga intressen, hållbarhet och säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Ersättning till vd och övriga ledande befattningshavare kan utgöras av fast månatlig grundlön, övriga förmåner och pension. Vd ska även ha en sjukförsäkring. Stämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Pension kan utgå antingen som förmånsbestämd eller premie bestämd pension med pensionsålder i intervallet 60 till 65 år. Pension kan vara knuten till ITP-planen. Övriga förmåner kan utgöras av rätt till nyttjande av tjänstebil för privat bruk, sjukvårdsförsäkring och andra ersättningar och ska där de förekommer utgöra en begränsad del i förhållandet till den totala ersättningen. Ingen rörlig ersättning ska utgå. Ersättningen ska för varje enskild person sammantaget vara marknadsmässig. Förutom lön under uppsägningstiden, som inte ska överstiga tolv månader, kan avgångsvederlag, inte överstigande vad som motsvarar tolv månaders fast lön, med avräkning för eventuell annan lön, före- komma vid bolagets uppsägning av anställning. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 6 månader. Bolaget har för närvarande inte några rörliga eller aktierelaterade ersättningar (förutom långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram som beslutats av stämman och inte regleras av dessa riktlinjer). Skulle det bli aktuellt att införa sådana ersättningsformer ska styrelsen ta fram förslag till kriterier som ska gälla för dessa ersättningar för stämman att fatta beslut om. Om en styrelseledamot utför arbete för Heba utöver styrelseupp- draget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete. Ersättning ska i sådant fall utgå på löpande räkning. Vad som sägs om ersättningar enligt dessa riktlinjer ska gälla samman- taget för samtliga ersättningar oberoende av om dessa erhålls från moderbolag eller annat bolag i koncernen. Heba-aktien Aktiekapitalet uppgår till 34 400 kkr, fördelat på 15 581 640 A-aktier och 149 538 360 B-aktier. Aktie tillhörande serie A medför rätt till tio röster och aktie tillhörande serie B medför rätt till en röst. I Hebas bolagsordning finns en hembudsklausul avseende bolagets A-aktier, i huvudsak innebärande att om A-aktierna överlåts till någon som inte är A-aktieägare, ska aktierna hembjudas nuvarande A-aktie- ägare. Om hembjuden A-aktie ej löses, omvandlas aktien automatiskt till aktie av serie B. I bolagsordningen finns även ett så kallat omvandlingsförbehåll, innebärande att aktie av serie A efter begäran av innehavare av sådan aktie ska omvandlas till aktie i serie B. Samtliga aktier är till fullo betalda. Antal utestående Hebaaktier uppgår till 165 110 600 (165 104 000). Bolagets innehav av egna aktier uppgick per den 31 december 2024 till 9 400 aktier motsvarande 0,01 procent av antalet registrerade aktier. Hebas mål är att aktieutdelningen ska vara minst 40 procent av för- valtningsresultatet efter beräknad skatt. Vid bestämmande av utdel- ningen ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsoliderings- behov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. För verksamhetsåret 2024 föreslår styrelsen en utdelning om 0,52 kr per aktie. Hebas kapitalförvaltning Heba står finansiellt starkt med fastigheter som är värderade till väsent- ligt högre belopp än upptagna lån. Heba ska slå vakt om sin finansiella styrka, stabila kassa flöden och höga kreditvärdighet. Bolaget ska aktivt arbeta med lånestockens struk- tur innebärande att bindningstider optimeras med hänsyn till förväntad ränte utveckling, risk och kassaflöde samt att goda lånevillkor och en rationell lånehantering erhålles. Finansiering sker i form av eget kapital, checkräknings kredit, banklån, företagscertifikat och obligationer. Eget kapital uppgick till 6 450,5 (6 437,5) mkr och räntebärande lån, obligationer och företagscertifikat uppgick till 6 076,9 (5 628,5) mkr. Soliditeten var vid årsskiftet 45,5 (47,2) procent. Enligt Hebas finanspolicy ska soliditeten inte understiga 40 procent. 82 Finansiella rapporter Rapport över totalresultat, koncernen Belopp i kkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 4, 5, 6 561 761 565 655 Fastighetskostnader Driftkostnader 7, 8 –150 649 –154 043 Underhållskostnader –2 307 –3 398 Fastighetsskatt –5 054 –6 082 Driftöverskott 403 751 402 132 Central administration 8, 10 –38 922 –36 515 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 20 –49 939 35 929 varav värdeförändring –41 310 –15 946 Finansiella intäkter 12 25 203 34 335 Räntekostnader 13 –162 051 –177 024 Räntekostnad leasing 9 –3 823 –4 124 Resultat inklusive värdeförändringar i gemensamt styrda företag 174 219 254 733 varav Förvaltningresultat 215 522 270 679 Nedskrivning finansiella tillgångar 22 –18 000 –10 632 Resultat fastighetsförsäljning 11 –7 156 –75 356 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 14 37 853 –1 084 528 Värdeförändring räntederivat 3, 14 –44 469 –128 326 Resultat före skatt 142 447 –1 044 109 Skatt på årets resultat 16 –43 772 331 788 Årets resultat 98 675 –712 321 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat 98 675 –712 321 Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer. Resultat per aktie efter skatt, kr 0,60 –4,31 Utdelning per aktie (2024 förslag), kr 0,52 0,52 Total utdelning (2024 förslag), kkr 85 858 85 854 Antal aktier vid periodens slut, tusental 165 111 165 104 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 117 83 Finansiella rapporter Kommentarer, rapport över totalresultat, koncernen Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter kommer enbart från fastigheter i Stockholmsregionen och hyresvärdet fördelar sig enligt följande: 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm Bostäder 394 716 422 561 Lokaler 156 700 137 451 Garage och p-platser 15 032 12 051 Outhyrt, interna kontrakt m m –4 687 –6 408 Summa hyresintäkter 561 761 2 182 565 655 1 987 Hyresvärdet för bostäder har minskat med 7 procent jämfört med föregående år. Förändringen är hänförlig till fastighetsförsäljningarna som gjordes under 2023. Av hyresintäkterna kommer cirka 70 procent från bostads hyresgäster. Hyresvärdet för lokaler har ökat med 14 procent jämfört med föregående år. Outhyrt motsvarar cirka 1,0 procent av hyresvärdet. Driftkostnader Driftkostnaderna uppgick totalt till 150 649 (154 043) kkr enligt nedanstående upp- ställning: 2024 Kr/kvm 2023 Kr/kvm Värmekostnader 19 926 77 20 285 71 Fastighetsadministration 43 625 169 40 389 142 Övriga driftkostnader¹ ) 87 098 338 93 369 328 Summa driftkostnader 150 649 585 154 043 541 ¹ ) I övriga driftkostnader ingår kostnader för förluster på hyresfordran med 1 029 (972) kkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatten inklusive fastighetsavgift uppgick till 5 054 (6 082) kkr. För bostä- der uppgår fastighetsavgiften till 1 630 (1 589) kr per bostadslägenhet, dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet. För nybyggda hus tas inte någon fastighetsavgift ut de första femton åren. För lokaler uppgår fastighetsskatte uttaget till 1,0 procent på den del av taxeringsvärdet som avser lokaler. Tomträttsavgälder Den totala tomträttsavgälden uppgick till 3 823 (4 124) kkr, vilken redovisas som ränte- kostnad leasing. Av bolagets 58 (56) fastigheter innehas 45 (43) med äganderätt och 13 (13) med tomträtt. För ytterligare information se not 9 nyttjanderätts tillgångar och leasingskuld. Central administration Central administration avser gemensamma kostnader som ej är direkt hänförliga till fastigheterna. I beloppet på 38 922 (36 515) kkr ingår bland annat ledningsfunktion, bolagskostnader (års redovisning, börskostnader, styrelse etc). Finansnetto Finansnettot uppgick till –136 847 (–142 689) kkr, en förbättring med 5 842 kkr. Förändringen beror på lägre räntekostnader. Aktiverad räntekostnad avseende pågående ny och ombyggnadsprojekt uppgick till 223 (2 216) kkr. Uppgifter om Hebas lån och räntekostnader lämnas i not 3. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet är 20 procent lägre än föregående år och uppgick till 215 522 (270 679) kkr. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till 0,3 (–6,9) procent. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassa flödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkylperiod med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. Se även text marknads värdering på sidorna 62–65 samt not 18. Värdeförändring räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –44 469 (–128 326) kkr. Derivatportföljen har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor. Uppgift om Hebas derivat- instrument lämnas i not 3. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 142 447 (–1 044 109) kkr. Förändringen förklaras i första hand av den kraftiga värdeförändringen på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar på förvaltnings fastigheter påverkar dock inte kassaflödet. Skatt på årets resultat Total skatt på årets resultat uppgick till –43 772 (331 788) kkr. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt avser betald skatt och uppgick till –2 462 (338) kkr. Skattesatsen Heba använt är 20,6 procent. 84 Finansiella rapporter Rapport över finansiell ställning, koncernen Belopp i kkr Not 31 Dec 2024 31 Dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter 17 9 809 5 332 9 809 5 332 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 13 589 186 12 773 245 Nyttjanderättstillgångar tomträtter 9 143 917 126 284 Inventarier 19 10 356 7 470 13 743 459 12 906 999 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 1 027 14 296 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 244 774 275 655 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 73 18 073 Övriga långfristiga fordringar 23 31 179 31 639 Derivatinstrument 3 54 983 99 452 332 036 439 115 Summa anläggningstillgångar 14 085 304 13 351 446 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 26 2 619 1 759 Övriga fordringar 27 16 091 7 204 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 25 916 17 451 44 626 26 414 Likvida medel 29 36 469 247 172 36 469 247 172 Summa omsättningstillgångar 81 095 273 586 SUMMA TILLGÅNGAR 14 166 399 13 625 032 Belopp i kkr Not 31 Dec 2024 31 Dec 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Aktiekapital 34 400 34 400 Övrigt tillskjutet kapital 6 880 6 880 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 6 409 217 6 396 188 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 6 450 497 6 437 468 Skulder Långfristiga skulder 32 Långfristiga räntebärande skulder 33 4 352 913 4 916 509 Leasingskuld 9 143 917 126 284 Uppskjuten skatteskuld 35 1 367 556 1 326 247 Skulder till intresseföretag och joint ventures 21 8 250 – Summa långfristiga skulder 5 872 636 6 369 040 Kortfristiga skulder 32 Leverantörsskulder 16 520 18 647 Kortfristiga räntebärande skulder 33 1 724 000 711 967 Skatteskulder 3 108 – Övriga skulder 34 3 984 6 033 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 95 654 81 877 Summa kortfristiga skulder 1 843 266 818 524 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 166 399 13 625 032 85 Finansiella rapporter Kommentarer, rapport över finansiell ställning, koncernen Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande: 2024 2023 Bokfört värde vid årets början 12 773 245 15 718 184 Förvärv och nybyggnation 809 252 102 577 Investeringar i befintliga fastigheter 78 837 224 790 Försäljningar –110 000 –2 187 777 Värdeförändring 37 852 –1 084 528 Bokfört värde vid årets slut 13 589 186 12 773 245 Fastighetsinvesteringarna under året uppgick till 888 089 (327 366) kkr varav 809 252 (102 577) kkr avser förvärv och investeringar i pågående nybyggnadsprojekt och 78 837 (224 790) kkr avser investeringar i befintliga fastigheter. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd avser framför allt renoveringsarbete. Fastighetsbeståndet fördelat per område: Område 2024-12-31 Kr/kvm Innerstaden 1 774 323 67 930 Stockholm närförort 3 660 143 50 375 Nordväst 999 018 48 468 Nordost 4 460 842 52 794 Sydväst 2 237 458 47 444 Sydost 457 402 48 317 Summa 13 589 186 52 545 Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Property Advisors AB. Se även sidorna 62–65 samt not 18. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 6 450 497 (6 437 468) kkr till följd av totalresultatet 98 675 (–712 321) kkr minus årets utbetalda utdelning om 85 854 (74 304) kkr eller 0,60 (–4,31) kr/aktie. Soliditeten uppgick till 45,5 (47,2) procent och belåningsgraden till 44,7 (44,1) procent. Räntebärande skulder Räntebärande skulder ökade till 6 076 913 (5 628 476) kkr, varav 0 (0) kkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 131 975 (131 975) kkr. Totalt löper 1 497 117 (–103 850) kkr med rörlig ränta. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 3,3 (4,0) år. Andelen låneförfall kommande 12 månader uppgår till 28 (13) procent. Investeringar kopplat till projekt har finansierats med likvid från bolags- och fastighetsförsäljningar, banklån och kapital marknadsfinansiering. Närmare specifikation av Hebas finansiering redovisas i not 3. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade till 1 367 556 (1 326 247) kkr. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp (20,6 procent) och beräknas med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Förändringar i uppskjuten skatteskuld påverkar inte kassaflödet. 86 Finansiella rapporter Förändring av eget kapital, koncernen Rapport över kassaflöden, koncernen Övrigt Totalt eget kapital tillskjutet Balanserade hänförligt till moder- Eget Belopp i kkr Not Aktie kapital kapital vinstmedel före tagets ägare kapital Koncernen 30 Ingående eget kapital 2023-01-01 34 400 6 880 7 183 190 7 224 470 7 224 470 Årets totalresultat – – –712 321 –712 321 –712 321 Transaktioner med ägare Återköp egna aktier – – –377 –377 –377 Utdelning – – –74 304 –74 304 –74 304 Utgående eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 6 396 188 6 437 468 6 437 468 Ingående eget kapital 2024-01-01 34 400 6 880 6 396 188 6 437 468 6 437 468 Årets totalresultat – – 98 675 98 675 98 675 Transaktioner med ägare Återutgivning av aktier – – 208 208 208 Utdelning – – –85 854 –85 854 –85 854 Utgående eget kapital 2024-12-31 34 400 6 880 6 409 217 6 450 497 6 450 497 Belopp i kkr Not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 142 447 –1 044 109 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avgår resultatandel i intresseföretag och joint-ventures 49 939 –35 929 Avskrivningar av tillgångar 3 804 1 601 Nedskrivningar av tillgångar 18 000 25 420 Värdeförändringar 6 616 1 212 855 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 39 –3 188 49 725 Betald skatt –529 338 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 217 089 209 901 Förändring kortfristiga fordringar –15 105 49 802 Förändring kortfristiga skulder 12 208 –24 267 Kassaflöde från den löpande verksamheten 214 192 235 436 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i förvaltningsfastigheter 18 –900 456 –327 366 Investering i finansiella tillgångar –360 –3 518 Övriga investeringar –9 021 –3 828 Försäljning av förvaltningsfastigheter 104 797 2 062 645 Förändring långfristiga fordringar 3 419 119 495 Utdelning från intresseföretag 13 512 58 000 Investering i intresseföretag – –16 063 Försäljning av övriga anläggningstillgångar 631 2 841 Kassaflöde från investeringsverksamheten –787 478 1 892 206 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 33 1 093 000 1 409 013 Amortering av lån 33 –644 563 –3 315 553 Återköp av aktier – –377 Utbetald utdelning –85 854 –74 304 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 362 583 –1 981 221 Årets kassaflöde –210 703 146 421 Likvida medel vid årets början 247 172 100 751 Likvida medel vid årets slut 36 469 247 172 Erhållen ränta uppgår till 21 643 (38 303). Erlagd ränta uppgår till –161 849 (–175 507). 