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HAMBORNER REIT AG Annual Report 2016
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Annual Report
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HAMBORNER REIT AG
Duisburg
HGB-Jahresabschluss 2016
Jahresabschluss 2016 und ergänzende Informationen
KENNZAHLENÜBERSICHT ZUM HANDELSRECHTLICHEN JAHRESABSCHLUSS
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| 2016 T€ |
2015 T€ |
2014 T€ |
|
|---|---|---|---|
| Ergebnisdaten | |||
| Miet- und Pachterlöse | 61.830 | 52.334 | 46.694 |
| Betriebsergebnis | 25.281 | 23.556 | 31.192 |
| Finanzergebnis | -14.308 | -13.909 | -13.453 |
| EBITDA | 48.044 | 42.507 | 48.644 |
| EBIT | 25.281 | 23.556 | 31.113 |
| Jahresüberschuss | 10.973 | 9.647 | 17.660 |
| Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen | 23.306 | 16.394 | 2.357 |
| Bilanzgewinn | 34.279 | 26.041 | 20.017 |
| Bilanzdaten | |||
| Anlagevermögen | 927.258 | 756.479 | 608.377 |
| Umlaufvermögen einschl. Rechnungsabgrenzungsposten | 77.969 | 29.776 | 12.565 |
| Eigenkapital | 566.851 | 415.398 | 283.195 |
| Eigenkapitalquote in % | 56,4 | 52,8 | 45,6 |
| Fremdkapital | 438.376 | 370.857 | 337.747 |
| Bilanzsumme | 1.005.227 | 786.255 | 620.942 |
| Investitionen | 201.265 | 171.767 | 40.297 |
| Sonstige Daten | |||
| Dividende je Stückaktie in € | 0,43 | 0,42 | 0,40 |
| Börsenkurse je Stückaktie in € | |||
| Höchstkurs | 10,76 | 11,41 | 8,29 |
| Tiefstkurs | 8,36 | 8,20 | 7,34 |
| Jahresschlusskurs | 9,04 | 9,61 | 8,12 |
| Dividendenrendite | |||
| bezogen auf den Jahresschlusskurs in % | 4,8 | 4,4 | 4,9 |
| Anzahl der Mitarbeiter zum Jahresende einschließlich Vorstand | 34 | 33 | 31 |
Bilanz zum 31. Dezember 2016
Aktiva
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| Anhang | 31.12.2016 T€ |
31.12.2015 T€ |
|
|---|---|---|---|
| A. Anlagevermögen | (1) | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||
| Entgeltlich erworbene Lizenzen und ähnliche Rechte | 489 | 63 | |
| II. Sachanlagen | |||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 924.393 | 756.182 | |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 357 | 211 | |
| 3. Geleistete Anzahlungen | 2.000 | 0 | |
| 926.750 | 756.393 | ||
| III. Finanzanlagen | |||
| Sonstige Ausleihungen | 19 | 23 | |
| 927.258 | 756.479 | ||
| B. Umlaufvermögen | |||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | (2) | ||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 1.131 | 865 | |
| 2. Sonstige Vermögensgegenstände, | 951 | 826 | |
| davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 814 T€ (Vorjahr: 730 T€) | |||
| 2.082 | 1.691 | ||
| II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten | (3) | 75.335 | 27.133 |
| 77.417 | 28.824 | ||
| C. Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten | (4) | 552 | 952 |
| Summe Aktiva | 1.005.227 | 786.255 | |
| Passiva | |||
| Anhang | 31.12.2016 T€ |
31.12.2015 T€ |
|
| A. Eigenkapital | (5) | ||
| I. Gezeichnetes Kapital | 79.718 | 62.003 | |
| II. Kapitalrücklage | 405.522 | 256.716 | |
| III. Gewinnrücklagen | |||
| Andere Gewinnrücklagen | 47.332 | 70.638 | |
| IV. Bilanzgewinn | 34.279 | 26.041 | |
| 566.851 | 415.398 | ||
| B. Rückstellungen | (6) | ||
| 1. Rückstellungen für Pensionen | 5.194 | 5.360 | |
| 2. Rückstellungen für Bergschäden | 2.279 | 2.122 | |
| 3. Sonstige Rückstellungen | 5.675 | 5.019 | |
| 13.148 | 12.501 | ||
| C. Verbindlichkeiten | (7) | ||
| 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 415.326 | 345.054 | |
| 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 306 | 268 | |
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten, | 7.751 | 10.910 | |
| davon aus Steuern 1.594 T€ (Vorjahr: 3.888 T€) | |||
| 423.383 | 356.232 | ||
| D. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten | (8) | 1.845 | 2.124 |
| Summe Passiva | 1.005.227 | 786.255 |
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016
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| Anhang | 2016 T€ |
2015 T€ |
|
|---|---|---|---|
| 1. Erlöse aus der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung | (9) | ||
| a) Erlöse aus Mieten und Pachten | 61.830 | 52.334 | |
| b) Erlöse aus der Weiterberechnung von Nebenkosten an Mieter | 8.231 | 5.699 | |
| 70.061 | 58.033 | ||
| 2. Sonstige betriebliche Erträge | (10) | ||
| a) Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens | 4.303 | 3.616 | |
| b) Übrige | 722 | 1.132 | |
| 5.025 | 4.748 | ||
| Summe betriebliche Erträge | 75.086 | 62.781 | |
| 3. Aufwendungen für Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung | (11) | ||
| a) Laufende Betriebsaufwendungen | -11.207 | -8.127 | |
| b) Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung | -3.856 | -2.648 | |
| -15.063 | -10.775 | ||
| 4. Personalaufwand | (12) | ||
| a) Löhne und Gehälter | -3.522 | -3.426 | |
| b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung, | -612 | -584 | |
| davon: für Altersversorgung -202 T€ (Vorjahr: -236 T€) | |||
| -4.134 | -4.010 | ||
| 5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | (13) | -22.763 | -18.951 |
| 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen | (14) | -7.845 | -5.489 |
| Summe betriebliche Aufwendungen | -49.805 | -39.225 | |
| 7. Betriebsergebnis | 25.281 | 23.556 | |
| 8. Finanzergebnis | (15) | ||
| a) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 29 | 17 | |
| b) Zinsen und ähnliche Aufwendungen, | -14.337 | -13.926 | |
| davon: Aufwendungen aus Aufzinsung -274 T€ (Vorjahr: -833 T€) | |||
| -14.308 | -13.909 | ||
| 9. Jahresüberschuss | 10.973 | 9.647 | |
| 10. Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen | 23.306 | 16.394 | |
| 11. Bilanzgewinn | 34.279 | 26.041 |
KAPITALFLUSSRECHNUNG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016
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| 2016 T€ |
2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | ||
| Jahresüberschuss | 10.973 | 9.647 |
| Finanzergebnis | 14.308 | 13.909 |
| Aufwendungen für Kosten der Kapitalerhöhung | 4.871 | 3.082 |
| Abschreibungen / Zuschreibungen (-) | 22.763 | 18.951 |
| Zunahme / Abnahme der Rückstellungen | 705 | 325 |
| Buchgewinne / -verluste (saldiert) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens | -4.105 | -3.616 |
| Veränderung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | -370 | -444 |
| Veränderung der Verbindlichkeiten, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 764 | 808 |
| 49.909 | 42.662 | |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | ||
| Investitionen in das Sachanlagevermögen und immaterielle Anlagevermögen | -205.766 | -162.869 |
| Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens und immateriellen Anlagevermögens | 11.789 | 8.329 |
| Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens | 4 | 4 |
| Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzmitteldisposition | -50.000 | 0 |
| Erhaltene Zinsen | 4 | 14 |
| -243.969 | -154.522 | |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | ||
| Dividendenauszahlung | -26.041 | -20.017 |
