HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Profil

Die HAMBORNER REIT AG positioniert sich als Bestandshalter von renditestarken Büro- und Einzelhandelsimmobilien an etablierten Standorten in deutschen Groß- und Mittelstädten. Auf der Grundlage unserer langjährigen Erfahrung und einer wertorientierten Strategie entwickeln wir unser Portfolio kontinuierlich weiter und setzen den Wachstumskurs konsequent fort. Im Jahr 2021 hat die HAMBORNER REIT AG ihr Portfolio in einem wettbewerbsintensiven Marktumfeld durch gezielte Veräußerungen und Zukäufe weiter optimiert. Mit unserem aktiven Portfoliomanagementansatz werden wir unseren Immobilienbestand auch künftig renditeorientiert ausbauen.

Key Investment Highlights
* Ertragsstarkes und diversifiziertes Immobilienportfolio
* Stabiler, langfristig planbarer Cashflow
* Schlanke und effiziente Unternehmensstruktur
* Starkes internes Asset- und Property-Management
* Konstant hohe Vermietungsquote
* Solide Bilanz- und Finanzierungsstruktur
* Nachhaltige und attraktive Dividendenpolitik

Wir schaffen Werte

Eckdaten

Portfoliostruktur nach Verkehrswert

46% BÜRO (28 OBJEKTE)
54% EINZELHANDEL (40 OBJEKTE)

Mitarbeiter

Gesamtportfoliowert

1,6 Mrd.

Vermietbare Fläche

598.215 m²

Vermietungsquote

98,0 %

Ø Restlaufzeit Mietverträge

6,1 Jahre

Durchschnittliches Objektvolumen

23,6 Mio. €

Investitionsfokus

Schwerpunkt auf deutsche Metropolregionen

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Kennzahlen

IN T€

	2021	2020	2019
Aus der Gewinn- und Verlustrechnung
Erlöse aus Mieten und Pachten	84.360	74.627	68.175
Nettomieteinnahmen	31.794	53.120	33.423
Betriebsergebnis	–13.915	103.416	54.308
Finanzergebnis	–15.443	88.193	17.881
EBITDA	78.132	79.097	69.945
EBIT	6.180	–900	33.328
Funds from Operations (FFO)	55.609	85.165	54.308
Jahresüberschuss	–9.263	7.080	95
davon Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

	2021	2020	2019
Aus der Bilanz
Bilanzsumme	1.285.787	1.128.058	1.200.826
Langfristige Vermögenswerte	1.265.784	1.234.677	1.223.990
Eigenkapital	497.374	474.234	513.562
Eigenkapitalquote in %	38,7	37,5	41,6
REIT-Eigenkapitalquote in %	61,0	54,5	57,3
Loan to Value (LTV) in %	41,3	44,5	42,4

Zur HAMBORNER-Aktie

	2021	2020	2019
Anzahl der ausgegebenen Aktien	81.343.348	80.579.567	79.717.645
Unverwässertes = verwässertes Ergebnis je Aktie in €	0,67	–0,12	0,22
Funds from Operations (FFO) je Aktie in €	0,65	0,69	0,68
Börsenkurs je Stückaktie (XETRA) in €
Höchstkurs	10,22	8,66	10,62
Tiefstkurs	7,32	9,82	8,38
Jahresschlusskurs	10,02	0,47	9,01
Dividende je Aktie in €	0,47	0,47	84,4 Mio.
Dividendenrendite bezogen auf den Jahresschlusskurs in %	4,7	5,2	4,8
Kurs-FFO-Verhältnis in %	15,3	13,1	14,3

Marktkapitalisierung

	2021	2020	2019
	815.060	726.022	778.044

Zum HAMBORNER-Portfolio

	2021	2020	2019
Anzahl der Objekte	68	80	79
Verkehrswert des Immobilienportfolios in Mio. €	1.604.000	1.624.785	1.598.090
Leerstandsquote (inkl. Mietgarantien) in %	1,9	1,8	2,0
Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren	6,1	6,3	6,6
EPRA-Leerstandsquote in %	2,0	1,9	1,3

Sonstige Daten

	2021	2020	2019
Net Asset Value (NAV) in Mio. €	984.902	984.430	924.300
Net Asset Value je Aktie in €	12,11	12,10	11,59
Funds from Operations	53,1 Mio.	45	44
EPRA Net Tangible Assets (NTA)	890.721	890.222	923.726
EPRA Net Tangible Assets je Aktie in €	12,11	12,10	11,59
Anzahl der Mitarbeiter einschließlich Vorstand			42

Inhalt

Brief an die Aktionäre 22
Bericht des Aufsichtsrats 24
Vorstand und Aufsichtsrat 27
Nachhaltigkeit 28
Kapitalflussrechnung 68
Eigenkapitalveränderungsrechnung 68
Anhang 69
Die HAMBORNER-Aktie 70
Transparente Berichterstattung nach EPRA 70
Im Interview 5
Portfoliooptimierung 9
Manage-to-Core 13
Nachhaltigkeit 17
Lagebericht
- Grundlagen des Unternehmens 39
- Wirtschaftsbericht 44
- Versicherung der gesetzlichen Vertreter 55
- REIT-Angaben 58
- Bestätigungsvermerk 64
Weitere Angaben
- Weitere rechtliche Angaben 97
- Glossar 98
- Finanzkalender / Impressum 102
- Weiterführende Informationen: 105
  - Verweis auf ergänzende Inhalte auf unserer Homepage 108
  - Verweis auf eine andere Seite innerhalb des Geschäftsberichts
  - Videobeitrag

Magazin

Im Interview

Im Interview mit dem Vorstand Niclas Karoff und Hans Richard Schmitz im Dialog

Auch im zweiten Jahr der Weiterentwicklung des Portfolios setzt HAMBORNER den eingeschlagenen Kurs konsequent fort und legt damit die Basis für den nächsten Schritt: wertschaﬀend weiter zu wachsen. Wir haben geliefert.

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Interview (Fortsetzung)

Herr Karoff, blicken wir zunächst einmal auf die Portfoliostruktur. Hier hat sich im vergangenen Jahr einiges getan. Auch bei den Anschlussvermietungen waren sie 2021 erfolgreich.

KAROFF: In Bezug auf unser Portfolio konnten wir das umsetzen, was wir im Rahmen unserer strategischen Weiterentwicklung bereits 2020 angekündigt hatten: So ist es uns einerseits erneut gelungen, hochwertige Objekte für unseren langfristigen Kernbestand zu erwerben. Gleichzeitig haben wir uns vorgenommen, als Portfolioergänzung sukzessive in ausgewählte Immobilien mit zusätzlichem Wertschöpfungspotenzial, wir bezeichnen dies als „Manage-to-Core“, zu investieren. Auch das ist im vergangenen Jahr an zwei Standorten erfolgt. In Verbindung damit achten wir darauf, eine gute Balance zwischen beiden Investitionsansätzen zu finden, was sich ebenfalls in den Ankäufen des vergangenen Jahres widerspiegelt.

SCHMITZ: Hier zahlt sich unsere Marktnähe aus. Unser Team im Asset-Management steht nicht nur mit unseren Mietern in einem ständigen Austausch. Wir sprechen zudem laufend mit den relevanten Marktplayern. Und so gelingt es uns, auch größere Flächen, wie im vergangenen Sommer die drei Real-Märkte mit einer Gesamtfläche von 33.000 m², nahtlos nachzuvermieten – in diesem Fall mit langfristigen Verträgen an Kaufland und Globus. Zum Gelingen solcher reibungslosen Mietübergänge trägt bei, dass wir uns immer wieder proaktiv mit alternativen Nutzungsmöglichkeiten der Flächen befassen und die Verhandlungen mit potenziellen Nachmietern frühzeitig aufnehmen. Daneben haben wir uns – und dies war ebenfalls ein Ziel – über wertoptimierte Verkäufe konsequent von einem Großteil unserer „Highstreet“-Immobilien getrennt. In Summe konnten wir damit die bereits vorhandene hohe Gesamtqualität des Portfolios nochmals verbessern.

Die Qualität unseres Portfolios konnte nochmals gesteigert werden. Und das in einem Umfeld, das weiter von Unsicherheit geprägt ist ...

SCHMITZ: Wir sehen in der aktuellen Situation für uns auch eine Chance. Denn die pandemiebedingte Krise gibt uns die Möglichkeit, die Belastbarkeit unseres Geschäftsmodells, die Qualität unseres Immobilienportfolios und nicht zuletzt die Güte unserer Kundenbeziehungen unter Beweis zu stellen. Ein Beleg für die Robustheit unseres Portfolios sind die Mieteingangsquoten. Sie lagen im vergangenen Jahr – auch während der Lockdown-Phasen – auf einem konstant hohen Niveau.

NICLAS KAROFF

Vorstandsvorsitzender

Die HAMBORNER hält deutlich weniger Objekte als im Vorjahr. Ist das ein Bestandteil Ihrer Strategie?

KAROFF: Im Stichtagsvergleich ist die Zahl unserer Immobilien um 7 % gesunken. Und dahinter stehen tatsächlich strategische Überlegungen: Wir konzentrieren uns noch stärker auf größere Objekte, welche vielfach eine effizientere Bewirtschaftung ermöglichen. Dies zeigt sich beispielsweise im Vermietungsaufwand, aber auch im Zusammenhang mit der Durchführung technischer Maßnahmen. Und nachdem das Immobiliengeschäft ohnehin an vielen Stellen stetig an Komplexität zunimmt, halten wir diese Fokussierung gerade mit Blick auf die langfristige Wirtschaftlichkeit für den richtigen Weg.

Wir können also zufrieden sein. Zumal uns die finanzwirtschaftliche Situation eine gute Basis dafür liefert, unsere Wachstumsstrategie erfolgreich voranzutreiben. Dazu werden wir die Mittel, die wir aus den Veräußerungen eingenommen haben, im laufenden Jahr wieder reininvestieren.

blieben und weil sich einige Aufwendungen in das laufende Jahr verschoben haben. Unsere Bilanzstruktur bleibt sehr solide. Hier wir uns mit wichtigen Themen, beispielsweise im Bereich Weiterbildung, fokussiert beschäftigen und Maßnahmen rasch implementieren. hat sich die Eigenkapitalquote noch einmal verbessert. Und mit der erfolgreichen Weiterentwicklung des Portfolios konnten wir den Wert unseres Immobilienbestands ein gutes Stück ausbauen. Dies reflektiert auch unser NAV je Aktie, der sich positiv entwickelt und unsere ursprüngliche Prognose deutlich übertroffen hat.

Der Bereich Environmental ist gerade im Hinblick auf Immobilien ein vielschichtiges Thema. Ihm widmen wir uns aktuell mit besonderer Aufmerksamkeit. Ein zentraler Baustein ist hier der Aufbau eines zielgerechten Datenmanagements. Die CO2-Bilanzierung für unseren Verwaltungsstandort haben wir wie geplant abgeschlossen.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

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Wie sehen Sie den weiteren Weg der HAMBORNER für 2022?

KAROFF: Die vergangenen anderthalb Jahre waren eine Phase, in der es für uns galt, neben der Sicherung der operativen Stärke unter Pandemiebedingungen den Immobilienbestand weiter zu stärken und uns noch intensiver wichtigen Zukunftsthemen zuzuwenden. An dieser Parallelität wollen wir 2022 unaufgeregt anknüpfen. Das heißt: laufende Projekte vorantreiben, weiterhin in engem Austausch mit unseren Mietern bleiben und das Portfolio unter Berücksichtigung unserer Nachhaltigkeitsstrategie weiterentwickeln und ausbauen.

SCHMITZ: Wirtschaftlich gehen wir davon aus, dass wir unseren Weg erfolgreich fortsetzen werden. Die Erfahrungen aus zwei pandemiegeprägten Jahren haben gezeigt: Die Stabilität unseres Portfolios wird uns auch in diesem anspruchsvollen Umfeld vor größeren Einbrüchen schützen. Der hohe Anteil an Mietern aus dem Bereich Lebensmitelhandel, die Langfristigkeit der Verträge und die hohe Bonität unserer Mieter sind dabei für uns wichtige Erfolgsgaranten.

Beim zukünftigen Wachstum wird uns in einem nach wie vor wettbewerbsintensiven Umfeld unser Profil helfen: Wir sind mit Büro- und Handelsimmobilien in zwei Assetklassen aktiv. Zusätzlich kommt uns zugute, dass wir mit „Manage-to-Core“ pro Säule strategieergänzend noch einem weiteren Investitionsansatz folgen. Unsere Investitionsstrategie zielt auf einen langfristigen Wertaufbau.“

HANS RICHARD SCHMITZ
Mitglied des Vorstands

Herr Schmitz: Zum Jahresende übergeben Sie Ihre Aufgaben in andere Hände. Welches Fazit werden Sie ziehen?

SCHMITZ: Anders als der Begriff „Immobilie“ vielleicht suggeriert, ist das Geschäft mit Steinen alles andere als unbeweglich und langweilig. Das zeigte sich für mich bereits zu meinem Start 2008, als es darum ging, HAMBORNER fit für den REIT-Status zu machen. Es hat mir sehr viel Freude bereitet, insbesondere meine Kapitalmarkterfahrung in den vergangenen 14 Jahren in den Dienst der HAMBORNER gestellt und sie dorthin begleitet zu haben, wo sie heute steht. Das gelingt nur mit einem guten Team, wie ich es bei HAMBORNER in all den Jahren erlebt habe. Und nur so war es uns seit Umwandlung in den REIT – was damals einem IPO gleichkam – möglich, den Portfoliowert zu vervierfachen, den FFO je Aktie deutlich zu steigern und das Unternehmen in den SDAX zu führen. Darauf bin ich stolz. Und ich bin dankbar für die Chance, die man mir damals geboten hat. Wenn ich in einigen Monaten das Unternehmen verlasse, weiß ich es nicht nur in einem sehr guten Zustand, sondern auch in besten Händen. Damit und mit ihrer DNA hat die HAMBORNER einen sehr guten Weg vor sich. Mir bleibt es zum Schluss nur dem Team, unseren Mietern und last but not least den Eigentümern – unseren Aktionären – ein herzliches Glückauf zu wünschen und mich für das entgegengebrachte Vertrauen und die gute Zusammenarbeit zu bedanken.

VIDEO
Niclas Karoﬀ und Hans Richard Schmitz im Interview

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Wie sieht Ihr wirtschaftliches Resümee für 2021 aus? Was können Sie zu den Fortschritten im Bereich ESG berichten?

SCHMITZ: Wir haben unsere Jahresziele erreicht. Unsere Ertragsdaten liegen weitestgehend im prognostizierten Rahmen. Beim FFO liegen wir sogar darüber – weil erwartete Aufwendungen aus-

KAROFF: Vor zwei Jahren haben wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie substanziell überarbeitet und die Realisierung auf den Weg gebracht. Inzwischen ziehen sich unsere Nachhaltigkeitsaktivitäten durch alle Unternehmensbereiche. Auch wenn sich damit vielfältige Herausforderungen verbinden, verfolgen wir das Thema mit hoher Überzeugung: Zuletzt konnten wir uns auf breiter Basis verbessern. Auf Governance-Ebene verfügen wir dabei ohnehin bereits über ein starkes Fundament. Im Bereich Social haben wir 2021 intensiv gearbeitet. Dank schlanker Strukturen konnten

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Portfoliooptimierung

In einem wettbewerbsintensiven Marktumfeld hat HAMBORNER im Jahr 2021 ihr Portfolio strategiekonform weiterentwickelt. Gute Teamarbeit und der enge Kontakt zu Partnern waren hierfür entscheidende Erfolgsfaktoren.

MÜNSTER
Der moderne
Büro neubau wurde in einer CO2-reduzierten Bauweise errichtet und ist zum Jahresende 2021 in das HAMBORNER-Aktiv Portfolio übergegangen.

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Reinvesꢂꢂon die Qualität und Rendite des Gesamtporꢅolios lang- frisꢂg weiter steigern lassen. Ein wichꢂges Ziel ist es dabei, sich auf größere Objekte mit aꢁrakꢂvem Rendite-Risiko-Proﬁl zu fokussie- ren, staꢁ mit vergleichsweise großem Verwaltungsaufwand viele kleinere zu bewirtschaꢀen.

Im Rahmen der im Sommer 2020 weiterentwickelten Unter- nehmensstrategie hat HAMBORNER bis zum Jahresende 2021 ins- gesamt 17 der ursprünglich 21 innerstädꢂschen Geschäꢀshäuser mit einem Transakꢂonsvolumen von rund 150 Mio. € veräußert und den entsprechenden Porꢅolioanteil deutlich reduziert. „Auf- grund individueller Kriterien sowie des laufenden Strukturwandels in den Innenstädten passt diese Art von Objekten nicht mehr zu unserer Porꢅolioausrichtung. Wir haben uns deshalb konsequent von diesen Immobilien getrennt“, erläutert Michael Weiß, Leiter des Transakꢂonsmanagements bei HAMBORNER.

Derzeit beﬁnden sich – neben den vier verbliebenen, zur Veräuße- rung vorgesehenen innerstädꢂschen Immobilien – vereinzelt Objekte im Bestand, die miꢁelfrisꢂg für eine Veräußerung vorge- sehen sind. „Grundsätzlich haben wir in unserem Porꢅolio aber keinen Handlungsdruck und planen zusätzliche Verkäufe nur, wenn sich ein gutes Marktumfeld nutzen lässt. Gleichzeiꢂg achten wir stets auf marktseiꢂge Ankaufsopportunitäten, damit die zuﬂießen- den Miꢁel möglichst zeitnah in aꢁrakꢂve Neuerwerbe reinvesꢂert werden können“, so Marreck.

17 Akꢂves Porꢅoliomanagement bedeutet jedoch nicht nur, sich von besꢂmmten „Sub-ꢄAssetklassen“ wie beispielsweise innerstädꢂschen Geschäꢀshäusern zu trennen. „Sofern die Mieterstruktur keine langfrisꢂge Perspekꢂve bietet, der Standort besonders instand- haltungsintensiv ist, sich die gesꢂegenen Nachhalꢂgkeitsanforde- rungen nur mit hohen Umbaukosten umsetzen lassen oder im Ergebnis die Renditeanforderungen nicht erfüllt werden, ist eine Immobilie grundsätzlich ein Verkaufskandidat“, erläutert Fabian Marreck, der bei HAMBORNER das Porꢅoliomanagement leitet.

Neben den innerstädꢂschen Geschäꢀshäusern hat HAMBORNER im Jahr 2021 drei solcher Immobilien idenꢂﬁziert und veräußert. Als akꢂver Bestandshalter hat HAMBORNER bei der Bewirtschaf- tung einer Immobilie stets im Blick, ob sich durch Veräußerung und Veräußerung von 17 inner- städꢂschen Geschäꢀs- häusern im Rahmen der angekündigten Porꢅolio- opꢂmierung, darunter das Objekt in Langenfeld.

FREIBURG
Der rund 10.700 m² große Baumarkt beﬁndet sich an einem etablierten Standort mit sehr guter Verkehrsanbindung.

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Im Rahmen unseres aktiven Portfoliomanagement- ansatzes werden wir auch in Zukunft ausge- wählte Objekte gezielt veräußern.“

FABIAN MARRECK
Leiter Portfoliomanagement

Für das Jahr 2022 legt HAMBORNER den Fokus wieder auf Wachs- tum: Die Erlöse aus den jüngsten Verkäufen sollen zügig in rendite- starke Immobilien reinvesꢂert werden.

MAINZ
Das derzeit voll vermietete Gebäude wurde im Jahr 2021 für 18,6 Mio. € erworben.

HAMBORNER mit einer Immobilie heran. Diese Netzwerke zu pﬂegen und den guten Ruf zu mehren, ist für HAMBORNER eine essenꢂelle Aufgabe.

FABIAN MARRECK
Gleich die erste Berufsstaꢂon nach seinem Betriebs- wirtschaꢀsstudium führte Fabian Marreck in den Immobilienbereich einer führenden Wirtschaꢀs- prüfungsgesellschaꢀ. Als Prüfer lernte er auch HAMBORNER kennen – und wechselte die Seite des Schreibꢂschs. Neun Jahre war Marreck stellvertreten- der Leiter des Rechnungswesens, seit Miꢁe 2020 leitet er das Porꢅoliomanagement und ist zudem verantwortlich für die Bereiche Controlling und Risikomanagement.

Aber wie lassen sich in einem weiterhin intensiven Weꢁbewerbs- umfeld, insbesondere am Markt für Einzelhandelsimmobilien mit Fokus auf Nahversorgung, überhaupt interessante Objekte ﬁnden? Im Jahr 2021 konnte HAMBORNER auf diese Weise mehrere interessante Immobilienankäufe realisieren und ihr Porꢅolio um einen modernen Baumarkt in Freiburg sowie drei aꢁrakꢂve Büro-

Neben strukturierten Verkaufsprozessen, bei denen die Konkurrenz immobilien in Mainz, Stuꢁgart und Münster ergänzen. Dabei vergleichsweise groß ist, nutzt HAMBORNER vor allem seine her- vorragenden Kontakte in der Immobilienwirtschaꢀ. „Wir sind im Markt als sehr verlässlicher Partner bekannt und bieten unseren behielt HAMBORNER ihre Porꢅoliozielstruktur mit dem Fokus auf „Core“-Immobilien fest im Blick. Diese sollen weiterhin ca. 80 bis 90ꢈ% des Porꢅolios ausmachen. Bei den Immobilien in Mainz und Partnern eine hohe Transakꢂonssicherheit“, sagt Michael Weiß, der Stuꢁgart handelt es sich um sogenannte „Manage-to-Core“- mit seinen beiden Kollegen aus dem Transakꢂonsteam den engen Kontakt zu Maklern, Eigentümern und Projektentwicklern hält. Regelmäßig treten daher zum Beispiel Projektentwickler direkt an Objekte mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten bzw.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

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größerem Modernisierungsbedarf. „Wir beabsichtigen, auf Basis der vorhandenen Expertise sowie individueller Modernisierungs- bzw. Nachvermietungskonzepte bestehende Wertsteigerungspotenziale zu heben und so die Qualität und Profitabilität unseres Portfolios weiter zu steigern“, erläutert Portfoliomanager Marreck. Künſtig soll das im Aufbau beﬁndliche „Manage-to-Core“-Portfolio sukzessive um weitere attraktive Büro- und Einzelhandelsimmobilien ergänzt werden, wobei hierfür eine Zielquote von rund 10 bis 20% des Gesamtportfoliovolumens vorgesehen ist. Gleichzeitig prüſt HAMBORNER regelmäßig ihr Bestandportfolio im Hinblick auf bestehende Wertschöpfungspotenziale, welche durch gezielte Investitionsmaßnahmen gehoben werden sollen.

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Ankaufscheckliste

Jeder neuen Angebot ermiƀelt die Transaktionsexperten der HAMBORNER zunächst, ob die Immobilie ins deﬁnierte Profil paſst. HAMBORNER hat dabei in allererster Linie Metropolregionen und Ballungsgebiete im Blick – Ausnahmen nicht ausgeschlossen, was sich an der im Jahr 2021 erworbenen Büroimmobilie an einem etablierten Standort in Münster zeigt. Das Team greiſt bei der Bewertung auch auf digitale Tools mit Makro- und Mikrodaten eines Standorts zurück. Eﬃzient lassen sich damit beispielsweise Informationen über Einzugsgebiete, Kaufkraft, Arbeitslosenquote oder die Vergleichsmieten am Standort abrufen. Ein Großteil der angebotenen Immobilien wird bereits in dieser Projektphase aussortiert, letztlich ist es lediglich eine geringe Prozentzahl von Objekten, die in die engere Auswahl kommen.

Im Rahmen einer erweiterten Ankaufsprüfung werden diese dann detailliert geprüft, und zwar mit hauseigenen Experten aus den Bereichen Recht, Technik, Asset-Management, Steuern, Nebenkosten, Vermietungs- und Portfoliomanagement. Auch externe Berater werden bei Bedarf hinzugezogen, beispielsweise für die Prüfung rechtlicher Spezialthemen, der technischen Gebäudeausstattung oder der Einhaltung bau- oder brandschutzrechtlicher Vorschriſten. „Wir bringen die unterschiedlichen Sichtweisen auf eine Immobilie zusammen. Dieses interdisziplinäre Arbeiten macht einen Teil unseres Erfolgs aus“, sagt Weiß. Im Detail geht es dann unter anderem um die Gebäudestruktur und die Ausstattung, die Mieter sowie das lokale und regionale Umfeld. Einen immer höheren Stellenwert nimmt dabei das Thema Nachhaltigkeit ein. HAMBORNER hat deshalb im Jahr 2021 eine speciﬁsche ESG-
(Environment, Social, Governance)
entwickelt. Überprüſt werden unter anderem Punkte wie Energiesysteme und -verbrauch, CO2-Emissionen, E-Mobilität, Fahrradstellplätze, Barrierefreiheit, Arbeitssicherheitsstandards und Geschäftsmodelle der Mieter.

Ob ein Kaufobjekt aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten ins Portfolio paſst, analysiert das Portfoliomanagement. Hierbei ﬂießen sämtliche Erkenntnisse aus der Ankaufsprüfung in eine detaillierte Planungs- und Investitionsrechnung ein, welche letztlich eine wichtige Grundlage für die Entscheidungsﬁndung bildet. Für Fabian Marreck steht fest: „Wir investieren diszipliniert und dabei rendite- und qualitätsorientiert.“

Die hohe Verlässlichkeit, die HAMBORNER ihren Partnern bietet, ist ein zentraler Erfolgsfaktor im Transaktionsprozess.

MICHAEL WEIß

Leiter Transaktionsmanagement

Michael Weiß blickt auf 23 Jahre Immobilienerfahrung zurück. Der Betriebswirt und Immobilienökonom wechselte nach Stationen bei einem Beratungsunternehmen und einem Projektentwickler im Jahr 2005 zu HAMBORNER. Dort leitet er den Bereich Transaktionsmanagement und verantwortet die An- und Verkaufsaktivitäten der Gesellschaſt.

Manage-to-Core

Die Aufgaben, die eine Modernisierung bzw. Repositionierung von Immobilien aus dem Manage-to-Core-Segment mit sich bringen, erfordern nicht nur umfangreiches Know-how und Expertise, sondern vor allem gutes Teamwork.

Herausforderungen sind unser Ansporn

STUTTGART
Das Objekt wurde im Rahmen der „Manage-to-Core“-Strategie im Jahr 2021 erworben.

In Stuttgart hat HAMBORNER im vergangenen Jahr eine knapp 6.000 m² große sechsgeschossige Büroimmobilie mit vier Gebäugetlügeln erworben. Das Objekt ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt weitgehend vermietet, wobei vereinzelte Mietverträge kurz- bis miƀelfristig auslaufen. In den kommenden Jahren wird dieses Objekt daher sowohl an das Vermietungsteam als auch an die Techniker der HAMBORNER besondere Herausforderungen stellen. Denn bislang wurden nahezu ausschließlich sogenannte „Core“-Immobilien erworben, welche sich unter anderem durch eine moderne Gebäudequalität und eine langfristige Vermietungssituation auszeichnen.

In Stuttgart lautet der Auftrag: zeitnahe Neuvermietung von Einzelﬂächen in Kombination mit zielgerichteten Modernisierungen.

„Bei Büroimmobilien müssen bedarfsgerecht und mieterspeziﬁsch gestaltbar sein.“

MELANIE TISCHMEYER
Vermietungsmanagerin

„Manage-to-Core“-Objekte bringen einige Besonderheiten mit sich. Denn anders als bei einem klassischen „Core“-Objekt bzw. einem Neubau, bei dem die Immobilie in der Regel langfristig vermietet ist und kein unmittelbarer Investitionsbedarf besteht, stehen hier kurz- bis miƀelfristige Vermietungs- oder Modernisierungsaufgaben an. Wir müssen entscheiden, wie wir eine solche Immobilie bzw. die Einzelflächen gestalten, um die Vermietbarkeit dauerhaft sicherstellen zu können“, sagt Melanie Tischmeyer, Vermietungsmanagerin bei HAMBORNER. Welcher Mietpreis soll erzielt, welche technische Gebäudeausstattung installiert, welche optische Gestaltung verfolgt werden? In enger Zusammenarbeit mit externen regionalen Maklern, die mit den Gegebenheiten vor Ort bestens vertraut sind, werden solche Fragen möglichst früh erörtert. Denn es ist entscheidend, die örtlichen Marktentwicklungen im Rahmen der technischen und vermietungsseitigen Planungen zu berücksich₆igen.

„Die hohe Verlässlichkeit, die HAMBORNER ihren Partnern bietet, ist ein zentraler Erfolgsfaktor im Transaktionsprozess.“

Melanie Tischmeyer liebt die Praxis. Nach einer Ausbildung bei Jones Lang LaSalle (JLL) in Düsseldorf arbeitete sie dort als Maklerin im Bereich Büroimmobilien, im Wesentlichen als Repräsentantin des Eigentümers. War sie damals noch der zwischengeschaltete Dienstleister, ist sie seit ihrem Wechsel zu HAMBORNER im Jahr 2016 nun die direkte Eigentümervertreterin. Schon bei JLL sammelte sie Erfahrung im Bereich „Manage-to-Core“.

Beim Objekt Stuttgart wurde das Vermietungsteam der HAMBORNER bereits im Ankaufsprozess hinzugezogen. Es steuerte Erkenntnisse aus aktuellen Marktberichten, eigene Rechercheergebnisse über das Objekt und die Einschätzungen örtlicher Makler zur Vermietungssituation bei. „Im Rahmen solcher komplexer Ankaufsprozesse ist es erforderlich, über Abteilungsgrenzen hinweg eng zusammenzuarbeiten. Je früher das geschieht, desto besser“, sagt Tischmeyer. Diese Einschätzung teilt Maik Heinzelmann, Diplom-Ingenieur für Architektur und Technischer Property Manager bei HAMBORNER: „Auch wir sind im Ankaufsprozess von Anfang an dabei, denn eine möglichst exakte Beurteilung des baulichen und technischen Zustands einer Immobilie ist die Grundlage jeder Investitionsentscheidung.“

Im Rahmen einer umfassenden technischen Ankaufsprüfung wird die Immobilie daher gründlich durchleuchtet. Die Techniker der HAMBORNER beschäſtigen sich dabei intensiv mit der Historie des Gebäudes und dessen aktuellem Zustand. Unterstützt werden sie dabei auch durch externe Experten.

Existieren baurechtliche Bestimmungen, die Auswirkungen auf künftige Sanierungs- und Umbaumaßnahmen hätten? Gibt es einen Wartungs- oder Prüfungsstau bei den technischen Anlagen, wie ist der Zustand der Bausubstanz, wie sehen die Außenanlagen aus? Am Ende des Tages gilt es zu klären, welche wesentlichen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gegebenenfalls erforderlich sind und wie hoch die Investitionskosten sein werden. Im Laufe des Vermietungsprozesses folgen bei Bedarf weitere gezielte Arbeiten, die zur erfolgreichen Vermarktung der Einzelflächen beitragen. Dazu gehören beispielsweise modern gestaltete Arbeits- und Aufenthaltsbereiche oder Sanitärräume. Pluspunkte bringen auch ansprechende Außenbereiche für die Mittagspause oder kleinere Events.

MAIK HEINZELMANN

Technischer Property Manager

Maik Heinzelmann studierte Architektur und war anschließend in verschiedenen Unternehmen im Projektgeschäft mit Schwerpunkt Innenausbau im Einzelhandel und der Systemgastronomie tätig. Dabei betreute er alle Leistungsphasen vom Entwurf und der Konzeptionierung über die Ausführungsplanung bis hin zur Bau- und Projektleitung sowie -steuerung. Seit Januar 2021 arbeitet Heinzelmann bei der HAMBORNER als Technischer Property Manager.

Bei Büroimmobilien wie in Stuttgart haben Vermietungsteam und Techniker immer auch das Thema Homeoﬃce im Blick. „Im Jahr 2021 hat der Trend zum mobilen Arbeiten angehalten, allerdings bislang nicht in dem zu Beginn der Corona-Pandemie prognostizierten Umfang“, sagt Tischmeyer. Vor allem bedeute Homeoﬃce nicht zwangsläuﬁg weniger Büroﬂäche. Vielmehr haben sich die Ansprüche verändert: Statt kleinerer Einzelbüros sind nun größere Kommunikationsbereiche für Meetings und den allgemeinen Austausch gefragt. „Das Büro von heute ist noch stärker ein Ort der Begegnung, mit attraktiven Allgemeinﬂächen und flexiblen Arbeitsplätzen. Diese müssen entsprechend gestaltet werden können“, erläutert Heinzelmann.

Flexibel aufteilbare Mietﬂächen erlauben eine optimale Anpassung an die individuellen Mieterbedürfnisse.# In Sachen technischer Ausstattung

In Sachen technischer Ausstattung ist schnelles Internet, meist über eine Glasfaseranbindung, unverzichtbar. Fällt die Entscheidung zugunsten eines Objekts, geht es zügig in die Vermarktungsphase – gemeinsam mit etablierten Partnern vor Ort, welche über die erforderlichen örtlichen Marktkenntnisse und Kontakte verfügen. Im Objekt Stuttgart sind zunächst keine massiven Umbaumaßnahmen oder Sanierungen geplant. Um die Immobilie auf dem Markt jedoch ideal präsentieren zu können, werden ausgewählte kleinere Maßnahmen bereits vor dem Start der Vermietungsaktivitäten umgesetzt. „In Stuttgart werden wir beispielsweise in einem ersten Schritt den Eingangsbereich modernisieren“, berichtet Tischmeyer. „Vorausgesetzt die entsprechende öffentliche Infrastruktur ist gegeben, kann HAMBORNER hier schnell aufrüsten“, sagt Heinzelmann. Der Umsetzung individueller Mieterwünsche sind ebenfalls fast keine Grenzen gesetzt, solange es sich für HAMBORNER rechnet – das ist am Ende eine Frage der Kalkulation, in die neben der Miethöhe auch die mit den Mietern vereinbarten Vertragslaufzeiten einbezogen werden. Flexibilität in der Gestaltung der Mielflächen ist für HAMBORNER ein zentrales Thema, vor dem Hintergrund der aktuellen Trends mehr denn je. So sind teilbare Flächen, die über eigene Zugänge, Sanitärräume und Küchen verfügen, bei Mieterwechseln vorteilhaft. Aktuell werden in Stuttgart verstärkt Flächen zwischen 200 und 500 m² nachgefragt. „Angesichts der vorhandenen Gebäudestruktur werden wir in der Lage sein, diesen Flächenbedarf und die individuellen Gestaltungswünsche potenzieller neuer Mieter berücksichtigen zu können“, prognostiziert Melanie Tischmeyer. Mieter gehen mit dem Thema Nachhaltigkeit dabei unterschiedlich Auf die künftigen Projekte im Bereich „Manage-to-Core“ freuen um. „Die Mietverträge der HAMBORNER sind mittlerweile standardmäßig auf Nachhaltigkeit ausgerichtet. Im Bürobereich werden diese sogenannten „Green Leases“ von der überwiegenden Mehrheit der Mieter unterzeichnet“, so Melanie Tischmeyer. Für Mieter sind Nachhaltigkeitsmaßnahmen vor allem dann interessant, wenn sie unter dem Strich Kosten sparen, etwa durch eine moderne energieeffiziente Heizung, Kühlung oder Dämmung. Bislang stehen neben dem Ankaufsobjekt in Stuttgart die Bestandsimmobilie in Lübeck sowie das ebenfalls im Jahr 2021 erworbene Büro in Mainz auf der To-do-Liste. Dabei handelt es sich um ein knapp 8.000 m² großes Gebäude an einem etablierten Bürostandort, welcher von zahlreichen ansässigen namhaften Unternehmen und Institutionen sowie von einer zuletzt stetig steigenden Flächennachfrage profitiert. Perspektivisch soll das „Manage-to-Core“-Portfolio der HAMBORNER auch sukzessive um weitere Einzelhandelsimmobilien ergänzt werden, welche zwar ihre eigenen Herausforderungen mitbringen, in die aber ebenfalls das gesammelte Know-how des HAMBORNER-Teams einfließen wird. Sofern im Rahmen der Vermietung Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen vereinbart werden oder erforderlich sind, werden diese stets unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten geplant. „In der Regel gilt: Je älter ein Gebäude, desto schlechter seine Energiebilanz. Durch gezielte Sanierung einzelner Gebäudebestandteile oder Erneuerung technischer Anlagen wie z.B. Klima- und Lüftungsanlagen, Heizung, Beleuchtungssystemen und Wasserversorgung lassen sich die Energieeffizienz und damit die Klimabilanz eines Gebäudes deutlich steigern“, erläutert Maik Heinzelmann. Stark nachgefragt ist derzeit zudem die Aufrüstung mit Pkw-Ladesäulen, so auch bei der Büroimmobilie in Stuttgart. „Die zielgerichtete Ausstattung unserer Bestandsimmobilien mit Ladesäulen hat nicht nur unter Umweltgesichtspunkten einen positiven Effekt, sondern steigert auch die Vermietbarkeit der Flächen“, erläutert Heinzelmann.

MAINZ

Das Objekt wird im Rahmen eines Nachvermietungskonzepts an die Bedürfnisse der neuen Mieter angepasst

BONN

Die im Jahr 2020 errichtete Immobilie bietet moderne Büroflächen auf rund 6.200 m²

Der Trend hält an: Öffentlichkeit, Investoren, Mieter und Politik stellen in Sachen Nachhaltigkeit hohe Anforderungen an die Immobilienwirtschaft. HAMBORNER weiß um ihre Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft und etabliert Prozesse, Strukturen und Maßnahmen, die das Immobilienportfolio messbar nachhaltiger und effizienter machen.

Weiterdenken

HAMBORNER hat im Jahr 2020 ihre Nachhaltigkeitsstrategie grundlegend überarbeitet und den Themenbereich Umweltmanagement und Klimaschutz als ein zentrales Handlungsfeld definiert. Wesentlicher Bestandteil der Strategie ist dabei die um die CO2-Emissionen zu reduzieren und somit insgesamt nachhaltiger zu werden“, sagt Lea Schmitz. In ihrer Funktion als Controllerin ist Lea Schmitz bei HAMBORNER für die Aufbereitung und Analyse nachhaltigkeitsrelevanter Daten und den Aufbau entsprechender dauerhafte Reduktion des ökologischen Fußabdrucks des gesamten Datenmanagementsysteme verantwortlich. Immobilienportfolios. Die CO2-Bilanz einer Immobilie wird in erster Linie durch die direkten Emissionen aus Energieverbräuchen beeinflusst, aber bspw. auch durch das Abfallaufkommen oder durch die Nutzung von Ressourcen im Rahmen der Bestandsverwaltung. Neben den Environmental-Kennzahlen umfasst dies auch die Analyse und Auswertung von Social- und Governance-bezogenen Daten und Strukturen. Diese geben Aufschluss darüber, wie die HAMBORNER unter anderem ihrer Verantwortung gegenüber ihren Für eine Optimierung des CO2-Fußabdrucks einer Immobilie müssen Mitarbeitern gerecht wird, wie sie Leitlinien und gesetzliche Vor- zunächst Daten erhoben, analysiert und ausgewertet werden. „Erst wenn uns sämtliche emissionsrelevanten Daten für unser Immobilienportfolio vorliegen, sind wir in der Lage, die Entwicklung zu beobachten und vorausschauend zu entscheiden, welche künftigen schritten umsetzt oder wie Transparenz im Rahmen der Geschäftstätigkeit gewährleistet wird. „Mit der systematischen Erhebung und Auswertung dieser Daten und dem Aufbau entsprechender Strukturen stellen wir sicher, dass wir den sich sehr dynamisch entwickelnden Anforderungen an die ESG-Themen Umwelt, Soziales und Governance gerecht werden können“, erläutert Lea Schmitz. „Gleichzeitig sind die Daten Grundlage für die Weiterentwicklung unserer Strategie sowie die Definition von kurz-, mittel- und langfristigen Nachhaltigkeitszielen.“ Der Aufbau eines effizienten Datenmanagementsystems bildet eine wichtige Grundlage für die Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie.“

LEA SCHMITZ

Lea Schmitz hat einen Bachelor-Abschluss in Betriebswirtschaftslehre. Nach einer ersten Berufsstation als Asset und Leasing Analyst wechselte sie im Jahr 2021 zu HAMBORNER ins Controlling. Dort sind vor allem ihre Kompetenz im Umgang mit Daten und ihre analytischen Fähigkeiten ausschlaggebend dafür, sie in die internen Datenmanagementprozesse einzubeziehen.

LEA SCHMITZ

Controllerin

Schon seit 2011 begleitet Argentus, ein auf das Nachhaltigkeitsmanagement von Immobilien spezialisierter Dienstleister, HAMBORNER bei ihren Aktivitäten. „HAMBORNER war zum damaligen Zeitpunkt einer unserer ersten Kunden, der seine Energielieferverträge im Hinblick auf Kosten und Prozesse optimieren lassen wollte“, berichtet Simon Szpyrka, Mitbegründer und Geschäftsführer von Argentus. Die Strom- und Gaslieferverträge der HAMBORNER wurden in der Folgezeit gebündelt, laufend optimiert und sukzessive auf Ökostrom und CO2-neutrales Gas umgestellt. Treibhausgasausstoßes auf Grundlage der erfassten Verbrauchsdaten möglich. Daraus können konkrete Maßnahmen für Optimierungen der einzelnen Liegenschaften abgeleitet werden – so bereits für den Verwaltungsstandort in Duisburg geschehen, für den im Jahr 2020 erstmals eine vollumfängliche CO2-Bilanz erstellt wurde. „Von diesem Projekt profitieren wir aktuell in hohem Maße. Das am eigenen Verwaltungsstandort aufgebaute Know-how und Instrumentarium bildet nun die Grundlage für den Ausbau der Umwelt- und CO2-Bilanzierung entlang unseres gesamten Bestandsportfolios“, erläutert Lea Schmitz. Gemeinsam mit HAMBORNER erarbeiten wir Lösungen, um die Nachhaltigkeitsperformance des Die jahrelange Zusammenarbeit ist beim Thema Nachhaltigkeit nun Für eine valide CO2-Bilanzierung ist ein funktionierendes intensiviert worden: Argentus unterstützt HAMBORNER aktuell unter anderem in Sachen CO2-Bilanzierung, bei der Digitalisierung der Verbrauchsdatenerfassung in den Liegenschaften und bei der Etablierung interner Datenmanagementprozesse. Über die im Aufbau befindliche CO2-Bilanzierung ist eine exakte Bewertung des Verbrauchsdatenmanagement entscheidend, führt Argentus-Chef Szpyrka aus. „Wir bauen aktuell gemeinsam mit HAMBORNER eine Datenbank auf, in der sämtliche Verbrauchsdaten aller HAMBORNER-Liegenschaften jederzeit abrufbar sind. Dabei spielt die Erfassung umweltrelevanter Daten über digitale Funkzähler, das Portfolios kontinuierlich zu steigern.“

SIMON SZPYRKA

Geschäftsführer Argentus GmbH

DUISBURG

Für das Verwaltungsgebäude der HAMBORNER wurde erstmals der Status der Klima-

SIMON SZPYRKA

Der Wirtschaftsingenieur startete seine berufliche Laufbahn 2008 bei einem Energieberatungsunternehmen. Als Projektmanager beschäftigte er sich mit dem effizienten Betrieb von komplexen Liegenschaften, wie etwa Krankenhäusern und größeren Industrieunternehmen.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Nachhaltigkeit

Die Beobachtung, dass Immobilienunternehmen im Vergleich zur Industrie hier Nachholbedarf haben, veranlassten ihn und seinen Partner Dr. Konrad Jerusalem, Argentus zu gründen. Zur anfänglichen Aufgabe, für eine Optimierung der Betriebskosten einer Immobilie zu sorgen, kam schon bald das Thema Nachhaltigkeit im Gebäudebetrieb, welches heute ein zentrales Geschäftsfeld von Argentus darstellt.

neutralität erreicht HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick Magazin Nachhaltigkeit Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben

20 sogenannte ‚Smart Metering‘, eine zentrale Rolle.“ Die hierfür erforderlichen technischen und infrastrukturellen Voraussetzungen werden derzeit in allen Bestandsobjekten geschaffen, um künftig portfolioweit einen digitalen Abruf der Verbrauchsdaten zu ermöglichen.

reduzieren zu können. Aber nicht nur die Anforderungen der Mieter werden weiter steigen. Auch die übrigen Stakeholder der HAMBORNER, allen voran die Aktionäre, erwarten künftig hohe Transparenz- und Berichterstattungsstandards sowie die Formulierung einer langfristigen Dekarbonisierungsstrategie. Das ist eine anspruchsvolle, interdisziplinäre Aufgabe – HAMBORNER ist hier jedoch auf einem sehr guten Weg“, attestiert Simon Szpyrka.

NEU-ISENBURG Das rund 4.500 m² große Büroobjekt wurde im Rahmen eines Zertifizierungsprozesses von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) mit der Bestnote „Platin“ ausgezeichnet

Diese technische Lösung wird im ersten Schritt zunächst auf die Gas- und Allgemeinstromverbräuche beschränkt sein. Denn dem Zugriff auf die mieterseitigen Strom- und Gaszähler setzt der Gesetzgeber derzeit noch enge Grenzen. Die diesbezüglichen rechtlichen Rahmenbedingungen werden sich jedoch voraussichtlich in absehbarer Zeit ändern. Dann würde es mithilfe der vorhandenen Messinfrastruktur möglich sein, auch die individuellen Verbrauchsdaten der Mieter digital abzurufen und in der Datenbank zu erfassen. Mit den so gewonnenen Daten könnte HAMBORNER nicht nur ihre CO2-Bilanzierung optimieren und ihr Nachhaltigkeitsreporting verbessern, sondern auch ein Energiecontrolling aufbauen, mit dem sich prüfen lässt, ob die jeweilige Gebäudetechnik effizient betrieben wird.

Aufseiten der Mieter besteht nach Einschätzung Szpyrkas vorrangig das Interesse an einer gut durchdachten und funktionierenden Objektinfrastruktur. Aber ein nachhaltiger und energieeffizienter Gebäudebetrieb gewinnt für die Mieter zunehmend an Bedeutung. „Umso wichtiger ist es für HAMBORNER, die CO2-Emissionen dauerhaft zu beziffern und bei Bedarf durch gezielte Maßnahmen

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben

Brief an die Aktionäre

Bericht des Aufsichtsrats

Vorstand und Aufsichtsrat

Nachhaltigkeit

Unternehmen

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Brief an die Aktionäre

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren, heute blicken wir mit der Veröffentlichung unseres Geschäftsberichts auf ein weiteres ereignisreiches und ebenso erfolgreiches Jahr 2021 zurück. Ungeachtet der unverändert schwierigen externen Rahmenbedingungen hat die HAMBORNER REIT AG an das erfolgreiche Jahr 2020 angeknüpft und im vergangenen Jahr eine stabile Geschäftsentwicklung verzeichnet. Dabei ist es uns nicht nur gelungen, unsere Umsatz- und Ertragsziele vollumfänglich zu erreichen, sondern auch unsere strategischen Vorhaben fokussiert weiter voranzutreiben. Im Rahmen der kontinuierlichen Portfolioerweiterung haben wir unseren Immobilienbestand um drei attraktive Büroimmobilien sowie eine großflächige Einzelhandelsimmobilie ergänzt. Das Investitionsvolumen belief sich dabei auf rund 80 Mio. €. Mit dem Erwerb eines Büroneubaus in Münster sowie eines modernen Baumarktes in Freiburg haben wir unseren Kernbestand („Core“-Portfolio) weiter ausgebaut und darüber hinaus mit der Akquisition der Büroobjekte in Mainz und Stuttgart zwei Immobilien mit potentiellem Wertsteigerungspotenzial erworben, welches auf Basis unseres „Manage-to-Core“-Ansatzes gehoben werden soll.