87 Finansiella rapporter Resultaträkning, moderbolaget Belopp i Kkr Not 2024 2023 Hyresintäkter 6 237 127 245 008 Fastighetskostnader Driftkostnader 7, 8 –90 275 –94 687 Underhållskostnader –3 170 –4 523 Fastighetsskatt –3 383 –3 886 Tomträttsavgälder 9 –2 530 –2 421 Driftnetto 137 769 139 490 Avskrivningar –26 233 –26 993 Bruttoresultat 111 536 112 497 Central administration 8, 10 –38 387 –36 158 Resultat fastighetsförsäljning 11 –8 791 –31 880 Rörelseresultat 64 358 44 458 Finansiella intäkter 12 132 018 800 720 Räntekostnader 13 –60 431 –80 687 Värdeförändring derivatinstrument 14 –44 469 –128 326 27 118 591 707 Resultat efter finansiella poster 91 476 636 167 Bokslutsdispositioner 15 43 076 –50 268 Skatt på årets resultat 16 –13 345 33 432 Årets resultat 121 207 619 330 Rapport över totalresultat, moderbolaget Belopp i kkr 2024 2023 Årets resultat 121 207 619 330 Övrigt totalresultat – – Summa totalresultat 121 207 619 330 88 Finansiella rapporter Balansräkning, moderbolaget Kkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter 17 9 809 5 332 9 809 5 332 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 2 358 019 2 378 027 Inventarier 19 7 843 7 470 2 365 862 2 385 497 Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag 24 38 567 45 967 Derivatinstrument 3 54 983 99 452 Fordringar hos koncernföretag 25 3 636 021 2 943 332 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 21 10 420 13 795 3 739 991 3 102 545 Summa anläggningstillgångar 6 115 662 5 493 374 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 26 1 603 927 Fordringar hos koncernföretag 27 118 100 776 876 Övriga fordringar 27 2 951 2 980 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 13 893 11 089 136 547 791 872 Likvida medel 29 30 059 246 455 30 059 246 455 Summa omsättningstillgångar 166 606 1 038 327 SUMMA TILLGÅNGAR 6 282 268 6 531 701 Kkr Not 31 dec 2024 31 dec 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 30 Bundet eget kapital Aktiekapital 34 400 34 400 Reservfond 6 880 6 880 41 280 41 280 Fritt eget kapital Balanserad vinst 2 042 228 1 508 544 Årets vinst 121 207 619 330 2 163 436 2 127 874 Summa eget kapital 2 204 716 2 169 154 Obeskattade reserver 31 2 505 2 716 Avsättningar Uppskjuten skatteskuld 35 217 735 204 390 Summa avsättningar 217 735 204 390 Skulder Långfristiga skulder 32 Långfristiga räntebärande skulder 33 2 161 947 2 229 509 Skulder till koncernföretag 25 712 152 1 267 582 Summa långfristiga skulder 2 874 099 3 701 481 Kortfristiga skulder 32 Leverantörsskulder 4 159 8 699 Kortfristiga räntebärande skulder 33 938 000 528 500 Övriga skulder 34 5 530 90 020 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 35 524 30 130 Summa kortfristiga skulder 983 213 658 350 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 282 268 6 531 701 89 Finansiella rapporter Förändring av eget kapital, moderbolaget Belopp i kkr Not Aktiekapital Reservfond Balanserade vinstmedel Summa eget kapital Moderbolaget 30 Eget kapital 2022-12-31 34 400 6 880 1 583 225 1 624 505 Årets vinst 619 330 619 330 Transaktioner med ägare Återköp av egna aktier –377 –377 Utdelning –74 304 –74 304 Eget kapital 2023-12-31 34 400 6 880 2 127 874 2 169 154 Årets vinst 121 207 121 207 Transaktioner med ägare Återutgivning av akiter 208 208 Utdelning –85 854 –85 854 Eget kapital 2024-12-31 34 400 6 880 2 163 435 2 204 715 Kassaflödesanalys, moderbolaget Belopp i kkr Not 2024 2023 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 134 553 585 898 Av- och nedskrivningar av tillgångar 68 831 86 882 Värdeförändringar 44 469 128 326 Andra ej likviditetspåverkande resultatposter 39 –110 425 –699 712 Betald skatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 137 428 101 394 Förändring kortfristiga fordringar 22 273 –28 355 Förändring kortfristiga skulder –84 873 69 915 Kassaflöde från den löpande verksamheten 74 828 142 953 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i byggnader och mark 18 –49 669 –110 010 Investering i finansiella tillgångar/dotterbolag – –63 200 Övriga investeringar –6 303 –3 898 Förändring långfristiga fordringar 6 152 1 204 Förändring långfristiga fordringar koncernföretag –568 767 1 041 975 Försäljning av förvaltningsfastigheter – 102 000 Försäljning av övriga anläggningstillgångar 631 2 841 Kassaflöde från investeringsverksamheten –617 956 970 911 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån 33 883 000 1 380 263 Amortering av lån 33 –541 063 –3 247 654 Förändring av långfristiga skulder koncernföretag 70 648 974 670 Utbetald utdelning –85 854 –74 304 Återköp aktier – –377 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 326 731 –967 401 Årets kassaflöde –216 396 146 463 Likvida medel vid årets början 246 555 99 992 Likvida medel vid årets slut 30 059 246 555 90 Finansiella rapporter Noter Not 1 Allmän information Heba Fastighets AB (publ) (organisationsnummer 556057-3981) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är Stockholm, Sverige. Huvudkontorets post- adress är Box 17006, 104 62 Stockholm. Hebas aktie är noterad vid Stockholmsbörsen, den Nordiska Listan, MidCap, och koncernens största aktieägare är Industricentralen Holdng AB, Charlotte Ericsson, Anna Vogel och Johan Vogel. Hebas verksamhet är att äga och förvalta hyres- och samhällsfastigheter, före- trädesvis i Stockholmsområdet. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret och tillika kalenderåret 2024 har den 19 mars 2025 godkänts av styrelsen för offentliggörande och kommer slutligen att fastställas på årsstämman den 24 april 2025 . Redovisnings- och värderingsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med av EU godkända IFRS Accounting standards samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Com- mittée (IFR IC) per den 31 december 2024. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka koncernens eller moder bolagets finansiella ställning eller resultat i väsentlig omfattning. Ändrade redovisningsprinciper Nya eller omarbetade befintliga standarder som trätt i kraft från och med den 1 januari 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen Fr.o.m. 2027 kommer Heba att omfattas av beslutade förändringar av IFRS 18 Utform- ning och upplysningar i finansiella rapporter som ersätter IAS 1. IFRS 18 bedöms ha en väsentlig påverkan på utformning av koncernens rapporter. Koncernen har påbörjat utvärdering av effekter av IFRS18. Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals kronor om ej annat anges . I årsredovisningen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering har skett till verkligt värde. Rapporterna är upprättade enligt antagandet om fortlevnad. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas åter- vinnas eller förfaller mer än 1 år från balansdagen. Omsättningstillgångar och kort- fristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom 1 år från balansdagen. Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Samarbetsarrangemang klassificeras som joint ventures. Med joint ventures avses företag där Heba tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett joint venture ger de gemensamma ägarna rätt till investeringens nettotillgångar. Joint ventures redovisas enligt kapital- andelsmetoden vilket innebär att en netto post inklusive ev. goodwill redovisas i balans räkningen under Andelar i gemensamt styrda företag. I resultaträkningen redo visas resultatandelar under Resultat från andelar i gemensamt styrda föreag. Sam arbetsarrangemang som redovisas enligt kapitalandelsmetoden värderas inledningsvis till anskaffningsvärde. 91 Finansiella rapporter Not 2 Redovisningsprinciper 2.1 Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företags- ledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade intäkts- och kostnadsposter respektive tillgångs- och skuldposter samt övriga upp- lysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där upp- skattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18. 2.2 Konsolidering Dotterföretag Koncernredovisningen som upprättats enligt förvärvsmetoden omfattar förutom moderbolaget de helägda dotterföretagen Heba Förvaltnings AB, Heba Stockholm AB, Heba Hyresrätten AB, Heba Bostads AB, Heba Hyreshus AB, Heba Hyresfastig- heter AB, Heba Bostadsfastigheter AB, Heba Hyreslägenheter AB, Heba Fastighets- utveckling AB, Heba Fastighetsutveckling Söderort AB, Heba Förvaltning 10 AB, Heba Förvaltning 11 AB, Heba Equity AB samt Heba Foxtrot AB med tillhörande helägda dotter företag. Försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då vi erhåller ett bestämmande inflytande och vid avyttring fram till och med den dag det bestämmande inflytandet upphör. Bolagsförvärv kan klassificeras antingen som rörelse- eller tillgångsförvärv. Förvärv av bolag där den huvudsakliga tillgången är en eller flera fastigheter utan någon större fastighetsförvaltning eller fastighets- administration klassificeras vanligtvis som tillgångsförvärv. Gjorda bolagsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv vilket får till följd att någon redovisning ej sker av uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet. Intresseföretag och joint ventures Som intresseföretag och joint ventures redovisas med tillämpning av kapitalandels- metoden och omfattar företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men ej bestäm- mande, inflytande vilket föreligger när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna och ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse. Enligt kapital andelsmetoden redovisas innehav i intresseföretag och joint ventures initialt i koncernens balansräkning till anskaffningskostnad. Det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat från sina intresseföretag och joint ventures efter förvärvstidpunkten. Koncernens andel av resultatet ingår i koncernens resultat. Utdelningar från intresseföretag och joint ventures redovisas som minskning av investeringens redovisade värde. När koncernens andel av förlusterna i ett intresseföretag eller joint ventures är lika stor som eller överstiger innehavet i detta intresseföretag eller joint ventures (inklusive alla långfristiga fordringar som i realiteten utgör den del av koncernens nettoinvestering), redo visar koncernen inga ytterligare förluster såvida inte koncernen har påtagit sig förpliktelser å intresseföretaget och joint venturets vägnar. Orealiserade vinster på transaktioner mellan koncernen och dess intresseföretag och joint ventures elimineras till omfattningen av koncernens innehav i intresseföretag och joint ventures. Orealiserade förluster elimineras också såvida inte transaktionen utgör en indikation på nedskrivning av tillgången som överförs. 2.3 Intäkter Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidi- gare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. 2.3.1 Resultat från gemensamt styrda verksamhet och joint ventures Nedan beskrivs de principer som tillämpas för intresseföretag och joint ventures som bedriver bostadsutveckling av bostadsrätter, där Heba sedan tar in sin resultatandel i resultaträkningen, Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures. Vid bostadsutveckling av bostadsrätter kommer intäkter från försäljningen av bostads- rätter till bostadsköpare, som vanligen utgörs av privatpersoner. Avtal om köp av bostadsrätt ingås löpande med kunderna, vanligen med start innan byggnationen påbörjas. Heba har identifierat ett distinkt prestationsåtagande i avtalen: försäljning av bostadsrätt. Transaktionspriset är i sin helhet fast. Intäkterna redovisas när kunden har fått kontroll över bostadsrätten, genom att kunden kan använda eller dra nytta av varan, varvid kontrollen anses överförd. Heba har gjort bedömningen att kontrollen över bostadsrätten övergår till kunden vid den tidpunkt då bostadsrättsköparen får tillträde till bostaden. Detta sker vanligen under en kortare tidsperiod när bostads- fastigheten är färdigställd. 2.4 Leasing Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing för leasegivare. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på lease givaren klassificeras som operationella leasingavtal. Avseende tillgångar och skulder härförliga till alla leasingavtal där Heba är lease- tagare, med några undantag, tillämpas IFRS 16 Leasingavtal vilket innebär att de redo- visas i balansräkningen såsom nyttjanderättstillgångar. Redovisade nyttjanderätts- tillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019. Heba har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Tomträtter beaktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderätts- tillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasing- skulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Heba analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasingavtal. Korttidsleasing och leasing av mindre värde kostnadsförs linjärt över löptiden i enlighet med praktiska undantag so finns tillgäng- liga att tillämpa. 2.5 Aktiverade utgifter Balanserade utgifter för förvärvade dataprogram, som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet med 10 procent per år . 2.6 Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter, se not 18. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställts genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- femtonårig kalkyl period med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings- kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Samtliga fastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, värderas vid årsskiftet till 92 Finansiella rapporter verkligt värde av extern värderingsman. Som externa fastighetsvärderare har Savills Sweden AB och Novier Property Advisors AB anlitats som är oberoende konsultföre- tag med auktoriserade fastighetsvärderare. Övriga fastigheter har värderats internt. Vid kvartal 1, 2 och 3 görs en rullande extern värdering av en tredjedel av beståndet och resterande två tredjedelar värderas internt. Värdeförändringar redo visas kvartalsvis i koncernens rapport över totalresultat, efter avdrag för genomförda investeringar under kvartalet. Utgifter som är värdehöjande aktiveras. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny- , till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnaden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och verkligt värde enligt närmast föregående kvartalsbokslut, med avdrag för genomförda investeringar under kvartalet och direkta transaktionskostnader. IFRS Värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras vär- deringen inte ute slutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3 finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads- situation. Någon omklassificering har inte skett under året. 2.7 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet med 20 procent per år. 2.8 Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar Nedskrivning sker när det redovisade värdet överstiger det så kallade återvinnings- värdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. 2.9 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning/ balansräkning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning/balansräkning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks . Finansiella instrument redovisas till upp- lupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen (kategorisering framgår under respektive finansiell tillgång/finansiell skuld nedan). Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Vid fastställande av verkligt värde för finansiella tillgångar och skulder används offici- ella marknadsnoteringar per boksluts dagen. I de fall sådana saknas görs värdering genom allmänt vedertagna metoder såsom diskontering av framtida kassa flöden till noterad marknadsränta för respektive löptid. Verkligt värde klassificeras från nivå 1 till 3 enligt IFRS 13 där nivå 1 är noterade priser för identiska tillgångar och skulder på en aktiv marknad och där nivå 3 är verkligt värde baserat på en analys av tillgångens och skuldens marknadssituation. Någon tillgång eller skuld i utländsk valuta föreligger ej. Upplupet anskaffningsvärde Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektiv ränte metoden, vilket innebär att eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader eller intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av den beräknade effektiv- räntan. Effektivräntan är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden . Kvittning av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i rapport över finansiell ställning/balansräkning när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. 2.9.1 Likvida medel Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid av maximalt 3 månader. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga räntebärande skulder. 2.9.2 Hyresfordringar Hyresfordringar kategoriseras som finansiella tillgångar vilket innebär redovisning till upp lupet anskaffningsvärde. Då hyresfordrans förväntade löptid är kort sker redovis- ning till det belopp som förväntas inflyta utan diskontering enligt metoden för upplupet anskaffningsvärde. Nedskrivningar av hyresfordringar redovisas som driftkostnad. 2.9.3 Derivatinstrument Ingångna Swapavtal där rörlig ränta byts mot fast ränta har ej säkringsredovisats. Värde förändringen redovisas därför löpande i rapport över totalresultat. Samtliga ränte derivat värderas utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. 2.9.4. Leverantörsskulder Leverantörsskulder kategoriseras som ”Andra skulder” vilket innebär redovisning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering. 2.9.5. Övriga finansiella skulder Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder kategoriseras som finansiella skulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader redovisas löpande i rapport över totalresultat. Aktivering sker när räntekostnaden hänförs till större ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevskostnader inräknas i anskaff- ningsvärdet för fastigheten i den mån de bedöms som värdehöjande. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. 2.10 Segmentsredovisning Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Hebas interna rapporteringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 4 utgår från den interna rapporteringen till före- tagsledningen. Segmentsredovisningen konsolideras enligt samma principer som koncern redovisningen. 2.11 Pensioner Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor- tering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För Räkenskapsåret 2024 har Alecta inte haft möjlighet att ta fram de värden som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgifts- bestämd plan. Alectas kollektiva konsolideringsnivå uppgick per 31 december 2024 till 162 (158) procent. 2.12 Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hän- förlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden 93 Finansiella rapporter med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moder bolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redo- visas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skatte mässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över total- resultat/resultaträkning. 2.13 Rapport över kassaflöden Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. 