| Mittelzufluss aus der Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten | 86.770 | 32.900 |
| Mittelabfluss zur Tilgung von Finanzverbindlichkeiten | -16.560 | -10.675 |
| Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung | 166.521 | 142.572 |
| Auszahlungen für Kosten der Kapitalerhöhung | -4.871 | -3.082 |
| Zinsauszahlungen | -13.557 | -13.079 |
| 192.262 | 128.619 | |
| Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds | -1.798 | 16.759 |
| Finanzmittelfonds am 1. Januar (= Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten) | 27.133 | 10.374 |
| Finanzmittelfonds am 31. Dezember | 25.335 | 27.133 |
| Bankguthaben und Kassenbestände (mit einer Laufzeit bis zu drei Monaten) | 25.335 | 27.133 |
| Festgeldanlagen (mit einer Laufzeit von mehr als drei Monaten) | 50.000 | 0 |
| Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten | 75.335 | 27.133 |
EIGENKAPITALSPIEGEL
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| Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Gewinnrücklagen | Bilanzgewinn | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T€ | T€ | T€ Andere Gewinnrücklagen | T€ Vortrag | Eigenkapital gesamt Überschuss | Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen | T€ | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Stand 01.01.2015 | 45.493 | 130.653 | 87.032 | 0 | 17.660 | 2.357 | 283.195 |
| Vortrag auf neue Rechnung | 0 | 0 | 0 | 20.017 | -17.660 | -2.357 | 0 |
| Gezahlte Dividende | 0 | 0 | 0 | -20.017 | 0 | 0 | -20.017 |
| Kapitalerhöhungen | 16.510 | 126.063 | 0 | 0 | 0 | 0 | 142.573 |
| Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen | 0 | 0 | -16.394 | 0 | 0 | 16.394 | 0 |
| Jahresüberschuss 01.01.-31.12.2015 | 0 | 0 | 0 | 0 | 9.647 | 0 | 9.647 |
| Stand 31.12.2015 | 62.003 | 256.716 | 70.638 | 0 | 9.647 | 16.394 | 415.398 |
| Vortrag auf neue Rechnung | 0 | 0 | 0 | 26.041 | -9.647 | -16.394 | 0 |
| Gezahlte Dividende | 0 | 0 | 0 | -26.041 | 0 | 0 | -26.041 |
| Kapitalerhöhungen | 17.715 | 148.806 | 0 | 0 | 0 | 0 | 166.521 |
| Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen | 0 | 0 | -23.306 | 0 | 0 | 23.306 | 0 |
| Jahresüberschuss 01.01.-31.12.2016 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10.973 | 0 | 10.973 |
| Stand 31.12.2016 | 79.718 | 405.522 | 47.332 | 0 | 10.973 | 23.306 | 566.851 |
Anhang ZUM JAHRESABSCHLUSS
Allgemeine Grundlagen
Die HAMBORNER REIT AG ("HAMBORNER") ist eine börsennotierte Kapitalgesellschaft (WKN 601300) mit Sitz in Duisburg / Deutschland. Sie ist im Handelsregister beim Amtsgericht Duisburg unter HRB 4 eingetragen. Seit Umwandlung in eine REIT-Gesellschaft zum 01.01.2010 unterliegt sie auch den Vorschriften des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG).
Der handelsrechtliche Jahresabschluss der HAMBORNER wird beim Betreiber des Bundesanzeigers eingereicht. Er steht auf der Internetseite der Gesellschaft www.hamborner.de zur Verfügung und kann von dort heruntergeladen werden. Zudem kann er bei der HAMBORNER REIT AG, Goethestraße 45, 47166 Duisburg, angefordert werden.
Die HAMBORNER REIT AG erwirbt Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an beweglichem oder unbeweglichem Vermögen im Sinne von § 3 REITG mit Ausnahme inländischer Bestandsmietwohnimmobilien zur Nutzung, Verwaltung oder Verwertung. Beteiligungen an Personen- und Kapitalgesellschaften im Sinne von § 3 REITG können ebenfalls erworben, gehalten, verwaltet und verwertet werden. Als REIT AG ist HAMBORNER seit dem 01.01.2010 sowohl von der Körperschaftsteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit.
Als börsennotierte REIT-Aktiengesellschaft erstellt und veröffentlicht die HAMBORNER REIT AG einen Einzelabschluss i. S. d. § 325 Abs. 2a HGB nach den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS). Der Lagebericht nach § 289 HGB wird mit dem IFRS-Einzelabschluss im Bundesanzeiger bekannt gemacht.
Der vorliegende Jahresabschluss wird in Euro (€) und unter Beachtung der handelsrechtlichen Rechnungslegungsgrundsätze, der aktienrechtlichen Vorschriften sowie des REITG aufgestellt.
Alle Beträge werden - soweit nicht anders dargestellt - in Tausend Euro (T€) angegeben. Aufgrund von Rundungen können sich in diesem Bericht bei Summenbildungen und bei prozentualen Angaben geringfügige Abweichungen ergeben.
Der Jahresabschluss enthält nach § 264 Abs. 1 S. 2 HGB eine Kapitalflussrechnung und einen Eigenkapitalspiegel. Bei deren Aufstellung wurden die Deutschen Rechnungslegungsstandards (DRS) Nr. 21 bzw. Nr. 7 beachtet.
Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung folgen in Aufbau und Gliederung den handelsrechtlichen Vorschriften. Zur Verbesserung der Klarheit des Jahresabschlusses wurden Bezeichnungen in der Gewinn- und Verlustrechnung an die branchenspezifischen Besonderheiten eines Immobilienunternehmens angepasst. Darüber hinaus sind einzelne Posten weiter untergliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt worden.
Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 wurde nach den durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) geänderten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Die Umstellung auf die neuen Rechtsvorschriften führte gegenüber dem Vorjahresabschluss zu folgenden Anpassungen:
| ― | Außerordentliche Aufwendungen und Erträge werden nach dem BilRUG nicht mehr als separate Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt. Aus diesem Grunde sind die im Vorjahresabschluss ausgewiesenen außerordentlichen Aufwendungen in die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umgegliedert worden. Dementsprechend haben sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Vorjahres um 79 T€ auf 5.489 T€ erhöht. |
| ― | Aufgrund der neuen Vorschriften zum Umfang der Umsatzerlöse werden erhaltene Mietgarantien ab dem Geschäftsjahr 2016 in den Erlösen aus der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen des vorliegenden Abschlusses sind gemäß Art. 75 Abs. 2 EGHGB nicht anzupassen. Bei Anwendung des HGB in der Fassung des BilRUG für das Vorjahr hätten die Erlöse aus der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung des Jahres 2015 58.181 T€ betragen. |
| ― | Durch den Wegfall des separaten Ausweises der außerordentlichen Aufwendungen ist nunmehr der Jahresüberschuss Ausgangsgröße der Kapitalflussrechnung. Im Vorjahresabschluss war Ausgangsgröße der Kapitalflussrechnung noch das Jahresergebnis vor Steuern und außerordentlichen Aufwendungen. |
Neben den genannten Änderungen aufgrund des BilRUG sind die Pensionsrückstellungen zum 31.12.2016 aufgrund einer gesetzlichen Neuregelung mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre abgezinst. Für die Rückstellung zum 31.12.2015 war hingegen noch der durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre anzuwenden.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen erfolgen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer, die grundsätzlich drei bis acht Jahre beträgt. Im Falle der Abschreibung eines Namensrechts beträgt die Nutzungsdauer 33 Jahre.