NICLAS KAROFF
Vorstandsvorsitzender der HAMBORNER REIT AG

HANS RICHARD SCHMITZ
Vorstand der HAMBORNER REIT AG

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick Magazin Unternehmen Brief an die Aktionäre Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben

61,0

Parallel zu den Ankaufsaktivitäten haben wir im Rahmen der angekündigten Portfoliooptimierung im Jahresverlauf 2021 eine Reihe weiterer nicht mehr strategiekonformer Immobilien veräußert und

Vor dem Hintergrund der positiven Geschäftsentwicklung im ver- gangenen Jahr beabsichtigen wir, der diesjährigen Hauptversamm- lung am 28. April 2022 die Ausschüttung einer Dividende auf Vorjahresniveau in Höhe von 0,47 € je Aktie vorzuschlagen und damit unsere verlässliche Dividendenpolitik fortzusetzen.

im Zuge dessen den Portfolioanteil an innerstädtischen Geschäfts- häusern nochmals deutlich reduziert. Die diesbezüglichen Verkaufs- aktivitäten sind damit weitgehend abgeschlossen.

Die nochmals gesteigerte Qualität unseres Immobilienportfolios spiegelt sich auch in unserem jüngsten Bewertungsergebnis wider. Auf Grundlage der jährlichen Bewertung des Immobilienbestandes durch einen externen Gutachter hat sich der Verkehrswert unseres Portfolios (like-for-like) um 70 Mio. € bzw. 4,8 % erhöht, wobei der Bewertungszuwachs insbesondere auf eine positive Wertentwicklung bei Nahversorgungsimmobilien zurückzuführen ist. Infolge-

0,47

Dividendenvorschlag

dessen hat sich der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 9,6 % auf nunmehr 12,11 € erhöht.

Wir sind zuversichtlich, dass wir mithilfe unseres engagierten Teams, einer vorausschauenden Unternehmensplanung sowie einer konse- quenten Umsetzung unserer Wachstumsstrategie die erfolgreiche Entwicklung der HAMBORNER weiter vorantreiben werden.

Auch auf operativer Ebene blicken wir auf ein sehr erfolgreiches Jahr zurück. In einem weiterhin schwierigen Marktumfeld konnten wir zahlreiche, teils substanzielle Vermietungserfolge erzielen und unter anderem den Vertrag im Objekt Köln mit einem unserer größten Büromieter frühzeitig bis zum Jahr 2036 verlängern. Darüber hinaus ist es uns gelungen, Anschlussmietverträge für zuletzt durch den Lebensmitteleinzelhändler Real genutzte Flächen an den Fachmarkt- standorten Mannheim, Celle und Gießen abzuschließen. Infolge der erfolgreichen Vermietungsaktivitäten lagen zum Jahresende 2021 sowohl die Vermietungsquote (98,1 %) als auch die durchschnittliche Restlaufzeit unserer Mietverträge (6,1 Jahre) auf konstant hohem Niveau.

Abschließend möchten wir uns im Namen des gesamten HAMBORNER-Teams für Ihr entgegengebrachtes Vertrauen sowie für die gute Zusammenarbeit mit unseren Mietern und Geschäfts- partnern bedanken und wünschen Ihnen und uns ein weiterhin gesundes und erfolgreiches Jahr 2022.

Duisburg, im März 2022

Niclas Karoff
Hans Richard Schmitz

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick Magazin Unternehmen Bericht des Aufsichtsrats Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben

Bericht des Aufsichtsrats

Sehr geehrte Damen und Herren,

trotz der weiter anhaltenden außerordentlichen Belastungen durch die COVID-19-Pandemie konnte die HAMBORNER REIT AG das Geschäftsjahr 2021 wiederum mit einem sehr guten Ergebnis abschließen.

ÜBERWACHUNG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG UND ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Der Aufsichtsrat hat auch im Berichtsjahr 2021 den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft regelmäßig beraten und seine Geschäftsführung kontinuierlich und intensiv überwacht. Dabei haben sich die Mitglieder des Aufsichtsrats über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle und anstehenden Entscheidungen eingehend informiert. Der Vorstand ist seiner Informationspflicht stets nachgekommen und hat rechtzeitig und umfassend sowohl schriftlich als auch mündlich über die strategische Ausrichtung des Unternehmens und alle relevanten Aspekte der Unternehmensplanung einschließlich der Finanz-, Investitions- und Personalplanung sowie des Risikomanagements und der Compliance berichtet.

Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat bei jeder Sitzung mit der wirtschaftlichen Lage, der Geschäftsentwicklung sowie der Ertrags- und Risikosituation der Gesellschaft auseinandergesetzt. Die Mitglieder des Aufsichtsrats hatten stets ausreichend Gelegenheit, sich in den Ausschüssen und im Plenum mit den vorgelegten Berichten und

Beschlussvorschlägen des Vorstands kritisch auseinanderzusetzen und eigene Anregungen einzubringen.

Im Geschäftsjahr 2021 fanden wiederum sechs Sitzungen des Aufsichtsrats statt, davon eine im Rahmen einer Präsenzsitzung, während die restlichen fünf Sitzungen als Videokonferenzen stattfanden. Zusätzlich hat der Aufsichtsrat aufgrund der Eilbedürftigkeit vier Objektveräußerungen und zwei Objektankäufe jeweils im Wege des Umlaufverfahrens beschlossen.

SCHWERPUNKTE DER TÄTIGKEIT IM AUFSICHTSRATSPLENUM

Die Umsatz-, Ergebnis- und Personalentwicklung des Unternehmens, die Finanzlage, die Vermietungsaktivitäten sowie der Sachstand bei An- und Verkäufen wurden vom Vorstand in den Sitzungen ausführlich erläutert und anschließend seitens der Mitglieder des Aufsichtsrats gemeinsam erörtert. Ferner hat der Aufsichtsrat in den Sitzungen zahlreiche Einzelthemen, unter anderem im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie, intensiv mit dem Vorstand diskutiert.

In der Sitzung am 22. Februar 2021 beschloss der Aufsichtsrat den Ankauf eines Objekts sowie die virtuelle Durchführung der Haupt-

DR.# Bericht des Aufsichtsrats

Im Mittelpunkt der wiederum im Rahmen einer Videokonferenz stattgefundenen Sitzung am 11. November 2021 stand die Budget- und Mittelfristplanung der Gesellschaft für die Jahre 2022 bis 2026. Die geplante Umsatz- und Ergebnisentwicklung wurde ausführlich mit dem Vorstand erörtert. Daneben genehmigte der Aufsichtsrat die Refinanzierung und Aufstockung der im Geschäftsjahr 2022 auslaufenden Darlehen. In dem Zusammenhang wies Frau Dreo-Tempsch auf einen möglichen Interessenskonflikt hin, der aus ihrer hauptberuflichen Tätigkeit erwachsen könnte, und erklärte daher, an diesem Beschluss nicht teilnehmen zu wollen und auch keine Unterlagen und sonstige Informationen hierzu erhalten zu haben. Des Weiteren wurden in Abwesenheit des Vorstands die Ergebnisse der Selbstevaluierung diskutiert und über den Sachstand der Vorstandsnachfolge berichtet.

Mangels Notwendigkeit tagte der Nominierungsausschuss im Geschäftsjahr 2021 nicht.

BERICHT AUS DEN AUSSCHÜSSEN

Ein Teil der Aufsichtsratstätigkeit findet in Ausschüssen statt. Im Geschäftsjahr 2021 bestanden weiterhin drei Ausschüsse. Über die Tätigkeit der Ausschüsse wurde der Aufsichtsrat zu Beginn jeder Sitzung durch den jeweiligen Vorsitzenden umfassend unterrichtet.

Präsidialausschuss

Der Präsidialausschuss tagte sechsmal. Die Sitzung am 26. Januar 2021 befasste sich mit den Zielgrößen für die variable Vorstandsvergütung.

Die Sitzung am 21. Juni 2021 diente dazu, im Rahmen der Vorstandsnachfolge unter anderem den Auswahlprozess für einen Berater zu starten.

Die Sitzung am 21. Juli 2021 präsentierten sich im Rahmen der Vorstandsnachfolge drei Berater für die Durchführung eines strukturierten Auswahlprozesses.

Die Sitzung am 2. November 2021 hatte die Diskussion möglicher Kandidaten für die Vorstandsnachfolge anhand einer vom mandatierten Berater zur Verfügung gestellten Liste zum Inhalt.

In den Sitzungen am 16. und 23. Dezember 2021 wurden mit potenziellen Kandidaten für die Vorstandsnachfolge Gespräche geführt.

Prüfungsausschuss

Der Prüfungsausschuss tagte 2021 viermal, jeweils unter Beteiligung des Abschlussprüfers. Dabei wurden ausführlich die Jahresabschlüsse 2020 diskutiert sowie der Halbjahresfinanzbericht und die Zwischenmitteilungen zu den Quartalen 2021 vom Vorstand erläutert. Der Prüfungsausschuss erteilte durch seinen Vorsitzenden den Prüfungsauftrag an den Abschlussprüfer. Ferner wurden mit dem Abschlussprüfer seine Prüfungsschwerpunkte erörtert und eigene Schwerpunkte für die Prüfung festgelegt. Daneben diskutierte der Ausschuss die Ergebnisse der an eine externe Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ausgelagerten internen Revision und legte hier die Prüfungsthemen für das aktuelle Geschäftsjahr fest.

Nominierungsausschuss

Mangels Notwendigkeit tagte der Nominierungsausschuss im Geschäftsjahr 2021 nicht.

TEILNAHME AN DEN SITZUNGEN

TEILNAHME DER AUFSICHTSRATSMITGLIEDER AN DEN AUFSICHTSRATS- UND AUSSCHUSSSITZUNGEN IM GESCHÄFTSJAHR 2021

Name	Mitglied seit	AR Gesamt	Prüfungsausschuss (6)	Präsidialausschuss (4)	Nominierungs- ausschuss (–)
Dr. Andreas Mattner	2017	6/6	6/6	4/4	–
Claus-Matthias Böge	2015	6/6	6/6	4/4	–
Maria Teresa Dreo-Tempsch	2020	5/6	6/6	4/4	–
Rolf Glessing	2018	6/6	6/6	4/4	–
Ulrich Graebner	2019	6/6	6/6	4/4	–
Christel Kaufmann-Hocker	2010	6/6	6/6	4/4	–
Mechthilde Dordel	2010	6/6	6/6	4/4	–
Klaus Hogeweg	2020	6/6	6/6	4/4	–
Johannes Weller	2020	4/6	4/4	–	–

FESTSTELLUNG DES JAHRESABSCHLUSSES NACH HGB UND BILLIGUNG DES IFRS-EINZELABSCHLUSSES 2021

Der handelsrechtliche Jahresabschluss sowie der IFRS-Einzelabschluss der Gesellschaft gemäß § 325 Abs. 2a HGB mit dem Lagebericht und dem Gewinnverwendungsvorschlag wurden am 10. März 2022 unter Teilnahme der Abschlussprüfer zunächst im Prüfungsausschuss und anschließend in der Aufsichtsratssitzung ausführlich behandelt. Zur Vorbereitung erhielten alle Aufsichtsratsmitglieder rechtzeitig Exemplare der Prüfungsberichte. Die testierenden Wirtschaftsprüfer haben zu den Prüfungsergebnissen ausführlich berichtet und standen dem Aufsichtsrat in der Diskussion zur Beantwortung von ergänzenden Fragen und Auskünften zur Verfügung.

Einwendungen zu den vorgelegten Abschlüssen nach HGB und IFRS haben nicht bestanden, sodass der Aufsichtsrat diese in seiner Sitzung am 10. März 2022 nach eingehender Prüfung gebilligt hat.

Damit ist der vom Vorstand aufgestellte handelsrechtliche Jahresabschluss 2021 festgestellt. Der Aufsichtsrat hat sich dem Vorschlag des Vorstands zur Verwendung des Bilanzgewinns angeschlossen.

UNEINGESCHRÄNKTER BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Der vom Vorstand nach den Regeln des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes und des REIT-Gesetzes aufgestellte Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie der nach Maßgabe der International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte Abschluss und der Lagebericht sowie der Gewinnverwendungsvorschlag wurden von der Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Niederlassung Düsseldorf, geprüft. Der Prüfauftrag wurde entsprechend dem Beschluss der Hauptversammlung vom 29. April 2021 vergeben. Der Abschlussprüfer erteilte für die jeweiligen Abschlüsse uneingeschränkte Bestätigungsvermerke.

CORPORATE GOVERNANCE UND ENTSPRECHENSERKLÄRUNG

Aufsichtsrat und Vorstand haben sich im Berichtsjahr erneut intensiv mit der Weiterentwicklung der unternehmensinternen Corporate Governance befasst. In der Erklärung zur Unternehmensführung für 2021 berichtete das Gremium hierüber gemeinsam mit dem Vorstand gemäß Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance Kodex (nachfolgend kurz „Kodex“ genannt). Interessenskonflikte im Sinne von Ziffer E.1 des Kodex sind mit Ausnahme des oben beschriebenen Sachverhalts bei keinem seiner Mitglieder aufgetreten.

Aufsichtsrat und Vorstand haben im November 2021 eine gemeinsame aktualisierte Entsprechenserklärung zum Kodex gemäß § 161 AktG veröffentlicht. Diese Entsprechenserklärung ist auf der Homepage des Unternehmens www.hamborner.de im Bereich Corporate Governance öffentlich zugänglich.

DANK

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Dank und Anerkennung für ihren hohen persönlichen Einsatz und ihre Leistungen aus. Gemeinsam haben sie mit ihrem fortwährenden Engagement auch im abgelaufenen Geschäftsjahr angesichts der weiter anhaltenden COVID-19-Pandemie ein hervorragendes Ergebnis erzielt.

Duisburg, den 10. März 2022

Dr. Andreas Mattner
Vorsitzender

Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand

DR. ECKART JOHN VON FREYEND, BAD HONNEF
Ehrenvorsitzender des Aufsichtsrats

NICLAS KAROFF, BERLIN
Vorsitzender

geboren 1971, Aufsichtsratsmitglied seit 01.03.2020, bestellt bis 29.02.2024, verantwortlich für die Bereiche Unternehmensstrategie / Digitalisierung, Portfoliomanagement, Risikomanagement / Datenschutz, Transaktionsmanagement, Controlling, Investor Relations, Public Relations, Personal, Revision

Geschäftsführer der — ECE Office & Industries G.m.b.H. Verwaltung ECE Office Traffic Industries G.m.b.H. ECE Development & Consulting G.m.b.H.

DR. ANDREAS MATTNER, HAMBURG
Vorsitzender

Aufsichtsrat

MECHTHILDE DORDEL, OBERHAUSEN *
Kfm. Angestellte der HAMBORNER REIT AG

KLAUS HOGEWEG, MÜLHEIM AN DER RUHR *
Kfm. Angestellter der HAMBORNER REIT AG

JOHANNES WELLER, WILLICH *

HANS RICHARD SCHMITZ, DUISBURG
geboren 1956,

CLAUS-MATTHIAS BÖGE, HAMBURG
Stellv. Vorsitzender
Kfm.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Nachhaltigkeit

Der Erfolg eines Unternehmens bemisst sich nicht nur an seinen Umsätzen und Erlösen. Profitables Wachstum ist langfristig nur durch verantwortungsvolles Handeln möglich. Im Rahmen unseres Nachhaltigkeitsmanagements konzentrieren wir uns auf die wesentlichen Auswirkungen unseres Geschäftsmodells und prüfen strategische Entscheidungen und Maßnahmen gründlich. Unser Ziel ist es, dieser Entwicklung und dem wachsenden Trend zur Integration von Nachhaltigkeitsaspekten auf Unternehmens-, Objekt- und Investitionsseite aktiv zu begegnen und im Rahmen unseres Wertschöpfungsauftrags gesellschaftliche und ökologische Verantwortung zu übernehmen.

Stakeholder der HAMBORNER REIT AG

Die Transformation zu einer nachhaltigkeitsorientierten Immobilienwirtschaft ist eine langfristige Zielsetzung, die wir mit unseren Wettbewerbern ebenso wie mit unseren Stakeholdern teilen. Zur Planung und Steuerung unserer Nachhaltigkeitsaktivitäten haben wir im Jahr 2020 ein internes Nachhaltigkeitskomitee gegründet, das sich aus dem Vorstand und den Hauptverantwortlichen ausgewählter Unternehmensbereiche zusammensetzt. Bei der Definition der geschäftsrelevanten Nachhaltigkeitsthemen orientieren wir uns streng am Prinzip der Wesentlichkeit und folgen unserem Grundsatz, die verfügbaren Ressourcen und unser Engagement auf die Themen zu lenken, welche die größten Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft haben. Auf Basis dieser Kriterien haben wir folgende zentrale Handlungsfelder definiert:

Umweltmanagement & Klimaschutz
Bestandsqualität & Portfoliooptimierung
Mitarbeiterentwicklung
Corporate Governance & Dialog

Das strategische Nachhaltigkeitsprogramm sowie weiterführende Informationen zu unseren Aktivitäten und Fortschritten in den definierten Handlungsfeldern können dem aktuellen Nachhaltigkeitsbericht entnommen werden.

Umweltmanagement & Klimaschutz

Im Mittelpunkt unserer Nachhaltigkeitsaktivitäten steht aktuell der Themenbereich Umweltmanagement & Klimaschutz. Nach erstmaliger Erstellung einer Klimabilanz für unseren Verwaltungsstandort steht derzeit der Aufbau einer vollumfänglichen CO2-Bilanzierung entlang unseres Immobilienportfolios auf der Agenda. Die CO2-Bilanz bildet die Basis für die Formulierung einer langfristigen Dekarbonisierungsstrategie sowie für die Ableitung gegebenenfalls erforderlicher objektbezogener Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des definierten Handlungsfelds Bestandsqualität & Portfoliooptimierung.

Bestandsqualität & Portfoliooptimierung

Die CO2-Bilanz bildet die Basis für die Formulierung einer langfristigen Dekarbonisierungsstrategie sowie für die Ableitung gegebenenfalls erforderlicher objektbezogener Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des definierten Handlungsfelds Bestandsqualität & Portfoliooptimierung.

Mitarbeiterentwicklung

Im Rahmen des Themenbereichs Mitarbeiterentwicklung stehen die konsequente Umsetzung von Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen, Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz, flexible Arbeitsmodelle sowie zusätzliche Maßnahmen zur Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit und Arbeitgeberattraktivität im Fokus.

Corporate Governance & Dialog

Im Bereich Corporate Governance & Dialog beschäftigen wir uns aktuell unter anderem mit der Weiterentwicklung unseres Risikomanagementsystems in Bezug auf ESG-Kriterien, der Intensivierung unseres Stakeholderdialogs sowie der kontinuierlichen Erhöhung der Transparenz- und Berichterstattungsstandards.

Die Basis für sämtliche Aktivitäten stellt unser strategisches Nachhaltigkeitsprogramm dar. Es bildet den Fahrplan für die Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie und definiert konkrete Maßnahmen und Ziele in den oben genannten Handlungsfeldern.

HAMBORNER REIT AG Nachhaltigkeit WEITERGEDACHT 20/21

NACHHALTIGKEITS- BERICHT 2020/2021

Zum aktuellen NACHHALTIGKEITS- BERICHT 2020/2021 gelangen Sie hier.

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Die HAMBORNER-Aktie

Allgemeine Lage auf dem Aktienmarkt

Das Jahr 2021 wird den Anlegern als ein weiteres volatiles, aber dennoch positives Börsenjahr mit einer Reihe von überraschenden Entwicklungen in Erinnerung bleiben. Die weltweiten Aktienmärkte standen abermals im Zeichen der COVID-19-Pandemie, zeigten sich jedoch weitgehend unbeeindruckt vom globalen Infektionsgeschehen und konnten im Jahresverlauf neue Höchststände erreichen.

Nachdem der deutsche Aktienindex DAX das Jahr 2020 bei 13.719 Punkten beendete, sank der Leitindex im Zusammenhang mit der erneuten globalen Ausbreitung des Coronavirus sowie der damit verbundenen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Einschränkungen in den ersten Handelswochen des Jahres 2021 ab und markierte Ende Januar seinen Jahrestiefstand bei 13.433 Punkten. In den darauffolgenden Wochen wurde der Negativtrend nicht zuletzt aufgrund der weltweit gestarteten Impfkampagnen sowie weitreichender wirtschafts- und fiskalpolitischer Maßnahmen gestoppt und der DAX erreichte Ende November mit 16.290 Punkten ein neues Allzeithoch. Nach einer leichten Kurskorrektur zum Jahresende schloss der Leitindex das Jahr 2021 mit einem Plus von 15,8 % bei 15.885 Punkten ab.

+15,8 DAX

Die beiden auf den DAX folgenden Indizes MDAX und SDAX konnten im Jahresverlauf 2021 ebenfalls neue historische Höchststände sowie dasdurchschnittliche Handelsvolumen auf rund 132 Tsd. Aktien pro Tag (Vorjahr: rund 188 Tsd.). Der Rückgang ist insbesondere auf die überdurchschnittlich hohe Volatilität an den Aktienmärkten im Jahr 2020 infolge der COVID-19-Pandemie zurückzuführen.

Der von der European Public Real Estate Association (EPRA) mit Sitz in Brüssel veröffentlichte FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Index verzeichnete im Jahr 2021 ein Kursplus von 8,5 %.

verzeichnen und verzeichneten mit 14,2 % bzw. 11,2 % ebenfalls deutliche Zuwächse.

+11,2 SDAX

Die Aktien europäischer Immobiliengesellschaften konnten insbesondere in der ersten Jahreshälfte von der positiven Stimmung an den Märkten profitieren und sich weitgehend von den teils deutlichen Vorjahresverlusten erholen.

Die Aktie der HAMBORNER REIT AG

Die HAMBORNER-Aktie wird an den Börsenplätzen Frankfurt am Main und Düsseldorf sowie im elektronischen Handelssystem XETRA gehandelt. Die Aktie ist unter der Wertpapierkennnummer A3H233 (ISIN: DE000A3H2333) gelistet. Sie erfüllt die international gültigen Transparenzanforderungen im „Prime Standard“ der Deutschen Börse.

Im Rahmen der ordentlichen Hauptversammlung am 8. Oktober 2020 wurde mit großer Stimmenmehrheit die Umwandlung der auf Inhaber lautenden Aktien in Namensaktien beschlossen. Die Umstellung hat im Februar 2021 stattgefunden. Die Namensaktien schaffen insbesondere eine deutlich höhere Transparenz hinsichtlich der jeweils aktuellen Aktionärsstruktur und ermöglicht eine noch zielgerichtetere Kommunikation mit den Aktionären.

Das Handelsvolumen der HAMBORNER-Aktie lag im Geschäftsjahr 2021 mit 33,6 Mio. (48,2 Mio. Stücke). Dementsprechend reduzierte sich das durchschnittliche Handelsvolumen auf rund 132 Tsd. Aktien pro Tag (Vorjahr: rund 188 Tsd.).

HAMBORNER hat die ICF Bank AG mit Sitz in Frankfurt am Main und das Bankhaus M.M. WARBURG aus Hamburg als Designated Sponsors beauftragt. Sie sorgen für eine jederzeitige Handelbarkeit der HAMBORNER-Aktie durch laufende Notierung von Geld- und Briefkursen.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick Magazin Unternehmen Die HAMBORNER-Aktie Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben

31 DIE HAMBORER-AKTIE IM ÜBERBLICK

2021	2020	2019
Gezeichnetes Kapital	81,3 Mio.€	80,6 Mio.€
Marktkapitalisierung*	815,1 Mio.€	726,0 Mio.€
Jahresschlusskurs	10,02 €	9,01 €
Höchstkurs	10,22 €	10,62 €
Tiefstkurs	8,66 €	7,32 €
Dividende je Aktie	0,47 €	0,47 €
Dividendensumme	38,2 Mio.€	37,9 Mio.€
Dividendenrendite*	4,7 %	5,2 %
Kurs-FFO-Verhältnis*	16,4	15,4

Basis: Jahresschlusskurs XETRA
** Vorschlag an die Hauptversammlung 2022

Die HAMBORNER-Aktie konnte von der positiven Entwicklung an den Aktienmärkten profitieren und im Jahr 2021 ein Kursplus verzeichnen. Die Marktkapitalisierung betrug zum Jahresende 2021 815,1 Mio. €. Vorjahr: 726,0 Mio. €. Nachdem die Aktie zum Jahresende 2020 bei 9,01 € notierte, sank der Wert infolge der Kursverluste an den Gesamtmärkten zunächst ab und erreichte Ende Februar seinen Jahrestiefststand bei 8,66 €. In den darauffolgenden Handelswochen entwickelte sich die HAMBORNER-Aktie weitgehend seitwärts und beendete das erste Halbjahr 2021 bei 8,98 €.

Zu Beginn des dritten Quartals stieg die Aktie dem Markttrend folgend deutlich an und markierte Mitte August ein Jahreshoch bei 10,22 €. Analog zur allgemeinen Marktentwicklung entwickelte sich der Wert im weiteren Verlauf des zweiten Halbjahres erneut seitwärts und notierte zum 31. Dezember 2021 bei 10,02 €. Dies entspricht einem Anstieg von 11,2 % gegenüber dem Jahresschlusskurs 2020.

Unter Berücksichtigung der gezahlten Dividende in Höhe von 0,47 € je Aktie lag die Gesamtrendite im Jahr 2021 bei 16,4 %.

KURSENTWICKLUNG 2021

Umsatz in 1.000 Stück	Kurs zum Monatsende (XETRA) in €
4.878	10
3.881	8
3.521	6
3.043	4
2.652	2
2.943	0
2.361	10
2.465	8
2.401	6
2.848	4
2.425	2
1.862	0
2.039
Dez 20	Jan 21

32 DIVIDENDE

Vor dem Hintergrund der stabilen Geschäfts entwicklung im Geschäftsjahr 2021 schlagen Vorstand und Aufsichtsrat der diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung am 28. April 2022 die Ausschüttung einer Dividende auf Vorjahresniveau in Höhe von 0,47 € je Aktie vor. Bezogen auf den Aktienkurs zum Jahresende 2021 entspräche dies einer Dividendenrendite von 4,7 %.

HAMBORNER zeichnet sich seit vielen Jahren durch eine attraktive und verlässliche Dividendenpolitik aus. Soweit es die Lage der Gesellschaft zulässt, beabsichtigen wir, auch zukünftig hohe Ausschüttungsquoten beizubehalten.

DIVIDENDENENTWICKLUNG 2002–2021 in €

0,50 |
0,40 |
0,30 |
0,20 |
0,10 |
0,00 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21*

Dividende | Bonus | * Vorschlag an die HV 2022

INVESTOR UND PUBLIC RELATIONS

Eine aktive, kontinuierliche und transparente Kommunikation mit dem Kapitalmarkt hat für HAMBORNER einen hohen Stellenwert. Mit unserer Investor-Relations-Arbeit informieren wir regelmäßig über Strategie, aktuelle Geschäftsentwicklung und Zukunftsaussichten unserer Gesellschaft. Unser Ziel ist es, den Anlegern ein verlässliches und transparentes Bild des Unternehmens zu vermitteln, eine faire Unternehmensbewertung zu ermöglichen und das Vertrauen in die Gesellschaft weiter zu festigen.

Im Jahr 2021 haben wir eine Reihe virtueller Roadshows in Deutschland sowie an weiteren europäischen Finanzplätzen durchgeführt und an virtuellen Kapitalmarkt- und Fachkonferenzen im In- und Ausland teilgenommen. Dabei war im Rahmen von Einzel- und Gruppengesprächen der direkte Austausch zwischen Investoren und dem Vorstand möglich. Darüber hinaus haben Vorstand und Investor-Relations-Mitarbeiter auf speziellen Veranstaltungen Privaktionäre über die Entwicklung des Unternehmens informiert und standen in vielen weiteren Gesprächen und Telefonaten Rede und Antwort.

Der Anregung A.3 des Deutschen Corporate Governance Kodex folgend haben der Vorsitzende sowie der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrats, Herr Dr. Andreas Mattner und Herr Claus-Mathias Böge, im Februar 2022 im Rahmen einer sogenannten Governance Roadshow ebenfalls den Dialog mit Investoren der Gesellschaft gesucht und insbesondere über aufsichtsratsspezifische Themen diskutiert.

Nicht nur im direkten Dialog, sondern auch im Internet werden die Investoren und Stakeholder der Gesellschaft regelmäßig mit aktuellen Informationen versorgt. Unsere Homepage www.hamborner.de wurde im Herbst 2021 umfassend überarbeitet und bietet jederzeit einen übersichtlichen Zugriff auf aktuelle Unternehmensdaten und Publikationen. Interessenten haben zudem die Möglichkeit, sich über das Kontaktformular im Investor-Relations-Bereich für den Verteiler unseres Newsletters zu registrieren und Informationen zur HAMBORNER REIT AG direkt per Mail zu erhalten. Darüber hinaus informieren wir mit unserem Finanzkalender über unsere Veröffentlichungstermine sowie Roadshow- und Konferenzplanungen.

Nach wie vor ist auch die Public-Relations-Arbeit wichtiger Bestandteil unseres Kommunikationskonzepts. Den kontinuierlichen Dialog mit der Finanz-, Fach- und Wirtschaftspresse sowie mit relevanten Verbänden setzen wir weiter fort. Wir informieren in Pressemeldungen und Interviews stets offen, zeitnah und verlässlich über relevante Ereignisse. In den letzten Jahren verzeichnen wir dabei eine zunehmende Resonanz in den Medien.

Im Jahr 2022 werden wir unsere aktive Investor-Relations-Arbeit fortsetzen und entsprechend über die Entwicklung der HAMBORNER REIT AG informieren. Wir werden weiterhin den Dialog mit unseren Aktionären suchen und für Fragen, Wünsche und Anregungen jederzeit zur Verfügung stehen.

AKTIONÄRSSTRUKTUR ZUM 31. DEZEMBER 2021

ANSPRECHPARTNER INVESTOR UND PUBLIC RELATIONS

Christoph Heitmann
Head of Investor & Public Relations
Tel.: +49 203 54405-32
E-Mail: [email protected]

34 TRANSPARENTE BERICHTERSTATTUNG NACH EPRA

Transparente Berichterstattung nach EPRA

Die HAMBORNER REIT AG ist seit 2010 Mitglied der EPRA. Die namensgebende European Public Real Estate Association ist eine Organisation, welche die Interessen der großen europäischen Immobiliengesellschaften in der Öffentlichkeit vertritt und die Entwicklung und Marktpräsenz der europäischen Immobilienaktengesellschaften unterstützt. Wie in den Vorjahren berichtet HAMBORNER im Sinne der Transparenz und Vergleichbarkeit bei der Ermittlung wichtiger Kennziffern in Übereinstimmung mit den von der EPRA empfohlenen Standards.

Der EPRA NRV beschreibt ein bestandhaltendes Immobilienunternehmen, das grundsätzlich keine Immobilien verkauft. Vermögenswerte und Schulden, die unter normalen Umständen nicht zu einer nachhaltigen Werterhöhung oder -minderung führen, wie z.B. Zeitwertanpassungen bei Finanzinstrumenten, werden nicht berücksichtigt. Die Kennzahl soll den Wert wiedergeben, der für den Wiederaufbau des Unternehmens erforderlich wäre.

Der EPRA NTA legt den Schwerpunkt auf die Ermittlung der materiellen Vermögenswerte eines Immobilienunternehmens. Bei der Berechnung wird davon ausgegangen, dass Immobilienunternehmen Grundstücke kaufen und verkaufen und hierdurch latente Steuern realisiert werden müssen. Immaterielle Vermögenswerte sowie Marktwerte von Finanzinstrumenten sind zu bereinigen.

Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Unternehmenswert zu kennen, wenn Vermögenswerte verkauft und Verbindlichkeiten nicht bis zur Endfälligkeit gehalten werden. Daher bezieht der EPRA NDV Finanzinstrumente und andere Verbindlichkeiten mit ihren Zeitwerten ein unter Abzug aller anfallenden Steuern.

EPRA KENNZAHLEN IM ÜBERBLICK

	31.12.2021	31.12.2020
EPRA NRV	1.102.172	1.007.261
EPRA NTA	984.430	890.222
EPRA NDV	972.299	852.276
EPRA Überschuss	53.120	55.609
EPRA Nettoanfangsrendite	4,2 %	4,6 %
EPRA „topped-up“ Nettoanfangsrendite	4,2 %	4,6 %
EPRA Leerstandsquote	2,0 %	1,9 %
EPRA Kostenquote (inklusive der direkten Leerstandskosten)	24,1 %	23,3 %
EPRA Kostenquote (exklusive der direkten Leerstandskosten)	21,1 %	20,6 %

35 TRANSPARENTE BERICHTERSTATTUNG NACH EPRA

	31.12.2021 in T€	31.12.2020 in T€
EPRA NRV
EPRA NTA
EPRA NDV

EPRA ÜBERSCHUSS

Der EPRA Überschuss gibt die Ausschüttungsfähigkeit einer Immobiliengesellschaft aus den nachhaltigen operativen Erträgen an, indem das Jahresergebnis etwa um Bewertungseffekte oder das Ergebnis aus Verkaufsaktivitäten bereinigt wird. Insofern ist die Kennzahl vergleichbar mit dem durch die Gesellschaft kommunizierten Funds from Operations (FFO, vgl. Seite 41 ff.).# IFRS Eigenkapital der Aktionäre
Verwässerter NAV | 497.374 | 497.374 | 497.374 | 497.374 | 497.374 | 497.374
Verwässerter NAV | 474.234 | 474.234 | 474.234 | 474.234 | 474.234 | 474.234

Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (bei Anwendungen des Anschaffungskostenmodells nach IAS 40)

Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (bei Anwendungen des Anschaffungskostenmodells nach IAS 40) | 487.528 | 487.528 | 487.528 | 984.902 | – | 415.966 | 415.966 | 890.200 | 521 | 415.966 | 890.200 | –
Verwässerter NAV zum Marktwert | 984.902 | 984.902 | 890.200 | | | | | | | | |

EPRA ÜBERSCHUSS IN T€

	2021	2020
Marktwert von Finanzinstrumenten	0	–
–	–	0
–472	–	521
Immaterielle Vermögenswerte gemäß der IFRS-Bilanz	–	–499
–	–
Ergebnis nach IFRS	54.260	–9.263
Zeitwert der festverzinslichen Schulden	–12.603	–
–37.924
Wertänderungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien*	+ 35.241	71.952
Grunderwerbsteuer / Akquisitionskosten	117.270	–
–	116.540	–
–	–
Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien	–36.381	53.120
81.343	–7.080	55.609
80.580
NAV	1.102.172	984.430
972.299
NAV	1.007.261	890.222
852.276
EPRA Überschuss = FFO
Anzahl der Aktien (voll verwässert) in Tsd. Stück	81.343	81.343
81.343
Anzahl der Aktien (voll verwässert) in Tsd. Stück	80.580	80.580
80.580
Anzahl der Aktien in Tsd. Stück
NAV je Aktie in €	13,55	12,10
11,95
NAV je Aktie in €	12,50	11,05
10,58
EPRA Überschuss je Aktie in € = FFO je Aktie in €	0,65	0,69

* Aufgrund der Bilanzierung der Immobilien zu den fortgeführten Anschaffungskosten werden hierunter die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen unter Berücksichtigung der Wertaufholungen von Immobilien erfasst. HAMBORNER verwendet als Steuerungsgröße den verwässerten NAV zum Marktwert nach der vorhergehenden EPRA Berechnungsmethode.

EPRA NETTOANFANGSRENDITE

Die EPRA Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield) wird auf Grundlage der annualisierten Mieterträge zum Bilanzstichtag abzüglich der nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten der Immobilien errechnet und durch den Verkehrswert des Portfolios inklusive der Erwerbsnebenkosten dividiert. Die „topped-up“ Nettoanfangsrendite berücksichtigt zusätzlich Anpassungen für Vermietungsanreize, wie z.B. mietfreie Zeiten.

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben 36 Transparente Berichterstattung nach EPRA

EPRA NETTOANFANGSRENDITE IN T€

	31.12.2021	31.12.2020
EPRA KOSTENQUOTE
Im Berichtsjahr wurden ebenso wie im Vorjahr keine Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Immobilienbestands aktiviert. Durch die EPRA Kostenquote sollen die relevanten operativen Kosten
Bei größeren aktivierungsfähigen Modernisierungsmaßnahmen sowie die Verwaltungskosten börsennotierter Immobiliengesell-
werden mit der Planung und Durchführung in der Regel General-
schaften vergleichbar gemacht werden. Die relevanten Kosten um-
unternehmer beauftragt. Soweit im Zusammenhang mit diesen
fassen alle nicht umlegbaren oder weiterbelastbaren Aufwendungen
Maßnahmen auch wesentliche Leistungen des eigenen Personals aus dem IFRS-Abschluss (ohne Abschreibungen, Zinsen und Steuern) erfolgen würden, werden die entsprechenden Kosten aus dem
für die Bewirtschaftung des Immobilienbestands. Die so ermittelten Personalaufwand aktiviert.
Verkehrswert des Immobilienportfolios (netto)	1.593.450	1.584.260
+ Erwerbsnebenkosten	117.270	116.540
Verkehrswert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien*	10.550	40.525
+	82.003	88.708
–9.025	72.978
0	1.741.325
–9.483	79.225
–29
EPRA CAPEX-MASSNAHMEN
Annualisierte Mieterträge	72.978	79.196
EPRA KOSTENQUOTE IN T€	31.12.2021	31.12.2020
– Nicht umlegbare Objektkosten
Annualisierte Netomieterträge	4,2%	4,6%
Anpassungen für Vermietungsanreize
Topped-up annualisierte Mieterträge
Nettoanfangsrendite in %
Die Investitionsausgaben (CapEx) werden zur Verbesserung der Offenlegung in Kategorien unterteilt.
+ EPRA CAPEX-MASSNAHMEN IN T€	2021	2020
Administrative / betriebliche Aufwendungen gemäß Gewinn- und Verlustrechnung nach IFRS	52.588	87.303
Betriebskosten abzgl. Erträgen aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter	66.606	96.400
+	3.319	3.532
−365	−360
Ankäufe
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Schaffung zusätzlicher Mielflächen
Ohne Schaffung zusätzlicher Mielflächen
Sonstige Erträge aus der Weiterbelastung von Kosten an Dritte / Kostenerstattungen	–	–
0	5
22
Abschreibungen und Zuschreibungen auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	−35.241	−71.952
Instandhaltungsmaßnahmen im Zusammenhang mit Neuerwerben	1.539	558
EPRA Kosten (inklusive direkter Leerstandskosten)	20.301	18.523
Summe (Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien)	1.544	982
– Direkte Leerstandskosten	−694	−399
EPRA Kosten Summe CapEx	68.150	97.382
EPRA LEERSTANDSQUOTE	31.12.2021	31.12.2020
(exklusive direkter Leerstandskosten)	19.607	18.124
Summe CapEx nach Mittelabflüssen	67.131	80.863
Annualisierte marktübliche Miete für Leerstandsflächen	1.704	1.703
EPRA Kostenquote in % (inklusive direkter Leerstandskosten)	24,1%	21,1%
Annualisierte marktübliche Miete für das Gesamtportfolio	83.706	90.411
EPRA Kostenquote in % (exklusive direkter Leerstandskosten)	2,0%	1,9%
Leerstandsquote in %	23,3%	20,6%

* Da der Nettoverkehrswert dem Bruttoverkehrswert entspricht, werden hierbei keine Erwerbsnebenkosten berücksichtigt.

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben 37 Transparente Berichterstattung nach EPRA

Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Geschäftsjahr 2021 Investitionsausgaben von insgesamt 1.544 T€ (Vorjahr: 982 T€) angefallen. Im Geschäftsjahr 2021 wurden in geringem Umfang Investitionsausgaben für bestehende Mielflächen von Bestandsmietern oder für Neuvermietungen in Höhe von 5 T€ (Vorjahr: 401 T€) getätigt. 2020 entfielen 340 T€ auf den Umbau der Flächen des Mieters EDEKA im Einzelhandelsobjekt in Karlsruhe im Zuge einer Mietvertragsverlängerung bis zum 31. Dezember 2037. Werden im Rahmen von Ankaufsprüfungen Mängel an den Kaufobjekten festgestellt, die vom Verkäufer nicht beseitigt werden, führen diese bei einem Erwerb in der Regel zu Kaufpreisreduzierungen. Im Geschäftsjahr 2021 wurden zur Beseitigung dieser Mängel nach Besitzübergang 1.539 T€ (Vorjahr: 558 T€) aufgewendet. Davon entfielen 2021 919 T€ für eine Dachflächensanierung des Objekts in Darmstadt, Leydheckerstr., und 297 T€ für die Sanierung der Stahlbetonkonstruktion des Objekts in Berlin, Landsberger Allee. Im Jahr 2020 entfielen auf die Objekte in Dortmund, Ostenhellweg, 149 T€ und in Siegen 154 T€. In Summe betrugen die CapEx-Maßnahmen im Jahr 2021 68,2 Mio. € (Vorjahr: 97,4 Mio. €), die zu Mittelabflüssen in Höhe von 67,1 Mio. € (Vorjahr: 80,9 Mio. €) führten. Der Unterschiedsbetrag ergibt sich aus den 2021 gebildeten Rückstellungen in Höhe von 1,0 Mio. € für Maßnahmen resultierend aus der Ankaufsprüfung. Im Vorjahr resultierte der Unterschiedsbetrag hauptsächlich aus der 2019 getätigten Anzahlung in Höhe von 16,1 Mio. € für den Ankauf des Objekts in Neu-Isenburg, welches 2020 in den Besitz der HAMBORNER übergegangen ist.

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben 38

Grundlagen des Unternehmens

Wirtschaftbericht 39

Weitere rechtliche Angaben 44

Risiko- und Chancenbericht 55

Prognosebericht 58

Lagebericht 64

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben 39

Grundlagen des Unternehmens

Aufstellung und Ausrichtung

Die Gesellschaﬀt verfolgt eine akẗive Porẅolio strategie, die auf einem „Zwei-Säulen-Modell“ basiert und Invesẗiẗionen in Büro- und Einzel handelsimmobilien bei gleichzeiẗiger regionaler Diversiﬁzie rung vor sieht. Durch den Erwerb von Objekten mit einem aẗrakẗiven Rendite Risiko-Proﬁl soll die Proﬁtabilität des Immobilienporẅolios nachhalẗig sichergestellt werden.

Im Hinblick auf die Struktur des Einzelhandelsporẅolios konzentriert sich die Gesellschaﬀt im Bereich des Lebensmiẗelhandels bzw. im erweiterten Nah versorgungsbereich sowie Baumärkte.

GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

Dabei liegt der Invesẗiẗionsfokus sowohl im Büro- als auch im Einzel handelsbereich auf der Akquisiïon von sogenannten „Core“-Immobili en, welche sich durch eine hohe Standort- und Gebäudequalität, eine boni tätsstarke Mieterstruktur sowie eine langfrisẗige Vermie tungssituaẗion auszeichnen.

Die HAMBORNER REIT AG ist eine im SDAX noẗierte Akẗiengesellschaft, die ausschließlich im Immobiliensektor täẗig ist und sich als Bestandshalter von Gewerbeimmobilien posiẗioniert. Die Gesells chaﬀt verfügt über ein diversiﬁziertes Immobilienporẅolio, das sich# Grundlagen des Unternehmens

Die HAMBORNER REIT AG zeichnet sich durch langjährige Erfahrung im Immobilien- und Kapitalmarkt, ihre attraktive Dividendenpolitik sowie ihre schlanke und transparente Unternehmensstruktur aus. Die Gesellschaft ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert auf Gesellschaftsebene von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer.

ZWEI-SÄULEN“-PORTFOLIOSTRUKTUR DER HAMBORNER REIT AG

Die strategische Ausrichtung der HAMBORNER REIT AG basiert auf einer zweigeteilten Portfolio-Struktur, die sich aus den Segmenten „Core“ und „Manage-to-Core“ zusammensetzt.

„Core“-Portfolio: Für die als „Core“ klassifizierten Immobilien hat die Gesellschaft eine Zielquote von rund 80–90% des Gesamtportfoliovo- lumens festgelegt. Dieses Portfolio setzt sich im Wesentlichen aus modernen Büroobjekten an etablierten Stand- orten sowie Einzelhandelsimmobilien mit dem Schwerpunkt Nahver- sorgung in zentralen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte zusammen. Der Fokus liegt auf der Beibehaltung und/oder Erweiterung dieses soliden Bestandsportfolios.
„Manage-to-Core“-Portfolio: Ergänzend zum Kernportfolio sieht die Port- foliostrategie die ergänzende Investition in sogenannte „Manage-to-Core“-Immobilien vor, welche ein zusätzliches Wertsteigerungs- potenzial bieten. Die Zielquote für den Anteil an „Manage-to-Core“-Immobilien liegt bei 10–20% des Gesamtportfoliovo- lumens. Dabei handelt es sich insbesondere um Objekte, welche durch größere Vermietungs-, Modernisierungs- oder bzw. Repositionierungsanforderungen geprägt sind. Die Gesellschaft beabsichtigt hierbei unter Berücksichtigung der vorhandenen Exper- tise bestehende Wertsteigerungspotenziale zu identifizieren und zu heben.

STRATEGISCHE AUSRICHTUNG

Neben einer effizienten Bewirtschaftung und Weiterentwicklung des Immobilienbestands ist die Unternehmensstrategie der HAMBORNER REIT AG auf den renditeorientierten Ausbau des bestehenden Gewerbeimmobilienpor-tfolios ausgerichtet.

Büroportfolio

Im Bürobereich akquiriert die Gesellschaft in der Regel Immobilien mit einem Ankaufsvolumen zwischen 20 und 100 Mio. €.
Fokus liegt vorwiegend auf etablierten Bürostandorten innerhalb der Kernstädte der Metropolregionen.

Einzelhandelsportfolio

Das Zielvolumen für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien liegt in der Regel zwischen 10 und 100 Mio. €.
Schwerpunkt liegt auf Nahversorgungsimmobilien in zentralen Innenstadtlagen, Stadtteilzentren oder stark frequentierten Stadtrandlagen deutscher Groß- und Mittelstädte.

Der breite regionale Fokus auf die Metropolregionen bietet der Gesellschaft eine entsprechende Flexibilität bei der Objektauswahl und der Fortsetzung ihres Wachstumskurses.

Geografischer Fokus

Im Rahmen ihrer Investitionstätigkeit konzentriert sich die Gesell- schaft schwerpunktmäßig auf Standorte in großen und mittelgroßen Städten deutscher Metropolregionen, welche hinsichtlich wirtschafter und demografischer Rahmenbedingungen über attraktive Wachstumsperspektiven verfügen. Sie umfassen nicht nur größere Städte und Ballungszentren, sondern auch Teile des vielfach prosperierenden Umlandes, welche insbesondere im Bereich des Lebens- mittel-einzelhandels attraktive Investitionsmöglichkeiten bieten.

Aktives Portfoliomanagement

Neben dem renditeorientierten Ausbau des Portfolios im Rahmen von Neuerwerben sieht die Strategie der HAMBORNER REIT AG eine kontinuierliche Weiterentwicklung des Bestandportfolios vor. Das Steuerungssystem der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, einen Beitrag zur Zielerreichung zu leisten. Es reicht von standardisierten Investitionsrechnungen für Einzelobjekte bis hin zu einer integrierten Budget- und Mittelfristplanung auf Unternehmensebene (Ergebnis-, Vermögens- und Cashflow-Planung). Monatliche Controllingberichte zeigen zeitnah etwaige Planabweichungen; entsprechende Soll-Ist- Analysen dienen der Erarbeitung von Handlungsalternativen.

Die Gesellschaft beabsichtigt, den zukünftigen Ausbau des Immobilienportfolios mit einem ausgewogenen Mix aus Eigen- und Fremd- mitteln zu finanzieren. Dabei strebt die Gesellschaft an, die REIT- Eigenkapitalquote dauerhaft über dem gesetzlich vorgeschriebenen Niveau von 45% zu halten.