2.14 Moderbolagets redovisningsprinciper Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt års redovisningslagen, Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS Redovisningsstandarder och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och Tryggandelagen och med hänsyn till sam- bandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS Redovisningsstandarder. Enligt IFRS 9 redovisas derivatinstrument till verkligt värde även i den legala enheten. Någon säkringsredo- visning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i resultaträkningen. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper är följande: 2.14.1 Förvaltningsfastigheter Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Vid reparationer och ombyggnad aktiveras endast sådana arbeten som medför en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt kostnad. Vid fastighetsförvärv besiktigas byggnaderna noggrant och erforderliga åtgärder kostnadsberäknas. Vid värderingen tas hänsyn till reparations- och underhålls behovet, som sedan aktiveras efter åtgärdande i anslutning till tillträdet. Avskrivning enligt plan baseras på bedömd nyttjandeperiod och görs på anskaff- ningsvärdet enligt följande: byggnader 1 procent, aktiverade standardförbättringar i lägenheter och allmänna utrymmen 3 procent. Skattemässigt görs avdrag för maximalt tillåtna avskrivningar. 2.14.2 Inventarier Skillnaden mellan högsta tillåtna skattemässiga avskrivningar och planenliga avskriv- ningar på inventarier redovisas i moder bolaget som ackumulerade överavskrivningar under obeskattade reserver. 2.14.3 Aktier i dotterföretag Aktier i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter. 2.14.4 Koncernbidrag Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 2.14.5 Leasing Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16 utan använder sig av undantaget i RFR 2 och redovisar leasingavgifterna från eventuella leasing avtal som en kostnad linjärt över leasingperiodens längd. Kostnaden för leasingavtal hänförliga till tomrättsavtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelseresultatet. Eventuell nyttjan- derättstillgång och leasingskuld redovisas således inte i balansräkningen. Moder- bolaget är leasegivare avseende hyreskontrakt, se not 2.3, och leasetagare avseende tomträttsavgälder, se not 9. Det finns även ett mindre antal leasing avtal av ringa omfattning, där moderbolaget är lease tagare, och avser främst kontorsinventarier. 94 Finansiella rapporter Not 3 Finansiell riskhantering och derivatinstrument Heba är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Heba för ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt kredit- och mot- partsrisk. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Ränterisk Heba har en förhållandevis låg belåningsgrad, per årsskiftet 44,7 procent. Den ränte- bärande upplåningen medför dock att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränte- risk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändringar i marknadsräntan. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. För att begränsa effekterna av ränteförändringar har 650,0 mkr bundits på 2 år och 3 809,8 mkr på 3 år och längre. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 2,81 (2,21) procent. Den genomsnittliga räntebindnings tiden var 3,1 (3,5) år. En förändring i marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med 60,8 mkr för år 2024. Av räntebärande skulder på 6 076,9 (5 628,5) mkr löper 1 497,1 (–103,9) mkr samt checkräkningskredit på 0 (0) mkr med rörlig ränta. Heba har upprättat ett företagscertifikatprogram med en beloppsram om 4 000 mkr. Per årsskiftet hade Heba utestående certifikat om 523 (50) mkr. Heba har outnyttjade kreditlöften, som vid var tillfälle täcker utestående certifikat. Outnyttjade kredit löften uppgår per årsskiftet till 2 032,0 (2 232,0) mkr, varav 132,0 (132,0) mkr utgör outnytt- jad del av checkkredit. Räntebindningsstrukturen samt medelräntor per 31 december 2024 framgår av nedanstående tabell. Räntebindningsstruktur 2024-12-31 Löptid Volym, mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 1 617,1 5,94 27 1–2 år 650,0 1,64 11 2–3 år 750,0 1,76 12 3–4 år 400,0 1,97 7 4–5 år 1 100,0 2,06 18 5–6 år 630,0 1,57 10 6–7 år 580,0 1,97 10 7–8 år 349,8 2,59 6 8–9 år – – – 9–10 år – – – Summa 6 076,9 2,98 100 Tabellen visar alla avtalade räntor för respektive löptider via lån och räntederivat, tabellen inkluderar även framtidsstartade räntederivat vilket gör att den genomsnitt- liga räntan kan skilja sig mot den ränta som Heba betalar idag. I snitträntan för perio- den 1 år inkluderas kreditmarginalen för samtliga lån som ligger med rörlig ränta. Här ingår även den rörliga delen av ränteswapparna, vilka handlas utan marginal, varför snitträntan inom 1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Finansiella derivatinstrument I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med hjälp av räntederivat (ränte- swappar). Totalt har Heba tecknat ränte swappar om 3 400,0 (4 450,0) mkr, varav 400 mkr avser ränte swappar med framtida startdatum 2025 och 2026. Per 31 decem- ber 2024 uppgick derivatens verkliga värde till 55,0 (99,5) mkr. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i rapport över finansiell ställning. Verkligt värde har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt veder- tagna beräkningsmetoder och derivaten är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Kvitt- ning för samtliga derivat finns i ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringen redovisas löpande i rapport över totalresultat. Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför- pliktelser inte kan upp fyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Heba minimerar risken genom god lönsamhet och en soliditet på minst 40 procent. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte- bärande skulder uppgick per 31 december 2024 till 6 076,9 (5 628,5) mkr, varav 0 (0) mkr utgör utnyttjad del av checkräkningskredit om 132,0 (132,0) mkr. Kapitalbindningsstrukturen för Hebas fastighetslån per 31 december 2024 framgår av nedanstående tabell. Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31 Löptid Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr Certifikatprogram 4 000,0 523,0 < 1 år 1 333,0 1 201,0 1–2 år 1 930,0 1 030,0 2–3 år 1 560,0 560,0 3–4 år 440,0 440,0 4–5 år 321,4 321,4 5–6 år 1 138,0 1 138,0 6–7 år 330,0 330,0 7–8 år 533,5 533,5 8–9 år – – 9–10 år – – Summa 11 585,9 6 076,9 Verkligt värde avviker inte väsentligt från nominellt värde. För långfristiga ränte- bärande skulder med fast ränta uppgår undervärdet till 47,7 (79,4) mkr. 95 Finansiella rapporter Likvidflöden beräknade per 2024-12-31 (belopp i mkr) Förfall Ränta Ränta År krediter krediter derivat Totalt 2025 1 724,0 159,0 –28,9 1 854,0 2026 1 030,0 121,5 –25,8 1 125,7 2027 560,0 98,1 –20,0 638,1 2028 440,0 80,4 –13,5 506,9 2029 321,4 59,8 –6,0 375,1 2030 1 138,0 30,5 –1,9 1 166,7 2031 330,0 20,4 –1,2 349,2 2032 533,5 7,4 – 541,0 2033 – – – – Summa 6 076,9 577,2 –97,3 6 556,8 Vid beräkningen av ränta på krediter har antagits oförändrad Stibor ränta under kredit- tiden. Likviditetsflödet för räntederivat utgörs av en fast betald del minus en rörlig betald/erhållen del. Vid beräkning av den rörliga delen har Stiborräntan per boksluts- dagen använts över hela derivatets löptid. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en trans aktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motparts- risken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditriskkoncentration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Det största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är knappt 2,8 procent av koncernens totala hyresintäkter. Nedskrivningar Ackumulerade nedskrivningar har skett av hyresfordringar enligt följande (se även not 26): Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Hyresfordringar 5 604 3 960 3 281 2 296 Förväntade kreditförluster - 2 985 –2 201 - 1 678 –1 369 Summa hyresfordringar 2 619 1 759 1 603 927 Not 4 Rapportering per segment Koncernen 2024 Innerstaden Stockholm Totalt närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost koncern Hyresintäkter 62 428 155 627 36 103 189 149 102 853 15 601 561 761 Fastighetskostnader Driftkostnader –16 539 –44 925 –10 337 –46 742 –28 775 –3 331 –150 649 Underhållskostnader –532 –869 –133 –524 –248 – –2 307 Fastighetsskatt –1 504 –1 323 144 –1 011 –1 285 –76 –5 054 Driftsöverskott 43 853 108 510 25 777 140 872 72 545 12 194 403 751 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –29 400 45 712 27 898 4 250 1 668 –12 275 37 853 Resultat 14 453 154 222 53 675 145 122 74 213 –81 441 604 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 774 323 3 660 143 999 018 4 460 842 2 237 458 457 402 13 589 186 Nyttjanderättstillgång tomträtt 58 933 84 983 – – – – 143 916 Finansiella anläggningstillgångar – 123 473 13 – 121 288 – 244 774 Övriga anläggningstillgångar¹ ) 2 098 5 851 1 321 6 560 3 840 494 20 165 Övriga kortfristiga fordringar¹ ) 4 644 12 948 2 923 14 518 8 499 1 093 44 626 Ofördelade tillgångar – – – – – – 123 732 Summa tillgångar 1 839 998 3 887 398 1 003 275 4 481 920 2 371 085 458 989 14 166 399 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder¹ ) 12 411 34 604 7 812 38 800 22 714 2 925 119 266 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 12 411 34 604 7 812 38 800 22 714 2 925 119 266 Investeringar 10 130 33 156 358 153 22 535 255 466 208 648 888 088 ¹ ) Posterna är fördelade enligt en fördelningsnyckel, viktad area för respektive område. Koncernens driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i rapport över totalresultat. Skillnaden mellan driftsöverskottet 403 751 (402 132) kkr och resultatet före skatt 142 447 (–1 044 109) kkr består av central administration –38 922 (–36 516) kkr, räntekostnad leasing –3 823 (–4 124) kkr, finansnetto –136 847 (–142 689) kkr, nedskrivningar finansiella tillgångar –18 000 (–10 632) kkr, resultat fastighetsförsäljning –7 156 (–75 355) kkr, andel intresseföretag och joint ventures –49 939 (35 929) kkr och orealiserad värde förändring –6 616 (–1 212 854) kkr. 96 Finansiella rapporter Koncernen 2023 Innerstaden Stockholm Totalt närförort Nordväst Nordost Sydväst Sydost koncern Hyresintäkter 57 440 179 851 14 189 89 408 188 638 36 130 565 656 Fastighetskostnader Driftkostnader –13 919 –55 524 –4 703 –25 023 –45 222 –9 652 –154 043 Underhållskostnader –392 –1 730 –4 –248 –990 –34 –3 398 Fastighetsskatt –1 502 –1 914 –9 –1 269 –868 –520 –6 082 Driftsöverskott 41 627 120 683 9 473 62 868 141 558 25 924 402 133 Värdeförändring Fastighet, orealiserad –103 786 –353 774 –11 252 –367 830 –224 620 –23 265 –1 084 528 Resultat –62 159 –233 091 –1 779 –304 962 –83 062 2 659 –682 395 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 1 792 967 3 695 544 802 251 4 201 751 2 209 528 71 204 12 773 245 Nyttjanderättstillgång tomträtt 44 574 81 710 0 0 0 0 126 284 Finansiella anläggningstillgångar 0 119 722 13 0 156 271 0 276 005 Övriga anläggningstillgångar¹ ) 1 374 3 864 843 4 220 2 502 0 12 803 Övriga kortfristiga fordringar¹ ) 6 053 17 026 3 717 18 595 11 024 0 56 414 Ofördelade tillgångar 0 0 0 0 0 0 247 172 Summa tillgångar 1 844 968 3 917 866 806 824 4 224 566 2 379 325 71 204 13 491 924 Kortfristiga ej räntebärande skulder Fördelade skulder¹ ) 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557 Summa kortfristiga ej räntebärande skulder 11 433 32 159 7 021 35 123 20 822 0 106 557 Investeringar 9 103 112 062 3 694 20 812 114 965 4 782 265 419 ¹ ) Posterna är fördelade enligt fördelningsnyckel. Not 5 Hyresintäkter 2024-12-31 Antal Kontrakts- Andel av Kontraktsförfallostruktur kontrakt värde värdet Kommersiellt, löptid År 2025 225 2 369 0% År 2026 26 5 154 1% År 2027 25 22 477 4% År 2028 20 2 873 0% Övriga¹ ) 20 142 472 25% Summa lokaler 316 175 345 30% Vakanta lokaler 18 511 0% Interna kontrakt 12 3 980 1% Ombyggnadsprojekt 2 110 0% Bostäder 3 110 383 955 66% Garage och p-platser 1 382 15 880 3% Summa 4 840 579 780 100% ¹ ) Övervägande del avser kontraktsvärde för 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2029-11-30) med hyresgäst Attendo Sverige AB avseende vård- moch omsorgboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2030-12-31) med hyresgäst Vardaga Silverhemmet AB avseende vård- och omsorgsboende i Täby, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2031-04-21) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Farsta, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2031-11-30) med hyresgäst Frösunde Omsorg AB avseende vård- och omsorgsboende i Sollentuna, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2032-12-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö, 16-årigt hyresavtal (t.o.m. 2034-09-30) med hyresgäst Vardaga AB avseende vård- och omsorgsboende i Enköping, 15-årigt hyres avtal (t.o.m. 2036-04-14) med Vardaga Nytida Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Österåker, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2036-05-03) med Humana Omsorg avseende vård- och omsorgsboende i Vallentuna, 20-årligt hyresavtal (t.o.m. 2037-02-28) med hyresgäst Stockholms Kommun avseende LSS-boende i Stockholm, 15-årigt hyres- avtal (t.o.m. 2037-04-30) med Attendo Sverige AB avseende äldreboende i Norrtälje, 15-årigt hyresavtal (t.o.m. 2038-05-31) med hyresgäst Vardaga Opalen AB avseende vård- och omsorgsboende i Tyresö, 20-årigt hyresavtal (t.o.m. 2039-04-04) med Salems Kommun avseende vård- och omsorgsboende i Salem samt 20-årigt hyresatal (t.o.m. 2040-10-31) med hyresgäst Stiftelsen Stockholms Sjukhem avseende vård- och omsorgsoende i Täby. Det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för är lite mindre än 3 procent av koncernens totala hyresintäkter. 97 Finansiella rapporter Not 6 Hyresintäkter per kontraktsgrupp Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Bostäder 394 716 422 561 187 041 195 126 Lokaler, övriga 25 353 28 787 18 744 21 323 Lokaler, samhällsfastigheter 131 347 108 664 – – Garage och p-platser 15 032 12 051 8 408 6 107 Koncerninterna tjänster – – 28 844 26 252 Övriga intäkter – – 443 1 942 Outhyrt, interna kontrakt med mera –4 687 –6 408 –6 353 –5 742 Summa 561 761 565 655 237 127 245 008 Not 7 Driftkostnader Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Värmekostnader 19 926 20 285 9 965 9 486 Fastighetsskötsel 76 097 81 483 36 113 40 953 Fastighetsadministration 43 625 40 389 38 237 37 759 Övriga driftkostnader 11 002 11 887 5 960 6 489 Summa 150 650 154 044 90 275 94 687 Not 8 Anställda och personalkostnader Koncernen Moderbolaget Antal anställda 2024 2023 2024 2023 Medeltal anställda 42 46 42 46 Varav kvinnor 21 20 21 20 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Löner och ersättningar 35 326 36 203 35 326 36 203 Sociala kostnader 19 095 19 302 19 095 19 302 (varav pensionskostnader) 7 753 7 496 7 753 7 496 Årets debiterade ITP-premier exklusive premier för vd uppgår till 2 864 (2 436) kkr. Se även not 2.11 angående redovisning av ITP-plan hos Alecta. Av koncernens och moderbolagets pensionskostnader avser 1 213 (1 161) kkr vd samt 1 668 (1 553) kkr övriga ledande befattningshavare. Styrelsen i Heba består av 5 (5) ledamöter. Övriga ledande befattningshavare var under året totalt 6 (6). Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter med flera och övriga anställda har kostnadsförts enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Styrelseordförande 540 510 540 510 Styrelseledamöter 960 920 960 920 Vd 4 277 4 142 4 277 4 142 Övriga ledande befattnings havare, 5 (5) st 5 941 5 835 5 941 5 835 Övriga anställda, 42 (41) st 23 608 24 796 23 608 24 796 Summa 35 326 36 203 35 326 36 203 Styrelsens ordförande och övriga ledamöter Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämmans beslut utgått med 1 500 (1 430) kkr varav 540 (510) kkr till styrelsens ord förande Lennart Karlsson och med 240 (230) kkr vardera till styrelseledamöterna Lena Hedlund, Christina Holmbergh Birgitta Leijon och Johan Vogel. Någon rörlig ersättning eller andra förmåner förekommer ej för styrelsen . Arvodet utbetalas halvårsvis i efterhand med 50 procent i december och 50 procent efter nästa års bolagsstämma. Något särskilt arvode för kommittéarbete utgår ej. Verkställande direktör Till vd Patrik Emanuelsson har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med totalt 4 457 kkr. Någon rörlig ersättning har ej utgått. Beskattningsbara förmåner utöver lön till vd har utgått totalt med totalt 170 (165) kkr. För vd utgår pensions premie och sjukförsäkring om 28 procent av den fasta månadslönen. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2024 uppgick totalt för vd till 1 213 (1 161) kkr. Uppsägningstiden är från verkställande direktörens sida 6 månader och från bolagets sida 12 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till sex månaders kontant lön. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida utgår inget avgångsvederlag. Styrelsen fattar beslut om vd:s lön och övriga villkor. 