Das Sachanlagevermögen wird mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der planmäßigen und ggf. außerplanmäßigen handelsrechtlichen Abschreibungen ausgewiesen. In die Herstellungskosten werden neben den Fremdkosten Eigenleistungen eingerechnet, die zu Einzelkosten und notwendigen Gemeinkosten angesetzt werden. Die planmäßigen Abschreibungen der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Sachanlagevermögens werden linear auf die Geschäftsjahre verteilt, in denen der Vermögensgegenstand voraussichtlich genutzt werden kann. Den Abschreibungen des beweglichen Sachanlagevermögens liegt eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zwischen drei und fünfzehn Jahren zugrunde.
Der Immobilienbestand wird zwischen 33 und 50 Jahren abgeschrieben. Grundsätzlich wird seit 2007 bei Erwerb einer Immobilie eine Nutzungsdauer des Gebäudes von 33 Jahren angesetzt. Sollten die tatsächlichen Umstände (z.B. aufgrund von Alter, Beschaffenheit, wirtschaftlicher Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes) gegen diesen Grundsatz sprechen, wird die Nutzungsdauer entsprechend abweichend eingeschätzt. Eine Überprüfung der Restnutzungsdauer erfolgt darüber hinaus im Rahmen größerer Modernisierungsmaßnahmen.
Immobilien des Altbestands mit einem Zugangszeitpunkt vor 2007 werden mit einer Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren abgeschrieben.
Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung vorgenommen.
Bei den sonstigen Ausleihungen handelt es sich um zinslose Wohnungsbaudarlehen bzw. Arbeitgeberdarlehen, die entsprechend ihrer Restlaufzeit abgezinst sind.
Die Posten des Umlaufvermögens sind zu Nennwerten bzw. zu Anschaffungskosten angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Bildung von Wertberichtigungen angemessen Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen werden in vollem Umfang abgeschrieben.
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Zahlungen für vereinbarte zukünftige Aufwendungen der Gesellschaft. Sie werden zum Zeitpunkt des Geldflusses abgegrenzt und über die Laufzeit der Vereinbarungen erfolgswirksam aufgelöst.
Die Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen werden den Vorschriften des Handelsrechts entsprechend nach anerkannten Grundsätzen der Versicherungsmathematik auf Basis der sogenannten Projected-Unit-Credit-Methode (PUC-Methode) bewertet. Der Rückstellungsbedarf ist dabei unter Einbeziehung der zukünftigen Rentenentwicklung ermittelt worden. Der bei Abzinsung der Pensionsverpflichtungen verwendete Rechnungszinssatz wurde als durchschnittlicher Marktzins der vergangenen zehn Jahre (Vorjahr: sieben Jahre) mit einer einheitlichen Restlaufzeit von elf Jahren ermittelt, die der voraussichtlichen durchschnittlichen Laufzeit unserer Rentenverpflichtungen entspricht.
Als biometrische Rechnungsgrundlage wurden die "Richttafeln 2005 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet.
Der Bewertung liegen die folgenden Annahmen zugrunde:
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| 31.12.2016 T€ |
31.12.2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Rechnungszins p.a. | 3,76% | 3,59% |
| Rententrend | 2,00% | 2,00% |
Soweit aus der Bewertung der Pensionsrückstellung neben den im Zinsaufwand erfassten Zinseffekten aufgrund von Sterbefällen im Saldo ein Auflösungsbetrag resultiert, wird dieser Saldo in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen. Andernfalls erfolgt der Ausweis des Saldos im Personalaufwand.
Die Dotierung der Bergschäden- und der übrigen Rückstellungen berücksichtigt alle aus heutiger Sicht erkennbare Risiken angemessen. Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung geschätzten notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet und ausgewiesen. Rückstellungsbeträge, deren Restlaufzeit mehr als ein Jahr beträgt, werden mit dem von der Bundesbank veröffentlichten, ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die übrigen Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Eine im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb übernommene Rentenverpflichtung wurde mit dem ihrer erwarteten Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst.
HAMBORNER setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps zur Absicherung des Zinsrisikos ein. Die Finanzinstrumente werden einzeln mit dem Marktwert am Bilanzstichtag bewertet.
Sind die Voraussetzungen erfüllt, werden die Sicherungs- und Grundgeschäfte zu einer Bewertungseinheit gemäß § 254 HGB zusammengefasst und nach der Einfrierungsmethode bilanziert.
Unter dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten weisen wir im Wesentlichen vereinnahmte Mietvorauszahlungen, die erst in Perioden nach dem Abschlussstichtag ertragswirksam werden, zu Nennbeträgen aus.
Erläuterungen zur Bilanz
(1) Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:
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| Anschaffungs- und Herstellungskosten | ||||
|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2016 T€ |
Zugänge T€ |
Abgänge T€ |
Stand 31.12.2016 T€ |
|
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | ||||
| Entgeltlich erworbene Lizenzen und ähnliche Rechte | 209 | 454 | 0 | 663 |
| Sachanlagen | ||||
| Grundstücke, grundstücksgl. Rechte und Bauten einschl. der Bauten auf fremden Grundstücken | 869.607 | 198.606 | 15.309 | 1.052.904 |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung | 499 | 205 | 74 | 630 |
| Geleistete Anzahlungen | 0 | 2.000 | 0 | 2.000 |
| 870.106 | 200.811 | 15.383 | 1.055.534 | |
| Finanzanlagen | ||||
| Sonstige Ausleihungen | 24 | 0 | 4 | 20 |
| Insgesamt | 870.339 | 201.265 | 15.387 | 1.056.217 |
scroll
| Wertberichtigungen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2016 T€ |
Zugänge (Abschreibungen d. Geschäftsjahres) T€ |
Abgänge einschl. Zuschreibungen T€ |
Stand 31.12.2016 T€ |
|
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | ||||
| Entgeltlich erworbene Lizenzen und ähnliche Rechte | 146 | 28 | 0 | 174 |
| Sachanlagen | ||||
| Grundstücke, grundstücksgl. Rechte und Bauten einschl. der Bauten auf fremden Grundstücken | 113.425 | 22.676 | 7.590 | 128.511 |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung | 288 | 59 | 74 | 273 |
| Geleistete Anzahlungen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 113.713 | 22.735 | 7.664 | 128.784 | |
| Finanzanlagen | ||||
| Sonstige Ausleihungen | 1* | 0 | 0 | 1 |
| Insgesamt | 113.860 | 22.763 | 7.664 | 128.959 |
scroll
| Restbuchwerte | ||
|---|---|---|
| Stand 31.12.2015 T€ |
Stand 31.12.2016 T€ |
|
| --- | --- | --- |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| Entgeltlich erworbene Lizenzen und ähnliche Rechte | 63 | 489 |
| Sachanlagen | ||
| Grundstücke, grundstücksgl. Rechte und Bauten einschl. der Bauten auf fremden Grundstücken | 756.182 | 924.393 |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsaustattung | 211 | 357 |
| Geleistete Anzahlungen | 0 | 2.000 |
| 756.393 | 926.750 | |
| Finanzanlagen | ||
| Sonstige Ausleihungen | 23 | 19 |
| Insgesamt | 756.479 | 927.258 |
* betrifft die Abzinsung der sonstigen Ausleihungen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Die Lizenzen und ähnliche Rechte umfassen im Wesentlichen mit 439 T€ ein im Berichtsjahr im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie in Lübeck erworbenes Namensrecht. Darüber hinaus werden entgeltlich erworbene Nutzungsrechte für System- und Anwendersoftware unserer EDV-Anlage sowie die entgeltlich erworbene Homepage der Gesellschaft unter diesem Posten ausgewiesen. Den Zugängen des Berichtsjahres in Höhe von 454 T€ stehen Abschreibungen von 28 T€ gegenüber.