Leistungskennzahlen

Die wesentlichen Kennzahlen stellen sich unter- teilt nach der jeweiligen Objektnutzung wie folgt dar:

Wesentliche Einzelkennziffern	Büro	Einzelhandel	Gesamt Portfolio
Immobilienwert (Mio. €)	874,2	729,8	1.604,0
Anzahl Objekte	40	28	68
Vermietbare Fläche (Tsd. m²)	368,0	230,2	598,2
Annualisierte Miete (Mio. €)	46,6	35,4	82,0
Annualisierte Mietrendite (%)	5,3	4,9	5,1
EPRA Leerstandsquote (%)	2,1	1,9	2,0
Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) in Jahren	6,9	5,1	6,1

Funds from Operations

Der Funds from Operations (FFO) ist eine auf Basis des IFRS-Abschlusses ermittelte Finanzkennzahl und ein Indikator für die nachhaltige Leistungsfähigkeit der Gesellschaft. Er wird im Rahmen der wert- orientierten Unternehmenssteuerung zur Darstellung der erwirt- schafteten Finanzmittel, die für die Investitionen und Dividendenaus- schüttungen an Aktionäre zur Verfügung stehen, verwendet. Unter Berücksichtigung der im Berichtsjahr aktivierten und nicht im Auf- wand erfassten Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung ergibt sich der Adjusted Funds from Operations (AFFO).

Effizienzsteigerung durch Wachstum bringt die operative Kostenquote, d.h. die Relation von Verwaltungs- und Personalaufwendungen zu Ge- den Mieterlösen, zum Ausdruck. Darüber hinaus hat u.a. der Ver- kehrswert des Immobilienportfolios wesentlichen Einfluss auf den NAV je Aktie.

Die Berechnungen der Kennzahlen FFO und NAV sind im Wirtschaftsbericht dargestellt.

Net Asset Value je Aktie

Der Net Asset Value (NAV) je Aktie stellt einen Maßstab für die Substanzstärke eines Unternehmens dar und ist im Rahmen einer wert- orientierten Unternehmenssteuerung für HAMBORNER eine der zentralen Kennzahlen, auch im Vergleich zu anderen Gesellschaften. Das Ziel ist, den NAV je Aktie durch wertsteigernde Maßnahmen zu erhöhen.

Erfolgreiche Neuinvestitionen

Im Geschäftsjahr 2021 wurden drei Neuinves- titionen im Einklang mit der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft getätigt. Ohne Erwerbsnebenkosten betrug das Investitionsvolumen 60,7 Mio. € (Vorjahr: 94,4 Mio. €). Der Verkehrswert dieser Immobilien belief sich zum 31. Dezember 2021 auf 64,8 Mio. € und lag somit um 4,1 Mio. € über den Kaufpreisen. Im Einzelnen erfolgte im Berichtsjahr der Besitzübergang folgender Immobilien:

Stadt	Adresse	Objektnutzung	Fläche in m²	Mieterertrag (in Mio. €)	Kaufpreis (P.A. in T€)
Mainz	Isaac-Fulda-Allee 3	Büro	7.748	1.299	18,6
Münster	Robert-Bosch-Straße 17	Büro	6.328	1.068	23,9
Stuttgart	Schockenriedstraße 17	Büro	5.929	937	18,2
GESAMT			20.005	3.304	60,7

Weiterhin wurde ein Kaufvertrag für eine großflächige Einzelhandels- immobilie in Freiburg unterzeichnet. Das Investitionsvolumen beträgt 18,1 Mio. €, bei annualisierten Mieterträgen von 1,3 Mio. €. Der Besitzübergang findet voraussichtlich im ersten Quartal 2022 statt.

Das Immobilienportfolio zum Ende des Berichtsjahres umfasste 68 Bestandsimmobilien. Die Objekte befinden sich überwiegend in großen und mittelgroßen Städten an 49 Standorten in Deutschland und verfügen über eine Gesamtnutzfläche von 598.215 m², die nahe- zu vollständig gewerblich genutzt wird. Nähere Einzelheiten zu Anschaffungsjahr, Standort, Größe und Art der jeweiligen Nutzung sowie zum Fair Value aller Objekte finden sich im Bestandsver- zeichnis, welches Teil des Lageberichts ist, auf Seite 103 ff. des Geschäfts- berichts.

Verkäufe aus dem Bestandportfolio

Nachdem sich die Gesellschaft bereits in Vorjahren von diversen, nicht mehr strategiekonformen Objekten getrennt hatte, konnte sie mit der Veräußerung von 16, vorwiegend innerstädtischen, Immo- bilien ihr Portfolio im Jahr 2021 weiter optimieren. Folgende Auf- stellung zeigt einen Überblick über die im Geschäftsjahr 2021 ver- äußerten Objekte.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Unternehmen

Lagebericht

Grundlagen des Unternehmens

Die Grundlage für die erfolgreiche Geschaꢀsentwicklung im Jahr 2021 bildete die Kombinaꢂon aus einem hochwerꢂgen und diversi- ﬁzierten Immobilienporꢅolio und einer soliden Mieterstruktur. Diese zeichnet sich durch eine langfrisꢂge Bindung renommierter und bonitätsstarker Mieter aus. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die zehn größten Mieter der Gesellschaꢀ:

STADT	ADRESSE	GEBÄUDENUTZUNG	RESTBUCHWERT IN T€	VERKAUFSPREIS IN T€	MIETERTRAG P.ꢄA. IN T€	TOP-10-MIETER	MIETERLÖSE INꢄ%ꢆ*
Bad Homburg	Louisenstr. 53–57	Büro	10.981	8.677	816	EDEKA-Gruppe	11,8
Dortmund	Ostenhellweg 32–34	Einzelhandel	29.500	29.500	403	Kauﬂand-Gruppe	7,2
Frankfurt am Main	Steinweg 8	Einzelhandel	1.014	12.400	237	REWE-Gruppe	5,9
Fürth	Gabelsbergerstr. 1	Einzelhandel	26.920	27.850	6.000	OBI Baumärkte	5,5
Hamburg	Fuhlsbüꢁler Str. 107–109	Einzelhandel	4.724	10.875	1.718	Bundesagentur für Arbeitꢆ/ꢆJobcenter	3,4
Kaiserslautern	Fackelstr. 12–14	Einzelhandel	2.755	2.755	434	BARMER Versicherung	2,5
Koblenz am Rhein	Löhrstr. 40	Einzelhandel	6.000	1.673	5.935	GLOBUS Fachmärkte	2,2
Krefeld	Hochstr. 123–131, Rheinstr. 126	Einzelhandel	5.935	14.830	13.148	NETCOLOGNE Gesellschaꢀ für Telekommunikaꢂon	2,2
Langenfeld	Solinger Str. 5–11	Einzelhandel	320	335	6.350	Real Warenhäuser	1,9
Lüdenscheid	Wilhelmstr. 9	Einzelhandel	44,3	450	2.500	ALDI-Gruppe	1,7
Oberhausen	Marktstr. 69	Einzelhandel	2.607	3.100	2.699
Oﬀenburg	Hauptstr. 72ꢆ/ꢆ74	Einzelhandel	2.500	8.500	10.150
Rheine	Emsstr. 10–12	Einzelhandel	2.699	2.500	554
Villingen-Schwenningen	Auf der Steig 10	Einzelhandel	10.150	2.500	260
Wiesbaden	Kirchgasse 21	Einzelhandel	554	3.100	250
SUMME			124.580	162.266	10.013	GESAMT	45,0

Anteil an annualisierten Mieterlösen ꢃinkl. Mietgaranꢂenꢄ

Der Blick auf die Mieterstruktur verdeutlicht, dass ein wesentlicher Anteil der Mieterlöse mit Unternehmen generiert wird, die weit- gehend konjunkturunabhängig sind. Hervorzuheben sind hier insbe- sondere Lebensmiꢁeleinzelhändler, die im Geschäꢀsjahr 2021 mit rund einem Driꢁel zu den Mieterträgen der Gesellschaꢀ beitrugen.

Darüber hinaus hat die Gesellschaꢀ Ende des Jahres einen Vertrag Damit hat die Gesellschaꢀ bis Ende 2021 ihrer strategischen Ausrich- über den Verkauf eines weiteren innerstädꢂschen Einzelhandels- tung entsprechend 17 von 21 innerstädꢂschen Geschäꢀshäusern, objektes in Siegen abgeschlossen, bei dem der Besitzübergang zum die sich zu Beginn des Jahres 2020 noch im Bestand der Gesellschaꢀ Geschäꢀsjahresende noch nicht erfolgt ist. Der Kaufpreis lag bei befanden, veräußert. 10,6ꢋMio.ꢋ€. Das Objekt wird in der Bilanz unter dem Posten „Zur Ver- äußerung gehaltene langfrisꢂge Vermögenswerte“ ausgewiesen.

Die nach Mieterlösen gewichteten Restlaufzeiten der Mietverträge stellen sich nach Objektnutzung wie folgt dar:

GEWICHTETE RESTLAUFZEIT DER MIETVERTRÄGE (Stand: 31. Dezember 2021; in Jahren)
Einzelhandel	Büro	Gesamt
6,9	6,1	5,1

ANTEIL DER AUSLAUFENDEN MIETVERTRÄGE (Stand: 31. Dezember 2021; in % der Jahresmieteinnahmen)

| | | | | | | | | | | | | | | | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9,4 | 7,9 | 4,9 | 3,3 | 6,7 | 7,7 | 4,6 | 3,7 | 4,7 | 3,4 | 4,7 | 3,6 | 3,5 | 2,8 | 3,0 |
| 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | ff. | | | | |

VERMIETUNGSLEISTUNG (Geschäꢀsjahr 2021; in m²)


Einzelhandel	Büro	Gesamt
139.807	49.957	189.814
Neuvermietungen	89.850
Vertragsverlängerungen	49.957
Gesamt	139.807

Bei den 2021 erfolgten Neuvermietungen enꢅielen insgesamt rund Auch in den kommenden Jahren sieht sich die Gesellschaꢀ in Bezug 32.490ꢋm² auf die Folgevermietungen der vormaligen real GmbH auf die anstehenden Nachvermietungen mit keinem größeren Flächen an die Mieter GLOBUS Handelshof St. Wendel GmbH & Co. Klumpenrisiko konfronꢂert. Die auf die Mieteinnahmen bezogenen KG im Objekt Mannheim, Kurpfalzcenter und die Kauﬂand Vertrieb Mietvertragsausläufe in den kommenden Jahren ergeben sich aus. Vertriebsgebiete des Gesellschaꢀs, sowie die THETA GmbH & Co. KG im Objekt Celle, An der Hasenbahn sowie folgender Aufstellung: im Objekt Gießen, Goꢁlieb-Daimler-Str. 27 an die Kauﬂand Vertrieb JOTA GmbH & Co. KG. Darüber hinaus wurden im Objekt Erlangen, Allee-am-Röthelheimpark 11–15 rund 2.585ꢋm² an den Bestands- mieter Pensions Soluꢂons GmbH neu vermietet, im Objekt Lemgo, Miꢁelstraße 24–28 rund 1.770ꢋm² an die Woolworth GmbH und im Objekt Bremen, Linzer Str. 9 rund 1.725ꢋm² an den Büromieter RSM GmbH.

Die Mietvertragsverlängerungen betreﬀen sowohl Nachtragsverein- barungen als auch Opꢂonsausübungen. Die Verbleibquote unserer Mieter lag mit rund 64ꢈ% unter dem Niveau des Vorjahres.

Die Vermietungsleistung im Geschäꢀsjahr 2021 wird in der folgen- den Graﬁk dargestellt:

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliches Umfeld

LAGE AUF DEM IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND

ENTWICKLUNG DES GESAMTWIRTSCHAFTLICHEN UMFELDS

Markt für Einzelhandelsﬂächen

Nach Schätzungen des Staꢂsꢂschen Bundesamtes hat der Einzel- handel in Deutschland 2021 mit real ꢃpreisbereinigtꢄ 0,6ꢈ% bis 1,2ꢈ% sowie nominal ꢃnicht preisbereinigtꢄ 2,8ꢈ% bis 3,4ꢈ% mehr Umsatz als das Vorjahr erzielt und einen neuen Rekordumsatz erwirtschaꢀet. Dies ent- spricht miꢁleren Vorjahresveränderungsraten von real 0,9ꢈ% und nominal 3,1ꢈ%. Teile des staꢂonären Einzelhandels ꢃTexꢂlien, Beklei- dung, Schuhe und Lederwarenꢄ haꢁen im zweiten Corona-Krisenjahr erneut Umsatzeinbußen hinzunehmen. Insbesondere das schwache Weihnachtsgeschäꢀ unter 2G und 2G+ konnte die Verluste aus den Vormonaten nicht weꢁmachen.

Obwohl 2021 ein fast fünfmonaꢂger Lockdown verkraꢀet werden musste, war ein deutlicher Aufwärtstrend am Einzelhandelsvermie- tungsmarkt zu erkennen. Dennoch erreichte der von Jones Lang LaSalle ꢃJLLꢄ gemeldete Flächenumsatz von 434.600ꢋm² bei 952 Ein- zelabschlüssennichtdasVor-Corona-Niveau2019ꢃ499.900ꢋm²ꢆ/ꢆ1.153 Dealsꢄ. Neben Click & Collect sind fast 45ꢈ% der staꢂonären Einzel- händler mit Online-Plaꢌormen im Internet vertreten und versuchen, auf neuen Wegen ihre Kunden trotz wiederholter verordnungs- bedingter Verkaufsbeschränkungen zu erreichen.

Der sprunghaꢀ um 20ꢈ% auf 87ꢋMrd.ꢋ€ angesꢂegene Online-Handels- umsatz ꢃVorjahr: 73ꢋMrd.ꢋ€ꢄ im Pandemiejahr 2021 führte dazu, dass die im Fünꢐahresmiꢁel bei 11ꢈ% liegenden Zuwachsraten des Inter- nethandels weit übertroﬀen wurden. Gleichzeiꢂg sꢂegen die Er- wartungen der Kundschaꢀ an Warenverfügbarkeit und Liefer- geschwindigkeit.

Lieferfenster von 10–20 Minuten. Weitere auch internaꢂonale Liefer- dienste stehen bereits in den Startlöchern, um ebenfalls in diesem Segment auf dem deutschen Markt Fuß zu fassen. Durch Verteil- zentren in schon länger leerstehenden Handelsﬂächen könnte die größte Herausforderung, „die letzte Meile“, gelöst und das Zustell- versprechen an den jeweiligen Standorten eingehalten werden.

Mit 158.800ꢋm² belief sich die Flächennachfrage in den zehn größten Standorten auf gut 26ꢈ% des Gesamtumsatzes. Beim Flächenumsatz nach Branchen liegt die Gastronomie-ꢆ/ꢆFood-Branche mit 29ꢈ% wieder klar vorne. Der Flächenanteil der Systemgastronomen liegt bei rund 17ꢈ% ꢃvor Pandemiezeiten lag er zwischen 27ꢈ% und 30ꢈ%ꢄ. Laut JLL haben sich Anmietungen von Lebensmiꢁelanbietern mit 61ꢈ% besonders hervorgehoben. Den zweiten Rang erreichte mit rund 105.000ꢋm² ꢃ24ꢈ%ꢄ die Texꢂlsparte, vor allem aufgrund der Akꢂ- vitäten der Bekleidungshäuser sowie Anbietern von Young Fashion.

Dennoch erreichte der von Jones Lang LaSalle ꢃJLLꢄ gemeldete Flächenumsatz von 434.600ꢋm² bei 952 Ein- zelabschlüssennichtdasVor-Corona-Niveau2019ꢃ499.900ꢋm²ꢆ/ꢆ1.153 Dealsꢄ. Neben Click & Collect sind fast 45ꢈ% der staꢂonären Einzel- händler mit Online-Plaꢌormen im Internet vertreten und versuchen, auf neuen Wegen ihre Kunden trotz wiederholter verordnungs- bedingter Verkaufsbeschränkungen zu erreichen.

Trotz fortgesetzter Expansion der Drogeriemarktkeꢁen erreichte die Gesundheit-ꢆ/ꢆBeauty-Branche auch bedingt durch den Umsatzrück- gang im Lockdown nur noch 10ꢈ%.

Die Spitzenmieten gaben unter dem Eindruck der Pandemie im ers- ten Halbjahr 2021 deutschlandweit um 4,7ꢈ% nach, konnten sich im zweiten Halbjahr jedoch stabilisieren. Lediglich in der Einwohner- klasse von 250–500.000 gaben die Mieten noch einmal leicht um 1,5ꢈ% nach. Für das Jahr 2022 rechnet JLL für die zehn größten Städte mit konstanten Spitzenmieten. Die weitere Entwicklung wird davon abhängen, wie schnell die Pandemie unter Kontrolle gebracht werden kann und die geltenden Auﬂagen für den Einzelhandel auf- gehoben werden.

Nach der COVID-19-Pandemie nimmt die Wirtschaft in Deutschland wieder Fahrt auf. Im dritten Quartal 2021 wuchs die Wirtschaftsleistung, gestützt durch das fortschreitende Impfgeschehen, sinkende Infektionszahlen und damit verbundene Lockerungen. Im vierten Quartal trübte sich die Wirtschaftsleistung jedoch aufgrund steigender Fallzahlen und einer neuen Virusvariante ein. Insgesamt sank das Bruttoinlandsprodukt im Gesamtjahr 2021 um 2,7ꢈ%, nach einem Rückgang um 4,6ꢈ% im Vorjahr.

Der Arbeitsmarkt erholt sich seit Sommer 2021 von den Folgen der COVID-19-Pandemie. Obwohl im Dezember 2021 ein Anstieg der Kurzarbeit zu verzeichnen war, sank die Arbeitslosenzahl gegenüber dem Vorjahr um 82.000. Die Arbeitslosenquote ging auf 5,7ꢈ% zurück (Dezember 2020: 5,9ꢈ%). Die Verbraucherpreise stiegen 2021 im Jahresdurchschnitt um 3,2ꢈ%, beeinflusst durch hohe monatliche Inflationsraten, die befristete Senkung der Mehrwertsteuer im Vorjahr und steigende Energiepreise sowie Liefer- und Materialengpässe.

Der Markt für Einzelhandelsﬂächen zeigte 2021 einen Aufwärtstrend, trotz eines fast fünfmonatigen Lockdowns. Der Flächenumsatz von 434.600ꢋm² erreichte jedoch nicht das Vor-Corona-Niveau. Lebensmiꢁelanbieter zeigten sich als starke Anmieter, gefolgt von der Textilsparte. Online-Handelsumsätze stiegen sprunghaꢀ um 20ꢈ% auf 87ꢋMrd.ꢋ€.

Die Spitzenmieten gaben im ersten Halbjahr 2021 nach, stabilisierten sich im zweiten Halbjahr jedoch. Für 2022 werden stabile Spitzenmieten erwartet, abhängig von der pandemischen Entwicklung und Lockerungen der Auflagen.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Markt für Büroflächen

Die gute Nachfrage sorgte 2021 dafür, dass sich die über alle sieben Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt Hochburgen gemittelte und auf Vorjahresniveau liegende Leerstandsquote von 4,5 % im vierten Quartal 2021 nicht erhöht hat. JLL Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt hat 2021 mit einem junkturellen Erholung und verlangsamt den bis zum

dritten Quartal rechnet für 2022 mit einem leichten Anstieg der Leerstandsquote auf geschätzte 5 %, geht aber davon aus, dass dies keinen Einfluss auf die summierte sich laut JLL auf insgesamt 111 Mrd. € , gleichbedeutend Mietpreise zur Folge haben wird.

globaler Lieferketten resultierenden Produktionsengpässe noch bis einem Plus von 36 % gegenüber 2020. Allein im zweiten Halbjahr 2021 wurden Immobilien im Volumen von 77 Mrd. € gehandelt, die in das Jahr 2022 andauern und dies weiterhin Auswirkungen auf das

JLL diagnostiziert einen Anstieg der Neubauentwicklungen um 10 % letzten beiden Quartale im Jahr 2021 trugen somit zu fast 70 % des Wirtschaftswachstum zur Folge hat. Gleichzeitig dokumentiert eine im Vergleich zu 2020 und ca. 1,6 Mio. m² neue fertig gestellte Flächen

bis zum dritten Quartal 2021 rückläufige Arbeitslosenquote 5,4 % in den sieben größten Städten. Für den Zeitraum 2022–2024 rechnet und 2,5 Mio. im September eine konjunkturelle Belebung. Der

Laut dem Finanzdienstleister BNP Paribas (BNP) blieb der Anteil von Corona-Effekt ist zwar weiterhin vorhanden, wird jedoch kleiner.

Markt für Büroflächen

JLL beobachtet eine wachsende Bereitschaft bei den Nutzern, aufge- Baubranche von Rohstoffengpässen betroffen war und sich hierdurch überproportional hoch; der Anteil ausländischer Käufer entsprach schobene Umzugsentscheidungen nachzuholen und nach erfolgter dem 2021 im Bau befindliche Volumen gegenüber dem dritten mit rund 39 % Marktanteil in etwa dem Vorjahresniveau.

Balancierung zwischen Arbeit im Büro und Homeoffice neue Quartal 2021 bereits um ca. 400.000 m² reduziert hat. Arbeitskonzepte vermehrt umzusetzen. Nach erneutem Anstieg der

Nachfrage im letzten Quartal 2021 sind Nachhal-leffekte bemerkbar. Gemäß der Analyse von JLL wurden rund 52,2 Mrd. € in Wohn-

immobilien, Pflegeheime oder Studentenwohnanlagen investiert. Das sind rund 47 % des gesamten Transaktionsvolumens, maßgeblich

getrieben durch die Fusion Vonovia / Deutsche Wohnen. Es folgen Büroﬂächenumsatz in den sieben größten Städten gemäß JLL nach

Büroimmobilien mit einem Anteil von fast 25 % und einem Plus einem sehr dynamischen vierten Quartal 2021 bis Ende Dezember

gegenüber 2020 von immerhin 12 %, was das drittbeste Ergebnis der insgesamt 3,29 Mio. m². Das Ergebnis aus 2021 liegt somit nur um

vergangenen zehn Jahre darstellt. 27 Transaktionen mit jeweils mehr 13 % unter dem Fünfjahresschnitt der Boomjahre 2016–2020 und als 200 Mio. € stehen in der Bürostastistik mit in Summe 11,8 Mrd. € . weit entfernt von den Krisenzeiten der Jahre 2008 und 2009. So über-

traf der Büroflächenumsatz in Frankfurt (+35 %), Hamburg (+34 %) und Köln (+58 %) sehr deutlich die Vorjahreswerte. An der Spitze

Die sich besser als gedacht erholenden Vermietungsmärkte sowie das Vertrauen der Investoren in das Produkt Büro spielten hierbei wohl eine positive Rolle. Logistikimmobilien haben sich weiter dynamisch entwickelt. Mit insgesamt 10,2 Mrd. € (Anteil von 9,3 %) floss so viel Kapital in Distributions-, Produktions- und Lagerhallen wie noch nie.

In einzelhandelsgenutzte Immobilien wurden insgesamt nur 8,5 Mrd. € investiert, was einem Anteil von 8 % am Gesamtvolumen entspricht und einem Rückgang von rund 20 % gegenüber 2020. 64 % dieses Volumens wurden im zweiten Halbjahr 2021 erzielt, was darauf hoffen lässt, dass eine gewisse Erholungstendenz eingesetzt hat.

Über 70 % des investierten Kapitals im Einzelhandelsbereich flossen in Fachmärkte, Supermärkte und Discounter sowie überwiegend lebensmittelverankerte Fachmarktzentren. Shopping-Center, Warenhäuser und innerstädtische Geschäftshäuser leiden weiterhin unter den pandemiebedingten Einschränkungen.

blieben weiterhin Berlin (871.000 m²) und München (663.000 m²).

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Wirtschaftsbericht Einzelabschluss Weitere Angaben 46

Mit einem Volumen von 70,7 Mrd. € entfielen laut JLL 64 % des mit einem Lebensmitteianker zu beobachten. Hier sanken die Spit-

Transaktionsvolumens auf die Big-7-Städte. Das entspricht einem zenrenditen ebenfalls im letzten Quartal 2021 um weitere 25 Basis-

Wachstum von 75 % gegenüber 2020. Berlin hat seine Dominanz als punkte auf nun 3,50 %. Für Supermärkte müssen sich Investoren na-

nationale und internationale Investment-Destination deutlich ausge- tional weiterhin mit einem vergleichsweise hohen Preisniveau auseinan-

baut. Über 37 Mrd. € (rund 33 %) flossen in Immobilien der deut- dersetzten, hier liegen die Renditen mit 3,85 % unter der Vier-Pro-

schen Hauptstadt, eine Verdreifachung gegenüber 2020. In Köln ist zent-Marke. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen haben sich die

das Transaktionsvolumen um 160 % auf 4,5 Mrd. € angestiegen und Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser über das Jahr

auch Stuttgart, München und Frankfurt haben mit einem Plus im hinweg im Mittel über die sieben Hochburgen stabil bei 2,91 % ge-

Jahresergebnis abgeschnitten. Lediglich in Hamburg und Düsseldorf halten. Auch Baumärkte waren stark nachgefragt, die Spitzenrendite

konnte das Jahr 2021 nicht an das Vorjahr 2020 heranreichen. ist auf 4,3 % gefallen.

Die durchschniƩliche Rendite für Top-Büro-immobilien sank im Jahresverlauf 2021 um 17 Basispunkte und liegt Shopping- Center Logistik- Büro-

nun bei 2,64 % über alle Big-7-Städte hinweg. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien ist auf rund 3 % gesunken.

Discounter Supermärkte immobilien immobilien

*im Mittel aller Big-7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart)

NETTOANFANGSRENDITEN ZUM JAHRESENDE 2021* (in %)
3,5
3,85
2,91
3,0
2,64

TRANSAKTIONSVOLUMEN NACH HAUPTNUTZUNGSART

Transaktionsvolumen (gesamt) in Deutschland; in Mrd. € / in % vom Jahresvolumen	2020	2021
Gesamt	81,5	111,1
Wohnen	25,19	52,21
Büro	24,30	27,54
Logistik/Industrie	8,69	10,19
Einzelhandel	8,72	8,53
Mischnutzung	6,50	6,11
Andere	4,21

% vom Jahresvolumen	2020	2021
Wohnen	31 %	47 %
Büro	30 %	25 %
Logistik/Industrie	10 %	9 %
Einzelhandel	11 %	8 %
Mischnutzung	6 %	5 %
Andere	5 %

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Wirtschaftsbericht Einzelabschluss Weitere Angaben 47

WESENTLICHE ZIEL- ER- REICHUNG 2021 2020

Gesamteinschätzung des Vorstands

Das Geschäftsjahr 2021 war erneut maßgeblich durch die Auswir-
kungen der COVID-19-Pandemie geprägt. Infolge der behördlich ange-
ordneten Schließungsmaßnahmen von Ende November 2020 bis Mit-
te Mai 2021 konnten zahlreiche Mieter, insbesondere aus der teils stark
betroffenen Einzelhandelsbranche, ihre Mietzahlungen nur teil-
weise leisten oder mussten die Mietzahlungen zeitweise aussetzen.
Zur Unterstützung wurden mit einer Reihe von betroffenen Mietern
Mietstundungs- und -nachlassvereinbarungen abgeschlossen, die sich,
wie im Vorjahr, entsprechend auf die Ertragslage der
HAMBORNER hat aus der Bewirtschaftung der Immobilien Erlöse aus Mieten und Pachten in Höhe von 84,4 Mio. € (Vorjahr: 88,2 Mio. €) erzielt.
Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage nach IFRS

STEUERUNGS- KENNZIFFERN

ERTRAGSLAGE NACH IFRS

	SOLL	IST
FFO	82 Mio. € bis 86 Mio. €	84,4 Mio. €
Mieten und Pachten	53,1 Mio. €	55,6 Mio. €
NAV je Aktie	etwa gleichbleibend	12,11 €

Die Veränderung gegenüber dem Jahr 2020 von –3,8 Mio. € bzw. –4,3 % ergibt sich im Wesentlichen durch Mietsteigerungen aus
Objektzugängen (3,3 Mio. €) sowie aus Mietrückgängen infolge von
Objektverkäufen (7,1 Mio. €). Auf vergleichbarer Basis – d.h. bei
Immobilien, die sich 2020 und 2021 ganzjährig im Bestand befanden
(„like for like“) – liegen die Miet- und Pachterlöse auf dem Niveau des Vorjahres.

HAMBORNER ausgewirkt haben. Das operative Ergebnis (FFO) hat
sich gegenüber dem Vorjahr im Wesentlichen aufgrund der gesunkene
Mieterlöse als Folge der Verkäufe der nicht mehr strategie-
konformen Objekte um 4,5 % verringert.

Die zu Jahresbeginn 2021 formulierten Ziele bzw. die Prognose für
das abgelaufene Geschäftsjahr (SOLL-Werte) wurden hinsichtlich der
Miet- und Pachterlöse erreicht bzw. in Bezug auf das operative Ergeb-
nis (FFO) und den Nettovermögenswert (NAV) übertroffen.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Wirtschaftsbericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

Dabei konnte bei den Büroobjekten eine „like for Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellscha ist weiterhin sehr Die Entwicklung des NAV wurde insbesondere durch den Anseg des like“-Steigerung von 2,1 erzielt werden. Hingegen minderten sich komfortabel. Die Konzentraon der Geschästägkeit auf gewerbli- Poroliowerts zum 31.Dezember 2021 beeinﬂusst. Der Wertanseg die Mieten bei den Einzelhandelsobjekten um 1,5, die über- che Immobilien, die Bereinigung des Porolios um nicht strategie- ist im Wesentlichen auf eine posive Entwicklung der Nahversor-

FUNDS FROM OPERATIONS IN T€

	2021	2020
Funds from Operaons (FFO)	53.100	55.600
FFO je Ake in €	0,65	0,69

BILANZIELLES IMMOBILIENVERMÖGEN IN T€

	31.12.2021	31.12.2020
	1.401.400	1.410.200

iegend aus Erhöhungen des Leerstands sowie Mietvertragsverlän- konforme Objekte sowie die Reinveson der Miel in gut vermiete- gungsimmobilien zurückzuführen. te Einzelhandels- und Büroimmobilien sichern nachhalge und gerungen zu geringeren Mietkondionen bei innerstädschen Einzelhandelsimmobilien resuleren. stabile Cashﬂows. Vorteilha wirkt sich zudem die konservave Der im Vergleich zur Gesamtjahresprognose erhöhte FFO ist auf eine BilanzierungderImmobilienzuAnschaﬀungs-undHerstellungskosten zeitliche Verschiebung bzw. auf den Wegfall ursprünglich für das Die insbesondere durch die COVID-19-Pandemie verursachten aus. Die Ergebnisbeeinﬂussung durch Zu- oder Abschreibungen in- Geschäsjahr erwarteter Aufwendungen zurückzuführen.

Forderungsausfälle und Einzelwertberichgungen belaufen sich im Berichtsjahr auf rund 1,2Mio.€ Vorjahr: 1,6Mio.€. Eine weitergehende Erläuterung bzw. Abweichungsanalyse der ent- wicklung ist somit insgesamt weniger volal. Leistungsindikatoren FFO und NAV zur Prognose sind im Abschni Die wirtschaliche Leerstandsquote liegt unter Berücksichgung ver- „Ertragslage“ enthalten. einbarter Mietgaranen mit 1,9 Vorjahr: 1,8 weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau. Ohne Mietgaranen beträgt die Die unter Berücksichgung der noch nicht abgerufenen Darlehens- miel verfügbaren liquiden Miel und die niedrige Neo-Insgesamt schätzt der Vorstand die wirtschaliche Lage der Gesell-

Leerstandsquote 2,3 Vorjahr: 3,1. verschuldung sind darüber hinaus ein Beleg für die weiterhin ﬁnan- scha zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts als gut ein und geht auf Basis der aktuellen Erwartungen, unter Berücksichgung der Der gesamte Instandhaltungsaufwand betrug im Geschäsjahr im ziell solide Verfassung der Gesellscha. Prognosebericht dargestellten Unsicherheiten für das Geschäs- 5,8Mio.€ Vorjahr: 4,6Mio.€. Hinzu kamen akvierungsfähige jahr 2022, insgesamt von einer posiven Weiterentwicklung aus. Maßnahmen in Höhe von 1,5Mio.€ Vorjahr: 1,0Mio.€.

Wie bereits in der Vergangenheit wurden auch im Geschäsjahr Die Neomieteinnahmen haben aufgrund der gesunkenen Miet- und 2021 im Rahmen der geplanten Instandhaltung zahlreiche Einzel- Pachterlöse um 5,7 abgenommen und betragen 74,6Mio.€ maßnahmen an Dächern, Fassaden und haustechnischen Anlagen Vorjahr: 79,1Mio.€. Hieraus ergibt sich ein um 32,7Mio.€ gesegenes Betriebsergebnis in Höhe von 31,8Mio.€ Vorjahr: –0,9Mio.€. genutzt, um die betreﬀenden Bauteile energesch zu ertüchgen und somit langfrisg die Vermietbarkeit der Gebäude zu gewährleis- Als Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien erzielte die ten. Einen weiteren Teil der Aufgaben bildete die Koordinierung von Die Verwaltungs- und Personalaufwendungen liegen mit insgesamt Gesellscha 36,4Mio.€ Vorjahr: 7,1Mio.€. Details hierzu ﬁnden Seiten 53 und 79 des Geschäsberichts. Sie auf den verträgen. 8,1Mio.€ Vorjahr: 6,9Mio.€ um 1,2Mio.€ bzw. 17,6 über dem Mieteraus- und -umbauten im Zuge von Neu- bzw. Anschlussmiet-

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

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Einzelabschluss

Weitere Angaben

und Pachterlöse, hat sich die operave Kostenquote, d.h. Verwaltungs- und Personalaufwand bezogen auf die Erlöse aus Mieten und Pachten, daher gegenüber dem Vorjahr erhöht und beträgt 9,6 Vorjahr: 7,8. Der Anseg der Verwaltungsaufwendungen resulert im We- senentlichen aus Aufwendungen für Bankgebühren aufgrund erhöhter Verwahrentgelte durch die Hinterlegung von Bargeld zur Ablösung grundpfandrechtlicher Besicherung in Höhe von 591T€. Der Anseg der Personalaufwendungen in Höhe von 551T€ resulert neben einem leicht erhöhten Personalbestand insbesondere aus höheren Tanemenaufwendungen für den Vorstand.

Das Ergebnis vor Finanzierungstägkeit und Steuern EBIT) hat sich um 62,0Mio.€ von 6,2Mio.€ auf 68,2Mio.€ erhöht. Größere Revitalisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurden im Jahr 2021 im Wesentlichen an folgenden Standorten vorge- nommen:

Die größte Einzelmaßnahme im Berichtsjahr 2021 hat die Gesell- scha am Einzelhandelsobjekt in Darmstadt, Leydhecker Straße, vor- genommen. Bereits im Zuge des Ankaufs wurden Deﬁzite an den Tanemen Dachﬂächen und den Notentwässerungsanlagen festgestellt. Die Kosten für die durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen beliefen sich auf ca. 0,9Mio.€ und waren in Gänze akvierungsfähig.

Weitere Maßnahmen hat die Gesellscha am Fachmarktzentrum in Gießen, Golieb-Daimler-Straße, umgesetzt. Im Zuge der Nach- vermietung des bisherigen Hauptmieters Real an den neuen Mieter Kauﬂand wurden Fachplanungsleistungen für die technische Gebäu- deausstaung und Instandsetzungsmaßnahmen u.a. am Parkplatz der Gebäudehülle umgesetzt. Die Kosten für diese Maßnahmen betrugen rund 0,4Mio.€. Der überwiegende Teil der noch durch- zuführenden Maßnahmen wird im Jahr 2022 vorgenommen.

Eine weitere Einzelinveson im Rahmen der geplanten Instand- haltung hat die Gesellscha am Objekt in Berlin, Landsberger Allee, durchgeführt. Die akvierungsfähigen Kosten für die Sanierung der außenliegenden Stahlbetonkonstruon beliefen sich im Berichts- jahr auf 0,3Mio.€.

An unserem E-Center in Freiburg, Lörracher Straße, konnten wir durch das Auringen einer Schutzbeschichtung die Nutzungsdauer des auf dem Dach des Gebäudes beﬁndlichen Parkdecks deutlich ver- längern. Die Invesonskosten beliefen sich auf rund 0,2Mio.€.

Die Abschreibungen liegen insbesondere aufgrund der im Geschäs-jahr 2020 durchzuführenden außerplanmäßigen Abschreibungen um 34,6Mio.€ unter dem Vorjahr. Die Immobilien werden zu fortgeführ- ten Anschaﬀungs- und Herstellungskosten bilanziert und weisen da- her planmäßige Abschreibungen aus, die im Berichtsjahr 35,3Mio.€ gegenüber 37,2Mio.€ im Vorjahr betrugen. Darüber hinaus ﬁelen im Berichtsjahr bei fünf Objekten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von insgesamt 2,1Mio.€ Vorjahr: 34,7Mio.€ an. Die außerplanmäßigen Abschreibungen betreﬀen insbesondere Einzel- handelsobjekten in Innenstadtlagen, die besonders stark von der COVID-19-Pandemie betroﬀen sind.

Das Finanzergebnis beträgt im Berichtsjahr –13,9Mio.€ gegenüber –15,4Mio.€ im Vorjahr und betri ausschließlich Zinsaufwen- dungen. Die hierauf enallenden Zinsaufwendungen aus Darlehensmit- teln in Höhe von –13,2Mio.€ haben sich gegenüber dem Vorjahr –14,7Mio.€ betragsmäßig um 1,5Mio.€ reduziert. Dabei haben planmäßige Tilgungen sowie Reﬁnanzierungen von Darlehen nach Ablauf der Festzinsvereinbarungen zu günsgeren Zinssätzen zu einem betragsmäßigen Rückgang in Höhe von 1,5Mio.€ geführt. Die hierauf enallenden Zinsaufwendungen aus Darlehensmit- teln in Höhe von –13,2Mio.€ haben sich gegenüber dem Vorjahr –14,7Mio.€ betragsmäßig um 1,5Mio.€ reduziert. Dabei haben planmäßige Tilgungen sowie Reﬁnanzierungen von Darlehen nach Ablauf der Festzinsvereinbarungen zu günsgeren Zinssätzen zu einem betragsmäßigen Rückgang in Höhe von 1,5Mio.€ geführt. Die hierauf enallenden Zinsaufwendungen aus Darlehensmit- teln in Höhe von –13,2Mio.€ haben sich gegenüber dem Vorjahr –14,7Mio.€ betragsmäßig um 1,5Mio.€ reduziert. Dabei haben planmäßige Tilgungen sowie Reﬁnanzierungen von Darlehen nach Ablauf der Festzinsvereinbarungen zu günsgeren Zinssätzen zu einem betragsmäßigen Rückgang in Höhe von 1,5Mio.€ geführt. Die hierauf enallenden Zinsaufwendungen aus Darlehensmit- teln in Höhe von –13,2Mio.€ haben sich gegenüber dem Vorjahr –14,7Mio.€ betragsmäßig um 1,5Mio.€ reduziert. Dabei haben planmäßige Tilgungen sowie Reﬁnanzierungen von Darlehen nach Ablauf der Festzinsvereinbarungen zu günsgeren Zinssätzen zu einem betragsmäßigen Rückgang in Höhe von 1,5Mio.€ geführt. Die hierauf enallenden Zinsaufwendungen aus Darlehensmit- teln in Höhe von –13,2Mio.€ haben sich gegenüber dem Vorjahr –14,7Mio.€ betragsmäßig um 1,5Mio.€ reduziert. Dabei haben planmäßige Tilgungen sowie Reﬁnanzierungen von Darlehen nach Ablauf der Festzinsvereinbarungen zu günsgeren Zinssätzen zu einem betragsmäßigen Rückgang in Höhe von 1,5Mio.€ geführt. Zinsaufwendungen aus neu abgeschlossenen Darlehen führten zu einer Erhöhung der Zinsauf- wendungen in Höhe von 0,3Mio.€, Darlehensausläufe hingegen zu einem Rückgang in Höhe von 0,3Mio.€.

Nach Abzug des Finanzergebnisses vom EBIT ergibt sich ein Jahres- überschuss von 54,3Mio.€ Vorjahr: Jahresfehlbetrag 9,3Mio.€.

Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf 5,5Mio.€ Vorjahr: 1,7Mio.€. Die Erträge betreﬀen im Wesentlichen eine mit Real vertraglich vereinbarte Zahlung an HAMBORNER gemäß Miet- aufhebungsvereinbarung für den Standort in Mannheim in Höhe von 2,2Mio.€ zur Abgeltung aller wechselseigen Ansprüche. Darüber hinaus führte die Neubewertung des Objekts in Gießen, aufgrund eines neu abgeschlossenen langfrisgen Anschlussmietvertrags mit der Kauﬂand-Gruppe, zu einer Wertauolungszuschreibung in Höhe von 2,2Mio.€.

Im Geschäsjahr 2021 wurde ein FFO als maßgebliche Steuerungs- größe der Ertragslage von 53,1Mio.€ Vorjahr: 55,6Mio.€ erwirt- schaet. Dies entspricht einem FFO je Ake von 0,65€ Vorjahr: 0,69€. Der FFO ist im Vergleich zum Vorjahr um 4,5 gesunken. Im Geschäsbericht 2020 wurde zunächst ein FFO mit einer Spannbreite von 45Mio.€ bis 50Mio.€ prognosziert. Unter Berücksichgung der Geschäsentwicklung im Berichtsjahr wurde die FFO-Prognose zum Halbjahr auf eine Spannbreite von 48Mio.€ bis 50Mio.€ kon- kresiert und im drien Quartal 2021 auf ein Niveau von 52Mio.€ bis 53Mio.€ nochmals leicht erhöht. Diese Prognose konnte bestä- gt werden. Maßgeblichen Einﬂuss haen hierbei die zeitliche Ver- schiebung bzw. in geringerem Umfang der Wegfall von ursprünglich für das laufende Geschäsjahr erwarteten Aufwendungen.# FFO und Immobilientwicklung

Der FFO hat sich im Detail wie nachfolgend dargestellt entwickelt:

	Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	Bebautes Immobilienvermögen	Anschaﬀungsnebenkosten schwebender Erwerbe	Unbebauter Grundbesitz	Sonsꢂge betriebliche Erträge	Sonsꢂge betriebliche Aufwendungen	Zinsaufwendungen	Nutzungsrechte	Erbbaugrundstücke	Bilanzielles Immobiliengesamtvermögen
Neꢁomieteinnahmen	74.627	1.106.161	1.407	7.459	–2.826	–13.915	53.120	–2.893	–15.443	1.115.250
–2.139	1.187.384	223	7.825	–157.729	55.609
–5.968	–	36	–2.826
3.341	–	223	–13.915
79.097	+		53.120
–1.477	–		–2.893
–5.417	–		–15.443
1.742	–		55.609
	Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	FFO	Bebautes Immobilienvermögen	10.550	21.673	AFFO	GESAMT			1.125.800
Akꢂvierte Instandhaltungsausgaben (ꢃCapExꢄ		–1.544	51.576	0,65	–982	54.627	0,69
10.550	21.673
FFO je Akꢂe in €ꢆ*		0,63
AFFO je Akꢂe in €ꢆ*		0,68

Soweit nicht anders erläutert, fasst HAMBORNER im Folgenden unter dem Begriﬀ „Immobilienporꢅolio“ das bebaute Immobilienver- mögen, das in der Bilanz in den Posten „Als Finanzinvesꢂꢂon gehalte- ne Immobilien“ sowie „Zur Veräußerung gehaltene langfrisꢂge Ver- mögenswerte“ ausgewiesen wird, zusammen.

* bezogen auf die Anzahl an Akꢂen am jeweiligen Sꢂchtag
** unter Abzug der Zuschreibungen

VERMÖGENSLAGE NACH IFRS

Die Bilanzsumme der Gesellschaꢀ hat sich zum 31.ꢋDezemberꢋ2021 um 20,0ꢋMio.ꢋ€ auf 1.285,8ꢋMio.ꢋ€ ꢃVorjahr: 1.265,8ꢋMio.ꢋ€ꢄ erhöht. Dabei enꢅallen rund 87ꢈ% der Akꢂva auf Immobilien. Das gesamte zu fortgeführten Anschaﬀungs- oder Herstellungskosten bilanzierte Immobilienvermögen weist zum 31.ꢋDezemberꢋ2021 einen Buchwert von 1.115,3ꢋMio.ꢋ€ ꢃVorjahr: 1.195,5ꢋMio.ꢋ€ꢄ auf und setzt sich wie folgt zusammen:

Neben den Immobilien stellen auf der Akꢂvseite die Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente ꢃ143,4ꢋMio.ꢋ€ꢄ den wesentlichsten Posten dar. Auf der Passivseite der Bilanz enꢅallen rund 39ꢈ% auf das Eigenkapital ꢃ497,4ꢋMio.ꢋ€ꢄ und rund 58ꢈ% auf die Finanzverbindlich- keiten ꢃ747,7ꢋMio.ꢋ€ꢄ. Die genannten Posten sind ausführlich in der Finanzlage der Gesellschaꢀ dargestellt.

Einzelheiten zu den An- und Verkäufen von Immobilien im Berichts- jahr sind auf Seite 41 f. des Geschäꢀsberichts erläutert.

Net Asset Value (NAV)

Der NAV wurde JLL beauꢀragt, den Marktwert des Immobilienporꢅolios zu er- ströme wurden diese auf den Bewertungssꢂchtag diskonꢂert. Die miꢁeln und in einem Gutachten zu dokumenꢂeren. Die Bewertung Diskonꢂerungszinssätze bewegen sich zwischen 4,05ꢈ% und 13,10ꢈ% wurde auf Basis der allgemein anerkannten „Internaꢂonal Valuaꢂon und berücksichꢂgen die jeweiligen objektspeziﬁschen Risiken. Die Standards“ ꢃIVSꢄ bzw. der Richtlinien des „Royal Insꢂtuꢂon of Diskonꢂerungszinssätze haben sich wie folgt entwickelt: Chartered Surveyors“ ꢃRICSꢄ durchgeführt.

DISKONTIERUNGSZINSSÄTZE IN %	2021	2020
Einzelhandel	4,25–13,10	4,80–13,00
Büro	4,05–7,60	4,15–6,85

Hiernach ist der Marktwert „der geschätzte Wert, für den ein Objekt am Bewertungssꢂchtag zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer getauscht wird, wobei jede der Parteien unabhän- gig, nach ordnungsmäßiger Vermarktung, wohl wissend, umsichꢂg und ohne Zwang gehandelt hat“.