98 Finansiella rapporter Övriga ledande befattningshavare Till andra ledande befattningshavare, fem personer, har utgått beskattningsbara för- måner utöver lön med totalt 498 (461) kkr. Förmånsbestämd pension utgår enligt ITP- plan. Pensionsåldern är 65 år och pensionskostnaden 2024 uppgick till 1 408 (1 188) kkr. Den premiebestämda pensionskostnaden 2024 uppgick till 259 (365) kkr. Aktierelaterade ersättningar Långsiktigt incitamentsprogram – LTI 2021 Programmet omfattade samtliga anställda inom Heba-koncernen under intjänande- perioden 30 september 2021 – 30 september 2024. För deltagande krävdes en egen investering i bolagets aktie. Varje innehavd aktie (maximalt 200) gav en sparaktierätt för vilken den anställde vederlagsfritt erhåller en aktie i bolaget förutsatt att LTI- programmets intjänandevillkor uppfylls. I december 2024 levererades 6 600 aktier till 32 deltagare. Könsfördelning bland ledande befattningshavare Koncern och moderbolag 2024 2023 Andel kvinnor Styrelse 60% 40% Ledande befattningshavare 69% 67% Sjukfrånvaro Koncern och moderbolag 2024 2023 Total sjukfrånvaro 2% 2% – sjukfrånvaro för kvinnor 2% 2% – sjukfrånvaro för män 3% 2% – anställda –29 år 4% 4% – anställda 30–49 år 3% 2% – anställda 50 år– 2% 1% Not 9 Nyttjanderättstillgångar och leasingskuld Koncernen 2024 2023 Ingående värde 1 januari 2023 126 284 156 733 Årets förändring 17 632 2 584 Avgår sålda fastigheter – –33 033 Summa 143 917 126 284 Alla leasingavtal som är längre än 12 månader ska enligt IFRS 16 redovisas i rapport över finansiell ställning i koncernen. Standarden omfattar även redovisning av tomträtts- avtal. Heba:s tomträttsavtal utgör de väsentligaste leasingavtalen där Heba är lease- tagare. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning och avser främst kontorsinventarier. Tomträttsavtalen upptas till ett beräknat nuvärde av fram- tida avgälder. Vid nuvärdesberäkningen används en genomsnittlig diskonteringsränta om 3 procent. Se även not 1, redovisnings- och värderingsprinciper. Förfallostruktur leasingskulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förfallotidpunkt 1 år – 1 108 – 1 108 Förfallotidpunkt 2–5 år 1 042 1 042 297 297 Förfallotidpunkt efter 5 år 3 276 1 639 2 794 1 090 Sålda fastigheter 0 – 0 – Summa 4 318 3 789 3 091 2 495 Not 10 Central administration I kostnaderna för central administration ingår bland annat kostnader för koncern- ledning, styrelse, data, marknadsföring, börskostnader, finansiella rapporter, revisions- arvoden samt avskrivningar på kontorsinventarier. Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Revisionsuppdraget 2 577 2 179 2 577 2 179 Revisionsverksamhet utöver revisions- uppdraget – 313 – – Övriga tjänster 244 402 244 402 Summa 2 821 2 894 2 821 2 581 Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt revision och annan granskning utförd i enlighet med överens- kommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt- tagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 11 Resultat fastighetsförsäljning Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Resultat vid avyttring av fastigheter –7 156 –75 355 –8 791 –31 880 Summa –7 156 –75 355 –8 791 –31 880 99 Finansiella rapporter Not 12 Finansiella intäkter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Utdelning på aktier i dotter företag – – 75 000 750 000 Utdelning allframtidsbrand försäkring 795 747 795 747 Ränteintäkter 4 448 8 660 2 692 8 287 Ränteintäkter, intresseföretag 19 960 24 928 4 197 7 680 Ränteintäkter, koncernföretag – – 88 333 90 507 Summa 25 203 34 335 171 018 857 220 Not 13 Räntekostnader Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader, kreditinstitut 162 178 179 178 33 879 63 848 Aktiverade ränteutgifter –223 –2 216 –223 –2 216 Räntekostnader, dotterbolag – – 26 757 19 039 Övriga räntekostnader 95 63 18 16 Summa 162 050 177 024 60 431 80 687 Not 14 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter Värdeförändringen totalt under året uppgick till 37 853 (–1 084 528) kkr, motsvarande 0,3 (–6,9) procent. Samtliga förvaltningsfastigheter, exklusive fastigheter under pågående renovering samt projektfastigheter i tidiga skeden, har externvärderats och där med 50 procent vardera av Savills Sweden AB samt Novier Real Estate AB per årsbokslutet. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, det vill säga att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknads- situation. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en fem- till femtonårig kalkyl- period med hänsyn taget till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio- dens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad. Avkastningskrav på externvärderade samhällsfastigheter motsvarar 4,5 (4,2) procent i snitt och på bostadsfastigheter 3,3 (3,2) procent i snitt. Avkastningskrav totalt sett på externvärderade fastigheter motsvarar 3,6 (3,4) procent i snitt. För samhällsfastig- heter i form av vård- och omsorgsboenden genomfördes relativt få affärer under 2024 men noterade transaktioner visade på att avkastningskraven höjts varför denna kategori hade en negativ värdeutveckling under 2024. Även för bostadsfastigheter har direktavkastningarna i genomsnitt ökat men med tanke på hyresuppgången har de nominella värdena inte påverkats lika mycket. Vidare påverkas värdeförändringen totalt sett av att Heba under året har förvärvat fyra samhälls fastigheter i form av vård- och omsorgsboenden och avyttrat två bostadsfastigheter. För mer information se även sidorna 62–65 samt not 18. Räntederivat Värdeförändring räntederivat uppgick till –44 469 (–128 326) kkr. Derivatportföljen har fortsatt ett övervärde till följd av höjda marknadsräntor. Samtliga räntederivat värderas enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Säkrings- redovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat. Not 15 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2024 2023 Överavskrivning på inventarier 211 –868 Koncernbidrag 42 865 –49 399 Summa 43 076 –50 267 100 Finansiella rapporter Not 16 Skatt Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Aktuell skatt Årets skattekostnad –928 – – – Skatt hänförlig till tidigare år –1 534 338 – – Uppskjuten skatt Obeskattade reserver i koncernföretag –721 2 072 Finansiella instrument 9 161 26 435 9 161 26 435 Underskottsavdrag –10 293 –1 343 –21 753 11 084 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde –39 456 304 285 –753 –4 087 Summa 43 772 331 788 –13 345 33 432 Redovisat resultat före skatt 142 447 –1 044 089 134 553 585 898 Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% –29 344 215 082 –27 718 –120 695 Skatt hänförlig till tidigare år –1 534 338 – – Skatteeffekt ränteavdragsbegränsning –7 324 –15 175 15 808 5 307 Skattefri anteciperad utdelning på aktier i dotterföretag 7 416 142 861 Skatteeffekt andelar intresseföretag –10 288 – Återföring uppskjuten skatt vid försäljning 17 459 135 261 – – Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader 747 –7 534 – – Skatteffekt av ej bokförd skattepliktig intäkt –8 648 – –8 648 6 169 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 221 176 208 159 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –4 225 –2 571 –311 –369 Övriga skattemässiga justeringar 195 6 210 –101 – Summa –43 772 331 788 –13 345 33 432 Effektiv skattesats 30,7% 31,8% 9,9% –5,7% Not 17 Balanserade utgifter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 12 447 12 447 12 447 12 447 Investeringar 5 707 0 5 707 0 Utgående anskaffningsvärde 18 154 12 447 18 154 12 447 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 115 –6 060 –7 115 –6 060 Årets avskrivningar –1 230 –1 055 –1 230 –1 055 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 345 –7 115 –8 345 –7 115 Utgående planenligt restvärde 9 809 5 332 9 809 5 332 Balanserade utgifter avser främst IT-kostnader där Heba förvärvat programvara som utvecklats och anpssats för koncernens räkning. 101 Finansiella rapporter Not 18 Förvaltningsfastigheter Koncernen 2024 2023 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 12 773 245 15 718 184 Investeringar 888 089 327 367 Försäljningar –110 000 –2 187 777 Orealiserad värdeförändring 37 852 –1 084 529 Utgående balans 13 589 186 12 773 245 Taxeringsvärden Byggnader 4 236 213 4 059 040 Mark 2 357 129 2 395 881 Varav mark tomträtter –523 779 –523 779 Summa 6 069 563 5 931 142 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lagertillgångar. Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres intäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av bostadsfastigheter samt vård- och omsorgsboenden i Stockholmsregionen och Mälardalen. Hälften av fastigheterna är uppförda under 1940-, 1950-, samt 1960-talet. Drygt 90 procent av beståndet utgörs av antingen nybyggda fastigheter eller fastigheter renoverade till nyskick. Renoveringsarbetet har utförts i hög takt under de senaste tio åren och summerar till att Heba genomfört stambyten och renoverat cirka 1 440 lägen heter. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 223 (2 216) kkr. Väsentliga åtaganden Koncernen har inga väsentliga åtaganden att rapportera . Fastighetsvärdering 56 fastigheter har externvärderats av Savills Sweden AB eller Novier Real Estate AB som båda är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare. Två av fastigheterna har per balansdagen externvärderats av båda externa och oberoende värderare och det redovisade verkliga värdet för dessa två fastigheter är ett genom- snitt av de nämnda värderingarna. En fastighet som utgör pågående nybyggnads- projekt har intern värderats av Heba. Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderings objektet på den öppna marknaden. Värderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och mark- nadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom så kallad kassaflödeskalkyl av varje fastighet vilket innebär nuvärdes beräkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en fem- till femtonårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respek- tive delmarknad. Följande antaganden och bedömningar har använts; • Inflationstakten har för 2025 bedömts till 1,0–2,0 procent och för resterande del av kalkylperioden antagits till 2,0 procent per år. • För de bostadsfastigheter som inte har egensatt hyra var hyreshöjningen för 2025 endast känd för två fastigheter vid värderingstillfället. För de fall där hyreshöjningen var känd har värderarna erhållit uppgifter från Heba. För fastigheter där hyreshöj- ningen för 2025 inte var känd har Novier räknat upp hyrorna med 2,25 till 4,5 procent för 2025. För åren därefter bedöms hyresutvecklingen följa inflationen. Savills har antagit en bedömd hyreshöjning för 2025 om 3,0 till 5,0 procent och 2,0 till 3,5 procent för 2026. Under resterande del av kalkylperioden bedöms hyresutveck- lingen följa inflationen. För fastigheter med flerårsöverenskommelser för bostäder s.k. egensatt hyra har värderarna gjort en egen bedömning av hyresutvecklingen. För lokaler har den framtida utvecklingen baserats på gällande kontrakt. Hyrorna har efter aktuell löptids slut anpassats till bedömd marknadshyra. • Långsiktig ekonomisk vakansgrad varierar inom beståndet mellan 0,1 till 5,0 procent med ett snitt om 1,1 procent. • Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknads- position. I värderingarna används en kalkylränta från 3,8 till 6,8 procent med ett snitt på 5,5 procent och ett direktavkastningskrav från 1,8 till 4,9 procent med ett snitt på 3,6 procent. Hebas verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassi ficerade i nivå 3 enligt IFRS 13. Se även not 2.10 Segmentsredo visning. Avkastningskrav, värdeökning och bokfört värde exklusive pågående projekt fördelar sig enligt följande: Direkt avkastning Värde ökning Area Bokfört värde Område (%) (%) (kvm) (kr/kvm) Innerstaden 1,8–4,2 –1,6 26 790 66 200 Stockholm närförort 2,6–4,7 1,2 72 688 50 400 Nordväst 3,4–4,7 39,2¹ ) 20 735 48 200 Nordost 2,9–4,9 0,2 86 541 51 500 Sydväst 3,7–4,4 0,0 49 032 45 600 Sydost 4,6–4,7 –1,5 7 575 48 300 Summa 1,8–4,9 0,3 263 361 51 300 ¹ ) Relaterar till under året gjorda förvärv. Känslighetsanalys Värdeförändring Värdeförändring bostäder samhällsfastigheter Parameter enhet antal tkr % tkr % Kalkylränta %-enheter 0,5 –361 971 –3,5% –120 551 –4,1% Kalkylränta %-enheter –0,5 381 105 3,7% 127 953 4,3% Direktavkastningskrav %-enheter 0,5 –1 181 511 –11,5% –246 616 –8,3% Direktavkastningskrav %-enheter –0,5 1 661 631 16,1% 310 744 10,5% Hyresvärde % 2 253 731 2,5% 57 496 1,9% Hyresvärde % –2 –251 731 –2,4% –55 496 –1,9% Drift- och underhållskostnad % 10 –291 118 –2,8% –31 952 –1,1% Drift- och underhållskostnad % –10 294 123 2,9% 32 952 1,1% 102 Finansiella rapporter Avkastningskrav, kalkylränta, långsiktig vakans samt drift och underhåll fördelar sig enligt följande på våra kategorier: Drift och Direkt avkastning Kalkylränta Långsiktig underhåll Kategori (%) (%) vakans (%) (kr/kvm) Bostadsfastigheter 1,8–4,3 3,8–6,1 0,1–1,6 384–600 Samhällsfastigheter 4,2–4,9 6,1–6,8 2,0–5,0 185–413 Snitt 3,6 5,5 1,1 422 Moderbolaget 2024 2023 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 2 573 468 2 710 393 Investeringar 47 820 106 352 Omklassificering –11 083 –7 376 Försäljningar –36 306 –235 901 Utgående anskaffningsvärde 2 573 900 2 573 468 Ingående ackumulerade avskrivningar –246 800 –250 409 Försäljningar 5 075 30 602 Årets avskrivningar –25 038 –26 993 Utgående ackumulerade avskrivningar –266 763 –246 800 Summa byggnad 2 307 136 2 326 668 Mark Ingående anskaffningsvärde 51 359 62 112 Investeringar 1 849 3 717 Försäljningar –2 325 –14 469 Utgående anskaffningsvärde 50 882 51 359 Utgående planenligt värde 2 358 019 2 378 027 Taxeringsvärden Byggnader 2 021 984 2 021 022 Mark 1 647 880 1 696 126 Varav mark tomträtter –379 321 –379 321 Summa 3 290 543 3 337 827 Förvaltningsfastigheterna i moderbolaget betraktas skatte mässigt som lager- tillgångar. Aktiverad räntekostnad under året uppgår till 223 (353) kkr. Not 19 Inventarier Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 15 153 15 703 14 840 15 390 Investeringar 5 659 3 898 2 941 3 898 Försäljningar och utrangeringar –1 801 –4 448 –1 801 –4 448 Utgående anskaffningsvärde 19 011 15 153 15 980 14 840 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 683 –8 614 –7 370 –8 301 Försäljningar och utrangeringar 1 602 3 265 1 602 3 265 Årets avskrivningar –2 574 –2 334 –2 369 –2334 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 655 –7 683 –8 137 –7 370 Utgående planenligt restvärde 10 356 7 470 7 843 7 470 Avskrivningar på inventarier har fördelats enligt följande: Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Driftkostnader 1 821 1 601 1 616 1 601 Central administration 753 733 753 733 Summa 2 574 2 334 2 369 2 334 Not 20 Andelar i intresseföretag och joint ventures Redovisat Företag Org.nr och säte Ägarandel % värde 2024 ÅSF 2 AB 556952-8382, Stockholm 50,0 324 VBT Utvecklings AB 559273-5160, Stockholm 50,0 610 Åke Sundvall i Rosendal 1 AB 559257-1607, Stockholm 50,0 58 Big Valley AB 559274-0244, Stockholm 50,0 26 Fastighets AB Archipelwald 559307-3736, Stockholm 50,0 9 Summa Summa 1 027 Koncernen 2024 2023 Redovisat värde vid året början 14 296 20 305 Förvärv 0 – Tillskott 50 920 16 062 Utdelningar –14 250 –58 000 Årets andel av intresseföretags resultat –49 939 35 929 Avyttring – – Värde vid årets utgång 1 027 14 296 Intresseföretagens finansiella ställning i sammandrag 2024-12-31 Balansräkning VBT Utveck- Åke Sundvall i Fastighets AB ÅSF 2 AB lings AB Rosendal 1 AB Big Valley AB Archipelwald Anläggningstillgångar 25 340 123 507 12 Omsättningstillgångar 84 41 971 Likvida medel 149 43 177 19 25 Eget kapital 37 311 127 52 18 Skulder 221 42 043 50 123 474 19 103 Finansiella rapporter Not 21 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och Koncernen Moderbolaget joint ventures 2024 2023 2024 2023 Långfristiga fordringar JV-projekt Bredäng, Panorama 111 – – – JV-projekt Vårbergstoppen 112 921 155 958 10 420 13 795 JV-projekt Rosendal, Uppsala – – – – JV-projekt Skarpnäck 20 6 – – JV-projekt Big Valley 123 473 119 691 – – Summa 236 525 275 655 10 420 13 975 Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Fordran på JV-projektet Vårbergstoppen har minskats med 8 250 (-) kkr beroende på en skuld till ett bolag inom projektet. Förfallostruktur långfristiga Koncernen Moderbolaget fordringar 2024 2023 2024 2023 Förfallotidpunkt 1–5 år 113 052 155 964 10 420 13 795 Förfallotidpunkt > 5 år 123 473 119 691 – – Summa 236 525 275 655 10 420 13 795 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 22 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 18 073 25 197 Förvärv – 3 509 Nedskrivningar –18 000 –10 633 Redovisat värde vid årets utgång 73 18 073 Heba äger två onoterade aktieinnehav dels Colive AB, dels Nya Boendet Development Eftr AB. Aktierna värderas till upplupet anskaffningsvärde samt förvärvskostnader. Per 31 december 2024 identifierades ett nedskrivningsbehov om 18 000 kkr (10 633) i Colive AB till följd av ändrade marknadsförutsättningar. Not 23 Övriga långsiktiga fordringar 2024 2023 Övriga långsiktiga fordringar 31 179 31 638 Summa 31 179 31 638 Långfristiga fordringar är värderade till upplupet anskaffningsvärde. I beloppet ingår fordran på säljare. Fordran förfaller till betalning i oktober 2025. 