Sachanlagen
Die Anschaffungskosten für Immobilienzugänge im Berichtsjahr einschließlich Nachaktivierung auf Bestandsimmobilien belaufen sich auf insgesamt 198,6 Mio. €. Die Buchwertabgänge für verkaufte Immobilien betragen 7,7 Mio. €. Im Geschäftsjahr wurden planmäßige Abschreibungen in Höhe von 22,7 Mio. € vorgenommen.
Zum 31.12.2016 wurde das Immobilienportfolio durch einen externen Sachverständigen bewertet. Das Gutachten berücksichtigt die international anerkannten "International Valuation Standards" (IVSC) bzw. die Richtlinien des "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) über die Bewertung von Vermögenswerten. Außerplanmäßige Abschreibungen ergaben sich auf dieser Basis im Berichtsjahr wie im Vorjahr nicht.
Der Buchwert der Betriebs- und Geschäftsausstattung erhöhte sich im Saldo um 146 T€. Die Zugänge in Höhe von 205 T€ betreffen im Wesentlichen die Ausstattung modernisierter Büroräume im Verwaltungsgebäude der Gesellschaft. Den Zugängen standen Abschreibungen in Höhe von 59 T€ gegenüber.
Die geleisteten Anzahlungen betreffen eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisanzahlung für ein Objekt in Hanau, für das in 2016 der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, der Besitzübergang aber erst in 2017 erfolgen wird.
Finanzanlagen
Die unter den sonstigen Ausleihungen ausgewiesenen langfristigen zinslosen Wohnungsbau- und Mitarbeiterdarlehen haben sich im Saldo um 4 T€ vermindert und betragen zum Stichtag 19 T€.
(2) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betragen 1.131 T€ (Vorjahr: 865 T€) und resultieren im Wesentlichen aus der Vermietung und Verpachtung des Grundstücksvermögens.
Die sonstigen Vermögensgegenstände belaufen sich auf 951 T€ (Vorjahr: 826 T€) und enthalten mit 814 T€ (Vorjahr: 730 T€) im Wesentlichen Barkautionen von Mietern.
(3) Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Zum 31.12.2016 betragen die liquiden Mittel 75.335 T€ (Vorjahr: 27.133 T€).
Von den Bankguthaben waren am Bilanzstichtag 70.650 T€ als Tages- oder Festgeld angelegt.
(4) Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen Bearbeitungsgebühren im Zusammenhang mit der Aufnahme von Darlehen, die über die Laufzeit der Darlehen abgeschrieben werden und abgegrenzte Erschließungskosten für ein Erbbaugrundstück, die auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts verteilt werden.
(5) Eigenkapital
Am 31.12.2016 beträgt das gezeichnete Kapital 79.718 T€ und ist in 79.718 Tsd. auf den Inhaber lautende nennwertlose Stückaktien eingeteilt.
Durch die Beschlüsse der Hauptversammlung vom 28.04.2016 wurde der Vorstand bis zum 27.04.2021 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu 6.200 T€ (Genehmigtes Kapital I) zu erhöhen. Gleichzeitig wurde hierdurch das bestehende Genehmigte Kapital II in Höhe von 1.688 T€ aufgehoben.
Der Vorstand kann mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen für einen Teilbetrag ausschließen.
Darüber hinaus wurde der Vorstand durch die Beschlüsse der Hauptversammlung vom 28.04.2016 bis zum 27.04.2021 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu 24.801 T€ (Genehmigtes Kapital II) zu erhöhen. Gleichzeitig wurde hierdurch das bestehende Genehmigte Kapital 2015 / II in Höhe von 5.004 T€ aufgehoben.
Durch Beschluss des Vorstands mit Zustimmung des Aufsichtsrats wurde das Grundkapital aus dem Genehmigten Kapital II mit Eintragung in das Handelsregister am 27.09.2016 durch die Ausgabe von 17.715.032 neuen Aktien gegen Bareinlage erhöht. Die neuen Aktien konnten zu einem Bezugsverhältnis von sieben zu zwei durch die Aktionäre bezogen werden. Hierdurch hat sich das gezeichnete Kapital von 62.003 T€ auf 79.718 T€ erhöht.
Somit bestehen für den Vorstand zum 31.12.2016 noch Ermächtigungen für Erhöhungen des Grundkapitals in Höhe von 6.200 T€ aus dem Genehmigten Kapital I sowie in Höhe von 7.086 T€ aus dem Genehmigten Kapital II.
Weiterhin wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 06.05.2018 auf den Inhaber und / oder auf den Namen lautende Options- und / oder Wandelschuldverschreibungen ("Schuldverschreibungen") im Gesamtbetrag von bis zu 250.000 T€ mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auszugeben und den Inhabern bzw. Gläubigern ("Inhaber") der Schuldverschreibungen Wandlungsrechte auf neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu 22.747 T€ nach näherer Maßgabe der Options- bzw. Wandelanleihebedingungen ("Anleihebedingungen") zu gewähren.
Im Rahmen der Ausgabe der Options- bzw. Wandelschuldverschreibungen ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu 22.747 T€, eingeteilt in bis zu 22.747 Tsd. auf den Inhaber lautende Stückaktien, bedingt zu erhöhen (Bedingtes Kapital).
Der Vorstand kann mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzungen für einen Teilbetrag ausschließen.
Eine Inanspruchnahme der vorgenannten Ermächtigungen erfolgte bis zum Bilanzstichtag nicht.
Die anderen Gewinnrücklagen enthalten die von der Gesellschaft in der Vergangenheit erzielten und nicht ausgeschütteten Ergebnisse und betragen zum Abschlussstichtag 47.332 T€.
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Eigenkapitals ist im Eigenkapitalspiegel dargestellt.
(6) Rückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen betragen zum Bilanzstichtag 5.194 T€ und liegen damit um 166 T€ unter dem Vorjahresansatz. Der Rückgang beruht insbesondere auf neuen gesetzlichen Regelungen zur Abzinsung von Pensionsrückstellungen.
Demnach ist gem. § 253 Abs. 2 S. 1 HGB seit dem Geschäftsjahr 2016 für die Abzinsung der durchschnittliche Marktzinssatz der vergangen zehn Jahre (Vorjahr: sieben Jahre) heranzuziehen. Bei Anwendung des Durchschnittszinssatzes von sieben Jahren (2,95 %) entsprechend der alten Vorschrift hätte die Rückstellung zum Bilanzstichtag 5.687 T€ betragen und somit um 493 T€ höher gelegen. Dieser Unterschiedsbetrag unterliegt einer Ausschüttungssperre, wenn der Bilanzgewinn und die frei verfügbaren Rücklagen in Summe diesen Unterschiedsbetrag nicht übersteigen.
Der sich aufgrund der Erstanwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) ergebende Bewertungsunterschied betrug am 01.01.2010 insgesamt 1.184 T€. Gemäß der Regelung des Art. 67 Abs. 1 Einführungsgesetz zum Handelsgesetzbuch (EGHGB) haben wir von diesem Bewertungsunterschied im Berichtsjahr einen Betrag in Höhe von 79 T€ (= ein Fünfzehntel) zugeführt. Der zum 31.12.2016 noch verbleibende Unterschiedsbetrag beläuft sich auf 631 T€. Die Verpflichtungen aus Pensionszusagen bestehen ausschließlich gegenüber Pensionsempfängern und Hinterbliebenen.