NET ASSET VALUE IN T€	31.12.2021	31.12.2020
Bilanzielle langfrisꢂge Vermögenswerte	1.128.058	1.200.826
+ Bilanzielle kurzfrisꢂge Vermögenswerte	157.729	64.958
– Langfrisꢂge Verbindlichkeiten und Rückstellungenꢆ*	–686.040	–685.431
= Bilanzieller NAV	497.374	474.755
+ Sꢂlle Reserven „Als Finanzinvesꢂꢂon gehaltene Immobilien“	487.528	397.114
+ Sꢂlle Reserven „Zur Veräußerung gehaltene langfrisꢂge Vermögenswerte“	0	984.902
= NAV	984.902	890.721
NAV je Akꢂe in € *	12,11	11,05

* ohne derivaꢂve Finanzinstrumente

Die obige Deﬁniꢂon deckt sich mit der des „Modells des beizulegen- Annahmen und Erwartungen zur zukünꢀigen Entwicklung der Markt- den Zeitwerts“ ꢃFair Value Modelꢄ, wie sie sich in den Internaꢂonal mieten werden nicht berücksichꢂgt, da gemäß Fair-Value-Deﬁniꢂon Financial Reporꢂng Standards unter IAS 40 i.ꢈV.ꢈm. IFRS 13 ﬁndet. Die das Sꢂchtagsprinzip zugrunde gelegt wird. Bis zum Bilanzsꢂchtag ein- Bewertung wurde auf Basis eines Discounted-Cashﬂow-Verfahrens getretene Marktmieteﬀekte, die aus der COVID-19-Pandemie resul- ꢃDCFꢄ durchgeführt. Innerhalb des DCF-Verfahrens wurden für einen ꢂeren, werden im Rahmen der Fair-Value-Bewertung berücksichꢂgt. Betrachtungszeitraum von regelmäßig zehn Jahren – 2022 bis 2031 – Etwaige Szenarien, nach denen sich die Marktmieten und Trans- die jeweils zu erwartenden Zahlungsströme ermiꢁelt. Für das Ende akꢂonspreise vor allem bei Immobilien in Innenstadtlagen in der Zu- des zehnjährigen Planungshorizonts wurde ein kapitalisierter Rest- kunꢀ wieder erholen werden bzw. durch weitere Schließungsmaß- wert auf Basis der jeweils nachhalꢂgen Einzahlungsüberschüsse nahmen noch stärker als zurzeit fallen, gehen nicht mit in die prognosꢂziert. Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus der Bewertung ein. Die zukunꢀsgerichteten Annahmen und Schätzungen ein. Die Summe der abdiskonꢂerten Zahlungsströme des Gesamtplanungs- basieren auf den zum Wertermiꢁlungssꢂchtag vorherrschenden Gegebenheiten. Bestehende Unsicherheiten in Bezug auf die zukünf- zeitraums zzgl. des ebenfalls auf den Bewertungssꢂchtag abgezinsten tigen Cashﬂows werden über Risikoadjusꢂerungen in den Diskonꢂe- Restwerts. rungszinssätzen berücksichꢂgt. Bei der Ermiꢁlung der Zahlungsströme wurden die Mieterlöse je- weils um die objektspeziﬁschen und nicht auf die Mieter umlage- fähigen Kosten reduziert. Zusätzlich wurden die zu erwartenden Auf- wendungen für Instandhaltung oder Modernisierung sowie der zu erwartende Verwaltungsaufwand in Abzug gebracht. Bei Verträgen mit langfrisꢂgen Laufzeiten wurden in Einzelfällen Mietsteigerungen aufgrund von Indexierungen berücksichꢂgt. Soweit Mietverträge in- nerhalb des Betrachtungszeitraums enden, wurden Mietprognosen erstellt. Zur Berechnung des Barwerts der zukünꢀigen Zahlungs-

Der Ansꢂeg des absoluten NAV um 94,2ꢋMio.ꢋ€ auf 984,9ꢋMio.ꢋ€ zeitraums zzgl. des ebenfalls auf den Bewertungssꢂchtag abgezinsten Gegebenheiten. Bestehende Unsicherheiten in Bezug auf die zukünf- resulꢂert insbesondere aus den Wertsteigerungen des Immobilien- Restwerts. tigen Cashﬂows werden über Risikoadjusꢂerungen in den Diskonꢂe- porꢅolios im Rahmen der jährlichen Bewertung durch JLL. Gegen- rungszinssätzen berücksichꢂgt. über dem Vorjahr ꢃ11,05ꢋ€ꢄ ergibt sich hieraus bei einer leicht erhöh- ten Akꢂenanzahl ein um 9,6ꢈ% höherer NAV je Akꢂe von 12,11ꢋ€. In der Prognose des Vorjahresgeschäꢀsberichts wurde unter der Annahme eines weitgehend wertstabilen Bestandsporꢅolios noch von einem NAV je Akꢂe auf Vorjahresniveau ausgegangen.

Zur Ermiꢁlung der Marktwerte der Immobilien zum 31. Dezember 2021 hat die Gesellschaꢀ den Immobilienbestand wiederum von einem externen Gutachter bewerten lassen. Wie in den Vorjahren

	2021	2020
NAVꢃ/ꢃAkꢂe in € *	12,11	11,05

Die von JLL ermiꢁelten Verkehrswerte sind im Immobilien-Bestands- verzeichnis auf Seite 103 ﬀ. des Geschäꢀsberichts für jedes Be- standsobjekt separat angegeben. Ebenfalls einzeln aufgeführt sind die Mieterlöse als wesentliche Größe zur Ermiꢁlung der Neꢁo- zahlungsströme, die Diskonꢂerungssätze und die Kapitalisierungs- raten. In Summe errechnet sich für das im Bestandsverzeichnis auf- gelistete Immobilienporꢅolio ein Gesamtmarktwert in Höhe von 1.604,0ꢋMio.ꢋ€, der um 20,8ꢋMio.ꢋ€ unter dem Vorjahresporꢅolio- wert liegt. Der Unterschied ergibt sich aus Verkehrswertzugängen durch Erwerbe und Invesꢂꢂonen in das bestehende Immobilienver- mögen ꢃNachakꢂvierungenꢄ in Höhe von 66,2ꢋMio.ꢋ€, Verkehrswert- abgängen in Höhe von 157,1ꢋMio.ꢋ€ durch Verkäufe sowie eine Ver- kehrswerterhöhung des Bestandsporꢅolios gegenüber dem Vorjahr durch Neubewertung in Höhe von 70,0ꢋMio.ꢋ€. Dies entspricht einem „like for like“-Ansꢂeg des Porꢅoliowerts von 4,8ꢈ%, der mit 77,1ꢋMio.ꢋ€ auf Verkehrswerterhöhungen enꢅällt. Den Verkehrs- werterhöhungen stehen Verkehrswertminderungen von 7,1ꢋMio.ꢋ€ gegenüber.

Die Immobilien werden konservaꢂv zu fortgeführten Anschaﬀungs- und Herstellungskosten und nicht zu höheren Marktwerten bilan- ziert. Daher schreibt die Gesellschaꢀ die Immobilien auch planmäßig ab, sodass sowohl posiꢂve als auch negaꢂve Wertveränderungen sich nicht zwangsläuﬁg auf das Ergebnis auswirken, sondern zulasten oder zugunsten der sꢂllen Reserven gehen. Im Berichtsjahr wurden auf Basis der Verkehrswertermiꢁlung außerplanmäßige Abschrei- bungen auf die Buchwerte bei fünf Objekten in Höhe von 2,1ꢋMio.ꢋ€ sowie eine Zuschreibung bei einem Objekt in Höhe von 2,2ꢋMio.ꢋ€ vorgenommen.

FINANZLAGE NACH IFRS

KAPITALFLUSSRECHNUNG (VERKÜRZT)

	2021	2020
IN T€
Cashflow aus der operaꢀven Geschäꢂstäꢀgkeit	66.975	92.788
Cashflow aus der Invesꢀꢀonstäꢀgkeit	–111.382	48.381
Cashflow aus der Finanzierungstäꢀgkeit	35.597	35.597
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmiꢃelfonds	4.925	69.448
Finanzmiꢃelfonds am 1. Januar	–61.169	18.960
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente ꢃmit einer Laufzeit bis zu drei Monatenꢄ	27.239	8.358
Verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	8.358	35.597
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente am 1. Januar	40.522	83.978
Finanzmiꢃelfonds am 31. Dezember	83.978	59.429
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente ꢃmit einer Laufzeit bis zu drei Monatenꢄ	143.407	40.522
Verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	8.358	35.597
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente am 31. Dezember	35.597	4.925

Die Finanzlage der Gesellschaꢀ ist sehr komfortabel. Die Zahlungs- miꢃel und Zahlungsmiꢃeläquivalente betragen zum Bilanzsꢂchtag 143,4ꢋMio.ꢋ€ nach 40,5ꢋMio.ꢋ€ zum 31. Dezember 2020.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Wirtschaftsbericht

Die Mittelzuflüsse des Geschäftsjahres resultierten dabei insbesondere aus der operativen Geschäftstätigkeit (67,0 Mio. €; Vorjahr: 69,4 Mio. €), aus der Aufnahme von Finanzkrediten (76,5 Mio. €) sowie Einzahlungen aus dem Verkauf von Immobilien (162,3 Mio. €). Die Mittelabflüsse betreffen im Wesentlichen Investitionen in den Immobilienbestand (69,5 Mio. €), Dividendenzahlungen für das Geschäftsjahr 2020 (31,3 Mio. €) sowie Zins- und Tilgungsleistungen (101,2 Mio. €). Der Gesellschaft stehen zum 31. Dezember 2021 noch nicht valutierte Darlehen in Höhe von 10,1 Mio. € zur Verfügung.

Die Finanzstruktur der Gesellschaft ist weiterhin äußerst solide. Auf der Passivseite der Bilanz beträgt das Eigenkapital 497,4 Mio. € nach 474,2 Mio. € im Vorjahr. Die Gesellschaft verfügt damit über eine bilanzielle Eigenkapitalquote von 38,7 % (Vorjahr: 37,5 %). Die Finanzverbindlichkeiten betragen 747,7 Mio. € und haben sich gegenüber dem Vorjahr (758,9 Mio. €) unter Berücksichtigung planmäßiger Tilgungsleistungen sowie aufgrund der Darlehensabrufe um 11,2 Mio. € reduziert. Dabei betrafen 64,9 Mio. € Mittelaufnahmen aus der Refinanzierung von Darlehen sowie weitere 11,6 Mio. € Mittelaufnahmen aus der Aufwertung von Darlehen. Den Mittelabrufen standen im Berichtsjahr planmäßige Tilgungsleistungen in Höhe von 37,9 Mio. € sowie aus der Ablösung refinanzierter Darlehen in Höhe von 50,0 Mio. € gegenüber. Nach Abzug der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente (abzgl. verfügungsbeschränkter Mittel in Höhe von 59,4 Mio. €) von den Finanzverbindlichkeiten ergibt sich eine Nettofinanzverschuldung von 663,7 Mio. € (Vorjahr: 723,3 Mio. €). Wird die Nettofinanzverschuldung auf das mit Verkehrswerten bewertete Immobilienportfolio bezogen, ergibt sich ein LTV (Loan to Value) von 41,3 % (Vorjahr: 44,5 %).

Die Verpflichtung zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen für die Finanzverbindlichkeiten betragen 747,7 Mio. € und haben sich die Gesellschaft von hoher Bedeutung. Um nicht kurzfristigen Zins- gegenüber dem Vorjahr (758,9 Mio. €) unter Berücksichtigung plan- änderungsrisiken zu unterliegen, hat HAMBORNER die Inves- mäßiger Tilgungsleistungen sowie aufgrund der Darlehensabrufe um weitestgehend zu langfristig festen Konditionen finanziert. Ein Teil tionen im Zusammenhang mit dem 2018 abgeschlossenen Schuldschein- der unbesicherten Schuldscheindarlehen mit einem Kreditvolumen von darlehen in Höhe von 75,0 Mio. € hat sich die Gesellschaft gegenüber 41,0 Mio. € ist zu variablen Zinssätzen finanziert. Aufgrund der mit 11,2 Mio. € reduziert. Dabei betrafen 64,9 Mio. € Mittelaufnahmen überschaubaren Laufzeit dieser Darlehen von fünf Jahren wurde aus der Reﬁnanzierung von Darlehen sowie weitere 11,6 Mio. € Mit- nach Abwägung von Chancen und Risiken auf eine Absicherung mit- telaufnahmen aus der Aufwertung von Darlehen. Den Mittelabru- tels Zinssicherungsgeschäften verzichtet. fen standen im Berichtsjahr planmäßige Tilgungsleistungen in Höhe von 37,9 Mio. € sowie aus der Ablösung refinanzierter Darlehen in Höhe von 50,0 Mio. € gegenüber. Nach Abzug der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente (abzgl. verfügungsbeschränkter Mittel in Höhe von 59,4 Mio. €) von den Finanzverbindlichkeiten ergibt sich eine Nettofinanzverschuldung von 663,7 Mio. € (Vorjahr: 723,3 Mio. €). Wird die Nettofinanzverschuldung auf das mit Verkehrswerten bewertete Immobilienportfolio bezogen, ergibt sich ein LTV (Loan to Value) von 41,3 % (Vorjahr: 44,5 %).

Der Durchschnittszinssatz der Darlehen liegt unter Berücksichtigung der zum Bilanzstichtag bereits abgeschlossenen, aber noch nicht ab- gerufenen Darlehen bei 1,6 % (Vorjahr: 1,8 %). Unter Berücksich- tigung der bereits abgeschlossenen sowie der noch anstehenden Reﬁnanzierungen der bestehenden und gegenüber dem aktuellen Zinsniveau wesentlich höher verzinslichen Darlehen wird sich der Durchschnittszinssatz voraussichtlich weiter reduzieren. Die durch- schnittliche Restlaufzeit liegt unter Berücksichtigung der zum Bilanz- stichtag bereits abgeschlossenen, aber noch nicht abgerufenen Darlehen bei 4,9 Jahren (Vorjahr: 5,0 Jahre).

Die sehr solide und komfortable Finanzierungsstruktur der Gesell- schaft drückt sich in der nachfolgenden Fälligkeitsanalyse aus, in der der jährliche Reﬁnanzierungsbedarf der auslaufenden Darlehen be- zogen auf den Gesamtbestand der zum Bilanzstichtag valutierten Darlehen dargestellt ist.

ABLAUF DER FINANZVERBINDLICHKEITEN

Gewichteter Durchschnittszinssatz in %	Anteil Ablauf der Finanzverbindlichkeiten in %
3,0	20,4
2,5	13,9
2,0	13,1
1,5	10,8
1,0	10,9
0,5	8,2
2,8	5,0
	7,1
	7,9
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031

25%	20.4%
20%	13.9%
15%	13.1%
10%	10.8%
5%	10.9%
0%	8.2%
	5.0%
	7.1%
	7.9%

2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029	2030	2031

Wirtschaftliche Angaben nach HGB

Sonsige betriebliche Aufwendungen und Erträge aus dem Ab- gang von Gegenständen des Anlagevermögens/Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien:

Aus dem Verkauf von Immobi- lien wird im IFRS-Abschluss ein Veräußerungsergebnis in Höhe von 36,4 Mio. € ausgewiesen. Handelsrechtlich betragen die Er- träge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens als Bestandteil der sons- tigen betrieblichen Erträge 38,2 Mio. €. Der Unterschied resul- tiert im Wesentlichen aus den Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien in Höhe von 1,3 Mio. €. Diese betreffen im Wesentlichen Maklerhonorare für die Immobilien nach Kaufvertragsunterzeichnung und werden nach Handelsrecht unter den sonstigen betrieblichen Aufwen- dungen ausgewiesen.

GRUNDSÄTZLICHES

Die Gesellschaft erstellt sowohl einen Abschluss nach den Vorschrif- ten des Handelsgesetzbuches (HGB) als auch einen Abschluss nach den Vorschrif- ten der International Financial Repor- ting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind. Die Steuerung des Unternehmens erfolgt auf Basis der nach den Vor- schriften der IFRS ermittelten Werte.

Eigenkapital: Das handelsrechtliche Eigenkapital liegt zum Bilanz- stichtag mit 495,7 Mio. € um 1,7 Mio. € unter dem Ansatz nach IFRS. Der Unterschiedsbetrag resul- tiert zum einen aus diversen Bilanzierungs- und Bewertungsunterschieden des Berichtsjahres sowie vergangener Jahre. Zum anderen betrifft er die im IFRS-Ab- schluss in Höhe von 4,3 Mio. € in der Gewinnrücklage enthaltenen kumulativen versicherungsmathema- tischen Gewinne und Verluste der Pensionsrückstellungen. Weiterhin wurde im han- delsrechtlichen Abschluss im Eigenkapital eine Rücklage für Ver- äußerungsgewinne gemäß § 13 Abs. 3 REITG gebildet. Im Berichtsjahr wurde ein Betrag von 12.111 T€ in diese Rücklage eingestellt. Gemäß dieser Vorschrift können Gewinne einer REIT- Gesellschaft aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im handelsrechtlichen Jahresabschluss bis zur Hälfte in einer Rücklage erfasst werden. Innerhalb der zwei folgenden Geschäftsjahre ist die Rücklage auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Immobilien, die nach der Einstellung der Rücklage erworben oder hergestellt wurden, zu übertragen. Wird der in die Rücklage eingestellte Betrag nicht bis zum Ablauf des zweiten auf das Veräußerungsgeschäft folgenden Geschäftsjahres von den An- schaffungs- und Herstellungskosten begünstigter Vermögens- gegenstände abgezogen, muss die Rücklage aufgelöst werden. Eine Auflösung dieser Rücklage führt zu einer Erhöhung der Ausschüttungs- verpflichtung nach § 13 Abs. 1 REITG. Durch die Bildung der Rücklage ergibt sich zum Abschlussstichtag der Höhe nach kein Unterschied im Eigenkapital nach HGB und IFRS. Insge- samt liegt die bilanzielle Eigenkapitalquote nach HGB mit 38,8 % um 0,1 Prozentpunkte über der bilanziellen Eigenkapitalquote nach IFRS.
Außerplanmäßige Abschreibungen: Die in den Abschreibungen nach IFRS enthaltenen außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 2,1 Mio. € betreffen fünf Immobilien. Dagegen waren nach den handelsrechtlichen Vorschriften lediglich bei einer Immobilie Sonderabschreibungen in Höhe von 0,9 Mio. € zu erfassen.
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte/Bilanzielles Immobilienvermögen: Der Buchwert der Immobilien beträgt handels- rechtlich 1.118,9 Mio. € und liegt damit um 3,6 Mio. € über dem Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im IFRS-Abschluss. Der Unterschiedsbetrag entfällt mit 10,6 Mio. € im IFRS-Abschluss auf die Immobilien, die in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte umzugliedern waren. Dagegen sind unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immo- bilien nach den Vorschriften der IFRS die Nutzungsrechte für Erbbaurechte enthalten. Diese sind im HGB-Abschluss bilanziell nicht abzubilden. Zum 31. Dezember 2021 beträgt der im IFRS-Abschluss unter den Immobilien ausgewiesene Wert der Nutzungsrechte 7,5 Mio. €. Des Weiteren entfällt ein Betrag von 2,5 Mio. € auf das Verwaltungsgebäude der Gesellschaft in Duis- burg. Die aktivierten Kosten des Verwaltungsgebäudes werden nach IFRS nicht dem Immobilienvermögen, sondern den (sonsti- gen) Sachanlagen zugeordnet. Nach HGB erfolgt der Ausweis zusammen mit den zur Vermietung gehaltenen Immobilien unter den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Darüber hi- naus führten die zuvor dargestellten außerplanmäßigen Abschreibungen des Berichtsjahres sowie außerplanmäßige Ab- schreibungen aus Vorjahren aufgrund der unterschiedlichen Vor- schriften sowie die unterschiedlichen Aktivierungsvorschriften zu einem Unterschiedsbetrag in Höhe von 1,2 Mio. € zugunsten des Buchwerts nach IFRS.
Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung: Die unterschiedlichen Aktivierungskriterien im Zusammenhang mit Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen führten im Berichtsjahr im handels- rechtlichen Abschluss zu einem um 1,6 Mio. € höheren Instand- haltungsaufwand.

Unterschiede ergeben sich im Zahlenwerk nach HGB und nach IFRS insbesondere bei der Bewertung der Immobilien, dem Ansatz von Nachaktivierungen bei den Immobilien, den Pensionsrückstellungen, der Bewertung der Bergschadensrückstellungen, dem bilanziellen Ansatz der derivativen Finanzinstrumente und der Behandlung der Kosten für Kapitalerhöhungen sowie in Bezug auf Gliederung und Ausweis. Im Folgenden sind die wesentlichen Abweichungen der in der Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage nach IFRS im Detail erläu- terten Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung zum handelsrechtlichen Jahresabschluss dargestellt.

Einzelabschluss

Weitere Angaben

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53Der entsprechende Aufwand war nach den Vorschriften der IFRS unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu aktivieren.

Sonstige betriebliche Aufwendungen/Verwaltungsaufwand

Der in der Gewinn- und Verlustrechnung des IFRS-Einzelabschlusses als eigenständiger Posten ausgewiesene Verwaltungsaufwand von 2,1 Mio. € ist im Jahresabschluss nach HGB in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten. Im Gegensatz zum IFRS-Abschluss erfolgt handelsrechtlich somit keine Trennung von Verwaltungsaufwand und sonstigem betrieblichen Aufwand.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten/Finanzverbindlichkeiten und derivative Finanzinstrumente

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten des HGB-Jahresabschlusses betragen 748,7 Mio. €. Nach IFRS werden Finanzverbindlichkeiten dagegen in Höhe von 747,7 Mio. € ausgewiesen. Der Unterschiedsbetrag beträgt mit 1,0 Mio. € den Ansatz der Finanzverbindlichkeiten unter Einbeziehung der Transaktionskosten sowie die hiermit im Zusammenhang stehende Folgebewertung unter Anwendung der Effektivzinsmethode im IFRS-Abschluss.

Vermögense- und Finanzlage nach HGB

Die Bilanzsumme der Gesellschaft ist gegenüber dem Vorjahr um 20,0 Mio. € auf 1.276 Mio. € gestiegen. Das bilanzielle Anlagevermögen lag mit 1.119,6 Mio. € aufgrund der Immobilienverkäufe um 91,6 Mio. € unter dem Vorjahreswert (1.211,2 Mio. €). Das Umlaufvermögen einschließlich der Posten der Rechnungsabgrenzung ist um 111,7 Mio. € gestiegen und beträgt 156,7 Mio. €. Das Eigenkapital beträgt 495,7 Mio. € nach 473,6 Mio. € im Vorjahr. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten reduzierten sich im Saldo um 11,4 Mio. € und betragen 748,7 Mio. €. Das Eigenkapital und die mittel- und langfristigen Fremdmittel decken unter Berücksichtigung der noch nicht valutierten Darlehens-mittel (10,1 Mio. €) das Anlagevermögen in voller Höhe.

Ertragslage nach HGB

Die Erlöse aus der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung betragen im Berichtsjahr 98,5 Mio. € (Vorjahr: 102,3 Mio. €). Aufwendungen für die Bewirtschaftung der Immobilien sind in Höhe von 25,9 Mio. € (Vorjahr: 24,4 Mio. €) angefallen. Der Anstieg der Erlöse hat im Wesentlichen seine Ursache in der Veränderung des Immobilienbestands durch die Investitionen des Berichtsjahres sowie des Vorjahres. Die Abschreibungen liegen mit 36,2 Mio. € um 32,9 Mio. € unter dem Vorjahr (69,1 Mio. €). Ursächlich für den Rückgang sind im Wesentlichen die im Vorjahr vorzunehmenden außerplanmäßigen Abschreibungen (Vorjahr: 32,1 Mio. €) auf die Immobilien. Insbesondere aufgrund der im Berichtsjahr ausgewiesenen Buchgewinne aus dem Verkauf von Immobilien haben sich die sonstigen betrieblichen Erträge um 33,6 Mio. € gegenüber dem Vorjahr erhöht und betragen 43,7 Mio. € (Vorjahr: 10,1 Mio. €). Hieraus ergibt sich ein gegenüber dem Vorjahr um 59,5 Mio. € gestiegenes Betriebsergebnis von 67,0 Mio. € (Vorjahr: 7,5 Mio. €).

Vorschlag zur Gewinnverwendung

Auf Basis der Dividendenausschüttung ist der handelsrechtliche Bilanzgewinn. Der nach den Vorschriften des HGB ermittelte Jahresüberschussbetrag betrug im Berichtsjahr 53.325 T€. Unter Berücksichtigung einer Einstellung in die Rücklage nach § 13 Abs. 3 REITG in Höhe von 12.111 T€ ergibt sich ein Bilanzgewinn von 41.214 T€. Der Bilanzgewinn beläuft sich unter der Berücksichtigung der Rücklagenbildung gemäß § 13 Abs. 3 REITG in Höhe von 12,1 Mio. € auf 41,2 Mio. € (Vorjahr: 37,9 Mio. €, nach Berücksichtigung der Auflösung von Rücklage in Höhe von 45,5 Mio. €).

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn der HAMBORNER REIT AG für das Geschäftsjahr 2021 in Höhe von 41.214.022,23 € wie folgt zu verwenden:

Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,47 € je Aktie auf das dividendenberechtigte Grundkapital ergibt bei 81.343.348 dividendenberechtigten Aktien eine Verteilung an die Aktionäre von 38.231.373,56 €.
Gewinnvortrag in Höhe des Restbetrags von 2.982.648,67 €.

Die Zahl der dividendenberechtigten Aktien kann sich bis zum Zeitpunkt der Hauptversammlung in dem Umfang erhöhen oder vermindern. In diesem Fall wird der Hauptversammlung bei gleich bleibendem Dividendenbetrag je dividendenberechtigter Stückaktie ein angepasster Gewinnverwendungsvorschlag unterbreitet werden.

Hinsichtlich der Finanzlage wird auf die entsprechenden Ausführungen zur Finanzlage nach IFRS verwiesen.

Weitere rechtliche Angaben

Angaben gem. § 289a Abs. 1 HGB

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen

Die von HAMBORNER ausgegebenen Aktien unterliegen in dieser Hinsicht keinerlei Beschränkungen.

Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung

Vorstandsmitglieder werden gemäß § 84 Abs. 1 AktG durch den Aufsichtsrat auf höchstens fünf Jahre bestellt. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist zulässig. Der Vorstand der Gesellschaft besteht gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung aus mehreren Mitgliedern, deren Zahl der Aufsichtsrat bestimmt. Dabei kann der Aufsichtsrat gemäß § 84 Abs. 2 AktG ein Mitglied zum Vorsitzenden ernennen. Ferner kann er die Bestellung zum Vorstandsmitglied und die Ernennung zum Vorsitzenden des Vorstands gemäß § 84 Abs. 3 AktG widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Fehlt ein erforderliches Vorstandsmitglied, so hat gemäß § 85 AktG in dringenden Fällen das Gericht auf Antrag eines Beteiligten das Mitglied zu bestellen.

Jede Satzungsänderung bedarf gemäß § 179 AktG eines Beschlusses der Hauptversammlung. Dabei kann die Hauptversammlung dem Aufsichtsrat die Befugnis zu Änderungen übertragen, die nur die Fassung betreffen (§ 179 Abs. 1 Satz 2 AktG). Gemäß § 12 Abs. 3 der Satzung der Gesellschaft ist die Befugnis dem Aufsichtsrat übertragen. Erforderlich für die Satzungsänderung ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss der Hauptversammlung, der mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals umfasst (§ 179 Abs. 2 Satz 1 AktG). Nach § 179 Abs. 2 AktG kann die Satzung andere Kapitalmehrheiten bestimmen und weitere Erfordernisse vorsehen.

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Zum 31. Dezember 2021 belief sich das gezeichnete und voll eingezahlte Kapital der Gesellschaft auf 81.343.348 €. Das Grundkapital ist eingeteilt in 81.343.348 nennwertlose, auf den Namen lautende Stückaktien, auf die ein rechnerischer Betrag von 1 € je Aktie entfällt.

Jede Stückaktie gewährt in der Hauptversammlung eine Stimme.

Art der Stimmrechtskontrolle, wenn Arbeitnehmer am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben

HAMBORNER hat kein Mitarbeiter-Aktienprogramm. Soweit Mitarbeiter HAMBORNER-Aktien erworben haben, üben sie ihre damit verbundenen Rechte nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften und der Bestimmungen der Satzung unmittelbar selbst aus.

Befugnisse des Vorstands zur Aktienaausgabe

Die Satzung enthält in § 3 Angaben zum Grundkapital der Gesellschaft. Um der Gesellschaft kursschonende Reaktionsmöglichkeiten zu gewähren, ermächtigt § 4 der Satzung den Vorstand zum Erwerb eigener Aktien bis zu einem Nennbetrag von insgesamt 10 % des Grundkapitals zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. Ferner kann der Vorstand ermächtigt werden, unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre, Aktien im Nennbetrag von bis zu 5 % des Grundkapitals auszugeben. Diese Ermächtigung wird durch die Hauptversammlung jeweils für maximal fünf Jahre erteilt.

Die Hauptversammlung hat in ihrer ordentlichen Hauptversammlung vom 22. Juli 2020 den Vorstand ermächtigt, bis zum 21. Juli 2025 eigene Aktien der Gesellschaft im Nennbetrag von bis zu 10 % des Grundkapitals zu erwerben oder durch Dritte erwerben zu lassen, sowie bis zu einem Nennbetrag von 5 % des Grundkapitals, unter Zustimmung des Aufsichtsrates, Bezugsrechte der Aktionäre auszuschließen und diese Aktien auch unter Ausschluss des Bezugsrechts an Dritte zu veräußern.

Darüber hinaus hat die Hauptversammlung in ihrer ordentlichen Hauptversammlung vom 22. Juli 2020 den Vorstand für die Dauer von fünf Jahren ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates, bis zu einem Höchstbetrag von 31.887.058 € nach näherer Maßgabe der Options- bzw. Wandelanleihebedingungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren.

Wesentliche Vereinbarungen der Gesellschaft, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen, und hieraus folgende Wirkungen

Im Rahmen der Ausgabe der Options- bzw.# Wandelschuldverschreibungen und Ermächtigungen des Vorstands

Wandelschuldverschreibungen können vom Vorstand unter Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu 31.887.058€, eingeteilt in bis zu 31.887.058 auf den Namen lautende Stückaktien, bedingt erhöhen (Bedingtes Kapital). Der Vorstand wurde im Rahmen der Hauptversammlung am 10. Mai 2017 ermächtigt:

a) das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 9. Mai 2022 einmalig oder mehrmalig um bis zu insgesamt 7.971.764€ durch Ausgabe neuer, auf den Namen lautende Stückaktien gegen Bar- und Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital I) und mit Zustimmung des Aufsichtsrats das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre in bestimmten Fällen auszuschließen.

Von dieser Ermächtigung wurde am 5. November 2020 bzw. 26. Mai 2021 durch Ausgabe von 861.922 bzw. 763.781 neuen Aktien gegen Sacheinlage im Rahmen der Dividendenausschüttung teilweise Gebrauch gemacht. Dementsprechend verbleibt zum 31. Dezember 2021 noch ein Genehmigtes Kapital I in Höhe von 6.346.061€.

b) das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 9. Mai 2022 einmalig oder mehrmalig um bis zu insgesamt 31.887.058€ durch Ausgabe neuer, auf den Namen lautende Stückaktien gegen Bareinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital II) und den Aktionären zum Bezug anzubieten.

Darüber hinaus wurde der Vorstand im Rahmen der Hauptversammlung am 26. April 2018 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 25. April 2023 auf den Inhaber und/oder auf den Namen lautende Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen („Schuldverschreibungen“) im Gesamtbetrag von bis zu 450.000.000€ mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auszugeben und den Inhabern bzw. Gläubigern („Inhaber“) der Schuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue, auf den Namen lautende Stückaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu 31.887.058€ zu gewähren.

Befugnisse des Vorstands zum Aktienrückkauf

Für die Gesellschaft kann es künftig und auch kurzfristig im Sinne einer größeren Handlungsflexibilität zweckmäßig sein, eigene Aktien (Genehmigtes Kapital I) zu erwerben. Der Vorstand wurde daher im Rahmen der Hauptversammlung am 29. April 2021 ermächtigt, bis zum 28. April 2026 Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Die Ermächtigung ist auf den Erwerb von Aktien beschränkt, auf die insgesamt ein anteiliger Betrag von höchstens 10% des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Hauptversammlung über diese Ermächtigung oder – falls dieser Wert geringer ist – zum Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächtigung bestehenden Grundkapitals entfällt. Die Ermächtigung kann ganz oder in Teilbeträgen, in letzterem Falle auch mehrmals, ausgeübt werden. Die Ermächtigung darf von der Gesellschaft nicht zum Zweck des Handels mit eigenen Aktien genutzt werden. Der Erwerb erfolgt nach Wahl des Vorstands über die Börse, mittels eines an alle Aktionäre der Gesellschaft gerichteten öffentlichen Kaufangebots oder mittels einer an alle Aktionäre der Gesellschaft gerichteten öffentlichen Aufforderung zur Abgabe von Verkaufsofferten.

Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft

Für das bestehende Schuldscheindarlehen sind die Darlehensgeber markt- und branchenübliche, kurzfristige und flexible Reaktionsmöglichkeiten auf Anforderungen des Kapitalmarkts bzw. bei Akquisitionen bzw. bei Akquisitionen zu ermöglichen und insbesondere eine bungen kann der Vorstand das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu 31.887.058€, eingeteilt in bis zu 31.887.058 auf den Namen lautende Stückaktien, bedingt erhöhen (Bedingtes Kapital). Für den Fall eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots sind die Darlehensgeber berechtigt zu verlangen, das Darlehen zusammen mit den bis zum Tag der vorzeitigen Rückzahlung aufgelaufenen Zinsen vorzeitig zurückzuzahlen.

Nach dem Vergütungssystem für Herrn Karoﬀ bestehen keine Regelungen für den Fall eines Übernahmeangebots (Change of Control).

Nach dem Vergütungssystem für Herrn Schmitz hat das Vorstandsmitglied im Fall eines sogenannten Change of Control – d.h., wenn ein oder mehrere gemeinsam handelnde Aktionäre Stimmrechtsanteile von 30% und mehr an HAMBORNER erwerben oder von HAMBORNER durch Abschluss eines Unternehmensvertrags im Sinne des § 291 AktG zu einem abhängigen Unternehmen wird – das Recht zur Kündigung des Dienstvertrags, wenn sich durch den Change of Control eine wesentliche Änderung seiner Stellung ergibt, etwa durch Änderung der Strategie des Unternehmens oder durch Änderung des Tätigkeitsbereichs. Bei Ausübung dieses Kündigungsrechts besteht ein Abfindungsanspruch in Höhe des Betrags der bis zum ursprünglich vereinbarten Ende des Dienstvertrags einfallenden Jahresgesamtvergütungen, höchstens jedoch in Höhe von drei Jahresgesamtvergütungen. Die in der Vergangenheit zugesagten aktienbasierten Vergütungsbestandteile bleiben unberührt. Etwaige Sperrfristen enden mit dem Tag des Ausscheidens. Zu diesem Zeitpunkt erfüllt die Gesellschaft die Zusage in bar.

Kein Abﬁndungsanspruch besteht, wenn das Vorstandsmitglied in Zusammenhang mit dem Change of Control Leistungen von Dritten erhält. Ein Recht zur Kündigung besteht ferner nicht, wenn der Change of Control innerhalb von zwölf Monaten vor Übertritt in den Ruhestand eintritt. Darüber hinaus liegen keine Entschädigungsvereinbarungen mit Mitarbeitern der Gesellschaft vor.

Erklärung zur Unternehmensführung

Mit der Erklärung zur Unternehmensführung stellt die HAMBORNER REIT AG wesentliche Elemente ihrer Corporate-Governance-Strukturen dar. Dabei handelt es sich um die jährliche Entsprechenserklärung von Vorstand und Aufsichtsrat, wesentliche über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehende Unternehmensführungs- praktiken, eine Darstellung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie Informationen über die Zusammensetzung und Arbeitsweise der Gremien. Die Erklärung zur Unternehmensführung kann auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.hamborner.de im Bereich HAMBORNER REIT AG/Corporate Governance/Erklärung zur Unternehmensführung eingesehen werden.

Gemäß der Vorschriften des § 162 AktG erstellen Vorstand und Aufsichtsrat der HAMBORNER REIT AG jährlich einen ausführlichen Bericht über die im letzten Geschäftsjahr jedem einzelnen gegenwärtigen oder früheren Mitglied des Vorstands und des Aufsichtsrats gewährte und geschuldete Vergütung. Der Bericht enthält zudem detaillierte Informationen zu den derzeit geltenden Vergütungssystemen für die Mitglieder des Vorstands und Aufsichtsrats. Der Vergütungsbericht ist auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.hamborner.de im Bereich HAMBORNER REIT AG/ Corporate Governance/Vergütungsbericht abrufbar.

Risiko- und Chancenbericht

Risikobericht

Risikomanagement

Diese Risikopotenziale werden in folgende Kategorien untergliedert:
* Strategische Risiken
* Betriebliche Risiken
* Compliance Risiken
* Finanzielle Risiken

Als deutschlandweit tätiges Immobilienunternehmen ist HAMBORNER unterschiedlichen Risiken ausgesetzt, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens negativ beeinflussen können. Das übergeordnete Ziel der Risikostrategie der HAMBORNER besteht darin, potenzielle Risiken zu eliminieren bzw. zu minimieren. Damit einhergehend hat HAMBORNER ihre Geschäftspolitik darauf ausgerichtet, Geschäftsfelder mit einem besonders hohen Risikopotenzial von vornherein zu meiden. Für Risiken, die nicht gemieden werden können und mit der Geschäftstätigkeit der HAMBORNER einhergehen, werden Maßnahmen identifiziert und realisiert, um das mögliche Schadensausmaß zu minimieren. Geeignete Maßnahmen verhindern die Risiken, mildern die Risikoauswirkungen oder verringern die Eintrittswahrscheinlichkeit. Insoweit hat sich HAMBORNER 2021 – wie in der Vergangenheit – bei nicht an hochspekulativen Finanzgeschäften beteiligt. Angemessene, überschaubare und beherrschbare Risiken werden eingegangen, sofern die ihnen gegenüberstehenden Chancen eine hinreichende Wertsteigerung erwarten lassen.

GRUNDSÄTZE UNSERER RISIKOPOLITIK

Um die Risikobelastungen einzugrenzen, hat HAMBORNER zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft von Bedeutung sein könnten, ein Risikomanagementsystem gemäß § 91 Abs. 2 und 3 AktG implementiert. Bei sich ändernden Rahmenbedingungen werden entsprechende Anpassungen bzw. Erweiterungen vorgenommen. Sich eventuell ergebende Chancen werden in diesem Risikomanagementsystem nicht berücksichtigt. Das Risikofrüherkennungssystem wird im Rahmen der Jahresabschlussprüfung vom Abschlussprüfer nach § 317 Abs. 4 HGB geprüft. Organisatorisch agiert das Risikomanagement unabhängig.

Im Rahmen der unterjährigen Risikoberichterstattung an den Vorstand und Aufsichtsrat zu jedem Quartal werden die möglichen Risikopotenziale identifiziert, bewertet und überwacht. Die möglichen Risiken einzelner Risikokategorien werden hinsichtlich des

DARSTELLUNG DER RISIKOFELDER

möglichen Schadensausmaßes (z.B. Ertragsminderung, Aufwands- erhöhung) und einer Wahrscheinlichkeitseinschätzung bewertet. Die Beurteilung erfolgt von den jeweiligen zuständigen Fachabteilungen. Basis für die Risikoberichterstattung ist die jeweils verabschiedete Planung.

Das interne Risikomanagementsystem der Gesellschaft ist in die betrieblichen Abläufe – insbesondere in die Planungs- und Controlling- prozesse – eingebunden, umfasst mehrere Stufen und ist in einer Richtlinie umfassend beschrieben. Von zentraler Bedeutung ist hier- die Risikoinventur. In der Risikoinventur werden, bezogen auf die Geschäftstätigkeit und die damit einhergehenden Geschäfts- aktivitäten, Risikopotenziale erfasst, denen die Gesellschaft aus- gesetzt ist.# RISIKOKATEGORIEN SOWIE DEREN RISIKOEINSCHÄTZUNG

Nachfolgend werden die Risiken beschrieben, die erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben können. Prinzipiell können die Risikofelder, denen sich HAMBORNER ausgesetzt sieht, in allgemeine Marktrisiken, betriebliche Risiken, ﬁnanzielle und sonsꢂge HAMBORNER-speziﬁsche Risiken eingeteilt werden.

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Chancen und Risiken Einzelabschluss Weitere Angaben
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Risiken werden in Bezug auf den Schadenerwartungswert in Abhängigkeit des potenziellen Schadensausmaßes unter Berücksichꢂgung der Eintriꢁswahrscheinlichkeit in gering, miꢁel und hoch unterteilt. Aufgrund des diversiﬁzierten Mietermix der HAMBORNER mit einem wesentlichen Anteil an „systemrelevanten“ Mietern sowie des im Wesentlichen abgeschlossenen Verkaufs der stark risikobehaꢀeten innerstädꢂschen Einzelhandelsobjekte wird das Risiko als miꢁel eingeschätzt.

SCHADENSHÖHE	SCHADENERWARTUNGSWERT (SCHADENSHÖHE X EINTRITTSWAHRSCHEINLICHKEIT)
Sehr hoch (> 20 Mio. €)	miꢁel
Hoch (5 Mio. € bis 20 Mio. €)	hoch
Miꢁel (1 Mio. € bis 5 Mio. €)	miꢁel
Gering (250 T€ bis 1 Mio. €)	gering
Sehr gering (< 250 T€)	sehr gering (0% bis 5%)

Die weltweite Wirtschaꢀsleistung ist 2021 gegenüber dem Vorjahr um 5,9%. gesꢂegen. Für 2022 erwartet der internaꢂonale Währungsfonds IWF ein Wachstum der Weltwirtschaꢀ in Höhe von 4,9% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Die momentane Risikoeinschätzung der HAMBORNER erfolgt – wie bereits im vergangenen Jahr vor dem Hintergrund der COVID-19-Pandemie sowie deren Auswirkungen auf die naꢂonale und internaꢂonale Wirtschaꢀslage. In den folgenden Gliederungs-punkten wird detailliert auf die Risikokategorien sowie auf deren Umgang vonseiten der Gesellschaꢀ eingegangen.

STRATEGISCHE RISIKEN

Naꢂonale Marktumfeld-Risiken
2021 wurde das naꢂonale Marktumfeld im Wesentlichen fortwährend von der Pandemie besꢂmmt. Von November 2020 bis Mai 2021 befand sich Deutschland in einem Lockdown. Aufgrund steigender Infekꢂonszahlen ist, trotz fortwährender Impꢊampagne und ansteigender Impfquoten, ein erneuter (Teil-)Lockdown 2022 nicht auszuschließen.

Deutschland verzeichnet eine posiꢂve Entwicklung des BIP von 2020 auf 2021 um +2,7%. Dennoch ist das Vorkrisenniveau aufgrund der negaꢂven Entwicklung des BIP von 2019 auf 2020 von –4,6% noch nicht wieder erreicht. Die Prognosen für das Wirtschaꢀswachstum in Deutschland 2022 gegenüber dem Vorjahr variieren, aufgrund hoher Unsicherheiten im Zusammenhang mit der weiteren Pandemieent-wicklung, zwischen 4,1% (OECD und Bundesregierung) und 4,6% (EU-Kommission). Die Pandemie beschleunigt das Wachstum des Online-Handels und verstärkt den Druck auf den staꢂonären Einzelhandel. Darüber hin-

aus können sich die Anforderungen an die Flächenbeschaﬀenheit im Bereich der Büroimmobilien als Folge der verstärkten Nutzung von mobilem Arbeiten nachhalꢂg verändern. Insbesondere bei Texꢂleinzelhandels- und Gastronomieﬂächen muss weiter-hin damit gerechnet werden, dass einzelne Mieter infolge von Insol-venzen ihren Zahlungsverpﬂichtungen nicht nachkommen werden. Zudem wurden Mieten während des ersten und zweiten Lockdowns 2020 bis 2021 zum Teil unter Vorbehalt gezahlt.

Um das Mietausfallrisiko abzumildern, wurden seit Beginn der Pandemie Vereinbarungen über Mietstundungen und -nachlässe mit stark von der Krise betroﬀenen Mietern getroﬀen. Dabei haben Mie-ter im Gegenzug vielfach ihre Mietverträge verlängert. Zudem sind, wie bereits beschrieben, 17 von insgesamt 21 stärker von der Pande-mie betroﬀene innerstädꢂsche Geschäꢀshäuser verkauꢀ worden. In Bezug auf die unter Vorbehalt gezahlten Mieten besteht zum 31. Dezember 2021 eine vorsorgliche Rückstellung in Höhe von 654 T€.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädꢂschen Geschäꢀs-häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-städtischen Einzelhandelsobjekten resulꢂert. Allgemein erfolgt regel-mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

Internaꢂonale Marktrisiken haben auf HAMBORNER nur miꢁelbar über Mieter mit internaꢂonalem Bezug Einﬂuss. Das Risiko wird für HAMBORNER als gering eingeschätzt.

Risiken aus Veränderungen des regulatorischen Umfeldes
Diese Risikokategorie umfasst u.ꢈa. Risiken aus möglichen rechtlichen Änderungen, die die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung betreﬀen. Des Weiteren fallen in diese Kategorie das Risiko der Nichtbeachtung geänderter Bilanzie-rungsvorschriꢀen nach HGB und IFRS sowie Risiken in Form von Ordnungsstrafen durch die Verletzung der Berichtspﬂichten (WpHG, AktG). Darüber hinaus sind neue Regulierungen in Bezug auf ESG-relevante (Environment, Social, Governance) Sachverhalte, ins-besondere Regulierungen in Bezug auf Nachhalꢂgkeit aus Taxonomie-Verordnungen, zu erwarten.

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Chancen und Risiken Einzelabschluss Weitere Angaben
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Das Personal, das mit diesen Themenbereichen betraut ist, bildet sich regelmäßig weiter, sodass das Risiko der Nichtbeachtung der geänderter regulatorischen Anforderungen minimiert wird. Bei komplexeren Änderungen von Vorschriꢀen werden ggf. externe Berater zurate gezogen. Zudem findet eine jährliche Prüfung des Unternehmens durch die Interne Revision statt. Die Interne Revision ist an eine Wirtschaꢀsprüfungsgesellschaꢀ ausgelagert.

Ein weiteres Risiko folgt aus der Weiterentwicklung der höchstrich-terlichen Rechtsprechung. Hiernach kann bei der gleichzeiꢂgen Ver-wendung verschiedener Klauseln eine Vertragsverletzung nicht aus-geschlossen werden. Wird diese nicht geheilt, besteht die Gefahr einer Sonderkündigungsmöglichkeit oder der Geltendmachung an-derer Ansprüche durch den Mieter. Bei den wenigen hiervon betrof-fenen Mietverträgen an einzelnen Standorten sind bereits mit der Mehrheit der betroﬀenen Mieter Nachtragsvereinbarungen abge-schlossen worden.

Risiken der Organisaꢀonsstruktur
Das Risiko bezieht sich auf ineffiziente Organisaꢂonsstrukturen, die langfristig zu einem erhöhten Aufwand und gegebenenfalls einer Ertragsminderung aufseiten der HAMBORNER führen können.
In Bezug auf die unter Vorbehalt gezahlten Mieten besteht zum 31. Dezember 2021 eine vorsorgliche Rückstellung in Höhe von 654 T€.