2024 2023 Ingående balans 31 638 19 154 Tillkommande 360 30 000 Avgående –819 –17 516 Utgående balans 31 179 31 638 Resultaträkning VBT Utveck- Åke Sundvall i Fastighets AB ÅSF 2 AB lings AB Rosendal 1 AB Big Valley AB Archipelwald Omsättning Driftkostnader –35 –24 –25 –29 –13 Resultat från andelar i koncernföretag –821 –93 787 37 Ränteintäkter 397 Räntekostnader –3 –4 –7 154 Skatt Årets resultat –859 –93 811 8 –6 786 –13 104 Finansiella rapporter Not 24 Aktier i dotterföretag Specifikation av moderföretagets innehav av aktier i dotterföretag Andel Bokfört Eget Direktägda dotterföretag Org nr/Säte/Verksamhet Antal (%) värde kapital Heba Förvaltnings AB 556601-0657, Stockholm 1 000 100 270 13 061 Heba Stockholm AB 556793-0374, Stockholm 1 000 100 7 090 56 734 Heba Hyresrätten AB 556861-6121, Stockholm 500 100 6 600 13 427 Heba Bostads AB 559067-9543, Stockholm 500 100 50 3 932 Heba Hyreshus AB 559099-4207, Stockholm 500 100 6 212 9 624 Heba Hyresfastigheter AB 559152-9358, Stockholm 500 100 5 710 4 208 Heba Bostadsfastigheter AB 559183-3727, Stockholm 500 100 50 2 045 Heba Hyreslägenheter AB 559183-3610, Stockholm 500 100 2 135 3 728 Heba Fastighetsutveckling AB 559239-0115, Stockholm 500 100 25 25 824 Heba Fastighetsutvecklling Söderort AB 559272-3570, Stockholm 500 100 150 8 269 Heba Förvaltning 10 AB 559325-3973, Stockholm 500 100 9 050 4 735 Heba Förvaltning 11 AB 559336-6064, Stockholm 500 100 650 83 030 Heba Equity AB 559345-5776, Stockholm 500 100 550 608 Heba Foxtrot AB 559408-0854, Stockholm 25 000 100 25 17 463 Summa 38 567 246 688 Eget Dotterföretag underkoncerner Org nr/Säte/Verksamhet Antal Andel (%) Bokfört värde kapital Heba Hägernäs Strand AB 556694-1786, Stockholm 1 000 100 7 221 14 322 Heba Liljeholmsplan AB 556675-5509, Stockholm 1 000 100 586 18 267 Heba Huddinge AB 556988-2508, Stockholm 500 100 50 86 437 Heba Råcksta AB 556847-7730, Stockholm 500 100 25 803 351 Heba Farsta AB 556866-2794, Stockholm 500 100 129 096 18 703 Heba Enhagen AB 556896-7466, Stockholm 50 000 100 43 289 11 048 Heba Viby AB 556987-6260, Stockholm 500 100 64 232 15 743 Heba Flemingsberg AB 556950-2163, Stockholm 500 100 58 660 42 080 Heba Enköping Ilian AB 559334-6595, Stockholm 25 000 100 23 243 582 Heba Romberga Enköping AB 559194-9036, Stockholm 500 100 47 413 6 341 Heba Tullinge AB 559075-2753, Stockholm 50 000 100 18 999 10 647 Heba Årstaberg 556829-1016, Stockholm 1 000 100 3 798 2 869 Heba Tibble AB 556877-6024, Stockholm 500 100 104 556 9 264 Heba Salem AB 556957-5763, Stockholm 4 000 100 96 009 6 070 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 559159-9898, Stockholm 50 000 100 6 729 7 342 Heba Norr 1 AB 559090-6607, Stockholm 50 000 100 34 576 2 737 Heba Norrtälje AB 559041-8504, Stockholm 50 000 100 54 243 10 595 Heba Silverdal AB 559160-5943, Stockholm 500 100 20 667 11 282 Heba Norr 2 AB 559142-6407, Stockholm 1 000 100 8 194 1 065 Heba Täby Park AB 559107-8372, Stockholm 500 100 63 921 19 693 Heba Österåker AB 556951-8003, Stockholm 50 000 100 16 206 4 159 Heba Gråalen 1 AB 559041-8538, Stockholm 50 000 100 5 654 9 119 Heba Vallentuna Blå AB 559152-8939, Stockholm 50 000 100 77 501 351 Heba Liljefors Torg AB 556802-9747, Stockholm 5 000 100 268 948 5 412 Heba Sittesta Gul AB 559323-7687, Stockholm 25 000 100 2 229 337 Heba Sittesta Vit AB 559332-6001, Stockholm 25 000 100 799 193 Heba Sittesta Röd AB 559332-6027,Stockholm 25 000 100 1 670 453 Heba Gränby Bostad AB 559461-4231, Stockholm 50 000 100 300 1 739 Heba Tyresö AB 556963-0246, Stockholm 50 000 100 208 869 17 699 Heba Äppelträdgården 1 AB 559137-8517, Stockholm 50 000 100 94 674 1 359 Heba Enköping Idun AB 556712-4986, Stockholm 100 000 100 142 035 5 403 Heba Sittesta Förvaltning AB 559484-4101, Stockholm 500 100 250 204 Heba Close to Home Coworking AB 559262-8472, Stockholm 1 000 100 1 250 1 250 Summa 1 631 670 343 116 105 Finansiella rapporter Not 25 Långfristiga fordringar och skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2024 2023 Fordringar vid årets början 2 943 332 3 983 580 Amortering –342 314 –1 150 153 Ny utlåning 1 035 003 109 905 Summa 3 636 021 2 943 332 Moderbolaget 2024 2023 Skulder vid årets början 1 267 582 384 390 Amortering –640 251 –117 384 Ny inlåning 84 821 1 000 576 Summa 712 152 1 267 582 Specifikation fordringar hos koncernföretag Moderbolaget 2024 2023 Heba Bostads AB 28 676 29 316 Heba Bostadsfastigheter AB 24 962 26 007 Heba Enköping Ilian AB 12 863 13 339 Heba Close to Home Coworking AB 4 405 – Heba Romberga Enköping AB 221 128 225 111 Heba Equity AB 332 9 362 Heba Fastighetsutveckling AB 77 181 89 120 Heba Fastighetsutveckling i Söderort AB 123 800 120 434 Heba Flemingsberg 263 276 274 783 Heba Foxtrot AB 12 462 – Heba Förvaltnings AB 35 964 34 994 Heba Förvaltning 10 AB 488 497 295 221 Heba Förvaltning 11 AB – 64 533 Heba Gråalen AB 2 736 2 921 Heba Gränby Bostad AB – 283 Heba Hyresfastigheter AB 133 425 131 012 Heba Hyreshus AB 179 272 174 489 Heba Hyreslägenheter AB 842 587 379 503 Heba Hyresrätten AB 301 147 291 216 Heba Hökarängen Ungdomsbostäder AB 111 325 12 949 Heba Norr 1 AB 46 581 45 556 Heba Norr 2 AB 3 938 3 831 Heba Norrtälje AB – 981 Heba Silverdal AB 138 056 143 054 Heba Sittesta Gul AB 12 389 4 115 Heba Sittesta Röd AB 8 471 2 894 Heba Sittesta Vit AB 3 213 1 133 Heba Stockholm AB 110 985 0 Heba Tullinge AB 27 844 31 626 Heba Tyresö AB 113 890 – Heba Täby Park AB 114 894 336 981 Heba Österåker AB 191 722 198 567 3 636 021 2 943 332 Specifikation skulder hos koncernföretag Moderbolaget 2024 2023 Heba Enhagen AB 32 230 20 563 Heba Enköping Idun AB 2 806 – Heba Farsta AB 54 254 50 416 Heba Foxtrot AB – 506 622 Heba Förvaltning 11 AB 12 185 – Heba Gränby Bostad AB 2 428 – Heba Huddinge AB 85 702 53 359 Heba Hägernäs Strand AB 25 460 24 134 Heba Liljeholmsplan AB 79 364 82 840 Heba Liljefors Torg AB 39 176 50 402 Heba Norrtälje AB 10 169 – Heba Råcksta AB 11 866 14 923 Heba Salem AB 93 846 93 039 Heba Stockholm AB – 115 870 Heba Tibble AB 94 773 94 334 Heba Vallentuna Blå AB 152 460 148 631 Heba Viby AB 10 592 9 850 Heba Årstaberg AB 3 301 2 600 Heba Äppelträdgården 1 AB 1 540 – 712 152 1 267 582 Fordringar och skulder hos koncernföretag löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Med marknadsmässiga villkor har Heba antagit den ränta (snitt) mot koncern- bolagen som moderbolaget lånar från extern part. 106 Finansiella rapporter Not 26 Hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Hyresfordringar 5 604 3 960 3 281 2 296 Osäkra fordringar Reserv vid årets början 2 201 2 275 1 369 1 460 Sålda fastigheter – –334 – – Årets reserveringar 932 486 420 65 Återförda reserveringar –121 –184 –85 –115 Konstaterade förluster –27 –42 –27 –42 Reserv vid årets slut 2 985 2 201 1 678 1 369 Summa 2 619 1 759 1 603 927 Förfallostruktur hyresfordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förfallet belopp 3 232 2 775 1 709 1 456 Varav förfallna 0–90 dgr 276 327 43 136 Varav förfallna 90–180 dgr 162 221 9 11 Varav förfallna 180 dgr 2 795 2 227 1 657 1 309 Reserv för förväntade kreditförluster –2 985 –2 201 –1 678 –1 369 Summa 247 574 31 87 Hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde efter avdrag för förväntade kreditförluster som bedöms individuellt. Not 27 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Skattefordringar 3 953 3 171 1 294 903 Momsfordran 1 000 1 185 1 000 1 185 Övriga fordringar 11 139 32 849 657 892 Fordran koncernföretag – – – 776 876 Summa 16 092 37 204 2 951 779 856 Not 28 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Upplupna intäkter 9 624 4 040 119 181 Förutbetalda räntekostnader 9 200 7 843 7 868 6 159 Förutbetalda tomträttsavgäld 1 067 937 761 615 Förutbetalda övriga kostnader 6 025 4 631 5 145 4 134 Summa 25 916 17 451 13 893 11 089 Not 29 Likvida medel Likvida medel uppgår till 36 469 (247 172) kkr i koncernen och 30 059 (246 455) kkr i moderbolaget och består av bank till godo havanden per bokslutsdagen. Tillgodo- havandet redovisas till nominellt värde . Not 30 Eget kapital Antal, Summa röster Aktiekapital tusental Kkr Röster à tusental Serie A 15 582 3 246 10 155 816 Serie B 149 539 31 154 1 149 539 Summa 165 120 34 400 305 355 Heba Fastighets AB äger vid årets utgång 9 400 (16 000) aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antal utestående aktier till 165 110 600 (165 104 000). Vägt antal utestående aktier för perioden 2024-01-01 – 2023-12-31 uppgick till 165 104 397 (165 116 734). Resultat per aktie uppgick till 0,60 (–4,31) kr för koncernen och 0,73 (3,75) kr för moderbolaget. Styrelsen och vd har föreslagit att till bolagsstämmans för fogande stående vinst- medel om 2 163 436 mkr disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0 ,52 kr per aktie, totalt 85 858 kkr. I ny räkning överföres 2 077 578 kkr . Not 31 Obeskattade reserver Moderbolaget 2024 2023 Överavskrivningar på maskiner och inventarier 2 505 2 716 2 505 2 716 107 Finansiella rapporter Not 32 Skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 1 724 000 711 967 938 000 528 500 (varav checkräkningskredit) (0) (0) (0) (0) Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt inom ett år 124 408 106 557 45 213 129 850 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt 1–5 år 2 351 367 2 591 000 1 457 150 1 253 250 Räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år 2 001 547 2 325 509 704 797 976 259 Övriga ej räntebärande skulder med förfallotidpunkt efter 5 år – – – – Summa exkl uppskjuten skatteskuld, leasingavtal och räntederivat 6 201 321 5 735 033 3 145 160 2 887 859 Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivat instrument . Not 33 Räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Ingående värde 5 628 476 7 535 017 2 758 009 4 625 400 Förändring långfristiga fastighetslån –563 596 –36 507 –67 563 –40 891 Förändring kortfristiga fastighetslån 441 033 –32 033 –161 500 11 500 Förändring företagscertifikat 473 000 –890 000 473 000 –890 000 Förändring obligationer 98 000 –948 000 98 000 –948 000 Förändring checkräkningskredit – – – – Utgående värde 6 076 913 5 628 476 3 099 947 2 758 009 Limit checkräkningskredit uppgår till 131 975 (131 975) kkr. Beträffande räntebärande skulder se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Not 34 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Personalens källskatt och sociala avgifter 2 413 2 194 2 413 2 194 Moms –997 355 797 17 Skulder till koncernföretag – – – 86 675 Övriga poster 2 568 3 484 2 084 1 134 Summa 3 984 6 033 5 294 90 020 Not 35 Uppskjuten skatteskuld Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Skatt avseende: Obeskattade reserver i koncernföretag Ingående balans 560 2 632 Förändring rapport över totalresultat 720 –2 072 Utgående balans 1 280 560 Finansiella instrument Ingående balans 20 487 46 922 20 487 46 922 Förändring rapport över totalresultat –9 161 –26 435 –9 161 –26 435 Utgående balans 11 326 20 487 11 326 20 487 Underskottsavdrag Ingående balans –36 983 –38 326 –22 739 –11 653 Förändring rapport över totalresultat 10 293 1 343 21 753 –11 086 Utgående balans –26 690 –36 983 –986 –22 739 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Ingående balans 1 580 558 1 953 164 206 642 202 553 Förändring rapport över totalresultat 39 458 –358 154 753 4 089 Försäljning via bolag – –24 135 Förvärv via bolag 6 443 9 683 Utgående balans 1 626 459 1 580 558 207 395 206 642 Avgår tillgångsförvärv bolag Ingående balans –238 376 –254 789 Årets försäljningar – 26 096 Årets förvärv –6 443 –9 683 Utgående balans –244 819 –238 376 Summa utgående balans 1 367 556 1 326 246 217 735 204 390 Samtliga skattemässiga underskottsavdrag ingår i redovisad skattefordran. Under- skottsavdrag utgörs av tidigare års förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästa år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. 108 Finansiella rapporter Not 36 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 6 731 6 072 6 731 6 072 Upplupna räntor 9 742 9 915 3 064 1 943 Vilande stämpelskatt 11 943 11 943 – – Förutbetalda hyresintäkter 54 277 42 311 17 439 17 125 Upplupna driftkostnader, el, värme, VA 5 627 4 612 2 535 2 397 Övriga interimsskulder 7 333 7 024 5 755 3 593 Summa 95 653 81 877 35 524 31 130 Not 37 Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Fastighetsinteckningar 4 302 348 4 422 348 1 273 006 1 499 506 Summa 4 302 348 4 422 348 1 273 006 1 499 506 (varav inteckningar i tomträtt) (781 325) (1 007 825) (315 925) (542 425) Not 38 Finansiella tillgångar och skulder Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder framgår av nedanstående tabell. Se även not 3 finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Finansiella skulder Finansiella tillgångar och tillgångar värderade Finansiella skulder värderade till upplupet till verkligt värde och tillgångar värderade till anskaffningsvärde via resultatet upplupet anskaffningsvärde 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Fordringar Derivatinstrument 54 983 99 452 Hyresfordringar 2 619 1 759 Övriga fordringar 16 091 2 849 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 916 17 451 Likvida medel 36 469 247 172 Skulder Långfristiga skulder –4 398 496 –4 995 472 Derivatinstrument Leverantörsskulder –16 520 –18 647 Övriga skulder –4 599 –713 875 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter –95 654 –81 876 Summa 81 095 269 231 54 983 99 452 –4 515 268 –5 809 870 Redovisade värden i rapport över finansiell ställning bedöms överensstämma i allt väsentligt med verkligt värde. Verkligt värde för derivatinstrument har beräknats enligt IFRS värderingshieraki nivå 2. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar redovisas löpande i rapport över totalresultat . Derivatinstrument i form av ränteswappar används för att omvandla rörlig ränta på under liggande lån mot fast ränta. För kort- och långfristiga räntebärande skulder uppgår undervärdet till 47,7 mkr. Beräkningen baseras på diskonterade framtida kassaflöden. 109 Finansiella rapporter Not 39 Tilläggsupplysningar till kassaflödet Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Av- och nedskrivningar 770 2 454 Vinst vid försäljning av bilar –432 –1 728 –432 –1 728 Bokslutsdispostioner –43 076 49 399 Anteciperade utdelningar –75 000 –750 000 Övriga, ej kassaflödes påverkande poster –2 756 –47 997 7 312 163 Summa –3 188 –49 725 –110 426 –699 712 Not 40 Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag till vinstdisposition. Läs mer om styrelsens yttrande nedan. Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 2 042 228 361 Årets vinst Kronor 121 207 182 Kronor 2 163 435 543 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 857 512 I ny räkning överföres Kronor 2 077 578 031 Kronor 2 163 435 543 Styrelsens yttrande avseende föreslagen utdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85 858 kkr och utgör 50,2 procent av kon- cernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tid, ska uppgå till 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter föreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 45,2 procent och moderbolagets soliditet till 34,2 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram- lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie- bolagslagen. Not 41 Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser efter balansdagen att rapportera. 110 Finansiella rapporter Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande i moderbolaget står: Balanserad vinst Kronor 2 042 228 361 Årets vinst Kronor 121 207 182 Kronor 2 163 435 543 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt: Till aktieägarna utdelas 0,52 kr per aktie Kronor 85 857 512 I ny räkning överföres Kronor 2 077 578 031 Kronor 2 163 435 543 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Den föreslagna utdelningen uppgår till 85,9 mkr och utgör 50,2 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värdeförändringar och poster av engångs- karaktär. Styrelsens fastställda utdelningspolicy är att utdelningen, sett över tiden, ska uppgå till cirka 40 procent av koncernens resultat efter beräknad skatt men före värde förändringar och poster av engångskaraktär. Vid bestämmande av utdelning ska dock även hänsyn tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställningen i övrigt samt väsentlig resultatpåverkan av poster av engångskaraktär. Koncernen och moderbolaget har god tillgång till likviditetsreserver och efter f öreslagen utdelning uppgår koncernens soliditet till 45,2 procent och moderbolagets soliditet till 34,2 procent. Enligt finanspolicyn ska koncernens soliditet inte understiga 40 procent. Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, fram- lagd budget, investeringsplaner och förmåga att lyfta långfristiga krediter, inget som talar för att koncernens och moderbolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker efter den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktie- bolagslagen. 111 Finansiella rapporter Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upp rättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och före tagets ställ- ning och resultat, samt att koncernförvaltnings berättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksam- het, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Heba Fastighets AB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 126, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 19 mars 2025 Lennart Karlsson Styrelseordförande Birgitta Leijon Styrelseledamot Lena Hedlund Styrelseledamot Christina Holmbergh Styrelseledamot Johan Vogel Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2025 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 112 Finansiella rapporter Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Heba Fastighets AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 73–77. Bolagets årsredo vis ning och koncernredovisning ingår på sidorna 78–112 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassa flöde för året enligt årsredovis nings lagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med års redo vis nings lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finan- siella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och års redo visningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolags- styrnings rapporten på sidorna 73–77. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo vis ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balans- räkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo vis ningen är förenliga med innehållet i den komp letterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisions sed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och över tygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda- hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår profes- sionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovis ningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisions- åtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i års- redovisningen och kon cernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de gransk- nings åt gärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 13 589,2 mkr och värdeförändringen till 37,9 mkr. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering- arna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av lik- nande karaktär. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnitt om redovisningsprinciper och avsnitt om viktiga uppskattningar och antagande för redovisningsändamål i not 2.1 samt not 18 Förvaltningsfastigheter. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod, modell och indata i de externt upprättade värderingarna för ett urval av fastigheter. Urval har gjorts utifrån kriterierna risk och storlek. Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledningen. Vi har gjort jämförelser mot känd mark- nadsinformation. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har med stöd av våra värderingsspecialister granskat använd modell för fastighets- värdering. Med stöd av våra värderingsspecialister har vi för ett urval av fastigheterna också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakans- grad, hyresintäkter och driftkostnader. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredo- visningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen och återfinns på sidorna 1–72 och 117–132. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi- sionsberättelse. Det är styrel sen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyr kande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor mation som identifieras ovan och överväga om informa- tionen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vid denna genom gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel aktig heter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl- diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredo- visningslagen och, vad gäller koncern redo vis ningen, enligt IFRS Redovisningsstandar- der så som de antagits av EU. Styrelsen och verk ställande direktören ansvarar även för 113 Finansiella rapporter den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern redo visning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämp ligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk sam heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direk- tören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam heten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncern- redovisningen som helhet inte innehåller några väsent liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions berättelse som inne- håller våra uttalan den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i års redo visningen och koncernredovis ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför gransknings åtgär der bland annat utifrån dessa risker och inhäm- tar revisions bevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktig het till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktig het som beror på misstag, efter- som oegent ligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga ute- lämnanden, felaktig infor mation eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma gransknings åt gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna k ontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens upp skatt ningar i redovisningen och till- hörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direk tören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern redovisningen. Vi drar också en slut sats, med grund i de inhämtade revi- sionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana hän- delser eller för hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets för måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets- faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys ningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäker hetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otill räck liga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern redo- vis ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisions berättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållan den göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verk samheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne hållet i årsredo- visningen och koncernredovis ningen, däribland upp lys ningarna, och om årsredo vis- ningen och koncernredovis ningen återger de under liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamåls- enliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärs- enheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncern- redovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade om fatt ning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också infor mera om betydelsefulla iakt- tagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele vanta yrkes- etiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års redo visningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga fel- aktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa om råden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra för- fattningar för hind rar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt ning av Heba Fastighets AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten förslaget i förvaltningsberättel- sen och beviljar styrel sens ledamöter och verkställande direktören ansvars frihet för räken skaps året. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero ende i förhållande till moder- bolaget och koncernen enligt god revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända måls enliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, om fatt ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncer nens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets ange- lägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. 114 Finansiella rapporter Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo vis ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie bolags lagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersätt nings skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk- ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings- åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksam heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts under lag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran- skat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovis- ningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rap- portering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers- marknaden för Heba Fastighets AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsent- ligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Heba Fastighets AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna- den, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga fel- aktig heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som upp fyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en gransk- ning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkande- uppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef- rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis ningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor- teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm- ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överens stämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 73–77 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisnings lagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår gransk ning av bolagsstyrningsrap- porten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisions sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis ningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överens stämmelse med årsredovisnings lagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Heba Fastighets ABs revisor av bolagsstämman den 24 april 2024 och har varit bolagets revisor sedan 5 maj 2011. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 115 Finansiella rapporter Fem år i sammandrag Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 562 566 510 450 394 Drifts- och underhållskostnader –153 –157 –142 –131 –114 Fastighetsskatt –5 –6 –7 –6 –6 Driftsöverskott 404 402 361 313 274 Centrala adm.kostnader –39 –37 –38 –37 –34 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures –50 36 –1 –1 – Finansiella intäkter 25 34 25 19 4 Finansiella kostnader –162 –177 –104 –60 –52 Tomträttsavgälder –4 –4 –5 –5 –5 Förvaltningsresultat inkl värdeförändring 174 255 238 229 187 varav Förvaltningsresultat 216 271 238 229 187 Nedskrivning finansiella tillgångar –18 – – – – Resultat fastighetsförsäljning –7 –75 – –2 – Värdeförändring förvaltningsfastigheter 38 –1 085 –603 1 491 744 Värdeförändring räntederivat –45 –128 227 56 –21 Resultat före skatt 142 –1 044 –138 1 774 910 Skatt –43 332 2 –299 –192 Årets resultat 99 –712 –136 1 475 718 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 589 12 773 15 718 14 673 12 046 Nyttjanderättstillgång tomträtt 144 126 157 158 167 Övriga anläggningstillgångar 351 452 698 471 344 Omsättningstillgångar 45 27 82 55 122 Likvida medel 37 247 101 159 97 Summa tillgångar 14 166 13 625 16 756 15 516 12 776 Eget kapital och skulder Eget kapital 6 451 6 438 7 225 7 493 6 125 Leasingskuld 144 126 157 158 167 Räntederivat – – – – 55 Uppskjuten skatteskuld 1 368 1 326 1 709 1 710 1 412 Räntebärande skulder 6 077 5 628 7 535 6 025 4 915 Icke räntebärande skulder 126 107 130 130 102 Summa eget kapital och skulder 14 166 13 625 16 756 15 516 12 776 Belopp i mkr 2024 2023 2022 2021 2020 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 257 285 283 261 241 Direktavkastning, % 3,0 3,2 2,3 2,2 2,3 Hyresintäkter per kvm, kr 2 182 1 987 1 802 1 726 1 636 Drift och underhåll per kvm, kr 594 574 524 525 499 Bokfört värde per kvm, kr 51 599 50 068 51 344 53 767 46 560 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, mkr 214,2 252,1 196,6 232,7 187,7 Investeringar, mkr 899,5 327,4 1 648,4 1 404,6 1 272,9 Överskottsgrad, %¹ ) 71,9 71,1 70,9 69,6 69,5 Förvaltningsmarginal, % 38,4 47,9 46,7 50,9 47,6 Räntetäckningsgrad, ggr¹ ) 2,3 2,5 3,3 4,8 4,6 Genomsnittlig ränta på fastighetslån, %¹ ) 2,8 2,2 2,3 0,9 1,1 Skuldsättningsgrad, ggr¹ ) 0,9 0,9 1,0 0,8 0,8 Belåningsgrad, % 44,7 44,1 47,9 41,1 40,8 Nettobelåningsgrad, % 44,5 43,1 48,3 41,1 41,4 Soliditet, %¹ ) 45,5 47,2 43,1 48,3 47,9 Avkastning eget kapital, %¹ ) 1,5 –10,4 –1,9 21,7 12,3 Avkastning totalt kapital, %¹ ) 2,2 –5,7 –0,2 13,0 8,3 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 0,60 –4,31 –0,82 17,87 8,70 Kassaflöde, kr¹ ) 1,30 1,43 1,19 1,41 1,14 Eget kapital, kr¹ ) 39,07 38,99 43,75 45,38 37,10 Substansvärde (NAV), kr¹ ) 47,02 46,42 52,73 55,73 45,98 Börskurs, kr 32,75 35,45 36,30 78,80 57,25 Fastigheternas bokförda värde, kr¹ ) 82,30 77,36 95,19 88,87 72,96 Antal aktier vid årets slut, tusental 165 111 165 104 165 120 165 120 165 120 Genomsnittligt antal aktier, tusental 165 104 165 117 165 120 165 120 165 120 ¹ ) Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se 116 Finansiella rapporter Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Hållbarhetsredovisning 118 Hållbarhetsnoter 121 GRI-index 124 Revisorns yttrande 127 Övrigt Hållbarhets- rapportering 117 Hållbarhetsredovisning Rapporteringscykeln avser helår och denna rapport omfattar perioden 1 januari – 31 december 2024. Hållbarhetsredovis- ningen har översiktligt granskats av Ernst & Young AB. Före- gående hållbarhetsredovisning publicerades i mars 2024. I håll- barhets redovisningen lämnas kompletterande information om hur Heba har gått till väga för att identifiera de fokusområden som ligger till grund för hållbarhetsarbetet, väsentliga hållbar - hetsfrågor och GRI-upplysningar, samt hur Heba tillmötesgår önskemål från bolagets intressenter. I hållbarhetsredovisningen redogörs också för antaganden och källor för de omvandlings- faktorer som används samt anger kompletterande data till årsredovisningen. Heba har valt att använda de befintliga sektor standarden för construction and real estate, då de lämpar sig väl för Hebas verksamhet. Vid frågor om rapporten kontaktas Patrik Emanuelsson, vd, 08-522 547 50, patrik.emanuelsson@hebafast.se. Hebas hållbarhetsorganisation – Strategi och styrning Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn. Hållbar- hetspolicyn ligger till grund för hållbarhetsarbetet i sin helhet och styrelsen fastställer årligen den strategiska planen för arbetet i affärsplanuppföljningen. I Hebas hållbarhetspolicy framgår det att Heba ska bedriva verksamheten på ett ansvars- fullt sätt med hänsyn till organisation, samhälle och miljö. I linje med globala mål ska Heba på lång sikt inte lämna ett negativt avtryck på klimatet för att bidra till Parisavtalets mål om att begränsa den globala uppvärmningen. Hållbarhetspolicyn uppdaterades senast 2023-05-31. Hebas uppförande kod ligger till grund för bolagets etiska förhållningssätt och för att skapa en god arbetsmiljö. Koden tar upp hur vi ska agera mot varandra med respekt och nolltolerans mot all form av diskri- minering. Hur man som medarbetare ska känna sig trygg att kunna anmäla något som upplevs fel och strider mot upp- förandekod eller annan policy. Uppförandekod för leverantörer framtagen av Fastighetsägarna används för samtliga leveran- törer, för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess under- leverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättig heter. Vd är övergripande ansvarig för hållbarhetsarbetet, hållbar- hetsstrategin och att verksamheten bedrivs i enlighet med policyn och uppförandekod. Vd tillser att ansvar och befogen- heter är kommunicerade och tydliggjorda på ett sådant sätt att hållbarhetsansvaret bedrivs ansvarsfullt och effektivt. Vd driver hållbarhetsarbetet tillsammans med hållbarhetschefen och resterande medlemmar av ledningsgruppen. Klimatrelaterade frågor i det dagliga arbetet är integrerade i verksamheten. Hållbarhetsmål finns på strategisk nivå i affärsplanen likväl som integrerat i fastighetsplanen. Ledningsgruppen sätter mål för hållbarhetsarbetet som utförs inom respektive verksamhets- område och följer regelbundet upp resultatet av arbetet. Analys och målsättning genomförs på kort och lång sikt och följs upp av ledning och styrelse minst en gång per kvartal. Externa åtaganden • Heba bidrar till att realisera FN:s Globala hållbarhetsmål. Läs mer på sidan 43. • Hebas klimatmål är i linje med vetenskapen (Science Based Target initiative, SBTi) • Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer. I den dagliga verksamheten ansvarar respektive chef för att varje med arbetare har erforderlig kunskap och information för att kunna bedriva det dagliga arbetet på ett sätt som överens- stämmer med hållbarhetspolicyn. Samtliga medarbetare får årligen en utbildning i uppförandekod, anti korruption och hållbarhet. Policyer och kvalitets- och miljöledningssystem: • Hebas hållbarhetspolicy: I hållbarhetspolicyn innefattas kvalitets policy, miljöpolicy, etikpolicy, arbetsmiljöpolicy, jämställdhets policy samt alkohol- och drogpolicy. • Hebas uppförandekod: Hebas uppförandekod (koden) gäller för alla som arbetar hos Heba. Vd ansvarar för att samtliga medarbetare går igenom koden årligen. De konsulter och leverantörer som arbetar för Heba ska känna till koden. • Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer: Heba tillämpar Fastighetsägarnas uppförandekod för leverantörer för att säkerställa att Hebas leverantörer och dess under- leverantörer arbetar på ett etiskt korrekt vis och tar ansvar för mänskliga rättigheter. Leverantören åtar sig att följa kraven och Heba ansvarar för att varje år genomföra en stickprovs kontroll. • Kvalitets- och miljöledningssystem: För att säkerställa att alla processer drivs utifrån ett kvalitets- och miljöperspektiv har Heba ett certifierat kvalitets- och miljöledningssystem enligt ISO 9001:2015 och 14001:2015. Heba har en visselblåsartjänst, som hanteras av en extern part. Under 2024 har inga korruptionsincidenter eller andra överträ- delser mot Hebas hållbarhetspolicy, uppförandekod eller Fastig- hets ägarnas uppförandekod för leverantörer rapporterats. Hållbarhetsredovisningen har tagits fram av Hebas ledningsgrupp och godkänts av styrelsen. Hebas hållbarhetsredovisning 2024 är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards, och omfattar hela Heba-koncernen. Hållbarhetsredovisningen utgör också Hebas lagstadgade hållbarhetsrapport i enlighet med den äldre lydelsen i årsredovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024 och finns på sidorna 25–43 samt 118–127. Under ”GRI-index” redovisas standardinformation som är obligatoriska, samt tilläggsindikatorer som är väsentliga för Heba inom ekonomi, miljö och socialt. Inga väsentliga förändringar har skett i jämförelse med föregående års rapportering. 