Die Rückstellungen für Bergschäden haben sich gegenüber dem Vorjahr im Saldo um 157 T€ auf 2.279 T€ erhöht. Aus Zinseffekten aufgrund von Laufzeitverkürzungen sowie Zinssatzänderungen resultiert im Berichtsjahr ein Zinsaufwand in Höhe von 160 T€ (Vorjahr: 184 T€).
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
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| 31.12.2016 T€ |
31.12.2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Rückstellungen für Personalaufwand | 1.601 | 1.734 |
| Ausstehende Rechnungen | 1.466 | 2.130 |
| Maklerhonorare | 1.299 | 0 |
| Satzungsgebundene und gesetzliche Verpflichtungen (AR-Vergütung, Prüfungsaufwendungen etc.) | 470 | 404 |
| Rechts- und Beratungsaufwand | 266 | 173 |
| Übrige | 573 | 578 |
| Gesamt | 5.675 | 5.019 |
Die Rückstellungen für Personalaufwand enthalten im Wesentlichen mit 1.158 T€ (Vorjahr: 1.337 T€) kurz- und langfristige Vorstandstantiemen sowie mit 322 T€ (Vorjahr: 319 T€) Tantiemeverpflichtungen gegenüber Mitarbeitern.
Die Rückstellung für ausstehende Rechnungen verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um 664 T€ und beläuft sich auf 1.466 T€. Sie resultiert insbesondere aus im Geschäftsjahr 2016 durchgeführten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die am Bilanzstichtag erbracht, aber noch nicht abgerechnet waren, sowie aus noch ausstehenden Rechnungen für Betriebskosten des Berichtsjahres.
Die Rückstellungen für satzungsgebundene und gesetzliche Verpflichtungen enthalten in Höhe von 330 T€ (Vorjahr: 302 T€) die im Geschäftsjahr 2017 fällige Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2016.
Die Maklerhonorare stehen in Höhe von 1.269 T€ im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen.
Die übrigen Rückstellungen enthalten Rückerstattungsbeträge an Mieter aus noch abzurechnenden Betriebskosten für das Geschäftsjahr 2016 in Höhe von 437 T€ (Vorjahr: 416 T€) und Rückstellungen für Kosten des Geschäftsberichts in Höhe von 85 T€ (Vorjahr: 95 T€).
(7) Verbindlichkeiten
Die gesamten Verbindlichkeiten in Höhe von 423.383 T€ hatten am 31.12.2016 folgende Restlaufzeiten:
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| bis | über | davon | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Summe T€ |
1 Jahr T€ |
1 Jahr T€ |
2 bis 5 Jahre T€ |
über 5 Jahre T€ |
|
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 415.326 | 21.010 | 394.316 | 197.309 | 197.007 |
| (Vorjahr) | (345.054) | (16.240) | (328.814) | (153.390) | (175.424) |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 306 | 239 | 67 | 67 | 0 |
| (Vorjahr) | (268) | (229) | (39) | (39) | (0) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 7.751 | 6.628 | 1.123 | 1.123 | 0 |
| (Vorjahr) | (10.910) | (7.783) | (3.127) | (3.127) | (0) |
| Gesamt | 423.383 | 27.877 | 395.506 | 198.499 | 197.007 |
| (Vorjahr) | (356.232) | (24.252) | (331.980) | (156.556) | (175.424) |
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen mit 414.491 T€ (Vorjahr: 344.281 T€) Darlehen, die zur Finanzierung unserer Immobilieninvestitionen aufgenommen wurden, sowie mit 835 T€ (Vorjahr: 773€) abgegrenzte Zinsen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten waren am Bilanzstichtag in voller Höhe durch Grundschulden gesichert.
Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich zum 31.12.2016 wie folgt zusammen:
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| 31.12.2016 T€ |
31.12.2015 l€ | |
|---|---|---|
| Kaufpreiseinbehalte | 4.419 | 5.924 |
| Umsatzsteuerzahllast | 1.022 | 656 |
| Mietkautionen | 814 | 730 |
| Grunderwerbsteuer | 516 | 3.180 |
| Übrige | 980 | 420 |
| Gesamt | 7.751 | 10.910 |
(8) Passiver Rechnungsabgrenzungsposten
Dieser Posten enthält im Wesentlichen Mietvorauszahlungen und Baukostenzuschüsse, die auf die vereinbarte Vertragslaufzeit zu verteilen sind, sowie im Dezember 2016 eingegangene Mietzahlungen für den Monat Januar 2017.
Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
(9) Erlöse aus der Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung
Die Erlöse aus Mieten und Pachten betragen 61.830 T€ und liegen damit um 9.496 T€ über dem Vorjahreswert. Der Anstieg ergibt sich hauptsächlich aus den Objektzugängen des laufenden Jahres und des Vorjahres, die sich mit 10.182 T€ ausgewirkt haben. Dagegen führten Immobilienverkäufe zu Mindermieteinnahmen von 1.573 T€. Durch Veränderungen im Leerstand, Neuvermietungen sowie aus Index- und Staffelmietvereinbarungen erhöhten sich die Mieterlöse im Saldo um 887 T€.
Die Erlöse aus der Weiterbelastung von Nebenkosten an Mieter nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2.532 T€ zu und betragen 8.231 T€. Die Zunahme resultiert mit 2.144 T€ aus der Veränderung im Objektbestand. Bei den übrigen Bestandsimmobilien erhöhten sich die Erträge aus der Weiterbelastung von Nebenkosten um 388 T€.
(10) Sonstige betriebliche Erträge
In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus dem Verkauf von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von 4.303 T€ (Vorjahr: 3.616 T€) enthalten, die im Wesentlichen aus dem Verkauf von nicht mehr strategiekonformen Bestandsobjekten resultieren.
Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge betragen im abgelaufenen Geschäftsjahr 722 T€ und gliedern sich wie folgt:
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| 2016 T€ |
2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Erträge aus | ||
| Vereinnahmungen von Entschädigungen und Erstattungen | 274 | 772 |
| Mietgarantien | 0 | 148 |
| Rückstellungsauflösung | 257 | 70 |
| Weiterbelastungen an Mieter und Pächter | 54 | 73 |
| Sonstige Erträge | 137 | 69 |
| Gesamt | 722 | 1.132 |
Periodenfremde Erträge betreffen im Wesentlichen die Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens sowie aus der Auflösung von Rückstellungen.
(11) Aufwendungen für Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung
Die Aufwendungen für Grundstücks- und Gebäudebewirtschaftung erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 4.288 T€.
Die laufenden Betriebsaufwendungen stiegen hauptsächlich infolge von Objektzugängen um 3.080 T€ auf 11.207 T€. Sie umfassen unter anderem den Aufwand für Energie, Grundbesitzabgaben, Versicherungsprämien und Erbbauzinsen. Darüber hinaus enthält der Posten Grundsteuern in Höhe von 2.119 T€ (Vorjahr: 1.813 T€). Die Aufwendungen belasten wir auf Basis der mietvertraglichen Vereinbarungen zum überwiegenden Teil an unsere Mieter weiter.
Der Aufwand für Grundstücks- und Gebäudeinstandhaltung erhöhte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um 1.208 T€ und beträgt 3.856 T€.