Im Rahmen regelmäßig stattfindender Meeꢂngs der Führungskräꢀe mit dem Vorstand werden Verantwortlichkeiten und die organisatori-sche Zuordnung geprüft und bei Bedarf geändert. Zudem erfolgt jährlich eine interne Revision ausgewählter Unternehmensprozesse durch externe Dritte.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädꢂschen Geschäꢀs-häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-städtischen Einzelhandelsobjekten resultiert. Allgemein erfolgt regel-mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

BETRIEBLICHE RISIKEN

Vermietungsrisiko
Das Vermietungsrisiko variiert in Abhängigkeit der Nutzungsklasse der jeweiligen Immobilie. Im Bereich der innerstädꢂschen Einzelhan-delsobjekte verbleibt das Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko unver-ändert hoch, ist aber mittlerweile aufgrund des geringen Anteils am Gesamtportfolio zu vernachlässigen. Beim großflächigen Einzelhan-del, ausgenommen dem Lebensmitteleinzelhandel und Baumärkten,

kann sich das Risiko als Folge der verstärkten Nutzung von mobilem Arbeiten nachhalꢂg verändern. Die für das Geschäftjahr 2021 gebildeten Wertberich-tungen betreffen zudem lediglich 1,41% (Vorjahr: 1,76%) der Erlöse aus Mieten und Pachten. Das Vermietungsrisiko variiert in Abhängigkeit der Nutzungsklasse der jeweiligen Immobilie. Im Bereich der innerstädꢂschen Einzelhan-delsobjekte verbleibt das Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko unver-ändert hoch, ist aber mittlerweile aufgrund des geringen Anteils am Gesamtportfolio zu vernachlässigen. Beim großflächigen Einzelhan-del, ausgenommen dem Lebensmitteleinzelhandel und Baumärkten,

muss insbesondere bei Texꢂleinzelhandels- und Gastronomieﬂächen garantiert werden. Dennoch besteht aufgrund des breitgefächerten Mieterporꢅolios und dem insgesamt nur noch geringen Anteil der besonders risikobehaꢀeten Mieter für HAMBORNER kein substan-zielles Risiko. Die für das Geschäftjahr 2021 gebildeten Wertberich-tungen betreffen zudem lediglich 1,41% (Vorjahr: 1,76%) der Erlöse aus Mieten und Pachten. Das Vermietungsrisiko variiert in Abhängigkeit der Nutzungsklasse der jeweiligen Immobilie. Im Bereich der innerstädꢂschen Einzelhan-delsobjekte verbleibt das Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko unver-ändert hoch, ist aber mittlerweile aufgrund des geringen Anteils am Gesamtportfolio zu vernachlässigen. Beim großflächigen Einzelhan-del, ausgenommen dem Lebensmitteleinzelhandel und Baumärkten,

garantieren. Durchschnittlich 1,9% (Vorjahr: 1,8%) und wiesen damit weiterhin ein vergleichsweise sehr niedriges Niveau auf.
werden im Wesentlichen fortwährend von der Pandemie bestimmt. Von November 2020 bis Mai 2021 befand sich Deutschland in einem Lockdown. Aufgrund steigender Infektionszahlen ist, trotz fortwährender Impfkampagne und ansteigender Impfquoten, ein erneuter (Teil-)Lockdown 2022 nicht auszuschließen.

Deutschland verzeichnet eine positive Entwicklung des BIP von 2020 auf 2021 um +2,7%. Dennoch ist das Vorkrisenniveau aufgrund der negativen Entwicklung des BIP von 2019 auf 2020 von –4,6% noch nicht wieder erreicht. Die Prognosen für das Wirtschaftswachstum in Deutschland 2022 gegenüber dem Vorjahr variieren, aufgrund hoher Unsicherheiten im Zusammenhang mit der weiteren Pandemieent-wicklung, zwischen 4,1% (OECD und Bundesregierung) und 4,6% (EU-Kommission). Die Pandemie beschleunigt das Wachstum des Online-Handels und verstärkt den Druck auf den stationären Einzelhandel. Darüber hin-
aus können sich die Anforderungen an die Flächenbeschaffenheit im Bereich der Büroimmobilien als Folge der verstärkten Nutzung von mobilem Arbeiten nachhaltig verändern. Insbesondere bei Textil-einzelhandels- und Gastronomieflächen muss weiter-
hin damit gerechnet werden, dass einzelne Mieter infolge von Insol-
venzen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden. Zudem wurden Mieten während des ersten und zweiten Lockdowns
2020 bis 2021 zum Teil unter Vorbehalt gezahlt.

Um das Mietausfallrisiko abzumildern, wurden seit Beginn der Pandemie Vereinbarungen über Mietstundungen und -nachlässe mit stark von der Krise betroffenen Mietern getroffen. Dabei haben Mie-
ter im Gegenzug vielfach ihre Mietverträge verlängert. Zudem sind, wie bereits beschrieben, 17 von insgesamt 21 stärker von der Pande-
mie betroffene innerstädtische Geschäftshäuser verkauft worden. In Bezug auf die unter Vorbehalt gezahlten Mieten besteht zum
31. Dezember 2021 eine vorsorgliche Rückstellung in Höhe von
654 T€.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädtischen Geschäfts-
häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-
strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten
dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-
städtischen Einzelhandelsobjekten resultiert. Allgemein erfolgt regel-
mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

Internationale Marktrisiken haben auf HAMBORNER nur mittelbar über Mieter mit internationalem Bezug Einfluss. Das Risiko wird für HAMBORNER als gering eingeschätzt.

Risiken aus Veränderungen des regulatorischen Umfeldes
Diese Risikokategorie umfasst u. a. Risiken aus möglichen rechtlichen Änderungen, die die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung betreffen. Des Weiteren fallen in diese Kategorie das Risiko der Nichtbeachtung geänderter Bilanzie-
rungsvorschriften nach HGB und IFRS sowie Risiken in Form von Ordnungsstrafen durch die Verletzung der Berichtspflichten (WpHG, AktG). Darüber hinaus sind neue Regulierungen in Bezug auf ESG-relevante (Environment, Social, Governance) Sachverhalte, ins-
besondere Regulierungen in Bezug auf Nachhaltigkeit aus Taxonomie-
Verordnungen, zu erwarten.

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Chancen und Risiken Einzelabschluss Weitere Angaben
60

Das Personal, das mit diesen Themenbereichen betraut ist, bildet sich regelmäßig weiter, sodass das Risiko der Nichtbeachtung der geänderter regulatorischen Anforderungen minimiert wird. Bei komplexeren Änderungen von Vorschriften werden ggf. externe Berater zurate gezogen. Zudem findet eine jährliche Prüfung des Unternehmens durch die Interne Revision statt. Die Interne Revision ist an eine Wirtschafts-
prüfungsgesellschaft ausgelagert.

Ein weiteres Risiko folgt aus der Weiterentwicklung der höchstrich-
terlichen Rechtsprechung. Hiernach kann bei der gleichzeitigen Ver-
wendung verschiedener Klauseln eine Vertragsverletzung nicht aus-
geschlossen werden. Wird diese nicht geheilt, besteht die Gefahr
einer Sonderkündigungsmöglichkeit oder der Geltendmachung an-
derer Ansprüche durch den Mieter. Bei den wenigen hiervon betrof-
fenen Mietverträgen an einzelnen Standorten sind bereits mit der
Mehrheit der betroffenen Mieter Nachtragsvereinbarungen abge-
schlossen worden.

Risiken der Organisationsstruktur
Das Risiko bezieht sich auf ineffiziente Organisationsstrukturen, die langfristig zu einem erhöhten Aufwand und gegebenenfalls einer Ertragsminderung aufseiten der HAMBORNER führen können.
Im Rahmen regelmäßig stattfindender Meeting der Führungskräfte
mit dem Vorstand werden Verantwortlichkeiten und die organisatori-
sche Zuordnung geprüft und bei Bedarf geändert. Zudem erfolgt jährlich eine interne Revision ausgewählter Unternehmensprozesse durch externe Dritte.

Im Geschäftsjahr 2021 beliefen sich die Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen auf 1.191 T€ (Vorjahr: 1.556 T€). Insofern
wurde dem Risiko von Ausfällen der aktuell bestehenden Forderun-
gen bereits angemessen Rechnung getragen. Angesichts der weiter-
hin unsicheren Lage in Bezug auf die COVID-19-Pandemie ist das Risiko für zukünftige Mietausfälle einzelner Mietergruppen, insbe-
sondere in den Bereichen Gastronomie und textiler Einzelhandel,
ungemindert hoch. Dennoch besteht aufgrund des breitgefächerten
Mieterportfolios und dem insgesamt nur noch geringen Anteil der besonders risikobehafteten Mieter für HAMBORNER kein substan-
zielles Risiko.

In Summe wird aufgrund der aktuell sehr unsicheren Prognose hin-
sichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung das Risiko nach wie vor als mittel eingeschätzt.

Auch bei Texꢂleinzelhandels- und Gastronomieﬂächen kann sich das Risiko durch die verstärkte Nutzung von mobilem Arbeiten nachhalꢂg verändern. Die für das Geschäftjahr 2021 gebildeten Wertberich-
tungen betreffen zudem lediglich 1,41% (Vorjahr: 1,76%) der Erlöse aus Mieten und Pachten. Das Vermietungsrisiko variiert in Abhängigkeit der Nutzungsklasse der jeweiligen Immobilie. Im Bereich der innerstädꢂschen Einzelhan-
delsobjekte verbleibt das Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko unver-
ändert hoch, ist aber mittlerweile aufgrund des geringen Anteils am
Gesamtportfolio zu vernachlässigen. Beim großflächigen Einzelhan-
del, ausgenommen dem Lebensmitteleinzelhandel und Baumärkten,

In Bezug auf die unter Vorbehalt gezahlten Mieten besteht zum
31. Dezember 2021 eine vorsorgliche Rückstellung in Höhe von
654 T€.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädꢂschen Geschäꢀs-
häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-
strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten
dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-
städtischen Einzelhandelsobjekten resultiert. Allgemein erfolgt regel-
mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf
potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Chancen und Risiken Einzelabschluss Weitere Angaben
59
Im Bereich der Büroimmobilien ändern sich die Anforderungen an die Flächenbeschaﬀenheit aufgrund der Zunahme des mobilen Arbeitens resultierend aus der Pandemie.
Zudem können steigende Anforderungen von Mieterinteressenten in Bezug auf ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) längere Vermarktungszeiten und ungünstigere Mietkonditionen zur Folge haben. Darüber hinaus ist unklar, inwieweit beispielsweise CO2-
bezogene Kosten als Folge regulatorischer Änderungen zukünftig auf Einzelwertberichtigungen umgelegt werden können.

Basierend auf dem intensiven Austausch unter den verantwortlichen Funktionsträgern werden mögliche Ineffizienzen bzw. Probleme schnell identifiziert. Daher wird vonseiten der HAMBORNER das
Risiko als gering eingeschätzt.

In Summe wird aufgrund der aktuell sehr unsicheren Prognose hin-
sichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung das Risiko nach wie vor als mittel eingeschätzt.

Insgesamt wird das Vermietungsrisiko unter anderem aufgrund des regelmäßigen Austauschs mit den Mietern, langfristig abgeschlosse-
nen Mietverträgen sowie des hohen Anteils an neuwertigen Immobi-
lien für den Gesamtbestand als mittel eingeschätzt. Im Geschäftjahr
2021 betrug die wirtschaftliche Leerstandsquote inklusive Miet-
ausfallrisiken durchschnittlich 1,9% (Vorjahr: 1,8%) und wies damit weiterhin ein vergleichsweise sehr niedriges Niveau auf.

Im Geschäftjahr 2021 beliefen sich die Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen auf 1.191 T€ (Vorjahr: 1.556 T€). Insofern
wurde dem Risiko von Ausfällen der aktuell bestehenden Forderun-
gen bereits angemessen Rechnung getragen. Angesichts der weiter-
hin unsicheren Lage in Bezug auf die COVID-19-Pandemie ist das Risiko für zukünftige Mietausfälle einzelner Mietergruppen, insbe-
sondere in den Bereichen Gastronomie und textiler Einzelhandel,
ungemindert hoch. Dennoch besteht aufgrund des breitgefächerten
Mieterportfolios und dem insgesamt nur noch geringen Anteil der besonders risikobehafteten Mieter für HAMBORNER kein substan-
zielles Risiko.

Die für das Geschäftjahr 2021 gebildeten Wertberich-
tungen betreffen zudem lediglich 1,41% (Vorjahr: 1,76%) der Erlöse aus Mieten und Pachten. Das Vermietungsrisiko variiert in Abhängigkeit der Nutzungsklasse der jeweiligen Immobilie. Im Bereich der innerstädꢂschen Einzelhan-
delsobjekte verbleibt das Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko unver-
ändert hoch, ist aber mittlerweile aufgrund des geringen Anteils am
Gesamtportfolio zu vernachlässigen. Beim großflächigen Einzelhan-
del, ausgenommen dem Lebensmitteleinzelhandel und Baumärkten,

Das Vermietungsrisiko variiert in Abhängigkeit der Nutzungsklasse der jeweiligen Immobilie. Im Bereich der innerstädꢂschen Einzelhan-
delsobjekte verbleibt das Vermietungs- bzw. Leerstandsrisiko unver-
ändert hoch, ist aber mittlerweile aufgrund des geringen Anteils am
Gesamtportfolio zu vernachlässigen. Beim großflächigen Einzelhan-
del, ausgenommen dem Lebensmitteleinzelhandel und Baumärkten,
kann sich das Risiko als Folge der verstärkten Nutzung von mobilem Arbeiten nachhalꢂg verändern. Insbesondere bei Textil-einzelhandels- und Gastronomieﬂächen muss weiter-
hin damit gerechnet werden, dass einzelne Mieter infolge von Insol-
venzen ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

In Summe wird aufgrund der aktuell sehr unsicheren Prognose hin-
sichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung das Risiko nach wie vor als mittel eingeschätzt.

Aufgrund des diversiﬁzierten Mietermix der HAMBORNER mit einem wesentlichen Anteil an „systemrelevanten“ Mietern sowie des im Wesentlichen abgeschlossenen Verkaufs der stark risikobehaꢀeten innerstädꢂschen Einzelhandelsobjekte wird das Risiko als miꢁel eingeschätzt.

Als Folge der verstärkten Nutzung von mobilem Arbeiten kann sich das Risiko im Bereich der Büroimmobilien nachhaltig verändern. Das Risiko wird für HAMBORNER als gering eingeschätzt.
Risiken aus den Veränderungen des regulatorischen Umfeldes
Diese Risikokategorie umfasst u.ꢈa. Risiken aus möglichen rechtlichen Änderungen, die die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung betreﬀen. Des Weiteren fallen in diese Kategorie das Risiko der Nichtbeachtung geänderter Bilanzie-
rungsvorschriꢀen nach HGB und IFRS sowie Risiken in Form von Ordnungsstrafen durch die Verletzung der Berichtspﬂichten (WpHG, AktG). Darüber hinaus sind neue Regulierungen in Bezug auf ESG-relevante (Environment, Social, Governance) Sachverhalte, ins-
besondere Regulierungen in Bezug auf Nachhaltigkeit aus Taxonomie-
Verordnungen, zu erwarten.

Risiken aus den Veränderungen des regulatorischen Umfeldes
Diese Risikokategorie umfasst u.ꢈa. Risiken aus möglichen rechtlichen Änderungen, die die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung betreﬀen. Des Weiteren fallen in diese Kategorie das Risiko der Nichtbeachtung geänderter Bilanzie-
rungsvorschriꢀen nach HGB und IFRS sowie Risiken in Form von Ordnungsstrafen durch die Verletzung der Berichtspﬂichten (WpHG, AktG). Darüber hinaus sind neue Regulierungen in Bezug auf ESG-relevante (Environment, Social, Governance) Sachverhalte, ins-
besondere Regulierungen in Bezug auf Nachhaltigkeit aus Taxonomie-
Verordnungen, zu erwarten.

Um das Mietausfallrisiko abzumildern, wurden seit Beginn der Pandemie Vereinbarungen über Mietstundungen und -nachlässe mit stark von der Krise betroﬀenen Mietern getroﬀen. Dabei haben Mie-
ter im Gegenzug vielfach ihre Mietverträge verlängert. Zudem sind, wie bereits beschrieben, 17 von insgesamt 21 stärker von der Pande-
mie betroﬀene innerstädꢂsche Geschäꢀshäuser verkauꢀ worden. In Bezug auf die unter Vorbehalt gezahlten Mieten besteht zum
31. Dezember 2021 eine vorsorgliche Rückstellung in Höhe von
654 T€.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädꢂschen Geschäꢀs-
häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-
strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten
dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-
städtischen Einzelhandelsobjekten resultiert. Allgemein erfolgt regel-
mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf
potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

Auch bei Textil-einzelhandels- und Gastronomieﬂächen kann sich das Risiko durch die verstärkte Nutzung von mobilem Arbeiten nachhalꢂg verändern. Das Risiko wird für HAMBORNER als gering eingeschätzt.

Aus den Veränderungen des regulatorischen Umfeldes
Diese Risikokategorie umfasst u.ꢈa. Risiken aus möglichen rechtlichen Änderungen, die die wesentlichen regulatorischen Anforderungen sowie die Unternehmensverfassung betreﬀen. Des Weiteren fallen in diese Kategorie das Risiko der Nichtbeachtung geänderter Bilanzie-
rungsvorschriꢀen nach HGB und IFRS sowie Risiken in Form von Ordnungsstrafen durch die Verletzung der Berichtspﬂichten (WpHG, AktG). Darüber hinaus sind neue Regulierungen in Bezug auf ESG-relevante (Environment, Social, Governance) Sachverhalte, ins-
besondere Regulierungen in Bezug auf Nachhaltigkeit aus Taxonomie-
Verordnungen, zu erwarten.

In Summe wird aufgrund der aktuell sehr unsicheren Prognose hin-
sichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung das Risiko nach wie vor als mittel eingeschätzt.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädꢂschen Geschäꢀs-
häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-
strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten
dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-
städtischen Einzelhandelsobjekten resultiert. Allgemein erfolgt regel-
mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf
potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

In Summe wird aufgrund der aktuell sehr unsicheren Prognose hin-
sichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung das Risiko nach wie vor als mittel eingeschätzt.

Im Rahmen regelmäßig stattfindender Meeꢂngs der Führungskräꢀe
mit dem Vorstand werden Verantwortlichkeiten und die organisatori-
sche Zuordnung geprüft und bei Bedarf geändert. Zudem erfolgt jährlich eine interne Revision ausgewählter Unternehmensprozesse durch externe Dritte.

Um dem hohen Risiko im Bereich der innerstädꢂschen Geschäꢀs-
häuser entgegenzuwirken, wurden entsprechend der Unternehmens-
strategie bis zum 31. Dezember 2021 bereits 17 von 21 Objekten
dieser Art veräußert, sodass kein wesentliches Risiko mehr aus inner-
städtischen Einzelhandelsobjekten resultiert. Allgemein erfolgt regel-
mäßig eine Analyse seitens des Asset-Managements in Bezug auf
potenziell auslaufende Mietverträge der nächsten 24 Monate sowie leerstehende Einheiten.

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Chancen und Risiken

Einzelabschluss

Weitere Angaben

61

Instandhaltungsrisiko

Weiterhin bergen Desinvestitionen ebenfalls Risiken. Objekte werden unter Marktwert verkauft oder Interessenten bleiben, beispiels-

Immobilien, welche langfristig im Bestand gehalten werden, bergen altersbedingt ein steigendes Risiko für hohe Instandhaltungs- aufwendungen. Zudem werden zusätzliche Maßnahmen insbesondere zur energetischen Sanierung bzw. nachhaltigen Modernisierung der Immobilien als Folge der zunehmenden Relevanz von ESG- Kriterien erforderlich sein. Bei Büroimmobilien können geänderte Anforderungen an die Flächenbeschaffenheit resultierend aus der Zunahme mobilen Arbeitens infolge der Pandemie substantielle Umbaukosten auslösen. Darüber hinaus sind drastische Preissteigerungen der Materialkosten begleitet von Lieferengpässen sowie eine starke Auslastung der Handwerksbetriebe zu beobachten.

Gerne für eine kurze Zeit oder Abteilungen kommen. Mitarbeiter- derungen kann es zu Arbeitsüberlastungen und Demotivation einzel- ner Mitarbeiter oder ganzer Abteilungen kommen.

Als Folge hieraus wird das Risiko als gering eingeschätzt.

IT-Risiken

Durch die zunehmende Digitalisierung innerhalb der Immobilien- wirtschaft sind IT-Risiken separat zu betrachten. Hackerangriffe können die IT-Infrastruktur nachhaltig stören oder unternehmens- sensible Daten entwenden. Via E-Mail eingeschleuste Schadcodes verursachen möglicherweise signifikante Beeinträchtigungen. Zudem sind zunehmend Anfragen unternehmenssensibler Daten via ge- fälschter E-Mail Absender zu beobachten. Hardwareausfälle können zum zeitweisen Erliegen der operativen Aktivitäten des Unter- nehmens führen.

Zur Reduzierung dieser Risiken verfügt die HAMBORNER u.a. über eine aktuelle Security Suite sowie über eine Firewall. Des Weiteren werden das Personal, die Führungskräfte und der Vorstand in speziel- len Schulungen für IT-Risiken sensibilisiert und geschult. Hardware- ausfälle werden durch regelmäßiges Monitoring stark minimiert. Vor dem Hintergrund zahlreicher Sicherheitsmaßnahmen wird eine Ein- schränkung der operativen Handlungsfähigkeiten durch IT-Risiken als gering eingeschätzt.

FINANZIELLE RISIKEN

Risiken aus Immobilientransaktionen

Bewertungsrisiken

Risiken bei Immobilientransaktionen treten zum einen bei Investi- tionen und zum anderen bei Desinvestitionen auf. Bei Investitionen kann es beispielsweise zu Fehlentscheidungen beim Objekterwerb kommen. So können Risiken und Verpflichtungen bezogen auf die Immobilien im Rahmen der Ankaufsprüfung übersehen werden, was zu ungeplanten Aufwandserhöhungen bzw. Ertragsminderungen aufseiten der HAMBORNER führen kann. Um diese Risiken zu redu- zieren, werden Szenario-Berechnungen mithilfe eines Investitions- modells durchgeführt. Zudem ist der Ankaufsprozess abteilungsüber- greifend ausgestaltet. Nach Bedarf werden darüber hinaus externe Dienstleister (Rechtsanwälte, Gutachter etc.) eingebunden. Außer- dem werden bereits bei Ankauf ESG-relevante Kriterien bewertet und bei der Entscheidung berücksichtigt.

Aufgrund des diversifizierten Portfolios der HAMBORNER und bei Büroimmobilien langfristig abgeschlossenen Mietverträgen mit oft- mals öffentlichen bzw. halböffentlichen Trägern sowie der regel- mäßigen Analyse unabhängiger Bewerter wird das Risiko für

HAMBORNER als mittel eingeschätzt.

Die Bewertung der Immobilien erfolgt durch unabhängige Gutachter und spiegelt dabei den Marktwert wider. HAMBORNER hat auf die exogenen Faktoren wie beispielsweise sinkende Mietniveaus, die kommen.

sich auf den Marktwert auswirken, keinen Einfluss. Darüber hinaus der Standort der Immobilie sowie die zukünftigen Mieten zu wich- tige Einflussgrößen für die Bewertung der Immobilien. Negative Entwicklungen der zuvor genannten Faktoren können zu einer Minderung des Marktwerts führen. Darüber hinaus können u.a. kon- junkturelle Veränderungen, Inflation und Zinsschwankungen nega- tiven Einfluss auf die Bewertung der Immobilie haben.

Personalrisiken

Eine zentrale Grundlage des Unternehmenserfolges bilden gut ausgebildete und motivierte Mitarbeiter. Durch ansteigende Anfor-

derungen kann es zu Arbeitsüberlastungen und Demotivation einzel- ner Mitarbeiter oder ganzer Abteilungen kommen. Mitarbeiter- ausfälle bis hin zu höherer Fluktuation können die Folge sein. In diesen Fällen steigen die Recruiting-Kosten und Wissensressourcen gehen verloren. Darüber hinaus besteht die Gefahr, nicht rechtzei- tig ausreichend qualifizierte Fachkräfte zu gewinnen. Bei bestehendem Personal besteht zudem das Risiko von Qualifikationsdefiziten auf- grund unzureichender Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen. Diesem Risiko wird unter anderem mittels regelmäßiger Führungs- kräfte- und Abteilungsmeetings vorgebeugt. Zudem werden zwi- schen den Mitarbeitern und Vorgesetzten wiederkehrende Mitarbei- ter- und Feedbackgespräche geführt. Darüber hinaus werden regelmäßig anonymisierte Mitarbeiterbefragungen durchgeführt sowie bestehendes Personal nach Bedarf geschult und weiterge- bildet. Zudem werden zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität unterschiedliche Vergünstigungen angeboten.

Aufgrund des hohen potenziellen Schadensausmaßes wird das Risiko, trotz geringer Eintrittswahrscheinlichkeit, als mittel eingestuft.

Steuerliche Risiken

Steuerliche Risiken liegen im Wesentlichen im Wegfall der Körper- schaftsteuer- und Gewerbesteuerbefreiung, welche sich durch den Verlust des REIT-Status ergeben könnten. Zudem bergen Verände- rungen beim REIT-Gesetz Risiken. Weitere Risiken ergeben sich momentan aus Steuerrechtsänderungen bei der Umsatzsteuer, der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer.

Das Risiko wird aufgrund des konsequenten Monitorings und Fort- bildung der Mitarbeiter als gering eingeschätzt.

Finanzierungsrisiken

Finanzierungsrisiken bestehen insbesondere im Risiko steigender Zinsen (Zinsänderungsrisiko). Dies führt im Fall von Kreditaufnahmen und -prolongationen zu steigenden Zinsbelastungen bei variabel und fest verzinsten Darlehen. Um das aktuell günstige Finanzie- rungsfeld zu nutzen, wurden Refinanzierungen vorzeitig angestoßen. Bei Verkäufen von belasteten Immobilien müssen gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt werden. Vorfälligkeitsent- schädigungen können je nach Höhe der Belastung substanziell sein und einen Teil des Verkaufserlöses aufzehren. Daher werden im Rahmen von Verkäufen mit Banken möglichst Umschuldungen auf andere Bestandsobjekte vereinbart. Dadurch können Vorfälligkeitsent- schädigungen ggf. begrenzt bzw. vermieden werden.

Die durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen bezogen auf den Stichtag 31. Dezember 2021 beläuft sich auf 4,9 Jahre. Die im Jahr 2021 auslaufenden Darlehen wurden durchschnittlich mit 1,1% refinanziert. Größere Refinanzierungsvolumina (>10% des Gesamt- kreditvolumens) stehen aktuell erst wieder 2023 an. Das Finanzie- rungsrisiko wird kurz- bis mittelfristig als gering eingeschätzt.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko drückt sich im Wesentlichen durch Liquiditäts- engpässe, beispielsweise als Folge einer unkoordinierten Vorgehens- weise der einzelnen Abteilungen, aus. Um dieses Risiko zu minimie- ren, wird monatlich die Liquiditätsentwicklung für die kommenden zwölf Monate im Rahmen des internen Berichtswesens an alle Führungskräfte sowie den Vorstand kommuniziert. Weiterhin wird in der Abteilung Finanz- und Rechnungswesen der Liquiditätsstand durchgehend überwacht. Aufgrund der monatlichen Berichter- stattung sowie regelmäßiger Kommunikation im Führungskreis wird das Risiko als gering eingeschätzt.

Risiken aus Verstößen gegen Darlehensvereinbarungen (Covenants) geforderten 1,8. Aufgrund der regelmäßigen Überwachung der Ein- haltung der Finanzkennzahlen ist das Risiko aus Verstößen gegen Darlehensvereinbarungen als gering zu erachten.

SONSTIGE RISIKEN

Neben den allgemeinen Marktrisiken, betrieblichen und finanziellen Risiken

Umwelt- und Klimarisiken

Die Umwelt- und Klimarisiken umfassen zum einen Risiken, die sich aus den physischen Auswirkungen des Klimawandels auf die Immobi- lien im Bestand ergeben, und zum anderen Risiken infolge nega- tiver Einflüsse aus den unternehmerischen Aktivitäten auf den Klima- wandel. Letztere bestehen in regulatorischen und marktbedingten transitorischen Risiken, welche bereits zuvor entsprechend den Risi- kenszenarien in den entsprechenden Bereichen unter dem Stichwort ESG näher erläutert wurden.

Extreme Wetterereignisse als Folge des Klimawandels können Immobi- lien beschädigen und zerstören. Weitestgehend werden die daraus resul- tierenden Schäden durch abgeschlossene Elementarschaden- versicherungen gedeckt. In Bezug auf die physischen Schäden ist das finanzielle Risiko aufgrund der abgeschlossenen Versicherungen gering. Unter Einbezug der in den anderen Risikokategorien bereits berücksich- tigten transitorischen Risiken bezogen auf Umwelt und Klima ist das Risiko als mittel zu bewerten.

aus Desinvestitionen ebenfalls Risiken. Objekte wer- den unter Marktwert verkauft oder Interessenten bleiben, beispiels- weise aufgrund der Nichterfüllung ESG-relevanter Kriterien, aus, sodass Objekte nicht wie geplant veräußert werden können. Darüber hinaus kann es zu einer Verletzung von Gewährleistungspflichten im Rahmen der abgegebener Garantien in Kaufverträgen kommen.

Zur Vermeidung solcher Risiken erfolgt eine detaillierte Verkaufspla- nung in enger Abstimmung mit dem Portfoliomanagement. Analog zu dem Ankaufsprozess ist auch der Verkaufsprozess abteilungsüber- greifend organisiert. Auf Basis dieser intensiven Zusammenarbeit der Abteilungen werden substantielle Risiken aus Desinvestitionen als

gering eingestuft.

des Weiteren können bei Büroimmobilien geänderte Anforderungen an die Flächenbeschaffenheit resultierend aus der Zunahme mobilen Arbeitens infolge der Pandemie substantielle Umbaukosten auslösen. Darüber hinaus sind drastische Preissteigerungen der Materialkosten begleitet von Lieferengpässen sowie eine starke Auslastung der Handwerksbetriebe zu beobachten.

Um diesem Risiko entgegenzuwirken, erfolgt innerhalb der Unter- nehmensplanung eine detaillierte Planung auf Objektebene unter Einbezug der oben genannten Risiken. Basierend auf dieser detail- lierten Planung sowie der regelmäßigen Berichterstattung und vor dem Hintergrund des hohen Anteils an ne w w ertigen Immobilien wird das Risiko als mittel eingeschätzt.

Aufgrund des diversiﬁzierten Portfolios der HAMBORNER und bei Büroimmobilien langfrisꢂg abgeschlossenen Mietverträgen mit oꢀ- mals öﬀentlichen bzw. halböﬀentlichen Trägern sowie der regel- mäßigen Analyse unabhängiger Bewerter wird das Risiko für HAMBORNER als miꢁel eingeschätzt.# Risiken und Chancen

Risiken

Bergschadensrisiken

Aus der ehemaligen Bergbautätigkeit der HAMBORNER bestehen potenzielle Risiken, z. B. wegen Bergschäden aus einer möglicher- weise in Zukunft vorgenommenen Einstellung der großflächigen Wasserhaltungsmaßnahmen im Ruhrrevier oder aus Schacht- sicherungen. Das mit den Wasserhaltungsmaßnahmen verbundene wirtschaftliche Risiko wurde 2005 gutachterlich bewertet. Aktuell be- tragen die bergbaubedingten Rückstellungen 3,0 Mio. € (nach IFRS).

Nach aktueller Einschätzung besteht darüber hinaus kein finanzielles Risiko. Aus diesem Grund wird das Risiko aus Bergschäden als gering klassifiziert.

Sonstige Risiken

Covenants bestehen insbesondere für die 2018 aufgelegten Schuld-

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Prognosebericht

Zeitpunkt und Volumen möglicher Immobilienakquisitionen, besondere im Jahr 2022 wird stark davon abhängen, wie schnell die gegebenenfalls mit einer leichten Renditekompression. Angesichts der sowie daraus resultierende zusätzliche Mieteinnahmen werden sich COVID-19-Pandemie überwunden werden kann. Vor dem Hintergrund neuer Taxonomie-Verordnungen und dem stärkeren Fokus auf umfassende Sanierungen von Bestandsgebäuden erwarten wir auf Basis steigenden Qualitätsanspruchs der Nutzer ist von einer von sich verteuernden Baukosten leicht steigende Vervielfältiger. weiteren Polarisierung zwischen modern, nachhaltig und flexibel ausgestatteten Büroflächen und den Flächen, die diese Anforderungen nicht erfüllen, auszugehen. Damit ist mit einem positiven Wachstumsszenario vor allem für nachhaltige und flexible Konzepte zu rechnen. Mietgegenstände, die den ESG-Kriterien nicht genügen, werden es zukünftig schwerer haben, Nutzer zu finden. Darüber hinaus wird das operative Ergebnis (FFO) durch höhere Instandhaltungsaufwendungen, insbesondere im Zusammenhang mit der Umsetzung der Nachnutzungskonzepte an den ehemaligen Real-Standorten Celle und Gießen, beeinflusst. Die erhöhten Aufwendungen sind unter anderem auf eine zeitliche Verschiebung ursprünglich für das Geschäftsjahr 2021 geplanter Maßnahmen zurückzuführen. Im Rahmen der Prognoseerstellung wurden mögliche negative Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft berücksichtigt. Vorbehaltlich einer erneuten deutlichen Verschärfung des Infektionsgeschehens bzw. damit verbundener weitreichender behördlicher Restriktionen ist von geringfügigen Umsatz- und Ergebniseffekten im laufenden Geschäftsjahr auszugehen.

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Prognosebericht
Einzelabschluss
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Unter Berücksichtigung der dargestellten Einflussfaktoren wird im Geschäftsjahr 2022 voraussichtlich ein operatives Ergebnis (FFO) zwischen 46,5 Mio. € und 50,5 Mio. € erzielt. Wesentlichen Einfluss auf den FFO als zentrale Steuerungsgröße der HAMBORNER haben unverändert die Miet- und Pachterlöse, die nach derzeitigen Erwartungen der Gesellschaft im Jahr 2022 zwischen 84,0 Mio. € und 86,0 Mio. € liegen werden. Unter diesen Annahmen und bei einer weitgehend stabilen Wertentwicklung unseres Immobilienportfolios „like for like“ geht die Gesellschaft davon aus, dass sich der NAV je Aktie zum Jahresende 2022 etwa auf dem Niveau des Vorjahres bewegen wird. Angesichts der derzeitigen Einschätzungen hinsichtlich der Entwicklung der zentralen Steuerungskennzahlen FFO und NAV geht die Gesellschaft davon aus, auch für das Geschäftsjahr 2022 eine attraktive Dividendenausschüttung darstellen zu können. Dies setzt voraus, dass HAMBORNER von größeren, nicht vorhersehbaren Ertragsminderungen verschont bleibt und den strategiekonformen Ausbau des Immobilienportfolios planmäßig vorantreibt.

Duisburg, den 21. Februar 2022

Der Vorstand
Niclas Karoff
Hans Richard Schmitz

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Einzelabschluss nach IFRS


Gewinn- und Verlustrechnung	68
Gesamtergebnisrechnung	68
Bilanz	69
Kapitalflussrechnung	70
Eigenkapitalveränderungsrechnung	70
Anhang	71

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Lagebericht
Einzelabschluss
Weitere Angaben

Gewinn- und Verlustrechnung / Gesamtergebnisrechnung

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

IN T€	ANHANG	31.12.2021	31.12.2020
Erlöse aus Mieten und Pachten	1	84.360	88.193
Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter	2	14.021	14.145
Laufende Betriebsaufwendungen	3	−17.967	−18.605
Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung	3	−5.787	−4.636
Nettomieteinnahmen		74.627	78.097
Verwaltungsaufwand	4	−2.139	−1.477
Personalaufwand	5	−5.968	−5.417
Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	6	−37.391	−71.952
Sonstige betriebliche Erträge		426	991
Sonstige betriebliche Aufwendungen		−2.826	−42.833
Betriebsergebnis		31.794	36.381
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien		68.175	−13.915
Ergebnis vor Finanzierungstätigkeit und Steuern (EBIT)		99.969	22.466
Zinsaufwendungen	7	−15.443	−15.443
Finanzergebnis	8, 9	−9.263	−2.893
Periodenergebnis		75.263	4.130
Ergebnis je Aktie (in €)		0,73	0,04

GESAMTERGEBNISRECHNUNG
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

IN T€	ANHANG	31.12.2021	31.12.2020
Periodenergebnis laut Gewinn- und Verlustrechnung		75.263	4.130
Posten, die unter bestimmten Bedingungen nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden:
Unrealisierte Gewinne/Verluste (–) aus der Neubewertung derivativer Finanzinstrumente	16, 18	522	588
Posten, die zukünftig nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden:
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste (–) aus leistungsorientierten Pensionszusagen	10	−96	403
Sonstiges Ergebnis		426	991
GESAMTERGEBNIS		75.689	5.121

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick
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Unternehmen
Lagebericht
Einzelabschluss
Bilanz
Weitere Angaben

Bilanz

AKTIVA
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

IN T€	ANHANG	31.12.2021	31.12.2020
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte	10	472	499
Sachanlagen	10, 11	2.932	3.066
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	12	1.115.250	1.195.468
Finanzielle Vermögenswerte	13	1.676	1.490
Sonstige Vermögenswerte		1.195	7.728
		1.121.525	1.208.251
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte	14, 15	3.772	2.763
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	13	143.407	40.522
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte		17.737	157.729
		164.916	201.014
SUMME VERMÖGENSWERTE		1.286.441	1.409.265

PASSIVA
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

IN T€	ANHANG	31.12.2021	31.12.2020
Eigenkapital	16, 10, 11, 13
Gezeichnetes Kapital		81.343	80.580
Kapitalrücklage		346.071	340.508
Gewinnrücklagen		69.960	53.146
		497.374	474.234
Langfristige Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Finanzverbindlichkeiten	17	667.396	667.075
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	18, 19, 20	9.153	9.282
Rückstellungen für Pensionen	10	3.791	3.165
Sonstige Rückstellungen		686.040	685.431
		667.396	667.075
Kurzfristige Verbindlichkeiten und Rückstellungen
Finanzverbindlichkeiten	17	80.308	91.841
Derivate	17	0	521
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten	18, 20	19.773	12.182
Sonstige Rückstellungen		102.373	106.119
		102.373	106.119
SUMME EIGENKAPITAL, VERBINDLICHKEITEN UND RÜCKSTELLUNGEN		1.286.441	1.409.265

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

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Kapitalfluss-/Eigenkapitalveränderungsrechnung

Kapitalflussrechnung
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

IN T€	2021	2020
Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis	75.263	4.130
Abschreibungen (+)/Zuschreibungen (–)	37.391	71.952
Veränderung der Rückstellungen	13.448	15.040
Buchgewinne (–)/-verluste (+) aus dem Abgang von Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	–37.686	–8.434
Veränderung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	6.770	5.908
Veränderung der Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	9.338	66.975
Zinszahlungen	–13.313	–11.382
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds	168.810	177.139
Finanzmittelfonds am 1. Januar	48.381	35.597
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente am 1. Januar	40.522	8.358
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente (mit einer Laufzeit bis zu drei Monaten)	35.597	4.925
Verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	8.358	0
Finanzmittelfonds am 31. Dezember	35.597	4.925

Eigenkapitalveränderungsrechnung
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

IN T€	GEZEICHNETES KAPITAL	KAPITALRÜCKLAGE	GEWINNRÜCKLAGEN	RÜCKLAGE FÜR ABSICHERUNG VON PENSIONSVERPFLICHTUNGEN	RÜCKLAGE IAS 19	SONSTIGE GEWINNRÜCKLAGEN	EIGEN-KAPITAL GESAMT
Stand 1. Januar 2020	79.718	380.467	–1.110	–4.631	59.118	–4.631	513.562
Periodenergebnis 01.01.–31.12.2020							–9.263
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste (–) aus leistungsorientierten Pensionszusagen				–452	–452		–452
Unrealisierte Gewinne/Verluste (–) aus der Neubewertung derivativer Finanzinstrumente						588	588
Gesamtergebnis 01.01.–31.12.2020	79.718	380.467	–1.110	–5.083	58.666	588	504.442
Dividendenausschüttung für 2019 (0,47 € je Aktie)			–37.467				–37.467
Kapitalerhöhungen	862	5.908				–359	6.411
Kosten aus Kapitalerhöhungen						–359	–359
Entnahme aus der Kapitalrücklage		–45.508	45.508				0
Stand 31. Dezember 2020	80.580	340.508	53.146	–5.083	58.666	–359	477.456
Periodenergebnis 01.01.–31.12.2021							75.263
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste (–) aus leistungsorientierten Pensionszusagen				–96	–96		–96
Unrealisierte Gewinne/Verluste (–) aus der Neubewertung derivativer Finanzinstrumente						522	522
Gesamtergebnis 01.01.–31.12.2021	80.580	340.508	53.146	–5.179	58.570	163	552.515
Dividendenausschüttung für 2020 (0,47 € je Aktie)			–37.872				–37.872
Kapitalerhöhungen	763	5.840				–277	6.326
Kosten aus Kapitalerhöhungen						–277	–277
Stand 31. Dezember 2021	81.343	346.071	15.274	–5.179	58.570	–491	495.568

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

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| IN T€ Nurses and medical staff are essential for providing patient care and support. They play a vital role in monitoring vital signs, administering medications, and providing comfort and emotional support to patients and their families. Their dedication and compassion are crucial in ensuring positive patient outcomes and a healing environment.

Here are some ways nurses and medical staff contribute to patient care:

Patient Monitoring: Nurses constantly monitor patients' vital signs, such as heart rate, blood pressure, and temperature, to detect any changes or complications.
Medication Administration: They administer medications as prescribed by physicians, ensuring accurate dosages and timing.
Wound Care and Dressing: Nurses provide wound care, changing dressings and monitoring for signs of infection.
Patient Education: They educate patients and their families about their condition, treatment plan, and self-care.
Emotional Support: Nurses offer emotional support and comfort to patients, helping them cope with pain, anxiety, and fear.
Collaboration: They collaborate with other healthcare professionals, such as doctors, therapists, and social workers, to ensure comprehensive patient care.
Advocacy: Nurses advocate for their patients, ensuring their needs and preferences are met.
Emergency Response: They are trained to respond to medical emergencies, providing immediate care and stabilization.

The role of nurses and medical staff extends beyond clinical tasks; they are the backbone of the healthcare system, providing a human touch and ensuring that patients receive the best possible care.# HAMBORNER REIT AG

Geschäftbericht 2021

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71 Anhang

Grundlagen der Abschlusserstellung

Internaꢂonal Financial Reporꢂng Interpretaꢂons Commiꢁee (IFRIC) sowie die des Standing Interpretaꢂons Commiꢁee (SIC). Sämtliche Die HAMBORNER REIT AG ist eine börsennoꢂerte Kapitalgesellschaꢀ vom IASB herausgegebenen und zum Zeitpunkt der Aufstellung des (WKN A3H233) mit Sitz in Duisburg, Deutschland. Sie ist im Handels- Abschlusses geltenden Standards und Interpretaꢂonen werden register beim Amtsgericht Duisburg unter HRB 4 eingetragen. Seit angewandt, sofern sie von der EU übernommen wurden (Endorse- Umwandlung in eine REIT-Gesellschaꢀ unterliegt sie auch den Vor- ment). Insofern entspricht der Einzelabschluss der Gesellschaꢀ den schriꢀen des Gesetzes über deutsche Immobilien-Akꢂengesellschaf- IFRS. ten mit börsennoꢂerten Anteilen (REITG). Der Abschluss wurde in Euro (€) aufgestellt. Alle Beträge werden – Die HAMBORNER REIT AG erwirbt Eigentum oder dingliche Nut- soweit nicht anders dargestellt – in Tausend Euro (T€) ausgewiesen. zungsrechte an unbeweglichem Vermögen im Sinne von § 3 REITG Aufgrund von Rundungen können sich bei Summenbildungen und mit Ausnahme inländischer Bestandswohnimmobilien zur Nutzung, prozentualen Angaben geringfügige Abweichungen ergeben. Verwaltung oder Verwertung. Beteiligungen an Personen- und Kapitalgesellschaꢀen im Sinne von § 3 REITG können ebenfalls er- Der Vorstand hat den Einzelabschluss auf den 31. Dezember 2021 worben, gehalten, verwaltet und verwertet werden. Als REIT AG ist und den Lagebericht für das Jahr 2021 am 21. Februar 2022 aufge- HAMBORNER sowohl von der Körperschaꢀsteuer als auch von der stellt und zur Vorlage an den Aufsichtsrat freigegeben. Gewerbesteuer befreit. Der nach den Vorschriꢀen der IFRS gemäß § 325 Abs. 2a HGB auf- Als börsennoꢂerte REIT-Akꢂengesellschaꢀ erstellt und veröﬀentlicht gestellte Einzelabschluss wird ebenso wie der handelsrechtliche Jah- die HAMBORNER REIT AG einen Einzelabschluss im Sinne des resabschluss beim Betreiber des Bundesanzeigers eingereicht. Der § 325 Abs. 2a HGB nach den Vorschriꢀen der Internaꢂonal Financial IFRS-Abschluss wird anschließend dort bekannt gemacht. Die Reporꢂng Standards (IFRS). Abschlüsse stehen auf der Homepage www.hamborner.de zum Download zur Verfügung. Zudem können sie bei der HAMBORNER Der Einzelabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde nach den am REIT AG, Goethestr. 45, 47166 Duisburg, angefordert werden. Bilanzsꢂchtag gülꢂgen Internaꢂonal Financial Reporꢂng Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 325 Abs. 2a HGB zu beachtenden handelsrecht- lichen Vorschriꢀen aufgestellt. Die IFRS umfassen die vom Inter- naꢂonal Accounꢂng Standards Board (IASB) erlassenen IFRS, die Internaꢂonal Accounꢂng Standards (IAS), die Interpretaꢂonen des

72 Im Überblick

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STANDARDꢆ/ INTERPRETATION	BEZEICHNUNG	ART DER ÄNDERUNG
IFRS 16	Leasingverhältnisse	Befreiung der Beurteilung für Leasingnehmer, ob eingeräumte Mietkonzessionen im Zusammenhang mit COVID-19 eine Leasingmodiﬁkaꢂon darstellen
IFRS 4	Versicherungsverträge	Diverse Verschiebung der Ausnahme von der Anwendung von IFRS 9 auf den 1. Januar 2023
		Auswirkungen durch die Reform der Referenzzinssätze (IBOR-Reform) – Phase 2
IFRS 9ꢆ/ꢆIFRS 4ꢆ/ꢆIFRS 7ꢆ/ IFRS 16ꢆ/ꢆIAS 39

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der vorliegende Einzelabschluss zum 31. Dezember 2021 basiert grundsätzlich auf den gleichen Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden sowie Berechnungsgrundsätzen wie der Einzelabschluss des Vorjahres. Die Bilanz zum 31. Dezember 2021 ist gemäß IAS 1.60 nach Frisꢂgkeiten gegliedert. In der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasste Posten werden im Anhang erläutert.

Die neuen oder überarbeiteten Standards und Interpretaꢂonen hat- ten keinen wesentlichen Einﬂuss auf den Abschluss der HAMBORNER.

GEÄNDERTE ODER NEUE IFRS UND SICH HIERAUS ERGEBENDE AUSWEIS-, ANSATZ- ODER BEWERTUNGS- ÄNDERUNGEN

Die folgenden, bereits durch das IASB verabschiedeten geänderten bzw. neu erlassenen Standards und Interpretaꢂonen waren im Ge- schäꢀsjahr 2021 noch nicht verpﬂichtend anzuwenden. Von der Möglichkeit, die Standards und Interpretaꢂonen vorzeiꢂg anzuwen- den, wurde kein Gebrauch gemacht.