118 Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsrisker och intressentdialog Heba har genomfört en omfattande riskanalys utifrån de strategiska målen, intressentbehov samt väsentlighet, utfallet ligger som grund för de väsentliga indikatorerna som Heba redovisar, se riskanalys på sidorna 58–61. Arbetet har utförts med hänsyn till försiktighetsprincipen. I arbetet har det identi- fierats hållbarhetsfrågor där Heba har störst påverkan på omvärlden ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt per- spektiv samt hur viktiga dessa frågor är för Hebas intressenter. Under året har Heba förberett inför kommande rapportering enligt CSRD. Klimatrisker analyseras på kort- och lång sikt med hjälp av scenario analyser, både avseende omställningsrisker och fysiska risker. Heba för en löpande och öppen dialog med bolagets intressenter i den dagliga verksamheten, exempelvis genom kund- och leverantörskontakter, kundnöjdhetsunder- sökningar och medarbetarsamtal. Återkoppling till intressen- terna sker löpande i de olika dialogforumen. Hebas fokusområden har utgångspunkt i organisation, samhälle och miljö, läs mer på sidorna 25–43. Samtliga frågor är bedömda som väsentliga ur ett hållbarhetsperspektiv för extern rapportering. Vissa hållbarhetsfrågor är indirekt kopp- lade till Hebas verksamhet och företagets värdekedja, exem- pelvis hos kunder eller leverantörer. Heba anger löpande i årsredo visningen var i värdekedjan som de olika hållbarhets- frågorna har påverkan. Kartläggning och analys av intressenter och dess förväntningar är en viktig del av utformningen av riskmodellen och därav årets aktiviteter i affärsplanen. Intressentgrupp Viktigaste frågor Dialog Hyresgäster • Hyra • Inomhusklimat • Trygghet i och kring fastigheterna • Möjligheten till källsortering • Tillgänglighet • Hyresgästenkät • Kundtjänst och felanmälan • Hyresgästmöten • Samrådsmöten • Hyresgästtidning Aktieägare • Hållbar tillväxt • Stabil avkastning • Årlig utdelning • Möten med ägarrepresentanter • Årsstämma • Finansiella rapporter • Investerarträffar Analytiker • Tydlig redovisning • Tillväxt • Enskilda möten med analytiker • Finansiella rapporter Långivare • Finansiell stabilitet • Tydlig rapportering • Hållbarhet • Möten med representanter från finansmarknaden • Finansiella rapporter Leverantörer • Finansiell stabilitet • Långsiktighet • Professionalitet • Samverkan i hållbarhetsarbete • Vid upphandling av ramavtal, beställningar och möten. • Uppföljning av uppförandekod för leverantörer • Platsbesök och möten Politiker och kommunala tjänstemän • Finansiell stabilitet • Långsiktighet • Hållbarhet • Markanvisningstävlingar • Möten med kommuner och myndigheter Hyresgästförening • Information • Transparens • Samarbete • Hyresförhandlingar • Trygghetsvandringar • Samråd Medarbetare • Arbetsmiljö • Utveckling • Lön och förmåner • Information och samarbete • Medarbetarsamtal • Konferenser • Medarbetarundersökningar 119 Hållbarhetsrapportering Väsentlighetanalys Väsentlighetsanalysen har sin grund i intressentdialoger och omvärlds analyser som sker löpande. Senaste uppdateringen har skett under 2024. Hållbarhetsfrågornas väsentlighet beskriver betydelsen för intressenten på y-axeln och Hebas påverkan på omvärlden på x-axeln, samtliga frågor bedöms viktiga men har inom frågorna värderats. Väsentlighetsanalysen är en del av bolagets årliga arbete med att kartlägga risker och möjlig heter som är grunden till kommande års affärsplan. För varje väsentlig hållbarhetsfråga finns ett kopplat mål som kontinuerligt följs upp. Hebas hållbarhetsstrategi styrs av Hållbarhetspolicyn som godkänns av styrelsen årligen. Risk och väsentlighetsanalyserna har genomförts av ledningsgruppen och kopplats till aktiviteter som har antagits av styrelsen. Samtliga aktiviteter följs löpande upp av ledningsgruppen under året och uppfyllnad presenteras för styrelsen varje kvartal. Hållbarhet för Heba innebär att ta ansvar för helheten, som även inkluderar påverkan utanför verksamheten. Hållbara leve- rantörskedjor är en av de väsentliga frågorna för att säkerställa efter levnad av mänskliga rättigheter. Risken för brott mot mänskliga rättigheter bedöms främst avse bolag flera steg bort i leverantörskedjan, exempelvis bristande arbetsmiljö i fabriker eller andra krav kring kemikaliehantering. Heba har förståelse för att verksamheten har hög påverkan på omvärlden som en del av en kedja. Heba ska inte lämna ett negativt avtryck på miljön, vilket är högst väsentligt både för intressenter och för bolagets påver- kan på omvärlden. För att läsa mer om hur Heba arbetar med respektive område, Organisation, Samhällsansvar och Miljö se sidan 27. Bolagets sammanfattade risk analys återfinns på sidorna 58–61. 1. Hälsa och välmående 2. Mångfald och lika möjligheter 3. Personlig utveckling 4. Hållbara leverantörskedjor 5. God affärsetik 6. Trygga bostäder 7. Energianvändning 8. Hållbara material- och produktval 9. Klimatrisker 10. Cirkulär avfallshantering 11. Netto-noll klimatpåverkan 12. Ökad hållbar finansiering 1 3 12 6 2 9 5 4 11 8 7 10 Betydelse för intressenter Hebas påverkan på omvärlden Hög Hög Hållbarhetsmål Hebas hållbarhetmål är uppdelade på organisation, samhälle och miljö. Inom organisationen arbetar vi med jämställdhet och att våra medarbetare ska spegla samhällets mångfald. Våra med arbetare ska må bra på jobbet med låg sjukfrånvaro och alla ska ha lika möjligheter att utvecklas. Våra hyresgäster ska känna sig trygga i våra hus och livet omkring fastigheterna. Vi genomför löpande kundundersökningar där vi har som mål att ligga i linje med branschindex för hyresbostadsbolag i Stockholm. Samhällsansvar handlar om att vi skapar boende- former för många människor och arbetar med sociala kontrakt. Vi samarbetar med välgörenhetsorganisationer som arbetar med frågor som ligger nära vår kärnverksamhet. Hebas förvalt- ningsverksamhet ska vara klimatneutral senast år 2030 och det långsiktiga målet är att hela verksamheten ska bli klimatneutral senast år 2045. Detta övergripande mål mynnar ut i delmål som ska uppnås längs vägen. Fram tills att bolaget inte längre lämnar ett negativt avtryck på miljön så sker klimatkompensa- tion för utsläppen inom scope 1 och 2 vilket gjorts sedan 2018. Heba har tecknat en avsiktsförklaring med Stockholm Exergi om att köpa negativa utsläpp från bio-CCS, anläggningen pla- neras stå färdig år 2027/2028. Läs mer om hållbarhetsmålen på sidorna 25–43. 120 Hållbarhetsrapportering Hållbarhetsnoter Vår organisation 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 2024 2023 2022 Personalrörelse Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Nyanställningar Under 30 år 0 0% 1 0% 1 0% 30–50 år 4 75% 2 50% 0 0% Över 50 år 1 100% 0 0% 0 0% Totalt 5 80% 3 33% 1 0% Andel av totalt antal anställda 12% 7% 2% Personer som slutat Under 30 år 0 0% 2 0% 0 0% 30–50 år 1 0% 1 0% 2 0% Över 50 år 1 0% 7 14% 3 100% Totalt 2 0% 10 10% 5 60% Andel av totalt antal anställda 5% 22% 10% Tabellen visar antal personer som börjat och slutat på Heba, samt andelen kvinnor. 404-1, 404-3 Träning och utbildning Kvinnor Män Totalt Antal anställda 21 21 42 Totalt erbjudna timmar; Utbildningsprogram 168 168 336 Varav genomförda timmar 120 160 280 Totalt genomförda timmar; Individuella utbildningar 175 124 299 Snittimmar per anställd/år 14 14 14 Andelen medarbetare som under året haft medarbetarsamtal 90% 100% 95% Andelen medarbetare som under året fått utbildning i Hebas uppförandekod 89% 100% 95% 405-1 Mångfald och jämställdhet Antal anställda fördelat per typ av anställning 2024 2023 2022 Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Totalt antal anställda 43 53% 40 48% 47 40% Tillsvidareanställda 43 53% 40 48% 47 40% Varav heltid 43 53% 40 48% 46 41% Varav deltid 0 0% 0 0% 1 0% Visstidsanställda 0 0% 0 0% 0 0% Tabellen visar sammansättning av företaget uppdelat på anställningstyp och kön. 2024 2023 2022 Sammansättning av företaget Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Antal (st) Andel kvinnor Styrelse 5 60% 5 40% 5 40% Under 30 år 0 0% 0 0% 0 0% 30–50 år 0 0% 2 0% 2 0% Över 50 år 5 60% 3 67% 3 67% Ledning 7 71% 6 67% 6 67% Under 30 år 0 0% 0 0% 1 100% 30–50 år 4 75% 3 67% 2 50% Över 50 år 3 67% 3 67% 3 67% Övriga anställda 36 50% 34 44% 41 34% Under 30 år 2 0% 3 0% 5 20% 30–50 år 14 64% 14 64% 15 53% Över 50 år 20 45% 17 35% 21 29% Tabellen visar sammansättning av företaget vid årsskiftet uppdelat på kön och ålder för olika nivåer av före taget. 121 Hållbarhetsrapportering Vår miljö 302-1 Energianvändning inom organisationen Energianvändning inom organisationen avser tjänstebilar och förmåns bilar körda i tjänst som ägs av Heba, samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år, faktiskt värde (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter). Energianvändning (kWh) 2024 2023 2022 El 7 845 153 8 871 106 8 112 246 Varav egenproducerad solenergi 199 018 226 145 155 612 Fjärrvärme 15 720 311 19 869 144 20 183 502 Drivmedel tjänstebilar 37 896 45 369 44 957 Totalt 23 603 360 28 785 619 28 340 705 Varav förnybar energi 89% 92% 89% 302-3 Energiprestanda i byggnader Vid beräkning av energiintensitet används fastighetsbeståndet som finns redovisat helår, vilket för denna rapport innebär år 2024. Beräkningarna utförs med uppvärmd yta (A-temp). Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen, graddagskorrigerad. Hyresgästernas el är inte inkluderad. 302-3 2024 2023 2022 Energiintensitet (kWh/kvm) 75 81 86 302-4 Minskning av energianvändning Vid beräkning av minskning av energianvändning används 2021 som basår, i linje med energimål fram till 2028 om minskning av energianvändning med 18 procent. Under året har vi uppfyllt målet, fyra år i förväg och nya mål har antagits. Energin som är inkluderad är fjärrvärme och el inom organisationen. Beräkning utgår från fastig hets- beståndet som finns redovisat helår vilket för denna rapport innebär år 2024. Genom att minska energianvändningen, kan vi reducera våra utsläpp inom scope 2, en viktig del för att ha effektiva hus med så låg klimatpåverkan i driften som möjligt. Hyres- gästernas el är inte inkluderad. 302-4 2024 2023 2022 2021 Minskning av energianvändning (i jämförelse mot basår) 19% 13% 7% Basår Klimatpåverkan – Utsläpp Heba redovisar utsläppen enligt GHG (Green House Gas) protokollet ”operational control approach”. Det innebär att direkta utsläpp och utsläpp för inköpt energi redo- visas inom scope 1 respektive scope 2 där Heba äger källan till utsläppet. Heba redo- visade scope 3 för första året 2021. Inga biogena utsläpp rapporteras. Växthusgasutsläpp 305-1, 305-2, 305-3 (Ton CO 2 ) 2024 2023 2022 Scope 1 Tjänstebilar och förmånsbilar 1 5 5 Scope 2 El (market based) 0 0 0 El (location based) 290 328 300 Fjärrvärme (market based) 571 848 881 Fjärrvärme (location based) 880 910 930 Summa scope 1 och 2 572 853 886 Klimatkompensation 572 853 886 Scope 3 Uppströms Byggvaror nyproduktion 0 3 186 9 026 Byggvaror renovering 406 1 152 2 426 Byggavfall 1 2 20 Medarbetarnas pendling 9 4 16 Nedströms Hyresgästernas restavfall 183 184 391 Hyresgästernas osorterade avfall 7 25 88 Hyresgästernas elförbrukning 183 213 323 Summa scope 3 789 4 766 12 290 Summa totala utsläpp 1 361 5 619 13 176 305-1 Scope 1 Tjänstebilar och förmånsbilar körda i tjänst som ägs av Heba. Emissionsfaktorer från Naturvårdsverket. 305-2 Scope 2 Samtliga fastigheters energianvändning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastig heter) Specifika emissionsfaktorer från respektive energileverantör rapporteras som ”market based method”, för år 2023. För ”location based method” utgår beräkningarna av el från svensk elmix enligt Boverket (0,037 kgCO 2 /kWh) och för fjärrvärme svenskt medelvärde enligt Boverket för 2023 (0,056kg CO 2 /kWh). 305-3 Scope 3 Uppströms Klimatpåverkan från byggvaror vid nyproduktion Ingen tillträdd och inflyttad nyproduktion har skett under året. Klimatpåverkan från byggvaror vid renovering Färdigställd renovering under året har klimatberäknats med hjälp av ett schablonvärde per kvadratmeter. Klimatpåverkan från avfall för energiåtervinning från bygg arbetsplats Beräkning baseras på inrapporterade tippkvitton från miljö kontrol ler i varje projekt. Det blandade avfallet antas gå till förbränning och multipliceras med en generell emissions faktor från IVL (0,3 kgCO 2 e/kg avfall). Klimatpåverkan från medarbetarnas pendling Avser medarbetarnas pendling till och från arbetsplatsen under året. Beräkningarna utgår från en enkät som samtliga medarbetare har besvarat rörande transporter samt med emissionsfaktorer från Naturvårdsverket. Nedströms Klimatpåverkan från hyresgästernas restavfall Hyresgästernas hushållsavfall vägs och vikten dokumenteras av avfalls entreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablonberäknas utifrån A-temp och multi pliceras med emissionsfaktor från IVL (0,2 kgCO 2 e/kg avfall). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024. Klimatpåverkan från hyresgästernas osorterade avfall/grovsopor Osorterat avfall vägs och vikten dokumenteras av avfallsentreprenören. Beräkningen utgår från delar av beståndet som schablon beräknas utifrån A-temp och multi pliceras med emissions faktor från IVL (0,3 kgCO 2 e/kg avfall). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024. 122 Hållbarhetsrapportering Klimatpåverkan från hyresgästernas elförbrukning Beräkning baseras på uppmätt elanvändning från elnätsägare, med avdrag för fastig- hetsel (se scope 2). Där för året inte statistik varit tillgänglig vid tidpunkten för rappor- tering, används data från 2023. Varje Hållbart hyreskontrakt per hyresgäst antas ha ett elavtal med energi från förnybara källor. Resterande multipliceras med emissionsfaktor för svensk elmix enligt Boverket då vi saknar information om fördelningen av grön el. (0,037 kgCO 2 e/kWh). 2023 års värde har korrigeras utifrån samma beräkningsmetod som för 2024. 305-4 Intensitet av växthusgaser från byggnader Intensiteten av växthusgaser från scope 1 och 2 (förvaltningen) beräknas av samtliga utsläpp i relation till den uthyrbara ytan, BOA/LOA. 305-4 2024 2023 2022 Utsläppsintensitet (kg CO 2 /kvm) 2,2 3,4 2,9 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp Minskning av växthusgaser utgår från år 2018 som basår, där samtliga utsläpp inom scope 1 och 2 ska reduceras med minst 50 procent fram till år 2030. Under året har målet redan uppnåtts och resan mot en klimatneutral verksamhet fortsätter. Minsk- ningen beror på att den faktiska energianvändningen har reducerats tack vare energi- åtgärder samt att bränslemixen förbättrats. Minskningen presenteras som den acku- mulerade reduceringen, från år 2018. Basåret är valt utifrån då strategiska mål antogs, med ökat fokus på hållbarhet i linje med godkända mål av SBTi. 305-5 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 Minskning av utsläpp 53% 29% 27% 30% 24% 22% Basår CRE 2 Vattenintensitet i byggnader Vid beräkning av vattenintensiteten inkluderas samtliga fastigheters vatten förbruk- ning under redovisat år (inklusive delar av perioden vid avyttrade och nytillträdda fastigheter) i relation till ytan (A-temp). CRE 2 2024 2023 2022 Vattenförbrukning (tusen m 3 ) 299,4 299,2 342,7 Vattenintensitet (m 3 /kvm Atemp) 1,1 1,1 1,2 CRE8 Andel miljöcertifierade byggnader Den certifierade ytan i relation till den totala ytan per bokslut 31 december 2024, BOA/LOA. CRE8 Miljöcertifierade fastigheter (kvm) 2024 2023 2022 Total certifierad yta, Miljöbyggnad Silver 48 499 39 724 32 811 Total certifierad yta, Skanska Hållbar Hyresbostad 13 573 13 573 13 563 Total certifierad yta, Svanen 0 0 8 541 Total certifierad yta, BREEAM 3 935 0 6 734 Andel av total uthyrningsbar yta 26% 21% 21% Vår roll i samhället 201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde Direkt genererat ekonomiskt värde, mkr 2024 2023 Intäkter 561,8 565,7 Värdeförändring, fastigheter 37,9 –1 084,5 Värdeförändring, derivat –44,5 –128,3 Finansiella intäkter 25,2 34,3 Totalt 580,4 –612,8 Fördelat ekonomiskt värde, mkr 2024 2023 Leverantörer m.m.¹ ) 136,8 139,7 Medarbetare 55,1 54,2 Kreditgivare 136,8 142,7 Aktieägare² ) 85,9 74,3 Samhället³ ) 8,9 10,2  ) 8,6 –51,9 Bibehållet ekonomiskt värde 148,3 –982,1 Totalt 580,4 –612,8 ¹ ) Driftkostnader, reparationer och underhålll samt övriga fastighetskostnader. ² ) Baserat på genomförd utdelning under året. ³ ) Fastighetsskatt och tomträttsavgäld.  ) Resultat från andelar i gemensamt styrda företag. 205-1, 205-2, 205-3 Antikorruption 2024 2023 2022 Andel riskutvärderad verksamhet 100% 100% 100% Andelen medarbetare som under året fått en utbildning i antikorruption 95% 98% 89% Anmälda korruptionsincidenter 0 0 0 Styrelse, vd och ledningsgrupp har tagit del av utbildningen i antikorruption. 414-1 Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2024 2023 2022 Leverantörer med signerad uppförandekod 100% 29% – Reviderade leverantörer utifrån uppförandekod 23% 6% – Avser total andel av Hebas väsentliga leverantörer som undertecknat uppförandekoden för leverantörer samt andel leverantörer som blivt granskade och reviderade med utgångpunkt i koden under året. Väsentlig leverantör definieras utifrån antal köp och/ eller totalt inköpsvärde. 