(12) Personalaufwand
Der Personalaufwand beträgt insgesamt 4.134 T€ und stieg damit gegenüber dem Vorjahr um 124 T€.
Die Löhne und Gehälter erhöhten sich um 96 T€ auf 3.522 T€. Die sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung nahmen im Vergleich zum Vorjahr um 28 T€ auf 612 T€ zu. Hiervon entfallen 134 T€ (Vorjahr: 160 T€) auf Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen.
(13) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Die Abschreibungen erhöhten sich im Berichtsjahr um 3.812 T€ auf 22.763 T€. Der Anstieg ist in Höhe von 3.670 T€ insbesondere auf die Veränderungen im Objektbestand zurückzuführen. Außerplanmäßige Abschreibungen auf Immobilien waren wie im Vorjahr nicht vorzunehmen.
Die Abschreibungen des Geschäftsjahres auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen gliedern sich wie folgt:
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| 2016 T€ |
2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Immaterielle Vermögensgegenstände | 27 | 6 |
| Sachanlagen | 22.736 | 18.945 |
| Gesamt | 22.763 | 18.951 |
(14) Sonstige betriebliche Aufwendungen
Der sonstige betriebliche Aufwand beträgt im Berichtsjahr 7.845 T€ (Vorjahr: 5.489 T€). Hiervon entfallen 4.871 T€ (Vorjahr: 3.082 T€) auf Kosten für die Kapitalerhöhung.
Der Posten enthält im Berichtsjahr periodenfremde Aufwendungen, die im Wesentlichen auf einen Buchverlust in Höhe von 198 T€ aus der Veräußerung einer Immobilie in Kassel zurückzuführen sind.
Darüber hinaus enthalten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen Honorare für den Abschlussprüfer gemäß nachfolgender Aufstellung:
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| 2016 T€ |
2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Abschlussprüfungsleistungen | 110 | 85 |
| Andere Bestätigungsleistungen | 207 | 524 |
| Steuerberatungsleistungen | 0 | 10 |
| Gesamt | 317 | 619 |
Die anderen Bestätigungsleistungen betreffen Honorare im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung im September 2016. Der Vorjahresausweis enthält in Höhe von 253 T€ weiterbelastete Versicherungsaufwendungen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung im Juli 2015. Diese Aufwendungen sind gem. IDW HFA 36 ab dem Berichtsjahr 2016 nicht mehr bei den Honoraren des Abschlussprüfers aufzuführen. Darüber hinaus sind im Vorjahresausweis unter den anderen Bestätigungsleistungen 11 T€ für die prüferische Durchsicht des Halbjahresfinanzberichts ausgewiesen, die nunmehr unter den Abschlussprüfungsleistungen auszuweisen sind.
Aufgrund der erstmaligen Anwendung des BilRUG ist in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit 79 T€ die Auflösung des Bewertungsunterschiedes bei den Pensionsverpflichtungen der Gesellschaft nach Art. 67 Abs. 1 EGHGB aufgrund der Erstanwendung des BilMoG zum 01.01.2010 enthalten. Der entsprechende Aufwand war im Vorjahresabschluss in Höhe von 79 T€ noch unter den außerordentlichen Aufwendungen auszuweisen.
(15) Finanzergebnis
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge betragen 29 T€ nach 17 T€ im Vorjahr.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
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| 2016 T€ |
2015 T€ |
|
|---|---|---|
| Kreditzinsen einschl. Aufwendungen aus Zinssicherungsgeschäften | 13.986 | 13.019 |
| Zinsanteil der Zuführungen zu Pensionsrückstellungen | 112 | 644 |
| Zinsanteil der Zuführungen zu den Rückstellungen für Bergschäden | 160 | 184 |
| Sonstige | 79 | 79 |
| Gesamt | 14.337 | 13.926 |
Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung
In der Kapitalflussrechnung wird die Entwicklung der Zahlungsströme getrennt nach Mittelzuflüssen und Mittelabflüssen aus der laufenden Geschäftstätigkeit, der Investitionstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen.
Der Finanzmittelfonds beinhaltet Kassenbestände und Bankguthaben mit einer Laufzeit von weniger als drei Monaten. Der Unterschiedsbetrag des Finanzmittelfonds am 31.12.2016 zum Bilanzposten "Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten" i. H. v. 50,0 Mio. € resultiert aus einer Festgeldanlage, die gem. DRS 21.9 i. V. m. DRS 21.33 nicht Teil des Finanzmittelfonds ist.
Zum 31.12.2016 erhöhte sich der Finanzmittelbestand inklusive der Festgeldanlage im Vergleich zum Vorjahr um 48,2 Mio. € auf 75,3 Mio. €.
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt 49,9 Mio. € nach 42,7 Mio. € im Vorjahr. Der Anstieg ist insbesondere auf die erhöhten Mieteinnahmen infolge der Neuinvestitionen zurückzuführen.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit führte hauptsächlich bedingt durch die Akquisitionen des Geschäftsjahres zu einem Mittelabfluss von 243,9 Mio. €. Darüber hinaus führte eine Festgeldanlage mit einer anfänglichen Laufzeit von fünf Monaten zu einer Auszahlung von 50,0 Mio. €.
Die Aus- und Einzahlungen aus der Investitionstätigkeit decken sich nicht mit den bei der Entwicklung des Anlagevermögens gezeigten Zu- bzw. Abgängen. Grund hierfür sind im Wesentlichen Kaufpreiseinbehalte und zum jeweiligen Stichtag noch nicht fällige Zahlungen für Grunderwerbsteuer.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 192,3 Mio. € resultiert insbesondere aus dem Nettoemissionserlös der Kapitalerhöhung des Geschäftsjahres in Höhe von 161,6 Mio. € sowie aus der Aufnahme von Darlehen (86,8 Mio. €). Den Einzahlungen stehen Auszahlungen aus der Dividendenzahlung (26,0 Mio. €) für das Jahr 2015 sowie aus den Zins- und Tilgungszahlungen (30,1 Mio. €) für die zur anteiligen Finanzierung unserer Immobilien aufgenommenen Darlehen gegenüber.
Aus abgeschlossenen Kreditverträgen stehen der Gesellschaft zum Abschlussstichtag darüber hinaus noch nicht abgerufene Finanzierungsmittel in Höhe von 127,0 Mio. € zur Verfügung. Die Gelder können nach Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen kurzfristig abgerufen werden.
Sonstige Erläuterungen und Pflichtangaben
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Aus beurkundeten Grundstückskaufverträgen für Immobilien in Hanau, Kiel, Köln, und Passau resultieren am 31.12.2016 Verpflichtungen zur Kaufpreiszahlung von insgesamt 122,1 Mio. €.
Des Weiteren bestehen nach dem Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen aus drei langfristigen Erbbaurechtsverträgen. Diese stellen sich wie folgt dar:
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| Vertragslaufzeit bis | Zahlungsverpflichtung (in T€ p.a.) | Weiterbelastung (in T€ p.a.) |
|---|---|---|
| 30. Juni 2023 (zzgl. 2 x 15 Jahre Verlängerungsoption) | 242 | 0 |
| 31. Dezember 2034 | 204 | 204 |
| 31. März 2060 | 113 | 0 |
| Gesamt | 559 | 204 |
Weitere finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung sind, bestehen zum 31.12.2016 nicht.
Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat
Die Grundzüge des Vergütungssystems von Vorstand und Aufsichtsrat sind ausführlich im Vergütungsbericht, der Bestandteil des im Geschäftsbericht enthaltenen zusammengefassten Lageberichts ist, dargestellt.
Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Vorstands betrugen im Geschäftsjahr 1.175 T€ (Vorjahr: 1.188 T€). Sie beinhalten kurzfristig fällige Leistungen in Höhe von 915 T€ (Vorjahr: 928 T€) und langfristig aktienbasierte Vergütungen in Höhe von 260 T€ (Vorjahr: 260 T€). Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats sind kurzfristig fällig und betrugen für das Geschäftsjahr 330 T€ (Vorjahr: 329 T€).
Die Gesamtbezüge ehemaliger Vorstandsmitglieder der Gesellschaft und ihrer Hinterbliebenen belaufen sich im Berichtsjahr auf 312 T€. Die für diesen Personenkreis gebildeten Rückstellungen betragen 3.412 T€. Der sich für ehemalige Vorstandsmitglieder und ihre Hinterbliebenen aufgrund der Erstanwendung des BilMoG ergebende und zum 31.12.2016 noch nicht erfasste Bewertungsunterschied beträgt 383 T€.
Kredite wurden Vorstandsmitgliedern vom Unternehmen nicht gewährt. Kein Mitglied des Vorstands hat im abgelaufenen Geschäftsjahr Leistungen oder entsprechende Zusagen von einem Dritten im Hinblick auf seine Tätigkeit als Vorstandsmitglied erhalten.
Mitarbeiterzahl
Die Mitarbeiterzahl (ohne Vorstand) betrug im Jahresdurchschnitt:
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| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| kfm. Objektverwaltung | 11 | 9 |
| techn. Objektverwaltung | 6 | 5 |
| Administration | 15 | 15 |
| Gesamt | 32 | 29 |
Darüber hinaus hat die Gesellschaft im Berichtsjahr wie bereits im Vorjahr eine Auszubildende beschäftigt.
Derivative Finanzinstrumente
Die Gesellschaft hält zum 31.12.2016 die nachfolgend aufgeführten derivativen Finanzinstrumente:
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| lfd. Nr. | Art | Laufzeit bis | Nominalwert T€ |
beizulegender Zeitwert T€ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Zinsswap | Okt 17 | 27.552 | -1.111 |
| 2 | Zinsswap | Apr 18 | 12.493 | -745 |
| 3 | Zinsswap | Apr 18 | 9.065 | -540 |
| 4 | Zinsswap | Dez 18 | 3.778 | -311 |
| 5 | Zinsswap | Nov 21 | 16.474 | -2.806 |
| 69.362 | -5.513 |
Die Bewertung der Zinsderivate erfolgte zu Marktwerten, die zum Bilanzstichtag von den entsprechenden Kreditinstituten mitgeteilt wurden. Sie wurden unter Anwendung anerkannter mathematischer Verfahren auf der Basis der zum Berechnungszeitpunkt vorliegenden, sich kontinuierlich verändernden Marktdaten ermittelt und geben die Einschätzung der Marktgegebenheiten zum Berechnungszeitpunkt wieder. Die variabel verzinslichen Verbindlichkeiten aus Darlehen werden durch Zinsswapgeschäfte mit festen Zinssätzen gegen das Risiko von Zinssteigerungen abgesichert.
Die nominale Restvaluta der den Swap-Sicherungen zugrunde liegenden Kreditgeschäfte betrug am 31.12.2016 ebenfalls 69,4 Mio. €. Die Laufzeiten der Kreditverträge und der Zinssicherungsswaps stimmen exakt überein. Von daher gleichen sich für die gesamte Dauer der Vertragsbeziehungen die Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft vollständig aus.
Die Darlehensverbindlichkeiten und die Swapgeschäfte werden im Rahmen von Micro-Hedges zu Bewertungseinheiten zusammengefasst. Dementsprechend werden für die derivativen Finanzinstrumente keine Rückstellungen für drohende Verluste ausgewiesen. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wurde anhand der Dollar-Offset-Methode festgestellt.
Mitteilungen über das Bestehen von Beteiligungen
Gemäß § 11 Abs. 4 REIT-Gesetz darf zur Erhaltung des REIT-Status kein Anleger direkt 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang halten, dass er über 10 % oder mehr der Stimmrechte verfügt. Zum Bilanzstichtag am 31.12.2016 waren der Gesellschaft keine Aktionäre bekannt, deren direkter Anteil 10 % oder mehr des Grundkapitals beträgt.
Gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG sind Angaben über das Bestehen von Beteiligungen zu machen, die nach § 21 Abs. 1 oder Abs. 1a des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) der Gesellschaft mitgeteilt worden sind.
Der folgenden Tabelle können die zum 22.02.2017 meldepflichtigen Beteiligungen entnommen werden, die der Gesellschaft mitgeteilt wurden. Die Angaben wurden jeweils der zeitlich letzten Mitteilung eines Meldepflichtigen an die Gesellschaft entnommen.
Sämtliche Veröffentlichungen durch die Gesellschaft über Mitteilungen von Beteiligungen im Berichtsjahr und darüber hinaus bis zum 22.02.2017 stehen auf der Internetseite der HAMBORNER REIT AG im Bereich Investor Relations / Mitteilungen zur Verfügung. Es wird darauf hingewiesen, dass die Angaben zu der Beteiligung in Prozent und in Stimmrechten aufgrund nicht meldepflichtiger Erwerbe oder Verkäufe von Anteilen bzw. aufgrund von nicht ausgeübten Bezugsrechten im Rahmen von Kapitalerhöhungen zwischenzeitlich überholt sein können.
Indirekte Beteiligungen am Kapital der Gesellschaft, die mittelbar 10 % der Stimmrechte erreichen oder überschreiten, wurden zum 31.12.2016 mit einem Stimmrechtsanteil von 12,45 % von der RAG-Stiftung, Essen, gehalten.
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| Nr | Meldepflichtiger | Stimmrechte i.S.d. §§ 21, 22 WpHG (neu) | Stimmrechtsanteil (neu) in % |
Berührte Schwelle | Anteil Instrumente i.S.d. § 25 Abs. 1 WpHG in % |
Datum der Schwellenberührung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Herr Prof. Dr. Theo Siegert, Deutschland | 2.300.000 | 4,60 | Unterschreitung 5% | 20.02.2015 | |
| 2 | BlackRock, Inc., Wilmington, DE, USA | 1.874.797 | 3,02 | Überschreitung 3 % | 0,48 | 16.03.2016 |
| 3 | RAG-Stiftung, Essen, Deutschland | 9.926.280 | 12,45 | Überschreitung 10% | 27.09.2016 | |
| 4 | BNP Paribas Investment Partners S.A., Paris, Frankreich | 3.979.833 | 4,99 | Unterschreitung 5 % | 01.12.2016 | |
| BNP Paribas Investment Partners UK Ltd, London, Großbritannien | 2.373.381 | 2,98 | Unterschreitung 3 % | 30.11.2016 | ||
| BNP Paribas Investment Partners Belium S.A., Brüssel, Belgien | 2.373.381 | 2,98 | Unterschreitung 3 % | 30.11.2016 | ||
| 5 | Königreich Belgien, Brüssel, Belgien | 3.944.369 | 4,95 | Unterschreitung 5 % | 17.02.2017 |
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| Nr | Meldepflichtiger | Zurechnung von Stimmrechten i.S.d. § 22 WpHG |
|---|---|---|
| 1 | Herr Prof. Dr. Theo Siegert, Deutschland | ja: 4,60 % |
| 2 | BlackRock, Inc., Wilmington, DE, USA | ja: 3,02 % |
| 3 | RAG-Stiftung, Essen, Deutschland | ja: 2,67 % |
| 4 | BNP Paribas Investment Partners S.A., Paris, Frankreich | ja: 4,99 % |
| BNP Paribas Investment Partners UK Ltd, London, Großbritannien | ja: 2,98 % | |
| BNP Paribas Investment Partners Belium S.A., Brüssel, Belgien | nein | |
| 5 | Königreich Belgien, Brüssel, Belgien | ja: 4,95 % |
Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen im Geschäftsjahr 2016
Berichtspflichtige Vorgänge mit nahe stehenden Unternehmen und Personen hat es im Geschäftsjahr 2016 nicht gegeben.