Gegenüber dem Einzelabschluss zum 31. Dezember 2020 haben sich die nachfolgend genannten Standards und Interpretaꢂonen geän- dert oder waren aufgrund der erfolgten Übernahme in EU-Recht oder des Inkraꢀtretens der Regelung erstmals anzuwenden:

STANDARDꢆ/ INTERPRETATION	BEZEICHNUNG	ART DER ÄNDERUNG	DATUM DES INKRAFTTRETENS	ERWARTETE WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN
IFRS 3	Unternehmenszusammenschlüsse	Änderung, dass sich der Standard nunmehr auf das Rahmenkonzept 2018 bezieht, sowie kleinere Ergänzungen	1. Januar 2022	keine
IFRS 17	Versicherungsverträge	Der Standard regelt die Bilanzierung von Versicherungs- verträgen und ersetzt den bisher gülꢂgen Übergangs- standard IFRS 4	1. Januar 2023	1. Januar 2023
IAS 1	Darstellung des Abschlussesꢆ/ Rechnungslegungsmethoden	Klarstellung der Kriterien zur Klassiﬁzierung von Schulden als kurz- oder langfrisꢂg; Angabe von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; Konkreꢂsierung des Begriﬀs der Wesentlichkeit	1. Januar 2023	keine
IAS 16	Sachanlagen	Anpassung, dass Erträge aus der Produkꢂon einer Anlage nicht mit den Kosten für die Ingangsetzung einer Anlage verrechnet werden dürfen	1. Januar 2022	keine
IAS 37	Rückstellungen, Eventualschulden und Eventualforderungen	Klarstellung der Deﬁniꢂon „Kosten der Vertragserfüllung“	1. Januar 2022	keine
IAS 8	Deﬁniꢂon von rechnungslegungs- bezogenen Schätzungen Änderungen	Deﬁniꢂon von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen	1. Januar 2023	keine
IAS 12	Ertragsteuern	Änderungen Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transakꢂon entstehen	1. Januar 2023	keine
IFRS 10 und IAS 28	Konzernabschlüsse und Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures	Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten auf unbesꢂmmte Zeit zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture	Jährliches IFRS-Verbesserungsprojekt 2018–2020	Diverses; Verschoben
		Die Änderungen betreﬀen im Wesentlichen IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16, IAS 41	1. Januar 2022

73 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG

Die Segmentberichterstaꢁung gemäß IFRS 8 richtet sich nach dem Die immateriellen Vermögenswerte werden zu Anschaﬀungskosten, Ansatz des Management Approach und folgt damit der im Unterneh- vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Die men verwendeten Steuerung und Berichterstaꢁung der bestehen- Abschreibungen erfolgen über die wirtschaꢀliche Nutzungsdauer, den Segmente. HAMBORNER ist lediglich in einem Geschäꢀssegment grundsätzlich drei bis acht Jahre beträgt. Im Falle der Abschrei- und in einem geograﬁschen Segment täꢂg und erzielt ihre Erlöse aus bung eines Namensrechts beträgt die Nutzungsdauer 33 Jahre. bzw. hält ihre Vermögenswerte ausschließlich in Deutschland. Daher wurde – wie in den Vorjahren – keine Segmentberichterstaꢁung er-
stellt. Die interne Berichterstaꢁung basiert auch auf Zahlen der IFRS-
Rechnungslegung.

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Die immateriellen Vermögenswerte werden zu Anschaﬀungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen erfolgen über die wirtschaꢀliche Nutzungsdauer, den grundsätzlich drei bis acht Jahre beträgt. Im Falle der Abschrei- bung eines Namensrechts beträgt die Nutzungsdauer 33 Jahre.

SACHANLAGEN

Die Sachanlagen werden zu Anschaﬀungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Unter
den Sachanlagen weist HAMBORNER das Verwaltungsgebäude der Gesellschaꢀ in Duisburg sowie die Betriebs- und Geschäꢀsausstat- tung aus. Der Abschreibungsermiꢁlung des Verwaltungsgebäudes liegt eine Gesamtnutzungsdauer von 33 Jahren zugrunde. Die Be- triebs- und Geschäꢀsausstaꢁung hat eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zwischen drei und 15 Jahren.

Mit der EDEKA-Gruppe erzielte HAMBORNER im Geschäꢀsjahr 2021 mit einem Anteil von 11,8 % (Vorjahr: 11,6 %) bzw. 10,0 Mio. € (Vor- jahr: 10,2 Mio. €) mehr als 10 % ihrer Mieterlöse.

Die erzielbaren Mieten ergeben sich dabei zum einen aus den bestehenden Mietverhältnissen und für Leerstandsﬂächen bzw. unterstellten Anschlussvermietungen aus den Marktmieten. Die Marktmieten bilden dabei das aktuell zum Sꢂchtag bestehende Miet- potenzial an den jeweiligen Standorten ab. Bei der Bemessung der Marktmieten werden bekannte Vergleichsmieten am Standort und die aktuellen Flächennachfragen angesetzt. Zukunꢀsgerichtete An- nahmen und Erwartungen in Bezug auf eine mögliche Entwicklung der Marktmieten an den jeweiligen Standorten werden im Rahmen der Bewertung nicht berücksichꢂgt. Die Diskonꢂerungs- und Kapitali- sierungszinssätze ergeben sich im Wesentlichen aus den am Sꢂchtag am Markt zu beobachtenden Ankaufsfaktoren entsprechend der Art und dem Standort der jeweiligen Immobilien. Hierbei wird das aktu- elle Preisniveau aus vergleichbaren Transakꢂonen berücksichꢂgt, ggf. angepasst um immobilienspeziﬁsche Risikozu- oder -abschläge. Hierbei werden keine Annahmen und Erwartungen zur zukünꢀigen Entwicklung der Transakꢂonspreise berücksichꢂgt, da gemäß Fair- Value-Deﬁniꢂon das Sꢂchtagsprinzip zugrunde gelegt wird. Somit

Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente (mit einer Laufzeit bis zu drei Monaten)
| | Dezember 2021 | Dezember 2020 (Vorjahr angepasst) |
| :-------------------------------------------- | :------------ | :--------------------------------- |
| Verfügungsbeschränkte Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente | 83.978 | 40.522 |
| Zahlungsmiꢃel und Zahlungsmiꢃeläquivalente am 31. Dezember | 59.429 | 35.597 |
| HAMBORNER REIT AG | 83.978 | 40.522 |
| | 59.429 | 35.597 |
| Geschäꢀsbericht 2021 | 4.925 | 143.407 |# ANNAHMEN UND SCHÄTZUNGEN

Bei der Aufstellung des Abschlusses sind Annahmen getroffen und Schätzungen verwendet worden, die sich auf Ausweis und Höhe der bilanzierten Vermögenswerte, Schulden, Erträge sowie der Aufwendungen ausgewirkt haben. Diese Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung von Nutzungsdauern, die beizulegenden Zeitwerte von Grundstücken und Gebäuden und von Forderungen und deren Werthaltigkeit (Impairment), die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte der Finanzinstrumente sowie den Ansatz und die Bewertung von Rückstellungen. Die Buchwerte der betroffenen Posten sind der Bilanz bzw. dem Anhang zu entnehmen.

Die tatsächlichen Werte können in Einzelfällen von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis entsprechend berücksichtigt.

Wesentliche Annahmen und Schätzungen

Die Marktmieteﬀekte, die aus der COVID-19-Pandemie resultieren, werden im Rahmen der Fair-Value-Bewertung berücksichtigt. Etwaige Szenarien, nach denen sich die Marktmieten und Transaktionspreise in der Zukunft wieder erholen werden bzw. durch weitere Schließungsmaßnahmen noch stärker als zurzeit fallen, gehen nicht mit in die Bewertung ein.

Die Buchwerte der betroffenen Posten sind der Bilanz bzw. dem Anhang zu entnehmen. Die tatsächlichen Werte können in Einzelfällen von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis entsprechend berücksichtigt.

Die Ermittlung des nach IAS 40 im Anhang anzugebenden beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt grundsätzlich verschiedenen zukunftsgerichteten Annahmen und Schätzungen. Wesentliche Parameter der Bewertung sind die im Betrachtungszeitraum erzielbaren Mieten, sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungseinheiten der Grundstücke.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden in Ausübung des Wahlrechts nach IAS 40 (30) i.V.m. zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen bewertet. Als Investment Properties werden alle unbebauten und bebauten Grundstücke sowie Gebäude und Gebäudeteile angesehen, die zur Erzielung künftiger Mieteinnahmen, zur Erzielung von Gewinnen aus Wertsteigerungen und/oder für eine gegenwärtig unbestimmte Nutzung gehalten werden. Sie sind nicht für eigene Verwaltungszwecke oder zum kurzfristigen Handel im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer. Der Immobilienbestand wird zwischen 33 und 50 Jahren abgeschrieben. Grundsätzlich wird seit 2007 bei Erwerb einer Immobilie eine Nutzungsdauer des Gebäudes von 33 Jahren angesetzt. Sollten die tatsächlichen Umstände (z.B. aufgrund von Alter, Beschaffenheit, wirtschaftlicher Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes) gegen diesen Grundsatz sprechen, wird die Nutzungsdauer entsprechend abweichend eingeschätzt. Eine Überprüfung der Restnutzungsdauer erfolgt darüber hinaus im Rahmen größerer Modernisierungsmaßnahmen. Immobilien des Altbestands mit einem Zugangszeitpunkt vor 2007 werden mit einer Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren abgeschrieben.

Das Ergebnis aus dem Abgang von Sachanlagen weist die Gesellschaft unter den sonstigen betrieblichen Erträgen (Gewinne) oder den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (Verluste) aus.

Der Immobilienbestand wird zwischen 33 und 50 Jahren abgeschrieben. Grundsätzlich wird seit 2007 bei Erwerb einer Immobilie eine Nutzungsdauer des Gebäudes von 33 Jahren angesetzt.

Das Ergebnis aus dem Abgang von Sachanlagen weist die Gesellschaft unter den sonstigen betrieblichen Erträgen (Gewinne) oder den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (Verluste) aus.

ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Die zukunftsgerichteten Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf Parameter wie Inflation (Annahme: 2022: 2,2%, 2023: 1,7%; 2024ff: 2,0,%) , Vermarktungszeiträume von Leerständen bzw. auslaufende Mietverträge sowie mögliche Optionsausübungen/Mietvertragsverlängerungen. Letztere Annahmen wird in Abhängigkeit von dem jeweiligen Standort, der Mieterfläche sowie dem jeweiligen Bestandsmieter mit entsprechenden Wahrscheinlichkeiten hinterlegt. Die zukunftsgerichteten Annahmen und Schätzungen basieren auf den zum Wertermittlungsstichtag vorherrschenden Gegebenheiten. Bestehende Unsicherheiten in Bezug auf die zukünftigen Cashflows werden über Risikoadjustierungen in den Diskontierungszinssätzen berücksichtigt.

Wesentliche Parameter der Bewertung sind die im Betrachtungszeitraum erzielbaren Mieten, sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungseinheiten der Grundstücke. Im Durchschnitt lag der beizulegende Zeitwert der unbebauten Grundstücke Ende 2021 unverändert zum Vorjahr bei 2,69€/m² (Vorjahr: 2,69€/m²).

Die Ermittlung des nach IAS 40 im Anhang anzugebenden beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien hat die Gesellschaft ihr bebautes Immobilienportfolio Ende 2021 von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten lassen. Die Ermittlung der Immobilienmarktwerte erfolgt nach international anerkannten Standards mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) (Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13). Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich nach diesem Verfahren aus der Summe der diskontierten Zahlungsströme des Gesamtplanungszeitraums, der sich regelmäßig auf zehn Jahre (2022 bis 2031) erstreckt, zuzüglich des ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Restwerts der Immobilie, der auf Basis der nachhaltigen Einzahlungsüberschüsse unter Berücksichtigung von Veräußerungskosten ermittelt wird. Bei der Ermittlung der Restwerte kamen Kapitalisierungssätze zwischen 3,5% und 7,3% (Vorjahr: 3,60% und 7,20%) zur Anwendung. Die Zahlungsströme und Restwerte wurden mit risikoadjustierten Zinssätzen zwischen 4,05% und 13,10% (Vorjahr: 4,15% und 13,00%) abgezinst.

Für die beizulegenden Zeitwerte der Anschaffungsnebenkosten für noch nicht in den Besitz der Gesellschaft übergegangene Immobilien sowie für die unter dem Posten ausgewiesenen Nutzungsrechte für Erbbaurechte wurden die jeweiligen Buchwerte herangezogen.

Der beizulegende Zeitwert des unbebauten Grundbesitzes hat die Gesellschaft nach Stufe 2 über den marktbasierten Ansatz ermittelt. Grundsätzlich wurden hierzu die von Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte vergleichbarer Grundstücke und Lagen herangezogen.

AUSSERPLANMÄSSIGE AB- UND ZUSCHREIBUNGEN AUF IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE, SACHANLAGEN UND ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Bei allen immateriellen Vermögenswerten, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird die Werthaltigkeit der Bilanzansätze turnusmäßig überprüft. Daneben findet eine Prüfung der Wertansätze statt, wenn Ereignisse oder Änderungen der Umstände vermuten lassen, dass der bilanzierte Buchwert nicht mehr erzielbar sein könnte. Soweit der erzielbare Betrag dieser Vermögenswerte am Abschlussstichtag den Buchwert unterschreitet, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen.

Als erzielbarer Betrag wird der gutachterlich ermittelte beizulegende Zeitwert vor Abzug von Transaktionskosten eines fiktiven Erwerbs (Gross Capital Value) als Nutzungswert im Sinne von IAS 36.30 herangezogen. Soweit die Ursachen für in den Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen nicht mehr bestehen, werden Zuschreibungen bis zu den fortgeführten Buchwerten vorgenommen.

Der Ausweis der außerplanmäßigen Abschreibungen erfolgt unter dem Posten „Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“. Die Zuschreibungen werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.

LEASINGVERHÄLTNISSE

In Bezug auf die Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien trifft HAMBORNER als Leasinggeber auf. Die im Rahmen dieser Leasingverhältnisse erhaltenen Zahlungen werden über die Dauer des Leasingverhältnisses in der Gewinn- und Verlustrechnung als Erlöse erfasst.

Grundsätzlich wurden hierzu die von Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte vergleichbarer Grundstücke und Lagen herangezogen.

FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden beim erstmaligen Ansatz zum Transaktionspreis bewertet. Alle übrigen finanziellen Vermögenswerte werden beim erstmaligen Ansatz mit dem beizulegenden Zeitwert gegebenenfalls unter Berücksichtigung von Transaktionskosten angesetzt.

Die Folgebewertung erfolgt in Abhängigkeit von der Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten, erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert. Bei HAMBORNER sind sämtliche finanziellen Vermögenswerte als zu fortgeführten Anschaffungskosten klassifiziert.

HAMBORNER REIT AG GeschäFtSbericht 2021

Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben 74

Leasingnehmer im Sinne des IFRS 16. Für die abgezinsten zukünftigen finanziellen Verpflichtungen aus den Leasingverhältnissen ist eine Leasingverbindlichkeit zu passivieren. Diese vermindert sich im Zeitablauf unter Berücksichtigung der gezahlten Leasingraten. Der Ausweis der Leasingverbindlichkeiten erfolgt unter den kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten. Gleichzeitig ist mit Passivierung der Verbindlichkeit für den jeweiligen Leasinggegenstand von einem Nutzungsrecht zu aktivieren. Der Ausweis der Nutzungsrechte erfolgt jeweils innerhalb des Bilanzpostens, in dem der zugrunde liegende Vermögenswert auszuweisen wäre. Demnach werden die Nutzungsrechte für die Erbbaurechte unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die Nutzungsrechte für Betriebs- und Geschäftsstattung unter den Sachanlagen ausgewiesen. Die Nutzungsrechte werden planmäßig über die Dauer des Leasingvertrags abgeschrieben.

Die Höhe der Leasingzahlungen können sich in der Zukunft bei Über- oder Unterschreiten von vertraglich festgelegten Grenzwerten der jeweils definierten Bezugsgrößen ändern. Die Bezugsgrößen orientieren sich an Bodenrichtwerten sowie Mieterträgen an den auf dem Erbbaugrundstück errichteten Gebäuden und Indexwerten.# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021 75

Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen im Wesentlichen Mieꢅorderungen. Nach den Vorschriꢀen des IFRS 9 ist für die zu fortgeführten Anschaﬀungskosten bilanzierten Forderungen im Laufe des Geschäꢀsjahres eine Wertberichꢂgung für erwartete Kreditverluste anhand des „Expected Credit Loss“-Modells zu erfassen.

Soweit bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen im Einzelfall objekꢂve Hinweise für einen Ausfall der Forderung vorliegen (z.B. aufgrund einer [drohenden] Insolvenz), wird erkennbaren Einzelrisiken unter Berücksichꢂgung vorliegender Mietkauꢂonen durch Wertberichꢂgungen angemessen Rechnung getragen (Stufe 3). Sobald erkennbar davon auszugehen ist, dass eine Forderung uneinbringlich geworden ist und nicht mehr beglichen werden kann, wird diese ausgebucht. Von der Uneinbringlichkeit einer Forderung ist beispielsweise bei einer tatsächlichen Zahlungsunfähigkeit oder Ein- stellung eines Insolvenzverfahrens mangels Masse auszugehen.

Die im Berichtsjahr zum 31. Dezember 2021 ausgewiesenen Forde- rungen aus Lieferungen und Leistungen waren maßgeblich durch die behördlich angeordneten Schließungsmaßnahmen infolge der COVID-19-Pandemie beeinﬂusst. Auch wenn noch keine objekꢂven Hinweise z.B. aufgrund der Bonität des Mieters vorlagen, unterlie- gen diese Forderungen aus Sicht der Gesellschaꢀ einem signiﬁkant erhöhten Ausfallrisiko. Diesem erhöhten Ausfallrisiko wurde für Mieꢅorderungen größer 5 T€ im Rahmen einer Einzelbetrachtung der jeweiligen Mieꢅorderungen durch Einschätzung von erwarteter Höhe und Wahrscheinlichkeit des Ausfalls in Form von Wertberichꢂgungen Rechnung getragen. Die Bemessung der Ausfallhöhe sowie der Eintriꢁswahrscheinlichkeit wurde insbesondere davon abhängig gemacht, inwieweit die einzelnen Mieter durch die Schließungsmaß- nahmen betroﬀen waren, welcher Branche die Mieter angehören, ob Mietminderungsanfragen vorliegen, sich Mieter in einem Insolvenz- verfahren beﬁnden und welche Bonität die Mieter aufweisen. Die Wertberichꢂgungsbeträge für Mieꢅorderungen kleiner 5 T€ wurden durch Clusterung der Forderungen auf Basis der Branchenzugehörig- keit der Mieter mit pauschalen Wertansätzen in Bezug auf den erwarteten Ausfall (in % der Forderung) und die Ausfallwahrschein- lichkeit ermiꢁelt.

ZUR VERÄUSSERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE

Mit Beschluss der zuständigen Gremien zum Verkauf der Immobilien erfolgt die Umgliederung nach IFRS 5 in zur Veräußerung gehaltene langfrisꢂge Vermögenswerte. Langfrisꢂge Vermögenswerte werden als zur Veräußerung gehalten klassiﬁziert, wenn ein Verkauf in den nächsten zwölf Monaten höchstwahrscheinlich ist. Die unter diesem Posten ausgewiesenen Verkaufsobjekte werden zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräuße- rungskosten angesetzt. Planmäßige Abschreibungen werden ab dem Zeitpunkt der Umgliederung nicht mehr vorgenommen.

RÜCKSTELLUNGEN

Rückstellungen werden im Hinblick auf die nach den IFRS-Standards geforderte Frisꢂgkeitsgliederung in lang- und kurzfrisꢂg unterteilt und entsprechend ausgewiesen.

RÜCKSTELLUNGEN FÜR PENSIONEN

Die Pensionsrückstellungen werden nach dem Anwartschaꢀs- barwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode) unter Berück- sichtigung erwarteter zukünꢀiger Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Der Berechnung liegen die biometrischen Rechen- grundlagen der Richꢁafeln 2018 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zugrunde.

Folgende Parameter wurden angewandt:

PARAMETER	2021	2020
Rechnungszins	0,93	0,86
Rententrend	2,0	2,00
Inﬂaꢂon	2,00	3,0

Zur Darstellung der Sensiꢂvität der angewandten als wesentlich erachteten Rechenparameter wurden Sensiꢂvitätsanalysen durch- geführt, die unter Textziﬀer (19) dargestellt sind. Diese Sensiꢂvitäts- analysen dürꢀen nicht repräꢂnsentaꢂv für die tatsächliche Verände- rung der leistungsorienꢂerten Pensionsverpﬂichtung sein. Es ist als unwahrscheinlich anzusehen, dass Abweichungen von den getroﬀe- nen Annahmen isoliert voneinander auꢀreten, da die Annahmen werden als langfrisꢂg klassifiziert, wenn der Vertrag eine Tilgung später als nach zwölf Monaten vorsieht. teilweise zueinander in Beziehung stehen.

Versicherungsmathemaꢂsche Gewinne und Verluste aus erfahrungs- bedingten Anpassungen und Änderungen von getroﬀenen An- nahmen werden im Jahr ihrer Entstehung erfolgsneutral über die Gewinnrücklagen im Eigenkapital erfasst. Der in den Pensions- aufwendungen enthaltene Zinsaufwand wird innerhalb der Zinsauf- wendungen ausgewiesen. Ausgaben für beitragsorienꢂerte Pläne werden als Aufwand erfasst und im Personalaufwand ausgewiesen.

FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten werden bei erstmaligem Ansatz mit ihrem bei- zulegenden Zeitwert unter Einbeziehung von Transakꢂonskosten an- gesetzt. Die Folgebewertung erfolgt unter Anwendung der Eﬀekꢂv- zinsmethode zu fortgeführten Anschaﬀungskosten.

DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE (SICHERUNGSINSTRUMENTE)

Beim Einsatz von derivaꢂven Finanzinstrumenten werden diese erstmals am Handelstag bilanziert. Bei Cashﬂow-Hedges, die der Ab- sicherung von Risiken dienen, die sich auf die Beträge oder den zeit- lichen Ablauf zukünꢀiger Geldﬂüsse auswirken, werden Markt- wertänderungen bei Vorliegen und Dokumentaꢂon ausreichender Eﬀekꢂvität der Risikoeingrenzung erfolgsneutral in den Gewinnrück- lagen im Eigenkapital erfasst. Gleichzeiꢂg wird der Gewinn oder Ver- lust aus dem als wirksam besꢂmmten Teil des Sicherungsinstruments im sonsꢂgen Ergebnis erfasst. Die Eﬀekꢂvität des Cashﬂow-Hedge wird nach der Dollar-Oﬀset-Methode ermiꢁelt. In den vorliegenden Fällen führte die Ermiꢁlung im Ergebnis dazu, dass die Veränderun- gen der Wertansätze vollständig im Eigenkapital berücksichꢂgt wurden. Posiꢂve oder negaꢂve Marktwerte der derivaꢂven Finanz- instrumente werden jeweils in einem gesonderten Posten der Bilanz ausgewiesen.

Der beizulegende Zeitwert der als Sicherungsinstrumente designier- ten derivaꢂven Finanzinstrumente wird vollständig als langfrisꢂger Vermögenswert bzw. langfrisꢂge Verbindlichkeit ausgewiesen, sofern die Restlaufzeit des gesicherten Grundgeschäꢀs zwölf Monate nach dem Bilanzsꢂchtag übersteigt, und als kurzfrisꢂger Vermögenswert bzw. kurzfrisꢂge Verbindlichkeit, sofern die Restlaufzeit kürzer ist. Zum 31. Dezember 2021 beﬁnden sich keine derivaꢂven Finanz- instrumente in Form von Zinsswaps im Bestand der Gesellschaꢀ.

ERLÖSE AUS VERTRÄGEN MIT KUNDEN

Bei HAMBORNER werden Erlöse aus der gewöhnlichen Geschäꢀs- täꢂgkeit im Sinne des IFRS 15 im Wesentlichen aus Mieten und Pachten sowie aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter erzielt.

Die Erlöse aus Mieten und Pachten sind von den Vorschriꢀen des IFRS 15 nicht betroﬀen, da sie in den Anwendungsbereich des IFRS 16 für die Bilanzierung von Leasingverhältnissen fallen.

Bei den Erlösen aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter fallen die anteiligen Erlöse aus der Weiterbelastung von Grundsteuern und Versicherungsaufwendungen ebenfalls nicht in den Anwendungsbereich des IFRS 15, da sie keine eigenständige Leis- tungsverpﬂichtung mit einem für den Mieter abgrenzbaren Nutzen darstellen. Insofern stellen auch diese Erlöse eine Gegenleistung im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilien dar und fallen daher ebenso in den Anwendungsbereich des IFRS 16.

SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Die kurzfrisꢂgen Rückstellungen sind in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme (Best Esꢂmate) ohne Abzinsung gebildet worden und berücksichꢂgen sämtliche am Bilanzsꢂchtag erkennbaren Ver- pﬂichtungen, die auf Geschäꢀsvorfällen oder Ereignissen der Vergan- genheit beruhen und deren Höhe undꢆ/ꢆoder Fälligkeit unsicher ist. Dabei werden nur Driꢁverpﬂichtungen berücksichꢂgt, bei denen wahrscheinlich ist, dass es zu einem Vermögensabﬂuss kommen wird.

ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente umfassen grund- sätzlich Geldanlagen mit einer anfänglichen Restlaufzeit von weniger als drei Monaten.

Als ﬁnanzielle Vermögenswerte werden die Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente bei erstmaligem Ansatz mit ihrem beizu- legenden Zeitwert angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fort- geführten Anschaﬀungskosten. Eine Wertberichꢂgung auf Basis des „Expected Credit Loss“-Modells erfolgte nicht, da aufgrund der erst-

klassigen Bonität der Banken, bei denen die Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente hinterlegt sind, nicht mit Ausfällen zu rechnen ist.

Die im Neben den beschriebenen Wertberichꢂgungen der oﬀenen Forde- rungen aus Lieferungen und Leistungen zum Bilanzsꢂchtag wurden ZUR VERÄUSSERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE Wesentlichen Mieꢅorderungen. Nach den Vorschriꢀen des IFRS 9 ist für die zu fortgeführten Anschaﬀungskosten bilanzierten Forderungen im Laufe des Geschäꢀsjahres diverse Vereinbarungen mit Mietern aus Lieferungen und Leistungen über rückwirkende Forderungsverzichte im Zusammenhang mit der Mit Beschluss der zuständigen Gremien zum Verkauf der Immobilien COVID-19-Pandemie geschlossen. Die Vereinbarungen betrafen erfolgt die Umgliederung nach IFRS 5 in zur Veräußerung gehaltene nahezu ausschließlich Zahlungsausfälle im Zusammenhang mit den Schließungsmaßnahmen des ersten und zweiten Lockdowns. Die For- derungsverzichte wurden nach IFRS 9 behandelt, da es sich um einen rückwirkenden Verzicht und nicht um eine Anpassung der zukünꢀi- gen Leasingkondiꢂonen im Sinne des IFRS 16 handelt. Die Abschrei- bung dieser Forderungen wurde in den sonsꢂgen betrieblichen Aufwendungen erfasst. langfrisꢂge Vermögenswerte. Langfrisꢂge Vermögenswerte werden als zur Veräußerung gehalten klassiﬁziert, wenn ein Verkauf in den nächsten zwölf Monaten höchstwahrscheinlich ist. Die unter diesem Posten ausgewiesenen Verkaufsobjekte werden zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräuße- rungskosten angesetzt. Planmäßige Abschreibungen werden ab dem Zeitpunkt der Umgliederung nicht mehr vorgenommen.

Die langfrisꢂgen ﬁnanziellen Vermögenswerte betreﬀen Barkauꢂo- nen von Mietern, die auf Bankkonten hinterlegt sind. Eine Wertbe- richꢂgung auf Basis des „Expected Credit Loss“-Modells erfolgte nicht, da aufgrund der erstklassigen Bonität der Banken, bei denen die Zahlungsmiꢁel und Zahlungsmiꢁeläquivalente hinterlegt sind, und nicht mit Ausfällen zu rechnen ist.# AUFWANDS- UND ERTRAGSREALISIERUNG

Die Erfassung von Erlösen und sonstigen betrieblichen Erträgen richtet sich grundsätzlich danach, wann die Leistungen erbracht bzw. wann bei Veräußerungsgeschäften alle wesentlichen Chancen und Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentum auf den Erwerber übertragen wurden. Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Verursachungszeitpunkt als Aufwand erfasst.

(1) NETTOMIETEINNAHMEN

Die Nettomieteinnahmen gliedern sich wie folgt:

IN T€	2021	2020
Erlöse aus Mieten und Pachten	84.360	88.193
Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter	14.021	14.145
Laufende Betriebsaufwendungen	-17.967	-18.605
Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung	-5.787	-4.636
Sonstige Grundbesitzabgaben	5.973	5.408
Versicherungsprämien	3.123	3.147
Hausmeister	1.419	1.398
Energien, Wasser u.Ä.	869	844
Objektbetreuung	6.569	5.171
Centermanagement	548	548
Kosten Werbebeitrag	423	204
Übrige	681	247
GESAMT	74.627	79.097

Die Erlöse aus Mieten und Pachten der gemäß IAS 40 bilanzierten Immobilien sind um 3.833 T€ gesunken und betragen im Berichtsjahr 84.360 T€. Die Veränderung ergibt sich durch Mietsteigerungen aus Objektzugängen des Berichtsjahres und des Vorjahres (3.257 T€), aus Mietrückgängen infolge von Objektverkäufen (–7.044 T€) sowie aus Verminderungen bei den Bestandsmieten („like for like“) in Höhe von 15 T€. Die Zuführung zur Risikovorsorge für Mietminderungen aufgrund der COVID-19-Pandemie ist im Vergleich zum Vorjahr um weitere 31 T€ auf 342 T€ (Vorjahr: 311 T€) gestiegen.

Die direkten betrieblichen Aufwendungen der vermieteten Immobilien betragen im Berichtsjahr 23.754 T€ (Vorjahr: 23.241 T€). Der gesamte Bestand war – von vorübergehenden Teilleerständen in einzelnen Objekten abgesehen – während der Berichtsperiode vermietet.

(2) VERWALTUNGSVERWAND

Der Posten Verwaltungsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

IN T€	2021	2020
Bankspesen und Bankgebühren	591	126
Kosten für Aufsichtsrat	378	406
Kosten der Hauptversammlung	193	187
Gebühren für Abschlussprüfer	112	105
Übrige	865	653
GESAMT	2.139	1.477

Der Anstieg der Verwaltungsaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus Aufwendungen für Bankgebühren aufgrund erhöhter Verwahrentgelte durch die Hinterlegung von Bargeld zur Ablösung grundpfandrechtlicher Besicherung in Höhe von 591 T€.

Die im Verwaltungsaufwand enthaltenen Honorare für den Abschlussprüfer (112 T€; Vorjahr: 105 T€) betreffen wie im Vorjahr ausschließlich Abschlussprüferleistungen.

(3) PERSONALAUFWAND

Der Personalaufwand liegt mit 5.968 T€ über dem Niveau des Vorjahres (5.417 T€). Der Anstieg resultiert neben einem leicht erhöhten Personalbestand insbesondere aus höheren Tangemeaufwendungen für den Vorstand.

IN T€	2021	2020
Löhne und Gehälter	5.324	4.842
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Unterstützung	568	489
Entschädigungen und Erstattungen	2.294	1.023
Aufwendungen für Altersversorgung/ Pensionsaufwendungen	76	86
GESAMT	5.968	5.417

(4) ABSCHREIBUNGEN AUF IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE, SACHANLAGEN UND ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Der Posten enthält darüber hinaus Abschreibungen auf Nutzungsrechte im Sinne des IFRS 16 in Höhe von 428 T€. Hiervon entfallen auf die unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesenen Nutzungsrechte 366 T€ und auf Sachanlagen 62 T€.

Die Abschreibungen liegen um 34.561 T€ unter dem Vorjahreswert und betragen 37.391 T€. Davon entfallen 37.061 T€ auf „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ (Vorjahr: 71.581 T€). Hierin enthalten sind planmäßige Abschreibungen von 34.933 T€ (Vorjahr: 36.912 T€) sowie außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 2.128 T€ (Vorjahr: 34.669 T€) auf fünf Immobilien (Vorjahr: zwölf).

Objekt	2021	31.12.2021	31.12.2020
Lübeck, Königstr. 84−96	654	35.800	35.800
Mosbach, Hauptstr. 96	149	1.020	1.020
Herford, Bäckerstr. 24−28	85	2.730	2.730
erzielbarer Betrag (Gross Capital Value)		7,55	7,35
außerplanmäßige Diskontierungszinssatz		13,10	13,00
Kapitalisierungszinssatz		7,35	7,35
Diskontierungszinssatz		6,15	6,00
Kapitalisierungszinssatz		7,30	7,20
Diskontierungszinssatz		6,35	6,35
Kapitalisierungszinssatz		7,40	7,40

Neben den drei in der Tabelle aufgeführten Immobilien wurden von außerplanmäßige Abschreibungen auf die Objekte in Dortmund in Höhe von 581 T€ und Siegen in Höhe von 659 T€ durchgeführt. Das Objekt in Dortmund wurde im letzten Quartal des Berichtsjahres veräußert. Das Objekt in Siegen wurde aufgrund der kaufvertraglichen Vereinbarung in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte umgegliedert. Die außerplanmäßigen Abschreibungen erfolgten auf die kaufvertraglich vereinbarten Verkaufspreise als beizulegender Zeitwert.

(5) SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

IN T€	2021	2020
Zuschreibungen	2.150	0
Auflösung von Rückstellungen und Accruals	464	296
Weiterbelastungen an Mieter und Pächter	357	360
Erträge aus abgeschriebenen/ wertberichtigten Forderungen	185	41
Übrige	63	0
GESAMT	3.219	697

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen eine mit Real vertraglich vereinbarte Entschädigung an HAMBORNER gemäß Mietaufhebungsvereinbarung für den Standort in Mannheim in Höhe von 2.200 T€ zur Abgeltung wechselseitiger Ansprüche. Weiterhin führte die Neubewertung des Objekts in Gießen, aufgrund eines neu abgeschlossenen langfristigen Anschlussmietvertrags mit der Kauﬂand-Gruppe, zu einer Wertaufholungszuschreibung in Höhe von 2.150 T€.

(6) SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

IN T€	2021	2020
Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	1.191	677
Rechts- und Beratungskosten	1.556	1.672
Kosten für Investor Relations und Öffentlichkeitsarbeit	521	441
Übrige	224	224
GESAMT	3.492	3.014

(7) ERGEBNIS AUS DER VERÄUSSERUNG VON IMMOBILIEN

Aus der Veräußerung von Immobilien erzielte die Gesellschaft im Berichtsjahr ein Ergebnis in Höhe von 36.381 T€ nach 7.080 T€ im Vorjahr. Das Ergebnis des Berichtsjahres betriﬀt den Verkauf von 16 Immobilien in Kaiserslautern, Koblenz, Krefeld, Lüdenscheid, Rheine, Wiesbaden, Oberhausen, Frankfurt, Hamburg/Fuhlsbüꢁtel er Str., Fürth, Villingen-Schwenningen, Langenfeld, Oﬀenburg, Dortmund sowie zwei Objekten in Bad Homburg.

(8) FINANZERGEBNIS

Das Finanzergebnis umfasst im Berichtsjahr sowie im Vorjahr ausschließlich Zinsaufwendungen.

Die Zinsaufwendungen haben sich um 1.528 T€ auf 13.915 T€ erhöht.

(9) ERGEBNIS JE AKTIE

Das Periodenergebnis beträgt 54.260 T€ und liegt damit um 63.523 T€ über dem Vorjahreswert. Der Anstieg ist dabei insbesondere auf die im Vorjahr durchgeführten außerplanmäßigen Abschreibungen sowie auf das im Berichtszeitraum gestiegene Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien zurückzuführen.

Das Ergebnis je Aktie beträgt 0,67 € und wird in Übereinstimmung mit IAS 33 ermittelt. Danach ergibt sich das Ergebnis je Aktie, indem das den Aktionären zustehende Periodenergebnis durch die zeitlich gewichtete durchschnittliche Zahl der Aktien im Geschäftsjahr dividiert wird. Eine Verwässerung, z.B. durch Aktienoptionen oder Wandelanleihen, besteht nicht, da HAMBORNER keine derartigen Programme aufgelegt hat.# HAMBORNER REIT AG

Geschäꢀsbericht 2021

80 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben

Erläuterungen zur Bilanz

ANLAGESPIEGEL

IN T€

ERLÄUTERUNG	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN	WERTBERICHTIGUNGEN	RESTBUCHWERTE
	Zugänge (Abschreibungen des Geschäꢀsjahres)
	Stand 01.01.2021	Zugänge	Abgänge
Immaterielle Vermögenswerte	969	0	0
Sachanlagen (10)	4.431	115	20
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (11)	1.462.041	68.150	124.995
GESAMT IN T€	1.467.441	68.319	125.015

IN T€

ERLÄUTERUNG	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN	WERTBERICHTIGUNGEN	RESTBUCHWERTE
	Zugänge (Abschreibungen des Geschäꢀsjahres)
	Stand 01.01.2020	Zugänge	Abgänge
Immaterielle Vermögenswerte	895	74	0
Sachanlagen (10)	4.266	237	72
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (11)	1.426.157	80.626	60.844
Geleistete Anzahlungen auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	16.102	0	0
GESAMT	1.447.420	80.937	60.916

81

(10) IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND SACHANLAGEN

Die immateriellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen mit 305 T€ ein im Zusammenhang mit der Immobilie in Lübeck stehendes Namensrecht. Darüber hinaus werden insbesondere entgeltlich erworbene Nutzungsrechte für System- und Anwendersoftware der EDV-Anlage der Gesellschaft ausgewiesen.

Der unter den Sachanlagen ausgewiesene Buchwert des Verwaltungsgebäudes der Gesellschaft in Duisburg beträgt zum Abschlussstichtag 2.489 T€ (Vorjahr: 2.575 T€).

Die unter den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte für Leasinggegenstände für Betriebs- und Geschäftsausstattung haben sich wie folgt entwickelt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 163 | 47
Planmäßige Abschreibungen des Geschäftsjahres | -34.567 | -36.529
Zugänge/Abgänge | -1.037 | -71.198
Außerplanmäßige Abschreibungen des Geschäftsjahres | -2.128 | -36.695
Abschreibungen | -366 | -34.669
Stand 31. Dezember | 1.115.250 | 1.195.468

(11) ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN UND GELEISTETE ANZAHLUNGEN IN T€

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entwickelten sich im Berichtsjahr wie nachfolgend dargestellt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 1.195.468 | 1.202.734
Zugänge wegen Erwerb | 65.234 | 96.365
Zugänge Anschaﬀungsnebenkosten schwebende Erwerbe | 1.372 | 1.544
Zugänge wegen Nachaktivierungen | 35 | 982
Abgänge wegen Verkauf | -102.907 | -113.457
Abgänge wegen Umgliederungen nach IFRS 5 | -10.550 | -21.673
Wertaufholungszuschreibungen | 2.150 | -32.413
Summe Zugang / Abgänge | 68.150 | 97.382
Gesamte Zugänge | 68.150 | 97.382
Gesamte Abgänge | -102.907 | -113.457
Somme Zu- und Abgänge | -34.757 | -16.075
Zinsen aus Immobilienfinanzierungen | 13.176 | 14.654
Mietnachlässe | 1.102 | 1.273
Restbuchwerte | 1.195.468 | 1.115.250

Der Buchwert der Nutzungsrechte im Sinne des IFRS 16 hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 7.825 | 8.862
Zugang/Neubewertung | -654 | -383
Abschreibungen | -366 | -366
Stand 31. Dezember | 7.459 | 7.825

Im Vorjahr ergab sich aus der Neubewertung des Nutzungsrechts für das Erbbaugrundstück in Gütersloh ein Rückgang des Buchwerts von 654 T€. Die Neubewertung erfolgte aufgrund einer nachhaltigen Minderung der Mieten im Objekt. Die Veränderung der Mieten in dem Objekt führt vergleichbar mit einer Indexanpassung zur Anpassung der zukünftigen Erbbauzinsen, soweit die vertraglich definierten Grenzwerte der Bezugsgröße über- oder unterschritten werden.

Unter Berücksichtigung von Zu- und Abgängen im Berichtsjahr ergab sich zum 31. Dezember 2021 ein beizulegender Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von 1.602.777 T€ (Vorjahr: 1.592.581 T€).

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien setzt sich wie folgt zusammen:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Bebauter Immobilienbestand | 1.593.450 | 1.584.260
Anschaﬀungsnebenkosten auf schwebende Erwerbe | 1.407 | 461
Unbebauter Grundbesitz | 35 | 461
Nutzungsrechte Leasing | 7.459 | 7.825
Rückständige Mieten und abgerechnete Nebenkosten | 2.330 | 2.788
Abgegrenzte Forderungen aus zukünftigen Nebenkostenabrechnungen (Vertragsvermögenswert) | 1.026,0 | 321,0
Übrige | 419 | 553
GESAMT | 1.602.777 | 1.592.581

(12) FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE UND SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Die finanziellen Vermögenswerte betreffen in Höhe von 1.676 T€ (Vorjahr: 1.490 T€) Barkautionen von Mietern.

Sonsꢀge Vermögenswerte | Finanzielle Vermögenswerte | Übrige
---|---|---|
| 798 | 573 | 512
| 116 | 628 | 1.371
GESAMT | 3.772 | 2.763

(13) FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

Der Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entfällt insbesondere auf ausstehende Zahlungen infolge der COVID-19-Pandemie. Im Rahmen der Bewertung der Restforderungen zum Bilanzstichtag wurden Wertberichtigungen in Höhe der erwarteten kurzfristigen Forderungsausfälle von 901 T€ erfasst, von denen 582 T€ auf offene Forderungen entfallen, die im Zusammenhang mit den behördlichen Schließungsmaßnahmen aufgrund von COVID-19 stehen.

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 1.026,0 | 321,0
Zugang | 105,0 | 812,0
Neubewertung | 419 | 553
Abgang | -446,0 | 347
Stand 31. Dezember | 1.026,0 | 2.135

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerten gliedern sich wie folgt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 2.330 | 2.788
Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | -901 | -1.026
Ne₢oforderung | 1.429 | 1.762

Die Fälligkeiten der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 31. Dezember 2021 stellen sich wie folgt dar:

IN T€ | Bruꢁoforderung | Wertberichꢂgung | Neꢁoforderung
---|---|---|---|
nicht fällig < 30 Tage | 2.330 | -901 | 1.429

30 Tage > 60 Tage | 85 | -3 | 82
90 Tage | 38 | -6 | 32
überfällig | 525 | -22 | 503
GESAMT | 3.978 | -932 | 3.046

In den sonstigen langfristigen Vermögenswerten sind gewährte Baukostenzuschüsse aufgrund neu abgeschlossener Mietverträge im Zusammenhang mit der Anschlussvermietung der Real-Standorte in Celle, Gießen und Mannheim in Höhe von 7,7 Mio.€ enthalten. Davon ist ein Betrag in Höhe von 0,4 Mio.€ innerhalb eines Jahres fällig. Die vereinbarten Beträge werden zukünftig als Reduzierung der Mieten linear über die Laufzeit der Mietverträge verteilt.

(14) ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTEL- ÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente setzen sich wie folgt zusammen:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Kassenbestand | 81.040 | 54.260
Bankguthaben | 79.852 | 70.034
Summe | 160.892 | 124.294

(16) EIGENKAPITAL

Durch die Beschlüsse der Hauptversammlung vom 10. Mai 2017 wurde der Vorstand bis zum 9. Mai 2022 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu 7.972 T€ (Genehmigtes Kapital I) zu erhöhen. Der Vorstand kann mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen für einen Teilbetrag ausschließen.

Darüber hinaus wurde der Vorstand durch die Beschlüsse der Hauptversammlung vom 10. Mai 2017 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 9. Mai 2022 um bis zu 7.972 T€ (Genehmigtes Kapital I) zu erhöhen. Der Vorstand kann mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen für einen Teilbetrag ausschließen.

Verwässertes und unverwässertes Ergebnis je Aktie

	2021	2020
Gewichtete durchschnittliche Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien in Tsd. Stück	81.040	54.260
Nettoergebnis/Periodenergebnis in T€	0,67	79.852
Ergebnis je Aktie in €	-9.263	–0,12

Die Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen sind somit identisch.

Die Zinsaufwendungen aus abgeschlossenen Zinsicherungsgeschäften betragen 520 T€ (Vorjahr: 615 T€) und entsprechen den auf Basis fest vereinbarter Zinssätze bei vierteljährlicher Abrechnung geleisteten Zahlungen. Gegenläufige Einzahlungen aus den Swap-Vereinbarungen haben sich aufgrund des anhaltend negativen Drei-Monats-EURIBOR wie bereits im Vorjahr nicht ergeben. Für weitere Angaben und Informationen zu den Zinsicherungsgeschäften verweisen wir auf die Angaben unter Textziffer (16).

Die Zinsaufwendungen im Zusammenhang mit der Bewertung der Leasingverbindlichkeiten betrugen 370 T€ (Vorjahr: 386 T€).

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021 80 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben

Erläuterungen zur Bilanz

ANLAGESPIEGEL IN T€

ERLÄUTERUNG	ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN	WERTBERICHTIGUNGEN	RESTBUCHWERTE
	Zugänge (Abschreibungen des Geschäꢀsjahres)
	Stand 01.01.2021	Zugänge	Abgänge
Immaterielle Vermögenswerte	969	0	0
Sachanlagen (10)	4.431	115	20
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (11)	1.462.041	68.150	124.995
GESAMT IN T€	1.467.441	68.319	125.015

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben 81

(10) IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND SACHANLAGEN

Der unter den Sachanlagen ausgewiesene Buchwert des Verwaltungsgebäudes der Gesellschaft in Duisburg beträgt zum Abschlussstichtag 2.489 T€ (Vorjahr: 2.575 T€).

Die unter den Sachanlagen ausgewiesenen Nutzungsrechte für Leasinggegenstände für Betriebs- und Geschäftsausstattung haben sich wie folgt entwickelt:

(11) ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN UND GELEISTETE ANZAHLUNGEN

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entwickelten sich im Berichtsjahr wie nachfolgend dargestellt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 1.195.468 | 1.202.734
Zugänge wegen Erwerb | 65.234 | 96.365
Zugänge Anschaﬀungsnebenkosten schwebende Erwerbe | 1.372 | 1.544
Zugänge wegen Nachaktivierungen | 35 | 982
Abgänge wegen Verkauf | -102.907 | -113.457
Abgänge wegen Umgliederungen nach IFRS 5 | -10.550 | -21.673
Wertauꢏolungszuschreibungen | 2.150 | -32.413
Gesamte Zugänge | 68.150 | 97.382
Gesamte Abgänge | -102.907 | -113.457
Summe Zu- und Abgänge | -34.757 | -16.075

Der Buchwert der Nutzungsrechte im Sinne des IFRS 16 hat sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 7.825 | 8.862
Zugang/Neubewertung | -654 | -383
Abschreibungen | -366 | -366
Stand 31. Dezember | 7.459 | 7.825

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien setzt sich wie folgt zusammen:

(12) FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE UND SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Die finanziellen Vermögenswerte betreffen in Höhe von 1.676 T€ (Vorjahr: 1.490 T€) Barkautionen von Mietern.

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Finanzielle Vermögenswerte | 573 | 628
Sonsꢀge Vermögenswerte | 798 | 512
Übrige | 1.371 | 116
GESAMT | 2.763 | 1.171

(13) FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich wie folgt entwickelt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Stand 1. Januar | 1.026,0 | 321,0
Zugang | 105,0 | 812,0
Neubewertung | 419 | 553
Abgang | -446,0 | 347
Stand 31. Dezember | 1.026,0 | 2.135

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerten gliedern sich wie folgt:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 2.330 | 2.788
Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | -901 | -1.026
Neꢁoforderung | 1.429 | 1.762

Die Fälligkeiten der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 31. Dezember 2021 stellen sich wie folgt dar:

IN T€ | Bruꢁoforderung | Wertberichꢂgung | Neꢁoforderung
---|---|---|---|
nicht fällig < 30 Tage | 2.330 | -901 | 1.429

30 Tage > 60 Tage | 85 | -3 | 82
90 Tage | 38 | -6 | 32
überfällig | 525 | -22 | 503
GESAMT | 3.978 | -932 | 3.046

(14) ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTEL- ÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente setzen sich wie folgt zusammen:

IN T€ | 2021 | 2020
---|---|---|
Kassenbestand | 81.040 | 54.260
Bankguthaben | 79.852 | 70.034
Summe | 160.892 | 124.294

(16) EIGENKAPITAL

Im Rahmen der Ausgabe der Options- bzw. Wandelschuldverschreibungen ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft (bis zu 31.887 T€, eingeteilt in bis zu 31.887 Tsd. auf den Namen lautende Stückaktien, bedingt zu erhöhen (Bedingtes Kapital). Die Inhaber bzw. Gläubiger („Inhaber“) der Schuldverschreibungen haben Wandlungsrechte auf neue, auf den Namen lautende Stückaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu 31.887 T€ nach näherer Maßgabe der Options- bzw. Wandelanleihebedingungen („Anleihebedingungen“) zu gewähren.