123 Hållbarhetsrapportering GRI-index Nivå på tillämpning Heba har rapporterat i enlighet med GRI-standards under perioden 1 januari – 31 december 2023. GRI 1 som används GRI 1: Foundation 2021 Tillämpliga GRI-sektorsstandarder Finns ännu inga tillämpliga GRI-sektorsstandarder GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Detaljer om organisationen 79 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 79, 118 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 118 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 118, 122 2-5 Externt bestyrkande 127 Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 21–43, 118 2-7 Anställda 98, 121 Heba rapporterar inte medarbetare per region Konsulter inkluderas ej i data Samtliga medarbetare är anställda i Sverige Ej väsentligt 2-8 Arbetare som inte är anställda – Heba har inga arbetare som inte är anställda. Inte tillämpbart Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 73–76, 118–120 2-10 Nominering och val för högsta styrande organ 73–76 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 71–76 2-12 Styrande organs roll i översyn och hantering av påverkan 118–120 2-13 Delegering av beslutsfattande för hantering av påverkan 118–120 2-14 Högsta styrande organets roll i hållbarhetsredovisning 118–120 2-15 Intressekonflikter 40, 73–76, 118 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 40, 118–120 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 73–76 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets prestation 73–76 2-19 Ersättningspolicy www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida 2-20 Process för att fastställa ersättningar 73–76, 98 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande www.hebafast.se Ersättningrapport är publicerad på Hebas hemsida 124 Hållbarhetsrapportering GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 7–10, 71–72 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 40, 118–120 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 40, 118–120 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 40, 59–60, 118–120 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 40, 118–120 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 40, Heba har inte haft några fall av bristande lagefterlevnad år 2024 2-28 Medlemskap i organisationer Fastighetsägarna, Handelskammaren, Almega, Stark&Partner Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 118–120 2-30 Kollektivavtal 42 GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 58–60, 118–120 3-2 Lista på väsentliga frågor 58–60, 118–120 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25–43, 58–60, 118–120 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 200: Ekonomi GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 59–60, 118–120 201-1 Genererat och distribuerat direkt ekonomiskt värde 123 201-2 Ekonomiska konsekvenser och andra risker och möjligheter som en följd av klimatförändringar 60–61 GRI 205: Anti-korruption 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 58–60, 118–120 205-1 Verksamheter utvärderade gällande risker relaterade till korruption 27, 40, 59, 123 205-2 Utbildning och kommunikation av organisationens policyer och arbetssätt avseende motverkan mot korruption 123 Rapporterar ej totalt antal, endast andel Ej väsentligt 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 123 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 300: Miljö GRI 302: Energi 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 58–60, 118–120 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 122 Rapporterar ej kyla, ånga eller såld energi Ej tillämpbart 302-3 Energiintensitet 122 302-4 Minskning av energianvändning 122 GRI 305: Utsläpp 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 58–60, 118–120 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 122 Heba rapporterar inga biogena utsläpp Ej tillämpbart 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 123 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 123 125 Hållbarhetsrapportering GRI Standard eller annan källa Sidhänvisning Avsteg Upplysning Avsteg från krav Kommentar SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – GRI 400: Socialt GRI 401: Anställning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120 401-1 Nyanställningar och personalomsättning 121 Heba rapporterar inte medarbetare per region Samtliga medarbetare är anställda i Sverige GRI 404: Träning och utbildning 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och anställd 121 Heba rapporterar inte data uppdelat på anställningstyp Ej väsentligt 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 121 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 41–42, 58–60, 118–120 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 98, 121 GRI 414: Bedömning av leverantörer utifrån sociala kriterier 2016 3-3 Styrning av väsentliga frågor 40, 58–60, 120 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 40, 123 SPECIFIKA UPPLYSNINGAR – CRE CRE 3-3 Styrning av väsentliga frågor 33–37, 118–120 CRE2 Vattenintensitet 123 CRE8 Miljöcertifierade byggnader 123 126 Hållbarhetsrapportering Revisorns rapport över översiktlig granskning av Heba Fastighets AB (publ)s hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Heba Fastighets AB (Heba) att översiktligt granska Hebas hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 124–126 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 118. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier res- pektive årsredovisningslagen, enligt den äldre lydelsen i års- redovisningslagen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidan 118 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis- ningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informationen i detta dokument och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrappor- ten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En över- siktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implemen- terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie- rade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 20 mars 2025 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR Till Heba Fastighets AB (publ), org.nr 556057-3981 127 Hållbarhetsrapportering Introduktion Omvärld och strategi Hållbarhet Verksamhet Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapporter Övrigt Definitioner 129 Fastighetsförteckning 130 Årsstämma 132 Finansiell kalender 132 Övrigt 128 Definitioner Direktavkastning Driftsöverskott i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av realiserade och orealiserade värdeförändringar. Kassaflöde Förvaltningsresultat minus betald skatt, justerat för poster som inte ingår i kassa flödet och efter förändringar av rörelse kapitalet. Överskottsgrad¹ ) Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. Förvaltningsmarginal¹ ) Förvaltninsresultatet i relation till hyresintäkter. Räntetäckningsgrad¹ ) Förvaltningsresultat med tillägg för räntekostnader i relation till räntekostnader. Genomsnittlig ränta på fastighetslån¹ ) Fastighetslånens genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. Skuldsättningsgrad¹ ) Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Belåningsgrad¹ ) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Nettobelåningsgrad¹ ) Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minskat med likvida medel i förhållande till fastig- heternas bokförda värde vid periodens utgång. Soliditet¹ ) Synligt eget kapital i relation till balansomsl utningen. Avkastning eget kapital¹ ) Resultatet efter skatt i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. Avkastning totalt kapital¹ ) Resultat före skatt exklusive jämförelsestörande poster plus ränte kostnader i relation till genomsnittlig balansomslutning. Data per aktie Resultat efter skatt Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde¹ ) Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier under perioden. Eget kapital¹ ) Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Substansvärde (NAV)¹ ) Eget kapital med tillägg av räntederivat och uppskjuten skatte- skuld i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Fastigheternas bokförda värde¹ ) Fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Definitioner för aktieinformationen sidorna 66–67 P/E-tal I Börskursen dividerad med resultat per aktie före skatt. P/E-tal II Börskursen dividerad med resultat per aktie efter skatt. Totalavkastning Kursutveckling och utbetald utdelning under året dividerad med börskursen vid årets början. ¹ ) Heba följer Esmas riktlinjer från den 3 juli 2016 om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna omfattar finansiella nyckeltal som inte definieras i IFRS. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet. Uträkningen av alternativa nyckeltal finns tillgänglig på Hebas hemsida, www.hebafast.se. 129 Övrigt Fastighetsförteckning Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Innerstaden Draken 24 Timmermansg. 29–31, Södermalm 1967 78 14 6 274 9 567 5 1 999 3 429 62 1 652 8 273 14 649 298 000 Ä Höken 30 Åsögatan 124, Södermalm 1934 26 6 1 866 2 875 2 610 1 508 0 0 2 476 4 383 100 800 Ä Veken 8 Åsögatan 180, Södermalm 1960/2020 17 17 1 640 3 050 1 423 1 566 10 300 2 063 4 916 109 600 Ä Bonden Mindre 8 Skånegatan 71, Södermalm 1940/1985 20 20 1 340 2 408 4 271 892 0 0 1 611 3 300 72 800 Ä Sonfjället 1 Bobergsgatan 55–57, 59A–C, 61–65, 61X, Husarvikstorget 4–8, Norra Djurgårdsstaden 2016 72 72 4 885 12 783 17 817 2 128 37 956 5 702 15 866 341 600 T Stubinen 3 Nybohovsbacken 34–36, Liljeholmen 2010 72 72 6 064 13 080 10 25 29 0 0 6 089 13 110 274 105 T Summa innerstaden 285 201 22 069 43 763 39 4 146 9 552 109 2 908 26 215 56 224 1 196 905 Stockholm närförort Bisvärmen 6 Olaus Magnus väg 6, Johanneshov 1943/2013 52 52 2 611 5 724 6 63 122 21 280 2 674 6 127 71 595 Ä Bisvärmen 7 Olaus Magnus väg 8, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 443 5 354 4 140 218 14 234 2 583 5 805 102 105 Ä Bisvärmen 4 Olaus Magnus väg 10, Johanneshov 1943/2012 51 51 2 501 5 419 4 129 255 25 372 2 630 6 046 103 637 Ä Bisvärmen 5 Olaus Magnus väg 12, Johanneshov 1943/2013 49 49 2 387 5 165 8 260 512 13 174 2 647 5 851 136 769 Ä Pennteckningen 5 Gullmarsvägen 4, Johanneshov 1946/2023 40 40 2 679 5 340 17 271 480 5 73 2 950 5 893 84 234 Ä Arabesken 1 Skulptörvägen 7, Johanneshov 1944/2023 37 37 1 598 3 592 4 11 146 0 0 1 609 3 738 53 200 Ä Fontänen 1 Skulptörvägen 11, Johanneshov 1944/2010 37 37 1 769 3 784 0 0 0 5 66 1 769 3 850 71 000 Ä Borrsvängen 14 Gubbängsvägen 107A–B, 109A–D, Gubbängen 2016 57 57 4 078 8 974 0 0 0 43 347 4 078 9 320 142 748 T Borrsvängen 8 Gubbängsvägen 97–105, Gubbängen 1947/2020 34 34 2 188 4 218 3 43 35 0 0 2 231 4 253 66 479 T Gradsågen 3 Dörrvägen 12–14, Gubbängen 1947/2022 13 13 815 1 541 5 79 102 0 0 894 1 643 16 195 T Ryggsågen 2 Dörrvägen 18–20, Gubbängen 1947/2022 13 13 814 1 533 0 0 0 0 0 814 1 533 15 600 T Ryggsågen 3 Dörrvägen 22–28, Gubbängen 1947/2021 26 26 1 660 3 067 4 57 46 1 7 1 717 3 120 40 238 T Spöksonaten 1 Gösta Ekmans väg 31–33, Hägersten 1969/2023 53 53 4 370 7 758 6 791 472 28 260 5 161 8 490 128 400 Ä Skidföret 1 Glidgränd 1–13, Västertorp 1949/2018 53 53 2 969 5 757 0 0 0 23 166 2 969 5 923 127 000 Ä Backskidan 1 Telemarksgränd 1–5, Västertorp 1949/2013 18 18 1 224 2 059 2 146 140 12 101 1 370 2 300 49 428 Ä Skridskon 1 Lugntorpsvägen 45–57, Västertorp 1950/2017 58 58 3 366 6 360 2 152 233 16 127 3 518 6 721 141 460 Ä Lacktråden 8 Korpmossevägen 63–69/Nitvägen 23–25, Västberga 1944/2015/2016 42 42 1 818 3 926 11 258 251 8 66 2 076 4 242 83 688 T Lejongapet 46 Tegelbruksvägen 25–35, Midsommarkransen 1944/1988 58 0 3 614 5 965 9 272 479 20 204 3 886 6 647 128 900 Ä Sötmandeln 2 Sirapsvägen 28, Hökarängen 2019 84 84 3 118 8 600 0 0 0 0 0 3 118 8 600 126 400 T Pennvässaren 2 Lyckselevägen 90–116, Vällingby 1954/2016/2017/2019 96 96 5 912 11 001 23 502 416 18 158 6 414 11 575 163 365 T Agnes Cecilia 1 Tappvägen 17–19, Emils Gata 1–7, Tummelisas Gata 6–22, Bagar Bengtssons Gata 4–6, Bromma 2013 85 85 6 154 12 786 5 197 547 55 753 6 351 14 085 244 166 T Vattenfallet 6 Råcksta Gårdsväg 19, Vällingby 2011/2012 77 77 5 431 11 249 0 0 0 50 365 5 431 11 615 178 000 Ä Summa Stockholm närförort 1 084 1 026 63 519 129 173 113 3 369 4 453 357 3 753 66 888 137 379 2 274 607 130 Övrigt Bostäder Lokaler Garage/P-platser Totalt Taxerings- värde Tomträtt Fastighetsbeteckning Byggnadsår Antal Varav nya eller ombyggda Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Yta, kvm Årshyra, kkr Antal Årshyra, kkr Yta, kvm Årshyra, kkr Totalt, kkr Tomträtt/ Äganderätt Sydväst Rådsbacken 12 Rådsvägen 6–16/ Rådsstigen 3–5, Huddinge 1957/1972/2024 385 385 24 061 44 273 24 2 716 1 446 323 2 662 26 777 48 380 423 400 Ä Generatorn 7 Björnkullavägen 6–12, 6A, 10A–B, Ebba Bååts Torg 11–15, 19B, 21–29, Huddinge 2017 184 184 11 503 25 352 57 1 753 4 520 86 1 252 13 256 31 124 409 800 Ä Capella 2 Solskensvägen 21–23, Tullinge 2018 155 155 5 276 14 571 44 73 124 54 462 5 349 15 157 193 523 Ä Summa Sydväst 724 724 40 839 84 196 125 4 543 6 090 463 4 376 45 382 94 662 1 026 723 Nordost Galeasen 4 Farkostvägen 2, Lidingö 1955/2021 24 24 1 917 3 521 11 231 357 7 79 2 148 3 958 60 836 Ä Regattan 3 Bodalsvägen 11–19, Lidingö 1954/2022 52 52 2 666 5 610 5 141 127 9 114 2 807 5 851 107 818 Ä Fregatten 4 Fregattvägen 9, Lidingö 1961/2014 73 73 5 409 9 334 10 73 70 0 0 5 482 9 404 159 418 Ä Fregatten 5 Fregattvägen 11–15, Lidingö 1960/2015 72 72 7 549 12 027 9 175 147 40 298 7724 12 471 221 185 Ä Styrmannen 1 Bodalsvägen 49–83, Lidingö 2007 87 87 5 673 11 077 5 2 730 1 365 165 2 173 8 403 14 615 227 600 Ä Markan 6 Flygvilleslingan 5, 12, 18–20, Täby 2010 52 52 2 848 6 087 0 0 0 54 227 2 848 6 314 103 000 Ä Opalen 2 Boulevarden 35,37,39,41, Tränsgatan 3,5,7, Tränsgatan 1 A–H, Martingalgatan 2, 4, Täby 2020 142 142 9 527 21 086 11 192 2 004 63 1 011 9 719 24 101 388 237 Ä Murklan 1 Johannesbergsvägen 64–118/Vetenskapsvägen 2A–8E, Sollentuna 2020 52 52 3 854 8 364 0 0 0 24 242 3 854 8 606 149 000 Ä Alen 3 Pilgatan 7, 9 A–C, Sjöfartsgatan 12, Skutgatan 13 A–D, Norrtälje 2022 84 84 3 901 9 259 2 290 594 0 0 4 191 9 853 134 418 Ä Gråalen 1 Vegagatan 14 A–E, Hamnvägen 1, 3A–D, Skutgatan 10, 12 A–D, Norrtälje 2021 143 143 8 048 18 175 1 510 874 0 0 8 558 19 049 251 101 Ä Summa Nordost 781 781 51 391 104 541 54 4 343 5 538 362 4 144 55 734 114 223 1 802 613 Nordväst Enköping Romberga 23:58 Eiravägen 4–6, Nannavägen 4–6, Vanadisvägen 6, Enköping 2022 156 156 7 473 14 599 0 0 0 80 583 7473 15 185 179 000 Ä St Ilian 9:3 Sankt Larsgatan 2 D, Enköping 2021 33 33 2 036 3 516 0 0 0 2 17 2 036 3 533 45 000 Ä Gränby 10:7 Liljefors Torg 6, Uppsala 2022 47 47 1 654 4 167 0 0 0 8 48 1 654 4 215 59 000 Ä Summa Nordväst 236 236 11 163 22 282 0 0 0 90 648 11 163 22 930 283 000 Samhällsfastigheter Tärnö 1¹ ) Brattforsgatan 25A–C, Farsta 2016 1 5 800 14 817 0 5 800 14 817 0 T Årstadalsskolan 5¹ ) Sturehillsvägen 28–30, Liljeholmen 2010 1 575 1 732 0 575 1 732 0 T Krusmyntan 1¹ ) Basilikagränd 1, Tyresö 2017 1 4 675 12 891 0 4 675 12 891 0 Ä Krusmyntan 2¹ ) Basilikagränd 3, Tyresö 2007 1 2 900 6 380 0 2 900 6 380 0 Ä Vinfatet 6¹ ) Böljevägen 20, Sollentuna 2016 1 4 010 10 502 0 4 010 10 502 0 Ä Fuxen 2¹ ) Kemistvägen 7–9, Täby 2015 2 4 247 10 917 1 50 4 247 10 968 0 Ä Parken 6¹ ) Söderby torg allé 20, Salem 2015 1 3 650 8 833 0 3 650 8 833 0 Ä Svänghjulet 4¹ ) Enhagsslingan 7, Täby 2014 1 3 998 10 747 0 3 998 10 747 0 Ä Österåker Näs 7:7¹ ) Näs, Österåker 2020 2 4 787 13 268 0 4 787 13 268 0 Ä Vallentuna Åby 1:167¹ ) Åby Allé, Vallentuna 2020 1 3 915 11 189 0 3 915 11 189 0 Ä Alen 3 Vårdboende¹ ) Skutgatan 15, Norrtälje 2022 1 5 915 16 472 0 5 915 16 472 0 Ä Äppelträdgården 1¹ ) Dora Lamms gata 11, Täby 2021 1 3 935 12 432 0 3 935 12 432 0 Ä Gränby 10:6¹ ) Liljefors Torg 4, Uppsala 2012 2 5 472 12 625 0 5 472 12 625 0 Ä Enköping Romberga 23:54¹ ) Idunvägen 2, Frejas allé 2, Enköping 2018 1 4 100 10 752 0 4 100 10 752 0 Ä Summa Samhällsfastigheter 0 0 0 0 17 57 979 154 313 1 50 57 979 154 363 0 TOTAL 3 110 2 968 188 981 383 955 348 74 378 179 946 1 382 15 880 263 361 579 781 6 583 848 Årshyrorna är baserade på december månads utgående hyror uppräknat till helår. I ovan förteckning är inte projektfastighet Källberga Nynäshamn med. ¹ ) Specialenhet, taxeringsvärde har ännu ej åsatts. 131 Övrigt Årsstämma Årsstämma 2025 i Heba Fastighets AB (publ) Tid torsdag den 24 april kl 16.00 Plats Bio Fågel Blå, Skeppargatan 61, Stockholm Anmälan Den som önskar närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud ska: Dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken måndagen den 14 april 2025. Dels anmäla sitt deltagande till bolaget per e-post: GeneralMeetingService@euroclear.com, per post: Heba Fastighets AB, c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm, eller per telefon: 08-402 91 33 senast onsdagen den 16 april 2025. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltar registrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktie- ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per avstämningsdagen måndagen den 14 april 2025. Omregistre- ring kan vara till fällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner och krav på framför- hållning. Rösträttsregistrering som har gjorts av förvaltaren senast onsdagen den 16 april 2025 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Information om de av stämman fattade besluten torsdagen den 24 april 2025, efter stämmans avslutande. Information kan beställas per Telefon 08-442 44 40 E-post info@hebafast.se Delårsrapport januari–mars 2025 23 APR 2025 Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,52 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås den 28 april 2025. 28 APR 2025 Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 2 maj 2025. 2 MAJ 2025 Delårsrapport januari–juni 2025 9 JUL 2025 Delårsrapport januari–september 2025 22 OKT 2025 Bokslutskommuniké 2025 FEB 2026 Årsredovisning 2025 MAR 2026 Finansiell kalender 132 Övrigt Produktion: Heba i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Johan Bergmark, Johan Eldrot, Christian Gustavsson, Fredrik Hjerling, Karl Nordlund, Getty Images och Shutterstock. Tryck: Åtta.45 Tryckeri AB, 2025. www.hebafast.se