Erklärung zu den Empfehlungen der Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex gemäß § 161 AktG
Im Dezember 2016 haben Vorstand und Aufsichtsrat eine aktualisierte Entsprechenserklärung abgegeben und im Internet unter www.hamborner.de im Bereich Investor Relations / Corporate Governance / Erklärung zur Unternehmensführung / Entsprechenserklärung dauerhaft öffentlich zugänglich gemacht. Die Entsprechenserklärung ist mit vollständigem Wortlaut im Geschäftsbericht 2016 der Gesellschaft veröffentlicht.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahrs
Zu Beginn des Jahres 2017 erfolgte der Besitzübergang der Büroimmobilie in Köln. Der Kaufpreis beläuft sich auf 48,9 Mio. € bei jährlichen Mieteinnahmen von 2,8 Mio. €.
Am 30. Januar 2017 wurde der Kaufvertrag für einen Kauflandmarkt als Hauptmieter in Berlin-Marzahn abgeschlossen. Der Kaufpreis beläuft sich auf 16,2 Mio. €.
Am 8. Februar 2017 wurde der Kaufvertrag für das Einkaufszentrum "market Oberfranken" in Hallstadt bei Bamberg abgeschlossen. Der Kaufpreis zzgl. noch durchzuführender Mieterausbauten beträgt 43,7 Mio. €.
Organe der Gesellschaft und deren Mandate
Aufsichtsrat
Dr. Eckart John von Freyend, Bad Honnef
Vorsitzender
Gesellschafter der Gebrüder John von Freyend Verwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
Externe Mandate:
AVECO Holding AG*) (bis 25.08.2016)
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)**)
EUREF AG*)(Vorsitzender)
Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG*) (Vorsitzender ab 25.05.2016)
Investment AG für langfristige Investoren TGV*)
Litos Immobilien AG*) (ab 29.06.2016)
Robert Schmidt, Datteln (bis 31.12.2016)
Stellvertretender Vorsitzender
Ehemaliger Vorsitzender der Geschäftsführung der Vivawest GmbH,
Vivawest Wohnen GmbH und der THS GmbH
Claus-Matthias Böge, Hamburg
Ehemaliger Sprecher des Vorstands der Deutsche EuroShop AG
Externe Mandate:
Bijou Brigitte modische Accessoires AG*)
Christel Kaufmann-Hocker, Düsseldorf
Unternehmensberaterin
Externe Mandate:
Stiftung Mercator GmbH**)
Dr. Helmut Linssen, Issum
Mitglied des Vorstands der RAG-Stiftung
Externe Mandate:
RAG Aktiengesellschaft*)
RAG Deutsche Steinkohle AG*)
Vivawest GmbH**) (Vorsitzender)
VivawestWohnen GmbH*) (Vorsitzender)
Degussa Bank AG*)
Bärbel Schomberg, Königstein im Taunus
Geschäftsführende Gesellschafterin der Schomberg & Co.
Real Estate Consulting GmbH
Externe Mandate:
DSR Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft mbH*) (bis 02.03.2016)
Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG*) (bis 25.05.2016)
DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH*) (ab 25.05.2016)
Mechthilde Dordel***) , Oberhausen
Kfm. Angestellte
Dieter Rolke***) , Oberhausen
Kfm. Angestellter
Wolfgang Heidermann***) Raesfeld
Techn. Angestellter
Ausschüsse des Aufsichtsrats
Präsidialausschuss
Mitglieder des Ausschusses:
Dr. Eckart John von Freyend (Vorsitzender)
Claus-Matthias Böge (ab 01.01.2017)
Dr. Helmut Linssen
Robert Schmidt (bis 31.12.2016)
Bärbel Schomberg
Prüfungsausschuss
Mitglieder des Ausschusses:
Robert Schmidt (Vorsitzender) (bis 31.12.2016)
Claus-Matthias Böge (Vorsitzender ab 01.01.2017)
Wolfgang Heidermann
Christel Kaufmann-Hocker
Nominierungsausschuss
Mitglieder des Ausschusses:
Dr. Eckart John von Freyend (Vorsitzender)
Claus-Matthias Böge
Dr. Helmut Linssen
Bärbel Schomberg
Vorstand
Dr. Rüdiger Mrotzek, Hilden
Vorstand für Finanz-/ Rechnungswesen, Controlling, Steuern,
Portfoliomanagement, Transaktionsmanagement,
Personal, EDV, Risikomanagement und -controlling, Beteiligungen
Hans Richard Schmitz, Duisburg
Vorstand für Asset-Management, Technik/Instandhaltung, Recht,
Investor Relations/Public Relations, Corporate Governance,
Versicherungen, Corporate Services
*) Mitgliedschaft in anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten
**) Mitgliedschaft in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien
***) Aufsichtsratsmitglied der Arbeitnehmer
Vorschlag zur Gewinnverwendung
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von 34.278.587,35 € zur Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 0,43 € pro Aktie zu verwenden. Der Bilanzgewinn setzt sich wie folgt zusammen:
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| Jahresüberschuss 2016 | € 10.972.715,57 |
| Entnahme aus den anderen Gewinnrücklagen | € 23.305.871,78 |
| Bilanzgewinn am 31.12.2016 | € 34.278.587,35 |
Duisburg, den 22. Februar 2017
Der Vorstand
Dr. Rüdiger Mrotzek
Hans Richard Schmitz
VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird und dass die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Duisburg, den 22. Februar 2017
Der Vorstand
Dr. Rüdiger Mrotzek
Hans Richard Schmitz
Der nachfolgend wiedergegebene uneingeschränkte Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss und zum Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016 bezieht sich auf den hier vorliegenden Jahresabschluss sowie auf den Lagebericht, der in unserem Geschäftsbericht über das Geschäftsjahr 2016 abgedruckt ist. Der Bestätigungsvermerk hat folgenden Inhalt:
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung, Eigenkapitalspiegel sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der HAMBORNER REIT AG, Duisburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der HAMBORNER REIT AG, Duisburg, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Düsseldorf, den 22. Februar 2017
**Deloitte GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft**
Künemann, Wirtschaftsprüfer
Neu, Wirtschaftsprüfer
FINANZKALENDER
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| 28. März 2017 | Geschäftsbericht 2016 |
| 9. Mai 2017 | Quartalsfinanzbericht 31. März 2017 |
| 10. Mai 2017 | Ordentliche Hauptversammlung 2017 |
| 15. Mai 2017 | Zahlung der Dividende für das Geschäftsjahr 2016 |
| 8. August 2017 | Halbjahresfinanzbericht 30. Juni 2017 |
| 9. November 2017 | Quartalsfinanzbericht 30. September 2017 |
| 21. März 2018 | Geschäftsbericht 2017 |
| 25. April 2018 | Quartalsfinanzbericht 31. März 2018 |
| 26. April 2018 | Ordentliche Hauptversammlung 2018 |
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47166 Duisburg
Tel.: 0203 / 54405-0
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