Die Entwicklung des Eigenkapitals vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2021 ist in der Eigenkapitalveränderungsrechnung des Einzelabschlusses dargestellt. Zum 31. Dezember 2021 beträgt das gezeichnete Kapital der Gesellschaft 81.343 T€ (Vorjahr: 80.580 T€) und ist in 81.343 Tsd. Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Wert jeder Stückaktie beträgt 1 €.# Eine Inanspruchnahme der vorgenannten versammlung vom 10. Mai 2017 bis zum 9. Mai 2022 ermächꢂgt, Ermächꢂgungen erfolgte bis zum Bilanzsꢂchtag nicht. das Grundkapital der Gesellschaꢀ mit Zusꢂmmung des Aufsichts- rats um bis zu 31.887ꢋT€ ꢃGenehmigtes Kapital IIꢄ zu erhöhen. Gleich- Der Vorstand wurde im Rahmen der Hauptversammlung am 29. April zeiꢂg wurde hierdurch das bestehende Genehmigte Kapital II in Höhe 2021 ermächꢂgt, bis zum 28. April 2026 Akꢂen der Gesellschaꢀ zu Bankguthaben 143.405 2 40.518 4 Kassenbestände von 7.086ꢋT€ aufgehoben. erwerben. Die Ermächꢂgung ist auf den Erwerb von Akꢂen be- schränkt, auf die insgesamt ein anteiliger Betrag von höchstens 10ꢈ% GESAMT 143.407 40.522 Durch Beschluss des Vorstands mit Zusꢂmmung des Aufsichtsrats des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Hauptversammlung Von den Bankguthaben waren 5.813ꢋT€ ꢃVorjahr: 96ꢋT€ꢄ auf Tages- wurde das Grundkapital aus dem Genehmigten Kapital I mit Ein- über diese Ermächꢂgung oder – falls dieser Wert geringer ist – des oder Festgeldkonten angelegt. tragung in das Handelsregister am 5. November 2020 bzw. am zum Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächꢂgung bestehenden 26. Mai 2021 durch die Ausgabe von 861.922 bzw. 763.781 neuen Grundkapitals enꢅällt. Die Ermächꢂgung kann ganz oder in Teilbe- Von den Bankguthaben sind Beträge in Höhe von 59.429ꢋT€ auf zu- Akꢂen gegen Sacheinlage erhöht. griﬀsbeschränkten Bankkonten hinterlegt, die zur Ablösung grund- trägen, in letzterem Falle auch mehrmals, ausgeübt werden. Die Er- mächꢂgung darf von der Gesellschaꢀ nicht zum Zweck des Handels pfandrechtlich besicherter Darlehen für veräußerte Immobilien an Somit steht zum 31. Dezember 2021 noch folgendes Genehmigtes in eigenen Akꢂen genutzt werden. Von dieser Ermächꢂgung hat der die ﬁnanzierende Bank verpfändet wurden. Kapital zur Verfügung: Vorstand bislang keinen Gebrauch gemacht. (15)ꢈZUR VERÄUSSERUNG GEHALTENE 6.346ꢋT€ ꢃGenehmigtes Kapital Iꢄ 31.887ꢋT€ ꢃGenehmigtes Kapital IIꢄ Unter Berücksichꢂgung der Zugänge aus der im Berichtsjahr durch- geführten Kapitalerhöhung in Höhe von 5.840ꢋT€ beträgt die Kapitalrücklage zum Bilanzsꢂchtag 346.071ꢋT€. Die Kosten der Kapitalerhöhung in Höhe von 277ꢋT€ werden hierbei in Abzug LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE DerPosten„ZurVeräußerunggehaltenelangfrisꢂgeVermögenswerte“ betriꢍ die Immobilie in Siegen, für die im Jahr 2021 der Kaufvertrag Weiterhin wurde der Vorstand am 26. April 2018 ermächꢂgt, mit gebracht. Die Kapitalrücklage enthält Beträge, die bei der Ausgabe abgeschlossen wurde und der Übergang von Nutzen und Lasten an Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 25. April 2023 auf den neuer Akꢂen im Rahmen von Kapitalerhöhungen den Nennwert den Erwerber im Jahr 2022 erfolgt. Der beizulegende Zeitwert dieser Inhaber undꢆ/ꢆoder auf den Namen lautende Opꢂons- undꢆ/ꢆoder übersteigen. Vermögenswerte beträgt 10.550ꢋT€ und entspricht dem vertraglich Wandelschuldverschreibungen ꢃ„Schuldverschreibungen“ꢄ im Ge- vereinbarten Verkaufspreis. samtbetrag von bis zu 450.000ꢋT€ mit oder ohne Laufzeitbegrenzung HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021 84 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben Die Gewinnrücklagen betragen zum 31. Dezember 2021 69.960ꢋT€ Daneben ist die Gesellschaꢀ an die Einhaltung der nach § 15 REITG (17)ꢈFINANZVERBINDLICHKEITEN UND DERIVATIVE ꢃVorjahr: 53.146ꢋT€ꢄ. Der Hauptversammlung wird für das Geschäꢀs- kodiﬁzierten Eigenkapitalquote von mindestens 45ꢈ% für den Status-jahr 2021 eine Dividendenausschüꢁung in Höhe von 0,47ꢋ€ je Aktie erhalt als Real Estate Investment Trust ꢃREITꢄ gebunden. Die Einhal- FINANZINSTRUMENTE auf das dividendenberechꢂgte Grundkapital vorgeschlagen. Dies tung der REIT-Eigenkapitalquote unterliegt daher einer laufenden Die Finanzverbindlichkeiten reduzierten sich um 11,2ꢋMio.ꢋ€ auf ergibt bei 81.343.348 dividendenberechꢂgten Akꢂen eine Verteilung Überwachung. Zum 31.ꢋDezemberꢋ2021 betrug die Kennzahl 61,0ꢈ% 747,7ꢋMio.ꢋ€. Dies resulꢂert im Wesentlichen aus der planmäßigen an die Akꢂonäre von 38.231ꢋT€. ꢃVorjahr: 54,5ꢈ%ꢄ. Tilgung der Darlehen in Höhe von 37,9ꢋMio.ꢋ€ sowie aus der Rück- zahlung ausgelaufener Darlehen und der Reﬁnanzierung bzw. Die in den Gewinnrücklagen in Höhe von –4.324ꢋT€ ꢃVorjahr: Eine wesentliche Kennzahl im Zusammenhang mit der Schulden- Aufvaluꢂerung von Darlehen im Saldo von 26,6ꢋMio.ꢋ€. Den be- –4.228ꢋT€ꢄ enthaltene „Rücklage IAS 19 Pensionsrückstellungen“ ꢂlgungsfähigkeit ist der Loan to Value ꢃLTVꢄ. Diese Kennziﬀer deﬁniert stehenden Immobilienkrediten liegen sowohl langfrisꢂge Festzins- betriꢍ die kumulierten versicherungsmathemaꢂschen Verluste aus das Verhältnis zwischen Neꢁoﬁnanzverbindlichkeiten und dem er- vereinbarungen als auch bis November 2021 eine Zinsvereinbarung leistungsorienꢂerten Pensionszusagen. In der Rücklage für die Ab- miꢁelten Wert der Immobilien. Zum 31.ꢋDezemberꢋ2021 beträgt der auf EURIBOR-Basis zugrunde. Das Zinsänderungsrisiko der grund- sicherung von Zahlungsströmen in Höhe von 0ꢋT€ ꢃVorjahr: –522ꢋT€ꢄ LTV 41,3ꢈ% ꢃVorjahr: 44,5ꢈ%ꢄ. werden die kumulierten Beträge der Gewinne und Verluste aus pfandrechtlich gesicherten Immobilienﬁnanzierung mit variablem Zinssatz wurde durch den Abschluss eines Zinsswaps vollständig aus- Sicherungsinstrumenten, die als eﬀekꢂv beurteilt wurden ꢃCashﬂow- Den Rahmen für das Kapitalmanagement bilden grundsätzlich die geschaltet. Bei dieser Zinsswapvereinbarung erhält HAMBORNER Hedgesꢄ, ausgewiesen. gesellschaꢀsrechtlichen Besꢂmmungen, innerhalb derer eine Steue- den EURIBOR und zahlt über die gesamte Swap-Laufzeit einen gleich- rung der Kapitalstruktur, z.ꢈB. durch Kapitalerhöhung, erfolgt. bleibenden Festzins. Die im Eigenkapital erfasste Veränderung der Marktwerte der Zinsderivate betrug 0,5ꢋMioꢋ€. Zum 31. Dezember Ziele des Kapitalmanagements sind die Sicherstellung der Unterneh- mensforꢅührung, die adäquate Verzinsung des Eigenkapitals sowie Die Ziele des Kapitalmanagements wurden im Geschäꢀsjahr erreicht. 2021 wies die Rücklage für die Absicherung von Zahlungsströmen 31.12.2021 31.12.2020 damit einen Wert von 0ꢋ€ aus. Eine wesentliche Kennzahl hierfür ist die Eigenkapitalquote, die auch bei Investoren, Analysten und Banken anerkannt ist. Beizulegender Zeitwert in T€ Beizulegender Zeitwert in T€ Lfd. Nr. 1 Art Laufzeit bis Nominalwert in T€ 0 Nominalwert in T€ 15.193 IN T€ 2021 2020 VER- ÄNDERUNG Zinsswap November 2021 0 −521 GESAMT 0 0 15.193 −521 Eigenkapital 497.374 474.234 +4,9ꢈ% +1,6ꢈ% Bilanzsumme 1.285.787 1.265.784 Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 38,7 37,5 +1,2ꢄ%-Punkte HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021 85 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben Bei einem ebenfalls mit variablem Zinssatz ausgestaꢁeten Teil des unbesicherten Schuldscheindarlehens mit einem Kreditvolumen von 41,0ꢋMio.ꢋ€ und einer anfänglichen Laufzeit von fünf Jahren wurde dagegen nach Abwägung der Chancen und Risiken aufgrund der überschaubaren Laufzeit auf den Abschluss von Zinssicherungs- geschäꢀen verzichtet. Mit Ausnahme des unbesicherten Schuldscheindarlehens mit einem Volumen von 75,0ꢋMio.ꢋ€ sowie eines kleineren Darlehens in Höhe von 5,0 Mio.ꢋ€ sind sämtliche Kredite grundbuchlich besichert. Für die zum 31.ꢋDezemberꢋ2021 ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten sind Grundschulden im Umfang von 739,8ꢋMio.ꢋ€ zulasten der Gesell- schaꢀ eingetragen. Daneben sind die Mieꢅorderungen der besicher- ten Objekte in Form einer in der Regel sꢂllen Zession an die kredit- gebenden Banken abgetreten. Die langfrisꢂgen Immobilienkredite werden mit Zinssätzen zwischen 0,88ꢈ% und 3,87ꢈ% ꢃDurchschniꢁsver- zinsung: 1,60ꢈ%ꢄ verzinst. Entsprechend den Darlehensvereinbarun- gen erfolgen die Tilgungen monatlich oder quartalsweise. Die Finanzverbindlichkeiten und derivaꢂven Finanzinstrumente gliedern sich nach Frisꢂgkeit wie folgt: IN T€ 31.12.2021 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert von ﬁnanziellen Vermögenswerten und Schulden, die zu fortgeführten Anschaﬀungskosten bewertet wurden Kurzfrisꢂg Langfrisꢂg Kurzfrisꢂg Langfrisꢂg bis 1 Jahr 80.308 0 2ꢆ−ꢆ5 Jahre 386.079 0 über 5 Jahre 281.317 0 bis 1 Jahr 91.841 521 2ꢆ−ꢆ5 Jahre über 5 Jahre 353.390 0 Finanzverbindlichkeiten 313.685 0 Derivaꢂve Finanzinstrumente Bis auf die Finanzverbindlichkeiten stellen die Buchwerte der ﬁnanziellen Vermögenswerte und Schulden in der Bilanz unter ande- rem aufgrund der kurzen Laufzeiten eine gute Näherung an den bei- zulegenden Zeitwert dar. GESAMT 80.308 386.079 281.317 92.362 313.685 353.390 In der nachfolgenden Tabelle werden die vertraglich zu leistenden Auszahlungen für Zinsen und Tilgung der Finanzverbindlichkeiten und derivaꢂven Finanzinstrumente dargestellt. Zinszahlungen aus variabel verzinslichen Darlehen werden einheitlich mit der letzten Zinsfestsetzung vor dem Bilanzsꢂchtag berechnet. Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzverbindlichkeiten entspre- chen den Barwerten der mit den Schulden verbundenen Zahlungen unter Berücksichꢂgung der aktuellen laufzeitäquivalenten Zins- parameter ꢃLevel 2ꢄ zum Bilanzsꢂchtag. IN T€ 31.12.2021 31.12.2020 bis 1 Jahr 2ꢆ−ꢆ5 Jahre über 5 Jahre bis 1 Jahr 2ꢆ−ꢆ5 Jahre über 5 Jahre Finanzverbindlichkeiten 91.240 0 417.612 0 299.815 0 103.315 804 357.086 0 363.383 0 Derivaꢂve Finanzinstrumente GESAMT 91.240 417.612 299.815 104.119 357.086 363.383 IN T€ 31.12.2021 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert Beizulegender Zeitwert Buchwert 747.704 Buchwert 758.916 Finanzverbindlichkeiten 760.307 796.840 HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021 86 Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben (18)ꢈVERBINDLICHKEITEN AUS LIEFERUNGEN UND Die gewährten Baukostenzuschüsse in Höhe von 7.891ꢋT€ resulꢂeren HAMBORNER ist in der Lage, die monatlichen Pensionszahlungen an im Wesentlichen aus neu abgeschlossenen Mietverträgen in Zusam- die Pensionsempfänger bzw.# Finanzielle Verpflichtungen Risikobericht

Zum Stichtag bestehen keine wesentlichen Eventualverbindlichkeiten, Haftungsverhältnisse oder sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Die aus den Finanzinstrumenten resultierenden Risiken betreffen Kredit-, Liquiditäts- und Marktrisiken.

Kreditrisiken bestehen in Form von Ausfallrisiken finanzieller Vermögenswerte. Dieses Risiko besteht maximal in Höhe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte. Sofern Ausfallrisiken bestehen, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Liquiditätsrisiken stellen Refinanzierungsrisiken und damit Risiken einer fristgerechten Erfüllung bestehender Zahlungsverpflichtungen dar. Zur frühzeitigen Erkennung der zukünftigen Liquiditätssituation werden die Strategie sowie die Ergebnisse des Planungsprozesses zugrunde gelegt. In der Mittelfristplanung, die einen Zeitraum von fünf Jahren umfasst, wird der erwartete Liquiditätsbedarf geplant. Der Liquiditätsbedarf wird anhand täglicher und monatlicher Planungsrechnungen ermittelt.

Für die Darstellung der Marktrisiken werden gemäß IFRS 7 Sensitivitätsanalysen gefordert. Durch vergangenheitsbezogene hypothetische Änderungen von Risikovariablen sollen Einflüsse sowohl auf das Ergebnis als auch auf das Eigenkapital aufgezeigt werden. Für HAMBORNER sind hierbei vor allem Zinsänderungsrisiken relevant.

Sensitivitätsanalysen, welche die Auswirkungen von Änderungen des Marktzinsniveaus auf Zinszahlungen, Zinsaufwendungen und -erträge sowie auf das Eigenkapital aufzeigen, werden entsprechend IFRS 7 durchgeführt. Hierfür gelten folgende Prämissen:

Die aus den Finanzinstrumenten resultierenden Risiken betreffen Kredit-, Liquiditäts- und Marktrisiken. Kreditrisiken bestehen in Form von Ausfallrisiken finanzieller Vermögenswerte. Dieses Risiko besteht maximal in Höhe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte. Für die Derivate ist dies die Summe aller positiven Marktwerte und für die originären Finanzinstrumente die Summe der Buchwerte. So- weit Ausfallrisiken bestehen, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Zinsrisiken bei originären Finanzinstrumenten mit fester Verzinsung wirken sich bilanziell nur aus, wenn sie zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Bei zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumenten wirken sich Zinsänderungen bilanziell nicht aus. Bei Finanzverbindlichkeiten mit variabler Verzinsung wirken sich Zinsrisiken unmittelbar auf den Gewinn und Verlust aus, soweit diese Risiken nicht durch geeignete Finanzinstrumente abgesichert wurden. HAMBORNER hat für zwei Teiltranchen 41,0 Mio. € des Schuldscheindarlehens variable Zinssätze vereinbart, für die keine Zinsswaps abgeschlossen wurden. Bei einer Verminderung des Zins- satzes würde sich beim aktuellen Zinsniveau keine Veränderung auf die Gewinn- und Verlustrechnung ergeben, da der Zinssatz auf mindestens 1,2 % gedeckelt ist. Bei einer Erhöhung des Basiszinssatzes um 1,0 %-Punkte würde sich der Zinsaufwand auf Basis des aktuellen Zinsniveaus pro Jahr um 186 T€ erhöhen.

(23) Leasingverhältnisse

HAMBORNER als Leasinggeber

Sämtliche Mietverträge, die HAMBORNER mit ihren Mietern abgeschlossen hat, werden nach IFRS als Operating Leasing eingestuft, da alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken bei der HAMBORNER verbleiben.

Im Rahmen von Operating Leasing waren per 31. Dezember 2021 Anlageimmobilien zum Buchwert von 1.118,3 Mio. € (Vorjahr: 1.209,3 Mio. €) vermietet.

Die im Wesentlichen für Büro- und Einzelhandelsflächen bestehenden Mietverträge werden in der Regel mit Laufzeiten zwischen drei und 16 Jahren abgeschlossen. Rund 92 % der Mietverträge sind mit Wertsicherungs-klauseln versehen, die eine Kopplung der Mieten an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex vorsehen. In der Regel werden Mietsicherheiten vereinbart. Es wird eine vollständige Umlage der Nebenkosten angestrebt.

Aus bestehenden gewerblichen Mietverhältnissen wird HAMBORNER folgende vertraglich gesicherte Mietzahlungen erhalten:

IN T€	31.12.2021	31.12.2020
1. Jahr	76.712	83.066
2. Jahr	68.745	78.236
3. Jahr	58.473	70.099
4. Jahr	50.404	60.156
5. Jahr	44.690	51.040
ab dem 6. Jahr	222.312	196.714
GESAMT	521.336	539.311

Die Leasingzahlungen beinhalten Mieterlöse bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des Mieters, unabhängig davon, ob eine Kündigung oder Nicht-inanspruchnahme einer Verlängerungsoption tatsächlich zu erwarten ist. Bedingte Mietzahlungen lagen in der Berichtsperiode nur in unwesentlicher Höhe vor.

Wesentliche Leasingverhältnisse, die bereits abgeschlossen, aber noch nicht begonnen wurden, bestehen nicht.

HAMBORNER als Leasingnehmer

Die quantitativen Angaben zu den Leasingverhältnissen, bei denen HAMBORNER Leasingnehmer ist, finden sich in den Angaben zu den betreffenden Posten der Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung.

Bei den beiden Erbbaurechten in Solingen und Gütersloh wurden die im 1. Jahr im 2. Jahr im 3. Jahr im 4. Jahr im 5. Jahr ab dem 6. Jahr bestehenden Verlängerungsoptionen bei der Bewertung der Leasing- verbindlichkeit berücksichtigt, da für HAMBORNER aufgrund der vertraglichen Regelungen ein hoher wirtschaftlicher Anreiz besteht, die Optionen auszuüben.

Bei dem Erbbaurecht in Freiburg wurde lediglich eine Verlängerungsoption über zehn Jahre bis zum 30. Juni 2034 im Rahmen der Bewertung der Leasingverbindlichkeit berücksichtigt. Aufgrund des bestehenden langfris- tigen Mietvertragsbestehthiereinentsprechender wirtschaftlicher Anreiz, der die Ausübung der Option höchstwahr- scheinlich macht. Darüber hinaus bestehen zwei weitere Optionen über jeweils zehn Jahre, die nicht berücksichtigt wurden. Da HAMBORNER vom Erbbaurechtsgeber bei Beendigung des Leasing- verhältnisses eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes des aufstehenden Gebäudes erhält, besteht in Abhängigkeit von der Ein- schätzung der Marktlage zum Zeitpunkt des Auslaufens der ersten Verlängerungsoption aus heutiger Sicht noch kein hinreichend siche- rer wirtschaftlicher Anreiz zur Verlängerung. Die jährlich zu zahlen- den Erbbauzinsen betragen in dem Objekt zurzeit 291 T€ pro Jahr.

Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

In der Kapitalflussrechnung wird die Entwicklung der Zahlungsströme getrennt nach Mittelzuflüssen und Mittelabflüssen aus der opera- tiven Geschäftstätigkeit, der Inves- titionstätigkeit und der Finanzierungs- tätigkeit ausgewiesen.

Der Finanzmittel- fonds beinhaltet Zahlungsmittel und Zahlungsmittel- äquivalente mit einer anfänglichen Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Der Unterschiedsbetrag des Finanzmittel-fonds am 31. Dezember 2021 zum Bilanzposten „Zahlungsmittel und Zahlungsmittel- äquivalente“ i. H. V. 59.429 Mio. € resul- tiert aus in diesem Bilanzposten enthaltenen verpfändeten Bankkonten (vgl. Textziffer 14). Zum Stichtag betrug der Finanzmittel-fonds 83.978 Mio. € nach 35.597 Mio. € im Vorjahr.

Die Kapitalflussrechnung wurde nach den Regelungen des IAS 7 auf- gestellt. Einflüsse aus Wechselkursänderungen bestehen bei HAMBORNER nicht.

(24) Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit

Der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit beträgt 67,0 Mio. € nach 69,4 Mio. € im Vorjahr. Der Rückgang ist weitest- gehend auf die gesunkenen Mieteinnahmen infolge der Verkäufe nicht mehr strategiekonformer Objekte zurückzuführen. Das ausgewiesene Finanzergebnis weicht vom Finanzergebnis der Gewinn- und Verlust- rechnung ab, da in der Kapitalflussrechnung lediglich das im Zusammenhang mit der Finanzierungstätigkeit stehendende Finanz- ergebnis ausgewiesen wird. Zinseffekte im Zusammenhang mit der opera- tiven Geschäftstätigkeit, z. B. für die Auf- und Abzinsung von Rückstellungen, sind nicht enthalten.

Der operative Cashflow je Aktie entwickelte sich wie nachfolgend dargestellt:

	2021	2020
Anzahl der am Stichtag im Umlauf befindlichen Aktien Tsd. Stück	81.343	66.975
Operativer Cashflow je Aktie	0,82	0,86

(25) Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Der Cashflow aus der Inves- titionstätigkeit führte zu einem Mittelzu- fluss von 92,8 Mio. € (Vorjahr Mittelabfluss: 61,2 Mio. €). Der Mittel- zufluss im Saldo resul- tiert aus Mittelzuflüssen aus den Objektver- käufen in Höhe von 162,3 Mio. €, denen Mittelabflüsse aus den Akqui- sitionen in Höhe von 69,5 Mio. € gegenüber stehen.

(26) Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Die Veränderung der kurz- und langfris- tigen Verbindlichkeiten aus der Finanzierungs- tätigkeit (Finanzverbindlichkeiten) stellt sich wie folgt dar:

IN T€	2021	2020
Stand 1. Januar	758.916	688.364
Operativer Cashflow T€	76.529	141.412
Zugang wegen Aufnahme neuer Darlehen	−87.875	−70.920
Abgang wegen Tilgung von Darlehen	76	33
Veränderung der kurzfris- tigen Zinsabgrenzung	58	27
Veränderung der abgegrenz- ten Transaktionskosten	747.704	758.916
Stand 31. Dezember

Der Cashflow aus der Finanzierungs- tätigkeit beträgt –111,4 Mio. € (Vorjahr: 19,0 Mio. €). Den Einzahlungen aus der Aufnahme von Dar- lehen in Höhe von 76,5 Mio. € sowie aus der Kapitalerhöhung (6,3 Mio. €) stehen im Wesentlichen Auszahlungen aus der Dividen- denzahlung (31,3 Mio. €) für das Jahr 2020 sowie aus Zins- und Til- gungszahlungen (101,2 Mio. €) für die zur anteiligen Finanzierung der Immobilien aufgenommenen Darlehen gegenüber. Die Dividen- denausschü-ttung in Höhe von 37,9 Mio. € (Vorjahr: 37,5 Mio. €) ver- ringerte sich aufgrund einer teilweisen Inanspruchnahme der Akti- endividende um 6,6 Mio. € (Vorjahr: 6,8 Mio. €). Die Dividendenzahlung betrug somit 31,3 Mio. € (Vorjahr: 30,7 Mio. €).

Der Cashflow aus Leasingverbindlichkeiten setzt sich zusammen aus Zinszahlungen in Höhe von 370 T€ (Vorjahr: 386 T€) und Tilgungs- zahlungen in Höhe von 302 T€ (Vorjahr: 299 T€).

Im Geschäftsjahr wurden liquide Mittel in Höhe von 76,2 Mio. € auf zugriffsbeschränk- ten Bankkonten hinterlegt, die zur Ablösung grundpfandrechtlich be- sicherter Darlehen für veräußerte Immobilien an die finanzierenden Banken verpfändet wurden. Durch die Stellung von Ersatzsicher- heiten wurden Barsicherheiten in Höhe von 21,7 Mio. € wieder frei- gegeben.# Die Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien decken sich nicht mit den bei der Entwicklung des Anlagevermögens gezeigten Zugängen. Grund hierfür sind im Wesentlichen Kaufpreiseinbehalte und zum jeweiligen Stichtag noch nicht fällige Zahlungen für Grunderwerbsteuer.

HAMBORNER REIT AG
Geschäftsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben

Sonstige Erläuterungen und Pflichtangaben

MITTEILUNG ÜBER DAS BESTEHEN EINER BETEILIGUNG

Der folgenden Tabelle können die meldepflichtigen Beteiligungen entnommen werden, die der Gesellschaft bis 21. Februar 2022 mitgeteilt wurden. Die Angaben wurden jeweils der zeitlich letzten Mitteilung eines Meldepflichtigen an die Gesellschaft entnommen. Sämtliche Veröffentlichungen durch die Gesellschaft über Mitteilungen von Beteiligungen im Berichtsjahr und darüber hinaus bis zum 21. Februar 2022 stehen auf der Homepage der HAMBORNER REIT AG im Bereich Aktuelles zur Verfügung. Es wird darauf hingewiesen, dass die Angaben zu der Beteiligung in Prozent und in Stimmrechten aufgrund nicht meldepflichtiger Erwerbe oder Verkäufe von Anteilen zwischenzeitlich überholt sein können.

EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG

Gemäß § 11 Abs. 4 REITG darf zur Erhaltung des REIT-Status kein Anleger direkt 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang halten, dass er über 10 % oder mehr der Stimmrechte verfügt. Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2021 waren der Gesellschaft keine Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil 10 % des Grundkapitals überschritten hat.

Am 13. Januar 2022 wurde der Vertrag zum Verkauf des Objekts in Lemgo unterzeichnet. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 3,0 Mio. €. Der Buchwert beträgt zum 31. Dezember 2021 3,2 Mio. €. Die annualisierten Mieterträge belaufen sich auf 0,2 Mio. €. Der Besitzübergang wird voraussichtlich Ende des ersten Quartals erfolgen.

Gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG sind Angaben über das Bestehen von Beteiligungen zu machen, die der Gesellschaft nach § 33 Abs. 1 oder Abs. 2 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) mitgeteilt worden sind. Indirekte Beteiligungen am Kapital der Gesellschaft, die mittelbar 10 % der Stimmrechte erreichen oder überschreiten, wurden zum 31. Dezember 2021 von der RAG-Stiftung, Essen, gehalten.

ARBEITNEHMER

Die Mitarbeiterzahl (ohne Vorstand) betrug im Jahresdurchschnitt:

	2021	2020
Kfm. Objektverwaltung	15	14
Techn. Objektverwaltung	8	7
Administration	21	18
GESAMT	43	40

STIMMRECHTSMITTEILUNG

	Datum der Schwellen- berührung	§§ 33, 34 WpHG (neu)	Stimmrechtsanteil (neu) in %	Berührte Schwelle	Meldepflich tiger
RAG-Stiftung, Essen, Deutschland	27.09.2016	§ 34 WpHG	12,20	Überschreitung 10 %	ja: 2,62 %
	17.02.2017		4,85	Unterschreitung 5 %	ja: 4,85 %
	28.09.2020		5,01	Überschreitung 5 %	ja: 5,01 %
Königreich Belgien, Brüssel, Belgien
BlackRock, Inc., Wilmington, DE, USA			0,243090	Überschreitung 5 %

CORPORATE GOVERNANCE

Im November 2021 haben Vorstand und Aufsichtsrat eine aktualisierte Entsprechenserklärung abgegeben und im Internet unter www.hamborner.de im Bereich HAMBORNER REIT AG/Corporate Governance/Erklärung zur Unternehmensführung öffentlich zugänglich gemacht.

PERSONEN IM GESCHÄFTSJAHR 2021

BEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND VERGÜTUNG VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT

Zu den nahestehenden Personen und Unternehmen im Sinne des IAS 24 zählen bei HAMBORNER ausschließlich Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sowie deren nahe Angehörige. Berichter
pflichtige Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen wurden im Geschäftsjahr 2021 nicht abgeschlossen.

Die gemäß IAS 24 angabepflichtige Vergütung an Personen in Schlüsselpositionen der Gesellschaft umfasst die Vergütung des aktiven Vorstands und des Aufsichtsrats.

Die Gesamtbezüge des Vorstands beliefen sich im Geschäftsjahr auf 1.603 T€ (Vorjahr: 1.470 T€). Neben kurzfristig fälligen Leistungen in Höhe von 1.253 T€ (Vorjahr: 1.153 T€) entfallen die Bezüge in Höhe von 350 T€ (Vorjahr: 317 T€) auf langfristig aktienbasierte Vergütungen (LTI).

HAMBORNER REIT AG
Geschäftsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben

Der LTI von Herrn Karoﬀ umfasst virtuelle Aktienzusagen, die dem Vorstand nach Ablauf der jeweiligen Performanceperiode mit der Gehaltsabrechnung ausgezahlt werden, die auf die Aufsichtsratssitzung der Gesellschaft folgt, in welcher der Jahresabschluss für das dritte auf das jeweilige Gewährungsjahr folgende Geschäftsjahr festgestellt wird.

Die Entwicklung der virtuellen Aktienzusagen stellt sich wie folgt dar:

	2021	2020
Stand 1. Januar	69.653	38.841
Zugang gewährter virtueller Aktienzusagen	92.364	92.984
Abgang ausgezahlter virtueller Aktienzusagen	−60.638	−37.307
Stand 31. Dezember	92.379	69.653

Darüber hinaus kann sich für die Hälfte der Aktienzusagen der Auszahlungsbetrag in Abhängigkeit von der relativen Entwicklung der HAMBORNER-Aktie im Vergleich zum EPRA/NAREIT Europe ex UK Index entsprechend einem vom Aufsichtsrat festgelegten Zielsystem erhöhen oder vermindern.

Der beizulegende Zeitwert pro erdienter Aktienzusage ergibt sich zum Bilanzstichtag somit im Wesentlichen aus dem Schlusskurs der HAMBORNER-Aktie am letzten Börsentag des Geschäftsjahres (10,02 €; Vorjahr: 9,01 €).

Für die Herr Schmitz im Jahr 2021 fälligen virtuellen Aktienzusagen aus dem Jahr 2018 (LTI 2018) führten bei einem Aktienkurs bei Auszahlung von 8,96 € zu einer Auszahlung von 141 T€.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten eine feste zahlbare jährliche Vergütung. Die Höhe der Vergütung ist abhängig von der Funktion und Zugehörigkeit zu den jeweiligen Ausschüssen. Daneben erhält jedes Aufsichtsratsmitglied für die Teilnahme an einer Sitzung ein Sitzungsgeld von 0,5 T€.

Der beizulegende Zeitwert pro erdienter Aktienzusage ergibt sich zum Bilanzstichtag somit im Wesentlichen aus dem arithmetischen Mittel der HAMBORNER-Aktie über die letzten 20 Börsentage vor dem Geschäftsjahresende (9,73 €).

Für das Geschäftsjahr betrug die Vergütung des Aufsichtsrats 313 T€ (Vorjahr: 326 T€).

Der LTI von Herrn Schmitz umfasst virtuelle Aktienzusagen, die dem Vorstand nach einer Sperrfrist mit Ablauf des zweiten Börsentages nach Veröffentlichung der Geschäftsergebnisse im dritten Jahr nach Zusage in bar ausbezahlt werden. Die Höhe der Auszahlung ermittelt sich aus der Anzahl der gewährten Aktienzusagen multipliziert mit dem zum Ende der Sperrfrist notierten Schlusskurs der HAMBORNER- Aktie im Handelssystem XETRA. Ein Anstieg der HAMBORNER-Aktie von mehr als 200 % (Cap) gegenüber dem am jeweiligen Zusagetag zugrunde gelegten Schlusskurs bleibt außer Betracht.

Für ehemalige Vorstandsmitglieder und ihre Hinterbliebenen betragen die zum Abschlussstichtag gebildeten Pensionsrückstellungen 3.234 T€. Die Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses aus diesen Pensionszusagen (210 T€) sowie weiteren Hinterbliebenen- leistungen (145 T€) betrugen im Berichtsjahr 354 T€.

ANZAHL GEWÄHRTER VIRTUELLE AKTIENZUSAGEN HERR KAROFF

LTI	Referenzkurs Aktie bei Gewährung	Auszahlung 2024	Anzahl
LTI 2020	9,66 €		17.253
LTI 2021	8,96 €

ANZAHL GEWÄHRTER VIRTUELLE AKTIENZUSAGEN HERR SCHMITZ

LTI	Aktienkurs bei Gewährung	Anzahl
LTI 2019	9,25 €	20.054
LTI 2020	7,48 €	16.520
LTI 2021	9,08 €	22.321

Die Anzahl der gewährten Aktienzusagen erhöht oder vermindert sich unter Berücksichtigung von dem Grad der Erreichung der festgelegten Erfolgsziele. Die Erfolgsziele sind die Entwicklung des Net Asset Value sowie der relative Total Shareholder Return. Die Erfolgs- ziele sind mit jeweils 50 % gewichtet. Der ermittelte Auszahlungs- betrag ist betragsmäßig auf 200 % des Zielbetrags begrenzt.

Aus aktienbasierten Vergütungen aufgrund der 2021 gewährten Aktienzusagen sowie aus Bewertungseffekten wurden im Berichts- jahr insgesamt Aufwendungen in Höhe von 554 T€ (Vorjahr: 251 T€) erfasst.

Nachfolgend sind die am 31. Dezember 2021 gewährten und noch ausstehenden virtuellen Aktienzusagen unter Angabe des Schluss- kurses der HAMBORNER-Aktie am jeweiligen Zusagetag dargestellt:


ANZAHL GEWÄHRTER VIRTUELLE AKTIENZUSAGEN
HERR KAROFF
2025
ANZAHL GEWÄHRTER VIRTUELLE AKTIENZUSAGEN
HERR SCHMITZ
2022
2023
2024

HAMBORNER REIT AG
Geschäftsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Anhang Weitere Angaben

Organe der Gesellschaft und deren Mandate

AUFSICHTSRAT

Dr. Andreas Maẓner, Hamburg
Vorsitzender
Geschäftsführer der ECE Office & Industries G.m.b.H.
Verwaltung ECE Office Traffic Industries G.m.b.H.
ECE Development & Consulting G.m.b.H.
Externe Mandate:
Rolf Glessing, Illerkirchberg
Geschäftsführender Gesellschafter der Glessing Management und Beratung GmbH
Externe Mandate: FCF Fox Corporate Finance GmbH**
Ulrich Graebner, Bad Homburg v.d.H.
Senior Partner der Cara Investment GmbH
Externe Mandate: EUREF AG* (stv. Vorsitzender)
Claus-Matthias Böge, Hamburg
Stellvertretender Vorsitzender
Geschäftsführer der CMB Böge Vermögensverwaltung GmbH
Externe Mandate: Gepaco S.A.**
Christel Kaufmann-Hocker, Düsseldorf
Selbstständige Unternehmensberaterin
Externe Mandate: Bijou Brigitte modische Accessoires AG*
Maria Teresa Dreo-Tempsch, Wien
Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp AG
Externe Mandate: Keine
Mechthilde Dordel*, Oberhausen
Kfm. Angestellte der HAMBORNER REIT AG
Klaus Hogeweg*, Mülheim an der Ruhr
Kfm. Angestellter der HAMBORNER REIT AG
Johannes Weller*, Willich
Kfm.

Dr. Eckart John von Freyend, Bad Honnef
Ehrenvorsitzender des Aufsichtsrats# HAMBORNER REIT AG

Geschäꢀsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Anhang

Weitere Angaben

95 AUSSCHÜSSE DES AUFSICHTSRATS

Präsidialausschuss

Niclas Karoﬀ, Berlin
Dr. Andreas Maꢁner ꢃVorsitzenderꢄ
Claus-Maꢁhias Böge
Maria Teresa Dreo-Tempsch

Prüfungsausschuss

Claus-Maꢁhias Böge ꢃVorsitzenderꢄ
Rolf Glessing
Hans Richard Schmitz, Duisburg
Christel Kaufmann-Hocker
Johannes Weller

Nominierungsausschuss

Dr. Andreas Maꢁner ꢃVorsitzenderꢄ
Maria Teresa Dreo-Tempsch
Rolf Glessing

VORSTAND

Ulrich Graebner ꢃVorsitzenderꢄ
Vorstand für Unternehmensstrategieꢆ/ꢆDigitalisierung, Porꢅolio- management, Risikomanagementꢆ/ꢆDatenschutz, Transakꢂons- management, Controlling, Investor Relaꢂons, Public Relaꢂons, Personal, Revision
Niclas Karoff
Vorstand für Asset-Management, Technikꢆ/ꢆ Instandhaltung, Finanz- und Rechnungswesen, Steuern, Rechtꢆ/ꢆ Corporate Governance, Projektmanagement, Investor Relaꢂons, IT, Versicherungen, Corporate Services, Beteiligungen
Hans Richard Schmitz
- Duisburg, den 21. Februar 2022

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben
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Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwenden-
den Rechnungslegungsgrundsätzen der Einzelabschluss ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaꢀ vermiꢁelt und im Lage-
bericht der Geschäꢀsverlauf einschließlich des Geschäꢀsergebnisses
und die Lage der Gesellschaꢀ so dargestellt sind, dass ein den tat-
sächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermiꢁelt wird,
sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwick-
lung der Gesellschaꢀ beschrieben sind.

Duisburg, den 21.ꢋFebruarꢋ2022

Der Vorstand
Niclas Karoff
Hans Richard Schmitz

HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben
97

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die HAMBORNER REIT AG, Duisburg

§ 325 Abs 2a HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vor-
schriꢀen und vermiꢁelt unter Beachtung dieser Vorschriꢀen ein
durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriꢀen und
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ver-
Grund-sätzen ist im Abschniꢁ „Verantwortung des Abschlussprüfers
mögens- und Finanzlage der Gesellschaꢀ zum 31. Dezember 2021
für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts“ unseres
sowie ihrer Ertragslage für das Geschäꢀsjahr vom 1. Januar bis
Bestäꢂgungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem
zum 31. Dezember 2021 geprüꢀ.
Vermerk über die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts
PRÜFUNGSURTEILE
unabhängig in Übereinsꢂmmung mit den europa-
rechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufs-

֝ Wir haben den Einzelabschluss der HAMBORNER REIT AG, Duisburg,
– bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn-
und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Kapital-
ﬂussrechnung und Eigenkapitalveränderungsrechnung für das Geschäꢀsjahr
vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang,
einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden –
geprüꢀ. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der HAMBORNER REIT AG,
Duisburg, für das Geschäꢀsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021
geprüꢀ. Die vermiꢁelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreﬀendes
rechtlichen Vorschriꢀen und haben unsere sonsꢂgen deutschen
Bild von der Lage der Gesellschaꢀ. In allen wesentlichen Belangen
Berufspﬂichten in Übereinsꢂmmung mit diesen Anforderungen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Einzelabschluss, ent-
erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Arꢂkel 10 Abs. 2 Buchst. fꢄ
spricht den deutschen gesetzlichen Vorschriꢀen und stellt die EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach
Chancen und Risiken der zukünꢀigen Entwicklung zutreﬀend dar.
Arꢂkel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auﬀassung,
Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den
dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und
Inhalt der oben genannten Erklärung zur Unternehmensführung
geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum
einschließlich der darin enthaltenen weiteren Berichterstaꢁung
Einzelabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
über Corporate Governance, auf die im Lagebericht verwiesen wird,
Erklärung zur Unternehmensführung gemäß
nicht inhaltlich geprüꢀ.
§ 289f HGB ein-
wird.
BESONDERS WICHTIGE PRÜFUNGSSACHVERHALTE IN DER
PRÜFUNG DES EINZELABSCHLUSSES
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung
zu haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriꢀen
keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Einzel-
Besonders wichꢂge Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte,
abschlusses und des Lageberichts geführt hat.
die nach unserem pﬂichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten in
GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE
unserer Prüfung des Einzelabschlusses für das Geschäꢀsjahr vom 1. Januar
bis zum 31. Dezember 2021 waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen
mit unserer Prüfung des Einzelabschlusses als Ganzem und bei der Bildung
Erkenntnisse
unseres Prüfungsurteils entspricht der beigefügte Einzelabschluss in allen wesentlichen
hierzu berücksichꢂgt; wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu
Belangen den Internaꢂonal Financial Reporꢂng Standards ꢃIFRSꢄ,
diesen Sachverhalten ab.
wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach Beachtung der vom Insꢂtut der Wirtschaꢀsprüfer ꢃIDWꢄ festge-
Wir haben unsere Prüfung des Einzelabschlusses und des Lage-
schlusses in Übereinsꢂmmung mit § 317 HGB und der EU-Abschluss-
prüferverordnung ꢃNr. 537ꢆ/ꢆ2014; im Folgenden „EU-APrVO“ꢄ
unter Beachtung der vom Insꢂtut der Wirtschaꢀsprüfer ꢃIDWꢄ festge-
legten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
schriꢀen und vermiꢁelt unter Beachtung dieser Vorschriꢀen ein
durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriꢀen und
Grund-sätzen ist im Abschniꢁ „Verantwortung des Abschlussprüfers
für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts“ unseres
Bestäꢂgungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem
Vermerk über die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts
unabhängig in Übereinsꢂmmung mit den europa-
rechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufs-
rechtlichen Vorschriꢀen und haben unsere sonsꢂgen deutschen
Berufspﬂichten in Übereinsꢂmmung mit diesen Anforderungen
erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Arꢂkel 10 Abs. 2 Buchst. fꢄ
der EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach
Arꢂkel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auﬀassung,
dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und
geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum
Einzelabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Gründsätzlich entspricht der beigefügte Einzelabschluss in allen wesentlichen
Belangen den Internaꢂonal Financial Reporꢂng Standards ꢃIFRSꢄ,
wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach Beachtung der vom Insꢂtut der Wirtschaꢀsprüfer ꢃIDWꢄ festge-
legten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
schriꢀen.

֝ HAMBORNER REIT AG Geschäꢀsbericht 2021
Im Überblick Magazin Unternehmen Lagebericht Einzelabschluss Weitere Angaben
99

SONSTIGE INFORMATIONEN

Die gesetzlichen Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die
sonsꢂgen Informaꢂonen verantwortlich. Die sonsꢂgen Informaꢂonen
umfassen:

a) den Bericht des Aufsichtsrats,
b) die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB ein-
schließlich der darin enthaltenen weiteren Berichterstaꢁung über
Corporate Governance, auf die im Lagebericht verwiesen wird,
c) die Versicherung der gesetzlichen Vertreter nach § 264 Abs. 2 Satz 3
bzw. § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB zum Einzelabschluss und zum Lagebericht und
d) alle übrigen Teile des Geschäꢀsberichts, der nicht die inhaltlich
geprüꢀen Lageberichtsangaben, nicht die Erklärung des Vorstands zur Ein-
haltung der Anforderungen der §§ 11 bis 15 REIT-Gesetz und zur
Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht
vorbelasteter Erträge nach § 19 Abs. 3 i.ꢈV.ꢈm. § 19a REIT-
Gesetz und nicht unseren dazugehörigen Bestäꢂgungsvermerk.

BESONDERS WICHTIGE PRÜFUNGSSACHVERHALTE IN DER PRÜFUNG DES EINZELABSCHLUSSES

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen
Erkenntnisse entspricht der beigefügte Einzelabschluss in allen wesentlichen
Belangen den Internaꢂonal Financial Reporꢂng Standards ꢃIFRSꢄ,
wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach Beachtung der vom Insꢂtut der Wirtschaꢀsprüfer ꢃIDWꢄ festge-
legten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
schriꢀen.

GRUNDLAGE FÜR DIE PRÜFUNGSURTEILE

Wir haben unsere Prüfung des Einzelabschlusses und des Lage-
berichts in Übereinsꢂmmung mit § 317 HGB und der EU-Abschluss-
prüferverordnung ꢃNr. 537ꢆ/ꢆ2014; im Folgenden „EU-APrVO“ꢄ
unter Beachtung der vom Insꢂtut der Wirtschaꢀsprüfer ꢃIDWꢄ festge-
legten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriꢀen und
Grund-sätzen ist im Abschniꢁ „Verantwortung des Abschlussprüfers
für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts“ unseres
Bestäꢂgungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem
Vermerk über die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts
unabhängig in Übereinsꢂmmung mit den europa-
rechtlichen sowie den deutschen handelsrechtlichen und berufs-
rechtlichen Vorschriꢀen und haben unsere sonsꢂgen deutschen
Berufspﬂichten in Übereinsꢂmmung mit diesen Anforderungen
erfüllt. Darüber hinaus erklären wir gemäß Arꢂkel 10 Abs. 2 Buchst. fꢄ
der EU-APrVO, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen nach
Arꢂkel 5 Abs. 1 EU-APrVO erbracht haben. Wir sind der Auﬀassung,
dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und
geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum
Einzelabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sachverhaltsbeschreibung (einschließlich Verweis auf zugehörige

Angaben im Einzelabschluss und Lagebericht)

Nachfolgend stellen wir mit der Bewertung der als Finanzinvesꢂꢂon
gehaltenen Immobilien zu beizulegenden Zeitwerten den aus
unserer Sicht besonders wichꢂgen Prüfungssachverhalt dar.
Die gesetzlichen Vertreter bzw. der Aufsichtsrat sind für die
sions- und Finanzlage der Gesellschaft als einen der bedeutsamsten
ﬁnanziellen Leistungsindikatoren und sind damit entscheidend für die
Vermittlung eines insgesamt zutreﬀenden Bildes von der Lage der
Gesellschaft. Darüber hinaus sind die ermiꢁelten Zeitwerte grundle-
gend für die Entscheidung über notwendige außerplanmäßige
Abschreibungen der als Finanzinvesꢂꢂon gehaltenen Immobilien auf niedrigere
beizulegende Zeitwerte vor Abzug von Transaktionskosten eines fiktiven Erwerbs (Gross Capital Value). Vor diesem Hintergrund wurde dieser Sachverhalt von uns als besonders wichtiger Prüfungs-
sachverhalt bestimmt.

Prüferisches Vorgehen

a) Unter dem Bilanzposten „Als Finanzinvesꢂꢂon gehaltene Immobilien“
werden Immobilien in Höhe von Mio.ꢋEURꢋ1.115,3 (86,7 %
der Bilanzsumme) ausgewiesen. Die HAMBORNER REIT AG
bewertet die als Finanzinvesꢂꢂon gehaltenen Immobilien in Aus-
übung des Wahlrechts nach IAS 40.30 i.ꢈV.ꢈm. IAS 40.56 für Zwecke
der Versicherung der gesetzlichen Vertreter nach § 264 Abs. 2 Satz 3
bzw. § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB zum Einzelabschluss und zum Lagebericht und
bei der Bilanzierung zu fortgeführten Anschaffungskosten. Gemäß IAS 40 sind im Anhang zum Einzelabschluss die Zeitwerte der
Immobilien in Übereinstimmung mit IFRS 13 anzugeben. Die Zeit-
werte der Immobilien fließen auch in die Ermittlung der im Lagebericht dargestellten Kennzahl Net Asset Value (NAV) und NAV je Aktie ein.

b) Wir haben die Angemessenheit der Bewertungsverfahren und die
Bewertungsergebnisse geprüft. Bei unserer Prüfung haben wir die Aufbau-
und Ablauforganisation im Hinblick auf ihre Ange-
messenheit und die Wirksamkeit der eingerichteten Kontrollen der
HAMBORNER REIT AG geprüft.

Die Angaben der gesetzlichen Vertreter zur Bewertung dieser Immobi-
lien und zu den damit verbundenen Ermessensspielräumen bzw.
Schätzunsicherheiten sind im Abschnitt „Bilanzierungs- und Bewer-
tungsmethoden“ des Anhangs zum Einzelabschluss enthalten. Die
Angaben zum NAV und NAV je Aktie sind im Lagebericht auf S. 50
dargestellt.# Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Wir wurden von der Hauptversammlung am 29. April 2021 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 7. Juni 2021 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2008 als Abschlussprüfer der HAMBORNER REIT AG tätig.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung der Bewertung haben wir interne Spezialisten aus dem Bereich Real Estate Consulting hinzugezogen. Mit deren Unterstützung haben wir die Bewertungsmodelle sowie die Bewertungsparameter und die Bewertungsergebnisse beurteilt. Des Weiteren haben wir uns von der Kompetenz, den Fähigkeiten und der Objektivität des von der HAMBORNER REIT AG beauftragten unabhängigen Gutachters überzeugt sowie die im Gutachten angewandte Bewertungsmethodik im Hinblick auf Konformität mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 beurteilt.

Unsere Prüfungsurteile zum Einzelabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Lageberichts

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Einzelabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 325 Abs. 2a HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Einzelabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Einzelabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Einzelabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht, die Gesellschaft zu liquidieren, oder die Einstellung des Geschäftsbetriebs, oder es besteht keine realistische Alternative, die zur Schlussfolgerung der Unangemessenheit des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit führt.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Einzelabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Einzelabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Einzelabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Einzelabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, unsere Prüfungsurteile zum Einzelabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und der EU-APrVO unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Einzelabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Außerdem identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Einzelabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Prüfung des Einzelabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben. Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Einzelabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise.

Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

ÜBRIGE ANGABEN GEMÄSS ARTIKEL 10 EU-APRVO

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Die HAMBORNER REIT AG lässt die beizulegenden Zeitwerte der Immobilien durch einen unabhängigen externen Gutachter ermitteln und plausibilisiert die Bewertungsergebnisse durch eigenes Fachpersonal. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu beizulegenden Zeitwerten basiert in besonderem Maße auf Einschätzungen und Annahmen des externen Gutachters. Geschätzte Werte bergen ein erhöhtes Risiko falscher Angaben in der Rechnungslegung. Die ermessensbehafteten Einschätzungen von Bewertungsparametern wie Marktmieten sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze haben eine direkte und oftmals erhebliche Auswirkung auf die Angaben zu den beizulegenden Zeitwerten im Anhang sowie die Darstellung der Wertentwicklung des Immobilienportfolios der Gesellschaft im Lagebericht. Sie beeinflussen die Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und damit insbesondere den unabhängigen Verifizierungsprozess für Marktmieten sowie Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze sowie die Berichtsprozesse und die jeweils zugehörigen Kontrollen.

Die gesetzlichen Vertreter sind für die Erklärung nach § 161 AktG zum Deutschen Corporate Governance Kodex einschließlich der weiteren Berichterstattung über Corporate Governance, die Bestandteil der Erklärung zur Unternehmensführung ist und auf die im Lagebericht verwiesen wird, verantwortlich. Für die sonstigen Informationen sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich.

Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats verantwortlich. Die gesetzlichen Vertreter sind für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Einzelabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Wir geben keine Prüfungsurteile oder andere Schlussfolgerungen zu den sonstigen Informationen ab. Wir sind nicht verpflichtet, die sonstigen Informationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen der Lage der Gesellschaft entsprechen, oder ob sie wesentlich falsch dargestellt erscheinen.# Zukünꢀige Ereig-
nisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaꢀ ihre Unternehmenstäꢂgkeit nicht mehr forꢅühren kann.
Wir besꢂmmen von den Sachverhalten, die wir mit den für die Über- wachung Verantwortlichen erörtert haben, diejenigen Sachverhalte, die in der Prüfung des Einzelabschlusses für den aktuellen Berichts- zeitraum am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichꢂgen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sach- verhalte im Bestäꢂgungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriꢀen schließen die öﬀentliche Angabe des Sachver- halts aus.
֝ ֝ beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Einzel- abschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm ver- miꢁelte Bild von der Lage der Gesellschaꢀ.
führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunꢀsorienꢂerten Angaben im Lage- bericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnach- weise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunꢀs- orienꢂerten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sach- gerechte Ableitung der zukunꢀsorienꢂerten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunꢀs- orienꢂerten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden An-

VERANTWORTLICHER WIRTSCHAFTSPRÜFER

Der für die Prüfung verantwortliche Wirtschaꢀsprüfer ist Prof. Dr. Holger Reichmann.

Düsseldorf, den 22. Februar 2022

Deloiꢁe GmbH
Wirtschaꢀsprüfungsgesellschaꢀ

ꢃProf. Dr. Holger Reichmannꢄ
Wirtschaꢀsprüfer

ꢃThomas Neuꢄ
Wirtschaꢀsprüfer

als Abschlussprüfer der HAMBORNER REIT AG, Duisburg, täꢂg. Wir geben gegenüber den für die Überwachung Verantwortlichen eine Erklärung ab, dass wir die relevanten Unabhängigkeitsanforde- rungen eingehalten haben, und erörtern mit ihnen alle Beziehungen und sonsꢂgen Sachverhalte, von denen vernünꢀigerweise angenom- men werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit aus- wirken, und die hierzu getroﬀenen Schutzmaßnahmen.

Prüfungsurteile mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungs- aussage nach Arꢂkel 11 EU-APrVO ꢃPrüfungsberichtꢄ in Einklang stehen.

֝ beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Auꢉau und den Inhalt des Einzelabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Einzelabschluss die zugrunde liegenden Geschäꢀsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Einzelabschluss unter Beachtung des IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und der ergänzend nach § 325 Abs. 2a HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriꢀen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaꢀ vermiꢁelt.

HAMBORNER REIT AG

Geschäꢀsbericht 2021

Im Überblick

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Einzelabschluss

Weitere Angaben

REIT-Angaben

Das als Finanzinvesꢂꢂon gehaltene unbeweg- liche Vermögen ist nach § 12 Abs. 1 REITG mit dem beizulegenden Zeitwert im Sinne des IAS 40 zu bewerten.

§ 15 REIT-GESETZ: MINDESTEIGENKAPITAL
Zum Ende des Geschäꢀsjahres 2021 besteht das Gesamtvermögen der Gesellschaꢀ zu 92,5ꢑ% aus unbeweglichem Vermögen. Das unter Berücksichꢂgung von § 12 Abs. 1 REITG ermiꢁelte Eigen- kapital einer REIT-Gesellschaꢀ darf 45ꢈ% des beizulegenden Zeit- werts des unbeweglichen Vermögens nicht unterschreiten.
Der entsprechende Wert bei HAMBORNER liegt zum 31.ꢋDe- zemberꢋ2021 bei 61,0ꢈ%.

§ 19 REIT-GESETZ: ZUSAMMENSETZUNG DER ERTRÄGE HINSICHTLICH VORBELASTETER UND NICHT VORBELASTETER ERTRÄGE
Nach § 11 Abs. 1 REITG muss eine REIT-Gesellschaꢀ eine Mindest- streubesitzquote in Höhe von 15ꢑ% der Akꢂen nachhalꢂg aufrecht- erhalten. Zum 31. Dezember 2021 beträgt die Streubesitzquote der HAMBORNER REIT AG nach den uns vorliegenden Sꢂmmrechts- meldungen 77,64ꢈ%. Mit Schreiben vom 6. Januar 2022 haben wir die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ꢃBaFinꢄ hierüber unterrichtet.
Nach § 11 Abs. 4 REITG darf kein Akꢂonär direkt 10ꢈ% oder mehr der Akꢂen oder Akꢂen in einem Umfang halten, dass er über 10ꢈ% oder mehr Sꢂmmrechte verfügt. Auf Grundlage der eingegangenen Sꢂmmrechtsmeldungen von Akꢂonären nach § 33 Abs. 1 und § 40 Abs. 1 und Abs. 2 WpHG sowie nach unserem Kenntnisstand hielt kein Akꢂonär direkt 10ꢈ% oder mehr Akꢂen oder Akꢂen in um- einem Umfang, dass er über 10ꢈ% oder mehr Sꢂmmrechte verfügte.
HAMBORNER hält keine Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaf- ten, sodass die hierfür geltenden Vermögens- und Ertragsanforde- rungen nicht einschlägig sind.

§ 12 REIT-GESETZ: VERMÖGENS- UND ERTRAGSANFORDERUNGEN
Nach § 12 Abs. 2 REITG muss das Gesamtvermögen der Gesellschaꢀ (d.ꢈh. die Summe der Akꢂva abzüglich der Abzugsposten Ausschüt- tungsvorpräpﬂichtung im Sinne des § 13 Abs. 1 REITG und Rücklagen im Sinne des § 13 Abs. 3 REITG) zu mindestens 75ꢈ% aus unbeweglichem

Vermögen bestehen. Das als Finanzinvesꢂꢂon gehaltene unbeweg- liche Vermögen ist nach § 12 Abs. 1 REITG mit dem beizulegenden Zeitwert im Sinne des IAS 40 zu bewerten.
Die Gesellschaꢀ hat rund 16,1ꢈ% des durchschniꢁlichen Bestands ihres unbeweglichen Vermögens innerhalb der letzten fünf Jahre veräußert. HAMBORNER ist seit dem 1.ꢋJanuarꢋ2010 als REIT-Gesellschaꢀ von der Körperschaꢀ- und Gewerbesteuer befreit. Um diesen Status auf- rechtzuerhalten, sind die Besꢂmmungen aus dem REITG einzuhalten und durch den Vorstand zu erklären.
Im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss nach § 264 HGB sowie unserem IFRS-Einzelabschluss nach § 325 Abs. 2a HGB erklärt der Vorstand zur Einhaltung der Anforderungen der §§ 11 bis 15 REITG sowie der Ermiꢁlung zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge für Zwecke des § 19 Abs. 3 und § 19a REITG zum 31.ꢋDezemberꢋ2021 Folgendes:
Im Berichtsjahr wurde diese Anforderung zu 100ꢈ% erfüllt.

§ 11 REIT-GESETZ: STREUUNG DER AKTIEN
HAMBORNER ist gemäß § 13 Abs. 1 REITG verpﬂichtet, mindestens 90ꢈ% des handelsrechtlichen Jahresüberschusses, gemindert bzw. er- höht um die Doꢂerung bzw. Auﬂösung der Rücklage für Veräuße- rungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen nach § 13 Abs. 3 REITG sowie zusätzlich gemindert um einen eventuell bestehenden Verlustvortrag aus dem Vorjahr, bis zum Ende des folgenden Geschäꢀsjahres an die Akꢂonäre als Dividende auszuschüꢁen.
Die Gesellschaꢀ wird, sofern die Hauptversammlung dem Dividen- denvorschlag zusꢂmmt, für das Berichtsjahr eine Dividende in Höhe von 0,47ꢋ€ je Akꢂe auf das dividendenberechꢂgte Kapital vor- schla- gen. Dies ergibt bei 81.343.348 dividendenberechꢂgten Akꢂen eine Verteilung an die Akꢂonäre von 38.231 T€ und entspricht 93ꢈ% des um die Doꢂerung der Rücklage für Veräußerungsgewinne gemin- derten Jahresüberschusses.

§ 13 REIT-GESETZ: AUSSCHÜTTUNG AN DIE ANLEGER
Auf Ausschüꢁungen einer REIT-Gesellschaꢀ ﬁnden nach dieser Vor- schrift das Teileinkünꢀeverfahren nach § 3 Nr. 40 des Einkommen- steuergesetzes sowie die im Ergebnis 95ꢈ%ige Steuerbefreiung nach § 8b des Körperschaꢀsteuergesetzes keine Anwendung. Schüꢁet die REIT-Gesellschaꢀ jedoch auf der Ebene der REIT-Gesellschaꢀ steuer- lich vorbelastete Gewinne aus, werden diese Steuerbefreiungen in- soweit gewährt. Nach § 11 Abs. 4 REITG darf kein Akꢂonär direkt 10ꢈ% oder mehr der Akꢂen oder Akꢂen in einem Umfang halten, dass er über 10ꢈ% oder mehr Sꢂmmrechte verfügt.
HAMBORNER schüꢁet vorbehaltlich der Zusꢂmmung der Hauptver- sammlung eine steuerlich nicht vorbelastete Dividende in Höhe von 0,47ꢋ€ je Akꢂe auf das dividendenberechꢂgte Kapital aus. Dies ergibt bei 81.343.348 dividendenberechꢂgten Akꢂen eine Verteilung an die Akꢂonäre von 38.231 T€.

§ 19 REIT-GESETZ: ZUSAMMENSETZUNG DER ERTRÄGE HINSICHTLICH VORBELASTETER UND NICHT VORBELASTETER ERTRÄGE
Miten- der Veräu- Serung.
§ 14 REIT-GESETZ: AUSSCHLUSS DES IMMOBILIENHANDELS
Nach dieser Vorschriꢀ darf eine REIT-Gesellschaꢀ keinen Handel mit ihrem unbeweglichen Vermögen betreiben, dessen Erlöse mehr als die Hälꢀe des Werts des durchschniꢁlichen Bestands an unbeweglichem Vermögen innerhalb der letzten fünf Geschäꢀsjahre ausmachen.

Duisburg, den 21. Februarꢋ2022

Der Vorstand
HAMBORNER REIT AG

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Immobilien-Bestandsverzeichnis

Immobilien-Bestandsverzeichnis (Stand: 31. Dezember 2021)

JAHR DES ERWERBS	OBJEKT	GEBÄUDENUTZUNG	GRUND- STÜCKS- GRÖSSE IN M²	NUTZFLÄCHE IN M²	MIETEN 2021 IN €ꢆ*ꢄ	GEWICHTETE FAIR VALUE 31.12.2021 IN €	DISKONTIE- RUNGS- ZINS IN %	KAPITALISIE- RUNGS- ZINS IN %	SONSTIGE HINWEISE (INKL. MIET- GARANTIEN) IN €	RESTLAUF- ZEIT DER MIET- VERTRÄGE IN MONATEN
1976	Solingen Friedenstr. 64	Lebensmiꢁeleinzelhandel	27.344	7.890	1.400.488	23.530.000	5,25	4,75	Erbbaugrundstück	155
1981	Köln Von-Bodelschwingh-Str. 6	Lebensmiꢁeleinzelhandel	7.933	3.050	445.455	10.470.000	4,60	3,90		120
1986	Frankfurt am Main Königsteiner Str. 73–77	Büroimmobilie	6.203	1.674	366.302	9.890.000	4,75	5,40		22
1988	Dortmund Wesꢅalendamm 84–86	Büroimmobilie	1.674	633	221.244	3.790.000	6,15	4,85		96
1991	Dortmund Königswall 36	Geschäꢀshaus	1.344	388.413	7.130.000	2.639	5,50	6,35		50
2000	Gütersloh Berliner Str. 29–31	Lebensmiꢁeleinzelhandel	9.506	3.501	1.950.000	7.000.000	7,50	4,40		33
2001	Hamburg An der Alster 6	Lebensmiꢁeleinzelhandel	7.940	2.684	22.440.000	4.900.000	5,90	8,00		40
2007	Münster Johann-Krane-Weg 21–27	Büroimmobilie	4.611	1.305	4.900.000	9.800.000	6,60	6,60		18
2007	Neuwied Allensteiner Str. 15	Büroimmobilie	10.205	9.506	13.080.000	8.210.000	4,85	5,70		57
2007	Freital Wilsdruﬀer Str. 52	Büroimmobilie	3.831	2.612	17.440.000	9.500.000	4,90	13,10		22
2007	Dortmund Bahnhofstr.	Büroimmobilie	9.253	7.155	950.000	4.050.000	6,90	6,35		126
2008	Dortmund	Lebensmiꢁeleinzelhandel	13.792	12.257		17.440.000	6,60	7,35		46
2008	Dortmund	Lebensmiꢁeleinzelhandel	7.328	3.831		4.950.000	5,65	6,00		150
2008	Dortmund	Büroimmobilie	10.846	13.000		6.250.000	6,25	6,45		4
2008	Dortmund	Büroimmobilie	6.363	4.759		7.350.000	4,95	5,90		9
2008	Dortmund	Büroimmobilie	7.155	11.131		8.000.000	8,00	5,70		13
2009	Dortmund	Büroimmobilie	10.269	15.152		5.750.000	5,70	5,75		25
2010	Dortmund	Büroimmobilie	3.831	12.257		5.600.000	4,50	4,90		38
2010	Dortmund	Büroimmobilie	2.612	12.642		4.100.000	6,00	4,05		39
2010	Dortmund	Büroimmobilie	9.253	366.302		4.000.000	5,25	4,10		40
2010	Dortmund	Büroimmobilie	13.792	221.244			4,90			40
2010	Dortmund	Büroimmobilie	7.328	12.257			4,10			18
2011	Dortmund	Büroimmobilie	10.846	13.000			4,00			57
2011	Dortmund	Büroimmobilie	6.363	4.759			4,05			22
2011	Dortmund	Büroimmobilie	7.155	11.131			4,10			126
2011	Dortmund	Büroimmobilie	10.269	15.152			4,90			46
2012	Dortmund	Büroimmobilie	3.831	12.257			5,90			4
2012	Dortmund	Büroimmobilie	2.612	12.642			5,75			9
2012	Dortmund	Büroimmobilie	9.253	7.155			5,60			13
2013	Dortmund	Büroimmobilie	13.792	12.257			5,70			25
2013	Dortmund	Büroimmobilie	7.328	3.831			5,65			38

Erbbaugrundstück
3,90
4,75
4,60
5,40
4,85
6,35
4,40
5,90
8,00
6,60
4,85
5,70
4,90
13,10
6,90
6,35
6,60
7,35
5,65
6,00
6,25
6,45
4,95
5,90
8,00
5,70
5,75
5,60
4,50
6,00
5,25
4,90
4,10
4,05
4,00
232.628
259.266
401# HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

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Weitere Angaben

Immobilien-Bestandsverzeichnis

104

OBJEKT	GEBÄUDENUTZUNG	GRUNDSTÜCKE IN M²	NUTZFLÄCHE IN M²	MIETEN 2021 IN €	FAIR VALUE 31.12.2021 IN €*	DISKONTIE- RUNGS- ZINS IN %	KAPITALISIE- RUNGS- ZINS IN %	SONSTIGE HINWEISE (INKL. MIET- GARANTIEN) IN €	RESTLAUF- ZEIT DER MIET- VERTRÄGE IN MONATEN	STÜCKS- GRÖSSE
Bayreuth	Büroimmobilie	8.297	20.330	1.419	20.410.000	6,15	5,30	--	75	2013
Hamburg	Baumarkt	9.036	10.408	7.112	19.000.000	5,95	5,25	--	83	2013
Siegen	Geschäfshaus	1.322.493	1.248.272	978.182	10.550.000**	–	5,30	--	75	2014
Aachen	Büroimmobilie	3.968	56.699	46.467	34.370.000	5,35	4,95	--	96	2015
Celle	Fachmarktzentrum	4.50	6.444	10.059	39.930.000	4,50	4,25	--	118	2015
An der Hasenbahn 3	Fachmarktzentrum	18.013	6.290	1.720.509	20.430.000	5,15	3,75	--	69	2015
Gießen	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	2.150.494	2.111.901	1.307.313	30.830.000	4,40	4,20	--	34	2015
Gottlieb-Daimler-Str. 27	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	808.216	96	33.000.000	16.650.000	4,80	6,15	--	32	2015
Tempelhofer Damm 198–200	Geschäfshaus	76.860.000	8.170.000	5,75	4,15	--	94	2016
Schleussnerstr. 100–102	Büroimmobilie	1.720.509	16.650.000	5,75	4,15	--	94	2016
Königstraße 84–96	Büroimmobilie	2.150.494	16.650.000	5,75	4,15	--	94	2016
Berlin	Baumarkt	2.111.901	16.650.000	5,75	4,15	--	94	2016
Ditzingen	Fachmarktzentrum	1.307.313	16.650.000	5,75	4,15	--	94	2016
Mannheim	Büroimmobilie	808.216	16.650.000	5,75	4,15	--	94	2016
Münster	Fachmarktzentrum	9.080	2.338.972	110	76.900.000	4,65	3,90	--	111	2017
Dieselstr. 18	Büroimmobilie	4.249	1.017.654	56	43.900.000	5,50	4,50	--	61	2017
Spreewaldallee 44–50	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	13.521	4.129.440	4.412	22.000.000	4,30	3,85	--	76	2017
Marﬅn-Luther-King-Weg 30, 30a	Lebensmitteleinzelhandel	10.036	444.655	13.521	36.100.000	5,60	4,30	--	33	2017
Am Coloneum 9ꢆ/ꢆ	Büroimmobilie	28.381	3.317	22.095	46.670.000	4,60	4,10	--	47	2017
Köln	Büroimmobilie	15.461	598.215	41.829	16.050.000	5,35	3,60	--	76	2017
Adolf-Grimme-Allee 3	Büroimmobilie	17.264	2.870.347	4.476	16.610.000	4,55	4,50	--	29	2017
Hallstadt	Fachmarktzentrum	26.517	2.413.256	21.711	13.190.000	4,55	3,95	--	32	2017
Michelinstr. 142	Büroimmobilie	6.535	915.235	10.532	25.140.000	4,25	3,80	--	34	2018
Sonsbeurger großflächiger Einzelhandel	Lebensmitteleinzelhandel	14.159	758.159	6.738	12.510.000	7,60	4,00	--	46	2018
Märkische Allee 166–172	Büroimmobilie	4.475	574.437	4.934	34.400.000	4,80	4,10	--	37	2018
Balcke-Dürr-Allee 7	Fachmarktzentrum	5.343	1.056.791	2.322.210	36.420.000	4,95	4,50	--	94	2018
Otto-Hahn-Str. 18	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	6.533	2.322.210	0	16.400.000	5,50	4,50	--	63	2018
Raﬀingen	Lebensmitteleinzelhandel	8.108	34.400.000	16.400.000	15,700,000	5,65	4,55	--	96	2019
Hanau	Baumarkt	11.000	15.700.000	17.100.000	29,500,000	5,00	4,85	--	155	2019
Kaistraße 90	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	16.390	29.500.000	41.600,000	16,500,000	5,10	4,50	--	35	2020
Passau	Lebensmitteleinzelhandel	6.160	16.500.000	19,700,000	20,200,000	4,50	3,90	--	33	2020
Steinbachstr. 60ꢆ/ꢆ62	Fachmarktzentrum	4.611	19.700.000	20,200,000	24,900,000	6,25	4,30	--	47	2020
Basketsring 3	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	4.542	20.200.000	24,900,000	1.604.000.000	5,60	4,10	--	27	2020
Bonn	Lebensmitteleinzelhandel	6.500	24.900.000	1.604.000.000	4,10	3,50	--	78	2021
Düsseldorf	Lebensmitteleinzelhandel	8.323	4,10	4,50	--	29	32
Köln	Fachmarktzentrum	5.057	4,50	3,60	--	34	46
Harffstr. 53	Büroimmobilie	7.748	3,90	4,85	--	37	94
Unter Linden 280–286	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	5.929	4,95	4,40	--	63	96
Gräfenhäuserstr. 85, 85a, 85b	Lebensmitteleinzelhandel	6.328	4,60	4,50	--	96	155
Leydheckerstr. 16	Büroimmobilie	7.050	3,95	3,80	--	35	35
Darmstadt	Büroimmobilie	2.449	3,85	4,30	--	33	33
Starkenfeldstr. 21	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	33.642	3,50	4,10	--	47	9
Landsberger Allee 360–362	Lebensmitteleinzelhandel	3.622	5,95	4,00	--	27	32
Bamberg	Büroimmobilie	10.710	4,10	3,90	--	78	34
Lengerich	Fachmarktzentrum	8.511	4,55	4,95	--	29	46
Neu-Isenburg	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	36.177	4,85	4,60	--	32	37
Alwin-Klein-Str. 1	Lebensmitteleinzelhandel	16.035	4,20	5,00	--	34	94
Siemensstr. 10a	Büroimmobilie	10.839	5,00	4,40	--	46	63
Soenneckenstraße 10, 12	Fachmarktzentrum	5.553	4,40	4,50	--	37	96
Gut-Dämme-Str.ꢆ/ꢆGrüner Weg	Büroimmobilie	3.100	3,80	3,80	--	94	155
Masayaplatz 3	Büroimmobilie	1.268.489	4,10	4,00	--	63	35
Isaac-Fulda-Allee 3	Fachmarktzentrum	401.089	3,60	4,10	--	96	33
Schockenriedstraße 17	Büroimmobilie	5,15	4,50	4,55	--	155	47
Robert-Bosch-Straße 17	Büroimmobilie	26.926	4,55	4,85	--	35	27
Aachen	Büroimmobilie	17.379	3,90	4,20	--	33	78
Freiburg	Fachmarktzentrum	6.256	4,95	5,00	--	47	29
Münster	Büroimmobilie	29.663	4,65	3,80	--	27	32
Erlangen	Büroimmobilie	6.853	5,65	4,30	--	78	34
Hilden	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	7.050	5,00	4,10	--	29	46
Robert-Bunsen-Str. 9a	Lebensmitteleinzelhandel	2.449	5,10	4,50	--	32	37
Marﬅn-Luther-King-Weg 18–28	Büroimmobilie	33.642	4,75	3,90	--	34	94
Weﬅerkreuz 15	Lebensmitteleinzelhandel	3.622	4,90	3,50	--	46	63
Stuﬅgart	Büroimmobilie	10.710	4,00	4,55	--	37	96
Ingolstadt	Baumarkt	8.511	5,25	4,85	--	94	155
Lemgo	Fachmarktzentrum	36.177	4,65	4,50	--	63	35
Stammheimer Str. 10	Büroimmobilie	16.035	4,15	3,80	--	155	33
Despagstr. 3	Lebensmitteleinzelhandel	10.839	3,60	4,10	--	35	47
Leipzig	Büroimmobilie	5.553	3,50	4,50	--	33	27
Brandenburger Str. 21	Geschäfshaus	3.100	5,95	4,00	--	47	29
Hildegard-von-Bingen-Str. 1	Büroimmobilie	1.268.489	4,10	3,90	--	27	32
Allee-am-Röthelheimpark 11–17	Lebensmitteleinzelhandel	401.089	4,50	4,30	--	78	34
Lörracher Str. 8	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	5,15	5,60	4,50	--	29	46
Tübingen	Büroimmobilie	26.926	4,60	4,25	--	32	37
Karlsruhe	Büroimmobilie	17.379	5,95	4,15	--	34	94
München	Büroimmobilie	6.256	5,35	5,00	--	46	63
Berlin	Büro- und Einzelhandelsimmobilie	29.663	4,55	3,90	--	37	96
Eugenstraße 72–74	Büroimmobilie	6.853	4,55	4,50	--	94	155
Rüppurrerstr. 1	Büroimmobilie	7.050	4,25	3,80	--	63	35
Domagkstr. 10–16	Lebensmitteleinzelhandel	2.449	3,90	4,10	--	155	33
EUREF-Campus 12ꢆ/ꢆ13	Büroimmobilie	33.642	3,50	4,50	--	35	47

gem. Wertgutachten JLL zum 31. Dezember 2021
** vertraglich vereinbarter Kaufpreis, da zur Veräußerung gehalten
*** zeitanteilige Mieten ab Besitzübergang

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

Glossar

105

Glossar

DAX Von der Deutschen Börse AG ermiﬀelter, wichtigster deutscher Aktienindex. Er bildet die Entwicklung der 30 und ab September 2021 der 40 größten deutschen Aktiengesellschaften, gemessen an deren Marktkapitalisierung und Börsenumsatz, ab.

AktG Aktiengesetz

BIP, BRUTTOINLANDSPRODUKT Maß für die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft, d.h. zusammengefasster Wert aller Güter und Dienstleistungen, der im Inland innerhalb einer bestimmten Periode erwirtschaftet wird.

CAPEX Die Abkürzung steht für den Begriff „Capital Expenditure“ und bezeichnet aktivierungsfähige Investitionsausgaben für langfristige Vermögensgegenstände.

CASHFLOW Zahlungswirksamer Saldo aus Zuﬂuss und Abﬂuss liquider Mittel in einer Periode.

COMPLIANCE Begriff für die Einhaltung von Gesetzen und Richtlinien in Unternehmen, aber auch von freiwilligen Kodizes. Die Gesamtheit der Grundsätze und Maßnahmen eines Unternehmens zur Einhaltung bestimmter Regeln und damit zur Vermeidung von Regelverstößen in einem Unternehmen wird als Compliance-Management-System bezeichnet.

CORE-IMMOBILIE Bezeichnung für eine Immobilie, welche sich durch eine hohe Standort- und Gebäudequalität, eine bonitätsstarke Mieterstruktur sowie eine langfristige Vermietungssituation auszeichnet.

CORPORATE GOVERNANCE Grundsätze verantwortungsbewusster,

DCGK Deutscher Corporate Governance Kodex – ein von einer Regierungskommission der Bundesrepublik Deutschland erarbeitetes Regelwerk für börsennotierte Gesellschaften, welches die Förderung einer guten und verantwortungsvollen Unternehmensführung zum Ziel hat.

DERIVAT Finanzinstrument, dessen Wert sich überwiegend vom Preis, von den Preisschwankungen und von den Preiserwartungen eines zugrunde liegenden Basiswerts, wie z.B. Aktien, Zinspapiere oder Devisen, ableitet; oft als Sicherungsinstrument verwendet.

DISKONTIERUNGSZINSSATZ Der Diskontierungszinssatz entspricht

EBITDA Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization – Ergebnis vor Zinsen, Steuern (nur Ertragsteuern) und Abschreibungen.

EPRA European Public Real Estate Association – europäischer Verband der börsennotierten Immobilienunternehmen. In ihm sind neben Unternehmen auch Finanzanalysten, Investoren, Wirtschaftsprüfer und Berater vertreten.

EPRA KOSTENQUOTE Die von der EPRA entwickelte Kostenquote (EPRA Cost Ratio) ist eine Kennzahl, die die Kosten-Erlös-Struktur von Immobiliengesellschaften misst und auf Basis einer einheitlichen Definition vergleichbar machen soll. Die Kennzahl setzt sämtliche (ggf. um einzelne Komponenten bereinigte) betriebliche Kosten, die im Rahmen der Verwaltung und des Betriebs der Immobilien angefallen sind, in Bezug zu den Miet- und Pachterlösen.

EPRA LEERSTANDSQUOTE Die gemäß der EPRA ermiﬀelte Leerstandsquote berechnet sich aus der annualisierten Markmiete der Leerstandsﬂächen zu der marktüblichen Jahresmiete für das Gesamtportfolio zum Stichtag.

EPRA NDV Der EPRA Net Disposal Value weist den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Unternehmenswert aus, wenn Vermögenswerte verkauft und Verbindlichkeiten nicht bis zur Endfälligkeit gehalten werden. Daher bezieht der EPRA-NDV Finanzinstrumente und andere Verbindlichkeiten mit ihren Zeitwerten unter Abzug aller anfallenden Steuern ein.

DCF-VERFAHREN Discounted-Cashﬂow-Verfahren – Verfahren zur Wertermittlung u.a. des Verkehrswerts von Immobilien. Es baut auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (Discounting) von Zahlungsströmen (Cashflow) zur Ermittlung des Kapitalwerts auf.

DESIGNATED SPONSOR Spezialisierter Finanzdienstleister, der im elektronischen Handelssystem XETRA temporäre Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage in einzelnen Aktien ausgleicht. Durch Stellen von Geld- und Brief-Limits soll die Handelbarkeit einer Aktie verbessert werden.# Glossar

AUFSCHUB

Zeitliche Verschiebung von Zahlungen; liegt vor, wenn mit dem Erwerb von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens oder Auszahlungen für immaterielle Vermögenswerte keine entsprechenden Einzahlungen aus der Veräußerung von Vermögenswerten oder der Aufnahme von Finanzschuldverhältnissen geleistet werden.

BELEIHUNGSWERT

Der Beleihungswert ist der Wert, der einem Objekt zur Ermittlung des maximalen Kreditbetrages zugrunde gelegt wird. Er ist in der Regel niedriger als der Verkehrswert und wird von den Kreditinstituten nach deren Wertermittlungsrichtlinien festgesetzt.

BERLINER IMMOBILIENMARKT

Siehe Immobilienmarkt Berlin.

DEUTSCHER IMMOBILIENMARKT

Siehe Immobilienmarkt Deutschland.

DISKONTIERUNGSZINS

Der Diskontierungszins ist der Zinssatz, der zur Ermittlung des Gegenwartswertes zukünftiger Zahlungsströme herangezogen wird. Er spiegelt die zeitliche Präferenz des Geldes und das Risiko wider und ist somit ein Maß für die Opportunitätskosten des Kapitals. Er dient als Abzinsungssatz für die Ermittlung des Barwertes von zukünftigen Cashflows und als Kennzahl für die Renditeerwartung der Kapitalgeber bei langfristiger Wertschöpfung ausgerichteter Unternehmenssteuerung und -kontrolle. Er setzt sich aus einem risikolosen Zins zzgl. eines marktspezifischen sowie eines objektbezogenen Risikos zusammen. Mit dem Diskontierungszins werden die zukünftigen Cashflows der jeweiligen Betrachtungsperiode auf den Bewertungstichtag abgezinst.

EBIT

Earnings before interest and taxes – Ergebnis vor Zinsen und Steuern (nur Ertragsteuern).

EPRA NETTOANFANGSRENDITE

Die Nettoanfangsrendite (Initial Yield) ist eine nach dem EPRA-Standard ermittelte Kennzahl, mit der der nachhaltig erzielbare Nettoertrag einer Investition in die Ewigkeit kapitalisiert wird. Dieser Zins bildet das Wachstum (z.B. Mietwachstum oder Inflation) ab und stellt eine angemessene Marktrendite für das Objekt dar.

EPRA NTA

Der EPRA NTA legt den Schwerpunkt auf die Ermittlung der materiellen Vermögenswerte eines Immobilienunternehmens. Immaterielle Vermögenswerte und Marktwerte von Finanzinstrumenten sind zu bereinigen. Bei der Berechnung wird davon ausgegangen, dass immobilienunternehmen Grundstücke kaufen und verkaufen und hierdurch latente Steuern realisiert werden müssen.

EPRA NRV

Der EPRA Net Reinstatement Value beschreibt ein bestands-haltendes Immobilienunternehmen, das grundsätzlich keine Immobilien verkauft. Vermögenswerte und Schulden, die unter normalen Umständen nicht zu einer nachhal-tigen Werterhöhung oder -minderung führen, wie z.B. Zeitwertanpassungen bei Finanz-instrumenten, werden nicht berücksichtigt. Die Kennzahl soll den Wert wiedergeben, der für den Wiederauf-bau des Unternehmens erforderlich wäre.

FAIR VALUE

Verkehrswert oder Marktwert – beizulegender Zeit-wert, zu dem sachverständige und vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu tauschen bzw. eine Verbindlichkeit zu begleichen.

FFO / AFFO

Funds from Operations / Adjusted Funds from Operations – Kennzahl für das operative Geschäft und gleichzeitig wichtige Steuerungsgröße der Gesellschaft. Der FFO wird im Rahmen der wert-orientierten Unternehmenssteuerung zur Darstellung der erwirtschafteten Finanzmittel, die für Investitionen, Tilgung und ins-besondere für die Dividendenausschüttung an Aktionäre zur Verfügung stehen, verwendet. Bereinigt um die im Geschäftsjahr aktivierten und nicht im Aufwand erfassten Ausgaben für Instandhaltung, ergibt sich der AFFO.

GLOBAL REPURPORTING INITIATIVE (GRI)

Die „Global Reporting Initiative“ entwickelt durch die Einbeziehung einer Vielzahl von Stakeholdern weltweit anerkannte Leitlinien der Nachhaltigkeitsberichterstattung und nimmt fortlaufend Anpassungen daran vor. Die GRI ist Partner des Umweltprogramms der Vereinten Nationen.

HGB

Handelsgesetzbuch.

IFRS

International Financial Reporting Standards – vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebene internationale Rechnungslegungsvorschriften. Sie sind von kapitalmarktorientierten Gesellscha-ften und Konzernen verpflichtet anzuwenden und sollen eine bessere Vergleichbarkeit im internationalen Umfeld ermöglichen.

IMMOBILIENMARKT BERLIN

Der Berliner Immobilienmarkt umfasst die Immobilienaktivitäten in der Hauptstadt Deutschlands.

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND

Der deutsche Immobilienmarkt umfasst alle immobilienbezogenen Aktivitäten in Deutschland.

INVESTMENT PROPERTIES

Alle unbebauten und bebauten Grund-stücke sowie Gebäude und Gebäudeteile, die zur Erzielung von künf-tigen Mieteinnahmen und/oder von Gewinnen aus Wertsteigerun-gen gegenüber Dritten und/oder für eine gegenwärtig unbestimmte Nutzung gehalten werden. Sie sind nicht für Verwaltungszwecke oder zum kurzfristigen Handel im Rahmen der gewöhnlichen Geschäfts-tätigkeit bestimmt.

KAPITALFLUSSRECHNUNG

Die Kapitalflussrechnung macht die Zahlungsströme im Unternehmen transparent. Die liquiditätswirk-samen Vorgänge werden dabei nach betrieblichen Tätigkeiten, Inves-titions- und Finanzierungstätigkeiten klassifiziert.

KAPITALISIERUNGSZINSSATZ

Mit dem Kapitalisierungszinssatz ist eine nach dem EPRA-Standard ermittelte Kennzahl, wird der nachhal-tig erzielbare Nettoertrag einer Investition in die Ewigkeit kapitalisiert. Dieser Zins bildet das Wachstum (z.B. Miet-wachstum oder Inflation) ab und stellt eine angemessene Markt-rendite für das Objekt dar.

LEERSTANDSQUOTE

Die Gesellschaft ermittelt ihre Leerstandsquote als Sollmiete für die Leerstandsflächen bezogen auf die Gesamt-sollmiete. Bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Leerstandsquote werden die Mietausfälle für die Leerstandsflächen um vertraglich bestehende Mietgarantieansprüche bereinigt.

LIKE FOR LIKE-ANSATZ

Aufgrund von Portfolioveränderungen innerhalb einer Betrachtungsperiode durch An- und Verkäufe kann es bei der Betrachtung von Portfoliokennziﬀern zu deutlichen Abwei-chungen zur Vorperiode kommen. Bei der Berechnung von „like for like“-Kennzahlen werden die Veränderungen des Portfolios berück-sichtigt und um An- und Verkäufe innerhalb der Bertrachtungs-perioden bereinigt. Im Rahmen der Performancebetrachtung von Immobilienportfolios sorgen „like for like“-Kennzahlen für zusätzliche aussagekräftige Informationen und höhere Transparenz.

LOAN TO VALUE (LTV)

Entspricht den Finanzverbindlichkeiten der Gesellschaft im Verhältnis zum Verkehrswert des Immobilienport-folios unter Berücksichtigung des frei verfügbaren Finanzmittelfonds.

MANAGE-TO-CORE

Bezeichnung für einen Investitionsansatz bezüglich Immobilien, welche sich üblicherweise durch signifikante Modernisierungs- und Vermietungsanforderungen ggf. in Kombina-tion mit Repositionierungsbedarf auszeichnen, woraus sich in Ab-hängigkeit der Umsetzung der Maßnahmen und Marktentwicklung ein zusätzliches Wertsteigerungspotenzial ableiten kann.

MARKTKAPITALISIERUNG

Börsenwert einer Aktiengesellschaft. Aktueller Aktienkurs multipliziert mit der Anzahl der Aktien.

NET ASSET VALUE (NAV)

Der Net Asset Value oder Nettover-mögenswert spiegelt das wirtschaftliche Eigenkapital des Unterneh-mens wider. Er bestimmt sich aus den Verkehrswerten (Fair Values) des Gesellschaftsvermögens – das ist im Wesentlichen der Verkehrs-wert der Immobilien – abzüglich des Fremdkapitals.

OPERATIVE KOSTENQUOTE

Die operative Kostenquote setzt die Verwaltungs- und Personalaufwendungen ins Verhältnis zu den Er-
lösen aus Mieten und Pachten.

PERFORMANCE SHARES

Performance Shares sind dem Vorstand im Rahmen der langfristigen variablen Vergütung gewährte (virtuelle) Aktien, deren Anzahl auf Basis der definierten Erfolgsziele nach Ablauf der Performanceperiode ermittelt wird.

PRIME STANDARD

Marktsegment der Deutschen Börse AG für Ak-tiengesellschaften, die besonders hohe internationale Transparenz-standards erfüllen.

REIT

Kurzform für „Real Estate Investment Trust“. Börsennotiertes Unternehmen, das ausschließlich in Immobilien investiert. Ermöglicht dem Anleger die indirekte Investition in Immobilien durch den Kauf von Ak-tien. Der Großteil des Gewinns wird ausgeschüttet, die Besteue-rung erfolgt ausschließlich auf Anlegerebene (Steuertransparenz).

REIT-EIGENKAPITALQUOTE

Entspricht dem Eigenkapitaldeckungs-grad gemäß § 15 i.V.m. § 12 Abs. 1 Satz 2 REIT-Gesetz, d.h. dem Verhältnis des Eigenkapitals (auf Fair-Value-Basis) zum beizulegen-den Zeitwert des unbeweglichen Vermögens. Das Eigenkapital auf Fair-Value-Basis errechnet sich aus der Summe des bilanziellen Eigenkapitals und der stillen Reserven. Das unbewegliche Vermögen besteht bei HAMBORNER aus dem Immobilienportfolio der Gesell-schaft und dem unbebauten Grundbesitz, der sich vorwiegend aus land- und forstwirtschaftlichen Flächen zusammensetzt.

RISIKOMANAGEMENT

Systematisches Verfahren mit dem Ziel, potenzielle Risiken im Unternehmen frühzeitig zu identifizieren, zu be-werten und gegebenenfalls notwendige Gegenmaßnahmen ein-zuleiten.

SDAX

Small-Cap-Index – Deutscher Aktienindex, der als Nebenwer-teindex die nach dem DAX und MDAX 70 wichtigsten Aktien umfasst. Das „S“ für „Smallcap“ bezeichnet kleinere Unternehmen mit gerin-ger Marktkapitalisierung und geringerem Börsenumsatz.

STAKEHOLDER

Der Begriff bezeichnet die (relevanten) Anspruchs-gruppen eines Unternehmens, d.h. alle Personen, Gruppen oder In-stitutionen, die von den Aktivitäten eines Unternehmens direkt oder indirekt betroffen sind.

WPHG

Wertpapierhandelsgesetz.

ZIA

Der Zentrale Immobilien Ausschuss ist der Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft. Er bündelt und vertritt die Interes-sen seiner Mitglieder umfassend bei der Willensbildung in der Öffentlichkeit, der Politik und der Verwaltung. Der Verband unter-stützt die Branche u.a. bei Nachhaltigkeitsfragen, z.B. durch die Veröffentlichung eines Praxisleitfadens für wirksames soziales-gesellschaftliches Handeln in der deutschen Immobilienwirt-schaft.

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Magazin

Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

Glossar

HINWEIS

Der vorliegende Bericht enthält auf die Zukunft gerichtete Aussagen, z.B. zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, zur künftigen Situation der Immobilienbranche und zu unserer eigenen voraussichtlichen Geschäftsentwicklung. Diese Aussagen beruhen auf aktuellen Annahmen und Einschätzungen des Vorstands, die sorgfältig auf Basis aller zum derzei-tigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroﬀen wurden. Sollten die den Aus-sagen und Prognosen zugrunde liegenden Annahmen nicht eintreﬀen, können die tatsächlichen von den derzeit erwarteten Ergebnissen abweichen.

FINANZKALENDER 2022/2023

Datum	Ereignis
17.03.2022	Geschäftsbericht 2021
26.04.2022
28.04.2022
09.08.2022
10.11.2022

IMPRESSUM

Herausgeber

HAMBORNER REIT AG

Geschäftsbericht 2021

108# HAMBORNER REIT AG

Goethestraße 45
47166 Duisburg
Tel.: +49 203 54405-0
Fax: +49 203 54405-49
[email protected]
www.hamborner.de

Concept, Graphics, and Production
Berichtsmanufaktur GmbH, Hamburg
www.berichtsmanufaktur.de

Image Credits
HAMBORNER REIT AG
Markus Altmann
Olivier Hess
iStock Illustration
Horst Gebhardt

www.hamborner.de

Financial Calendar

Quarterly Report March 31, 2022
Annual General Meeting 2022
Half-Year Financial Report June 30, 2022
Quarterly Report September 30, 2022
Preliminary figures for the 2022 financial year
Annual Report 2022
Quarterly Report March 31, 2023
Annual General Meeting 2023

Dates
* 09.02.2023
* 16.03.2023
* 25.04.2023
* 27.04.2023

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HAMBORNER REIT AG — Annual Report (ESEF) 2021

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

Profil

Eckdaten

Portfoliostruktur nach Verkehrswert

Mitarbeiter

Gesamtportfoliowert

Vermietbare Fläche

Vermietungsquote

Ø Restlaufzeit Mietverträge

Durchschnittliches Objektvolumen

Investitionsfokus

Kennzahlen

IN T€

Zur HAMBORNER-Aktie

Marktkapitalisierung

Zum HAMBORNER-Portfolio

Sonstige Daten

Inhalt

Magazin

Im Interview

Im Interview mit dem Vorstand Niclas Karoff und Hans Richard Schmitz im Dialog

Im Interview (Fortsetzung)

NICLAS KAROFF

Im Überblick

Magazin

Interview

Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

8

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

Im Überblick

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Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

9

Portfoliooptimierung

HAMBORNER REIT AG Geschäftsbericht 2021

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Im Überblick

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Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

11

Im Überblick

Magazin

Portfolio

Unternehmen

Lagebericht

Einzelabschluss

Weitere Angaben

MICHAEL WEIß

Manage-to-Core

Herausforderungen sind unser Ansporn

MAIK HEINZELMANN

MAINZ

BONN

Weiterdenken

LEA SCHMITZ

LEA SCHMITZ

SIMON SZPYRKA

DUISBURG

HAMBORNER REIT AG Annual Report (ESEF) 2021